ECLI:NL:GHAMS:2024:3629, Gerechtshof Amsterdam, 12-12-2024, 23/496
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ 2019 niet-woning. Horecagelegenheid. Hwk-methode. Leegstandsrisico.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/496
    
    
      12 december 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 26 mei 2023 in de zaak met kenmerk AMS 22/915 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat, de minister van Justitie en Veiligheid te Den Haag, de Minister,
      op het verzoek van belanghebbende tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak op het adres [Straat] te [Z] (hierna: de niet-woning) voor het kalenderjaar 2019 en naar waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 695.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 11 februari 2022, ongegrond verklaard.    
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 26 mei 2023 heeft de rechtbank als volgt op het beroep beslist:
      
      
        “De rechtbank:
      
      - verklaart het beroep ongegrond;
      - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 500;
      - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [X] tot een bedrag van € 837;
      - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan [X] te vergoeden.” 
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2024. 
      
    
    
      1.6.
      Na afloop van de mondelinge behandeling op 5 november 2024 is het Hof gebleken dat het dossier niet compleet was. In het dossier was (als gevolg van een intern misverstand) de brief van gemachtigde van 30 augustus 2024 ten onrechte niet opgenomen. Nadat bedoelde brief alsnog aan het dossier is toegevoegd (en in kopie aan de heffingsambtenaar is verstrekt) is de mondelinge behandeling op 3 december 2024 heropend, waarbij het onderzoek is beperkt tot die onderdelen van bedoelde brief die niet al tijdens de behandeling op 5 november 2024 aan de orde zijn geweest.
      
    
    
      1.7.
      Van het verhandelde ter zitting zijn processen-verbaal opgemaakt die met deze uitspraak worden meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de niet-woning. Het betreft een café/bar/restaurant van 274 m² met een opslag van 80 m² en een sanitaire ruimte van 17 m². De niet-woning heeft als bouwjaar 1899.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast het taxatieverslag, een waardematrix (“Overzichten taxatiewaarden”), huurinformatieformulieren en huurovereenkomsten van de huurtransacties, akten van levering, correcties in verband met de verhuurde staat en prijsindexcijfers met betrekking tot de verkooptransacties overgelegd, alsmede foto’s van de niet-woning en de in de waardematrix opgevoerde vergelijkingsobjecten. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode is de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft de door hem getaxeerde huurwaarde afgeleid uit de gemiddelde huurwaarde van huurtransacties van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar uit verkooptransacties van verhuurde vergelijkingsobjecten (dit zijn andere panden dan de panden van de huurtransacties) volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid, waarop de getaxeerde kapitalisatiefactor is gebaseerd van het object in het taxatieverslag.  
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      Evenals in hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de niet-woning niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep nog van belang, als volgt overwogen en beslist:
    
    
    
      “Algemene beroepsgronden
    
    
    
      2. [X] voert aan dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld omdat rekening moet worden gehouden met de maatregelen die zijn genomen in verband met de coronapandemie. Hij wijst daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. 
    
    
    
      3. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2018 is en dat de coronapandemie op dat moment nog niet aan de orde was. De coronamaatregelen zijn dus niet van invloed op de waarde van het object op de waardepeildatum. Zelfs in het geval dat op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ van de toestand per 1 januari 2019 zou moeten worden uitgegaan, zou dat niet anders zijn omdat ook toen de coronapandemie nog niet aan de orde was.
    
    
    
      4. De rechtbank overweegt dat de beroepsgrond ook niet slaagt voor zover [X] bedoelt dat de coronamaatregelen zijn weerslag hebben op het leegstandsrisico, dat volgens [X] (inmiddels) 40% bedraagt en over de komende 10 jaren berekend moet worden. Ook in dat kader geldt namelijk dat de coronapandemie op 1 januari 2018 nog niet te voorzien was zodat die omstandigheid ook niet tot uitdrukking komt in de te verwachten leegstand per die datum.
    
    
    
      5. [X] voert daarnaast aan dat de kapitalisatiefactor die de heffingsambtenaar afleidt uit gerealiseerde verkooptransacties niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van het object. De kapitalisatiefactor wordt namelijk berekend aan de hand van geschatte huurwaardes. [X] verwijst in dit kader naar overweging 4.6 van de uitspraak van 13 juli 2021 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Daar wordt volgens [X] bevestigd dat op basis van deze methode geen eenduidige conclusies kunnen worden getrokken over de te hanteren kapitalisatiefactor. Alleen al om deze reden heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object niet aannemelijk gemaakt, zodat het beroep ten aanzien van de waarde gegrond is, aldus [X] .
    
    
    
      6. In de door [X] genoemde uitspraak wordt het gebruik van geschatte huurwaardes niet zonder meer uitgesloten. De rechtbank is van oordeel dat ook geschatte huurwaardes ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor acceptabel zijn, zolang deze huurwaardes aannemelijk zijn gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de huurwaarde van het object verwezen naar drie voldoende vergelijkbare objecten met recente huurcijfers. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat die huurcijfers overeenkomen met de geschatte huurwaardes. [X] heeft geen argumenten gegeven waaruit zou blijken dat de geschatte huurwaardes toch onjuist zijn. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
    
    
    
      7. [X] is eigenaar van de onroerende zaak. Het gaat om een horecagelegenheid. De oppervlakte van het primaire deel van het object is ongeveer 291 m². Volgens [X] moet de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 lager dan € 695.000,- zijn.
    
    
    
      8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak op overtuigende wijze heeft onderbouwd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode . De verkooptransacties (allemaal horeca) hebben een gemiddelde kapitalisatiefactor van 12,9 waardoor duidelijk wordt dat de kapitalisatiefactor van 11,8 die voor het object is gebruikt, niet te hoog is. De geschatte huurwaarde die voor het object is gebruikt (€ 184,- per m² voor het primaire deel) om de kapitalisatiefactor te onderbouwen, is aanzienlijk lager dan de huurwaardes die uit de huurtransacties (ook allemaal horeca) volgt (gemiddeld € 345,- per m²). De huurtransacties zijn wat oppervlakte betreft weliswaar allemaal kleiner (‘huur 1’, ‘huur 2’ en ‘huur 3’ hebben een oppervlakte van respectievelijk 195 m², 221 m² en 76 m²) dan het object van [X] , maar met het verschil is voldoende rekening gehouden doordat de taxateur van de heffingsambtenaar een lagere dan gemiddelde huurwaarde in aanmerking heeft genomen. [X] heeft zijn stelling dat de waarde lager moet zijn niet met concrete gegevens onderbouwd.
    
    
    
      9. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting er verder op gewezen dat de getaxeerde m²-prijs van het object neerkomt op € 2.174,-, terwijl de gemiddelde m²-prijs van de verkooptransacties € 4.003,- is. Dit wijst erop dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Aangezien daarnaast de gehanteerde kapitalisatiefactor lager ligt dan uit de marktgegevens blijkt en de huurwaarde voldoende is onderbouwd, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 695.000,- niet te hoog is vastgesteld.
      De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren.
    
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
    
    
    
      10. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.
    
    
    
      11. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar. De rechtbank gaat voor de behandelingsduur uit van het op 6 april 2021 ingediende bezwaarschrift, gedateerd op 31 maart 2021. De bezwaarfase mag in beginsel een half jaar duren en de beroepsfase anderhalf jaar. De immateriële schadevergoeding voor een termijnoverschrijding van de gezamenlijke behandelingsduur bedraagt € 500,- per half jaar overschrijding, naar boven afgerond.
    
    
    
      12. Gelet op de datum van deze uitspraak stelt de rechtbank vast dat de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) vijf maanden. De schadevergoeding daarvoor bedraagt € 500,-. De overschrijding van de redelijke termijn is geheel toe te rekenen aan de heffingsambtenaar.
    
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht
      
    
    
    
      13. De rechtbank ziet aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die [X] in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 837,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5 (omdat de proceskostenvergoeding wordt toegekend enkel door de toekenning van een immateriële schadevergoeding).
      Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
    
    
    
      14. De heffingsambtenaar moet [X] het betaalde griffierecht van € 50,- vergoeden.”
    
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne.
        Naar aanleiding van hetgeen belanghebbende in hoger beroep nog aanvullend heeft aangevoerd, overweegt het Hof als volgt. 
      
      
    
    
      5.2.
      
        Net als de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de overgelegde waardematrix alsmede nadere gegevens en foto’s van de diverse objecten, gewogen tegen hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, voldoende aannemelijk gemaakt dat de in de waardematrix opgevoerde objecten voldoende vergelijkbaar met de niet-woning en derhalve als vergelijkingspand kunnen dienen.
        In zijn hogerberoepschrift heeft de gemachtigde volstaan met de opmerking dat ‘door de gemeente ongeschikte referentiepanden zijn gebruikt’ zonder andere toelichting. Deze enkele (blote) stelling is onvoldoende voor een andersluidend oordeel.
        Ter zitting heeft gemachtigde (nogmaals, net als in eerste aanleg) gewezen op de verschillen in oppervlakte tussen de vergelijkingspanden en de niet-woning. Het Hof verwijst meer specifiek naar overweging 8 van de rechtbank, waarin deze verschillen zijn behandeld. De enkele verwijzing ter zitting naar de verschillen in oppervlakte zijn onvoldoende voor een ander oordeel – zeker niet nu de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat met genoemde verschillen rekening is gehouden.
        Ter zitting heeft gemachtigde er op gewezen dat de drie panden waarvan de  verkooptransacties zijn vermeld, zijn verkocht in verhuurde staat. Deze constatering is juist. Echter, omdat de gemachtigde daar verder geen (te volgen, cijfermatige) consequenties aan verbindt en de heffingsambtenaar ter zitting, onweersproken, heeft gewezen op ‘correcties in verband met de verhuurde staat’ verbindt het Hof verder geen gevolgen aan deze constatering van gemachtigde. 
      
      
    
    
      5.3.
      
        Voor het overige komt gemachtigde in zijn hogerberoepschrift - zoals de heffingsambtenaar ter zitting terecht opmerkt - met (blote) stellingen zonder (voldoende ) substantiëring en/of onderbouwing. 
        Zo wenst gemachtigde een ’tegemoetkoming in de proceskostenvergoeding’ zonder te vermelden voor welke fase van het geding en tot welk bedrag. De enkele verwijzing naar ‘jurisprudentie’ is (volstrekt) onvoldoende. 
        Hetzelfde geldt voor zijn verzoek om ‘een - juiste/correcte berekende - immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, vermeerderd met kosten rechtens’. Dat klemt te meer nu in eerste aanleg deze vergoeding is toegekend (maar gemachtigde verzuimt te melden in hoeverre die onjuist is berekend) en in hoger beroep geen sprake is van zodanige overschrijding.
        Hetzelfde geldt voor het verzoek tot vergoeding van de kosten van een deskundigenrapport, nu daarvan geen sprake is.
      
      
    
    
      5.4.
      
        De opmerking van gemachtigde ter zitting over ontbrekende (informatie op de) huurinformatieformulieren is te onduidelijk en te onbepaald om tot een ander oordeel te leiden. Voor zover gemachtigde stelt dat op deze formulieren bij het onderdeel huurprijs met de toevoeging ‘inclusief parkeerplaatsen’, ten onrechte geen nadere gegevens zijn vermeld van het aantal parkeerplaatsen en de huurprijs daarvan, laat het Hof dit onbesproken. Deze stelling is eerst ter zitting op 5 november 2024 ingebracht, had eerder naar voren gebracht kunnen worden, de heffingsambtenaar heeft zich tegen de inbreng verzet, en de beantwoording vergt een onderzoek van feitelijke aard. 
        Tijdens de tweede mondelinge behandeling is dit punt (in ieder geval niet voldoende gesubstantieerd en onderbouwd) niet (nogmaals) naar voren gebracht – nog daargelaten dat de tweede mondeling was beperkt tot bespreking van de brief van gemachtigde van 30 augustus 2024.
        Zoals reeds ter zitting aan de gemachtigde voorgehouden treft zijn verwijzing naar een twee dagen eerder gestuurde e-mail geen doel omdat deze (zoals door het Hof met de gemachtigde afgesproken, en nadien diverse malen bevestigd) niet in behandeling wordt genomen. 
      
      
    
    
      5.5.
      
        Ten aanzien van hetgeen ter zitting van 3 december 2024 nog naar voren is gebracht, overweegt het Hof als volgt.
        Gemachtigde heeft ook in zijn brief (weer) opmerkingen gemaakt en klachten van formele aard geformuleerd, grotendeels bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken zoals het taxatieverslag. Het Hof stelt op grond van het dossier vast dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken ontvangen, zoals de heffingsambtenaar ook bij de tweede mondelinge behandeling nog eens onweersproken heeft verklaard.
        Ten aanzien van de in de brief van 30 augustus 2024 opgenomen vraag (al dan niet op te vatten als een verzoek of voorstel) of het Hof derden (een andere eigenaar dan wel een huurder) heeft opgeroepen, merkt het Hof op dat het daartoe geen aanleiding heeft gezien. Het voorstel is daartoe te vaag en onbepaald, en ook ter zitting van 3 december 2024 heeft gemachtigde geen (begin van) onderbouwing gegeven voor zijn verzoek. Het Hof verwijst in dit verband naar zijn uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 (overweging 5.1.2).
        De opmerkingen van gemachtigde over de grootte van de vergelijkingspanden zijn grotendeels een herhaling van eerder gemaakte opmerkingen, en leiden in ieder geval niet tot een ander oordeel (zie ook overweging 5.2).
      
      
    
    
      5.6.
      Hetgeen gemachtigde in hoger beroep (nogmaals) heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaken. Deze gemachtigde berust in de regel, zo is het Hof ambtshalve bekend, in het inzenden van onduidelijk geformuleerde standaard stukken zonder (voldoende mate van) substantiëring. In de drie hoger beroepen die gelijktijdig met het onderhavige hoger beroep ter zitting van het Hof op 3 december 2024 zijn behandeld zijn steeds (inhoudelijk) (nagenoeg) identieke stukken ingediend. Het geeft het Hof geen aanleiding tot nadere overwegingen.
      
    
    
      5.7.
      
        De conclusie is dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. 
        Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel – mede omdat het aan een processueel tijdige en gespecificeerde onderbouwing van die stellingen heeft ontbroken
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.8.
      Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep niet slaagt.  
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De uitspraak is op 12 december 2024 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: