ECLI:NL:GHARL:2020:8240, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-10-2020, 19/01362
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-10-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling bedrijfswoning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01362
    uitspraakdatum: 13 oktober 2020
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2 september 2019, nummer UTR 18/2749, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van De Ronde Venen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6a te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 307.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2017 opgelegd (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 16 september 2020. Gelijktijdig en gezamenlijk met deze zaak is de zaak met nummer 19/01363 behandeld. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 6a te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het bouwjaar is 1980 en het betreft een bedrijfswoning. De oppervlakte van de berging/schuur is 85 m2 (hierna: de schuur). Het bouwjaar van de schuur is 1960. 
      
      
      
    
    
      2.2.
      Direct naast de onroerende zaak, aan de [a-straat] 8, ligt het melkveebedrijf met bedrijfswoning (hierna: het bedrijf). Het bedrijf wordt geëxploiteerd door de VOF [A] (hierna: de VOF). De vennoten van de VOF zijn belanghebbende, zijn echtgenote ( [B] ) en zijn zoon ( [C] ). [C] woont in de bedrijfswoning van het bedrijf. Deze bedrijfswoning is in 2016 en 2017 gebouwd en heeft geen eigen elektra-aansluiting en ook geen eigen uitrit. Belanghebbende heeft de bedrijfswoning van het bedrijf aan zijn zoon verkocht voor € 225.000. De (notariële) levering heeft op 21 december 2017 plaatsgevonden.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 150.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de waarde van € 307.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix waarin de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 336.533 (hierna: de taxatiematrix). De onroerende zaak is 22 mei 2017 ter plaatse opgenomen. De waarde is in de taxatiematrix als volgt onderbouwd:
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
                (m³)
              
              
                Waarde
                per m³
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Per-ceel
                
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m² (€)
              
              
                Waarde perceel
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde 
                (afgerond)
                (€)
              
              
                Koopsom en datum
                (€)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 6A
              
              
                1980
              
              
                761
              
              
                268
              
              
                203.863
              
              
                723
              
              
                165
              
              
                119.070
              
              
                Schuur  € 13.600
                
              
              
                 336.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 20A
              
              
                1980
              
              
                455
              
              
                300
              
              
                136.500
              
              
                941
              
              
                164
              
              
                154.100
              
              
                Garage, aangebouwd 
                € 15.500
                Dakkapel € 4.800
              
              
                310.900
              
              
                323.000
                (03-01-2017)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 29
              
              
                1970
              
              
                510
              
              
                245
              
              
                124.950
              
              
                830
              
              
                190
              
              
                157.300
              
              
                Garage, aangebouwd 
                € 18.600
                
              
              
                300.850
              
              
                300.000
                (02-02-2016)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 9
              
              
                1968
              
              
                430
              
              
                365
              
              
                156.950
              
              
                180
              
              
                360
              
              
                64.800
              
              
                Garage, aangebouwd 
                € 13.770
                Aanbouw € 3.400 
                
              
              
                238.920
              
              
                245.000
                (24-11-2016)
              
            
          
        
      
      
      
        In de taxatiematrix is aan de onroerende zaak wat betreft de onderhoudstoestand en de voorzieningen een twee toegekend.
      
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is na de zitting van het Hof niet meer in geschil – waarbij de heffingsambtenaar wel het voorbehoud heeft gemaakt dat hij hierdoor geen proceskostenvergoeding is verschuldigd – dat de schuur niet tot de onroerende zaak wordt gerekend. Aan de schuur kan een waarde worden toegekend van € 13.600 en aan de onderliggende grond een waarde van (85 m2 x € 90 =) € 7.650. Dit betekent dat de heffingsambtenaar in hoger beroep uiteindelijk een waarde verdedigt van (€ 336.533 -/- € 13.600 -/- € 7.650 =) € 315.283, hetgeen boven de beschikte waarde van € 307.000 ligt. 
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft de inhoud van de woning aan de hand van de bouwtekeningen berekend op 761 m³. Belanghebbende betoogt ter zitting van het Hof dat de inhoud van het kantoor en het klompenhok – ter grootte van in totaal 49 m³ – niet tot de onroerende zaak moet worden gerekend omdat deze  alleen voor het bedrijf worden gebruikt.
      
