ECLI:NL:RBGEL:2025:1036, Rechtbank Gelderland, 14-02-2025, 11165033 \ CV EXPL  24-1962
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. De verhuurder stelt dat huurder de gehuurde woning niet gebruikt als hoofdverblijf en vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Deze vordering wordt afgewezen omdat de onderbouwing van het aan de huurder gemaakte verwijt in feite stoelt op de verklaring van één buurman en (verder) onvoldoende onderbouwd is.

vonnis
    
    
      
        RECHTBANK GELDERLAND
      
    
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      zaakgegevens	11165033 \ CV EXPL  24-1962 \ 560 \ 44219
      uitspraak van	14 februari 2025
    
    
    
      
        vonnis  
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting Stichting Portaal
      gevestigd te Utrecht
      
        eisende partij  
      
      gemachtigde Jongerius Gerechtsdeurwaarders Juristen/Incasso 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , handelend als maat van de maatschap [bedrijf] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene 1]
      wonende te Heumen
      
        gedaagde partij  
      
      gemachtigde mr. P.L.O. van de Waarsenburg 
    
    
    
    
      Partijen worden hierna Portaal en de bewindvoerder genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 30 augustus 2024 en de daarin genoemde processtukken
      - het e-mailbericht namens Portaal van 20 december 2024, met producties 31 t/m 33
      - het e-mailbericht namens de bewindvoerder van 31 december 2024, met productie 2
      - de mondelinge behandeling van 14 januari 2025.
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) huurt sinds 26 maart 2012 van Portaal een gelijkvloerse eengezinswoning, gelegen aan het [adres] (hierna: het gehuurde).
      
    
    
      2.2.
      In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden staat dat [betrokkene 1] het gehuurde daadwerkelijk dient te bewonen en als hoofdverblijf te gebruiken (artikel 8 lid 1) en dat hij zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Portaal geen andere personen mag laten inwonen dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren (artikel 8 lid 16). 
      
    
    
      2.3.
      Van 1 augustus 2014 tot 18 september 2015 heeft mevrouw [betrokkene 2] in de Basisregistratie personen (de Brp) als bewoner van het gehuurde ingeschreven gestaan. 
      
    
    
      2.4.
      
        [betrokkene 1] heeft Portaal op 5 september 2018 schriftelijk verzocht om zijn dochter, [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3] ) en schoonzoon in het gehuurde te laten inwonen, welk verzoek een dag later wegens dreigende overbewoning is geweigerd. 
      
    
    
      2.5.
      
        [betrokkene 3] heeft van 1 oktober 2018 tot 4 november 2020 toch in de Brp ingeschreven gestaan als bewoner van het gehuurde.
      
    
    
      2.6.
      Vanaf 14 december 2021 hebben 3 verschillende omwonenden aan Portaal gemeld  dat [betrokkene 1] niet in het gehuurde zou wonen.
      
    
    
      2.7.
      Portaal heeft [betrokkene 1] op 10 juni 2022 naar aanleiding van die meldingen en de registraties in de Brp in een gesprek gewezen op zijn verplichting om hoofdverblijf in het gehuurde te houden en het gehuurde niet zonder voorafgaande toestemming van Portaal in gebruik te geven aan derden.
      
    
    
