ECLI:NL:GHARL:2024:4141, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-06-2024, 22/2287
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling winkel/verkoopruimte.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 22/2287
      uitspraakdatum: 18 juni 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 5 oktober 2022, nummer UTR 21/4984, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 317.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2021 aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 mei 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam2] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1890 gebouwde en in 1999 gerenoveerde winkel/verkoopruimte met een verhuurbaar vloeroppervlak van 150 m2.
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is met ingang van 1 november 2015 verhuurd voor een periode van vijf jaar met aansluitende huurperioden van vijf jaar. De aanvangshuurprijs bedroeg € 35.000 per jaar exclusief btw. De huurder heeft de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste huurperiode opgezegd en vervolgens onderhandeld over verlenging van de huurovereenkomst. Daarbij is een nieuwe huurperiode overeengekomen met een huurprijs per 1 november 2020 van € 25.000 per jaar exclusief btw.
      
    
    
      2.3.
      Tot de gedingstukken behoort een op artikel 7:307 van het Burgerlijk Wetboek gebaseerde “indeplaatsstellingsovereenkomst” van september 2020, waarin is vastgelegd dat de rechten en verplichtingen jegens de verhuurder (belanghebbende) per 1 november 2020 zullen overgaan op een nieuwe huurder. Daarin is tevens opgenomen dat de huur per 1 november 2020 € 25.000 per jaar exclusief btw bedraagt en dat in de eerste huurperiode van 1,5 jaar een huurkorting van (in totaal) € 2.500 wordt verrekend. Deze overeenkomst is ondertekend door belanghebbende, de oude huurder en de nieuwe huurder.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 265.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2). 
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 21 april 2022 (hierna: het taxatierapport), opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode getaxeerd op € 317.000, uitgaande van een huurwaarde van € 29.931 en een kapitalisatiefactor van 10,6.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar uitgaat van een te hoge huurwaarde. Hij wijst op de indeplaatsstellingsovereenkomst waarin een huurprijs van de onroerende zaak zelf  is opgenomen van € 25.000 per jaar exclusief btw per 1 november 2020 (zie 2.3). Na vermenigvuldiging met de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,6 leidt dit tot een waarde van € 265.000. Belanghebbende heeft daaraan toegevoegd dat deze waarde in ieder geval niet te laag is omdat hij daarbij geen rekening heeft gehouden met de afgesproken huurkorting.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof stelt voorop dat als uitgangspunt heeft te gelden dat een rond de waardepeildatum gerealiseerd transactiecijfer van de onroerende zaak zelf in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde van deze onroerende zaak op dat moment. Dit kan anders zijn, indien bij de transactie niet is voldaan aan de uitgangspunten die in acht dienen te worden genomen bij de bepaling van een WOZ-waarde, bijvoorbeeld omdat een huurtransactie niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs in beginsel als zakelijk kan worden aangemerkt. Op de partij die stelt dat dit anders is, rust de last van deze stelling feiten en omstandigheden aan te voeren en, bij betwisting, aannemelijk te maken (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen huurcijfer in dit geval geen goede indicatie vormt voor de waarde op de waardepeildatum moment omdat uit een analyse van dit huurcijfer is gebleken dat de overeengekomen huurprijs niet marktconform is. De heffingsambtenaar wijst er daarbij op dat geen sprake is van een nieuw afgesloten huurovereenkomst, maar van een verlenging van een al langer bestaande huurovereenkomst, en dat de overeenkomst weliswaar is gesloten tussen twee niet-gelieerde partijen die na een onderhandeling een nieuwe, lagere huurprijs zijn overeengekomen, maar dat de onroerende zaak niet op de vrije markt is aangeboden. Verder heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de overeengekomen huurprijs is beïnvloed doordat de verhuurder (belanghebbende) als gevolg van de indeplaatsstelling niet te maken zou krijgen met leegstand, en dat vermoedelijk ook de coronapandemie van invloed is geweest op de overeengekomen huurprijs terwijl daarvan op de waardepeildatum nog geen sprake was.
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat de per 1 november 2020 overeengekomen huurprijs niet als zakelijk kan worden aangemerkt. De in de indeplaatsstellingsovereenkomst opgenomen afspraken, waaronder de huurprijs, berusten naar het oordeel van het Hof op zakelijke overwegingen die zijn gemaakt tussen – zo is niet in geschil – niet-gelieerde partijen. De heffingsambtenaar heeft geen omstandigheden aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen dat de verhuurder (belanghebbende) een huurprijs heeft geaccepteerd beneden de markthuur en dat de gerealiseerde huurprijs daarom niet als richtsnoer kan worden genomen. Het Hof acht ook niet aannemelijk dat belanghebbende met een lagere huurprijs genoegen zou hebben genomen. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof niet kunnen aangeven hoe zijn standpunt dat het eigen huurcijfer niet kan worden gebruikt omdat dit niet op de vrije markt tot stand is gekomen, zich verhoudt tot de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten waarvan één gerealiseerd huurcijfer eveneens betrekking heeft op de verlenging van een bestaande huurovereenkomst. Dat de nieuwe huurprijs is beïnvloed door de coronapandemie heeft de heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, weliswaar gesteld maar verder niet onderbouwd, laat staan aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      4.9.
      Beide partijen zijn uitgaan van een kapitalisatiefactor van 10,6. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift, onder verwijzing naar de in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten, gesteld dat een kapitalisatiefactor van 10,6 de ondergrens is en dat een hogere kapitalisatiefactor verdedigbaar is. De taxateur heeft de kapitalisatiefactor in het taxatierapport berekend aan de hand van de zogenoemde bottom-up methode (bijlage 3 bij het taxatierapport “Rekenblad kapitalisatiefactorberekening”). Daarnaast is bij de waardering van de onroerende zaak steevast uitgegaan van een kapitalisatiefactor 10,6. Gelet daarop acht het Hof de enkele verwijzing naar de vergelijkingsobjecten, zonder nadere deugdelijke onderbouwing, die ontbreekt, niet toereikend voor de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat een hogere kapitalisatiefactor dan de door hem gehanteerde 10,6 in aanmerking dient te worden genomen. Nog daargelaten het antwoord op de vraag of de standpuntwijziging van de heffingsambtenaar ten aanzien van de kapitalisatiefactor strookt met de eisen van een goede procesorde, kan de heffingsambtenaar reeds daarom niet worden gevolgd in zijn standpunt dat van een hogere kapitalisatiefactor dan 10,6 zou moeten worden uitgegaan.
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof volgt belanghebbende in zijn betoog dat bij de waardevaststelling moet worden uitgegaan van het eigen huurcijfer van € 25.000 en een kapitalisatiefactor van 10,6. Belanghebbende heeft dan ook aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 265.000 niet te laag is (huurwaarde € 25.000 x kapitalisatiefactor 10,6).
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Belanghebbende klaagt er terecht over dat de Rechtbank een te hoog bedrag aan griffierecht heeft geheven. Belanghebbende was voor de behandeling van het beroep immers een griffierecht verschuldigd van € 49, terwijl de Rechtbank  een griffierecht  van € 360 heeft geheven. Hoewel het is aangewezen dat degene die meent dat door (de griffier van) een gerecht een te hoog griffierecht wordt geheven, dat bij dat gerecht aan de orde stelt, zal het Hof gelasten dat de griffier van het Hof aan belanghebbende het door de Rechtbank te veel geheven griffierecht van € 311 vergoedt (vgl. ECLI:NL:HR:2021:703).
    
    
    
      Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (en HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752) vast op € 620 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 310), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875), vermeerderd met € 136,00 exclusief btw voor taxatiekosten conform factuur, ofwel in totaal op € 4.256,00.
    
    
    
      Opmerking verdient dat de vergoedingen voor de proceskosten en het griffierecht op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken op bezwaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 265.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.256,00,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof, en
      – gelast dat de griffier van het Hof aan belanghebbende het door de Rechtbank te veel geheven griffierecht van € 311 vergoedt.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. M.M. Breij en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.
    
    
    
    
      De griffier,					  De voorzitter is verhinderd de uitspraak 
        te ondertekenen. In verband daarmee is de     
        uitspraak ondertekend door mr. M.M. Breij.
    
    
    
    
    
    
      E.D. Postema	M.M. Breij
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 juni 2024.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.