ECLI:NL:RBZWB:2025:486, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31-01-2025, BRE 24/2878 en 24/2968
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-01-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 24/2878 en 24/2968
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 januari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda), 
    de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 januari 2024 en 16 februari 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende (onder meer) waardebeschikkingen met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) toegezonden. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2021 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2022) vastgesteld op € 1.170.000 en per 1 januari 2022 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2023) vastgesteld op € 1.293.000. De beschikkingen zijn vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar heeft (onder andere) ook aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor de jaren 2022 en 2023 aan belanghebbende opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 5 december 2024 schriftelijk gereageerd op het verweerschrift betreffende het belastingjaar 2022. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de beroepen op 20 december 2024 op zitting gelijktijdig behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. L.J. Boone, mr. S.C.N. Hunte en [taxateur], taxateur. 
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1933) met een oppervlakte van 247 m² exclusief kelder (9 m²) en twee balkons (32 m² en 6 m²) op een perceel van ongeveer 895 m² (inclusief de hierna te noemen extra grond).  
    
    
    
      2.1.
      De woning is een rijksmonument.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildata 1 januari 2021 en 1 januari 2022 en daarmee ook de aanslagen OZB niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde steeds te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft voor het belastingjaar 2022 een waarde bepleit van € 870.000 en voor het belastingjaar 2023 een waarde van € 1.005.000. De heffingsambtenaar bepleit in het verweerschrift voor belastingjaar 2022 een waarde voor de woning van € 1.144.000 en voor belastingjaar 2023 de in uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.293.000. 
      
      4. Nu de door de heffingsambtenaar in beroep bepleite waarde voor belastingjaar 2022 lager is dan de bij beschikking vastgestelde en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van de woning, is het beroep voor belastingjaar 2022 in zoverre reeds gegrond. De rechtbank zal beoordelen of de door de heffingsambtenaar nader bepleite waarde van € 1.144.000 stand kan houden. De rechtbank zal het beroep voor belastingjaar 2023 ongegrond verklaren. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".1
      
    
    
      5.1.
      De waarden van de woning zijn bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarden zijn vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep voor beide belastingjaren een matrix ten grondslag gelegd.
      
      
    
    
      6.1.
      De matrices voor beide belastingjaren zijn door taxateur A. Meeuwsen opgemaakt. In de matrix voor belastingjaar 2022 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.144.000 en voor belastingjaar 2023 is de waarde van de woning vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.305.000. Als referentiewoningen voor beide jaren zijn gebruikt de woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats]. In de matrices zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
    
    
      6.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarden niet te hoog zijn vastgesteld. 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
      7. Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt in het bijzonder de referentiewoning aan [adres 2] de vastgestelde WOZ-waarde. Deze woning is net als de woning van belanghebbende een rijksmonument gelegen in dezelfde straat. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
      8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen door (onder meer) aan losse onderdelen, zoals een berging, garage, kelder en balkon, afzonderlijke waarden toe te kennen, door de verkoopprijzen van de referentiewoningen te indexeren naar de waardepeildatum en door een correctie op de prijs per vierkante meter toe te passen vanwege afwijkingen in factoren zoals kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging. Ook is bij de referentiewoningen een correctie toegepast vanwege de verschillen in woonoppervlakte. Bij de woning van belanghebbende is rekening gehouden met de grootte van het perceel. De extra grond van 315 m² heeft een minder goede doelmatigheid vanwege het talud. Voor de extra grond is om die reden gekozen voor een vaste prijs van € 50 per m² en is daarom niet meegenomen in de grondstaffel van de woning. 
    
    
      8.1.
      Belanghebbende stelt dat er problemen zijn met de grond die een negatieve invloed hebben op de waarde. Zo heeft belanghebbende aangevoerd dat een deel van de grond (het talud) regelmatig onder water staat. Hierdoor is de grond ondoelmatig. De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat belanghebbende een inpandige opname heeft geweigerd, waardoor de ondoelmatigheid van het talud moeilijk is in te schatten. Het talud is gewaardeerd tegen de aankoopprijs van € 50 die in 2018 is betaald per vierkante meter. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een correctie wegens de ondoelmatigheid, daar de heffingsambtenaar het talud heeft gewaardeerd tegen de aankoopprijs. 
      
    
    
      8.2.
      Verder voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt namelijk nabij een vaarwater, waardoor overlast wordt ervaren door particulier gehuurde boten. Ook ligt de woning in de buurt van een rondweg die steeds intensiever wordt gebruikt. De heffingsambtenaar stelt dat een woning met een ligging aan het water juist als een pluspunt kan worden gezien door potentiële kopers. 
      
    
    
      8.3.
      De rechtbank overweegt dat bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak voor de WOZ van subjectieve aspecten worden geabstraheerd. Overlast is doorgaans subjectief. Wat door de een als overlast wordt ervaren, ervaart de ander niet (in dezelfde mate) als overlast. De rechtbank merkt ten overvloede op dat indien wel rekening wordt gehouden met een gemiddelde ligging (3) de getaxeerde waarde alsnog niet boven de beschikte waarde uitstijgt. 
      
      
        
          Achterstallig onderhoud 
        
      
      
    
    
      8.4.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud van de woning. Ten aanzien van dit standpunt heeft belanghebbende door [bedrijf] op 22 februari 2024 een inspectie laten uitvoeren naar de actuele staat van de bouwdelen van de woning. De bouwkundig inspecteur, [naam], heeft een rapport opgesteld. Daarin is onder meer opgenomen dat de noodzakelijke herstelkosten van de binnen- en buitenonderdelen en de algemene herstelkosten in totaal € 299.600 bedragen. Blijkens het rapport heeft de bouwkundig inspecteur een visuele inspectie verricht. De bouwkundig inspecteur heeft in het rapport foto’s met toelichting toegevoegd. 
      
    
    
      8.5.
      De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat in voldoende mate rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud en het energielabel door een correctie van 20% toe te passen. 
      
    
    
      8.6.
      De rechtbank stelt voorop dat wanneer een belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waarde moeten leiden, hij deze feiten en omstandigheden aannemelijk moet maken wanneer deze door de heffingsambtenaar worden betwist. Als deze feiten en omstandigheden vaststaan of aannemelijk zijn gemaakt, dan is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij hiermee bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening heeft gehouden.
      
    
    
      8.7.
      Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van achterstallig onderhoud. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat hij hiermee voldoende rekening heeft gehouden bij het vaststellen van de waarde. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrices blijkt dat de kwaliteit van de woning als slecht (2) is beoordeeld en de staat van onderhoud als zeer slecht (1). Deze objectkenmerken zijn bij de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 4] hetzelfde gewaardeerd. De kwaliteit en staat van het onderhoud aan [adres 3] zijn als goed (4) beoordeeld. 
      
    
    
      8.8.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud. De vastgestelde waarde is met meer dan € 150.000 verminderd vanwege de kwalificatie van de kwaliteit en staat van onderhoud als slecht of zeer slecht. Dat het rapport van de voormelde bouwkundig inspecteur tot een hoger bedrag leidt, betekent niet dat de waardevermindering zonder meer hoger moet zijn. Dat rapport hoeft niet één op één te worden gelijkgesteld met de hoogte van de in aanmerking te nemen waardevermindering van de woning. 
      
      
        
          Waardestijging 
        
      
      
      
        9. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar aanzienlijk hoger is dan de WOZ-waardestijging van de woningen aan Generaal van der Plaatstraat 1, 3 en 7. Dit standpunt, dat op zich begrijpelijk is, is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. De rechtbank stelt voorop dat het doel en de strekking van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander tijdvak aan de woning is toegekend.Verder geldt dat een eerder bepaalde waarde niet bepalend is voor de vaststelling van de nu in geschil zijnde waarde omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Zoals de taxateur ter zitting heeft toegelicht was de waarde voor belastingjaar 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020) te laag vastgesteld. Ook dat kan resulteren in een hogere waardestijging van de vastgestelde waarde voor de in deze procedure relevante belastingjaren 2022 en 2023. 
      
      
    
    
      9.1.
      Verder vat de rechtbank het voormelde standpunt van belanghebbende nog op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval niet gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom alleen toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. 
      
    
    
      9.2.
      Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in de zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem genoemde woningen identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel.
      
    
    
      9.3.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar de waarde van € 1.144.000 voor belastingjaar 2022 en € 1.293.000 voor belastingjaar 2023 voldoende aannemelijk gemaakt. 
      
      
        
          Verzoek tot immateriële schadevergoeding
        
      
      
      
        10. Belanghebbende heeft in het aanvullend beroepschrift, naar de rechtbank begrijpt, in beide zaken verzocht om schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      10.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift tegen de aanslag voor belastingjaar 2023 is door de heffingsambtenaar ontvangen op 26 maart 2023 en voor belastingjaar 2022 op 3 augustus 2023. De rechtbank doet uitspraak op 31 januari 2025, derhalve binnen de genoemde periode van twee jaar. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek zal daarom worden afgewezen. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. Het beroep betreffende het jaar 2022 is gegrond en het beroep betreffende het jaar 2023 is ongegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking voor het jaar 2022 moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
    
    
    
      11.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar voor het jaar 2022 het griffierecht van € 51 aan belanghebbende vergoeden. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep met betrekking tot het jaar 2022 gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar dat ziet op het jaar 2022; 
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2022 tot een bedrag van € 1.144.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB voor het jaar 2022 dienovereenkomstig; 
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar voor het jaar 2022;
      
      
        verklaart het beroep met betrekking tot het jaar 2023 ongegrond;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 31 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
  
  
     Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571. 
  
  
     Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 januari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:185, r.o. 4.8 
  
  
     Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373. 
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1740. 
  
  
     Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.