ECLI:NL:GHDHA:2025:121, Gerechtshof Den Haag, 11-02-2025, 200.333.068/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kwalificatie gehuurde ruimte als (aanhorigheid bij) woonruimte? Doorbreking appelverbod 7:230a lid 8 BW.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof		: 200.333.068/01Zaaknummer rechtbank		: 10126670 \ RP VERZ 22-50459
    
    
    
      
        Uitspraak van 11 februari 2025  
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verzoekster]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      verzoekster in hoger beroep,
      advocaat: mr. J. Biemond, kantoorhoudend in Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [verweersters]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      verweerster in hoger beroep,
      advocaat: mr. M.D. Mers, kantoorhoudend in Amsterdam.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen [verzoekster] en [verweersters] .
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [verzoekster] huurt van [verweersters] een bovenwoning van twee etages en een daaronder gelegen opslagruimte op de begane grond. [verweersters] heeft de huur opgezegd. In deze procedure gaat het met name om de vraag of de opslagruimte bij de woning hoort of dat de huur van de opslagruimte afzonderlijk van de huur van de woning kan worden beëindigd. Voorzover het laatste aan de orde zou zijn, heeft [verzoekster] verzocht de ontruimingstermijn te verlengen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de opslagruimte niet bij de woning hoort, zodat de huur afzonderlijk van de huur van de woning mocht worden opgezegd. 
    
    
      1.2
      Het hof komt tot het volgende oordeel. De ruimte op de begane grond is geen woonruimte. De huur kan dus in principe worden opgezegd, maar de opzegging heeft geen doel getroffen omdat de huur steeds voor vijf jaar is verlengd en nu nog loopt tot 31 mei 2025. In de procedure bij de kantonrechter was dit nog niet bekend. Dat betekent dat [verzoekster] nu niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          het beroepschrift van 25 juli 2023 met bijlagen, waarmee [verzoekster] in hoger beroep is gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 12 mei 2023 en waarin zij schorsing van de tenuitvoerlegging van die beschikking heeft verzocht;
        
        
          de beschikking van dit hof van 9 januari 2024 waarin de tenuitvoerlegging van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag is geschorst voor de duur van het geding in hoger beroep, en de daarin genoemde stukken;
        
        
          het verweerschrift met bijlagen van [verweersters] . 
        
      
      
    
    
      2.2
      Op 18 oktober 2023 heeft, mede ten behoeve van de behandeling van het incident tot schorsing, een mondelinge behandeling plaatsgevonden, die op 30 november 2023 is voortgezet. Ten behoeve van die mondelinge behandeling zijn producties overgelegd (aan de zijde van [verzoekster] de producties 1-4 en 5 en aan de zijde van [verweersters] de producties 1-7).  
    
    
      2.3
      Op 13 januari 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden in de hoofdzaak. Mr. Biemond heeft de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd en mr. Mers heeft daarop gereageerd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt.
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [verzoekster] huurt van [verweersters] een bovenwoning op de eerste en tweede etage en een ruimte op de begane grond (hierna: de benedenruimte) aan de [adres] . De bovenwoning heeft het huisnummer [huisnummer 1] en de benedenruimte heeft het huisnummer [huisnummer 2] . 
    
    
      3.2
      
        [verzoekster] woont in ieder geval sinds 1977 in de bovenwoning. Zij heeft die destijds gehuurd van de vader van [verweersters] , die toen eigenaar was van het pand.
    
    
      3.3
      
        
          [verzoekster] heeft een huurovereenkomst in het geding gebracht waarmee zij naar haar stelling de benedenruimte is gaan huren. Die huurovereenkomst kent als ingangsdatum 1 mei 1980. In de huurovereenkomst is bepaald dat deze is aangegaan voor de duur van vijf jaren 
        
          “met dien verstande dat deze huuroverkomst daarna wordt geacht onder dezelfde voorwaarden te zijn verlengd met een termijn van telkens vijf jaren tenzij opzegging heeft plaats gehad met inachtneming van de minimaal door de wet voorgeschreven termijn en op de door de wet voorgeschreven wijze.”
        
      
      
      
        De huurovereenkomst bepaalt verder dat het gehuurde 
        
          “uitsluitend bestemd (is) om te worden gebruikt als opslagruimte voor/van schildersbedrijf.”
        
      
      
      
        Verder is opgenomen dat de Algemene Bepalingen huurovereenkomst (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing zijn. In artikel XV van de Algemene Bepalingen is onder meer opgenomen:
        
          “1. Indien de huurder
        
        
          (…)
        
        
          enige andere bepaling van de overeenkomst niet volledig of niet tijdig nakomt
        
        
          (…)
        
        
          heeft de verhuurder het recht de huurovereenkomst onmiddellijk beëindigd te verklaren zonder dat daartoe enige ingebrekestelling zal zijn vereist.
        
        
          (…).”  
        
      
      
    
    
      3.4
      
        Bij brief van 8 juni 2022 heeft (de advocaat van) [verweersters] de huur opgezegd. Ten aanzien van de benedenruimte is in die brief het volgende opgenomen:
        
          “Omdat nummer [huisnummer 2] niet als woonruimte aan u verhuurd is, is er geen sprake van woonruimte ex artikel 7:233 BW. Er is sprake van een artikel 7:230a BW-ruimte. Cliënte zegt hierbij – voor zover er een huurovereenkomst bestaat – deze huurovereenkomst op met inachtneming van de termijn van één maand, zodat de huurovereenkomst op 
          31 juli 2022 eindigt
          . Voor het geval mocht blijken dat nummer [huisnummer 2] wel als woonruimte wordt beschouwd, dan geldt de hiervoor gedane opzegging tegen 31 december 2022 ook voor nummer [huisnummer 2] .”
        
      
      
    
    
      3.5
      
        In een adviesrapport van Promad Vastgoedbeheer van 19 augustus 2023 is onder meer het volgende opgenomen:
        
          “(…) [adres] is gesitueerd op de begane grond en heeft een oppervlakte van 74 m2 (…). 
        
        
          Onderstaand de bevindingen die zijn aangetroffen op de locatie:
        
        
          (…)
        
         De begane grond vloer ontbreekt boven de kelder.
         Zeer veel inboedel in de kelder aanwezig.
         (…)
         De trap naar de kelder is niet bereikbaar.
         De kozijnen van de nummers [huisnummer 2] en [huisnummer 1] zijn in een zeer slechte staat en dienen vervangen te worden. 
         (…)
         De gehele woning is zeer gedateerd.
        
          (…)”  
        
      
      
    
    
      3.6
      
        Op 22 september 2023 schreef mr. Biemond aan mr. Mers onder meer:
        
          “(…) Van belang in deze is de verlengings- en opzeggingsbepaling. (…) Het voorgaande betekent dat de opzegging tegen 31 juli 2022 geen waarde heeft, dat de huurovereenkomst voort duurt tot 31 mei 2025 en dat de gehele exercitie tot heden van nul en generlei waarde was/is.”
        
      
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        [verzoekster] heeft zich op 30 september 2022 tot de kantonrechter gewend en primair verzocht haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek de termijn waarbinnen ontruiming van de benedenruimte zou moeten plaatsvinden te verlengen tot een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, dus tot en met 31 juli 2023. Subsidiair, voor het geval de benedenruimte kwalificeert als een ruimte waarop artikel 7:230a BW van toepassing is, verzocht zij de termijn waarop ontruiming van de benedenruimte zou moeten plaatsvinden, te verlengen tot een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, dus tot en met 31 juli 2023. Zij verzocht verder [verweersters] te veroordelen in de kosten van het geding. 
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft het primaire verzoek afgewezen. Hij oordeelde dat de benedenruimte niet als woonruimte is verhuurd en ook niet als zodanig is gebruikt. De benedenruimte is ook geen aanhorigheid bij de woonruimte en vaststaat dat de benedenruimte geen bedrijfsruimte is als bedoeld in artikel 7:290 BW. De benedenruimte is daarom ruimte zoals bedoeld in artikel 7:230a BW. De opzegging van de huur voor de benedenruimte is rechtsgeldig, waardoor de huur op 31 juli 2022 is geëindigd. De kantonrechter heeft vervolgens in de beschikking van 23 mei 2023 het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn afgewezen, en het tijdstip voor de ontruiming vastgesteld op 31 juli 2023. De proceskosten zijn gecompenseerd in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten moet dragen. 
    
  
  
    
      5Het verzoek in hoger beroep
    
      5.1
      
        [verzoekster] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met de beschikking van de kantonrechter. Zij heeft verschillende bezwaren tegen die beschikking aangevoerd. Zij verzoekt vernietiging van de beschikking en vraagt verder alsnog niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar verzoek, althans de termijn voor ontruiming te verlengen tot 31 juli 2024.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Ontvankelijkheid hoger beroep
    
      6.1
      Artikel 7:230a lid 8 BW bepaalt dat geen hogere voorziening open staat tegen een beschikking krachtens dat artikel. Hoger beroep is desondanks mogelijk indien de rechter het desbetreffende artikel ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, indien hij buiten het toepassingsgebied van het artikel is getreden of indien bij de totstandkoming van de beschikking een zo fundamenteel rechtsbeginsel is veronachtzaamd dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak niet meer kan worden gesproken. 
    
    
      6.2
      
        Aangezien [verzoekster] de kwalificatie van de huur van de benedenruimte aan de orde stelt, en daarmee de toepassing van artikel 7:230a BW, is zij ontvankelijk in het hoger beroep. 
        
          Kwalificatie huur benedenruimte
        
      
    
    
      6.3
      Artikel 7:230a BW is van toepassing op een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van titel 4 van boek 7 BW is. De kantonrechter heeft overwogen dat vast staat dat de benedenruimte geen bedrijfsruimte is en daartegen is geen grief gericht. Het hof zal daarvan dus uitgaan.
    
    
      6.4
      Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een ruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. 
    
    
      6.5
      De kantonrechter heeft geoordeeld dat [verzoekster] de benedenruimte nooit als woonruimte heeft gehuurd of heeft gebruikt (rov. 4.3 van de bestreden beschikking). Tegen dat oordeel is geen grief gericht. Het hof moet er dus met de kantonrechter van uit gaan dat de benedenwoning alleen onder het regime van de huur van woonruimte kan vallen als die ruimte een onroerende aanhorigheid van de woonruimte is, dus een voorziening die naar zijn aard onlosmakelijk verbonden is met de gehuurde woonruimte. 
    
    
      6.6
      Het hof stelt vast dat ook geen grieven zijn gericht tegen de volgende feitelijke oordelen van de kantonrechter (rov. 4.4):
      
        
          de benedenruimte en de woonruimte hebben verschillende huisnummers;
        
        
          de benedenruimte en de woonruimte hebben ook ieder een eigen ingang naar de straat;
        
        
          de benedenruimte en de woonruimte kunnen fysiek van elkaar gescheiden worden;
        
        
          
            [verzoekster] heeft de benedenruimte later gehuurd dan de woonruimte;
        
        
          er zijn afzonderlijke huurprijzen voor de benedenruimte en de woonruimte en [verzoekster] ontvangt afzonderlijke brieven over de jaarlijkse huurverhoging van de benedenruimte en de woonruimte;
        
        
          de oppervlakte van de benedenruimte is 78 m2 en die van de woonruimte 90 m2.
        
      
      
    
    
      6.7
      Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat onder deze omstandigheden niet kan worden geconcludeerd dat de benedenruimte een aanhorigheid is van de bovenwoning. De benedenruimte is, anders dan de garage die [verzoekster] als voorbeeld noemt, ook niet noodzakelijkerwijs als zodanig bedoeld. De benedenruimte kan heel goed aan een derde worden verhuurd, en dat is in het verleden ook gebeurd. Anders dan [verzoekster] stelt, is bij aanvang van de huur van de benedenruimte ook niet bedoeld (aanhorige) woonruimte te verhuren. Uitgaande van de huurovereenkomst waarop [verzoekster] zich zelf beroept, is de ruimte verhuurd als opslagruimte (voor een schildersbedrijf). Het is dus niet aannemelijk dat bij aanvang van de huur werd beoogd de benedenruimte aan de door [verzoekster] gehuurde woonruimte toe te voegen. Evenmin kan worden aangenomen dat destijds werd beoogd de benedenruimte als dienstbaar aan de woonruimte te verhuren. 
    
    
      6.8
      Het feit dat [verzoekster] haar scootmobiel in de benedenruimte stalt, en dat in die benedenruimte voorzieningen zijn aangebracht ten behoeve van die scootmobiel, leidt evenmin tot de conclusie dat de benedenruimte bij de woonruimte hoort. Het doet namelijk niet af aan de hiervoor opgesomde omstandigheden. Het stallen van de scootmobiel past juist ook bij de bestemming opslagruimte. 
    
    
      6.9
      Dat voor de jaarlijkse huurverhoging hetzelfde percentage wordt gehanteerd voor de benedenruimte als voor de woonruimte acht het hof evenmin van belang voor de kwalificatie van de benedenruimte. Die gelijke huurverhoging laat immers onverlet dat er voor beide ruimtes een afzonderlijke huurprijs geldt.
    
    
      6.10
      
        Het hof is dus met de kantonrechter van oordeel dat artikel 7:230a BW op de benedenruimte van toepassing is. In zoverre gaat de doorbrekingsgrond niet op.
        
          Is de huurovereenkomst beëindigd?
        
      
    
    
      6.11
      Indien de kantonrechter ten onrechte heeft geconcludeerd dat de huur door [verweersters] is beëindigd, is eveneens sprake van het ten onrechte toepassen van artikel 7:230a BW. Ook dat levert dus een mogelijke doorbrekingsgrond op. Het hof zal deze vraag daarom nu beoordelen. Weliswaar heeft [verzoekster] haar standpunt op dit onderdeel eerst na het indienen van het beroepschrift ingenomen, maar het gaat om een nieuw opgekomen feit en [verweersters] is zonder voorbehoud ingegaan op de stellingen van [verzoekster] in dit opzicht, zodat het hof die moet beoordelen.
    
    
      6.12
      
        [verzoekster] heeft zich in de procedure meermaals op het standpunt gesteld dat er ten aanzien van de benedenruimte geen schriftelijke huurovereenkomst is. Pas in hoger beroep heeft zij een huurovereenkomst overgelegd die volgens haar betrekking heeft op de benedenruimte en die onverminderd van kracht zou zijn. Op zichzelf staat het haar vrij haar standpunt in hoger beroep aan te passen. Van strijd met de goede procesorde is geen sprake, aangezien het hof het aannemelijk acht dat de zo lang geleden gesloten huurovereenkomst pas later boven water is gekomen en het niet vreemd is dat [verzoekster] aanvankelijk niet meer precies voor ogen had hoe zij destijds (meer dan 40 jaar geleden) de benedenruimte is gaan huren.
    
    
      6.13
      Het hof stelt vast dat de huurovereenkomst [verzoekster] als huurder noemt, betrekking heeft op de benedenruimte en het stempel draagt van de makelaar die voor de rechtsvoorganger van [verweersters] optrad, alsmede de handtekening van [verzoekster] . Dit duidt erop dat deze schriftelijke overeenkomst de afspraken bevat die destijds tot stand zijn gekomen met betrekking tot de benedenruimte. 
    
    
      6.14
      Daartegen pleit dat de huurovereenkomst als ingangsdatum 1 mei 1980 noemt, terwijl de kantonrechter heeft vastgesteld dat [verzoekster] hooguit enkele weken tot een jaar nadat zij op nummer [huisnummer 1] is komen wonen, de benedenruimte is gaan huren. Het hof houdt het ervoor dat, als er eerder mondelinge afspraken zijn gemaakt, deze zijn vervangen door de schriftelijk vastgelegde afspraken.
    
    
      6.15
      Het is onduidelijk waarom in de huurovereenkomst is opgenomen dat sprake is van een opslag voor een schildersbedrijf. Het is denkbaar dat dit het gevolg is van een onzorgvuldigheid van de makelaar aangezien partijen er niet over van mening verschillen dat [verzoekster] nimmer een schildersbedrijf heeft geëxploiteerd. Dat enkele feit doet dus niet af aan de waarde van het schriftelijke stuk.
    
