ECLI:NL:RBMNE:2025:1038, Rechtbank Midden-Nederland, 19-02-2025, 11222497
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurrecht. Huurder vordert schadevergoeding van verhuurder. Huurder moest huurwoning ontruimen omdat de hypotheekhouder erachter kwam dat woning werd verhuurd zonder toestemming. Gevorderde materiele schadevergoeding gedeeltelijk toegewezen (verhuiskosten en herinrichtingskosten). Gevorderde immateriele schadevergoeding afgewezen omdat niet is gebleken dat huurder op andere wijze in zijn persoon is aangetast in de zin van artikel 6:106 sub b BW.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Amersfoort
    
    
    
      Zaaknummer: 11222497 \ AC EXPL  24-1778
    
    
    
      
        Vonnis van 19 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. P.J.G. van der Donck,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 14 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurde sinds 1 februari 2007 een woning van [gedaagde] aan de [adres] in [plaats] voor € 1.612,62 per maand. In 2023 kwam de hypotheekhouder (de bank) erachter dat [gedaagde] zijn woning verhuurde. Dat mocht volgens de hypotheekvoorwaarden niet zonder toestemming van de bank. Na een procedure bij de rechtbank heeft de bank verlof gekregen (toestemming gekregen) om het huurbeding in te roepen en werd [eiser] veroordeeld om de woning te ontruimen. Omdat [eiser] moest verhuizen naar een nieuwe woning vordert hij betaling door [gedaagde] van € 15.673,23 aan materiele schadevergoeding en € 5.000,00 aan immateriële schadevergoeding, beide met rente en hij vordert de proceskosten. Daarnaast vraagt [eiser] primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 16 april 2024, 13 mei 2024 of 30 juni 2024 buitengerechtelijk is ontbonden en vraagt hij subsidiair dat de kantonrechter de huurovereenkomst per één van deze data zal ontbinden. [gedaagde] kan met een aantal schadeposten (gedeeltelijk) instemmen als de kantonrechter van oordeel is dat hij moet bijdragen aan de verhuiskosten van [eiser] . [gedaagde] stemt niet met alle schadeposten in en is het ook niet eens met de gevorderde immateriële schade. 
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] gedeeltelijk toe en zal hieronder uitleggen hoe zij tot haar oordeel is gekomen.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Geen verklaring voor recht
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] heeft primair een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst per 16 april 2024 (of per 13 mei of 30 juni 2024) buitengerechtelijk is ontbonden. De bank heeft het huurbeding ingeroepen en heeft een exploot van aanzegging in de zin van artikel 544 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering uitgebracht. Het gevolg daarvan is dat de huurovereenkomst wordt vernietigd, maar alleen ten behoeve van degene die het inroept (de bank), en niet verder dan met zijn recht in overeenstemming is (zie artikel 3:264 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). De huurovereenkomst is dus alleen vernietigd ten behoeve van de bank. In de relatie tot de verhuurder is de huurovereenkomst dan ook blijven bestaan. [eiser] heeft aangevoerd dat hij de overeenkomst heeft ontbonden per 16 april 2024. Uit de stukken volgt dat [eiser] aan [gedaagde] op (in ieder geval) 29 maart 2024 heeft laten weten dat hij de woning zal verlaten op 16/17 april 2024 (zie productie 15 van [gedaagde] ). Uit de stukken volgt niet dat [gedaagde] hier afwijzend op heeft gereageerd. [eiser] heeft de woning vervolgens ook op 16 april 2024 verlaten. Uit het voorgaande leidt de kantonrechter af dat de huurovereenkomst per 16 april 2024 is geëindigd. Dat [eiser] de huurovereenkomst per 16 april 2024 (of een latere datum) heeft ontbonden, kan de kantonrechter op grond van het voorgaande echter niet vaststellen. De gevorderde verklaring voor recht wijst de kantonrechter daarom af.
      
      
        
          Gedeeltelijke materiele schadevergoeding voor [eiser]
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] heeft in totaal € 15.673,23 aan materiele schade gevorderd van [gedaagde] . Op grond van artikel 3:264 lid 7 BW heeft een huurder (met voorrang) recht op vergoeding van de schade die hij lijdt als hij zijn huurrecht verliest doordat de hypotheekhouder het huurbeding inroept. [eiser] heeft kennelijk geen gebruik gemaakt van dit voorrangsrecht. [eiser] kan echter ook, zoals hij nu heeft gedaan, [gedaagde] aanspreken voor de schade die hij heeft geleden op grond van wanprestatie. Het is duidelijk dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen, omdat hij aan [eiser] niet het rustig huurgenot heeft verschaft. [eiser] moest de woning namelijk ontruimen omdat [gedaagde] in strijd met de hypotheekakte zijn woning verhuurde. [gedaagde] moet de hierdoor bij [eiser] ontstane schade vergoeden. [eiser] heeft verschillende schadeposten genoemd die hij vergoed wil hebben. De kantonrechter wijs een gedeelte van deze schadeposten toe en legt dat hieronder uit.
      
    
    
      3.3.
      Van de volgende door [eiser] gevorderde schadeposten heeft [gedaagde] aangegeven dat hij bereid is om deze volledig te vergoeden:
      
        
          € 2.300,00 aan verhuizingskosten;
        
        
          € 1.637,30 aan verf- en schoonmaakkosten voor de nieuwe woning; en
        
        
          € 330,62 aan security sleutels, aansluiting/bekabeling van radio, internet en verlichting.
        
      
      
        Omdat [gedaagde] bereid is om deze posten te betalen en hij deze posten niet heeft weersproken, worden deze posten toegewezen. Deze posten zijn aan te merken als schade die [eiser] heeft geleden door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] .
        Ook de posten van € 150,00 aan ontruiming/extra stortingskosten en € 373,90 aan kosten voor opslagruimte zijn posten die zijn aan te merken als schade die [eiser] heeft geleden door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . [eiser] is in een kleinere woning gaan wonen en kon daardoor niet al zijn spullen meenemen. [gedaagde] heeft deze posten niet voldoende weersproken. [gedaagde] zal daarom ook deze twee schadeposten volledig moeten vergoeden aan [eiser] .
      
      
    
    
      3.4.
      
        
          [eiser] heeft verder € 4.600,00 aan stoffering/vloer en € 1.767,90 aan kosten voor een fornuis, koelkast en magnetron inclusief installatie gevorderd. [eiser] heeft aangevoerd dat zijn nieuwe huurwoning geen vloer had en alleen een keuken had zonder apparatuur. [gedaagde] heeft deze schadeposten weersproken. Volgens hem hadden deze kosten voorkomen kunnen worden omdat de huurwoningen die [gedaagde] eerder aan [eiser] had laten zien wel een stoffering/vloer hadden. Ook heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij niet kan beoordelen of de kosten noodzakelijk waren. Verder is de uitgave voor keukenapparatuur volgens [gedaagde] geen schade omdat [eiser] voor het door hem uitgegeven geld ook goederen terugkrijgt. 
        De kantonrechter is van oordeel dat deze door [eiser] gevorderde posten hebben te gelden als schade die [eiser] lijdt door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . Omdat [eiser] zijn woning moest verlaten, heeft hij een andere woning moeten zoeken. Dat deze nieuwe woning opnieuw ingericht moest worden, is ook voorzienbare schade. De kantonrechter begrijpt het standpunt van [gedaagde] echter zo dat het opnieuw inrichten van zijn nieuwe huurwoning voor [eiser] ook een voordeel met zich meebrengt. Dat standpunt volgt de kantonrechter. [eiser] huurde de woning van [gedaagde] al 17 jaar en [eiser] betaalde hierbij een bedrag voor de stoffering. Deze maandelijkse kosten heeft [eiser] in zijn nieuwe huurwoning niet meer en hij heeft een nieuwe vloer en keukenapparatuur die nog een lange periode mee zullen gaan. De kantonrechter schat deze twee schadeposten, na verrekening van het door [eiser] genoten voordeel, daarom op een totaal van € 3.200,00.
      
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser] heeft aan materiële schade ten slotte € 3.614,51 aan advocaatkosten gevorderd van [gedaagde] . [eiser] heeft aangevoerd dat hij deze kosten heeft gemaakt in de rechtszaak die de bank tegen hem had ingesteld voor het inroepen van het huurbeding. De kantonrechter wijst deze post af. De advocaatkosten zijn een kostenpost die niet behoort tot de kenmerkende gevolgen van de wanprestatie van [gedaagde] . Tussen deze schadepost en de wanprestatie van [gedaagde] zit dan ook niet een zodanig verband dat deze schadepost [gedaagde] kan worden toegerekend (artikel 6:98 BW).
      
    
    
      3.6.
      Uit het bovenstaande volgt dat de kantonrechter van oordeel is dat [eiser] de volgende materiële schade heeft geleden:
      
        
          € 2.300,00 aan verhuizingskosten
        
        
          € 1.637,30 aan verf- en schoonmaakkosten voor de nieuwe woning
        
        
          € 330,62 aan security sleutels, aansluiting/bekabeling van radio, internet en verlichting
        
        
          € 150,00 aan ontruiming/extra stortingskosten
        
        
          € 373,90 aan kosten voor opslagruimte
        
        
          € 3.200,00 aan stoffering/vloer, kosten voor een fornuis, koelkast en magnetron inclusief installatie.
        
      
      Dat is een totaalbedrag van € 7.991,82 aan materiele schadeposten. Deze schadeposten zal [gedaagde] aan [eiser] moeten vergoeden.
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] heeft verder aangegeven dat hij bereid is de door [eiser] betaalde waarborgsom van € 900,00 terug te betalen. Ook deze post zal worden toegewezen.
      
      
        
          Geen immateriële schadevergoeding voor [eiser]
        
      
      
    
    
      3.8.
      Naast materiele schadevergoeding heeft [eiser] ook immateriële schadevergoeding gevorderd van [gedaagde] van € 5.000,00. Hiervoor heeft [eiser] aangevoerd dat hij in de veiligheid en bescherming van zijn persoonlijke levenssfeer ernstig is aangetast. [eiser] is er op hoge leeftijd mee geconfronteerd dat de bank hem uit huis wilde hebben en hij heeft onder druk moeten accepteren dat de makelaar met derden in zijn huis kwam voor bezichtigingen. Ook heeft [eiser] gevreesd dat hij geen andere woning zou kunnen vinden en heeft hij stress gehad van de verhuizing. [eiser] heeft daarbij verwezen naar een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant. [gedaagde] heeft deze vordering betwist en heeft aangevoerd dat [eiser] geen schade in zijn gezondheid als persoon heeft geleden.
      
    
    
      3.9.
      Om vast te kunnen stellen of [eiser] op andere wijze in zijn persoon is aangetast in de zin van artikel 6:106 onder b BW, moet [eiser] concrete gegevens aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan of dat de aard en de ernst van de normschending en de gevolgen daarvan voor [eiser] meebrengen dat er sprake is van een aantasting in zijn persoon op andere wijze. Dat heeft [eiser] niet voldoende gedaan. [eiser] heeft niet aangevoerd dat er sprake is van psychisch letsel, anders dan dat [eiser] stress heeft ervaren van de situatie. Dat er sprake is van meer dan alleen psychisch onbehagen, is dan ook niet gebleken. Ook de aard en de ernst van de normschending door [gedaagde] en de gevolgen daarvan brengen niet mee dat er sprake is van een aantasting in de persoon van [eiser] . De uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant waar [eiser] naar verwijst, gaat om een verhuurder die overlast veroorzaakte bij de huurder door haar lastig te vallen en te intimideren. Dit is een normschendig van een andere orde dan het geval van [eiser] . De kantonrechter wijst de gevorderde immateriële schadevergoeding van [eiser] dus af.
      
      
        
          Verrekening met openstaande huur
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] de huur voor april en mei 2024 niet heeft betaald en hij daarom nog een bedrag van € 3.225,24 moet krijgen van [eiser] . Zoals in punt 3.1. al is overwogen is de huurovereenkomst geëindigd op 16 april 2024. De huur is daarom slechts tot die datum verschuldigd. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat er sprake is van gederfd huurgenot omdat hij de verhuizing moest regelen en hij daar stress van had. Volgens [eiser] zou de huurprijs daarom verminderd moeten worden en zou hij over april geen huur hoeven te betalen. [eiser] heeft niet onderbouwd waarom het inpakken voor een verhuizing te kwalificeren is als een gebrek dat leidt tot vermindering van huurgenot en de kantonrechter ziet ook geen aanleiding om daarvan uit te gaan. Het beroep van [eiser] op huurprijsvermindering slaagt niet. [eiser] zal daarom voor de maand april 2024 nog € 860,06 (€ 1.612,62/30 dagen x 16 dagen) aan huur moeten betalen.
      
    
    
      3.11.
      De € 860,06 die [eiser] aan [gedaagde] moet betalen voor de huur van april 2024, kan worden verrekend met het toe te wijzen bedrag van € 8.891,82. [gedaagde] moet dan nog € 8.031,76 aan [eiser] betalen. 
      
    
    
      3.12.
      
        [eiser] heeft ook wettelijke rente gevorderd. Daar heeft [gedaagde] niet op gereageerd. De onweersproken rente wordt toegewezen vanaf 13 mei 2024.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Uitgaande van het toegewezen bedrag worden de proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                706,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.656,39
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 8.031,76, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 13 mei 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.656,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.