ECLI:NL:GHARL:2020:10510, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-12-2020, 19/01331
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01331
    uitspraakdatum: 15 december 2020
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 30 augustus 2019, nummer AWB 18/6795, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 13 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 587.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2018 opgelegd van € 476,64.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft op 31 maart 2018 bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 10 november 2018 de bezwaren ongegrond verklaard door de beschikking en de aanslag OZB te handhaven.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft (digitaal) plaatsgevonden op 11 november 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een omstreeks 1895 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een inhoud van 890 m³ en staat op een perceel van 288 m2.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de woning aangekocht op 9 juli 2015 voor een bedrag van € 510.000. De transportdatum was 15 oktober 2015. In 2016 is de onroerende zaak voorzien van een aanbouw.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 563.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de vastgestelde waarde. Verder stelt belanghebbende dat de periode tussen het horen en het doen uitspraak op bezwaar te lang is geweest.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Periode tussen hoorgesprek en uitspraak op bezwaar
      
    
    
      4.1.
      Het hoorgesprek heeft plaatsgevonden op 22 mei 2018. De uitspraak op bezwaar is gedateerd op 10 november 2018. Er is, buiten de algemene termijn voor het doen van uitspraak op bezwaar gerekend vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift door het bestuursorgaan, geen (wettelijke) termijn gerekend vanaf het hoorgesprek waarbinnen de uitspraak op bezwaar dient te worden gedaan. Wel dient de heffingsambtenaar in zijn algemeenheid de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te respecteren. Niet aannemelijk geworden is dat de heffingsambtenaar deze heeft geschonden door een periode van bijna 6 maanden te laten verstrijken tussen het hoorgesprek en het doen van uitspraak op bezwaar. Voor zover belanghebbende bedoelt dat de heffingsambtenaar de termijn voor het doen van uitspraak op bezwaar heeft overschreden, had zij beroep kunnen instellen bij de Rechtbank zodra de heffingsambtenaar in gebreke was tijdig uitspraak op bezwaar te doen. Ten slotte is niet gebleken dat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 EVRM is overschreden, nu de Rechtbank binnen 2 jaar na ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar uitspraak heeft gedaan.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ) moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde gewezen op een taxatierapport van 7 februari 2019 van [A] (hierna: de taxateur) waarin de waarde per waardepeildatum wordt getaxeerd op € 617.500. In deze taxatie is gebruik gemaakt van verkoopgegevens van panden gelegen aan de [b-straat] 5, de [c-straat] 7 en de [d-straat] 6, alle te [Z] .
      
    
    
      4.4.
       Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak meer overlast ondervindt van studenten(woningen) en criminaliteit dan de vergelijkingspanden en verwijst daarbij naar krantenartikelen waarin wordt ingegaan op deze (toenemende) overlast. Verder verwijst zij naar een rapport van Vastgoedpro van 2 juni 2019 waarin het eigen aankoopcijfer is geïndexeerd. In dit rapport is voor de berekening uitgegaan van een transactiedatum van 15 oktober 2015 en een peildatum van 1 januari 2016. De geïndexeerde koopsom bedraagt volgens dit rapport € 515.000. Uitgaande van de juiste waardepeildatum zou deze geïndexeerde koopsom volgens belanghebbende € 543.000 bedragen. Rekening houdend met de na de aankoop gerealiseerde aanbouw zou de (geïndexeerde) waarde dan € 563.000 moeten zijn.
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het taxatierapport van de taxateur maakt inzichtelijk op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten. Met betrekking tot de door belanghebbende aangevoerde punten overweegt het Hof als volgt.
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting (uiteindelijk) onweersproken gesteld dat alle referentieobjecten onderdeel uitmaken van een beschermd stadsgezicht, dat alle liggen in wijken met veel studenten(woningen), dat het referentieobject [b-straat] 5 op 30 meter afstand ligt van de onroerende zaak (de [b-straat] is een zijstraat van de [a-straat] ), dat de onroerende zaak niet direct naast een studentenwoning gelegen is en dat het referentieobject [b-straat] 5 wél direct naast een studentenwoning ligt. Het Hof acht het om die reden aannemelijk dat de mate van overlast veroorzaakt door studenten(woningen) verdisconteerd is in de verkoopcijfers van de referentieobjecten. Het Hof acht het niet aannemelijk dat de onroerende zaak meer objectgebonden overlast, al dan niet veroorzaakt door studenten(woningen), ondervindt dan de referentieobjecten.
      
    
    
      4.7.
      Een eigen verkoopcijfer vertegenwoordigt in beginsel de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak op het moment dat deze prijs tot stand komt. Anders dan met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode behoeft bij een eigen verkoopcijfer immers geen aanpassing van marktgegevens plaats te vinden met betrekking tot de punten waarop de te waarderen onroerende zaak afwijkt van een referentieobject. In het onderhavige geval is dit anders, omdat de woning na de aankoop is verbouwd. Verder is een periode van bijna anderhalf jaar verstreken vanaf de dag waarop het eigen aankoopcijfer tot stand kwam tot de waardepeildatum. Deze periode is op zichzelf niet perse prohibitief om het eigen verkoopcijfer als uitgangspunt te nemen, maar in combinatie met de omstandigheid dat een verbouwing heeft plaatsgevonden en dat voldoende goed vergelijkbare referentieobjecten beschikbaar zijn, acht het Hof het geïndexeerde eigen verkoopcijfer in dit geval minder bruikbaar. Ten slotte is het verschil tussen het geïndexeerde eigen verkoopcijfer en de beschikte waarde niet zodanig groot, dat daarmee aannemelijk is gemaakt dat de beschikte waarde te hoog zou zijn. Het Hof houdt daarbij rekening met het feit dat belanghebbende bij het indexeren van het eigen verkoopcijfer in een stijgende woningmarkt (verder) ten onrechte is uitgegaan van een transactiedatum van 15 oktober 2015 in plaats van 9 juli 2015.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het overwogene is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 december 2020.
    
    
    
    
      De griffier,					De voorzitter,
    
    
    
    ( A. Vellema)		(R.A.V. Boxem)	
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 december 2020.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.