ECLI:NL:RBROT:2025:3463, Rechtbank Rotterdam, 07-02-2025, 11158731 CV EXPL 24-15103
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur, redelijk voorstel tot renovatie.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11158731 CV EXPL 24-15103
    
    
    
      datum uitspraak: 7 februari 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 1],
      eiser, 
      gemachtigde: mr. A.G.A. van Rappard,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 2],
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 10 juni 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, zowel mondeling als schriftelijk;
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiser];
        
        
          de brieven van [gedaagde] van 18 november 2024, 29 november 2024, 13 december 2024, 19 december 2024 en 3 januari 2025;
        
        
          de brieven van deze rechtbank van 20 november 2024 en 16 december 2025;
        
        
          de akte van [eiser].
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 8 november 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser] en [naam 1] namens de beheerder, bijgestaan door de gemachtigde mr. A.P.A. van Rappard en kantoorgenoot mr. T.O. Jorissen. Ook waren aanwezig: [gedaagde] met [naam 2], en verder [naam 3] en [naam 4].
      
    
    
      1.3.
      Na de zitting is de zaak enige tijd aangehouden voor schikkingsonderhandelingen, maar partijen zijn samen niet tot een oplossing gekomen. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van [adres 1], een gebouw uit 1898 waarin drie huurwoningen zijn gelegen. [gedaagde] huurt een van deze woningen ([adres 2]). [eiser] heeft een voorstel gedaan aan [gedaagde] om de woning te renoveren, maar [gedaagde] gaat daar niet mee akkoord. [eiser] eist in deze procedure een verklaring voor recht dat sprake is van een redelijk renovatievoorstel en dat [gedaagde] daaraan haar medewerking moet verlenen. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft bezwaar tegen de renovatie en vindt het voorstel van [eiser] niet redelijk. Samengevat voert zij aan dat de werkzaamheden verder gaan dan nodig om de woning in goede staat te behouden en dat de werkzaamheden haar wooncomfort niet verhogen. Zij stelt ook dat [eiser] niet heeft bewezen dat de werkzaamheden nodig zijn om aan de woning aan de huidige eisen te laten voldoen. [gedaagde] vindt dat haar individuele belangen onvoldoende zijn meegewogen in het voorstel, wat het volgens haar een onredelijk voorstel maakt.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] wordt in het gelijk gesteld. Hierna wordt toegelicht waarom.
      
      
        
          Renovatiewerkzaamheden
        
      
      
    
    
      2.4.
      Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde] haar medewerking moet verlenen aan de door [eiser] beoogde werkzaamheden aan de woning. In het renovatievoorstel van 6 september 2023 en de aanvulling daarop van 25 januari 2024 heeft [eiser] voorgesteld de volgende werkzaamheden uit te voeren:
      
      
        
          het installeren van een (hybride) warmtepomp in combinatie met vloerverwarming, dan wel het plaatsen van een cv-ketel;
        
        
          het plaatsen van nieuwe kozijnen met triple glass;
        
        
          het aanbrengen van ventilatieroosters en valbeveiliging in de kozijnen;
        
        
          het isoleren van vloeren, daken en gevels;
        
        
          het uitbreiden en vervangen van de badkamer en het sanitair;
        
        
          het uitbreiden en vervangen van de keuken;
        
        
          het aanbrengen van geluidsisolatie in de muren, vloeren en plafonds;
        
        
          het vervangen en uitbreiden van de elektrische installaties;
        
        
          het installeren van een mechanisch ventilatiesysteem met warmteterugwinning;
        
        
          het installeren van zonnepanelen.
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter gaat ervan uit dat sprake is van renovatie zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW, omdat het gaat om werkzaamheden die in het algemeen zullen leiden tot een toename van het huurgenot. Dat [gedaagde] van mening is dat de veranderingen aan de woning voor haar niet tot een verbetering van het huurgenot zorgen staat niet aan deze kwalificatie in de weg, omdat de kantonrechter dit objectief moet toetsen en de persoonlijke opvatting van [gedaagde] dus niet doorslaggevend is. Ook geldt niet, zoals [gedaagde] stelt, dat de werkzaamheden noodzakelijk moeten zijn om te kwalificeren als renovatiewerkzaamheden. Nu alle werkzaamheden kwalificeren als renovatie en niet als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW, hoeft en zal het deel van de eis dat ziet op het gehengen en gedogen van dringende werkzaamheden niet (te) worden toegewezen.
      
      
        
          Redelijk voorstel
        
      
      
    
    
      2.6.
      Voor het antwoord op de vraag of een huurder verplicht is een renovatie toe te staan, is van belang of het voorstel van de verhuurder redelijk is. Of dat zo is, hangt af van de belangen van partijen. Bij de afweging van deze belangen spelen alle relevante omstandigheden van het geval een rol, waaronder de aard van de renovatiewerkzaamheden, de noodzaak van medewerking hieraan door de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder wanneer de huurder niet meewerkt, de huurprijsverhoging en het al dan niet door de verhuurder aanbieden van vervangende woonruimte tijdens renovatiewerkzaamheden.
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft aangegeven belang te hebben bij de renovatie van de woning, omdat het uitblijven daarvan hem beperkt in zijn exploitatiemogelijkheden, hem belemmert in het streven naar verduurzaming van het gebouw en het niet of vertraagd uitvoeren van de werkzaamheden voor hem tot misgelopen inkomsten kunnen leiden, dan wel hogere financieringslasten. Hij vindt ook dat hij een gerechtvaardigd belang heeft bij de verwezenlijking van zijn doelstelling om zijn eigendommen te verduurzamen. Het belang van [gedaagde] om de renovatie niet door te laten gaan is met name gelegen in haar individuele wens om de woning niet te veranderen, omdat ze gehecht is aan de woning zoals hij nu is. Daarnaast beargumenteert [gedaagde] dat [eiser] de werkzaamheden op een voor haar minder ingrijpende wijze kan uitvoeren.
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter oordeelt dat de belangen van [eiser] in deze situatie zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] en er dus sprake is van een redelijk voorstel. De geëiste verklaring voor recht wordt daarom toegewezen op de wijze zoals vermeld in de beslissing van dit vonnis. [eiser] heeft er belang bij om zijn woningen onder meer aan de eisen van de huidige tijd te laten voldoen en te verduurzamen. Dit belang weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de karakteristieke eigenschappen van de woning. Zij heeft in dat kader ook onvoldoende onderbouwd dat deze eigenschappen zouden verdwijnen, gelet op de mededeling van [eiser] tijdens de zitting dat de renovatie niet aan het behoud van de karakteristieke kenmerken van de woning in de weg staat en dat met deze wensen van [gedaagde] dus wel degelijk rekening kan worden gehouden. Bij de belangenafweging weegt ook mee dat er geruime tijd geen groot onderhoud heeft plaatsgevonden in de woning, wat door [gedaagde] niet is weersproken. Dit onderstreept de noodzaak om bepaalde werkzaamheden op korte termijn te verrichten. Daarnaast weegt mee dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] moet meewerken aan de ontruiming en in dit kader een wisselwoning in de buurt en de volledige verhuiskostenvergoeding in het voorstel heeft verwerkt. 
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] voert nog aan dat de werkzaamheden gefaseerd kunnen worden uitgevoerd, maar [eiser] heeft in dit kader een zwaarder wegend belang door het financiële voordeel dat hij behaalt als de werkzaamheden in één keer worden uitgevoerd. 
      
    
    
      2.10.
      Uit het voorgaande volgt dat het renovatievoorstel redelijk wordt geacht. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld om de renovatie te gehengen en te gedogen. Voor het geval [gedaagde] geen medewerking zou verlenen, heeft [eiser] belang bij zijn eis tot tijdelijke ontruiming van de woning. Ook dit deel van de eis wordt daarom toegewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen op € 136,71 aan dagvaardingskosten, € 87,00 aan griffierecht, € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,00) en € 102,00 aan nakosten. Dat is in totaal 
        € 733,71. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.12.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat het renovatievoorstel d.d. 6 september 2023, aangevuld door de brief d.d. 25 januari 2024, een redelijk renovatievoorstel inhoudt; 
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] de uitvoering van de voorgestelde renovatiewerkzaamheden te gehengen en te gedogen; 
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning aan [adres 2] tijdelijk te ontruimen en te verlaten voor de duur dat en voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden te laten uitvoeren, voor het geval niet tijdig en vrijwillig medewerking wordt verleend aan de uitvoering van de voornoemde werkzaamheden;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 733,71;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
        43416/64363