ECLI:NL:RBOBR:2025:1112, Rechtbank Oost-Brabant, 24-02-2025, 11446283 \ CV EXPL  24-6906
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot ontruiming sociale huurwoning in kort geding. Voldoende aannemelijk is dat huurder tekort is geschoten in zijn verplichtingen door ondanks gemaakte afspraken toch weer prostitutie in het gehuurde toe te staan.
        Voldoende aannemelijk is ook dat de bodemrechter de huurovereenkomst daarom zal ontbinden.
        Het belang van huurder om de bodemprocedure af te kunnen wachten weegt echter zwaarder dan het belang van verhuurder bij een ontruiming in kort geding vooruitlopend op de bodemprocedure.
        Daarbij is met name van belang dat de gemeente aan huurder een last onder dwangsom heeft opgelegd voor de duur van drie jaar.  
        Die last lijkt op dit moment voldoende afschrikwekkende werking te hebben. 
        De vordering wordt daarom afgewezen.

RECHTBANK 
      OOST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer: 11446283 \ CV EXPL  24-6906
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 24 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING MOOILAND, 
      gevestigd te Grave, gemeente Land van Cuijk,
      eisende partij,
      hierna te noemen:  Mooiland,
      gemachtigde: mr. D.D. Versluis, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. J.M. van der Pol, advocaat te Oss.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 24 december 2024 met 13 producties- de mondelinge behandeling van 10 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnotitie van mr. Van der Pol.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Mooiland is een sociale verhuurder.
      
    
    
      2.2.
      Met ingang van 24 april 2024 verhuurt Mooiland aan [gedaagde] een woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: het gehuurde).
      
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de Algemene huurvoorwaarden voor woonruimte van Mooiland (hierna te noemen: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing.
      
    
    
      2.4.
      Op 25 juni 2024 is Mooiland door de gemeente [gemeente] (hierna te noemen: de gemeente) op de hoogte gesteld van een anonieme melding van een omwonende dat er sinds ongeveer twee weken een – vermoedelijk buitenlandse – vrouw in het gehuurde woont waarvan het vermoeden bestaat dat zij vanuit het gehuurde prostitutiewerkzaamheden verricht.
      
    
    
      2.5.
      
        Diezelfde dag heeft een toezichthouder van de gemeente samen met de wijkconsulente van Mooiland een bezoek gebracht aan het gehuurde. Daar troffen zij een vrouw aan afkomstig uit Roemenië. Zij ontkende dat zij zich bezig hield met prostitutie in het gehuurde. Zij zei tegen betaling schoonmaakwerkzaamheden te verrichten in het gehuurde. 
        De toezichthouder en de wijkconsulente hebben vervolgens camerabeelden bekeken die de anonieme omwonende had gemaakt met zijn Ring-deurbel en er is gepost in de brandgang achter het gehuurde van waaruit de klanten in het gehuurde zouden worden ontvangen.
      
      
    
    
      2.6.
      
        Mooiland heeft [gedaagde] op 3 juli 2024 aangeschreven en heeft hem geconfronteerd met de bevindingen. Daarbij is [gedaagde] gesommeerd om per direct te stoppen met het in gebruik geven van het gehuurde aan derden. 
        
          [gedaagde] is door Mooiland uitgenodigd voor een gesprek om zijn kant van het verhaal te laten horen. 
      
      
    
    
      2.7.
      
        Tijdens het gesprek op 8 augustus 2024 heeft [gedaagde] verklaard dat hij de Roemeense vrouw op haar verzoek in het gehuurde heeft laten logeren. In ruil daarvoor zou zij het gehuurde schoonhouden. 
        Nadat [gedaagde] er achter was gekomen dat de vrouw zichzelf prostitueerde vanuit het gehuurde heeft hij haar op straat gezet, zo heeft hij verklaard. 
        
          [gedaagde] heeft verder verklaard dat niemand anders dan hijzelf een sleutel heeft van het gehuurde.
      
      
    
    
      2.8.
      Met [gedaagde] zijn tijdens het gesprek de volgende afspraken gemaakt:
      
        
          er vinden geen illegale praktijken meer plaats in of rondom het gehuurde door [gedaagde] zelf of door derden;
        
        
          niemand heeft een sleutel van het gehuurde behalve [gedaagde] zelf;
        
        
          
            [gedaagde] laat geen andere personen in het gehuurde verblijven als hij daar zelf niet aanwezig is;
        
        
          als de Turkse vriendin van [gedaagde] naar Nederland komt voor een bepaalde periode informeert hij Mooiland daarover;
        
        
          medewerkers van de gemeente en/of Mooiland kunnen altijd onaangekondigd een huisbezoek afleggen waar [gedaagde] dan aan meewerkt. 
        
      
      
      
        De afspraken zijn schriftelijk door Mooiland aan [gedaagde] bevestigd in gespreksverslag dat op 14 augustus 2024 aan hem is toegezonden. 
        Mooiland geeft daarbij aan dat zij er vanuit gaat dat [gedaagde] zich aan de gemaakte afspraken houdt en dat als in de toekomst mocht blijken dat er zich weer illegale praktijken voordoen, er juridische stappen worden ondernomen.
      
      
    
    
      2.9.
      
        Op 7 november 2024 hebben toezichthouders van de gemeente en de wijkconsulente van Mooiland het gehuurde bezocht voor een controle.
        In het gehuurde werden twee vrouwen aangetroffen, die verklaarden te werken als escort op vrijwillige basis. Verder verklaarden zij dat zij adverteerden op de website [website] . Ze gaven aan niet werkzaam te zijn vanuit het gehuurde, maar daar sinds enkele dagen te verblijven tegen betaling van € 480,00 per week voor hen tweeën. 
        Door de wijkconsulente zijn in een prullenbak op één van de slaapkamers in het gehuurde gebruikte condooms en tissues aangetroffen. 
        Geconfronteerd met die bevindingen verklaarde [gedaagde] dat hij de vrouwen tijdelijk in het gehuurde had toegelaten zonder dat zij daar iets voor hoefden te betalen. [gedaagde] gaf aan dat hij niets wist van prostitutie in het gehuurde en dat hij daar ook niets van had gemerkt. Hij was tijdens het verblijf van de vrouwen in het gehuurde steeds zelf thuis geweest, op een korte tijd na waarin hij een vriend was gaan helpen, zo verklaarde hij. 
      
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 18 november 2024 heeft de gemeente aangekondigd van plan te zijn [gedaagde] een last onder dwangsom op te leggen omdat aannemelijk is dat er vanuit het gehuurde sekswerk werd verricht. 
      
    
    
      2.11.
      
        Mooiland heeft [gedaagde] bij brief van 9 december 2024 bericht dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen omdat opnieuw prostitutieactiviteiten zijn verricht vanuit het gehuurde en [gedaagde] daarmee ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. 
        Mooiland heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen om daarmee een gerechtelijke procedure te voorkomen.
        
          [gedaagde] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. 
      
      
    
    
      2.12.
      De gemeente heeft bij brief van 17 december 2024 aan [gedaagde] daadwerkelijk een last onder dwangsom opgelegd van € 1.500,00 per overtreding van artikel 5.1 lid 1 onder a van de Omgevingswet met een maximum van € 6.000,00. De last geldt tot en met 17 december 2027. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Mooiland vordert  samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, met afgifte van de sleutels aan Mooiland;
        II. [gedaagde] te veroordelen om aan Mooiland te betalen een huurprijs van € 698,47 per maand voor elke maand of gedeelte daarvan totdat het gehuurde ontruimd is, te vermeerderen met wettelijke rente;
        III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        Mooiland legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. 
        
          [gedaagde] is ernstig tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. 
        Door het gehuurde te laten gebruiken ten behoeve van een (illegale) seksinrichting heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met de algemene huurvoorwaarden. 
        
          [gedaagde] heeft ook in strijd gehandeld met artikel 7:213 en 7:214 BW door zich niet als een goed huurder te gedragen en het gehuurde te (laten) gebruiken voor een andere bestemming dan is overeengekomen. 
        De tekortkoming door [gedaagde] rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. Mooiland verkeert in verzuim omdat deugdelijke nakoming door [gedaagde] van zijn verplichting om zich te gedragen als een goed huurder blijvend onmogelijk is. Het belang van Mooiland bij ontbinding van de huurovereenkomst weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde. 
        Daarbij geldt dat Mooiland als sociale verhuurder een wettelijke taak heeft om bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurt. Het exploiteren van een seksinrichting vanuit een woning vergroot de kans op onder meer verloedering en overlast. 
        Mooiland is ook verplicht om omwonenden rustig woongenot te verschaffen.
        Mooiland voert daarnaast een zerotolerancebeleid met betrekking tot het aanwenden van haar woningen voor bedrijfsmatige seksuele handelingen. Mooiland moet een duidelijk signaal kunnen afgeven aan de andere huurders dat zij dit niet tolereert.
        Verder is van belang dat de verhuurbaarheid van de naastgelegen huurwoningen van Mooiland in relevante mate wordt aangetast als Mooiland niet adequaat kan optreden.
        Mooiland heeft er ook belang bij dat zij de schaarse sociale huurwoning beschikbaar kan stellen aan een huurder die zich wel aan de regels houdt.
        Mooiland loopt daarnaast het risico dat schade niet gedekt is door de opstalverzekering als deze schade ontstaat door bedrijfsactiviteiten in het gehuurde.
        Het spoedeisend belang van Mooiland bij ontruiming is in het geval van illegale prostitutie van een sociale huurwoning gegeven. Niet vereist daarvoor is dat die prostitutie nog voortduurt.
        Daarbij wijst Mooiland er op dat een eerdere waarschuwing aan [gedaagde] geen effect heeft gehad.
      
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagde] voert het volgende verweer. 
        Er bestaat onvoldoende grond om [gedaagde] vooruitlopend op een bodemprocedure in kort geding te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Het is nog maar de vraag of de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
        Het staat onvoldoende vast dat [gedaagde] de afspraken die in augustus 2024 met Mooiland zijn gemaakt, niet is nagekomen. 
        
          [gedaagde] betwist namelijk dat de twee vrouwen die op 7 november 2024 zijn aangetroffen zich hebben beziggehouden met prostitutie in het gehuurde. De vrouwen waren op dat moment pas één dag in het gehuurde en [gedaagde] heeft hen er vooraf  uitdrukkelijk op gewezen dat prostitutie in het gehuurde niet is toegestaan. 
        
          [gedaagde] heeft er zelf op toegezien dat de vrouwen zich daar aan hebben gehouden. Hij is vrijwel voortdurend in het gehuurde aanwezig geweest en heeft via de video opnames van de Ring-deurbel achteraf gecontroleerd dat er tijdens zijn korte afwezigheid niemand tot het gehuurde is toegelaten. 
        
          [gedaagde] heeft de vrouwen ook geen sleutel van het gehuurde gegeven. 
        Een ontruiming grijpt diep in op het woonrecht van [gedaagde] en zal onomkeerbare gevolgen hebben. [gedaagde] zal de investeringen die hij in het gehuurde heeft gedaan kwijtraken. Het zal voor [gedaagde] ook nagenoeg onmogelijk worden om zijn werk als vrachtwagenchauffeur uit te voeren als hij niet beschikt over een vaste uitvalsbasis. [gedaagde] dreigt dan zijn baan te verliezen en in een neerwaartse spiraal terecht te komen. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.2.
      Mooiland heeft voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. Zij stelt dat [gedaagde] ondanks een eerdere waarschuwing het gehuurde toch weer ter beschikking heeft gesteld voor prostitutieactiviteiten. Mooiland wil met een ontruiming voorkomen dat er in de toekomst opnieuw illegale praktijken in het gehuurde plaatsvinden. Mooiland heeft als sociale verhuurder ook de verplichting om overlast voor omwonenden te bepreken. Het is evident dat illegale prostitutie de kans op overlast en verloedering in de woonomgeving vergroot. Daarnaast voert Mooiland een zerotolerancebeleid met betrekking tot illegaal gebruik van haar huurwoningen voor prostitutiedoeleinden. Mooiland heeft er belang bij dat zij in dat kader adequaat kan optreden om een duidelijk signaal af te geven aan andere huurders. 
      
    
    
      4.3.
      De vordering van Mooiland sterkt ertoe dat de kantonrechter in deze kortgedingprocedure met een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde vooruitloopt op een (mogelijke) ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. Dat is alleen mogelijk als het voldoende aannemelijk is dat de kantonrechter in de bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. 
      
    
    
      4.4.
      
        Dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder is vooralsnog  voldoende aannemelijk geworden. Mooiland heeft in juni 2024 geconstateerd dat het gehuurde werd gebruikt voor prostitutieactiviteiten. [gedaagde] heeft dat ook erkend. Mooiland heeft naar aanleiding van de constatering met [gedaagde] afspraken gemaakt om illegaal gebruik van het gehuurde in de toekomst te voorkomen. 
        Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] die afspraken niet in voldoende mate is nagekomen. Niet in geschil is dat hij begin november 2024 opnieuw vrouwen toegang heeft gegeven tot het gehuurde en er zijn aanwijzingen dat zij daar prostitutiewerkzaamheden hebben verricht.
        
          [gedaagde] betwist weliswaar dat opnieuw sprake is geweest van prostitutie in het gehuurde, maar hij heeft de aanwijzingen die wijzen op het tegendeel vooralsnog niet overtuigend weerlegd. 
        Niet weersproken is dat de twee buitenlandse vrouwen, die op 7 november 2024 in het gehuurde zijn aangetroffen, hebben verklaard dat zij werkzaam waren als escort en hun diensten aanboden op de website [website] . [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij wist dat de vrouwen werkzaam waren in de prostitutie toen hij hen toegang gaf tot het gehuurde. 
        Weliswaar hebben (ook) de vrouwen verklaard dat zij niet vanuit het gehuurde prostitutiewerkzaamheden hebben verricht, maar vast staat dat in het gehuurde een aantal volledig ingerichte slaapkamers zijn aangetroffen en een prullenbak met meerdere gebruikte condooms. De (veronder)stelling van [gedaagde] dat de vrouwen hun prostitutiewerkzaamheden buiten het gehuurde hebben verricht en de gebruikte condooms vervolgens hebben meegenomen om deze in de pullenbak in het gehuurde weg te gooien, vindt de kantonrechter weinig geloofwaardig. 
        Daar komt bij dat [gedaagde] heeft toegegeven dat hij de vrouwen tijdelijk alleen in het gehuurde heeft gelaten toen hij zelf weg moest om een vriend te helpen met werkzaamheden in de tuin. Het laten verblijven van de vrouwen in de woning zonder daarbij zelf aanwezig te zijn is op zichzelf al in strijd met de afspraken die [gedaagde] met Mooiland had gemaakt.
      
      
    
    
      4.5.
      De tekortkoming door [gedaagde] rechtvaardigt in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter is vooralsnog ook wel voldoende aannemelijk dat de bodemrechter een daartoe strekkende vordering zal toewijzen. Dat is op zichzelf echter onvoldoende reden om [gedaagde] , vooruitlopend daarop, in kort geding te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Daarvoor moet duidelijk zijn dat van Mooiland in redelijkheid niet kan worden gevergd dat [gedaagde] nog langer gebruik maakt van het gehuurde, ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd. Daarbij komt het aan op een afweging van de belangen van partijen.
      
    
    
      4.6.
      
        Naar het oordeel van de kantonrechter valt die belangenafweging op dit moment in het voordeel van [gedaagde] uit. Het belang van [gedaagde] om de uitkomst van een bodemprocedure af te kunnen wachten weegt zwaar omdat het woonrecht een primair recht is, dat betrekking heeft op een wezenlijke levensbehoefte, en omdat een ontruiming in kort geding in feite onomkeerbare gevolgen heeft. 
        Het belang van Mooiland bij een ontruiming vooruitlopend op de uitkomst van een bodemprocedure weegt daar niet tegen op. Het gevaar voor de leefbaarheid en de verstoring van het woongenot van omwonenden lijkt vooralsnog voldoende beteugeld met de last onder dwangsom die de gemeente aan [gedaagde] heeft opgelegd en die geldt tot eind 2027. Mooiland heeft onvoldoende overtuigend toegelicht waarom die last in dit geval  ontoereikend zou zijn om de hiervoor genoemde gevaren te voorkomen.
        Tot nu toe lijkt het opleggen van de last ook effect te hebben. Uit het dossier blijkt in elk geval niet dat er na november 2024 nog illegale praktijken hebben plaatsgevonden in het gehuurde of dat daar door omwonenden melding van is gemaakt. Daarbij wijst de kantonrechter er op dat de omwonenden er tot dan toe blijk van hebben gegeven dat zij onmiddellijk melding doen van strijdige activiteiten in het gehuurde en dat die meldingen door Mooiland en de gemeente ook steeds voortvarend worden opgevolgd. Dat het omwonenden zou zijn ontgaan dat er opnieuw illegale praktijken zouden hebben plaatsgevonden, lijkt niet erg waarschijnlijk bezien in het licht van de eerdere ervaringen.
        Het belang van Mooiland bij ontruiming om een duidelijk signaal af te kunnen geven aan andere huurders dat zij haar zerotolerancebeleid strikt uitvoert en om het gehuurde alvast ter beschikking te kunnen stellen aan een andere huurder, legt onvoldoende gewicht in de schaal. Voor alle duidelijkheid en ter waarschuwing van [gedaagde] tekent de kantonrechter hierbij aan dat goed denkbaar is dat een belangenafweging anders uitvalt als zou blijken dat de last onder dwangsom toch onvoldoende is om illegale praktijken te voorkomen.
      
      
    
    
      4.7.
      
        Slotsom is dat naar het oordeel van de kantonrechter op dit moment in redelijkheid kan worden gevergd dat [gedaagde] gebruik kan blijven maken van het gehuurde in afwachting van het oordeel van de bodemrechter. Dat betekent dat de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen. 
        Dat geldt ook voor de vordering tot betaling van de maandelijkse huurpenningen tot het moment van ontruiming. Die verplichting volgt reeds uit de huurovereenkomst en gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] die betalingsverplichting niet nakomt. 
      
      
    
    
      4.8.
      Mooiland is in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                881,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van  Mooiland af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt  Mooiland in de proceskosten van € 881,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als  Mooiland niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2025.