ECLI:NL:RBAMS:2011:BT1521, Rechtbank Amsterdam, 26-09-2011, CV 11-9521
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2011-09-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: 'Verhuur van opslagunit. Beding dat verhuurder bevoegd maakt om bij verzuim van de huurder het gehuurde buitengerechtelijk te ontruimen en de inhoud daarvan te verkopen onredelijk bezwarend geacht.'

RECHTBANK AMSTERDAM
      SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM 
      Kenmerk	: CV 11-9521
      Datum		: 26 september 2011
      438
    
    
    
    Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van:
    
    
    
      [eiseres]
      wonende te Utrecht
      eiseres in conventie
      verweerster in reconventie
      nader te noemen [eiseres]
      gemachtigde: mr. M.V. Scheffer
    
    
    t e g e n: 
    
    
      de besloten vennootschap [gedaagde]
      gevestigd te Amsterdam
      gedaagde in conventie
      eiseres in reconventie
      nader te noemen [gedaagde]
      gemachtigde: mr. R.E. Jonen
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    De volgende processtukken zijn ingediend:
    
    
      -	de dagvaarding van 9 maart 2011 inhoudende de vordering van [eiseres] met producties;
      -	de conclusie van antwoord - met eis in reconventie - van [gedaagde] met producties.
    
    
    
      Vervolgens is bij tussenvonnis van 6 juni 2011 een comparitie van partijen bepaald. Daarna werd ingediend de conclusie van antwoord in reconventie van [eiseres] met productie.
      De comparitie is op 25 augustus 2011 gehouden. [eiseres] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bij [belanghebbende I] en [belanghebbende II] vergezeld door haar gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.
    
    
    Daarna is vonnis bepaald.
    
    
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
    
    
    In conventie en reconventie
    
    
      1.	Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
      1.1.	Met ingang van 17 juni 2006 heeft [gedaagde] aan [eiseres] voor onbepaalde tijd verhuurd een opslagruimte (unit [nummer]), hierna: ‘de unit’. De unit maakt onderdeel uit van een door [gedaagde] geëxploiteerd complex van soortgelijke opslagruimten.
      1.2.	Artikel 4.7 van de toepasselijke Algemene Voorwaarden van [gedaagde] bepaalt:
      ‘Indien huurder in verzuim is, is verhuurder na één maand gerechtigd om zich zonder gerechtelijke tussenkomst toegang te verschaffen tot het gehuurde. Verhuurder is dan tevens gerechtigd om zonder gerechtelijke tussenkomst de zaken die zich in het gehuurde bevinden, onder verwijzing naar artikel 12.2, en al dan niet in eigendom toebehoren aan huurder te vernietigen, af te voeren, op te slaan en indien de waarde van de opgeslagen zaken dit rechtvaardigt, zulks ter beoordeling van de verhuurder, te veilen.’ 
      1.3.	Artikel 12.2 van de toepasselijke Algemene Voorwaarden van [gedaagde] bepaalt:
      ‘De roerende zaken, opgeslagen in de opslagruimte door huurder van verhuurder gehuurd, dienen mede tot zekerheid voor de nakoming van de verplichting uit de huurovereenkomst. Verhuurder zal op die zaken dan ook het retentierecht mogen uitoefenen.’
      1.4.	Om toegang tot de unit te verkrijgen dient een code te worden ingegeven en dient voorts een (hang)slot te worden geopend. Indien sprake is van een betalingsachterstand wordt het slot dat toegang geeft  tot de unit door [gedaagde] geblokkeerd tot de achterstand is voldaan.
      1.5.	Op grond van de huurovereenkomst was [eiseres] per maand verschuldigd € 121,00 aan huurtermijn en € 26,40 aan verzekeringspremie.
      1.6.	Tijdens de huurovereenkomst heeft [gedaagde] een aantal aanmaningen en sommaties aan [eiseres] doen toekomen wegens betalingsachterstand.
      1.7.	Bij e-mail van 5 november 2009 deelde [gedaagde] aan [eiseres] onder meer mee dat de huurachterstand op dat moment € 513,50 bedroeg en dat er vanaf 17 november 2009  
      ‘…€ 138,30 per maand aan huur bij…’ kwam. Voorts bevat dit bericht de mededeling:
      ‘Probeer als je gaat vertrekken naar Londen schoon van achterstand te zijn en de unit eventueel op te zegen. Als je wilt door blijven huren, ook als je in Londen bent, gaan wij ermee akkoord maar dan moet je wel een maand vooruit betalen.’
      1.8.	Op 9 januari 2010 hebben twee medewerkers van [gedaagde] de unit geopend en de inhoud daarvan geïnspecteerd. [gedaagde] heeft vervolgens een lijst met in de unit aanwezige zaken gezonden naar enkele haar bekende opkopers met het verzoek daarop een bod te doen. Daarna is de unit door een (of enkele) opkoper(s) ontruimd in verband waarmee [gedaagde] betaling heeft ontvangen.
      1.9.	Bij brief van 11 mei 2010 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk gesteld wegens schade ad € 30.000,00 als gevolg van de ontruiming met aanzegging van wettelijke rente indien niet binnen drie weken nadien door [gedaagde] zou zijn betaald.
    
    
    Vordering en verweer [eiseres]
    
    
      2.	[eiseres] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de door [gedaagde] gehanteerde Algemene Voorwaarden, althans de artikelen 4.7 en 12.2 daarvan, onredelijk bezwarend zijn en voorts [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 30.000,00 wegens schadevergoeding uit onrechtmatige daad, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2010, en van € 1.158,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten. 
      3.	[eiseres] stelt dat huurovereenkomst niet is geëindigd door opzegging of ontbinding en dat zij de door [gedaagde] bedoelde opzegbrief nimmer heeft ontvangen. Voorts heeft zij nimmer een aanzegging tot ontruiming ontvangen en was zij niet verplicht tot ontruiming. [gedaagde] heeft eigenrichting gepleegd door zich zonder titel of toestemming van [eiseres] toegang te verschaffen tot de unit, haar eigendommen daaruit te (laten) verwijderen en deze te verkopen. Er is voorts geen sprake geweest van een openbare verkoop die aan de wettelijke eisen voldoet, [eiseres] was niet gewaarschuwd en had evenmin de gelegenheid daarbij aanwezig te zijn. Bovendien waren de maatregelen – gelet op de omvang van de schuld – disproportioneel. Genoemde bepalingen in de Algemene Voorwaarden behoren tot de onredelijk bezwarende bedingen als bedoeld in artikel 6:236 onder d BW en zijn voorts in strijd met artikel 7:230a BW waarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. 
      4.	[eiseres] betwist de juistheid van de door [gedaagde] op 9 januari 2010 opgestelde lijst als bedoeld onder 1.8 met zaken die aanwezig waren in de unit. Volgens [eiseres] had zij daarin haar gehele inrichting opgeslagen die zij in juni 2006 na verbreking van de relatie heeft weggehaald uit de woning van haar ex-partner, welke inrichting in 2003 nieuw was gekocht. Voorts waren daarin een aantal kostbare (merk-)kledingstukken en tassen opgeslagen, alsmede foto’s en andere persoonlijke zaken van haar overleden vader. De schade is zowel materieel als immaterieel van aard. Gelet op de waarde van de inboedel heeft zij bij, althans via [gedaagde] de inhoud van de gehuurde unit verzekerd voor een aanzienlijk bedrag.
      5.	[eiseres] verweert zich tegen de vordering in reconventie van [gedaagde] en voert aan dat het door [gedaagde] overgelegde overzicht van in rekening gebrachte kosten een aantal posten bevat die zij niet verschuldigd is. Voorts behoort de vordering van [gedaagde] volgens [eiseres] niet te worden toegewezen gelet op hetgeen [eiseres] reeds heeft betaald en op het onrechtmatige gedrag, althans de tekortkomingen, van [gedaagde].
      Verweer en vordering [gedaagde]
    
    
    
      6.	[gedaagde] verweert zich tegen de vordering in conventie van [eiseres] en voert aan dat het betalingsgedrag van [eiseres] vanaf het begin problematisch is geweest. In verband daarmee is de vordering uit handen gegeven aan incassobureau TKB. Wegens de huurachterstand is de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 2 maart 2009 en [gedaagde] verwijst naar de inhoud daarvan. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] deze brief ontvangen, althans is haar daarna ook telefonisch meerdere malen duidelijk gemaakt wat de gevolgen zouden zijn bij voortduring van de wanbetaling. [eiseres] moet hebben begrepen dat de huur werd beëindigd als gevolg van haar wanbetaling. Op grond van de artikelen 4.7 en 12.2 van haar Algemene Voorwaarden was [gedaagde] bevoegd tot betreding van de unit en het verkopen dan wel (bij gebrek aan waarde) vernietigen en afvoeren van de inhoud daarvan. [gedaagde] was daartoe temeer genoodzaakt nu [eiseres] zich onbereikbaar hield. Ter onderbouwing van de opbrengst van de verkoop ad € 200,00 verwijst [gedaagde] naar de door haar overgelegde verklaring van de opkoper, die volgens [gedaagde] het hoogste bod heeft gedaan. [gedaagde] betwist dat de betreffende voorwaarden onredelijk bezwarend zijn. Zonder dergelijke bepalingen kan er geen sprake zijn van normale bedrijfsvoering door een onderneming zoals de hare. De ontruiming is het logische gevolg van (blijvende) wanbetaling. Mede gelet op de hoge kosten van het verkrijgen en executeren van een titel is het ook in het belang van de huurder dat de ontruiming en verkoop door [gedaagde] zelf geschiedt, waarbij de opbrengst in elk geval aan de huurder ten goede komt, terwijl bij een ontruiming krachtens een vonnis de inboedel aan de straat wordt gezet, aldus – steeds – [gedaagde]. 
      7.	[gedaagde] betwist voorts dat [eiseres] schade heeft geleden, althans in de door haar gestelde omvang. Toen haar medewerkers de unit op 9 januari 2010 betraden bevatte deze geen andere zaken dan welke staan vermeld op de hiervoor onder 1.8 bedoelde lijst. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] de door haar gestelde schade onvoldoende onderbouwd.
      8.	[gedaagde] vordert in reconventie [eiseres] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van de volgens [gedaagde] nog openstaande vordering van € 1.875,82, vermeerderd met de contractuele rente ad 1% per maand daarover. [gedaagde] verwijst naar het door haar overgelegde overzicht van in rekening gebrachte posten en ontvangen betalingen. 
      Beoordeling in conventie
    
    
    
      9.	Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.
      10.	Of de door [gedaagde] overgelegde opzegbrief d.d. 2 maart 2009 door [eiseres] is ontvangen kan in het midden worden gelaten. Uit de inhoud van het onder 1.7 bedoelde e-mailbericht blijkt voldoende dat (ook) [gedaagde] er van uit ging dat de huuroveenkomst op dat moment voortduurde. [gedaagde] heeft ook huur in rekening gebracht over de periode tot en met 16 februari 2010. Van enige (andere) gerechtelijke of buitengerechtelijke beëindiging is niets gebleken. Dat betekent dat er van uit moet worden gegaan dat de huurovereenkomst nog bestond toen [gedaagde] zich op 9 januari 2010 toegang verschafte tot de unit.
      11.	Daarbij komt dat er sprake is van de huur van (een deel van) een gebouwde onroerende zaak. Uit het bepaalde in artikel 7:230a BW volgt dat het einde van de huurovereenkomst op zichzelf geen afdwingbare ontruimingsverplichting doet ontstaan. Van een dergelijke ontruimingsverplichting kan pas sprake zijn na verloop van twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, welke termijn wordt verlengd bij indiening van een verzoek als bedoeld in artikel 7:230a BW. Dat in het onderhavige geval een aanzegging tot ontruiming aan [eiseres] is gezonden is gesteld noch gebleken. In tegendeel: uit de tekst van de door [gedaagde] overgelegde opzegbrief d.d. 2 maart 2009 volgt dat [eiseres] de unit juist niet mocht ontruimen zolang zij de achterstand niet had voldaan. Op 9 januari 2010 was er derhalve geen sprake van een verplichting van [eiseres] tot ontruiming van de unit.
      12.	[gedaagde] beroept zich op de artikelen 4.7 en 12.2 van haar Algemene Voorwaarden. Een retentierecht als bedoeld in artikel 12.2 is naar het oordeel van de kantonrechter in het onderhavige geval niet onredelijk bezwarend nu het niet onredelijk is dat [gedaagde] de nakoming van haar verplichting tot het verlenen van toegang tot de unit (en het ter beschikking stellen van de inhoud daarvan) opschort tot de huurster aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. Een dergelijk retentierecht maakt [gedaagde] echter niet bevoegd tot (buitengerechtelijke) ontruiming van de unit, laat staan dat zij daardoor bevoegd zou zijn tot verkoop van de inhoud daarvan.
      13.	Artikel 4.7 van haar Algemene Voorwaarden geeft [gedaagde] de bevoegdheid om, indien de huurder (een maand) in verzuim is, zich zonder rechterlijke tussenkomst toegang tot het gehuurde te verschaffen, de eigendommen van de huurder daaruit te halen en deze te vernietigen of te verkopen. Ten aanzien van dit laatste spreekt deze bepaling van ‘veilen’, maar uit de toelichting van [gedaagde] ter zitting blijkt dat zij daaronder de volgende gang van zaken verstaat. Op enig moment (in dit geval op 9 januari 2010) was volgens het oordeel van [gedaagde] een niet meer te aanvaarden verzuim van (tenminste) een maand aanwezig. Op die datum hebben twee medewerkers van [gedaagde] zich toegang tot de unit verschaft door het openbreken van het slot dat toegang gaf tot de unit. Vervolgens heeft een van hen een lijst opgesteld met in de unit aangetroffen zaken. Deze lijst werd verzonden aan een aantal aan [gedaagde] bekende opkopers. Deze opkopers hebben zonder de zaken te hebben gezien daarop een bod uitgebracht aan [gedaagde]. De hoogstbiedende mocht tegen betaling van het geboden bedrag de unit ontruimen, hetgeen deze op 28 januari 2010 heeft gedaan. 
      14.	Indien [gedaagde] gebruik maakt van de bevoegdheden van artikel 4.7 kan de huurder geen nakoming meer eisen van de verplichting van [gedaagde] tot het aan de huurder verlenen van toegang tot zijn in de unit opgeslagen eigendommen, al dan niet nadat de huurder aan de betalingsverplichtingen heeft voldaan.  
      15.	Naar het oordeel van de kantonrechter vormt het bepaalde in artikel 4.7 Algemene Voorwaarden, met name gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, een beding als bedoeld in artikel 6:236 onder a BW.
      16.	Hetgeen [gedaagde] daarover heeft aangevoerd, met name de wanverhouding (in de meeste gevallen) tussen enerzijds de waarde van de inhoud van de unit en anderzijds de kosten van een gerechtelijke procedure en executie, evenals de belangen van beide partijen om de schade zoveel mogelijk te beperken, doet daar niet aan af. [gedaagde] verhuurt (gedeelten van) gebouwde onroerende zaken en heeft rekening te houden met de waarborgen voor de huurder die de wetgever daaraan heeft verbonden. Dat betreft niet alleen artikel 7:231 BW (geen ontbinding wegens wanprestatie door de huurder anders dan door de rechter) en artikel 7:230a (na opzegging en eventuele aanzegging tot ontruiming heeft de huurder de mogelijkheid aan de rechter opschorting van de ontruiming te verzoeken). Dat betreft ook de waarborgen die de wetgever heeft geschapen bij de executie van rechterlijke uitspraken, daaronder begrepen een eventuele executoriale veiling. De gang van zaken bij de ontruiming van de door [eiseres] gehuurde unit brengt mee dat er geen onafhankelijke derde kan instaan voor de juistheid en volledigheid van de door [gedaagde] opgestelde lijst met aangetroffen zaken, dat er geen openbare verkoop heeft plaatsgevonden en dat er evenmin enige (andere) waarborg heeft bestaan dat de hoogst mogelijke prijs voor de betreffende zaken kon worden gerealiseerd. Dat de wettelijke waarborgen voor de verhuurder hoge kosten met zich brengen doet niet af aan het onredelijk bezwarend karakter van een beding dat die waarborgen illusoir maakt. Indien [gedaagde] van oordeel is dat er sprake is van een situatie waarin de huurovereenkomst moet worden beëindigd en de unit ontruimd, zal zij de weg dienen te volgen die de wetgever daarvoor heeft aangewezen. 
      17.	Uit het voorgaande volgt dat het beroep van [eiseres] op de vernietigbaarheid van artikel 4.7 Algemene Voorwaarden slaagt. Dat betekent dat [gedaagde] zich zonder recht of titel toegang heeft verschaft tot de gehuurde unit, de eigendommen van [eiseres] daaruit heeft verwijderd en deze aan een (of meerdere) derde(n) heeft gegeven waardoor deze voor [eiseres] definitief verloren zijn gegaan. Daardoor heeft [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld.
      18.	[gedaagde] is aansprakelijk voor de schade die [eiseres] heeft geleden als gevolg van het hiervoor bedoeld onrechtmatig handelen. Aangezien partijen van mening verschillen over de omvang van die schade zal deze nader moeten worden bepaald. Zoals tijdens de comparitie reeds is besproken zal [eiseres] in de gelegenheid worden gesteld om haar stellingen ten aanzien van de omvang van de schade nader te onderbouwen. [gedaagde] zal daarop kunnen reageren.
      19.	Het ligt op de weg van [eiseres] om nader te onderbouwen op welke wijze zij het gevorderde bedrag ad € 30.000,00 heeft berekend, inclusief de immateriële schade. Ook ligt het op haar weg om alle aanwijzingen omtrent de inhoud van de unit (zoals verklaringen van degenen die met de verhuizingen hebben geholpen, eventuele foto’s, gegevens omtrent de verzekering van de opgeslagen zaken en het verzekerde bedrag) over te leggen. Anderzijds dient [gedaagde] rekening te houden met het feit dat zij door haar onrechtmatig handelen de mogelijkheden van [eiseres] om te bewijzen wat de inhoud van de unit was aanzienlijk heeft beperkt, hetgeen consequenties kan hebben, bijvoorbeeld bij de bewijslastverdeling. Daarom rust op [gedaagde] eveneens een zware verplichting om haar stellingen omtrent de inhoud van de door [eiseres] gehuurde unit en de waarde daarvan te onderbouwen met concrete gegevens (gegevens uit haar systemen en administratie, foto’s, verklaringen omtrent de feitelijke gang van zaken etc.). 
      20.	Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      Beoordeling in reconventie
    
    
    
      21.	Naar aanleiding van de door [gedaagde] overgelegde specificatie heeft [eiseres] met name betwist dat zij de volgende posten verschuldigd is:
      a. administratiekosten ad € 135,00 d.d. 8 november 2006, deze zijn volgens [eiseres] in elk geval niet naar verhouding;
      b. factuur ‘toebehoren’ ad € 220,00 d.d. 2 april 2007 en de factuur ‘toebehoren’ ad € 187,72 d.d. 12 februari 2009, daarvan weet [eiseres] niet waarop zij betrekking hebben, [eiseres] betwist op de betreffende tijdstippen extra zaken of diensten te hebben afgenomen;
      c. huurtermijnen over de periode na 9 januari 2010, welke [eiseres] betwist omdat de unit vanaf dat moment niet meer aan haar ter beschikking stond.
      22.	[gedaagde] heeft gesteld dat de administratiekosten betrekking hebben op een bedrag dat zij op grond van haar Algemene Voorwaarden in rekening mag brengen aan kosten van incassowerkzaamheden van haar medewerkers wegens huurachterstand. De facturen ‘toebehoren’ betreffen volgens [gedaagde] extra aankopen van (of diensten aan) [eiseres], waarvoor aan haar een factuur is gezonden, welke [gedaagde] nog zal overleggen. De huur is volgens [gedaagde] verschuldigd tot het einde van de huurtermijn (lopende van de 16e tot de 16e van de volgende maand) waarin de unit ontruimd weer ter beschikking van [gedaagde] kwam, dit laatste heeft plaatsgevonden op 28 januari 2010.
      23.	Voor de beoordeling van de vordering in reconventie is het noodzakelijk dat door [gedaagde] de hiervoor onder 21 sub b. bedoelde facturen worden overgelegd. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld te concluderen ten aanzien van de door [eiseres] betwiste posten. [eiseres] zal daarop kunnen reageren. 
      24.	Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
    
    
    BESLISSING
    
    De kantonrechter:
    
    In conventie:
    
    
      I.	draagt [eiseres] op bij akte nadere inlichtingen te verschaffen en nadere stukken in de procedure te brengen overeenkomstig hetgeen hierboven onder r.o. 19 is overwogen;
      In reconventie:
      II.	draagt [gedaagde] op bij akte nadere inlichtingen te verschaffen en nadere stukken in de procedure te brengen overeenkomstig hetgeen hierboven onder r.o. 23 is overwogen;
      in conventie en in reconventie:
      III.	verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van 24 oktober 2011 te 10:00 uur;
      IV.	verstaat dat elk der partijen vervolgens in de gelegenheid zal worden gesteld om bij akte te reageren op de hierboven bedoelde akte van de wederpartij; 
      V.	houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
    
    
    Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 september 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.
    
    De griffier	De kantonrechter