ECLI:NL:GHSHE:2017:1627, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 13-04-2017, 16/00155
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2017-04-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ waarde van twee-onder-één-kapwoning, met aangebouwde garage, dakkapel, serre en berging.
        De Heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van € 250.000 niet aannemelijk gemaakt. Ook belanghebbende is niet geslaagd in het bewijs van de door hem bepleite waarde 
        van € 174.000. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast op € 225.000.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Kenmerk: 16/00155
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      te [plaats 1] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 22 januari 2016, nummer BRE 15/1538, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Reimerswaal,
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende na te melden beschikking en aanslag.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Bij beschikking van 31 maart 2014, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de Heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 32A te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 250.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2014 bekendgemaakt (hierna: de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 6 februari 2015 het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Tegen de uitspraken op bezwaar is beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Tegen deze uitspraak is hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 14 februari 2017 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , verbonden aan [B] te [plaats 2] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] , verbonden aan Sabewa Zeeland te [plaats 3] en de heer [E] , taxateur.
      
    
    
      1.6.
      Aan het slot van deze zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is op de waardepeildatum 1 januari 2013 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak (bouwjaar 1979) is een twee-onder-één-kapwoning, met aangebouwde garage, een dakkapel, een serre en een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 360 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 336 m².
      
    
    
      2.2.
      
        De onroerende zaak is op verzoek van de Heffingsambtenaar in beroep getaxeerd door [E] , taxateur WOZ.
        In zijn taxatierapport van 4 juni 2015 (hierna: het taxatierapport van de Heffingsambtenaar) taxeert [E] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 op een waarde in het economische verkeer van € 254.000. Dit taxatierapport wordt ondersteund door verkoopcijfers van drie met de onroerende zaak vergeleken objecten. Dit betreffen de geschakelde twee-onder-één-kapwoning [adres 2] 19 te [plaats 1] , de geschakelde twee-onder-één-kapwoning [adres 2] 23 te [plaats 1] en de twee-onder-één-kapwoning [adres 3] 11 te [plaats 1] .
        In het taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een matrix. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden, van luchtfoto’s en van een kadastrale kaart.
      
      
    
    
      2.3.
      
        De onroerende zaak is op verzoek van belanghebbende in bezwaar getaxeerd door [F] , verbonden aan [G] te [plaats 2] .
        In het taxatierapport van 18 augustus 2014 taxeert [F] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 op een waarde in het economische verkeer van € 201.000 (hierna: het taxatierapport van belanghebbende). Dit taxatierapport wordt ondersteund door verkoopcijfers van drie met de onroerende zaak vergeleken objecten. Dit betreffen de twee-onder-één-kapwoning [adres 4] 8 te [plaats 1] , de  twee-onder-één-kapwoning [adres 5] 25 te [plaats 1] en de twee-onder-één-kapwoning [adres 6] 6 te [plaats 1] .
        In het taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een taxatiekaart (rekenkundige onderbouwing van de WOZ-waarde). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden en van luchtfoto’s.
      
      
    
    
      2.4.
      
        Taxateur [F] heeft naar aanleiding van de uitspraak op bezwaar en het indienen van het beroepschrift bij de Rechtbank zijn taxatierapport van 18 augustus 2014 opnieuw bekeken en dit rapport aangepast in die zin dat hij gebruik maakt van een drietal nieuwe referentiepanden die beter aansluiten op de onroerende zaak (hierna: het herziene taxatierapport van belanghebbende). Het betreffen de twee-onder-één-kapwoning [adres 4] 8 te [plaats 1] , de twee-onder-één-kapwoning [adres 7] 4 te [plaats 1] en de twee-onder-één-kapwoning [adres 8] 19 te [plaats 1] .
        Door gebruik te maken van deze nieuwe referentiepanden herziet taxateur [F] de door hem voor de onroerende zaak op 1 januari 2013 op € 201.000 getaxeerde waarde en stelt die waarde vast op € 174.280. Deze waarde wordt onderbouwd door middel van een nieuwe taxatiekaart die is voorzien van beeldmateriaal van de nieuwe referentiepanden.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
      3.1.
      
        In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013.
        Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 174.000 en de Heffingsambtenaar een waarde van € 250.000.
      
      
    
    
      3.2.
      
        Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben partijen daar – zakelijk weergegeven - nog aan toegevoegd:
        
          De gemachtigde van belanghebbende:
      
      
        
          de referentiepanden van de Heffingsambtenaar zijn niet aangeboden op de vrije markt en daarom niet bruikbaar,
        
        
          uit informatie van makelaars uit de regio is duidelijk geworden dat in de kern van [plaats 1] een grote hechte geloofsgemeenschap aanwezig is; men regelt de aan- en verkopen van woningen onderling om elkaar te helpen en daarom vallen er zoveel transacties buiten de gegevens die zijn te raadplegen; onduidelijk blijft hoe die verkopen tot stand zijn gekomen; er is geen sprake van vrije marktwerking,
        
        
          van de drie door de Heffingsambtenaar verzonden inlichtingenformulieren is er maar één retour gezonden (van het pand [adres 2] 19) en dat is onvoldoende; het in het retour ontvangen formulier onder 3.4 genoemde NWWI rapport wordt gebruikt voor de financiering en is niet vrij in te zien (de Heffingsambtenaar beaamt dit),
        
        
          ik ben het met de Heffingsambtenaar eens dat de eerste verkoop van het pand [adres 4] 8 (€ 150.000 bij akte van levering van 15 oktober 2013 ) niet bruikbaar is; de tweede verkoop van dat pand (€ 175.500 bij onderhandse koopovereenkomst van 17 oktober 2013) is wél bruikbaar.
        
      
      
        De taxateur:
      
        
          het is inderdaad juist dat wij enkel het inlichtingenformulier retour heb ontvangen van het pand [adres 2] 19; deze gegevens zijn geanalyseerd en daaruit blijkt dat de m³-prijzen van onze drie referentiepanden ongeveer gelijk zijn en goed bruikbaar; wij zetten geen druk op het retour ontvangen van inlichtingenformulieren; meer informatie heb ik niet kunnen achterhalen,
        
        
          de door belanghebbende bepleite waarde van € 174.000 is niet realistisch; dit blijkt ook uit de verkoopprijs van de onroerende zaak in het verleden (01-07-2009 € 253.000 en 24-05-2004 € 224.000).
        
      
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 op € 174.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2014. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
      
    
    
      4.3.
      Aangezien belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.4.
      De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 250.000 naar het in 2.2 vermelde taxatierapport van taxateur [E] en de daarbij behorende taxatiematrix.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar gehanteerde verkoopcijfers van de referentieobjecten betwist, omdat de objecten niet zijn aangeboden op de vrije markt en onduidelijk blijft onder welke omstandigheden de gerealiseerde verkoopprijzen tot stand zijn gekomen. Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot het oordeel dat de verkoopprijzen van de door hem aangehaalde referentiepanden de waarde in het economische verkeer weergeven en dat die referentiepanden bruikbaar zijn voor de waardebepaling van het pand van belanghebbende. De Heffingsambtenaar is derhalve niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.6.
      De omstandigheid dat een Heffingsambtenaar niet is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet – zonder meer – mee dat de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
      
    
    
      4.7.
      
        Belanghebbende heeft in hoger beroep aangegeven dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 174.000. Ter onderbouwing van die waarde verwijst belanghebbende naar het in 2.3 vermelde taxatierapport en het in 2.4 vermelde herziene taxatierapport. De taxateur heeft ter onderbouwing van dit laatste rapport een herziene taxatiekaart overgelegd, waarin de onroerende zaak is vergeleken met de panden [adres 4] 8 te [plaats 1] , [adres 7] 4 te [plaats 1] en [adres 8] 19 te [plaats 1] .
        De door belanghebbende aangevoerde vergelijkingspanden [adres 7] 4 en [adres 8] 19 zijn niet geschikt ter vergelijking met de onroerende zaak, omdat deze panden ten tijde van de verkoop gedateerd en in zeer eenvoudige staat waren. Doordat twee van de drie referentieobjecten niet kunnen worden gebruikt heeft ook belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 174.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
    
    
      4.8.
      Aangezien de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 225.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.10.
      Aangezien het hoger beroep gegrond is, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 45 en ter zake van de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 124, in totaal, € 169 aan belanghebbende te vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de kosten van het bezwaar en de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, zijn er termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, van het beroep bij de Rechtbank en van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      4.12.
      De te vergoeden kosten van de bezwaarfase moeten mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), worden vastgesteld op 2 punten (indienen bezwaarschrift en telefonische hoorzitting) x € 246 (tarief) x 1 (wegingsfactor) = € 492.
      
    
    
      4.13.
      De te vergoeden kosten van de beroepsfase moeten, mede gelet op het Besluit, worden gesteld op 2 punten (indienen beroepschrift en bijwonen zitting) x € 495 (tarief) x 1 (wegingsfactor) = € 990.
      
    
    
      4.14.
      De te vergoeden kosten van de hoger beroepsfase moeten, mede gelet op het Besluit, worden gesteld op 2 punten (indienen hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x € 495 (tarief) x 1 (wegingsfactor) = € 990.
      
    
    
      4.15.
      
        Voorts komen de kosten van de taxateur als kosten van een deskundige in de zin van artikel 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit voor vergoeding in aanmerking. Conform de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven, Stcrt. 2012, 26039 (hierna: de Richtlijn), wordt uitgegaan van een tarief van € 50 per uur en wordt voor een inpandige woningtaxatie 4 uur in aanmerking genomen voor het onder 2.3 vermelde taxatierapport, te vermeerderen met 21 procent omzetbelasting. Dit resulteert in een vergoeding van  € 242. 
        Op basis van de te hanteren Richtlijn kan niet méér worden vergoed dan de vier uur die voor een inpandige opname staat. Dat belanghebbende ervoor heeft gekozen een tweede taxatie te laten uitbrengen ligt in zijn risicosfeer en de kosten van die taxatie komen – ook los gezien van het feit dat de Richtlijn daar niets over bepaalt - niet voor vergoeding in aanmerking.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond,
      
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      
      
        vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar,
      
      
        stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum vast op een bedrag van € 225.000,
      
      
        vermindert de aanslag OZB 2014 dienovereenkomstig,
      
      
        gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van in totaal € 169 vergoedt, en
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van de bezwaarfase, de kosten van het geding bij de Rechtbank en de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.714 (€ 492 + € 990 + € 990 + € 242).
      
    
    
    
      Aldus gedaan op 13 april 2017 door P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.