ECLI:NL:GHAMS:2012:BV6351, Gerechtshof Amsterdam, 10-01-2012, 106.006.670/02
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2012-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Indeplaatsstelling. Ook overdracht door middel van van huurkoop levert grond op voor verzoek tot indeplaatsstelling. Ondanks o.a. verandering van naam en formule reële bedrijfsoverdracht aanwezig geoordeeld. Zwaarwichtig belang, voldoende waarborgen voor juiste nakoming huurovereenkomst en behoorlijke bedrijfsvoering.

zaaknummer 106.006.670/02
    
    13 december 2011 (bij vervroeging)
    
    
    
    GERECHTSHOF TE AMSTERDAM                                                                                                                                                                     VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RUYVENOORD ONTWIKKELINGS- EN BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,
      gevestigd te Haarlem,
      APPELLANTE,
      advocaat: mr. J. Kist te Amsterdam,
    
                   
    
    
        t e g e n
    
    
    
      de vennootschap onder firma V.O.F. SITLAND EUROLEDER, 
      gevestigd te Haarlemmermeer,
      GEÏNTIMEERDE,
      advocaat: mr. D.W.J. Leijs te Hilversum.
    
    
    
    Partijen worden hierna (ook) Ruyvenoord en Sitland genoemd.
    
    1. Het geding in hoger beroep
    
    1.1 Ruyvenoord is bij exploot van 9 mei 2007 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat door de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) onder zaak-/rolnummer 331286/CV EXPL 06.12398 is gewezen tussen Sitland als eiseres en Ruyvenoord als gedaagde en dat op 4 april 2007 is uitgesproken, met dagvaarding van Sitland voor dit hof.
    
    1.2 Ruyvenoord heeft, nadat het hof de zaak ter rolle van 11 november 2008 ambtshalve had geroyeerd, bij memorie genomen ter rolle van 22 maart 2011, zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het bestreden vonnis zal vernietigen en primair de door Sitland gevorderde machtiging om [O.] Holding B.V. in haar plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [gemeente] zal weigeren, subsidiair Sitland en haar vennoten hoofdelijk garant zal laten staan voor de nakoming door [O.] Holding B.V. van alle verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst tot het moment dat de bedrijfsoverdracht een feit is en daaraan de voorwaarde te verbinden dat [O.] Holding B.V. de voorgenomen renovatie van het gehuurde dient te gedogen met (primair en subsidiair) veroordeling van Sitland in de kosten van beide instanties. 
     
    
      1.3 Sitland heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van Ruyvenoord, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van (het hof verstaat:) het hoger beroep.
      1.4 Ten slotte is het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
    
    
    
    2. De grieven
    
    Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven. 
    
    
    3. Behandeling van het hoger beroep
    
    3.1 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder het hoofd “De feiten” een aantal feiten en omstandigheden als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Die vaststelling is in hoger beroep niet in het geding, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
    
    
      3.2 Het gaat in deze zaak kortweg (voor een uitgebreidere weergave van de feiten volstaat het hof met een verwijzing naar het genoemde vonnis) om het volgende. 
      De vennootschap onder firma Sitland heeft met ingang van 1 april 1992, aanvankelijk van de rechtsvoorgangster van Ruyvenoord, nadien van Ruyvenoord een bedrijfsruimte gehuurd aan de [adres] te [gemeente]. Sitland gebruikte die bedrijfsruimte overeenkomstig de contractuele bestem¬ming voor de detailhandel in meubelen. Sinds 2002 betreft het hier een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Tussen Ruyvenoord en Sitland loopt sinds 2002 een procedure tot nadere huurprijsvaststelling, aanvankelijk bij de kantonrechter te Haarlem, na een afwijzend vonnis in 2006 thans in hoger beroep bij dit hof.
      Bij brief van 18 oktober 2006 heeft de gemachtigde van Sitland aan Ruyvenoord onder meer geschreven: (...) De resultaten van de onderneming van cliënte in de afgelopen jaren geven cliënte aanleiding de onderneming op termijn over te dragen aan een derde. Cliënte heeft inmiddels een derde gevonden: [O.] Holding B.V., (...) kantoorhoudende aan de [adres] te [gemeente]. [O.] Holding oefent hetzelfde bedrijf uit als cliënte, een handelszaak in meubelen, en biedt voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de huurovereen¬komst en tevens voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Cliënte is desgewenst bereid in een gesprek u aan de heer [O.], bestuurder van voornoemde holding, voor te stellen en een en ander te onderbouwen met stukken (...).
      Bij brief van 14 november 2006 heeft Ruyvenoord aan de gemachtigde van Sitland onder meer geschreven: (...) Voorop stellen wij, dat wij alleszins bereid zijn om mee te denken over een indeplaatsstelling en aldus aan uw cliënt de gelegenheid te bieden een eventuele goodwill te verzil¬veren. (...) In beginsel zijn wij dan ook bereid mee te werken aan een totstandkoming van een nieuwe huurover¬eenkomst (...), echter tegen marktconforme voorwaar¬den en bedingen. Voorts wijzen wij er op, dat wij plannen voor een herontwikkeling van het onderhavige perceel hebben, waarvoor een vergunning al is aangevraagd. In het kader van deze mogelijke herontwikkeling zal het object tot vrije beschikking van ons dienen te komen. Het is derhalve van belang, dat de kandidaat-opvolger hier positief tegenover staat. Wij zullen op korte termijn de heren [V.] en [O.] benaderen voor het maken van een afspraak voor een bespreking. (...).
      Bij schriftelijke overeenkomst van 7 februari 2007 heeft Sitland de door haar in het gehuurde gedreven handelszaak in meubelen, inclusief handelsnaam, goodwill, voorraad, inventaris en inrichting, onder de opschortende voorwaarde dat de door Sitland gevorderde indeplaatsstelling onherroe¬pelijk zal worden toegewezen, in huurkoop overgedragen aan [O.] Holding B.V. tegen een prijs van € 175.000,=, te voldoen in vijf jaarlijkse termijnen van € 34.000,= en een laatste termijn van € 5.000,=, waarna [O.] Holding B.V. de volle eigendom van de onderneming zal verkrijgen. Stellende dat Ruyvenoord blijkens haar brief van 14 november 2006 niet in der minne bereid was aan de indeplaatsstelling mee te werken heeft Sitland vervolgens Ruyvenoord in rechte betrokken en de machtiging gevorderd, [O.] Holding B.V. in haar plaats te stellen als huurster van het gehuurde. De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de gevorderde machtiging verleend, met veroordeling van Ruyvenoord in de proceskosten, met dien verstande dat hij aan de machtiging de voorwaarde heeft verbonden [O.] Holding B.V. een deugdelijke bankgarantie stelt ter grootte van zes maanden huur, vermeerderd met BTW. 
    
    
    	3.3 Door middel van de eerste grief stelt Ruyvenoord de ontvankelijkheid van Sitland in haar vordering aan de orde door te betogen dat Sitland rauwelijks tot dagvaarding is overgegaan. Naar haar mening kan uit haar brief van 14 november 2006 geenszins worden opgemaakt dat Ruyvenoord uitsluitend een nieuwe huurovereenkomst tegen marktconforme voorwaarden met een eventuele nieuwe huurder heeft willen aangaan, maar had zij graag van de gelegenheid gebruik gemaakt om in overleg met de nieuwe huurder tot nadere afspraken te komen over de mogelijkheden van herontwikkeling en een reële huurprijs. 
    
    3.4 Dit betoog kan niet worden aanvaard. Sitland heeft de brief van Ruyvenoord van 14 november 2006 in die zin opgevat dat zij daarin las dat de bereidheid van Ruyvenoord om te bewilligen in de verzochte indeplaatsstelling in die zin voorwaardelijk was, dat die bereidheid ervan afhing of de nieuwe huurder bereid zou zijn een marktconforme huur te betalen en tevoren in te stemmen met het gestelde, maar niet geconcretiseerde voornemen van Ruyvenoord om tot herontwikkeling over te gaan. In de gegeven omstandigheden mocht Sitland tegen de achtergrond van haar verlangen om tot indeplaatsstelling over te gaan en dus haar rechten uit de huurovereenkomst als zodanig over te doen gaan op de nieuwe huurder de door Ruyvenoord gebezigde formulering van haar brief opvatten zoals zij heeft gedaan. Nu Sitland bij de dagvaarding van Ruyvenoord in redelijk vertrouwen op de juistheid van haar veronderstelling is afgegaan komt Ruyvenoord jegens Sitland geen beroep toe op de onjuistheid van haar interpretatie en kan niet gezegd worden dat Sitland Ruyvenoord rauwelijks in rechte heeft betrokken. De eerste grief faalt mitsdien.
    
    3.5 Door middel van de tweede grief bestrijdt Ruyvenoord het oordeel van de kantonrechter als zou Sitland aan het wettelijke vereiste voor indeplaatsstelling van bedrijfs¬over¬dracht hebben voldaan. Ter ondersteuning van dat standpunt betoogt zij tweeërlei. Allereerst stelt zij zich op het standpunt dat uit het door de kantonrechter vermelde arrest van de Hoge Raad van 15 december 1972, NJ 1973, 154 volgt dat (nu) artikel 7:307 BW mede het belang dient dat de verhuurder heeft bij de keuze van de persoon die de huurder als ondernemer van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf zal opvolgen, maar dat een overeenkomst van huurkoop niet kan worden aangemerkt als een overdracht van het bedrijf in de zin van dat artikel. Ten tweede betoogt zij [O.] Holding niet zelf het bedrijf uitoefent maar een van haar dochterondernemingen, aan wie het bedrijf nu juist niet is overgedragen.
    
    3.6 Geen van beide stellingen vermag de gevolgtrekking te schragen die Ruyvenoord daaraan wenst te verbinden. In het belang van alle partijen dient de rechterlijke beslissing over de legitimiteit van de indeplaatsstelling in beginsel te worden genomen bij het aangaan van de overeenkomst die tot titel van de overdracht van de onderneming strekt, ook nu de overdracht van het bedrijf plaatsvindt krachtens overeenkomst van huurkoop. In zoverre geldt in overeenstem¬ming met het door Ruyvenoord genoemde arrest van de Hoge Raad ook de overeenkomst van huurkoop als overdracht van het bedrijf in de zin van artikel 7:307 BW. Over de legitimiteit van de indeplaatsstelling kan niet pas na ommekomst van een termijn van vijf jaren worden beslist, ook al is dat de termijn waarna de laatste betaling door de huurkoper moet zijn gedaan. Het eerste argument van Ruyvenoord, als zou Sitland niet aan de wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling van bedrijfsoverdracht hebben voldaan, faalt.
    
    3.7 Hetzelfde lot is ook het tweede argument beschoren. Het bedrijf is door Sitland overgedragen aan [O.] Holding. In de omstandigheden van dit geval heeft het gebruik dat [O.] Holding als moedermaatschappij van de aanvang van de indeplaatsstelling af van het huurpand wilde gaan maken in het verband van art. 7:307 BW te gelden als eigen gebruik. Weliswaar is, anders dan Sitland wil doen geloven voor deze of een dergelijke vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap de enkele grond dat de moeder de (meerderheid van de) aandelen van de dochter houdt in het algemeen ongenoegzaam, doch daarbij komt in dit geval dat [O.] zowel het bestuur over de moeder- als over de dochtervennootschap voert, zodat aannemelijk is dat de dochtervennootschap de moeder ter uitvoering van haar eigen werkzaamheden ten dienste staat en de dochter daartoe door de moeder gebezigd wordt. Daar komt nog bij dat het personeel dat voorheen in dienst was van Sitland thans, naar de onweersproken stelling van Sitland, door de in de plaats gestelde vennootschap wordt geëmployeerd. Onder die omstandigheden is voldaan aan het wettelijk voorschrift dat Sitland als de aanvankelijke huurder de onderneming heeft overgedragen aan [O.] Holding, die die onderneming in het gehuurde is gaan uitoefenen. Dit wordt niet anders doordat voor de onderneming thans een andere naam dan die van Sitland wordt gebezigd; de overdracht van de handels¬naam brengt immers niet alleen met zich het recht voor [O.] Holding tot het gebruik daarvan, maar ook de verplichting voor Sitland om zich van het gebruik daarvan te onthouden. Aan het oordeel dat een reële bedrijfsover¬dracht heeft plaatsgevonden staat evenmin in de weg dat het assortiment meubelen dat thans wordt gevoerd, verschilt van het voorheen door Sitland gevoerde, nu de rechtsop¬volger van Sitland zich is blijven bewegen binnen hetzelfde segment van de detailhandel, namelijk de verkoop van meubelen. Met betrekking tot de inventaris geldt dat noch het argument dat bij de huurkoopovereenkomst geen lijst van de inventaris is gevoegd, noch het feit dat de inventaris is 2004 bijna geheel was afgeschreven, voldoende is voor de conclusie dat, anders dan de huurkoopover¬eenkomst vermeldt, in werkelijkheid geen inventaris is overgedragen. Voorts is het hof met de kantonrechter van oordeel dat een leegver¬koop¬actie niet onverenigbaar is met een overeenkomst tot overdracht van, onder meer, de voorraad. Ook is het hof niet gebleken dat ten tijde van de overdracht het bedrijf van Sitland in die mate verliesgevend was, dat niet meer van enige goodwill kon worden gesproken. Het hof verwerpt dan ook de stelling van Ruyvenoord dat Sitland haar bedrijf niet zou hebben overgedragen.
    
    3.8 Door middel van de derde grief bestrijdt Ruyvenoord dat Sitland bij de overdracht van het bedrijf een zwaarwichtig belang zou hebben, ten eerste omdat haars inziens de indeplaatsstelling vanwege het voortduren van een tweetal procedures tot vaststelling van de huurprijs vanaf 2002 niet dienstbaar kan zijn aan het gestelde verlangen van de vennoten van Sitland om niet langer te hoeven procederen, en vervolgens omdat het financieel belang van Sitland bij de indeplaatsstelling zich vanwege de onzekerheid over de vast te stellen huurprijs nog niet laat vaststellen.
    
    3.9 Onbestreden staat vast dat Sitland en [O.] Holding tot uitgangspunt voor hun berekening van de huurkoopprijs een bedrag van € 175.000,= hebben genomen. Weliswaar laat zich op dit moment nog niet met zekerheid vaststellen, hoeveel daarvan voor de vennoten van Sitland zal resteren nadat de huurprijs onherroepelijk zal zijn vastgesteld (Sitland en [O.] Holding hebben een regeling getroffen voor onderlinge verdeling van de nabetaling aan Ruyvenoord voor het geval de nog lopende huurprijsprocedure daarin uitmondt), maar ook met die onzekerheid is in het licht van de resultaten van Sitland, waaraan haar gemachtigde in zijn brief van 18 oktober 2006 aan Ruyvenoord refereerde, het financiële belang dat Sitland heeft bij de indeplaatsstelling op zichzelf reeds voldoende zwaarwichtig om die indeplaatsstelling te rechtvaardigen, wat er verder ook zij van het emotionele belang. De derde grief faalt.
    
    3.10 De vierde grief strekt blijkens haar toelichting ten betoge dat [O.] Holding niet in staat is tot een behoorlijke bedrijfsvoering, noch voldoende waarborgen biedt voor de nakoming van de huurovereenkomst. 
    
    3.11 Uit het door Ruyvenoord in het geding gebrachte overzicht van de door [O.] Holding verrichte betalingen blijkt van een incidentele, ook in omvang beperkte betalingsachterstand in de tweede helft van 2009, welke inmiddels geheel is voldaan, met inbegrip van de verschuldigde rente. Thans is van een betalingsachterstand geen sprake. Anders dan Sitland heeft [O.] Holding bovendien een bankgarantie ten belope van zes maanden huur gesteld. Het hof is aldus niet gebleken dat [O.] onvoldoende waarborgen biedt voor de nakoming van haar betalingsverplichtingen, ook al heeft zij op haar balans geen voorziening getroffen voor de mogelijk te verwachten huurprijsverhoging met ingang van 2002, nu over de grootte daarvan thans nog niet is beslist. Het enkele feit dat het eigen vermogen van Old Inn Wonen B.V. in 2009 - € 76.819,= bedroeg, is voor twijfel aan de nakoming van de huurover¬eenkomst niet voldoende, omdat niet die rechtspersoon, maar [O.] Holding de beoogde contractuele wederpartij is. 
    
    3.12 voorts heeft Ruyvenoord zich beroepen op artikel 7 van de huurovereenkomst, waarin zou zijn bepaald dat de huurder het gehuurde zelf moet exploiteren. Dit beroep faalt, omdat in artikel 7 een dergelijke verplichting niet valt te lezen. Wel is in artikel 6 lid 4 van de huurovereenkomst bepaald dat de huurder het gehuurde overeenkomstig de contractuele bestemming moet gebruiken, maar hetgeen hiervoor onder 3.7 is overwogen omtrent de betrokkenheid van [O.] Holding bij de bedrijfsvoering leidt tot het oordeel dat zich hier geen strijd met dat artikel voordoet.
    
    3.13 Bij gebreke van een nadere toelichting, die ontbreekt, valt ten slotte niet in te zien dat [O.] Holding bij de overgang van de onderneming in 2007 niet in staat zou moeten worden geacht tot een behoorlijke bedrijfs¬voering in [gemeente]. De vierde grief kan Ruyvenoord niet baten.       
    
    3.14 Onder deze omstandigheden heeft de kantonrechter de belangen van Sitland bij de verzochte indeplaatsstelling terecht en op goede grond zwaarder geoordeeld dan die van Ruyvenoord bij het achterwege blijven daarvan. Daarop stuit ook de vijfde grief af.
    
    3.15 Ruyvenoord stelt harerzijds in onzekerheid te verkeren met betrekking tot de betaalcapaciteit van [O.] Holding ten aanzien van de te verwachten huurprijsstijging ten gevolge van de komende beslissingen in de gedingen inzake de huurprijsvaststelling en zij verbindt daaraan de consequentie dat zij van [O.] een zekerheids¬stelling te dier zake verlangt, alsmede een veroordeling tot het gehengen en gedogen van het door Ruyvenoord uitgesproken maar tot op heden niet geconcretiseerd voornemen tot herontwikkeling van het verhuurde perceel. De kantonrechter heeft aan zijn toestemming tot indeplaats¬stelling de voorwaarde verbonden, dat [O.] Holding zekerheid stelt tot een beloop van zes maanden huur. Door middel van haar zesde grief betoogt Ruyvenoord dat deze voorwaarde ongenoegzaam is en zij vordert dan ook in hoger beroep aanpassing van die voorwaarde in de zojuist weergegeven zin.
    
    3.16 Voorop gesteld dient te worden dat Ruyvenoord onder de vigeur van het destijds tussen haar en Sitland geldende huurcontract geen mogelijkheid zou hebben gehad om van Sitland een bankgarantie of een gedoogverklaring in de geschetste zin te verlangen, nu daartoe geen wettelijke of contractuele verplich¬ting bestaat. Voorts heeft Ruyvenoord geen concrete feiten of omstandigheden gesteld waaruit voortvloeit dat haar belangen onvoldoende zijn gewaarborgd met de in eerste aanleg bepaalde bankgarantie.  Bij gebreke van nadere concretisering van het, niettegen¬staande het door Ruyvenoord in haar brief aan Sitland van 14 november 2006 vermelde omtrent de aangevraagde vergun¬ning, thans nog latente voornemen van Ruyvenoord om tot herontwikkeling over te gaan, is evenmin aanleiding om aan de rechterlijke toestemming tot indeplaatsstelling de voorwaarde te verbinden dat [O.] Holding afstand zal doen van haar bevoegdheid om te zijner tijd haar belangen daarbij te behartigen. De zesde grief mist doel.
    
    3.17 Hetzelfde geldt voor de zevende grief. Door middel daarvan kritiseert Ruyvenoord de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, echter ten onrechte nu die passend is bij de uitkomst van het geding in eerste aanleg. 
    
    
    4. Slotsom
    
    De grieven falen alle. Het vonnis waarvan beroep dient bekrachtigd te worden. Als in het ongelijk gestelde partij dient Ruyvenoord in de kosten van het hoger beroep te worden verwezen.
    
    
    
    5. Beslissing
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    verwijst Ruyvenoord in de kosten van dit hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Sitland begroot op € 251,= aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat. 
    
    verklaart dit arrest voor wat deze kostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
     
    Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J. Wortel en E.J.H. Schrage en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 december 2011 door de rolraadsheer.