ECLI:NL:RBOBR:2024:5224, Rechtbank Oost-Brabant, 06-11-2024, 23/3574
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Eiser beroept zich op een waarderingsuitzondering (NSW-landgoed), maar slaagt niet in zijn bewijslast. Voldoende rekening gehouden met duurzaamheidsniveau en isolatie door te vergelijken met woningen uit dezelfde bouwperiode. Er is een liggingsverschil tussen de woning en een vergelijkingsobject (t.w. ligging in dorpskern en in buitengebied), maar desalniettemin is voor beide objecten een gemiddelde ligging te volgen. Opnemen van een nieuw vergelijkingsobject in de uitspraak op bezwaar is geen grond voor een proceskostenvergoeding. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 23/3574 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 november 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden, de heffingsambtenaar
    (G.A.A. Schellekens).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 per waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 433.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 16 november 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1910. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 124 m², twee open schuren van in totaal 243 m², een overkapping van 24 m² en een dakkapel van 4 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 1.145 m².
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 447.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 30 juli 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] in [woonplaats] en [adres] en [adres] in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser stelt dat de “Natuur schoolwet” (de rechtbank begrijpt: Natuurschoonwet 1928) van toepassing is.
      
      
        3.2.1.
        Eiser zegt dat hij in bezwaar al heeft gesteld dat (de grond bij) de woning onderdeel uitmaakt van een op grond van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed (NSW-landgoed). Eiser vindt dat de heffingsambtenaar hier in de uitspraak op bezwaar onvoldoende op terugkomt en dat daarom sprake is van een motiveringsgebrek.
        
      
      
        3.2.2.
        Eiser doet een beroep op een waarderingsuitzondering, zodat op hem de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat die uitzondering aan de orde is. Anders dan eiser stelt, is het dus niet aan de heffingsambtenaar om te motiveren dat die waarderingsuitzondering niet aan de orde is. Eiser heeft zijn beroep op genoemde waarderingsuitzondering in de bezwaarfase in het geheel niet onderbouwd. Dee heffingsambtenaar kon daarom met die constatering volstaan. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de heffingsambtenaar meer heeft gedaan; zijn taxateur heeft nog onderzocht of sprake van een NSW-landgoed. Daarmee heeft de heffingsambtenaar zelfs meer gedaan dan dat hij moest doen. Eiser is er overigens ook in beroep niet geslaagd om aannemelijk te maken dat genoemde uitzondering aan de orde is. Hij heeft geen enkel bewijs van zijn stelling geleverd.
        
      
    
    
      3.3.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van en het ontbreken van spouwmuren bij de woning. Verder wijken de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten qua bouwjaar ver af van de woning.
      
      
        3.3.1.
        De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid.
      
      
        3.3.2.
        De heffingsambtenaar heeft de toestand van de woning gewaardeerd als gemiddeld. In de waardematrix komt dit tot uitdrukking door voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen telkens een correctiefactor 3 (gemiddeld) te hanteren. Wat betreft het door eiser gestelde matige duurzaamheidsniveau van de woning wijst de heffingsambtenaar erop dat het ontbreken van een spouwmuur en het niet voldoen aan de huidige isolatienormen inherent is aan het bouwjaar van de woning. Verder is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode (te weten 1910, 1914 respectievelijk 1912). De vergelijkingsobjecten beschikken over een energielabel (te weten G, E en C waarbij G het slechtste niveau is). De heffingsambtenaar vindt dat op deze manier het duurzaamheidsaspect in de waardering is verdisconteerd. De rechtbank kan dat volgen.
        
      
    
    
      3.4.
      Eiser vindt de door de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] niet vergelijkbaar met de woning. Anders dan deze objecten ligt de woning in het buitengebied en is die verder gelegen van voorzieningen.
      
      
        3.4.1.
        De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar [adres] , [adres] en [adres] in beroep niet als vergelijkingsobject heeft gebruikt. Om die reden is het niet langer nodig dat de rechtbank zich uitlaat over de vraag of die objecten al dan niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dat zal zij dan ook niet doen.
        
      
      
        3.4.2.
        Wat [adres] betreft heeft eiser een punt dat er een feitelijk liggingsverschil is met de woning. Dit vergelijkingsobject ligt in de kern Lage Mierde en de woning ligt in het buitengebied. De rechtbank is er echter niet van overtuigd dat Lage Mierde – een kern met nog geen 2.000 inwoners – een dusdanig hoog voorzieningenniveau kent dat dit van betekenis is voor de hier voorliggende vergelijking. Daar komt nog bij dat de ligging van eisers woning in zijn totaliteit moet worden bekeken, dus dat niet enkel moet worden gekeken naar de verdere ligging van eventuele voorzieningen. De woning ligt zeer vrij in het buitengebied met enerzijds een vrij uitzicht en anderzijds nabij een bosrijke omgeving. Tegen deze achtergrond kan de rechtbank volgen dat de heffingsambtenaar voor beide objecten van een gemiddelde ligging is uitgegaan.
        
      
    
    
      3.5.
      Eiser merkt op dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de waarde onderbouwt met een nieuw vergelijkingsobject. Door dat pas op dat moment te doen kon eiser niets anders dan beroep instellen om de waarde te controleren, aldus eiser. Eiser vindt daarom dat de heffingsambtenaar zijn proceskosten moet vergoeden. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit de hiervoor besproken stellingen van eiser blijkt dat hij niet alleen in beroep is gegaan om de waarde te controleren.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 november 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Zoals bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.