ECLI:NL:RBROT:2022:11214, Rechtbank Rotterdam, 21-12-2022, 10181558 VV EXPL 22-459
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-12-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding ontruiming bedrijfsruimte.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Rotterdam

    
    
    
      
zaaknummer: 10181558 VV EXPL 22-459

    
    
    
      
datum uitspraak: 21 december 2022

    
    
    
      

Vonnis in kort geding van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

Spring Properties S.A.R.L.,


      
vestigingsplaats: Luxemburg, groothertogdom Luxemburg,

      
eiseres,

      
gemachtigde: mr. E.J. Eijsberg te Rotterdam,

    
    
    
      
tegen:

    
    
    
      

Bright Dental Nederland B.V.,


      
vestigingsplaats: Rotterdam,

      
gedaagde,

      
vertegenwoordigd door: [naam01] .

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘Spring Properties’ en ‘Bright Dental’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 21 november 2022, met bijlagen;

        
        
          
de spreekaantekeningen van de zijde van Bright Dental.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 7 december 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aan de zijde van Spring Properties aanwezig: [naam02] van Rubens Capital (de huidige beheerder) en de gemachtigde. Van de zijde van Bright Dental waren [naam01] (vertegenwoordiger) en [naam03] aanwezig.

      
    
  
  
    

2.

De feiten

    
      
2.1.

      
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten ter zake de bedrijfsruimte aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: ‘de bedrijfsruimte’). Artikel 3 van deze overeenkomst luidt als volgt:

      
      
        
“

Duur, verlenging en opzegging


      
    
    
      
3.1

      
Deze huurovereenkomst gaat in op

1 oktober 2017

hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor

een periode van 1 jaar en loopt tot en met 30 september 2018.


    
    
      
3.2

      
        
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door

Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder

in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor

aansluitende periode van 1 jaar, derhalve tot en met 30 september 2020.


        
Deze huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet voor

aansluitende perioden van 1 jaar.


      
    
    
      
3.3

      
Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging

door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder

tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van

6 maanden.


    
    
      
3.4

      
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.”

      
    
    
      
2.2.

      
In een brief van Van ’t Hof Rijnland Vastgoedmanagement (de toenmalige beheerder van het gehuurde) van 30 september 2020 gericht aan Bright Dental is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

      
      
        
“(…) Met dit schrijven beëindigen wij de huurovereenkomst voor bovengenoemd object per 30 september 2021. Dit houdt derhalve in dat de huurovereenkomst

niet

zal worden verlengd.

      
      
      
        
Met betrekking tot het inplannen van een voorinspectie zal enkele maanden voor beëindiging contact met u worden opgenomen. (…)”

      
      
    
    
      
2.3.

      
In de schriftelijke reactie van Bright Dental van 18 november 2020 is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

      
      
        
“(…) Uw verzoek tot beëindiging huurovereenkomst (zoals vermeld in het onderwerp) wordt vanuit onze zijde afgewezen. (…)”

      
      
    
    
      
2.4.

      
In een brief van Van ’t Hof Rijnland Vastgoedmanagement van 4 augustus 2022 gericht aan Bright Dental is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

      
      
        
“(…) In onze brief van 30 september 2020 hebben wij u bericht dat aan de huurovereenkomst met u op 30 september 2021 een einde zou komen. Ondanks deze ruime termijn hebben wij moeten constateren dat u het pand nog steeds in gebruik heeft (zij het dan sinds 1 oktober 2021 zonder recht of titel).

      
      
      
        
U heeft daarmee ruimschoots de gelegenheid gehad andere vervangende ruimte te vinden. Uw enige reden om het pand niet te laten was dat u aangaf veel in het pand geïnvesteerd te hebben en dat de omstandigheden het niet zouden toelaten het pand

spoedig

te verlaten. Inmiddels zijn we (bijna) twee jaar verder en zijn deze omstandigheden – wat er ook van zij – sowieso uitgehold door het verstrijken van de tijd.

      
      
      
        
Wij zeggen u dan ook hierbij formeel aan dat u het pand uiterlijk per 1 september 2022 dient te hebben ontruimd. U heeft dan (vanaf 30 september 2020) ruimschoots (want bijna twee jaar) de gelegenheid gehad andere ruimte te vinden en daarmee is in meer dan voldoende mate rekening gehouden met uw belangen. Is het pand op 1 september 2022 niet ontruimd, dan zal de ontruiming worden geëffectueerd. (…)”

      
      
    
    
      
2.5.

      
In de schriftelijke reactie van Bright Dental van 30 augustus 2022 is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

      
      
        
“(…) Uw verzoek tot beëindiging huurovereenkomst (zoals vermeld in uw brief d.d. 4 augustus 2022) wordt vanuit onze zijde afgewezen.

      
      
      
        
Wij hebben u al meerdere malen aangegeven dat we hebben geïnvesteerd in het pand. Het pand was voorheen een puinzooi. Ook hebben bij briefpapier, enveloppen, marketing materiaal, etc. waar het adres [adres01] is vermeld. Op dit adres is een internet, telefoon en elektriciteits aansluiting. Hier bovenop is ook voortgekomen dat wij een MKB bedrijf zijn waar we met COVID te maken hebben gehad. Dit betekent dat onze toeleveranciers gesloten waren en we een tijd geen afzet hebben gehad. Ondanks deze situatie waren wij altijd geborduurd op het betalen van de huurlasten. (…)”

      
      
    
  
  
    

3.

Het geschil

    
      
3.1.

      
Spring Properties eist samengevat:

      
        
          
ontruiming van de bedrijfsruimte;

        
        
          
Bright Dental te veroordelen in de proces- en nakosten met rente;

        
        
          
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

        
      
      
    
    
      
3.2.

      
Spring Properties baseert de eis op het volgende. Bij brief van 30 september 2020 heeft Spring Properties via haar beheerder aangezegd de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 30 september 2021 te beëindigen. Omdat in deze brief verzuimd was de ontruiming aan te zeggen heeft de beheerder op 4 augustus 2022 een nieuwe brief gestuurd en de ontruiming aangezegd tegen 1 september 2022. Bright Dental heeft het gehuurde echter niet ontruimd en maakt op dit moment dus zonder recht of titel gebruik van de bedrijfsruimte.

      
    
    
      
3.3.

      
Bright Dental is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. In samenspraak met de vorige verhuurder heeft Bright Dental de bedrijfsruimte verbeterd, onder meer door de constructie te verbeteren, beton te storten, laminaat te leggen, voor elektriciteits- en internetaansluitingen te zorgen en schimmel te bestrijden. Zij hebben daardoor veel geld in de bedrijfsruimte moeten investeren. Bovendien hebben zij nog een grote voorraad briefpapier waarop het adres van de bedrijfsruimte wordt vermeld. Gelet op het voorgaande wil Bright Dental het gebruik van de bedrijfsruimte voortzetten.

      
    
  
  
    

4.

De beoordeling

    
      
4.1.

      
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Spring Properties heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor Bright Dental als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

      
      
        

spoedeisend belang


      
      
    
    
      
4.2.

      
Voldoende is gebleken dat Spring Properties een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering. Tussen partijen is immers niet in geschil dat Bright Dental gebruik is blijven maken van de bedrijfsruimte ondanks de wens van Spring Properties om de huurrelatie te beëindigen.

      
      
        

ontruiming


      
      
    
    
      
4.3.

      
Vast staat dat Spring Properties op 30 september 2020 heeft aangekondigd dat de huurovereenkomst na 30 september 2021 niet zou worden verlengd. Ook staat vast dat Bright Dental ook na 30 september 2021 en tot op heden onverkort gebruik maakt van het gehuurde en maandelijks de huurprijs betaalt. De vraag is vervolgens of, zoals Spring Properties stelt, Bright Dental per 1 oktober 2021 zonder recht of titel het gehuurde gebruikt en zij terecht de ontruiming van het gehuurde vordert dan wel dat de huurovereenkomst na 30 september 2021 is voortgezet.

      
    
    
      
4.4.

      
        
Het betreft hier huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Bij deze vorm van verhuur heeft de verhuurder geen specifieke reden nodig om de huurovereenkomst op te zeggen. In artikel 3.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat zowel de huurder als de verhuurder de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst te beëindigen door middel van een opzegging, waarbij voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd - zoals de overeenkomst waar het in deze zaak om gaat - geldt dat dit mogelijk is tegen het einde van de lopende huurperiode van telkens een jaar. Tevens is in de huurovereenkomst bepaald dat

        
behoudens de beëindiging door opzegging de huurovereenkomst wordt voortgezet voor aansluitende perioden van telkens een jaar. Opzegging van de huurovereenkomst dient te geschieden bij aangetekende brief of per deurwaardersexploot (artikel 3.4 van de huurovereenkomst).

      
      
    
    
      
4.5.

      
Partijen zijn niet helder over de vraag of in dit geval het einde van de huur is aangezegd, zoals Spring Properties bij dagvaarding heeft aangegeven, danwel of de brief van 30 september 2020 moet worden aangemerkt als een opzegging van de huurovereenkomst zoals Spring Properties ter zitting heeft betoogd. In het kader van dit kort geding kan deze vraag in het midden blijven. Immers bij een aanzegging is de huurovereenkomst ingevolge het bepaalde in artikel 3.2 van de huurovereenkomst niet geldig beëindigd en voor bepaalde tijd van telkens een jaar voortgezet. Als voornoemde brief wordt aangemerkt als een opzegging zoals voorgeschreven in artikel 3.3 en 3.4 van de huurovereenkomst, komt Bright Dental een beroep toe op het bepaalde in artikel 7:230 BW en maakt Bright Dental ook in dat geval niet zonder recht of titel gebruik van het gehuurde. De kantonrechter overweegt daartoe het navolgende.

      
    
    
      
4.5.

      
Als de huurder na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, geldt in beginsel dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd (artikel 7:230 BW), tenzij van een andere bedoeling blijkt. Artikel 7:230 BW berust op een bewijsvermoeden. In het geval van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, zoals in dit geval, dient voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van een andere bedoeling te worden gekeken naar de verklaringen van partijen over en weer en de tekst van de huurovereenkomst. Alle omstandigheden van het geval kunnen daarbij een rol spelen. Uit de parlementaire geschiedenis bij dit wetsartikel volgt dat na opzegging of ontbinding van de huur niet snel kan worden aangenomen dat de verhuurder instemt met hernieuwde verhuur aan de huurder (Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 20). In na te noemen feiten en omstandigheden ziet de kantonrechter echter aanleiding om in dit geval anders te oordelen.

      
      
        
4.5.1.

        
Na de brief van 30 september 2020 waarin Spring Properties aankondigt de huurovereenkomst niet te zullen verlengen, heeft Bright Dental bij brief van 18 november 2020 bezwaar gemaakt tegen het einde van de huur. Nadien heeft Spring Properties tot 4 augustus 2022 gewacht met de aanzegging van de ontruiming. In deze periode van bijna 20 maanden heeft Spring Properties de zaak derhalve op zijn beloop gelaten, en heeft Bright Dental onverkort gebruik gemaakt van het gehuurde. Dit terwijl Spring Properties wist dat Bright Dental vasthield aan de voortzetting van de huurovereenkomst. Eerst ter zitting heeft Spring Properties aangegeven tot begin 2021 enkele e-mails te hebben gezonden aan Bright Dental. Zij heeft deze mails niet overgelegd en ook niet gespecificeerd wat hierin precies is bericht. Echter, ook indien zij in die mails concreet heeft vastgehouden aan de einddatum van de huur per 30 september 2021 blijft gelden dat zij na begin 2021 niets meer van zich heeft laten horen en pas op 4 augustus 2022 voor het eerst de ontruiming heeft aangezegd.

        
      
      
        
4.5.2.

        
In de brief van 30 september 2020 kondigt Spring Properties aan dat zij enkele maanden voorafgaand aan het einde van de huur contact zou opnemen met Bright Dental voor een voorinspectie van het gehuurde. Gesteld noch gebleken is dat zij dit heeft gedaan of hiertoe pogingen heeft ondernomen. Dit had wel op haar weg gelegen als zij vasthield aan het einde van de huurovereenkomst per 30 september 2021.

        
      
      
        
4.5.3.

        
Bright Dental heeft voorts steeds maandelijks de huur overgemaakt. Dat er door Spring Properties geen facturen zijn verzonden rechtvaardigt, anders dan zij betoogt, niet de conclusie dat dus de huurovereenkomst reeds was beëindigd. Dit geldt temeer omdat Bright Dental heeft aangegeven dat Spring Properties voorafgaand aan 1 oktober 2021 haar ook nimmer facturen zond, hetgeen Spring Properties niet heeft betwist.

        
      
      
        
4.5.4.

        
Kortom, het voorlopig oordeel in kort geding luidt dat Bright Dental uit de verklaringen en gedragingen van Spring Properties redelijkerwijs mocht afleiden dat de huurovereenkomst ook na 30 september 2021 werd voortgezet en zij dus nu niet zonder recht of titel het gehuurde gebruikt. Dit betekent dat er thans geen grond is voor toewijzing van de gevorderde ontruiming. De vordering zal dan ook worden afgewezen.

        
        
          

proceskosten


        
        
      
    
    
      
4.6.

      
Spring Properties krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Bright Dental tot vandaag vast op nihil, omdat zij zich niet heeft laten bijstaan door een gemachtigde.

      
    
  
  
    

5.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      
5.1.

      
wijst de vordering af;

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt Spring Properties in de proceskosten, aan de kant van Bright Dental tot vandaag vastgesteld op nihil.

      
      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en in het openbaar uitgesproken.

        
43416