ECLI:NL:GHSHE:2019:1611, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-04-2019, 200.211.478_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2019-04-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst met betrekking tot huis. Vruchtgebruik schoonouders. Ook hypotheek. Nakoming en dwaling.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    Team handelsrecht
    zaaknummer 200.211.478/01
    
    
      
        arrest van 30 april 2019 
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats] (België),
      appellant,
      advocaat: mr. S.H.O. Aben te Weert,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. R.L.A. van Buul te Eindhoven,
    
    
    
      als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 5 juni 2018 in het hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven onder zaaknummer C/01/303638/HA ZA 16-75 gewezen vonnis van 28 december 2016, hersteld bij vonnissen van 22 maart 2017 en 10 mei 2017. 
    
    
  
  
    
      5Het verloop van de procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        het tussenarrest van 5 juni 2018, waarbij het hof [appellant] in de gelegenheid heeft gesteld een akte te nemen;
      
      
        de akte inbrengen productie van [appellant] ;
      
      
        de akte na tussenarrest van [appellant] , met productie
      
      
        de zuivering van het verstek door [geïntimeerde] ;
      
      
        de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met producties;
      
      
        de akte van [appellant] , met producties;
      
      
        de antwoordakte van [geïntimeerde] .
      
    
    Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
    
  
  
    
      6De verdere beoordeling
    
    
      6.1.
      
        [appellant] heeft bij akte inbrengen productie een exploot overgelegd. Uit dat exploot blijkt dat de memorie van grieven, met eiswijziging, aan [geïntimeerde] is betekend. Het hof gaat dan ook uit van de eis zoals voorwaardelijk gewijzigd bij die memorie onder 51 en 52. De wijzigingen komen erop neer dat (i) [appellant] schadevergoeding wenst te vorderen indien in de loop van het hoger beroep de woning bezwaard met hypotheek wordt overgedragen en het hof vervolgens bepaalt dat de woning vrij van hypotheek had moeten worden overgedragen en (ii) [appellant] een verklaring vraagt dat het arrest op de voet van het bepaalde in artikel 3:300 lid 2 BW de kracht zal hebben van een in wettige vorm opgemaakte notariële akte tot eigendomsoverdracht van de woning indien het hof tot hetzelfde oordeel komt als de rechtbank en de overdracht van de woning nog niet heeft plaatsgevonden.
      
    
    
      6.2.
      Het hof heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over in het bijzonder zijn stelling dat sprake was van een schuld van [geïntimeerde] aan hem van (ongeveer) € 140.000,-. Het hof heeft [appellant] ook verzocht er uitleg over te geven waarom hij ter comparitie bij de rechtbank heeft verklaard dat de activaovereenkomst bij de bepaling van de hoogte van de koopprijs geen rol meer speelde, terwijl hij bij inleidende dagvaarding en bij memorie van grieven heeft gesteld dat die schuld voortvloeide uit die activaovereenkomst.
      
    
    
      6.3.
      
        [appellant] heeft bij zijn akte na tussenarrest gesteld dat hij via zijn vennootschap een discotheek van de vennootschap van [geïntimeerde] heeft overgenomen. Deze overname is geregeld in de activaovereenkomst tussen partijen, aldus [appellant] . [geïntimeerde] heeft zich volgens [appellant] ook verbonden een substantiële bierkorting te regelen en gedurende enige tijd operationele ondersteuning te bieden. Deze afspraken zijn niet vastgelegd in de activaovereenkomst, aldus [appellant] , maar hielden wel verband met de activaovereenkomst. [geïntimeerde] heeft volgens [appellant] nagelaten de bierkorting te regelen en de ondersteuning te bieden. De verliezen in de discotheek liepen daardoor volgens hem hoog op. Hij heeft naar hij stelt daarom aanspraak gemaakt op compensatie. [geïntimeerde] heeft volgens hem in dat kader aangeboden de blote eigendom van het huis te leveren. [appellant] heeft de waarde van het huis op ongeveer € 200.000,- ingeschat, de koopsom is € 60.000,- en hij vond het restant (€ 140.000,-) redelijk als compensatie, rekening houdend met het vruchtgebruik waardoor het huis in de eerste jaren geen rendement zou opleveren, aldus [appellant] . De afspraken daarover zijn volgens hem vastgelegd in de koopovereenkomst (tussenarrest, 3.1.2). [appellant] stelt dat hij niet bekend was met een hypotheekschuld en dat hem is voorgehouden dat het recht van vruchtgebruik de enige bezwaring zou zijn op het huis, althans zo heeft hij dat immer begrepen. In de overeenkomst is niets opgenomen over een hypotheek, aldus [appellant] . Hij heeft niet beoogd een hypotheekschuld over te nemen en indien hij dat zou moeten doen, zou geen recht worden gedaan aan de bedoeling van compensatie van geleden nadeel, aldus [appellant] . Hij heeft tot slot een verklaring van een accountant overgelegd. Daarin staat dat de waarde van het vruchtgebruik in 2010, gelet op de geboortedatum van de vruchtgebruiker en een gebruikelijk percentage (voor de contante waarde), € 107.520,- is. Aan hem is dus helemaal niet € 140.000,- vergoed, aldus [appellant] . Als hij ook nog een hypothecaire schuld (in feite) moet overnemen, blijft er volgens hem geen enkele compensatie over.
      
