ECLI:NL:GHARL:2014:8773, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-11-2014, 14/00027
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-11-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling woning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00027
      uitspraakdatum: 11 november 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 december 2013, nummer UTR 13/564, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [Z] voor het kalenderjaar 2011 – naar de waardepeildatum 1 januari 2010 – vastgesteld op € 924.000. Tevens is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: de aanslag) aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 6 december 2013 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.7
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2014 te Arnhem. Partijen zijn met voorafgaande kennisgeving aan het Hof niet verschenen.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) met bouwjaar 1952. Het betreft een vrijstaande woning met een aangebouwde garage. De woning heeft een inhoud van 572 m3 en de garage een inhoud van 162 m3. Beide zijn gelegen op een perceel van 2.235 m2. 
      
    
    
      2.2
      De gemeente Zeist is in 2011 begonnen met de herinrichting van de [a-straat], welke aanpassingen in 2012 gereed zijn gekomen. Over de wijziging van het bestemmingsplan voor de [a-straat] heeft een procedure gelopen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
      
    
    
      2.3
      Belanghebbende heeft in een faxbericht van 7 oktober 2014 aangegeven dat niemand ter zitting van het Hof zal verschijnen. Daarbij heeft belanghebbende nog opgemerkt:
      
      
        “De conclusie aan deze zijde is dat er op voldoende wijze de kritiek op de uitspraak van de Rechtbank is verwoord en aan uw Hof voorgelegd.
      
      
      
        (…), heeft deze zijde de conclusie getrokken dat een verdere inbreng ter zitting geen toevoeging zal opleveren.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Voor de goede orde: recentelijk werd nog ontvangen een concept planschaderapport over het perceel van de familie [X]. In het concept is in ieder geval een substantiële waardedaling opgenomen van om en nabij € 40.000,=. Verweerder is met het conceptrapport bekend”.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1
      Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op € 924.000 per waardepeildatum 1 januari 2010 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 825.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. 
      
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Tardief
      
    
    
    
      4.1
      Voorzover belanghebbende met zijn in 2.3 bedoelde faxbericht van 7 oktober 2014, naast de mededeling dat (namens) belanghebbende niemand ter zitting van het Hof zal verschijnen, heeft beoogd een nieuwe feitelijke stelling in het geding te brengen, overweegt het Hof als volgt. Bedoeld faxbericht is niet bij het Hof binnengekomen binnen de in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht gestelde termijn. Evenmin heeft belanghebbende het daarin genoemde concept planschaderapport in het geding gebracht, doch – integendeel – slechts volstaan met de mededeling dat ‘een verdere inbreng ter zitting geen toevoeging zal opleveren.’ Gelet op deze omstandigheden slaat het Hof geen acht op deze nieuwe feitelijke stelling van belanghebbende.
      
      
        
          Waarde
        
      
      
    
    
      4.2
      Op grond van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.3
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 
      
    
    
      4.4
      Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport van [A] van 19 februari 2013 (hierna: het taxatierapport), waarin de waarde is getaxeerd op € 924.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn – naast de gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken opgenomen van de volgende woningen:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                
                  [a-straat] 8
              
              
                
                  [a-straat] 81
              
              
                
                  [b-straat] 32
              
              
                
                  [c-straat] 42
              
            
            
              
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar 
              
              
                1952
              
              
                1929
              
              
                1924
              
              
                1947
              
            
            
              
                Woning
              
              
                572 m3
              
              
                846 m3
              
              
                944 m3
              
              
                581 m3
              
            
            
              
                Prijs/m3
              
              
                € 514
              
              
                € 496
              
              
                € 606
              
              
                € 566
              
            
            
              
                Waarde woning
              
              
                € 294.008
              
              
                € 419.616
              
              
                € 572.064
              
              
                € 328.846
              
            
            
              
                Perceel
              
              
                2.235 m2
              
              
                758 m2
              
              
                840 m2
              
              
                675 m2
              
            
            
              
                Prijs/m2
              
              
                € 264
              
              
                € 537
              
              
                € 664
              
              
                € 694
              
            
            
              
                Waarde perceel
              
              
                € 590.040
              
              
                € 407.046
              
              
                € 557.760
              
              
                € 468.450
              
            
            
              
                Kelder
                Garage
                Bijgebouwen
              
              
                
                € 40.000
                
              
              
                € 35.000
                € 20.000
                € 34.000 
              
              
                € 16.000
                € 25.000
                € 20.000
              
              
                
                € 20.000
                € 30.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Waarde afgerond
              
              
                € 924.000
              
              
                € 915.000
              
              
                € 1.190.000
              
              
                € 847.000
              
            
            
              
                Datum levering
              
              
                
              
              
                29-04-2011
              
              
                04-03-2011
              
              
                29-05-2009
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 900.000
              
              
                € 1.175.000
              
              
                € 865.000
              
            
          
        
      
      
      
        Bovendien is ter onderbouwing vermeld de verkoop op 4 januari 2011 van [d-straat] 40 te [Z] voor € 810.000. De opstal daarvan is na de verkoop gesloopt. Aan de grond is een waarde toegekend van (1.652 m2 x € 493 =) € 814.436. 
      
