ECLI:NL:GHARL:2022:3222, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-04-2022, 21/00368
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling school.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00368
    uitspraakdatum: 26 april 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        Stichting [belanghebbende] te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 januari 2021, nummer UTR 20/138, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 41 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.488.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de beschikking). Tegelijk met en op hetzelfde biljet als de beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 voor het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 2.243,90 (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2022. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      De onroerende zaak is een onderwijsgebouw dat bestaat uit twee bouwdelen, met als bouwjaren 1981 en 1995. Deze bouwdelen vormen het hoofdgebouw en hebben samen een bruto vloeroppervlakte van 2.298 m². Daarnaast bestaat de onroerende zaak uit een berging met 18 m² aan bruto vloeroppervlakte. De tot de onroerende zaak behorende grond is 6.900 m².
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog heeft vastgesteld, hetgeen belanghebbende bepleit en de heffingsambtenaar betwist. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.025.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Tardief
      
    
    
    
      4.1.
      Vaststaat dat de heffingsambtenaar twaalf dagen voor de zitting een nader stuk aan het Hof heeft gezonden. Het Hof heeft dit nadere stuk vervolgens op 3 februari 2022 doorgezonden aan belanghebbende, die het – volgens de verklaring ter zitting van het Hof – op 4 februari 2022 heeft ontvangen. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende het standpunt ingenomen dat het nadere stuk tardief moet worden verklaard omdat haar de tijd ontbrak om op het nadere stuk te reageren. 
      
    
    
      4.2.
      Artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht bepaalt dat partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken kunnen indienen. Deze bepaling beoogt een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. 
      
    
    
      4.3.
      Aangezien het nadere stuk vóór bedoelde tiendagentermijn is ingediend, hoeft dit stuk naar het oordeel van het Hof niet als tardief te worden aangemerkt. Het Hof is verder van oordeel dat belanghebbende voldoende in de gelegenheid is geweest deze stukken te bestuderen en daarop ter zitting heeft kunnen reageren. 
      
      
        
          Waarde
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.5.
      Ingevolge artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op deze zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde. 
      
    
    
      4.6.
      Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken, die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.7.
      In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, is bepaald, dat bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van een opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen (hierna: de bruto-vervangingswaarde), gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde (hierna: de technische veroudering) en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 
      
    
    
      4.8.
      De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, nr. 29224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634 en HR 31 januari 2020, nr. 19/03803, ECLI:NL:HR:2020:169). 
      
    
    
      4.9.
      Ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van de onroerende zaak terecht is vastgesteld op € 1.488.000 heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport, gedateerd 3 april 2020, opgesteld door [de taxateur1] (hierna: het taxatierapport G), ingebracht. Hierin wordt, met gebruikmaking van de taxatiewijzer Onderwijs (hierna: de taxatiewijzer), tot een gecorrigeerde vervangingswaarde geconcludeerd van (afgerond) € 1.867.000, berekend als volgt:
      
      
        Archetype								Waarde (€)
        Algemeen voortgezet onderwijs - AVO plat dak,			819.569
        metselwerk, gemiddelde afwerking, 1966 t/m 1985
        Algemeen voortgezet onderwijs - AVO plat dak,
        metselwerk, gemiddelde afwerking, 1986 t/m 2000			280.398
        Bijgebouw - Berging/schuur aangebouwd/vrijstaand			5.674
        (bijgebouw)
        Ongebouwde onroerende zaken (terreinen) - Klinkers			22.032
        (100*200 mm zandbodem)
        Grond bij niet-woning (2.316 m² x € 130 =)				301.080
        Extra grond (4.584 m² x € 25 =) 114.600
        In totaal								1.543.353
        BTW									324.104
        Vastgestelde waarde							1.867.458
      
      
      
        In het taxatierapport G wordt voor de onderbouwing van de gehanteerde restwaarden verwezen naar transacties van de onroerende zaken [adres2] 2 en 4, [adres3] 420 en 422, [adres4] 826 en [adres5] 41, alle gelegen te [plaats1] . 
      
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde van € 1.025.000 onderbouwd met een taxatierapport, gedateerd 21 augustus 2019, van [de taxateur2] (hierna: het taxatierapport A). Hierin wordt, met de gebruikmaking van onder andere de taxatiewijzer, een gecorrigeerde vervangingswaarde van (afgerond) € 1.025.000, berekend als volgt:
      
      
      
      
      
        								Waarde (€)
        Schoolgebouw 1981						261.021
        Schoolgebouw 1995						150.336
        Berging/schuur							1.748
        Terreininrichting						19.083
        Grond bij niet-woning (2.316 m² x € 130 =)			301.080
        Extra grond (4.584 m² x € 25 =) 114.600
        In totaal							847.867
        BTW								178.252 
        Vastgestelde waarde						1.025.919
      
      
      
        In het taxatierapport A wordt vermeld dat:
      
      
      
        “Mede gelet op de recente jurisprudentie, onder meer ECLI:NL:GHARL:2015:6339, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378 en ECLI:NL:GHARL:2018:3824, dient te worden uitgegaan van restwaarden die lager liggen dan zoals gesteld in de taxatiewijzers. Deze percentages achten de betrokken Gerechtshoven immers niet bewezen. Er is derhalve uitgegaan van een restwaarde van 0%, aangezien aan het einde van de werkelijke levensduur een gebouw geen restwaarde meer heeft. Dit wordt algemeen erkend aangezien er in de waardering bij een slooppand uitgegaan wordt van de grondwaarde minus de sloopkosten. Ook dan wordt er dus uitgegaan van een restwaarde van 0%.”
      
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft zich verder op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte een restwaarde voor de opstallen van de onroerende zaak heeft vastgesteld. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende gesteld dat de taxatiewijzer goed bruikbaar is voor de bepaling van de bruto-vervangingswaarde, maar niet voor de bepaling van de technische veroudering omdat de in de taxatiewijzer gebruikte kengetallen niet zijn onderbouwd. Van een levensduurverlenging kan naar de mening van belanghebbende geen sprake zijn omdat gesteld noch gebleken is dat aan de afbouw en de installaties uit 1981 en 1995 investeringen zijn gedaan die hebben geleid tot verbeteringen of die anderszins aanleiding kunnen vormen om de gekozen rekenkundige maatstaf voor een evenredige verdeling van de kosten van de  bouwdelen bij te stellen en de restwaarden niet op nihil vast te stellen; het gaat volgens belanghebbende enkel om onderhoud. Verder zijn volgens belanghebbende de transacties waarmee de heffingsambtenaar de restwaarden heeft onderbouwd niet bruikbaar. [adres2] 2 en 4 betreffen geen onderwijsgebouw, maar een kerk, die in gebruik is als kerk, dagopvang voor ongedocumenteerden en kinderdagverblijf. [adres3] 420 en [adres3] 422 zijn ontworpen als school. De eigenaar heeft, na de aankoop in 2016, het schoolgebouw getransformeerd naar een hoogwaardig woongebouw met een nieuwbouwvleugel aan de [adres6] . In de nieuwbouw zit op de begane grond en op de eerste verdieping het kinderdagverblijf ‘ [naam1] ’. De overige ruimten in zowel de nieuw- als de oudbouw zijn ingevuld met in totaal 35 studio’s en appartementen. De onroerende zaak [adres4] 826 is in 1993 gebouwd, waardoor de levensduur nog niet is verstreken. Bovendien zijn in 2017 50 kamers voor verhuur gerealiseerd. De onroerende zaak [adres5] 41 is verkocht met de bedoeling om appartementen te realiseren en ook de schuld van verkoper bij koper in te lossen. De verkoop van dit object is geen zuivere koffie, aldus belanghebbende.
      
      
      
    
    
      4.12.
      De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat uit jurisprudentie valt af te leiden dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn. Verder is er volgens de heffingsambtenaar in de onroerende zaak geïnvesteerd, zo is bijvoorbeeld in de zomervakantie van 2012 het dak verduurzaamd, geïsoleerd en voorzien van een kunststof dakbedekking met een te verwachten levensduur van 40 tot 50 jaar. Ook heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat alle ter onderbouwing van de restwaarden aangevoerde transacties binnen de bestemming ‘Maatschappelijk’ verkocht zijn, waarbij de gerealiseerde koopsom voor de verkoper de restwaarde vertegenwoordigt. Ten slotte volgt, volgens de heffingsambtenaar, uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, nr. 19/05580, ECLI:NL:HR:2020:1671, dat – wanneer bij de technische afschrijving en/of de restwaarde wordt afgeweken van de taxatiewijzer – de stelplicht en bewijslast op degene rust die aanspraak maakt op de afwijking. Aangezien in het onderhavige geval belanghebbende van de taxatiewijzer – die ook voor de bepaling van de technische veroudering kan worden gebruikt – wil afwijken, ligt de bewijslast voor een dergelijke afwijking bij belanghebbende, aldus de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      4.13.
      De Hoge Raad heeft in het arrest van 23 oktober 2020, nr. 19/05580, ECLI:NL:HR:2020:1671 – voor zover van belang – geoordeeld:
      
      
        “2.3.2 Het middel wordt terecht voorgesteld. Op grond van artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde onder andere rekening gehouden met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling Wet WOZ bepaalt dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en de restwaarde van de onroerende zaak. Aangezien de onroerende zaak en daarvan onderdeel uitmakende installaties op de waardepeildatum ongeveer 19 jaar oud waren, vloeit uit het systeem van de wet voort dat bij het bepalen van de vervangingswaarde rekening gehouden moet worden met technische afschrijving. Ten aanzien van deze technische afschrijving gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast. Het in 2.2.2 gegeven oordeel van het Hof berust daarom op een onjuiste rechtsopvatting. Het middel kan echter niet tot cassatie leiden op grond van hetgeen hierna in 2.4.3 en 2.4.4 is overwogen.
      
      
      
        2.4.1
        Het tweede middel richt zich tegen de in 2.2.3 en 2.2.4 vermelde oordelen van het Hof. De omstandigheid dat de geschatte levensduur van de installaties wordt verlengd, heeft niet tot gevolg dat de restwaarde van de onroerende zaak in een later jaar dan op de initieel ingeschatte levensduur zal worden bereikt, aldus het middel.
        
      
      
        2.4.2
        Voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak is aangesloten bij de Taxatiewijzer, net zoals het geval was in de zaak die is beslist in het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 (hierna: het arrest van 31 januari 2020). In de Taxatiewijzer zijn richtsnoeren gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen, en in dit geval ook hebben gediend, bij de vaststelling van de vervangingswaarde van in die Taxatiewijzer bedoelde onroerende zaken. Die richtsnoeren zien onder meer op de afschrijving voor technische veroudering en de restwaarde.
        
      
      
        2.4.3
        Zoals is overwogen in het arrest van 31 januari 2020 is het niet uitgesloten dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.”
        
      
    
    
      4.14.
      Het Hof is van oordeel dat de kengetallen van de taxatiewijzer een (goed) uitgangspunt vormen voor de onderbouwing van de hoogte van de hier gezochte waarde, ook voor de bepaling van de technische veroudering. Gelet op het hiervoor vermelde arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 rust de bewijslast voor de stelling dat in dit geval dient te worden afgeweken van de kengetallen uit de taxatiewijzer op belanghebbende omdat zij van deze kengetallen wil afwijken. Belanghebbende heeft in dit kader enkel gesteld dat de kengetallen inzake de bepaling van de technische veroudering niet onderbouwd zijn, maar voor deze stelling niets aangedragen. Het Hof ziet derhalve geen ruimte voor de conclusie dat van de kengetallen van de taxatiewijzer moet worden afgeweken en dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is. Hierbij merkt het Hof nog op dat de beschikte waarde € 1.488.000 is, terwijl in het taxatierapport G de waarde is berekend op (afgerond) € 1.867.000. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. M. Harthoorn, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 26 april 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 april 2022.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.