ECLI:NL:GHAMS:2013:3305, Gerechtshof Amsterdam, 10-10-2013, 12/00950
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-10-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardebepaling vrijstaande woning. Belanghebbende brengt eigen taxatierapport in.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 12/00950
    10 oktober 2013
    
    
      
        uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X], te [Z], belanghebbende,
      gemachtigde: drs. F.M. Rietbergen (De WOZ Meester te Heerhugowaard)
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 12/2131 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Landsmeer,
      
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 28 februari 2011, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 942.500. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 20 maart 2012 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak van 21 september 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 2 november 2012. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 3 september 2013 een nader stuk ingediend. Een afschrift van dit stuk is aan de heffingsambtenaar verstrekt.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 september 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (even als in de later geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
      
      
      
        “2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. 
      
      
    
    
      2.2.
      De woning is een vrijstaande woning met een verwarmd buitenzwembad en een blokhutberging. De inhoud van de woning is 835 m³. De oppervlakte van het perceel is 2.260 m².”
      
      
      
        Nu partijen tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten geen grieven hebben gericht, zal ook het Hof van die feiten uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe, mede ontleend aan de in hoger beroep overgelegde stukken.
      
      
    
    
      2.2.
      De woning is gebouwd in 1988 en is gelegen tegenover een manege. Het betreft een paardenpension annex zorgboerderij welke plaats biedt aan onder meer (ex-)verslaafden en ex-gedetineerden. 
      
    
    
      2.3.
      In de beroepsfase heeft de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur de waarde van de woning op peildatum 1 januari 2010 op € 1.290.000 gesteld.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 810.000. Hij verwijst daarbij, naast het bij de rechtbank overgelegde taxatieverslag, naar het in hoger beroep overgelegde taxatierapport d.d. 30 augustus 2013 van [A], gecertificeerd taxateur WOZ. Voornoemde taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 810.000. Daarnaast voert belanghebbende aan dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de overlast van de tegenover gelegen zorgboerderij en de waardedruk die uitgaat van het aldaar vertoeven van (ex-)verslaafden en ex-gedetineerden.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst naar hetgeen voor de rechtbank is aangevoerd.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft in de overwegingen 4.1 tot en met 4.4. van haar uitspraak als volgt geoordeeld:
      
      
      
        “4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank stelt in dit kader voorop dat op verweerder de last rust te bewijzen dat de beschikte waarde van € 942.500 niet te hoog is vastgesteld. Verweerder hoeft dus niet te bewijzen dat de waarde van € 1.220.500 juist is. 
      
      
    
    
      4.2.
      Verweerder heeft daartoe onder meer de onder 3.3 genoemde reactie [Hof: de in deze uitspraak onder 3.3. genoemde reactie van de taxateur]overgelegd. Eiser heeft zich er over beklaagd dat de in de reactie uitgevoerde taxatie van achter het bureau heeft plaatsgevonden en dat een dergelijke methode eigenlijk geen taxatie mag heten. De rechtbank overweegt dienaangaande dat de heffingsambtenaar ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast niet gehouden is in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ de woning inpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar of beroep wordt betwist. Dat de belastingrechter, in het kader van de in belastingzaken geldende vrije waardering van de bewijsmiddelen, aan een taxatierapport dat is opgesteld zonder een voorafgaande (inpandige) opname van de desbetreffende onroerende zaak onder omstandigheden om die reden mogelijk minder bewijskracht toekent dan aan een taxatierapport dat is opgemaakt nadat de woning is gezien door een taxateur, komt vervolgens voor risico van de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      4.3.
      De in de reactie genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en – naar het oordeel van de rechtbank – wat type, uitstraling en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Evenals de woning betreffen de vergelijkingsobjecten vrijstaande woningen gelegen aan (vaar)water in het natuurgebied [Q]. Bij het hanteren van de vergelijkingsobjecten dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om aan de hand van de transactiewaarden de waarde van de woning te kunnen vaststellen. Dat het vergelijkingsobject [adres 2] volgens de tekst van de door eiser overgelegde verkoopadvertentie van dit vergelijkingsobject kennelijk luxer is afgewerkt dan de woning, maakt dit vergelijkingsobject dus niet ongeschikt. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Wel dient verweerder aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden.   
      
    
    
      4.4.
      Verweerder heeft, gelet op het bij de reactie gevoegde overzicht taxatiewaarden en zijn toelichting ter zitting hierop, aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen (als inhoud en perceeloppervlakte) tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is daarbij uitgegaan van het door verweerder ter zitting overgelegde aangepaste overzicht taxatiewaarden, waarbij verweerder de inhoud van de woning heeft vastgesteld op de door eiser voorgestane inhoud van 835 m³. Gelet op het voorgaande staan de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet in een onjuiste verhouding tot de voor de woning vastgestelde waarde. 
      
    
    
      4.2.
      Het Hof onderschrijft deze overwegingen van de rechtbank. Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten en de toelichting daaromtrent van de taxateur van de heffingsambtenaar een goede basis vormen voor de waardevaststelling van de woning. In hoger beroep heeft de taxateur van belanghebbende daartegen aangevoerd dat de heffingsambtenaar de kubiekemeterprijs van de woning te hoog heeft vastgesteld. Dit betoog brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Uitgangspunt bij de waardebepaling is het wettelijk waardebegrip zoals omschreven in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. De door de heffingsambtenaar gegeven waardeopbouw van de WOZ-waarde van de woning in verschillende elementen – zoals de waarde per vierkante- en kubieke meter – is slechts een hulpmiddel voor de waardevaststelling. Daar komt bij dat de taxateur van belanghebbende in zijn taxatie uitgaat van een hogere grondprijs, wat de door hem gestelde (te) hoge kubiekemeterprijs weer (grotendeels) compenseert. Toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid Wet WOZ . Het Hof is van oordeel dat, uitgaande van de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten, de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog niveau is vastgesteld. 
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank heeft vervolgens in de overwegingen 4.5 tot en met 4.10. van haar uitspraak als volgt geoordeeld:
      
    
    
      4.5.
      Het voorgaande laat onverlet dat eiser omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een neerwaartse bijstelling van de waarde. Eiser heeft gewezen op het onder 3.2 genoemde [Hof: het bij de rechtbank overgelegde] taxatieverslag. De in dit taxatieverslag gehanteerde objecten [adres 3], [adres 4] en[adres 5], acht de rechtbank minder bruikbaar om de waarde van de woning mee te onderbouwen. De objecten [adres 3] en [adres 4] zijn wat betreft ligging onvergelijkbaar met de woning; anders dan de woning ligt het object [adres 3] niet in natuurgebied [Q] en het object [adres 4] ligt in de nabijheid van de ringweg en niet aan (vaar)water. Daarbij verkeerde het object [adres 4] anders dan de woning ten tijde van verkoop in een slechte staat van onderhoud. Het object[adres 5] betreft een woning met een bedrijfsruimte van 600 m² en is wat betreft uitstraling niet goed vergelijkbaar met de woning. Het eveneens door verweerder gebruikte object [adres 6] acht de rechtbank een bruikbaar vergelijkingsobject. Gelet op het verschil tussen de door de taxateur gehanteerde waardes per m³ van dit object en de woning, ziet de rechtbank evenwel aanleiding te twijfelen of rekening is gehouden met de door verweerder onweersproken gestelde mindere staat van onderhoud van dit object. Om deze redenen is de rechtbank van oordeel dat aan het taxatieverslag van taxateur [B], tegenover de door verweerder ingebrachte reactie, onvoldoende gewicht toekomt. 
      
    
    
      4.6.
      Gelet op de toelichting op het onder 3.2 genoemde taxatieverslag, is dit taxatieverslag ook bedoeld ter betwisting van de door verweerder gehanteerde waarde voor het woningdeel alsmede het kaveldeel. Anders dan eiser kennelijk meent, kunnen de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid beoordeeld worden. Slechts de vastgestelde eindwaarde is van belang. De taxatieopbouw kan enkel worden gezien als een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling. Dat Bouwbedrijf [C] B.V. volgens een door eiser overgelegde prijslijst van dat bedrijf een vrijstaande woning kan realiseren voor een bedrag minder dan de waarde van het woningdeel of dat volgens eiser de waarde van de kavel te laag is vastgesteld, speelt in dit kader dan ook geen rol. 
      
    
    
      4.7.
      Eiser heeft in dat verband gewezen op verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject [adres 2]. Volgens eiser is dit vergelijkingsobject, onder verwijzing naar de verkoopadvertentie, luxer afgewerkt dan de woning en heeft dit vergelijkingsobject bovendien een wijnkelder en een gastenverblijf. Verweerder heeft rekening gehouden met de wijnkelder en het gastenverblijf van het vergelijkingsobject [adres 2] door – zoals hij onweersproken ter zitting heeft gesteld – de inhoud van deze ruimtes toe te rekenen aan de totale inhoud van dit vergelijkingsobject. De in de verkoopadvertentie vermelde voorzieningen zoals onder andere een airco, inloopkasten, designradiatoren, een 2-persoons whirlpool, een humidity control system voor de wijnkelder en een bewakingscamera bij de oprit, zijn deels verfraaiingen naar persoonlijke smaak. Getoetst aan de beschikte waarde van € 942.500 kunnen de voorzieningen die voor een gegadigde wel een objectieve waarde vertegenwoordigen niet tot benedenwaartse bijstelling van de waarde leiden. Het is immers niet van belang of verweerder de waarde van € 1.220.500 aannemelijk heeft gemaakt. Het is daarom ook niet van belang of de woning en het object [adres 2] in die mate vergelijkbaar zijn, dat voor beide een waarde van ongeveer € 1.200.000 (de transactieprijs van [adres 2] op 2 augustus 2010) aannemelijk is. 
      
    
    
      4.8.
      Eiser heeft gewezen op de stankoverlast veroorzaakt door een paardenmanege tegenover de woning. Met deze stankoverlast wordt volgens eiser bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening gehouden. De rechtbank stelt voorop dat wonen in een natuurgebied uiteraard zijn voor- en nadelen kent. Gegadigden voor de woning zullen in het algemeen bekend zijn met de verschillen tussen de lucht die in het algemeen in stedelijke gebieden hangt aan de ene, en de lucht die in het algemeen op het platteland hangt aan de andere kant. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de overlast van een zodanige aard en omvang is dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat. Deze grieft treft daarom geen doel. 
      
    
    
      4.9.
      Voor zover eiser zich heeft beklaagd over onzorgvuldigheid van de zijde van verweerder in de bezwaarfase, omdat verweerder toen geen gegevens als staffeloverzichten heeft overgelegd, geldt dat verweerder daartoe niet gehouden is. Deze grief wordt daarom verworpen. 
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond verklaard worden.”
      
    
    
      4.4.
      
        Het Hof volgt de rechtbank ook in deze overwegingen. Het door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte aanvullende taxatierapport, stelt het Hof terzijde. Naar ’s Hofs oordeel zijn de daarin gemaakte vergelijkingen onvoldoende objectief. Daarbij gaat het niet alleen om details, maar ook om de voor een objectieve waardevergelijking essentiële liggingsfactoren. Zo wordt de woning gelegen aan [adres 7] getypeerd als een vrijstaande woning, doch is – zoals de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld - de afstand naar de buurwoning slechts 50 centimeter. Voorts wordt in het rapport gerept over het magnifieke uitzicht maar wordt niet vermeld dat de woning aan de voorkant dichtbij gelegen is aan een straat met wegversmalling waarvan verkeershinder kan worden ondervonden.
        De woning [adres 2] is volgens het taxatierapport gelegen aan de rand van Amsterdam, doch daarbij wordt niet vermeld, zoals de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, dat de woning is gelegen op korte afstand van de A10. 
      
      
    
    
      4.5.
      Voor het eerst in hoger beroep stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde van de woning negatief wordt beïnvloed door de omstandigheid dat de tegenover de woning gelegen zorgboerderij plaats biedt aan (ex-)verslaafden en ex-gedetineerden. Naar ’s Hofs oordeel kan deze enkele omstandigheid niet gelden als een waardedrukkende factor. De inspecteur heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat hem – bij navraag – niet is gebleken dat vanuit de buurt enige melding zou zijn gedaan van overlast of problemen. Belanghebbende heeft die stelling niet gemotiveerd betwist. Ook overigens heeft belanghebbende geen bijkomende feiten en omstandigheden aangevoerd die de door hem gestelde waardedruk onderbouwen. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
      
        Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. J. den Boer lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 10 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.