ECLI:NL:GHSHE:2024:3757, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 27-11-2024, 23/410
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-11-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ, waardering woning.
        De woning is verkocht in verhuurde staat, in een pakketverkoop en niet via aanbieding op de woningmarkt. Het hof is van oordeel dat de eigen aankoopprijs voor de WOZ-waardering in dit geval niet bruikbaar is.
        De vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten laat zien dat de WOZ waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de slechte staat van de woning is voldoende rekening gehouden. De beschikte waarde van € 210.000 laat namelijk een bedrag van € 210.350 toe voor werkzaamheden om de woning naar een gemiddeld niveau van kwaliteit en onderhoud te brengen. Zelfs wanneer het volledige bedrag van de door belanghebbende overgelegde offerte in aanmerking wordt genomen, overschrijden de kosten van de werkzaamheden dit bedrag niet.
        Het hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer: 23/410
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 21 februari 2023, nummer SHE 21/1549 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken een beschikking gegeven en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 34 in [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 op waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld. Op hetzelfde biljet is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn namens de heffingsambtenaar verschenen [heffingsambtenaar] en taxateur [taxateur] . Belanghebbende is niet verschenen. De griffier heeft belanghebbende met een brief van 27 augustus 2024 uitgenodigd voor de zitting met vermelding van datum, plaats en tijdstip van de zitting. Deze brief  is aangetekend (met track & trace-code [code] ) verzonden naar het adres waarop belanghebbende volgens de Basisregistratie Personen woonachtig is. Tot de gedingstukken behoort een kopie van de lijst van aangetekende verzendbewijzen en een schermprint van de statusinformatie van het verzendbewijs. Hieruit volgt dat de uitnodiging voor de zitting op 28 augustus 2024 om 13:58 uur is afgeleverd op het adres waarop belanghebbende volgens de Basisregistratie Personen woonachtig is en dat voor ontvangst is getekend.
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De woning betreft een rijwoning met bouwjaar 1936, een inhoud van ongeveer 500 m3, een berging en een dakkapel. De woning wordt gebruikt voor kamerverhuur.
      
    
    
      2.2.
      Op 25 januari 2019 is namens het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven een brief aan de toenmalige eigenaar van de woning gestuurd. In die brief staat dat het onderhoudsniveau van de woning zeer slecht is, en dat de woning onder meer op het gebied van de brandveiligheid niet voldoet aan de eisen van de Woningwet en het Bouwbesluit 2012. Verder staat in de brief dat het college het voornemen heeft om een bestuurlijke sanctie op te leggen als de gebreken niet binnen acht weken worden hersteld.
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende is op 24 december 2020 eigenaar geworden van de woning. Zij heeft de woning in verhuurde staat gekocht van de toenmalige eigenaar (de partner van haar moeder) voor een bedrag van € 79.800, zijnde 70% van de WOZ-waarde voor het jaar 2020 van € 114.000, als onderdeel van een aankoop van vijf woningen en een afgebrande garage met een deel van een binnenterrein voor een totaalbedrag van € 362.800.
      
    
    
      2.4.
      De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 210.000.
      
    
    
      2.5.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van € 210.000 in beroep onderbouwd met een taxatierapport dat is opgesteld op 7 juli 2021 door taxateur [taxateur] . De waarde van de woning per 1 januari 2020 wordt in dit rapport bepaald op € 279.000. De bouwkundige staat en kwaliteit van de woning zijn als ‘zeer slecht’ aangemerkt. De gebruikte verkoopprijzen van andere woningen (de vergelijkingsobjecten) zijn:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingsobject
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres 1] 36 in [plaats]
              
              
                28 augustus 2020
              
              
                € 305.000
              
            
            
              
                
                  [adres 2] 29 in [plaats]
              
              
                3 juni 2019
              
              
                € 200.000
              
            
            
              
                
                  [adres 1] 47 in [plaats]
              
              
                13 augustus 2020
              
              
                € 295.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.6.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep een op 8 juli 2022 gedateerde offerte overgelegd van ‘ [bedrijf] B.V.’, waarin een bedrag van € 194.386,50 (inclusief BTW) gerekend wordt voor diverse werkzaamheden aan de woning. De werkzaamheden zijn omschreven als: leidingen (waterleidingen, elektra, gas, afvoer, wasbakken, cv, radiatoren), aanleggen cvinstallatie + radiatoren, sloopwerkzaamheden, renovatie badkamer en toilet, kozijnen achterkant vervangen + dakkapel renovatie, glaswerk voorkant + renovatie kozijnen voorkant, isolatie volledige woning, schilderwerk voorkant woning, stucwerk en schilderwerk binnen, traprenovatie, keukenrenovatie, nieuwe plafonds, vloer en ondervloer leggen en ijzerwerk (deurklinken en nieuwe sloten).
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is of de beschikte waarde van de woning van € 210.000 te hoog is.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot € 123.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Vooraf en ambtshalve
      
    
    
      4.1.
      Zoals volgt uit de onder 1.5 vermelde stukken is de uitnodiging voor de zitting bij het hof op 28 augustus 2024 uitgereikt aan belanghebbende. Op grond hiervan is het hof van oordeel dat belanghebbende op de juiste wijze is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil voor zover in hoger beroep nog van belang het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en zijn voetnoten weggelaten):
      
      
        “2.6. De rechtbank overweegt dat in deze zaak niet kan worden uitgegaan van de eigen koopprijs. De heffingsambtenaar heeft namelijk terecht de bruikbaarheid daarvan bestreden door naar voren te brengen dat er een familierelatie tussen de koper en verkoper bestaat. De verkoper ( [naam] ) heeft op de zitting uitgelegd dat eiseres de dochter is van zijn partner. Hoewel er geen sprake is van een biologische band, is wel sprake van een familierechtelijke relatie. Verder is tijdens de zitting gebleken dat de woning niet op de vrije markt is aangeboden. Zo heeft de verkoper aangegeven dat hij de woningen niet te koop heeft aangeboden. Hij werd weleens gebeld door investeerders, maar dat was niet op zijn verzoek. Hij is nooit in onderhandeling geweest met deze partijen. Bovendien wilde hij meerdere woningen ineens verkopen en eiseres stemde daar mee in, aldus de verkoper. Uit de toelichting blijken geen omstandigheden die de eigen koopprijs van de woning marktconform zouden maken. Op grond daarvan is eiseres er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door haar betaalde prijs van € 79.800 de prijs is geweest die op grond van artikel 17 Wet WOZ bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
      
    
    
      2.7.
      
        De rechtbank gaat aan de stelling van eiseres voorbij dat de heffingsambtenaar niet de juiste waarderingsmethode heeft gebruikt omdat volgens haar bij kamerverhuur de WOZ-waarde moet worden bepaald door kapitalisatie van de huur. De onroerende zaak is ondanks de kamerverhuur nog steeds aan te merken als een woning, omdat sprake is van een pand dat naar zijn aard en inrichting bestemd is om min of meer duurzame en zelfstandige huisvesting te dienen en ook als zodanig gebruikt wordt. Volgens artikel 17 WOZ in samenhang met artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dat eiseres de woning gebruikt als een beleggingsobject, maakt nog niet dat er geen sprake meer is van een woning. Dit betekent dat de waarderingsmethode die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd, de vergelijkingsmethode, bruikbaar is ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde.
        	(…)
      
    
    
      2.9.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap moet geven van de onderlinge verschillen.
      
    
    
      2.10.
      De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten qua ligging, bouwjaar en inhoud voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft kwaliteit en onderhoud voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      2.11.
      De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat bij de waardering van de woning rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat de woning is verhuurd. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt er bij de waardebepaling van uitgegaan dat de verkrijger de woning direct en volledig in gebruik kan nemen. Dat is de verkrijgingsfictie. Daarbij gaat het er om dat geen rekening wordt gehouden met het bewoond, verpacht of verhuurd zijn van de woning.
      
    
    
      2.12.
      Volgens eiseres is de WOZ-waarde van haar woning ten opzichte van het belastingjaar 2020 (met als peildatum 1 januari 2019) onrealistisch snel gestegen, terwijl de gemiddelde WOZ-stijging van woningen in de buurt in die periode 7 tot 8% was. De rechtbank overweegt dat op grond van vaste rechtspraak aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt bij de waardebepaling voor het belastingjaar in geschil. De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. De stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het vorige belastingjaar leidt dan ook niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 te hoog is vastgesteld. Ook de mate waarin de WOZ-waarde van andere woningen is gestegen (dan wel gedaald) is niet van belang. Bij de waardebepaling zijn alleen gerealiseerde verkoopprijzen relevant.
      
    
    
      2.13.
      
        Bij de waardering van de woning had er volgens eiseres rekening mee moeten worden gehouden dat de woning in zeer slechte staat is, slechts gedeeltelijk bewoonbaar was en de gemeente eerder een last onder dwangsom heeft opgelegd vanwege bouwkundige gebreken en veiligheidszaken. De woning is vanwege alles wat nog aan het pand moet worden gedaan verkocht voor 70% van de destijds geldende WOZ-waarde ad € 114.000.
        De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar heeft erkend dat zowel de bouwkundige staat als de kwaliteit van de woning zeer slecht is. De taxateur heeft hiermee rekening gehouden door te corrigeren op de waarde, te weten met een bedrag van € 137.500 hetgeen het verschil is tussen de ongecorrigeerde waarde van € 382.500 en de gecorrigeerde waarde van € 244.800. De rechtbank overweegt verder dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde is uitgegaan van een nog veel lagere waarde, namelijk € 210.000. De rechtbank ziet daarom geen reden te twijfelen aan het door de heffingsambtenaar toegekende niveau van kwaliteit en staat van onderhoud van de woning, mede omdat eiseres niet heeft aangetoond dat het kwaliteitsniveau en de staat van onderhoud waar de heffingsambtenaar van uit is gegaan, onjuist is.”
      
      
    
    
      4.3.
      Het hof is van oordeel dat de rechtbank met haar overwegingen zoals opgenomen onder 4.2 op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Het hof neemt de gronden van de rechtbank over en maakt deze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het hof overweegt hierover nog als volgt.
      
    
    
      4.4.
      Bij de WOZ-waardering heeft de wetgever bedoeld om aan te sluiten bij de prijs die voor de woning zou worden betaald door de hoogste bieder op de woningmarkt. Daarbij moet ervan uit worden gegaan dat de woning niet verhuurd is. Dat geldt ook voor panden waarbij beleggers de beste gegadigden zijn. In een geval als het onderhavige, waarbij de woning in verhuurde staat verkocht is, in een pakketverkoop en niet via aanbieding op de woningmarkt, is de ‘eigen aankoopprijs’ van de woning voor de WOZ-waardering niet bruikbaar. Dan kan de gezochte verkoopwaarde van de woning op andere manieren worden benaderd, bijvoorbeeld door te kijken naar gerealiseerde verkoopprijzen van andere woningen, zoals de heffingsambtenaar heeft gedaan.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft zich in hoger beroep nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning moet worden bepaald door WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 (€ 114.000) te vermeerderen met de trendmatige toename van de waarde van alle woningen in [plaats] van 7,8%. De heffingsambtenaar betoogt dat dit geen geschikte methode is en het hof is het daarmee eens. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde van de woning immers terecht gekeken naar op de markt gerealiseerde verkoopprijzen, en niet naar de WOZ-waarde van de woning in voorgaande jaren. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft bovendien ter zitting bij het hof uitgelegd dat de forse stijging van de WOZ-waarde van de woning te verklaren is doordat de WOZ-waarde in voorgaande jaren veel te laag is geweest.
      
    
    
      4.6.
      
        Belanghebbende heeft verder nogmaals uitdrukkelijk gewezen op de slechte staat van de woning. De heffingsambtenaar heeft de zeer slechte staat van de woning echter wel degelijk erkend en heeft daar bij het bepalen van de WOZ-waarde al rekening mee gehouden.
        De woningen in de buurt (de vergelijkingsobjecten) zijn, rekening houdend met het verschil in formaat, kwaliteit en onderhoud, namelijk voor fors hogere prijzen verkocht dan de beschikte waarde van de woning. Voor het vergelijkingsobject [adres 2] 29 in [plaats] geldt dat het in gebruik was als kamerverhuurobject en dat het in zeer gedateerde en achterstallige staat is verkocht. Dit object is dus zelfs bijzonder goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende, en ook deze verkoopprijs wijst erop dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De door belanghebbende overgelegde offerte voor werkzaamheden van € 194.386,50 brengt het hof niet tot een ander oordeel. Er zit maar liefst een verschil van € 210.350 tussen de WOZ-waarde en de waarde van deze woning wanneer deze in een gemiddelde staat zou verkeren. Dit betekent dat de beschikte waarde van € 210.000 een bedrag van € 210.350 toelaat voor werkzaamheden om de woning naar een – voor woningen in die buurt – gemiddeld niveau van kwaliteit en onderhoud te brengen. Zelfs wanneer het volledige bedrag van de offerte in aanmerking wordt genomen (en met die werkzaamheden wordt die gemiddelde staat zonder twijfel bereikt), overschrijden de kosten van de werkzaamheden dit bedrag niet.
      
      
    
    
      4.7.
      De vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten laat zien dat de waarde van belanghebbendes woning niet te hoog is vastgesteld. Het hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
    
    
      4.8.
      De beschikte WOZ-waarde van de woning van € 210.000 is niet te hoog. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
    
    
      4.9.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
    
    
      4.10.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door M. Ferrier, raadsheer, in tegenwoordigheid van R. Camps, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
      R. Camps	M. Ferrier
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 43-44.
  
  
     Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982, ro. 2.5.
  
  
     Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, ro. 3.3.
  
  
     € 137.700 (hoofdgebouw) + € 1.650 (berging) + € 2.000 (dakkapel) + € 69.000 (verschil tussen taxatie van € 279.000 en de WOZ-waarde van € 210.000) = € 210.350.