ECLI:NL:RBZWB:2024:5394, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-08-2024, 21/5116
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-08-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ object (gedeeltelijk woning/kantoor). Beroep gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Zittingsplaats Middelburg
    
    
      Belastingrecht 
    
    
    
      zaaknummer: BRE 21/5116
    
    
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 augustus 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    mr. [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Geertruidenberg, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 oktober 2021.
    
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (samenvoeging [huisnummer 1] en [huisnummer 2]) te [plaats] (het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 526.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Geertruidenberg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB). 
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4
      De rechtbank heeft het beroep op 18 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en [naam] namens de heffingsambtenaar. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgesteld waarvan een afschrift gelijktijdig met de uitspraak naar partijen is verzonden.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de heffingsambtenaar door middel van de bestuurlijke lus in de gelegenheid gesteld om belanghebbende alsnog uit te nodigen voor een hoorgesprek en te horen. Partijen hebben daarbij de opdracht gekregen de rechtbank te berichten over de uitkomst van het hoorgesprek en in die reactie aan te geven of een nadere zitting nodig is.
      
    
    
      1.6.
      Bij brief van 4 januari 2024 heeft belanghebbende aangegeven dat er een hoorgesprek met de heffingsambtenaar heeft plaatsgevonden. Het hoorgesprek vormt geen aanleiding voor wijziging van de uitspraak op bezwaar. 
      
    
    
      1.7.
      Geen van partijen heeft verklaard gebruik te willen maken van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft het onderzoek bij brief van 28 juni 2024 gesloten en een uitspraak aangekondigd. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het object. Het object (bouwjaar 1634, gerenoveerd in 2006) heeft een gebruiksoppervlakte van 264 m², een kelder, een dakterras en een berging. Het perceel is 406 m² groot.
    
    
    
      2.1.
      In de akte van levering is (onder meer) het volgende opgenomen:
      
    
  
  
    “GEBRUIK
    Het verkochte zal door koper worden gebruikt als kantoor- en woonruimte (..)” 
    
    
      en
    
    
  
  
    “OVERDRACHTSBELASTING
    In verband met de overdrachtsbelasting kan volgens verklaring van koper de helft van koopprijs worden toegerekend aan de woonruimte die onderdeel uitmaakt van het verkochte terwijl de wederhelft aan de bedrijfsruimte die onderdeel uitmaakt van het verkochte kan worden toegerekend, ten gevolge hiervan is koper twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd over de grondslag (..) en zes procent (6%) overdrachtsbelasting verschuldigd over (..)”
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.		De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft geen voorgestane waarde aangevoerd. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 526.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
      
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 9 maart 2022 door taxateur [naam] is opgemaakt. 
      
    
    
      4.3.
      In de taxatiematrix is de waarde van het object op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 527.834 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De berekende waarde is € 1.834 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 526.000 Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Beroepsgronden
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een verkeerde waarderingsmethodiek, waardoor de referentiewoningen ook niet vergelijkbaar zijn, omdat het object geen volledige/zuivere woning is. Dat daarvan geen sprake is volgt ook uit de beschikking, waarin het object wordt aangeduid als [adres 1] (samenvoeging [huisnummer 1] en [huisnummer 2]). Het object bestaat volgens belanghebbende uit een kleine bovenwoning en een (leegstaand) kantoorgedeelte. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar de akte van levering, waarin staat dat het object gebruikt zal worden als kantoor- en woonruimte. De koopprijs van het object is voor de helft toegerekend aan de woonruimte en de andere helft aan de bedrijfsruimte.
      
      
        
          Verweer
        
      
      
    
    
      4.5.
      Het object moet volgens de heffingsambtenaar aangeduid worden als één onroerende zaak met de enkelbestemming ‘Wonen’. Daartoe verwijst hij naar het bestemmingsplan van het object. De heffingsambtenaar is van mening dat het object als woning met een gebruiksoppervlakte van 264 m2 moet worden gewaardeerd. 	
      
      
        
          Oordeel rechtbank
        
      
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank stelt vast dat het object volgens het bestemmingsplan enkel de bestemming ‘Wonen’ heeft. De juridische betekenis daarvan is afhankelijk van wat over deze aanduiding in de planregels is bepaald. In artikel 18 van de planregels, die van toepassing zijn op het object, staat dat de gronden die de aangewezen bestemming ‘Wonen’ hebben, bestemd zijn voor (onder meer) wonen en aan-huis-verbonden beroepen. Belanghebbende gebruikt de ruimte op de begane grond naar eigen zeggen voor de uitoefening van zijn beroep, in de vorm van een advocatenkantoor. Uit het bestemmingsplan volgt dat het object weliswaar de enkelbestemming ‘Wonen’ heeft, maar naar het oordeel van de rechtbank kan op basis daarvan niet worden geconcludeerd dat het gehele object de bestemming van een woonruimte heeft. Bovendien merkt de rechtbank op dat uit de in 2.1 besproken akte van levering blijkt dat belanghebbende over de woonruimte 2% overdrachtsbelasting verschuldigd was en over de bedrijfsruimte 6%, waardoor het standpunt van belanghebbende dat het object geen zuivere woning betreft aannemelijk is. 
      
    
    
      4.7.
      Alles overwegende heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat het object de bestemming ‘wonen en bedrijfsuitoefening’ heeft. De rechtbank vindt aansluiting in de stelling van belanghebbende dat het object bestaat uit een kleine bovenwoning en een kantoorgedeelte op de begane grond. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn, nu het alle rijwoningen zijn met een grotere gebruiksoppervlakte. Dat leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog is. De rechtbank komt niet toe aan de andere beroepsgronden, omdat deze belanghebbende niet in een betere positie kunnen brengen. Omdat zowel het woongedeelte als het bedrijfsgedeelte bij belanghebbende in eigendom en in gebruik zijn, bestaat ook geen aanleiding om op de objectafbakening in te gaan. Voor de onroerende zaak als geheel moet een waarde worden bepaald. Voor latere jaren kan dat echter anders zijn.
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voor het onderhavige jaar niet aannemelijk gemaakt dat een waardering op € 526.000 niet te hoog is. Nu belanghebbende geen eigen berekening heeft gegeven voor een vast te stellen waarde, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak als geheel voor het jaar 2021 in goede justitie bepalen op € 400.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. 
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank attendeert partijen er op dat het van belang is om de bestemming van de ruimte op de begane grond (bestemming ‘wonen en beroepsuitoefening’) ieder jaar te beoordelen.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5.	Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd.  
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en komt ook het verzoek van belanghebbende tot vergoeding van zijn proceskosten voor toewijzing in aanmerking. Deze kosten bestaan uit reiskosten van € 10,02 en verletkosten van € 190 (2 uren tegen een prijs van € 95 per uur) voor het bijwonen van de rechtbankzitting. De heffingsambtenaar heeft zich tegen de aard en de hoogte van de ze kosten niet verzet en ze komen overeen met hetgeen voor vergoeding in aanmerking komt op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (reiskosten) in samenhang met het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (verletkosten).
      
    
    
      5.2.
      Met betrekking tot het griffierecht vermeldt de rechtbank op deze plaats dat aanvankelijk (per abuis) € 360 aan griffierecht is geheven, waar dat € 49 had moeten zijn. Het meerdere is door de griffier reeds teruggestort op de rekening waarvandaan het griffierecht is betaald. De vergoeding die in het dictum wordt uitgesproken ziet daarom op het resterende deel, te weten € 49. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart: 
    
    
      
        het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van het object tot een bedrag van € 400.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 200,02 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 2 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.