ECLI:NL:HR:2018:875, Hoge Raad, 08-06-2018, 17/02397
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2018-06-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Contractenrecht. Uitleg overeenkomst, overdracht huur, of koop concept van onderneming tot exploitatie bed & breakfast? Motiveringsklachten. Ontbinding huurovereenkomst en schadevergoeding, verplichting onderverhuurder tot toezicht, aanwezigheid wietplantage bij onderhuurder. Ontbinding en veroordeling tot ontruiming, uitvoerbaarverklaring bij voorraad, art. 7:295 lid 1 BW.

8 juni 2018
    Eerste Kamer
    17/02397
    TT/AS
    
     
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
     
    in de zaak van:
    
    
      1. ZEPPELIN B.V.,gevestigd te Voorburg, 
      2. SCORPIO REAL ESTATE B.V.,gevestigd te Den Haag, 
      EISERESSEN tot cassatie,
      advocaat: mr. H.J.W. Alt,
      
    
    
      		t e g e n
      
      
    
    
      1. SOUL-INN B&B B.V.,gevestigd te Delft, 
      2. EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ BEACH 'S-GRAVENZANDE B.V.,gevestigd te Wateringen, gemeente Westland, 
      
      3. [verweerder 3],wonende te [woonplaats], 
      VERWEERSTERS in cassatie,
      niet verschenen.
      
    
    Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Zeppelin c.s., afzonderlijk als Zeppelin en Scorpio, respectievelijk [verweerders], afzonderlijk als Soul-Inn, Beach en [verweerder 3].
    
  
  
    
      1Het geding in feitelijke instanties
    	Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar: 
    a.	het vonnis in de zaak 3239967/14-22011 van de kantonrechter te Den Haag van 18 mei 2015;
    b.	het arrest in de zaak 200.179.320/01 van het gerechtshof Den Haag van 14 februari 2017. 
    	Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
    
  
  
    
      2Het geding in cassatie
    
      	Tegen het arrest van het hof hebben Zeppelin c.s. beroep in cassatie ingesteld. De procesinleiding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      	Tegen [verweerders] is verstek verleend.
      	De conclusie van de Advocaat-Generaal R.H. de Bock strekt tot vernietiging en verwijzing.
    
    
  
  
    
      3Beoordeling van het middel
    
      3.1
      In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
      (i)	[verweerder 3] is bestuurder van Soul-Inn en Beach. In privé en met deze vennootschappen bezit hij in totaal negen panden in de binnenstad van Delft, waaronder panden aan de [a-straat 1] en aan de [c-straat 1].
      
        (ii)	In het pand aan de [a-straat 1] heeft Soul-Inn vanaf 2002 een hotel dan wel bed & breakfast geëxploiteerd. Het exploitatieconcept bestond uit de verhuur van kamers voor overnachting, een ontbijtruimte, een digitale check-in en een receptie die alleen ’s ochtends bemand was. De kamers waren ingericht met tweedehands meubels in jaren 60- en 70-stijl en met Indonesische en Indiase invloeden. In de later aangekochte panden werd eveneens een bed & breakfast volgens dit concept (hierna: het ‘concept Soul-Inn B&B’) geëxploiteerd.
        (iii)	Eind 2008 hebben [verweerders] de exploitatie van de appartementen overgedragen aan het echtpaar [betrokkene 1 en 2]. De koopprijs is onbetaald gebleven en is omgezet in een geldlening. In 2010 of 2011 is [betrokkene 1] overleden en is de exploitatie door zijn echtgenote [betrokkene 2] voortgezet. Op 26 maart 2013 is [betrokkene 2] failliet verklaard. De inboedel van de panden is hierdoor in de faillissementsboedel terechtgekomen.  
        (iv)	Na het faillissement van [betrokkene 2] hebben [verweerders] met verschillende partijen gesprekken gevoerd over de overname van de exploitatie van de Bed & Breakfast. Zij stelden daarbij als voorwaarde dat de nog openstaande schuld van [betrokkene 2] ter hoogte van € 140.000,-- zou worden voldaan.
      
