ECLI:NL:RBLIM:2025:1452, Rechtbank Limburg, 12-02-2025, 11247315 \ CV EXPL  24-3967
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-02-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; opdracht; verrichten diensten/werkzaamheden

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11247315 \ CV EXPL  24-3967
    
    
    
      
        Vonnis van 12 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      gemachtigde: mr. A.M. Gidding,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ BEMELEN B.V., 
    
      te Bemelen, gemeente Eijsden-Margraten,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie2. GREEN RESORTS B.V., 
      te Bemelen, gemeente Eijsden-Margraten,
      gedaagde partij in conventie,
      gemachtigde: mr. P.J.A. Plattel.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (eisers in conventie gezamenlijk, in mannelijk enkelvoud), Exploitatiemaatschappij Bemelen en Green Resorts. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het exploot van dagvaarding van 26 juli 2024 met producties 1 tot en met 25;
        - de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met 5 producties;
        - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        - het bericht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van 18 november 2024 met aanvullende producties 26 tot en met 30;
        - de conclusie van antwoord in reconventie met productie 31;
        - de mondelinge behandeling van 3 december 2024, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt en waarbij beide gemachtigden spreekaantekeningen hebben overgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft van Resort Mooi Bemelen Beheer B.V. een recreatiewoning gekocht, gelegen op Resort Mooi Bemelen. De koopovereenkomst is ondertekend op 6 februari 2017. De akte van levering is gepasseerd op 13 maart 2017.
      
    
    
      2.2.
      
        In de koopovereenkomst zijn de volgende afspraken opgenomen:
        
          Artikel 10C sub 5: 
        
        
          (…) Indien koper echter wel tot verhuur van het gekochte wil overgaan, is hij verplicht dit te doen door bemiddeling van de exploitant middels de door de exploitant vastgestelde Beheer- en Exploitatieovereenkomst. 
        
        
          Artikel 10C sub 6:
        
        
          Koper is verplicht de bepalingen zoals omschreven in het Parkreglement Resort Mooi Bemelen stipt na te komen. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van dit Parkreglement, waarvan een exemplaar als bijlage aan deze overeenkomst is gehecht. Koper aanvaardt deze bepalingen en verklaart deze na te zullen komen.  
        
        
          Artikel 10c sub 7:
        
        
          Koper is verplicht aan de exploitant jaarlijks een parkbijdrage te voldoen als bijdrage in de voorzieningen op het park, onder meer – maar niet uitsluitend – bestaande uit het onderhoud van paden en wegen en het gebruik daarvan, de beschikbaarheid van het zwembad, receptie en andere voorzieningen. Deze parkbijdrage wordt jaarlijks geïndexeerd aan de hand van het verloop van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek te publiceren Consumenten Prijsindexcijfer Alle Huishoudens.(…)
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 8 mei 2017 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met Resort Mooi Bemelen Beheer B.V. een beheer- en exploitatieovereenkomst met vast rendement gesloten, voor de duur van drie jaar. 
      
    
    
      2.4.
      
        In die beheer- en exploitatieovereenkomst is ten aanzien van het rendement het volgende opgenomen:
        
          Artikel 1 lid 3
        
        
          De Beheerder garandeert de Eigenaar gedurende de looptijd van deze overeenkomst een netto-opbrengst uit de verhuur van 7 ½ % (zevenenhalf procent) – inclusief BTW – van het door de Eigenaar geïnvesteerde bedrag in de Recreatie-eenhe(i)d(en) ofwel een jaarlijks bedrag van € 11.887,50 (hierna te noemen: de garantiesom).
        
        
          Artikel 3
        
        
          De Beheerder zal maandelijks een/twaalfde deel van de garantiesom aan de Eigenaar over maken op een door de Eigenaar aan te geven bankrekening, ongeacht het door de Beheerder werkelijk behaalde rendement uit de verhuur en de door de Beheerder ter zake gemaakte kosten.    
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft per e-mail van 11 april 2020 contact opgenomen met Resort Mooi Bemelen B.V. omdat hij het vast rendement over de maand maart 2020 op dat moment nog niet had ontvangen. Door medewerkster [naam 1] werd hem per e-mail van 18 april 2020 medegedeeld dat het rendement twee maanden stil stond in verband met het coronavirus maar dat de huidige overeenkomst met twee maanden zou worden verlengd. 
      
    
    
      2.6.
      Per schrijven van 21 april 2020 heeft Exploitatiemaatschappij Bemelen aan alle woningeigenaren, waaronder [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , medegedeeld dat er vanwege de toen geldende coronamaatregelen over de maanden maart en april 2020 vooralsnog geen gegarandeerd rendement zou worden uitgekeerd omdat dat haar voortbestaan in gevaar zou kunnen brengen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft meermaals aangegeven het hier niet mee eens te zijn. 
      
    
    
      2.7.
      Met ingang van 8 augustus 2020 is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met Exploitatiemaatschappij Bemelen een tweede beheer- en exploitatieovereenkomst overeengekomen, dit keer met flexibel rendement.  
      
    
    
      2.8.
      
        In die tweede beheer- en exploitatieovereenkomst is ten aanzien van het rendement het volgende opgenomen:
        
          Artikel 3 lid 1
        
        
          De Beheerder zal maandelijks aan de Eigenaar een afrekening doen toekomen met een overzicht van de in de voorgaande maand ten behoeve van de Eigenaar geïnde huren en de in de voorgaande maand gemaakte kosten en uitgave welke ten laste van de Eigenaar komen.
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        Ten aanzien van de kosten is in de beheer- en exploitatieovereenkomst opgenomen:
        
          Artikel 2 
        
        
          De werkzaamheden van de beheerder bestaan uit:
        
        
          (…)
        
        
          lid 6
        
        
          het (doen) verrichten van de noodzakelijke reparaties c.q. onderhoudswerkzaamheden, welke zullen worden uitgevoerd tegen het alsdan gebruikelijke uurloon van een aannemer c.q. reparateur. Indien echter de reparatiekosten een jaarlijks door de Beheerder aan te passen bedrag van € 500,00 (excl. BTW, prijspeil 2016) te boven gaan, is de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de Eigenaar nodig voor het verrichten van deze reparaties. 
        
      
      
    
    
      2.10.
      In het handelsregister van de Kamer van Koophandel is op 12 juni 2023 geregistreerd dat de besloten vennootschap Resort Mooi Bemelen B.V. met ingang van 1 mei 2023 is opgehouden te bestaan.
      
    
    
      2.11.
      Op 5 september 2023 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de factuur met factuurnummer 258-BEX89697 van Exploitatiemaatschappij Bemelen ontvangen. Middels deze factuur heeft Exploitatiemaatschappij Bemelen aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de posten “Schilderwerken 2022/2023” voor een bedrag van € 1.566,95 en “Herstelwerkzaamheden Tuin” voor een bedrag van € 1.421,75, dus in totaal een bedrag van € 2.977,70, in rekening gebracht en verrekend met de facturen voor de Verhuurafrekening 258-BEX91837 en 258-BEX89380. Ook tegen deze factuur heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geprotesteerd.
      
    
    
      2.12.
      Partijen hebben meermaals met elkaar gecorrespondeerd over het bereiken van een minnelijke oplossing aangaande het vast rendement over de maanden maart, april en mei 2020 en de onderhoudskosten die per factuur van 5 september 2023 aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in rekening zijn gebracht maar hebben een dergelijke oplossing niet bereikt. 
      
    
    
      2.13.
      Op 16 april 2024 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan Exploitatiemaatschappij Bemelen een ingebrekestelling doen toekomen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Exploitatiemaatschappij Bemelen en Green Resorts hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.960,59, te vermeerderen met de wettelijke rente over de gederfde rendementen per maand vanaf 1 april 2020 respectievelijk 1 mei 2020 respectievelijk 1 juni 2020 en ter zake het factuurbedrag vanaf 5 september 2023, althans vanaf 23 september 2024, althans vanaf 30 april 2024, althans de datum van de dagvaarding, evenals te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten van € 673,03 en de proceskosten in conventie, de wettelijke rente daarover en de nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij onterecht geen rendement heeft ontvangen met betrekking tot de maanden maart tot en met mei 2020 en daarom nog recht heeft op een bedrag van € 2.971,89. Partijen waren immers voor die maanden een gegarandeerd rendement overeengekomen, ongeacht het werkelijk behaalde rendement. De beheer- en exploitatieovereenkomst met vast rendement is bovendien doorgelopen tot de ingangsdatum van de tweede overeenkomst. Daarnaast betwist [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat Exploitatiemaatschappij Bemelen de kosten voor de schilderwerkzaamheden en herstelwerkzaamheden aan de tuin over 2022 en 2023 aan hem in rekening mocht brengen omdat hij voor het uitvoeren van die werkzaamheden geen toestemming, zoals bedoeld in artikel 2 lid 6 van de tweede beheer- en exploitatieovereenkomst, heeft gegeven en omdat hij betwist dat de werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Het bedrag van € 2.977,70 is daarom door Exploitatiemaatschappij Bemelenonterecht verrekend met het hem toekomende rendement, aldus [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . 
      
    
    
      3.3.
      Exploitatiemaatschappij Bemelen concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , met veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure. Exploitatiemaatschappij Bemelen voert aan dat het vast rendement over de maanden maart, april en mei 2020 al is uitbetaald en dat over de maanden juni en juli 2020 alsnog flexibel rendement is uitbetaald zodat de kwestie ten aanzien van het rendement voor haar is afgerond. Voor wat betreft de in rekening gebrachte onderhoudskosten voert Exploitatiemaatschappij Bemelen aan dat deze kosten zien op het noodzakelijke onderhoud dat de door Exploitatiemaatschappij Bemelen ingeschakelde schilder heeft uitgevoerd aan de woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . De kosten voor het tuinonderhoud zien op noodzakelijke werkzaamheden die aan de tuin zijn verricht. Na aanpassing van de in rekening gebrachte bedragen vallen deze bovendien onder de grens van het in artikel 2 lid 6 van de beheer- en exploitatieovereenkomst genoemde bedrag zodat geen voorafgaande toestemming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nodig was voor het laten uitvoeren van deze werkzaamheden, aldus Exploitatiemaatschappij Bemelen. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      Exploitatiemaatschappij Bemelen vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot betaling van een bedrag van, in ieder geval, € 665,28, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de eis in reconventie (9 oktober 2024) tot de dag van voldoening, te vermeerderen met de proces- en nakosten en de wettelijke rente daarover. Zij legt hieraan ten grondslag dat de recreatiewoning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in oktober 2021 van binnen volledig is geschilderd. De kosten van het schilderwerk bedroegen € 980,00 inclusief btw. Omdat zij geen voorafgaande toestemming had van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om de werkzaamheden te laten uitvoeren, heeft zij de vordering beperkt tot het bedrag waarvoor zij geen toestemming nodig had, namelijk € 665,28 inclusief btw.  
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] concludeert tot afwijzing van de vordering van Exploitatiemaatschappij Bemelen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling in de kosten van deze procedure in reconventie. Hij betwist dat de woning in 2021 is geschilderd en dat deze kosten dus daadwerkelijk zijn gemaakt. Bovendien gold in oktober 2021 ook al artikel 2 lid 6 van de beheer- en exploitatieovereenkomst op grond waarvan voorafgaande toestemming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] was vereist voor noodzakelijke kosten en is deze toestemming nooit aan hem gevraagd en dus ook niet gegeven.  
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft tijdens de mondelinge behandeling te kennen gegeven dat hij naast Exploitatiemaatschappij Bemelen ook Green Resorts heeft gedagvaard omdat het voor hem niet duidelijk was welke rechtspersoon hij moest dagvaarden, gelet op de wisselende (handels)namen die Exploitatiemaatschappij Bemelen en Green Resorts in de diverse correspondentie hebben vermeld. De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen inmiddels niet (meer) in geschil is dat Exploitatiemaatschappij Bemelen de rechtsopvolgster is van Resort Mooi Bemelen Beheer B.V.. Het is daarnaast niet gebleken dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , naast de rechtsverhouding met Exploitatiemaatschappij Bemelen, ook enige rechtsverhouding met Green Resorts heeft en daarom zullen de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten aanzien van Green Resorts worden afgewezen. 
      
      
        
          in conventie
        
      
      
      
        
          Rendement
        
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt vast dat de eerste beheer – en exploitatieovereenkomst met vast rendement tussen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en Resort Mooi Bemelen Beheer B.V. is ingegaan op 8 mei 2017 en een looptijd had van drie jaar. De overeenkomst eindigde dus op 7 mei 2020. Het vast rendement werd uitbetaald in maandelijkse bedragen van € 990,63. De tweede beheer- en exploitatieovereenkomst - met flexibel rendement - is ingegaan op 8 augustus 2020. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat de eerste overeenkomst van kracht is gebleven totdat de tweede overeenkomst is ingegaan en dat hij dus tot 8 augustus 2020 recht had op een uitbetaling van vast rendement. Hij stelt dat het rendement over de maanden maart, april en mei 2020 niet is uitbetaald en dat hij, gelet op de formulering omtrent het gegarandeerde rendement in de eerste beheer- en exploitatieovereenkomst, daarom nog recht heeft op een bedrag van 3 maanden x € 990,63 = € 2.971,89. 
      
    
    
      4.3.
      Daartegenover heeft Exploitatiemaatschappij Bemelen aangevoerd dat het vast rendement over maart 2020 al is uitbetaald op 9 juli 2020 en het vast rendement over april 2020 al is uitbetaald op 11 augustus 2020. De kantonrechter merkt op dat Exploitatiemaatschappij Bemelen door deze stellingname impliciet heeft erkend dat zij dus gehouden was om over die twee maanden alsnog het vast rendement aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen. 
      
    
    
      4.4.
      Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft ook erkend dat zij het vast rendement over de eerste week van mei 2020 nog niet aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had betaald maar heeft gesteld dat zij dat in de loop van deze procedure alsnog heeft gedaan, hetgeen is bevestigd door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Daarnaast stelt Exploitatiemaatschappij Bemelen dat er in de periode tussen 8 mei 2020 en 8 augustus 2020 weliswaar geen beheer- en exploitatieovereenkomst van kracht was maar dat de recreatiewoning in die periode wel verhuurd is geweest en dat zij daarom over die periode alsnog, ook in de loop van deze procedure, het flexibele rendement aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft uitbetaald. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter stelt echter vast dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als productie 26 twee facturen van Exploitatiemaatschappij Bemelen aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in het geding heeft gebracht, die volgens de omschrijving op die facturen zien op het vast rendement over de periode van 8 juni 2020 tot 7 juli 2020 (factuur 258-BEX24882) dat volgens de factuur is uitbetaald op 9 juli 2020 en op het vast rendement voor de periode van 8 juli 2020 tot 7 augustus 2020 (factuur 258-BEX25928) dat volgens de factuur is uitbetaald op 11 augustus 2020. Daarnaast heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als productie 27 de mailwisseling met medewerkers van Exploitatiemaatschappij Bemelen overgelegd waarin door medewerker [naam 1] is medegedeeld dat zijn huidige contract met twee maanden zou worden verlengd. Later heeft de heer [naam 2] in zijn schrijven aan de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van 26 april 2024 (productie 18 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) bevestigd dat aan alle eigenaren, die nog gebruik maakten van een vaste rendementsperiode, is gecommuniceerd dat de looptijd van de vaste rendementsperiode met een termijn van drie maanden is verlengd. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat uit deze mededelingen en uit de facturen 258-BEX24882 en 258-BEX25928 blijkt dat Exploitatiemaatschappij Bemelen in feite heeft erkend dat ze over de daarin genoemde periodes vast, en dus geen flexibel, rendement moest uitbetalen aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en dat die betalingen van 9 juli 2020 en 11 augustus 2020, anders dan door Exploitatiemaatschappij Bemelen is gesteld, dus géén betrekking hadden op de maanden maart en april 2020 maar op de in die facturen genoemde periodes. Hierop gelet liep de eerste beheer- en exploitatieovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter dus door tot 8 augustus 2020. 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op de (impliciete) erkenning van Exploitatiemaatschappij Bemelen (zie r.o. 4.3) en de kristalheldere bewoordingen in de eerste beheer- en exploitatieovereenkomst omtrent het gegarandeerde rendement is de kantonrechter van oordeel dat Exploitatiemaatschappij Bemelen ten onrechte niet is overgegaan tot het uitbetalen van het vast rendement over de maanden maart, april en mei 2020. Dit houdt in dat Exploitatiemaatschappij Bemelen zal worden veroordeeld om het bedrag van € 2.971,89 aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen. 
      
    
    
      4.8.
      De wettelijke rente over de gederfde maandelijkse rendementen over maart, april en mei 2020 zal worden toegewezen vanaf respectievelijk 1 april 2020, 1 mei 2020 en 1 juni 2020.
      
      
      
      
        
          Onderhoudskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter stelt voorop dat Exploitatiemaatschappij Bemelen, gelet op hetgeen is bepaald in artikel 2 lid 6 van de beheer- en exploitatieovereenkomst die tussen partijen sinds 8 augustus 2020 geldt, voor het uitvoeren van noodzakelijke reparaties en onderhoudswerkzaamheden die meer dan € 500,00 (excl. btw, prijspeil 2016) kosten de voorafgaande en uitdrukkelijke toestemming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nodig heeft. In verband met de jaarlijkse indexering bedroeg dit bedrag in 2022 € 604,80 en in 2023 € 639,27.
      
    
    
      4.10.
      Per factuur van 5 september 2023 heeft Exploitatiemaatschappij Bemelen schilderwerkzaamheden en herstelwerkzaamheden tuin over de periode 2022/2023 voor een totaalbedrag van € 2.988,70 aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in rekening gebracht.
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter stelt vast dat Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft erkend dat zij voor het uitvoeren van de gefactureerde werkzaamheden geen voorafgaande toestemming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had en dat alle eigenaren een identieke factuur hebben ontvangen voor de in 2022 en 2023 uitgevoerde schilder- en tuinwerkzaamheden omdat deze niet per individuele woning zijn geregistreerd. In haar conclusie van antwoord heeft Exploitatiemaatschappij Bemelen de kosten alsnog gespecificeerd naar de woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en heeft zij gesteld dat de schilderkosten voor rekening van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] over 2022 € 390,27 en over 2023 € 358,54 bedroegen. Daarnaast heeft zij gesteld dat de kosten voor de tuinwerkzaamheden over 2022 € 289,79 bedroegen en over 2023 € 375,40. Met andere woorden, de factuur van 5 september 2023 had geen € 2.988,70 moeten bedragen maar € 1.414,00. Deze bedragen vielen bovendien onder de in artikel 2 lid 6 van de beheer- en exploitatieovereenkomst genoemde volmacht waardoor voorafgaande toestemming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet vereist was, aldus Exploitatiemaatschappij Bemelen.
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter is van oordeel dat Exploitatiemaatschappij Bemelen daarmee eraan voorbij gaat dat in artikel 2 lid 6 staat dat het moet gaan om noodzakelijke werkzaamheden. Anders dan Exploitatiemaatschappij Bemelen lijkt te veronderstellen, geeft dit artikellid geen algemene volmacht om alle voorkomende werkzaamheden tot het in dat artikel genoemde bedrag zonder voorafgaande toestemming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te laten uitvoeren en aan hem door te berekenen.  Een redelijke uitleg van dit artikel brengt mee dat het moet gaan om noodzakelijke reparaties, dus reparaties die die geen uitstel dulden en waarvoor voorafgaande toestemming niet kan worden afgewacht. 
      
    
    
      4.13.
      In reconventie stelt Exploitatiemaatschappij Bemelen dat de woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in 2021 van binnen geheel is geschilderd voor een bedrag van € 980,00. De kantonrechter is van oordeel dat Exploitatiemaatschappij Bemelen onvoldoende heeft onderbouwd waarom het dan noodzakelijk was dat in 2022 en 2023 wederom schilderwerk in de woning werd uitgevoerd voor de door Exploitatiemaatschappij Bemelen genoemde bedragen. Ook ten aanzien van de werkzaamheden aan de tuin is onvoldoende gebleken dat deze werkzaamheden noodzakelijk waren en niet eerst voorgelegd konden worden aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zodat deze zijn toestemming voorafgaand aan de werkzaamheden had kunnen geven. 
      
    
    
      4.14.
      Daarnaast stelt de kantonrechter vast dat Exploitatiemaatschappij Bemelen de voor rekening van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] komende kosten enkel heeft onderbouwd met algemene overzichten van de schilder en werkbriefjes van RM Works. Het overzicht van de schilder bewijst echter nog niet dat de woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in 2022 en 2023 daadwerkelijk is geschilderd. Ook de werkbonnen van RM Works leveren onvoldoende bewijs. Zowel ten aanzien van het schilderwerk als ten aanzien van de werkzaamheden in de tuin zijn immers geen facturen overgelegd waaruit blijkt dat de genoemde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en aan Exploitatiemaatschappij Bemelen in rekening zijn gebracht zodat het in deze procedure niet aannemelijk is geworden dat deze werkzaamheden aan de woning en de tuin van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn uitgevoerd. 
      
    
    
      4.15.
      Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat Exploitatiemaatschappij Bemelen niet gerechtigd was de kosten voor het schilderwerk en de tuinwerkzaamheden over 2022 en 2023 zonder voorafgaande toestemming aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in rekening te brengen en zal Exploitatiemaatschappij Bemelen worden veroordeeld tot terugbetaling van het onterecht verrekende bedrag van € 2.988,70. 
      
    
    
      4.16.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt primair dat de wettelijke rente over voornoemd bedrag is verschuldigd vanaf 5 september 2023 (de dag waarop de verrekening is aangekondigd) omdat Exploitatiemaatschappij Bemelen te kwader trouw was toen zij dit beroep op verrekening deed. Hij beroept zich op artikel 6:205 BW. De kantonrechter volgt hem daarin niet, nu van kwader trouw niet is gebleken. Subsidiair vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de wettelijke rente vanaf 30 april 2024, veertien dagen na de ingebrekestelling van 16 april 2024. Deze stelling wordt wel (deels) gevolgd, met dien verstande dat het verzuim is ingetreden op 1 mei 2024 en  de kantonrechter de wettelijke rente over de onterecht in rekening gebrachte onderhoudskosten vanaf die datum zal toewijzen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is en dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde vergoeding van € 673,03 is gelijk aan het tarief dat in het Besluit is bepaald en zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.18.
      Exploitatiemaatschappij Bemelen wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                142,53
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.203,53
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.19.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      4.20.
      
        De kantonrechter begrijpt dat Exploitatiemaatschappij Bemelen in de loop van deze procedure een bedrag van € 3.219,66 aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft voldaan en dat dit bedrag op de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in mindering strekt, zoals bedoeld in artikel 6:44 BW. 
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.21.
      Ook voor de in reconventie gevorderde kosten voor het schilderen van de gehele woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in 2021 geldt dat Exploitatiemaatschappij Bemelen, op grond van artikel 2 lid 6 van de tweede Beheer- en Exploitatieovereenkomst, daarvoor de voorafgaande toestemming nodig had van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor kosten boven (in 2021) € 549,82 exclusief btw en dat ook dit moest gaan om noodzakelijke kosten. Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft erkend dat zij geen voorafgaande toestemming had voor het laten uitvoeren van deze werkzaamheden. De redenering dat Exploitatiemaatschappij Bemelen dan wel aanspraak kan maken op het bedrag waarvoor zij geen toestemming nodig had, volgt de kantonrechter niet. Exploitatiemaatschappij Bemelen legt niet uit waarom deze schilderwerken noodzakelijk waren en waarom de toestemming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet kon worden afgewacht. In zo’n geval kan Exploitatiemaatschappij Bemelen de kosten niet doorberekenen, ook niet tot het (geïndexeerde) bedrag van € 549,82.
      
    
    
      4.22.
      Dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt is bovendien niet door Exploitatiemaatschappij Bemelen onderbouwd aangezien er geen factuur of ander bewijs is overgelegd waaruit dit blijkt. Uit dit alles volgt dat haar vordering wordt afgewezen.
      
    
    
      4.23.
      Exploitatiemaatschappij Bemelen heeft in haar eis in reconventie nog een vermeerdering van eis aangekondigd ten aanzien van het vervangen en repareren van inventaris in de woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] maar heeft nagelaten een dergelijke vermeerdering van eis daadwerkelijk in te dienen zodat de kantonrechter op dat onderwerp niet zal ingaan.  
      
      
        
          Proceskosten in reconventie
        
      
      
    
    
      4.24.
      Exploitatiemaatschappij Bemelen wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in reconventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                270,00
              
              
                (2 punten × € 135,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                270,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen ten aanzien van Green Resorts B.V. af, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Exploitatiemaatschappij Bemelen tot betaling van het bedrag van € 5.960,59, te vermeerderen met de wettelijke rente over de gederfde maandelijkse rendementen van € 990,63 over maart, april en mei 2020 vanaf respectievelijk 1 april 2020, 1 mei 2020 en 1 juni 2020 tot de dag van volledige betaling en over de onterecht verrekende onderhoudskosten van € 2.988,70 vanaf 1 mei 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Exploitatiemaatschappij Bemelen tot betaling van het bedrag van € 673,03 aan buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      5.4.
      verstaat dat de door Exploitatiemaatschappij Bemelen na het uitbrengen van de dagvaarding aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betaalde bedragen hierop in mindering strekken, e.e.a, op de voet van artikel 6:44 BW,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Exploitatiemaatschappij Bemelen tot betaling van de proceskosten van € 1.203,53, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze niet tijdig zijn betaald,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      wijst de vorderingen van Exploitatiemaatschappij Bemelen af,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt Exploitatiemaatschappij Bemelen in de proceskosten van € 678,00, 
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt Exploitatiemaatschappij Bemelen tot betaling van de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      5.10.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.
      
      
      
      
        LC