ECLI:NL:RBZWB:2024:9265, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-12-2024, 11249512 \ OV VERZ  24-3546 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Art. 7:230a BW. Verzoek tot verlenging ontruimingstermijn. Belangen van verhuurder wegen zwaarder, zodat verzoek wordt afgewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11249512 \ OV VERZ  24-3546
    
    
    
      
        Beschikking van 12 december 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [huurder] H.O.D.N. [bedrijf van huurder], 
      wonende te [plaats] ,
      verzoekende partij,
      hierna te noemen: [huurder] ,
      procederend in persoon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GRE VASTGOED B.V., 
      gevestigd te Bergen op Zoom,
      verwerende partij,
      hierna te noemen: GRE,
      gemachtigde: mr. H.E.C.M. Nieland.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift, ontvangen op 6 augustus 2024, met producties 1 t/m 5,
      - het verweerschrift, ontvangen op 11 oktober 2024, met producties 1 t/m 7,
      - de aanvulling op het verzoekschrift, tevens wijziging van het verzoek, ontvangen op 25 oktober 2024, met producties 6 t/m 10, 
      - de aanvulling op het verweerschrift, tevens houdende een voorwaardelijk tegenverzoek, ontvangen op 28 oktober 2024, met één bijlage,
      - de mondelinge behandeling van 31 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      GRE is de eigenaar van het pand aan de [adres] (hierna: het pand). Het pand bestaat uit vier ruimtes, waarvan GRE twee ruimtes zelf gebruikt. 
      
    
    
      2.2.
      
        [huurder] huurt in het pand een ruimte op de begane grond (hierna: het gehuurde). Partijen zijn voor het gehuurde mondeling een huurprijs van € 200,00 per maand overeengekomen. [huurder] geeft drumlessen in het gehuurde.
      
    
    
      2.3.
      Per brief van 28 mei 2024 heeft GRE een huurverhoging van 5,5% voorgesteld, waardoor de maandelijkse huurprijs vanaf 1 juli 2024 € 210,99 zou bedragen. Per e-mail van 2 juni 2024 heeft [huurder] aangegeven het niet eens te zijn met de huurverhoging. 
      
    
    
      2.4.
      Per aangetekende brief van 10 juni 2024 heeft mr. Nieland namens GRE de huur van het gehuurde opgezegd per 1 augustus 2024. 
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het verweer
    
    
      3.1.
      
        [huurder] verzoekt – samengevat en na vermindering ter zitting – om verlenging van de ontruimingstermijn voor het gehuurde tot 31 juli 2025, verwijdering van de door GRE aangebrachte videodeurbel en vaststelling van de huurprijs op € 200,00 all-in per maand.
      
    
    
      3.2.
      Aan het verzoek heeft [huurder] kort gezegd het volgende ten grondslag gelegd. GRE heeft de huurprijs verhoogd. Omdat sprake is van een all-in huurprijs, is de huurprijsverhoging niet toegestaan en moet de huurprijs worden vastgesteld op € 200,00. GRE heeft de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd, omdat sprake is van 290-bedrijfsruimte. Als [huurder] het gehuurde moet verlaten, dan kan hij zijn bedrijf niet (goed) voortzetten. Een geschikte alternatieve ruimte voor het verzorgen van drumlessen heeft [huurder] nog niet gevonden. Er is geen sprake van wanbetaling of overlast. Ook heeft GRE het gehuurde niet zelf dringend nodig voor eigen gebruik. De belangen van [huurder] bij het verlengen van de ontruimingstermijn wegen zwaarder dan die van GRE. GRE heeft daarnaast een videodeurbel aan de buitenzijde van het pand opgehangen. Deze deurbel maakt inbreuk op de privacy van [huurder] en zijn leerlingen en moet daarom verwijderd worden. 
      
    
    
      3.3.
      GRE verzet zich tegen toewijzing van de verzoeken en voert daartoe het volgende aan. De huur is rechtsgeldig opgezegd. Er is namelijk geen sprake van 290-bedrijfsruimte, maar van een ruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW). De huur is opgezegd, omdat [huurder] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Hij heeft zich dreigend naar de heer [naam] , de bestuurder van GRE, uitgelaten. Regelmatig staan auto’s en fietsen van de leerlingen van [huurder] , althans de auto van [huurder] zelf, voor de garagedeur van de ruimte die GRE zelf in gebruik heeft. GRE heeft een videodeurbel opgehangen, die door [huurder] althans zijn vriendin is afgeplakt. Verder heeft [huurder] een installateur de toegang tot de meterkast ontzegd. Vanwege het gedrag van [huurder] durven [naam] en zijn dochter, een medewerker van GRE, niet meer naar het pand te komen. Tot slot mag op grond van het bestemmingsplan in het gehuurde geen muziekschool gevestigd zijn. GRE heeft belang bij het voorkomen van handhavende maatregelen van de gemeente. Tot slot heeft GRE verzocht om bij toewijzing van het verzoek van [huurder] de gebruiksvergoeding vast te stellen op een bedrag van € 211,00 per maand.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Het gehuurde is geen 290-bedrijfsruimte
      
    
    
    
      4.1.
      Onder 290-bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. 
      
    
    
      4.2.
      
        Het leveren van de door [huurder] aangeboden diensten (het geven van individuele drumlessen aan zijn leerlingen) kan niet worden geschaard onder één van de in de vorige overweging genoemde kwalificaties. Met name is er, mede gelet op wat in het normale spraakgebruik onder die termen wordt begrepen, geen sprake van een kleinhandelsbedrijf, waarbij het moet gaan om de verkoop en levering van zaken aan (particuliere) afnemers. Ook is er geen sprake van een ambachtsbedrijf, waarbij het moet gaan om de productie of bewerking van zaken, dan wel het leveren van (technische) diensten, op niet-fabrieksmatige wijze. De drumlessen hebben niet het karakter van een ambacht.
         Verder staat niet ter discussie dat [huurder] steeds afspraken met zijn leerlingen maakt voor het volgen van de lessen. Van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor dienstverlening, waarbij geïnteresseerden op een willekeurig moment binnen kunnen komen (voor het volgen van lessen), is geen sprake. Het gehuurde kan daarom niet worden aangemerkt als 290-bedrijfsruimte. 
      
      
    
    
      4.3.
      Er is dus sprake van 230a-bedrijfsruimte. Dat heeft tot gevolg dat de huur voor onbepaalde duur eindigt door opzegging en dat moet worden opgezegd tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Vaststaat dat GRE met de brief van 10 juni 2024 de huurovereenkomst met [huurder] heeft opgezegd tegen 1 augustus 2024. GRE heeft daarmee aan de wettelijke vereisten voldaan. De vraag moet daarom worden beantwoord of er grond is om de ontruimingstermijn te verlengen.
      
      
        
          Het verzoek is tijdig ingediend
        
      
      
    
    
      4.4.
      De huurder kan na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. 
      
    
    
      4.5.
      De huur is opgezegd tegen 1 augustus 2024 en de ontruiming is ook aangezegd tegen die datum. Het door [huurder] ingediende verzoekschrift is op 6 augustus 2024 op de griffie van deze rechtbank ontvangen en daarmee tijdig ingediend. 
      
      
        
          Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      4.6.
      Het is de vraag of de ontruimingstermijn met een jaar moet worden verlengd, zoals door [huurder] verzocht. De kantonrechter wijst het verzoek van [huurder] af en zal hieronder toelichten waarom. 
      
    
    
      4.7.
      Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
      
    
    
      4.8.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, ernstige overlast of wanbetaling. 
        Weliswaar heeft GRE in dit verband gesteld dat [huurder] een installatiemonteur de toegang heeft ontzegd, maar [huurder] heeft ter zitting aangevoerd dat hij slechts de monteur heeft gevraagd of hij wilde stoppen, waarna de monteur is doorgegaan met zijn werkzaamheden. Het staat daarom niet vast dat [huurder] de monteur de toegang tot de meterkast heeft ontzegd. [huurder] heeft ter zitting erkend dat hij de door GRE aangebrachte videodeurbel heeft afgeplakt. Ook heeft [huurder] erkend incidenteel zijn auto voor de garagedeur van GRE te hebben geparkeerd. Hij betwist echter dat zijn leerlingen daar fietsen en auto’s parkeren. 
        Onder de hiervoor genoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een situatie dat van GRE niet langer kan worden gevergd dat zij de ruimte aan [huurder] verhuurt vanwege ernstige overlast of onbehoorlijk gebruik van het gehuurde. Van wanbetaling is evenmin gebleken. Van een dwingende, in de wet genoemde reden tot afwijzing van het verzoek is dus geen sprake. 
      
