ECLI:NL:GHSHE:2024:3472, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 05-11-2024, 200.329.071_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: wel of geen all-in huurprijs overeengekomen? Wijziging van overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden? Mag huurder de door hem betaalde kosten van gas, water en elektra verrekenen met de door hem te betalen huur?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.329.071/01			
    
    
    
      
        arrest van 5 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van 					
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
      hierna aan te duiden als [appellant] ,
      advocaat: mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde in principaal hoger beroep,
      appellant in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. M. Duurtsema te Eindhoven,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 23 juni 2023 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 3 september 2020, 3 december 2020, 24 februari 2022 en 13 april 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8171551 CV EXPL / 19-10919)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep;
      
      
        de memorie van grieven met producties XIX tot en met XXI;
      
      
        de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;
      
      
        de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties XXII tot en met XXIV;
      
      
        het H3-formulier, ingekomen bij het hof op 17 juli 2024, waarbij [geïntimeerde] producties 12 tot en met 15 heeft overgelegd;
      
      
        de op 31 juli 2024 gehouden mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
    
      
        Kern van het geschil
      
    
    
    
      
        [geïntimeerde] huurt woonruimte van [appellant] . Partijen twisten over de vraag of de huurprijs die [geïntimeerde] betaalt exclusief de kosten van gas, water en licht is (zoals [appellant] stelt) of inclusief die kosten (zoals [geïntimeerde] stelt) en of er jaarlijkse indexering van de huurprijs is overeengekomen. [geïntimeerde] is op een bepaald moment de kosten van gas, water en licht zelf aan de leveranciers gaan betalen en heeft die betalingen verrekend met de door hem verschuldigde huur. Partijen zijn het er niet over eens of die verrekening is toegestaan en, zo ja, tot welk bedrag [geïntimeerde] heeft verrekend/mocht verrekenen. Partijen strijden ook over de vraag, mede als gevolg van de hiervoor genoemde geschilpunten, of [geïntimeerde] een achterstand in de betaling van de huur heeft en, zo ja, tot welk bedrag. [appellant] vordert vanwege de volgens hem bestaande achterstand onder andere de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming door [geïntimeerde] van de woning. [appellant] op zijn beurt vordert onder andere volgens hem betaalde gemeentelijke belastingen (die [appellant] volgens [geïntimeerde] zou moeten hebben betalen), door hem betaalde kosten voor onderhoud en reparatie van de cv-ketel in het gehuurde en nog niet door hem verrekende, maar wel betaalde kosten van elektra over het jaar 2019. De kantonrechter heeft geoordeeld dat moet worden uitgegaan van een huurprijs inclusief de kosten van gas, water en licht, zonder jaarlijkse indexering. Verder heeft de kantonrechter [geïntimeerde] onder andere veroordeeld tot betaling van een bedrag aan huurachterstand. De vordering tot ontbinding en ontruiming van de woning heeft de kantonrechter afgewezen, net als de (tegen)vorderingen van [geïntimeerde] . Beide partijen hebben beroep ingesteld van de door de kantonrechter gewezen vonnissen.
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        in principaal en incidenteel hoger beroep
      
    
    
    
      3.1.
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      
      
        
          [geïntimeerde] huurt vanaf 15 maart 2009 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning of het gehuurde) van [appellant] . De woning betreft een appartement boven de (voormalige) kapperszaak van [appellant] .
      
      
      
        Bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn partijen een betalingsverplichting overeengekomen van € 800,00 per maand.
      
      
      
        3.2.1.
        In de onderhavige procedure vordert [appellant] in conventie, na wijziging van eis:
        1. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] tegen behoorlijk bewijs van
        
          kwijting te betalen het bedrag van € 10.815,36 ter zake van de verschuldigde huur 
          vanaf januari 20l8 tot en met oktober 2019, te vermeerderen met de contractuele
          rente van 1% per maand over dit bedrag vanaf de respectievelijke vervaldata voor de betaling van de huursommen tot aan de dag van de algehele voldoening van de hoofdsom, alsmede een bedrag van € 883,15 ter zake van de verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan die van de algehele voldoening;
        
        2. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag van € 5.612,52 ter zake van de verschuldigde huur vanaf november 2019 tot en met juni 2020, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand over dit bedrag vanaf de respectievelijke vervaldata voor de betaling van de huursommen; 
        3. [geïntimeerde] te veroordelen om voor de eerste dag van iedere maand, ingaande per 1 juli 2020, het bedrag van € 953,20 tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te betalen tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst ten titel van betaling van de huurpenningen en vanaf dit tijdstip tot aan de datum van de feitelijke ontruiming ten titel van schadevergoeding, waarbij een gedeelte van een maand wordt gerekend als volledige maand;
        4. Primair: [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag van € 34.604,80 ter zake van de verschuldigde vergoeding voor het gebruik van elektra, gas en water, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan die van de algehele voldoening en
        
          
            subsidiair: voor het geval U E.A. oordeelt dat een huurprijs inclusief de kosten voor gas,
          water en licht is overeengekomen, de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te wijzigen
          in dier voege dat vanaf 1 november 2022 de huurprijs € 800,00 exclusief de kosten voor gas
          en licht bedraagt, dat [geïntimeerde] vanaf die datum zelf de contracten daarvoor moet afsluiten en
          daarvan de kosten moet dragen, dan wel deze overeenkomst anderszins zodanig te wijzigen
          als U E.A. redelijk en billijk voorkomt;
        
        5. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende het gehuurde te ontbinden:
        6. [geïntimeerde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het vonnis, althans op een door de kantonrechter te betalen datum, het gehuurde, met medeneming van het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten met afgifte van de sleutels, in goede staat aan [appellant] op te leveren en ter vrije en algehele beschikking van [appellant] te stellen, onder last van een dwangsom van € 200,00 per dag dat [geïntimeerde] met het zijne en de zijnen de woning niet heeft verlaten en ontruimd, tot een maximum van € 50.000,00;
        7. met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van dit geding;
        8. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
        3.2.2.
        
          Aan deze vordering heeft [appellant] kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. 
          Partijen hebben op 7 juli 2009 een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend/ De huurovereenkomst is aangegaan voor één jaar, maar vervolgens op grond van artikel 3.1. van die huurovereenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd aangezien er niet is opgezegd. Partijen zijn ook jaarlijkse indexering overeengekomen (artikel 5.1. van het huurcontract juncto artikel 19 van de toepasselijke algemene bepalingen). [geïntimeerde] betaalt sinds 2018 de huur niet of niet tijdig/volledig, waardoor er een huurachterstand is ontstaan. Ook heeft [geïntimeerde] nagelaten de kosten voor gas, water en elektra te voldoen. [appellant] vordert vanwege de achterstand in huurbetaling de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning door [geïntimeerde] . [geïntimeerde] dient verder de niet betaalde kosten voor gas, water en elektra te voldoen, alsmede het bedrag aan achterstallige huurpenningen, aldus [appellant] .
        
