ECLI:NL:GHARL:2021:6721, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-07-2021, 200.257.812/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-07-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht

Samenvatting: Beoogde verkoop van grond door Groningen Seaports N.V. nabij de Eemhaven. Beroep op artikel 6:23 BW. Tussen partijen is geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Groningen Seaports was niet gebonden vanwege het vereiste van goedkeuring door het Algemeen Bestuur. Geen sprake van onrechtmatig handelen door Groningen Seaports door de koopovereenkomst niet voor te leggen aan het Algemeen Bestuur. Externe factoren en interne vereisten maakten tezamen dat geen goedkeuring zou zijn verleend. Geen sprake van het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.257.812/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 168927)
    
    
    
    
      
        arrest van 13 juli 2021 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      hierna: [appellant],
      
        2. [appellante] ,
      
      hierna: [appellante],
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      appellanten in het principaal hoger beroep,
      geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
      bij de rechtbank: eisers,
      hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten] c.s., 
      advocaat: mr. H.A. Sarolea, die kantoor houdt te Amsterdam,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
    
      
        Groningen Seaports N.V.,
      
      gevestigd te Delfzijl,
      geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
      appellante in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
      bij de rechtbank: gedaagde,
      hierna: GSP,
      advocaat: mr. V.J.M. Verlinden-Masson, die kantoor houdt te Groningen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
    
      1.1
      Naar aanleiding van het tussenarrest van 3 maart 2020 heeft op 19 april 2021 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Een kopie van het proces-verbaal dat daarvan is opgemaakt, is aan het dossier toegevoegd. Partijen hebben via berichten van hun advocaten gedateerd 15 juni 2021 en 22 juni 2021 opmerkingen gemaakt over het proces-verbaal. Deze brieven zijn aan het dossier toegevoegd en het hof zal voor zover nodig op de inhoud ervan terugkomen in dit arrest. 
      
    
    
      1.2
      
        Partijen hebben arrest gevraagd en het hof heeft beslist dat vandaag arrest wordt gewezen. 
        2. Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1
      Het gaat in deze zaak om de verkoop van hoeve ‘ [de hoeve] ’, die in eigendom toebehoorde aan [appellanten] c.s. en die zij in 2011 aan GSP hebben willen verkopen. De vraag is of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, of GSP in de nakoming daarvan tekort is geschoten en of GSP onrechtmatig jegens [appellanten] c.s. gehandeld heeft. De achtergrond van het geschil tussen partijen over deze vragen is de volgende. 
    
    
      2.2
      Vanaf 2010 is er sprake van (beoogde) ontwikkelingen in het Eemshavengebied. Naar aanleiding van belangstelling van een internationale onderneming om nabij de Eemshaven een datacentrum te vestigen, heeft de rechtsvoorganger van GSP het ‘Visiedocument Eemshaven-Zuid’ van 10 maart 2010 opgesteld. GSP stelt daarin voor de bestemming van het gebied ten zuidoosten van de Eemshaven, dat op dat moment een agrarische functie heeft, te wijzigen en als ‘zoekgebied bedrijventerrein’ aan te wijzen zodat vestiging van datacentra mogelijk zou worden. 
    
    
      2.3
      
        [appellanten] c.s. waren (tot in 2012) eigenaar van een hoeve van circa 74 hectare grond in de gemeente Delfzijl (hoeve ‘ [de hoeve] ’), waarvan circa 50 hectare akkerbouwgrond gelegen is nabij de Eemshaven. Van deze 50 hectare ligt 39 hectare grond, percelen 41/40 en 50, in de zoekgebieden IV en V van het ‘Visiedocument Eemshaven-Zuid’. Naar aanleiding van het ‘Visiedocument Eemshaven-Zuid’ is uiteindelijk op basis van de Omgevingsverordening provincie Groningen 2009 in februari 2011 een nieuw ‘zoekgebied bedrijventerrein’ aangewezen voor niet-kadegebonden activiteiten zoals datahotels, te weten zoekgebied V. Alleen perceel 50, van ruim 8 ha, ligt in het op basis van de Omgevingsverordening aangewezen nieuwe zoekgebied. 
    
    
      2.4
      Het Managementteam (MT) van GSP heeft [appellanten] c.s. in 2010 benaderd voor verkoop van zijn percelen 50 en 41/40, omdat deze percelen in de beoogde zoekgebieden lagen. Partijen zijn vervolgens met elkaar in onderhandeling getreden over de verkoop van de gehele hoeve van [appellanten] c.s. voor een bedrag van € 8.000.000,-. Deze onderhandelingen werden vanuit GSP gevoerd door [A] (hierna: [A] ), MT-lid, die daarbij namens de directeur van GSP, de heer [B] (hierna: [B] ) optrad. [appellanten] c.s. lieten zich bijstaan door de makelaars [C en D] (hierna: [C en D] ). 
    
    
      2.5
      
        De onderhandelingen tussen het MT van GSP en [appellanten] c.s. hebben op 
        25 februari 2011 geleid tot een ‘bespreekstuk “concept overeenkomst”. Op 10 maart 2011 volgde een tweede ‘concept-koopovereenkomst’. Op de schutpagina’s van beide concepten staat, voor zover van belang, het volgende: 
      
      
      
        
          “Het besluit tot het aangaan van deze overeenkomst is voor behouden aan het Algemeen Bestuur GSP”
        
      
      
      
        In beide concepten luidt het eerste lid van artikel 31 als volgt:
      
      
      
        
          “
          Artikel 31 ontbindende voorwaarden
          
          1. Deze overeenkomst is ontbonden ingeval het Algemeen Bestuur niet uiterlijk op … … … … … … … schriftelijk hun goedkeuring aan de onderhavige koopovereenkomst hebben verleend. 
          
          NB: z.s.m. in te vullen: de intentie is om op verzoek van de verkoper de snelste marsroute te kiezen”
        
      
      
    
    
      2.6
      
        Op 17 maart 2011 is een derde concept-koopovereenkomst tot stand gekomen, waarin staat:“In aanmerking nemende dat:(…)- koper pas na goedkeuring hiertoe van het Algemeen Bestuur van Groningen Seaports is gemachtigd de koopovereenkomst aan te gaan;”
        
          In dit derde concept is de oorspronkelijke tekst van artikel 31 lid 1 verwijderd die in het eerste en tweede concept was opgenomen. 
      
    
    
      2.7
      Voor de aankoop van de hoeve voor € 8.000.000,- was toestemming van het Algemeen Bestuur (hierna: AB) van GSP vereist, omdat de directeur van GSP ( [B] ) slechts een mandaat had voor (aankoop-)transacties van maximaal ʄ 1.000.000,- per keer. 
    
    
      2.8
      In een e-mail van 17 maart 2011 schrijft [B] aan [appellanten] c.s.:“Nu we aan de vooravond van ondertekening staan moet ik, omdat het koopbedrag boven mijn mandaat uit komt, de koopakte aan het Dagelijks Bestuur (een soort Raad van Commissarissen) en het Algemeen Bestuur (aandeelhouders) voorleggen.”
    
    
      2.9
      Op 17, 21 en 22 maart 2011 vindt telefonisch overleg plaats tussen de voor GSP optredende rentmeester, de heer [E] en [C en D] . In de gespreksnotities die [E] van deze telefoongesprekken heeft gemaakt, is het volgende vermeld:“17-3-11 SDC[appellant] gaat niet akkoord met voorstel GSP. Hij kan dit niet tekenen. Wil niet aan zaken vast zitten over zo’n lange periode. Ik heb voorgesteld dat W kan aangeven tot welke datum hij dan wel wil garanderen. Dit was niet aan de orde. GSP moet eerst maar mandaat halen en komt dan maar bij W terug.Wil dat zeggen dat W zich dan nog gebonden acht aan hetgeen tot dusver op papier is gezet? Wat is dan de status? er is geen ja en geen nee gezegd, m.a.w. ik wil nu weten wat de status is1) * “Schorten we de zaak op en gaan hiermee verder als er mandaat is” (m.a.w. [appellant] gaat niet onderhandelen met derden);2) *  Zijn partijen geheel vrij en kan GSP mandaat vragen voor (…) aankoop [appellant] en vervolgens opnieuw beproeven of beiden nog wat willen?3) * Wat nu met Groene Ordner? Terug?*) Dan dus geen bodemonderzoek, hetgeen betekent dat na evt. goedkeuring AB minimaal nog 2 maand voorbij gaat voor aktepassering. Art. 19.3!”“21/3 14.10 SDCKomt GSP met nader voorstel waar [appellant] wel mee kan leven? Nee, dat heb ik donderdag al aangegeven. AB is de enige die kan aangaan gezien de hoogte van het bedrag. Ik heb het verhaal van do. herhaald incl dat ik nog toelichting/helderheid van [appellant] verwacht wat de status is van zijn reactie. Geen handtekening is geen bodemonderzoek!Dus als [appellant] wel tekent met een bepaalde houdbaarheidsdatum zou dit m.i. soelaas kunnen bieden. Ik heb hierover geen contact gezocht/gepolst bij GSP want dit was niet meer aan de orde (letterlijk gezegd)Afspr: ik pols alsnog bij GSP of tijdelijke werking bijvoorbeeld 1/6 ’11 oplossing biedt. Daarna antwoord naar SDC.”“22/3 ’11 8:30-9.20 tel SDCOff the record: laat [appellant] met voorstel komen dat hij wel tekent met geldigheid tot bijvoorbeeld 1 juni a.s. dan kan opdracht voor bodemonderzoek worden gegeven. (…)”
    
    
      2.10
      
        [C en D] e-mailt op 22 maart 2011 het volgende aan [E] : “(…) Zoals heden telefonisch besproken hierbij de formulering die toegevoegd kan worden aan de laatste versie van de koopovereenkomst met Groningen Seaports, op pagina 2 onder het kopje In aanmerking nemende dat:“Verkoper door ondertekening van deze overeenkomst de inhoud hiervan gestand zal doen tot uiterlijk 1 juni 2011.”(…)”
    
    
      2.11
      
        Op 24 maart 2011 hebben [appellanten] c.s. het vierde concept, de ‘Koopovereenkomst Hoeve, groot 74.08.32 ha, gelegen te [plaats1] ’ (hierna: de ‘koopovereenkomst’) eenzijdig ondertekend. In de considerans staat het volgende: “In aanmerking nemend dat:(…)- koper pas na goedkeuring hiertoe van het Algemeen Bestuur van Groningen Seaports is gemachtigd de koopovereenkomst aan te gaan.- verkoper door ondertekening van deze overeenkomst de inhoud hiervan gestand doet tot 
        
          1 juni 2011.”
        
      
      
      
        In de ‘koopovereenkomst’ luidt het eerste lid van artikel 31 als volgt:
      
      
      
        
          “
          Artikel 31 opschortende, c.q. ontbindende voorwaarden
          
          1. Deze overeenkomst wordt onder opschortende voorwaarden aangegaan onder voorbehoud van goedkeuring door het Algemeen bestuur van Groningen Seaports. De besluitvorming door het Algemeen Bestuur zal z.s.m. plaatsvinden, doch uiterlijk 
        
        
          15 oktober 2011.”
          
        
      
    
    
      2.12
      Kort daarna hebben [appellanten] c.s. een nieuwe hoeve gekocht in [plaats2] met een financieringsvoorbehoud tot 1 mei 2011.  
    
    
      2.13
      In april 2011 is in opdracht en op kosten van GSP een verkennend bodemonderzoek in de grond van [appellanten] c.s. gestart. 
    
    
      2.14
      
        [C en D] heeft op 28 april 2011 aan [E] geschreven:“(…) Naar ik gistermiddag van u begreep zal het Algemeen Bestuur van Groningen Seaports pas op 8 juli 2011 een definitief besluit nemen over het wel of niet aankopen van het akkerbouwbedrijf “ [de hoeve] ” te [plaats1] , eigendom van de heer [appellant] , op basis van prijs en voorwaarden zoals overeengekomen en vastgelegd in de schriftelijke koopovereenkomst d.d. 24 maart 2011. Tot gisteren waren de Familie [appellanten] en wij in de veronderstelling dat de aankoopbeslissing door Groningen Seaports uiterlijk eind mei 2011 zou worden genomen e.e.a. zoals ook blijkt uit aanvullende correspondentie (zie e-mail bericht d.d. 17 maart 2011). In de koopovereenkomst staat vermeld dat verkoper de inhoud van de koopovereenkomst gestand doet tot 1 juni 2011. De gisteren bekend geworden nieuwe datum, 8 juli 2011, waarop men een definitief besluit neemt over de aankoop ligt na de genoemde datum uit de koopovereenkomst deze data sluiten nu niet meer op elkaar aan, graag vernemen wij uw voorstel hieromtrent. (…)”
    
    
      2.15
      
        Op 2 mei 2011 schrijft [C en D] aan [E] :“(…) Met betrekking tot het na 1 juni 2011 gestand doen van de koopovereenkomst d.d. 
        
          24 maart 2011, verwacht de heer [appellant] een schriftelijk voorstel van Groningen Seaports waaruit blijkt dat het definitieve aankoopbesluit op 8 juli 2011 zal worden genomen en met daarin opgenomen de datum waarop de juridische levering en betaling van de koopsom zal plaatsvinden e.e.a. zoals heden telefonisch met u besproken. (…)”
          
        
      
    
    
      2.16
      
        Op 1 juni 2011 vindt een bespreking plaats tussen [appellant] , [C en D] , [B] , [A] en [E] . [E] heeft op 25 juni 2011 een verslag van dit gesprek naar [C en D] gestuurd, waarin het volgende wordt vermeld:“(…) Dhr. [B] bevestigt dat hij, gezien de te nemen grote beleidsbeslissingen en de daaraan gerelateerde grootte van onderhavige transactie, niet gemachtigd is om een dergelijke transactie aan te gaan. (…) Ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst door verkoper, werd door GSP voorzien dat de besluitvorming rond 1 juni 2011 kon zijn afgerond. Gezien het nog lopende bodemonderzoek, het o.a. nog niet gebonden hebben van een klant en het nog niet afgerond hebben van het te actualiseren exploitatiemodel (het exploitatiemodel voldoet thans nog niet aan de rendementseisen) is deze datum achterhaald. Onderwijl is tevens gebleken dat door de politieke bestuurswisseling in het AB de eerstvolgende vergadering is gepland op 
        
          8 juli a.s.
          
          Door al deze opstapeling van factoren wordt thans de behandeling van de transactie niet meer realistisch geacht in voormelde vergadering. De heer [B] geeft aan dat er mogelijk in september a.s. een extra AB gehouden zou kunnen worden. (…)”
        
      
      
    
    
      2.17
      Op 2 oktober 2011 heeft [E] aan [C en D] geschreven dat het voorstel nog niet aan het AB was voorgelegd, omdat nog niet aan de voorwaarden van een “ja” van de potentiële klant en een sluitend exploitatiemodel was voldaan.
      
    
    
      2.18
      Op 20 oktober 2011 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [appellant] , [C en D] en [E] . [E] heeft [appellant] meegedeeld dat het AB van GSP heeft besloten om geen goedkeuring te verlenen voor het aangaan van de ‘koopovereenkomst’. Naderhand is gebleken dat de ‘koopovereenkomst’ niet aan het AB is voorgelegd. 
      
    
    
      2.19
      Nadat het [appellanten] c.s. duidelijk was geworden dat GSP afzag van aankoop van hun gehele hoeve heeft nog overleg plaatsgevonden over de eventuele aankoop van alleen perceel 50. 
    
    
      2.20
      Op 1 december 2011 heeft [A] het volgende aan [appellanten] c.s. bericht:“(…) Groningen Seaport ziet – zoals u reeds is meegedeeld door onze makelaar de heer [E] – af van de aankoop van uw boerderij en de bijbehorende 74.08.32 ha grond. De reden hiervoor is dat het exploitatiemodel voor de uitbreiding zuidoost hoek Eemshaven nog steeds niet voldoet aan de rendementen die het bestuur van Groningen Seaport aan investeringen stelt. (…) Extra nadelig is het effect van de eisen die door de provincie worden gesteld aan het uitbreidingsgebied (100 meter groenstrook) waardoor er nog minder netto uitgeefbaar terrein overblijft. Tot slot heeft de beoogde klant de grootte van het benodigde terrein verminderd tot 7,2 hectare in plaats van de eerder aangegeven 10 hectare. (…) Mede gelet op de ontwikkelingen bij andere grote projecten in de provincie (…), is het niet logisch om het bestuur voorstellen te doen die niet aan het vereiste rendement voldoen. (…) Met betrekking tot de aankoop van de 8 hectare [hof: perceel 50] kunnen wij helaas voor u ook nog geen enkele concrete toezegging doen. (…)” 
    
    
      2.21
      
        [appellanten] c.s. hebben perceel 50 en nog een ander perceel op 15 maart 2012 verkocht aan BB Registergoed B.V. voor € 6,23 per m2. Uit een in oktober 2013 gesloten overeenkomst volgt dat BB Registergoed B.V. perceel 50 vervolgens aan GSP heeft verkocht voor circa € 18,- per m2. Op 2 oktober 2013 heeft GSP perceel 50 verkocht aan Green Box Computing B.V., een in Amsterdam gevestigde vennootschap van Google, voor € 48,- per m2. Vanaf 2014 is een vennootschap van Google begonnen met de aanleg van een datacentrum in de Eemshaven dat zich ook uitstrekt over een deel van perceel 50. 
      
    
  
  
    
      3De procedure bij de rechtbank
    
      3.1
      
        [appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg GSP gedagvaard en verklaringen voor recht gevorderd (kort gezegd) dat op 24 maart 2011 tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dat GSP jegens [appellanten] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting de koopovereenkomst aan het AB ter goedkeuring voor te leggen, dat de opschortende voorwaarde in artikel 31 van de koopovereenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid als vervuld dient te worden aangemerkt en dat GSP tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en gehouden is de schade van [appellanten] c.s. te vergoeden. [appellanten] c.s. hebben verder gevorderd dat GSP wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van € 3.811.841,14 en de overeengekomen boete van € 800.000,-. Tot slot vorderden [appellanten] c.s. GSP te veroordelen in de proceskosten. 
    
    
      3.2
      De rechtbank heeft geoordeeld dat partijen geen opschortende voorwaarde, maar een totstandkomingsvoorbehoud zijn overeengekomen, inhoudende dat voor het aangaan van de koopovereenkomst goedkeuring van het AB vereist is. Omdat aan dit totstandkomingsvereiste niet is voldaan, is volgens de rechtbank geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Omdat [appellanten] c.s. hun vorderingen alleen gebaseerd hebben op de stelling dat op 24 maart 2011 tussen hen en GSP een koopovereenkomst onder opschortende voorwaarde tot stand is gekomen, heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen. 
      
    
  
  
    
      4Wat is het oordeel van het hof?
    
      
      De vermeerdering van eis
    
    
    
      4.1
      
        [appellanten] c.s. hebben in hoger beroep hun eis vermeerderd. Naast de hiervoor onder 3.1 genoemde vorderingen, vorderen [appellanten] c.s. verder subsidiair en (nog) meer subsidiair acht verklaringen voor recht en schadevergoeding, zoals omschreven in de appeldagvaarding, gebaseerd op de grondslag dat (het MT en/of het AB van) GSP onrechtmatig jegens [appellanten] c.s. heeft (hebben) gehandeld. 
    
    
      4.2
      GSP heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis. Ook het hof ziet geen reden de eisvermeerdering buiten beschouwing te laten. [appellanten] c.s. hebben hun eis tijdig – in de appeldagvaarding – vermeerderd en deze vermeerdering is niet in strijd met een goede procesorde. Het hof zal dan ook recht doen op de vermeerderde eis.
      
      
        
          Inleiding 
          
        
      
    
    
      4.3
      
        [appellanten] c.s. hebben (onder aanvoering van zes grieven) hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank. Primair stellen zij zich op het standpunt dat op 24 maart 2011 een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, dat GSP tekort is geschoten in de nakoming hiervan en uit hoofde daarvan aansprakelijk is voor de door [appellanten] c.s. geleden schade en gehouden is de overeengekomen boete aan [appellanten] c.s. te betalen. Dit primaire standpunt heeft zich vertaald in de vorderingen I t/m VI zoals omschreven in de dagvaarding in hoger beroep.
    
    
      4.4
        Indien deze vorderingen worden afgewezen stellen [appellanten] c.s. ((meer) subsidiair) dat het MT en/of de voorzitter van het AB van GSP onrechtmatig jegens [appellanten] c.s. gehandeld heeft/hebben, dat dit handelen toegerekend kan worden aan GSP en dat GSP uit dien hoofde aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] c.s. hebben geleden. Dit (meer) subsidiaire standpunt heeft zich vertaald in de vorderingen VII t/m XVII zoals omschreven in de dagvaarding in hoger beroep. 
    
    
      4.5
      GSP heeft voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis voor het geval een van de grieven van [appellanten] c.s. slaagt. 
    
    
      4.6
      Het hof zal het geschil tussen partijen hierna thematisch bespreken, zonder de grieven afzonderlijk te behandelen.  
      
      
        
          Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen?
          
        
      
    
    
      4.7
      Aan de primaire vorderingen van [appellanten] c.s. ligt de stelling ten grondslag dat tussen partijen op 24 maart 2011 een koopovereenkomst onder opschortende voorwaarde tot stand is gekomen. (Het MT van) GSP heeft volgens [appellanten] c.s. verzuimd deze overeenkomst intern ter goedkeuring aan het AB voor te leggen. Daarmee heeft GSP de vervulling van de opschortende voorwaarde van artikel 31 belet en verlangen de redelijkheid en billijkheid dat de voorwaarde als vervuld heeft te gelden op grond van artikel 6:23 BW. Omdat de voorwaarde als vervuld geldt, is de koopovereenkomst onvoorwaardelijk geworden en was GSP gehouden deze naar behoren na te komen. Omdat zij daarin tekort is geschoten, is zij aansprakelijk voor de als gevolg hiervan door [appellanten] c.s. geleden schade en dient zij de overeengekomen boete aan hen te betalen. 
    
    
      4.8
      Om [appellanten] c.s. in het bovenstaande standpunt te volgen, moet allereerst vast komen te staan dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [appellanten] c.s. hebben gesteld dat dit inderdaad het geval is, terwijl GSP heeft aangevoerd dat [appellanten] enkel eenzijdig de ‘koopovereenkomst’ heeft getekend in de wetenschap dat GSP de overeenkomst nog niet zou tekenen en nog niet gebonden was aan de ‘koopovereenkomst’ zolang het AB daar niet toe beslist zou hebben. 
      
    
    
      4.9
      De beantwoording van de vraag of tussen twee of meer partijen een overeenkomst tot stand is gekomen (en ook wat de inhoud van de afspraken van partijen is), vindt in een zaak als deze plaats aan de hand van de zogenoemde Haviltexmaatstaf. Het komt er daarbij op aan welke betekenis de betrokken partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. Tegen de achtergrond van deze maatstaven moet worden beoordeeld of in dit geval de door [appellanten] c.s. gestelde koopovereenkomst tot stand is gekomen. 
    
    
      4.10
      Het hof stelt voorop dat [appellanten] c.s. van meet af aan wisten dat het AB goedkeuring aan de koop moest geven. GSP heeft in de schriftelijke stukken steeds benoemd dat de beslissing om tot aankoop over te gaan voorbehouden was aan het AB van GSP en dat [B] niet bevoegd was de beoogde overeenkomst namens GSP aan te gaan, zolang het AB geen aankoopbeslissing had genomen. Zo vermeldt het gespreksverslag van de bespreking over de voortgang van de onderhandelingen van 17 december 2010: “ [A] heeft namens SP 8 milj. euro geboden onder voorwaarde goedkeuring bevoegd gezag van SP en consensus met Waddenwind B.V.”. Ook de eerste drie concepten (van 25 februari 2011, 11 maart 2011 en 17 maart 2011) vermelden op het schutblad respectievelijk in de considerans daarvan dat het aangaan van de overeenkomst is voorbehouden aan het AB (zie hiervoor onder rechtsoverweging 2.5). Voorafgaand aan de totstandkoming van de tekst van de ‘koopovereenkomst’ van 24 maart 2011 heeft [B] op 17 maart 2011 nogmaals uitdrukkelijk aan [appellanten] c.s. geschreven dat de overeenkomst pas tot stand kan komen als het AB zijn goedkeuring heeft verleend (zie rechtsoverweging 2.8). 
    
    
      4.11
      Na 17 maart 2011 zijn partijen nader met elkaar in onderhandeling getreden en is de tekst van de ‘koopovereenkomst’ van 24 maart 2011 tot stand gekomen. In de considerans hiervan is opgenomen dat GSP pas na goedkeuring hiertoe van het AB gemachtigd is de koopovereenkomst aan te gaan en dat [appellanten] c.s. door ondertekening van de ‘koopovereenkomst’ de inhoud daarvan gestand doen tot 1 juni 2011. De ‘koopovereenkomst’ is vervolgens op 24 maart 2011 eenzijdig door [appellanten] c.s. ondertekend. 
      
    
    
      4.12
      
        Uit de hierboven weergegeven gang van zaken kan in redelijkheid geen andere conclusie worden getrokken dan dat de eenzijdige ondertekening door [appellanten] c.s. op 
        24 maart 2011 een onherroepelijk, eenzijdig aanbod inhield aan GSP, geldend tot 
        1 juni 2011. [appellanten] c.s. wisten, althans behoorden te weten dat een aanvaarding van dit aanbod door GSP op dat moment nog niet aan de orde was of kon zijn, omdat het AB nog geen goedkeuring voor het aangaan van de overeenkomst had gegeven. Dit was ook juist de reden voor [appellanten] c.s. om de gestanddoeningstermijn tot 1 juni 2011 te bedingen, zodat zij de handen daarna weer vrij zouden hebben om met derden te contracteren, indien die termijn zou verstrijken zonder dat GSP hun aanbod had aanvaard.  Een koopovereenkomst is dus op dat moment niet tot stand gekomen. Dat de koopovereenkomst op een later moment wel tot stand is gekomen, is gesteld noch gebleken. Gelet daarop komt het hof niet toe aan de vraag of de ‘koopovereenkomst’ een opschortende voorwaarde bevatte en of GSP het beroep daarop op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:23 BW) heeft ‘verspeeld’. 
      
    
    
      4.13
      Op grond van het voorgaande zullen de primaire vorderingen van [appellanten] c.s., die er allemaal op gebaseerd zijn dat op 24 maart 2011 tussen partijen een koopovereenkomst onder opschortende voorwaarde tot stand is gekomen, worden afgewezen. 
      
      
        
          Onrechtmatig handelen in verband met niet voorleggen ‘koopovereenkomst’ aan AB? 
          
        
      
    
    
      4.14
      Dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, laat onverlet dat uit de redelijkheid en billijkheid wel een gehoudenheid voor (het MT van) GSP kan voortvloeien zich in te spannen om na de eenzijdige ondertekening door [appellanten] c.s. de overeenkomst voor te leggen aan het AB. GSP heeft [appellanten] c.s. immers altijd voorgehouden hier zo snel mogelijk toe te zullen overgaan. Zo heeft [B] in zijn e-mail van 17 maart 2011 aan [appellanten] c.s. geschreven: “Nu we aan de vooravond van ondertekening staan moet ik, omdat het koopbedrag boven mijn mandaat uit komt, de koopakte aan het Dagelijk Bestuur (soort van Raad van Commissarissen) en het Algemeen Bestuur (Aandeelhouders) voorleggen. Ik benadruk dat we dat zo snel mogelijk zullen doen. De verwachting is nu dat dit eind mei aanstaande zal zijn afgerond.” 
    
    
      4.15
      Vaststaat dat (het MT van) GSP de koopovereenkomst niet ter beoordeling aan het AB heeft voorgelegd. De vraag is of zij daarmee onrechtmatig jegens [appellanten] c.s. heeft gehandeld. Naar het oordeel van het hof is voldoende aannemelijk geworden dat GSP in maart 2011 (nog) de redelijke verwachting had dat zij op korte termijn overeenstemming zou bereiken met de beoogde afnemer van de grond - ‘Orange’ - over diens vestiging nabij de Eemshaven, waarvoor aankoop van perceel 50 (en daarmee, gelet op de eis van [appellanten] c.s., hun gehele hoeve) noodzakelijk zou zijn. Ook is voldoende aannemelijk geworden dat GSP voornemens was de ‘koopovereenkomst’ met [appellanten] c.s. aan het AB voor te leggen op het moment dat zij met Orange overeenstemming had bereikt over afname van de grond, maar dat kort na de eenzijdige ondertekening door [appellanten] c.s. de transactie met Orange plotseling onzeker is geworden, welke onzekerheid op 1 juni 2011 voortduurde. 
      
    
    
      4.16
      Het hof leidt uit de stellingen van GSP af dat overeenstemming met Orange noodzakelijk was, omdat het AB alleen een positieve beslissing op de investering in de grond van [appellanten] c.s. zou geven, op het moment dat er een afnemer (Orange) gebonden zou zijn. Alleen dan zou namelijk sprake zijn van een positief exploitatiemodel. GSP heeft aannemelijk gemaakt dat een positief exploitatiemodel één van de interne randvoorwaarden was voor goedkeuring door het AB. Zo heeft [F] , voorzitster van het AB, ten overstaan van een notaris verklaard: “Overleg en voorstellen zouden overigens, naar vaste praktijk, ook pas met bestuurders worden besproken wanneer sprake was van een positief exploitatiemodel” en: “Het AB zou slechts zo’n besluit [hof: tot aankoop van grond] nemen, wanneer er sprake zou zijn van een positief exploitatiemodel (…)”. Ook uit de Programmabegroting 2011 blijkt dat een interne rendementsberekening gemaakt en geaccordeerd moest worden voordat een investeringsvoorstel ter goedkeuring aan het AB zou worden voorgelegd. Dat dit interne beleid niet is opgenomen in de tekst van de ‘koopovereenkomst’ doet hier niet aan af. Dat geldt eveneens voor het argument van [appellanten] c.s. dat pas in de AB-vergadering van 9 november 2012 is vastgesteld dat voor grondaankopen een contract met een eerste klant moet zijn getekend. Ook indien deze voorwaarde eerst op 9 november 2012 door het AB formeel zou zijn vastgesteld, laat dit immers onverlet dat ook vóór die datum bij de voorbereidende werkzaamheden van het MT van GSP in het kader van de uitbreiding van de Eemshaven in zuidoostelijke richting als interne randvoorwaarde gold dat sprake zou zijn van een positief exploitatiemodel. Dit blijkt ook duidelijk uit het MT-voorstel dat ten grondslag heeft gelegen aan het besluit van het AB van 9 november 2012.
    
    
      4.17
      Zoals het hof hiervoor onder 4.14 heeft overwogen, is voldoende aannemelijk geworden dat op 1 juni 2011 - de afloopdatum van gestanddoening door [appellanten] c.s. - GSP Orange nog niet als klant gebonden had. Daarmee kon het MT van GSP op dat moment nog niet het noodzakelijke positieve exploitatiemodel aan het AB presenteren. Daarmee was voorzienbaar dat het AB op 1 juni 2011 geen goedkeuring aan de overeenkomst met [appellanten] c.s. zou geven. [B] heeft dit tijdens de bespreking op 1 juni 2011 ook aan [appellanten] c.s. gemeld en te kennen gegeven dat het niet langer realistisch was dat de ‘koopovereenkomst’ ter goedkeuring aan het AB zou worden voorgelegd tijdens de geplande vergadering op 8 juli 2011 (zie hiervoor onder 2.15). GSP heeft daarnaast onweersproken aangevoerd dat het AB op 8 juli 2011 in het teken kwam te staan van een politieke bestuurswisseling, reden te meer om ervan uit te gaan dat tijdens die vergadering de ‘koopovereenkomst’ met [appellanten] c.s. niet ter goedkeuring zou kunnen worden voorgelegd. In juli 2011 bleek vervolgens dat, zoals door GSP onbetwist is gesteld, vanwege de nieuwe eis van de provincie dat een strook van 100 meter vanaf de N33 onbebouwd moest blijven, minder grond uitgeefbaar was dan waarmee in de planvorming rekening was gehouden. Dat had zijn weerslag op het exploitatiemodel. Nadat Orange eerst nog het door haar gezochte areaal verkleinde, heeft zij in oktober 2011 gekozen voor een tijdelijke huurlocatie in het westen van het land waardoor haar komst naar het zuidoostelijke Eemshavengebied op de lange baan raakte. 
      
    
    
      4.18
      
        Op 2 oktober 2011 heeft [E] , zoals onder 2.16 is weergegeven, aan de makelaar van [appellanten] c.s. bericht dat het voorstel tot aankoop van hun boerderij nog niet aan het AB was voorgelegd. Uit een e-mail van [E] aan GSP van 28 november 2011 blijkt dat [appellanten] c.s. via hun makelaar bij [E] om duidelijkheid hebben gevraagd over de aankoop van hun hoeve door GSP. GSP heeft [appellanten] c.s. daarop in haar brief van 
        1 december 2011 (zie ook onder 2.18) meegedeeld dat zij afziet van de aankoop van de hoeve. Als reden daarvoor geeft GSP dat het exploitatiemodel niet voldoet aan de rendementseisen, dat de extra eis van de provincie (100 meter groenstrook) een nadelig effect heeft en dat de beoogde klant (Orange) het door haar gezochte areaal verkleind had. GSP schrijft dat het niet logisch is om het AB een voorstel te doen dat niet aan het vereiste rendement voldoet. GSP schreef verder dat ten aanzien van de aankoop van alleen perceel 50 nog geen enkele toezegging kon worden gedaan. Op 10 september 2011 heeft ‘Saturn’ (een Google-vennootschap) voor het eerst interesse getoond in vestiging in het Eemshavengebied door middel van het verzenden van een standaard ‘information requestlist’. Pas op 2 oktober 2013 is tussen GSP en Saturn een koopovereenkomst tot stand gekomen, en vast staat dat het vervolgens tot 15 oktober 2013 duurde voordat GSP overging tot de aankoop (onder ontbindende voorwaarden) van de voor de transactie met Saturn benodigde gronden, waaronder perceel 50. [appellanten] c.s. hadden op dat moment hun hoeve en perceel 50 echter al aan derden verkocht. 
      
      
    
    
      4.19
      Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat na de eenzijdige ondertekening door [appellanten] c.s. de situatie door externe omstandigheden (kort gezegd: de veranderde opstelling van Orange en de onder 4.17 genoemde nieuwe eis van de provincie) is gewijzigd, waardoor het ter goedkeuring voorleggen van de ‘koopovereenkomst’ aan het AB zinloos was geworden, omdat (toch) niet kon worden voldaan aan het vereiste van een positief exploitatiemodel. De komst van Saturn was in de periode voorafgaand aan de verkoop van de grond van [appellanten] c.s. aan derden (februari tot en met mei 2012), nog zodanig onzeker  een overeenkomst tussen GSP en Saturn is ook pas in het najaar van 2013 tot stand gekomen - dat voorlegging van de ‘koopovereenkomst’ aan het AB in die periode zinloos was. 
      
    
    
      4.20
      Gelet op het voorgaande heeft GSP naar het oordeel van het hof niet onrechtmatig gehandeld door de koopovereenkomst niet na 24 maart 2011 ter goedkeuring aan het AB voor te leggen. Dat [E] tijdens de bespreking met [appellanten] c.s. op 20 oktober 2011 heeft verklaard dat het AB negatief had geoordeeld in plaats van te melden dat de ‘koopovereenkomst’ niet aan het AB was voorgelegd, is bepaald ongelukkig te noemen, maar maakt het voorgaande niet anders. Ook de omstandigheid dat de voorzitster van het AB, nadat haar duidelijk werd dat het MT van GSP de ‘koopovereenkomst’ niet ter goedkeuring had voorgelegd, [appellanten] c.s. heeft meegedeeld dat hier geen rol was weggelegd voor het AB, brengt daarin geen verandering. Ook de (te bewijzen aangeboden) stelling van [appellanten] c.s. dat gedeputeerde [G] in 2018 in een onderhoud met [appellanten] c.s. heeft aangegeven dat in de tweede helft van 2011 en een groot deel van 2012 “twee grote vissen in de race” waren doet aan het voorgaande niet af, nu daaruit niet blijkt dat in die periode op enig moment is voldaan aan het vereiste van een positief exploitatiemodel, waardoor de ‘koopovereenkomst’ ter goedkeuring aan het AB kon worden voorgelegd.
      
    
    
      4.21
      Hoewel de teleurstelling van [appellanten] c.s. over de gehele gang van zaken zonder meer invoelbaar is en de communicatie van de kant van GSP in de periode na 24 maart 2011 niet bepaald de schoonheidsprijs verdient, is uiteindelijk doorslaggevend dat externe omstandigheden in de precontractuele fase – waarin partijen zich ook na 24 maart 2011 nog bevonden – aan de van beide kanten beoogde transactie in de weg hebben gestaan, zonder dat een der partijen hiervan een verwijt valt te maken. Het hof komt hier nog op terug in rechtsoverweging 4.25 e.v.
      
      
        
          Schadevergoeding toewijsbaar indien wel van normschending zou worden uitgegaan?
        
      
      
    
    
      4.22
      Ook als het niet voorleggen van de ‘koopovereenkomst’ aan het AB wel als een normschending zou moeten worden aangemerkt, zou dit [appellanten] c.s. uiteindelijk niet baten. Die normschending zou dan tot gevolg hebben gehad dat [appellanten] c.s. de kans is onthouden dat na voorlegging van de ‘koopovereenkomst’ aan het AB, deze door het AB zou zijn goedgekeurd en de koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Voor schadevergoeding wegens het verlies van een kans (zogenoemde kansschade) is slechts ruimte indien kan worden gezegd dat de benadeelde een reële, niet zeer kleine kans op succes is ontnomen. GSP heeft gemotiveerd bestreden dat de kans reëel was dat het AB goedkeuring zou hebben verleend indien de ‘koopovereenkomst’ na 24 maart 2011 aan haar zou zijn voorgelegd. Bij gebrek aan een gebonden klant werd immers niet voldaan aan de eis van een positief exploitatiemodel. Het hof sluit zich daar in het licht van het onder rechtsoverweging 4.16 overwogene bij aan. Gelet op het aldus ontbroken hebben van een reële kans op goedkeuring door het AB, zou - ook ingeval een normschending zou moeten worden aangenomen - voor vergoeding van schade wegens het missen van een kans geen plaats zijn geweest. 
      
      
        
          Informatieverschaffing vanuit MT onrechtmatig?
          
        
      
    
    
      4.23
      
        [appellanten] c.s. hebben verder gevorderd voor recht te verklaren dat de wijze waarop het MT van GSP hen na 24 maart 2011 heeft geïnformeerd kwalificeert als een onrechtmatige daad. Zij hebben deze vordering niet toegelicht. Zo hebben zij niet duidelijk gemaakt dat en waarom de wijze van communicatie vanuit het MT van GSP op zichzelf bezien onrechtmatig is. Daarnaast is niet duidelijk gemaakt dat onjuist informeren door het MT van GSP tot enige schade bij [appellanten] c.s. heeft geleid. De stelling van [appellanten] c.s. dat zij belang hebben bij de gevorderde verklaring voor recht is dan ook onvoldoende onderbouwd. 
    
    
      4.24
      Voor zover [appellanten] c.s. verder hebben gevorderd voor recht te verklaren dat (het MT van) GSP onrechtmatig gehandeld heeft door een streep te zetten door de koop van de percelen 40, 41 en 50, dan wel alleen perceel 50, overweegt het hof dat op grond van het voorgaande vaststaat dat goedkeuring van het AB noodzakelijk was voor de totstandkoming van een koopovereenkomst. Er was dus geen sprake van een koopovereenkomst waar (het MT van) GSP een streep door kon zetten of heeft gezet, maar alleen van een aanbod van [appellant] dat ter goedkeuring zou worden voorgelegd aan het AB. De vraag die voorligt, is of GSP kan worden verweten onvoldoende gedaan te hebben om die goedkeuring te verkrijgen. Die vraag heeft het hof hiervoor ontkennend beantwoord. Afbreken onderhandelingen onrechtmatig? 
    
    
      4.25
      Voor zover [appellanten] c.s. zich hebben beroepen op het leerstuk van de afgebroken onderhandelingen (GSP heeft onrechtmatig gehandeld respectievelijk had moeten dooronderhandelen over de verkoop van één of meer percelen) luidt de conclusie dat zij daartoe onvoldoende hebben aangevoerd. Het hof licht dat hierna toe.
      
    
    
      4.26
      Ieder van de onderhandelende partijen is weliswaar verplicht zijn gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen, maar is in beginsel wel vrij de onderhandelingen af te breken. Dat is anders als dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Bij de toepassing van deze maatstaf dient mede rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. Deze 
      
      
      
        strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf is ook van (overeenkomstige) toepassing als partijen om een andere reden dan het afbreken van onderhandelingen in de precontractuele fase ‘blijven steken’.
      
    
    
      4.27
      Uitgangspunt is dus dat GSP vrij was de onderhandelingen respectievelijk besprekingen af te breken. De vraag is of sprake is van een uitzondering op die vrijheid, zoals geformuleerd in de hiervoor genoemde maatstaf. Die uitzondering kan bestaan uit twee elementen: de vraag of het afbreken onaanvaardbaar is op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van [appellanten] c.s. in het totstandkomen van een overeenkomst of in verband met andere omstandigheden. Voorop staat dat [appellanten] c.s. van begin af aan hebben geweten dat goedkeuring door het AB noodzakelijk was voor aankoop van de hoeve door GSP. In zoverre hebben [appellanten] c.s. er niet gerechtvaardigd op kunnen vertrouwen dat een overeenkomst hoe dan ook tot stand zou komen. Dat zou anders kunnen zijn als het belang van het goedkeuringsvereiste in het onderhandelingsproces door GSP is gebagatelliseerd, bijvoorbeeld met de opmerking dat de goedkeuring door het AB slechts een formaliteit betrof. Ten aanzien van de periode vóór de totstandkoming van de tekst van de koopovereenkomst op 24 maart 2011 hebben [appellanten] c.s. hierover niets gesteld. Ten aanzien van de periode daarna hebben zij zich alleen op het standpunt gesteld dat [B] tijdens de bespreking op 1 juni 2011 heeft gezegd dat “zijn voorstellen altijd door het AB komen”. In dit geval is het echter niet tot een voorstel aan het AB gekomen, als gevolg van de hiervoor onder 4.16 besproken, gewijzigde omstandigheden. Tegen het licht daarvan hebben [appellanten] c.s. onvoldoende aangevoerd om de conclusie te wettigen dat het afbreken door GSP vanwege andere omstandigheden als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt. 
      
    
    
      4.28
      De conclusie van het voorgaande is dat ook de vorderingen van [appellanten] c.s. zullen worden afgewezen voor zover die zijn gebaseerd op de grondslag dat GSP onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. Incidenteel hoger beroep 
    
    
      4.29
      GSP heeft (onder aanvoering van drie grieven) incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank voor het geval enige grief van [appellanten] c.s. gegrond mocht worden verklaard. Uit het voorgaande blijkt dat de grieven van [appellanten] c.s. falen, zodat het incidentele hoger beroep niet aan de orde is. Conclusie
    
    
      4.30
      De vorderingen van [appellanten] c.s. worden afgewezen. [appellanten] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld (2 punten, tarief VIII). Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten en de gevorderde wettelijke rente daarover toewijzen.
      
      
      
      
      
      
      
        
          De beslissing
        
      
      
      
        Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 28 november 2018. 
      
      
      
        Het hof veroordeelt [appellanten] c.s. in de proceskosten in principaal hoger beroep, aan de zijde van GSP vastgesteld op € 5.382,- voor verschotten en op € 11.410,- voor geliquideerd salaris voor de advocaat, te vermeerderen met € 163,- aan nasalaris van de advocaat en de gevorderde rente daarover en nogmaals € 85,- indien niet binnen veertien dagen na dagtekening aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden.
      
      
      
        Het hof verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling in principaal appel uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
        Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen. 
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. P.S. Bakker, mr. M.W. Zandbergen en mr. D.J. Keur en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op dinsdag 13 juli 2021.
      
    
  
  
     Vgl. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 en HR 2 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2043.
  
  
     Vgl. HR 14 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2105 (De Ruiterij/MBO)
  
  
     HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO) 
  
  
     HR 24 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1674 (Beliën/Provincie Noord-Brabant)