ECLI:NL:RBZWB:2022:2761, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-05-2022, AWB - 20 _ 5045
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Deze uitspraak is niet voorzien van een samenvatting.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Zittingsplaats Middelburg
    
    
      Belastingrecht 
    
    
    
      zaaknummer: BRE 20/5045
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2022 in de zaak tussen
    
    
    
      [belanghebbende] te [woonplaats] , belanghebbende,
    gemachtigde: [gemachtigde] ,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar,
    
    
      en 
    
    
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van de onroerende zaak [adres 1] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 129.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook (onder andere) de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaren en gebruikers (hierna: de aanslagen OZB) en de aanslag watersysteemheffing gebouwd bekendgemaakt.
    
    
    
      Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd op € 129.000.
    
    
    
      Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een pleitnota toegezonden. 
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 3 mei 2022. Namens belanghebbende was aanwezig de gemachtigde [gemachtigde] (WOZ-Consultants). De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).
    
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      1.	Inleiding
    
    
    
      1.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: het object), gelegen op industrieterrein [industrieterrein] . Het object betreft een dubbele opslagloods, met een oppervlakte van (2 x 69 m² =) 138 m2, bouwjaar 2005.
      
    
    
      1.2
      Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object maximaal € 104.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 129.000.
      
      
        2.	Toetsingskader van de rechtbank
      
      
    
    
      2.1
      De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
      
    
    
      2.2
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. 
      
    
    
      2.3
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      2.4
      De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen. 
      
      
        3.	Onderbouwing van de WOZ-waarde
      
      
    
    
      3.1
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling van het object een taxatierapport gedateerd 8 februari 2021, opgemaakt door taxateur [taxateur 1] , en een waardeopbouw betreffende het object en de in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten, ten grondslag gelegd. In het taxatierapport is de waarde van het object bepaald op € 129.000. Als vergelijkingsobjecten voor het object zijn gebruikt de opslagloodsen aan de [adres 6] te [plaats 2] en [adres 2] en [adres 3] te [plaats 1] . 
      
    
    
      3.2
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 129.000 niet te hoog is. 
      
      
        4.	Oordeel rechtbank
      
      
      
        
          Vergelijkbaarheid vergelijkingsobjecten
        
      
      
    
    
      4.1
      
        Belanghebbende stelt dat het object [adres 6] te [plaats 2] niet vergelijkbaar is met het object, omdat onduidelijk is of sprake is van een zakelijke verkoop. Daarnaast is de ligging in [plaats 2] niet vergelijkbaar met die in [plaats 1] . Ondanks dat beide plaatsen dicht bij elkaar in de buurt liggen, is volgens belanghebbende sprake van verschillende waardegebieden. 
        De rechtbank is met belanghebbende van oordeel dat het object [adres 6] vanwege de ligging in de plaats [plaats 2] niet goed vergelijkbaar is met het object in [plaats 1] . Dit vergelijkingsobject zal daarom buiten beschouwing gelaten worden. 
      
      
      
        
          De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object
        
      
      
    
    
      4.2
      De twee overgebleven vergelijkingsobjecten zijn onderdeel van hetzelfde complex aan de [straat] , waarvan ook het object deel uitmaakt. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht op 14 december 2020 ( [adres 2] ) en 8 juli 2016 ( [adres 3] ). Dit is meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum, maar de heffingsambtenaar heeft de koopsommen gecorrigeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hebben allebei een oppervlakte van 69 m2 en het object heeft een oppervlakte van 138 m2. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurwaarde van het object € 10.158 is. Voor de vergelijkingsobjecten is gerekend met de helft van deze huurwaarde (€ 5.079,78), wat leidt tot de kapitalisatiefactor 12,8 en 12,99. Voor het object is gerekend met een kapitalisatiefactor 12,7. Ook als gerekend wordt vanuit de gecorrigeerde verkoopsom naar de waarde per m2, en dus zonder de huurwaarde en de kapitalisatiefactor, kan worden vastgesteld dat voor het object met een lagere m2-prijs is gerekend dan die van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden en heeft in beginsel aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.3
      Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 14 augustus 2019 door taxateur [taxateur 2] (van [naam] ), waarin de waarde voor het object is vastgesteld op € 104.000. Aan deze taxatie zijn de vergelijkingsobjecten [adres 4] (datum koopovereenkomst 31 maart 2016, koopsom € 112.000) en [adres 5] (datum huurovereenkomst 9 juli 2018) ten grondslag gelegd. Volgens belanghebbende volgt uit dit taxatierapport dat de door de heffingsambtenaar gebruikte kapitalisatiefactor te hoog is.
      
    
    
      4.4
      De rechtbank stelt vast dat in het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport eveneens twee vergelijkingsobjecten zijn gebruikt die onderdeel zijn van hetzelfde complex als het object. Ook belanghebbende is uitgegaan van een verkoop die verder van de waardepeildatum is gelegen, namelijk 31 maart 2016 ( [adres 4] ). In tegenstelling tot de heffingsambtenaar heeft de taxateur van belanghebbende echter de koopsom niet geïndexeerd naar de waardepeildatum, maar gerekend met de feitelijke koopsom uit 2016 en de voor dat jaar geldende huurwaarde. Daarbij komt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten een hogere koopsom vertegenwoordigen dan het gebruikte vergelijkingsobject van belanghebbende, en de heffingsambtenaar mag uitgaan van de beste prijs. 
      
    
    
      4.5
      Vervolgens stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar uitgaat van een onjuiste verhuurbare oppervlakte van de referentieobjecten. Uit verkoopdocumentatie van [adres 2] en foto’s op de website van [bedrijf] aan de [adres 3] blijkt dat de verhuurbare oppervlakte 89,6 m2 is vanwege een werkvliering/entresol in de referentieobjecten. Ook hieruit volgt dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.6
      De rechtbank stelt vast dat de gegevens waarnaar belanghebbende verwijst van ruim na de waardepeildatum zijn. Daarbij komt dat de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting uitdrukkelijk heeft betwist dat op de waardepeildatum sprake was van een entresol in die referentieobjecten. Nu belanghebbende, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, niet nader heeft onderbouwd dat op de waardepeildatum reeds sprake was van een entresol, acht de rechtbank het standpunt van belanghebbende niet aannemelijk. 
      
    
    
      4.7
      Uit het voorgaande volgt dat belanghebbende geen twijfel heeft doen rijzen over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde en aannemelijk gemaakte waarde van het object.
      
      
        
          Uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd
        
      
      
    
    
      5.1
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig en onvolledig heeft onderbouwd, omdat essentiële gegevens ontbreken (rekenkundige onderbouwing middels een taxatiematrix) en ook omdat niet is ingegaan op de inhoud van het taxatierapport van belanghebbende. Alleen al hierom dient het beroep volgens belanghebbende gegrond te worden verklaard.
      
    
    
      5.2
      De rechtbank stelt vast dat in de uitspraak op bezwaar de bezwaargronden van belanghebbende zijn benoemd. De heffingsambtenaar heeft vervolgens uiteengezet waarom de vastgestelde waarde wordt gehandhaafd. Dat niet expliciet is benoemd dat het taxatierapport van belanghebbende niet wordt gevolgd of dat geen taxatiematrix is vermeld, maakt niet dat de uitspraak op bezwaar niet is gemotiveerd. Anders dan belanghebbende kennelijk meent houdt de motiveringsplicht niet in dat alle door hem in bezwaar aangevoerde argumenten moeten worden besproken.
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
      
        6.	De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object en de daarop gebaseerde de aanslagen OZB en de aanslag watersysteemheffing gebouwd niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
      
      
      
        
          Redelijke termijn
        
      
      
    
    
      7.1
      Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. 
      
    
    
      7.2
      De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 29 maart 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen en de heffingsambtenaar heeft op 23 januari 2020 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet heden uitspraak. De redelijke termijn van twee jaar is dan met 14 maanden overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.500. Omdat de bezwaarfase afgerond 10 maanden heeft geduurd en daarmee 4 maanden te lang, komt 4/14 deel (dus € 428,57) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 1.071,43) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
      
        8.	Gelet op het overwogene in 6 dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.
      
      
      
        De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaats vindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).
      
      
      
        Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten. Ook dient om die reden het griffierecht van € 48 door ieder voor de helft te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep ongegrond;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 428,57;
    - veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.071,43;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag  van € 270,50;
    - veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 270,50;
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 24;
    - gelast dat de Staat der Nederlanden aan belanghebbende vergoedt de helft van het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 24.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 20 mei 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
    Bijlage
    
    
      
        Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
      
    
    
    
      Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
      Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
    
    
    
      Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    
    
      
        Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
      
    
    
    
      Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode. 
    
  
  
     Vergelijk Gerechtshof Amsterdam 8 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:926, met daarin een verwijzing naar Hoge Raad 14 november 1990, ECLI:NL:HR:1990:ZC4444.
  
  
     Zie Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 november 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:4638.
  
  
     Zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.