ECLI:NL:GHDHA:2013:4076, Gerechtshof Den Haag, 22-04-2013, BK-12/00478
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2013-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde van de onderscheiden woningen op de waardepeildata niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-12/00478
  
  
    Uitspraak van 22 april 2013
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      
        
          [X] B.V. (h/o [Y]), statutair gevestigd te [Z], belanghebbende,
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Papendrecht, de Inspecteur,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 20 april 2012, nummer AWB 11/988, betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.
    
    
    
  
  
    Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.1. Bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1], [a-straat 2] en [a-straat 3] te [Z], vastgesteld op respectievelijk € 411.000, € 299.000 en € 519.000 per 1 januari 2007 (eerste waardepeildatum). De beschikkingen gelden voor het kalenderjaar 2008.
      1.1.2. Aan belanghebbende zijn voor het jaar 2008, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen, aanslagen in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Papendrecht naar heffingsmaatstaven van respectievelijk € 411.000, € 299.000 en € 519.000 opgelegd.
      1.1.3. Het biljet waaruit van de beschikkingen en de aanslagen blijkt, is gedagtekend 30 november 2009.
    
    
    
      1.2.1. Bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet WOZ is de waarde van de woning [a-straat 2] en de woning [a-straat 3] vastgesteld op respectievelijk € 310.000 en € 538.000 per 1 januari 2008 (tweede waardepeildatum). De beschikkingen gelden voor het kalenderjaar 2009.
      1.2.2. Aan belanghebbende zijn voor het jaar 2009, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen [a-straat 2] en [a-straat 3], aanslagen in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Papendrecht naar heffingsmaatstaven van respectievelijk € 310.000 en € 538.000 opgelegd.
      1.2.3. Het biljet waaruit van de beschikkingen en de aanslagen blijkt, is gedagtekend 30 november 2009.
    
    
    
      1.3.1. Bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet WOZ is de waarde van de woning [a-straat 2] en de woning [a-straat 3], vastgesteld op respectievelijk € 450.000 en € 497.000 per 1 januari 2010 (derde waardepeildatum). De beschikkingen gelden voor het kalenderjaar 2011.
      1.3.2. Aan belanghebbende zijn voor het jaar 2011, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen [a-straat 2] en [a-straat 3], aanslagen in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Papendrecht naar heffingsmaatstaven van respectievelijk € 450.000 en € 497.000 opgelegd.
      1.3.3. Het biljet waaruit van de beschikkingen en de aanslagen blijkt, is gedagtekend 31 maart 2011.
    
    
    
      1.4. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur de waarde van de woning [a-straat 1] voor het belastingjaar 2008 verminderd tot € 396.000, de aanslag voor het jaar 2008 dienovereenkomstig verminderd, en belanghebbendes bezwaren tegen de overige beschikkingen en aanslagen afgewezen.
    
    
    
      1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. Voor zover hier van belang heeft de rechtbank:
    
    - de uitspraken op bezwaar betreffende de woning [a-straat 3] voor de belastingjaren 2008 en 2009 en de woning [a-straat 2] voor het belastingjaar 2011 vernietigd;
    - de beschikkingen gewijzigd in die zin dat de daarbij vastgestelde waarde van de woning [a-straat 3] voor het belastingjaar 2008 wordt verminderd tot € 490.000 en voor het belastingjaar 2009 tot € 505.000 en dat de waarde van de woning [a-straat 2] voor het belastingjaar 2011 wordt verminderd tot € 301.000;
    - de desbetreffende aanslagen dienovereenkomstig verminderd;
    - het beroep voor het overige ongegrond verklaard;
    - de Inspecteur gelast het griffierecht van € 302 aan belanghebbende te vergoeden.
    
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht is geheven van € 466. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 maart 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen.
    
    
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
    
    
    
      3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen. De woningen zijn appartementen in twee appartementencomplexen.
    
    
    
      3.2. De woning [a-straat 1] is een nieuwbouwwoning, een 3-kamerappartement op de eerste etage. Belanghebbende heeft de woning in februari 2008 verkocht voor een prijs van € 410.000. De inhoud van de woning is ongeveer 316 m3.
    
    
    
      3.3. De woning [a-straat 2] is een nieuwbouwwoning, een 2-kamerappartement op de begane grond, gelegen onder woning [a-straat 1]. De woning [a-straat 2] is in 2006 door belanghebbende en [A] B.V. gekocht en ingebracht in de vennootschap onder firma “[B]”. De koopprijs bedroeg € 168.000 exclusief omzetbelasting. De inhoud van de woning is ongeveer 358 m3.
    
    
    
      3.4. De woning [a-straat 3] is een nieuwbouwwoning, een 3-kamerappartement op de eerste verdieping. De woning is door belanghebbende gekocht in 2006. De koopprijs bedroeg € 425.000 exclusief omzetbelasting. De inhoud van de woning is ongeveer 469 m3.
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      4.1. In geschil is de vraag of de Inspecteur de waarde van de onderscheiden woningen op de waardepeildata te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.
    
    
    
      4.2. Belanghebbende stelt zich met betrekking tot alle woningen en alle belastingjaren op het standpunt dat de woningen dienen te worden gewaardeerd exclusief omzetbelasting, omdat zij de omzetbelasting heeft kunnen terugvorderen en zij de woningen ook op die manier in de balans verantwoordt. Voor de belastingjaren 2008 en 2009 dient voorts te worden uitgegaan van de aankoopprijs die belanghebbende voor de woningen heeft betaald. Voor het belastingjaar 2011 stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde moet worden gesteld op de aanschafprijs verminderd met de afschrijvingen, zoals zij die hanteert voor de vennootschapsbelasting en zoals die door de vennootschapsbelastinginspecteur zijn aanvaard. Daarnaast stelt belanghebbende zich met betrekking tot alle woningen en alle belastingjaren op het standpunt dat de waarde moet worden bepaald door vergelijking met panden in verhuurde staat. Met betrekking tot de woning [a-straat 3] stelt zij zich voor alle belastingjaren op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte heeft vastgesteld dat zij gebruiker was van de woning. De woning stond leeg. Tenslotte heeft belanghebbende aangevoerd dat de voor de woning [a-straat 1] opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008 ten onrechte is berekend over het gehele jaar 2008 omdat zij slechts een deel van het jaar eigenaar van de woning is geweest en zij geen mogelijkheid meer heeft het door haar niet verschuldigde deel te verhalen op de koper.
    
    
    
      4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat op grond van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ de waarde in het economische verkeer de waarde is die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Belanghebbendes standpunt dat rekening moet worden gehouden met de verhuurde staat, strookt zijns inziens niet met de waarderingsficties van deze wetsbepaling. De waarde van de woningen dient volgens de Inspecteur te worden bepaald door middel van vergelijking, waarbij met ingang van het kalenderjaar 2008 de waardepeildatum nog slechts één jaar voor aanvang van het belastingjaar ligt. Onder verwijzing naar de in de beroepsfase overgelegde taxatierapporten stelt de Inspecteur zich op het standpunt dat de waarden van de woningen door de rechtbank correct zijn vastgesteld. Onder verwijzing naar jurisprudentie stelt de Inspecteur zich op het standpunt dat de omzetbelasting bij nieuwbouwwoningen deel uitmaakt van de prijs die de koper bereid is gebleken te betalen voor de desbetreffende onroerende zaak, zodat die belasting niet uit de koopsom mag worden geëlimineerd. Voorts merkt de Inspecteur op dat gelet op de waarderingsficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ leegstand geen invloed op de waarde van het object heeft. Tenslotte merkt de Inspecteur op dat belanghebbende op 1 januari 2008 eigenaar was van de woning [a-straat 1], zodat de aanslag onroerendezaakbelasting voor 2008 voor die woning terecht aan haar is opgelegd.
    
    
    
      4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop de standpunten steunen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
    
    
    
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde van:
    
    - de woning [a-straat 1] tot € 168.000 per 1 januari 2007;
    - de woning [a-straat 2] tot € 168.000 per 1 januari 2007 en 1 januari 2008 en tot € 150.000 per 1 januari 2010;
    - de woning [a-straat 3] tot € 425.000 per 1 januari 2007 en 1 januari 2008 en tot € 350.000 per 1 januari 2010;
    en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
    
    
      5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      6.1. De rechtbank heeft omtrent het geschil, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
    
    
    
      ”(…)
      2.4.2. Eiseres was op 1 januari 2007, 1 januari 2008, 1 januari 2009 en 1 januari 2011 eigenaar en gebruiker van de woningen gelegen aan [a-straat 2] en [a-straat 3] te [Z]. Op 1 januari 2007 en 1 januari 2008 was eiseres eveneens eigenaar van de woning gelegen aan [a-straat 1] te [Z]. Al deze woningen zijn appartementen.
      2.4.3. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
      4.4. Bij verweerschrift van 4 januari 2012 heeft verweerder, naar aanleiding van de uigebrachte taxatierapporten, vastgesteld dat de waardes van de woning [a-straat 3] voor de belastingjaren 2008 en 2009 te hoog zijn vastgesteld en verlaagd kunnen worden naar respectievelijk € 490.000,- en € 505.000,-. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat voor het belastingjaar 2011 de waarde van de woning [a-straat 2] te hoog is vastgesteld en verlaagd wordt naar € 301.000,-. Reeds hierom komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking en dient het beroep (gedeeltelijk) gegrond te worden verklaard.
      2.4.5. De rechtbank ziet zich vooraf gesteld voor de vraag of, nu de woningen door een rechtspersoon zijn aangekocht, uitgegaan moet worden van een waarde van de woningen exclusief BTW, zoals eiseres heeft betoogd. De rechtbank is van oordeel dat op grond van de arresten van het Gerechtshof ‘s-Gravenhage van 24 november 1998 (nr. BK-97/03545) en de arresten van de Hoge Raad van 19 februari 1997 LJN: AA3213) en 8 augustus 2003 (LJN: AI0924) tot geen ander oordeel kan worden gekomen dan dat de omzetbelasting onderdeel uitmaakt van de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De beroepsgrond in dezen faalt en de rechtbank zal voor het vervolg uitgaan van waardes inclusief BTW.
      2.4.6. De rechtbank stelt vast dat betreffende het belastingjaar 2007 voor de woningen van eiseres geen verschil bestaat tussen de standpunten van verweerder en eiseres betreffende de vastgestelde waarde, met inachtneming van overweging 2.4.4. Ten aanzien van de belastingjaren 2008, 2009 en 2011 is de rechtbank van oordeel dat verweerder, gelet op de in beroep overgelegde taxatierapporten en de daarop ter zitting gegeven nadere toelichting, de waardes voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waardes, op artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling gebaseerde taxatierapporten in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van in de directe nabijheid van de woningen van eiseres gelegen, referentieobjecten. De taxatierapporten zijn onder meer voorzien van foto’s van de woningen van eiseres en van de referentieobjecten en van kadastrale kaarten. De rechtbank is van oordeel dat de in de taxatierapporten opgenomen referentieobjecten, gelet onder meer op het type woning, de ligging, bouwstijl en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woningen van eiseres, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woningen van eiseres. Bovendien kan de door eiser verkochte woning [a-straat 1] eveneens als referentie dienen voor de bepaling van de waarde van de andere woningen van eiser voor het belastingjaar 2008.
      2.4.7. Gelet op het vorenstaande en nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waardes rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waardes van de woningen [a-straat 1], [a-straat 2] en [a-straat 3] voor het belastingjaar 2008 van respectievelijk € 396.000,-, € 299.000,- en € 490.000, voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Voorts heeft verweerder de waardes van de woningen [a-straat 2] en [a-straat 3] voor het belastingjaar 2009 van respectievelijk € 310.000,- en € 505.000,- niet te hoog vastgesteld. Tot slot heeft verweerder de waardes voor het belastingjaar 2011 voor de woningen [a-straat 2] en [a-straat 3] van respectievelijk € 301.000,- en € 479.000,- evenmin te hoog vastgesteld.
      2.4.8. Eiseres heeft nog aangevoerd dat de voor de woning [a-straat 1] opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2008 ten onrechte is berekend over het gehele jaar 2008. De rechtbank verwerpt deze stelling, aangezien eiseres op 1 januari 2008 eigenaar was van deze woning en op grond van artikel 220 van de Gemeentewet de toestand bij het begin van het kalenderjaar beslissend is voor de belastingplicht. Hieraan doet niet af dat de aanslag pas na afloop van het kalenderjaar is opgelegd en dat eiseres als gevolg daarvan ten tijde van de verkoop van de woning op 18 februari 2008 nog niet bekend was met het bedrag van de aanslag.
      2.4.9. Gelet op het feit dat verweerder hangende beroep de waardes van de woningen [a-straat 3] (belastingjaren 2008 en 2009) en [a-straat 2] (belastingjaar 2011) heeft verlaagd, zal de rechtbank het beroep gedeeltelijk gegrond verklaren. Voor het overige is het beroep ongegrond.
      (…)
      De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb.”
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      7.1. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van laatstvermelde bepaling ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
    
    
    
      7.2. Voorts heeft de rechtbank terecht overwogen dat op grond van de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 24 november 1998 (nr. BK-97/03545) en de arresten van de Hoge Raad van 19 februari 1997 (LJN AA3213) en 8 augustus 2003 (LJN AI0924) de omzetbelasting onderdeel uitmaakt van de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding en moet worden uitgegaan van waardes inclusief omzetbelasting.
    
    
    
      7.3. Ingevolge artikel 220, aanhef en onder b, van de Gemeentewet kan ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken onder de naam onroerendezaakbelasting een belasting worden geheven van degenen die bij het begin van het kalenderjaar van onroerende zaken het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht.
    
    
    
      7.4. Voor zover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat
    
    - de omzetbelasting buiten beschouwing moet worden gelaten bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woningen,
    - bij de waardering van de woningen voor de belastingjaren 2008 en 2009 moet worden uitgegaan van de aanschafwaarde en voor het belastingjaar 2011 van de aanschafwaarde minus de afschrijvingen,
    - bij de waardering van de woningen moet worden uitgegaan van de waarde in verhuurde staat,
    - de waarde van de woning [a-straat 3] moet worden gecorrigeerd voor leegstand, en
    - voor de woning [a-straat 1] ten onrechte een aanslag is opgelegd voor het gehele belastingjaar 2008,
    geldt naar ’s Hofs oordeel dat deze standpunten in strijd zijn met de wettelijke regelingen en de jurisprudentie, zoals hiervoor uiteengezet. Zij dienen derhalve te worden verworpen.
    
    
      7.5. Voor zover de stelling van belanghebbende dat de vennootschapsbelastinginspecteur aanvaardt dat zij in haar aangifte voor die belasting voor de belastingjaren 2008 en 2009 de aanschafwaarde hanteert en voor latere jaren de aanschafwaarde minus afschrijving, dient te worden opgevat als een beroep op het vertrouwensbeginsel, moet het worden verworpen. Het gaat immers om een standpunt van een heffingsambtenaar die in dit geding geen partij is en die niet bevoegd is voor de waardering van de woningen ingevolge de Wet WOZ, zodat de Inspecteur, de wederpartij van belanghebbende, aan dat standpunt niet gebonden is. Belanghebbende kan aan dat standpunt derhalve geen vertrouwen ontlenen dat in rechte bescherming verdient.
    
    
    
      7.6. De Inspecteur heeft ter staving van zijn waardering van de woningen per woning en per kalenderjaar een taxatierapport in het geding gebracht. De waarde is steeds vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde geschraagd met prijzen die zijn behaald bij rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.
    
    
    
      7.7. Terecht en op goede gronden heeft de rechtbank geoordeeld dat de Inspecteur met de in deze taxatierapporten aangedragen gegevens de door de rechtbank vastgestelde waarden van de woningen aannemelijk heeft gemaakt. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard en bouwjaar vergelijkbaar met de woningen en aannemelijk is dat met verschillen in aard en ligging tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft de keuze van de vergelijkingsobjecten en de waardering daarvan overigens niet betwist.
    
    
    
      7.8. Op grond van het vorenoverwogene faalt het hoger beroep. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
    
    
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, M.C.M. van Dijk en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.S. Sterkenburg. De beslissing is op 22 april 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      1.
      
        Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      
    
    
      2.
      
        Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      
      -     - de naam en het adres van de indiener;
      -     - de dagtekening;
      -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      -     - de gronden van het beroep in cassatie.
      
        Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
      
        
          De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.