ECLI:NL:RBNHO:2021:7657, Rechtbank Noord-Holland, 08-09-2021, 8907794
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-09-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur- en opstalrecht. De gemeente heeft de huur van een stuk grond door een motorclub rechtsgeldig opgezegd. Omdat sprake is van een afhankelijk opstalrecht, moeten de grond en het daarop gebouwde clubhuis worden ontruimd. Geen vergoeding verschuldigd.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 8907794 \ CV EXPL  20-6758 (IL)
      Uitspraakdatum: 8 september 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        De Gemeente Heiloo 
      
      gevestigd te Heiloo
      eiseres
      verder te noemen: de Gemeente
      gemachtigde: mr. M.W. Langhout
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
      
        Companeros Motorcycleclub 
      
      gevestigd te Heiloo 
      gedaagde  
      verder ook te noemen: CMC
      gemachtigde: mr. D.E. Post
    
    
    
    
      
        Samenvatting van de zaak en de uitspraak
      
    
    
    
      CMC huurt sinds lange tijd een stuk grond van de Gemeente en heeft daarop een clubhuis gebouwd. Later is er een opstalrecht gevestigd. Deze zaak gaat over de vraag of de Gemeente de huurovereenkomst en het opstalrecht terecht heeft opgezegd en, zo ja, of CMC aanspraak maakt op een vergoeding. De kantonrechter oordeelt dat het gaat om een huurovereenkomst onbebouwde grond voor bepaalde tijd die jaarlijks zonder reden kan worden opgezegd. De kantonrechter acht de huuropzegging door de Gemeente rechtsgeldig. De kantonrechter oordeelt verder dat het opstalrecht moet worden aangemerkt als een afhankelijk recht. Door de beëindiging van de huurovereenkomst is het opstalrecht dus ook geëindigd. CMC moet het gehuurde (met de opstallen) daarom binnen 14 dagen ontruimen. De Gemeente is geen vergoeding aan CMC verschuldigd. 
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      De Gemeente heeft bij dagvaarding van 29 juli 2020 een vordering tegen CMC ingesteld. CMC heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een (voorwaardelijke) tegenvordering ingediend. De Gemeente heeft schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.
    
    
      1.2.
      Op 25 maart 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. CMC heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft CMC bij brief van 11 maart 2021 nog stukken toegezonden. De behandeling van de zaak is vervolgens aangehouden voor overleg tussen partijen.
    
    
      1.3.
      Op 16 juni 2021 heeft de Gemeente een akte genomen, waarin onder meer staat dat partijen zijn overeengekomen dat de Gemeente een taxatierapport zou laten opstellen en in het geding brengen. De Gemeente heeft het taxatierapport bij akte overgelegd en toegelicht. CMC heeft daarop bij antwoordakte gereageerd.
    
    
      1.4.
      Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      CMC huurt sinds 1 december 1990 een perceel grond (ongeveer 350 m2) van de Gemeente (hierna ook: het gehuurde). Het gehuurde is plaatselijk bekend als de Kanaalweg 11-A te Heiloo en later uitgebreid tot ongeveer 1.050 m2. Partijen zijn een opzegtermijn van drie maanden overeengekomen. 
      
    
    
      2.2.
      CMC heeft met instemming van de Gemeente een clubhuis op het gehuurde gebouwd. 
      
    
    
      2.3.
      Op 28 november 2005 hebben partijen een overeenkomst tot het vestigen van het recht van opstal gesloten (hierna ook: de opstalovereenkomst). In de opstalovereenkomst staat dat CMC een clubhuis met een oppervlakte van ca. 174 m2 heeft gerealiseerd op het perceel aan De Kanaalweg 11-A te Heiloo en dat de Gemeente bereid is het recht van opstal op het perceel groot ongeveer 174 m2 te verlenen onder de in de overeenkomst in de artikelen 2 tot en met 7 genoemde voorwaarden.
      
    
    
      2.4.
      Bij notariële akte van 2 januari 2006 is het opstalrecht gevestigd (hierna ook: de akte). 
      
    
    
      2.5.
      Op 26 september 2019 heeft de burgemeester van Heiloo een voornemen besluit tot sluiting van het gehuurde en het pand aan de Kanaalweg 11-A aan CMC en Hells Angels Motorcycle Club North West (HAMC NW) gestuurd. In de brief staat, samengevat, dat CMC en HAMC NW onderdeel zijn van Hells Angels Motorcycle Club Holland (HAMC Holland), dat HAMC Holland op 29 mei 2019 door de rechtbank Midden-Nederland verboden verklaard en ontbonden is (hierna: de beschikking HAMC) en dat CMC en HAMC NW daarom tevens verboden en ontbonden zijn. Daarbij verwijst de burgemeester naar de Bestuurlijke Rapportage van de politie van 10 september 2019. Volgens de burgemeester blijkt daaruit dat het clubhuis van CMC al langere tijd door HAMC NW in gebruik is. 
      
    
    
      2.6.
      Op 27 september 2019 heeft de Gemeente de huurovereenkomst met CMC opgezegd per 31 december 2019. In de brief staat dat door het eindigen van de huurovereenkomst ook het opstalrecht eindigt per 31 december 2019, omdat dit opstalrecht afhankelijk is van de huurovereenkomst. Voor het geval sprake is van een zelfstandig opstalrecht, beroept de Gemeente zich op een tekortkoming van CMC in de nakoming van haar verplichtingen uit de opstalovereenkomst en akte, omdat de gedragingen van CMC in strijd zijn met de openbare orde. Om die reden zegt de Gemeente het opstalrecht op per 31 december 2019. Voor het geval CMC niet als charter van HAMC en/of HAMC Holland is aan te merken, zegt de Gemeente de opstalovereenkomst op wegens een tekortkoming van CMC in de nakoming van de verplichtingen uit de opstalovereenkomst en akte, omdat CMC de grond en opstal aan een derde (HAMC NW) in gebruik heeft gegeven en deze zelf niet meer gebruikt.
      
    
    
      2.7.
      Op 30 oktober 2019 heeft de burgemeester van Heiloo het besluit tot sluiting van het gehuurde en het pand aan de Kanaalweg 11-A aan CMC en HAMC NW gestuurd. In het besluit staat dat CMC en HAMC NW als onderdeel van HAMC Holland verboden en ontbonden zijn. De openbare orde is ernstig geschonden door het gebruik als clubhuis van de HAMC NW en de openbare orde wordt opnieuw geschonden als het pand in gebruik blijft als clubhuis voor de HAMC NW. De burgemeester beveelt CMC en HAMC NW het terrein en het pand te sluiten en kondigt aan dat, als ze dat niet doen, hij zelf tot sluiting zal overgaan. Daarbij verwijst de burgemeester naar de Bestuurlijke Rapportage van de politie van 10 september 2019. 
      
    
    
      2.8.
      CMC heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester van 30 oktober 2019. De burgemeester heeft het bezwaar op 21 januari 2020 ongegrond verklaard. CMC heeft beroep ingesteld tegen het besluit van de burgemeester van 21 januari 2020. De rechtbank heeft het beroep van CMC op 10 september 2020 ongegrond verklaard (productie 15 van de Gemeente). Daarbij heeft de rechtbank geoordeeld (in rechtsoverweging 5.4) dat de burgemeester “heeft mogen uitgaan van de inhoud van de bestuurlijke rapportage. Daarin staat voldoende duidelijk omschreven dat CMC is opgegaan in HAMC NW en dat op het perceel activiteiten van HAMC NW plaatsvonden. Hetgeen eiseres tegen de bestuurlijke rapportage heeft ingebracht is onvoldoende overtuigend en te weinig objectief om af te kunnen doen aan de conclusies die in de bestuurlijke rapportage zijn getrokken.” Ook heeft de rechtbank (in rechtsoverweging 6.3) de burgemeester gevolgd zijn standpunt dat “de vrees is gerechtvaardigd dat het gebruik van het terrein en het clubhuis door HAMC NW, al dan niet onder de naam van CMC, een ernstig gevaar oplevert voor de openbare orde. Sluiting van het terrein en clubhuis voor onbepaalde tijd is dan ook te rechtvaardigen en staat in verhouding tot het daarmee te dienen doel.”
      
    
    
      2.9.
      De feitelijke sluiting van het terrein en het pand aan de Kanaalweg 11-A te Heiloo heeft plaatsgevonden op 4 december 2019.
      
    
    
      2.10.
      CMC is niet tot ontruiming van het gehuurde overgegaan.
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      De Gemeente vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          voor recht verklaart dat de huurovereenkomst en het opstalrecht door opzegging van 27 september 2019 zijn geëindigd per 31 december 2019;
        
        
          voor recht verklaart dat CMC de grond (met opstallen) zonder recht of titel, en dus onrechtmatig, in gebruik heeft;
        
        
          MC veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het perceel grond (met opstallen) te ontruimen, met machtiging van de Gemeente Heiloo om de nakoming van het vonnis af te dwingen met behulp van de sterke arm der wet.
        
      
      
    
    
      3.2.
      De Gemeente legt aan de vordering het volgende ten grondslag, kort weergegeven. De huurovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd. De Gemeente heeft ook belang bij de huuropzegging. Het opstalrecht is afhankelijk van het huurrecht en gaat van rechtswege - met de beëindiging van de huurovereenkomst - teniet (artikel 1.3 en 2.3 van de opstalovereenkomst). CMC heeft de grond (met opstallen) nu zonder recht of titel en dus onrechtmatig in gebruik.
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      Companeros betwist de vordering. CMC betwist dat zij is aan te merken als een chapter van HAMC (Holland) en voert verder onder meer het volgende aan, zakelijk weergegeven.
    
    
      4.2.
      De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd. De Gemeente heeft geen zwaarwegend belang bij de huuropzegging. De opzegging is niet gerechtvaardigd en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, omdat het belang van de Gemeente bij beëindiging van de huurovereenkomst niet zo zwaarwegend is dat het belang van CMC bij het voortbestaan van de overeenkomst, daarvoor moet wijken. 
    
    
      4.3.
      Het opstalrecht is een zelfstandig recht. Dat recht is niet geëindigd door de huuropzegging. Opzegging van de opstalovereenkomst is niet gerechtvaardigd, omdat er geen sprake is van een (ernstige) tekortkoming. Voor zover sprake is van een afhankelijk opstalrecht, geldt dat de opzegging geen effect heeft. De opzegging is - gelet op de belangenafweging - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
    
    
      4.4.
      Er is sprake van instemming of stilzwijgende toestemming van de Gemeente voor het gebruik van het gehuurde en de opstal door HAMC. Voor het geval de kantonrechter oordeelt dat CMC het gehuurde en de opstal in gebruik heeft gegeven aan een derde (HAMC NW) doet CMC een beroep op rechtsverwerking. 
    
    
      4.5.
      CMC doet haar verweer uitmonden in een tegenvordering. CMC vordert dat de kantonrechter voor recht bepaalt:
      
      
        
          dat de huurovereenkomst en de opstalovereenkomst nog altijd voortduren, dat de Gemeente moet voldoen aan alle uit de overeenkomsten voortvloeiende verplichtingen, in het bijzonder aan de verplichting tot het verschaffen van het overeengekomen huurgenot en gebruik van de opstal aan CMC, onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag; dan wel
        
        
          subsidiair, dat de Gemeente moet overgaan tot vergoeding van de huidige taxatiewaarde van het clubhuis (de opstal) aan CMC.
        
      
      
    
    
      4.6.
      CMC legt aan de tegenvordering het volgende ten grondslag, kort weergegeven. De Gemeente schiet sinds de feitelijke sluiting van 4 december 2019 tekort in haar verplichting om het huurgenot en het gebruik van het terrein en pand aan CMC te verschaffen. Gelet op de bestuurlijke procedure heeft CMC belang bij de dwangsom.
    
    
      4.7.
      Voor het geval de huur- en opstalovereenkomst zijn geëindigd, stelt Comapenros dat de Gemeente de opstal(len) aan CMC moet vergoeden op basis van de huidige taxatiewaarde van het clubhuis (artikel 5:105 lid 3 juncto 5:99 BW). Subsidiair doet CMC een beroep op de redelijkheid en billijkheid en meer subsidiair op ongerechtvaardigde verrijking van de Gemeente.
      
