ECLI:NL:GHDHA:2022:490, Gerechtshof Den Haag, 22-03-2022, BK-21/00361
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-03-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17 Wet WOZ. WOZ-waarde parterreportiekwoning; voldoende rekening gehouden met de verschillen met de vergelijkingsobjecten. Niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd: pas in beroep matrix overgelegd met gegevens over de onderhoudstoestand van de vergelijkingsobjecten en in hoger beroep de vastgoedrapporten. Geen vergoeding van immateriële schade; de bezwaarfase en de beroepsfase hebben tezamen als één fase te gelden. Termijnverlenging in verband met corona.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-21/00361
    
    
    
    
      
        Uitspraak van 22 maart 2022
      
    
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: G. Gieben)
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 april 2021, nummer SGR 20/1934.
    
    
    
      
        Procesverloop
      
    
    
    
      1.1.	De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [gemeente A] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 141.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente A] (de aanslag). 
    
    
    
      1.2.	De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
    
      1.3.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om een vergoeding van immateriële schade afgewezen. 
    
    
    
      1.4.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 26 januari 2022 een nader stuk ingediend.
    
    
    
      1.5.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 februari 2022. Partijen zijn verschenen. Beide partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    
    
      
        Vaststaande feiten
      
    
    
    
      2.1.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een parterre-portiekwoning met bouwjaar 1940 en een gebruiksoppervlakte van ongeveer 77 m².
    
    
    
      2.2.1. 	De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde een matrix overgelegd. Deze bevat onder meer de volgende gegevens:
    
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              
                Bezwaard object
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                Adres
              
            
            
              
                Wijk 
              
            
            
              
                Objectsoort
              
            
            
              
                Bouw-jaar
              
            
            
              
                GO m2
              
            
            
              
                WOZ 2019
              
            
            
              
                Waarde-peildatum
              
            
            
              
                € / m2
              
              
                GO
              
            
            
              Opmer-king
            
          
          
            
              [de woning]
            
            
              
                [wijk]
              
            
            
              Parterre-
              portiekwoning
            
            
              1940
            
            
              77
            
            
              € 141.000
            
            
              01-01-2018
            
            
              € 1.831
            
            
              
            
          
          
            
              
                Referenties [gemeente A]
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                Adres
              
            
            
              
                Wijk
              
            
            
              
                Objectsoort
              
            
            
              
                Bouw-jaar
              
            
            
              
                GO m2
              
            
            
              
                Koopsom 
              
              
            
            
              
                Transport-datum
              
            
            
              
                € / m2
              
              
                GO
              
            
            
              Opmer-king
            
          
          
            
              
                [adres 2]
              
            
            
              
                [wijk]
              
            
            
              Parterre-
              portiekwoning
            
            
              1940
            
            
              77
            
            
              € 155.000
            
            
              26-10-2017
            
            
              € 2.013
              € 2.001
            
            
              1
            
          
          
            
              77
            
            
              € 154.107
            
            
              
            
            
              2
            
          
          
            
              
                [adres 3]
              
            
            
              
                [wijk]
              
            
            
              Parterre-
              portiekwoning
              
              Portiekwoning
              Parterre-
              Portiekwoning
            
            
              1940
            
            
              75
            
            
              € 137.500
            
            
              12-07-2017
            
            
              € 1.833
              € 1.833
            
            
              3
            
          
          
            
              75
            
            
              € 137.500
            
            
              4
            
          
          
            
              
                [adres 4]
              
            
            
              
                [wijk]
              
            
            
              Parterre-
              portiekwoning Parterre-
              Portiekwoning
              
            
            
              1941
            
            
              80
            
            
              € 167.500
            
            
              15-12-2017
            
            
              € 2.094
              € 2.079
            
            
              5
            
          
          
            
              80
            
            
              € 166.300
            
            
              6
            
          
          
            
              
                [adres 5]
              
            
            
              
                [wijk]
              
            
            
              Parterre-
              portiekwoning
              
            
            
              1940
            
            
              87
            
            
              € 146.000
            
            
              24-04-2017
            
            
              € 1.678
              € 1.668
            
            
              7
            
          
          
            
              87
            
            
              € 145.125
            
            
              8
            
          
          
            
              
                [adres 6]
              
            
            
              
                [wijk]
              
            
            
              Parterre-
              portiekwoning
              
            
            
              1940
            
            
              77
            
            
              € 125.000
            
            
              18-07-2017
            
            
              € 1.623
              € 1.615
            
            
              9
            
          
          
            
              77
            
            
              € 124.377
            
            
              10
            
          
        
      
    
    
    1. Kwaliteit en onderhoud gemiddeld. Na aankoop renovatie voor een bedrag van € 20.000.
    2. 1/4 e aandeel in de VvE, nrs […] . Aandeel in VvE reserve volgens akte: € 893,12.
    3. Kwaliteit onder onderhoud matig; kozijnen (minder) en rotte vloerbalken en gedateerde voorzieningen. Na aankoop renovatie badkamer voor een bedrag van € 15.000.
    4. 8/28 e aandeel in de VvE, nrs […] . Aandeel in VvE reserve in akte niet benoemd (zie ook artikel 12, lid 3). 
    5. Geen info over onderhoud en kwaliteit (geen PMA-formulier retour ontvangen).
    6. 1/15 e aandeel in de VvE, nrs […] (oneven nummers). Aandeel in VvE reserve volgens akte: € 1.200.
    7. Kwaliteit en onderhoud matig en gedateerde voorzieningen. Na aankoop renovatie voor een bedrag van € 25.000.
    8. 1/8 e aandeel in VvE, nrs […] (even nummers). Aandeel in VvE reserve volgens akte: € 875 (berekend).
    9. Kwaliteit en onderhoud bij aankoop matig en gedateerde voorzieningen t.t.v. aankoop. Na aankoop bedrading en waterleiding vervangen en keuken en badgelegenheid vervangen. Geen renovatiebedrag bekend.
    10. 1/4 e aandeel in de VvE, nrs […] . Aandeel in VvE reserve volgens akte: € 622,58.
    
    
      2.3.1.	Belanghebbende heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, dat op 28 juni 2019 is opgemaakt door [B] en [C] . Het rapport vermeldt dat de woning op 13 juni 2019 inpandig is opgenomen en dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum is bepaald op € 112.000.
    
    
    
      2.3.2.	In het taxatierapport is onder meer het volgende opgenomen:
    
    
    
      “ H. Kwalificatie
    
    
  
  
    
      1Beoordeling opstallen
    
      a Kwaliteit		: 3 voldoende
      b Onderhoud		: 2 matig
      c Luxe		: 2 matig
      d Doelmatigheid	: 3 voldoende
      e Uitstraling		: 3 voldoende
    
    
  
  
    
      2Nadere omschrijving
    Toelichting op de onderhoudstoestand en bouwkundige staat van het object: De onderhoudstoestand en bouwkundige staat van het object zijn van af de binnen & buitenzijde beoordeeld. Deze zijn op het oog matig te noemen. De badkamer, keuken en sanitair zijn allemaal ouder dan 15 jaar en dus gedateerd. In de slaapkamer en bij de achtergevel is er spraken van scheurvorming en er is sprake van houtrot in het schuurtje. (zie kolom L voor foto's). De beoordeling van de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand van het object geldt als indicatie op basis van visuele waarneming, gerelateerd aan ouderdom van het object. Een uitgebreide bouwkundige keuring valt buiten het kader van deze taxatie.
    
    
      (…)
    
    
    
      
        M. Referentieobjecten
      
    
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              Adres
            
            
              Transport-datum
            
            
              Transactie- prijs
            
            
              Woonopper-vlak
            
          
          
            
              
                [adres 7]
              
            
            
              27-04-2016
            
            
              € 87.500
            
            
              77 m2
            
          
          
            
              
                [adres 8]
              
            
            
              01-03-2017
            
            
              € 95.000
            
            
              77 m2
            
          
          
            
              
                [adres 9]
              
            
            
              15-12-2016
            
            
              € 106.500
            
            
              75 m2
            
          
        
      
    
    
    
      
        N. Nadere mededelingen
      
      In mijn taxatie van het onderhavige object is rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen, scheurvorming en houtrot.”
    
    
    
    
      
        Oordeel van de Rechtbank
      
    
    
    3. De Rechtbank heeft het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder.
    
    
      “(…) 
    
    
    7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de matrix, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze vergelijkingsobjecten zijn allen in de buurt van de woning van eiser gelegen parterre-portiekwoningen. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, staat van onderhoud en bouwjaar. De rechtbank acht met name het vergelijkingsobject [adres 2] goed bruikbaar voor de waardebepaling van de woning. Uit de verkoop van deze woning vloeit een vierkante-meterprijs voort die € 170 hoger ligt dan de vierkante-meterprijs waarmee bij de woning van eiser gerekend is (€ 1.831). Dit laat zich verklaren door het feit dat [adres 2] in een betere staat van onderhoud verkeert dan de woning. Dat de vierkante-meterprijs waarmee bij de waardering van de woning is gerekend hoger ligt dan de vierkante-meterprijzen die voortvloeien uit de verkopen van
    
      [adres 6] (€ 1.615) en 358 (€ 1.668) vindt zijn oorzaak in het feit dat deze woningen een mindere kwaliteit hebben en voorts in een mindere staat van onderhoud verkeren dan de woning.
    
    9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De rechtbank acht de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten minder bruikbaar nu deze woningen etage-portiekwoningen terwijl de woning een parterre-portiekwoning is. Ook zijn deze verder (in sommige gevallen te ver) van de waardepeildatum verkocht. Daarbij weegt de rechtbank mee dat rond de waardepeildatum voldoende verkoopcijfers van parterreportiekwoningen in de buurt beschikbaar zijn. Ook onderbouwt eiser niet hoe hij in zijn waardebepaling rekening heeft gehouden met verschillen tussen de woning en de aangedragen vergelijkingsobjecten.
    
    10. Door verweerder is toegelicht dat bij de waardebepaling geen KOUDV- en liggingsfactoren zijn gebruikt en dat deze ook niet uit het huidige systeem kunnen worden gegenereerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan verweerder dan ook niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens gedurende de bezwaarfase niet aan eiser heeft verstrekt. De verplichting om op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen kan zich niet uitstrekken tot informatie waarover verweerder op het betreffende moment zelf nog niet beschikte.1 Voorts kan, anders dan eiser stelt, de waarde van een onroerende zaak ook zonder de toepassing van KOUDV- en liggingsfactoren inzichtelijk worden gemaakt.2 Zoals hiervoor is overwogen is verweerder daar met het taxatieverslag en de matrix in
    geslaagd.
    1. vgl. Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316
    2 vgl. Gerechtshof Amsterdam 24 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:909
    
    11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    12. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade ontstaan door termijnoverschrijding. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005.3 Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een halfjaar toe aan de bezwaarfase.
    3 ECLI:NL:HR:2005:AO9006
    
    13. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 27 maart 2019 en heeft op 24 januari 2020 uitspraak op bezwaar gedaan. Vervolgens is door de rechtbank op 16 april 2021 uitspraak gedaan. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van twee jaar en bijna drie weken verstreken. In het kader van maatregelen tegen het coronavirus hebben in 2020 echter gedurende een aantal maanden bij de rechtbank geen zittingen kunnen plaatsvinden. Daarmee doet zich een bijzondere omstandigheid voor die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Van overschrijding van de redelijke termijn is dan ook geen sprake. De rechtbank heeft om die reden het verzoek om een schadevergoeding afgewezen.
    
    14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
    
      
        Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
      
    
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Verder is in geschil of de Heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en voldoende inzicht heeft gegeven in de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Ten slotte is in geschil of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 112.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot toekenning van een vergoeding van immateriële schade en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
        
          Beoordeling van het hoger beroep
        
      
      
      
        
          Op de zaak betrekking hebbende stukken
        
      
      
    
    
      5.1.
      Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar in bezwaar noch beroep de door hem verzochte op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt, waardoor de vastgestelde waarde van de woning onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar is. Daarbij gaat het om de grondstaffel, de onderdeelwaardes van de objectonderdelen en in het bijzonder om de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten, door belanghebbende aangeduid als de secundaire objectkenmerken. Doordat belanghebbende beroep heeft moeten instellen om de vastgestelde waarde dan wel de uitspraak op bezwaar op juistheid te kunnen controleren, had de Rechtbank het beroep gegrond moeten verklaren en is een kostenvergoeding op zijn plaats, aldus belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft hier tegenover gesteld dat de [gemeente A] niet werkt met een grondstaffel, onderdeelwaardes en KOUDV- en liggingsfactoren, zodat er geen plicht is deze inzichtelijk te maken. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof stelt voorop dat het bepaalde in de artikelen 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ertoe strekt dat alle gegevens die het bestuursorgaan ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de bestaande geschilpunten aan de wederpartij – en de rechter – beschikbaar worden gesteld. Die in voornoemde bepalingen neergelegde verplichting heeft ten doel te waarborgen dat een geschil over een genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan het bestuursorgaan ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden. Gegevens die worden opgeslagen, bewerkt, verwerkt of beheerd in systematische gegevensverzamelingen (databases) hebben in beginsel op de zaak betrekking voor zover zij van belang en raadpleegbaar zijn met het oog op de aan de orde zijnde zaak. Deze gegevens vormen het op de zaak betrekking hebbende stuk, dat in de vorm van een afdruk of op een andere geschikte wijze ter beschikking moet worden gesteld. Zie HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/1002, r.o. 3.4.2 en 3.4.4 en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182, r.o. 2.3.2). 
      
      
        5.3.1.
        Uit de stukken van het geding volgt dat belanghebbende in de bezwaarfase heeft aangevoerd dat de door de Heffingsambtenaar in het taxatieverslag gehanteerde vergelijkingsobjecten in een betere onderhoudstoestand – moderner en een luxere afwerking – verkeren dan de woning en dat de Heffingsambtenaar met deze verschillen onvoldoende rekening heeft gehouden. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat blijkens een door zijn taxateur verrichte inpandige opname de woning in een slechte onderhoudstoestand verkeert en dat de keuken, de badkamer en het sanitair gedateerd zijn. In het kader van de hoorprocedure heeft hij de Heffingsambtenaar verzocht om de grondstaffel, de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de wijze waarop de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd, en de onderdeelwaardes van de objectonderdelen te verstrekken. Aan dat verzoek heeft de Heffingsambtenaar geen gevolg gegeven. In de uitspraak op bezwaar is echter wel ingegaan op de klacht ten aanzien van de KOUDV- en de liggingsfactoren. 
        
      
      
        5.3.2.
        De uitspraak op bezwaar vermeldt dat bij de vaststelling van de waarde van de woning in voldoende mate en in de juiste verhouding rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in ligging, kwaliteit, grootte, voorzieningen, onderhoud en omgevingsfactoren van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de woning. Daarbij is opgemerkt dat alle vergelijkingsobjecten zijn onderzocht door middel van informatie afkomstig van de nieuwe eigenaar, analyse van de verkoopomstandigheden en eventueel een inpandige opname en dat op basis daarvan een WOZ-waarde is toegekend, die kan afwijken van de verkoopprijs en waarbij is uitgegaan van een gemiddelde staat van onderhoud. Ook vermeldt de uitspraak op bezwaar dat de taxateur van de gemeente de waarde van de woning nogmaals heeft beoordeeld en daarbij heeft geconstateerd dat in voldoende mate en in de juiste verhouding rekening is gehouden met hetgeen in het bezwaarschrift is aangevoerd, onder andere met ligging en inhoud. In de beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar de matrix als opgenomen in 2.2.1 overgelegd en in hoger beroep de vastgoedrapporten uit iWOZ van de vergelijkingsobjecten.
        
      
    
    
      5.4.
      Uit hetgeen hiervoor is overwogen blijkt dat de Heffingsambtenaar reeds in de bezwaarfase over informatie beschikte met betrekking tot de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten en die informatie heeft gebruikt bij de beoordeling van het bezwaarschrift en heeft verwerkt in de in de beroepsfase overgelegde matrix. Aangezien (i) deze informatie de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking heeft gestaan en (ii) deze informatie van belang was zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, is het Hof van oordeel dat deze informatie behoort tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Belanghebbende heeft niet weersproken dat zijn gemachtigde eveneens over de verkoopinformatie van de vergelijkingsobjecten kon beschikken via NVM-Realworks. Dit brengt echter niet mee dat de Heffingsambtenaar is ontslagen van de verplichting (een afschrift van) de hem ter beschikking staande informatie als een op de zaak betrekking hebbend stuk voor het hoorgesprek ter inzage te leggen dan wel aan de rechter over te leggen. Vgl. HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1319, BNB 2018/170, r.o. 2.2.
      
    
    
      5.5.
      Door die informatie niet vóór de hoorzitting ter inzage te leggen, heeft belanghebbende beroep moeten instellen om zich ervan te kunnen vergewissen of voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het Hof ziet daarom aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van de beroeps- en de hogerberoepsfase. De omstandigheid dat de gemachtigde van belanghebbende toegang had tot verkoopinformatie van de vergelijkingspanden via NVM-Realworks, leidt niet tot een ander oordeel, aangezien niet duidelijk is of dit met zich bracht dat partijen over dezelfde informatie beschikten. Het Hof zal geen vergoeding voor de bezwaarfase toekennen, omdat, zoals hierna is geoordeeld, de uitspraak op bezwaar in stand blijft.
      
    
    
      5.6.
      Ten overvloede overweegt het Hof dat het, mede gelet op hetgeen de Heffingsambtenaar ter zitting van zowel de Rechtbank als het Hof over de werkwijze van de [gemeente A] naar voren heeft gebracht, geen reden heeft te twijfelen aan de wijze waarop onroerende zaken in de [gemeente A] worden getaxeerd en waarbij de KOUDV- en liggingsfactoren niet in aanmerking worden genomen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen laat dit echter onverlet dat ingeval deze objectkenmerken onderwerp van geschil zijn tussen partijen, de Heffingsambtenaar de hem daarover ter beschikking staande gegevens die voor de beoordeling daarvan van belang zijn, aan de wederpartij – en de rechter – ter beschikking stelt. 
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      5.7.
      Ingevolge artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      5.8.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.9.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het Hof overweegt hiertoe het volgende. 
      
    
    
      5.10.
      Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde vastgesteld op € 141.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in dezelfde wijk als de woning en betreffen alle parterre-portiekwoningen evenals de woning. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer bouwjaar, gebruiksoppervlakte, kwaliteit en onderhoud – zijn niet zodanig dat daaruit moet worden afgeleid dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft de verschillen voldoende onderbouwd met de matrix en de overgelegde vastgoedrapporten van de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      5.11.
      Het Hof maakt de gronden van de Rechtbank in rechtsoverweging 8 en 9 tot de zijne en neemt deze over. Hieraan voegt het Hof toe dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van een object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel. Het Hof acht aannemelijk, zoals de Heffingsambtenaar heeft gesteld, dat bij de vaststelling van de waarde van de woning niet is gewerkt met onderdeelwaarden en evenmin met grondstaffels.
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
      
    
    
      5.12.
      Belanghebbende heeft ten slotte betoogd dat de Rechtbank ten onrechte geen vergoeding van immateriële schade heeft toegekend vanwege overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase.
      
      
        5.13.1.
        De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel dat aan artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden mede ten grondslag ligt, brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden beslecht (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat voor de fase van bezwaar en beroep een termijn van twee jaren moet worden gehanteerd als redelijke termijn waarbinnen belastinggeschillen behoren te worden beslecht. Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 
        
      
      
        5.13.2.
        Na de ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar op 27 maart 2019 tot de datum van de uitspraak van de Rechtbank op 16 april 2021, zijn twee jaar en afgerond één maand verstreken. 
        
      
      
        5.13.3.
        De termijn van in totaal twee jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fase van bezwaar en beroep wordt als gevolg van de coronacrisis met vier maanden verlengd. Naar het oordeel van het Hof is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere termijn te hanteren. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen (zie ABRvS 24 februari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:369 en CBb 16 februari 2021, ECLI:NL:CBB:2021:158).
        
      
      
        5.13.4.
        Het voorgaande brengt mee dat de op grond van de coronacrisis verlengde redelijke termijn van twee jaar en vier maanden in de onderhavige zaak niet is overschreden. De opvatting van belanghebbende dat ook een vergoeding van immateriële schade moet worden toegekend ingeval de bezwaarfase langer dan zes maanden heeft geduurd maar de voor bezwaar en beroep tezamen geldende termijn niet is overschreden, vindt geen steun in het recht. De bezwaarfase en de beroepsfase hebben tezamen immers als één fase te gelden. Vgl HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:154, r.o. 2.4.3.  De Rechtbank heeft het verzoek van belanghebbende om vergoeding van immateriële schade dan ook terecht afgewezen.
        
      
    
    
      5.14.
      Het hogerberoepschrift is door het Hof ontvangen op 28 mei 2021. Het Hof doet uitspraak op 22 maart 2022; derhalve binnen één jaar. De voor de fase van hoger beroep geldende termijn van twee jaar is evenmin overschreden. Het Hof wijst het verzoek dus af.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.15.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
      
        
          Proceskosten en griffierecht
        
      
      
      6. Het Hof ziet, onder verwijzing naar r.o. 5.5. aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt de kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.164 voor de kosten in (hoger) beroep (2 punten ((hoger)beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 541), ofwel in totaal op € 2.164. Verder zal het Hof de Heffingsambtenaar gelasten het griffierecht voor beroep van € 48 en hoger beroep van € 134 te vergoeden, in totaal een bedrag van € 182.
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        Het Hof:
      
      
        
          bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
        
        
          veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.164,
        
        
          gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt van in totaal € 182.
        
      
      
      
      
        Deze uitspraak is vastgesteld door  I. Reijngoud, Chr.Th.P.M. Zandhuis en J.V. van Noorle Jansen, in tegenwoordigheid van de griffier W. de Gelder. De beslissing is op 22 maart 2022 in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
      
        De griffier is verhinderd
        de uitspraak te ondertekenen.
      
      
      
      
      
        aangetekend aan
        partijen verzonden:
      
      
      
      
        
          Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
          de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl
          . 
        
        
          Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
          de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
          Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie 
          www.hogeraad.nl
          ). 
        
        
          Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
        
      
      
        1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
      
        
          	a. de naam en het adres van de indiener;
        
        
          	b. de dagtekening;
        
        
          	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        
        
           	d. de gronden van het beroep in cassatie.
        
      
      
      
        
          Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.