ECLI:NL:RBOVE:2025:1402, Rechtbank Overijssel, 11-03-2025, 11038636 \ CV EXPL  24-1397
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-03-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De rechtbank wijst de vorderingen van partij A af.
        Partij B huurde van partij A een pand. Partij B had over een periode geen huur betaald vanwege gestelde gebreken. De huurovereenkomst was uiteindelijk opgezegd.
        Partij A vordert betaling van de onbetaalde huur. Partij B hoeft dit niet te betalen vanwege de gestelde gebreken.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11038636 \ CV EXPL  24-1397
    
    
    
      
        Vonnis van 11 maart 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij A]
        , 
      te [woonplaats],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: [partij A],
      gemachtigde: [gemachtigde 1],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        
          [partij B] B.V., 
      te [vestigingsplaats],
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: [partij B],
      gemachtigde: [gemachtigde 2].
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord in conventie en van voorwaardelijke eis in reconventie- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie- de mondelinge behandeling van 7 oktober 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [partij B] huurde vanaf 1 december 2018 van [partij A] een bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). 
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing (hierna: de Algemene Bepalingen). 
      
    
    
      2.3.
      Op 24 december 2020, 31 oktober 2021, 21 december 2021 en 23 december 2021 heeft [partij B] via WhatsApp foto’s aan [partij A] gestuurd van (lekkages in) het gehuurde.
      
    
    
      2.4.
      Daarnaast heeft [partij B] op de volgende momenten via WhatsApp melding gemaakt van lekkages in het gehuurde: 
      
        
          Op 8 december 2020: “Wil jij kijken of laten kijken. Dak is lek op diverse plekken.”
        
        
          Op 19 januari 2021: “Weer lekkage. Ga je oplossen of mag ik [bedrijf] zelf bellen.”
        
        
          Op 26 mei 2021: “Zou er afgelopen april niet iemand komen om dat dak te repareren”
        
        
          Op 21 december 2021: “Alles is zeiknat door het dooien. Hele dak moet hersteld worden. Even voor de duidelijkheid dat ik hier strax geen gezeik mee wil. Ik ga vandaag kijken wat de schade is en zal deze per mail versturen.”
        
        
          Op 23 december 2021 als bericht bij enkele foto’s: “Ik schat rond de €8000 als het niet meer is.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        Op 1 februari 2022 voeren [partij B] en [partij A] via WhatsApp, een gesprek, inhoudende voor zover thans van belang:
        
          “[[partij B]] Hoever ben je met dak ? De jongens die ik heb laten kijken geven aan dat die volledig vervangen moet worden als je het goed wil. Maar dan moet er een aannemer bij komen.
        
        
          (…)
        
        
          [[partij A]] Lekt nog? 
        
        
          [[partij B]] Ja. (…)”
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        Op 12 februari 2022 heeft [partij B] opnieuw foto’s aan [partij A] gestuurd, met daarbij een WhatsApp-bericht, inhoudende, voor zover thans van belang:
        
          “Goedemorgen 
        
        
          Hierbij weer wat foto’s van de lekkage die elke keer plaats vinden. Heb al meerdere malen aangegeven dat het dak lekt. Aangezien ik als huurder hier de dupe van ben step ik u aansprakelijk voor de zoveelste keer.”
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        Op 12 februari 2022 heeft [partij A] een WhatsApp-bericht aan [partij B] gestuurd, inhoudende, voor zover thans van belang:: 
        
          “Ik begin beetje zat van te worden,gewoon ergens anders wat ga kijken.Heb helamaal geen zin om te discuseren valt ook niet meer over te praten.Ik ga vanuit dat je het pand verlaat sorry is niet anders”
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        Op 29 december 2022 voeren [partij B] en [partij A] via WhatsApp een gesprek, inhoudende voor zover thans van belang:
        
          ´[ [partij B]] Kan wel kloppen dat het niet betaald is. Helaas wacht ik al 10 maanden op antwoorden.
        
        
          [[partij A]] Ik heb je toch verteld, dat we met de aannemer afgehandeld hebben. 
        
        
          Wordt in maart aangepakt
        
      
      
      
        
          [[partij B]] U heeft mij nooit iets verteld. Zoals al eerder vermeld heb ik voor 
        
        
          € 8000,- aannmateriaken weggegooid en kan niet eens de boven verdieping normaal gebruiken. En aangezien u als verhuurder uw plichten niet vervuld ben ik gestopt met betalen. En mijn schade loopt alleen maar op.”
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        [partij B] heeft de huur van € 2.150,00 per maand over de maanden december 2022 tot en met maart 2023 niet voldaan.
      
    
    
      2.10.
      Op 9 maart 2023 heeft [partij B] aan [partij A] te kennen gegeven dat zij het gehuurde op 10 maart 2023 wilde opleveren. 
      
      
        Daarop schrijft [partij A] op 9 maart 2023 via WhatsApp het volgende bericht, voor zover van belang inhoudende: 
        
          “Hoi, officieel schritelijk of per mail doorgeven, dan hebben we allebei ieder geval zekerheid dat beeindigd is.”
        
      
      
    
    
      2.11.
      Op 10 maart 2023 heeft [partij B] het gehuurde in het bijzijn van [partij A] opgeleverd en daarna definitief verlaten.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [partij A] vordert na vermindering van eis – samengevat weergegeven – veroordeling van [partij B] tot betaling van € 8.600,00, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [partij B] voert verweer. [partij B] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      Wanneer (een deel van) de vordering van [partij A] in conventie zou worden toegewezen, vordert [partij B] – samengevat weergegeven – veroordeling van [partij A] tot betaling van € 14.800,00, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.5.
      
        [partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij B], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B], met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Per wanneer is de huur beëindigd?
      
    
    
    
      4.1.
      
        [partij A] vordert betaling van de huur over de maanden december 2022 tot en met maart 2023. 
      
      
        Nu vaststaat dat [partij A] zelf op 12 februari 2022 al aan [partij B] heeft laten weten dat hij er vanuit ging dat [partij B] het gehuurde zou verlaten en [partij B] het gehuurde vervolgens op 10 maart 2023 heeft opgeleverd in het bijzijn en met goedkeuring van [partij A], komt de kantonrechter tot de conclusie dat de huurovereenkomst per 10 maart 2023 met wederzijds goedvinden is beëindigd. Dat [partij B] het door [partij A] opgestelde document ‘Beëindiging huurovereenkomst’ niet wilde ondertekenen, doet daaraan niet af. Uit dat verzoek van [partij A] blijkt juist eens te meer dat ook [partij A] instemde met beëindiging van de huurovereenkomst per 10 maart 2023. 
      
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [partij B] de door haar over de periode van december 2022 tot en met 10 maart 2023 verschuldigde huur onbetaald heeft gelaten. Dat gaat om een bedrag van € 7.143,55 (3 x € 2.150,00 vermeerderd met (10/31) x € 2.150,00).
      
    
    
      4.3.
      
        [partij B] heeft de huurbetalingen opgeschort vanwege een (gesteld) gebrek aan het gehuurde. 
      
      
        Uit artikel 6:262 BW en 7:205 BW volgt dat de huurder bevoegd is zijn betalings-verplichtingen op te schorten als de verhuurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt. Eén van die verplichtingen is om gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen (art. 7:206 lid 1 BW). Het opschortingsrecht heeft naar zijn aard slechts een tijdelijke functie, gericht op nakoming, huurprijsvermindering of schadevergoeding. 
        Een beroep op een opschortingsrecht leidt niet tot bevrijding van de eigen verplichting tot nakoming. Dit leidt alleen tot uitstel daarvan. 
      
      
    
    
      4.4.
      Zoals hiervoor vermeld, kan een beroep op opschorting een opmaat zijn voor een beroep op huurvermindering langs de weg van artikel 7:207 BW, maar daarvoor is dan wel een daarop gerichte vordering noodzakelijk en daarvan is niet gebleken. 
      
    
    
      4.5.
      
        Nu de huurovereenkomst op 10 maart 2024 met wederzijds goedvinden is beëindigd, kan [partij B] zich met ingang van die datum niet meer op opschorting  beroepen. [partij B] is vanaf dat moment gehouden alsnog de achterstallige huur 
        (€ 7.143,55) te betalen.
      
      
      
      
        
          Het verrekeningsverweer
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [partij B] voert een verrekeningsverweer. Zij stelt dat zij niets aan [partij A] hoeft te betalen, omdat de door haar geleden schade als gevolg van lekkages in het gehuurde groter is dan de huurachterstand. [partij B] stelt dat zaken als gevolg van lekkages defect zijn geraakt en niet meer bruikbaar waren. 
      
      
        
          [partij A] bestrijdt dat [partij B] enige schade heeft geleden, zodat er volgens hem niets valt te verrekenen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij zich er, naar de kantonrechter begrijpt subsidiair, op beroepen dat artikel 10.3 van de Algemene Bepalingen aan een beroep op verrekening in de weg staat.
      
      
      
        
          Er was sprake van een gebrek 
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [partij A] betwist dat sprake is geweest van zodanige lekkages dat [partij B] daardoor schade zou hebben geleden. Maar dát sprake is geweest van lekkages aan het dak van het gehuurde, heeft hij niet weersproken. Daarmee staat vast dat sprake was van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW. 
      
      
        
          
            [partij A] was in verzuim met het herstellen van dat gebrek
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [partij A] kan pas aansprakelijk zijn voor schade, als hij door middel van een ingebrekestelling werd gewezen op het gebrek en de (redelijke) kans heeft gekregen om dat te herstellen. Bij de vraag of daaraan is voldaan gaat het erom wat redelijk en billijk is in het licht van hetgeen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van partijen mocht worden verwacht.
      
    
    
      4.9.
      
        Partijen zijn het erover eens dat [partij B] verschillende keren aan [partij A] te kennen heeft gegeven dat het dak lekte. [partij B] stelt dat [partij A] wel af en toe reparaties heeft verricht, maar dat dit geen structurele oplossing bood. Dat heeft zij onderbouwd met de WhatsAppberichten in de periode van 8 december 2020 tot en met 
        1 februari 2022, waarin zij herhaaldelijk melding heeft gemaakt van terugkerende lekkages. 
        De kantonrechter is van oordeel dat [partij B] met het herhaaldelijk sturen van berichten voldoende duidelijk heeft gemaakt dat sprake was van een terugkerend probleem dat opgelost moest worden door [partij A] als verhuurder. [partij A] is in de gelegenheid gesteld om dit te (laten) herstellen met het WhatsAppbericht van 19 januari 2021. Hij heeft daarvoor ook voldoende tijd gekregen. Pas op 12 februari 2022 liet [partij A] weten dat hij op dat moment niet (meer) van plan was om het gebrek te herstellen. Op dat moment is [partij A] naar het oordeel van de kantonrechter in verzuim: Hij wist immers dát er een gebrek was en ook dat het op zíjn weg lag om dat te herstellen, maar hij heeft dat niet op tijd gedaan. 
      
      
      
        
          
            [partij B] heeft schade geleden als gevolg van dat gebrek
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [partij B] stelt dat zij schade heeft geleden aan de inboedel die zij in het gehuurde had opgeslagen. Zij onderbouwt dit met de WhatsAppberichten waarin zij [partij A] op de hoogte stelt van de lekkages, de bijbehorende foto’s, een lijst met goederen en de bijbehorende facturen. 
      
      
        
          [partij A] betwist dat sprake is van enige schade en voert – samengevat weergegeven – het volgende aan:
        Er is bij aanvang huur geen proces-verbaal van oplevering opgemaakt, dus er moet op basis van artikel 3.1 van de Algemene Bepalingen vanuit worden gegaan dat het gehuurde in goede staat is ontvangen. 
        De stelling dat schade is geleden, valt niet te rijmen met de inhoud van de door [partij A] van [partij B] ontvangen mail van 10 maart 2024, waarin [partij B] na oplevering van het gehuurde bedankt voor de goede samenwerking en bevestigt dat zij, tegen finale kwijting over en weer, de sleutels heeft ingeleverd.
        
          [partij B] heeft [partij A] niet eerder in kennis gesteld van de door haar gestelde schade en komt daarmee pas in deze procedure. Daarmee heeft zij, gezien het tijdsverloop sindsdien, [partij A] ook de mogelijkheid ontnomen om de gestelde schade te onderzoeken.
        Uit de door [partij B] overgelegde foto’s en WhatsAppberichten blijkt niet dat sprake is van de gestelde schade. [partij B] heeft geen overtuigend bewijs geleverd van de (hoogte van de) gestelde schade.  
      
      
    
    
      4.11.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat [partij B], in het licht van de verweren van [partij A], voldoende heeft gesteld dat sprake is van schade als gevolg van de lekkages. 
        Ook als er, zoals [partij A] stelt, vanuit moet worden gegaan dat het gehuurde bij aanvang van de huur in goede staat verkeerde, sluit dat niet uit dat nadien lekkages zijn ontstaan. En dát sprake was van lekkages staat vast. [partij B] heeft al in 2021 melding gemaakt van de schade die zij als gevolg van de lekkages heeft geleden. Dat sprake was van schade aan de inboedel blijkt naar het oordeel van de kantonrechter ook uit de WhatsAppberichten en de foto’s. Vervolgens is [partij B] noodgedwongen op zoek gegaan naar een nieuw pand. 
        Omdat de lekkages door [partij A] niet werden verholpen, is [partij B] in december 2022 (ook) overgegaan tot opschorting van de betaling van de huur. Dit alles is door [partij A] onvoldoende gemotiveerd weersproken. Dat [partij B] geen vordering ex 7:207 of 7:208 BW heeft ingediend, leidt niet noodzakelijkerwijs tot de conclusie dat zij geen schade heeft geleden. Verder kan naar het oordeel van de kantonrechter uit de e-mail van [partij B] van 10 maart 2024 niet worden afgeleid dat geen sprake was van schade. 
        Een beroep op verrekening vanwege geleden schade kan te allen tijde worden gedaan, ook pas in een procedure. Voordat een partij een beroep doet op verrekening, bestaat de bevoegdheid daartoe al en die bevoegdheid brengt al rechtsgevolgen met zich. 
        De kantonrechter volgt [partij A] niet in zijn stelling dat [partij B] hem de mogelijkheid heeft ontnomen de (gestelde) schade te onderzoeken. [partij B] heeft hem immers herhaaldelijk door middel van Whatsapp berichten en foto’s in kennis gesteld van lekkages en schade. Op die momenten had [partij A], desgewenst, daarnaar onderzoek kunnen instellen. 
      
      
      
        
          De omvang van de schade 
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        Volgens [partij B] beloopt de door haar geleden schade een bedrag van 
        € 12.400,00, te vermeerderen met rente. De schade betreft de aanschafkosten van de inboedel/inventaris die zij als gevolg van de lekkages heeft moeten vervangen. Zij verwijst (onder meer) naar een door haar opgesteld overzicht van de zaken die (volgens haar) verloren zijn gegaan en naar kopieën van aankoopfacturen van de zaken die (volgens haar) verloren zijn gegaan.
      
      
    
    
      4.13.
      
        
          [partij A] heeft zich er ter zitting op beroepen dat [partij B] geen bewijs van vervanging van de (gesteld) verloren gegane zaken heeft overgelegd. 
        Nu het in dit geval gaat om zaakschade, moet de schade abstract worden berekend. Dat houdt in dat [partij B] recht heeft op vergoeding van de waardevermindering van de zaak en dat daarbij niet van belang is of zij de verloren gegane zaken daadwerkelijk vervangt. 
      
      
    
    
      4.14.
      Aangezien [partij B] heeft nagelaten zodanige bescheiden in te brengen dat de kantonrechter de schade op exacte wijze kan vaststellen, zal de kantonrechter  de omvang van de schade schatten ex artikel 6:97 BW op basis van de foto’s in combinatie met de lijst met goederen en de facturen, voor zover deze aan [partij B] zijn gericht. Gelet op die stukken begroot de kantonrechter de schade in ieder geval op € 8.600,00 euro.
      
      
        
          Mag [partij B] haar schadevordering verrekenen met de achterstallige huur?
        
      
      
    
    
      4.15.
      Volgens [partij A] sluit artikel 10.3 van de Algemene Bepalingen een beroep op verrekening uit. 
      
    
    
      4.16.
      
        In artikel 10.3 van de Algemene Bepalingen staat vermeld:
        
          “Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek”
        
      
      
      
        Verder staat in artikel 10.4 van die Algemene Bepalingen (onder meer) het volgende vermeld:
        
          “Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
        
        
          - ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder (…)”
        
      
      
    
    
      4.17.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van een toerekenbare ernstige tekortkoming van [partij A] als verhuurder, als bedoeld in artikel 10.4, zodat [partij A] geen beroep kan doen op artikel 10.3 van de Algemene Bepalingen. De kantonrechter overweegt in dat verband dat in dit geval sprake was van aanhoudende lekkages die [partij A], hoewel daarom meerdere keren is verzocht, niet heeft verholpen terwijl dat wel op zijn weg lag.
      
    
    
      4.18.
      De conclusie is dat het verrekeningsverweer van [partij B] slaagt en dat op de hoofdsom van € 7.143,55 minimaal een gelijk bedrag aan door [partij A] te vergoeden schade in mindering kan worden gebracht.
      
      
        
          Wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [partij A] maakt aanspraak op de wettelijke (handels)rente als bedoeld in artikel 6:119a  BW over de achterstallige huurtermijnen en op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      4.20.
      De kantonrechter volgt [partij B] in haar (primaire) standpunt dat [partij A] geen aanspraak kan maken op vergoeding van rente en buitengerechtelijke incassokosten, omdat hij - na verrekening - per saldo niets meer van haar te vorderen heeft.
      
      
        Op grond van artikel 6:129 BW werkt verrekening terug tot het moment waarop de verrekeningsbevoegdheid is ontstaan. Door de terugwerkende kracht wordt het reeds ingetreden verzuim gezuiverd, in die zin dat de betalingsverplichting met terugwerkende kracht komt te vervallen.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.21.
      
        [partij A] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      4.22.
      De vordering in reconventie is ingesteld onder de voorwaarde dat [partij B] in conventie zou worden veroordeeld tot betaling van (een deel van) het gevorderde bedrag. Uit het voorgaande blijkt dat dat niet het geval is. Aan de voorwaarde is dus niet voldaan, zodat de vordering in voorwaardelijke reconventie verder geen bespreking behoeft. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [partij A] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 812,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 
        11 maart 2025.