ECLI:NL:HR:2017:3263, Hoge Raad, 22-12-2017, 16/05372
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2017-12-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Contractenrecht, bewijsrecht. Is koopovereenkomst ter zake van onroerend goed gesloten? Uitleg en bewijskracht van onderhandse akte; art. 157 lid 2 Rv. Bewijsoordeel voldoende gemotiveerd?

22 december 2017
    Eerste Kamer
    16/05372
    TT/AS
    
     
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
     
    in de zaak van:
    
    
      
        [eiseres] ,gevestigd te [vestigingsplaats] , 
      EISERES tot cassatie,
      advocaten: mr. A.C. van Schaick en mr. N.E. Groeneveld-Tijssens,            
      
      
    
    
      		t e g e n
      
      
    
    
      
        [verweerder] ,wonende te [woonplaats] ,
      VERWEERDER in cassatie,
      advocaat: mr. H.J.W. Alt.
    
    
    
      Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en [verweerder] .
    
    
  
  
    
      1Het geding in feitelijke instanties
    	Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: 
    a.	het vonnis in de zaak C/12/83478/HA ZA 12-107 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 27 maart 2013;
    b.	de arresten in de zaak 200.129.611/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 20 augustus 2013, 23 december 2014 en 26 juli 2016. 
    	Het arrest van het hof van 26 juli 2016 is aan dit arrest gehecht.
    
  
  
    
      2Het geding in cassatie
    
      	Tegen het arrest van het hof van 26 juli 2016 heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      	[verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      	De zaak is voor [verweerder] toegelicht door zijn advocaat, en mede door mr. W.A. Jacobs.
      	De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt tot vernietiging en verwijzing.	
      De advocaat van [verweerder] heeft bij brief van 10 november 2017 op die conclusie gereageerd.
    
    
  
  
    
      3Beoordeling van het middel
    
      3.1
      In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
      (i)	Tussen [betrokkene 1] (statutair bestuurder van [eiseres] , hierna: [betrokkene 1] ) en [verweerder] heeft op 30 maart 2010 een gesprek plaatsgevonden over onder meer de verkoop en koop van het perceel kadastraal bekend als gemeente Sint Philipsland sectie [A 001] en een strook van 10 meter breed van het perceel sectie [A 002] , welke strook thans kadastraal bekend is als perceel sectie [A 003] .
      
        (ii)	[verweerder] heeft de in dit gesprek tussen partijen gemaakte afspraken opgeschreven. Het handgeschreven stuk (hierna: de akte van 30 maart 2010) is daar toen door partijen ondertekend en luidt:
        “30/3/2010 Overeengekomen
        Aankoop Grond 1,35 h.a. G1001												125.000
        Aankoop Grond 116x 10 m. totaal 1160 
        verschil						      				                    1.250
        ( [A 002] )
                                                     ----------
        kosten koper						                             			                             127.500
        Recht op overpad, op aansluiting 
        Industrieweg
        Kettingbeding eerste jaar 100% telken male 
        Per jaar 10% minder afdracht 
        akte Notaris 1 juli 2010
        Containers opruimen 1 november 2010 
        ontbindende voorwaarden: financiering, toestemming 
        aanleg pad.
      
      
      
        
          [verweerder] 
        
          [betrokkene 1] ”
      
      
      
        (iii)	Naar aanleiding van een, op verzoek van [eiseres] door [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) van [A] , opgesteld concept van een koopovereenkomst hebben partijen in het bijzijn van [betrokkene 2] en [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3] ) op 8 april 2010 opnieuw met elkaar gesproken. Het naar aanleiding van dat gesprek herziene concept is door [betrokkene 2] toegestuurd aan [betrokkene 4] van [B] (hierna: [betrokkene 4] ). Een e-mail van [betrokkene 4] aan [betrokkene 2] luidt onder meer:
        “(…) Ik heb de koopovereenkomst tussen [verweerder] / [eiseres] doorgelezen. Uiteraard wist ik in grote lijnen de bedoeling van partijen al. (…) Je koopovereenkomst ziet er goed uit (…), alleen een paar kleine kanttekeningen (…). Ik zie de getekende koopovereenkomst graag tegemoet. (…)”
      
      
      
        (iv)	Op 17 juni 2010 heeft notaris [de notaris] (hierna: de notaris) in het bijzijn van [betrokkene 2] getracht te bemiddelen tussen partijen, omdat [verweerder] gebleken was dat hij met de verkoop van de percelen aan [eiseres] het risico liep het agrarisch karakter van de voor hem resterende grond te verliezen. In een conceptovereenkomst heeft de notaris vervolgens de aldaar door hem voorgestelde en met partijen besproken mogelijke oplossing beschreven. Dat concept is vervolgens door [verweerder] niet geaccepteerd.
      
      (v)	Een brief van [verweerder] , die op 28 juli 2010 door [eiseres] is ontvangen, luidt:
      
        “(…) Ik wil door middel van deze brief laten weten dat wij geen toestemming hebben gekregen van de Gemeente Tholen.
        Gezien de ontbindende voorwaarde, zie overeenkomst van 30 maart 2010, doe ik hierop mijn beroep en kan de levering niet plaats vinden. (…)”
      
      
      
        (vi)	[eiseres] heeft het beroep op de ontbindende voorwaarde niet geaccepteerd en [verweerder] in kort geding betrokken tot levering van genoemde percelen. De voorzieningenrechter heeft bepaald dat [verweerder] medewerking diende te verlenen aan levering van genoemde percelen. De levering heeft vervolgens plaatsgevonden bij akte van 6 juli 2011.
        (vii)	Bij arrest van 10 januari 2012 heeft het hof in kort geding het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigd en [eiseres] veroordeeld tot teruglevering van de gronden. [eiseres] heeft de gronden vervolgens teruggeleverd bij akte van 8 maart 2012.
      
      
    
    
      3.2
      Kort weergegeven en voor zover in cassatie van belang vordert [eiseres] in het onderhavige geding dat [verweerder] wordt veroordeeld tot levering aan [eiseres] van de in de akte van 30 maart 2010 omschreven gronden met toebehoren voor een bedrag van € 126.250,--. [eiseres] beroept zich erop dat op 30 maart 2010 een koopovereenkomst met [verweerder] is tot stand gekomen. De rechtbank heeft de vorderingen van [eiseres] afgewezen.
      
      
        3.3.1
        Het hof heeft bij tussenarrest van 23 december 2014 aan [eiseres] bewijs opgedragen van haar stellingen. Na bewijslevering heeft het hof bij eindarrest het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
        
      
      
        3.3.2
        
          De gronden waarop het hof tot zijn oordeel is gekomen, zijn weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.20-2.22. Samengevat komen zij op het volgende neer.
          	Uitgangspunt is het door [verweerder] opgestelde en door partijen ondertekende stuk van 30 maart 2010. In dat handgeschreven stuk zijn te lezen de woorden ‘overeengekomen’ en ‘aankoop grond’, de kadastrale aanduidingen en oppervlaktes van de desbetreffende percelen en de te betalen prijs. Het stuk heeft een zeer summier karakter en bevat slechts losse steekwoorden. Een duidelijke verklaring dat partijen door ondertekening overgaan tot koop en verkoop ontbreekt in het stuk. In ieder geval behoefde het nog nadere uitwerking, in die zin dat er nog een uitgebreide schriftelijke koopovereenkomst moest worden opgesteld, vooruitlopend op het notariële transport. Nu in de akte van 30 maart 2010 – een onderhandse akte in de zin van art. 157 lid 2 Rv – een concrete, tot koop en verkoop strekkende verklaring ontbreekt, ontbeert dat stuk dwingende bewijskracht ten aanzien van de vraag of door de ondertekening ervan tussen partijen een overeenkomst van koop en verkoop tot stand is gekomen. Het komt daarom aan op een vrije waardering van het voorhanden bewijs overeenkomstig art. 152 Rv.
          Naar het oordeel van het hof kan dit schriftelijke stuk derhalve niet bijdragen aan het bewijs van het probandum. (rov. 10.5)
          Uit de getuigenverklaring van [betrokkene 1] valt op te maken dat partijen volgens hem overeenstemming hebben bereikt over de (nieuwe) prijs en over de (uiterste) leveringsdatum, maar uit de verklaring kan ook worden afgeleid dat op 30 maart 2010 nog niet alles rond was. (rov. 10.6)
          Getuige [betrokkene 2] was niet bij het gesprek op 30 maart 2010 aanwezig en kan dus uit eigen wetenschap niet hieromtrent verklaren. [betrokkene 2] heeft verklaard dat hij tijdens een bespreking op 8 april 2010, waarbij ook hijzelf en [betrokkene 3] aanwezig waren, welke bespreking werd gehouden naar aanleiding van een door [betrokkene 2] opgestelde conceptovereenkomst, bij [verweerder] heeft geverifieerd of er wilsovereenstemming was over de verkoop. Ook uit de verklaring van [betrokkene 2] blijkt niet dat op 30 maart 2010 tussen partijen al overeenstemming was bereikt, op welke vraag de bewijsopdracht ziet. Bovendien blijkt uit de verklaring van [betrokkene 2] dat [verweerder] in ieder geval op 8 april 2010 het concept nog aangepast wilde zien in verband met diens wens een kettingbeding op te nemen. Hierin valt steun te vinden voor het standpunt van [verweerder] dat de onderhandelingen op dat moment nog niet waren afgerond en dat er nog slechts sprake was van een (in de akte van 30 maart 2010 vastgelegde) intentie om tot een overeenkomst van koop en verkoop te gaan komen. (rov. 10.7)
          
            [betrokkene 3] was niet zelf aanwezig bij het gesprek op 30 maart 2010. Hij heeft daaromtrent vernomen van [betrokkene 1] en door kennisneming van het stuk van 30 maart 2010. Zijn (weinig stellige) verklaring laat ook ruimte voor het standpunt van [verweerder] dat er – op 30 maart 2010 dan wel 8 april 2010 – nog geen definitieve overeenkomst was gesloten, maar dat op een aantal onderdelen nog verdere onderhandelingen nodig waren. (rov. 10.8)
          De notaris heeft verklaard dat hij over de afspraken die indertijd door partijen zijn gemaakt niets anders weet dan in “het handgeschreven contractje” (het stuk van 30 maart 2010) stond. Notarisklerk [betrokkene 4] heeft verklaard dat hij voor het eerst kennisnam van de afspraken door de toezending van de door [betrokkene 2] opgestelde conceptovereenkomst aan hem, ongeveer twee weken na 30 maart 2010. Over het door [verweerder] en [betrokkene 1] op 30 maart 2010 besprokene heeft [betrokkene 4] niets kunnen verklaren, noch over het gesprek op 8 april 2010. (rov. 10.9)
          A.L. [betrokkene 1] , medewerker van [eiseres] , de broer van [betrokkene 1] , heeft onder meer verklaard omtrent ontmoetingen tussen hem en [verweerder] die geruime tijd na 30 maart 2010 hebben plaatsgevonden, waarschijnlijk in 2011 en 2012. Ten aanzien van het op genoemde datum gevoerde gesprek tussen zijn broer en [verweerder] kan hij slechts verklaren naar aanleiding van hetgeen hem daarover in familieverband is verteld en op grond van de akte van 30 maart 2010. (rov. 10.10)
          Uit de verklaring van [verweerder] blijkt dat er in zijn visie noch op 30 maart 2010, noch op 8 april 2010 al overeenstemming was over de koop en verkoop, in die zin dat er nog diverse problemen moesten worden opgelost. De verklaring van [betrokkene 2] dat [verweerder] op 8 april 2010 heeft gezegd dat hij akkoord ging als [betrokkene 4] met de aanvullende bedingen in de koopovereenkomst akkoord zou zijn, is door [verweerder] tegengesproken. Ook vindt de verklaring van [betrokkene 2] geen bevestiging in de verklaring van [betrokkene 4] . In de verklaring van [betrokkene 3] , die ook aanwezig was bij het gesprek op 8 april 2010, valt evenmin steun te vinden voor bedoelde verklaring van [betrokkene 2] . Dat [verweerder] zich voorwaardelijk, namelijk indien [betrokkene 4] akkoord ging, akkoord heeft verklaard als bedoeld, is derhalve ook niet komen vast te staan. (rov. 10.13)
          De verklaringen van [betrokkene 5] en [betrokkene 6] kunnen niet ten gunste van het door [eiseres] te leveren bewijs strekken. [betrokkene 5] heeft verklaard dat hij niets afweet van de afspraken die precies tussen partijen gemaakt zijn. [betrokkene 6] heeft verklaard dat [verweerder] heeft gezegd dat hij pas zou verkopen als hij een vergunning voor de paarden had, hetgeen erop duidt dat nog geen perfecte (onvoorwaardelijke) overeenkomst tot stand was gekomen. (rov. 10.16)
          Op grond van de bewijsmiddelen is niet komen vast te staan dat partijen op 30 maart 2010 definitief wilsovereenstemming hebben bereikt over de verkoop en levering door [verweerder] van de litigieuze percelen aan [eiseres] . De verklaring van [betrokkene 1] dienaangaande (met de beperking van art. 164 lid 2 Rv) wordt tegengesproken door de verklaring van [verweerder] . Ook op grond van de verklaringen met betrekking tot het op 8 april 2010 gevoerde gesprek kan die wilsovereenstemming niet worden vastgesteld. De verklaring van [betrokkene 2] dat er op 8 april 2010 wilsovereenstemming was, wordt tegengesproken door de verklaring van [verweerder] en vindt geen bevestiging in de verklaring van [betrokkene 3] . (rov. 10.17)
          De conclusie moet zijn dat [eiseres] niet is geslaagd in het haar opgedragen bewijs (rov. 10.18).
        
        
      
      
        3.4.1
        Onderdeel 2 is gericht tegen rov. 10.5 en klaagt dat het hof heeft miskend dat het, met gebruikmaking van de Haviltexmaatstaf, eerst had moeten onderzoeken wat partijen in de akte van 30 maart 2010 hebben bedoeld en vervolgens van de dwingende bewijskracht van die akte had moeten uitgaan.
        
      
      
        3.4.2
        
          Niet in geschil is dat de akte van 30 maart 2010 een onderhandse akte is in de zin van art. 156 lid 3 Rv. Kort gezegd levert een dergelijke akte ingevolge art. 157 lid 2 Rv dwingend bewijs op – behoudens tegenbewijs – dat partijen hebben verklaard wat in de akte is vastgelegd en dat hetgeen is verklaard tussen partijen als waarheid geldt.	
          Het hof heeft in rov. 10.5 geoordeeld dat in de akte voor het standpunt van beide partijen argumenten zijn te vinden en dat, nu de akte zelf geen concrete, op koop en verkoop gerichte verklaring bevat, dat stuk dwingende bewijskracht ontbeert ten aanzien van de vraag of door de ondertekening ervan tussen partijen een overeenkomst van koop en verkoop tot stand is gekomen. Daarmee heeft het hof niet de dwingende bewijskracht van de akte miskend, maar geoordeeld dat (uitleg van) hetgeen partijen in de akte hebben verklaard onvoldoende is om daaraan met dwingende bewijskracht de conclusie te verbinden dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Anders dan het onderdeel kennelijk voorstaat, is het hof daarbij terecht ervan uitgegaan dat het voor de dwingende bewijskracht van de akte aankwam op (uitleg van) alleen die akte zelf.
          	Het onderdeel faalt derhalve.
        
        
      
      
        3.5.1
        
          Onderdeel 3 betoogt dat ook indien de akte van 30 maart 2010 slechts vrije bewijskracht zou hebben, het hof dit stuk kenbaar in zijn bewijswaardering had moeten betrekken. Volgens het onderdeel heeft het hof in rov. 10.5 de akte van 30 maart 2010 ten onrechte van zijn bewijswaardering uitgesloten en daarmee blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting ten aanzien van art. 152 Rv. De onderdelen 9-12 wijzen in dit verband onder meer erop dat het hof in rov. 7.7 van het tweede tussenarrest [eiseres] juist had opgedragen om bewijs te leveren dat kon strekken tot aanvulling van het reeds aangedragen bewijs, waaronder die akte. Ook diverse andere onderdelen bevatten de klacht dat het hof de bewijsmiddelen – zoals de onderscheiden getuigenverklaringen – niet in samenhang met de akte van 30 maart 2010 heeft gewaardeerd.
          	Deze klachten lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
        
        
      
      
        3.5.2
        
          Nadat het hof in rov. 10.5 had overwogen dat aan de akte van 30 maart 2010 geen dwingende bewijskracht kan worden ontleend voor het antwoord op de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst is tot stand gekomen en het derhalve aankomt op een vrije waardering van het voorhanden bewijs, overweegt het dat “dit schriftelijke stuk derhalve niet [kan] bijdragen aan het bewijs van het probandum.” Vervolgens heeft het hof elk van de verklaringen van de gehoorde getuigen gewogen en is het, zonder daarbij of bij zijn eindwaardering in rov. 10.17 de akte van 30 maart 2010 kenbaar in zijn oordeel te betrekken, tot de slotsom gekomen dat [eiseres] niet is geslaagd in het haar opgedragen bewijs. Hieruit lijkt te volgen dat het hof daadwerkelijk de akte van 30 maart 2010 geheel van het bewijs heeft uitgesloten. In dat geval is het hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting.
          Indien het hof de akte wel heeft meegewogen bij de bewijswaardering, heeft het daarvan in zijn overwegingen niet blijk gegeven en derhalve zijn oordeel ontoereikend gemotiveerd. Dit geldt met name in het licht van de vaststaande omstandigheden dat de akte van 30 maart 2010 is opgesteld door [verweerder] , door beide partijen is ondertekend, daarin de woorden “overeengekomen” en “aankoop grond” staan, en daarin – zij het summier – een oppervlakte, kadastrale kenmerken, een prijs en een leveringsdatum zijn neergelegd.
        
        
      
      
        3.5.3
        De hiervoor in 3.5.1 vermelde klachten slagen derhalve.
        
      
    
    
      3.6
      De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling. De zaak zal worden verwezen voor een nieuwe waardering van het bewijs aan de hand van de in het geding gebrachte schriftelijke bewijsmiddelen en de getuigenverklaringen in hun onderlinge samenhang.
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
      De Hoge Raad:
      vernietigt het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 26 juli 2016;
      verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;
      veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 943,93 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [eiseres] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door de vice-president C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, M.V. Polak, T.H. Tanja-van den Broek en M.J. Kroeze, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer T.H. Tanja-van den Broek op 22 december 2017.