ECLI:NL:RBZWB:2025:652, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-02-2025, 24/4330
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/4330 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 maart 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 439.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft beroep op 30 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam] en [taxateur] (taxateur). 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning met bouwjaar 1968. 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Verder zal de rechtbank ingaan op de formele gronden die belanghebbende heeft aangevoerd.
      
      
        
          Artikel 40 van de Wet WOZ
        
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle opgevraagde gegevens voor wat betreft de op de zaak betrekking hebbende stukken aan belanghebbende heeft verstrekt. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar hiermee artikel 40 van de Wet WOZ geschonden. Op de zitting heeft belanghebbende verklaard dat inmiddels alle stukken zijn verstrekt, met uitzondering van informatie over de dakisolatie van de referentiewoningen.
      
    
    
      3.3.
      Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren om daarmee een (eventuele) bezwaarprocedure op zinvolle wijze te kunnen benutten en vervolgens te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Deze gegevens moet voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt.
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank stelt voorop dat artikel 40 van de Wet WOZ ziet op gegevens waar de heffingsambtenaar daadwerkelijk gebruik van heeft gemaakt voor de waardevaststelling. Op de heffingsambtenaar rust geen verplichting om gegevens, waarvan geen gebruik wordt gemaakt voor de vaststelling van de WOZ-waarde, te verzamelen en te verstrekken. De taxatieverslagen van de referentieobjecten hoeven daarom niet te worden verstrekt, wel de gegevens en waardebepaling van de referentieobjecten zelf. De rechtbank acht het verder aannemelijk dat de stukken omtrent de dakisolatie in de bezwaarprocedure over dit jaar niet zijn verzameld en daardoor niet verstrekt konden worden. Voor zover in beroep wel stukken aan de informatie betreffende de dakisolatie ten grondslag liggen, verbindt de rechtbank daar op grond van artikel 8:31 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geen gevolgen aan. 
      
    
    
      3.5.
      Uit de overlegde stukken valt op te maken dat de heffingsambtenaar uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar de overige gevraagde gegevens heeft verstrekt, met uitzondering van de, door belanghebbende gevraagde, gegevens over de modelmatige waardebepaling in de bezwaarfase aan belanghebbende te verstrekken. In zoverre is artikel 40 WOZ in de bezwaarfase geschonden. De rechtbank ziet hierin aanleiding om de heffingsambtenaar het griffierecht en de reiskosten van belanghebbende voor de zitting te laten vergoeden.
      
    
    
      3.6.
      Ter zitting is vast komen te staan dat alle stukken inmiddels aan belanghebbende ter beschikking staan. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de zaak terug te wijzen en zal zelf in de zaak voorzien.
      
    
    
      3.7.
      De rechtbank merkt op dat naast de schending van artikel 40 van de Wet WOZ geen andere algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn geschonden. Daarnaast is er ook niet van onzorgvuldig handelen gebleken. 
      
      
        
          Algemene verordening gegevensbescherming
        
      
      
    
    
      3.8.
      Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de regels van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) heeft overtreden. Hij verwijst hierbij naar een door de heffingsambtenaar overgelegde envelop met adresgegevens van een andere belastingplichtige.
      
    
    
      3.9.
      De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de betreffende envelop abusievelijk bij het verweerschrift is overgelegd. De rechtbank stelt vast dat het stuk geen persoonsgegevens van belanghebbende bevat. Dat hieruit zou volgen dat persoonsgegevens van belanghebbende elders zouden zijn terechtgekomen, zoals belanghebbende suggereert, is de rechtbank niet gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom geen sprake van overtreding van de AVG jegens belanghebbende.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank 
        
      
      
    
    
      3.10.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.11.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij gaat het om de waarde van de woning als geheel en niet de waarde per onderdeel van die woning. Verder staat het de heffingsambtenaar vrij in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw (nader) te onderbouwen. Er is geen sprake van reformatio in peius als de heffingsambtenaar bij een nadere onderbouwing (onderdelen van) de woning op een hoger bedrag waardeert. De beschikte waarde blijft het uitgangspunt en wordt als gevolg van de gewijzigde onderbouwing niet verhoogd. 
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.12.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 462.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] , alle te [plaats] .
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      3.13.
      Belanghebbende voert aan dat zijn woning niet vergelijkbaar is met de referentiewoningen omdat zijn woning geen vrijstaande woning, maar een geschakelde woning betreft. Volgens belanghebbende is de WOZ-waarde daarom al te hoog vastgesteld.
      
    
    
      3.14.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat deels voor vrijstaande woningen als referentiewoningen is gekozen bij gebrek aan marktgegevens van geschakelde woningen. De correctiefactoren voor vrijstaande woningen en geschakelde woningen zijn gelijk en bij de waardering van de grond is rekening gehouden met het verschil in soort woning. 
      
    
    
      3.15.
      De rechtbank stelt voorop dat een waardevaststelling middels de vergelijkingsmethode inhoudt dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging en bouwperiode voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De kavelwaarde van de woning is berekend aan de hand van de grondstaffel voor geschakelde woningen. De heffingsambtenaar heeft daarmee voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen voor wat betreft het type woning. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      3.16.
      Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning is uitgegaan van onjuiste objectgegevens. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte de zolder van 11 m² opgenomen in de gebruiksoppervlakte van de woning. Op grond van de afmetingen van de zolder en de NEN-2580 norm, in combinatie met de meetinstructie van de Waarderingskamer, had de zolder niet mogen worden meegenomen in de gebruiksoppervlakte, aldus belanghebbende.
      
    
    
      3.17.
      Ter zitting is vast komen te staan dat partijen het eens zijn over de afmetingen en indeling van de zolder, maar niet over de waardering hiervan. Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar stellen dat zij zijn uitgegaan van de NEN-2580 norm en de meetinstructie van de Waarderingskamer. Beide partijen komen echter tot een andere conclusie. 
      
    
    
      3.18.
      De rechtbank neemt in aanmerking dat op basis van de meetinstructie een zolderruimte mag worden meegenomen in de gebruiksoppervlakte wonen indien deze beschikt over een vaste trap, er voldoende daglicht is, het hoogste punt hoger is dan 2 meter en voor zover de stahoogte hoger is dan 1,5 meter. Verder moet het aaneengesloten oppervlak hoger dan 2 meter minimaal 4m² zijn. De rechtbank acht niet aannemelijk dat aan deze laatste voorwaarde is voldaan. Uit de onweersproken afmetingen van de zolder, volgend uit het door de taxateur opgemaakte opnameverslag, volgt dat de zolder van belanghebbende op het hoogste punt 2,12 meter hoog is. Over een oppervlakte van ongeveer 11m² (1,80m breed x 6,45m lang) is de stahoogte minimaal 1,5 meter. Hiervan uitgaande en ermee rekening houdend dat het dak schuin loopt, zal naar het oordeel van de rechtbank slechts een smalle strook over de gehele lengte hoger zijn dan 2 meter. Niet aannemelijk is dat dit meer dan 4m² is. Dit betekent niet dat de zolder in het geheel niet in de waardering had mogen worden meegenomen, maar dat de zolder had moeten worden aangemerkt als overige inpandige ruimte en ten onrechte is meegenomen als woonruimte bij de berekening van de gebruiksoppervlakte. De waarde die aan overige inpandige ruimte wordt toegekend is lager dan bij woonruimte. 
      
    
    
      3.19.
      Daarnaast betoogt belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de scheurvorming in de woning van belanghebbende. 
      
    
    
      3.20.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in het taxatierapport onvoldoende rekening gehouden met de scheurvorming in de woning van belanghebbende. De door belanghebbende overlegde foto’s geven aanleiding om voor het kwaliteitsniveau een correctie toe te passen, dit is door de heffingsambtenaar niet gedaan. De scheurvorming en overige gebreken leiden tot het oordeel dat het kwaliteitsniveau van de woning dient te worden gewaardeerd als onder gemiddeld (factor 2). Mede gelet op de overige staat van de woning heeft de heffingsambtenaar door alleen het onderhouds- en voorzieningenniveau te waarderen op onder gemiddeld (factor 2) onvoldoende rekening gehouden met de scheurvorming. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat uit de uitspraak op bezwaar is af te leiden dat ook de taxateur vindt dat het kwaliteitsniveau als onder gemiddeld dient te worden gekwalificeerd. 
      
