ECLI:NL:RBZWB:2018:5802, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-09-2018, 6670969 CV EXPL 18-702
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2018-09-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vaststelling aanvangshuurprijs door kantonrechter. Kantonrechter oordeelt dat in de UHW de redelijkheid centraal staat. In de omstandigheden van het geval oordeelt hij – anders dan Huurcommissie – dat het in de omstandigheden van het geval in dit specifieke geval alleszins te billijken is om bij de vaststelling van de aanvangshuurprijzen de energieprestatie van de woningen mee te tellen. Naar zijn oordeel zou, in de gegeven omstandigheden, het buiten beschouwing laten van de punten voor de energie-index tot een onbillijk resultaat leiden, zonder dat daar een (anders dan puur formalistische) rechtvaardiging voor bestaat.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Bergen op Zoom
    
    
    
      zaak/rolnr.: 6670969 CV EXPL 18-702
    
    
    
      
        vonnis d.d. 19 september 2018
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid LARKO HOLDING B.V., 
      
        gevestigd te 4645 BC Putte aan de Antwerpsestraat 95,
        
        eiseres in conventie/verweerster in reconventie, 
      
      nader aan te duiden als “Larko”,
      gemachtigden: mr. J. Vermeeren, advocaat te Etten-Leur,
      tegen
    
  
  
    
      1
      1.  Mw. [voorletter gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] , wonende te [woonplaats] aan de[adres 1] , 2.  Mw. [voornaam] [ged. 2] , wonende te [woonplaats] aan de[adres ged. 2] ,3.  Dhr. [voornaam] [gedaagde 3] , wonende te [woonplaats] aan de[adres gedaagde 3] ,gedaagden in conventie/eisers in reconventie, nader ook gezamenlijk aan te duiden als ‘huurders’, dan wel individueel als “ [gedaagde sub 1] ”, “ [ged. 2] ” en “ [gedaagde 3] ”,
    gemachtigde: mr. M.S. Yap, advocaat te Bergen op Zoom.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van het geding
    
    
      
        In conventie en in reconventie:
    
    
    
      1.1
      De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
      a. het exploot van dagvaarding van 14 februari 2018 met producties;b. de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met    producties;
      c. de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende antwoord in reconventie, met    producties;d. de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie;e. de conclusie van dupliek in reconventie. 
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      
        In conventie:
    
    
      2.1
      Larko vordert:
      
      
        
          met betrekking tot de woning aan de 
          
            [adres 1]
          
           te [woonplaats]:I.    te bepalen dat de aanvangshuurprijs € 700,00 per maand bedraagt, althans een door de        kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;II.   huurder [gedaagde sub 1] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 147,55 per        maand, vanaf 1 januari 2018 tot en met de datum van het in deze te wijzen vonnis,        vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de 15de dag na betekening van het in deze       te wijzen vonnis;
      
      
      
        
          met betrekking tot de woning aan de 
          
            [adres ged. 2]
          
           te [woonplaats]:III.  te bepalen dat de aanvangshuurprijs € 700,00 per maand bedraagt, althans een door de        kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;IV.  huurder [ged. 2] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 224,99 per        maand, vanaf 1 januari 2018 tot en met de datum van het in deze te wijzen vonnis,        vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de 15de dag na betekening van het in deze       te wijzen vonnis;
      
      
      
        
          met betrekking tot de woning aan de 
          
            [adres gedaagde 3]
          
           te [woonplaats]:V.   te bepalen dat de aanvangshuurprijs € 700,00 per maand bedraagt, althans een door de        kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;VI.  te bepalen dat de huurprijs voor deze woning niet tijdelijk is verlaagd;VII. huurder [gedaagde 3] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 383,98 per        maand, vanaf 1 januari 2018 tot en met de datum van het in deze te wijzen vonnis,        vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de 15de dag na betekening van het in deze       te wijzen vonnis;
      
      
      
        en voorts omVIII. huurders te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder mede dienen te       worden begrepen de legeskosten Huurcommissie ad € 450,00 per huurder, vermeerderd       met de wettelijke rente vanaf de 15de dag na betekening van dit vonnis.
      
      
    
    
      2.2
      Huurders concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Larko, met veroordeling van Larko in de kosten van het geding.
      
      
        
          In reconventie:
      
      
    
    
      2.3
      Huurders vorderen de uitspraak van de huurcommissie te bekrachtigen. Verder vorderen zij primair (terug)betaling van bedragen van respectievelijk € 1.474,40 (huurder [gedaagde sub 1] ), € 2.249,90 (huurder [ged. 2] ) en € 3.839,80 (huurder [gedaagde 3] ), dan wel subsidiair (ten aanzien van elke huurder individueel) terugbetaling van het verschil tussen de reeds betaalde huurpenningen en de door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen huurprijs tot aan de dag der voldoening, zowel primair als subsidiair, vermeerderd met rente per verzenddatum uitspraak Huurcommissie, zijnde 22 december 2017, een en ander met veroordeling van Larko in de kosten van het geding. 
    
    
      2.4
      Larko concludeert tot afwijzing van de vorderingen van huurders, met veroordeling van hen in de kosten van het geding.
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        In conventie en in reconventie:
    
    
    
      3.1
      Tussen partijen staat in rechte het volgende vast:
      
        
          Larko is sinds 14 juni 2013 eigenares van het pand aan de [pand] te [woonplaats] , zijnde een voormalige bakkerij/winkel. Zij heeft dat pand gerenoveerden geschikt gemaakt voor 5 woonappartementen. Het pand is onder meer voorzien van dubbel glas, nieuwe deuren en een nieuw dak. 
        
        
          Bewoning van de appartementen was in strijd met het bestemmingsplan en daarom heeft Larko overleg gevoerd met de gemeente Woensdrecht. De uitkomst van dat overleg was dat de gemeente huisvesting van statushouders zou toestaan. Op 6 november 2016 is de omgevingsvergunning voor huisvesting van statushouders verleend en op 15 november 2016 heeft Larko met de gemeente Woensdrecht een overeenkomst gesloten voor de huisvesting van statushouders in voormeld pand. Daarbij is door de gemeente als eis gesteld dat de huurprijs onder de huurtoeslag-grens blijft.
        
        
          Nadat in december 2016 bij de opleveringsinspectie bleek dat nog niet werd voldaan aan alle eisen van het Bouwbesluit 2012 (met name eisen van brandbeveiliging) heeft Larko aanpassingen aangebracht aan het pand.
        
        
          Per 1 maart 2017 konden statushouders worden gehuisvest. De huurovereenkomsten met de huurders [ged. 2] en [gedaagde 3] zijn ingegaan per 1 maart 2017; de huurovereenkomst met huurder [gedaagde sub 1] per 1 april 2017. 
        
        
          De huurders hebben de Huurcommissie verzocht de (overeengekomen) aanvangshuurprijs te toetsen. 
        
        
          De huurcommissie heeft daarop een onderzoek in het gehuurde laten doen. Van dit onderzoek is op 10 oktober 2017 rapport opgemaakt. De rapporteur is aan de hand van de zogenaamde 'Huurprijscheck zelfstandige woonruimte' gekomen tot een woningwaardering (uitgedrukt in punten) van 114 punten voor de woning [adres 1] , van 99 punten voor de woning [adres ged. 2] en van 109 punten voor de woning [adres gedaagde 3] . In het rapport van onderzoek zijn geen punten toegekend voor de energieprestatie in het gehuurde. Ook voor ‘renovatie’ zijn daarin geen punten toegekend.
        
        
          Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomsten waren geen energie-index rapporten opgesteld en geregistreerd. Larko heeft dat op 28 november 2017 alsnog laten doen. De woningen hebben de volgende energie-index:[adres 1] 0,87[adres ged. 2] 0,99[adres gedaagde 3] 0,88Dit komt overeen met energielabel B. 
        
        
          Bij op 21 december 2017 verzonden uitspraken heeft de Huurcommissie in alle drie de gevallen geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs van € 700,00 niet redelijk is. Zij heeft daarbij geoordeeld dat:a) in het geval van huurder [gedaagde sub 1] (32A) een huurprijs van € 552,56 redelijk is,         op basis van 114 punten. b) in het geval van huurder [ged. 2] (32B) een huurprijs van € 475,01 
        
      
          redelijk is, op basis van 99 punten en c) in het geval van huurder [gedaagde 3] (32C) een huurprijs van € 526,70 redelijk is    op basis van 109 punten.
      i. Ten aanzien van laatstgenoemde woning heeft de Huurcommissie in diezelfde uitspraak de huurprijs wegens een ernstig gebrek in de woonruimte met ingang van 1 maart 2017 tijdelijk (verder) verlaagd tot € 316,02 per maand.
      
    
    
      3.2
      Larko wenst, in essentie, in dit geding een uitspraak te verkrijgen over de redelijkheid van de huurprijs. Zij betwist de door de huurcommissie vastgestelde puntenaantallen en de daaraan verbonden huurprijzen per woning. De tijdelijke (verdere) verlaging van de huurprijs voor de woning van huurder [gedaagde 3] in verband met een gebrek aan het gehuurde acht zij ten onrechte opgelegd. Zij meent dat van een gebrek geen sprake was, terwijl – indien al van een gebrek kan worden gesproken – het euvel geen tijdelijke huurprijsverlaging van 40% rechtvaardigt. Voorts stelt Larko dat dit (vermeende) gebrek inmiddels is verholpen. 
      
    
    
      3.3
      Huurders zijn van mening dat de door de huurcommissie gedane uitspraken ten aanzien van hun woningen juist zijn. [gedaagde 3] voegt daaraan toe dat de verlaagde huurprijs wegens een gebrek terecht is. In reconventie vorderen huurders, in lijn met het vorenstaande, de uitspraak van de huurcommissie te bekrachtigen. Tevens vorderen zij terugbetaling van de, op grond van die uitspraak, teveel betaalde huur. 
      
    
    
      3.4
      Op de verkort weergegeven standpunten van partijen wordt hierna, waar nodig en relevant, nader ingegaan. 
      
    
    
      3.5
      Gelet op de nauwe onderlinge samenhang zullen de vorderingen in conventie en  reconventie gezamenlijk worden behandeld. 
      
    
    
      3.6
      De kantonrechter overweegt in de eerste plaats dat de uitspraken van de huurcommissie door de door Larko - tijdig - ingestelde vorderingen zijn komen te vervallen (vgl. artikel 7:262 BW). Die uitspraken kunnen daarom niet worden bekrachtigd of vernietigd, zoals huurders in reconventie hebben gevorderd. Uitspraak zal worden gedaan over de punten waarover de huurcommissie heeft geoordeeld en partijen nog een geschil hebben, namelijk de woningwaardering/puntentelling en (ten aanzien van de door huurder [gedaagde 3] gehuurde woning) een - gesteld – gebrek. Vervolgens zal beoordeeld worden of en, zo ja, welke bedragen Larko aan huurders dient terug te betalen uit hoofde van teveel betaalde huur en of, en zo ja, welke bedragen de individuele huurders wellicht nog aan Larko verschuldigd zijn ter zake van te weinig betaalde huur. Bij de beoordeling wordt, ondanks de zelfstandige taak die de kantonrechter hierin heeft, het rapport van onderzoek van de huurcommissie tot uitgangspunt genomen. 
      
    
    
      3.7
      Onderwerp van geschil is de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs per woning. Larko stelt dat de Huurcommissie te weinig punten heeft toegekend aan de woonruimte en dat zij daardoor de huurprijzen te laag heeft vastgesteld. Haar kritiek op de puntentoekenning door de Huurcommissie spitst zich, voor zover van belang voor de beoordeling van de onderhavige zaken, toe op de volgende onderwerpen.a) energieprestatieb) WOZ-waardec) renovatieDe kantonrechter zal deze onderwerpen hierna afzonderlijk bespreken. 
      
      
        
          Energieprestatie
        
      
      
    
    
      3.8
      De huurcommissie heeft bij de puntenwaardering geen rekening gehouden met de energie-index omdat die pas na ingangsdatum van de huurovereenkomst is geregistreerd in ep-online. Het niet meewegen van de energie-index is onredelijk, aldus Larko. Larko wijst er in dat verband op dat in de artikelen 7:258 BW en 17 UHW uitdrukkelijk de redelijkheid als criterium wordt genoemd, terwijl artikel 11 lid 5 UHW bepaalt dat voor de beoordeling van de kwaliteit de feitelijke toestand van de woonruimte op de datum van ingang van de huurovereenkomst uitgangspunt dient te zijn. Voorts stelt Larko dat uit de rechtspraak op dit punt volgt dat met de energie-index rekening mag worden gehouden als deze na het ingaan van de huurovereenkomst is geregistreerd. De Huurcommissie heeft dat in het verleden ook zelf zo beoordeeld. Larko acht het onbegrijpelijk dat de Huurcommissie in de onderhavige procedures, verwijzend naar “voortschrijdend inzicht”, heeft geoordeeld dat een renovatie in een bepaald jaar (hoe ingrijpend wellicht ook) niet maakt dat een woonruimte dan voldoet aan de eisen die aan een nieuwbouwwoning worden gesteld in dat jaar. Larko wijst er voorts op dat de feitelijke staat van de woning qua energieprestatie op het moment van de (late) registratie dezelfde was als op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst. Na de grondige renovatie van het complex, voldeden de woningen aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit 2012. Voor die renovatie was er geen energie-index. Alle energiebesparende renovatiewerkzaamheden waren afgerond voor aanvang van de huurovereenkomsten, wat ook niet door de huurders is betwist. De huurders noch Vluchtelingenwerk, die de huurders bijstond, hebben voor het aangaan van de huurovereenkomsten een opmerking gemaakt over het ontbreken van de energie-index. Larko acht het daarom niet redelijk dat de huurders zich dan vervolgens bij de Huurcommissie op het ontbreken daarvan beroepen. Zij meent dat primair 32 punten dienen te worden toegekend voor de energieprestatie (zoals geldt voor woningen die in 2002 of later zijn gebouwd) dan wel, subsidiair 28 punten (zoals geldt voor woningen uit 2000 en 2001). De energie-index voor alle drie de woningen komt overeen met energielabel B en dat label komt weer overeen met bouwjaarklasse 2000 tot en met 2001. In de visie van Larko is het derhalve in de lijn met de bedoeling van de wetgever om voor deze woningen hetzelfde aantal punten toe te kennen als voor woningen uit bouwjaarklasse 2000 tot en met 2001. Uiterst subsidiair stelt Larko nog dat zij meent dat een verlaging van de huurprijs vanwege het ontbreken van een energie-index in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM. Die verlaging vormt in haar visie een inbreuk op haar eigendomsrecht. Weliswaar kan de overheid inbreuk maken op dat eigendomsrecht maar Larko meent dat daar in dit geval geen rechtvaardiging voor is. De woonruimten voldoen (en voldeden) bij het aangaan van de huurovereenkomsten immers aan de energie-index. De omstandigheid dat de vaststelling daarvan na de ingangsdatum van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden, maakt dat in dit geval niet anders. 
      