        
      
      
        3.2.3.
        
          [geïntimeerde] heeft in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. De kern van zijn verweer houdt in dat partijen niet zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] zelf de kosten van gas, water en elektra moet betalen. Er is ook geen sprake volgens [geïntimeerde] van een schriftelijke, door hem ondertekende, huurovereenkomst. Ook is niet overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Toen [appellant] de kosten van gas, water en licht niet meer betaalde/kon betalen, heeft [geïntimeerde] die kosten betaald en de door hem betaalde bedragen verrekend/mogen verrekenen met de door hem verschuldigde huurpenningen, aldus [geïntimeerde] . De overige verweren van [geïntimeerde] zullen, voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde komen.
        
        
          In reconventie vordert [geïntimeerde] om [appellant] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan hem te betalen:
        
        - een bedrag van €4.849,31 ter zake gemeentelijke belastingen;
        - een bedrag van € 127.56 ter zake onderhoud en reparatie van de cv-ketel;
        - een bedrag van € 2.857,90 ter zake niet verrekende kosten van elektra en gas over
        
            het jaar 2019,
          alles te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [appellant] in de kosten van onderhavig geding en om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Op de door [geïntimeerde] aan zijn vorderingen ten grondslag gelegde stellingen zal het hof hierna, voor zover van belang, bij de beoordeling nader ingaan.
        
        
      
      
        3.2.4.
        
          [appellant] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie. Op dat verweer zal het hof hierna, voor zover van belang, nader ingaan. 
        
      
      
        3.2.5.
        In het tussenvonnis van 6 februari 2020 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
        
      
      
        3.2.6.
        In het tussenvonnis van september 2020 heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat, omdat [geïntimeerde] ontkent dat de handtekening op de overgelegde huurovereenkomst van hem afkomstig is -en niet gebleken is van enige andere (mondelinge) overeenkomst waarop de vorderingen van [appellant] kunnen worden gebaseerd- het nodig is dat duidelijkheid komt over de echtheid van de handtekening op de schriftelijke huurovereenkomst. De kantonrechter heeft partijen vervolgens in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het aantal van de te benoemen deskundige(n), over de persoon/personen van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) te stellen vragen.
        
      
      
        3.2.7.
        Bij tussenvonnis van 25 februari 2021 heeft de kantonrechter een deskundige benoemd ter beantwoording van de volgende (in het tussenvonnis van 3 december 2020 al vermelde) vragen:
        1. Is de handtekening (bij de naam [geïntimeerde] ) op de door [appellant]
        
          overgelegde huurovereenkomst (productie 1 bij de dagvaarding) afkomstig van
          
            [geïntimeerde] en met welke mate van zekerheid kan dit worden vastgesteld?
        
        2. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens
        u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
        
      
      
        3.2.7.
        In het tussenvonnis van 24 februari 2022 heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat hij de bevindingen en conclusies van de deskundige overneemt. Uit het rapport van de deskundige van 23 augustus 2021, aldus de kantonrechter, komt naar voren dat op basis van de geconstateerde verschillen tussen de betwiste handtekening en het vergelijkingsmateriaal de kans groter is dat de handtekening van [geïntimeerde] een vervalsing is dan dat het daadwerkelijk de handtekening van [geïntimeerde] zelf is. Er bestaat echter een (niet grote maar ook geen kleine) kans dat de handtekening op het contract wel degelijk van [geïntimeerde] afkomstig is. Het zou volgens de deskundige ter verkrijging van meer duidelijkheid wenselijk zijn dat er meer vergelijkingsmateriaal aanwezig is, maar dat materiaal is kennelijk niet voorhanden, aldus nog steeds de kantonrechter, citerend uit het deskundigenrapport. De kantonrechter concludeert dat het deskundigenbericht onvoldoende zekerheid verschaft over de echtheid van de handtekening. De bewijslast van de echtheid rust nog steeds op [appellant] net als de bewijslast van zijn stelling dat ook mondeling tussen partijen is overeengekomen dat [geïntimeerde] de kosten van gas, water en licht aan [appellant] moet betalen. De kantonrechter heeft [appellant] vervolgens toegelaten beide stellingen te bewijzen.
        
      
      
        3.2.8.
        In het eindvonnis van 13 april 2013 heeft de kantonrechter [appellant] niet in de bewijslevering geslaagd geacht. De kantonrechter heeft vervolgens [geïntimeerde] in conventie veroordeeld tot betaling van € 4.206,05 aan huurachterstand, over de periode van januari 2018 tot en met juni 2020, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 juli 2020, en tot betaling van € 660,18 (inclusief BTW) aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot die van de algehele voldoening. De kantonrechter heeft alle andere vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
        
        
          
            Het principaal en incidenteel hoger beroep
          
        
        
      
    
    
      3.3.
      
        [appellant] heeft in principaal hoger beroep 17 grieven aangevoerd. [appellant] vordert het hof, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, over te gaan tot vernietiging van de bestreden vonnissen en om:
      1. geïntimeerde te veroordelen om aan appellant tegen behoorlijk bewijs van
      kwijting te betalen het bedrag van € 10.815,36 ter zake van de verschuldigde huur vanaf januari 2018 tot en met oktober 2019 te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand over dit bedrag vanaf de respectievelijke vervaldata voor de betaling van deze huursommen tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom, alsmede een bedrag ad € 883,15 ter zake van de verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
      2. geïntimeerde te veroordelen om aan appellant tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag van € 5.612,52 ter zake van de verschuldigde huur vanaf november 2019 tot en met juni 2020 te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per- maand over dit bedrag vanaf de respectievelijke vervaldata voor de betaling van de huursommen;
      3. geïntimeerde te veroordelen om vóór de eerste dag van iedere maand, ingaande per 1 juli 2020, het bedrag van € 953,20 tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan appellant te betalen tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst ten titel van betaling van de huurpenningen en vanaf dit tijdstip tot aan de datum van de feitelijke ontruiming ten titel van
      schadevergoeding waarbij een gedeelte van een maand wordt gerekend als volledige maand;
      4. primair geïntimeerde te veroordelen om aan appellant tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag van € 34.604,80 ter zake van de verschuldigde vergoeding voor het gebruik van elektra, gas en water, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
      subsidiair, voor het geval Uw gerechtshof oordeelt dat een huurprijs inclusief de kosten voor gas, water en licht is overeengekomen, de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te wijzigen in dier voege dat vanaf 1 november 2022 de huurprijs € 800,00 exclusief de kosten voor gas en licht bedraagt, dat [geïntimeerde] vanaf die datum zelf de contracten daarvoor moet afsluiten en daarvan de kosten moet dragen, dan wel deze overeenkomst anderszins zodanig te wijzigen als U E.A. redelijk en billijk voorkomt;
      5. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woning staande en gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] te ontbinden;
      6. geïntimeerde te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het door Uw gerechtshof te wijzen arrest, althans op een door Uw gerechtshof te bepalen datum, de woning staande en gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , met medeneming van het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten met afgifte van de sleutels, in goede staat aan appellant op te leveren en ter vrije en algehele beschikking van appellant te stellen, onder last van een dwangsom van € 200,00 per dag dat geïntimeerde met het zijne en de zijnen de woning niet heeft verlaten en ontruimd, tot een maximum van 
      
        € 50.000,00;
        in reconventie het vonnis te bekrachtigen onder herstel van de gronden;
        in conventie en reconventie met veroordeling van geïntimeerde In de kosten van beide instanties.
      
      
    
    
      3.4.
      
        [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd in principaal hoger beroep en geconcludeerd tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [appellant] , onder bevestiging van het vonnis in conventie voor het overige. In incidenteel hoger beroep vordert [geïntimeerde] dat zijn in eerste aanleg in reconventie ingestelde vorderingen alsnog worden toegewezen. Het hof merkt hierbij op dat er geen sprake is van voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, omdat [geïntimeerde] zijn vorderingen in incidenteel hoger beroep blijkens de tekst en toelichting op de grieven onvoorwaardelijk heeft ingesteld.
      
    
    
      3.5.
      
        [appellant] heeft in incidenteel hoger beroep verweer gevoerd. Op dat verweer zal het hof, voor zover nodig, hierna ingaan.
      
    
    
      3.6.
      In principaal hoger beroep zijn in de kern de volgende vragen aan de orde:
      
      
        
          Zijn partijen overeengekomen dat [geïntimeerde] , naast het bedrag aan huur, de kosten van gas, water en elektra voor zijn rekening neemt (huurprijs is exclusief die kosten)?
        
        
          Zo nee, bestaan er redenen om de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW te wijzigen in die zin dat [geïntimeerde] per 1 november 2020 de huurprijs € 800,00 exclusief kosten van gas, water en elektra is verschuldigd en te bepalen dat [geïntimeerde] vanaf die datum zelf contracten voor de levering van gas, water en elektra dient af te sluiten en de kosten daarvan dient te betalen?
        
        
          Zijn partijen overeengekomen dat het bedrag aan huur jaarlijks geïndexeerd/verhoogd wordt?
        
        
          Indien niet komt vast te staan dat de huurprijs exclusief de kosten van gas, water en licht is: welke bedragen heeft [geïntimeerde] aan gas, water en licht betaald en mag/mocht hij die bedragen verrekenen met de door hem te betalen huurpenningen?
        
        
          Heeft [geïntimeerde] een achterstand in de betaling van de huur en, zo ja, hoe hoog is die achterstand en rechtvaardigt de achterstand de door [appellant] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning?
        
      
      
      
      
        
          Ad A en C: Zijn partijen overeengekomen dat [geïntimeerde] , naast het bedrag aan huur, de kosten van gas, water en elektra voor zijn rekening neemt (huurprijs is exclusief die kosten) en zijn partijen overeengekomen dat het bedrag aan huur jaarlijks geïndexeerd/verhoogd wordt?
        
      
      
      
        3.7.1.
        In dit verband heeft [appellant] , samengevat, het volgende aangevoerd.
        
        
          Ter onderbouwing van zijn stellingen op dit punt voert [appellant] aan dat partijen zowel mondeling als schriftelijk zijn overeengekomen dat de huurprijs die is overeengekomen exclusief de kosten van gas, water en elektra is en dat de huur jaarlijks geïndexeerd wordt. 
          Voor wat betreft de mondelinge overeenkomst voert [appellant] aan dat partijen, toen [geïntimeerde] op 15 maart 2009 de kapsalon, waarboven de woning zich bevindt, bezocht, hebben afgesproken dat [geïntimeerde] de woning zou huren voor € 800,00 per maand exclusief de kosten van gas, water en elektra. Die kosten zouden door [geïntimeerde] achteraf betaald worden. 
          Partijen hebben op die datum ook de meterstanden van de tussenmeters voor gas en elektra en die van de hoofdmeter voor water opgenomen. Die meterstanden zijn toen op een briefje genoteerd, dat ook door [geïntimeerde] is ondertekend. Het opnemen van de meterstanden zou geen zin hebben gehad als, zoals [geïntimeerde] beweert, de huur inclusief bedoelde kosten zou zijn geweest. Verder is afgesproken dat de huurprijs jaarlijks geïndexeerd/verhoogd zou worden, waarbij [appellant] opmerkt dat [geïntimeerde] zelf ook heeft erkend dat jaarlijkse huurverhoging gebruikelijk is. [appellant] heeft als getuige ook verklaard over de totstandkoming van deze mondelinge huurovereenkomst.
          Vervolgens heeft [appellant] de aldus met [geïntimeerde] mondeling gemaakte afspraken door zijn makelaar laten vastleggen in een schriftelijk huurcontract. Beide partijen hebben deze schriftelijke overeenkomst ondertekend. Ten onrechte heeft de kantonrechter de conclusies van het deskundigenbericht overgenomen en geen aanvullende opdracht aan de deskundige gegeven, waarbij [geïntimeerde] zou worden bevolen om meer originele documenten van omstreeks 2009, waarop zijn handtekening is geplaatst, te verstrekken. [appellant] stelt zich op het standpunt dat er een nieuw deskundigenbericht moet komen en dat [geïntimeerde] meer originele documenten uit 2009, waarop hij zijn handtekening heeft geplaatst, moet overleggen. Ook kan het origineel van het schriftelijke contract onderzocht worden op de aanwezigheid van vingerafdrukken van [geïntimeerde] .
          
            [appellant] wijst erop dat hij (in tegenstelling tot [geïntimeerde] ) consistent heeft verklaard over de totstandkoming van zowel de mondelinge huurovereenkomst als van het schriftelijke huurcontract. Aan zijn verklaringen moet dan ook meer waarde worden toegekend dan aan de (wisselende) verklaringen van [geïntimeerde] . Ook wijst hij op de inhoud van het e-mailbericht van 2 december 2022 van zijn makelaar met betrekking tot het schriftelijke huurcontract. Van belang is verder, aldus [appellant] , het handgeschreven en door [geïntimeerde] ondertekende briefje met de meterstanden, opgemaakt op 15 maart 2009. [geïntimeerde] , aldus [appellant] , heeft al die jaren ook nooit bezwaar gemaakt tegen het betalen van de kosten van gas, water en elektra. Al met al had de kantonrechter volgens [appellant] tot het oordeel moeten komen dat het bewijs van de echtheid van de handtekening van [geïntimeerde] onder het schriftelijke contract wel degelijk geleverd is en moeten concluderen dat tussen partijen een huurprijs exclusief de kosten van gas, water en elektra is overeengekomen, waarbij de huurprijs jaarlijks geïndexeerd/verhoogd wordt.
        
        
      
      
        3.7.2.
        
          [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Zakelijk weergegeven heeft hij het volgende naar voren gebracht.
        
        
          Partijen zijn niet overeengekomen dat [geïntimeerde] bovenop de huurprijs de kosten van gas, water en elektra achteraf moet betalen. Partijen zijn ook geen indexering van de huurprijs overeengekomen. Over indexering is in het geheel niet gesproken volgens [geïntimeerde] . Er is een all-in huurprijs van € 800,00 per maand afgesproken, meer niet, aldus [geïntimeerde] .
          De schriftelijke huurovereenkomst heeft hij niet ondertekend. Hij heeft het contract wel ontvangen, maar was het met de inhoud niet eens en heeft het contract om die reden niet getekend. [geïntimeerde] heeft volgens hem ook niet erkend dat hij het handgeschreven briefje met de meterstanden heeft ondertekend. 
          Het deskundigenbericht heeft uitgewezen dat er onvoldoende zekerheid is dat de handtekening onder het door [appellant] overgelegde huurcontract van [geïntimeerde] is en [geïntimeerde] ontkent dat die handtekening van hem is. [geïntimeerde] stelt dat een nieuw deskundigenbericht niet nodig is. Er is ook geen bruikbaar vergelijkingsmateriaal uit 2009 voorhanden, aldus [geïntimeerde] . Volgens hem is het zinloos een onderzoek naar vingerafdrukken te laten verrichten, omdat niet meer exact in kaart te brengen is wie het betreffende document heeft aangeraakt. Bovendien zegt een vingerafdruk niets over wie de handtekening heeft gezet. 
          
            [geïntimeerde] heeft duidelijk en consistent verklaard over de totstandkoming en inhoud van de huurovereenkomst, ook in zijn verhoor als getuige. [appellant] heeft volgens hem nu juist wisselend en inconsistent verklaard. 
          
            [geïntimeerde] wijst erop dat [appellant] al die jaren heeft nagelaten om periodieke afrekeningen met betrekking tot gas, water en elektra te sturen, wat wel voor de hand zou hebben gelegen als afgesproken was dat de kosten van die nutsvoorzieningen voor rekening van [geïntimeerde] zouden komen. [geïntimeerde] heeft al die jaren € 800,00 (een periode contant) betaald aan huurpenningen en [appellant] heeft nooit aangegeven dat [geïntimeerde] ook nog de kosten van gas, water en elektra moest betalen. [geïntimeerde] voert verder aan dat [appellant] een aantal jaren de kosten van gas, water en elektra heeft betaald en daarmee pas gestopt is toen hij in de financiële problemen was gekomen. [geïntimeerde] is toen die kosten gaan betalen en heeft die verrekend/mogen verrekenen met de verschuldigde huur van € 800,00 per maand.
        
        
      
      
        3.7.3.
        Het hof is van oordeel dat in rechte niet is komen vast te staan dat tussen partijen is afgesproken dat de huur van € 800,00 exclusief de (door [geïntimeerde] te betalen) kosten van gas, water en licht is. Ook is naar het oordeel van het hof in rechte niet komen vast te staan dat indexering van de huurprijs tussen partijen is overeengekomen.  Het hof overweegt daarvoor het volgende.
        
        
          
            Met betrekking tot het huurcontract
          
        
        
        
          
            Het hof stelt vast dat op basis van de uitkomsten van het deskundigenbericht niet vastgesteld kan worden dat de handtekening onder het (betwiste) huurcontract van [geïntimeerde] afkomstig is. Dat de deskundige het destijds moest doen met slechts een kleine hoeveelheid vergelijkingsmateriaal doet niet af aan de door de deskundige getrokken conclusie, zoals hiervoor bij 3.2.7. weergegeven. Het opnieuw laten verrichten van een deskundigenonderzoek naar de echtheid van de bewuste handtekening, zoals door [appellant] verzocht, zou slechts zinvol zijn als thans daadwerkelijk meer vergelijkingsmateriaal voorhanden is. Uit niets blijkt dat er nu, na al die jaren, alsnog nieuw/ander te onderzoeken materiaal, daterend uit 2009, voorhanden zou zijn. Volgens [geïntimeerde] zijn er geen  andere stukken met zijn originele handtekening uit die periode. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat er nog (andere) door [geïntimeerde] ondertekende stukken zouden moeten zijn. [appellant] heeft in zijn reactie op het concept-deskundigenbericht (bijlage 4 bij het deskundigenbericht) de deskundige ook niet gevraagd om bij [geïntimeerde] meer door [geïntimeerde] in 2009 ondertekende stukken op te vragen.. Bij die stand van zaken is een nieuw deskundigenbericht niet aan de orde en evenmin zinvol. Het hof wijst hierbij erop dat het voor rekening en risico van [appellant] komt dat hij eind 2019 een procedure heeft aangespannen waarbij de juistheid van bepaalde feiten en omstandigheden uit 2009, zoals de echtheid van de handtekening onder het huurcontract, ter discussie is gesteld. 
          
          
            De onduidelijkheden over de manier van afgeven van het huurcontract door [appellant] en over het teruggeven daarvan door [geïntimeerde] , alsmede de discrepanties tussen de verklaringen van [geïntimeerde] en [appellant] op dit punt, leiden niet tot een ander oordeel. Wat van die onduidelijkheden en discrepanties ook zij: nog steeds staat niet vast dat de handtekening door [geïntimeerde] onder het contract is geplaatst, terwijl de bewijslast daarvan op [appellant] rustte/rust. 
          
          
            
              [appellant] heeft ook nog gewezen op het e-mailbericht van zijn makelaar van 2 december 2022 (productie XV [appellant] ). Het hof stelt vast dat de makelaar heeft verklaard dat hij medio juli 2009 het huurcontract heeft opgesteld voor [appellant] en dat in de huurovereenkomst onder andere staat dat huurder zelf zal zorgdragen voor aansluiting gas, elektra, water, radio, tv en internet. Dat deze bepaling in het huurcontract is opgenomen staat tussen partijen vast, maar de makelaar heeft een eenzijdige opdracht van [appellant] gehad om de huurovereenkomst op te stellen en hij was er niet bij toen [appellant] en [geïntimeerde] hun afspraken maakten. De verklaring van de makelaar zegt verder niets over de vraag of [geïntimeerde] zijn handtekening onder het contract heeft gezet ten teken van akkoord met het contract. Dat de makelaar meer of anders zou kunnen verklaren over bijvoorbeeld de manier van overhandigen en teruggeven van het huurcontract door [geïntimeerde] en [appellant] of over de vraag of [geïntimeerde] de handtekening onder het contract heeft geplaats, heeft [appellant] niet gesteld noch onderbouwd. Bovendien sluit de inhoud van de verklaring van de makelaar zoals verwoord in het e-mailbericht de juistheid van de lezing van [geïntimeerde] (“ik heb het contract wel gelezen, maar niet geaccepteerd”) niet uit. Voor het horen van de makelaar over het schriftelijke huurcontract ziet het hof dan ook geen grond.
          
        
        
        
          
            Met betrekking tot de gestelde mondelinge overeenkomst
          
        
        
        
           Op [appellant] rust ook de bewijslast van zijn stelling dat hij mondeling met [geïntimeerde] is overeengekomen dat [geïntimeerde] , naast de huur, ook de kosten van gas, water en elektra moet betalen en dat de huur jaarlijks zou worden geïndexeerd/verhoogd . 
           Het hof is van oordeel dat de wijze van uitvoering geven aan de huurovereenkomst door [appellant] niet erop wijst dat tussen partijen is overeengekomen dat [geïntimeerde] deze kosten, naast het bedrag aan huur van € 800,00 per maand, dient te betalen. [appellant] heeft nimmer een jaarlijkse afrekening opgesteld en/of afgerekend met [geïntimeerde] . Voor het geval [appellant] heeft betoogd dat hij door persoonlijke omstandigheden niet aan het opmaken van een jaarlijkse afrekening is toegekomen, acht het hof dat betoog weinig overtuigend. [appellant] had ook zijn makelaar of andere personen kunnen inschakelen om die afrekening op te stellen, wat hij dus in al die jaren niet heeft gedaan. Dat [appellant] in al die jaren enig voorbehoud heeft gemaakt met betrekking tot die (nog) niet afgerekende kosten blijkt evenmin. Het jarenlang accepteren van enkel de betaling van de huurprijs zonder verdere opmerkingen over verschuldigde betaling van gas, water en elektra wijst in de richting van de uitleg die [geïntimeerde] geeft aan de overeenkomst..
        
        
          [appellant] heeft evenmin jaarlijks de meterstanden opgenomen. Vast staat dat [appellant] in aanwezigheid van [geïntimeerde] bij aanvang van de huurovereenkomst meterstanden heeft opgenomen. Anders dan eerder betoogd, heeft [geïntimeerde] tijdens de zitting van het hof erkend dat het van de meterstanden opgemaakte briefje door hem is ondertekend. Daarna zouden in al die jaren nog tweemaal de meterstanden zijn opgenomen. Dit heeft echter, zo staat vast, nooit geleid tot het bij wijze van nacalculatie jaarlijks in rekening brengen van het verbruik bij [geïntimeerde] en het afrekenen van die kosten met [geïntimeerde] .
        
           Het enkele feit dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst samen de meterstanden hebben genoteerd, betekent, anders dan [appellant] stelt, nog niet dat daarmee zou vaststaan dat afgesproken is dat [geïntimeerde] de kosten van gas, water en elektra voor zijn rekening moet nemen. [geïntimeerde] heeft ter zitting van het hof op de vraag van het hof waarom bij aanvang van de huurovereenkomst de standen zijn opgenomen terwijl de huurprijs inclusief kosten gas, water en elektra zou zijn), geantwoord, dat dat gedaan is voor het geval later zou blijken dat die kosten de spuigaten zouden uitlopen en dat hij nadien nooit van [appellant] een seintje heeft gekregen dat dat laatste het geval was. In het licht van het gedurende vele jaren uitblijven van het opstellen van een jaarlijkse afrekening en het in rekening brengen bij [geïntimeerde] van die kosten door [appellant] , ondersteunt deze verklaring de stelling van [geïntimeerde] dat niet is afgesproken dat hij naast het bedrag van € 800,00 per maand de kosten voor gas, water en elektra dient te betalen.
           Vaststaat dat partijen op 4 februari 2018 telefonisch overleg hebben gevoerd naar aanleiding van het feit dat [appellant] in (financiële) problemen was geraakt en er onder hem beslag was gelegd gelegd. [geïntimeerde] heeft dit telefoongesprek opgenomen en de transcriptie van dat gesprek als productie 11 bij antwoordconclusie na deskundigenrapport in het geding gebracht. In de transcriptie wordt onder andere het volgende vermeld:
        
        
        
          “(…) 18. [naam] (hiermee wordt [appellant] bedoeld/hof): uiteindelijk is het zo [naam] (hiermee wordt [geïntimeerde] bedoeld/hof), momenteel doen ze alle bij mij blokkeren, dus ook de energie gaan ze blokkeren, is in principe zouden we voor de energie wat dingen moeten zetten. Maar ze gaan bij mij echt alles blokkeren (…)”
        
        
        
          En:
        
        
        
          “(…) 27. [appellant] : gewoon zegge dat je de laatste dinge hebt betaald gehad. Ik zou gewoon zeggen van dat je van te voren betaald. Dat je zegt die heb ik van te voren al betaald gehad. En dat zeg je gewoon, vanaf nu kan ik jullie dan de huur moeten betalen. Ja dat zullen hun dan moeten betalen alleen zal er ook energie betaald moeten worden, want ik moet de energie momenteel ook gewoon stop gaan zetten. Komt dat als hun alles blokkeren bij mij komt het water ook aan mij lippen te staan, laat ik het zo zeggen (...)”.
        