    
    
      4.6.
      Artikel 16 van de Wet WOZ bepaalt dat als één onroerende zaak wordt aangemerkt een gebouwd eigendom of een gedeelte hiervan dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen, de luchtfoto’s en de toelichting ter zitting door de heffingsambtenaar leidt het Hof af dat de heffingsambtenaar het kantoor en het klompenhok terecht tot de onroerende zaak heeft gerekend. Belanghebbende heeft onvoldoende onderbouwd dat het kantoor en het klompenhok bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, nog daargelaten de vraag of het feitelijke gebruik van deze ruimtes kan leiden tot een andere objectafbakening.
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting van het Hof op het standpunt gesteld dat de oppervlakte van de onroerende zaak (723 m2 -/- 85 m2 (schuur) =) 638 m2 is. Deze oppervlakte is aan de hand van luchtfoto’s gemeten, aldus de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft hiertegen ingebracht dat de oppervlakte van de onroerende zaak kleiner is, maar heeft dit naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd. Bij de berekening van de waarde van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar derhalve terecht uitgegaan van een oppervlakte van 638 m2.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende betoogt dat er aan de westzijde van de onroerende zaak – vlak bij de bedrijfswoning van het bedrijf – een waardedrukkende riooloverstort zit. Bij warm weer is er sprake van stankoverlast. Bovendien wordt er twee keer per dag rioolwater geloosd op het oppervlaktewater, hetgeen heeft geleid tot zieke en dode koeien. Belanghebbende berekent de waardedruk op € 50.000 tot € 75.000.
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft dit betwist en opgemerkt dat in het taxatierapport van de door de VOF ingeschakelde taxateur [D] van 9 november 2017, betreffende de bedrijfswoning van het bedrijf, hierover niets is vermeld.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd in hoeverre de gestelde riooloverstort leidt tot een lagere waarde van de onroerende zaak. Het enkel benoemen van een waardedrukkende factor en het noemen van een daarmee gemoeid bedrag, is onvoldoende.
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft zich ook op het standpunt gesteld dat er sprake is van vervuilde grond, die bij de provincie is gemeld. Belanghebbende berekent de waardedruk op minimaal € 100.000. 
      
    
    
      4.12.
      De heffingsambtenaar heeft dit betwist en opgemerkt dat in het taxatierapport van [D] van 9 november 2017, betreffende de bedrijfswoning van het bedrijf, wordt opgemerkt dat er geen aanleiding bestaat om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten.
      
    
    
      4.13.
      Aangezien er tot op heden geen saneringsverplichting bestaat en ook geen uitzicht hierop, heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd in hoeverre de gestelde verontreiniging leidt tot een lagere waarde van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.14.
      Verder heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar er onvoldoende rekening mee heeft gehouden dat de woning gedateerd is, dat er sprake is van achterstallig onderhoud en dat de kozijnen in slechte staat zijn. Belanghebbende heeft de hiermee gemoeide waardedruk berekend op € 75.000.
      
    
    
      4.15.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat uit de taxatiematrix – door de toekenning van een twee voor onderhoud en voorzieningen – blijkt dat er in verband met achterstallig onderhoud rekening is gehouden met een waardedruk van € 50.000.
      
    
    
      4.16.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende onvoldoende heeft onderbouwd waarom de waardedruk hoger dan € 50.000 moet zijn. Voor dit bedrag kan het achterstallig onderhoud op de door belanghebbende genoemde punten worden ingehaald. Met de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat het terugbrengen van de onderdelen in nieuwe staat niet de juiste maatstaf is. Belanghebbende gaat dus uit van te hoge bedragen.
      
    
    
      4.17.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix, de bijbehorende stukken en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde van € 307.000 aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. De heffingsambtenaar heeft zich naar het oordeel van het Hof niet zodanig gedragen dat hij, ondanks het ongegronde hoger beroep, toch in de proceskosten zou moeten worden veroordeeld.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 13 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 oktober 2020.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.