ECLI:NL:RBAMS:2024:3566, Rechtbank Amsterdam, 14-06-2024, AMS 23/4948
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Beroep ongegrond. Unieke aterlierwoning met weinig daglicht en een relatief grote oppervlakte. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

RECHTBANK AMSTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: AMS 23/4948 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit Amsterdam, eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning door de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 815.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslagin de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2023 opgelegd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser met de uitspraak op bezwaar van 26 juli 2023 gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 750.000,-. 
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 29 mei 2024 op zitting behandeld. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [taxateur] .  
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      2.1.
      Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een galerijflat van 242 m². Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de waarde van zijn woning te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      2.2.
      De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
      
    
    
      2.3.
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld?
        
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 750.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] [huisnummer 2] , [adres 3] [huisnummer 3] en [adres 4] [huisnummer 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.3.
      Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 
      
    
    
      3.4.
      Eiser voert aan dat zijn woning als voormalig atelierwoning uniek is. Zijn woning heeft een relatief grote oppervlakte, maar heeft veel ramen op het noorden en maar één raam op het zuiden. Daardoor is er weinig daglicht. Het was voor eiser lastig om de woning in te richten en om slaapkamers te realiseren met voldoende daglicht. Makelaars die een taxatierapport van de woning hebben opgesteld, hebben ook erkend dat de woning beperkt is om in te richten. Volgens eiser is het lastig om de woning op de markt te verkopen. Eiser voert aan dat zijn woning, door deze omstandigheden, onvoldoende vergelijkbaar is met de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten. De waarde van de woning is daardoor te hoog vastgesteld.
      
    
    
      3.5.
      Op de zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat eiser een atypische woning heeft. Volgens de heffingsambtenaar zijn identieke vergelijkbare vergelijkingsobjecten niet voorhanden. De heffingsambtenaar voert aan dat de gebruikte vergelijkingsobjecten, allen flats in de directe omgeving, met toepassing van het principe van afnemende meeropbrengst, wel voldoende bruikbaar zijn. De rechtbank stelt vast dat, hoewel de woning van eiser atypisch is en het begrijpelijk lastig is om goed vergelijkbare vergelijkingsobjecten te vinden, de heffingsambtenaar wel gebonden is aan het gebruik van de vergelijkingsmethode voor het vaststellen van de WOZ-waarde. De rechtbank ziet verder dat de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten niet één op één vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank stelt echter vast dat de vergelijkingsobjecten wel zijn gelegen in dezelfde buurt als of in een naastgelegen buurt van de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn ook niet te ver van de waardepeildatum verkocht en het zijn alle drie flats. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten, voor zover mogelijk, voldoende bruikbaar zijn als vergelijkingsobject.
      
    
    
      3.6.
      De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning zijn bij de woning en bij alle drie de vergelijkingsobjecten gekwalificeerd op gemiddeld. Eiser heeft aangevoerd dat zijn woning minder doelmatigheid is door het daglichtprobleem en het afnemende grensnut. De woning van eiser een aanzienlijk grotere oppervlakte (242 m²) dan de vergelijkingsobjecten (116 m², 153 m² en 115 m²). De rechtbank overweegt dat uit de matrix bij het taxatierapport blijkt dat er een ruime marge is tussen de gewaardeerde m²-prijs van de woning van eiser (€ 3.100,-) en de gemiddelde gerealiseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 4.380,-). De rechtbank is van oordeel dat deze marge ruim genoeg is om de verschillen in doelmatigheid tussen de woning en de vergelijkingsobjecten te compenseren, in het licht van afnemende meeropbrengst, nu de woning van eiser bijna tweemaal zo groot is als de vergelijkingsobjecten. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, rechter, in aanwezigheid van mr.I.G.A. Karregat, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 juni 2024.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.