ECLI:NL:GHARL:2023:4795, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-06-2023, 22/00062
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-06-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning. Tarief OZB.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/00062
    uitspraakdatum: 6 juni 2023
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 22 november 2021, nummer AWB 20/3010, ECLI:NL:RBGEL:2021:6205, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het samenwerkingsverband Meerinzicht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 82 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 371.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 485,27.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is daartegen in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft daarna nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 maart 2023. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd in 2012. Het betreft een maisonnette die is gelegen op de derde en vierde verdieping van een appartementencomplex. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 123 m2 en op de vierde verdieping een inpandig balkon van 11 m2. Bij de onroerende zaak hoort een in de parkeerkelder gelegen parkeerplaats van 12 m2 en berging van 6 m2.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport van de onroerende zaak laten opstellen. In het taxatierapport van 21 oktober 2020 heeft [naam2] de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 getaxeerd op € 396.000. In de taxatiematrix bij het rapport staan de volgende referentieobjecten: 
      
      1. [adres1] 80 te [woonplaats] , een in hetzelfde complex gelegen maisonnette, bouwjaar 2012, oppervlakte 112 m2, balkon van 10 m2, in de parkeerkelder gelegen parkeerplaats van 12 m2 en berging van 6 m2, op 20 november 2018 (datum voorlopig koopcontract) verkocht voor € 339.000;
      2. [adres1] 42 te [woonplaats] , een in hetzelfde complex gelegen appartement, bouwjaar 2012, oppervlakte 121 m2, balkon van 8 m2, in de parkeerkelder gelegen parkeerplaats van 12 m2 en berging van 6 m2, op 1 maart 2019 overgedragen voor € 442.500;
      3. [adres2] 91 te [woonplaats] , een in een ander appartementencomplex gelegen maisonnette, bouwjaar 2005, oppervlakte 142 m2, dakterras van 12 m2, parkeerplaats van 12 m2, op 1 april 2019 overgedragen voor € 450.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar terecht de WOZ-waarde bij beschikking heeft vastgesteld en zo ja, of hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 en de aanslag OZB 2020 te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Jaarlijkse vaststelling WOZ-waarde
      
    
    
    
      4.1.
      Uit de Wet WOZ volgt dat de WOZ-waarde van een onroerende zaak geldt voor één kalenderjaar. De heffingsambtenaar van de gemeente waarin de onroerende zaak ligt, bepaalt die waarde en stelt deze vast bij beschikking. De heffingsambtenaar moet zich daarbij houden aan regels die zijn gesteld voor het onderbouwen en uitvoeren van de waardebepaling.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende betoogt dat de WOZ-waarde niet jaarlijks moet worden bepaald, omdat dat leidt tot een oneigenlijk prijsverhogend effect. Door de jaarlijkse waardering te handhaven benadelen de gemeente [de gemeente] en de Nederlandse Staat belanghebbende en haar buurtbewoners en worden bewoners tegen elkaar opgezet. 
      
    
    
      4.3.
      Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar met een jaarlijkse vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak het wettelijke systeem volgt en dat hij geen ruimte heeft om daarvan af te wijken. Daarvoor zou een wetswijziging nodig zijn. 
      
    
    
      4.4.
      De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Is de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog?
        
      
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar bepaalt de WOZ-waarde op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde komt overeen met de prijs die de meestbiedende koper zou hebben besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is maatgevend de prijs die aldus zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt dat de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde te hoog is. Ter onderbouwing daarvan voert zij aan dat sprake is van datamanipulatie door selectieve perceptie ter zake van de referentieobjecten. Daarnaast is sprake is van belangenverstrengeling en een oneigenlijk prijsverhogend effect doordat zowel makelaars als de gemeente gebaat zijn bij hoge prijzen. Zij geeft als voorbeeld dat haar buurman onder druk van een makelaar voor referentieobject [adres1] 80 € 10.000 meer heeft betaald dan de vraagprijs. Ook stelt zij dat onvoldoende rekening is gehouden met de overlast die zij ervaart, onder meer van evenementen die de gemeente [de gemeente] toestaat op [naam3] , van kroegen in de buurt, van de onder het complex gelegen supermarkt en van luchtvervuiling door toenemende verkeersstromen.
      
    
    
      4.7.
      Hiermee heeft belanghebbende gemotiveerd gesteld dat de voor het kalenderjaar 2020 op € 371.000 vastgestelde waarde te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar stelt dat de waardebepaling van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden aan de hand van verkoopcijfers van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Van datamanipulatie is geen sprake. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst hij op het taxatierapport en de taxatiematrix. 
      
    
    
      4.9.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.10.
      Een referentieobject hoeft niet identiek te zijn aan de onroerende zaak waarvan de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Voor de systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn mocht de heffingsambtenaar de verkoopcijfers van de in 2.2 omschreven referentieobjecten tot uitgangspunt nemen. Die referentieobjecten zijn immers allemaal rond de waardepeildatum verkocht, liggen in de buurt van de onroerende zaak, zijn onderdeel van een appartementencomplex en beschikken over een balkon of dakterras, een parkeerplaats en een berging. Dat één referentieobject niet in hetzelfde appartementencomplex is gelegen en dat één van de referentieobjecten een appartement is, en geen maisonnette zoals de onroerende zaak, maakt dit niet anders.
      
    
    
      4.11.
      Uit de taxatiematrix volgt dat de referentieobjecten met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn op de punten kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau. Referentieobject [adres1] 80 kent een iets mindere ligging, maar daarvoor heeft de taxateur gecorrigeerd. Daarnaast heeft de taxateur de prijs per m2 die is berekend voor [adres1] 42 voor de vergelijking naar beneden bijgesteld, omdat dat een appartement is en geen maisonnette. Het Hof oordeelt dat daarmee voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. 
      
    
    
      4.12.
      Het Hof acht aannemelijk dat de in 4.6 genoemde overlast die belanghebbende ervaart in vergelijkbare mate aanwezig is bij de referentieobjecten [adres1] 42 en [adres1] 80 die in hetzelfde complex liggen. Dat betekent dat die overlast objectief tot uitdrukking is gekomen in de verkoopcijfers van die referentieobjecten en dat daarmee dus ook en voldoende rekening is gehouden bij de waardering van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.13.
      Het Hof ziet tot slot geen aanleiding om rekening te houden met de door belanghebbende gestelde prijsopdrijvende invloed van makelaars. Uitgangspunt bij de systematische vergelijking zijn de gerealiseerde verkoopprijzen. Die prijzen weerspiegelen wat kopers rondom de peildatum bereid waren te betalen voor de desbetreffende woning. Evenals de Rechtbank oordeelt het Hof dat niet gebleken is dat de prijs die voor [adres1] 80 is betaald dusdanig hoog is of onder dusdanige omstandigheden tot stand is gekomen, dat niet kan worden gesproken van een marktconforme prijs. Ook voor de andere referentieobjecten is niet van dergelijke omstandigheden gebleken.
      
    
    
      4.14.
      Dit betekent dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt dus niet.
      
      
        
          Te hoge tariefstelling OZB?
        
      
      
    
    
      4.15.
      De aanslag OZB 2020 is gebaseerd op de Verordening Onroerende-zaakbelastingen 2020 van de gemeente [de gemeente] die op 27 november 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld (hierna: de Verordening). De Verordening luidt voor zover van belang:
      
      
        “Artikel 3 – Maatstaf van heffing
      
      
        
          De heffingsmaatstaf is de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar bedoeld in artikel 1.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 5 – Belastingtarieven
        
        Het tarief van de belasting bedraagt een percentage van de heffingsmaatstaf. Het percentage bedraagt voor:
        (…)
      
      b. de eigenarenbelasting
      1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,1308%
      (…)”
      
    
    
      4.16.
      Belanghebbende stelt dat de gemeente [de gemeente] door deze tariefstelling, mede gelet op de demografie in [woonplaats] , de hoge WOZ-waarden te veel heeft doorberekend aan haar inwoners.
      
    
    
      4.17.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gemeente [de gemeente] ernaar streeft om de OZB-tarieven te temperen om de stijging van de WOZ-waarden te ondervangen, maar dat de gemeente de laatste jaren de OZB heeft moeten verhogen om haar begroting sluitend te krijgen. 
      
    
    
      4.18.
      Het vaststellen van de Verordening, waaronder het belastingtarief, is de bevoegdheid van de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft een ruime beoordelingsvrijheid bij het vaststellen van de hoogte van de belastingtarieven voor de OZB. Hij is vrij om de belastingopbrengst te verhogen door aanpassing van het tarief met het oog op voorgenomen uitgaven. De belastingrechter is niet bevoegd over het in de Verordening vastgelegde tarief te oordelen, tenzij dit tarief in strijd is met een hogere wettelijke regeling of leidt tot een willekeurige of onredelijke belastingheffing die de wetgever bij het toekennen van deze bevoegdheid aan de gemeenteraad niet op het oog kan hebben gehad, dan wel de tarieven in strijd zijn met enig rechtsbeginsel.
      
    
    
      4.19.
      Het Hof oordeelt dat het tarief van 0,1308% van de WOZ-waarde niet strijdig is met een hogere wettelijke regeling of met enig rechtsbeginsel en ook niet leidt tot een willekeurige of onredelijke belastingheffing die de wetgever niet op het oog kan hebben gehad. 
      
    
    
      4.20.
      De aanslag OZB van € 485,27 is dus niet te hoog. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Overig
        
      
      
    
    
      4.21.
      Het voor het overige door belanghebbende aangevoerde leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
          Het hoger beroep is ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 6 juni 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(M.M. Breij)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 juni 2023.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     	Artikel 22, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     	Artikel 20, eerste lid, en artikel 22, eerste lid, van de Wet WOZ.
  
  
     	Artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     	Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     	Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.
  
  
     	Gemeenteblad (elektronisch) 11 december 2019, nr. 299277.
  
  
     	Zie artikel 216 van de Gemeentewet.
  
  
     	Zie bijvoorbeeld Hof Arnhem-Leeuwarden 24 mei 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:4249 en Hof Arnhem-Leeuwarden 2 februari 2021, ECLI:NLGHARL:2021:107.