ECLI:NL:RBOBR:2024:4900, Rechtbank Oost-Brabant, 18-10-2024, 24/5
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Gemachtigde van eiser heeft te veel woorden nodig om haar punten in een relatief eenvoudig geschil naar voren te brengen. De rechtbank verzoekt haar in het vervolg bondigere stukken in te dienen. Heffingsambtenaar mag de waarde in beroep opnieuw en anders onderbouwen. Gemachtigde van eiser klaagt er ten onrechte over dat diverse deelwaarden niet kloppen, omdat zij de onderbouwing van de getaxeerde en de vastgestelde waarde door elkaar haalt. Geïndexeerd volgens juiste uitgangspunten. Eiser onderbouwt zijn waarde niet. Diverse aangevoerde formele punten leiden niet tot het oordeel dat de heffingsambtenaar enig wettelijk voorschrift heeft geschonden. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/5 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats 1] , eiser
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Bladel, de heffingsambtenaar 
    (A.J. de Bruin).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning aan het [adres] in [woonplaats 1] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 24 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 639.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 11 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd met een conclusie van repliek.
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 2015. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 179 m², een aangebouwde garage van 56 m², een carport van 18 m² en een overkapping van 18 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 464 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    3. Eiser heeft een beroepschrift van 18 pagina’s en een conclusie van repliek van 16 pagina’s ingediend. Exclusief de (eveneens) omvangrijke bijlagen betreft dit 34 pagina’s aan processtukken. Dat is niet passend bij een eenvoudige zaak, wat een juridisch geschil over de WOZ-waarde van een woning in beginsel is. Dat ook in dit geval van een eenvoudig geschil sprake is, blijkt uit het beperkt aantal geschilpunten: 1) de waarde van de woning, 2) de zorgvuldigheid en motivering van de uitspraak op bezwaar, 3) schending van artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en 4) schending van artikel 40 van de Wet WOZ. Het probleem lijkt te zijn dat eisers gemachtigde heel veel woorden gebruikt om haar punt te maken. Daarbij gaat ook nog eens bovenmatig veel aandacht uit naar formele randzaken. Een van de belangrijkste taken van een gemachtigde is echter de zaak op de voor de beslissing relevante punten, helder en begrijpelijk weer te geven en zich in de beperking meester te tonen. De rechtbank roept eisers gemachtigde op om dit in volgende zaken ter harte te nemen.
    
    
      
        De WOZ-waarde
      
    
    
    4. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 680.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 26 juli 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] en [adres] in [woonplaats 2] en [adres] in [woonplaats 1] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      4.2.
      Eiser vindt de door de heffingsambtenaar in bezwaar gehanteerde indexering en berekening van de grondwaarde onjuist. Ook vindt eiser het onzorgvuldig dat in het in bezwaar verstrekte ‘taxatieverslag woning’ bij zijn woning een foto van een andere woning staat. Tot slot hekelt eiser dat in beroep de toestandscore voor onderhoud van het vergelijkingsobject [adres] wordt aangepast van gemiddeld (3) naar bovengemiddeld (4). De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in beroep de waarde opnieuw mag onderbouwen en ook heeft onderbouwd. Eventuele motiverings- en zorgvuldigheidsgebreken kunnen aldus worden hersteld. De heffingsambtenaar heeft in beroep de vastgestelde waarde nader onderbouwd met een taxatierapport en eiser heeft daarop kunnen reageren. Eiser is aldus niet in zijn processuele belangen geschaad. Het door eiser in zijn conclusie van repliek ingenomen standpunt, dat dit in strijd is met de goede procesorde is, is dan ook onjuist.
      
    
    
