ECLI:NL:GHARL:2024:1986, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-03-2024, 23/1149
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 23/1149
      uitspraakdatum: 19 maart 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige kamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Het Hogeland (hierna: de heffingsambtenaar) 
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland van 28 februari 2023, nummer LEE 21/2613, in het geding tussen 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      en de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 127.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van € 120.000, de heffingsambtenaar opgedragen het griffierecht te vergoeden en veroordeeld in de proceskosten. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.  
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 februari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [naam1] , taxateur, alsmede de gemachtigde van belanghebbende J.F.J.M. van Abbe, van Previcus Vastgoed.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
      
        
          
          
          
            
              
                Type woning
              
              
                Vrijstaande woning 
                
              
            
            
              
                Straat, plaats
              
              
                
                  [adres1] 6 te [woonplaats]
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1908
              
            
            
              
                Inhoud
              
              
                350 m³
              
            
            
              
                Kavel 
              
              
                805 m2
              
            
            
              
                Overig
              
              
                Aangebouwde berging/schuur 
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase aan belanghebbende een taxatieverslag verstrekt. Het taxatieverslag bevat de objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar, de inhoud en de oppervlakte en de oppervlakte van de kavel van de onroerende zaak en van drie referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift in beroep een waardematrix overgelegd. Daarin staan naast de objectkenmerken van de onroerende zaak en van drie referentieobjecten die zijn gelegen aan de [adres1] 1, 7 en 25, de waardefactoren en een toelichting hierop, de schaalverdeling van de kenmerken en de gehanteerde grondstaffel.  
      
    
    
      2.3.
      
        De taxatieopbouw per eenheid luidt als volgt:
        De onroerende zaak: bouwjaar 1908, vrijstaande woning, woning inhoud 350 m³, (€ 242/m³), aangebouwde berging/schuur van 28 m² (€ 6.403) en kaveloppervlakte 805 m² (350 m² à € 65, 350 m² à € 32 en 105 m² à € 16);
        
          [adres1] 1: bouwjaar 1911, vrijstaande woning, woning inhoud 310 m³, (€ 191/m³), tuinhuis/blokhut 10 m² (€ 1.978) en kaveloppervlakte 315 m² (à € 65). Verkocht op 24 juli 2019 voor € 75.000. Waarde per waardepeildatum € 77.017.
        
          [adres1] 7: bouwjaar 1890, vrijstaande woning, woning inhoud 345 m³, (€ 270/m³),
        vrijstaande berging/schuur (16 m²), overkapping 10 m², dakkapel (twee stuks) € 11.750 en kaveloppervlakte 300 m² (à € 65). Verkocht op 17 januari 2019 voor € 151.000. Waarde per waardepeildatum € 160.161.
        
          [adres1] 25, bouwjaar 1906, vrijstaande woning, woning inhoud 350 m³, (€ 268/m³), vrijstaande berging/schuur (42 m²), vrijstaande garage (44 m²), overkapping 23 m², dakkappel € 37.196 en kaveloppervlakte 975 m² (350 m à € 65, 350 m² à € 32 en 275 m² à € 16). Verkocht op 31 januari 2019 voor € 170.000. Waarde per waardepeildatum €  179.894. 
      
      
    
    
      2.4.
      
        De waardekenmerken (hierna ook: KOUDV factoren), waarbij 1 staat voor slecht, 2 voor matig, 3 voor gemiddeld, 4 voor bovengemiddeld en 5 voor goed, zijn als volgt:
        De onroerende zaak; kwaliteit/luxe 3, onderhoud 2, uitstraling 2, doelmatigheid 3 en voorzieningen 2. 
        
          [adres1] 1; kwaliteit/luxe 3, onderhoud 2, uitstraling 2, doelmatigheid 3 en voorzieningen 1. 
        
          [adres1] 7; kwaliteit/luxe 3, onderhoud 4, uitstraling 3, doelmatigheid 3 en voorzieningen 4. 
        
          [adres1] 25; kwaliteit/luxe 3, onderhoud 3, uitstraling 3, doelmatigheid 3 en voorzieningen 2. 
        3. Geschil
      
      
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en bepleit vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende is van mening dat de Rechtbank terecht en op juiste gronden heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      3.3.
      Tussen partijen zijn de objectgegevens van de onroerende zaak, de gehanteerde grondwaarde en de waardekenmerken niet in geschil. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil. 
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      4.3.
      Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar primair aangevoerd dat hij de vastgestelde waarde met de door hem in beroep overgelegde waardematrix  aannemelijk heeft gemaakt. De drie referentieobjecten zijn dusdanig vergelijkbaar dat ze allemaal even zwaar wegen bij het onderbouwen van de waarde per m³ van de onroerende zaak. Als het Hof de heffingsambtenaar hierin niet volgt voert hij subsidiair aan dat er geen reden is voor aftrek van het rompslompforfait in verband met aardbevingsschade omdat niet vaststaat dat daadwerkelijk sprake is van aardbevingsschade aan het object en de ligging in het aardbevingsgebied op zichzelf reeds is verdisconteerd in de transactieprijzen van de referentie-objecten die in hetzelfde gebied zijn gelegen. 
      
    
    
      4.4.
      
        De Rechtbank heeft over de waardematrix als volgt overwogen:
        
          “
          Matrix
        
        
          7.1.
        
        
          Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder in beroep een matrix overgelegd met daarop 3 referentieobjecten. Deze matrix is inzichtelijk opgesteld, bevat een grondstaffel en de percentages die horen bij een stap verschil in de factoren waarop de opstal is gescoord (KOUDV). De rechtbank kan goed volgen hoe verweerder de gerealiseerde transactieprijzen van de referentieobjecten eerst heeft geïndexeerd en vervolgens heeft herleid naar een kuubprijs, en hoe hij vervolgens die kuubprijs heeft vertaald naar een kuubwaarde die hoort bij een opstal die qua scores gelijk zou zijn aan de woning van eiser (vertaalde kuubwaarde). Kortom, de onderbouwing is op zichzelf uitstekend te volgen.
        
        
          7.2.
        
        
          De rechtbank is echter niet zo gecharmeerd van een waardering aan de hand van de gemiddelde vertaalde kuubwaarde die is afgeleid van de verkochte referentiewoningen. Verweerder neemt 3 referentieobjecten, geeft hiervan de gemiddelde vertaalde kuubwaarde weer (zijnde € 243) en onderbouwt daarmee de kuubwaarde van eisers woning. Volgens de rechtbank zou het echter zo moeten zijn dat, als eenmaal vaststaat dat een bepaald referentieobject goed vergelijkbaar is en de waarde goed herleid kan worden, de vertaalde kuubwaarde die daar uitrolt telkens de kuubwaarde van eisers woning moet kunnen onderbouwen. Daarbij kan heus een kleine marge worden toegestaan; het is immers geen exacte wetenschap. Waar het om gaat is dat ook de referentie waarvoor per kuub het minste is betaald op de vrije markt, als zodanig kan dienen ter onderbouwing van de waarde.
        
        
          7.3.
        
        
          In dit geval wijst de rechtbank specifiek op het referentieobject [adres1] 1, die een vertaalde kuubwaarde van € 191 heeft, terwijl de kuubwaarde van eisers woning
          
          € 242 is. Voor de rechtbank is dan vooral relevant dat juist dit referentieobject beter vergelijkbaar is met de woning van eiser dan de andere twee referentieobjecten, met vertaalde kuubwaarden van respectievelijk € 270 en € 268. Zowel eisers woning als de
          
          
            [adres1] 1 betreffen woningen die in een matige onderhoudstoestand verkeren en die een minder goede uitstraling hebben. De rechtbank kan zich voorstellen dat zulke woningen in een ander marktsegment vallen, in die zin dat deze (matig onderhouden) woningen andere potentiële kopers aantrekken dan de referentieobjecten [adres1] 7 en [adres1] 25, die behoorlijk hoger scoren op de KOUDV-factoren. Dat betekent dat de rechtbank aan het referentieobject [adres1] 1 een groter (beter gezegd: het grootste) gewicht toekent. Concreet betekent dit dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde kuubprijs van € 242 van eisers woning niet te hoog is.”
        
      
      
    
    
      4.5.
      Het Hof onderschrijft dit oordeel van de Rechtbank en maakt de overwegingen van de Rechtbank tot de zijne. 
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat voor de vergelijkbaarheid van de onroerende zaak met de referentieobjecten de primaire objectkenmerken bepalend zijn. 
      
    
    
      4.7.
      Anders dan de heffingsambtenaar stelt, is er geen regel op grond waarvan uitsluitend de primaire kenmerken van de referentieobjecten bepalend zijn voor de vergelijkbaarheid en de onderbouwing van de vastgestelde waarde. Ook is er geen regel op grond waarvan in het geval van op basis van de primaire objectkenmerken alle opgevoerde referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn voor de waarde van de onroerende zaak uit moet worden gegaan van de gemiddelde waarde per m³. In casu geldt weliswaar dat de primaire objectkenmerken, zoals het bouwjaar en het type, van alle referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn met die van de onroerende zaak en  dat de verschillen tussen de inhoud van het hoofdgebouw en de kaveloppervlakte, inzichtelijk, en daarmee vergelijkbaar zijn gemaakt in de matrix. Evenwel de KOUDV factoren van twee referentieobjecten wijken aanzienlijk af van die van de onroerende zaak, terwijl deze van het referentieobject [adres1] 1 beter vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Evenals de Rechtbank, is ook het Hof van oordeel dat het referentieobject [adres1] 1 om die reden beter vergelijkbaar is en dat deze referentie, gelet op alle omstandigheden, meer gewicht toekomt bij de onderbouwing van de waarde. De heffingsambtenaar heeft, naar het oordeel van het Hof, aldus niet aannemelijk gemaakt dat in de gemiddelde prijs per m³ van alle opgevoerde referentieobjecten de afwijkende KOUDV factoren van de andere twee referentieobjecten voldoende in de waardebepaling van de onroerende zaak zijn verdisconteerd. Dit betekent naar het oordeel van het Hof dat de Rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof komt op grond van het vorenstaande niet toe aan het subsidiaire standpunt van de heffingsambtenaar dat er geen reden is voor aftrek van het rompslompforfait in verband met aardbevingsschade. De Rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepaald zonder inzichtelijk te maken of en, zo ja, in hoeverre daarbij een aftrek als bedoeld is meegenomen.
      
    
    
      4.9.
      Nu belanghebbende heeft berust in de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde en het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, geen aanleiding ziet van deze waarde af te wijken, bevestigt het Hof de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde van € 120.000. 
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft wordt van de heffingsambtenaar een griffierecht geheven van € 548. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.750 (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875).  
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
    
      – bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.750 en
    
    
    
    
    
    
    
      – bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is 
      komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 548.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      H. de Jong	P. van der Wal
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 20 maart 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.