ECLI:NL:RBAMS:2024:2340, Rechtbank Amsterdam, 19-04-2024, 10834643 EA VERZ 23-1274
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-04-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verzoek tot goedkeuring afwijkend huurbeding (art. 7:291 BW). Verzoeksters worden niet-ontvankelijk verklaard in het verzoek, omdat de huurovereenkomst gekwalificeerd moet worden als huur van een 230a-bedrijfsruimte. Het gaat hier om horeca en winkelruimte die slechts ondergeschikt en ondersteund zijn aan het hoofddoel van de huurovereenkomst, namelijk gebruik van het gehuurde voor culturele, creatieve en maatschappelijke activiteiten

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
      
        33623
      
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 10834643 \ EA VERZ  23-1274
    
    
    
      
        Beschikking van 19 april 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
      
        GEMEENTE AMSTERDAM, 
      gezeteld te Amsterdam,
      verzoekster 1,
      hierna te noemen: de Gemeente,
      gemachtigde: mr. M.G.A.M. Blom,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid 
      
      
        DE VERADEMING, 
      gevestigd te Amsterdam,
      verzoekster 2,
      hierna te noemen: de Verademing,
      vertegenwoordigd door: [gemachtigde] .
    
    
    
    
    
      
        VERLOOP VAN DE PROCEDURE
      
    
    
    
      Verzoekers hebben op 6 december 2023 een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend. Het verzoek heeft betrekking op het grondperceel met de daarop bevindende opstallen met een grootte van ca. 2,5 ha, gelegen aan de [locatie] (hierna: het gehuurde).  
    
    
    
      De mondeling behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden op 3 april 2024. Verschenen zijn mr. M.G.A.M. Blom namens de Gemeente en [gemachtigde] namens de Verademing. Verzoekers hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. 
    
    
    
      Vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.
    
    
    
    
    
    
    
      
        BEOORDELING VAN HET VERZOEK
        
      
    
  
  
    
      1De feiten
    
    
      1.1
      De Gemeente heeft op 11 februari 2022 een huurovereenkomst gesloten met de Verademing voor een terrein met opstallen gelegen aan de [locatie] met een oppervlakte van circa 1,25 ha (bekend als het [naam terrein] ). 
      In de huurovereenkomst staat in art. 1.2 vermeld:
      “Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend wordt bestemd om te worden gebruikt voor een cultureel maatschappelijke bestemming, bestemd voor kunst, sport, maatschappelijke, culturele en duurzame activiteiten met daaraan onderschikte en ondersteunende horeca in de zin dat deze de cultureel maatschappelijke hoofdbestemming niet zal overheersen, zoals vermeld in het Plan (bijlage 2). Het Poortgebouw (gebouw nummer 24) zal worden gebruikt als een” sociaal cultureel centrum” met een sociaal maatschappelijke programmering met zeer kleinschalige ondersteunende en ondergeschikte horeca en bestaande uit een kantoor, werkplaatsen, ondersteunende en ondergeschikte winkelruimte |(“weggeef en ruilwinkel). Ateliers, togastudio’s, een tijdelijke verblijfsruimte voor artists in residence, zoals omschreven in het Plan en in de “Toelichting op de invulling van het Poortgebouw en Machinegebouw”(bijlage 4). Het Machinegebouw (gebouw nummer 23) zal worden gebruikt als multifunctionele ruimte voor theater-. dams- en podiumkunstrepetities en producties en muziekuitvoeringen met ondersteunende en ondergeschikte horeca, zoals omschreven in het Plan en in de “Toelichting op de invulling van het Poortgebouw en Machinegebouw”(bijlage 4)  (...)”
    
    
    
      1.2
      Met ingang van 1 juni 2022 is de in rov. 1.1 genoemde huurovereenkomst uitgebreid met een aangrenzend perceel met opstallen van 12.083 m² inclusief zeven opstallen. De afspraken daarover zijn opgenomen in een Allonge.
    
    
    
  
  
    
      2Het verzoek
    
    
      2.1.
      
        Verzoekers hebben op gronden als vermeld in hun verzoek primair verzocht verzoekers niet-ontvankelijk ter verklaren in het verzoek. Subsidiair hebben verzoekers verzocht goed te keuren het de in dat verzoek vermelde bedingen die afwijken van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte.
      
      
        2.2.
        Met betrekking tot het primaire verzoek tot niet-ontvankelijkverklaring stellen verzoekers dat de tussen hen gesloten huurovereenkomst niet kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De huurovereenkomst dient aangemerkt te worden als overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.    
      
      
      
        2.3.
        Ten aanzien van het subsidiaire verzoek stellen verzoeksters dat hetgeen partijen zijn overeengekomen geen wezenlijke aantasting vormt van de rechten van de Verademing en de Verademing de bescherming van het 290-regime ook in redelijkheid niet behoeft. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling 
    
    
      
      
        De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst gekwalificeerd moet worden als huur van een 230a-bedrijfsruimte. Daarvoor gelden de beschermende bepalingen van de artikelen 7:290 e.v. BW niet. Een van die artikelen afwijkend huurbeding hoeft dus ook niet aan de kantonrechter ter goedkeuring te worden voorgelegd, zodat het primaire verzoek van verzoeksters om hen niet ontvankelijk in het verzoek te verklaren toewijsbaar is. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.
      
      
      
        3.2
        Voor beantwoording van de vraag door welk huurregime een huurovereenkomst wordt beheerst, is beslissend wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. 
        Daarbij moet ook worden onderzocht of er een mogelijkheid bestaat tot splitsing van de huurovereenkomst in afzonderlijke huurovereenkomsten, als er verschillende categorieën ruimten kunnen worden onderscheiden. Daartoe dient de (kanton)rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.  
      
      
    
    
      
      
        De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen hebben toegelicht dat zij bij het aangaan van de overeenkomst geen 290-bedrijfsruimte voor ogen hadden  en stellen dat zij een huurovereenkomst hebben gesloten waarop staat vermeld dat het gaat om een ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere ruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Dit is echter nog niet doorslaggevend om aan te nemen dat geen sprake is van 290-bedrijfsruimte. Daarnaast staat echter vast dat het gehuurde zowel qua oppervlakte als qua bestemming in hoofdzaak wordt gebruikt voor  culturele, creatieve en maatschappelijke activiteiten, ten behoeve van de buurt en voor andere bezoekers en dat dit - ook feitelijk - het hoofddoel van de huurovereenkomst vormt. In de twee grootste gebouwen (het Machinegebouw en het Poortgebouw) zijn weliswaar horeca-faciliteiten en een (weggeef-)winkel gevestigd, maar partijen zijn het er over eens dat het hier slechts om kleinschalige aan het hoofddoel ondergeschikte en ondersteunende horeca en winkelruimte gaat. In het Poortgebouw gaat het om een ruimte met een kitchenette en een koffiezetapparaat van circa 70 m2, die gebruikt wordt voor vergaderingen, meetings en incidenteel een verjaardagsfeestje. In het Machinegebouw is -kort gezegd- een theaterzaal van circa 365 m2 gevestigd, waarvan een deel bestemd is voor een restaurant/keuken. Als er optredens of repetities plaatsvinden in de theaterzaal, serveert het horecadeel een drankje voor de bezoekers. Twee keer in de week wordt er in het restaurant tegen betaalbare prijzen een veganistisch restaurant gedraaid voor mensen uit de buurt. Ook de bepaling in artikel 1.2 van de huurovereenkomst duidt op een bestemming als 230a-bedrijfsruimte, omdat het hoofddoel van de huurovereenkomst de culturele en maatschappelijke activiteiten betreft, waaraan de horeca en de winkel ondergeschikt en dienstig zijn. 
      
      
      
      
      
        3.4
        Aangezien de horeca-faciliteiten en de winkel zich in het Machinegebouw en het Poortgebouw bevinden en ter zitting is gebleken dat deze feitelijk onderdeel zijn van de theater- en vergaderruimte, terwijl deze gebouwen bovendien gelegen zijn op en alleen toegankelijk zijn via het gehuurde terrein, ligt het niet voor de hand om aan te nemen dat de huurovereenkomst gesplitst kan worden in twee huurovereenkomsten waarvan de een betrekking heeft op 230a-ruimte en de andere op het horeca- en winkeldeel dat onder het regime van art. 290 e.v. BW valt. Dat betekent dat de gehele huurovereenkomst aangemerkt wordt als huur en verhuur van 230a-ruimte.
      
      
      
        3.5
        Verzoeksters zijn niet ontvankelijk in hun verzoek, omdat het gehuurde niet kwalificeert als 290-bedrijfsruimte. Op het subsidiaire verzoek hoeft daarom niet meer te worden ingegaan.
      
      
      
      
        
          BESLISSING
        
      
      
      
        De kantonrechter:
      
      
      
        I. verklaart verzoeksters niet ontvankelijk in het verzoek.
      
      
      
      
        Deze beschikking is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.