ECLI:NL:GHARL:2016:1016, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-02-2016, 15/00148
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-02-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling vrijstaande woning. Gemeente slaagt in bewijslast.

uitspraak
  
  
    
      
        
      
    
    
      
        
      
    
    
      
        
      
    
  
  
    
      GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
  
  
    nummer 15/00148
    uitspraakdatum: 9 februari 2016
  
  
    
      Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
    
  
  
    op het hoger beroep van
  
  
    
      
        [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
  
  
    tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 30 december 2014, nummer UTR 14/542 in het geding tussen belanghebbende en
  
  
    de heffingsambtenaar van de BghU te Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
  
  
    1. Ontstaan en loop van het geding
  
  
    1.1. Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 8 te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2013 en naar de waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 1.300.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) opgelegd.
    1.2. Na door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd.
    1.3. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden‑Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de vastgestelde waarde van de woning conform het door de heffingsambtenaar ingenomen standpunt verminderd tot € 1.258.000, de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd en bepaald dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht moet vergoeden.
    1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    1.5. Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2015 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede namens de heffingsambtenaar [A] , vergezeld door [B] , WOZ-taxateur.
    1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning, gelegen aan de [a-straat] 8 te [Z] . Het betreft een vrijstaande woning uit 1997 met een souterrain en een kelder. De inhoud van de woning is ongeveer 893 m³, die van het souterrain 302 m³ en die van de kelder ongeveer 110 m³. De woning is gelegen op een perceel van 1.505 m².
    
    
      2.2.
      De woning heeft een (nagenoeg) plat dak. Op het plat dak is een zogenoemde dakopbouw geplaatst. Deze dakopbouw is een, min of meer centraal op het dak gelegen verhoging van ongeveer een halve meter waarin rondom ramen zijn geplaatst ten behoeve van de daglichttoelating in de daaronder gelegen ruimte. De bovenzijde van de opbouw is eveneens van een plat dak voorzien zodat wel licht kan toetreden maar directe zonnewarmte wordt voorkomen.
      
    
  
  
    
      3Geschil, standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
    
    
      3.2.
      Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij acht de vergelijking van de woning met de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten op basis van kubieke meters onjuist. De dakopbouw voegt wel kubieke meters toe maar geen leefbaar vloeroppervlak. Voorts stelt hij dat de tuin onjuist is gewaardeerd en dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde staat van de woning. Hij stelt dat de voorkeur moet worden gegeven aan een waardering van de woning door een makelaar boven de modelmatige vergelijkingsmethode die door de heffingsambtenaar is gehanteerd. Belanghebbende vraagt zich af wat de waarde kan zijn van een eventueel door hem overgelegd taxatierapport. Met in het verleden door hem overgelegde taxatierapporten van ter plaatse bekende makelaars is niets gebeurd. Door de Rechtbank is zijn verzoek alsnog een taxatierapport over te mogen leggen, afgewezen.
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde op de juiste wijze is vastgesteld, rekening houdend met alle van belang zijnde feiten en omstandigheden. Het is aan belanghebbende zelf om te bepalen of hij een taxatie wil laten verrichten ter onderbouwing van zijn standpunt.
    
    
      3.4.
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.5.
      Belanghebbende verzoekt in hoger beroep de vastgestelde waarde te verminderen tot € 1.150.000.
    
    
      3.6.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige, tot woning dienende, onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2012.
    
    
      4.2.
      De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. Het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, moet worden gegeven in het licht van hetgeen belanghebbende omtrent de feiten en de gehanteerde waarderingsmethode naar voren heeft gebracht.
    
    
      4.3.
      Belanghebbende stelt dat in zijn geval de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsmethode voor de vaststelling van de waarde van de woning niet kan worden gevolgd. De woning is een uniek object waarvan de waarde niet kan worden bepaald door vergelijking met de kubiekemeterprijzen van andere woningen. De waarde kan slechts worden vastgesteld door een makelaar die op de hoogte is van alle omstandigheden in de markt die de waarde van een woning bepalen.
    
    
      4.4.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn standpunt. Ook een makelaar zal, als hij zijn mening omtrent de waarde van een woning baseert op zijn kennis omtrent de plaatselijke onroerendgoedmarkt, uitgaan van transacties die zich hebben voorgedaan en daarmee in wezen de vergelijkingsmethode toepassen. De inschatting van de invloed op de waarde van omstandigheden als ligging, uitstraling, onderhoud enzovoorts zal zowel door een makelaar als door de WOZ-taxateur die door de heffingsambtenaar is ingeschakeld, geschieden naar beste kennis en ervaring. Aldus is aannemelijk dat zowel een door belanghebbende bedoelde onafhankelijke makelaar als de WOZ-taxateur zal komen tot de in 4.1 bedoelde waarde in het economische verkeer.
    
    
      4.5.
      Het vorenstaande neemt niet weg dat verschillende taxateurs een andere kijk kunnen hebben op de waardering van een onroerende zaak. Het is dan, indien zij niet tot een vergelijk komen, de taak van de rechter om na een afweging van de aangevoerde bewijsmiddelen, te komen tot de vaststelling van een waarde. Tot die bewijsmiddelen kan behoren een door een belanghebbende overgelegd taxatierapport. Het is aan de belanghebbende te beslissen of het opmaken van een dergelijk rapport in zijn geval kan bijdragen aan de ondersteuning van zijn standpunt. Een goede procesorde brengt – in de regel – met zich dat een dergelijk rapport uiterlijk tien dagen vóór de mondelinge behandeling ter zitting, wordt overgelegd (artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht). In uitzonderingsgevallen zal de rechter ertoe overgaan zelf een waardedeskundige te benoemen (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Naar het oordeel van het Hof doet zich in dit geval niet zo’n uitzonderingsgeval voor.
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft, ter verdediging van de vastgestelde waarde, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 30 oktober 2014, opgemaakt door [B] , WOZ-taxateur. In dat rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.258.000. [B] heeft in zijn rapport gewezen op de gegevens met betrekking tot de volgende vergelijkingsobjecten:
      
        
          
            [b-straat] 15 te [Z] , een vrijstaande woning met een inhoud van 840 m³ met garage, gelegen op een kavel van 1.095 m². Het bouwjaar is 1991. Deze woning is op 6 december 2012 verkocht voor € 1.101.000. Deze prijs is in het rapport herrekend tot een waarde op de peildatum van € 1.247.000.
        
        
          
            [c-straat] 7 te [Z] , een vrijstaande woning met een inhoud van 604 m³ met garage en kelder, gelegen op een kavel van 1.180 m². Het bouwjaar is 1990. Deze woning is op 1 augustus 2011 verkocht voor € 900.000. Deze prijs is in het rapport herrekend tot een waarde op de peildatum van € 862.000.
        
        
          
            [b-straat] 8 te [Z] , een vrijstaande woning met een inhoud van 585 m³ met garage, gelegen op een kavel van 1.390 m². Het bouwjaar is 1995. Deze woning is op 30 augustus 2013 verkocht voor € 950.000. Deze prijs is in het rapport herrekend tot een waarde op de peildatum van € 1.057.000.
        
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op het door hem ingebrachte taxatierapport, de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting en hetgeen daarover bij de Rechtbank is aangevoerd (hetgeen de Rechtbank daarover in haar uitspraak vermeldt dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd), geslaagd in het van hem verlangde bewijs van zijn stelling dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het Hof is van oordeel dat aannemelijk is dat in het taxatierapport van [B] voldoende en op de juiste wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en met de omstandigheid dat een deel van de tuin bij de woning is ingericht als bostuin. Dat de verkoopdatum van het object [b-straat] 8 mogelijk (te) ver is verwijderd van de peildatum doet daaraan niet af. Onduidelijk is op welke datum de koopovereenkomst met betrekking tot die woning is gesloten. Maar ook die transactie kan enig licht werpen op het waardeniveau op de waardepeildatum van onroerende zaken als de onderhavige in [Z] . Dat, anders dan belanghebbende verdedigt, ook aan de dakopbouw een waarde kan worden toegekend omdat, zoals door [B] is toegelicht, daardoor aan de ruimten die profiteren van de grotere lichtinval een hogere gebruikswaarde kan worden toegekend, acht het Hof daarbij aannemelijk.
    
    
      4.8.
      Hetgeen belanghebbende tegen de stellingname van de heffingsambtenaar verder heeft ingebracht doet aan het vorenstaande oordeel evenmin af. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat [B] in zijn taxatierapport voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de woning en eventueel achterstallig onderhoud. Belanghebbende heeft  geen objectieve en verifieerbare gegevens overgelegd waaruit is op te maken dat de gedateerde staat van de woning moet leiden tot een lagere dan de nader vastgestelde waarde. Temeer nu belanghebbende daarop reeds door de Rechtbank in haar uitspraak is gewezen lag het op de weg van belanghebbende tijdig daarover informatie te verstrekken. Dat belanghebbende, zoals hij ter zitting van het Hof heeft verklaard, bewust ervoor heeft gekozen in dit stadium geen taxatierapport op te laten maken en over te leggen, moet voor zijn risico blijven.
      
      
        
          Slotsom
        
        Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de Rechtbank moet worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor het veroordelen van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 9 februari 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	Het lid van de enkelvoudige kamer,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (J.H. Riethorst)
            
            
              (J.P.M. Kooijmans)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 februari 2016
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.