ECLI:NL:RBMNE:2025:902, Rechtbank Midden-Nederland, 27-02-2025, 11505108 \ UV EXPL 25-15
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Huurder vordert van verhuurder herstel van gebreken en zij wil een huurprijsvermindering. In deze kortgedingprocedure is niet voldoende gebleken dat de vorderingen van huurder in een bodemprocedure toewijsbaar zullen zijn. Daarom worden de vorderingen afgewezen.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11505108 \ UV EXPL 25-15
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 27 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. Y. Abdi,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting LEKSTEDEWONEN, 
      kantoorhoudende te Vianen,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Lekstedewonen,
      gemachtigde: mr. R. Boekhoff.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 4 februari 2025 met producties; 
        
        
          de producties 1 tot en met 5 van de zijde van Lekstedewonen; 
        
        
          de mondelinge behandeling van 13 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waar productie 4 van Lekstedewonen in een leesbare vorm is overgelegd; 
        
        
          de pleitnota van [eiseres] ; 
        
        
          de pleitnota van Lekstedewonen.
        
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling van 13 februari 2025 was [eiseres] in persoon aanwezig, samen met mr. Abdi. Namens Lekstedewonen waren aanwezig de heer [A] (manager vastgoed) en de heer [B] (opzichter dagelijks onderhoud), samen met mr. Boekhoff. Aan het einde van de mondelinge behandeling is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken. 
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
      [eiseres] huurt van Lekstedewonen sinds november 2021 een woning aan de [adres] in [woonplaats] en volgens haar is er sprake van verschillende gebreken aan het gehuurde. [eiseres] wil dat Lekstedewonen deze gebreken herstelt en zij wil ook een huurprijsvermindering. Lekstedewonen meent dat er geen gebreken zijn en dat daarom de vorderingen afgewezen moeten worden. De kantonrechter komt hierna tot de conclusie dat in deze kortgedingprocedure niet voldoende is gebleken dat de vorderingen van [eiseres] in een bodemprocedure toewijsbaar zullen zijn. Daarom worden de vorderingen van [eiseres] afgewezen. 
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    De vorderingen van [eiseres]
    
      3.1.
       heeft in dit kort geding – na wijziging van haar eis – de volgende vorderingen ingesteld: 
      1. Lekstedewonen te veroordelen om binnen 30 dagen na datum van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, alle gebreken aan de woning volledig te herstellen, waaronder: 
      
        
          verwijdering van schimmel in de douche en op zolder; 
        
        
          herstel van de lekkage in de woonkamer; 
        
        
          oplossen van vochtproblemen in de gang bij de voordeur; 
        
        
          herstel van isolatieproblemen waardoor tocht en hoge energiekosten ontstaan; 
          
        
      
      2. Lekstedewonen te veroordelen om binnen 30 dagen na datum van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de aanvullende herstelwerkzaamheden uit te voeren zoals aanbevolen in het lekdetectierapport van 8 mei 2024, te weten: 
      
        
          het structureel verbeteren van de spouwmuurisolatie op de locaties waar uit het rapport blijkt dat dit ontbreekt of onvoldoende is; 
        
        
          het plaatsen van een extra afzuigventiel op de mechanische ventilatiebox om de ventilatie op zolder te verbeteren; 
        
        
          het vervangen van de dakplaten door dakplaten met betere isolatie, voorzien van dampopen folie aan de buitenzijde en dampdichte folie aan de binnenzijde; 
        
        
          het uitvoeren van een professionele schimmelverwijdering in de gehele woning, inclusief de zolder, badkamer en andere getroffen ruimten; 
        
        
          alle overige in het rapport genoemde noodzakelijke verbeteringen en herstellingen die de onderliggende oorzaak van de vochtproblematiek aanpakken; 
          
        
      
      3. Lekstedewonen te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 250,00 per dag, voor iedere dag of dagdeel dat Lekstedewonen in gebreke blijft met de nakoming van de onder 1 en 2 genoemde herstelmaatregelen, met een maximum van € 25.000,00, althans in gebreke blijft met de nakoming van andere door de kantonrechter in goede justitie te bepalen herstelmaatregelen; 
      
      4. Lekstedewonen te veroordelen tot terugbetaling van 80% van de huurprijs over de afgelopen zes maanden vanwege het verminderde huurgenot, althans op een andere wijze te beslissen zoals de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren; 
      
      5. de in de toekomst te betalen huurprijs te verminderen met 80%, althans met een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen percentage, totdat de in dit vonnis genoemde gebreken volledig zijn verholpen; 
      
      6. Lekstedewonen te veroordelen tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten ter hoogte van de door [eiseres] gemaakte juridische kosten, op grond van artikel 6:96 lid 2 BW; 
      
      7. Lekstedewonen te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de eventuele nakosten en - voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, en te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan; 
      
      8. althans een zodanig andere beslissing te nemen zoals de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren.
      
      
        Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling op twee onderdelen onderling een afspraak gemaakt
      
    
    
      3.2.
      
        Tijdens de mondelinge behandeling heeft Lekstedewonen toegezegd dat zij een afzuigventiel wil plaatsen bij de mechanische ventilatiebox op de zolder (zoals is gevorderd door [eiseres] onder 2b). Ook heeft Lekstedewonen toegezegd dat zij onderzoek wil laten verrichten door de aannemer naar de staat van de isolatie/borstwering onder het raam van de woonkamer, vanwege opmerkingen die staan vermeld in het rapport van [expertisebureau] van 8 mei 2024. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegezegd dat Lekstedewonen daarvoor contact met haar mag opnemen. 
        
        
          Het toetsingskader in kort geding
        
      
    
    
      3.3.
      
        Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet beoordelen of [eiseres] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als dit zo is en als [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, kan de vordering worden toegewezen. Gelet op het voorlopig karakter van een kort geding past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering.
        
        
          Het spoedeisend belang is aanwezig 
        
      
    
    
      3.4.
      
        De vordering van [eiseres] ziet op het verrichten van herstelwerkzaamheden van de door haar gestelde gebreken. Volgens [eiseres] leiden die gestelde gebreken tot gezondheidsproblemen. Daarmee is voor de kantonrechter het spoedeisend belang voldoende gegeven. 
        
        
          De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen 
        
      
    
    
      3.5.
      Op grond van artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Verder kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW in geval van vermindering van huurgenot door gebreken een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. [eiseres] heeft op grond van die artikelen haar vorderingen ingesteld. Voor toewijzing van die vorderingen moet sprake zijn van gebreken in de zin van de wet. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
       
    
    
      3.6.
      
        In dit kort geding heeft [eiseres] niet voldoende aannemelijk gemaakt dat er gebreken zijn in de huurwoning in de zin van artikel 7:204 BW. [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling diverse foto’s overgelegd. Maar deze foto’s zijn niet gedateerd en evenmin is duidelijk of alle foto’s verband houden met de gebreken die [eiseres] stelt. Zij heeft dus nagelaten om context te geven aan deze foto’s. Daar was wel aanleiding voor, met name omdat Lekstedewonen (tegenover de foto’s van [eiseres] ) in de procedure een APK-keuring van september 2023, verschillende werkbonnen van Lekstedewonen van maart, augustus en oktober 2024 en een rapport van [expertisebureau] van 8 mei 2024 heeft overgelegd. In de APK-keuring, die [eiseres] niet heeft betwist, staat dat de algemene indruk van de woning goed is. In het rapport worden geen lekkages vermeld. Verder heeft [eiseres] de juistheid van de werkbonnen niet betwist. Uit die werkbonnen blijkt dat de huurwoning een aantal herstellingen nodig had én dat deze herstellingen ook zijn uitgevoerd. Tot slot is de conclusie uit het rapport van [expertisebureau] : 
        “er zijn 2 opties voor aanwezig vocht of vanuit leefvocht of vanuit lekkage, er is geen lekkage meetbaar in de woning, aanwezig vocht is afkomstig vanuit leefvocht, aanwezig leefvocht condenseert tegen kouder oppervlakte en veroorzaakt vochtoverlast (schimmel) (…).” 
        Daarna wordt geadviseerd: 
        “woning middels centrale verwarming egaal verwarmen en continu ventileren , badkamer deur na gebruik van douche gesloten houden (tot minimaal 30 minuten na gebruik van douche) afzuiging badkamer hierbij in hoogste stand. 
        
          Meubels etc vrijhouden van wanden ivm lucht circulatie , raam bekleding op de dag in geheel open. 
        
        
          Plaatsen van enkele luchtvochtigheid/ Co2 meters ivm controle op juist leefklimaat is aan teraden. (…).”
        
        
      
    
    
      3.7.
      
        [eiseres] heeft de juistheid van de conclusie in dit rapport weersproken. Volgens haar is deze conclusie onvolledig, omdat deze niet aansluit op de toelichtingen bij de foto’s. [eiseres] meent dat uit die toelichtingen blijkt dat er gebreken zijn, die voor rekening van Lekstedewonen hersteld moeten worden en die moeten leiden tot een huurprijsvermindering. De kantonrechter volgt dit standpunt van [eiseres] niet. [eiseres] heeft namelijk de verbeteringen, die genoemd staan bij de foto’s, gekwalificeerd als verplichte herstelwerkzaamheden vanwege gebreken, maar dat is niet het geval. Zo wordt over de isolatie in de spouwmuur opgemerkt (bij foto 23) dat zichtbaar is dat een deel van de spouw niet geïsoleerd is. Maar vervolgens staat bij de foto 27 dat het isoleren van spouwmuren ‘aan te raden’ is. Het betreft hier dus een advies. Datzelfde geldt voor de ventilatievoorzieningen en de dakisolatie. Ook daar is vermeld dat het aan te raden is om het afzuigventiel te plaatsen en om de dakplaten te vervangen door dakplaten met meer isolatie. Opnieuw betreft het een advies. De condenswerking die in het rapport is geconstateerd, is volgens [eiseres] het gevolg van slechte isolatie. Maar dat causaal verband is in het rapport niet terug te lezen en komt ook niet overeen met de conclusie van het rapport. Dat er adviezen worden gegeven over het verbeteren van de huurwoning, betekent niet dat zonder die verbeteringen er sprake is van gebreken aan de woning. Daarvoor heeft [eiseres] onvoldoende gesteld, gezien de verdere inhoud van het rapport. In het rapport wordt bovendien geconstateerd dat van lekkages geen sprake is en er wordt geconcludeerd dat het aanwezige vocht is – zo blijkt uit het rapport – afkomstig uit leefvocht (en dus niet van lekkages). 
      
    
    
      3.8.
      
        In het licht van de werkbonnen, de APK-keuring en met name het rapport heeft Lekstedewonen voldoende weersproken dat sprake is van gebreken in de huurwoning. Daardoor kan in dit kort geding niet worden geconcludeerd dat de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. En voor het doen van nader onderzoek naar de aanwezigheid van gebreken in de zin van de wet is geen plaats in een kort geding. Dit betekent dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. De nevenvorderingen over de dwangsom en de buitengerechtelijke kosten zullen daarom ook worden afgewezen. 
        
        
          
            [eiseres] moet de proceskosten betalen 
        
      
    
    
      3.9.
      
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Lekstedewonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                
              
              
                
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                
              
              
                
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                €
              
              
                610,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 610,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2025.