ECLI:NL:GHARL:2022:720, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-02-2022, 21/00450
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-02-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00450
    uitspraakdatum: 1 februari 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 8 februari 2021, nummer UTR 20/1681, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 21 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 349.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn vader [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [de taxateur1] . Laatstgenoemde heeft via een videoverbinding deelgenomen.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2006 gebouwde tussenwoning met een dakterras. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 64 m2. Tot de onroerende zaak behoort een parkeerplaats in een ondergrondse parkeergarage.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 300.000. De heffingsambtenaar stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de waarde dient te worden verminderd tot € 324.000.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4. 
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 324.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat deze waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een door taxateur [de taxateur2] opgestelde taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak op basis van de vergelijkingsmethode is bepaald op € 362.000. Na de uitspraak van de Rechtbank heeft taxateur [de taxateur2] op 19 maart 2021 de woning inpandig opgenomen en een nieuwe taxatiematrix opgesteld. Daarin is de waarde van de onroerende zaak op basis van de vergelijkingsmethode als volgt bepaald:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Inhoud
                
              
              
                
                   Per m3
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 21
                te [woonplaats]
                (rijwoning)
              
              
                2006
              
              
                91 m3
              
              
                € 2.882
              
              
                € 262.264
              
              
                64 m2
              
              
                 € 574
              
              
                € 36.736
              
              
                Parkeerplek € 10.000
                Dakterras     € 15.000
                
              
              
                € 324.000
                (01-01-19)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 33F 
                te [woonplaats]
                (rijwoning)
              
              
                2001
                
              
              
                121 m3
              
              
                € 2.655
              
              
                € 321.318
              
              
                68 m2
              
              
                 € 574
              
              
                € 39.032
              
              
                Dakterras     € 28.500
                Inp. garage   €          0
                
              
              
                € 385.000
                (30-11-2018)
                
                  Gecorr. Koopsom: 
                
                
                  € 388.850
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 33B 
                te [woonplaats]
                (rijwoning))
              
              
                2001
                
              
              
                121 m3
              
              
                € 2.873
              
              
                € 347.690
              
              
                65 m2
              
              
                 € 574
              
              
                € 37.310
              
              
                Inp. garage   €          0
                
              
              
                € 340.000
                (23-11-2017)
                
                  Gecorr. Koopsom: 
                
                
                  € 385.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 33E 
                te [woonplaats]
                (rijwoning)
              
              
                2001
                
              
              
                123 m3
              
              
                € 2.658
              
              
                € 326.968
              
              
                68 m2
              
              
                 € 574
              
              
                € 39.032
              
              
                Inp. berging  €          0
                Dakterras      € 30.000
                
                  
                
                
              
              
                € 420.000
                (02-07-2019)
                
                  Gecorr. Koopsom: 
                
                
                  € 396.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 39 
                te [woonplaats]
                (rijwoning)
              
              
                2005
                
              
              
                142 m3
              
              
                € 2.526
              
              
                € 358.824
              
              
                124 m2
              
              
                 € 574
              
              
                € 71.176
              
              
                Berging         €   5.000
                
              
              
                € 512.505
                (03-07-2020)
                
                  Gecorr. Koopsom: 
                
                
                  € 435.000
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 van € 324.000 niet te hoog is. Het Hof acht het vergelijkingsobject [adres3] 39, gelet op de kavelgrootte en inhoud, minder geschikt om te dienen als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. De drie vergelijkingsobjecten aan het [adres2] kunnen daartoe wel dienen. Deze vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Hiermee heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, waaronder het verschil in woninginhoud.
      
    
    
      4.5.
      Het door belanghebbende in hoger beroep overgelegde taxatierapport van 9 april 2021, opgesteld door [de taxateur3] , leidt het Hof niet tot een ander oordeel. In dat taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van dezelfde drie vergelijkingsobjecten aan het [adres2] bepaald op € 300.000. Bij de waardering heeft de taxateur rekening gehouden met de kleinere inhoud van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten door een evenredige vermindering van de (geïndexeerde) koopsom van de vergelijkingsobjecten toe te passen. Deze methode houdt naar het oordeel van het Hof onvoldoende rekening met het afnemende grensnut, dat wil zeggen dat de prijs per m3 lager is naarmate de inhoud groter is. Daarbij komt dat de taxateur deze vermindering heeft toegepast op de totale geïndexeerde koopsom, in plaats van enkel op de waarde van de opstal. 
      
    
    
      4.6.
      De door belanghebbende ingeschakelde taxateur heeft uit de koopsom van de vergelijkingsobjecten [adres2] 33B, 33E en 33F een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum afgeleid van respectievelijk € 294.000, € 284.000 en € 320.000. De onroerende zaak is gewaardeerd op het gemiddelde daarvan, te weten € 300.000. Omdat de taxateur – zoals het Hof hiervoor heeft overwogen – onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in inhoud, onderbouwen deze waardegegevens, en dan met name de getaxeerde waarde van de onroerende zaak van € 320.000 die is afgeleid van de koopsom van [adres2] 33F, naar het oordeel van het Hof de door door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 324.000.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2019 van € 324.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. De vastgestelde waarde dient te worden verminderd tot € 324.000.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken. Belanghebbende heeft voor deze procedure een taxatierapport laten opstellen. Het Hof stelt de vergoeding hiervoor conform de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 28 mei 2018, nr. 28796) vast op € 256,52 (4 uren x € 53, verhoogd met 21% omzetbelasting).
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 324.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig, 
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 256,52, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2022.
    
    
    
    
      De griffier,	Het lid van de enkelvoudige
      	belastingkamer, 
    
    
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 februari 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.