ECLI:NL:GHARN:2009:BH7567, Gerechtshof Arnhem, 24-02-2009, 107.002.096/01
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2009-02-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De eis van artikel 7:296 lid 2 BW is, ofschoon de tekst van deze bepaling anders doet vermoeden, ook van toepassing bij een opzegging op grond van artikel 7:296 lid 3 BW.

Arrest d.d. 24 februari 2009
      Zaaknummer 107.002.096/01
    
    
    
      HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
      Nevenzittingsplaats Leeuwarden
    
    
    Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
    
    
      [persoonsnaam appellant] Beheer B.V.,
      gevestigd te Emmeloord, gemeente Noordoostpolder,
      appellante,
      in eerste aanleg: eiseres,
      hierna te noemen: [appellant],
      advocaat: mr. T. Mulder, kantoorhoudende te Almere, die ook heeft gepleit,
    
    
    
    tegen
    
    
    
      [persoonsnaam geïntimeerde] Vastgoed B.V.,
      gevestigd te Amersfoort,
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna te noemen: [geïntimeerde], 
      advocaat: mr. F.J. Boom, kantoorhoudende te Almere,
      voor wie gepleit heeft mr. T.S. Jansen, kantoorhoudende te Amsterdam. 
    
    
    
      Het geding in eerste instantie
      In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 6 juni 2007 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).
    
    
    
      Het geding in hoger beroep
      Bij exploot van 4 september 2007 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 2 oktober 2007.
    
    
    
    
    De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties zijn overgelegd, luidt:
    
    
      "bij arrest, al dan niet onder aanvulling en/ of verbetering van de gronden, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton - locatie Lelystad van 6 juni 2007, gewezen onder zaaknummer 339452 CV 06-15303 te vernietigen en opnieuw rechtdoende in hoger beroep bij arrest:
          1. Het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst, als hiervoor omschreven, ter zake de bedrijfsruimte gelegen te [adres] zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming daarvan en met veroordeling van [geïntimeerde] om de bedrijfsruimte met al degenen die zich daarin bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van de sleutel aan [appellant], met het verbod het gehuurde na de ontruiming opnieuw te betrekken met machtiging van [appellant] de ontruiming zonodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van Politie en Justitie;
          2. Geïntimeerde te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] op basis van het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton - locatie Lelystad van 6 juni 2007 aan [geïntimeerde] reeds heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der betaling, alsmede geïntimeerde te veroordelen in de proceskosten zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de dag der dagvaarding in hoger beroep, althans vanaf 8 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen arrest tot de dag der algehele voldoening."
    
    
    Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] onder het overleggen van vijf producties verweer gevoerd met als conclusie:
    
    
      "bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
          Appellante in haar beroep niet-ontvankelijk te verklaren, althans het beroep te verwerpen  en het bestreden vonnis van 6 juni 2007 van de rechtbank Zwolle-Lelystad (zaak/rolnummer: 339452 CV 06-15303) te bekrachtigen, al dan niet met aanvulling c.q. verbetering van gronden, en de vorderingen van appellante af te wijzen, althans appellante daarin niet-ontvankelijk te verklaren, met veroordeling van appellante in de kosten van beide instanties."
    
    
    Voorts heeft [appellant] een akte uitlating genomen.
    
    
    Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
    
    
      De grieven
      [appellant] heeft zes grieven opgeworpen.
    
    
    De beoordeling
    
    
      Vaststaande feiten
      1. Tegen de vaststelling door de kantonrechter van de feiten in rechtsoverwegingen 1.1. tot en met 1.13. heeft [appellant] slechts als grief opgeworpen (grief 1) dat de kantonrechter niet ook heeft vastgesteld dat [geïntimeerde] vanaf 30 mei 2002, althans in elk geval vanaf 18 juni 2003, van de wijziging in de vennootschapsrechtelijke structuur van [appellant] op de hoogte was. Voor zover de grief er over klaagt dat de kantonrechter dit niet als vaststaand feit heeft opgenomen, faalt de grief, alleen al omdat tussen partijen ter discussie stond dat [geïntimeerde] al in 2002/2003 van de wijziging op de hoogte was. [geïntimeerde] heeft dat immers gemotiveerd betwist. Voor zover de grief er over klaagt dat de kantonrechter het standpunt van [appellant] op dit punt niet heeft overgenomen, zal het hof de grief na de vaststelling van de feiten tezamen met de grieven 2 en 3 behandelen. 
    
    
    
      2. Het hof zal van de door de kantonrechter vastgestelde feiten uitgaan. Deze feiten komen op het volgende neer.
      2.1. Op 15 februari 1995 is tussen de Stichting Pensioenfonds Stork en [geïntimeerde] een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen betreffende de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, met ingang van 1 maart 1994.
      2.2. [geïntimeerde] heeft de bedrijfsruimte per 1 januari 1994 (onder)verhuurd aan [persoonsnaam geïintimeerde] Noord B.V.
      2.3. [appellant in persoon] en [persoonsnaam geïintimeerde] Groothandel hebben op 29 maart 1994 een samenwerkingsovereenkomst gesloten, die er toe strekt dat [appellant in persoon] zich per 9 mei 1994 als supermarktondernemer in de bedrijfsruimte zal vestigen om van daar uit een C-1000 supermarkt te exploiteren. De samenwerkingsovereenkomst is gesloten voor de duur van het gebruik van de bedrijfsruimte door [appellant in persoon]. 
      2.4. Bij overeenkomst van 20 februari 1995 is [appellant in persoon] in de plaats getreden van [persoonsnaam geïintimeerde] Noord bij de in 2.2 bedoelde onderhuurovereenkomst.
      2.5. [appellant in persoon] is per 13 maart 1997 eigenaar geworden van de bedrijfsruimte.
      2.6. Per 30 mei 2002 heeft [appellant in persoon] de eigendom van de bedrijfsruimte ondergebracht in [appellant] en de in die bedrijfsruimte uitgeoefende supermarktactiviteiten in Supermarkt [persoonsnaam appellant] B.V. Voorts is [persoonsnaam appellant] Holding opgericht. De holding - waarvan bestuurder en enig aandeelhouder [appellant in persoon] is - is bestuurder en enig aandeelhouder van [appellant].
      2.7. Bij brief van 18 juni 2003 heeft [accountant], de accountant van [appellant], aan [betrokkene] van [persoonsnaam geïintimeerde] N.V. (de moedermaatschappij van het [persoonsnaam geïintimeerde] concern) een organisatieschema van "[persoonsnaam appellant] Groep" doen toekomen.
      2.8. Bij brief van 13 maart 2006 heeft Ecodet B.V., een aan het [persoonsnaam geïintimeerde] concern gelieerd administratiekantoor, aan supermarkt [persoonsnaam appellant] B.V. - kort gezegd - bedrijfseconomische gegevens met betrekking tot Supermarkt [persoonsnaam appellant] B.V. gestuurd.
      2.9. In een brief van 17 maart 2006 heeft [persoonsnaam geïintimeerde] Noord B.V. aan [persoonsnaam appellant] Supermarkt B.V. het "budget 2006" gestuurd. 
      2.10. In een brief van 12 april 2005 aan [geïntimeerde] heeft Vakcentrum Bedrijfsadvies onder meer het volgende geschreven:
      "Onder verwijzing naar de bestaande hoofdhuurovereenkomst tussen cliënte, [appellant in persoon] enerzijds als eigenaar/verhuurder en [geïntimeerde] B.V. als huurder berichten wij u als volgt.
      (...)
      Gelet op het feit dat de samenwerkingsovereenkomst op 1 januari 2008 eindigt wil cliënte ook dan daadwerkelijk los zijn van [geïntimeerde] en zeggen wij hierbij namens cliënte de huurovereenkomst op tegen 1 januari 2008.
      De grond voor opzegging is primair dat verhuurder het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen in een andere formule dan een [geïntimeerde] formule, en het verhuurde daartoe dringend nodig heeft." 
      2.11. In een brief van 19 mei 2005 aan vakcentrum Bedrijfsadvies heeft [geïntimeerde] laten weten niet in te stemmen met de opzegging van de huurovereenkomst.
      2.12. In een brief van 24 augustus 2006 heeft de gemachtigde van [appellant] onder meer het volgende geschreven aan [geïntimeerde]:
      "Tot mij heeft zich gewend de heer [appellant in persoon] van - onder meer- [appellant] B.V., gevestigd te Emmeloord, met het verzoek haar bij te staan.
      (...)
      Bij brief van 12 april 2005, waarvan ik volledigheidshalve een afschrift bij deze brief voeg, is namens cliënte tot opzegging van de hoofdhuurovereenkomst overgegaan.
      (...)
      Gelet hierop, bericht ik u hieronder -voor zover nodig- dat cliënte onverkort vasthoudt aan de eerder gedane huuropzegging, als verwoord in de hiervoor genoemde brief van 12 april 2006. Deze brief dient dan ook uitdrukkelijk als hernieuwde huuropzegging te worden aangemerkt." 
      2.13. In een brief van 19 september 2006 heeft [geïntimeerde] aan de gemachtigde van [appellant] laten weten dat zij niet meewerkt aan beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst.
    
    
    
      Het geschil
      3. [appellant] vordert dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst zal eindigen, alsmede ontruiming van het gehuurde. Zij stelt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor persoonlijk duurzaam gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW), subsidiair dat een afweging van wederzijdse belangen als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW er toe leidt dat de huurovereenkomst beëindigd dient te worden. Volgens haar heeft zij de huurovereenkomst in de brieven van 12 april 2005 (aangehaald in rechtsoverweging 2.9) en 24 augustus 2006 (aangehaald in rechtsoverweging 2.12) heeft opgezegd.
    
    
    4. [geïntimeerde] voert verweer tegen de vordering van [appellant]. Volgens haar heeft niet [appellant] maar [appellant in persoon] de huurovereenkomst opgezegd., om welke reden [appellant] volgens [geïntimeerde] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. Ook betoogt zij dat haar pas uit de dagvaarding is gebleken dat [appellant in persoon] geen verhuurder meer is. De opzeggingen zijn, in strijd met het bepaalde in artikel 7:296 lid 2 BW, gedaan voorafgaand aan een schriftelijke kennisgeving van de rechtsopvolging, hetgeen volgens [geïntimeerde] moet leiden tot afwijzing van de vorderingen. Tenslotte heeft [geïntimeerde] betwist dat de aan de vordering ten grondslag gelegde opzeggingsgronden zich voordoen. 
    
    5. De kantonrechter heeft het tweede, op artikel 7:296 lid 2 BW gebaseerde, verweer van [geïntimeerde] gehonoreerd en de vorderingen van [appellant] afgewezen.
    
    
      Bespreking van de grieven
      6. Met de grieven komt [appellant] op tegen het hiervoor weergegeven oordeel van de kantonrechter. De grieven, die met elkaar samenhangen, leggen de vraag of 
      artikel 7:296 lid 2 BW in dit geval aan een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst in de weg staat, in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal de grieven tezamen behandelen.
    
    
    
      7. Het hof zal eerst ingaan op de partijen verdeeld houdende vraag of de in artikel 7:296 lid 2 BW neergelegde eis ook geldt indien de huurovereenkomst niet wordt opgezegd op de in lid 1 onder b (en in de aanhef van lid 4) genoemde grond 
      - dringende eigen gebruik -, maar op grond van de belangenafweging van lid 3 van artikel 7:296 BW. Indien dat het geval is, hoeft het feit dat niet is voldaan aan de eis van lid 2 immers nog niet in de weg te staan aan toewijzing van de vordering tot ontruiming en kan een onderzoek naar de vraag of aan deze eis is voldaan mogelijk achterwege blijven.
    
    
    
      8. Het hof stelt voorop dat de tekst van de wet er op lijkt te wijzen dat het vereiste van lid 2 niet van toepassing is bij een opzegging op grond van lid 3 van artikel 
      7: 296 BW. In de wet word het vereiste van lid 2 immers uitdrukkelijk gekoppeld aan de opzeggingsgronden van de leden 1 sub b en 4. Onder het oude recht was dat anders. Artikel 7A:1631 lid 2 sub a BW bepaalde toen dat de opzegging "op de grond dat de verhuurder het verhuurde in gebruik wil nemen" nietig is indien de opzegging plaatsvindt binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. In zijn arrest van 22 juni 2001, NJ 2001, 585 heeft de Hoge Raad beslist dat deze wachttijd niet alleen van toepassing is indien wordt opgezegd op grond van kort gezegd, dringend eigen gebruik (de opzeggingsgrond van artikel 7A:1631 lid 2 sub 2), maar ook indien het een andere vorm van eigen gebruik betreft, waarbij de vordering tot beëindiging wordt gebaseerd op de belangenafweging van artikel 7A:1631a lid 1 BW. De Hoge Raad legt aan dit oordeel onder meer ten grondslag dat de bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte ertoe strekken de huurder te beschermen. Bij deze strekking past, aldus de Hoge Raad, wel een beperkte omschrijving van het geval waarin de vordering tot beëindiging van de huur moet worden toegewezen, maar niet een beperking van de gevallen waarin een opzegging door een opvolgend huurder binnen een termijn van drie jaren nietig is. 
    
    
    
      9. Uit de wetsgeschiedenis volgt niet dat de wetgever een nieuwe weg heeft willen inslaan, door voor vorderingen tot beëindiging op grond van de belangenafweging, waarbij het belang van de verhuurder gelegen is in het zelf in gebruik nemen van het verhuurde, de eis van schriftelijke mededeling van de rechtsopvolging niet te stellen. Uit het enkele feit dat de tekst van artikel 
      7:296 lid 2 BW verschilt van die van artikel 7A:1631 lid 2 sub a BW kan om die reden naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat de door de Hoge Raad in genoemd arrest van 22 juni 2001 gegeven regel alleen om die reden ook van toepassing is op het nieuwe huurrecht. Daarbij is van belang dat het door de Hoge Raad voorop gestelde beschermingskarakter van artikel 7A: 1631 lid 2 sub a BW ook geldt voor artikel 7:296 lid 2 BW. Bovendien valt niet in te zien dat een opvolgend huurder, die opzegt om het gehuurde in eigen gebruik te nemen, zich binnen de termijn van drie jaar na de mededeling van de rechtsopvolging niet met succes kan beroepen op de opzeggingsgrond van artikel 7:296 lid 4 BW, maar wel, op dezelfde feitelijke gronden, op die van artikel 7:296 lid 3 BW. Het feit dat eerstgenoemde grond een imperatieve grond is, en de tweede grond een belangenafweging vereist, is daarvoor onvoldoende reden. De bescherming die de  huurder aan de belangenafweging kan ontlenen, is niet op één lijn te stellen met de bescherming die artikel 7:296 lid 2 BW biedt. 
    
    
    10. De slotsom is dat de regel van artikel 7:296 lid 2 BW ook in de weg staat aan een beëindiging van de huurovereenkomst op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW indien het belang van de verhuurder er, zoals hier, in gelegen is dat hij het gehuurde zelf in gebruik wil nemen. Dat betekent dat voor de toewijsbaarheid van de vordering van [appellant] doorslaggevend is of aan de eis van artikel 7:296 lid 2 BW is voldaan.
    
    11. [geïntimeerde] stelt dat niet aan de eis van artikel 7:296 lid 2 BW is voldaan. Zij wijst er in dat kader op dat een aan haar gerichte schriftelijke kennisgeving van de overdracht van de eigendom van het pand van [appellant in persoon] aan [persoonsnaam appellant] Vastgoed, en daarmee van de rechtsopvolging door [appellant] als verhuurder ontbreekt. Als er al (coherente) mededelingen van die aard en strekking door of namens [appellant] zijn gedaan, zijn ze niet aan haar maar aan medewerkers van andere vennootschappen van de [persoonsnaam geïntimeerde]-groep gedaan, stelt [geïntimeerde]. De daardoor ontstane kennis bij die medewerkers kan niet aan haar worden toegerekend, meent zij.
    
    12. Het hof stelt bij de beoordeling van dit verweer van [geïntimeerde] voorop dat artikel 7:296 lid 2 BW bepaalt dat van de rechtsopvolging schriftelijk mededeling moet worden gedaan aan de huurder. De eis van een schriftelijke kennisgeving heeft tot doel de huurder te beschermen tegen onaangename verrassingen die veroorzaakt kunnen worden doordat sommige verhuurders de eigendomsoverdracht laat of helemaal niet aan de huurder weergegeven. Van een dergelijke verrassing kan geen sprake zijn wanneer de huurder mondeling van de rechtsopvolging op de hoogte is gebracht. In een dergelijk geval kan het beroep door een huurder op het ontbreken van een schriftelijke kennisgeving naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (vgl. HR 25 januari 1991, NJ 1991, 356). Het enkele feit dat een eenduidige schriftelijke kennisgeving ontbreekt, betekent dan ook niet dat de vordering van [appellant] niet toewijsbaar is op grond van het bepaalde in artikel 7:296 lid 2 BW. 
    
    13. Bij gelegenheid van het pleidooi is gebleken dat [geïntimeerde] is gevestigd in een kantoorpand dat ook wordt gebruikt door andere vennootschappen van de [persoonsnaam geïntimeerde]-groep, dat [geïntimeerde] geen eigen medewerkers in dienst heeft, maar dat medewerkers van [persoonsnaam geïntimeerde] Groothandel de huurcontracten voor [persoonsnaam geïntimeerde] vastgoed regelen en dat een brief die gericht is aan "[persoonsnaam geïntimeerde]"  of "[persoonsnaam geïntimeerde] N.V." en die betrekking heeft op een huurcontract binnen de organisatie van [persoonsnaam geïntimeerde] zal terechtkomen bij de medewerker die bij de afwikkeling van dat huurcontract betrokken is. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] een contactpersoon heeft aangewezen, die voor haar de contacten over de huur met [appellant in persoon] diende te behartigen. Wel staat vast dat [appellant in persoon] en zijn zoon [zoon] geregeld contact hadden met de heer [betrokkene 1], de hun door de [persoonsnaam geïntimeerde]-groep toegewezen contactpersoon, met wie zij periodiek overleg voerden over de exploitatie van de supermarkt en die op de hoogte werd gesteld van relevante ontwikkelingen binnen de onderneming van [appellant]. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [zoon] nog opgemerkt dat voor de contracten de heer [betrokkene] contactpersoon was bij de [persoonsnaam geïntimeerde]-groep en dat [betrokkene] indien nodig wijzigingen in de contracten aanbracht. [geïntimeerde] heeft deze stelling niet weersproken.  
    
    14. Gelet op de in de vorige rechtsoverweging vermelde omstandigheden - die er op neerkomen dat binnen de [persoonsnaam geïntimeerde]-groep, althans in de contacten met [appellant] c.a., geen (voor [appellant] c.a. kenbare) strikte scheiding werd aangebracht tussen zaken betreffende het vastgoed en betreffende de exploitatie van de supermarkt - dienen (mondelinge en schriftelijke) mededelingen van [appellant] c.a. die van belang zijn voor de huur van het pand en die gedaan zijn aan medewerkers van de [persoonsnaam geïntimeerde]-groep, ook als deze mededelingen niet zijn gericht aan [geïntimeerde] of aan medewerkers die op dat moment uitdrukkelijk namens [geïntimeerde] optraden, te worden toegerekend aan [geïntimeerde]. 
    
    15. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] met de door haar overgelegde stukken nog niet het bewijs geleverd dat de [persoonsnaam geïntimeerde]-groep, en daarmee [geïntimeerde], drie jaren voorafgaand aan de opzegging van de huurovereenkomst, derhalve uiterlijk op 24 augustus 2003, in kennis is gesteld van de rechtsopvolging van [appellant in persoon] door [appellant] als verhuurder. Het feit dat de accountant van [appellant] op 18 juni 2003 een organisatieschema heeft verstuurd is daartoe onvoldoende, zeker nu in dat schema niet is vermeld dat [appellant] eigenaar is van het pand en evenmin dat [appellant] het pand verhuurt aan [geïntimeerde]. In het schema wordt [appellant] vermeld als verhuurder van het pand aan (onder andere) [persoonsnaam appellant] Supermarkt. Uit de overgelegde brieven en stukken die nadien door diverse onderdelen van de [persoonsnaam geïntimeerde]-groep zijn opgesteld, volgt evenmin dat het bij de [persoonsnaam geïntimeerde]-groep bekend is dat [appellant] fungeert als verhuurder van het pand aan [geïntimeerde]. Er kan hooguit uit worden afgeleid dat de [persoonsnaam geïntimeerde]-groep bekend is met een wijziging in de bedrijfsstructuur van de onderneming van [appellant in persoon], maar dat die structuurwijziging impliceert dat niet [appellant in persoon] maar [appellant] verhuurder is van het pand, kan niet, en zeker niet zonder meer, uit deze stukken worden afgeleid. 
    
    16. Dit laat onverlet dat het niet onmogelijk is dat  [persoonsnaam geïntimeerde] (Vastgoed) wel namens [appellant] mondeling in kennis is gesteld van de rechtsopvolging en dat de brief van de accountant van [appellant] is verstuurd naar aanleiding van een verzoek om verheldering door de heer [betrokkene] van de [persoonsnaam geïntimeerde]-groep, zoals [appellant] stelt maar [geïntimeerde] betwist. [appellant] heeft bewijs door getuigen van deze stelling aangeboden. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod is ter zake doende en voldoende gespecificeerd. Het hof zal [appellant] dan ook tot het leveren van bedoeld getuigenbewijs toelaten.  
    
    17. Het hof zal de verdere bespreking van de grieven aanhouden tot na de bewijslevering. Het overweegt reeds thans dat indien [appellant] slaagt in deze bewijsopdracht dat nog niet zonder meer betekent dat het vereiste van artikel 7:296 lid 2 BW niet in de weg staat aan toewijzing van de vorderingen van [appellant]. Daarvoor is in elk geval noodzakelijk dat het beroep van [geïntimeerde] op artikel 7:296 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of dat het geval is, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Daarbij speelt onder meer een rol hoe ondubbelzinnig de eventuele mondelinge mededelingen namens [appellant] geweest zijn en hoe daar door medewerkers van [persoonsnaam geïntimeerde] (Vastgoed) op is gereageerd. 
    
    18. Bovendien dient het hof, indien artikel 7:296 lid 2 BW geen belemmering meer vormt, op grond van de devolutieve werking van het appel nog in te gaan op de door de kantonrechter verworpen of onbesproken gelaten en in appel gehandhaafde verweren van [geïntimeerde]. 
    
    De beslissing
    
    Het gerechtshof:
    
    alvorens verder te beslissen:
    
    draagt [appellant] op te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit volgt dat zij (medewerkers van) [geïntimeerde], althans van de [persoonsnaam geïntimeerde]-groep, in kennis heeft gesteld van de rechtsopvolging van [appellant in persoon] door [persoonsnaam geïntimeerde] Beheer en hoe een en ander is geschied;
    
    bepaalt - voor zover [appellant] het bewijs zou willen leveren door middel van getuigen - dat het verhoor zal plaatsvinden in het Paleis van Justitie, Wilhelminalaan 1 te Leeuwarden, op een nog nader te bepalen dag en uur voor mr. H. de Hek, hiertoe tot raadsheer-commissaris benoemd;
    
    verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 31 maart voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n), voor de periode van drie maanden na bovengenoemde rolzitting, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
    
    verstaat dat de advocaat van [appellant] uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor zal plaatsvinden een kopie van het volledige procesdossier ter griffie van het hof doet bezorgen, bij gebreke waarvan de advocaat van [geïntimeerde] alsnog de gelegenheid heeft uiterlijk één week voor de vastgestelde datum een kopie van de processtukken over te leggen;
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    Aldus gewezen door mrs. De Hek, voorzitter, Mollema en Weening, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van 24 februari 2009 in bijzijn van de griffier.