ECLI:NL:RBMNE:2017:834, Rechtbank Midden-Nederland, 01-03-2017, C/16/406410 / HA ZA 15-1027
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2017-03-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Makelaarscourtage; uitleg overeenkomst.

vonnis
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      handelskamer
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/16/406410 / HA ZA 15-1027
    
    
    
      
        Vonnis van 1 maart 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        MARLAUSY BEHEER B.V.,
      gevestigd te IJsselstein,
      eiseres,
      advocaat mr. W. Groustra te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        LITHOS BOUW B.V.,
      gevestigd te Apeldoorn en kantoorhoudend te Amersfoort,
      gedaagde,
      advocaat mr. A.M. Ubink te Zwolle.
      Partijen zullen hierna Marlausy en Lithos genoemd worden.
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding;
        
        
          de conclusie van antwoord;
        
        
          de conclusie van repliek;
        
        
          de conclusie van dupliek.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Lithos was economisch eigenaar van een winkelcomplex in Ter Aar (de ‘winkelplint Lindenplein’), waarvan haar dochtermaatschappij Majang Beheer B.V. juridisch eigenaar was. 
    
    
      2.2.
      Lithos heeft Marlausy in maart of april 2013 opdracht gegeven voor bemiddeling bij de verhuur en/of verkoop van de winkelplint.
    
    
      2.3.
      Marlausy heeft contact gezocht met DPS real estate B.V. (DPS), die bemiddelde voor Nederlands Vastgoed Investeringsfonds N.V. (NVI). In maart 2014 heeft DPS voor NVI een bod gedaan. Lithos heeft dat bod in april 2014 geweigerd. 
    
    
      2.4.
      Vervolgens hebben Lithos en NVI rechtstreeks met elkaar onderhandeld. Op of rond 22 mei 2014 is een koopovereenkomst gesloten met een prijs van € 2.925.000. Het complex is op 11 juni 2014 geleverd. 
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
      3.1.
      Marlausy vordert nu, samengevat, betaling van € 40.694,95 met rente en kosten. De hoofdsom bestaat uit een courtagenota van € 35.392,50 met rente en buitengerechtelijke incassokosten.
    
    
      3.2.
      
        Marlausy beroept zich op de bemiddelingsovereenkomst. Die is vastgelegd in een mailwisseling van april 2013. Op 10 april 2013 heeft Marlausy aan Lithos gemaild:
        (…) Indien onze inspanning resulteert in verkoop van de winkelplint dan ontvangen wij een vergoeding hiervoor ter hoogte van 1% over de totale investeringswaarde. Dit bedrag dient te worden vermeerderd met btw. (…)
        In het antwoord van 12 april 2013 schrijft [A] van Lithos onder meer het volgende:
      
      
        
          Indien door jullie bemiddeling een verkooptransactie tot stand komt, hebben jullie recht op courtage. Ik ben van mening dat er een reële relatie dient te zijn met de inspanningen en resultaat enerzijds en beloning anderzijds. Het simpelweg aandragen van leads geeft m.i. geen recht tot courtage. Bemiddelingsinspanningen die leiden tot een transactie daarentegen wel. (…)
        
        
          Lithos/Majang is vrij om ook met andere partijen in gesprek te gaan (…). Indien wij zelf een transactie tot stand brengen, zijn wij geen courtage verschuldigd.
        
      
    
    
      3.3.
      Hieruit blijkt dat partijen een courtage van 1% hebben afgesproken. Dat wordt ook niet betwist. Daarbij heeft Lithos echter een voorbehoud gemaakt, in die zin dat zij alleen courtage verschuldigd is wanneer Marlausy die ‘verdiend’ heeft. Dat kan gezien worden als een uitzondering op de gebruikelijke situatie, waarbij de courtage alleen van het resultaat afhankelijk is, ongeacht de hoeveelheid moeite die daarvoor gedaan is. Tegenover een kans op makkelijk verdiende courtage staat dan een kans op veel inspanningen zonder beloning. Het voorbehoud van Lithos heeft tot gevolg dat Marlausy pas betaald wordt als zij voldoende moeite gedaan heeft én die inspanningen geleid hebben tot verkoop. Omdat Lithos zich daarop beroept, heeft zij daarvan de stelplicht en de bewijslast. 
    
    
      3.4.
      De gedachte achter het voorbehoud is op zich voldoende duidelijk. Wanneer Marlausy veel moeite gedaan heeft en die inspanningen leiden rechtstreeks – zonder verdere bemoeienis van Lithos – tot een overeenkomst, dan heeft zij recht op courtage; als zij niets gedaan heeft of hoogstens een ‘lead’ aangeboden, dan niet. Dat wil niet zeggen dat de reikwijdte van het voorbehoud duidelijk is, want daaruit kan niet worden afgeleid waar de grens ligt. Partijen zullen niet bedoeld hebben dat Lithos zich, door een klein deel van het verkooptraject zelf te doen, kon bevrijden van de verplichting om Marlausy te betalen voor haar inspanningen. 
    
    
      3.5.
      Vast staat dat Marlausy bij Lithos de uiteindelijke koper heeft aangebracht, met een eerste bod. Lithos licht niet toe dat dit niet meer was dan een ‘lead’, of dat daarvoor alleen minimale inspanningen verricht zijn. Het lijkt erop dat een partij als Lithos een makelaar niet nodig heeft voor de onderhandelingen (zoals een particulier die zijn woning verkoopt), zodat diens rol vooral zal zijn het vinden van kandidaat-kopers. Het betoog van Marlausy dat haar werkzaamheden vooral liggen in het traject voorafgaand aan het eerste bod, waarmee de onderhandelingen beginnen, is daarom plausibel, en Lithos heeft dat onvoldoende concreet weersproken. Lithos heeft ook onvoldoende geconcretiseerd dat de werkzaamheden van Marlausy vallen binnen de grenzen van het voorbehoud dat zij gemaakt heeft. Daarom kan niet gezegd worden dat de overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat Marlausy voor haar inspanningen voor dit project geen recht had op beloning. 
    
    
      3.6.
      Lithos voert ook aan dat NVI al behoorde tot haar eigen netwerk, en dat zij – helemaal los van Marlausy – via een andere communicatielijn met NVI in contact gekomen is. In de mailwisseling van april 2013 wordt echter geen algemeen voorbehoud gemaakt voor biedingen van (rechts)personen die al tot het eigen netwerk van Lithos behoren, en het is bepaald onwaarschijnlijk dat er geen enkel verband bestaat met de bemiddeling van Marlausy. Als dat zo was, had Lithos in april 2013 geen opdracht aan Marlausy hoeven geven, maar had zij ook meteen al met NVI kunnen gaan onderhandelen. Daarnaast geeft het te denken dat het eerste bod van NVI enkele weken bij Lithos gelegen heeft voordat zij weigerde om daarover te onderhandelen, en dat Lithos daarna binnen relatief korte tijd (opnieuw enkele weken) met deze zelfde partij tot overeenstemming kwam. Lithos geeft daarvoor geen verklaring, en onderbouwt niet anderszins dat er geen verband is met de bemiddeling van Marlausy. Ook als Lithos al eerder bekend was met NVI, ziet de rechtbank daarin dus onvoldoende grond om Marlausy niet voor haar werk te hoeven betalen. 
    
    
      3.7.
      De hoogte van het courtagebedrag wordt op zich niet betwist. Daarom kan de vordering worden toegewezen, inclusief de rente daarover. 
    
    
      3.8.
      Marlausy vordert een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Daarop is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing. Marlausy heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, en Lithos heeft dat onvoldoende concreet weersproken. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
    
    
      3.9.
      Lithos zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Marlausy worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	87,08
      - griffierecht		1.909,00
      - salaris advocaat		1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00)
      Totaal	€ 	3.784,08
    
  
  
    
      4De beslissing
    De rechtbank
    
      4.1.
      veroordeelt Lithos om aan Marlausy € 40.694,95 te betalen, met de wettelijke handelsrente zoals bedoeld in artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek (BW) over € 35.392,50 en de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.128,93, beide vanaf 17 december 2015 tot de dag van volledige betaling;
    
    
      4.2.
      veroordeelt Lithos in de proceskosten, aan de zijde van Marlausy tot op heden begroot op € 3.784,08, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de veertiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
    
    
      4.3.
      veroordeelt Lithos in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat als zij binnen veertien dagen aan dit vonnis voldoet, en als zij dat niet doet en het vonnis vervolgens betekend is op € 199,00 aan salaris advocaat plus de explootkosten van die betekening;
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      4.5.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.P. Killian en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2017.
      
    
  
  
    type: nig 4123
    coll: JK 880