ECLI:NL:RBAMS:2024:3159, Rechtbank Amsterdam, 30-05-2024, AMS 23/4865
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-05-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Voor zover er sprake is van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar daar voldoende rekening mee gehouden. Dat geldt ook voor eventuele waardedrukkende effecten van vervuilde grond en een rioolgemaal.

RECHTBANK AMSTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: AMS 23/4865 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 mei 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit Amsterdam, eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam 
    (mr. N.M. Kell).
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 901.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2023 bekendgemaakt.
      
      
        1. 
      
    
    
      
    
    
      1.2.
      Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 12 juli 2023 (hierna: de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar grond verklaard en de WOZ-waarde gewijzigd vastgesteld op € 842.000,-. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 18 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, [naam 1] (partner van eiser) en [naam 2] (buurman van eiser). De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell, vergezeld door taxateur [naam 3] . 
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    
    
      2.1.
      Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 159 m².
      
      
        2. 
      
    
    
      
    
    
      2.2.
      Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
    
    
      2.3.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde € 715.000,- moet zijn. 
      
    
    
      2.4.
      De heffingsambtenaar heeft tijdens het beroep de WOZ-waarde van de woning verder verlaagd naar € 765.000,-. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] (verkoop 1), [adres 3] (verkoop 2) en [adres 4] (verkoop 3).
      
    
    
      2.5.
      Eiser is het ook met deze verlaagde WOZ-waarde niet eens. 
      
    
    
      2.6.
      Tot slot heeft de heffingsambtenaar op 19 februari 2024 een verweerschrift met een nieuw taxatierapport en een nieuwe matrix overgelegd waarin de waarde van € 765.000,- opnieuw is onderbouwd. Dit rapport bevat één ander vergelijkingsobject dan in het eerder opgestelde taxatierapport. [adres 3] (verkoop 2) is vervangen door [adres 5] . De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de woning van eiser € 709,- per vierkante meter lager is gewaardeerd dan het gemiddelde van de m²-prijzen van de referentieobjecten. Dit leidt in absolute zin tot een bedrag van € 112.731,-. De WOZ-waarde is volgens de heffingsambtenaar daarom op het juiste niveau vastgesteld. 
      
      
        
          Het oordeel van de rechtbank 
        
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde die moet worden vastgesteld, is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        3. 
      
    
    
      
    
    
      3.2.
      Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
      
      
        
          Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
        
        
          Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
        
      
      
    
    
      3.3.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      3.4.
      Eiser voert aan dat de WOZ-waarde is gebaseerd op 170 m² in plaats van 159 m². Ook voert eiser aan dat de WOZ-waarde niet is gebaseerd op de werkelijke kwaliteit van de grond waarop de woning staat. Verder is ten onrechte geen rekening gehouden met het rioolgemaal van 2.6 x 2.4 meter dat in de voortuin van de woning staat en een waardedrukkend effect heeft. Eiser vindt de WOZ-waarde niet transparant en onbetrouwbaar. 
      
    
    
      3.5.
      De rechtbank stelt vast dat de WOZ-waarde van de woning in eerste instantie was gebaseerd op 170 m², maar dat de heffingsambtenaar (op aangeven van eiser) de oppervlakte van de woning opnieuw heeft berekend en heeft vastgesteld op 159 m². De rechtbank stelt vast dat daar in het laatste taxatierapport en de laatste matrix van is uitgegaan. De heffingsambtenaar is echter op dezelfde WOZ-waarde uitgekomen. Dit komt volgens de heffingsambtenaar omdat de waarde aanvankelijk te laag was vastgesteld. Op basis van een vergelijking met de best overeenkomende vergelijkingsobjecten, blijkt dat de WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank kan dit standpunt volgen en overweegt als volgt.
      
    
    
      3.6.
      De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde straat als de woning, twee van de drie woningen zijn net als de woning vrijstaand en hebben nagenoeg hetzelfde bouwjaar. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden. De vergelijkingsobjecten hebben een gemiddelde neutrale m²-prijs – dat wil zeggen onafhankelijk van kwaliteit, onderhoud en ligging – van € 3.844,- en de woning heeft een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 3.135,-. Er bestaat dus een marge van € 709,- per m² om de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten te compenseren. Deze marge acht de rechtbank voldoende. Dit geldt ook voor een eventueel waardedrukkend effect van de vervuilde grond en het rioolgemaal, waarvan overigens door eiser niet met stukken is onderbouwd dat dit daadwerkelijk een waardedrukkend effect heeft en tot welk bedrag. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.7.
      Ook voert eiser aan dat de WOZ-waarde over de voorgaande belastingjaren op een onjuiste waarde is vastgesteld.
      
    
    
      3.8.
      De heffingsambtenaar heeft ambtshalve gekeken naar de WOZ-waarde van de woning in de voorgaande jaren. De heffingsambtenaar heeft geconstateerd dat niet is gebleken dat de WOZ-waarde van de woning meer dan 20% te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daarom naar het oordeel van de rechtbank terecht geen aanleiding gezien om ambtshalve tot vermindering van de WOZ-waarde van voorgaande jaren over te gaan. 
      
    
  
  
    Conclusie
    
    
      4. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar tijdens de beroepsprocedure aanleiding heeft gezien de WOZ-waarde van de woning van eiser te verlagen. De rechtbank bepaalt daarom dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoedt. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] voor het jaar 2023 vast op € 765.000,-;
      
      
        bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser vergoedt.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. Hirzalla, rechter, in aanwezigheid van mr.M.M. Mazurel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 mei 2024. 
    
    
    
      
        		De rechter is verhinderd 
      
      
        				de uitspraak te ondertekenen
      
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Tegen deze uitspraak kan hoger beroep worden ingediend bij het gerechtshof Amsterdam binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      De indiener van het hoger beroep kan de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening te treffen.  
    
    
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).