      2.8.
      Ook na dat gesprek hebben omwonenden aan Portaal laten weten dat [betrokkene 1] niet in het gehuurde woont.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      Volgens Portaal houdt [betrokkene 1] het gehuurde niet als hoofdverblijf en schiet hij daarmee tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft het gehuurde ook in gebruik gegeven aan derden. [betrokkene 1] heeft daarmee gehandeld in strijd met artikel 7:244 BW en met artikel 8 lid 1 en lid 16 van de algemene huurvoorwaarden. Hij is in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf te beëindigen maar heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. De tekortkomingen zijn niet ongedaan te maken en rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.2.
      Portaal vordert op die gronden dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        I.	de huurovereenkomst tussen Portaal en [betrokkene 1] met betrekking tot het gehuurde met onmiddellijke ingang zal ontbinden en de bewindvoerder zal veroordelen om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde met al hetgeen aan [betrokkene 1] behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Portaal te stellen;
        II.	de bewindvoerder zal veroordelen om, voor zolang het gehuurde niet in zijn geheel ontruimd en leeg aan Portaal ter beschikking is gesteld voor iedere maand (waarbij een gedeelte van een maand als een maand zal gelden), aan Portaal te betalen een bedrag van € 611,70, of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging is toegestaan, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen ingaande de vijfde dag van de maand waarop deze termijn betrekking heeft tot aan de dag van de algehele voldoening;
        III.	de bewindvoerder zal veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na de dag van de uitspraak, alsmede in de nakosten ter hoogte van € 131,--, dan wel € 199,-- indien betekening van het vonnis plaatsvindt.
      
      
    
    
      3.3.
      
        De bewindvoerder voert gemotiveerd verweer. 
        
          4.	De beoordeling
        
      
      
      
        
          De inwoning door derden
        
      
    
    
      4.1.
      Blijkens de Brp hebben de afgelopen jaren naast [betrokkene 1] twee anderen in het gehuurde gewoond. Naast [betrokkene 3] gaat het om mevrouw [betrokkene 2] , een voormalig partner van [betrokkene 1] . Portaal heeft [betrokkene 1] op 10 juni 2022 naar aanleiding van de inschrijvingen in de Brp gewezen op zijn verplichting om geen derden in het gehuurde te laten inwonen. Blijkens de toelichting van Portaal ter zitting moest dat gesprek worden opgevat als een laatste waarschuwing. Met die waarschuwing heeft Portaal [betrokkene 1] een nieuwe kans gegeven, zodat de eerdere inwoning van [betrokkene 3] en [betrokkene 2] de vordering niet kan dragen. Portaal lijkt enigszins te suggereren dat [betrokkene 1] ook nadien nog derden in het gehuurde heeft laten wonen maar is daarin niet stellig. Voor zover zij heeft bedoeld te stellen (zie randnumer 18 van de dagvaarding) dat de zoon [betrokkene 1] , [betrokkene 4] (door Portaal [betrokkene 4] genoemd, hierna aangeduid als: [betrokkene 4] ), in het gehuurde heeft gewoond, geeft Portaal zelf aan dat [betrokkene 4] daar was om het gehuurde op te knappen. Om inwoning van [betrokkene 4] vast te kunnen stellen zijn door Portaal onvoldoende concrete feiten gesteld, nog daargelaten de vraag of [betrokkene 4] niet tot het gezin van [betrokkene 1] behoort en het hem daarom was toegestaan om gebruik te maken van het gehuurde. De vordering kan op deze grond niet kan worden toegewezen.
      
      
        
          Het hoofdverblijf van [betrokkene 1] 
        
      
    
    
      4.2.
      De tweede grondslag van de vordering betreft de verplichting van [betrokkene 1] om zijn hoofdverblijf in het gehuurde te houden. Die plicht volgt uit de algemene voorwaarden en volgens vaste jurisprudentie ook uit de wettelijke verplichting van goed huurderschap. Portaal heeft verklaringen van 3 verschillende omwonenden overgelegd waaruit zou blijken dat [betrokkene 1] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Daarbij heeft een van haar woonfraudespecialisten meerdere keren onaangekondigde huisbezoeken afgelegd en heeft hij [betrokkene 1] daar steeds niet aangetroffen.
      
    
    
      4.3.
      
        [betrokkene 1] is tijdens het gesprek met Portaal tijdens het gesprek op 10 juni 2022 tevens op zijn bewoningsplicht gewezen. Daarom wordt beoordeeld of kan vastgesteld dat hij na die datum niet aan die verplichting heeft voldaan. Ter onderbouwing heeft Portaal meldingen en verklaringen overgelegd van omwonenden, [betrokkene 5] en [betrokkene 6] . Een verklaring van een andere buurvrouw, [betrokkene 7] , dateert van voor het waarschuwingsgesprek op 10 juni 2022 en wordt daarom buiten beschouwing gelaten.
      
    
    
      4.4.
      In een schriftelijke verklaring, gedateerd op 17 januari 2024, verklaart [betrokkene 6] dat zij [betrokkene 1] heel af en toe ziet, bijvoorbeeld wanneer hij de post komt halen, en dat hij niet in het gehuurde woont.
      
    
    
      4.5.
      
        [betrokkene 5] na 10 juni 2022 nog vijf maal schriftelijk aan Portaal laten weten dat [betrokkene 1] niet in het gehuurde zou wonen. In een verklaring van 17 januari 2024 schrijft hij het volgende:
      
      
        ”(…)In november 2023 heb ik een verklaring afgelegd over de bewoning van de woning naast mij, [adres] . Ik heb sindsdien goed bijgehouden hoe vaak deze huurder, [betrokkene 1] , er nu feitelijk is. Dat heb ik bijgehouden op mijn agenda. Zelfs met tijdstippen.
      
      
      
        Tot 1 januari 2024 is [betrokkene 1] twee keer per week hier geweest. Hij is altijd alleen en dan slaapt hij alleen maar hier. Meestal is hij er rond 20:00 uur. Een keer zag ik hem op een zaterdag om 15:00 uur. Toen was hij er 4 nachten maar dat was ook de enige keer. Altijd zie ik hem in de ochtend weer op tijd vertrekken, tussen 08:00 uur en 09:00 uur. Dus het enige dat hij hier doet is slapen. Overdag is hij nooit hier, echt nooit.
        (…)
        Dus de periode dat deze [betrokkene 1] de huurder is, heeft hij hier geen hoofdverblijf gehad. Heeft hij hier niet gewoond. Af en toe een nacht slapen is in mijn ogen niet bewonen.(…)”
      
      
    
    
      4.6.
      De observaties van [betrokkene 5] worden voorts samengevat in zijn meest recente melding van 13 december 2024, waarin het volgende staat:
      
      
        ”(…)Ik denk dat de huurder [betrokkene 1] er wat vaker is gaan slapen vanaf het moment dat Portaal een gesprek met hem
        heeft gehad over de bewoning. Er heeft tijdenlang geen bed in de woning gestaan. Dat was in 2019/2020. Hij
        was er dan af en toen overdag, (…) Het bleef onbewoond toen ineens de zoon van [betrokkene 1] in de woning aan het klussen was. Die zat ineens in de woning met zijn vrouw en dochtertje. (…) Toen Portaal huisbezoek had gedaan, was die zoon met vrouw en kind ineens vertrokken. Dezelfde dag nog.
      
      
      
        Vanaf dat moment tot aan heden is [betrokkene 1] ineens wat vaker te zien. Ik heb nauwgezet geregistreerd op mijn
        kalender wanneer hij er heeft geslapen en wanneer hij weer vertrok. Ik weet dat hij er is als het licht brandt en
        zijn auto er staat. De woning zit verder potdicht, gordijnen dicht etcetera. Het is voorgekomen dat hij er 4
        nachten sliep maar vaak ook maar één nacht in de week. Het is heel wisselend. Het gaat overigens niet over dat
        hij echt leeft vanuit deze woning. Het is alleen maar over even slapen en weer vertrekken in de ochtend. Ik zie
        ook door het raam aan de voorzijde bij de keuken dat de situatie helemaal niet verandert. De borden en de
        kopjes staan soms een maand op dezelfde plek, ook al is hij geweest. En omdat de overgordijnen altijd dicht
        zijn, zie ik ook in de zomer dat het licht brandt want het is donker in de woning met die gordijnen dicht.
        Ook zag ik dat zijn zoon even de brievenbus komt legen en dan zie ik hem drie weken helemaal niet. Vorig jaar
        vanaf 26 november tot 18 februari daarop is er bijvoorbeeld helemaal niemand geweest, ook geen post uit de
        bus gehaald. Een gemiddelde is dus lastig te zeggen want dan kom je misschien uit op 1 a 2 nachten per week.
        En dan hebben we het alleen maar over slapen. Dus echt zijn hoofdverblijf hebben, leven vanuit de woning,
        daar is absoluut geen sprake van. Overdag is hij nooit in de woning.”
      
      
      
        
          De toelichtingen van [betrokkene 1] en de bewindvoerder
        
      
    
    
      4.7.
      
        De bewindvoerder en [betrokkene 1] betwisten dat [betrokkene 1] niet in het gehuurde woont en hebben over zijn verblijf in de woning het volgende gesteld. [betrokkene 1] is mantelzorger van zijn ex-partner die in Nijmegen woont en ernstig ziek is. Hij is daardoor vaak van huis maar slaapt altijd in het gehuurde. In de herfst van 2024 is [betrokkene 1] na een melding door de sociale verzekeringsbank en de gemeente gecontroleerd. Hij heeft daarbij over zijn woonsituatie verklaard. De bewindvoerder en [betrokkene 1] hebben van die melding niks meer van gehoord. 
        De slaapkamer van het gehuurde werd opgeknapt door [betrokkene 4] , zelf slaapt [betrokkene 1] in de woonkamer. Het opknappen is echter op een laag pitje gezet vanwege de mogelijke ontruiming. De brievenbus wordt weinig geleegd omdat [betrokkene 1] weinig post ontvangt, zijn post wordt namelijk bezorgd bij de bewindvoerder. 
        Toen [betrokkene 1] in het gehuurde kwam wonen heeft hij koffie gedronken met [betrokkene 5] . [betrokkene 1] heeft [betrokkene 5] in het verleden een reservesleutel van het gehuurde gegeven maar heeft de sleutel nog voor de coronaperiode teruggevraagd. Sindsdien is [betrokkene 5] ook niet meer binnen geweest. [betrokkene 1] voelt zich inmiddels dermate gecontroleerd dat hij probeert om [betrokkene 5] te ontlopen. Hij wil niet gezien worden en parkeert zijn auto op een andere plek. [betrokkene 1] is aan zijn voet geopereerd en heeft als gevolg daarvan drie maanden op bed gelegen. Alleen zijn zoon en dochter kwamen langs om eten te brengen. Zijn buren heeft hij al die tijd niet gezien.
      
      
    
    
      4.8.
      De bewindvoerder heeft haar stelling dat [betrokkene 1] wel zijn hoofdverblijf houdt in het gehuurde onderbouwd met een schriftelijke verklaring van [betrokkene 4] . [betrokkene 4] heeft verklaard dat hij in 2021 bij Entree een woning in Arnhem heeft bemachtigd en dat [betrokkene 1] hem heeft geholpen met de verhuizing. Dat jaar kwam [betrokkene 1] ook twee maal per week logeren na de geboorte van het kindje van [betrokkene 4] . In 2022 heeft [betrokkene 4] 4 tot 6 keer per maand geholpen met de voor- en achtertuin bij het gehuurde. [betrokkene 4] is in 2023 samen met zijn vrouw begonnen om het gehuurde weer op te frissen door te schilderen, te behangen en een nieuwe vloer te leggen, maar dat werk is niet afgerond. [betrokkene 1] heeft in 2024 veel tijd besteed aan het verzorgen van de moeder van [betrokkene 4] en het ontlasten van zijn vrouw.
      
      
        
          De overwegingen van de kantonrechter. 
        
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter overweegt dat de term hoofdverblijf in de algemene voorwaarden  niet nader is ingevuld en dat partijen daar ook in deze procedure geen invulling aan hebben gegeven. De kantonrechter sluit daarom aan bij de invulling die het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden aan een dergelijke bepaling heeft gegeven, namelijk de plaats waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om als dat doel bereikt is terug te komen (zie het arrest van 4 augustus 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:6178).
      
    
    
      4.10.
      De stelplicht en bewijslast betreffende het verblijf van [betrokkene 1] in het gehuurde rust op Portaal. Zij legt aan haar vordering tot ontbinding immers ten grondslag dat [betrokkene 1] zijn verplichting schendt om in de woning het hoofdverblijf te hebben en de woning zelf te bewonen. Portaal heeft echter geen concrete feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, leiden tot de conclusie dat [betrokkene 1] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Portaal voert slechts aan dat haar woonfraudespecialist [betrokkene 1] steeds niet thuis aantreft en dat met name [betrokkene 5] , een kennelijk buitengewoon betrokken buurman, heeft geconstateerd dat [betrokkene 1] weinig gebruik maakt van het gehuurde. Anders dan Portaal stelt rust op [betrokkene 1] in dit geval geen verzwaarde motiveringsplicht. Die plicht rust op [betrokkene 1] indien Portaal een stelling niet kan onderbouwen omdat de benodigde gegevens zich in het domein van [betrokkene 1] bevinden, maar dergelijke stellingen van Portaal ontbreken hier dus. 
      
    
    
      4.11.
      Volgens voornoemd arrest volgt uit de verplichting om ergens hoofdverblijf te hebben niet dat die huurder daar het grootste deel van de dag moet verblijven, zoals [betrokkene 5] in zijn verklaringen lijkt te suggereren. Als het al zou kloppen dat [betrokkene 1] af en toe niet niet niet in het gehuurde slaapt - wat wordt betwist - betekent dat nog niet dat hij zijn hoofdverblijf aldaar heeft opgegeven. 
      
    
    
      4.12.
      
        [betrokkene 1] is in zijn toelichting gemotiveerd op de meldingen van [betrokkene 5] ingegaan. Die toelichting komt op de belangrijke punten overeen met de verklaringen van [betrokkene 5] en [betrokkene 4] en is daarom geloofwaardig. [betrokkene 1] stelt dat hij weliswaar overdag vaak lange tijd weg is, maar dat hij altijd thuis slaapt. Dat [betrokkene 1] vroeg vertrekt en laat weer thuiskomt is door [betrokkene 5] geconstateerd en komt overeen met de verklaring van [betrokkene 4] . Die lange periodes van afwezigheid worden verklaard door de mantelzorg aan zijn ex-partner en de vrouw van [betrokkene 4] . Het is mogelijk dat de fraudespecialist van Portaal [betrokkene 1] daardoor steeds niet thuis heeft aangetroffen. Die afwezigheid betekent niet dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft opgegeven. De post in de brievenbus is daarvan evenmin een indicatie, nu de bewindvoerder onbetwist heeft gesteld dat zijn (geadresseerde) post op haar adres wordt bezorgd.
      
    
    
      4.13.
      Ten slotte stelt de kantonrechter vast dat ook uit de verklaringen van [betrokkene 5] -en uit de summiere verklaring van [betrokkene 6] - niet zonder meer volgt dat [betrokkene 1] niet (langer) in het gehuurde woont. [betrokkene 1] wordt door [betrokkene 5] niet vaak gezien maar dat kan worden verklaard door de bedrust na zijn voetoperatie en doordat [betrokkene 1] er alles aan doet om niet door [betrokkene 5] te worden gezien. Uit de constatering van [betrokkene 5] dat [betrokkene 1] thuis komt om te slapen kan worden afgeleid dat [betrokkene 1] juist wel zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Hij keert er immers weer terug nadat hij overdag voor zijn ex-partner en schoondochter heeft gezorgd. Gezien het aantal meldingen en verklaringen van [betrokkene 5] , die [betrokkene 1] nauwgezet in de gaten houdt, acht de kantonrechter het niet onvoorstelbaar dat [betrokkene 1] [betrokkene 5] tracht te ontlopen en dat [betrokkene 5] dientengevolge niet alle aanwezigheid van [betrokkene 1] heeft kunnen registreren. Op basis van de stellingen en onderbouwing van Portaal kan niet worden vastgesteld dat [betrokkene 1] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde houdt. Omdat ook deze grondslag de vordering niet kan dragen wordt de vordering afgewezen.
      
    
    
      4.14.
      Portaal wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Portaal in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van de bewindvoerder vastgesteld op € 408,-- aan salaris voor de gemachtigde.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2025.