ECLI:NL:RBNHO:2015:8199, Rechtbank Noord-Holland, 30-09-2015, 4048464 cv expl 15-3425
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2015-09-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop onroerend goed door erven. schimmelvorming op wanden in de aanbouw; nooit bewoningsclausule en ouderdomsclausule, beroep op exoneratie gelet op samenstel van alle overeenkomen bepalingen wel redelijk, afwijzing vordering koper.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Afdeling Privaatrecht
    Sectie Kanton - locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 4048464 \ CV EXPL  15-3425
      Uitspraakdatum: 30 september 2015
    
    
    
      
        Vonnis in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] ,
      
      wonende te Haarlem
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. N. Versteeg
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1 [A.]
    wonende te Haarlem
    2. [B.]
    wonende te Haarlem
    3. [C.]
    wonende te Hoofddorp
    4. [D.]
    
      wonende te Winschoten
      gedaagden  
      verder te noemen: [Erven] 
      gemachtigde: mr. M.J. Meijer
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 9 april 2015 een vordering tegen de [Erven] ingesteld. De [Erven] hebben schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 1 september 2015 heeft een zitting plaatsgevonden, waarbij beide partijen zich hebben bediend van comparitieaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.  Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij akte van 25 augustus 2015 nog stukken toegezonden. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 26 januari 2011 is [X.] overleden. Hij heeft zijn moeder en zijn drie zusters tot zijn erfgenamen achtergelaten. De nalatenschap is door een gevolmachtigde van de [Erven] , [Y.] , afgewikkeld.
    
    
      2.2.
      Na het overlijden van [X.] heeft de woning ongeveer één jaar leeggestaan. Vervolgens is de woning één jaar verhuurd en bewoond door een vrouw met haar dochter. 
    
    
      2.3.
      De [Erven] hebben de woning via Overspaern Makelaardij B.V. te koop aangeboden voor € 150.000,00. In de verkoopbrochure is opgenomen: “(…) De erkerwoning is aan de achterzijde uitgebouwd waardoor er extra woonruimte is gecreëerd. (…) Onderhoud binnen: goed, Onderhoud buiten: goed (…) De hierna vermelde clausules zullen worden opgenomen in de koopakte. Algemene ouderdomsclausule. Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning ca. 1 eeuw oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat de verkoper niet in voor: het dak, de fundering, bouwkundige constructie, vloeren, wanden, (…) de eventuele afwezigheid van (…) schimmels en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in art. 5.3 van de N.V.M.-koopakte omschreven woongebruik. (…) Algemeen voorbehoud van Overspaern Makelaardij b.v. in verband met onderhoudstoestand van de woning, zichtbare en onzichtbare gebreken: De makelaars van Overspaern Makelaardij b.v. geven tijdens de bezichtiging een globaal beeld van de onderhoudstoestand van de woning. Dit gebeurt op basis van een visuele –steeksproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gegeven over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. (…) De koper heeft een eigen onderzoeksplicht naar zaken die voor hem van belang zijn. (…) Om een goed beeld van de (bouwkundige) staat van de woning te krijgen, staat het u als (aspirant-) koper vrij de woning bouwkundig te laten keuren door een bouwkundige. (…) De in deze brochure opgenomen informatie houdt nimmer een garantie in! (…) Wij adviseren geïnteresseerden voor begeleiding bij aankoop en het uitbrengen van een bieding een eigen NVM-makelaar in te schakelen!! (…).
    
    
      2.4.
      Op 2 juli 2013 heeft [eiser] de woning aan [adres] gekocht van de [Erven] voor een koopprijs van € 141.250,00. In de koopakte is onder meer bepaald: “(…) 5.1. Het appartementsrecht zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…) 5.3. Het appartement zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte. (…) Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (…) 5.3.1. Algemene ouderdomsclausule. Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning ca.100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat de verkoper niet in voor: het dak, de fundering, bouwkundige constructie, vloeren, wanden, (…) de eventuele afwezigheid van aantasting door (…) schimmels en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in art. 5.3 van de N.V.M.-koopakte omschreven woongebruik. (…) 5.3.2. Clausule inzake fundering en casco. (…) Koper vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid met betrekking tot eventuele gebreken aan fundering, casco en de eventuele gevolgen daarvan. (…). Artikel 24 Nooit bewoningsclausule. Koper is op de hoogte dat de woning nooit bewoond is geweest door verkoper. Verkoper kan geen garanties geven over de kwaliteit van de onroerende zaak. Daarom verleent verkoper met betrekking tot de onroerende zaak generlei vrijwaring voor zichtbare en aan hem onbekende verborgen gebreken (…). 
    
    
      2.5.
      De woning, een appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitende gebruik van de benedenwoning met achtertuin en toebehoren (…) uitmakende een onverdeeld aandeel ter grootte van de helft in de gemeenschap, omvattende het voortdurende erfpachtsrecht van de grond, eigendom van de Vereniging van Eigenaars [adres] , met het daarop staande woonhuis met afzonderlijke opgang hebbende bovenwoning en verdere aanhorigheden (…) is op 27 september 2013 door de [Erven] geleverd aan [eiser] . In de leveringsakte zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen: “(…) Artikel 2 – Feitelijke staat en gebruik van het verkochte. 1. Koper heeft het verkochte vóór de levering mogen bezichtigen. Koper aanvaardt het gekochte in de staat waarin dit zich vandaag bevindt. Deze komt overeen met de staat waarin het gekochte zich bevond op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, uitgezonderd normale slijtage. 2. Het gekochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik als in de vorige zin vermeld nodig zijn. (…)Koper verklaart het gekochte te gaan gebruiken voor hetzelfde doel als hiervoor gemeld. Voorts is in de koopovereenkomst vermeld, woordelijk luidende: “artikel 24 Nooit bewoningsclausule. Koper is op de hoogte dat de woning nooit bewoond is geweest door verkoper. Verkoper kan geen garanties geven over de kwaliteit van de onroerende zaak. Daarom verleent verkoper met betrekking tot de onroerende zaak generlei vrijwaring voor zichtbare en aan hem onbekende verborgen gebreken (…)”.”.  
    
    
      2.6.
      Op 28 november 2014 heeft [eiser] aan [Y.] bericht: “(…) twee dagen geleden is [M.] , onze aannemer, langs geweest om in de muur van de slaapkamer te kijken, daar de ruimte zo vochtig bleek dat schimmels zich vormen op de muren. Hieruit is gebleken dat de constructie van de muren niet goed is (zie de e-mail hieronder). De kosten hiervan zullen naar alle waarschijnlijkheid erg hoog uitvallen (…) Gezien dit een ernstige constructiefout is wil ik je, als vertegenwoordiger van de verkopende partij, hiervan op de hoogte stellen. Ik weet nog niet hoe dit opgelost moet worden en ik hoop er op dat je/jullie hierover mee willen denken, daar dit een fout is die in het normale aankoopproces niet op te merken was geweest. (…)”
    
    
      2.7.
      Koper heeft [eiser] op 1 december 2014 geantwoord: “(…) Het is een vervelend bericht. Helaas weet ik ook niet wie de aannemer is die de aanbouw heeft gemaakt. Ook heb ik geen zicht kunnen hebben op de kwaliteit van het uitgevoerde werk. Het vochtprobleem dat je hebt is mij ook niet van de vorige bewoner bekend. Helaas kan ik je dan ook niet veel verder helpen. (…)”.
    
    
      2.8.
      Op 16 december 2014 is namens [eiser] opdracht gegeven aan ONE Expertise B.V. tot het onderzoeken van de door [eiser] geconstateerde schimmelvorming op de wanden in de uitbouw achter de woning. Ing. [O.] heeft op 22 december 2014 een inspectie uitgevoerd in de woning in het bijzijn van [eiser] . Zijn bevindingen zijn vastgelegd in een INDRapport van 18 februari 2015: “(…) De schimmelvorming is het gevolg van foutieve detaillering en het deels weglaten van isolatie bij de realisatie van de uitbouw. Schimmelvorming in een woning worden als een ongezonde situatie aangemerkt, zie hiervoor ook de toen geldende – en het thans geldende Bouwbesluit. Het verblijven in ruimtes waar schimmelvorming heerst wordt in het algemeen om gezondheidsredenen afgeraden. De geconstateerde gebreken bevinden zich in de constructie en zijn zonder destructief onderzoek niet vast te stellen. Een reguliere aankoopkeuring van een woning wordt altijd uitgevoerd zonder destructief onderzoek. Een dergelijke keuring had deze gebreken daarom niet aan het licht gebracht. (…)”.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de koop tussen [eiser] en de [Erven] gedeeltelijk is ontbonden, zodat de [Erven] niet meer gehouden zijn een woning zonder ernstige vochtproblemen te leveren en [eiser] niet gehouden is het hier tegenoverstaande deel van de koopprijs te betalen, en hoofdelijke veroordeling van de [Erven] tot betaling van € 17.269,21, te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Hij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de woning wegens vochtproblemen niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning. Deze vochtproblemen vinden hun oorzaak in de constructie van de aanbouw en hoewel niet zichtbaar, bestonden deze problemen al ten tijde van de koop van de woning. Omdat in de verkoopbrochure werd aangegeven dat het onderhoud van de woning goed is, en de woning er tijdens de bezichtiging en tijdens de oplevering netjes uitzag, mocht [eiser] er van uit gaan dat de woning in goede staat verkeerde. [eiser] heeft aan zijn onderzoeksplicht voldaan, ook al heeft hij geen bouwkundige keuring laten uitvoeren. Omdat een dergelijke keuring altijd wordt uitgevoerd zonder destructief onderzoek, had dit de aan de vochtproblemen ten grondslag liggende constructiefouten ook niet aan het licht gebracht. De in de koopakte opgenomen ouderdomsclausule is niet relevant, nu de gebreken zien op de aanbouw en deze vijftien jaar geleden is gerealiseerd, en deze gebreken in de aanbouw overigens niets met de ouderdom van het oude deel van de woning te maken hebben. Op      1 december 2014 zijn de [Erven] in gebreke gesteld. Doordat zij de gebreken niet hebben willen herstellen zijn zij in verzuim en was [eiser] gerechtigd de koop gedeeltelijk te ontbinden. Nu voor ontbinding een toerekening van de tekortkoming niet is vereist, kan het verweer van de [Erven] dat zij onbekend waren met de gestelde gebreken hen niet baten. Als gevolg van de ontbinding dienen zij € 17.269,21 terug te betalen aan [eiser] .
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      De [Erven] betwisten de vordering. 
    
    
      4.2.
      Zij voeren aan – samengevat – dat zij als niet-bewoner van de woning beperkte invulling hebben kunnen geven aan hun mededelingsplicht en dat [eiser] daarvan ten tijde van de koop op de hoogte was. In de verkoopbrochure, koopakte en leveringsakte is daartoe een niet-bewoningsclausule opgenomen. De [Erven] betwisten dat er ten tijde van de verkoop en levering van de woning sprake was van vochtproblemen. Ook betwisten zij dat de door [eiser] geconstateerde schimmelvorming wordt veroorzaakt door een gebrek in de constructie van de aanbouw. De aanbouw is 15 jaar geleden gerealiseerd conform de toenmalige technische inzichten en door de eigenaar gemaakte kostenkeuzes, en is daarmee niet gebrekkig. Daarbij kan de schimmelvorming zijn ontstaan door het (andere) woongedrag van [eiser] ten opzichte van de vorige bewoner - een huurder van de [Erven] - van de woning. Verder voeren de [Erven] aan dat de door [eiser] geconstateerde schimmelvorming niet zo ernstig is dat deze aan het gebruik van de woning als woning in de weg staat. Ook geven de [Erven] aan dat [eiser] bij de aankoop onvoldoende invulling heeft gegeven aan zijn onderzoeksplicht, die gelet op de in de verkoopbrochure opgenomen clausules en informatie juist was verzwaard. Door geen gebruik te maken van een aankoopmakelaar noch een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, heeft [eiser] het risico dat de woning mogelijk niet optimaal zou voldoen aan zijn verwachtingen naar zich toe gehaald. Mede gegeven de door partijen gevoerde onderhandelingen over de koop(prijs), achten de [Erven] het niet meer dan redelijk dat zij zich thans wel kunnen beroepen op de contractueel overeengekomen exoneratieclausules.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Voorop wordt gesteld dat artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. De koper mag onder andere verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Bij de koop van een woning is hierbij van belang dat de koper, afhankelijk van de ouderdom en prijs van de woning, tot op zekere hoogte rekening dient te houden met een bepaalde mate van te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van deze tijd. 
      
    
    
      5.2.
      De koopakte en de leveringsakte garanderen dat de woning op 27 september 2013 geschikt is voor normaal gebruik als woonruimte. Deze garantie wordt beperkt door het bepaalde in de algemene ouderdomsclausule en de nooit bewoningsclausule, welke bepalingen het recht van [eiser] beperken om een beroep te doen op het feit dat de woning niet voldoet aan de overeenkomst. 
      
    
    
      5.3.
      Ingevolge de algemene ouderdomsclausule behoeven de [Erven] niet in te staan voor afwezigheid van schimmels en doorslaand en/of optrekkend vocht en worden bouwkundige gebreken geacht niet belemmerend te werken op het overeengekomen gebruik als woonruimte. De stelling van [eiser] dat deze clausule niet van toepassing is ten aanzien van de aanbouw van de woning omdat deze later is gerealiseerd, is door de [Erven] betwist onder verwijzing naar het geheel van overeengekomen bepalingen. Met de [Erven] is de kantonrechter van oordeel dat de algemene ouderdomsclausule gelezen dient te worden in relatie met de nooit bewoningsclausule waarmee [eiser] eveneens akkoord is gegaan. 
      
    
    
      5.4.
      Blijkens de rapportage van de partijdeskundige van [eiser] is de schimmelvorming op de wanden in de aanbouw het gevolg van vochtoverlast dat is respectievelijk wordt veroorzaakt door toepassing van een verkeerde folie in de muur en het deels achterwege laten van isolatie bij de realisatie van de aanbouw. Deze redenering van [eiser] volgend dient de schimmelvorming te worden aangemerkt als een bouwkundig gebrek. Gelet op het bepaalde in de algemene ouderdomsclausule en de nooit bewoningsclausule heeft [eiser] zijn recht om daarop een beroep te doen prijs gegeven. Daarbij komt dat gezien de omstandigheden ten tijde van de koop van de woning - waarbij [eiser] er voor heeft gekozen om geen aankoopmakelaar in de arm te nemen en zich enkel door een bevriende aannemer heeft laten bijstaan - en de context waarin partijen, na een onderhandeling, het geheel van de in de koopakte opgenomen bepalingen zijn overeengekomen, niet kan worden geoordeeld dat de [Erven] zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid jegens [eiser] niet zouden mogen beroepen op de overeengekomen exoneratie. Reeds hierom dient de gevorderde verklaring voor recht te worden afgewezen.
      
    
    
      5.5.
      Tevens staat tussen partijen nog niet vast dat er sprake is van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning als woonruimte in de weg staat. De [Erven] hebben betwist dat er sprake is schimmelvorming die aan het normale gebruik als woonruimte in de weg staat en daartoe aangevoerd dat de woning tijdens het verkoopproces door hen verhuurd is geweest en dat de betreffende huurder nimmer heeft geklaagd over schimmelvorming en vochtoverlast. Verder heeft [eiser] desgevraagd ter zitting verklaard dat hij, conform zijn aankoopbedoeling, de in de aanbouw gelegen kamer in gebruik heeft als zijn slaapkamer. Gelet op het vorenstaande zal echter niet behoeven te worden toegekomen aan de vaststelling of er al dan niet sprake is van een gebrek. 
      
    
    
      5.6.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van [eiser] zal afwijzen.
    
    
      5.7.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. 
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de [Erven] worden vastgesteld op een bedrag van € 600,00 aan salaris van de gemachtigde van de [Erven] . 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koolen-Zwijnenburg, kantonrechter, en op 
        30 september 2015 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter