ECLI:NL:GHAMS:2017:1873, Gerechtshof Amsterdam, 16-05-2017, 200.188.678/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop van nog te bouwen woning op vakantiepark aan de hand van (niet veel meer dan) een maquette van het desbetreffende wijkje van het bungalowpark. Toen het desbetreffende wijkje niet bleek te worden gebouwd zoals op de maquette was getoond, kwam koper onder de gegeven omstandigheden een beroep op dwaling toe. 
      
      Wetsartikelen: 6:228 BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 				: 200.188.678/01
    
    
    
      zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/227280/HA ZA 15-377
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 mei 2017
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
      appellant,
      advocaat: mr. S.L. Schram te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DROOMPARK DE ZANDING B.V.,
      gevestigd te Beekbergen, gemeente Apeldoorn,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. G. Janssen te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en De Zanding genoemd.
    
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 22 februari 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 2 december 2015, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen [appellant] als gedaagde, tevens opposant en De Zanding als eiseres, tevens geopposeerde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van De Zanding zal afwijzen, althans de overeenkomst van 6 oktober 2013 op grond van dwaling zal vernietigen, met beslissing over de proceskosten.
    
    
    
      De Zanding heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met  beslissing over de proceskosten.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. 
      
    
    
      2.2
      Met grief I bestrijdt [appellant] de omschrijving die de rechtbank onder 2.1 heeft gegeven van Bosvilla’s en Cubuswoningen. [appellant] meent dat die omschrijving, hoewel niet onjuist, een verkeerde indruk wekt. Het hof zal de omschrijving overnemen, maar bij de beoordeling van de overige grieven rekening houden met hetgeen [appellant] in dit verband heeft aangevoerd. 
      
    
    
      2.3
      
        Grief II is gericht tegen de vaststelling onder 2.5 dat [appellant] niet heeft gereageerd op de e-mail van 7 mei 2014 van Recreatie Verkoop BV. [appellant] voert aan dat hij op 17 mei 2014 telefonisch contact heeft opgenomen met De Zanding althans Recreatie Verkoop BV en toen bezwaar heeft gemaakt tegen de gewijzigde planopzet. Nu die stelling bij memorie van antwoord niet althans onvoldoende duidelijk door De Zanding is betwist zal het hof van de juistheid daarvan uitgaan. Uit deze vaststelling vloeit tevens voort dat de rechtbank niet kan worden gevolgd in haar oordeel dat [appellant] de klachtplicht heeft geschonden door pas in zijn brief van 2 juni 2014 een punt te maken van de bouw van Cubuswoningen in de rij achter de Strandvilla’s. Een periode van vier weken om na te denken over de gewijzigde situatie acht het hof onder de gegeven omstandigheden niet te lang, overigens ook een periode van zes weken niet (zodat bij brief van 2 juni 2014 evenzeer tijdig zou zijn geklaagd).
      
    
    
      2.4
      Voor het overige zijn de vastgestelde feiten niet betwist en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. In hoger beroep heeft [appellant] gepreciseerd dat het eerste bezoek van het echtpaar [appellant] aan het recreatiepark en de ondertekening hebben plaatsgevonden op 6 oktober 2013. De Zanding heeft dat niet betwist, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. 
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende. 
      
      
        3.1.1
        In het weekend van 5 en 6 oktober 2013 vonden op het recreatiepark “Droompark De Zanding” in Otterlo open dagen plaats, waarop geïnteresseerden een recreatiewoning konden kopen. [appellant] en zijn echtgenote hebben op 6 oktober 2013 van [A] een rondleiding gekregen over het recreatiepark. [appellant] had aanvankelijk interesse in de aankoop van een Cubuswoning, maar na nader onderzoek ter plaatse heeft [appellant] daarvan afgezien. Vervolgens heeft [A] aan het echtpaar [appellant] een maquette getoond waarop een rij van acht Strandvilla’s aan het water waren te zien, alsmede een rij van elf zogenoemde Bosvilla’s daarachter op de tweede rij aan de overzijde van een nog te realiseren weg. Bosvilla’s hebben evenals Cubuswoningen een kubusachtig uiterlijk. De Strandvilla’s zijn voorzien van een puntdak en aan- dan wel bijgebouwen met platte daken. [appellant] en zijn echtgenote hebben daarna met [A] in het bijzonder kavel 11 bekeken, die was afgezet met piketpaaltjes en waarop een Strandvilla zou worden gebouwd. 
        
      
      
        3.1.2
        
          Op 6 oktober 2013 is door De Zanding en [appellant] een document ondertekend getiteld “Koopovereenkomst/Overeenkomst tot uitgifte in ondererfpacht en onderopstalrecht”. De echtgenote van [appellant] heeft meegetekend. Het document vermeldt dat het betrekking heeft op een perceel grond, bestemd voor de plaatsing van een mobiel recreatieobject en/of een recreatiewoning, ter grootte als na kadastrale uitmeting vanwege het kadaster zal blijken, overeenkomstig de bij een notariskantoor te Putten gedeponeerde situatietekening aangeduid met het kavelnummer [nummer] . In het document is een voor de ondererfpacht en het onderopstalrecht te betalen eenmalige vergoeding van € 200.000,= vermeld, alsmede een jaarlijkse canon van € 600,= en een parkbeheerbijdrage voor het lopende jaar van € 1.500,= inclusief btw. In het document is voorts vermeld dat de ondererfpachter de bepalingen aanvaardt van een aantal aan het document gehechte bijlagen (modelakte uitgifte in ondererfpacht en onderopstalrecht, akte houdende conversie bepalingen recht van erfpacht en vestiging recht van opstal, Algemene Voorwaarden “De Zanding” en Algemeen Parkreglement), die echter bij de ondertekening niet werkelijk waren aangehecht en toen ook niet zijn overhandigd. Handgeschreven is op het eerste blad van het getekende document de volgende toevoeging opgenomen: 
          
            bijkomend de koopaanneemsom van € 150.000,- excl BTW deze is niet inbegrepen in de prijs van de éénmalige vergoeding. In de koopsom zijn inbegrepen de complete tuinaanleg tevens de complete inventaris.
        
        
      
      
        3.1.3
        De in het document genoemde bijlagen zijn door De Zanding aan [appellant] per e-mailbericht van 16 december 2013 nagezonden. Daarnaast zijn aan [appellant] op die datum een (nadere) “Overeenkomst tot uitgifte in ondererfpacht en onderopstalrecht” (Versie 6 december 2013) en een “Aanneemovereenkomst Droompark De Zanding” toegezonden. Deze stukken zijn zonder commentaar door [appellant] behouden, doch niet ondertekend.
        
      
      
        3.1.4
        In februari/maart 2014 is begonnen met de bouw van de Strandvilla op kavel [nummer] .  [appellant] heeft in die periode met de aannemer gecommuniceerd over gewenst meerwerk. Daarnaast heeft [appellant] een afspraak gemaakt met het inrichtingsbedrijf over de inrichting van de sleutelklaar te leveren Strandvilla.
        
      
      
        3.1.5
        Op 20 maart 2014 heeft [appellant] het recreatiepark bezocht en geconstateerd dat op de tweede rij achter de aan het water in aanbouw zijnde Strandvilla’s ook Cubuswoningen werden gebouwd.
        
      
      
        3.1.6
        Op 7 mei 2014 heeft Recreatie Verkoop BV [appellant] geschreven dat [appellant] had kenbaar gemaakt dat hij nog vragen had over de juridische stukken inzake de koop en hem verzocht te laten weten welke vragen hij nog had en medewerking te verlenen aan het afronden van de koop van zijn recreatieobject. 
        
      
      
        3.1.7
        
          [appellant] heeft op 17 mei 2014 telefonisch contact opgenomen met De Zanding althans Recreatie Verkoop BV en bezwaar gemaakt tegen de gewijzigde planopzet.
        
      
      
        3.1.8
        Op 23 mei 2014 heeft Recreatie Verkoop BV [appellant] een aangetekende brief gestuurd waarin zij hem heeft gesommeerd binnen acht dagen over te gaan tot nakoming van de op 6 oktober 2013 gesloten koopovereenkomst.
        
      
      
        3.1.9
        Bij brief van 2 juni 2014 heeft [appellant] aan Recreatie Verkoop BV geschreven dat hij op 20 maart 2014 had bemerkt dat in de omgeving van de Bosvilla’s en Strandvilla’s ook Cubuswoningen werden gebouwd, dat hij deze wijziging niet kon accepteren en aanbood af te zien van de koop zonder een wederzijdse claim tot schadevergoeding. 
        
      
      
        3.1.10
        Bij brief van 13 november 2014 van haar advocaat heeft De Zanding vervolgens [appellant] gesommeerd om binnen veertien dagen medewerking te verlenen aan de levering althans aanvaarding van het erfpacht- en onderopstalrecht. [appellant] heeft aan deze sommatie niet voldaan. Nadien heeft De Zanding de door haar gestelde koopovereenkomst ontbonden op grond van wanprestatie.  
        
      
      
        3.1.11
        Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank, voor zover in hoger beroep van belang, voor recht verklaard dat de koopovereenkomst tussen partijen van 6 oktober 2013 is ontbonden en [appellant] veroordeeld tot betaling van een contractuele boete van € 10.000,= met rente, tot betaling van een schadevergoeding, op te maken bij staat en tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 3.575,= met rente. [appellant] is in de kosten van het geding veroordeeld. 
        
      
    
    
      3.2
      
        [appellant] heeft tegen het bestreden vonnis 15 grieven aangevoerd. De eerste twee daarvan zijn hiervoor reeds behandeld. De grieven III tot en met XIII bestrijden met een veelheid aan argumenten het oordeel van de rechtbank dat tussen [appellant] (in persoon) en De Zanding een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de recreatiewoning. Grief XIV betreft het door [appellant] gedane en door de rechtbank verworpen beroep op dwaling. Grief XV is een zogenoemde veeggrief zonder zelfstandige betekenis.
      
    
    
      3.3
      Omdat naar het oordeel van het hof het beroep op dwaling slaagt, evenals dus grief XIV, zal in het hierna volgende (slechts) veronderstellenderwijs met de rechtbank worden aangenomen dat tussen partijen een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. Vastgesteld kan worden dat op het moment dat [appellant] het document met de titel “Koopovereenkomst” heeft ondertekend, met betrekking tot het gekochte object niet veel meer bekend was dan de prijs, de plaats waar dit object zou komen te liggen en de grootte ervan (bij benadering) en bovendien een maquette bestond van het desbetreffende deel van het recreatiepark. Dat neemt op zichzelf niet weg dat partijen op dat moment tot een volledige overeenstemming kunnen zijn gekomen, maar heeft wel tot gevolg dat het weinige wat bekend was, niet licht als onbetekenende details kan worden afgedaan. De Zanding heeft nog wel aangevoerd dat [appellant] ook een bezoek heeft gebracht aan een ander recreatiepark waar Strandvilla’s waren gebouwd, maar toen had de ondertekening reeds plaatsgevonden. 
      
    
    
      3.4
      
        [appellant] was aanvankelijk geïnteresseerd in de aankoop van een Cubuswoning, maar nadat hij die woningen nauwkeuriger had onderzocht raakte hij teleurgesteld in de kwaliteit ervan; hij vond het veredelde stacaravans. Door De Zanding is niet betwist dat de later, in april 2015, verleende omgevingsvergunning daadwerkelijk voorschreef dat de Cubuswoningen moesten worden voorzien van wielen. Het verschil tussen Bosvilla’s en Cubuswoningen acht het hof aanzienlijk, niet alleen in uiterlijk maar ook in klasse. Het gebruik van de term “villa” wekt op dit vlak ook bepaalde verwachtingen. Een villa acht het hof een object van een geheel ander kaliber dan een stacaravan, hoe luxe en duurzaam deze laatste ook mag zijn. De Zanding voert aan dat [appellant] zijn twijfels over de Cubuswoningen destijds niet nader heeft gemotiveerd, maar kennelijk heeft [A] van die twijfels voldoende begrepen om het echtpaar [appellant] te wijzen op “andere (meer traditionele) woningen” (memorie van antwoord, blz. 3). Vervolgens heeft [A] kennelijk met de maquette de belangstelling van het echtpaar [appellant] weten te wekken voor de Strandvilla’s. Hetgeen op dat moment op de maquette te zien was, is nadien echter niet op die manier uitgevoerd. 
      
    
    
      3.5
      De Zanding noemt de maquette een artist’s impression en zij benadrukt dat zij nooit heeft gegarandeerd dat de woningen ook op die manier zouden worden gerealiseerd en dat [appellant] nooit om een dergelijke garantie heeft gevraagd. Dit argument gaat onder de hiervoor geschetste omstandigheden echter niet op. [appellant] had  niet veel anders om op af te gaan dan de maquette en had te kennen gegeven dat hij de Cubuswoningen teleurstellend vond. Als hem dan een afbeelding van een “villawijkje” wordt getoond om hem ertoe te verleiden een van die villa’s aan te schaffen, mag van de verkoopmedewerker worden verwacht dat hij duidelijk maakt dat het niet zonder meer de bedoeling is dat (aldus afgebeelde) wijkje te bouwen, maar dat het ook mogelijk is dat rond de te kopen villa de door [appellant] versmade Cubuswoningen zouden komen te staan. Dat dit in de ogen van [appellant] zou afdoen aan de aantrekkelijkheid van het “wijkje” moet [A] wel duidelijk zijn geweest. Feit van algemene bekendheid is immer dat een huis een deel van zijn charme - en waarde - ontleent aan de (aard van de) bebouwing in zijn directe omgeving. De Zanding heeft echter niet gesteld dat [A] aan zijn zojuist omschreven inlichtingenplicht jegens [appellant] heeft voldaan.
      
    
    
      3.6
      Daar komt nog bij dat [appellant] , zonder dat dit door De Zanding is betwist, heeft aangevoerd dat de Cubuswoningen, doordat deze hoger zijn dan de aanvankelijk geplande Bosvilla’s, meer inkijk verschaffen in de Strandvilla’s en bovendien op een kortere afstand van de Strandvilla’s liggen, met een terras aan de voorzijde, in de richting van de Strandvilla’s, in plaats van aan de zijkant. Ook dit doet wezenlijk af aan de aantrekkelijkheid van de door [appellant] gekochte Strandvilla.  
      
    
    
      3.7
      Volgens De Zanding is de bouw van de Cubuswoningen in plaats van Bosvilla’s een gelegenheidsargument dat [appellant] heeft aangegrepen om van de koop af te komen. Aanwijzingen dat dit het geval is ontbreken echter. [appellant] heeft in februari en maart 2014 nog met de aannemer overlegd over het meerwerk. Niet is door De Zanding gesteld of is gebleken dat in die periode iets is voorgevallen wat voor [appellant] de werkelijke reden is geweest om af te zien van de koop. Het argument dat [appellant] op het andere park ook al had gezien dat de Strandvilla’s, Bosvilla’s en Cubuswoningen door elkaar stonden overtuigt evenmin, nu niet is gesteld of gebleken dat namens De Zanding aan [appellant] is medegedeeld dat dat andere park ook wat betreft de parkinrichting een goed beeld gaf van hetgeen [appellant] had gekocht. Zonder die mededeling hoefde het voor [appellant] niet duidelijk te zijn dat het door elkaar bouwen van de verschillende types vakantieverblijven ook kenmerkend was voor het wijkje waarin het gekochte lag. Al met al acht het hof dit verweer van De Zanding onvoldoende gemotiveerd. 
      
    
    
      3.8
      Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat [appellant] , toen hij bemerkte dat De Zanding Bosvilla’s en Cubuswoningen door elkaar heen bouwde, het recht had een beroep op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef sub a en/of  sub b BW te doen. Zijn klacht was ook tijdig, zoals hiervoor onder 2.3 reeds werd overwogen. Dit betekent dat de overeenkomst van partijen, als die al tot stand is gekomen, inmiddels met succes is vernietigd, zodat de op die overeenkomst gebaseerde vorderingen van De Zanding niet kunnen worden toegewezen.
      
    
    
      3.9
      Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van De Zanding zullen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal De Zanding worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties, met uitzondering van de kosten van de verzetdagvaarding, die [appellant] nodeloos heeft veroorzaakt.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis  
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      wijst de vorderingen van De Zanding af;
    
    
    
      veroordeelt De Zanding in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.533,= aan verschotten en € 904,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 812,08 aan verschotten en € 894,= voor salaris;
    
    
    
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs.  L.R. van Harinxma thoe Slooten, J.C.W. Rang en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2017.