ECLI:NL:GHAMS:2024:3628, Gerechtshof Amsterdam, 12-12-2024, 23/495
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ 2020 niet-woning. Partycentrum. Jarenlange leegstand. Weinig tot geen parkeergelegenheid. Hwk-methode.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/495
    
    
      12 december 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 26 mei 2023 in de zaak met kenmerk AMS 22/982 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Stad] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 juni 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [Straat] te [Stad] , voor het kalenderjaar 2020 en naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 2.954.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 15 februari 2022, ongegrond verklaard.    
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 26 mei 2023 heeft de rechtbank als volgt op het beroep beslist:
      
      
        “De rechtbank:
      
      - verklaart het beroep ongegrond;
      - wijst het verzoek om een immateriële schadevergoeding af.” 
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Met dagtekening 30 augustus 2024 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2024. 
      
    
    
      1.7.
      Na afloop van de mondelinge behandeling op 5 november 2024 is het Hof gebleken dat het dossier niet compleet was. In het dossier was (als gevolg van een intern misverstand) de brief van gemachtigde van 30 augustus 2024 ten onrechte niet opgenomen. Nadat bedoelde brief alsnog aan het dossier is toegevoegd (en in kopie aan de heffingsambtenaar is verstrekt) is de mondelinge behandeling op 3 december 2024 heropend, waarbij het onderzoek is beperkt tot die onderdelen van bedoelde brief die niet al tijdens de behandeling op 5 november 2024 aan de orde zijn geweest.
      
    
    
      1.8.
      Van het verhandelde ter zitting zijn processen-verbaal opgemaakt die met deze uitspraak worden meegezonden.
      
    
    
      1.9.
      Na afloop van de tweede mondelinge behandeling heeft gemachtigde nog een stuk naar het Hof gestuurd (zijnde een kopie van een e-mail) die op 4 december 2024 en daarmee na afloop van de behandeling is binnengekomen. Het stuk heeft het Hof geen aanleiding gegeven het onderzoek te heropenen.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van het object gelegen aan het [Straat] (hierna: het object) en [Stad] [BV] B.V. is de gebruiker.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg het taxatieverslag, een waardematrix, een advertentie voor de verkoop van het object en foto’s van het object en de in de waardematrix opgevoerde vergelijkingsobjecten overlegd. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode is de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft voor het object de door hem getaxeerde huurwaarde afgeleid uit de gemiddelde huurwaarde van huurtransacties van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor het object uit verkooptransacties van verhuurde vergelijkingsobjecten volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid, waarop de getaxeerde kapitalisatiefactor is gebaseerd van het object in het taxatieverslag.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      Evenals in hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de niet-woning niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft, voor zover van belang, als volgt overwogen en beslist:
    
    
    
      “Betaling van griffierecht
    
    
    
      1. [X] heeft een beroep op betalingsonmacht gedaan voor de betaling van het griffierecht. Dat beroep wordt afgewezen omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat [X] daartoe de gelegenheid is gegeven. [X] heeft het griffierecht (alsnog) betaald.
    
    
    
      
        Algemene beroepsgronden
      
    
    
    
      2. [X] voert aan dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld omdat rekening moet worden gehouden met de maatregelen die zijn genomen in verband met de coronapandemie. Hij wijst daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. 
    
    
    
      3. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019 is en dat de coronapandemie op dat moment nog niet aan de orde was. De coronamaatregelen zijn dus niet van invloed op de waarde van het object op de waardepeildatum. Zelfs in het geval dat op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ van de toestand per 1 januari 2020 zou moeten worden uitgegaan, zou dat niet anders zijn omdat ook toen de coronapandemie nog niet aan de orde was.
    
    
    
      4. De rechtbank overweegt dat de beroepsgrond ook niet slaagt voor zover [X] bedoelt dat de coronamaatregelen zijn weerslag hebben op het leegstandsrisico, dat volgens [X] (inmiddels) 40% bedraagt en over de komende 10 jaren berekend moet worden. Ook in dat kader geldt namelijk dat de coronapandemie op 1 januari 2019 nog niet te voorzien was zodat die omstandigheid ook niet tot uitdrukking komt in de per die datum te verwachten leegstand.
    
    
    
      5. [X] voert daarnaast aan dat de kapitalisatiefactor die de heffingsambtenaar afleidt uit gerealiseerde verkooptransacties niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van het object. De kapitalisatiefactor wordt namelijk berekend aan de hand van geschatte huurwaardes. [X] verwijst in dit kader naar overweging 4.6 van de uitspraak van 13 juli 2021 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Daar wordt volgens [X] bevestigd dat op basis van deze methode geen eenduidige conclusies kunnen worden getrokken over de te hanteren kapitalisatiefactor. Alleen al om deze reden heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object niet aannemelijk gemaakt, zodat het beroep ten aanzien van de waarde gegrond is, aldus [X] .
    
    
    
      6. In de door [X] genoemde uitspraak wordt het gebruik van geschatte huurwaardes niet zonder meer uitgesloten. De rechtbank is van oordeel dat ook geschatte huurwaardes ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor acceptabel zijn, zolang deze huurwaardes aannemelijk zijn gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de huurwaarde van het object verwezen naar drie voldoende vergelijkbare objecten met recente huurcijfers. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat die huurcijfers overeenkomen, althans in lijn liggen met de geschatte huurwaardes. [X] heeft geen argumenten gegeven waaruit zou blijken dat de geschatte huurwaardes toch onjuist zijn. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
    
    
    
      7. [X] is eigenaar van de onroerende zaak. Het gaat om een horecagelegenheid. De oppervlakte van het primaire deel van het object is ongeveer 514 m² (dat is inclusief de ruimtes op de eerste en tweede verdieping). Volgens [X] moet de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 lager dan € 2.954.000,- zijn.
    
    
    
      8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak op overtuigende wijze heeft onderbouwd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode . De verkooptransacties (allemaal horeca) hebben een gemiddelde kapitalisatiefactor van 15,4 waardoor duidelijk wordt dat de kapitalisatiefactor van 14,0 die voor het object is gebruikt, niet te hoog is. De geschatte huurwaarde die voor het object is gebruikt (€ 397,- per m² voor het primaire deel) om de kapitalisatiefactor te onderbouwen, is aanzienlijk lager dan de huurwaardes die uit de huurtransacties (ook allemaal horeca) volgt (gemiddeld € 566,- per m²). De huurtransacties zijn wat oppervlakte betreft weliswaar allemaal veel kleiner (‘huur 1’, ‘huur 2’ en ‘huur 3’ hebben een oppervlakte van respectievelijk 31 m² (voor het primaire deel), 95 m² (voor het primaire deel) en 69 m²) dan het object van [X] , maar met het verschil is voldoende rekening gehouden doordat de taxateur van de heffingsambtenaar een lager dan gemiddelde huurwaarde in aanmerking heeft genomen. De rechtbank merkt daarop nog op dat in de m²-prijs van het object ook de waarde van de haven en de aanlegsteiger zijn omgeslagen. [X] heeft zijn stelling dat de waarde lager moet zijn verder niet onderbouwd.
    
    
    
      9. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting er verder op gewezen dat de getaxeerde m²-prijs van het object neerkomt op € 5.551,-, terwijl de gemiddelde m²-prijs van de verkooptransacties € 6.667,- is. Dit wijst erop dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Aangezien daarnaast de gehanteerde kapitalisatiefactor lager ligt dan uit de marktgegevens blijkt en de huurwaarde voldoende is onderbouwd, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 2.954.000,- niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
    
    
    
      10. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.
    
    
    
      11. De rechtbank stelt vast dat [X] op 6 juli 2021 een bezwaarschrift heeft ingediend. Op de datum dat uitspraak in deze zaak wordt gedaan, 26 mei 2023, is nog geen twee jaar verstreken, zodat het verzoek om schadevergoeding reeds op die grond wordt afgewezen.
    
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    
      12. Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Bij die uitkomst is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        Gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken zoals het taxatieverslag. Het Hof stelt op grond van het dossier vast dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken ontvangen, zoals de heffingsambtenaar ook bij de tweede mondelinge behandeling nog eens onweersproken heeft verklaard.
        De klacht van gemachtigde tijdens de tweede mondelinge behandeling dat een ontvangen matrix slecht leesbaar zou zijn, legt het Hof terzijde. Deze stelling is op een veel te laat moment ingebracht (bedoelde matrix is al in de beroepsfase aan gemachtigde ter beschikking gesteld), tijdens een zitting waarop alleen de punten van de brief van 30 augustus 2024 behandeld zijn, en het had op de weg van gemachtigde gelegen om veel eerder om een (zo er al sprake is van een slecht leesbare matrix) leesbaar exemplaar te vragen.
      
      
    
    
      5.2.
      Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne.
      
