ECLI:NL:RBOVE:2025:1229, Rechtbank Overijssel, 05-03-2025, C/08/317116 / HA ZA 24-272
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-03-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eisers hebben aan gedaagden een woning verkocht. Er is een koopovereenkomst ondertekend waarin een financieringsvoorbehoud staat opgenomen.
        Gedaagden kregen de financiering niet rond en zij hebben niet tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan. De koopovereenkomst is vervolgens door
        eisers ontbonden en zij vorderen de contractuele boete van 10% van de koopsom.
        Gedaagden vinden dat zij de contractuele boete niet verschuldigd zijn. Mochten zij de boete wel verschuldigd zijn, dan doen zij een beroep op matiging. De rechtbank is van oordeel dat gedaagden de contractuele boete verschuldigd zijn, maar dat hen gelet op de omstandigheden van het geval een beroep op matiging toekomt. Gedaagden moeten een bedrag van € 10.000,00 betalen. De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Omdat gedaagden in het ongelijk zijn gesteld, moeten zij ook de proceskosten betalen.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/317116 / HA ZA 24-272
    
    
    
      
        Vonnis van 5 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      te [woonplaats 1],2. [eiser 2], 
      te [woonplaats 2],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      advocaat: mr. M.H.J. Booijink,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      te [woonplaats 3],2. [gedaagde 2], 
      te [woonplaats 4],
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden],
      advocaat: mr. D.F. Briedé.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding 17 juni 2024 met producties- de conclusie van antwoord van 14 augustus 2024 met producties- de e-mail van 15 augustus 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 13 december 2024, waar partijen zijn verschenen bijgestaan door hun advocaat en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De zaak en de beslissing samengevat
    
    
      
        [eisers] hebben aan [gedaagden] een woning verkocht. Er is een koopovereenkomst ondertekend waarin een financieringsvoorbehoud staat opgenomen. [gedaagden] kregen de financiering niet rond en zij hebben niet tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan. De koopovereenkomst is vervolgens door [eisers] ontbonden en zij vorderen de contractuele boete van 10% van de koopsom. [gedaagden] vinden dat zij de contractuele boete niet verschuldigd zijn. Mochten zij de boete wel verschuldigd zijn, dan doen zij een beroep op matiging. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] de contractuele boete verschuldigd zijn, maar dat hen gelet op de omstandigheden van het geval een beroep op matiging toekomt. [gedaagden] moeten een bedrag van € 10.000,00 betalen. De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Omdat [gedaagden] in het ongelijk zijn gesteld, moeten zij ook de proceskosten betalen. Dit oordeel wordt in dit vonnis verder uitgelegd. 
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagden] zijn in februari 2023 vanuit Australië naar Nederland verhuisd. In 2023 kwamen [gedaagden] er achter dat er op naam van [gedaagde 1] een BKR-registratie aanwezig was, veroorzaakt door zijn ex-echtgenote. [gedaagden] hebben het openstaande bedrag in 2023 volledig terugbetaald.
    
    
      3.2.
      Op 26 en 27 februari 2024 hebben partijen een koopovereenkomst ondertekend, waarbij [eisers] hun woning aan [adres] hebben verkocht aan [gedaagden] tegen een koopsom van € 422.500,00. 
      
    
    
      3.3.
      In de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:‘(…)artikel 4 Eigendomsoverdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 mei 2024 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…).
      
      
        
          artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom 
          
          5.1.
           Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 
          10 april 2024
           een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van 
          € 42.250,- (…).
      
      
      
        
          artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding 
          
          11.1.
           Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van diens uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
          
          11.2.
           Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
          (…)
      
      
      
      
      
      
      
        
          artikel 15 Ontbindende voorwaarden
          
          15.1.
           Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
          
          a. op 
          3 april 2024
           koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 
          
          € 422.500,- (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.(…)’.
      
    
    
      3.4.
      Bij e-mail van 13 maart 2024 hebben [gedaagden]de verkopend makelaar geïnformeerd dat een oude, negatieve, BKR-registratie open staat en dat zij bezig zijn om dit op te lossen. [gedaagden] hebben op dezelfde datum Vesting Finance verzocht de BKR-registratie te verwijderen. Vesting Finance heeft daar bij brief van 25 maart 2024 op gereageerd en heeft [gedaagden] gevraagd om aanvullende informatie aan te leveren. Dat hebben [gedaagden] gedaan bij e-mailbericht van 29 maart 2024.
      
    
    
      3.5.
      Bij brief van 4 april 2024 heeft Vesting Finance aan [gedaagden] meegedeeld dat zij niet overgaan tot het verwijderen van de BKR-registratie. 
    
    
      3.6.
      Bij e-mailbericht van 9 april 2024 hebben [gedaagden] aan de makelaar en aan [eisers], voor zover van belang, laten weten: ‘(…)Door een onverwachte situatie uit 2017, is er een negatieve registratie bij het BKR ontstaan. Ik heb dit opgelost toen ik hierachter kwam, echter de bank weigert de registratie te verwijderen ondanks geleverd bewijs dat ik niet op dit continent was toen de schuld ontstond en dat er een belang is bij het verwijderen. Wij hebben een jurist ingeschakeld die ons helpt bij het verwijderen van de registratie via KIFIT, echter dat kost tijd en betekent dat we dus niet tijdig de financiering in orde kunnen krijgen. Voor de zekerheid heb ik in de bijlage twee afwijzingen op basis van de BKR registratie (…). Wij zouden toch graag de woning willen hebben en bewonen en zien hier mogelijkheden voor (…) Ik hoor graag of uw client hiervoor open staat, een tegen voorstel heeft en/of een afspraak wilt maken zodat we de situatie in meer detail uit kunnen leggen en aantonen waarom wij er van overtuigd zijn dat KIFIT de BKR registratie verwijderd kan krijgen.(…)’. 
      
    
    
      3.7.
      
        In antwoord daarop heeft de makelaar bij e-mail van 10 april 2024 aan [gedaagden] laten weten, voor zover van belang:‘(…)
        
          De ontbindende voorwaarde zijn 3 april verlopen en er is geen verlengingsverzoek ingediend. Vandaag moet de waarborgsom/bankgarantie van 10% voldaan worden bij de notaris. De verkoper houdt je aan de gemaakte afspraken zoals verwoord in de koopakte. Daarnaast krijg je bij een negatieve BKR codering al heel snel in het hypotheektraject vragen opmerkingen van de bank. Nu kom je 7 weken na tekenen van de koopakte voor het eerst met een melding dat het niet gaat lukken. Deze informatie moet toch al langer bekend zijn?
          
          De optie om de woning te huren adviseren wij negatief naar onze klant.
          (…)’.
      
      
    
    
      3.8.
      Bij e-mail van 14 april 2024 hebben [gedaagden] aan Vesting Finance gevraagd of zij de beslissing over het niet willen verwijderen van de BKR-registratie willen heroverwegen. Bij brief van 25 april 2024 heeft Vesting Finance laten weten dat zij niet tot een ander standpunt zijn gekomen.
      
    
    
      3.9.
      Bij e-mail van 23 april 2024 heeft de makelaar namens [eisers] de notaris verzocht om de koopakte te ontbinden op grond van artikel 11.1 van de koopakte. 
      
    
    
      3.10.
      Op 24 april 2024 is de woning opnieuw te koop aangeboden op Funda en op 8 mei 2024 is de woning verkocht aan een derde. 
      
    
    
      3.11.
      Bij brief van 17 mei 2024 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagden] gesommeerd om de contractuele boete van 10% van de koopsom, een bedrag van € 42.250,00, te betalen. [gedaagden] hebben bij e-mail van 22 mei 2024 laten weten dat zij geen spaartegoeden of bezittingen van waarde hebben en dat zij geen mogelijkheden hebben de boete te voldoen. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [eisers] vorderen -samengevat- dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        I. 	[gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 42.250,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 23 april 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
        II. 	[gedaagden] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.448,97;
        III. 	[gedaagden] veroordeelt tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden] voeren verweer. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De standpunten van partijen en de beoordeling daarvan
    
    
      5.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat er een woning is gekocht, waarvan [gedaagden] de financiering niet rond konden krijgen. Tussen partijen is ook niet in geschil dat [gedaagden] het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst te laat hebben ingeroepen en dat zij tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Vast staat ook dat als gevolg daarvan de koopovereenkomst door [eisers] is ontbonden. Dat betekent dat de contractuele boete verschuldigd is, tenzij de tekortkoming [gedaagden] niet kan worden toegerekend (artikel 11.2 van de koopovereenkomst). Hiervan is echter  geen sprake, aangezien het niet tijdig inroepen van het financieringsvoorbehoud voor rekening en risico van [gedaagden] komen. 
      
    
    
      5.2.
      De vraag die partijen verdeeld houdt gaat over de verschuldigdheid van de contractuele boete van 10% van de koopsom die in de koopovereenkomst staat opgenomen. [eisers] vinden dat [gedaagden] de volledige boete moet voldoen. [gedaagden] vinden dat hen een beroep op matiging toekomt. De rechtbank oordeelt als volgt.
      
      
        
          De contractuele boete
          5.3.	[gedaagden] stellen dat de contractuele boete onevenredig is en verwijzen naar een arrest van de Hoge Raad waaruit volgt dat bij de beoordeling van de contractuele boete rekening gehouden moet worden met alle omstandigheden van het geval. Voor [gedaagden] gelden als omstandigheden onder meer dat zij de woning hebben gekocht als particulier, dat ze er alles aan gedaan hebben om de financiering rond te krijgen en dat ze hebben gezocht naar alternatieve oplossingen. Bovendien hebben [eisers] volgens [gedaagden] geen schade geleden, hebben ze hen niet op de hoogte gesteld van de verkoop van de woning aan een derde en is de contractuele boete onevenredig hoog. Ten slotte stellen [gedaagden] dat de boete een enorme financiële impact op hen zou hebben en dat zij schuldenproblematiek zullen ontwikkelen. Om voornoemde redenen beroepen [gedaagden] zich op matiging van de contractuele boete.
      
      
    
    
      5.4.
      
        [eisers] daarentegen stellen dat zij conform de koopovereenkomst het recht hebben om de contractuele boete te vorderen. De door [gedaagden] genoemde omstandigheden zijn niet zo zwaarwegend dat matiging op zijn plek is. Dat [eisers] geen schade hebben geleden, doet volgens [eisers] niet ter zake. Partijen zijn de contractuele boete overeengekomen, als [gedaagden] de 10% onredelijk hadden gevonden, dan hadden zij daar vooraf over moeten onderhandelen. [gedaagden] hebben willens en wetens de koopovereenkomst gesloten en daarom zijn zij de contractuele boete in volle omvang verschuldigd, aldus [eisers]
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank heeft onder rechtsoverweging 5.1. en 5.2. al overwogen dat [gedaagden] de contractuele boete verschuldigd zijn, omdat zij tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De rechtbank zal hierna ingaan op de vraag of de contractuele boete gematigd moet worden. 
      
      
        
          Juridisch kader matiging boete
          5.6.	Bij de beoordeling van het verzoek tot matiging van de boete zijn de volgende algemene uitgangspunten van belang. De in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf, die inhoudt dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechtbank pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Deze maatstaf moet dus terughoudend worden toegepast. De rechtbank zal daarbij niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend.
      
      
      
        
          Mee te wegen omstandigheden bij het beroep op matiging
          5.7.	Bij de beoordeling van het beroep van [gedaagden] op matiging van de contractuele boete, betrekt de rechtbank de volgende omstandigheden. 
      
      
    
    
      5.8.
      De koopovereenkomst tussen partijen is gebaseerd op een modelovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, waarin een eenheidsboete van tien procent van de koopprijs is opgenomen voor elk tekortschieten in de nakoming van een of meer verplichtingen uit de overeenkomst, zonder enige differentiatie. Daarnaast is niet gebleken dat partijen over het boetebeding hebben gesproken of onderhandeld. Aangezien het om de verkoop van een particuliere woning gaat, waarbij verkopers maximale zekerheid willen hebben dat de verkoop doorgaat, is de aard van de overeenkomst geen reden tot matiging. Ook de inhoud en strekking van het boetebeding zijn geen aanleiding tot matiging aangezien dit beding juist een prikkel tot nakoming van de overeenkomst is.
    
    
      5.9.
      Verder neemt de rechtbank in aanmerking de verhouding tussen de gevorderde boete en de door [eisers] gestelde geleden schade. De woning is op 8 mei 2024 (iets meer dan twee weken na de ontbinding) aan een derde verkocht voor een hoger bedrag (namelijk voor € 425.000,00, dus € 2.500,00 meer). [eisers] stellen toch schade te hebben geleden vanwege de hypotheek en de energielasten en een dakreparatie. [gedaagden] hebben de gestelde schade aan de kant van [eisers] betwist. Hoewel [eisers] de schade niet hebben onderbouwd, acht de rechtbank het wel aannemelijk dat [eisers] wat (extra) kosten hebben moeten maken vanwege het niet doorgaan van de (ver)koop van de woning. Echter, gelet op het bedrag van de contractuele boete van € 42.250,00 en de verkoop en levering van de woning aan een derde op zeer korte termijn en voor een hoger bedrag, kan dat slechts een zeer minimaal deel zijn. Of te wel: het verschil tussen de contractuele boete en de werkelijke schade, is buitensporig. Dit zou, in combinatie met de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen, reden tot matiging kunnen zijn.
      
    
    
      5.10.
      De rechtbank weegt ook mee dat [gedaagden], ook al waren zij al bekend met de BKR-registratie voordat ze de koopovereenkomst ondertekenden, er alles aan hebben gedaan om de registratie er af te krijgen. Dat zij de datum voor ontbinding (3 april 2024) hebben laten verlopen omdat zij uitgingen van de ook in de koopovereenkomst genoemde datum van 10 april 2024, is voor rekening en risico van [gedaagden], maar tekent wel dat de tekortkoming niet bewust en niet gewild was. Er is geen sprake van kwade trouw. Ook hebben [gedaagden] aan [eisers] alternatieven geboden om alsnog de woning te kunnen betrekken, eerst via een huurovereenkomst. Dat [eisers] daar niet aan mee wilden werken, is natuurlijk hun goed recht, maar het maakt mede dat [gedaagden] ongewild de woning niet van [eisers] konden afnemen. Deze omstandigheid in samenhang bezien, levert ook een reden tot matiging van de boete op.
      
    
    
      5.11.
      
        Ten slotte weegt de rechtbank de persoonlijke (financiële) omstandigheden van [gedaagden] mee in het kader van matiging van de boete. Hoewel [gedaagden] de financiële situatie niet met onderliggende stukken hebben onderbouwd, acht de rechtbank het op basis van hetgeen ter zitting is besproken en niet is betwist, wel aannemelijk dat zij het financieel niet breed hebben, gelet op de door hen geschetste omstandigheden (geen spaargeld, arbeidscontract van [gedaagde 1] niet verlengd, vijf kinderen waarvan vier thuiswonend, schoolkosten, et cetera). Toewijzen van de volledige boete zou betekenen dat [gedaagden] geld moeten lenen om de boete te kunnen voldoen. 
        
          
          Conclusie
          5.12.	De rechtbank is van oordeel dat onverkorte toepassing van het boetebeding in dit geval leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Het zou voor 
        
          [gedaagden] niet eerlijk zijn dat zij als particulieren een boete van € 42.250,00 verschuldigd zijn en daardoor in de financiële problemen komen, terwijl [eisers] ten opzichte van dit bedrag (zeer) beperkte financiële schade hebben geleden. 
        De hierboven genoemde omstandigheden brengen in deze specifieke zaak mee dat toepassing van de contractuele boete van 10% tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De redelijkheid en billijkheid vereisen een behoorlijke matiging van de contractuele boete. Naar het oordeel van de rechtbank dient de boete in dit geval te worden gematigd tot ongeveer een kwart zodat de rechtbank uitkomt op een bedrag van € 10.000,00. De rechtbank zal de vordering van [eisers] tot dit bedrag toewijzen.
      
      
      
        
          Wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten
          5.13.	De wettelijke rente wordt als onweersproken toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
    
      5.14.
      
        [eisers] vorderen € 1.448,97 aan buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagden] betwisten dit bedrag verschuldigd te zijn, omdat de kosten in de dagvaarding niet worden toegelicht en omdat er slechts één sommatiebrief is gestuurd, ter instructie van de zaak. De rechtbank oordeelt als volgt. 
    
    
      5.15.
      Voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten op basis van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het bijbehorende Besluit, overweegt de rechtbank als volgt. De door [eisers] verzonden aanmaning van 17 mei 2024 (productie 7 bij dagvaarding), voldoet niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen, aangezien een hoger bedrag wordt genoemd in de brief dan op grond van het Besluit is toegestaan. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
          5.16.	[gedaagden] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eisers] op basis van het toegewezen bedrag op: 
      
      - dagvaarding	€ 	138,80
      - griffierecht		1.374,00
      - salaris advocaat		1.016,00 (2,0 punt × tarief € 508,00)- nakosten		163,00
      Totaal			  € 	 2.691,80	
    
    
      5.17.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      de rechtbank
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 10.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 23 april 2024 tot aan de dag van volledige betaling,
      
      
        
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 2.691,80, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis wordt daarna betekend, dan moeten [gedaagden] € 85,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagden] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, 
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025.