ECLI:NL:RBZWB:2025:655, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-02-2025, 24/953, 24/954
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 24/953, 24/954 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: drs. [belanghebbende] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] ( [adres 1] ) naar de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 293.000 en de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats 1] ( [adres 2] ) naar de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 913.000. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk en de gemeente Dongen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft de beroepen op 30 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam] en [taxateur] (taxateur).
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van beide woningen. [adres 1] betreft een tussenwoning met bouwjaar 1976. [adres 2] betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1910. Belanghebbende heeft [adres 2] op 29 maart 2021 voor een bedrag van € 870.000 gekocht.
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woningen te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de [adres 1] te hoog vastgesteld. De waarde van de [adres 2] is niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          
            [adres 1]
          
        
      
      
      
        
          Vooraf 
        
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de bezwaarfase onzorgvuldig heeft afgewikkeld. De heffingsambtenaar is onvoldoende zorgvuldig geweest wat betreft zijn onderbouwing in de bezwaarfase en heeft belanghebbende onvoldoende betrokken bij de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning. Belanghebbende is bekend met de woning en de omgeving, waardoor hij meer betrokken had moeten worden om tot een juiste waardevaststelling te komen. Doordat niet aan de wensen van belanghebbende is tegemoetgekomen heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de belangen en argumenten van belanghebbende, aldus nog steeds belanghebbende. 
      
    
    
      3.3.
      De rechtbank overweegt als volgt. Belanghebbende werd in de bezwaarfase bijgestaan door een (andere) gemachtigde. Uit niets blijkt dat de heffingsambtenaar de gemachtigde onvoldoende in de gelegenheid heeft gesteld om zijn gronden naar voren te brengen. De omstandigheid dat belanghebbende werd bijgestaan door een gemachtigde betekent dat de heffingsambtenaar met de gemachtigde correspondeert. De rechtbank ziet geen aanleiding om te oordelen dat dit niet naar behoren is gebeurd. Het ligt vervolgens op de weg van de gemachtigde om belanghebbende in het bezwaar te betrekken en van de correspondentie tussen hem en de heffingsambtenaar op de hoogte te houden. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar in deze gang van zaken enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden.
      
    
    
      3.4.
      Het is de rechtbank ook niet anderszins gebleken dat de heffingsambtenaar in bezwaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Dat de heffingsambtenaar pas in beroep een inpandige opname heeft verricht en een herbeoordeling met een taxatiematrix heeft verstrekt die leidt tot een lagere waarde van [adres 1] , wil niet zeggen dat het handelen van de heffingsambtenaar in de bezwaarfase onvoldoende zorgvuldig is geweest. Het belastingrecht kent een vrije bewijsleer, beide partijen zijn in beginsel in elke stand van het geding vrij om hun bewijs te wijzigen en/of aan te vullen. De enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase tot een andere onderbouwing is gekomen maakt niet dat hij in dit specifieke geval onbehoorlijk heeft gehandeld.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.6.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.7.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.8.
      Op 10 juni 2024 is door de heffingsambtenaar een compromisvoorstel aangeboden aan belanghebbende. Belanghebbende heeft verklaard niet akkoord te gaan met het door de heffingsambtenaar gedane compromisvoorstel. Er is dus geen compromis tot stand gekomen.
      
    
    
      3.9.
      Uit de stukken die de heffingsambtenaar heeft overlegd in de beroepsprocedure volgt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 293.000 onjuist is. Het beroep is reeds om die reden gegrond. 
      
    
    
      3.10.
      De vraag rest of de heffingsambtenaar de door hem nader getaxeerde waarde van € 262.000 aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 262.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats 2] . 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      3.11.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      3.12.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudsstaat en het voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende. Er is sprake van achterstallig onderhoud en de voorzieningen van de woning van belanghebbende zijn gedateerd, aldus belanghebbende.
      
    
    
      3.13.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen, zoals een berging en overkapping, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en een correctie is toegepast voor (onder meer) verschillen in perceel-en woonoppervlakte. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar bij de woning van belanghebbende een neerwaartse correctie van 14% in aanmerking genomen voor het beneden gemiddelde onderhoudsniveau en voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft middels deze correctie voldoende rekening gehouden met het onder gemiddelde onderhoudsniveau en voorzieningenniveau van de woning. De door belanghebbende overlegde foto’s leiden niet tot het oordeel dat er op bepaalde onderdelen een hogere correctie had dienen te worden toegepast. 
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
      
    
    
      3.14.
      Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van zijn woning onterecht hoger is vastgesteld dan de waarde van identieke woningen en doet hiermee een beroep op artikel 1 van de Grondwet. De rechtbank stelt voorop dat de Wet WOZ een wet in formele zin is. Op grond van artikel 120 Grondwet mag de rechtbank de Wet WOZ niet toetsen aan de grondwet. Wel kan in de bewoordingen van belanghebbende een beroep op het gelijkheidsbeginsel als beginsel van behoorlijk bestuur worden gelezen en meer specifiek op de meerderheidsregel.
      
    
    
      3.15.
      Voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken moet de vergelijking op basis van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad beperkt blijven tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Belanghebbende doet in dit licht een beroep op de woningen aan de [adres 6] , [adres 3] , [adres 7] en [adres 8] en de woningen aan de [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] en [adres 12] , alle te [plaats 2] .
      
    
    
      3.16.
      De rechtbank is van oordeel dat van strijd met het gelijkheidsbeginsel, in de zin van de meerderheidsregel, geen sprake is. De woningen aan de [adres 8] en [adres 12] zijn niet aan te merken als aan de woning van belanghebbende identieke woningen. De specifieke objectkenmerken van deze woningen wijken hiervoor te veel af van de woning van belanghebbende. Wat betreft de woningen aan de [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] neemt de rechtbank in aanmerking dat bij deze woningen sprake is van een woonoppervlakte dat 5m² dan wel 7m² kleiner is dan de woonoppervlakte van de woning van belanghebbende. In aanmerking nemende de waarde per vierkante meter verklaart dit het verschil in WOZ-waarde tussen de woning van belanghebbende en de genoemde woningen. Door het niet verwaarloosbare verschil in gebruiksoppervlakte is geen sprake van identieke woningen. Voor wat betreft de woningen aan de [adres 6] , [adres 3] en [adres 7] neemt de rechtbank in aanmerking dat enkel bij de [adres 3] sprake van een lagere WOZ-waarde dan de nader door de heffingsambtenaar bepleite waarde, dit is onvoldoende voor de toepassing van de meerderheidsregel.
      
    
    
      3.17.
      Gelet op voorgaande heeft de heffingsambtenaar de waarde van € 262.000 aannemelijk gemaakt. 
      
      
        
          
            [adres 2]
          
        
      
      
      
        
          Eigen verkoopcijfer
        
      
      
    
    
      3.18.
      Wat betreft de woning [adres 2] stelt de rechtbank voorop dat belanghebbende ter zitting heeft aangegeven dat de waarde, mede gelet op het eigen verkoopcijfer van de woning van belanghebbende, juist zou kunnen zijn. Belanghebbende stelt echter dat hij niet in de gelegenheid is om zijn beroep nader te onderbouwen bij wege van gebrek aan onderbouwing van de waarde van de woning door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft enkel verwezen naar het eigen verkoopcijfer en heeft in de beroepsfase geen referentieobjecten aangevoerd, aldus belanghebbende.
      
    
    
      3.19.
      In de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning van belanghebbende onderbouwd middels een taxatieverslag met referentieobjecten. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een beroep gedaan op het eigen aankoopcijfer van de woning van belanghebbende. Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er vanuit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.
      
    
    
      3.20.
      De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning uitgegaan moet worden van de door belanghebbende op 29 maart 2021 betaalde aankoopprijs van € 870.000. De heffingsambtenaar heeft deze koopprijs geïndexeerd naar peildatum 1 januari 2022 tot een waarde van € 1.031.141,00. Dit is (aanzienlijk) hoger dan de WOZ-waarde. Belanghebbende heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat de aankoopsom van de woning niet de waarde van de woning weergeeft. De rechtbank ziet geen reden om aan te nemen dat het eigen aankoopcijfer van de woning niet zou kunnen dienen als vertrekpunt voor de waardebepaling.
      
    
    
      3.21.
      Gelet op voorgaande heeft de heffingsambtenaar de waarde van € 913.000 aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar hoefde de waarde niet aan de hand van verkoopcijfers van referentieobjecten te bepalen. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep inzake de [adres 2] is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het beroep inzake de [adres 1] is gegrond. De WOZ-waarde moet worden verlaagd naar € 262.000. De aanslag OZB dient dienovereenkomstig te worden verminderd. 
    
    
    
      4.1.
      Omdat het beroep met betrekking tot de [adres 1] gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding voor zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. 
      
    
    
      4.2.
      De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. In de bezwaarfase is sprake van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Hiervoor wordt een proceskostenvergoeding toegekend voor het indienen van het bezwaarschrift (1 punt) en voor het bijwonen van de hoorzitting (1 punt) met een waarde van € 647 per punt. Daarnaast komen ook de kosten van het taxatierapport (€ 128,26) en de kosten voor de kadastrale opvragen (€ 6,70) voor vergoeding in aanmerking. 
      
    
    
      4.3.
      Met betrekking tot de door de gemachtigde van belanghebbende verleende bijstand en vertegenwoordiging in de beroepsfase is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Gelet op de toelichting bij het Besluit Proceskosten bestuursrecht (Stb. 1993, 763, blz. 6) moet worden aangenomen dat voor het beroepsmatige karakter vereist is dat het verlenen van rechtsbijstand een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van inkomsten gerichte taakuitoefening. Uit de ter zitting door de gemachtigde gegeven toelichting van zijn werkzaamheden volgt niet dat hij regelmatig tegen vergoeding namens cliënten bezwaar- en beroepsprocedures voert over waarderingen op grond van de Wet WOZ anders dan binnen de familierelatie. Er komen dan ook geen kosten gemaakt in de beroepsfase voor vergoeding in aanmerking.
      
    
    
      4.4.
      Ten slotte heeft belanghebbende gevraagd om een vergoeding van de reiskosten van de gemachtigde ter waarde van € 15,24. Omdat geen vergoeding voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand wordt toegekend, komen deze kosten volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking. Dit betekent dat de vergoeding in totaal € 1.444,20 bedraagt.
      
    
    
      4.5.
      Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep in de zaak met nummer BRE 24/953 gegrond;
      
      
        verklaart het beroep in de zaak met nummer BRE 24/954 ongegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar die betrekking heeft op de waardevaststelling van [adres 1] en de daarmee samenhangende aanslag OZB;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning [adres 1] tot een bedrag van € 262.000;
      
      
        vermindert de daarmee samenhangende aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.444,20 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden. 
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 10 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              Griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
    Hoge Raad van 16 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY2770.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.