ECLI:NL:GHARL:2022:1286, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-02-2022, 21/00406
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-02-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorgebouw.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00406
    uitspraakdatum: 22 februari 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] , Duitsland (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 12 februari 2021, nummer Awb 20/739, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 98 te [plaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 176.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voor het jaar 2019 aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte en het gebruikersgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslagen OZB gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend. Hoewel dat stuk is ingediend binnen de termijn als bedoeld in artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, heeft belanghebbende zich hiertegen niet verzet. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en A. Oosters, als zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam1] ,  alsmede namens de heffingsambtenaar [naam2] , bijgestaan door [naam3] .
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een kantoorgebouw (bouwjaar 1965) met pantry en inpandige opslagruimte. Het kantoorgebouw heeft een oppervlakte van 245 m2 en is gelegen op een perceel van 1.240 m2. Op het perceel zijn meerdere parkeerplaatsen aanwezig (hierna: het parkeerterrein). 
      
    
    
      2.2.
      In de onroerende zaak is het makelaarskantoor van belanghebbende gevestigd. Op de waardepeildatum worden gedeelten van de onroerende zaak verhuurd aan een ander makelaarskantoor en aan een hypotheekbemiddelaar.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaak gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 7 juli 2020, opgesteld door [naam2] , WOZ-taxateur, waarin de waarde, voor zover van belang, als volgt is bepaald:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Omschrijving
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
              
              
                
                  k
                
              
              
                
                  o
                
              
              
                
                  u
                
              
              
                
                  d
                
              
              
                
                  v
                
              
              
                
                  Opp
                
              
              
                
                  €/m2
                
              
              
                
                  €/m2
                
              
              
                
                  huurwaarde
                
              
              
                
                  kap.fac.
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                1965
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                245
              
              
                
              
              
                 91
              
              
                € 22.295
              
              
                7,00
              
              
                156.065
              
            
            
              
                Extra grond
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                628
              
              
                150
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                94.200
              
            
            
              
                Totalen
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                250.265
              
            
            
              
                Taxatie-waarde per 1 januari 2018:
              
              
                € 250.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Niet in geschil is dat de waarde kan worden bepaald volgens de huurwaardekapitalisatie-methode (hwk-methode). Belanghebbende heeft de in dat kader te hanteren kapitalisatiefactor (7,0) niet bestreden, maar stelt zich op het standpunt dat in het taxatierapport wordt uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Belanghebbende bepleit een huurwaarde van € 14.700 en komt zo tot een waarde van (afgerond) € 103.000. Voor het in de waardering betrekken van ‘extra grond’ bestaat volgens belanghebbende geen aanleiding, omdat het buitenterrein wordt gebruikt door de huurders (als parkeerterrein) en de waarde ervan in de huurwaarde is verdisconteerd. Het betreft bovendien een ondoelmatig perceel door de ligging in een bocht. Voor zover al ‘extra grond’ in de waardering moet worden betrokken, moet om die reden worden uitgegaan van een zeer lage waarde (overeenkomstig de waarde van snippergroen).
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De taxateur heeft in zijn taxatierapport voldoende toegelicht waarom en hoe hij de ‘extra grond’ in de waardering heeft betrokken. Van het totale perceel van 1.240 m2 is ongeveer de helft (2,5 maal 245 m2 is afgerond 612 m2) toegerekend aan het gebruik van het kantoorgebouw (verdisconteerd in de huurwaarde). De rest van het perceel is als ‘extra grond’ aangemerkt en als zodanig in de waardering betrokken. Deze toerekening stemt overeen met het in het taxatierapport opgenomen fotomateriaal van het perceel, waarop te zien is dat ongeveer de helft van het perceel bestaat uit het kantoorgebouw en het parkeerterrein. Dat wordt door belanghebbende ook niet bestreden. De andere helft van het perceel dient als (dichtbegroeide) groenvoorziening, waarvan mag worden aangenomen dat het gebruik ervan niet is verdisconteerd in de huurwaarde. De taxateur heeft de ‘extra grond’ gewaardeerd tegen een eenheidsprijs van € 150 per m2. Het Hof acht de gehanteerde eenheidsprijs niet te hoog in het licht van de in hoger beroep gegeven onderbouwing, te weten een grondverkoop in oktober 2020 waaruit een prijs volgt van € 250 per m2. De stijging van de grondprijs tussen de waardepeildatum en die transactiedatum is voldoende in de gehanteerde eenheidsprijs verdisconteerd, evenals de verschillen tussen de beide percelen. De taxateur heeft geen aanleiding hoeven zien voor een afslag op de grondprijs vanwege een ondoelmatige ligging van het perceel. De taxateur heeft dan ook terecht € 94.200 (628 m2 maal € 150) aan ‘extra grond’ in de waardering betrokken. Daarvan uitgaande is de waarde niet te hoog vastgesteld, ook niet wanneer zou worden uitgegaan van de huurwaarde van € 14.700 die belanghebbende voorstaat. Immers, dan nog komt de waarde uit op € 197.200 (€ 103.000 + € 94.200). Dat is ruim boven de beschikte waarde van € 176.000. Bovendien volgt het Hof de heffingsambtenaar in zijn ter zitting van het Hof gehouden betoog dat de beschikte waarde ook wordt overschreden, wanneer - gelet op de nieuwbouwplannen op het perceel - alleen de grondwaarde van het kadastrale perceel in aanmerking wordt genomen en aan het kantoorgebouw en het parkeerterrein een negatieve waarde moet worden toegekend (vanwege sloopkosten).
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2022
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
      	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      	(V.F.R. Woeltjes)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 februari 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.