ECLI:NL:RBZWB:2025:971, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-02-2025, BRE 23/11713
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Belanghebbende heeft met eigen taxatierapport (opgesteld na een inpandige opname en de daarbij geconstateerde ondergemiddelde gebreken / onderhoudstoestand)  aannemlijk gemaakt dat de vastgestelde waarde op basis van een bureautaxatie te hoog is. Beroep gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/11713 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] uit [plaats 1] (Indonesië), belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 208.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder meer) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Borsele voor het jaar 2023 opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde verlaagd tot € 203.000. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 4 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende (via een digitale beeldverbinding) en namens de heffingsambtenaar mr. T.C.A. Houkes. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende was op 1 januari 2023 eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1930 met een oppervlakte van 79 m² met twee aanbouwen (van 6 m² en 9 m²) op een perceel van 391 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt de dat de waarde van de woning maximaal € 190.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 203.000. 
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
           Onderbouwing van de standpunten van partijen
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport (bureautaxatie) met een bijbehorende taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 12 juni 2024 door taxateur [taxateur 1] is opgemaakt.
      
    
    
      4.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 255.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [referentiewoning 1] te [plaats 3] , [referentiewoning 2] te [plaats 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 4] . 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft verwezen naar het door hem ingebrachte taxatierapport, na plaatselijke opname opgemaakt op 26 juni 2023 door [taxateur 2] . In dat rapport verwijst de taxateur naar de verkopen van [adres 2] te [plaats 5] , [adres 3] te [plaats 6] en [adres 4] te [plaats 7] . In dat rapport heeft de taxateur de onderhoudstoestand en de voorzieningen beschreven, evenals de gedateerde toestand op de verdieping. Hij heeft deze beschrijving met foto’s inzichtelijk gemaakt.
      
      
        
          Zijn de door [taxateur 1] genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      4.6.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de door belanghebbende betwiste referentiewoning [referentiewoning 2] te [plaats 2] niet vergelijkbaar is met de woning en daarom bij de waardebepaling buiten beschouwing moet worden gelaten. De rechtbank is het daarmee eens en zal dat standpunt volgen. De rechtbank acht de overige door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen vergelijkbaar voor wat betreft type, perceel- en gebruiksoppervlakte en bouwperiode. Deze referentiewoningen zijn ook voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor, verkocht. De rechtbank concludeert dat de twee andere referentiewoningen in beginsel kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning. Hij verwijst naar de bevindingen van de taxateur in het door hem ingebrachte taxatierapport. 
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank niet in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende rekening gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning. De heffingsambtenaar heeft het onderhoudsniveau van de woning op basis van een bureautaxatie als gemiddeld (factor 3) beoordeeld. De rechtbank stelt vast dat de taxateur van belanghebbende de woning inpandig heeft opgenomen en heeft geconstateerd dat het voegwerk in de gevel en de binnenmuren in matige conditie verkeren. Naar het oordeel van de rechtbank leiden ook de in het taxatierapport van belanghebbende opgenomen foto’s tot het oordeel dat sprake is van een ondergemiddeld onderhoudsniveau. De rechtbank meent daarom dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de factor onderhoud voor de woning op ondergemiddeld moet worden gesteld in plaats van op factor 3 (gemiddeld) waarmee de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden in de matrix. Dit betekent dat voor de berekening van de waarde van de woning de gemiddelde transactieprijs neerwaarts moet worden gecorrigeerd. 
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      4.9.
      Voor dat geval komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 190.000 heeft onderbouwd. Dat is naar het oordeel van de rechtbank het geval. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat het taxatierapport van [taxateur 2] is opgemaakt om een reële en zakelijke prijs vast te stellen ten behoeve van de verkoop aan zijn zus. Anders dan de heffingsambtenaar stelt is het rapport dus niet ten behoeve van de financiering van de woning opgemaakt. Belanghebbende heeft verder aangegeven dat na de overdracht van de woning is gebleken dat de woning in nog slechtere staat verkeerde dan de taxateur heeft opgetekend. De rechtbank stelt vast dat de taxateur in het rapport al rekening houdt met die mogelijkheid maar dat hij die gebreken tijdens de opname niet met zekerheid vast kan stellen zonder schade aan te richten. De rechtbank acht daarom aannemelijk dat de door de taxateur berekende waarde overeenstemt met de marktwaarde op de waardepeildatum, ook al is de taxatie verricht in juni 2023. De vastgestelde waarde van de woning moet daarom worden verlaagd naar € 190.000.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 190.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat er geen kosten zijn gesteld die op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - stelt de waarde van de woning vast op een bedrag van € 190.000;
    - vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 21 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44