        
        
          Uit beide citaten leidt het hof af dat in elk geval tot op dat moment (2 februari 2018) [appellant] de kosten van gas, water en elektra betaalde. Die betaling moest hij vanwege de financiële problemen stopzetten en [geïntimeerde] moest in verband daarmee de betaling van die kosten gaan verrichten. Dat [appellant] tot op dat moment de kosten van gas, water en licht bij wijze van voorschieten voor [geïntimeerde] voor zijn rekening nam, kan het hof uit de inhoud van de transcriptie niet afleiden. Dit te minder, nu [appellant] sinds het begin van de huurovereenkomst in maart 2009 nooit de door hem voorgeschoten bedragen middels jaarafrekeningen met [geïntimeerde] heeft afgerekend.
        
        
           Beide partijen hebben verklaard, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen in overweging 2.17. van het eindvonnis, dat zij niet met elkaar hebben gesproken over jaarlijkse indexering van de huurprijs. Van een mondelinge overeenkomst over jaarlijkse indexering is dan ook geen sprake.
           Zowel [appellant] als [geïntimeerde] hebben in eerste aanleg onder ede een (uitgebreide) getuigenverklaring afgelegd over de totstandkoming van de huurovereenkomst en de inhoud van die overeenkomst. De lezing/verklaring van beide partijen loopt uiteen op essentiële punten. [appellant] heeft niet gesteld noch onderbouwd wat [geïntimeerde] en hijzelfmeer of anders kunnen verklaren dan in eerste aanleg. Het hof ziet dan ook geen gronden om opnieuw over te gaan tot het horen van getuigen. 
        
        
        
          
            Conclusie
          
        
        
        De conclusie van het voorgaande luidt dat [appellant] niet heeft bewezen dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] , naast de huurprijs van € 800,00, de kosten van gas, water en licht dient te betalen. Ook is niet bewezen dat is overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd/verhoogd. Op de overige verweren van [geïntimeerde] op het punt van de indexering hoeft het hof, gelet op het voorgaande, niet meer in te gaan.
        Dit betekent dat de grieven I tot en met IX, X (voor zover op de primaire vordering betrekking hebbend) falen. Dat geldt ook voor de overige grieven, voor zover in het kader van die grieven wordt betoogd dat er sprake is van een huurprijs exclusief kosten van gas, water en elektra en van jaarlijkse indexering.
        
        
          
            Ad B: het beroep van [appellant] op artikel 6:258 BW en de redelijkheid en billijkheid (grieven X en XIII)
          
        
        
      
      
        3.8.1.
        
          
            [appellant] heeft betoogd dat niet kan worden aangenomen dat partijen ooit bedoeld hebben, dat het bedrag van € 800,00 altijd hetzelfde zou blijven, ongeacht wat de omvang van het verbruik en de omvang van de kosten daarvan zouden zijn. Dat zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, aldus [appellant] . Bij toenemende kosten van gas, water en elektra zou een steeds kleiner deel van de huurprijs aan het gebruik van de woning kunnen worden toegeschreven. 
          Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was niet te voorzien dat de energieprijzen in de loop van de jaren zo exponentieel zouden stijgen. Het is verder ook niet te verwachten dat de kosten van gas, water en elektra de komende tijd veel zullen dalen.
          Bovendien verbruikt [geïntimeerde] buitensporig veel gas en elektra, zelfs meer dan een gemiddeld gezin met twee kinderen verbruikt. Hij woont kennelijk met zijn zoon in het appartement, maar dat was bij aanvang van de huur niet bekend bij [appellant] . De energiekosten staan niet meer in verhouding tot de destijds in 2009 overeengekomen prijs. [appellant] heeft aangevoerd dat de kosten verbonden aan het behoud van de woning maandelijks ongeveer € 465,37 bedragen (productie XXI bij memorie van grieven). De exploitatiekosten overstijgen daarmee het bedrag dat [geïntimeerde] feitelijk aan huur betaalt en [appellant] komt daardoor middelen te kort om onder andere de hypotheeklasten te kunnen betalen. [appellant] stelt verlies te lijden door de verhuur van de woning aan [geïntimeerde] . Er bestaat volgens hem geen fair balance meer tussen de onderhoudskosten, een redelijk rendement en een redelijke winst en dat is in strijd met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. 
        
        
        
          Er is volgens [appellant] dan ook alle reden om de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden te wijzigen zoals gevorderd. 
        
        
      
      
        3.8.2.
        
          [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en, zakelijk weergegeven, het volgende aangevoerd.
        
        
          
            [geïntimeerde] betwist dat door toenemend verbruik van gas en elektra een steeds kleiner deel van de prijs aan het gebruik van de woning kan worden toegeschreven. [appellant] heeft dat volgens hem niet aangetoond, net zo min als [appellant] de door hem gestelde kosten voor het behoud van woning heeft aangetoond, aldus [geïntimeerde] .
          Inherent aan all-in huur is dat de energiekosten, ook als die stijgen, voor rekening van de verhuurder komen. [appellant] , die de woning al eerder had verhuurd, heeft welbewust deze overeenkomst met [geïntimeerde] gesloten en het komt voor zijn rekening en risico als die kosten zijn gestegen. Een stijging van energiekosten is ook geen onvoorziene omstandigheid volgens [geïntimeerde] . Als [appellant] had gewild dat eventuele stijging van energiekosten aan de huurder konden worden doorberekend, had [appellant] dit met [geïntimeerde] moeten afspreken en dat heeft hij niet gedaan. Het is niet juist, zoals [appellant] stelt, dat het naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is dat [appellant] voormeld risico voor zijn rekening moet nemen en dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft, aldus [geïntimeerde] .
        
        
      
      
        3.8.3.
        Het hof is van oordeel dat de grieven niet slagen. Het hof overweegt daarover het volgende.
        
        
          
            De rechter kan op vordering van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Daarbij kan aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht worden verleend. Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept (artikel 6:258 leden 1 en 2 BW). 
          
          
            Bij de toepassing van artikel 6:258 BW zal de rechter terughoudendheid moeten betrachten. De bepaling is bedoeld voor een extreem geval. 
          
          
            Het hof stelt voorop dat de verwijzing door [appellant] naar uitspraken van het EHRM mank gaat. In die uitspraken gaat het om de negatieve gevolgen voor onder andere rendement voor de verhuurder van dwingendrechtelijke wetgeving, terwijl het in de onderhavige zaak gaat om de gevolgen van een tussen particuliere partijen gesloten all-in huurovereenkomst bij stijgende energiekosten. Voor zover [appellant] zijn grieven stoelt op die jurisprudentie over artikel 1 Eerste Protocol EVRM slagen die grieven niet.
          
          
            Bij het afsluiten van een all-in huurovereenkomst is gegeven, dat als de kosten van gas, water en elektra stijgen dit in het algemeen negatieve gevolgen zal hebben voor de verhuurder. In verhouding ontvangt de verhuurder dan immers minder huur voor de bewoning. Als de verhuurder dit negatieve gevolg niet wenst heeft hij de keuze om of geen all-in huurovereenkomst te sluiten of in de huurovereenkomst een wijzigingsbeding op te nemen op grond waarvan de huurprijs bij stijgende energielasten kan worden aangepast. Zoals hiervoor overwogen is in deze zaak sprake van een all-in huurovereenkomst. Verder is er geen sprake van dat partijen een wijzigingsbeding zijn overeengekomen. Voor zover dat beding was opgenomen in de Algemene Bepalingen bij het door [appellant] opgestelde huurcontract geldt, dat uit wat het hof hiervoor heeft overwogen over dat schriftelijke contract volgt, dat die Algemene Bepalingen in de verhouding tussen partijen niet gelden, want niet overeengekomen.
          
          
            Dat energiekosten zouden kunnen stijgen was ook in 2009 te voorzien voor [appellant] . Feiten of omstandigheden waarom een dergelijke stijging destijds voor hem niet voorzienbaar waren zijn gesteld noch gebleken.
          
          
            Ter zitting van het hof heeft [appellant] verklaard dat eerst [geïntimeerde] alleen in de woning verbleef en daarna ook diens kinderen. Daarover is tussen partijen niet gesproken volgens hem en [appellant] heeft er ook niks over gezegd tegen [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft op zijn beurt verklaard dat, na zijn echtscheiding, zijn oudste zoon in 2009/2010 bij hem woonde en dat die zoon daarna op zichzelf is gaan wonen. Zijn jongste zoon, aldus [geïntimeerde] , verbleef het meest bij zijn moeder en sliep af en toe wel eens bij hem. Het hof leidt uit deze verklaringen af dat i) [appellant] wist dat [geïntimeerde] niet alleen in het gehuurde verbleef, maar daar nooit iets over heeft gezegd tegen [geïntimeerde] en ii) dat de inwoning van de oudste zoon, zoals [geïntimeerde] ter zitting onweersproken heeft verklaard, slechts twee jaren heeft geduurd. Naar het oordeel van het hof levert deze situatie ten aanzien van het inwonen van een of beide zonen van [geïntimeerde] geen onvoorziene omstandigheid op als bedoeld in artikel 6:258 BW.
          
          
            In de toelichting op de grieven heeft [appellant] onder meer gewezen op het heel hoge verbruik van gas, water en elektra door [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft ter zitting verklaard energiezuinige apparaten te gebruiken en heeft gewezen op het feit dat hij volgens hem voorschotkosten ter zake van energiekosten betaalt voor het hele pand en niet alleen voor het door hem bewoonde appartement. Op de benedenverdieping woont in een ruimte een zwerver. Die zal volgens hem ook energie verbruiken. Verder vermoedt [geïntimeerde] dat de ruimte van de voormalige kapperszaak nog enige tijd door [appellant] is gebruikt en dat er toen ook gestookt zal zijn. Dat heeft invloed gehad op de hoogte van de kosten, aldus [geïntimeerde] .
          
        
        Het hof stelt allereerst vast dat niet duidelijk is geworden tot wanneer de kapperszaak, althans de ruimte waarin die zaak gevestigd is geweest, in gebruik is geweest (al dan niet als kapperszaak) en tot wanneer in dat deel van het pand gas, water en licht is verbruikt. Evenmin is duidelijk geworden in hoeverre de bewoning van een ruimte in het pand door een zwerver van invloed is (geweest) op de omvang van het verbruik van gas, water en elektra. Een en ander maakt dat niet helder is in hoeverre het volgens [appellant] toegenomen verbruik van gas, water en elektra geheel op conto van [geïntimeerde] te schrijven zou zijn. 
        
           [geïntimeerde] heeft ter zitting van het hof verklaard, dat hij bereid zou zijn geweest om, als de energiekosten de spuigaten uit zouden lopen, hierover met [appellant] te overleggen en om tot een vergelijk te komen. Vast staat, [appellant] heeft dat ook niet weersproken, dat [appellant] nooit de gestegen energiekosten in een gesprek met [geïntimeerde] aan de orde heeft gesteld. In het licht hiervan, kan naar het oordeel van het hof met betrekking tot de gestegen energielasten niet gesproken worden van een onvoorziene omstandigheid.
           Gelet op het voorgaande acht het hof geen grond aanwezig om op grond van artikel 6:258 BW de overeenkomst te wijzigen, zoals door [appellant] is gevorderd. 
        
        
        
          
            Ad D en E: verrekening en omvang betalingsachterstand
          
        
        
      
      
        3.9.1.
        Zoals hiervoor geoordeeld gaat het hof uit van een door [geïntimeerde] te betalen huursom van € 800,00 per maand, waarin begrepen de kosten van gas, water en elektra en zonder jaarlijkse indexering.
        
      
      
        3.9.2.
        Vaststaat dat [geïntimeerde]  vanaf een bepaald moment kosten van gas, water en elektra is gaan betalen. In beginsel dient/diende [appellant] die kosten te betalen. Anders dan door [appellant] bepleit is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] gerechtigd was/is de door hem betaalde kosten van gas-, water en licht te verrekenen met het door hem aan [appellant] te betalen bedrag aan huur van € 800,00 per maand. Dat niet meteen duidelijk is hoeveel [geïntimeerde] in de loop der jaren aan deze kosten heeft betaald en dus welk bedrag hij op de te betalen huur in mindering mocht brengen en welk bedrag mogelijk aan huurbetalingsachterstand resteert, staat naar het oordeel van het hof niet aan bedoelde verrekening in de weg. 
        
      
      
        3.9.3.
        Op basis van de tot nu toe door [geïntimeerde] in het geding gebrachte stukken kan het hof, mede door het ontbreken van een helder overzicht en mede gelet op de betwisting door [appellant] van de betaling door [geïntimeerde] van bepaalde door [geïntimeerde] in het geding gebrachte facturen ter zake van de levering van gas, water en elektra, niet vaststellen welke bedragen [geïntimeerde] aan de leveranciers van gas, water en licht heeft betaald, welk bedrag hij op de huur in mindering mocht brengen en welk bedrag aan huur mogelijk nog openstaat. 
        
        
          Het hof zal [geïntimeerde] in de gelegenheid stellen bij akte over voormelde punten duidelijkheid te verschaffen. [geïntimeerde] dient een duidelijk overzicht van de door hem verrichte betalingen van de kosten van gas, water en licht in het geding te brengen. Dat overzicht dient volledig te zijn en dient:
        
        - chronologisch te zijn opgesteld,
        - per vermelde/gestelde betaling te zijn voorzien van de onderliggende factuur en een
          verifieerbaar betalingsbewijs,
        - de respectieve jaaroverzichten van de energie- en waterleveranciers te omvatten,
        - te zijn voorzien van een uitleg over de opzet en inhoud van het overzicht.
        
        
          Door [geïntimeerde] gestelde betalingen waarvoor hij geen betalingsbewijs kan overleggen, zullen in beginsel niet in aanmerking voor verrekening met de huur komen. Eventuele onduidelijkheden in het overzicht of het ontbreken van verifieerbare onderliggende bescheiden zullen eveneens in beginsel voor rekening en risico van [geïntimeerde] zijn.
        
        
        
          Het hof wijst er (wellicht ten overvloede) op dat in de akte niet op andere, door het hof in dit tussenarrest genomen (eind)beslissingen mag worden ingegaan.
        
        
      
      
        3.9.4.
        
          [appellant] zal daarna bij antwoordakte mogen reageren op de hiervoor bedoelde akte van [geïntimeerde] . Het hof wijst er (wellicht ten overvloede) op dat in de antwoordakte niet op andere, door het hof in dit tussenarrest genomen (eind)beslissingen mag worden ingegaan.
        
        
          
            De grieven in incidenteel hoger beroep
          
        
        
      
    
    
      3.10.
      Grief I heeft betrekking op de volgens [geïntimeerde] door hem betaalde gemeentelijke belastingen. Volgens hem heeft hij, anders dan de kantonrechter in overweging 2.29 van het eindvonnis heeft beslist, wel degelijk een bedrag van € 4.849,31 betaald en niet slechts een bedrag van € 3.892,15.
      
      
        Het hof is van oordeel dat deze grief faalt. [geïntimeerde] heeft, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting van [appellant] op dit punt, nog steeds niet voldoende duidelijk gemaakt hoe hij tot zijn berekening is gekomen, waarom bepaalde posten voor rekening van [appellant] zouden moeten komen en waarom hij gerechtigd was bepaalde posten te verrekenen met de huur. Het hof ziet, bij deze voortdurende onvoldoende feitelijke onderbouwing, geen grond om [geïntimeerde] bij voormelde akte ook in de gelegenheid te stellen op dit punt nadere duidelijkheid te verschaffen.
      
      
    
    
      3.11.
      Grief II treft het zelfde lot als grief I. Ook deze grief, waarmee [geïntimeerde] opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter over het bedrag van € 726,95 van de aanslag gemeente- en waterschapsbelasting van 28 februari 2018 (rechtsoverweging 2.29. van het eindvonnis), heeft [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd. Hij heeft het ten onrechte gelaten bij de enkele stelling dat dit volgens hem ziet op de lasten van de kapperszaak en niet op de lasten van de woning die hij huurt, terwijl die stelling van [geïntimeerde] door [appellant] gemotiveerd is betwist.
      
    
    
      3.12.
      Het hof is van oordeel dat ook grief III niet slaagt en wel om dezelfde reden als hiervoor bij grieven I en II vermeld: [geïntimeerde] heeft ook de aan die grief ten grondslag liggende stelling, inhoudende dat zijn vordering betrekking heeft op door hem betaalde aan het perceel verbonden eigenaarslasten, die eigenlijk door [appellant] betaald hadden moeten worden, nog steeds niet voldoende onderbouwd en met name niet voorzien van controleerbare onderliggende bescheiden. Nog steeds, net als in eerste aanleg, kan daarom niet nagegaan worden of de door hem gestelde betalingen zagen op gebruikerslasten (die [geïntimeerde] moest betalen) of op eigenaarslasten (die [appellant] moest betalen).
      
    
    
      3.13.
      Met grief IV betoogt [geïntimeerde] dat zijn vordering van € 127,56 (inclusief BTW) met betrekking tot de door hem betaalde factuur van 19 november 2018 (productie 10 conclusie van eis in reconventie) ten onrechte is afgewezen. Die factuur/betaling betrof werkzaamheden aan de cv-ketel, die niet als klein onderhoud bestempeld kunnen worden en dus niet voor rekening van de huurder dienen te komen.
      
      
        Ook deze grief slaagt niet. De betreffende factuur vermeldt onder meer:
      
      
      
        
          “(…) Onderhoud en inspectie cv-ketel Nefit Solo HR
        
        
          Ventilator vervangen (…)”
        
      
      
      
        
          [geïntimeerde] heeft niet, althans onvoldoende, toegelicht waarom deze aan de cv-ketel verrichte werkzaamheden niet volgens artikel 7:217 BW juncto het bepaalde in Bijlage I van het Besluit Kleine Herstellingen voor zijn rekening als huurder komen. Het enkele feit dat de betreffende Cv-ketel meer dan 20 jaar oud is, is onvoldoende onderbouwing voor zijn stelling dat [appellant] als verhuurder deze kosten had moeten betalen.
      
      
    
    
      3.14.
      Grief V heeft betrekking op de kwestie van de door [geïntimeerde] gestelde (en met de huur te verrekenen) betalingen van de kosten van gas, water en elektra en op de vraag of er een huurbetalingsachterstand is en, zo ja, welke omvang die heeft. Het hof zal de beslissing over deze grief aanhouden in afwachting van de in overwegingen 3.9.3. en 3.9.4. vermelde akte en antwoordakte.
      
      
        
          In principaal en incidenteel hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.15.
      Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        in het principaal en incidenteel hoger beroep
      
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rol van 3 december 2024 voor het nemen door [geïntimeerde] van een akte als hiervoor vermeld in rechtsoverweging 3.9.3;
    
    
    
      bepaalt dat [appellant] daarna op de rol van 7 januari 2025 de in rechtsoverweging 3.9.4. bedoelde antwoordakte mag nemen;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, J.I.M.W. Bartelds en J. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 november 2024.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer