ECLI:NL:RBOBR:2025:276, Rechtbank Oost-Brabant, 21-01-2025, 23/362
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-01-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Einduitspraak na tussenuitspraak. In de tussenuitspraak geconstateerde gebrek – niet houden van een hoorzitting in bezwaar – hersteld door het alsnog houden van een hoorzitting (i.c.m. een inpandige opname). Getaxeerde waarde komt uit boven de vastgestelde waarde. Met de door eiser subjectief ervaren hinder (van zijn buren) kan geen rekening worden gehouden. Met de toestand van de woning is door de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. De door eiser bepleitte nihilwaarde is niet onderbouwd, zodat hij daarmee geen twijfel zaait over de juistheid van het waardestandpunt van de heffingsambtenaar. Beroep gegrond en vernietiging UOB (wegens schending hoorplicht); rechtsgevolgen blijven in stand (omdat aannemelijk is geworden dat de vastgestelde waarde niet te hoog is). Vergoeding griffierecht.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 23/362
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    21 januari 2025 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Samenwerking A2-gemeenten, de heffingsambtenaar 
    (H.J.M. Venner).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 21 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft de heffingsambtenaar deelgenomen. Eiser is zonder bericht van verhindering niet verschenen, maar hij is wel behoorlijk opgeroepen voor de zitting. Eiser is namelijk op 21 oktober 2024 met een bericht in het online zaakdossier uitgenodigd voor de zitting.
    
    
    
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden.
      
    
    
    
  
  
    Motivering
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning aan [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1988. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 189 m², twee dakkapellen (van 2 m² respectievelijk 3 m²) en een inpandige garage van 20 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 1.011 m².
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 591.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 20 december 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft erop gewezen dat hij in bezwaar ten onrechte niet is gehoord. Dat betoog slaagt en daarom is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar wegens strijd met artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank heeft met de tussenuitspraak van 1 augustus 2024 de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om dit gebrek te herstellen. De heffingsambtenaar heeft dat gedaan door eiser op 18 september 2024 alsnog te horen.
    
    4. Nu de heffingsambtenaar het gebrek heeft hersteld zal de rechtbank onderzoeken of zij de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand kan laten. De rechtbank komt tot de conclusie dat zij dit laatste kan doen. De reden daarvoor is dat aannemelijk is geworden dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor dit oordeel is het volgende van belang.
    
    
      4.1.
      In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 606.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport van 19 september 2024 dat is opgesteld door taxateur H.J.M. Venner. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      4.3.
      Eiser ervaart diverse vormen van hinder en (geluids)overlast van zijn buren en vindt dat het sociale milieu in de wijk is verslechterd. Verder heeft eiser tijdens de hoorzitting – waarbij tevens een inpandige opname van zijn woning door de heffingsambtenaar plaatsvond – op de gedateerdheid van zijn woning en op een aantal gebreken aan de woning gewezen. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden. Zij legt hierna uit waarom ze dat vindt.
      
      
        4.3.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        4.3.2.
        De heffingsambtenaar merkt terecht op dat de door eiser ervaren geluidsoverlast (van de installaties van zonnepanelen, een jacuzzi, een buitenzwembad, warmtepompen en warmtekrachkoppelingen) subjectief is. Objectieve informatie over de ernst van de overlast is door eiser namelijk niet overgelegd en tijdens de inpandige opname is die ook niet door de heffingsambtenaar geconstateerd. Daarom kunnen deze elementen bij de waardering van de woning geen rol spelen, hoezeer de rechtbank ook begrijpt dat ook subjectief ervaren overlast het dagelijks leven van eiser kan beheersen. Verder stelt eiser overlast te ervaren van bebouwing van zijn buren dichtbij de erfgrens en ook van privacy-inbreuken vanwege door hen opgehangen camera’s, maar de rechtbank vindt dat wat eiser stelt te algemeen is en dat hij ook geen bewijs heeft geleverd waaruit de overlast in zijn geval concreet uit zou bestaan. Dat geldt ook voor eisers verder niet onderbouwde stelling dat het sociaal milieu in de wijk verslechterd zou zijn. De rechtbank kan dan ook volgen dat de heffingsambtenaar van een gemiddelde ligging van de woning is uitgegaan. En als al enige correctie op zijn plaats zou zijn, dan merkt de rechtbank nog op dat tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde een verschil van € 15.000 zit. De rechtbank acht dit verschil voldoende om een eventueel benodigde correctie op te vangen.
        
      
      
        4.3.3.
        Wat betreft de door eiser gestelde gedateerdheid van zijn woning en de door hem gestelde gebreken aan de woning heeft de heffingsambtenaar in de taxatie een correctie toegepast voor kwaliteit en voorzieningen. Beiden zijn op een 2 (ondergemiddeld) gewaardeerd wat heeft geleid tot een afwaardering van de waarde van (de hoofdbouw van) de woning met 10% respectievelijk 5%. Concreet betekent dit een afwaardering met ruim € 56.000. De rechtbank vindt het begrijpelijk als de heffingsambtenaar stelt dat hiermee voldoende rekening is gehouden met de toestand van de woning.
        
      
    
    
      4.4.
      Eiser bepleit een waarde van € 0. Deze waarde heeft hij op geen enkele manier onderbouwd. Het slechts noemen van een andere dan de vastgestelde waarde is onvoldoende om twijfel te zaaien over de juistheid van het waardestandpunt van de heffingsambtenaar. Die twijfel heeft eiser evenmin gezaaid met wat hij overigens heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.5.
      Eiser klaagt er nog over dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Dat kan in het midden blijven. Als eisers klacht zou slagen kan dat er slechts toe leiden dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd. Die is echter al vernietigd vanwege de schending van de hoorplicht en een tweede vernietiging is niet mogelijk.
      
      
        5. De slotsom is dus dat het beroep gegrond is vanwege het ten onrechte niet houden van de hoorzitting in bezwaar. Op dat formele punt krijgt eiser gelijk en om die reden moet de heffingsambtenaar ook het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De heffingsambtenaar krijgt echter inhoudelijk gelijk, omdat hij aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Daarom blijft de waarde van eisers woning wat ze is.
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De toezending vindt plaats doordat een afschrift daarvan in het online zaakdossier wordt geplaatst.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 januari 2025 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.J. Kroon, griffier.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
      
      
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Centrale Raad van Beroep 29 januari 2016, ECLI:NL:CRVB:2016:375, overweging 4.
  
  
     Rechtbank Oost-Brabant 1 augustus 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:3540.
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.