ECLI:NL:GHARL:2014:516, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-01-2014, 200.117.039
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Dwaling na koop woning op executieveiling
      
      De bank laat een woning veilen en kwalificeert deze als een afbouwwoning. De bank heeft op dat moment een rapport van een makelaar en van een bouwkundige in bezit, waarin is vermeld dat de verbouwingswerkzaamheden van zeer slechte kwaliteit zijn en ongedaan moeten worden gemaakt. Bezichtiging van de woning is niet mogelijk. Lichtenberg brengt op de veiling het hoogste bod uit, zodat de woning aan haar wordt gegund. Het hof honoreert het beroep van Lichtenberg op dwaling. De kwalificatie als afbouwwoning is zowel een onjuiste inlichting als een verzwijging van de ware toestand. Niet doorslaggevend is dat de koop op een executieveiling plaatsvond en dat Lichtenberg een vastgoedhandelaar is.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.117.039
      (zaaknummer rechtbank Almelo 121105)
    
    
    
      
        arrest van de tweede civiele kamer van 28 januari 2014
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    1. de vennootschap onder firma
    
      
        V.O.F. Lichtenberg Vastgoed,
      gevestigd te Rijssen,
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        Molenborg Rijssen B.V.,
      gevestigd te Rijssen, 
    
    3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        Grimborg B.V.,
      gevestigd te Wierden,
      appellanten,
      hierna in enkelvoud: Lichtenberg,
      advocaat: mr. H.P. de Lange,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        SNS Bank N.V.,
      gevestigd te Utrecht,
      geïntimeerde,
      hierna: SNS Bank,
      advocaat: mr. R.L. Ubels.
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 17 oktober 2012 dat de rechtbank Almelo tussen Lichtenberg als eiseres en SNS Bank als gedaagde heeft gewezen. 
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        ■ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 9 november 2012,
        ■ de memorie van grieven,
        ■ de memorie van antwoord,
        ■ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de productie die bij bericht van 11 oktober 2013 door mr. Ubels  namens SNS Bank is ingebracht en van een door mr. De Lange namens Lichtenberg overgelegde uitdraai in kleur van de ook al als productie 1 bij conclusie van dupliek overgelegde stamkaart van de woning, waartegen SNS Bank geen bezwaar heeft gemaakt.
      
    
    
      2.2
      Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.
    
  
  
    
      3De vaststaande feiten
    
      3.1
      Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis.
    
  
  
    
      4De motivering van de beslissing in hoger beroep 
    
      4.1
      Samengevat gaat het in deze procedure om het volgende. SNS Bank heeft in 2005 een recht van hypotheek verkregen op de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Omdat de eigenaren failliet gingen en in verzuim raakten met de voldoening aan hun verplichtingen, heeft SNS Bank de executoriale verkoop van de woning in gang gezet. In de aanloop naar de openbare executoriale verkoop heeft SNS Bank geprobeerd de woning onderhands te verkopen. Zij heeft met het oog daarop aan makelaar F. Morskieft van Morskieft De Twentsche Makelaar te Ootmarsum een opdracht tot verkoopbemiddeling gegeven, de woning laten taxeren door makelaar R.J.A.W.M. Schuurman van Ten Hag Makelaarsgroep te Almelo (hierna: Ten Hag) en aan I.T.J. Bodde van BoBo Tech Bouwtechnische Keuringen te Denekamp (hierna BoBo) een opdracht gegeven tot het uitvoeren van een bouwtechnische keuring. Zowel Ten Hag als BoBo oordeelde in hun rapporten dat de door de eigenaren verrichte renovatiewerkzaamheden onprofessioneel waren uitgevoerd. Volgens BoBo dienden de werkzaamheden voor het grootste gedeelte ongedaan gemaakt te worden. Tevens was bij de vervanging van de trappen een gevaarlijke situatie ontstaan. De woning is niet onderhands verkocht.
    
    
      4.2
      SNS Bank heeft de woning op 6 oktober 2009 executoriaal geveild, waarbij de woning is gegund aan Lichtenberg als hoogste bieder voor een bedrag van € 265.000,-. Vóór de veiling heeft Lichtenberg aan de notaris gevraagd of zij de woning kon bezichtigen, waarop de notaris aangaf dat dit niet kon omdat hij de sleutels niet in zijn bezit had. Daarop heeft Lichtenberg de woning van de buitenzijde bezichtigd en daarbij door de ramen naar binnen gekeken. SNS Bank heeft het taxatierapport van Ten Hag noch het bouwtechnische rapport van BoBo voorafgaand aan de veiling aan Lichtenberg ter beschikking gesteld. In de aankondiging van de veiling in de “Boktoppers” is de woning bestempeld als een pand dat “midden in een verbouwing (zit)”. Tijdens de veiling heeft de notaris gezegd dat het om een “afbouwwoning” ging en dat het leek alsof de eigenaren “hamer en zaag hebben laten vallen en zijn vertrokken”. Nadat Lichtenberg vervolgens de woning ook aan de binnenzijde had bezichtigd en de beschikking had gekregen over het rapport van BoBo, heeft zij SNS Bank verzocht te worden ontslagen van haar verplichting tot afname van de woning. SNS Bank heeft daarin niet toegestemd. Het transport van de woning heeft plaats gevonden op 9 december 2009.
    
    
      4.3
      Op verzoek van Lichtenberg heeft de rechtbank Almelo een voorlopig deskundigenbericht gelast. Drie makelaars hebben de woning onderzocht. Volgens B.J.J. Bulter van Deterink Makelaardij B.V. te Tubbergen is de woning in grote lijnen zeer ondeskundig verbouwd en dient een groot aantal verbouwingen aangepast of verwijderd te worden. Hij taxeert de executiewaarde op de datum van de executieveiling op € 175.000,-. Volgens P. Aretz van Kamphuis Makelaars te Almelo is de woning incourant als gevolg van het ondeskundige en zeer matige afwerkingsniveau. Hij taxeert de executiewaarde op de datum van de executieveiling op € 185.000,-. Volgens S.W.M. Witteveen van De Schakel Makelaars te Almelo is de woning zeer onprofessioneel gerenoveerd en hebben de renovatiewerkzaamheden de waarde van de woning negatief beïnvloed. Hij taxeert de executiewaarde van de woning in oktober 2009 op € 175.000,-.
    
    
      4.4
      Lichtenberg heeft in deze procedure voor de rechtbank primair gevorderd dat de rechter de koopovereenkomst wegens dwaling vernietigt en SNS Bank veroordeelt tot restitutie van hetgeen Lichtenberg heeft betaald ter uitvoering van de overeenkomst, in totaal € 294.216,99, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en de kosten van het voorlopig deskundigenbericht van € 1.511,72. Subsidiair heeft Lichtenberg schadevergoeding van € 93.886,70 wegens non-conformiteit gevorderd, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, buitengerechtelijke incassokosten van € 2.842,- en de kosten van het voorlopig deskundigenbericht van € 1.511,72. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen en Lichtenberg veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg. 
    
    
      4.5
      Lichtenberg is in hoger beroep gekomen tegen dit vonnis onder aanvoering van tien grieven, heeft een bewijsaanbod gedaan en heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en opnieuw rechtdoende – in essentie – de vordering uit de eerste aanleg alsnog toewijst, vermeerderd met aanvullende kosten die Lichtenberg heeft gemaakt ten behoeve van de woning, door haar begroot op € 3.622,64, en de proceskosten van beide instanties, een en ander vermeerderd met de wettelijke (handels)rente, en tot veroordeling van SNS Bank tot terugbetaling van de proceskostenveroordeling uit de eerste aanleg van € 7.867,-. 
    
    
      4.6
      De grieven I tot en met IX richten zich tegen de verwerping door de rechtbank in r.o. 4.2-4.5 en 4.7 van het bestreden vonnis van het beroep van Lichtenberg op dwaling. Grief X richt zich tegen de verwerping van het beroep op non-conformiteit in r.o. 4.10. Het beroep op dwaling is tweeledig. Lichtenberg stelt in de eerste plaats dat SNS Bank haar mededelingsplicht heeft geschonden, in essentie door haar niet in te lichten over de conclusies in de rapporten van Ten Hag en BoBo. Die stellingen heeft de rechtbank verworpen in r.o. 4.2-4.5, waartegen zich de grieven I tot en met VI richten. In de tweede plaats stelt Lichtenberg dat SNS Bank onjuiste informatie heeft verstrekt door de woning te bestempelen als een afbouwwoning. Van een afbouwwoning was geen sprake, omdat de onprofessionele werkzaamheden door de eigenaren moesten worden gesloopt, alvorens verder kon worden gegaan met de afbouw. Dat beroep is verworpen in r.o. 4.7, waartegen zich de grieven VII tot en met IX richten. De grieven I tot en met IX lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
    
    
      4.7
      De grieven I tot en met IX zijn gegrond. De woning is verkocht als een “afbouwwoning”, “midden in een verbouwing”, waar de eigenaren “hamer en zaag hebben laten vallen en zijn vertrokken”. Op grond van deze mededelingen mocht Lichtenberg ervan uitgaan dat de woning werd verbouwd en dat de verbouwingswerkzaamheden nog niet waren voltooid. Lichtenberg behoefde op grond van die mededelingen niet te verwachten dat de verbouwingswerkzaamheden van zodanig slechte kwaliteit waren, dat zij voor het grootste gedeelte ongedaan dienden te worden gemaakt tegen aanzienlijke kosten. Volgens BoBo zou met het leefbaar maken van de woning een bedrag € 100.000,- à 125.000,- gemoeid zijn. Dit brengt mee dat Lichtenberg de koopovereenkomst heeft gesloten met een onjuiste voorstelling van zaken. Lichtenberg heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de koopovereenkomst niet of niet op de overeengekomen voorwaarden zou hebben gesloten, als zij de juiste stand van zaken had geweten. 
    
    
      4.8
      SNS Bank heeft niet gezwegen, maar een kwalificatie gegeven van de situatie die te ver afstaat van de werkelijkheid. SNS Bank heeft daarmee enerzijds haar mededelingsplicht geschonden door Lichtenberg niet in te lichten over de zeer kritische oordelen over de verbouwingswerkzaamheden in de rapporten van Ten Hag en BoBo. Op haar rustte als verkoper op grond van de verkeersopvattingen de plicht deze ongebruikelijk slechte staat van afwerking van het binnengedeelte van de woning aan Lichtenberg mee te delen, vooral omdat bezichtiging van het binnengedeelte van de woning door haar niet mogelijk werd gemaakt. SNS Bank heeft deze mededelingsplicht niet nageleefd, en bovendien anderzijds onjuiste inlichtingen verstrekt door de woning te bestempelen als een “afbouwwoning”, wat de woning bepaald niet was. De vordering van Lichtenberg kan daarom met succes zowel op artikel 6:228 lid 1 sub a BW als op sub b van dat artikellid worden gebaseerd. 
    
    
      4.9
      Lichtenberg heeft niet haar onderzoeksplicht verzaakt. Daarbij moet worden vooropgesteld dat, wanneer een partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken, de redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen zullen verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zichzelf heeft te wijten. In dit geval heeft Lichtenberg vóór de veiling aan de notaris gevraagd om de woning te kunnen bezichtigen, waarna de notaris hem heeft meegedeeld dat bezichtiging niet mogelijk was omdat hij niet over de sleutels van de woning beschikte. De onderzoeksplicht van de koper reikt in dit geval niet zover dat hij had moeten aandringen bij de notaris of rechtstreeks bij de bank om op zoek te gaan naar de sleutels. Daarbij is relevant dat in artikel 2 lid 1 van de algemene veilingvoorwaarden voor executievoorwaarden 2006 (hierna: de AVVE) de organisatie, voorbereiding en volledige tenuitvoerlegging van de veiling bij de notaris berusten. Op grond van die bepaling kan SNS Bank zich er niet op beroepen dat Lichtenberg bij haar had moeten aandringen op een bezichtiging. Ook reikt de onderzoeksplicht niet zover dat Lichtenberg de in Ootmarsum actieve makelaars op goed geluk had moeten vragen naar eventuele bekendheid met het binnengedeelte van de woning. SNS Bank heeft Lichtenberg in dat verband het verwijt gemaakt dat deze niet de gegevens op Funda heeft geraadpleegd. Nog afgezien van het feit dat Lichtenberg betwist dat de gegevens over de woning op Funda voor haar te vinden waren, bevatten deze gegevens geen informatie over de afwerking van het binnengedeelte van de woning. Dat verwijt is daarom niet terecht. Omdat een bezichtiging van de binnenzijde van de woning niet mogelijk was, heeft Lichtenberg adequaat uitvoering gegeven aan de op haar in dit geval rustende onderzoeksplicht door de woning aan de buitenzijde te bezichtigen. Ten pleidooie heeft Lichtenberg voldoende aannemelijk uiteengezet dat het slechte afwerkingsniveau van het binnengedeelte van buitenaf niet waar te nemen was. 
    
    
      4.10
      SNS Bank voert aan dat de dwaling voor rekening van Lichtenberg komt, omdat deze een vastgoedhandelaar is en omdat het een executieveiling betreft. Dat verweer wordt verworpen. Als de verkoper op een executieveiling geen mededelingen doet over in zijn bezit zijnde, zeer kritische rapporten over het afwerkingsniveau van het binnengedeelte van de woning, de ernstige gebreken daarentegen verdoezelt met de term “afbouwwoning” en geen gelegenheid biedt de woning aan de binnenzijde te bezichtigen, kan ook de professionele koper op een executieveiling niet worden verweten dat bij hem een onjuiste voorstelling van zaken ontstaat. Verder verwerpt het hof ook het beroep van SNS Bank op artikel 15 lid 1 AVVE. Daarin is, voor zover van belang, vermeld dat de koper zich niet erop kan beroepen dat het registergoed niet aan de overeenkomst beantwoordt, tenzij de verkoper dat wist. Als daarin al zou zijn bepaald dat gebreken aan de woning voor rekening van de dwalende blijven, geldt die contractuele regeling niet voor aan de verkoper bekende gebreken. In dit geval waren de gebreken bekend aan SNS Bank. Omdat Lichtenberg in dit geval toereikend onderzoek had verricht, staat ook artikel F onder m van de veilingvoorwaarden van 15 september 2009 niet in de weg aan een geslaagd beroep op dwaling. 
    
    
      4.11
      Omdat de grieven I tot en met IX slagen, behoeven grief X en het daardoor bestreken subsidiaire beroep op non-conformiteit geen behandeling meer.
    
    
      4.12
      Het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Het hof zal alsnog de koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning vernietigen wegens dwaling. Verder zal de vordering tot restitutie van de koopsom en tot vergoeding van de kosten van de veiling en verband houdende met de eigendom van de woning op de voet van de artikel 6:203 en 6:206 j° 3:120 BW worden toegewezen. SNS Bank heeft niet betwist dat de vordering in totaal betreft € 294.216,99, in hoger beroep vermeerderd met € 3.622,64, tezamen € 297.839,63. De daarover gevorderde wettelijke handelsrente zal worden afgewezen, omdat deze niet verschuldigd is over een restitutieverplichting en schadevergoedingsverplichting als hier aan de orde. In de plaats daarvan zal de wettelijke rente worden toegewezen, ingaande vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, respectievelijk de dag waarop de memorie van grieven met eisvermeerdering is genomen. Van een eerdere ingebrekestelling is niet gebleken.
    
    
      4.13
      SNS Bank zal worden veroordeeld tot terugbetaling van de proceskostenveroordeling uit de eerste aanleg van € 7.867,-.
    
    
      4.14
      Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof SNS Bank in de kosten van het beide instanties veroordelen. 
    
    
      4.15
      De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Lichtenberg, daaronder begrepen de kosten van het voorlopig deskundigenbericht, zullen worden vastgesteld op:
      
        ■ explootkosten	€  	76,31
        ■ griffierecht	€  	3.537,00
        ■ kosten deskundigenbericht	€  	1.511,72
      
      
        totaal verschotten	€	5.125,03, en
        voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:
      
      2 punten x tarief VI	€ 	4.000,00
      
    
    
      4.16
      De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Lichtenberg zullen worden vastgesteld op:
      
        ■ explootkosten	€  	76,17
        ■ griffierecht	€  	4.836,00
      
      
        totaal verschotten	€	4.912,17, en
        voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:
      
      3 punten x tarief VI	€ 	9.789,00
    
    
      4.17
      Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.
    
  
  
    
      5De beslissing
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
      vernietigt het vonnis van de rechtbank Almelo van 17 oktober 2012, en opnieuw rechtdoende,
      vernietigt de koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats], zoals neergelegd in het proces-verbaal inzet afslag executieveiling van notaris D.W.H. ter Braak te Almelo van 7 oktober 2009,
      veroordeelt SNS Bank tot betaling aan Lichtenberg van het bedrag van € 297.839,63, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 294.216,99 vanaf 27 mei 2011 en over een bedrag van € 3.622,64 vanaf 13 april 2013,
      veroordeelt SNS Bank tot betaling aan Lichtenberg van het bedrag van € 7.867,00,
      veroordeelt SNS Bank in de kosten van de procedure in eerste instantie, tot op heden begroot aan de zijde van Lichtenberg op € 5.125,03 wegens verschotten en op € 4.000,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening,
      veroordeelt SNS Bank in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden begroot aan de zijde van Lichtenberg op € 4.912,17 wegens verschotten en op € 9.789,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening,
      verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad,
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, W.L. Valk en C.J.H.G. Bronzwaer, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2014.