ECLI:NL:RBNHO:2024:13639, Rechtbank Noord-Holland, 13-11-2024, 10163738 \ CV EXPL  22-6269
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-11-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Eindvonnis. Gebrek ex artikel 7:204 BW. Uit de bevindingen van de deskundige volgt dat sprake is van luchtlekken in het gehuurde en dat overlast hiervan aannemelijk is. Huurder heeft aanspraak op huurprijsvermindering. Verhuurder wordt veroordeeld het gebrek te herstellen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10163738 \ CV EXPL  22-6269
      Uitspraakdatum: 13 november 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        
      
      wonende te [plaats]
      eiseres
      verder te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. A. Doruk
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Woonopmaat 
      
      gevestigd te Heemskerk 
      gedaagde  
      verder te noemen: Woonopmaat
      gemachtigde: mr. G.P. Poiesz
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
        De kern van het geschil tussen partijen in deze zaak is of de door [eiseres] van Woonopmaat gehuurde woning al dan niet gebreken heeft, voornamelijk bestaande uit tochtoverlast. Om vast te kunnen stellen wat de oorzaak van de door [eiseres] gestelde tocht is en in hoeverre dat leidt tot een vermindering van het huurgenot, is een deskundige benoemd. Uit de bevindingen van de deskundige volgt  dat geen sprake is van een te hoge luchtdoorlatendheid van de woning, maar wel van luchtlekken en dat overlast hiervan aannemelijk is. Daaruit volgt dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW). [eiseres] heeft daarom aanspraak op huurprijsvermindering en Woonopmaat wordt veroordeeld het gebrek te herstellen.
    
    
  
  
    
      1Het verdere procesverloop
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het tussenvonnis dat op 17 april 2024 in deze zaak is uitgesproken, heeft de deskundige op 9 september 2024 zijn rapport uitgebracht.
    
    
      1.2.
      Hierover hebben Woonopmaat en [eiseres] zich op 9 oktober 2024 bij akte uitgelaten. 
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      De kantonrechter blijft bij wat in de tussenvonnissen is overwogen en beslist. Er is sprake van een gebrek
    
    
      2.2.
      In het tussenvonnis zijn aan de deskundige meerdere vragen voorgelegd. De eerste vraag betrof de vraag in hoeverre sprake is van een te hoge luchtdoorlatendheid (luchtlekkage) in de woning. Deze vraag is door de deskundige in het deskundigenbericht als volgt beantwoord:1. Bij de beoordeling van de luchtdoorlatendheid van een woning is de in de EPC-berekening gehanteerde qv;10;kar-waarde altijd maatgevend. Er is geen EPC-berekening verstrekt of ontvangen via de gemeente [plaats].2. Om toch een toetsingscriterium te kunnen hanteren is gebruik gemaakt van de NTA 8800:2024+INT-V1:2024 “Energieprestatie van gebouwen”. De norm is gebruikt als hulpmiddel om een realistische rekenwaarde voor de luchtdoorlatendheid te bepalen. Deze rekenwaarde is onder andere afhankelijk van het bouw-/renovatiejaar en het gebouwtype. Op basis van een meerlaags gebouw, tussenligging op de bovenste verdieping en bouwjaar 2000 – 2010 bedraagt de qv;10;lea;ref-waarde 0,60 dm3/s.m2. Deze rekenwaarde is naar onze mening ook realistisch voor deze woning, waarbij o.a. rekening wordt gehouden met de werking van bouwonderdelen en afname van kwaliteit van luchtdichtingen. Ook uit bestudering van oude projecten van [bedrijf], gebouwd omstreeks 2005 blijkt, dat in berekeningen is gerekend met  qv;10;kar-waarden van 0,60 – 1,00 dm3/s.m2.  3. De gemeten qv;10;lea;ref-waarde is 0,45 dm3/s.m2. en voldoet aan de rekenwaarde bepaald volgens NTA 8800. Aangezien de gemeten waarde lager is dan de referentiewaarde is het oordeel van er geen sprake is van een te hoge luchtdoorlatendheid van de woning.
    
    
      2.3.
      De volgende vraag die aan de deskundige is voorgelegd was in hoeverre de luchtdoorlatendheid het huurgenot van [eiseres] beperkt. Daarop heeft de deskundige geantwoord:1. De luchtdoorlatendheid van een woning als geheel heeft invloed op zaken als warmteverlies, een hogere energierekening of onvoldoende verwarmingsvermogen om de woning warm te kunnen stoken. Hier is geen sprake van, er is geen sprake van een te hoge luchtdoorlatendheid. 2. De gemeten luchtdoorlatendheid wordt bepaald door een optelsom van kleine en grote luchtlekken. Voldoen aan de eisen voor luchtdoorlatendheid kan nog wel betekenen dat luchtlekken op ongunstige plekken of grote luchtlekken, met koudere buitencondities, hinder kunnen geven in de vorm van tochtklachten. Tochtklachten zijn een beperking van het huurgenot. Hierbij merken wij op dat tocht niet meetbaar is en het ervaren van hinder door luchtstromingen is subjectief.3. Wij zijn van mening dat er luchtlekken zijn aangetroffen, waarbij het aannemelijk is dat met koudere buitencondities hinderlijke luchtstromingen kunnen ontstaan wat een beperking van het huurgenot geeft. (…)
    
    
      2.4.
      Ook is de deskundige gevraagd welke maatregelen noodzakelijk zijn om het gebrek te verhelpen. Het antwoord van de deskundige is als volgt:1. Op het fotoblad in bijlage 3 is aangegeven welke luchtlekken mogelijk tochtklachten kunnen veroorzaken. Dit zijn luchtlekken op ongunstige plekken, bijvoorbeeld op plekken waar bewoners vaak verblijven, of grote luchtlekken. Het oordeel is dat een aantal luchtlekken gedicht moeten worden om tochtklachten te voorkomen. Dit zijn alleen de luchtlekken waarin in bijlage 3 is aangegeven bij het betreffende luchtlek met blauwe tekst “Risico tocht” met een herstelmaatregel (bijvoorbeeld afkitten).2. Luchtstromingen uit binnenwanden of uit schachten zijn niet aangemerkt als risicovol voor tocht. Op deze plekken is er geen sprake van een groot temperatuurverschil en is de luchtsnelheid laag door het ontbreken van drukverschillen, zoals bij winddruk op de gevel.3. [eiseres] maakt zich zorgen over grote luchtstromingen uit binnenwanden. De zorgen komen mogelijk vanuit eerder uitgevoerde onderzoeken met blowerdoorapparatuur. De luchtstromingen ontstaan met name tijdens testen met permanente onderdruk in de woning. Het is onwaarschijnlijk dat deze plekken in de praktijk hinder geven. Bij stromingen op deze plekken is buitenlucht reeds opgewarmd en is de luchtsnelheid laag.
    
    
      2.5.
      De motivering door de deskundige van zijn bevindingen en conclusies komt de kantonrechter overtuigend voor en is door geen van partijen (gemotiveerd) weerlegd. Het principe van hoor en wederhoor is toegepast en de reacties van partijen zijn in het deskundigenbericht verwerkt, zodat de kantonrechter zich verenigt met de hiervoor weergegeven bevindingen en conclusies van de deskundige. Die conclusies komen erop neer dat weliswaar geen sprake is van een te hoge luchtdoorlatendheid van de woning, maar wel van luchtlekken en dat overlast hiervan aannemelijk is. De deskundige heeft namelijk toegelicht dat het voldoen aan de eisen voor luchtdoorlatendheid onverlet laat dat sprake kan zijn van grote luchtlekken of luchtlekken op ongunstige plekken, die met koudere buitencondities hinder kunnen geven in de vorm van tochtklachten. 
    
    
      2.6.
      Uit bijlage 3 van het rapport blijkt dat de deskundige 49 luchtlekken in de woning heeft gedetecteerd. Daarvan zijn er achttien als “matig luchtlek” en negen als “ernstig luchtlek” gekwalificeerd. Een groot aantal van deze lekken bevindt zich in de woonkamer of één van de slaapkamers. Volgens de deskundige zijn ten aanzien van 22 luchtlekken verbetermaatregelen nodig omdat deze (een risico op) tochtklachten geven. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat Woonopmaat [eiseres] niet het huurgenot verschaft dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van de woning. Daarmee is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.  heeft recht op huurprijsvermindering
    
    
      2.7.
      De volgende vraag is of [eiseres] aanspraak heeft op huurprijsvermindering. Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van zijn huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Daarbij moet in acht worden genomen dat niet elk gebrek een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is, moeten daarvoor voldoende ernstig (substantieel) zijn. Huurprijsvermindering betreft immers een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en de tekortkoming moet van voldoende gewicht zijn om deze (gedeeltelijke) ontbinding te rechtvaardigen.
      
    
    
      2.8.
      Zoals hiervoor vermeld, zijn ten aanzien van 22 luchtlekken verbetermaatregelen nodig omdat deze een risico op tochtklachten geven. Gelet op de ernst van het onderhavige gebrek en de mate waarin het woongenot is aangetast acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 5% evenredig. Niet aannemelijk is geworden dat eerder uitgevoerde werkzaamheden een substantiële verandering in de ernst van de situatie hebben gebracht. 
      
    
    
      2.9.
      Woonopmaat heeft terecht aangevoerd dat vanwege de vervaltermijn van artikel 7:257 BW alleen huurprijsvermindering kan worden gevorderd vanaf 14 april 2022 (zijnde zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering in deze procedure). [eiseres] heeft naar aanleiding van dit verweer erkend dat haar vordering aanzienlijk moet worden verminderd. Verder kan, gelet op het bepaalde in artikel 7:257 BW en de wetsgeschiedenis bij dat artikel, een huurder die als gevolg van de vervaltermijn geen beroep op artikel 7:257 BW kan doen, niet alsnog op een andere grondslag een vergoeding vanwege verminderd huurgenot kan vorderen. Het (subsidiaire) beroep van [eiseres] op artikel 6:162 BW gaat reeds daarom niet op. De kantonrechter zal de vordering tot huurprijsvermindering dus toewijzen vanaf 14 april 2022 tot aan de datum waarop het gebrek is verholpen. Woonopmaat zal daarbij worden veroordeeld tot terugbetaling van over die periode teveel betaalde huur. Woonopmaat moet de gebreken herstellen 
      
    
    
      2.10.
      
        [eiseres] heeft gevorderd dat Woonopmaat wordt veroordeeld tot (kort gezegd) het oplossen van het tochtprobleem. Die vordering is toewijsbaar. De deskundige heeft in de eerdergenoemde bijlage 3 van zijn rapport aangegeven welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om tochtklachten te verhelpen. Woonopmaat heeft als verhuurder de verplichting om die werkzaamheden uit te voeren. De kantonrechter benadrukt dat het hier alleen gaat om de luchtlekken waarvan de deskundige heeft aangegeven dat deze een risico op tocht vormen (in blauwe tekst “Risico tocht”) en de benodigde herstelmaatregel (merendeels afkit-werkzaamheden) heeft vermeld. De gevorderde dwangsom acht de kantonrechter overbodig. In de akte van 15 november 2023 heeft Woonopmaat te kennen gegeven dat als een door de kantonrechter benoemde deskundige een dusdanige luchtdoorlatendheid vaststelt dat sprake is van een gebrek, zij meteen opdracht zal geven de geadviseerde herstelwerkzaamheden uit te voeren. Hoewel niet de luchtdoorlatendheid als zodanig maar de (optelsom van) luchtlekken een gebrek vormen, vertrouwt de kantonrechter erop dat ook in dit geval Woonopmaat vrijwillig tot herstel zal overgaan. De toegekende huurprijsvermindering vormt hiertoe ook een aansporing.
      
      
        
          
            [eiseres] heeft geen recht op compensatie van gaskosten
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        
          [eiseres] heeft verder gevorderd om Woonopmaat te veroordelen tot compensatie van 50% van de gaskosten vanaf 14 oktober 2017. Deze vordering wordt afgewezen. Volgens de deskundige heeft een te hoge luchtdoorlatendheid van de woning invloed op warmteverlies en kan dit leiden tot een hogere energierekening. Van een te hoge luchtdoorlatendheid van de woning is blijkens de rapportage echter geen sprake. Dat de luchtlekken als zodanig tot hogere stookkosten van [eiseres] hebben geleid, is niet komen vast te staan.
        
          
          Woonopmaat hoeft geen vochtplekken in de woning te herstellen
        
      
      
    
    
      2.12.
      Ten slotte heeft [eiseres] gevorderd dat Woonopmaat wordt veroordeeld tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden met betrekking tot vochtplekken in de woning. Deze vordering wordt afgewezen bij gebrek aan onderbouwing. [eiseres] heeft onvoldoende toegelicht om welke vochtplekken het precies gaat en waarom het aan Woonopmaat is om tot herstel over te gaan. Ook is niet gebleken dat [eiseres] Woonopmaat eerder heeft verzocht om tot herstel over te gaan. Conclusie
      
    
    
      2.13.
      De conclusie is dat aan [eiseres] een huurprijsvermindering wordt toegekend en  Woonopmaat wordt veroordeeld tot terugbetaling van teveel betaalde huur. Ook wordt Woonopmaat veroordeeld tot herstel van de gebreken inzake de luchtlekken.Proceskosten
    
    
      2.14.
      De proceskosten komen voor rekening van Woonopmaat omdat zij (grotendeels) ongelijk krijgt. Dit betekent dat ook de kosten van de deskundige voor rekening van Woonopmaat komen. De deskundige heeft bij factuur van 7 oktober 2024 een bedrag van € 6.367,50 inclusief btw in rekening gebracht voor zijn werkzaamheden. Geen van de partijen heeft bezwaar gemaakt tegen de eindnota van de deskundige, zodat de kantonrechter van oordeel is dat de deskundige in redelijkheid een bedrag van € 6.367,50 inclusief btw heeft gefactureerd. Dit bedrag heeft Woonopmaat reeds bij wijze van (aanvullend) voorschot voldaan. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing	
    De kantonrechter:
    
      3.1.
      	bepaalt dat de kale huurprijs wordt verminderd met 5% met ingang van 14 april 2022 tot de datum waarop het gebrek, zoals bedoeld in randnummer 2.10 van dit vonnis, is verholpen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Woonopmaat tot (terug)betaling aan [eiseres] van de door [eiseres] gelet op de veroordeling onder 3.1. teveel betaalde huur vanaf 14 april 2022;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt Woonopmaat tot het verrichten van de herstelwerkzaamheden, zoals vermeld onder 2.10 van dit vonnis, binnen een maand na betekening van dit vonnis;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt Woonopmaat tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:dagvaarding	€	103,33griffierecht	€	86,00salaris gemachtigde	€	813,00	(3 x € 271,00)nakosten	€	135,00	;
    
    
      3.5.
      veroordeelt Woonopmaat tot betaling van € 6.367,50 inclusief btw aan deskundigenkosten, hetgeen Woonopmaat reeds bij wijze van (aanvullend) voorschot heeft voldaan;
      
    
    
      3.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      3.7.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        
          Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
        De griffier																										De kantonrechter