ECLI:NL:GHARL:2025:173, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-01-2025, 24/1019
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling restaurant.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 24/1019
    uitspraakdatum: 14 januari 2025
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 2 augustus 2023, nummer ARN 22/3046, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Munitax Gemeentelijk belastingkantoor (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 4 te [vestigingsplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 285.000. Tegelijk met deze beschikking zijn aanslagen onroerendezaakbelasting gebruiker en rioolheffing gebruiker vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, een vergoeding van immateriële schade en een proceskostenvergoeding toegekend.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 december 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. C.M.L. Poen als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam3] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is huurder en exploitant van de onroerende zaak, een vrijstaand restaurant met buitenterras genaamd ‘ [naam4] ’. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo) van 655 m². Het object maakt deel uit van een NSW-landgoed, waardoor alleen de ondergrond van de gebouwen in de waarde is betrokken. 
      
    
    
      2.2.
      In de bezwaarfase heeft belanghebbende aan de heffingsambtenaar verzocht te verstrekken: 
      
      
        “de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en locatie-aanduiding c.q. kwalificatie van het onderhavige object en de onderbouwende huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde […], alsmede de onderbouwing van de kapitalisatiefactor en inzichtelijk te geven welke correctie in verband met de Covid-19 pandemie is gehanteerd en deze correctie te onderbouwen. Graag ontvang ik deze stukken in een overzichtelijke taxatiekaart.” 
      
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft daarop een taxatieverslag verstrekt waarin de bvo per onderdeel van de onroerende zaak is vermeld, alsmede per onderdeel de huurwaarde per m², de huurwaardekapitalisatiefactor (9), en tevens de cijfermatige invloed van Covid-19 op de waarde. 
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft in reactie daarop in een aanvulling op het bezwaarschrift onder meer gesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is gelet op de specifieke kenmerken van de (verouderde) onroerende zaak. Zij heeft de heffingsambtenaar verzocht de onderbouwende transactiegegevens van referentieobjecten te verstrekken dan wel de opbouw van de kapitalisatiefactor kenbaar te maken. 
      
    
    
      2.5.
      De heffingsambtenaar heeft voor het eerst in de uitspraak op bezwaar transactiegegevens van referentieobjecten genoemd die het huurcijfer, de kapitalisatiefactor (waaronder de ligging) en staat van het object dienen te onderbouwen. 
      
    
    
      2.6.
      In het beroepschrift heeft belanghebbende onder meer erover geklaagd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de hoge onderhouds- en beheerskosten van de onroerende zaak, dat onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud, dat in de kapitalisatiefactor te weinig rekening is gehouden met de afgelegen ligging van het object, dat het opslagrisico vanwege de ligging te laag is bepaald, dat de bvo niet juist is berekend (deze moet 537 m² zijn) en dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ in de bezwaarfase is geschonden omdat geen onderbouwing van de kapitalisatiefactor is gegeven. 
      
    
    
      2.7.
      De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, waarin voor het eerst een onderbouwing van de kapitalisatiefactor is gegeven door middel van een bottom up berekening. Deze berekening is mede gebaseerd op de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, deel 24, waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de Taxatiewijzer). 
      
    
    
      2.8.
      De Rechtbank heeft beslist dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en verder dat artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en/of artikel 40 van de Wet WOZ niet is geschonden omdat de onderbouwing van de kapitalisatiefactor in de bezwaarfase niet hoefde te worden verstrekt. Voor het geval die onderbouwing ten onrechte niet zou zijn verstrekt is de Rechtbank van oordeel dat dat  gebrek gelet op het bepaalde in artikel 6:22 van de Awb kan worden gepasseerd omdat belanghebbende niet in haar belangen is geschaad. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en een vergoeding van immateriële schade van € 500 toegekend vanwege overschrijding van de redelijke termijn. Voorts is een proceskostenvergoeding toegekend van € 837, te weten 2 punten met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor van 0,5. De Rechtbank heeft beslist dat het griffierecht niet wordt vergoed, omdat het beroep inhoudelijk ongegrond is. 
    
    
      2.9.
      In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de onderbouwing van de bottom-up berekening te laat - na de bezwaarfase - is gegeven en dat daarmee in de bezwaarfase niet is voldaan aan artikel 40 van de Wet WOZ. Deze schending kan volgens hem echter met toepassing van artikel 6:22 van de Awb worden gepasseerd, zodat er geen aanleiding bestaat voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is:
      
        
          of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, meer specifiek of de kapitalisatiefactor op het punt van de beheerskosten, het opslagrisico en het leegstandsrisico voldoende is onderbouwd;
        
        
          of aan de schending van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ gevolgen moeten worden verbonden in de zin van een proceskostenvergoeding;
        
        
          of de rechtbankuitspraak moet worden vernietigd omdat de beslissing het griffierecht niet te vergoeden gelet op het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, onjuist is.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt de vragen bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. Belanghebbende bepleit een waarde van € 228.000. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde. 
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende uitdrukkelijk en ondubbelzinnig haar grieven omtrent artikel 30a van de Wet WOZ ingetrokken. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
      
        
          Kapitalisatiefactor
        
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 15 november 2022, opgesteld door taxateur [naam3] (hierna: de taxateur). Hierin is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode getaxeerd op € 285.000, uitgaande van een huurwaarde van € 36.000 en een kapitalisatiefactor van 9,4. De kapitalisatiefactor heeft de taxateur berekend aan de hand van de bottom up-methode, waarvan de opbouw is weergegeven in het Rekenblad bruto kapitalisatiefactor van de VNG (hierna: het Rekenblad). Daarin is gerekend met een leegstandsrisico van 8% en een opslagrisico van 6,8%. Belanghebbende heeft beide percentages betwist en gesteld dat deze hoger dienen te zijn. Ter zake van de beheerskosten heeft belanghebbende gesteld dat deze niet van een onderbouwing zijn voorzien en daarom niet door haar zijn te controleren. 
      
    
    
      4.4.
      De taxateur heeft zijn berekening mede gebaseerd op de Taxatiewijzer. In het door de taxateur gebruikte Rekenblad wordt ter zake van het leegstandsrisico verwezen naar paragraaf 3.4.4 van de Taxatiewijzer. Ter zitting van het Hof is aan de taxateur voorgehouden dat in de genoemde paragraaf in de Taxatiewijzer alleen een algemene toelichting is gegeven op de verschillende soorten leegstand en hoe deze verdisconteerd worden in de kapitalisatiefactor, zonder dat dit op enigerlei wijze (in percentages) is gekwantificeerd. De taxateur heeft daarop in algemene zin verklaard dat het leegstandsrisico per branchetype (winkels, horeca, etcetera) wordt bepaald door plaatselijk vast te stellen hoeveel panden binnen de betreffende branche leegstaan. Dat percentage wordt dan als leegstandsrisico gehanteerd. Desgevraagd kon de taxateur echter niet onderbouwen hoe hij in dit geval een leegstandsrisico van 8% heeft vastgesteld. Nu belanghebbende heeft gesteld dat het leegstandsrisico te laag is bepaald en de heffingsambtenaar er geen onderbouwing van kan geven, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor en daarmee de beschikte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      4.5.
      Het  hoger beroep is reeds hierom gegrond. De overige door belanghebbende aangevoerde gronden behoeven geen behandeling meer. 
      
    
    
      4.6.
      Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat belanghebbende geen deugdelijk gemotiveerde onderbouwing heeft gegeven van de door haar bepleite waarde. Belanghebbende heeft slechts op enkele elementen van de taxatie van de heffingsambtenaar gereageerd, maar niet onderbouwd hoe zij tot de door haarzelf bepleite waarde van € 228.000 is gekomen. 
      
    
    
      4.7.
      Nu geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per de peildatum vast op € 275.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het bij het Hof betaalde griffierecht te vergoeden. Daarbij wordt opgemerkt dat bij de Rechtbank geen griffierecht is geheven.
      
    
    
      5.2.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.294 voor de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift, hoorgesprek) x wegingsfactor 1 x € 647), € 1.814 voor de beroepsfase (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907) en € 1.814 voor de hogerberoepsfase (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907), oftewel in totaal op € 4.922.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van immateriële schade, 
      – verklaart het beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – verlaagt de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot € 275.000,
      – vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting gebruiker en rioolheffing gebruiker dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.922,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 548 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. J.M.W. van de Sande, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 14 januari 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(M.G.J.M. van Kempen)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Hoge Raad 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.