ECLI:NL:RBAMS:2025:112, Rechtbank Amsterdam, 07-01-2025, 11321467 \ CV EXPL  24-12318
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-01-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Toewijzing huurachterstand. Afwijzing van ontbinding en ontruiming, vanwege misverstand over de hoogte van de huurprijs en woonbelang van huurder. Schadevergoeding in reconventie afgewezen. Geen oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11321467 \ CV EXPL  24-12318
    
    
    
      
        Vonnis van 7 januari 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de vennootschap naar buitenlands recht 
      
      
        PEC MANDARIN SARL, 
      gevestigd te Luxemburg,
      eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
      hierna te noemen: PEC,
      gemachtigde: mr. W.Y. Wong,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] , 
      gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 5 september 2024, met producties, 
      - het in een proces-verbaal weergegeven mondelinge antwoord, 
      - het aanvullende antwoord, met een eis in reconventie en producties, 
      - het tussenvonnis van 8 november 2024, waarin een mondelinge behandeling van de zaak is gelast, 
      - de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte aanvulling grondslag eis en vermindering van eis, met producties, 
      - de mondelinge behandeling van 11 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de zitting is [naam] (accountmanager MVGM) namens PEC verschenen, vergezeld van de gemachtigde. [gedaagde] is ook verschenen, 
      - de pleitnota van PEC. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten in conventie en reconventie
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1998 van (de rechtsvoorganger van) PEC de woning aan het adres [adres] (verder: de woning). 
    
    
      2.2.
      PEC heeft [gedaagde] in juli 2020 gedagvaard en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. PEC heeft in die procedure in eerste instantie het standpunt ingenomen dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW) gedroeg door het gehuurde ongebruikt en onbewoond te laten. Deze procedure resulteerde in een verstekvonnis, waarna [gedaagde] verzet heeft ingesteld. In de verzetprocedure heeft PEC haar eis en de grondslag daarvan gewijzigd, in die zin dat haar vorderingen -samengevat- zagen op het tegengaan van de onbereikbaarheid en het bevorderen van communicatie met [gedaagde] . PEC heeft daarbij de vorderingen tot ontbinding en ontruiming ingetrokken. 
      
    
    
      2.3.
      Partijen hebben voornoemde procedure beëindigd door middel van een vaststellingsovereenkomst die op de mondelinge behandeling van 17 februari 2021 tot stand is gekomen en is vastgelegd in een proces-verbaal. Onderdeel van de afspraken tussen partijen was dat de huurprijs per 1 maart 2021 een bedrag van € 113,49 aan kale huur en € 2,50 aan servicekosten bedroeg en dat de huurprijs jaarlijks per 1 juli conform wet- en regelgeving zal worden verhoogd, waarvan aan [gedaagde] een huurverhogingsbrief zal worden gezonden. 
      
    
    
      2.4.
      In november 2023 is er een lekkage geweest in het pand, waar [gedaagde] en zijn onderburen last van hebben gehad. Deze lekkage is in april 2024 verholpen door een aannemer van PEC.
      
    
    
      2.5.
      In 2023 en 2024 heeft PEC [gedaagde] verschillende malen aangeschreven in verband met een huurachterstand. In september 2024 heeft PEC de onderhavige dagvaarding aan [gedaagde] betekend.     
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie
    
    
      3.1.
      PEC vordert na vermindering van eis de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Verder vordert PEC veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 625,92 aan achterstallige huur, alsmede betaling van € 190,99 per maand vanaf 1 december 2024 tot aan de daadwerkelijke ontruiming. Verder vordert PEC de proceskosten met wettelijke rente.    
      
    
    
      3.2.
      Aan haar vordering legt PEC ten grondslag dat [gedaagde] zijn verplichting tot het betalen van de maandelijkse huur niet steeds stipt en volledig nakomt. Bovendien gedraagt [gedaagde] zich volgens PEC niet als een goed huurder, door slechts sporadisch in de woning aanwezig te zijn en zich onbereikbaar te houden voor PEC.  
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Volgens [gedaagde] is er geen sprake van een huurachterstand en gaat PEC uit van een onjuiste huurprijs. [gedaagde] betwist ook dat hij zich niet als een goed huurder zou gedragen.  
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil in reconventie
    
    
      4.1.
      Na vermindering van eis vordert [gedaagde] in reconventie een schadevergoeding van € 570,00 als gevolg van een lekkage in de woning. 
      
    
    
      4.2.
      PEC heeft aangevoerd dat de schade nu juist is ontstaan (in elk geval voor een groot deel) door de afwezigheid van [gedaagde] in de woning. [gedaagde] heeft verzuimd de lekkage te melden, waardoor deze pas werd opgemerkt toen de lekkage doorsijpelde naar de benedenburen. [gedaagde] heeft bovendien maandenlang niet gereageerd op verzoeken van PEC om het gebrek te verhelpen. De vordering van [gedaagde] moet daarom volgens PEC worden afgewezen. 
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in conventie
    
    
      
        Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen 
      
    
    
    
      5.1.
      De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
      
    
    
      5.2.
      De artikelen 2 (rentebeding) en 3 (huurprijsverhogingsbeding) van de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst zijn getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.
      
      
        
          Wat is de huurprijs en is er een huurachterstand?
        
      
      
    
    
      5.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de huurprijs per 1 maart 2021 een bedrag van € 115,99 bedroeg (waarvan € 2,50 servicekosten). Partijen zijn het echter niet eens over de hoogte van de huurprijs op dit moment.  
      
    
    
      5.4.
      PEC stelt zich in dit kader op het standpunt dat de maandelijkse huurprijs van € 115,99 per 1 juli 2022 is verhoogd naar € 140,99, per 1 juli 2023 naar € 165,99 en per 1 juli 2024 naar € 190,99. De huidige huurprijs is volgens PEC dus € 190,99 (inclusief servicekosten). Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst PEC naar huurverhogingsbrieven van 22 april 2022, 24 april 2023 en 24 april 2024.  
      
    
    
      5.5.
      Volgens [gedaagde] is de huurprijs echter per 1 juli 2022 verhoogd met een percentage van 2,3%. Per 1 juli 2023 en 1 juli 2024 is de huurprijs – conform de huurverhogingsbrieven van PEC – met € 25,00 verhoogd. [gedaagde] komt volgens zijn berekening op een huidige maandelijkse huur van € 168,61. 
      
    
    
      5.6.
      De kantonrechter oordeelt als volgt. De onderbouwing van PEC, bestaande uit de overgelegde huurverhogingsbrieven, is overtuigend. [gedaagde] heeft geen bewijs geleverd dat zijn berekening van de huurprijs correct is, terwijl dit wel op zijn weg had gelegen. Daarom wordt het standpunt van PEC gevolgd en wordt vastgesteld dat de huidige huurprijs € 190,99 per maand bedraagt (inclusief servicekosten).
      
    
    
      5.7.
      Dit betekent ook dat [gedaagde] te weinig huur heeft betaald. De huurachterstand zoals door PEC gevorderd, zal worden toegewezen.  
      
      
        
          Moet [gedaagde] de woning verlaten? 
        
      
      
    
    
      5.8.
      Een van de belangrijkste verplichtingen van een huurder is het volledig en tijdig betalen van de huur. Zoals hiervoor is geoordeeld, is [gedaagde] die verplichting niet nagekomen. Doordat er een huurachterstand is ontstaan, is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. In beginsel geeft dit PEC de bevoegdheid om de huurovereenkomst te laten ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar geringe aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      5.9.
      In dit geval is van belang dat [gedaagde] de woning al meer dan 25 jaar huurt. Hij betaalt de maandelijkse huur, zij het wat onregelmatig en sinds enige tijd een onjuist bedrag. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] uitgelegd hoe hij bij dit bedrag is gekomen. Achteraf bezien is [gedaagde] hier uitgegaan van een onjuist uitgangspunt, maar dat er sprake is van structurele betalingsonmacht of betalingsonwil is niet gebleken. Daar komt bij dat [gedaagde] heeft toegelicht dat hij groot belang heeft bij behoud van de woning, omdat hij anders dakloos zou worden. Dit maakt dat de tekortkoming van [gedaagde] in het geheel van omstandigheden bezien, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.    
      
    
    
      5.10.
      Het argument van PEC dat [gedaagde] zich niet gedraagt als een goed huurder, maakt het voorgaande oordeel niet anders. [gedaagde] heeft weliswaar erkend dat hij doordeweeks bijna nooit in de woning verblijft, maar hij is daar contractueel ook niet toe verplicht. Dat er eenmalig een lekkage heeft plaatsgevonden – waarvan de oorzaak overigens tussen partijen in geschil is – rechtvaardigt niet de conclusie dat [gedaagde] onvoldoende zorg draagt voor de woning.  
      
    
    
      5.11.
      Gelet op het voorgaande worden de gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen. [gedaagde] dient zich echter wel te realiseren dat hij de verplichtingen uit de huurovereenkomst moet nakomen. Dit is al de tweede keer in relatief korte tijd dat [gedaagde] in een juridische procedure wordt betrokken door PEC. [gedaagde] dient zich er van bewust te zijn dat hij iedere maand de huurprijs inclusief verhoging tijdig moet betalen en dat als hij het ergens niet mee eens is, hij bij PEC aan de bel moet trekken. Daarbij wordt aan [gedaagde] meegegeven dat hij dit het beste via een (aangetekende) brief kan doen, om discussies zoals die er in het verleden zijn geweest, zoveel mogelijk te voorkomen. 
      
      
    
  
  
    
      6De beoordeling in reconventie
    
    
      6.1.
      Omdat PEC in deze procedure de door [gedaagde] gevorderde nota’s aangaande de servicekosten heeft overgelegd, heeft [gedaagde] dat deel van zijn vordering ter zitting ingetrokken. In reconventie vordert [gedaagde] nog slechts een schadevergoeding van € 570,- vanwege de lekkage in de woning. Volgens [gedaagde] zijn er door de lekkage verschillende dozen met kleding nat geworden en zijn deze beschimmeld en onbruikbaar geraakt. Ook zou een schapenwollen dekbed en een matras zijn beschadigd door schimmel. 
      
    
    
      6.2.
      De vordering van [gedaagde] wordt afgewezen. De reden daarvoor is dat [gedaagde] zijn standpunt dat hij schade heeft geleden door de lekkage, wat de hoogte van de schade is en dat PEC daarvoor aansprakelijk is, niet goed heeft onderbouwd. [gedaagde] heeft bijvoorbeeld geen foto’s overgelegd waarop de gestelde schade is te zien. Ook heeft [gedaagde] geen aankoopbonnen van de beschadigde spullen overgelegd. Daardoor kan niet worden gecontroleerd hoe oud de spullen waren in 2023 en voor welke prijs [gedaagde] deze heeft aangeschaft. In deze procedure is daarom te weinig bewijs om een schadevergoeding aan [gedaagde] toe te kennen. 
      
    
    
      6.3.
      Dat betekent dat de vordering in reconventie wordt afgewezen. 
      
      
    
  
  
    
      7De proceskosten 
    
    
      7.1.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen in conventie en reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      8De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie: 
      
    
    
    
      8.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan PEC te betalen een bedrag van € 625,92 aan achterstallige huur, berekend tot december 2024,  
      
    
    
      8.2.
      verklaart de veroordeling onder 8.1. uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      8.3.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
      
        
          in reconventie: 
        
      
      
    
    
      8.4.
      wijst de vordering af, 
      
      
      
        
          in conventie en reconventie: 
        
      
      
    
    
      8.5.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
        33623