ECLI:NL:RBHAA:2006:AV2730, Rechtbank Haarlem, 27-02-2006, 298868 / VV EXPL 06-15
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2006-02-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kantonrechter wijst vordering tot ontruiming van woning toe, nu huurder tekortgeschoten is in de nakoming van de op hem krachtens de huurovereenkomst rustende verplichting om de woning tot zijn hoofdverblijf te maken, door er niet zelf te gaan wonen, maar  zonder toestemming van verhuurder te trachten de woning onder te verhuren aan een derde.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.: 298868 / VV EXPL 06-15
      datum uitspraak: 27 februari 2006
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING 
    
    inzake
    
    
      STICHTING YMERE
      te Amsterdam
      eisende partij
      hierna te noemen Ymere
      gemachtigde mr. M.J. Jeths
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde]
      te [woonplaats]
      gedaagde partij
      hierna te noemen [gedaagde]
      gemachtigde mr. M. Zwennes
    
    
    
    De procedure
    
    Ymere heeft [gedaagde] op 20 januari 2006 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 februari 2006, waarbij de gemachtigde van [gedaagde] zich heeft bediend van pleitnotities. Partijen hebben stukken in het geding gebracht.  
    
    De feiten
    
    
      Op 22 september 2005 is een huurovereenkomst gesloten tussen Ymere als verhuurster en [gedaagde] als huurder van de woning [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs van € 411,79 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Ymere van toepassing. 
      In artikel 3.1 van die algemene huurvoorwaarden staat:
      “De huurder is verplicht de woning tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden en de woning en eventuele gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen behoorlijk en overeenkomstig de bestemming te gebruiken en schoon te houden.”
      Artikel 3.4 vermeldt onder meer:
      “Voor onderverhuur of ingebruikgeving van (een deel van) de woning is schriftelijke toestemming van Ymere vereist. (…) Indien de huurder de woning zonder toestemming van Ymere (gedeeltelijk) heeft onderverhuurd of in gebruik gegeven, rust de bewijslast dat de huurder onafgebroken hoofdverblijf in de woning heeft behouden, op de huurder.”
      Op 23 oktober 2005 heeft [gedaagde] bericht gekregen dat hem huursubsidie was toegekend. Later bleek de huursubsidie € 192,86 per maand te bedragen.
      Op 11 november 2005 heeft [gedaagde] onder de naam “[xxx]” een advertentie op het internet geplaatst waarin de woning voor € 750,00 te huur werd aangeboden, per direct beschikbaar. 
      Nadat een woningzoekende Ymere had geattendeerd op die advertentie, heeft  een medewerker van Ymere zich op 14 november 2005 per email voorgedaan als een geïnteresseerde voor de huurwoning. Die medewerker heeft met [gedaagde] een afspraak voor bezichtiging van de woning gemaakt. In zijn email had [gedaagde] hem onder meer geschreven:
      “De woning is in principe voor 1 jaar te huur eventueel een maand of twee verlenging. Daarna wil ik er zelf in gaan wonen. Het gaat namelijk om onderhuur, dat betekent ook dat je je niet op dit adres kan inschrijven.”
      Op 19 november 2005 heeft [gedaagde] een advertentie geplaatst op het internet waarin hij een kamer in de woning te huur aanbood voor € 350,00.
      Ymere heeft [gedaagde] tweemaal uitgenodigd voor een gesprek over de advertenties, maar [gedaagde] is niet met Ymere gaan praten. 
      [gedaagde] heeft uiteindelijk noch de woning noch een kamer daarin onderverhuurd. 
      Bij brief van 30 november 2005 heeft Ymere [gedaagde] te kennen gegeven de huurovereenkomst per 1 januari 2006 te willen beëindigen. [gedaagde] heeft daarin niet bewilligd. 
    
    
    De vordering
    
    
      Ymere vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis. Ymere stelt daartoe onder meer het volgende.
      [gedaagde] is ernstig en toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst met Ymere. [gedaagde] heeft namelijk geen hoofdverblijf in de woning en woont feitelijk elders. Hij heeft de woning kennelijk niet nodig, hetgeen bevestigd wordt door de advertenties op internet. Hij heeft de woning voor 12 maanden te huur aangeboden tegen een prijs die ver boven de tussen partijen overeengekomen huurprijs ligt, terwijl hij ook nog woontoeslag ontvangt. Dat de onderverhuur niet is doorgegaan houdt verband met het feit dat Ymere [gedaagde] heeft betrapt. 
      Van Ymere kan niet gevergd worden dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. Zij moet haar woningen op een rechtvaardige wijze verdelen onder ingeschrevenen die daar recht op hebben. Zij zal ontbinding van die overeenkomst vorderen in een bodemprocedure. Zij heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, opdat de woning spoedig aan een ingeschreven woningzoekende kan worden toegewezen.
    
    
    Het verweer
    
    
      [gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe onder meer het volgende aan. 
      Aan het einde van zijn studie kreeg hij deze woning aangeboden. Door de beëindiging van zijn studiefinanciering kwam [gedaagde] echter in financiële problemen. Hij heeft zich door een vriend laten overtuigen om niet enkel een kamer maar voorlopig de hele woning onder te verhuren. Toen de huursubsidie die hem toegekend werd hoger was dan hij had gedacht, heeft hij zelf van zijn onderverhuurplannen afgezien. Dat hij nog niet in de woning woonde tegen het tijdstip waarop Ymere hem heeft gemeld dat zij inzetten op beëindiging van de huurovereenkomst, levert naar zijn mening geen wanprestatie op. Het betreft immers een nieuwe woning waarin nog enige werkzaamheden moeten worden verricht voordat je er kunt wonen, zoals de bekleding van de kale betonnen vloer. Er viel zo nog niet in te wonen. 
      Na dat bericht van Ymere heeft [gedaagde] op advies van zijn raadsman de woning niet verder ingericht en hij is er evenmin gaan wonen. Omdat [gedaagde] niet is overgegaan tot onderverhuur van (een kamer in) de woning, heeft hij geen wanprestatie gepleegd. De vordering is daarom ongegrond. 
    
    
    De beoordeling van het geschil
    
    
      Vooropgesteld wordt dat een voorlopige voorziening zoals gevraagd alleen kan worden toegewezen als in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een  vordering van Ymere tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming  tot een toewijzing daarvan zal leiden. 
      De kantonrechter is voorshands, op grond van de thans voorliggende gegevens, van oordeel dat dit het geval is.
    
    
    In de algemene huurvoorwaarden van Ymere, die op deze huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard, staat duidelijk dat de huurder in de woning zijn hoofdverblijf moet hebben. 
    
    
      In deze procedure is vast komen te staan dat [gedaagde] in de woning niet zijn hoofdverblijf heeft gevestigd. Hij heeft vanaf 22 september 2005 aan de inrichting niet méér gedaan dan de bovenverdieping voorzien van een vloerbedekking, op de begane grond een ondervloer neerleggen en in januari 2006, na aanvang van deze procedure, gordijnen op laten hangen. Van enige andere activiteit gericht op bewoning door hem van deze nieuwbouwwoning is niet gebleken. 
      Integendeel, [gedaagde] heeft het plan opgevat om de woning onder te verhuren, zonder overleg met Ymere over zijn financiële problemen en over zijn voornemen tot onderverhuur, laat staan dat hij van Ymere de daarvoor vereiste toestemming had verkregen. 
      [gedaagde] heeft  deels ook uitvoering gegeven aan dat plan door daarvoor te adverteren op het internet en te corresponderen met aspirant onderhuurders. Dat hij uiteindelijk heeft besloten toch niet tot onderverhuur over te gaan, doet hieraan niet af. 
    
    
    
      Door van deze woning niet zijn hoofdverblijf te maken, terwijl hij vanaf 22 september 2005 ruim de tijd heeft gehad om de woning voor zijn bewoning geschikt te maken, is [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter ernstig tekort geschoten in zijn verplichtingen jegens Ymere.
      Gezien ook de doelstellingen van Ymere, waaronder een rechtvaardige verdeling van haar woningen aan ingeschreven woningzoekenden, zonder doorkruising daarvan door moeilijk controleerbaar gebruik c.q misbruik daarvan, heeft zij een spoedeisend belang bij haar vordering, zodat deze zal worden toegewezen. 
    
     
    Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
     
    De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    - veroordeelt [gedaagde] bij wijze van voorlopige voorziening om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning [adres] te [woonplaats], te ontruimen en met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van Ymere zijn, te verlaten, en met overgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking te stellen van Ymere;
    
    -  machtigt Ymere om op kosten van [gedaagde], zo nodig met behulp van de sterke arm, de woning te laten ontruimen indien [gedaagde] dat zelf niet tijdig doet;
    
    
      - veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Ymere tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd en bepaalt dat de explootkosten worden verhoogd met een percentage dat overeenkomt met het percentage, bedoeld in art. 9, 1e lid, van de Wet op de Omzetbelasting 1968,  omdat Ymere de haar in rekening gebrachte omzetbelasting niet op grond van genoemde wet kan verrekenen en dit nadrukkelijk verklaart, en de gerechtsdeurwaarder aan de voet van het exploot verklaart dat de kosten in verband daarmee zijn verhoogd:
      exploot 			€ 71,32
      vastrecht			€ 281,00
      salaris gemachtigde		€ 300,00;
    
    
    - verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. C.E. van Oosten-van Smaalen en uitge-spro-ken op de openbare terechtzitting van boven-genoemde datum.