ECLI:NL:RBROT:2024:2692, Rechtbank Rotterdam, 27-03-2024, C/10/657641 / HA ZA 23-434
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil tussen appartementseigenaar en VvE. Lekkageschade. Oorzaak in gemeenschappelijke gedeelten. Schadebegroting: abstract. Zaakwaarneming, ongerechtvaardigde verrijking: geen redelijke grond

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/657641 / HA ZA 23-434
    
    
    
      
        Vonnis van 27 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        [EISER],
      wonende te [woonplaats],
      eiser,
      advocaat mr. B. van Zanten,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de vereniging
      
        VVE [adres],
      gevestigd te [woonplaats],
      gedaagde,
      advocaat mr. A. El Fathi.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en de VvE genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het vonnis in incident van 30 augustus 2023 en de daarin genoemde stukken;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties;
        
        
          de mail van de rechtbank van 4 januari 2024 (zittingsagenda);
        
        
          de akte overlegging aanvullende producties van [eiser];
        
        
          de akte overlegging aanvullende producties van de VvE;
        
        
          de brief met bijlage van mr. Van Zanten van 6 februari 2024;
        
        
          de mondelinge behandeling van 8 februari 2024;
        
        
          de pleitaantekeningen van mr. Van Zanten.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Na de mondelinge behandeling is de zaak verwezen voor vonnis.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.	[
      eiser] is op 24 december 2015 eigenaar geworden van het appartementsrecht aan de Nobeldreef 127 in [woonplaats] (hierna: het appartement).
      
    
    
      2.2.
      Dit appartement maakt deel uit van een appartementengebouw dat in 1977 is gebouwd. Bij de splitsing van het gebouw in appartementsrechten is de VvE opgericht. Het gebouw bestaat uit meerdere trapsgewijs gestapelde woonlagen, waarbij het terras van het bovenliggende appartement steeds gelegen is boven (een deel van) de woonkamer van het onderliggende appartement.
      
    
    
      2.3.
      Toen [eiser] het appartement kocht, was hij ervan op de hoogte dat in het appartement sprake was van lekkageschade.
      
    
    
      2.4.
      Op 6 januari 2016 heeft [eiser] onder meer het volgende aan de VvE bericht:
      
      
        “Vandaag hebben we de boel open gemaakt; de wanden en plafonds zijn verzadigd met water. Het loopt letterlijk uit de oude boorgaten van het plafond. De isolatie van de buitenmuur is letterlijk verrot van het vocht. De beide kozijnen zijn gedeeltelijk weggerot aan de bovenzijde. Doordat het steeds erger lekt moeten we de werkzaamheden stilleggen, wat grote problemen en kosten met zich meebrengt. Resume: het is veel erger dan we met elkaar konden voorzien. [...] Graag horen we wat de voortgang /planning is voor het oplossen van dit probleem.”
      
      
    
    
      2.5.
      Op 7 januari 2016 heeft een aannemer in opdracht van de VvE het appartement van [eiser] en het daarboven gelegen appartement bezocht en geïnspecteerd. Naar aanleiding daarvan is onder andere de afvoer van de in het bovenliggende terras verwerkte bloembakken ontstopt en zijn naden gekit.
      
    
    
      2.6.
      In 2016 heeft [eiser] verschillende werkzaamheden aan zijn appartement laten uitvoeren. Een deel van die werkzaamheden had betrekking op gemeenschappelijke delen. Voor het verrichten van deze werkzaamheden had [eiser] geen toestemming aan de VvE gevraagd.
      
    
    
      2.7.	[
      eiser] heeft de eigenaar van het bovenliggende appartement aansprakelijk gesteld. 
      
    
    
      2.8.
      Op 30 september 2016 heeft een schade-expert van de aansprakelijkheids-verzekeraar van de bovenbuurvrouw de beide appartementen bezocht. Deze heeft op 4 augustus 2017 onder andere het volgende gerapporteerd:
      
      
        “Ten tijde van ons bezoek aan de wederpartij konden wij geen lekkage vaststellen. Het herstel van de gevolgschade was reeds uitgevoerd (gelijktijdig met de eerder genoemde geplande verbouwing/renovatie).
      
      
      
        
          Oorzaak/Toedracht:
        
        Wij hebben geen exacte oorzaak van de lekkage bij de wederpartij kunnen vaststellen.
        De oorzaak lijkt dan ook verband te houden met een niet waterdichte dakbedekking omdat na het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan de dakbedekking door en/of in opdracht van de VvE (diverse naden zijn afgekit kort voor maar ook nadat wederpartij eigenaar van het appartement was geworden) de lekkage is gestopt.”
      
      
    
    
      2.9.
      In 2017 heeft [eiser] werkzaamheden aan zijn terras uitgevoerd, onder andere aan de afwerklaag van de betonnen ondergrond en aan de dakisolatie. Later in 2017 is [eiser] aansprakelijk gesteld door zijn onderburen voor lekkage in hun appartementen.
      
    
    
      2.10.
      Op 15 oktober 2019 heeft [eiser] de VvE gemeld dat zich “nog steeds of opnieuw lekkage” voordoet. 
      
    
    
      2.11.
      Op enig moment heeft de VvE de schade gemeld bij haar aansprakelijkheids- en opstalverzekeraar. Begin 2020 heeft de assurantietussenpersoon van de VvE het dossier gesloten, omdat [eiser] herhaaldelijk niet had gereageerd op verzoeken om informatie.
      
    
    
      2.12.
      In 2021 heeft de VvE opdracht gegeven aan onderzoeksbureau IOB om advies uit te brengen over de juiste maatregelen om te komen tot herstel van mankementen die in het gehele gebouw leiden tot lekkage. IOB heeft op 6 december 2021 advies uitgebracht. Mede op basis van dit rapport heeft de VvE budget gereserveerd voor de in dit verband noodzakelijke werkzaamheden aan het gebouw. Ook heeft de VvE onder de eigenaren een inventarisatie gedaan van lekkageklachten. 
      
    
    
      2.13.
      Op 16 maart 2022 is [eiser] bezocht door een schade-expert van de verzekeraars van de VvE ([expert]). Deze heeft rapport uitgebracht over de oorzaak en omvang van de lekkageschade. Het rapport bevat onder meer de volgende passage:
      
      
        “Claimbedragen
        De kosten die door de heer [eiser] worden geclaimd voor de door c.q. in opdracht van hem in 2016
        uitgevoerde herstelwerkzaamheden aan/rondom de balkonpuien worden als volgt begroot.
      
      
      
        • Slopen/open maken wandafwerking buitenzijde € 1.053,00
        • Herstel houten kozijnen met houtrotvuller € 587,00
        • Herstel plafond- en wandafwerking woonkamer en keuken € 2.456,00
        • Verwijderen en vervangen natte isolatie in achtergevel € 762,00
        • Vervangen gipsplaten binnenwandafwerking achtergevel € 2.093,00
        • Schilderwerk en sauswerk wanden en kozijnen € 1.670,00
        Totaal, inclusief btw € 8.621,00
      
      
      
        Naast de geclaimde kosten voor de in 2016 uitgevoerde herstelwerkzaamheden, claimt de heer [eiser] ook de kosten voor de, naar zijn oordeel, nu noodzakelijke herstelwerkzaamheden en aanpassingen bij de VVE. Deze kosten worden aan de hand van een in opdracht van de heer [eiser] uitgebracht gespecificeerd kostenoverzicht als volgt begroot.
      
      
      
        • Slopen binnen-/buitenbetimmering achtergevel € 695,75
        • Verwijderen dilatatiekit € 163,35
        • Verwijderen en afvoeren natte isolatie achtergevel € 526,35
        • Vervangen buitengevelafwerking + isolatie € 1.414,49
        • Schilderen buitengevelkozijnen € 632,83
        • Schilderen buitengevelafwerking € 2.687,41
        • Schilderen binnenkozijnen achtergevel + afwerklatten € 658,24
        • Vervangen gipsplaten binnenwanden op regelwerk € 3.858,69
        • Herstellen stucwerk plafond + sauswerk € 1.689,16
        • Tijdelijke de-/montage van radiatoren t.p.v. achtergevel £ 402,93
        • Vernieuwen inbouwdozen/wandcontactdozen achtergevel € 544,50
        • Algemene uitvoeringskosten + winst/risico € 3.476.33
        Totaal, inclusief btw € 16.750,03
      
      
      
        
          Bevindingen
        
        Naar ons oordeel is het duidelijk dat er actieve lekkageproblemen in het appartement op nummer [xxx] aanwezig zijn. De exacte oorzaak/oorzaken van de thans voorliggende lekkageproblematiek in het appartement op nummer [xxx] hebben wij niet kunnen vaststellen. De huidige balkonafwerkingen maakt controle/inspectie niet mogelijk. Pas na destructief onderzoek en/of lekdetecties (bijvoorbeeld middels het besproeien van verschillende constructieve aansluitingen met contrastvloeistof) zal een oorzaak c.q. zullen oorzaken kunnen worden vastgesteld. Wij sluiten in dit stadium niet uit dat de lekkageproblemen een gevolg zijn van achterstalligheid of reguliere product-/materiaaldegradaties. […]
        De heer [eiser] heeft ons niet in het bezit gesteld van facturen, betaalbewijzen en foto's waaruit de in 2016 door/in opdracht van hem uitgevoerde werkzaamheden en gemaakte kosten zouden blijken. Gelet op de waargenomen situatie zijn de door de heer [eiser] doorgevoerde kosten wel als marktconform te beschouwen, als ervan wordt uitgegaan dat de beschreven werkzaamheden in 2016 zijn uitgevoerd.
        Het kostenoverzicht c.q. de begroting van de herstelwerkzaamheden die nu nog/weer moeten worden uitgevoerd, beschouwen wij tevens als marktconform.”
      
      
    
    
      2.14.
      Op 11 oktober 2022 heeft de verzekeraar een uitkering aan de VvE gedaan van € 25.371,03. De VvE heeft dit bedrag aan de verzekeraar teruggestort.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.	[
      eiser] vordert  samengevat - veroordeling van de VvE tot betaling van (I) € 26.164,83 en (II) 8.652,12, in beide gevallen vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      De VvE voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Deze zaak gaat over de vraag of kosten die [eiser] stelt te hebben gemaakt voor werkzaamheden in en aan zijn appartement voor rekening van de VvE komen. Volgens [eiser] heeft hij deze kosten gemaakt om lekkages te verhelpen en de daardoor veroorzaakte schade te herstellen. Die lekkages zijn veroorzaakt door gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en daarom komen de kosten – volgens [eiser] – voor rekening van de VvE. De VvE betwist dat [eiser] aanspraak heeft op vergoeding van de kosten. Partijen zijn het wel met elkaar eens over het uitgangspunt dat voor enige aanspraak van [eiser] op de VvE in elk geval is vereist dat de oorzaak van de lekkages is gelegen in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.
      
      
        
          herstelwerkzaamheden
        
      
    
    
      4.2.
      Het gevorderde bedrag van € 26.164,83 (vordering I) heeft betrekking op de kosten die [eiser] in 2016 stelt te hebben gemaakt om zijn appartement bewoonbaar te maken. Bij de koop van het appartement in 2015 was hem weliswaar bekend dat er sprake was van lekkageschade, maar die schade bleek bij de levering veel groter dan verwacht. Met die werkzaamheden kon hij niet wachten, omdat het appartement als gevolg van de ernstige lekkage onbewoonbaar was. Volgens [eiser] staat vast dat de oorzaak is gelegen in een bouwfout, meer concreet in de waterdichtheid van de balkonconstructies.
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen staat op zichzelf niet ter discussie dat [eiser] eind 2015/begin 2016 geconfronteerd werd met lekkageschade in zijn appartement. [eiser] heeft aan de hand van mails en schriftelijke verklaringen van betrokkenen concreet onderbouwd dat die lekkage ernstig was, en wel zodanig ernstig dat werkzaamheden dringend nodig waren om het appartement te kunnen gebruiken waarvoor het is bedoeld, namelijk wonen. Voor zover de VvE die stelling heeft willen betwisten, geldt dat die betwisting onvoldoende is onderbouwd. In dit verband speelt een rol dat [eiser] de VvE kort na de ontdekking van de lekkage heeft geïnformeerd, waarna vertegenwoordigers van de VvE ook in het appartement van [eiser] zijn komen kijken. De VvE moest dus geacht worden in staat te zijn de stellingen van [eiser] concreet te betwisten.
      
    
    
      4.4.
      De vraag is of de oorzaak van die lekkageproblematiek is gelegen in gemeenschappelijke gedeelten. In dat verband stelt de rechtbank het volgende voorop. Uit de door [eiser] overgelegde stukken, waaronder notulen van vergaderingen van eigenaars, mails en rapporten van (ook door de VvE ingeschakelde) deskundigen, volgt dat het onderhavige appartementengebouw al sinds jaar en dag kampt met ernstige lekkageproblematiek. Die problematiek uit zich kennelijk steeds rondom de terrassen en de woonkamers van de daaronder gelegen appartementen. Dit geldt ook voor een identiek appartementengebouw in Hellevoetsluis. In de loop van de jaren zijn verschillende maatregelen genomen, maar de definitieve oplossing is – in elk geval tot recent – niet gevonden. De voortdurende problematiek heeft de VvE aanleiding gegeven een extern bureau (IOB) onderzoek te laten doen naar herstelmogelijkheden en ook heeft zij een aanzienlijk budget gereserveerd om de meest urgente gevallen aan te pakken. In het hersteladvies van IOB gaat het met name om de constructie van de waterafvoer van de terrassen via zogenaamde ingebouwde bloembakken, de kwaliteit van het kitwerk rondom die bloembakken, de waterdichtheid van de dakbedekking van de terrassen en de kwaliteit van een dilatatie in het plafond. Dit alles wijst er naar het oordeel van de rechtbank op dat de oorzaak van de problematiek in het gehele gebouw is gelegen in de constructie van het gebouw dan wel de mate van onderhoud van de buitenkant van het gebouw. Niet ter discussie staat dat het hier gaat om naar zijn aard aspecten van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. 
      
    
    
      4.5.
      Gegeven de algemene problematiek waarmee het gebouw kampt, ligt het in beginsel alleszins voor de hand om aan te nemen dat (ook) de in 2015/2016 geconstateerde lekkages in het appartement van [eiser] ten minste voor een aanzienlijk deel zijn veroorzaakt door gebreken aan de constructie dan wel aan gebrekkig onderhoud van de buitenkant van het gebouw. Het had bij deze stand van zaken op de weg van de VvE gelegen om ten minste enig aanknopingspunt te geven voor de gedachte dat uitgerekend de schade in het appartement van [eiser] (volledig of grotendeels) door een geheel andersoortige oorzaak is veroorzaakt. Een dergelijk aanknopingspunt heeft de VvE niet gegeven. 
      
    
    
      4.6.
      Dit betekent dat als vaststaand moet worden aangenomen dat de lekkage van 2016 in overwegende mate is veroorzaakt door een gebrek aan de constructie en/of de mate van onderhoud van de buitenkant van het gebouw. Het gaat hier om gemeenschappelijke gedeelten waarvoor de VvE verantwoordelijk is. De VvE is daarom in beginsel aansprakelijk voor de schade die [eiser] heeft geleden.
      
    
    
      4.7.
      In dit verband heeft de rechtbank onderkend dat niet geheel kan worden uitgesloten dat ook de verstopping van de waterafvoer uit de ingebouwde bloembakken op het terras van het bovenliggende appartement aan de lekkage heeft bijgedragen. Vast staat dat de aannemer die afvoer begin 2016 in opdracht van de VvE heeft ontstopt. Terecht heeft de VvE erop gewezen dat het ontstoppen van leidingen – ook die welke zich in de buitengevel bevinden – volgens het geldende splitsingsreglement behoort tot de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar. Als dus zou moeten worden aangenomen dat de lekkageschade (louter) door de verstopte afvoerleiding is veroorzaakt, zou dit betekenen dat niet de VvE maar de bovenbuurvrouw aansprakelijk is voor de schade. 
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank acht dit scenario echter in hoge mate onaannemelijk. Daarvoor wijst de rechtbank in de eerste plaats op de algehele constructieve problematiek waarmee het gebouw kampt en die zodanig uitgebreid en complex is dat het op voorhand in de rede ligt om aan te nemen dat daarin (en niet in een toevallig verstopte afvoer) de oorzaak van de schade is gelegen. Daarbij komt dat de hiervoor bedoelde aannemer gelijktijdig met het doorsteken van de afvoer ook kitranden heeft vernieuwd rondom de ingebouwde bloembak. Aangenomen mag worden dat dit dus kennelijk nodig was. Dat rechtvaardigt de aanname dat het (mede) de staat van het onderhoud aan de algemene gedeelten betreft die tot de lekkage heeft geleid. Voor het toepassen in dit verband van de leer van de proportionele aansprakelijkheid (omdat de kans dat ook de verstopte afvoer tot schade heeft geleid niet kan worden uitgesloten) ziet de rechtbank geen grond. Die kans acht de rechtbank niet groot genoeg en ook de aard van de schade geeft daartoe geen aanleiding. Overigens bepleit geen van partijen proportionele aansprakelijkheid.
      
    
    
      4.9.
      Het gaat hier om zaaksbeschadiging. In een dergelijk geval kan de schadevergoeding in beginsel worden begroot op de naar objectieve maatstaven berekende kosten van herstel, waarbij wordt geabstraheerd van bijzondere omstandigheden die de bijzondere situatie van de benadeelde betreffen. Het staat de benadeelde echter vrij vergoeding van concrete schade te vorderen.
      
    
    
      4.10.	[
      eiser] heeft concreet gesteld welke zaken aan en in zijn appartement door de lekkage beschadigd zijn geraakt. Het gaat daarbij onder andere om isolatiemateriaal, (delen van) kozijnen, gevelafwerking, plafond, laminaat, behang en radiatoren. Deels betreft het hier privégedeelten. [eiser] heeft met verwijzing naar het splitsingsreglement echter onbetwist gesteld dat ook de schade daaraan voor rekening van de VvE komt, omdat die schade het gevolg is van lekkage waarvoor de VvE aansprakelijk is. Dat de lekkage tot deze vormen van zaaksbeschadiging heeft geleid is, gelet op de aard en ernst van de lekkage (zie 4.3), op zichzelf aannemelijk en door de VvE niet gemotiveerd betwist. De rechtbank gaat dus uit van de door [eiser] gestelde zaaksbeschadiging.
      
    
    
      4.11.
      Vordering I van [eiser] strekt tot vergoeding van de – volgens hem – concreet geleden schade. Ter onderbouwing van het gevorderde bedrag heeft hij facturen en bankafschriften overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank roept de door [eiser] gegeven onderbouwing echter teveel vragen op om op basis daarvan de schade concreet te kunnen begroten. Bij dagvaarding heeft [eiser] herhaaldelijk gesteld dat hij in 2016 werkzaamheden heeft uitgevoerd die (dringend) nodig waren om de in december 2015 geconstateerde lekkage te verhelpen. Dit vindt bevestiging in het rapport van EMN (de schade-expert van de verzekeraar van de bovenbuurvrouw; zie 2.7). Deze heeft op 30 september 2016 een bezoek gebracht en toen genoteerd dat hij geen lekkage kon vaststellen en dat herstel van de gevolgschade al was uitgevoerd. Hiermee laat zich niet rijmen dat de door [eiser] overgelegde facturen en de bankafschriften betrekking hebben op een periode ruimschoots na medio 2016. [eiser] heeft hiervoor geen verklaring gegeven. 
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank zal de schade daarom abstract begroten, conform het uitgangspunt bij zaaksbeschadiging. Daarbij komt betekenis toe aan het rapport van de schade-expert [expert] (zie 2.13). Deze heeft in opdracht van de verzekeraar van de VvE de schade begroot op een bedrag van in totaal € 25.371,03, welk bedrag hij “marktconform” noemt. In haar conclusie van antwoord heeft de VvE kritiek geuit op het rapport van [expert], maar de juistheid van de daarin opgenomen schadebegroting heeft zij niet betwist. In het kader van een abstracte schadebegroting zal de rechtbank daarom uitgaan van het rapport van [expert]. Niet van belang is dat [expert] in dit verband van een in opdracht van [eiser] opgesteld kostenoverzicht is uitgegaan. Hiervoor is immers al vastgesteld dat de zaaksbeschadiging zoals door [eiser] gesteld zich heeft voorgedaan. De met herstel daarvan gemoeide kosten zijn vervolgens door [expert] als “marktconform” bestempeld. Kennelijk kon ook de verzekeraar zich hierin vinden, want vast staat dat deze het bedrag van € 25.371,03 aan de VvE heeft uitgekeerd. De rechtbank ziet geen aanleiding om hierover anders te oordelen. Gedaagde heeft daartoe ook geen redengevende argumenten aangevoerd. Onvoldoende is dat de VvE dit bedrag heeft teruggestort, omdat zij meende dat niet zij maar de bovenbuurvrouw van [eiser] voor de schade aansprakelijk is. Deze opvatting is immers onjuist.
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank begroot de door [eiser] geleden schade daarom op € 25.371,03. Tot dit bedrag is vordering I toewijsbaar. Hieraan doet niet af dat [eiser] werkzaamheden heeft verricht aan gemeenschappelijke gedeelten zonder dat hij daarvoor toestemming aan de VvE of vervangende toestemming aan de kantonrechter (artikel 5:121 BW) heeft gevraagd. Aan de zaaksbeschadiging als zodanig doet dit immers niet af.
      
    
    
      4.14.	[
      eiser] vordert de wettelijke rente met ingang van 14 maart 2015. Hij stelt dat de schade toen is ontstaan. Hij verwijst daartoe naar een verklaring van de vorige eigenaar van het appartement van die datum. Deze redenering gaat niet op. Dat er toen lekkage is geconstateerd, betekent niet dat toen alle schade al was ingetreden. Dat ligt ook niet direct voor de hand, omdat ook in de visie van [eiser] zelf de lekkage daarna nog onverminderd is opgetreden, zodat aannemelijk is dat daardoor verdere schade is ontstaan. Nu [eiser] geen ander handvat heeft gegeven om de ingangsdatum van de wettelijke rente te bepalen, zal de rechtbank deze vaststellen op de datum van dagvaarding.
      
      
        
          renovatie terras
        
      
    
    
      4.15.
      Het gevorderde bedrag van € 8.652,12 heeft volgens [eiser] betrekking op de kosten van de renovatie van zijn terras. [eiser] stelt dat hij zijn terras in 2017 heeft gerenoveerd. Volgens hem gaat het hier om onderhoudswerkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten, zodat de kosten van deze renovatie voor rekening van de VvE komen. De rechtbank is van oordeel dat dit deel van de vordering niet toewijsbaar is. Zij licht dit oordeel als volgt toe.
      
    
    
      4.16.
      Vast staat dat [eiser] op eigen initiatief is overgegaan tot de renovatie van zijn terras. Anders dan bij de hiervoor bedoelde herstelwerkzaamheden, was in dit verband geen sprake van zaaksbeschadiging. [eiser] stelt dat hij de VvE over de renovatiewerkzaamheden tevoren heeft geïnformeerd, maar de VvE betwist dat en [eiser] heeft zijn stelling op dat punt niet deugdelijk onderbouwd. De stukken waarnaar hij in dit verband tijdens de zitting heeft verwezen komen uit 2016 respectievelijk 2019 en hebben dus klaarblijkelijk geen betrekking op een aankondiging van de onderhavige renovatiewerkzaamheden. De waterdichtheid van het terras behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten. Het onderhoud daarvan komt op zichzelf voor rekening van de VvE. Het is daarmee logischerwijs ook aan de VvE om te bepalen wanneer welke onderhoudswerkzaamheden plaatsvinden en op welke wijze die werkzaamheden worden uitgevoerd. Dat geldt al helemaal in een groot appartementengebouw, zeker waar sprake is van ernstige bouwkundige problematiek met navenante financiële consequenties. Individuele eigenaars kunnen dus niet naar eigen goeddunken overgaan tot renovatiewerkzaamheden en de rekening vervolgens bij de VvE neerleggen. 
      
    
    
      4.17.
      Anders dan [eiser] meent, bieden zaakwaarneming (artikel 6:198 BW) en ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) daarvoor geen grondslag. Voor zaakwaarneming is vereist dat de bemoeienis met de behartiging van het belang van een ander op redelijke grond plaatsvindt. Schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking is alleen aan de orde voor zover dit redelijk is. De redelijkheid ontbreekt hier nu juist. [eiser] beroept zich in dit verband op een mail van de VvE uit 2015 waarin wordt gerefereerd aan een in een nog verder verleden gegeven advies om een bitumen bak op het terras aan te brengen. Ook verwijst [eiser] naar een schriftelijke verklaring van de vorige eigenaar van het appartement, waarin deze spreekt van uitlatingen van de VvE uit 2010 en 2011. Alleen al gelet op de ouderdom van die uitlatingen kan [eiser] in redelijkheid niet hebben gemeend op die basis in 2017 op eigen houtje aan de slag te mogen gaan om vervolgens de rekening bij de VvE neer te leggen. De eisen van redelijkheid en billijkheid, die de verhouding tussen de mede-eigenaars beheersen, staan er in de gegeven omstandigheden ook aan in de weg dat de kosten van de renovatie via de band van artikel 5:113 leden 2 en 4 BW alsnog bij de VvE terecht komen. Daarbij speelt ook een rol dat vast staat dat de eigenaars van de onderliggende appartementen [eiser] juist na het uitvoeren van de werkzaamheden aansprakelijk hebben gesteld voor toen blijkende waterschade. De VvE heeft daarom gegronde reden om te betwijfelen dat de werkzaamheden van [eiser] op deugdelijke wijze zijn uitgevoerd.
      
      
        
          proceskosten
        
      
    
    
      4.18.
      De VvE wordt in overwegende mate in het ongelijk gesteld. Daarom moet zij in de proceskosten van [eiser] worden veroordeeld. Deze worden begroot op € 1.301,00 aan griffierecht, € 129,14 aan explootkosten en € 1.572,00 aan advocaatkosten. Hier komen nog de nakosten bij (€ 178,00 en een eventuele verhoging).
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      veroordeelt de VvE tot betaling aan [eiser] van € 25.371,03, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 26 april 2023 tot aan de dag van voldoening;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de VvE in de proceskosten van [eiser], begroot op € 3.189,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als de VvE niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024.
        1980/1876