    
  
  
    
      5Het verweer tegen de tegenvordering
    
    
      5.1.
      De Gemeente voert verweer tegen de tegenvordering, waarop hierna voor zover van belang zal worden ingegaan. 
    
  
  
    
      6De beoordeling
    
    
      
        de vordering 
      
    
    
    
      
        Huurovereenkomst voor bepaalde tijd
      
    
    
    
      6.1.
      Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst onbebouwde grond. In geschil is of de huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd geldt. 
      
    
    
      6.2.
      Ter zitting is gebleken dat partijen geen weet hebben van of herinnering hebben aan wat er destijds, bij het aangaan van de huur, is besproken. De kantonrechter kan daar dus geen rekening mee houden. Dat betekent dat de kantonrechter aanknoopt bij de tekst van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst staat dat de overeenkomst ingaat op 1 januari 1990 en geldt voor een periode van vijf jaar, dus eindigend 31 december 1994, en dat de overeenkomst “wordt geacht daarna steeds van jaar op jaar stilzwijgend te zijn verlengd”. In de huurovereenkomst staat ook dat bij beëindiging van de huur een opzegtermijn van drie maanden in acht moet worden genomen. De kantonrechter is van oordeel dat partijen op basis van deze tekst mochten verwachten dat de huur steeds jaarlijks (per 1 januari) verlengd zou worden met een jaar en dat deze met een opzegtermijn van drie maanden tegen het einde van elk jaar kon worden beëindigd. Er is dus sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. 
      
    
    
      6.3.
      CMC verwijst naar de notitie van 27 augustus 1998, waarin staat dat tussen partijen is afgesproken dat de berekende kapitaallast als huur in 15 jaar zou worden terugbetaald en waarin is geadviseerd over toekomstige huurbetalingen en om na afloop van de huidige huurcyclus de huur vanaf 2004 te bepalen op een bepaald bedrag. Maar dat zegt niets over de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst over de duur van die overeenkomst. CMC voert verder aan dat uit de expliciete bepaling in de huurovereenkomst dat opzegging vereist is, volgt dat partijen de bedoeling hadden om een overeenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan, omdat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege (dus zonder opzegging) eindigt. Dit verweer gaat niet op, omdat ook in geval van huur voor bepaalde tijd kan worden afgesproken dat opzegging vereist is. CMC heeft geen (andere) feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat zij mocht verwachten dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou gelden.
      
    
    
      6.4.
      De kantonrechter concludeert dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die jaarlijks kan worden opgezegd tegen het einde van het kalenderjaar met een opzegtermijn van drie maanden. 
      
      
        
          Rechtsgeldige huuropzegging
        
      
      
    
    
      6.5.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat de Gemeente de juiste opzegtermijn heeft gehanteerd. 
      
    
    
      6.6.
      Uitgangspunt is dat een huurovereenkomst onbebouwde grond kan worden opgezegd zonder dat de wet eisen stelt aan de opzeggronden. Partijen hebben in de huurovereenkomst ook geen afspraken gemaakt met betrekking tot de gronden waarop deze kan worden opgezegd. Op zich is er voor de Gemeente dus geen grond nodig om de huurovereenkomst op te zeggen.
      
    
    
      6.7.
      CMC voert het verweer dat in dit geval opzegging van de huurovereenkomst alleen mogelijk is, als daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Volgens CMC ontbreekt die grond. Daarbij beroept CMC zich op de rechtspraak over de opzegbaarheid van duur- en huurovereenkomsten van onbepaalde tijd en op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (conclusie van antwoord, randnummer 16).
      
    
    
      6.8.
      De kantonrechter overweegt het volgende. De Hoge Raad heeft beslist dat de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen worden gesteld, als de wet en dat wat partijen hebben afgesproken daarvoor ruimte laten (zie HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141 rov. 3.6.3). Dit ziet op gevallen waarbij in de wet en (huur)overeenkomst zelf niet is voorzien in een beëindigingsregeling (ook wel een ‘leemte’ genoemd). De stelplicht van het bestaan van de ruimte of leemte ligt bij CMC. CMC stelt niet dat er sprake is van een leemte in de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat ook niet het geval. De huurovereenkomst is duidelijk: deze geldt voor bepaalde tijd en kan elk jaar aan het einde van het jaar worden opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden. Het verweer van CMC gaat in zoverre dus niet op. Er hoeft geen zwaarwegende grond voor opzegging te bestaan.
      
    
    
      6.9.
      De Hoge Raad heeft in de hierboven genoemde uitspraak ook overwogen dat de regel dat een beroep op een uit de wet of overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen op grond van artikel 6:248 lid 2 BW onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn, blijft gelden. CMC beroept zich ook op deze situatie. 
      
    
    
      6.10.
      CMC stelt in dit verband dat de huuropzegging gelet op alle feiten en omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Daarbij voert CMC aan dat zij geen charter van HAMC (Holland) is, het verbod van HAMC (Holland) niet op CMC als zelfstandig rechtspersoon ziet, CMC het gehuurde niet in gebruik heeft gegeven aan een derde en er dus geen sprake is van een tekortkoming aan haar kant. CMC doet verder een beroep op de lange duur van de huurovereenkomst en het feit dat zij aanzienlijke investeringen in de vorm van het clubhuis heeft gedaan. Ook stelt CMC dat zij waarschijnlijk nergens anders terecht kan en dat het onredelijk is dat de Gemeente geen enkele vorm van schadevergoeding ter compensatie heeft aangeboden. CMC meent daarom dat haar belang bij het voortbestaan van de huurovereenkomst aanzienlijk is en dat het belang van de Gemeente bij beëindiging van de huurovereenkomst niet zo zwaarwegend is dat het belang van CMC daarvoor moet wijken.
      
    
    
      6.11.
      De kantonrechter oordeelt anders. De lange duur van de huurovereenkomst, de verrichte investeringen en de omstandigheid dat CMC waarschijnlijk nergens anders terecht kan, zijn niet zwaarwegend genoeg voor de conclusie dat de huuropzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. CMC had zich kunnen en moeten realiseren dat de huurovereenkomst opzegbaar was, ook toen zij het clubhuis op de grond bouwde en de opstalovereenkomst aanging. De nadelige (praktische en financiële) gevolgen van een huuropzegging waren bij aanvang van de huurovereenkomst al bekend. In artikel 8 van de huurovereenkomst staat immers dat de Gemeente bij beëindiging van de huurovereenkomst niet verplicht is om andere grond of ruimte ter beschikking te stellen, dan wel schadeloosstelling te betalen in welke vorm of onder welke benaming dan ook. Als CMC nog andere voorwaarden dan een opzegtermijn aan de opzeggingsbevoegdheid had willen verbinden (zoals een opzeggingsgrond of financiële vergoeding), had het voor de hand gelegen dat zij dat was overeengekomen. Dat geldt te meer omdat de aard van de huur (onbebouwde grond) meebrengt dat huurbescherming ontbreekt. 
      
    
    
      6.12.
      Daarnaast heeft CMC onvoldoende onderbouwd dat de Gemeente geen enkel belang bij de huuropzegging heeft. De Gemeente heeft gebruik gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst op te zeggen, omdat uit de bestuurlijke rapportage van de politie van 10 september 2019 is gebleken dat CMC is aan te merken als een chapter van HAMC (Holland) en die vereniging door de rechtbank verboden is verklaard. Dat de Gemeente CMC daarvoor in correspondentie en gesprekken als HAMC heeft aangemerkt, doet niet af aan de bevindingen van de politie. De politie heeft een en ander uitvoerig onderbouwd en onder meer geconcludeerd dat in de periode van 1 september 2009 tot en met 29 mei 2019 geen activiteiten rondom CMC zijn waargenomen en van 28 mei 2011 tot en met 10 september 2019 veelvuldig is geconstateerd dat de leden van HAMC NW rond het perceel Kanaalweg 11A te Heiloo aanwezig waren (o.a. verschillende evenementen en de vaste clubavond). De Gemeente heeft daarnaast verwezen naar de profielfoto van het WhatsApp account van de president van CMC, waarop te zien is dat hij een jas draagt met (een embleem met) de tekst “HELLS ANGELS” (productie 16 van de Gemeente). Hiertegenover had CMC haar stelling dat zij niet met HAMC (Holland) geassocieerd kan worden, nader moeten onderbouwen. CMC heeft dat naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gedaan. Zij heeft als productie 6 en 7 een aantal stukken overgelegd, maar die niet concreet toegelicht. Het betreft een aantal verklaringen en administratie van CMC. Daarmee zijn de gedetailleerde bevindingen van de politie niet weerlegd. Hetzelfde geldt voor het feit dat CMC een aanvraag voor een vergunning heeft gedaan op eigen naam (productie 11). De kantonrechter weegt hierbij mee dat CMC geen aannemelijke verklaring heeft gegeven voor het feit dat de afkorting HAMC op het dak van het clubhuis staat, het logo van HAMC (NW) op een muur van het clubhuis staat en op de profielfoto van het WhatsAppaccount van CMC te zien is dat de president van CMC een jas met de tekst HELLS ANGELS draagt. Met name die foto maakt de stelling van CMC dat slechts sprake was van een samenwerking of vriendschap tussen CMC en HAMC onaannemelijk. Daarnaast is de ter zitting gegeven verklaring van ( [xxx] , bestuurslid van) CMC dat de afkorting HAMC ook kan worden uitgelegd als de Heiloose Auto en Motor Club, ongeloofwaardig. 
      
    
    
      6.13.
      Verder is van belang dat de civiele rechter moet uitgaan van de geldigheid van het besluit van de burgemeester tot sluiting van het terrein en het clubhuis, omdat daartegen een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang heeft opengestaan en die rechtsgang vooralsnog niet tot vernietiging van het besluit heeft geleid. Daarbij is niet vereist dat het besluit onherroepelijk is. De bestuursrechter heeft onder meer geoordeeld dat de vrees is gerechtvaardigd dat het gebruik van het terrein en het clubhuis door HAMC NW, al dan niet onder de naam van CMC, een ernstig gevaar oplevert voor de openbare orde en dat sluiting van het terrein en clubhuis te rechtvaardigen is (productie 15 van de Gemeente). De Gemeente had dus op basis van het besluit van de burgemeester en de daarin genoemde omstandigheden een zwaarwegend belang om de huurovereenkomst op te zeggen. Of CMC de grond en opstal al dan niet met instemming of toestemming van de Gemeente aan HAMC in gebruik heeft gegeven, zoals CMC aanvoert, is daarbij niet relevant.
      
    
    
      6.14.
      De omstandigheid dat de strafrechter in hoger beroep van de beschikking HAMC van 29 mei 2019 heeft geoordeeld dat de Nederlandse charters van HAMC niet onder de verbodenverklaring van HAMC Holland vallen, doet niet af aan het belang van de Gemeente bij huuropzegging. Overigens ondersteunt de beslissing van het hof het belang van de Gemeente. Het hof heeft namelijk (ook) geoordeeld dat de verbodenverklaring van HAMC Holland indirect wel gevolgen heeft voor de Nederlandse charters en hun leden. Als de beslissing van het hof onherroepelijk is, staat het hen ook niet meer vrij om de werkzaamheid van HAMC en HAMC Holland voort te zetten. Dit betekent onder meer dat de leden niet meer in het openbaar de colors van de Hells Angels mogen dragen en de charters niet meer onder deze naam naar buiten mogen treden (zie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 15 december 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:10406). Tegen deze beschikking van het hof is beroep in cassatie ingesteld. Hoewel de beschikking van het hof nog niet onherroepelijk is, blijkt daaruit wel dat de Gemeente een belang bij de huuropzegging heeft. 
      
    
    
      6.15.
      Op basis van het voorgaande kan niet worden aangenomen dat de huuropzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
      
    
    
      6.16.
      Voor het geval de kantonrechter oordeelt dat CMC de grond en het opstal in gebruik heeft gegeven aan een derde (HAMC NW), doet CMC een beroep op rechtsverwerking. Deze voorwaarde is niet vervuld. De kantonrechter heeft hiervoor in 6.12 geoordeeld dat CMC is aan te merken als een chapter van HAMC (Holland). Van ingebruikgeving aan een derde is dus geen sprake. De kantonrechter komt aan een verdere bespreking van dit verweer niet toe.
      
    
    
      6.17.
      De conclusie is dat de Gemeente de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. 
      
      
        
          Afhankelijk opstalrecht
        
      
      
    
    
      6.18.
      De vraag of sprake is van een zelfstandig of afhankelijk opstalrecht moet volgen uit een objectieve uitleg van de vestigingsakte. Bij de objectieve uitleg gaat het om de in de notariële vestigingsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de naar objectieve maatstaven uit te leggen inhoud van de gehele akte.
      
    
    
      6.19.
      De notariële akte van vestiging van het opstalrecht van 2 januari 2006 bevat onder meer de volgende bepalingen:
      
      
        
          “PREAMBULE
        
        
          De comparanten (…) verklaarden:
        
      
      
        
          
            de vereniging [CMC; opm. ktr] heeft de wens te kennen gegeven om van de Gemeente in eigendom te verwerven de opstallen van het tot op heden bij haar in gebruik zijnde gedeelte van het perceel (…);
        
        
          
            de Gemeente heeft hiermee ingestemd, waarna de Gemeente en de vereniging te dier zake een overeenkomst (…) hebben gesloten;
          
        
        
          
            van bedoelde door partijen getekende overeenkomst is een kopie gehecht aan de onderhavige akte, welke overeenkomst geacht wordt integraal deel uit te maken van deze akte. (…)
          
        
      
      
      
      
        
          C. OVEREENKOMST EN DE OPSTALLEN
        
      
      
        1.	Eigenaar en opstaller zijn met elkaar een overeenkomst aangegaan over de vestiging door eigenaar ten behoeve van opstaller van een zelfstandig (tijdelijk) recht van opstal, inhoudende de bevoegdheid voor opstaller om het clubhuis - hierna te noemen: “de opstallen” - in eigendom te hebben op een ter plaatse aangegeven gedeelte van het terrein (…)
      
      
        3. 	Het bepaalde in de overeenkomst blijft (…) onverkort van kracht, tenzij daarvan bij deze akte nadrukkelijk is afgeweken danwel de dwingendrechtelijke regels van de wet anders bepalen.
      
      
      
        
          D. VESTIGING VAN HET RECHT VAN OPSTAL
        
        
          Ter uitvoering van de overeenkomst wordt door eigenaar gevestigd en door opstaller aanvaard het zelfstandig (tijdelijk) recht van opstal als bedoeld in artikel 5:101 Burgerlijk Wetboek. Dit recht (…) houdt in de bevoegdheid van opstaller om de opstallen in eigendom te hebben op: 
        
        
          	de grond (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 2
        
        
          Duur van het recht van opstal
        
        
          Het recht van opstal gaat in heden (…) en is aangegaan voor een tijdvak van tien (10) jaren en eindigt op éénendertig december tweeduizend vijftien, en wordt telkens stilzwijgend verlengd voor een periode van tien (10) jaar, behoudens eventuele beëindiging op de hierna in artikel 9 dan wel de overige in de wet of overeenkomst genoemde gronden. (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 9
        
        
          Einde recht van opstal
        
      
      1. Verstrijken van de duur van het recht van opstal
      
        Wanneer de tijd waarvoor het recht van opstal is gevestigd, al dan niet na verlenging van het recht van opstal als bedoeld in artikel 2, is verstreken en opstaller de grond niet op dat tijdstip heeft ontruimd, blijft het recht van opstal stilzwijgend voor de in artikel 2 gemelde periode doorlopen.
      
      2. Opzegging
      
        
          
            Opstaller is bevoegd het recht van opstal op te zeggen tegen het einde van een periode van tien (10) jaar na de vestiging alsmede na verlenging tegen de dag dat de opstaller het gebruik van de grond beëindigt, zulks overeenkomstig het in artikel 2.3 van de overeenkomst gestelde.
          
        
        
          
            Eigenaar kan het recht van opstal opzeggen in de gevallen als in artikel 5 van de overeenkomst vermeld. Eigenaar stelt daarbij tevens de dag vast, waarop het recht geëindigd zal zijn en de grond en de opstallen te zijner vrije beschikking moet worden gesteld.
          
        
      
      3. Afstand
      
        Eigenaar en opstaller kunnen bij notariële akte, gevolgd door inschrijving van een afschrift of uittreksel van die akte in de openbare registers, afstand doen van het recht van opstal.
      
      4. Beschikking rechter
      
        
          Het recht van opstal eindigt door een beschikking van de rechter op grond van het bepaalde in artikel 5:97 juncto artikel 5:104 lid 1 Burgerlijk Wetboek.
        
        
          Artikel 10
        
        
          Geen wegnemingsrecht
        
        
          Opstaller heeft noch tijdens de duur van het recht van opstal noch bij het einde daarvan de bevoegdheid de opstallen, voor zover door hemzelf of een rechtsvoorganger aangebracht of van eigenaar tegen vergoeding van de waarde overgenomen, geheel dan wel gedeeltelijk weg te nemen.
        
        
          Artikel 11
        
        
          Vergoedingsrecht bij einde recht van opstal
        
      
      1. Opstaller heeft geen recht op vergoeding van (een gedeelte van ) de waarde van de ten tijde van de beëindiging nog aanwezige opstallen, voor zover door hemzelf of een rechtsvoorganger aangebracht of van eigenaar tegen vergoeding van de waarde overgenomen, tenzij het geval als vermeld in artikel 6.2 van de overeenkomst zich voordoet. (…)”
      
    
    
      6.20.
      De opstalovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
      
      
        
          “in aanmerking nemende dat:
        
      
      
        
          
            De gemeente Heiloo eigenaar is van het perceel, plaatselijk bekend als Kanaalweg 1 1-A, kadastraal bekend gemeente Heiloo, sectie D, nr. 4536 (ged.);
          
        
        
          
            COMPANEROS op het onder sub 1 bedoelde perceel een clubhuis met een oppervlakte van ca. 174 m2 heeft gerealiseerd, zoals gearceerd en met een rode omkadering is aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte kaart;
          
        
        
          
            De gemeente en COMPANEROS in overleg zijn getreden over het verlenen van het recht van opstal op de sub 2 bedoelde percelen en de gemeente bereid is onder na te melden voorwaarden aan COMPANEROS een recht van opstal op genoemde perceelsgedeelten te verlenen;
          
        
      
      
      
        
          VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:
        
      
      
      
        
          Artikel 1
        
      
    
    
      1.1
      
        De gemeente verklaart zich bereid onder de in deze overeenkomst in de artikelen 2 t/m 7 genoemde voorwaarden te besluiten aan COMPANEROS het recht van opstal te verlenen op het perceel groot ongeveer 174 m2 aan De Kanaalweg 1 1-A te Heiloo, kadastraal bekend gemeente Heiloo, sectie D, nr. 4536 (ged.), zoals gearceerd en met een rode omkadering is aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte kaart.
      
    
    
      1.2
      
        De gemeente garandeert COMPANEROS gedurende de looptijd van deze overeenkomst vrije toegang tot het onder artikel 1.1 genoemde perceel. 
      
    
    
      1.3
      
        Dit recht van opstal is onverbrekelijk verbonden met het huurcontract van COMPANEROS met de gemeente van Heiloo van de omliggende grond.
      
      
      
        
          Artikel 2
        
      
    
    
      2.1.
      
        De gemeente Heiloo verleent aan COMPANEROS het zelfstandig recht van opstal op de in artikel 1 bedoelde percelen voor de duur van 10 jaar tegen betaling van een retributie van € 4500 per jaar en wel onder de geldende wettelijke bepalingen alsmede onder de in de overige leden van dit artikel genoemde bijzondere voorwaarden.
      
    
    
      2.2.
      
        Het tijdvak waarvoor het opstalrecht wordt verleend, gaat in op de datum van de uit het desbetreffende collegebesluit voortvloeiende notariële akte en loopt tot en met 31 december2015.
      
    
    
      2.3.
      
        
          Deze overeenkomst wordt telkens stilzwijgend voor een periode van 10 jaar verlengd tot aan het moment dat COMPANEROS het gebruik van het in artikel 1 genoemde perceel beëindigt dan wel tot aan het moment dat het opstalrecht door de gemeente conform artikel 5 van deze overeenkomst wordt beëindigd. Ook wordt de duur van het opstal recht, indien de bestemming van het gebied waarin het perceel ligt, wordt gewijzigd, beperkt tot het eind van het lopende jaar waarin een dergelijk besluit wordt genomen. Een en ander met inachtneming van het gestelde in artikel 6, lid 2. 
        
        
          Bij stilzwijgende verlenging zullen de voorwaarden waaronder dit opstalrecht thans is aangegaan niet worden gewijzigd. (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 4
        
      
    
    
      4.1.
      
        COMPANEROS is niet gerechtigd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente het opstalrecht:
      
      
         over te dragen aan een derde;
         in te brengen in een maat of vennootschap;
         te splitsen door overdracht van het opstalrecht op een gedeelte van de zaak waarop het opstalrecht rust;
         te gebruiken voor een hypothecaire inschrijving.
      
    
    
      4.2.
      
        COMPANEROS is niet bevoegd het perceel waarop het opstalrecht rust geheel of gedeeltelijk te vervreemden, dan wel met erfdienstbaarheden te bezwaren, geheel of ten dele te verhuren of te verpachten. (…)
      
      
      
        
          Artikel 5
        
        
          De gemeente heeft de bevoegdheid het opstalrecht aan COMPANEROS op te zeggen zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist indien:
        
      
      
        
          
            COMPANEROS in verzuim is de retributie over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming vén haar andere verplichtingen uit deze overeenkomst;
          
        
        
          
            COMPANEROS ophoudt te bestaan;
          
        
        
          
            COMPANEROS de opstal voor andere doeleinden gebruikt dan krachtens het gestelde in artikel 2, lid 6;
          
        
        
          
            COMPANEROS handelt in strijd met één van de bepalingen in deze overeenkomst;
          
        
        
          
            de bestemming van het gebied, waarin het clubhuis ligt, wijzigt.
          
        
      
      
        Alvorens van deze bevoegdheid gebruik te maken zal de gemeente COMPANEROS schriftelijk informeren over de reden en de termijn van deze opzegging.
      
      
      
        
          Artikel 6
        
      
    
    
      6.1.
      
        Bij het einde van het opstalrecht gaat de eigendom van de opstallen, werken en beplantingen van het perceel, waarop het opstalrecht rust, van rechtswege over op de gemeente. (…)”
      
      
    
    
      6.21.
      De kantonrechter stelt voorop dat de notariële akte in samenhang moet worden bezien met de opstalovereenkomst, omdat de opstalovereenkomst wordt geacht deel uit te maken van de akte (behoudens uitzonderingen). Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de geciteerde bepalingen van de notariële akte en de opstalovereenkomst, in samenhang bezien, dat het opstalrecht samenhangt met de huurovereenkomst. Dat volgt in de eerste plaats duidelijk uit artikel 1.3 van de opstalovereenkomst (in combinatie met de préambule van de akte). Daarin staat in niet te misverstane bewoordingen dat het recht van opstal onverbrekelijk verbonden is met het huurcontract van de omliggende grond. In de tweede plaats volgt uit artikel 9 onder 1 van de akte dat het opstalrecht verband houdt met de huurovereenkomst. Als de duur van het recht van opstal is verstreken en de opstaller de grond (dat wil zeggen: het gehuurde) niet heeft niet ontruimd, blijft het recht van opstal namelijk doorlopen. In de derde plaats volgt dat uit artikel 9 lid 2 van de akte en artikel 2.3 van de opstalovereenkomst in samenhang bezien. Daarin is alleen een opzegmogelijkheid voor de opstaller (CMC) gecreëerd voor het geval deze het gebruik van de grond (dus het gehuurde) beëindigt. De eigenaar (de Gemeente) heeft die opzegmogelijkheid niet. Dat duidt op de partijbedoeling dat het opstalrecht automatisch eindigt als de Gemeente de huurovereenkomst beëindigt en CMC het gebruik van het gehuurde om die reden beëindigt. Verder volgt uit artikel 2.3 van de opstalovereenkomst dat de duur van het overeengekomen opstalrecht samenhangt met het gebruik van het gehuurde perceel. De opstalovereenkomst wordt namelijk steeds verlengd tot aan het moment dat CMC het gebruik van dat perceel beëindigt. Ook de bepalingen dat CMC het opstalrecht alleen met toestemming van de Gemeente mag overdragen en geen wegnemings- en vergoedingsrecht heeft bij het einde van het opstalrecht, duiden op een bedoelde samenhang met de huurovereenkomst.
      
    
    
      6.22.
      Naar het oordeel van de kantonrechter brengt een objectieve uitleg van de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling dus mee dat er een van de huurovereenkomst afhankelijk opstalrecht is gevestigd. Dat het opstalrecht in de akte van vestiging en opstalovereenkomst als “zakelijk recht” wordt aangeduid, maakt die bedoeling niet anders. Hierbij weegt mee dat het niet gaat om een commercieel contract tussen professionele partijen en partijen zich niet hebben laten bijstaan door een juridisch adviseur. Ook speelt mee dat het bij het sluiten van de huurovereenkomst al duidelijk was dat CMC op de gehuurde grond een opstal zou plaatsen of al aan het bouwen was. De huurovereenkomst is vervolgens aangegaan onder voorbehoud dat CMC een bouwvergunning voor de opstal verkrijgt (zie artikel 9 van de huurovereenkomst). Vervolgens is, na ongeveer 15 jaar, de situatie geregeld in de opstalovereenkomst. De kantonrechter acht de aanduiding van het opstalrecht als zelfstandig recht - gelet op de daaraan voorafgegane gang van zaken en de verdere inhoud van de akte en opstalovereenkomst - niet doorslaggevend. CMC heeft ter zitting nog betoogd dat de Gemeente bij de feitelijke sluiting geen verantwoordelijkheid voort het pand wilde nemen en de sleutels niet wilde ontvangen en dat, als er brand uitbreekt, het pand van CMC is. Maar dat zegt niets over de partijbedoeling zoals neergelegd in de akte en opstalovereenkomst en is dus niet relevant.
      
    
    
      6.23.
      Dit betekent dat het opstalrecht eindigt bij het einde van de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      6.24.
      De conclusie is dat CMC het gehuurde (met de opstallen) zonder recht of titel in gebruik heeft. De kantonrechter zal de vordering van de Gemeente daarom toewijzen.
      
    
    
      6.25.
      De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de gebruiker de betreffende onroerende zaak betreden en ontruimen.
      
    
    
      6.26.
      De proceskosten komen voor rekening van CMC, omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij kent de kantonrechter voor het salaris van de gemachtigde € 996,00 toe. 
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.27.
      Uit het oordeel van de kantonrechter ten aanzien van de vordering volgt in de eerste plaats dat de vordering van CMC strekkende tot nakoming van de huurovereenkomst en opstalovereenkomst door de Gemeente (zie 4.5 onder a), moet worden afgewezen.
      
    
    
      6.28.
      Uit dat oordeel volgt in de tweede plaats dat de voorwaarde waaronder de subsidiaire tegenvordering tot vergoeding van de taxatiewaarde van het clubhuis is ingesteld, is vervuld. De kantonrechter komt daarom toe aan de beoordeling van deze tegenvordering (zie 4.5 onder b). 
      
      
        
          Geen vergoedingsplicht in de zin van artikel 5:99 BW
        
      
      
    
    
      6.29.
      CMC baseert haar tegenvordering op artikel 5:105 lid 3 juncto 5:99 BW. De Gemeente voert primair aan dat artikel 5:99 BW niet van toepassing is in geval van beëindiging in verband met een tekortschieten CMC (antwoord in reconventie, randnummer 55). Dit verweer gaat niet op. Artikel 5:99 BW bestrijkt de normale gevallen van beëindiging. Voor beëindiging in verband met tekortschieten geeft artikel 5:87 lid 2 BW een speciale vergoedingsregel. Die speciale regel is hier niet van toepassing, omdat geen sprake is van een zelfstandig recht van opstal (zie artikel 5:104 lid 2 BW).
      
    
    
      6.30.
      De Gemeente voert subsidiair aan dat 5:99 BW van regelend recht is en partijen in artikel 6 van de opstalovereenkomst en artikel 11 lid 1 van de akte zijn overeengekomen dat CMC geen recht op vergoeding van de opstallen heeft. Dit verweer gaat wel op. Artikel 5:99 BW is van dwingend recht als sprake is van een van de vier in lid 2 van dat artikel genoemde gevallen. Daaronder valt het geval dat de in opstal gegeven grond een andere bestemming had dan die van woningbouw (onder a). Hiervan is geen sprake, zoals de Gemeente ter zitting terecht heeft aangevoerd. Het gaat om een clubhuis. Uit niets blijkt dat dit gedeelte van het perceel bestemd was voor woningbouw. Dit betekent dat in de akte mag worden afgeweken van de vergoedingsplicht van artikel 5:99 lid 1 BW. Partijen zijn in deze zaak ook afgeweken van artikel 5:99 lid 1 BW. In artikel 11 lid 1 van de akte (juncto artikel 6 van de opstalovereenkomst) is immers bepaald dat CMC bij het einde van het opstalrecht geen recht op vergoeding van (een gedeelte van) de waarde van de ten tijde van de beëindiging nog aanwezige opstallen heeft voor zover door hemzelf of een rechtsvoorganger aangebracht of van eigenaar tegen vergoeding van de waarde overgenomen. De Gemeente is op zich dus niet gehouden om de waarde van de nog aanwezige opstallen aan CMC te vergoeden. Gezien deze conclusie is het niet relevant of sprake is van een van de andere gevallen van artikel 5:99 lid 2 BW, waaronder het onder d genoemde geval, dat ter zitting is besproken.
      
      
        
          Geen beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid
        
      
      
    
    
      6.31.
      CMC stelt dat de bepaling dat de Gemeente bij het einde van het opstalrecht niet verplicht is de waarde van de opstallen aan CMC te vergoeden, gelet op alle omstandigheden tot een onaanvaardbaar gevolg leidt en daarom buiten toepassing moet blijven. Naar de kantonrechter begrijpt doet zij daarmee een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). 
      
    
    
      6.32.
      CMC beroept zich in dit verband op de lange looptijd van de overeenkomsten en het feit dat CMC de opstal zelf heeft gefinancierd en altijd zelf de daaraan gelieerde kosten heeft betaald. De kantonrechter acht deze omstandigheden onvoldoende om de afspraken tussen partijen buiten toepassing te laten. Deze omstandigheden waren namelijk voorzienbaar en zijn kennelijk geen reden geweest om nadere afspraken te maken (vgl. hiervoor in 6.11). 
      
    
    
      6.33.
      CMC stelt ook dat de bestuursrechtelijke last onder dwangsom het haar onmogelijk maakt de opstal weg te nemen. En als dat wel mogelijk zou zijn, zijn daar zulke aanzienlijke kosten mee gemoeid, dat het niet redelijk is CMC daar (alleen) voor op te laten draaien, aldus CMC. De kantonrechter is het met de Gemeente eens dat de grond en het clubhuis huurrechtelijk nog aan CMC ter beschikking staan. Maar wat daarvan ook zij, CMC is op grond van de opstalovereenkomst en akte niet bevoegd om de opstallen weg te nemen bij het einde van het opstalrecht. Die omstandigheid op zich maakt het gevolg van de afspraak over het ontbreken van een vergoedingsrecht niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
      
    
    
      6.34.
      Dan resteert het argument van CMC dat de waarde van de opstallen zo hoog is (€ 400.000,-), dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Gemeente hiervoor, zoals is afgesproken, niets aan CMC vergoedt. 
      
    
    
      6.35.
      CMC beroept zich in dit verband op het taxatierapport van Knipmeijer Expertises B.V. van 18 januari 2021. Daarin is het clubgebouw (de opstal inclusief fundering en bestanddelen) getaxeerd op een herbouwwaarde van € 400.000,00 inclusief honoraria architect en constructeur en andere kosten. De Gemeente voert hiertegen aan dat het taxatierapport niet geschikt is voor het doel (het bepalen van de waarde van de opstallen in de zin van artikel 5:99 BW). Daarbij verwijst de Gemeente naar het taxatierapport van [yyy] van 14 juni 2021 (met name onder 1.15). De kantonrechter is het met de Gemeente eens dat het taxatierapport van Knipmeijer Expertises niet tot uitgangspunt kan worden genomen. Dat rapport ziet, zoals onweersproken is, op de herbouwwaarde in het kader van een opstalverzekering. Bij het vaststellen van de herbouwwaarde worden de kosten getaxeerd om de opstallen opnieuw te bouwen. Dat zegt niets over de waarde van de opstallen in het kader van een eventuele vergoeding bij het einde van het opstalrecht. Gezien het gemotiveerde verweer van de Gemeente kan de kantonrechter CMC dus niet - zonder meer - volgen in haar stelling dat de opstallen (waaronder die op de gehuurde grond / perceel 5120) 4 ton waard zijn.
      
    
    
      6.36.
      CMC heeft geen andere feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de afspraak dat de Gemeente bij het einde van het opstalrecht niet verplicht is de waarde van de opstallen aan CMC te vergoeden, tot een onaanvaardbaar gevolg leidt. Dat CMC aanzienlijke kosten zal hebben voor het bouwen of kopen van een nieuw clubhuis met alle daaraan gelieerde voorzieningen, zoals zij bij akte nog stelt, is onvoldoende. 
      
    
    
      6.37.
      Het beroep van CMC op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt dus niet.
      
      
        
          Geen ongerechtvaardigde verrijking
        
      
      
    
    
      6.38.
      CMC doet tot slot een beroep op ongerechtvaardigde verrijking. Voor een geslaagd beroep op artikel 6:212 BW is onder meer vereist dat de verrijking ongerechtvaardigd is. Niet ongerechtvaardigd is een verrijking die haar grondslag vindt in een rechtshandeling. Dat is hier het geval, zoals de Gemeente terecht aanvoert. De opstalovereenkomst tussen partijen, zoals vastgelegd in de akte, rechtvaardigt in beginsel de gestelde verrijking. CMC heeft haar stellingen tegenover het verweer van de Gemeente onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd om anders te oordelen.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      6.39.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van CMC zal afwijzen.
    
    
      6.40.
      De proceskosten komen voor rekening van CMC, omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij kent de kantonrechter voor het salaris van de gemachtigde € 498,00 toe omdat de tegenvordering voortvloeit uit het verweer ten aanzien van de vordering. Daarbij wordt CMC ook veroordeeld tot betaling van het nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door de Gemeente worden gemaakt, en de wettelijke rente, zoals gevorderd.
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      7.1.
      verklaart voor recht dat de huurovereenkomst en het opstalrecht door opzegging van 27 september 2019 zijn geëindigd per 31 december 2019;
    
    
      7.2.
      verklaart voor recht dat CMC de grond (met opstallen) zonder recht of titel, en dus onrechtmatig, in gebruik heeft;
    
    
      7.3.
      veroordeelt CMC om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het perceel grond (met opstallen) te ontruimen, 
    
    
      7.4.
      veroordeelt CMC tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van de Gemeente tot en met vandaag vaststelt op:  dagvaarding	€ 107,21griffierecht	€ 124,00salaris gemachtigde	€ 996,00;
    
    
      7.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      7.6.
      
        wijst de vordering voor het overige af;
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      7.7.
      wijst de vordering af;
    
    
      7.8.
      veroordeelt CMC tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de Gemeente worden vastgesteld op een bedrag van € 498,00 aan salaris van de gemachtigde van de Gemeente, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling;
    
    
      7.9.
      veroordeelt CMC tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de Gemeente worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van betaling;
    
    
      7.10.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     ECLI:NL:RBMNE:2019:2302