    
    
      6.4.
      
        [geïntimeerde] heeft na deze akte van [appellant] het verstek gezuiverd. [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord genomen. Zij heeft daarbij haar verweren uit de eerste aanleg herhaald. Daarna heeft iedere partij een akte genomen, waarin enkele bekende standpunten nog eens zijn uiteengezet.
      
    
    
      6.5.
      Het geschil valt uiteen in twee delen: enerzijds de achtergrond en omvang van de gestelde vordering en anderzijds de hypotheek. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Grief I betreft de betekenis van de koopovereenkomst (moet het huis vrij van hypotheek worden geleverd?). Grief II betreft de wetenschap van [appellant] wat betreft de hypotheek en de gestelde mededelingen daarover door [geïntimeerde] . Grief III betreft de mededelingsplicht van [geïntimeerde] . Grief IV is gericht tegen de beslissing dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.
      
    
    
      6.6.
      Het eerste geschilpunt betreft de achtergrond en omvang van de gestelde vordering op [geïntimeerde] . Deze vordering was volgens [appellant] de grondslag voor de koop en levering van de blote eigendom van het huis. Het hof heeft een nadere toelichting gevraagd (6.2 hiervoor) omdat een hoge vordering een belangrijke aanwijzing zou kunnen opleveren voor de juistheid van de stellingen van [appellant] (tussenarrest, 3.9). 
      
    
    
      6.7.
      Het hof is van oordeel dat [appellant] dit punt tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende heeft toegelicht. [appellant] heeft niet concreet uitgelegd wat [geïntimeerde] heeft gezegd of gedaan waardoor hij redelijkerwijs mocht aannemen dat zij een zekere korting zou regelen. Hij heeft ook niet uitgelegd dat en waarom hij redelijkerwijs mocht aannemen dat en onder welke omstandigheden [geïntimeerde] tot vergoeding van schade gehouden zou kunnen zijn indien de overgenomen discotheek niet zou kunnen profiteren van de korting. [appellant] heeft verder ook niet toegelicht dat en waarom hij op grond van bepaalde uitlatingen of overige gedragingen van [geïntimeerde] redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat zij zich verbond bepaalde operationele ondersteuning te bieden. De gestelde schade als gevolg van het ontbreken van de korting en de operationele ondersteuning is ook niet gespecificeerd of toegelicht. 
      
    
    
      6.8.
      
        [appellant] heeft de gestelde schuld van [geïntimeerde] (van € 140.000,- zoals gesteld door [appellant] ) bij deze stand van zaken onvoldoende onderbouwd. De gestelde schuldpositie kan dus geen belangrijke aanwijzing voor de juistheid van het standpunt van [appellant] opleveren (tussenarrest, 3.9).
      
    
    
      6.9.
      Het tweede geschilpunt betreft (a) de koopovereenkomst voor de blote eigendom en (b) de hypotheek, die [appellant] naar hij stelt niet heeft aanvaard. Het hof heeft in het tussenarrest overwogen dat de koopovereenkomst en de overgelegde e-mail van 14 juni 2013 op dit punt ruimte laten voor zowel het standpunt van [appellant] als het standpunt van [geïntimeerde] (tussenarrest, 3.7 en 3.8). Het hof heeft in het tussenarrest verder acht geslagen op de wettelijke regeling van artikel 7:15 lid 1 BW: de verkoper moet vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen leveren, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard, maar voor een uitdrukkelijke aanvaarding is niet steeds vereist dat de lasten en beperkingen specifiek zijn omschreven (tussenarrest, 3.6).
      
    
    
      6.10.
      Het hof neemt de bepalingen in de koopovereenkomst in aanmerking (tussenarrest, 3.1.2). Onder e (onder de “overwegingen”) heeft [appellant] duidelijk gemaakt dat hij de woning heeft laten taxeren en voldoende bekend is met de feitelijke en juridische toestand van de woning. Onder 1 en 3 staat verder dat [geïntimeerde] de “blote eigendom van de woning” verkoopt en de “blote eigendom van de woning” zal leveren “in de feitelijke en juridische staat waarin deze zich bij levering bevindt, met alle rechten en lasten die aan de woning verbonden zijn”. In de tekst van de overeenkomst is aldus de “blote” eigendom als voorwerp van de koop en de levering benadrukt. [appellant] heeft in die tekst kenbaar gemaakt dat hij op grond van een taxatie op de hoogte is van de “juridische toestand” van het huis. 
      
    
    
      6.11.
      Het hof neemt verder in aanmerking dat de vraag of een huis is bezwaard met eventuele beperkte rechten zoals hypotheek tijdens een gangbaar taxatieonderzoek aan de orde komt omdat dergelijke rechten doorgaans een grote impact hebben op de waarde van het huis. Partijen gaan uit van een dergelijke impact. Uit de door [geïntimeerde] bij antwoord overgelegde akte, productie H4, blijkt dat hypotheek is gevestigd ten gunste van de Postbank voor € 60.000,--, een schuld van de schoonouders van [geïntimeerde] . 
      
    
    
      6.12.
      Het hof is van oordeel dat een (gezamenlijke) intentie van partijen om de blote eigendom vrij van hypotheek te leveren bij deze stand van zaken niet kan worden afgeleid uit de tekst van de schriftelijke koopovereenkomst. De verklaringen van partijen zoals vastgelegd in deze tekst (6.10 hiervoor) wijzen niet in die richting: [appellant] heeft verklaard een taxatie te hebben uitgevoerd en op de hoogte te zijn van de “juridische toestand”. Het hof overweegt dat [appellant] geen andere concrete uitlatingen of gedragingen van [geïntimeerde] heeft gesteld waaruit hij redelijkerwijs heeft mogen opmaken dat zij zich verbond tot levering van de blote eigendom vrij van hypotheek. De omstandigheid dat mr. Van Buul, advocaat van [geïntimeerde] , de koopovereenkomst heeft opgesteld (grieven, 42), is daarvoor op zichzelf onvoldoende. Tegen deze achtergrond moet het er naar het oordeel van het hof voor worden gehouden dat ( [geïntimeerde] bij het aangaan van de koopovereenkomst redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat) [appellant] onderzoek heeft gedaan, genoegzaam bekend was met het recht van hypotheek en dat recht uitdrukkelijk aanvaardde. Dit geldt ook indien [geïntimeerde] zoals [appellant] stelt wel bekend was met de hypotheek en daarover niets heeft meegedeeld aan [appellant] (grief II; grieven, 35 en verder). De vraag of de gestelde wetenschap van [appellant] wat betreft de hypotheek uit de e-mail van 14 juni 2013 kan worden afgeleid (6.9 hiervoor; grief II) kan verder onbesproken blijven.
      
    
    
      6.13.
      Het voorgaande betekent dat grieven I, II en III falen. De vordering van [appellant] tot levering vrij van hypotheek moet worden afgewezen. Zijn beroep op dwaling faalt; een eventuele dwaling komt voor zijn rekening. [geïntimeerde] is (naar moet worden aangenomen) niet tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De (subsidiaire) vordering tot ontbinding moet worden afgewezen. Ook de vordering tot vergoeding van schade moet worden afgewezen. 
      
    
    
      6.14.
      
        [appellant] heeft opgemerkt dat hij afhankelijk is van de betalingsmoraal en de kredietwaardigheid van de vruchtgebruikers (grieven, 37; akte na tussenarrest, 15). Dit is inderdaad in zekere zin de consequentie van de hypotheek en het voorgaande. Deze situatie is wellicht ongebruikelijk, maar leidt gezien het voorgaande niet tot een andere beoordeling.
      
    
    
      6.15.
      
        [appellant] vordert tot slot een verklaring dat het arrest de kracht zal hebben van een in wettige vorm opgemaakte notariële akte tot eigendomsoverdracht van de woning (art. 3:300 lid 2 BW; grieven, 52). Uit het voorgaande volgt dat het hof evenals de rechtbank van oordeel is dat [appellant] het huis bezwaard met hypotheek moet afnemen, maar het vruchtgebruik en de hypotheek zijn bijzondere kwesties waarbij rechten van derden kunnen spelen en die mogelijk in een notariële akte van overdracht kunnen worden verwerkt. Reeds hierom zal het hof geen gebruik maken van zijn hier bedoelde discretionaire bevoegdheid. Het hof zal deze vordering dan ook afwijzen.
      
    
    
      6.16.
      Ook grief IV faalt. De rechtbank heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het hof acht deze beslissing na afweging van de betrokken belangen juist (art. 233 Rv).
      
    
    
      6.17.
      De beoordeling leidt tot de volgende conclusies. De grieven falen. Het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Het gevorderde in hoger beroep moet worden afgewezen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in hoger beroep in de proceskosten worden veroordeeld (voor salaris advocaat: 1,5 punt, tarief II € 1.074,--).
      
    
  
  
    
      7De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
    
    
    
      wijst af het gevorderde in hoger beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.628,-- voor griffierecht en € 1.611,-- voor salaris advocaat en voor wat betreft de nakosten op € 157,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van deze proceskostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
    
    
    
      verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, L.S. Frakes en J.M.H. Schoenmakers is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 april 2019.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer