ECLI:NL:RBROT:2007:BC5022, Rechtbank Rotterdam, 27-06-2007, 728753
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2007-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten m.b.t. een kantoorruimte die was omgebouwd tot woonruimte. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was de wijziging van de bestemming met de gemeente nog niet rond. De gemeente heeft uiteindelijk geweigerd de bestemming te wijzigen in woonruimte, o.a. omdat niet aan de bouwtechnische vereisten was voldaan. De verhuurderd vordert betaling van de huurtermijnen tot het moment dat de huurovereenkomst is geëindigd. De huurder vordert een schadevergoeding voor gemaakte kosten.

RECHTBANK ROTTERDAM
      sector kanton 
    
    
    
    VONNIS 
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      HOLDING MUNDIAL B.V., 
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres bij exploot van dagvaarding van 19 mei 2006,
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: Rotterdams Incassobureau R.I.B. B.V.,
    
     
    tegen
    
    
      [gedaagde], 
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. R.B. van Heijningen.
    
    
    Partijen worden hierna aangeduid als “Mundial” respectievelijk “[gedaagde]”.
    
    Het verloop van het proces
    
    
      Mundial heeft onder overlegging van stukken - zakelijk weergegeven - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om aan haar te betalen € 8.373,40, met 
      de wettelijke rente over € 7.585,-- vanaf de dag van dagvaarding tot aan die van de algehele voldoening en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
    
    
    
      [gedaagde] heeft onder overlegging van stukken van antwoord geconcludeerd tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Mundial in de kosten van het geding en heeft in reconventie gevorderd de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te vernietigen dan wel 
      de vernietiging daarvan uit te spreken, subsidiair, slechts indien en voor zover nog nodig die overeenkomst te ontbinden met veroordeling van Mundial om aan [gedaagde] te betalen 
      de schade die deze voortvloeiend uit die vernietiging c.q. ontbinding heeft geleden, nader op 
      te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alles met veroordeling van Mundial in de proceskosten.
    
    
    Mundial heeft in conventie van repliek geconcludeerd en in reconventie van antwoord geconcludeerd.
     
    [gedaagde] heeft in conventie van dupliek geconcludeerd en in reconventie van repliek geconcludeerd. Hij heeft voorts bij akte ter rolle een productie in het geding gebracht.
    
    Mundial heeft onder overlegging van één stuk in reconventie van dupliek geconcludeerd.
    
    [gedaagde] heeft in reconventie een akte uitlating productie genomen.
    
    De vaststaande feiten
    
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende vast:
    
    
      1. Blijkens schriftelijk contract d.d. 11 november 2004 heeft Mundial met ingang van die datum aan [g[locatie]e 1e etage van [locatie], voorzien van in het contract benoemde roerende zaken. 
      Dit betreft: intercominstallatie, boiler, c.v., laminaat of parket, toiletinrichting, vloerbedekking algemene ruimte, koelkast, combi-oven, vaatwasser, afzuigkap. 
      De overeengekomen huurprijs bedroeg €1.200,-- per maand. 
      Blijkens het contract heeft [gedaagde] op 11 november 2004 voldaan een waarborgsom ter grootte van € 2.400,-- alsmede  € 760,-- aan huur voor november 2004.
      2. Het contract behelst onder meer nog de volgende bepalingen:
      a. “Indien verhuurder geen mededeling aan huurder doet omtrent een huurprijswijziging, geldt automatisch een verhoging van de huurprijs met 5% dan wel met het in lid 18 bedoelde percentage, indien dit hoger is dan 5%." Het contract kent echter geen lid 18. 
      b. “Het gehuurde heeft heden nog kantoorbestemming, echter is bouwtechnisch al gewijzigd in woonbestemming, doch administratieve afwikkeling hiervan is nog gaande, hierdoor kunt u zich mogelijk februari 2005 inschrijven bij de gemeente, zodra dit mogelijk is, zal verhuurder u hierover informeren. Huurder kan hier geen rechten aan ontlenen.”  
      3. De Dienst Burgerzaken van de gemeente [woonplaats] heeft [gedaagde] bij brief van  28 april  2005 (verzonden op 2 mei 2005) bericht dat is besloten dat niet zal worden voldaan aan de aangifte van [gedaagde] d.d. 25 april 2005 om te verhuizen naar het adres [locatie] omdat dat adres - kort gezegd - geen woonbestemming heeft. 
      4. Op 14 maart 2005 heeft de dienst dS+V van de gemeente [woonplaats] Mundial onder meer het volgende bericht:
      “(…) U heeft een verzoek om bouwvergunning eerste fase ingediend voor het veranderen van het pand gelegen aan de [locatie]. Het is de bedoeling om het pand dat nu in gebruik is als kantoor, te veranderen in een pand bestaande uit een kantoor in het souterrain en woningen op de beletage, 1e, 2e en 3e verdieping. Uw aanvraag is op 18 januari 2005 ontvangen. (…) In dit geval maken wij evenwel gebruik van de ons in het tweede lid, van artikel 46 (van de Woningwet, kantonrechter) gegeven bevoegdheid de beslissing met zes weken te verdagen.
      Wij hebben hiervoor de volgende redenen:
      • Er is nog geen beslissing door de deelgemeente [naam] genomen aangaande de parkeeroplossing.
      • Het bouwplan voldoet brandpreventief niet aan de regelgeving. (…)”
      5. De voormelde dienst dS+V verzocht Mundial bij brief van 29 juni 2005 naar aanleiding van het verzoek van Mundial om een bouwvergunning tweede fase om toezending binnen vier weken van in de brief genoemde nadere gegevens. 
      6. Bij schrijven van 28 juli 2005 berichtte de dienst dS+V Mundial dat zij het besluit heeft genomen om het verzoek om een bouwvergunning tweede fase buiten behandeling te stellen omdat Mundial niet aan het in de brief van 29 juni 2005 vervatte verzoek heeft voldaan. 
      7. Bij schrijven van 29 juli 2005 aan Mundial heeft de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] de huurovereenkomst vernietigd wegens dwaling. Aan deze brief kan het volgende worden ontleend:
      “(…) Hoewel u in de huurovereenkomst heeft aangeven dat het gehuurde op 11 november 2004 nog kantoorbestemming had, gaf u in de huurovereenkomst tevens aan dat het gehuurde in de nabije toekomst een woonbestemming zou krijgen. Aangezien op het gehuurde thans nog immer geen woonbestemming rust en het evenmin valt te verwachten dat het gehuurde die bestemming alsnog zal krijgen, is bij het aangaan van de overeenkomst sprake geweest van dwaling als bedoeld in de zin van artikel 6:228 lid 1 onder b BW dan wel als bedoeld in de zin van artikel 6:228 lid 1 onder c BW. Cliënt is van mening dat de dwaling u dient te worden aangerekend alleen al omdat u blijkens de huurovereenkomst instond voor het gebruiksdoel van het gehuurde, te weten het gebruik als woning (…)” 
      De brief eindigt met een aansprakelijkstelling van Mundial voor de door [gedaagde] geleden schade. 
    
    
    De stellingen van partijen
    
    In conventie
    
    
      [gedaagde] heeft aan zijn vordering, naast de hiervoor vermelde vaststaande feiten, 
      het volgende ten grondslag gelegd – zakelijk weergegeven:
    
     
    [gedaagde] heeft op 31 oktober 2005, zonder huuropzegging, de sleutels in een envelop gedeponeerd op kantoor van de beheerder van het gehuurde. Mundial heeft aangenomen, dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft willen beëindigen en heeft daarbij de overeengekomen opzegtermijn van 3 maanden aangehouden. [gedaagde] is echter in gebreke gebleven de huurpenningen tot en met januari 2006, ofwel een bedrag van € 7.585,-- te voldoen. 
    
    Mundial heeft krachtens de bepalingen van de huurovereenkomst, subsidiair op grond van artikel 6:96, tweede lid BW, mede van [gedaagde] te vorderen € 788,40 aan buitengerechtelijke kosten, inclusief BTW.
    
    [gedaagde] heeft tegen de vordering - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd:
    
    [gedaagde] heeft de overeenkomst vernietigd wegens dwaling. Voor zover de overeenkomst nog niet wegens dwaling is vernietigd, vordert [gedaagde] dat in reconventie. Subsidiair stelt [gedaagde] dat Mundial haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet behoorlijk is nagekomen, omdat het verhuurde niet over de eigenschappen beschikt om in overeenstemming met de overeengekomen bestemming als woonruimte te kunnen en mogen worden gebruikt op een wijze die [gedaagde] redelijkerwijs heeft mogen verwachten.
    
    [gedaagde] heeft de hiervoor sub 2b van de vaststaande feiten geciteerde bepaling in de huurovereenkomst aldus verstaan, dat weliswaar op het moment van aangaan van de huur de woonbestemming nog niet op het gehuurde rustte, maar dat het die bestemming wel zal krijgen. Door akkoord te gaan met deze voorwaarde heeft [gedaagde] niet meer en niet minder gedaan dan het risico nemen dat hij enige tijd niet zal kunnen zijn ingeschreven op het adres van het gehuurde. [gedaagde] mocht er, gezien de bewoordingen van bedoelde bepaling, op vertrouwen dat het gehuurde bouwtechnisch voldeed aan de voorwaarden voor woonbestemming, dat Mundial alles had verricht dat nodig is voor het verkrijgen van de woonbestemming en dat op een gegeven moment het wonen zou kunnen worden gelegaliseerd en dat inschrijving op het adres van het gehuurde mogelijk zal zijn. Dit bleek allemaal niet waar te zijn. De woonbestemming is nooit verleend omdat de bouwtechnische eisen nooit zijn uitgevoerd. Mundial heeft derhalve een verkeerde voorstelling van zaken gegeven door te beweren dat het gehuurde “bouwtechnisch al (is) gewijzigd in woonbestemming”. [gedaagde] heeft omtrent de bouwtechnische eigenschappen van het gehuurde gedwaald, welke dwaling aan Mundial is toe te rekenen gezien haar onjuiste mededelingen.
    
    Wanneer geen sprake is van dwaling dan is sprake van aan Mundial toerekenbare tekortkomingen aan het gehuurde, te weten: dat dit niet bouwtechnisch is gewijzigd in woonbestemming, niet aan de brandveiligheidseisen voldoet, dat de procedure tot legalisering niet al gaande was, legalisering ook niet te verwachten was, terwijl het bewonen in strijd met de bestemming strafbaar is. 
    
    De vernietiging van de overeenkomst heeft ten gevolge dat de gedane prestaties over en weer dienen te worden gestorneerd. In dat geval zal [gedaagde], omdat hij nu eenmaal het gebruik van het gehuurde heeft gehad gedurende een aantal maanden, een gebruiksvergoeding verschuldigd zijn aan Mundial, zij het een aanmerkelijk lagere dan de huur voor een volwaardige woning. [gedaagde] stelt een redelijke gebruiksvergoeding op 50% van de overeengekomen huurprijs, derhalve op € 600,-- per maand. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 28 februari 2005 met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, dus per 1 juni 2005. Deze opzegging is nimmer ongedaan gemaakt. 
    
    In ieder geval maakt Mundial ten onrechte aanspraak op betaling van huurpenningen over de maanden november, december 2005 en januari 2006.
    
    In reconventie
    
    Aan de vordering heeft [gedaagde] - naast de hiervoor sub 2 tot en met 7 vermelde vaststaande feiten en hetgeen hij reeds in conventie heeft aangevoerd - zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd:
    
    [gedaagde] vordert vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling, subsidiair ontbinding wegens aan Mundial toerekenbare tekortkomingen aan het gehuurde. 
    
    
      Daarnaast heeft [gedaagde] het recht vergoeding te vorderen van schade wegens de vernietiging ten gevolge van dwaling c.q. ontbinding van de overeenkomst op grond van onbehoorlijke nakoming. De schade betreft terugbetaling waarborgsom, sleutelgeld, verhuiskostenvergoeding en schade wegens het aanschaffen van stoffering op maat die door het verlaten van het appartement zijn waarde heeft verloren, verhuiskosten, evenals andere schade, bestaande in de kosten van adreswijzigingen, drukkosten adresvermeldingen etc.   
      [gedaagde] kan de omvang van de schade thans nog niet vaststellen en vordert derhalve schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.  
    
    
    
      Mundial heeft tegen de vordering, naast hetgeen zij reeds in conventie heeft aangevoerd
      - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het navolgende gesteld:
    
    
    Een beroep op dwaling kan niet gehonoreerd worden. [gedaagde] heeft het huurcontract zelf ondertekend en is daarmee akkoord gegaan met de daarin opgenomen bepalingen, waaronder die waarin in expliciete bewoordingen is vermeld dat de bestemming van het pand nog gewijzigd diende te worden van kantoor- in woonbestemming. Hierbij is eveneens uitdrukkelijk vermeld dat Mundial geen garantie kon verstrekken met betrekking tot het verkrijgen van de woonbestemming. [gedaagde] was dan ook voldoende op de hoogte van de feiten en is zelf verantwoordelijk voor de door hem aangegane huurovereenkomst. 
    
    
      Naar de mening van Mundial kleefde er aan het gehuurde geen gebrek. Het gehuurde was bouwtechnisch helemaal als woonbestemming ingedeeld, maar had nog kantoorbestemming. 
      Dit gegeven was geen gebrek. Van een gebrek is sprake indien de zaak aan de huurder niet het genot verschaft dat de huurder mag verwachten. Het genot dat de huurder van het gehuurde mag verwachten is het normale woongenot. Het gehuurde kon als woonruimte bewoond worden en is ook als zodanig door [gedaagde] in gebruik genomen. Alle faciliteiten die een woon-ruimte moet bezitten, waren aanwezig. Bovendien had Mundial van de gemeente een monde-linge toezegging dat de administratieve afhandeling niet lang meer op zich liet wachten. 
      [gedaagde] was hiervan al vóór aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte gebracht en heeft toch de keuze gemaakt om de woonruimte te huren. Mundial betwist dat het gehuurde niet voldeed aan de verwachtingen van [gedaagde]. Mundial heeft [gedaagde] zeker niet op het verkeerde been gezet.
    
    
    De beoordeling van het geschil
    
    Vanwege de verknochtheid van de beide vorderingen worden de conventie en de reconventie gezamenlijk behandeld.
    
    Ten onrechte heeft Mundial aangevoerd dat er in casu geen sprake is geweest van een gebrek aan het gehuurde, nu [gedaagde] van het gehuurde wel het normale woongenot heeft gehad aangezien het gehuurde, dat formeel nog kantoorbestemming had, bouwtechnisch geheel was ingericht voor woonbestemming. Dit laatste is om te beginnen niet juist, want om woonbestemming te kunnen verkrijgen behoefde het gehuurde volgens de dienst dD+V van de gemeente [woonplaats] bouwkundige aanpassingen, in het bijzonder in verband met voorschriften voor de brandveiligheid. Vast staat dat Mundial die bouwkundige aanpassingen nimmer heeft aangebracht. Maar bovendien miskent Mundial dat het begrip “gebrek” in artikel 7:204 BW een ruime betekenis heeft. Volgens de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II 1997/98, nr 3) vormen alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen een gebrek. Behalve op de stoffelijke toestand van het gehuurde heeft deze bepaling dus betrekking op elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Dit kan dan ook een wettelijk voorschrift betreffen dat een bepaald gebruik verbiedt. Dit laatste is naar het oordeel van de kantonrechter hier aan de orde, nu immers het ontbreken van de woonbestemming meebrengt dat [gedaagde] het gehuurde niet mocht bewonen. De zinsnede in het contract: “Huurder kan hier geen rechten aan ontlenen.” brengt Mundial niet verder, reeds omdat van de gebrekenregeling van artikel 7:204 BW bij woonruimte niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. 
    
    
      [gedaagde] mocht, gelet op de bewoordingen van het contract en de mededelingen van Mundial, erop vertrouwen dat het gehuurde bouwtechnisch voldeed aan de woonbestemming, hetgeen iets anders is dan dat het feitelijk kon worden bewoond (omdat er sanitair, elektra e.d. was) en dat “dus” de wijziging van de bestemming slechts een administratieve formaliteit betrof.  Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] met name in verband hiermee de huurovereen-komst met Mundial is aangegaan, in de veronderstelling dat de kwestie op korte termijn zou zijn geregeld. Het contract noemt met zoveel woorden ook de mogelijkheid dat [gedaagde] zich in februari 2005 op het adres van het gehuurde zou kunnen laten inschrijven. 
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] dan ook gedwaald. Dit brengt mee dat de buitengerechtelijke vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling bij het sub 7 van 
      de vaststaande feiten vermelde schrijven d.d. 29 juli 2005 van de (toenmalige) gemachtigde van [gedaagde] effect heeft gesorteerd. 
    
    
    In dit verband wordt overwogen dat de eerdere opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] bij brief van 28 februari 2005 inderdaad, zoals Mundial heeft betoogd, klaarblijkelijk door [gedaagde] is ingetrokken. Zulks valt niet alleen af te leiden uit de brief van 10 maart 2005 van Mundial aan [gedaagde] (met als onderwerp: intrekking van de huuropzegging), maar ook daaruit dat [gedaagde] blijkens de brief van de Dienst Burgerzaken d.d. 28 april 2005 (zie nr. 3 van de vaststaande feiten) nog op 25 april 2005 aangifte heeft gedaan van verhuizing naar het gehuurde.
    
    De vernietiging van de huurovereenkomst door [gedaagde] brengt mee dat die huurover-eenkomst vanaf het begin als nietig moet worden beschouwd en dat de wederzijdse prestaties, voor zover mogelijk, ongedaan gemaakt moeten worden. Nu heeft Mundial [gedaagde] in het genot van het gehuurde gesteld (de kantonrechter handhaaft hierna om praktische redenen het gebruik van deze term “het gehuurde”, ook al moet de huurovereenkomst geacht worden nooit te hebben bestaan, omdat het gebruik van alternatieven, zoals “de woning” evenzeer op bezwaren stuit), zij het dat aan dat gehuurde een gebrek kleefde, en daarom zal [gedaagde] voor de tijd dat hij de beschikking over het gehuurde heeft gehad, d.w.z. tot en met oktober 2005, aan Mundial een redelijke vergoeding voor het gebruik van de ruimte moeten voldoen. Voor betaling van een vergoeding ná 31 oktober 2005 in verband met de contractuele opzegtermijn is geen plaats, omdat een dergelijke termijn geacht moet worden niet te zijn bedongen. 
    
    De vraag wat een redelijke vergoeding voor het gebruik van het gehuurde door [gedaagde] is, laat zich aan de hand van de thans ter beschikking staande gegevens niet op eenvoudige wijze beantwoorden. Om dit te kunnen doen, zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waaronder in het bijzonder in hoeverre het gehuurde feitelijk als woning was te gebruiken, hoe (luxe) het gehuurde was toegerust, in hoeverre het was gestoffeerd, e.d. Dienaangaande acht de kantonrechter zich vooralsnog onvoldoende ingelicht. Hij zal daarom een comparitie van partijen bevelen, teneinde een en ander met partijen te bespreken. Indien de zaak zich daartoe blijkt te lenen, zal daarbij ook een regeling in der minne worden beproefd.
    
    
      Het vorenoverwogene brengt ook mee dat in reconventie wordt beslist op de eis tot vernietiging van de huurovereenkomst .
      Echter nog niet op de vordering van [gedaagde] Mundial te veroordelen tot betaling van de door [gedaagde] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. In de eerste plaats ligt het evenement inmiddels zo ver in het verleden dat het voor [gedaagde] zonder meer mogelijk moet zijn de door hem geleden schade nu te concretiseren, zodat daarvoor een afzonderlijke procedure niet meer nodig is. Anderzijds wordt de hoogte van de schade tenminste indirect beïnvloed door de in conventie nog vast te stellen redelijke gebruiksvergoeding voor het gehuurde.
    
    
    Op de comparitie zal dus tevens de (omvang van de) door [gedaagde] geleden schade aan de orde komen. Van hem wordt verwacht dat hij tevoren (tenminste 5 werkdagen voor de zitting) aan Mundial en aan de kantonrechter een opgave verstrekt.
      
    De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    in conventie
     
    alvorens verder te beslissen,
    
    bepaalt dat partijen ([gedaagde] in persoon en Mundial behoorlijk vertegenwoordigd en ieder van partijen desgewenst met haar gemachtigde) op dinsdag 23 juli 2007 om 15.15 uur moeten verschijnen in het gerechtsgebouw te Rotterdam, Wilhelminaplein 100, (het hoge rode gebouw, op de eerste verdieping);
    
    in reconventie
    
    stelt vast dat de tussen partijen op 11 november 2004 gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de 1e etage van [locatie] door [gedaagde] is vernietigd bij brief van zijn (toenmalige) gemachtigde d.d. 29 juli 2005;
    
    
      en alvorens verder te beslissen:
      bepaalt dat partijen op de in conventie bepaalde comparitie ook de gelegenheid krijgen zich uit te laten over de door [gedaagde] gestelde schade, die hij tevoren schriftelijk moet indienen.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Lubberink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.