      
    
    
      4.9.
      Uit wat partijen over en weer hebben aangevoerd, blijkt dat zij beiden zwaarwegende belangen hebben bij een toewijzing dan wel een afwijzing van het verzoek. Bij [huurder] gaat het om het belang om zijn bedrijf op die plek te kunnen voortzetten, waarbij hij nog geen andere ruimte heeft gevonden die geschikt is voor het geven van drumlessen. Bij GRE gaat het om haar eigendomsrecht, het belang om ongehinderd gebruik te kunnen maken van de ruimtes in het pand die zij in gebruik heeft. GRE heeft aangevoerd dat zij door de situatie die is ontstaan niet langer gebruik kan maken van haar bedrijfsruimte en door blokkade van de garagedeur geen gebruik kan maken van de garage. Bij de afweging van de belangen over en weer oordeelt de kantonrechter dat de belangen van [huurder] niet ernstiger worden geschaad dan de belangen van GRE. Daarom zal het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn worden afgewezen. 
      
      
        
          Ontruiming van het gehuurde
        
      
      
    
    
      4.10.
      Omdat het verzoek van [huurder] tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen, moet de kantonrechter het tijdstip van de ontruiming vaststellen. De kantonrechter houdt bij de vaststelling van het tijdstip rekening met de door [huurder] genoemde omstandigheid dat het vinden van een alternatieve ruimte voor het geven van drumlessen moeilijk is. De kantonrechter zal het tijdstip van de ontruiming vaststellen op 1 april 2025. Dat betekent dat het gehuurde op die datum leeg en ontruimd aan GRE moet worden opgeleverd.
      
      
      
      
      
        
          
            [huurder] is een gebruiksvergoeding verschuldigd
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [huurder] is vanwege de opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 augustus 2024 een gebruiksvergoeding verschuldigd voor het gehuurde. Gelet op de discussie tussen partijen over de hoogte van de vergoeding, stelt de kantonrechter de gebruiksvergoeding vast op een redelijk bedrag. Aangezien partijen niets zijn overeengekomen over de wijziging van de huurprijs dan wel gebruiksvergoeding, zal de kantonrechter de gebruiksvergoeding vaststellen op de voorheen geldende huurprijs van € 200,00 per maand. [huurder] is deze gebruiksvergoeding verschuldigd tot de dag dat hij het gehuurde heeft ontruimd.
      
      
        
          Het verzoek tot verwijdering van de videodeurbel wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [huurder] heeft verzocht om verwijdering van de videodeurbel, omdat deze een inbreuk zou maken op zijn privacy en die van zijn leerlingen. De kantonrechter wijst het verzoek af. 
      
    
    
      4.13.
      Het is aan GRE (bovendien eigenaar van het pand) om te bepalen van wat voor soort deurbel gebruik wordt gemaakt om aan te bellen bij de ruimtes die zij zelf in gebruik heeft. De deurbel is niet de bel die hoort bij het gehuurde, maar bij de toegang tot de bij GRE in gebruik zijnde ruimtes. De privacy van [huurder] en zijn leerlingen wordt daardoor niet geschonden. De deurbel neemt niet op als de leerlingen van [huurder] gewoon aanbellen bij [huurder] (en niet aanbellen bij GRE). 
      
      
        
          Aan de voorwaarde van het voorwaardelijk tegenverzoek van GRE is niet voldaan
        
      
      
    
    
      4.14.
      GRE heeft verzocht om bij toewijzing van het verzoek van [huurder] de gebruiksvergoeding vast te stellen op een bedrag van € 211,00 per maand. De kantonrechter begrijpt dat GRE met het verzoek van [huurder] het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn heeft bedoeld.
      
    
    
      4.15.
      Omdat het verzoek van [huurder] tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen, is niet voldaan aan de gestelde voorwaarde van het tegenverzoek.  De kantonrechter zal het tegenverzoek om die reden niet beoordelen. 
      
      
        
          
            [huurder] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van GRE worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                677,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op 1 april 2025 en veroordeelt [huurder] om het gehuurde uiterlijk op die datum te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan GRE en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van GRE te stellen,
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat [huurder] een gebruiksvergoeding van € 200,00 per maand voor het gehuurde is verschuldigd, vanaf 1 augustus 2024 tot de dag waarop hij het gehuurde heeft ontruimd,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders verzochte af.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2024.
      
    
  
  
     Artikel 7:290 lid 2 sub a BW.
  
  
     Artikel 7:228 lid 2 BW.
  
  
     Artikel 7:230a lid 1 BW.
  
  
     Artikel 7:230a lid 4 BW.
  
  
     Artikel 7:230a lid 7 BW.
  
  
     Artikel 7:230a lid 6 BW.