ECLI:NL:GHARL:2015:2916, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-04-2015, 200.129.188-01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-04-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop van woning. Verzakking van de vloer van de aanbouw. Non-conformiteit?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.129.188/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 402091 / CV EXPL 12-1352)
    
    
    
    
      
        arrest van de eerste kamer in de zaak van 21 april 2015
      
    
    
  
  
    
      1
      [appellant 1],
    
      
        2. [appellant 2],
      
      beiden wonende te [woonplaats],
      appellanten,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna gezamenlijk in enkelvoud te noemen: [appellant], 
      advocaat: mr. A. van der Pol, kantoorhoudend te Leeuwarden,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1
      [geïntimeerde 1],
    
      
        2. [geïntimeerde 2],
      
      beiden wonende te [woonplaats],
      geïntimeerden,
      in eerste aanleg: gedaagden,
      hierna gezamenlijk in enkelvoud te noemen: [geïntimeerde], 
      advocaat: mr. M.C. Muller, kantoorhoudend te Nijmegen.
    
    
    
      
        Het hof neemt de inhoud van het arrest in het incident d.d. 25 februari 2014 hier over.
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure 
    
    
      1.1
      
        Het verdere verloop van de procedure is als volgt:
        - een memorie van antwoord (met producties),- een akte na antwoord tevens houdende akte overlegging producties van [appellant];- een akte van depot van [appellant];- een antwoordakte van [geïntimeerde] (met producties).
      
    
    
      1.2
      Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
    
    
      1.3
      
        Het hof zal met de bij antwoordakte door [geïntimeerde] overgelegde producties niet in het nadeel van [appellant] rekening houden, aangezien [appellant] nog niet op die producties heeft kunnen reageren.
        2. De feiten
      
    
    
      2.1
      In deze zaak staat het volgende vast.
      
        2.1.1
        Eind november 2001 heeft [geïntimeerde] de woning aan de [adres] te [woonplaats] aan [appellant] verkocht. De koopovereenkomst bevat, voor zover thans van belang, de volgende bepalingen:"5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.(…)5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als:Woonhuis voor permanente bewoning.Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst."
      
      
        2.1.2
        De eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden op 31 mei 2002. 
      
      
        2.1.3
        De woning is gebouwd in 1994 met [geïntimeerde] als eerste bewoner. Aan de woning is een garage aangebouwd. De vloer van deze garage bestond uit tegels op zand. Eind 1994/begin 1995 heeft [geïntimeerde] in deze garage een op zand gestorte betonnen vloer laten aanbrengen door Bouwbedrijf [X]. Nadien heeft [geïntimeerde] de garage opgedeeld in een studiekamer, bijkeuken en garagedeel. De vloer van deze aanbouw is inmiddels verzakt.
      
      
        2.1.4
        Bij brief van 26 maart 2012 is [geïntimeerde] door [appellant] aansprakelijk gesteld ter zake van de verzakking van de vloer in de garage, studiekamer en bijkeuken. Bij brief van 4 april 2012 heeft [geïntimeerde] aansprakelijkheid van de hand gewezen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil en de beoordeling in eerste aanleg
    
      3.1
      
        In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:1. gedaagden te veroordelen om aan eisers te betalen de kosten ten bedrage van € 7.428,76 (inclusief btw), ter zake de noodzakelijke herstelwerkzaamheden ten aanzien van de verzakte vloer;
        2. gedaagden te veroordelen in de kosten van dit geding.[appellant] heeft aan deze vordering een tekortkoming bestaande uit non-conformiteit (artikel 7:17 BW) ten grondslag gelegd.
      
    
    
      3.2
      De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat de verzakking van de vloer van de aanbouw niet zodanig ernstig is dat daardoor het normale gebruik van de woning wordt belemmerd, zodat [geïntimeerde] niet toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. 
    
  
  
    
      4Vermeerdering van eis in hoger beroep
    
      4.1
      Bij memorie van grieven heeft [appellant] zijn eis in die zin vermeerderd dat hij thans een bedrag van € 58.321,31 (inclusief btw) ter zake van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden (inclusief de reparatie van de achtergevel van de aanbouw) vordert. Hieraan legt hij een bouwkundig rapport van de door hem ingeschakelde deskundige, de heer [deskundige 1] van [bedrijf], Sector: Bouwpathologie, (hierna: het rapport [deskundige 1]) ten grondslag. In genoemd arrest in het incident heeft het hof deze eiswijziging toegelaten. Het hof zal derhalve recht doen op de aldus gewijzigde eis. Naast artikel 7:17 BW legt [appellant] thans ook artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst aan zijn vordering ten grondslag.
    
  
  
    
      5De beoordeling in de hoofdzaak
    
      5.1
      
        Grief I houdt in dat de kantonrechter in rechtsoverweging 5.6  ten onrechte heeft overwogen dat de verzakking van de vloer in de aanbouw van de woning niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Grief II is gericht tegen rechtsoverweging 5.7, waarin de kantonrechter ten overvloede overweegt dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat de oorzaak van de verzakking van de vloer is gelegen in het feit dat deze op zand is gestort. Grief III is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij - op basis van door [geïntimeerde] verstrekte informatie - mocht verwachten dat de vloer was gefundeerd op een wijze zoals door hem bedoeld, zodat de omstandigheid dat de vloer niet is gefundeerd, niet kan leiden tot het oordeel dat sprake is van non-conformiteit (rechtsoverweging 5.8). De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
    
    
      5.2
      
        [appellant] stelt dat hij begin 2012 constateerde dat de vloer in de aanbouw was verzakt, welke verzakking ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg was opgelopen tot enkele centimeters (bijna 5 centimeter; zie de akte na antwoord in hoger beroep onder 6). Hij schrijft deze verzakking toe aan een 'constructiefout', hierin bestaande dat de vloer destijds (eind 1994/begin 1995) is gestort op zand, hetgeen hem ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst niet kenbaar is gemaakt. De verzakking staat volgens hem aan een normaal gebruik van de woning als bedoeld in artikel 5.3 van de koopovereenkomst in de weg, aangezien - indien er geen herstelmaatregelen worden getroffen - een groot risico aanwezig is, dat de leidingen die onder deze vloer lopen (waterafvoer en - toevoer en elektriciteit) zullen scheuren, breken of knappen. Ter onderbouwing van zijn stellingen beroept [appellant] zich op het rapport [deskundige 1].
    
    
      5.3
      
        [geïntimeerde] voert gemotiveerd verweer.Toetsingskader
    
    
      5.4
      Het hof stelt het volgende voorop.De vordering van [appellant] dient te worden beoordeeld aan de hand van de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst (zie onder 2.1.1). Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Onder 'normaal gebruik' wordt in het algemeen verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, dat sprake dient te zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast.Oorzaak verzakking?
    
    
      5.5
      
        [appellant] stelt dat de oorzaak van de verzakking is gelegen in een 'constructiefout', hierin bestaande dat de vloer van de aanbouw is gestort op zand en niet met de fundering van de woning/garage is verbonden. [appellant] onderbouwt deze stelling met het rapport [deskundige 1]. Dit rapport bevat, voor zover thans van belang, de volgende conclusies:"(…)Bovenstaande tekst geeft aan wat een grondlaag doet in Veen/Klei basis, deze zal in de loop van de tijd inklinken en daarmee veroorzaakt dit een verzakking van de ondergrond.De grondlaag die wij op de [adres] aantreffen is een combinatie van veen en klei.(…)De vloer rust op deze zwakke/instabiel ondergrond en deze zal dan ook te allen tijde verzakken.Conclusie(…)Er is mijns inziens tijdens het bouwen van de aanbouw en het storten van de vloer niet goed nagedacht over de ondergrond, constructies enzovoorts, er lijkt gebouwd te zijn met een zo laag mogelijke kostprijs als uitgangspunt. Vaak kiest men voor een vloer op zand om de kosten van funderingen en vloeren zo laag mogelijk te houden, een vloer op zand gestort is goed te maken maar dan in een gebied met zandgrond waar een vaste ondergrond op 800 mm diepte zit. Deze gronden worden vrijwel nergens in Nederland meer aangetroffen zodat bijna bij elk bouwproject geheid dient te worden.(…)"
    
    
      5.6
      
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg betwist dat de oorzaak van de verzakking is gelegen in het feit dat de vloer op zand is gestort. In hoger beroep betwist hij dit niet langer, althans niet voldoende gemotiveerd. Naar het oordeel van het hof staat dan ook als niet dan wel onvoldoende (gemotiveerd) weersproken vast, dat de verzakking van de vloer in de aanbouw haar oorzaak vindt in het feit dat de vloer op zand is gestort. Daarmee komt de vraag aan de orde of de verzakking een normaal gebruik van de woning in de weg staat.  Ongeschikt voor normaal gebruik?
    