    
    
      3.21.
      De heffingsambtenaar heeft verder naar het oordeel van de rechtbank wel in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de overige verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen, zoals een berging en overkapping, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en een correctie is toegepast voor (onder meer) verschillen in perceel-en woonoppervlakte.  
      
    
    
      3.22.
      De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning vergeleken met eerdere jaren onevenredig is gestegen maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de voorgaande peildata is om die reden niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onderhavige peildatum.
    
    
      3.23.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Weliswaar is de getaxeerde waarde van € 462.000 aanzienlijk hoger dan de beschikte waarde van € 439.000, maar de correcties in verband met de kwalificatie van de zolder en de scheurvorming in de woning leiden tot een lagere waarde. Aangezien de rechtbank belanghebbende ook niet heeft gevolgd in al zijn stellingen, heeft ook belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning in goede justitie op € 428.000. 
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding
        
      
      
    
    
      3.24.
      Belanghebbende heeft verzocht om toekenning van een schadevergoeding vanwege door frustratie en irritatie geleden immateriële schade als gevolg van onrechtmatig handelen van de heffingsambtenaar.
      
    
    
      3.25.
      Er wordt, voor de vraag of en in welke omvang een belanghebbende schade lijdt, volgens vaste jurisprudentie aansluiting gezocht bij het civielrechtelijke schadevergoedingsrecht. Uit artikel 6:95 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat ander nadeel dan vermogensschade slechts voor vergoeding in aanmerking komt voor zover de wet dat bepaalt. Artikel 6:106, onder b, BW bepaalt dat recht bestaat op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding indien de benadeelde in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. Voor een vergoeding van immateriële schade is onvoldoende dat sprake is van een meer of minder sterk psychisch onbehagen en van een zich gekwetst voelen. De wetgever heeft het oog gehad op geestelijk letsel dat bestaat uit ernstige inbreuken op de persoonlijke levenssfeer of op andere persoonlijkheidsrechten van de betrokkene. Degene die zich daarop beroept moet daarvoor voldoende concrete gegevens aanvoeren. Verder moet de geleden schade een rechtstreeks en onmiddellijk gevolg zijn van het bestreden besluit (causaliteitsvereiste).
      
    
    
      3.26.
      De rechtbank wijst het verzoek van belanghebbende voor het toekennen van een schadevergoeding af omdat belanghebbende niet voldoende concreet aangeeft waaruit deze schade bestaat, dat deze zodanig is geweest dat aan de voorwaarden is voldaan en wat het verband is met de onderhavige uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      3.27.
      Belanghebbende heeft evenmin recht op een immateriële schadevergoeding in verband met de lange duur van de procedure. De redelijke termijn voor berechting van een zaak door de rechtbank is overschreden indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. Die termijn vangt op in beginsel aan op het moment dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt, in dit geval is dat 31 maart 2023. De rechtbank doet uitspraak op 10 februari 2025. Dit betekent dat de redelijke termijn niet is overschreden.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de waardebeschikking verminderen tot een bedrag van € 428.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen. Het verzoek om een schadevergoeding wijst de rechtbank af.
    
    
    
      4.1.
      Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Dit betreft reiskosten van in totaal € 15,58, namelijk € 10 voor de hoorzitting en € 5,58 voor de zitting bij de rechtbank.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 428.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        wijst het verzoek om een vergoeding van immateriële schade af;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 51 aan deze vergoedt;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 15,58 aan proceskosten aan belanghebbende. 
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 10 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              Griffier
            
            
              Rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
  
  
     Hoge Raad 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Zie Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 januari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:185, r.o. 4.8.
  
  
     Reiskosten gebaseerd op de kosten van het openbaar vervoer.