ECLI:NL:GHARL:2025:326, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-01-2025, 23/401
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-01-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling horecagelegenheid.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 23/401
    uitspraakdatum: 21 januari 2025
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] tevens h.o.d.n. [naam1 ] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 20 december 2022, nummer LEE 21/3561, in het geding tussen belanghebbende 
    
    
    
      en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 46.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 115,60.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 december 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels MRE als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam2] , bijgestaan door taxateur [naam3] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van het object [adres1] 2 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). 
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak maakt deel uit van een voormalige sigarenfabriek (bouwjaar 1908), die is omgebouwd tot een object waarin meerdere bedrijven zijn gevestigd. In het door belanghebbende gehuurde gedeelte, wordt een huiskamerrestaurant met podium en open keuken geëxploiteerd. De onroerende zaak heeft een eigen ingang, is afsluitbaar en zelfstandig te gebruiken.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij bepleit een waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 van € 32.000.  
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4.
      Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd verklaard dat het Hof zich kan beperken tot de grieven, zoals deze zijn opgenomen in de nadere stukken van 7 november 2024 (“pinpoint”-brieven), en voor zover deze tevens zijn besproken ter zitting van het Hof. De overige grieven heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 25 november 2021 opgesteld door [naam3] (hierna: de taxateur). Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 62.000. De getaxeerde waarde is als volgt opgebouwd: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Object
                onderdeel
              
              
                opper
                vlakte
              
              
                Prijs per
                eenheid
              
              
                Huur-
                waarde
                per jaar
                
              
              
                Kapita-lisatie
                factor
                
              
              
                Waarde
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 2
              
              
                Werkruimte en podium keuken/sanitair
              
              
                149 m2
              
              
                € 56
              
              
                € 8.344
              
              
                8.2
              
              
                € 68.420
              
            
            
              
                Aftrek covid-19
              
              
                8% van de waarde
              
              
                
              
              
                
              
              
                -/- € 5.474 
              
            
            
              
                Waarde totaal 
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 62.946
              
            
            
              
                Waarde economisch verkeer
                (afgerond)
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 62.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        Ter onderbouwing van de huurwaarde wijst de heffingsambtenaar op de volgende marktgegevens van in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Object
                soort
              
              
                Totale opper-vlakte
              
              
                Koopsom
              
              
                Huurwaarde op jaarbasis
              
              
                Gemiddelde huurprijs per m2 per jaar
              
              
                Datum transactie
              
            
            
              
                
                  [adres2] 8 
              
              
                Horeca
              
              
                49 m2
              
              
                € 180.000
              
              
                € 12.152
              
              
                € 248
              
              
                30-08-2021
              
            
            
              
                
                  [adres3] 3
              
              
                Horeca
              
              
                92 m2
              
              
                € 165.000
              
              
                € 20.700
              
              
                € 225
              
              
                06-03-2018
              
            
          
        
      
      
      
      
        Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor wijst de heffingsambtenaar op de volgende berekening waarbij gebruik is gemaakt van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie:
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Exploitatiekosten 
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Onderhoudskosten (§3.4.1)
              
              
                7,1%
              
              
                
              
            
            
              
                Vaste lasten (§3.4.2)
              
              
                6,1%
              
              
                
              
            
            
              
                Beheerskosten (§3.4.3)
              
              
                1,9%
              
              
                
              
            
            
              
                Leegstandsrisico (§3.4.4)
              
              
                12,5%
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                27,7%
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Leegstand uitgedrukt in maanden per 5 jaar
              
              
                maanden 7,5
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                Netto huur als % van de bruto huur 72,3 %
              
            
            
              
                
                  Yield 
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Basisrendement (§3.3.1)
              
              
                -0.17%
              
              
                
              
            
            
              
                Opslagrisico (3) (§3.3.2)
              
              
                8,40%
              
              
                
              
            
            
              
                Netto yield
              
              
                8,23%
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                Netto factor (1/netto yield) 12,2
              
            
            
              
                
              
              
                Netto huur % * netto factor 8,8
              
            
            
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Correctie kosten 
                
              
              
                
              
            
            
              
                Correctie kosten koper
              
              
                7,0%
              
            
            
              
                
              
              
                Brutofactor 8,2
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof bieden het taxatierapport en de toelichting daarop voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de methode van kapitalisatie van de bruto huur volgens artikel 4, lid 1, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is toegestaan en tussen partijen niet in geschil is. De objectkenmerken zijn door de taxateur in de beroepsfase opnieuw vastgesteld aan de hand van het bouwdossier, de inpandige opname op 24 november 2021 en een gesprek met belanghebbende, hetgeen verklaart waarom de in het taxatierapport vermeldde gebruiksoppervlakte en omschrijving van de onroerende zaak afwijken van de gegevens in het bij de WOZ-beschikking horende taxatieverslag. De bevindingen van de taxateur worden door belanghebbende niet betwist. Voor wat betreft de bruto huur heeft de taxateur gerekend met een bedrag van € 8.344 ofwel € 56 per m2 per jaar. Dit bedrag is veel lager dan de huurprijs van € 10.164, die belanghebbende – blijkens haar gesprek met de taxateur – voor het gebruik van de onroerende zaak in 2020 heeft betaald. Ook is dit bedrag slechts een fractie van de huurprijs per m2 per jaar die voor de vergelijkingsobjecten is betaald. Hoewel deze vergelijkingsobjecten zeker niet identiek zijn aan de onroerende zaak, geven ze wel een indicatie van het niveau van de huurprijzen van horecagelegenheden in [woonplaats] . De kapitalisatiefactor is gebaseerd op de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie en de door de taxateur gehanteerde percentages zijn niet onaannemelijk. Het Hof wijst er daarbij op dat het leegstandsrisico niet ziet op het risico dat een huurder de onroerende zaak op last van de overheid gesloten moet houden zoals na de uitbraak van corona het geval is geweest, maar op het risico dat de eigenaar van de onroerende zaak geen huurpenningen ontvangt omdat de onroerende leeg staat of niet wordt gebruikt. Gelet hierop is een leegstandsrisico van 12,5%, ofwel 1 jaar en 3 maanden per 10 jaar niet onredelijk, zeker indien daarbij in aanmerking wordt genomen dat de onroerende zaak tijdens de uitbraak van corona niet heeft leeggestaan en belanghebbende in haar gesprek met de taxateur heeft verklaard dat zij in de coronaperiode ook geen korting op de huurprijs heeft gekregen. Tot slot dient te worden benadrukt dat niet de getaxeerde waarde van € 62.000, maar de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 46.000 ter toetsing voor ligt. Uitgaande van de door de taxateur gehanteerde bruto jaarhuur van € 8.344, betekent dit dat alleen bij een kapitalisatiefactor van 5,5 of lager de conclusie gerechtvaardigd is dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is er in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd zeker in geslaagd een hogere kapitalisatiefactor dan 5,5 aannemelijk te maken. 
      
      
        
          Uitbraak van corona
        
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar is bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2021, omdat zich in de periode tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2021 fysieke wijzigingen aan de onroerende zaak hebben voorgedaan, hetgeen door belanghebbende niet wordt betwist. Belanghebbende stelt zich echter op het standpunt dat niet alleen rekening dient te worden gehouden met de fysieke wijzigingen die zich in het kalenderjaar 2020 hebben voorgedaan, maar ook met de uitbraak van corona en bepleit in dat verband een vermindering van de vastgestelde waarde met 30%. 
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft bij het vaststellen WOZ-waarde geen correctie in verband met de uitbraak van corona in aanmerking genomen. De taxateur heeft in zijn taxatierapport wel rekening gehouden met corona en een aftrek toegepast van 8% ofwel € 5.474 op de getaxeerde waarde. Deze correctie is hoger dan de correctie van 4% die volgt uit de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) eind 2020/begin 2021 gepubliceerde Handreiking voor de desbetreffende categorie vastgoed.
      
    
    
      4.9.
      Zelfs als het Hof er veronderstellenderwijs van zou uitgaan dat de overheidsmaatregelen in het kader van de uitbraak van het coronavirus in 2020 voor de onroerende zaak een bijzondere omstandigheid vormen als bedoeld in artikel 18, lid 3, Wet WOZ, rust op belanghebbende de last om aannemelijk te maken dat ten aanzien van de onroerende zaak specifiek omstandigheden gelden waardoor, en zo ja tot welk bedrag de waarde zou moeten worden verlaagd. Met hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht en hetgeen zij heeft overgelegd maakt zij dat, naar het oordeel van het Hof, niet aannemelijk. Immers, zij heeft volstaan met algemene informatie en geen specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheden genoemd. De enkele verwijzing naar de aftrek die de heffingsambtenaar bij een andere in [woonplaats] gelegen horecagelegenheid in aanmerking heeft genomen, is mede in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar daartegen heeft ingebracht, onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat deze aftrek ook voor de onroerende zaak zou moeten gelden. 
      
      
        
          Algemene stellingen
        
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar het bepaalde van artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft geschonden door de verhuurdocumentatie van de onroerende zaak niet over te leggen. Het Hof stelt voorop dat onduidelijk is gebleven of het om schriftelijke documentatie gaat of om informatie die belanghebbende tijdens haar gesprek met de taxateur mondeling heeft verstrekt. Ervan uitgaande dat het schriftelijke informatie betreft, is sprake van op de zaak betrekking hebbende stukken die door de heffingsambtenaar in het geding hadden moeten worden gebracht. Nu het echter gaat om informatie die door belanghebbende zelf is verstrekt en om contracten waarbij belanghebbende zelf partij is geweest, is het Hof van oordeel dat belanghebbende door het niet overleggen van deze documentatie niet is geschaad, zodat het Hof zich beperkt tot de enkele vaststelling dat artikel 8:42 Awb is geschonden. 
      
    
    
      4.11.
      De overige door belanghebbende genoemde stukken, te weten een up-to-date en complete leegstands- annex marktanalyse, grondstaffels, een top-downberekening van de kapitalisatiefactor en een proces-verbaal van het verhandelde tijdens de inpandige opname, betreffen – naar het Hof begrijpt – geen stukken die door de heffingsambtenaar zijn opgesteld en ten onrechte niet zijn overgelegd, maar stukken waarvan belanghebbende zich op het standpunt stelt dat deze opgesteld hadden moeten worden in het kader van een zorgvuldige waardering van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.12.
      Het bepaalde in artikel 8:42, lid 1, Awb strekt niet zover dat niet-bestaande stukken alsnog moeten worden vervaardigd en in het geding moeten worden gebracht.Verder merkt het Hof op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de vastgestelde waarde, binnen de kaders van de wet en jurisprudentie, te onderbouwen op de wijze die hem het meest geschikt voorkomt. Het is aan de rechter te beoordelen of de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast ten aanzien van de waarde heeft voldaan, hetgeen hier het geval is. De heffingsambtenaar was derhalve niet gehouden de door belanghebbende genoemde analyses en berekeningen te maken.
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding
        
      
    
    
      4.13.
      Belanghebbende heeft voorts nog verzocht om immateriële schadevergoeding. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan nog niet verstreken.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van de Wal, voorzitter en lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 21 januari 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(P. van de Wal)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Hoge Raad 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.
  
  
     Hoge Raad 31 maart 2023, nr. 21/01297, ECLI:NL:HR:2023:492 r.o. 3.2.3.