ECLI:NL:GHDHA:2022:1934, Gerechtshof Den Haag, 27-09-2022, BK-21/00987
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-09-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Objectafbakening. Souterrain is afsluitbaar van de overige delen van het pand en is dus een afzonderlijke onroerende zaak. De vastgestelde waarde is niet aannemelijk gemaakt. Het taxatierapport bevat tegenstrijdigheden. Ook belanghebbende heeft de bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt de WOZ-waarde in goede justitie vast waarbij het in aanmerking neemt dat de oppervlakte van het object groter is dan waarvan de Heffingsambtenaar is uitgegaan.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-21/00987 
  
  
    
      Uitspraak van 27 september 2022
    
  
  
    in het geding tussen:
  
  
    
      
        [X]
       te [Z] , belanghebbende,
  
  
    en
  
  
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
  
  
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 18 augustus 2021, nr. ROT 20/3417.
  
  
    
      Procesverloop
    
  
  
    1.1.	De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van het object, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 54.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende ter zake van het object voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Rotterdam (de aanslag).
  
  
    1.2.	De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
  
  
    1.3.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
  
  
    1.4.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
  
  
    1.5.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 augustus 2022. De Heffingsambtenaar is verschenen. Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan het Hof, niet verschenen. Bij een aangetekend verzonden brief van 24 juni 2022 van de griffier van het Hof is belanghebbende uitgenodigd voor de zitting van 16 augustus 2022 om 10:00 uur te Den Haag. Uit informatie van Track & Trace van PostNL blijkt dat deze uitnodiging op 27 juni 2022 om 12.36 uur is afgeleverd op het bij het Hof bekende adres van belanghebbende, zijnde [postadres] te [woonplaats] . Omdat belanghebbende tijdig en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd, heeft het Hof de zaak op de zitting behandeld en nadien het onderzoek ter zitting gesloten. De zaak is ter zitting gezamenlijk behandeld met het hoger beroep van belanghebbende in de zaken BK21/00988 en BK-21/00989. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
  
  
    
      Feiten
    
  
  
    2.1.	Belanghebbende was op 1 januari 2020 eigenaar van een monumentaal pand aan de [adres] , gebouwd in 1895 (het pand). Het object betreft het souterrain van het pand en heeft een oppervlakte van 110 m2. In het object bevindt zich tevens de cv- en warmwaterinstallatie voor het gehele pand.
  
  
    2.2.	Tot de stukken van het geding behoort een e-mail van 1 juli 2009 van de Heffingsambtenaar aan belanghebbende betreffende het object. De e-mail vermeldt onder meer:
  
  
    “Mijn collega heeft een oude bouwtekening gevonden van [het pand]. Ik neem aan dat de ruimte die kolenhok wordt genoemd thans het stookhok (Hof: cv- en warmwaterinstallatie) is. Er is echter ook gebleken dat deze ruimte in het geheel niet meegenomen in de waardering van de galerie.
  
  
    De totale oppervlakte van het soutterrain is 110 m2. In het taxatierapport wordt uitgegaan van 82 m2 voor de galerie. Er is dus geen reden om nog een extra aftrek voor de stookruimte toe te passen.”
  
  
    2.3.	Het object werd op 1 januari 2020 door een familielid van belanghebbende als opslagruimte gebruikt. De boven het souterrain gelegen verdiepingen van het pand zijn verhuurd aan een ander.  
  
  
    2.4.	Het pand is kadastraal niet gesplitst in appartementsrechten.
  
  
    2.5.	De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, dat op 1 oktober 2020 is opgemaakt door [A] , WOZ-taxateur. Daarin is de waarde van het object op de waardepeildatum bepaald op € 54.000. Uit het taxatierapport volgt dat de globale onderhoudsstatus van het object “matig” is. Het taxatierapport vermeldt onder meer:
  
  
    “Ondergetekende, [A] WOZ-taxateur van Belastingen Rotterdam verklaart te hebben gewaardeerd:
  
  
    Een Galerie/ opslag in het sousterain van het monumentale kantoor:
    
      [adres]
    
  
  
    De WOZ-waarde (op basis van de vergelijkingsmethode), in totaal op een bedrag van:
    
      € 54.000, -
    
  
  
    (…)
  
  
    Het object is gewaardeerd met behulp van de vergelijkingsmethode.
  
  
    
      Algemeen toelichtende opmerkingen
    
  
  
    Deze waardering is mede tot stand gekomen rekening houdend met stand en ligging, marktsituatie, bestemming, ouderdom, afmetingen, onderhoudstoestand, kwaliteit, functionaliteit, alsmede alle overige waarde bepalende factoren.
  
  
    (…)
  
  
    Als waardepeildatum geldt de datum 1 januari 2019.
  
  
    	(…)
  
  
    
      4OMSCHRIJVING VAN HET GETAXEERDE
    
    
      Het object [adres] met bouwjaar 1895 betreft een Galerie.
    
    
    
      Bouwlaag 	Deelobject 	Opp/ aantal
      Sousterain 	Opslag/Galerie 	82 m2
    
    
    
      (…)
    
    
  
  
    
      6PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN
    
    
      
        Bestemming
      
      De bestemming van de locatie is gemengd.
    
    
  
  
    
      7GLOBALE ONDERHOUDSTOESTAND
    
      Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand gegeven, gebaseerd op visuele 
      inspectie van het geheel (waarvan destructief en meer specialistisch onderzoek buiten 
      beschouwing is gelaten).
    
    
    
      De onderhoudstoestand van niet genoemde onderdelen is in de algemene beoordeling begrepen.
    
    
    
      Het pand verkeert naar het geheel genomen in een redelijke staat van onderhoud, het de 
      onderhoudstoestand en uitstraling van het sousterrain is minder dan de algehele staat van 
      onderhoud van het gehele pand. De onderhoudsindicatie van diverse bouwonderdelen voor
      zover van belang voor de waardebepaling is als volgt:
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              Omschrijving
            
            
              onderhoudsindicatie
            
          
          
            
              Vloeren
            
            
              voldoende
            
          
          
            
              Constructie
            
            
              goed
            
          
          
            
              Gevels
            
            
              goed
            
          
          
            
              Kozijnen
            
            
              voldoende
            
          
          
            
              Daken/dakbedekking
            
            
              goed
            
          
          
            
              Binnenwanden
            
            
              voldoende
            
          
          
            
              Plafonds
            
            
              redelijk
            
          
        
      
    
    	*voor zover visueel waarneembaar
    
    
      De aanwezige installaties (E & W) zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. Bij de
      waardering is ervan uitgegaan dat de in het gewaardeerde aanwezige installaties (E & W),
      tenzij anders vermeld, normaal functioneren en geschikt zijn voor het gebruik.
    
    
    
      Met de gebruikte termen wordt het volgende bedoeld:
    
    
      
        
        
        
          
            
              
                Onderhoudsindicatie
              
            
            
              
                Beschrijving
              
            
          
          
            
              Uitstekend
            
            
              Nieuwbouwkwaliteit op basis van een gedegen ontwerp, uitvoering
              en materiaalkeuze. Zeer incidenteel kan een gebrek voorkomen ten
              gevolge van een calamiteit (bijvoorbeeld vandalisme), maar niet
              door veroudering.
            
          
          
            
              Goed
            
            
              Invloeden vanuit het gebruik, weer en wind manifesteren zich in
              lichte mate. Het bouwdeel/-element is "ingelopen", de "nieuwigheid"
              is er duidelijk af, functievervulling is zonder meer gewaarborgd.
            
          
          
            
              Redelijk
            
            
              Invloeden vanuit gebruik, weer en wind manifesteren zich in de
              eerste echte gebreken zoals houtrot, corrosie e.d. Het
              verouderingsproces is over vrijwel de gehele linie duidelijk op gang
              gekomen. Incidenteel kan een storing in de functievervulling
              opgetreden zijn.
            
          
          
            
              Matig
            
            
              Het verouderingsproces heeft het bouwdeel/-element duidelijk in zijn
              greep. De beste tijd is voorbij, het einde nadert. Storingen in de
              functievervulling komen plaatselijk voor en/of zijn reeds meerdere
              malen voorgekomen.
            
          
          
            
              Slecht
            
            
              Het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden.
              Regelmatig komen ernstige gebreken voor. De functievervulling van
              het totaal is niet meer gewaarborgd. Het einde is in feite bereikt.
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    
      8DE BEREKENING
    
    
      Koopsom p/m2 primair bedraagt afgerond € 660,-
    
    
  
  
    
      9TAXATIEONDERBOUWING
    
      
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              Bouwlaag
            
            
              Deel
            
            
              Oppervlakte
            
            
              M2 prijs
            
            
              Itza
            
            
              Waarde
            
          
          
            
              SO
            
            
              Opslag/Galerie
            
            
              82 m²
            
            
              € 1100,-
            
            
              60 %
            
            
              € 54.147,-
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Totalen
            
            
              € 54.147,-
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                Waarde
              
            
            
              
                € 54.000
              
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    
      10VERGELIJKINGSOBJECTEN
    
    
    
      
        Onderbouwing Kapitalisatiefactor
      
    
    
      Onderbouwende Verkoop 1 	Adres 				[adres 2]
      Transactiedatum 			23-03-2019
      Transactieprijs 			€ 27.000, -.
      
      Onderbouwende Verkoop 2 	Adres 				[adres 3]
      Transactiedatum 			23-03-2018
      GecorrigeerdeTransactieprijs 	€ 66.000, -
      
      Onderbouwende Verkoop 3 	Adres 				[adres 4]
      Transactiedatum 			06-02-2020
      GecorrigeerdeTransactieprijs 	€ 66.800 -
      
      
    
    
    
      (…)
    
    
    
      
        Kooptransactie 1
      
      
        [adres 2]
      
    
    
    
      	(…)
    
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              Bouwlaag  
            
            
              Deel
            
            
              Oppervlakte
            
            
              Differentiatie
            
            
              Transactiedatum
            
            
              Transactieprijs
            
          
          
            
              SO
            
            
              Opslag
            
            
              41 m²
            
            
              60%
            
            
              23-03-2019
            
            
              € 27.000, -
            
          
        
      
    
    
    
    
      Kadastraal perceel: [perceel nr.] Bouwjaar 1911
      Koopsom p/m2 € 1.080, - (100%)
      Het object is minder gelegen, heeft een mindere uitstraling en is minder functioneel.
    
    
    
    
      
        Kooptransactie 2
      
      
        [adres 3]
      
    
    
    
      (…)
    
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              Bouw-laag  
            
            
              Deel
            
            
              Oppervlakte
            
            
              Differentiatie
            
            
              Transactiedatum
            
            
              GecorrigeerdeTransactieprijs
            
          
          
            
              SO
            
            
              Winkel
            
            
              60 m²
            
            
              60%
            
            
              23-03-2018
            
            
              € 66.000, -
            
          
        
      
    
    
    
      Kadastraal perceel: [perceel nr.] Bouwjaar 1904
      Koopsom p/m2 € 1.106, - (100%)
    
    
    
      
        [adres 3] , verkocht 23-03-2018 gecorrigeerde koopsom € 66.000, - Originele koopsom € 400.000, - met meer onroerend goed, 16,6% van de waarde voor Souterrain (zie akte).
    
    
    
      Het betreft een souterrain in gebruik als verkoopruimte (is vergelijkbaar) het object is minder
      gelegen, heeft een mindere uitstraling
    
    
    
      
        Kooptransactie 3
      
      
        [adres 4]
      
    
    
    
      (…)
    
    
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              Bouw-laag  
            
            
              Deel
            
            
              Oppervlakte
            
            
              Differentiatie
            
            
              Transactiedatum
            
            
              GecorrigeerdeTransactieprijs
            
          
          
            
              SO
            
            
              Opslag
            
            
              69 m²
            
            
              50%
            
            
              06-02-2020
            
            
              € 66.800, -
            
          
        
      
    
    
    
      Kadastraal perceel: [perceel nr.] , Bouwjaar 1925
      Koopsom/m2 € 968,-. (100%)
    
    
    
      Het betreft een souterrain in gebruik als verkoopruimte (is vergelijkbaar) het object is minder gelegen, heeft een mindere uitstraling.
      Originele koopsom € 70.000,- gecorrigeerd met reservefonds VVE € 3.200, -“
    
    
    
      2.6.
      Op 30 november 2021 hebben de Heffingsambtenaar en de taxateur van de gemeente het object bezocht. Tijdens dat bezoek is gebleken dat sprake was van waterschade aan het object.
      
      
      
        
          Oordeel van de Rechtbank
        
      
      
      3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
      
      
        “3. Eiser voert aan dat verweerder de waarde had moeten bepalen aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode (hierna: de HWK-methode). In het te realiseerbare huurniveau is niets gewijzigd. Verweerder had rekening moeten houden met het waardedrukkende effect van rioolschade op het souterrain, dat nu slechts bruikbaar is als opslag. De rechtbank begrijpt hieruit dat eiser als eerste de door verweerder gekozen methode ter discussie stelt en ten tweede de door verweerder vastgestelde waarde bestrijdt.
      
      
      4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
      Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, voor zover van belang, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode (de HWK-methode).
      
      5. Verweerder mag op grond van de hiervoor weergegeven wettelijke bepalingen de waarde van niet-woningen zoals de onroerende zaak in beginsel bepalen met de vergelijkingsmethode (in plaats van bijvoorbeeld de HWK-methode). Omdat er hier voldoende verkooptransacties voorhanden zijn, zoals hierna zal blijken, heeft verweerder dus terecht de vergelijkingsmethode gehanteerd.
      
      6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [A] van 1 oktober 2020 (op basis van de zgn. ITZA-methode) en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin. De globale onderhoudstoestand van de onroerende zaak wordt door de taxateur omschreven als ‘matig’. De onroerende zaak komt op € 660,- per m² (100%).
      
      7. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten – [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] – zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
      
        
          [adres 2] (41 m², bouwjaar 1911) is op 23 maart 2019 verkocht voor € 27.000,-. Het is volgens verweerder minder gelegen, heeft een mindere uitstraling en is minder functioneel dan de onroerende zaak. Koopsom per m² (100%) komt volgens verweerder op € 1.080,-.
        
          [adres 3] (60 m², bouwjaar 1904) is op 23 maart 2018 verkocht voor € 66.400,-. Het verkoopcijfer is uit de akte van levering voor het gehele pand, waarin deze ruimte ligt, berekend. In die akte is 16,6% van de totale koopsom € 400.000,- (= € 66.400,-) aan deze ruimte toegerekend. Het is een souterrain dat in gebruik is als verkoopruimte en is daarmee volgens verweerder vergelijkbaar met de onroerende zaak. Naar de mening van verweerder is het minder gelegen en heeft een mindere uitstraling dan de onroerende zaak. Koopsom per m² (100%) komt op volgens verweerder op € 1.106,.
      
      
      
        
          [adres 4] (69 m², bouwjaar 1925) is op 6 februari 2020 verkocht voor € 70.000,-. De originele koopsom is gecorrigeerd met de in de verkoopsom opgenomen bijdrage in het reservefonds van de VvE van € 3.200,-. De ‘netto’ koopsom komt daarmee op € 66.800,-. Het is een sousterrain dat in gebruik is als verkoopkoopruimte en is daarmee volgens verweerder vergelijkbaar met de onroerende zaak. Naar de mening van verweerder is het minder gelegen en heeft het een mindere uitstraling dan de onroerende zaak. Koopsom per m² (100%) komt op volgens verweerder op € 968,-.
        De oppervlaktes, bouwjaren, verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten als zodanig en de verkoopcijfers per m² ITZA, zoals hiervoor zijn weergegeven, betwist eiser niet. Daaruit volgt dat de koopsommen per m² (100%) van de vergelijkingsobjecten allen hoger liggen dan de waarde per m² (100%) van de onroerende zaak. Wanneer wordt gekeken naar de koopsommen zelf, dan geldt dat [adres 2] voor veel minder is verkocht (voor de helft van de WOZ-waarde die voor de onroerende zaak is vastgesteld) maar ook de helft kleiner is dan de onroerende zaak, terwijl [adres 3] en [adres 4] 22 m² respectievelijk 13 m² kleiner zijn dan de onroerende zaak en voor meer dan de waarde van de onroerende zaak zijn verkocht (€ 66.400,- respectievelijk € 70.000,-). Voor alle vergelijkingsobjecten geldt daarbij nog dat eiser in ieder geval niet betwist dat hun ligging minder is dan die van de onroerende zaak. Dit alles in ogenschouw nemend kan niet worden gezegd dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
      
      
      8. Voor zover eiser betoogt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de schade die aan de onroerende zaak is ontstaan door een verouderd, niet goed functionerende rioolstelstel ter plaatse, gaat dat niet op, al niet omdat eiser niet onderbouwt dat de onroerende zaak daardoor schade heeft opgelopen en daardoor alleen nog als opslag bruikbaar is. Daarbij geldt verder dat verweerder gelet op de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, zoals hiervoor onder 7 besproken, in vergelijking met de waarde van de onroerende zaak, met eventuele gebreken aan de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden.
      
      9. Het beroep is ongegrond.
      
      10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
      
      
      
        
          Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
        
      
      
    
    
      4.1.
      
        In geschil is of de vastgestelde waarde van het object te hoog is.
        Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend.
      
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, en tot verlaging van de WOZ-waarde tot € 50.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
        
          Beoordeling van het hoger beroep
        
      
      
      
        
          Vooraf; is het object een onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ?
        
      
      
      
        5.1.1.
        Naar het oordeel van het Hof is het object een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en dient het object derhalve voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak te worden aangemerkt (artikel 16, aanhef en onderdeel c, Wet WOZ). In dit verband is van belang dat de Heffingsambtenaar in zijn verweerschrift heeft aangevoerd dat het souterrain een eigen toegang heeft tot de straat. Dit brengt mee dat het object afsluitbaar is van de overige delen van het pand. Het object beschikt bovendien over een eigen wc en keukenblok. Voorts volgt uit de stukken van het geding dat het object op de waardepeildatum in gebruik was als opslagruimte en als zodanig zelfstandig te gebruiken is. Hieraan doet niet af dat zich in het object ook de cv- en warmwaterinstallatie voor het gehele pand bevindt.
        
      
      
        5.1.2.
        Voor zover belanghebbende heeft willen stellen dat het object een samenstel vormt met de overige verdiepingen in het pand als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, Wet WOZ, kan het Hof hem niet volgen. Het object en de rest van het pand zijn immers niet bij dezelfde belastingplichtige in gebruik.
        
        
          
            WOZ-waarde
          
        
        
      
    
    
      5.2.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend, bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (de marktwaarde; Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde (€ 54.000) niet te hoog is. Bij de beoordeling of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, zal het Hof mede in aanmerking nemen hetgeen belanghebbende ter betwisting van de (onderbouwing van de) door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde heeft aangevoerd. Slechts indien het Hof tot de slotsom komt dat de Heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, komt het toe aan de vraag of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 50.000 niet te laag is. Bij de beoordeling of belanghebbende aan deze bewijslast heeft voldaan, zal het Hof mede in aanmerking nemen hetgeen de Heffingsambtenaar ter betwisting van de (onderbouwing van de) door de belanghebbende voorgestane waarde heeft aangevoerd (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378).
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de bij de beschikking vastgestelde waarde van het object van € 54.000 een taxatierapport overgelegd. Daarin heeft de taxateur de marktwaarde van het object naar de waardepeildatum bepaald aan de hand van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende heeft daartegen aangevoerd dat de huurwaardekapitalisatiemethode de enige correcte waarderingsmethode is om de waarde van het object te bepalen. 
      
    
    
      5.6.
      Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van (een) waarderingsmethode(n) en, indien zij gebruik maakt van (een) waarderingsmethode(n), eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode(n). Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt (zie onder 5.3), de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
      
    
    
      5.7.
      Gelet op het vorenoverwogene en de in de wetgeschiedenis gegeven toelichting op de marktwaarde (zie onder 5.2), dient de Heffingsambtenaar feiten te stellen en bij weerspreking door belanghebbende aannemelijk te maken die de conclusie kunnen dragen dat de door hem voorgestane waarde van € 54.000 niet hoger is dan de prijs die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop van het object op de voor het object meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, een en ander beoordeeld naar de toestand op de waardepeildatum en rekening houdend met de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ voorgeschreven waarderingsficties.
      
    
    
      5.8.
      Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem verlangd worden dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
      
    
    
      5.9.
      Het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voldoet niet aan deze eisen. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
      
        5.9.1.
        Het taxatierapport vermeldt drie vergelijkingsobjecten, zijnde [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Bij elk van de vergelijkingsobjecten is een zogenoemd differentiatiepercentage vermeld. De wijze waarop deze differentiatiepercentages tot stand zijn gekomen is niet te herleiden. Daarbij verdient opmerking dat uit het taxatierapport lijkt te volgen dat alleen bij het vergelijkingsobject [adres 2] rekening is gehouden met het bij dat object genoemde differentiatiepercentage.
        
      
      
        5.9.2.
        De aannames van de taxateur over de verschillen tussen de met elkaar vergeleken objecten wat betreft de ligging, uitstraling, functionaliteit en de staat van onderhoud zijn niet inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Dit geldt eveneens voor het gewicht dat hij heeft toegekend aan die verschillen bij de herleiding van de waarde van het object uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. 
        
      
      
        5.9.3.
        Voorts bevat het taxatierapport tegenstrijdigheden. In dit verband geldt dat het taxatierapport enerzijds vermeldt dat de globale onderhoudsstatus van het object ‘matig’ is terwijl anderzijds aan vrijwel alle bouwonderdelen van het object de onderhoudsindicaties ‘voldoende’ en ‘goed’ worden toegekend. Daarbij is aan de onderdelen ‘Vloeren’ en ‘Binnenwanden’ de onderhoudsindicatie ‘voldoende’ gegeven terwijl uit onder meer door de Heffingsambtenaar overgelegde foto’s volgt dat de vloeren en wanden van het object ernstig zijn beschadigd. Hierdoor is niet na te gaan of bij de waardering van het object (voldoende) rekening is gehouden met de aanwezige schade aan het object.
        
      
      
        5.9.4.
        Met de toelichtingen die de taxateur en de Heffingsambtenaar ter zitting hebben gegeven, hebben zij geen inzicht kunnen geven in de verstrekte onderbouwing van de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en de daarbij gemaakte aannames en keuzes. 
        
      
    
    
      5.10.
      Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      5.11.
      Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 50.000 niet aannemelijk gemaakt aangezien hij op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe deze waarde is opgebouwd.
      
    
    
      5.12.
      Omdat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde schattenderwijs vast op € 54.000. Het Hof komt tot deze waarde mede gelet op de bij de vastgestelde waarde reeds toegepaste coulancekorting (zie 2.2 en 2.5) waarbij is uitgegaan van een kleinere oppervlakte van het object (82 m2 in plaats van 110 m2).
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.13.
      Het hoger beroep is ongegrond, omdat de door het Hof vastgestelde waarde niet lager is dan de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
      
      
      
        
          Proceskosten en griffierecht
        
      
      
      6. Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de proceskosten.
      
        Beslissing
      
      
      
        Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, R.A. Bosman en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 27 september 2022 in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        aangetekend aan
        partijen verzonden:
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
          de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
        
        
          Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
          de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
        
        
          Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
        
      
      
      
        
          Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
        
      
      
        1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
      
        
               a. - de naam en het adres van de indiener;
        
        
               b. - de dagtekening;
        
        
               c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        
        
               d. - de gronden van het beroep in cassatie.
        
      
      
      
        
          Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.