      4.3.
      Eiser wijst erop dat diverse (deel)waarden in het door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatierapport niet overeenkomen met de (deel)waarden in het door de heffingsambtenaar in bezwaar verstrekte ‘taxatieverslag woning’. Eiser verbindt daaraan de conclusie dat het door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatierapport op diverse punten onjuistheden bevat. Eiser ziet er met zijn standpunt echter aan voorbij dat beide documenten een andere waarde onderbouwen. Met het laatstgenoemde taxatieverslag wordt een illustratieve onderbouwing van de softwarematig bepaalde vastgestelde waarde (ofwel: de WOZ-waarde) gegeven. Met het taxatierapport wordt een onderbouwing gegeven van de door de taxateur bepaalde getaxeerde waarde. Met (de onderbouwing van) de getaxeerde waarde maakt de heffingsambtenaar vervolgens aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, omdat de getaxeerde waarde hoger is dan de vastgestelde waarde.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft in beroep de in 4.1. genoemde verkooptransacties geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft daarbij als uitgangspunt gehanteerd dat de verkoopprijs is overeengekomen op de datum waarop de koopovereenkomst is getekend (de verkoopdatum) en dat dit cijfer vervolgens moet worden geïndexeerd naar de waardepeildatum. Voor de toestand van het vergelijkingsobject blijft onveranderd van belang hoe die was op de verkoopdatum. Voor de woning is de waarde getaxeerd op de waardepeildatum (1 januari 2022) die tevens de toestandspeildatum is. Deze benadering is naar het oordeel van de rechtbank juist en eiser heeft met het in zijn conclusie van repliek weergegeven andersluidende standpunt dus geen gelijk. De rechtbank wijst eisers verzoek om de heffingsambtenaar op te dragen een indexering te berekenen volgens eisers (onjuiste) uitgangspunten dan ook af.
      
    
    
      4.5.
      Eiser wijst op zich wel terecht op de verschillen in indexeringspercentages over 2021 en 2022 in het overzicht bij het ‘taxatieverslag woning’ (van 8 mei 2023) en eenzelfde overzicht bij het (in beroep overgelegde) taxatierapport. Eiser vraagt zich af hoe dat kan, omdat het in beide gevallen om historische gegevens gaat. De rechtbank acht dat verschil niet op voorhand onverklaarbaar, omdat het mogelijk is dat de in eerstgenoemd verslag opgenomen percentages nog wijzigen doordat nadien meer data beschikbaar zijn geworden. Het gaat dan bijvoorbeeld om verkopen die in 2021 en 2022 hebben plaatsgevonden, maar waarvan de levering (bij de notaris) en inschrijving (in het Kadaster) pas na 8 mei 2023 hebben plaatsgevonden. Maar zelfs als van een onverklaarbaar verschil sprake is en (dus) moet worden uitgegaan van de voor eiser meest gunstige percentages, dan is het zo dat tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde een verschil zit van € 41.000. De rechtbank acht dat verschil groot genoeg om de eventuele consequenties hiervan op te vangen. Een ander indexeringspercentage zou, gelet op de getaxeerde waarde, dus nog altijd betekenen dat aannemelijk is dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.6.
      Eiser bepleit een waarde van € 549.000. Dit standpunt baseert eiser – zo begrijpt de rechtbank – door het in beroep door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport te ‘corrigeren’ met de gegevens uit het in bezwaar overgelegde ‘taxatieverslag woning’. Uit wat hiervoor onder 4.3. is overwogen volgt dat die benadering onjuist is. Eiser heeft dan ook met zijn waardestandpunt en wat hij verder heeft aangevoerd geen twijfel gezaaid over de juistheid van de vastgestelde waarde.
      
      
        
          Formele punten
        
      
      
      
        5. Eiser stelt in zijn beroepschrift dat de oproeping voor de hoorzitting in bezwaar niet voldoet aan artikel 7:4 van de Awb en – zo begrijpt de rechtbank – dat de heffingsambtenaar artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden. De rechtbank volgt eiser hierin niet.
      
      
    
    
      5.1.
      Eiser voert allereerst aan dat hij op grond van artikel 7:4, eerste lid, van de Awb tot tien dagen voor de hoorzitting stukken in mag dienen, maar dat de oproeping voor de hoorzitting hem pas binnen die termijn heeft bereikt. De rechtbank begrijpt dat eiser hiermee stelt dat hem daardoor de mogelijkheid is ontnomen om met het oog op de hoorzitting nadere stukken in te dienen. De rechtbank volgt eiser hierin niet, omdat uit het dossier niet is gebleken dat eiser nadere stukken heeft ingediend die vervolgens door de heffingsambtenaar (met een beroep op genoemd artikellid) zijn geweigerd. Overigens was door de heffingsambtenaar op 28 september 2023 per e-mail al een afspraak met eisers gemachtigde voor de hoorzitting op 23 oktober 2023 gemaakt. Van een professioneel gemachtigde mag worden verwacht dat zij van de wettelijke regel op de hoogte is dat tot tien dagen voor de hoorzitting stukken mogen worden ingediend en dat zij dit betrekt bij het maken van een afspraak voor de hoorzitting.
      
    
    
      5.2.
      Eiser voert verder aan dat de op de zaak betrekking hebbende stukken niet overeenkomstig op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb voor de belanghebbenden ter inzage zijn gelegd. Of terinzagelegging heeft plaatsgevonden kan in het midden blijven. De heffingsambtenaar stelt dat de op de zaak betrekking hebbende stukken aan eisers gemachtigde zijn toegezonden. Eiser heeft vervolgens niet concreet gesteld welke stukken er volgens hem ontbraken.
      
    
    
      5.3.
      Eiser voert wel concreet aan dat in de door de heffingsambtenaar aangeleverde stukken bepaalde informatie ontbrak en – zo begrijpt de rechtbank – dat de heffingsambtenaar daarmee artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden. Ten aanzien van het in bezwaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres] in [woonplaats 1] ontbrak de oppervlakte van de woning, de inpandige garage en de oppervlakte van het zwembad. Ten aanzien van het (ook) in bezwaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres] in [woonplaats 1] ontbrak een foto en toestandscores voor de grond, garage, aanbouw en erker. Eiser stelt dat hij hierdoor de vastgestelde waarde in bezwaar onvoldoende kon betwisten en wel beroep moest instellen.
      
      
        5.3.1.
        De rechtbank stelt voorop dat uit het in bezwaar door de heffingsambtenaar overgelegde ‘taxatieverslag woning’ blijkt dat bij de aanslagoplegging modelmatig wordt gewaardeerd. In genoemd verslag is ook uitgelegd dat met deze methode een computer grote hoeveelheden (verkoop)data analyseert en op basis daarvan de WOZ-waarde berekent. In het verslag staat ook dat (slechts) ter illustratie drie vergelijkingsobjecten in het verslag zijn opgenomen. Anders dan in beroep – waarin de heffingsambtenaar door middel van een taxatie door een taxateur op basis van de vergelijkingsmethode zijn waardestandpunt onderbouwt – betekent dit dat de gegevens van deze als illustratief genoemde vergelijkingsobjecten slechts beperkte betekenis hebben. De waarde wordt bij de aanslagoplegging en in bezwaar immers softwarematig bepaald. Dat in de daarvoor gebruikte bulk aan data de parameters van een of twee objecten – niet zijnde de woning – mogelijk onjuist zijn, zal aan de softwarematige uitkomst niet afdoen, wat ook volgt uit de toelichting op genoemd taxatieverslag.
        
      
      
        5.3.2.
        Dit neemt niet weg dat de heffingsambtenaar ook ten aanzien van de als illustratief bedoelde vergelijkingsobjecten wel enig inzicht moet geven in de kenmerken, omdat anders de illustratie – waarmee eiser de waarde kan controleren – onvoldoende uit de verf komt. Daarbij mag overigens zeker van een professioneel gemachtigde worden verwacht dat zij bij het behandelen van de zaak kennisneemt van informatie uit eenvoudig toegankelijke openbare bronnen, zoals Google Maps, Google Streetview en het WOZ-waardeloket. Uit laatste bron blijkt bijvoorbeeld dat daarin voor de woning [adres] in [woonplaats 1] een oppervlakte van 206 m² staat geregistreerd. Eiser heeft een punt dat de heffingsambtenaar dit hem had moeten verstrekken, maar tegelijkertijd kon zijn gemachtigde hiervan ook in bezwaar dus al kennis van nemen. Voor zover eiser een foto van vergelijkingsobject [adres] in [woonplaats 1] voor de onderbouwing van zijn bezwaar nodig vond, was die via Google Streetview te raadplegen. Verder is de uitspraak op bezwaar vermeld dat de in 4.3. genoemde toestandscores allen op gemiddeld waren gewaardeerd. Voordat eiser beroep instelde was hij dus op de hoogte van deze gegevens. Wat op dat moment nog ontbrak was de oppervlaktemaat van het zwembad bij het (in de bezwaarfase gehanteerde) vergelijkingsobject [adres] . De rechtbank acht het onaannemelijk dat eiser (enkel) beroep zou hebben ingesteld vanwege het ontbreken van dat gegeven.
        
      
    
    
      5.4.
      Wat eiser voor het overige nog aanvoert kan niet tot het oordeel leiden dat de heffingsambtenaar de in overweging 5 genoemde bepalingen of enig ander wettelijk voorschrift heeft geschonden.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 oktober 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een kopie van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 april 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1200.
  
  
     Zie voor een verdere uitleg van dit begrip overweging 5.3.1. van deze uitspraak.
  
  
     Zie: https://www.wozwaardeloket.nl/.