ECLI:NL:RBAMS:2024:6657, Rechtbank Amsterdam, 04-11-2024, AMS 24/1790
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Beroep ongegrond. WOZ. Heffingsambtenaar heeft WOZ-waarde aannemelijk gemaakt.

RECHTBANK AMSTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: AMS 24 /1790 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 november 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit Amsterdam, eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van zijn woning door de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] in Amsterdam (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 845.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2023 opgelegd.
      
    
    
      1.3.
      Met de uitspraak op bezwaar van 8 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 782.000,- en heeft de aanslag overeenkomstig deze waarde verminderd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 15 augustus 2024 op zitting behandeld. Beide partijen zijn niet verschenen op deze zitting. De griffier heeft na de zitting telefonisch contact opgenomen met eiser en gevraagd waarom hij niet is verschenen op de zitting. Eiser heeft aangegeven dat hij de uitnodiging voor de zitting heeft gemist, omdat zijn vrouw ernstig ziek is geworden. Hij heeft verzocht om een nadere gelegenheid om een reactie in te brengen op het verweerschrift. 
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het onderzoek geschorst en eiser deze gelegenheid gegeven. Eiser heeft vervolgens op 21 september 2024 gereageerd. De heffingsambtenaar heeft niet gereageerd.
      
    
    
      1.7.
      De rechtbank heeft partijen verzocht te kennen te geven of zij op een nadere zitting willen worden gehoord. Partijen hebben dit niet gedaan. De rechtbank heeft daarna het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      2.1.
      De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
      
    
    
      2.2.
      Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een drive-in woning van 172 m², op een kavel van 267 m² met een dakterras en een garage.
      
      
        
          Vergelijkingsmethode
        
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 782.000. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen in Amsterdam (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] [huisnummer 2] , [adres 2] [huisnummer 3] en [adres 3] [huisnummer 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.3.
      Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de objecten, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de objecten.
      
    
    
      3.4.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waardes aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten
        
      
      
    
    
      4.1.
      De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten die gebruikt zijn om de waarde van de woning vast te stellen voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde buurt als de woning. Ze zijn van ongeveer hetzelfde bouwjaar als de woning en zijn verkocht binnen één jaar na de waardepeildatum. Twee van de vergelijkingsobjecten zijn een ander type dan de woning van eiser, namelijk een tussenwoning en een 2-onder-1-kapwoning, in plaats van een drive-inwoning. Dit maakt echter nog niet dat de vergelijkingsobjecten niet gebruikt kunnen worden, nu dit wel vergelijkbare type woningen zijn en de vergelijkingsobjecten voor de rest voldoende vergelijkbaar zijn.
      
    
    
      4.2.
      
        De rechtbank vindt verder dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daar waar sprake is van een verschil voor wat betreft kwaliteit, onderhoud en/of ligging, heeft de heffingsambtenaar correcties toegepast. Op twee vergelijkingsobjecten is een erfpachtcorrectie toegepast. Verder heeft de heffingsambtenaar de m²-prijs van de woning 
         (€ 3.752) lager gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 3.940,-). Op die manier is naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
      
      
    
    
      4.3.
      Gelet op het voorgaande, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.4.
      De beroepsgrond van eiser dat zijn voortuin en achtertuin inmiddels kleiner en smaller zijn dan bij de aankoop van het object, maakt het voorgaande niet anders. De heffingsambtenaar stelt de oppervlakte van een woning aan de hand van de bouwtekening vast. De heffingsambtenaar gaat daarbij uit van de NEN 2580-norm. Eiser heeft niet met stukken onderbouwd dat zijn voortuin en achtertuin inmiddels kleiner zijn. 
      
    
    
      4.5.
      Eiser heeft erop gewezen dat sprake is van derving van woongenot, omdat hij vaak schade heeft aan zijn woning door de specifieke locatie van het object aan een doodlopende weg. Ook dit maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Voor zover eiser met deze beroepsgrond heeft willen stellen dat de ligging van zijn object op matig moet worden gekwalificeerd in plaats van op gemiddeld, overweegt de rechtbank dat als deze kwalificatie wordt aangepast, er alsnog sprake is van een marge tussen de gemiddelde m²-prijs van de woning en de gerealiseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.6.
      Eiser heeft er verder op gewezen dat sprake is van derving van woongenot, doordat er veel begroeiing is op het eiland tegenover zijn woning. Het stadsdeel verzuimt onderhoud aan deze begroeiing uit te voeren. De rechtbank overweegt hiertoe dat begroeiing op een eiland een subjectief aspect is. Niet door iedereen hoeft dat als onprettig te worden ervaren. 
      
    
    
      4.7.
      Ten slotte heeft eiser een berekening overgelegd waarmee hij heeft willen aantonen dat de waarde te hoog is vastgesteld. In deze berekening heeft eiser gebruik gemaakt van een verhoudingsgetal tussen de initiële waarde en de verlaagde waarde en de V-factor van dit verhoudingsgetal. De rechtbank volgt eiser niet dat op basis van deze berekening de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet allereerst niet waar eiser deze berekening op heeft gebaseerd. De heffingsambtenaar kijkt bij het vaststellen van de waarde niet naar deze factoren. De heffingsambtenaar maakt gebruik van de vergelijkingsmethode. Voor elk tijdvak bepaalt de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, door recente verkopen van vergelijkbare woningen te vergelijken. Als de heffingsambtenaar de WOZ-waarde wijzigt in de bezwaarfase of in de beroepsfase, dan heeft dat ermee te maken dat de heffingsambtenaar aan de hand van andere vergelijkingsobjecten of aan de hand van een andere kwalificatie van onderhoud, kwaliteit en ligging van de woning op een andere waarde uitkomt. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. van de Water, rechter, in aanwezigheid van mr.I.G.A. Karregat, griffier. 
      De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 november 2024.
      
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.