ECLI:NL:GHARL:2025:64, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-01-2025, 24/324
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-01-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 24/324
    uitspraakdatum:  7 januari 2025
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 7 december 2023, nummer LEE 22/3004, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 44 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 240.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 332,16.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [naam2] (taxateur). Namens belanghebbende is niemand verschenen. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.
      
    
    
      1.6.
      Bij een bericht van 8 oktober 2024 van de griffier van het Hof is belanghebbende uitgenodigd voor de zitting van 19 november 2024 om 10.00 uur te Leeuwarden. De uitnodiging is op 8 oktober 2024 aan het digitale dossier toegevoegd en tevens is op die dag hiervan een notificatie aan belanghebbende gezonden. Omdat de uitnodiging voor de zitting tijdig en op de juiste wijze aan belanghebbende is verzonden, heeft het Hof het onderzoek ter zitting doorgang laten vinden.  
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met een bouwjaar van omstreeks 1960 en een gebruiksoppervlakte van circa 127 m² (inclusief een aanbouw), met twee bergingen en een overkapping. De kaveloppervlakte is 365 m². 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak gekocht op 24 augustus 2020 voor € 256.000. De levering heeft plaatsgevonden op 1 december 2020. 
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft in bezwaar ter onderbouwing van zijn stellingen enkele foto’s van de onroerende zaak overgelegd. 
      
    
    
      2.4.
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport, d.d. 29 juli 2024, getekend en opgesteld door [naam3] van [naam4] overgelegd. In het taxatierapport wordt de onroerende zaak op basis van het eigen aankoopcijfer en vergelijking met twee referentieobjecten getaxeerd op € 240.000. Aan de waardebepaling is primair de koopovereenkomst van de onroerende zaak van 24 augustus 2020 van € 256.000 ten grondslag gelegd, alsmede de marktgegevens van de volgende objecten:
      1. [adres2] 24 te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1963, met een gebruiksoppervlakte van circa 78 m² en een kaveloppervlakte van 286 m², met een verkoopprijs van € 142.00, koopovereenkomst 6 november 2020. De woning verkeerde in een slechte staat van onderhoud en beschikte over een gedateerde keuken en badkamer. 
      2. [adres3] 44 te [woonplaats] , type twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1950, met een gebruiksoppervlakte van circa 117 m² (voor wonen 104 m²),  en een kaveloppervlakte van 405 m², met een verkoopprijs van € 220.000, koopovereenkomst 11 juni 2021.  De woning verkeerde in een gemiddelde staat van onderhoud en beschikte over een gedateerde keuken en een licht gedateerde badkamer. 
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep tevens een matrix overgelegd met daarin de gegevens van de hiervoor genoemde objecten, waarin naast de hiervoor vermelde getaxeerde waarde van € 240.000, de op basis van de eigen aankoopsom naar de waardepeildatum 1 januari 2021 geïndexeerde waarde becijferd is op € 270.376. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Belanghebbende stelt dat bij het vaststellen van de waarde ten onrechte geen rekening is gehouden met de bouwkundige staat van de onroerende zaak, waaronder begrepen scheuren in de muren, verzakking van het perceel en een constructiefout van de vloer.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar bepleit bevestiging van de door hem vastgestelde waarde van € 240.000. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.4.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
      
    
    
      4.5.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – des geraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar primair op de eigen aankoop van de onroerende zaak door belanghebbende, en daarnaast op het onder 2.4 genoemde taxatierapport en de daarbij behorende matrix. De heffingsambtenaar heeft dit nader toegelicht.   
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op deze onderbouwing, aannemelijk heeft gemaakt dat de  vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.   
      
    
    
      4.8.
      Indien een onroerende zaak kort voor de waardepeildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economisch verkeer overeenkomt met de koopsom die destijds voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      4.9.
      Ten aanzien van de door belanghebbende gestelde bouwkundige staat (waaronder scheurvorming) van de onroerende zaak ten tijde van de aankoop, overweegt het Hof dat deze omstandigheden geacht worden te zijn verdisconteerd in het eigen aankoopcijfer. Het Hof neemt daarbij mede in aanmerking dat belanghebbende, in het door hem na de koop, op 25 juni 2021 ingevulde inlichtingenformulier dat hij naar de gemeente heeft gestuurd, melding heeft gemaakt van scheuren en dat daarmee rekening is gehouden bij de koopsom. Voor zover belanghebbende ook overigens heeft gewezen op waarde relevante omstandigheden die hem ten tijde van de koop bekend waren, zijn deze eveneens verdisconteerd in de koopprijs.
      
    
    
      4.10.
      In hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat de bouwkundige staat slechter was dan waar hij bij de aankoop van uitging. Belanghebbende noemt in dat verband dat de scheurvorming is verergerd, dat later sprake bleek van een constructiefout van de vloer en dat het perceel is verzakt. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn stellingen het door de verkoper van de onroerende zaak ingevulde koopinlichtingenformulier en enkele foto’s overgelegd. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van de door belanghebbende gestelde gebreken. In het licht van het door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde, uitgebreid uitgewerkte, en met foto’s onderbouwde, taxatierapport waarin het onderhoud binnen en buiten als goed is omschreven en het voegwerk als keurig, acht het Hof de door belanghebbende gestelde bouwkundige gebreken, met hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt. Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat na de aankoop er scheuren bij zijn gekomen en het perceel is verzakt, merkt het Hof nog op dat belanghebbende niet heeft gesteld dat deze omstandigheden zich reeds op waardepeildatum voordeden. 
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het voorgaande geeft de koopprijs van € 256.000 de waarde van de onroerende zaak ten tijde van de aankoop op 24 augustus 2020 weer. Nu de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat sprake is van een stijgende markt tussen aankoopdatum en waardepeildatum 1 januari 2021, hetgeen het Hof ook aannemelijk acht, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het motiverings- en/of zorgvuldigheidsbeginsel. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze stelling. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar gemotiveerd uiteengezet dat hij in weerwil van datgene wat in bezwaar naar voren is gebracht, nog steeds van mening is dat het primaire besluit terecht is opgelegd. Dat belanghebbende zich niet kan vinden in de argumentatie van de heffingsambtenaar of dat hij op een uitgebreidere motivering rekende, betekent niet dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd, of dat het besluit niet zorgvuldig tot stand is gekomen. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 7 januari 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (H. de Jong)	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.