ECLI:NL:GHARL:2023:3951, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-05-2023, 22/00243
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-05-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 22/00243
    uitspraakdatum: 9 mei 2023
    
    
      
        Uitspraak van de eenentwintigste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 21 december 2021, nummer LEE 21/512, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Frylân (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 14 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand van die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 147.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 206,68.
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 144.000.
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 21 december 2021 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.  
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2023 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. C. Atema als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam1] en [naam2] .  
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een in 1900 gebouwde tussenwoning met een overkapping/luifel, twee dakkapellen en een in 2015 gebouwde vrijstaande berging/schuur. De woning heeft een inhoud van 250 m³ en de kavel heeft een oppervlakte van 89 m².   
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 143.000. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
      3.4.
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 
      
    
    
      4.3.
      Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Daarbij is de heffingsambtenaar vrij, tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet, in het aanvoeren van een nieuwe onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde en mag hij in dat kader ook nieuwe referentieobjecten aanvoeren. 
      
    
    
      4.4
      De heffingsambtenaar heeft in bezwaar met een gecorrigeerde taxatiematrix (hierna: de matrix) de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van referentieobjecten te [woonplaats] , te weten: 
      
      
        
          
            [adres2] 3, een hoekwoning, bouwjaar 1900, met een inhoud van 155 m³, de woning heeft een dakkapel en is gelegen op een kavel van 47 m². Verkocht op 4 juli 2017 voor € 95.500.   
        
        
          
            [adres3] 27, een tussenwoning, bouwjaar 1900, met een inhoud van 449 m³, gelegen op een kavel van 134 m². Verkocht op 8 mei 2017 voor € 177.500.
        
        
          
            [adres4] 14, een tussenwoning, bouwjaar 1910, met een inhoud van 241 m³, de woning heeft een dakkapel en een vrijstaande berging/schuur, gelegen op een kavel van 135 m². Verkocht op 24 april 2017 voor € 76.500. 
        
        
          
            [adres1] 18, een eindwoning, bouwjaar 1970, met een inhoud van 236 m³, met een aanbouw van 88 m³ en een vrijstaande garage, gelegen op een kavel van 156 m². Verkocht op 7 februari 2018 voor € 250.000. 
        
      
      
    
    
      4.5.
      In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van de kwaliteit, de staat van onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid, het voorzieningenniveau en de ligging, oftewel de KOUDVL factoren. Zowel de ligging van de onroerende zaak als van het referentieobject [adres1] 18 is daarbij vastgesteld op de factor 4, bij de eerder vastgestelde waarde is voor de onroerende zaak voor de ligging nog de factor 3 gehanteerd.
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft daarbij aangegeven dat in het verleden een onjuiste factor (3) voor de ligging van de onroerende zaak is gebruikt. De factor 3 wordt gehanteerd voor woningen binnen de kern van een stad of dorp. Als er sprake is van een vrij uitzicht geldt de factor 4 en bij ligging aan het water de factor 5. In de bezwaarfase is daarom gerekend met de factor 4 voor de ligging van de onroerende zaak. Deze factor wordt nader onderbouwd met het referentieobject [adres1] 18 dat eveneens op de dijkhelling is gelegen en vanwege de ligging de factor 4 is toegekend.
      
    
    
      4.7.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de waardering van de ligging van de onroerende zaak in de loop van de procedure ten onrechte is gewijzigd en slechts ten doel heeft om rekenkundig aan de in bezwaar vastgestelde waarde te kunnen komen. 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardering van de ligging met de daarvoor gegeven verklaring (zie 4.6.) en de in hoger beroep overgelegde foto’s, voldoende heeft onderbouwd. De omstandigheid dat de taxatie in de bezwaarprocedure is aangepast, en dat als gevolg hiervan de waarde van de grond is gestegen ten opzichte van de waardering bij het vaststellen van de beschikking, maakt dit niet anders (zie 4.3.). Dat de ligging, zoals belanghebbende stelt, en daarmee samenhangend de niveauverschillen in de woning, niet voor iedereen aantrekkelijk is, doet – [adres1] 18 kent eenzelfde ligging - evenmin aan het oordeel af. 
      
    
    
      4.9.
      Naar het oordeel van het Hof, is [adres1] 18, blijkens de kenmerken in de matrix en hetgeen over en weer is aangevoerd, het best vergelijkbare referentieobject, met een nagenoeg gelijke ligging. Het Hof is, gelet op de gegevens in de matrix en de toelichting daarop, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijs van dit referentieobject de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van dit referentieobject staat. Ook als het Hof zou meegaan in de stelling van belanghebbende ten aanzien van de waardering van de ligging – factor 3 in plaats van 4 – dan nog kan worden beoordeeld dat de onroerende zaak in een goede waardeverhouding staat tot dit referentieobject. Het Hof ziet ook in de berekening van de waarde door belanghebbende zelf van € 143.406 een bevestiging van het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023.
    
    
    
      De griffier is verhinderd 	De voorzitter,
      de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
              (T. Tanghe)
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.