ECLI:NL:RBZWB:2025:391, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 27-01-2025, 24/5479
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-01-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/5479
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 januari 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 juni 2024.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 613.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 588.000.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 26 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] , taxateur. Ter zitting is door de heffingsambtenaar een machtiging overgelegd. De machtiging is aan het dossier toegevoegd. Belanghebbende ontvangt als bijlage bij deze uitspraak een afschrift van de machtiging van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1994) met een gebruikersoppervlakte van 111 m2. De woning is gelegen op een perceel van 257 m2. De woning heeft een aanbouw, een serre, een vrijstaande garage, een berging/schuur en een overkapping/luifel.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      3.1.
      Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank op 6 december 2024 een proceskostenformulier met bijlage van belanghebbende ontvangen met de dagtekening 2 december 2024. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. Het stuk wordt dan ook buiten beschouwing gelaten.
      
      
        
          Inhoudelijk
        
      
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      
      
        3.2.1.
        Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum                                               € 531.000 dient te zijn. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 588.000.
        
      
    
    
      3.3.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
      
        3.3.1.
        Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
        
      
    
    
      3.4.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.6.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.7.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.8.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 31 oktober 2024 door de [taxateur] is opgemaakt. Ter zitting is een gecorrigeerde taxatiematrix overgelegd, omdat in de oorspronkelijke matrix, die in de beroepsfase was ingediend, onjuiste afmetingen voor de serre en de aanbouw waren gebruikt (zoals belanghebbende ook in zijn reactie op het verweerschrift heeft opgemerkt). Deze afmetingen zijn in de nieuwe matrix gecorrigeerd en aangepast. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de taxatiewaarde in de nieuwe matrix hoger is dan die in de matrix die eerder in beroep was overgelegd, vanwege de wijzigingen in de oppervlakte van de aanbouw en de serre. De oppervlakte van de aanbouw moest worden verhoogd en de oppervlakte van de serre verminderd, terwijl de prijs per vierkante meter van de aanbouw hoger is dan die van de serre.
      
    
    
      3.9.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 648.160 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en de [adres 4] alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.10.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning.
      
      
        3.10.1.
        Twee van de drie referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen ongeveer één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Referentiewoning [adres 2] is net daarbuiten verkocht, namelijk op 13 januari 2024 (oplevering 28 februari 2024). De rechtbank acht de verkoopdatum van deze referentiewoning niet dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen, dat deze woning niet als onderbouwing kan dienen voor de waarde van de woning. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding deze woning buiten beschouwing te laten en concludeert dat alle gebruikte referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
        
        
          
            Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
          
        
        
      
    
    
      3.11.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen, zoals de serre, de aanbouw, de berging/schuur, vrijstaande garage en overkapping/luifel, afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de  referentiewoningen correcties toegepast voor het voorzieningenniveau, de uitstraling, de doelmatigheid en de onderhoudstoestand ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
      
    
    
      3.12.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de WOZ-waarde van de woning veel te hoog is gestegen in vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende waardepeildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. 
      
    
    
      3.13.
      Daarnaast betwist belanghebbende dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau van de woning, in het bijzonder met de verouderde staat van de keuken. Belanghebbende is van mening dat de onderhoudstoestand niet gelijkgesteld kan worden aan die van de referentiewoningen, aangezien twee van de drie referentiewoningen gerenoveerd zijn. Hij voert aan dat zijn keuken niet is gerenoveerd. Volgens belanghebbende beschikt zijn woning over een nette gemiddelde badkamer. Hij is echter wel van mening dat de keuken in een minder goede staat is. Belanghebbende vindt het daarom opmerkelijk dat zijn woning op basis hiervan gelijkgesteld wordt met de gerenoveerde referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende als bovengemiddeld is gewaardeerd, in verhouding tot het bouwjaar van de woning en in vergelijking met de referentiewoningen, en dat daarom deze waardering volgens de heffingsambtenaar passend is. De heffingsambtenaar heeft ervoor gekozen om niet de factor voor de voorzieningen, maar die voor het onderhoud te verhogen van 3 (gemiddeld) naar 4 (ruim voldoende / bovengemiddeld). Dit is in het voordeel van belanghebbende, aangezien een stijging van de factor voor de voorzieningen een waardestijging van 8% oplevert, terwijl een stijging van de factor voor het onderhoud een waardestijging van 6% oplevert, aldus de heffingsambtenaar.  
      
      
        3.13.1.
        Ook als de rechtbank het standpunt van belanghebbende zou volgen dan constateert de rechtbank dat de WOZ-waarde van belanghebbende niet te hoog is vastgesteld. De getaxeerde waarde van de woning is immers bepaald op € 648.160 (zie 3.8), dus ruim € 60.000 boven de WOZ-waarde zoals vastgesteld bij uitspraak op bezwaar. Zelfs indien de verhoging (van 6%, neerkomend op een waardestijging van € 30.367) niet zou worden geaccepteerd, dan is de resterende taxatiewaarde nog altijd hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde.
        
      
    
    
      3.14.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen 
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. Saris, griffier, op 27 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Het stuk is conform artikel 2.16, vierde lid van het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken 2021 in het dossier opgenomen en zal bij deze uitspraak ter kennisgeving aan de heffingsambtenaar worden toegezonden.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	.
  
  
     Zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.