ECLI:NL:RBOVE:2025:229, Rechtbank Overijssel, 15-01-2025, C/08/314333 / HA ZA 24-195
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-01-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning, financieringsvoorbehoud.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Zwolle
    
    
      zaaknummer	: C/08/314333 / HA ZA 24-195
    
    
    
      
        Vonnis van 15 januari 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser],
      
      wonende te [woonplaats 1],
      eisende partij, verder te noemen ‘[eiser]’,
      advocaat: mr. D.A. IJpelaar,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1] en
    
      
        2. [gedaagde 2],
      
      beiden wonende te [woonplaats 2],
      gedaagde partijen, verder te noemen ‘[gedaagde 1] en [gedaagde 2]’,
      advocaat: mr. A.A. Bos.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding,
        
        
          de conclusie van antwoord,
        
        
          de door [eiser] op 27 november 2024 in het geding gebrachte aanvullende productie (9),
        
        
          de mondelinge behandeling van 28 november 2024 en de daarvan door de griffier gemaakte aantekeningen,
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Bos.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Waar gaat deze zaak over?
    
      [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben van [eiser] een vakantiewoning op Curaçao gekocht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kregen de financiering daarvan echter niet rond. [eiser] vordert in deze zaak de tussen partijen afgesproken boete. De rechtbank wijst die vordering toe omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben voldaan aan de voorwaarden voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Er is geen grond voor matiging. 
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      
        [eiser] is eigenaar van een vakantiewoning, plaatselijk bekend als [adres], op Curaçao (hierna ook te noemen ‘de vakantiewoning’).
      
    
    
      3.2.
      Op de website ‘[website]’ heeft [eiser] haar vakantiewoning te koop aangeboden. Als verkoopbemiddelaar van [eiser] trad op [bedrijf 1] B.V. (hierna te noemen ‘[bedrijf 1]’).
      
    
    
      3.3.
      Tussen [eiser] als verkoopster en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als kopers is op 16 augustus 2023 een koopovereenkomst met betrekking tot de vakantiewoning gesloten. De koopprijs bedroeg € 650.000,-. Namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft [naam 1], verbonden aan [bedrijf 2] B.V. gevestigd op Curaçao (hierna te noemen ‘[bedrijf 2]’), bemiddeld bij het tot stand komen van een hypothecaire geldlening.
      
    
    
      3.4.
      In artikel 5 van de koopovereenkomst tussen partijen is het volgende overeengekomen:
      
      
        
          “Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: op 6 oktober 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van maximaal 
        
        
          € 455.000,- (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…) Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen ten einde het hierboven bedoelde te verkrijgen. Indien aanspraak wordt gedaan op hierboven genoemde ontbindende voorwaarden dient koper er voor zorg te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via de gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering (…) wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat de afwijzing van een geldverstrekkende instelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.”
        
      
      
    
    
      3.5.
      Artikel 15 van de koopovereenkomst bepaalt, voor zover van belang, het volgende:
      
      
        
          “1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente (…)
        
      
      
        2. Indien een van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van een of meer van zijn verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
      
      
        (…)
      
      
        b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent (…) van de koopprijs.”
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een bedrag van € 65.000,00 ten titel van waarborgsom gestort onder de met de levering belaste notaris, [bedrijf 3] B.V. te Curaçao.
      
    
    
      3.7.
      
        [bedrijf 2] heeft bij e-mail van 21 september 2023 een financieringsaanvraag gedaan bij Orco Bank N.V. te Curaçao.
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [bedrijf 1] bij e-mail van 3 oktober 2023 onder meer geschreven:
      
      
        
          “We hebben net met [naam 1] gesproken. De bank op Curaçao heeft de financiering goedgekeurd. Dus dat is echt heel fijn.”
        
      
      
    
    
      3.9.
      Bij e-mail van 6 oktober 2023 heeft [bedrijf 2] aan [bedrijf 1] bericht:
      
      
        
          “Hierbij willen wij u op de hoogte stellen van de beslissing van de familie [gedaagde 1] om de aankoop van het pand [adres] (…) in te trekken op basis van de ontbindende voorwaarde zoals vastgelegd in Artikel 5 van genoemde koopovereenkomst. Helaas is het niet gelukt om een bindend financieringsaanbod te verkrijgen voor het bedrag van Euro 455.000.”
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bij e-mail van 7 oktober 2023 aan [bedrijf 1] geschreven:
      
      
        
          “Met pijn in ons hart hebben we toch moeten besluiten om van de koop af te zien. Gisteren kregen we een financiële tegenvaller te horen waardoor het onmogelijk is om de koop door te laten gaan.”
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        [bedrijf 1] heeft daarop bij e-mail van gelijke datum als volgt geantwoord:
      
      
        
          “Beste [gedaagde 2], 
          
          Zoals vanochtend telefonisch is besproken bevestigde jij nogmaals (…) dat de financiering op Curaçao van € 455.000,- t.b.v. de aankoop van [adres] akkoord is, maar dat jullie als gevolg van de afwijzing van een tweede financiering bij de Rabobank in Nederland toch van de aankoop zouden willen afzien.”
        
      
      
    
    
      3.12.
      Orco Bank heeft bij e-mail van 9 oktober 2023 aan [bedrijf 2] geschreven:
      
      
        
          “We hereby inform you that the mortgage request for Mr. [gedaagde 1] for the financing of [adres] has been declined as it does not sufficiently meet our credit criteria.”
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        Bij e-mail van 19 oktober 2023 heeft [eiser] de koopovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontbonden en aanspraak gemaakt op de overeengekomen boete van 
        € 65.000,00.
      
      
    
    
      3.14.
      
        Bij deurwaardersexploot van 17 april 2024 is aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een brief van de advocaat van [eiser] d.d. 16 april 2024 betekend waarin hij hen – kort gezegd – sommeert om binnen acht dagen de koopovereenkomst na te komen door de woning alsnog af te nemen. In deze brief is [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook de contractuele boete aangezegd voor het geval aan de sommatie niet wordt voldaan.
        
          4.	Het geschil
        
      
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert dat de rechtbank [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat indien de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [eiser] een bedrag van € 65.000,00 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening, alsmede om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de vordering betwist.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt – waar nodig – hierna ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    Bezwaar tegen overleggen (aanvullende) productie 9
    
    
      5.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ter comparitie bezwaar gemaakt tegen het door [eiser] in het geding brengen van de aanvullende productie 9. Zij achten dit in strijd met het Procesreglement dat voorschrijft dat stukken waarop een partij zich ter zitting wil beroepen uiterlijk tien dagen voor de zitting moeten worden overgelegd. [eiser] heeft haar productie één dag voor de zitting in het geding gebracht en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] achten dat in strijd met de goede procesorde. Deze productie had volgens hen ook reeds bij de dagvaarding kunnen worden overgelegd.
      
    
    
      5.2.
      
        [eiser] heeft zich op dit punt gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
      
    
    
      5.3.
      Op grond van artikel 4.9 van het Landelijk Procesreglement, in verbinding met artikel 87 lid 6 Rv, dient een partij die bij gelegenheid van een mondelinge behandeling, getuigenverhoor of descente nog producties of andere bewijsstukken in het geding wenst te brengen ervoor zorg te dragen dat de rechtbank en de wederpartij uiterlijk tien kalenderdagen voor de zitting een afschrift van de in het geding te brengen producties of (andere) bewijsmiddelen hebben ontvangen. In deze procedure staat vast dat productie 9 van [eiser] niet tijdig is ingediend. Alhoewel aan de voorschriften van het Landelijk Procesreglement in het algemeen strak de hand moet worden gehouden zal de rechtbank aan het verzuim van [eiser] geen gevolg verbinden. Redengevend daartoe is dat de rechtbank de inhoud van dit stuk niet bij haar oordeelsvorming betrekt en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] derhalve niet in enig (proces)belang zijn geschaad. Het bezwaar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt daarom verworpen.
      
      
        
          Schending waarheidsplicht ex artikel 21 Rv?
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben tot hun verweer onder meer aangevoerd dat [eiser] de op haar rustende waarheidsplicht heeft geschonden door in haar dagvaarding niets te vermelden over de correspondentie die partijen na 7 oktober 2023 hebben gevoerd.
      
    
    
      5.5.
      Partijen zijn op grond van artikel 21 Rv verplicht de voor de beslissing zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Als hieraan niet wordt voldaan kan de rechtbank hieruit de gevolgtrekking maken die haar geraden voorkomt.
      
    
    
      5.6.
      Het verweer faalt echter. [eiser] heeft naar het oordeel van de rechtbank alle voor de beslissing ter zake dienende feiten en omstandigheden in haar dagvaarding opgenomen. De correspondentie waarop [gedaagde 1] en [gedaagde 2] doelen zou, wanneer deze wel door [eiser] in het geding zou zijn gebracht, naar het oordeel van de rechtbank niet tot een andersluidend oordeel hebben geleid.
      
      
        
          Kern van de zaak
        
      
      
    
    
      5.7.
      De hoofdvraag die in deze procedure voorligt is of de koopovereenkomst op 6 oktober 2023 is ontbonden toen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het financieringsvoorbehoud inriepen. [eiser] heeft primair aan haar vordering de grondslag gelegd de stelling dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun beroep op de ontbindende voorwaarde niet (voldoende) hebben gedocumenteerd omdat er geen afwijzing van de geldverstrekker heeft plaatsgevonden, althans dat deze niet bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud is overgelegd.
      
      
        
          Het financieringsvoorbehoud
        
      
      
    
    
      5.8.
      De rechtbank moet allereerst dus de vraag beantwoorden wat partijen bedoeld hebben overeen te komen in artikel 5 van de koopovereenkomst en aan welke voorwaarden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moesten voldoen om zich hierop te kunnen beroepen. 
      
    
    
      5.9.
      Bij de uitleg van artikel 5 van de koopovereenkomst moet worden gekeken naar de gekozen formulering van dit artikel, de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hieraan mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
      
    
    
      5.10.
      
        In artikel 5 van de koopovereenkomst is bepaald dat indien [gedaagde 1] en [eiser] uiterlijk op 6 oktober 2023 geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling hebben verkregen voor een bedrag van 
        € 455.000,00), zij de koopovereenkomst kunnen ontbinden.
      
      
    
    
      5.11.
      Uit de tekst van artikel 5 volgt vervolgens dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag ná deze datum moet zijn ontvangen. Dit was dus 7 oktober 2023. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich met de e-mail van [bedrijf 2] van 6 oktober 2023 tijdig op het financieringsvoorbehoud hebben beroepen. 
      
    
    
      5.12.
      Vervolgens is in artikel 5 van de koopovereenkomst bepaald dat indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de ontbinding wensen in te roepen als gevolg van het ontbreken van financiering dit “goed gedocumenteerd” moet gebeuren. Daaronder wordt volgens datzelfde artikel verstaan dat een afwijzing van één erkende geldverstrekkende bankinstelling moet worden overgelegd. De eis, dat een beroep op ontbinding goed gedocumenteerd dient te worden gedaan, strekt ertoe dat de verkoper moet kunnen controleren of een beroep op de juiste gronden wordt gedaan. De documentatieplicht is daarmee ondersteunend aan de inspanningsplicht en om de gedane “inspanning” aan te tonen. Uit de redactie van artikel 5 volgt naar het oordeel van de rechtbank dat deze afwijzing gelijktijdig met de mededeling waarbij de ontbinding van de overeenkomst werd ingeroepen moest worden overgelegd en niet pas op een later moment. Tussen partijen staat echter vast dat de afwijzing van Orco Bank noch bij de e-mail van [bedrijf 2] aan [bedrijf 1] van 6 oktober 2023, noch bij de e-mail van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [bedrijf 1] van 7 oktober 2023, was gevoegd. Dat kon ook niet omdat de formele afwijzing van de Orco Bank dateert van 9 oktober 2023.
      
    
    
      5.13.
      Daarmee hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de ontbinding dus niet op de daarvoor overeengekomen wijze en dus niet rechtsgeldig ingeroepen en faalt hun verweer dat zij aan hun documentatieplicht hebben voldaan. Dat de afwijzing van Orco Bank inhoudelijk wel aan de gestelde voorwaarden voldoet, zoals door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt aangevoerd, doet daar niet aan af.
      
    
    
      5.14.
      Vast staat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning niet binnen de hen daartoe in de ingebrekestelling gestelde termijn hebben afgenomen. Daarmee zijn zij in verzuim geraakt en zijn zij toerekenbaar geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Daaruit volgt dat [eiser] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en tevens dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om die reden de overeengekomen boete verschuldigd zijn. 
      
      
        
          Matiging boete?
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren, subsidiair, aan dat de gevorderde boete moet worden gematigd omdat [eiser] als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst geen schade heeft geleden. Er is volgens hen sprake van een wanverhouding tussen de schade en de boete.
      
    
    
      5.16.
      
        [eiser] betwist dat zij geen schade heeft geleden als gevolg van het inroepen van de ontbindende voorwaarde. Volgens [eiser] ligt haar schade in het feit dat haar vakantiewoning van de markt moest worden gehaald waardoor zij is geconfronteerd met dubbele woonlasten en extra makelaarskosten. 
      
    
    
      5.17.
      
        De rechtbank ziet geen aanleiding de gevorderde contractuele boete te matigen. Voor matiging is ingevolge artikel 6:94 BW alleen grond, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt volgens de Hoge Raad (arrest van 27 april 2007, NJ 2007/262) mee dat de rechter pas, als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van haar bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Verder is relevant dat het hier gaat om een overeenkomst tussen particulieren met betrekking tot de verkoop van een woning, waarbij het opnemen van een boetebeding van 10% van de koopprijs gebruikelijk is. 
        Daargelaten dat volgens de parlementaire geschiedenis het enkele uiteenlopen van schade en boete onvoldoende grond vormt voor matiging zodat dit verweer enkel om die reden al moet stranden, heeft [eiser] door het benoemen van specifieke schadeposten voldoende aannemelijk gemaakt dat zij daadwerkelijk schade heeft geleden. In het licht van deze verklaring hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun standpunt onvoldoende onderbouwd. Onder die omstandigheden bestaat er naar het oordeel van de rechtbank geen rechtvaardiging voor matiging van de contractuele boete.
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.18.
      De rechtbank komt dan ook tot de slotsom dat de vordering van [eiser] toewijsbaar is. De rechtbank zal [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarom veroordelen tot betaling van de overeengekomen boete van € 65.000,00. De subsidiaire grondslag van de vordering, namelijk dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet voldoende aan hun inspanningsverplichting om tot de gewenste financiering te komen hebben voldaan, behoeft om die reden geen bespreking meer.
      
    
    
      5.19.
      De rechtbank zal de veroordeling echter niet hoofdelijk uitspreken. Hoofdelijke verbondenheid tussen schuldenaren vloeit ingevolge artikel 6:6, tweede lid, BW immers uit wet, gewoonte of rechtshandeling voort. In deze procedure is niet gebleken dat de hoofdelijkheid uit de wet of de gewoonte voortvloeit en evenmin dat hoofdelijkheid is overeengekomen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.20.
      Ten slotte worden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als de – in overwegende mate – in het ongelijk te stellen partijen in de kosten van de procedure veroordeeld. Ook ten aanzien van de proceskosten dient een hoofdelijke veroordeling achterwege te blijven. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
      
      - kosten van de dagvaarding		€    137,47
      - griffierecht				€ 1.325,00
      - salaris advocaat				€ 2.428,00 (2,00 punten x tarief VI € 1.214,00)
      - nakosten				€    178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in 
      
        het dictum)
        					__________
        Totaal					€ 4.068,47
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 65.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op 4.068,47, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag indien zij de proceskosten niet binnen tien dagen na heden aan [eiser] hebben voldaan en te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daadwerkelijk wordt betekend;
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.4.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025 in tegenwoordigheid van de griffier (CdJ). 
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      (BJ(O)
      
    
  
  
    Zie in dit verband o.m. Hof ‘s-Hertogenbosch 23 januari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:143, en Rechtbank Midden-Nederland 1 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:5696.