ECLI:NL:RBOVE:2025:880, Rechtbank Overijssel, 11-02-2025, 11228672 \ CV EXPL  24-2797
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser is eigenaar van een woning in Zwolle. Zij heeft die woning verhuurd aan gedaagden. Eiser heeft de huurovereenkomst opgezegd met als reden dat zij de woning zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De huurders hebben niet ingestemd met de opzegging. Daarom heeft eiser een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst voorgelegd aan de kantonrechter. In dit vonnis bespreekt de kantonrechter de noodzaak van het eigen gebruik, een afweging van de belangen van partijen en de mogelijkheid om andere woonruimte te krijgen. De kantonrechter komt ten slotte tot het oordeel dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden op een termijn van 6 maanden na heden, onder toekenning van een verhuiskostenvergoeding aan de huurders.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11228672 \ CV EXPL  24-2797
    
    
    
      
        Vonnis van 11 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. B.M. Speerstra en mr. B. van den Berg,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      te [woonplaats 2],2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats 3],
      gedaagde partijen,
      hierna afzonderlijk te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2], en samen te noemen [gedaagden].,
      gemachtigde: mr. D.N. van Luijk en mr. B.J.J. van Burg, ARAG Rechtsbijstand.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 t/m 6,- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 7,- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het bericht van 29 november 2024 met producties 7 t/m 16 van [eiser],- het bericht van 2 december 2024 met productie 8 van [gedaagden].,- de mondelinge behandeling van 11 december 2024, waarbij door de gemachtigden van partijen spreekaantekeningen zijn overgelegd en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- het bericht van partijen op de rolzitting van 14 januari 2025, waarin zij vragen om vonnis te wijzen.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Samenvatting
    
    
      
        [eiser] is eigenaar van een woning in Zwolle. Zij heeft die woning verhuurd aan [gedaagden]. [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd met als reden dat zij de woning zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De huurders hebben niet ingestemd met de opzegging. Daarom heeft [eiser] een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst voorgelegd aan de kantonrechter. In dit vonnis bespreekt de kantonrechter de noodzaak van het eigen gebruik, een afweging van de belangen van partijen en de mogelijkheid om andere woonruimte te krijgen. De kantonrechter komt ten slotte tot het oordeel dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden op een termijn van 6 maanden na heden, onder toekenning van een verhuiskostenvergoeding aan de huurders. 
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser] is sinds 2017 eigenaar van de woning aan het adres [adres] (hierna te noemen: de woning). [eiser] heeft aanvankelijk zelf in de woning gewoond. In 2019 is zij de woning gaan verhuren.
      
    
    
      3.2.
      Tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagden]. als huurders is met ingang van 1 oktober 2019 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. De overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huur een bedrag van € 750,00 per maand. 
      
    
    
      3.3.
      Tussen [eiser] en [gedaagden]. bestaat een familierelatie. [gedaagde 1] is een neef van [eiser]. 
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] woont sinds september 2019 in Londen samen met haar dochter. Aanvankelijk bewoonden zij daar een huurappartement en later heeft zij samen met haar dochter een appartement in Londen gekocht. 
      
    
    
      3.5.
      Bij aangetekende brief van 22 april 2024, gericht aan [gedaagden]., heeft (de gemachtigde van) [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 november 2024 met als reden dat [eiser] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 BW lid 1 sub c. Als dringende redenen worden in de brief genoemd de gezondheid van [eiser] en het gebrek aan financiële mogelijkheden bij [eiser] om zelf een woning in Nederland te kunnen huren of kopen.  
      
    
    
      3.6.
      Per e-mailbericht van 29 april 2024 van de gemachtigde van [gedaagden]. hebben [gedaagden]. aan (de gemachtigde van) [eiser] meegedeeld dat zij niet instemmen met de huuropzegging. Zij hebben daarbij uitgelegd waarom dat zo is. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de tussen [eiser] en [gedaagden]. gesloten huurovereenkomst zal eindigen, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden]. om de woning per die datum te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, met veroordeling van [gedaagden]. in de kosten van deze procedure.
      