    
    
      3.9
      De huurders betwisten het standpunt van Larko. Zij sluiten zich ten aanzien van het onderdeel energieprestatie aan bij het oordeel van de Huurcommissie. Daaraan voegen zij toe dat zij als statushouders onbekend zijn met alle wetten en regelgeving inzake huurovereenkomsten en dat het hen niet te verwijten valt dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst niet naar de energie-index hebben gevraagd. Om die reden gaat de verwijzing naar de door Larko genoemde jurisprudentie in de visie van de huurders niet op. De omstandigheid dat zij van meet af aan werden bijgestaan door Vluchtelingenwerk maakt niet dat zij de aanvangshuur niet ter discussie mochten stellen via de Huurcommissie. Tot slot voeren de huurders aan dat de energieprestatie hooguit relevant kan zijn voor de huurprijs vanaf het moment dat het energieprestatiecertificaat aanwezig was. Bij de aanvang van de huur is geen oordeel gegeven over de energieprestatie en het kan zo zijn dat dit anders was ten tijde van de registratie. 
      
    
    
      3.10
      De kantonrechter stelt voorop dat het de huurders zonder meer vrijstond om zich tot de Huurcommissie te wenden om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. Dat recht hadden zij en de omstandigheid dat Larko en de huurders (en/of Vluchtelingenwerk), voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomsten, niet over de energie-index hebben gesproken, maakt dat niet anders, zoals dat recht evenmin aan de huurders zou kunnen worden ontzegd indien zij daarover, voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomsten, wel zouden hebben gesproken. Aan de orde is hier slechts de vraag of in de onderhavige (in dat opzicht gelijke) gevallen, bij de vaststelling van de aanvangshuurprijzen wel of niet rekening dient te worden gehouden met een punten bijtelling voor de energieprestaties van de woningen. 
      
    
    
      3.11
      De kantonrechter stelt vast dat huurders niet, althans niet voldoende gemotiveerd, hebben betwist dat, zoals Larko stelt, de feitelijke staat van de woningen qua energieprestaties op het moment van de keuring voor het verkrijgen van een energie-index en van de (late) registratie van de energie-index dezelfde was als op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst. Alle energiebesparende renovatiewerkzaamheden waren eind 2016, en derhalve voor aanvang van de huurovereenkomsten, afgerond. Aan de stelling van de huurders dat de energieprestatie anders kan zijn geweest ten tijde van de registratie, moet wegens het ontbreken van een deugdelijke onderbouwing worden voorbijgegaan. In rechte dient als uitgangspunt te gelden dat het complex waarvan de woningen deel uitmaken, na afronding van die renovatiewerkzaamheden voldeed aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit 2012. Dat nadien nog energiebesparende maatregelen zijn getroffen die hebben bijgedragen aan de in november 2017 vastgestelde energieprestatie per woning is gesteld noch gebleken. Evenmin is gesteld of gebleken dat de eisen die ten tijde van de vaststelling van de energie-index golden in enigerlei opzicht anders waren dan ten tijde van het ingaan van de huurovereenkomsten (1 maart respectievelijk 1 april 2017).
      
    
    
      3.12
      In het licht van hetgeen in de vorige overweging is vastgesteld, is het naar het oordeel van de kantonrechter, mede gelet op het feit dat – zoals Larko terecht heeft aangevoerd – de UHW ten aanzien van de vaststelling van huurprijzen de redelijkheid centraal stelt, alleszins te billijken om in de onderhavige gevallen de punten voor de energie-index mee te tellen bij de vaststelling van de redelijke aanvangshuurprijs. Het buiten beschouwing laten van die punten op de enkele grond dat die energie-index bij aanvang van de huurovereenkomsten (nog) niet was vastgesteld en geregistreerd, zou in dit geval immers juist tot een onbillijk resultaat leiden. Larko zou dan gedurende langere tijd niet de huurprijzen ontvangen, waarop zij gelet op de kwaliteit van de woning recht heeft, terwijl de huurders al die tijd een voordeel zouden genieten (in de vorm van een aanmerkelijk lagere huurprijs), waarvoor tegen de achtergrond van de kwaliteit van de woningen geen (andere dan puur formalistische) rechtvaardiging bestaat. 
      
    
    
      3.13
      Niet is betwist dat in alle drie de gevallen de vastgestelde energie-index leidt tot een bijtelling van 32 punten. Met die bijtelling per woning zal bij de vaststelling van de aanvangshuurprijs rekening worden gehouden. 
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      3.14
      Larko stelt dat in Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte onder 9.2 is bepaald dat, indien de woning is gebouwd in 2015 of later, 40 punten worden toegekend voor de WOZ-waarde. In de huurprijscheck zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie is dit als volgt opgenomen: “Hoog-niveau renovatie of bouwjaar woning 2015 of later?”. Larko heeft de woningen ingrijpend verbouwd, waardoor bij aanvang van de huur-overeenkomsten reeds werd voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit en aan de eisen die aan een moderne woning worden gesteld. In haar visie moeten er derhalve voor iedere woning 40 punten worden toegekend ter zake van WOZ-waarde. 
    
    
      3.15
      De huurders scharen zich op dit punt achter het oordeel van de Huurcommissie. In hun visie is er geen sprake van nieuwbouw of hoog niveau renovatie. Het ging om het transformeren van een bedrijfspand naar woonruimte. Er kan dus niet worden aangesloten bij het door Larko genoemde artikel van het Besluit huurprijzen woonruimte, aldus de huurders. 
      
    
    
      3.16
      De kantonrechter ziet geen aanleiding het betoog van Larko op dit punt te volgen. Bij de toetsing van de overeengekomen huurprijs geldt als peildatum de ingangsdatum van het huurcontract. In dit geval derhalve maart 2017 (32B en 32C) respectievelijk april 2017 (32A). Niet is gesteld of gebleken dat op de ingangsdata van de huurovereenkomsten andere WOZ-waarden golden dan door de Huurcommissie zijn gehanteerd. Weliswaar stelt Larko dat voor hoog-niveau renovatie of woningen met een bouwjaar van 2015 een bijtelling behoort plaats te vinden van 40 punten, maar die situatie is naar het oordeel van de kantonrechter hier niet aan de orde. Zoals hierna onder het kopje ‘renovatie’ nog zal worden besproken, zijn de werkzaamheden waarop Larko doelt niet te beschouwen als ‘renovatie’, terwijl er evenmin aanleiding bestaat om uit te gaan van ‘nieuwbouw’. 
      
      
        
          Renovatie
        
      
      
    
    
      3.17
      Larko stelt dat de Huurcommissie ten onrechte geen punten heeft toegekend voor renovatie. Larko stelt de woning te hebben gerenoveerd. Daarmee was in het tijdvak van 2013 tot en met 2016 een bedrag van € 90.000,00 gemoeid en in 2017 nog eens € 12.000,00. Voor die renovaties zou 0,2 punt per duizend euro investering moeten worden toegekend. Per woning is de investering € 34.000,00 geweest, ofwel 6,8 punten. Die dienen per woning te worden bijgeteld, aldus Larko.
      
    
    
      3.18
      De huurders scharen zich ook op dit punt achter het oordeel van de Huurcommissie. Zij wijzen erop dat renovatiepunten slechts onder strikte voorwaarden worden toegekend. In het onderhavige geval gaat het om het transformeren van een bedrijfspand in woonruimten. De daarmee gemoeide kosten kunnen niet worden aangemerkt als renovatie als bedoeld in de woningwaardering, aldus de huurders. 
      
    
    
      3.19
      De kantonrechter volgt Larko niet in haar betoog. In het onderhavige geval was sprake van het transformeren van een bakkerij/winkelpand naar woonruimte. Dat de daarmee gemoeide werkzaamheden omvangrijk zijn geweest en de kosten daarvan hoog, wordt niet betwijfeld. Larko stelt in dat verband dat zij de door haar gecreëerde woningen heeft voorzien van dubbelglas, nieuwe deuren en een nieuw dak, maar zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – leidt dit naar het oordeel van de kantonrechter niet tot de conclusie dat sprake is geweest van werkzaamheden die moeten worden aangemerkt als renovatie als bedoeld in de woningwaardering. Voor de door Larko bepleite bijtelling van renovatiepunten is dan ook geen reden.
      
    
    
      3.20
      De woningwaardering voor de drie onderhavige woningen is verder niet betwist. Ten aanzien van de onderdelen die niet uitdrukkelijk of specifiek zijn weersproken en besproken wordt daarom uitgegaan van het door de huurcommissie vastgestelde puntental.
      
    
    
      3.21
      Het vorenstaande leidt tot de volgende conclusies:ten aanzien van de woning [adres 1]
      
    
    
      3.22
      De woning van huurder [gedaagde sub 1] was door de Huurcommissie gewaardeerd op 114 punten. In lijn met het vorenstaande zal de kantonrechter die woning waarderen op (114 + 32 =) op 146 punten. Dit correspondeert met een maximale huurprijs van € 717,97 per maand. Deze maximale huurprijs is hoger dan de tussen partijen overeengekomen huurprijs. De overeengekomen huurprijs is daarom als redelijk aan te merken. De aanvangshuurprijs zal op € 700,00 per maand worden vastgesteld.
      
      
        
          ten aanzien van de woning 
          
            [adres ged. 2]
          
        
      
      
    
    
      3.23
      De woning van huurder [ged. 2] was door de Huurcommissie gewaardeerd op 99 punten. In lijn met het vorenstaande zal de kantonrechter die woning waarderen op (99 + 32 =) 131 punten. Dit correspondeert met een maximale huurprijs van € 640,43 per maand. Deze maximale huurprijs is lager dan de tussen partijen overeengekomen huurprijs. De overeengekomen huurprijs is daarom niet redelijk. De aanvangshuurprijs zal op € 640,43 per maand worden vastgesteld.
      
      
        
          ten aanzien van de woning 
          
            [adres gedaagde 3] 
          3.24 De woning van huurder [gedaagde 3] was door de Huurcommissie gewaardeerd op 109 punten. In lijn met het vorenstaande zal de kantonrechter die woning waarderen op (109 + 32 =) 141 punten. Dit correspondeert met een maximale huurprijs van € 692,15 per maand. Deze maximale huurprijs is lager dan de tussen partijen overeengekomen huurprijs. De overeengekomen huurprijs is daarom niet redelijk. De aanvangshuurprijs zal op € 692,15 per maand worden vastgesteld.
      
      
      
        
          Gebrek ten aanzien van de woning [adres gedaagde 3]
        
      
      
    
    
      3.25
      Ten aanzien van de woning aan de [adres gedaagde 3] is nog tussen Larko en huurder [gedaagde 3] in geschil of al dan niet sprake is (geweest) van een gebrek dat diende/dient te leiden tot een tijdelijke huurprijsverlaging. 
    
    
      3.26
      In haar uitspraak van 22 december 2017 heeft de huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlaagd met 40% tot € 316,02 per maand. Dit omdat de woonunit bij aanvang van de huur een ernstig gebrek zou hebben. Aan die uitspraak wordt ten aanzien van het - beweerde - gebrek het volgende ontleend: “De slaapkamer heeft onvoldoende ventilatiemogelijkheden. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer 1”. 
      
    
    
      3.27
      Larko betoogt, anders dan huurder [gedaagde 3] , dat er geen sprake is van een gebrek (geweest). In haar visie is er dus ook geen grond voor een - tijdelijke - verlaging van de huurprijs. Larko stelt daartoe dat er, anders dan de Huurcommissie heeft geoordeeld, wel degelijk een ventilatiemogelijkheid voor de slaapkamer was. De oppervlakte van de woonruimte van de woning aan de [adres gedaagde 3] is circa 40m2. Daarvan maakt een badkamer deel uit van 5,5 m2 met een eigen ventilatie. De woonkamer/keuken (24,84m2) en slaapkamer (10m2) werden geventileerd door een lichtkoepel. Deze ruimte kan geventileerd worden met behulp van het dakraam in de woonkamer. Gezien de afstand van het dakraam tot de slaapkamer, circa 2,5 meter, bood het dakraam voldoende ventilatie voor de slaapkamer. Larko wijst er voorts op dat in de omschrijving/toelichting op pagina 15 van het Gebrekenboek van de Huurcommissie wordt omschreven dat op dit punt pas van een ernstig 
      
      
        gebrek sprake kan zijn indien er stank- en/of vochtoverlast (veelal in combinatie met schimmelvormen) plaatsvindt als gevolg van onvoldoende ventilatiemogelijkheden. Van stank- of vochtoverlast is in dit geval geen sprake geweest, laat staan van schimmelvorming, zo stelt Larko. In haar visie kan het ontbreken van een speciale ventilatiemogelijkheid in de slaapkamer dan ook niet als een gebrek worden aangemerkt als in het Gebrekenboek bedoeld, aldus Larko. Subsidiair stelt Larko dat, indien al sprake is van een gebrek, dat gebrek geen huurverlaging met 40% rechtvaardigt. In haar visie ligt een huurprijsverlaging van 10% dan meer in de rede. Tot slot stelt Larko dat zij op 15 januari 2018 vanuit de slaapkamer een ventilatierooster naar het dak heeft aangebracht. Een dauerluftung aanbrengen was geen optie omdat de ramen niet in kozijnen zijn geplaatst, maar direct in het beton. Het (vermeende) gebrek is derhalve inmiddels verholpen, aldus Larko. 
      
      
    
    
      3.28
      
        [gedaagde 3] schaart zich op dit punt achter het oordeel van de Huurcommissie. Hij wijst erop dat Larko weliswaar stelt dat van een gebrek geen sprake is geweest, maar dat zij inmiddels wel maatregelen heeft genomen in de vorm van het aanbrengen van een ventilatiemogelijkheid in de slaapkamer. Dit bevestigt hem in zijn opvatting dat wel degelijk sprake was van een gebrek. 
    
    
      3.29
      
        Volgens het zogeheten Gebrekenboek van de huurcommissie is sprake van een als categorie C nummer 1 gekwalificeerd gebrek indien er onvoldoende mogelijkheid is tot ventilatie van toilet, kookgelegenheid, bad- of doucheruimte of woon- of slaapvertrek, waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat.3.30  De kantonrechter stelt vast dat uit het rapport van onderzoek van de rapporteur van de Huurcommissie blijkt dat [gedaagde 3] zelf geen beroep heeft gedaan op gebreken of tekortkomingen in of aan de woonruimte, maar dat tijdens het onderzoek is gebleken dat in de slaapkamer een mogelijkheid tot ventilatie van het vertrek ontbrak. Uit het feit dat [gedaagde 3] op dit punt zelf geen beroep heeft gedaan, leidt de kantonrechter af dat het ontbreken van ventilatie in de slaapkamer kennelijk niet tot ernstige stank- en vochtoverlast heeft geleid. In zoverre is dan ook niet met voldoende zekerheid af te leiden dat de ventilatiemogelijkheid van de slaapkamer onvoldoende was. In de onderhavige procedure heeft [gedaagde 3] ook niet, althans niet voldoende onderbouwd, aangevoerd dat het ontbreken van een (directe) ventilatie van de slaapkamer toch moet worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in het Gebrekenboek. Hij heeft er enkel op gewezen dat dat Larko in januari 2018 alsnog een ventilatie naar het dak heeft aangebracht. De enkele omstandigheid dat Larko tegemoet is gekomen aan de (kennelijke) opvatting van de rapporteur van de Huurcommissie dat de slaapkamer van de woning een directe ventilatie naar het dak zou moeten hebben, vormt naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende grond voor de conclusie dat ‘dus’ sprake was van een gebrek als bedoeld in het Gebrekenboek. Om een ontoereikende ventilatie als gebrek in de zin van het Gebrekenboek te kunnen kwalificeren is immers vereist dat als gevolg stank- en vochtoverlast daarvan ontstaat en daaromtrent is door [gedaagde 3] niets aangevoerd. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook geen sprake (geweest) van een aantoonbaar gebrek dat de bewoonbaarheid van de woning ernstig heeft geschaad en dat een (tijdelijke) verlaging van de huurprijs zou (kunnen) rechtvaardigen. Voor een tijdelijke verlaging van de overeengekomen huurprijs bestaat daarom geen aanleiding. 
        
          Teveel betaalde huur
        
      
      
    
    
      3.31
      Uit het vorenstaande volgt:
      
      a. a) dat huurder [gedaagde sub 1] over de periode vanaf aanvang van de huur, 1 april 2017, tot en met december 2018 de juiste huurprijs heeft betaald. Van enig onverschuldigd betaald bedrag is derhalve geen sprake geweest. 
      
      b) dat huurder [ged. 2] over de periode vanaf aanvang van de huur, 1 maart 2017, tot en met december 2018 teveel heeft betaald. Immers heeft zij over die periode onweersproken een huurprijs voldaan van € 700,-- per maand, terwijl zij had moeten voldoen € 640,43 per maand. Maandelijks is dus € 59,57 teveel betaald. Dit resulteert over de totale periode (10 maanden) in een bedrag van € 595,70. Uit hoofde van onverschuldigde betaling heeft huurder [ged. 2] recht op terugbetaling van dit bedrag. 
      c) dat huurder [gedaagde 3] over de periode vanaf aanvang van de huur, 1 maart 2017, tot en met december 2017 teveel heeft betaald. Immers heeft hij over die periode onweersproken een huurprijs voldaan van € 700,-- per maand, terwijl hij had moeten voldoen € 692,15 per maand. Maandelijks is dus € 7,85 teveel betaald. Dit resulteert over de totale periode (10 maanden) in een bedrag van € 78,50. Uit hoofde van onverschuldigde betaling heeft huurder [gedaagde 3] recht op terugbetaling van dit bedrag.
      
    
    
      3.32
      
        Huurders [ged. 2] en [gedaagde 3] vorderen wettelijke rente over de door hen teveel betaalde huur. Die vorderingen, waartegen Larko geen verweer heeft gevoerd, zijn toewijsbaar en wel, zoals gevorderd, in beide gevallen vanaf 22 december 2017.  
        
          Te weinig betaalde huur
        
      
      
    
    
      3.33
      Huurders hebben sedert januari 2018, naar nu blijkt, te weinig huur betaald. De kantonrechter gaat er bij de beoordeling van de vraag welk bedrag iedere huurder sinds 1 januari 2018 te weinig heeft betaald vanuit dat de huurders ook tijdens deze procedure, en wel tot en met de maand september 2018, maandelijks eenzelfde bedrag aan huur zijn blijven betalen. 
      
      a. a) huurder [gedaagde sub 1] heeft over de periode vanaf 1 januari 2018 tot en met september 2018 maandelijks € 552,56 aan Larko betaald, terwijl dit € 700,00 had moeten zijn. Dat betekent dat Larko een vordering op [gedaagde sub 1] heeft, welke berekend tot en met de maand september 2018 (9 x € 147,44 =) € 1.326,96 bedraagt. Dat bedrag zal worden toegewezen.
      
      b) huurder [ged. 2] heeft over de periode vanaf 1 januari 2018 tot en met september 2018 maandelijks € 475,01 aan Larko betaald, terwijl dit € 640,43 had moeten zijn. Dat betekent dat Larko een vordering op [ged. 2] heeft, welke berekend tot en met de maand september 201, (9 x € 165,42=) € 1.488,78 bedraagt. Dat bedrag zal worden toegewezen. 
      
      c) huurder [gedaagde 3] heeft over de periode vanaf 1 januari 2018 tot en met september 2018 maandelijks € 316,02 aan Larko betaald, terwijl dit € 692,15 per maand had moeten zijn. Dat betekent dat Larko een vordering op [gedaagde 3] heeft, welke berekend tot en met de maand september 2018, (9 x 376,13 =) € 3.385,17. Dat bedrag zal worden toegewezen. 
      
    
    
      3.34
      Larko vordert de door huurders te betalen achterstallige huursommen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15de dag na betekening van dit vonnis. Die vorderingen, waartegen geen verweer is gevoerd door de huurders, zijn toewijsbaar. samenvattend 
      
    
    
      3.35
      Uit het vorenstaande volgt, samengevat, het navolgende:
      
      
        *ten aanzien van huurder [gedaagde sub 1]dat de aanvangshuurprijs voor de woning [adres 1] te [woonplaats] zal worden vastgesteld op € 700,00 en dat [gedaagde sub 1] ter zake van achterstallige huur aan Larko zal dienen te betalen een bedrag van € 1.326,96, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening; 
      
      
      
        * ten aanzien van huur [ged. 2]dat de aanvangshuurprijs voor de woning [adres ged. 2] te [woonplaats] zal worden vastgesteld op € 640,43, dat [ged. 2] over het tijdvak 1 maart 2017 tot en met 31 december 2017 een bedrag van € 595,70 teveel aan huur heeft betaald, welk bedrag door Larko aan haar zal dienen te worden terugbetaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 december 2017, en dat zij over het tijdvak van 1 januari 2018 tot en met september 2018 een bedrag van € 1.488,78 te weinig aan Larko heeft betaald, welk bedrag zij aan Larko zal dienen te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
      
      
      
        * ten aanzien van huurder [gedaagde 3]dat de aanvangshuurprijs voor de woning [adres gedaagde 3] te [woonplaats] zal worden vastgesteld op € 692,15 per maand, dat [gedaagde 3] als gevolg van een en ander over het tijdvak 1 maart 2017 tot 31 december 2017 € 78,50 teveel heeft betaald, welk bedrag Larko aan hem zal dienen terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 december 2017, en dat [gedaagde 3] over het tijdvak van 1 januari 2018 tot en met september 2018 een bedrag van € 3.385,17 te weinig aan Larko heeft betaald, welk bedrag hij aan Larko zal dienen te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.
        
          
          proceskosten
        
      
      
    
    
      3.36
      In de omstandigheden van het geval, waarbij onder meespeelt dat beide partijen op onderdelen in het (on)gelijk zijn gesteld, wordt aanleiding gezien de proceskosten zowel in conventie als in reconventie te compenseren, in die zin dat zal worden bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.  
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie:
      
    
    
    
      stelt de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 maart 2017:voor de woning [adres 1] vast op € 700,00 per maand;voor de woning [adres ged. 2] vast op € 640,43 per maand;voor de woning [adres gedaagde 3] vast op € 692,15 per maand;
    
    
    
      veroordeelt:huurder [gedaagde sub 1] om ter zake van achterstallige huur over het tijdvak januari tot en met september 2018, tegen bewijs van kwijting, aan Larko te betalen de som van € 1.326,96, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 15de dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;huurder [ged. 2] om ter zake van achterstallige huur over het tijdvak januari tot en met september 2018, tegen bewijs van kwijting, aan Larko te betalen de som van € 1.488,78, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 15de dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
    
    
    
      huurder [gedaagde 3] om ter zake van achterstallige huur over het tijdvak januari tot en met september 2018, tegen bewijs van kwijting, aan Larko te betalen de som van € 3.385,17, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 15de dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
    
    
    
      
        in reconventie:
      
    
    
    
      veroordeelt Larko tot betaling aan huurder [ged. 2] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van € 595,70 aan onverschuldigde huur over de periode vanaf aanvang van de huur tot en met de maand december 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 december 2017 tot de dag van algehele voldoening;
    
    
    
      veroordeelt Larko tot betaling aan huurder [gedaagde 3] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van € 78,50 aan onverschuldigde huur over de periode vanaf aanvang van de huur tot en met december 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 december 2018 tot de dag van algehele voldoening;
    
    
    
      
        zowel in conventie als in reconventie:
      
    
    
    
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
    
    
    
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.J. van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op woensdag, 19 september 2018.