ECLI:NL:RBROT:2025:3359, Rechtbank Rotterdam, 07-03-2025, 10553803 CV EXPL 23-16714
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst. Ambtshalve toetsing. Huurprijswijzigingsbeding oneerlijk. Geen sprake van verjaring.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10553803 CV EXPL 23-16714
    
    
    
      datum uitspraak: 7 maart 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    2. [eiser 2] ,
    3. [eiser 3]
    
      woonplaats: Barendrecht,
      eisers,
      gemachtigde: [eiser 1] , 
      tegen:
    
    
  
  
    
      1Verwelius Beheer B.V.,
    
      2. Verwelius Investments 6 B.V.,
      vestigingsplaats: Huizen,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. M. Shaaban.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser 1] c.s.’, ‘Verwelius c.s.’, ‘Verwelius Beheer’ en  ‘Verwelius Investments’ genoemd .
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 2 juni 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de nadere producties met akte vermeerdering van eis van [eiser 1] c.s.; 
        
        
          de nadere productie van Verwelius c.s.;
        
        
          de brief van de rechtbank van 19 januari 2024;
        
        
          de akte van [eiser 1] c.s.;
        
        
          de akte van Verwelius c.s.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 8 november 2023 is de zaak tijdens een zitting met partijen besproken. Daarna is de zaak aangehouden in afwachting van de beantwoording van prejudiciële vragen door de Hoge Raad. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiser 1] heeft een huurovereenkomst gesloten met Verwelius c.s. voor de woning aan het [adres 1] . [eiser 2] en [eiser 3] hebben een huurovereenkomst gesloten met Verwelius c.s. voor de woning aan het [adres 2] . In beide huurovereenkomsten is een huurprijswijzigingsbepaling opgenomen. Deze is volgens [eiser 1] c.s. oneerlijk en hij heeft de bepaling daarom vernietigd. Omdat als gevolg hiervan moet worden terug gegaan naar de aanvangshuurprijs, heeft [eiser 1] c.s. te veel huur betaald en dit vordert hij terug. De kantonrechter vindt dat de huurprijswijzigingsbepaling inderdaad oneerlijk is, maar het is nog onduidelijk welk bedrag [eiser 1] c.s. precies te veel aan huur heeft betaald. Daarom is dit vonnis nog geen eindvonnis. Partijen moeten zich hierover namelijk nog uitlaten.  
      
      
        
          
            [eiser 1] c.s. is niet-ontvankelijk in zijn vordering jegens Verwelius Beheer B.V.
        
      
      
    
    
      2.2.
      Verwelius c.s. heeft aangevoerd dat [eiser 1] c.s. niet-ontvankelijk is in zijn vordering jegens Verwelius Beheer B.V. (hierna: Verwelius Beheer), omdat dit enkel de beheerder is en niet de partij waarmee [eiser 1] c.s. een huurovereenkomst heeft gesloten. Uit de stukken blijkt dat Verwelius Investmens 6 B.V. (hierna: Verwelius Investments) voorheen Verwelius Vastgoed VI B.V. heette en daarmee heeft [eiser 1] c.s. de huurovereenkomst gesloten. Dit betekent dat [eiser 1] c.s. geen contractuele relatie heeft met Verwelius Beheer. Verwelius Beheer is weliswaar de enig aandeelhouder van Verwelius Investments, maar dat betekent niet dat [eiser 1] c.s. ook een vordering op haar heeft. [eiser 1] c.s. is dan ook niet-ontvankelijk in zijn vordering jegens Verwelius Beheer. De vordering jegens Verwelius Investments zal hierna worden behandeld. 
      
      
        
          De vordering is niet verjaard 
        
      
      
    
    
      2.3.
      Het beroep van Verwelius Investments op verjaring wordt verworpen. Hoewel Richtlijn 93/13 zich niet verzet tegen de verjaringstermijn voor een vordering tot terugbetaling, moet wel het doeltreffendheidsbeginsel van de richtlijn worden geëerbiedigd. Verwelius Investments stelt dat zij voor het eerst op 1 juli 2010 gebruik heeft gemaakt van de indexatieclausule en daarom de mogelijkheid om het beding te vernietigen op 30 juni 2013 is verjaard. Op dat moment had of kon [eiser 1] c.s. redelijkerwijs nog geen kennis hebben van het oneerlijke karakter van het beding, nu hij als consument niet kan worden geacht te beschikken over dezelfde informatie als een handelaar. Als de verjaringstermijn op dat moment zou zijn aangevangen, zou het voor [eiser 1] c.s. bijna onmogelijk zijn om de door de richtlijn verleende rechten uit te oefenen. Dit staat aan een doeltreffende toepassing van de richtlijn in de weg. De verjaringstermijn voor de vordering uit onverschuldigde betaling vangt aan zodra de huurder kan weten dat sprake is van een oneerlijk beding. Verwelius Investments heeft niet voldoende onderbouwd dat dit eerder is geweest dan op het moment van de uitzending van Kassa van 22 april 2023 waarin dit onderwerp werd besproken. De vordering is dan ook niet verjaard en wordt hierna beoordeeld. 
      
      
        
          Het huurprijswijzigingsbeding valt onder Richtlijn 93/13
        
      
      
    
    
      2.4.
      Verwelius Investments voert aan dat over het beding in ieder geval impliciet is onderhandeld en het daarom niet onder de richtlijn valt. Dat partijen over dit beding hebben onderhandeld is echter nergens uit gebleken. Weliswaar staat het beding niet in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst, maar ook bepalingen in de huurovereenkomst kunnen onder de richtlijn vallen. Immers moeten alle bepalingen waarover niet afzonderlijk is onderhandeld worden getoetst. Dat [eiser 1] c.s. de overeenkomst heeft ondertekend inclusief het huurprijswijzigingsbeding, maakt niet dat impliciet is onderhandeld. Hierbij is van belang dat [eiser 1] c.s. zich als consument in een ondergeschikte positie bevindt, zowel wat de mogelijkheden tot onderhandelen betreft, als met betrekking tot de informatie waarover hij beschikt. Dit leidt ertoe dat hij met de tevoren door Verwelius Investments opgestelde voorwaarden instemt zonder op de inhoud daarvan invloed uit te oefenen. Bovendien was [eiser 1] c.s. zich mogelijk op dat moment niet bewust van het oneerlijke karakter. Omdat niet is gebleken dat over het huurprijswijzigingsbeding is onderhandeld, valt het onder Richtlijn 93/13 en daarom moet de kantonrechter ambtshalve toetsen of dit een oneerlijk beding is.
      
      
        
          Er is sprake van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding
        
      
      
    
    
      2.5.
      Het opslagbeding van de huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomsten is oneerlijk. Dat betekent dat dit beding buiten toepassing moet worden gelaten. Verwelius Investments mocht daarom alleen de huur verhogen met de consumentenprijsindex. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
    
    
      2.6.
      Verwelius Investments mag op grond van beide huurovereenkomsten de huurprijs te allen tijde verhogen met tenminste 5 procent, ook wanneer geen mededeling aan de huurder wordt gedaan over de huurprijswijziging. In artikel 14 van de huurovereenkomst staat namelijk: ‘14.1 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft is het onder 5.1 en 5.2 gestelde niet van toepassing. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd conform artikel 5.2 van deze overeenkomst en artikel 18 van de algemene bepalingen met als minimum het percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks door de minister van VROM wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs, met dien verstande dat verhuurder te allen tijde gerechtigd is tot een verhoging van tenminste 5%.
    
    
      14.2
      
        Indien verhuurder geen mededeling aan huurder doet omtrent een huurprijswijziging, geldt automatisch een verhoging van de huurprijs met 5% dan wel met het in lid 1 bedoelde percentage, indien dit hoger is dan 5%.’
      
      
    
    
      2.7.
      Deze bepaling kan worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding heeft namelijk een ander doel dan het opslagbeding en kan apart worden getoetst. Op grond van het eerste deel van artikel 14.1 mocht Verwelius Investments de huurprijs verhogen met de consumentenprijsindex. Dit deel van het beding is niet oneerlijk, omdat het indexatiebeding tot doel heeft geldontwaarding te compenseren. Op grond van het tweede deel van artikel 14.1 en artikel 14.2 mag Verwelius Investments de huur te allen tijde met 5% verhogen. Dit opslagbeding is oneerlijk en is terecht buitengerechtelijk vernietigd door [eiser 1] c.s. Hierdoor wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord. 
      
    
    
      2.8.
      Dat Verwelius Investments de huur te allen tijde met 5% kan verhogen, zorgt ervoor dat de financiële gevolgen niet voorzienbaar zijn voor [eiser 1] c.s., omdat de frequentie van de huurprijswijziging en de berekening van de huurprijsverhoging niet vaststaan. De gevolgen van het beding zijn dan ook niet voorzienbaar voor [eiser 1] c.s. Verwelius Investments heeft weliswaar aangevoerd dat zij bovenop de verhoging met de consumentenprijsindex de huurprijs maar beperkt heeft verhoogd en dat de reden hiervoor is dat zij zo de exploitatiekosten kon doorbelasten, maar of Verwelius Investments daadwerkelijk gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de huurprijs zodanig te verhogen als genoemd in artikel 14 van de huurovereenkomst is niet van belang. Het gaat erom dat zij de mogelijkheid had op grond van het beding. Ook het feit dat Verwelius Investments een aantal keer een huurstijging heeft doorgevoerd die lager was dan de consumentenprijsindex maakt dit niet anders. Verwelius Investments voert nog aan dat [eiser 1] c.s. de huurovereenkomst kon opzeggen, maar dat doet niet af aan het oneerlijke karakter van het opslagbeding.   
      
    
    
      2.9.
      Omdat het opslagbeding oneerlijk is, moet dit buiten toepassing worden gelaten. Daarom mocht Verwelius Investments de huurprijs enkel verhogen met de consumentenprijsindex. Zo blijven in het verleden toegepaste indexeringen op basis van een niet oneerlijk bevonden indexeringsbeding in stand. Iedere huurprijsverhoging die [eiser 1] c.s. heeft betaald op basis van het opslagbeding (voor zover deze dus boven het indexeringsbeding uitkwam) is wel onverschuldigd betaald. [eiser 1] c.s. heeft recht op terugbetaling daarvan. Het is dus niet zo dat er met terugwerkende kracht meer huurverhoging op basis van het indexeringsbeding mag worden geclaimd.
      
      
        
          Partijen mogen zich uitlaten over het bedrag dat onverschuldigd is betaald
        
      
      
    
    
      2.10.
      Omdat nu niet duidelijk is welk bedrag [eiser 1] c.s. precies te veel aan huur heeft betaald, moet hij bij akte een overzicht overleggen van de betaalde huur tot en met heden en een overzicht van wat de huur gedurende de looptijd van de gehele huurovereenkomst had mogen zijn op basis van de verhogingen met de consumentenprijsindex voor zover die in rekening zijn gebracht. Voor jaren waarin de huur met minder dan de prijsindex is gestegen blijft dat lagere indexeringsbedrag gelden. Het is dus niet zo dat er met terugwerkende kracht hogere indexeringen mogen worden toegepast. Daarna mag Verwelius Investments hierop reageren. 
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart [eiser 1] c.s. niet-ontvankelijk in zijn vordering jegens Verwelius Beheer B.V.;
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat [eiser 1] c.s. op de rolzitting van 26 maart 2025 om 11.30 uur bij akte een overzicht moet overleggen van de betaalde huur tot en met heden en een overzicht van wat de huur gedurende de looptijd van de gehele huurovereenkomst had mogen zijn op basis van de verhogingen met de consumentenprijsindex, voor zover die is gevolgd;
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat de onder 3.2 bedoelde akte uiterlijk een dag voor de rolzitting in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;
      
    
    
      3.4.
      
        houdt iedere verdere beslissing aan.
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.
        49196
      
    
  
  
     HvJ EU 25 april 2024, C-484/21.