ECLI:NL:RBAMS:2017:8044, Rechtbank Amsterdam, 24-10-2017, 5962957 CV EXPL 17-10741
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurder huurt opslagruimte in kelder naast een café dat hij (huurder) van een andere verhuurder huurt. Huurrechtregime art. 7:290 BW van toepassing op grond van de connexiteitsregel van artikel 7:290 lid 3 BW: in het gehuurde bevinden zich vier grote opslagtanks voor bier en deze zijn door middel van bierleidingen verbonden met het naastgelegen café. Het gehuurde is voorts met enkele bouwkundige aanpassingen dienstbaar gemaakt aan het café.
        De in reconventie gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst wegens persoonlijk dringend eigen gebruik wordt afgewezen, nu de gestelde dringendheid ontbreekt. Verhuurder had aangevoerd het gehuurde te willen gaan gebruiken voor opslag/voorraadruimte voor nabij gelegen, door hem geëxploiteerde speelautomatenhallen. Onvoldoende geconcretiseerd en aannemelijk gemaakt – mede in het licht van de door huurder gestelde aanwezige vastgoedportefeuille van verhuurder in de binnenstad– dat dit beoogde eigen gebruik een dringend karakter heeft.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 5962957  CV EXPL 17-10741
      vonnis van:  24 oktober 2017
      fno.:  34109
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [eiser]
    
    
      wonende te [plaats]
      eiser in conventie, verweerder in reconventie
      nader te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. I. Heijselaar
    
    
    
      t e g e n
    
    
    1. [gedaagde 1]
    2. [gedaagde 2]
    3. [gedaagde 3]
    4. [gedaagde 4]
    
      allen wonende te [plaats]
      gedaagden in conventie, eisers in reconventie
      nader te noemen in enkelvoud: [gedaagden gezamenlijk]
      gemachtigde: mr. M. van Schoonhoven-Sloot
    
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
      - dagvaarding van 1 mei 2017 met producties;- conclusie van antwoord met producties tevens houdende eis in reconventie;- conclusie van antwoord in reconventie met producties;- het tussenvonnis van 18 juli 2017 waarbij een comparitie is bepaald.
    
    
    
      De comparitie heeft plaatsgevonden op 22 september 2017. [eiser] is verschenen, vergezeld van mr. Heijselaar als gemachtigde. [gedaagden gezamenlijk] is verschenen, vergezeld van 
      mr. Van Schoonhoven als gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
    
    
      1.1.
      
        
        [eiser] huurt sinds 2003 de bedrijfsruimte aan de [straat 1] , kelder, te [plaats] , hierna “het gehuurde”. Deze ruimte is blijkens het huurcontract bestemd voor de opslag van horecagoederen. In de bijzondere bepalingen van het huurcontract is onder meer bepaald:“Verhuurder geeft huurder toestemming om een luik te laten plaatsen aan de linkerkant van de kelder, om hierdoor de bierinstallatie bij te kunnen vullen.Verhuurder zal verder zorg dragen (zoals overeengekomen) en voor zijn rekening nemen, het afsluiten van de kelder aan de achterzijde d.m.v. een stenen muur en deur. De deur zal breder zijn dan 1 meter i.v.m. de grootte van de biertanks (indien mogelijk een dubbele deur). Verhuurder zorgt verder voor het aanbrengen van een degelijke stalen trap, zodat de kelder toegankelijk wordt via de linker ingang van het pand.”
      
    
    
      1.2.
      
        
        [eiser] huurt eveneens – van een andere eigenaar/verhuurder – de bedrijfsruimte aan de [straat 2] te [plaats] waar hij een horeca onderneming (café) exploiteert, [café] . In het gehuurde heeft [eiser] zijn biervaten opgeslagen ten behoeve van het café op [straat 2] . In het gehuurde bevinden zich 4 biertanks van ieder 1000 liter, van waaruit het bier door middel van leidingen wordt getransporteerd naar het café op [straat 2] .
      
    
    
      1.3.
      
        
        [gedaagden gezamenlijk] is op 24 februari 2017 eigenaar geworden van het gehuurde.
    
    
      1.4.
      
        
        [gedaagden gezamenlijk] heeft aanvankelijk bij brief van 13 maart 2017 de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 april 2017 zonder opgave van reden. Bij deurwaarderexploot van 31 mei 2017 heeft [gedaagden gezamenlijk] , voor het geval sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW, tegen 30 november 2017 dan wel tegen 31 mei 2018.
      
      
    
  
  
    Vordering en verweer
    
    
      
        In conventie
      
    
    2. [eiser] vordert dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, voor recht wordt verklaard dat op de huurovereenkomst tussen partijen het huurrechtsregime van artikel 7:290 van toepassing is, met veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] in de proceskosten.
    
    
      
        [gedaagden gezamenlijk] heeft verweer gevoerd, op de inhoud waarvan hierna zal worden in gegaan.
    
    
    
    
      
        In reconventie
      
    
    3. [gedaagden gezamenlijk] vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, -het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [gedaagden gezamenlijk] en [eiser] met betrekking tot het gehuurde zal eindigen vast te stellen primair op 30 november 2017 en subsidiair op 31 mei 2018, althans op een datum door de rechter te bepalen;
    - [eiser] zal veroordelen het gehuurde te ontruimen primair op 30 november 2017 en subsidiair op 31 mei 2018, althans op een door de rechter vast te stellen datum, en deze leeg en ontruimd aan [gedaagden gezamenlijk] ter beschikking te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag;- [eiser] te veroordelen in de proceskosten, het nasalaris daaronder begrepen.
    
    
      
        [eiser] heeft verweer gevoerd, op de inhoud waarvan hierna zal worden in gegaan.
    
    
    
  
  
    Beoordeling
    
      In conventie en in reconventie
      
    
    3. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt. 
    Art.7:290 BW bedrijfsruimte 
    4. Het gehuurde is blijkens de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als “bedrijfsruimte voor de opslag van horecagoederen”. Opslagruimte valt in beginsel onder het huurregime van artikel 7:230a BW. In het onderhavige geval beroept [eiser] zich terecht op de zogeheten connexiteitsregel zoals neergelegd in artikel 7:290 lid 3 BW. Redengevend hiervoor is de aard van het gehuurde, dat met instemming van de (voormalige) verhuurder onlosmakelijk is verbonden met, en geheel dienstbaar is gemaakt aan het naastgelegen café. Dit blijkt onder meer uit het volgende:-in het gehuurde bevinden zich vier 1000 liter biertanks;
    
      -door middel van leidingen wordt het bier vanuit deze tanks naar het naastgelegen café getransporteerd;
      -voor de bevoorrading van deze biertanks is met instemming van de verhuurder een luik aangebracht in het gehuurde (zie hiervoor onder 1.1);
      -de motor van de koelinstallatie van het café bevindt zich in het gehuurde.
      
        [eiser] heeft onweersproken gesteld dat de vorige eigenaar expliciet akkoord is gegaan met het plaatsten van de biertanks en het installeren van de leidingen en de motor, alsmede met het aanbrengen van het betreffende luik in het gehuurde. [gedaagden gezamenlijk] heeft ter zitting bevestigd dat hij bij aankoop van het pand de feitelijke situatie in het gehuurde heeft gezien.
    
    
    5. Tegen deze achtergrond acht de kantonrechter voldoende connexiteit aanwezig tussen het gehuurde en het naastgelegen café, om toepasselijkheid van het huurregime van art. 7:290 BW en verder op de huurrelatie ten aanzien van het gehuurde aan te nemen.
    
    
    
    
      
        Dringend eigen gebruik
      
    
    6. Ingevolge artikel 7:296 lid 1 sub b BW kan de verhuurder van zogeheten middenstandsbedrijfsruimte, de huurovereenkomst opzeggen wegens persoonlijk en dringend eigen gebruik. Wanneer sprake is van persoonlijk en dringend eigen gebruik, komt de belangenafweging niet aan de orde. Als grondslag hiervoor heeft [gedaagden gezamenlijk] aangevoerd dat hij opslagruimte wil realiseren in de nabijheid van eigen ondernemingen. [gedaagden gezamenlijk] stelt dat hij een drietal speelautomatenhallen exploiteert in de directe omgeving van het gehuurde, te weten aan de [straat 5] , de [straat 6] [straat 3] en de [straat 4] . Momenteel wordt voor de bevoorrading van deze locaties opslagruimte gebruikt in Amsterdam Zuid-Oost hetgeen logistieke moeilijkheden en kosten met zich brengt.
    
