ECLI:NL:GHSHE:2024:2005, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-06-2024, 22/1352
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-06-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak, zijnde een winkelpand in het centrum van [vestigingsplaats]. In geschil is de WOZ waarde voor het kalenderjaar 2020 (waardepeildatum 1 januari 2019). Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak niet te hoog gewaardeerd heeft en dat de coronapandemie geen invloed op de waarde kan hebben gehad in het licht van de waardepeildatum van 1 januari 2019.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer: 22/1352
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V.,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 1 juni 2022, nummer ROE 21/699, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de [adres 1] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak, zijnde een winkelpand in het centrum van [vestigingsplaats] van bouwjaar 1906, met op de begane grond een winkelvloeroppervlakte van 291 m2, op de eerste verdieping een winkelvloeroppervlakte van 266 m2 en twee opslag/magazijnruimten van respectievelijk 266 m2 (tweede verdieping) en 130 m2 (kelder).
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.845.000 (waardepeildatum 1 januari 2019). In bezwaar is deze waarde gehandhaafd.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd dat is uitgebracht op 25 juni 2021 en is opgesteld door [taxateur 1] en [taxateur 2] , taxateurs. In dupliek bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de gegevens uit dit rapport en de getaxeerde waarde van de onroerende zaak aangepast. Daarbij is met onderbouwing door een matrix geconcludeerd tot een waarde van € 1.473.465, waarin de volgende, in het centrum van [vestigingsplaats] gelegen referentieobjecten zijn opgenomen:
      
      
        - [adres 2] , met een gerealiseerde verkoopprijs van € 740.000, voor 130 m2
        winkelvloeroppervlak alsmede opslagruimten, waarbij voor de begane grond een prijs per vierkante meter is vermeld van € 425;
        - [adres 3] , met een gerealiseerde verkoopprijs van € 1.000.000, voor 147 m2
        winkelvloeroppervlak alsmede opslagruimte, waarbij voor de begane grond een prijs per vierkante meter is vermeld van € 600;
        - [adres 4] , met een gerealiseerde verkoopprijs van € 630.000, voor 80 m2
        winkelvloeroppervlak alsmede opslagruimten, waarbij voor de begane grond een prijs per vierkante meter is vermeld van € 680;
        - [adres 5] , met een gerealiseerde verkoopprijs van € 240.000, voor 33 m2
        winkelvloeroppervlak alsmede opslagruimten, waarbij voor de begane grond een prijs per vierkante meter is vermeld van € 650;
        - [adres 6] , met een gerealiseerde jaarhuurprijs van €4 0.000, voor 90 m2
        winkelvloeroppervlak alsmede opslagruimten, waarbij voor de begane grond een prijs per vierkante meter is vermeld van € 420.
      
      
      
        Op basis van deze verkoop- en huurgegevens heeft de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak een jaarhuurwaarde van € 140.330 bepaald (€ 350/m2 voor de winkelruimte op de begane grond en € 100/m2 voor de winkelruimte op de eerste verdieping). De kapitalisatiefactor is
        berekend op 10,5.
      
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank heeft daarop het beroep gegrond verklaard en de waarde op € 1.473.000 vastgesteld.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
      
        
          Is de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld, omdat geen rekening gehouden is met het feit dat de ( [soort] )winkel van belanghebbende meerdere periodes voor meerdere maanden gesloten en/of beperkt open is geweest als gevolg van de coronapandemie?
        
        
          Heeft de heffingsambtenaar voor de begane grond een te hoge waarde per vierkante meter toegepast?
        
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, omdat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
      
    
    
      4.3.
      De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
      
    
    
      4.4.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt allereerst dat de coronapandemie een waardedrukkende factor met zich meebrengt, waarmee onvoldoende rekening is gehouden. De heffingsambtenaar stelt dat de coronapandemie geen invloed op de waarde gehad kan hebben, aangezien de coronapandemie op het moment van de waardepeildatum nog niet uitgebroken was.
      
    
    
      4.6.
      Zoals in 4.3 is overwogen, wordt de waarde bepaald naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum heeft. In dit geval is de peildatum 1 januari 2019. Op dat moment was geen sprake van een coronapandemie en die werd ook niet voorzien. Dit blijkt al uit de officiële naamgeving van het coronavirus. Op 11 februari 2020 heeft het virus van de Wereldgezondheidsgezondheidsorganisatie immers de naam COVID-19 gekregen, waarin in ‘19’ staat voor het jaartal van het moment van ontdekking van het virus (december 2019). Op de waardepeildatum werden de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak dus nog niet beperkt door het virus en werd ook de algemene markt voor onroerende zaken niet beïnvloed door het bestaan van het virus. Het betoog van belanghebbende dat de coronapandemie tot een waardevermindering zou moeten leiden, moet daarmee verworpen worden. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt verder dat de prijs per vierkante meter voor de begane grond van de onroerende zaak ten hoogste € 150 zou moeten bedragen, welk bedrag hij baseert op diverse advertenties met betrekking tot de verhuur van winkelruimten in [vestigingsplaats] . 
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat een verlaging naar € 150 per vierkante meter niet aan de orde is, gezien de optimale ligging van onderhavig pand op een zichtlocatie in het centrum van de gemeente [vestigingsplaats] . Daarnaast onderbouwt de heffingsambtenaar de prijs per vierkante meter met de matrix, zoals die in dupliek bij de rechtbank door de heffingsambtenaar is overgelegd (zie 2.3). 
      
    
    
      4.9.
      Met betrekking tot de stelling van belanghebbende over de prijs per vierkante meter van de begane grond, is het hof van oordeel dat door hem aangedragen advertenties onvoldoende inzicht bieden in de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen of huursommen. Nu de matrix van de heffingsambtenaar wel is gebaseerd op daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen en huursommen, acht het hof deze meer geschikt om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Daarnaast is het hof uit de matrix van de heffingsambtenaar gebleken dat de laagste prijs per vierkante meter van de begane grond van de referentiepanden € 420 bedraagt ( [adres 6] ). Aangezien de heffingsambtenaar ten aanzien van de onroerende zaak al een aanzienlijk lagere waarde van € 350 per vierkante meter voor de begane grond verdedigt, is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak niet te hoog gewaardeerd heeft, mede in het licht van de onweersproken stelling van de heffingsambtenaar ten aanzien van de gunstige locatie van de onroerende zaak. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het verzoek om (immateriële) schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft voor het eerst ter zitting bij het hof verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens de overschrijding van de redelijke termijn voor beslechting van dit belastinggeschil.
      
    
    
      4.12.
      Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn voor beslechting van een belastinggeschil is overschreden gelden de volgende uitgangspunten. De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat de redelijke termijn is overschreden indien de rechtbank niet binnen twee jaar na die datum uitspraak doet. Bij de toerekening heeft in belastingzaken als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat het hoger beroepschrift door het hof is ontvangen. Indien de redelijke termijn is overschreden, wordt als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden. 
      
    
    
      4.13.
      Het hof stelt vast dat het bezwaarschrift op 10 april 2020 is ontvangen door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft op 22 januari 2021 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank heeft op 1 juni 2022 uitspraak gedaan. Het hof doet heden uitspraak. Het hof stelt op grond van het voorgaande vast dat de redelijke termijn in deze procedure met afgerond drie maanden is overschreden. Het totaal van de overschrijding wordt naar boven afgerond. Het hof is van oordeel dat de overschrijding van (afgerond) drie maanden reden vormt voor een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 500. Omdat de bezwaarfase afgerond tien maanden heeft geduurd, en daarmee vier maanden te lang, komt het geheel van de schadevergoeding voor rekening van de heffingsambtenaar. 
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.14.
      Het hof is van oordeel dat, vanwege de toekenning van een immateriële schadevergoeding in hoger beroep, aanleiding bestaat om het griffierecht van € 548 te laten vergoeden door de heffingsambtenaar. 
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten. Het hof stelt deze tegemoetkoming op 1 (punt) x € 875 (waarde per punt) x 0,25 (factor gewicht van de zaak) is € 218,75‬.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van € 548 vergoedt;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding het hof van € 218,75.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door E.P.A. Brakeboer, raadsheer, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
      E. Royakkers	E.P.A. Brakeboer
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
    Artikel 18, eerste lid, Wet WOZ
  
  
    
      https://www.who.int/emergencies/diseases/novel-coronavirus-2019/technical-guidance/naming-the-coronavirus-disease-(covid-2019)-and-the-virus-that-causes-it
    
  
  
     Hoge Raad 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, r.o. 3.4.4.
  
  
     Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.