    
      6.16
      
        [verweersters] heeft er terecht op gewezen dat de overeenkomst die is overgelegd niet door of namens de verhuurder is ondertekend. Ook daarvan is onduidelijk hoe dit komt. Het zou kunnen dat, zoals namens [verzoekster] tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, de makelaar een ander exemplaar heeft ondertekend. Het kan ook zijn dat de makelaar ondertekening door [verzoekster] voldoende heeft geacht. Het ontbreken van de handtekening brengt mee dat het stuk geen onderhandse akte is met dwingende bewijskracht, maar dat betekent niet dat het stuk geen (bewijs)waarde heeft. Gelet op het feit dat de overeenkomst is opgesteld door de makelaar die namens de vader van [verweersters] optrad en het feit dat de overeenkomst wel door [verzoekster] is ondertekend, acht het hof het voldoende aannemelijk dat deze overeenkomst de afspraken bevat die partijen met ingang van 1 mei 1980 hebben gemaakt met betrekking tot de benedenruimte.
    
    
      6.17
      De overeenkomst bepaalt dat de huurovereenkomst steeds voor 5 jaar geldt en automatisch wordt verlengd, tenzij deze wordt opgezegd met inachtneming van de minimaal door de wet voorgeschreven termijn en op de door de wet voorgeschreven wijze. Anders dan [verweersters] stelt, bevat deze toevoeging geen recht van de verhuurder om de huur tussentijds op te zeggen. De zinsnede heeft betrekking op het einde van de huur na ommekomst van een termijn van 5 jaar. 
    
    
      6.18
      Het hof volgt [verweersters] ook niet in haar stelling dat artikel XV van de algemene voorwaarden is toegepast. Wat er van dat artikel ook zij, uit de brief van 8 juni 2022 is niet af te leiden dat de opzegging op dit artikel is gebaseerd. Integendeel, de brief is gebaseerd op de opzeggingsbevoegdheid uit artikel 7:228 lid 2 BW (zie de voetnoot in de brief) en hanteert de daaruit volgende opzegtermijn en gaat niet uit van de “onmiddellijke beëindiging” die in artikel XV van de Algemene Bepalingen is bedoeld. Die brief is daarom niet een beëindiging op grond van artikel XV van de Algemene Bepalingen. Daarom kan in het midden blijven of zich een van de in dat artikel bedoelde situaties heeft voorgedaan. 
    
    
      6.19
      Daar komt het volgende bij. Artikel XV van de Algemene Bepalingen houdt in dat de verhuurder het recht heeft de overeenkomst “onmiddellijk beëindigd te verklaren”. Namens [verzoekster] is er terecht op gewezen dat dit feitelijk een ontbindingsbevoegdheid is. Ontbinding van de huur van een gebouwde onroerende zaak geschiedt echter volgens artikel 7:231 lid 1 BW door de rechter. Deze bepaling is van dwingend recht in die zin dat er niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst was artikel 7:231 BW echter nog niet van kracht. Op grond van het overgangsrecht (artikel 205 Overgangswet NBW) is het oude recht van kracht op procedures die voor 1 augustus 2003 in gang zijn gezet, maar heeft artikel 7:231 BW voor het overige directe werking (artikel 68a Overgangswet NBW). Dat betekent dat art. XV van de Algemene Bepalingen in strijd is met de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:231 lid 1 BW en dat een ontbinding alleen door de rechter kan worden uitgesproken. Ook om die reden kan niet worden aangenomen dat de opzegging van 8 juni 2022 effect heeft gehad. 
    
    
      6.20
      
        [verweersters] heeft betoogd dat na deze huurovereenkomst nog andere huurovereenkomsten  zijn gesloten die deze schriftelijke huurovereenkomst hebben vervangen. Dat betoog is echter niet feitelijk onderbouwd, zodat het wordt gepasseerd. Het hof gaat ook voorbij aan de stelling dat de huurovereenkomst een overeenkomst voor onbepaalde tijd is geworden. Ook die stelling is niet voldoende onderbouwd en de overeenkomst en de verdere gang van zaken geven geen aanleiding voor die conclusie.
    
    
      6.21
      
        [verweersters] heeft verder naar voren gebracht dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [verzoekster] een beroep doet op de huurovereenkomst. Daaraan legt [verweersters] ten grondslag dat zij al in 2017 heeft gevraagd naar een papieren huurovereenkomst en dat, als “ [verzoekster] toen was gaan zoeken” de huurovereenkomst eerder had kunnen worden opgezegd. Die stelling gaat eraan voorbij dat [verweersters] als verhuurder (of de door haar ingeschakelde beheerder) zelf ook de beschikking had moeten hebben over een deugdelijke administratie waarin zij de huurovereenkomst had kunnen terugvinden. Het ontbreken daarvan kan niet rechtvaardigen dat een huurder zich niet op de bepalingen van de huurovereenkomst mag beroepen.
    
    
      6.22
      
        [verweersters] voert verder aan dat het gehuurde in een slechte constructieve staat is. Het hof wil dat wel aannemen, maar ook dat rechtvaardigt niet dat de huur in afwijking van de huurovereenkomst kan worden beëindigd. Veeleer ligt het voor de hand dat [verweersters] als verhuurder maatregelen neemt om een eventueel bestaande gevaarlijke toestand te beëindigen. Als juist is dat [verzoekster] daaraan geen medewerking verleent kan dat consequenties hebben, maar niet in deze procedure.
    
    
      6.23
      Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst voor de benedenruimte slechts tegen het eind van de lopende termijn van 5 jaar kan worden opgezegd. Die termijn eindigt nu voor het eerst op 31 mei 2025. De opzegging van de huur tegen 31 juli 2022 in de brief van 8 juni 2022 was dus niet rechtsgeldig.  Het hof oordeelt op dit onderdeel daarom anders dan de kantonrechter, die de huurovereenkomst niet kende. Dat betekent dat de kantonrechter artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast, zodat het appelverbod van artikel 7:230a lid 8 BW moet worden doorbroken.
    
    
      6.24
      
        Omdat de huurovereenkomst niet ten einde is gekomen, moet [verzoekster] niet-ontvankelijk worden verklaard in haar verzoek. Dat betekent dat de beschikking van de kantonrechter moet worden vernietigd. [verweersters] heeft te gelden als de in het ongelijk gestelde partij en zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. Bij bespreking van de overige stellingen van [verzoekster] bestaat geen belang.
        
          Bewijsaanbod
        
      
    
    
      6.25
      
        Het bewijsaanbod van [verweersters] heeft betrekking op een gestelde achterstand in de huurbetalingen en verder op de bouwkundige staat van het pand, alsmede op de vraag of de benedenruimte in gebruik is gegeven aan derden. Dat aanbod is gelet op het voorgaande niet ter zake dienend en wordt om die reden gepasseerd. 
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.26
      De conclusie is dat het hoger beroep van [verzoekster] slaagt. Daarom zal het hof de beschikking vernietigen. Het hof zal [verweersters] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van eerste aanleg en het hoger beroep. Voor de eerste aanleg gaat het hof uit van één zitting, omdat op de eerste zitting het verzoek niet inhoudelijk kon worden behandeld vanwege het feit dat mr. Biemond had gesteld dat Beukendael Beheer optrad als gemachtigde van [verweersters] . In hoger beroep hebben drie zittingen plaatsgevonden, zodat het maximum aantal punten (3) voor tarief II van het liquidatietarief zal worden toegekend.
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    - vernietigt de tussen partijen gewezen beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 12 mei 2023,
    en opnieuw rechtdoende:
    
      
        verklaart [verzoekster] niet-ontvankelijk in haar verzoek de termijn waarbinnen ontruiming van de benedenruimte zou moeten plaatsvinden, te verlengen;
      
      
        veroordeelt [verweersters] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [verzoekster] tot op 12 mei 2023 begroot op € 86,- aan verschotten en € 1.196,- aan salaris advocaat;
      
      
        veroordeelt [verweersters] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [verzoekster] tot op heden begroot op € 343,- aan verschotten en € 3.642,- aan salaris advocaat en € 178,- aan nakosten; 
      
      
        bepaalt dat als [verweersters] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [verweersters] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, P. Glazener en A. Dupain en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2025 in aanwezigheid van de griffier.