ECLI:NL:RBNHO:2024:11139, Rechtbank Noord-Holland, 01-11-2024, HAA 24/1007
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-11-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Bestuursprocesrecht

Samenvatting: WOZ ongegrond. Verweerder heeft aangevoerd dat de woning van eiser een uniek object is en dat er daardoor weinig verkopen zijn die kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde. De rechtbank is van oordeel dat het object *** kan niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit object is verder weg gelegen, heeft zeer luxe uitstraling en uitvoering, waaronder een privé zwembad binnen en staat gelet op de objectkenmerken in geen enkele verhouding tot de woning. Dit komt tot uiting in de verkoopprijs die ruim een miljoen euro boven de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde is gelegen. De rechtbank laat *** dus verder buiten beschouwing.  De rechtbank is van oordeel dat de verschillen tussen de twee overgebleven vergelijkingsobjecten en de woning van eiser niet zo groot zijn dat deze vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeftgehouden met de ligging van de woning  van eiser in het buitengebied door de ligging van de woning op matig te stellen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: HAA 24/1007 
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 november 2024 in de zaak tussen
    
      [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Purmerend, verweerder.
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking van 31 augustus 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [straat] [# 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op          € 1.140.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt. 
    
    
    
      Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.  
    
    
    
      Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 17 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft eiser deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .                     
    
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1989. De gebruiksoppervlakte van de woning is 139 m². De woning is voorzien van een aanbouw woonruimte met dakconstructie van 64 m², aanbouw woonruimte met platdak van 24 m², een serre met een oppervlakte van 9 m², twee dakkapellen, een overkapping/luifel met een oppervlakte van 24 m², een overkapping/luifel met een oppervlakte van 22 m², een vrijstaande garage met een plat dak met een oppervlakte van 18 m², een aangebouwde berging/schuur met dak met een oppervlakte van 22 m², een vrijstaande berging/schuur met een plat dak met een oppervlakte van 37 m², een loods met een oppervlakte van 759 m² en een perceel met een oppervlakte van 11.500 m². De 49 zonnepanelen zijn door verweerder niet meegenomen in de waardering.
    
    
    
  
  
    Geschil
    2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
    
    3. Eiser vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 945.000 en stelt daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende:
    
      -	De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn op meer dan 1500 meter (tot meerdere kilometers) van de woning gelegen;
    - De gemiddelde woningprijs van de objecten [straat] [# 2] , [straat] [# 3] , [straat] [# 4] en [straat] [# 5] (welke volgens eiser als vergelijkingsobject zijn te gebruiken) hebben een gemiddelde WOZ-waarde van € 782.000. Deze woningen zijn, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten van verweerder, niet aangesloten op nutsvoorzieningen zoals kabeltelevisie, een warmtenet, een internetkabel of diepriool. De gemeente vergelijkt dus appels met peren;
    - Alleen de woning van eiser is met meer dan € 200.000 verhoogd. De woningen [straat] [# 3] en [# 4] niet;
    - De afgelopen jaren is de waarde van de woning steeds met 10% verhoogd (in 2020 € 892.000 in 2021 € 918.000) en daar heeft eiser geen bezwaar tegen gemaakt. Nu is de verhoging echter buiten elke proportie;
    - De jaarlijkse belastingen van de overheid bedragen op dit moment al meer dan 25% van het netto inkomen van eiser.
    
    4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [straat] [# 6] , [straat] [# 7] en [straat] [# 8] , alle gelegen te [woonplaats] . Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. 
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
    
    
    
    7. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden.
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
      
      
        Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
      
    
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
      
    
    8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
    
    9. Verweerder heeft aangevoerd dat de woning van eiser een uniek object is en dat er daardoor weinig verkopen zijn die kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde. De rechtbank is van oordeel dat het object [straat] [# 6] kan niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit object is verder weg gelegen, heeft zeer luxe uitstraling en uitvoering, waaronder een privé zwembad binnen en staat gelet op de objectkenmerken in geen enkele verhouding tot de woning. Dit komt tot uiting in de verkoopprijs die ruim een miljoen euro boven de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde is gelegen. De rechtbank laat [straat] [# 6] dus verder buiten beschouwing. De andere twee objecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank is van oordeel dat de verschillen tussen de twee overgebleven vergelijkingsobjecten en de woning van eiser niet zo groot zijn dat deze vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
    
    
      
        Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
      
    
    10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de matrix en zijn toelichting ter zitting inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De vastgestelde waarde van de woning staat niet in een onjuiste verhouding tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning van eiser in het buitengebied door de ligging van zijn woning op matig te stellen en de ligging van de vergelijkingsobjecten op goed. 
    
    11. Eiser verwijst in zijn beroepschrift naar de WOZ-waarden van de objecten [straat] [# 2] , [straat] [# 3] , [straat] [# 4] en [straat] [# 5] . De rechtbank overweegt hierover dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van de onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van vergelijking van verkoopcijfers van woningen waarvan marktgegevens bekend zijn, dus woningen die verkocht zijn. Een vergelijking met de WOZ-waarde van andere woningen is in strijd met de uitgangspunten en methodiek van de Wet WOZ. De door eiser aangevoerde objecten zijn niet rond de waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht de door eiser aangevoerde objecten daarom niet bruikbaar als vergelijkingsobject. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. In het belastingrecht geldt bij het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel. Dat betekent dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen kan slagen indien eiser voldoende onderbouwt dat verweerder de waarde in een meerderheid van de met de woning van eiser vergelijkbare gevallen lager heeft vastgesteld dan de waarde van de woning van eiser. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad gaat het in WOZ-zaken om identieke woningen waarbij de onderlinge verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn, en dienen ten minste twee identieke woningen te worden opgevoerd (ECLI:NL:HR:2006:AY9489). Aan deze voorwaarden is niet voldaan. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van identieke woningen. 
    
    13. Ten aanzien van de grief van eiser dat verweerder appels met peren vergelijkt wanneer verweerder woningen die zijn aangesloten op nutsbedrijven et cetera vergelijkt met woningen die niet zijn aangesloten op deze voorzieningen heeft verweerder in het verweerschrift opgemerkt dat de woning van eiser, net als de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gebruikt om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen, is aangesloten op het gasnet, het elektriciteitsnet, Telekom/data, de waterleiding en het riool. Deze stelling heeft verweerder ter zitting onderbouwd door foto’s te laten zien waarop de ligging van de gas-, water- en telecomleidingen zichtbaar was. Er is dus op dit punt geen verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Deze grief slaagt niet. 
    
    14. Tenslotte heeft eiser aangevoerd dat de vastgestelde waarde ten opzichte van de vorige waardepeildata buiten proportie is gestegen. De rechtbank overweegt ten aanzien van deze grief dat het doel en de strekking van de Wet WOZ is dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Een vergelijking met de WOZ-waarde van de woning van een eerder belastingjaar is in strijd met de uitgangspunten en de methodiek van de Wet WOZ. Deze beroepsgrond slaagt niet.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    15.	Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gesteld dat de aan de woning toegekende waarde van € 1.140.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Er is geen reden voor vergoeding van het griffierecht of van de proceskosten.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.J. Richters, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44