ECLI:NL:RBMNE:2025:929, Rechtbank Midden-Nederland, 19-02-2025, 11289777 UC EXPL 24-5946
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuur van een sociale huurwoning door een woningcorporatie. Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning omdat huurder niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. De kantonrechter wijst de vorderingen toe

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11289777 \ UC EXPL  24-5946 ABK 62937
    
    
    
      
        Vonnis van 19 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING RHENAM WONEN, 
      gevestigd in Rhenen,
      eisende partij,
      hierna: Rhenam,
      gemachtigde: mr. E.W. Lassche,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonend in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord
      - aanvullende producties 6 t/m 9 van Rhenam
      - brief van [gedaagde] van 3 januari 2025 
      - brief van [gedaagde] van 4 januari 2025 (14:17 uur)- mail van [gedaagde] van 4 januari 2024 (15:05 uur).
      
    
    
      1.2.
      Op 16 januari 2025 is de zaak besproken tijdens een zitting, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Namens Rhenam waren daarbij aanwezig mevrouw [A] , werkzaam bij Rhenam als [functie] , en de heer [B] , werkzaam bij Rhenam als [functie] , bijgestaan door de gemachtigde van Rhenam. [gedaagde] was in persoon aanwezig. 
      
    
    
      1.3.
      Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Rhenam, een woningcorporatie, verhuurt aan [gedaagde] een sociale huurwoning in [plaats] . Rhenam vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning omdat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [gedaagde] stelt dat zij wel haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. De kantonrechter wijst de vorderingen van Rhenam toe en legt hieronder uit waarom. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De huurovereenkomst waar deze zaak over gaat
      
    
    
    
      3.1.
      Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] in [plaats] . Het gehuurde is een sociale huurwoning. De huurovereenkomst is in 1996 gesloten tussen de gemeente Maarn en [gedaagde] . Rhenam is als opvolgend eigenaar van het gehuurde nu de verhuurder van het gehuurde.
      
      
        
          Verplichting om hoofdverblijf in het gehuurde te hebben
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] is als huurder verplicht om in de woning haar hoofdverblijf te hebben. Dat volgt niet met zoveel woorden uit de huurovereenkomst zelf. In artikel 3 is alleen geregeld dat de huurder het gehuurde goed moet bewonen en volgens de bestemming moet gebruiken. Over het hebben van een hoofverblijf is op zichzelf niets bepaald. Maar in de omstandigheden van dit geval brengt de wettelijke verplichting van [gedaagde] om zich als een goed huurder te gedragen mee dat zij in het gehuurde haar hoofdverblijf moet hebben. Het gaat namelijk om de huur van een sociale huurwoning, waarvoor een lange wachttijd geldt. Rhenam moet er als woningcorporatie voor zorgen dat de schaarse sociale huurwoningen eerlijk worden verdeeld onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen. Daarmee wordt een publiek belang gediend. Van een huurder van een sociale huurwoning mag daarom worden verwacht dat hij de woning niet blijft huren, als hij daarin niet (meer) zijn hoofdverblijf heeft.
      
      
        
          Verzwaarde motiveringsplicht voor huurder
        
      
      
    
    
      3.3.
      Wanneer een verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, blijft de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs.
      
      
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft niet haar hoofdverblijf in het gehuurde
        
      
      
    
    
      3.4.
      Hoofdverblijf houdt in dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Uitgangspunt is dat de huurder alleen met een bepaald doel het hoofdverblijf verlaat en met het plan om, als dat doel bereikt is, er weer terug te komen. Bij het antwoord op de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Niet ieder (tijdelijk) verblijf ergens anders betekent dat een huurder niet (meer) zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Maar als een huurder vrij structureel ergens anders verblijft en de woning alleen wordt gebruikt voor bepaalde activiteiten, kan niet meer van een hoofdverblijf worden gesproken. 
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] heeft tijdens de zitting onder andere verteld dat zij in 2023 ziek is geworden. Op een bepaald moment, [gedaagde] weet niet meer precies vanaf wanneer, was het daardoor voor haar niet meer mogelijk om in het gehuurde te verblijven. Haar echtgenoot, de heer [C] , verzorgt [gedaagde] sindsdien in zijn vakantiewoning in Doorn. [gedaagde] ziet dat zelf niet als fulltime in de vakantiewoning wonen want, zo stelt zij, zij bivakkeert al 20 jaar zo nu en dan in de vakantiewoning. De situatie is volgens [gedaagde] zelf nu dus niet wezenlijk anders. [gedaagde] heeft uitgelegd dat haar echtgenoot en zij hun leven op een bepaalde manier hebben vorm gegeven en dat zij niet denkt in termen van een LAT relatie. Haar echtgenoot woont in zijn vakantiewoning en zij kan zich niet bij hem voegen omdat je niet permanent in een vakantiewoning mag wonen. Het gehuurde was en is haar hoofdverblijf. Zij kan zich niet bij haar echtgenoot voegen en wil dat ook niet. Volgens [gedaagde] doet het er niet toe hoe vaak zij haar planten water geeft en hoe zij de tuin verzorgt of in hoeverre zij daartoe in staat is. Zij woont in het gehuurde en zij heeft daar ook de borging van haar juridische leven. Dat is voor haar heel belangrijk: dat zij van zichzelf is, met haar rechten. [gedaagde] heeft ook uitgelegd dat zij vanuit een heel ander perspectief leeft en vanwege haar achtergrond de woning nodig heeft. De kantonrechter begrijpt verder uit de verklaringen van [gedaagde] tijdens de zitting dat haar echtgenoot graag wil dat zij bij hem komt wonen, maar dat [gedaagde] dat niet wil. Zij heeft hierover gezegd: “ik heb een eigen leven en verdedig dat met hand en tand”. 
      
    
    
      3.6.
      De kantonrechter begrijpt dat de woning voor [gedaagde] heel belangrijk is, maar komt na een weging van alle omstandigheden tot het oordeel dat [gedaagde] al langere tijd, sinds vóór 2018, niet (meer) haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [gedaagde] heeft dat wel betwist, maar zij heeft geen feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van die betwisting. Integendeel, uit de stellingen van [gedaagde] zelf volgt ook dat zij niet (meer) haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. De stelling van Rhenam dat [gedaagde] al sinds vóór 2018 niet meer haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft wordt daarom, als onvoldoende betwist, voor waar aangenomen. Er is daarom geen aanleiding om [gedaagde] tegenbewijs te laten leveren. De kantonrechter bespreekt hierna de relevante omstandigheden en de verklaringen van [gedaagde] waaruit blijkt dat zij niet (meer) haar hoofdverblijf heeft in de woning.
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] is 17 jaar gehuwd met [C] . Zij hebben 23 jaar een relatie. In het begin van die relatie heeft [C] een jaar bij [gedaagde] gewoond, in het gehuurde. Daarna is hij verhuisd. [C] heeft nu een woning in Amsterdam en een vakantiewoning in Doorn. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] verteld dat zij en haar echtgenoot geen gescheiden huishouden hebben. Zij verblijven daar waar het op dat moment uitkomt. Dat kan in het gehuurde zijn of in de vakantiewoning van [C] , maar ook op de boot van [C] (toen hij die nog had) of in zijn woning in Amsterdam. Toen [gedaagde] enkele jaren geleden een dagstudie volgde, studeerde zij bijvoorbeeld overdag in het gehuurde en vertrok zij voor het avondeten naar [C] . Hun boodschappen doen zij op wisselende plekken, afhankelijk van waar zij op dat moment verblijven. Ook hun sociale activiteiten vinden op verschillende plekken plaats. [gedaagde] geeft aan dat zij in de gehuurde woning wel eens vriendinnen ontvangt, maar ook wel eens in de vakantiewoning van [C] . De kantonrechter overweegt dat er niet één duidelijke plek is aan te wijzen waar het privéleven van [gedaagde] zich voornamelijk afspeelt. Dit betekent dat er in dit opzicht geen aanwijzingen zijn dat [gedaagde] haar hoofdverblijf (nog) heeft in het gehuurde.  
      
    
    
      3.8.
      Rhenam heeft de woning vanaf 2023 verschillende keren bezocht. Geen enkele keer heeft zij [gedaagde] daar aangetroffen. Tijdens verschillende bezoeken heeft Rhenam foto’s gemaakt. Daarop is te zien dat de inhoud van de kliko’s tussen twee bezoeken, de ene in het voorjaar van 2024 en de andere op 31 oktober 2024, onveranderd is (de kliko’s zijn en blijven vrijwel leeg, met dezelfde restjes op de bodem). De tuin wordt niet onderhouden. Deze bevindingen van Rhenam duiden er niet op dat [gedaagde] haar hoofdverblijf (nog) heeft in het gehuurde. 
      
    
    
      3.9.
      Acht buurtbewoners hebben een door Rhenam opgestelde verklaring ondertekend. Daarin staat: 
      
      
        ‘Ondergetekende woont in de directe buurt van de woning en heeft daardoor een goed beeld van wat er gebeurt rondom het huis. De afgelopen jaren, en vooral de laatste maanden, heeft ondergetekende vrijwel geen activiteit gezin in of rond de woning. Er zijn geen tekenen van bewoning zoals licht in de avonduren, mensen, of beweging bij ramen en deuren. Het pand oogt onbewoond. Ondergetekende is er daarom van overtuigd dat de woning niet bewoond wordt door de huurder of iemand anders.’   
      
      
    
    
      3.10.
      Eén van deze buurtbewoners is mevrouw [D] , die woont in de woning naast het gehuurde, op nummer [nummer] . Zij heeft ook zelf nog een verklaring opgesteld, waarin zij aangeeft dat [gedaagde] al niet meer in het gehuurde woont sinds [C] een appartement in Amsterdam heeft gekocht: 
      
      
        ‘Vanaf dat moment woonde mevrouw niet meer op de [adres] , zij sliep er niet meer en kwam af en toe post halen en was er ook overdag soms aanwezig.’
      
      
    
    
      3.11.
      Volgens [D] heeft [gedaagde] in 2018 wel een paar maanden in het gehuurde gewoond, omdat toen de vakantiewoning van [C] werd verbouwd. [D] verwijst daarbij naar een WhatsApp gesprek tussen haar en [gedaagde] , waarvan zij screenshots aan haar verklaring heeft gehecht. [gedaagde] schrijft op 27 februari 2018:
      
      
        ‘ha [D] , we komen vanaf vrijdag naast je wonen. waarschijnlijk tot juli. gezellig! om 14.00 komt [E] ons helpen met de bedden enzo. de bouw ligt stil door de vorst. goed gesprek met de baas/aannemer gehad. hopelijk gaan ze fouten herstellen en beter /lezen/ luisteren en kortsluiten. leerzaam maar slopend. naar de [adres] heb ik zin in  doeg [gedaagde] .’
      
      
    
    
      3.12.
      De verklaringen van [D] en de andere buurtbewoners duiden er niet op dat [gedaagde] haar hoofdverblijf (nog) heeft in het gehuurde. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] gezegd dat zij met het WhatsApp bericht van 27 februari 2018 heeft willen aangeven dat [C] tijdelijk bij haar in het gehuurde zou komen wonen, in verband met de verbouwing van zijn vakantiewoning. Het zou niet over [gedaagde] zelf gaan, omdat zij ook daarvoor al in het gehuurde zou wonen.
      
    
    
      3.13.
      Naar het oordeel van de kantonrechter kan de tekst van het WhatsAppbericht niet anders worden begrepen, dan dat ook [gedaagde] tijdelijk terug zou komen naar de gehuurde woning. Dat volgt al uit de zin ‘we komen vanaf vrijdag naast je wonen’. Als het alleen om [C] zou gaan, zou een andere formulering voor de hand hebben gelegen. Ook de laatste zin van het WhatsAppbericht duidt erop dat [gedaagde] op het moment van dat bericht zelf niet in de gehuurde woning woont: ‘naar de [adres] heb ik zin in’. Dat betekent dat [gedaagde] vóór die terugkeer in verband met de verbouwing, niet in het gehuurde verbleef. Ook volgt uit het bericht dat [gedaagde] slechts tijdelijk zou terugkeren naar het gehuurde, namelijk ‘waarschijnlijk tot juli’.
      
    
    
      3.14.
      Uit al deze omstandigheden volgt dat [gedaagde] misschien zo nu en dan wel in de gehuurde woning verblijft, maar dat zij daar in ieder geval al sinds vóór 2018 niet meer haar hoofdverblijf heeft. 
      
    
    
      3.15.
      
        [gedaagde] heeft er nog op gewezen dat zij in [plaats] haar huisarts en apotheek heeft, dat zij tennist bij LTV [plaats] , er ook andere sporten beoefent en dat haar moeder er woont. Deze omstandigheden maken het oordeel van de kantonrechter niet anders. De vakantiewoning (in Doorn) ligt namelijk op relatief kleine afstand van het gehuurde (in [plaats] ), dus ook op kleine afstand van deze faciliteiten. [gedaagde] geeft immers zelf aan dat zij geregeld lopend van het gehuurde naar de vakantiewoning gaat. Bovendien is het niet ongebruikelijk dat zorg, sport en familiebezoek plaatsvindt in een andere plaats dan waar iemand zijn of haar hoofdverblijf heeft
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] moet het gehuurde ontruimen
        
      
      
    
    
      3.16.
      Als een huurder zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de tekortkoming van de huurder een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De rechter moet daarbij alle omstandigheden afwegen.
      
    
    
      3.17.
      Het blijven huren van een sociale huurwoning terwijl zij daar niet (meer) haar hoofdverblijf heeft, is een zodanig ernstige tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van haar huurdersverplichtingen, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. 
      
    
    
      3.18.
      
        [gedaagde] heeft aangegeven dat het voor haar van belang is om de woning te behouden als veilige haven. Het belang van [gedaagde] om een eigen plek achter de hand te houden, weegt niet op tegen het belang van Rhenam. Rhenam heeft immers als wettelijke taak om de schaarse woonruimte die er is evenwichtig te verdelen. Daarmee valt niet te rijmen dat één van haar huurders de gehuurde woning nauwelijks bewoont, of daar in ieder geval niet (meer) haar hoofdverblijf heeft. Bovendien geldt dat een huurder die niet voortdurend in zijn woonruimte aanwezig is, niet of minder goed in staat is de verantwoordelijkheid voor zijn woonruimte te dragen. Daarbij kan onder meer gedacht worden aan (tuin)onderhoud. Ook daarin is voor Rhenam een belang gelegen om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen. 
      
    
    
      3.19.
      Het woonbelang van [gedaagde] weegt ook niet op tegen deze belangen van Rhenam. Aan het woonbelang van [gedaagde] moet bovendien minder gewicht worden toegekend, nu hiervoor is vastgesteld dat zij haar hoofdverblijf niet in de woning heeft.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.20.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rhenam worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                140,36
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                20,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                698,36
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.21.
      De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] .
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de in 4.1 genoemde woning, met alle personen en zaken die zich daarin van harentwege bevinden, binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Rhenam te stellen. 
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 698,36, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. Nicholson en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.
      
      
      
      
    
  
  
     Artikel 7:213 BW.
  
  
     Zie bijvoorbeeld Hof Amsterdam 23 februari 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:630.
  
  
     Hof Amsterdam 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109.
  
  
     Artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek.
  
  
     HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810.