ECLI:NL:RBMNE:2015:907, Rechtbank Midden-Nederland, 04-03-2015, C-16-372234 - HA ZA 14-510
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2015-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop beleggingspand zonder financieringsvoorbehoud namens vennootschap door natuurlijk persoon met algehele volmacht van de bestuurders.

vonnis
    RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Afdeling Civiel recht
      handelskamer
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/16/372234 / HA ZA 14-510
    
    
    
      
        Vonnis van 4 maart 2015
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        KODIAK B.V.,
      gevestigd te Zeist,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. R.M. Köhne te Voorburg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te[woonplaats],
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. C.H.P. Groot-van Ederen te Alkmaar.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Kodiak en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 27 augustus 2014
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 21 januari 2015.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Kodiak belegt in onroerend goed. De enige twee aandeelhouders en bestuurders van Kodiak zijn sinds 12 september 1997 mevrouw [A] (hierna: [A]) en haar echtgenoot de heer [B].
      
    
    
      2.2.
      
        [A] en [gedaagde] zijn zussen.
      
    
    
      2.3.
      Op 20 februari 1998 hebben [A] en haar echtgenoot, beiden destijds en ook nu nog woonachtig in de Verenigde Staten, de vader van [A] en [gedaagde] (hierna: [C]) bij notariële akte aangesteld tot hun algemeen gevolmachtigde. In deze notariële akte is vermeld dat [C] in het kader van deze volmacht onder meer bevoegd is tot het kopen en verkopen van registergoederen, tot het opnemen van geldleningen en tot het vestigen van hypotheek- en pandrechten tot zekerheid van de voldoening van die leningen. 
      
    
    
      2.4.
      In 2000, 2003 en 2009 heeft Kodiak, daarbij met gebruikmaking van de volmacht vertegenwoordigd door [C], bedrijfspanden gekocht. Na voldoening van de koopsommen zijn die bedrijfspanden aan Kodiak geleverd.
      
    
    
      2.5.
      
        [C] deed het beheer van de bedrijfspanden van Kodiak en van zijn eigen onroerend goed samen met de heer [D] (hierna: [D]), die vanaf 1988 in dienstbetrekking was bij [C].
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] is sinds 2000 eigenaar van een bedrijfspand gelegen aan de [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: het pand). Het pand, waarop geen hypotheek rust, is verhuurd. De huurovereenkomst eindigt op 30 juni 2017. In opdracht van [gedaagde] werd het beheer van het pand gedaan door [D].
      
    
    
      2.7.
      De in 2012 vastgestelde WOZ-waarde van het pand op peildatum 1 januari 2011 bedroeg € 781.000,-. Bij beschikking van 28 februari 2014 heeft de gemeente Zeist de WOZ-waarde van het pand met peildatum 1 januari 2013 vastgesteld op € 665.000,-.
      
    
    
      2.8.
      
        Op 24 december 2012 heeft [C] namens Kodiak een bedrag van 
        € 300.000,- overgemaakt naar Rabobank. Door middel van deze betaling is een hypothecaire geldlening van [gedaagde] volledig afgelost.
      
      
    
    
      2.9.
      De arbeidsovereenkomst tussen [C] en [D] is per 31 december 2012 beëindigd. Op 1 januari 2013 is [D] in dienst getreden bij Kodiak.
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 3 maart 2013 heeft [D] aan de huurder van het pand het volgende geschreven:
      
      
        “[…]
        Onderwerp: Interne verkoop en transport [adres]
        […]
        Begin dit jaar is de door u gehuurde kantoor- en bedrijfsruimte, aan het adres [adres], intern ondergebracht en tenaamgesteld op Kodiak B.V.
        Vanaf 1 januari jl. is de door u betaalde huur en servicekosten, ten behoeve van het door u gehuurde, getransporteerd van mevrouw [gedaagde] naar Kodiak B.V.
        Voor u als huurder verandert er in principe niets. De voorwaarden van de huurovereenkomst blijven ongewijzigd.
        Vanaf heden ontvangt u de huurnota, voor de huur van de [adres] van Kodiak B.V. De huurbetaling dient u voortaan over te maken op rekeningnummer […] van ABN Amro, t.n.v. Kodiak BV te[woonplaats].[…]”
      
      
    
    
      2.11.
      In opdracht van ABN Amro heeft DTZ Zadelhoff het pand getaxeerd. In het naar aanleiding daarvan opgestelde taxatierapport van 13 november 2013 is de getaxeerde waarde gesteld op een marktwaarde van € 550.000,- k.k. (peildatum 1 oktober 2013).
      
    
    
      2.12.
      Op 11 december 2013 is [C] overleden.
      
    
    
      2.13.
      Op 22 maart 2014 heeft [gedaagde] per e-mail aan [A] het volgende geschreven:
      
      
        “[…] Nadat ik jou meermaals heb verzocht om contact op te nemen met [E] van ABN AMRO Bank voor wat betreft de verkoop van de [adres] van mij aan Kodiac - om eindelijk antwoord te krijgen op de vraag wat nu nog voor vertraging zorgt - heb ik thans na bijna anderhalf jaar afwachten afgelopen vrijdag 21 maart 2014 zelf met de bank gebeld. Daarbij heb ik met [F] gesproken. En wat schetste mijn verbazing? In tegenstelling tot hetgeen jij mij steeds hebt verteld (“Alle informatie van mijn kant heb ik allang aangeleverd, [gedaagde]”) blijkt de waarheid anders: ABN Amro zit nog steeds op informatie van jouw kant te wachten, die voor hen voorwaardelijk is voor verdere afwikkeling van de verkoop. Graag ontvang ik van jou schriftelijke uitleg hierover. […]”
      
      
    
    
      2.14.
      Nog dezelfde dag heeft [A] hierop per e-mail het volgende geantwoord:
      
      
        “[…] Heb geen idee waar ze het over heeft. Misschien dacht [F] aan een questionnaire die [E] mij vorige week vroeg in te vullen. Heb ik gedaan en teruggestuurd. [F] is niet de persoon met wie ik over de inhoud van zaken praat. Ik praat met haar slechts over administratieve aangelegenheden en het maken van afspraken. […]”
      
      
    
    
      2.15.
      In de jaarrekening 2012 van Kodiak is de betaling aan [gedaagde] van € 300.000,- verwerkt als onderdeel van de post overlopende activa.
      
    
    
      2.16.
      Vanaf omstreeks het eerste kwartaal van 2013 tot en met het derde kwartaal 2014 heeft Kodiak aan de huurder van het pand facturen voor de verschuldigde huur verzonden en de huurpenningen geïnd. De huurprijs bedraagt momenteel € 19.225,25 per kwartaal. Een deel van de geïncasseerde huur is door Kodiak naar [gedaagde] overgemaakt. In verband hiermee heeft [D] op 29 april 2014 per e-mail aan [gedaagde] het volgende geschreven:
      
      
        “[…] Met betrekking tot de door Kodiak uitgekeerde voorschotten, aangaande de [adres] 169 zijn de volgende voorschotten voldaan.
      
      
        
          Op 2 april 2013 een voorschot van € 10.437,33 betreffende het 1e en 2e kwartaal 2013
        
        
          op 12 juli 2013 een voorschot van € 7.450,00 betreffende het 3e kwartaal 2013
        
        
          op 3 oktober 2013 een voorschot van € 7.000,00 betreffende het 4e kwartaal 2013
        
        
          op 29 januari 2014 een voorschot van € 7.000,00 betreffende het 1e kwartaal 2014
        
        
          op 4 april 2014 een voorschot van € 7.000,00 betreffende het 2e kwartaal 2014
        
      
      Na ontvangst van de huur over het derde kwartaal 2014 zal Kodiak wederom een voorschot aan jou overmaken. […]”
      
    
    
      2.17.
      Met ingang van het vierde kwartaal 2014 heeft [gedaagde] het pand zelf in beheer en int zij de huurpenningen.
      
    
    
      2.18.
      Eind 2014 heeft ABN Amro een door [A] namens Kodiak ingediend verzoek voor een geldlening van € 385.000,- ter zake van het pand afgewezen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
      3.1.
      Kodiak vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          primair:
        
      
      
        
          voor recht verklaart dat Kodiak een (regres)vordering heeft op [gedaagde] ter hoogte van      € 300.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2014 tot de dag van algehele voldoening
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 300.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2014 tot de dag van algehele voldoening
        
      
      
      
        
          subsidiair:
        
      
      
        
          voor recht verklaart dat sprake is van een geldleningsovereenkomst tussen Kodiak en [gedaagde], op grond waarvan Kodiak aan [gedaagde] een bedrag van € 300.000,- heeft uitgeleend
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt tot terugbetaling van € 300.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2014 tot de dag van algehele voldoening
        
      
      
      
        
          Meer subsidiair:
        
      
      
        
          voor recht verklaart dat sprake is van zaakwaarneming, waarbij Kodiak als zaakwaarnemer is opgetreden voor [gedaagde] en op grond daarvan recht heeft op schadevergoeding en een vergoeding voor haar verplichtingen
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 300.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2014 tot de dag van algehele voldoening
        
      
      
      
        
          Nog meer subsidiair:
        
      
      
        
          voor recht verklaart dat [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van Kodiak voor een bedrag van € 300.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2014 tot de dag van algehele voldoening
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding ter hoogte van € 300.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 mei 2014 tot de dag van algehele voldoening
        
      
      
      
        
          Primair, subsidiair, meer subsidiair en meest subsidiair:
        
        
          [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van de proceskosten en de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Aan haar primaire vordering legt Kodiak ten grondslag dat zij op uitdrukkelijk verzoek van [gedaagde] de hypothecaire geldlening tussen [gedaagde] en Rabobank heeft afgelost en dat daarmee sprake is van nakoming door een ander in de zin van artikel 6:30 BW. De grondslagen van haar andere vorderingen volgen uit de hierboven weergegeven tekst van die vorderingen. 
      
    
    
      3.3.
      Volgens Kodiak is ondanks de aan [C] verstrekte volmacht geen koopovereenkomst tot stand gekomen omdat het bestuur van Kodiak voorafgaand aan het nemen van een besluit tot het kopen van onroerend goed op grond van haar statuten toestemming nodig had van de ava. Voor het geval de rechtbank oordeelt dat sprake is van een koopovereenkomst tussen Kodiak en [gedaagde] stelt Kodiak dat [C] daarbij namens haar een financieringsvoorbehoud heeft gemaakt en dat de koopovereenkomst is ontbonden wegens het niet verkrijgen van financiering. Voor het geval de rechtbank tot het oordeel komt dat sprake is van een koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud verzoekt zij de rechtbank de koopovereenkomst geheel te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). In verband hiermee voert zij als onvoorziene omstandigheid aan dat de veronderstelling van Kodiak (in de persoon van [C]) en [gedaagde] dat een financiering voor het ontbrekende deel van de koopsom zou worden verkregen niet is uitgekomen. Ook betoogt Kodiak dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] nakoming van de koopovereenkomst vordert. Ten slotte verzoekt Kodiak de koopovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden gedeeltelijk te ontbinden, al dan niet onder voorwaarden, al dan niet op termijn en al dan niet met een verlaagde koopsom.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen en van het verzoek tot (gehele of gedeeltelijk) ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden, met veroordeling van Kodiak in de proceskosten (uitvoerbaar bij voorraad). 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] vordert - samengevat - veroordeling van Kodiak, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      - tot betaling van € 385.000,- en tot het verlenen van medewerking aan de levering van het pand door [gedaagde] aan Kodiak, onder gelijktijdige betaling van de nog resterende koopsom van € 385.000,-
      - tot betaling aan [gedaagde] van 54% (zie echter 3.7) van de netto-huur opbrengst van het pand vanaf 1 januari 2013 tot het moment van levering van het pand aan Kodiak
      - tot vergoeding van de proceskosten.
      
    
    
      3.7.
      Aan deze vorderingen legt [gedaagde] ten grondslag dat zij het pand aan Kodiak, daarbij vertegenwoordigd door [C], heeft verkocht voor € 685.000,- en dat Kodiak in verband daarmee in december 2012 een aanbetaling van € 300.000,- heeft gedaan. Bij de koop is volgens [gedaagde] ook overeengekomen dat tot het moment waarop het pand aan Kodiak zou worden geleverd en het resterende deel van de koopsom van € 385.000,- aan [gedaagde] zou worden betaald, aan [gedaagde] 56% (385.000/685.000 x 100%) van de netto huuropbrengst van het pand zou toekomen en aan Kodiak 44% (300.000/685.000 x 100%). Omdat [gedaagde] in randnummer 10 van haar conclusie van antwoord uitdrukkelijk de percentages van 56 en 44 heeft vermeld en deze ook worden verklaard door de zojuist vermelde breuken, gaat de rechtbank er van uit dat het genoemde percentage in het petitum (54%) een verschrijving is en dat bedoeld is 56%.
      
    
    
      3.8.
      Kodiak voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [gedaagde] in haar vorderingen, althans tot ontzegging daarvan, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Voor het geval de rechtbank oordeelt dat sprake is van een koopovereenkomst tussen Kodiak en [gedaagde] voert Kodiak in reconventie aan wat zij in conventie heeft gesteld (zie 3.3).
      
    
    
      3.9.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
        
          4.	De beoordeling
        
        
          in conventie en in reconventie
        
      
    
    
      4.1.
      Eind 2012 heeft [gedaagde] het pand aan Kodiak verkocht voor € 685.000,-. In verband daarmee heeft Kodiak een aanbetaling gedaan aan [gedaagde] van € 300.000,- door aflossing van [gedaagde]’s schuld aan Rabobank ter hoogte van dat bedrag. Aan dit oordeel ligt ten grondslag dat:
      
      
        
          
            [A] en haar echtgenoot in 1998 een algehele volmacht aan [C] hebben verstrekt op grond waarvan hij bevoegd was tot het kopen van onroerend goed, tot het opnemen van geldleningen en tot het vestigen van hypotheekrechten tot zekerheid van de voldoening van die leningen
        
        
          deze volmacht zich ook heeft uitgestrekt tot voornoemde handelingen namens Kodiak zonder uitdrukkelijke voorafgaande toestemming van de ava, aangezien [A] en haar echtgenoot sinds 1997 de enige bestuurders en aandeelhouders zijn; dat dit ook de bedoeling van [A] en haar echtgenoot is geweest blijkt uit de aankoop van onroerend goed ten behoeve van Kodiak door [C] in 2000, 2003 en 2009
        
        
          
            [D] op 3 maart 2013 namens Kodiak aan de huurder van het pand heeft bericht dat het pand begin 2013 ‘intern’ aan Kodiak is verkocht, dat de huurder met ingang van maart 2013 de huurnota’s van Kodiak zou ontvangen en dat de huurder de huur voortaan diende over te maken naar een bankrekening van Kodiak
        
        
          de inhoud van de op 22 maart 2014 tussen [gedaagde] en [A] gewisselde e-mails (zie 2.13 en 2.14), waarbij opvalt dat [A] in haar reactie de door [gedaagde] genoemde verkoop van het pand aan Kodiak niet ontkent en impliciet bevestigt dat ABN AMRO een verzoek van Kodiak voor financiering van het pand in behandeling had
        
        
          Kodiak van begin 2013 tot en met het derde kwartaal 2014 de huurpenningen voor het pand heeft geïncasseerd
        
        
          in de jaarrekening 2012 van Kodiak de betaling van € 300.000,- is verwerkt bij de post overlopende activa en Kodiak deze boeking bij conclusie van antwoord heeft toegelicht als een aanbetaling op de koopsom van het pand
        
        
          
            [A] eind 2014 ABN AMRO heeft verzocht een financiering voor het pand ter hoogte van € 385.000,- te verstrekken.
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het standpunt van Kodiak dat [C] namens haar een financieringsvoorbehoud heeft gemaakt en dat de koopovereenkomst is ontbonden wegens het niet verkrijgen van financiering is onvoldoende onderbouwd en wordt daarom verworpen. Weliswaar is een financieringsvoorbehoud gebruikelijk maar wordt daarbij in de regel een uiterste termijn bedongen. Kodiak stelt niet dat een dergelijke termijn is afgesproken, wat op zichzelf het bestaan van een financieringsvoorbehoud al onwaarschijnlijk maakt. Bovendien heeft Kodiak volgens [gedaagde] geen financieringsvoorbehoud gemaakt en zijn er nog andere sterke aanwijzingen voor het ontbreken van een financieringsvoorbehoud. In de eerste plaats de omstandigheid dat [C] volgens [A] zelf vanaf begin 2013 tot zijn overlijden in december 2013 heeft geprobeerd een financiering voor het pand te verkrijgen (de taxatie van het pand in november 2013 in opdracht van ABN Amro, de huisbankier van Kodiak, hield daarmee verband). Zou Kodiak eind 2012 een financieringsvoorbehoud met een gebruikelijke termijn hebben gemaakt, dan ligt het in de rede dat [C] zich daarop in de loop van 2013 had beroepen. Ook de omstandigheid dat [A] zelf in 2014 heeft geprobeerd een aanvullende financiering voor het pand ter hoogte van € 385.000,- te verkrijgen wijst op het ontbreken van een financieringsvoorbehoud. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat geen financieringsvoorbehoud is gemaakt.
      
    
    
      4.3.
      Het verzoek van Kodiak tot ontbinding van de koopovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) zal worden afgewezen. Gelet op het ontbreken van een financieringsvoorbehoud kan niet worden uitgesloten dat [C] en [gedaagde] geen rekening hebben gehouden met de mogelijkheid dat het niet zou lukken om financiering te verkrijgen. Indien er vanuit wordt gegaan dat zij die mogelijkheid niet hebben verdisconteerd levert de omstandigheid dat de veronderstelling van Kodiak ([C]) en [gedaagde] dat Kodiak een aanvullende financiering voor € 385.000,- zou verkrijgen niet is uitgekomen, echter geen onvoorziene omstandigheid op die van dien aard is dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Kodiak is een professionele belegger die eerder al beleggingspanden had gekocht en het maken van een financieringsvoorbehoud is bij dergelijke transacties gebruikelijk. De gevolgen van het niet maken van een dergelijk voorbehoud komen dan ook voor rekening van Kodiak (zie lid 2 van artikel 6:258 BW).
      
    
    
      4.4.
      
        Daarnaast is het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] Kodiak wenst te houden aan haar verplichting om de resterende koopsom volledig te voldoen, ondanks de omstandigheid dat de marktwaarde van het pand eind 2013 is getaxeerd op € 550.000,-. In de eerste plaats is in dit verband van belang dat Kodiak een professionele partij is die al eerder beleggingspanden had gekocht. Ook is relevant dat die eerdere transacties steeds zijn afgesloten door [C], met gebruikmaking van de volmacht, en het bestuur van Kodiak, bestaande uit [A] en haar echtgenoot, door het verstrekken van de algehele volmacht het risico heeft aanvaard dat [C] namens Kodiak een beleggingspand zou aanschaffen voor een hogere koopprijs dan het bestuur achteraf wenselijk zou vinden. Dit geldt te meer nu [A] ter zitting heeft verklaard dat [C] ten behoeve van Kodiak eerder al een pand voor een veel te hoge prijs had gekocht en zij en haar echtgenoot desondanks de volmacht niet hebben ingetrokken of beperkt. Verder is de koopprijs van € 685.000,- niet zodanig dat moet worden geconcludeerd dat [C] het belang van Kodiak (en zijn dochter [A]) bij een zakelijk verantwoorde prijs heeft verwaarloosd ten gunste van zijn andere dochter ([gedaagde]), gelet op de omstandigheid dat de WOZ-waarde van het pand in 2012 is vastgesteld op € 781.000,- (peildatum 1 januari 2011) en in 2014 op € 665.000,- (peildatum 1 januari 2013). Ten slotte is de financiële positie van Kodiak niet zodanig dat een veroordeling tot betaling van € 385.000,- tot onaanvaardbare gevolgen voor Kodiak leidt. Ter zitting is immers namens Kodiak verklaard dat zij op dat moment een kleine kredietschuld aan haar bank had (van € 6.000,-), dat zij drie beleggingspanden heeft waarvan er één vrij recent is getaxeerd op € 2,9 miljoen, een ander mogelijk 
        € 1 miljoen waard is en het derde pand is getaxeerd op € 200.000,-, terwijl over hypotheekschulden ter zake van die panden door Kodiak niets is aangevoerd.
      
      
    
    
      4.5.
      Het voorgaande brengt mee dat Kodiak nog € 385.000,- aan [gedaagde] verschuldigd is (€ 685.000,- verminderd met de aanbetaling van € 300.000,-).
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] vordert veroordeling van Kodiak tot betaling van € 385.000,- en tot het verlenen van medewerking aan de levering van het pand door [gedaagde] aan Kodiak, onder gelijktijdige betaling aan [gedaagde] van de nog resterende koopsom van € 385.000,-. Uit het bovenstaande volgt dat het laatste deel van deze vordering toewijsbaar is. De vordering tot het verlenen van medewerking aan de levering is ook toewijsbaar. De rechtbank gaat er van uit dat [gedaagde] met het eerste deel van deze vordering het oog heeft op overmaking van de resterende koopsom, voorafgaand aan de levering, op de derdengeldrekening van een door [gedaagde] aan te wijzen notaris, door wie de akte van levering van het pand zal worden verleden. In het dictum zal deze verplichting worden toegevoegd. De op [gedaagde] rustende verplichting om een notaris aan te wijzen zal gelden als een opschortende voorwaarde. Daarnaast moet aan Kodiak een redelijke termijn worden gegund om in verband met de levering van het pand de beschikking te krijgen over € 385.000,-. De rechtbank stelt die termijn op drie maanden na de datum van dit vonnis.  
      
    
    
      4.7.
      Kodiak betwist niet, voor het zich nu voordoende geval dat wordt aangenomen dat sprake is van een koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud, de door [gedaagde] gestelde afspraak die erop neerkomt dat Kodiak en [gedaagde] de huurpenningen delen voor zover die zijn respectievelijk worden geïncasseerd in de periode van 1 januari 2013 tot het moment van levering van het pand aan Kodiak. Dat een dergelijke afspraak is gemaakt blijkt ook uit de omstandigheid dat Kodiak een gedeelte van de door haar geïncasseerde huur bij wijze van voorschot aan [gedaagde] heeft betaald. Met inachtneming van het oordeel van de rechtbank dat een koopsom van in totaal € 685.000,- is overeengekomen en de omstandigheid dat Kodiak daarvan eind december 2012 € 300.000,- al heeft betaald, brengen de aanvullende eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW) mee dat van de aanvankelijk door Kodiak, en met ingang van het vierde kwartaal 2014 door [gedaagde], geïncasseerde huur 56% toekomt aan [gedaagde] (385.000/685.000 x 100%) en 44% aan Kodiak (300.000/685.000 x 100%).
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] vordert veroordeling van Kodiak tot betaling van 56% van de netto-huuropbrengst van het pand vanaf begin januari 2013 tot het moment van levering van het pand aan Kodiak. [gedaagde] incasseert echter met ingang van het vierde kwartaal 2014 de huurpenningen zelf en heeft in de periode van 1 januari 2013 tot en met het derde kwartaal 2014 voorschotten op de huuropbrengst van Kodiak ontvangen. Ook indien de beoordeling van deze vordering zou worden beperkt tot 1 september 2014 is zij echter te onbepaald om toegewezen te kunnen worden. Het is de rechtbank namelijk niet duidelijk welk bedrag Kodiak precies aan huurpenningen heeft geïncasseerd en Kodiak en [gedaagde] verschillen van mening over de hoogte van het bedrag dat [gedaagde] in totaal aan voorschotten heeft ontvangen. Toewijzing van de vordering kan onder deze omstandigheden bovendien tot ongewenste problemen in de executiesfeer leiden. Omdat Kodiak behalve over de periode van 1 januari 2013 tot en met 31 augustus 2014 ook over de periode vanaf 1 september 2014 tot het moment van levering van het pand aan Kodiak recht heeft op 44% van de geïncasseerde huurpenningen, geeft de rechtbank Kodiak en [gedaagde] in overweging om voorafgaand aan de levering van het pand in onderling overleg vast te stellen wie ter zake van de geïncasseerde huurpenningen dan nog een bedrag van de ander te vorderen heeft en de betaling van het restbedrag minnelijk te regelen.
      
    
    
      4.9.
      Kodiak zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht		1.519,00
      - salaris advocaat		4.000,00 (2,0 punten × tarief € 2.000,00)
      Totaal	€ 	5.519,00
      
    
    
      4.10.
      Kodiak zal als de in reconventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 2.000,00 voor salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 2.000,00).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Kodiak in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 5.519,00,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Kodiak tot overmaking van € 385.000,- op de derdengeldrekening van een door [gedaagde] aan te wijzen notaris, door wie de akte van levering van het pand zal worden verleden, en tot het verlenen van medewerking aan de levering van het pand door [gedaagde] aan Kodiak onder gelijktijdige betaling aan [gedaagde] van € 385.000,-, met bepaling dat deze op Kodiak rustende verplichtingen ingaan drie maanden na de datum van dit vonnis (zie 4.6), 
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Kodiak in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.000,00,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2015.
      
    
  
  
    type: JvdB/4223
    coll: RS/4234