ECLI:NL:RBSGR:2009:BJ4221, Rechtbank 's-Gravenhage, 22-04-2009, 318240 - HA ZA 08-2841
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2009-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Schadevergoeding wegens beroepsfouten van een makelaar in huur en verhuur van woonruimten.

vonnis
      RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
    
    
    sector civiel recht - afdeling I
    
    Vonnis van 22 april 2009
    
    in de zaak met zaak- en rolnummer 318240 / HA ZA 08-2841 van:
    
    
      [eiser]
      eiser wonende te [woonplaats],
      zaakadvocaat: mr. F.L.J. van Dijk (Amsterdam),
      procesadvocaat: mr. E. Grabandt (Den Haag),
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap Direct Wonen Verhuurmakelaars Holding BV,
      gedaagde gevestigd te Den Haag,
      advocaat: mr. P.S. Kreupeling (Arnhem).
    
    
    De partijen in deze zaak over een betwiste schadevergoeding wegens betwiste beroepsfouten van een verhuurmakelaar worden hierna ook wel aangeduid als [eiser] en Direct Wonen. De rechtbank heeft kennis genomen van alle gedingstukken met producties in het griffiedossier, waaronder ook het proces-verbaal van de comparitie van partijen van woensdag 11 februari 2009.
    
    
      1. De feiten
      1.1 [eiser] is sinds 2006 eigenaar van de appartementsrechten op de woningen aan de [a-straat / huisnummers] te Amsterdam. [eiser] bewoont zelf de woning op [nummer]. De daarboven gelegen woning op [nummer] wenste en wenst [eiser] om specifieke privé-redenen slechts tijdelijk te verhuren en daarna na een interne verbouwing gevoegd bij de woning op [nummer] in eigen gebruik te nemen.
    
    
    1.2 Na een eerdere korte tijdelijke verhuur aan een vriendin voor € 1.250,- per maand, heeft [eiser] zich in februari 2007 op advies van deze vriendin per telefoon gewend tot (onder meer) Direct Wonen, met de specifieke opdracht aan Direct Wonen om voor hem een tijdelijke huurder voor de woning op [nummer] te vinden voor de beperkte duur van maximaal 2 jaar, dat wil zeggen tot uiterlijk 1 maart 2009 (zie nader producties B en M van Direct Wonen). Direct Wonen afficheert zich op ondermeer haar website als de grootste verhuurmakelaar en verhuurspecialist van Nederland op de huurwoningmarkt, met snel en goed resultaat "voor haar klanten, zowel huurders als verhuurders" en met gedegen kennis van de voor verhuur woonruimte geldende wettelijke regels en risico's.
    
    1.3 Medewerkers van Direct Wonen hebben in overleg met [eiser] in april 2007 zijn woning bezocht en opgenomen, de specifieke wensen van [eiser] tot slechts tijdelijke verhuur om specifieke privé-redenen genoteerd, een totale huurprijs van € 1.600,- per maand geadviseerd en een advertentie opgesteld voor deze via Direct Wonen aangeboden gemeubileerde huurwoning "op toplocatie in Amsterdam" voor in totaal € 1.600,- per maand, bestaand uit € 1.250,- kale huurprijs plus € 350,- servicekosten per maand.
    
    1.4 Direct Wonen heeft vervolgens bij brief van 2 mei 2007 als kandidaat-huurster bij [eiser] voorgedragen mevrouw [A.], welke huurster daarbij uitging van de gevraagde totale huurprijs van € 1.600,- per maand met ingang van 1 juni 2006 en van een "minimale huurperiode van 12 maanden met optie tot verlengen" (zie nader productie A van Direct Wonen). [eiser] heeft deze huurster met deze voorwaarden geaccepteerd. Direct Wonen heeft als verhuurmakelaar de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurster opgesteld en beiden hebben deze overeenkomst op of omstreeks 1 juni 2007 ondertekend. Direct Wonen heeft voor de geslaagde bemiddeling van verhuurder [eiser] na declaratie ontvangen € 1.827,84 inclusief BTW aan "(marketing)kosten aanbieder", en van huurster [A.] € 2.046,80 inclusief BTW aan "contractkosten en bemiddelingsvergoeding", beide provisies door en voor Direct Wonen gebaseerd op de overeengekomen totale prijs van € 1.600,- per maand.
    
    
      1.5 Conform de specifieke bedoeling van huurster [A.] en in strijd met de specifieke bedoeling van verhuurder [eiser] heeft Direct Wonen de volgende bepaling in de door haar opgestelde en gedeclareerde huurovereenkomst van € 1.600,- p.m. opgenomen (zie productie 2 van [eiser]): 
      2.1 De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een minimale huurperiode van 12 maanden. Ingaande op 01-06-2007 en eindigende op 31-05-2008. Na deze huurperiode loopt de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd.
    
    
    1.6 Kort na de aanvang van de huurovereenkomst heeft huurster [A.] zich met hulp van haar nieuwe levenspartner - van beroep advocaat gespecialiseerd in het huurrecht woonruimten - gewend tot de Huurcommissie te Amsterdam met het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ex art. 7:249 BW. Bij uitspraak van 12 november 2007 (verzonden op 7 december 2007) heeft de Huurcommissie na onderzoek op basis van in totaal 92 woningpunten de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.250,- kort gezegd verlaagd tot een redelijke huurprijs van slechts € 386,95 per maand met ingang van 1 juni 2007. Op een volgend verzoek van [A.] heeft de Huurcommissie te Amsterdam bij uitspraak van 9 april 2008 (verzonden op 21 mei 2008) ex art. 7:261 BW kort gezegd de overeengekomen servicekosten van € 350,- verlaagd tot € 147,- per maand met ingang van 1 september 2007. In beide uitspraken van de Huurcommissie heeft [eiser] berust door zich niet binnen 8 weken na verzending daarvan tot de kantonrechter te wenden.
    
    1.7 [eiser] heeft [A.] bij brief van 21 december 2007 kort gezegd de huur opgezegd per 31 mei 2008 en meegedeeld dat het huurcontract niet wordt verlengd omdat hij zoals bekend de woning vanaf 1 juni 2008 voor eigen gebruik nodig heeft. [A.] heeft deze huuropzegging niet geaccepteerd, waarna [eiser] via zijn inmiddels ingeschakelde advocaat mr. Van Dijk een huurbeëindigingsprocedure ex artt. 7:272 e.v. BW bij de kantonrechter te Amsterdam is gestart. Bij vonnis van 25 november 2008 heeft de kantonrechter die vorderingen van [eiser] tegen [A.] afgewezen. Bij dagvaarding van 9 januari 2009 heeft [eiser] daartegen hoger beroep aangetekend.
    
    1.8 Buiten rechte hebben eerst [eiser] en daarna mr. Van Dijk Direct Wonen aansprakelijk gesteld voor de in hun ogen door Direct Wonen jegens [eiser] gemaakte beroepsfouten en de daardoor veroorzaakte schade, nu [eiser] kort gezegd in strijd met zijn specifieke opdracht aan Direct Wonen helaas niet tijdelijk maar jarenlang lijkt te zijn opgescheept met een huurster die bovendien niet de geadviseerde en overeengekomen prijs betaalt. De bedrijfsjuriste van Direct Wonen heeft in de correspondentie buiten rechte daarop herhaaldelijk afwijzend gereageerd, zich daarbij vooral beroepend op de inhoud van de algemene voorwaarden zoals die zouden blijken uit een aan [eiser] vooraf toegezonden "objectacceptatie" en een brochure van Direct Wonen. 
    
    2. De geschillen en het procesverloop
    
    2.1 Na een conservatoir derdenbeslag in juli 2008 vordert [eiser] bij dagvaarding van 12 augustus 2008 verklaringen voor recht dat tussen [eiser] en Direct Wonen sprake is van een bemiddelingsovereenkomst dan wel een overeenkomst van opdracht en dat geen algemene voorwaarden of een "objectacceptatie" op die overeenkomst van toepassing zijn. Ook vordert [eiser] betaling door Direct Wonen van een aantal specifieke bedragen aan schadevergoeding wegens de gemaakte beroepsfouten, dan wel een "in goede justitie te begroten bedrag", met proceskostenveroordeling. Bij akte ter comparitie met producties heeft [eiser] zijn schade nader begroot op in totaal € 31.895,25, dat bedrag bestaande uit een aantal hierna nog te noemen schadeposten, en naar de rechtbank begrijpt dat totale schadebedrag ook gevorderd bij wijze van eisvermeerdering.
    
    2.2 Bij conclusie van antwoord van 8 oktober 2008 en ter comparitie van partijen van 11 februari 2009 heeft Direct Wonen gemotiveerd verweer gevoerd, daarbij vooral wijzend op de aansprakelijkheid beperkende algemene voorwaarden die volgens haar (zie rov. 1.8) op de "onbenoemde" overeenkomst met [eiser] van toepassing zijn. 
    
    2.3 Ter comparitie van 11 februari 2009 zijn de voornaamste feitelijke en juridische geschilpunten nader besproken. Een minnelijke regeling bleek toen en ook daarna binnen de door de comparitierechter gestelde termijn niet mogelijk, waarna vonnis is bepaald op uiteindelijk heden.
    
    3. De beoordeling
    
    3.1 Niet meer in geschil is dat tussen [eiser] en Direct Wonen een overeenkomst bestond, maar partijen verschillen van mening over de kwalificatie van deze overeenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank kan in deze zaak de exacte aard of kwalificatie van deze overeenkomst in het midden blijven, als zijnde zonder praktisch en relevant belang. 
    
    3.2 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de algemene voorwaarden van Direct Wonen, zoals te vinden in de door haar geproduceerde "objectacceptatie" en brochure, op de overeenkomst met [eiser] niet van toepassing. [eiser] heeft immers al bij dagvaarding gemotiveerd betwist dat hij deze algemene voorwaarden voorafgaand aan of bij het sluiten van de overeenkomst heeft ontvangen, laat staan dat hij deze algemene voorwaarden stilzwijgend of uitdrukkelijk als contractsinhoud zou hebben aanvaard. Direct Wonen heeft zowel bij antwoord als ook ter comparitie - hoewel daartoe bij instructieformulier van de comparitierechter uitgenodigd - geen enkel relevant bewijsstuk van ontvangst en acceptatie door [eiser] van deze algemene voorwaarden van Direct Wonen kunnen produceren.	
    
    3.3 Dat betekent dat Direct Wonen zich in deze zaak jegens [eiser] niet op de aansprakelijkheid beperkende algemene voorwaarden uit haar "objectacceptatie" en brochure kan beroepen, en ook niet op hetgeen daarin overigens schriftelijk is vermeld over de aard van de rechtsverhouding tussen [eiser] en Direct Wonen en op de daarin schriftelijk vermelde algemene informatie over kort gezegd het wettelijk systeem van huurbescherming en huurprijsbescherming van huurders van woonruimte en de risico's die verhuurders zoals [eiser] in beginsel lopen bij een overeengekomen relatief hoge aanvangshuurprijs en bij een specifiek gewenste huurovereenkomst voor beperkte tijd.
    
    3.4 Naar het oordeel van de rechtbank is voorts niet komen vast te staan dat Direct Wonen [eiser] op andere wijze schriftelijk of mondeling heeft gewezen op de hiervoor bedoelde wettelijke huur- en huurprijsbescherming voor huurders en de grote risico's voor verhuurders zoals [eiser]. Anderzijds staat als onweersproken wel vast dat de leek [eiser] de specialist Direct Wonen nu juist in de arm had genomen om bij gebrek aan kennis en tijd voor [eiser] "alles zo goed mogelijk te regelen" voor de door Direct Wonen geadviseerde prijs van in totaal € 1.600,- per maand en vooral met de door [eiser] kenbaar beoogde huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot maximaal 1 maart 2009 wegens de kenbare privé-redenen van [eiser] om de woning op [nummer] daarna in eigen gebruik te willen nemen.
    
    3.5 Door desondanks [A.] met kenbaar geheel andere bedoelingen (zie rovv. 1.4 en verder) voor te dragen als een voor [eiser] geschikte kandidaat-huurster én door [eiser] een door Direct Wonen opgestelde huurovereenkomst te laten ondertekenen waarbij [eiser] onmiskenbaar tekent voor een huurovereenkomst voor in beginsel onbepaalde tijd met alle ongewenste risico's voor [eiser] van dien - welke risico's zich nadien ook hebben verwezenlijkt - zónder [eiser] op die risico's (zoals die blijken uit de wetsartikelen 7:272 BW e.v., 7:249 en 7:261 BW en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) te wijzen, heeft specialist Direct Wonen jegens [eiser] ernstige beroepsfouten gemaakt en dus ernstige wanprestatie onder de overeenkomst met [eiser] gepleegd. De uit de producties blijkende miscommunicatie tussen de diverse medewerkers van Direct Wonen over de in feite onverenigbare bedoelingen van enerzijds [eiser] en anderzijds [A.] moet daarbij voor risico en rekening van Direct Wonen blijven. Indien Direct Wonen haar taak jegens [eiser] naar behoren had willen uitvoeren, had zij [eiser] deze huurovereenkomst met deze huurster in de gegeven bijzondere omstandigheden eenvoudigweg met een duidelijke uitleg op maat moeten afraden.
    
    3.6 Direct Wonen behoort volgens art. 6:74 BW de door haar wanprestatie door [eiser] geleden schade te vergoeden. Uitgangspunt is daarbij voor de rechtbank evenals voor [eiser] (zie dagvaarding alinea nr. 41 en productie 8 van [eiser]) dat Direct Wonen [eiser] alsnog zo veel mogelijk dient te brengen in de financiële positie waarin hij zou verkeren indien deze wanprestatie van Direct Wonen achterwege was gebleven. Dat is in dit geval met andere woorden in de financiële positie waarin [eiser] zou hebben verkeerd indien hij dit huurcontract met [A.] nooit was aangegaan. De rechtbank is echter ook van oordeel dat [eiser] op de voet van art. 6:101 BW ook een - relatief klein - gedeelte van die schade voor eigen rekening behoort te nemen, omdat [eiser] - hoewel een leek - uit zowel de tekst van de hem door Direct Wonen voorgelegde huurovereenkomst als uit  de tekst van het hem door Direct Wonen voorgelegde huurvoorstel (zie rovv. 1.4 en 1.5) bij enig nadenken en zo nodig navragen zelf ook had kunnen en moeten begrijpen dat hij niet de door hem gewenste huurovereenkomst tot maximaal 1 maart 2009 zou aangaan, maar desondanks toch deze in zijn geval onverstandige huurovereenkomst tekende.
    
    3.7 Met inachtneming van het voorgaande en met inachtneming van het bepaalde in de wetsartikelen 6:95 t/m 6:110 BW, zal de rechtbank hierna de door [eiser] aangevoerde schadeposten van in totaal € 31.895,25 stuk voor stuk beoordelen.
    
    
      3.8 Schadepost € 12.792,60 aan gederfde huurpenningen.
      Alles afwegende is de rechtbank van oordeel dat deze door [eiser] gevorderde schadepost moet worden afgewezen. Ten eerste omdat het bedrag daarvan bij gebrek aan verifieerbare bewijsstukken ook ter comparitie niet is komen vast te staan, zoals door Direct Wonen zowel bij antwoord als ter comparitie gemotiveerd betoogd. Ten tweede omdat naar het oordeel van de rechtbank het causaal verband zoals bedoeld in art. 6:98 BW ontbreekt, nu [eiser] in dit geval zónder wanprestatie van Direct Wonen deze huurovereenkomst nooit zou zijn aangegaan en dus in die fictieve situatie nooit huurpenningen zou hebben geïnd ter tijdelijke delging van onder meer zijn hypotheeklasten voor de woning op [nummer].
    
    
    
      3.9 Schadepost € 12.078,81 aan advocaatkosten.
      De rechtbank is van oordeel dat van deze totale schadepost op de voet van art. 6:101 BW een bedrag van € 10.000,- moet worden toegewezen. [eiser] zou deze redelijke advocaatkosten immers nooit hebben gemaakt, indien Direct Wonen hem had afgeraden deze huurovereenkomst met deze huurster aan te gaan, of in ieder geval tijdig en uitdrukkelijk had gewezen op de grote risico's die [eiser] daarbij liep. De als productie 20 door [eiser] overgelegde advocatendeclaraties van mr. Van Dijk in de periode februari t/m december 2008 bedragen na aftrek van de voorschotnota inderdaad € 12.078,81 in totaal, maar daarop strekt nog in mindering het door mr. Van Dijk gedeclareerde griffierecht van € 306,-, de gedeclareerde kosten van dagvaarding van € 85,44 en het fictieve salaris advocaat voor de geconcipieerde dagvaarding (maar niet de bij dagvaarding niet specifiek van Direct Wonen gevorderde maar wel aan [eiser] gedeclareerde beslagkosten). Gelet op hetgeen in rov. 3.6 is geoordeeld over de relatief geringe mate van eigen schuld aan de zijde van [eiser] én omdat Direct Wonen (ook) ter comparitie geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd tegen de omvang en de geproduceerde specificaties van de advocatendeclaraties van mr. Van Dijk, oordeelt de rechtbank in redelijkheid van deze advocatendeclaraties een bedrag van afgerond € 10.000,- toewijsbaar, als zijnde in de bijzondere omstandigheden van dit geval aan de ernstige wanprestatie van Direct Wonen toerekenbare schade van [eiser].
    
    
    
      3.10 Schadepost € 196,- aan leges nieuwe bouwvergunning.
      Ter comparitie heeft Direct Wonen terecht betoogd dat [eiser] nog geen leges voor een nieuwe bouwvergunning heeft betaald en dat in de gegeven omstandigheden ook niet aannemelijk is dat hij deze kosten - gezien productie 21 van [eiser] - nog zal moeten maken. Alleen al daarom zal de rechtbank deze schadepost afwijzen.
    
    
    
      3.11 Schadepost € 1.827,84 voor betaalde provisie aan Direct Wonen.
      Zoals ter comparitie besproken is dit in beginsel een vordering tot ongedaanmaking bij ontbinding van de overeenkomst wegens wanprestatie (art. 6:271 BW). Zij strekt immers tot terugbetaling van het aan Direct Wonen voor de geleverde prestaties betaalde bedrag van 
      € 1.827,84 (zie rov. 1.4 rechtbank en productie 8 [eiser]). Met enige goede wil en ook gelet op het ontbreken van relevant verweer door Direct Wonen is dit bedrag echter naar het oordeel van de rechtbank in dit geval ook aan te merken als een te vergoeden schadepost, nu [eiser] in dit geval immers zoveel als mogelijk dient te worden gebracht in de financiële positie waarin hij zou hebben verkeerd indien Direct Wonen hem deze huurovereenkomst met deze huurster zou hebben afgeraden. In dat fictieve geval had Direct Wonen [eiser] immers geen "provisie" van € 1.827,84 in rekening kunnen brengen.
    
    
    
    
      3.12 Schadepost € 5.000,- immateriële schade.
      Zoals ter comparitie besproken heeft [eiser] gelet op de naar Nederlands civiel recht aan toewijsbaar "smartengeld" in art. 6:106 BW gestelde strenge en specifieke vereisten in dit geval geen recht op vergoeding van immateriële schade. Voorzover al sprake is van psychisch letsel als namens [eiser] betoogd maar door Direct Wonen gemotiveerd betwist, heeft te gelden dat van de vereiste ernst van een dergelijk psychisch letsel in dit geval niets is gesteld of gebleken (vergelijk Hoge Raad NJ 1997 nr. 366). Dit gevorderde bedrag zal de rechtbank dan ook afwijzen.
    
    
    3.13 Gelet op de voorgaande rechtsoverwegingen, is de rechtbank van oordeel dat in dit geval een schadevergoeding van in totaal € 11.827,84 moet worden toegewezen. Wettelijke rente daarover is niet gevorderd en dus niet toewijsbaar. De overige schadeposten zal de rechtbank afwijzen. De gevorderde verklaringen voor recht zal de rechtbank na al het voorgaande bij gebrek aan voldoende zelfstandig belang ook afwijzen.
    
    3.14 Direct Wonen moet als de in relevante mate in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de (exclusief beslagkosten gevorderde, zie nader rov. 3.9) proceskosten van [eiser], tot heden begroot op € 306,- aan griffierecht, € 85,44 aan kosten dagvaarding en € 904,- aan salaris advocaat volgens liquidatietarief, dat is in totaal € 1.295,44.
    
    
    
      4. De beslissingen
      De rechtbank:
    
    
    - veroordeelt Direct Wonen aan [eiser] een schadevergoeding wegens wanprestatie te betalen van in totaal € 11.827,84 in hoofdsom; 
    
    - veroordeelt Direct Wonen om aan [eiser] voorts te betalen een bedrag van € 1.295,44 aan proceskosten, zoals hiervoor begroot in rov. 3.14;
    
    - verklaart dit vonnis tot zover zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - wijst het door [eiser] meer of anders gevorderde af.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en uitgesproken ter openbare zitting in het bijzijn van de griffier op 22 april 2009.