ECLI:NL:RBLIM:2023:2180, Rechtbank Limburg, 28-03-2023, C/03/314206 / KG ZA 23-39
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2023-03-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Vordering tot afname van een onroerende zaak. Beantwoordt de afgeleverde zaak aan de koopovereenkomst? Moet naast de perceeloppervlakte ook de gebruiksoppervlakte geleverd worden? Horizontale natrekking van rechtswege.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/314206 / KG ZA 23-39
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 28 maart 2023 in de zaak van:
      
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    
      2.	[eiser sub 2],
      beiden wonend te [woonplaats] ,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      advocaat mr. J.A.M. van de Sande,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        VB HOLDING B.V.,
      gevestigd te Geldrop, gemeente Geldrop-Mierlo,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. C.L.C. O'Connor.
    
    
    
      Partijen zullen hierna (in mannelijk enkelvoud) [eisers] en (in vrouwelijk enkelvoud) VB Holding genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties I tot en met VII,
        
        
          de door [eisers] ingediende producties VIII, IX en X,
        
        
          de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 5 van VB Holding,
        
        
          de mondelinge behandeling op 16 maart 2023,
        
        
          de pleitnota, tevens antwoord in reconventie, van [eisers] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eisers] en VB Holding, wettelijk vertegenwoordigd door de heer [naam] (hierna: [naam] ), hebben op 2/6 september 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een onroerende zaak (hierna: de onroerende zaak). In de koopovereenkomst, waarin [eisers] heeft te gelden als de verkoper en VB Holding als de koper, is onder meer opgenomen:
      
      
        
          artikel 1 Verkoop en koop
        
        Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met het pand met ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen te [plaats] , [adres] en verdere aanhorigheden kadastraal bekend als gemeente [kadasternummer]     , groot, 0 are en 12 ca.
        - plaatselijk bekend: [adres] , [plaats]
        - kadastraal bekend gemeente [kadasternummer]    
        - groot, 0 are, 12 centiare,
        hierna te noemen: “de onroerende zaak”,
        tegen een koopsom van € 335.000,- […]
        […]
      
      
      
        
          artikel 4 Eigendomsoverdracht
        
      
    
    
      4.1.
      
         De akte van levering zal gepasseerd worden op 31 december 2022 of zoveel eerder indien koper wenst of later als partijen tezamen nader overeenkomen […]
        […]
      
      
    
    
      6.3.
      De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte, 4 onzelfstandige woningen […]
      
    
    
      2.2.
      De verkoopbrochure van de onroerende zaak vermeldt onder meer het volgende:
      
      
        
          Type woning: Tussenwoning
        
          Aantal kamers: 9 kamers waarvan 4 slaapkamer(s)
        […]
        
          Gebruiksoppervlakte woonfunctie: 127 m²
        […]
      
      
    
    
      2.3.
      Op 14 december 2022 heeft de dienstdoende notaris per e-mail aan [naam] onder meer het volgende bericht:
      
      
        Hierbij bevestig ik ons telefoongesprek. Zoals bij u bekend is in de koopovereenkomst opgenomen dat het perceel maar 12 m2 is. De bovenwoning zweeft derhalve boven het perceel van de buren [nummer] .
      
      
      
        Aan het Kadaster heb ik verzocht na te kijken waarom alleen de voordeur, hal en trapportaal is ingemeten. Het Kadaster geeft aan dat het perceel in 1979 is ingemeten op aanwijzing van partijen. Partijen hebben destijds alleen laten inmeten de voordeur, hal en trapportaal.
      
      
      
        Het is niet gezegd dat uw verkoper geen eigenaar is van de bovenwoning. Op grond van horizontale natrekking danwel verjaring kan het zijn dat verkoper eigenaar is, maar is dat nog niet vastgesteld in een notariële akte en ingeschreven bij het Kadaster. In de akte van levering kan ik dus alleen maar 12 m2 leveren waarvan u dan eigenaar wordt. 
      
      
      
        Er zijn een aantal oplossingen:
      
      
      
        1. De woning opnieuw kadastraal laten inmeten met de onderdoorgang en vervolgens de eigenaar van [nummer] (de buren) laten mee-tekenen voor de levering aan u. […] U wordt dan eigenaar van het hele pand inclusief de grond en de doorgang. […]
        […]
        2. We vestigen een opstalrecht ten behoeve van de bovenwoning en de eigenaar van [nummer] blijft eigenaar van de doorgang en de grond onder de bovenwoning. […]
        3. Mocht de eigenaar geen medewerking verlenen, dan kan een verjaringsprocedure worden gestart bij de rechtbank. Ook is mogelijk om samen met de eigenaar van [nummer] een akte verjaring op te stellen […]
      
      
    
    
      2.4.
      Op 20 december 2022 wordt van de zijde van VB Holding een e-mailbericht verzonden aan onder andere [eisers] , waarin is vermeld:
      
      
        […]
        Koper wenst dat het geheel volledig geregeld is, vooraleer het transport plaats vindt.
      
      
      
        Er is tussen koper en verkoper overlegd inzake de hogere overdrachtsbelasting die gepaard zal gaan met het uitstellen van het transport. Deze zal voor rekening zal van koper zijn.
      
      
      
        Aan verkoper het verzoek om een realistische nieuwe transportdatum voor te stellen.
        […]
      
      
    
    
      2.5.
      Vervolgens is tussen partijen gediscussieerd over de bestaande toestand, waarbij de overbouw van de onroerende zaak zich boven de grond van het perceel van de buren ( [nummer] ) bevindt. Zij zijn hierin niet tot een oplossing gekomen. Er is geen akte van levering tot stand gekomen, zodat [eisers] eigenaar is gebleven van de onroerende zaak. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, VB Holding te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het te wijzen vonnis het door VB Holding gekochte registergoed, staande en gelegen te [plaats] , aan de [adres] en verdere aanhorigheden, kadastraal bekend als gemeente [kadasternummer] , af te nemen tegen betaling van de koopsom, op straffe van verbeurte aan [eisers] van een dwangsom van € 5.000,- per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat VB Holding niet aan deze veroordeling voldoet met een maximum van € 150.000,-, met veroordeling van VB Holding in de kosten van het geding. 
      
    
    
      3.2.
      VB Holding voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil in reconventie
    
    
      4.1.
      VB Holding vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eisers] te veroordelen tot instructie van notaris Van den Broek tot terugbetaling van de door VB Holding gestorte waarborgsom aan VB Holding, en [eisers] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten, onder de bepaling dat [eisers] wettelijke handelsrente verschuldigd is over deze kosten indien deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan VB Holding zijn voldaan. 
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] voert verweer. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    in conventie
    
    
      5.1.
      De voorzieningenrechter acht een voldoende spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening aan de zijde van [eisers] aanwezig. Dit belang volgt uit de aard van de vordering en bovendien is de gewenste leveringsdatum van 31 december 2022, het tijdstip waarop door VB Holding uiterlijk gepresteerd moest worden, ruimschoots verstreken.
      
    
    
      5.2.
      Als verweer tegen de vordering van [eisers] heeft VB Holding onder meer aangevoerd dat [eisers] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden en dat is hier niet het geval. De koopovereenkomst spreekt over een woning met vier onzelfstandige wooneenheden. Dat is een gebruiksoppervlakte van 127 m². Er kan evenwel maar 12 m² door de notaris geleverd worden, zodat [eisers] een onroerende zaak aan VB Holding heeft verkocht die niet geleverd kan worden. Het is ook onduidelijk in hoeverre [eisers] beschikkingsbevoegd is om de bovenwoning, voor zover deze zich bevindt boven het perceel van de buren ( [nummer] ), aan VB Holding te leveren. 
      
    
    
      5.3.
      De voorzieningenrechter passeert het verweer van VB Holding. In de koopovereenkomst is zoals gezegd de onroerende zaak omschreven als – kort gezegd – het pand aan de [adres] , [plaats] , kadastraal bekend als gemeente [kadasternummer] , groot 0 are en 12 centiare (oftewel: 12 m²). Op grond van de koopovereenkomst is [eisers] derhalve gehouden om de onroerende zaak met een (kadastrale) perceeloppervlakte van 12 m² en zich als zodanig op die oppervlakte bevindt aan VB Holding te leveren. Niet meer en niets minder. Op deze wijze krijgt bij de uitvoering van de koopovereenkomst VB Holding een gebouw geleverd dat staat op een ‘voetafdruk’ van 12 m². Hoe het gebouw zich vervolgens vanaf die ‘voetafdruk’ heeft ontwikkeld of ontsponnen, met onder meer een overbouw die zich boven het perceel van de buren bevindt, acht de voorzieningenrechter in zoverre niet relevant. Onbetwist is immers dat de onroerende zaak alleen toegankelijk is via de voordeur en de vier onzelfstandige wooneenheden onderdeel zijn van, en dus één geheel vormen met, de onroerende zaak. Dat de gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak een stuk groter is (namelijk 127 m²), maakt het voorgaande niet anders. Die gebruiksoppervlakte hoeft niet geleverd te worden. Door horizontale natrekking wordt VB Holding immers van rechtswege eigenaar van het volledige pand, dus ook van de overbouw. Zo oordeelde de Hoge Raad in de uitspraak van 28 oktober 1994 (NJ 1995,96, ro. 3.4.) “dat, zo een bestanddeel van een gebouw zoals een kelder, uitbouw of balkon, zich bevindt in, op of boven grond die aan een ander dan de eigenaar van dat gebouw toebehoort, dit bestanddeel geen eigendom is van de grondeigenaar, maar toebehoort aan de eigenaar van het gebouw waarvan het deel uitmaakt.”
      
    
    
      5.4.
      Eerst tijdens de mondelinge behandeling heeft VB Holding nog een beroep gedaan op dwaling. Daar gaat de voorzieningenrechter aan voorbij als onvoldoende feitelijk onderbouwd. 
      
    
    
      5.5.
      Op grond van het voorgaande is VB Holding verplicht de onroerende zaak af te nemen. Hoewel VB Holding heeft aangevoerd dat zij alsdan een nieuwe financiering zou moeten afsluiten met een (veel) hogere rente, is dat een omstandigheid die volledig in de risicosfeer van VB Holding ligt. Datzelfde geldt voor de (inmiddels) gestegen overdrachtsbelasting. De vordering van [eisers] zal daarom worden toegewezen op de hierna in het dictum geformuleerde wijze. 
      
    
    
      5.6.
      VB Holding heeft onder verwijzing naar artikel 11 van de koopovereenkomst, waaruit volgt dat VB Holding slechts de contractuele boete van € 33.500,- zou zijn verschuldigd indien VB Holding de onroerende zaak niet zou afnemen, aangevoerd dat voor toewijzing van de dwangsom geen plaats is. [eisers] heeft hier op gereageerd door te stellen dat de verschuldigdheid van een contractuele boete en een dwangsomveroordeling wel kunnen samengaan en heeft in dit verband verwezen naar een uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel van 22 februari 2023, waarin dit aan de orde was (ECLI:NL:RBOVE:2023:663). Aangezien VB Holding hier vervolgens niet meer op heeft gereageerd, en overigens geen bezwaar heeft gemaakt tegen de hoogte van de dwangsom en het daaraan gekoppelde maximum als zodanig, zal de voorzieningenrechter de gevorderde dwangsom eveneens toewijzen op de wijze zoals in het dictum is bepaald. 
      
    
    
      5.7.
      VB Holding zal als de in het ongelijk gesteld partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [eisers] begroot op:
      
        
          dagvaarding 		€ 132,29
        
        
          griffierecht		€ 314,00
        
        
          salaris advocaat		€ 1.079,00
        
      
      Totaal			€ 1.525,29
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.8.
      Nu VB Holding in dit vonnis wordt veroordeeld tot afname van de onroerende zaak, bestaat er geen grond om de notaris opdracht te geven tot terugbetaling van de door VB Holding gestorte waarborgsom aan VB Holding, zodat de vordering van VB Holding zal worden afgewezen. 
      
    
    
      5.9.
      VB Holding zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [eisers] begroot op € 539,50 aan salaris advocaat (0,5 punt x € 1.079,00). 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De voorzieningenrechter:
    
    
      
        in conventie:
      
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt VB Holding om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het door VB Holding gekochte registergoed, staande en gelegen te [plaats] , aan de [adres] en verdere aanhorigheden, kadastraal bekend als gemeente [kadasternummer] , af te nemen tegen betaling van de koopsom,
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat VB Holding een dwangsom verbeurt aan [eisers] van € 5.000,- per dag dat VB Holding niet aan de veroordeling onder 6.1. voldoet, met een maximum aan eventueel te verbeuren dwangsommen van € 150.000,-,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt VB Holding in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.525,29,
      
    
    
      6.4.
      verklaart de beslissingen onder 6.1. tot en met 6.3. uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde,
      
      
        
          in reconventie:
        
      
      
    
    
      6.6.
      wijst het gevorderde af,
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt VB Holding in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 539,50,
      
    
    
      6.8.
      verklaart de proceskostenveroordeling onder 6.7. uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken op 
        28 maart 2023.
      
    
  
  
    type: JPW