ECLI:NL:RBZWB:2025:352, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-01-2025, BRE 23/11415
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-01-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning. Eigen aankoopsom niet bruikbaar voor de waardebepaling. Beroep gegrond omdat de heffingsambtenaar zich op het nadere standpunt heeft gesteld dat de WOZ-waarde moet worden verminderd en heeft die lagere waarde aannemelijk gemaakt. Het beroep op gelijkheidsbeginsel slaagt niet.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/11415 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 januari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 oktober 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 599.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 30 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Hij heeft de woning aangekocht op 31 december 2020 (met levering op 1 maart 2021) voor € 455.000.
    
    
    
      2.1.
      Het is een geschakelde woning uit bouwjaar 1986 met een oppervlakte van 189 m² op een perceel van 525 m2. De woning beschikt over een aangebouwde garage en berging, twee overkappingen, een balkon en een tuinhuis. 
      
    
    
      2.2.
      Aan belanghebbende is op 28 juli 2021 een (omgevings-)vergunning verleend voor het verwijderen van een draagmuur in de woning.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 504.000 is. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar zich op het nadere standpunt gesteld dat de waarde van de woning € 594.000 moet zijn. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld en moet deze worden verminderd tot € 594.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      Op grond van de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft en naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Artikel 18, derde lid, onder b, van de Wet WOZ bepaalt echter dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld – kort gezegd – wijzigt als gevolg van een verbouwing, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. 
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Eigen aankoopsom of vergelijkingsmethode?
        
      
      
    
    
      4.3.
      Partijen verschillen allereerst van mening of ter bepaling van de waarde van de woning uit moet worden gegaan van de eigen aankoopsom van de woning of dat de waarde van de woning door de heffingsambtenaar mocht worden bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. 
      
    
    
      4.4.
       De heffingsambtenaar voert aan dat hij de waarde van de woning terecht heeft bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Volgens hem vertegenwoordigt de aankoopsom van de woning namelijk niet de waarde van de woning in het economisch verkeer, omdat na de aankoop verbouwingswerkzaamheden aan de woning zijn uitgevoerd. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat voor de waardevaststelling van de woning moet worden uitgegaan van de aankoopsom. Volgens hem heeft de heffingsambtenaar ten onrechte aangenomen dat sprake is geweest van een (waardeverhogende) verbouwing. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat onderhoudswerkzaamheden een betere benaming voor de uitgevoerde werkzaamheden zou zijn.
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank stelt voorop dat in het geval een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is aangekocht, er in de regel vanuit moet worden  gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.
      
    
    
      4.7.
      Omdat de heffingsambtenaar stelt dat de aankoopsom afwijkt van de waarde in het economisch verkeer van de woning op waardepeildatum, rust op hem de last om aannemelijk te maken dat er feiten en omstandigheden zijn die een dergelijke afwijking rechtvaardigen. 
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de aankoopsom niet de waarde van de woning weergeeft omdat de woning ingrijpend is verbouwd, het volgende aangevoerd. Allereerst wijst de heffingsambtenaar er op dat aan belanghebbende zowel na aankoop van de woning, zoals gebruikelijk in de gemeente Breda, alsook in bezwaar is verzocht om informatie aan te leveren over de staat van de woning, maar belanghebbende aan geen van deze verzoeken gehoor gegeven. Ook heeft belanghebbende geen toestemming verleend voor een inpandige opname door de taxateur waar de heffingsambtenaar in de beroepsfase om heeft verzocht. Om die reden mag gelet op de verleende (omgevings)vergunning voor het verwijderen van een draagmuur, er van uit worden gegaan dat de woning na de aankoop ingrijpend zou worden verbouwd, aldus de heffingsambtenaar. Verder blijkt ook uit luchtfoto’s van de woning, die door de gemeente Breda zijn gemaakt op 6 maart 2021 en 17 maart 2022, dat de achtergevel na de aankoop is gewijzigd, aldus de heffingsambtenaar. Volgens hem is er daarom sprake van een verbouwing, die er toe leidt dat de betaalde prijs voor de woning, niet de waarde van de woning in het economisch verkeer op waardepeildatum weergeeft. Om die reden is voor de waardevaststelling terecht de vergelijkingsmethode toegepast naar de toestandsdatum 1 januari 2023, aldus de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank acht allereerst relevant dat belanghebbende geen gehoor heeft gegeven aan de informatieverzoeken van de heffingsambtenaar over de staat van de woning, en ook de heffingsambtenaar niet in de gelegenheid heeft gesteld de staat van de woning te bepalen aan de hand van een inpandige opname. Dit terwijl belanghebbende, als eigenaar van de woning, de meest gerede partij is om een toelichting over de uitgevoerde werkzaamheden te geven. Om die reden had de heffingsambtenaar slechts beperkte informatie voorhanden om te beoordelen of de waarde van de woning op waardepeildatum afweek van de betaalde koopsom. 
      
    
    
      4.10.
      Met die beperkte informatie, te weten de verleende omgevingsvergunning en de luchtfoto’s, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar in dat geval voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat na aankoop niet slechts sprake is geweest van onderhoudswerkzaamheden maar van een verbouwing die invloed heeft op de waarde van de woning. De rechtbank acht namelijk aannemelijk dat gelet op de beschikbare informatie een draagmuur is verwijderd en ramen in de achtergevel zijn vervangen door twee sets openslaande deuren. Gelet op die verbouwingswerkzaamheden heeft de heffingsambtenaar terecht geconcludeerd dat de aankoopsom niet kan dienen als vertrekpunt voor de waardevaststelling en dat de vergelijkingsmethode moet worden toegepast. Dit betekent ook dat de waarde moet worden bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2023. 
      
      
        
          Vergelijkingsmethode 
        
      
      
    
    
      4.11.
      De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.12.
      
        De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 11 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt. 
        In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 603.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
    
    
      4.13.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat bij de correctie voor het verschil in oppervlakte van referentiewoning [adres 3] ten opzichte van de woning een rekenfout is gemaakt. Dit heeft volgens de heffingsambtenaar tot gevolg dat de berekende eenheidsprijs voor die referentiewoning te hoog is. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting dan ook op het standpunt gesteld, uitgaande van de lagere eenheidsprijs voor de referentiewoning aan de [adres 3] , dat de waarde van de woning moet worden verminderd tot € 594.000. Dat betekent dat het beroep reeds om die reden gegrond is. De rechtbank zal hierna beoordelen of de waarde van € 594.000 nog steeds te hoog is.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.14.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type, bouwperiode en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Dat de referentiewoningen een kleiner gebruiks- en perceeloppervlak hebben, zoals belanghebbende ter zitting nog heeft aangevoerd, maakt niet dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning, mits de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de referentiewoningen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Voor zover belanghebbende met zijn verwijzing naar de naastgelegen woning, [adres 6] , heeft bedoeld te stellen dat die woning beter vergelijkbaar is kan dat standpunt niet worden gevolgd, omdat niet gesteld of gebleken is dat die woning rond de waardepeildatum is verkocht. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.15.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Bij het bepalen van de waarde is rekening gehouden met de verschillende kavelwaarden per m2 afhankelijk van het waardegebied. Aan de bijgebouwen van de referentiewoningen en de woning zijn afzonderlijke waarden toegekend. De uit de transactieprijs afgeleide m²prijzen van de referentiewoningen zijn gecorrigeerd op de afwijkende kwalificaties voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft ook correcties doorgevoerd voor de verschillen in gebruiksoppervlak tussen de referentiewoningen en de woning. 
      
    
    
      4.16.
      Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat waarin de woning verkeert. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar, bij gebrek aan informatie (zie 4.9), voor de woning is uitgegaan van een gemiddeld kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau (factor 3). Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat de woning in bruikbare staat verkeert. De rechtbank ziet in die enkele stelling van belanghebbende geen aanleiding om te concluderen dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen KOV-factoren woning te hoog zouden zijn. 
      
    
    
      4.17.
      Verder heeft belanghebbende erop gewezen dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde waardeontwikkeling van woningen in de regio Breda. Volgens belanghebbende is een dergelijke stijging niet te rechtvaardigen en wordt de maximale WOZ-waarde daarom begrensd door de aankoopprijs te indexeren vanaf de leveringsdatum. 
      
    
    
      4.18.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond niet. Een eerder bepaalde WOZ-waarde is niet bepalend voor de vaststelling van de nu in geschil zijnde waarde omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen en algemene indexcijfers. Daar komt bij dat de rechtbank in 4.10 heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar terecht is afgeweken van het eigen aankoopcijfer als uitgangspunt voor de waardebepaling van de woning. 
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank vat de stelling van belanghebbende dat de vastgestelde WOZ-waarde van de naastgelegen woning aan de [adres 6] aanzienlijk lager is dan die van zijn woning, terwijl deze woning sterk vergelijkbaar is met zijn woning, verder op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
      
    
    
      4.20.
      De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval niet gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom alleen toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel.
      
    
    
      4.21.
      Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep gevormd wordt door (ten minste twee) woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn.
      
    
    
      4.22.
      De rechtbank is van oordeel dat van strijd met het gelijkheidsbeginsel, in de zin van de meerderheidsregel, geen sprake is. Belanghebbende heeft namelijk slechts één woning ter vergelijking heeft aangedragen, zodat alleen daarom al deze beroepsgrond naar het oordeel van de rechtbank niet slaagt. Bovendien heeft de woning van belanghebbende een kleiner perceeloppervlak dan de woning [adres 6] , zodat ook van identieke gevallen, en daarmee gelijke gevallen, geen sprake is. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan dus niet slagen. 
      
    
    
      4.23.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 594.000 aannemelijk heeft gemaakt. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding die waarde verder te verlagen.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is gegrond. De waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 moet worden verlaagd tot € 594.000. Het oordeel over de aanslag OZB volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze aanslag moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat er geen kosten zijn gesteld die op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 594.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. de Werd, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 22 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1740.
  
  
     Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.