ECLI:NL:RBZWB:2025:654, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-02-2025, 24/1209
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/1209 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 december 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 356.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 30 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] en, namens de heffingsambtenaar, [naam] 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met bouwjaar 1979.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank 
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 367.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] .
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      3.5.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      3.6.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen, zoals een dakkapel en garage, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald op basis van een grondstaffel. Er is rekening gehouden met de verschillen in grootte van de woning en het perceel ten opzichte van de grootte van de referentiewoningen.
      
      
        
          KOUDV-beoordeling
        
      
      
    
    
      3.7.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase een andere KOUDV-beoordeling hanteert dan in de bezwaarfase, voor zowel de woning van belanghebbende als voor de referentiewoningen. De WOZ-waarde van de woning is hierbij echter niet gewijzigd. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe hij deze wijzigingen in de KOUDV-factoren heeft doorberekend, aldus belanghebbende.
      
    
    
      3.8.
      De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader te onderbouwen, desgewenst aan de hand van andere referentiewoningen en andere KOUDV-factoren. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het taxatieverslag modelmatig wordt gemaakt en dat daarbij voor de waardering van de referentiewoningen wordt uitgegaan van de WOZ-waarde en niet van de geïndexeerde verkoopprijzen. In de beroepsfase wordt door de taxateur specifieker gekeken naar de waardering van de woning van belanghebbende en de referentiewoningen om een taxatierapport op te stellen. Uit deze beoordeling kunnen andere KOUDV-factoren en een andere waarde naar voren komen dan in de modelmatige bepaling van het taxatieverslag. Dit betekent dat de KOUDV-factoren in beroep anders kunnen uitvallen dan in bezwaar, hetgeen ook een andere m²-prijs na correctie met de genoemde factoren kan opleveren. Het taxatierapport in beroep geeft een betere waardebepaling dan het taxatieverslag.
      
    
    
      3.9.
      Partijen zijn het eens over de waardering van de KOUDV-factoren als gemiddeld (factor 3), zoals ook in het taxatierapport is toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank leiden de wijzigingen van de KOUDV-factoren tussen het modelmatig opgestelde taxatieverslag en het taxatierapport in dit geval niet tot het oordeel dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de KOUDV-factoren, de m²-prijzen en de waarde van de woning in voldoende mate onderbouwd in het taxatierapport. 
      
      
        
          
            [adres 5]
          
        
      
      
    
    
      3.10.
      Belanghebbende voert aan dat de woning aan de [adres 5] een aan zijn woning identieke woning is en dat de verkoopprijs van deze woning een lagere WOZ-waarde van de woning van belanghebbende onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft hier volgens belanghebbende onvoldoende rekening mee gehouden.
      
    
    
      3.11.
      De rechtbank merkt op dat [adres 5] niet is gebruikt als referentiewoning door de heffingsambtenaar. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze woning niet mee te nemen in de waardering. De rechtbank is echter, anders dan belanghebbende, van oordeel dat niet enkel van dit object dient te worden uitgegaan. De door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix aangedragen referentieobjecten betreffen tevens goed vergelijkbare referentiewoningen. Indien bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de woning [adres 5] als referentiewoning leidt dit tot een waardevermindering ten opzichte van de getaxeerde waarde. De getaxeerde waarde is na de waardevermindering echter nog steeds hoger dan de beschikte waarde, waardoor deze waardevermindering niet leidt tot het oordeel dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.12.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 10 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              Griffier
            
            
              Rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.