ECLI:NL:RBMNE:2024:7348, Rechtbank Midden-Nederland, 20-11-2024, 11018812 \ UC EXPL  24-2083
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-11-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege het zonder toestemming onderverhuren van de woning.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11018812 \ UC EXPL  24-2083 CMR/51145
    
    
    
      
        Vonnis van 20 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING PORTAAL, 
      gevestigd in Utrecht,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Portaal,
      gemachtigde: mr. [A] ( [functie] bij Portaal),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonend in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. J. Pearson.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding,- de conclusie van antwoord,
      - de map met aanvullende producties van [gedaagde] ,- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de aanvullende producties 36 tot en met 40 van Portaal,- de mondelinge behandeling van 17 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
    
    
      1.2.
      Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] nog een map met aanvullende opmerkingen en foto’s aan de rechtbank toegestuurd. Mr. Pearson was daarvan niet op de hoogte, en er was geen exemplaar van deze stukken aan Portaal toegestuurd. In overleg met partijen is tijdens de zitting besloten dat deze stukken door de kantonrechter werden teruggegeven aan [gedaagde] . Ze maken dan ook geen deel uit van het procesdossier. 
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 3 oktober 2018 van Portaal de woning op het adres [adres] in [plaats] . Volgens Portaal is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door niet zijn hoofdverblijf te houden in de woning en door zonder toestemming van Portaal de woning aan derden onder te verhuren en/of in gebruik te geven. Portaal vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Volgens [gedaagde] heeft hij altijd zijn hoofdverblijf in de woning gehad. Het klopt wel dat hij kamers in zijn woning heeft onderverhuurd, maar hij dacht op basis van informatie op het internet dat dit was toegestaan. Voor zover dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is, stelt [gedaagde] dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt vanwege zijn persoonlijke situatie. De kantonrechter volgt Portaal in haar stellingen en wijst de ontbinding en ontruiming toe.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    De huurovereenkomst wordt ontbonden
    
      3.1.
      
        
          [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft (kamers in) de woning onderverhuurd en in gebruik gegeven aan derden, zonder dat hij daar toestemming voor had gekregen van Portaal. Dat is niet toegestaan op grond van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden die van toepassing zijn. In de huurovereenkomst staat onder ‘bijzonderheden’ namelijk het volgende: 
        ‘Huurder zal noch de gehele woning, noch een gedeelte van de woning onderverhuren of in gebruik geven aan derden, behoudens toestemming van Portaal’. 
        In artikel 8 lid 15 van de algemene huurvoorwaarden staat verder:
        
          ‘Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden onder te verhuren of in gebruik te geven.’
        
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert aan dat er geen sprake is van een tekortkoming, maar dat verweer slaagt niet. [gedaagde] erkent namelijk dat hij kamers in zijn woning heeft onderverhuurd aan buitenlandse studenten en langere tijd in gebruik heeft gegeven aan vrienden. Hij zegt dat hij dacht dat dit was toegestaan op basis van informatie die hij op het internet had gevonden, maar dat rechtvaardigt het handelen van [gedaagde] niet. Zoals hiervoor al is overwogen, stond in de overeenkomst duidelijk dat het niet was toegestaan om het gehuurde onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Die informatie is specifiek van toepassing op de relatie tussen [gedaagde] en Portaal. Dat geldt niet voor de informatie die [gedaagde] op internet heeft gevonden. Verder is [gedaagde] doorgegaan met het aan derden in gebruik geven van de woning toen Portaal hem hier op had aangesproken en hem had gewaarschuwd dat hij zijn woning niet mocht onderverhuren:
      
        
          In januari 2023 heeft Portaal een melding ontvangen van het Buurtteam [wijk] dat [gedaagde] een kamer verhuurt aan een buitenlandse vrouw. Naar aanleiding van die melding hebben Portaal en [gedaagde] een gesprek gehad. Portaal heeft [gedaagde] uitgelegd dat hij de woning of een kamer in de woning niet aan derden mag onderverhuren of in gebruik mag geven. 
        
        
          Op 17 juli 2023 heeft Portaal een anonieme melding ontvangen, waarin onder andere staat dat [gedaagde] kamers verhuurt aan vrouwelijke studenten. Op 1 november 2023 heeft de wijkagent contact opgenomen met Portaal over een vrouw die een kamer huurde van [gedaagde] en zich onveilig voelde. Op 28 november 2023 heeft het Buurtteam weer een melding gedaan over een buitenlandse studente die in de woning verbleef en zich onveilig voelde. Naar aanleiding van deze meldingen heeft Portaal op 10 januari 2024 samen met de wijkagent een onaangekondigd huisbezoek afgelegd. Uit het verslag van dit huisbezoek volgt dat Portaal telefonisch een vrouw heeft gesproken en een andere vrouw in de woning heeft aangetroffen. Zij vertelden beiden dat zij van [gedaagde] een kamer huurden in de woning, en dat een derde kamer door nog een andere studente werd gehuurd. [gedaagde] was niet aanwezig in de woning. 
        
        
          Op 24 januari 2024 heeft Portaal met [gedaagde] gesproken over de bevindingen van haar onderzoek naar woonfraude en het huisbezoek. Portaal heeft in haar brief van 28 januari 2024 bevestigd wat er tijdens dit gesprek is besproken. Zij schrijft hierin dat het meerdere keren zonder toestemming onderverhuren van de woning, terwijl hij eerder was gewaarschuwd, onacceptabel is. Portaal heeft [gedaagde] daarom gevraagd om de huur op te zeggen. Daarbij heeft Portaal ook aangekondigd een procedure bij de rechter te starten als [gedaagde] dat niet doet.
        
        
          
            [gedaagde] heeft de huur niet opgezegd. Portaal heeft daarom op 25 maart 2024 de dagvaarding aan [gedaagde] betekend. In april 2024 is gebleken dat [gedaagde] sinds eind maart weer een kamer heeft onderverhuurd aan een internationale student. Ook heeft [gedaagde] eind april 2024 een advertentie op [website] geplaatst voor de verhuur van een kamer in zijn woning. 
        
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] wist overigens ook dat hij toestemming nodig had van Portaal. [gedaagde] heeft namelijk in 2022 wel toestemming gevraagd (en gekregen) voor het in gebruik geven van zijn woning aan derden voor een beperkte periode van een aantal maanden. 
    
    
      3.4.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst delen van de woning heeft onderverhuurd aan derden, en dat hij daarmee is doorgegaan nadat Portaal hem had gewaarschuwd dat dat niet mocht. Hij is er zelfs mee doorgegaan nadat deze procedure al aanhangig was gemaakt. [gedaagde] is op die manier meermaals tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Verder is gebleken dat [gedaagde] gedurende een periode in 2023 alle drie de kamers onderverhuurde. In die periode kan hij niet zelf in de woning verbleven hebben, terwijl hij daartoe op grond van artikel 8 lid 1 van de Algemene huurvoorwaarden wel verplicht is. Ook op die manier is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.
    
    
      3.5.
      
        De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] maken dit niet anders. [gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] is ondanks meerdere waarschuwingen doorgegaan met het onderverhuren van zijn woning, ook nog nadat de dagvaarding bij hem is bezorgd. Zelfs nadat de conclusie van antwoord was ingediend, waarin [gedaagde] heeft gezegd een gewaarschuwd mens te zijn en heeft verklaard dat hij zijn woning niet meer onderverhuurt of in gebruik geeft aan derden, heeft iemand ( [gedaagde] zegt een vriend van hem die tijdelijk op bezoek was) zich alsnog ingeschreven op het adres van de woning zonder dat dit bij Portaal is gemeld. [gedaagde] stelt dat hij dakloos zal worden en dat hem dat geen goed zal doen. [gedaagde] heeft nu een stabiele situatie en heeft inmiddels een baan. Maar [gedaagde] had de dreiging om dakloos te worden kunnen tegengaan door de woning niet meer te onderverhuren nadat hij gewaarschuwd was. Dat heeft hij (bewust) niet gedaan. Bovendien is niet gebleken dat [gedaagde] niet tijdelijk ergens anders onderdak kan krijgen, bijvoorbeeld bij hulpverlenende instanties, of dat hij een andere woning of kamer kan huren. Het belang van Portaal om de woning aan iemand anders te verhuren die al lang op de wachtlijst staat voor een sociale huurwoning en die zich aan de regels houdt, weegt in dit geval zwaarder.
        
          De gevolgen hiervan
        
      
    
    
      3.6.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden. Dat betekent dat de huurovereenkomst eindigt. [gedaagde] moet als gevolg hiervan de woning ontruimen. Dit betekent dat hij de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. Hij moet er dus ook voor zorgen dat de mensen die (ook) in het gehuurde wonen en/of verblijven, uit het gehuurde vertrekken. [gedaagde] krijgt hier veertien dagen de tijd voor. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan hem door de deurwaarder is bezorgd.
    
    
      3.7.
      
        Ook moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding betalen vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan het moment dat de woning is ontruimd. De hoogte van de gebruiksvergoeding is gelijk aan de huur van € 728,55 per maand. 
        
          De huurachterstand
        
      
    
    
      3.8.
      
        
          [gedaagde] heeft in 2021 een huurachterstand laten ontstaan. Portaal vordert betaling van deze huurachterstand van (ten tijde van de dagvaarding) € 1.467,96, inclusief rente en incassokosten. Deze vordering wordt afgewezen. Er loopt namelijk een betalingsregeling voor de huurachterstand en [gedaagde] komt deze betalingsregeling na. 
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Portaal worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                328,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                975,39
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      3.10.
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
        
          Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
    
    
      3.11.
      Het vonnis zal volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat Portaal het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Portaal om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. Dat is niet het geval. De belangen die de kantonrechter heeft meegewogen, zijn genoemd onder 3.5.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter
    
      4.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] in [plaats] per vandaag;
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan [gedaagde] toebehoren en niet aan Portaal, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Portaal te stellen;
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Portaal van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs van € 728,55 vanaf 20 november 2024 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 975,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
    
    
      4.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
    
    
      4.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
    
    
      4.7.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024.
      
    
  
  
     Artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek.