ECLI:NL:GHSHE:2017:874, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-03-2017, 15/01168
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2017-03-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Naar het oordeel van het Hof hebben zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast op een bedrag van € 80.000.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    
    
      Kenmerk: 15/01168    
    
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 30 september 2015, nummer AWB/ROE 15/512, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [K],
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking (hierna: de beschikking) afgegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 13 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 is vastgesteld op een bedrag van € 115.000. Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2014 (hierna: de aanslag) opgelegd ter hoogte van € 188,72 (eigenarendeel). De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
        Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.4.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 20 januari 2017 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, de heer [A] , verbonden aan [B] B.V. te [C] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [D] en [E] (registertaxateur).
      
    
    
      1.5.
      De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van het ‘Aanwijzingsbesluit heffingsambtenaar’.
      
    
    
      1.6.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
    
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is in eigendom bij belanghebbende en betreft een vrijstaand bedrijfspand dat gelegen is op een kleinschalig bedrijventerrein in het buitengebied van [woonplaats] . Het pand wordt door de zoon van belanghebbende (hierna: de zoon) gehuurd voor de uitoefening van een, voorheen door belanghebbende en haar echtgenoot gedreven, bedrijf waarin fietsen verkocht, verhuurd en gerepareerd worden. De zoon betaalt een huur van € 400 per maand aan belanghebbende. De onroerende zaak heeft de bestemming “Bedrijfsdoeleinden; Detailhandel” (hierna: bestemming detailhandel).
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak heeft als bouwjaar 1994, heeft een oppervlakte van 171 m² en maakt deel uit van een perceel van 1.347 m².
      
    
    
      2.3.
      
        De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem in de beschikking bepaalde waarde van € 115.000 mede naar het door de heer [E] (hierna: taxateur [E] ) op 28 mei 2015 opgestelde taxatierapport. In dit taxatierapport waardeert taxateur [E] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 op een bedrag van € 115.000. Hij berekent op grond van de huurwaarde-kapitalisatiemethode de waarde van de winkelruimte op € 82.080 en kent daarnaast aan 368 m² van het perceel (de extra grond) een waarde van € 33.120 toe. Hij draagt, ter onderbouwing van de door hem gehanteerde huurwaarde en de kapitalisatiefactor, een viertal referentiepanden gelegen aan de [adres 2] 9 te [F] (hierna: [adres 2] 9), [adres 3] 35 te [G] (hierna: [adres 3] 35), [adres 4] 3 te [G] (hierna: [adres 4] 3) en [adres 5] 13a te [G] (hierna: [adres 5] 13a) aan. Van deze referentiepanden zijn geen omstreeks de waardepeildatum 1 januari 2013 overeengekomen huurprijzen beschikbaar. Taxateur [E] heeft de verkoopprijzen van deze referentiepanden herleid tot huurprijzen per m².
        Ter onderbouwing van de waarde van de aan de onroerende zaak toegekende extra grond verwijst taxateur [E] naar de verkoopprijzen van percelen gelegen aan de [adres 6] 61a te [H] (hierna: [adres 6] 61a), [adres 7] 56 te [J] (hierna: [adres 7] 56), [adres 8] 2 te [J] (hierna: [adres 8] 2) en [adres 9] 16 te [J] (hierna: [adres 9] 16). Voornoemd taxatierapport bevat voorts beeldmateriaal en waardematrices van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden gelegen aan de [adres 2] 9, [adres 3] 35, [adres 4] 3 en [adres 5] 13a. Voorts is als bijlage bij betreffende taxatierapport een “Berekening extra grond bij bedrijfsvastgoed: [adres 1] 13” gevoegd. Bij het taxatierapport zijn bovendien luchtfoto’s van de onroerende zaak, delen uit het “Bestemmingsplan Buitengebied” versie november 2009 van de gemeente Horst aan de Maas en een “Vergelijking grondprijzen per 1 januari 2012” ter zake van Venray, Horst aan de Maas, Deurne, Uden, Boxmeer, Peel en Maas en Venlo opgenomen.
      
