ECLI:NL:GHSHE:2024:3616, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-11-2024, 200.327.380_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-11-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop huis. Vraag of rioolproblemen al aanwezig waren ten tijde van de levering van de woning.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.327.380/01
    
    
    
      
        arrest van 19 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellante,
      hierna aan te duiden als: [appellante] ,
      advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      2.	[geïntimeerde 2],
      	beiden wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      hierna aan te duiden als: [geïntimeerden] ,
      advocaat: mr. T. Kroes te Utrecht,
    
    
  
  
    
      5Het geding in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: 
      
      - het tussenarrest van 11 juli 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 26 oktober 2023, met de daarin genoemde stukken;
      - de memorie van grieven, met producties;
      - de memorie van antwoord;
      - de akte van [appellante] van 20 februari 2024. 
      
    
    
      5.2.
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. 
      
    
  
  
    
      6De verdere beoordeling
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      6.1.
      
        [appellante] heeft een woning met bouwjaar 1933 gekocht van [geïntimeerden] (hierna: de woning). De koopovereenkomst is in april 2021 gesloten. In artikel 6.3. van de koopovereenkomst staat onder meer:
      
      
        “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.
        	(…)
        Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
        Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.” 
        De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 9 augustus 2021. De woning is enige maanden later door [appellante] in gebruik genomen omdat er nog bouw- en opknapwerkzaamheden in de woning werden verricht. Kort nadat [appellante] de woning in gebruik heeft genomen zijn er volgens [appellante] problemen met het riool opgetreden (waaronder verstoppingen en stankoverlast). [appellante] heeft bij de kantonrechter de herstelkosten van het riool gevorderd (van € 5.420,78) omdat de problemen met het riool het normale gebruik van de woning hebben belemmerd. Daarnaast heeft [appellante] betaling gevorderd van buitengerechtelijke kosten, rente en de proceskosten. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Tegen deze afwijzing is [appellante] in hoger beroep gekomen met twee grieven. 
      
      
      
        
          Bouwkundige keuring en bewijs
        
      
      
    
    
      6.2.
      De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of de woning op het moment van de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen heeft gehad die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Daarbij geldt dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die bij het sluiten van de koopovereenkomst aan koper bekend zijn of kenbaar zijn, voor diens rekening en risico komen (zie artikel 6.3. koopovereenkomst). Dit betekent (zoals ook de kantonrechter heeft overwogen in overweging 4.7. van het vonnis waarvan beroep) dat gebreken die koper onbekend zijn, maar die hij had moeten ontdekken als hij – met name ook bij het onderzoek van de woning voorafgaand aan de koop – voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, worden geacht kenbaar te zijn. 
      
    
    
      6.3.
      
        [appellante] stelt dat de problemen met (de afvoer naar) het riool dusdanig zijn, dat deze ook al bekend moeten zijn geweest bij [geïntimeerden] [appellante] heeft hiervan (getuigen)bewijs aangeboden. Het hof is voornemens om op dit punt [appellante] toe te laten tot bewijs. Maar voordat toegekomen wordt aan eventuele bewijslevering heeft het hof behoefte aan nadere inlichtingen van [appellante] . Uit de stukken blijkt namelijk dat [appellante] op 31 maart 2021 een bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren. Een rapport van deze keuring is niet in het geding gebracht, zodat ook in hoger beroep (zie overweging 4.14. van het vonnis van de kantonrechter) onduidelijk is of de bouwkundige het (inpandige) afvoersysteem en/of het riool heeft onderzocht. Dit is relevant voor het antwoord op de vraag of eventuele gebreken aan (de afvoer naar) het riool aan [appellante] kenbaar hadden moeten zijn zoals hiervoor is overwogen. [appellante] zal dan ook in de gelegenheid worden gesteld om dit bouwkundig rapport alsnog in het geding te brengen. [geïntimeerden] zullen bij akte (zes weken later) op de inhoud van dat rapport mogen reageren. 
      
      
        
          Aftrek nieuw voor oud
        
      
      
    
    
      6.4.
      Indien het hof toe zou komen aan bewijslevering (zoals hiervoor onder 6.3. is overwogen) en [appellante] zou slagen in dat bewijs, dan dient op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst (als gevolg van de devolutieve werking van het hoger beroep) nog een aftrek nieuw voor oud plaats te vinden ten aanzien van de gevorderde herstelkosten van het riool. Wat dit betekent voor de vordering van [appellante] is in deze procedure door [appellante] nog niet toegelicht. Het hof zal partijen nu al toelaten zich op dit punt in de te nemen aktes uit te laten (dus eerst [appellante] en daarna bij antwoordakte [geïntimeerden] ).  
      
    
    
      6.5.
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
      
    
  
  
    
      7De uitspraak
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      7.1.
      verwijst de zaak naar de roldatum 17 december 2024 voor akte aan de zijde van [appellante] zoals hiervoor onder 6.3. en 6.4. is overwogen (daarna antwoordakte op de rol van 14 januari 2025);
      
    
    
      7.2.
      houdt verder iedere beslissing aan. 
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, O.G.H. Milar en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 november 2024.
      
      
      
        	griffier					rolraadsheer