ECLI:NL:RBROT:2011:BT8470, Rechtbank Rotterdam, 05-10-2011, 370510 / HA ZA 11-142
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2011-10-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gemeente heeft onrechtmatig gehandeld door langdurig stilzitten in onderhandelingen over afkoop erfpacht, waardoor de hoogte van de te betalen vergoeding is gedaald.

vonnis
      RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 370510 / HA ZA 11-142
    
    Vonnis van 5 oktober 2011
    
    in de zaak van
    
    
      [eiser],
      wonende te [woonplaats],
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      advocaat mr. E. den Hartog,
    
    
    tegen
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      DE GEMEENTE SCHIEDAM,
      zetelend te Schiedam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. J.C.G. Franken.
    
    
    
    Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.
     
    
    
      	De procedure
      	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 27 april 2011
      - de conclusie van antwoord in reconventie
      - het proces-verbaal van comparitie van 14 juni 2011 en de daarin genoemde stukken.
    
    
    	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      	De feiten
      Tussen partijen staan onder meer de volgende feiten vast.
    
    
    
      	Op 2 december 2003 is aan [eiser] geleverd:
      "het erfpachtsrecht, eindigende op dertig mei tweeduizend elf, van een perceel grond gelegen te Schiedam en eigendom van de gemeente Schiedam, uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer 8 are 99 centiare van het kadastrale perceel gemeente Schiedam, sectie L, nummer 3363 (...) met de rechten van de erfpachter op de zich daarop bevindende opstal, bestaande uit een bedrijfspand waarin is gevestigd een sportschool met verder toebehoren, plaatselijk bekend als [adres], (...)",
    
    
    (hierna te noemen: het erfpachtsrecht). alwaar [eiser] een sportschool is gaan exploiteren.. 
    
    
      	In 2005 verzoekt [eiser] de Gemeente in verband met uitbreidingsplannen voor de sportschool de erfpacht te verlengen. De Gemeente bericht [eiser] hierop dat verlenging niet mogelijk is, omdat aan het bedrijventerrein waarop de sportschool van [eiser] is gevestigd een andere invulling zal worden gegeven (het project Nieuw Mathenesse). Per brief van 10 november 2005 aan [eiser] schrijft de Gemeente onder meer:
      "Het is jammer dat blijkt dat ten tijde van de aankoop van uw huidige bedrijfspand u zich niet heeft gerealiseerd wat het betekent om grond in erfpacht te krijgen, immers als erfpachter van de grond is het uw verantwoordelijkheid om rekening te houden met de looptijd van de erfpacht. Indien u geen bouwplannen op uw huidige erfpachtlocatie had gehad, dan had u zich nog steeds niet gerealiseerd dat het contract in 2011 afloopt. (...)
      Omdat de erfpacht voor het perceel dat u in erfpacht heeft niet verlengd zal worden na 2011, zou het kapitaalsvernietiging zijn indien u bouwactiviteiten ontplooit. (...) [Er zijn] zeker mogelijkheden [uw bedrijf] elders op het terrein voort te zetten. (...) Zo bent u bijvoorbeeld geïnformeerd over een perceel dat op het punt staat om door een projectontwikkelaar ontwikkeld te worden.
      Tevens [is] ervoor gezorgd dat uw pand is getaxeerd. Op basis van deze taxatie is u een aanbieding gedaan. Omdat u het niet eens was met de hoogte van het bedrag naar aanleiding van de taxatie heeft u zelf ook een taxateur in de hand genomen. Het verschil tussen de taxaties was dusdanig groot dat er tot op heden nog geen overeenstemming over een mogelijk aankoopbedrag is bereikt. (...)"
    
    
    
      	Per brief van 20 april 2006 schrijft de Gemeente aan (een vertegenwoordiger van) [eiser] onder meer:
      "Uitgangspunt is het erfpachtscontract dat destijds voor het betreffende perceel is gesloten. Dit contract kent geen vergoeding voor achterblijvende opstallen bij de afloop van de erfpachttermijn. (...) Zoals u mondeling reeds is medegedeeld wordt overwogen om bij voortijdige beëindiging van de erfpachtovereenkomst ten name van [[eiser]] een vergoeding te verstrekken voor de afkoop van de resterende erfpachttermijn en niet voor een vergoeding van de aanwezige opstallen. Zoals aangegeven is dit conform de geldende erfpachtovereenkomst.
      Op dit moment wordt een waarderingssystematiek uitgewerkt voor dergelijke gevallen, waarin tevens aandacht wordt besteed aan de sloopkosten en de eventuele verhuiskosten. De hoogte hiervan is uiteraard afhankelijk van het soort bedrijf. Zodra deze systematiek operationeel is zullen wij de betrokken bedrijven, waaronder [[eiser]], berichten. (...)"
    
    
    
      	In aanvulling op deze brief schrijft de Gemeente (een vertegenwoordiger van) [eiser] per brief van 26 juli 2006 onder meer:
      "Uitgangspunt voor onze verdere contacten met [[eiser]] is uiteraard datgene wat in het contract is overeengekomen. Zoals wij u reeds in onze eerdere brief mede deelden bestaat het voornemen om bij een voortijdige beëindiging van het erfpachtcontract een vergoeding te betalen op basis van de resterende looptijd van het contract. De daarvoor afgesproken waarderingssystematiek is de basis geweest voor een recente taxatie van een mogelijke vergoeding aan [[eiser]]. (...)"
    
    
    	In een in opdracht van de Gemeente opgesteld taxatierapport d.d. 29 mei 2006 wordt uitgegaan van een onderhandse verkoopwaarde van het erfpachtrecht van € 220.000,00 (peildatum mei 2006). 
    
    
      	Op 12 oktober 2006 schrijft de Gemeente aan [eiser] (onder meer):
      "U heeft in 2003 uw bedrijfspand (...) gekocht. De gemeente werkt sinds 2001 aan de herstructurering van het bedrijventerrein (...). Hoe de herstructurering van het betreffende bedrijventerrein vorm dient te krijgen, is openbaar gemaakt in de Strategische Visie die het college op 11 december 2001 heeft vastgesteld. Op basis van deze strategische visie is vervolgens in november 2002 een Plan van Aanpak uitgebracht, (...) De genoemde plannen waren indertijd bovendien op de website van de gemeente te lezen.
      In zowel het Plan van Aanpak, als in de breed verspreide folder (...), die beiden gebaseerd zijn op de Strategische Visie, is op uw huidige locatie een groenstrook ingetekend over een deel van het perceel waar nu nog bebouwing staat. De locatie waar uw bedrijfspand is gevestigd, is één van de locaties die derhalve niet voor verlenging van de erfpacht in aanmerking komen.
      Bovengenoemde informatie was samenvattend beschikbaar, op het moment dat u uw bedrijfspand heeft gekocht. (...)
      Nogmaals wil ik duidelijk stellen dat de gemeente niet heeft ingezet noch zal inzetten op tussentijdse beëindiging van uw erfpachtcontract. Indien de gemeente uw erfpachtcontract vóór 2011 zou beëindigen, zou de gemeente verplicht zijn tot een vergoeding van de opstallen. Indien u er zelf voor kiest het erfpachtcontract te beëindigen, is de gemeente bereid om u een (reële) vergoeding voor uw opstallen aan te bieden. (...)
      Momenteel vinden er gesprekken plaats tussen uw taxateur en onze taxateur met als doel tot overeenstemming te komen over een aankoopbedrag. (...)"
    
    
    
      	In een notitie van de heer [X], vastgoedadviseur van de Gemeente, aan [eiser] van november 2008 staat onder meer het volgende:
      "Op 29 juli 2008 is door het college de beleidsnota gemeentelijk handelen ten aanzien van vergoeding van de waarde van aflopende erfpacht vastgesteld. (...) In overleg met [eiser] is aangegeven dat het erfpachtcontract tot maximaal 2015 verlengd zou kunnen worden. Gegeven de looptijd van de besprekingen over de toekomst van het bedrijf en de onduidelijkheid die hiermee is gepaard is de gemeente voornemens de waardebepaling volgens de DCF methode op te rekken tot 2015. 
      In principe moet de erfpachter bij afloop erfpacht de opstal slopen en komen deze kosten voor zijn rekening. (...) [Het is] redelijk dat deze sloopkosten niet meegenomen worden in de DCF waarderingsmethode. 
      CONCLUSIE
      De waardering van de sportschool komt hierdoor uit op € 255.000,--.
      Bijdrage in de advieskosten ligt moeilijk daar hiervan een precedent werking kan uit gaan.
      Transport begin 2009, bij akte passering € 230.000,-- k.k.
      Na transport gebruik sportschool om niet tot uiterlijk 2011 of zoveel later als partijen willen.
      Instandhouding pand alsmede inwendig als uitwendig onderhoud voor rekening verkoper. 
      Bij lege levering pand restant bedrag ad € 25.000,-- uit betalen."
    
    
    
      	In een brief aan [eiser] van de heer [X] van 21 januari 2009 staat onder meer:
      "[De Gemeente heeft] een onderhoud gehad met de belastingdienst. In dit overleg kwam het navolgende naar voren: (...)
      Vraag is wat voor [[eiser]] een redelijk uitgangspunt is, het bedrijf beëindigen of het bedrijf verplaatsen. 
      Indien [[eiser]] kiest voor bedrijfsbeëindiging, dan bedraagt de boekwinst uitgaande van een verkoopprijs van € 255.000,-- 
      € 50.500,--. De extra belasting hierover bedraagt € 25.975,--. 
      Gelet op het hiervoor staande verneem ik graag uw reactie. (...)"
    
    
    
      	In een memo van de heer [X] aan [eiser] van 25 maart 2009 staat onder meer:
      "[Ik begreep] dat er mondeling overeenstemming bestaat over de aankoop van [het erfpachtsrecht]. 
      Hierbij wordt aangegeven onder welke voorwaarden [de Gemeente] [het erfpachtsrecht] wil aankopen:
      1. Koopsom € 280.000,-- k.k., inclusief alle mogelijke vergoedingen hoe ook genaamd. Onderverdeling koopsom: waarde vastgoed € 250.000,--, premie uit handen breken € 30.000,--. Over de fiscale onderverdeling van de koopsom bestaat tussen partijen geen overeenstemming.
      2. Bij transport € 250.000,--, planning transport 1 juli 2009.
      3. Gebruik [erfpachtsrecht] om niet tot uiterlijk 31 december 2010 of zoveel eerder als verkoper een vervangende bedrijfsruimte heeft gevonden.
      4. Het onderhoud alsmede de instandhouding van de onroerende zaak voor rekening en risico van verkoper.
      5. Wanneer verkoper de onroerende zaak leeg, ontruimd en vrij van gebruik heeft geleverd zal aan verkoper het restant van de verkoopprijs, zijnde € 30.000,--, worden uitgekeerd.
      6. Een en ander geschiedt onder de voorwaarde dat het bestuur van [de Gemeente] goedkeuring verleend aan deze transactie.
      7. Indien uw cliënt instemt met het hiervoor staande zal e.e.a. aan het bestuur worden voorgelegd. (...)"
    
    
    
      	In een brief van 3 april 2009 namens [eiser] aan de Gemeente staat onder meer:
      "Tijdens het gesprek op 10 december 2008 hebben wij de gespreksbevestiging de dato 8 december doorgesproken en daarbij de volgende conclusies getrokken:
      1.1	Wij zijn het eens over transport begin 2009. Welke bedrag bij het passeren van de akte zal worden overgeboekt hangt samen met de hoogte van de uiteindelijke waardering van de sportschool.
      1.2	Wij zijn het eens over uw conclusie conform uw hierna volgende formulering: "Na transport gebruik sportschool om niet tot uiterlijk 2011 of zoveel later als partijen willen".
      1.3	Wij zijn het eens over uw conclusie dat inwendig en uitwendig onderhoud voor rekening verkoper komt, behoudens in die gevallen waarin schade is ontstaan die onder de uitgebreide polisvoorwaarden van een door de gemeente af te sluiten opstalverzekering valt.
      1.4	Wij zijn het eens over het principe dat de gemeente bij lege levering pand € 25.000,- uitbetaalt, te verhogen met inflatiecorrectie dan wel wettelijke rente.
      1.5	Wij zijn het eens over dat zowel de kosten voor bodemreiniging als de sloopkosten conform eerdere toezeggingen door de gemeente worden gedragen.
      Omtrent een aantal punten bereikten wij nog geen overeenstemming. Onderstaand een overzicht hiervan en de ter zake gemaakte afspraken:
      2.1	Over (de ingangsdatum van en) de waardering van de sportschool waren wij het niet eens. Afgesproken is dat ik daarvoor een voorstel zou doen.
      2.2	Bijdrage in de advieskosten: De gemeente volhardt in maximaal 1,5% van de koopsom.
      2.3	Belastingschade: Op 22 januari 2009 ontvingen wij een notitie van de heer [X] dat de belastingschade wordt becijferd op € 25.975,-. Van de heer Christiaanse heb ik vernomen dat de gemeente bereid is deze schade te compenseren.
      2.4	Bedrijfsverplaatsing of bedrijfsbeëindiging is een steeds terugkerend thema geweest, waarover geen overeenstemming is bereikt.
      2.5	Niet besproken is de schade die de heer [eiser] lijdt als gevolg van het wegvallen van zijn huurinkomsten en het verlies van zijn kantoorruimte na mei 2011.
      2.6	Ook over de te verrekenen erfpachtcanons bestaat geen overeenstemming. (...)"
    
    
    	Per brief van 18 mei 2009, 2 juni 2009, 24 juni 2009 en 6 juli 2009 is namens [eiser] de Gemeente verzocht een standpunt in te nemen ten aanzien van de aan [eiser] te betalen vergoeding. Vervolgens heeft [eiser] de ombudsman ingeschakeld.
    
    
      	Op 28 april 2010 schrijft de Gemeente aan [eiser] (onder meer): 
      "[Wij delen u] ons besluit tot mogelijke aankoop van uw erfpachtrecht mede (...).
    
    
    
      Op 13 april 2010 hebben wij het volgende besloten:
      Een overeenkomst tot aankoop te sluiten tot aankoop van het erfpacht Gustoweg 87 met als belangrijkste voorwaarden:
      a. Maximale koopsom € 87.000 k.k.;
      b. Voortgezet gebruik om niet tot 01/01/2011;
      c. Uitbetaling van 90% van de koopsom bij transport en 10% bij bezemschone feitelijke levering, zonder rentecompensatie;
      d. Transport binnen 2 maanden na heden;
      e. Sloopkosten en eventuele bodemsanering door en voor rekening van de gemeente;
      f. De wederpartij doet afstand van rechtsgedingen.
    
    
    Indien u akkoord gaat met een transactie onder bovengenoemde voorwaarden, zal een koopovereenkomst worden opgesteld welke u ter ondertekening zal worden aangeboden. (...)"
    
    
      	Het geschil
      in conventie
      	[eiser] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      - primair: de Gemeente veroordeelt tot het meewerken aan het transport van het erfpachtsrecht tegen betaling van een koopsom van € 280.000,- kosten koper, binnen vier weken na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per dag dat de Gemeente hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 300.000,-;
      - subsidiair: verklaart voor recht dat de Gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de op haar rustende verplichtingen althans onrechtmatig heeft gehandeld en dat de Gemeente de daardoor voor [eiser] ontstane schade, nader op te maken bij staat, dient te vergoeden,
      met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
    
    
    	[eiser] legt aan zijn vordering de volgende stellingen ten grondslag.
    
    	Tussen de Gemeente en [eiser] is een overeenkomst gesloten tot aankoop van het erfpachtsrecht voor een bedrag van € 280.000,-. De Gemeente kan zich niet beroepen op de voorwaarde dat bij die overeenkomst het voorbehoud van toestemming van de gemeenteraad was opgenomen, nu de Gemeente haar inspanningsverplichting die toestemming te realiseren heeft verzaakt. 
    
    	Subsidiair heeft de Gemeente niet voldaan aan haar inspanningsverplichting de aan [eiser] gedane voorstellen zo snel mogelijk te behandelen en goed te keuren, waardoor de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld althans de onderhandelingen onrechtmatig heeft afgebroken. 
    
    	Meer subsidiair heeft de Gemeente zich niet redelijk en billijk ten opzichte van [eiser] opgesteld en gehandeld in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid die voor de Gemeente (ook) inhoudt dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur worden nageleefd. De Gemeente heeft het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden. 
    
    	Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Op de stellingen van de Gemeente wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      in reconventie
      	De Gemeente vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      1. [eiser] veroordeelt tot betaling van € 34.277,43, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;
      2. [eiser] veroordeelt tot betaling van € 3.815,27 voor ieder half jaar dat [eiser] het erfpachtsrecht na 1 januari 2011 in gebruik heeft, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
      3. verklaart voor recht dat het erfpachtsrecht per 31 mei 2011 als geëindigd moet worden beschouwd;
      4. [eiser] veroordeelt het erfpachtsrecht binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen,
      met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
    
    
    	De Gemeente legt aan haar vordering de volgende stellingen ten grondslag.
    
    	[eiser] heeft met ingang van de tweede helft van 2006 de erfpachtscanon (van € 3.815,27 per half jaar) onbetaald gelaten. Het betreft een bedrag van € 34.277,43.
    
    
      	Het erfpachtsrecht moet met ingang van 31 mei 2011 als geëindigd worden beschouwd. 
      	Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
    
      	De beoordeling
      in conventie
      	De primaire stelling van [eiser] is dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen op basis waarvan de Gemeente het erfpachtsrecht aankoopt voor een bedrag van € 280.000,00. [eiser] verwijst in dat verband naar het onder 2.9 genoemde memo. Dit betoog faalt reeds op de grond dat, zoals de Gemeente terecht naar voren heeft gebracht, in dit memo expliciet een voorbehoud is gemaakt van goedkeuring door het bestuur (het college van burgemeester en wethouders, hierna: B&W). Tussen partijen staat niet ter discussie dat deze toestemming niet is gegeven. Aan de gestelde opschortende voorwaarde is derhalve niet voldaan, zodat de conclusie moet zijn dat geen overeenkomst tot stand is gekomen. 
    
    
    	De stelling van [eiser] dat de Gemeente haar inspanningsverplichting om die toestemming te realiseren heeft verzaakt, doordat zij de kwestie jarenlang heeft getraineerd althans niet voortvarend heeft aangepakt kan haar - in dit verband - niet baten. De rechtbank begrijpt dat [eiser] met deze stelling een beroep doet op artikel 6:23 BW, in welk artikel is bepaald dat wanneer de partij die bij de niet-vervulling van de voorwaarde belang had, de vervulling heeft belet, de voorwaarde als vervuld geldt indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen. In het midden kan blijven of de Gemeente in casu het verlenen van toestemming door B&W heeft belet. Voor zover dat het geval zou zijn, vloeit uit de stellingen van de Gemeente voort en is bij gebreke van een voldoende gemotiveerde betwisting in rechte komen vast te staan dat als het voorstel van 25 maart 2009 wel (aanstonds of korte tijd daarna) aan B&W zou zijn voorgelegd, de voorwaarde toch niet zou zijn vervuld, omdat B&W in dat geval de toestemming aan het voorstel zou hebben onthouden. Immers, zoals de Gemeente tijdens de comparitie van partijen naar voren heeft gebracht, was bij het voorstel dat in dit memo is beschreven uitgegaan van de verkeerde parameters (namelijk een verkeerde einddatum van de erfpacht), zodat de toegepaste berekeningen op een onjuist bedrag uitkwamen. Onder die omstandigheden kan niet worden aangenomen dat de redelijkheid en billijkheid verlangen dat de voorwaarde als vervuld geldt.
    
    	Een andere kwestie is of de Gemeente door, zoals [eiser] (subsidiair) betoogt, stil te blijven zitten na het memo van 25 maart 2009, onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. 
    
    	Partijen hebben in 2005 een eerste contact over mogelijke aankoop van het erfpachtsrecht van [eiser] door de Gemeente. In april 2006 schrijft de Gemeente aan [eiser] dat wordt overwogen om bij voortijdige beëindiging van het erfpachtsrecht een vergoeding te verstrekken, waarbij wordt aangekondigd dat een waarderingssystematiek wordt opgesteld. Deze waarderingssystematiek is op 29 juli 2008 vastgesteld door B&W. Op basis daarvan wordt het voorstel van november 2008 geformuleerd, met een waarde van het erfpachtsrecht van € 255.000,00. Ook in het voorstel van de Gemeente van maart 2009 wordt uitgegaan van een waarde van het erfpachtsrecht van € 255.000,00, verhoogd met premie uit handen breken ad € 30.000,00. Nadat [eiser] op dit voorstel heeft gereageerd op 3 april 2009, verneemt [eiser] ruim een jaar lang niets van de Gemeente, ondanks herhaalde aanmaningen van zijn kant. Vervolgens komt een voorstel van de Gemeente (op 28 april 2010), waarin de waarde van het erfpachtsrecht is berekend op € 57.000,00, waarvan - aldus de Gemeente ter comparitie - een bedrag van € 30.000 voor premie uit handen breken. 
    
    
      	De rechtbank is van oordeel dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] door gedurende ruim een jaar op geen enkele wijze terug te komen op het voorstel van maart 2009. Uitgaande van het feitelijke gegeven dat de Gemeente en [eiser] al sinds 2005 in gesprek waren over de aankoop van het erfpachtsrecht door de Gemeente, heeft de Gemeente aldus gehandeld in strijd met de - uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur voortvloeiende (vgl. artikel 3:1 van de Algemene wet bestuursrecht, hierna: Awb) - voor haar geldende zorgvuldigheidsnorm. Immers, de Gemeente wist dat het verstrijken van de tijd - en daarmee het naderen van de juridische einddatum van het erfpachtsrecht - meebracht dat de hoogte van de aankoopsom voor [eiser] én voor de Gemeente zou afnemen. Dat dit voor de Gemeente duidelijk was blijkt overigens ook expliciet uit de beleidsnota waarin de waarderingssystematiek is vastgesteld. Hierin staat (onder meer):
      "In de aanbieding aan de erfpachter zal moeten worden aangegeven dat de gemeente het bedrag van de vergoeding maximaal zes maanden gestand doet, gelet op het feit dat dit bedrag snel aan actualiteit inboet. Het streven is erop gericht de onderhandelingen binnen deze periode af te ronden."
    
    
    Van de Gemeente had dan ook mogen worden verwacht dat zij met de nodige voortvarendheid een standpunt zou hebben ingenomen over de aan [eiser] te betalen vergoeding. Door hiermee ruim een jaar te wachten en vervolgens de hoogte van de vergoeding vast te stellen op de dan geldende, door het verstrijken van de tijd afgenomen, waarde van het erfpachtsrecht heeft de Gemeente onzorgvuldig jegens [eiser] gehandeld. 
    
    	Dit onrechtmatig handelen kan de Gemeente ook worden toegerekend. De in dit verband door de Gemeente ter comparitie naar voren gebrachte omstandigheden dat er intern veel aandacht was voor de kwestie omdat [eiser] de Vara-ombudsman had ingeschakeld, en dat er nog een formeel besluit van de raad moest komen met betrekking tot het project Nieuw Mathenesse, komen beide voor haar rekening. Niet valt in te zien waarom [eiser] er rekening mee had moeten houden dat het - in verband met de inmiddels reeds opgetreden vertraging - inschakelen van de ombudsman ten gevolge zou hebben dat vertraging zou optreden, laat staan dat de bijbehorende verlaging van de aan [eiser] te betalen vergoeding aan [eiser] zou moeten worden toegerekend. Datzelfde geldt voor het kennelijk benodigde formele besluit met betrekking tot het project Nieuw Mathenesse, zeker nu de Gemeente (B&W) - kennelijk vooruitlopend op deze formele besluitvorming - beleid heeft vastgesteld voor de waardering van de betrokken erfpachtrechten en dit punt in de gesprekken met [eiser] nimmer als vertragende factor naar voren is gebracht.
    
    	Wat de schade en het causaal verband betreft overweegt de rechtbank als volgt. Uitgangspunt is dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is, met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schade-veroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden. Beoordeeld dient derhalve te worden wat de situatie zou zijn geweest indien de Gemeente aanstonds of kort na het memo van maart 2009 een standpunt zou hebben ingenomen over de aan [eiser] te betalen vergoeding. Dat brengt mee dat [eiser] niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat de schade bestaat uit het niet ontvangen bedrag van € 280.000,00. Zoals volgt uit hetgeen hiervoor, onder 4.2, is overwogen, is in deze procedure immers komen vast te staan dat het in het memo van maart 2009 ingebrachte voorstel voor een aan [eiser] te betalen vergoeding van € 280.000,00 door B&W niet zou zijn goedgekeurd. (Ook) als de Gemeente derhalve binnen afzienbare tijd na maart 2009 een standpunt zou hebben ingenomen, zou dit bedrag niet aan [eiser] zijn toegekomen. Het voorgaande brengt voorts mee dat de Gemeente niet kan worden gevolgd in haar stelling dat [eiser] geen schade heeft geleden, omdat de aan [eiser] toekomende vergoeding weliswaar is verlaagd - inmiddels zelfs nihil is - doch dat daar tegenover staat dat [eiser] het genot heeft gehad van het erfpachtsrecht. Onderdeel van het voorstel van de Gemeente was immers dat [eiser] na de aankoop van het erfpachtsrecht om niet gebruik zou kunnen blijven maken van het perceel, volgens het voorstel van maart 2009 tot juli 2011 en volgens het voorstel van april 2010 tot 1 januari 2011. Met het oog daarop valt niet in te zien waarom [eiser] het tijdsverloop sinds maart 2009 - en daarmee corresponderend de afnemende waarde van het erfpachtsrecht - voor zijn rekening zou moeten nemen. 
    
    	De rechtbank is van oordeel dat de schade moet worden vastgesteld op de vergoeding die de Gemeente in maart 2009 op basis van het vastgestelde beleid en bij hantering van de juiste parameters zou hebben betaald aan [eiser]. Uitgangspunt is (artikel 4:84 Awb) dat B&W handelt overeenkomstig het vastgestelde beleid, tenzij dat voor de belanghebbende gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Gesteld noch gebleken is dat dit bij [eiser] het geval is. Voornoemd uitgangspunt brengt mee dat zowel de Gemeente als [eiser] gebonden zouden zijn aan het op basis van het beleid berekende bedrag voor de aankoop van het erfpachtsrecht van [eiser]; de Gemeente op grond van artikel 4:84 Awb, en [eiser] feitelijk op grond van het gegeven dat door de bestaande beleidsnota er nauwelijks onderhandelingsruimte was voor de Gemeente ten aanzien van de hoogte van de te betalen vergoeding.
    
    	Ter comparitie is namens de Gemeente aangevoerd dat het bedrag dat bij invoering van de juiste parameters op basis van het beleid zou zijn aangeboden circa € 104.000,00 bedraagt. De Gemeente zal in de gelegenheid worden gesteld dit bedrag bij conclusie na tussenvonnis nader te berekenen en te onderbouwen aan de hand van het vastgestelde beleid. [eiser] zal op deze berekening bij antwoordconclusie kunnen reageren. 
    
    	In afwachting van voornoemde conclusiewisseling zal iedere beslissing worden aangehouden. 
    
    
      in reconventie
      	In reconventie maakt de Gemeente aanspraak op de erfpachtvergoeding vanaf de tweede helft van 2006 tot heden. Voorts vordert de Gemeente een verklaring voor recht dat het erfpachtsrecht is geëindigd en veroordeling van [eiser] tot ontruiming van het perceel. 
    
    
    	Uitgangspunt is dat het erfpachtsrecht is geëindigd door tijdsverloop op 30 mei 2011. Dat is tussen partijen ook niet in geschil. Dat brengt mee dat [eiser] in beginsel is gehouden tot ontruiming van het perceel. [eiser] heeft naar voren gebracht dat de Gemeente kennelijk andere ondernemers ter plaatse heeft toegestaan dat zij nog langer mochten blijven zitten en dat er op dit moment geen concrete plannen zijn voor de ontwikkeling van het perceel, zodat een spoedig vertrek niet nodig is en de Gemeente handelt in strijd met de zorgvuldigheid, het gelijkheidsbeginsel en de redelijkheid en billijkheid door thans ontruiming te vorderen. De Gemeente heeft hierop nog niet gereageerd en zal dat bij de onder 4.9 genoemde conclusie alsnog kunnen doen. [eiser] heeft voorts aan de orde gesteld dat de Gemeente thans, kennelijk in strijd met hetgeen daarvoor uitgangspunt was, verlangt dat [eiser] de sloopkosten voor zijn rekening neemt. De Gemeente zal ook hierop bij voornoemde conclusie kunnen reageren. Ten slotte zal de Gemeente in deze conclusie kunnen ingaan op het door [eiser] gevoerde betoog dat de te betalen canon in de afwikkeling van de schade zou worden meegenomen. Het komt de rechtbank voor dat ook hetgeen onder 4.7 is overwogen over om niet gebruik kunnen blijven maken van het perceel in dit verband van belang kan zijn. [eiser] zal op al deze punten bij antwoordconclusie kunnen reageren. 
    
    
      	In afwachting van voornoemde conclusiewisseling zal iedere beslissing worden aangehouden. 
      	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    
      in conventie en in reconventie
      	bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 2 november 2011 voor het nemen van een conclusie door de Gemeente over hetgeen is vermeld onder 4.9 en 4.12 , waarna [eiser] op de rol van vier weken daarna een antwoordconclusie kan nemen,
    
    
    	houdt iedere verdere beslissing aan.
     
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2011.
    
    2148/1729