ECLI:NL:HR:2010:BL8514, Hoge Raad, 18-06-2010, 08/02678
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2010-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Zakenrecht. Erfpacht. Akte waarbij perceel in erfpacht is verkregen behelst een kwalitatieve verplichting (als bedoeld in art. 6:252 BW) en een derdenbeding. Verkoop recht van erfpacht. Houden de in de notariële akte opgenomen kwalitatieve verplichting en het derdenbeding enkel een beperking in van het gebruik of ook van de bevoegdheid het desbetreffend registergoed aan een bepaalde partij over te dragen? Uitleg akte. Bewijs voorgenomen gebruik.

18 juni 2010
      Eerste Kamer
      08/02678
      EE/MD
    
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      ERASMUS BELEGGINGEN B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      EISERES tot cassatie, 
      advocaat: mr. E. van Staden ten Brink,
    
    
    t e g e n
    
    
      STICHTING OECUMENISCH CENTRUM DR. W.A. VISSER 'T HOOFT,
      gevestigd te Rotterdam,
      VERWEERSTER in cassatie, 
      advocaat: mr. M.W. Scheltema. 
    
    
    Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Erasmus en de stichting. 
    
    1. Het geding in feitelijke instanties
    
    
      Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: 
      a. het vonnis in de zaak 216270/HA ZA 04-1289 van de rechtbank Rotterdam van 23 november 2005,
      b. de arresten in de zaak 06/308 van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 10 mei 2007 en 10 januari 2008. 
      De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.
    
    
    2. Het geding in cassatie
    
    
      Tegen de arresten van het hof heeft Erasmus beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      De stichting heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
      De conclusie van de plaatsvervangend Procureur-Generaal strekt tot vernietiging van de bestreden arresten en tot verwijzing ter verdere behandeling en beslissing. 
      De advocaat van de stichting heeft bij brief van 30 maart 2010 op de conclusie gereageerd en de advocaat van Erasmus heeft op 2 april 2010 schriftelijk op de conclusie gereageerd.
    
    
    3. Beoordeling van het middel
    
    
      3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
      (i) Erasmus heeft bij akte van 16 april 1993 van de gemeente Rotterdam (verder: de gemeente) een perceel grond in erfpacht gekregen met daarop een gebouw. In de akte verklaren de gemeente, de stichting en Erasmus onder meer dat Erasmus zich jegens de stichting verplicht het gebouw "in stand te houden en te gebruiken ten dienste van gerechtigheid en vrede conform de erfpachter bekende doelstelling van de stichting" en voorts dat die verplichting een kwalitatieve verplichting is als bedoeld in art. 6:252 BW, bij overtreding waarvan een boete van ƒ 100.000,-- per dag verschuldigd wordt. Bij overdracht van het gebouw moet op straffe van verbeurte van een gelijke boete (per dag) de voormelde verplichting bij wege van kettingbeding worden opgelegd. De akte vermeldt ten slotte dat de verplichting om het gebouw niet anders te gebruiken dan conform de in de akte vermelde doelstelling van de stichting zal overgaan op de verkrijgers van het gebouw en dat de stichting dit beding uitdrukkelijk aanvaardt. 
      (ii) De doelstelling van de stichting is onder meer het in het kader van "Aktion Sühnezeichen" in stand houden van het gebouw ten dienste van gerechtigheid en vrede.
      (iii) Erasmus heeft haar recht van erfpacht onder voorwaarden verkocht aan de Stichting Rotterdamsch Logegebouw (hierna: Logegebouw). Deze heeft het voornemen het gebouw in gebruik te geven als huisvesting voor negen in Rotterdam gevestigde vrijmetselaarsloges.
      (iv) In antwoord op een brief van Erasmus van 10 oktober 2003 heeft de stichting verklaard niet in te stemmen met het door Logegebouw voorgenomen gebruik van het gebouw.
    
    
    3.2 Erasmus heeft, voorzover in cassatie van belang, in conventie een verklaring voor recht gevorderd dat het door Logegebouw voorgenomen gebruik van het gebouw niet in strijd is met de hiervoor in 3.1 onder (i) vermelde kwalitatieve verplichting. Subsidiair heeft zij gevorderd deze verplichting te wijzigen op de voet van art. 6:258 dan wel art. 6:259 BW. In reconventie heeft de stichting gevorderd voor recht te verklaren dat het door Logegebouw voorgenomen gebruik van, althans het aan Logegebouw ter beschikking stellen van, het gebouw een overtreding dan wel niet-nakoming door Erasmus vormt van de kwalitatieve verplichting dan wel het derdenbeding. De rechtbank heeft de vordering in conventie toegewezen en die in reconventie afgewezen. Het hof heeft de vorderingen van Erasmus afgewezen en voor recht verklaard dat het aan Logegebouw ter beschikking stellen van het gebouw door Erasmus niet-nakoming vormt van het door het hof in zijn tussenarrest en eindarrest omschreven derdenbeding en dat Erasmus, zolang die niet-nakoming voorduurt, aan de stichting een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van € 45.378,-- per dag.
    
    
      3.3 De overwegingen die het hof tot zijn oordeel hebben geleid kunnen als volgt worden samengevat.
      (a) Het geschil tussen partijen gaat over de vraag of de stichting aan Erasmus kan verbieden het gebouw aan Logegebouw ter beschikking te stellen. In de opvatting van de stichting vloeit de verplichting van Erasmus jegens haar om dat niet te doen voort uit zowel de kwalitatieve verplichting als het kettingbeding en het door de stichting aanvaarde derdenbeding. Voor de beslechting van het geschil is voldoende dat komt vast te staan dat het aan Erasmus op grond van een van de bedingen in de akte van 16 april 1993 verboden is het gebouw aan Logegebouw in gebruik te geven. Deze bedingen tussen partijen moeten volgens de Haviltex-maatstaf worden uitgelegd. Het hof onderzoekt eerst of het verbod uit het derdenbeding voortvloeit. (rov. 2.1 tussenarrest)
      (b) Erasmus had uit de tekst van het beding, uit de achtergrond van de stichting zoals die blijkt uit haar doelstelling, en met name uit de verwijzing daarin naar het kader van de "Aktion Sühnezeichen", behoren te begrijpen dat de verplichting die zij ten opzichte van de stichting op zich nam, op zijn minst inhield dat het gebouw ten dienste van een ideëel (niet overwegend commercieel) doel moet worden gebruikt ("gerechtigheid en vrede") en dat het gebruik bovendien betekenis moet hebben voor meer dan een beperkte groep mensen. 
      Het gebouw vormt een bijzonder symbool, te weten de uitdrukking van spijt van Duitsers tegenover de Nederlandse en in het bijzonder de Rotterdamse bevolking voor hetgeen haar in de Tweede Wereldoorlog is aangedaan. De stichting heeft de opdracht ervoor te zorgen dat de wijze waarop het gebouw wordt gebruikt, daarvan blijft getuigen. Daarmee verdraagt zich niet een exclusief gebruik van het gebouw door en ten behoeve van een besloten, niet of nauwelijks naar buiten tredend, gezelschap. (rov. 2.4 tussenarrest)
      (c) Nu Erasmus heeft aangevoerd dat de Loges die van het gebouw gebruik zullen maken, geen uitsluitend op zichzelf gerichte gezelschappen zijn, maar wel degelijk naar buiten treden en dat het gebruik door Logegebouw niet exclusief zal zijn, wordt zij in de gelegenheid gesteld een naar aard, frequentie en omvang gespeci-ficeerd overzicht te verstrekken van dergelijke activiteiten die de Loges in de afgelopen vijf jaar hebben ontplooid en die zij voornemens zijn in of vanuit het gebouw voort te zetten onder overlegging van daarop betrekking hebbende documentatie. (rov. 2.4 en 2.5)
      (d) Het hof heeft vervolgens in rov. 2 van zijn eindarrest aan de hand van de door Erasmus genoemde activiteiten het voorgenomen gebruik aan de in de akte opgenomen verplichting getoetst, waarbij het hof in rov. 2.6 overweegt dat het gaat om het leggen van een verband met in het recente verleden door de Rotterdamse Loges ondernomen activiteiten die voor het publiek toegankelijk zijn en die in het gebouw zullen worden voortgezet.
      (e) Het hof komt tot de conclusie dat het voorgenomen gebruik van het gebouw door Logegebouw niet strookt met de verplichting die Erasmus bij derdenbeding jegens de stichting op zich heeft genomen en dat het daarom aan Erasmus verboden is het gebouw aan Logegebouw ter beschikking te stellen. (rov. 3 eindarrest)
      (f) De vordering tot wijziging van de kwalitatieve verplichting/derdenbeding is niet toewijsbaar, omdat het feit dat de stichting een beroep doet op niet-exclusief gebruik van het gebouw, zoals zij de door Erasmus op zich genomen verplichting begrijpt, geen onvoorziene omstandigheid vormt. (eerste rov. 4 eindarrest)
      (g) De kwalitatieve verplichting is een obligatoire verplichting, die moet worden uitgelegd naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en naar hetgeen zij te dien aanzien over en weer van elkaar mochten verwachten. Naar die maatstaf uitgelegd heeft de met boetebeding versterkte verplichting, zoals opgenomen onder I en III (art. 3) van de akte, dezelfde betekenis als de verplichting uit het derdenbeding. (tweede rov. 4 van het eindarrest)
    
    
    3.4 Bij zijn hiervoor in 3.3 onder (a) en (e) vermelde oordelen, in het bijzonder voor zover het hof het geschil terugvoert op de vraag of Erasmus het gebouw aan Logegebouw ter beschikking mocht stellen, die vraag ontkennend beantwoordt en vervolgens beslist dat het Erasmus verboden is het gebouw aan Logegebouw ter beschikking te stellen, heeft het hof miskend dat de onderhavige kwalitatieve verplichting en het derden-beding, zoals uit de tekst van de akte onmiskenbaar volgt, slechts betrekking hebben op het gebruik van het gebouw door de rechthebbende. Het aan Erasmus opgelegde verbod om het gebouw aan Logegebouw ter beschikking te stellen heeft evenwel klaarblijkelijk betrekking op het krachtens verkoop en levering ter beschikking stellen. Ook bij een uitleg van de tekst van de akte naar de bedoeling ervan zoals partijen die over en weer redelijkerwijs moeten hebben begrepen en uit elkaars gedragingen hebben kunnen afleiden, kan zonder nadere motivering, die evenwel ontbreekt, niet worden aangenomen dat de verplichting uit het derdenbeding en de in dezelfde notariële akte opgenomen kwalitatieve verplichting niet alleen een beperking van het gebruik door de rechthebbende inhouden, doch tevens een beperking van de bevoegdheid over het desbetreffende registergoed te beschikken. De klachten van onderdeel 1 dat het hof met zijn oordelen heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting dan wel deze oordelen onbegrijpelijk heeft gemotiveerd, zijn gegrond. 
    
    3.5 De klachten van onderdeel 2 kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gelet op art. 81 RO, geen nadere motivering, nu de klachten niet nopen tot beantwoording van vragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
    
    3.6 Onderdeel 3 heeft betrekking op het bewijs omtrent het voorgenomen gebruik, waarover het hof heeft geoordeeld als hiervoor in 3.3 onder (c) tot en met (e) is vermeld. Op zichzelf is niet onbegrijpelijk dat het hof bij zijn toetsing van het voorgenomen gebruik aan de in de akte van erfpacht opgenomen verplichtingen mede acht slaat op hetgeen in verband daarmee in het verleden is gebeurd, doch daarbij mag niet uit het oog worden verloren, zoals het hof klaarblijkelijk wel heeft gedaan, dat alleen het voorgenomen gebruik zoals dat door Erasmus in dit geding naar voren is gebracht en is gespecificeerd redengevend kan zijn voor het al dan niet opleggen van een verbod. Het enkele feit dat bepaalde activiteiten in het verleden niet hebben plaatsgevonden, sluit immers niet uit dat zij in de toekomst wel zullen plaatsvinden, reeds omdat, zoals Erasmus ook heeft gesteld, ze in de bestaande situatie niet, maar in het gebouw wel kunnen worden ontwikkeld. De onderdelen 3 e) en 3 f) treffen daarom doel. Onderdeel 3 behoeft voor het overige geen behandeling.
    
    3.7 Onderdeel 4 heeft betrekking op de verwerping van de subsidiaire vordering van Erasmus tot wijziging van de in de akte van erfpacht opgenomen verplichtingen op grond van wijziging van omstandigheden. Onderdeel 4 a) gaat uit van het slagen van onderdeel 2 en kan daarom evenmin tot cassatie leiden. De overige klachten falen, nu het oordeel van het hof niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en ook niet onbegrijpelijk is. Het hof heeft kennelijk geoordeeld dat de door Erasmus aangevoerde omstandigheden niet onvoorzien waren. Dit aan het hof als feitenrechter voorbehouden en toereikend gemotiveerde oordeel kan in cassatie niet op juistheid worden onderzocht.
    
    4. Beslissing
    
    
      De Hoge Raad:
      vernietigt de arresten van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 10 mei 2007 en 10 januari 2008;
      verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof te Amsterdam;
      veroordeelt de stichting in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Erasmus begroot op € 455,98 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
    
    
    Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, A. Hammerstein, J.C. van Oven en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 18 juni 2010.