      
    
    
      4.5
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 924.000 niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat de in het taxatierapport vermelde objecten – met uitzondering van het object [a-straat] 81 te [Z] omdat dat object een twee-onder-een-kap woning betreft – bruikbaar zijn om als vergelijkingsobjecten te dienen. Met de verschillen in inhoud, kwaliteit, onderhoud en uitstraling tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden omdat hoewel de inhoud van de onroerende zaak het kleinst is, daaraan toch – in tegenstelling tot wat verwacht mag worden op grond van de afnemende meeropbrengst (hoe minder kubieke meter hoe hoger de gemiddelde waarde per kubieke meter) – de laagste waarde per kubieke meter wordt toegekend. Verder is door het werken met grondstaffels in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen in perceelgrootte tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en geeft de verkoop van [d-straat] 40 te [Z] ook steun aan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van het perceel. 
      
    
    
      4.6
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op € 825.000 verwezen naar een WOZ-rapport van [B] Makelaars van maart 2013 (hierna: het WOZ-rapport), in hoger beroep aangevuld met gegevens van de gebruikte vergelijkingsobjecten [e-straat] 7 te [Z] (verkocht op 7 maart 2012 voor € 690.000) en [f-straat] 109 te [Z] (verkocht op 22 oktober 2011 voor € 785.000). Met betrekking tot dit rapport merkt het Hof in de eerste plaats op dat het onduidelijk is naar welke waardepeildatum de onroerende zaak is getaxeerd. Op de voorkant van het WOZ-rapport staat namelijk als peildatum 1 januari 2011 vermeld; maar het op de voorkant van het WOZ-rapport vermelde beschikkingsnummer [000000] en het op de laatste bladzijde van het WOZ-rapport vermelde ‘WOZ waarde per 2010’ wijzen in de richting van de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2010. Indien het Hof van het laatste uitgaat, moet worden geconcludeerd dat genoemde vergelijkingsobjecten niet voldoende bruikbaar zijn voor de onderbouwing van de gezochte waarde, aangezien de transactiedata van die objecten respectievelijk 26 en bijna 22 maanden na de waardepeildatum 1 januari 2010 liggen, terwijl er andere vergelijkingsobjecten voorhanden zijn waarvan de gerealiseerde verkopen dichter bij de waardepeildatum liggen (zie het taxatierapport). Verder merkt het Hof nog op dat het vergelijkingsobject [e-straat] 7 te [Z] een schakelwoning betreft en niet, zoals de onroerende zaak, een vrijstaande woning.
      
    
    
      4.7
      Verder betoogt belanghebbende dat het voortraject dat tot de in 2012 nieuw aangelegde [a-straat] heeft geleid een waardedrukkend effect heeft, evenals de afgifte van een vergunning voor het optrekken van een twaalf meter hoge tennishal aan de voorzijde van de woning en de hoogbouw aan de achterzijde van de woning.
      
    
    
      4.8
      Het Hof is van oordeel dat – anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld – op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat er geen sprake is van een waardedrukkend effect dan wel dat met een dergelijk effect in voldoende mate rekening is gehouden (HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597).
      
    
    
      4.9
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat van het voortraject dat heeft geleid tot de in 2012 nieuw aangelegde [a-straat] per saldo geen waardedrukkend effect op de waarde van de onroerende zaak uitgaat. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat aan een dergelijke herinrichting negatieve en positieve aspecten kleven. Het Hof acht aannemelijk dat in het onderhavige geval – bezien in het licht van de waardering van de onroerende zaak – de verbetering van de verkeersveiligheid opweegt tegen de door belanghebbende genoemde negatieve aspecten. De stellingen van belanghebbende dat zowel de afgifte van een vergunning voor het optrekken van een twaalf meter hoge tennishal aan de voorzijde van de woning als de hoogbouw aan de achterzijde van de woning een waardedrukkend effect heeft, worden eveneens door het Hof verworpen omdat het Hof, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld, aannemelijk acht dat een regionale tennishal niet is gerealiseerd en er niets is gewijzigd aan de achterzijde van de woning, behalve dat de dienstwoning is gesloopt. Het Hof acht eveneens door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vorm van het perceel geen invloed op de waarde van de onroerende zaak heeft omdat de woning gunstig op het perceel is gelegen. 
      
    
    
      4.10
      Naar het Hof begrijpt, stelt belanghebbende ook dat de waarde te hoog is vastgesteld ten opzichte van de waardeontwikkeling in de markt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarden die per andere waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. De waardestijging ten opzichte van andere waardepeildata doet dan ook niet ter zake. Evenmin is een algemene waardestijging of waardedaling in de markt relevant, omdat dit onvoldoende zegt over de waarde van de individuele onroerende zaak op de onderhavige waardepeildatum. 
      
      
        
          Slotsom 
          
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 11 november 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)						(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 12 november 2014.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      
      
        postbus 20303, 2500 EH Den Haag
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.