ECLI:NL:RBBRE:2005:AU4001, Rechtbank Breda, 12-10-2005, 355822 CV 05-3105
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2005-10-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huurprijsvermindering als gevolg van gebreken aan gehuurde woning. Geslaagd beroep op verrekening met huurschuld. Vordering in reconventie niet nodig.

Rolnr.: 355822 CV 05-3105
      Vonnis bij vervroeging d.d. 12 oktober 2005
      Typ.: RvdK
    
    
    RECHTBANK BREDA
    
    
      Sector Kanton – locatie Bergen op Zoom
      VONNIS
      in de zaak van:
      [eiseres],
      wonende te [woonplaats],
      eiseres,
      gemachtigde: Timmermans & Verdult, gerechtsdeurwaarders,
      tegen:
      1. [Gedaagde sub 1],
      wonende te Bergen op Zoom,
      2. [Gedaagde sub 2], (volgens eiseres ) wonende te Bergen op Zoom,
      gedaagden,
      gedaagde sub 1 procederend in persoon, gedaagde sub 2 niet verschenen.
    
    
    Partijen worden hierna aangeduid als respectievelijk “[eiseres]”, “[Gedaagde sub 1]” en “[Gedaade sub 2]”.
    
    
      1. Het  verloop van het geding 
      Dit blijkt uit de volgende processtukken: 
    
    
    
      - de dagvaarding van 6 juni 2005,
      - de conclusie van antwoord met producties,
      - de conclusie van repliek,
      - de conclusie van dupliek. 
    
    
    
    2. Het geschil en de beoordeling
    
    
      2.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken het volgende vast:
      a. [Gedaagde sub 1] huurt sedert 1 april 2004 van [eiseres] de uit 1920 daterende woning aan de [adres] te [woonplaats] (nader “de woning”) tegen een huurprijs van laatstelijk € 650,-- per maand.
      b. Eind april 2004 heeft [Gedaagde sub 1] bij [eiseres] melding gemaakt van lekkage.
      c. Na diverse reparatie- en renovatiewerkzaamheden in de periode nadien, heeft [Gedaagde sub 1] [eiseres] bij brief van 25 oktober 2004 tot 1 januari 2005 in de gelegenheid gesteld de in die brief nader omschreven gebreken aan de woning, waaronder lekkages van doucheruimte en bijkeuken, te herstellen.
      d. In februari 2005 waren de gebreken aan de badkamer afdoende verholpen..
      e. [Gedaagde sub 1] heeft de huur over de maanden januari 2005, februari 2005 en mei 2005 volledig en de huur over maart 2005 gedeeltelijk onbetaald gelaten.
    
    
    2.2 [eiseres] vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huurpenningen, schadevergoeding en incassokosten, te vermeerderen met rente en kosten. Zij baseert haar vordering op de hiervoor vermelde feiten en op de stelling dat [Gedaagde sub 1] en [Gedaade sub 2] (als medehuurster) toerekenbaar zijn tekort geschoten in hun verplichting tot huurbetaling, waardoor ten aanzien van het gehuurde een huurachterstand is ontstaan die per 25 mei 2005 € 2.150,-- bedroeg. 
    
    
      2.3 Het verweer van [Gedaagde sub 1] is tweeledig -kort gezegd-:
      1. [Gedaade sub 2] is geen medehuurster in de zin van de wet, zodat onderhavige vordering niet tegen haar kan worden ingesteld;
      2. de gebreken die de woning vertoonde en vertoont en de daardoor geleden emotionele en immateriële schade rechtvaardigen de inhouding van de huurpenningen. 
    
    
    2.4 Het verweer sub 2.3.1 treft doel. Niet is gesteld of gebleken dat [Gedaade sub 2] contractueel huurster is van de woning. Daargelaten de vraag of zij de woning tot hoofdverblijf heeft, is voorts niet gesteld of gebleken dat [Gedaade sub 2] met [Gedaagde sub 1] is gehuwd of dat zij geregistreerde partners zijn, hetgeen volgens artikel 7:266 BW voorwaarde vormt voor het van rechtswege verkrijgen van het medehuurderschap. Evenmin is gebleken dat door [Gedaade sub 2] en [Gedaagde sub 1] ooit een verzoek of vordering tot medehuurderschap is ingesteld. Dit betekent dat [Gedaade sub 2] niet kan worden aangemerkt als medehuurster in de zin van de wet en dat zij derhalve ook niet aansprakelijk is of kan worden gesteld voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, bestaande tussen [eiseres] als verhuurder en [Gedaagde sub 1] als huurder. De vordering van [eiseres] voor zover ingesteld tegen [Gedaade sub 2] zal derhalve worden afgewezen. 
    
    2.5 [Gedaagde sub 1] verzoekt, in samenhang met het door hem sub 2.3.2 gevoerde verweer, om “kwijtschelding” van de openstaande posten. Kennelijk bedoelt hij, met een beroep op gederfd huurgenot als gevolg van gebreken aan de woning, te komen tot een huurprijsvermindering en voorts die vermindering te verrekenen met de huurschuld. Ook [eiseres] heeft het verweer van [Gedaagde sub 1] bij repliek als een beroep op verrekening opgevat. Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder huurprijsvermindering vorderen. Weliswaar ligt een vordering in reconventie voor de hand, maar niet valt in te zien waarom een beroep op verrekening niet evenzeer mogelijk is, zodat dit beroep op verrekening zal worden beoordeeld, zij het dat met de beperking van artikel 7:257 lid 3 BW, rekening zal worden gehouden op na te melden wijze
    
    2.6 Niet is weersproken dat de woning sedert aanvang van de huur, althans vanaf eind april 2004 de gebreken heeft vertoond, zoals door [Gedaagde sub 1] uiteengezet in zijn aan [eiseres] gerichte brief van 25 oktober 2004. Deze gebreken, in hoofdzaak bestaande uit lekkage van badkamer en bijkeuken, zijn substantieel, terwijl herstel daarvan voor rekening is van [eiseres] als verhuurder. Gebleken is dat na melding van de lekkage(s) door [Gedaagde sub 1] eind april 2004 met het herstel geruime tijd gemoeid is geweest: de gebreken aan de badkamer en kennelijk ook bijkeuken zijn -hetgeen ook valt af te leiden uit de brief van [eiseres] van 17 maart 2005- eerst na verscheidene reparatie- en renovatiewerkzaamheden in februari 2005 afdoende hersteld. De lekkages hebben derhalve langere tijd en tenminste tot maart 2005 bestaan. In of omstreeks die tijd was volgens [Gedaagde sub 1] (nog) sprake van lekkage aan het schuurdak. [eiseres] heeft dat bij repliek erkend, zodat vaststaat dat [Gedaagde sub 1] ook in maart 2005 nog te kampen had met lekkage in, althans om zijn woning. Nadien is het schuurdak, volgens stelling van [eiseres] bij repliek, gerepareerd. [Gedaagde sub 1] heeft dat bij dupliek niet (langer) betwist, zodat ervan wordt uitgegaan dat het schuurdak na maart 2005 goed was. Op grond van het vorenstaande, moet, anders dan [eiseres] meent, geconcludeerd worden dat de lekkages van badkamer, bijkeuken en schuurdak en de daaruitvoortvloeiende gebreken tot een wezenlijke aantasting van het huurgenot van [Gedaagde sub 1] hebben geleid. De gebleken, tijdig gemelde, gebreken en de daardoor ondervonden overlast rechtervaardigen een huurverlaging.
    
    2.7 Aan het vorenstaande doet niet af,  de door [eiseres] gestelde (bekendheid van [Gedaagde sub 1] met de) ouderdom van het pand. De hoofdverplichting van [eiseres] als verhuurster is niet beperkt tot het feitelijk ter beschikking stellen van een woning, maar er moet ook sprake zijn van een zekere genotsverschaffing. Lekkages in een woning leiden tot aantasting van het woongenot, ongeacht de ouderdom van die woning. Ook bij een oudere woning hoeft een huurder de lekkages en het met het herstel daarvan verband houdende ongerief niet “op de koop toe te nemen”, zoals [eiseres] kennelijk betoogt.
    
    2.8 Ingevolge het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 BW, jo. 7:207 lid 1 BW mag de huurder aanspraak maken op een evenredige vermindering van de huurprijs in geval van vermindering van het hem toekomende huurgenot en wel vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Lid 3 van artikel 7:257 BW beperkt de mogelijkheid van vermindering tot maximaal 6 maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering. Nu de vordering tot verrekening is ingesteld bij conclusie van antwoord van 15 juni 2005  is vermindering mogelijk tot (teruggerekend) uiterlijk 15 december 2004.  Dit betekent dat, gelet op enerzijds de lange periode, waarbinnen [Gedaagde sub 1] als gevolg van de gebreken in zijn woning ernstige overlast heeft ondervonden, zoals hiervoor sub 2.6 nader uiteengezet, en anderzijds het moment waarop de verscheidene gebreken uiteindelijk zijn verholpen, het gerechtvaardigd is de huur over de maanden januari, februari en (gedeeltelijk) maart 2005 te verminderen met totaal € 1.500,--. Na verrekening van dat bedrag met de huurschuld leidt dit ertoe dat er geen sprake is van een huurachterstand over de maanden januari, februari en maart 2005 en dat “slechts” ter voldoening resteert de huur over de maand mei 2005. [Gedaagde sub 1] zal tot enkel betaling van de huur over die maand worden veroordeeld.
    
    
      2.9 Eén maand huurachterstand is geen reden om de gevorderde ontbinding en ontruiming uit te spreken, zodat dat deel van de vordering van [eiseres] dient te worden afgewezen. Ook de buitengerechtelijke incassokosten moeten, gelet op het vorenoverwogene, als onterecht gemaakt, worden afgewezen. Toewijsbaar is derhalve louter de huur over de maand mei 2005 ad € 650,--, vermeerderd met de 
      -onweersproken gebleven- wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 juni 2005. 
    
    
    
      2.10
      Aan de door [Gedaagde sub 1] gemaakte opmerkingen over schade aan koelkasten en kroonluchter, wordt voorbij gegaan, nu deze niet nader zijn gespecificeerd en derhalve te vaag zijn.
    
    
    2.11 [eiseres] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van dit geding aan de zijde van [Gedaagde sub 1] gevallen en tot op heden begroot op nihil. [eiseres] zal, nu [Gedaade sub 2] nodeloos is gedagvaard, tevens worden veroordeeld in de kosten van dit geding aan de zijde van [Gedaade sub 2] gevallen, eveneens begroot op nihil.
    
    
    3. De beslissing 
    
    De kantonrechter:
    
    - wijst de vordering voor zover ingesteld tegen [Gedaade sub 2] af;
    
    - veroordeelt [Gedaagde sub 1] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 650,-- terzake huur over de maand mei 2005, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 6 juni 2005 tot de dag van algehele voldoening;
    
    - veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding aan de zijde van [Gedaagde sub 1] en [Gedaade sub 2] gevallen en tot op heden begroot op nihil;
    
    - verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Minnaar, kantonrechter, en bij vervroeging uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 12 oktober 2005, in tegenwoordigheid van de griffier.