ECLI:NL:RBOBR:2025:637, Rechtbank Oost-Brabant, 07-02-2025, 23/3665
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Eisers enige klacht over de waarde betreft een blote stelling. Geen schending van artikel 40 Wet WOZ, omdat de door eiser verzochte gegevens op de indexeringsgegevens na in bezwaar zijn overgelegd. Indexeringsgegevens vallen niet onder artikel 40 Wet WOZ (ECLI:NL:GHARL:2024:2263). Oproep aan (het kantoor van) eisers gemachtigde om niet met standaardgrieven over beweerdelijke schendingen van artikel 40 Wet WOZ te klagen en om zorgvuldig(er) te bekijken of het indienen van een dergelijke grief terecht is. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 23/3665 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Helmond, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: mr. S.W.P. Thijssen-Sauvé).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 290.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 4 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde verlaagd naar € 270.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een rijwoning met bouwjaar 1956. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 98 m², een aanbouw van 17 m², een dakkapel van 4 m² en een vrijstaande berging/schuur van 18 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 148 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 301.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 25 oktober 2024 is opgesteld door taxateur T. Nijssen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met vijf andere woningen, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser heeft in zijn beroepschrift slechts de niet onderbouwde stelling ingenomen dat de waarde van de woning te hoog is. De rechtbank heeft eiser in de gelegenheid gesteld om door middel van een conclusie van repliek te reageren op (het verweerschrift en) de taxatie van de heffingsambtenaar. Eiser heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt en zijn standpunt dat de waarde te hoog is dus niet onderbouwd. Omdat de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde (ruim) boven de vastgestelde waarde uitkomt, kan de rechtbank eiser niet in zijn betoog volgen.
      
    
    
      3.3.
      Eiser merkt in zijn beroepschrift nog op dat hij (bij het instellen van beroep) niet kon controleren hoe de heffingsambtenaar tot de vastgestelde waarde was gekomen. Voor zover eiser daarmee stelt dat hij wel gedwongen was om beroep in te stellen om dat inzicht te verkrijgen, volgt de rechtbank dat niet. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar uitvoerig op de bezwaargronden van eiser ingegaan. Niet valt in te zien waarom eiser in het duister zou hebben getast wat betreft de onderbouwing van de vastgestelde waarde na bezwaar.
      
      
        4. Eiser klaagt erover dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ niet de correctiepercentages voor de KOUDVL-factoren, de waarden van de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten, een voor hem hanteerbare grondstaffel en indexeringsgegevens heeft verstrekt.
      
      
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar wijst erop dat de correctiepercentages voor de KOUDVL-factoren en de aan de objectonderdeel toe te kennen waarden van de vergelijkingsobjecten geen gegevens in de zin van artikel 40 van de Wet WOZ betreffen. Overigens heeft de heffingsambtenaar in bezwaar een bijgebouwenmodel en een kavelmodel overgelegd waaruit laatstgenoemde waarden zijn af te leiden. Ten aanzien van indexeringsgegevens wijst de heffingsambtenaar erop dat in de bezwaarfase modelmatig is gewaardeerd. Prijscorrecties (indexaties) worden dan softwarematig berekend. Artikel 40 van de Wet WOZ is hierop niet van toepassing.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank overweegt dat uit het dossier genoegzaam blijkt dat de correctiepercentages voor de KOUDVL-factoren, de waarden van de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten en voldoende hanteerbare grondstaffel tijdig in bezwaar zijn overgelegd. Voor zover dit al gegevens in de zin van artikel 40 van de Wet WOZ betreffen, mist het betoog van eiser dat hij die gegevens niet heeft ontvangen dus feitelijke grondslag. Verder heeft de heffingsambtenaar om de door hem genoemde reden gelijk met zijn standpunt dat de door eiser bedoelde indexeringsgegevens niet onder artikel 40 van de Wet WOZ vallen.
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank merkt nog op dat het kantoor van eisers gemachtigde in toenemende mate klaagt over beweerdelijke schendingen van artikel 40 van de Wet WOZ. Daarbij bedient dit kantoor zich van een aantal standaardgrieven en lijken de daar werkzame gemachtigden zich zeker niet altijd de vereiste moeite te troosten om na te gaan of het inbrengen van zo’n standaardgrief in een concrete zaak wel terecht is. Voor het kantoor van eisers gemachtigde is zo’n standaardgrief gemakkelijk in een beroepschrift opgenomen, omdat telkens van hetzelfde tekstblok gebruik wordt gemaakt. Maar de heffingsambtenaar is er vervolgens de nodige tijd mee kwijt om de grief met stukken onderbouwd te weerleggen en de rechtbank evenzo om te toetsen of de grief in een concrete zaak al dan niet terecht is aangevoerd. In één belastingzaak is die (tijds)investering beperkt te noemen, maar dit begint een structureel karakter te krijgen. Dan gaat het gezegde ‘vele kleinen maken één grote’ opgeld doen. De rechtbank roept het kantoor van eisers gemachtigde dan ook op om (wat dit punt betreft) zorgvuldiger te procederen, zodat de rechtbank haar tijd kan steken in de aspecten van een zaak die er werkelijk toe doen.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 februari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en ligging.
  
  
     Rechtbank Den Haag 11 januari 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:455, overweging 9, en rechtbank Oost-Brabant 2 juli 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:3151, overweging 3.7.1.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2263, overweging 4.11.