ECLI:NL:RBOVE:2025:968, Rechtbank Overijssel, 18-02-2025, 11313342 \ CV EXPL  24-3365
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Dringend eigen gebruik huurwoning, belangenafweging.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11313342 \ CV EXPL  24-3365
    
    
    
      
        Vonnis van 18 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. G.A. de Boer,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      te [woonplaats 2],2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats 3],
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2],
      gemachtigde: mr. H. Hulshof. 
    
    
    
  
  
    
      1Samenvatting 
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren een woning aan de [adres 1] van [eiser]. [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd en daarbij aangegeven dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet ingestemd met de opzegging. [eiser] vordert daarom in deze procedure te bepalen dat de huurovereenkomst conform de opzegging eindigt en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning moeten ontruimen. 
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter zal de vorderingen van [eiser] afwijzen en zal hierna uitleggen waarom. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding; - de conclusie van antwoord; - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald; 
      - het bericht van 3 januari 2025 met producties van [eiser]; - de mondelinge behandeling van 16 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de spreekaantekeningen van mr. De Boer.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sinds 1 oktober 2021 de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) van [eiser] voor een (aanvangs)huurprijs van € 1.050,- per maand.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] is ook eigenaar van de woning aan de [adres 2], waar zij aanvankelijk alleen woonde en sinds augustus 2022 samenwoont met haar echtgenoot en stiefdochter [naam] van 9 jaar oud. 
      
    
    
      3.3.
      In september 2022 heeft [eiser] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per e-mail medegedeeld dat zij de woning wil verkopen en dat zij hun het recht van eerste koop aanbiedt. Partijen hebben gecorrespondeerd over deze optie maar het heeft niet tot een koop geleid.  
      
    
    
      3.4.
      Op 28 april 2024 heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden waarin [eiser] heeft aangegeven dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik omdat er grote spanningen zijn in het gezin van [eiser] en zij een eigen woonruimte nodig heeft om zich terug te trekken. Daarbij heeft zij aangegeven [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te zullen helpen bij het vinden van andere woonruimte. 
      
    
    
      3.5.
      Partijen hebben vervolgens veelvuldig per e-mail gecorrespondeerd over alternatieve huurwoningen. Op 5 juli 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd per 1 februari 2025 wegens dringend eigen gebruik. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op 8 augustus 2024 schriftelijk gereageerd dat zij niet met de opzegging instemmen.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - te bepalen dat de huurovereenkomst conform de opzegging eindigt op 1 februari 2025, dan wel op een door de kantonrechter te bepalen datum en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen de woning uiterlijk 31 januari 2025, dan wel binnen veertien dagen na het vonnis, te ontruimen met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van dit geding. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader 
      
    
    
      5.1.
      
        [eiser] baseert haar vordering op de brief van 5 juli 2024, waarin zij de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). 
      
    
    
      5.2.
      Voor een geslaagd beroep op artikel 7:274 lid 1 sub c BW moet de verhuurder aannemelijk maken dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Hierbij geldt dat bij beëindiging van de huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder.
      
    
    
      5.3.
      Volgens vaste rechtspraak moet eerst de vraag worden beantwoord of [eiser] aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Wanneer zij daarin geslaagd is, moet worden beoordeeld of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen en moet er een belangenafweging worden gemaakt. 
      
      
        
          Dringend eigen gebruik 
        
      
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zij heeft daartoe voldoende onderbouwd gesteld dat zij vanwege haar Autismespectrumstoornis (ASS), waarvoor zij onder begeleiding staat van een ambulant begeleider, een rustige en prikkelarme woonomgeving nodig heeft. Die woonomgeving heeft zij nu niet omdat zij in haar woning aan de [adres 2], waar zij aanvankelijk alleen woonde, is gaan samenwonen met haar partner en zijn dochter [naam]. Omdat ook [naam] kampt met psychische problemen zijn er veel spanningen binnen het gezin. Die spanningen hebben een negatieve invloed op [naam] en hebben ook hun weerslag op de relatie van [eiser] en haar echtgenoot. [eiser] heeft daarom een eigen woonruimte nodig van waaruit zij nog wel onderdeel kan uitmaken van het gezin. [eiser] heeft daarmee een dringend eigen belang bij de woning. 
      
    
    
      5.5.
      Dat [eiser] de woning in september 2022 te koop heeft aangeboden aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] maakt dat oordeel niet anders. Zoals [eiser] tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht wilde zij de woning toen verkopen omdat er daarvoor destijds een financiële noodzaak bestond maar dat die situatie is veranderd. Pas enige tijd nadat haar echtgenoot en [naam] bij haar waren ingetrokken (in de zomer van 2022) ontstond voor [eiser] de dringende behoefte aan een eigen woning, waarover zij in april 2024 voor het eerst in overleg is getreden met [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Zij heeft daarmee naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat haar intentie is om zelf in de woning te gaan wonen en niet om de woning te verkopen. 
      
      
        
          Andere passende woonruimte en belangenafweging
        
      
    
    
      5.6.
      Vervolgens moet worden beoordeeld of er een andere passende woonruimte is voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en of [eiser] de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. 
      
    
    
      5.7.
      Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voldoende onderbouwd dat het in de huidige woningmarkt heel moeilijk is om andere passende woonruimte te vinden. Hoewel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] inkomen hebben uit AOW van [gedaagde 1] en het (minimum)loon van [gedaagde 2], hebben zij onvoldoende financiële middelen om een koopwoning te financieren. Het inkomen is zoals zij hebben toegelicht ook een struikelblok bij het verkrijgen van een huurwoning in de vrije sector omdat verhuurders een hoge inkomseis stellen. Verder is aannemelijk gemaakt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op dit moment nog niet lang genoeg ingeschreven staan om een sociale huurwoning te verkrijgen. De kantonrechter overweegt dat een passende woning ook een kleinere woning kan zijn met een minder ideale ligging en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarin niet te veeleisend kunnen zijn. Maar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben met hun toelichting op welke wijze zij de afgelopen maanden hebben gezocht naar andere woonruimte (ook kleinere woningen buiten Kampen), voldoende aannemelijk gemaakt dat het op dit moment niet mogelijk is een vervangende woonruimte te vinden. 
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter is verder van oordeel dat, alle belangen in aanmerking nemend, het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij de woning zwaarder weegt dan dat van [eiser]. In die afweging heeft de kantonrechter de volgende belangen meegewogen. 
      
    
    
      5.9.
      
        [eiser] heeft zoals hiervoor onder 5.4. overwogen, dringend belang bij de woning omdat zij een eigen prikkelarme woonomgeving nodig heeft. Vanwege de spanningen in het gezin verblijft [eiser] een groot deel van de week bij haar ouders, maar het feit dat [eiser] geen vaste eigen woonruimte heeft breekt haar op. Omdat [naam] een stabiele woonomgeving nodig heeft is het verder van belang dat zij aan de [adres 2] blijft wonen en [eiser] andere woonruimte zoekt. De aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verhuurde woning is voor [eiser] de beste optie omdat die woning in de buurt van de woning aan de [adres 2] gelegen is en [eiser] daardoor nog wel onderdeel kan zijn van haar gezin. Bovendien kent [eiser] de woning en zal zij zich daardoor op haar gemak voelen en tot rust kunnen komen.  
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de volgende belangen aangevoerd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een zoon van 9 jaar oud en het gezin is in Kampen geworteld. Hun zoon gaat in de buurt naar school en sport en heeft daar zijn vriendjes. De woning is verder voor [gedaagde 1] passend omdat hij dankzij de tuin, invulling kan geven aan zijn onderzoekswerkzaamheden waarvan het houden van kippen onderdeel is. Verder is de gezondheid van [gedaagde 1] kwetsbaar waardoor (vaker) verhuizen voor hem belastend is. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ervaren het ook als erg stressvol dat hun woonsituatie nu met onzekerheid omgeven is. Te meer omdat zij bewust hebben gekozen om vanuit het buitenland naar Kampen te verhuizen voor een stabiele woonplek en zij geen alternatieven hebben.
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter is, alles in overweging nemend, van oordeel dat het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij de woning zwaarder weegt dan het belang van [eiser]. De kantonrechter overweegt daartoe dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de woning wonen tegen een relatief lage huursom. Zoals hiervoor onder 5.7. is overwogen hebben zij aannemelijk gemaakt dat het voor hen op dit moment niet mogelijk is om alternatieve woonruimte te vinden. Daarbij komt dat de alternatieve woning die zij moeten vinden ook geschikt moet zijn voor bewoning door een gezin. [eiser] heeft, zoals zij ter zitting heeft toegelicht, met name een prikkelarme woonomgeving nodig van waaruit zij onderdeel kan zijn van haar gezin. Zij heeft echter niet toegelicht of aannemelijk gemaakt dat de woning waar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wonen voor haar de enige optie is. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat, hoe voorstelbaar dat ook is, zij de keuze heeft gemaakt haar eigen woning ter beschikking te stellen aan haar echtgenoot en [naam]. Daar komt bij dat zij ook de mogelijkheid heeft, hoewel niet ideaal, om bij haar ouders te verblijven, terwijl niet gebleken is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] enig reëel alternatief hebben. Tot slot hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook gesteld en heeft [eiser] niet weersproken, dat [eiser], in tegenstelling tot [gedaagde 1] en [gedaagde 2], financieel in staat is een woonruimte te huren die voldoet aan de door haar gestelde eisen. Het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij de woning weegt daarom zwaarder dan het belang van [eiser]. 
      
    
    
      5.12.
      Gelet op het voorgaande kan de huur niet worden opgezegd en hoeven [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning niet te verlaten. De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. 
      
    
    
      5.13.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                164,00
              
              
                (2 punten × € 82,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                41,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                205,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 205,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2025 (mb).
      
      
      
    
  
  
     HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338.