ECLI:NL:GHAMS:2003:AF3016, Gerechtshof Amsterdam, 08-01-2003, 02/01848
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2003-01-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-beschikking bedrijfsterrein. Gevolg van gemeentelijke vrijwaring voor saneringskosten van de ondergrond, voor zover die is vervuild door voormalige gemeentelijke vuilstort. Nu uit een rapportage blijkt dat niet alle vervuiling door de vuilstort is veroorzaakt, dekt de vrijwaring niet alle saneringskosten. Het Hof acht aannemelijk dat een koper er rekening mee zal houden dat een deel van de saneringskosten voor zijn rekening zal komen en dat die kosten de waarde van de grond zullen overtreffen en stelt de waarde van de grond op nihil.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
    
    Dertiende Enkelvoudige Belastingkamer
    
    UITSPRAAK
    
    op het beroep van  D.X te Y, belanghebbende,
    
    tegen
    
    een uitspraak van het hoofd van de afdeling Belastingen en Verzekeringen van de gemeente Y, verweerder.
    
    1. Loop van het geding
    
    Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 12 maart 2002, ingediend door R. X als gemachtigde en aangevuld bij brief van 5 mei 2002. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 1 februari 2002, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat V 190 te Y is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
    
    Bij de beschikking is de waarde per de peildatum, 1 januari 1999, vastgesteld op ¦ 659.000 (€ 299.041). Na bezwaar tegen de beschikking is deze bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
    
    Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot wijziging van de in de beschikking vastgestelde waarde van de ondergrond tot nihil.
    
    Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    Ter zitting van 11 november 2002 zijn verschenen de gemachtigde,        alsmede namens verweerder B en Drs. C. 
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Belanghebbende is mede-eigenaar en gebruiker van het perceel A-straat 190 (verder: het object) te Y waar hij in de rechtsvorm van een vennootschap onder firma een autodemontagebedrijf exploiteert. Het perceel heeft een kadastrale oppervlakte van 2.165 m2. Op het terrein zijn diverse gebouwen gesitueerd.
    
    2.2. Het object is gelegen in een industrieterrein in de nabijheid van de voormalige gemeentelijke vuilstortplaats D.
    
    
      2.3. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door een WOZ taxateur, waarin de waarde van het object wordt vastgesteld op ¦ 659.000 per de peildatum 1 januari 1999. In het taxatierapport is onder meer het volgende vermeld:
      "Bijzondere omstandigheden
      Bij de taxatie is rekening gehouden met de omstandigheid dat in (delen van) de grond van het onderhavige object bodemverontreiniging voorkomt als gevolg van de naastgelegen stortplaats. Blijkens een schriftelijke vrijwaring d.d. 29-01-1999 heeft de eigenaar va die stortplaats aan belanghebbende een vrijwaring afgegeven voor mogelijke schade die dit voor belanghebbende oplevert. Derhalve komen eventuele kosten van sanering niet voor rekening van belanghebbende en dient aan de enkele omstandigheid  van verontreiniging in het kader van de WOZ geen waarde-invloed te worden toegekend. Wel is rekening gehouden met de overlast en rompslomp die de omstandigheid veroorzaakt. Ook ten aanzien van het mogelijke negatieve imago van de locatie en het daaraan verbonden verhoogde risico van leegstand bij verhuur zijn in de waardebepaling betrokken."
    
    
    2.4. In het taxatierapport is het object met toepassing van de huurkapitalisatiemethode gewaardeerd op ¦ 659.000. Daarbij is de ondergrond gewaardeerd op ¦ 84.750 en is een aftrek toegepast van ¦ 34.723 voor overlast en rompslomp. De bij de huurkapitalisatie toegepaste factoren zijn als zodanig niet in geschil. 
    
    2.5. Verweerder heeft ter zitting overgelegd een Taxatieformulier waarbij de waarde van het object met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode per de peildatum is berekend op ¦ 810.217 of afgerond ¦ 810.000. In dit rapport is de grondwaarde opgenomen voor ¦ 357.225 en is een aftrek toegepast van ¦ 45.000 voor overlast en rompslomp.
    
    2.6. In een analyse-certificaat van E Analytisch-Chemisch Laboratorium te F, gefactureerd op 8 april 1999 en opgesteld naar aanleiding van een onderzoek van slib afkomstig van het object, is onder meer vastgesteld de aanwezigheid van minerale olie van 15000 mg/kg ds, zijnde 2,5 maal de interventiewaarde en van 1500 mg PAK/kg ds zijnde 31 maal de interventiewaarde.
     
    
      2.7.  In een stuk van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland van 8 januari 1996 betreffende het object A-straat 186 is onder meer vermeld:
      "dat ons uit het rapport "Grondonderzoek bovenlaag voormalige vuilstort"(…) is gebleken, dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging omdat de grond in een bodemvolume van meer dan 25 m3 verontreinigd is met PAK's boven de interventiewaarde (…)."
    
    
    
      2.8. Verweerder heeft ter zitting overgelegd een brief van het Gemeentebestuur van 29 januari 1999 aan belanghebbende. In de brief staat, voor zover te dezen van belang:
      "Per faxbericht (…) werd u in kennis gesteld van de toezegging van de gemeente Y dat zij bereid is u een vrijwaring te verstrekken voor alle gevolgen van een eventuele bodemverontreiniging van uw eigendommen door vervuild grondwater wat afkomstig is van de gemeentelijke vuilstortplaats.
      (…)
      De gemeente Y stelt zich in alle opzichten aansprakelijk voor schade en/of gevolgschade welke is ontstaan of mogelijk nog zal ontstaan door verontreinigd grondwater wat zich beweegt vanaf de gemeentelijke vuilstort in de richting van het Autodemontagebedrijf X (…)."
    
    
    
      2.9. Verweerder heeft ter zitting twee pagina's overgelegd uit een rapport getiteld "Monitoring grondwaterkwaliteit Bedrijfsterrein R. X" gedateerd 11 februari 1999, opgesteld door Arcadis Heidemij Advies in opdracht van de gemeente Y (verder: het rapport). 
      De conclusies van het rapport luiden als volgt:
      "In het grondwater ter plaatse van het bedrijfsterrein X worden licht verhoogde gehaltes aan arseen, cadmium, chroom, zink en tolueen aangetroffen. In het grondwater ter plaatse van peilbuis 100, op het gemeentewerf D, nabij de traktieloods is een matig verhoogde minerale oliegehalte aangetroffen en zijn licht verhoogde concentraties arseen, chroom, koper, zink en tolueen vastgesteld.
      Uit eerdere monitoringen ter plaatse van de gemeentewerf D (…) zijn in het grondwater licht verhoogde gehaltes aan arseen, cadmium en tolueen en licht tot sterk verhoogde gehalten aan minerale olie GC aangetroffen. Uit nadere analyse van het grondwater op olie GCMS blijkt dat de verhoging van het olie-gehalte waarschijnlijk door alifatische- en humuszuren wordt veroorzaakt. De voormalige stort D heeft dus niet of in zeer geringe mate de grondwaterkwaliteit ter plaatse van het bedrijfsterrein van X beïnvloed."
    
    
    3. Geschil
    
    In geschil is of in de beschikking voldoende rekening is gehouden met de verontreiniging van de grond.
    
    4. Standpunten van partijen
    
    Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
    
    
      Belanghebbende heeft ter zitting het volgende gesteld:
      De vuilstortplaats had een hinderwetvergunning voor storting van huisvuil en bouwafval maar niet voor chemisch afval. Dat is ten onrechte toch gestort. In de bovengrond van ons bedrijf is de vervuiling niet aangetroffen.
      Sanering van de grond is financieel niet haalbaar. Dat kost ongeveer ¦ 1.000 per kubieke meter grond. Er zou gesaneerd moeten worden tot 3 meter diep. 
      De vrijwaring van de gemeente stelt niets voor omdat wij eerst moeten aantonen wat de schade is door de vervuiling van de stortplaats. Volgens de gemeente is sprake van humeuze zuren, maar de olie druipt eruit. Het is minerale olie, afgewerkte stookolie.
      Verhuur van ons terrein is wel mogelijk maar verkoop ligt anders. Ik ben van mening dat de waarde van de grond op nihil gesteld moet worden.
      Ik ken de door de gemeente overgelegde stukken. Over de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde kan ik niets zeggen.
    
    
    
      Verweerder heeft ter zitting het volgende gesteld:
      Als toch rekening gehouden moet worden met kosten van bodemsanering, moet daarbij worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde en niet van de gekapitaliseerde huurwaardemethode omdat bij die laatste methode de grond onder de gebouwen is meegenomen in de waardeberekening van de gebouwen en dus niet is gespecificeerd. De berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde leg ik over. In de beschikking is uitgegaan van de huurwaarde omdat die taxatie lager uitkwam dan de taxatie op basis van gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij de huurwaarde zit de ondergrond van de gebouwen verdisconteerd in de waarde van die gebouwen. 
      Ik weet niet wat sanering zou kosten. In de taxatie is er van uitgegaan dat de gemeente de grond zou saneren.
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. Niet in geschil is, dat de bodem van het object is vervuild met onder meer arseen, tolueen en minerale olie en dat de grond in verband met deze vervuiling ooit dient te worden gesaneerd. In geschil is slechts in hoeverre de onder 2.8. vermelde gemeentelijke vrijwaring de totale kosten van sanering dekt. Verweerder is er in zijn taxatie vanuit gegaan dat dat voor de gehele sanering geldt.
    
    5.2. Uit de tekst van de gemeentelijke vrijwaring blijkt, dat deze vrijwaring geldt voor gevolgen van een eventuele bodemverontreiniging van het object door vervuild grondwater wat afkomstig is van de gemeentelijke vuilstortplaats. Het opnemen van het woord "eventuele" in de vrijwaring impliceert naar het oordeel van het Hof dat de gemeente er niet voetstoots vanuit gaat dat alle vervuiling op het terrein van belanghebbende door de stortplaats is veroorzaakt. Dit oordeel vindt steun in de door verweerder overgelegde conclusies van Arcadis Heidemij dat de voormalige stort D niet of in zeer geringe mate de grondwaterkwaliteit ter plaatse van het bedrijfsterrein van belanghebbende heeft beïnvloed. 
    
    5.3. Mede gezien de beperkte vrijwaring en de conclusies van het rapport, dat in opdracht van de gemeente is opgesteld, is het Hof van oordeel dat er rekening mee moet worden gehouden dat de kosten van een eventuele sanering van de grond van het object niet of slechts in geringe mate door de gemeente Y zullen worden gedragen. Nu het taxatierapport van verweerder van een ander standpunt uitgaat, berust het in zoverre op een onjuist uitgangspunt.
    
    5.4. Belanghebbende heeft ter zitting onweersproken gesteld dat sanering van de grond ¦ 1.000 per m3 zou kosten en dat sanering tot een diepte van 3 meter noodzakelijk is. Gezien de grootte van het terrein zou totale sanering dan uitkomen - nog afgezien van eventuele sloop- en herbouwkosten van de gebouwen - op 2.165 x 3 x ¦ 1.000 = ¦ 6.495.000. De waarde van de grond is blijkens de berekening van de taxateur ¦ 357.225. Het Hof acht aannemelijk dat, zelfs indien de gemeente Y op grond van de vrijwaring een deel van die saneringskosten voor zijn rekening zou nemen, de overige saneringskosten ruimschoots die waarde zullen overtreffen. 
    
    5.5. Het Hof acht aannemelijk dat een eventuele koper van de grond met de mogelijke toekomstige saneringsplicht daarvan rekening zal houden en tevens met het risico dat, zoals het Hof onder 5.3. heeft overwogen, de kosten van die sanering niet of in slechts geringe mate door de gemeente Y zullen worden gedragen. Het feit dat grond en gebouwen blijkbaar normaal gebruikt worden, hoewel de bodemverontreiniging van het terrein al sinds 1988 bekend is, doet daar niet aan af. 
    
    5.6. Het onder 5.3. tot en met 5.5. overwogene leidt het Hof tot het oordeel dat de waarde van de grond, conform de conclusie van belanghebbende, gesteld moet worden op nihil. Het Hof is met verweerder van oordeel dat voor een dergelijke correctie de taxatie op basis van  huurwaardekapitalisatie niet bruikbaar is omdat de grondwaarde daarin niet afzonderlijk is getaxeerd, maar dat moet worden uitgegaan van de taxatie op basis van gecorrigeerde vervangingswaarde. De waarde van het object dient dan te worden gesteld op ¦ 810.000 (waarde totaal) min ¦ 357.225 (waarde grond) plus ¦ 45.000 (opgenomen aftrekpost voor rompslomp) = ¦ 497.992 of afgerond ¦ 497.000.
    
    6. Proceskosten
    
    Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de inspecteur in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden vergoed de reiskosten van belanghebbende per openbaar vervoer, tweede klasse, door het Hof  begroot op € 8.
    
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak van verweerder;
      - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 497.000/ € 225.528;
      - gelast de gemeente Y het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden en
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 8 en wijst de gemeente Y aan dit bedrag aan belanghebbende te vergoeden.
    
    
    
    De uitspraak is vastgesteld op 16 december 2002 door mr. Beukers-van Dooren, in tegenwoordigheid van mr. Goedhart als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      - Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      - Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      - Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
    Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.