ECLI:NL:RBLIM:2025:1949, Rechtbank Limburg, 26-02-2025, 11112150 \ CV EXPL  24-2596
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-02-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; vordering huurder onderhoud/herstel

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11112150 \ CV EXPL  24-2596
    
    
    
      
        Vonnis van 26 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres in conventie, verweerder in reconventie]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] ,
      gemachtigde: mr. R.P. Vroegop,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] , 
    
      te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (meervoud),
      gemachtigde: mr. J.A.M.W. Snackers-Lutgens.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 3 mei 2024,- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] ,- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ,- de conclusie van dupliek in reconventie [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] ,- de akte van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] heeft van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een zelfstandige woonruimte, gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] (verder: de woning) gehuurd. Hiervoor zijn partijen een huurprijs van € 1.239,- overeengekomen, bestaande uit een kale huurprijs van € 999,-, leveringen en diensten € 60,-, levering gas/water/elektriciteit € 125,- en internet € 53,-. Op 8 november 2021 heeft de voorzitter van de Huurcommissie op verzoek van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] de maximale redelijke huurprijs vastgesteld op € 449,22 per maand. De voorzitter van de Huurcommissie heeft verder bepaald dat de servicekosten van 9 november 2020 tot en met 31 december 2020 € 436,23 bedragen en dat de servicekosten over de periode 1 januari 2021 tot en met 26 december 2021 € 3.165,71 bedragen. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] heeft op 27 december 2021, na de uitspraak in kort geding van 12 december 2021 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg (verder: de voorzieningenrechter), de woning verlaten. De voorzieningenrechter oordeelde in het vonnis van 12 december 2021 dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die op 1 november 2021 is geëindigd. Partijen hebben een langlopende discussie over de betaalde huur, servicekosten, schade aan de woning, boetes en terugbetaling van de waarborgsom.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] vordert - samengevat en na eiswijziging– betaling van een bedrag van 
        € 10.297,56. Dit bedrag bestaat uit de niet terugbetaalde waarborgsom, te veel betaalde huurpenningen, te veel betaalde servicekosten en schadevergoeding in verband met  wanprestatie en onrechtmatige daad.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voert verweer. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vordert - samengevat – betaling van een bedrag van € 22.685,40, althans een bedrag van € 20.639,44, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum intreden verzuim, met de veroordeling van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] .
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Rechtsmacht en toepasselijk recht
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt voorop dat deze zaak een internationaal karakter draagt omdat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] in België woont en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in Nederland wonen en dat daarom ambtshalve beoordeeld dient te worden of aan de Nederlandse rechter rechtsmacht toekomt. Als deze vraag bevestigend wordt beantwoord dient ook te worden beoordeeld welk recht van toepassing is.
      
    
    
      4.2.
      
        Of de Nederlandse rechter rechtsmacht toekomt dient te worden beoordeeld aan de hand van de Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012, betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken, hierna Brussel I-bis Verordening. Het toepasselijk recht wordt bepaald aan de hand van de Verordening (EU)
        nr. 593/2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (Verordening Rome I). Op grond van artikel 24 van de Brussel I-bis Verordening en artikel 4 lid 1 onder c van de Verordening Rome I komt de Nederlandse rechter rechtsmacht toe en is Nederlands recht van toepassing omdat het gehuurde in Nederland is gelegen.
      
      
      
        
          De gevorderde bedragen van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie]
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] vordert in deze procedure een bedrag van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] van € 10.297,56. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
      
      
        
          een bedrag van € 2.000,- voor de niet terugbetaalde waarborgsom,
        
        
          een bedrag van € 6.693,28 voor te veel betaalde huurpenningen,
        
        
          een bedrag van € 270,- voor schade door onrechtmatig handelen,
        
        
          een bedrag van € 1.095,51 voor schade door een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst,
        
        
          een bedrag van € 39,77 voor te veel betaald voorschot servicekosten 2020,
        
        
          een bedrag van € 199,- voor schade aan tuinmeubels.
        
      
      
    
    
      4.4.
      De posten worden hierna afzonderlijk besproken.
      
      
        1. Niet terugbetaalde waarborgsom
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zij recht heeft op terugbetaling van de waarborgsom van € 2.000,-. Bij aanvang van de huur heeft [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] de waarborgsom betaald. Op 27 december 2021 heeft [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] de woning verlaten en heeft er een eindinspectie plaatsgevonden. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat de woning aan het einde van de huurovereenkomst in dezelfde staat was, als waarin [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] deze heeft ontvangen.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten dat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] recht heeft op teruggave van de waarborgsom. Volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] schade toegebracht aan de woning. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verwijzen hiervoor naar de opnamestaat bij aanvang van de huurovereenkomst en het opleverrapport. Bovendien heeft [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] al die tijd niet geprotesteerd tegen het inhouden van de borg, waarmee zij haar recht heeft verwerkt dat nu wel te doen. Tot slot vorderen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verrekening van de waarborgsom met de gebruiksvergoeding, omdat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] de woning in november en december 2021 zonder recht of titel heeft bewoond. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat het beroep op rechtsverwerking door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet slaagt. Voor het aannemen van rechtsverwerking is, volgens vaste jurisprudentie, enkel tijdsverloop of enkel stilzitten onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Deze bijzondere omstandigheden zijn niet door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gesteld.
      
    
    
      4.8.
      In de huurovereenkomst is bepaald dat de woonruimte opgeleverd moet worden in dezelfde staat als waarin deze bij aanvang huur aanvaard is (artikel 10). Indien er geen noodzaak bestaat tot inhouding van de waarborgsom, zal verhuurder binnen een maand na oplevering tot terugbetaling van de waarborgsom overgaan (artikel 10 lid 4). In de wet staat dat de verhuurder binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst de waarborgsom terugbetaald, tenzij er sprake is van schade of de verschuldigde huurprijs, servicekosten of energieprestatievergoeding niet zijn betaald. In dat geval wordt het restant binnen dertig dagen betaald na verrekening van de aantoonbaar gemaakte kosten voor het herstel of verschuldigde kosten (artikel 7:261b BW).
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter oordeelt dat de waarborgsom moet worden terugbetaald. Er is een opnamestaat en aan het einde van de huurovereenkomst is ook een opleverrapport opgesteld en in dit opleverrapport is schade opgenomen. Alleen de kosten die aantoonbaar en terecht zijn gemaakt kunnen worden verrekend met de waarborgsom. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben alleen de kosten voor het vervangen van het slot (€ 145,-) en het herstel van de achterdeur (€ 350,-) onderbouwd met facturen. Maar ook deze bedragen mogen niet in mindering worden gebracht op de waarborgsom. Ten aanzien van het slot oordeelt de kantonrechter dat deze kosten niet voor rekening van huurder zijn. Uit het opleverrapport blijkt dat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] , zoals zij ook stelt, de sleutels bij het verlaten van de woning aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft overhandigd. Gesteld noch gebleken is dat een nieuw slot op de deur na oplevering van het gehuurde dan ook noodzakelijk was. Temeer omdat de factuur van het nieuwe slot van 29 oktober 2021 is en het er dus op lijkt dat dit nieuwe slot door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is aangebracht om de toegang van de woning door [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] te beletten. Die kosten komen dan uiteraard niet voor rekening van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] . Ten aanzien van de achterdeur staat voldoende vast deze schade is veroorzaakt door het klemmen van diverse deuren. Bovendien zou het, ook volgens het opleverrapport, gaan om het ontbreken van een plint en blijkt daaruit de noodzaak tot het vervangen van de hele deur niet. Deze schade komt dan ook voor rekening en risico van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . Dit betekent dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] € 2.000,-. aan [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] moet terugbetalen.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter oordeelt dat het beroep van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op verrekening slaagt. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen dat zij recht hebben op € 2.045,96, dan wel ten minste € 1.146,- als de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie gevolgd moet worden, aan gebruiksvergoeding voor de periode november en december 2021. 
      
    
    
      4.11.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] heeft erkend dat zij de gebruiksvergoeding moet betalen. Zij betwist wel de hoogte van de gebruiksvergoeding. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zij € 878,44 aan gebruiksvergoeding moet betalen voor de maanden november en december 2021. Zij wilde de gebruiksvergoeding verrekenen met de te veel betaalde huurpenningen. Dit is in deze procedure alleen niet gevorderd. 
      
    
    
      4.12.
      Wanneer een schuldenaar die de bevoegdheid tot verrekening heeft, aan zijn schuldeiser verklaart dat hij zijn schuld met een vordering verrekent, gaan beide verbintenissen tot hun gemeenschappelijk beloop teniet (artikel 6:127 BW).
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] recht hebben op een gebruiksvergoeding van € 878,44. Hierbij houdt de kantonrechter de maximale redelijke huurprijs van € 449,22 per maand aan. Er is niet gebleken dat de Huurcommissie (of de kantonrechter) anders heeft beslist over de maximale redelijke huurprijs en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben de hoogte van de gebruiksvergoeding ook niet verder met stukken onderbouwd. Dit hadden zij, gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] , wel moeten doen. Na verrekening met de waarborgsom van € 2.000,- moeten [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] nog € 1.121,56‬ aan [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] terugbetalen. 
      
      
        2. Te veel betaalde huurpenningen
      
      
    
    
      4.14.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zij over de gehele huurperiode € 6.693,28 te veel aan huurpenningen heeft betaald. Er was een kale huurprijs overeengekomen van € 999,-. Op 8 november 2021 heeft de voorzitter van de Huurcommissie de maximale redelijke huurprijs vastgesteld op € 449,22 per maand, met ingang van 9 november 2020. Over de periode november 2020 tot en met juni 2021 stelt [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] maandelijks € 549,78 te veel te hebben betaald. In de periode juli 2021 tot en met oktober 2021 zou [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] € 573,76 te veel hebben betaald. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] vordert daarom een bedrag van € 6.693,28 terug aan te veel betaalde huur.
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten dat er te veel huur is betaald. De voorzitter van de Huurcommissie heeft volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ten onrechte geoordeeld dat de huur lager zou moeten zijn. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten ook de hoogte van de vordering. Volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zou [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] slechts € 6.650,16 aan te veel betaalde huur kunnen vorderen, omdat er geen rekening is gehouden met de indexering van 2,4 % die per juli 2021 is gaan gelden. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] heeft in dat geval over de periode november 2020 tot en met juni 2021 € 549,78 per maand te veel betaald, en over de periode juli tot en met oktober 2021 € 562,98 per maand te veel betaald. 
      
    
    
      4.16.
      Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen drie weken na verzending van de uitspraak een verzetschrift indient bij de Huurcommissie. Gesteld noch gebleken is dat een van de partijen een dergelijk verzetschrift heeft ingediend, zodat partijen een huurprijs van € 449,22 geacht te zijn overeengekomen. De kantonrechter oordeelt voorts dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] onvoldoende hebben gesteld om aan te nemen dat het oordeel van de voorzitter van de Huurcommissie in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. 
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter oordeelt daarom dat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] recht heeft op terugbetaling van de te veel betaalde huurpenningen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben wel de hoogte van de vordering voldoende gemotiveerd betwist. Het had op de weg van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] gelegen om haar vordering met stukken nader te onderbouwen. Dit heeft zij niet gedaan. De kantonrechter wijst daarom een bedrag van € 6.650,16 aan te veel betaalde huur toe.
      
      
      
        3. Schade door onrechtmatig handelen
      
      
    
    
      4.18.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zij een bedrag van € 270,- aan schade heeft geleden, omdat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] onrechtmatig hebben gehandeld. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zouden namelijk op 4 november 2021 in de woning hebben ingebroken en huisvredebreuk hebben gepleegd. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zij op advies van de politie het slot heeft vervangen. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] is van mening dat zij deze schade op [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] kan verhalen.
      
    
    
      4.19.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten de vordering. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen dat een onderbouwing van de vordering niet is terug te vinden. Ook is de schade volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet onderbouwd.
      
    
    
      4.20.
      Het uitgangspunt van de wet is dat iedereen zijn of haar eigen schade draagt. Dit is anders, wanneer er op grond van de wet een verplichting tot schadevergoeding bestaat. Een verplichting tot schadevergoeding kan onder andere voortvloeien uit een onrechtmatige daad. Als iemand jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, die hem of haar kan worden toegerekend, is diegene verplicht de schade die de ander daardoor lijdt, te vergoeden (artikel 6:162 BW).
      
    
    
      4.21.
      De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een onrechtmatige daad (eigenrichting) van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . Een verhuurder mag zichzelf niet, ook niet nadat een ontruimingsvonnis is uitgesproken, eigenmachtig toegang tot de woning verschaffen en de toegang tot de woning voor de huurder beletten door de deur te barricaderen of sloten te vervangen. Het staat voldoende vast dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat wel hebben gedaan. Dat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] vervolgens een nieuw slot op de voordeur heeft laten aanbrengen, is niet betwist, en gelet op de schending van haar privacy, niet onbegrijpelijk. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] heeft de hoogte van de gevorderde schade (€ 270,00) evenwel onvoldoende onderbouwd door geen facturen in het geding te brengen. De kantonrechter zal de schade in verband met het aanbrengen van een nieuw slot schattenderwijs vaststellen op € 150,00. 
      
      
        4. Schade door tekortkoming 
      
      
    
    
      4.22.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zij een bedrag van € 1.095,51 aan schade heeft geleden door een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zij geen gebruik kon maken van de berging, omdat zij tot één berging geen toegang had en de andere berging werd gebruikt door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zij meermaals [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft verzocht om de berging vrij te maken. Dit gebeurde niet, waardoor zij zich genoodzaakt zag om haar spullen ergens anders op te slaan. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] deed dit ook ter voorkoming van vervreemding van haar spullen gezien het drukke verloop in haar woning door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en werklieden.
      
    
    
      4.23.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten de tekortkoming. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] heeft getekend voor de bergruimte, zoals die was bij oplevering. Er was voldoende bergruimte over en er is een sleutel aan [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] gegeven. Daarnaast heeft [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] haar volledige huisraad opgeslagen, omdat de woning die zij huurde al gemeubileerd was. De door haar opgevoerde kosten zijn kosten die zij altijd zou hebben gemaakt en dus geen kosten die veroorzaakt zijn door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] . Bovendien heeft [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] slechts één keer zijdelings verzocht de berging leeg te halen.
      
    
    
      4.24.
      De kantonrechter oordeelt dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor zover [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat er sprake is van een wanprestatie is het aan haar om feiten te stellen en uit te leggen waarom er sprake zou zijn van een wanprestatie. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] had het op de weg van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] gelegen om met stukken te onderbouwen dat zij niet in staat was de berging te gebruiken, of dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben nagelaten de berging leeg te ruimen na haar verzoek om dit te doen. Dit heeft zij niet gedaan. Daar komt bij dat het verweer van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] de opslagkosten voor haar huisraad altijd zou hebben niet dan wel onvoldoende door [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] is betwist. De schade is daarmee niet het gevolg van een eventuele wanprestatie. 
      
      
        5. Te veel betaald voorschot servicekosten 2020
      
      
    
    
      4.25.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zij een bedrag van € 39,77 aan schade heeft geleden, omdat zij dit bedrag te veel heeft betaald aan servicekosten in 2020.
      
