ECLI:NL:RBZWB:2025:953, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-02-2025, 24/949
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/949
    
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 februari 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 december 2023.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 520.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 13 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen [naam], namens de gemachtigde van de belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [taxateur], taxateur.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1958) met een gebruikersoppervlakte van 121 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1215 m2. De woning heeft een vrijstaande garage.  
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 480.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 520.000.
      
      
        
          Omvang van het geschil
        
      
      
      
        4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
      
    
    
      4.1.
      Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling. 
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank 
      
      
      
        schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 3 december 2024 door taxateur                           [taxateur] is opgemaakt. 
      
      
    
    
      6.1.
      
        In het taxatierapport met taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van
        € 523.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] in [plaats]. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
      
        
          Is de woning op de juiste wijze omschreven door de heffingsambtenaar? 
        
      
      
      
        7. Belanghebbende heeft aangevoerd dat het onbegrijpelijk is dat de woning alleen is gecorrigeerd op de KOUDV-factor ‘voorzieningen’, als je de foto’s van de woning bekijkt en vergelijkt met de foto’s van de referentiewoningen. Belanghebbende verwijst in dit kader naar de foto van de uitbouw met het schuine dak, waarop volgens hem goed is te zien hoe slecht de staat van deze uitbouw is. De keuken en badkamer zijn al meer dan 30 jaar oud en daardoor behoorlijk verouderd. Het schilderwerk aan de binnenkant is tussen de 11 en 15 jaar oud. De kozijnen hebben enkele rotte/slechte plekken. Er is sprake van meerdere grote scheuren aan de buitenkant en de binnenkant van de woning. De woning beschikt nauwelijks tot niet over vloerisolatie. 
      
      
    
    
      7.1.
      
        De rechtbank is het eens met dit standpunt van belanghebbende. De foto’s tonen een sterk verouderde en slecht onderhouden woning met een –  in verhouding tot bijvoorbeeld de referentiewoning aan de [adres 4] – onaantrekkelijke en verouderde uitstraling. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd om overtuigend uit te leggen waarom de woning alleen op het punt van voorzieningen een factor 2 heeft gekregen in de matrix, en niet ook op bijvoorbeeld de factor ‘uitstraling’. Dit zou volgens de matrix een correctie van 20% betekenen op de waarde van de woning van 
        € 203.059. 
      
      
    
    
      7.2.
      De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
      8. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van 480.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende zijn standpunt niet heeft onderbouwd met bijvoorbeeld een taxatierapport. 
      
      
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
      9. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de 
      
        woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de 
        waardepeildatum schattenderwijs op € 485.000. 
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 
    
    
    
      10.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      10.2.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108. 
      
    
    
      10.3
      De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 485.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 19 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.