ECLI:NL:GHARL:2022:4697, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-06-2022, 21/00649
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-06-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00649
    uitspraakdatum: 7 juni 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende), 
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 april 2021, nummer UTR 20/776, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van het object [adres1] 14 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 871.000. Daarbij is tevens een aanslag in de Onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) Eigenaar vastgesteld van € 748,18.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de waarde verlaagd naar € 835.000, de aanslag OZB verminderd met € 30,92 en aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend van € 637,52.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 april 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een in 2006 gebouwd appartement met een inhoud van 630 m3, een dakterras, een berging en twee parkeerplaatsen. Het appartement is gelegen op de vierde bouwlaag van een appartementencomplex, gelegen in [naam2] van de wijk [de wijk1] te [woonplaats] .
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is: 
      - de waarde van de onroerende zaak
      - de hoogte van de in bezwaar toegekende proceskostenvergoeding
      - de vergoeding van immateriële schade als gevolg van overschrijding van de redelijke termijn in eerste aanleg.
      
    
    
      3.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende een waarde van de onroerende zaak van € 714.000, een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase die is gebaseerd op een waarde per punt van € 261, en toekenning van een vergoeding voor immateriële schade.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waardebepaling
      
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd. Daartoe kan ook een door belanghebbende ingebracht taxatierapport behoren.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de bij het verweerschrift in hoger beroep overgelegde, door de WOZ-taxateur [de taxateur] uitgebrachte taxatiematrix. In die matrix is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 835.000. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij zeven, eveneens in [woonplaats] gelegen appartementen, als referentieobject zijn vermeld, waaronder drie in hetzelfde complex gelegen appartementen, te weten [adres1] 20, [adres1] 22 en [adres1] 26. In de taxatiematrix is de waarde van de objecten aan het [adres1] als volgt bepaald:
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  
                    [adres1] 14
                
              
              
                
                  
                    [adres1]  20
                
              
              
                
                  
                    [adres1] 22
                
              
              
                
                  
                    [adres1] 26
                
              
            
            
              
                Type object
              
              
                appartement
              
              
                appartement
              
              
                appartement
              
              
                appartement
              
            
            
              
                Bouwjaar 
              
              
                2006
              
              
                2006
              
              
                2006
              
              
                2006
              
            
            
              
                Bruto inhoud opstal
              
              
                630 m3
              
              
                468 m3
              
              
                410 m3
              
              
                468 m3
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                Gemiddeld
              
              
                Gemiddeld
              
              
                Gemiddeld
              
              
                Gemiddeld
              
            
            
              
                Kwaliteit
                Onderhoud
                Uitstraling
                Doelmatigheid
                Voorzieningen
              
              
                Matig
                Gemiddeld
                Gemiddeld
                Gemiddeld
                Gemiddeld
              
              
                Gemiddeld
                Gemiddeld
                Gemiddeld
                Gemiddeld
                Gemiddeld
              
              
                Gemiddeld
                Gemiddeld
                Gemiddeld
                Gemiddeld
                Gemiddeld
              
              
                Gemiddeld
                Gemiddeld
                Gemiddeld
                Gemiddeld
                Gemiddeld
              
            
            
              
                Waarde per waardepeildatum
              
              
                
                € 835.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Datum koopcontract
              
              
                
              
              
                Juni 2018
              
              
                29-11-2017
              
              
                16-02-1018
              
            
            
              
                Transactiesom
              
              
                
              
              
                € 690.000
              
              
                € 580.000
              
              
                € 725.000
              
            
            
              
                Gecorrigeerde transactiesom
              
              
                
              
              
                € 651.000
              
              
                € 586.000
              
              
                € 714.000
              
            
            
              
                Dakterras
                Balkon
                Berging
                parkeerplaats
                VVE
              
              
                (80 m2 )  € 50.000
                -  
                €   5.000
                (2 x)  € 20.000
                -
                
              
              
                ( 40 m2)  € 30.000
                -
                € 5.000
                (2 x)  € 20.000
                € 13.323
              
              
                -
                (20m2)   € 15.000
                € 5.000
                (2x)   € 20.000
                € 10.172
                
                
              
              
                -
                (20m2)   € 15.000
                € 5.000
                (2x)   € 20.000
                € 12.021
              
            
            
              
                Woningwaarde
              
              
                € 760.000
              
              
                € 582.677
              
              
                € 535.828
              
              
                € 661.979
              
            
            
              
                Woningwaarde 
                per m3
              
              
                
                  € 1.206
                
              
              
                
                  € 1.245
                
              
              
                
                  € 1.306
                
              
              
                
                  € 1.414
                
              
            
            
              
                Gecorrigeerde woningwaarde 
                per m3 (bij gelijke KOUDV-factoren als de onroerende zaak)
              
              
                
              
              
                
                  € 1.182
                
              
              
                
                  € 1.240
                
              
              
                
                  € 1.343
                
              
            
          
        
      
      
      
        Verder heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix de verkoopgegevens vermeld van twee appartementen aan de, eveneens in [naam2] van de wijk [de wijk1] gelegen, [adres2] 29-A5 (bouwjaar 2008, verkocht op 6 februari 2017 voor € 675.000, inhoud 545 m3, woningwaarde bij transactie € 1.273 per m3, gecorrigeerd € 1.209 per m3) en [adres2] 35-8 (bouwjaar 1993, verkocht in januari 2018 voor € 665.000, inhoud 525 m3, woningwaarde bij transactie € 1.198 per m3, gecorrigeerd € 1.138 per m3).
        Ten slotte heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix verkoopgegevens vermeld van een tweetal appartementen gelegen in de wijk [de wijk2] te [woonplaats] , te weten [adres3] 23 E (bouwjaar 2001, verkocht op 31 juli 2017 voor € 850.000, inhoud 702 m3, woningwaarde bij transactie € 1.173 per m3, gecorrigeerd € 1.211 per m3) en [adres4] 6-3 (bouwjaar 1893, verkocht op 23 september 2019 voor € 1.100.000, inhoud 695 m3, woningwaarde bij transactie € 1.238 per m3, gecorrigeerd € 1.176 per m3).
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de onroerende zaak een veel grotere inhoud heeft dan vijf van de referentieobjecten en dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling niet voldoende rekening heeft gehouden met de in de markt geldende wet van afnemend grensnut. Volgens belanghebbende is de woningwaarde per m3 die volgt uit de verkoop van de referentiepanden [adres3] 23 E en [adres4] 6-3 het gevolg van de naar haar mening veel betere ligging van die objecten in een bosrijke villawijk aan de andere kant van [woonplaats] . Het object [adres4] 6-3 dateert bovendien uit een veel eerdere bouwperiode, heeft een Jugendstilachtige uitstraling en is ruim anderhalf jaar na de waardepeildatum verkocht. Als deze twee referentieobjecten buiten beschouwing worden gelaten dan blijkt dat wel degelijk sprake is van afnemend grensnut, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      4.5.
      het Hof is van oordeel dat de in hetzelfde complex gelegen objecten [adres1] 20, 22 en 26 het beste vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak omdat zij overeenkomen wat betreft bouwjaar (2006), ligging (in hetzelfde complex), onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (alle gemiddeld). Het verschil in onderhoud is door de heffingsambtenaar gecorrigeerd door de woningwaarde per m3 van de referentieobjecten neerwaarts te corrigeren. Ook de objecten aan de [adres2] 29-A5 en 35-8, die door beide partijen als referentieobject zijn opgevoerd, zijn voldoende vergelijkbaar om daaruit conclusies te kunnen trekken voor de waarde van de onroerende zaak. Uit de verkoopgegevens van deze vijf objecten kunnen de volgende (gecorrigeerde) woningwaarden per m3 worden afgeleid:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Inhoud
                
              
              
                
                  (gecorrigeerde) waarde per m3
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 22
              
              
                410 m3
              
              
                € 1.240
              
            
            
              
                
                  [adres1] 20
              
              
                468 m3
              
              
                € 1.182
              
            
            
              
                
                  [adres1] 26
              
              
                468 m3
              
              
                € 1.343
              
            
            
              
                
                  [adres2] 35-8
              
              
                525 m3
              
              
                € 1.138
              
            
            
              
                
                  [adres2] 29-A5
              
              
                545 m3
              
              
                € 1.209
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        Uit deze verkoopgegevens kan naar het oordeel van het Hof niet de conclusie worden getrokken dat er voor wat betreft deze vijf appartementen, ondanks verschillen in inhoud die variëren van 58 tot 135 m3, een verband bestaat tussen de inhoud en de woningwaarde per m3, in die zin dat de woningwaarde per m3 afneemt naar mate de inhoud groter is. Het Hof acht niet aannemelijk dat ten aanzien van de onroerende zaak (met een inhoud van 630 m3) wel sprake zou zijn van een dergelijk afnemend grensnut. 
        Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, met de taxatiematrix en de ter zitting daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          Proceskostenvergoeding in bezwaar
        
      
    
    
      4.7.
      De Rechtbank heeft geconstateerd dat tussen partijen niet in geschil is dat de heffingsambtenaar bij toekenning van de proceskostenvergoeding ter zake van de bezwaarfase ten onrechte is uitgegaan van een waarde per punt van € 254 in plaats van € 261.  De Rechtbank heeft echter verzuimd op dit punt een beslissing te nemen. Het Hof zal dat alsnog doen. 
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding
        
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft in eerste aanleg verzocht om vergoeding van immateriële schade indien de redelijke termijn wordt overschreden. De Rechtbank heeft verzuimd op dit punt een beslissing te nemen. Het Hof zal dat alsnog doen. 
      
    
    
      4.9.
      Het bezwaarschrift van belanghebbende is gedagtekend 8 maart 2019 en, naar het Hof aanneemt, op of rond die datum door de heffingsambtenaar ontvangen. De heffingsambtenaar heeft op 30 januari 2020 uitspraak op bezwaar gedaan (de in de uitspraak vermelde datum van 30 januari 2019 is kennelijk een verschrijving), waartegen belanghebbende beroep heeft ingesteld. De Rechtbank heeft op 20 april 2021 uitspraak gedaan. De behandeling in bezwaar en beroep heeft derhalve 2 jaar en afgerond 2 maanden geduurd. De redelijke termijn voor bezwaar en beroep tezamen bedraagt in beginsel 2 jaar. Naar het oordeel van het Hof zijn er geen bijzondere omstandigheden die aanleiding geven voor verlenging van de redelijke termijn. Derhalve is de redelijke termijn met afgerond 2 maanden overschreden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500. 
      
    
    
      4.10.
      Van het tijdsverloop in eerste aanleg kan de periode vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift op of rond 8 maart 2019 tot de uitspraak van de heffingsambtenaar op 30 januari 2020, derhalve een tijdsverloop van afgerond 11 maanden, worden toegerekend aan de bezwaarfase. Daarmee komt de overschrijding van de redelijke termijn volledig voor rekening van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar dient daarom de schadevergoeding van € 500 te betalen.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de Inspecteur aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 648,02 voor de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschift en een wegingsfactor 1, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting en een wegingsfactor 0,5 met een - tussen partijen niet in geschil zijnde -  waarde per punt van € 261,  alsmede € 256,52 voor het taxatierapport), € 759 voor de procedure bij de Rechtbank (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank met een waarde per punt van € 759 (zie HR 27 mei 2022, nummer 2021/02977, ECLI:NL:HR:2022:752) en een wegingsfactor 0,5) en € 759 voor de procedure bij het Hof (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5), in totaal derhalve € 2.166,02.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof: 
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, 
      
      
        verklaart het beroep tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar gegrond,
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar doch uitsluitend voor wat betreft de proceskostenvergoeding,
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende geleden schade tot een bedrag van € 500,
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.166,02 en
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022.
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
      	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juni 2022.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.