ECLI:NL:RBNHO:2025:723, Rechtbank Noord-Holland, 29-01-2025, 10581008 CV EXPL 23-4001
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-01-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gebreken hotel rechtvaardigen huurvermindering van 35%. Terugbetaling van teveel betaalde huur toegewezen. Incident ex art. 81 Rv en art. 87 Rv afgewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 10581008 \ CV EXPL  23-4001
    
    
    
      
        Vonnis van 29 januari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , 
    
      beiden wonende te [plaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: mr. P.R. van Thoor (DAS),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] , 
      gemachtigde: [gemachtigde]
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      Eisers huren sinds 2021 een bedrijfsruimte in [plaats 1] waarin zij het hotel genaamd [bedrijf 1] exploiteren. Vrijwel van meet af aan zijn er geschillen met de verhuurder geweest over (onderhouds)gebreken, onder andere lekkages in de hotelkamers. Op 1 januari 2023 is gedaagde de nieuwe (mede)eigenaar van het gehuurde geworden. In verschillende (kortgeding)procedures is de verhuurder aangesproken tot herstel van de gebreken. In de onderhavige bodemprocedure, waarin aanvankelijk ook de vorige eigenaren waren betrokken, wordt de verhuurder veroordeeld tot herstel van de gebreken. Met terugwerkende kracht wordt een huurvermindering van 35% vastgesteld en wordt de verhuurder veroordeeld het teveel betaalde terug te betalen aan de huurders.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 5 juni 2023. Gedagvaard zijn (1) [betrokkene 1] en (2) [betrokkene 2] , alsmede (3) [gemachtigde] en (4) [gedaagde] .  De zaak tegen gedaagden sub 1 en 2 is ingetrokken bij akte van 29 mei 2024. De zaak tegen gedaagde sub 3 is ingetrokken bij akte van 4 juni 2024. Gedaagde sub 3 is in de procedure aangebleven als gemachtigde van gedaagde sub 4;
      - de conclusie van antwoord van gedaagden sub 1 en 2 d.d. 2 augustus 2023;- de conclusie van antwoord van gedaagde sub 4 d.d. 8 november 2023 tevens houdende eis in reconventie;- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de akte van [eisers] inzake wijziging eis en overleggen producties van 24 mei 2024;
      - de akte van [gedaagde] inzake overlegging producties van 27 mei 2024; 
      - de akte van [eisers] inzake overlegging producties van 29 mei 2024; 
      - de mondelinge behandeling van 4 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de akte van [eisers] tevens houdende opwerping incident van 27 juli 2024;- de akte van [gedaagde] in het incident van 2 oktober 2024;
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis (nader) bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] huurt, na indeplaatsstelling, vanaf 1 januari 2021 de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 1] (verder: “het gehuurde”) tegen een huurprijs (per 1 maart 2023) van € 12.836,12 inclusief BTW.
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte van toepassing verklaard (verder: algemene bepalingen) van toepassing.
      
    
    
      2.3.
      In de algemene bepalingen wordt – voor zover relevant – bepaald:“Artikel 1:Casco1.Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende:- funderingen;- constructieve bouwvloeren;- kolommen;- constructieve plafonds;- buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, deuren, beglazing en/of ruiten doch niet de pui;- daken, goten, en trappen(huizen);- nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt;- basissprinklernet;- riolering en andere afvoerleidingen;tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht.
      
      
        
          Schade
          
          10.1
           Huurder zal verhuurder onverwijld in kennis stellen van een gebrek en van de (dreigende) schade die uit dat gebrek of uit een andere oorzaak of omstandigheid voortvloeit. Huurder geeft verhuurder daarbij een – gelet op de aard van het gebrek – redelijke termijn, om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek. Huurder zal verhuurder deze kennisgeving waaronder mede begrepen de redelijke termijn zo spoedig mogelijk schriftelijk bevestigen.
          
          (…) 
          
          Indien de (dreigende) schade niet aan huurder is toe te rekenen en de kosten voor passende maatregelen aantoonbaar en redelijk zijn zal verhuurder deze kosten op eerste verzoek van huurder aan huurder vergoeden.
        
      
      
      
        
          Aansprakelijkheid
          
          11.1
           Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen. 
          
          11.2
           Huurder vrijwaart verhuurder tegen boetes die verhuurder worden opgelegd door gedragingen of nalatigheden van huurder.
          
          11.3
           Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
          
          11.4
           Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
          
          - indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;(…)
          
          -indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
          
          Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen
          
          12.1
           Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de in 12.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. (…)
          
          12.2
           Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in 12.1, 12.3 en 12.4 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn. Partijen dienen binnen een redelijke termijn tot het verrichten van bedoelde werkzaamheden over te gaan.
          
          12.3
           Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:
          
          a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren en buitengevels; (…)
          
          c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;
          
          (…)
          
          e. van overheidswege of andere daartoe bevoegde instanties voorgeschreven en andere redelijkerwijs noodzakelijk geachte (zowel periodieke als incidentele) keuringen en inspecties op het gebied van deugdelijkheid en veiligheid of ter controle van de goede werking van tot het gehuurde of zijn onroerende aanhorigheden behorende (al dan niet technische) installaties, tenzij de inspecties en keuringen worden verricht in het kader van de in 12.4 sub h weergegeven werkzaamheden.
          
          De onder a t/m e genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.
          
          12.4
           Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 12.1. zijn voor rekening van huurder: a. het uitwendig onderhoud indien een voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gericht en dagelijks onderhoud in de zin van de wet, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld in 12.3 een en ander onverminderd het in 12.4 sub b t/m12.4 sub k bepaalde; (…)
          
          e. onderhoud, herstel en vernieuwing van kranen van gas, water, elektriciteit alsmede van braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met alles wat daartoe behoort; (…)
          
          h. het periodiek en correctief onderhoud, waaronder mede begrepen vernieuwing van kleine onderdelen en de periodieke keuringen en het afstandsbeheer van de tot het gehuurde behorende technische- en/of waterinstallaties althans als de inspecties en keuringen samenhangen met, en worden verricht in het kader van de uitvoering van periodiek en correctief onderhoud. (…)
          
          Artikel 14
          
          (…) 
          14.4
           Bij door verhuurder uit te voeren onderhouds-, herstel-, of vernieuwings- werkzaamheden zal verhuurder tevoren met huurder overleggen op welke wijze daarbij zoveel mogelijk met de belangen van huurder rekening kan worden gehouden. Vinden deze werkzaamheden op wens van huurder buiten normale werktijden plaats, dan komen de extra kosten daarvan voor rekening van huurder.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 1 januari 2023 zijn [gedaagde] en [betrokkene 3] eigenaar en verhuurder geworden van het gehuurde.	Ter voorbereiding op de overdracht aan [gedaagde] hebben partijen begin december 2022 het gehuurde geïnspecteerd en is de staat van het gehuurde uitgebreid besproken. Op 9 december 2022 heeft [eisers] een opsomming gemaakt van de gebreken en actieve lekkages: “(…) Actieve lekkages op de volgende locaties: - plafond badkamer- kozijn 22 en 24- plafond/muur kamer 8- muur kamer 7- muur kamer 3”
      
    
    
      2.5.
      
        [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) heeft op verzoek van [gedaagde] op 30 januari 2023 een offerte opgesteld voor diverse werkzaamheden, waaronder het reinigen en impregneren van de buitengevels van het hoofdgebouw, werkzaamheden aan de schoorstenen, de trappen/bordessen, terrasmuur binnen- en buitenzijden en werkzaamheden aan/vervangen van het dak en de dakgoten. [gedaagde] heeft géén opdracht gegeven aan [bedrijf 2] om de geoffreerde werkzaamheden uit te voeren. 
      
    
    
      2.6.
      Op 3 maart 2023 heeft [eisers] opnieuw een opsomming gegeven van de gebreken: “(…) Tot op heden is er nog niets opgelost, kamer 7 en 8 loopt het water nog steeds naar binnen deze kamers kunnen wij niet verhuren. (…) De kamers 7 en 8 blijven dicht het schimmel zit op het plafond daar bent u reeds voor de koop van op de hoogte. (…) Hier nogmaals de opsomming van alle gebreken waar u van op de hoogte bent.-dakgoten verrot wat zorgt voor veel vochtplekken in muren-regenpijpen ontbreken/zijn stuk-buitendeur van kamer 11 sluit niet waardoor water naar binnen komt en inbraak om de hoek loert-open voegwerk, hierdoor ontstaat er vocht in de murenreling balkons verrot wat gevaar veroorzaakt voor gasten (…)
      
    
    
      2.7.
      Op 6 maart 2023 heeft [gedaagde] gereageerd naar [eisers] : (…) Mijn man zal deze week nog met een andere voeger langskomen u verneemt nog van hem de dag en het tijdstip wanneer hij langskomt.”
      
    
    
      2.8.
      Na herhaaldelijke verzoeken om een inhoudelijke reactie op de andere door [eisers] genoemde punten, heeft [gedaagde] op 20 maart 2023 gereageerd: “Bijgaand doe ik u de ondertekende offerte toekomen. Kortheidshalve verwijs ik u naar de inhoud. (…)” De getekende offerte had betrekking op een door [bedrijf 3] (verder: [bedrijf 3] ) geoffreerde werkzaamheden aan de gevel. 
      
