ECLI:NL:GHARL:2016:2135, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-03-2016, 15/00170
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-03-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz.  Waardevaststelling hoekwoning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht 
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 15/00170
      uitspraakdatum: 15 maart 2016
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 januari 2015, nummer UTR 13/5830, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar),
    
    
    
      betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 48 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 241.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 september 2013 de vastgestelde waarde verminderd tot € 235.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 27 januari 2015 het beroep gegrond verklaard voor zover het was gericht tegen de bij bezwaar vastgestelde proceskostenvergoeding, de uitspraak op bezwaar in zoverre vernietigd, voor de bezwaarfase de proceskostenvergoeding vastgesteld op € 491,40, de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase vastgesteld op € 974 en het beroep voor het overige ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft bij faxbericht van 18 februari 2015 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 februari 2016. Belanghebbende is vertegenwoordigd door [A] , werkzaam bij [B] te [C] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [D] en taxateur [E] . 
      
    
    
      1.7.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hoekwoning met berging. De woning is gebouwd in 1967, heeft een inhoud van 375 m³ en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 145 m². De onroerende zaak is gelegen in [Z] in de wijk [F] . 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 215.000. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op het taxatierapport van [G] van 28 mei 2013, alsmede op de ter zitting ingebrachte waardematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 215.000. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 235.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van WOZ-taxateur [E] van 24 februari 2014, waarin de waarde is getaxeerd op € 235.000.
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 215.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting zijn grief over de door de Rechtbank vastgestelde proceskostenvergoeding, ingetrokken.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem ingebrachte taxatierapport. Daarin heeft de taxateur op basis van de vergelijkingsmethode zes in [Z] gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. Alle woningen zijn gelegen in de wijk [F] . Ter zitting heeft de taxateur enige wijzigingen aangebracht in de tot het taxatierapport behorende waardematrix. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                (ligging)
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde
                (01-01-12)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 48 (hoek) 
              
              
                1967
              
              
                375 m³
              
              
                € 451 
              
              
                € 169.250
              
              
                145 m²
              
              
                € 419
              
              
                € 60.750
              
              
                Berging      € 5.000
              
              
                € 235.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 17 (hoek) 
              
              
                1967
              
              
                386 m³
              
              
                € 382 
              
              
                € 147.300
              
              
                162 m²
              
              
                € 412
              
              
                € 66.700
              
              
                Berging      € 5.000
                Dakkapel    € 5.000
              
              
                € 224.000
              
              
                € 232.000
                (01-03-2011)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 30 (rij) 
              
              
                1967
              
              
                375 m³
              
              
                € 414 
              
              
                € 155.300
              
              
                142 m²
              
              
                € 420
              
              
                € 59.700
              
              
                Berging      € 5.000
              
              
                € 220.000
              
              
                € 209.000 
                (18-12-2012)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 49 (hoek) 
              
              
                1967
              
              
                375 m³
              
              
                € 395 
              
              
                € 148.100
              
              
                142 m²
              
              
                € 420
              
              
                € 59.700
              
              
                Berging      € 5.000
                Dakkapel    € 5.000
                
              
              
                € 217.800
              
              
                € 241.500 v.o.n.
                (02-12-2010)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 102 (rij) 
              
              
                1967
              
              
                375 m³
              
              
                € 455 
              
              
                € 170.300
              
              
                142 m²
              
              
                € 420
              
              
                € 59.700
              
              
                Berging          € 5.000
                Dakkapel 2x € 10.000
              
              
                € 245.297
              
              
                € 230.000
                (01-11-2013)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 13 (rij) 
              
              
                1967
              
              
                375 m³
              
              
                € 579 
              
              
                € 217.300
              
              
                142 m²
              
              
                € 420
              
              
                € 59.700
              
              
                Berging      € 5.000
                Dakkapel    € 5.000
              
              
                € 287.000
              
              
                € 280.000
                (29-06-2012)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 98 (rij) 
              
              
                1967
              
              
                375 m³
              
              
                € 533 
              
              
                € 200.000
              
              
                140 m²
              
              
                € 421
              
              
                € 59.000
              
              
                Berging      € 5.000
              
              
                € 264.000
              
              
                € 257.500
                (15-06-2012)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ter toelichting is in het taxatierapport opgemerkt dat bij de inpandige opname is gebleken dat sprake is van een goed onderhouden woning, en dat in de afgelopen jaren meerdere soortgelijke woningen zijn verkocht door zowel particulieren als woningbouwvereniging ‘ [H] ’. Van de vergelijkingsobjecten zijn [a-straat] 17, 30 en 49 door woningbouwvereniging ‘ [H] ’ aangeboden. Huurders van ‘ [H] ’ hebben daarbij voorrang op overige belangstellenden. Volgens de toelichting in het taxatierapport worden deze woningen zeer laag in de markt geplaatst en worden dergelijke verkooptransacties normaliter dan ook niet gehanteerd voor de onderbouwingen bij een waardering in het kader van de Wet WOZ. Wanneer enkel wordt gekeken naar de verkooptransacties die tussen ‘normale’ marktpartijen hebben plaatsgevonden, dan komt de gemiddelde prijs per m3 van de transacties uit op € 526, welke prijs dan nog wel gecorrigeerd moet worden in verband met het verschil in voorzieningenniveau, aldus de toelichting. Ter zitting heeft de taxateur laatstgenoemd bedrag gewijzigd in € 522. 
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op een taxatierapport van [G] van 28 mei 2013, alsmede op de ter zitting ingebrachte waardematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 215.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie aan hetzelfde hofje gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                (ligging)
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde
                (01-01-12)
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 48 (hoek) 
              
              
                1967
              
              
                375 m³
              
              
                € 382 
              
              
                € 143.250
              
              
                145 m²
              
              
                € 458
              
              
                € 66.410
              
              
                Berging      € 5.000
              
              
                € 214.660
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 17 (hoek) 
              
              
                1967
              
              
                386 m³
                
              
              
                € 373
              
              
                € 144.000
              
              
                162 m²
              
              
                € 445
              
              
                € 72.090
              
              
                Berging      € 5.000
                Dakkapel    € 3.500
              
              
                € 224.590
              
              
                € 232.500
                (01-03-2011)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 30 (rij) 
              
              
                1967
              
              
                375 m³
              
              
                € 389 
              
              
                € 145.875
              
              
                142 m²
              
              
                € 460
              
              
                € 65.320
              
              
                Berging      € 5.000
              
              
                € 216.195
              
              
                € 209.000 
                (28-12-2012)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 49 (hoek) 
              
              
                1967
              
              
                375 m³
              
              
                € 385 
              
              
                € 144.375
              
              
                142 m²
              
              
                € 460
              
              
                € 65.320
              
              
                Berging      € 5.000
                Dakkapel    € 3.500
              
              
                € 218.195
              
              
                € 241.500
                v.o.n.
                (01-12-2010)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name de vergelijkingsobjecten [b-straat] 13 en [c-straat] 98 wat betreft type woning, bouwjaar (1967), inhoud (375 m3), perceeloppervlakte (140-145 m2), bouwkundige staat, doelmatigheid en ligging (in dezelfde wijk in naastgelegen hofje) goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Tussen partijen is niet in geschil dat deze vergelijkingsobjecten in de vrije markt zijn aangeboden. Bovendien zijn deze objecten binnen een half jaar na waardepeildatum (1 januari 2012) verkocht. Verder acht het Hof aannemelijk dat met het verschil in voorzieningenniveau voldoende rekening is gehouden door een lagere waarde per m3 in aanmerking te nemen. De voor de vergelijkingsobjecten [b-straat] 13 en [c-straat] 98 gerealiseerde verkoopprijzen bieden derhalve voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 235.000.
      
    
    
      4.7.
      De waarde in de door belanghebbende overgelegde taxatie is enkel gebaseerd op de door “ [H] ” verkochte vergelijkingsobjecten [a-straat] 17, 30 en 49. Huurders van ‘ [H] ’ hebben daarbij voorrang op overige belangstellenden. De gerealiseerde koopsommen voor deze vergelijkingsobjecten zijn lager zijn dan de gerealiseerde koopsommen voor de vergelijkingsobjecten [b-straat] 13 en [c-straat] 98. Belanghebbende heeft hiervoor geen afdoende verklaring kunnen geven. Naar het oordeel van het Hof kunnen de voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen niet zonder meer gelijkgesteld worden met de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Aan deze verkoopprijzen kent het Hof derhalve slechts een geringe bewijskracht toe.
      
    
    
      4.8.
      Het vergelijkingsobject [a-straat] 102 is als vergelijkingsobject niet geschikt, aangezien de verkoop hiervan bijna twee jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en er voldoende geschikte vergelijkingsobjecten zijn die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. 
      
    
    
      4.9.
      Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 235.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A. van Dongen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2016.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel) 		(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 17 maart 2016
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      
      
        postbus 20303, 2500 EH Den Haag
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.