ECLI:NL:RBNHO:2025:1102, Rechtbank Noord-Holland, 11-02-2025, HAA 24/2949
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een school, een restaurant en een kerk. Eiser heeft ter zitting gesteld dat er een correctie van 10 percent moet worden toegepast vanwege deze mindere ligging. De overlast die eiser ervaart bestaat uit het geluid van spelende kinderen. Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat ook de vergelijkingsobjecten een specifieke ligging hebben met voor- en nadelen. De woning van eiser is een uniek pand, gelegen aan een rustige straat, waar alleen doorgaand verkeer voor fietsers mogelijk is. De nabij gelegen school wordt niet bereikt via de straat van eiser. De ingang van de school is gelegen aan de andere kant van de school, namelijk bij de [school]. De nabijgelegen kerk maakt volgens verweerder deel uit van de apostolische gemeente en heeft geen kerkklokken. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank overweegt als volgt. Aan de ligging nabij een school kan geen waarde worden toegekend. Deze ligging is namelijk een subjectief element. De waardering van de aanwezigheid van een school en het geluid van spelende kinderen zal per koper verschillen. Nu eiser niet heeft onderbouwd welke overlast hij ervaart van het restaurant en de kerk geen klokken heeft houdt de rechtbank het ervoor dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de door eiser gestelde overlast. Eventuele overlast, mocht daar sprake van zijn, is bovendien verdisconteerd in de koopsom van de vergelijkingsobjecten met een vergelijkbare ligging. Deze grond slaagt niet.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: HAA 24/2949 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: D. van der Locht ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn , verweerder.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 6 december 2023. 
    
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 9] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 616.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt. 
    
    
    
      Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
    
    
    
      Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en stukken ingediend. 
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 31 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens eiser [naam 2] , kantoorgenoot van de gemachtigde en mr.                  [naam 3] en [naam 4] namens verweerder.
    
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1982. De gebruiksoppervlakte van de woning is 162 m². De woning is voorzien van een vrijstaande garage. De oppervlakte van het perceel is 1.577 m². 
    
    
  
  
    Geschil
    
    2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
    
    3. Eiser vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 590.000. Eiser voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan. 
    
      
        Verweerder heeft geen rekening gehouden met de zeer gedateerde keuken en badkamer van meer dan 30 jaar oud;
      
      
        De onderhoudstoestand van de woning is matig;
      
      
        De woning heeft een ondergemiddeld duurzaamheidsniveau;
      
      
        De ligging van de woning in de nabijheid van een school, wat zorgt voor overlast in de zin van extra verkeer, lawaai en drukte.
      
    
    Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase.                      Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser verklaard alleen de grief ten aanzien van de ligging van de woning te handhaven. De woning is gelegen nabij een school, een restaurant en een kerk. De andere gronden vervallen. 
    
    4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix en het taxatierapport. Naast de gegevens van de woning bevat deze matrix verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 10] , [adres 2] en                           [adres 4] te [plaats 2] . Ook heeft verweerder de door eiser in bezwaar aangedragen objecten opgenomen in de matrix: [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] , en [adres 7] en [adres 8] te [plaats 3] . Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
    
    7. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden.
    
    1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
    2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
      
    
    8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
    
    9. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht, zijn allemaal vrijstaande woningen en wat bouwjaar en woonoppervlakte betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. 
    
    
      
        Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
      
    
    10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de matrix en het taxatierapport inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
    
    11. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per eenheid per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.375 voor [adres 10] , € 2.658 voor [adres 2] , € 2.596 voor [adres 4] , € 2.269 voor [adres 5] , 
    € 2.356 voor [adres 7] , € 2.627 voor [adres 8] en € 3.107 voor [adres 6] . Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 1.940. De rechtbank is van oordeel dat de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning niet in een onjuiste verhouding staat tot de geanalyseerde prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. De prijs per vierkante meter gebruiksoppervlak van de woning ligt lager dan de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlak van de vergelijkingsobjecten. 
    
    12. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de 
    ligging van de woning nabij een school, een restaurant en een kerk. Eiser heeft ter zitting gesteld dat er een correctie van 10 percent moet worden toegepast vanwege deze mindere ligging. De overlast die eiser ervaart bestaat uit het geluid van spelende kinderen. Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat ook de vergelijkingsobjecten een specifieke ligging hebben met voor- en nadelen. De woning van eiser is een uniek pand, gelegen aan een rustige straat, waar alleen doorgaand verkeer voor fietsers mogelijk is. De nabij gelegen school wordt niet bereikt via de straat van eiser. De ingang van de school is gelegen aan de andere kant van de school, namelijk bij de [school] . De nabijgelegen kerk maakt volgens verweerder deel uit van de apostolische gemeente en heeft geen kerkklokken. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank overweegt als volgt. Aan de ligging nabij een school kan geen waarde worden toegekend. Deze ligging is namelijk een subjectief element. De waardering van de aanwezigheid van een school en het geluid van spelende kinderen zal per koper verschillen. Nu eiser niet heeft onderbouwd welke overlast hij ervaart van het restaurant en de kerk geen klokken heeft houdt de rechtbank het ervoor dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de door eiser gestelde overlast. Eventuele overlast, mocht daar sprake van zijn, is bovendien verdisconteerd in de koopsom van de vergelijkingsobjecten met een vergelijkbare ligging. Deze grond slaagt niet. 
    
    13. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van 
      C.S. Bakker, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 februari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44