ECLI:NL:RBSGR:2009:BZ0834, Rechtbank 's-Gravenhage, 30-01-2009, 1229250 \ CV EXPL  13-19
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2009-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontruiming. De kantonrechter veroordeelt de studenten om uiterlijk 22 februari 2013 de door hen gehuurde onzelfstandige woningen in het complex Rijnfront te ontruimen en deze met medeneming van de hunnen en al het hunne geheel leeg en ontruimd aan Duwo ter beschikking te stellen; - veroordeelt de studenten, indien zij niet vrijwillig voldoen aan voorgaande veroordeling, aan Duwo de kosten van de gerechtelijke ontruiming te voldoen, conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming.

RECHTBANK DEN HAAG
    
    Team kanton Leiden/Gouda
    
    Locatie Leiden
    
    
      HH
      Rolnr.:  1229250 \ CV EXPL  13-19
      Datum: 30 januari 2013
    
    
    
      Vonnis in de voorziening bij voorraad van:
      de stichting Stichting DUWO,
      gevestigd te Delft,
      eisende partij in conventie,
      tevens verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,
    
    
    tegen
    
    
      1. [gedaagde sub 1],
      wonende te [plaats],
      gedaagde partij,
      niet verschenen,
      2. [gedaagde sub 2],
      wonende te [plaats],
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. R.M. Noorlander,
      3. [gedaagde sub 3],
      wonende te [plaats],
      gedaagde partij,
      niet verschenen,
      4. R[gedaagde sub 4],
      wonende te [plaats],
      gedaagde partij in conventie, 
      tevens eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. R.W.M.A. Fase,
      5[gedaagde sub 5],
      wonende te [plaats],
      gedaagde partij,
      niet verschenen.
    
    
    Partijen worden aangeduid als “Duwo”, “[gedaagde sub 2]”, “[gedaagde sub 4]”  en gezamenlijk als “de studenten”.
    
    
      Procedure
      De kantonrechter heeft kennis genomen van:
      - het oproepingsexploot van Duwo d.d. 8 januari 2013 met producties,
      - het schriftelijke verweer van [gedaagde sub 4], tevens eis in reconventie, met producties,
      - de door [gedaagde sub 2] overgelegde producties,
      - het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling op 17 januari 2013, waarbij door Duwo en [gedaagde sub 2] pleitnotities zijn overgelegd.
    
    
    
      Feiten
      Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken en het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling gaat de kantonrechter van het volgende uit.
    
    
    Duwo exploiteert aan de Verlengde Wassenaarseweg te Oegstgeest het compex Rijnfront (verder te noemen: Rijnfront). Rijnfront, opgericht in 2004/2005, is gelegen naast de A44, in de nabijheid van het gebouw Corpus. Het terrein is eigendom van de Universiteit Leiden en is bestemd voor de bouw van onderwijsvoorzieningen.
    
    
      Rijnfront bestaat uit 544 onzelfstandige wooneenheden, die voorheen dienst deden als prefab en verplaatsbare asielzoekerswoningen. Duwo heeft een groot aantal van dit soort woningen in 2002 en 2003 overgenomen van het Rijk om te hergebruiken als tijdelijke huisvesting voor studenten om de kamernood in studentensteden als Leiden te lenigen.
      De gemeente Oegstgeest heeft een vrijstelling verleend ex art. 17 van de Wet op de ruimtelijke ordening waardoor het Duwo was toegestaan voor de periode van 5 jaar, derhalve van van 1 februari 2005 tot 1 februari 2010, de woonheden in Rijnfront te exploiteren. 
    
    
    Bij brief van 29 juli 2009 heeft Duwo de huurders van Rijnfront geïnformeerd dat de gemeente Oegstgeest na afloop van de periode van 5 jaar voortzetting van de exploitatie zal gedogen, doch dat het tijdelijk gebruik uiterlijk medio januari 2013 geëindigd zal moeten zijn.
    
    Duwo verhuurt aan de studenten een onzelfstandige studentenwoning in Rijnfront.
    
    De huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] is aangegaan op [datum] 2010, met [gedaagde sub 2] op [datum] 2008, met [gedaagde sub 3] op [datum] 2011, met [gedaagde sub 4] op [datum] 2007 en met [gedaagde sub 5] op 11 december 2009.
    
    
      In de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] staat vermeld dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Voorts staat vermeld dat het gaat om een semipermanente wooneenheid en dat de eenheden in ieder geval niet langer dan 5 jaar kunnen worden geëxploiteerd.
      In artikel 5 is het bijzondere karakter van het gehuurde omschreven en is opgenomen dat de huurder er mee bekend is dat Duwo verplicht is het gehuurde na verloop van 5 jaar na januari 2005 te verwijderen.
    
    
    In de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 5] staat vermeld dat het om een tijdelijke huurovereenkomst gaat, dat de maximale exploitatietermijn van 5 jaar inmiddels is verlopen maar dat verlenging van de exploitatie door de gemeente Oegstgeest wordt gedoogd. Voorts staat vermeld dat het de huurder bekend is dat de woningen uiterlijk medio januari 2013 moeten worden opgeleverd.
    
    In alle huurovereenkomsten is opgenomen dat het de huurder bekend is dat er bij beëindiging van de huurovereenkomst geen aanspraak kan worden gemaakt op een verhuiskostenvergoeding en/of vervangende woonruimte en dat de huurder zich derhalve als actieve woningzoekende dient op te stellen om zelf tijdig in passende vervangende huisvesting te voorzien.
    
    
      Duwo heeft de huurders van Rijnfront bij brief van 31 augustus 2011 de mogelijkheid geboden te verhuizen naar een permanente nieuwbouwwoning in Leiden.
      De studenten hebben geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.
    
    
    Bij brief van 12 oktober 2012 heeft Duwo de studenten geïnformeerd dat vanaf 22 februari 2013 de sloopwerkzaamheden aan het door hen gehuurde zullen starten. Voorts heeft Duwo de huurovereenkomst met de studenten opgezegd tegen 22 februari 2013.
    
    Duwo heeft de studenten bij brieven van 15 en 29 november 2012 verzocht haar te laten weten of de woning tijdig zal worden ontruimd en gewezen op de mogelijkheid in te schrijven voor een nieuw complex in Den Haag. 
    
    [gedaagde sub 2] heeft bij brief van 6 december 2012 Duwo voorgesteld dat hem een woning wordt aangeboden, dat hij een verhuiskostenvergoeding krijgt en dat hij voor enkele maanden in de huur wordt gecompenseerd.
    
    
      De aanvang van de sloop van de blokken 1, 2, 3, 4, 5, 6, 10 en 12 van Rijnfront (waar de studenten huren) staat gepland voor 22 februari 2013. De gronden dienen uiterlijk 1 mei 2013 aan de Universiteit Leiden ter beschikking te worden gesteld.
      De overige blokken blijven in exploitatie tot 31 december 2013. 
    
    
    
      Gevraagde voorziening
      Duwo vraagt bij wege van voorziening bij voorraad de studenten te veroordelen de door hen gehuurde onzelfstandige woningen in het complex Rijnfront aan de Verlengde Wassenaarseweg te Oegstgeest uiterlijk 22 februari 2013 te ontruimen en deze met medeneming van de hunnen en al het hunne geheel leeg en ontruimd aan Duwo ter beschikking te stellen. Voorts vordert Duwo om, wanneer de studenten niet vrijwillig voldoen aan het voorgaande, aan Duwo de kosten van de gerechtelijke ontruiming te voldoen, conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming.
    
    
    Primair stelt Duwo dat de huurovereenkomsten met de studenten een gebruik van woonruimte betreffen dat naar zijn aard van korte duur is: de wooneenheden zijn zowel naar aard en voorkomen als naar locatie onmiskenbaar bedoeld als tijdelijk. Deze tijdelijkheid is ook benoemd in de huurovereenkomsten en in de nadien gevolgde correspondentie is daar ook telkens op gewezen. Gelet op art. 7:232 lid 2 BW is huurbescherming daarom niet aan de orde en eindigt de huurovereenkomst met de studenten op uiterlijk 22 februari 2012. 
    
    Subsidiair stelt Duwo dat een beroep van de studenten op de beschermende bepalingen van afdeling 5 van titel 4 van boek 7 BW onder de bijzondere omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.
    
    Meer subsidiair is Duwo van oordeel dat zelfs indien de studenten huurbescherming zou toekomen, het belang van Duwo bij ontruiming van het gehuurde zodanig groot is dat het belang van de studenten daarvoor moet wijken.
    
    
    
    
      Verweer [gedaagde sub 2]
      [gedaagde sub 2] voert aan dat in de huurovereenkomst de huurvoorwaarden 2008 van toepassing zijn verklaard. In deze voorwaarden is bepaald dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd tegen de eerste van elke maand, waarbij de opzegtermijn drie maanden bedraagt, vermeerderd met een maand voor ieder jaar dat de overeenkomst heeft geduurd tot een maximum van 6 maanden. Ondanks het bijzondere karakter van de huurovereenkomst geldt dan ook een opzegtermijn van 6 maanden en daar is [gedaagde sub 2] ook steeds van uit gegaan.
      Pas bij brief van 15 november 2012 heeft Duwo de huurovereenkomst opgezegd, zodat de huurovereenkomst niet eerder zou kunnen eindigen dan per 1 juni 2013.
      De brief van 29 juli 2009 herkent [gedaagde sub 2] niet en hij heeft deze ook niet in zijn administratie teruggevonden. De brief van 12 oktober 2012 heeft [gedaagde sub 2] niet ontvangen.
      [gedaagde sub 2] stelt zich op het standpunt dat niet rechtsgeldig is opgezegd en dat de vordering van Duwo moet worden afgewezen.
    
    
    
      Subsidiair voert [gedaagde sub 2] aan dat art. 7:232 lid 2 BW niet van toepassing is.
      De woning staat er al bijna 8 jaar, [gedaagde sub 2] woont er al meer dan 5 jaar, en dit is naar aard en gebruik niet meer van korte duur.
    
    
    
      Verweer [gedaagde sub 4], tevens eis in reconventie
      [gedaagde sub 4] voert gemotiveerd verweer en stelt daartoe het volgende.
      De huurovereenkomst met [gedaagde sub 4] is aangegaan voor onbepaalde tijd en [gedaagde sub 4] geniet dan ook volledige huurbescherming. Indien Duwo meent dat de 5  jaarstermijn op 1 februari 2005 is ingegaan, heeft zij erg lang stilgezeten en verspeelt daarmee haar rechten om na vijf jaar ontbinding te vorderen vanwege het verstrijken van een termijn.
    
    
    
      Duwo heeft [gedaagde sub 4] inderdaad in september 2011 aangeboden te verhuizen naar een nieuwe locatie in Leiden, maar dit aanbod was weinig concreet en Duwo wilde niet de door [gedaagde sub 4] gevraagde antwoorden geven. Kort daarna werd [gedaagde sub 4] ziek. Door deze chronische ziekte kan [gedaagde sub 4] ten aanzien van zijn woning niet over één nacht ijs gaan. Het credo “rust, reinheid en regelmaat” is voor hem bittere noodzaak. Voorts is hij gebonden aan vervoer per auto zodat een woning met behoorlijke parkeergelegenheid in de nabije omgeving noodzakelijk is.
      De woonruimte in Den Haag is daarom niet passend voor hem.
    
    
    [gedaagde sub 4] voert voorts aan dat ook voor hem een opzegtermijn van 6 maanden geldt en dat ontruiming niet kan worden gevorderd nu de ontbindingsprocedure nog niet is gestart. 
    
    
      In reconventie vordert [gedaagde sub 4] veroordeling van Duwo om hem alsnog met terugwerkende kracht vanaf 22 december 2007 als woningzoekende in te schrijven, op straffe van een dwangsom. Hij stelt daartoe het volgende.
      Vanaf de eerste datum van de huurovereenkomst heeft [gedaagde sub 4] zich bij Duwo ingeschreven als woningzoekende. Op enig moment heeft Duwo een nieuw woonruimteverdeelsysteem geïntroduceerd zonder [gedaagde sub 4] daarvan op de hoogte te brengen. Pas in oktober 2012 kwam [gedaagde sub 4] er achter dat hij zich opnieuw moest inschrijven. Hij zou dan echter onderaan de lijst komen, althans zou hij een wachttermijn van een jaar krijgen. [gedaagde sub 4] heeft Duwo verzocht hem als inschrijver per 22 december 2007 aan te merken, maar aan dit redelijke verzoek wilde Duwo niet voldoen. 
    
    
    
    
    
      Beoordeling
      Spoedeisend belang
      Gelet op de datum waarop de sloopwerkzaamheden dienen aan te vangen, is genoegzaam gebleken van het spoedeisend belang van Duwo bij de gevraagde voorzieningen.
    
    
    
      Ontruiming in voorlopige voorziening
      Anders dan [gedaagde sub 4] heeft aangevoerd -en zoals ook blijkt uit vaste jurisprudentie- is een voorlopige voorzieningprocedure bij uitstek de procedure om ontruiming te vorderen.
      De kantonrechter dient dan te beoordelen of het aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden, op grond waarvan een gevorderde ontruiming kan worden toegewezen.
    
    
    
      Toepasselijkheid van art. 7:232 lid BW
      Allereerst dient beoordeeld te worden of de studenten de huurbescherming toekomt als bedoeld in afdeling 5 titel 4 van boek 7 van het BW dan wel of dat er sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.
    
    
    
      Vast staat dat in alle huurovereenkomsten is opgenomen dat het gaat om semi-permanente wooneenheden, waarvoor een vrijstelling ex art. 17 van de Wet op de ruimtelijke ordening is verkregen, waardoor de eenheden niet langer dan 5 jaar op de betreffende locatie konden worden geëxploiteerd. Voorts is in de overeenkomsten opgenomen dat Duwo en de Universiteit Leiden een overeenkomst hebben gesloten op grond waarvan de Universiteit binnen 5 jaar ontruiming en lege oplevering van de locatie kan verlangen.
      Hoewel in de huurovereenkomsten met [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 2] staat vermeld dat deze is aangegaan voor onbepaalde tijd, was het voor [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 2] duidelijk, althans had het voor hen duidelijk kunnen en moeten zijn, dat de huurovereenkomst een tijdelijk karakter had.
      Dit te meer gelet op de inhoud van art. 5 van de huurovereenkomst, zoals hiervoor onder de feiten weergegeven.
      Daarnaast heeft Duwo in haar brieven aan de studenten ook steeds duidelijk gemaakt dat Rijnfront tijdelijke bewoning betrof.
    
    
    Toen na het verstrijken van de termijn van 5 jaar nog geen sprake bleek te zijn van directe bouwplannen, heeft Duwo naar de huurders van Rijnfront toe gehandeld als een goed verhuurder door te onderhandelen met de Universiteit Leiden en de gemeente Oegstgeest om de exploitatie nog enige tijd voort te kunnen zetten. Dat zij dit heeft gedaan en dat dit er toe heeft geleid dat de exploitatie nog 3 jaar heeft voortgeduurd, kan haar nu niet worden tegengeworpen. De huurders, waaronder de studenten, hebben hierdoor immers langer kunnen huren tegen een lage huur.
    
    De tijdelijkheid blijkt ook uit de aard van de gebouwen: houten barakken die al eerder zijn gebruikt en inmiddels in zodanige staat verkeren dat zij niet opnieuw zullen worden gebruikt. De studenten hebben deze stelling van Duwo niet weersproken.
    
    Voorts blijkt de tijdelijkheid ook uit de bestemming van de locatie: een bedrijventerrein waarop de Universiteit Leiden onderwijsvoorzieningen wenst te realiseren. 
    
    Gelet op dit alles is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter sprake van een huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zodat de studenten geen huurbescherming toekomt.
    
    Dit betekent tevens dat zij, conform hetgeen is overeengekomen in de huurovereenkomst, geen aanspraak kunnen maken op een verhuisvergoeding, dan wel dat op Duwo de verplichting rust hun andere woonruimte aan te bieden.
    
    
      De opzegtermijn
      [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] beroepen zich erop dat Duwo niet de opzegtermijn in acht heeft genomen als vermeld in de huurvoorwaarden 2008. Deze opzegtermijn is gelijk aan die genoemd in art. 7:271 lid 5 BW.
      Zoals hiervoor reeds overwogen is in casu sprake van een huurovereenkomst van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is. Bij een dergelijke overeenkomst is de dwingendrechtelijke bepaling van art. 7:271 lid 5 BW niet van toepassing. Van de overeenkomst afwijkende huurvoorwaarden zijn evenmin van toepassing. Bovendien acht de kantonrechter toepassing van de bepaling in de huurvoorwaarden in strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat Duwo een groot belang heeft bij de ontruiming van het gehuurde en van haar niet gevergd kan worden het gehuurde in stand te houden. Zowel de Universiteit Leiden als de gemeente Oegstgeest wensen immers dat de exploitatie van Rijnfront op zeer korte termijn eindigt en zullen dit naar alle waarschijnlijkheid in rechte afdwingen indien Duwo hieraan niet voldoet. 
      De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde sub 4], hoe vervelend deze ook voor hem zijn, maken dit niet anders.
    
    
    Het voorgaande betekent dat de gevraagde voorziening van Duwo jegens [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] zal worden toegewezen.
    
    
      De vorderingen jegens [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 5]
      [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 5] hebben geen verweer gevoerd. De vorderingen jegens hen zullen als onrechtmatig noch ongegrond aan Duwo worden toegewezen.
    
    
    
      De vordering in reconventie
      De vordering in reconventie zal worden afgewezen. Dat [gedaagde sub 4] niet wist dat hij zich een aantal jaren geleden opnieuw had moeten inschrijven is voor hem een vervelende omstandigheid. Het maakt echter niet dat hij en alle andere mogelijke studenten die dit niet wisten, alsnog met terugwerkende kracht moeten worden ingeschreven. Zoals in de huurovereenkomst is overeengekomen was het immers de verantwoordelijkheid van [gedaagde sub 4] om georiënteerd te blijven op de woningmarkt, omdat hij zelf tijdig in passende woonruimte diende te voorzien.
    
    
    
      De proceskosten in conventie en in reconventie
      De studenten zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De vordering in reconventie van [gedaagde sub 4] hangt dermate nauw samen met de vordering in conventie dat de kantonrechter de kosten in reconventie begroot op nihil.
    
    
    
      Beslissing in de voorziening bij voorraad
      De kantonrechter:
    
    
    in conventie:
    
    - veroordeelt de studenten om uiterlijk 22 februari 2013 de door hen gehuurde onzelfstandige woningen in het complex Rijnfront aan de Verlengde Wassenaarseweg te Oegstgeest te ontruimen en deze met medeneming van de hunnen en al het hunne geheel leeg en ontruimd aan Duwo ter beschikking te stellen;
    
    - veroordeelt de studenten, indien zij niet vrijwillig voldoen aan voorgaande veroordeling, aan Duwo de kosten van de gerechtelijke ontruiming te voldoen, conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming;
    
    
      in reconventie:
      - wijst de vordering af;
    
    
    in conventie en in reconventie:
    
    - veroordeelt de studenten in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van Duwo begroot op € 588,71 waaronder begrepen € 400,-- voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;
    
    - verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - weigert de gevraagde voorziening voor het overige.
    
    Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. D. de Loor en uitge¬sproken ter openbare terechtzitting van 30 januari 2013.