ECLI:NL:RBROT:2025:1442, Rechtbank Rotterdam, 04-02-2025, C/10/691595 / KG ZA 24-1230
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Erfpacht haventerrein. Verleende ontheffing voor gebruik "fruit." Recht op verlenging ontheffing?

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/691595 / KG ZA 24-1230
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 4 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        FTR ONTWIKKELING B.V.,
      gevestigd te Oisterwijk,
      eiseres,
      advocaat mr. M. van Weeren,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        HAVENBEDRIJF ROTTERDAM N.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde,
      advocaten mr. R.A.W.J. van Eijck en mr. E.A. van Nimwegen. 
    
    
    
      Partijen zullen hierna FTR en HbR genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1Waar gaat de zaak over? 
    Eiseres heeft een aantal haventerreinen in erfpacht en gedaagde is daarvan de erfverpachter. De haventerreinen hebben in beginsel de gebruiksbepaling “fruit” maar eiseres heeft daarvoor een ontheffing gekregen van gedaagde. Eiseres verhuurt de terreinen momenteel aan een metaalbedrijf. Binnenkort loopt de erfpacht af. Eiseres vordert verlenging van de erfpacht inclusief voortzetting van de ontheffing, zodat zij het terrein kan blijven verhuren aan het metaalbedrijf. De vordering wordt afgewezen. Dit wordt hierna uitgelegd.
    
  
  
    
      2De procedure
    
      2.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken: de dagvaarding met 47 producties, een conclusie van antwoord met 15 producties, de spreekaantekeningen van FTR en de spreekaantekeningen van HbR. De mondelinge behandeling was op 21 januari 2025.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil en de beoordeling 
    
      3.1.
      
        Eerst wordt de achtergrond van het geschil beschreven. Daarna wordt nader beschreven wat FTR vordert en vervolgens wordt uitgelegd waarom die vorderingen worden afgewezen.
        
          de achtergrond van het geschil 
        
      
    
    
      3.2.
      FTR is een vastgoedbelegger en -beheerder. HbR is verantwoordelijk voor het beheer, de exploitatie en de ontwikkeling van het Rotterdamse haven- en industriegebied.
      
    
    
      3.3.	(
      Een rechtsvoorganger van) HbR heeft aan (rechtsvoorgangers van) FTR in erfpacht uitgegeven vijf terreinen aan de Merwe-Vierhavens in Rotterdam, met een gezamenlijke oppervlakte van 12,5 ha. Op grond van de erfpachtakten mogen de terreinen alleen worden gebruikt voor "op- en overslag van fruit in de ruimste zin des woords". 
      
    
    
      3.4.
      FTR verhuurde het terrein aan een fruitbedrijf. Dat fruitbedrijf is op enig moment failliet gegaan. FTR slaagde er toen niet in een ander fruitbedrijf als nieuwe huurder te vinden. Aan FTR is vervolgens een ontheffing verleend van de eis dat het terrein moet worden gebruikt voor “fruit” (hierna: de bestemming “fruit”). FTR verhuurt het terrein momenteel aan een (non-ferro) metaalbedrijf.
      
    
    
      3.5.
      Partijen hebben eerder een bodemprocedure tegen elkaar gevoerd. Die procedure ging onder meer over de vraag of FTR recht had op verlenging van de erfpacht, die zal aflopen op 1 april 2025. Daarover heeft de rechtbank Rotterdam beslist in het voordeel van FTR, als volgt (vonnis van 11 maart 2020): 
      
      
        “verklaart voor recht dat (i) HbR aan (de rechtsvoorganger van) FTR Ontwikkeling een
        
          onvoorwaardelijk en onherroepelijk optierecht heeft verleend tot verlenging van het
        
        
          erfpachtrecht met betrekking tot de percelen, staande en gelegen aan de [adres]
        
        
          te Rotterdam, kadastraal bekend als gemeente Rotterdam, sectie [sectie] , nrs. [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3]
        
        
          
            [perceelnummer 4] , [perceelnummer 5] , tot l april 2050, en (ii) FTR Ontwikkeling voornoemd onvoorwaardelijk en
        
        
          onherroepelijk optierecht op 7 februari 2013 rechtsgeldig heeft ingeroepen;”
      
      
    
    
      3.6.
      
        In die procedure is ook de kwestie aan de orde gekomen of FTR recht had op verlenging van de ontheffing van de bestemming “fruit.”
        De desbetreffende vorderingen van FTR zijn afgewezen, zij het dat de rechtbank daarbij nog wel aantekende dat FTR te allen tijde het recht heeft om aan HbR te verzoeken om alsnog verlenging van de ontheffing te verkrijgen.
      
      
    
    
      3.7.
      Voorts heeft de rechtbank afgewezen de (premature) vordering van FTR dat zij haar optierecht tot verlenging van het erfpachtrecht op dat moment al kon effectueren. Er moest immers eerst nog overeenstemming worden bereikt over de voorwaarden voor verlenging, zoals de canon. De desbetreffende overweging van de rechtbank luidt:
      
      
        “4.4.	Om de verlenging van het erfpachtrecht per 1 april 2025 te kunnen effectueren
        
          dienen de voorwaarden van het te verlengen erfpachtrecht, zoals de canon, vast te staan.
        
        
          HbR is op grond van de erfpachtvoorwaarden gerechtigd de canon te wijzigen en heeft
        
        
          meegedeeld daartoe te willen overgaan. Over de canonwijziging bestaat tussen partijen nog
        
        
          geen overeenstemming. Voor het thans effectueren van het optierecht in de door FTR
        
        
          Ontwikkeling bedoelde zin is dan ook geen plaats. Dat leidt ertoe dat de vorderingen onder
        
        
          II en III en worden afgewezen. Overwogen daarbij wordt dat, anders dan door HbR is bepleit, de omstandigheid dat het FTR-terrein reeds een aantal jaren niet is gebruikt voor 'fruit' en mogelijk tot 1 april 2025 ook niet voor ' fruit' zal worden gebruikt, geen grond is om thans reeds ervan uit te gaan dat verlenging van het recht van erfpacht niet aan de orde is omdat FTR Ontwikkeling na 1 april 2025 niet aan haar (gebruiks)verplichtingen zal kunnen voldoen. Daarover valt thans nog niets te zeggen. Dat geldt temeer nu FTR Ontwikkeling heeft aangegeven het terrein graag voor ' fruit' te willen gebruiken en daartoe ook investeringen te willen doen, en HbR ter zitting naar voren heeft gebracht dat de markt voor fruit groeiend is. Volgens HbR zijn er meerdere partijen die zich in de Rotterdamse haven willen vestigen met 'fruit' en is op het FTR-terrein tot 2050 gebruik conform de
        
        
          gebruiksbepaling daarom mogelijk.”
      
      
    
    
      3.8.
      Er is geen hoger beroep ingesteld tegen het voornoemde vonnis.
      
      
        
          de vordering 
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        FTR vordert, samengevat:
        1) veroordeling van HbR om binnen 14 dagen mee te werken aan effectuering van een onvoorwaardelijk en onherroepelijk optierecht tot verlenging van het erfpachtrecht tot 1 april 2050 door middel van vastlegging bij de notaris, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
        2) te bepalen dat het vonnis de medewerking van HbR vervangt, indien HbR niet goed meewerkt;
        3) verlening van vervangende toestemming aan FTR om het terrein te mogen gebruiken voor andere bestemmingen dan “fruit”, voor een periode van drie jaar, of althans een beslissing in goede justitie;
        4) veroordeling van HbR in de proceskosten.
      
      
      
        
          de afwijzing
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        De vorderingen worden zoals gezegd afgewezen. FTR heeft een (uitgeoefend) optierecht tot verlenging van de erfpacht in de periode vanaf 1 april 2025. Dat heeft de rechtbank al beslist in het vonnis van 11 maart 2020. Die beslissing, waar FTR zich op beroept, is bindend tussen partijen. 
        Ook is duidelijk dat partijen er wel uit zullen komen voor wat betreft de prijs (de “canon”). Partijen zijn immers overeengekomen dat, indien zij zelf over de hoogte van de canon geen overeenstemming mochten bereiken, de canon moet worden vastgesteld door deskundigen. Dat zal nog wel moeten gebeuren als partijen niet alsnog een regeling tot stand brengen. Dat in de visie van HbR FTR verzuimd heeft om daar tijdig werk van te maken, doet daar niet aan af. Partijen staan tot elkaar in een rechtsverhouding die door de redelijkheid en billijkheid wordt beheerst.
        Niet voldoende aannemelijk is echter dat FTR (ook) recht heeft op (verdere) verlenging van de ontheffing van de bestemming “fruit”.
      
      
    
    
      3.11.
      In de eerdere bodemprocedure vorderde FTR een verklaring voor recht dat zij recht op verlenging van de ontheffing van de bestemming “fruit” heeft, maar in het vonnis van 11 maart 2020 is die vordering afgewezen. De rechtbank heeft toen geoordeeld dat FTR redelijkerwijze niet heeft mogen begrijpen dat HbR zich bij voorbaat verbond om ook na ommekomst van de oorspronkelijke looptijd van de erfpacht ontheffing te verlenen van de bestemming “fruit”. Want, zo oordeelde de rechtbank (rov. 4.2.4):
      
        
          HbR heeft steeds benadrukt dat “fruit” het uitgangspunt was;
        
        
          de termijn waarvoor ontheffing werd verleend werd steeds in tijd beperkt, waarbij een duidelijke link werd gelegd naar de einddatum van het erfpachtrecht.
        
      
      Dit oordeel heeft de rechtbank gebaseerd op meerdere verklaringen/gedragingen van HbR, waaronder, bijvoorbeeld, een in het vonnis aangehaalde brief van HbR van 19 juni 2017 met de - veelzeggende - tekst: 
      
      
        “Volledigheidshalve wijzen wij u nogmaals op de einddatum van het Erfpachtrecht van 1 april 2025 en het recht van optie op verlenging met 25 jaar dat alleen geldt met de originele gebruiksbepaling (open overslag van fruit in de ruimste zin des woords)."
      
      
    
    
      3.12.
      De rechtbank heeft in het vonnis van 11 maart 2020 overigens niet definitief beslist over deze kwestie, want in het vonnis staat ook dat FTR te allen tijde het recht heeft om HbR te verzoeken die vrijstelling alsnog te verkrijgen. Dat FTR in een eventuele nieuwe bodemprocedure over die kwestie alsnog gelijk gaat krijgen, acht de voorzieningenrechter echter onvoldoende aannemelijk. Er is dan ook geen grond om daar nu in kort geding op vooruit te lopen door het toewijzen van daarop betrekking hebbende vorderingen. HbR heeft immers ook in de periode na 11 maart 2020 bij FTR niet het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat verlenging van de vrijstelling zou worden verleend.
      
    
    
      3.13.
      De vorderingen van FTR die gegrond zijn op haar visie dat zij recht heeft op verlenging van de vrijstelling van de bestemming “fruit”, moeten in dit kort geding dan ook worden afgewezen. De voorzieningenrechter ziet evenmin aanleiding voor op basis van een belangenafweging te treffen minder vergaande voorzieningen. Dat wordt hierna nader toegelicht.
      
    
    
      3.14.
      Binnen het beperkte kader van dit kort geding heeft HbR voldoende aannemelijk gemaakt dat zij er belang bij heeft om de bestemming “fruit” te handhaven. Na verlenging van de erfpacht ligt het in de visie van HbR op de weg FTR om investeringen van substantiële omvang te doen om het mogelijk te maken dat zij nieuwe huurders zal kunnen vinden binnen de bestemming “fruit”. Tegen die achtergrond ligt het voor HbR niet in de rede om na verlenging van de erfpacht de aan FTR verleende tijdelijke vrijstelling te continueren.
      
    
    
      3.15.
      In verband met het voorgaande is van belang dat HbR over de tijdelijkheid van de door haar verleende vrijstelling steeds helder heeft gecommuniceerd met FTR. FTR heeft er dan ook al heel lang rekening mee kunnen houden dat zij weliswaar aanspraak kan maken op verlenging van de erfpacht, maar dat HbR mogelijk niet bereid zal zijn om de vrijstelling ook nadien nog te verlenen. Het is dan aan FTR om te beoordelen of het voor haar wel of niet commercieel aantrekkelijk is om aanspraak te maken op verlenging van de erfpacht.
      
    
    
      3.16.
      FTR lijkt nu te menen dat HbR verplicht is om aannemelijk te maken dat FTR uiteindelijk voldoende commercieel interessante huurders zal kunnen vinden binnen de bestemming “fruit”. De voorzieningenrechter is van oordeel dat HbR daartoe niet verplicht is. Dat wordt niet anders door de omstandigheid dat HbR in de loop van de tijd ontwikkelingen in de Rotterdamse haven heeft gefaciliteerd en gestimuleerd die het voor sommige potentiële klanten van FTR aantrekkelijker maken om zich elders binnen het havengebied te vestigen dan op de door FTR geëxploiteerde terreinen. HbR was niet verplicht om zich daarvan te onthouden in het commerciële belang van FTR. Het brengt evenmin mee dat HbR blijvend of nog langer dan zij al heeft gedaan is gehouden om FTR de door haar gewenste vrijstelling te verlenen. In ieder geval is HbR in de visie van de voorzieningenrechter niet zonder meer gehouden om die vrijstelling ook te blijven verlenen na de door FTR geïnitieerde verlenging van de erfpacht.
    
    
      3.17.
      FTR heeft erop gewezen dat zij in het verleden uitgaven van zeer aanzienlijke omvang heeft moeten doen om de erfpachtrechten te kunnen verwerven. FTR koos er echter zelf voor om die rechten voor een bepaalde prijs te verwerven. HbR is er in beginsel niet verantwoordelijk voor als zich dan op enig moment in de toekomst de aan het doen van een dergelijke investering verbonden commerciële risico’s realiseren. Bovendien is HbR FTR al substantieel tegemoetgekomen doordat zij FTR onverplicht een tijdelijke – meermaals verlengde – vrijstelling van de bestemming “fruit” heeft verleend nadat FTR haar binnen die bestemming actieve huurder was kwijtgeraakt. Daardoor heeft FTR gedurende de looptijd van de erfpacht haar bezit toch commercieel aantrekkelijk kunnen exploiteren zonder genoodzaakt te zijn daartoe aanzienlijke extra investeringen te doen. Dat de door FTR in het verleden gedane investeringen uiteindelijk geen (redelijk) rendement hebben opgeleverd, heeft de voorzieningenrechter niet uit de stellingen van FTR kunnen opmaken. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die meebrengen dat HbR zonder meer gehouden is om FTR nog meer tegemoet te komen dan zij in het verleden al heeft gedaan.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      3.18.
      FTR is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van HbR  worden begroot op:
      - griffierecht                          	€                 714,00
      - salaris advocaat                 	€              1.661,00 (tarief complex kort geding)
      - nakosten                             	€                 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal                                    	€              2.553,00
      
    
    
      3.19.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De proceskostenveroordeling zal, zoals verzocht, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt FTR in de proceskosten van € 2.553,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als FTR niet tijdig aan de procesveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet FTR € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt FTR in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
      
    
    
      4.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman en in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2025.
      
    
  
  
    [2517/1729]