    
      5.7
      
        
          [appellant] stelt dat de verzakking een normaal gebruik van de woning in de weg staat, omdat de vloer steeds verder zal verzakken met als gevolg dat de leidingen die onder deze vloer lopen (waterafvoer en - toevoer en elektriciteit) zullen scheuren, breken of knappen en dat de scheurvorming in de muren en verzakking van de binnenwanden van de bijkeuken, studeerkamer en garage zal toenemen. [appellant] onderbouwt dit met het rapport [deskundige 1], die onder meer het volgende schrijft:"(…)Schade zoals bij deze woning en op deze ondergrond openbaart zich pas na een aantal jaren na de bouw. De vloer is verzakt, muren scheuren mee en het aangebrachte leidingwerk onder de vloer komt onder spanning te staan, kortom risico's die een normaal gebruik van de woning in de weg staan.In dit soort van schadegevallen zal men tijdig op een deugdelijke manier moeten ingrijpen, drastische maatregelen moeten uitvoeren om een gezonde toestand te creëren die een woning de veiligheid bieden die deze moet hebben volgens het Bouwbesluit, onderdeel bestaande woningen/gebouwen. (…)Indien er op korte termijn geen tijdige herstelwerkzaamheden aan de vloer zullen plaatsvinden, kunnen/zullen de gevolgschades groot zijn: aan-en afvoerleidingen zullen knappen, verder verzakken van binnenmuren en plafond tot ze loskomen van de buitenmuur en omvallen/instorten. Hierdoor kan niet op een veilige wijze met bepaalde mate van duurzaamheid in de woning worden gewoond.Een normaal gebruik van de woning zal dan niet meer mogelijk zijn.(…)"
        Volgens [appellant] mocht hij op grond van de overeenkomst verwachten dat de aanbouw van de woning op dezelfde wijze was gefundeerd als de rest van de woning. In dat kader voert hij het volgende aan. Hij beschikte ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst alleen over de bouwtekening die onderdeel uitmaakte van de verkoopbrochure (productie 8 bij akte na antwoord en akte van depot d.d. 26 augustus 2014). Op die tekening staat ter plaatse van de aanbouw geen betegeling aangegeven, zodat hij ervan uit mocht gaan dat de aanbouw gefundeerd was. [geïntimeerde] heeft hem niet meegedeeld dat de vloer van de aanbouw op zand was gestort noch werd dit elders in de verkoopbrochure vermeld (akte na antwoord onder 5). Bovendien heeft hij tijdens de bezichtiging van de woning niet kunnen constateren dat de vloer van de aanbouw niet gefundeerd was.
      
    
    
