ECLI:NL:RBAMS:2018:801, Rechtbank Amsterdam, 14-02-2018, EA 17-1009
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verzoek tot verlenging ontruimingstermijn niet ontvankelijk. Sprake van 7:290 BW bedrijfsruimte. Connexiteit van kelderruimte met naastgelegen restaurant.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 6458147  EA VERZ 17-1009
      beschikking van:  14 februari 2018
      func.:  515
    
    
    
    beschikking van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [verzoeker] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      verzoeker,
      nader te noemen: [verzoeker] ,
      gemachtigde: mr. P.M. Hoogstad,
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [verweerder] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      verweerder,
      nader te noemen: [verweerder] ,
      gemachtigde: mr. T. Teke.
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      
        [verzoeker] heeft op 9 november 2017 een verzoek ingediend als bedoeld in artikel 7:230a BW.
    
    
    
      Op 19 januari 2018  heeft [verweerder] een verweerschrift ingediend.De mondelinge behandeling van het verzoekschrift heeft plaatsgevonden op 24 januari 2018. [verzoeker] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. [verweerder] is verschenen, vergezeld van zijn gemachtigde.  Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Namens [verzoeker] is een pleitnota overgelegd.
    
    
    
      Ten slotte is een datum voor beschikking bepaald op heden.
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
    
    
      1.1.
      
        [verzoeker] heeft met ingang van 1 april 2001 een huurovereenkomst gesloten met [verhuurder pand] voor het bedrijfspand [locatie 1] , bestaande uit de kelder, de begane grond en twee bovenverdiepingen. [verzoeker] heeft ook van [verhuurder pand] een horecaonderneming overgenomen, [huurder] , dat gevestigd is in [locatie 2] .
    
    
      1.2.
      
        Tussen [verzoeker] als huurder en [verhuurder pand] is op 15 februari 2004 een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte, de kelderruimte, aan de [locatie 3] te [woonplaats] , hierna ook het gehuurde. De eerdere huurovereenkomst is daarbij beëindigd. In de nieuwe huurovereenkomst 
        is opgenomen dat [verzoeker] de kelder huurt met ingang van 1 april 2004 met als bestemming opslag.
      
    
    
      1.3.
      
        [verzoeker] is bestuurder van [huurder] B.V., die de horecaonderneming exploiteert, restaurant [huurder] , in de bedrijfsruimte aan de [locatie 2] te [woonplaats] . Deze bedrijfsruimte huurt [huurder] van Stadsdeel BV.
    
    
      1.4.
      
        [verweerder] is sedert 1 april 2004 eigenaar van het gehuurde.
    
    
      1.5.
      Bij brief van 15 november 2016 is [verweerder] door de gemeente aangeschreven in verband met gebreken aan het gehuurde.
    
    
      1.6.
      Bij brief van 27 januari 2017 heeft [verweerder] aan [verzoeker] verzocht om het gehuurde te ontruimen. Daarnaast heeft [verweerder] de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 februari 2018.
    
    
      1.7.
      Bij kort gedingvonnis van 7 maart 2017 is [verzoeker] veroordeeld om de kelderruimte van het pand [locatie 4] te ontruimen. 
    
    
      1.8.
      
        Bij brief van 11 april 2017 is namens [verzoeker] bezwaar gemaakt tegen de opzegging van de huurovereenkomst. In de brief is opgenomen, voor zover hier van belang:
        “[verweerder] heeft ten onrechte aangenomen dat het gaat om zogenoemde 7:230a BW ruimte. Het gaat in dit geval om 7:290 BW ruimte. Het heeft partijen van meet af aan voor ogen gestaan dat de kelder wordt gebruikt tezamen met en ten behoeve van het door cliënt geëxploiteerde naastgelegen restaurantbedrijf.”
      
    
    
      1.9.
      
        [verzoeker] maakt tijdelijk gebruik van de eerste etage van het pand [locatie 2] te [woonplaats] ten behoeve van het restaurant [huurder] . In een e-mail van 23 januari 2018 is aan [verzoeker] meegedeeld dat deze ruimte uiterlijk 1 april 2018 leeg aan Stadsdeel B.V. moet worden opgeleverd.
    
    
      1.10.
      
        In een schriftelijke verklaring van 9 januari 2018 is door [verhuurder pand] verklaard, voor zover hier van belang:
        “Ik ben in het verleden eigenaar geweest van zowel het object gelegen aan het adres [locatie 2] [postcode] te [woonplaats] als van het object gelegen aan het adres [locatie 4] [postcode] te [woonplaats] . Ik ben als eigenaar van deze objecten jarenlang opgetreden als verhuurder van het Italiaanse restaurant [huurder] , gevestigd aan de [locatie 2] te [woonplaats] . De heer [verzoeker] huurde dit restaurant en de bedrijfsruimte van mij. Later heeft de heer [verzoeker] dit restaurant van mij gekocht, waarna hij nog wel de bedrijfsruimte van mij huurde. De kelder gelegen aan het adres [locatie 4] werd ook door de heer [verzoeker] van mij gehuurd. Het restaurant en de kelder horen bij elkaar. Exploitatie van het restaurant is niet mogelijk zonder externe opslag. Daarom heb ik zowel de bedrijfsruimte waarin het restaurant gevestigd is als de kelder aan de heer [verzoeker] verhuurd. Ik heb als verhuurder ingestemd met het gebruik van de kelder als onderdeel van het restaurant. Ik heb het object aan het adres [locatie 4] op enig moment verkocht aan de heer [verweerder] . Bij overdracht van dit object 3 aan de heer [verweerder] was de heer [verzoeker] nog altijd mijn huurder. De heer [verweerder] wist dat de heer [verzoeker] de kelder enkel voor zijn restaurant gebruikte.”
        
          Het verzoek
        
      
      
      
        2. [verzoeker] verzoekt primair om hem niet ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek ex artikel 7:230a BW, omdat niet deze bepaling van toepassing is, maar de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. Subsidiair verzoekt hij de termijn waarbinnen het gehuurde moet worden ontruimd te verlengen tot een jaar na het aanzeggen van de ontruiming, derhalve tot 1 februari 2019.  Verder verzoekt [verzoeker] om in beide gevallen [verweerder] te gebieden om direct na de afronding van de aangezegde dringende werkzaamheden aan [verzoeker] weer het huurgenot te verschaffen op straffe van een dwangsom. Ten slotte verzoekt [verzoeker] om [verweerder] te veroordelen in de kosten van het geding. [verzoeker] stelt daartoe zakelijk weergegeven dat het gehuurde dient te worden aangemerkt als een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard of krachtens de overeenkomst deel uitmaken van de gehuurde bedrijfsruimte, aldus [verzoeker] . Er is sprake van connexiteit, nu sprake is van een samenhang met de bedrijfsruimte, nu de kelder moet worden gezien als een onderdeel van het daarnaast gelegen restaurant. De bestemming blijkt ook uit de huurovereenkomst. De verhuurder heeft ook ingestemd met dit gebruik, aldus [verzoeker] . Voor zover sprake is van 7:230a BW bedrijfsruimte, dan heeft hij een groot belang om ontruimingsbescherming te krijgen, aldus [verzoeker] .
      
      
    
  
  
    Het verweer
    
    
      3. [verweerder] bestrijdt dat sprake is van 7:290 BW bedrijfsruimte en betwist ook dat [verzoeker] recht heeft op ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a BW. Hij voert daartoe, zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang, het volgende aan. Het meest verstrekkende verweer is dat [verzoeker] afstand heeft gedaan van zijn huurrechten uit hoofde van de huurovereenkomst. Stadsdeel B.V. heeft een omgevingsvergunning aangevraagd die mede strekt tot het creëren van een kelderruimte in de bedrijfsruimte aan de [locatie 2] . Zolang die ruimte niet beschikbaar is, kan [verzoeker] de eerste etage gebruiken als opslagruimte. [verweerder] heeft zich bereid getoond om toe te staan dat [huurder]  een deel van de kelderruimte tijdelijk gebruikt op basis van bruikleen zolang de kelderruimte onder [locatie 2] niet is gerealiseerd. Daartoe is ook een overeenkomst opgesteld en [verzoeker] heeft mondeling daarmee ingestemd. Verder voert [verweerder] aan dat de kelderruimte zelf niet bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW, maar kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. De bestemming is opslagruimte. Het beroep van [verzoeker] op connexiteit moet worden verworpen, alleen al nu [huurder] huurder van de bedrijfsruimte is en [verzoeker] huurder is van de kelderruimte en [verzoeker] niet een horecabedrijf exploiteert. [verzoeker] gebruikt de kelder ook niet als opslagruimte, maar laat [huurder] de ruimte gebruiken. [verweerder] heeft er ook nooit mee ingestemd dat de kelder wordt bestemd om samen met de andere ruimte te laten gebruiken als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Ook de aard van de kelder brengt niet mee dat deze alleen als onderdeel van het restaurant kan worden gezien. Voor verlenging van de ontruimingstermijn zoals door [verzoeker] subsidiair gevorderd is evenmin grond, nu de belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen, aldus [verweerder] .
    
    
  
  
    De beoordeling
    
    4. Het meest verstrekkende verweer van [verweerder] dat [verzoeker] zijn huurrechten heeft opgegeven, wordt verworpen. Tegenover de gemotiveerde betwisting van de zijde van [verzoeker] heeft [verweerder] geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht op basis waarvan aannemelijk is geworden dat [verzoeker] ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk afstand heeft gedaan van zijn huurrecht van het gehuurde. Een voldoende concreet bewijsaanbod is door [verweerder] niet gedaan. De overgelegde overeenkomst is door [verzoeker] niet getekend en ter terechtzitting is door [verzoeker] – onweersproken - verklaard dat hij zich slechts bereid heeft verklaard om, indien er een kelder voor hem beschikbaar was onder het restaurant, de kelder van [verweerder] niet langer te gebruiken. Zolang dat niet gerealiseerd is, heeft hij nog steeds de kelder van [verweerder] nodig voor zijn bedrijf. In dat kader is er tussen partijen ook gesproken en deze lezing is door [verweerder] niet weersproken. De opslag op de eerste etage boven het restaurant is tijdelijk en is geen alternatief voor het gehuurde, aldus [verzoeker] en daarmee is dus niet voldaan aan de voorwaarde voor het opgeven van zijn huurrechten, hetgeen door [verweerder] niet afdoende is weerlegd. Ter terechtzitting heeft [verzoeker] nogmaals herhaald dat hij zodra de kelder onder zijn restaurant is gerealiseerd, hij geen gebruik meer hoeft te maken van het gehuurde, maar dat op dit moment niet te voorzien is of en zo ja wanneer dat het geval zal zijn. 
    
    5. Op grond van de door [verzoeker] gepresenteerde feiten, de bewoordingen in de huurovereenkomst van 2001, de huurovereenkomst van april 2004, alsmede de schriftelijke verklaring van de oorspronkelijke verhuurder de heer [verhuurder pand] , wordt geoordeeld dat [verzoeker] indertijd de kelderruimte heeft gehuurd van [verhuurder pand] samen met de bedrijfsruimte aan de [locatie 2] , het restaurant. Niet in debat is dat de bedrijfsruimte [locatie 2] , het restaurant, 290-bedrijfsruimte is en dat ook toen al was. Verder is uit die stukken aannemelijk geworden dat het indertijd ook de bedoeling van [verhuurder pand] en [verzoeker] was dat het gehuurde onderdeel uitmaakte van het restaurant. Daarmee is de samenhang tussen het restaurant en de kelder voldoende aannemelijk gemaakt. De oorspronkelijke verhuurder heeft blijkens die huurovereenkomsten ook nadrukkelijk ingestemd met het connexe gebruik van de kelder ten behoeve van het restaurant. Ook is niet in debat dat in de kelder ook altijd de goederen ten behoeve van het restaurant opgeslagen zijn geweest. Daarmee is het gehuurde als connex aan de 290-bedrijfsruimte van de [locatie 2] ook als 290-bedrijfsruimte aan te merken.
    
    6. De enkele omstandigheid dat er geen feitelijke doorgang van het restaurant  naar de daarnaast gelegen kelder is, maakt het bovenstaande niet anders. Door [verweerder] is verder ook onbesproken gebleven dat hij ten tijde van zijn eigendomsverkrijging op de hoogte was van het gebruik van de kelder door [verzoeker] . Verder is gesteld noch gebleken dat er nadien tussen [verzoeker] en [verweerder] andersluidende afspraken zijn gemaakt over de aard van de huurovereenkomst van de kelder, dan wel dat uit de gedragingen van partijen kan worden afgeleid dat partijen bedoeld hebben het gehuurde niet langer als verbonden aan de 290-bedrijfsruimte van het restaurant aan te merken. De enkele omstandigheid dat niet [verzoeker] maar [huurder] inmiddels het restaurant exploiteert en Stadsdeel B.V. verhuurder van het restaurant is, maakt niet dat daarmee de aard van de huurovereenkomst van de kelder en daarmee het oorspronkelijke huurregime van de kelder is veranderd en het gehuurde daarmee niet langer als 290-bedrijfsruimte kan worden aangemerkt.
    
    7. Hetgeen overigens door partijen naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Dit betekent dat ten aanzien van het gehuurde sprake is van 290-bedrijfsruimte en [verzoeker] in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn niet ontvankelijk is. 
    
    8. Nu het verzoek van [verzoeker] niet ontvankelijk is, kan reeds hierom het verzoek van [verzoeker] om [verweerder] te gebieden direct na de afronding van de dringende werkzaamheden aan [verzoeker] het huurgenot van de kelder te verschaffen in dit geding niet aan de orde komen.
    
    9. Bij deze uitslag wordt [verweerder] veroordeeld in de kosten van dit geding.
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      verklaart [verzoeker] niet ontvankelijk in zijn verzoek;
      
    
    
      veroordeelt [verweerder] in de proceskosten die aan de zijde van [verzoeker] tot op heden begroot worden op € 500,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
      
    
    
      veroordeelt [verweerder] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [verweerder] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
      
    
    
      verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.