ECLI:NL:HR:2010:BL0539, Hoge Raad, 26-03-2010, 08/04179
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2010-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verbintenissenrecht. Wanprestatie makelaar. Schadevergoeding. Miskenning van beginsel van vergelijking werkelijke met hypothetische situatie.

26 maart 2010
      Eerste Kamer
      08/04179
      EE/AS
    
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      [Eiseres],
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      EISERES tot cassatie, 
      advocaat: mr. R.A.A. Duk,
    
    
    t e g e n
    
    
      [Verweerder],
      wonende te [woonplaats],
      VERWEERDER in cassatie, 
      advocaat: mr. W.G.M. Nannings.
    
    
    Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en [verweerder].
    
    1. Het geding in feitelijke instanties
    
    
      [Verweerder] heeft bij exploot van 18 juli 2006 [eiseres] gedagvaard voor de rechtbank Haarlem en, na wijziging van eis, gevorderd, kort gezegd, voor recht te verklaren dat [eiseres] aansprakelijk is voor de door [verweerder] geleden schade doordat de verkoop van het object - bestaande uit een terrein van 7.000 m² met woonhuis en andere opstallen - aan [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene] c.s.) geen doorgang heeft gevonden en [eiseres] te veroordelen aan [verweerder] te betalen een bedrag van € 267.798,86, met rente en kosten.
      [Eiseres] heeft de vordering bestreden.
      De rechtbank heeft, na bij tussenvonnis van 4 oktober 2006 een comparitie van partijen te hebben gelast, bij eindvonnis van 27 juni 2007 voor recht verklaard dat [eiseres] aansprakelijk is voor de schade die [verweerder] heeft geleden doordat de verkoop van het object aan [betrokkene] c.s. geen doorgang heeft gevonden en [eiseres] veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van een bedrag van € 117.794,86, vermeerderd met de wettelijke rente en kosten. Het meer of anders gevorderde heeft de rechtbank afgewezen. 
      Tegen het eindvonnis van de rechtbank heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam. [Eiseres] heeft gevorderd vernietiging van het eindvonnis van de rechtbank en, opnieuw rechtdoende, de vordering van [verweerder] af te wijzen en te bepalen dat [verweerder] hetgeen hij reeds uit hoofde van het eindvonnis van de rechtbank heeft ontvangen terug zal betalen, met rente. 
      Bij arrest van 24 juli 2008 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd en het meer of anders gevorderde in hoger beroep afgewezen.
      Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
    
    
    2. Het geding in cassatie
    
    
      Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      De zaak is voor [eiseres] toegelicht door mr. M. Ynzonides en mr. A.J. Josemans, advocaten te Amsterdam, en voor [verweerder] door zijn advocaat.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal D.W.F. Verkade strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en verwijzing van de zaak naar een ander gerechtshof. 
      De advocaat van [verweerder] heeft bij brief van 20 januari 2010 op die conclusie gereageerd.
    
    
    3. Beoordeling van de middelen
    
    
      3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan:
      (i) [Verweerder] heeft [eiseres] (meer in het bijzonder [betrokkene 3], hierna: [betrokkene 3]) in de arm genomen bij de verkoop van een onroerende zaak, bestaande uit een terrein van 7.000 m² met woonhuis en andere opstallen (hierna: het object), gelegen aan de [a-straat] te [plaats]. Besloten werd tot verkoop bij inschrijving, maar nog tijdens de inschrijvingsprocedure brandden de opstallen af. 
      (ii) Niettemin bleven er gegadigden: [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene] c.s.) die ter plaatse een nieuwe woning wilden laten bouwen. Zij kochten het object op 1 oktober 1999 voor ƒ 1.650.000,--. Voordat levering had plaatsgevonden hebben zij de koopovereenkomst buitengerechtelijke vernietigd omdat gebleken was dat de gemeente Haarlemmermeer geen medewerking wilde verlenen aan de bouw van een huis op het object.
      (iii) [Verweerder] heeft een vordering tot nakoming tegen [betrokkene] c.s. ingesteld, maar [betrokkene] c.s. hebben zich in reconventie met succes op dwaling beroepen. Zij stelden te zijn afgegaan op de door [betrokkene 3] gedane mededeling dat de gemeente zeker zou meewerken aan herbouw van een woonhuis met een bepaald volume. Die mededeling was onjuist: de agrarische bestemming van het gebied liet hooguit de bouw van een veel kleiner woonhuis toe. 
      (iv) [Verweerder] heeft het object in 2000 voor ƒ 1.500.000 aan een ander verkocht, terwijl in die verkoop méér grond was begrepen (12.000 m²). 
    
    
    3.2 Het hof heeft geoordeeld dat [eiseres] jegens [verweerder] aansprakelijk is. Tot de te vergoeden schade van [verweerder] rekent het hof, evenals de rechtbank al had gedaan, een schadepost van € 68.067,-- zijnde het verschil tussen de door [verweerder] van [betrokkene] c.s. bedongen koopprijs en de uiteindelijk verkregen prijs. Het middel bestrijdt het oordeel van het hof met betrekking tot die schadepost.
    
    3.3 In haar derde appelgrief klaagde [eiseres] dat de rechtbank ten onrechte had aangenomen dat het verschil tussen de koopprijs die [verweerder] van [betrokkene] c.s. had bedongen enerzijds en de koopprijs die [verweerder] uiteindelijk heeft ontvangen anderzijds is aan te merken als aan [eiseres] toe te rekenen schade, en dat de rechtbank ervan had moeten uitgaan dat [betrokkene] c.s. het object niet zouden hebben gekocht indien [betrokkene 3] hen juist had voorgelicht en zij dus hadden geweten dat zij geen vergunning zouden krijgen om op die locatie een groot woonhuis te laten (her)bouwen, althans in die wetenschap niet bereid zouden zijn geweest ƒ 1.650.000,-- voor het perceel te betalen. Daarom, zo stelde [eiseres], is de rechtbank bij de berekening van de schade ten onrechte van dat bedrag uitgegaan.
    
    3.4 Dienaangaande oordeelde het hof (rov. 3.5.2): 
    
    "Het hof volgt deze redenering niet. Aangezien gesteld noch gebleken is dat [verweerder] zelf ten tijde van de onderhandelingen met [betrokkene] cs wist dat geen vergunning zou worden verstrekt voor de herbouw van het woonhuis tot het door [betrokkene] cs verlangde volume, zodat er geen grond is om aan te nemen dat [verweerder] zelf wist dat hij geen recht had op de koopprijs die [betrokkene] cs bereid waren te betalen, heeft de rechtbank terecht aangenomen dat de aan [eiseres] toe te rekenen schade is gelegen in het wegvallen van de aanspraak die [verweerder] ingevolge de nadien vernietigde overeenkomst kon maken op betaling van fl. 1.650.000,=, welke schade wordt verminderd door het bedrag dat [verweerder] later van een andere koper heeft gekregen."
    
    3.5 De klacht van onderdeel 2.2 dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting slaagt. De door het hof aangenomen omstandigheid dat [verweerder] ten tijde van de onderhandelingen met [betrokkene] c.s. zelf niet wist dat voor de door [betrokkene] c.s. voorgenomen herbouw geen vergunning zou worden verstrekt, rechtvaardigt geen afwijking van het beginsel dat de schadevergoeding de schuldeiser zoveel mogelijk in de toestand moet brengen waarin hij zou verkeren indien het schadeveroorzakende feit (de wanprestatie, de onrechtmatige daad) niet zou hebben plaatsgevonden. Dat beginsel brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden. Het hof mocht het, in het kader van deze vergelijking, relevante betoog van [eiseres] dat [betrokkene] c.s. het object niet zouden hebben gekocht, althans niet bereid zouden zijn geweest ƒ 1.650.000,-- daarvoor te betalen, indien zij, juist voorgelicht door [betrokkene 3], hadden geweten dat hun bouwplannen ter plaatse niet realiseerbaar waren, dus niet verwerpen op de door het hof daartoe gebezigde grond. Het middel behoeft voor het overige geen behandeling.
    
    4. Beslissing
    
    
      De Hoge Raad:
      vernietigt het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 24 juli 2008;
      verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing; 
      veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 3.687,98 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
    
    
    Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, A. Hammerstein, J.C. van Oven en W.A.M. van Schendel, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 26 maart 2010.