ECLI:NL:GHAMS:2024:3630, Gerechtshof Amsterdam, 12-12-2024, 23/198
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ 2021 woning. Fundering.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/198
    
    
      12 december 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 28 februari 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/1129 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [Straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 210.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar van 10 december 2021 heeft de heffingsambtenaar het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 6 maart 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2024.
      
    
    
      1.6.
      Na afloop van de mondelinge behandeling op 5 november 2024 is het Hof gebleken dat het dossier niet compleet was. In het dossier was (als gevolg van een intern misverstand) de brief van gemachtigde van 30 augustus 2024 ten onrechte niet opgenomen. Nadat bedoelde brief alsnog aan het dossier is toegevoegd (en in kopie aan de heffingsambtenaar is verstrekt) is de mondelinge behandeling op 3 december 2024 heropend, waarbij het onderzoek is beperkt tot die onderdelen van bedoelde brief die niet al tijdens de behandeling op 5 november 2024 aan de orde zijn geweest.
      
    
    
      1.7.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning. Het bouwjaar is 1896. De oppervlakte van de woning is ongeveer 80 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 111 m². De woning is voorzien van twee dakkapellen.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in eerste aanleg een waarde-advies (waarvan een waardematrix deel uitmaakt) overgelegd. Hierin zijn ter vergelijking gegevens van panden (hierna: de vergelijkingsobjecten) opgenomen die in dezelfde straat en/of buurt als de woning van belanghebbende liggen.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is, evenals in eerste aanleg, in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiser’ respectievelijk ‘verweerder’) voor zover in hoger beroep nog van belang:
    
    
    
      
        “Waarde van de woning
      
      8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    
      9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om de waarde daarvan te kunnen onderbouwen. Daartoe overweegt zij dat de objecten allemaal in [Z] zijn gelegen, uit een (nagenoeg) gelijk bouwjaar zijn en de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning. Daar komt bij dat twee van de drie vergelijkingsobjecten in dezelfde straat zijn gelegen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
    
    
    
      10. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, een ander zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waardererapport en bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Rekening houdend met de verschillen heeft verweerder de waarde per kubieke meter van de woning vastgesteld op basis van de gemiddelde kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Daarmee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling en voorzieningenniveau, en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder heeft de kwaliteit van de woning op ondergemiddeld (2) gesteld. Dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden met de door eiser gestelde gebrekkige staat van onderhoud heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Dat sprake is van lokale verpaupering, en rekening zou moeten worden gehouden met een rompslompforfait en met de sterke prijsstijgingen in de afgelopen jaren, heeft eiser slechts gesteld maar niet onderbouwd. De rechtbank gaat dan ook aan deze stelling voorbij. Temeer nu, als er al moet worden uitgegaan van het zich voordoen van deze aspecten, hetgeen dus niet aannemelijk is geworden, deze aspecten zich ook zouden hebben voorgedaan bij de vergelijkingsobjecten zodat een eventueel waardedrukkend of -stijgend effect hiervan reeds in de verkoopprijzen is verdisconteerd.
    
    
    
      
        COVID-19/Corona
      
      11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de onroerende zaak terecht gewaardeerd op waardepeildatum 1 januari 2020. Waardering naar toestandsdatum kan naar het oordeel van de rechtbank enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en aanvang van het belastingjaar de uiterlijke/fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd dan wel indien de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. De rechtbank baseert dat enerzijds op de wetsgeschiedenis van artikel 18 van de Wet WOZ. Daarin staat onder meer:
      “De zinsnede «naar de staat waarin de zaak verkeert» heeft betrekking op de uiterlijke, fysieke kenmerken van de onroerende zaak. (…) Niet van invloed zijn de waardeveranderingen die het gevolg zijn van wijziging van openbare bestemmingsplannen en dergelijke of van feitelijke omstandigheden die de waardering van de ligging van de betreffende onroerende zaak kunnen beïnvloeden.” (Kamerstukken II 1992-93, 22 885, nr. 3, p. 45-47.)
      en
      “Ik heb goed begrepen dat het niet gaat om een gebeurtenis die algemene gevolgen heeft, zoals het instorten van de woningmarkt. Nee, het moet gaan om een bijzondere omstandigheid, bijvoorbeeld het ontdekken van bodemverontreiniging of het veranderen van een bestemmingsplan, die dan voor bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten tot een grote waardedaling leidt. Dat is de situatie die wij voor ogen hebben.’’ (Handelingen II 1993-94, nr. 84, p. 5741)
    
