ECLI:NL:RBSHE:2008:BC8449, Rechtbank 's-Hertogenbosch, 12-03-2008, 535716
Rechtbank 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2008-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontruimingsbescherming. Belangen van de huurder worden door de ontruiming niet langer ernstiger geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Onvoldoende gepoogd vervangende ruimte te vinden. Alternatieve oplossing voorhanden. Termijn van derde verlenging wordt beperkt. Vervolg op AX0582.

RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
      Sector Kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer	: 535716
      EJ verz. 	: 07-2947
      Uitspraak 	: 12 maart 2008
    
    
    
    in de zaak van:
    
    
      [verzoekster]
      wonende te St. Michielsgestel,
      verzoekster,
      gemachtigde: mr. A.J. Coppelmans,
    
    
    t e g e n :
    
    
      de openbare rechtspersoon de gemeente Vught,
      kantoorhoudende te Vught,
      verweerster,
      gemachtigde: mr. M. van Heeren.
    
    
    
    1. De procedure
    
    Het op 28 november 2007 ter griffie van de rechtbank, sector kanton, ingekomen verzoekschrift strekt tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden ex artikel 7:230a BW. Verweerster, hierna genoemd "de gemeente", heeft een verweerschrift ingediend. [verzoekster] heeft bij faxbericht van 19 februari 2008 nog producties in het geding gebracht. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 februari 2008, bij welke gelegenheid partijen de zaak hebben doen bepleiten door hun gemachtigden. Na gevoerd debat is de beschikking bepaald op heden.
    
    
    2. Inleiding
    
    2.1. Verzoekster, hierna te noemen [verzoekster], heeft van 1 september 1998 tot 1 september 1999 twee lokalen in het schoolgebouw te Park Reeburg 28, 5261 GC Vught (de voormalige Reeburgmavo, hierna: het schoolgebouw) gehuurd. Sedert 1 september 1999 huurt [verzoekster] in totaal vijf lokalen met gang en toiletten in het schoolgebouw. [verzoekster] drijft in het gehuurde één van de vijf kinderdagverblijven die zij tot 1 januari 2008 tezamen met anderen in het verband van maatschap K.D.V. ’t Kasteeltje in Vught en Sint Michielsgestel heeft gedreven. Vanaf 1 januari 2008 zijn deze kinderdagverblijven ondergebracht in de besloten vennootschap ’t Kasteeltje B.V., waarvan [verzoekster] algemeen directeur is. De huur is aangegaan tot in ieder geval 1 januari 2001, met dien verstande dat zij na afloop van deze periode automatisch telkens met een periode van drie maanden wordt verlengd, tenzij een der partijen per aangetekende brief twee maanden voor het einde van elke periode aangeeft de overeenkomst te willen beëindigen. De huurprijs bedraagt thans € 4.088,- per maand. Bij brief van 19 augustus 2005 is namens de gemeente de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 januari 2006, met aanzegging van de ontruiming tegen diezelfde dag. Bij beschikking van 25 april 2006, 441218 EJ VERZ 06-864, heeft de kantonrechter te ’s-Hertogenbosch op verzoek van [verzoekster] de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden met één jaar, tot 1 januari 2007, verlengd. Daarna heeft de kantonrechter te ’s-Hertogenbosch bij beschikking van 15 februari 2007, 480471 EJ VERZ 06-5416, op verzoek van [verzoekster] de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden nogmaals met één jaar, tot 1 januari 2008, verlengd
    
    2.2. [verzoekster] verzoekt thans opnieuw verlenging van de termijn van schorsing van de ontruiming van het gehuurde met één jaar.
    
    [verzoekster] legt, kort weergegeven, aan dit verzoek - onder verwijzing naar de stukken van de eerdere verlengingsprocedures 441218 EJ VERZ 06-864  en 480471 EJ VERZ 06-5416 - het volgende ten grondslag. De belangen van [verzoekster] worden door een ontruiming per 1 januari 2008 ernstiger geschaad dan die van de gemeente bij voortzetting van het gebruik. Het gehuurde wordt dagelijks gebruikt voor de opvang van 70 niet-schoolgaande kinderen en voor de buitenschoolse opvang van 20 schoolgaande kinderen. Ook in 2007 heeft [verzoekster] haar zoektocht naar een alternatieve locatie voortgezet. Deze zoektocht, waaraan [verzoekster] minder tijd en aandacht heeft kunnen besteden als gevolg van interne maatschapsperikelen,  heeft geen resultaat opgeleverd. Als [verzoekster] per 1 januari 2009 nog geen vervangende ruimte ten behoeve van de dagelijkse opvang van de kinderen zou hebben gevonden dan kan zij aan het einde van het schooljaar 2007/2008 in overleg met ouders en scholen zonodig een tijdelijke locatie in afwachting van de definitieve nieuwe locatie bespreken. Zo’n tijdelijke locatie is ook bij een van de vier andere dagverblijven mogelijk. Ontruiming per 1 januari 2008 betekent dat het kinderdagverblijf, de Vughtse gezinnen waarvan de kinderen worden opgevangen en de kinderleidsters ernstig benadeeld gaan worden. De gemeente heeft het gehele schoolgebouw, waaronder het gehuurde, verhuurd aan de stichting OMO. De belangen van de stichting OMO zijn niet strijdig met het voortgezet gebruik van het gehuurde door [verzoekster].
    
    2.3. De gemeente heeft, kort weergegeven, onder verwijzing naar de door haar ingediende verweerschriften in de procedures 441218 EJ VERZ 06-864 en 480471 EJ VERZ 06-5416, het volgende verweer gevoerd. [verzoekster] heeft 2,5 jaar de tijd gehad om vervangende bedrijfsruimte te vinden. Nu de ontruimingstermijn al twee keer is verlengd zal minder snel geoordeeld kunnen worden dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. [verzoekster] heeft het afgelopen jaar niet of nauwelijks gezocht naar vervangende bedrijfsruimte. De reden daarvan komt voor haar eigen rekening en risico. Met ingang van 1 augustus 2008 dient er een einde te komen aan de ontruimingsbescherming van [verzoekster] nu vanaf dat tijdstip haar belangen niet ernstiger wordt geschaad bij de ontruiming dan de belangen van de gemeente bij voortzetting van het gebruik. De gemeente heeft het schoolgebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt in zijn geheel verhuurd aan de stichting OMO met ingang van 1 augustus 2005. Indien de stichting OMO niet per 1 augustus 2008 over het gehuurde kan beschikken, is zij niet in staat om te zorgen voor adequate huisvestingsvoorzieningen voor alle leerlingen van het Maurickcollege, ten behoeve van welke school de huurovereenkomst is aangegaan. Huur van het totale schoolgebouw is voor dat Maurickcollege een absolute noodzaak. Onderwijskundige ontwikkelingen in dat schoolgebouw worden tegengehouden doordat er onvoldoende lokalen beschikbaar zijn. De situatie is het afgelopen jaar voor het Maurickcollege wederom slechter geworden. De gemeente heeft zich verplicht het gehele schoolgebouw aan de stichting OMO te beschikking te stellen. Het belang van de stichting OMO heeft te gelden als een zelfstandig belang van de gemeente bij ontruiming. 
    
    
    3. De beoordeling
    
    3.1. Het verzoek is tijdig ingediend.
    
    3.2. Het verzoek kan, op de voet van artikel 7:230a lid 4 BW, slechts worden ingewilligd, indien de belangen van [verzoekster] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de gemeente bij voortzetting van het gebruik door [verzoekster].
    
    3.3. Nu de gemeente heeft toegezegd dat [verzoekster] tot 1 augustus 2008 het gebruik kan voortzetten gaat het in deze procedure nog om de vraag of verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 augustus 2008 dan wel tot 1 januari 2009 dient te worden toegewezen. De gemeente heeft het belang van [verzoekster] bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde erkend. [verzoekster] heeft inmiddels geruimte tijd, bijna drie jaar, gehad om vervangende ruimte te vinden. Zij is daar niet in geslaagd. Niet aannemelijk is geworden dat [verzoekster] zich gedurende het jaar 2007 voldoende heeft ingespannen om vervangende ruimte te vinden. [verzoekster] heeft dienaangaande gesteld dat zij in 2007 minder tijd en aandacht heeft kunnen geven aan zoektochten naar vervangende ruimte als gevolg van interne maatschapsperikelen. Dit komt echter voor haar rekening en risico. Indien het door haar gestelde belang daadwerkelijk zo groot is als door haar gesteld dan had het op haar weg gelegen om voorrang te geven aan die zoektochten. De ontruimingstermijn is inmiddels twee maal met een jaar verlengd en thans is de derde en laatst mogelijke verlenging aan de orde. Ook indien verlenging tot 1 januari 2009 plaatsvindt zal [verzoekster] na die datum voor vervangende ruimte moeten zorg dragen. Gelet op de verstreken tijd gedurende welke zij naar alternatieven heeft gezocht en bij gebreke van concrete vooruitzichten, kan niet worden uitgesloten dat [verzoekster] een tijdelijke oplossing voor haar huisvestingsproblemen zal moeten realiseren. Uit haar stellingen blijkt dat zij daartoe mogelijkheden aanwezig acht, in elk geval bij een van de vier andere dagverblijven. Kennelijk was dit eerder niet zo (verzoekschrift van 27 november 2006 onder 9). Niet valt in te zien dat die mogelijkheden niet vijf maanden eerder, per 1 augustus 2008, zouden bestaan. Voor zover aan het realiseren van tijdelijke opvang per 1 augustus 2008 in de weg zou staan dat met ouders van op te vangen kinderen contracten voor het gehele jaar 2008 zijn gesloten, kan dat [verzoekster] worden aangerekend aangezien zij er rekening mee had moeten houden dat haar slechts ontruimingsbescherming was verleend tot 1 januari 2008. Onder deze omstandigheden kan het belang van [verzoekster] niet worden geacht nog immer zwaarder te wegen dan het belang van de gemeente Vught om de huurovereenkomst met OMO na te komen door beschikbaarstelling van het gehele gebouw waarvan de door [verzoekster] gehuurde lokalen deel uitmaken. Uit de door de gemeente als productie 3 in het geding gebrachte brief blijkt ook dat OMO nakoming van die overeenkomst door de gemeente verlangt.  
    
    3.4. Nu de gemeente heeft ingestemd met een verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 augustus 2008 zal het er voor worden gehouden dat het belang van [verzoekster] bij voortzetting van het gebruik tot die datum zwaarder weegt dan het belang van de gemeente bij ontruiming. Na 1 augustus 2008 is daarvan geen sprake meer. De ontruimingstermijn zal om die reden worden verlengd tot 1 augustus 2008.
    
    3.5. De kosten van deze procedure zullen worden gecompenseerd als na te melden.
    
    
    4. De beschikking
    
    De kantonrechter:
    
    verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden tot 1 augustus 2008;
    
    compenseert de kosten van deze procedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2008 door 
      mr. E.J.C. Adang, kantonrechter te 's-Hertogenbosch, in tegenwoordigheid van de griffier.