ECLI:NL:RBDHA:2025:1466, Rechtbank Den Haag, 05-02-2025, C/09/662024 / HA ZA 24-196
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-02-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Aanneming van werk. Onterechte opschorting van de werkzaamheden. Aannemer tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen onder de aannemingsovereenkomst en daarom schadeplichtig. Na beoordeling van alle afzonderlijke posten en gestelde gebreken, en na verrekening van de over en weer verschuldigde bedragen moet opdrachtgeefster nog een bedrag aan aannemer betalen.

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/09/662024 / HA ZA 24-196
    
    
    
      
        Vonnis van 5 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [aannemer] B.V. te [vestigingsplaats],
      hierna te noemen: aannemer,
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
      advocaat mr. K. Beumer te Middelharnis,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1BELEGINWONEN II C.V.te Gouda,
    
      hierna te noemen: BIW,
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      en
      2.	BIW FONDSBEHEER II B.V. te Gouda,
      hierna te noemen gedaagde 2,
      advocaat mr. M.P.C. van Essen te Bodegraven.
    
    
    
  
  
    
      1De beslissing in het kort
    
      1.1.
      Deze zaak gaat over de afrekening van meerdere (ver)bouwprojecten van BIW in Gouda waarin de aannemer werkzaamheden heeft verricht. 
      
    
    
      1.2.
      De aannemer meent dat BIW een achterstand heeft opgelopen in de betaling van zijn facturen en heeft daarom zijn werkzaamheden opgeschort. In deze procedure vordert hij betaling van de facturen. BIW meent dat zij niet alleen bij was met betalen, maar dat zij zelfs teveel heeft betaald, zodat de aannemer zijn werkzaamheden ten onrechte heeft opgeschort. In deze procedure vordert BIW terugbetaling van het teveel betaalde, en vergoeding van de schade die zij heeft geleden door de opschorting en enkele gebreken in het werk, met verrekening van het bedrag dat zij de aannemer nog schuldig is.
      
    
    
      1.3.
      In deze uitspraak oordeelt de rechtbank dat de aannemer in zijn berekeningen vergeten is de aanbetaling van BIW voor de warmtepompen mee te nemen. Daarnaast heeft hij tijdens de zitting erkend dat de factuur van 21 februari 22023 à € 35.937 ongegrond was. Die twee aspecten meewegend, had BIW geen betalingsachterstand op het moment dat de aannemer zijn werkzaamheden opschortte. De aannemer heeft dus onterecht opgeschort, zodat hij is tekortgeschoten in zijn verplichtingen onder de aannemingsovereenkomst; hij is daarom schadeplichtig tegenover BIW. Na beoordeling van alle afzonderlijke posten en gestelde gebreken, en na verrekening van de over en weer verschuldigde bedragen, moet BIW nog € 25.174,11 aan de aannemer betalen.
      
    
  
  
    
      2Opbouw van deze uitspraak
    
      2.1.
      Deze uitspraak is als volgt opgebouwd: de rechtbank beschrijft eerst hoe de procedure is verlopen (§3) en van welke feiten zij bij de beoordeling van de vorderingen is uitgegaan (§4). Dan vat zij de vorderingen en tegenvorderingen van partijen kort samen (§5). 
    
    
      2.2.
      De inhoudelijke beoordeling van de zaak begint met de beantwoording van de vraag of de aannemer bij gedaagde 2 aan het goede adres is (§6). Dan gaat de rechtbank in op de vorderingen van de aannemer en de tegenvorderingen van BIW; die hangen zozeer samen dat de rechtbank ze tegelijk behandelt (§7). De uitspraak sluit af met een korte samenvatting van de beslissing (§8).
      
    
  
  
    
      3De procedure
    
      3.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 7 februari 2024, met producties I tot en met XXIII;
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 17;
        
        
          het vonnis van 16 oktober 2024, waarbij de mondelinge behandeling is bepaald op 9 december 2024;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, met producties XXIV tot en met XXXI;
        
        
          de akte overlegging producties en wijziging van eis in reconventie, met producties 18 tot en met 27;
        
        
          de brief van mr. Beumer van 29 november 2024, met producties XXXII tot en met XXXIX;
        
        
          het bericht van de rechtbank van 3 december 2024, met de zittingsagenda;
        
        
          de pleitnota van mr. Beumer;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Van Essen;
        
        
          de mondelinge behandeling van 9 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
        
        
          het bericht van mr. Beumer van 8 januari 2025, waarmee zij de rechtbank heeft verzocht vonnis te wijzen.
        
      
      
    
    
      3.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 december 2024. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. Omdat (de personen achter) partijen nog een andere, inhoudelijk met deze zaak samenhangende procedure hebben lopen, heeft de rechtbank hiervan ambtshalve proces-verbaal opgemaakt. Dit proces-verbaal wordt partijen om redenen van procesefficiëntie tegelijk met dit vonnis toegezonden.
      
    
    
      3.3.
      Ten slotte is de datum vastgesteld waarop dit vonnis wordt gewezen.
      
    
  
  
    
      4Waar gaat het om?
    
      4.1.
      De aannemer heeft in opdracht van BIW werkzaamheden uitgevoerd in meerdere projecten die BIW in Gouda had lopen. In dit geschil gaat het om bouwkundige- en installatietechnische werkzaamheden voor de projecten ‘Boelekade’, ‘Bovenwoning’ en ‘Hieronymus’. 
      
    
    
      4.2.
      Het project Boelekade ziet op de transformatie van een bedrijfspand in zes appartementen aan de Boelekade 177-181, en zeven appartementen aan de Jan Verzwollestraat 2. Op 5 maart 2020 sloten partijen voor dit project een aannemingsovereenkomst met een vaste aanneemsom van € 1.169.223,00 inclusief btw.
      
    
    
      4.3.
      Het project Bovenwoning ziet op de verbouwing (de inpandige renovatie) van een bovenwoning aan de Boelekade 181a. Hiervoor heeft BIW op een later moment, een afzonderlijke – mondelinge – opdracht verstrekt. Partijen zijn geen vaste aanneemsom overeengekomen. De aannemer heeft het project Bovenwoning niet afgerond.
      
    
    
      4.4.
      
        Het project Hieronymus ziet op de transformatie van een bedrijfspand naar twee woningen aan de Hieronymus van Alphenstraat. Ook voor dit project is geen schriftelijke overeenkomst gesloten; wel spraken partijen een vaste aanneemsom af van 
        € 80.000,00.
      
      
    
    
      4.5.
      Het project Boelekade is op 1 februari 2023 opgeleverd, met uitzondering van de woning met huisnummer 177 die al op 22 maart 2021 was opgeleverd. De woning in het project Hieronymus waarover partijen in deze procedure twisten, is op 28 oktober 2020 opgeleverd. 
      
    
    
      4.6.
      BIW heeft niet alle facturen van de aannemer voor de genoemde projecten voldaan. 
      
    
    
      4.7.
      Op 22 november 2022 heeft de aannemer BIW een aanmaning gezonden voor een bedrag van € 101.458,50 inclusief btw, waarbij de aannemer meldde dat de reserves om personeel en materieel te kunnen betalen door het uitblijven van betaling leeg waren, en dat dit het bedrijf ertoe bracht om tijdelijk het werk neer te leggen. Desondanks heeft aannemer het werk toen niet neergelegd.
      
    
    
      4.8.
      Op 8 maart 2023 heeft de aannemer aan BIW gemeld dat het openstaande bedrag van € 83.886,28 en € 63.056,18 voor een ander project voor haar bedrijf teveel is: “[…] wij zijn een klein bedrijf en kunnen deze bedragen ons gewoon niet permitteren. […]”
      
    
    
      4.9.
      Op 25 maart 2023 heeft aannemer gemeld dat een bedrag van € 106.417,42 openstaat en heeft zij BIW in gebreke gesteld. 
      
    
    
      4.10.
      Op 27 maart 2023 heeft aannemer BIW laten weten geen andere optie te zien dan haar werkzaamheden op te schorten, totdat alle onbetwiste facturen zouden zijn voldaan.
      
    
    
      4.11.
      Op 11 juli 2023 heeft BIW zich bij de aannemer beklaagd over tekortkomingen aan het werk. BIW heeft de aannemer tot 1 augustus 2023 de tijd gegeven alle tekortkomingen te verhelpen, omdat anders “de consequenties voor [aannemer] zullen zijn.” BIW heeft de aannemer daarbij laten weten dat de ‘tegenwaarde’ van de door haar genoemde gebreken inmiddels € 110.000,00 bedroeg.
      
    
    
      4.12.
      De aannemer heeft het werk niet hervat. BIW heeft inmiddels door derden (herstel)werkzaamheden laten uitvoeren. 
      
    
  
  
    
      5De vorderingen in conventie en in reconventie
    In conventie
    
    
      5.1.
      
        Primair vordert de aannemer – kort gezegd en na vermindering van eis in de pleitnota – hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van € 313.292,44 (= € 356.883,22 -/- € 7.851,78 -/- € 35.739,00) in verband met onbetaald gelaten facturen,
        vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van de facturen, en met een bedrag van € 3.559,42 aan buitengerechtelijke incassokosten, ook vermeerderd met de wettelijke (handels)rente. 
      
      
    
    
      5.2.
      Subsidiair vordert de aannemer hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van dagvaarding. 
      
    
    
      5.3.
      Gedaagden voeren verweer. Zij menen dat de aannemer niet-ontvankelijk moet worden verklaard in de vorderingen tegen gedaagde 2 en dat de vorderingen tegen BIW deels ongegrond en deels niet-opeisbaar zijn. Subsidiair stellen gedaagden dat BIW mocht opschorten en dat zij eventueel nog te betalen bedragen met haar tegenvordering mag verrekenen.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      BIW meent – kort gezegd – dat zij voor de projecten Boelekade en Hieronymus ten onrechte teveel heeft betaald, doordat de aannemer meer dan de vaste aanneemsom heeft gefactureerd. Verder beklaagt BIW zich over gebreken aan het gerealiseerde werk, en over onvoltooide en in het geheel niet verrichte (meer)werkzaamheden. BIW vordert daarom (1) een bedrag van € 86.662,82 terug als onverschuldigd betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van haar eis in reconventie (5 juni 2024). 
      
    
    
      5.5.
      Ten tweede (2) vordert BIW – na wijziging van eis bij haar akte overlegging producties, wijziging van eis in reconventie – dat de rechtbank voor recht verklaart dat (a) de aannemer tegenover BIW is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomsten met betrekking tot de drie projecten, en dat (b) de aannemer aansprakelijk is voor de schade die BIW daardoor lijdt.
      
    
    
      5.6.
      
        Verder vordert BIW – na verrekening van haar schade met wat zij de aannemer nog verschuldigd is – betaling van € 128.245,44 aan schadevergoeding (3) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 juni 2024 of tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat. 
        Daarnaast vordert BIW (4) dat de aannemer wordt veroordeeld tot afgifte van de documentatie voor de zonnestroominstallatie van projecten Boelekade en Bovenwoning, binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag of een gedeelte daarvan dat de aannemer hieraan niet voldoet.
      
      
    
    
      5.7.
      Ten slotte vordert BIW dat de rechtbank de door de aannemer gelegde derdenbeslagen met onmiddellijke ingang opheft (5), met veroordeling van aannemer om de derden waaronder beslag werd gelegd binnen drie dagen na de datum van dit vonnis van deze opheffing schriftelijk in kennis te stellen, met een gelijktijdig afschrift daarvan aan BIW, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of dagdeel daarvan dat aannemer hieraan niet voldoet. 
      
    
    
      5.8.
      De aannemer voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in reconventie.
      
    
    
      5.9.
      Partijen vorderen in conventie en reconventie over en weer dat de ander wordt veroordeeld in de kosten van de procedure, en dat de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart.
      
    
  
  
    
      6Vorderingen in conventie tegen gedaagde 2 niet-ontvankelijk
    
      6.1.
      De aannemer heeft niet weersproken dat gedaagde 2 bij geen van de rechtsverhoudingen waarop hij zijn vorderingen baseert, partij is. Zijn vorderingen tegenover gedaagde 2 missen daardoor een rechtsgrond; de rechtbank zal de aannemer in die vorderingen daarom niet-ontvankelijk verklaren. 
      
    
  
  
    
      7De verdere beoordeling in conventie en in reconventie
    
      7.1.
      De vorderingen van de aannemer en de tegenvorderingen van BIW vloeien alle voort uit de afspraken die zij hebben gemaakt in het kader van de projecten ‘Boelekade’, ‘Bovenwoning’ en ‘Hieronymus’, en de werkzaamheden die de aannemer daarvoor heeft uitgevoerd. De rechtbank zal de vorderingen en tegenvorderingen daarom samen behandelen.
      
    
    
      7.2.
      
        De uitkomst in deze zaak hangt voor een belangrijk deel af van de vraag wie van partijen de nakoming van haar verplichtingen het eerst mocht opschorten. Als BIW achter liep met het betalen van facturen, mocht de aannemer zijn werkzaamheden opschorten en valt een deel van de tegenvordering weg. Als de aannemer zijn werkzaamheden ten onrechte heeft opgeschort, valt een deel van zijn vordering weg en mocht BIW verdere betalingen onder de overeenkomsten opschorten. 
        De rechtbank zal daarom eerst beoordelen of de aannemer de werkzaamheden als eerste mocht opschorten, zoals hij heeft gedaan.
      
      
      
        
          Mocht de aannemer opschorten? – Nee.
        
      
      
    
    
      7.3.
      De rechtbank is van oordeel dat de aannemer de werkzaamheden in maart 2023 ten onrechte heeft opgeschort. Dit oordeel berust op de volgende overwegingen.
      
      
        7.3.1.
        Volgens BIW heeft zij voor het project Boelekade een bedrag van € 1.250.691,74 aan bouwtermijnen aan de aannemer voldaan. In zijn pleitnota heeft de aannemer gesteld dat BIW € 1.204.989,03 heeft voldaan, maar tijdens de mondelinge behandeling heeft hij daarbij aangetekend dat hij in zijn opstelling geen rekening heeft gehouden met de aanbetaling van BIW voor de warmtepompen. 
        
      
      
        7.3.2.
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft de aannemer ten onrechte geen rekening gehouden met die aanbetaling. De aannemer heeft bij pleitnota aangetekend dat hij deze warmtepompen in 2019 met een gunstige korting kon inkopen en dat “vanuit de aanneemsom te leveren warmtepompen goedkoper aan [BIW] [konden] worden doorbelast, [zodat] het beter mogelijk [was] om binnen de overeengekomen prijs per m2 te blijven.” Dit betekent dat de warmtepompen ook volgens aannemer vanuit de aanneemsom werden geleverd, zodat de aanbetaling daarvoor moet worden meegenomen in de berekening van het deel van de aanneemsom dat BIW heeft betaald. 
        
      
      
        7.3.3.
        Uit productie 18 van BIW, die ten grondslag ligt aan de berekeningen van de aannemer en BIW, maakt de rechtbank op dat BIW van het totaal van deze aanbetaling van € 77.517,44 een bedrag van € 21.093,56 ten laste heeft gebracht van de Boelekade en een bedrag van € 24.609,15 ten laste van de Jan Verzwollestraat. Het totaal van deze bedragen (€ 45.702,17) verklaart het verschil tussen de opstellingen van partijen.  
        
      
      
        7.3.4.
        Ook bij de berekening van de betaalde termijnen van de aanneemsom van het project Hieronymus heeft de aannemer de aanbetaling voor de warmtepompen ten onrechte niet meegerekend. De rechtbank constateert dat BIW de warmtepompen voor een bedrag van € 7.382,61 (productie 18 van BIW) ten laste heeft gebracht van het project Hieronymus. Dat verklaart het verschil tussen het door de aannemer berekende betaalde bedrag van € 77.811,47 en het door BIW berekende bedrag van € 85.194,08. 
        
      
      
        7.3.5.
        Dit betekent dat de aannemer een bedrag van € 81.468,74 (€ 1.250.691,74 -/- € 1.169.223,00) ten onrechte in rekening bracht voor het aangenomen werk voor het project Boelekade en een bedrag van (€ 85.194,08 -/- € 80.000,00 =) € 5.194,08 voor het project Hieronymus (totaal € 86.662,82). 
        
      
      
        7.3.6.
        Ook betekent dit dat de aannemer op 21 februari 2023 ten onrechte nog een factuur heeft verzonden voor een termijn van € 35.937,00 (factuurnummer 230100017). Die heeft de aannemer bij de eisvermindering ter zitting in mindering gebracht op zijn oorspronkelijke vordering.
        
      
      
        7.3.7.
        De aannemer heeft zijn werkzaamheden rond 27 maart 2023 opgeschort. Volgens hem stond er op dat moment een bedrag van € 106.417,42 open (zie hiervoor onder 4.9). In dat bedrag was de ten onrechte in rekening gebrachte termijnfactuur van € 35.937,00 nog opgenomen. Maar BIW had op dat moment € 106.417,42 -/- € 35.937,00 -/- € 86.662,82 = € 16.182,40 teveel betaald. BIW had op 27 maart 2023 dus geen betalingsachterstand, zodat de aannemer zijn werkzaamheden ten onrechte heeft opgeschort. Hierdoor is hij en niet BIW als eerste tekortgeschoten. 
        
      
    
    
      7.4.
      Door te weigeren de werkzaamheden te hervatten omdat BIW niet eerst wilde bijbetalen, is de aannemer ook in verzuim geraakt.
      
      
        
          Over en weer te betalen bedragen
        
      
      
    
    
      7.5.
      Het voorgaande neemt niet weg dat de aannemer werkzaamheden heeft uitgevoerd, waarvan hij meent dat BIW een deel ten onrechte nog niet heeft betaald. De vordering van de aannemer, na correctie voor een dubbel berekende factuur en de ten onrechte in rekening gebrachte termijnfactuur, bedraagt € 313.292,44 (zie hiervoor onder 5.1) aan facturen die hij BIW voor werkzaamheden in de drie projecten heeft gestuurd. De rechtbank zal hierna beoordelen of de aannemer aanspraak kan maken op betaling van die facturen.
      
    
    
      7.6.
      Daarbij zal de rechtbank ook ingaan op het beroep van BIW op verrekening van eventuele bedragen die zij de aannemer nog verschuldigd is, met de schade die zij lijdt en nog zal lijden als gevolg van de tekortkomingen van de aannemer. Zowel de vordering van de aannemer op BIW als die van BIW op de aannemer ziet op alle drie de projecten, zodat deze vorderingen in beginsel kunnen worden verrekend. Niet gesteld of gebleken is dat partijen verrekening contractueel hebben uitgesloten.
      
      
        
          In conventie (de door BIW betwiste facturen)
        
      
      
      
        
          Project Boelekade, factuur 230100108 ad € 120.868,11
        
      
      
    
    
      7.7.
      Volgens BIW bestaat voor deze factuur geen grondslag. Op deze factuur staat als omschrijving “bouwkostenstijging”, maar prijsstijgingen zijn volgens BIW op grond van artikel 5 lid 1 van de toepasselijke algemene voorwaarden niet verrekenbaar.
      
    
    
      7.8.
      Ter zitting heeft de aannemer aangevoerd dat de factuur ziet op meerwerk voor extra door hem gerealiseerde vierkante meters voor het afmaken van de ruimtes op de zolderverdieping en voor een klein deel (€ 3.197,45) op een verhoging van bouwkosten. Hij heeft toegelicht dat hetzelfde is voorgevallen in een werk dat hij op een ander project van BIW uitvoerde, en dat BIW de meer gerealiseerde meters in dat geval wél heeft betaald. In dit geval had hij BIW uitgenodigd om over dit meerwerk te overleggen, maar kwam BIW niet opdagen. Toen had aannemer het werk al verricht. 
      
    
    
      7.9.
      BIW heeft ter zitting uitdrukkelijk betwist dat sprake is van meerwerk. Daarvoor is een opdracht nodig en die ontbreekt, en de aannemer had moeten waarschuwen voordat hij aan het meerwerk begon, aldus BIW. 
      
    
    
      7.10.
      
        De rechtbank wijst dit deel van de vordering van de aannemer af.
        Artikel 5 lid 1 van de toepasselijke algemene voorwaarden bepaalt inderdaad dat prijsstijgingen niet verrekenbaar zijn; het gevorderde bedrag kan dus niet op grond van een bouwkostenstijging worden toegewezen. De stelling dat sprake is van meerwerk, heeft de aannemer niet met nadere informatie onderbouwd. Hij heeft ook niet gesteld dat hij BIW heeft gewaarschuwd voor meerkosten vóórdat hij aan het meerwerk begon, en dat had wel gemoeten (art. 7:755 BW). Gelet op de betwisting van BIW kan de rechtbank dit deel van de vordering dus ook niet op grond van meerwerk toewijzen.
      
      
      
        
          Project Boelekade factuur 230100076 van € 51.094,84
        
      
      
    
    
      7.11.
      BIW heeft erop gewezen dat de aannemer voor het realiseren van de bergingen 102,6 m2 in rekening heeft gebracht, terwijl hij maar 54,2 m2 heeft gerealiseerd. De aannemer had daarom volgens BIW maar € 26.975,84 in rekening mogen brengen. Daarnaast meent BIW dat zij bij de betaling van een andere factuur al een bedrag van € 7.381,00 voor de bergingen heeft betaald.
      
    
    
      7.12.
      De aannemer heeft toegelicht dat hij het aantal m2 heeft gebaseerd op de aannemingsovereenkomst, waarin staat vermeld dat de overeengekomen prijs gebaseerd is op het aantal te realiseren m2 zonder de 102,6 m2 van de bergingen. Daarnaast heeft de aannemer opgemerkt dat BIW uitgaat van de binnenmaten van de ruimte, terwijl zij van buitenmaten moet uitgaan. Verder vergeet BIW volgens hem de meterkasten en de buitenberging van de bovenwoning mee te nemen in de berekening, en ziet het bedrag van € 7.381,00 dat BIW noemt volgens de aannemer niet op het realiseren van de bergingen zelf, maar op het maken van een brandcompartiment in het bestaande pand, zodat de bergingen daarbinnen konden worden gerealiseerd.  
      
    
    
      7.13.
      De rechtbank is van oordeel dat BIW de aannemer voor het realiseren van de bergingen € 34.839,65 inclusief btw in rekening mocht brengen, waarvan € 30.604,65 opeisbaar is. Dit oordeel berust op de volgende redenen. 
      
      
        7.13.1.
        Partijen zijn het erover eens dat de prijs voor de bergingen gebaseerd moet zijn op het aantal gerealiseerde m2.
        
      
      
        7.13.2.
        Ter zitting kwamen partijen, tijdens een beoordeling van de bouwtekeningen aan het bureau van de rechter, op een totaal van 70 gerealiseerde m2. Daarom neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat 70m2 is gerealiseerd, waarvoor de aannemer het overeengekomen bedrag van € 411,33 inclusief btw per m2 in rekening mag brengen, dus in totaal € 34.839,65 inclusief btw. 
        
      
      
        7.13.3.
        Het verweer van de aannemer dat de al betaalde € 7.381,00 op het maken van een brandcompartiment in het bestaande pand ziet, heeft BIW onweersproken gelaten. Daarom gaat de rechtbank voorbij aan de stelling van BIW dat dit bedrag op het realiseren van de bergingen zelf zag. 
        
      
      
        7.13.4.
        BIW heeft nog aangevoerd dat de factuur voor de bergingen nog niet opeisbaar is; dit verweer slaagt voor zover het ziet op de € 4.235,00 voor het plaatsen van sedum op de daken van de bergingen. De rechtbank licht dit oordeel als volgt toe.
        
      
      
        7.13.5.
        Volgens BIW heeft de aannemer nagelaten sedum op de daken van de bergingen aan te brengen, en heeft hij de bergingen niet op de juiste plek op het perceel geplaatst. Een aantal bergingen staat niet op de erfgrens zoals opgedragen, maar op 170 cm afstand van de erfgrens. De aannemer stelt dat geen sedumdaken zijn overeengekomen en dat hij de bergingen conform de tekeningen heeft opgeleverd.
        
      
      
        7.13.6.
        De Aannemer heeft echter aangenomen om het werk te bouwen “conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging […]”. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de revisietekening van Buro Wolswijk, die BIW heeft overgelegd bij haar productie 5 heeft te gelden als een van de tekeningen op grond waarvan de aannemer het werk moest realiseren. Op die tekening met bladnummer 198 staat bij de daken van de bergingen: “groen invulling”. De rechtbank is daarom van oordeel dat de aannemer groen had moeten aanbrengen op de daken van de bergingen. Tegen het door BIW hiervoor gevorderde bedrag van € 4.235,00 heeft aannemer geen bezwaren gericht, zodat de rechtbank van dat bedrag uitgaat.
        
      
    
    
      7.14.
      
        BIW heeft zich ook op het standpunt gesteld dat de bergingen ten onrechte niet op de linker erfgrens zijn gerealiseerd, maar 170 cm daar vanaf. Zij heeft voor het verplaatsen van de bergingen een begroot bedrag van € 21.780,00 gevorderd. 
        De aannemer meent dat hij de bergingen heeft uitgevoerd zoals deze op de tekening staan aangegeven, en dat de bergingen op de juiste plek staan. Verder vindt de aannemer het begrote bedrag onnodig hoog; BIW heeft dit bedrag ook niet onderbouwd.  
      
      
      
        De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een tekortkoming van de aannemer. Hij heeft de tekening op dit punt niet correct gelezen. Toch kan de rechtbank de door BIW opgevoerde schadepost van € 21.780,00 voor het verplaatsen van de bergingen niet integraal toewijzen, omdat zij deze post in het geheel niet heeft onderbouwd. Dit had wel op haar weg gelegen, omdat de aannemer heeft betwist dat het verhelpen de tekortkoming zo duur zou moeten zijn. Ter zitting heeft BIW op enkele door haar gestelde schadeposten een nadere toelichting gegeven, maar niet op deze post. De rechtbank zal de schade daarom begroten op € 11.000; deze post komt terug bij de behandeling van de tegenvordering van BIW.
      
      
    
    
      7.15.
      Dit betekent dat de aannemer ter zake van de factuur 230100076 aanspraak kan maken op betaling van € 34.839,65 -/- € 4.235,00 = € 30.604,65. 
      
      
        
          Project Bovenwoning  factuur 230100023 van € 7.851,87
        
      
      
    
    
      7.16.
      BIW heeft zich op het standpunt gesteld dat deze factuur niet opeisbaar is, omdat partijen zijn overeengekomen dat de aannemer 33 zonnepanelen zou leveren (productie 14 van BIW), en hij er slechts 30 plaatste. De kosten voor het bijplaatsen van drie zonnepanelen bedragen volgens BIW € 2.178,00. 
      
    
    
      7.17.
      Ter zitting heeft de aannemer erkend dat hij drie zonnepanelen minder heeft geplaatst, omdat daarvoor geen ruimte meer was. Ook heeft zij het door BIW voor het bijplaatsen gevorderde bedrag erkend.  
      
    
    
      7.18.
      Het niet plaatsen van de drie zonnepanelen waarvoor geen ruimte meer is op het dak (dit heeft BIW niet weersproken), is onvoldoende grond om betaling van de 30 wel geplaatste zonnepanelen op te schorten. Dit betekent dat factuur 230100023 voor € 7.851,87 -/- € 2.178 = € 5.673,87 wordt toegewezen.
      
      
        
          Project Bovenwoning  factuur 230100073 van € 50.546,74
        
      
      
    
    
      7.19.
      Deze factuur is volgens BIW niet opeisbaar, omdat de daarvoor verrichte werkzaamheden nog niet correct zijn opgeleverd. Zo functioneert de schuifpui in de bovenwoning nog steeds niet naar behoren. Omdat volgens haar de daarin geplaatste ruiten niet goed zijn af gekit, is water in het houten frame getrokken, waardoor de schuifpui krom getrokken is en deze niet meer goed schuifbaar is. De kosten voor vervanging van de schuifpui bedragen € 10.648,00, volgens BIW. 
      
    
    
      7.20.
      De aannemer heeft bevestigd dat de schuifpui niet naar behoren werkt. Hij wijt dat echter aan de keuze die BIW zelf maakte: zij koos voor een te grote/zware schuifpui en wilde daarvan niet afzien toen de leverancier haar daarop wees. Dat de schuifpui nu moeilijk loopt, is volgens aannemer dan ook aan BIW zelf te wijten. 
      
    
    
      7.21.
      Volgens BIW treft dit verweer van de aannemer geen doel, maar waarom het geen doel treft, heeft zij niet toegelicht. BIW heeft ook niet weersproken dat de leverancier haar erop heeft gewezen dat de door haar gekozen schuifpui volgens hem te zwaar was. Het is echter aan BIW, die betaling achterwege liet omdat er gebreken aan de schuifpui kleven, om aan te tonen dat die gebreken voor rekening van de aannemer moeten komen. Omdat BIW dat onvoldoende heeft onderbouwd, en evenmin heeft toegelicht waarom de gestelde gebreken een vervanging van de schuifpui rechtvaardigen, gaat de rechtbank aan het verweer van BIW voorbij.
      
    
    
      7.22.
      BIW heeft zich verder nog beklaagd over de elektrische installatie van zowel het project Bovenwoning als het project Boelekade; haar klachten zien zowel op de algemene elektrotechnische installatie in de woningen als op de zonnestroominstallatie. Ook aan deze klachten gaat de rechtbank voorbij, en wel om de volgende redenen.
      
      
        7.22.1.
        BIW heeft op 8 januari 2024 een Scope 8-inspectie laten uitvoeren door Inspectiebedrijf Hemago B.V. (hierna: Hemago). Die heeft gerapporteerd: “De algemene indruk van de laagspanningsinstallatie is dat deze niet volgens de geldende voorschriften is uitgevoerd, waardoor de installatie op meerdere plaatsen te wensen overlaat.” 
        
      
      
        7.22.2.
        De aannemer heeft onweersproken gesteld dat deze inspectie voornamelijk ziet op de noodstroom aansluitingen. BIW heeft niet betwist dat zij zelf verantwoordelijk was voor het aanvragen en regelen van de nutsaansluitingen en dat er op het moment van de inspectie nog steeds een noodstroomvoorziening aanwezig was. Het was aan BIW die te laten vervangen door een reguliere nutsaansluiting. De kosten die daarmee gemoeid zijn komen naar het oordeel van de rechtbank dus niet voor rekening van de aannemer.
        
      
      
        7.22.3.
        BIW stelt dat zij voor de installatietechnische werkzaamheden een bedrag van € 29.927,38 heeft betaald. Betalingsbewijzen heeft zij echter niet overgelegd, zodat de rechtbank niet kan vaststellen of BIW kosten tot de hoogte van dit bedrag daadwerkelijk heeft gemaakt. Wel heeft BIW bij productie 22 zeventien facturen overgelegd van Spit Projecten aan de hand waarvan de rechtbank mogelijk de schade van BIW op dit onderdeel zou kunnen begroten (artikel 6:97 BW).
        
      
      
        7.22.4.
        Alle facturen van Spit Projecten zien op een “[…] termijn ontvangen kosten tm week […]”.  Drie van de termijnfacturen (zoals aangegeven in Bijlage B bij de spreekaantekeningen van mr. Van Essen) zien kennelijk – deels – op de elektrische- en de zonnestroominstallatie. Bij die drie facturen heeft BIW drie facturen gevoegd van Maas Elektro Service. Deze drie facturen zien op project Bovenwoning (“Werkadres: Boelekade 181A”) en sluiten op een totaalbedrag van € 25.152,70 exclusief btw. BIW heeft die facturen verder niet toegelicht, ze heeft er slechts naar verwezen.
        
      
      
        7.22.5.
        Zonder toelichting is het voor de rechtbank niet mogelijk om te beoordelen welke gefactureerde werkzaamheden zien op de zonnestroominstallatie en welke werkzaamheden zien op de noodstroominstallatie, en welke kosten BIW daadwerkelijk heeft voldaan. De rechtbank zal het bedrag van € 29.927,38 daarom niet verrekenen met het aan de aannemer toe te wijzen bedrag.
        
      
    
    
      7.23.
      
        BIW vordert ook afgifte van de documentatie voor de zonnestroominstallatie van projecten Boelekade en Bovenwoning, op straffe van een dwangsom.
        De aannemer heeft erkend dat hij zonnepanelen op het huurdersgedeelte van het project Boelekade heeft geplaatst, maar dat hij deze zonnepanelen nog niet had aangesloten. De aannemer heeft onbetwist gesteld dat het pas mogelijk is om een keuring te laten uitvoeren op het moment dat alle zonnepanelen zijn aangesloten, waarna automatisch de door BIW verzochte documentatie van deze installatie beschikbaar komt. Dat de zonnepanelen van project Bovenwoning wel zijn aangesloten, staat niet ter discussie.
        BIW heeft de werkzaamheden aan de algemene elektrotechnische installatie en de zonnestroominstallatie inmiddels door een derde laten uitvoeren. De rechtbank gaat er vanuit dat BIW dan ook de keuring heeft laten uitvoeren of kan laten uitvoeren, en dus zelf de documentatie van de zonnestroominstallatie van project Boelekade kan verkrijgen. De gevorderde afgifte van de documentatie op straffe van een dwangsom, wijst de rechtbank daarom af.
      
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      7.24.
      Op het door de aannemer gevorderde bedrag van € 313.292,44 moet op grond van het voorgaande in mindering worden gebracht € 120.868,11 + € 20.490,19 (€ 51.094,84 -/- € 30.604,65) + € 2.178,00 = € 143.536,30, zodat vooralsnog als door BIW aan de aannemer verschuldigd resteert € 313.292,44 -/- € 143.536,30 = € 169.756,14.
      
      
        
          In reconventie (de schade van BIW/haar klachten over het werk)
        
      
      
      
        
          Algemeen
        
      
      
    
    
      7.25.
      BIW heeft toegelicht dat zij inmiddels € 200.994,77 aan door haar ingeschakelde derden betaalde, en dat zij de kosten voor nog te verrichten (herstel)werkzaamheden begroot op € 87.979,00. Volgens haar bedraagt haar schade € 288.971,77 (de rekensom sluit op € 288.973,77- rechtbank), verdeeld over de hierna te bespreken posten.
      
    
    
      7.26.
      De aannemer betwist (de hoogte van) de door BIW gestelde schade en beklaagt zich erover dat BIW slechts facturen overlegt, zonder betalingsbewijzen en zonder toelichting of duidelijke specificatie. De aannemer kan daardoor niet goed zien waarop de facturen betrekking hebben.
      
      
        
          Project Boelekade
        
      
      
      
        
          Sedum niet geleverd
        
      
      
    
    
      7.27.
      Deze klacht ziet op de daken van de bergingen en heeft de rechtbank hiervoor onder 7.13 behandeld.
      
      
        
          Verplaatsen bergingen
        
      
      
    
    
      7.28.
      Deze klacht ziet op de bergingen die op 170 cm afstand van de linker erfgrens zijn gerealiseerd, en heeft de rechtbank hiervoor onder 7.14 behandeld. De schade is begroot op € 11.000,00.
      
      
        
          Gevelbekleding/Buitengevel Boelekade: afmaken en herstel gebreken € 141.355,48
        
      
      
    
    
      7.29.
      Tussen partijen staat vast dat aannemer het plaatsen van steenstrips op de buitenzijde van het pand aan de Boelekade niet heeft gerealiseerd. 
      
    
    
      7.30.
      
        De aannemer heeft daarover opgemerkt dat hij nog in afwachting was van een reactie van BIW op het advies van de leverancier om achter deze steenstrips isolatie te plaatsen. Dat wordt door BIW betwist. Het ging hier, volgens haar, louter om een vrijblijvend advies om eventueel de energiewaarde van de woningen te verbeteren. Zij heeft daar niet voor gekozen. De aannemer heeft aangetekend dat dat bericht hem nooit heeft bereikt.
        Verder heeft de aannemer de onder de bovenwoning (Boelekade 181a) gelegen gevel volgens BIW wel aangebracht maar niet deugdelijk geïsoleerd, waardoor in de appartementen op de begane grond en in de hal van de bovenwoning schade is ontstaan. Voor het afmaken van het onvoltooide werk van de aannemer en voor het herstel van de gebreken vordert BIW € 141.355,48.
      
      
    
    
      7.31.
      Voor de gevelbekleding zal de rechtbank € 27.234,79 + € 11.148,94 = € 38.383,73 verrekenen met de vordering van aannemer. Voor het overige wijst de rechtbank de vordering als onvoldoende onderbouwd af; dit oordeel berust op de volgende overwegingen.
      
      
        7.31.1.
        Bij haar bericht van 29 november 2024 heeft aannemer twee offertes overgelegd voor gevelrenovatie (haar producties XXXVIIIb en XXXVIIIc). Ter zitting heeft zij zich nogmaals beklaagd over de hoogte van deze vordering van BIW en aangetekend dat er kosten in verwerkt zijn die zien op werkzaamheden die niet tot het aangenomen werk behoren, zoals werkzaamheden aan de privéwoning van de bestuurder van BIW. 
        
      
      
        7.31.2.
        Ter onderbouwing van haar vordering heeft BIW opnieuw verwezen naar de zeventien door haar overgelegde facturen bij haar productie 22. In haar Bijlage B bij de spreekaantekeningen van mr. Van Essen heeft zij de factuurnummers opgesomd en het totaalbedrag van haar schade verdeeld over: 
        
          
            € 19.814,96 voor de levering van hardsteen door Roobol Gevelafwerking, 
          
          
            € 27.234,79 voor de levering van gevelstenen (steenstrips) voor de voorgevel van de Boelekade door Ecosteen (de steenstrips voor de achtergevel zijn door aannemer geleverd), 
          
        
        en 
        - € 94.305,73 € 94.305,73 uitgesplitst in arbeid gevelstenen (€ 64.134,24), steiger (€ 9.650,05),  hemelwaterafvoer en riool aanpassen (€ 1.814,92), bevestigingsmaterialen gevel (€ 2.903,47), voegwerk gevel (€ 3.130,88), waterslagen kozijnen (€ 883,60), herstel van de isolatie van de gevel (arbeid) (€ 3.750,09), herstel van folies etc. (€ 1.356,25) en voor zinkwerk en hemelwaterafvoer (materiaal) (€ 7.868,93). 
        
      
      
        7.31.3.
        Ook in dit geval heeft BIW enkel naar de facturen verwezen zonder een toelichting daarop. In verband met welke tekortkoming(en) van aannemer BIW bepaalde kosten heeft gemaakt heeft BIW niet duidelijk gemaakt. Uit de facturen kan dat niet worden afgeleid. BIW heeft bovendien ook onvoldoende weersproken dat in de facturen ook werkzaamheden zijn opgenomen die niet tot het aangenomen werk horen. 
        
      
      
        7.31.4.
        Aannemer heeft wel een offerte overgelegd (haar productie XXXVIIIc) voor de levering van steenstrips voor € 22.030,20 inclusief btw. Gelet daarop komt het bedrag dat BIW daarvoor heeft gerekend van € 27.234,79 de rechtbank redelijk voor. 
        
      
      
        7.31.5.
        Ook heeft aannemer – bij haar productie XXXVIIIb – een offerte overgelegd voor het  installeren/aanbrengen van het gevelsysteem voor € 9.214,00 exclusief btw (€ 11.148,94 inclusief btw). In dat licht komt de post ‘arbeid gevelsteen’ van BIW, die volgens haar opgave € 64.134,24 bedraagt, de rechtbank erg hoog voor. Zij realiseert zich dat een werk af laten maken door een opvolgend aannemer doorgaans duurder zal zijn, maar een dermate groot verschil in kosten arbeidsloon laat zich daardoor niet verklaren.
        
        
          
            Schilderwerk J. Verzwollestraat 20 t/m 32, circa € 9.075,00
          
        
        
      
    
    
      7.32.
      Tussen partijen staat vast dat de aannemer de schilder- en kitwerkzaamheden aan de Jan Verzwollestraat nog niet heeft afgerond. Kennelijk heeft een bewoner de schilder niet toegestaan om een steiger te plaatsen, zodat de werkzaamheden niet konden worden afgerond. 
      
    
    
      7.33.
      Volgens BIW gaat het om circa € 9.075,00 (€ 7.500 exclusief btw). Zij heeft echter ter onderbouwing van haar nog te maken kosten op het project Boelekade bij haar akte overlegging producties, wijziging van eis in reconventie, een overzicht overgelegd (productie 23), waarin zij de volgende posten heeft opgenomen: 
      
        
          
            Schilderwerk Jan Verzwollestraat aan zijde Bulthuis niet uitgevoerd € 3.025,00
          
        
        
          
            Kitwerk Jan Verzwollestraat niet uitgevoerd € 3.025,00.
          
        
      
      
    
    
      7.34.
      De optelsom van deze twee posten sluit op € 6.050,00 inclusief btw. Dat sluit niet aan bij de vordering van BIW. Wel is dat het bedrag dat aannemer voor dit werk in haar brief van 9 oktober 2023 (productie XVII) heeft genoemd (€ 5.000,00 exclusief btw). 
      
    
    
      7.35.
      De rechtbank neemt aan dat sprake is van een verschrijving in de spreekaantekeningen (omdat er ter zitting geen eiswijziging is gevolgd) en wijst, ook bij gebrek aan verdere onderbouwing, het bedrag van € 6.050,00 toe.
      
      
        
          Elektrische installatie
        
      
      
    
    
      7.36.
      Voor de bespreking van deze klacht van BIW verwijst de rechtbank naar wat zij daarover heeft overwogen onder 7.22 Zij wijst deze vordering af.
      
      
        
          Zonnepanelen plaatsen en aansluiten / Systeemdocumentatie zonnestroominstallatie
        
      
      
    
    
      7.37.
      
        BIW heeft erop gewezen dat op de ontwerptekening van de Boelekade 26 zonnepanelen zijn getekend en op de ontwerptekening van de Jan Verzwollestraat 15. De aannemer heeft er slechts 18 c.q. 12 geplaatst. Volgens BIW moeten er nog panelen worden bijgeplaatst en aangesloten. 
        De aannemer heeft erop gewezen dat de zonnepanelen in het Programma van Eisen (productie V van de aannemer en productie 20 van BIW) als “optie” staan opgenomen en dus niet tot het aangenomen werk behoren.
      
      
    
    
      7.38.
      De rechtbank is van oordeel dat het plaatsen en aansluiten van de zonnepanelen niet tot het aangenomen werk behoort. Dat BIW daar tijdens de bouw ook vanuit is gegaan vindt steun in de meerwerkopdracht die BIW de aannemer gaf voor het leveren en plaatsen van 33 zonnepanelen voor het project Bovenwoning (productie 14 van BIW). Gelet op het feit dat de aannemer zonnepanelen aanbracht op het project Boelekade en BIW wilde dat de aannemer dit deed, neemt de rechtbank aan dat daarvoor een meerwerkopdracht is verstrekt. Die opdracht is echter niet overgelegd, zodat zij niet kan beoordelen of aannemer inderdaad minder panelen heeft geleverd dan partijen overeenkwamen. 
      
    
    
      7.39.
      Voor het overige verwijst de rechtbank naar wat zij heeft overwogen onder 7.22. De rechtbank wijst deze vorderingen af.
      
      
        
          Gebroken ruit 
          € 907,50
        
      
      
    
    
      7.40.
      Aannemer heeft in haar te kennen gegeven dat zij bereid is deze kosten voor haar rekening te nemen, zodat de rechtbank de vordering op dit onderdeel toewijst.
      
      
        
          Voeler warmtepomp € 605,00
        
      
      
    
    
      7.41.
      BIW heeft zich erover beklaagd dat de voeler van de warmtepomp in het appartement Jan Verzwollestraat 24 in de slaapkamer is gemonteerd in plaats van in de woonkamer. Aannemer heeft daar tegenin gebracht dat de warmtesensor niet geactiveerd is en alleen de ruimtetemperatuur aangeeft. Op een Nibe warmtepomp, zoals hier is geplaatst, hoeft geen ruimtesensor geplaatst te worden, aldus nog steeds aannemer. 
      
    
    
      7.42.
      Dit verweer heeft BIW onbesproken gelaten, zodat de rechtbank van het standpunt van de aannemer uitgaat, wat betekent dat zij dit deel van de vordering van BIW afwijst.
      
      
        
          Parkeerterrein € 18.150,00
        
      
      
    
    
      7.43.
      Volgens BIW heeft de aannemer het parkeerterrein over een lengte van ongeveer 25 meter op een aanpalend perceel aangelegd. Dit is aan het licht gekomen bij de grensaanwijs door de landmeter van het Kadaster op 25 oktober 2023 (productie 12 van BIW). De kosten voor herstel heeft BIW begroot op € 18.150,00.
      
    
    
      7.44.
      De aannemer heeft deze vordering van BIW gemotiveerd betwist. Ter zitting heeft hij – aan de hand van de luchtfoto die BIW bij productie 26 heeft overgelegd en de bouwtekening – toegelicht dat hij de achterzijde van het parkeerterrein evenwijdig heeft gerealiseerd aan de achterliggende woningen, zoals op de bouwtekening staat aangegeven. Tussen de achtergevels van die woningen en het parkeerterrein van BIW is, over de gehele lengte van het bouwblok, 470 cm ruimte (de achtertuin van de woningen plus vier meter voor een nog te realiseren groenstrook) aangehouden. 
      
    
    
      7.45.
      Op de luchtfoto heeft BIW aangegeven dat de kadastrale grens niet evenwijdig op 470 cm uit de achtergevel van die woningen ligt, maar dat die vanaf die evenwijdige lijn schuin wegloopt van die achtergevels. De woningen aan de ene zijde van het blok hebben een achtertuintje van 70 cm en de woningen aan de andere zijde van het blok hebben een diepere achtertuin. 
      
    
    
      7.46.
      De rechtbank constateert dat die erfgrens zo niet op de bouwtekening staat. Daar loopt die, zoals door de aannemer gerealiseerd, evenwijdig aan het bouwblok van de achterburen. De aannemer heeft op de door de opdrachtgever aangeleverde bouwtekeningen mogen vertrouwen en deze mogen uitleggen zoals hij heeft gedaan. Van een tekortkoming van de aannemer is op dit punt geen sprake. 
      
    
    
      7.47.
      Ter zitting heeft BIW nog aangetekend (alinea 5.d van haar spreekaantekeningen) dat de parkeerplaats niet correct was aangelegd, omdat de belijning ontbrak en er in het eindresultaat één parkeerplaats ontbreekt. Daarover heeft de aannemer aangetekend dat BIW dat bij de oplevering had moeten melden en nu zij dat niet gedaan heeft, de aannemer daarvoor niet aansprakelijk kan worden gehouden. 
      
    
    
      7.48.
      Artikel 7:758 lid 3 BW (oud) bepaalt dat de aannemer ontslagen is van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Het ontbreken van belijning en van één parkeerplaats moet redelijkerwijs bij de oplevering te zien zijn geweest, zodat zij daarover toen had moeten klagen. Omdat niet is gebleken dat zij dit toen heeft gedaan, wordt deze vordering afgewezen.
      
      
        
          Toegangshek naar de parkeerplaats € 6.431,63
        
      
      
    
    
      7.49.
      BIW heeft toegelicht dat het toegangshek naar de parkeerplaats ontbreekt. Volgens haar behoort dit tot het aangenomen werk, omdat het hek op de ontwerptekening staat opgenomen. De aannemer heeft betwist dat het hek tot het aangenomen werk hoort. Hij wijst daartoe op het Programma van Eisen (PvE), waarin op de laatste pagina staat opgenomen: “Er dient een adequate parkeeroplossing gerealiseerd te worden. Optie: Voor de Boelekade geldt een elektrische toegang te zijn tot de parkeerplaats. 
      
    
    
      7.50.
      Ter zitting heeft BIW aangevoerd dat het hek staat opgenomen op de revisietekeningen, overgelegd bij haar productie 3, bladnummer 120, 121 en 180. Dat zijn de tekeningen waarnaar de aannemer volgens haar het werk had moeten realiseren. Het PvE is volgens haar het startpunt geweest voor de verdere ontwikkeling van de projecten. De revisietekeningen zijn de uitwerking van die verdere ontwikkeling.
      
    
    
      7.51.
      
        BIW heeft toegelicht dat zij het project Boelekade (het onroerend goed, het ontwerp en de vergunning) heeft gekocht van Red Castle Real Estate B.V. (Red Castle). 
        Vooruitlopend op deze aankoop heeft BIW haar PvE aan Red Castle voorgelegd, die op basis hiervan een ontwerp heeft laten maken door een architect. Red Castle heeft op basis van dit ontwerp een vergunning aangevraagd en gekregen, waarna BIW het project kocht.
      
      
    
    
      7.52.
      De rechtbank stelt vast dat de elektrische toegang tot de parkeerplaats als een optie in het PvE staat opgenomen en een hek staat weergegeven op de kleur- & materiaalstaat (productie 3, tekeningenbladen 120 en 121) en op de artist impression/3D Rendering (productie 3, tekeningenblad 130). Ook de zonnepanelen, waarvoor BIW de aannemer wél een meerwerkopdracht heeft verstrekt staan op de revisietekeningen (zoals op blad 112 bij productie 3 van BIW) en als optie in het PvE. In beide gevallen bestaat een tegenstrijdigheid tussen het PvE en de revisietekeningen, die beide afkomstig zijn van BIW.
      
    
    
      7.53.
      De rechtbank begrijpt de stelling van BIW zo, dat de revisietekening/kleur- & materiaalstaat in dit geval voor moet gaan op het PvE. Dat partijen een rangorderegeling zijn overeengekomen is echter niet gesteld en ook niet gebleken. De meerwerkopdracht voor de zonnepanelen staat haaks op de door BIW voorgestane uitleg. De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat de aannemer heeft mogen begrijpen dat een eventueel toegangshek net als de zonnepanelen als meerwerk zou worden opgedragen. Dat is niet gebeurd, zodat de rechtbank deze vordering van BIW afwijst.
      
      
        
          Project Bovenwoning
        
      
      
      
        
          Ontbrekende zonnepanelen en vervanging van de schuifpui
        
      
      
    
    
      7.54.
      De klacht van BIW over de drie ontbrekende zonnepanelen heeft de rechtbank hiervoor onder 7.16 bij de bespreking van factuur 230100023 al beoordeeld. Hiervoor heeft de rechtbank een bedrag verrekend op de vordering van aannemer. De klacht over de schuifpui besprak de rechtbank onder 7.19 tot en met 7.20. Die klacht heeft de rechtbank afgewezen.
      
      
        
          Nieuwe trap was meerwerk
        
      
      
    
    
      7.55.
      BIW heeft toegelicht dat aannemer, hoewel BIW haar dat had verzocht, geen nieuwe trap heeft besteld terwijl dat wel onderdeel uitmaakt van het project. Welk bedrag zij voor deze gestelde tekortkoming vordert heeft zij niet aangegeven. Zij heeft slechts verwezen naar een door haar overgelegde factuur van Spit Projecten.
      
    
    
      7.56.
      De aannemer heeft onweersproken toegelicht dat hij de bestaande trap heeft verplaatst en dat hij in opdracht van BIW een personenlift heeft geplaatst. BIW wilde op enig moment echter een nieuwe trap. Omdat volgens de administratie van de aannemer op dat moment nog veel facturen open stonden heeft hij aan dat verzoek geen gehoor gegeven. Verder heeft de aannemer zich erover beklaagd dat BIW ter onderbouwing van deze vordering heeft verwezen naar een factuur waaruit niets is af te leiden.
      
    
    
      7.57.
      Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval sprake van nog niet uitgevoerd en ook niet betaald meerwerk (een nieuwe trap plaatsen). Mogelijk heeft BIW hierdoor schade geleden, omdat zij nu voor het plaatsen van de trap een andere aannemer heeft moeten inschakelen. Dat kan de rechtbank echter niet vaststellen, omdat BIW deze vordering niet heeft gespecifieerd of onderbouwd. De vordering wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Beschadigde airco 
          € 1.028,00
        
      
      
    
    
      7.58.
      De aannemer heeft erkend dat hij de elektra van deze bestaande airco heeft doorgeknipt en het tot herstel daarvan nog niet gekomen is. Verder heeft hij aangegeven dat hij, hoewel deze kosten op geen enkele wijze worden onderbouwd, bereid is deze kosten voor zijn rekening te nemen. De rechtbank wijst deze vordering daarom toe.
      
      
        
          Buitenkraan terugplaatsen € 3.025,00
        
      
      
    
    
      7.59.
      De aannemer heeft erkend dat de buitenkraan nog niet is teruggeplaatst. Hij heeft onweersproken toegelicht dat een leiding opnieuw getrokken is en dat er alleen nog een kraan boven geplaatst moet worden en de leiding aangesloten moet worden op de hoofdmeter. Hij is bereid daarvoor een bedrag van € 550,00 inclusief btw te vergoeden.
      
    
    
      7.60.
      BIW heeft ook deze kostenpost in het geheel niet onderbouwd. Op het voorstel van de aannemer heeft BIW niet gereageerd. De rechtbank begroot de schade daarom op een bedrag van € 550,00.
      
      
        
          Intercom en deurbel terugplaatsen € 1.089,00
        
      
      
    
    
      7.61.
      BIW heeft onweersproken gelaten dat een deurbel aanwezig is en een intercom niet tot het aangenomen werk hoort. De rechtbank wijst deze vordering daarom af.
      
      
        
          Afmonteren warmtepomp € 2.178,00
        
      
      
    
    
      7.62.
      Volgens BIW heeft de aannemer de warmtepomp van de bad/woonkamer niet afgemonteerd. Volgens haar: “[Betreft] dat […] de luchtgaten.” De aannemer heeft met nadruk betwist dat sprake is van een tekortkoming van zijn kant.
      
    
    
      7.63.
      De rechtbank constateert dat BIW deze vordering niet heeft toegelicht en wijst de vordering als onvoldoende onderbouwd af.
      
      
        
          Buitenvoeler hangt los € 302,50
        
      
      
    
    
      7.64.
      Ook deze vordering wordt door de aannemer betwist en door BIW niet onderbouwd. Deze vordering wordt afgewezen.
      
      
        
          Schilderwerk en schade voorgevel
        
      
      
    
    
      7.65.
      BIW heeft onweersproken gelaten dat het schilderwerk op het project Bovenwoning geen deel is van het aangenomen werk, zodat deze vordering, wat daar verder ook van mag zijn, niet voor toewijzing in aanmerking komt. De vordering voor schade aan de voorgevel is in het geheel niet onderbouwd, zodat ook deze vordering wordt afgewezen.
      
      
        
          Aansluiting warmtepomp op de cv € 423,50
        
      
      
    
    
      7.66.
      Ook deze vordering wordt door aannemer betwist en door BIW niet onderbouwd. Deze vordering wordt afgewezen.
      
      
        
          Berging van 181a is verkeerd geplaatst € 8.470,00
        
      
      
    
    
      7.67.
      Deze klacht houdt verband met de klacht over het parkeerterrein (zie hiervoor onder 7.43 en verder). Omdat de aannemer op de door de opdrachtgever aangeleverde bouwtekeningen heeft mogen vertrouwen en deze heeft mogen uitleggen zoals hij heeft gedaan, wordt ook deze vordering van BIW afgewezen.
      
      
        
          Project Hieronymus
        
      
    
    
      7.68.
      BIW heeft negen klachten over één van de twee woningen die de aannemer in dit project heeft gerealiseerd. Die klachten zijn:
      
        
          Appartement met huisnummer 6 is aangesloten op de meterkast van nummer 8
        
        
          Informatie over de brandwerendheid van de trapkast ontbreekt
        
        
          Loze leidingen ontbreken
        
        
          Er zitten krassen op de ruiten van de loggia
        
        
          De plafonds zijn niet deugdelijk opgeleverd
        
        
          De warmtepomp werkt niet deugdelijk en de gedeukte luchtslang is niet vervangen, de buitensensor is provisorisch geplaatst
        
        
          Het raam van de slaapkamer klemt
        
        
          Een aardedraad voor de badkamer ontbreekt
        
        
          Op de zijgevel zat een purschuimvlek die moest worden verwijderd
        
      
    
    
      7.69.
      Bij conclusie antwoord in reconventie heeft aannemer al deze klachten weersproken. Daarop heeft BIW niet meer gereageerd; zij heeft slechts een deskundigenrapport overgelegd van Top Expertise van 30 augustus 2023, zonder toelichting of verwijzingen naar specifieke onderdelen daarvan. Dat had, gelet op de weerspreking van de klachten door aannemer, wel op de weg van BIW gelegen.
      
    
    
      7.70.
      De rechtbank wijst deze vordering als onvoldoende onderbouwd af.
      
      
        
          Slotsom klachten BIW
        
      
      
    
    
      7.71.
      De rechtbank verrekent met de toegewezen vordering van de aannemer een bedrag van € 11.000,00 (zie 7.23) + € 38.383,73 (zie 7.31) + € 6.050,00 (zie 7.35) + € 907,50 (zie 7.40) + € 1.028,00 (zie 7.58) + € 550,00 (zie 7.60) = € 46.919,23. Dat betekent dat resteert € 169.756,14 -/- € 57.919,23 = € 111.836,91 als verschuldigd door BIW aan de aannemer.
      
      
        
          Onverschuldigde betaling
        
      
      
    
    
      7.72.
      De rechtbank zal ook de vordering van BIW uit onverschuldigde betaling (van € 86.662,82) met het door BIW aan de aannemer verschuldigde verrekenen, zodat resteert € 111.836,91 -/- € 86.662,82 = € 25.174,11 door BIW aan de aannemer te voldoen.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      7.73.
      Het voorgaande betekent dat de vordering in reconventie door verrekening teniet is gegaan en dat de gevraagde verklaring voor recht niet kan worden gegeven. Ook de vordering tot afgifte van de documentatie van de zonnestroominstallatie wordt niet toegewezen. 
      
    
    
      7.74.
      De rechtbank zal aannemer veroordelen tot het (doen) opheffen van de gelegde derdenbeslagen, binnen drie werkdagen nadat BIW aan de veroordeling heeft voldaan. Voor het daaraan verbinden van een dwangsom acht de rechtbank geen gronden aanwezig.
      
      
        
          In conventie en in reconventie 
        
      
      
    
    
      7.75.
      Naar het oordeel van de rechtbank is het beslag onnodig gelegd, zodat de vordering van de aannemer tot vergoeding van de beslagkosten wordt afgewezen. 
      
    
    
      7.76.
      Gelet op het feit dat de aannemer de partij is die in conventie voor het grootste deel in het ongelijk is gesteld, en datzelfde geldt voor BIW in reconventie, zal de rechtbank de proceskosten tussen partijen compenseren. 
      
    
  
  
    
      8De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      8.1.
      verklaart de aannemer niet-ontvankelijk in de tegen gedaagde 2 ingestelde vorderingen;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
    
    
      8.2.
      veroordeelt BIW tot betaling aan de aannemer van € 25.174,11, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding, 7 februari 2024, tot de dag van volledige voldoening,
      
    
    
      8.3.
      gebiedt de aannemer de door hem gelegde conservatoire derdenbeslagen op te (doen) heffen, binnen drie werkdagen nadat BIW aan deze veroordeling heeft voldaan,
      
    
    
      8.4.
      compenseert de proceskosten in die zin, dat elke partij de eigen proceskosten draagt,
      
    
    
      8.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      8.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2025.
      
    
  
  
    
    coll: 3280