ECLI:NL:RBZWB:2025:63, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-01-2025, BRE 24/1620
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-01-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/1620
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 januari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar. 
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 december 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 496.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Drimmelen opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 27 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [taxateur]. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting een geldige machtiging overgelegd. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1982) met een woonoppervlakte van 181 m² gelegen op een perceel van 392 m².  De woning beschikt over een vrijstaande garage van 39 m² en een dierenverblijf (volière) van 9 m².  
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 385.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 496.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 24 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 26 september 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
      
    
    
      4.4.
      In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 516.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Beoordeling van de waarde van de woning
        
      
      
    
    
      4.5.
      De keuze voor de referentieobjecten is niet in geschil. De heffingsambtenaar heeft ook terecht drie referentiewoningen gebruikt om de waarde van de woning aannemelijk te maken. Het geschil spitst zich toe op de vraag of met onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden en of aan iedere referentiewoning evenveel bewijskracht toekomt gelet op de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.  
      
    
    
      4.6.
      Het belastingrecht kenmerkt zich in vrije bewijsleer en bewijswaardering. Aan verschillende referentiewoningen kan daarom verschillende bewijskracht toekomen. De rechtbank is van oordeel dat het taxatierapport, hoewel het voldoet aan de vereisten, de overtuiging mist om het oordeel te rechtvaardigen dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. De rechtbank overweegt dat aan de referentiewoning aan De Heenplaat 3 zeer weinig bewijskracht toekomt, omdat deze woning 17 jaar jonger is dan de woning en bijna een vol jaar voor de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar heeft daar weliswaar voor correcties toegepast, maar naar het oordeel van de rechtbank is het niet aannemelijk dat deze correcties de verschillen voldoende overbruggen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank – gelet op het overgelegde fotomateriaal - onvoldoende toegelicht dat het substantiële verschil in voorzieningen adequaat is gecompenseerd. Ook heeft de heffingsambtenaar geen referentiewoning gebruikt die na de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar is daartoe ook niet verplicht, maar de rechtbank neemt dat in deze zaak binnen het geheel van bevindingen wel in ogenschouw nu de referentiewoning aan De Heenplaat 3 bijna een vol jaar voor de waardepeildatum is verkocht en veruit de hoogste prijs per eenheid woning met zich brengt. Door een verkoop na de waardepeildatum in de matrix te betrekken had de heffingsambtenaar het effect van de indexatie kunnen balanceren. Aan de referentiewoning aan de [adres 3] komt naar het oordeel van de rechtbank de meeste bewijskracht toe, gelet op het bouwjaar en de verkoopdatum. De rechtbank constateert dat voor deze referentiewoning een gecorrigeerde prijs per eenheid woning van € 1.506 geldt en de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de woning is uitgegaan van een gemiddelde prijs per eenheid vóór correctie van € 1.768. Doordat aan deze referentiewoning de meeste bewijskracht toekomt en de gecorrigeerde prijs per eenheid beduidend lager ligt dan de gemiddelde prijs per eenheid, zoals gehanteerd bij de woning, kan niet worden geoordeeld dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het hiervoor overwogene heeft de heffingsambtenaar de rechtbank er niet van heeft kunnen overtuigen dat de vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is. 
      
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 385.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft geen objectief verifieerbare marktgegevens aangedragen die de door hem voorgestane waarde onderbouwen. Ook de stelling van belanghebbende dat de voorzieningen van de woning dermate ondermaats zijn dat deze een factor 1 waardering rechtvaardigen overtuigt de rechtbank niet. De woning bevat namelijk een functionerende keuken en badkamer. Dat van de keuken en de badkamer mogelijk geen meerwaarde uitgaat bij verkoop – of dat het verwijderen van de keuken meer dan gemiddelde inspanningen vergt – betekent niet dat daar een dermate groot waardedrukkend effect van uitgaat dat een waarde van € 385.000 voor de woning aannemelijk is. 
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      4.9.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 475.000.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624 en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond (2 punten maal € 624), een beroepschrift ingediend en hij heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen (2 punten maal € 875). De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.998.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 475.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.998 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 8 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.
  
  
     Zie Hoge Raad 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060.