ECLI:NL:RBNHO:2025:1438, Rechtbank Noord-Holland, 10-02-2025, HAA 23/6309
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ ongegrond. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: HAA 23/6309 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: D. van der Locht),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn , verweerder.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 15 augustus 2023. 
    
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 397.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt. 
    
    
    
      Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
    
    
    
      Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en stukken ingediend. 
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 23 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft  deelgenomen namens eiser [naam 1] , kantoorgenoot van de gemachtigde en            mr. [naam 2] en [naam 3] , namens verweerder.
    
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde woning, gebouwd in 1928. De gebruiksoppervlakte van de woning is 91 m². De woning is voorzien van een vrijstaande berging en een tuinhuis. De oppervlakte van het perceel is 136 m². 
    
    
  
  
    Geschil
    
    2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
    
    3. Eiser vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 312.000 ter zitting verhoogd tot € 365.000 en voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan.
    
      
        Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde en eenvoudige voorzieningen van de woning. Verweerder heeft onterecht de voorzieningen als gemiddeld beoordeeld. De voorzieningen moeten gekwalificeerd worden als matig. Ter onderbouwing wijst eiser op het door hem overgelegde fotoblad;
      
      
        Verweerder hanteert een onjuiste prijs per eenheid voor de woning, namelijk € 3.297. De gemiddelde prijs per eenheid van de drie referentieobjecten is                   € 2522,00. de prijs per eenheid dient gelet op de matrix van verweerder € 2478,25 te bedragen. Doordat verweerder een te hoge prijs per eenheid hanteert voor het onderhavig object heeft verweerder de WOZ-waarde van het object te hoog vastgesteld; 
      
      
        De woning betreft geen vrijstaande woning, zoals verweerder beweert. De linkerzijde van de woning is namelijk tegen het huurpand aangebouwd. Doordat verweerder uitgaat van een foutief objecttype, is de waarde van de onderhavige woning te hoog vastgesteld.
      
    
    Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase.
    
    4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix en het taxatierapport van [naam 4] , WOZ-taxateur. Naast de gegevens van de woning bevat deze matrix verkoopgegevens van vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen te [woonplaats] . Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
    
    7. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden.
    
    1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
    2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
      
    
    8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
    
    9. De rechtbank acht het object [adres 5] onvoldoende vergelijkbaar met de woning omdat de verkoop van dit object te ver van de waardepeildatum is gelegen en dit object teveel afwijkt wat betreft de perceeloppervlakte, bouwjaar, woningtype en prijs per eenheid. De rechtbank laat deze transactie daarom buiten beschouwing. De rechtbank acht de overgebleven drie vergelijkingsobjecten wel goed vergelijkbaar met de woning van eiser. Deze vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zeker wat bouwjaar en grootte betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
    
    
      
        Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
      
    
    10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
    
    11. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per eenheid per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 3.329 voor [adres 2] , € 3.578 voor [adres 3] en € 3.405 voor [adres 4] . Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 3.280. De rechtbank is van oordeel dat de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning niet in een onjuiste verhouding staat tot de geanalyseerde prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. De prijs per vierkante meter gebruiksoppervlak van de woning ligt lager dan de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlak van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waarde per vierkante meter voor de woning gerechtvaardigd is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder. 
    
    12. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Hierdoor heeft verweerder een onjuiste (te hoge) prijs per eenheid voor de woning gehanteerd. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat de door hem overgelegde foto’s moeten overtuigen dat zowel de kwaliteit als de voorzieningen van de woning niet hoger dan met een ‘2’ gekwalificeerd kunnen worden. Verweerder stelt dat hij bij de waardering van de woning met zowel de gedateerde voorzieningen als het onderhoud voldoende rekening heeft gehouden. De woning en de vergelijkingsobjecten stammen uit vergelijkbare bouwjaren waardoor, in beginsel, er van uitgegaan kan worden dat de voorzieningen van deze objecten vergelijkbaar zijn. Waar de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] over gemoderniseerde voorzieningen beschikken, heeft verweerder hier rekening mee gehouden in de matrix. De voorzieningen van de woning zijn door verweerder gekwalificeerd als gemiddeld (‘3‘), terwijl de voorzieningen van de (gemoderniseerde) vergelijkingsobjecten op een ‘4’ zijn gesteld. De rechtbank oordeelt dan ook dat verweerder aantoonbaar rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de woning ten opzichte van de gemoderniseerde vergelijkingsobjecten en dat verweerder deze verschillen heeft gecorrigeerd. Verder merkt de rechtbank op dat uit de matrix blijkt dat verweerder ook het verschil in kwaliteit tussen de woning en de [adres 3] afdoende heeft gecorrigeerd. De stelling van eiser dat  verweerder de kwaliteit van de woning als onder gemiddeld had moeten waarderen volgt de rechtbank niet. De door eiser ingebrachte foto’s tonen dat ook niet aan. Verder overweegt de rechtbank dat, anders dan dat eiser heeft gesteld, de prijs per vierkante meter niet wordt bepaald door een gemiddelde vierkante meter prijs te bepalen uit slechts drie vergelijkbare verkochte vergelijkingsobjecten. Na de door verweerder uitgevoerde permanente marktanalyse, wordt de gemiddelde vierkante meter prijs berekend aan de hand van de gegevens van alle goed vergelijkbare verkochte woningen, rekening houdend met de onderlinge verschillen. Deze grond slaagt niet.
    
    13. Ten slotte heeft eiser aangevoerd dat verweerder zijn woning onterecht als een vrijstaande woning heeft getypeerd en dat daardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Nu uit de matrix in beroep blijkt dat verweerder de woning typeert als een geschakelde woning en eiser deze typering ter zitting niet heeft weersproken stelt de rechtbank vast dat verweerder in de matrix in beroep is uitgegaan van het juiste type woning. 
    
    14. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    15.	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van            N.E. Joacim, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 februari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44