ECLI:NL:RBAMS:2016:9684, Rechtbank Amsterdam, 02-12-2016, CV EXPL 15-35541
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-12-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Heeft makelaar onrechtmatig gehandeld door appartement niet op te meten volgende NEN-norm 2580? Kantonrechter oordeelt dat deze vraag in het midden kan blijven. Ook als vast komt te staan dat niet juist is gemeten is dat niet voldoende om te oordelen dat makelaar in redelijkheid niet tot haar waardering heeft kunnen komen.

vonnis
    RECHTBANK  AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      Zaaknummer en rolnummer: 4688959 \ CV EXPL 15-35541
      Uitspraak: 2 december 2016
    
    
    Vonnis van de kantonrechter
    in de zaak van:
    
    
      [eiser] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser,
      nader te noemen [eiser] ,
      procederend in persoon,
    
    
    
      t e g e n 
    
    
    
      [gedaagde] 
    
      handelend onder de naam [bedrijf] ,
      wonende te [woonplaats] ,
      nader te noemen [gedaagde] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. D.W.N. Brand.
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      De volgende processtukken zijn ingediend:
    
    
    
      
        de dagvaarding van 14 december 2015 inhoudende de vordering van [eiser] , met producties,
      
      
        de conclusie van antwoord van [gedaagde] , met producties.
      
    
    
    
      Ingevolge het tussenvonnis van 15 maart 2016 heeft op 21 juli 2016 een bijeenkomst van partijen plaatsgevonden. Het proces-verbaal hiervan bevindt zich bij de stukken.  
    
    
    
      Daarna is vonnis bepaald.
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten en omstandigheden
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
    
    
    
      1.1
      In 2007 heeft [eiser] met zijn toenmalige partner mevrouw [naam] (hierna: [naam] ) een appartement aan de [adres 1] gekocht (hierna: het appartement) voor een koopprijs van € 260.000.
      
      
    
    
      1.2
      
        [eiser] heeft aan [gedaagde] opdracht gegeven om het appartement te taxeren.
      
    
    
      1.3
      In het taxatierapport van 26 oktober 2010 staat, onder meer:
      
      
        “(…)
      
      
      
        De taxatie is bedoeld om inzicht te krijgen in de waarde van het object ten behoeve van (…) beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij MNF Bank
      
      
      
        (…) 
        
          Het object is per opnamedatum getaxeerd op  (…) onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik € 285.000,- (…)
      
      
      
        De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel (…). Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik (…)
      
      
      
        De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig het ‘Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002’ (…)
      
      
      
        Indicatie woonoppervlakte (…) 70 m2 (…)
      
      
      
        De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: (…) objectvergelijking (…) en wel aldus: Er is een vergelijking gemaakt met soortgelijke objecten in de directe omgeving. 
        (…)”
      
      
    
    
      1.4
      In het taxatierapport staat voorts beschreven welke panden ter referentie zijn gebruikt. Dit betreft (onder meer):
      
      
        o een appartement aan de [adres 2] met een woonoppervlakte van 75 m2 dat is verkocht op 16 december 2005 voor een (tegen de datum van het taxatierapport gecorrigeerde) verkoopprijs van       € 261.254,-;
        o een appartement aan de [adres 3] met een woonoppervlakte van 80 m2 dat is verkocht op 12 september 2004 voor een (tegen de datum van het taxatierapport gecorrigeerde) verkoopprijs van       € 265.528,-;
        o een appartement aan de [adres 4] met een woonoppervlakte van 76 m2 dat is verkocht op 25 maart 2002 voor een (tegen de datum van het taxatierapport gecorrigeerde) verkoopprijs van       € 269.416,-;
        o een appartement aan de [adres 5] dat is verkocht in het derde kwartaal van 2003 voor een (tegen de datum van het taxatierapport gecorrigeerde) verkoopprijs van € 283.000,-;
        o een appartement aan de [adres 3] dat is verkocht in het eerste kwartaal 2005 voor een (tegen de datum van het taxatierapport gecorrigeerde) verkoopprijs van € 288.000,-;
        o een appartement aan de [adres 6] dat is verkocht in het tweede kwartaal van 2010 voor een (tegen de datum van het taxatierapport gecorrigeerde) verkoopprijs van € 308.000,-.
      
      
      
      
        Uit een in het geding gebrachte jaarrekening van de VvE “ [VvE] ” volgt dat het deel van de kosten van de VvE dat aan het appartement van [eiser] moet worden toegerekend 90/3200 bedraagt en dat dit ten aanzien van de hiervoor genoemde appartementen [adres 5] , [adres 3] en [adres 6] respectievelijk 70/3200, 90/3200 en 100/3200 bedraagt. Deze breukdelen worden vastgesteld op basis van – kort gezegd – de oppervlakte van de betreffende appartement ten opzichte van de totale oppervlakte. 
      
      
    
    
      1.5
      
        [eiser] heeft op 2 december 2010 de onverdeelde helft van het appartement van [naam] overgedragen gekregen waarbij hij haar helft van de totale hypotheekschuld van € 290.000 op zich heeft genomen.
      
    
    
      1.6
      In een rapport van Zelfverkopen.nl van 17 juli 2014 staat, voor zover relevant:
      
      
        	“ (…) [adres 1]
        (…)
        Woonopp. volgens NEN 2580: 	59,00 m2
        (…)
        Rekening houden met alle van belangzijnde factoren (…) komt ondergetekende tot de navolgende waardering:
        Te verwachten marktwaarde wordt geschat op  € 240.000,00
        (…)
        Onderbouwing:
        Gemiddelde opbrengst van soortgelijke objecten in de directe omgeving is: 
        € 240.000 rekeninghoudend met de huidige marktsituatie. (…)”
      
      
      
        In de bij dit rapport gevoegde lijst met referentie objecten staan 8 appartementen gelegen in het centrum van Amsterdam opgesomd die een oppervlakte hebben van tussen 50 en 68 vierkante meter en die in de periode tussen januari 2014 en mei 2014 zijn verkocht voor verkoopprijzen variërend van € 200.000 tot € 264.000.
      
      
    
    
      1.7
      
        [eiser] heeft zijn appartement in het najaar van 2014 te koop gezet voor € 269.000. Op 7 november 2014 heeft [eiser] het appartement voor            € 260.000 verkocht.
      
    
  
  
    Vordering en verweer
    
    2. [eiser] vordert dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal worden veroordeeld tot betaling van € 22.955,20 aan hoofdsom te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 3 juni 2015 althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling en dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten inclusief de nakosten te vermeerderen met wettelijke rente. 
    
    3. [eiser] stelt kort gezegd dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door het appartement niet te meten volgens NEN-norm 2580, althans dat [gedaagde] daardoor toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eiser] . Nu de oppervlakte van de woning gemeten volgens deze NEN-norm 11 vierkante meter minder is dan de door [gedaagde] aan het appartement toegekende oppervlakte van 70 vierkante meter is haar taxatie dus   € 44.770 te hoog geweest. Hij heeft – zo begrijpt de kantonrechter [eiser] – 
    
    
      daardoor € 22.385 teveel afgerekend toen hij de destijds aan [naam] toebehorende onverdeelde helft van het appartement verkreeg, althans heeft [eiser] een appartement verkregen dat kleiner is dan hij op basis van het rapport van [gedaagde] mocht verwachten. Daarbij vordert hij dat [gedaagde] de kosten van het taxatierapport van € 570,20 aan hem terugbetaald, aldus [eiser] .
    
    
    4. [gedaagde] voert ten verweer aan dat zij destijds niet gehouden was om voor een taxatie in het kader van het verkrijgen van een financiering volgens NEN-norm 2580 te meten. Daarnaast is de getaxeerde waarde van € 285.000 hoe dan ook juist. Bij deze taxatie speelt de oppervlakte een ondergeschikte rol omdat vooral wordt gekeken naar de uitstraling en de locatie van de woning en is met name van belang wat soortgelijke woningen destijds op de markt opbrachten. De verkooptransacties van soortgelijke appartementen die bij de waardebepaling zijn betrokken ondersteunen de waarde die [gedaagde] in oktober 2010 aan het appartement van  [eiser] heeft toegekend. Daarnaast wordt betwist dat de oppervlakte van het appartement conform NEN-norm 2580 59 vierkante meter bedraagt, is [gedaagde] van mening dat [eiser] te laat heeft geklaagd en – indien toch geoordeeld zou worden dat [gedaagde] een fout zou hebben gemaakt en daar op tijd over is geklaagd  –  komt [gedaagde] een beroep op een exoneratieclausule toe en is bovendien niet aan de eisen van relativiteit, causaliteit en toerekenbaarheid voldaan en schade is er evenmin, aldus [gedaagde] .  
    
  
  
    Beoordeling
    
    5. De vraag of [gedaagde] verplicht was de woonoppervlakte volgens NEN-norm 2580 te meten, kan onbeantwoord blijven. Ook indien ervan uit moet worden gegaan dat die verplichting destijds op [gedaagde] rustte, leidt het niet naleven daarvan niet tot schadeplichtigheid jegens [eiser] . Ter toelichting geldt het volgende. 
    
    6. Ook als vast komt te staan dat [gedaagde] de woonoppervlakte van het appartement niet juist heeft gemeten en dat die woonoppervlakte destijds 59 vierkante meter was en niet 70 vierkante meter zoals in het taxatierapport is vermeld, is dat op zichzelf niet voldoende om te oordelen dat [gedaagde] de waarde van het appartement dusdanig te hoog heeft vastgesteld dat haar kan worden verweten dat zij in redelijkheid niet tot haar waardering heeft kunnen komen. 
    
    7. [gedaagde] heeft gemotiveerd aangevoerd dat de taxatiewaarde van € 285.000 in het najaar van 2010 correct is geweest. Zij heeft daarbij gewezen op het feit dat de woning op een goede locatie lag en er erg aantrekkelijk uitzag. Verder heeft zij toegelicht dat zij haar taxatie heeft gebaseerd op de verkoopprijzen van soortgelijke appartementen, onder meer appartementen in hetzelfde complex die met een vergelijkbaar breukdeel in de kosten van de VvE bijdragen en dus een vergelijkbaar woonoppervlak hebben. Voorts heeft zij erop gewezen dat de huizenmarkt in dit segment nog tot 2012 goed is geweest en dat pas nadien de effecten van de banken- en de daarmee samenhangende huizencrisis in dit segment werden gevoeld. 
    
    8. In het licht van het bovenstaande betoog heeft [eiser] onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat de waarde van het appartement te hoog is ingeschat door [gedaagde] . [eiser] stelt weliswaar dat alle waardebepalende factoren zijn verdisconteerd in de vierkante meterprijs – die hij heeft berekend door de door [gedaagde] geschatte waarde van het appartement te delen door de door haar 
    
    
      gehanteerde woonoppervlakte van 70 m2 – en dat 11 vierkante meter minder woonoppervlakte dus betekent dat de waarde van het appartement 11 maal die vierkante meterprijs te hoog was, maar de kantonrechter volgt hem daarin niet. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat de vierkante meterprijs een resultante is van de waardebepaling van een woning die op meerdere factoren – zoals locatie, oppervlakte, de staat van de woning en het marktsentiment – wordt gebaseerd. Minder vierkante meters is op zichzelf dus niet voldoende om te kunnen oordelen dat de waarde van het appartement zodanig te hoog is ingeschat dat [gedaagde] in redelijkheid niet tot die waardering had kunnen komen, te meer nu taxatie geen exacte wetenschap is. Dit geldt eveneens voor het feit dat Zelfverkopen.nl de waarde van het appartement in 2014 € 45.000 lager heeft geschat dan [gedaagde] in 2010 heeft gedaan. Dat in 2010 de huizenmarkt in het betreffende segment nog goed was terwijl in 2014 de effecten van de banken- en huizencrisis inmiddels voelbaar waren is door [eiser] immers niet weersproken en staat aan een één-op-één vergelijking van de twee hiervoor bedoelde taxaties van het appartement in weg. 
    
    
    9. Evenmin heeft [eiser] voldoende onderbouwd gesteld waarom de door [gedaagde] geraadpleegde referentietransacties niet op soortgelijke panden zouden hebben gezien. Dat sommige van die panden geen schuine wanden hebben en dat er sprake is van oudbouw en nieuwbouw is daartoe niet toereikend. Het had op de weg van [eiser] gelegen om concreet te benoemen welke referentiepanden op welke punten verschillen van zijn voormalige appartement. Bij gebreke van deze nadere toelichting houdt de kantonrechter het ervoor dat in ieder geval de hiervoor in 1.4 genoemde transacties ter zake van de verkoop van de appartementen [adres 5] , [adres 3] en [adres 6] van de [straat] als referentie in de waardebepaling mochten worden betrokken aangezien dat appartementen zijn die gelet op de breukdelen  vergelijkbaar zijn met het appartement van [eiser] en dus volgens de Vereniging van Eigenaren qua woonoppervlakte vergelijkbaar zijn. Nu de daarvoor gerealiseerde (naar de datum van het taxatierapport gecorrigeerde) verkooprijs dichtbij de door [gedaagde] geschatte waarde ligt en de verkoop van appartement [adres 6] , dat weliswaar groter is (daaraan is door de VvE een breukdeel van 100/3200 
    toegekend, terwijl het breukdeel dat aan het appartement van [eiser] is toegekend 90/3200 bedraagt) maar ook kort voor de datum van het taxatierapport bijna € 25.000 meer heeft opgebracht dan de door [gedaagde] geschatte waarde van het appartement van [eiser] , komt de in oktober 2010 geschatte waarde van het appartement van [eiser] op € 285.000 de kantonrechter niet onredelijk voor. 
    
    10. Nu op basis van wat [eiser] daartoe heeft gesteld niet kan worden geoordeeld dat [gedaagde] in 2010 niet redelijkerwijs tot haar waardebepaling van € 285.000 had kunnen komen, kan evenmin in rechte worden vastgesteld dat [eiser] teveel 
    voor de helft van het appartement aan [naam] heeft betaald (in de zin dat zij hem nog een uitkoopvergoeding had moeten betalen in ruil voor het overnemen van de hele hypotheekschuld aan de bank). 
    
    11. Voor zover de kantonrechter [eiser] zo moet begrijpen dat hij [gedaagde] verwijt dat hij zelf een kleiner appartement heeft verkregen dan hij op basis van haar taxatierapport mocht verwachten, faalt dit eveneens. [eiser] wist immers precies wat hij verkreeg: de volledige eigendom van het appartement dat hij al jaren bewoonde. De gestelde meetfout kan dus niet tot enige misvatting over de concrete eigenschappen van het appartement hebben geleid want daarmee moet [eiser] geacht worden bekend te zijn geweest. 
    
    12. Nu gesteld noch gebleken is dat de kosten voor het taxatierapport onverschuldigd zijn betaald en evenmin iets anders is gesteld op grond waarvan [gedaagde] verplicht zou zijn om hetgeen zij voor het haar verrichte werk heeft ontvangen terug te betalen, ligt dat deel van de vordering als onvoldoende onderbouwd eveneens voor afwijzing gereed. 
    
    13. De slotsom is dat de vorderingen zullen worden afgewezen. De overige verweren behoeven geen bespreking meer. 
    
    14. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 800,00 aan salaris van de gemachtigde (2 x tarief € 400,00).
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      wijst het gevorderde af,
      
    
    
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 800,00, (voor zover van toepassing inclusief btw) te vermeerderen met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na heden tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw en een en ander vermeerderd met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na heden tot de dag van volledige betaling; 
      
    
    
      verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
      
        Aldus gewezen door B.M. Visser, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 december 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
      
      
        De griffier							De kantonrechter