ECLI:NL:RBZWB:2025:954, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-02-2025, 24/931
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/931
    
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 februari 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 december 2023.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 205.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 13 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen J.L.G. van Herk, namens de gemachtigde van de belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur], taxateur.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1959) met een gebruikersoppervlakte van 77 m2. De woning is gelegen op een perceel van 136 m2. De woning heeft een aanbouw, een berging en beschikt over een brandgang.  
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 196.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 205.000.
      
      
        
          Omvang van het geschil 
        
      
      
      
        4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
      
    
    
      4.1.
      Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 26 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling. 
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 30 april 2024 door taxateur [taxateur] is opgemaakt. Op 15 april 2024 heeft de taxateur de woning van belanghebbende inpandig opgenomen. In het dossier zitten foto’s van de woning en van de referentiewoningen. 
      
      
    
    
      6.1.
      In het taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 214.222 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] te [plaats].
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
      7. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
      8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de aanbouw en de berging afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het voorzieningenniveau, de kwaliteitstoestand en de onderhoudstoestand ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
      
    
    
      8.1.
      Belanghebbende betwist dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de gedateerde keuken, badkamer, de matige onderhoudstoestand, scheurvorming in de binnenmuren en de schimmelvorming in de woning. De rechtbank oordeelt echter dat de heffingsambtenaar bij de waardering een neerwaartse correctie van in totaal € 44.777 (21%) heeft toegepast voor zowel de gedateerde voorzieningen als de onder gemiddelde kwaliteits- en onderhoudstoestand van de woning. Volgens de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met de verouderde keuken en badkamer en de onder gemiddelde kwaliteits- en onderhoudstoestand. Het duurzaamheidsniveau van de woning van belanghebbende is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen, die hetzelfde bouwjaar hebben (1959). 
      
    
    
      8.2.
      Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de onder-gemiddelde ligging van de woning, vanwege een naast de woning gelegen school. De rechtbank constateert dat in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag de ligging van de woning is gewaardeerd op factor 2. Belanghebbende heeft niet aangegeven waarom een waardering van factor 2 voor de ligging nog te hoog zou zijn. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verminderende ligging van de woning.
      
    
    
      8.3.
      
        De taxateur heeft tenslotte tijdens de zitting uitgelegd dat er rondom de waardepeildatum naast de twee referentiewoningen geen vergelijkbare woningen zijn verkocht. Daarom zijn er maar twee referentiewoningen gebruikt in de taxatiematrix. Als extra controle of de waarde van de woning zo correct is vastgesteld, heeft de taxateur nog twee referentiewoningen bekeken die meer dan een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht. Het gaat hier om de woning gelegen aan de Le Bourgetstraat 42 en de woning gelegen aan de [adres 1]. Deze woningen zijn verkocht op respectievelijk 
        13 maart 2023 en 3 april 2023 voor € 270.000 en € 268.000. 
      
      
    
    
      8.4.
      Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 19 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	.