ECLI:NL:GHARL:2023:6598, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-08-2023, 22/00442
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-08-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling restaurant.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/00442
    uitspraakdatum: 01 augustus 2023
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] V.O.F. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 27 december 2021, nummer AWB 21/1838, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Munitax (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 20 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 335.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Partijen zijn bij aangetekende brieven van 10 mei 2023 van het Hof uitgenodigd voor de zitting op 5 juli 2023.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft bij brief van 19 mei 2023 nadere stukken ingestuurd.
      
    
    
      1.7.
      De heffingsambtenaar heeft bij e-mailbericht van 15 juni 2023 verzocht om uitstel van de zitting. Dit verzoek is door het Hof bij brief van 16 juni 2023 afgewezen.
      
    
    
      1.8.
      Het onderzoek ter digitale zitting heeft plaatsgevonden op 5 juli 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels MRE, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is gebruiker (huurder) van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in 2015 gebouwd restaurant, gelegen onder en tegen een gerestaureerde molen, met een bruto vloeroppervlak (BVO) van 394 m² en een buitenterras van 395 m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 7.780 m².
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 249.000. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij alle overige grieven en het beroep op betalingsonmacht intrekt.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (vgl. Kamerstukken II, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald door toepassing van de methode van huurwaardekapitalisatie, waarbij de waarde in het economische verkeer wordt berekend door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigden met een kapitalisatiefactor. Het Hof zal partijen hierin volgen.
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 8 juli 2021 door [naam3] (hierna: het taxatierapport). De waarde van de onroerende zaak is in dit rapport vastgesteld door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode op € 343.000, waarbij de waarde als volgt is opgebouwd:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Onderdeel
              
              
                BVO
              
              
                huurwaarde/m²
              
              
                kapitalisatiefactor
              
              
                waarde 
              
            
            
              
                Restaurant 
              
              
                294 m²
              
              
                € 92,55851
              
              
                9,4
              
              
                € 255.794,70
              
            
            
              
                Restaurant
              
              
                100 m²
              
              
                € 74,0468
              
              
                9,4
              
              
                €   69.603,90
              
            
            
              
                Buitenterras
              
              
                395 m²
              
              
                € 5
              
              
                9,4
              
              
                €     8.565,00
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 343.963,60
              
            
          
        
      
      
      
        In het taxatierapport is wat betreft de huurwaarde aangesloten bij het eigen huurcijfer van de onroerende zaak met ingang van 1 januari 2016 van € 24.000, gecorrigeerd met de investeringen voor de complete inrichting door de huurder en rekening houdend met een verminderde bruikbaarheid voor de huurder omdat een gedeelte van het BVO, te weten 100 m², op elk moment opeisbaar is door de eigenaar (verhuurder). De huurwaarde is aldus berekend op een huurwaarde van € 36.591,88. Voor zover in hoger beroep nog van belang, heeft de taxateur hieraan voorts de volgende marktgegevens van twee referentieobjecten ten grondslag gelegd:
      
      1. [adres2] 4 te [plaats1] , een restaurant met bovenwoning, bouwjaar circa 1930 en renovatiejaar 2008, verkocht op 17 april 2020 voor een verkoopprijs van € 565.000, waarvan € 365.000 is toegerekend aan het bedrijfsgedeelte (BVO van 270 m²);
      2. [adres3] 56 te [plaats2] , een restaurant/cafetaria/hotelkamer met bovenwoning, bouwjaar circa 1960, verkocht op 4 april 2018 voor de verkoopprijs van € 435.000, waarvan € 188.000 is toegerekend aan het bedrijfsgedeelte (restaurant/cafetaria; BVO van 307 m²). Na de verkoop is per 1 mei 2018 met betrekking tot dit bedrijfsgedeelte een nieuw huurcontract tot stand gekomen met een huurprijs van € 24.000. 
      Bij het taxatierapport is een ‘Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor’ gevoegd, waarin een kapitalisatiefactor is berekend van afgerond 9,4. Daarbij is een leegstandsrisico gehanteerd van 15% (18 maanden leegstand per periode van tien jaar).
      
    
    
      4.5.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof aangevoerd dat de onroerende zaak een uniek object is, gelegen onder een gerestaureerde molen. Het ligt volgens hem op een bijzondere plek. Weliswaar ligt het in een uithoek, maar aan drukke wandel- en fietsroutes, wat het een geliefde pauzeplaats maakt voor dagjesmensen. Omdat het zo uniek is, zou hij niet weten welke waarde hij precies zou moeten bepleiten. Hij weet ook niet precies welke waarderingsmethode hij in dat geval moet toepassen. Volgens hem zou bijvoorbeeld gekeken kunnen worden naar de omzetgegevens, de discounted-cash-flowmethode zou kunnen worden toegepast of de waarde zou kunnen worden bepaald door een gecertificeerd taxateur. De door de taxateur gebruikte bottom-up-methode is op zich goed, maar het leegstandsrisico van 15% is volgens de gemachtigde te laag. Als gevolg daarvan is de kapitalisatiefactor te hoog. Volgens belanghebbende dient het leegstandsrisico voor een periode van tien jaar te worden ingeschat, zeker in coronatijd. De coronapandemie ligt in deze periode van tien jaar zodat de invloed van corona tot een verhoging van het leegstandsrisico leidt.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof stelt voorop dat, gelet op het waardebegrip van de Wet WOZ, de in het kader van de huurwaardekapitalisatiemethode te hanteren huurwaarde zoveel mogelijk moet worden afgeleid uit recente transacties van vergelijkbare objecten. Het eigen huurcijfer is daartoe bij uitstek geschikt, mits de huurovereenkomst niet is aangegaan op een tijdstip dat te ver is afgelegen van de waardepeildatum. De taxateur heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat uit het per 1 mei 2018 nieuw tot stand gekomen huurcijfer met betrekking tot [adres3] 56 te [plaats2] kan worden afgeleid dat het (herrekende) eigen cijfer van € 36.591,88 ook per 1 januari 2019 kan worden gebruikt. Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met de berekeningen in het taxatierapport en de toelichting ter zitting en in de stukken aannemelijk dat de door hem gehanteerde huurwaarde niet te hoog is. Uit de in het taxatierapport opgenomen – onder 4.4 genoemde – marktgegevens kan worden afgeleid dat het (herrekende) eigen huurcijfer, dat per 1 januari 2016 nieuw tot stand is gekomen en waarvan de hoogte en de bruikbaarheid voor het overige niet wordt betwist, nog steeds per 1 januari 2019 een objectieve markthuur vertegenwoordigt, althans niet te hoog is. De taxateur heeft voor de onroerende zaak een – mede gelet op de zogenoemde “KOUDV”-factoren – gecorrigeerde huurwaarde per m² (voor de primaire ruimte) berekend van € 84,41, terwijl voor de referentieobjecten een huurwaarde per m² is berekend van € 108,70 respectievelijk € 88,84. Belanghebbende heeft deze berekeningen niet betwist. Naar het oordeel van het Hof is voldoende inzichtelijk gemaakt hoe daarbij rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Daarbij merkt het Hof op dat de onroerende zaak weliswaar uniek is, in die zin dat deze is gelegen onder en tegen een gerestaureerde molen, maar dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn om te kunnen worden gebruikt. De kapitalisatiefactor van 9,4 heeft de heffingsambtenaar voorts via de zogenoemde bottom-up-methode inzichtelijk gemaakt. Het daarin toegepaste leegstandsrisico van 15% (18 maanden leegstand per periode van tien jaar) heeft de taxateur ter zitting toegelicht: bij het berekenen van dit leegstandspercentage is, in het voordeel van belanghebbende, rekening gehouden met een leegstandsrisico van 15%, terwijl bij een locatie als die van de onroerende zaak normaliter een percentage van 5 wordt gehanteerd. Daarbij heeft de taxateur gesteld dat de onroerende zaak vanaf de bouw in 2015 dezelfde huurder heeft, geen sprake is van leegstand en dat, behoudens de verplichte sluiting in verband met de coronamaatregelen, het restaurant steeds open is geweest. Met name het grote terras was in de coronaperiode een uitkomst. Belanghebbende heeft dit alles niet weersproken, zodat het Hof uitgaat van de juistheid daarvan. Anders dan belanghebbende meent, kan naar het oordeel van het Hof niet kan worden gezegd dat de uitbraak van het coronavirus in 2020 een waardebepalende factor was ten tijde van de waardepeildatum (1 januari 2019). Het Hof acht, gelet op het voorgaande, het door de heffingsambtenaar toegepaste leegstandspercentage niet te laag en in verband daarmee, nu de berekening van de kapitalisatiefactor voor het overige niet is betwist, de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 01 augustus 2023
    
    
    
    
      De griffier	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (G.J. van de Lagemaat)	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 01 augustus 2023
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.