    
    
      5.3.
      Het Hof verwijst voorts naar zijn uitspraak van 2 april 2024 (partijen genoegzaam bekend) die zag op de WOZ-beschikking van het voorafgaande jaar en waarbij door gemachtigde (nagenoeg) dezelfde argumenten naar voren zijn gebracht. Het Hof heeft zich, net als de rechtbank, al eerder hierover uitgelaten, en deze bezwaren verworpen. De uitspraak van het Hof over het jaar 2019 heeft gemachtigde blijkbaar niet tot andere en/of nieuwe inzichten gebracht.
      
    
    
      5.4.
      Ten aanzien van de (ook in de onderhavige zaak gemaakte) opmerkingen van gemachtigde over (de gevolgen van) het leegstandsrisico, verwijst het Hof dan ook naar zijn uitspraak over het jaar 2019 en zijn overweging 5.5. In hoger beroep zijn geen nadere standpunten ingenomen of argumenten naar voren gebracht die tot een ander oordeel leiden.
      
    
    
      5.5.
      Hetzelfde geldt ten aanzien van de (ook in de onderhavige zaak ingenomen) (blote) stelling van gemachtigde dat er geen of weinig parkeergelegenheid is voor gasten van het partycentrum en het partycentrum ook niet goed per openbaar vervoer bereikbaar is. Het Hof verwijst dan ook naar overweging 5.7 in zijn uitspraak over het jaar 2019. In hoger beroep zijn geen nadere standpunten ingenomen of argumenten naar voren gebracht die tot een ander oordeel leiden. Tijdens de tweede mondelinge behandeling heeft gemachtigde zich beperkt tot een herhaling van zijn reeds eerder gemaakte opmerkingen.
      
    
    
      5.6.
      In de in de brief van 30 augustus 2024 opgenomen vraag (al dan niet op te vatten als een verzoek of voorstel) of het Hof derden (een andere eigenaar dan wel een huurder) heeft opgeroepen, merkt het Hof op dat het daartoe geen aanleiding heeft gezien. Het voorstel is daartoe te vaag en onbepaald, en ook ter zitting van 3 december 2024 heeft gemachtigde geen (begin van) onderbouwing gegeven voor zijn verzoek. Het Hof verwijst in dit verband naar zijn uitsprak van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 (overweging 5.1.2).
      
    
    
      5.7.
      
        Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix, de daarin vermelde gegevens en de overgelegde foto’s van de (vergelijkings)objecten, alsmede zijn daarop gegeven toelichting, gewogen tegen hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object. Op grond van deze waardematrix, beoordeeld in samenhang met het taxatieverslag, is het Hof vervolgens van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de vergelijkingsobjecten, door bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de in aanmerking te nemen huurwaarde van het object lager vast te stellen dan de (gemiddelde) huurwaarde van de vergelijkingsobjecten. Bovendien is de gehanteerde kapitalisatiefactor lager dan de uit de vergelijkingsobjecten afgeleide gemiddelde kapitalisatiefactor.
        In dit kader sluit het Hof ook aan bij overweging 6 van de rechtbank. De nog ter zitting van 3 december 2024 door gemachtigde opmerkingen over de grootte van de vergelijkingspanden zijn grotendeels een herhaling van eerder gemaakte opmerkingen, en leiden in ieder geval niet tot een ander oordeel.
      
      
    
    
      5.8.
      
        Ten aanzien van hetgeen ter zitting van 3 december 2024 overigens nog naar voren is gebracht, overweegt het Hof als volgt.
        De door gemachtigde verzochte informatie over de data van de koopovereenkomsten van de diverse gehanteerde vergelijkingspanden kan hij, zo heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld, zelf in de notariële aktes lezen. Van gemachtigde kan enige zelfwerkzaamheid worden verwacht. Hetzelfde geldt voor de vraag naar het percentage waarmee de koopprijs contant is gemaakt naar waardepeildatum.
      
      
    
    
      5.9.
      Hetgeen gemachtigde in hoger beroep (nogmaals) heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaken. Deze gemachtigde berust in de regel, zo is het Hof ambtshalve bekend, in het inzenden van onduidelijk geformuleerde standaard stukken zonder (voldoende mate van) substantiëring. In de vier hoger beroepen die gelijktijdig met het onderhavige hoger beroep ter zitting van het Hof op 3 december 2024 zijn behandeld zijn steeds (inhoudelijk) (nagenoeg) identieke stukken ingediend. Het geeft het Hof geen aanleiding tot nadere overwegingen.
      
    
    
      5.10.
      De conclusie is dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.11.
      Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep niet slaagt en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.  
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam , lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De uitspraak is op 12 december 2024 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: