ECLI:NL:RBUTR:2010:BM0500, Rechtbank Utrecht, 07-04-2010, 655014 UE VERZ  09-1982 YJ
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2010-04-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: goedkeuring afwijkend beding ex art. 7:291 BW: afwijking beeindigingsbepalingen en rechterlijke toetsing ivm met renovatie: op moment van start herontwikkeling en als verhuurder deze ruimte nodig heeft als "wisselunit": goedgekeurd

Beschikking
    
    RECHTBANK UTRECHT
    
    Sector kanton
    
    Locatie Utrecht
    
    zaaknummer: 655014 UE VERZ  09-1982 YJ
    
    beschikking d.d. 7 april 2010
    
    inzake het verzoek van
    
    
      1. de besloten vennootschap
      Hoog Catharijne B.V.,
      gevestigd te Utrecht,
    
    
    
    
      2. de besloten vennootschap
      Smartone Mobile B.V., i.o. h.o.d.n. GSM Shop,
      gevestigd te Rotterdam,
    
    
    verzoekende partijen.
    
    
    1.	Het verloop van de procedure
    
    
      Verzoekers hebben op 18 september 2009 aangehecht verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend. 
      Het verzoek is ter zitting van 29 januari 2010 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden. 
      Hierna is uitspraak bepaald.
    
    
    2.	De feiten
    
    2.1.	Bij schriftelijke overeenkomst heeft Hoog Catharijne aan Smartone Mobile de bedrijfsruimte Radboudkwartier 10-1e (ruimtecode 3/wi/1/12) in het complex Hoog Catharijne te Utrecht verhuurd, met de bestemming om deze ruimte te gebruiken als bedrijfsruimte voor exploitatie van een detailhandelswinkel in telefoons met aanverwante artikelen. Deze overeenkomst is aangegaan voor vijf jaar, ingaande 1 juni 2009 en lopende tot en met 31 mei 2014. 
    
    2.2	In de door partijen ondertekende huurovereenkomst zijn de volgende bedingen opgenomen.
    
    
      “9.11.b.    In verband met de plannen van verhuurder om winkelcentrum Hoog Catharijne, al dan niet gefaseerd, middels sloop en/of renovatie en/of nieuwbouw dan wel anderszins te herontwikkelen komen partijen overeen dat verhuurder deze overeenkomst te allen tijde, dus ook lopende een contractstermijn en ongeacht eventuele optie- of andere verlengingstermijnen, kan beëindigen indien daar naar het oordeel van verhuurder, in verband met de uitvoering van de herontwikkeling van winkelcentrum Hoog Catharijne zijdens de verhuurder behoefte aan bestaan, waaronder mede wordt verstaan de omstandigheid dat verhuurder het gehuurde behoeft in verband met de (tijdelijke) huisvesting van andere huurders. Beëindiging als hiervoor bedoeld geschiedt middels aangetekende brief met bericht van ontvangst waarin verhuurder de huurovereenkomst opzegt met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal 6 maanden. Deze opzegging doet de huurovereenkomst, zonder dat daartoe rechterlijke tussenkomst is vereist, daadwerkelijk eindigen op de dag waarop de opzegtermijn is verstreken.
      9.11.c.    Huurder heeft in verband met een beëindiging van de huurovereenkomst in overeenstemming met het sub b bepaalde geen enkele aanspraak op verhuurder tot vergoeding van kosten (verhuis- en (her)inrichtingskosten daaronder begrepen), schade, goodwill, (des)investeringen, huurprijsvermindering of welke andere aanspraak dan ook.
    
    
    Partijen komen overeen dat ingeval de kantonrechter de hierboven genoemde afwijkende bedingen niet, dan wel niet volledig goedkeurt, deze huurovereenkomst een looptijd heeft van 23 maanden, ingaande op 1 juni 2009 en lopende tot en met 30 april 2011. De artikelen 3.1 tot en met 3.4 uit de huurovereenkomst gelden alsdan niet meer; de huurovereenkomst eindigt in dat geval van rechtswege zonder dat opzegging is vereist.”
    
    3. Het verzoek
    
    
      3.1
      Partijen verzoeken om goedkeuring van deze bedingen.
    
     
    
      3.2
      Ter toelichting op het verzoek is aangevoerd dat Hoog Catharijne inmiddels met de gemeente Utrecht overeenstemming heeft bereikt over de herontwikkeling c.q. renovatie van het stationsgebied te Utrecht, waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt en dat (her)ontwikkeling c.q. renovatie zonder beëindiging van de huurrelatie niet mogelijk is. Met name betreft dit het Radboudkwartier waar de onderhavige winkel is gelegen. Ten gevolge daarvan kan Hoog Catharijne slechts een huurovereenkomst ingaande 1 juni 2009 tot 31 mei 2014 aangaan, indien zij de mogelijkheid heeft tussentijds op te zeggen. Een verlenging van de huurovereenkomst tot 5 jaar verdraagt zich organisatorisch niet tot de herontwikkelings-plannen. 
      Daarnaast stelt Hoog Catharijne dat zij de huurovereenkomst tevens wenst op te zeggen indien zij het gehuurde nodig heeft in verband met de (tijdelijke) huisvesting van andere huurders. 
      Smartone Mobile is zich ervan bewust dat Hoog Catharijne middels de renovatieclausule de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen middels opzegging en dat zij derhalve rekening dient te houden met een beperkte terugverdientijd van de door haar gedane geringe investering.
      Goedkeuring van de bedingen tast de rechten van Smartone Mobile niet wezenlijk aan, nu het juist in het belang van Smartone Mobile is dat zij langer dan 23 maanden haar onderneming in het gehuurde kan exploiteren. Bovendien is Smartone Mobile zich bewust van het aanzienlijke belang dat Hoog Catharijne heeft bij tijdige ontruiming, aangezien zij bij gebreke daarvan in ernstige organisatorische problemen komt te verkeren en grote financiële schade zal lijden.
    
    
    
      3.3
      Op verzoek van de kantonrechter heeft Hoog Catharijne bij brief van 15 februari 2010 nader toegelicht op welke gronden zij, naast de opzegging in verband met de start van de herontwikkeling, tevens de mogelijkheid wenst te hebben om de huurovereenkomst op te zeggen indien zij deze behoeft in verband met de (tijdelijke) huisvesting van andere huurders.
      Hoog Catharijne heeft daartoe onder meer aangevoerd dat de herontwikkeling van Hoog Catharijne een ingewikkeld schuifplan met vele betrokkenen is, dat bovendien gefaseerd uitgevoerd zal worden, omdat de verbinding tussen het NS-station en het centrum van Utrecht in stand moet blijven en het winkelcentrum tijdens de herontwikkeling bereikbaar moet blijven. Omdat Hoog Catharijne daarnaast bepaalde huurovereenkomsten niet op tijd kan opzeggen, dan wel huurders die terug zullen keren na de herontwikkeling vervangende ruimte moet aanbieden, heeft Hoog Catharijne behoefte aan zogenaamde wisselunits. Deze zullen zich met name in de zijvleugels bevinden, omdat het zwaartepunt in de start van de herontwikkeling zal liggen op de “middenpassage” die het NS-station ontsluit.
    
    
    
      3.4
      De kantonrechter overweegt het volgende.
      Allereerst stelt de kantonrechter vast dat er geen feiten of omstandigheden bekend zijn geworden waaruit blijkt dat de huurster niet aangemerkt zou moeten worden als een kleine zelfstandige en dat zij dus in beginsel niet - in vergelijking met Hoog Catharijne - een zodanige maatschappelijke positie heeft dat zij de bescherming van de bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW in redelijkheid niet behoeft. Daar van uitgaande zullen van de regeling van artikel 7:290 e.v. BW afwijkende bedingen alleen goedgekeurd kunnen worden, indien - alle in het geding zijnde belangen mede in aanmerking genomen - de rechten van Smartone Mobile daardoor niet wezenlijk worden aangetast.
    
    
    
      3.5
      Voorgaande bedingen houden een afwijking van de wettelijke regeling in ingeval de ver-huurder in verband met de uitvoering van de herontwikkeling van Hoog Catharijne behoefte heeft de huurovereenkomst te beëindigen.
      In dat verband is een extra beëindigingsgrond toegevoegd aan artikel 7:296 BW, die vóór het einde van de wettelijke termijnbescherming, namelijk te allen tijde, tegen de huurder kan worden ingeroepen zonder de mogelijkheid van rechterlijke tussenkomst, niet alleen wanneer
      daar in verband met de uitvoering van de herontwikkeling van het winkelcentrum Hoog Catharijne zijdens Hoog Catharijne behoefte aan bestaat, maar ook indien Hoog Catharijne het gehuurde nodig heeft in verband met de (tijdelijke) huisvesting van andere huurders. 
      Hiermee wordt afgeweken van de artikelen 7:292, 295 en 296 BW. Verder geldt een van artikel 7:293 BW afwijkende opzegtermijn, namelijk zes maanden. Met het uitsluiten van enige vergoeding van kosten wordt afgeweken van artikel 7:297 BW.
    
    
    
      3.6
      De kantonrechter is van oordeel dat deze afwijkingen in beginsel wel een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder betekenen, maar dat in het geval van Smartone Mobile die aantasting moet worden gerelativeerd.
    
    
    
      3.7
      Allereerst is van belang, dat Hoog Catharijne heeft aangegeven de huurovereenkomst slechts voor 23 maanden te willen aangaan, indien de bedingen niet goedgekeurd worden. Bovendien moet het er voor worden gehouden dat het telkens aanbieden van kortdurende huurovereenkomsten aan andere huurders gezien de termijn waarbinnen de renovatie wordt verwacht voor Hoog Catharijne een reële optie is, omdat Hoog Catharijne baat heeft bij zekerheid dat niet één van de huurders blijft zitten, wanneer alles leeg en gereed is voor renovatie. Een en ander dient mee te wegen bij de vraag of sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van Smartone Mobile.
    
    
    
      3.8
      Verder is van belang dat Smartone Mobile heeft aangegeven geen tot nauwelijks investeringen in het gehuurde te hebben gedaan, dan wel gepland, anders dan eenvoudig verplaatsbare stellingen. 
    
    
    
      3.9
      Op grond van al het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, moet worden geconcludeerd, dat alle belangen in aanmerking genomen de rechten van Smartone Mobile door goedkeuring aan de bedingen te geven niet méér worden aangetast dan door deze te onthouden. In zoverre is er geen sprake van een wezenlijke aantasting. Daarbij is mede in aanmerking genomen het belang van Hoog Catharijne om in een grootschalig renovatie-/herontwikkelingsproject als het onderhavige een bepaalde bewegingsvrijheid te hebben bij het opzeggen van een huurovereenkomst, zowel indien dat in verband met de start van de herontwikkeling nodig is, als in het geval dat zij het gehuurde nodig heeft als “wisselunit” voor andere “vaste” huurders die vervangende ruimte moet worden aangeboden gedurende de herontwikkeling. Dit geldt temeer nu aangenomen mag worden dat Smartone Mobile de huurovereenkomst is aangegaan met de wetenschap dat deze herontwikkelingsplannen er waren. Immers, het mag ervoor gehouden worden dat Smartone Mobile voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte was van de (her)ontwikkeling c.q. renovatie van het stationsgebied in Utrecht, waarin Hoog Catharijne ligt.
    
    
    
      2.10
      De kantonrechter zal daarom de bedingen goedkeuren. Gelet op de aard van de procedure zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    
    
    3. Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    verleent goedkeuring aan de bedingen zoals hiervoor onder 2.2. weergegeven;
    
    compenseert de proceskosten.
    
    
    Deze beschikking is gegeven door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 april 2009.