ECLI:NL:GHAMS:2025:372, Gerechtshof Amsterdam, 14-01-2025, 23/465
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/465
    
    
      14 januari 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 18 april 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/6395 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Plaats] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [Straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 502.000. 
        In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 bekendgemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 18 april 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): 
      
      
        “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde bungalow, uit bouwjaar 1979. De oppervlakte van het perceel is 166 m². De woning is voorzien van een aangebouwde garage (21 m²) en een vrijstaande berging/schuur (18 m²).”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):
    
    
    
      “Verzoek om uitstel mondelinge behandeling
    
    5. Gemachtigde van eiser heeft de rechtbank op de dag van de zitting, te weten 7 maart 2023 om 8.49 uur via de griffie van de rechtbank verzocht om de mondelinge behandeling van alle op die zitting geplande zaken, waaronder onderhavige zaak, uit te stellen wegens ziekte van de gemachtigde. De geplande aanvang van de eerste zaak op zitting was 9.00 uur.
    
    6. De Hoge Raad overweegt in het arrest van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:525) ten aanzien van de behandeling van een verzoek tot uitstel van het onderzoek ter zitting in belastingzaken als volgt.
    
    
      “2.4.1 Bij de beoordeling van de middelen I en II stelt de Hoge Raad voorop dat de rechter in belastingzaken een verzoek om uitstel van het onderzoek ter zitting moet inwilligen indien een partij daar tijdig om verzoekt en gewichtige redenen, zoals ziekte, aanvoert waarom zij niet aanwezig kan zijn op de dag die voor de zitting is vastgesteld, of waarom zij zich niet op die zitting kan voorbereiden. De rechter wijst zo’n verzoek alleen af als hij oordeelt dat zwaarder wegende bij de behandeling van de zaak betrokken belangen aan zo’n uitstel in de weg staan. Deze beslissing moet de rechter in zijn uitspraak motiveren. Bij die beoordeling mag de rechter geen betekenis toekennen aan de mate waarin een partij haar standpunt(en) tot dan toe heeft onderbouwd.
    
    
    
      2.4.2 Voor zover de rechter bij de beoordeling van een verzoek om uitstel van het onderzoek ter zitting andere handelingen en gedragingen van die partij betrekt, dient hij zich te beperken tot handelingen en gedragingen van die partij in de desbetreffende zaak en in zijn instantie.
    
    
    
      2.4.3 Indien de belanghebbende wegens ziekte is verhinderd op de zitting te verschijnen en in verband daarmee om uitstel van het onderzoek ter zitting heeft verzocht of heeft doen verzoeken, moet de rechter dit verzoek als regel inwilligen. Een dergelijk verzoek kan ook worden gedaan door een ander dan de belanghebbende of diens procesvertegenwoordiger.
    
    
    
      Bijzondere omstandigheden kunnen meebrengen dat de rechter tot het oordeel komt dat ondanks de ziekte van de belanghebbende (i) het belang van een behoorlijke procesorde – die afdoening van de zaak binnen een redelijke termijn omvat – ernstig in het gedrang zou komen indien het onderzoek ter zitting zou worden aangehouden, en (ii) dit belang onder de gegeven omstandigheden zwaarder moet wegen dan het belang van de belanghebbende om bij de behandeling van zijn zaak aanwezig te zijn.”
    
    
    7. De rechtbank heeft het verzoek om uitstel afgewezen en heeft daartoe als volgt overwogen. De rechtbank vermag niet in te zien waarom gemachtigde zich slechts elf minuten voor aanvang van de zitting heeft ziekgemeld, zonder nadere toelichting waarom het verzoek dusdanig laat is ingediend. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat gemachtigde enige tijd nodig zou hebben gehad om naar de rechtbank te reizen, waardoor het voor hem mogelijk moet zijn geweest de rechtbank op een eerder moment te berichten van zijn afwezigheid. De behandelend rechter en griffier hebben voorts na de behandeling van de eerste op de zitting geplande zaak kennis kunnen nemen van het verzoek van gemachtigde. Omdat verweerder, om zelf tijdig bij de zitting aanwezig te zijn, reeds onderweg was, was het niet mogelijk om verweerder tijdig op de hoogte te stellen van het verzoek van gemachtigde. Bovendien heeft gemachtigde geen enkele toelichting gegeven over de ernst van zijn ziekte of een verklaring van de huisarts overgelegd. Ook heeft hij geen enkele uitleg gegeven waarom hij als gevolg van genoemde ziekte de rechtbank niet op een eerder moment op de hoogte had kunnen stellen van zijn verzoek om uitstel. De rechtbank weegt tevens de aard van de zaak mee, nu het een eenvoudige WOZ-zaak betreft, waarbij de rechtbank ervan uitgaat dat eiser ook zelf had kunnen verschijnen om zijn zaak te bepleiten. Onduidelijk is gebleven waarom eiser zelf niet is verschenen en of gemachtigde geen vervanger of kantoorgenoot heeft kunnen sturen.
    
    
      In dit verband neemt de rechtbank ook in aanmerking dat op het moment van de zitting, sinds de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 22 mei 2020, een termijn van meer dan twee jaar was verstreken. Ook om deze reden zou bij het aanhouden van het onderzoek ter zitting het belang van een behoorlijke procesorde – die afdoening van de zaak binnen een redelijke termijn omvat – ernstig in het gedrang komen.
    
    
    8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het belang van de goede procesorde zwaarder weegt dan het belang van eiser om bij de behandeling van zijn zaak aanwezig te zijn.
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Plaats] gelegen bungalows zijn uit de jaren ‘60/’70 en waarvan de perceelgrootte niet al te zeer afwijkt van die van de woning. [Straat 2] 6 heeft weliswaar een veel kleiner perceel, maar gelet op het overige is het object voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de referentieobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
    
    11. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en de daarbij overgelegde waarde advies een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de referentieobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Anders dan eiser stelt, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningenniveau en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met verschil in objecttype (geschakelde dan wel vrijstaande bungalows) en dat de woning geen achterom heeft, volgt de rechtbank niet. Twee van de referentieobjecten ( [Straat 3] 36 en [Straat 2] 6) zijn – net als de woning – geschakelde bungalows. Tevens hebben twee van de objecten ( [Straat 3] 36 en [Straat 4] 5) – net als de woning – ook geen achterom. De genoemde omstandigheden zijn dus verdisconteerd in de verkoopprijzen en de waardering. Eiser heeft voorts aangevoerd dat er onvoldoende rekening mee is gehouden dat de woning gelegen is aan een druk fiets- en voetpad. Verweerder heeft aangevoerd dat de referentiewoningen wat de ligging betreft vergelijkbaar zijn. Referentieobject [Straat 2] 6 is bovendien gelegen aan een autoweg en bij een bushalte. Eventuele overlast qua ligging is aldus eveneens verdisconteerd in de verkoopprijs en de waardering. De rechtbank volgt verweerder hierin.
    
    12. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het 40 jaar oude dak dat op korte termijn vervangen zal moeten worden en dat de kosten van de herstelwerkzaamheden in mindering op de verkoopwaarde gebracht dienen te worden. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het dak van de woning op leeftijd is, maar verder geen gebreken vertoont. Dit geldt ook voor de gehanteerde referentieobjecten. Ook deze hebben alle een dak op leeftijd – waarbij bij één referentieobject water op het dak blijft staan –, maar tonen geen gebreken. Gelet op deze gemotiveerde betwisting door verweerder, heeft eiser zijn stelling onvoldoende onderbouwd. Deze grief van eiser faalt derhalve.
    
    
      
        Slotsom
      
    
    13. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waarde advies met bijgevoegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Hierbij komt dat de taxatie van de woning in de beroepsfase is uitgekomen op € 525.000 en dit beduidend hoger ligt dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 502.000. De waarde is eerder te laag dan te hoog vastgesteld. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    
    14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Modelmatige waardebepaling 
      
    
    
      5.1.
      Het betoog van belanghebbende dat de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), volgt het Hof niet. Het Hof verwijst naar rechtsoverwegingen 5.4.5. en 5.5.1 in zijn uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594. 
      
      
        
          WOZ-waarde 
        
      
    
    
      5.2.
      Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in 9 tot en met 13 van haar uitspraak– zoals hierboven geciteerd – acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof overweegt voorts als volgt. 
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende heeft betoogd, zo begrijpt het Hof hem, dat de woningen [Straat 1] 12 en 27, die de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft aangedragen, geschikter zijn als vergelijkingsobjecten en derhalve dienen te worden meegewogen bij de waardebepaling. Belanghebbende dient toegegeven te worden dat deze twee woningen in dezelfde straat als de woning van belanghebbende zijn gelegen. Het Hof ziet daarin desondanks geen reden om die woningen als beter geschikt vergelijkingsmateriaal dan de door de heffingsambtenaar aangedragen referenties aan te merken. Het Hof overweegt daartoe dat, ide verkoopdata ervan te ver van de waardepeildatum zijn gelegen, te weten op 10 november 2017 (nr. 12) en op 14 september 2020 (nr. 27), om die woningen als beter vergelijkingsmateriaal aan te merken. De door de heffingsambtenaar aangedragen referenties in (hoger) beroep beschikken over eigenschappen die hen goed geschikt maken voor vergelijking, en daarenboven zijn de verkoopdata ervan dichter bij de waardepeildatum gelegen. Dit maakt dat naar deze referenties de voorkeur uitgaat. Daarbij zij nog opgemerkt dat de verkoopprijzen van de woningen [Straat 1] 12 en 27 geenszins steun beiden aan het standpunt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.  
      
    
    
      5.4.
      Het Hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd (de verwijzingen naar verkoopgegevens van de woningen [Straat 1] 12 en 27 daarbij inbegrepen), geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.5.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, F.J.P.M. Haas en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 14 januari 2025 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is – bij verhindering van de voorzitter – door de oudste raadsheer ondertekend.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: