ECLI:NL:GHARL:2021:10721, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-11-2021, 20/00960
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-11-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00960
    uitspraakdatum: 16 november 2021
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 september 2020, nummer 19/4909, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten Stichtse Vecht, Weesp en Wijdemeren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 33 te [woonplaats] (hierna: woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 313.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (eigenarenbelasting) vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2021. Daarbij is namens belanghebbende verschenen en gehoord, [naam1] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen en gehoord [naam2] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      
        De woning is een twee-onder-één-kap semi-bungalow, die eind jaren vijftig is gebouwd, met een tuin en aangebouwde berging. De woning staat in de buurt van de Maarsseveense
        Plassen.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde naar € 280.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt de onder 3.1 vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport met daarin een taxatiematrix. In het taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 313.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij vijf panden als referentieobject zijn gebruikt.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw- jaar
                
              
              
                
                  Li, kw, oh, ut, dm, vz
                
              
              
                
                  Woning (m3)
                
              
              
                
                  Prijs per m3 (€)
                
              
              
                
                  Perceel (m2)
                
              
              
                
                  Prijs per m2 (€)
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Vastgestelde waarde
                
              
              
                
                  Verkoop-datum
                
              
              
                
                  Verkoop-prijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 33
              
              
                1957
              
              
                3-4-3-3-3-3
              
              
                310
              
              
                 €         600 
              
              
                180
              
              
                 €         619 
              
              
                Dakkapel € 12.000
              
              
                 €         313.000 
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Berging € 4.200
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 65
              
              
                1953
              
              
                4-3-3-3-3-4
              
              
                400
              
              
                 €         560 
              
              
                535
              
              
                 €         397 
              
              
                Dakkapel € 8.000
              
              
                 €         479.000 
              
              
                5-1-2018
              
              
                 €    483.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Aanbouw € 15.690
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Garage € 20.400
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Waterverdedigings-vrijstelling € - 827
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 48
              
              
                1929
              
              
                2-3-3-3-3-3
              
              
                336
              
              
                 €         488 
              
              
                350
              
              
                 €         414 
              
              
                Dakkapel € 8.000
              
              
                 €         335.000 
              
              
                4-9-2017
              
              
                 €    315.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Berging € 18.900
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 
              
              
                1920
              
              
                4-3-3-3-3-3
              
              
                275
              
              
                 €      1.229 
              
              
                438
              
              
                 €         446 
              
              
                Dakkapel € 12.000
              
              
                 €         576.000 
              
              
                9-2-2018
              
              
                 €    580.000 
              
            
            
              
                
                  [adres4] 9
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Garage € 30.600
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Water € 465
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres5] 1B 
              
              
                1963
              
              
                4-3-3-3-3-3
              
              
                367
              
              
                 €         775 
              
              
                845
              
              
                 €         375 
              
              
                Garage € 45.900
              
              
                 €         660.000 
              
              
                11-4-2017
              
              
                 €    634.000 
              
            
            
              
                
                  [plaats] 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Tuinhuis € 1.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Dakkapel € 12.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 61
              
              
                1957
              
              
                3-3-3-3-3-3
              
              
                330
              
              
                 €         539 
              
              
                295
              
              
                 €         509 
              
              
                Dakkapel € 16.000
              
              
                 €         358.000 
              
              
                31-5-2017
              
              
                 €    340.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                Garage € 15.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.5.
      Aan de voor de woning in aanmerking genomen prijs per kubieke meter ligt mede ten grondslag de toekenning van het cijfer 4 (goed, zijnde bovengemiddeld) voor de kwaliteit van de woning. Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende ligt het op de weg van de heffingsambtenaar om feiten en omstandigheden aan te voeren die deze kwalificatie rechtvaardigen. Volgens de heffingsambtenaar is de kwalificatie 4 toegekend omdat de gebruikte bouwmaterialen, ten opzichte van vergelijkbare woningen, van duurzamere kwaliteit zijn dan gemiddeld. Het dossier bevat evenwel geen informatie ter onderbouwing van dit standpunt en ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard geen andere informatie te hebben waaruit zou volgen dat de kwaliteit van de woning inderdaad bovengemiddeld is. De heffingsambtenaar heeft aldus niet aannemelijk gemaakt dat de kwaliteit van de woning bovengemiddeld is.
      
    
    
      4.6.
      Daarnaast is het Hof van oordeel dat, zoals belanghebbende heeft aangevoerd, de ligging, uitstraling en overige kenmerken van het referentieobject [adres4] 9 dusdanig verschillen met die van de woning, dat de gegevens van dit referentieobject niet bruikbaar zijn om te onderbouwen dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het referentieobject [adres5] 1b, te [plaats] , acht het Hof evenmin bruikbaar. Nog daargelaten dat dit referentieobject zich in een geheel andere prijsklasse bevindt dan de woning, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende duidelijkheid kunnen verschaffen over de rechtvaardiging om uit te gaan van de verkoopprijs die bij een eerdere verkooptransactie was gerealiseerd dan de verkoopprijs die het dichtst bij de waardepeildatum ligt. De enkele stelling dat uit marktanalyse zou zijn gebleken dat die laatste verkooptransactie (overduidelijk) niet tegen de waarde in het economisch verkeer heeft plaatsgevonden is zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, onvoldoende. 
      
    
    
      4.7.
      Met enkel de gegevens van de overige drie referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende is er evenmin in geslaagd de door hem verdedigde waarde van € 280.000 aannemelijk te maken. Belanghebbende heeft geen taxatierapport of andere gegevens van gelijk gewicht overgelegd welke de door hem verdedigde waarde ondersteunen. 
      
    
    
      4.9.
      Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken, zal het Hof, met inachtneming van hetgeen over en weer door partijen is gesteld, in goede justitie de waarde voor de waardepeildatum 1 januari 2018 vaststellen op € 296.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 47 respectievelijk € 131 te vergoeden.
      
      
        Het Hof ziet tevens aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep. Anders dan de heffingsambtenaar heeft gesteld, ziet het Hof in de handelswijze van de gemachtigde in dit geval geen aanleiding om af te wijken van de forfaitaire regeling zoals neergelegd in het Besluit proceskosten bestuursrecht. Hoewel het beroepschrift wat summier is gemotiveerd, blijkt uit het proces-verbaal van de zitting bij de Rechtbank dat belanghebbende reeds daar de kwalificatie ‘bovengemiddeld’ voor de kwaliteit van de woning ter discussie heeft gesteld, alsmede de redenen waarom de referentieobjecten [adres4] 9 en [adres5] 1b niet vergelijkbaar zijn. Mede gelet daarop kan niet worden geoordeeld dat belanghebbende de fasen in de procedure niet optimaal heeft benut, dan wel dat de kosten van beroepsmatig verleende bijstand geen kosten zijn die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken. 
      
      
      
        Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 530 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 265), € 1.068  voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534) en € 1.068 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534), ofwel in totaal op € 2.666.
      
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar,
      – stelt de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en de toestand op die datum vast op € 296.000,
      – vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.666,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 16 november 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter,
      te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 november 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.