ECLI:NL:RBZWB:2025:660, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31-01-2025, BRE 24/798
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-01-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Beroep WOZ woning. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/798
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 januari 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
         uit [plaats 1] , belanghebbende,
      (gemachtigde [gemachtigde] )
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 november 2023.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 272.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen [naam 1] als gemachtigde en mr. B. de Smit namens de heffingsambtenaar.
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een eindwoning uit 1901 met een oppervlakte van 174 m2 op een perceel van 587 m2. De woning beschikt over een tweetal aangebouwde bergingen en een aangebouwde garage. 
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 219.000 dient te zijn. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 272.000.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.4.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.5.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Eigen aankoopcijfer
        
      
      
    
    
      3.6.
      Belanghebbende stelt dat de woning moeilijk vergelijkbaar is met andere woningen en dat daarom de waarde vastgesteld moet worden door het eigen aankoopcijfer van € 192.500 te indexeren naar de waardepeildatum 1 januari 2022 en dat op die geïndexeerde waarde € 16.000 in mindering moet komen (een deel van de kosten voor herstel van de verborgen gebreken ad € 40.000). De heffingsambtenaar stelt dat het eigen aankoopcijfer (koopdatum 17 augustus 2020) te ver gelegen is van de waardepeildatum 1 januari 2022. Het indexeren van een aankoopcijfer dat 16 maanden vóór de waardepeildatum ligt in een sterk stijgende markt is geen goede benadering om de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2022 te bepalen, aldus de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      3.7.
      In dit geval is er een periode van ruim zestien maanden verstreken tussen de aankoop en de waardepeildatum en heeft belanghebbende geïnvesteerd in het opheffen van verborgen gebreken in de woning. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsmethode een betere waardering oplevert dan de methode waarbij enkel wordt gewaardeerd door de eigen koopprijs met een algemeen percentage te indexeren en een geschat deel van de kosten van verbetering mee te nemen. Daarbij komt dat belanghebbende bij zijn indexering is uitgegaan van de datum van levering van de woning aan belanghebbende op 24 november 2020 en niet van de aankoopdatum. Voor de vergelijkingsmethode op basis van dicht bij de waardepeildatum tot stand gekomen koopprijzen pleit dat daarin de marktontwikkeling van woningen als die van belanghebbende beter verdisconteerd kan zijn dan wanneer wordt gewaardeerd op basis van een algemene indexatie van een verder van die datum tot stand gekomen aankoopsom en een geschatte minderwaarde door verborgen gebreken. 
      
    
    
      3.8.
      Van belang daarbij is dat de gebruikte vergelijkingsobjecten – waarvan niet in geschil is dat de transacties voldoende dicht bij de waardepeildatum tot stand zijn gekomen – qua primaire objectkenmerken en ligging goed vergelijkbaar zijn. 
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank is dus van oordeel dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning kan worden uitgegaan van de vergelijkingsmethode. Daarom zal de rechtbank hierna aan de hand van die methode toetsen of de vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.10.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport met matrix ten grondslag gelegd dat op 23 oktober 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
      
    
    
      3.11.
      In het rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 301.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [plaats 2], [referentiewoning 2] te [plaats 1] en [referentiewoning 3] te [plaats 1] . 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.12.
      Zoals onder 3.6 omschreven stelt belanghebbende dat de woning van belanghebbende moeilijk te vergelijken is met andere woningen. De rechtbank is het in zoverre met belanghebbende eens dat de woning aan [referentiewoning 1] te [plaats 2] onvoldoende vergelijkbaar is met de woning. Deze woning in [plaats 2] betreft immers een recreatiewoning vlakbij [plaats 3] en deze woning is tussentijds gerenoveerd. Daarom laat de rechtbank die woning buiten beschouwing. De rechtbank acht de woningen aan de [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 1] wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het beide vrijstaande woningen uit [plaats 1] uit een vergelijkbare bouwperiode (1901-1920). De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat deze twee referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.13.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft hij bij de woning meerdere neerwaartse correcties toegepast voor afwijkende kwalificaties voor kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen. Voorts heeft hij rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest en met het grotere woonoppervlak van de woning. 
      
    
    
      3.14.
      Nu de rechtbank de woning aan [referentiewoning 1] buiten beschouwing laat, komt de gecorrigeerde eenheidsprijs hiermee te liggen op € 923,37 in plaats van de door de heffingsambtenaar in de matrix gehanteerde eenheidsprijs van € 1.116,53. Deze lagere eenheidsprijs resulteert in een relevant verschil ten opzichte van de berekende waarde van € 301.000 maar slechts een marginaal verschil ten opzichte van de vastgestelde waarde van € 272.000. Een eventueel marginaal verschil in de waardeberekening, leidt er niet toe dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De waardering van woningen als deze is immers niet de uitkomst van exacte wetenschap maar een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is.
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van proceskosten.
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 31 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44