ECLI:NL:RBROT:2020:7269, Rechtbank Rotterdam, 18-08-2020, KTN-8654816_19082020
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-08-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding ontbinding en ontruiming. Overeenkomst gesloten o.g.v. de Leegstandswet. Is er sprake van misbruik van bevoegdheid of van een reguliere huurovereenkomst? Aanvankelijk was de bedoeling woning slopen. Plan gewijzigd nu is renovatie de bedoeling.

RECHTBANK ROTTERDAM
    zaaknummer: 8654816 VV EXPL 20-45
    
    
      uitspraak: 18 augustus 2020 
    
    
    
      
        vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Trivire,
      
      gevestigd te Dordrecht,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. E. de Ruiter, 
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      wonende te [woonplaats gedaagde] , 
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘Trivire’ en ‘ [gedaagde] ’.
    
    
    
      In de procedure verschenen belanghebbenden:
    
    
      
        
          [belanghebbende 1] ;
      
      
        
          [belanghebbende 2] ;
      
      
        
          [belanghebbende 3] ;
      
      
        
          [belanghebbende 4] ;
      
      
        
          [belanghebbende 5] namens [naam 1] . 
      
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
      
        de dagvaarding van 29 juli 2020, met producties;
      
      
        het herstelexploot van 29 juli 2020;
      
      
        de conclusie van antwoord, met producties;
      
      
        de voorafgaand aan de mondelinge behandeling overgelegde producties van de zijde van Trivire; 
      
      
        de pleitnota van de gemachtigde van Trivire;
      
      
        de pleitnota van de gemachtigde van [gedaagde] .
      
    
    
    
      De mondeling behandeling heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2020. Namens Trivire zijn verschenen mevrouw [naam 2] (teamleider wonen) en mevrouw [naam 3] (projectleider) tezamen met haar gemachtigde mr. E. de Ruiter. [gedaagde] is in persoon verschenen tezamen met zijn gemachtigde mr. A. Rhijnsburger. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekening gehouden. 
    
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    
      2.1
      Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
    
    
      2.2
      Trivire heeft op 8 mei 2014 een tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandswet met [gedaagde] gesloten voor de woning aan de [adres] (hierna: de woning). 
    
    
      2.3
      
        In de huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende:
        
          “
          Tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandswet
        
        
          […]
        
        
          In aanmerking nemende:
        
      
      
        
          
            Deze woning verhuurt Trivire op basis van de leegstandswet, de vergunning is verstrekt door de gemeente Dordrecht met kenmerk [kenmerk] .
          
        
        
          
            Dat op de te sluiten huurovereenkomst de artikelen 206 lid 3; 232; 269; 270; 271 lid 4 t/m lid 8; 272; 274; 275; 276; 2777; 281 niet van toepassing zijn.
          
        
        
          
            Dat de woning binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt.
          
        
        
          
            Dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 15, zesde en zevende lid en artikel 16 van de Leegstandswet.
          
        
      
      
        
          […]
        
        
          De huurperiode
          
          De overeenkomst wordt met ingang van 
          8 mei 2014
           aangegaan voor bepaalde tijd en eindigend op 
          31 december 2015
          . 
        
        
          […]
        
        
          De verwachte sloopdatum is: medio 2016”
        
      
    
    
      2.4
      
        De gemeente Dordrecht heeft op 5 maart 2014 voor de woning  een vergunning op grond van de Leegstandswetvergunning afgegeven. Uit de door Trivire overgelegde vergunning blijkt:
        
          “Hierbij verlenen wij u, Stichting Trivire, op basis van artikel 15 van de Leegstandswet vergunning voor de tijdelijke verhuur van de woningen:
        
        
          […]
          
          
            [adres]
          
          
          […]
        
        
          De vergunning geldt uiterlijk tot 2 jaar na dagtekening van deze brief. 
        
        
          […]
        
        
          Op de duur u te sluiten huurovereenkomst zijn de bepalingen van artikel 16 van de Leegstandswet van toepassing waarvan wij de belangrijkste hieronder noemen:
          
          […]
          
          3. U hebt als eigenaar een opzegtermijn van minstens drie maanden.
          
          4. De huurovereenkomst eindigt in elk geval op het moment dat de vergunning niet meer geldt. Indien u de huurder na deze termijn in de woning laat verblijven, ontstaat automatisch een regulier huurovereenkomst. U kunt dan geen beroep meer doen op de uitzonderingen op de huurbescherming.
        
        
          Belangrijk: als u niet aan de in artikel 16 van de Leegstandswet genoemde voorwaarden voldoet, geldt de overeenkomst als een gewone huurovereenkomst en zijn de huurbeschermingsbepalingen van het Burgerlijk Wetboek onverkort van toepassing.
        
        
          […]
        
        
          Indien u het niet eens bent met (delen van) de aan u verleende vergunning, kunt u bij het college van Burgermeester en Wethouders binnen zes weken na verzending van deze brief een bezwaarschrift indienen. […]”
        
      
    
    
      2.5
      
        De gemeente Dordrecht heeft de aan Trivire verleende vergunning voor de woning  verlengd op 14 januari 2016, 24 januari 2017, 9 januari 2018, 21 februari 2019 en 8 januari 2020. In de verlenging van 8 januari 2020 staat: 
        
          “Hierbij verlenen wij u, Stichting Trivire, met toepassing van artikel 15 van de Leegstandswet een vijfde verlenging van de vergunning voor de tijdelijke verhuur van de woningen:
        
        
          […]
          
          
            [adres]
          
          
          […]
          
          met kenmerk [kenmerk] 
        
        
          De vergunning is geldig vanaf 5 maart 2020 en de einddatum is 4 maart 2021. 
        
        
          De vergunning kan na afloop van de genoemde periode van één jaar niet meer worden verlengd. De maximale verhuurperiode voor huurwoningen van 7 jaar is met deze vijfde verlenging bereikt.”
        
      
    
    
      2.6
      
        Bij brief van 9 april 2018 heeft Trivire [gedaagde] ervan op de hoogte gebracht dat het slopen van de woningen met aansluitend nieuwbouw niet bijdraagt aan de betaalbaarheid van de woning. In de brief staat verder, voor zover hier van belang, het volgende: 
        
          “Eind 2013 hebben wij de toenmalige huurders van de Tweelingen-Stierstraat met een nieuwsbrief geïnformeerd over het voornemen deze woningen te gaan slopen en te vervangen door nieuwbouw. Destijds was de verwachting dat de bewoners in elk geval nog tot 1 januari 2016 in de huidige woning konden blijven wonen, waarna sloop zou gaan plaatsvinden. […] 
        
        
          Nieuw onderzoek van de mogelijkheden
          
          Als gevolg van veranderingen in de wetgeving vanuit de overheid, de verzoeken en argumenten vanuit de Huurders Participatieraad samen met de Huurderscommissie en beleid vanuit Trivire zelf, hebben wij deze plannen nog eens onder de loep genomen. Slopen en het vervolgens bouwen van nieuwe woningen draagt niet altijd bij aan de betaalbaarheid van onze woningen. […] Daarom denken wij nu aan het verder uitwerken van een plan tot renovatie van de woningen in combinatie met het verduurzamen van de woningen. 
        
      
      
      
        
          Wanneer weet u meer?
          
          Wij verwachten deze uitwerking medio 2018 af te ronden. […]”
        
      
    
    
      2.7
      
        Op 20 december 2018 heeft Trivire een update gegeven van haar onderzoek. In die brief staat vermeld: 
        
          “Uitwerking renovatieplannen
          
          Op dit moment hebben we een globaal beeld van wat we willen gaan doen. Dit willen we graag verder met u vormgeven. We zijn daarom op zoek naar bewoners die plaats willen nemen in de klankbordgroep. Samen met de klankbordgroep wil Trivire in 2019 de plannen verder uitwerken, waarna de renovatie naar verwachting in 2020 van start gaat. […]”
        
      
    
    
      2.8
      
        Bij brief van 1 november 2019 heeft Trivire [gedaagde] laten weten dat de renovatie is vertraagd. In de brief staat verder: 
        
          “
          Vertraging
          
          Helaas is het traject rondom de renovatie van uw woning enorm vertraagd en hebben wij u hier niet van op de hoogte gebracht. Hier bieden wij onze excuses voor aan. […]”
        
      
    
    
      2.9
      
        Op 21 november 2019 heeft Trivire [gedaagde] geïnformeerd over de status van zijn huurcontract. In de brief staat vermeld:
        
          “
          Tijdelijke huurovereenkomst
          
          Toen u een huurovereenkomst met Trivire bent aangegaan, is u verteld dat het ging om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Het gaat om woningen in de [straat] die wij verhuurd hebben onder de leegstandswet. […] In uw huurovereenkomst staat een einddatum vermeld waarop de huurovereenkomst afloopt. Deze einddatum is inmiddels verstreken en wij hebben u niet op tijd verteld wat dit voor u betekent. Hiervoor willen wij allereerst onze excuses aanbieden. […] 
        
        
          Juridische beoordeling
          
          […] Onze advocaat heeft de overeenkomsten inmiddels beoordeeld en haar conclusie is dat het nog steeds gaat om tijdelijke overeenkomsten. Er verandert dus niets aan uw huurovereenkomst. 
        
        
          Wat betekent dit voor u?
          
          […] Voor uw woning geldt dat de vergunning om de woning tijdelijk te verhuren onder de leegstandswet op 4 maart 2021 verloopt. Uiterlijk op die datum wordt uw tijdelijke huurovereenkomst met Trivire beëindigd. Vanwege de voorgenomen renovatie in 2020 verwachten wij de huurovereenkomst voor de zomer van 2020 te beëindigen. Wij informeren u hier tijdig en uiterlijk drie maanden voor beëindiging van de huurovereenkomst over. […]”
        
      
    
    
      2.10
      
        Op 29 januari 2020 heeft Trivire de huur van [gedaagde] opgezegd tegen 1 mei 2020. In de opzegging valt te lezen:
        
          “Zoals u inmiddels weet, gaat Trivire de woningen aan de Tweelingenstraat en Stierstraat renoveren. Zodra de renovatie gereed is, worden de woningen weer aangeboden aan de mensen met een kleine beurs die daarvoor op de wachtlijst staan. Dit is de doelgroep waaraan Trivire verplicht is haar woningen te verhuren. Dit betekent dat u de woning moet verlaten.
        
        
          Beëindiging huurovereenkomst
          
          Hierbij zegt Trivire uw huurovereenkomst 
          per 1 mei 2020
           op. […]”
        
      
    
    
      2.11
      
        
          [gedaagde] heeft, via zijn gemachtigde, op 3 februari 2020 aan Trivire laten weten dat hij niet in de opzegging berust. In de brief staat verder:
        
          “
          Client zal geen gehoor geven aan deze opzegging
          
          Deze opzegging is namelijk gedaan op grond van de Leegstandswet. Volgens client is zijn overeenkomst geen overeenkomst in de zin van deze wet. 
        
        
          De overeenkomst voldoet niet aan de vereisten van de Leegstandswet
          
          In de overeenkomst staat namelijk de duur van de vergunning niet aangegeven. Ook is de overeenkomst niet schriftelijk aangegaan. De eerste overeenkomst liep namelijk tot 31 december 2015. Maar deze overeenkomst is daarna niet schriftelijk verlengd. […]”
        
      
    
    
      2.12
      
        Trivire heeft op 10 februari 2020 op de brief van de gemachtigde van [gedaagde] gereageerd. Daarin wordt het volgende vermeld:
        
          “[…] Uit de huurrelatie van [gedaagde] met Trivire volgt ondubbelzinnig dat sprake is van tijdelijke verhuur in afwachting van de voorgenomen plannen. Daaraan doet ook niet af dat de overeenkomst niet schriftelijk is verlengd. […]
        
        
          Trivire vindt dat de bedoeling van het aangaan van de huurovereenkomst met [gedaagde] duidelijk is. Trivire is met [gedaagde] een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan waarbij geen huurbescherming geldt, omdat zij vernieuwbouwplannen voor de woning heeft. […] De sloopplannen zijn weliswaar gewijzigd in renovatieplannen, maar het betreft nog steeds ‘vernieuwbouwplannen’ in de zin van de Leegstandwet. […]” 
        
      
    
    
      2.13
      
        Daar is door de gemachtigde van [gedaagde] op 13 februari 2020 op gereageerd. In die brief staat: 
        
          “[…] 
          Conclusie
          
          Client blijft bij zijn standpunt dat er sprake is van een reguliere huurovereenkomst. Hij zal daarom de woning niet verlaten. […]”
        
      
    
    
      2.14
      Naar aanleiding van deze brief heeft Trivire op 26 februari 2020 aan [gedaagde] aangekondigd een procedure tot ontruiming van de woning te gaan starten. 
    
  
  
    
      3. De vordering
    
      3.1
      Trivire vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening, [gedaagde] wordt veroordeeld om per 24 augustus 2020, althans op een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, de woning gelegen te [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Trivire zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Trivire te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
    
    
      3.2
      Trivire legt aan haar vordering – samengevat – het volgende ten grondslag:
      
        
          de huurovereenkomst is opgezegd tegen 1 mei 2020: - de overeenkomst is een tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandswet; voor de verhuur van de woning is door de gemeente Dordrecht een vergunning verleend die ieder jaar is verlengd; - de opzegtermijn van drie maanden is in acht genomen;- er is sprake van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur: [gedaagde] wist waar hij aan begon; - de lage huurprijs compenseert het gebrek aan huurbescherming; - het is in elke geval naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] een beroep op huurbescherming toekomt; - [gedaagde] was bij aangaan van de overeenkomst op de hoogte dat het tijdelijke bewoning in afwachting van sloop betrof; dat Trivire de sloopplannen heeft gewijzigd naar renovatie doet niet af aan de grond waarop de vergunning is verleend (artikel 15 lid 1 onder c Leegstandswet); 
        
        
          het spoedeisend belang volgt uit het feit dat de renovatiewerkzaamheden per 24 augustus beginnen. 
        
      
      
    
  
  
    
      4. Het verweer
    
      4.1
      
        [gedaagde] heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd en voert daartoe het volgende aan: 
      
        
          er is sprake van een reguliere huurovereenkomst zodat de opzegging tegen 1 mei 2020 geen doel treft:- de gemeente Dordrecht heeft de vergunning op grond van de Leegstandswet ten onrechte afgegeven; - bij het sluiten van de overeenkomst was niet duidelijk wat de bedoeling met de woning was; - Trivire heeft haar bevoegdheid misbruikt doordat er nooit een serieus sloopplan bestond;- er is geen sprake van renovatie, het betreft het verrichten van onderhoudswerkzaamheden aan de woning; - er is ten onrechte inbreuk op de huurbescherming gemaakt door de Leegstandswet als basis voor de tijdelijke huurovereenkomst te gebruiken; - door het verstrijken van de tijd en het uitblijven van inlichtingen door Trivire mocht [gedaagde] er op vertrouwen dat de tijdelijke huurovereenkomst is overgegaan naar een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;  
        
        
          er is geen sprake van een spoedeisend belang; de werkzaamheden kunnen ook tijdens de bewoning worden uitgevoerd. 
        
      
      
    
  
  
    
      5. De beoordeling
    
      5.1
      
        In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen naar voren is gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Trivire in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      5.2
      
        Het spoedeisend belang vloeit voldoende voort uit de stellingen van Trivire. Trivire stelt dat [gedaagde] sinds 1 mei 2020 zonder recht of titel in de woning verblijft en dat er over moet worden gegaan tot ontruiming van de woning vanwege de renovatiewerkzaamheden die per 24 augustus 2020 aanvangen. Trivire heeft onderbouwd aangevoerd dat het renoveren van de woning in bewoonde staat zal zorgen voor vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden, terwijl sprake is van een sociale huurwoning die Trivire zo spoedig mogelijk weer wenst te verhuren aan iemand anders die daarvoor in aanmerking komt. Gelet hierop kan de afloop van een bodemprocedure tegen [gedaagde] niet worden afgewacht. 
        
          Misbruik van bevoegdheid
        
      
    
    
      5.3
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat Trivire misbruik maakt van haar bevoegdheid. Daartoe voert hij aan dat aan Trivire de Leegstandswetvergunning op onjuiste gronden en feiten is verleend, omdat Trivire nooit het plan heeft gehad om de woning daadwerkelijk te slopen. Dit wordt door Trivire betwist. 
    
    
      5.4
      
        Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft Trivire het standpunt van [gedaagde] dat zij nimmer de daadwerkelijke intentie heeft gehad om de woning van [gedaagde] te slopen gemotiveerd weersproken. Trivire heeft aangevoerd dat zij eind 2011 een interne notitie heeft opgesteld om de woningen te gaan slopen en nieuwbouw te realiseren. Vanaf 2013 is een sociaal plan opgesteld voor de reguliere huurders voor de herhuisvesting en de verhuiskostenvergoeding. Vervolgens is in 2015 de Woningwet gewijzigd en bleek het oorspronkelijke plan financieel niet meer haalbaar. Trivire heeft zich toen gericht op het wijzigen van het plan van sloop naar renovatie. Op zich zijn deze feiten en omstandigheden gedurende de tijd niet door [gedaagde] weersproken, zodat deze voor juist moeten worden gehouden. Op de huidige renovatieplannen, die door [gedaagde] worden betwist, wordt hierna ingegaan. Kortom: aanvankelijk was er de bedoeling tot sloop en die plannen zijn in de loop der tijd gewijzigd. Dit levert geen misbruik van bevoegdheid op. 
        
          Renovatie 
        
      
    
    
      5.5
      
        [gedaagde] stelt zich vervolgens op het standpunt dat de werkzaamheden die Trivire aan de woning wil uitvoeren beschouwd moeten worden als kleine veranderingen/onderhoudswerkzaamheden en niet als renovatie ,zoals door Trivire betoogd. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat van renovatie alleen sprake is wanneer door een verandering of toevoeging aan het gehuurde sprake is van een toename van het woongenot (HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726). De kantonrechter is met Trivire van oordeel dat de voorgenomen werkzaamheden als renovatie kunnen worden beschouwd. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
    
    
      5.6
      
        De voorgenomen werkzaamheden in de woning, bestaan uit het isoleren van het dak, aanbrengen van mechanische ventilatie, vervangen van het sanitair en het omzetten van gas naar stadsverwarming. Het standpunt van [gedaagde] dat de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd als hij de woning blijft bewonen, maakt niet dat de werkzaamheden niet beschouwd kunnen worden als een renovatie. Volgens de Hoge Raad (HR 3 juni 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT3442) is het bij vraag of sprake is van ‘vernieuwbouw’ niet beslissend of de werkzaamheden al dan niet tijdens bewoning kunnen worden uitgevoerd, maar of de werkzaamheden ingrijpend zijn. [gedaagde] wordt niet gevolgd in zijn standpunt dat de werkzaamheden niet ingrijpend van aard zijn. Trivire heeft op de zitting immers onderbouwd aangevoerd dat de bewoners, tijdens de uitoefening van de werkzaamheden, twaalf dagen lang enkel ‘s avonds in de woning kunnen terugkeren. Bewoners die terugkeren in de woning kunnen bovendien geen gebruik maken van eigen sanitair of keuken, maar krijgen de beschikking over een chemisch toilet, elektrische kachel en een kookplaat. Overigens kan ook nog worden opgemerkt dat voornoemde werkzaamheden gericht zijn op het aanbrengen van voorzieningen in de woning die voorheen niet aanwezig waren en die gezien kunnen worden als een verbetering van het wooncomfort. Zowel comfort verhogende maatregelen als groot onderhoud vallen onder de definitie renovatie.
        
          Leegstandswetvergunning
        
      
    
    
      5.7
      
        Vaststaat dat de gemeente Dordrecht aan Trivire een vergunning heeft verleend, om voor de woning,  het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 en 16 Leegstandswet mogelijk te maken. De vergunning is meermaals verlengd zonder dat daartegen bezwaar is gemaakt. [gedaagde] kan niet worden gevolgd in zijn standpunt dat de gemeente Dordrecht de Leegstandswetvergunning ten onrechte heeft afgegeven. Door geen bezwaar/beroep aan te tekenen tegen de verleende Leegstandswetvergunning is het besluit onherroepelijk geworden en heeft het formele rechtskracht gekregen. De kantonrechter moet dan ook uitgaan van de inhoud en de totstandkoming daarvan. De vragen of de gemeente Dordrecht de vergunning en daarop volgende verlengingen te lichtzinnig heeft afgegeven en of de gemeente niet een aanvullend beleid had moeten opstellen voor het verlenen van een Leegstandswetvergunning, kunnen in deze procedure onbesproken blijven. 
        
          Reguliere huurovereenkomst?
        
      
    
    
      5.8
      Vooropgesteld wordt dat partijen in 2014 een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet hebben gesloten. Dit is ook tot uitdrukking gebracht in de bewoordingen van de overeenkomst. Ook de bepalingen van de overeenkomst waarin is verwezen naar verschillende bepalingen van de Leegstandswet, de vergunning van B en W en de voorgenomen sloop van de woning wijzen erop dat partijen de bedoeling hebben gehad een huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet te sluiten. 
    
    
      5.9
      De omstandigheid dat [gedaagde] , naar zijn zeggen, geen nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aangeboden heeft gekregen terwijl de genoemde einddatum in de huurovereenkomst is verstreken en hij nog steeds met instemming van Trivire in de woning verblijft, maakt niet dat er sprake is van een reguliere huurovereenkomst tussen Trivire en [gedaagde] . Dat [gedaagde] door Trivire na het sluiten van de huurovereenkomst niet op de hoogte is gesteld van de verlenging van de vergunning van B en W levert immers geen strijd op met artikel 16 lid 12 van de Leegstandswet. Op grond van artikel 15 lid 11 van de Leegstandswet loopt een huurovereenkomst die op het moment van een verlenging van de vergunning van B en W voortduurt, voor onbepaalde tijd door tot uiterlijk het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Ook ingeval een de verhuurder de huurder niet informeert over de verlenging van de vergunning en geen nieuwe huurovereenkomst aanbiedt mag de huurder er niet vanuit gaan dat een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan (Hof Den Haag 7 april 2020). Uit de huurovereenkomst volgt dat deze eindigt door opzegging of op het tijdstip waarop de vergunning van B en W haar geldigheid definitief verliest. Het betoog van [gedaagde] dat hij door het verstrijken van de tijd en het uitblijven van inlichtingen door Trivire erop mocht vertrouwen dat de tijdelijke huurovereenkomst is overgegaan in een reguliere huurovereenkomst kan dan ook niet slagen. 
    
    
      5.10
      
        Voor zover [gedaagde] zich erop beroept dat er sprake is van een reguliere huurovereenkomst tussen partijen en aan hem huurbescherming toekomt omdat de duur van de vergunning niet in de overeenkomst staat aangegeven, slaagt dit beroep evenmin. Artikel 16 lid 12 van de Leegstandswet bepaalt dat in de huurovereenkomst melding moet worden gemaakt van de leegstandsvergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs. Overwogen wordt dat de leegstandsvergunning en de huurprijs in de huurovereenkomst zijn vermeld. [gedaagde] heeft bovendien niet weersproken dat hij niet bekend was met de bedoeling waarmee de huurovereenkomst werd aangegaan, namelijk het voorkomen van leegstand in afwachting van de uitvoering van sloopplannen voor de woning. Zonder nadere toelichting van [gedaagde] kan niet worden ingezien dat het ontbreken van het tijdvak van de vergunning in de huurovereenkomst [gedaagde] zou hebben benadeeld. 
        
          Ontruiming
        
      
    
    
      5.11
      Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat tussen Trivire en [gedaagde] een tijdelijke huurovereenkomst in het kader van de Leegstandswet geldt. Nu [gedaagde] zich niet met succes kan beroepen op de rechtsbescherming die een reguliere huurovereenkomst biedt, kan worden vastgesteld dat Trivire de huurovereenkomst op goede gronden tegen 1 mei 2020 heeft opgezegd. Dat het doel van de opzegging (renovatie van de woning) niet gelijk is aan het doel waarvoor de Leegstandsvergunning destijds is verleend (sloop van de woning), staat niet aan de opzegging van de huurovereenkomst in de weg. Dit volgt immers niet uit de tekst van de wet en ook het doel en de strekking van Leegstandswet geven hiervoor onvoldoende aanknopingspunten. 
    
    
      5.12
      
        De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde] per 24 augustus 2020 de woning moet hebben verlaten.  
        
          Communicatie
        
      
    
    
      5.13
      Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat de communicatie tussen Trivire en hem niet de schoonheidsprijs verdient. Deze wijze van communicatie heeft ertoe geleid dat hij en andere huurders in onzekerheid hebben gezeten. Dat is niet gewenst. Ter zitting is ook gebleken dat [gedaagde] er veel waarde aan hecht om in de woning te kunnen blijven wonen. De lastige en onzekere situatie waarin [gedaagde] tot november 2019 heeft verkeerd maakt echter nog niet dat Trivire aan hem voorrang moet verlenen boven andere woningzoekenden. Trivire heeft immers te maken met lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen. 
    
    
      5.14
      
        
          [gedaagde] wist daarentegen ook waar hij op 8 mei 2014 aan begon. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was hij een spoedzoeker en was het ook voor hem duidelijk dat het om een tijdelijke huurovereenkomst ging in afwachting van de beoogde sloop. De schriftelijke overeenkomst laat daar geen misverstanden over bestaan. Dat de tijdelijke duur van de huurovereenkomst nog niet exact te voorspellen was, maakt dat nog niet anders. Bovendien betaalde [gedaagde] al die tijd een huurprijs conform de door de gemeente verleende vergunning, dat wil zeggen een lagere huurprijs in verband met het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst. Dat de tijdelijke duur van de huurovereenkomst langer dan aanvankelijk gedacht heeft geduurd, heeft ook financieel voordeel voor [gedaagde] opgeleverd. Kortom [gedaagde] heeft toentertijd welbewust voor een tijdelijke huurovereenkomst gekozen voor een woning die gesloopt zou worden, hij heeft daar financieel voordeel van gehad maar hij weet ook al sinds 21 november 2019 dat het doek voor zijn woning aan de Tweelingenstraat 23 valt. 
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.15
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. 
      
    
  
  
    
      6. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      treft de volgende voorlopige voorzieningen:
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] op 24 augustus 2020 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover laatste niet het eigendom van Trivire zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Trivire te stellen; 
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Trivire vastgesteld op € 124,- aan griffierecht, € 100,89 aan dagvaardingskosten en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde;
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      35789