    
    
      4.26.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] beroepen zich op verrekening van het te veel betaalde voorschot met de servicekosten die zij nog te vorderen hebben op [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] . Naar aanleiding van de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie bedroegen de servicekosten van 1 januari 2021 tot en met 26 december 2021 € 3.165,71. Door [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] werd over deze periode € 2.380,- aan servicekosten betaald. Er is volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dus een tekort van € 758,71.
      
    
    
      4.27.
      De kantonrechter oordeelt dat het beroep van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op verrekening slaagt. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] heeft de vordering van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voor de servicekosten over periode van 1 januari 2021 tot en met 26 december 2021 erkend. Dit betekent dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] deze servicekosten nog van haar kunnen vorderen en deze vordering met haar vordering van € 39,77 kunnen verrekenen. Hierdoor gaan beide verbintenissen tot hun gemeenschappelijk beloop teniet. 
      
      
        6. Schade aan tuinmeubels
      
      
    
    
      4.28.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat zij een bedrag aan € 199,- aan schade heeft geleden, omdat er tijdens verbouwingswerkzaamheden schade is toegebracht aan haar tuinmeubels. De schade was ontstaan na dakwerkzaamheden, waarbij een grote balk met spijkers boven de achterdeur van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] naar beneden is gekomen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn volgens [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk voor deze schade als opdrachtgevers van het dakdekkersbedrijf dat de schade feitelijk heeft veroorzaakt.
      
    
    
      4.29.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten dat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] schade heeft geleden.
      
    
    
      4.30.
      Voor zover [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] een beroep doet op een onrechtmatige daad is het aan [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] om feiten te stellen en te onderbouwen dat er sprake is van een onrechtmatige daad, waardoor zij schade heeft geleden. Dit heeft [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] niet gedaan. Het enkel overleggen van foto’s van een balk op tuinmeubels is hiervoor onvoldoende. Bovendien heeft [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] haar schade niet onderbouwd.
      
      
        
          
            [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      4.31.
      De vordering van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] wordt voor een dusdanig gedeelte toegewezen, dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij is te beschouwen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punt x € 406)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                € 
              
              
                1.332,47.
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          De gevorderde bedragen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
        
      
      
    
    
      4.32.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen in reconventie een bedrag van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] van € 22.685,40, althans een bedrag van € 20.639,44, te vermeerderen met de wettelijke rente. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
      
      
        1. 	een bedrag van € 7.288,50 voor verblijf elders,
        2. 	een bedrag van € 850,- voor schade aan de woning,
        3. 	een bedrag van € 11.755,- aan boetes,
        4. 	een bedrag van € 745,94 aan servicekosten,
        5. 	een bedrag van € 2.045,96, doch tenminste € 1.146,- als de uitspraak van de Huurcommissie gevolgd moet worden, aan gebruiksvergoeding.
      
      
    
    
      4.33.
      De kantonrechter heeft hierboven al geoordeeld dat de gebruiksvergoeding (5) deels wordt toegewezen en dat deze verrekend wordt met de betaalde waarborgsom, waarna [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] nog een bedrag van € 1.121,56‬ aan [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] moeten terugbetalen. De overige posten worden hierna afzonderlijk besproken.
      
      
        1. Verblijf elders
      
      
    
    
      4.34.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen dat zij een bedrag van € 7.288,50 aan schade hebben geleden, omdat zij de bovenwoning niet tijdig konden verbouwen om er zelf te gaan wonen. In de periode waarin [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] iedere medewerking aan de verbouwing geweigerd heeft en in de periode waarin [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] heeft geweigerd de woning te verlaten, hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] elders verblijf moeten regelen. Dit is te kwalificeren als tekortkoming in de nakoming van artikel 10.27 en 11.5 van de huurovereenkomst, alsook een onrechtmatige daad. Door werklieden te weigeren heeft [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bewust gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer van haar verwacht mag worden. Daardoor hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] schade geleden in de vorm van verblijfskosten en opslagkosten. 
      
    
    
      4.35.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] betwist de schade en stelt dat ze niet aansprakelijk is voor enige schade. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] zegt niet verantwoordelijk te zijn voor [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] keuzes en de gevolgen hiervan. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt verder dat zij meerdere malen toegang heeft verschaft tot de woning. Tot slot stelt [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] pas per 14 november 2021 de bovenwoning wilden betrekken, en niet per 1 augustus 2021. 
      
    
    
      4.36.
      De kantonrechter oordeelt dat alleen over de periode waarin [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] heeft geweigerd de woning te verlaten een schadevergoeding kan worden toegewezen. Uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken blijkt dat de eigen woning van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] sneller werd verkocht dan verwacht. Deze omstandigheid hoort niet voor rekening van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] te komen. Dat in het kort geding de kantonrechter heeft geoordeeld dat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] gehouden was om mee te werken, betekent niet dat zij onterechte elke medewerking heeft geweigerd. De kantonrechter oordeelde in het vonnis immers dat wat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hadden gevorderd een inbreuk op het huurgenot en het recht op privacy zou opleveren. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben dus onvoldoende onderbouwd dat er sprake was van een tekortkoming of onrechtmatig handelen, over de gehele periode waarin zij ander verblijf moesten regelen. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] heeft de woning voor de periode november en december 2021, het oordeel van de voorzieningenechter volgend, zonder recht of titel gebruikt, waardoor sprake is van onrechtmatig handelen door [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] . De kantonrechter wijst de verblijfkosten over die twee maanden wel toe. Dit komt uit op € 1.800,- in totaal, bestaande uit € 1.500,- (€ 700,- + € 800,-) aan verblijfskosten en € 300,- aan opslagkosten (2 x € 150,-).
      
      
        
          2. 	Schade aan de woning
        
      
      
    
    
      4.37.
      Zoals in conventie al is geoordeeld, heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen recht op vergoeding voor herstel oude staat.   
      
      
        
          3.	Boetes
        
      
      
    
    
      4.38.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen dat zij een bedrag van € 11.755,- te vorderen hebben, omdat zij aanspraak kunnen maken op contractuele boetes. Het gaat om de volgende boetes:
      
      
        
          veranderingen en toevoegingen, waaronder sloten van € 1.855,-,
        
        
          wijziging bestemming van € 5.500,-,
        
        
          tijdige en correcte oplevering van € 2.850,-,
        
        
          alle overige verplichtingen voor zover nog niet benoemd van € 2.000,-.
        
      
      
    
    
      4.39.
      De boete voor veranderingen en toevoegingen zou verschuldigd zijn, omdat de sloten volgens [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] op 4 november 2021 zijn vervangen. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] is op 27 december 2021 uit de woning vertrokken. Er zou sprake zijn van een overtreding van 53 dagen, waarvoor een boetebedrag van € 35,- per dag tot een maximum van € 7.000,- staat. De totale boete is volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dus € 1.855,- (53 x € 35,-).
      
    
    
      4.40.
      De boete voor de wijziging van de bestemming zou verschuldigd zijn, omdat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] vanaf 23 augustus 2021 tot en met 2 december 2021 haar bedrijf op het adres van de woning had ingeschreven. Dit is een overtreding van 101 dagen. De boete is € 50,- per dag tot een maximum van € 10.000,-. Hiervoor moet [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] een boete van € 5.050,- betalen (101 x € 50,-).
      
    
    
      4.41.
      De boete voor tijdige en correcte oplevering zou verschuldigd zijn, omdat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] het gehuurde op 31 oktober 2021 had moeten opleveren. Dit was niet het geval. De woning is pas op 27 december 2021 ontruimd opgeleverd. Het betreft in totaal 57 dagen. De boete is € 50,- per dag tot een maximum van € 10.000,-. De verschuldigde boete is dus € 2.850,- (57 x € 50,-).
      
    
    
      4.42.
      
