ECLI:NL:GHARL:2021:9561, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-10-2021, 21/00105
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-10-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling winkel.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00105
    uitspraakdatum: 12 oktober 2021
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 november 2020, nummer UTR 20/579, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 122 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en de toestand op 1 januari 2019, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 686.000. Tegelijk met deze beschikking is onder meer de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 1.881,01.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is daartegen in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 22 september 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord: namens belanghebbende zijn gemachtigde [naam1] en namens de heffingsambtenaar  [naam2] , bijgestaan door [naam3] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      
        [de verhuurder] B.V. (hierna: de verhuurder) was tot ultimo 2020 eigenaar van het winkelcentrum [naam4] in [plaats] . Het winkelcentrum bestaat uit circa 70 winkels waaronder de onroerende zaak. 
      
    
    
      2.2.
      In de onroerende zaak heeft belanghebbende een sportwinkel onder de naam [naam5] geëxploiteerd. Daartoe huurde voorheen [naam5] B.V., het moederbedrijf van belanghebbende, de onroerende zaak voor € 72.000 per jaar. Die huurovereenkomst is beëindigd nadat het moederbedrijf van belanghebbende in februari 2016 failliet werd verklaard. Na dat faillissement is de onroerende zaak niet ter verhuur op de markt aangeboden. 
      
    
    
      2.3.
      Vanaf 1 mei 2016 is belanghebbende de huurder van de onroerende zaak. Belanghebbende en de verhuurder zijn daarbij, na onderhandelingen, een huur overeengekomen van € 51.000 per jaar. De verhuurder is niet gelieerd aan belanghebbende.
      
    
    
      2.4.
      De door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is de huurwaarde onderbouwd met huurprijzen van rond de waardepeildatum ingegane huurovereenkomsten van andere in het winkelcentrum gelegen panden.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is enkel nog of het eigen huurcijfer bruikbaar is ter bepaling van de huurwaarde op de waardepeildatum. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 577.000 (het eigen huurcijfer van € 51.000 verhoogd met 3% wegens inflatie en vermenigvuldigd met de door de heffingsambtenaar bepleite kapitalisatiefactor van 11). Indien het eigen huurcijfer niet bruikbaar is, bepleit belanghebbende een waarde gelijk aan de vastgestelde waarde. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003,  ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Bij deze huurwaardekapitalisatiemethode wordt de marktconforme huurprijs vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor. Bij de bepaling van een marktconforme huurprijs kan het eigen huurcijfer het uitgangspunt vormen, maar dan moet die huurprijs wel zijn gebaseerd op actuele marktomstandigheden en op de uitgangspunten vermeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Een op zakelijke wijze overeengekomen prijs tussen van elkaar onafhankelijke partijen is niet noodzakelijkerwijs de waarde in het economische verkeer (vgl. Hoge Raad 24 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9632).
      
    
    
      4.3.
      In het onderhavige geval is het eigen huurcijfer naar het oordeel van het Hof niet bruikbaar voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer. Het Hof acht, gelet op de processtukken en de ter zitting afgelegde verklaringen, aannemelijk dat de tussen belanghebbende en de verhuurder overeengekomen huurprijs lager lag dan de huur welke zou zijn overeengekomen bij aanbieding ten verhuur op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, aan de meest biedende gegadigde die de zaak op de waardepeildatum wil huren. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat het eigen huurcijfer zonder aanbieding op de markt ter verhuur, onderhands tot stand is gekomen, met belanghebbende als feitelijke gebruiker en nieuwe huurder. Voorts neemt het Hof in aanmerking dat de periode tussen de ingangsdatum van het eigen huurcijfer en de waardepeildatum 20 maanden bedraagt, het eigen huurcijfer daarmee niet kort voor de waardepeildatum is gerealiseerd en verder van de waardepeildatum is gerealiseerd dan de huurcijfers van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten. De door belanghebbende aangevoerde omstandigheid dat zij een betere onderhandelaar is dan haar moederbedrijf, verklaart mogelijk waarom zij een veel lagere huur heeft kunnen bedingen dan de vorige huurder, maar daaruit volgt niet dat belanghebbende de meest biedende gegadigde is. Het gelijk is aan de heffingsambtenaar.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. W.A.P. van Roij, voorzitter, mr. M. Harthoorn en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2021.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.
    
    
    
    
      	(W.A.P. van Roij)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 oktober 2021.
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.