ECLI:NL:GHSHE:2022:3530, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-10-2022, 200.277.420_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Einde huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik, 7:274 lid 1 sub c BW. Geen verplichting verhuurder om gebreken te verhelpen omdat dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen, 7:206 lid 1 BW.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH    
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.277.420/01
    
    
    
      
        arrest van 18 oktober 2022
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      hierna te noemen [appellant] ,
      2. [appellante] ,hierna te noemen [appellante] ,
      bieden wonende te [woonplaats] ,
      appellanten in principaal hoger beroep, geïntimeerden in incidenteel hoger beroep, 
      hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellanten] ,
      advocaat: mr. J.A. Vermeeren te Etten-Leur,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      hierna te noemen [geïntimeerde 1] ,
      2. [geïntimeerde 2] ,hierna te noemen [geïntimeerde 2] ,
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden in principaal hoger beroep, appellanten in incidenteel hoger beroep,
      hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] ,
      advocaat: mr. F. Wubbena te Oosterhout NB,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 8 april 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 15 januari 2020, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie, verweerders in reconventie.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7939313 CV EXPL 19-3048)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep;
      
      
        het tussenarrest waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast;
      
      
        de akte overlegging producties van [appellant] ;
      
      
        het proces-verbaal en het herstel proces-verbaal van de mondeling behandeling na aanbrengen;
      
      
        de memorie van grieven met producties;
      
      
        de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties;
      
      
        de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
      
      
        de mondelinge behandeling, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
      
      
        de akte overlegging producties die [appellanten] op de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      
        Het gaat er in deze zaak om of [geïntimeerden] als eigenaar/verhuurder al dan niet het recht heeft om de huurovereenkomst met [appellanten] te beëindigen vanwege dringend eigen gebruik en of [geïntimeerden] gehouden is gebreken aan de huurwoning te herstellen. 
        De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst is geëindigd en heeft [appellanten] veroordeeld om de woning te ontruimen zonder deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, waarbij [geïntimeerde 1] geen gebreken hoeft te herstellen. Ook het hof komt tot dit oordeel hetgeen hierna wordt toegelicht.  
      
      
    
    
      3.2.
      Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten is geen grief gericht zodat ook het hof daarvan uitgaat. Het betreft de volgende feiten.
      
      
        3.2.1.
        
          [geïntimeerden] is eigenaar van de woning aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] . Hij verhuurt die woning (hierna: de huurwoning) al om en nabij dertig jaar aan [appellanten] tegen een huurprijs van € 226,89 (fl. 500,00) per maand. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst opgesteld.
        
      
      
        3.2.2.
        
          [geïntimeerden] is tevens eigenaar van de woning aan de [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats] , waar [geïntimeerden] op dit moment woont. 
        
      
      
        3.2.3.
        Bij brief van 29 oktober 2018 heeft [geïntimeerden] de huurovereenkomst met [appellanten] voor de huurwoning opgezegd tegen 1 mei 2019. [geïntimeerde 1] vermeldt daarin als grond voor de opzegging:
        
        
          “De grond voor opzegging is dat wij de woning zelf willen gaan bewonen. Dit houdt onder meer verband met het feit dat onze huidige woning te groot wordt en wij kleiner willen gaan wonen. Daarnaast willen wij de woning gaan renoveren/aanpassen, om ervoor te zorgen dat wij zelf nog zo lang mogelijk in de woning kunnen wonen.”
        
        
      
      
        3.2.4.
        
          [appellanten] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
        
      
      
        3.2.5.
        In een brief van 11 maart 2019 heeft [appellanten] [geïntimeerden] gesommeerd om uiterlijk op 12 april 2019 gebreken aan de huurwoning te herstellen. Ter onderbouwing van de gebreken heeft [appellanten] een rapport van ZNEB van 28 december 2018 overgelegd.
        
        
        
        
        
        
          
            De procedure bij de kantonrechter
          
        
        
      
    
    
      3.3.
      
        In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerden] grotendeels toegewezen, vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerden] en [appellanten] eindigt op 1 mei 2020 en - samengevat - [appellanten] veroordeeld de huurwoning uiterlijk op 1 mei 2020 te ontruimen en een gebruiksvergoeding gelijk aan huurprijs te betalen voor de periode vanaf 1 mei 2020 tot de dag dat [appellanten] de huurwoning heeft ontruimd. 
        De kantonrechter heeft vastgesteld dat [geïntimeerden] € 6.095,00 moet betalen aan [appellanten] als verhuiskostenvergoeding en de vordering van [geïntimeerden] om de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren afgewezen. 
        De vorderingen in reconventie van [appellanten] tot herstel van gebreken aan de huurwoning heeft de kantonrechter afgewezen. [appellanten] is in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld. 
        Daartoe overwoog de kantonrechter - samengevat - dat [geïntimeerden] de huurovereenkomst aan zowel [appellant] als aan [appellante] heeft opgezegd en dat [geïntimeerden] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de huurwoning dringend voor eigen gebruik nodig heeft door het beëindigen van zijn bedrijf en de voorgenomen verkoop van zijn bedrijfswoning met loodsen. Dat er andere woonruimte in de regio beschikbaar is die past bij het inkomen van [appellanten] acht de kantonrechter voldoende aannemelijk en de belangen van [appellanten] bij behoud van de huurwoning wegen niet dermate zwaar dat het belang van [geïntimeerden] daarvoor moet wijken, aldus de kantonrechter.
        De kantonrechter heeft vastgesteld dat sprake is van gebreken, maar dat [geïntimeerden] die niet hoeft te herstellen omdat het herstel uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden (het einde van de huurovereenkomst per 1 mei 2022 en het ontbreken van voordeel bij herstel op langere termijn omdat [geïntimeerden] de huurwoning gaat renoveren) redelijkerwijs niet zijn te vergen van [geïntimeerden]
      
      
      
        
          De procedure in hoger beroep
        
      
      
      
        3.4.1.
        
          [appellanten] heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd. [appellanten] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] in conventie en toewijzen van de vorderingen van [appellanten] in reconventie met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.
        
      
      
        3.4.2.
        
          
            [geïntimeerden] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep. 
          In incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerden] twee grieven aangevoerd, geconcludeerd tot bekrachtiging en gevorderd het bestreden vonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
        
        
      
      
        3.4.3.
        In incidenteel hoger beroep heeft [appellanten] geconcludeerd tot afwijzing van het beroep met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
        
      
    
    
      3.5.
      
        Het hof zal de grieven in principaal en in incidenteel hoger beroep gezamenlijk behandelen. Met deze grieven hebben partijen het geschil bijna volledig opnieuw aan het hof voorgelegd. Tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] de huurovereenkomst aan zowel [appellant] als aan [appellante] heeft opgezegd en dat [geïntimeerden] € 6.095,00 moet betalen aan [appellanten] als verhuiskostenvergoeding,
        is geen grief gericht, zodat het hof daarvan uitgaat.    
      
      
      
        
          Dringend eigen gebruik
        
      
      
      
        3.5.1.
        Om een huurovereenkomst op de in artikel 7:274 lid 1 onder c BW genoemde grond te kunnen beëindigen moet een verhuurder aannemelijk maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarbij zal moeten worden afgewogen of dat belang zo dringend is dat de belangen van de huurder daarvoor moeten wijken. Ook zal moeten blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
        
      
      
        3.5.2.
        Het belang van [geïntimeerden] bestaat eruit dat [geïntimeerden] momenteel woont in een bedrijfswoning die [geïntimeerden] wil verkopen samen met een aantal loodsen waaraan deze woning is gekoppeld. De reden daarvoor is volgens [geïntimeerden] , dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] allebei 70 plusser zijn en vanwege de beëindiging van het agrarisch bedrijf enige tijd geleden, zij geen gebruik meer maken van de loodsen en de bedrijfswoning te groot is geworden. Het onderhoud van de loodsen en de terreinen waarop deze staan en die vanwege de bedrijfsbeëindiging niet langer gebruikt worden, kost onnodig geld. [geïntimeerden] stelt de huurwoning ruim dertig jaar geleden te hebben aangekocht met het idee om daarin later oud te kunnen worden. Dat de huurwoning niet om andere redenen (winstoogmerk) is aangehouden, blijkt volgens [geïntimeerden] uit het feit dat de kosten hoger waren dan de huuropbrengst en [geïntimeerden] dus verlies heeft geleden op het aanhouden van deze woning. 
        
      
      
        3.5.3.
        
          
            [appellanten] heeft betwist dat [geïntimeerden] de bedrijfsactiviteiten heeft gestaakt en dat de loodsen buiten bedrijf zijn. Daarbij wijst [appellanten] op een uittreksel uit het handelsregister waarin staat dat een vennootschap van [geïntimeerden] in 2018 een jaarrekening heeft gedeponeerd en op de mededeling van [geïntimeerden] zelf dat één van de loodsen nog bedrijfsmatig wordt gebruikt en een andere is verhuurd.
          Ook heeft [appellanten] betwist dat de woning waarin [geïntimeerden] thans woont is verbonden met de loodsen in die zin dat ze alleen samen kunnen worden verkocht.
        
        
      
      
        3.5.4.
        
          [geïntimeerden] heeft daarop het volgende toegelicht. Het opmaken van jaarstukken voor een vennootschap is, zolang die vennootschap bestaat, nu eenmaal een verplichting en er worden al jaren geen activiteiten meer verricht binnen de vennootschap. [geïntimeerde 1] is in 2006 gestopt met het akkerbouwbedrijf, waarna in 2008 de landbouwgrond in [plaats] is afgestoten. De handelsonderneming en activiteiten van op- en overslag zijn in 2012 gestaakt toen [geïntimeerde 1] 65 werd. [geïntimeerden] heeft nog enkele hectaren landbouwgrond die op basis van deelteelt in gebruik zijn bij een andere landbouwer. [geïntimeerden] ontvangt daaruit enkel inkomsten vanwege de eigendom van de grond. Deze landbouwer heeft ook een paar loodsen in gebruik. Dit zijn niet de loodsen die zijn verbonden aan de bedrijfswoning, maar de loodsen aan de overzijde van de weg. [geïntimeerden] heeft foto’s ingebracht van lege loodsen. Verder heeft [geïntimeerden] toegelicht dat de percelen waarop de woning met de drie naastgelegen loodsen staan in het bestemmingsplan zijn aangeduid als “bedrijfslocatie categorie 2 met een bedrijfswoning”. [geïntimeerden] heeft een e-mail overgelegd van een ambtenaar van de gemeente Drimmelen, waarin staat dat het bestemmingsplanmatig niet mogelijk is om de bedrijfswoning los van de bedrijfsbebouwing te verkopen en dat de bedrijfswoning en de loodsen worden gezien als één geheel.
        
      
      
        3.5.5.
        
          Dat [geïntimeerden] vanwege de leeftijd het bedrijf heeft gestaakt en er drie loodsen zijn gekoppeld aan de bedrijfswoning die vanwege de bedrijfsbeëindiging niet langer in gebruik zijn, heeft [appellanten] naar het oordeel van het hof onvoldoende betwist. [geïntimeerden] heeft voldoende toegelicht dat de enige activiteit in de vennootschap bestaat uit deelteelt die enkel verband houdt met de eigendom van de grond. Hieruit blijkt volgens het hof niet dat hij zijn bedrijf, zoals [geïntimeerde 1] dat zelf als agrariër/handelaar uitoefende, niet zou hebben beëindigd. Op de toelichting van [geïntimeerden] dat de in gebruik zijnde loodsen niet de drie loodsen zijn die in het bestemmingsplan zijn verbonden aan de bedrijfswoning, heeft [appellanten] niet nader gereageerd en ook op de koppeling die het bestemmingsplan legt tussen de bedrijfswoning en de drie naastgelegen loodsen is [appellanten] niet ingegaan.
          Daarmee staat het dringend belang van verkoop van de huidige woning van [geïntimeerden] (600m3 op een perceel met loodsen van 5.448 m2) teneinde onnodige onderhoudskosten te kunnen besparen en kleiner te kunnen gaan wonen naar het oordeel van het hof voldoende vast. 
        
        
      
      
        3.5.6.
        
          Volgens [appellanten] betekent dit niet dat ook dringend belang bestaat bij gebruik van de huurwoning. [appellanten] betwist dat [geïntimeerden] destijds bij de aankoop van de huurwoning al de bedoeling had om daar later zelf te gaan wonen en stelt dat het meer voor de hand ligt dat [geïntimeerden] elders een woning koopt. De huurwoning is volgens [appellanten] niet geschikt om als seniorenwoning te worden verbouwd omdat de woning niet gelijkvloers is, er onvoldoende ruimte is voor een rollator of rolstoel en de door [geïntimeerden] gewenste uitbouw planologisch niet is toegestaan.
          
            [appellanten] stelt een zwaarder wegend belang te hebben bij gebruik van de huurwoning dan [geïntimeerden] [appellanten] woont al dertig jaar in de woning, is gehecht aan de woning en aan de omgeving en heeft nog een inwonende studerende dochter. [appellant] heeft op eigen kosten een zolder in het gehuurde gemaakt en met kleine herstellingen meer wooncomfort gecreëerd. Voor [appellant] is zijn bedrijf in [plaats] en [plaats] goed bereikbaar vanuit het gehuurde en het werk van [appellante] ligt op loopafstand. [geïntimeerden] is op leeftijd en zal na verbouwing nog maar enkele jaren gebruik kunnen maken van de woning, terwijl [appellanten] daarvan langer gebruik zal kunnen maken. 
        
        
      
      
        3.5.7.
        Dat [geïntimeerden] bij de aankoop van de huurwoning al de wens had om daar vanaf het pensioen te gaan wonen en oud te worden, heeft [geïntimeerden] uitvoerig toegelicht en [appellanten] in het licht daarvan naar het oordeel van het hof onvoldoende betwist. Allereerst volgt uit de huurprijs die gedurende de huurperiode van - inmiddels ruim - dertig jaar nooit is verhoogd en uit de toelichting op de vaste lasten, die hoger uitvallen dan de huurprijs, dat [geïntimeerden] de woning in elk geval niet aanhield voor het rendement. [geïntimeerden] heeft toegelicht in eerste instantie de huurwoning te hebben gehuurd en sinds 1980 te hebben doorverhuurd, waaronder als laatste aan [appellanten] In 2000 deed zich de mogelijkheid voor om de woning te kopen. In het dossier zit een brief van [geïntimeerde 1] aan een adviseur van [appellanten] gedateerd 21 november 2000, waarin [geïntimeerde 1] ten tijde van de aankoop van de huurwoning schreef:
        
        
          “(…) De woning en schuur is tesamen met de tuinbouwgronden door ons gekocht. De woning wordt gehuurd door [appellant] en wat ons betreft kan hij hierin blijven wonen. Het is onze bedoeling om na onze pensionering en overdracht van het bedrijf zelf de woning in [plaats] te betrekken.”.
        
        
        
          Hieruit blijkt dat [geïntimeerden] in elk geval sinds 2000 de wens had om de woning vanaf pensionering zelf te betrekken. 
          
            [geïntimeerden] heeft meer dan twintig jaar geleden een woning gekocht om daar na de pensionering oud te kunnen worden en is inmiddels geruime tijd gepensioneerd. Daarmee heeft [geïntimeerden] naar het oordeel van het hof een zwaarwegend woonbelang. 
          Het hof gaat voorbij aan de stelling dat de huurwoning niet geschikt zou zijn voor [geïntimeerden] Dat zij gebruik maken van een rolstoel of rollator heeft [appellanten] niet (voldoende) gesteld. De stellingen van [appellanten] rond de gezondheid van [geïntimeerden] en rond de gemiddelde levensverwachting betreffen toekomstige onzekerheden en zeggen onvoldoende over de concrete bij deze procedure betrokken personen. [geïntimeerden] heeft de huidige plannen rond de geplande verbouwing voldoende geconcretiseerd met de overgelegde tekening en met de gemailde toezegging van een gemeenteambtenaar rond de door [geïntimeerden] gewenste aanbouw. Dat het risico bestaat dat voor de gewenste aanbouw toch een vergunning moet worden aangevraagd doet daaraan niet af. 
          Het woonbelang van [appellanten] bestaat er met name uit dat [appellanten] in ruim 30 jaar is gehecht aan de woonomgeving. Hoewel heel begrijpelijk, betekent dat niet dat [appellanten] zich niet zou kunnen hechten aan een nieuwe woonomgeving. Dat er geen woningen zijn op vergelijkbare afstand van de bedrijven van [appellant] , heeft [appellanten] niet gesteld. De reistijd voor [appellante] naar haar werk zal waarschijnlijk langer worden, tenzij de betrekking van [appellante] bij verhuizing mee zou kunnen wijzigen (waaruit het werk bestaat is niet nader toegelicht). Voor het overige (de aangebrachte verbeteringen aan de woning) verwijst het hof naar hetgeen de kantonrechter daarover heeft overwogen. 
          Al met al zijn de door [appellanten] aangevoerde belangen voor het hof onvoldoende om het woonbelang van [geïntimeerden] opzij te zetten. 
        
        
        
          
            Passende woonruimte 
          
        
        
      
      
        3.5.8.
        
          Bij de vraag welke woonruimte passend is, moet worden uitgegaan van het huurbedrag dat huurder ten tijde van de uitspraak redelijkerwijze zal kunnen betalen. Dat [appellanten] in het verleden een lagere - ook naar eigen zeggen - niet realistisch lage huurprijs heeft gehad, doet daaraan naar het oordeel van het hof niet af. [appellanten] is inmiddels bijna vier jaar (sinds oktober 2018) op de hoogte van de opzegging en daarmee van het eindigen van deze niet realistische huurprijs. 
          
            [appellanten] heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende inzage gegeven in de financiële situatie en daarmee onvoldoende onderbouwd welk huurbedrag [appellanten] redelijkerwijs kan betalen. Uit het genoemd verzamelinkomen van € 43.308,00 voor [appellanten] gezamenlijk kan het hof niet afleiden welk bedrag [appellanten] (na belasting en andere kosten) maandelijks overhoudt voor huur. De informatie van de boekhouder is niet voorzien van onderliggende stukken met cijfers en een toelichting daarbij die inzicht bieden in de totstandkoming van het vermelde verzamelinkomen en het beschikbare netto inkomen van [appellanten] Het ter zitting gedane aanbod van [appellanten] om nadere financiële informatie c.q. bewijsstukken aan te leveren wordt verworpen. Bij een partij in bezit zijnde stukken dienen terstond in het geding te worden gebracht. Dat het voor [appellanten] niet mogelijk was hieraan te voldoen is gesteld noch gebleken.
          
            [geïntimeerden] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep als productie een uitdraai van beschikbare eengezinswoningen overgelegd, variërend qua huurprijs van circa € 900,00 tot circa € 1.200,00 per maand. Zonder nadere toelichting, die [appellanten] niet heeft gegeven, valt niet in te zien waarom met een bruto inkomen van € 3.609,00 per maand een huurprijs van € 900,00 per maand redelijkerwijs niet zou kunnen worden betaald. Dat de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning bij een dergelijk inkomen rond de € 700,00 ligt, betekent niet dat een hogere huurprijs in het concrete geval dus niet passend is. 
          
            [appellanten] heeft voorts weliswaar gesteld dat bij de toets of passende vervangende woonruimte beschikbaar is, de emotionele band met de huurwoning dient te worden meegewogen, maar dit niet nader toegelicht zodat het hof hier volstaat met een verwijzing naar hetgeen hiervoor in 3.5.7. is overwogen rond het woonbelang van [appellanten] Buiten de hoogte van de huurprijs heeft [appellanten] bij geen van de door [geïntimeerden] in hoger beroep aangedragen beschikbare woningen toegelicht waarom de woning niet passend zou zijn. Tegen het oordeel van de kantonrechter dat het voldoende is dat de andere woonruimte in dezelfde regio als de huurwoning is gelegen en dat geen vereiste is dat die woonruimte een loods en een oprit heeft, heeft [appellanten] geen grief gericht. Het hof heeft niet het idee dat [appellanten] al het mogelijke heeft gedaan om passende woonruimte te vinden en dat bleek dat deze niet voorhanden is. Buiten de inschrijving bij een woningbouwvereniging heeft [appellanten] daaromtrent niets voldoende concreets gesteld.
          Al met al heeft [appellanten] onvoldoende betwist dat er andere passende woonruimte beschikbaar is.  
        
        
        
          
            Slotsom artikel 7:274 lid 1 sub c BW / termijn ontruiming 
          
        
        
      
      
        3.5.9.
        De kantonrechter heeft op goede gronden overwogen dat aan de voorwaarden uit artikel 7:274 lid 1 sub c BW is voldaan, het einde van de huurovereenkomst bepaald op 1 mei 2020 en de gevorderde ontruiming per die datum toegewezen. Het hof ziet geen aanleiding om de ontruimingstermijn op zes maanden te bepalen zoals [appellanten] heeft gevorderd. Anders dan [appellanten] stelt acht het hof de (verbouwings)plannen van [geïntimeerden] voldoende concreet. [appellant] heeft sinds de in het bestreden vonnis bepaalde termijn voor ontruiming (1 mei 2020) gebruik kunnen blijven maken van de woning. [appellanten] heeft daarmee naar het oordeel van het hof voldoende de tijd gehad om zich voor te bereiden op een mogelijke ontruiming.
        
        
          
            Uitvoerbaar bij voorraad
          
        
        
      
      
        3.5.10.
        
          Het hof is van oordeel dat [appellanten] met het voeren van verweer in deze procedure geen misbruik heeft gemaakt van bevoegdheid. Het verweer van [appellanten] slaagt niet, maar is niet kennelijk ongegrond, in die zin dat het bij voorbaat geen kans van slagen had. Het belang van [geïntimeerden] om te huurwoning zo snel mogelijk te kunnen betrekken is zwaarwegend, maar niet van dien aard dat het hof aanleiding ziet om af te wijken van hoofdregel uit artikel 7:295 BW dat een opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering tot beëindiging. 
          Het hof zal de in incidenteel hoger beroep gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het arrest daarom afwijzen. 
        
        
        
          
            Herstel gebreken
          
        
        
      
      
        3.5.11.
        
          Volgens [appellanten] heeft [geïntimeerden] wel voordeel op de langere termijn bij herstel van de kozijnen op de bovenste verdieping en het dak omdat die niet worden aangepast bij de door [geïntimeerden] gewenste verbouwing. Los van het feit dat [geïntimeerden] deze stelling heeft betwist, is het hof van oordeel dat renovatie van dak en kozijnen op de bovenverdieping nog steeds kosten vereist die in de gegeven omstandigheden niet van [geïntimeerden] zijn te vergen. Ook het hof is van oordeel dat de huurovereenkomst eindigt zodat de genotsvermeerdering en het belang daarvan voor de huur en de resterende duur van de huur zeer beperkt zijn. In dat licht kan van [geïntimeerden] niet worden gevergd tweemaal een aanzienlijke renovatie door te voeren waarbij het prijsvoordeel indien beide renovaties in één keer worden ingekocht verloren gaat en waarbij de eerste renovatie wordt belemmerd doordat de woning niet vrij is van gebruik.
          Omdat het hof het bestreden vonnis op dit onderdeel zal bekrachtigen heeft [geïntimeerden] geen belang bij behandeling van de in incidenteel hoger beroep ingestelde grief dat er geen gebreken zijn aan de woning. 
        
        
        
          
            Proceskosten
          
        
        
      
      
        3.5.12.
        
          De proceskostenveroordeling uit de eerste aanleg zal het hof bekrachtigen. De grieven van [appellanten] in principaal hoger beroep slagen niet en [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het principaal hoger beroep. 
          
            [geïntimeerden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep. [geïntimeerden] heeft verzocht om vergoeding van de proceskosten met nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof zal de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
        
        
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof in principaal en incidenteel hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het principaal hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 332,00 aan griffierecht en op € 3.342,00 (driemaal tarief II) aan salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellanten] op € 1.671,00 (driemaal de helft van tarief II) aan salaris advocaat;
    
    
    
      wijst af het anders of meer gevorderde.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. A.L. Bervoets, P.W.A. van Geloven en G. Creutzberg en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 oktober 2022.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer