ECLI:NL:GHLEE:2001:AD3503, Gerechtshof Leeuwarden, 14-09-2001, BK 485/00
Gerechtshof Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2001-09-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: -

BELASTINGKAMER	GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN	UITSPRAAK
      Nr. 485/00                                                                                                                 14 september 2001									
    
    
    Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vierde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Belastingen van de Dienst Informatie en Administratie van de gemeente Groningen (hierna: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
    
    
      1. Ontstaan en loop van het geding
      Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 54-a te Z waarvan de belanghebbende eigenaar en gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 00000, gedateerd 28 februari 1997. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 90.000,--.
    
    
    Op het tijdig ingediende bezwaar van de belanghebbende heeft het hoofd bij de bestreden uitspraak van 16 mei 2000 de bovenvermelde waarde gehandhaafd.
    
    Het beroepschrift (met bijlage) is op 23 juni 2000 ter griffie ingekomen. Het hoofd heeft op 2 oktober 2000 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
    
    Bij de mondelinge behandeling van 19 juni 2001, gehouden te Groningen, waren aanwezig de belanghebbende alsmede de gemachtigde van het hoofd. Ter voormelde zitting heeft de belanghebbende een door hem ter zitting voorgedragen pleitnota overgelegd. 
    
    Het gerechtshof heeft op 3 juli 2001 mondeling uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn op 9 juli 2001 met bericht van ontvangst aan de partijen verzonden.
    
    Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
    
    Op 1 augustus 2001 is bij het gerechtshof een verzoek van de belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het door de belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 29 augustus 2001 voldaan.
    
    
      2. De feiten
      Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
    
    
    2.1 Bij beschikking van 28 februari 1997 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 54-a te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. De onroerende zaak is in gebruik als kamerverhuurbedrijf. Op 2 mei 2000 heeft de belanghebbende de onroerende zaak verkocht voor een bedrag van ƒ 140.000,--
    
    
      2.2 In 1996 is aan de belanghebbende een aanslag onroerende-zaakbelasting opgelegd naar een economische waarde per waardepeildatum 1 januari 1994 van ƒ 100.000,--. Naar aanleiding van een door de belanghebbende ingediend bezwaarschrift tegen deze aanslag heeft het hoofd op advies van een taxateur van de gemeente Groningen de waarde verlaagd naar een waarde van ƒ 90.000,--. Deze waarde is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is het hoofd uitgegaan van de voor het jaar 1996 opgegeven bruto huur (ƒ 18.432,--) verminderd met een bedrag ter zake van doorberekende energiekosten 
      (ƒ 4.608,--). Het hoofd heeft bij zijn berekening een kapitalisatiefactor van 6,5 gehanteerd.
    
    
    
      2.3 Voor de toepassing van de Wet heeft het hoofd eveneens 1 januari 1994 als waardepeildatum gehanteerd en heeft derhalve voor het onderhavige tijdvak de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op 
      ƒ 90.000,--.
    
    
    
      3. Het geschil en de standpunten van partijen
      3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1994 op een juist bedrag is vastgesteld. 
    
    
    3.2 De belanghebbende is van mening dat de huurwaarde dient te worden berekend op basis van de netto huur en dat de kapitalisatiefactor niet meer mag bedragen dan 5,5. Het hoofd houdt vast aan het standpunt dat de waarde op een juist bedrag is vastgesteld.
    
    3.3 Voorts wordt verwezen naar de gedingstukken. Partijen hebben ter zitting hun onderscheidene standpunten gehandhaafd. Door partijen werden ter voormelde zitting aan hun standpunten geen nadere gronden aangevoerd.
    
    
      4. De overwegingen omtrent het geschil
      4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1995 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In het eerste lid van artikel 41 van de Wet is bepaald dat voor de toepassing van de Wet met betrekking tot onroerende zaken, gelegen in een gemeente die blijkens haar verordening op de onroerendezaakbelastingen als waardepeildatum 1 januari 1994 hanteert, de ingevolge die verordening vastgestelde waarde wordt geacht de waarde per 1 januari 1995 te zijn.
    
    
    4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken kan de waarde voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
    
    4.3 Het gerechtshof is van oordeel dat - gelet op het in punt 4.2 overwogene - belanghebbendes stelling dat de huurwaarde dient te worden berekend op basis van de netto huur faalt. Het hoofd is derhalve bij de berekening van de huurwaarde terecht uitgegaan van de bruto huur verminderd met de energiekosten. Voorts is het gerechtshof van oordeel dat niet duidelijk is geworden dat de door het hoofd bij zijn berekening gehanteerde kapitalisatiefactor van 6,5 onjuist zou zijn. Belanghebbendes berekeningen hieromtrent kan het gerechtshof niet volgen, nu de belanghebbende steeds - ten onrechte - uitgaat van de netto huurwaarde. Ook overigens heeft de belanghebbende naar het oordeel van het gerechtshof tegenover de goed onderbouwde berekening van het hoofd niet aannemelijk gemaakt dat de waardevaststelling per 1 januari 1994 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
    
    4.4 Belanghebbendes grieven met betrekking tot de termijnoverschrijding van het hoofd en de omstandigheid dat hij niet in de gelegenheid is gesteld te worden gehoord, kunnen hem niet baten nu niet is gebleken dat hij hierdoor in zijn processuele belangen is geschaad.
    
    
      5. De conclusie
      Het gelijk is derhalve aan de zijde van het hoofd.
    
    
    
      6. De proceskosten
      Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
      7. De beslissing
      Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    Gedaan op  14 september 2001  door mr. F.J.W. Drion, raadsheer, plaatsvervangend lid van de vierde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de griffier mevr. mr. M. Hiemstra en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
    
    
    
    
    
    
                                                       Op   19 september 2001 afschrift
                                                       aangetekend verzonden aan beide
                                                       partijen.
                                                       De griffier van het gerechtshof 
                                                       te Leeuwarden.