ECLI:NL:GHAMS:2021:3563, Gerechtshof Amsterdam, 16-11-2021, 200.279.489/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-11-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Vordering tot voortzetting huurovereenkomst na overlijden van de huurder. Dat de huurder voor zijn overlijden in een verpleegtehuis was opgenomen, staat niet aan toewijzing van de vordering in de weg.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.279.489/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 8092378 CV EXPL 19-20769
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 november 2021
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [appellant sub 1] ,
    
      wonend te [woonplaats] ,
      2. [appellant sub 2] ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellanten,
      advocaat: mr. A. van Dorsten te Amsterdam, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonend te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. H.J.J. Hendrikse te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellanten] (in enkelvoud) en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
      
        [appellanten] is bij dagvaarding van 28 mei 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 31 maart 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellanten] als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, alsnog [geïntimeerde] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren dan wel zijn vorderingen zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep. 
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.11. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover in hoger beroep niet ter discussie gesteld, dienen deze feiten ook het hof als uitgangspunt. Het hof zal rekening houden met het bij de eerste en tweede grief aangevoerde. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, komen de feiten neer op het volgende. 
    
    
    
      2.1.
      
        [appellanten] is in 2008 eigenaar geworden van de woning gelegen aan de [adres 1] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2.
      De woning was destijds al langere tijd verhuurd aan (wijlen) de heer [X] (geboren in 1951, hierna: [X] ). Er is geen schriftelijke huurovereenkomst. De maandelijkse huurprijs voor de woning is thans € 603,47.
      
    
    
      2.3.
      
        [geïntimeerde] (geboren in 1963) staat sinds 7 maart 2013 ingeschreven op het adres van de woning. 
      
    
    
      2.4.
      In de periode 23 april 2014 tot 11 juli 2014 en vanaf 30 juli 2015 tot aan zijn overlijden op [overlijdensdatum] 2019, heeft [X] niet op het adres van de woning ingeschreven gestaan maar in [plaats] , op het adres van verpleeghuis [naam verpleegtehuis] , een MS-Expertisecentrum (hierna: het verpleegtehuis). 
      
    
    
      2.5.
      
        
          [geïntimeerde] heeft [appellanten] bij brief van 5 mei 2016 bericht, voor zover van belang: 
        
          Ik ben de partner van [X] . Ik woon nu al 3,5 jaar samen met [X] op bovengenoemd adres [hof: het adres van de woning]. Ik wil graag dat mijn naam als medehuurder op het huurcontract komt te staan. 
        
          Bovendien sta ik sinds 3,5 jaar op dit adres bij de Gemeente Amsterdam ingeschreven. 
        
        Deze brief is ook door [X] ondertekend. 
      
      
    
    
      2.6.
      Sinds het overlijden van [X] op [overlijdensdatum] 2019 heeft [geïntimeerde] de huur voor de woning betaald.
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 11 april 2019 heeft [geïntimeerde] aan de beheerder van de woning (hierna: de beheerder) bericht dat hij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning als achterblijvende medehuurder voortzet.
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 15 april 2019 heeft de beheerder [geïntimeerde] bericht dat hij, net als in 2016, niet door de verhuurder als medehuurder wordt erkend.
      
    
    
      2.9.
      
        In een schriftelijke verklaring van 21 mei 2019 van mevrouw [A] , woonachtig op het adres [adres 2] , staat vermeld, voor zover van belang:
        
          Toen ik in 1986 in de [adres 2] kwam wonen, woonde [X] al op bovenvermeld adres [hof: het adres van de woning]. Op een later tijdstip, zo’n 6 jaar geleden, ging zijn vriend, [geïntimeerde] , met hem samenwonen op dit adres.
      
      
    
    
      2.10.
      
        In een schriftelijke verklaring van 22 mei 2019 van de heer [B] , woonachtig op het adres [adres 3] , staat vermeld, voor zover van belang:
        
          Mij was gevraagd te verklaren omtrent de bewoning van het appartement dat boven mij gelegen is. Ik kan bij deze meedelen dat, zolang ik [geïntimeerde] ( [geïntimeerde] ) en [X] ( [X] ) ken er bij mijn weten altijd sprake is geweest van een (langdurige) affectieve en exclusieve relatie en dat de heren samen het appartement boven mij hebben bewoond. 
        
        
          Ten overvloede wil ik ook graag meedelen dat het mijn hoop is dat, nu [X] is overleden, [geïntimeerde] in de gelegenheid zal blijven om de bewoning van het appartement boven mij voort te zetten. (...) [geïntimeerde] is altijd een goede buurman en rustige bewoner (samen met [X] ) geweest (...).
        
      
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 23 mei 2019 heeft de gemachtigde van [appellanten] [geïntimeerde] bericht dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:268 lid 6 BW van rechtswege eindigt per 1 juni 2019 en verzocht om de woning per omgaande te ontruimen.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1.
      Deze zaak gaat over de vraag of [geïntimeerde] de huur van de woning na het overlijden van [X] als huurder mag voortzetten. Dat is het geval als [geïntimeerde] , die geen medehuurder is als bedoeld in artikel 7:268 lid 1 BW, voldoet aan de eisen die artikel 7:268 lid 2 en 3 BW stelt. Partijen zijn het er niet over eens of aan die eisen is voldaan.
      
    
    
      3.2.
      
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 
      a. bepaalt dat de door [X] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning door [geïntimeerde] als huurder zal worden voortgezet;
      b. bepaalt dat [appellanten] als eigenaar van de woning de indeplaatsstelling van [geïntimeerde] als huurder moet eerbiedigen, één en ander onder dezelfde voorwaarden en condities zoals die volgen uit de bestaande huurovereenkomst;
      c. [appellanten] veroordeelt in de proceskosten.
      
    
    
      3.3.
      
        [geïntimeerde] heeft daaraan in eerste aanleg ten grondslag gelegd dat hij voldoet aan de eisen die artikel 7:268 lid 2 en 3 BW stelt. Volgens [geïntimeerde] is hij bij [X] , die langdurig zijn levenspartner is geweest, ingetrokken en heeft hij sindsdien zijn hoofdverblijf in de woning. Per 7 maart 2013 staat hij ook op het adres van de woning ingeschreven. Samen met [X] heeft hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd. Zij deelden de kosten voor de huishouding (zoals boodschappen, huur, voorzieningen zoals televisie/internet en overige algemene kosten). Gedurende het leven van [X] heeft [geïntimeerde] daarvoor een bedrag van € 600,00 per maand aan hem overgemaakt. Tijdens het ziekteproces van [X] , die aan MS leed, heeft [geïntimeerde] hem hulp, steun en zorg verleend totdat dit vanwege complicaties niet meer kon en [X] moest worden opgenomen in het verpleegtehuis. Om redenen die samen hangen met zijn verzekering stond [X] op het adres van het verpleegtehuis ingeschreven. [X] is op 1 april 2019 in het verpleegtehuis overleden aan alvleesklierkanker. [geïntimeerde] is in staat om de huur te betalen. Sinds het overlijden van [X] heeft hij daarvan ook steeds blijk gegeven door de huur tijdig aan [appellanten] te voldoen. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [geïntimeerde] verwezen naar schriftelijke verklaringen van een tweetal buren.
      
    
    
      3.4.
      
        [appellanten] heeft de vorderingen bestreden. 
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep de vorderingen toegewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellanten] op met zijn grieven, die zich lenen voor een deels gezamenlijke bespreking. Met de eerste en tweede grief, die de feitenvaststelling betreffen, is hiervoor bij de feitenvaststelling al rekening gehouden. 
      
    
    
      3.6.
      Het hof stelt het volgende voorop. [appellanten] heeft terecht geen grief gericht tegen het door de kantonrechter geformuleerde toetsingskader. Dat kader strekt ook het hof tot uitgangspunt en luidt als volgt. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW kan de persoon die in de woonruimte van de overleden huurder zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huur voortzet. Op grond van artikel 7:268 lid 3 BW - voor zover hier van belang - wijst de rechter de vordering in ieder geval af als a) de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de hiervoor genoemde vereisten voldoet en b) de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding geldt dat de duurzaamheid wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur van de gemeenschappelijke huishouding, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen. Bij de beoordeling of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding moeten alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd. Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] de vordering binnen zes maanden na het overlijden van [X] heeft ingesteld. 
      
    
    
      3.7.
      De derde tot en met de achtste grief (waarbij abusievelijk twee grieven als zevende grief zijn genummerd) richten zich, samengevat, tegen het oordeel van de kantonrechter dat de afwijzingsgrond van artikel 7:268 lid 3 onder a BW zich niet voordoet. [appellanten] betwist dat [geïntimeerde] sinds (in ieder geval) maart 2013 zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. [geïntimeerde] heeft volgens [appellanten] ter zake niet aan zijn bewijslast voldaan; de kantonrechter heeft de regels van stelplicht en bewijslast niet goed toegepast. Dat geldt eveneens voor de stelling van [geïntimeerde] dat hij met [X] een gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. Zowel voor de periode maart 2013 tot eind juli 2015, toen [X] (volgens [appellanten] : structureel) in het verpleegtehuis werd opgenomen, als voor de periode daarna, heeft [geïntimeerde] daartoe onvoldoende concrete feiten aangevoerd, laat staan dat hij zijn stellingen heeft bewezen. Bankafschriften en dergelijke ontbreken immers. Ook blijkt nergens uit dat sprake was van duurzaamheid.
      
    
    
      3.8.
      
        [appellanten] heeft zich daarnaast met deze grieven erover beklaagd dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat het einde van de gemeenschappelijke huishouding (voor zover die al heeft bestaan, aldus [appellanten] ) niet aan toewijzing van de vorderingen in de weg staat. [geïntimeerde] moet eind juli 2015, bij de hernieuwde inschrijving van [X] in het verpleegtehuis, hebben geweten dat [X] niet meer in de woning zou terugkeren. [geïntimeerde] , die zich gelet op het eerdere verzoek tot medehuurderschap bewust was van zijn positie, had de onderhavige vorderingen eerder moeten instellen. Het arrest van de Hoge Raad uit 2015 (ECLI:NL:HR:2015:2193), waarin de Hoge Raad geoordeeld heeft dat een vordering op grond van artikel 7:267 lid 1 BW na het verstrijken van een periode van vijf maanden na het einde van de gemeenschappelijke huishouding, te laat is ingediend, dient naar analogie op deze situatie te worden toegepast. Aan [geïntimeerde] komt de bescherming van artikel 7:268 lid 2 BW na het verstrijken van maar liefst vier jaar nadat de gemeenschappelijke huishouding is geëindigd, niet meer toe, aldus [appellanten] 
      
    
    
      3.9.
      
        [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de kantonrechter zijn vorderingen terecht heeft toegewezen. Ook na de opname van [X] in het verpleegtehuis bleven zij een gemeenschappelijke huishouding voeren. [geïntimeerde] bekommerde zich om de thuissituatie, waaronder het betalen van de rekeningen, en daarnaast bezocht hij [X] regelmatig. Volgens [geïntimeerde] bestaat er geen aanleiding om aan te nemen dat reeds in 2015 voor hem duidelijk was dat [X] niet meer zou terugkeren naar de woning. Diens ziekte vertoonde een grillig verloop en [X] is uiteindelijk niet aan MS overleden maar aan alvleesklierkanker, aldus [geïntimeerde] . 
      
    
    
      3.10.
      Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij zowel aan het vereiste van het hebben van hoofdverblijf voldoet als aan het vereiste dat hij met [X] een gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. Het hof leidt dit af uit de volgende feiten en omstandigheden. Uit de stukken blijkt dat [geïntimeerde] zich per 7 maart 2013 op het adres van het gehuurde heeft ingeschreven. [X] stond daar toen ook ingeschreven. In de periode vanaf 7 maart 2013 tot 30 juli 2015 hebben zij daar samen ingeschreven gestaan, uitgezonderd de maanden april-juli 2014 toen [X] ingeschreven stond in het verpleegtehuis te [plaats] . [X] is per 30 juli 2015 op het adres van de woning uitgeschreven en opnieuw ingeschreven op het adres van het verpleegtehuis te [plaats] , terwijl [geïntimeerde] onafgebroken op het adres van de woning ingeschreven heeft gestaan. De stellingen van [geïntimeerde] worden verder onderbouwd door de ook door [X] ondertekende brief uit mei 2016 met het verzoek tot medehuurderschap op de grond dat [geïntimeerde] zijn partner was, de door [geïntimeerde] bij de dagvaarding in eerste aanleg overgelegde foto’s van hen samen en de door hem ingebrachte verklaringen van een tweetal buren. Uit deze verklaringen kan worden afgeleid dat deze buren [geïntimeerde] al sinds langere tijd als de vriend/partner van [X] en ook als buurman beschouwden, dus als iemand die met [X] een relatie had en die daadwerkelijk in het gehuurde woonde. [appellanten] heeft deze stellingen van [geïntimeerde] onvoldoende concreet weersproken. 
      
    
    
      3.11.
      De kantonrechter heeft (onder verwijzing naar een tweetal conclusies, ECLI:NL:PHR:2003:AI0865 en ECLI:NL:PHR:2011:BS8790) geoordeeld dat het zijn van levenspartners op zichzelf al een zwaarwegende aanwijzing vormt voor het voeren van een gemeenschappelijke huishouding en weinig ruimte laat voor twijfel daarover. Het hof onderschrijft dit oordeel en neemt dit over. De reeds in eerste aanleg door [geïntimeerde] betrokken stellingen over zijn bijdrage aan de maandelijkse lasten en de verzorging van [X] totdat dit thuis niet meer ging, zijn in het licht hiervan voldoende concreet te noemen en behoeven, bij gebrek aan gemotiveerde betwisting daarvan door [appellanten] , onder deze omstandigheden geen verdere onderbouwing. Dat geldt ook voor de stellingen van [geïntimeerde] over het voortduren van de gemeenschappelijke huishouding na juli 2015. Dat de gemeenschappelijke huishouding duurzaam was en gericht was op de toekomst, totdat [X] wegens ziekte naar het verpleegtehuis heeft moeten verhuizen, leidt het hof eveneens af uit de reeds hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, met name uit het feit dat zij als levenspartners ongeveer twee jaar in de woning hebben samengewoond, alsmede uit het gezamenlijk verzoek tot medehuurderschap uit 2016. De stelling van [appellanten] dat de kantonrechter de bedoeling omtrent de toekomst zelf heeft ingevuld, volgt het hof niet, gelet op de hiervoor weergegeven omstandigheden. Aan de stellingen van [appellanten] dat wellicht sprake was van onderhuur of dat hun relatie (voor zover die, aldus [appellanten] , al bestond) reeds beëindigd zou kunnen zijn, gaat het hof eveneens voorbij. Die stellingen zijn immers niet althans onvoldoende concreet toegelicht. Dat geldt ook voor de stelling van [appellanten] dat [geïntimeerde] in de inleidende dagvaarding heeft getracht om te verbloemen dat [X] al sinds langere tijd niet meer in de woning verbleef.
      
    
    
      3.12.
      Het hof volgt [appellanten] evenmin in zijn betoog dat [geïntimeerde] geen recht heeft op de bescherming die artikel 7:268 lid 2 BW biedt. Bedoeld artikel beoogt de nabestaande van de overleden huurder, die met deze huurder een gemeenschappelijke huishouding vormde, te beschermen ten aanzien van zijn woonsituatie. Wanneer ten tijde van het overlijden van de huurder al kortere of langere tijd geen gemeenschappelijke huishouding meer werd gevoerd, omdat de huurder wegens ziekte of hulpbehoevendheid moest worden opgenomen in een ziekenhuis of zorgcentrum, moet, gelet op de strekking van deze bepaling, aan de hand van de omstandigheden van het geval worden beoordeeld of degene die met de huurder samenwoonde daardoor beschermd dient te worden (ECLI:NL:HR:2011:BP1079). Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat [geïntimeerde] deze bescherming toekomt. Dit op grond van de hiervoor in 3.10. en 3.11. reeds omschreven feiten en omstandigheden. Dat [X] reeds sedert juli 2015 in het verpleegtehuis was opgenomen, welke opname volgens [appellanten] structureel was (hetgeen [geïntimeerde] heeft weersproken), leidt onder de omstandigheden van het geval niet tot een andere beslissing, gelet op de strekking van bedoeld artikel. 
      
    
    
      3.13.
      Deze grieven hebben geen succes. 
      
    
    
      3.14.
      De negende grief houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] voldoet aan het vereiste van het bieden van voldoende financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur. Volgens [appellanten] dient [geïntimeerde] meer inzicht te verschaffen in zijn financiële positie om dat vast te kunnen stellen. 
      
    
    
      3.15.
      De grief slaagt niet. [appellanten] heeft de stelling van [geïntimeerde] , dat deze na het overlijden van [X] de huur steeds tijdig heeft voldaan, niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Er is geen enkele aanwijzing dat [geïntimeerde] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Bij deze stand van zaken doet de afwijzingsgrond van artikel 7:268 lid 3 onder b BW zich niet voor. 
      
    
    
      3.16.
      De tiende grief mist zelfstandige betekenis, zodat die geen afzonderlijke bespreking behoeft. 
      
    
    
      3.17.
      Het hof merkt nog op dat aan [appellanten] kan worden toegegeven dat in deze zaak weinig concrete informatie van de zijde van [geïntimeerde] beschikbaar is over de wijze waarop hij zijn leven met [X] heeft geleid en ingericht. Dat staat echter niet aan toewijzing van de vorderingen in de weg. [appellanten] heeft de stellingen van [geïntimeerde] immers in het geheel niet gemotiveerd weersproken, terwijl die stellingen wel voldoende aanknopingspunten bevatten voor een gemotiveerde betwisting. Het dossier geeft zodoende geen enkele aanleiding om vraagtekens te plaatsen bij de stellingen van [geïntimeerde] . 
      
    
    
      3.18.
      
        [appellanten] heeft geen voldoende geconcretiseerde stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Zijn bewijsaanbod wordt gepasseerd. 
      
    
    
      3.19.
      De slotsom luidt dat de grieven falen en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 332,- aan verschotten en € 1.114,- voor salaris.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.A. Wabeke en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 november 2021.