    
    
      2.9.
      Op 27 maart 2023 heeft [eisers] gereageerd: “Tot op heden hebben wij helaas nog steeds niet een volledig antwoord op onze meerdere verzoeken namelijk: planning van het nodig onderhoud voor het jaar 2023 en oplossen van alle huidige gebreken op korte termijn. Ik verwijs u voor de lijst met de nodige onderhoud en reparaties van huidige gebreken graag naar onze eerder verzonden mails met data: 9 december 2022, 21 december 2022, 3 maart 2023, 6 maart 2023.Het enige dat wij op 20 maart jl. hebben ontvangen is een getekende offerte aangaande werkzaamheden die medio juli 2023 starten om de huidige lekkages op te lossen. Zoals u weet betreft dit lekkages die al voor uw aankoop van het pand aan u bekend zijn gemaakt en die voor steeds meer schade en risico op brand zorgen. Het laatste genoemde in combinatie met het feit dat u deze werkzaamheden wilt uit laten voeren in het hoogseizoen is voor ons onacceptabel, ook dat hebben wij meermaals aangegeven. (…)”
      
    
    
      2.10.
      Op 30 mei 2023 heeft [gedaagde] een e-mail verzonden naar [eisers] : “Afgelopen dinsdag heb ik met de heer [betrokkene 4] van [bedrijf 3] gesproken. Hij deelde mij mee dat u aan hem hebt medegedeeld dat hij met de werkzaamheden zoals gespecificeerd, waarvan u van mij een kopie hebt ontvangen, geen aanvang mag maken. De werkzaamheden mogen alleen uitgevoerd worden in de winter maanden. Dit heeft mij ten zeerste verbaasd. Met u heb ik afgesproken en u heeft mij dit bevestigd, dat het voor de achtergevel voor u niet uitmaakt wanneer er een aanvang wordt gemaakt. Op 23 mei jl. heb ik van [bedrijf 3] een e-mail ontvangen dat zij de werkzaamheden niet zullen uitvoeren omdat er een geschil is tussen huurder en verhuurder, waarin hij geen rol wil meespelen. Voor mij begrijpelijk. Ik verzoek u mij aan te willen geven waarom u, zonder overleg met mij, [bedrijf 3] te kennen hebt gegeven dat hij de werkzaamheden niet mag doen. (…)” 
    
    
      2.11.
      Op 8 september 2023 heeft [bedrijf 4] B.V. (verder: [bedrijf 4] ) een door [gedaagde] getekende offerte bevestigd. Daarin worden de werkzaamheden genoemd, bestaande uit werkzaamheden aan het dak: “Zoals wij u reeds hebben aangegeven kan onze onderaannemer niet eerder een aanvang maken met het uitvoeren van de werkzaamheden dan medio maart 2024 dit in verband met levertijd van de dakpannen, bij hen lopende opdrachten en de weersomstandigheden in de periode oktober tot en met maart.”
      
    
    
      2.12.
      Op 13 november 2023 heeft [eisers] filmmateriaal van de lekkages naar [gedaagde] verzonden: “Om u op de hoogte te houden van de actieve lekkages sturen wij u filmmateriaal van de actieve lekkages op kamer 8. (..) Zoals u reeds weet loopt deze lekkages langs stroomvoorzieningen en een airconditioning. Deze kan inmiddels niet meer aan omdat de aardlekschakelaar er continu uitspringt. (…)” 
      
    
    
      2.13.
      
        Op 27 november 2023 heeft [eisers] een e-mail verzonden naar [gedaagde] :  "Als gevolg van de storm afgelopen dagen is er wederom schade ontstaan als gevolg van de alom bekende gebreken en achterstallig onderhoud;
        
          -Dakpannen van dak gevallen aan straatkant en achterkant
        
        
          -Nog meer losliggende dakpannen
        
        
          -Verrotte houten hek achterzijde doorgebroken Zie bijlage voor afbeeldingen.”
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        [gedaagde] heeft op 27 november 2023 per e-mail gereageerd: “Wij hebben inmiddels een pannendekkersbedrijf de opdracht gegeven om het gedeelte van het dak dat nog niet vernieuwd is, geheel te voorzien van nieuwe panlatten en dakpannen. Het pannendekkersbedrijf heeft aangegeven, gelet op de weersomstandigheden, niet met de werkzaamheden m.b.t. het vernieuwen van het dak(gedeelte) te kunnen beginnen. Zij hebben mij aangegeven dat zodra de weersomstandigheden het toelaten, direct een aanvang te zullen maken met de dak werkzaamheden. Het achterbalkon en het vervangen van het hek aan de achterzijde zal medio februari 2024 plaatsvinden. In ieder geval zal ernaar gestreefd worden de werkzaamheden zoveel mogelijk te concentreren en uit laten voeren vóór 31 maart 2024. Ondanks uw toezegging een kozijnenboer (kunststofkozijn) in [plaats 1] een offerte te vragen voor het vervangen van het kozijn/de kozijnen, hebben wij tot op heden niets van u vernomen. Inmiddels hebben wij zelf een kozijnenboer ( [bedrijf 5] ) benaderd. [betrokkene 5] van voormeld bedrijf zal contact met u opnemen voor het maken van een afspraak voor het inmeten en het vaststellen van het aantal kozijnen die vervangen dienen te worden. Zodra wij bericht hebben ontvangen van het pannendekkersbedrijf zullen wij u ruimschoots voor aanvang van de werkzaamheden u hiervan op de hoogte stellen.Voor de stormschade en losliggende dakpannen zijn wij doende een plaatselijk pannendekkersbedrijf op te schalen. U verneemt hieromtrent voor de voortgang nader van ons.”
      
    
    
      2.15.
      Op 15 december 2023 heeft de gemachtigde van [eisers] gemaild: "Tot op heden heb ik geen plan van aanpak mogen ontvangen naar aanleiding van mijn e-mail van 30 november jl. en er is verder geen zichtbare actie ondernomen om de gebreken te herstellen. Van cliënten begreep ik dat de situatie verergert, waarbij te gelden heeft dat wachten met herstel leidt tot nog meer exploitatieschade nu herstel niet meer voor maart 2024 afgerond zal zijn. Ik heb zodoende opdracht gekregen om naast de lopende bodemzaak een kort geding te starten om herstel van de noodzakelijke onderdelen af te dwingen.(..)” 
    
    
      2.16.
      Op 18 december 2023 heeft [gedaagde] gereageerd: “Uw cliënten geven aan dat er gebreken zijn. Ik nodig uw cliënten in deze uit om mij een lijst van de, volgens uw cliënten, gebreken met een uitgebreide omschrijving te doen toekomen. Na ontvangst en beoordeling in hoeverre mijn cliënten volgens het vigerende huurcontact gehouden zijn het onderhoud te plegen, zal ik u nader berichten. Ik kan u namens mijn cliënten alvast meedelen dat voor wat betreft het herstel dan wel het vervangen van het dak, de dakdekker aan mijn cliënten kenbaar heeft gemaakt dat zij alleen een aanvang zullen maken met de werkzaamheden als de weeromstandigheden het toelaten. Bovendien hebben uw cliënten aan mij te kennen geven dat door de laatstelijke storm dakpannen zijn afgewaaid. Uw cliënten zijn op de hoogte gesteld dat de verzekeraar een expertisebureau heeft ingeschakeld om de schade vast te (doen) stellen. Tot de stormschade niet is vastgesteld kan ook niet een aanvang worden gemaakt met het herstel. Er zijn wel schadebeperkende maatregelen genomen door de weg­ gewaaide dakpannen terug te plaatsen.” 
    
    
      2.17.
      
        [bedrijf 5] heeft op 9 januari 2024 een offerte voor het leveren en monteren van totaal 16 kunststof kozijnen uitgebracht aan [gedaagde] . Hierin is vermeld dat diverse (overige) kozijnen na een onderhoudsbeurt weer een tijd mee kunnen.
      
    
    
      2.18.
      
        Nadat onderhavige procedure aanhangig is gemaakt, heeft [eisers] een kort geding procedure gestart om de meest actieve lekkages alvast hersteld te krijgen, al dan niet via een noodoplossing. Op 1 februari 2024 is vonnis gewezen, waarbij is overwogen dat:
        
          “(…) 5.9. Anders dan [gedaagden] . stelt, heeft [eisers] hiermee (5.5 - 5.8) duidelijk (genoeg) gecommuniceerd van welke gebreken zij herstel verlangt. 
        
      
    
    
      5.10.
      
        Het standpunt van [gedaagden] . dat de aanwezigheid van lekkages niet is bewezen, slaagt evenmin. (…)
      
    
    
      5.12.
      
        Partijen hebben daarnaast begin december 2022 gezamenlijk het gehuurde geïnspecteerd. Daarbij hebben zij de staat van het gehuurde uitgebreid besproken. Op 9 december 2022 heeft [eisers] vervolgens een opsomming van de gebreken en actieve lekkages aan [gedaagden] . gestuurd. Vervolgens heeft [gedaagden] . offertes opgevraagd voor groot onderhoud van het gehuurde. Tot slot heeft op 13 november 2023 aan [gedaagden] . filmmateriaal toegezonden waarin de lekkages te zien zouden zijn.
      
    
    
      5.13.
      
        
          [gedaagden] . heeft niet de moeite genomen om het toegestuurde filmmateriaal te bekijken. [gedaagden] . heeft voorts vanaf het begin doen voorkomen dat zij de oorzaak van gemelde lekkages aan het gehuurde ging aanpakken. Op geen enkel moment heeft [gedaagden] . betwist dat van lekkages sprake was of dat zij hiervoor verantwoordelijk is. Als [gedaagden] . hierover twijfelde, had het op haar weg gelegen hiernaar nader onderzoek te (laten) doen en haar twijfels (inclusief redenen hiervoor) duidelijk aan [eisers] kenbaar te maken. Dit heeft [gedaagden] . nagelaten. (…)” 
      
      
      
        
          De beslissing:
        
      
    
    
      6.2
      
        veroordeelt [gedaagde] en [betrokkene 3] om de oorzaak van de actieve lekkages in het gehuurde zoals vermeld in r.o. 5.6 tot en met 5.8, het dak en het houten hekwerk op het gehuurde te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag vanaf 1 april 2024 voor zover de herstelwerkzaamheden niet volledig zijn uitgevoerd, met een maximum van € 100.000,00;
      
    
    
      6.3.
      
        bepaalt dat [gedaagde] en [betrokkene 3] vóór uitvoering van de werkzaamheden conform artikel 14.4. van de algemene bepalingen overleggen met [eisers] over de planning en wijze van uitvoering en daarbij de belangen van [eisers] in acht nemen; (..)”
      
      
    
    
      2.19.
      In een tweede kortgedingprocedure, waarin [gedaagde] herziening van de dwangsomveroordeling van 1 februari 2024 vorderde, heeft de kantonrechter vonnis van 16 april 2024  overwogen dat, alhoewel [gedaagde] sinds de veroordeling niet redelijkerwijs al het mogelijk had gedaan om aan de hoofdveroordeling te voldoen, gezien de impasse tussen partijen om tot werkbare afspraken te komen, toch sprake was van een  onmogelijkheid. De kantonrechter heeft de tenuitvoerlegging van de dwangsom in het vonnis van 1 februari 2024 gewijzigd van 1 april in 1 juni 2024.
      
    
    
      2.20.
      Het gehuurde is gesloten in de periode november tot en met februari. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie en reconventie
    
    
      
        In conventie
      
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert na wijziging van eis om [gedaagde] te veroordelen om de hiernavolgende gebreken op duurzame manier weg te nemen:
      - de lekkende kozijnen van de slaapkamerramen bij kamers 11, 12, 17, 22, en 24 
      - de balkonreling bij kamer 11 die los en aangetast is;
      - het houten kozijn van het badkamerraam van kamer 24, 25 en 27 die niet sluiten;
      - de lekkages bij kamers 3 en 4;
      - de lekkages bij kamer 7 en 8; 
      - de scheur aan de buitennummer terras/straatkant;
      - dakterras boven het kantoor die niet op afschot ligt waardoor water blijft staan en water kamer 11 instroomt;
      - het terugplaatsen van ventilatiedoorgangen in het dak ten behoeve van ventilatiesysteem.  
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] vordert daarnaast:
      - dat de herstelwerkzaamheden in overleg met hen plaatsvinden en deze voortvarend verricht moeten worden en deze te voltooien binnen de periode november 2024 tot en met februari 2025 op straffe van een dwangsom;
      - een huurprijsvermindering van 50% vanaf februari 2021;
      - veroordeling tot terugbetaling van € 30.919,00 dan wel een in redelijkheid te bepalen bedrag aan huurvermindering over de periode januari 2023 tot en met mei 2023, te vermeerderen met het equivalent aan huurkorting dat [eisers] gedurende onderhavige procedure te veel aan huur heeft betaald; 
      - een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die zij hebben geleden/nog steeds lijden als gevolg van de gebreken met toewijzing van een voorschot van € 521,02 aan schade.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist de vordering. Zij stelt dat [eisers] geen recent bewijs heeft geleverd voor de aanwezigheid van gebreken. De door [eisers] genoemde klachten kunnen niet gezien worden als een gebrek omdat de kamers gewoon verhuurd worden. Verder valt het verhelpen van de klachten onder artikel 12.4 van de algemene bepalingen die voor rekening van [eisers] komen. Voor zover wel sprake zou zijn van gebreken kan [eisers] geen aanspraak maken op huurprijsvermindering omdat herstel van de gebreken niet mogelijk was omdat [eisers] hier niet aan meewerkte en geen sprake is van vermindering van huurgenot.  Voor zover wel recht is op huurprijsvermindering, is 10% redelijk in plaats van het gevorderde 50%. 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie dat [eisers] wordt veroordeeld tot het toelaten van alle door [gedaagde] aangestelde aannemers en zich er van te onthouden instructies te geven aan de door [gedaagde] ingeschakelde aannemers, onder verbeurte van een dwangsom. 
      
      
        
          In het incident
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [eisers] heeft bij akte d.d. 25 juli 2024 een incident opgeworpen om [gemachtigde] als gemachtigde te weigeren op grond van artikel 81 Rechtsvordering (Rv). [eisers] voert daarbij – samengevat – aan dat [gemachtigde] onbetrouwbaar gedrag vertoont en de elementaire fatsoensnormen veronachtzaamt door te intimideren, te manipuleren en te liegen in de onderhavige procedure. Tevens verzoekt [eisers] een nieuwe mondelinge behandeling waarbij wordt bevolen dat [gedaagde] in persoon verschijnt en ook [betrokkene 3] opgeroepen wordt. 
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] heeft de noodzaak van een nieuwe mondelinge behandeling betwist en voert verder aan dat de gedragingen van [gemachtigde] niet vallen binnen de reikwijdte van artikel 81 Rv. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen zowel in conventie, reconventie en in het incident, wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        In het incident
      
    
    
    
      
        Weigeren gemachtigde ex artikel 81 Rv
      
    
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 81 Rv kan de mogelijkheid bijstand of vertegenwoordiging door een persoon geweigerd worden als ernstige bezwaren tegen die persoon bestaan Daarbij kan gedacht worden aan veronachtzamen van elementaire fatsoensnormen, onbetrouwbaar gedrag of het evident handelen in strijd met de belangen van de achterliggende partij. 
      
    
    
      4.2.
      Hiervan is geen sprake. Uitgangspunt is dat een procespartij in beginsel vrij moet zijn om in een gerechtelijke procedure zelf een gemachtigde te kiezen. Een gemachtigde mag daarbij in belang van zijn cliënt optreden waarbij hij een zekere mate van vrijheid heeft, die niet ten gunste van de wederpartij mag worden beknot, tenzij diens belangen nodeloos en op ontoelaatbare wijze worden geschaad. Een gemachtigde mag zich verder niet onnodig grievend uitlaten. Weliswaar blijkt uit de overgelegde correspondentie en de eerder gevoerde kortgedingprocedures dat [gemachtigde] weinig meewerkend is, maar dit kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gekwalificeerd als ontoelaatbaar gedrag of nodeloze of ontoelaatbare schending van de belangen van [eisers] Deze vordering wordt dan ook afgewezen.
      
      
        
          Verzoek mondelinge behandeling ex artikel 87 lid 1 Rv
        
      
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 87 lid 1 Rv kan de rechter in elke stand van het geding, ambtshalve of op verzoek van partijen een mondeling behandeling gelasten. In zoverre is [eisers] ontvankelijk in het verzoek. 
      
    
    
      4.4.
      Het verzoek wordt afgewezen. [eisers] voert aan dat een nieuwe mondelinge behandeling gelast moet worden om de zaak te bespreken en te proberen een duurzame en allesomvattende schikking te bereiken. Partijen hebben evenwel, zowel in als buiten de rechtszaal, al uitvoerig contact gehad. De kantonrechter ziet op dit moment geen toegevoegde waarde van een nieuwe mondelinge behandeling. Het verzoek om de andere (mede)eigenaar, [betrokkene 3] , op te roepen wordt eveneens afgewezen. [eisers] had zelf [betrokkene 3] kunnen dagvaarden (en de procedures vervolgens kunnen voegen), als zij van mening was geweest dat de aanwezigheid van [betrokkene 3] in de procedure een toegevoegde waarde zou hebben gehad. Dat [betrokkene 3] mede-eigenaar van het gehuurde is, was al ten tijde van de bovengenoemde kortgeding procedures bekend. 
      
      
        
          In conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      4.5.
      Gezien de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk behandeld. 
      
    
    
      4.6.
      Uit de reeds eerder gevoerde procedures tussen partijen blijkt dat het partijen maar niet lukt om afspraken te maken over het uitvoeren van diverse herstelwerkzaamheden aan het gehuurde. Zo wenst [eisers] dat werkzaamheden spoedig worden uitgevoerd, maar tegelijkertijd alleen in de wintermaanden. Daartegenover vraagt [gedaagde] diverse offertes op en wordt de suggestie gewekt dat tot herstel wordt overgegaan, maar wordt een concrete opdracht om onduidelijke redenen vervolgens niet gegeven, waarna er weer een nieuwe aannemer wordt benaderd. Intussen zijn partijen bijna twee jaar en een aantal procedures verder zonder dat het geschil is opgelost. 
      
      
        
          Herstel gebreken 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Uitganspunt is dat het gehuurde casco wordt verhuurd. Uit artikel 1 en artikel 12.3 van de algemene bepalingen blijkt dat de buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, de daken en goten onder het gehuurde vallen en het onderhoud hiervan voor rekening van [gedaagde] komt. De genoemde klachten (behalve de ventilatiedoorgangen) vallen derhalve onder het casco-deel van het gehuurde. Van kleine herstellingen die voor rekening van [eisers] komen (al dan niet vallende onder artikel 12.4 van de algemene bepalingen), is dan ook geen sprake. 
      
    
    
      4.8.
      Verder zijn lekkages, het sluiten van deuren en ramen, scheuren in buitenmuren rottende balkonrelingen en een dakterras wat niet op afschot staat, een staat of eigenschap van het gehuurde die [eisers] niet hoeft te verwachten, ook niet als het de bedrijfsvoering niet (volledig) verhindert. [gedaagde] is dan ook verantwoordelijk voor herstel hiervan,  ongeacht of de hotelkamers al dan niet worden verhuurd. 
      
    
    
      4.9.
      Het standpunt van [gedaagde] dat het niet duidelijk is waarvan [eisers] herstel verlangt en/of dat de aanwezigheid van de gebreken niet is bewezen, wordt niet gevolgd. Partijen hebben reeds in december 2021 het gehuurde geïnspecteerd en de staat ervan uitgebreid besproken, gevolgd door een schriftelijk opsomming van [eisers] en het opvragen van offertes door [gedaagde] . Daarnaast blijkt uit het rapport van [betrokkene 6], de vele meldingen (waaronder 5 april 2022, 7 april 2022, 31 mei 2022, 8 november 2022, 12 december 2022 en 13 november 2023) die al dan niet voorzien waren van foto’s en filmpjes en uit de eerdere kortgedingprocedures genoegzaam welke klachten (nog steeds) aanwezig zijn. Ook uit het feit dat [gedaagde] diverse offertes heeft opgevraagd blijkt dat genoegzaam duidelijk is welke herstelwerkzaamheden verlangd worden. 
      
    
    
      4.10.
      Dat het niet kunnen uitvoeren van de werkzaamheden het gevolg is geweest van de houding van [eisers] is niet voldoende onderbouwd. Het is onduidelijk gebleven waarom de aannemers de geoffreerde werkzaamheden niet hebben uitgevoerd. [eisers] heeft weliswaar contact opgenomen met een aannemer, maar hieruit volgt niet dat de werkzaamheden niet op een ander tijdstip hadden kunnen worden uitgevoerd. Bovendien heeft [gedaagde] regelmatig – in strijd met artikel 14.4 van de algemene bepalingen –  vooraf géén overleg gehad met [eisers] over de planning van de werkzaamheden. Naast de verzoeken van [eisers] hieromtrent is het een feit van algemene bekendheid dat de maand juli voor een hotel in het hoogseizoen valt en de werkzaamheden idealiter buiten deze periode uitgevoerd moten worden. Dit neemt niet weg dat van [eisers] enige flexibiliteit mag worden verwacht.  
      
    
    
      4.11.
      Gezien het voorgaande moet [gedaagde] de lekkages, het sluiten van deuren en ramen, scheuren in buitenmuren, rottende balkonrelingen en een dakterras wat niet op afschot staat, herstellen. De vordering hieromtrent wordt toegewezen. Het is niet vast komen te staan dat de ventilatiedoorgangen eerder in het dak aanwezig waren. Evenmin is het niet aanwezig zijn van ventilatiedoorgangen te kwalificeren als een gebrek. De vordering tot herstel hiervan wordt daarom afgewezen. Uit eerdere procedures is gebleken dat het hekwerk van het balkon reeds is vervangen. De vordering hieromtrent wordt daarom ook afgewezen. 
      
    
    
      4.12.
      De gevorderde dwangsommen worden afgewezen. De kantonrechter gaat er vanuit dat de hierna toe te wijzen huurprijsvermindering voldoende prikkel voor [gedaagde] is om tot nakoming over te gaan.
      
      
        
          Huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        Nu sprake is van gebreken komt [eisers] in beginsel een beroep toe op huurprijsvermindering. De hoogte van deze huurprijsvermindering is afhankelijk van de mate van derving van huurgenot enerzijds en het voldoende niet meewerken aan het herstel door [eisers] anderzijds.  [eisers] betoogt dat een vermindering van 50% redelijk is omdat meer dan de helft van de kamers actieve lekkages vertoont en een deel van het terras/balkon niet bruikbaar is. [gedaagde] voert aan dat [eisers] geen recht op huurprijsvermindering bestaat omdat zij niet heeft meegewerkt aan herstel en geen vermindering van huurgenot is geweest. Voor zover wel recht is op huurprijsvermindering is een vermindering van 10% redelijk, aldus [gedaagde] . 
        De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een (substantiële) derving van het huurgenot. Uit de stukken blijkt dat elf van de twintig hotelkamers actieve lekkages vertonen. Ook al heeft [eisers] niet voldoende onderbouwd dat de kamers niet konden worden verhuurd, zij heeft wel voldoende onderbouwd dat zij herhaaldelijk de zichtbare gevolgen van de lekkages heeft moeten wegwerken, voordat de kamers opnieuw verhuurd konden worden. Daarnaast was een deel van het terras/balkon niet bruikbaar. Voor de hoogte van de huurprijsvermindering is, in tegenstelling tot wat [gedaagde] betoogt, niet van belang dat het hotel in de wintermaanden gesloten is. Het is voldoende dat [eisers] met de negatieve gevolgen van de gebrek wordt geconfronteerd als het gehuurde wel wordt gebruikt. Een en ander volgt uit het feit dat de vordering tot vermindering van de huur geen vordering tot schadevergoeding is, maar -uiteindelijk- een vordering tot gedeeltelijke ontbinding. Daar staat tegenover staat [eisers] wel iets beter had kunnen meewerken aan het plannen van de werkzaamheden. Alles overwegende en in samenhang bezien acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 35% redelijk, vanaf 1 januari 2023 tot het moment dat de gebreken volledig zijn hersteld. 
      
      
    
    
      4.14.
      
        [eisers] is voor de maanden januari en februari 2023 verschuldigd: ( € 11.679,82 -/- 35% =) € 7.591,88 per maand en voor de maanden maart tot en met mei 2023 (€ 12.836,12 -/-35% =) 8.343,48 per maand, zijnde in totaal € 40.214,20.  [eisers] heeft over die periode € 61.868,00 voldaan en daarmee heeft zij € 21.653,80 teveel voldaan. [gedaagde] wordt veroordeeld dit bedrag terug te betalen, te vermeerderen met het equivalent aan huurkorting dat [eisers] gedurende de onderhavige procedure vanaf juni 2023 te veel aan huur heeft betaald.
      
      
        
          Covid-korting
        
      
      
    
    
      4.15.
      De vordering voor een coronakorting wordt afgewezen. Een eventuele recht op een korting in verband met de coronapandemie ziet op huurovereenkomst die zijn aangegaan vóór 15 maart 2020 en [eisers] is de huurovereenkomst aangegaan per 1 januari 2021. 
      
      
        
          Verklaring voor recht 
        
      
      
    
    
      4.16.
      De vordering voor een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die zij hebben geleden en nog lijden als gevolg van de gebreken, met toewijzing van een bedrag van € 521,02 aan voorschot wordt afgewezen als onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      4.17.
      De gevorderde wettelijke rente wordt als onbetwist toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      4.18.
      De vordering van [gedaagde] in reconventie wordt afgewezen bij gebrek aan belang. [eisers] is op grond van de huurovereenkomst en de wet al verplicht mee te werken aan herstelwerkzaamheden. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [eisers] is in het incident on het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                950,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        [gedaagde] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                134,50
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                693,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                2.375,00
              
              
                (2,5 punten × € 950,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.337,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                950,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                950,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        In het incident
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 950,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          In conventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om:
      - de lekkende kozijn van de slaapkamers bij kamers 11, 12, 17, 22 en 24 te herstellen;
      - het houten kozijn van het badkamerraam van kamers 24, 25 en 27 te herstellen in die zin dat deze weer sluiten;
      - de lekkages in kamer 3 en 4 te herstellen;
      - de lekkages in kamer 7 en 8 te herstellen;
      - de scheur in de buitenmuur terras/straatkant te herstellen;
      - het afschot van het dakterras boven het kantoor dusdanig te herstellen dat geen water erop blijft liggen;
      
    
    
      5.5.
      stelt een huurprijsvermindering vast van 35% vanaf januari 2023, tot aan de dag dat de in 5.4. genoemde gebreken volledig zijn hersteld; 
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 21.653,80 wegens teveel betaalde huur over de periode januari tot en met mei 2023, te vermeerderen met het equivalent aan teveel door Lavina c.s. betaalde huur gedurende deze procedure vanaf juni 2023;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.337,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; 
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.10.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      5.11.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 950,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
      
    
    
      5.12.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.11 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.13.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.14.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.
      
      
    
  
  
    ECLI:NL:RBNHO:2024:1023
  
  
    ECLI:NL:RBNHO:2024:3922
    
  
  
     ECLI:NL:GHARN:2009:BK5151