ECLI:NL:GHAMS:2024:3480, Gerechtshof Amsterdam, 17-12-2024, 200.324.279/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Deze zaak gaat over de verkoop van een woning. Volgens de verkoopster is de woning ten onrechte beneden de marktwaarde verkocht. Zij vordert daarom schadevergoeding van de verkopend makelaar en van de koper. Tegenover de makelaar beroept zij zich op wanprestatie en tegenover de koper op wilsgebreken. Net als de kantonrechter wijst het hof de vorderingen van de verkoopster af.
      
      Relevante wetsartikelen: art. 3:44 BW, art. 6:74 BW, art. 6:228 BW, art. 150 Rv

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.324.279/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/715696/HA ZA 22-271
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 december 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        
      
      wonend te [plaats] ,
      appellante,
      advocaat: mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      wonend te [plaats] ,
      advocaat: mr. J.W.C. Bruins te Amsterdam,
    
    2. [geïntimeerde 2] ,
    
      wonend te [plaats] ,
      advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam,
    
    3. [geïntimeerde 3] ,
    
      gevestigd te [plaats] ,
      advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam,
      geïntimeerden,
    
    
    
    
      Appellante wordt hierna [appellant] genoemd. Geïntimeerde sub 1 wordt hierna [geïntimeerde 1] genoemd. Geïntimeerde sub 2 wordt hierna [geïntimeerde 2] genoemd. Geïntimeerde sub 3 wordt hierna [geïntimeerde 3] genoemd. Geïntimeerden sub 2 en 3 worden samen [geïntimeerden] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Deze zaak gaat over de verkoop van een woning. Volgens de verkoopster is de woning ten onrechte beneden de marktwaarde verkocht. Zij vordert daarom schadevergoeding van de verkopend makelaar en van de koper. Tegenover de makelaar beroept zij zich op wanprestatie en tegenover de koper op wilsgebreken. Net als de kantonrechter wijst het hof de vorderingen van de verkoopster af. 
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 9 maart 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 8 februari 2023 van de rechtbank Amsterdam , onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden] als gedaagden. Bij tussenarrest van 25 april 2024 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die echter niet heeft plaatsgevonden.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties;
    - depotakte van de kant van [appellant] ;
    - memorie van antwoord, met producties, van de kant van [geïntimeerde 1] ;
    - memorie van antwoord, met producties, van de kant van [geïntimeerden] ;
    - akte uitlaten producties van de kant van [appellant] ;
    - akte met productie van de kant van [geïntimeerde 1] .
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 12 september 2024 laten toelichten door hun voornoemde advocaten, mr. Sarfaty en mr. Bruins aan de hand van overlegde spreekaantekeningen.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar in hoger beroep gewijzigde vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
      
        [geïntimeerde 1] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.
    
    
    
      
        [appellant] en [geïntimeerden] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. - 2.24. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellant] heeft tegen deze feitenvaststelling vier grieven gericht. Voor zover het hof dat relevant acht, zal het hof daarmee bij de weergave van de feiten rekening houden. Voor het overige is in hoger beroep niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Die feiten komen neer op het volgende. 
    
    
    
      3.1.
      
        
          [appellant] woonde sinds 1967 in:
        i) het woonhuis met ondergrond, erf en aanbehoren, plaatselijk bekend als [straat 1] te [plaats] , en
        ii) het appartement, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen in het souterrain en op de begane gerond, met een berging in het souterrain ten tijde van de splitsing in appartementsrechten nog plaatselijk bekend als [straat 2] -A te [plaats] , maar ten gevolge van samenvoeging inmiddels plaatselijk bekend als [straat 1] te [plaats]
        (hierna samen te noemen: de woning).
      
      
    
    
      3.2.
      Na het overlijden van haar echtgenoot op [datum] was [appellant] – als enig erfgenaam in zijn nalatenschap – de enige eigenaar van de woning.
      
    
    
      3.3.
      Gezien de [x] -jarige leeftijd van [appellant] had zij besloten op zoek te gaan naar een kleinere woonruimte en de woning te gaan verkopen.
      
    
    
      3.4.
      
        [geïntimeerde 3] is een in [plaats] gevestigd makelaarskantoor. [geïntimeerde 2] is als makelaar en vennoot verbonden aan [geïntimeerde 3] . Hij heeft [appellant] bijgestaan bij de verkoop van de woning.
      
    
    
      3.5.
      Op initiatief van [naam 1] (een vriendin van [appellant] , hierna: [naam 1] ) vond op 28 oktober 2020 een oriënterend gesprek plaats in de woning ter zake de verkoop daarvan, waarbij [appellant] , [geïntimeerde 2] en [naam 1] aanwezig waren. 
      
    
    
      3.6.
      In de opvolgende periode heeft [geïntimeerde 2] [geïntimeerde 1] geïnformeerd over de woning. [geïntimeerde 2] was bekend met [geïntimeerde 1] , omdat [geïntimeerde 3] eerder als makelaar optrad bij vastgoedtransacties waar [geïntimeerde 1] als koper of verkoper bij betrokken was. [geïntimeerde 1] houdt zich al jaren bezig met het opkopen van oude vooroorlogse panden in [plaats] om deze vervolgens te renoveren en te verkopen. [geïntimeerde 1] doet dat normaal gesproken via zijn onderneming. Gelet op de ligging van de woning nabij zijn eigen woning, had [geïntimeerde 1] interesse om de woning in privé te kopen voor zijn zoon en dochters.
      
    
    
      3.7.
      Op 28 december 2020 vond een tweede bespreking in de woning plaats, waarbij [appellant] , [geïntimeerde 2] en [naam 1] aanwezig waren. Op uitnodiging van [geïntimeerde 2] is [geïntimeerde 1] gedurende die bespreking langsgekomen om de woning te bezichtigen.
      
    
    
      3.8.
      Op 11 januari 2021 heeft [geïntimeerde 2] een e-mail gestuurd naar [naam 1] , met voor zover relevant de volgende inhoud:
      
      
        
          Onderwerp: eerste gedachten [straat 1] en [straat 2] , [plaats] en offerte voor verkoop begeleiding
      
      
      
        	Goedemiddag [naam 1] ,
        	(…)
      
      
      
        Ik ‘denk’ nu aan volgende…..maar wil graag nog samen overleggen met mn kantoorgenoten ‘sparren’ maar dan hebben jullie vast indicatie.
      
      
      
        ‘af/verbouwd’ 7.500 euro pm2 voor woonoppervlakte en voor overig inpandig en kelder een % afwaarderen
        
          [straat 1] Nr 5 vraag 7700,- is ‘af’… maar staat wel al tijd (275 dagen) te koop… dus wellicht is die 7.500 iets te hoog…
      
      
      
        
          [straat 2] sous (valt onder woon opp… maar…wel minder ) 34,6 m2 x 7.500 x 50% = 129.750,-
        
          [straat 1] kelder (overig inpandig) 22,2m2 x 7500 x 25% = 41.625,-
        
          [straat 2] bg en [straat 1] bg (woonopp) 91,8m2 x 7500 x 100% = 688.500,-
        	[straat 1] 1 hoog (overig inpandig =1.92 hoog) 29,4m2 x 7500 x 50% = 110.250,-
        	[straat 1] 2 hoog (overig inpandig= 1,95hoog) 26,5m2 x 7500 x 50% = 99.375,-
        	[straat 1] 3 hoog (woonopp = 2,03 hoog) 16m2 x 7500 x 100% = 120.000,0
        	Zolder 4,8m2 (overig inpandig) 4,8m2x 7500 x25% = 9.000,-
        Totaal afgerond 1.200.000,- minus verbouwing/risico van 2.000pm2 = 225m2 = 450.000 = 750.000,-- (en moeten we wel kopers vinden onder de 1,90m)
      
      
      
        Als een belegger (die gaat verbouwen/verhuren) het koopt die komt denk ik niet ‘uit’ (…)
        Dus max 41.000 huur dan is rendement 41.000/1.200.000,- x 100% = 3.41% bruto… Meeste beleggers willen minimaal 4%-5%
        Ik ga dit ook even overleggen met m’n kantoorgenoten…. Het is namelijk wel een hele klap minder dan de woz waarde….
      
      
    
    
      3.9.
      Op 13 januari 2021 vond een derde bespreking plaats in de woning, waarbij [appellant] , [geïntimeerde 2] en [naam 1] aanwezig waren. Besproken is dat ofwel levering van de woning pas kon plaatsvinden als [appellant] al een nieuwe koopwoning had betrokken ofwel [appellant] – tot oplevering van de nieuwe (koop)woning – in de woning kon blijven wonen. Ook was van belang dat [appellant] de verkoopopbrengst moest gebruiken voor de aanschaf van een nieuwe (koop)woning. [geïntimeerde 2] heeft [appellant] verder voorgehouden dat de woning eerst zou moeten worden opgeruimd voordat er foto’s konden worden gemaakt voor Funda. Al met al heeft [geïntimeerde 2] aan [appellant] voorgesteld om een onderhands biedingsproces in te richten. Ook heeft [geïntimeerde 2] voorgesteld om [geïntimeerde 1] een bieding te laten doen. [appellant] heeft met beide voorstellen ingestemd.
      
    
    
      3.10.
      
        [geïntimeerde 2] heeft vervolgens inschrijfvoorwaarden opgesteld en deze op 20 januari 2021 besproken met [appellant] . Daarin staat onder meer over de leverdatum: “uiterlijk 15 januari 2022 of zoveel eerder als verkoper wenst met 6 weken aanzegtermijn aan koper doch niet eerder dan 01 juni 2021”. [geïntimeerde 2] heeft daarnaast aan [geïntimeerde 1] laten weten dat [appellant] de koopprijs al wenste te ontvangen voorafgaande aan de levering.
      
    
    
      3.11.
      Omdat [appellant] had begrepen dat haar buurman [naam 2] geïnteresseerd was in de koop van de woning, heeft zij hem doorverwezen naar [geïntimeerde 2] .
      
    
    
      3.12.
      Op 20 januari 2021 heeft de zoon van [naam 2] (hierna: [naam 2] ) de woning bezichtigd.
      
    
    
      3.13.
      
        [geïntimeerde 2] heeft vervolgens biedingsformulieren gestuurd aan [geïntimeerde 1] en [naam 2] . Daarop heeft [geïntimeerde 2] op 7 april 2021 twee biedingen ontvangen voor de koop van de woning:
      
      1. [geïntimeerde 1] heeft € 837.000,00 geboden, en
      2. [naam 2] heeft € 792.600,00 geboden.
      
    
    
      3.14.
      
        [geïntimeerde 2] heeft voormelde biedingen op 7 april 2021 besproken met [appellant] op het kantoor van [geïntimeerde 3] . [appellant] heeft toen besloten akkoord te gaan met de bieding van [geïntimeerde 1] . [appellant] heeft vervolgens [geïntimeerde 1] gebeld met de mededeling dat de woning aan hem zou worden gegund.
      
    
    
      3.15.
      Bij schriftelijke overeenkomst van 19 april 2021 heeft [appellant] de woning verkocht aan [geïntimeerde 1] voor een koopsom van € 837.000,00. 
      
    
    
      3.16.
      Bij brief van 17 februari 2022 heeft de (voormalig) advocaat van [appellant] aan [geïntimeerde 1] bericht dat zij voornemens was de koopovereenkomst te vernietigen wegens dwaling, bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. Volgens [appellant] had de verkoopprijs van de woning namelijk veel hoger moeten zijn. Vernietiging kon worden voorkomen als [geïntimeerde 1] een koopprijs van € 1.143.750,00 zou betalen.
      
    
    
      3.17.
      De advocaat van [geïntimeerde 1] heeft daarop bij brief van 18 februari 2022 medegedeeld dat van een gebrek geen sprake is en dat [appellant] wordt verzocht haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen.
      
    
    
      3.18.
      
        [appellant] is niet verschenen bij de notaris op het in de koopovereenkomst genoemde leveringsmoment, te weten 18 februari 2022 om 15.00 uur.
      
    
    
      3.19.
      Vervolgens heeft [geïntimeerde 1] op 21 februari 2022 aan [appellant] een deurwaardersexploot laten betekenen, waarbij [appellant] in gebreke is gesteld en nakoming van de koopovereenkomst wordt verlangd, bij gebreke waarvan [geïntimeerde 1] aanspraak zou maken op een contractuele boete. Een e-mail met woorden van gelijke strekking heeft de advocaat van [geïntimeerde 1] op 1 maart 2022 gestuurd aan [appellant] .
      
    
    
      3.20.
      Op 1 maart 2022 heeft de advocaat van [appellant] laten weten dat zij (onder protest van gehoudenheid en onder voorbehoud van al haar rechten) alsnog tot levering zal overgaan, onder de voorwaarde dat [appellant] in ieder geval tot 25 april 2022 in de woning mag blijven. [geïntimeerde 1] is daarmee akkoord gegaan, waarna [geïntimeerde 1] en [appellant] hieromtrent een “depotovereenkomst” hebben laten opstellen door de bij de verkoop betrokken notaris.
      
    
    
      3.21.
      Bij notariële akte van 7 maart 2022 heeft [appellant] de woning geleverd aan [geïntimeerde 1] .
      
    
    
      3.22.
      De advocaat van [appellant] heeft bij brief van 8 maart 2022 aan [geïntimeerde 1] medegedeeld dat zij de koopovereenkomst vernietigt op grond van bedrog, misbruik van omstandigheden en/of dwaling.
      
    
    
      3.23.
      
        [appellant] heeft [makelaar 1] en [makelaar 2] afzonderlijk ingeschakeld en een onderzoek laten doen naar de waarde van de woning per 19 april 2021 (de datum van de verkoop). [makelaar 1] komt uit op een taxatiewaarde van € 1.225.000,00 en [makelaar 2] op € 1.125.000,00.
      
    
    
      3.24.
      
        [appellant] heeft voor het gebruik na de levering van de woning een gebruiksvergoeding betaald aan [geïntimeerde 1] overeenkomstig de “depotovereenkomst”. Op 25 april 2022 heeft [appellant] de woning aan [geïntimeerde 1] leeg opgeleverd.
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        Voor zover in hoger beroep van belang, heeft [appellant] in eerste aanleg gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        
          [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk, des de één betaald hebbende, de ander bevrijd zijnde, te veroordelen:
      
      - om aan [appellant] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te voldoen een bedrag wegens schadevergoeding van € 337.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 maart 2022 (de dag van levering van de woning), althans de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
      - om aan [appellant] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te voldoen een bedrag van € 3.460,00 in verband met de buitengerechtelijke kosten ex artikel 6:96 lid 2 onder c BW (berekend conform de Staffel BIK), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 maart 2022 (de dag van levering van de woning), althans de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
      - in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv, zijnde een bedrag van € 131,00 zonder betekening, verhoogd met een bedrag van € 68,00 in geval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van het in deze te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd;
      - in de kosten van dit geding, met bepaling dat als deze kosten niet binnen zeven dagen na de dagtekening van het in deze te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van het vonnis, wettelijke rente verschuldigd is.
      
    
    
      4.2.
      
        [appellant] heeft aan haar vorderingen, samengevat, ten grondslag gelegd dat zij heeft gedwaald, dan wel dat [geïntimeerde 1] haar heeft bedrogen of misbruik van omstandigheden heeft gemaakt en/of onrechtmatig heeft gehandeld en dat [geïntimeerden] jegens haar niet de zorg hebben betracht die van een goed opdrachtnemer mag worden verwacht. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden] hebben verweer gevoerd.
      
    
    
      4.3.
      
        De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen. Zonder nadere onderbouwing, die niet is gegeven, kan niet worden aangenomen dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het vooropgezette plan hadden om [appellant] te benadelen. Dat zij eerder hebben samengewerkt is daarvoor onvoldoende. Verder is niet gesteld dat [geïntimeerde 2] enig financieel belang had bij verkoop van de woning aan [geïntimeerde 1] . [appellant] werd bovendien bijgestaan door een makelaar, zodat niet valt in te zien dat [geïntimeerde 1] haar moest informeren over zijn eerdere samenwerkingen met [geïntimeerden] , de woningmarkt of de waarde van de woning. Het beroep van [appellant] op bedrog en dwaling faalt hierom. Ook het beroep op misbruik van omstandigheden gaat niet op, omdat [appellant] zich niet in een afhankelijke positie bevond, aangezien zij werd bijgestaan door een professionele makelaar. Er is evenmin grond voor schadevergoeding door [geïntimeerde 1] op grond van onrechtmatige daad vanwege het profiteren van wanprestatie door hem. [geïntimeerden] zijn niet tekortgeschoten en de vereiste bijkomende omstandigheden voor deze aanspraak zijn niet gesteld. 
        
          [geïntimeerden] zijn niet tekortgeschoten in de nakoming van hun zorgplicht. [geïntimeerde 2] heeft in zijn e-mail van 11 januari 2021 uitgebreid toegelicht hoe hij tot een advies over de beoogde verkoopopbrengst is gekomen en [appellant] heeft erkend dat zij deze mail heeft ontvangen via [naam 1] . [geïntimeerden] hebben erop mogen vertrouwen dat [appellant] hiervan kennis heeft kunnen nemen, mede omdat [geïntimeerde 2] heeft verklaard dat hij de inhoud ervan met [appellant] heeft besproken op 13 januari 2021. Uit hetgeen [appellant] ter zitting heeft verklaard, blijkt verder dat [geïntimeerde 2] verschillende verkoopmogelijkheden, namelijk verkoop via Funda, via veiling en via een onderling biedproces met haar heeft besproken. Dat dit niet schriftelijk is vastgelegd, maakt het handelen van [geïntimeerde 2] nog niet onzorgvuldig. Het verwijt dat de woning niet op Funda of het NVM-intranet is geplaatst, gaat evenmin op, omdat [appellant] weloverwogen heeft besloten om eerst het onderlinge biedproces te doorlopen en te kijken wat daar uit zou komen. Ten slotte is niet komen vast te staan dat [geïntimeerde 2] [appellant] beter had moeten waarschuwen. [geïntimeerden] hebben gemotiveerd bestreden dat de keuze om de woning niet op Funda aan te bieden tot een lagere verkoopopbrengst heeft geleid en [appellant] heeft daartegen, gelet op de bijzondere voorwaarden van een flexibele opleveringstermijn en voorfinanciering, onvoldoende ingebracht. 
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [appellant] heeft 33 grieven aangevoerd. Met de grieven 1 tot en met 4 is rekening gehouden bij de weergave van de feiten. Ten aanzien van de overige grieven overweegt het hof als volgt. 
      
      
        
          Grieven 5-22: tekortkoming door [geïntimeerden] in de nakoming van hun verplichtingen  
        
      
    
    
      5.2.
      
        [appellant] heeft gesteld dat [geïntimeerden] niet hebben gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht. Zij hebben bij de uitvoering van de opdracht niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht genomen, terwijl [appellant] gelet op haar hoge leeftijd en onervarenheid volledig op [geïntimeerde 2] leunde. Het is bovendien niet aan [appellant] , maar aan [geïntimeerden] om te bewijzen dat zij niet zijn tekortgeschoten. Samengevat komen de verwijten van [appellant] aan het adres van [geïntimeerden] op het volgende neer: 
      - De opdracht is niet schriftelijk vastgelegd;
      - [geïntimeerden] hebben de financieringsmogelijkheden niet onderzocht en [appellant] niet met een hypotheekadviseur in contact gebracht; 
      - Een deugdelijk (schriftelijk) advies over de verwachte verkoopopbrengst en de verschillende verkoopmogelijkheden (onderhands biedproces, Funda, veilen) ontbreekt, zodat [appellant] hierover geen weloverwogen keuze heeft kunnen maken. Wellicht is één en ander afgestemd met [naam 1] , maar niet met [appellant] ; 
      - [geïntimeerden] hebben het onderhandse biedproces op voor [appellant] nadelige wijze beïnvloed; 
      - [geïntimeerden] hadden [appellant] moeten adviseren de woning nog niet te gunnen. 
      Door deze tekortkomingen van [geïntimeerden] in de nakoming van hun verplichtingen heeft [appellant] schade geleden, omdat niet de hoogste verkoopopbrengst is gerealiseerd, aldus [appellant] .
      
      
        
          Stelplicht en bewijslast 
        
      
    
    
      5.3.
      Het hof stelt voorop dat de stelplicht en bewijslast van de stelling dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen en [appellant] dientengevolge schade heeft geleden, op [appellant] rust (artikel 150 Rv). Wel kan van [geïntimeerden] worden verwacht dat zij hun verweer voldoende gemotiveerd onderbouwen, om zodoende [appellant] aanknopingspunten te verschaffen voor een eventuele nadere onderbouwing van haar stellingen. 
      
      
        
          Ontbreken schriftelijke vastlegging 
        
      
    
    
      5.4.
      Evenals de kantonrechter gaat het hof voorbij aan de stelling dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen door de opdracht niet schriftelijk vast te leggen. [appellant] heeft ook in hoger beroep namelijk nagelaten te onderbouwen dat tussen deze gestelde tekortkoming en de gestelde schade enig causaal verband bestaat. 
      
      
        
          Financieringsmogelijkheden 
        
      
    
    
      5.5.
      Tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg heeft [geïntimeerde 2] verklaard dat hij heeft gezegd dat hij wel eens had gehoord dat banken geen overbruggingskrediet verstrekten als niet ook een hypotheek werd afgesloten, maar dat [appellant] dat met de bank moest bespreken. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde 2] verklaard dat hij [appellant] tijdens de eerste bespreking op 28 oktober 2020 heeft geadviseerd om uit te zoeken of het mogelijk was de aankoop van een nieuwe woning met een overbruggingskrediet te financieren. Hij heeft haar doorverwezen naar een hypotheekadviseur en in dat verband het telefoonnummer van ‘De Adviseurs’ aan haar gegeven, aangezien hij geen expert is op dit gebied. Omstreeks december 2020 of januari 2021 heeft [appellant] hem mondeling meegedeeld dat financiering niet mogelijk was en dat vond [geïntimeerde 2] gelet op de leeftijd van [appellant] niet vreemd. Daarna hebben zij besproken dat dit zou kunnen worden opgelost door een koper te zoeken die de koopsom van de woning al voor de levering zou kunnen betalen, zodat de koopsom van de woning zou kunnen worden aangewend voor de aankoop van een nieuwe woning, aldus [geïntimeerde 2] .
      
    
    
      5.6.
      
        [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg, in antwoord op de vraag of zij heeft gezegd dat zij het geld nodig had om iets nieuws te kopen, verklaard dat zij wist dat zij dat met een bank had kunnen bespreken, maar dat niet heeft gedaan. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] verklaard dat zij zich niet kan herinneren of over de financieringsmogelijkheden is gesproken, dat zij niet naar de bank is geweest, dat zij het geld voor de aankoop van een nieuwe woning niet op de bank had staan en dat het logisch is dat het geld van de verkoop van de woning kan dienen voor de aankoop van de nieuwe woning. 
      
    
    
      5.7.
      De mededeling van [appellant] tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg dat zij wist dat zij met een bank de financiering van de aankoop van een nieuwe woning had kunnen bespreken, bevestigt naar het oordeel van het hof de juistheid van de mededelingen van [geïntimeerde 2] dat hij haar heeft geadviseerd te onderzoeken of het mogelijk was de aankoop van een nieuwe woning te financieren. Die mededelingen van [geïntimeerde 2] komen het hof bovendien betrouwbaar voor, doordat zij gedetailleerd en consistent zijn en doordat wat [geïntimeerde 2] over het vervolg heeft verklaard (het aanwenden van de koopsom van de woning voor de aankoop van een nieuwe woning), overeenstemt met de mededelingen daarover van [appellant] .    
      
    
    
      5.8.
      Slotsom is dat het verwijt dat [geïntimeerden] de financieringsmogelijkheden van [appellant] niet hebben onderzocht, niet opgaat. Alhoewel [geïntimeerde 2] daarover indringender had kunnen adviseren, maakt de omstandigheid dat hij na zijn advies om hypotheekadvies in te winnen bij een volgend gesprek genoegen heeft genomen met de mededeling van [appellant] dat zij voor de financiering van een nieuwe woning was aangewezen op de koopsom van de woning, zijn handelen nog niet onzorgvuldig.
      
      
        
          Advisering verkoopmogelijkheden en keuze onderhands biedproces 
        
      
    
    
      5.9.
      Zoals onder 3.5, 3.7, 3.9 en 3.10 is beschreven, hebben [geïntimeerde 2] en [appellant] (in ieder geval) op 28 oktober 2020, 28 december 2020, 13 januari 2021 en 20 januari 2021 met elkaar gesproken, de eerste drie keren in het bijzijn van [naam 1] , en heeft [geïntimeerde 2] op 11 januari 2021 de onder 3.8 weergegeven e-mail verzonden aan [naam 1] . Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] overigens nog verklaard dat [geïntimeerde 2] vaker bij haar is langsgekomen, maar dat zij de data niet meer weet. 
      
    
    
      5.10.
      
        Over de hiervoor genoemde besprekingen en e-mail heeft [appellant] tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg het volgende verklaard:
        U vraagt hoe ik aan de e-mail van productie 17 bij de dagvaarding [de e-mail van 11 januari 2021, hof] kom. Die heeft [naam 1] voor mij uitgeprint en aan mij gegeven. (…) Het huis stond vol spullen (…). Ik was wel bezig met het opruimen.
        U benoemt dat [geïntimeerde 2] zegt dat er foto’s gemaakt moesten worden en dat ik dat niet wilde. Dat klopt, niet op dat moment. (…)
        U vraagt hoe het plan is ontstaan om twee partijen uit te nodigen om een bieding te doen. Dat hebben we besproken. [geïntimeerde 2] stelde het voor om het eerst maar eens op die manier te proberen en dat wilde ik wel. Het punt van verkopen via Funda en foto’s maken werd geparkeerd. Opruimen is ook wat. (…)
        U benoemt dat er op dat moment geen verplichting was om het aan de hoogste bieder te gunnen. Dat klopt (…).
        U vraagt of de mogelijkheid van veilen is besproken. Tussen neus en lippen hebben we daarover gesproken.
      
      
    
    
      5.11.
      Uit één en ander volgt dat:
      - gedurende de periode vanaf 28 oktober 2020 tot en met 20 januari 2021 (ten minste) vier besprekingen hebben plaatsgevonden tussen [geïntimeerde 2] en [appellant] (en in minstens drie gevallen ook [naam 1] );
      - door [geïntimeerde 2] verschillende verkoopmogelijkheden (onderhands biedingsproces, Funda, veiling) met [appellant] zijn besproken;
      - [appellant] de e-mail van 11 januari 2021 van [geïntimeerde 2] , waarin een berekening van de verwachte verkoopopbrengst staat, van [naam 1] heeft ontvangen;
      - tussen [appellant] en [geïntimeerde 2] is besproken om eerst een onderhands biedproces te doorlopen en in afwachting daarvan de mogelijkheid van verkoop via Funda te parkeren, waarmee het opruimen van de woning door [appellant] in verband met het maken van foto’s kon worden uitgesteld;
      - [appellant] wist dat in de biedvoorwaarden een voorbehoud was opgenomen en dat zij dus zij niet gehouden was om na het doorlopen van het onderhands biedproces de hoogste bieding te accepteren.
      Gelet hierop volgt het hof [appellant] niet in haar stelling dat [geïntimeerden] geen deugdelijk advies over de verkoopopbrengst en de verkoopmogelijkheden hebben gegeven.
      
    
    
      5.12.
      Aan [appellant] kan worden nagegeven dat de in de e-mail van 11 januari 2021 gegeven onderbouwing van de verwachte verkoopopbrengst iets begrijpelijker had kunnen worden opgeschreven. De e-mail maakt echter wel duidelijk, ook voor iemand met beperkte vastgoedervaring, dat de verwachte opbrengst € 750.000,00 bedraagt en dat dit bedrag is berekend aan de hand van de waarde van andere panden in de straat, het aantal vierkante meters van de woning, de beperkte stahoogte en de geschatte verbouwingskosten. Het hof gaat voorbij aan de door  [appellant] in hoger beroep aangevoerde stelling dat zij pas na haar aansprakelijkstelling bekend is geraakt met deze e-mail. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg immers verklaard dat [naam 1] de e-mail heeft geprint en aan haar heeft gegeven. Het is bovendien [appellant] zelf die ervoor heeft gekozen [naam 1] te betrekken bij de verkoop van de woning. [appellant] heeft niet betwist dat [geïntimeerde 2] communicatie (mede) via [naam 1] mocht laten verlopen en kan het niet aan [geïntimeerde 2] tegenwerpen als zij meent dat [naam 1] informatie voor haar heeft achtergehouden.
      
    
    
      5.13.
      Dat [geïntimeerde 2] geen schriftelijk advies heeft gegeven over de verkoopmogelijkheden, maakt het voorgaande niet anders. Een schriftelijk advies is volgens [appellant] van belang, omdat de opdrachtnemer dan in alle rust de verschillende verkoopmogelijkheden de revue kan laten passeren, met anderen kan bespreken en een weloverwogen keuze kan maken. Aangezien hierover echter gedurende drie maanden (ten minste) vier besprekingen tussen partijen hebben plaatsgevonden, deels in het bijzijn van [naam 1] , voordat is besloten tot een onderhands biedproces, is aan het door [appellant] geschetste belang voldoende tegemoetgekomen.
      
    
    
      5.14.
      Het voorstel van [geïntimeerde 2] om een onderhands biedproces te organiseren, is evenmin onzorgvuldig geweest. Hiervoor onder 5.8 kwam al aan de orde dat [geïntimeerde 2] (uiteindelijk) mocht afgaan op de mededeling van [appellant] dat zij voor de financiering van de aankoop van de nieuwe woning was aangewezen op de koopsom van de woning. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat vanwege de voorwaarden van voorfinanciering en een flexibele oplevertermijn verkoop aan particulieren niet waarschijnlijk was, omdat die doorgaans zijn aangewezen op een hypothecaire lening en hypotheekverstrekkers hiermee niet zouden willen instemmen. Volgens [appellant] is een flexibele oplevertermijn geen beperkende omstandigheid. Zij heeft echter niets ingebracht tegen hetgeen [geïntimeerden] hebben aangevoerd over de gevolgen van de voorfinancieringsvoorwaarde voor de verkoopmogelijkheden, zodat het hof daarvan uitgaat. Dat [geïntimeerde 1] en [appellant] op dit punt later toch andere afspraken hebben gemaakt, doet hieraan niet af. Dit is immers pas na het onderhandse biedproces gebeurd. Verder werd met het onderhandse biedproces tegemoetgekomen aan de voorkeur van [appellant] om het opruimen van de woning uit te stellen. Door in de biedingsvoorwaarden een gunningsvoorbehoud op te nemen, had [appellant] bovendien de mogelijkheid om de woning alsnog op een andere manier te koop aan te bieden, indien de biedingen zouden tegenvallen.    
      
      
        
          Beïnvloeding biedproces 
        
      
    
    
      5.15.
      Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde 2] [naam 2] erop gewezen dat een gedeelte van de woning door de beperkte stahoogte niet als gebruiksoppervlakte wonen kon worden meegerekend. Dit komt het hof echter niet onzorgvuldig voor, maar juist zorgvuldig.  Volgens vaste rechtspraak behoort het immers tot de zorgplicht die een verkopend makelaar jegens de koper van een huis in acht moet nemen om die koper te voorzien van correcte informatie over het netto woonoppervlakte van de woning, gemeten conform de NVM c.s. meetinstructie NEN 2580:2007 en dus rekening houdend met aftrek voor meters die op grond van deze meetinstructie vanwege de beperkte stahoogte niet als (volwaardige) woonruimte kunnen worden aangemerkt. Verder blijkt nergens uit dat [geïntimeerden] [naam 2] ertoe hebben bewogen een lage bieding te doen, zoals [appellant] ook nog heeft gesteld. Dat [geïntimeerden] [geïntimeerde 1] in de gelegenheid hebben gesteld om zijn bod te verhogen naar aanleiding van het bod van [naam 2] , is in het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] en [geïntimeerde 1] onvoldoende onderbouwd door [appellant] . Dat [geïntimeerden] het onderhandse biedproces hebben beïnvloed, is kortom niet gebleken. 
      
      
        
          Advisering gunningsfase
        
      
    
    
      5.16.
      De verwijten van [appellant] dat [geïntimeerde 2] haar had moeten adviseren de woning niet aan [geïntimeerde 1] te gunnen en dat [geïntimeerde 2] eerst nog andere biedingen had moeten uitlokken en de woning op het intranet van de NVM had moeten plaatsen, gaan evenmin op. Vaststaat dat [geïntimeerde 2] in de biedingsvoorwaarden een voorbehoud van gunning had opgenomen. [appellant] wist ook dat zij niet verplicht was om de woning (aan de hoogste bieder) te gunnen (zie hiervoor onder 5.10). Op 7 april 2021 hebben [geïntimeerde 2] en [appellant] de biedingen besproken op het kantoor van [geïntimeerde 3] (zie hiervoor onder 3.14). [geïntimeerde 2] heeft onweersproken aangevoerd dat hij tegen [appellant] heeft gezegd dat hij het bod van [geïntimeerde 1] redelijk vond, dat hij niet kon garanderen dat een ander meer zou bieden, dat haar omgeving verbaasd zou kunnen reageren op het bod gelet op de WOZ-waarde van de woning en dat ze een nacht erover moest slapen om over het bod van [geïntimeerde 1] na te denken. Met één en ander heeft [geïntimeerde 2] voldoende zorgvuldig gehandeld. Daarbij betrekt het hof ook dat: 
      - het bod van [geïntimeerde 1] hoger was dan de verwachte verkoopopbrengst (zie hiervoor onder 3.8); 
      - ( onweersproken is dat) [appellant] tijdens de bespreking op 7 april 2021 heeft gezegd dat ze toch geen kinderen had en het goed vond zo; en
      - [geïntimeerde 1] en [naam 2] bekende en serieuze kandidaten waren en [geïntimeerde 2] wilde voorkomen dat [appellant] zou worden geconfronteerd met iemand die zich later toch zou terugtrekken of bijvoorbeeld vanwege onderhoudspunten zou afdingen in de periode tussen de koop en de levering. 
      
    
    
      5.17.
      Ten overvloede overweegt het hof dat [appellant] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft verklaard dat [naam 1] haar heeft aangeraden het hoogste bod te aanvaarden. Daaruit blijkt dat, anders dan haar advocaat eerder tijdens diezelfde mondelinge behandeling had aangevoerd, [appellant] de gelegenheid heeft gehad de biedingen niet alleen met [geïntimeerde 2] , maar ook met [naam 1] te bespreken.
      
      
        
          Leeftijd en onervarenheid van [appellant] 
        
      
    
    
      5.18.
      De omstandigheid dat [appellant] [x] jaar oud was tijdens het bied- en verkoopproces en daarmee geen ervaring had, maakt het voorgaande niet anders. De leeftijd en onervarenheid van [appellant] brengen op zichzelf niet mee dat andere eisen gelden voor de dienstverlening door [geïntimeerden]
      
    
    
      5.19.
      
        [appellant] heeft ook nog aangevoerd dat zij zich tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg onder druk gezet voelde en op bepaalde vragen antwoorden heeft gegeven om ervan af te zijn. Het hof gaat hieraan voorbij, omdat [appellant] niet heeft gespecificeerd welke vragen en antwoorden dit betreft en hoe die antwoorden dan wel moeten luiden - nog daargelaten dat [geïntimeerden] en [geïntimeerde 1] de door [appellant] geschetste gang van zaken tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg gemotiveerd hebben weersproken. 
      
      
        
          Conclusie verwijten richting [geïntimeerden]
        
      
    
    
      5.20.
       zijn dus niet tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of, zoals [appellant] heeft gesteld, [geïntimeerde 1] de woning voor een te lage prijs heeft gekocht. Voor zover dat al het geval is, is dat namelijk niet het gevolg van een tekortkoming van [geïntimeerden] in de nakoming van hun verplichtingen. De grieven 5-22 hebben geen succes.
      
      
        
          Grieven 23-33: bedrog, misbruik van omstandigheden, dwaling, onrechtmatig handelen door [geïntimeerde 1]
        
      
      
    
    
      5.21.
      
        [appellant] heeft gesteld dat [geïntimeerde 1] haar heeft bedrogen (althans haar heeft doen dwalen) doordat hij heeft verzwegen dat hij vaker zaken deed met [geïntimeerden] Als hij dat wel had gemeld, had [appellant] bedacht kunnen zijn op tegenstrijdige belangen dan wel kunnen aandringen op andere biedingen of een andere verkoopvorm, terwijl zij nu op advies van [geïntimeerde 2] het te lage bod van [geïntimeerde 1] heeft geaccepteerd. Volgens [appellant] is evident dat [geïntimeerde 2] een belang had bij verkoop aan [geïntimeerde 1] , omdat [geïntimeerde 2] in de toekomst dan weer door [geïntimeerde 1] zou worden ingeschakeld of [geïntimeerde 2] mogelijk een kick-backfee van [geïntimeerde 1] zou krijgen. [appellant] heeft verder een beroep gedaan op misbruik van omstandigheden, doordat zij door [geïntimeerde 1] is bewogen tot de verkoop van de woning aan [geïntimeerde 1] voor een te lage prijs door haar onervarenheid en onafhankelijkheid. Ook heeft [geïntimeerde 1] onrechtmatig gehandeld, ten eerste omdat hij heeft nagelaten haar te informeren over de waarde van de woning en ten tweede omdat hij heeft geprofiteerd van de wanprestatie van [geïntimeerden] , aldus [appellant] . 
      
    
    
      5.22.
      
        [geïntimeerde 1] heeft gemotiveerd betwist dat hij op de door [appellant] beschreven wijze samenwerkt met [geïntimeerden] Hij heeft aangevoerd dat hij weliswaar een collega van [geïntimeerde 2] bij [geïntimeerde 3] kent van enkele vorige projecten, maar [geïntimeerde 2] zelf niet en dat hij ook makelaars van andere makelaarskantoren inschakelt voor zijn projecten. Gelet hierop rustte er op [geïntimeerde 1] geen verplichting om [appellant] iets mee te delen over zijn relatie met de hiervoor bedoelde collega van [geïntimeerde 2] . Overigens heeft [geïntimeerde 1] ook nog gesteld dat hij [appellant] bij hun eerste kennismaking heeft meegedeeld dat hij enkele projecten met een collega van [geïntimeerde 2] bij [geïntimeerde 3] had gedaan, maar omdat [geïntimeerde 1] daartoe niet gehouden was, kan de juistheid van deze stelling van [geïntimeerde 1] in het midden blijven. 
      
    
    
      5.23.
      Het hof gaat verder voorbij aan de stellingen van [appellant] dat [geïntimeerden] in de toekomst weer zouden worden ingeschakeld door [geïntimeerde 1] of een kick-backfee zouden ontvangen als de woning aan [geïntimeerde 1] zou worden verkocht. [appellant] heeft deze stellingen op geen enkele manier onderbouwd. 
      
    
    
      5.24.
      Slotsom is dat niet is gebleken dat [geïntimeerde 1] ten onrechte iets heeft verzwegen over zijn relatie met een collega van [geïntimeerde 2] bij [geïntimeerde 3] en evenmin dat [geïntimeerden] enig belang hadden bij de verkoop van de woning aan specifiek [geïntimeerde 1] . In het verlengde daarvan heeft [geïntimeerde 1] terecht aangevoerd dat hij ervan mocht uitgaan dat [appellant] , aangezien zij werd bijgestaan door een professionele makelaar, waar nodig door hem zou worden geadviseerd en geïnformeerd. Eén en ander brengt mee dat de beroepen van [appellant] op dwaling, bedrog, misbruik van omstandigheden en (de eerste grond die is aangevoerd voor) onrechtmatige daad (het niet informeren door [geïntimeerde 1] over de waarde van de woning) niet opgaan. 
      
    
    
      5.25.
      Het verwijt dat [geïntimeerde 1] heeft geprofiteerd van de wanprestatie van [geïntimeerden] (de tweede grond die is aangevoerd voor onrechtmatige daad), gaat evenmin op. Zoals hiervoor onder 5.4-5.20 is overwogen, zijn [geïntimeerden] immers niet tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen tegenover [appellant] . 
      
    
    
      5.26.
      Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of, zoals [appellant] heeft gesteld, [geïntimeerde 1] de woning heeft gekocht voor een lagere prijs dan de marktwaarde. Voor zover dat al het geval is, is dat namelijk niet het gevolg van bedrog, misbruik van omstandigheden of onrechtmatig handelen door [geïntimeerde 1] . Ook kan [appellant] zich in dit verband niet met succes op dwaling beroepen. Het hof stelt voorop dat dwaling aan de zijde van een verkoper die erin bestaat dat hij een te lage koopsom vraagt omdat hij onbekend is met de (hogere) marktwaarde, als regel voor risico van de dwalende verkoper zelf komt, tenzij de vernietiging van de koopovereenkomst door bijzondere omstandigheden wordt gerechtvaardigd. Dat zulke bijzondere omstandigheden zich in dit geval voordoen is door [appellant] onvoldoende onderbouwd, met name niet in het licht van het feit dat [appellant] bij de verkoop van de woning werd bijgestaan door een makelaar. 
      
    
    
      5.27.
      
        Daarbij komt overigens dat [geïntimeerde 1] heeft aangevoerd dat hij niet méér had willen betalen voor de woning dan hij heeft gedaan en in dat verband een toelichting heeft gegeven op de totstandkoming van zijn bod. [geïntimeerde 1] heeft uiteengezet dat hij verwachtte dat de jaarlijkse huuropbrengst na renovatie € 40.800,00 zou bedragen 
        (€ 1.600,00 per maand voor de [straat 1] en € 1.800,00 per maand voor de [straat 2] ). Deze jaaropbrengst heeft hij eerst vermenigvuldigd met de volgens hem hier passende factor 25 en daarop heeft hij vervolgens de geschatte renovatiekosten in mindering gebracht. Dit resulteerde in een waarde van € 800.000,00. Aangezien hij de woning graag wilde hebben, omdat hij zelf vlakbij woonde, heeft hij uiteindelijk iets meer geboden. Deze toelichting, die door [appellant] niet is weersproken, komt het hof plausibel voor. 
      
      
    
    
      5.28.
      De grieven 23-33 slagen niet. 
      
      
        
          Bewijsaanbod 
        
      
      
    
    
      5.29.
      Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [appellant] , omdat het geen betrekking heeft op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. 
      
      
        
          Slotoverweging 
        
      
      
    
    
      5.30.
      De grieven treffen geen doel. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
      
      
        
          [geïntimeerde 1] :
      
      - griffierecht	€ 1.780,00
      - salaris advocaat	€ 8.856,00 (tarief VI, 2 punten)
      Totaal	€ 10.636,00
      
      
        
          [geïntimeerden] :
      
      - griffierecht	€ 5.689,00
      - salaris advocaat	€ 8.856,00 (tarief VI, 2 punten)
      Totaal			€ 14.545,00
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden:
    
    
    - aan de kant van [geïntimeerde 1] vastgesteld op € 10.636,00; en 
    
    - aan de kant van [geïntimeerden] vastgesteld op € 14.545,00 en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. J.E. van der Werff, mr. J.C. Toorman en mr. M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024.