ECLI:NL:GHARL:2023:5902, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-07-2023, 21/01653
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01653
    uitspraakdatum: 11 juli 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 12 november 2021, nummer UTR 20/4558 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [adres1] 14 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 615.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft, met instemming van partijen digitaal, plaatsgevonden op 1 juni 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een geschakelde woning, met garage, kelder en berging.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in beroep ingebracht taxatierapport. In dat rapport is de waarde per 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) bepaald op € 615.000. Die waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van twee in dezelfde straat als de onroerende zaak en twee in aanpalende straten gelegen geschakelde woningen, te weten [adres1] 295 (hierna: nr. 295) en [adres1] 289 (hierna: nr. 289), respectievelijk [adres2] 19 en [adres3] 5 (hierna: [adres3] ). De ligging, uitstraling en bouwkundige kwaliteit van de onroerende zaak en de referentiewoningen zijn volgens het rapport gelijk. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport verder onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij zijn het onderhoud (“O”) en de voorzieningen (“V”) gewaardeerd op matig/eenvoudig (2), voldoende/normaal (3) of goed/luxe (4).
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw-
                
                
                  jaar
                
              
              
                
                  Opp. woning in m²
                
              
              
                
                  Waarde per m²
                
              
              
                
                  Kavel-
                
                
                  opp. in m²
                
              
              
                
                  Waarde per m²
                
              
              
                
                  Overige
                
              
              
                
                  O
                
              
              
                
                  V
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde / verkoopprijs
                
                
                  en datum verkoop
                
              
              
                
                  Waarde geïndexeerd naar peildatum
                
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                1976
              
              
                150
              
              
                € 2.754
              
              
                317
              
              
                € 550
              
              
                Kelder (15 m²): € 5.000
                Garage: € 20.000
                Berging (5 m²): € 2.500
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                € 615.000
              
              
                -
              
            
            
              
                Nr. 295
              
              
                1976
              
              
                150
              
              
                € 2.862
              
              
                549
              
              
                € 470
              
              
                Garage: € 20.000
                Berging (5 m²): € 2.500
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                € 718.000
                (22-02-19)
              
              
                € 710.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 19
              
              
                1973
              
              
                150
              
              
                € 2.817
              
              
                397
              
              
                € 524
              
              
                Kelder (15 m²): € 5.000
                Garage: € 20.000
                Berging (5 m²): € 2.500
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 620.000
                (26-01-18)
              
              
                € 658.000
              
            
            
              
                Nr. 289
              
              
                1976
              
              
                150
              
              
                € 3.707
              
              
                559
              
              
                € 468
              
              
                Garage: € 20.000
                Berging (5 m²): € 2.500
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                € 870.000
                (18-06-19)
              
              
                € 840.000
              
            
            
              
                
                  [adres3]
                
              
              
                1973
              
              
                150
              
              
                € 2.457
              
              
                397
              
              
                € 524
              
              
                Kelder (15 m²): € 5.000
                Garage: € 20.000
                Berging (5 m²): € 2.500
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                € 605.000
                (14-01-19)
              
              
                € 604.000
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is ten eerste de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 575.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 615.000.
      
    
    
      3.2.
      In geschil is ten tweede of de heffingsambtenaar het verbod op willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        De waarde van de onroerende zaak
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die de belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft onder meer aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de koopsom die is gerealiseerd voor de [adres2] 10, een geschakelde woning. Met name qua perceeloppervlakte is dit object beter vergelijkbaar en deze woning ligt ook dichter bij de onroerende zaak dan de door de heffingsambtenaar aangedragen referenties, aldus belanghebbende. In de door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte taxatiematrix zijn van dit object onder meer de volgende gegevens vermeld. 
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw
                
                
                  jaar
                
              
              
                
                  Opp. woning in m²
                
              
              
                
                  Waarde per m²
                
              
              
                
                  Kavel-
                
                
                  opp. in m²
                
              
              
                
                  Waarde per m²
                
              
              
                
                  Overige
                
              
              
                
                  O
                
              
              
                
                  V
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde / verkoopprijs
                
                
                  en datum verkoop
                
              
              
                
                  Waarde geïndexeerd naar peildatum
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 10
              
              
                1972
              
              
                151
              
              
                € 2.354
              
              
                299
              
              
                € 550
              
              
                Kelder (15 m²): € 5.000
                Garage: € 20.000
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                € 545.000
                (21-01-19)
              
              
                € 545.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij [adres2] 10 minder goed vergelijkbaar acht en dat hij die woning daarom niet heeft betrokken bij zijn taxatie. Voor zover de woning wel voldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaak, doet dit in het licht van de andere referentiewoningen niet af aan de vastgestelde waarde, aldus de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.4.
      Het Hof overweegt dat [adres2] 10 qua perceeloppervlakte inderdaad beter vergelijkbaar is met de onroerende zaak dan de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoningen. Ook de woningoppervlakte, ligging en bijgebouwen zijn goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft weliswaar gesteld dat [adres2] 10 qua onderhoud in een minder goede staat verkeert dan de onroerende zaak, maar deze stelling heeft hij niet met stukken onderbouwd. Ook overigens heeft hij haar naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt, mede gelet op de door belanghebbende in beroep ingebrachte stamkaart met betrekking tot [adres2] 10 waarop staat dat het onderhoud binnen en buiten goed is. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat en waarom [adres2] 10 minder goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak dan de overige referentiewoningen. De stelling van de heffingsambtenaar dat de voorzieningen van [adres2] 10 matig of eenvoudig zijn maakt dit oordeel niet anders, omdat beide partijen ervan uitgaan dat dit ook geldt voor de onroerende zaak.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof gaat gelet op het voorgaande ervan uit dat [adres2] 10 goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft evenwel niet voldoende verklaard waarom de voor dit object gerealiseerde verkoopprijs substantieel lager is dan de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar daarom niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, ook niet bij beschouwing van de wel door hem in aanmerking genomen referentiewoningen. 
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende evenmin in de op haar rustende bewijslast is geslaagd. Daartoe overweegt het Hof dat de voor nr. 295 en [adres2] 19 gerealiseerde verkoopprijzen substantieel hoger zijn dan de door belanghebbende bepleite waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft voor dit verschil geen aannemelijke verklaring gegeven, terwijl beide objecten naar het oordeel van het Hof, mede gelet op de tot het dossier behorende foto’s, goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Anders dan belanghebbende, ziet het Hof zonder nader bewijs ook niet in dat de ligging van de onroerende zaak wezenlijk verschilt van de ligging van deze referentiewoningen, omdat al deze woningen zeer dicht bij elkaar in de buurt liggen.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op al het voorgaande zal het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen op € 600.000.
      
      
        
          Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
        
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar het verbod op willekeur heeft geschonden doordat hij niet actief alle relevante feiten heeft onderzocht. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet, nu zij dit standpunt ook desgevraagd niet voldoende concreet heeft onderbouwd.
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende beroept zich voorts op het vertrouwensbeginsel. Zij verwijst daartoe naar het in bezwaar ingebrachte taxatieverslag en de WOZ-waardes die daarin van de gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn genoemd. Ook dit beroep faalt, omdat de WOZwaardes die voor andere objecten worden vastgesteld niet relevant zijn voor de waardering van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft redelijkerwijs ook nergens uit kunnen afleiden dat die waardes wel relevant zijn. Voor zover belanghebbende in wezen heeft beoogd een beroep te doen op het gelijkheidsbeginsel, is dat beroep onvoldoende onderbouwd.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep en het beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor beide fases betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in bezwaar (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot € 600.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023.
    
    
    
    
      	De raadsheer,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
      	(B.F.A van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 juli 2023
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.