ECLI:NL:GHDHA:2023:2041, Gerechtshof Den Haag, 26-09-2023, BK-22/01338 en BK-22/01340
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17 Wet WOZ. Voor zover de coronapandemie van invloed is op de vastgestelde waarde van de winkelpanden op de waardepeildatum 1 januari 2020, is deze verdisconteerd in de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Er bestaat geen aanleiding de uit coulance toegepaste corona-aftrek van 2% op waardepeildatum 1 januari 2020 te verhogen.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummers BK-22/01338 en BK-22/01340 
    
    
    
    Uitspraak van 26 september 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 15 november 2022, nummers SGR 21/7686 en SGR 21/7689.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 de waarde voor de volgende onroerende zaken (de onroerende zaken) als volgt vastgesteld:
      
      
        
          
            [adres 1] te [woonplaats] : 				€ 247.000; en
        
        
          
            [adres 2] te [woonplaats] : 				€ 250.000.
        
      
      
      
        Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen in de onroerendezaak-belastingen van de gemeente Noordwijk voor het jaar 2021 (de aanslagen) opgelegd.
      
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikkingen en de aanslagen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
        “De rechtbank:
        - verklaart de beroepen gegrond;
        - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        - wijzigt de beschikkingen aldus dat de vastgestelde waarden van [adres 1] [en] [adres 2] (…) worden verminderd tot € 230.000 respectievelijk (…) € 235.000 (…);
        - vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
        - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
        - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 3.084;
        - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.”
      
      
    
    
      1.4.
      De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Van de zijde van belanghebbende zijn nadere stukken ingekomen.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 4 juli 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken. De onroerende zaken betreffen winkelruimten.
      
      
        2.2.1.
        De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 5 oktober 2022 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van de [adres 1] voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 247.000. 
        
      
      
        2.2.2.
        Bij het Waarderapport is een Waardeopbouw gevoegd waarin huurtransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de [adres 1] vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De Waardeopbouw bevat onder meer de volgende gegevens:
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                    Adres
                  
                
                
                  
                    Bouw-jaar
                  
                
                
                  
                    Onder-delen
                  
                
                
                  
                    Opp.
                  
                
                
                  
                    Gerea-liseerde
                  
                  
                    Huur*/
                  
                  
                    Koop**
                  
                
                
                  
                    Ing. Dat.
                  
                
                
                  
                    Huurwaarde
                  
                
                
                  
                    Factor
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 1] , [woonplaats]
                  
                  
                    WOZ waarde:
                  
                  € 247.000
                  
                  K-O-U-D-V-L:
                  3-3-4-3-3-A1
                
                
                  1929
                
                
                  Winkel/
                  verkoop-ruimte
                
                
                  77 m2
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 306,47 pm2
                
                
                  10,7
                
              
              
                
                  Corona-aftrek 2%
                
                
                  
                
                
                  -€ 5.040
                
              
              
                
                  
                    Vergelijkingen
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 3] , [woonplaats]
                  
                  
                    WOZ waarde:
                  
                  € 542.000
                  
                  K-O-U-D-V-L:
                  3-2-2-3-3-A1
                
                
                  1908
                
                
                  Winkel/
                  verkoop-ruimte
                
                
                  240 m2
                
                
                  € 52.500*
                
                
                  1-1-2020
                
                
                  € 200,50 pm2
                
                
                  10,7
                
              
              
                
                  Opslag/
                  magazijn/
                  loods vd
                
                
                  34 m2
                
                
                  € 70,18 pm2
                
              
              
                
                  Overige ruimten
                
                
                  12 m2
                
                
                  € 100,25 pm2
                  
                
              
              
                
                  Corona-aftrek 2%
                
                
                  
                
                
                  -€ 11.060
                
              
              
                
                  
                    [adres 4] , [woonplaats]
                  
                  
                    WOZ waarde:
                  
                  € 325.000
                  
                  K-O-U-D-V-L:
                  3-3-4-3-3-A1
                
                
                  1925
                
                
                  Winkel/
                  verkoop-ruimte
                
                
                  40 m2
                
                
                  € 30.000*
                
                
                  1-9-2020
                
                
                  € 310,50 pm2
                
                
                  10,7
                
              
              
                
                  Opslag/
                  magazijn
                
                
                  164 m2
                
                
                  € 113,40 pm2
                
              
              
                
                  Corona-aftrek 2%
                
                
                  
                
                
                  -€ 6.620
                
              
              
                
                  
                    [adres 5] , [woonplaats]
                  
                  
                    WOZ waarde:
                  
                  € 189.000
                  
                  K-O-U-D-V-L:
                  3-3-4-3-4-A1
                
                
                  1986
                
                
                  Winkel/
                  verkoop-ruimte
                
                
                  55 m2
                
                
                  € 10.800*
                
                
                  1-10-2020
                
                
                  € 328,29 pm2
                
                
                  10,7
                
              
              
                
                  Corona-aftrek 2%
                
                
                  
                
                
                  -€ 3.860
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.3.1.
        De Heffingsambtenaar heeft eveneens een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 5 oktober 2022 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van de [adres 2] voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 250.000. 
        
      
      
        2.3.2.
        Bij het Waarderapport is een Waardeopbouw gevoegd waarin huurtransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de [adres 2] vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten de vergelijkingsobjecten. De Waardeopbouw bevat onder meer de volgende gegevens:
        
        
          
            
            
            
            
            
            
            
            
            
              
                
                  
                    Adres
                  
                
                
                  
                    Bouw-jaar
                  
                
                
                  
                    Onder-delen
                  
                
                
                  
                    Opp.
                  
                
                
                  
                    Gerea-liseerde
                  
                  
                    Huur*/
                  
                  
                    Koop**
                  
                
                
                  
                    Ing. Dat.
                  
                
                
                  
                    Huurwaarde
                  
                
                
                  
                    Factor
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 2] , [woonplaats]
                  
                  
                    WOZ waarde:
                  
                  [€ 250.000; Hof]
                  
                  K-O-U-D-V-L:
                  3-3-3-3-4-A1
                
                
                  1975
                
                
                  Winkel/
                  verkoop-ruimte
                
                
                  84 m2
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  € 284,57 pm2
                
                
                  10,7
                
              
              
                
                  Corona-aftrek 2%
                
                
                  
                
                
                  -€ 5.100
                
              
              
                
                  
                    Vergelijkingen
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 3] , [woonplaats]
                  
                  
                    WOZ waarde:
                  
                  € 542.000
                  
                  K-O-U-D-V-L:
                  3-2-2-3-3-A1
                
                
                  1908
                
                
                  Winkel/
                  verkoop-ruimte
                
                
                  240 m2
                
                
                  € 52.500*
                
                
                  1-1-2020
                
                
                  € 200,50 pm2
                
                
                  10,7
                
              
              
                
                  Opslag/
                  magazijn/
                  loods vd
                
                
                  34 m2
                
                
                  € 70,18 pm2
                
              
              
                
                  Overige ruimten
                
                
                  12 m2
                
                
                  € 100,25 pm2
                  
                
              
              
                
                  Corona-aftrek 2%
                
                
                  
                
                
                  -€ 11.060
                
              
              
                
                  
                    [adres 4] , [woonplaats]
                  
                  
                    WOZ waarde:
                  
                  € 325.000
                  
                  K-O-U-D-V-L:
                  3-3-4-3-3-A1
                
                
                  1925
                
                
                  Winkel/
                  verkoop-ruimte
                
                
                  40 m2
                
                
                  € 30.000*
                
                
                  1-9-2020
                
                
                  € 310,50 pm2
                
                
                  10,7
                
              
              
                
                  Opslag/
                  magazijn
                
                
                  164 m2
                
                
                  € 113,40 pm2
                
              
              
                
                  Corona-aftrek 2%
                
                
                  
                
                
                  -€ 6.620
                
              
              
                
                  
                    [adres 5] , [woonplaats]
                  
                  
                    WOZ waarde:
                  
                  € 189.000
                  
                  K-O-U-D-V-L:
                  3-3-4-3-4-A1
                
                
                  1986
                
                
                  Winkel/
                  verkoop-ruimte
                
                
                  55 m2
                
                
                  € 10.800*
                
                
                  1-10-2020
                
                
                  € 328,29 pm2
                
                
                  10,7
                
              
              
                
                  Corona-aftrek 2%
                
                
                  -€ 3.860
                
              
            
          
        
        
        
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    
      
        
          [adres 1] en [adres 2]
      
    
    10. Bij de waardebepaling van beide onroerende zaken is verweerder uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10,7. Voor [adres 1] heeft hij gerekend met een huurwaarde van € 306,47 per m² en voor [adres 2] met een huurwaarde van € 284,57 per m². Verweerder heeft rekening gehouden met een waardevermindering van 2% in verband met de maatregelen tegen het coronavirus.
    
    11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor en huurwaarde aannemelijk gemaakt. De kapitalisatiefactor is onderbouwd met gegevens van de in dezelfde straat gelegen winkelpanden [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Van [adres 3] is tevens de achterliggende berekening overgelegd. Blijkens de berekening is verweerder uitgegaan van een leegstandsriscio van 20%. De rechtbank acht de kapitalisatiefactor daarmee voldoende onderbouwd. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat hij voor wat betreft de huurwaarde is uitgegaan van de huurtransacties van de in de taxatierapporten genoemde vergelijkingsobjecten en deze gecorrigeerd heeft naar gemiddelde KOUDV-factoren. De aldus verkregen huurwaarden heeft verweerder vervolgens gecorrigeerd naar de daadwerkelijke staat van [adres 1] en [adres 2] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden met verschillen tussen enerzijds [adres 1] en [adres 2] en anderzijds [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
    
    12. Met betrekking tot de door verweerder gehanteerde aftrek vanwege de gevolgen van de coronapandemie komt de rechtbank tot een ander oordeel. Dat met een waardevermindering van 2% voldoende recht wordt gedaan aan het waardedrukkende effect die de maatregelen tegen het coronavirus voor niet-essentiële winkels als de onderhavige hebben gehad, is niet aannemelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar een niet nader gespecificeerd rapport van de Waarderingskamer is daartoe onvoldoende.
    
    13. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Dat verweerder bij het bepalen van de kapitalisatiefactor had moeten uitgaan van een hoger leegstandsrisico is niet aannemelijk gemaakt. Hetzelfde heeft te gelden voor de stelling van eiser dat in tijden van corona moet worden uitgegaan van de helft van de huurwaarde. In het arrest van de Hoge Raad van 24 december 20211 is geen steun voor deze stelling te vinden. Daarbij weegt de rechtbank mee dat dit arrest niet in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak is gewezen en dat de in het arrest uiteengezette “vastelastenmethode” niet per definitie leidt tot een huurwaardevermindering van 50%.
    
    14. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, heeft de rechtbank, alle omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] op de waardepeildatum in goede justitie bepaald op € 230.000 respectievelijk € 235.000. De beroepen met zaaknummers SGR 21/7686 en SGR 21/7689 zijn daarom gegrond verklaard.
    
    
      (…)
    
    
    19. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.084 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1,5 omdat sprake is van vier of meer samenhangende zaken).
    
    20. De rechtbank heeft ten onrechte zowel in de zaak met nummers SGR 21/7686 als in zaken met nummers SGR 21/7687 en SGR 21/7689 griffierrecht geheven. Het in de zaken SGR 21/7687 en SGR 21/7689 geheven griffierecht van in totaal € 98 is daarom door de griffier teruggestort. Het in de zaak SGR 21/7686 geheven griffierecht van € 49 dient door verweerder aan eiser te worden vergoed.”
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de Rechtbank de waarde van de [adres 1] en de [adres 2] terecht heeft verminderd tot een bedrag van € 230.000 respectievelijk € 235.000. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend, belanghebbende bevestigend.
      
    
    
      4.2.
      De Heffingsambtenaar bepleit voor de [adres 1] en de [adres 2] een waarde van € 247.000 respectievelijk € 250.000 en concludeert aldus tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
      
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        WOZ-waarde
      
    
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding (waarde in het economische verkeer; Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.3.
      Voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaken is uitsluitend in geschil of de Rechtbank terecht ervan is uitgegaan dat de Heffingsambtenaar met de door de hem toegepaste aftrek van 2% vanwege de coronapandemie (de corona-aftrek) niet aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect die de maatregelen tegen het coronavirus voor niet-essentiële winkels zoals de onroerende zaken hebben gehad. 
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de invloed van de coronapandemie, voor zover op de waardepeildatum aan de orde, is verdisconteerd in de marktgegevens rond de waardepeildatum waarmee bij de waardebepaling aldus voldoende rekening is gehouden. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat een extra corona-aftrek van 2% is toegepast op voorschrift van de Waarderingskamer. Volgens de Heffingsambtenaar zijn de waarden van de onroerende zaken eerder te laag dan te hoog vastgesteld. 
      
    
    
      5.5.
      Het Hof overweegt als volgt. Op grond van artikel 18, lid 1, Wet WOZ geldt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Op grond van artikel 18, lid 3, letter c, Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is gesteld noch gebleken. Daarbij komt dat ten tijde van de waardepeildatum in Nederland nog geen maatregelen tegen het coronavirus van kracht waren. Voor zover de coronapandemie van invloed is op de vastgestelde WOZ-waarden, is deze invloed verdisconteerd in de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Dat de Heffingsambtenaar uit coulance een aanvullende corona-aftrek heeft toegepast, kan er naar het oordeel van het Hof niet toe leiden dat de waarden van de onroerende zaken verder dienen te worden verlaagd.
      
    
    
      5.6.
      Nu de door de Heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor en huurwaarden niet in geschil zijn, oordeelt het Hof op grond van het voorgaande dat de waarden van de onroerende zaken door de Heffingsambtenaar niet te hoog zijn vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep van de Heffingsambtenaar is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.1.
      De Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 3.084. Daarbij is de Rechtbank uitgegaan van een factor voor samenhang van 1,5, omdat sprake is van een gegrond beroep van vier of meer samenhangende zaken (SGR 21/7686, SGR 21/7687, SGR 21/7689, SGR 21/7690 en SGR 21/7691). Nu het Hof van oordeel is dat in twee van de voornoemde zaken de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld (SGR 21/7686 en SGR 21/7689), is geen sprake van een gegrond beroep van vier of meer samenhangende zaken en dient een factor 1 te worden toegepast. Gelet op het voorgaande zal het Hof de vergoeding voor de kosten van bezwaar en beroep opnieuw vaststellen.
      
    
    
      6.2.
      Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.266, berekend als volgt: € 592 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase: 2 punten (1 punt bezwaarschrift, 1 punt hoorzitting) à € 296 x 1 (gewicht van de zaak), € 1.674 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep: 2 punten (1 punt beroepschrift, 1 punt zitting Rechtbank) à € 837 x 1 (gewicht van de zaak). 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de waarde van de [adres 1] (SGR 21/7686) en de [adres 2] (SGR 21/7689) en de daarmee verband houdende aanslagen onroerendezaak-belasting, alsmede voor wat betreft de proceskostenvergoeding; en 
    - bevestigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de waarde van de [adres 1] en de [adres 2] alsmede de daarmee verband houdende aanslagen onroerendezaak-belasting; en
    - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.266.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, Chr.Th.P.M. Zandhuis en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 26 september 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
        a. - de naam en het adres van de indiener;
    
    
        b. - de dagtekening;
    
    
        c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
        d. - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
      
    
  
  
     Kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging.
  
  
     Waarbij 4 staat voor ‘goed’ en 3 voor ‘voldoende’.
  
  
     Waarbij 2 staat voor ‘matig’.
  
  
     Waarbij 2 staat voor ‘matig’.