ECLI:NL:RBOBR:2024:5104, Rechtbank Oost-Brabant, 30-10-2024, 24/593
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met de verschillen. Eiser en de heffingsambtenaar vinden beiden dat de woning matig onderhouden is. Gedateerde badkamer is in de waarde verdisconteerd doordat de vergelijkingsobjecten daar ook over beschikken. Matig duurzaamheidsniveau van de woning is niet door eiser onderbouwd, maar er is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode zodat ook dit aspect is verdisconteerd. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/593 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit Knegsel, eiser
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel, de heffingsambtenaar 
    (S.J.A. van Daelen).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning aan de [adres] in [woonplaats 1] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 721.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 6 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1980. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 239 m², een carport van 35 m², een aangebouwde garage van 24 m², een vrijstaande garage van 29 m² en een voorraadkelder van 15 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 788 m² en daarnaast behoort bij de woning een perceel bosgrond met een oppervlakte van 1.260 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 734.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 10 september 2024 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] en [adres] in [woonplaats 1] en [adres] in [woonplaats 2] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de bij het taxatierapport gevoegde waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde badkamer, de matige onderhoudstoestand, het slecht onderhouden schilderwerk aan de binnen- en buitenkant, de slechte kozijnen van de woning en het slechte voegwerk van de woning. Ook vindt hij dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. 
      
      
        3.2.1.
        De rechtbank kan de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op inzichtelijkheid en begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        De heffingsambtenaar wijst erop dat de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] ook nog beschikken over de originele badkamer (uit 1961 en 1962) en dat dit aspect in de waardering is verdisconteerd. De heffingsambtenaar is het met eiser eens dat de woning een matige onderhoudstoestand heeft, wat volgt uit het slecht onderhouden schilderwerk aan de binnen- en buitenkant, de slechte kozijnen van de woning en het slechte voegwerk van de woning. Om deze reden heeft de heffingsambtenaar het onderhoud als matig beoordeeld wat in de waardematrix inzichtelijk is gemaakt door daar een factor 2 (matig) aan toe te kennen en de waarde van de hoofdbouw met 5% af te waarderen. Wat betreft het door eiser gestelde matige duurzaamheidsniveau van de woning wijst de heffingsambtenaar erop dat eiser dit niet verder heeft onderbouwd en dat de woning ook niet over een energielabel beschikt. De heffingsambtenaar wijst er verder op dat het niet voldoen aan de huidige isolatienormen inherent is aan het bouwjaar van de woning. Verder is vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode (te weten 1978, 1962 en 1961) met een vergelijkbaar isolatiepakket. De vergelijkingsobjecten beschikken wel over een energielabel (te weten C, G en G waarbij G het slechtste niveau is). De heffingsambtenaar vindt dat op deze manier het duurzaamheidsaspect in de waardering is verdisconteerd. De rechtbank kan dat volgen.
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 oktober 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.