ECLI:NL:GHARL:2024:6048, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-09-2024, 23/68
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 23/68
    uitspraakdatum: 24 september 2024
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 28 oktober 2022, nummer UTR 21/4028, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 18 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 604.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. H. Vloet, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] , bijgestaan door [naam2] en [naam3] , taxateur (hierna: de taxateur). 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2011 gebouwde vrijstaande woning (1.019 m³) met twee dakkapellen, een aangebouwde garage (61 m²) en een houten vrijstaande berging (34 m²). De perceeloppervlakte bedraagt 875 m².
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft per e-mailbericht van 17 maart 2021 het taxatieverslag van de onroerende zaak aan de gemachtigde van belanghebbende gestuurd. Dit taxatieverslag bevat de daarin gehanteerde objectkenmerken van de onroerende zaak en van de volgende drie in [woonplaats] gelegen referentieobjecten: [adres2] 5, [adres3] 10 en [adres4] 6. In het taxatieverslag is verder een algemene toelichting op de taxatiebegrippen opgenomen en op de gang van zaken rondom de taxatie waaronder dat de waardebeschikking het resultaat is van een geautomatiseerd proces van modelmatige waardebepaling. De zogenoemde KOUDV-factoren zijn niet opgenomen in dit taxatieverslag.
      
    
    
      2.3.
      In bezwaar heeft belanghebbende een taxatierapport, op 12 april 2021 opgesteld door [naam4] en [naam5] , ingediend. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 gewaardeerd op € 570.000. Daarbij is vermeld dat de waarde is onderbouwd aan de hand van de volgende in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten: [adres5] 10, [adres6] 7 en [adres6] 1.
      
    
    
      2.4.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatiematrix, opgemaakt en getekend op 2 december 2021 door de taxateur, overgelegd (hierna: de taxatiematrix). In de taxatiematrix staan de gegevens van de onroerende zaak en negen referentieobjecten, alle gelegen te [woonplaats] . In de taxatiematrix wordt de onroerende zaak op basis van een vergelijking met referentieobjecten getaxeerd op € 607.000. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd:
      1. [adres2] 5, vrijstaande semi bungalow, bouwjaar omstreeks 2008, perceel 675 m², inhoud woning 752 m³, verkocht op 24 maart 2020 voor € 543.750, waardering: prijs per m³ voor woning € 459, 
      2. [adres3] 10, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2008, perceel 733 m², inhoud woning 769 m³, verkocht op 26 juni 2019 voor € 525.000, waardering: prijs per m³ voor woning € 459,
      3. [adres4] 6, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2013, perceel 600 m², inhoud woning 717 m³, verkocht op 20 december 2018 voor € 538.000, waardering: prijs per m³ voor woning € 533,
      4. [adres7] 2, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2011, perceel 858 m², inhoud woning 905 m³, verkocht op 2 oktober 2019 voor € 580.000, waardering: prijs per m³ voor woning € 398,
      5. [adres6] 1, vrijstaande semi bungalow, bouwjaar omstreeks 2008, perceel 1.138 m², inhoud woning 1.151 m³, verkocht op 12 december 2018 voor € 605.000, waardering: prijs per m³ voor woning € 362,
      6. [adres6] 7, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2008, perceel 1.408 m², inhoud woning 761 m³, verkocht omstreeks april 2020 voor € 600.000, waardering: prijs per m³ voor woning € 463,
      7. [adres8] 10, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2010, perceel 966 m², inhoud woning 812 m³, verkocht op 17 oktober 2019 voor € 580.000, waardering: prijs per m³ voor woning € 442,
      8. [adres5] 10, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2010, perceel 575 m², inhoud woning 788 m³, verkocht op 8 juli 2020 voor € 465.000, waardering: prijs per m³ voor woning € 343,
      9. [adres3] 18, vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 2007, perceel 720 m², inhoud woning 750 m³, verkocht op 13 december 2018 voor € 515.000, waardering: prijs per m³ voor woning € 484.
      
      
        Bij de taxatiematrix behoort een “Toelichting taxatiematrix [adres1] 18”. In de taxatiematrix is voor de bijgebouwen verwezen naar een specificatie, maar deze behoort niet tot de stukken van het geding. 
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 471.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Met betrekking tot de toezendverplichting heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof gesteld dat bij het – onder 2.2 genoemde – e-mailbericht van 17 maart 2021 ook de grondstaffels en de KOUDV-factoren van de onroerende zaak en van de in het taxatieverslag genoemde referentieobjecten zijn meegestuurd. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).
      
    
    
      4.5.
      Met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum, niet te hoog is. Het Hof overweegt hiertoe als volgt. 
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een in de beroepsfase opgestelde taxatiematrix. In deze taxatiematrix zijn niet de KOUDV-factoren, afgezien van een enkele factor, van de onroerende zaak en de negen door de taxateur gehanteerde referentieobjecten opgenomen en deze behoren evenmin anderszins tot de stukken van het geding. Ook behoort de specificatie van de bijgebouwen waarnaar verwezen is in de taxatiematrix niet tot de stukken. Hoewel de heffingsambtenaar daarop reeds ter zitting van de Rechtbank is gewezen, heeft de heffingsambtenaar deze gegevens ook in hoger beroep niet overgelegd. De heffingsambtenaar heeft weliswaar gesteld dat bij het – onder 2.2 genoemde – e-mailbericht van 17 maart 2021 ook de KOUDV-factoren van de onroerende zaak en van de in het taxatieverslag genoemde drie referentieobjecten zijn meegestuurd, maar dat laat onverlet dat deze gegevens niet tot het dossier behoren en slechts drie van de negen referentieobjecten behelzen, en bovendien onduidelijk is of in de taxatiematrix uitgegaan wordt van dezelfde factoren als initieel in het taxatieverslag. 
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op het voorgaande, onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten een m³-prijs van € 368 voor belanghebbendes woning (het hoofdgebouw) kan worden herleid, waarvan kan worden gezegd dat die in vergelijking tot het hoofdgebouw van de referentieobjecten, waarbij rekening moet worden gehouden met de onderlinge verschillen, niet te hoog is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar ook ter zitting van het Hof niet afdoende heeft kunnen toelichten hoe het verschil in m³-prijs is te verklaren door de afwijking in de KOUDV-factoren en evenmin hoe voldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Dat met de grote afwijking van de inhoud van de onroerende zaak ten opzichte van (het grootste deel van) de referentieobjecten rekening moet worden gehouden, heeft de taxateur ter zitting van het Hof beaamd. De taxateur heeft toegelicht dat hij daarbij niet is uitgegaan van de bekende wortelformule omdat het afnemend grensnut geen wetmatigheid is die overal kan worden toegepast, maar van een lijn die in de marktgegevens is te ontdekken. Wat deze lijn precies inhoudt en wat de onderbouwing daarvan is, heeft de taxateur desgevraagd ter zitting niet kunnen concretiseren. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat bij de waardebepaling te weinig rekening is gehouden met het verschil in ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de referentieobjecten. Zo heeft belanghebbende gesteld dat de onroerende zaak is gelegen nabij een aardappelgroothandel en op slechts 160 meter van de drukke doorgaande weg N351, waarvan geluidsoverlast wordt ondervonden, en dat een aantal referentieobjecten zijn gelegen aan water (met aanlegsteiger) of aan een parkje. Dat sprake is van een in bedrijf zijnde aardappelgroothandel op toestandsdatum heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet  aannemelijk gemaakt. Dat de onroerende zaak het dichtst gelegen is (op 160 meter) bij de N351 en dat dit een drukke weg is, heeft de heffingsambtenaar niet betwist, maar volgens de taxateur kan daarmee niet worden gezegd dat de daaruit voortvloeiende geluidsoverlast invloed heeft op de waarde. Dit is volgens de taxateur  meer een subjectief gegeven, aangezien sommige potentiële kopers de geluidsoverlast in dit geval misschien helemaal geen probleem zullen vinden omdat ze graag dicht bij de ontsluiting(sweg) willen zitten. Het Hof acht laatstgenoemde stelling van de taxateur niet zonder meer aannemelijk, reeds niet omdat niet is gesteld dat in de woonwijk een ontsluitingsprobleem bestaat en ook niet duidelijk is dat de onroerende zaak beter is ontsloten dan de referentieobjecten. Concrete informatie over de situering van de onroerende zaak en de referentieobjecten in de woonwijk en ten opzichte van de N351 ontbreekt. Ook voor het overige heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat met het verschil in ligging voldoende rekening is gehouden. Het betoog van de taxateur ter zitting van het Hof dat uit de permanente marktanalyse niet volgt dat een verschil in ligging, zoals ligging aan het water of een parkje, een waardeverschil meebrengt, is daartoe onvoldoende. De taxateur heeft dit niet inzichtelijk gemaakt aan de hand van objectieve, voor het Hof controleerbare gegevens of anderszins.
      
    
    
      4.9.
      Het Hof is van oordeel dat ook belanghebbende, in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in hoger beroep bepleite waarde van € 471.000 niet te laag is. Belanghebbende heeft geen concrete onderbouwing gegeven van deze waarde. De gemachtigde van belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting van het Hof ook niet duidelijk kunnen maken waarom hij in hoger beroep een waarde bepleit van € 471.000, terwijl de onroerende zaak in het eigen taxatierapport is gewaardeerd op € 570.000. 
      
    
    
      4.10.
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 580.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. Gelet daarop bestaat bij het geschilpunt over de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ geen belang. Het Hof zal dit geschilpunt daarom niet behandelen.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.383,26 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 624, en € 128,26 voor het in bezwaar overgelegde taxatierapport en € 7 voor kadastrale kosten), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875), ofwel in totaal op € 4.883,26. Opmerking verdient dat op grond van het arrest HR 12 juli 2024, nr. 23/03218, ECLI:NL:HR:2024:1060, dient te worden uitgegaan van de hoge puntwaarde in bezwaar.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 580.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.883,26,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (H. de Jong)	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 25 september 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.