ECLI:NL:RBZWB:2025:59, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-01-2025, 24/431
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-01-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: woz-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/431
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 januari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 288.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 4 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde 2] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] , taxateur. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit bouwjaar 1919 met een oppervlakte van 78 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 147 m2. De woning heeft twee aanbouwen en een hobbyruimte.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 241.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 288.000.
    
    4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
    Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling. 
    
    5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      6.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      6.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 23 mei 2024 door de taxateur is opgemaakt.
      
    
    
      6.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 290.153 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      6.5.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en inhoud voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      6.6.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Bij de referentiepanden is aan de onderdelen als de dakkapel, berging, carport, hobbyruimte en kelder afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen. De grondwaarde van de referentiewoningen is gemiddeld gewaardeerd met factor 3 ten aanzien van de ligging. Daarnaast is bij het bepalen van de waarde van de woning rekening gehouden met een aftrek van € 33.942 voor het achterstallige onderhoud en matige voorzieningen in de woning.
      
    
    
      6.7.
      Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde keuken en badkamer van meer dan 20 jaar oud. Slijtage en veroudering leiden tot zichtbare gebreken en esthetische achteruitgang. Eventuele kopers hebben de voorkeur voor nieuwe of gemoderniseerde keukens en badkamers, waardoor een oude keuken en badkamer de totale waarde van de woning negatief kunnen beïnvloeden. Doordat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de keuken en de badkamer, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit dat bij de waardebepaling een negatieve correctie is toegepast van € 19.396 voor voorzieningen. Deze correctie weerspiegelt volgens de heffingsambtenaar het ondergemiddelde voorzieningenniveau van de woning, inclusief de gedateerde keuken en badkamer. De rechtbank is van oordeel dat op basis van de stukken in het dossier de heffingsambtenaar, met toepassing van factor 2 voor voorzieningen, voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de keuken en badkamer van de woning. Er is geen aanwijzing dat een grotere correctie passender zou zijn. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.
      
    
    
      6.8.
      Vervolgens heeft belanghebbende ter zitting gesteld dat de aftrek voor de brandgang op zijn perceel te laag is vastgesteld. Hij heeft daarbij aangevoerd dat bij referentiewoning [adres 2] een hogere aftrek is toegepast voor eenzelfde aantal vierkante meters. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken uiteengezet dat de aftrek voor de brandgang bij de genoemde referentiewoning op een andere wijze is berekend. De aftrek wordt bepaald op basis van de vierkantemeterprijs van de grond. Aangezien deze prijs bij de woning van belanghebbende lager is dan bij de genoemde referentiewoning, is ook de correctie lager uitgevallen. De rechtbank volgt dit betoog van de heffingsambtenaar.
      
    
    
      6.9.
      Daarnaast heeft belanghebbende tijdens de zitting betoogd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige kwaliteit en het lage duurzaamheidsniveau van de woning. De heffingsambtenaar heeft daartegenin gebracht dat er geen reden is om de kwaliteit op een lagere factor te waarderen dan als gemiddeld. Wat betreft het duurzaamheidsniveau, stelt de heffingsambtenaar dat dit is verdisconteerd in de verkoopcijfers en sprake is van gemiddelde energieniveaus voor zowel de woning als de referentieobjecten. De rechtbank volgt ook hierin de heffingsambtenaar. Uit de stukken in het dossier blijkt niet dat de woning te hoog is gewaardeerd met betrekking tot kwaliteit. Daarnaast sluit de rechtbank zich aan bij het standpunt van de heffingsambtenaar over het duurzaamheidsniveau.
      
    
    
      6.10.
      De stelling van belanghebbende dat de geïndexeerde waarden van de referentiewoningen niet hoger kunnen zijn dan de WOZ-waarden van die woningen, volgt de rechtbank niet. De WOZ-waarden van de referentiewoningen zijn niet relevant voor de waardebepaling van de woning, zo blijkt uit de door de wetgever geïmplementeerde wetssystematiek van de Wet WOZ. De WOZ-waarde wordt ook niet vastgesteld aan de hand van indexeringscijfers, niet voor het WOZ-object en ook niet voor de referentieobjecten. Dat is nu eenmaal niet de berekeningswijze zoals deze door de wetgever is gekozen. Overigens wijst de rechtbank erop dat de indexeringscijfers worden afgeleid uit alle daarvoor beschikbare verkopen, terwijl de WOZ-waarde – als er geen eigen verkoopcijfer beschikbaar is – wordt vastgesteld aan de hand van een relatief gedetailleerde vergelijking met slechts enkele referentieverkopen. Het vaststellen van de verkoopwaarde middels indexering kan dan logischerwijs anders uitvallen. Het is immers een andere berekening op basis van andere cijfers. Dat logisch of rekenkundig beschouwd ook op een andere wijze tot een waardebepaling gekomen kan worden, zoals belanghebbende bepleit, maakt het voorgaande niet onjuist. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de indexering van de referentiewoningen onvoldoende inzichtelijk is.
      
    
    
      6.11.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
    
      7.1.
      Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 8 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44