ECLI:NL:RBOVE:2025:1392, Rechtbank Overijssel, 12-03-2025, C/08/313833 / HA ZA 24-185
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eisers en gedaagde hebben een aanneemovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning voor eisers gedaagde heeft de woning opgeleverd. Volgens eisers is er sprake van condensvorming en geluidsoverlast als gevolg van een gebrekkig ventilatiesysteem. Zij vorderen herstel van het ventilatiesysteem en de koudebruggen. Gedaagde voert verweer.
      
      De rechtbank oordeelt dat de vordering met betrekking tot de condensvorming is verjaard, althans dat eisers ter zake niet hebben voldaan aan hun klachtplicht en dat zij onvoldoende onderbouwd hebben gesteld dat er sprake is van zodanige geluidsoverlast dat dit is aan te merken als een gebrek. De vorderingen worden daarom afgewezen.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/313833 / HA ZA 24-185
    
    
    
      
        Vonnis van 12 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], en 
    
      2. [eiser 2], 
      beiden wonende te [woonplaats],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      advocaat: mr. P.M. Jongeling,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        SELEKTHUIS BOUW B.V., 
      gevestigd te Rijssen,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Selekthuis,
      advocaat: mr. P.J. den Boef.
    
    
  
  
    
      1Samenvatting
    
    
      
        [eisers] en Selekthuis hebben een aanneemovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning voor [eisers] Selekthuis heeft de woning opgeleverd. Volgens [eisers] is er sprake van condensvorming en geluidsoverlast als gevolg van een gebrekkig ventilatiesysteem. Zij vorderen herstel van het ventilatiesysteem en de koudebruggen. Selekthuis voert verweer.
      De rechtbank oordeelt dat de vordering met betrekking tot de condensvorming is verjaard, althans dat [eisers] ter zake niet hebben voldaan aan hun klachtplicht en dat zij onvoldoen-de onderbouwd hebben gesteld dat er sprake is van zodanige geluidsoverlast dat dit is aan te merken als een gebrek. De vorderingen worden daarom afgewezen.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties- de conclusie van antwoord met producties- de brief waarin is medegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de akte overlegging producties van [eisers]
      - de mondelinge behandeling van 10 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - de spreekaantekeningen van [eisers]
      - de spreekaantekeningen van Selekthuis.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is, nadat partijen de rechtbank hadden laten weten niet tot onderlinge overeenstemming te zijn gekomen, vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Op 5 mei 2017 hebben [eisers] een aanneemovereenkomst met Selekthuis gesloten voor de bouw van hun woning. Op 25 april 2018 heeft Selekthuis de woning opgeleverd.
      
    
    
      3.2.
      Op 4 november 2018 hebben [eisers] de aanwezigheid van condensvorming in de woning benoemd tegenover Selekthuis. Selekthuis heeft daarop gereageerd met het bericht dat het een kwestie van goed ventileren is en dat daarbij voor haar geen taak is weggelegd.
      
    
    
      3.3.
      Op 13 december 2018 hebben [eisers] per e-mail aan Selekthuis medegedeeld dat de ventilatie op de badkamer nog steeds niet naar behoren werkt en dat er sprake is van veel condensvorming bij een groot aantal kozijnen en deuren/scharnieren. Deze mededeling is herhaald bij e-mailberichten van [eisers] van 1 februari 2019 en 18 maart 2020.
      
    
    
      3.4.
      Op 8 april 2021 hebben [eisers] per e-mail aan Selekthuis medegedeeld dat zij eisen dat Selekthuis een externe, onafhankelijke persoon of instantie inschakelt om het ventilatieplan van de woning te beoordelen en een advies te geven over hoe alles opgelost moet worden.
      
    
    
      3.5.
      Op 1 oktober 2021 is een (definitief) werkplan opgesteld, waarin is opgenomen dat Selekthuis en haar installateur [naam] verschillende werkzaamheden zullen gaan uitvoeren aan de woning, waaronder werkzaamheden in verband met de ventilatie, om deze te laten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Op 24, 25 en 26 november 2021 hebben Selekthuis en [naam] werkzaamheden aan het ventilatiesysteem uitgevoerd. Op 10 juni 2022 heeft [naam] nogmaals herstelwerkzaamheden aan de ventilatie uitgevoerd.
      
    
    
      3.6.
      Op 13 juni 2022 hebben [eisers] per e-mail aan Selekthuis medegedeeld dat zij die dag ervoor een klacht van hun buren ontvingen over geluidsoverlast vanwege het ventilatiesysteem. Zij hebben Selekthuis gevraagd: “Wat nu te doen aan de klachten van de buren (….)?”
      
    
    
      3.7.
      Op 29 augustus 2023 heeft [bedrijf] (hierna: [bedrijf]) op verzoek van [eisers] een rapport opgesteld, waarin is geconcludeerd dat het ventilatie-systeem onvoldoende functioneert.
      
    
    
      3.8.
      Bij brief van 20 oktober 2023 heeft de advocaat van [eisers] Selekthuis gesommeerd om binnen zeven dagen te bevestigen dat zij herstelwerkzaamheden aan het ventilatiesysteem zal gaan uitvoeren conform het rapport van [bedrijf].
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vorderen Selekthuis bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen:
      
      
        I. tot nakoming van de overeenkomst tussen partijen, althans herstel van het ventilatiesysteem conform de adviezen van [bedrijf], op straffe van een dwangsom,
        II. tot herstel van de koudebruggen, op straffe van een dwangsom,
        III. in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      4.2.
      Selekthuis voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] in hun vorderingen, dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Herstel ventilatiesysteem
      
    
    
    
      condensvorming
    
    
    
      5.1.
      
        [eisers] stellen dat er sinds de oplevering van de woning vocht- en condens-problemen zijn. Volgens hen is er sprake van te weinig zuigkracht in het ventilatiesysteem, waardoor condens in de woning ontstaat. Er zijn herstelwerkzaamheden verricht, maar het probleem is niet verholpen. [eisers] hebben een deskundigenrapport overgelegd, waaruit blijkt dat het ventilatiesysteem onvoldoende functioneert.
      
    
    
      5.2.
      Als meest verstrekkende verweren heeft Selekthuis aangevoerd dat de (gestelde) vordering is verjaard en/of dat [eisers] te laat heeft geklaagd over de gestelde gebreken. De rechtbank oordeelt dat dit verweer slaagt en legt hierna uit waarom.
      
    
    
      5.3.
      Ten aanzien van de aanneemovereenkomst van partijen zijn de artikelen 7:750 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing. Op grond van artikel 7:761 BW) verjaart een rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever daarover heeft geprotesteerd.
      
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van de rechtbank moet de e-mail van 13 december 2018 worden gezien als de eerste keer dat [eisers] hebben geprotesteerd over de condensvorming, zoals bedoeld in artikel 7:761 BW. Uit deze e-mail volgt immers dat [eisers] van mening waren dat Selekthuis verantwoordelijk was voor het gebrek, leidende tot condensvorming. Gezien de verjaringstermijn van twee jaar is de vordering van [eisers] dus in beginsel op 14 december 2020 verjaard. [eisers] hebben niet gesteld dat zij de verjaring hebben gestuit. De e-mailberichten van 1 februari 2019 en 18 maart 2020 bevatten een herhaling van de klachten, maar kunnen niet worden aangemerkt als stuitingshandelingen, omdat daaruit niet, althans onvoldoende blijkt dat zij zich het recht op nakoming ondubbelzinnig voorbehouden als bedoeld in artikel 3:317, eerste lid BW. Voor zover zij bedoeld hebben te stellen dat het e-mailbericht van 8 april 2021 een stuitingshandeling is geweest, geldt dat dit bericht te laat is geweest om als stuitingshandeling aangemerkt te kunnen worden. Overigens zou, indien ervan zou moeten worden uitgegaan dat de verjaringstermijn pas op 8 maart 2021 is gaan lopen (zie punt 2. spreekaantekeningen mr. Den Boef) en het e-mailbericht van 8 april 2021 wel als stuitingshandeling zou kunnen worden aangemerkt, de vordering ook verjaard zijn. [eisers] hebben immers meer dan twee jaar na 8 april 2021, namelijk op 20 oktober 2023, weer een stuitingshandeling verricht. De rechtbank concludeert dan ook dat de (gestelde) vordering van [eisers] is verjaard. 
      
    
    
      5.5.
      Dat Selekthuis uit coulance in 2021 en 2022 nog herstelwerkzaamheden heeft verricht aan het ventilatiesysteem, maakt dit niet anders. [eisers] stellen weliswaar dat bij hersteld werk een nieuwe verjaringstermijn begint te lopen, maar dat geldt alleen voor gebreken aan het herstelde werk. Dit geldt dus niet voor vorderingen op grond van gebreken die al vóór de herstelwerkzaamheden zijn geconstateerd, zoals hier het geval is.
      
    
    
      5.6.
      Overigens is de rechtbank van oordeel dat [eisers] sowieso al geen beroep meer toekwam op een gebrek in het werk, omdat zij ter zake niet hebben voldaan aan hun klachtplicht ex artikel 6:89 BW. De laatste werkzaamheden van Selekthuis hebben in juni 2022 plaatsgevonden. [eisers] hebben toen wel geklaagd over het geluid van het ventilatiesysteem, maar niet over gebreken, leidend tot condensvorming. Die klacht is pas in oktober 2023 naar voren gebracht. Weliswaar moet een partij enige tijd worden gegund om een onderzoek in te stellen naar eventuele gebreken, maar hier geldt dat condensvorming eenvoudig is vast te stellen en dat [eisers] tot augustus 2023 hebben gewacht met het inschakelen van [bedrijf]. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat [eisers] niet binnen bekwame tijd hebben geprotesteerd. Selekthuis heeft voldoende onderbouwd dat zij nadeel ondervindt van het late klagen door [eisers] Haar bewijspositie wordt lastiger (zo zijn enkele betrokken medewerkers niet meer voor Selekthuis werkzaam), er is geen zicht op eventueel (gebrek aan) onderhoud en de klacht en de schade kunnen door het tijdsverloop zijn toegenomen. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat [eisers] ter zake van de gebreken, leidend tot condensvorming, geen rechten meer geldend kan maken.
      
      
        geluidsoverlast
      
      
    
    
      5.7.
      
        [eisers] stellen daarnaast dat door de herstelwerkzaamheden van juni 2022 het geluid van het ventilatiesysteem naar buiten toe bovenmatig is toegenomen.
      
    
    
      5.8.
      Selekthuis voert aan dat [eisers] niet aan hun klachtplicht hebben voldaan, dat de vordering is verjaard en dat het geluidsniveau van het ventilatiesysteem in overeenstemming is met het Bouwbesluit.
      
    
    
      5.9.
      Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers] tijdig over de geluidsoverlast geklaagd, aangezien zij dit op 13 juni 2023 - binnen enkele dagen na het uitvoeren van de werkzaamheden door Selekthuis - aan Selekthuis hebben gemeld. De vordering op grond van geluidsoverlast is nog niet verjaard, aangezien de dagvaarding op 12 april 2024 is uitgebracht.
      
    
    
      5.10.
      Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers] echter onvoldoende feitelijk onderbouwd gesteld dat er sprake is van zodanige geluidsoverlast dat dit is aan te merken als een gebrek. In het rapport van [bedrijf] is slechts opgenomen dat de nieuwe ventilatie-unit meer geluid produceert dan de oorspronkelijke unit en dat het afblaasrooster in de gevel bij de hoogste stand veel geluid maakt, waardoor buren hierover klagen. Uit het rapport blijkt echter niet wat de geldende norm of richtlijn voor dit geluid is en dat deze is overschreden. 
      
    
    
      5.11.
      
        [eisers] hadden - gezien het verweer van Selekthuis - nader moeten onderbouwen dat er sprake is van zodanige geluidsoverlast dat kan worden gesproken van een gebrek. Nu zij dat niet hebben gedaan, kan niet worden aangenomen dat er sprake is van een gebrek.
      
      
        	conclusie
      
      
    
    
      5.12.
      Nu de vordering vanwege gebreken leidend tot condensvorming is verjaard, althans ter zake na herstel niet tijdig is geklaagd en ook niet vast is komen te staan dat sprake is van zodanige geluidsoverlast dat dit is aan te merken als een gebrek, zal de vordering tot herstel van het ventilatiesysteem worden afgewezen.
      
      
        
          Herstel koudebruggen
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [eisers] vorderen naast herstel van het ventilatiesysteem ook herstel van de koudebruggen in de woning.
      
    
    
      5.14.
      Uit het rapport van [bedrijf] volgt echter dat condensvorming veroorzaakt kan worden door koudebruggen. Het herstel van de koudebruggen valt dus onder de herstel-werkzaamheden in verband met de condensvorming valt. De vordering tot herstel van de koudebruggen zal daarom ook worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [eisers] worden in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Selekthuis worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                688,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                2.094,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.16.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      5.17.
      De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen om het gehele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2025.