ECLI:NL:RBZWB:2025:1288, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-03-2025, 24/928
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/928
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 november 2023.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 486.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 13 februari 2025 ter zitting besproken. Hieraan hebben deelgenomen gemachtigde [naam 1] , werkzaam bij [bedrijf] onderdeel van [b.v.] en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] , taxateur.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1961) met een gebruikersoppervlakte van 102 m2. De woning is gelegen op een perceel van 685 m2. De woning heeft een vrijstaande garage, een aanbouw, een carport, een vrijstaande berging en een overkapping. 
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      
      
        3.1.1.
        Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 467.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 486.000.
        
        
          
            Omvang van het geding 
          
        
        
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
      
        
          Beoordeling
        
      
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank is geen van beide partijen erin geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken. Daarom bepaalt de rechtbank schattenderwijs zelf de waarde van de woning. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.5.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.6.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.7.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd dat door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
      
      
    
    
      3.8.
      In de waardematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 533.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
    
    
      3.9.
      Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zendt de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank. 
      
    
    
      3.10.
      De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in beroep geen fotomateriaal en/of beschrijvingen van de referentiewoningen heeft overgelegd, maar uitsluitend een nieuwe waardematrix. De heffingsambtenaar heeft dus niet voldaan aan de verplichting om alle relevante stukken over te leggen. 
      
    
    
      3.11.
      Daardoor is de heffingsambtenaar er in onvoldoende mate in geslaagd om  inzichtelijk te maken of de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en zo ja, op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting enige uitleg gegeven over de keuzes, aannames en gegevens die ten grondslag liggen aan de voorgestane waarde, maar de rechtbank beoordeelt deze onderbouwing als onvoldoende.
      
    
    
      3.12.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      3.13.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 467.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft geen stukken verstrekt, waaruit een onderbouwing van zijn voorgestane waarde blijkt.
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.14.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 477.000.
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen 
    
    
      4.1.
      Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
      
      
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108. 
      
    
    
      4.4.
      Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 477.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 6 maart 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.