ECLI:NL:RBZWB:2025:71, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-01-2025, BRE 23/11914
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-01-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/11914
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 januari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde]),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Borsele), de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 221.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Borsele opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 13 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen [naam] als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1880) met een woonoppervlakte van 162 m² gelegen op een perceel van 287 m². 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 165.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 221.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Artikel 40 Wet WOZ
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
      
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning gegevens heeft gebruikt waarvan een afschrift in de bezwaarfase niet aan hem is toegestuurd, terwijl hij daar wel om heeft verzocht. Het gaat volgens belanghebbende om de liggingsfactor van de vergelijkingsobjecten en de onderdelen en onderdeelwaardes van de woning en de vergelijkingsobjecten. Tot slot zijn ook de indexeringspercentages niet verstrekt, terwijl die wel verstrekt hadden moeten worden, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar betwist de stelling van belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt dat het beroep op artikel 40 Wet WOZ onvoldoende specifiek is, dat het taxatieverslag volstaat en dat van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij op basis van het taxatieverslag de WOZ-waarde kan beoordelen. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank komt tot het oordeel dat belanghebbende geen recht heeft op een proceskostenvergoeding wegens schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Voor zover dat artikel door de heffingsambtenaar al zou zijn geschonden, is de rechtbank namelijk van oordeel dat belanghebbende door die schending niet is benadeeld. De heffingsambtenaar heeft – onweersproken – gesteld dat het taxatieverslag in de bezwaarfase is verstrekt. Voor zover er nog gegevens zouden ontbreken heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase die schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met matrix te overleggen. Belanghebbende is daarom, voor zover een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geconstateerd zou kunnen worden, niet langer benadeeld door die schending. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting aangegeven dat hij een waarde voorstaat van € 165.000. Het verschil met de beschikte waarde is dermate groot dat het naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk is dat het instellen van beroep tegen de uitspraak op bezwaar alleen noodzakelijk was om het gebrek aan de informatieverstrekking te herstellen. De rechtbank ziet daarom in de feiten en omstandigheden van het geval geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de procedure heeft moeten maken vanwege een eventuele schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 1 juli 2024 is opgemaakt door [taxateur]. 
      
    
    
      5.4.
      In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 256.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats]. In het waarderapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen aan de [referentiewoning 3] en [referentiewoning 1] niet ter onderbouwing kunnen dienen van de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Belanghebbende heeft – onweersproken – gesteld dat bij de verkoop van [referentiewoning 3] meerdere objecten zijn betrokken, waardoor onvoldoende duidelijk is waar de verkoopprijs op gebaseerd is. De rechtbank acht [referentiewoning 1] niet bruikbaar, omdat de heffingsambtenaar geen nadere uitleg heeft gegeven over de waardering van de KOUDV-factoren van deze referentiewoning. De heffingsambtenaar heeft hierdoor naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de voornoemde referentiewoningen, ondanks de grieven van belanghebbende, bruikbaar zijn om als onderbouwing te dienen. De rechtbank constateert dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoningen er niet toe leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht [referentiewoning 2], gelet op type, ligging, bouwjaar en uitstraling wel voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat de referentiewoning gerenoveerd is en daardoor mogelijk in betere staat verkeert maakt niet dat de referentiewoning onvoldoende vergelijkbaar is. Of de heffingsambtenaar dit verschil ook heeft onderkend en daar voldoende rekening mee heeft gehouden komt hieronder aan de orde. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoning?
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen, slechte kwaliteit, slechte onderhoudsstaat en het lage duurzaamheidsniveau van de woning. Verder betwist belanghebbende de gemiddelde waardering van de KOUDV-factoren van [referentiewoning 2]. Belanghebbende stelt dat de referentiewoning compleet is gerenoveerd en de KOUDV-factoren ver boven gemiddeld zijn (factor 5). Tot slot betwist belanghebbende de waarde van de referentiewoning, omdat de verkooptransacties door een WOZ-deskundige taxateur zijn gecorrigeerd naar de waardepeildatum op basis van diens plaatselijke kennis en de marktontwikkeling van het specifieke segment objecten. Hierdoor zouden de waarden van de referentiewoningen niet inzichtelijke en controleerbaar zijn gemaakt. De heffingsambtenaar heeft al het voorgaande betwist. 
    
    
      5.7.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoning en de woning. De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit, het onderhoud, de doelmatigheid en de voorzieningen van de woning onder gemiddeld (factor 2) gewaardeerd. De heffingsambtenaar is naar het oordeel van de rechtbank daarmee in voldoende mate tegemoetgekomen aan de grieven van belanghebbende met betrekking tot de verminderde staat van de woning. Ook heeft de heffingsambtenaar de KOUDV-factoren van [referentiewoning 2] gewaardeerd op gemiddeld. Hiermee komt naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking dat [referentiewoning 2] in betere staat verkeert dan de woning. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank de juistheid van de gehanteerde KOUDV-factoren onvoldoende gemotiveerd betwist. De overgelegde foto’s geven de rechtbank geen aanleiding om anders te oordelen. Ook acht de rechtbank de waarde van de referentiewoning voldoende inzichtelijk en controleerbaar. Uit de matrix volgt zowel de verkoopprijs als de gecorrigeerde verkoopprijs van de referentiewoning. Op basis van deze twee gegevens mag van een professionele gemachtigde worden verwacht dat hij ook de hoogte van de correctie kan vaststellen. De rechtbank ziet ook geen bijzonderheden in de door de heffingsambtenaar gehanteerde correctiepercentages die nopen tot een andere waardering. 
      
    
    
      5.8.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 8 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
  
  
     Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.