ECLI:NL:RBLIM:2025:1948, Rechtbank Limburg, 26-02-2025, 11055214 \ CV EXPL  24-1927
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-02-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte, herstel goede staat

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11055214 \ CV EXPL  24-1927
    
    
    
      
        Vonnis van 26 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: Inkassier, Gerechtsdeurwaarders & Incasso,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING ANNA, 
      te Kerkrade,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Stichting Anna,
      gemachtigde: mr. J.J. Baltus.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 10 april 2024 met producties 1 tot en met 10;- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4;- de conclusie van repliek;- de conclusie van dupliek met producties 5 en 6.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft acht appartementen, aan de [adres] te [plaats] (gezamenlijk te noemen: het gehuurde), als opvolgend verhuurder met ingang van 1 december 2022, voor onbepaalde tijd verhuurd aan Stichting Anna voor een overeengekomen huurprijs van € 5.690,85 per maand. 
      
    
    
      2.2.
      
        In artikel 1 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
        
          “Het Gehuurde, bestemming
        
      
    
    
      1.1
      
        Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder de wooneenheden aan de [adres] , [plaats] hierna "het Gehuurde" genoemd. Het Gehuurde is nader aangegeven op de al bijlage bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deel uitmakende geparafeerde proces-verbaal van oplevering dat als 
        bijlage 1
         aan deze overeenkomst zal worden gehecht en waarin wordt aangegeven welke installaties en andere voorzieningen tot het Gehuurde behoren en waarin tevens een beschrijving van de staat van het Gehuurde wordt gegeven, eventueel aangevuld met door partijen geparafeerde foto's. (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 8 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald: 
        
          “Garanties ten aanzien van overeengekomen gebruik 
        
        
          (…)
        
      
    
    
      8.4
      
        Verhuurder erkend dat er bij aanvang van de huurovereenkomst enkele investeringen zijn vereist om het gehuurde verder geschikt te houden ten behoeve van het overeengekomen gebruik als bedoeld in artikel 8.1 van de huurovereenkomst. Deze zijn opgenomen in een actielijst (bijlage 2).”
      
      
    
    
      2.4.
      
        In artikel 19 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
        
          “Oplevering bij het einde van de huur
        
      
    
    
      19.1
      
        
          Huurder zal het Gehuurde bij het einde van huur leeg en ontruimd aan Verhuurder opleveren in de staat waarin Huurder het heeft geaccepteerd. Verhuurder zal twee (2) weken voorafgaand aan oplevering een voorinspectie laten plaatsvinden om de staat van het Gehuurde te beoordelen.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      19.3
      
        
          Indien uit de in artikel 19.1 van de Huurovereenkomst bedoelde inspectie blijkt dat er in het Gehuurde is gerookt, of op andere wijze schade of een gebrek is ontstaan, worden de kosten van het herstel verhaald op Huurder, waarbij deze zo mogelijk worden verrekend met de betaalde waarborgsom.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      19.5
      
        Appartementen worden bij einde huur bezemschoon opgeleverd.” 
      
      
    
    
      2.5.
      
        In artikel 20 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
        
          “Schade
        
      
    
    
      20.1
      
        Alle schade in het gehuurde, welke waarneembaar zijn door toedoen van één van de woonachtigen, komt voor rekening van Huurder.
      
    
    
      20.2
      
        Schade door toedoen van versletenheid, komt voor rekening van Verhuurder.
      
    
    
      20.3
      
        Alle schade zal zo spoedig mogelijk worden hersteld”
      
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 22 februari 2023 heeft Stichting Anna de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 mei 2023. Het gehuurde is op 31 mei 2023 opgeleverd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert - samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Stichting Anna te veroordelen tot:
        i. 	betaling van een hoofdsom van € 4.174,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 februari 2024;
        ii. 	betaling van de wettelijke rente tot 26 februari 2024 van € 332,64;
        iii. 	betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 656,36; 
        met veroordeling van Stichting Anna in de kosten van deze procedure. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Stichting Anna heeft de verplichting om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren. Dit heeft zij niet gedaan, volgens [eiser] . De gebreken zijn door [eiser] hersteld voor een bedrag van in totaal € 4.174,50. Stichting Anna is gehouden om die kosten aan [eiser] te voldoen.
      
    
    
      3.3.
      Stichting Anna betwist de vorderingen en voert gemotiveerd verweer. Stichting Anna concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de nadere stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De schade 
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser] vordert betaling van de herstelkosten van € 4.174,50 inclusief BTW die hij heeft gemaakt voor het schoonmaken en herstellen van schade aan het gehuurde. Dit gaat om € 1.200,00 exclusief BTW voor schoonmaakwerkzaamheden, € 400,00 exclusief BTW voor kitwerk, € 500,00 exclusief BTW voor herstel van de vloer in appartement [nummer] en 
        € 1.350,00 exclusief BTW voor herstel van de rooklucht en daardoor ontstane schade in appartement 77b. [eiser] verwijst hiervoor naar een factuur van 22 juni 2023 (productie 6 bij de dagvaarding). 
      
      
    
    
      4.2.
      Stichting Anna concludeert tot afwijzing van de vordering. Zij heeft de appartementen zoals afgesproken bezemschoon en zonder schade opgeleverd. De schoonmaak en het herstel dat van haar verlangd werd, zijn uitgevoerd. Hiervoor verwijst Stichting Anna naar facturen van 20, 22 en 24 mei 2023 en 3 juni 2023 (producties 2 en 3 bij de conclusie van antwoord en producties 5 en 6 bij de conclusie van dupliek). De schade die [eiser] stelt te hebben geleden, is niet aangetoond en bovendien was er sprake van achterstallig onderhoud waardoor het niet redelijk is dat de herstelkosten voor rekening van de huurder komen, aldus Stichting Anna. 
      
      
        
          De herstelkosten en de staat van het gehuurde bij aanvang en einde huur 
        
      
      
    
    
      4.3.
      Stichting Anna moet de woning bij het einde van de huur weer ter beschikking van [eiser] stellen. Als er een beschrijving is opgemaakt van het gehuurde, moet Stichting Anna de woning teruggeven in de staat waarin deze volgens die beschrijving is aanvaard. Is die beschrijving niet opgemaakt, dan wordt Stichting Anna verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin deze bij het einde van de huurovereenkomst is opgeleverd (artikel 7:224 lid 1 en lid 2 BW).
      
    
    
      4.4.
      Bij de aanvang van de huurovereenkomst is geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. In artikel 1 van de huurovereenkomst wordt verwezen naar de beschrijving van het gehuurde in bijlage 1, maar deze ontbreekt. Verder stelt [eiser] dat er een lijst met actiepunten door partijen is afgesproken, waaruit blijkt wie bepaalde onderhoudswerkzaamheden voor zijn rekening neemt, maar deze actielijst is niet aan te merken als een beschrijving van het gehuurde. De actielijst behelst namelijk geen beschrijving van hoe het gehuurde was bij aanvang van de huur. Dit betekent dat verondersteld wordt dat Stichting Anna de appartementen heeft aanvaard in de staat waarin deze bij het einde van de huurovereenkomst op 31 mei 2023 zijn opgeleverd.
      
    
    
      4.5.
      
        
          [eiser] mag tegenbewijs leveren tegen de hiervoor genoemde veronderstelling. De stellingen die [eiser] in dit kader inneemt, zijn niet voldoende om de veronderstelling dat Stichting Anna de woning verlaten heeft zoals zij deze heeft aanvaard, los te laten. De stellingen dat er sprake is van schade zijn namelijk niet onderbouwd. Het is niet duidelijk wat de schade precies is, dit is door [eiser] niet toegelicht of onderbouwd. Het had op de weg van [eiser] gelegen om bijvoorbeeld door middel van foto’s en een toelichting aan te tonen dat de staat van het gehuurde verslechterd is bij oplevering ten opzichte van de aanvang van de huurovereenkomst. Er zijn door [eiser] alleen facturen van herstelwerkzaamheden overgelegd, maar er is niet onderbouwd dat deze gebreken er bij aanvang van de huur niet waren en er daarom € 4.174,50 aan herstelwerkzaamheden uitgevoerd moesten worden. Voorts heeft Stichting Anna facturen voor schoonmaakwerkzaamheden overgelegd waaruit volgt dat de noodzaak van 
        € 1.200,00 aan nadere schoonmaakwerkzaamheden niet vast is komen te staan. De schade aan de vloer is, na de betwisting door Stichting Anna, niet nader door [eiser] onderbouwd. Ook is niet ingegaan op het verweer dat een korting ‘nieuw voor oud’ moet worden toegepast. Dat laatste geldt ook voor de door [eiser] opgevoerde post kitwerk. Voor de opgevoerde kosten voor het verwijderen van de rooklucht geldt dat deze kosten op geen enkele wijze zijn onderbouwd. 
      
      
    
    
      4.6.
      Voor zover [eiser] nakoming vordert van werkzaamheden op de actielijst door Stichting Anna, overweegt de kantonrechter als volgt. Stichting Anna voert aan dat de actielijst niet juist is en dat deze eenzijdig door [eiser] is aangepast, waardoor er geen overeenstemming over is bereikt. Zij verwijst daarvoor naar een e-mailbericht van 17 mei 2023. In dit e-mailbericht van [eiser] staan de herstelpunten opgesomd die Stichting Anna nog moest verrichten volgens [eiser] . Daarin staat niet vermeld dat in appartement [nummer] nog kitwerk moest worden verricht. [eiser] heeft de juistheid van en de overeenstemming over de actielijst niet verder toegelicht of onderbouwd. Er is daarom niet vast komen te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de punten op de actielijst en dat Stichting Anna op basis daarvan gehouden is werkzaamheden te verrichten of te vergoeden. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      4.7.
      De conclusie van het voorgaande is dat de vordering tot vergoeding van de herstelkosten van € 4.174,50 en de daaraan gerelateerde vordering tot vergoeding van de wettelijke rente van € 332,64 en buitengerechtelijke incassokosten van € 656,36 zullen worden afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de kant van Stichting Anna begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
                - nakosten 
              
              
                €
                € 
              
              
                678,00
                135,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                813,00.
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, aan de kant van Stichting Anna begroot op € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.