ECLI:NL:RBROT:2025:3045, Rechtbank Rotterdam, 07-03-2025, 10991131 CV EXPL 24-7383
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrrecht. Bedrijfsruimte. Dringend eigen gebruik. Verhuurder maakt dringend eigen gebruik niet aannemelijk. Belangenafweging valt uit in voordeel huurder.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10991131 CV EXPL 24-7383
    
    
    
      datum uitspraak: 7 maart 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser 1] en [eiser 2],
      woonplaats: [woonplaats], 
      eisers,
      gemachtigde: mr. A.M. Roepel,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        Restaurant Nul10 B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigden: mr. V.T. Acar en mr. L. van Dolen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiser 1]’ en ‘Nul10’ genoemd.  
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 5 maart 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de akte van [eiser 1] van 10 oktober 2024, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiser 1];
        
        
          de spreekaantekeningen van Nul10;
        
        
          het proces-verbaal van de zitting op 10 oktober 2024;
        
        
          de akten van [eiser 1] en Nul10 van 8 januari 2025.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1.
      Nul10 huurt sinds 2003 van [eiser 1] de bedrijfsruimte aan [adres 1] (hierna: de bedrijfsruimte). Zij exploiteert daarin een horecagelegenheid. [eiser 1] heeft op 29 juni 2021 de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 april 2023 wegens ‘dringend eigen gebruik’. Nul10 is het hier niet mee eens. [eiser 1] vordert daarom het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt en Nul10 te veroordelen tot ontruiming van de bedrijfsruimte.
      
      
        
          Dringend eigen gebruik?
        
      
    
    
      2.2.
      De vordering van [eiser 1] is gebaseerd op artikel 7:296 lid 4 in samenhang met lid 1 onder b BW.  Dat betekent dat deze moet worden toegewezen als [eiser 1] aannemelijk maakt dat hij ‘het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft’. Daaronder valt ook renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. [eiser 1] heeft gesteld dat deze situatie zich voordoet, omdat hij de bedrijfsruimte wil samenvoegen met een ander pand dat ook van hem is. Als onderbouwing zijn tekeningen overgelegd. Hoewel aan Nul10 kan worden toegegeven dat op basis van die stukken het feitelijke renovatieplan en de uitvoering daarvan niet heel concreet zijn gemaakt, wordt overwogen dat in zijn algemeenheid een samenvoeging van twee ruimtes met als doel het als een ruimte te verhuren of te gebruiken een zodanige wijziging van plaats en functie van de twee oorspronkelijke ruimtes meebrengt dat dat niet kan plaatsvinden met voortzetting van de huur van (een van) die ruimtes. Gelet hierop en in aanmerking genomen dat moet worden getoetst aan aannemelijkheid, wordt geoordeeld dat de renovatie die [eiser 1] voor ogen heeft zonder beëindiging van de huurovereenkomst van Nul010 niet mogelijk is.   
      
    
    
      2.3.
      
        
          [eiser 1] moet echter ook aannemelijk maken dat hij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik in die zin dat het van wezenlijk belang voor hem moet zijn. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen hiervoor voldoende zijn. [eiser 1] stelt dat de bedrijfsruimte in een populair horecagebied ligt en dat in de markt vraag is naar grotere horecabedrijfsruimten. Door de samenvoeging ontstaat volgens hem een aantrekkelijke en goed verhuurbare horecabedrijfsruimte. [eiser 1] houdt rekening met een rendementsverbetering van 26,2%. Dit percentage is onder andere gebaseerd op een mail van [naam bedrijf] van 15 november 2023. Daarin staat: 
        ‘Zoals door u verzocht doen wij u hierbij onze visie toekomen ten aanzien van de huurwaarde, met betrekking tot [adres 2] en [adres 3] te Rotterdam, na mogelijke samenvoeging. Ons uitgangspunt is dat voornoemde commerciële ruimten overeenkomstig de publiekrechtelijke bestemming in zijn totaliteit als horecaruimte gebruikt kan worden.
      
      
      
        
          
            [adres 2] en [adres 3]
        
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
              
              
                
                  Metrage
                
              
              
                
                  m2 prijs per jaar
                
              
            
            
              
                
                  Beqane qrond
                
              
              
                
                  circa 145 m2
                
              
              
                
                  € 300,-
                
              
            
            
              
                
                  Kelder
                
              
              
                
                  circa 90 m2
                
              
              
                
                  € 100,-
                
              
            
            
              
                
                  Tuin/serre
                
              
              
                
                  circa 40 m2
                
              
              
                
                  € 150,-
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
              
              
                
                  Metrage
                
              
              
                
                  m2 prijs per jaar
                
              
            
            
              
                
                  Beqane qrond
                
              
              
                
                  circa 110 m2
                
              
              
                
                  € 300,-
                
              
            
            
              
                
                  Kelder
                
              
              
                
                  circa 15 m2
                
              
              
                
                  € 150,-
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      Enige verdere onderbouwing van de stellingen ontbreekt. De vraag is of [eiser 1] het bestaan van algemene bedrijfseconomische belangen voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Geoordeeld wordt dat dat niet het geval is. Zo is onduidelijk of het juist is dat er momenteel vraag is naar grotere horecabedrijfsruimen in het gebied waar de bedrijfsruimte ligt. Uit de hiervoor weergegeven mail kan daarover niets worden opgemaakt. De mail maakt evenmin duidelijk of de 26,2% die [eiser 1] noemt daadwerkelijk een rendementsverbetering is vanwege de samenvoeging of slechts volgt uit de toepassing van de huidige markthuurprijzen, terwijl het onderscheid zonder meer van belang is voor de beoordeling van de vordering. De conclusie is dat [eiser 1] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht. Door hem is op de zitting en in de latere akte nog bewijs aangeboden, maar daarvoor is geen ruimte meer. [eiser 1] had zijn stellingen al onderbouwd moeten hebben. Hij heeft daarvoor sinds de opzegging in 2021 ook ruim de tijd gehad. 
      
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
    
    
      2.5.
      Als dringend eigen gebruik niet aannemelijk is gemaakt, kan op grond van artikel 7:296 lid 3 BW de vordering nog worden toegewezen omdat de belangen van [eiser 1] bij het einde van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan die van Nul010 bij het behoud daarvan. Volgens [eiser 1] is dat het geval. Geoordeeld wordt echter dat de belangenafweging in het voordeel van Nul10 moet uitvallen. [eiser 1] heeft namelijk geen ander belang genoemd dan al besproken in het kader van het (niet aannemelijk geachte) dringend eigen gebruik. In plaats van zijn eigen belang te benadrukken, lijkt [eiser 1] eerder aan te willen tonen dat Nul10 géén belang bij voortzetting heeft. Maar dat belang heeft Nul10 juist wel meer dan voldoende geconcretiseerd. De bestuurder tevens exploitant en zijn vrouw hebben namelijk onweersproken aangevoerd dat zij voor hun inkomen en pensioen afhankelijk zijn van de exploitatie van de horecagelegenheid in de bedrijfsruimte.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser 1] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. Die kosten worden aan de kant van Nul10 begroot op € 1.086,00 (2 punten x tarief € 543,00) aan gemachtigdensalaris en € 135,00 aan nakosten. Dit is bij elkaar € 1.221,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis uitgereikt moet worden door een deurwaarder. De rente over de proceskosten is toewijsbaar vanaf veertien dagen na het wijzen van dit vonnis.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.7.
      Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vordering van [eiser 1] af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser 1] in de proceskosten, aan de kant van Nul10 begroot op een bedrag van € 1.221,00, met rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na het wijzen van dit vonnis tot aan de dag dat dit bedrag volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en in het openbaar uitgesproken.
        686