ECLI:NL:RBOBR:2023:6003, Rechtbank Oost-Brabant, 22-12-2023, 22/1767
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-12-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De heffingsambtenaar heeft de waarde van de bedrijfswoning onderbouwd met een zogenoemde modelmatige waardebepaling, De WOZ-waarde is niet gebaseerd op drie verkopen, maar op statistiek. De rechtbank vat de stellingen van eiseres aldus op dat zij een beroep doet op het Black Box-arrest. De rechtbank is het eens met eiseres dat zij niet kan controleren of de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde klopt. De WOZ-waarde die de heffingsambtenaar in beroep verdedigt, is gebaseerd op de waarde die in OrtaX is gegenereerd in het marktsegment waarin de woning is ingedeeld. Niet inzichtelijk is om wat voor soort objecten het gaat en of de betreffende transacties de WOZ-waarde aannemelijk maken. Dit wordt ook niet controleerbaar en inzichtelijk gemaakt met de overgelegde ratio-controles. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar zelf naar voren heeft gebracht dat het gebrek aan vergelijkbare referentieverkopen aanleiding is geweest voor het hanteren van deze alternatieve waarderingsmethode om tot een waardebepaling te komen, omdat hij de waarde niet kan onderbouwen met drie vergelijkbare verkopen, nu zeer sporadisch een bedrijfswoning wordt verkocht. De rechtbank kan deze stelling niet rijmen met de 128 transacties die kennelijk de basis hebben gevormd voor de modelmatige waardebepaling. Van een voor eiseres en de rechtbank inzichtelijke en op praktische wijze controleerbare onderbouwing van de waarde van de woning, is in deze zaak geen sprake. Daarmee is de heffingsambtenaar dus niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde niet te hoog is. De beroepsgrond van eiseres slaagt. Volgt schatting van de WOZ-waarde door de rechtbank.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 22/1767
  
  
    uitspraak van de meervoudige kamer van 22 december 2023 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [naam] )
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, 
    
      de heffingsambtenaar
      (gemachtigde: mr. N.H.W. Elfers, taxateur).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van haar woning aan de [adres] in [woonplaats] , gemeente Oss.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 23 februari 2022 voor het jaar 2022 vastgesteld op € 293.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. 
      
    
    
      1.2.
      Eiseres heeft daartegen bezwaar gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 27 juni 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning verlaagd naar € 284.000. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Eiseres heeft een nadere reactie ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De heffingsambtenaar heeft in reactie daarop een aanvullend verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2023. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2	Eiseres is eigenaar van de woning, een vrijstaande bedrijfswoning uit 1990. De woning bestaat uit een hoofdbouw met een inhoud van 589 m³ en een serre van 50 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 405 m². 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2022. De waardepeildum is 1 januari 2021.
    
    4. Het beroep is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    5. De heffingsambtenaar verdedigt in beroep niet langer de in de bestreden uitspraak bepaalde waarde van € 284.000. In het verweerschrift stelt de heffingsambtenaar zich op basis van een in deze beroepsprocedure ingediende modelmatige waardebepaling, op het standpunt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 248.000 bedraagt. Aangezien die waarde lager is dan de waarde die in de bestreden uitspraak is bepaald, kan de bestreden uitspraak niet in stand blijven. Het beroep van eiseres is daarom al gegrond. Omdat eiseres zich met de nieuwe door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar met de modelmatige waardebepaling de waarde van € 248.000 aannemelijk heeft gemaakt.
    
    
      
        De regels en de rechtspraak waaraan de rechtbank toetst
      
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling is bepaald dat deze  waarde moet worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt, na de voor de onroerende zaak meest geschikte voorbereiding. De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd, maar toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ is omschreven; deze waarde kan ook op andere manieren worden bepaald .
    
    
      6.1.
      Volgens vaste rechtspraak is het de heffingsambtenaar toegestaan om in de fase van beroep ter (nadere) onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, een (nieuw) taxatierapport over te leggen. Op dit punt geldt de vrije bewijsleer, zodat het de heffingsambtenaar vrij staat op elke wijze aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.2.
      De Hoge Raad heeft in het zogenoemde Black Box-arrest geoordeeld dat indien een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces - zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ - en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, het bestuursorgaan moet zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.
      
    
    
      6.3.
      Het is aan de rechter om te beoordelen of de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde bewijsmiddelen, in dit geval de modelmatige waardebepaling, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de vastgestelde waarde niet te hoog heeft vastgesteld, waarbij in de beoordeling wordt betrokken wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. 
      
      
        
          De standpunten van partijen
        
      
      
        7.1.1.
        De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de waarde, zoals die in beroep wordt verdedigd, naar de getaxeerde waarde, die is opgenomen in een taxatierapport van 5 juli 2023. Dit rapport is opgesteld door de gemachtigde en taxateur van de heffingsambtenaar, en mede ondertekend door [naam] RT. De heffingsambtenaar heeft er in dit geval voor gekozen om in beroep de waarde te onderbouwen met een zogenoemde modelmatige waardebepaling, waarbij de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van de gegevens die zijn opgenomen in het computerprogramma OrtaX, de door OrtaX gegenereerde waarden en correctiefactoren. In grote lijnen werkt OrtaX volgens de heffingsambtenaar als volgt: in OrtaX zijn alle transacties opgenomen binnen het gebied waarin de heffingsambtenaar bevoegd is. Van belang is vervolgens dat elk marktsegment binnen het gehanteerde taxatiemodel een fictieve referentiewoning kent. De waarde van een getaxeerde woning (zoals de getaxeerde waarde van de woning van eiseres) is uiteindelijk afgeleid van deze fictieve referentiewoning. Voor elk afwijkend kenmerk tussen de referentiewoning en de te taxeren woning wordt gecorrigeerd. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de modelwaarde van de woning van eiseres ongecorrigeerd uitkomt op € 482,89 per vierkante meter. Rekening houdend met de zogenoemde kenmerkencorrecties is de taxateur uitgekomen op € 434 per vierkante meter. Die waarde heeft de taxateur nog eens (handmatig) met 30,2% gecorrigeerd, wegens de te realiseren windmolens, tot een bedrag van € 303.
        
      
      
        7.1.2.
        De heffingsambtenaar is van mening dat het door hem gehanteerde taxatiemodel betrouwbaar en controleerbaar is. De WOZ-waarde is nu niet gebaseerd op drie verkopen,  maar op statistiek, zo heeft hij op de zitting toegelicht. Het IAAO heeft volgens de heffingsambtenaar voor de controleerbaarheid daarvan richtlijnen opgesteld, welke gids is vertaald en bijgevoegd bij het verweerschrift. Dit betreft de “Standaard voor ratiocontroles vertaling IAAO”. Verder heeft de heffingsambtenaar het ‘Verantwoordingsdocument uitvoering Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) 2022’, toelichting taxatie woning, marktontwikkeling segment, ratio-analyse, een onderbouwing van de parameters waarderingsmodellen en uitleg rekenformule regressiemodel OrtaX overgelegd. Anders dan in beroep doorgaans het geval is, heeft de heffingsambtenaar geen taxatiematrix overgelegd waarbij de woning is vergeleken met drie vergelijkbare objecten. De heffingsambtenaar heeft onder verwijzing naar een uitspraak van deze rechtbank van 16 november 2022 en gerechtshof Amsterdam 5 november 2019, betoogd dat de modelmatige waardebepaling een geschikte waarderingsmethode is om de waarde aannemelijk te maken. Volgens de heffingsambtenaar gaat het om een degelijke en betrouwbare wijze van waardebepaling. 
        
      
    
    
      7.2.
      Eiseres voert aan dat zij niet in staat is de taxatie te begrijpen en te controleren. Daarnaast is eiseres van mening dat met een aantal bepalende omstandigheden in de specifieke situatie rondom haar woning onvoldoende rekening is gehouden. Die omstandigheden betreffen volgens eiseres de plannen voor een windmolenpark, de plannen voor een meststoffenfabriek en de bestemming van haar woning als bedrijfswoning.
      
      
        
          Beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt
        
        8.	De rechtbank overweegt het volgende. 
      
      
    
    
      8.1.
      Anders dan in de andere uitspraak van deze rechtbank heeft eiseres de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarderingsmethode betwist. De rechtbank vat de stellingen van eiseres aldus op dat zij een beroep doet op het Black Box-arrest. Door de heffingsambtenaar is aangevoerd dat het taxatiemodel dat door hem wordt gehanteerd, controleerbaar is door middel van verschillende ratioberekeningen. Uit de gemaakte ratioberekeningen volgt volgens hem dat het gehanteerde taxatiemodel voor de woning juist is. De rechtbank volgt eiseres echter in haar standpunt dat zij niet kan controleren of de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde klopt. Met de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken is niet inzichtelijk en controleerbaar gemaakt welke keuzes, aannames en gegevens in het taxatiemodel zijn gehanteerd en of deze juist zijn. Daarbij is van belang dat blijkens de toelichting van de heffingsambtenaar de WOZ-waarde die hij in beroep verdedigt, is gebaseerd op de waarde die in OrtaX is gegenereerd in het marktsegment waarin de woning is ingedeeld. De rechtbank begrijpt dat in het onderhavige geval in het marktsegment is uitgegaan van 128 transacties. Met de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken wordt echter niet inzichtelijk gemaakt om wat voor soort objecten het gaat en of de betreffende transacties de WOZ-waarde aannemelijk maken. Dit wordt ook niet controleerbaar en inzichtelijk gemaakt met de overgelegde ratio-controles. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar zelf naar voren heeft gebracht dat het gebrek aan vergelijkbare referentieverkopen aanleiding is geweest voor het hanteren van deze alternatieve waarderingsmethode om tot een waardebepaling te komen, omdat hij de waarde niet kan onderbouwen met drie vergelijkbare verkopen, nu zeer sporadisch een bedrijfswoning wordt verkocht. De rechtbank kan deze stelling niet rijmen met de 128 transacties die kennelijk de basis hebben gevormd voor de modelmatige waardebepaling. Van een voor eiseres en de rechtbank inzichtelijke en op praktische wijze controleerbare onderbouwing van de waarde van de woning, is in deze zaak geen sprake. Daarmee is de heffingsambtenaar dus niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde niet te hoog is. De beroepsgrond van eiseres slaagt.  
      
    
    
      8.2.
      Hoewel op basis van het voorgaande al duidelijk is dat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, ziet de rechtbank aanleiding enkele bijzondere omstandigheden over de woning van eiseres te benoemen en te beoordelen. 
      
    
    
      8.3.
      Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de plannen voor een windmolenpark. De heffingsambtenaar heeft echter niet alleen een correctie toegepast voor de ligging van de woning, maar ook een aanzienlijke correctie van ongeveer 30% in verband met de onzekerheid over de komst van een windmolenpark in de nabijheid van de woning van eiseres. Dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met deze omstandigheid en een hogere correctie zou moeten toepassen, is niet aannemelijk geworden.
      
    
    
      8.4.
      De heffingsambtenaar is van mening dat er op dit moment bij de gemeente geen plannen bestaan om een meststoffenfabriek in de nabijheid van de woning van eiseres te realiseren. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op een nieuwsbericht uit een regionale krant uit het jaar 2022. Daarmee gaat de heffingsambtenaar echter uit van een onjuiste maatstaf. Het gaat immers om de situatie op de waardepeildatum, te weten 1 januari 2021. Aannemelijk is dat er op dat moment, naar aanleiding van een door de gemeente op 20 oktober 2020 van gedeputeerde staten van Noord-Brabant verloren bestuursrechtelijke procedure, op zijn minst onzekerheid bestond over de komst van een meststoffenfabriek. Dit is een waardedrukkende factor waarmee de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar naar voren gebracht dat niet alleen onderhavige locatie, maar zeven locaties in beeld waren om een meststoffenfabriek te realiseren. Volgens de heffingsambtenaar hoeft niet op alle locaties rekening te worden gehouden met een waardedrukkend effect. Eiseres heeft gemotiveerd betwist dat meerdere locaties in beeld waren en de heffingsambtenaar heeft zijn standpunt niet onderbouwd. De openbare uitspraak van 20 oktober 2020 betreft bedrijventerrein de Elzenburg en daarin wordt expliciet de [adres] genoemd. Eiseres heeft onbetwist gesteld dat dit in feite naast haar perceel is gelegen. De op de waardepeildatum bestaande onzekerheid over de komst van een meststoffenverwerkingsbedrijf betreft een onzekere en daarmee een waardedrukkende factor voor een potentiële koper. Volgens de heffingsambtenaar is dit niet of lastig te kwantificeren wegens het ontbreken van een MER-rapport. Dit ontslaat hem echter niet van de verplichting om met een dergelijke onzekere omstandigheid rekening te houden bij zijn inschatting van de waarde. 
      
    
    
      8.5.
      Verder betreft de woning van eiseres geen burgerwoning maar een bedrijfswoning. De heffingsambtenaar heeft in verband daarmee woningcode 1511 toegepast en een correctie op de waarde van 6%. Op de zitting van de rechtbank is ter sprake gekomen dat er bij de bedrijfswoning van eiseres nauwelijks ruimte is om er een bedrijf te vestigen. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij met deze bijzondere omstandigheid voldoende rekening heeft gehouden.
      
    
    
      8.6.
      De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      8.7.
      Eiseres bepleit een waarde voor haar woning van € 160.000 en heeft daartoe een berekening gemaakt. Eiseres heeft de door haar berekende waarde echter evenmin door middel van toetsbare en verifieerbare marktgegevens inzichtelijk gemaakt. Ook eiseres is er dus niet in geslaagd de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken. 
      
    
    
      8.8.
      Omdat geen van beide partijen in het van hen verlangde bewijs is geslaagd, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs  op € 215.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB overeenkomstig die waarde vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. 	Het beroep is gegrond en daarom moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling omdat niet is gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende kosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      -verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
    - stelt de waarde van de woning van eiseres per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het kalenderjaar 2022 vast op € 215.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB overeenkomstig die waarde;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
    - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiseres te vergoeden. 
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, voorzitter, mr. M. Venderbosch en mr. M. Cune, leden in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 22 december 2023.
    
    
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd					voorzitter
      deze uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
    HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8604, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004: AP1375, BNB 2004/251
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 7 juni 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:4688.
  
  
     Hoge Raad, 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, ook aangeduid als het Black Box-arrest.
  
  
     International Association of Assessing Officers. 
  
  
    ECLI:NL:RBOBR:2022:482
  
  
    ECLI:NL:GHAMS:2019:4018
  
  
     Rechtbank ’Oost-Brabant, 16 februari 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:482.
  
  
     Uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 22 oktober 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2492