ECLI:NL:RBARN:2007:BB0133, Rechtbank Arnhem, 29-06-2007, 156970
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2007-06-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De enkele omstandigheid dat partijen over één of meer opengebleven punten nog onderhandelen, staat er niet aan in de weg dat kan worden aangenomen dat de precontractuele fase is geëindigd en dat tussen hen een rompovereenkomst tot stand is gekomen, waarvan nakoming kan worden gevorderd. Of daarvan sprake is, is afhankelijk van de vraag of de onderwerpen ten aanzien waarvan wel overeenstemming bestaat de essentialia van de overeenkomst bevatten en dat zodanig aan de bepaalbaarheidseis van artikel 6:227 BW is voldaan dat de leemten die de overeenkomst op details vertoont, kunnen worden opgevuld met behulp van de wet, de gewoonte en de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 BW.

vonnis
      RECHTBANK ARNHEM
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 156970 / KG ZA 07-357
    
    Vonnis in kort geding van 29 juni 2007
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      AANNEMERSBEDRIJF P. HOEDEMAKERS EN ZONEN B.V.,
      gevestigd te Rosmalen,
      eiseres,
      procureur mr. F.J. Boom,
      advocaat mr. E. Beele te ‘s-Hertogenbosch,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      BALLAST NEDAM BOUW B.V.,
      gevestigd te Arnhem,
      gedaagde,
      procureur en advocaat mr. D. Bercx.
    
    
    
    Partijen zullen hierna Hoedemakers en Ballast Nedam genoemd worden.
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	de dagvaarding;
      -	de mondelinge behandeling ter zitting van 22 juni 2007;
      -	de pleitnota van Hoedemakers;
      -	de pleitnota van Ballast Nedam.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Op 26 september 2006 zijn partijen mondeling overeengekomen dat Hoedemakers tegen betaling van een bedrag van € 1.300.000,- door Ballast Nedam aan Ballast Nedam een perceel bouwgrond te Lochem met bijbehorende onherroepelijke bouwvergunningen zal verkopen en dat de geldsom uiterlijk 1 april 2007 zal zijn voldaan. 
    
    
    2.2.	Notariskantoor Huijbregts heeft vervolgens op verzoek van Hoedemakers een concept koopakte, gedateerd 3 november 2006, opgesteld, welk concept aan beide partijen is toegestuurd.
    
    2.3.	Op 19 november 2006 is het concept tijdens een bespreking tussen partijen besproken.
    
    2.4.	Nadat de gemeente Lochem bij brief van 19 januari 2007 heeft bericht dat de aan Hoedemakers verleende bouwvergunning op naam van Ballast Nedam zal worden overgeschreven, onder de voorwaarde dat voor 19 juli 2007 is gestart met de bouwwerkzaamheden, bericht Ballast Nedam aan Hoedemakers dat er ‘nu vol gas gegeven gaat worden op de afwikkeling van de overdracht’ en dat dat betekent dat de ‘(aangepaste) concept koopovereenkomst naar Huybrechtse gemaild wordt’ en dat ze er van uit gaat ‘dat een spoedige afwikkeling kan plaats vinden.’
    
    
      2.5.	Naar aanleiding van de door Hoedemakers en vervolgens door Ballast Nedam gemaakte opmerkingen bij de conceptkoopakte van 3 november 2006 stuurt Huijbregts Notarissen op 8 maart 2007 een aangepaste koopakte aan partijen. In deze koopakte is onder meer opgenomen: 
      De ondergetekenden:
      1.	(…) HOEDEMAKERS (…) hierna te noemen “verkoper”;
      2.	(…) BALLAST NEDAM (…) hierna te noemen “koper”;
    
    
    komen overeen:
    
    
      verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
      REGISTERGOED
      een perceel bouwterrein, gelegen te Lochem nabij de Nieuweweg (ongenummerd). Voormeld registergoed betreft de kadastrale percelen gemeente Lochem sectie B nummer 6718, groot vijftig are en tweeënnegentig centiare (50a en 92 ca) en 9359, groot negen are en vijfenzestig centiare (9a en 65 ca).
      hierna tezamen ook te noemen: verkochte;
      Vergunningen
      Tot het verkochte behoren de/het navolgend(e) vergunningen/overeenkomst/ontwerp, waarvan de waarde in na te melden koopsom zijn begrepen:
      - de onvoorwaardelijke bouwvergunning;
      - de kapvergunning
      - vergunning aanleg toegangsweg vanaf de Nieuweweg;
      - de tussen verkoper en de gemeente Lochem gesloten realisatieovereenkomst;
      - het ontwerp van de verkoopbrochure.
      (…)
      KOOPSOM
      De koopsom van het registergoed bedraagt één miljoen tweehonderddertigduizend euro (€ 1.230.000,00) exclusief omzetbelasting, hierna te noemen: de koopsom.
    
    
    
      Deze koop geschiedt onder de volgende bijzondere en algemene bepalingen
      (…)
      BIJZONDERE BEPALINGEN
      (…)
      Levering
      Artikel 7
      De leveringsakte zal worden verleden op 1 april 2007 ten overstaan van de notaris.
    
    	
    
      2.6.	Nadat Ballast Nedam op of omstreeks 26 februari 2007 ontdekt dat over het bouwterrein een afwateringsbuis c.q een duiker loopt ten behoeve van de afwatering van een tweetal op (een) belendend(e) perce(e)l(en) gelegen vijvers, vindt op 20 maart 2007 een bespreking tussen partijen plaats. Blijkens het besprekingsverslag dat op 22 maart 2007 door Hoedmakers aan Ballast Nedam is gemaild, zijn hierbij de volgende afspraken tussen partijen gemaakt:
      	BN=(…) Ballast Nedam (koper)
      	HL= (…) Hoedemakers (verkoper)
    
    
    
      1.	Waterhuishouding Berkel/Vijvers
      (…)
      •	HL gaat onderzoek doen (intern/notaris/voormalig eigenaar/sleutelbeheerder/ waterschap/…) en koppelt resultaten c.q. mogelijke oplossingen terug aan BN
    
    
    
      2.	Meterkasten:
      •	Uit overleg BN met nutsbedrijven is gebleken dat er geen meterkasten in de kelder gesitueerd mogen worden i.v.m. hoogteligging en dus mogelijk water bij calamiteit. De meterkasten moeten naar de begane grond verplaatst worden.
      •	HL checkt evt. afspraken met Waterschap uit verleden bij architect en koppelt terug aan BN
    
    
    
      3.	Hemelwaterafvoer:
      •	BN vraagt of er in het verleden afspraken geweest zijn dat het hwa toch op de Berkel geloosd kan worden.
      •	Bouwvergunningstekening vermeld lozen op de Berkel; begeleidende brief bouwvergunning spreekt over ‘infiltratiekoffers of indien mogelijk op oppervlaktewater’.
      •	HL checkt evt afspraken met Waterschap uit verleden bij architect en koppelt terug met BN
    
    
    
      4.	Huize Dahme:
      •	BN heeft overleg gehad met dhr. Jansen (directie huize Dahme). In dit gesprek heeft Jansen aangegeven dat er afspraken zijn betreffende een natuurlijke achterafscheiding (…)
      •	HL checkt evt. afspraken uit verleden bij persoon die namens ons het rooien heeft begeleid en koppelt terug aan BN.
    
    
    
      9.	Koopovereenkomst
      •	BN en HL zijn beiden akkoord met de inhoud van de koopovereenkomst (versie: mail 8 maart 2007).
      •	De koopovereenkomst wordt even geparkeerd in afwachting van mogelijke aanpassingen t.g.v. bovengenoemde punten; uitgangspunt blijft transport per ca. 01 april 2007.
    
    
    
      2.7.	Op 6 april 2007 stuurt Hoedemakers in vervolg op het verslag van 22 maart 2007 een e-mail aan Ballast Nedam, waarin zij onder meer bericht:
      1.	Waterhuishouding Berkel/Vijvers:
      (…)
      •	bij navraag Notaris blijkt die ook net zo verrast als wij in het overleg. De notaris heeft de bij hem bekend zijnde (historische) aktes gecheckt en komt nergens passage (kettingbeding o.i.d.) tegen. De notaris heeft meteen een uitgebreid erfdienstbaarheden onderzoek bij Kadaster Gelderland uitgezet. (…)
      •	Oplossing 1:
      (…)
      o	We zouden (…) buis af kunnen sluiten en eigenaren hiervan op de hoogte kunnen stellen (zodat zij voor nieuwe uitvoering (…) kunnen zorgdragen)
      o	Voor de “goede buren” betreft dit zeker geen charmante oplossing!
      (…)
      •	Oplossing 2:
      o	Verwijderen van de huidige (…) buisleiding (…)
      o	Aanbrengen van een (…) buisleiding rond (…)
      o	Totaal kostenpost aldus: 13.200 euro excl. Btw
      (…)
      •	Voorstel:
      o	HL realiseert deze werkzaamheden en er wordt ter zekerheid van de koper een gedeelte van het aankoopbedrag van 20.000 euro bij de notaris in depot gehouden totdat de werkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd.
      o	Praktisch alternatief:
      o	BN voert de werkzaamheden uit (zij kan de werkzaamheden koppelen met de bouw). HL is in dit geval bereid om de het complete bedrag van € 20.000 euro per direct in mindering te brengen op de koopsom.
      •	Graag ontvangen we betreffende dit punt uw reactie.
    
    
    
      2.	 Meterkasten:
      •	We hebben (…) een samenvatting van de overleggen met de nutsbedrijven laten maken. Deze samenvatting (…) is bijgevoegd.
      •	Verder hebben we overlegd met de architect. Zie (…) bijgevoegde fax (…) van architect.
      •	Volgens ons voldoende aanknopingspunten voor vervolgoverleg.
      •	Mocht in overleg tussen BN, architect en nutsbedrijven alsnog besloten worden een wijziging door te voeren dan (…) vinden dit een verder planuitwerking die geen consequenties voor de aankoop heeft.
      •	Dit punt volgens ons hierbij afgehandeld.
    
    
    
      3.	Hemelwaterafvoer:
      •	We hebben dit punt overlegd met architect. Zie (…) bijgevoegde fax (…) van architect.
      (…)
      •	Hoewel het Waterschap dus standaard liever infiltratie middels grindkoffers heeft is in deze specifieke situatie (aan de oever van de Berkel) rechtstreekse lozing mogelijk.
      (…)
      •	Dit punt volgens ons hierbij afgehandeld.
    
    
    
      4.	Huize Dahme:
      •	Wij hebben contact gehad met Peter Jansen 
      (…)
      •	Hij was gerustgesteld toen wij hem mededeelden dat het tuininrichtingsplan vooraf met de gemeente Lochem overlegd wordt.
      (…)
      •	Dit punt volgens ons hierbij afgehandeld
    
    
    
      9.	Koopovereenkomst:
      •	Aanpassing overeenkomst n.a.v. keuze bovenstaand punt 1 in overleg met notaris
      •	Voorstel transportdatum: vrijdag 20 april 2007
    
    
    
      2.8.	Bij mail van 13 april 2007 volgt hierop een reactie van Ballast Nedam:
      de afvoer van het hemelwater is nog onderwerp van discussie met het Watwerschap. Vandaar onze reactie zoals hieronder.
      (…)
      Er blijven ons inziens nog enige vragen hangen en wij willen toch, gezien alle ontwikkelen, snel handelen.
    
    
    
      Bij een aantal posten is toch de informatie enigszins tegenstrijdig. Nu kunnen we dat op twee manieren oplossen:
      -1 een bedrag ineens met afkoop van alle mogelijke risico’s 
      -2 een bedrag in depot wat we beschouwen als een verzameling van stelposten welke afgerekend wordt op basis werkelijk gemaakte kosten
    
    
    
      - Voorstel 2
      Punt 1 duiker: € 20.000,=
      Punt 2 meterkasten: € 4000,=
      Punt 3 HWA lozing op de Berkel: € 4000,= tbv infiltratie
       punt 4 toezegging naar Dahme ivm herplanting boom en afscheiding: € 1000,=
      Opgeteld is dit € 29000,= netto stelpost excl BTW.  in depot neer te zetten bij notaris
    
    
    - Voorstel 1 is dus die € 29000,= inclusief afkoop risico: € 40.000,= excl BTW
    
    
      2.9.	Hoedemakers antwoordt op 20 april 2007 aan Ballast Nedam:
      Wij delen de mening dat het voor het gehele proces het beste (…) is dat we nu een definitieve financiële afspraak maken en dat jullie het project verder zelfstandig “trekken”.
      (…)
      Wij zijn (…) bereid om een finale korting van Euro 30.000,= op de aankoopsom te geven waardoor een aankoopsom van 1.200.000,= euro excl. Btw resteert. Hieraan gekoppeld een transport per ca. 01 mei
    
    
    
      2.10.	Op 27 april 2007 antwoordt Ballast Nedam:
      Als wij (…) kijken naar de moeite die wij ons vaak hebben moeten getroosten om tijdig informatie van u te verkrijgen, en naar de vele problemen en vragen die in de afgelopen periode naar voren zijn gekomen, terwijl het hierbij naar onze mening meestal ging om zaken die tijdens de ontwikkeling van het project door Hoedemakers al hadden moeten zijn opgelost, kunnen wij niet anders dan tot de conclusie komen dat het door ons voorgestelde bedrag van € 40.000,= als meer dan redelijk moet worden beschouwd.
      (…)
      Wij geven u serieus in overweging om dit voorstel alsnog te accepteren, waarbij wij in dat geval bereid zijn om op zeer korte termijn tot afwikkeling van onze transactie over te gaan.
    
    
    Graag vernemen wij uw definitief standpunt uiterlijk 1 mei as.
    
    2.11.	Partijen zijn er vervolgens niet uitgekomen. Diverse schrijvens over en weer volgen. Op 7 mei 2007 schrijft Ballast Nedam dat zij uiterlijk 10 mei 2007 om 12.00u een vergunning en/of vrijwarend schrijven wil hebben van het Waterschap voor het direct lozen op de Berkel en dat, indien dit of een adequaat uitgewerkt alternatief er dan niet is, zij zich vanaf dat tijdstip niet langer gebonden acht aan de koop van het plan Berkelpark.
    
    	
    3.	Het geschil
    
    
      3.1.	Hoedemakers vordert   samengevat - veroordeling van Ballast Nedam bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      -	tot nakoming (binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis) van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst door medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering en door betaling van de overeengekomen koopsom (€ 1.230.000,00), vermeerderd met de wettelijke rente;
      -	tot het betalen van een boete van 10.000,- per dag dat aan (een deel) van dit vonnis geen gehoor wordt gegeven, met een maximum van € 2.000.000,-;
      -	in de proceskosten.
    
    
    3.2.	Ballast Nedam voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
    
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	Het spoedeisend belang vloeit voldoende voort uit de stellingen van Hoedemakers en in het bijzonder uit de omstandigheid dat de verleende en op naam van Ballast Nedam overgeschreven bouwvergunning dreigt te worden ingetrokken indien niet op zeer korte termijn met de bouwwerkzaamheden wordt gestart. Hoedemakers heeft er daarom groot belang bij dat zij op zeer korte termijn weet waar zij aan toe is.
    
    
    4.2.	Ballast Nedam is, anders dan Hoedemakers, van oordeel dat nog geen sprake is van een tussen haar en Hoedemakers gesloten koopovereenkomst. Ballast Nedam stelt dat tot het laatst discussie is geweest over verschillende punten en dat daarover tussen haar en Hoedemakers nimmer volledige overeenstemming is ontstaan, zodat het haar vrij staat de onderhandelingen af te breken. 
    
    4.3.	De enkele omstandigheid dat partijen over één of meer opengebleven punten nog onderhandelen, staat er niet aan in de weg dat kan worden aangenomen dat de precontractuele fase is geëindigd en dat tussen hen een rompovereenkomst tot stand is gekomen, waarvan nakoming kan worden gevorderd. Of daarvan sprake is, is afhankelijk van de vraag of de onderwerpen ten aanzien waarvan wel overeenstemming bestaat de essentialia van de overeenkomst bevatten en dat zodanig aan de bepaalbaarheidseis van artikel 6:227 BW is voldaan dat de leemten die de overeenkomst op details vertoont, kunnen worden opgevuld met behulp van de wet, de gewoonte en de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 BW. Daarvoor is nodig dat in de gegeven omstandigheden partijen elkaars verklaringen en gedragingen over en weer zodanig mochten begrijpen dat zij aan het tot dan toe bereikte onderhandelingsresultaat, waaronder in casu de verplichting tot levering en afname, inderdaad reeds gebonden zouden zijn. 
    
    
      4.4.	Partijen zijn na met elkaar te hebben onderhandeld in september 2006 tot overeenstemming gekomen over de koop c.q verkoop van de in de koopovereenkomst genoemde grond met de in de koopovereenkomst genoemde vergunningen, de realisatieovereenkomst met de gemeente en het ontwerp van de verkoopbrochure voor een bedrag van € 1.230.000,00. De levering was - ook al sinds september 2006 - door partijen bepaald op omstreeks 1 april 2007. Voorshands geoordeeld is niet aannemelijk dat er voor één van beide partijen één of meer essentiële onderdelen van de koop niet in de koopovereenkomst was of waren opgenomen of dat er ten aanzien van één of meer onderdelen in de koopovereenkomst nog een voorbehoud werd gemaakt. Integendeel. De opmerkingen van beide partijen zijn door de notaris in de koopovereenkomst verwerkt. In het verslag van de bespreking van 20 maart 2007 staat dat beide partijen het eens zijn met de inhoud van de koopovereenkomst. Zowel Ballast Nedam als Hoedemakers hebben ter zitting bevestigd dat de inhoud van de koopovereenkomst juist was en dat zij het voor wat dat betreft eens waren. Dat bij de bespreking van 20 maart 2007 is afgesproken dat de overeenkomst even is geparkeerd, lijkt vooral verband te houden met de tot verrassing van beide partijen ontdekte duiker die dwars over het bouwterrein blijkt te lopen en over de status daarvan, waarnaar Hoedemakers navraag gaat doen. De overige discussiepunten waar Ballast Nedam op doelt en waarover geen overeenstemming zou zijn bereikt, zijn ook bij de bespreking van 20 maart 2007 ter sprake gekomen. Het gaat daarbij om de hemelwaterafvoer, de vraag of de meterkasten wel zoals in het bouwplan is voorzien in de kelder kunnen en de vraag of een toezegging is gedaan aan de eigenaar van huize Dahme over de heraanplant van bomen. Over deze discussiepunten is kennelijk afgesproken dat Hoedemakers zal navragen of over bedoelde punten eventueel (door de architect) in het verleden afspraken zijn gemaakt. Niet blijkt dat Ballast Nedam bezwaar heeft gemaakt tegen de formulering en/of de compleetheid van de gemaakte afspraken zoals geformuleerd in het gespreksverslag van het overleg van 20 maart 2007. Evenmin blijkt, noch uit het verslag, noch uit andere in het geding gebrachte stukken, dat Ballast Nedam consequenties als het niet door gaan van de koop heeft verbonden of heeft willen verbinden aan de uitkomst van de door Hoedemakers te verrichten navraag. Derhalve valt niet in te zien dat en waarom het hier om voor Ballast Nedam, voor Hoedemakers  kenbaar, essentiële onderdelen van de overeenkomst zou gaan. Indien dit wel het geval was geweest, had het bovendien voor de hand gelegen daarover in eerder stadium al expliciet afspraken te maken met Hoedemakers en deze afspraken, al dan niet in de koopovereenkomst, vast te leggen. 
      De voorzieningenrechter acht het gelet op het vorenstaande voldoende aannemelijk dat partijen het over de essentialia van de overeenkomst eens waren en dat er dus sprake was van een overeenkomst tussen partijen, zoals neergelegd in de door Huijbregts Notarissen opgemaakte koopakte. 
    
    
    4.5.	Ballast Nedam heeft gesteld dat zij niet tot nakoming kan worden verplicht omdat Hoedemakers, nu er geen sprake is van een bouwklaar plan c.q. een bouwklare situatie, haar verplichtingen niet nakomt. Het probleem van een WVO-vergunning en het probleem van de duiker staan volgens Ballast Nedam aan de bouwklaarheid in de weg. 
    
    4.6.	Hoedemakers stelt zich op het standpunt dat een WVO-vergunning geen onderdeel uitmaakt van hetgeen door hem is verkocht. Onder de in de koopovereenkomst genoemde te leveren vergunningen is dan ook geen WVO-vergunning opgenomen. Dat is overeengekomen dat een onvoorwaardelijke bouwvergunning zal worden geleverd, betekent volgens Hoedemakers niet dat daarin ook een WVO-vergunning is begrepen. Ballast Nedam is daarentegen van oordeel dat zij van Hoedemakers een ‘bouwklaar plan’ heeft gekocht en dat zij er vanuit mocht gaan dat, hetzij geen vergunning nodig zou zijn, hetzij, indien nodig, een WVO-vergunning aanwezig zou zijn. 
    
    
      4.7.	In de koopovereenkomst zijn diverse vergunningen met name genoemd. Een WVO-vergunning is daarbij niet genoemd. Tekstueel is het een limitatieve opsomming en de voorzieningenrechter acht voorshands niet aannemelijk gemaakt dat partijen overeengekomen zijn dat daarnaast nog in andere noodzakelijke vergunningen door Hoedemakers zou worden voorzien en/of dat Hoedemakers een ‘vergunninggeschiktheidsgarantie’ of iets van dien aard heeft gegeven. Op grond van welke feiten of omstandigheden Ballast Nedam niettemin redelijkerwijs meent te mogen verwachten dat Hoedemakers (indien vereist) een WVO-vergunning zou meeleveren of dat voor het bouwplan gegarandeerd een dergelijke vergunning niet nodig zou zijn, blijkt niet. 
      Bovendien valt niet in te zien waarom het ontbreken van een WVO-vergunning er thans, zoals Ballast Nedam stelt, aan in de weg staat dat aanstonds kan worden aangevangen met een eerste begin van de bouw. Een WVO-vergunning is voor de aanvang van de bouw of voor effectuering van de bouwvergunning immers niet vereist. Bij de mondelinge behandeling is erkend dat binnen een beperkt aantal weken duidelijk moet kunnen worden of de WVO-vergunning voor rechtstreekse lozing op de Berkel wordt verleend. Indien die vergunning niet wordt verleend, dan is er een alternatief met infiltratiekoffers, hetgeen mogelijk bouwkundige aanpassingen met zich meebrengt, maar gesteld noch gebleken is dat die aanpassingen, mits de bouwwerkzaamheden nog in een pril stadium zijn, dan niet meer kunnen worden uitgevoerd. Over de vraag voor wiens rekening die aanpassingen behoren te komen, kan worden gestreden, desnoods in een bodemprocedure, en die vraag zal moeten worden beantwoord aan de hand van de beginselen van redelijkheid en billijkheid. 
    
    
    4.8.	Met betrekking tot de problemen rondom de ondergrondse waterloop dwars door het geprojecteerde appartementencomplex, overweegt de voorzieningenrechter dat tot verrassing van beide partijen is geconstateerd dat er een duiker over het bouwterrein loopt. Deze duiker dient de afvoer van water van twee op belendende percelen gelegen vijvers naar de rivier de Berkel. De duiker is zonder vergunning van het Waterschap aangelegd en, naar moet worden aangenomen, niet bekend in het Kadaster. Nog daargelaten dat de buis en een vergunning daarvoor, zoals Hoedemakers ook heeft gesteld, primair een probleem is van de eigenaren van de belendende percelen die zonder recht daartoe deze buis hebben aangebracht, althans gebruiken, heeft Hoedemakers een aantal oplossingen aangedragen. Naast het afsluiten en verwijderen van de duiker heeft zij voorgesteld de duiker zelf te verleggen en tot zekerheid van de juiste uitvoering daarvan een deel van de koopprijs (€ 20.000,-) bij de notaris in depot te houden. Daarnaast heeft zij als alternatieve oplossing voorgesteld dat Ballast Nedam de werkzaamheden tegelijk met de bouw zelf uitvoert en dat Hoedemakers daarvoor een bedrag van € 20.000,- op de koopsom in mindering brengt. Het tegenvoorstel van Ballast Nedam is het in mindering brengen van een bedrag op de koopsom om alle risico’s, waaronder het probleem van de duiker, af te kopen óf een bedrag in depot te houden voor diverse mogelijke stelposten, waaronder de duiker waarvoor een depotbedrag van € 20.000,- wordt voorgesteld. Vervolgens zijn partijen niet tot overeenstemming gekomen. Dit is echter niet zozeer te wijten aan de duiker, maar veeleer aan de discussie over de WVO-vergunning. Dat Ballast Nedam op enig moment de keuze heeft gemaakt voor de door Hoedemakers aangedragen optie de duiker door Hoedemakers te laten verleggen blijkt niet. Derhalve kan niet worden geoordeeld dat Hoedemakers op dat punt tekort schiet. 
    
    4.9.	Ballast Nedam stelt dat de duiker aan het kunnen aanvangen van de bouwwerkzaamheden in de weg staat. Ballast Nedam heeft daarbij nog gesteld dat Hoedemakers tekort schiet door het niet hebben aangevraagd van een keurontheffing bij het Waterschap voor het verplaatsen van de duiker. Vast staat dat voor de huidige duiker geen ontheffing is verleend. Voor het weghalen van de duiker is in ieder geval geen ontheffing nodig. Dat voor het elders leggen van de duiker een ontheffing nodig is, ligt in de rede. Nu de duiker echter niet de afvoer van water van het gekochte perceel betreft, doch de afvoer van water van één of meer belendende percelen, ligt het op de weg van de buren van de belendende percelen een keurontheffing bij het Waterschap aan te vragen en niet op de weg van Hoedemakers of Ballast Nedam en de afwijzing van een dergelijke aanvraag is voor risico van die buren. Het al dan niet aangevraagd zijn van een keurontheffing kan dan ook niet als tekortkoming van Hoedemakers worden aangemerkt. Dat door de duiker de door de gemeente gestelde uiterste aanvangstermijn van 19 juli 2007 niet gehaald kan worden omdat de duiker aan de aanvang van de bouw in de weg staat, zoals Ballast Nedam, stelt, valt zonder nadere toelichting niet in te zien. Niet valt in te zien dat terzake niet een bouwkundige noodvoorziening kan worden getroffen. Hoe deze kwestie verder tussen partijen moet worden opgelost, dient nader te worden bezien op dezelfde wijze als die van de lozing van het hemelwater. 
    
    4.10.	Resumerend brengt het vorenstaande met zich dat voldoende aannemelijk is dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen die door Ballast Nedam moet worden nagekomen door medewerking aan de overdracht. De conclusie is dan ook dat de vordering van Hoedemakers zal worden toegewezen, met dien verstande dat wegens de nog uit te onderhandelen details naar redelijkheid en billijkheid € 40.000,00 van de koopsom bij de notaris of elders in depot dient te blijven. 
    
    
      4.11.	Ballast Nedam zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Hoedemakers worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	 70,85
      - vast recht		251,00
      - salaris procureur		816,00
      Totaal	€ 	1.137,85
    
      
    
    
      5.	De beslissing
      De voorzieningenrechter
    
    
    5.1.	veroordeelt Ballast Nedam binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis de tussen partijen gesloten koopovereenkomst na te komen door medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering ten overstaan van de door partijen aangewezen notaris en door het betalen van de overeengekomen koopsom (€ 1.230.000,00), waarvan vooralsnog € 40.000,00 in depot dient te blijven,
    
    5.2.	bepaalt dat Ballast Nedam voor iedere dag dat zij in strijd handelt met het onder 5.1. bepaalde, aan Hoedemakers een dwangsom verbeurt van € 10.000,00, tot een maximum van € 2.000.000,00,
    
    5.3.	veroordeelt Ballast Nedam in de proceskosten, aan de zijde van Hoedemakers tot op heden begroot op € 1.137,85,
    
    5.4.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    
    5.5.	wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Huijgen en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. G.M.L. Tomassen op 29 juni 2007.