ECLI:NL:GHARL:2022:2748, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2022, 21/00920
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling tuincentrum.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00920
    uitspraakdatum: 12 april 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 juli 2021, nummer UTR 19/3598, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 87 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019, naar waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 4.309.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2019 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank).
      
    
    
      1.4.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 7 juli 2021 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 23 juli 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft op 27 januari 2022 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft op 29 maart 2022 een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.8.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Namens belanghebbende is verschenen mr. D.A.N. Bartels MRE. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam1] , bijgestaan door taxateur [de taxateur1] .
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1975 en 1997 gebouwd tuincentrum. Het tuincentrum heeft een vloeroppervlakte van 8.321 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 11.078 m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de onroerende zaak ter beoordeling voorligt. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 2.999.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 4.309.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een in beroep ingebrachte taxatiematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 4.309.000. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 4.309.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van taxateur [de taxateur2] van 17 december 2019  waarin twee bouwmarkten als vergelijkingsobject zijn gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2018. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Oppervlakte
                
              
              
                
                  Huur/m2
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Factor      
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 87
                 [vestigingsplaats]
                (tuincentrum)
              
              
                Verkoopkas           4.790 m2
                Winkelruimte        1.738 m2
                Opslag                   1.700 m2
                Berging                       93 m2
                Totaal                     8.321 m2
              
              
                € 56/m2
                 84/m2
                38/m2
                
                  0/m2
                
                € 58/m2
              
              
                € 268.240
                145.992
                64.500
                
                   1
                
                € 478.833
              
              
                9,0
              
              
                € 4.309.000
                (01-01-18)
                
                
                
                  € 518/m2
                
              
              
                Nvt
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 15
                
                  [plaats1]
                
                (bouwmarkt met tuincentrum)
              
              
                Winkelruimte        5.500 m2
                Winkelruimte        6.630 m2
                Kantoor                     275 m2
                Laad/losruimte          185 m2
                Totaal                   12.590 m2
              
              
                € 85/m2
                60/m2
                90/m2
                
                   44/m2
                
                € 71/m2
              
              
                € 467.500
                 397.800
                 24.750
                
                  8.140
                
                898.190
              
              
                11,6
              
              
                € 10.269.470
                (20-07-16)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 10.453.333
                
                
                  € 830/m2
                
              
              
                Nvt
              
            
            
              
                
                  [adres3] 197 
                
                  [plaats2]
                
                (bouwmarkt)
              
              
                Winkelruimte        4.119 m2
                
              
              
                € 85/m2
                
              
              
                € 350.115
                
                
              
              
                12,0
              
              
                € 4.840.000
                (06-12-16)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 4.200.000
                
                
                  € 1.020/m2
                
              
              
                Nvt
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar aan de hand van de vergelijkingsmethode erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 ten bedrage van € 4.309.000 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijzen voor beide vergelijkingsobjecten. Dat de verkoopdata van deze objecten meer dan een jaar van de waardepeildatum zijn gelegen, is geen reden om deze verkoopcijfers buiten beschouwing te laten. 
      
    
    
      4.5.
      Het vergelijkingsobject [adres3] 197 is slechts de helft zo groot (8.321 m2 vs 4.119 m2) en heeft in de markt € 1.020 per m2 opgebracht. Het  object [adres2] 15 is de helft groter (8.321 m2 vs 12.590 m2) en heeft – ondanks het afnemend grensnut – ook nog € 830 per m2 opgeleverd. Met het verschil in kwaliteit en onderhoudstoestand heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een aanmerkelijk lagere waarde per m2 in aanmerking te nemen. Gelet daarop acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak ten bedrage van € 4.309.000 – waarbij is uitgegaan van € 518 per m2 –  niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.6.
      Verder merkt het Hof nog op dat, anders dan belanghebbende meent, niet kan worden gezegd dat de uitbraak van COVID-19 in maart 2020 een waardebepalende factor was ten tijde van de waardepeildatum (1 januari 2018). Ook het verbod om vuurwerk te verkopen in december 2020 en 2021 kan reeds daarom geen effect hebben gehad ten tijde van de waardepeildatum.
      
    
    
      4.7.
      Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaar- en beroepsfase bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden. Anders dan belanghebbende betoogt, mocht de Rechtbank de coronapandemie als een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie aanmerken die een verlenging van de redelijke termijn met vier maanden rechtvaardigt (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 8 juni 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:5705).
      
      
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer, 
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 april 2022.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.