        De boete voor alle overige verplichtingen voor zover nog niet benoemd zou verschuldigd zijn, omdat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] geen medewerking heeft verleend en werklieden niet heeft toegelaten. Sinds april 2021 tot en met december 2021 heeft [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] medewerking geweigerd. De boete is € 10,- per dag tot een maximum van 
        € 2.000,-. Gelet op de lange tijd moet volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de maximale boete van € 2.000,- worden opgelegd.
      
      
    
    
      4.43.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] betwist de boetes. Zij stelt dat de boetebedingen aangemerkt moeten worden als oneerlijke bedingen in de zin van artikel 3 eerste lid van de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG), omdat er niet over de boetebedingen afzonderlijk is onderhandeld en [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] niet is gewezen op de vermeende overtredingen. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt verder dat de boete van artikel 11 van huurovereenkomst geen boetebeding bevat ten aanzien van gebruik van de woonruimte in strijd met artikel 10.24 van de huurovereenkomst. De berekende boete is daarom willekeurig en niet gebaseerd op de overeenkomst of de wet. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt verder dat de boete als onredelijk aangemerkt moet worden, mede omdat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ook de woning in gebruik hadden ten behoeve van een onderneming en dat de onderneming van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] een onlinedienstverlening betrof. De woning is nooit gebruikt voor het ontvangen van bezoek, opslag van goederen of voor verkopen. De woning diende slechts als postadres. Met betrekking tot de boete voor tijdige en correcte oplevering stelt [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] dat deze boete onredelijk is, omdat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen schade hebben geleden. Zij heeft over deze periode namelijk de huur doorbetaald.
      
    
    
      4.44.
      De Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (93/13/EG, hierna: de Richtlijn) is ook van toepassing op een huurovereenkomst voor woonruimte, gesloten tussen een verhuurder, die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen (HvJ EU 30-05-2013, ECLI:EU:C:2013:341 (Brusse en Gabarito/Jahani). 
      
    
    
      4.45.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn natuurlijke personen. Nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf is de Richtlijn niet van toepassing. De kantonrechter gaat daarom niet over tot de toetsing van de boetebedingen aan de Richtlijn. 
      
    
    
      4.46.
      De kantonrechter wijst de boete voor veranderingen en toevoeging af omdat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] na de eigenrichting door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] genoodzaakt was om de sloten te vervangen. De tekortkoming kan [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] dus niet worden toegerekend (artikel 6:92 lid 3 BW). 
      
    
    
      4.47.
      De kantonrechter wijst de boete voor wijziging van de bestemming af. De kantonrechter volgt het standpunt van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] dat de woning enkel is gebruikt als postadres, waardoor er geen daadwerkelijke wijziging van de bestemming heeft plaatsgevonden. Het had, gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] , op de weg van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gelegen om stukken in te brengen, waaruit blijkt dat er wel sprake was van wijziging van de bestemming.
      
    
    
      4.48.
      De kantonrechter wijst de boete voor niet tijdige en correcte oplevering gedeeltelijk toe.  [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat de boete onredelijk is. Kennelijk wordt hiermee een beroep op matiging gedaan. Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eis, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:94 BW). De Hoge Raad (HR 16-02-2018, ECLI:NL:HR:2018:207) heeft bepaald dat voor matiging slechts plaats is, wanneer onverkorte toepassing van het boetebeding een buitensporig, en dus onaanvaardbaar, resultaat zou opleveren. Hierbij moet worden gekeken naar onder andere de aard van de overeenkomst en de inhoud en strekking van het beding. 
      
    
    
      4.49.
      De positie van de verhuurder is, zeker in de huidige huurmarkt, bij de totstandkoming van de huurovereenkomst sterker dan die van de huurder. Voor zover de boete was gericht op nakoming van de huurovereenkomst heeft de bepaling bovendien haar doel gemist. [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] heeft de woning immers niet door de dreiging van de boete ontruimd maar door het vonnis van de voorzieningenrechter. Wat rest is dan de functie van gefixeerde schadevergoeding, maar doordat de schadevergoeding (kosten verblijf elders door te late oplevering) al wordt toegekend, zou sprake zijn van een dubbele schadevergoeding. De kantonrechter ziet daarom reden om de boete te matigen. De kantonrechter streept de schadevergoeding en de boete gedeeltelijk tegen elkaar weg en kent het resterende bedrag toe. Dit is een bedrag van € 1.050,- (€ 2.850,- - € 1.800,-). 
      
