ECLI:NL:GHDHA:2014:2860, Gerechtshof Den Haag, 08-07-2014, 200.122.199-01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2014-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurder gedetineerd, niet langer hoofdverblijf, beeindiging huurovereenkomst.

arrest
  
    GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Afdeling Civiel recht
    
    
    
      Zaaknummer : 200.122.199/0 1
    
    
    
      Rolnummer rechtbank : 1356358 CV EXPL 12-30829
    
    
  
  
    arrest van 8 juli 2014
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      [appellante 1] ,
    
      gevestigd te [plaats],
      appellante,
      hierna te noemen: [appellante 1] ,
      advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      [geïntimeerde] ,
    
      wonende te [woonplaats].
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. G.R. Stolk te Rotterdam.
    
    
    
  
  
    Het geding
    
    
      
        [appellante 1] heeft bij exploot van 5 februari 2013 [geïntimeerde] in hoger beroep gedagvaard. Bij
      memorie van grieven heeft zij zes grieven aangevoerd tegen het vonnis van de rechtbank
      Rotterdam, sector kanton, van 14 december 2012. Bij memorie van antwoord met één
      productie heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen de stukken
      overgelegd en arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      1.
      
        Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn geen grieven gericht, zodat het hof
        ook daarvan uitgaat.
      
      
    
    
      2.
      Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
      
        2.1.
        
          
            [geïntimeerde] en [appellante 1] hebben op 22 juni 2006 een huurovereenkomst gesloten met
          betrekking tot de woning aan de [adres] .
        
        
      
      
        2.2.
        
          In de huurovereenkomst zijn - voor zover van belang-  de volgende bepalingen
          opgenomen:
          
            “Artikel 2
          
        
        
        
        
        
        
        
          
            Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte
          
          
            te dienen.
          
          
            (...)
          
          
            Artikel 7
          
          
            7.1.
          
          
            Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 01 januari
          
          
            2004 van verhuurster van toepassing.
          
          
            (...)
          
        
        
      
      
        2.3.
        
          In de Algemene Huurvoorwaarden zijn, voor zover relevant, de volgende bepalingen
          opgenomen:
        
      
      
        8.4.
        
          
            Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven
          
          
            bestemming van woonruimte gebruiken.
          
          
            (...)
          
        
      
      
        8.10.
        
          
            Huurder mag niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster het gehuurde
          
          
            in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden. Voor het onderverhuren
          
          
            of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal verhuurster die toestemming geven mits
          
          
            huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor
          
          
            verhuurster schade zou kunnen lijden.
          
        
        
      
      
        2.4.
        
          
            [geïntimeerde] is in november 2010 in voorlopige hechtenis genomen wegens verdenking van
          overtreding van de Opiumwet.
        
        
      
      
        2.5.
        
          Op het adres van de door [geïntimeerde] gehuurde woning heeft mevrouw [… 1] van 22
          februari 2011 tot 8 december 2011 in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven
          gestaan.
        
        
      
      
        2.6.
        
          Bij brief van 28 november 2011, gericht aan mevrouw [… 1] , heeft
          deurwaarderskantoor een betalingsregeling bevestigd terzake van de huurachterstand met
          betrekking tot de gehuurde woning aan de [adres] . [geïntimeerde] is deze betalingsregeling
          nagekomen en heeft de achterstand ingelopen.
        
        
      
      
        2.7.
        
          Op 16 januari 2012 heeft [appellante 1] bij aangetekende brief aan [geïntimeerde] geschreven, voor
          zover relevant:
          
            “Er is geconstateerd dat uw woning een onbewoonde indruk maakt. In de huurovereenkomst is
          
          
            afgesproken dat u  uw hoofdverblijf op de [adres] dient te hebben en de
          
          
            woning ook daadwerkelijk zelf dient te bewonen.
          
        
        
        
          
            Ik verzoek u dan ook dringend per direct uw woning aan de [adres] als
          
          
            hoofdverblijf in gebruik te nemen.”
          
        
        
      
      
        2.8.
        
          Eneco heeft bij brief van 14 februari 2012 de heer [… 2] verwelkomd als klant op
          het adres [adres] .
        
        
      
      
        2.9.
        
          Met ingang van 1 mei 2012 is de voorlopige hechtenis geschorst en is [geïntimeerde]
          (vervroegd) in vrijheid gesteld in afwachting van het strafproces.
        
        
      
      
        2.10.
        
          Op 20 december 2012 is [geïntimeerde] door de rechtbank veroordeeld tot een gevangenisstraf
          van 5 jaar en weer in detentie genomen. Tegen dit vonnis heeft [geïntimeerde] hoger beroep
          ingesteld.
        
        
      
      
        2.11.
        
          
            [appellante 1] heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd de tussen
          partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van
          de door hem gehuurde woning. Bij verstekvonnis van 27 april 2012 heeft de kantonrechter de
          vorderingen toegewezen. Bij exploot van 16 mei 2012 is [geïntimeerde] bevolen de gehuurde woning
          te ontruimen met aanzegging dat bij niet voldoening aan dit bevel de ontruiming zal
          plaatsvinden op 31 mei 2012. [geïntimeerde] heeft bij exploot van 5 juni 2012 [appellante 1] gedagvaard
          in kort geding en gevorderd [appellante 1] te verbieden het vonnis van 27 april 2012 te
          executeren totdat in de verzetprocedure door de rechtbank is beslist. Bij dagvaarding van 6
          juni 2012 is [geïntimeerde] tijdig in verzet gekomen van dit vonnis. Bij vonnis van 22 juni 2012
          heeft de voorzieningenrechter in het executiegeschil de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en
          de tenuitvoerlegging van het vonnis van 27 april 2012 geschorst totdat in de verzetprocedure
          is beslist. De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 14 december 2012 het verstekvonnis
          vernietigd en de vorderingen alsnog afgewezen. Hij heeft aan die beslissing -kort samengevat- 
          ten grondslag gelegd dat, ondanks het schenden van de verplichting om
          hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, er geen sprake was van een zodanige tekortkoming
          dat een ontbinding gerechtvaardigd was vanwege: i) het karakter van de voorlopige hechtenis
          en ii) het feit dat [appellante 1] reeds in januari 2011 wist dat [geïntimeerde] zich in voorlopige
          hechtenis bevond, maar daarin tot en met 2012 geen aanleiding zag om tot een beëindiging
          van de huurovereenkomst te komen. [appellante 1] had daarnaast onvoldoende onderbouwd dat
          sprake was van onderhuur. In hoger beroep heeft [appellante 1] gevorderd het vonnis in de
          verzetzaak te vernietigen en het verstekvonnis te bekrachtigen, met veroordeling van [geïntimeerde]
          in de kosten van de procedure in twee instanties.
        
        
      
      
        3.1.
        
          Grieven 1 en 3 betreffen de vraag of het juist is dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf gedurende
          een bepaalde periode niet in de gehuurde woning heeft gehad en zo ja, of hij daardoor tekort
          is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en of dit de ontbinding van de
          huurovereenkomst rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Alhoewel [geïntimeerde] niet heeft betwist
          dat hij (contractueel) gehouden is het gehuurde zelf te bewonen, overweegt het hof
          volledigheidshalve als volgt. Uitgangspunt is dat een crediteur in het algemeen niet tot
          uitoefening van zijn rechten verplicht kan worden. De verplichting van de huurder om van
          zijn rechten om van de woning daadwerkelijk gebruik te maken kan echter onder
          omstandigheden wel voortvloeien uit artikel 7:213 BW. De verhuurder mag van de huurder
          verwachten dat deze handelt in overeenstemming met de voor de huurder kenbare redelijke
          en zwaarwegende belangen van de verhuurder bij het voorkomen van de negatieve gevolgen
          die verbonden zijn aan het niet-gebruiken van de zaak. Voor de huur van woonruimte geldt
          dat de verhuurder er doorgaans belang bij zal hebben dat de huurder door zijn hoofdverblijf
          te hebben in het gehuurde feitelijk de verantwoordelijkheid kan blijven nemen voor hetgeen
          in en aan het gehuurde gebeurt.
        
        
      
      
        3.2.
        
          Allereerst rijst de vraag of [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf elders heeft (gehad). Het antwoord
          op die vraag wordt niet alleen bepaald door de intentie van de huurder, maar ook door de
          concrete feiten en omstandigheden rond het gebruik van de gehuurde woning en de
          leefsituatie van de huurder. Vast staat dat [geïntimeerde] in verband met zijn detentie gedurende een
          periode van meer dan 18 maanden (november 2010 - mei 2012) niet zelf in de door hem
          gehuurde woning heeft gewoond. Bovendien is [geïntimeerde] in december 2012 weer in detentie
          genomen en heeft hij dus sindsdien tot in elk geval augustus 2013 (in welke maand de MvA
          is genomen) weer in hechtenis gezeten, met dien verstande dat hij naar eigen zeggen vanaf
          juni 2013 periodiek met verlof mocht. Het hof acht deze periode van niet-gebruik voldoende
          lang om te concluderen dat [geïntimeerde] gedurende deze periode zijn hoofdverblijf elders had, ook
          al heeft hij al die tijd de intentie gehad terug te keren naar de gehuurde woning. Het hof
          oordeelt dat [geïntimeerde] zich door het niet gebruiken van de woning niet heeft gedragen als goed
          huurder en derhalve tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de
          huurovereenkomst.
        
        
      
      
        3.3.
        
          Op grond van artikel 6:265 BW levert iedere tekortkoming in een van de verbintenissen
          uit overeenkomst grond voor ontbinding op. Daarbij is in beginsel niet van belang of de
          tekortkoming de huurder kan worden toegerekend. Het kan wel zijn dat de tekortkoming
          vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet
          rechtvaardigt. Het is aan [geïntimeerde] daarvoor feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te
          bewijzen. Het hof is van oordeel dat de argumenten die [geïntimeerde] heeft aangevoerd niet de
          conclusie kunnen dragen dat sprake is van de uitzonderingssituatie van lid 1 van artikel
          6:265 BW omdat de verplichting van de huurder om het gehuurde te bewonen en zich als
          goed huurder te gedragen een kernverplichting is van de huurovereenkomst en het niet
          gebruiken van de woning geen incidenteel karakter had. Het feit dat het strafvonnis niet in
          kracht van gewijsde is gegaan in verband met het door [geïntimeerde] ingestelde appel maakt het
          voorgaande niet anders omdat ook als het vonnis zal worden vernietigd dit nog steeds
          meebrengt dat [geïntimeerde] gedurende een lange periode niet in het gehuurde heeft gewoond. In
          zoverre is sprake van een onomkeerbare en niet voor herstel vatbare tekortkoming in de
          nakoming van de huurovereenkomst. Om dezelfde reden faalt het betoog van [geïntimeerde] dat,
          hangende de procedure in hoger beroep, het hof in de strafzaak periodiek toetst of hij weer
          naar huis mag, dat vanaf juni 2013 er weer sprake is van zelfbewoning in verband met de
          BBI regeling die vanaf 3 juni 2013 volgens [geïntimeerde] van toepassing is en de ZBBI waar [geïntimeerde]
          naar eigen zeggen vanaf 29 juli 2013 voor in aanmerking komt. Tevens weegt het hof mee
          dat [appellante 1] als woningcorporatie, die rekening moet houden met woningschaarste en
          wachttijden, een legitiem belang heeft bij daadwerkelijk gebruik van de verhuurde woningen
          door haar huurders en dat van haar in redelijkheid, zoals [appellante 1] terecht heeft aangevoerd,
          niet kan worden verwacht dat zij een sociale huurwoning langdurig leeg laat staan. Dat
          
            [appellante 1] dit argument eerst voert in hoger beroep, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd, is niet
          relevant omdat het hoger beroep juist dient als herkansing en het partijen vrij staat in hoger
          beroep de gronden, weren en argumenten aan te vullen dan wel te wijzigen.
        
        
      
      
        3.4.
        
          Ten slotte heeft [geïntimeerde] nog aangevoerd dat dient te worden mee gewogen dat [appellante 1]
          op 20 januari 2011 wist dat [geïntimeerde] in november 2010 in detentie was genomen, dat zij
          desondanks een betalingsregeling heeft getroffen en eerst pas bij dagvaarding van 15 maart
          2012 de ontbinding heeft gevorderd op grond van schending van de verplichting tot
          zelfbewoning. Het hof verwerpt dit verweer omdat [appellante 1] in januari 2011 niet kon
          voorspellen hoe lang [geïntimeerde] niet zelf in de woning zou verblijven en kortstondige detentie
          van de huurder in beginsel niet snel tot gevolg zal hebben dat de huurder niet langer zijn
          hoofdverblijf heeft in de gehuurde. In maart 2012 was er in de visie van [appellante 1] kennelijk
          wel sprake van een zodanig lange afwezigheid dat ontbinding gerechtvaardigd was.
        
        
      
      
        3.5.
        
          De slotsom luidt dat [appellante 1] voldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een
          tekortkoming van [geïntimeerde] , terwijl de uitzonderingssituatie van artikel 6:265 lid 1 BW zich
          niet voordoet. De gevorderde ontbinding zal daarom worden toegewezen. De grieven 1
          en 3 slagen mitsdien. De discussie tussen partijen met betrekking tot de vraag of er al dan niet
          sprake is geweest van onderhuur -de vraag die de grieven 2 en 4  aan de orde stellen- kan
          daarom onbesproken worden gelaten. Het bewijsaanbod dat [appellante 1] terzake heeft gedaan
          is daarmee niet relevant meer, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Grieven 5 en 6 hebben
          geen zelfstandige betekenis.
        
        
      
      
        3.6.
        
          Het vorenoverwogene heeft tot gevolg dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven
          en dat de in eerste aanleg gevorderde ontbinding en ontruiming alsnog zullen worden
          toegewezen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten
          van de eerste aanleg en van het hoger beroep zoals hierna in het dictum is bepaald.
        
        
        
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het gerechtshof
    
    
    - vernietigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
      
        opnieuw rechtdoende;
      
    
    
    - ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de
    
      
        [adres] en veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na
      betekening van dit arrest het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege 
      
        [geïntimeerde] daar bevinden en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter beschikking
      van [appellante 1] te stelten;
    
    
    - veroordeelt [geïntimeerde] in kosten van de eerste aanleg, aan de zijde van [appellante 1] vastgesteld
    
      op een bedrag van € 199,64 aan verschotten en € 300,00 aan salaris gemachtigde en in het
      hoger beroep vastgesteld op een bedrag van € 775,82 aan verschotten en een bedrag van
      € 894,00 aan salaris advocaat;
    
    
    - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en T.G.
      Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 juli 2014 in aanwezigheid
      van de griffier.