    
    
      2.4.
      Ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde van € 115.000 verwijst de Heffingsambtenaar in hoger beroep bovendien naar de verkoopprijs van het pand gelegen aan de [adres 10] 5 en 5a te [G] (hierna: [adres 10] 5 en 5a) en naar de jaarlijkse huursommen van de panden gelegen aan de [adres 11] 4 te [F] (hierna: [adres 11] 4) en [adres 11] 60 te [F] (hierna: [adres 11] 60). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van deze referentiepanden waardenmatrices overgelegd. Met betrekking tot het pand aan de [adres 10] 5 en 5a heeft de Heffingsambtenaar bovendien een akte van levering met dagtekening 1 juni 2015 overgelegd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep verwezen naar de gevraagde huurprijs voor het pand gelegen aan de [adres 12] 4 te [M] (hierna: [adres 12] 4).
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door haar in hoger beroep voorgestane maximale waarde van de onroerende zaak van € 55.000 mede naar het door de heer [N] (hierna: taxateur [N] ) op 26 mei 2014 opgestelde taxatierapport. In dit taxatierapport waardeert taxateur [N] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 op een bedrag van € 41.000. Bij de waardering van de onroerende zaak maakt taxateur [N] gebruik van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Er zijn geen referentieobjecten opgenomen in dit rapport omdat deze er volgens taxateur [N] niet zijn. Als bijlage bij het taxatierapport is een uittreksel per 1 augustus 2013 van het Kadaster ter zake van de onroerende zaak en een taxatiekaart van de onroerende zaak gevoegd. In de beroepsfase heeft belanghebbende een gecorrigeerde taxatiekaart overgelegd, waarin de onroerende zaak gewaardeerd wordt naar een bedrag van € 55.862. In hoger beroep heeft belanghebbende eveneens een gecorrigeerde taxatiekaart overgelegd. In laatstgenoemde taxatiekaart wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 53.000.
      
    
    
      2.6.
      Ter onderbouwing van de door belanghebbende in hoger beroep voorgestane waarde heeft belanghebbende in hoger beroep bovendien verwezen naar de ((gevraagde) huurprijzen van) panden gelegen aan de [adres 13] 13 te [C] (hierna: [adres 13] 13), [adres 14] 12 te [P] (hierna: [adres 14] 12) en [adres 15] / [adres 16] te [woonplaats] (hierna: [adres 15] / [adres 16] ).
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak, zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ, per waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 55.000. De Heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep de, bij de beschikking vastgestelde, waarde van € 115.000.
      
    
    
      3.3.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke de stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
      
    
    
      3.4.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij van belanghebbende vernomen heeft dat de onroerende zaak in het kader van de aanvraag, omstreeks 1 januari 2016, van een Bbz-lening, op grond van een minnelijke taxatie, gewaardeerd is op een bedrag van € 85.000. De gemachtigde van belanghebbende heeft aangegeven hier echter geen schriftelijk bewijsstuk van te kunnen overleggen. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij van mening is dat belanghebbende, bij de onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van de onroerende zaak, te sterk de nadruk legt op de huidige exploitatiewijze en op de door de zoon betaalde huur. De Heffingsambtenaar heeft verklaard dat, zijns inziens, de onroerende zaak, gelet op de ligging in een toeristische en landelijke regio, in overeenstemming met de bestemming detailhandel op andere wijze geëxploiteerd zou kunnen worden. De Heffingsambtenaar heeft verwezen naar de exploitatie als landwinkel, natuurwinkel of bloemen- of tuinzaak. Voorts heeft de Heffingsambtenaar erop gewezen dat de door de zoon betaalde huursom slechts een fractie van de omzet van de door hem gedreven onderneming bedraagt. Normaliter bedraagt de huursom 15% tot 20% van de omzet. De gemachtigde van belanghebbende heeft betwist dat een andere exploitatie binnen de bestemming detailhandel denkbaar is en heeft betwist dat de door de zoon betaalde huur onzakelijk is. Voorts heeft de gemachtigde van belanghebbende onbetwist verklaard dat de percelen aan de [adres 6] 61a, [adres 7] 56, [adres 8] 2 en [adres 9] 16 bouwgrond voor bedrijven zonder de bestemming detailhandel betreffen. Taxateur [E] heeft ter zitting verklaard dat van de panden aan de [adres 2] 9, [adres 3] 35, [adres 4] 3 en [adres 5] 13a een rond de waardepeildatum overeengekomen huursom ontbreekt. Voorts heeft taxateur [E] verklaard dat hij ter zake van deze panden huursommen heeft getaxeerd op basis van de huursommen van panden die vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, maar bijvoorbeeld gelet op de datum van het sluiten van de huurovereenkomst of de oppervlakte van het pand niet bruikbaar zijn als referentiepand. Taxateur [E] heeft met betrekking tot de berekening van de huurwaarde per m² van het pand aan de [adres 3] 35 verklaard dat hij een factor van 1,5 heeft toegepast op de huurwaarde van € 40 per m² van de opslagruimte en de werkplaats om te komen tot een huurwaarde van € 60 per m² van de kantoorruimte en de winkelruimte. De gemachtigde van belanghebbende heeft betwist dat het pand aan de [adres 3] 35 een echt winkelpand betreft en heeft voorts verklaard dat er gelet op de ligging van de onroerende zaak en de bestemming detailhandel geen bruikbare referentiepanden te vinden zijn. Met betrekking tot de panden aan de [adres 10] 5 en 5a, [adres 11] 4 en [adres 11] 60 heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat hij met deze panden aannemelijk wenst te maken dat de huursom van panden met de bestemming detailhandel aanmerkelijk hoger is dan de huursom van andere bedrijfspanden. Gelet op de ligging van de onroerende zaak op een bedrijventerrein heeft de Heffingsambtenaar, zo hij ter zitting heeft verklaard, echter aansluiting gezocht bij de huurwaarde van een kleinschalig bedrijf zonder de bestemming detailhandel. De gemachtigde van belanghebbende heeft verklaard dat belanghebbende in het jaar 2010/2011 een stuk grond van 500 m², dat voorheen tot het perceel van de onroerende zaak behoorde, verkocht heeft aan een naastgelegen onderneming voor een bedrag van € 40.000. De koper beoogde de bestemming van dit stuk grond te wijzigen. Taxateur [E] heeft voorts ter zitting verklaard dat het als projectiegrond aangemerkte perceeloppervlakte (1.591 m²) van het pand aan de [adres 3] 35 ongeveer 2,5 keer groter is dan de bebouwde oppervlakte van dit pand (610 m²). Indien deze factor van 2,5 toegepast zou zijn op de onroerende zaak had, volgens taxateur [E] , ongeveer een oppervlakte van 900 m² als extra grond aangemerkt moeten worden. Voor het overige hebben partijen ter zitting gepersisteerd bij de reeds door hun ingenomen standpunten.
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 op een bedrag van  € 55.000 en tot een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
      
    
    
      3.6.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van deze onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Daarbij geldt op grond van artikel 18, lid 2, van de Wet WOZ voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 als waardepeildatum 1 januari 2013.
      
    
    
      4.2.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt voor niet-woningen, zoals de onderhavige onroerende zaak, bepaald door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethode, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode (artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). In de onderhavige zaak hebben beide partijen ter onderbouwing van de door hun voorgestane waarde gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de geïndexeerde huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Naar het oordeel van het Hof is dit voor een niet-woning, zoals het onderhavige object, een bruikbare methode.
      
    
    
      4.3.
      Op de Heffingsambtenaar rust, gelet op de betwisting door belanghebbende van de in de beschikking opgenomen waarde, de last te bewijzen dat de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Belanghebbende heeft zich gemotiveerd op het standpunt gesteld dat de door de Heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak gehanteerde referentiepanden niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alsdan rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de referentiepanden gelegen aan de [adres 2] 9, [adres 3] 35, [adres 4] 3 en [adres 5] 13a voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat met de bestaande verschillen tussen de onroerende zaak en deze referentiepanden voldoende rekening is gehouden (Hoge Raad 19 april 2000, nr. 35 212, ECLI:NL:HR:2000:AA5545).
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof zijn de panden aan de [adres 2] 9, [adres 4] 3 en [adres 5] 13a onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om te kunnen dienen als referentieobject, aangezien deze panden, gelet op het ontbreken van winkelruimte, kennelijk niet de bestemming detailhandel hebben. Voor de bepaling van de waarde van de onderhavige zaak is cruciaal dat de onroerende zaak de bestemming detailhandel heeft, en gelegen is op een bedrijventerrein. Om deze reden zijn, voormelde panden, die een andere bestemming hebben, niet bruikbaar als referentiepand.
      
    
    
      4.5.
      Gelet op voornoemd kenmerk van de onroerende zaak zijn de door de Heffingsambtenaar in hoger beroep aangedragen panden aan de [adres 10] 5 en 5a, [adres 11] 4 en [adres 11] 60 eveneens onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om te kunnen kwalificeren als referentiepanden. Deze referentiepanden, met de bestemming detailhandel, liggen namelijk, in tegenstelling tot de onroerende zaak, in de dorpskernen van [G] respectievelijk [F] . Bij de bestemming detailhandel is de ligging in een dorpskern, naar belanghebbende stelt en de Heffingsambtenaar niet betwist, veel gunstiger dan de ligging op een bedrijventerrein. Anders dan de Heffingsambtenaar stelt doet hier niet aan af dat binnen de huidige bestemming wellicht een andere, meer rendabele, exploitatiemogelijkheid dan de huidige exploitatie als fietsenzaak denkbaar is. Voorts doet hier niet aan af dat in de toekomst het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Horst aan de Maas , al dan niet op verzoek van belanghebbende of een toekomstige koper, de bestemming van de onroerende zaak zou kunnen wijzigen. De Heffingsambtenaar heeft namelijk onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een dergelijke bestemmingswijziging van de onroerende zaak door de gemeente Horst aan de Maas mogelijk gemaakt zal worden. Gelet op het voorgaande dient in de onderhavige zaak uit te worden gegaan van de bestemming op waardepeildatum 1 januari 2013 danwel de toestandsdatum 1 januari 2014, zijnde detailhandel.
      
    
    
      4.6.
      Het pand aan de [adres 12] 4 kan evenmin gebruikt worden als referentiepand. Van dit pand is namelijk noch een verkoopprijs noch een huursom die gerealiseerd is rondom de waardepeildatum 1 januari 2013 bekend.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande resteert slechts één pand van de door de Heffingsambtenaar als referentie aandragen objecten, namelijk het pand aan de [adres 3] 35. Het pand aan de [adres 3] 35 is, evenals de onroerende zaak, een pand dat gelegen is op een bedrijventerrein en dat beschikt over een verkoopruimte. Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat er weinig bruikbare referentiepanden voorhanden zijn, doet aan de bruikbaarheid van dit pand als referentieobject niet af dat deze ruimte meer als showroom gebruikt wordt dan als traditionele verkoopruimte, dat betreffende verkoopruimte kleiner is dan de winkelruimte van de onroerende zaak en dat het pand aan de [adres 3] 35 en de onroerende zaak verschillen vertonen in uitstraling.
      
    
    
      4.8.
      De Heffingsambtenaar heeft echter, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening gehouden heeft met de verschillen tussen de onroerende zaak en het pand aan de [adres 3] 35.
      
    
    
      4.9.
      Aan dit oordeel ligt het volgende ten grondslag. Van het pand aan de [adres 3] 35 is slechts een op 27 mei 2013 gerealiseerde koopsom beschikbaar; een rondom de waardepeildatum 1 januari 2013 overeengekomen huursom ontbreekt. De Heffingsambtenaar heeft onvoldoende onderbouwd op welke wijze de getaxeerde huurwaarde per m² van dit pand tot stand is gekomen. De blote stelling dat taxateur [E] deze huurwaarde, gelet op het ontbreken van vergelijkbare referentiepanden die rondom de waardepeildatum zijn verhuurd, gebaseerd heeft op de huursommen van panden die vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, maar bijvoorbeeld gelet op de datum van het sluiten van de huurovereenkomst of de oppervlakte van het pand niet bruikbaar zijn als referentiepand, is onvoldoende om de getaxeerde huursom van het pand aan de [adres 3] 35 te onderbouwen. Voorts is door of zijdens de Heffingsambtenaar onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te maken dat taxateur [E] in zijn taxatierapport terecht voor de opslagruimte en werkplaats behorende bij de [adres 3] 35 een prijs per m² van € 40 en voor de kantoorruimte en verkoopruimte, met toepassing van een factor van 1,5 op voornoemde huurprijs van € 40, een prijs per m² van € 60 gehanteerd heeft. Aangezien [adres 3] 35 het enige bruikbare referentiepand is waarop de Heffingsambtenaar zich heeft beroepen (zie onderdelen 4.4. tot en met 4.7.), heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de prijs van € 50 per m² voor de winkelruimte van de onroerende zaak en de ter zake van de onroerende zaak gehanteerde bruto kapitalisatiefactor van 9,6 niet te hoog is. De blote stelling dat dit de huurwaarde per m² is van een kleinschalig bedrijfspand met een andere bestemming dan detailhandel, is hiertoe onvoldoende.
      
    
    
      4.10.
      Voorts heeft de Heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat hij het perceel van de onroerende zaak (exclusief projectiegrond) terecht gewaardeerd heeft op een bedrag van € 33.120. Door of zijdens de Heffingsambtenaar is onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te maken dat terecht een oppervlakte van 368 m² extra grond in de waardering van de onroerende zaak is betrokken, aangezien normaal gesproken de waarde van het perceel in de huurwaarde is begrepen. De stelling van de Heffingsambtenaar dat hij, vergeleken met de verhouding tussen het bebouwde oppervlakte van het pand aan de [adres 3] 35 (610 m²) en de als projectiegrond aangemerkte perceeloppervlakte van dit pand (1.591 m²), in het onderhavige geval relatief weinig extra grond in de waardering heeft betrokken, namelijk 368 m² tegenover ongeveer 900 m² bij hantering van dezelfde verhouding als bij het pand aan de [adres 3] 35, is onvoldoende om te leiden tot een ander oordeel. De Heffingsambtenaar heeft namelijk onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te maken dat, zo al aan die grond naast de huurwaardekapitalisatie een aanvullende waarde moet worden toegekend, de verhouding zoals deze is toegepast bij het pand aan de [adres 3] 35 juist is en ook te gelden heeft voor het perceel van de onroerende zaak. Voorts heeft de Heffingsambtenaar slechts verwezen naar de grondprijzen van bouwgrond voor bedrijventerreinen, waarmee hij de waarde van het perceel van de onroerende zaak, welk perceel de bestemming detailhandel heeft, niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde van € 55.000 evenmin aannemelijk gemaakt, aangezien taxateur [N] , in het zijdens belanghebbende opgestelde taxatierapport, niet verwezen heeft naar referentiepanden en belanghebbende voorts niet aannemelijk heeft gemaakt dat ter zake van de panden aan de [adres 13] 13, [adres 14] 12 en [adres 15] / [adres 16] rondom de waardepeildatum 1 januari 2013 huurovereenkomsten respectievelijk koopovereenkomsten zijn gesloten. Deze panden kunnen dan ook niet als referentie dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. Ten overvloede wordt overwogen dat belanghebbende onvoldoende inzicht heeft gegeven in de kenmerken van deze panden, waardoor zij niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze panden vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Ook de verwijzing naar de door de zoon aan belanghebbende betaalde huursom van € 400 per maand is onvoldoende om de door belanghebbende voorgestane waarde aannemelijk te maken, aangezien belanghebbende, mede gelet op het feit dat zij geen bruikbare referentiepanden heeft aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze huursom marktconform is. Zij heeft namelijk gesteld dat een huursom van € 400 per maand is overeengekomen omdat de bedrijfsvoering van haar zoon geen hogere huurlast toeliet.
      
    
    
      4.12.
      Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de waarde in goede justitie worden vastgesteld. Gelet op de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 in goede justitie vast op een bedrag van € 80.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.13.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal het beroep gegrond verklaren, de uitspraken van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak vaststellen op een bedrag van € 80.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.14.
      Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 45 respectievelijk € 123 te vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de kosten van het bezwaar
        
      
      
    
    
      4.15.
      Belanghebbende heeft voordat de Heffingsambtenaar uitspraken op bezwaar heeft gedaan verzocht om vergoeding van de kosten van het bezwaar.
      
    
    
      4.16.
      In artikel 7:15, lid 2 en lid 3 van de Awb is bepaald dat de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan worden vergoed uitsluitend als (1) daar door belanghebbende om wordt verzocht en (2) het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. In artikel 7:15, lid 3 van de Awb is bepaald dat (1) het verzoek moet worden gedaan voordat de Heffingsambtenaar op het bezwaar beslist en (2) de Heffingsambtenaar op het verzoek beslist bij de uitspraak op het bezwaar.
      
    
    
      4.17.
      De Heffingsambtenaar heeft in de uitspraken op het bezwaar – zoals is voorgeschreven in artikel 7:15, lid 3 van de Awb – beslist op het verzoek om vergoeding van de kosten van het bezwaar en dit verzoek afgewezen.
      
    
    
      4.18.
      Uit het vorenstaande volgt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet heeft verminderd. Dit levert een aan de Heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid op. Derhalve acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      4.19.
      Het Hof stelt de kosten van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit), op 2 (punten) x € 235 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1 (factor samenhangende zaken) is € 470.
      
    
    
      4.20.
      Gelet op het bepaalde in artikel 8:75 van de Awb in samenhang met artikel 1, onderdeel b, van het Besluit, stelt het Hof overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties de deskundigenvergoeding voor de taxatie inzake de waarde van de onroerende zaak op een bedrag van € 471,90.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.21.
      Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      4.22.
      Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 990 voor het beroep bij de Rechtbank. Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op 2 (punten) x € 495 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 990 voor het hoger beroep bij het Hof.
      
    
    
      4.23.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar;
      
      
        stelt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2013 vast op een bedrag van € 80.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 168 vergoedt;
      
    
    - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van bezwaar aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal € 941,91; en
    - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 1.980.
    
    
      Aldus gedaan op 3 maart 2017 door A.J. Kromhout, voorzitter, P.J.J. Vonk en P.A.M. Pijnenburg, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.