ECLI:NL:GHSHE:2021:2513, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 10-08-2021, 200.215.357_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2021-08-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vastelling erfpachtcanon

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH 
    
    
      Team Handelsrecht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.215.357/01
      (zaaknummer rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, C/02/303185/ HA ZA 15-519)
    
    
    
      
        arrest van 10 augustus 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        De Staat der Nederlanden, 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      appellant in het principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
      hierna: de Staat,
      advocaat: mr. F. Sepmeijer,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        Watersportvereniging [Watersportvereniging],
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
      appellante in het incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      hierna: [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. L.E. de Geer.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    
    
      1.1.
      Het hof verwijst naar het tussenarrest van 11 februari 2020. 
    
    
      1.2.
      Het verdere verloop blijkt uit:
      - het deskundigenrapport van 11 februari 2021, met bijlagen;
      - de memories na deskundigenbericht;
      - de beslissingen van het hof ingevolge artikel 199, lid 1 Rv van 12 mei 2021 en van 28 juni 2021 met de daarin vermelde stukken.
      
    
    
      1.3.
      Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    
      2.1.
      
        Kort samengevat gaat deze zaak over het antwoord op de vraag of de tot 1 januari 2015 door [geïntimeerde] betaalde canon van € 3.302,56 nog is te beschouwen als een gelijkwaardige tegenprestatie voor het genot van de erfpachtzaak. De Staat heeft in september 2014 met ingang van 1 januari 2015 een canon voorgesteld van € 5.996,00 waarmee [geïntimeerde] niet heeft ingestemd.
        Bij tussenarrest van 20 augustus 2019 is een deskundigenrapport gelast ter beantwoording van onder meer de vraag of de canon van € 3.302,56 (per abuis is in het tussenarrest vermeld dat het zou gaan om een bedrag van € 5.996,00; terecht hebben de deskundigen in plaats van 
        € 5.996,00 het bedrag van € 3.302,56 gelezen) per 1 januari 2015 is te beschouwen als een gelijkwaardige tegenprestatie voor het genot van de erfpachtzaak. Deze vraag hebben de deskundigen ontkennend beantwoord, zij komen tot de conclusie dat de canon per 1 januari 2015 kan worden berekend op 2% over een canongrondslag van € 183.075,00 ofwel 
        € 3.662,00 per jaar. De Staat heeft aangegeven zich te kunnen vinden in deze canon. [geïntimeerde] heeft zowel rechtstreeks aan de deskundigen als in haar memorie na deskundigenbericht diverse bezwaren geuit tegen het deskundigenbericht. 
      
      
    
    
      2.2.
      Kort samengevat stelt [geïntimeerde] zich op het standpunt dat de door de deskundigen berekende canon niet is te beschouwen als de gelijkwaardige tegenprestatie voor het genot van de erfpachtzaak, maar als een gelijkwaardige tegenprestatie en dat de geringe afwijking tussen de tot 1 januari 2015 verschuldigde canon van € 3.302,56 en de door de deskundige vastgestelde canon van € 3.662,00 betekent dat niet is voldaan aan het vereiste van artikel 3 AV 1993 om de canon te wijzigen, namelijk dat niet langer sprake is van een gelijkwaardige tegenprestatie voor het genot van de erfpachtzaak. 
      
    
    
      2.3.
      
        Dit betoog slaagt. Het hof is van oordeel dat uit het rapport van de deskundigen blijkt dat de exacte vaststelling van de waarde van de canon met onzekerheden is omgeven. Zo hebben de deskundigen in hun rapport opgenomen (zie pagina 22 rapport, eerste en tweede alinea):
        “Deskundigen overwegen hieromtrent dat taxatiemethoden de mogelijkheid bieden om de
        
          waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat
        
        
          van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij
        
        
          moet voortdurend bedacht worden dat de waardering zich niet gemakkelijk laat vangen
        
        
          in formules.
        
      
      
      
        
          De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken:
        
        
          ondoorzichtigheid, immobiliteit, vertraagde prijsreacties, ontbreken van
        
        
          consumentensoevereiniteit en emotionele binding. Deze kenmerken maken het
        
        
          deskundigen lastig, waarbij veel ervaring zal moeten worden ingezet om de
        
        
          marktkenmerken in een evenwichtige verhouding te brengen tot de taxatiemethode.”
        
      
      
      
        In dit licht bezien alsmede het gehele deskundigenrapport in ogenschouw genomen, is het hof van oordeel dat de door de deskundigen vastgestelde canon van € 3.662,00 niet zodanig afwijkt van de tot 1 januari 2015 verschuldigde canon van € 3.302,56 dat deze laatste canon niet is te beschouwen als een gelijkwaardige tegenprestatie voor het genot van de erfpachtzaak in de zin van artikel 3 AV 93 (zie ook tussenarrest 5 maart 2019 overweging 5.3.).  Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de deskundigen weliswaar gemotiveerd aangeven van welke aannames zij bij de berekening zijn uitgegaan, maar dat die aannames op elk onderdeel (zoals de waardering van de grond, het in aanmerking te nemen depreciatiepercentage en de rentegrondslag) uiteindelijk niet exact zijn vast te stellen en deels gebaseerd zijn op schattingen en intuïtie. Al met al valt niet in te zien dat de geldende erfpachtscanon in 2015 niet te beschouwen is als een gelijkwaardige tegenprestatie. Dit betekent dat het hof de per 1 januari 2015 verschuldigde canon zal vaststellen op € 3.302,56. In zoverre slagen de eerste grieven van zowel de Staat in principaal hoger beroep als van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep. Immers de rechtbank heeft geen canon vastgesteld; dit zal het hof nu alsnog doen. De bezwaren van [geïntimeerde] tegen het deskundigenbericht hoeven gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen bespreking. 
      
      
    
    
      2.4.
      De tweede grief in principaal hoger beroep heeft geen zelfstandige betekenis zodat deze geen bespreking behoeft. 
      
    
    
      2.5.
      
        De Staat zal als de grotendeels in het ongelijk te beschouwen partij in de proceskosten in principaal hoger beroep, waaronder de kosten van het deskundigenbericht, worden veroordeeld. 
        De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
      
      - explootkosten		€        97,31
      - griffierecht		€      716,00
      - kosten deskundigenbericht	€ 21.703,17
      totaal verschotten		€ 22.516,48
      - salaris advocaat		€   2.228,00 (2 punten x tarief € 1.114,00)
      
    
    
      2.6.
      In het tussenarrest van 11 februari 2020 is het verzoek van [geïntimeerde] om terug te komen op overweging 5.16 uit het tussenarrest van 5 maart 2019 afgewezen, waarbij de beslissing omtrent de proceskosten is aangehouden. Naar aanleiding van dat verzoek heeft de Staat een antwoordakte ingediend. Nu het verzoek van [geïntimeerde] is afgewezen is zij als de in het ongelijk te beschouwen partij voor de akte van de Staat 1 punt aan salaris advocaat verschuldigd, derhalve € 1.114,00. 
      
    
    
      2.7.
      
        De overige grieven in incidenteel hoger beroep zijn reeds bij tussenarrest van 5 maart 2019 verworpen dan wel behoeven gelet op de door het hof hierna vast te stellen canon geen verdere bespreking. Het incidenteel hoger beroep treft geen doel. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk te stellen partijen worden veroordeeld in de proceskosten in incidenteel hoger beroep. Deze kosten worden aan de zijde van de Staat vastgesteld op:
        - salaris advocaat		€ 1.114,00 (1 punt x tarief € 1.114,00)
      
      
    
    
      2.8.
      Als niet weersproken zal het hof ook de door de Staat in incidenteel hoger beroep gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld (in principaal hoger beroep zijn door [geïntimeerde] voornoemde kosten alleen gevorderd ten aanzien van haar incidenteel hoger beroep, zodat zij deze kosten in principaal hoger beroep geen verdere bespreking behoeven).
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      3.1.
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Zeeland-West-Brabant, locatie Middelburg, van 15 februari 2017, behoudens voor zover daarbij geen canon is vastgesteld, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht;
      
    
    
      3.2.
      stelt de canon per 1 januari 2015 vast op het bedrag van € 3.302,56 per jaar;
      
    
    
      3.3.
      
        veroordeelt de Staat in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 22.516,48 voor verschotten en op 
        € 2.228,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
      
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten zoals hiervoor onder 2.6. is overwogen, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Staat vastgesteld op € 1.114,00;
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Staat vastgesteld op € 1.114,00 te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
      
    
    
      3.6.
      
        veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten van het incidenteel hoger beroep, begroot op 
        € 163,00 met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
      
      
    
    
      3.7.
      verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, O.G.H. Milar en R.F. Groos, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2021.
      
      
      
        		griffier						rolraadsheer