ECLI:NL:RBDHA:2025:2110, Rechtbank Den Haag, 17-02-2025, C/09/678560 / KG ZA 25-32
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-02-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort Geding. Vordering tot ontruiming woning. Toegewezen.

Rechtbank den haag
    
    
      Team handel - voorzieningenrechter
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/678560 / KG ZA 25-32
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 13 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WOONSTICHTING STEK te Lisse,
      eiseres,
      advocaat: mr. S.E. Roeters van Lennep te Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] te [woonplaats] ,2. [gedaagde 2] te [woonplaats] ,
    
      gedaagden,
      advocaat: mr. S.G.H. Langeweg te Koog aan de Zaan.
    
    
    
      Eiseres wordt hierna aangeduid als ‘Stek’. Gedaagden worden hierna respectievelijk de heer [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] genoemd en gezamenlijk aangeduid als [gedaagde 1] c.s.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        -	de dagvaarding, met producties 1-6;
        -	de door Stek nader overgelegde producties 7, 8 en 9;
        -	de bij brief van 28 januari 2025 door [gedaagde 1] c.s. overgelegde productie 1;
        -	de op 30 januari 2025 gehouden mondelinge behandeling.
      
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] c.s. huren sinds 21 december 2007 de woning aan de [nummer] te [woonplaats] (hierna: ‘de woning’) van Stek. 
      
    
    
      2.2.
      In artikel 6.7 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden is onder meer het volgende bepaald:
      
      
        “Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”
      
      
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 1] c.s. hebben drie zoons. Van hen wonen in ieder geval de meerderjarige [naam 1] en de minderjarige [naam 2] met hun ouders in de woning. De oudste zoon [naam 3] staat ook ingeschreven op het adres, maar overnacht vaak ergens anders.
      
    
    
      2.4.
      Nadat [naam 1] en [naam 3] tijdens een grootscheepse actie in het kader van een onderzoek van de districtsrecherche naar drugshandel waren aangehouden, heeft de politie de woning op 14 november 2024 doorzocht. Daarbij werden een handelshoeveelheid harddrugs (in ieder geval 85 gram cocaïne en 37,7 gram MDMA), een stroomstootwapen en een grote hoeveelheid contant geld (van minimaal € 163.170) gevonden.
      
    
    
      2.5.
      In 2020 is er ook een doorzoeking in de woning geweest, omdat [naam 3] verdacht werd van handel in verdovende middelen. Er zijn toen geen verdovende middelen gevonden.
      
    
    
      2.6.
      
        De burgemeester heeft [gedaagde 1] c.s. bij brief van 16 december 2024 op de hoogte gesteld van zijn voornemen om de woning vanwege door de politie aangetroffen goederen tijdelijk te sluiten. In deze brief staat onder meer het volgende vermeld:
        “Wat is er in uw woning gevonden?
        
           Op 14 november 2024 heeft de politie de woning doorzocht. U, mevrouw [gedaagde 2] ,
        
        
           was op dat moment, samen met uw minderjarige zoon, [naam 2] [gedaagde 1] , in de
        
        
           woning aanwezig.
        
        
           De politie heeft het volgende in de woning aangetroffen:
        
        - Woonkamer: groot bedrag aan contant briefgeld (euro's) verstopt in meerdere ruimtes in de bank (naar schatting meer dan €100.000,-). In een zwarte schoudertas op de bank zat een zwarte usb stick. In de verborgen ruimte in de bank werd ook het paspoort van u, meneer [gedaagde 1] aangetroffen.
        - Keuken: op het aanrecht lag een Iphone. Uw zoon, [naam 2] [gedaagde 1] , probeerde hiermee te bellen, maar dit werd voorkomen door de politie. 
        - Schuur: een plastic tas met daarin een sok met bolletjes en zakjes verpakt wit poeder. Een gripzakje met wit poeder. De tas lag midden in de schuur, zichtbaar voor alle personen die de schuur zou betreden. De tas was niet verstopt. In de schuur is ook nog een taser (stroomstootwapen) aangetroffen. Deze lag in het zicht en is strafbaar gesteld in de Wet Wapens en Munitie. 
        - Slaapkamer 1: in de schoenenkast lag een zwarte toilettas met daarin een grote hoeveelheid contant briefgeld in euro's. In een witte kast lag een schoenendoos met daarin ponypacks met wit poeder en een zwarte iPhone. 
        - Slaapkamer 2: in een rode kartonnen doos, welke op het nachtkastje lag, zat een grote hoeveelheid contant briefgeld. In een lade lagen nog twee mobiele telefoons. Op de grond stonden tassen met dure merkkleding en schoenendozen met dure merkschoenen. Deze kleding en schoenen waren nieuw met de prijskaartjes nog bevestigd aan de goederen. De aankoopbonnen waren ook aanwezig.
        - Achtertuin [adres]: in de tuin van de buren (nummer [nummer] ) werd een bundel contant briefgeld aangetroffen. Naast het geld werd een zwarte iPhone aangetroffen. Deze goederen zijn vermoedelijk ten tijde van het binnentreden van de politie door uw zoon, [naam 2] [gedaagde 1] , door het raam van de slaapkamer naar buiten gegooid.”
      
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 23 december 2024 heeft Stek [gedaagde 1] c.s. in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Van die gelegenheid hebben [gedaagde 1] c.s. geen gebruik gemaakt.
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 22 januari 2025 heeft de burgemeester zijn besluit om de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet met ingang van 13 februari 2025 voor zes maanden te sluiten (hierna: het besluit van de burgemeester) kenbaar gemaakt.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde 1] c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester. Daarnaast hebben [gedaagde 1] c.s. de voorzieningenrechter van deze rechtbank (team Bestuursrecht) verzocht om het besluit van de burgemeester bij wijze van een voorlopige voorziening te schorsen. In afwachting van deze bestuursrechtelijke procedure is (de tenuitvoerlegging van) het besluit van de burgemeester opgeschort. Het besluit op bezwaar en de beslissing van de voorzieningenrechter van team Bestuursrecht waren ten tijde van de zitting in deze zaak nog niet bekend.
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 28 januari 2025 heeft Stek onder verwijzing naar het besluit van de burgemeester de huurovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. buitengerechtelijk ontbonden “per datum van de feitelijke sluiting”.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Stek vordert, zakelijk weergegeven, [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en niet aan Stek toebehorende zaken, en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking te stellen aan Stek, met veroordeling van Stek in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.2.
      Daartoe voert Stek – samengevat – het volgende aan. Door het aanwezig hebben in de woning van een handelshoeveelheid drugs en een stroomstootwapen hebben [gedaagde 1] c.s. de Opiumwet (Ow) en de Wet Wapens en Munitie (WWM) overtreden, het bepaalde in (artikel 6.7 van) de algemene huurvoorwaarden geschonden en [gedaagde 1] c.s. hebben zich niet gedragen als een goed huurder. [gedaagde 1] c.s. zijn daarmee tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Daarnaast heeft de burgemeester inmiddels besloten de woning tijdelijk te sluiten op grond van artikel 13b Ow. Een en ander levert voldoende grond op voor (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW), dan wel op grond van artikel 6:265 lid 1 BW in samenhang met artikel 7:231 lid 1 BW. [gedaagde 1] c.s. hebben spoedeisend belang bij de door hen gevorderde voorziening, mede gelet op het door haar gehanteerde zero tolerance-beleid als het gaat om drugsgerelateerde activiteiten in haar woningen. Stek wil namelijk aan [gedaagde 1] c.s. en omwonenden een snel en krachtig signaal afgeven dat dit soort activiteiten niet worden geaccepteerd en tot een gedwongen vertrek uit een woning van Stek leiden.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] c.s. voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      In deze procedure dient te worden beoordeeld of Stek een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening tot ontruiming van de woning en of aannemelijk is dat de vordering tot ontruiming in een civiele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de uitkomst van die bodemprocedure vooruit te lopen door het treffen van de gevorderde voorziening. In kort geding moet terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een ontruiming een ingrijpend karakter en doorgaans onomkeerbare gevolgen heeft. 
      
      
        
          Artikel 7:231 lid 2 BW
        
      
      
    
    
      4.2.
      Stek baseert haar vordering tot ontruiming primair op artikel 7:231 lid 2 BW. In dit artikel is, voor zover hier relevant, bepaald dat de verhuurder een huurovereenkomst (buitengerechtelijk) kan ontbinden als het gehuurde op grond van artikel 13b Ow vanwege overtreding van artikel 2 of 3 van de Opiumwet (tijdelijk) is gesloten. Voor een geslaagd beroep op artikel 7:231 lid 2 BW is niet vereist dat het besluit van het bevoegd gezag dat aan deze sluiting ten grondslag ligt onherroepelijk is. Dat [gedaagde 1] c.s. bestuursrechtelijke rechtsmiddelen hebben ingesteld tegen de (tenuitvoerlegging van) het besluit van de burgemeester staat dus niet aan een rechtsgeldige ontbinding op grond van dit artikel in de weg.
      
    
    
      4.3.
      Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2 BW volgt echter dat de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van dit artikel alleen kan plaatsvinden als de woning daadwerkelijk is gesloten. Hoewel het mogelijk is om de ontbinding – na een besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning – aan te zeggen per datum van de daadwerkelijke sluiting, zoals hier is gebeurd (zie 2.10), sorteert deze ontbindingsverklaring pas effect op het moment van de feitelijke sluiting van de woning. Daarvan is hier (nog) geen sprake. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW is de vordering van Stek op dit moment dus niet toewijsbaar.
      
      
        
          Ontbinding wegens tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.4.
      Stek grondt haar vorderingen subsidiair op het tekortschieten door [gedaagde 1] c.s. in de nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst.
      
    
    
      4.5.
      Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft om die overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.6.
      Dat de aanwezigheid van (onder meer) een handelshoeveelheid harddrugs in de woning in strijd is met goed huurderschap en – mede gelet op het bepaalde in artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden – een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, is evident en wordt door [gedaagde 1] c.s. op zich ook niet betwist. Dit betekent dat Stek in beginsel bevoegd is de huurovereenkomst te (doen) ontbinden.
      
    
    
      4.7.
      Voor zover [gedaagde 1] c.s. betogen dat de tekortkoming de ontbinding vanwege zijn geringe betekenis niet rechtvaardigt (de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW), dan wel dat de gevorderde ontruiming niet proportioneel is gelet op de over en weer betrokken belangen, gaat dit verweer naar voorshands oordeel niet op. Daartoe wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde 1] c.s. verweren zich onder meer met de stelling dat zij niet wisten van de aanwezigheid van drugs in de woning. Zowel de drugs als het grootste deel van het in hun woning aangetroffen hoeveelheden contant geld waren daar volgens hen verstopt door [naam 1] die, zoals door hem wordt bevestigd in een overgelegde verklaring, hiervoor de volledige verantwoordelijkheid neemt. Voor zover [gedaagde 1] c.s. al wisten van de aanwezigheid van contant geld, bestond voor hen, zo begrijpt de voorzieningenrechter hun standpunt, geen aanleiding te vermoeden dat dit was verkregen met illegale activiteiten/drugshandel.
      
    
    
      4.9.
      
        Dit verweer kan [gedaagde 1] c.s. niet baten. Volgens de door [gedaagde 1] c.s. overgelegde verklaring van [naam 1] was de drugs in de schuur verstopt in een tas, onderin een krat met daar bovenop e-sigaretten. Door Stek is echter – onweersproken – aangevoerd dat deze verklaring zich niet verdraagt met de inhoud van het politierapport van de doorzoeking van de woning, waarnaar in de brieven van de burgemeester van 16 december 2024 en 28 januari 2025 wordt verwezen. Daarin staat dat deze tas met drugs niet was verstopt maar is gevonden “midden in de schuur, zichtbaar voor alle personen die de schuur zouden betreden”. De drugs in de slaapkamer van [naam 3] (“slaapkamer 1”) zat weliswaar in een schoenendoos, maar deze stond in een kast en was verder dus kennelijk niet verstopt.
        In dit verband is verder van belang dat [gedaagde 1] c.s. de woning in 2020 al was doorzocht op de aanwezigheid van drugs en dat de heer [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard dat hij sindsdien controleerde of zijn zoons drugs bij zich hadden. Van [gedaagde 1] c.s. had daarom mogen worden verwacht dat zij (meer) voorzorgsmaatregelen zouden nemen om te voorkomen dat hun woning voor de opslag van drugs zou worden gebruikt. Ook de € 10.000 aan contanten die is gevonden in de rode kartonnen doos op de kamer van [naam 1] en waarvan in ieder geval mevrouw [gedaagde 2] volgens de eigen stellingen van [gedaagde 1] c.s. wetenschap had, had daartoe aanleiding moeten geven. Dat [gedaagde 1] c.s. niet wisten van het contant geld in de twee hoeken van de bank acht de rechtbank gelet op de gevonden hoeveelheid (zo’n € 100.000) niet aannemelijk. Gelet op het voorgaande komt de aanwezigheid van de drugs en het wapen naar het oordeel van de voorzieningenrechter in de verhouding met Stek  voor het risico van [gedaagde 1] c.s..
      
      
    
    
      4.10.
      Het belang van Stek bij de ontbinding van de huurovereenkomst is erin gelegen om streng op te treden tegen drugsgerelateerde activiteiten in haar woningen. Het is een feit van algemene bekendheid dat dergelijke activiteiten (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en de leefbaarheid van de buurt ook anderszins in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Stek heeft dan ook een zwaarwegend belang bij handhaving van haar zero tolerance-beleid.
      
    
    
      4.11.
      Het handhaven van dit beleid weegt zwaarder dan de door [gedaagde 1] c.s. gestelde belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst. De verwijzing naar verschillende verklaringen van omwonden en andere derden waaruit volgens [gedaagde 1] c.s. blijkt dat hun buren tot op heden nooit overlast hebben ervaren en niets hebben gemerkt van criminele activiteiten, maakt dit niet anders. Voor zover de risico’s die gepaard gaan met drugsgerelateerde activiteiten in de woning zich (nog) niet hebben verwezenlijkt, betekent dit immers nog niet dat deze risico’s niet aanwezig zijn. Hierbij wordt ook in aanmerking genomen dat de doorzoeking van de woning en de aanhouding van de kinderen van [gedaagde 1] c.s. hebben plaatsgevonden binnen een groot onderzoek naar georganiseerde criminaliteit.
      
    
    
      4.12.
      Onderkend wordt dat de ontruiming negatieve gevolgen kan hebben voor de schoolresultaten en het sociale leven van de minderjarige, 15 jaar oude, [naam 2] . Met name als het niet op korte termijn lukt om een nieuwe woning te vinden, wat – gelet op het inkomen van [gedaagde 1] c.s. en het niet kunnen krijgen van een verhuurdersverklaring – niet uitgesloten is. De betrokken belangen van Stek, waarbij het ook gaat om het belang van rust en veiligheid van de omwonenden van [gedaagde 1] c.s., die hiervoor zijn besproken, wegen in dit geval echter zwaarder. In dat verband is meegewogen dat niet is uitgesloten dat het (één van) de oudste twee zoons wellicht wel lukt om op korte termijn andere woonruimte vinden waar [naam 2] onderdak kan vinden. Zij hebben naar verwachting immers niet te maken met het probleem dat zij geen positieve verhuurdersverklaring kunnen overleggen. 
      
    
    
      4.13.
      Op grond van het voorgaande is voldoende aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding van huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal toewijzen. Dit betekent dat de vordering tot ontruiming in dit kort geding toewijsbaar is. 
      
    
    
      4.14.
      In de omstandigheden van het geval, waaronder met name de belangen van de minderjarige [naam 2] bij het vinden van nieuwe woonruimte, ziet de voorzieningenrechter wel aanleiding om [gedaagde 1] c.s. een langere ontruimingstermijn te gunnen. De voorzieningenrechter zal bepalen dat de [gedaagde 1] c.s. de woning uiterlijk op 1 april 2025 moeten ontruimen (uiteraard voor zover de woning niet eerder wordt gesloten door de burgemeester), zodat [gedaagde 1] c.s. de gelegenheid krijgen om op zoek te gaan naar andere woonruimte.
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde 1] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stek worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                - dagvaarding
              
              
                
              
              
                €
              
              
                146,43
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                €
              
              
                2.145,43
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om de woning aan de [nummer] te [woonplaats] uiterlijk op 1 april 2025 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en niet aan Stek toebehorende zaken, en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking te stellen aan Stek;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten van € 2.145,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,-- extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2025. 
      
      
      
        rvb