ECLI:NL:OGHACMB:2025:17, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 21-01-2025, CUR202203100 en CUR2023H00081
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba — Uitspraak 
Datum: 2025-01-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrechten grond. Tussenvonnis. Naar maatschappelijke opvattingen op Curaçao kunnen huurrechten op grond voorwerp van koop/verkoop zijn. Dat dergelijke rechten verkocht zijn is voldoende onderbouwd. Nadere informatie is nodig over de instemming met die verkoop van alle gerechtigden.

Burgerlijke zaken over 2025
    Registratienummers: CUR202203100 en CUR2023H00081
    Uitspraak: 21 januari 2025
    
    
    
      
        GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
      
      van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
      van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
    
    
    
    
      V O N N I S 
    
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        [appellant],
      
      die woont in [woonplaats A],
      in eerste aanleg eiser, 
      thans appellant,
      gemachtigde: mr. I.F. Moeniralam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de erfgenamen van [persoon 1],
      
      die wonen in [woonplaats A] of elders,
      niet in rechte verschenen.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als [appellant] respectievelijk de erven [persoon 1].
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1 [
      appellant] stelt gerechtigd te zijn tot de huurrechten van een perceel grond in Curaçao. Hij wens dat dit perceel bij Bureau Domeinbeheer op zijn naam gesteld wordt. Zijn vorderingen zijn daarop gericht.
      
    
    
      1.2
      Het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: het Gerecht) heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen op de grond deze onvoldoende onderbouwd zijn.
      
    
    
      1.3
      Het Hof kan nog geen eindvonnis wijzen. [appellant] moet eerst nadere informatie verstrekken. Hierna wordt uitgelegd waarom zo geoordeeld wordt. 
      
      
    
  
  
    
      2Het verloop van de procedure
    
    
      2.1
      Bij op 24 februari 2023 ingekomen akte van appel is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 16 januari 2023 uitgesproken (verstek)vonnis van het Gerecht.
      
    
    
      2.2
      Bij op 6 april 2023 ingekomen memorie van grieven heeft [appellant] drie grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof dat vonnis vernietigt en alsnog:
      - voor recht verklaart dat [appellant] het recht op de huurrechten met betrekking tot een perceel grond te Santa Rosa, registernummer 3856a, gelegen in het tweede district, Domeinkaart VI, kaveling 96 heeft verkregen;
      - de Uitvoeringsorganisatie Domeinbeheer verzoekt om mee te werken aan de tenaamstelling van deze overdracht;
      - de erven [persoon 1] veroordeelt in de proceskosten.
      
    
    
      2.3
      De erven [persoon 1] hebben, hoewel de akte van appel en de memorie van grieven hun deugdelijk zijn betekend, geen memorie van antwoord ingediend. 
      
    
    
      2.4
      Op de daarvoor bepaalde dag heeft de gemachtigde van [appellant] pleitnotities ingediend. Ook is nog een bewijs van onvermogen overgelegd.
      
    
    
      2.5
      Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      3Kosteloos procederen
    
    
      [appellant] heeft verzocht in hoger beroep kosteloos te mogen procederen. Uit het overgelegde bewijs van onvermogen blijkt genoegzaam van het onvermogen van [appellant] om de proceskosten te dragen. Het verzoek wordt daarom toegewezen.  
    
    
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De feiten
      
    
    
      4.1
      Het Hof gaat op basis van de processtukken, zoals deze in hoger beroep door [appellant] zijn aangevuld, uit van de volgende feiten.
      
    
    
      4.2
      Blijkens overgelegd huurboekje staan ten name van [persoon 1] (abusievelijk aangeduid als [persoon1]) bij de Dienst Domeinbeheer geregistreerd de huurrechten met betrekking tot een perceel grond te Santa Rosa, registernummer 3856a, gelegen in het tweede district, Domeinkaart VI, kaveling 96. Op het perceel staat een woning (verder: de woning). Het adres daarvan is [adres 1]. 
      
    
    
      4.3 [
      persoon 1] is op [overlijdensdatum] 1977 overleden. Hij liet als (gezamenlijke) erfgenamen achter:
      1. persoon 2], geboren [familienaam];
      2. [ persoon 3], geboren [familienaam];
      3. [ persoon 4;
      4. [ persoon 5];
      5. [ persoon 6];
      6. [ persoon 7], geboren [familienaam];
      7. [ persoon 8].
      
    
    
      4.4
      Bewoner van de woning was, gedurende zijn gehele leven, [overledene] (geboren op [geboortedatum] 1930), de vader van [appellant]. [overledene] is overleden op [overlijdensdatum] 2005. [appellant] is zijn enige erfgenaam. Hij is in de woning gaan wonen na het overlijden van zijn vader en woont er sedertdien. 
      
    
    
      4.5 [
      zoon van persoon 2] verklaart op 2 september 1999 van [overledene] te hebben ontvangen een bedrag van NAf 4.500,-, toekomend aan zijn moeder [persoon 2], voor de koop van een huis op het perceel [perceel] in afwachting van de officiële papieren van [overledene].   
      
    
    
      4.6 [
      persoon 4] heeft op 3 september 1999 verklaard dat zij van [overledene] een bedrag van NAf 4.500,- heeft ontvangen, welk bedrag toekomt aan haar moeder Irma Paula, in verband met de aankoop van een woning op het terrein [perceel], in afwachting van de officiële papieren van [overledene]. 
      
    
    
      4.7 [
      persoon 4] heeft op 15 april 2000 verklaard dat zij NAf 500,- van [overledene] heeft ontvangen in verband met het plaatsen van een hekwerk met palen om het terrein van [perceel]. In die verklaring is verwezen naar ‘boeki di akta 3586-A na nomber di [persoon 1]’. 
      
      
        
          Het vonnis van het Gerecht en de grieven van [appellant]
        
      
    
    
      4.8
      Het Gerecht heeft de vorderingen van [appellant[ afgewezen op de grond dat deze onvoldoende onderbouwd waren. In het bijzonder heeft het Gerecht overwogen:
      a. dat een volledige omschrijving van het onroerend goed (onder andere: kadastrale gegevens) ontbreekt;
      b. dat niet is komen vast te staan wie ten tijde van de gestelde verkoop daarvan (1999) eigenaar was van het onroerend goed;
      c. dat niet is gebleken dat alle erfgenamen van [persoon 1] (als het onroerend goed deel uitmaakte van zijn nalatenschap) hebben ingestemd met de overdracht daarvan aan [overledene];
      d. dat niet is gebleken dat het betaalde bedrag van NAF 9.000,- de volledige koopprijs betrof.
      
    
    
      4.9 [
      appellant] stelt in hoger beroep dat uit de door hem overgelegde stukken (zoals in hoger beroep aangevuld) blijkt om welk perceel het gaat, wie eigenaar was van de huurrechten van dat perceel, dat die huurrechten bevoegdelijk zijn verkocht aan [overledene], dat de koopprijs NAf 9.500,- was en dat [appellant] nu, als diens enige erfgenaam, gerechtigd is tot de huurrechten.
      
      
        
          Het gaat om huurrechten en het perceel waarop deze zien is voldoende omschreven
        
      
    
    
      4.10
      Uit het overgelegde huurboekje blijkt dat [persoon 1] de huurrechten had van een perceel grond te Santa Rosa, registernummer 3856a, gelegen in het tweede district, Domeinkaart VI, kaveling 96. Op 11 april 2011 heeft [persoon 1] een aanvraag gedaan om de huurrechten van dat perceel op zijn naam te zetten. In die aanvraag is dezelfde omschrijving van het perceel gebruikt. Daarmee is voldoende duidelijk geworden om welk perceel het gaat én dat de vorderingen van [persoon 1] zien op de huurrechten met betrekking tot dat perceel.
      
      
        
          De gerechtigden tot de huurrechten
        
      
    
    
      4.11
      Eveneens uit het huurboekje blijkt dat [persoon 1] de gerechtigde tot de huurrechten was. Na zijn overlijden op [overlijdensdatum] 1977 werden dat zijn erfgenamen. Dat waren er zeven. Hun namen zijn hiervoor in 4.3 vermeld. Deze zeven erfgenamen waren gezamenlijk bevoegd te beschikken over de huurrechten.
      
      
        
          De verkoop van de huurrechten
        
      
    
    
      4.12 [
      appellant] stelt dat de huurrechten in 1999 door de erfgenamen van [persoon 1] verkocht zijn aan [overledene]. Die stelling is op de eerste plaats onderbouwd met de hiervoor onder 4.5 tot en met 4.7 genoemde verklaringen. Daaruit blijkt dat betalingen zijn gedaan in verband met de woning [perceel] in afwachting van de officiële papieren van [overledene]. De kennelijke bedoeling van deze verklaringen was te bevestigen dat de daarin genoemde bedragen betaald zijn ter nakoming van de afspraak tot overdracht van de huurrechten van het perceel (niet de woning zelf) waarop de woning [perceel] stond, door de erfgenamen van [persoon 1] aan de bewoner, [overledene]. Die betalingen vonden plaats in de verwachting dat de tenaamstelling ook officieel gewijzigd zou worden, derhalve bij Domeinbeheer (de ‘officiële papieren’). 
      
    
    
      4.13
      Hoewel niet alle erfgenamen van [persoon 1] (namelijk: vijf van de zeven) daarin zijn genoemd en de verklaring ook niet door al die erfgenamen is ondertekend (maar slechts door twee daarvan) bevestigt ook de overgelegde machtiging (productie 9 bij memorie van grieven) dat sprake was van verkoop van de huurrechten, die (zo staat daarin) door [overledene] waren betaald. 
      
    
    
      4.14
      De stelling dat sprake is geweest van verkoop van de huurrechten aan [overledene] is met de nu besproken stukken voldoende onderbouwd.
      
    
    
      4.15
      In totaal is betaald een bedrag van NAf 9.500,-. Er is geen reden aan te nemen dat dit niet een bij de werkelijke waarde van de huurrechten passend bedrag was, mede in aanmerking genomen dat [overledene] het huis op het perceel in kwestie al sinds jaar en dag bewoonde.
      
      
        
          De bevoegdheid
        
      
    
    
      4.16
      Enige twijfel bestaat nog over het antwoord op de vraag of alle erfgenamen met deze verkoop hebben ingestemd.
      
    
    
      4.17
      Voldoende onderbouwd is dat die instemming er was van:
      1. persoon 2], geboren [familienaam]; zij wordt immers genoemd in de verklaring van (haar zoon) [zoon van persoon 2].
      2. [ persoon 3], geboren [familienaam]; zij wordt immers genoemd in de verklaring van (haar dochter) [persoon 4] en in de volmacht.
      3. [ persoon 4]; zij verklaart immers over de ontvangst van de bedragen van NAf 4.500,- en NAf 500,- en wordt genoemd in de volmacht (weliswaar als gemachtigde, maar kennelijk als gemachtigde die in haar hoedanigheid van erfgenaam instemde met de wijziging van de tenaamstelling, die zij immers namens alle erfgenamen wilde bewerkstelligen).
      
    
    
      4.18
      De twijfel betreft de overige erfgenamen: [persoon 5] (4), [persoon 6] (5), [persoon 7], geboren [familienaam] (6) en [persoon 8] (7). Zij worden genoemd in de volmacht, maar hun handtekening daaronder lijkt te ontbreken nu slechts twee handtekeningen daaronder zijn geplaatst, in die twee handtekeningen het woord ‘Paula’ herkenbaar is en die twee handtekeningen daarom geen betrekking lijken te hebben op de nu besproken erfgenamen.
      
      
        
          Nadere instructie
        
      
    
    
      4.19
      Het Hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen bij akte nadere informatie te verschaffen waaruit kan blijken dat ook de erfgenamen [persoon 5] (4), [persoon 6] (5), [persoon 7], geboren [familienaam] (6) en [persoon 8] (7) hebben ingestemd met de verkoop van de huurrechten, althans de wijziging van de tenaamstelling daarvan bij Domeinbeheer ten gunste van [overledene], thans opgevolgd door diens enige erfgenaam [appellant].
      
    
    
      4.20
      Blijkens de handgeschreven aantekeningen op de volmacht waren drie van de vier erfgenamen om wie het nu gaat in 2000 al op leeftijd. Indien deze drie of vier erfgenamen inmiddels zouden zijn overleden en hun instemming met de verkoop/wijziging tenaamstelling niet voldoende kan worden onderbouwd, kan voor toewijzing van de vordering ook toereikend zijn dat hun erfgenamen instemmen met de wijziging van de tenaamstelling van de huurrechten.
      
    
    
      4.21
      In afwachting van de door [appellant] te nemen akte wordt iedere verdere beslissing aangehouden. 
      
      
        
          De reikwijdte van een eventueel veroordelend vonnis
        
      
    
    
      4.22
      Voor het geval, later in deze procedure, wordt vastgesteld dat alle erfgenamen hebben ingestemd met de verkoop van de huurrechten of wijziging van de tenaamstelling daarvan, is nog wel het volgende van belang.
      
    
    
      4.23 [
      persoon 1] heeft destijds het perceel in kwestie gehuurd van het Eilandgebied Curaçao, thans het Land Curaçao. Het Eilandgebied Curaçao en het Land Curaçao hebben, als eigenaar van verhuurde en bebouwde overheidsgrond, zo is van algemene bekendheid, in veel gevallen op grond van de maatschappelijke opvattingen aanvaard dat een exclusief gebruiksrecht is overgegaan op een ander dan de huurder met wie het Eilandgebied Curaçao heeft gecontracteerd.
      
    
    
      4.24
      Dat neemt niet weg dat het aan het Land Curaçao (dienst Domeinbeheer) is te bepalen of [appellant] nu als huurder van het perceel kan worden aanvaard. Het is aan [appellant] om een dergelijk verzoek te doen (zoals hij ook al heeft gedaan), dit te herhalen of te vragen om een beslissing op zijn verzoek. Voor het Hof ligt hier geen taak. De vordering van [appellant] zal dus in zoverre moeten worden afgewezen. 
      
    
    
      4.25
      Deze zaak gaat over de rechtsverhouding tussen [appellant] enerzijds en de erfgenamen van [persoon 1] anderzijds. Het Hof kan als civiele rechter niet vaststellen of [appellant] een exclusief recht op de huur van het perceel in kwestie heeft, dus een recht met werking tegenover iedereen. Wel kan het Hof beoordelen of [appellant], de maatschappelijke opvattingen (mede) in aanmerking genomen, een sterker recht heeft dan de erfgenamen van [persoon 1], zodat, zolang het Land Curaçao (Domeinbeheer) niet anders heeft beslist op de aanvragen, de erfgenamen het huurrecht van [appellant] moeten respecteren. In de vorderingen van [appellant] ligt als subsidiaire vordering besloten dat het Hof een verklaring voor recht van die strekking geeft.
      
      
      
        B E S L I S S I N G
      
      
      
        Het Hof:
      
      
      
        verleent [appellant] toelating om in hoger beroep kosteloos te procederen;
      
      
      
        verwijst de zaak naar de rolzitting van 25 februari 2025 voor het nemen van een akte door [appellant] als in de overwegingen 4.19 en 4.20 bedoeld;
      
      
      
        houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, W.P.M. ter Berg en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 21 januari 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
    
  
  
     Vergelijk GHvJ 2 december 2014, ECLI:NL:OGHACMB:2014:127, rov. 2.7.2, GHvJ 14 mei 2019, OGHACMB:2019:80, rov. 2.7 en GHvJ 12 januari 2021, ECLI:NL:OGHACMB:2021:21, rov. 4.11-4.12 en GHvJ 17 december 2024, ECLI:NL:OGHACMB:2024:256, rov 3.5