ECLI:NL:RBOVE:2025:337, Rechtbank Overijssel, 22-01-2025, C/08/317544 / HA ZA 24-282
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-01-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Het draait in deze zaak om de vraag of partij A met partij B een (voorwaardelijke) overeenkomst hebben gesloten tot aanneming van werk. Partij A stellen primair dat er geen aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen, omdat de opschortende voorwaarde (het verkrijgen van een Woningborggarantie) niet is vervuld. Zij maken daarom aanspraak op terugbetaling van het door hen aan Marquette betaalde bedrag van € 321.099,97.
      
      Subsidiair, voor zover de aannemingsovereenkomst wel tot stand is gekomen, stellen partij A dat partij B toerekenbaar is tekort geschoten, omdat zij de woning niet conform de Garantieregeling woningbouw hebben gebouwd en de woning niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Zij maken daarom aanspraak op een schadevergoeding die nader dient te worden bepaald bij Wet en opgemaakt bij Staat. In reconventie vordert partij B betaling van de openstaande facturen. De rechtbank wijst de vorderingen in conventie grotendeels af en die in reconventie deels toe.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/317544 / HA ZA 24-282
    
    
    
      
        Vonnis van 22 januari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [partij A 1], 
    
      te [woonplaats 1],2. [partij A 2], 
      te [woonplaats 2],
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [partij A],
      advocaat: mr. M.B. Bollen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij B] B.V., 
      te [vestigingsplaats],
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij B],
      advocaat: mr. M.A. Schuring.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de conclusie van antwoord in reconventie- de mondelinge behandeling van 2 december 2024
      - de spreekaantekeningen van [partij A] 
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      Het draait in deze zaak om de vraag of [partij A] met [partij B] een (voorwaardelijke) overeenkomst hebben gesloten tot aanneming van werk. [partij A] stellen primair dat er geen aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen, omdat de opschortende voorwaarde (het verkrijgen van een Woningborggarantie) niet is vervuld. Zij maken daarom aanspraak op terugbetaling van het door hen aan Marquette betaalde bedrag van € 321.099,97. 
      Subsidiair, voor zover de aannemingsovereenkomst wel tot stand is gekomen, stellen [partij A] dat [partij B] toerekenbaar is tekort geschoten, omdat zij de woning niet conform de Garantieregeling woningbouw hebben gebouwd en de woning niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Zij maken daarom aanspraak op een schadevergoeding die nader dient te worden bepaald bij Wet en opgemaakt bij Staat. In reconventie vordert [partij B] betaling van de openstaande facturen. De rechtbank wijst de vorderingen in conventie grotendeels af en die in reconventie deels toe. Dit oordeel zal hierna worden toegelicht. 
    
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [partij B] is een bouwbedrijf.
      
    
    
      3.2.
      
        [partij B] heeft op 7 juli 2021 een open begroting gestuurd aan [partij A] Hierin is een post ad € 1.663,15 (ex btw) opgenomen voor de Woningborggarantieregeling. 
      
    
    
      3.3.
      
        
          [partij A] hebben op of omstreeks 8 september 2021 met [partij B] een overeenkomst gesloten voor de bouw van een woning op het adres [adres]. In deze overeenkomst staat, voor zover van belang, het navolgende:
        
          (...) 
          Ontbindende voorwaarden
        
        
          Artikel 5
        
      
      
        1 Deze overeenkomst kan door opdrachtgever worden ontbonden indien:
      
      
        a De opdrachtgever binnen twee maanden na diens ondertekening van deze overeenkomst voor de financiering van de woning geen hypothecaire geldlening verkrijgt tegen geen grotere maandelijkse verplichting aan rente en aflossing en/of rente en premie van een levensverzekering dan € 1450,=, zulks onder de bij de grote geldverstrekkende normaal geldende voorwaarden en bepalingen, gebaseerd op een te verkrijgen hypothecaire geldlening van € 462.000,=
      
      
        2	Indien de opdrachtgever gebruik wil maken van een van de genoemde ontbindende voorwaarden dan dient hij dit bij aangetekende brief (handtekening retour) te melden aan de aannemer voor het verstrijken van de betreffende ontbindende voorwaarde, waarna deze overeenkomst van rechtswege ontbonden zal zijn. (...)
      
      
    
    
      3.4.
      Bij het aanvragen van de financiering (hypotheek) heeft de bank aan [partij A] medegedeeld dat alleen financiering zou worden verstrekt op basis van een aannemingsovereenkomst met toepassing van Woningborggarantie.
      
    
    
      3.5.
      
        Partijen hebben vervolgens op of omstreeks 23 september 2021 een tweede aannemingsovereenkomst gesloten. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst kavelbouw van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). In de aannemingsovereenkomst d.d. 23 september 2021 staat, voor zover thans van belang, het navolgende:
        
          (...)
          Opschortende voorwaarden en aanvang bouw
        
        
          Artikel 2
        
        
          (...)
        
      
      
        4.	Deze overeenkomst is voorts aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat binnen 6 (zes getal in letters) maanden na ondertekening door de Verkrijger van deze overeenkomst door Woningborg een bewijs van planacceptatie is afgegeven. (...)
      
      
      
        
          Afgifte weigering Woningborg-certificaat
        
        
          Artikel 9
        
      
      1. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij vervulling ontbindende voorwaarde, dat de afgifte van een Woningborg-certificaat wordt geweigerd.(...)
      
    
    
      3.6.
      
        [partij B] heeft aan [partij A] de volgende facturen gestuurd:
      
        
          Termijn 1		€ 33.799,99
        
        
          Termijn 2		€ 67.600,00
        
        
          Termijn 3		€ 67.600,00
        
        
          Termijn 4		€ 50.700,00
        
        
          Termijn 5		€ 33.799,99
        
        
          Termijn 6		€ 50.700,00
        
        
          Termijn 7		€ 33.799,99
        
      
      
        Totaal termijnen	€ 337.999,97
      
      - Meer-minderwerk	€ 10.700,03
      
    
    
      3.7.
      
        [partij A] hebben in totaal € 321.099,97 aan [partij B] betaald. 
      
    
    
      3.8.
      Door [partij B] is een opgave Meer-minderwerk verstrekt welke sluit op een saldo door [partij A] te betalen van € 10.700,03 (incl. btw). [partij A] hebben bezwaar gemaakt tegen deze opgave omdat het volgens hen onduidelijk is welke kozijnen en binnendeuren zijn verrekend, er onduidelijkheid is over de post verrekening NUTS aansluitkosten en de registratiekosten voor de Woningborg. [partij A] hebben een beroep op opschorting gedaan met betrekking tot het meer-minderwerk. 
      
    
    
      3.9.
      
        Het werk is op 21 februari 2023 na uitvoering van een opleveringskeuring opgeleverd. De opleveringskeuring is uitgevoerd door een bouwkundige van de Vereniging Eigen Huis (VEH). Het keuringsrapport is door beide partijen voor akkoord ondertekend. In het keuringsrapport heeft [partij B], voor zover thans van belang, het volgende verklaard:
        
          (...)De contractspartij verklaart zich akkoord met de in dit proces-verbaal geregistreerde gegevens. Tevens verklaart de contractspartij dat hij bovenstaande tekortkomingen binnen de in de contractstukken bepaalde periode zal hebben hersteld. Indien en voor zover de contractstukken geen periode voorschrijven, zullen de genoemde tekortkomingen onverwijld, maar uiterlijk binnen 3 maanden na heden worden hersteld.(...)
        
      
      
    
    
      3.10.
      Partijen hebben vervolgens geprobeerd om afspraken te maken over de bij de oplevering geconstateerde gebreken en nadien door [partij A] geconstateerde gebreken. Partijen zijn er niet uitgekomen, waarna [partij A] een advocaat heeft ingeschakeld. 
      
    
    
      3.11.
      
        Op 25 april 2024 heeft de advocaat van [partij A] een brief gestuurd aan de advocaat van [partij B]. In deze brief staat, voor zover thans van belang, het navolgende:
        
          (...) Mijn cliënt wees mij er nog eens op dat op 16 januari 2024 reeds is afgesproken dat u zou komen met een VSO. Die VSO is er nog steeds niet en er is ook niets hersteld. (...)
        
        
          Met deze brief doe ik een laatste poging om op korte termijn te komen tot een regeling in der minne. Ik zet daarbij de geschilpunten op een rij. Die lijst is compleet.
        
      
      1. Afgifte Energielabel
      
        Waar uw cliënte stelt dat afgifte van een energielabel niet tot haar verplichtingen behoort, denk ik daar anders over. (...)
      
      2. Afgifte Inregelrapport: is verstrekt: vervallen
      3. Vervangen alle kozijnen door Reynaers SL 38 zoals afgesproken, met ramen in een minimale kiepstand en de juiste ventilatieroosters. Deze kozijnen in dezelfde kleur en in de kleur gelijk aan de schuifpuien.(...)
      
        Cliënte benadrukt dat is afgesproken (overeengekomen) dat uw cliënte tot vervanging zou overgaan. Uw cliënte wordt aan die afspraak gehouden. Als die afspraak niet op korte termijn wordt nagekomen, zal daarover worden geprocedeerd. Ter voorbereiding daarop zal ook een deskundige worden gevraagd zich over de kwaliteit van het geleverde werk uit te laten.(...)
      
      4. Stellen/herstellen voordeur hier is van binnenuit, rechts, een grote kier te zien waardoor het tocht in de hal. Lichtstreep is duidelijk te zien.
      
        (...) graag verneem ik van u of en zo ja, wanneer het herstelwerk (vervanging voordeur) wordt uitgevoerd.
      
      5. Handgreep kozijn keuken (raam) grote pui vervangen.
      
        (...) De plaatsing van dat kozijn heeft plaatsgevonden, maar vervanging van het handvat nog niet. Het nieuwe handvat zou overigens nog in het bezit van uw cliënte moeten zijn. Het oplossen van dit geschilpunt op zeer korte termijn lijkt mij dan ook mogelijk.
      
      
      
        
          Ik verzoek en voorzoveel nodig sommeer uw cliënte dan ook dit gebrek binnen 14 dagen te herstellen, bij gebreke waarvan mijn cliënte zich vrij acht aanspraak te maken op vervangende schadevergoeding. (..)	
        
      
      6. Vervangen ventilatieroosters bij alle ramen die een ventilatierooster hebben. Onze voorkeur gaat hierbij uit naar zelfregulerende roosters.
      
        (...) Graag verneem ik van u of en zoja, wanneer het herstelwerk wordt uitgevoerd.
      
      7. Waterslag hoekraam in de keuken vervangen i.v.m. schade krassen en sluit niet goed aan bij de overgang (hoek)
      
        
          Na oplevering (te weten in de maand mei 2023) is stucwerk hersteld. Daarbij is tape aangebracht. Bij het verwijderen van de tape zijn vele krassen ontstaan. 
        
        
          Toevoeging: de waterslag sluit niet goed aan op de hoek en dat lijkt steeds erger te worden.
        
        
          Graag verneem ik van u of en zoja, wanneer het herstelwerk wordt uitgevoerd.
        
      
      8. Stuken van: alle plafonds boven en het dammetje op de slaapkamer links achter
      9. Stuken van het plafond in de hal en in de keuken, wand in de keuken, naast het grote kozijn en de lange wand in de woonkamer. 
      
        Hierover bestaat geen discussie. Herstel is toegezegd. Graag verneem ik van u wanneer het herstelwerk wordt uitgevoerd.
      
      10. Het dammetje links van de meterkast is niet haaks, loopt schuin naar de deur toe
      
        Dit gebrek was bij oplevering niet waarneembaar, omdat toen de plinten nog niet waren hersteld. Bij het plaatsen van de plinten is dit gebrek aan het licht gekomen.
      
      11. Stuken van de gehele kantoorruimte, is eerder niet gedaan door stukadoor
      
        Hierover bestaat geen discussie. Herstel is toegezegd. Graag verneem ik van u wanneer het herstelwerk wordt uitgevoerd.
      
      12. Herstellen lekkage schuifpui keuken
      
        Hierover bestaat een discussie. Herstel is toegezegd. Ik begrijp dat dit gekoppeld wordt aan herstel kozijnen (punt 3). Graag verneem ik van u wanneer dit wordt uitgevoerd. 
      
      13. Waterslag/ Lekdorpel raamkozijn badkamer vervangen zoals beschreven bij punt 6 van de opleveringskeuring
      
        Hierover bestaat geen discussie. Herstel is toegezegd. Graag verneem ik van u wanneer het herstelwerk wordt uitgevoerd. 
      
      14. Punt 12, 24, 25 en 26 vanuit het opleveringsrapport, betreffende de afwerking van de kozijnen buiten en binnen bij het hoekraam van de keuken. Alles in de juiste kleur, in overeenkomst met de kozijnen. 
      
        
          De punten 12 en 24 zouden reeds zijn uitgevoerd volgens uw cliënte; volgens client is dat echter niet het geval. Graag verneem ik van u wanneer het herstelwerk wordt uitgevoerd. 
        
        
          Punten 25 en 26: stelwerk is niet aan de orde. Zie hierboven. Graag verneem ik van u wanneer het herstelwerk wordt uitgevoerd. 
        
      
      15. Punt 8 van het opleveringsrapport; het geleverde rozet past niet
      
        
          Hierover bestaat geen discussie. Herstel is toegezegd. Sedert oplevering is voldoende tijd verstreken om dit te herstellen.
        
        
          Ik verzoek en voorzoveel nodig sommeer uw cliënte dan ook dit gebrek binnen 14 dagen te herstellen, bij gebrek waarvan mijn cliënte zich vrij acht aanspraak te maken op vervangende schadevergoeding.
        
        
          (...)
        
      
      
      
        
          Hersteltermijnen (afspraken over een fatale termijnen waarbinnen herstel plaatsvindt)
        
        
          Hiervoor heb ik bij enkele onderdelen een sommatie tot herstel opgenomen. Dat dient uw cliënte als een ingebrekestelling in de zin der wet op te vatten. De daar gestelde termijn moeten als ‘fataal’ worden aangemerkt. 
        
      
      
      
        
          Met betrekking tot de overige herstelpunten wenst client tot afspraken te komen waarbij ook daarvoor fatale termijnen worden afgesproken. Hij wil dat in goed overleg doen, maar als daarover binnen 14 dagen geen overeenstemming over wordt bereikt zullen die termijn door mijn client worden gesteld. 
        
      
      
      
        
          Aanspraak op vervangende schadevergoeding/ deskundigenbericht
        
        
          Ik wijs er uitdrukkelijk op dat mijn cliënt bij niet tijdige nakoming zich het recht op vervangende schadevergoeding uitdrukkelijk voorbehoudt. Hij wil zich daarover voor laten lichten door deskundigen. Uiteraard wordt aanspraak gemaakt op vergoeding van de daarmee gepaard gaande kosten. (...)
        
      
      
    
    
      3.12.
      Tussen 23 mei 2024 en 28 juni 2024 heeft de advocaat van [partij A] per e-mail gecorrespondeerd met Woningborg om het Woningborgcertificaat te krijgen. Hieruit is gebleken dat Woningborg dit certificaat niet kan verstrekken omdat [partij B] het woningbouwplan voor deze woning niet heeft aangemeld.
      
    
    
      3.13.
      
        Op 4 juni 2024 heeft de advocaat van [partij A] een brief gestuurd aan [partij B]. Hierin staat, voor zover thans van belang, het navolgende:
        
          (..) Ik heb nu opdracht gekregen tot het treffen van rechtsmaatregelen over te gaan. Bij de voorbereiding daarvan heb ik contact gehad met Woningborg. Daarbij is mij bevestigd dat in tegenstelling tot hetgeen in art. 8 lid 1 AO staat vermeld, het Project niet bij Woningborg is aangemeld.
        
      
      
      
        
          Gezien het bepaalde in art. 2 lid 4 AO, waarvan de tekst luidt:
        
        
          ‘Deze overeenkomst is voorts aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat binnen 6 (zes getal in letters) maanden na ondertekening door de Verkrijger van deze overeenkomst door Woningborg een bewijs van planacceptatie is afgegeven.’
        
      
      
      
        
          moet vastgesteld worden dat nu binnen zes maanden na ondertekening geen planacceptatie door Woningborg is afgegeven, de aannemingsovereenkomst niet tot stand is gekomen. 
        
      
      
      
        
          Voor zover dat anders zou zijn, is die aannemingsovereenkomst van rechtswege ontbonden op grond van: het bepaalde in art 9 lid 1 AO.
        
      
      
      
        
          Meer subsidiair roepen cliënten hierbij de ontbinding van de aannemingsovereenkomst in op grond van het feit dat u in de nakoming van uw verplichting tot inschrijving van het project en afgifte van een Waarborgcertificaat tekort bent geschoten.
        
      
      
      
        
          Waar van een aannemingsovereenkomst geen sprake (meer) is, is daarmee de rechtsgrond aan de voor cliënten aan u gedane betalingen ontvallen. Dat betekent dat de aan u gedane betalingen (in totaal groot € 321.099,97) zonder rechtsgrond hebben plaatsgevonden en mitsdien onverschuldigd door mijn cliënten zijn gedaan. Zij vorderen op die grond (ex art. 6:203 BW) terugbetaling van dat bedrag en maken ook aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente ingaande de 14e dag na heden.
        
      
      
      
        
          Mijn cliënten realiseren zich dat zij hierdoor verrijkt worden. Vanzelfsprekend zijn zij bereid u de door u geleden schade te vergoeden met inachtneming van de daarvoor geldende wettelijke regeling. Het is aan u om de omvang van die schade te onderbouwen. (..)
        
      
      
    
    
      3.14.
      
        Op 17 juni 2024 heeft de advocaat van [partij B] een e-mailbericht gestuurd aan de advocaat van [partij A] Hierin staat, voor zover van belang, het navolgende:
        
          (..) Zoals duidelijk is, verschillen partijen thans zelfs van mening of de door cliënte uitgevoerde werkzaamheden zijn uitgevoerd op basis van een overeenkomst. Uw cliënten stellen zich thans op het standpunt dat dit niet het geval is en dat zij derhalve onverschuldigd hebben betaald. Er wordt erkend dat zij alsdan ongerechtvaardigd verrijkt zijn en aan cliënte wordt verzocht om haar schade (de verarming) inzichtelijk te maken. Ondanks dat cliënte van mening is dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd op basis van een overeenkomst (zij het wellicht niet de woningborg-aannemingsovereenkomst) en de betalingen zijdens uw cliënten geenszins onverschuldigd zijn gedaan, zal cliënte volledigheidshalve wel inzage geven in de gemaakte kosten in verband met de bouw van de woning van uw cliënten.”
        
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        [partij A] vorderen - samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
      
        
          Primair:
        
        
          [partij B] te veroordelen aan [partij A] terug te betalen een bedrag van € 321.099,97, te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 18 juni 2024;
      
      
      
        
          Subsidiair:
        
        I. Te verklaren voor recht dat [partij B] jegens [partij A] toerekenbaar te kort is geschoten door de woning niet onder Woningborg garantie te bouwen en door gebrekkig werk te leveren en [partij B] te veroordelen tot vergoeding van de schade, welke schade nader dient te worden bepaald bij Wet en opgemaakt bij Staat;
        II. [partij B] te veroordelen aan [partij A] te betalen ter zake onverschuldigd betaalde vergoeding Woningborg vergoeding een bedrag van € 2.000,31, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
      
      
        
          Primair en subsidiair:
        
        I. [partij B] te veroordelen aan [partij A] te betalen een vergoeding van buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 
        II. [partij B] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [partij A] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. Primair stellen [partij A] dat de aannemingsovereenkomst niet tot stand is gekomen, althans is ontbonden. Daarmee is, zo stellen zij, de rechtsgrond van de gedane betalingen vervallen en zijn [partij A] gerechtigd de onverschuldigd gedane betalingen terug te vorderen. [partij A] verwijzen hiervoor naar artikel 2 lid 4 van de tweede overeenkomst van aanneming van werk waarin staat dat de overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat binnen zes maanden door Woningborg een bewijs van planacceptatie is afgegeven. Nu geen Woningborg is afgegeven, is de aannemingsovereenkomst niet tot stand gekomen. Voor zover dat anders zou zijn, stellen [partij A] dat de aannemingsovereenkomst van rechtswege is ontbonden op grond van artikel 9 lid 1 van de tweede overeenkomst. Subsidiair, voor zover de aannemingsovereenkomst wel tot stand is gekomen en niet is ontbonden, stellen [partij A] dat [partij B] is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. [partij B] is ook in verzuim omdat zij bij herhaling is gesommeerd de gebreken te herstellen. [partij A] maken aanspraak op vervangende schadevergoeding, nader op te maken bij staat. 
      
    
    
      4.3.
      
        [partij B] voert verweer. [partij B] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        
          [partij B] vordert - samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        
          [partij A] te veroordelen tot betaling van € 27.600,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 maart 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;
      
      
    
    
      4.6.
      
        [partij B] legt aan deze vordering ten grondslag dat er een overeenkomst tot stand is gekomen en dat [partij A] daarom gehouden is de openstaande bedragen, bestaande uit de helft van de laatste factuur € 16.900,- en de factuur voor het meerwerk € 10.700,- te voldoen. 
    
    
      4.7.
      
        [partij A] voeren verweer. [partij A] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [partij B], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Is op 23 september 2021 een onvoorwaardelijke overeenkomst tot stand gekomen?
      
    
    
    
      5.1.
      
        [partij A] hebben twee overeenkomsten met [partij B] getekend. In de tweede overeenkomst (d.d. 23 september 2021) staat in artikel 2 lid 4: ‘deze overeenkomst is voorts aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat binnen 6 (zes getal in letters) maanden na ondertekening door de Verkrijger van deze overeenkomst door Woningborg een bewijs van planacceptatie is afgegeven.’
      
    
    
      5.2.
      Partijen twisten over de vraag of, gelet op die voorwaarde, tussen hen een onvoorwaardelijke overeenkomst tot stand is gekomen. 
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank stelt voorop dat een opschortende voorwaarde de werking van de verbintenis eerst met het plaatsvinden van de gebeurtenis doet aanvangen (artikel 6:22 BW). Voor de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst, ook voor wat betreft een daarin opgenomen opschortende voorwaarde, de verhouding van partijen is geregeld, is niet alleen taalkundige uitleg van de bepalingen doorslaggevend. Het komt namelijk aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepalingen mochten toekennen en wat zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
      
    
    
      5.4.
      Gelet op de tekst van de tweede overeenkomst zijn partijen de overeenkomst aangegaan onder (onder meer) de opschortende voorwaarde dat binnen zes maanden door [partij A] door Woningborg een bewijs van planacceptatie is afgegeven. De advocaat van [partij A] heeft na emailcorrespondentie met Woningborg tussen 23 mei en 28 juni 2024 vastgesteld dat er geen Woningborgcertificaat is verstrekt. Dit is ook niet door [partij B] betwist. Daarmee staat vast dat de opschortende voorwaarde niet in vervulling is gegaan en dat de tweede overeenkomst niet tot stand is gekomen. Dit betekent dat het door [partij A] gedane beroep op de in artikel 9 lid 1 van de tweede overeenkomst opgenomen ontbindingsmogelijkheid geen bespreking meer behoeft. 
      
      
        
          Is de eerste overeenkomst van 8 september 2021 dan geldig?
        
      
      
    
    
      5.5.
      
        
          [partij A] stellen dat de tweede overeenkomst is opgesteld ter vervanging van de eerste overeenkomst (van 8 september 2021). Zij voeren in dat verband aan dat de eerste overeenkomst niet voldeed aan de eisen die Woningborg daaraan stelde en dat de bank bij het aanvragen van de hypotheek heeft medegedeeld dat deze alleen zou worden verstrekt op basis van een aannemingsovereenkomst met toepassing van de zogenoemde Woningborg garantie- en waarborgregeling nieuwbouw. 
        
          [partij B] heeft gemotiveerd betwist dat, met het sluiten van de tweede overeenkomst, de eerste overeenkomst (van 8 september 2021) is komen te vervallen. 
      
      
    
    
      5.6.
      
        De rechtbank overweegt als volgt. In de tweede overeenkomst is niet vermeld dat daarmee de eerste overeenkomst is komen te vervallen of dat deze overeenkomst in de plaats komt van de eerste overeenkomst. Partijen hebben voorts uitvoering gegeven aan de eerste overeenkomst. [partij B] is begonnen met het bouwen van de woning en [partij A] hebben de facturen grotendeels betaald. Dit heeft een klein jaar later geresulteerd in een oplevering van de bouw (21 februari 2023), voor welke oplevering [partij A] ook hebben getekend. Op dat moment was de termijn van de opschortende voorwaarde, zoals opgenomen in de tweede overeenkomst reeds lang verstreken. 
        Verder voert [partij B] aan dat ook uitvoering is gegeven aan de eerste overeenkomst doordat het Woningborg-certificaat niet is aangevraagd en [partij A] betalingen aan [partij B] hebben verricht, terwijl op de tweede overeenkomst uitdrukkelijk stond vermeld: “Geen betaling(en) verrichten zonder in het bezit te zijn van het Woningborg-certificaat”. Het enkele feit dat [partij B] kosten voor het aanvragen van een Woningborg certificaat in rekening heeft gebracht, maakt dit niet anders. 
        
          [partij A] stellen dat de financiering van de bank is afgewezen op basis van de eerste overeenkomst en dat hieruit volgt dat de tweede overeenkomst in de plaats is getreden van de eerste overeenkomst. [partij A] laten echter na te onderbouwen waar dan uit blijkt dat die eerste overeenkomst is komen te vervallen. Het had op de weg van [partij A] gelegen om dan bijvoorbeeld correspondentie met de bank en met [partij B] in het geding te brengen waaruit zou volgen dat zij geen financiering hebben gekregen en de ontbindende voorwaarde van die eerste overeenkomst hebben ingeroepen. Dit geldt te meer nu de ontbindende voorwaarde van de eerste overeenkomst ingevolge artikel 5 lid 2 van die overeenkomst alleen per aangetekende brief kan worden ingeroepen. 
      
      
    
    
      5.7.
      
        Alles bijeen genomen is het duidelijk: [partij A] hebben een aannemingsovereenkomst met [partij B] gesloten en hebben op grond van die eerste overeenkomst betalingen aan [partij B] verricht die zij nu van [partij B] terugvorderen. Echter, nu er door beide partijen uitvoering is gegeven aan de eerste overeenkomst (bouwen en betalen) en partijen hebben getekend voor de oplevering kan de primaire vordering van [partij A] niet worden toegewezen.  
        De rechtbank komt daarom toe aan de subsidiaire vorderingen van [partij A] 
      
      
      
        
          Is Marquette jegens [partij A] toerekenbaar te kort geschoten?
        
      
      
    
    
      5.8.
      
        
          [partij A] vorderen subsidiair een verklaring voor recht dat [partij B] toerekenbaar is tekort geschoten door de woning niet onder Woningborg garantie te bouwen en door gebrekkig werk te leveren en vorderen [partij B] te veroordelen tot vergoeding van de schade die [partij A] daardoor hebben geleden, welke schade nader dient te worden bepaald bij Wet en opgemaakt bij Staat. Zoals reeds is geoordeeld is de tweede overeenkomst ontbonden, maar is de eerste overeenkomst van 8 september 2021 nog wel van kracht. In deze overeenkomst hebben partijen niet afgesproken dat de woning onder Woningborg garantie gebouwd zou worden. Dit betekent dat de gevraagde verklaring voor recht alleen al om die reden niet toewijsbaar is. De overige stellingen behoeven dan ook geen bespreking meer. 
        
          De vergoeding Woningborg ad. € 2000,31
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [partij A] hebben een vergoeding aan [partij B] betaald voor Woningborg. Tussen partijen staat vast dat [partij B] geen Woningborg certificaat heeft aangevraagd. Dit betekent dat sprake is van onverschuldigde betaling door [partij A] en dat [partij B] zal worden veroordeeld om het bedrag van € 2.000,31 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding, te betalen aan [partij A]  
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.10.
      De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen deels worden toegewezen. De rechtbank zal de buitengerechtelijke kosten matigen, omdat een groot deel van de hoofdsom wordt afgewezen. De rechtbank zal een bedrag van € 363,06 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijzen, berekend over de toewijsbare hoofdsom van € 2.000,31 (de vergoeding Woningborg). 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        [partij A] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                6.617,00
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                5.428,00
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                12.184,00
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          In reconventie 
        
      
      
    
    
      5.12.
      
        [partij B] vordert betaling van € 27.600,- ter zake van nog openstaande facturen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 maart 2023 tot aan de dag van volledige betaling. Het bedrag van € 27.600,00 bestaat uit de eindtermijn van € 16.900,00 en het meerwerk van € 10.700,00.
      
      
        
          De eindtermijn
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [partij A] stellen dat van een aannemingsovereenkomst geen sprake (meer) is en dat er daarom geen grondslag is voor deze vordering. Zoals volgt uit het voorgaande, gaat dit niet op. Op basis van de eerste aannemingsovereenkomst dienen [partij A] de eindtermijn te voldoen. De rechtbank zal deze vordering van € 16.900, vermeerderd met de wettelijke rente, van [partij B] daarom toewijzen.
      
      
        
          Het meerwerk
        
      
      
    
    
      5.14.
      Het bestaan van een opdracht tot meerwerk kan worden aangenomen indien het werk op voor opdrachtgever kenbare wijze, zonder protest van die kant is uitgevoerd, indien opdrachtgever moet hebben begrepen dat het om werk ging dat niet tot de oorspronkelijke opdracht behoorde en er geen reden voor opdrachtgever was om aan te nemen dat de aannemer die werkzaamheden gratis uitvoerde. [partij A] voeren aan dat het meerwerk onvoldoende is gemotiveerd (specificaties ontbreken) en dat er sprake is van een oneerlijk beding omdat het voor de consument voor of bij het sluiten van de overeenkomst niet duidelijk is voor welk bedrag een meerwerkvergoeding verschuldigd is. Verder doen [partij A] een beroep op opschorting ter verrekening met de schade. 
      
    
    
      5.15.
      
        [partij B] stellen weliswaar dat [partij A] hebben besloten om alle binnendeuren en kozijnen te laten vervallen (behoudens van de meterkast) en verwijzen naar een onderbouwing voor de verrekening NUTS, maar de rechtbank volgt [partij A] in hun verweer dat deze stukken zonder nadere toelichting niet voldoende duidelijk zijn en dat bovendien de grondslag van een verplichting tot betaling van € 3.021,79 voor definitieve aansluitkosten en een bedrag van € 2.500,00 voor een tijdelijke aansluiting er niet uit kan worden opgemaakt. De vordering voor het meerwerk zal in het licht van de gemotiveerde betwisting als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      5.16.
      Omdat beide partijen in reconventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 2.363,37, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, met ingang van 10 juli 2024, tot aan de dag van volledige betaling, 
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 12.184,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [partij A] om aan [partij B] te betalen een bedrag van € 16.900, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 7 maart 2023, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.6.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      6.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2025.
      
    
  
  
     Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)