    
    
      12. Hieruit leidt de rechtbank af dat een algemene, niet specifiek op de onroerende zaak betrekking hebbende gebeurtenis zoals de coronacrisis geen grond is voor wijziging van de toestandsdatum. Dat de activiteiten zoals die in de onroerende zaak werden verricht tussen waardepeildatum en aanvang van het belastingjaar op last van de overheid (deels) gestaakt moesten worden in verband met de coronacrisis maakt dat niet anders. Het staken van die activiteiten heeft immers (primair) gevolgen voor het bedrijf dat in de onroerende zaak is gevestigd en niet voor de onroerende zaak zelf. Daarbij overweegt de rechtbank dat eiser ook niet heeft gemotiveerd, laat staan onderbouwd, dat het moeten staken van de bedrijfsactiviteiten in de onroerende zaak gevolgen heeft gehad voor de waarde van de onroerende zaak zelf. De beroepsgrond faalt. 
    
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
      13. Eiser heeft verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Volgens vaste rechtspraak geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. (Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252).
      De termijn vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van uitspraak in het beroep. De immateriële schadevergoeding bedraagt €500 per half jaar overschrijding. Het bezwaarschrift is bij verweerder binnengekomen op 29 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 28 februari 2023. Omdat er binnen twee jaar na ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak wordt gedaan heeft eiser dus geen recht op vergoeding van immateriële schade.
    
    
    
      
        Proceskosten
      
      14. Bij deze uitkomst van de procedure bestaat voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. Naar aanleiding van hetgeen belanghebbende in hoger beroep nog (aanvullend) heeft aangevoerd, overweegt het Hof als volgt.
      
    
    
      5.2.
      Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum gaat; een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten. Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. 
      
    
    
      5.3.
      
        Net als de rechtbank (haar overweging 9) is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingspanden als zodanig kunnen dienen, gelet op de ligging (deels zelfs in dezelfde straat als de woning), bouwjaar, inhoud en perceelsoppervlakte. 
        In zijn hogerberoepschrift heeft de gemachtigde volstaan met de opmerking dat ‘door de gemeente ongeschikte referentiepanden zijn gebruikt’ zonder andere toelichting. Deze enkele (blote) stelling is onvoldoende voor een andersluidend oordeel.
        Ter zitting heeft de gemachtigde gewezen op het type van de woning (een twee-onder-een-kapwoning) dat daarmee te veel afwijkt van de vergelijkingspanden. Het Hof kan hem daarin niet volgen. Zo is het vergelijkingspand aan [Straat 2] (ook) een twee-onder-een-kapwoning, en is het vergelijkingspand aan de [Straat 1] 24 een hoekwoning en daarmee goed vergelijkbaar met een twee-onder-een-kapwoning. De stelling van de gemachtigde ter zitting dat voor een hoekwoning doorgaans meer wordt betaald dan voor een twee-onder-een-kapwoning treft geen doel omdat deze stelling (tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar) niet is onderbouwd – nog daargelaten dat een twee-onder-een-kapwoning (uit de aard der zaak) (ook) een hoekwoning is. Het derde vergelijkingspand aan de [Straat 1] 32 is inderdaad een rijtjeswoning en geen twee-onder-een-kapwoning, maar de verschillen zijn zodanig gering dat ook dit vergelijkingspand als zodanig kan dienen.
      
      
      
        5.4.1.
        De stelling van de gemachtigde ter zitting dat (naar het Hof begrijpt) uitgegaan moet worden van toestandsdatum 1 januari 2021 kan het Hof niet volgen, omdat voor deze stelling geen onderbouwing is gegeven. De enkele opmerking ter zitting ‘Tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum zit een jaar verschil, dus ik sta een toestandsdatum van 1 januari 2021 voor’ is in ieder geval ontoereikend.
        
      
      
        5.4.2.
        
          Indien en voor zover de gemachtigde (hoewel ter zitting van het Hof onduidelijk geformuleerd) het standpunt inneemt dat gewaardeerd moet worden naar waardepeildatum 1 januari 2021 (in plaats van 1 januari 2020, overeenkomstig artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ) verwijst het Hof voor zover nog nodig naar rechtsoverwegingen 11 en 12 van de rechtbank. 
          Al is het de vraag of de gemachtigde dit standpunt wel inneemt, ter zitting van de rechtbank is deze stelling immers ingetrokken. Waarom (met welk doel) de gemachtigde dan toch ter zitting van het Hof een dergelijk standpunt (weer) inneemt, is uit zijn toelichting ter zitting niet op te maken.
        
        
      
    
    
      5.5.
      De klacht van belanghebbende dat geen rekening is gehouden met de slechte staat van de fundering slaagt niet. In het waarde-advies is met kleurenfoto’s de staat van de fundering van de woning en van het vergelijkingsobject [Straat 1] 32 toegelicht. Beide woningen hebben een fundering van vóór 1950, die niet is onderzocht (en daarom met de kleur rood is gemarkeerd). Het is niet onderzocht, maar dat betekent niet dat de staat van de fundering slecht is. Wat daar van zij, gelet op de kwaliteit van beide woningen die op 2 is gesteld, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het door belanghebbende gestelde, maar overigens niet verder onderbouwde, funderingsprobleem. 
      
    
    
      5.6.
      
        Zoals hiervoor al gemeld komt de gemachtigde in de van hem afkomstige stukken met standaardzinnen, inhoudende (blote) stellingen zonder (voldoende) substantiëring en/of onderbouwing. Dit alles is dan verwerkt in onduidelijk geformuleerde standaard stukken, in de drie hoger beroepen die gelijktijdig met het onderhavige hoger beroep ter zitting van het Hof op 3 december 2024 zijn behandeld zijn steeds (inhoudelijk) (nagenoeg) identieke stukken ingediend.
        Zo wenst de gemachtigde een ’tegemoetkoming in de proceskostenvergoeding’ zonder te vermelden voor welke fase van het geding en tot welk bedrag. De enkele verwijzing naar ‘jurisprudentie’ is (volstrekt) onvoldoende – nog daargelaten dat zowel het beroep als het hoger beroep ongegrond worden verklaard.
        Hetzelfde geldt voor zijn verzoek om ‘een - juiste/correcte berekende - immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, vermeerderd met kosten rechtens’. Dat klemt te meer nu in eerste aanleg noch in hoger beroep de redelijke termijn is overschreden. 
        Hetzelfde geldt voor het verzoek tot vergoeding van de kosten van een deskundigenrapport, nu daarvan geen sprake is.
      
      
    
    
      5.7.
      
        Ten aanzien van hetgeen ter zitting van 3 december 2024 nog naar voren is gebracht, overweegt het Hof als volgt.
        De in de brief van 30 augustus 2024 opgenomen vraag (al dan niet op te vatten als een verzoek of voorstel) of het Hof derden (een andere eigenaar dan wel een huurder) heeft opgeroepen, merkt het Hof op dat het daartoe geen aanleiding heeft gezien. Het voorstel is daartoe te vaag en onbepaald, en ook ter zitting van 3 december 2024 heeft gemachtigde geen (begin van) onderbouwing gegeven voor zijn verzoek. Het Hof verwijst in dit verband naar zijn uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 (overweging 5.1.2).
        Ter zitting heeft de gemachtigde voorts, aan de hand van de door hem via de rechtbank ontvangen notariële akten, voor een tweetal vergelijkingspanden andere data van koopovereenkomsten opgenoemd dan in de matrix door de heffingsambtenaar vermeld. Het betreft de [Straat 1] 32 waarbij de koopovereenkomst is gesloten op 3 december 2019 (in plaats van 3 januari 2020 zoals in de matrix vermeld) en [Straat 3] 37 die is verkocht op 29 mei 2020 (in plaats van 5 juni 2020 zoals in de matrix van de heffingsambtenaar vermeld). De heffingsambtenaar heeft voor wat betreft het verschil in data opgemerkt dat dat ontstaan kan zijn doordat het kadaster van een makelaar enigszins afwijkende data heeft doorgekregen (dan op de akte vermeld). Wat daar van zij, het tijdsverloop tussen de verschillende data is zodanig gering dat op basis daarvan niet tot een andere conclusie kan worden gekomen ten aanzien van de vastgestelde waarde.
      
      
    
    
      5.8.
      Gelet op het voorgaande komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van het café in bezwaar niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen overigens nog door belanghebbende is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.9.
      Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep niet slaagt en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De uitspraak is op 12 december 2024 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: