ECLI:NL:GHARL:2025:971, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-02-2025, 23/2517
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 23/2517
    uitspraakdatum:  18 februari 2025
    
    
      
        Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 24 juli 2023, nummer UTR 22/5252, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 11 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 1.330.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 958,93.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde in goede justitie vastgesteld op € 1.295.000. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [naam2] , taxateur. Namens belanghebbende is niemand verschenen. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat  bij deze uitspraak is gevoegd.
      
    
    
      1.6.
      Bij brief van 11 november 2024 van de griffier van het Hof is belanghebbende uitgenodigd voor de zitting van 22 januari 2025 om 13.00 uur te Arnhem. De uitnodiging is per aangetekende post aan belanghebbende verzonden en blijkens informatie van PostNL heeft belanghebbende op 12 november 2024 voor ontvangst getekend. Nu belanghebbende correct is uitgenodigd voor de zitting heeft het Hof het onderzoek ter zitting doorgang laten vinden. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met een bouwjaar van omstreeks 1941, een oppervlakte van circa 245 m² en gelegen op een kavel van 694 m².  
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een matrix overgelegd uitgaande van de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 1.295.000. Aan de waardebepaling zijn ten grondslag gelegd de marktgegevens van de volgende objecten en daarbij rekening gehouden met de K,O,D,U,V,L factoren welke letters staan voor kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid, voorzieningen en ligging:
      
        
          
            [adres1] 14 te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1934, met een oppervlakte van 216 m² en een kaveloppervlakte van 665 m², met een verkoopprijs van € 1.040.000, koopovereenkomst 16 mei 2020. De KODUVL factoren zijn gewaardeerd op 3, 2, 3, 3, 2, en 3.  De waarde van de woning per m² bedraagt € 867. 
        
        
          
            [adres2] 37 14 te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1935, met een oppervlakte van 186 m² en een kaveloppervlakte van 523 m², met een verkoopprijs van € 1.100.000, koopovereenkomst 23 december 2020. De KODUVL factoren zijn alle gewaardeerd op 3. De waarde van de woning per m² bedraagt € 993.
        
        
          
            [adres3] 1 te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1940, met een oppervlakte van circa 233 m² en een kaveloppervlakte van 574 m², met een verkoopprijs van € 1.272.500, koopovereenkomst 5 mei 2021. De K,O,D,U,V,L factoren zijn alle gewaardeerd op 3. De waarde van de woning per m² bedraagt € 940.
        
      
      
    
    
      2.3
      In het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank van 20 maart 2023, waarbij met R de rechter, met E de belanghebbende, met VWS het verweerschrift en het A1-blad de matrix, wordt bedoeld, staat voor zover van belang het volgende:
      
      
        “ E: afgelopen maandag heb ik het VWS uit de brievenbus gehaald. Ik ben het spoor bijster.
        Aanvullende stukken mag tot 10 dagen voor de zitting worden ingediend. Dit gaat om het
        verweerschrift. Ik heb afgelopen week niet kunnen bestuderen. Dus ik voel me ook
        overvallen.
        R: dan heeft u over matrix of vws?
        E: hele stuk. Vlak voor de zitting moest ik naar [plaats1] . Zit een weekend tussen. Is nogal kort
        dag.
        R: begrijp ik. Voor nadere stukken geldt inderdaad termijn van 10 dagen. Voor VWS is er
        niet harde termijn behalve goede procesorde. Staat niet vast hoeveel dagen. Als u niet
        voldoende heeft kunnen voorbereiden en niet zou kunnen reageren dan kan in strijd met
        goede procesorde zijn
        E: ik heb 10 maart ontvangen. Ik zat net voor werktrip in [plaats1] en daardoor niet kunnen
        voorbereiden.
        R: ja, tegelijkertijd denk ik waar we naar moeten kijken is Al-blad wat ik zojuist met meneer
        
          [naam1] besprak, We kunnen het samen doorlopen. Alternatief is om de zaak aan te houden.
        E: ja, ik denk ik vind goed om te bespreken. Ik zou plezierig vinden als notitie wordt
        gemaakt dat het verweerschrift zo laat is ontvangen. Uitspraak op bezwaar is van september.
        10 maart pas met het verweer komen, vind ik niet zorgvuldig,
        R: we zijn bezig om VWS en matrix eerder bij ons te krijgen. In het belastingrecht is van
        belang dat verweerder in elke fase weer opnieuw mag onderbouwen. Nu pas weten we wat
        echte onderbouwing is.
        R: laten we dit bespreken. Heeft u vaker met dit soort formulieren te maken gehad?
        E: nee.
        R: we zien hier 3 referentiewoningen: [adres1] 14, [adres2]
        37 en [adres3] I. Dat zijn woningen in uw buurt die rond de wdp zijn verkocht. Daar
        heeft de heffingsambtenaar kwalificaties aan gegeven, de KOUDV: kwaliteit, onderhoud,
        uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. Laagste is 1 en hoogste is 5. 3 is
        normaal voor dit type in deze buurt. [adres1] 14 heeft 2 voor onderhoud en 2
        voor voorzieningen. Woning is verkocht, maar was iets mis mee. Heeft hij rekening mee
        gehouden door 21% in te houden. Zie je in het midden. Daarnaast € 2.748 is m2-prijs zoals
        deze woning zou opleveren als in gemiddelde staat is verkocht. Voor deze 3 woningen is
        gemiddelde € 2.71 8 m2 prijs. Vervolgens gekeken naar uw woning. Deze heeft een plusje
        voor voorzieningen, 4. 13% meer waard mogen zijn . Heffingsambtenaar zegt 3072 per m2.
        Ze hebben € 2.843 gehanteerd en dan kom je uit op WOZ-waarde van € 1.330.000,-. Kon u
        dat volgen?
        E: ongeveer, ik moet het maar aannemen.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend. Belanghebbende wijst op de lagere WOZ-waarde van de naastgelegen woning en voorts op het energielabel G van de onroerende zaak. Daarnaast stelt belanghebbende dat de Rechtbank ten onrechte het verweerschrift dat als  tiendagenstuk is ingediend, in strijd met de goede procesorde, niet buiten beschouwing heeft gelaten.  
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en bepleit bevestiging van de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 1.295.000. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Om redenen van proceseconomie zal het Hof eerst het punt van de gang van zaken ter zitting van de Rechtbank behandelen.  
      
    
    
      4.2.
      Vaststaat dat de heffingsambtenaar in eerste aanleg het verweerschrift tien dagen voor de zitting heeft ingediend. Bij het verweerschrift van drie pagina’s zijn vijf bijlagen gevoegd, bestaande uit een matrix met een grondstaffel en de vastgoedkaarten van de onroerende zaak en de drie referentieobjecten.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende stelt in hoger beroep dat hij te weinig tijd had om de ingediende stukken voorafgaande aan de zitting te bestuderen om er tijdens de zitting op te kunnen reageren, dat hij hierover ter zitting heeft geklaagd en dat de rechter daar ten onrechte niets mee heeft gedaan. 
      
    
    
      4.4.
      Uit het proces-verbaal van de zitting (zie 2.3), dat deel uitmaakt van de gedingstukken en voor het Hof de enige kenbron is van hetgeen ter zitting is voorgevallen, blijkt dat de rechter, naar aanleiding van belanghebbendes opmerking dat hij zich door de late indiening van het stuk overvallen voelde, belanghebbende de keuze heeft voorgehouden om de matrix samen met belanghebbende door te nemen of de behandeling van de zaak aan te houden. Belanghebbende heeft hierop geantwoord dat hij denkt dat hij het goed vindt om het te bespreken. Vervolgens heeft de rechter de matrix met partijen uitgebreid besproken en uitgelegd. Na dit exposé heeft de rechter aan belanghebbende gevraagd of hij het besprokene heeft kunnen volgen. Belanghebbende heeft hierop bevestigend geantwoord. Gelet op deze gang van zaken is het Hof van oordeel dat de rechter belanghebbende de mogelijkheid heeft geboden om een verzoek tot aanhouding van de behandeling te doen. Belanghebbende heeft daar niet voor gekozen en hij is na de behandeling van de matrix ook niet op deze keuze teruggekomen. Aan belanghebbende kan wel worden toegegeven dat het niet wenselijk is dat een verweerschrift met een matrix en aanvullende stukken zo kort voor de zitting worden ingediend. De heffingsambtenaar heeft dit ook erkend en daarvoor zijn excuses aangeboden.
      
      
        
          De waardevastelling
        
      
    
    
      4.5.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.6.
      De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.8.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – des geraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).
      
    
    
      4.9.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar naar de onder 2.2 genoemde matrix. De heffingsambtenaar heeft dit nader toegelicht.   
      
    
    
      4.10.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op deze onderbouwing, aannemelijk heeft gemaakt dat de  vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.   
      
    
    
      4.11.
      In hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat de Rechtbank ten onrechte is voorbij gegaan aan de lagere WOZ-waarde van de twee-onder-een--kap woning van de buren van [adres1] 13. Deze woning is aldus belanghebbende qua woonoppervlakte en grondoppervlakte goed vergelijkbaar met de onroerende zaak terwijl de binnenzijde in 2018 geheel is gerenoveerd en de woning van belanghebbende een energielabel G heeft. De heffingsambtenaar heeft deze feiten erkend en gemotiveerd dat hiermee bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de [adres1] 13 abusievelijk geen rekening is gehouden en dat die waarde dus te laag is vastgesteld. Dit is naar aanleiding van deze zaak voor latere jaren gecorrigeerd. De heffingsambtenaar heeft er verder op gewezen dat dit niet betekent dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.12.
      Het door belanghebbende gestelde treft geen doel. De WOZ-waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft hier gelet op de overgelegde matrix aan voldaan. Dat de woning [adres1] 13 op grond van bewust begunstigend beleid van de heffingsambtenaar lager is gewaardeerd is niet gebleken.    
      
    
    
      4.13.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat de woning circa 20 jaar niet is gemoderniseerd en energielabel G heeft en dat dit waardedrukkend is, onder meer omdat een dergelijke energielabel de leencapaciteit van de koper verkleint. De heffingsambtenaar wijst erop dat de referentieobjecten uit dezelfde bouwperiode komen en beschikken over identieke kenmerken qua bouwwijze. De verkochte woning aan de [adres2] heeft een energielabel F. Het energielabel van de woning aan de [adres1] 14 is onbekend, maar deze woning was niet gemoderniseerd ten tijde van de verkoop. 
      
    
    
      4.14.
      Met de goede vergelijkbaarheid van alle vergelijkingsobjecten voor wat betreft bouwjaar en type, en het vergelijkbare isolatieniveau van in ieder geval twee van de drie vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat het energielabel, voor zover dat van invloed is op de waarde, is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Voor zover belanghebbende anderszins heeft bedoeld dat de staat van de woning reden is voor een lagere waarde acht het Hof aannemelijk dat ook deze omstandigheid is verdisconteerd nu het onderhoud en de voorzieningen van het referentieobject [adres1] 14 beide zijn gesteld op 2, dus als matig zijn aangemerkt.  Voor een verlaging van de waarde, zoals belanghebbende bepleit, is daarom geen reden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 18 februari 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (H. de Jong)	(J.M.W. van de Sande)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.