ECLI:NL:RBNNE:2017:2176, Rechtbank Noord-Nederland, 20-06-2017, 6046795 CV EXPL 17-4196
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2017-06-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aardbevingskamer. Waardedaling woning bij verkoop.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
    
      Afdeling privaatrecht
      Locatie Assen
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: 6046795 / CV EXPL 17-4196
    
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 20 juni 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      2.	[eiser],
      wonende te [woonplaats] ,
      eisers, hierna samen in mannelijk enkelvoud: [eiser],
      gemachtigde mr. M. Schuring te Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        NEDERLANDSE AARDOLIE MAATSCHAPPIJ B.V.,
      gevestigd te Assen,
      gedaagde, hierna: NAM,
      gemachtigde mr. R. van Tricht te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 26 oktober 2016;
        
        
          de bij B16 formulier van 16 januari 2017 door [eiser] ten behoeve van de comparitie in 
        
      
      het geding gebrachte productie;
      
        
          het proces-verbaal van comparitie van 3 april 2017;
        
        
          het op de comparitie uitgesproken mondelinge vonnis waarbij de handelskamer de zaak ter 
        
      
      verdere behandeling heeft verwezen naar de kantonrechter.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Bij Koninklijk Besluit van 30 mei 1963 is aan de rechtsvoorgangster van NAM de concessie verleend gas te produceren uit het Groningenveld. Het Groningenveld bevindt zich onder de gemeenten Appingedam, Bedum, Delfzijl, Eemsmond, Groningen, Hoogezand-Sappemeer, Loppersum, Menterwolde, Slochteren, Oldambt, Pekela, Ten Boer, Veendam en een stukje Bellingwedde en Haren. 
      
    
    
      2.2.
      NAM en haar rechtsvoorgangster produceren sinds de concessieverlening gas uit het Groningenveld. Deze gasproductie veroorzaakt bodemdaling en aardbevingen.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] is eigenaar geweest van de woning [te Schildwolde] (hierna: de woning). De woning is gelegen boven het Groningenveld, in het gebied waar zich als gevolg van gaswinning door NAM aardbevingen voordoen.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft in 2011 opdracht gegeven aan een makelaar tot verkoop van de woning. De vraagprijs bedroeg aanvankelijk € 225.000,00. De woning is op 8 september 2014 verkocht voor een prijs van € 175.000,00.
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] is van mening dat de verkoopprijs door de gevolgen van de gaswinning lager is dan hij zou zijn geweest zonder de met de gaswinning samenhangende problematiek. Daarom heeft hij NAM aansprakelijk gesteld voor de waardevermindering en om schadevergoeding verzocht.
      
    
    
      2.6.
      
        NAM heeft vervolgens in het kader van de door haar opgestelde waarderegeling een taxatierapport laten opmaken met betrekking tot de woning. In hun definitieve rapport, gedateerd 16 september 2015, adviseren de taxateurs de waardedaling als gevolg van de effecten van het aardbevingsrisico, zoals bedoeld in de waarderegeling vast te stellen op een schadebedrag van € 0,00.
        De taxateurs zijn tot dit advies gekomen door eerst te beoordelen of de verkoopprijs van de woning binnen de plaatselijke markt (het risicogebied) marktconform was door te vergelijken met een aantal referentietransacties ter zake van met de woning vergelijkbare woningen (referentiewoningen) binnen het risicogebied. Daarna hebben zij de waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen 25 januari 2010 (drie jaar voordat de minister in zijn brief van 25 januari 2013 aan de Tweede Kamer naar aanleiding van de aardbeving bij Huizinge nieuwe risico-inzichten bekend maakte) en 8 september 2014 vergeleken met de hypothetische situatie dat de woning in een referentiegebied zou staan waar geen sprake is van aardbevingsproblematiek. Hierbij is de aanname gedaan dat een negatieve afwijking van de ontwikkeling van huizenprijzen in het risicogebied ten opzichte van die in de referentiegebieden wordt veroorzaakt door aardbevingen. Binnen de referentiegebieden is vervolgens gekeken naar de waardeontwikkeling van een groot aantal referentiewoningen. De taxateurs komen op basis van hun onderzoek tot de conclusie dat de gerealiseerde verkoopprijs binnen het risicogebied marktconform is en dat de waardeontwikkeling van de woning in het risicogebied niet negatiever is dan die ontwikkeling zou zijn geweest in de referentiegebieden.
      
      
    
    
      2.7.
      In reactie op een conceptversie van de onder 2.6. bedoelde taxatie heeft [eiser] een taxatierapport van de heer E.E. Linker aan de onder 2.6 bedoelde taxateurs doen toekomen. In zijn rapport van 17 maart 2014 noemt Linker het feit dat de woning in het aardbevingsgebied ligt een factor die "zeker zijn effect (zal) kunnen hebben op de uiteindelijke verkoopopbrengst en verkooptijd".
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] heeft bij brief van 4 februari 2016 aan NAM bericht het oneens te zijn met de taxatie van 16 september 2015. Daarbij heeft hij in het bijzonder gewezen op de totale verwervingssom ter zake van de woning in 2007/2008 van rond de € 225.000,00 en het aardbevingsimago van de regio. [eiser] heeft vervolgens opdracht gegeven aan makelaar-taxateur ing. H. Enting om de woning te taxeren. Het door Enting opgestelde rapport van 26 februari 2016 bevat onder meer de volgende passages:
      
      
        
          Waardepeildatum	: 8 september 2014
        
        
          (…)
        
        
          C.	DOEL VAN DE TAXATIE
        
        
          Het vaststellen van de marktwaarde in volle eigendom waarbij de gevolgen van de recente aardbevingen alsmede de invloed van het toegenomen risico op meer krachtiger aardbevingen zijn weggedacht.
        
      
      
      
        
          D.	WAARDERING
        
        
          Het object is per waardepeildatum getaxeerd op:
        
      
      
        - marktwaarde		: 
        € 196.500,=
      
      
        
          (…)
        
        
          L.	ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
        
      
      
        1.	Toegepaste methodiek
      
      
        
          	De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:
        
        
          	- objectvergelijking
        
        	kantonrechter: vervolgens zijn in het rapport drie transacties beschreven die alle zien op een
        	woning in Schildwolde.
        
          (…)
        
        
          N.	NADERE MEDEDELINGEN
        
        
          Taxatie is bedoeld om de waarde te bepalen ten tijde van verkoop in 2014. Woning is destijds verkocht voor € 175.000,=. De gerealiseerde koopsom van het object is, gezien soortgelijke objecten in de omgeving, aan de lage kant.
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert primair dat NAM, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van € 21.875,00, vermeerderd met wettelijke handelsrente en kosten. Subsidiair vordert hij de benoeming van een deskundige die de schade vaststelt en veroordeling tot betaling van de door de deskundige begrote schade.
        
          [eiser] baseert zijn vordering op de stelling dat de gerealiseerde verkoopopbrengst van de woning als gevolg van (het risico op) aardbevingen lager is. De regio heeft volgens [eiser] een aardbevingsimago en uit het rappport van Enting volgt dat de woning zonder (het risico op) aardbevingen een hogere waarde zou hebben gehad. Het verschil tussen de door Enting getaxeerde waarde en de gerealiseerde verkoopopbrengst (€ 21.500,00) vordert [eiser] als schadevergoeding. Daarnaast vordert hij vergoeding van de kosten van de taxatie door Enting (€ 375,00).
      
      
    
    
      3.2.
      NAM voert verweer. Zij betwist dat de woning voor een lagere prijs is verkocht dan zonder aardbevingen het geval zou zijn geweest. Dat er waardedaling heeft plaatsgevonden is volgens NAM in lijn met de algemene marktontwikkeling. Verder meent NAM dat Enting in zijn taxatie een onjuiste methodiek heeft toegepast, omdat hij slechts heeft vergeleken met een zeer beperkt aantal objecten binnen het risicogebied. Daardoor heeft hij het mogelijke aardbevingsrisico juist niet weggedacht. Daar komt nog bij dat Enting drie niet voldoende vergelijkbare objecten heeft gekozen zonder toe te lichten of en hoe hij de verschillen heeft gecorrigeerd.
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        Het geschil in deze procedure draait om de vraag of de verkoopprijs van de woning lager is dan die zou zijn geweest zonder (het risico op) aardbevingen. Het ligt op de weg van [eiser] om gemotiveerd te stellen dat dit het geval is. [eiser] verwijst in zijn stellingen naar zijn onder 2.8. genoemde brief van 4 februari 2016 en naar het rapport van Enting .
        De kantonrechter is met NAM van oordeel dat in het rapport van Enting niet gemotiveerd uiteen is gezet waarom de woning door (het risico op) aardbevingen in waarde zou zijn gedaald. NAM wijst er terecht op dat Enting slechts heeft vergeleken met drie referentietransacties ter zake van woningen binnen Schildwolde. Hoe daarmee de invloed van (het risico op) aardbevingen inzichtelijk wordt gemaakt, blijft volledig in het midden. De op de comparitie gemaakte opmerking dat het uit het doel van de taxatie volgt, overtuigt de kantonrechter niet. Dat doel was het vaststellen van de marktwaarde waarbij de gevolgen van en het risico op aardbevingen zijn weggedacht. De kantonrechter is het met NAM eens dat Enting dat nu juist niet heeft gedaan door alleen te vergelijken met drie transacties betreffende woningen in Schildwolde. Die transacties waren immers aan dezelfde aardbevingsproblematiek onderhevig.
        Het lag op de weg van [eiser] om beter te motiveren waarom sprake zou zijn van waardedaling als gevolg van (het risico op) aardbevingen. Zeker nu NAM zich voorafgaand aan de procedure onder verwijzing naar de onder 2.6. bedoelde taxatie op het standpunt had gesteld dat geen sprake is van een waardedaling van de woning waarvoor zij aansprakelijk is. Met het enkel verwijzen naar het rapport van Enting heeft [eiser] niet aan zijn stelplicht voldaan.
      
      
    
    
      4.2.
      
        
          [eiser] heeft ook nog verwezen naar zijn brief van 4 februari 2016. Daarin stipt [eiser] de verwervingssom ter zake van de woning in 2007/2008 aan en verwijst hij naar het aardbevingsimago van de regio. Een verdere toelichting heeft [eiser] niet gegeven.
        Nog daargelaten dat [eiser] de gestelde verwervingskosten niet heeft onderbouwd en dat uit de voorafgaand aan de comparitie overgelegde productie een lager bedrag lijkt te volgen, stelt de kantonrechter vast dat [eiser] niet heeft toegelicht waarom het verschil tussen de gestelde verwervingskosten en de gerealiseerde verkoopprijs zou zijn veroorzaakt door (het risico op) aardbevingen. Ook hier schiet [eiser] tekort in het nakomen van zijn stelplicht.
      
      
    
    
      4.3.
      
        De verwijzing naar het aardbevingsimago van de regio is naar het oordeel van de kantonrechter in haar algemeenheid zeker niet van belang ontbloot. [eiser] heeft echter ook hier geen nadere motivering gegeven. Integendeel, op de comparitie is namens [eiser] betoogd dat in deze procedure niet aan de orde is of er in het algemeen in het aardbevingsgebied sprake is van een permanent of duurzaam aardbevingsrisico waaraan de conclusie moet worden verbonden dat waardedaling van individuele woningen een gegeven is. Het gaat hier volgens [eiser] om een concreet geval waarin meetbaar is of er sprake is van schade als gevolg van aardgasproductie. Volgens [eiser] zijn er meer methodes van schadeberekening mogelijk. Hij heeft in dit verband gewezen op het rapport Beoordeling van woningmarktmodellen aardbevingsgebied Groningen van januari 2016 van S. Jansen e.a. 
        De kantonrechter heeft op de comparitie aandacht besteed aan genoemd rapport van Jansen e.a. en ook aan het verslag van de in opdracht van de Nationaal Coördinator Groningen gehouden Critical Review . Daarbij heeft de kantonrechter aandacht gevraagd voor de in het verslag vermelde "gedeelde inzichten" dat macro-onderzoek nimmer een deugdelijke uitspraak kan doen over de waardedaling van individuele panden, maar ook dat het de vraag is in hoeverre het model dat ten grondslag ligt aan de waarderegeling van NAM een betrouwbaar antwoord geeft op de vraag hoeveel een pand in waarde is gedaald door de aardbevingen en, ten slotte, dat de compensatieregeling ruimhartiger moet om individuele burgers niet het slachtoffer te laten worden van onzekerheid van modellen. 
      
      
      
        Deze stukken waren tot de comparitie geen onderdeel van het partijdebat geweest. Ze waren de kantonrechter echter bekend en de maatschappelijke context van de zaak maakte het naar zijn oordeel noodzakelijk de stukken in het debat te betrekken. NAM heeft bezwaar gemaakt tegen het in de procedure betrekken van de hiervoor genoemde stukken. De kantonrechter heeft partijen aan het eind van de comparitie in de gelegenheid gesteld met het oog hierop een akte te nemen. Daarvan hebben zij geen gebruik gemaakt. Van belang is vooral dat [eiser] geen gebruik heeft gemaakt van de gelegenheid zijn stellingen aan te passen. Artikel 24 Rv schrijft voor dat de kantonrechter zich beperkt tot hetgeen partijen aan hun vordering ten gronde hebben gelegd. Nu [eiser] het in deze overweging besprokene niet aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd en heeft volstaan met een algemene verwijzing naar het aardbevingsimago, laat de kantonrechter dit punt verder rusten.
      
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] heeft subsidiair gevorderd een deskundige te benoemen die de schade vaststelt. In het verlengde van wat de kantonrechter hiervoor heeft overwogen met betrekking tot de stelplicht van [eiser] geldt ook voor de subsidiaire vordering dat het op de weg van [eiser] lag beter onderbouwd te stellen dat er sprake is van schade waarvoor NAM aansprakelijk is. Aan het vaststellen/schatten van de omvang van schade wordt pas daarna toegekomen. Het benoemen van een deskundige is daarom niet aan de orde. Ook de subsidiaire vordering zal worden afgewezen.
      
    
    
      4.5.
      
        
          [eiser] wordt in het ongelijk gesteld en zal in de proceskosten worden veroordeeld. De kantonrechter begroot de proceskosten aan de zijde van NAM als volgt.
        - salaris gemachtigde	€ 800,00 (2 punten, tarief € 400,00)
        Totaal			€ 800,00
      
      
      
        De kantonrechter merkt voor de duidelijkheid nog op dat het door NAM betaalde griffierecht door de rechtbank aan haar zal worden vergoed nu de zaak is verwezen naar de kantonrechter.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter 
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van NAM begroot op € 800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de onder 5.2. gegeven beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. E.W. van Weringh en in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2017.
      
    
  
  
    ________________________________
     Te vinden op https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2016/01/26/beoordeling-woningmarktmodellen-aardbevingsgebied-groningen.
  
  
    Te vinden op https://www.nationaalcoordinatorgroningen.nl/downloads/verslagen/2017/maart/2/verslag-critical-review-woningmarktonderzoeken.
  
  
    type: 16142/EW
    coll: