ECLI:NL:RBZWB:2023:1206, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-02-2023, 397831_E22022023
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-02-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding koopovereenkomst onroerende zaak.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Cluster II Handelszaken
    
    
    
      Breda
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/02/397831 / HA ZA 22-261
    
    
    
      
        Vonnis van 22 februari 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    
      2.	[eiseres sub 2],
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      eisers,
      advocaat mr. L.H.A.M. Andriessen te Breda,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,
    
      2.	[gedaagde sub 2],
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. R.S. Namjesky te Breda.
    
    
    
      Partijen zullen hierna (elk in mannelijk enkelvoud) [eiser sub 1] en [gedaagde sub 1] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 10 augustus 2022 en de daarin genoemde processtukken;
        
        
          de akte van [eiser sub 1] tot overlegging producties, tevens akte houdende vermeerdering van eis;
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling, gehouden op 10 januari 2023 met aangehechte spreekaantekeningen;
        
      
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
      
        
          
            [eiser sub 1] heeft zijn appartement op de begane grond aan de [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) op 5 januari 2022 te koop aangeboden op basis van inschrijving voor € 400.000,00 kosten koper.
        
        
          
            [gedaagde sub 1] heeft een bod gedaan op de onroerende zaak van € 475.000,00 en daarbij aangegeven een financieringsvoorbehoud te willen voor een bedrag van € 50.000,00.
        
        
          Op het biedingsformulier staat achter het te financieren bedrag van € 50.000,00 “(formeel, is al besproken met [makelaardij] )”.
        
        
          
            [eiser sub 1] heeft het bod van [gedaagde sub 1] geaccepteerd en partijen hebben op 26 januari 2022 een koopovereenkomst gesloten. 
        
        
          In de koopovereenkomst is (voor zover thans van belang) het volgende vermeld:“(…)artikel 14 Ingebrekestelling/Ontbinding14.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.14.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.(…)artikel 18 Ontbindende voorwaarden 18.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 18 maart 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 50000, (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan, of een rentepercentage niet hoger dan, bij de volgende hypotheekvorm:Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1.1 Wet op het financieel toezicht: of (…)18.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toestemming en/of toezegging(en) en /of andere zaken te verkrijgen.De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 18.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat én afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: Kopie van de hypotheekaanvraag met bijbehorende documenten inclusief een bericht van afwijzing van de financiële instelling zijnde niet de intermediair. (…) Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…)”
        
        
          Op 1 februari 2022 heeft de heer [naam 1] van [makelaardij] (hierna: [naam 1] ) namens [gedaagde sub 1] een financiering aangevraagd voor de onroerende zaak bij Rabobank voor een bedrag van € 115.000,00. Rabobank heeft die financieringsaanvraag afgewezen. 
        
        
          Bij e-mail van 15 maart 2022 heeft [naam 1] zich namens [gedaagde sub 1] beroepen op ontbinding van de koopovereenkomst wegens de door de Rabobank afgewezen financieringsaanvraag. 
        
        
          In de brief van Rabobank van 16 maart 2022 waarin de hypotheekaanvraag van [gedaagde sub 1] is afgewezen is vermeld:“(…)Helaas moeten wij u melden dat wij deze financiering niet kunnen verstrekken. De reden hiervoor is dat het onderpand, [adres 1] , geen woonbestemming heeft en hierdoor kunnen wij het onderpand niet beoordelen als een woning met (enkel) bestemming wonen.(…)”
        
        
          In aanvulling op de afgewezen financiering heeft mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van Rabobank (bij e-mail van 5 april 2022) medegedeeld:“We hebben de financieringsaanvraag groot € 115.000,-- van de heer [gedaagde sub 1] en mevrouw [gedaagde sub 2] wonende aan de [adres 2] afgewezen. Er is mij gevraagd of een financiering van € 50.000,-- wel mogelijk is. Hierbij bevestig ik dat wij momenteel ook een financieringsaanvraag van € 50.000,00 zullen afwijzen. De reden is dat een financiering op onderpand [adres 1] momenteel niet past in ons acceptatiebeleid en wij daarom niet overgaan tot het aanbieden van een hypotheekofferte.”
        
        
          Op 20 maart 2022 hebben partijen elkaar gesproken over de niet verkregen financiering voor de onroerende zaak. 
        
        
          Bij brief van 1 april 2022 is [gedaagde sub 1] door de makelaar van [eiser sub 1] , mevrouw [naam 3] (hierna: [naam 3] ), gesommeerd om zijn verplichting om de onroerende zaak af te nemen alsnog na te komen.
        
        
          Als reactie daarop heeft de advocaat van [gedaagde sub 1] bij e-mail van 5 april 2022 medegedeeld dat de koopovereenkomst al is ontbonden en er geen verplichting meer bestaat voor [gedaagde sub 1] tot nakoming. 
        
        
          Bij brief van 12 april 2022 heeft de advocaat van [eiser sub 1] medegedeeld de koopovereenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op het boetebedrag van € 47.500,00. 
        
        
          Op 1 juli 2022 heeft [eiser sub 1] de woning aan andere kopers verkocht voor een bedrag van € 385.000,00 kosten koper. 
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser sub 1] vordert (na eisvermeerdering) dat [gedaagde sub 1] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om aan hem te betalen een bedrag van € 90.000,00 althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 47.500,00 vanaf de dag van ontbinding van de koopovereenkomst, zijnde 12 april 2022, althans vanaf de dag van de dagvaarding, en over € 42.500,00 vanaf de dag van de mondelinge behandeling, zijnde 10 januari 2023, tot aan de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde sub 1] in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser sub 1] legt aan zijn vordering – samengevat – ten grondslag dat hij de koopovereenkomst op 12 april 2022 kon ontbinden wegens tekortschieten van [gedaagde sub 1] in de nakoming van zijn verplichting de onroerende zaak af te nemen. [eiser sub 1] stelt dat [gedaagde sub 1] zich niet op eerdere ontbinding wegens het niet verkrijgen van een financiering kan beroepen omdat er een financiering is aangevraagd voor € 115.000,00 in plaats van € 50.000,00 en voor een woning terwijl hij een deel van het gekochte wilde gebruiken als galerie en kantoorruimte. Hierdoor is er geen passende aanvraag gedaan. [eiser sub 1] stelt dat [gedaagde sub 1] in strijd met artikel 18 lid 3 van de koopovereenkomst heeft gehandeld omdat hij niet al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een financiering te verkrijgen. [eiser sub 1] was bereid om mee te werken aan uitstel van het transport en bereid om de financiering van € 50.000,00 aan [gedaagde sub 1] te verstrekken. [eiser sub 1] stelt dat [gedaagde sub 1] op grond van artikel 14 lid 2 van de koopovereenkomst het boetebedrag van € 47.500,00 verschuldigd is en een aanvullende schadevergoeding van € 42.500,00 wegens de uiteindelijk lagere verkoopprijs van de woning. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde sub 1] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser sub 1] , hetzij hem niet-ontvankelijk te verklaren, hetzij hem die vorderingen te ontzeggen en [eiser sub 1] , uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen de nakosten en bepaling dat als de kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening worden betaald er vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente verschuldigd is. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde sub 1] voert als verweer aan dat hij de koopovereenkomst al op 15 maart 2022 heeft ontbonden wegens de niet verkregen financiering. Verder voert hij aan dat afwijzing van de financiering niet gelegen is in de hoogte van het bedrag, maar in het ontbreken van de woonbestemming. [gedaagde sub 1] voert aan dat de financieringsaanvraag alleen is gedaan voor het woongedeelte en de mogelijkheid om een financiering te krijgen op basis van een bedrijfsmatige bestemming ook is bekeken, maar is afgewezen omdat een deel van de ruimte wordt verhuurd voor een pinautomaat. Volgens [gedaagde sub 1] heeft hij voldoende adequate inspanningen verricht om de financiering rond te krijgen omdat er diverse gesprekken zijn gevoerd met Rabobank om een akkoord voor financiering te krijgen. [gedaagde sub 1] betwist dat [eiser sub 1] een aanbod in de zin van artikel 6:217 BW heeft gedaan zelf een financiering te verstrekken en ook dat hij daarop in moest gaan. [gedaagde sub 1] betwist daarnaast dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en betwist in verzuim te zijn waardoor [eiser sub 1] volgens hem niet kan ontbinden. Verder voert [gedaagde sub 1] aan dat hij niet is gesommeerd tot betaling van het bedrag van € 47.500,00, waardoor de wettelijke rente niet toewijsbaar is vanaf ontbinding van de koopovereenkomst, zijnde 12 april 2022. 
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      De vordering van [eiser sub 1] ziet volgens zijn stellingen en de aanvullende akte op betaling van een boete van € 47.500,00 en aanvullende schadevergoeding van € 42.500,00.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    [eiser sub 1] legt aan zijn vordering ontbinding van de koopovereenkomst op 12 april 2022 ten grondslag. In het geval [gedaagde sub 1] echter een gerechtvaardigd beroep heeft kunnen doen op het financieringsvoorbehoud kon [gedaagde sub 1] de koopovereenkomst op 15 maart 2022 ontbinden en kon [eiser sub 1] op zijn beurt niet meer ontbinden. Hierna zal dan ook eerst beoordeeld worden of [gedaagde sub 1] zich op goede gronden kon beroepen op het financieringsvoorbehoud en ontbinding van de koopovereenkomst op 15 maart 2022. 
      
    
    
      4.2.
      
        Uit artikel 18 lid 3 van de koopovereenkomst volgt dat er sprake dient te zijn van een gedocumenteerde hypotheekaanvraag en deze dient te zijn afgewezen door een financiële instelling. Dat er een gedocumenteerde aanvraag is gedaan, is niet geschil. Wel is in geschil of er een passende financieringsaanvraag is gedaan vanwege de hoogte van het gevraagde financieringsbedrag en omdat deze is gedaan voor een woning.
        
          
          Passende financieringsaanvraag?
        
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser sub 1] stelt dat de financieringsaanvraag ten onrechte is gedaan voor het bedrag van € 115.000,00 in plaats van het bedrag van € 50.000,00. [eiser sub 1] verwijst daarbij naar een (mondelinge) verklaring van [naam 3] dat zij van [naam 2] van Rabobank vernomen heeft dat Rabobank een financieringsaanvraag voor een bedrag van € 50.000,00 eigenlijk blind goedkeurt. [gedaagde sub 1] betwist gemotiveerd dat de hoogte van het te financieren bedrag van invloed was op de afwijzing en verwijst naar een (schriftelijke) verklaring van [naam 2] van Rabobank van 5 april 2022. In die verklaring staat dat Rabobank ook een aanvraag voor de onroerende zaak voor een bedrag van € 50.000,00 zou hebben afgewezen. De rechtbank is van oordeel dat aan de verklaring van [naam 2] van 5 april 2022 doorslaggevende betekenis moet worden toegekend nu die direct van Rabobank is en Rabobank gaat over het al dan niet verstrekken van de financiering. Op grond van de verklaring van [naam 2] van 5 april 2022 neemt de rechtbank als vaststaand aan dat de hoogte van de financieringsaanvraag niet van invloed is geweest op de afwijzing. 
      
    
    
      4.4.
      Verder stelt [eiser sub 1] dat de aanvraag ten onrechte is gedaan voor een woning omdat een deel in gebruik zou worden genomen als galerie en kantoorruimte, maar [gedaagde sub 1]  betwist dat er geen passende aanvraag is gedaan. [gedaagde sub 1] voert aan dat de aanvraag alleen is gedaan voor het woondeel dat volgens het taxatierapport een waarde heeft van € 350.000,00 en de financiering is afgewezen omdat de onroerende zaak geen woonbestemming heeft. De rechtbank is van oordeel dat [eiser sub 1] na deze betwisting onvoldoende heeft onderbouwd waarom de gedane aanvraag niet passend is. Niet is aangegeven wat voor aanvraag volgens [eiser sub 1] dan wel passend zou zijn geweest en in hoeverre dat een verschil zou kunnen maken voor de beoordeling van die aanvraag. Het grootste deel van de onroerende zaak en met de meeste waarde betreft immers het woondeel. Bovendien is niet betwist dat [gedaagde sub 1] advies heeft ingewonnen over de financieringsaanvraag bij [naam 1] / [makelaardij] Groep waarna de inschatting was dat het indienen van een aanvraag voor alleen het woondeel de meeste kans van slagen had.    
      
    
    
      4.5.
      
        Op grond van het voorgaande is niet komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] een niet passende financieringsaanvraag heeft gedaan. Als [eiser sub 1] specifieke eisen aan de financieringsaanvraag door [gedaagde sub 1] had willen stellen alvorens de onroerende zaak aan hem onder een voorbehoud van financiering te verkopen had hij die eisen voorafgaand aan de totstandkoming van de koop in duidelijke bewoordingen kenbaar moeten maken, wat niet gebeurd is.
        
          
          Al het redelijke mogelijke gedaan?
        
      
    
    
      4.6.
      
        
          [eiser sub 1] stelt dat [gedaagde sub 1] niet al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een financiering te verkrijgen omdat [gedaagde sub 1] niet op zijn aanbod van 20 maart 2022 om € 50.000,00 te lenen is ingegaan. De rechtbank is van oordeel dat al het redelijke doen als genoemd onder artikel 18.3 van de koopovereenkomst ziet op het verkrijgen van een financiering als vermeld onder artikel 18.1 van de koopovereenkomst en dus alleen van een bank of verzekeraar én voor 18 maart 2022. Nu [eiser sub 1] het gestelde aanbod, waarvan overigens in geschil is wat daarbij is besproken, pas zou hebben gedaan op 20 maart 2022 en [eiser sub 1] geen bank of verzekeraar is, hoefde [gedaagde sub 1] daar niet op in te gaan. Verder stelt [eiser sub 1] dat [gedaagde sub 1] ten onrechte niet is ingegaan op de e-mail van [naam 3] van 21 maart 2022 (productie 16) waaruit volgt dat Rabobank bereid was om de aanvraag opnieuw te beoordelen. Omdat ook dit voorstel buiten de termijn van het inroepen van het financieringsvoorbehoud was, hoefde [gedaagde sub 1] hier naar het oordeel van de rechtbank niet op in te gaan. Nu [gedaagde sub 1] onbetwist heeft aangevoerd dat er meerdere gesprekken met Rabobank hebben plaatsgevonden over de financiering, kan naar het oordeel van de rechtbank niet geconcludeerd worden dat [gedaagde sub 1] niet al het redelijk mogelijke heeft gedaan om de financiering te verkrijgen.   
        
          
          Gerechtvaardigd vertrouwen?
        
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser sub 1] beroept zich op door [gedaagde sub 1] gewekt gerechtvaardigd vertrouwen dat de koop door zou gaan ongeacht het financieringsvoorbehoud. [eiser sub 1] stelt dat het gerechtvaardigd vertrouwen bestaat uit 1.) het op de aanbieding zetten dat de financiering slechts formeel is en 2.) de mededelingen dat er nog andere wegen zijn die naar Rome leiden; we hebben andere middelen en 3.) de afwijzende reactie van [gedaagde sub 1] op het aanbod om € 50.000,00 te financieren. 
      
      
        1. Aanbieding
        Op het biedingsformulier staat achter het bedrag van € 50.000,00 waarvoor [gedaagde sub 1] een financieringsvoorbehoud wil: “formeel, is al besproken met [makelaardij] ”, maar daarna is het verkrijgen van een financiering als ontbindende voorwaarde voor de koop overeengekomen. Door dit later overeen te komen is naar het oordeel van de rechtbank gelegenheid gegeven aan [gedaagde sub 1] om zich op dat voorbehoud te beroepen en kan er bij [eiser sub 1] geen vertrouwen uitgaan van een eerdere vermelding op het biedingsformulier. 
      
      
        2. Mededelingen
      
    
    
      4.9.
      
        
          [eiser sub 1] stelt dat hij in een gesprek van 9 maart 2022 met [gedaagde sub 1] over het financieringsvoorbehoud heeft gesproken. Ter zitting heeft [eiser sub 1] die stelling pas concreet gemaakt door toe te lichten dat [gedaagde sub 1] toen gezegd heeft dat als de bank de financiering niet verstrekt er nog meer wegen zijn die naar Rome leiden. [gedaagde sub 1] heeft dat betwist en de inhoud van dit gesprek is dan ook niet komen vast te staan. Voor zover [gedaagde sub 1] echter een dergelijke mededeling mocht hebben gedaan, dan kan [eiser sub 1] hieraan naar het oordeel van de rechtbank geen gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen. Er is in de koopovereenkomst namelijk expliciet een financieringsvoorbehoud overeengekomen en niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde sub 1] heeft verklaard dat te willen wijzigingen, althans dat [gedaagde sub 1] van het financieringsvoorbehoud afstand wilde doen. 
        
          
          3. Reactie op aanbod
        
      
    
    
      4.10.
      Verder stelt [eiser sub 1] dat hij aan [gedaagde sub 1] heeft aangeboden om € 50.000,00 te lenen en de reactie daarop van [gedaagde sub 1] was dat het niet nodig was. [gedaagde sub 1] betwist dat er een aanbod is gedaan en [eiser sub 1] heeft niet concreet gemaakt wat er is besproken. Voor zover er echter al een aanbod zou zijn gedaan, dan is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd waarom dit tot gerechtvaardigd vertrouwen heeft geleid dat de koopovereenkomst zou worden nagekomen. Er was namelijk al een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en om die reden de ontbinding van de koopovereenkomst.  
      
    
    
      4.11.
      Conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde sub 1] een gerechtvaardigd beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en de koopovereenkomst daarmee op 15 maart 2022 is ontbonden. Dit betekent dat [eiser sub 1] geen beroep meer kan doen op ontbinding per 12 april 2022. De vordering van [eiser sub 1] wordt dan ook afgewezen. 
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser sub 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op:
      - griffierecht	€	1.301,00
      - salaris advocaat	€	2.366,00 (2 punten × tarief € 1.183,00)
      Totaal	€ 	3.667,00
      
    
    
      4.13.
      De door [gedaagde sub 1] gevorderde nakosten en wettelijke rente over de proceskosten worden toegewezen als vermeld in het beslissing hierna.	
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser sub 1] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot op heden begroot op € 3.667,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW - als niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis tot betaling wordt overgegaan - met ingang van de 15e dag na betekening van het vonnis,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser sub 1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser sub 1] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Sterk en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2023.