      5.8
      
        [geïntimeerde] voert aan dat het storten van een vloer op zand destijds (1995/1996) een gebruikelijke wijze van bouwen was. Hij betwist dat thans nog significante verzakking te verwachten is. Voorts betwist hij dat de scheuren in de muren en de verzakking van de binnenwanden het gevolg zijn van de verzakking van de vloer. Ter onderbouwing van zijn verweer doet hij een beroep op het rapport van de door hem ingeschakelde deskundige ing. [deskundige 2] van Bouwadviesburo [deskundige 2] te [plaats] (hierna: het rapport [deskundige 2]) d.d. 16 mei 2014. Dit rapport luidt, voor zover thans van belang, als volgt:"(…)het zakken van de vloer is waarschijnlijk te wijten aan de gekozen manier van aanbrengen, 19 jaar geleden. De vloer die destijds gestort is, is bedoeld als bodem afdekking en niet als constructieve vloer. Op tekening W1 van ingenieursburo [Y] d.d. 02-12-1994, is duidelijk aangegeven dat er in eerste instantie tegels zouden worden aangebracht en geen constructieve vloer.De zetting van de ondergrond met als gevolg het zakken van de vloer is begonnen vanaf de dag dat de vloer gestort is. Immers op dat moment werd de ondergrond belast door het gewicht van de vloer, een zogenaamde "statische belasting". Dat dit verwacht werd door de aannemer blijkt uit de volgende foto's:[Foto's van de aangebrachte dilatatie.]Het begrip dilatatie heeft verdere uitleg nodig.Tussen de kopse kant van de gestorte garagevloer en het verticaal opgaande metselwerk is in dit geval een verticale flexibele voeg aangebracht, dit noemen bouwkundigen een dilatatie. Het doel van een dilatatie is om 2 verschillende materialen, in dit geval beton en steen, afzonderlijk van elkaar te kunnen laten werken. Hierbij kan men denken aan krimpen en uitzetten ten gevolge van temperatuurverschillen, of aan het kruipen (uitzetten) van het beton en in dit geval aan het zakken van de vloer ten gevolge van het zetten van de ondergrond. (…)Het zal duidelijk zijn dat het zakken van de betonvloer geen schade kan aanrichten aan het opgaande metselwerk en al helemaal niet boven in de gemetselde gevel. De gevelmuren rusten immers op de fundering.[Foto's]De oorzaak van de schade aan het metselwerk bij de regenpijp is waarschijnlijk veroorzaakt doordat de buurman zijn platdak constructie heeft verankerd aan 'half' steens metselwerk. (…)De heer [deskundige 1] stelt verder in zijn rapport dat de zetting van de ondergrond altijd zal doorgaan en op termijn de zaak onhoudbaar zal maken. Dit is onjuist, de zetting van de ondergrond is 19 jaar geleden begonnen en betreft circa 3 cm. De heer [Y] en de heer [Z] van de gemeente onderschrijven beide dat dit zeer gering is voor de gekozen fundering van de vloer. Verder is het zo dat hoe meer de grond gezet is (verdicht is), hoe meer tegendruk hij heeft ontwikkeld. Immers iets wat zacht is kan men indrukken, iets wat samenperst is veel minder makkelijk.(…)Het gaat te ver om uit te leggen dat uit de statische berekeningen en de paalbelastingen, blijkt dat er makkelijk een vloer op constructieve manier gemaakt had kunnen worden op de aanwezige fundering.Veel éénvoudiger is om te constateren dat bij de rechter buurman wel een constructieve vloer is opgelegd op exact dezelfde fundering als bij [adres], zie tekening W1 van ingenieursburo [Y]. Onder fundering van [adres] staan 7 heipalen en bij de rechter buurman 6 stuks. Hierdoor is het klip en klaar, dat er helemaal niet gesloopt hoeft te worden om te kijken hoe het zit en al helemaal duidelijk, dat als er een constructieve vloer gemaakt moet worden bij [adres] dit zonder verdere funderingsmaatregelen kan. Van heiwerk kan geen sprake zijn, zoals het rapport van de heer [deskundige 1] wel aanbeveelt. De palen worden thans niet boven hun streefwaarde belast.De binnenwanden laten nu los van de gezakte betonvloer, zie onderstaande foto.[Foto]Dit is te verklaren door het feit dat de wanden zijn verankerd aan de balklaag van het platte garage dak, de vloer iets is gezakt en de wanden niet of nauwelijks. Er ontstaan wel spanningen doordat de binnenwanden nu hangen aan de dakconstructie.(…)"
    
    
      5.9
      Het hof constateert dat op de bouwtekening die onderdeel uitmaakte van de verkoopbrochure niets is aangegeven over de wijze van fundering van de woning. Anders dan [appellant] beweert, heeft hij hieruit niet mogen afleiden dat de vloer van de aanbouw op dezelfde wijze was gefundeerd als de rest van de woning. Dit geldt temeer nu in de technische omschrijving, die tevens onderdeel uitmaakte van de verkoopbrochure, wordt vermeld dat er in de garage een bestrating komt gelijk aan oprit en terras (zie par. 5  'Bestrating' in samenhang met par. 15 'Vloerafwerking'). Aldus was het aan [appellant] voldoende kenbaar dat de vloer van de aanbouw niet was gefundeerd. Voor het aannemen van een specifieke mededelingsplicht van [geïntimeerde] ter zake van het ontbreken van een fundering ter plaatse van de aanbouw bestaat naar het oordeel van het hof geen grond, nu - anders dan [appellant] betoogt - het feit dat de vloer van de aanbouw is gestort op zand niet kan worden aangemerkt als een 'constructiefout' die [geïntimeerde] uit eigen beweging expliciet aan [appellant] had moeten meedelen.Slotsom
      
    
    
      5.10
      
        De grieven falen, zodat het bestreden vonnis  moet worden bekrachtigd.
        Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen, waaronder de kosten van het incident. 
        De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 683,- aan verschotten en € 4.077,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (2 ½ punt in tarief IV).
      
      
      
        
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, sector kanton, locatie Sneek, van 27 maart 2013;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 4.077,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 683,-  voor verschotten;
      
        verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. L. Janse, mr. M.M.A. Wind en mr. R.A. van der Pol en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 14 april 2015.