ECLI:NL:GHARL:2022:9841, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-11-2022, 21/01036
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling hotel.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer: BK-ARN 21/01036
    uitspraakdatum: 15 november 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 13 augustus 2021, nummer UTR 20/1311 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Bij beschikking van 31 mei 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 25 te [plaats1] (hierna ook: de onroerende zaak of het hotel) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 13.493.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2018.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 10 maart 2020 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 12.139.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 13 augustus 2021 het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft op 7 oktober 2022 nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2022. Namens belanghebbende zijn verschenen [naam1] en [naam2] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam3] , [naam4] en [naam5] . Op dezelfde zitting is de zaak met rolnummer BK-ARN 21/01500 behandeld.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van het hotel, dat bestaat uit een hotelgebouw en meerdere percelen. Het hotel is in 2008 opgeleverd en heeft een bruto vloeroppervlakte van 15.765 m². De percelen samen hebben een oppervlakte van 18.439 m².
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de WOZ-waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 10.690.000. De heffingsambtenaar betoogt dat de waarde bij uitspraak op bezwaar niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar onderbouwt zijn stelling dat de waarde bij uitspraak op bezwaar niet te hoog is vastgesteld met een taxatierapport van 30 juni 2020, opgesteld door taxateur [naam6] , waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van het hotel is getaxeerd op (afgerond) € 18.461.000. In dit rapport wordt uitgegaan van een waarde van € 2.397.070 voor de grond en een waarde van € 16.064.287 voor de opstallen, het hekwerk en de terreinverhardingen.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft op 7 oktober 2022 onder andere een taxatierapport van 3 oktober 2022, opgesteld door [naam7] (hierna: [naam7] ; het taxatierapport) ingebracht bij het Hof. [naam7] heeft het hotel ter plaatse opgenomen. In dit rapport wordt de staat van onderhoud van gevels, kozijnen, dak en schilderwerk (buiten) en plafonds, wanden, vloeren, installaties en schilderwerk (binnen) als ‘goed’ omschreven. In dit rapport is verder de ‘marktwaarde’ berekend (waarbij kort gezegd de markthuur wordt gekapitaliseerd met enige correcties) op € 10.688.000 en wordt de waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op afgerond € 10.660.000. De taxateur concludeert op basis hiervan tot een WOZ-waarde van € 10.690.000.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende bepleit aldus - naar het oordeel van het Hof, gelet op artikel 17, tweede en derde lid van de Wet WOZ, terecht - dat de WOZ-waarde van het hotel moet worden vastgesteld op de hoogste van de marktwaarde en de gecorrigeerde vervangingswaarde, te weten de marktwaarde.
      
    
    
      4.4.
      In het rapport van [naam7] is de (netto) markthuur bepaald door uit te gaan van de werkelijke omzetcijfers van het hotel in de jaren 2016, 2017 en 2018. Deze aldus verkregen markthuur wordt vervolgens gekapitaliseerd tot een waarde van € 14.393.647. Hierop brengt [naam7] vervolgens drie bedragen in mindering, te weten een bedrag van € 1.000.000 wegens “duurzaamheidsaanpassingen (o.a. warmtepomp)”, een bedrag van € 1.217.490 wegens “achterstallig onderhoud hoofdgebouw” en een bedrag van € 1.488.478 wegens “achterstallig onderhoud hotelkamers” hetgeen leidt tot een totale correctie van € 3.705.968. De gekapitaliseerde markthuur (€ 14.393.647) verminderd met deze correctie van € 3.705.968 (gesaldeerd € 10.687.679) vormt de basis voor belanghebbendes standpunt dat de waarde niet hoger kan zijn dan (afgerond) € 10.690.000.
      
    
    
      4.5.
      In het begeleidend schrijven van 7 oktober 2022 vermeldt belanghebbende dat met de inspecteur vennootschapsbelasting is afgesproken dat per balansdatum 31 december 2018 tot  bedragen van € 1.217.490 en € 1.488.478 onderhoudsvoorzieningen mogen worden opgevoerd in verband met achterstallig onderhoud.  
      
    
    
      4.6.
      
        [naam7] heeft het hotel ter plaatse opgenomen en met betrekking tot alle onderdelen van het hotel de staat van onderhoud als “goed” omschreven. Het Hof acht het aldus aannemelijk dat [naam7] geen achterstallig onderhoud heeft geconstateerd, doch de bedragen voor achterstallig onderhoud één op één heeft overgenomen uit de afspraken met de Belastingdienst voor de vennootschapsbelasting. Deze afspraken acht het Hof echter, gelet op de eigen waarnemingen van [naam7] omtrent de staat van onderhoud, onvoldoende basis voor de in het taxatierapport opgevoerde aftrek wegens achterstallig onderhoud. Ter zitting heeft belanghebbende nog aangevoerd dat de staat van onderhoud weliswaar goed is, doch dat de hotelkamers na 12 jaar opgefrist dienen te worden omdat ze anders niet langer (economisch rendabel) te exploiteren zijn. Het Hof kan belanghebbende hierin niet volgen. De netto markthuur is gebaseerd op de werkelijk in het hotel gerealiseerde omzet in de jaren 2016, 2017 en 2018, derhalve inclusief de omzet over het kalenderjaar na waardepeildatum. Voor zover de omzet (en daarmee de waarde van het hotel) beïnvloed wordt door een gedateerde uitstraling van de hotelkamers, is, zoals namens de heffingsambtenaar ook ter zitting van het Hof is bepleit, eventueel achterstallig onderhoud van de hotelkamers in deze zin reeds verdisconteerd in de netto markthuur. Een aparte aftrek wegens een gedateerde uitstraling van de hotelkamers zou naar het oordeel van het Hof resulteren in een dubbeltelling, zodat hiervoor geen plaats is.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het bovenstaande acht het Hof een minimale waarde conform artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ van (€ 10.687.679 + € 1.217.490 + € 1.488.478 =) € 13.393.647 aannemelijk. Dat is meer dan de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 12.139.000. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde heeft onderbouwd met een taxatierapport waarin (alleen) de gecorrigeerde vervangingswaarde is bepaald op een bedrag van € 18.461.000, doet hieraan niet af.
      
    
    
      4.8.
      Hetgeen partijen anders of meer hebben aangevoerd, behoeft gelet op het bovenstaande geen bespreking.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. B.F.A. van Huijgevoort en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 november 2022
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	 (R.A.V. Boxem)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 16 november 2022
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.