ECLI:NL:RBZWB:2024:9257, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-12-2024, 22/4722
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/4722
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde 1], verbonden aan [bedrijf]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 september 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 226.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 19 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde 2], werkzaam bij [bedrijf], en namens de heffingsambtenaar [naam].
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1977) met een gebruiksoppervlakte van 114 m2, een tuinhuis, een vrijstaande garage, een dakkapel van 7 m2 en een grondoppervlakte van 171 m2.
    
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal 
      € 210.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 226.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Objectkenmerken van de woning
        
      
      
      
        4. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Volgens belanghebbende heeft de woning een brandgang aan de achterzijde en zou er onterecht 30 m2 van de brandgang bij de oppervlakte van de woning gerekend zijn. Ook heeft belanghebbende aangevoerd dat de garage van de woning een oppervlakte heeft van 15 m2.
      
      
    
    
      4.1.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de woning geen brandgang aan de achterzijde heeft. Volgens de heffingsambtenaar betreft de gang achter de woning een toegang tot de garage op het perceel van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij de grootte van de garage niet ter zitting kan controleren. 
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank constateert op grond van de stukken in het dossier en foto’s op googlemaps dat de gang aan de achterzijde van de woning is afgesloten van de openbare weg door middel van een poort. Naar het oordeel van de rechtbank is de gang aan de achterzijde van de woning geen brandgang, nu deze niet vrij toegankelijk is. De gang behoort bij het perceel van belanghebbende, waardoor de oppervlakte van de gang terecht bij de oppervlakte van de woning is gerekend. 
      
    
    
      4.3.
      Over de oppervlakte van de garage overweegt de rechtbank het volgende. Belanghebbende heeft niets overgelegd waaruit blijkt dat de oppervlakte van de garage 15 m2 is. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectkenmerken. Om die reden zal de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix beschreven objectgegevens.
      
      
      
      
      
        
          Schending van artikel 40 van de Wet WOZ?
        
      
      
      
        5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de indexeringspercentages, de KOUDV- en liggingsfactoren, de correctiepercentages en de grondstaffel niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden. 
      
      
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan.
      
    
    
      5.3.
      Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een waarderapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      6.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      6.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 19 maart 2024 door taxateur B. Dijkstra is opgemaakt.
      
    
    
      6.4.
      In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 230.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De berekende waarde is € 4.000 hoger, dan de beschikte WOZ-waarde van € 226.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en het [adres 4], alle te [plaats]. In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      6.5.
      Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, gebruiksoppervlakte, grondoppervlakte en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      6.6.
      Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat de beroepsgrond met betrekking tot de voorzieningenstaat van de woning niet meer in geschil is. 
      
    
    
      6.7.
      Belanghebbende voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. Belanghebbende ondervindt naar eigen zeggen geluids- en verkeersoverlast dat wordt veroorzaakt door een nabij de woning gelegen school. Verder wordt er verwezen naar een niet in het waarderapport overgelegde ‘bijlage bijgebouwen’, waardoor niet te controleren is of de bijgebouwen, waaronder de aanbouw woonruimte van [adres 4], juist zijn gewaardeerd. Ook is onduidelijk waarom de garage van de woning een hogere waarde heeft ten opzichte van de grotere garages van de referentiewoningen. Ook bepleit zij dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe rekening is gehouden met het afnemend grensnut; de gebruiksoppervlakte van de referentiewoning [adres 4] is kleiner.
      
    
    
      6.8.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. 
      
    
    
      6.9.
      De rechtbank merkt op dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben, waardoor de naar mening van belanghebbende veroorzaakte overlast door de school, verdisconteerd is in de verkoopprijzen. 
      
    
    
      6.10.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er vaste prijzen worden gehanteerd voor dakkapellen. De waarden van de andere bijgebouwen worden berekend op basis van de prijs per vierkante meter. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld, en daarnaast zijn de waarden van de bijgebouwen afzonderlijk opgenomen in de matrix.
      
    
    
      6.11.
      
        Verder heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de taxateur de gebruiksoppervlakte en de oppervlakte van de aanbouw woonruimte van de referentiewoning [adres 4] heeft geaddeerd. De referentiewoning heeft een aanbouw woonruimte van 11 m2, waardoor de referentiewoning een met de woning overeenkomstige gebruiksoppervlakte heeft van 
        106 m2. De rechtbank sluit aan bij de stelling van de heffingsambtenaar dat het voorgaande invloed heeft op de correctie voor het afnemend grensnut. Bovendien merkt de rechtbank op dat uit de matrix blijkt dat de prijs per vierkante meter, indien van toepassing, wordt gecorrigeerd vanwege het verschil in gebruiksoppervlakte. Ook is bij het waarderapport een bijlage overgelegd, waarin de berekening van de correctie wordt toegelicht. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De heffingsambtenaar hoeft niet alles cijfermatig te onderbouwen.
      
      
    
    
      6.12.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld. 
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
      
        7. Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanslag bedraagt als regel een periode van twee jaar. 
      
      
    
    
      7.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 
        9 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2024. Daarmee is ook de redelijke termijn voor afhandeling van het bezwaar en beroep geëindigd. Dit betekent dat de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) tien maanden. 
      
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank constateert dat belanghebbende het verzoek om vergoeding van immateriële schadevergoeding heeft gedaan na het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024. In dit arrest heeft de Hoge Raad de rechtsregels met betrekking tot het toekennen van immateriële schadevergoeding gedeeltelijk aangepast. 
      
      
        Kort gezegd komt het er op neer er geen reden is om immateriële schadevergoeding tot te kennen als het financiële belang bij de procedure minder dan € 1000 bedraagt, en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
        In het geval dat het financiële belang minder dan € 1000 bedraagt en de redelijke termijn met meer dan twaalf maanden is overschreden, beslist de belastingrechter op een verzoek om vergoeding van immateriële schade naar bevind van zaken. Dit kan ook inhouden, na afweging van alle daartoe in aanmerking te nemen belangen en omstandigheden, waaronder de mate van overschrijding van de redelijke termijn, dat ook in die gevallen volstaan wordt met de enkele constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
        De voornoemde wijzigingen gelden niet voor zaken waarin de belanghebbende voorafgaand aan de datum van het arrest, 14 juni 2024, om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht en de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure op de datum van het arrest is gewezen.
        Het overgangsrecht is niet van toepassing. Uit hetgeen belanghebbende heeft gevorderd blijkt voldoende duidelijk dat het financiële belang bij onderhavig beroep minder dan 
        € 1.000 beloopt. De rechtbank stelt vast dat de redelijke termijn met minder dan twaalf maanden is overschreden. Zij volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
    
    
    
      8.1.
      Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      8.2.
      Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat, nu de schending van artikel 40 van de Wet WOZ enkel een formeel punt betreft, de proceskostenvergoeding gematigd moet worden naar 1 punt voor het beroepschrift met een wegingsfactor 0,1. Dat is volgens hem in verhouding tot de inspanningen van de gemachtigde en in lijn met artikel 30a van de Wet WOZ. 
      
    
    
      8.3.
      De rechtbank merkt op dat artikel 30a van de Wet WOZ op 1 januari 2024 in werking is getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. D. Damen, griffier, op 20 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak mede te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     HR 2 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1128.
  
  
     Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.