ECLI:NL:GHARL:2020:9544, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-11-2020, 19/00730
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-11-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/00730
    uitspraakdatum: 17 november 2020
    
    
      
        Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 17 april 2019, nummer AWB 18/3952, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Buren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 13 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 435.000. De heffingsambtenaar heeft de waarde ambtshalve verminderd tot € 380.000.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is hiertegen in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking conform het standpunt van de heffingsambtenaar verminderd tot € 370.000 en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten en het griffierecht.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 3 november 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een aangebouwde berging, dierenverblijf (kippenhok), vrijstaande berging en een overkapping. De woning is gelegen op een perceel van ongeveer 2.175 m2. Het bouwjaar van de woning is 1882.
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast rust op de heffingsambtenaar, die aannemelijk moet maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.2.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de gecorrigeerde matrix behorend bij het taxatierapport, opgemaakt op 24 september 2018 door [A] . Uit de matrix volgt een waarde van de woning van € 373.000. Naast gegevens van de woning bevat het gegevens van vier vergelijkingsobjecten. Het betreft de objecten [b-straat] 24 te [Z] , [c-straat] 6 te [B] , [d-straat] 7 en [e-straat] 1 beide gelegen te [C] .
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 260.000 en subsidiair een waarde van € 329.000. Daartoe heeft belanghebbende aangevoerd dat ten onrechte is uitgegaan van een inhoud van de woning van 562 m2 en dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Zo is onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de woning, de matige kwaliteit en de ligging. De woning is niet meer dan een veredelde schuur met weinig ramen en zonder cv, die in slechte of matige toestand verkeert, slechts beschikt over eenvoudige voorzieningen, en op korte afstand is gelegen van [a-straat] 11 en een supermarkt. Verder stelt belanghebbende dat aan het kippenhok geen waarde kan worden toegekend omdat het bestaat uit sloopmateriaal.
      
    
    
      4.4.
      Om te beginnen is de inhoud van de woning in geschil. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de objectkenmerken juist zijn vastgesteld. De taxateur van de gemeente Buren, [A] , heeft de woning op 19 maart 2018 inpandig opgenomen. Zij heeft daarbij gesproken met belanghebbende. Omdat er geen bouwtekeningen beschikbaar zijn, heeft [A] de inhoud ter plaatse opgemeten en dit direct met belanghebbende besproken. De inhoud is vervolgens gecontroleerd met behulp van het programma Way to Go. Belanghebbende twijfelt aan de inhoud van de woning. De gemachtigde heeft het programma KAP Viewer gebruikt. Gelet op het oppervlak van bovenverdieping, kan de door de heffingsambtenaar berekende inhoud zijns inziens nooit juist zijn.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof volgt het standpunt van de heffingsambtenaar. Voor de Wet WOZ moet uitgegaan worden van de bruto maten, buitenwerks gemeten. Ter zitting heeft de taxateur verklaard dat zij is uitgegaan van eenzelfde oppervlakte van de bovenverdieping als belanghebbende. Belanghebbende heeft het standpunt dat de inhoud niet juist is, verder niet concreet onderbouwd. Gelet op de motivering van het standpunt van de heffingsambtenaar dat de inhoud wel juist is vastgesteld, ziet het Hof geen aanleiding om op basis van het ongemotiveerde standpunt van de gemachtigde nader onderzoek in te stellen naar de inhoud van de woning of deze naar beneden bij te stellen.
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de overlegging van het taxatierapport de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt. [e-straat] 1 heeft een betere uitstraling, een betere ligging (aan de Rijn), scoort beter op de KOUDV-factoren en is hierdoor een minder goed vergelijkingsobject. Na eliminatie van dit vergelijkingsobject valt de gemiddelde voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde kuubprijs aanzienlijk lager uit, wat van invloed is op de door de heffingsambtenaar voor de woning gebruikte prijs per kubieke meter. De heffingsambtenaar heeft daarnaast desgevraagd niet kunnen verklaren waarom een aftrek van € 35.111 is toegepast voor de ligging van [b-straat] 24. De ligging van de woning is naar het oordeel van het Hof vergelijkbaar met die van [b-straat] 24, althans niet veel beter, terwijl voor de woning geen correctie is toegepast. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende is er naar het oordeel van het Hof evenmin in geslaagd de door hem verdedigde primaire en subsidiaire waarden aannemelijk te maken. De voor ligging en inhoud voorgestane correcties zijn onvoldoende onderbouwd. Het door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobject Hogeweg 10 is in onbewoonbare staat verkocht en daarom geen bruikbaar vergelijkingsobject.
      
    
    
      4.8.
      Het Hof ziet aanleiding de waarde in goede justitie vast te stellen op € 360.000.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      De Rechtbank heeft de kosten voor de behandeling van het bezwaar en het beroep vastgesteld op € 1.532. Daartegen zijn in hoger beroep geen grieven aangevoerd, zodat het Hof daarvan zal uitgaan.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.050 (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525).
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 360.000,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.050,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, lid van de zevende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 november 2020.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(A. van Dongen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 november 2020.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten