ECLI:NL:RBROT:2020:9898, Rechtbank Rotterdam, 06-11-2020, 8403767 CV EXPL 20-9388
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, artikel 7:274 lid 1 sub d BW, maatstaf

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Zaaknummer: 8403767 CV EXPL 20-9388
    
    
    
      Uitspraak: 6 november 2020
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , hierna: ‘ [eiser] ’,
      wonende te [woonplaats eiser] ,
      eiser bij exploot van dagvaarding van 10 maart 2020,
      gemachtigde: mr. A. Schippers te Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        DOCKHOLLAND HUISVESTING B.V., hierna: ‘DHH’,
      gevestigd te Rockanje,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M.J. Jeths te Utrecht.
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    
      1.1
      Het procesverloop blijkt uit de volgende processtukken:
      
      
         de dagvaarding, met producties;
         de conclusie van antwoord, met producties;
         de conclusie van repliek;
         de conclusie van dupliek.
      
      
    
    
      1.2
      De kantonrechter heeft de datum van deze uitspraak (nader) bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    Uitgegaan wordt van de volgende feiten, nu deze enerzijds zijn gesteld dan wel blijken uit de overgelegde stukken en anderzijds zijn erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden:
    
    
      2.1
      
        [eiser] heeft een drietal zelfstandige woningen aan DHH verhuurd. Het betreft:
      
      
        
          met ingang van 22 april 2017 de woning aan de [adres 1] , tegen een huurprijs van € 1.150,- per maand exclusief gas, water, licht en internet maar inclusief stoffering;
        
        
          met ingang van 27 februari 2017 de woning aan de [adres 2] , tegen een huurprijs van € 1.000,- per maand exclusief gas, water, licht en internet maar inclusief stoffering, en
        
        
          met ingang van 21 februari 2017 de woning aan de [adres 3] , tegen een huurprijs van € 1.000,- per maand exclusief gas, water, licht en internet maar inclusief stoffering.
        
      
      
      
      
    
    
      2.2
      DHH heeft de drie woningen van [eiser] gehuurd ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten.
      
    
    
      2.3
      Bij brief van 26 april 2019 heeft [eiser] DHH voorgesteld voor de drie woningen nieuwe huurovereenkomsten aan te gaan, waarbij dan de volgende maandelijkse huurprijzen gelden:
      
      
        
          voor de woning aan de [adres 1] een bedrag van € 1.350,-,
        
        
          voor de woning aan de [adres 2] een bedrag van € 1.125,-, en
        
        
          voor de woning aan de [adres 3] een bedrag van € 1.350,-.
        
      
      
    
    
      2.4
      DHH heeft dit voorstel niet aanvaard. Daarop heeft [eiser] bij brief van 10 mei 2019 de huurovereenkomsten met inachtneming van een opzegtermijn van vijf maanden, derhalve tegen 1 november 2019, opgezegd wegens het weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1
      
        [eiser] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, een tijdstip te bepalen waartegen de onder 2.1 bedoelde huurovereenkomsten tussen hem en DHH eindigen, met veroordeling van DHH in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.2
      
        Ter toelichting op die vordering heeft [eiser] naast de hiervoor onder 2 genoemde feiten 
        -samengevat en voor zover nu van belang- aangevoerd dat het door hem gedane voorstel tot het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten redelijk is. Daarbij geldt dat de voorgestelde huurprijs met de relevante markt moet worden vergeleken en bovendien moeten alle overige omstandigheden van het concrete geval in aanmerking worden genomen, waaronder, bij voorbeeld, de draagkracht van de huurder. Uit de reactie van DHH op het voorstel blijkt evenwel dat haar bezwaar zich slechts richt op de hoogte van de voorgestelde huurprijs.
      
      
      
        Het is zo dat bij de bepaling van een redelijke huur in de relevante markt wordt gewerkt met de zogenaamde SNF-normen (Stichting Normering Flexwonen, opmerking kantonrechter), de norm voor huisvesting van arbeidsmigranten, waarin is bepaald dat bewoners van een reguliere woning per persoon minimaal twaalf vierkante meter gebruiksoppervlak, waarvan minimaal drieënhalve vierkante meter slaapvertrek, dienen te hebben. De voorgestelde huurprijs voor de drie woningen komt steeds neer op een huurprijs van € 225,- per bewoner per maand, nu:
      
      
      
        
          voor de woning aan de [adres 1] , die een gebruiksoppervlak van 105 m2 heeft en derhalve conform de SNF-norm beschikbaar zou zijn voor acht personen, de voorgestelde huurprijs (vanwege een met de VvE afgesproken maximum van zes personen) is gebaseerd op zes personen (€ 1.350,- : 6 = € 225,-),
        
        
          voor de woning aan de [adres 2] , die een gebruiksoppervlak van 65 m2 heeft en derhalve conform de SNF-norm beschikbaar zou zijn voor vijf personen, de voorgestelde huurprijs is gebaseerd op vijf personen (€ 1.125,- : 5 = € 225,-), en
        
        
          voor de woning aan de [adres 3] , die een gebruiksoppervlak van 80 m2 heeft en derhalve conform de SNF-norm beschikbaar zou zijn voor zes personen, de voorgestelde huurprijs is gebaseerd op zes personen (€ 1.350,- : 6 = € 225,-).
        
      
      
      
      
      
      
      
        Een huurprijs van € 225,- per in de woning verblijvende persoon is volgens [eiser] in de relevante markt gebruikelijk en moet als redelijk worden geacht. Daartoe wijst hij op een door hem als productie 11 overgelegde huurovereenkomst tussen hem en een uitzendbureau met betrekking tot een woning die geschikt is voor zes personen, waarbij de huurprijs € 1.350,- (zes maal € 225,-) per maand bedraagt, en die binnen dezelfde relevante markt wordt verhuurd ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten. Voorts heeft [eiser] gewezen op een door hem als productie 12 in het geding gebrachte verklaring afkomstig van [bedrijf 1] , waarin deze verklaart voor de onderhavige woningen met een bedrag van € 250,- per persoon per maand te rekenen en dus bereid te zijn daarvoor een bedrag van (zes maal € 250,-) € 1.500,- per maand te betalen. Daarnaast heeft [eiser] gewezen op een door hem in het geding gebrachte huurovereenkomst tussen [naam] en [bedrijf 2] , die betrekking heeft op een woning te Hellevoetsluis die is bestemd te worden gebruikt als woonruimte voor maximaal acht seizoenmedewerkers, waarbij een huurprijs van € 1.950,- per maand geldt, omgerekend dus € 243,75 per persoon.
      
      
      
        Hiermee heeft hij, aldus [eiser] , voldoende onderbouwd dat een huurprijs van € 225,- per persoon een gebruikelijke prijs in de relevante markt is. Ook als gekeken wordt naar de gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor appartementen in de provincie Zuid-Holland, die volgens Pararius Huurmonitor per het derde kwartaal van 2019 € 15,89 bedroeg, is de voor de woning aan de [adres 1] voorgestelde huurverhoging redelijk te noemen.
        Het door [eiser] aan DHH gedane voorstel was dan ook een redelijk voorstel. Nu DHH dat heeft geweigerd, dienen de huurovereenkomsten thans binnen korte tijd te eindigen. 
      
      
    
    
      3.3
      DHH heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat ertoe strekt het gevorderde af te wijzen en [eiser] , uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen in de proceskosten alsook in de nakosten. 
      
      
        Daartoe heeft zij -eveneens samengevat en voor zover nu van belang- aangevoerd dat de door [eiser] voorgestelde huurprijzen niet redelijk zijn omdat hij niet uitgaat van huurprijzen van vergelijkbare geliberaliseerde huurwoningen in de nabije omgeving van de onderhavige drie woningen (referentiepanden), terwijl die volgens de wetsgeschiedenis een cruciaal aanknopingspunt vormen. Ook volgens de jurisprudentie dient de vraag of de voorgestelde huurprijs redelijk is, in beginsel te worden beantwoord aan de hand van een objectieve maatstaf, zijnde de huurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse. De markthuurprijs is dan ook in beginsel bepalend. 
      
      
      
        Verder is van belang dat bij het vaststellen van de huurprijs voor de onderhavige woningen bij het aangaan van de huurovereenkomsten voor [eiser] nimmer een overweging is geweest de huurprijs te baseren op het aantal bewoners. Daarnaast is het zo dat uit de SNF-normen, die kwaliteitsnormen zijn waaraan de huisvesting van arbeidsmigranten volgens SNF moet voldoen, geenszins blijkt dat een geliberaliseerde huurprijs voor een bed, naar [eiser] stelt, een bedrag van € 225,- per maand zou moeten behelzen. DHH betwist dan ook dat tot een relevante en redelijke huurprijs kan worden gekomen door, zoals [eiser] doet, dit bedrag te vermenigvuldigen met het (maximum) aantal bewoners. De redelijkheid van dat voorstel kan ook niet worden afgeleid uit de door [eiser] geproduceerde huurovereenkomsten en verklaring. Leidend is immers de huurwaarde van een vrije sector woning met een redelijke markthuurprijs gebaseerd op taxatierapportages met diverse vergelijkingspanden opgesteld door een makelaar. Ook de verwijzing naar de Pararius Huurmonitor kan [eiser] niet baten, nu het dient te gaan om huurprijzen van vergelijkbare geliberaliseerde huurwoningen in de nabije omgeving van de onderhavige drie woningen en met de verwijzing naar de cijfers van Pararius volstrekt onhelder is om welke referentiepanden het zou gaan.
      
      
    
    
      3.4
      Op hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, wordt hierna, voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, teruggekomen.
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
      4.1
      Vooropgesteld wordt dat het hier gaat om huurovereenkomsten met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte. Daarop gelet komt [eiser] in beginsel een beroep toe op de beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW, die hij bij de onder 2.4 bedoelde opzeggingsbrief van 10 mei 2019 jegens DHH heeft ingeroepen.
      
    
    
      4.2
      Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst (tenzij de huurder in de beëindiging schriftelijk toegestemd heeft, waarvan hier geen sprake is) na de dag waartegen deze rechtsgeldig opgezegd is van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als bedoeld in lid 2 van dat artikel. Laatstbedoeld lid biedt de verhuurder die niet binnen zes weken na de opzegging een schriftelijke instemming met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft ontvangen, de mogelijkheid om op de gronden vermeld in de opzegging te vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Die vordering heeft [eiser] hier ingesteld omdat door DHH niet is ingestemd met het in zijn optiek redelijke aanbod tot het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten voor de onderhavige drie woningen (artikel 7:274 lid 1 sub d BW).
      
    
    
      4.3
      Bij de beoordeling van de vraag of het door [eiser] gedane aanbod redelijk is, stelt de kantonrechter voorop dat naar vaste jurisprudentie geldt dat deze vraag in beginsel aan de hand van een objectieve maatstaf, te weten de huurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse, moet worden beantwoord (zie HR 29 juni 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6650). Een aanbod als door [eiser] gedaan dient in beginsel dan ook als redelijk te worden beschouwd indien de door hem verlangde huurprijs in overeenstemming is met die van vergelijkbare woonruimte ter plaatse. Evenwel kunnen ook andere omstandigheden een rol spelen bij de beantwoording van de redelijkheid van het voorstel: alle omstandigheden van het concrete geval dienen in het oordeel te worden betrokken (zie HR 4 januari 1985, NJ 1985/789).
      
    
    
      4.4
      Uit de wetsgeschiedenis (zie Kamerstukken II, 1991/92, 22350, nr. 3, p. 10) blijkt dat de wetgever heeft beoogd de ontwikkeling van de huurprijzen van geliberaliseerde woningen zoveel mogelijk te laten plaatsvinden onder invloed van de werking van de markt, zodat het voor de hand ligt in eerste instantie aansluiting te zoeken bij de huurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse, waarbij -indien mogelijk- in het bijzonder betekenis zal toekomen aan de huurprijzen die bij nieuwe huurovereenkomsten met betrekking tot dergelijke woonruimte zijn overeengekomen in de periode rond het door de verhuurder (gewenste) tijdstip van huurprijsherziening. De Memorie van Toelichting vermeldt ter zake:
      
      
        
          “(…) In procedures over geliberaliseerde huurprijzen of servicekosten zullen naar het oordeel van de ondergetekenden de noodzakelijke gegevens primair dienen te worden aangevoerd door de partijen zelf. De verhuurder die een beëindigingsverzoek doet, omdat de huurder weigert een verhoging van de huurprijs of van de servicekosten te betalen, zal de redelijkheid van die verhoging moeten stellen en, bij tegenspraak door de huurder, bewijzen. Zo zal de verhuurder de redelijkheid van een huurprijsverhoging op grond van de marktontwikkeling bij voorbeeld kunnen staven met behulp van een taxatierapport van een makelaar. De huurder zal daartegen dan tegenbewijs dienen te leveren. (…)”.
        
      
      
    
    
      4.5
      In het voorkomende geval rust de stelplicht ter zake van de redelijkheid van de door hem voorgestelde nieuwe huurprijs op de verhuurder, hier dus op [eiser] . Het is dus aan hem om feiten en omstandigheden te stellen -en die voldoende te onderbouwen- waaruit blijkt dat de door hem voorgestelde huurprijs redelijk is jegens DHH. Gegeven het zware gewicht dat daarbij (zie hierboven) toekomt aan de markthuurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse, is het aan de verhuurder om gemotiveerd te stellen dat de door hem voorgestelde huurprijs in overeenstemming is met de markthuurprijs, waarbij hij (zie de hierboven aangehaalde passage uit de Memorie van Toelichting) zich kan bedienen van een taxatierapport van een makelaar. Duidelijk dient dan te blijken welke woonruimten als ‘vergelijkbare woonruimte ter plaatse’, als referentieobjecten, zijn beschouwd, dat wil zeggen als woonruimten die qua omvang, voorzieningen, staat van onderhoud, uitstraling en ligging vergelijkbaar zijn met de door [eiser] aan DHH verhuurde woningen, alsook op welke wijze rekening is gehouden met eventuele verschillen tussen (bepaalde) vergelijkingsobjecten en de verhuurde woonruimte.
      
    
    
      4.6
      Gegeven dat toetsingskader wordt geoordeeld dat hetgeen [eiser] ter zake naar voren heeft gebracht, ontoereikend is om op basis daarvan te kunnen vaststellen dat het door hem aan DHH gedane aanbod redelijk is. De door [eiser] als producties 11 en 13 overgelegde huurovereenkomsten, waarvan de laatste (overigens) ziet op een pand in Hellevoetsluis en dus niet (ook) in Maassluis, vormen onvoldoende basis om op basis daarvan te kunnen concluderen dat het daarbij gaat om ‘vergelijkbare woonruimte in de nabije omgeving’ -als hiervoor bedoeld- van de door [eiser] aan DHH verhuurde woningen. 
      
    
    
      4.7
      De omstandigheid dat [bedrijf 1] volgens [eiser] bereid is de nu aan DHH verhuurde woningen voor een bedrag van € 1.500,- per maand (per stuk) te huren en dat zij daarbij (voor zichzelf) met een bedrag van € 250,- per bewoner rekent, maakt dat niet anders. Anders dan door [eiser] voorgestaan dient bij de beantwoording van de vraag of het door hem gedane aanbod jegens DHH redelijk is, naar het oordeel van de kanonrechter leidend te zijn de huurprijs van vergelijkbare woningen in de nabije omgeving van de verhuurde woningen en niet het aantal bewoners dat men daarin volgens de door de SNF gehanteerde (minimum)norm kwijt kan.
      
    
    
      4.8
      Ook aan de door [eiser] genoemde gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor appartementen in de provincie Zuid-Holland in het derde kwartaal van 2019 volgens Pararius Huurmonitor kan hier geen doorslaggevende betekenis worden gehecht, nu dit, vanwege de geografische reikwijdte van dat gemiddelde, nog niets zegt over de gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor woningen in Maassluis zoals hier. Bovendien betreft het niet meer dan een gemiddelde huurprijs terwijl het hier moet gaan om een vergelijking met (concrete) vergelijkbare woonruimte in de nabije omgeving van het gehuurde.
      
    
    
      4.9
      Het voorgaande betekent dat bij gebreke aan een voldoende onderbouwing niet kan worden geoordeeld dat het door DHH niet geaccepteerde aanbod van [eiser] redelijk is geweest. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen. 
      
    
    
      4.10
      Op het voorgaande stuit de vordering van [eiser] derhalve af. Hetgeen verder nog is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen bespreking meer.
      
    
    
      4.11
      
        
          [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. 
        De door DHH apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten. 
      
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    - wijst het door [eiser] gevorderde af;
    
    - veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van DHH vastgesteld op € 600,- aan salaris voor haar gemachtigde, en indien [eiser] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis plaatsgehad heeft, dient het bedrag aan nasalaris te worden verhoogd met de kosten van betekening;
    
    - verklaart dit vonnis voor wat betreft deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      654