ECLI:NL:RBROT:2022:9602, Rechtbank Rotterdam, 04-11-2022, 9778088 CV EXPL 22-9910
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Corona-huurkorting bij tussenhuur. Omzetvermindering tussen(ver)huurder kan zowel bestaan uit gederfde huurinkomsten als uit gederfde omzet.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9778088 CV EXPL 22-9910
    
    
    
      datum uitspraak: 4 november 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        B.V. Property Investments Rotterdam P.I.R.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: mr. I. Reidsma,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Heineken Nederland B.V.,
      vestigingsplaats: Amsterdam,
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      gemachtigden: mr. J. Verstoep en mr. J. van Straaten.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘PIR’ en ‘Heineken’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 17 maart 2022, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie, met bijlagen;
        
        
          de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de akte van Heineken, met een bijlage;
        
        
          het antwoord in reconventie, met een bijlage;
        
        
          de comparitie-/spreekaantekeningen van beide partijen. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 22 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens PIR aanwezig: [naam 1] (debiteurenbeheerder bij de indirect bestuurder van PIR) en de gemachtigde. Namens Heineken zijn verschenen: [naam 2] (hoofd Juridische Zaken), [naam 3] (bedrijfsjurist) en [naam 4] (stagiaire), bijgestaan door mr. Verstoep.
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      PIR is eigenaar van de bedrijfsruimte op het adres [adres]. PIR verhuurt deze bedrijfsruimte aan Heineken. 
      
    
    
      2.2.
      
        In artikel 17.1 van de algemene bepalingen die van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen PIR en Heineken is het volgende bepaald:
        
          “In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte — met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten — aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd."
        
      
      
    
    
      2.3.
      Heineken verhuurde de bedrijfsruimte, met toestemming van PIR, op haar beurt door aan [naam horecagelegenheid] (hierna: [naam horecagelegenheid]). [naam horecagelegenheid] exploiteerde in de bedrijfsruimte een café-restaurant. Heineken bracht bij [naam horecagelegenheid] dezelfde huurprijs in rekening als de huurprijs die PIR bij Heineken in rekening brengt. Heineken is daarnaast met [naam horecagelegenheid] overeengekomen dat [naam horecagelegenheid] in het café-restaurant alleen bier zal schenken van merken die (indirect) eigendom zijn van Heineken.
      
    
    
      2.4.
      Na de uitbraak van de coronapandemie heeft Heineken zich op het standpunt gesteld dat zij op grond van de coronamaatregelen aanspraak kan maken op een huurkorting. Zij heeft echter geen overeenstemming daarover kunnen bereiken  met PIR.
      
    
    
      2.5.
      In de maanden juli 2020 tot en met december 2020 heeft Heineken niet de volledige huurprijs betaald aan PIR. 
      
    
    
      2.6.
      Per 1 april 2022 verhuurt Heineken (na een indeplaatsstelling) de bedrijfsruimte aan een derde partij, die de exploitatie van het café-restaurant voortzet.
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1.
      PIR eist samengevat:
      
        
          Heineken te veroordelen aan haar te betalen € 14.845,17, met rente; 
        
        
          Heineken te veroordelen tot betaling van de advocaatkosten van PIR van € 3.100,02, met wettelijke rente, de explootkosten en het griffierecht;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      PIR baseert de eis op het volgende. Heineken heeft, ondanks aanmaningen, een huurachterstand van € 14.845,17 laten ontstaan. Zij moet de huurovereenkomst onverkort nakomen en daarom veroordeeld worden tot betaling van dat bedrag. Op grond van artikel 17.1 van de algemene voorwaarden (2.2) komen daarnaast de werkelijke proceskosten voor rekening van Heineken. 
      
    
    
      3.3.
      Heineken is het niet eens met de eis van PIR en eist zelf samengevat:
      
        
          voor recht te verklaren dat zij recht heeft op een huurprijsvermindering in verband met de coronamaatregelen;
        
        
          voor recht te verklaren dat zij een bedrag van € 12.121,97 (exclusief btw en servicekosten) gerechtvaardigd onbetaald heeft gelaten en verrekend met de aan PIR te betalen huur;
        
        
          PIR te veroordelen aan haar te betalen € 20.303,-, met handelsrente;
        
        
          PIR te veroordelen in de proceskosten met rente;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.4.
      Heineken baseert haar verweer en de tegeneis op het volgende. De coronamaatregelen kwalificeren als onvoorziene omstandigheden, die een huurprijsvermindering rechtvaardigen (art. 6:258 BW). Deze huurprijsvermindering moet worden berekend conform de vastelastenmethode die is geïntroduceerd door de Hoge Raad. Daarbij geldt als omzetverlies voor Heineken enerzijds twee maanden huur die zij [naam horecagelegenheid] heeft kwijtgescholden en anderzijds de teruggelopen bierafname. De uitkomst van de hantering van deze methode is dat Heineken aanspraak kan maken op € 32.425,- aan huurprijsvermindering. Dat betekent dat zij terecht € 12.121,97 aan huur onbetaald heeft gelaten en dat zij juist nog € 20.303,- tegoed heeft van PIR. 
      
    
    
      3.5.
      PIR is het niet eens met de tegeneis van Heineken en voert het volgende aan. Heineken heeft niet voldaan aan haar stelplicht, omdat zij onvoldoende onderliggende stukken heeft aangeleverd voor haar berekeningen. Bovendien blijkt uit de aangeleverde gegevens dat Heineken als concern, maar ook specifiek ten aanzien van dit pand onder de streep ruim winst heeft gemaakt. Er is daarom geen sprake van nadeel dat op grond van artikel 6:258 BW moet worden gecompenseerd. 
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
      4.1.
      De centrale vraag in deze procedure is of Heineken aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Daarom zal de kantonrechter eerst daarover oordelen. Vervolgens zal worden geconcludeerd wat de gevolgen hiervan zijn voor de vorderingen in conventie en reconventie.
      
      
        
          Juridisch kader
        
      
    
    
      4.2.
      Partijen hebben beide verwezen naar hetzelfde juridische kader en dezelfde uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1974), zij het dat zij daar tegenovergestelde conclusies uit hebben getrokken. Kort gezegd volgt uit dit juridisch kader dat de omstandigheid dat een huurder, die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, door de coronamaatregelen gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts beperkt kan exploiteren, in beginsel een onvoorziene omstandigheid zoals bedoeld in art. 6:258 BW is, op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter gaat ervan uit dat waar de Hoge Raad spreekt van ‘een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek’, zij ook doelt op indirecte afhankelijkheid. Dat betekent dat deze rechtsregel ook kan gelden voor een tussenhuurder, zoals Heineken. De betreffende zaak bij de Hoge Raad zag namelijk ook op een tussenhuurconstructie en gezien de algemene formulering heeft de Hoge Raad deze rechtsregel niet beperkt tot de uiteindelijke gebruiker van het gehuurde. Bovendien valt niet in te zien, waarom de pijn uitsluitend zou moeten worden verdeeld tussen huurder en tussenhuurder en de hoofdverhuurder volledig buiten schot zou blijven. PIR, die het tegendeel betoogt, wordt hierin dus niet gevolgd.
      
      
        
          Afhankelijk van de komst van publiek
        
      
    
    
      4.4.
      Met het oog op dat juridische kader overweegt de kantonrechter het volgende. Heineken heeft onbetwist gesteld dat zij het pand slechts huurt van PIR, zodat haar onderverhuurder daarin Heineken-bier kan verkopen en dat PIR hiervan ook op de hoogte was bij het sluiten van de overeenkomst. Indirect is Heineken daarmee voor haar omzet afhankelijk van de komst van publiek in het gehuurde. Als er namelijk geen/minder publiek naar het gehuurde komt, zal minder Heineken-bier worden verkocht en zal Heineken dus minder omzet draaien, ter zake van het gehuurde. 
      
      
        
          Beperkte exploitatie door corona
        
      
    
    
      4.5.
      Verder staat niet ter discussie dat de bierverkoop in het gehuurde, wat dus het hoofddoel van de huur was voor Heineken, als gevolg van de coronamaatregelen zeer sterk is gedaald. Daardoor is dus indirect de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde voor Heineken sterk gedaald. Dat Heineken onder de streep als concern en ten aanzien van deze bedrijfsruimte nog winst heeft gemaakt, waar PIR op heeft gewezen, maakt dat niet anders. Bepalend is namelijk in hoeverre de waarde van het gebruiksrecht van de bedrijfsruimte is gedaald en dus niet in hoeverre Heineken ten aanzien van dit pand, of als concern, nog zwarte cijfers heeft gerealiseerd. Aan de stellingen van PIR die hierop zien wordt daarom voorbijgegaan.
      
      
        
          Onvoorzien
        
      
    
    
      4.6.
      Niet gesteld of gebleken is dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst rekening hebben gehouden met de mogelijkheid dat het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk zou dalen als gevolg van overheidsmaatregelen. De waardeverhouding tussen de huurprijs enerzijds en het gebruiksrecht van Heineken anderzijds is daarom door deze situatie in ernstige mate verstoord. In die omstandigheden kan PIR in redelijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. De kantonrechter oordeelt daarom dat de coronamaatregelen moeten worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die aanpassing van de huurovereenkomst, door huurprijsvermindering, rechtvaardigen. In die zin is de algemeen door Heineken gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar. Echter, gesteld noch gebleken is dat Heineken belang heeft bij toewijzing daarvan. Om die reden wordt deze verklaring voor recht, ongeacht de juistheid daarvan, bij gebrek aan belang afgewezen (art. 3:303 BW).
      
      
        
          Berekening huurprijsvermindering
        
      
    
    
      4.7.
      De volgende vraag is op welke huurprijsvermindering Heineken aanspraak kan maken. De Hoge Raad heeft in zijn arrest geoordeeld dat de verstoring in de waardeverhouding het beste wordt ondervangen door het nadeel gelijk te verdelen over verhuurder en huurder. Aangezien PIR en Heineken beiden gelijkwaardige, grote commerciële partijen zijn, ziet de kantonrechter geen aanleiding om van deze verdeling af te wijken. Zij zoekt daarom aansluiting bij de formule zoals de Hoge Raad die heeft gegeven in zijn arrest, namelijk de overeengekomen huurprijs (minus de ontvangen TVL die kan worden toegerekend aan de huur) x het percentage omzetvermindering x 50%. PIR heeft de hoogte van de door Heineken gestelde huurprijs en TVL niet betwist, zodat deze vast staan. PIR betwist wel de omzetvermindering. Ten aanzien van dat punt wordt het volgende overwogen.
      
      
        
          Omzetvermindering
        
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter oordeelt dat voor de berekening van de omzetvermindering moet worden uitgegaan van het verschil tussen de volledige omzet van Heineken als (tussen)verhuurder gerelateerd aan het gehuurde en de als gevolg van de overheidsmaatregelen gegenereerde omzet. Bij de berekening van de omzet gerelateerd aan het gehuurde zijn zowel de gemiste huurinkomsten als de gemiste inkomsten uit de drankverkoop van belang. Niet alleen het missen van huurinkomsten, maar ook het niet of in mindere mate kunnen verkopen van Heineken-bier in het gehuurde  houdt namelijk rechtstreeks verband met het verminderde gebruiksrecht van Heineken. 
      
      
        
          Gemiste huurinkomsten
        
      
    
    
      4.9.
      Heineken stelt dat haar gemiste huurinkomsten twee maanden huur bedragen. Dit heeft PIR in eerste instantie betwist. Vervolgens heeft Heineken tijdens de mondelinge behandeling de betreffende creditfacturen overgelegd. Daarop heeft PIR de juistheid van deze stelling niet langer betwist. Vast staat daarom dat Heineken [naam horecagelegenheid] twee maanden huur heeft kwijtgescholden. Overigens heeft Heineken onbetwist gesteld dat [naam horecagelegenheid] op grond van de vastelastenmethode van de Hoge Raad ‘met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid’ op meer huurkorting aanspraak had kunnen maken. In die zin ziet de kantonrechter geen aanleiding om de verleende huurkorting geheel of gedeeltelijk voor rekening van Heineken te laten.
      
      
        
          Gemiste bierinkomsten
        
      
    
    
      4.10.
      Heineken heeft verder een berekening overgelegd van haar teruggelopen bierinkomsten. Zij heeft dit onderbouwd door een overzicht in het geding te brengen met het aantal verkochte hectoliters bier per maand in 2019, afgezet tegen de periode waarin de coronamaatregelen golden. Zij heeft daarnaast een berekening in het geding gebracht waaruit volgt tot welke netto omzetdaling dit per maand heeft geleid. PIR heeft hier tegenin gebracht dat zijn onvoldoende onderliggende stukken heeft voor deze berekening. Het had op de weg van PIR gelegen om concreet aan te geven welke stukken zij mist. Heineken heeft deze berekening namelijk al op 25 maart 2022 aan PIR gestuurd. Zonder een concreet verzoek om bepaalde gegevens, kan van Heineken niet worden verwacht dat zij haar gehele administratie in het geding brengt. Aangezien de door Heineken gestelde getallen, namelijk de hectoliters bier, de netto bieromzet en de daarop gebaseerde berekening niet inhoudelijk zijn betwist door PIR, gaat de kantonrechter als onvoldoende gemotiveerd betwist uit van de juistheid daarvan. 
      
      
        
          Conclusies
        
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande betekent dat de door Heineken berekende huurprijsvermindering in lijn is met de formule zoals gegeven door de Hoge Raad. De kantonrechter oordeelt daarom dat Heineken aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering van € 32.425,-. Dit betekent dat de vordering in conventie, tot betaling van een huurachterstand, in ieder geval wordt afgewezen. De daarmee samenhangende vorderingen tot betaling van de wettelijke rente en de (werkelijke) proceskosten volgen hetzelfde lot.
      
    
    
      4.12.
      Heineken vordert een verklaring voor recht dat zij € 12.121,97 terecht onbetaald heeft gelaten. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling aan partijen de vraag voorgelegd hoe dit zich verhoudt met het standpunt van PIR dat sprake is van een hogere huurachterstand, namelijk van € 14.845,17. PIR heeft daarop aangegeven dat het verschil is gelegen in de servicekosten en de btw en dat het klopt dat er in totaal € 12.121,97 aan kale huur onbetaald is gelaten. Ten aanzien van het overige deel van het door PIR gevorderde bedrag, heeft PIR niets gesteld. Voor zover zij dit deel van de vordering nog heeft bedoeld te handhaven, wordt dat deel bij gebrek aan onderbouwing afgewezen. Aangezien de huurkorting waarop Heineken aanspraak kan maken (aanzienlijk) hoger is dan de huurachterstand, wordt de verklaring voor recht dat zij € 12.121,97 gerechtvaardigd onbetaald heeft gelaten, toegewezen. 
      
    
    
      4.13.
      Omdat hiervoor geoordeeld is dat Heineken recht heeft op een huurkorting van € 32.425,- heeft zij € 20.303,03 (€ 32.425,- min € 12.121,97) teveel betaald aan PIR. Op grond van onverschuldigde betaling dient PIR het restant van de huurkorting daarom terug te betalen aan Heineken. De vordering die hierop ziet wordt daarom toegewezen. De door Heineken gevorderde handelsrente over dit bedrag wordt afgewezen. De terugbetalingsverplichting vloeit namelijk niet voort uit een handelsovereenkomst, maar uit de wet. In plaats daarvan wordt daarom de wettelijke rente van artikel 6:119 BW toegewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.14.
      PIR krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van Heineken tot vandaag vast op € 746,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 373,- tarief). In reconventie worden deze kosten aan de kant van Heineken tot vandaag vastgesteld op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde (½  x 2 punten x € 498,- tarief). Dit is totaal € 1.244,-. De wettelijke rente daarover wordt toegewezen vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis. Voor kosten die Heineken maakt na deze uitspraak moet PIR ook een bedrag betalen van € 124,- (1/2 punt x € 498,- tarief met een maximum van € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
    
    
      4.15.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van PIR in conventie af;
      
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat Heineken een bedrag van € 12.121,97 aan huur (exclusief btw en servicekosten) gerechtvaardigd onbetaald heeft gelaten en verrekend met de aan PIR te betalen huur voor het gehuurde;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt PIR tot betaling aan Heineken van € 20.303,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 19 mei 2022 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt PIR in de proceskosten in conventie en in reconventie, aan de kant van Heineken tot vandaag vastgesteld op € 1.244,-, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
        33394