    
    
      4.50.
      De kantonrechter wijst de boete voor alle overige verplichtingen slechts gedeeltelijk toe. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben niet voldoende onderbouwd dat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] haar medewerking zonder reden heeft geweigerd, voorafgaand aan de kortgedingprocedure. Dat [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] hierin tekort is geschoten, is ook niet door de voorzieningenrechter vastgesteld. De kantonrechter wijst daarom enkel de boete toe voor de periode van 31 oktober en tot en met 27 december 2021. Dit komt uit op een bedrag van € 570,- (57 x € 10,-).
      
    
    
      4.51.
      Concluderend wijst de kantonrechter in totaal een bedrag van € 1.620,- aan boete toe. 
      
      
        
          4. Servicekosten
        
      
      
    
    
      4.52.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stellen een bedrag van € 745,94 aan schade te hebben geleden, omdat er over de periode 1 januari 2021 tot en met 26 december 2021 € 3.165,71 aan servicekosten betaald moest worden, en [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] slechts € 2.380,- aan servicekosten heeft betaald. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben dit bedrag verrekend met de te veel betaalde kosten over de periode van 9 november 2020 tot en met 31 december 2020 (€ 39,77).
      
    
    
      4.53.
      
        [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] betwist dat het bedrag niet overeenkomt met de eindafrekening die zij heeft ontvangen.
      
    
    
      4.54.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] recht hebben op de verschuldigde servicekosten van € 745,94. Door [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] is onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij de servicekosten niet verschuldigd is. Het enkel noemen van een andere eindafrekening is geen gemotiveerde betwisting. 
      
      
        
          
            [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] moet de wettelijke rente betalen
        
      
      
    
    
      4.55.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen wettelijke rente over het gevorderde bedrag, vanaf 30 maart 2022. 
      
    
    
      4.56.
      De kantonrechter stelt voorop dat wettelijke rente is verschuldigd vanaf het moment dat sprake is van verzuim. Dit verzuim treedt, voor zover hier van belang, eerst in na het uitbrengen van een ingebrekestelling en het verlopen van een daarin opgenomen termijn voor nakoming (artikel 6:82 lid 1 BW). De brief van 25 mei 2022 is een ingebrekestelling zodat de wettelijke rente met ingang van 10 juni 2022 verschuldigd is.
      
      
        
          De proceskosten worden gecompenseerd
        
      
      
    
    
      4.57.
      Omdat partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld worden de proceskosten gecompenseerd. Iedere partij draagt dus zijn eigen kosten. 
      
      
        
          Het vonnis is deels uitvoerbaar bij voorraad 
        
      
      
    
    
      4.58.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben gevorderd om de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter zal de veroordelingen in het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de veroordelingen direct moeten worden nagekomen en dat het vonnis haar werking behoudt als hoger beroep wordt ingesteld, totdat de rechter in hoger beroep uitspraak heeft gedaan.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot betaling van een bedrag van € 7.921,72 aan [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de proceskosten van € 1.332,47,
      
    
    
      5.3.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van een bedrag van € 1.800,- aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voor de verblijf- en opslagkosten over de periode november en december 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 30 maart 2022 tot de datum van volledige betaling,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van een bedrag van € 1.620,- aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voor de contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 30 maart 2022 tot de datum van volledige betaling,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [eiseres in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van een bedrag van € 754,94 aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voor de niet betaalde servicekosten voor 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 30 maart 2022 tot de datum van volledige betaling,
      
    
    
      5.7.
      compenseert de proceskosten, 
      
    
    
      5.8.
      verklaart de veroordelingen onder 5.4, 5.5 en 5.6 uitvoerbaar bij voorraad,
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.