      (v)	[verweerders] hebben uiteindelijk met Zeppelin c.s. overeenstemming bereikt over de overname. In dat kader hebben partijen op 23 april 2013 een drietal huurovereenkomsten gesloten ten aanzien van de hiervoor onder (i) bedoelde panden.  
      
        (vi)	In de huurovereenkomsten is in de overwegingen onder 3 vermeld dat partijen een overeenkomst zullen sluiten “voor de overname van de overige activa welke verhuurder zal kopen uit het faillissement, zodra hierover overeenstemming is bereikt met de curator van de vorige exploitant.” 
        (vii)	Art. 1.2 van de huurovereenkomsten bepaalt dat het gehuurde door of vanwege de huurder uitsluitend zal worden gebruikt als Bed & Breakfast.
        (viii) Art. 9.1 van de huurovereenkomsten luidt:
        “Na ondertekening van de drie huurovereenkomsten (…) zal huurder eenmalig een garantiebedrag overmaken van € 20.000,- op een door [verweerder 3] aan te wijzen rekening. Het betreft een voorschot op de overnameprijs van de activa van Soul-Inn, zoals hierboven omschreven in de overwegingen onder 3.”
      
      
      
        (ix)	Zeppelin c.s. hebben het genoemde bedrag van € 20.000,-- betaald.
      
      (x)	[verweerders] hebben de activa uit het faillissement van [betrokkene 2] niet gekocht. De curator in het faillissement van [betrokkene 2] heeft hierover in mei 2013 aan de rechtbank Den Haag geschreven dat [verweerder 3] zich als geïnteresseerde partij heeft gemeld, maar dat hij, ondanks herhaalde uitnodigingen, geen redelijkerwijs voor acceptatie in aanmerking komende bieding heeft gedaan op de roerende zaken en de goodwill van de onderneming.
      
        (xi)	Op 17 mei 2013 is Scorpio opgericht als dochteronderneming van Zeppelin, met [betrokkene 3] als middellijk bestuurder.
        (xii)	Bij e-mail van 4 juni 2013 heeft [verweerder 3] een factuur verzonden aan Scorpio van in totaal € 162.400,--.  De inhoud van de factuur luidt:
        “Omschrijving: verkoop Concept Soul-Inn B&B overeengekomen door partijen; Verhuurder Soul-Inn B&B B.V. (...) en huurder Zeppelin B.V. (…)
      
      
      
        “Verkoopbedrag			      € 182.400,00
        Eerste aanbetaling voldaan op 7 mei 2013 (zoals overeengekomen conform artikel 9.1 van de overeenkomst d.d. 26 april 2013)      
              € 20.000,00
        -----------------
        Totaal					€ 162.400,00
      
      
      
        (…).”
        (xiii)Bij de factuur is een omschrijving gevoegd die vermeldt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                “
              
              
                Schuld [betrokkene 2]
              
              
                €
              
              
                140.000,00
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                Huren maand april
              
              
                €
              
              
                13.250,00
              
              
                
              
              
                
                totale huur van verschillende panden
              
            
            
              
                
              
              
                Huren maand mei
              
              
                €
              
              
                7.900,00
              
              
                
              
              
                
                
                huur Soul-Inn ad        € 6000,00 en de te weinig betaalde huur
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                Borg panden
              
              
                €
              
              
                13.250,00
              
              
                
              
              
                deze is nog niet voldaan
              
            
            
              
                
              
              
                Advocaatkosten
              
              
                €
              
              
                8.000,00
              
              
                
              
              
                Afwikkeling faillissement
              
            
            
              
                
              
              
                Eind Totaal
              
              
                €
              
              
                182.400,00
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                Reeds voldaan
              
              
                €
              
              
                20.000,00
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                Eind Totaal
              
              
                €
              
              
                162.400,00
              
              
                ”
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        (xiv)	Scorpio heeft op de factuur van 4 juni 2013 in totaal een bedrag van € 127.400,-- betaald, waaronder een betaling van € 27.400,-- op 2 juli 2013.
        (xv)	Omstreeks mei of juni 2013 zijn Zeppelin c.s. gestart met de exploitatie van de Bed & Breakfast. Kort daarna zijn zij door de curator in het faillissement van [betrokkene 2] aangesproken op het zonder toestemming van de curator gebruikmaken van de aan [betrokkene 2] toebehorende eenmanszaak Soul-Inn, inclusief goodwill. Naar aanleiding daarvan heeft Scorpio op 28 juni 2013 een vaststellingsovereenkomst met de curator gesloten, op grond waarvan Scorpio tegen betaling van € 10.000,-- het recht verkreeg op het gebruik van de goodwill van Soul-Inn.
        (xvi)	Zeppelin c.s. hebben een huurachterstand doen ontstaan.
        (xvii) Bij brief van 31 maart 2014 heeft (de advocaat van) Zeppelin c.s. de nietigheid van de tussen Soul-Inn en Zeppelin c.s. gesloten koopovereenkomst ingeroepen. Daaraan hebben Zeppelin c.s. ten grondslag gelegd dat Soul-Inn niet beschikkingsbevoegd was met betrekking tot de verkoop van het concept Soul-Inn B&B, omdat dit tot de boedel van [betrokkene 2] behoorde. Subsidiair hebben Zeppelin c.s. de vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling ingeroepen. In verband daarmee hebben Zeppelin c.s. aanspraak gemaakt op terugbetaling van het hiervoor onder (xiv) vermelde bedrag van € 127.400,--, te verminderen met € 34.410,91 aan huurachterstand, zodat krachtens verrekening in hoofdsom een bedrag van € 92.989,09 resteerde.
        (xviii) Op 17 augustus 2014 is in een van de gehuurde panden een wietplantage aangetroffen. Deze is na het ontdekken ervan ontmanteld en de schade is hersteld. 
      
      
      
        3.2.1
        Zeppelin c.s. hebben – voor zover in cassatie van belang – in deze procedure hoofdelijke veroordeling van [verweerders] gevorderd tot terugbetaling van € 127.400,--. Aan deze vordering hebben zij ten grondslag gelegd, kort samengevat, dat de koopovereenkomst met betrekking tot het concept Soul-Inn B&B nietig is, aangezien [verweerders] beschikkingsonbevoegd waren.
        
      
      
        3.2.2
        
          
            [verweerders] hebben de vordering bestreden. Zij betwisten dat er sprake is van een koopovereenkomst. Bovendien is het beroep op beschikkingsonbevoegdheid volgens hen te laat gedaan, omdat Zeppelin c.s. al in juni 2013 op de hoogte waren van de gestelde beschikkingsonbevoegdheid, maar daarop pas op 31 maart 2014 een beroep hebben gedaan. 
          In reconventie hebben [verweerders] – kort gezegd, en voor zover in cassatie van belang – ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming gevorderd. Daarnaast hebben zij betaling gevorderd van de ontstane huurachterstand met rente en boete, en van schadevergoeding wegens de aanwezigheid van de wietplantage.
        
        
      
      
        3.2.3
        De kantonrechter heeft in conventie Soul-Inn veroordeeld tot terugbetaling van € 127.400,-- omdat [verweerders] niet bevoegd waren te beschikken over het concept Soul-Inn B&B. In reconventie heeft zij Scorpio veroordeeld tot betaling van de huurachterstanden van respectievelijk € 21.780,--, € 8.200,-- en € 15.600,--. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming en betaling van boete heeft de kantonrechter afgewezen.
        
      
      
        3.2.4
        
          Het hof heeft – voor zover in cassatie van belang – bij deelarrest het vonnis van de kantonrechter vernietigd, met uitzondering van de veroordeling tot betaling van de huurachterstand. Het heeft de huurovereenkomsten ontbonden en Scorpio veroordeeld tot de ontruiming van het gehuurde. Verder heeft het hof de vordering uit onverschuldigde betaling van € 127.400,-- afgewezen. Het heeft de zaak naar de rol verwezen om duidelijkheid te verkrijgen over de omvang van de huurachterstanden en over de omvang van de schade door de wietplantage.
          Bij latere beslissing op grond van art. 32 Rv heeft het hof op verzoek van [verweerders] zijn arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
        
        
      
      
        3.2.5
        
          Aan zijn beslissingen heeft het hof – voor zover in cassatie van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
          Met betrekking tot de vordering uit onverschuldigde betaling dient eerst met toepassing van de Haviltexmaatstaf te worden beoordeeld op welke rechtsgrond de betaling van € 127.400,-- is gedaan, koop of huur. Voor het laatste pleit dat volgens het meegestuurde overzicht het bedrag is opgebouwd uit posten (“Schuld [betrokkene 2]”, “Huren maand april”, “Huren maand mei”, “Borg panden” en “Advocaatkosten”) die wijzen op (afspraken in verband met de) huur en niet (ook) op koop. Anderzijds heeft de factuur als omschrijving: “verkoop Concept Soul-Inn B&B door partijen; Verhuurder Soul-Inn B.V. (...) en huurder Zeppelin B.V. (...)” en is het volledige factuurbedrag aangeduid als “Verkoopbedrag”. [verweerder 3] verklaart dat met de stelling dat hij had bedacht dat een factuur voor een koop van het concept Soul-Inn passend was omdat Zeppelin door de huurovereenkomsten in staat werd gesteld dit concept te exploiteren. Alles afwegende is het hof van oordeel dat er op basis van de tekst van de factuur van 4 juni 2013 met de daarbij behorende bijlage meer aanwijzingen zijn dat deze betrekking heeft op huur dan op koop. (rov. 15)
          Hier komt nog bij dat tussen partijen vaststaat dat Zeppelin dan wel Scorpio de overige activa ten behoeve van de exploitatie van het gehuurde zou overnemen uit het faillissement van mevrouw [betrokkene 2]. Voor deze overname was de medewerking van de curator in dat faillissement vereist. Ten tijde van de factuur van 4 juni 2013 was die medewerking er echter nog niet. Deze kwam pas later, bij de vaststellingsovereenkomst tussen Scorpio en de curator van 28 juni 2013. Nu Scorpio voorts na deze vaststellingsovereenkomst, te weten op 2 juli 2013, nog aan Soul-Inn heeft afbetaald op de factuur van 4 juni 2013, behoefde de stelling van Zeppelin c.s. dat is betaald op grond van een koopovereenkomst nadere onderbouwing. (rov. 15)
          Zelfs als geoordeeld zou worden dat sprake is geweest van een koopovereenkomst, is daarmee niet automatisch de rechtsgrond van de betaling vervallen. Daartoe dient de overeenkomst te zijn ontbonden of vernietigd. Om dat laatste te bereiken, hebben Zeppelin c.s. zich beroepen op vernietiging van de door hen gestelde koopovereenkomst op grond van dwaling dan wel bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. Naar het oordeel van het hof schieten ook op dit punt de stellingen van Zeppelin c.s. tekort. In de huurovereenkomsten was immers opgenomen dat voor de overname van activa van mevrouw [betrokkene 2] de medewerking van de curator in haar faillissement vereist is. Zeppelin c.s. wisten dus dat ook [verweerder 3] voor de verkoop van de activa afhankelijk was van (een overeenkomst met) de curator. Niet gesteld of gebleken is dat [verweerder 3] vóór de verzending van de factuur van 4 juni 2013 had meegedeeld dat de curator zijn medewerking aan de overname zou verlenen dan wel dat [verweerder 3] toen wist dat de curator niet zou willen meewerken en ook [verweerder 3] zelf niet de activa kon overnemen om te kunnen overdragen aan Scorpio. Hierbij komt dat Zeppelin c.s. op de factuur zijn blijven afbetalen, ook nadat zij met de curator de vaststellingsovereenkomst hadden gesloten. Hiervoor hebben Zeppelin c.s. geen verklaring gegeven. (rov. 16) De vordering uit onverschuldigde betaling moet dan ook worden afgewezen. (rov. 17)
          De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming is gegrond op de stelling dat Scorpio is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst(en) door de huur (structureel) onbetaald te laten, de borg niet te betalen, het gehuurde aan de [c-straat 1] onder te verhuren zonder de onderhuurder te identificeren, inkomensgegevens op te vragen en een waarborg te vragen, door het feit dat dit gehuurde niet overeenkomstig de bestemming is gebruikt nu er een wietplantage is aangetroffen, en door het hotel in strijd met de bestemming hotel (permanent) te laten bewonen door de ex-vriendin van [verweerder 3] (met een kind). Scorpio heeft een en ander gemotiveerd bestreden. (rov. 18)
          	De kantonrechter heeft met juistheid en in hoger beroep onbestreden overwogen dat de huurachterstand op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomsten kan rechtvaardigen. Anders dan de kantonrechter ziet het hof wel degelijk grond voor ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de gehuurde panden. Hierbij speelt naast de reeds vaststaande (al dan niet tijdelijke) huurachterstanden en overige tekortkomingen een belangrijke rol dat het hof de betaling van € 127.400,-- niet onverschuldigd acht, zodat het beroep van Zeppelin c.s. op verrekening van hun vordering met de huurschulden niet opgaat. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen. (rov. 19) Ook de vordering tot betaling van het onbetaalde deel van de (huur)factuur van 4 juni 2013 (€ 55.000,--) zal worden toegewezen. (rov. 21)
          Wat betreft de vordering tot betaling van de achterstallige huur geldt dat de stellingen van partijen onduidelijk zijn. Enerzijds hebben Zeppelin c.s. gesteld dat de huurachterstanden inmiddels zijn ingelopen, maar niet duidelijk is of zij hiermee bedoelen dat dit heeft plaatsgevonden door middel van de (door het hof anders beoordeelde) verrekening met het reeds betaalde deel van de factuur van 4 juni 2013 of dat er daadwerkelijk is betaald. Anderzijds hebben Soul-Inn c.s. niet deugdelijk gereageerd op de stelling van Zeppelin c.s. dat de huurachterstanden zijn ingelopen. (rov. 22) 
          Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding overweegt het hof dat Scorpio aansprakelijk is voor schade aan het appartement aan de [c-straat 1] voor zover deze een gevolg is van de wietplantage, nu de aanwezigheid daarvan (mede) een tekortkoming is die aan Scorpio kan worden toegerekend. (rov. 28)
        
        
      
      
        3.3.1
        Onderdeel 1 bevat geen klacht. Onderdeel 2.1 is gericht tegen hetgeen het hof in rov. 15 heeft overwogen over de kwalificatie van de betaling van € 127.400,-- en van de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst.
        
      
      
        3.3.2
        
          Onderdeel 2.1.1 voert aan dat het hof ten onrechte tot uitgangspunt heeft genomen dat dient te worden beoordeeld op welke rechtsgrond de betaling is gedaan. Het hof diende immers eerst aan de hand van de Haviltexmaatstaf vast te stellen wat partijen zijn overeengekomen, en pas daarna de betaling te kwalificeren, aldus het onderdeel.
          Deze klacht kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Uit de bestreden overweging blijkt dat het hof de betaling heeft gekwalificeerd na de overeenkomst tussen partijen te hebben uitgelegd aan de hand van de Haviltexmaatstaf.
        
        
      
      
        3.3.3
        De onderdelen 2.1.2-2.1.5 betogen evenwel terecht dat de uitleg die het hof aan de overeenkomst heeft gegeven zonder nadere motivering onbegrijpelijk is. Het hof heeft niet, dan wel onvoldoende (kenbaar) in zijn beoordeling betrokken dat Zeppelin c.s. aan hun standpunt – dat de overeenkomst de verkoop van het concept Soul-Inn B&B betrof – mede de volgende essentiële stellingen en omstandigheden ten grondslag hebben gelegd:
        a.	Scorpio heeft blijkens de factuur van 4 juni 2013 een betaling van € 20.000,-- gedaan als voorschot op de overname van de activa van Soul-Inn.
        b.	De factuur verwijst naar art. 9.1 van de huurovereenkomsten (“Eerste aanbetaling voldaan op 7 mei 2013 (zoals overeengekomen conform artikel 9.1 van de overeenkomst d.d. 26 april 2013)”. Art. 9.1 van de huurovereenkomst ziet op een voorschot op de overnameprijs van de activa van Soul-Inn.
        c.	De huurovereenkomsten hangen samen met de beoogde overname van het concept Soul-Inn B&B, zoals blijkt uit zowel de considerans als uit art. 9.1 van de huurovereenkomsten.  
        d.	Zeppelin c.s. hebben een verklaring gegeven voor de in de omschrijving bij de factuur van 4 juni 2013 opgenomen posten, te weten dat deze de hoogte van de koopprijs bepalen omdat [verweerders] compensatie wilden voor de door hen als gevolg van het faillissement van [betrokkene 2] geleden verliezen.
        e.	Ook [verweerders] hebben de overeenkomst opgevat als koopovereenkomst. Zo hebben zij het faillissement van Zeppelin aangevraagd en in het verzoekschrift daartoe aangevoerd dat dit mede erop berust dat Zeppelin niet volledig heeft voldaan aan haar verplichtingen uit de verkoop van het concept Soul-Inn B&B.
        f.	Ook uit latere facturen van [verweerders] blijkt dat [verweerders] zijn uitgegaan van de koop van het concept voor € 182.400,--. 
        
      
      
        3.3.4
        Bovendien voert onderdeel 2.1.6 terecht aan dat het hof niet zonder motivering had mogen voorbijgaan aan hetgeen Zeppelin c.s. hebben gesteld over de mondelinge totstandkoming van de overeenkomst en aan het bewijsaanbod dat zij in dat verband hadden gedaan.
        
      
      
        3.3.5
        Ook slaagt de klacht van onderdeel 2.1.7 dat in het licht van de tekst van de huurovereenkomsten (zie hiervoor in 3.1 onder (vi)) onbegrijpelijk is de overweging van het hof dat Zeppelin dan wel Scorpio de activa uit de boedel van [betrokkene 2] zou overnemen. Uit de overeenkomst blijkt immers dat de verhuurder dit zou doen. Tot slot klaagt dit onderdeel terecht dat het hof bij zijn oordeel heeft laten meewegen dat Zeppelin c.s. op de factuur zijn blijven afbetalen, ook nadat zij met de curator de vaststellingsovereenkomst hadden gesloten en dus wisten dat [verweerders] niet over de activa konden beschikken. Het hof is daarbij namelijk zonder motivering voorbijgegaan aan het betoog van Zeppelin c.s. dat zij door de bedreiging van haar exploitatie tot deze betaling waren gedwongen en de juridische consequenties daarvan niet doorzagen. 
        
      
    
    
      3.4
      Onderdeel 2.2 bestrijdt het oordeel van het hof in rov. 16 dat het beroep van Zeppelin c.s. op vernietiging onvoldoende is onderbouwd omdat Zeppelin c.s. niet hebben gesteld dat [verweerder 3] vóór de verzending van de factuur van 4 juni 2013 wist dat de curator niet zou willen meewerken. Het onderdeel voert terecht aan dat Zeppelin deze stelling wel degelijk hebben betrokken (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.21), zodat de overweging van het hof onbegrijpelijk is. Eveneens terecht wijst het onderdeel erop dat het hof in rov. 16 evenmin mocht voorbijgaan aan de verklaring die Zeppelin c.s. ervoor hebben gegeven dat zij ook na de vaststellingsovereenkomst met de curator op de factuur hebben betaald (zie hiervoor in 3.3.5).
      
    
    
      3.5
      Uit het voorgaande volgt dat de oordelen van het hof over de uitleg van de overeenkomst, de kwalificatie van de betaling en het beroep op vernietiging niet in stand kunnen blijven. Dat geldt, zoals onderdeel 2.2 voorts aanvoert, ook voor de op de genoemde oordelen voortbouwende oordelen in rov. 17 dat de vordering tot onverschuldigde betaling moet worden afgewezen, in rov. 19 dat de huurovereenkomsten moeten worden ontbonden, en in rov. 21 dat de vordering van het nog onbetaalde deel van de factuur van 4 juni 2013 voor toewijzing in aanmerking komt.
      
      
        3.6.1
        Onderdeel 2.3 is in de eerste plaats gericht tegen de overweging van het hof in rov. 19 dat de kantonrechter met juistheid en in hoger beroep onbestreden heeft overwogen dat de huurachterstand op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Het klaagt terecht dat het hof over het hoofd heeft gezien dat Zeppelin c.s. bij memorie van antwoord dit oordeel van de kantonrechter wel hebben bestreden (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.29). Voor het overige behoeven de tegen de overwegingen over de huurachterstand gerichte klachten van het onderdeel geen behandeling, nu, gelet op het slagen van de klachten van onderdeel 2.1 en 2.2, de vraag of sprake was van huurachterstand die ontbinding rechtvaardigde, na verwijzing opnieuw aan de orde zal moeten komen. Om dezelfde reden behoeven ook geen behandeling de klachten van het onderdeel tegen hetgeen het hof in rov. 22 over huurachterstanden overweegt.
        
      
      
        3.6.2
        Voorts klaagt onderdeel 2.3 (onder 2.3.8-2.3.11) dat onduidelijk is wat het hof in rov. 19 heeft bedoeld met “overige tekortkomingen” die meewegen bij zijn oordeel dat de huurovereenkomsten moeten worden ontbonden. Ervan uitgaande dat het hof heeft verwezen naar de stellingen die [verweerders] volgens rov. 18 aan hun vordering tot ontbinding ten grondslag hebben gelegd, voert het onderdeel verder aan dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is in het licht van de stellingen van Zeppelin c.s.
        
      
      
        3.6.3
        Deze klachten falen voor zover zij zien op de aanwezigheid van een wietplantage in een van de gehuurde panden. Het hof heeft in rov. 28 overwogen dat die aanwezigheid als een tekortkoming aan Scorpio kan worden toegerekend. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk, mede gelet op hetgeen in het algemeen van een onderverhuurder van bedrijfsruimte aan toezicht mag worden verwacht jegens de hoofdverhuurder. Het heeft die aanwezigheid in rov. 19 klaarblijkelijk meegewogen bij zijn oordeel dat ontbinding gerechtvaardigd is. Ook het laten meewegen van deze omstandigheid is niet onbegrijpelijk. Voor het overige behoeven de klachten geen behandeling. Het oordeel van het hof over de ontbinding bouwt immers voort op zijn oordeel over de onverschuldigde betaling, dat niet in stand kan blijven (zie hiervoor in 3.5). Na verwijzing kan de vraag of de huurovereenkomsten moeten worden ontbonden in het licht van de omstandigheden van dit geval, waaronder de aanwezigheid van een wietplantage, opnieuw aan de orde komen.
        
      
      
        3.6.4
        Onderdeel 2.3 is (onder 2.3.13) tevens gericht tegen hetgeen het hof in rov. 28 overweegt over de vordering tot schadevergoeding in verband met de aanwezigheid van een wietplantage. Het faalt op de in 3.6.3 genoemde grond.
        
      
      
        3.7.1
        Tot slot klaagt onderdeel 2.3 (onder 2.3.14) over de beslissing tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Deze beslissing miskent volgens het onderdeel dat uitvoerbaarverklaring bij voorraad alleen kan worden uitgesproken indien er geen serieus verweer mogelijk is.
        
      
      
        3.7.2
        Hoewel Zeppelin c.s. bij dit onderdeel geen belang hebben, gelet op de hierna te geven beslissing, wordt daarover ten overvloede het volgende overwogen. De klacht van het onderdeel berust kennelijk op de slotzin van art. 7:295 lid 1 BW. Deze bepaling is echter alleen van toepassing bij een vordering tot beëindiging in het kader van huuropzegging.
        
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
      De Hoge Raad:
      vernietigt het arrest van het gerechtshof Den Haag van 14 februari 2017;
      verwijst het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
      veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Zeppelin c.s. begroot op € 6.665,60 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, M.V. Polak, C.E. du Perron en C.H. Sieburgh, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer T.H. Tanja-van den Broek op 8 juni 2018.