ECLI:NL:RBROT:2023:8521, Rechtbank Rotterdam, 25-08-2023, 10193196 VZ VERZ 22-13869
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-08-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur jachtwerf / herstelinrichting pleziervaartuigen. Kwalificatievragen: 1) is sprake van een ongebouwde of gebouwde onroerende zaak. Conclusie: gebouwde onroerende zaak. 2) is sprake van een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW of van 'overige ruimte'? Conclusie: 290-bedrijfsruimte. Huurder wordt niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex art. 7:230a BW.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10193196 VZ VERZ 22-13869





datum uitspraak: 25 augustus 2023 (bij vervroeging)






Beschikking van de kantonrechter






in de zaak van






[verzoeker01] , h.o.d.n. [naam bedrijf01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


verzoeker,


gemachtigde: mr. E.M. Richel,





tegen






Gemeente Schiedam

,


zetel: Schiedam,


verweerster,


gemachtigden: mr. L.C.M. de Vos en mr. D. van der Wal.





De partijen worden hierna ‘ [verzoeker01] ’ en ‘de gemeente’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




het verzoekschrift, ontvangen op 14 november 2022, met bijlagen;




het verweerschrift, ontvangen op 23 december 2022, met bijlagen;




de brief van de gemachtigde van [verzoeker01] van 23 december 2022, met bijlagen;




de spreekaantekeningen van de gemachtigde van de gemeente.







1.2.


Op 11 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [verzoeker01] en zijn gemachtigde. Namens de gemeente waren aanwezig mevrouw [naam01] (juriste) en mevrouw [naam02] (projectleider), bijgestaan door de gemachtigden.





1.3


De procedure is op verzoek van partijen een aantal maanden aangehouden in verband met schikkingsonderhandelingen, die echter niet hebben geleid tot overeenstemming. Vervolgens is verzocht om een beschikking te geven.







2

De beoordeling





Waar gaat deze zaak over?






2.1.


[verzoeker01] huurt van de gemeente een onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres01] in Schiedam. [verzoeker01] heeft deze onroerende zaak sinds 1971 in gebruik. Aanvankelijk huurde hij (vanaf omstreeks 1976) van V.O.F. [naam VOF01] (hierna: [naam VOF01] ). [naam VOF01] had het perceel in erfpacht van de gemeente. De erfpacht is per 13 december 2018 geëindigd. Sindsdien is de gemeente verhuurder van de onroerende zaak.





2.2.


[verzoeker01] gebruikt het gehuurde als jachtwerf en herstelinrichting van pleziervaartuigen.





2.3.


Bij brief van 29 juni 2022 heeft de gemeente de huurovereenkomst aan [verzoeker01] opgezegd en de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen 1 oktober 2022. [verzoeker01] is het niet met deze opzegging eens en heeft (voorwaardelijk) een verzoek ingediend tot verlenging van zijn ontruimingsbescherming, zoals bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW.





2.4.


In deze procedure staat de vraag centraal hoe het gehuurde gekwalificeerd moet worden. De gemeente is van mening dat [verzoeker01] een ongebouwde onroerende zaak huurt. [verzoeker01] is van mening dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak en dat die kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Daarom verzoekt [verzoeker01] primair om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek.





2.5.


De kantonrechter stelt voorop dat partijen in een procedure als deze, die is gebaseerd op artikel 7:230a lid 1 BW, voorvragen omtrent de kwalificatie aan de orde kunnen stellen. De kantonrechter zal daarom oordelen over de vraag hoe het gehuurde gekwalificeerd moet worden.





Kwalificatievraag 1: gebouwd of ongebouwd?







2.6.


De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde een gebouwde onroerende zaak betreft. Daarover overweegt zij het volgende. Voldoende is komen vast te staan dat bij aanvang van de huurovereenkomst, in 1976 (maar ook al bij de ingebruikneming in 1971), bebouwing aanwezig was op het perceel. [verzoeker01] heeft voldoende documentatie overgelegd waaruit dat blijkt, namelijk een luchtfoto uit 1971 en documenten waarop als bouwjaar van de bebouwing 1957 staat vermeld. De gemeente heeft weliswaar betwist dat de bebouwing in 1971/1976 aanwezig was, maar heeft zich alleen beroepen op schriftelijke documenten waarin wordt gesproken over “een stuk industrieterrein” en “het stuk grond”. Deze woordkeuze leidt echter niet tot de conclusie dat er geen bebouwing was, zeker niet in het licht van de hiervoor genoemde door [verzoeker01] overgelegde stukken.





2.7.


De volgende vraag is of de bebouwing die bij aanvang aanwezig was onderdeel uitmaakt van het huurobject. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst waaruit blijkt wat wel of niet bij het huurobject hoort. Het uitgangspunt is daarom dat alles wat bij het aangaan van de huurovereenkomst onderdeel uitmaakte van het perceel (bijvoorbeeld door natrekking) tot het gehuurde behoort. In dit geval behoort de in 1971/1976 aanwezige bebouwing dus bij het gehuurde. Als de verhuurder (destijds [naam VOF01] ) de bedoeling had gehad om de bebouwing niet tot het huurobject te laten behoren, of als de gemeente de bebouwing op een later moment alsnog had willen uitzonderen van het huurobject, had het voor de hand gelegen, dit uitdrukkelijk vast te leggen. Dat is niet gedaan.





2.8.


Om van een gebouwde onroerende zaak te kunnen spreken, mag de bebouwing niet van verwaarloosbare betekenis zijn. De bebouwing waar het om gaat, door [verzoeker01] aangeduid als de Machineloods, is door [verzoeker01] altijd als werkplaats gebruikt. [verzoeker01] heeft toegelicht dat bij al het onderhoud aan schepen een stuk mechanisch onderhoud wordt gedaan en dat dat wordt uitgevoerd in de werkplaats. De gemeente heeft zich beroepen op een bericht van de Dienst Gemeentewerken uit 1976 waarin wordt opgemerkt dat de kapitaalintensiteit nihil zou zijn. De kantonrechter oordeelt dat de bebouwing niet van verwaarloosbare betekenis is. Zonder deze bebouwing zou [verzoeker01] zijn bedrijf immers niet kunnen uitoefenen op het gehuurde. Dat de kapitaalintensiteit volgens de gemeente in 1976 nihil zou zijn, maakt dit niet anders. De kantonrechter acht het belang van het gebouw voor de uitoefening van het bedrijf van [verzoeker01] doorslaggevend.





2.9.


Tussen partijen is niet in geschil dat de werkplaats voldoet aan de definitie van het begrip ‘gebouw’ (artikel 1 lid 1 Woningwet).





2.10.


Het voorgaande betekent dat het gehuurde moet worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak.





Kwalificatievraag 2: 290-bedrijfsruimte of overige gebouwde onroerende zaken?







2.11.


De volgende vraag die moet worden beantwoord is of het gehuurde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW of een zogenoemde ‘overige gebouwde onroerende zaak’ betreft. De kantonrechter oordeelt dat een jachtwerf en herstelinrichting van pleziervaartuigen (waar schepen worden gebouwd en hersteld) een ambachtsbedrijf is in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW (zie de conclusie voor HR 25 april 2003, ECLI:NL:PHR:2003:AF4616 (

‘t Sweiland/Beekema

)). Daarnaast is – in mindere mate – sprake van detailhandelsactiviteiten. Klanten van de jachtwerf kunnen (kleine) zaken ten behoeve van hun schepen bij [verzoeker01] kopen. Ook hier geldt dat de omstandigheid dat in 1976 volgens de eigen beoordeling van de gemeente sprake was van een povere arbeidsintensiteit, niet tot een ander oordeel leidt. Uit niets blijkt dat [verzoeker01] bij het aangaan van de huurovereenkomst andere werkzaamheden verrichte dan hij nu doet. De intensiteit van de activiteiten acht de kantonrechter niet relevant.





2.12.


[verzoeker01] heeft gesteld dat er sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Klanten hebben toegang via het water of via de toegangsweg. De gemeente heeft dat niet betwist. Aan de vereisten van artikel 7:290 lid 2 BW is hiermee volledig voldaan.





2.13.


Omdat sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW, is het bepaalde in artikel 7:230a BW niet van toepassing. Daarom wordt [verzoeker01] , zoals primair verzocht, niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzoek.





Proceskosten







2.14.


Nu de discussie in deze zaak zich heeft toegespitst op de kwalificatie van het gehuurd een de gemeente daarin ongelijk krijgt, wordt zij als de in het ongelijk gestelde partij aangemerkt en moet zij de proceskosten betalen (artikel 289 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [verzoeker01] tot vandaag vast op € 86,- aan griffierecht en € 528,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 264,-). Dit is totaal € 614,-.





Uitvoerbaarheid bij voorraad







2.15.


Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv).







3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


verklaart [verzoeker01] niet-ontvankelijk in zijn verzoek;





3.2.


veroordeelt de gemeente in de proceskosten, die aan de kant van [verzoeker01] tot vandaag worden vastgesteld op € 614,-;





3.3.


verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.




Deze beschikking is gegeven door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.


51909