ECLI:NL:RBZWB:2025:1460, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-03-2025, 24/961
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-03-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/961
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 maart 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats], belanghebbende,
      (gemachtigde: [gemachtigde]),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 november 2023.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 300.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 13 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen [naam 1], namens de gemachtigde van de belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur].
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1988) met een gebruikersoppervlakte van 109 m2. De woning is gelegen op een perceel van 149 m2. De woning heeft een aanbouw en een berging.  
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      
      
        3.1.1.
        Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 295.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 300.000.
        
        
          
            Omvang van het geding
          
        
        
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.5.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.6.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.7.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat door [taxateur] is opgemaakt. 
      
    
    
      3.8.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 306.090 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de 
      
      
        
          [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3], alle te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat er bij hem wat verwarring is ontstaan over de prijs per m2 van de woning door de zin in het verweerschrift onder het kopje ‘Referentie 1 : [referentiewoning 1]’: “De prijs per m² is vastgesteld op € 2.234, iets lager dan de € 2.320 van het onderhavige object”. 
        Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze formulering in het verweerschrift wat ongelukkig is, maar dat de prijs per m2 van de woning wel degelijk een gemiddelde is van de drie gebruikte referentiewoningen.
      
      
    
    
      3.10.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.11.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan de aanbouw en de berging afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij één referentiewoning correcties toegepast voor het voorzieningenniveau ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. 
      
    
    
      3.12.
      
        Belanghebbende betwist dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en het onder gemiddelde duurzaamheidsniveau van de woning. Op 16 mei 2024 heeft de taxateur de woning van belanghebbende inpandig opgenomen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de inpandige opname aanleiding gaf om bij de waardering een neerwaartse correctie van 
        € 20.679 (8%) toe te passen voor de gedateerde voorzieningen van de woning. Volgens de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Het duurzaamheidsniveau van de woning van belanghebbende is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen, die een vergelijkbaar bouwjaar hebben (tussen 1988 en 1989). Deze stellingen van belanghebbende worden daarom niet gevolgd.
      
      
    
    
      3.13.
      Belanghebbende voert ten slotte aan dat bij de waardebepaling van de woning onvoldoende rekening is gehouden met de lekkages aan de dakgoten van de woning. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij tijdens de inpandige opname heeft geconstateerd dat de lekkages bij de woning minimaal zijn en zich beperken tot één plek. Op basis van het voorgaande zag de heffingsambtenaar geen aanleiding om een correctie toe te passen voor 
      
      
        de lekkage. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. De rechtbank overweegt dat belanghebbende de bewijslast draagt voor deze waardedrukkende omstandigheid en is van oordeel dat belanghebbende deze stelling niet nader heeft onderbouwd. Gelet op de adequate uitleg van de heffingsambtenaar is deze stelling derhalve van onvoldoende gewicht om tot een verlaging van de waarde van de woning te kunnen leiden. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom ook niet gevolgd.
      
      
    
    
      3.14.
      Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 13 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
      De griffier is niet in de gelegenheid om de uitspraak te ondertekenen. 
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.