ECLI:NL:RBROT:2022:378, Rechtbank Rotterdam, 10-01-2022, 9564387 VZ VERZ 21-17579
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Afwijkend huurbeding uitholling rechten MB

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 9564387 \ VZ VERZ  21-17549
    
    
    
      uitspraak: 10 januari 2022
    
    
    
      
        beschikking ex artikel 7:291 Burgerlijk Wetboek van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [bedrijf A]
        
      
      ,
      gevestigd te [plaats A] ,
      gemachtigde: mr. J.A. van Strijen,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        
          [bedrijf B]
        
      
      
         ,
      
      gevestigd te [plaats B] ,
      en haar vennoten:
      
        
          [persoon C] ,
      
      wonende te [plaats C] ,
      
        
          [persoon D] ,
      
      wonende te [plaats D] ,
      
        
          [persoon E] ,
      
      medeverzoeksters,
      gemachtigde: mr. J.A. van Strijen.
    
    
    
    
      Partijen worden verder ook aangeduid als “ [bedrijf A] ” en “ [bedrijf B] ”.
    
    
    
  
  
    
      1.Het verloop van de procedure
    
    
      1.1
      Partijen hebben het gezamenlijk verzoek ingediend ter goedkeuring van de bedingen die zijn opgenomen in de tussen partijen gesloten overeenkomst en afwijken van de artikelen 7:292 e.v. BW.
      
    
    
      1.2
      De uitspraak van de beschikking is door de kantonrechter bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2.Het verzoek
    
    
      2.1
      De Markthal is een permanente winkelvoorziening in een markant gebouw, gericht op de verkoop van vele soorten voeding, voedingswaren en aanverwante artikelen. Naast een dagelijks aanbod van verse producten zijn diversiteit en compleetheid van de aangeboden producten van groot belang voor het functioneren van de Markthal en zal dit de belangrijkste attractiefactor vormen voor de consument ten opzichte van andere winkelconcentraties.
    
    
      2.2
      Verzoekers hebben een huurovereenkomst (en later een aanvullende allonge) gesloten met betrekking tot casco unit 82 (en het bovengelegen terras). Het betreft een gedeelte van de marktvloer in de Markthal. 
      
    
    
      2.3
      Partijen hebben in eerste instantie een huurovereenkomst gesloten voor de duur van 21 maanden. De huurovereenkomst is daarna met een jaar verlengd tot 30 november 2021. Voor die verlenging is goedkleuring gevraagd en – bij beschikking van 24 november 2020 – verleend. 
      
    
    
      2.4
      Partijen zijn wederom een verlenging van de huurovereenkomst overeengekomen. Zij hebben de nieuwe afspraken vastgelegd in een allonge. Partijen verzoeken goedkeuring van de volgende in deze allonge opgenomen afwijkende huurbedingen: 
      
      
        “1.1 In afwijking van artikel 3.1 en 3.2 van de huurovereenkomst en artikel 2 allonge I zijn partijen overeengekomen dat de Huurovereenkomst per 1 december 2021 voor de duur van 12 maanden zal worden verlengd en derhalve van rechtswege zal eindigen op 30 november 2022.
      
    
    
      1.2
      Na ommekomst van de in artikel 1.1 van deze allonge genoemde bepaalde periode eindigt de Huurovereenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één van partijen is vereist. Huurder kan na ommekomst van de in artikel 1.1 van deze allonge genoemde termijn geen aanspraak maken op enige vorm van huur-, termijn- of ontruimingsbescherming en doet uitdrukkelijk afstand van enig recht ter zake. Huurder zal het Gehuurde op de genoemde einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de wijze als bepaald in de Huurovereenkomst en de algemene bepalingen.
    
    
      1.3
      
        Huurder is zich ervan bewust dat de Huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, zonder de mogelijkheid van verlenging, en zal zijn bedrijfsvoering, investeringen in/aan het gehuurde en
        afschrijving van de inrichting van het gehuurde hierop afstemmen.
      
    
    
      1.4
      
        Verhuurder heeft een tussentijdse beëindigingsmogelijkheid. Tussentijdse beëindiging van de overeenkomst door verhuurder geschiedt door opzegging middels deurwaardersexploot of aangetekende brief, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twee maanden. Opzegging door de verhuurder heeft als gevolg dat de huurovereenkomst eindigt op de datum waartegen is opgezegd. Huurder kan geen aanspraak maken op enige vorm van huur-, termijn- of
        ontruimingsbescherming en doet uitdrukkelijk afstand van enig recht ter zake. Huurder zal het gehuurde op de genoemde einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de wijze als bepaald in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen.”
      
      
    
    
      2.5
      Subsidiair verzoeken partijen – voor het geval geen goedkeuring wordt verleend – te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt, met veroordeling tot ontruiming van het gehuurde door [bedrijf B] .
      
    
  
  
    
      3.De beoordeling van het verzoek
    
    
      3.1
      Uitgangspunt is dat van de wettelijke bepalingen van de vierde titel van boek 7, waarvan de zesde afdeling gewijd is aan huur van bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, behoudens goedkeuring door de rechter (artikel 7:291 BW).
      
    
    
      3.2
      Ingevolge het derde lid van artikel 7:291 BW wordt die goedkeuring alleen gegeven als de wettelijke rechten van de huurder van bedrijfsruimte door de afwijking niet wezenlijk worden aangetast, of als de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming niet nodig heeft. Deze beide redenen voor goedkeuring dienen in onderling verband te worden bezien en gewogen. Daarbij moeten alle feiten en omstandigheden van het geval en de belangen van beide partijen worden gewogen.
      
    
    
      3.3
      De kantonrechter acht het gewenst de zaak met beide verzoekers te bespreken. Daarom zal een mondelinge behandeling worden bepaald. Partijen krijgen tijdens de zitting de mogelijkheid het verzoek toe te lichten.
      
    
    
      3.4
      Ter zitting zal in ieder geval het volgende aan de orde worden gesteld.
      
        3.4.1
        De huurovereenkomst wordt wederom voor een korte periode (1 jaar) verlengd. De eerdere verlenging kende een heel specifieke context: partijen waren – als gevolg van de effecten van de corona crisis op de bedrijfsvoering van [bedrijf B] – met elkaar in gesprek over beëindiging van de huurrelatie op een andere locatie en voortzetting van de onderneming in de markthal, waarbij ook uitbreiding van het assortiment aan de orde was. Voor het (nogmaals) voor korte periode verlengen is geen bijzondere reden gegeven. Bovendien is een eenzijdige tussentijdse opzegmogelijkheid opgenomen. [bedrijf A] kan op ieder moment de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden. Dit beding brengt een bijzondere onzekerheid voor [bedrijf B] met zich mee, bovenop de al bestaande onzekerheid van een steeds verlengde huurovereenkomst van korte duur. De huurbescherming die de wetgever aan [bedrijf B] beoogt te bieden, wordt hiermee nog verder uitgehold. 
        
      
      
        3.4.2
        De kantonrechter constateert dat [bedrijf A] – zoals de overweging hiervoor illustreert – steeds meer de grenzen opzoekt. Daarbij wordt telkens het alternatief voor toewijzing geschetst in het subsidiaire verzoek (het einde van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde). Zo wordt – door stapsgewijs te handelen – de huurbescherming steeds verder uitgehold, omdat de belangenafweging op ieder individueel moment van toetsing uitwijst dat de afwijkende bepalingen worden goedgekeurd onder het credo “het is beter dan ontruiming”. Zou in een reguliere huurovereenkomst een beding zijn opgenomen dat de verhuurder na ommekomst van drie jaar de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst op ieder moment op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden en zou dat beding vóór aanvang van de huurovereenkomst aan de rechter zijn voorgelegd, dan zou ontegenzeggelijk de conclusie zijn dat sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder. Zou die conclusie nu getrokken worden, dan zou [bedrijf B] daarmee de mogelijkheid worden ontnomen zijn onderneming voort te zetten. 
        
      
    
    
      3.5
      Verder wordt er nadrukkelijk op gewezen dat van belang is dat [bedrijf B] in persoon zal verschijnen. Reden hiervoor is dat de kantonrechter wil verifiëren of [bedrijf B] zich ten volle bewust is van de gevolgen van het inroepen van de afwijkende bedingen waarvoor goedkeuring wordt gevraagd.
      
    
    
      3.6
      De mondelinge behandeling zal plaatsvinden via een digitale verbinding.
      
    
    
      3.7
      Voor het versturen van de uitnodiging heeft de rechtbank de e-mailadressen van (de gemachtigde van) partijen nodig. U wordt verzocht die e-mailadressen en de verhinderdata voor de komende drie maanden op te geven. De kantonrechter zal daarna een dag en tijdstip voor de mondelinge behandeling bepalen. De uitnodiging voor de mondelinge behandeling zal aan de opgegeven e-mailadressen worden gestuurd. De uitnodiging kunt u doorsturen aan alle betrokkenen bij de zaak die aan de zitting willen deelnemen. 
      
    
    
      3.8
      Alle stukken die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in het geding zijn gebracht, dienen uiterlijk tien dagen vóór de mondelinge behandeling in het bezit te zijn van de kantonrechter en alle partijen. 
      
      
    
  
  
    
      4.De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      bepaalt dat een mondelinge behandeling zal plaatsvinden via een beeld- en geluidverbinding;
    
    
    
      stelt partijen in de gelegenheid om uiterlijk op 8 februari 2022 de e-mailadressen op te geven met hun verhinderdata voor de komende drie maanden, waarna een datum zal worden bepaald;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. I.K. Rapmund en uitgesproken op de openbare terechtzitting.
      527