ECLI:NL:RBROT:2015:4269, Rechtbank Rotterdam, 17-04-2015, 3548175 CV EXPL 14-52058
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2015-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuur van woonruimten aan uitzendbureau ten behoeve van haar werknemers. Huur van drie woonruimten wordt niet aangemerkt als ondeelbare overeenkomst. Huurcommissie uitspraak bindt de onderhuurder en de onderverhuurder, maar niet de hoofdverhuurder.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Zaaknummer: 3548175 CV EXPL 14-52058
    
    
    
      Uitspraak: 17 april 2015
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Uitzendbureau Tradiro B.V.,
      Gevestigd en kantoorhoudende te Vlaardingen,
      eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. Chr. W. L. Veen, advocaat te Hellevoetsluis,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te Loosdrecht, gemeente Wijdemeren,
      gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. A. Malakpour, te Laren.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “Tradiro” en “[gedaagde]”.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in conventie en in reconventie
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de
        kantonrechter kennis heeft genomen:
      
      - het exploot van dagvaarding van 23 oktober 2014 met 17 producties;
      - de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie met 14 producties;
      - het tussenvonnis van 8 januari 2015, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
      - de conclusie van antwoord in reconventie met één productie (waarbij het in repliek in
      conventie gestelde buiten beschouwing is gelaten).
      
    
    
      1.2.
      
        De comparitie van partijen werd gehouden op 10 maart 2015 in aanwezigheid van de
        heren M. Mostert en P. Grootscholten namens Tradiro, de heer [gedaagde] en zijn echtgenote en
        de beide gemachtigden.
      
      
    
    
      1.3.
      De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] is eigenaar van appartementen aan de [adres] te Rotterdam.
        Tradiro is een uitzendbureau onder meer in de tuinbouwsector met een vaste kern van
        Poolse werknemers. Tradiro verzorgt ook de huisvesting van haar buitenlandse
        arbeidskrachten.
      
      
    
    
      2.2.
      
        In 2011 heeft Tradiro van [gedaagde] drie appartementen gehuurd. De huurovereenkomst is
        aangegaan voor de drie appartementen in één contract. Daarbij is overeengekomen dat
        Tradiro de appartementen onderverhuurt aan haar uitzendkrachten. De huurprijs per
        appartement was aanvankelijk € 700,-- per maand en is later verhoogd tot € 750,-- per
        maand. De huurprijs werd door Tradiro aan [gedaagde] voldaan. Later zijn nog twee
        appartementen gehuurd, maar daarover is geen geschil. De appartementen beschikken
        allemaal over een eigen toegang, eigen sanitair en een eigen keuken en zijn derhalve aan te
        merken als zelfstandige woonruimten.
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op 28 oktober 2013 heeft Tradiro de huurovereenkomsten opgezegd tegen ultimo
        december 2013. Vervolgens zijn twee van de drie appartementen ontruimd en opgeleverd.
        Het derde appartement, bewoond door mevrouw[B.], een uitzendkracht van
        Tradiro, is niet ontruimd en opgeleverd.
      
      
    
    
      2.4.
      
        Op verzoek van mevrouw [B.] heeft de Huurcommissie op 17 maart 2014
        (verzonden op 1 april 2014) uitgesproken dat de per 1 juni 2013 overeengekomen huurprijs
        van € 750,-- niet redelijk is. De Huurcommissie spreekt uit dat een huurprijs van € 330,19
        per maand wel redelijk is. Voorts heeft de Huurcommissie uitgesproken dat wegens ernstige
        gebreken in de woonruimte de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd tot € 99,06 per maand.
        In de uitspraak van de Huurcommissie wordt Tradiro als verhuurder aangemerkt. De post is
        door de Huurcommissie verzonden aan [gedaagde], per adres Tradiro.
        Geen van de partijen heeft zich gewend tot de kantonrechter naar aanleiding van de
        uitspraak van de Huurcommissie, zodat de uitspraak geldt als wilsovereenstemming tussen
        partijen.
      
      
    
    
      2.5.
      
        Tradiro heeft aan [B.] een bedrag van € 7.811,32 betaald, zijnde de als
        gevolg van de Huurcommissie uitspraak te veel betaalde huur.
      
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer in conventie
    
      3.1.
      
        Tradiro stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] het door Tradiro aan [B.]
        betaalde bedrag aan haar moet terugbetalen. Zij komt tot dit standpunt omdat [gedaagde] de
        verhuurder is. Daarbij komt dat [gedaagde] inmiddels verhuurder van [B.] is geworden.
        
          [gedaagde] heeft alle post van de Huurcommissie ontvangen en heeft geen verweer gevoerd.
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [gedaagde] verweert zich. Hij stelt zich op het standpunt dat Tradiro als onderverhuurder
        moet worden beschouwd en dat de uitspraak van de Huurcommissie alleen ziet op de
        onderhuurovereenkomst. Tradiro heeft huurovereenkomsten overgelegd van [gedaagde] en de
        verschillende huurders, maar deze overeenkomsten zijn vervalst, althans nimmer door [gedaagde]
        getekend. De huurovereenkomst is weliswaar opgezegd, maar omdat één van de
        appartementen niet werd ontruimd is de huurovereenkomst voor de drie appartementen niet
        beëindigd. De verhuur van de drie appartementen ten behoeve van de tijdelijke huisvesting
        van de werknemers moet worden gekwalificeerd als de huur van bedrijfsruimte. Subsidiair
        is sprake van een huurovereenkomst die naar zijn aard voor korte duur is aangegaan. Er kan
        geen sprake zijn van de voortzetting van de onderhuurovereenkomst door [gedaagde].
      
      
    
  
  
    
      4De vordering en het verweer in reconventie
    
      4.1.
      
        
          [gedaagde] vordert nakoming van de huurovereenkomst voor de drie appartementen.
        Subsidiair vordert [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst en het ontruimen van het
        gehuurde. Meer subsidiair vordert hij beëindiging van de onderhuurovereenkomst op grond
        van artikel 7:269 lid 2 sub c BW. Tenslotte vordert [gedaagde] een schadevergoeding van
        € 3.000,-- omdat de huurovereenkomst niet correct is opgezegd en opgeleverd.
      
      
    
    
      4.2.
      
        Tradiro voert verweer, de huurovereenkomst is opgezegd en beëindigd. Opzegging is
        een eenzijdige rechtshandeling. Twee van de drie appartementen zijn naar behoren
        opgeleverd. Voor het derde appartement geldt dat [gedaagde] door de opzegging de positie van
        verhuurder heeft verkregen ten opzichte van de onderhuurder. De onderhuur heeft met
        instemming van [gedaagde] plaatsgevonden. Het gaat om de huur van woonruimte zodat de regels
        van het bedrijfsruimtehuurrecht niet van toepassing zijn. Van huur die naar zijn aard voor
        korte duur is aangegaan is geen sprake. De huur is per 1 januari 2014 beëindigd en vanaf
        deze datum is Tradiro geen huur meer verschuldigd.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling in conventie
    
      4.1.
      
        Allereerst is van belang vast te stellen hoe de huurovereenkomst moet worden
        gekwalificeerd. Deze kwalificatie is immers van belang voor het vaststellen van de over en
        weer geldende rechten en plichten.
        Vaststaat dat Tradiro de drie appartementen heeft gehuurd van [gedaagde] en dat Tradiro
        toestemming had van [gedaagde] om daar tijdelijk buitenlandse uitzendkrachten te huisvesten.
        Er is met andere woorden een overeenkomst aangegaan tussen Tradiro en [gedaagde].
        Partijen hebben het een en ander gesteld over de vraag of [gedaagde] niet rechtstreeks met de
        onderhuurders heeft gecontracteerd. Dit is gebeurd naar aanleiding van een aantal op naam
        van de onderhuurder en [gedaagde] gestelde contracten. [gedaagde] heeft betwist dat hij deze
        contracten is aangegaan. Vooropgesteld wordt dat deze contracten niet zijn getekend door
        de onderhuurders. Ook is het de kantonrechter tijdens de gehouden comparitie van partijen
        gebleken dat de handtekening van [gedaagde] niet een originele handtekening is, maar een
        ingescande kopie. Daarmee is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] rechtsreeks met
        de huurders heeft gecontracteerd. Dit wordt door Tradiro bevestigd omdat zij heeft gesteld
        dat zij zelf de huur aan [gedaagde] betaalde. Verder is door Tradiro gesteld dat zij zelf de huur
        heeft opgezegd tegen 1 januari 2014. Deze handelingen zou Tradiro niet hebben verricht
        wanneer zij werkelijk had gemeend geen huurder meer te zijn. Tijdens de comparitie van
        partijen heeft Tradiro desgevraagd ook nog verklaard dat sprake is van een
        hoofdhuurovereenkomst tussen Tradiro en [gedaagde] en van onderhuurovereenkomsten voor elk
        van de appartementen tussen Tradiro en een werknemer.
        De kantonrechter stelt vast dat sprake is van een huurovereenkomst tussen Tradiro en [gedaagde],
        alsmede van drie onderhuurovereenkomsten tussen Tradiro en de onderhuurders.
      
      
    
    
      4.2.
      
        Een tweede kwalificatievraag betreft de hoofdhuurovereenkomst. [gedaagde] stelt dat sprake
        is van de verhuur van bedrijfsruimte en Tradiro stelt zich op het standpunt dat van de huur
        van woonruimte sprake is. Op grond van HR 20 september 1985, NJ 1986,260 (zonshofje I)
        is hier sprake van woonruimte, nu een overeenkomst is gesloten die beoogt woonruimte
        onder te verhuren.
      
      
    
    
      4.3.
      
        De uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor Tradiro en [B.]. De
        uitspraak ziet op de situatie die per 1 juni 2013 bestond en op dat moment was sprake van
        een onderhuurovereenkomst. Het is dan ook in overeenstemming met die situatie dat
        Tradiro met de onderhuurder heeft afgerekend. Dat Tradiro als de verhuurder wordt
        beschouwd blijkt uit de uitspraak. Dat de post via Tradiro aan [gedaagde] werd geadresseerd doet
        daar niet aan af. Of de uitspraak juist is kan de kantonrechter niet beoordelen, omdat geen
        van de partijen zich binnen 8 weken na het verzenden van de uitspraak tot de kantonrechter
        heeft gewend. De kantonrechter moet van de juistheid van de uitspraak uitgaan.
        Vervolgens is het de vraag of de uitspraak ook doorwerkt in de hoofdhuurrelatie tussen
        Tradiro en [gedaagde]. De kantonrechter oordeelt dat zulks niet het geval is.
        De hoofdhuurovereenkomst is een andere overeenkomst dan de overeenkomst die door de
        Huurcommissie werd beoordeeld. Bovendien is sprake van verschillende partijen. Wanneer
        Tradiro meent dat de huurprijs die zij met [gedaagde] is overeengekomen te hoog is, dient zij
        daartoe zelf een verzoek aan [gedaagde] te richten en eventueel een procedure aanhangig te
        maken tegen [gedaagde]. Nu zij dat niet heeft gedaan geldt in de hoofdhuurrelatie dat de
      
      
      
        overeengekomen huurprijs is blijven gelden. Dit betekent dat de vordering niet toewijsbaar
        is.
      
      
    
    
      4.4.
      Tradiro wordt als de in het ongelijk gestelde partij belast met de kosten van het geding.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in reconventie
    
      5.1.
      
        Tradiro heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2014 met inachtneming
        van de in de huurovereenkomst bepaalde opzegtermijn van twee maanden. De
        huurovereenkomst is daarmee op een rechtsgeldige wijze tot een einde gekomen. Anders
        dan [gedaagde] suggereert is haar instemming met de opzegging niet vereist omdat opzegging een
        eenzijdige rechtshandeling is.
      
      
    
    
      5.2.
      
        Twee van de drie appartementen zijn ontruimd en opgeleverd, maar het derde
        appartement, waar [B.] woont, is niet ontruimd en opgeleverd.
        
          [gedaagde] meent dat door het niet opleveren van één van de drie appartementen de gehele
        overeenkomst nog niet tot een einde is gekomen, daarbij uitgaande van de ondeelbaarheid
        van de overeenkomst.
        De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in die opvatting. Eerder, in rechtsoverweging 4.2., is
        geoordeeld dat sprake is van de huur van woonruimte. Het staat vast dat de drie
        appartementen zelfstandige woonruimten zijn, die op geen enkele wijze van elkaar
        afhankelijk zijn als het gaat om voorzieningen. Er is dan geen goede grond om te stellen dat
        de twee opgeleverde appartementen niet zijn opgeleverd en ontruimd. Er is niets dat [gedaagde]
        verhindert om deze appartementen opnieuw te verhuren. Dat [gedaagde] de wens heeft om voor
        alle appartementen één verhuurder te hebben vormt een onvoldoende belang om daarover
        anders te oordelen. De huurovereenkomsten van de twee ontruimde appartementen zijn dan
        ook per 1 januari 2014 beëindigd. [gedaagde] kan geen aanspraak maken op huurbetaling door
        Tradiro na deze datum.
      
      
    
    
      5.3.
      
        Het aan [B.] onderverhuurde appartement is niet ontruimd. Deze
        onderhuurder heeft geen enkele contractuele relatie met de hoofdverhuurder, maar zij geniet
        op grond van de wet wel een zekere bescherming jegens de hoofdverhuurder. Artikel 7:269
        BW bepaalt dat de onderhuur van een zelfstandige woonruimte van rechtswege wordt
        voortgezet door de hoofdverhuurder wanneer de hoofdhuurovereenkomst tot een einde
        komt. Dat is precies wat hier is gebeurd. Door de opzegging is de hoofdhuurovereenkomst
        per 1 januari 2014 tot een einde gekomen. Vanaf dat moment is [gedaagde] van rechtswege de
        verhuurder van [B.] geworden. Nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde]
        vervolgens de procedure van artikel 7:269 lid 2 3W heeft gevolgd, bestaat deze
        overeenkomst nog altijd. Voor alle duidelijkheid stelt de kantonrechter ook vast dat in deze
        huurrelatie de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs geldt tussen [B.] en
        
          [gedaagde] en ook geldt de tijdelijke huurverlaging, zolang de gebreken niet zijn verholpen.
        De vorderingen sub 1 en 2 zijn niet toewijsbaar.
      
      
    
    
      5.4.
      
        Subsidiair stelt [gedaagde] dat hij heeft verhuurd in de zin van artikel 7:232,2 BW. Bij deze
        stelling heeft [gedaagde] geen belang meer, nu de huurovereenkomst met Tradiro reeds tot een
        einde is gekomen. [gedaagde] zou daar wellicht nog belang bij kunnen hebben wanneer de
        onderhuurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur zou zijn aangegaan. In dat geval zou
        de onderhuurovereenkomst en daarmee de daarvoor in de plaats getreden overeenkomst
        tussen [gedaagde] en [B.] ook door deze bepaling worden beheerst. In dit geding kan
        dat [gedaagde] echter niet baten, omdat [B.] geen partij is in het geding. De
        kantonrechter kan derhalve niet een beslissing nemen over deze rechtsverhouding.
      
      
      
      
        Op dezelfde grond kan de kantonrechter geen beslissing nemen op de derde vordering van
        
          [gedaagde] die ziet op het beëindigen van de overeenkomst met [B.] op grond van
        artikel 7:296,2 BW.
      
      
    
    
      5.5.
      
        De vordering van € 3.000,-- is al evenmin toewijsbaar. Gelet op de eerdere
        overwegingen van de kantonrechter is geen sprake van een vertraagde opzegging of
        oplevering van de appartementen. De schade is bovendien op geen enkele wijze
        onderbouwd.
      
      
    
    
      5.6.
      
        Nu de vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen worden ook de gevorderde
        buitengerechtelijke kosten afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde]
        belast met de kosten van het geding.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      6.1.
      
        In conventie:
      
      
        wijst de vorderingen af;
      
      
      
        veroordeelt Tradiro tot het betalen van de kosten van het geding tot op het moment van
        vonnis wijzen vastgesteld op € 500,-- (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van
        
          [gedaagde];
      
      
    
    
      6.2.
      
        In reconventie:
      
      
        wijst de vorderingen af;
      
      
      
        veroordeelt [gedaagde] tot het betalen van de kosten van het geding tot op het moment van vonnis
        wijzen vastgesteld op € 800,-- (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van Tradiro,
        te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de dagtekening
        van dit vonnis tot aan de dag der voldoening;
      
      
    
    
      6.3.
      
        in conventie en in reconventie:
      
      
      
        wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare
        terechtzitting.
        401