ECLI:NL:GHARL:2023:272, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-01-2023, 200.303.630/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Wanneer heeft oplevering woning plaatsgevonden? Overschrijding bouwtermijn met 296 dagen. Bouwbedrijf gefixeerde schadevergoeding verschuldigd. Reden voor matiging.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.303.630/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 130865)
    
    
    
      
        arrest van 10 januari 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      
        2. [appellante] ,
      
      die beide wonen in [woonplaats1] ,
      appellanten,
      bij de rechtbank: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
      hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten], 
      advocaat: mr. A.A. Westers, die kantoor houdt in Groningen,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
    
      
        Bouwbedrijf Postma B.V.,
      
      die is gevestigd in Kootstertille,
      geïntimeerde,
      bij de rechtbank: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
      hierna: Bouwbedrijf Postma,
      advocaat: mr. W.H.R. van Boetzelaer, die kantoor houdt in Heerenveen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Naar aanleiding van het arrest van 28 juni 2022 heeft op 27 oktober 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
      2.1
      Het draait in deze procedure om de vraag wanneer de door Bouwbedrijf Postma voor [appellanten] gebouwde woning is opgeleverd, of daarmee de overeengekomen bouwtermijn is overschreden en of Bouwbedrijf Postma op grond van die overschrijding een schadevergoe-ding is verschuldigd. Dit geschil heeft de volgende achtergrond. 
      
    
    
      2.2
      In 2017 zijn partijen overeengekomen dat Bouwbedrijf Postma voor [appellanten] een woning op een kavel in [woonplaats1] zou gaan bouwen voor € 246.323,60.
    
    
      2.3
      In artikel 4 lid 1 van de overeenkomst staat dat de laatste termijn van 10% van de aanneemsom gedeclareerd wordt bij de oplevering van de woning. Deze termijn moet voor de oplevering zijn voldaan. In artikel 5 is bepaald dat de woning binnen honderd werkbare dagen moet worden opgeleverd. Onder datum van oplevering wordt in de algemene voorwaarden verstaan: de datum waarop [appellanten] de sleutels van de woning in ontvangst hebben genomen en van tevoren een rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt dat door partijen is ondertekend. In artikel 11 lid 5 sub a van de algemene voorwaarden is bepaald dat de aannemer tot aan de feitelijke dag van oplevering aan de opdrachtgever een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd is van 0,25% van de aanneemsom per kalenderdag wanneer de bouwtermijn wordt overschreden. Sub b van dit artikel bevat de bepaling dat de opdrachtgever ook de werkelijke (aantoonbare) schade kan vorderen voor zover die schade meer bedraagt dan de gefixeerde schadevergoeding.
      
    
    
      2.4
      Bouwbedrijf Postma heeft de laatste termijn van de aanneemsom van € 24.632,36 op 2 februari 2018 bij [appellanten] in rekening gebracht. Deze factuur hebben zij niet betaald.
      
    
    
      2.5
      Partijen hebben op 28 februari 2018 een rondgang door de woning gemaakt. Hiervan is een proces-verbaal van (voor)oplevering opgesteld dat door Bouwbedrijf Postma op 22 maart 2018 aan [appellanten] is verzonden. [appellanten] hebben in reactie hierop een lijst met opmerkingen aan Bouwbedrijf Postma gezonden. Het proces-verbaal is door geen van partijen ondertekend.
      
    
    
      2.6
      
        [appellanten] hadden de huur van hun toenmalige woning per 1 maart 2018 opgezegd en zijn na de rondgang op 28 februari 2018 in de nieuwe woning getrokken. Op enig moment werden er scheuren en verzakkingen in de woning zichtbaar en hebben [appellanten] [naam1] Bouwadviseurs B.V. ingeschakeld om onderzoek te doen naar de kwaliteit van het geleverde werk. [naam1] heeft een gebrek aan de verdiepingsvloer geconstateerd. Dit gebrek heeft Bouwbedrijf Postma hersteld. Tijdens de herstelwerkzaamheden (van 14 september 2018 tot en met 21 december 2018) hebben [appellanten] de woning moeten verlaten.
      
    
    
      2.7
      Op 21 december 2018 hebben partijen het proces-verbaal van oplevering woning/ privé-gedeelte ondertekend. Hierin hebben zij verklaard dat de woning op die dag is opgeleverd, behalve ten aanzien van nog drie te plaatsen glazen deuren en schilderwerk. Deze werkzaamheden zijn in januari 2019 voltooid. 
      
    
    
      2.8
      Bouwbedrijf Postma heeft bij de rechtbank gevorderd dat [appellanten] worden veroordeeld tot betaling van € 31.714,14, bestaande uit de laatste termijn en de vergoeding van verricht meerwerk dat is begroot op € 7.081,78, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten. [appellanten] hebben op hun beurt een deels gefixeerde vergoeding voor geleden schade gevorderd van € 39.309,50, dan wel € 17.078,76.
      
    
    
      2.9
      De rechtbank heeft de vordering van Bouwbedrijf Postma toegewezen voor zover die ziet op betaling van de laatste termijn. Betaling van de factuur voor het meerwerk is door de rechtbank afgewezen. Ook de tegenvordering van [appellanten] is afgewezen. 
      
    
    
      2.10
      
        [appellanten] zijn in hoger beroep gekomen en hebben gevorderd dat de toegewezen vordering van Bouwbedrijf Postma alsnog wordt afgewezen. Ook handhaven zij hun schadevordering. Zij hebben inmiddels aan het vonnis van de rechtbank voldaan. 
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleidende opmerkingen
      
    
    
    
      3.1
      Het hof zal de bezwaren (grieven) van [appellanten] thematisch aan de hand van tussenkoppen bespreken. De beslissing zal zijn dat Bouwbedrijf Postma de bouwtermijn heeft overschreden en daarvoor een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd is, die door het hof zal worden gematigd tot een bedrag van € 7.500,-.
      
    
    
      3.2
      
        [appellanten] hebben geen bezwaren gericht tegen de toewijzing van de vordering van Bouwbedrijf Postma voor zover die ziet op de betaling van de slottermijn van de aanneem-som en de verschuldigde wettelijke rente daarover vanaf 28 februari 2018. Bouwbedrijf Postma heeft op haar beurt geen bezwaren geformuleerd tegen de afwijzing van de vordering tot betaling van de meerwerkfactuur en de buitengerechtelijke kosten. Deze punten maken dan ook geen deel meer uit van het geschil in hoger beroep. Wat resteert is de beoordeling van de tegenvordering van [appellanten] 
      
      
        
          De eerste overschrijding van de bouwtermijn met 39 dagen is verschoonbaar
        
      
      
    
    
      3.3
      
        
          [appellanten] vorderen onder meer een gefixeerde schadevergoeding als gevolg van het overschrijden van de bouwtermijn door Bouwbedrijf Postma. Deze termijn eindigde op 20 januari 2018. Partijen verschillen van mening over de vraag of de woning op 
        28 februari 2018 is opgeleverd of op 21 december 2018. In het eerste geval is de bouwtermijn overschreden met 39 dagen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de woning op 28 februari 2018 is opgeleverd en heeft de overschrijding van de bouwtermijn met 39 dagen verschoonbaar geacht. Tegen dit oordeel hebben [appellanten] geen specifieke en onderbouwde bezwaren gericht. De enkele mededeling dat de grief zich in algemene zin ook richt tegen r.o. 4.6 is daartoe onvoldoende. Dat brengt mee dat voor deze 39 dagen overschrijding geen schadevergoeding is verschuldigd. 
      
      
      
        
          De oplevering heeft plaatsgevonden op 21 december 2018
        
      
      
    
    
      3.4
      Het hof zal eerst de vraag moeten beantwoorden of de woning op 28 februari 2018 is opgeleverd. Het is aan Bouwbedrijf Postma de ter onderbouwing van dat standpunt te stellen feiten en rechten te stellen en zo nodig te bewijzen. Voor oplevering van de woning is op grond van de overeenkomst vereist dat er een door beide partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering is en dat [appellanten] de (nieuwe) sleutels van hun woning hebben ontvangen. 
      
    
    
      3.5
      In dit geval is het volgende gebeurd. Tijdens de bouw hebben [appellanten] van Bouwbedrijf Postma de bouwsleutels gekregen van hun woning. Deze sleutels waren uniek voor de woning van [appellanten] , maar werden ook door de werklieden gebruikt die op dat moment in en om de woning aan het werk moesten. Later, op 28 februari 2018, hebben [appellanten] met de uitvoerder ( [naam2] ) een rondgang door de woning gemaakt. [appellanten] hebben die dag geen nieuwe sleutels ontvangen (sleutels waardoor alleen zij de toegang tot de woning hadden). [appellanten] hebben na de rondgang de woning in gebruik genomen. Van die rondgang is door Bouwbedrijf Postma een “proces-verbaal van (voor)oplevering” opgemaakt. Op 22 maart 2018 is dat zonder handtekening aan [appellanten] gezonden. [appellanten] hebben het evenmin ondertekend en hebben als reactie op 27 maart 2018 een lijst met op- en aanmerkingen aan Bouwbedrijf Postma gemaild. Hierna is geen versie (van de lijst) aan [appellanten] gestuurd waarin de hier bedoelde op en aanmerkingen waren verwerkt.
    
    
      3.6
      Het hof is, anders dan de rechtbank, van oordeel dat uit dit feitelijke verloop niet de conclusie kan worden getrokken dat de woning op 28 februari 2018 is opgeleverd in de hier bedoelde contractuele zin en ook niet in meer algemene zin zoals dit begrip wordt gehanteerd. Allereerst is niet voldaan aan de vereisten die daarvoor uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Er is naar aanleiding van de rondgang op 28 februari 2018 geen proces-verbaal van oplevering opgemaakt, maar slechts een proces-verbaal van vooroplevering dat niet is ondertekend en waarop van [appellanten] uitgebreid commentaar is gekomen. Dit kan niet worden aangemerkt als een proces-verbaal van oplevering.Verder kan, anders dan Bouwbedrijf Postma stelt, uit het enkele feit dat [appellanten] de woning direct op of na 28 februari 2018 wel hebben betrokken, niet worden afgeleid dat in dat geval sprake was van een oplevering onder voorbehoud. [appellanten] hebben namelijk aangevoerd dat zij – rekening houdend met de planning – de huur van hun oude woning al per 1 maart 2018 hadden opgezegd en geen andere keus hadden dan in de woning te trekken. Andere, door Bouwbedrijf Postma aan te voeren feiten aan de hand waarvan een oplevering aannemelijk is geworden ontbreken. Van een oplevering op 28 februari 2018 is dan ook geen sprake. 
      
    
    
      3.7
      Enkele maanden na het betrekken van de woning is door een deskundige het constructieve gebrek aan de verdiepingsvloer geconstateerd. Bouwbedrijf Postma heeft dit gebrek verholpen. Tijdens de herstelwerkzaamheden hebben [appellanten] de woning in de periode van 14 september 2019 tot 21 december 2019 moeten verlaten. Op 21 december 2018 konden [appellanten] de woning weer betrekken en hebben partijen het proces-verbaal van oplevering woning/ privé-gedeelte ondertekend. Hierin hebben partijen verklaard dat de woning op die dag is opgeleverd en hebben [appellanten] de nieuwe sleutels van de woning ontvangen. Daarmee is aan de overeengekomen vereisten voor oplevering van de woning voldaan en staat vast dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 21 december 2018. 
      
      
        
          Bouwbedrijf Postma is een (gefixeerde) schadevergoeding verschuldigd
        
      
      
    
    
      3.8
      Nu de overschrijding van de bouwtermijn tot 28 februari 2018 verschoonbaar is en woning pas op 21 december 2018 is opgeleverd, is Bouwbedrijf Postma een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd over de tussenliggende periode. Dat komt neer op 296 kalenderdagen. De gefixeerde schadevergoeding kan dan op basis van artikel 11 lid 5 sub a van de algemene voorwaarden als volgt worden berekend: € 246.323,60 * 0,25% = € 61,- * 296 dagen = € 18.056,-.
      
    
    
      3.9
      Daarbovenop vorderen [appellanten] op grond van artikel 11 lid 5 sub b van de algemene voorwaarden de door hen geleden werkelijke schade. Zij hebben verschillende schadeposten opgevoerd, waaronder verhuiskosten, hypotheeklasten, gederfd woongenot, extra hotelkosten en de extra eigen tijd die zij in de hele situatie hebben moeten steken. De rechtbank heeft op dit punt overwogen dat [appellanten] deze schadeposten onvoldoende feitelijk hebben onderbouwd. 
      
    
    
      3.10
      
        [appellanten] hebben tegen dit oordeel van de rechtbank geen grief gericht, zodat dit oordeel van de rechtbank vast staat. 
      
      
      
      
      
      
        
          De verschuldigde schadevergoeding wordt gematigd tot € 7.500,-
        
      
      
    
    
      3.11
      Bouwbedrijf Postma heeft een beroep gedaan op matiging. Het hof zal dat beroep toewijzen en de verschuldigde schadevergoeding matigen tot een bedrag van € 7.500,-. Daarvoor is het volgende redengevend. 
      
    
    
      3.12
      Bouwbedrijf Postma heeft zich in de periode voorafgaand aan de oplevering op 21 december 2018 coulant opgesteld. Zo vordert zij niet langer betaling van het meerwerk van € 7.081,78. Die kosten zien onder meer op de levering van een glazen deur en vervanging van enkele binnendeuren. Ook heeft Bouwbedrijf Postma op eigen kosten een voor de woning belangrijke nis in de keuken hersteld. Verder heeft zij haar eigen werkzaamheden en planning waar mogelijk ondergeschikt gemaakt aan de planning die [appellanten] met hun toeleveranciers en andere externen hadden. Dit laatste is één van de redenen dat de deadline van de bouwtermijn niet kon worden gehaald. Daar komt bij dat Bouwbedrijf Postma [appellanten] bij hun noodgedwongen tijdelijke vertrek uit de woning financieel adequaat en zonder discussie hebben gecompenseerd. Ook speelt mee dat [appellanten] wel enige tijd in de woning hebben kunnen wonen. Dat is van belang omdat de gefixeerde schadevergoeding ziet op de schade die zij hebben geleden door overschrijding van de bouwtermijn en niet op de schade als gevolg van het constructieve gebrek aan de verdiepingsvloer. Dit alles bij elkaar maakt dat het hof aanleiding ziet om de verschuldigde schadevergoeding te matigen tot een bedrag van € 7.500,-.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.13
      De conclusie is dat het bestreden vonnis gedeeltelijk zal worden vernietigd. De tegenvordering van [appellanten] zal het hof alsnog (hoewel gematigd) toewijzen. Voor het overige kan het bestreden vonnis in stand blijven. De door [appellanten] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal als onweersproken eveneens worden toegewezen.
      
    
    
      3.14
      Omdat Bouwbedrijf Postma ten aanzien van de tegenvordering grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten veroordelen voor zover die zien op het desbetreffende deel van de procedure bij de rechtbank en in de proceskosten van het hoger beroep.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    1. vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen van 
    1 september 2021 voor zover dat ziet op de tegenvordering (reconventie) van [appellanten] en beslist als volgt:
    
    2. veroordeelt Bouwbedrijf Postma tot betaling van € 7.500,- aan schadevergoeding aan [appellanten] ;
    
    3. veroordeelt Bouwbedrijf Postma tot betaling aan [appellanten] van € 394,- aan buitengerechtelijke kosten;
    
    
    
    4. veroordeelt Bouwbedrijf Postma tot betaling van de proceskosten van de procedure in reconventie bij de rechtbank:
    
    
      
        € 360,50 aan salaris van de advocaat van [appellanten] (0,5 procespunt x tarief III)
      
      
        € 163/255,- aan nakosten (kosten die ontstaan na deze uitspraak)
      
    
    
    5. bekrachtigt het vonnis voor het overige;
    
    6. veroordeelt Bouwbedrijf Postma in de proceskosten van [appellanten] in hoger beroep:
    
    
      
        € 894,19 aan procedurele kosten
      
      
        € 2.884,- (2 procespunten x appeltarief III)
      
      
        € 163/255,- aan nakosten (kosten die ontstaan na deze uitspraak)
      
    
    
    7. veroordeelt Bouwbedrijf Postma tot betaling van € 85,- aan extra nakosten als de kosten niet binnen 14 dagen nadat de deurwaarder deze uitspraak heeft betekend aan [appellanten] zijn betaald. Als daarna niet is betaald, dan worden die kosten verder verhoogd met de wettelijke rente;
    
    8. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    9. wijst af wat verder is gevorderd.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, I. Tubben en G. van Rijssen en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 
      10 januari 2023.