ECLI:NL:GHDHA:2017:1064, Gerechtshof Den Haag, 28-02-2017, BK-16/00326
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2017-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-16/00326
  
  
    uitspraak d.d. 28 februari 2017
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Nissewaard, de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (hierna: de Rechtbank) van 29 juni 2016, nummer ROT 15/4789 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 399.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Nissewaard.
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 januari 2017. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
    
      2.3.
      Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de Heffingsambtenaar met dagtekening 19 januari 2017 nog een stuk ingezonden. Het Hof heeft, gelet op de inhoud van dat stuk, geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen en heeft het stuk bij de beoordeling van het onderhavige geschil buiten beschouwing gelaten.
      
      
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande tweelaagse woning met tuin en garage. De (gebruiks)oppervlakte van de woning bedraagt € 137 m2. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 458 m2. De woning is in 1996 gebouwd.
      
    
    
      3.2.
      De woning is gelegen aan een singel met bomenrij en heeft aan de achterzijde vrij uitzicht op de singel. De woning ligt op 130 meter afstand van een hoogspanningsmast. 
      
    
    
      3.3.
      Tot de gedingstukken behoren twee door de Heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapporten, opgemaakt op 24 februari 2016 respectievelijk 19 augustus 2016 door taxateur [A] , waarin de waarde van de woning per waardepeildatum is bepaald op € 399.000. Tot beide taxatierapporten behoort een matrix die onder meer de verkoopgegevens bevat van met de woning vergelijkbare woningen. De matrix die onderdeel uitmaakt van het taxatierapport van 19 augustus 2016 wijkt af van de matrix die bij het taxatierapport van 24 februari 2016 is gevoegd, in die zin dat de taxateur de verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft herleid tot waarden per waardepeildatum uitgaande van de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten. 
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    4. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil overwogen:
    
    
      "
      (…) 
    
    
    1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak. [De Heffingsambtenaar] blijft bij de vastgestelde waarde. [Belanghebbende] bepleit een waarde van € 335.000, -.
    
    
      2.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      2.2.
      Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat het bij de WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
      
    
    
      2.3.
      In de systematiek van de Wet WOZ is het aan [de Heffingsambtenaar] om de WOZ-waarde van de onroerende zaak vast te stellen en, ook gelet op wat [belanghebbende] daartegen heeft aangevoerd, te beargumenteren, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest.
      
    
    
      3.1.
      De rechtbank vindt dat [de Heffingsambtenaar] aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van de door hem geselecteerde vergelijkingsobjecten en de toelichting daarop bij het in beroep overgelegde taxatierapport van [A] van 24 februari 2016 aannemelijk maakt dat de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft daarbij nog het volgende in overweging genomen.
      
    
    
      4.1.	[
      Belanghebbende] heeft een beroep gedaan op het arrest van de Hoge Raad ECLI:HR:2016:113. Volgens dit arrest mag de waarde van een vergelijkingsobject in beginsel worden bepaald aan de hand van de overeengekomen verkoopprijs, mits die is gebaseerd op de uitgangspunten in artikel 17, tweede lid van de wet WOZ en levering heeft plaatsgehad binnen 3 maanden na verkoop. Het taxatierapport waarop [de Heffingsambtenaar] zich baseert gaat uit van de vergelijkingsobjecten [B] , [C] en [D] en noemt daarvoor als transactiedata respectievelijk 1 oktober 2014, 1 augustus 2014 en 1 mei 2014. [Belanghebbende] heeft van deze objecten uitwisselingsoverzichten ingediend. Deze overzichten gaan uit van transactiedata van respectievelijk 5 mei 2014, 7 mei 2014 en 26 november 2013. Volgens [belanghebbende] is tussen datumverkoopovereenkomst (transactiedatum uitwisselingsoverzicht) en datum levering (transactiedatum taxatierapport) ingeval van de [B] en de [D] meer dan drie maanden verstreken. Dat heeft [de Heffingsambtenaar] niet bestreden. [Belanghebbende] stelt ook dat [de Heffingsambtenaar] gezien het tijdverloop tussen verkoop en levering de waarde van deze objecten verdergaand had moeten corrigeren. Dat heeft [de Heffingsambtenaar] wel bestreden.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank is het met [de Heffingsambtenaar] eens dat het tijdversloop tussen verkoopovereenkomst en levering hier geen verdergaande correctie behoefde dan is toegepast. Levering heeft weliswaar niet binnen drie maanden plaatsgevonden, maar de termijn is ook met niet meer dan drie maanden overschreden. De prijsontwikkeling op de woningmarkt zoals deze zich volgens zowel de gegevens van de NVM als de Vereniging eigen Huis in 2014 heeft voorgedaan kenmerkt zich bovendien door stabilisatie en/of een lichte stijging. Voorzover al zou kunnen worden aangenomen dat de kopers bij aankoop een toekomstige ontwikkeling op de woningmarkt konden voorzien zou die maar van zeer geringe invloed zijn geweest.
      
    
    
      5.1.
      De door [de Heffingsambtenaar] geselecteerde vergelijkingsobjecten zijn, anders dan [belanghebbende] aanvoert, op de belangrijkste kenmerken, zoals type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De door [belanghebbende] in beroep genoemde vergelijkingsobjecten, maken dit niet anders. [Belanghebbende] heeft enkel vergelijkingsobjecten genoemd maar er is geen vergelijking met verkoopprijzen van soortgelijke woningen gegeven door [belanghebbende].
      
    
    
      5.2.	[
      Belanghebbende] heeft verder aangevoerd dat [de Heffingsambtenaar] te weinig rekening heeft gehouden met waardedrukkende omstandigheden. De rechtbank denkt daar anders over. Uit het taxatierapport van [de Heffingsambtenaar] blijkt dat er voldoende rekening is gehouden met de hoogspanningsmast. De referentieobjecten hebben daar ook zicht op en de verschillen in afstand zijn in de waardering meegenomen. Daarnaast valt de afstand tussen de woning en de hoogspanningsmast (130 meter) binnen de zone van 80 meter die als veilig wordt beschouwd.
      
      
        (…)" 
      
      
      
    
  
  
    Geschil, standpunten en conclusies
    
    
      5.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld, hetgeen belanghebbende verdedigt en de Heffingsambtenaar bestrijdt.
      
    
    
      5.2.
      Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 315.000.
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      6.1.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
      
    
    
      6.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.3.
      Vooropgesteld wordt dat voor de beoordeling van het onderhavige geschil geen acht geslagen wordt op het door de Heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport dat op 24 februari 2016 is opgemaakt. De Heffingsambtenaar beroept zich in hoger beroep op het door hem overgelegde taxatierapport van 19 augustus 2016 (hierna: het taxatierapport). Uit de in 3.3 vermelde feiten volgt dat de taxateur in dit taxatierapport tot uitgangspunt heeft genomen dat een overeengekomen prijs voor een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van sluiten van de koopovereenkomst. De klacht van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar bij de waardering voorbij is gegaan aan het arrest van 29 januari 2016, nr. 14/04882, ECLI:NL:HR 2016:113, BNB 2016/115 treft derhalve geen doel. 
      
    
    
      6.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij behorende matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het Hof acht het vergelijkingsobject [B] het best vergelijkbaar met de woning. Dit vergelijkingsobject is gelegen in dezelfde wijk en aan dezelfde singel, is van hetzelfde bouwjaar en is qua type en bouwstijl identiek aan de woning. Ook wat betreft de gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen is het vergelijkingsobject [B] goed vergelijkbaar met de woning. Het vergelijkingsobject [C] is ook bruikbaar, maar iets minder goed vergelijkbaar omdat dit object ten opzichte van de woning een iets andere bouwstijl heeft, aan de achterzijde zicht heeft op bebouwing en op zeer korte afstand (circa 28 meter) van de hoogspanningsmast is gelegen. Het vergelijkingsobject [D] kan niet als vergelijkingsobject dienen omdat het een ander type woning betreft, te weten: een twee-onder-een-kapwoning. 
      
    
    
      6.5.
      Blijkens het taxatierapport is het vergelijkingsobject [B] verkocht voor € 390.000 en het vergelijkingsobject [C] voor € 392.5000. De waarde van de woning is door de Heffingsambtenaar bepaald op € 399.000. Het vergelijkingsobject [B] heeft een gebruiksoppervlakte en kaveloppervlakte van 131 m2 onderscheidenlijk 416 m2. In dat opzicht is zowel de gebruiksoppervlakte als de kaveloppervlakte van de woning groter dan die van het vergelijkingsobject [B] . Dit vergelijkingsobject heeft vergeleken met de woning een iets betere ligging omdat het zicht heeft op een park met daarachter sportvelden en het iets verder van de hoogspanningsmast is gelegen. Met de verschillen in oppervlakte en ligging is bij de waardebepaling in voldoende mate rekening gehouden. Ook met de verschillen tussen het vergelijkingsobject [C] en de woning is wat betreft bouwstijl, gebruiks- en kaveloppervlakte en ligging in voldoende mate rekening gehouden. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      6.6.
      
        Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Belanghebbende betoogt dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld omdat voormelde vergelijkingsobjecten in tegenstelling tot de woning over een luxe keuken en luxe badkamer beschikken. Belanghebbende heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, met de verwijzing naar de door hem ingebrachte stamkaart en de daarbij gevoegde foto's niet aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten [B] en [C] betere voorzieningen hebben. 
        Voorts is het Hof van oordeel dat de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten [E] , [F] , [G] en [H] (die voor beduidend lagere prijzen zijn verkocht) niet tot het oordeel leiden dat de waarde van de woning te hoog is, aangezien deze vergelijkingsobjecten een aanzienlijk mindere ligging hebben dan de woning doordat ze midden in een woonwijk zijn gelegen en geen vrij uitzicht hebben. De klacht dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van een scoutingcentrum treft evenmin doel, omdat niet aannemelijk is geworden dat belanghebbende daarvan overlast ondervindt. De Heffingsambtenaar heeft – door belanghebbende onweersproken – gesteld dat er bij het bestuur van de scouting geen klachten van omwonenden bekend zijn en dat hiervan evenmin blijkt uit de media. 
      
      
    
    
      6.7.
      Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      7. 	Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Chr.Th.P.M. Zandhuis, voorzitter, E.M. Vrouwenvelder en H.A.J. Kroon in tegenwoordigheid van de griffier drs. N. El Allaoui. De beslissing is op 28 februari 2017 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.