    7. [eiser] heeft in de eerste plaats betoogd dat geen sprake is van “persoonlijk” dringend eigen gebruik, nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagden gezamenlijk] exploitant is van de genoemde speelautomatenhallen. De bespreking van dit verweer kan in het midden blijven op grond van het navolgende. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden gezamenlijk] de dringendheid van het gestelde gebruik onvoldoende heeft gesteld en aangetoond. Ten eerste is onduidelijk waarom juist nu de blijkbaar al enige jaren bestaande praktijk van bevoorrading van de speelautomatenhallen vanuit Amsterdam Zuid-Oost, niet langer mogelijk/gewenst is. Op zichzelf kan worden aangenomen dat de afstand tussen de locaties onpraktisch is, echter hiervoor is in het verleden blijkbaar gekozen en deze praktijk heeft meerdere jaren bestaan. [gedaagden gezamenlijk] voert in dit verband aan dat hij pas sinds “enkele jaren” de speelautomatenhallen in het centrum exploiteert, terwijl de overige speelautomatenhallen zich meer aan de rand van het centrum bevinden waarbij de bevoorrading vanuit Amsterdam Zuid-Oost geen probleem was. Ook indien dit juist is blijft in het kader van de gestelde dringendheid, de vraag bestaan waarom nu, nadat reeds enkele jaren de bevoorrading van de speelautomatenhallen in het centrum wél vanuit Zuid-Oost heeft plaatsgevonden, de noodzaak is ontstaan voor een opslagruimte in het centrum, anders dan het simpele feit dat de verwerving van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt begin 2017 deze kans lijkt te bieden. 
    
    8. In de tweede plaats staat onweersproken vast dat [gedaagden gezamenlijk] diverse panden in de directe nabijheid van het gehuurde cq in het centrum van Amsterdam in eigendom heeft, waaronder de [straat 8] , de [straat 7] en panden aan de [straat 9] en de [straat 10] . Op zichzelf is juist dat de verhuurder niet hoeft te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheden ten dienste staan dan ingebruikname van het gehuurde (Hof Den Haag 12-04-2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873). In het licht echter van de door [eiser] specifiek genoemde vastgoed portefeuille van [gedaagden gezamenlijk] in de binnenstad, en het feit dat er voor [eiser] géén ander opslagalternatief is voor zijn biertanks, anders dan het prijsgeven van oppervlakte in zijn horecaetablissement, had het op de weg gelegen van [gedaagden gezamenlijk] om onderbouwd en specifiek duidelijk te maken waarom in geen van deze panden de door haar beoogde opslag ten behoeve van de speelautomaten gerealiseerd kan worden. De enkele opmerking ter zitting dat “de andere onroerende zaken bestemd zijn om te worden gebruikt als winkelruimte en woonruimte” en daarom hiertoe niet geschikt zijn, is in dit verband onvoldoende. 
    
    
      Daarbij speelt mede een rol dat, zoals ter zitting aan de orde kwam, de toegankelijkheid van de [straat 8] voor gemotoriseerd verkeer slecht is, terwijl ook de aard van het gehuurde (een kelderruimte die via een trap/luik toegankelijk is) niet aanstonds aannemelijk maakt dat het gehuurde bij uitstek geschikt is als opslagruimte voor de speelautomatenhallen van [gedaagden gezamenlijk] in het centrum. Aldus neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat sprake is van een situatie zoals aangehaald in voornoemd arrest, namelijk dat “het benutten van alternatieven voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet”. 
    
    
    9. Op grond van hetgeen hiervoor onder 7 en 8 is overwogen, staat de dringendheid van het beoogde persoonlijk eigen gebruik, onvoldoende vast. De vordering in conventie zal worden toegewezen, en de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
    
    10. De kantonrechter ziet in de aard van de zaak en de verhouding tussen partijen, aanleiding om de proceskosten in conventie en reconventie te compenseren. 
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      Verklaart voor recht dat op de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van de  gehuurde kelderverdieping aan de [straat 1] te [plaats] , het huurrechtsregime van artikel 7:290 BW van toepassing is;
      
    
    
      Compenseert de proceskosten;
      
    
    
      Verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      Wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        
          
          In reconventie
        
      
      
    
    
      Wijst de vorderingen af;
    
    
      Compenseert de proceskosten.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.S. Pieters, kantonrechter, en in het openbaar 
        uitgesproken op 24 oktober 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.