ECLI:NL:RBSGR:2008:BC6261, Rechtbank 's-Gravenhage, 27-02-2008, 290794 / HA ZA 07-2105
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2008-02-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Percelen in Wassenaar waarop herhuisvesting Amerikaanse ambassade is beoogd. Bouwbepaling opgenomen in akten waarbij de moeder van mevrouw A de percelen in 1978 aan de gemeente Wassenaar heeft geleverd. Intentieverklaring? Kwalitatief recht? De betekenis van de bepaling bij overdracht van de percelen door de Gemeente. Mevrouw A heeft jegens de Gemeente geen aanspraken met betrekking tot bebouwingsactiviteiten en het beoogde gebruik als ambassadecomplex op de percelen. De Gemeente is jegens de Stichting niet gehouden de bouwbepaling op te leggen aan degene aan wie de Gemeente de percelen in eigendom overdraagt.

vonnis
      RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 290794 / HA ZA 07-2105
    
    Vonnis van 27 februari 2008
    
    in de zaak van
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon 
      DE GEMEENTE DEN HAAG,
      zetelend te 's-Gravenhage,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      procureur mr. A.R. de Jonge,
    
    
    tegen
    
    
      1.	[mevr. A],
      wonende te [woonplaats],
      2.	de stichting  STICHTING [stichting],
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      gedaagden in conventie,
      eiseressen in reconventie,
      procureur mr. E. Grabandt.
    
    
    
    Partijen zullen hierna de Gemeente, [mevr. A] en [de Stichting] genoemd worden.
     
    1.	De procedure
    
    
      1.1	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 22 juni 2007;
      - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 22 augustus 2007;
      - het tussenvonnis van 5 september 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
      - de akte houdende overlegging nadere producties van de Gemeente;
      - de akte overlegging productie van [mevr. A] en [de Stichting];
      -  het proces-verbaal van comparitie van 7 december 2007 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken als aangeduid in het proces-verbaal.
    
    
    1.2	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    2.	De feiten
    
    2.1	De Gemeente heeft in eigendom een aantal percelen grond gelegen aan de Benoordenhoutseweg en de Waalsdorperlaan te Wassenaar, voorheen kadastraal bekend gemeente Wassenaar sectie E nummers 1529, 1585 (ged.), 1622, 1650, 1769, 1770, 1915, 1916 (ged.), 1917, 1918, 1919 en gemeente Den Haag sectie AR nummers 813 (ged.), 815 (ged.) en 816. Op de kaart, overgelegd door de Gemeente (productie 23 bij dagvaarding) zijn genoemde percelen aangeduid als B1, B2 en C. Deze percelen waren voorheen eigendom van de moeder van [mevr. A].
    
    2.2	Bij brief d.d. 29 april 1977 heeft de Gemeente aan de moeder van [mevr. A] een voorstel bevestigd tot (onder meer) aankoop van de percelen B1, B2 en C. In dat voorstel wordt vermeld de voorwaarde van de moeder van [mevr. A] "dat gebied c - na verkoop aan de Gemeente - niet mag worden bebouwd". Het voorstel bevat geen bouwbeperking ten aanzien van de percelen B1 en B2. Bij brief d.d. 26 mei 1977 heeft de moeder van [mevr. A] met deze beginselovereenkomst ingestemd, behoudens op enkele hier niet ter zake doende punten. In het daarop volgende raadsbesluit van de Gemeente is wel voorzien in een erfdienstbaarheid van niet bebouwing ten laste van de percelen C, doch niet in enige bouwbeperking ten aanzien van de percelen B1 en B2.
    
    2.3	Na goedkeuring van de voorgenomen aankoop door de gemeenteraad in zijn vergadering van 31 oktober 1977 is een concept transportakte opgemaakt waarin ook ten laste van de percelen B1 en B2 een erfdienstbaarheid van niet bebouwing is opgenomen zoals overeengekomen ten laste van de percelen C.
    
    2.4	In een interne notitie d.d. 4 januari 1978 van de Gemeente inzake vertraging van het transport van de percelen B1, B2 en C wordt voorzover van belang het volgende vermeld:"De vertraging is wel duidelijk veroorzaakt door het feit dat de notaris in de akte een niet van te voren overeengekomen erfdienstbaarheid had opgenomen.  M.i. heeft hij dit gedaan op instigatie van een vertegenwoordiger van Mw. B. (ik vermoed de heer [S.])". 
    
    
      2.5	De onder 2.1 genoemde percelen zijn aan de Gemeente door de moeder van [mevr. A] geleverd bij akten d.d. 6 januari 1978 (B1 en C) en d.d. 3 mei 1978 (B2). In deze akten is ten aanzien van de percelen B1 respectievelijk B2 de volgende bepaling (verder te noemen: de bouwbepaling) opgenomen:
      "Vervolgens verklaart de comparant ter andere zijde (=  de Gemeente, rechtbank) dat de overdracht aan de gemeente (...) ten doel heeft het gebruik van deze gronden ten behoeve van de sport en de recreatie veilig te stellen en daarop uitsluitend gebouwen te doen bouwen ten dienste van de sport en de recreatie in de open lucht, het stichten van villa's, woningen, flatgebouwen, bedrijfspanden en dergelijke wordt derhalve uitgesloten."
    
    
    2.6	Ten laste van de percelen hiervoor aangeduid als C en ten gunste van de aan de moeder van [mevr. A] in eigendom verblijvende percelen is in de transportakte d.d. 6 januari 1978 een erfdienstbaarheid gevestigd van uitzicht en een erfdienstbaarheid - kort gezegd - houdende het verbod om villa's, woningen en bedrijfsgebouwen te bouwen.
    
    
      2.7	In een gespreksverslag d.d. 12 april 1978 heeft de Gemeente met betrekking tot de  bouwbepaling tegenover de moeder van [mevr. A] verklaard 
      "dat overtreding van de intentieverklaring door de gemeente door Mw [mevr. A] kan worden beschouwd als een daad van onbehoorlijk bestuur van de gemeente, waartegen Mw. [mevr. A] - naar de gemeentelijke vertegenwoordigers menen - met succes kan optreden. Op dit punt is de overheid kwetsbaarder dan een particulier persoon."  
    
    
    
      2.8	Bij brief d.d. 9 januari 1979 aan [mevr. A] heeft de Gemeente inzake de vertraging van het transport nog het volgende geschreven: 
      "Bij (..) bestudering van de concept-akte bleek, dat de notaris in deze akte een bepaling had opgenomen, welke niet in overeenstemming was met voornoemd raadsbesluit. In het bijzonder betrof dit een opgenomen erfdienstbaarheid van uitzicht t.a.v. het Oostersportpark. Daar omtrent deze erfdienstbaarheid tussen partijen nimmer een afspraak was gemaakt, zodat dus ook de Gemeenteraad niet tot het vestigen van deze erfdienstbaarheid had besloten, kon uiteraard dit recht niet in de akte worden opgenomen.
      (...)
      Zoals U bekend is de gemeente - zulks om uit de ontstane impasse te geraken - bereid gevonden in de akte in plaats van de ten aanzien van het Oostersportpark gevraagde erfdienstbaarheid een zg. intentieverklaring te doen opnemen."  
    
    
    2.9	Sinds omstreeks 2002 spant de Gemeente zich in voor een verhuizing van de Amerikaanse ambassade naar een locatie die geschikter is dan de huidige aan het Lange Voorhout. De behoefte aan herhuisvesting is aan Amerikaanse zijde (mede) ingegeven door veiligheidsoverwegingen. Aan de zijde van de Gemeente speelt een belangrijke rol dat de veiligheidsmaatregelen waarmee de huidige ambassade is omgeven als een ongewenste belasting voor de binnenstad worden gezien. Mede op basis van een locatiestudie van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van december 2003 heeft de Gemeente met instemming van de Amerikaanse overheid haar keus voor een nieuwe locatie laten vallen op het landgoed Clingendael. Een voorstel daartoe d.d. 2 mei 2005 bleek echter voor de raad van de Gemeente niet aanvaardbaar.
    	
    2.10	De raad van de Gemeente heeft vervolgens op 23 juni 2005 ingestemd met herhuisvesting van de Amerikaanse ambassade op (een deel van) de percelen B1 en B2 (het als 6 genummerde perceel op de luchtfoto die de Gemeente ter comparitie heeft overgelegd). Bij besluit d.d. 6 februari 2006 heeft (ook) de raad van de Gemeente Wassenaar in principe ingestemd met de door de Gemeente gekozen locatie alsmede (onder voorwaarden) met verder onderzoek naar de ruimtelijke en landschappelijke inpassing van de ambassade op de beoogde locatie. Dit heeft inmiddels geleid tot de presentatie van een schetsontwerp op 14 mei 2007 en de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan Waalsdorperlaan Wassenaar in september 2007. 
    
    2.11	Na een besluit van het Department of State d.d. 11 april 2005 tot verplaatsing van het ambassadegebouw, is op 10 juli 2006 door de Amerikaanse regering en de Gemeente een Memorandum of Agreement and Mutual Intentions ondertekend, waarin partijen -voor zover hier van belang - als doelstelling uitspreken dat de Gemeente het gekozen perceel binnen drie jaar in bouwrijpe staat, vrij van alle persoonlijke of zakelijke rechten aan de Amerikaanse regering zal (op)leveren, waartegenover de huidige locatie van de Amerikaanse ambassade aan de Gemeente wordt verkocht en geleverd.
    
    2.12	Bij brief d.d. 7 juli 2006 aan de Gemeente hebben [mevr. A] en [de Stichting] bezwaar gemaakt tegen de voorgenomen bebouwing van de percelen B1 en B2 met een beroep op de ten gunste van de moeder van [mevr. A] gevestigde erfdienstbaarheid tot beperking van het gebruik van deze percelen uitsluitend ten behoeve van sport en recreatie, hetgeen -  aldus deze brief -  aan de door de Gemeente beoogde bebouwing in de weg staat. Bij brief d.d. 14 november 2006 aan de ambassadeur van de Verenigde Staten heeft [mevr. A] de Amerikaanse regering aansprakelijk gesteld voor het geval zij tot bebouwing van de percelen mocht overgaan.
    
    2.13	[de Stichting] is opgericht bij notariële akte van 11 december 1978 met als doel de instandhouding van het Landgoed [de Stichting] te Wassenaar en enige andere onroerende zaken. [de Stichting] heeft negenduizend en drie participaties uitgegeven die recht geven op een evenredig deel in de economische eigendom van de registergoederen van [de Stichting]. Deze participaties zijn alle eigendom van [mevr. A] als gevolg van toedeling van deze participaties bij akte van scheiding en deling d.d. 2 april 1998 betrekking hebbende op (het onverdeeld gebleven gedeelte) van de nalatenschap van haar moeder.
    
    2.14	De moeder van [mevr. A] heeft bij notariële akte van 22 december 1978 aan [de Stichting] in eigendom overgedragen (onder meer) de gronden die deel uitmaken van het Landgoed [de Stichting]. Daartoe behoort het perceel (thans) kadastraal bekend gemeente Wassenaar sectie E nummer [nummer]. Tevens heeft [de Stichting] in eigendom de percelen met woningen, kadastraal aangeduid als gemeente Wassenaar sectie E, nummers [nummers]. Deze percelen grenzen onmiddellijk aan de beoogde bouwlocatie dan wel zijn daarvan slechts door de Waalsdorperlaan gescheiden. 
    
    
    3.	Het geschil
    
    in conventie
    
    3.1	De Gemeente vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
    
    
      I	primair:
      a)
      voor recht zal verklaren dat [mevr. A] en [de Stichting] jegens de Gemeente geen aanspraken hebben met betrekking tot bebouwingsactiviteiten en het beoogde gebruik als ambassadecomplex op de percelen grond (thans) kadastraal bekend gemeente Wassenaar sectie E nummers 2026 en 2032 (voorheen kadastraal bekend gemeente Wassenaar sectie E nummers 1529, 1622, 1650, 1769, 1770, 1915, 1916,1917, 1918, 1919 en gemeente Den haag sectie AR nummers 813 en 816) ter grootte van ca.11,7 ha.,
      b)
      althans voor recht zal verklaren dat [mevr. A] en [de Stichting] jegens rechtsopvolgers van de Gemeente geen aanspraken hebben met betrekking tot bebouwingsactiviteiten op de percelen in kwestie;
    
    
    
      II	subsidiair:
      zal ontbinden c.q. wijzigen de verplichting van de Gemeente om de onder I genoemde percelen niet te bebouwen, zulks zonder het stellen van nadere voorwaarden, althans onder het stellen van nadere door de rechtbank in goede justitie te bepalen voorwaarden;
    
    
    
      III	meer subsidiair:
      zal opheffen c.q. wijzigen de erfdienstbaarheid met betrekking tot de niet-bebouwing van de onder I genoemde percelen, zulks zonder het stellen van voorwaarden, althans onder het stellen van nadere door de rechtbank in goede justitie te bepalen voorwaarden;
    
    
    
      IV	primair en subsidiair:
      [mevr. A] en [de Stichting] zal veroordelen in de proceskosten alsmede in de nakosten ad 
      € 131,-- dan wel € 199,-- indien betekening van het vonnis plaatsvindt, met bepaling dat daarover wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum waarop het vonnis wordt gewezen. 
    
    
    3.2	Aan de primaire vordering van de Gemeente ligt ten grondslag het standpunt dat de onder 2.5 aangehaalde bouwbepaling, die is opgenomen in de akten d.d. 6 januari 1978 respectievelijk 3 mei 1978 tot levering van de percelen B1 en B2 aan de Gemeente, geen beperking van de bebouwingsmogelijkheden van deze percelen jegens [mevr. A] en [de Stichting] meebrengt, althans niet indien deze percelen door de Gemeente aan een derde - in casu de Amerikaanse overheid - in eigendom worden overgedragen. De Gemeente stelt daartoe dat deze bepaling moet worden gekwalificeerd als een intentieverklaring, meer in het bijzonder als een eenzijdig beleidsvoornemen van de Gemeente om de percelen B1 en B2 te behouden voor sport en recreatie.
    
    
      3.3	Aan de subsidiaire vordering van de Gemeente ligt ten grondslag het standpunt dat  - voor zover de bouwbepaling moet worden gekwalificeerd als een persoonlijke verplichting van de Gemeente jegens [mevr. A] of [de Stichting] die aan de bouw van de ambassade op de percelen B1 en B2 in de weg staat - het algemeen belang, gelegen in de vestiging van de Amerikaanse ambassade op (een deel van) de percelen B1 en B2, ontbinding althans wijziging van deze verplichting vergt om de bouw van de ambassade mogelijk te maken. De Gemeente baseert haar standpunt op de artikelen 6:258 e.v. BW.
      Voor het geval de bouwbepaling als een erfdienstbaarheid ten laste van de percelen B1 en B2 moet worden aangemerkt, legt de Gemeente aan haar meer subsidiaire vordering ten grondslag dat deze erfdienstbaarheid behoort te worden opgeheven dan wel gewijzigd, zulks op dezelfde gronden die de Gemeente heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar subsidiaire vordering. De Gemeente beroept zich in dit verband op artikel 5:78 e.v. BW.
    
    
    3.4	[mevr. A] en [de Stichting] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    in reconventie
    
    
      3.5	[mevr. A] en [de Stichting] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      aan de Gemeente zal verbieden om op de percelen, voorheen kadastraal bekend gemeente Wassenaar, sectie E nummers 1529, 1622, 1650, 1769, 1770, 1915, 1916, 1917, 1918, 1919 en gemeente Den Haag, sectie AR nummers 813 en 816 (thans kadastraal bekend gemeente Wassenaar, sectie E nummers 2032 en 2026), (bedrijfs)bebouwing anders dan voor sport en recreatie op te richten dan wel te doen oprichten, dan wel die gronden of een gedeelte daarvan in gebruik, huur, erfpacht of eigendom uit te geven ten behoeve van realisering van bebouwing, zoals verboden in de akten van 6 januari en 3 mei 1978,  in het bijzonder ten behoeve van de realisering van een ambassadegebouw, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10 miljoen bij overtreding van dit verbod, alles met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
    
    
    
      3.6	[mevr. A] en [de Stichting] leggen aan hun vordering ten grondslag dat de bouwbepaling overdracht van de percelen aan een derde (in eigendom of op andere wijze, bijvoorbeeld middels erfpacht) belet, indien aan de Gemeente duidelijk is dat deze derde de percelen zal bebouwen anders dan voor de in de bouwbepaling aangegeven doeleinden sport 
      en recreatie. De Gemeente pleegt daarom wanprestatie indien de percelen worden overgedragen aan de Amerikaanse overheid ten behoeve van de nieuwbouw van de ambassade. Daarbij merken [mevr. A] en [de Stichting] primair [de Stichting] aan als rechthebbende jegens de Gemeente daar de eigendom van de percelen B1 en B2 thans bij [de Stichting] berust en subsidiair [mevr. A] in haar hoedanigheid van economisch eigenaar van de percelen.
    
    
    3.7	De Gemeente heeft ter comparitie verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
    4.	De beoordeling
    
    4.1	Het geschil tussen partijen betreft in de kern de vraag of [mevr. A] dan wel [de Stichting] met een beroep op de bouwbepaling kunnen beletten dat op (een gedeelte van) de percelen B1 en B2 de bouw van de Amerikaanse ambassade wordt gerealiseerd nadat de Gemeente deze percelen aan een derde in eigendom heeft overgedragen. Daar de (primaire) vordering in conventie er toe strekt te betogen dat dit standpunt onjuist is en materieel het verweer vormt van de Gemeente tegen het standpunt van [mevr. A] en [de Stichting] ten aanzien van de reikwijdte van de bouwbepaling en hun daarop gebaseerde vordering in reconventie, zal de rechtbank eerst de vordering in reconventie beoordelen.
     
    in reconventie:
    
    
      Een intentieverklaring?
      4.2	 Als meest verstrekkend verweer voert de Gemeente aan dat de bouwbepaling niet meer is dan een eenzijdige verklaring van de Gemeente waaraan [mevr. A] en [de Stichting]  geen rechten kunnen ontlenen. Daartoe voert de Gemeente aan dat de bestemming van de percelen voor sport en recreatie in gevaar kwam toen medio jaren '60 de moeder van [mevr. A] in het kader van herontwikkelingsplannen de huurovereenkomsten met de sportverenigingen, die op B1 en B2 hun sportvelden huurden, wilde beëindigen. De aan het slot van de bouwbepaling opgenomen uitsluiting van bepaalde vormen van bebouwing is aan deze bedoeling ondergeschikt en slechts een uitwerking van dit beleidsuitgangspunt, zo stelt de Gemeente. De Gemeente wijst er voorts nog op dat in overeenstemming hiermee de moeder van [mevr. A] in de bouwbepaling niet als geadresseerde wordt genoemd.
    
    
    
      4.3	De rechtbank verwerpt dit betoog van de Gemeente. Weliswaar is in de bouwbepaling de bedoeling van de Gemeente tot uitdrukking gebracht om de percelen voor de beoefening van sport en recreatie veilig te stellen en wordt elders in verband met het opnemen van de bouwbepaling gesproken over een intentieverklaring (zie het onder 2.7 aangehaalde gespreksverslag d.d. 12 april 1978 en de onder 2.8 aangehaalde brief van de Gemeente d.d. 9 januari 1979), maar daar staat het volgende tegenover.
      In de onder 2.3 genoemde concept transportakte is een door de moeder van [mevr. A] gewenste erfdienstbaarheid opgenomen ook ten laste van de percelen B1 en B2 welke erfdienstbaarheid blijkens de tekst dient om " de huidige terreinen voor veldsporten in stand te houden". Deze - door de moeder van [mevr. A] gewenste - erfdienstbaarheid voorzag in een verbod om de percelen B1 en B2 te bebouwen "met dien verstande, dat de nieuwbouw (...) ten behoeve van die veldsporten uitdrukkelijk is toegestaan, mits nieuwbouw (...) het landschap niet ontsiert."
      De bouwbepaling die vervolgens in de transportakten van 6 januari 1978 en 3 mei 1978 is opgenomen dient - zoals de Gemeente zelf aan [mevr. A] meedeelt bij brief 
      d.d. 9 januari 1979 (aangehaald onder 2.8) - als tegemoetkoming aan de moeder van [mevr. A] in plaats van de door haar verlangde erfdienstbaarheid ten laste van de percelen B1 en B2. Op grond van het aldus bestaande verband tussen de - door de Gemeente niet aanvaarde - erfdienstbaarheid en de bij wijze van compromis  daarvoor in de plaats getreden bouwbepaling, ligt voor de hand dat met de bouwbepaling is beoogd  om de Gemeente jegens de moeder van [mevr. A] te verplichten de percelen B1 en B2 niet te bebouwen behoudens voor zover het gaat om bebouwing ten behoeve van sport en recreatie.
      De door de gemeente gevolgde uitleg - die er op neerkomt dat de bouwbepaling een louter eenzijdige en voor de moeder van [mevr. A] zinledige verklaring zou zijn geweest - vindt ook in de bewoordingen van de bouwbepaling zelf geen steun. De beperking van de bouwmogelijkheden  - "het stichten van villa's, woningen, flatgebouwen, bedrijfspanden en dergelijke wordt derhalve uitgesloten" -  bevat immers geen enkel voorbehoud. 
      Voorts valt het standpunt van de Gemeente dat zij slechts een eenzijdig voornemen tot uitdrukking heeft willen brengen waaraan de moeder van [mevr. A] (dus) geen rechten kon ontlenen, niet te verenigen met het gespreksverslag d.d. 12 april 1978 (aangehaald onder 2.7). Daarin verklaart de Gemeente met zoveel woorden dat mevrouw [mevr. A] tegen "overtreding van de intentieverklaring" zonodig met succes kan optreden. Deze toelichting van de Gemeente op  de betekenis van de bouwbepaling impliceert immers dat de Gemeente zich jegens de moeder van [mevr. A] gebonden acht aan de bouwbepaling en dat laatstgenoemde de naleving daarvan door de Gemeente zonodig in rechte kan afdwingen.
      Nu overigens feiten en omstandigheden die tot een andere uitleg zouden kunnen leiden, niet zijn gesteld of gebleken, houdt de rechtbank het ervoor dat de Gemeente zich door de bouwbepaling jegens de moeder van [mevr. A] heeft verbonden om de percelen B1 en B2 niet te bebouwen anders dan in de bouwbepaling is aangegeven.
    
    
    
      Een kwalitatief recht?
      4.4	De onder 4.3 reeds aangeduide relatie tussen de overeengekomen verplichting tot niet bebouwing en de ten laste van de percelen C gevestigde erfdienstbaarheid van beperkte  bebouwing maakt naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de bouwbepaling door de moeder van [mevr. A] is bedongen in haar hoedanigheid van eigenares van de - bij de verkoop aan de Gemeente aan haar verblijvende - percelen ten gunste waarvan ook de erfdienstbaarheid ten laste van de percelen C is gevestigd. 
      In de akte van 6 januari 1978 (betreffende de overdracht van de percelen B1 en C) wordt het verband tussen de erfdienstbaarheid en de bouwbepaling nog eens onderstreept door de plaats van de bouwbepaling in deze akte, nu de bouwbepaling onmiddellijk volgt op de ten laste van de percelen C gevestigde erfdienstbaarheden. Voorts is door de Gemeente niet gesteld en is ook niet anderszins gebleken dat de moeder van [mevr. A] anders dan als eigenares van de aan haar verblijvende percelen belang bij de bouwbepaling had, hetgeen overigens ook moeilijk valt in te zien. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat de bouwbepaling is aan te merken als een recht van de moeder van [mevr. A] in haar hoedanigheid van (toenmalig) eigenares van de destijds aan haar verblijvende percelen.
    
    
    
      4.5	Ten aanzien van [mevr. A] geldt voorts nog het volgende. 
      Nu de bouwbepaling moet worden beschouwd als een recht dat is verbonden aan de eigendom van de percelen ten gunste waarvan de onder 2.6 genoemde erfdienstbaarheid is gevestigd en de moeder van [mevr. A] deze percelen op 22 december 1978 aan [de Stichting] heeft overgedragen, is [de Stichting] sedertdien de rechthebbende jegens de Gemeente met betrekking tot de bouwbepaling. De door [de Stichting] uitgegeven participaties, die alle toebehoren aan [mevr. A], geven recht op de economische eigendom van de 
      registergoederen van [de Stichting]. De positie van economisch eigenaar - wat deze positie ook verder moge inhouden - houdt echter niet in dat [mevr. A] de registergoederen van [de Stichting] onder bijzondere titel heeft verkregen zoals voor de overgang van een kwalitatief recht is vereist. [mevr. A] kan om die reden aan de bouwbepaling geen rechten jegens de Gemeente ontlenen.
    
    
    
      De betekenis van de bepaling bij overdracht van de percelen B1 en B2 door de Gemeente
      4.6	De bouwbepaling is overeengekomen in 1978, dus onder de werking van het voor 
      1 januari 1992 geldende recht. Indien het destijds de bedoeling van partijen was geweest om de Gemeente te verplichten de bouwbepaling bij vervreemding ook aan haar rechtsopvolger(s) op te leggen, stond partijen de mogelijkheid van een kettingbeding ten dienste. De formulering van de bouwbepaling in de transportakten d.d. 6 januari 1978 en
      3 mei 1978 (aangehaald onder 2.5) behelst deze verplichting echter niet. Voor zover [mevr. A] en [de Stichting] bedoelen te betogen dat de Gemeente hetzij op grond van de uitleg van de overeenkomst hetzij op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid niettemin verplicht is het beding op te leggen aan haar rechtsopvolgers, hebben [mevr. A] en [de Stichting] dit betoog onvoldoende onderbouwd. Het feit dat het beding is opgenomen ter vervanging van de door de moeder van [mevr. A] gewenste erfdienstbaarheid - zoals ter comparitie door [mevr. A] en [de Stichting] is aangevoerd - is daarvoor in ieder geval onvoldoende nu niet is gesteld of gebleken dat de (eventuele) vestiging van een erfdienstbaarheid ten laste van de percelen B1 en B2 onderdeel heeft uitgemaakt van de besprekingen van partijen over de verkoop. Kennelijk heeft de notaris deze erfdienstbaarheid - nadat partijen al overeenstemming hadden bereikt - slechts op instigatie van de moeder van [mevr. A] in de concept-leveringsakte opgenomen. De rechtbank verwijst in dit verband met name naar de interne notitie d.d. 4 januari 1978 en de brief van de Gemeente aan [mevr. A] d.d. 9 januari 1979 (aangehaald onder 2.4 en 2.8). Uit het feit dat de bouwbepaling in de overeenkomst is opgenomen nadat zijdens de Gemeente was aangegeven dat vestiging van een erfdienstbaarheid geen optie was, kan dan ook - anders dan [mevr. A] en [de Stichting] thans kennelijk betogen - niet worden afgeleid dat partijen beoogden aan de bouwbepaling een met een erfdienstbaarheid vergelijkbare werking te geven, aldus dat de Gemeente de bouwbepaling ook aan eventuele rechtsopvolgers zou moeten opleggen. De in de bespreking van 12 april 1978 door een gemeenteambtenaar gedane uitlatingen (aangehaald onder 2.7) maken dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders. Het voorgaande geldt te meer nu de Gemeente de bouwbepaling inmiddels al meer dan dertig jaar heeft nageleefd.
    
    
    
      Conclusie
      4.7	Uit het voorgaande volgt reeds dat de vordering van [de Stichting] en [mevr. A] niet toewijsbaar is, nu de Gemeente in het kader van de voorgenomen bouw van de ambassade het daarvoor benodigde gedeelte van de percelen B1 en B2 aan de Amerikaanse overheid in eigendom zal overdragen, zoals onder 2.11 is vastgesteld. 
    
    
    
      De kosten
      4.8	Als in het ongelijk gestelde partij worden [mevr. A] en [de Stichting] in de proceskosten veroordeeld.
    
    
    in conventie:
    
    
      4.9	Uit hetgeen in reconventie is overwogen volgt dat de primaire vordering van de Gemeente onder a) alleen toewijsbaar is tegen [mevr. A], nu zij - zoals is overwogen in r.o. 4.5 - aan de bouwbepaling geen rechten kan ontlenen.
      De primaire vordering onder b) is strikt genomen niet toewijsbaar, voorzover de gevorderde verklaring voor recht ziet op de rechtsverhouding tussen [mevr. A] en [de Stichting] en de rechtsopvolgers van de Gemeente daar de rechtbank slechts kan oordelen over hetgeen tussen de partijen in de procedure in geschil is en rechtsopvolgers van de Gemeente in deze procedure geen partij zijn. Gelet op de inhoud van het geschil en meer in het bijzonder op het betoog van de Gemeente onder 3.7 en 3.8 van de dagvaarding over haar verplichting om een rechtsopvolger onder bijzondere titel te binden, verstaat de rechtbank deze vordering aldus dat de Gemeente vordert om voor recht te verklaren dat de Gemeente jegens [de Stichting] en [mevr. A] niet is gehouden de bouwbepaling op te leggen aan een opvolgend eigenaar van de percelen B1 en B2. Uit het overwogene in reconventie volgt dat de primaire vordering onder b), aldus verstaan, toewijsbaar is.
      De subsidiaire en meer subsidiaire vordering behoeven daarom geen bespreking.
    
    
    
      De kosten
      4.10	Als in het ongelijk gestelde partij worden [de Stichting] en [mevr. A] in de proceskosten veroordeeld. De gevorderde veroordeling in de nakosten zal worden afgewezen, nu in artikel 237 lid 4 Rv. voor het verhaal van deze kosten een bijzondere procedure is voorgeschreven.
    
    
    
    5.	De beslissing
    
    De rechtbank:
    
    in conventie:	
    
    -	verklaart voor recht dat [mevr. A] jegens de Gemeente geen aanspraken heeft met betrekking tot bebouwingsactiviteiten en het beoogde gebruik als ambassadecomplex op de percelen die hierboven zijn aangeduid als B1 en B2;
    
    -	verklaart voor recht dat de Gemeente jegens [de Stichting] niet gehouden is de bouwbepaling op te leggen aan degene aan wie de Gemeente de percelen B1 en B2 in eigendom overdraagt;
    
    -	veroordeelt [mevr. A] en [de Stichting] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 335,31  aan verschotten en € 1.356,-- aan salaris;
    
    -	bepaalt dat deze kosten worden vermeerderd met wettelijke rente met ingang van veertien dagen na heden;
    
    -	verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - 	wijst af het meer of anders gevorderde;
    
    
    
    
    in reconventie:
    
    -	wijst de vordering af;
    
    -	veroordeelt [mevr. A] en [de Stichting] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 678,-- aan salaris.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. P.A. Koppen, mr. G.H.I.J. Hage en mr. D.A. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2008.