ECLI:NL:RBLIM:2025:1945, Rechtbank Limburg, 26-02-2025, 10936166 \ CV EXPL  24-853
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-02-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10936166 \ CV EXPL  24-853
    
    
    
      
        Vonnis van 26 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        VADO PROPERTIES MAASTRICHT B.V., 
      te Maastricht,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Vado,
      gemachtigde: mr. H.J. Heynen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde: mr. E.M. Prins.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met acht producties- de conclusie van antwoord met zeven producties- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de ten behoeve van de mondelinge behandeling door [gedaagden] in het geding gebrachte productie 8
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 juni 2024, waarbij namens Vado pleitaantekeningen zijn overgelegd en waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt- de akte van Vado met producties 9, 10 en 11- de akte van [gedaagden] met drie producties.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Vado is sinds 14 februari 2005 eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het pand). Zij kocht dit pand, met het naastgelegen pand op nummer [adres 2] , destijds samen voor een koopprijs van € 225.000,00.
      
    
    
      2.2.
      
        
          [gedaagden] wonen in het pand, voor wat [gedaagde sub 1] betreft op basis van een mondelinge huurovereenkomst met de vorige eigenaar van het pand. Vado heeft deze huurovereenkomst op de voet van art. 7:226 BW voortgezet. Aangezien [gedaagden] op 
        13 februari 2012 zijn gehuwd en [gedaagde sub 2] haar hoofdverblijf in de woning heeft, is zij als medehuurder aan te merken. Er is tussen partijen nooit een schriftelijke huurovereenkomst opgemaakt.
      
      
    
    
      2.3.
      De huurprijs bedroeg bij aanvang van deze procedure € 263,41 per maand. Blijkens de laatste akte van Vado bedraagt de huurprijs inmiddels € 313,14 per maand.
      
    
    
      2.4.
      
        Vado wil het pand ingrijpend renoveren en stelt dat dit zonder het beëindigen van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Zij heeft per exploot van 22 februari 2023 de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik tegen 31 augustus 2023. 
        In deze brief staat onder meer het volgende:
      
      
      
        “Zoals u bekend verkeert het Gehuurde in een slechte staat. Vado heeft naar aanleiding van klachten van de buren over binnendringend water een onderzoek laten uitvoeren. Daaruit komt naar voren dat het gehuurde (bouwkundig) in slechte staat verkeert. Dringende (renovatie) werkzaamheden zijn noodzakelijk en kunnen geen uitstel dulden. De werkzaamheden zijn niet mogelijk met voortzetting van de huurovereenkomst. Naast het gegeven dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, waardoor dringend eigen gebruik gerechtvaardigd is, zullen de werkzaamheden ook leiden tot een wezenlijke wijziging van het gehuurde.”
      
      
    
    
      2.5.
      Omdat [gedaagden] aan Vado hebben laten weten niet in te stemmen met de huuropzegging, heeft Vado deze procedure aanhangig gemaakt.
      
    
  
  
    
      3De vordering en het geschil
    
    
      3.1.
      Vado vordert – samengevat – om de tussen haar en [gedaagden] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand tot beëindigen per datum van dit vonnis en [gedaagden] te veroordelen om het pand binnen één maand te ontruimen. Ook wil Vado dat [gedaagden] worden veroordeeld in de proceskosten. Vado heeft verzocht het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] hebben verweer gevoerd. Zij voeren aan dat niet is voldaan aan de voorwaarden voor beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik en willen in de woning blijven wonen.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt, voor zover van belang, in het onderstaande verder ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vraag die in deze zaak voorligt is of de door Vado voorgenomen renovatie van de door [gedaagden] gehuurde woonruimte moet leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen. 
      
      
        
          Het toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        Een verhuurder kan de huurovereenkomst met betrekking tot woonruime onder bepaalde voorwaarden opzeggen (art. 7:271 BW). Als de verhuurder zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat deze in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen (art. 7:272 lid 2 BW). De gronden waarop de rechter de vordering kan toewijzen zijn limitatief in de wet opgenomen en de rechter dient bij zijn beslissing uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking te nemen 
        (art. 7:273 lid 1 BW). 
      
      
    
    
      4.3.
      Op grond van art. 7:274 lid 1 onder c BW kan de rechter de vordering toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De wet kwalificeert een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is als een vorm van eigen gebruik (lid 3 van genoemde bepaling). 
      
    
    
      4.4.
      In het zogenoemde Herenhuis-arrest heeft de Hoge Raad kort gezegd beslist dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan geen dringend eigen gebruik oplevert, ook niet wanneer de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, maar dat dat anders kan zijn als sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In zo’n geval kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
      
    
    
      4.5.
      De beoordeling of sprake is van dringend eigen gebruik moet met inachtneming van alle aangevoerde omstandigheden plaatsvinden. Dat achterstallig onderhoud ook debet is aan de noodzaak tot renovatie, staat niet in de weg aan het oordeel dat sprake is van dringend eigen gebruik. Wel kan deze omstandigheid bij de belangenafweging tussen de betrokken partijen meespelen. Een voorwaarde voor de toepassing van beëindiging wegens dringend eigen gebruik is dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
      
      
        
          Het standpunt van Vado
        
      
      
    
    
      4.6.
      Vado heeft gesteld dat het pand is verouderd en in een zeer slechte staat van onderhoud verkeert. Zo beschikt het pand niet over een badkamer en een keuken. Volgens Vado dient het pand, om het aan de huidige standaarden te laten voldoen, volledig te worden gestript, moeten alle daken en kozijnen worden vervangen, gevels worden gereinigd en gevoegd, de vloer, plafonds en wandafwerking alsmede alle installaties worden verwijderd, waarna het pand en alle installaties opnieuw moeten worden opgebouwd. Volgens Vado bedragen de kosten die met deze renovatie zijn gemoeid € 571.497,00. Zij heeft ter onderbouwing daarvan een rapport overgelegd van Tectus Bouwmanagement uit 2016 (waarin de bouwkosten werden begroot op € 163.450,00) en een (concept)rapport van [naam 2] Bouwadviseurs van 2023 (waarin de totale bouwkosten zijn begroot op € 571.497,00). Ook stelt Vado dat de slechte staat van het pand invloed heeft op het pand van de buren, nu die klagen over lekkages en de door hen ingeschakelde dakdekker verwijst naar de staat van het dak van het gehuurde. 
      
    
    
      4.7.
      
        Volgens Vado leidt het langer uitstellen van de renovatie tot grote problemen, terwijl van haar niet kan worden gevergd de renovatie uit te voeren, zonder dat enige compensatie plaatsvindt voor de structurele wanverhouding die zal ontstaan door het uitvoeren van de renovatie met handhaving van de huidige huurprijs. Wat betreft de structurele wanverhouding die nu reeds bestaat, heeft Vado aangevoerd dat zij thans aan huuropbrengsten een bedrag ontvangt van € 3.160,92 per jaar en dat haar jaarlijkse exploitatiekosten € 995,87 (exclusief onderhoudskosten) bedragen. Na renovatie zullen de exploitatiekosten minimaal € 23.855,75 (gerekend met de kosten van de renovatie verdeeld over een afschrijftermijn van vijfentwintig jaar) bedragen. Afgezet tegen de huidige jaarlijkse huuropbrengsten bedraagt het exploitatieverlies na renovatie minimaal 
        € 20.694,83 per jaar.
      
      
    
    
      4.8.
      Vado heeft nog, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 16 juni 2023 aangevoerd dat haar renovatieplannen niet voortkomen uit financiële motieven maar zijn gebaseerd op de bouwkundige staat van het pand en dat daarom de voorwaarde van structurele wanverhouding niet aan de orde is. Tot slot heeft Vado nog aangevoerd dat haar belangen zwaarder dienen te wegen dan die van [gedaagden] . Zij wonen weliswaar al lang in het pand, maar moeten ook ergens ander kunnen aarden. Volgens Vado is er ook andere passende woonruimte beschikbaar. Vado heeft advertenties overgelegd van verhuurwebsites waaruit dat zou blijken.
      
      
        
          Het standpunt van [gedaagden]
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagden] hebben vooropgesteld dat de werkzaamheden die thans door Vado noodzakelijk worden geacht, zien op het oplossen van gebreken die het gevolg zijn van jarenlang achterstallig onderhoud. Dit betreft het dakwerk, de elektra, de kozijnen en ramen. Een ander deel van de werkzaamheden ziet op het herstel van gebreken die het gevolg zijn van dit achterstallig onderhoud. Door de gebreken aan het dak en de kozijnen is er tocht en water in het pand gekomen en zijn plafonds, muren en draagbalken beschadigd. [gedaagden] betwisten dat het pand geen keuken of badkamer heeft. 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagden] hebben gesteld dat Vado – net als de vorige eigenaar – het pand structureel heeft verwaarloosd en dat Vado sinds de aankoop in 2005 niets aan onderhoud heeft gedaan. 
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagden] hebben voorts aangevoerd dat Vado het pand in 2005 tegen een zeer laag bedrag heeft aangeschaft. Zij kocht het pand in dat jaar, samen met het naastgelegen pand op nummer [adres 2] , voor € 225.000,00. Nog geen twee jaar later verkocht Vado het pand op nummer [adres 2] voor € 330.000,00 aan een derde. Daarna heeft zij negentien jaar lang het pand waarin [gedaagden] wonen, laten verkrotten en hen als kwetsbare huurders ( [gedaagde sub 1] is 99 jaar oud) aan hun lot overgelaten.
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagden] hebben voorts de door Vado gestelde kosten voor de voorgenomen renovatie betwist. Zij hebben zelf een rapport in het geding gebracht van de heer [naam 1] van 1 juni 2024, dat een reactie bevat op het door Vado overgelegde rapport van [naam 2] . Volgens dit rapport bedragen de kosten voor renovatie € 370.050,54. [naam 1] heeft in zijn rapport ook gesteld dat de werkzaamheden in bewoonde staat uitgevoerd kunnen worden, maar dat dit wel zeer ingrijpend zal zijn voor de bewoners. Daarnaast hebben [gedaagden] aangevoerd dat ook acht moet worden geslagen op de verkoopwaarde van omringende panden als die vrij van huur worden verkocht. [gedaagden] hebben aangevoerd dat overwegend geldelijke motieven ten grondslag liggen aan de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens eigen gebruik.
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagden] hebben in augustus 2023 aangegeven bereid te zijn om in te stemmen met een huurverhoging. Op de mondelinge behandeling hebben zij concreet aangeboden om € 800,00 per maand aan huur te betalen, na renovatie. 
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagden] hebben ook nog aangevoerd dat er minder ingrijpende (en kostbare) alternatieven mogelijk zijn dan een volledige renovatie, bijvoorbeeld alleen het verhelpen van de lekkageproblemen. De kosten die gemoeid zijn met alleen de noodzakelijke bouwwerkzaamheden zijn zodanig dat die uitgevoerd kunnen worden zonder exploitatietekort als gevolg, zeker als zij een hogere huurprijs gaan betalen, waartoe zij bereid zijn.
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagden] hebben toepasselijkheid van het arrest van de Hoge Raad van 16 juni 2023 bestreden, omdat de renovatieplannen van Vado geen stedenbouwkundig, sociaaleconomisch, of volkshuisvestelijk doel dienen. 
      
    
    
      4.16.
      Wat betreft de passende vervangende woonruimte hebben [gedaagden] betoogd dat zij een minimaal inkomen hebben, en aangewezen zijn op sociale huurwoningen. Ook houdt [gedaagde sub 1] , die beeldend kunstenaar is, in het pand zijn atelier. [gedaagden] hebben zich pas in juli 2023 ingeschreven bij Thuis in Limburg en staan nog achteraan op de wachtlijst.
      
      
        
          Het oordeel van de kantonrechter
        
      
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter stelt voorop dat niet in geschil is dat het pand verkeert in een zeer slechte staat van onderhoud. Met name het dak en de kozijnen zijn in zo’n slechte staat dat er lekkages optreden met vochtschade en schimmel tot gevolg. Dat in ieder geval deze gebreken verholpen moeten worden, staat tussen partijen eigenlijk ook niet ter discussie.
      
    
    
      4.18.
      Zoals hiervóór is overwogen, maakt de noodzaak tot het uitvoeren van een verbouwing of een renovatie nog niet dat er sprake is van een situatie waarin de verhuurder het pand dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat is ook niet het geval als de renovatie niet kan worden uitgevoerd terwijl de huurders in het gehuurde verblijven. In zo’n geval zou immers ook gezocht kunnen worden naar een oplossing waarin de huurders tijdelijk elders verblijven en na de renovatie terugkeren in het gehuurde. 
      
      
        
          Structurele wanverhouding?
        
      
      
    
    
      4.19.
      De kantonrechter van oordeel dat het hiervóór genoemde criterium uit het Herenhuis-arrest in dit geval van toepassing is. De kantonrechter volgt Vado niet in haar standpunt dat haar renovatieplannen niet voor een belangrijk deel zijn gebaseerd op financiële motieven. Vado wenst immers beëindiging van de huurovereenkomst omdat de huuropbrengsten volgens haar te laag zijn om de exploitatie van het gehuurde – na verbouwing – rendabel te houden. Daarmee heeft zij dus (ook, en vooral) een financieel motief bij haar vordering.
      
    
    
      4.20.
      Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten stelt de kantonrechter voorop dat daarvan de afgelopen negentien jaar in ieder geval geen sprake is geweest. Blijkens haar eigen berekening bedragen de huuropbrengsten van Vado immers € 3.160,92 per jaar en de exploitatiekosten € 995,87 per jaar. Nu Vado niet heeft betwist dat zij in de jaren dat zij eigenaar is van het pand geen onderhoud heeft gepleegd en zij dus geen onderhoudskosten heeft gehad, betekent dit een exploitatieoverschot van € 2.164,75 per jaar, dus van € 41.130,25 in negentien jaar. Daar komt nog bij dat Vado het pand samen met het pand op nummer 44 in 2005 voor € 225.000,00 heeft gekocht (en nummer 44 twee jaar later heeft doorverkocht voor € 330.000,00). Op basis hiervan kan de kantonrechter niet tot het oordeel komen dat er thans sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. 
      
    
    
      4.21.
      Voor beantwoording van de vraag of dat na het uitvoeren van de noodzakelijke renovatiewerkzaamheden wel het geval is, dient eerst te worden vastgesteld welke door Vado voorgenomen werkzaamheden daadwerkelijk noodzakelijk zijn. Dat zijn in ieder geval de door [gedaagden] niet betwiste noodzakelijke werkzaamheden aan het dak, de kozijnen en de elektrische installatie. [gedaagden] begroten die werkzaamheden blijkens hun laatste akte op een bedrag van € 63.764,49. Zij hebben ter onderbouwing daarvan stukken overgelegd.
      
    
    
      4.22.
      
        [gedaagden] betwisten de noodzaak van de volgende werkzaamheden, die wel in de kostenraming van [naam 2] zijn opgenomen: afwerkvloeren van € 17.220,00, badkamervloeren van € 2.100,00, een nieuwe trap van € 6.500,00, een nieuwe keuken van € 12.000,00, een nieuwe waterinstallatie voor € 53.000,00 en een volledige nieuwbouw van de aanbouw van € 45.000,00.
      
    
    
      4.23.
      De kantonrechter is met [gedaagden] van oordeel dat Vado niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat alle werkzaamheden die in de door haar overgelegde kostenramingen zijn opgenomen, daadwerkelijk noodzakelijk zijn. Dat geldt wel voor de werkzaamheden aan het dak, kozijnen en elektrische installatie. Omdat Vado niet meer heeft kunnen reageren op de laatste kostenraming en producties van [gedaagden] , zal de kantonrechter voor de kostenraming van die werkzaamheden acht slaan op de berekening van [naam 1] , die als productie 8 door [gedaagden] ten behoeve van de mondelinge behandeling is ingebracht en waarop Vado nog bij akte heeft mogen reageren. Blijkens deze berekening worden de noodzakelijke werkzaamheden aan het dak geraamd op € 16.960,00 voor dakbedekking van het hellend dak en € 665,00 voor dakrandbeveiliging aan de voorgevel. De noodzakelijkheid van de werkzaamheden aan de kapconstructie is door [naam 1] in twijfel getrokken, zodat die buiten beschouwing wordt gelaten. Vado heeft de noodzaak tot vervanging van de kapconstructie verder ook niet onderbouwd. Het vernieuwen van de elektrische installatie is begroot op € 20.700,00 en de buitenkozijnen inclusief schilderwerk op € 17.780,00. Dit is samen een bedrag van € 55.440,00 exclusief btw. Dit bedrag dient nog te worden verhoogd met de indirecte kosten van 3% voor onvoorzien, 3% nadere planuitwerking, 3 % algemene uitvoeringskosten en 7% algemene bedrijfskosten en 5% winst en risico en 0,45% CAR-verzekering van in totaal € 12.870,79. Opgeteld komt dit neer op een bedrag aan noodzakelijke renovatiekosten van € 68.310,79 exclusief btw en € 82.656,05, inclusief btw, uitgaand van een btw-tarief van 21%. 
      
    
    
      4.24.
      Rekening houdend met een afschrijving over een termijn van vijfentwintig jaar, bedragen de exploitatiekosten dan € 3.306,24 per jaar, vermeerderd met de huidige exploitatiekosten van € 995,87 is dat € 4.302,11. Gelet op de huurinkomsten van € 3.757,68 (berekend op basis van de huidige huurprijs van € 313,14 per maand), is er geen sprake van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, te minder nu [gedaagden] verklaard hebben bereid te zijn een hogere huur te betalen als daar een verbetering van de woning tegenover staat. Hiervan uitgaande is er pas sprake van een exploitatietekort als de kosten van de noodzakelijke renovatiewerkzaamheden een bedrag van € 215.125,00 ([12 * € 800,00 - € 995,00] * 25 jaar) te boven gaan. Dat dat het geval is, is, mede gelet op de betwisting door [gedaagden] , onvoldoende vast komen te staan. 
      
      
        
          Andere passende woonruimte
        
      
      
    
    
      4.25.
      Tot slot is de kantonrechter van oordeel dat Vado, gelet op de betwisting door [gedaagden] , onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagden] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Vado heeft volstaan met het overleggen van uitdraaien van woningaanbod in Limburg. Hiertussen bevinden zich woningen met een huurprijs die ligt boven de liberalisatiegrens of waarvoor een lange inschrijfduur is vereist.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.26.
      Uit dit alles volgt dat de vordering van Vado wordt afgewezen.
      
    
    
      4.27.
      Vado wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                (2,5 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                612,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Vado af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Vado in de proceskosten van € 612,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Vado niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2010:BL0683
    
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2023:931