ECLI:NL:RBNHO:2024:5854, Rechtbank Noord-Holland, 12-06-2024, 10722807 \ CV EXPL  23-6317
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-06-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Vaststelling huurprijs. Professionele huurder. Beslissing Huurcommissie. De kantonrechter oordeelt dat in de huurovereenkomst sprake is van een all-in prijs. De door huurder voorgestelde splitsing is redelijk gelet op het bepaalde in artikel 17 UHW. Beroep op redelijkheid en billijkheid of misbruik van recht slaagt niet.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10722807 \ CV EXPL  23-6317
      Uitspraakdatum: 12 juni 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        INKA Consultancy B.V.
      
      gevestigd te Alkmaar
      eiseresverder te noemen: INKA Consultancy
      gemachtigde: mr. A.M.M. de Waal
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Staffhousing B.V.
      
      gevestigd te Rotterdam
      gedaagde
      verder te noemen: Staffhousing
      gemachtigde: mr. A.M. Roepel
    
    
      
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      INKA Consultancy heeft bij dagvaarding van 18 september 2023 een vordering tegen Staffhousing ingesteld. Staffhousing heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 16 mei 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. INKA Consultancy heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft INKA Consultancy bij brief van 6 mei 2024 nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      INKA Consultancy huurt en verhuurt beroepsmatig woningen ten behoeve van de huisvesting van (onder meer) arbeidsmigranten. Ook Staffhousing houdt zich bezig met personeelshuisvesting in Nederland. 
      
    
    
      2.2.
      Met ingang van 1 oktober 2013 heeft INKA Consultancy aan Staffhousing een gemeubileerde woning verhuurd, gelegen aan de Nijenburg 12 in Hoofddorp. Er is (inmiddels) sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.  
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 2 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst staat:
        
          
          De Huurprijs is als volgt samengesteld:
        
        a. Huur.																		: Euro 1.750 per maandVoorschot Gas, Water, Electra en Internet		: Euro 250 per maand
        
          Totaal																				: Euro 2.000 per maand
        
      
    
    
      2.4.
      
        In artikel 4 van de huurovereenkomst staat:
        
          
          Bij de huurprijs is inbegrepen het gebruik van het in het gehuurde aanwezige meubilair, zoals omschreven in een te dateren en door beide partijen te ondertekenen inspectierapport (etat de lieu) en, voor zover van toepassing, inventarisatielijst, welke zowel bij het betrekken als bij het verlaten van het gehuurde zullen worden gecontroleerd (…)
        
      
      
    
    
      2.5.
      In de huurovereenkomst is geen indexeringsbeding opgenomen.
      
    
    
      2.6.
      In november 2021 heeft INKA Consultancy aangekondigd de huur per 1 januari 2022 te verhogen naar € 2.600,00. Staffhousing heeft daarop geantwoord dat zij  met deze verhoging niet akkoord gaat. 
      
    
    
      2.7.
      Op 12 december 2022 heeft INKA Consultancy opnieuw een huurverhoging aangekondigd. Per e-mail van 31 december 2022 heeft (de gemachtigde van) Staffhousing daarop geantwoord (voor zover van belang):(…)De huurovereenkomst stelt duidelijk dat het gebruik van de inboedel onderdeel is van de huurprijs, maar er is geen splitsing gemaakt tussen de kale huurprijs en de vergoeding voor het gebruik van de inboedel. Dat betekent dat er sprake is van een all-in huurprijs, ook al is er wel een voorschot bepaald voor de levering van gas, water en elektra.Omdat er geen kale huurprijs bekend is kan er ook geen verhoging van die kale huurprijs plaatsvinden. Cliënte kan daarom niet akkoord gaan met verhoging van de huurprijs.
      
    
    
      2.8.
      Per e-mail van 5 januari 2023 heeft (de gemachtigde van) Staffhousing aan INKA Consultancy het volgende voorstel gedaan:(…) Cliënte stelt voor om de kale huurprijs te stellen op 55% van de overeengekomen all-in prijs (€ 1.750,00) ofwel op een bedrag van € 962,50 per maand. Daarnaast stelt cliënte voor om het bedrag voor de vergoeding voor het gebruik van de inboedel te stellen op € 437,50 per maand (zijnde 25% van de all-in prijs). De voorgestelde ingangsdatum wordt 1 april 2023.
    
    
      2.9.
      INKA Consultancy heeft het voorstel van Staffhousing niet geaccepteerd.
      
    
    
      2.10.
      Op 6 februari 2023 heeft Staffhousing de Huurcommissie verzocht om het gedane voorstel tot splitsing te beoordelen. In de op 24 juli 2023 verzonden beslissing van de Huurcommissie met zaaknummer 2301210 staat (voor zover van belang):(…)Is er sprake van een all-in prijs?De huurovereenkomst is aangegaan op 1 oktober 2023 tegen een prijs van € 1750,00 per maand. Gelet op de verklaringen ter zitting oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen prijs een all-in prijs betreft, omdat meubilering en stoffering bij de prijs inbegrepen was. Voorschot gas en elektra is wel apart benoemd. (…)Voorgestelde ingangsdatum uitsplitsingDe Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde ingangsdatum van 1 april 2023 redelijk is. De huurder moet een voorstel tot uitsplitsing van de huurprijs ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aan de verhuurder sturen. Het voorstel voldoet aan deze eis.De beoordeling van het voorstel tot splitsingDe huurder heeft voorgesteld de all-in prijs te splitsen in een kale huurprijs van € 962,50 en een bedrag voor het voorschot servicekosten van € 437,40. De Huurcommissie stelt voorts vast dat de huurder en de verhuurder het niet eens zijn geworden over dit voorstel tot splitsing. In dit geval ligt de voorgestelde kale huurprijs niet lager dan 55% van de all-in prijs. Het voorgestelde voorschot voor de servicekosten is niet lager dan 25% van de all-in prijs. Het voorstel van de huurder is dus redelijk. De Huurcommissie splitst de all-in prijs en stelt de kale huurprijs vast op € 962,50 en stelt het voorschot voor de servicekosten vast op € 437,50 (…)
      
    
    
      2.11.
      INKA Consultancy heeft binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie een beslissing van de kantonrechter gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      INKA Consultancy vordert dat de kantonrechter de huurprijs van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst vaststelt op € 2.055,00 per maand en het voorschot voor enerzijds internet, afvalverwerking en meubilering (€ 100,00 + € 40,00 + € 55,00) en anderzijds de nutsvoorzieningen (€ 600,00) op € 795,00 per maand. Verder vordert INKA Consultancy dat Staffhousing wordt veroordeeld tot betaling van de € 300,- ter zake de leges voor de procedure bij de Huurcommissie.
      
    
    
      3.2.
      INKA Consultancy stelt zich primair op het standpunt dat geen sprake is van een all-in huurprijs als bedoeld in artikel 7:258 BW, maar van een uitgesplitste huur. In de huurovereenkomst zijn de huurprijs en het voorschot voor de nutsvoorzieningen immers afzonderlijk overeengekomen. Dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst (deels) gemeubileerd werd verhuurd en dat daarvoor geen afzonderlijk bedrag is afgesproken, betekent volgens haar niet dat (nu nog) sprake is van een all-in huurprijs. Inmiddels staat er maar een gering aantal meubels in de woning die aan INKA Consultancy toebehoren. Staffhousing en/of haar huurders hebben de afgelopen jaren zelf kapotte meubels vervangen en de nodige meubels geplaatst. Omdat de huurprijs (zelfs na splitsing van de aanvangshuurprijs) boven de liberalisatiegrens ligt, was de Huurcommissie volgens INKA Consultancy ook niet bevoegd om over de zaak te oordelen.
      
    
    
      3.3.
      Voor zover de kantonrechter van oordeel is dat sprake is van een all-in huurprijs, stelt INKA Consultancy zich op het standpunt dat door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs niet redelijk is. Zij voert daartoe aan dat het meubilair gedateerd is en de door de Huurcommissie bepaalde verdeling tussen huurprijs en voorschot niet rechtvaardigt. Bovendien gaat het om twee professionele bedrijven die al tien jaar lang op deze wijze uitvoering gaven aan de overeenkomst. Door zich nu te beroepen op het ontbreken van een uitgesplitste huur maakt Staffhousing volgens INKA Consultancy misbruik van de huurbescherming. Staffhousing is een professionele partij die de woning zelf weer doorverhuurt. Zij ontvangt daarvoor € 3.500,00 per maand, zodat ook niet kan worden gezegd dat zij feitelijk wordt benadeeld, aldus INKA Consultancy.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Staffhousing stelt zich op het standpunt dat de vordering van INKA Consultancy moet worden afgewezen. Zij voert aan dat wel sprake is van all-in huurprijs als bedoeld in artikel 7:258 BW, zodat de Huurcommissie terecht is overgegaan tot splitsing van de huurprijs.  Volgens Staffhousing is wel sprake van een redelijke huurprijs. Deze is vastgesteld op grond van dwingend recht. Staffhousing betwist dat zij misbruik van recht maakt. 
    
    
      4.2.
      Ook als er wel redenen zijn om van dwingend recht af te wijken, kan de vordering niet worden toegewezen. INKA heeft haar voorgestane splitsing niet onderbouwd. Zij geeft niet aan waarom die huurprijs zou gelden en hoe partijen tot die huurprijs zijn gekomen. De huurovereenkomst kent geen indexeringsbeding en het voorstel tot verhoging van de huurprijs naar € 2.600,00 is door Staffhousing afgewezen. Een beroep op artikel 7:274 BW (redelijk aanbod) kan niet slagen omdat INKA niet heeft opgezegd op die grond en de Wet maximering huurprijsverhogingen in de weg staat aan een aanbod dat een wijziging van de huurprijs inhoudt. INKA heeft ook de gevorderde voorschotten niet onderbouwd. Een onderbouwing van de waarde van de meubilering en inventaris ontbreekt. INKA weigert ook inzage te geven in de afrekeningen servicekosten sinds 2019, zodat Staffhousing op geen enkele wijze kan beoordelen of de gevorderde voorschotten zich verhouden tot de werkelijke kosten.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      
      Vooraf
      
    
    
      5.1.
      Artikel 7:262 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan en afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. 
      
    
    
      5.2.
      
        Niet in geschil is dat INKA Consultancy zich in de zaak die hier aan de orde is, tijdig tot de kantonrechter heeft gewend. De uitspraak van de Huurcommissie is hierdoor komen te vervallen en de kantonrechter moet de zaak daarom, in beginsel, in volle omvang beoordelen. Daarmee strookt dat de kantonrechter ook dient te beslissen over andere bij de Huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten dan die door INKA Consultancy aan de kantonrechter zijn voorgelegd. Een tegenvordering is daarvoor niet nodig (Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.8.3).
        
          
          Is sprake van een all-in huurprijs?
          
        
      
    
    
      5.3.
      Kern van het geschil tussen partijen vormt de vraag of partijen een all-in prijs hebben afgesproken. Indien dat het geval is, moet worden bezien of de door Staffhousing voorgestelde splitsing van de overeengekomen all-in prijs, zoals ook vastgesteld door de Huurcommissie, redelijk is. 
    
    
      5.4.
      Uit artikel 7:258 BW volgt dat sprake is van een all-in huur als de tussen huurder en verhuurder overeengekomen betalingsverplichting niet alleen strekt tot vergoeding van het enkele gebruik van de woonruimte maar ook tot vergoeding van door de verhuurder geleverde service. Ook als partijen een voorschot voor de nutsvoorzieningen zijn overeengekomen kan dus nog steeds sprake zijn van een all-in prijs, wanneer deze meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte. Van dat laatste is in deze zaak sprake. In artikel 4 van de huurovereenkomst is immers expliciet vermeld dat het gebruik van het in het gehuurde aanwezige meubilair bij de huurprijs is inbegrepen. Ook heeft Staffhousing een factuur van INKA Consultancy van voor de huur van april 2023 in het geding gebracht waarop als omschrijving staat: Huur Nijenburg 12 Hoofddorp, incl. meubilering, internet, waterverbruik, afvalverwerking en service, gevolgd door één bedrag. Alleen het voorschot voor gas en elektra is op deze factuur apart vermeld. Verder blijkt uit de uitspraak van de Huurcommissie dat namens INKA Consultancy ter zitting onder meer is verklaard: “Wij verhuren inclusief”,“Het is in eerste instantie gemeubileerd en gestoffeerd verhuurd tot aan de keuken en wasapparatuur aan toe” en “Als er iets kapot gaat, wordt het vervangen.” Dit alles duidt erop dat ook andere service bij de overeengekomen prijs is inbegrepen. INKA Consultancy heeft nog aangevoerd dat dat de meubels inmiddels niet (meer) van waarde zijn. Deze stelling laat zich echter moeilijk rijmen met de vordering van INKA Consultancy in deze procedure, waarin zij vaststelling van een voorschot van € 55,00 voor het meubilair vraagt. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat sprake is van een all-in prijs. 
    
    
      5.5.
      
        Nu het wettelijke systeem ingeval van all-in huurprijzen niet voorziet in een mogelijkheid om vast te stellen of sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, betekent dit dat, ook wanneer de huurprijs na splitsing hoger ligt dan de liberalisatiegrens, uit moet worden gegaan van een niet-geliberaliseerde huurprijs waarop onderafdeling 7.4.5.2 BW, inclusief artikel 7:258 BW, van toepassing is. Dit betekent dat, in tegenstelling tot hetgeen INKA Consultancy heeft betoogd, de Huurcommissie bevoegd was om het verzoek van Staffhousing te oordelen.
        
          Hoogte kale huurprijs en servicekosten
        
      
    
    
      5.6.
      De volgende vraag is of de door Staffhousing voorgestelde splitsing redelijk is. Omdat de Huurcommissie tot het oordeel kwam dat sprake was van een all-in prijs, heeft zij het voorstel van Staffhousing getoetst aan hetgeen is bepaald in artikel 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW). Daarin is (dwingendrechtelijk) bepaald dat de voorgestelde huurprijs redelijk is als deze niet lager dan 55% van de overeengekomen prijs en het voorgestelde voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten niet lager is dan 25% van de overeengekomen prijs (de 55/25 regel).
    
    
      5.7.
      Hoewel in artikel 7:262 BW niet expliciet is bepaald dat de kantonrechter het toetsingskader van de UHW moet toepassen, volgt uit het systeem van de wettelijke regeling dat de kantonrechter de desbetreffende normen dient toe te passen (vgl. Hoge Raad 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633). Dit betekent dat ook de kantonrechter gebonden is aan de splitsing van de all-in prijs conform de 55/25 regel. Het is juist dat de huurprijs hierdoor (veel) lager uitkomt dan de prijs die Staffhousing eerder betaalde, maar dat is het gevolg van de sanctie die de wetgever heeft verbonden aan het overeenkomen van een all-in prijs. Het ligt dan niet in de rede dat de kantonrechter eigenhandig de huurprijzen vaststelt op het niveau zoals door INKA Consultancy gewenst. 
    
    
      5.8.
      Een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW kan INKA Consultancy niet baten. Uitgangspunt is dat de rechter bij toepassing daarvan grote terughoudendheid betracht. Dat de (dwingend)wettelijke regeling voor INKA Consultancy financieel nadelig uitpakt, vormt geen grond om deze buiten toepassing te laten. Dat is pas het geval als het resultaat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hetgeen INKA Consultancy in dat verband naar voren heeft gebracht acht de kantonrechter onvoldoende. Van misbruik van recht is naar het oordeel van de kantonrechter evenmin sprake. Staffhousing heeft terecht aangevoerd dat zij belang heeft bij uitsplitsing van de huurprijs voor een helder inzicht in de servicekosten. INKA Consultancy heeft ook niet weersproken dat Staffhousing daar meermaals tevergeefs om heeft verzocht. Dat Staffhousing vervolgens om de impasse te doorbreken zich tot de Huurcommissie heeft gericht, kan haar niet worden tegengeworpen. 
    
    
      5.9.
      Gelet op het voorgaande moet de vordering van INKA Consultancy worden afgewezen.
    
    
      5.10.
      Aangezien het geschil waarover de Huurcommissie een beslissing heeft gegeven in deze procedure volledig ter beoordeling voorligt, zal de kantonrechter de kale huurprijs met ingang van 1 april 2023 vaststellen op een bedrag van € 962,50 (zijnde 55% van de overeengekomen prijs van € 1.750,00) en het bedrag voor meubilering en stoffering op € 437,50 per maand (zijnde 25% van € 1.750,00). Legeskosten
    
    
      5.11.
      De gevorderde legeskosten zullen worden afgewezen, omdat Staffhousing zich op goede gronden tot de Huurcommissie heeft gewend.Proceskosten
    
    
      5.12.
      De proceskosten komen voor rekening van INKA Consultancy omdat zij ongelijk krijgt. 
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering van INKA Consultancy af;
    
    
      6.2.
      stelt de kale huurprijs voor de woning aan de Nijenburg 12 te Hoofddorp met ingang van 1 april 2023 vast op € 962,50 per maand;
      
    
    
      6.3.
      stelt het voorschotbedrag voor meubilering en stoffering met ingang van 1 april 2023 vast op € 437,50 per maand;
    
    
      6.4.
      veroordeelt INKA Consultancy tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Staffhousing worden vastgesteld op een bedrag van € 678,00 (2x € 339,00) aan salaris van de gemachtigde van Staffhousing;
    
    
      6.5.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter