ECLI:NL:RBZWB:2025:180, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-01-2025, BRE 23/11336
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-01-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. Voldoende rekening gehouden met verschill in ligging, procentuele stijging en gelijkheidsbeginsel Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/11336 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 januari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar met dagtekening 13 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft op 1 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 277.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 4 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de  heffingsambtenaar [taxateur] , taxateur. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning, een hoekwoning uit 1978 met een oppervlakte van 144 m² met een aangebouwde garage (18 m²) op een perceel van 198 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 241.000 kan zijn. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 277.000. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
    
    
      4.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 277.019 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen in zoverre betwist dat de ligging van de referentiewoningen en de staat waarin deze woningen verkeren anders is dan die van zijn woning. Dit maakt naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. Wel moet de heffingsambtenaar rekening houden met de onderlinge verschillen. De rechtbank acht de woningen wel vergelijkbaar voor wat betreft type, uitstraling en bouwjaar. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de overlast die hij ervaart door de ligging van de woning dichtbij de toegangsweg tot de buurt en een locatie voor afvalcontainers en de overlast die hij daarvan ervaart. Verder voert belanghebbende aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld gelet op de staat waarin de woning verkeert.
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Het verschil in perceelgrootte tussen de referentiewoningen en de woning komt tot uitdrukking door toepassing van een grondstaffel. Ook zijn aan de bijgebouwen afzonderlijke waarden toegekend. Vervolgens zijn op de m2-prijzen van de referentiewoningen correcties toegepast voor afwijkende kwalificaties (factor 4) voor ligging, onderhoud en voorzieningen. 
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen in dezelfde straat als de woning, maar verder van de ontsluiting tot de buurt en de afvalcontainers zijn gelegen. De heffingsambtenaar heeft daarom factor 4 voor ligging aan de referentiewoningen toegekend, terwijl voor de woning factor 3 in aanmerking is genomen. De rechtbank merkt voorts op dat de heffingsambtenaar aan het hoofdgebouw van de woning een lagere prijs per eenheid (€ 1.500) heeft toegekend dan het gemiddelde van de drie referentiewoningen (€ 1.871) en deze prijs vervolgens heeft gecorrigeerd tot € 1.473 in verband met het afnemend grensnut. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar op die manier voldoende rekening gehouden met de minder gunstige ligging en de grootte van de woning. 
      
    
    
      4.9.
      Voor het kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning heeft de heffingsambtenaar factor 3 (gemiddeld) toegepast. Verder blijkt uit het dossier dat de heffingsambtenaar, aan de hand van de door belanghebbende in de bezwaarfase aangeleverde informatie, heeft geconstateerd dat geen sprake is van achterstallig onderhoud en dat de woning bovengemiddelde voorzieningen heeft. Belanghebbende heeft in beroep geen concrete en verifieerbare informatie aangeleverd met betrekking tot de staat van de door hem gestelde ondergemiddelde staat van de woning. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te concluderen dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen factoren in verband met de staat van de woning te hoog zouden zijn.
      
      
        
          Procentuele stijging
        
      
      
    
    
      4.10.
      De stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat deze procentueel sterk is gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar, kan belanghebbende niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Gelet op het voorgaande zijn de procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning zelf en de procentuele stijging van de WOZ-waarde van andere onroerende zaken niet van belang bij de waardebepaling van de woning. Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het voorgaande is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank vat de stelling van belanghebbende dat de waarde van [adres 2] aanzienlijk lager is dan zijn woning, terwijl deze woning sterk vergelijkbaar is met zijn woning, nog op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval niet gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom alleen toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel.
      
    
    
      4.14.
      Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep gevormd wordt door (ten minste twee) woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn.
      
    
    
      4.15.
      De rechtbank is van oordeel dat van strijd met het gelijkheidsbeginsel, in de zin van de meerderheidsregel, geen sprake is. Daartoe acht de rechtbank met name van belang dat de woning van belanghebbende een groter perceel- en gebruiksoppervlak heeft dan de woning [adres 2] waarnaar belanghebbende verwijst, zodat er geen sprake is van identieke woningen. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen. Daar komt bij dat belanghebbende slechts één woning ter vergelijking heeft aangedragen. Alleen daarom al slaagt deze beroepsgrond naar het oordeel van de rechtbank niet.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 15 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              
                de rechter is verhinderd deze 
              
              
                uitspraak te ondertekenen
              
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.
  
  
     Rechtbank Zeeland-West-Brabant 22 augustus 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:4872.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1740.
  
  
    Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.