      
        
          Het standpunt van [eiser]
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt aan haar vordering, samengevat, het volgende ten grondslag. [eiser] stelt dat zij in 2010 een ongeluk heeft gehad. Zij heeft daarbij hersenletsel opgelopen als gevolg waarvan zij nu nog steeds extra gevoelig is voor stress en prikkels. Zij stelt dat de relatie met haar dochter in Londen moeizaam en stroef verloopt en dat dit haar spanningen en gezondheidsklachten geeft. Volgens [eiser] heeft zij belang bij terugkeer naar Nederland omdat dit haar gezondheid positief zal beïnvloeden. Verder stelt zij dat zij onvoldoende liquide middelen heeft om zelf een woning in Nederland te kopen of te huren. Haar inkomsten zijn beperkt en haar geld zit vast in het appartement in Londen en in de door [gedaagden]. gehuurde woning in Zwolle. Daar komt bij dat de huuropbrengsten van de woning in Zwolle niet opwegen tegen de kosten daarvan. Zij stelt dat zij daarom een zwaarwegend belang heeft om de woning in Zwolle te kunnen gebruiken. Volgens [eiser] is er voor [gedaagden]. passende andere woonruimte te vinden in of rondom Zwolle.  
      
      
        
          Het verweer van [gedaagden].
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden]. voeren verweer. Kort samengevat voeren zij tegen de vordering aan dat zij er altijd vanuit zijn gegaan dat zij de woning voor onbepaalde tijd konden huren. Zijzelf en hun minderjarige kinderen (ongeveer 3 en 7 jaar) voelen zich inmiddels geworteld in hun huidige woonlocatie. Vervangende passende woonruimte in dezelfde woonwijk is volgens hen niet zomaar te vinden. Volgens hen weegt hun belang om in de woning te blijven wonen niet op tegen de belangen van [eiser]. Zij willen daarom dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Mocht de vordering van [eiser] echter toch worden toegewezen dan bepleiten [gedaagden]. een ruime beëindigingstermijn (6 maanden) en een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten van minimaal € 7.428,00. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat voor de beoordeling van het geschil van belang is, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Dringend eigen gebruik en de bepalingen in de wet
      
    
    
    
      5.1.
      Een huurovereenkomst voor woonruimte kan alleen worden opgezegd volgens de regels die daarvoor zijn gegeven in de wet (Burgerlijk Wetboek, Boek 7, de artikelen 271 tot en met 282). Zo moet de opzegging plaatsvinden door middel van een aangetekende brief (of een exploot) en moet sprake zijn van één van de opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:274 BW. In dit geval heeft [eiser] dat gedaan. Zij heeft in haar aangetekende brief van 22 april 2024 de huurovereenkomst met [gedaagden]. opgezegd op grond van ‘dringend eigen gebruik’. Deze grond is genoemd in artikel 7:274 BW onder c. Zij heeft daarmee dus een opzegging gedaan zoals is bedoeld in de wet. Aangezien de huurders in dit geval niet hebben ingestemd met de opzegging, heeft [eiser] een vordering tot beëindiging van de huur ingesteld bij de kantonrechter. 
      
    
    
      5.2.
      De wet stelt drie voorwaarden aan een geldige opzegging wegens dringend eigen gebruik: (1) de verhuurder moet de woning dringend zelf nodig hebben voor zijn eigen gebruik, (2) de afweging van de belangen van huurder en verhuurder moet in het voordeel van de verhuurder uitvallen en (3) de huurder moet andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Als aan die voorwaarden is voldaan, kan de kantonrechter een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen. De kantonrechter zal daarom hierna beoordelen hoe deze voorwaarden zich concreet voordoen in de situatie van [eiser] en [gedaagden]. 
      
      
        
          Heeft [eiser] de woning dringend zelf nodig? Ja.
        
      
      
    
    
      5.3.
      
        [eiser] heeft gesteld en met stukken onderbouwd dat het niet goed gaat in de relatie met haar dochter in Londen en dat het ook niet goed gaat met haar gezondheid. In een schriftelijke verklaring van de dochter, onderschrijft de dochter dat het tussen haar en haar moeder niet goed gaat als zij samen in één huis moeten leven. Uit de stukken en het betoog van [eiser] begrijpt de kantonrechter dat [eiser] in de tweede helft van 2024 tijdelijk in een caravan in Nederland heeft verbleven en dat zij in die periode meermaals de huisarts heeft bezocht. Uit de stellingen van [eiser] en het door haar overgelegde medisch dossier van de huisarts blijkt dat [eiser] de huisarts heeft bezocht met stressklachten en klachten over gewichtsverlies en dat zij is aangemeld voor behandeling door Dimence (voor geestelijke gezondheidszorg). Verder volgt daaruit dat behandeling bij Dimence pas kan starten als [eiser] in Nederland woont. [eiser] heeft ook een stuk overgelegd waaruit blijkt dat zij is doorverwezen naar een neuroloog in het Isala ziekenhuis in Zwolle. [eiser] heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat zij voor medische behandeling niet goed terecht kan in Engeland vanwege lange wachtlijsten, terwijl zij in Nederland wel behandeld kan worden. Daar komt volgens [eiser] nog bij dat de Engelse taal voor haar een belemmering vormt bij medische zorg in Engeland, vooral waar het gesprekken over haar mentale gesteldheid betreft. Zij wil daarom in Zwolle kunnen wonen om de medische zorg te kunnen krijgen die zij nodig heeft. [eiser] heeft daarnaast naar voren gebracht dat zij in Zwolle sociale contacten heeft die haar kunnen ondersteunen, zodat zij in Zwolle minder eenzaamheid (en daarmee minder stress) zal ervaren dan in Londen het geval is.
      
    
    
      5.4.
      
        [eiser] heeft verder gesteld dat zij, om in Nederland te kunnen wonen, juist de woning in Zwolle nodig heeft. [eiser] heeft toegelicht dat zij weliswaar sinds 2022 samen met haar dochter (share koop) een appartement in Londen heeft, maar dat die woning nog niet verkocht kan worden. Dat kan volgens de op de koop toepasselijke regels pas na vijf jaar en haar dochter is bovendien financieel niet in staat om haar nu uit te kopen. [eiser] is daarnaast eigenaar van de woning in Zwolle. [eiser] stelt dat de hypotheeklasten voor die woning en de belasting die zij moet betalen in verband met de verhuur ervan, maken dat de woning in Zwolle haar nu meer geld kost dan dat het oplevert door huurinkomsten. Daar komt bij dat haar inkomen beperkt is (een IVA uitkering en pensioen) zodat zij geen financiële middelen beschikbaar heeft om een andere woning in Nederland te kunnen huren of kopen. [eiser] stelt daarom er belang bij te hebben dat zij zelf in haar woning in Zwolle kan gaan wonen. 
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiser], zoals hiervoor is omschreven, voldoende duidelijk heeft gemaakt dat zij de woning in Zwolle zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Uit hetgeen door [eiser] is aangevoerd volgt dat zij zowel een medisch als een financieel belang daarbij heeft. De aanwezigheid van die belangen maakt niet dat de vordering van [eiser] zonder meer toewijsbaar is. Voor de beoordeling van die vordering is namelijk een afweging van de belangen van huurder en verhuurder noodzakelijk. De belangen van de huurders, [gedaagden]., worden hierna besproken. Vervolgens zal de kantonrechter de belangen van [eiser] en [gedaagden]. tegen elkaar afwegen. 
      
      
        
          De belangen van [gedaagden].
      
      
    
    
      5.6.
      
        [gedaagden]. hebben aangevoerd dat zij belang hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst van de woning in Zwolle. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd en zij zijn er daarom steeds vanuit gegaan dat zij in de woning kunnen blijven wonen. Zij voeren aan dat zij vanuit dat uitgangspunt de woning naar hun eigen smaak hebben verbouwd en ingericht. [gedaagden]. hebben aangevoerd dat hun gezinssituatie erop is ingericht om in de woning te wonen. [gedaagden]. hebben namelijk een gezin met twee jonge kinderen van ongeveer 3 en 7 jaar oud. De kinderen gaan naar een basisschool en kinderopvang op loopafstand van de woning. Verder zijn de kinderen betrokken bij sportactiviteiten in de buurt en hebben zij sociale contacten in de nabijheid van de woning. En de moeder van [gedaagde 2] woont in de buurt en past regelmatig op de kinderen. [gedaagden]. voeren aan dat het voor de kinderen ingrijpend zal zijn als zij moeten verhuizen en zij wijzen erop dat de belangen van de kinderen zwaar moeten worden meegewogen. Voor het gezin is het verder van belang dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] hun werk hebben op korte afstand van de woning. [gedaagde 1] werkt namelijk voor een bedrijf in [plaats], op 12 minuten afstand van de woning, en [gedaagde 2] werkt in Zwolle Zuid op 20 minuten afstand van de woning. Daarbij voeren zij aan dat [gedaagde 2] en haar dochter astma hebben. Als gevolg daarvan kunnen zij niet zomaar in elk ander huis gaan wonen.
      
    
    
      5.7.
      
        [gedaagden]. voeren aan dat zij er ook financieel gezien belang bij hebben om in de woning te blijven wonen. Zij hebben met [eiser] overleg gehad om de woning misschien van haar te kunnen kopen, maar de vraagprijs voor de woning lag voor hen te hoog. Zij kunnen maximaal € 270.000 lenen om een woning te kunnen kopen. Omdat woningen vaak voor een hoger bedrag dan de vraagprijs worden verkocht, zijn er weinig woningen die volgens hen voor hun gezin in aanmerking komen. Dat komt ook doordat eventuele woningen binnen hun budget te klein zijn of te ver buiten hun vertrouwde leefgebied liggen. Volgens [gedaagden]. komen zij voor huurwoningen terecht in de vrije sector en kunnen zij maximaal een huurprijs van € 1.200,00 per maand opbrengen. [gedaagden]. hebben aangevoerd dat zij weliswaar al 10 jaar staan ingeschreven bij Woningzoeker, maar dat het toch niet makkelijk is om voor een geschikt huurhuis in aanmerking te komen. Zij willen daarom in de van [eiser] gehuurde woning blijven wonen. 
      
      
        
          Belangenafweging en beschikbaarheid van andere woonruimte
        
      
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van [gedaagden]. onvoldoende opwegen tegen de belangen van [eiser]. Dat oordeel wordt hierna toegelicht. 
      
    
    
      5.9.
      Uit het betoog van [gedaagden]. volgt dat hun belang er met name in is gelegen dat zij zich geworteld voelen in hun huidige woonplek in het gehuurde. De kinderen gaan daar naar school en naar de opvang en alle gezinsleden hebben hun activiteiten in (de buurt van) die woonwijk. Toch is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gesteld of gebleken dat [gedaagden]. en hun gezin niet in een andere woning zouden kunnen wonen, ook niet in verband met astma bij [gedaagde 2] en haar dochter. Daarvoor is onvoldoende aangevoerd. Daarbij gaat de kantonrechter ervanuit dat [gedaagden]. niet strikt gebonden zijn aan de woonwijk [locatie] in Zwolle. Een passende woning zou voor hen ook kunnen liggen in Zwolle en omstreken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] werken beiden niet in de wijk waarin zij nu wonen. En zij wonen nu vijf jaar in de woning in de wijk [locatie], maar hebben daarvoor, zoals zij op de mondelinge behandeling hebben toegelicht, acht jaar in Kampen gewoond. Zoals door hen is aangevoerd kunnen [gedaagden]. € 1.200,00 per maand huur betalen en zouden zij € 270.000 kunnen lenen voor een koopwoning. [eiser] heeft in deze procedure aannemelijk gemaakt dat er in die prijsklasse wel (huur)woningen in Zwolle en omstreken te krijgen zijn. In dat kader is ook van belang dat [gedaagden]. inschrijfduur hebben opgebouwd bij Woningzoeker, hetgeen hen kan helpen om voor een woning in aanmerking te komen. Door [gedaagden]. is weersproken dat de door [eiser] genoemde woningen geschikt zijn, vanwege de afstand van die woningen tot de huidige woning. Echter, naar het oordeel van de kantonrechter is het argument dat beschikbare woningen op 20 minuten afstand van de huidige woning liggen onvoldoende doorslaggevend om deze als niet-passend te kwalificeren. 
      
    
    
      5.10.
      Tegenover de belangen van [gedaagden]. staan de belangen van [eiser]. De kantonrechter is van oordeel dat het door [eiser] aangevoerde medische belang, zoals hiervoor besproken onder 5.3, zwaar weegt. Daar komt bij het belang dat is gelegen in de financiële situatie van [eiser]. Als gevolg van haar financiële situatie (zoals hiervoor besproken onder 5.4) kan [eiser] het wonen in Zwolle alleen realiseren als zij gebruik kan maken van de woning die zij nu verhuurt aan [gedaagden]. De huidige huursituatie levert haar te weinig op en ze kan geen andere woning betalen omdat haar geld vastzit in de woning in Zwolle en in het appartement in Londen dat op dit moment niet verkocht kan worden. Het is in die situatie naar het oordeel van de kantonrechter niet houdbaar dat [eiser] die een duidelijk en zwaarwegend belang heeft om in Zwolle te wonen, dat niet zou kunnen doen omdat zij financieel vastzit. Het kan, met andere woorden, niet van [eiser] worden gevergd om de huurovereenkomst met [gedaagden]. voort te zetten. De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt daarom toegewezen. 
      
      
        
          De termijn van beëindiging en verhuiskostenvergoeding
        
      
      
    
    
      5.11.
      De belangen van [gedaagden]. maken wel dat zij voldoende tijd moeten krijgen om voor hun gezin andere woonruimte te vinden. Zij hebben zelf gevraagd om  een beëindigingstermijn van zes maanden. De kantonrechter is van oordeel dat die termijn redelijk is. De kantonrechter zal daarom bepalen dat de huurovereenkomst eindigt op 15 augustus 2025. Dat betekent dat [gedaagden]. voor of uiterlijk op 15 augustus 2025 de woning moeten ontruimen en verlaten en dat zij uiterlijk op die dag de sleutels ter beschikking van [eiser] moeten stellen.  
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagden]. hebben, voor het geval de beëindiging van de huurovereenkomst zou worden toegewezen, verzocht om toekenning van een vergoeding ten behoeve van een bijdrage in de kosten die zij moeten maken voor het verhuizen naar en de inrichting van een andere woning. Dit verzoek komt overeen met hetgeen is bepaald in artikel 7:275 BW en door [eiser] is daartegen geen verweer gevoerd. De kantonrechter zal daarom een verhuiskostenvergoeding van € 7.428,00 toewijzen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        Gelet op de familierelatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
        
          6.	De beslissing
        
      
      
      
        De kantonrechter,
      
      
    
    
      6.1.
      bepaalt dat de huurovereenkomst van partijen met betrekking tot de woning aan het adres [adres] eindigt op 15 augustus 2025,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagden]. hoofdelijk om de woning uiterlijk op 15 augustus 2025 te ontruimen en te verlaten met al het hunne en de hunnen, en om de woning onder afgifte van de sleutels aan [eiser] ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiser] om aan [gedaagden]. voor verhuiskostenvergoeding een bedrag van € 7.428,00 te betalen, 
      
    
    
      6.4.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
      
    
    
      6.6.
      wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken door mr. R.F. van Aalst op 11 februari 2025. (ap)