ECLI:NL:GHARL:2021:10719, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-11-2021, 20/00835
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-11-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00835
    uitspraakdatum: 16 november 2021
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 22 juli 2020, nummer AWB 19/6300, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 11 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 575.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (eigenarenbelasting) vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2021. Daarbij is namens belanghebbende verschenen en gehoord [naam1] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen en gehoord [naam2] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning uit 1939. De woning beschikt over een berging/schuur van 13 m³ en twee dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 595 m³ en het perceel is ongeveer 162 m².
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde naar € 356.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt de onder 3.1 vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 584.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij drie nabijgelegen panden in de gemeente Nijmegen als referentieobject zijn gebruikt.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw- jaar
                
              
              
                
                  Li, oh, kw, ut, dm, vz
                
              
              
                
                  Woning (m3)
                
              
              
                
                  Prijs per m3 (€)
                
              
              
                
                  Perceel (m2)
                
              
              
                
                  Prijs per m2 (€)
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Economische waarde
                
              
              
                
                  Verkoop-datum
                
              
              
                
                  Verkoop-prijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 11
              
              
                1939
              
              
                3-4-2-3-3-4
              
              
                595
              
              
                 €    827 
              
              
                162
              
              
                 €    500 
              
              
                Berging € 2.600
              
              
                 €     584.665 
              
              
                1-4-2016
              
              
                 € 530.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Dakkapel € 9.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 319
              
              
                1928
              
              
                3-4-4-3-3-4
              
              
                387
              
              
                 €    970 
              
              
                175
              
              
                 €    500 
              
              
                Aanbouw € 92.344
              
              
                 €     559.734 
              
              
                24-3-2017
              
              
                 € 525.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Dakkapel € 4.500
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 31
              
              
                1938
              
              
                3-3-3-3-3-3
              
              
                512
              
              
                 €    750 
              
              
                162
              
              
                 €    500 
              
              
                Berging € 3.400
              
              
                 €     472.900 
              
              
                4-7-2018
              
              
                 € 499.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Dakkapel € 4.500
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 5
              
              
                1938
              
              
                3-3-4-3-3-4
              
              
                575
              
              
                 €    820 
              
              
                161
              
              
                 €    500 
              
              
                Dakkapel € 9.000
              
              
                 €     561.000 
              
              
                24-5-2017
              
              
                 € 536.000 
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde van de woning niet voorbij had mogen gaan aan de beschikbare (verkoop)gegevens van het buurpand, [adres1] 9 (hierna: het buurpand). Het buurpand is verkocht rond de peildatum en is volgens belanghebbende vrijwel identiek aan de woning. Uit de beschikbare gegevens van het buurpand zou volgen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarnaast is bij de waardering volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met afnemend grensnut. Ter onderbouwing van dit laatste standpunt heeft belanghebbende een drietal matrices overgelegd, waaruit zou volgen dat, gelet op de grootte van de woning, een lagere prijs per kubieke meter in aanmerking moet worden genomen dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is en overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar komt een zekere vrijheid toe bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De opgevoerde referentieobjecten zijn, net als de woning, tussenwoningen die wat betreft bouwjaar, bouwstijl, ligging, uitstraling en doelmatigheid vergelijkbaar zijn met de woning. Daarbij geldt dat referentieobjecten niet in alle opzichten overeen hoeven te stemmen met de woning, omdat bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met verschillen tussen de woning enerzijds en de referentieobjecten anderzijds. Met het taxatierapport maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten voor wat betreft bouwjaar, onderhoud, kwaliteit en voorzieningen.
      
    
    
      4.7.
      Hetgeen belanghebbende heeft gesteld over het buurpand doet aan het voorgaande niet af. Nog daargelaten dat het buurpand een hoekwoning met een garage betreft en zich in een zeer verouderde staat bevond ten tijde van de verkoop, acht het Hof de beschikbare gegevens niet betrouwbaar genoeg om daaraan een conclusie te verbinden over de te hanteren prijs per kubieke meter voor de woning. In het licht van de door de heffingsambtenaar overgelegde verkoopbrochure en kuberingsstaat acht het Hof met name niet aannemelijk dat het buurpand een aanmerkelijk grotere inhoud (636 m3 tegen 595 m3) zou hebben dan de woning. Uit de foto op de verkoopbrochure volgt namelijk dat de nok- en goothoogte van het buurpand juist aanmerkelijk lager zijn dan die van de woning, terwijl de afmetingen van beide objecten het verschil in inhoud evenmin verklaren. Het Hof ziet evenmin aanleiding om rekening te houden met een lagere prijs per kubieke meter op basis van afnemend grensnut. Belanghebbende heeft in het geheel niet aangegeven vanaf welke inhoud een toename van het aantal kubieke meters geen dan wel een lagere meerwaarde heeft dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan. De door belanghebbende overgelegde matrices bieden in ieder geval geen afdoende aanknopingspunten nu in twee daarvan aansluiting wordt gezocht bij de niet betrouwbare gegevens van het buurpand en ook uit de derde matrix niet volgt dat, en zo ja vanaf welke inhoud, in dit geval rekening moet worden gehouden met een afnemend grensnut. 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof merkt ten overvloede nog op dat de heffingsambtenaar erop heeft gewezen dat de vastgestelde waarde mede wordt ondersteund door het geïndexeerde eigen verkoopcijfer van de woning, ook al heeft de verkoop eenentwintig maanden voor de waardepeildatum plaatsgevonden. Belanghebbende heeft hiertegen ingebracht dat in dit geval het eigen verkoopcijfer niets zegt over de waarde van de woning op de waardepeildatum, omdat het door de heffingsambtenaar gebruikte indexatiecijfer uit het rapport van Vastgoedpro onvoldoende specifiek is. 
      
      
    
    
      4.9.
      Hoewel de algemene aard van het indexatiecijfer in het rapport van Vastgoedpro beperkingen met zich brengt voor het gebruik daarvan in een concrete casus, doet dat in dit geval niet af aan het oordeel dat de vastgestelde waarde niet te hoog is nu deze waarde reeds aannemelijk is gemaakt aan de hand van de vergelijkingsmethode. In het licht van de beschikbare gegevens over de referentieobjecten en rekening houdend met een situatie van krapte op de huizenmarkt, acht het Hof het overigens aannemelijk dat het indexatiecijfer een goede indicatie biedt voor de waardeontwikkeling van de woning. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 16 november 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter,
      te ondertekenen. 
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 november 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.