ECLI:NL:RBZWB:2025:970, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-02-2025, BRE 23/10172
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardeinvloed ligging niet aannemelijk gemaakt. Objectkenmerken naastgelegen woning onjuist; vergelijking WOZ-waarde buurpand kan belanghebbende niet baten. Beroep op gelijkheidsbeginsel slaagt evenmin. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/10172
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 oktober 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] , [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 666.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder meer) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tholen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 4 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote, en namens de heffingsambtenaar mr. T.C.A. Houkes. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 2013 met een oppervlakte van 256 m² op een perceel van 750 m². De woning heeft een inpandige garage, een waterpartij met een steiger en (volgens de heffingsambtenaar) een overkapping.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 580.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde € 666.000.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport, voorzien van een taxatiematrix, ten grondslag gelegd dat op 15 mei 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
      
    
    
      4.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 802.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 136.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle gelegen te [plaats] . In het rapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De referentiewoningen zijn ook vrijstaande woningen. Zij stammen uit een iets eerdere bouwperiode, hebben een vergelijkbare uitstraling en ligging aan het water en een vergelijkbare oppervlakte. De referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank daarom goed vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen aan de [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] zijn ook voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar vóór de waardepeildatum. Dat geldt niet voor [referentiewoning 1] . Deze woning is op 2 maart 2020 verkocht. De rechtbank is niettemin van oordeel dat de heffingsambtenaar ook deze referentiewoning heeft mogen betrekken in de waardebepaling. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat [referentiewoning 1] voor wat betreft perceel- en gebruiksoppervlak het meest overeenkomt met de woning en, net als de andere referentiewoningen, in dezelfde straat ligt als de woning. Daarbij weegt ook mee dat de heffingsambtenaar door middel van een indexering van de verkoopprijs met ruim 32% rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling in de tussenliggende periode. De rechtbank concludeert daarom dat alle referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank merkt daarbij nog op dat, ook al zou [referentiewoning 1] buiten beschouwing worden gelaten, de berekende waarde hoger uitkomt dan de vastgestelde waarde. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.6.
      De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een, gezien de ligging in dezelfde straat, gelijkluidende, grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-toegekend en deze als gemiddeld beoordeeld. Verder zijn aan de bijgebouwen van de referentiewoningen en de woning afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van zijn woning met weinig voorzieningen in de buurt en het verschil in ligging ten opzichte van de referentiewoningen. Die woningen liggen volgens belanghebbende twee kilometer dichterbij de stad [plaats] . 
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn betoog. De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen in dezelfde straat liggen als de woning. De omstandigheid dat er weinig voorzieningen in de buurt zijn geldt daarom ook voor de referentiewoningen en de twee kilometer grotere afstand blijkt zeker niet uit de liggingsgegevens. De eventuele waardeverlagende invloed van het gebrek aan voorzieningen is daardoor verdisconteerd in de verkoopprijzen. De rechtbank merkt verder op dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning in de matrix nog heeft verminderd met € 141.567 en pas daarna is uitgekomen op € 802.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar op die manier voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde minder gunstige ligging. 
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende voert verder nog aan dat zijn woning geen overkapping heeft. Uit de foto’s in het dossier blijkt dat het balkon van de woning op palen op het terras rust en zo een overkapping van het terras vormt. De rechtbank stelt verder vast dat de heffingsambtenaar geen waarde heeft toegekend aan het balkon an sich. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de overkapping daarom terecht in de waardeberekening betrokken. De rechtbank merkt daarbij nog op dat ook zonder de overkapping (met een waarde van € 2.500) in aanmerking te nemen de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Waardeontwikkeling ten opzichte van de naastgelegen woning
        
      
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft erop gewezen dat de vastgestelde waarde van zijn woning de laatste jaren sterker is gestegen dan die van [referentiewoning 4] . Volgens belanghebbende is een dergelijk verschil niet te rechtvaardigen.
      
    
    
      4.11.
      Voor zover belanghebbende bedoelt te stellen dat de waarde in verhouding moet staan tot de vastgestelde waarde van voorgaande jaren of de waarde van het buurpand kan die stelling hem niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die op een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Gelet op het voorgaande zijn de stijging van de vastgestelde waarde van de woning zelf en de stijging van de vastgestelde waarde van andere onroerende zaken niet van belang bij de waardebepaling van de woning. Daar komt bij dat in dit geval mogelijk sprake is van een fout in de waardering van [referentiewoning 4] , nu uit de door belanghebbende ter zitting overgelegde kaart van WOZwaardeloket blijkt dat de naastgelegen woning een enigszins groter maar vergelijkbaar gebruiksoppervlakte heeft als de woning van belanghebbende, maar deze buurwoning met een kleiner gebruiksoppervlakte staat geregistreerd.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.12.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel 
        
      
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank vat de stelling van belanghebbende dat de vastgestelde waarde van [referentiewoning 5] , met een groter perceel- en gebruiksoppervlakte, en [referentiewoning 4] , die voor wat betreft perceel- en gebruiksoppervlakte sterk vergelijkbaar is met zijn woning, aanzienlijk lager is dan van zijn woning, nog op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
      
    
    
      4.14.
      De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval niet gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom alleen toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel.
      
    
    
      4.15.
      Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep gevormd wordt door woningen (ten minste twee) die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn.
      
    
    
      4.16.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat de woning aan de [referentiewoning 5] een groter perceel- en gebruiksoppervlakte heeft. Belanghebbende betwist ook niet dat sprake is van ongelijke gevallen. Zoals hiervoor overwogen acht de rechtbank aannemelijk dat het verschil in gebruiksoppervlak tussen [referentiewoning 4] en de woning verwaarloosbaar is. Dat geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het verschil in perceeloppervlakte. Dit betekent echter niet dat het gelijkheidsbeginsel, in de zin van de meerderheidsregel, is geschonden. Daarvoor is één vergelijkingsobject onvoldoende. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. Van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 21 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.
  
  
     Rechtbank Zeeland-West-Brabant 22 augustus 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:4872.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1740.
  
  
     Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.