ECLI:NL:GHSHE:2024:3852, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 04-12-2024, 23/153
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-12-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ, WOZ-waarde woning. 
        Belanghebbende heeft diverse klachten, o.a. over de grondwaarden en de aanwezigheid van asbest. Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat de beschikte waarde niet te hoog is en stelt de waarde in goede justitie vast. Hoger beroep gegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer: 23/153
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 2 januari 2023, nummer ROE 22/468, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een omstreeks 1727 gebouwde twee-onder-een-kapwoning van 119 m2. Tot de onroerende zaak behoren een kelder, een berging, een carport en twee overkappingen. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 428 m2.
      
    
    
      2.2.
      De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 191.000. 
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag van de onroerende zaak aan belanghebbende gestuurd. 
      
    
    
      2.4.
      Ter onderbouwing van de beschikte waarde op de waardepeildatum verwijst de heffingsambtenaar in beroep en in hoger beroep naar het door [taxateur] (hierna: de taxateur) opgestelde taxatierapport. Hieruit volgt een waarde van € 201.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingspand
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
              
              
                
                  Transactiedatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                1900
              
              
                2 oktober 2019
              
              
                € 169.500
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                1890
              
              
                2 juli 2020
              
              
                € 260.000
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                1620
              
              
                22 mei 2019
              
              
                € 205.000
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de beschikte waarde te hoog is. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vermindering van de waarde tot € 168.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. Daarbij geldt dat indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, het aan hem is te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.3.
      Met betrekking tot de WOZ-waarde betwist belanghebbende onder meer de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix gehanteerde grondwaarden en het tot aan de zitting bij het hof ingenomen standpunt van de heffingsambtenaar dat in de vergelijkingsobjecten – evenals in de onroerende zaak – asbest aanwezig zou zijn en daarom geen extra correctie aangebracht hoeft te worden. Wat betreft de gehanteerde grondwaarden heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar in het taxatierapport zonder enige motivering of onderbouwing een nieuwe grondstaffel heeft gebruikt. Zo is de grondwaarde van [adres 3] ten opzichte van het taxatieverslag gewijzigd van € 54.250 naar € 60.326 en is de grondwaarde van [adres 4] gewijzigd van € 57.630 naar € 41.860. 
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting bij het hof erkend dat in het taxatierapport de grondwaarden en grondstaffels zijn gewijzigd ten opzichte van het taxatieverslag. Volgens de heffingsambtenaar heeft de taxateur dit gedaan op basis van zijn deskundigheid. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting bij het hof verklaard dat in het vergelijkingsobject [adres 2] toch geen asbest zit en dat hij vermoedt dat in het vergelijkingsobject [adres 3] asbest aanwezig is omdat hij informatie heeft dat in het onder dezelfde kap gelegen object [adres 5] asbest zit. Tot een vermindering van de getaxeerde waarde van onroerende zaak hoeft dit volgens de heffingsambtenaar echter niet te leiden omdat de kwaliteit van de onroerende zaak al op ‘1’ (slecht) staat. 
      
    
    
      4.5.
      Het hof overweegt als volgt. 
      
      
        4.5.1.
        De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde gewezen op het taxatierapport en de daarbij behorende taxatiematrix. Vast is komen te staan dat de grondwaarden van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] in het taxatierapport zijn gewijzigd ten opzichte van de grondwaarden zoals vermeld in het taxatieverslag, waarbij de grondwaarde van [adres 3] is toegenomen terwijl de grondwaarde van het [adres 4] juist is afgenomen. De heffingsambtenaar heeft hiervoor geen afdoende verklaring gegeven. Zijn verklaring dat deze aanpassingen zijn gedaan op basis van de deskundigheid van de taxateur volstaat niet. Niet inzichtelijk is gemaakt hoe de taxateur tot deze aangepaste grondwaarden is gekomen. Daarmee zijn deze grondwaarden niet controleerbaar. De gehanteerde grondwaarden van de vergelijkingsobjecten staan in direct verband met de in de taxatiematrix vermelde eenheidsprijzen per m2 van de vergelijkingsobjecten en de getaxeerde waarde van de onroerende zaak. Niet inzichtelijk is gemaakt wat voor impact het loslaten van de bij het taxatieverslag gebruikte grondstaffels heeft gehad op de getaxeerde waarde van de onroerende zaak. 
        
      
      
        4.5.2.
        Tot aan de zitting bij het hof was het standpunt van de heffingsambtenaar dat voor de aanwezigheid van asbest in de onroerende zaak geen extra correctie op de waarde hoeft te worden gemaakt, omdat in alle gebruikte vergelijkingsobjecten ook asbest aanwezig was en dit dan ook al verdisconteerd was in de verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten. Vast is komen te staan dat in ieder geval in één vergelijkingsobject, [adres 2] , geen asbest aanwezig was ten tijde van de verkoop. Het hiervoor bedoelde verdisconteringsargument van de heffingsambtenaar gaat dan niet op. Tussen partijen is niet in geschil dat in de onroerende zaak op waardepeildatum asbest aanwezig was en dat de aanwezigheid van asbest een waardedrukkend effect heeft. Het is dan aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken op welke wijze hij hiermee bij de waardebepaling rekening mee heeft gehouden. Zijn ter zitting bij het hof ingenomen stelling dat hiermee reeds voldoende rekening is gehouden door aan de factor kwaliteit een ‘1’ (slecht) toe te kennen acht het hof in het licht van het verloop van deze procedure onvoldoende om aan zijn bewijslast te voldoen dat bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat in de onroerende zaak op de waardepeildatum asbest aanwezig was. 
        
      
      
        4.5.3.
        Ter zitting bij het hof heeft de heffingsambtenaar ook nog verklaard dat het referentieobject [adres 4] geen geschakelde woning betreft – zoals op de taxatiematrix staat vermeld – maar een tussenwoning betreft. Deze onzorgvuldigheid draagt niet bij aan de betrouwbaarheid van de taxatiematrix. 
        
      
      
        4.5.4.
        Alles overwegende is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat de beschikte waarde niet te hoog is. De overige gronden die belanghebbende naar voren heeft gebracht ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld behoeven gelet op het oordeel van het hof geen behandeling meer.
        
      
    
    
      4.6.
      Het hof komt vervolgens toe aan de vraag of belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 168.000 aannemelijk heeft gemaakt. Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend omdat belanghebbende deze waarde op geen enkele wijze heeft onderbouwd. 
      
    
    
      4.7.
      Omdat de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 in goede justitie vast op € 185.000. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.8.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 50 respectievelijk € 136 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd. Het griffierecht moet worden betaald op een bankrekening op naam van belanghebbende.
      
      
        
          Ten aanzien van de kosten van het bezwaar
        
      
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het verzoek om vergoeding van de kosten van dat bezwaar afgewezen. De kosten van bezwaar dienen alleen te worden vergoed als het bestreden besluit wordt herroepen wegens een onrechtmatigheid die aan het bestuursorgaan te wijten is. Die onrechtmatigheid bestaat in dit geval uit het te hoog vaststellen van de waarde van de onroerende zaak. Het hof veroordeelt daarom de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      4.11.
      Het hof stelt de kosten van bezwaar op 2 punten  x € 624 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.248. Deze vergoeding moet worden betaald op een bankrekening op naam van belanghebbende.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is.
      
    
    
      4.13.
      Het hof stelt deze tegemoetkoming op 4 punten x € 875 is € 3.500. Deze vergoeding moet worden betaald op een bankrekening op naam van belanghebbende.
      
    
    
      4.14.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2021 op € 185.000;
      
      
        vermindert de aanslag evenredig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van in totaal € 186 vergoedt;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar van € 1.248;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van € 3.500.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door C.W.M.M. Verkoijen, raadsheer, in tegenwoordigheid van E.A.D. Dockx, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 december 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
      E.A.D. Dockx	C.W.M.M. Verkoijen
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.3.
  
  
     Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Artikel 30a, lid 4, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 7:15, lid 2, Algemene wet bestuursrecht.
  
  
     1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting.
  
  
     Zie Hoge Raad 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060, r.o. 5.8.2. 
  
  
     Artikel 30a, lid 4, Wet WOZ.
  
  
     1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting bij de rechtbank, 1 punt voor het beroepschrift in hoger beroep en 1 punt voor de zitting bij het hof.
  
  
     Artikel 30a, lid 4, Wet WOZ.