ECLI:NL:RBROT:2024:9680, Rechtbank Rotterdam, 21-08-2024, C/10/669758 / HA ZA 23-1050
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-08-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: door eisers gekochte woonkeet is door natrekking eigendom van de eigenaars van de grond / beroep op door verjaring verkregen recht van opstal slaagt niet

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/669758 / HA ZA 23-1050
    
    
    
      
        Vonnis van 11 september 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    
      wonend in Hardinxveld-Giessendam,
      2.	[eiser 2],
      wonend in Hardinxveld-Giessendam,
      eisers,
      advocaat mr. J.P. de Man te Bergschenhoek,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    wonend in Hardinxveld-Giessendam,
    2.	[gedaagde 2],
    wonend in Hardinxveld-Giessendam,
    3.	[gedaagde 3],
    wonend in Dordrecht,
    4.	[gedaagde 4],
    
      wonend in Giessenburg,
      gedaagden,
      advocaat mr. A.J. van der Duijn Schouten te Dordrecht.
    
    
    
    
      De eerste eiser wordt hierna [eiser 1] genoemd en de eisende partijen worden hierna samen eisers genoemd. De gedaagde partijen worden hierna samen gedaagden genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaardingen van 13 november 2023, met 10 producties;
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie en een (deels voorwaardelijke) eis in reconventie, 	met 30 producties;
        
        
          de (oproep)brieven van 13 februari 2024 en 21 maart 2024 van de rechtbank voor de 	mondelinge behandeling; 
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie, tevens incident op subsidiaire vordering in 	reconventie;
        
        
          de akte tot wijziging c.q. vermindering van eis in reconventie tevens overleggen nadere 	productie, met productie 31;
        
        
          de pleitaantekeningen van mr. De Man voor de mondelinge behandeling op 30 mei 2024.
        
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling hebben eisers hun incidentele vordering ingetrokken en hebben gedaagden hun eis in reconventie ingetrokken. Eisers hebben daarop verklaard dat zij geen aanspraak maken op een proceskostenveroordeling in reconventie.
      
    
    
      1.3.
      Na de mondelinge behandeling is de zaak naar de rol verwezen in verband met overleg tussen partijen. Partijen hebben meegedeeld dat zij geen overeenstemming hebben bereikt. Daarna heeft de rechtbank bepaald dat er een vonnis komt.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Partijen zijn familie van elkaar. De moeder van [eiser 1] is de zus van de vader van gedaagden.
      
    
    
      2.2.
      Op 20 januari 1969 heeft [eiser 1] een keet met aanbouw, gelegen aan de [adres] in Hardinxveld-Giesendam (hierna: de woonkeet of de woning), gekocht van [persoon A] . De koopprijs was NLG 12.000,00. Eisers zijn in mei 1969 in de woonkeet gaan wonen.
      
    
    
      2.3.
      De overleden vader van gedaagden was en gedaagden zijn nu eigenaar van de grond waarop de woonkeet/woning staat. Het gaat om ongeveer 500 vierkante meter grond. Vanaf 1969 betaalden eisers een jaarlijkse vergoeding van NLG 182,00 voor het gebruik van deze grond. Deze jaarlijkse vergoeding is later eenmalig verhoogd tot NLG 260,00 en bedraagt nu € 117,98 per jaar.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 20 juni 1979 heeft de gemeente Hardinxveld-Giessendam (hierna: de gemeente) eisers bericht dat hun verzoek om de woonkeet uit te breiden is goedgekeurd.
      
    
    
      2.5.
      In een brief van 13 april 1988 van eisers aan de ouders van gedaagden schrijven eisers dat zij naar aanleiding van een bezoek aan de notaris hebben begrepen dat de vader van gedaagden, als eigenaar van de grond onder de woonkeet, juridisch gezien ook eigenaar is van de woonkeet.
      
    
    
      2.6.
      In de brief van 18 juli 1988 heeft de gemeente eisers bericht dat de door hen in de woonkeet aangebrachte voorzieningen akkoord zijn bevonden en dat het college heeft besloten aan de woonkeet de status van woning toe te kennen.
      
    
    
      2.7.
      In 1989 hebben gedaagden eisers telefonisch medegedeeld dat zij binnen een jaar de grond dienen te ontruimen en de woning dienen te verlaten. Dat hebben eisers niet gedaan.
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 11 juli 1991 heeft de advocaat van gedaagden eisers gesommeerd een uitgevoerde verbouwing van de woning ongedaan te maken. Eisers hebben hieraan niet voldaan. In de periode daarna zijn (de advocaten van) partijen, ondanks overleg, er niet in geslaagd het geschil over de woning in onderling overleg op te lossen. Dat is tot op de dag van vandaag zo gebleven.
      
    
    
      2.9.
      In 1995 hebben eisers de woning voor de derde keer verbouwd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      Eisers vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. voor recht verklaart dat eisers door verjaring een opstalrecht hebben verworven ten aanzien van de woning en de tuinkas en blokhut, gelegen op het adres [adres] in Hardinxveld-Giessendam;
        II. gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Het verweer van gedaagden strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van eisers in hun vorderingen of het afwijzen van deze vorderingen, met veroordeling (uitvoerbaar bij voorraad) van eisers in de proceskosten. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Tussen partijen is thans nog in geschil of eisers door verjaring een recht van opstal hebben verkregen met betrekking tot de woning met tuinkas en blokhut aan de [adres] in Hardinxveld-Giesendam.  
      
    
    
      4.2.
      Vaststaat dat gedaagden eigenaar zijn van de grond onder de woning van eisers en dat de vader van gedaagden daarvoor de eigenaar van deze grond was. In verband hiermee betalen eisers vanaf 1969 ieder jaar een vergoeding, eerst aan de vader van gedaagden en nu aan gedaagden.
      
    
    
      4.3.
      Het wettelijke uitgangspunt is dat de eigendom van de grond ook de gebouwen en werken omvat die duurzaam met de grond zijn verenigd. Dit wordt natrekking genoemd (artikel 5:20 lid 1, aanhef en onder e BW). Een wettelijke uitzondering op de natrekkingsregel is het recht van opstal. Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Door middel van dat recht wordt een scheiding bewerkstelligd tussen de eigendom van de grond en de eigendom van het met die grond verbonden bouwwerk (artikel 5:20 lid 1, aanhef en onder e, gelezen in samenhang met artikel 5:101 BW). Onder het oude Burgerlijk Wetboek (hierna: oud BW) golden deze regels ook.
      
    
    
      4.4.
      Eisers stellen dat zij primair door verkrijgende verjaring en subsidiair door bevrijdende verjaring een recht van opstal hebben verkregen. Onder oud BW golden gedeeltelijk andere regels en andere termijnen voor verjaring dan nu. Voor deze zaak is met name van belang dat, zoals eisers in hun dagvaarding ook hebben uiteengezet, de verjaringstermijn onder oud BW tenminste 20 jaar bedroeg.
      
    
    
      4.5.
      Eisers stellen dat zij het recht van opstal hebben verkregen door inbezitneming (en vervolgens door verjaring). Dit betekent dat eisers moeten aantonen dat (en vanaf wanneer) zij bezitters zijn (geworden) van het recht van opstal ten aanzien van de woning.
    
    
      4.6.
      
        Artikel 3:107 BW omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht (artikel 3:113 BW) over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn. Artikel 3:108 BW bepaalt vervolgens dat de vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt bepaald naar verkeersopvatting, met inachtneming van de regels die in de op artikel 3:108 BW volgende artikelen zijn neergelegd en op grond van uiterlijke feiten. 
        Onder oud BW was dit niet wezenlijk anders.
      
      
    
    
      4.7.
      
        Verder is artikel 3:111 BW van belang. Hierin is neergelegd dat als iemand op grond van een bepaalde rechtsverhouding is begonnen om een goed voor een ander te houden, dat zo blijft zolang niet blijkt dat hierin verandering is opgetreden, hetzij door een handeling van degene voor wie men houdt, hetzij door een tegenspraak van diens recht. 
        Dit betekent dat de houder van een goed in beginsel geen bezitter van dat goed kan worden.
      
      
    
    
      4.8.
      De woonkeet/woning is door eisers in 1979, 1988 en 1995 met eigen middelen verbouwd en volgens eisers zijn dat bezitsdaden. Dat is, naar het oordeel van de rechtbank, onvoldoende om het bezit van een recht van opstal te kunnen aannemen. Het enkele feit dat eisers de feitelijke macht over de woonkeet/woning zouden hebben uitgeoefend, betekent namelijk nog niet dat zij bezitter zijn geweest van het recht van opstal. Daar is meer voor nodig. Het gebruiken en verbouwen van een woonkeet/woning kan namelijk net zo goed plaatsvinden als men die woonkeet/woning voor een ander houdt.
      
    
    
      4.9.
      
        Eisers stellen zich verder op het standpunt dat zij, vanwege het betalen van de eigenaarsbelasting voor de woonkeet/woning van 1979 tot en met 1991, ervan uit mochten gaan eigenaar van de woonkeet/woning te zijn (geworden). Daartoe verwijzen zij naar de door de gemeente opgelegde aanslagen. Volgens gedaagden kunnen eisers hieraan geen rechten ontlenen, omdat sprake is van een kennelijke fout of vergissing van de gemeente, die de gemeente in haar brief van 2 april 1991 aan de moeder van gedaagden heeft rechtgezet. De eigenaarsbelasting voor de woning is sindsdien door (de moeder van) gedaagden betaald. 
        Een reactie hierop van eisers is uitgebleven. Het betoog slaagt daarom niet, nog daargelaten dat gedaagden terecht opmerken dat een fout of vergissing van de gemeente niet zonder meer als argument tegen hen kan worden gebruikt.
      
      
    
    
      4.10.
      Dat eisers naar eigen zeggen lange tijd hebben gedacht dat zij eigenaars van de woning waren omdat zij niet bekend waren met het begrip natrekking, kan hen niet baten. Het is op zich begrijpelijk dat eisers dachten dat [eiser 1] eigenaar van de woonkeet werd toen hij die in januari 1969 kocht. Echter, uit de brief van 13 april 1988 van eisers aan de ouders van gedaagden (zie 2.5) blijkt dat eisers in elk geval op dat moment bekend waren met de juridische situatie, namelijk dat de vader van gedaagden als eigenaar van de grond ook eigenaar was van de woning. Op 13 april 1988 waren nog geen twintig jaren verstreken sinds de koop van de woonkeet in 1969 en was dus hoe dan ook nog geen verjaringstermijn volgelopen (zie 4.4). Ook in de gesprekken en correspondentie tussen (de advocaten van) partijen in 1991 en 1992 hebben eisers nooit gesteld dat zij een recht van opstal hebben. Daarna trouwens ook niet. Pas in de dagvaardingen stellen eisers dat sprake is van een door verjaring verkregen recht van opstal.
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het voorgaande is niet doorslaggevend wanneer de woonkeet een onroerende zaak is geworden. Ook als eisers worden gevolgd in hun stelling dat dit al in januari 1969 het geval was (en toen een verjaringstermijn is gaan lopen), waren nog geen twintig jaren verstreken ten tijde van de brief van 13 april 1988, waaruit ondubbelzinnig blijkt dat eisers zich toen van de eigendomssituatie bewust waren. Na 13 april 1988 is, anders dan eisers (subsidiair) menen, geen (nieuwe) verjaringstermijn gaan lopen. Eisers hebben na 13 april 1988 tot aan de dagvaardingen nooit aan gedaagden laten weten dat zij, ondanks de brief van 13 april 1988, (inmiddels) menen eigenaar of bezitter van de woning te zijn.
      
    
    
      4.12.
      Het beroep van eisers op het arrest van het gerechtshof Leeuwarden van 25 oktober 2011 (ECLI:NL:GHLEE:2011:BU1889) treft geen doel, alleen al omdat uit dat arrest niet volgt dat in dat geval sprake was van een brief die vergelijkbaar is met de brief van 13 april 1988. 
      
    
    
      4.13.
      Gelet op het voorgaande slaagt het beroep van eisers op verjaring niet. Dit leidt tot de conclusie dat de rechtbank de vorderingen afwijst.
      
    
    
      4.14.
      Omdat eisers ongelijk krijgen, worden zij hoofdelijk (ECLI:NL:HR:2022:1942) veroordeeld in de proceskosten van gedaagden. Deze kosten bestaan uit:
      - griffierecht		€    314,00
      - salaris advocaat	€ 1.218,00*
      - nakosten	€    178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal	€ 1.710,00
      
      
        * € 614,00 voor de conclusie van antwoord en € 614,00 voor het bijwonen van de zitting. Voor de akte met productie 31 wordt geen vergoeding toegekend, omdat die akte vooral verband houdt met (de reactie van eisers op de later) door gedaagden ingetrokken eis in reconventie.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt eisers hoofdelijk in de proceskosten van gedaagden, vastgesteld op € 1,710,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als eisers niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, moeten zij € 90,00 extra aan gedaagden betalen, plus de kosten van betekening,
      
    
    
      5.3.
      verklaart 5.2 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van 
        mr. E.M. van der Waal, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2024.
      
      
      
        1451/3194/1918