ECLI:NL:RBNNE:2014:25, Rechtbank Noord-Nederland, 02-01-2014, 2258295 CV EXPL 13-9761
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2014-01-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: ontoelaatbare bemiddelingskosten; art. 7:264

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
    
      Afdeling Privaatrecht
    
    
    
      Locatie Groningen
    
    
    
      Zaak\rolnummer: 2258295 CV EXPL 13-9761   
    
    
    
      Vonnis d.d. 2 januari 2014
    
    
    
      inzake
    
    
    
      [naam],
    
      wonende te [plaatsnaam],
      eiseres, hierna [eiseres] te noemen, 
      gemachtigde mr. F.H. Elema, advocaat te Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      [naam], h.o.d.n. “[A]” Onroerend Goed Makelaardij,
    
      wonende te [plaatsnaam],
      gedaagde, hierna [A] te noemen,
      gemachtigde mr. H.H. van der Heide, werkzaam bij Conan Juristen te Nieuw-Buinen.
    
    
  
  
    PROCESGANG
    
    
      De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
    
    
    
      
        de dagvaarding;
      
      
        de conclusie van antwoord;
      
      
        de conclusie van repliek;
      
      
        de conclusie van dupliek.
      
    
    
    
      De kantonrechter heeft tevens kennisgenomen van de in het geding gebrachte producties.
    
    
    
      Vonnis is bepaald op heden. 
    
    
  
  
    OVERWEGINGEN 
    
    
      De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten.
    
    
    
      1.1 [A] houdt zich bezig met beheer van vastgoed en bemiddeling voor verhuur van woningen.  
    
    
    
      1.2 [eiseres] heeft op 13 januari 2012 per e-mail aan [A] geschreven dat zij twee appartementen op de website van [A] heeft gezien, staande en gelegen aan het [adres 1] te [plaatsnaam] en aan de [adres 2] te [plaatsnaam], en dat zij die woningen wil bezichtigen. 
    
    
    
      1.3 [A] heeft als reactie, voor zover hier van belang, aan [eiseres] geschreven:
    
    
    
      “ Hartelijk dank voor uw reactie.
    
    
    
      
        Op onze Internetsite. www.beter-wonen.nl kunt u meer 
        aanbod
         en 
        informatie
         vinden. 
      
    
    
    
      
        Naar aanleiding van uw vraag, doen wij u hierbij een inschrijfformulier (zoekopdracht) toekomen. Wij vragen om een complete inschrijving voordat wij een bezichtiging afspreken. Inschrijven is kostenloos. Wanneer u via [naam] iets gaat huren bestaat de eerste betaling uit drie keer de maandhuur (1e  maand huur vooraf, 1 maand als borg en 1 maand voor bemiddelingskosten).
      
    
    
    
      
        (…)
      
    
    
    
      
        Zodra u zich heeft 
        ingeschreven
         en geschikte woonruimte ziet staan op onze website, kunt u ons bellen of mailen voor het maken van een 
        afspraak,
         om deze aangeboden woonruimte te bezichtigen. ”
    
    
    
      1.4 [eiseres] heeft vervolgens een inschrijfformulier ingevuld en daarop geschreven dat zij belangstelling heeft voor de woonruimte aan het [adres 1] te [plaatsnaam] en aan de [adres 2] te [plaatsnaam]. Op het inschrijfformulier is door [A], voor zover hier van belang, onder meer de volgende tekst voorgedrukt:
    
    
    
      “ Deze inschrijving is vrijblijvend, pas wanneer er een passende woning, zelfstandige woonruimte of studio voor u is gevonden, betaalt u een éénmalig bemiddelingstarief van 1 maandhuur. Dit houdt in dat u als toekomstige huurder pas bemiddelingskosten hoeft te betalen als de woning (…) u bevalt en daadwerkelijk wilt huren. (…) ”
    
    
    
      1.5 [eiseres] heeft met [A] twee panden bezichtigd, te weten een pand aan het [adres 1] te [plaatsnaam] alsmede een pand aan de [adres 2] te [plaatsnaam]. 
    
    
    
      1.6 [eiseres] heeft met ingang van 23 januari 2012 woonruimte gehuurd aan het [adres 1] te [plaatsnaam] van [B] tegen een huurprijs van € 675,00 per maand. 
    
    
    
      1.7 [A] heeft [eiseres] een factuur gestuurd voor de huur van januari en februari 2012, een borgsom en € 575,00 aan courtage. [eiseres] heeft de bedragen aan [A] betaald. 
    
    
    
      1.8 Bij brief van 1 maart 2012 heeft [eiseres] [A] verzocht om de door haar betaalde courtage aan haar terug te betalen wegens het ontbreken van een grondslag voor verschuldigdheid van dit bedrag.   
    
    
    
      1.9 [A] heeft betwist tot terugbetaling te zijn gehouden. 
    
    
    
    
    
    
      
        Het geschil 
      
    
    
    
      2.1 [eiseres] vordert (samengevat), dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [A] veroordeelt tot betaling van € 575,00 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 januari 2012 tot aan het moment van volledige voldoening en voorts vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten van € 86,25 en met veroordeling van [A] in de kosten van de procedure. 
    
    
    
      2.2 [A] voert verweer. 
    
    
    
      2.3 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
    
    
    
      
        De standpunten van partijen en de beoordeling 
      
    
    
    
      3.1 [eiseres] stelt primair dat er geen sprake is geweest van bemiddeling door [A], doch van beheer van vastgoed voor de verhuurder. Zij heeft de bemiddelingsvergoeding dan ook onverschuldigd betaald. Subsidiair stelt zij dat er sprake is van een in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding, waarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Het beding is ex artikel 7:264 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) nietig. Meer subsidiair betoogt [eiseres] dat wanneer wordt geoordeeld dat [A] zowel in opdracht van [eiseres] als [B] zou zijn opgetreden, [A] geen bemiddelingskosten in rekening mag brengen op grond van artikel 7:427 jo. 7:417 lid 4 BW. Uiterst subsidiair stelt [eiseres] dat er sprake is van een toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst omdat bewoning niet bleek toegestaan in de gehuurde ruimte, ten gevolge waarvan [eiseres] schade heeft geleden. 
    
    
    
      3.2 [A] heeft de stellingen van [eiseres] betwist. [eiseres] heeft [A] ingeschakeld bij de totstandkoming van een huurovereenkomst voor woonruimte. Na een succesvolle bemiddeling heeft [A] recht op betaling van de bemiddelingswerkzaamheden. [A] betwist dat de bemiddelingskosten onder de in artikel 7:264 BW bedoelde nietigheid vallen. Er was ook geen sprake van het dienen van twee heren omdat [A] geen enkele vergoeding heeft ontvangen van de verhuurder. Tot slot betwist [A] dat er sprake is geweest van een toerekenbaar tekortschieten aan haar zijde. 
    
    
    
      3.3 De kantonrechter overweegt als volgt. Tussen partijen is in geschil of [A] de onder 1.7 genoemde bemiddelingskosten bij [eiseres] in rekening heeft mogen brengen voor haar werkzaamheden in verband met de door [eiseres] gesloten huurovereenkomst met [B].   
    
    
    
      3.4 De kantonrechter is van oordeel dat in het onderhavige geval geen sprake is geweest van een bemiddelingsovereenkomst. Gesteld noch gebleken is [eiseres] aan [A] de opdracht heeft verstrekt actief voor haar op zoek te gaan naar woonruimte. Uit hetgeen naar voren is gebracht is gebleken dat [eiseres] bij [A] heeft gereageerd op twee specifieke woningen. De inschrijving bij [A] betrof slechts een verplichting om in aanmerking te komen voor deze woningen. De kantonrechter gaat ervan uit, hoewel partijen hebben nagelaten huisnummers te vermelden, dat [eiseres] deze twee woningen heeft bezichtigd en dat ten behoeve van één van die woningen uiteindelijk een huurovereenkomst is gesloten.
    
    
    
      3.5 Hoewel geen sprake is geweest van een zoekopdracht, kan [A] desalniettemin kosten hebben gemaakt bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [B]. [eiseres] heeft zich beroepen op artikel 7:264 lid 2 BW, welk artikellid bepaalt dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. In de wetsgeschiedenis van artikel 7:264 BW (Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, p. 31) valt te lezen dat het er bij dit artikel vooral om gaat grenzen te stellen aan de vrijheid van partijen om een voordeel te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. In aanvulling daarop overweegt de Hoge Raad in het arrest van 6 april 2012 (LJN: BV1767): “Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door de wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen.” 
    
    
    
      3.6 De kantonrechter neemt als uitgangspunt bij zijn toetsing dat in ieder geval sprake is van “een niet redelijk voordeel” indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht en dat dit nog niet betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden, maar dat al naar gelang de aard van dergelijke kosten en de omstandigheden van het geval deze ook als niet redelijk kunnen worden aangemerkt. 
    
    
    
      3.7 [A] heeft in dit verband gesteld dat zij diverse werkzaamheden voor [eiseres] heeft verricht waaronder het opstellen van een contract en geven van advies en voorlichting en het bezichtigen van de twee panden. De kantonrechter overweegt dat bij het verrichten van deze werkzaamheden [A] een dermate van de verhuurder afgeleid belang heeft gehad dat vergoeding daarvan door [eiseres] een niet redelijk voordeel voor [A] oplevert. Tegenover de in rekening gebrachte kosten heeft naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen althans geen substantiële tegenprestatie gestaan jegens [eiseres]. Het bedingen van die courtagekosten moet dan ook alleen al om die reden als niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 BW worden beschouwd. 
    
    
    
      3.8 Daar komt nog bij dat van een “niet redelijk voordeel” in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW kan worden gesproken indien zich de in artikel 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie voordoet. Dit artikellid bepaalt het volgende: “Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3, en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning.” 
      Kort gezegd: indien een makelaar of andere tussenpersoon als lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt en één van deze lastgevers is een natuurlijk persoon die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, dan mag de makelaar geen courtage bij de huurder in rekening brengen, mits het gaat om een zelfstandige woning. Aan artikel 7:714 lid 4 BW ligt dezelfde bedoeling ten grondslag als die welke de Hoge Raad in het hiervoor geciteerde arrest voor artikel 7:264 lid 1 BW heeft geformuleerd: het beschermen van de partij die niet in een gelijkwaardige positie ten opzichte van de andere partij verkeert om daarmee misstanden bij het aangaan van een huurovereenkomst te voorkomen. Van artikel 7:417 lid 4 BW kan niet ten nadele van de (koper of) huurder worden afgeweken, tenzij het gaat om verhuur van zogenaamde onzelfstandige woonruimte. 
    
    
    
      3.9 De kantonrechter is van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van de in artikel 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie, op grond van het volgende. In de eerste plaats is er, indien opdracht wordt gegeven aan een derde tot het doen verhuren van een woning, dan wel tot het zoeken van een huurwoning, sprake van een overeenkomst van lastgeving als bedoeld in artikel 7:414 lid 1 BW. De opdracht ziet immers op het verrichten van een rechtshandeling, te weten het sluiten van een huurovereenkomst. Aldus is van belang om vast te stellen wie de opdrachtgever(s)/lastgever(s) van [A] is of zijn. 
    
    
    
      3.10 [A] heeft de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op haar website. Belangstellenden voor deze woning dienden contact op te nemen met [A]. Feitelijk gezien komt dit er op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website van [A] en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van [A] is. Daaraan doet niet af, dat, zoals [A] heeft gesteld, geen vergoeding van de verhuurder wordt ontvangen. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat partijen een vergoeding hebben afgesproken. 
    
    
    
      3.11 Met betrekking tot de vraag of [A] (ook) met [eiseres] een overeenkomst van opdracht of lastgeving heeft gesloten overweegt de kantonrechter het volgende. Zoals hiervoor is overwogen is van een bemiddelingsovereenkomst tussen [eiseres] en [A] geen sprake. Uit het reageren van [eiseres] op de advertentie op de website en het invullen van het inschrijfformulier waarbij zij haar belangstelling heeft getoond voor onder andere de woning aan het [adres 1], volgt wel dat zij [A] opdracht/last heeft gegeven voor haar een huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning te sluiten. Dit is een lastgevingsovereenkomst in de zin van artikel 7:414 lid 1 BW.
    
    
    
      3.12 Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van de in artikel 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie: het (door [A]) dienen van twee heren, waarbij vaststaat dat het hier om een rechtshandeling gaat die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak. Daarnaast staat vast dat [eiseres] een persoon is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW: “(…) Een natuurlijk persoon die een opdracht heeft verstrekt anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf (…)” [eiseres] heeft immers contact met [A] gelegd om voor zichzelf een huurovereenkomst voor woonruimte aan te gaan. Aldus heeft zij niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf gehandeld. Bij conclusie van repliek is door [eiseres] onweersproken gesteld dat er sprake was van een zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW is, zodat van het in artikel 7:417 lid 4 BW bepaalde niet kan worden afgeweken. Op grond daarvan is artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing en heeft [A] dus geen recht op loon jegens de huurder. Hierboven in rechtsoverweging 3.8 is reeds overwogen dat dit feit tevens impliceert dat [A] zich jegens [eiseres] een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW heeft bedongen, hetgeen gelet op het dwingende karakter van deze wetsbepaling tot nietigheid leidt van het beding waarop de aan [eiseres] in rekening gebrachte bemiddelingscourtage is gebaseerd. 
    
    
    
      3.13 Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, luidt de conclusie dat de courtagekosten onverschuldigd betaald zijn, zowel wegens nietigheid van het courtagebeding op grond van artikel 7:264 lid 2 BW, als op grond van het in artikel 7:417 lid 4 BW bepaalde. Het verweer wordt derhalve verworpen en de vordering in hoofdsom is toewijsbaar. 
    
    
    
      3.14 De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen, nu deze niet gemotiveerd is betwist. 
      Voorts zullen de gevorderde incassokosten worden toegewezen nu voldoende gesteld en gespecificeerd is dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. 
    
    
    
      3.15 [A] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Omdat [eiseres] met een toevoeging procedeert, zal de kantonrechter bepalen dat 75% van de zuivere explootkosten (artikel 40 Besluit vergoeding rechtsbijstand) aan de griffier moet worden voldaan. De overige kosten moeten aan [eiseres] worden betaald.
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt [A] om tegen bewijs van betaling aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 661,75 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 575,00 vanaf 23 januari 2012 tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
    
      veroordeelt [A] in de kosten van deze procedure die aan de zijde van [eiseres] tot aan deze uitspraak worden vastgesteld op in totaal € 367,82 waarvan te voldoen aan de griffier van dit gerecht € 69,62 zijnde de door de griffier betaalde explootkosten en te voldoen aan [eiseres] € 298,20 (zijnde de som van het griffierecht van € 75,00, salaris van de gemachtigde 200,00 van en de resterende explootkosten van € 23,20);
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. R.Tj. Terpstra, kantonrechter, en op 2 januari 2014 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
    
    
    
      typ: jc