ECLI:NL:GHARL:2025:869, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-02-2025, 200.337.607
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Voortzetten van de huur door medebewoner na overlijden van de huurder. Geen duurzame gemeenschappelijke huishouding.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.337.607
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 10284410)
    
    
    
      
        arrest van 18 februari 2025	 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] ,
      
      die woont in [woonplaats1] ,  
      die hoger beroep heeft ingesteld 
      en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie en gedaagde in reconventie,
      hierna: [de huurder]  
      advocaat: mr. L.M. van Rooij 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Woongroen
        (voorheen genaamd Stichting Woongoed Zeist)
      die is gevestigd in Zeist,
      die bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
      hierna: Woongroen 
      advocaat: mr. M.M.A. Vermin. 
    
    
    
  
  
    
      1De kern van de zaak en de uitkomst
    
    
      1.1.
      Eerst de vader en later de moeder van [de huurder] huurden een woning van (nu) Woongroen, waar [de huurder] sinds 1989 ook woonde. Na het overlijden van zijn moeder heeft [de huurder] tot twee keer toe aan Woongroen gevraagd om de huurovereenkomst te mogen voorzetten. Woongroen heeft dat niet toegestaan. [de huurder] wil dat voortzetting van de huurovereenkomst alsnog wordt toegestaan. 
      
    
    
      1.2.
      Het hof zal, net als de kantonrechter, beslissen dat [de huurder] de huur van de woning niet mag voortzetten. Hieronder wordt deze uitkomst toegelicht. 
      
    
  
  
    
      2Het verloop van de procedure bij het hof
    
      2.1.
      
        Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: 
        •	de dagvaarding in hoger beroep van 17 november 2023,
        •	de memorie van grieven, met bijlagen (producties) 1 tot en met 13, 
        •	de memorie van antwoord met producties 3 tot en met 6.
      
      
    
    
      2.2.
      Op 27 november 2024 heeft een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
    
    
      2.3.
      
        [de huurder] heeft bij de kantonrechter gevorderd – kort gezegd – dat wordt bepaald dat hij de huurovereenkomst, zoals die bestond tussen (de rechtsvoorganger van) Woongroen en zijn moeder, zal voortzetten met ingang van een nog te bepalen tijdstip. Ook moet Woongroen veroordeeld worden in de proceskosten. Bij de kantonrechter heeft Woongroen als tegenvordering (reconventie) onder meer gevraagd om ontruiming van de woning en veroordeling van [de huurder] in de proceskosten. 
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter heeft de vorderingen van [de huurder] afgewezen. De tegenvordering van Woongroen tot – kort gezegd – ontruiming van de woning en afgifte van de sleutels is door de kantonrechter toegewezen. Die ontruiming en de sleuteloverdracht moeten gebeuren binnen twee maanden na het onherroepelijk worden van het vonnis van de kantonrechter.  [de huurder] is met betrekking tot zijn eigen vordering en de tegenvordering ook in de proceskosten veroordeeld. De bedoeling van het hoger beroep van [de huurder] is dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling in hoger beroep 
    
    
      
        De achtergrond van de zaak
      
    
    
    
      3.1.
      De vader van [de huurder] huurde vanaf 16 april 1989 van (nu) Woongroen een woning aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning). [de huurder] is in augustus 1989 bij zijn ouders in de woning gaan wonen. Hij heeft daarna nooit ergens anders gewoond.
      
    
    
      3.2.
      De moeder van [de huurder] was sinds 1986 eenzijdig verlamd. Na het overlijden van de vader van [de huurder] in 2019 heeft de moeder van [de huurder] als huurder de huurovereenkomst voortgezet. De moeder van [de huurder] is op 28 juni 2022 overleden. 
      
    
    
      3.3.
      Bij brieven van 19 augustus 2022 en 18 oktober 2022 is Woongroen door dan wel namens [de huurder] gevraagd de huurovereenkomst met hem voort te zetten. Woongroen heeft niet met dit verzoek ingestemd. Bij brief van 3 oktober 2022 heeft Woongroen [de huurder] verzocht de woning vrijwillig voor 3 januari 2023 te ontruimen. [de huurder] heeft dat niet gedaan. 
      
      
        
          Het oordeel van het hof
          
        
        
          Procespartij
        
      
    
    
      3.4.
      De procedure in hoger beroep tegen Stichting Woongoed Zeist is gestart met de dagvaarding van 17 november 2023. Stichting Woongoed Zeist is echter op 2 januari 2024 gefuseerd met Woonstichting SSW te Bilthoven (juridische fusie), met een naamswijziging per dezelfde datum in: Stichting Woongroen. Daarbij blijkt uit een overgelegd uittreksel van het Handelsregister dat Woonstichting SSW de verdwijnende rechtspersoon is en Stichting Woongroen de verkrijgende rechtspersoon, de laatste met hetzelfde KvK-nummer als voorheen Stichting Woongoed Zeist. Daarmee staat op grond van artikel 2:309 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in combinatie met artikel 2:311 lid 1 BW vast dat de fusie niet heeft geleid tot een partijwissel maar slechts heeft geleid tot een naamswijziging van Stichting Woongoed Zeist in ‘Woongroen’.   
      
      
      
        
          Voortzetten huur na overlijden huurder 
          3.5.	De wet regelt in artikel 7:268 onder lid 2 en 3 BW de vereisten voor het voortzetten van de huur door een medebewoner van het gehuurde na overlijden van de huurder. De medebewoner moet zijn hoofdverblijf hebben in het gehuurde en een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gehad met de overleden huurder. De rechter wijst een vordering tot voortzetten van de huur in ieder geval af als onvoldoende waarborg wordt geboden voor betaling van de huurprijs of als er, indien de Huisvestingswet 2014 op de woning van toepassing is, geen huisvestingsvergunning wordt overgelegd. 
      
      
    
    
      3.6.
      Er is tussen partijen geen discussie dat [de huurder] zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Wel verschillen [de huurder] en Woongroen van mening over of [de huurder] een duurzame gemeenschappelijke huishouding had met zijn ouders/moeder én of voor de woning een huisvestingsvergunning nodig is.
      
      
        
          Er is geen gemeenschappelijke huishouding
        
      
    
    
      3.7.
      Het hof zal oordelen dat [de huurder] onvoldoende heeft onderbouwd dat er een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder was. Daarbij is het volgende van belang.
      
    
    
      3.8.
      De vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval, bezien in hun onderlinge verband. De duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door objectieve factoren zoals de duur van de samenwoning en door subjectieve factoren zoals de bedoeling van betrokkenen. In deze situatie gaat het om het samenwonen van een inmiddels 51-jarige zoon in eerste instantie met zijn vader en moeder, later alleen zijn moeder. Bij de samenleving tussen ouder(s) en kind is in beginsel geen sprake van een duurzame, maar juist van een aflopende samenlevingssituatie. Alleen onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. De medebewoner moet, bij betwisting door de verhuurder, voldoende concrete feiten over de gestelde gemeenschappelijke huishouding aanvoeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies moet richten. Deze verzwaarde stelplicht van de medebewoner betreft het bestaan van de gemeenschappelijke huishouding als zodanig, maar niet de duurzaamheid ervan.
      
    
    
      3.9.
      Omdat Woongroen heeft betwist dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, moet [de huurder] concreet toelichten en onderbouwen waarom hij van mening is dat die duurzame gemeenschappelijke huishouding er wel was. Van belang daarbij zijn dan bijvoorbeeld omstandigheden zoals de verdeling van de huur en vaste lasten, gezamenlijke aankopen en inkopen, de verrekening van uitgaven, de rol- en taakverdeling van huishoudelijke taken, de onderlinge (wederkerige) zorg en het sociale verkeer. Daarover constateert het hof het volgende:
      
      
        
          Huur en vaste lasten: vast staat dat in al die jaren [de huurder] niet de huur en evenmin de kosten voor gas, water, licht, containerreiniging en gemeentelijke belastingen heeft betaald.
        
        
          Gezamenlijke aankopen en inkopen: [de huurder] heeft aan de hand van facturen en bankafschriften over de periode 2017 tot en met 28 juni 2022 aangetoond dat hij diverse huishoudelijke apparaten en accessoires, (tuin)gereedschap en toebehoren, een televisie voor de woonkamer en een telefoon voor zijn moeder heeft gekocht. Ook heeft hij gesteld een grotere auto te hebben aangeschaft, om zijn moeder gemakkelijker te vervoeren. Na het overlijden van zijn moeder heeft [de huurder] de auto weer verkocht. Verder blijkt uit bankafschriften dat [de huurder] een aantal keren boodschappen heeft betaald, en één keer de kapper voor zijn moeder heeft betaald. Woongroen heeft erop gewezen dat uit de overgelegde facturen van aankopen over 2017 tot en met 2021 een bijdrage aan de gemeenschappelijke huishouding van ongeveer € 390 per jaar blijkt. Van de uitgaven in 2022 is een deel gedaan toen moeder in het ziekenhuis of het hospice lag. Bovendien lijkt de aard van deze uitgaven meer op persoonlijke dan op gemeenschappelijke aankopen te wijzen. Uit de bankafschriften blijkt verder alleen een volgens Woongroen niet-wezenlijke bijdrage in de kosten van boodschappen in 2021 van in totaal € 160.Het hof overweegt dat, zelfs als de aanschaf van een grotere auto gezien kan worden als een gezamenlijke aankoop ten behoeve van het huishouden (het hof heeft daar aarzelingen bij), dan nog is uit hetgeen [de huurder] concreet heeft onderbouwd niet op te maken, dat hij qua aankopen én inkopen in wezenlijke mate heeft bijgedragen aan de gezamenlijke huishouding.
        
        
          Verrekening van uitgaven: [de huurder] heeft gesteld de maandelijkse abonnementskosten van Tele2 (internet en tv) en Viaplay voor zijn rekening te hebben genomen, net als de benzinekosten. Ook heeft [de huurder] aangevoerd dat hij tot 2017 de autoverzekering voor zijn vader betaalde, terwijl de aansprakelijkheids- en inboedelverzekering door zijn ouders werden betaald, die hij dan maandelijks terugbetaalde. 
        
      
      Woongroen betwist dat de kosten van Tele2 en Viaplay zijn gemaakt voor de gemeenschappelijke huishouding; dat [de huurder] bijdroeg aan de betaling van gemeenschappelijke verzekeringen is volgens Woongroen niet aangetoond. Het hof stelt vast de [de huurder] de abonnementskosten van Tele2 en Viaplay ten behoeve van de gemeenschappelijke huishouding heeft gedragen. Er is voor het overige niet gebleken dat kosten voor de gezamenlijke huishouding onderling zijn verdeeld of verrekend. [de huurder] heeft bijvoorbeeld niet concreet toegelicht hoe de terugbetaling van gemeenschappelijke verzekeringen in zijn werk ging of welke bedragen het betrof.  
      - Rol- en taakverdeling in het huishouden: Volgens Woongroen had [de huurder] duidelijk moeten maken welke huishoudelijke taken [de huurder] op zich heeft genomen. [de huurder] heeft op de zitting bij het hof verteld dat hij kookte, alle boodschappen deed, de tuin bijhield en stofzuigde. Deze taken heeft hij op zich genomen nadat zijn vader was overleden. Ook heeft hij in het voorjaar van 2022 de tuin geheel vernieuwd.
      Het hof constateert dat [de huurder] niet heeft gesteld dat hij alle huishoudelijke taken verrichtte. Van de taken waarvan hij aanhaalt die te hebben gedaan is geen verdere feitelijke of concrete onderbouwing gegeven, ook niet door bijvoorbeeld (concrete verwijzing naar) verklaringen van de betrokken sociale kring. Gelet op de medische toestand van moeder is wel aannemelijk dat [de huurder] enige huishoudelijke taken heeft verricht.
      
        
          Onderlinge (wederkerige) zorg: [de huurder] heeft gesteld dat hij zijn moeder van en naar ziekenhuisbezoeken bracht. Ook heeft hij zijn stelling onderbouwd dat hij mantelzorger was voor zijn moeder. [de huurder] heeft toekenningsbeslissingen aan zijn moeder van Zvw-pgb voor 2018 en 2021 overgelegd, en declaraties voor zorg door hemzelf als informele zorgverlener aan zijn moeder geleverd, daterend vanaf september 2019. Woongroen heeft aangevoerd dat er in Nederland ongeveer vijf miljoen mantelzorgers zijn. [de huurder] is niet gaan samenwonen met zijn moeder om zorg te verlenen. Uit de declaraties van door hem geleverde zorg blijkt dat die in 2018 door zijn vader is verleend en daarna omgerekend 0,66u per dag bedroeg. Van enige wederkerigheid van de zorg is volgens Woongroen ook niet gebleken.Wat het hof concludeert is dat naar eigen zeggen de zorg voor zijn moeder bij [de huurder] terecht kwam toen zijn vader daartoe niet meer in staat was. Waar die zorg concreet uit bestond is niet toegelicht, de gemiddelde dagelijkse omvang van de gedeclareerde zorg is niet betwist en evenmin is gesteld dat [de huurder] buiten die gedeclareerde zorg aan zijn moeder nog andere zorg aan zijn vader of moeder verleende. De omstandigheid dat een kind voor zijn steeds gebrekkig wordende ouder zorgt zegt op zichzelf onvoldoende over het voeren van een gemeenschappelijke huishouding. Aan de wederkerigheid hecht het hof minder belang, nu moeder al zeer langdurig serieuze medische beperkingen had.
        
        
          Het sociale verkeer: Volgens [de huurder] aten hij en zijn ouders/moeder geregeld samen, keken ze graag naar een film en zaten ze graag in de tuin. Met zijn moeder is hij nog een keer naar de plek van een vroegere vakantie gereden. Woongroen heeft daartegen ingebracht dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe het dagelijkse/sociale leven van [de huurder] en zijn moeder eruit zag. Het hof neemt dat over. Van [de huurder] had mogen worden verwacht om concreter dan nu, bijvoorbeeld aan de hand van een weekschema, duidelijk te maken hoe de gezamenlijke vrije tijd werd doorgebracht en welke sociale activiteiten zij ondernamen en hoe vaak of wanneer. Anders gezegd had het hof een betere indruk willen krijgen van hoe het samenleven tussen hen er aan toe ging.
        
        
          Overige omstandigheden: [de huurder] heeft vanaf 1989 altijd in de woning gewoond, met een eigen kamer op zolder waar hij een computer en een eigen tv had staan. Hij had nooit de intentie om ergens anders te wonen. De inschrijving als woningzoekende in 2019, die Woongroen heeft aangehaald, was volgens [de huurder] op aanraden van Woongroen, omdat die nodig was om medehuurder te worden. Op de aanvraag van medehuurderschap met zijn moeder heeft hij nooit meer iets gehoord.          
        
      
      
    
    
      3.10.
      Op basis van al het voorgaande in onderling verband bezien oordeelt het hof dat er geen sprake was van een gemeenschappelijke huishouding. Daarmee is niet meer van belang of er ook sprake was van duurzaamheid. Ten overvloede wordt nog opgemerkt dat het hof goed heeft gelezen hoe [de huurder] heeft samengeleefd met zijn ouders en de zorg en andere taken die hij heeft verricht, alsook dat hij een welkome buur voor velen is. Tegelijkertijd is voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, op basis waarvan de huurovereenkomst kan worden voortgezet, méér vereist dan wat in de procedure is gebleken.  
      
    
    
      3.11.
      Het hof zal niet meer in gaan op de weigeringsgrond uit 7:238 lid 2 BW van het niet overleggen van een huisvestingsvergunning, omdat de voortzetting van de huurovereenkomst al zal worden afgewezen op wat hiervoor is besproken. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      3.12.
      Het hoger beroep van [de huurder] slaagt niet. Omdat [de huurder] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
      
    
    
      3.13.
      De veroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 30 augustus 2023;
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [de huurder] tot betaling van de volgende proceskosten van Woongroen:
        €  783 aan griffierecht
        €  2.428 aan salaris van de advocaat van Woongroen (2 procespunten x hogerberoepstarief II)
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
      
    
    
      4.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. G.A. Diebels, M.P.C.J. van Bavel en E.G.D. van Dongen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2025. 
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93.
  
  
     HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932.
  
  
     HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93.
  
  
     HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901, NJ 1996,181.
  
  
     HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932.
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.