ECLI:NL:GHARL:2021:9559, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-10-2021, 20/00945 t/m 20/00954
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-10-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling werk-/kantoorruimten.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers 20/00945 tot en met 20/00954
    uitspraakdatum: 12 oktober 2021
    Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
    op het hoger beroep van
    
      
        [belanghebbende] B.V. te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 9 september 2020, nummers UTR 19/3620, UTR 19/3767 tot en met UTR 19/3770, UTR 19/3772, en UTR 19/3774 tot en met UTR 19/3777, in het geding tussen belanghebbende en
    de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
      1.1.
      Bij beschikkingen ten name van belanghebbende zijn voor het kalenderjaar 2019 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet Woz) de waarde vastgesteld van de onroerende zaken [adres1] 10A, 10B, 10C, 10D, 10E, 10G, 10H, 10J, 10K en 10 te [plaats] (hierna: de onroerende zaken). In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (eigenarenbelasting) bekendgemaakt.
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard. 
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2021 te Arnhem. Namens belanghebbende is verschenen mr. [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [naam2] en taxateur [naam3] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken.
    
    
      2.2.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd. 
    
    
      2.3.
      De onroerende zaken [adres1] 10A, 10B, 10C, 10D, 10E, 10G, 10H, 10J bestaan elk uit 90 m² werkruimte op de begane grond en 30 m² kantoorruimte op de eerste verdieping. De waarde is getaxeerd op telkens € 104.000.
    
    
      2.4.
      De onroerende zaak [adres1] 10K bestaat uit 180 m² werkruimte op de begane grond en 60 m² kantoorruimte op de eerste verdieping. De waarde is getaxeerd op € 208.000.
    
    
      2.5.
      De onroerende zaak [adres1] 10 bestaat uit 150 m² werkruimte op de begane grond en 150 m² kantoorruimte op de eerste verdieping. De waarde is getaxeerd op € 282.000.
    
    
      2.6.
      De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarden mede gebaseerd op de volgende gegevens en referentieverkopen:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                verkoopdatum
              
              
                prijs
              
              
                gecorr prijs
              
              
                opp
              
              
                prijs per m²
              
            
            
              
                
                  [adres2] 20E
              
              
                20/6/2017
              
              
                € 100.000
              
              
                € 101.500
              
              
                90 m²
              
              
                € 1.128
              
            
            
              
                
                  [adres3] 10P
              
              
                14/5/2018
              
              
                € 180.000
              
              
                € 175.000
              
              
                184 m²
              
              
                € 951
              
            
            
              
                
                  [adres3] 10J
              
              
                22/1/2018
              
              
                € 150.000
              
              
                € 150.000
              
              
                164 m²
              
              
                € 915
              
            
          
        
      
      De correctie van de prijs heeft betrekking op de prijsontwikkeling tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum.
    
  
  
    
      3Het geschil
    In geschil is of de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar stelt dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld en belanghebbende betwist dat.
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22.885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
    
    
      4.2.
      In de taxatiematrices staat dat het referentieobject [adres2] 20E een oppervlakte heeft van 90 m² en dat de gecorrigeerde verkoopprijs € 1.128 per m² is. Ter zitting heeft belanghebbende betwist dat deze oppervlakte juist is. Hij stelt dat de oppervlakte groter is, omdat, gelet op de foto van de buitenzijde van het object, er naast de in aanmerking genomen werkruimte op de begane grond ook een ruimte op de eerste etage moet zijn. Belanghebbende heeft deze stelling niet nader onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat dit referentieobject is bezocht door een taxateur die zijn gegevens ontleent aan jaarlijkse klantcontacten. De taxateur heeft in de taxatiematrix uitdrukkelijk vermeld dat dit object geen verdiepingsvloer heeft. Het Hof acht de verklaring van de heffingsambtenaar aannemelijk en gaat daarom ervan uit dat de in de taxatiematrix vermelde oppervlakte juist is.
    
    
      4.3.
      Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat bij de beoordeling van de referentieverkopen van belang is of de koper een belegger is of een directeur-groot aandeelhouder (hierna: dga), omdat die verschillende rendementen zouden krijgen. Het Hof acht dat niet van belang, omdat in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde in de hiervoor onder 4.1 bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor een onroerende zaak zou willen betalen, overeenkomt met de betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Belanghebbende heeft niet gesteld dat door deze omstandigheden de door de heffingsambtenaar vermelde verkoopprijzen hoger zouden zijn dan de waarde van de verkochte onroerende zaken. Het Hof acht zulks ook niet aannemelijk, aangezien de waarde gelijk is aan de door de meestbiedende gegadigde geboden prijs en niet valt in te zien waarom de desbetreffende koper niet de meestbiedende gegadigde zou zijn, of hij nou belegger is of dga.
    
    
      4.4.
      Belanghebbende wijst erop dat wordt uitgegaan van referenties voor de uitbraak van de coronacrisis en stelt dat men op basis van ervaringen uit het verleden (Spaanse griep en aids), Bijbelse profetieën en de wetenschap ook in 2018 al kon weten dat zich pandemieën zouden kunnen gaan voordoen en, zo begrijpt het Hof, dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat. Naar het oordeel van het Hof zullen, voor zover dat inderdaad het geval is, de gevolgen daarvan zijn verwerkt in de bij de waardebepaling gehanteerde referenties. Het is niet juist daarmee (nogmaals) rekening te houden door een extra vermindering van de vast te stellen waarde van onroerende zaken.
    
    
      4.5.
      De onroerende zaken [adres1] 10A, 10B, 10C, 10D, 10E, 10G, 10H, 10J hebben vrijwel gelijke objectkenmerken. Zij zijn alle gewaardeerd op € 104.000. Dat komt overeen met € 867 per m². [adres1] 10K is gewaardeerd op € 208.000, ofwel € 867 per m². [adres1] 10 is gewaardeerd op € 282.000, ofwel € 940 per m². Gelet op de in de taxatiematrix opgenomen foto’s zijn de onroerende zaken voldoende vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten. Gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en op de voor die vergelijkingsobjecten gerealiseerde gecorrigeerde verkoopprijzen van tussen € 915 en € 1.128 per m² acht het Hof aannemelijk dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. 
    
    
      4.6.
      Het Hof heeft bij de beoordeling de getaxeerde huurwaarden en de getaxeerde kapitalisatiefactoren buiten beschouwing gelaten. Wat partijen daarover hebben aangevoerd behoeft daarom geen bespreking.
    
    
      4.7.
      De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet volledig had voldaan aan de verplichting de op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen. Hij heeft namelijk niet de stukken waaruit de markthuren blijken overgelegd. Ook in hoger beroep zijn deze stukken niet overgelegd. Het aanbod van de heffingsambtenaar in de tweede termijn van de zitting in hoger beroep om deze stukken alsnog over te leggen, acht het Hof te laat. De heffingsambtenaar was er immers al in de uitspraak van de Rechtbank op gewezen dat hij deze stukken diende over te leggen en hij heeft daarop niet gereageerd. Het Hof zal aan het niet overleggen van deze stukken evenwel geen gevolgen verbinden, nu het bij de beoordeling van de waardering de getaxeerde huurwaarden buiten beschouwing laat.
    
    
      4.8.
      Belanghebbende stelt dat hij van de Rechtbank geen brief heeft ontvangen waarin is meegedeeld dat de zaak is gesplitst en welke nummers de Rechtbank aan de zaak had toegekend. Daarom moet volgens belanghebbende het hoger beroep sowieso gegrond worden verklaard. Hij wijst in dit verband op de door hem overgelegde uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 21 juli 2020, nr. 18/6133. In die uitspraak op verzet heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat niet vaststond dat belanghebbende de splitsingsbrief heeft ontvangen en dat daarom voor hem onduidelijk kon zijn welke zaak welk rolnummer had gekregen. Vervolgens oordeelde die rechtbank dat onduidelijk kon zijn op welke zaak een nota griffierecht betrekking had en dat de niet-tijdige betaling van dat griffierecht daarom verschoonbaar was. Naar het oordeel van het Hof is die situatie geheel anders dan de onderhavige waar geen problemen waren bij de heffing en inning van het griffierecht. Het Hof is van oordeel dat het hoger beroep niet gegrond wordt door de enkele omstandigheid dat in de rechtbankfase de zogenoemde splitsingsbrief niet zou zijn ontvangen.
    
    
      4.9.
      
        Ter zitting heeft belanghebbende al hetgeen in de zogenoemde pinpointbrief staat ingetrokken met uitzondering van het hiervoor besprokene. Ook heeft belanghebbende het verzoek tot toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens het overschrijden van de redelijke termijn ingetrokken, tenzij het Hof deze termijn zou overschrijden. Voorts heeft belanghebbende het beroep op betalingsonmacht met betrekking tot het griffierecht ingetrokken.
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
  
  
    
      6Beslissing
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2021.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              De griffier,
              De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
            
            
              De voorzitter,
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              (J.W.J. de Kort)
            
            
              (J. van de Merwe)
            
          
        
      
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 oktober 2021.
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.