ECLI:NL:GHSHE:2022:13, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 05-01-2022, 20/00726
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-01-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Objectafbakening. Gebruik van grond

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 20/00726
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 27 oktober 2020, nummer BRE 18/7839 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Loon op Zand,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen en reinigingsrecht voor het jaar 2018 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft in reactie op het verweerschrift een conclusie van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft vervolgens een conclusie van dupliek ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 26 november 2021 door middel van een tweezijdig audiovisueel elektronisch communicatiemiddel, te weten ‘Skype for Business’. Aan de digitale zitting hebben deelgenomen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [verweerder 1] en [verweerder 2] .
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak, een vleeskalverenstal met mestkelder uit 1989, met een oppervlakte van respectievelijk 500 m2 en 200 m2.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling aan de onroerende zaak 852 m2 grond toegekend; 500 m2 ondergrond van de onroerende zaak en 352 m2 omliggende grond. De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 102.000. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                m2
              
              
                € / m2
              
              
                €
              
            
            
              
                Vleeskalverenstal
              
              
                500
              
              
                114
              
              
                57.000
              
            
            
              
                Mestkelder
              
              
                200
              
              
                23
              
              
                4.600
              
            
            
              
                Grond
              
              
                0 - 400
              
              
                68
              
              
                27.200
              
            
            
              
                
              
              
                400 - 852
              
              
                30
              
              
                
                  13.560
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                102.360
              
            
            
              
                Afgerond
              
              
                
              
              
                
              
              
                102.000
              
            
          
        
      
      
      
        Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslagen gehandhaafd. De rechtbank heeft het ingestelde beroep gegrond verklaard en – kort gezegd – de aanslag reinigingsrecht vernietigd en de uitspraak op bezwaar voor het overige in stand gelaten.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Meer specifiek is in geschil of de omvang van de door belanghebbende in gebruik zijnde grond juist is vastgesteld. Daarnaast is in geschil of de rechtbank de vergoeding voor de kosten van bezwaar juist heeft berekend.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert primair tot vermindering van de waarde tot € 71.000 en subsidiair tot € 91.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel een discounted-cash-flow methode.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.4.
      Voordat de waarde kan worden bepaald, dient een onroerende zaak te worden afgebakend. Daarvoor is van belang bij wie – zoals in dit geval – een gebouwd eigendom in gebruik is. Tussen partijen staat vast dat belanghebbende de stal huurt. De heffingsambtenaar heeft aan de onroerende zaak een perceel toegekend van 852 m2. Hij heeft dus niet alleen de ondergrond van de onroerende zaak, 500 m2, maar ook 352 m2 omliggende grond (hierna ook: de omliggende grond) aan de onroerende zaak toegerekend. Over het feitelijk gebruik van de omliggende grond is tijdens de zitting bij de rechtbank komen vast te staan dat belanghebbende over de grond van de eigenaar naar de onroerende zaak rijdt. Belanghebbende heeft tijdens de zitting van het hof toegelicht dat namens belanghebbende viermaal per jaar gebruik wordt gemaakt van de omliggende grond om kalveren aan te voeren. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting gesteld geen onderzoek te hebben gedaan naar het feitelijk gebruik van de omliggende grond door belanghebbende en/of de eigenaar van de grond. Belanghebbende heeft zich echter op het standpunt gesteld dat de omliggende grond in gebruik is bij de eigenaar van de grond, dat hij zeer sporadisch gebruik maakt van die grond en dat hij slechts de stal huurt. Grond is in beginsel in gebruik bij de eigenaar ervan. Feiten en omstandigheden kunnen met zich brengen dat die grond door een ander in gebruik is. Het had gelet hierop op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om nader onderzoek te doen naar de feitelijke situatie. Op hem rust immers de bewijslast voor de juistheid van de objectafbakening. Aangezien hij dat niet heeft gedaan, dient dat voor zijn rekening te komen. Het hof zal er gelet op het voorgaande in dit geval dan ook vanuit gaan dat de grond in gebruik is bij de eigenaar en de stal, met ondergrond, bij belanghebbende. Dat betekent dat de onroerende zaak te groot is afgebakend door de heffingsambtenaar. Het hof zal de onroerende zaak afbakenen met de ondergrond, 500 m2.
      
    
    
      4.5.
      Aangezien de heffingsambtenaar bij de waardebepaling is uitgegaan van 852 m2 en daaraan een waarde heeft toegekend, heeft hij de waarde te hoog vastgesteld. Vervolgens is het de vraag of de waarde die belanghebbende voorstaat niet te laag is.
      
    
    
      4.6.
      Voor zijn primaire standpunt heeft belanghebbende een gemiddelde grondwaarde bepaald voor de onroerende zaak en [adres 2] te [plaats] . Alleen al gelet daarop kan dat primaire standpunt niet worden gevolgd. In zijn subsidiaire standpunt heeft belanghebbende de methodiek van de heffingsambtenaar gevolgd, zie 2.2 hiervoor, en is daarbij uitgegaan van 500 m2 grond. Daarmee kan niet worden gezegd dat de subsidiair door hem voorgestane waarde van € 91.000 te laag is.
      
    
    
      4.7.
      Het hoger beroep slaagt. Het hof zal ook de vergoeding voor de kosten van bezwaar opnieuw vaststellen aangezien de rechtbank ten onrechte heeft nagelaten een punt toe te kennen voor de hoorzitting.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.8.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank zal worden vernietigd, met uitzondering van de beslissingen over de aanslag reinigingsrecht en het griffierecht.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij het hof betaalde griffierecht van € 131 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd.
      
      
        
          Ten aanzien van de kosten van het bezwaar
        
      
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het verzoek om vergoeding van de kosten van dat bezwaar afgewezen. Het hof stelt de kosten van bezwaar op 2 (punten) x € 269 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 538.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en het beroep bij de rechtbank gegrond is.
      
    
    
      4.12.
      Het hof stelt deze tegemoetkoming op 2 (punten) x € 541 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.082 voor de procedure bij de rechtbank en op 2,5 (punten) x € 541 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.352,50 voor de procedure bij het hof. Dat is in totaal dus € 2.434,50.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over de aanslag reinigingsrecht en het griffierecht;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar ten aanzien van de WOZ-beschikking en de aanslag onroerendezaakbelastingen bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar ten aanzien van de WOZ-beschikking en de aanslag onroerendezaakbelastingen;
      
      
        wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak nader vast op € 91.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen evenredig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van € 131 vergoedt;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar van € 538;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van € 2.434,50.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door M.J.C. Pieterse, voorzitter, P. Fortuin en M.H.P. Groenland, in tegenwoordigheid van I.H.M. Fluitsma, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 januari 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      De uitspraak is alleen door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Artikel 16, letter d, Wet WOZ.
  
  
     1 punt voor bezwaarschrift en 1 punt voor het horen in bezwaar, zie Besluit proceskosten bestuursrecht.
  
  
     1 punt voor beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, zie Besluit proceskosten bestuursrecht.
  
  
     1 punt voor beroepschrift, 0,5 punt voor conclusie van repliek (zie de slotzin van 1.1.2 van de bijlage bij ECLI:NL:GHSHE:2021:3315) en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, zie Besluit proceskosten bestuursrecht.