ECLI:NL:GHARL:2024:3656, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-05-2024, 23/1168
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 23/1168
    uitspraakdatum:  28 mei 2024
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op de hoger beroepen van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende1] en [belanghebbende2] te [woonplaats] 
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 8 maart 2023, nummer Awb 22/855, in het geding tussen [belanghebbende1] en [belanghebbende2] en
    
    
    
       de heffingsambtenaar van de Regionale Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van [belanghebbende2] bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 90 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2021 vastgesteld op € 365.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan [belanghebbende2] een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2021 ten bedrage van € 1.513,29 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Zowel [belanghebbende1] als [belanghebbende2] (hierna: belanghebbenden) heeft tegen de beschikking en aanslag - in één geschrift - bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbenden hebben tegen die uitspraken beroepen ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft belanghebbenden met betrekking tot de beschikking en met betrekking tot een aanspraak op een dwangsom in het ongelijk gesteld.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroepen ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 23 april 2024. Daarbij is [belanghebbende2] voor zichzelf en als gemachtigde van [belanghebbende1] verschenen. Namens de heffingsambtenaar is [naam1] verschenen, bijgestaan door [naam2] (taxateur). Ter zitting is de zaak gezamenlijk behandeld met de zaken van belanghebbenden met rolnummers BK-ARN 22/1670 en 22/1671.  Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbenden zijn gezamenlijk – ieder voor 50% – eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in het centrum van de gemeente [de gemeente] gelegen kantoorpand, bestaande uit zes verdiepingen. Het kantoorpand is omstreeks 1900 gebouwd, is een rijksmonument en maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht. Het bruto vloeroppervlakte van het kantoorgedeelte bedraagt 452 m2 en van het opslaggedeelte 185 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 180 m2. 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbenden hebben de onroerende zaak vanaf 1 augustus 2009 verhuurd aan een derde.
      
    
    
      2.3.
      De onderhavige, op één biljet (met dagtekening 26 februari 2021) verenigde WOZbeschikking en aanslag OZB zijn ten name gesteld van [belanghebbende2] . Zowel [belanghebbende1] als [belanghebbende2] heeft tegen de beschikking en aanslag - in één geschrift met dagtekening 7 april 2021 - bezwaar gemaakt. In het bezwaarschrift is alleen het adres van [belanghebbende2] opgenomen, te weten [adres2] 25 te [woonplaats] .
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 30 december 2021 heeft de heffingsambtenaar [belanghebbende2] bericht dat de termijn voor het beslissen op het bezwaar door hem met zes weken is verdaagd. Deze verdagingsbrief is gestuurd naar het in het bezwaarschrift opgenomen adres.
      
    
    
      2.5.
      
        [belanghebbende1] heeft de heffingsambtenaar bij brief van 3 januari 2022 in gebreke gesteld wegens het niet tijdig beslissen op zijn bezwaar inzake de onderhavige WOZbeschikking en aanslag OZB.
      
    
    
      2.6.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-beschikking en aanslag OZB ten aanzien van beide belanghebbenden bij in één geschrift vervatte, op 6 april 2022 gedagtekende uitspraken op bezwaar gehandhaafd.
      
    
    
      2.7.
      De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbenden tegen de vastgestelde WOZwaarde van € 365.000 voor 2021 ongegrond verklaard. Op het beroep van belanghebbenden inzake de OZB-aanslag heeft de Rechtbank niet expliciet beslist. De klacht van belanghebbenden dat [belanghebbende1] recht heeft op toekenning van een dwangsom wegens het niet tijdig beslissen op diens bezwaar is door de Rechtbank ongegrond verklaard.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In hoger beroep zijn verschillende punten in geschil die hierna in onderdeel 4 van deze uitspraak worden genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Formeelrechtelijke grieven
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbenden klagen in hoger beroep erover dat de Rechtbank ten onrechte heeft verzuimd te beslissen op hun beroep inzake de aanslag OZB 2021. Naar het oordeel van het Hof is deze klacht terecht. Voorts klagen belanghebbenden in appel erover dat de Rechtbank ten onrechte niet ook alle stukken van het geding naar [belanghebbende1] heeft gestuurd. Het gevolg dat volgens belanghebbenden aan deze verzuimen dient te worden verbonden is, naar [belanghebbende2] ter zitting van het Hof desgevraagd uitdrukkelijk heeft verklaard, louter het toekennen van een proceskostenvergoeding voor het hoger beroep ten bedrage van € 42,76 aan reiskosten en vergoeding van het griffierecht in hoger beroep. In aanmerking genomen dat het Hof die proceskostenvergoeding reeds aan belanghebbenden heeft toegekend in de met de onderhavige zaken samenhangende en ter zitting van 23 april 2024 gezamenlijk behandelde zaken van belanghebbenden met rolnummers BK-ARN 22/1670 en 22/1671, is wat betreft de twee genoemde grieven in zoverre het procesbelang voor belanghebbenden in deze procedure komen te ontvallen. Het Hof zal wel beslissen dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbenden moet vergoeden. Voor het overige zal het Hof deze grieven niet inhoudelijk beoordelen.
      
      
        
          Dwangsom
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbenden hebben voorts gesteld dat [belanghebbende1] recht heeft op een dwangsom van € 1.442 wegens het niet tijdig beslissen door de heffingsambtenaar op diens bezwaar. De heffingsambtenaar heeft dat gemotiveerd betwist.
      
    
    
      4.3.
      Bij de beoordeling van dit partijen verdeeld houdende geschilpunt stelt het Hof het volgende voorop. Partijen gaan kennelijk en terecht ervan uit dat [belanghebbende1] , hoewel de WOZ-beschikking en aanslag OZB niet op zijn naam zijn gesteld, als mede-eigenaar van de onroerende zaak zelfstandig het recht heeft daartegen rechtsmiddelen aan te wenden (artikel 30, lid 1, Wet WOZ in verbinding met artikel 26a, lid 2, Algemene wet inzake rijksbelastingen alsmede artikel 253, lid 4, van de Gemeentewet). 
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar was als uitgangspunt gehouden uiterlijk ultimo 2021 te beslissen op de bezwaren van beide belanghebbenden (artikel 30, lid 9, Wet WOZ en artikel 236, lid 2, van de Gemeentewet). De heffingsambtenaar is evenwel bevoegd die beslistermijn met zes weken te verlengen (artikel 7:10, lid 3, Algemene wet bestuursrecht; hierna: Awb). Daarvoor is wel een rechtsgeldig verdagingsbesluit van de heffingsambtenaar vereist. Voor de geldigheid van een verdagingsbesluit is in dit geval nodig dat het verdagingsbesluit in werking is getreden voor het einde van 2021. Op grond van het bepaalde in de artikelen 3:40 en 3:41, lid 1, Awb treedt een verdagingsbesluit niet in werking voordat het aan de belanghebbenden is toegezonden of uitgereikt. Voor de geldigheid van zo’n verdagingsbesluit is niet vereist dat het de belanghebbenden heeft bereikt (vgl. HR 7 mei 2021, ECLI:NL:HR:2021:709). 
      
    
    
      4.5.
      Niet in geschil is dat ten aanzien van [belanghebbende2] op 30 december 2021 een rechtsgeldig verdagingsbesluit door de heffingsambtenaar is genomen. Belanghebbenden stellen dat, nu het verdagingsbesluit uitsluitend de naam van [belanghebbende2] vermeldt en geen verwijzing bevat naar het bezwaar van [belanghebbende1] , het verdagingsbesluit ten aanzien van [belanghebbende1] geen werking heeft.
      
    
    
      4.6.
      In aanmerking genomen dat: (i) belanghebbenden als broers gezamenlijk de eigendom van de onroerende zaak bezitten, (ii) zij in één geschrift bezwaar hebben gemaakt tegen de WOZ-beschikking en aanslag OZB, (iii) [belanghebbende1] , die in Duitsland woont, daarbij klaarblijkelijk als correspondentieadres het adres van zijn broer in [woonplaats] heeft vermeld, (iv) [belanghebbende2] in bezwaar in ieder geval vanaf 3 januari 2022 zijn broer [belanghebbende1] als gemachtigde heeft vertegenwoordigd, (v) [belanghebbende1] blijkens zijn ingebrekestelling van 3 januari 2022 op de hoogte was van het verdagingsbesluit van 30 december 2021 van de heffingsambtenaar, en (vi) [belanghebbende1] de afhandeling van het bezwaar uitdrukkelijk aan zijn broer en adviseur [belanghebbende2] heeft overgelaten, is naar het oordeel van het Hof, mede gelet op het met het verdagingsbesluit te dienen doel dat betrokkenen op de hoogte worden gesteld van de verlenging van de beslistermijn, in redelijkheid de conclusie gerechtvaardigd dat het verdagingsbesluit van 30 december 2021, hoewel daarin de naam van [belanghebbende1] ontbreekt, ook zijn – rechtsgeldige – werking heeft ten aanzien van [belanghebbende1] . Het verdagingsbesluit van 30 december 2021 moet worden geacht aan beide belanghebbenden te zijn gericht en dit moet voor beide belanghebbenden ook duidelijk zijn geweest, aangezien zij één bezwaarschrift hebben ingediend, dat zal leiden tot één uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      4.7.
      Een en ander betekent dat de ingebrekestelling van 3 januari 2022 als prematuur moet worden bestempeld, zodat [belanghebbende1] geen recht heeft op een dwangsom wegens het niet tijdig beslissen op diens bezwaar.
      
      
        
          WOZ-beschikking
        
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft de onderhavige WOZ-waarde overeenkomstig het bepaalde in artikel 18, leden 1 en 2, van de Wet WOZ bepaald naar de waardepeil- en toestandsdatum 1 januari 2020.
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbenden betogen dat op grond van artikel 18, lid 3, onderdeel c, van de Wet WOZ 1 januari 2021 als toestandsdatum dient te worden gehanteerd. Volgens belanghebbenden heeft de onroerende zaak in de loop van 2020 een verandering in waarde ondergaan als gevolg van de door de overheid in 2020 getroffen maatregelen ter bestrijding van het coronavirus.
      
    
    
      4.10.
      Naar het oordeel van het Hof faalt dit betoog. Nog daargelaten het antwoord op de vraag of de onroerende zaak een waardeverandering heeft ondergaan als gevolg van de coronamaatregelen van de overheid, is er naar het oordeel van het Hof in elk geval geen sprake van ‘een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid’ als bedoeld in artikel 18, lid 3, onderdeel c, Wet WOZ. De coronamaatregelen waarop belanghebbenden hebben gewezen, hebben immers niet alleen specifiek invloed gehad op (de gebruikers van) de onroerende zaak of breder van verhuurde kantoorpanden, maar juist ook generiek op voor het publiek toegankelijke onroerende zaken zoals bijvoorbeeld horecapanden, bioscopen, voetbalstadions, theaters, etc.
      
    
    
      4.11.
      Dit betekent dat de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020.
      
    
    
      4.12.
      De in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar bepaald op basis van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. In deze procedure heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van € 365.000 een op 22 november 2022 gedagtekend taxatierapport overgelegd van taxateur [naam2] . In dat rapport is op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 bepaald op € 385.000. Daarbij is de taxateur uitgegaan van een huurwaarde van de onroerende zaak van € 40.881 en een kapitalisatiefactor van 9,43.
      
    
    
      4.13.
      Volgens belanghebbenden hebben de heffingsambtenaar en de taxateur terecht de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Zij betwisten evenwel de berekening van de taxateur op twee onderdelen. Volgens belanghebbenden beloopt de huurwaarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 € 40.665 en dient een kapitalisatiefactor van 7,5 te worden gehanteerd.
      
    
    
      4.14.
      Het geschil van partijen over de te hanteren kapitalisatiefactor is, zoals belanghebbenden ter zitting van het Hof uitdrukkelijk hebben verklaard, uitsluitend terug te voeren op het verschil van inzicht van partijen met betrekking tot het percentage dat voor het opslagrisico moet worden gehanteerd. Volgens de taxateur is dat 6%, volgens belanghebbenden 7,5%.
      
    
    
      4.15.
      Voor het bepalen van het bedoelde opslagrisico is de taxateur uitgegaan van de Taxatiewijzer en kengetallen “Huurwaardekapitalisatie” (hierna: de taxatiewijzer). De daarin opgenomen tabel risico-opslag per waardepeildatum 1 januari 2020 maakt voor (onder meer) kantoren onderscheid tussen ‘beste locaties’ en ‘overige locaties’. Voor de categorie ‘beste locaties’ geldt een bandbreedte van minimaal 3,1% en maximaal 6,11% en voor de categorie ‘overige locaties’ minimaal 4,9% en maximaal 8,27%. 
      
    
    
      4.16.
      De taxateur heeft in het taxatierapport voor de ligging van de onroerende zaak de kwalificatie ‘C’ gehanteerd. Voor het bepalen van het opslagrisico is zij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak behoort tot de categorie ‘beste locaties’ als bedoeld in de taxatiewijzer. Daarbij heeft de taxateur (nagenoeg) het maximum van het opslagrisico van die categorie gehanteerd.
      
    
    
      4.17.
      Belanghebbenden hebben gemotiveerd uiteengezet dat de ligging van de onroerende zaak volgens hen niet behoort tot de ‘beste locaties’. Volgens belanghebbenden is onvoldoende rekening gehouden met onder meer, en kort gezegd, de effecten van (in)courantheid, overlast van de horeca, ontbreken van parkeermogelijkheden, de onderhoudsgevoeligheid en de feitelijke gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.18.
      Ter zitting heeft de taxateur desgevraagd verklaard dat de toegekende kwalificatie ‘C’ voor de ligging van de onroerende zaak is ontleend aan het ‘Gegevenswoordenboek WOZ’. Die kwalificatie correspondeert met de omschrijving “kantoorgebouw, gelegen in een winkelstraat”. Die kwalificatie betekent volgens haar echter niet dat daarmee geen sprake kan zijn van een ‘beste locatie’ als bedoeld in de taxatiewijzer.
      
    
    
      4.19.
      Ook wanneer de onroerende zaak zou behoren tot de categorie ‘overige locaties’ in de zin van de taxatiewijzer, hetgeen belanghebbenden (lijken te) betogen, dan nog acht het Hof de heffingsambtenaar met hetgeen door hem in de stukken en ter zitting is aangevoerd, erin geslaagd aannemelijk te maken dat het in het taxatierapport gehanteerde percentage van 6 voor het opslagrisico niet te laag is. Dat percentage ligt ongeveer in het midden van de bandbreedte van het voor kantoren op ‘overige locaties’ te hanteren opslagrisico. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar ter zitting ook in het licht van wat belanghebbenden daartegen hebben ingebracht, overtuigend heeft toegelicht dat kantoren in het centrum van [plaats1] het relatief goed doen in vergelijking met bijvoorbeeld kantoorpanden op bedrijventerreinen, die op basis van het in 4.18 bedoelde gegevenswoordenboek doorgaans de kwalificatie A- of B-locatie krijgen.
      
    
    
      4.20.
      Een en ander betekent dat de taxateur terecht is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9,43. Wanneer wordt uitgegaan van de door belanghebbenden bepleite huurwaarde van € 40.665, zou dat leiden tot een waarde van € 383.470. Dat is hoger dan de beschikte waarde van € 365.000. In dat licht bezien, behoeft het geschilpunt van partijen met betrekking tot de huurwaarde geen behandeling.
      
    
    
      4.21.
      Gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, acht het Hof de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 365.000 per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is.
      
      
        
          Aanslag OZB
        
      
    
    
      4.22.
      Belanghebbenden hebben geen afzonderlijke grieven aangevoerd tegen de aanslag OZB. Omdat de beschikte WOZ-waarde in stand blijft, geldt dat ook voor de aanslag OZB. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen van belanghebbenden ongegrond. Hetgeen belanghebbenden overigens nog hebben aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten en griffierecht
    
    
      De heffingsambtenaar dient aan belanghebbenden te vergoeden het door hen voor het hoger beroep in de onderhavige zaken betaalde griffierecht van € 136.
    
    
    
      Het Hof ziet in deze zaken geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      ­ bevestigt de uitspraak van de Rechtbank en
      ­ gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbenden vergoedt het door hen voor het hoger beroep betaalde griffierecht van € 136, te vermeerderen met wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de openbaarmaking van deze uitspraak tot aan de dag van algehele voldoening.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. A.J. van Lint en mr. M.M. Breij, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (M.T.M. Hennevelt)	(R. den Ouden)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 30 mei 2024.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.