ECLI:NL:RBAMS:2009:BJ3906, Rechtbank Amsterdam, 03-07-2009, 986693 CV EXPL 08-28981 en 981834 CV-EXPL 08-27510
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2009-07-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Is huurder gebonden aan vaststellingsovereenkomst met betrekking tot - al dan niet - dienstwoning? Artikel 7:902 BW staat afwijking van dwingend recht bij vaststellingsovereenkomst toe.

vonnis 
      RECHTBANK AMSTERDAM
      Sector Kanton 
    
    
    Locatie Amsterdam
    
    
      Rolnummer: 986693 CV EXPL 08-28981 en 981834 CV-EXPL 08-27510
      Vonnis van: 3 juli 2009
      F.no.: 472
    
    
    
    Vonnis van de kantonrechter
    
    I n z a k e
    
    
      STICHTING STAYOKAY
      gevestigd te Amsterdam
      eiseres
      nader te noemen Stayokay
      gemachtigde: mr. S.H.W. Le Large
    
    
    t e g e n
    
    
      [gedaagde]
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde
      nader te noemen [gedaagde]
      gemachtigde: mr. L.P.A. Zwijnenberg
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Bij dagvaardingen van respectievelijk 8 augustus 2008 en 16 september 2008 heeft Stayokay diverse vorderingen tegen gedaagde ingesteld. [gedaagde] heeft conclusies van antwoord ingediend. 
      Daarna is bij tussenvonnissen van 5 december 2008 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 23 maart 2009 plaatsgevonden. De beide zaken zijn gevoegd.
      Verschenen zijn Stayokay bij mevrouw [hoofd P&O], hoofd P&O, de heer [directeur bedrijfsvoering], directeur bedrijfsvoering, mr. S.J.M.H. Willems, advocaat en de gemachtigde mr. Le Large. [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde.
    
    
    Het vonnis is – nader- bepaald op heden.
    
    
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
    feiten en omstandigheden
    
    1.	Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
    
    
      1.1.	Stayokay exploiteert een hostel, gelegen in het Vondelpark te Amsterdam. [gedaagde] was tot 1 september 2007  in dienst van Stayokay als hostelmanager van het hostel in Amsterdam.
      1.2.	In de arbeidsovereenkomst was de volgende bepaling opgenomen: “Met ingang van 1 april 2000 bewoont de werknemer in het kader van de uitoefening van zijn functie de dienstwoning van [X]. Voor het genot van woning + energie/water wordt met ingang van 1 april 2000 per maand F 1000,00 en 116,25 op het salaris van de werknemer ingehouden.” 
      1.3.	In de toepasselijke CAO is in artikel 28 bepaald dat een werknemer kan worden verplicht een dienstwoning te betrekken alsmede dat hij gehouden is bij het einde van de arbeidsovereenkomst de dienstwoonruimte te ontruimen. Het laatste is ook van toepassing verklaard indien er wel inwoning wordt aangeboden maar er van een woonverplichting geen sprake is.
      1.4.	Stayokay beschikt over een, op eigen terrein direct naast het hostel gelegen, pand bestaande uit twee woningen. De bovenwoning draagt het adres [adres1], de benedenwoning [adres2]. [gedaagde] is vanaf zijn indiensttreding tot het einde daarvan woonachtig geweest in de bovenwoning. 
      1.5.	Tussen partijen is in 2007 een arbeidsgeschil ontstaan. Zij zijn, beiden bijgestaan door advocaten, in onderhandeling getreden over de voorwaarden waaronder de arbeidsovereenkomst zou eindigen. Zij hebben daarbij tevens betrokken de bewoning van [gedaagde] van voornoemde bovenwoning.
      1.6.	Partijen zijn in juli 2007 een vaststellingsovereenkomst aangegaan waarin, onder meer, is bepaald:
      “(…)
      d) dat partijen vervolgens in overleg zijn getreden om alsnog de voorwaarden waaronder de arbeidsovereenkomst zal eindigen te regelen;
      e) dat onderdeel van dat uitvoerig overleg ook is geweest de dienstwoning, waar [gedaagde] woont en waarover tussen partijen discussie is ontstaan of deze woning gezien moet worden als een eigenlijke of een oneigenlijke dienstwoning. Partijen hebben besloten ook dat geschil met een en dezelfde regeling te beslechten.
      (…)
      i) dat partijen met de onderhavige vaststellingsovereenkomst hebben beoogd een uitputtende, allesomvattende regeling te treffen;
      (…)
      11. Met betrekking tot de dienstwoning en het verlaten ervan is het volgende overeengekomen:
      a. vanaf 1 augustus 2007 zal [gedaagde] maximaal dus tot uiterlijk 1 augustus 2009 één van de woningen van Stayokay aan het [adres1] resp. [adres2] te [woonplaats] ongemeubileerd mogen huren en wel als volgt en tegen de volgende voorwaarden:
      - tot uiterlijk 1 september 2007 de woning die hij nu bewoont (boven, is nummer [nr]) en, vanaf 1 september 2007 tot uiterlijk 1 augustus 2009 de (kleinere) woning beneden, dus beneden de woning die hij nu bewoont ( is nummer [nr]),
      - en dit zowel op nummer [nr] als op nummer [nr] tegen de huursom van € 650,00 per maand inclusief het voorschot gas, water en licht van € 97,50 per maand.
      (…) 
      d. [gedaagde] kan zich bij het einde van de huurovereenkomstzijnde op uiterlijk 31 juli 2009 niet beroepen op huurbescherming. Een beroep op huurprijsbescherming komt hem evenmin toe. Voor zover hij die rechten zou hebben doet hij daar uitdrukkelijk afstand van.
      e. [gedaagde] zal uiterlijk op 31 juli 2009 genoemde woning verlaten en zal deze op uiterlijk 31 juli 2009 leeg opleveren, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.500,00 per maand of gedeelte daarvan dat hij deze verplichting niet nakomt, onverminderd het recht van Stayokay om volledige schadevergoeding te vorderen.
      (…)
      15. Na uitvoering van de verplichtingen die uit deze overeenkomst voortvloeien zullen partijen niets meer van elkaar te vorderen hebben, in het bijzonder niet inzake de verplichtingen voortvloeiend uit het dienstverband en de beëindiging ervan, waaronder ook de dienstwoning, een en ander zoals onder andere opgenomen in de arbeidsovereenkomst en de CAO Stayokay en verlenen zij elkaar finale kwijting over en weer.”
      1.7.	[gedaagde] is eind september of begin oktober 2007 in de benedenwoning gaan wonen. Partijen hebben –kennelijk- afgesproken dat er een huurprijs zou gelden van € 552,50 per maand.
      1.8.	[gedaagde] heeft op 29 november 2007 een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
      1.9.	Bij uitspraak van 29 april 2008, verzonden op 19 juni 2008, heeft de Huurcommissie [gedaagde] ontvankelijk verklaard in zijn verzoek en bepaald dat een huurprijs van € 492,62 per maand redelijk is met ingang van 1 september 2007. 
      1.10.	[gedaagde] heeft doen weten, laatstelijk na daar bij brief van 18 juli 2008 naar te zijn gevraagd, dat hij de benedenwoning niet per 1 augustus 2009 zal verlaten.
    
    
    
    
      2.	In de zaak met rolnummer CV EXPL 08-27510 heeft Stayokay gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de huurprijs zal worden vastgesteld op € 552,50 per maand, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      In de zaak met rolnummer CV EXPL 08-28981 heeft Stayokay gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      primair
      a. voor recht te verklaren dat het recht van [gedaagde] tot het gebruik van de woning aan het [adres2] (ofwel de begane grondverdieping van het [adres1]) te [woonplaats] krachtens de vaststellingsovereenkomst tussen partijen uiterlijk op 1 augustus 2009 eindigt;
      subsidiair 
      b. voor recht te verklaren dat partijen een overeenkomst hebben gesloten voor het gebruik van de woning waarvan het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW en aldus die overeenkomst tussen partijen uiterlijk op 1 augustus 2009 eindigt;
      uiterst subsidiair 
      indien tot het oordeel wordt gekomen dat er sprake is van een huurovereenkomst woonruimte met huurbescherming
      c. voor recht te verklaren dat [gedaagde] ingevolge de redelijkheid en de billijkheid geen beroep kan en mag doen op huurbescherming als gevolg waarvan het gebruik van de woning uiterlijk op 1 augustus 2009 eindigt;
      primair, subsidiair en uiterst subsidiair
      d. [gedaagde] te veroordelen om de woning te ontruimen en op uiterlijk 1 augustus 2009 aan Stayokay in goede staat op te leveren, op straffe van een dwangsom van 5 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] hieraan niet dan wel niet geheel navolging geeft met een maximum van € 50.000,00;
      e. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
      3.	Stayokay voert primair aan dat [gedaagde] gebonden is aan de vaststellingsovereenkomst van juli 2007, welke na uitvoerige onderhandelingen en met bijstand van advocaten tot stand is gekomen. Dientengevolge komt [gedaagde] geen beroep op huurbescherming toe en kan evenmin de huurprijs worden aangetast, aldus Stayokay. [gedaagde] dient de overeenkomst na te komen en de benedenwoning uiterlijk 1 augustus 2009 te verlaten.
    
    
    4.	[gedaagde] voert hiertegen als verweer aan dat hij niet gebonden is aan de vaststellingsovereenkomst aangezien het afzien van de bescherming van het huurrecht in strijd is met dwingend recht. Voorts geldt, aldus [gedaagde], dat hij ten aanzien van de benedenwoning een nieuwe huurovereenkomst met Stayokay is aangegaan, die niet valt onder het bereik van de vaststellingsovereenkomst. De Huurcommissie is ook tot dat oordeel gekomen en heeft [gedaagde] terecht ontvankelijk verklaard.
    
    5.	Dit verweer wordt verworpen. [gedaagde] is, na daarover met bijstand van een deskundige uitvoerig te hebben onderhandeld, een vaststellingsovereenkomst aangegaan waarin én de beëindiging van zijn dienstverband én de beëindiging door hem van de bewoning van de aan Stayokay toebehorende woning uitputtend en finaal is geregeld. Deze vaststellingsovereenkomst dient [gedaagde] na te komen. Zijn betoog, dat hij een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan die niet valt onder het bereik van de vaststellingsovereenkomst, kan niet worden gevolgd. De tekst van de preambule en de relevante artikelen is niet voor tweeërlei uitleg vatbaar en komt er op neer dat aan [gedaagde] nog een ruime termijn is gegund om andere woonruimte te zoeken. Of de door [gedaagde] achtereenvolgens bewoonde woonruimten nu wel of niet als dienstwoningen kwalificeren, doet niet ter zake. [gedaagde] dient de benedenwoning dan ook per 1 augustus 2009 te ontruimen. 
    
    6.	Uitgangspunt bij de beoordeling van de vraag of de huurprijs kan worden aangetast, is het bepaalde in artikel 7: 902 BW waardoor afwijking van dwingend recht in een vaststellingsovereenkomst mogelijk is. In het onderhavige geval is dat het geval, immers de vaststellingsovereenkomst is aangegaan ter beëindiging van een reeds bestaand geschil en [gedaagde] heeft ten aanzien van de door hem gehuurde woning in artikel 11 onder d van de vaststellingsovereenkomst uitdrukkelijk en met bijstand van zijn advocaat afstand gedaan van huurprijsbescherming. [gedaagde]’s stelling dat hij met zijn rug tegen de muur stond en zich daarom gedwongen voelde de overeenkomst aan te gaan, komt volstrekt onaannemelijk voor. [gedaagde] heeft onderhandeld over de vaststellingsovereenkomst en daarover ampel overleg kunnen voeren met zijn advocaat. Hij had er eenvoudigweg voor kunnen kiezen de overeenkomst niet aan te gaan, waardoor er een ontbindingsprocedure en een ontruimingsprocedure nodig zouden zijn geweest. Dat heeft hij niet gedaan. Er is door Stayokay uitvoering gegeven aan alle onderdelen van de vaststellingsovereenkomst, waaronder het betalen van een beëindigingvergoeding die door [gedaagde] is aanvaard. 
    
    7.	Een en ander leidt er toe dat de primair gevorderde verklaring voor recht zal worden gegeven en dat [gedaagde] de woning – op straffe van verbeurte van dwangsommen- zal dienen te ontruimen, waarvoor hem een termijn van 14 dagen na 1 augustus 2009 zal worden gegund. De kale huurprijs zal, overeenkomstig de vaststellingsovereenkomst, worden vastgesteld op € 552,50 per maand met ingang van 1 september 2007. [gedaagde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
    
    
    
    BESLISSING
    
    De kantonrechter:
    
    In de zaak met rolnummer CV EXPL 08-28981:
    
    
      I.	verklaart voor recht dat het recht van [gedaagde] tot het gebruik van de woning aan het [adres2] (ofwel de begane grondverdieping van het [adres1]) te [woonplaats] krachtens de vaststellingsovereenkomst tussen partijen uiterlijk op 1 augustus 2009 eindigt;
      II.	veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege hem bevindt binnen 14 dagen na 1 augustus 2009 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Stayokay te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] hieraan niet dan wel niet geheel navolging geeft met een maximum van € 50.000,00, met machtiging op Stayokay om de ontruiming zo nodig zelf uit te voeren met behulp van politie en justitie;
      III.	veroordeelt  [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Stayokay, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op: 
      € 288,00			wegens vastrecht
      €    85,44			wegens explootkosten
      € 150,00			wegens salaris gemachtigde
      € 523,44			totaal, 
      een en ander voor zover verschuldigd inclusief BTW;
      IV.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      V.	 wijst af het meer of anders gevorderde
    
    
    
    In de zaak met rolnummer CV EXPL 08-27510:
    
    
      VI.	stelt de kale huurprijs vast op € 552,50 per maand met ingang van 1 september 2007;
      VII.	veroordeelt  [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Stayokay, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op: 
      € 288,00			wegens vastrecht
      €    85,44			wegens explootkosten
      € 150,00			wegens salaris gemachtigde
      € 523,44			totaal, 
      een en ander voor zover verschuldigd inclusief BTW;
      VIII.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
      IX.	wijst af het meer of anders gevorderde
    
    
    
    Aldus gewezen door mr. C.M. Berkhout, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 juli 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.