ECLI:NL:GHAMS:2015:4070, Gerechtshof Amsterdam, 10-09-2015, 14/00577
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2015-09-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Kortingsregeling. Het Hof komt tot het oordeel dat de rechtbank de waarde niet te laag heeft vastgesteld. Evenals de rechtbank acht ook het Hof het aannemelijk dat de financieringsregeling die kopers van vergelijkbare woningen wordt geboden, zozeer samenhangt met de verkoopprijs van die woningen dat de ter vaststelling van de waarde van de woning te bepalen vergelijkingsprijs van die vergelijkingsobjecten met 
        inachtneming van die financieringsvoorwaarden moet worden bepaald en derhalve ook de WOZ-waarde van de woning (neerwaarts) beïnvloedt.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Kenmerk 14/00577
    
      
      10 september 2015
    
    
      
      uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer 
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 17 juli 2014 in de zaak met kenmerk AWB 13/3634 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z 2], belanghebbende,
    
    
    
      en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2013, de waarde van de onroerende zaak, Duinzichtlaan [1] te [PLAATS 1] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2012 voor het jaar 2013 vastgesteld op € 1.158.000. 
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 4 juli 2013, de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.064.000.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het hiertegen ingestelde beroep in haar in de aanhef vermelde uitspraak gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 860.000.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 5 augustus 2014, aangevuld bij brief van 20 augustus 2014.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt in deze uitspraak aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
      
      
        “2.1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is gelegen in het nieuwbouwproject [NAAM](hierna: het project).
      
    
    
      2.2.
      De woning is een twee-onder-één-kapwoning met kelder en inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 914 m³ en de oppervlakte van het perceel is 473 m².”
      
    
    
      2.2.
      In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast:
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft de woning casco gekocht voor € 1.092.750, inclusief een dakkapel van € 15.000. De voor rekening van belanghebbende komende kosten voor het gereed maken van de woning beliepen € 100.000 voor afbouw en € 30.000 voor de keuken, in totaal derhalve € 130.000, zodat belanghebbende in totaal (1.092.750+130.000=) € 1.227.750 voor de woning heeft betaald. 
      
    
    
      2.4.
      De in de verkoopbrochure ten behoeve van woningen in [NAAM] vermelde koopprijs van de woning bedroeg € 1.351.000, exclusief de dakkapel.
      
    
    
      2.5.
      Tot de stukken behoort een taxatierapport waarin onder meer zijn opgenomen (transactie)gegevens van zowel buiten het [NAAM] gelegen woningen als in het [NAAM] gelegen woningen. Deze laatste woningen betreffen de woningen [B-STRAAT] 1 en [B-STRAAT] [2], die door de projectontwikkelaar zijn verkocht op respectievelijk 1 juli 2011 voor € 1.440.000 en op 13 juli 2011 voor € 1.140.000. Op de betaling van deze koopsommen is een financieringsregeling toegepast die geldt voor door de projectontwikkelaar verkochte woningen in het [NAAM]. 
      
    
    
      2.4.
      
        Ter zitting in hoger beroep is komen vast te staan dat de onder 2.5 bedoelde financieringsregeling ook van toepassing is geweest bij de verkoop van de in de uitspraak van dit gerechtshof van 16 april 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1745, opgenomen woningen in [NAAM]. In die uitspraak is over deze regeling onder meer het volgende opgenomen:
        
          “FINANCIERINGSREGELING [PLAATS 2] VILLA’S FASE 2
        De verkoop van de eerste villa’s in woongebied [PLAATS 2] op [NAAM] is succesvol 
        afgerond. Inmiddels is (…) de verkoop gestart van fase 2: (…). (…) 
        In het 1e kwartaal 2012 wordt gestart met de bouw.
        Nu kopen nog aantrekkelijker door de [PLAATS 2] financieringsregeling. Uw voordeel: 25%!
        Uiteraard kunt u de woning direct aankopen door de basisprijs als koopsom VON te voldoen.
        Daarnaast kunt u nu profiteren van een gunstige uitgestelde betaling van 25%. Dit betekent dat u nu bij aankoop van uw ‘droomvilla’ slechts 75% van de basisprijs VON hoeft te betalen. (…)
        Hoe werkt de financieringsregeling?
         U koopt de woning met een uitgestelde betaling van 25% op de basisprijs VON. Terugbetaling is slechts verplicht voor zover de waarde bij doorverkoop van de woning hoger is dan de prijs die nu betaald wordt.
         De verkoper krijgt een aandeelrecht van 25% in de positieve waardeontwikkeling (het verschil tussen de waarde bij doorverkoop en de basisprijs).
         Binnen 3 jaar na oplevering van uw woning heeft u de keuze om de uitgestelde betaling renteloos af te lossen, totaal of gedeeltelijk.
        U kunt natuurlijk ook wachten met aflossen tot u uw woning gaat doorverkopen. Het percentage dat u aflost heeft consequenties voor uw percentage in de winstdeling bij verkoop.
        Uw keuzemogelijkheden binnen de financieringsregeling:
      
      1. U betaalt de totale 25% uitgestelde betaling van de oorspronkelijke koopsom (renteloos) binnen drie jaar: u behoudt 100% van de waardeontwikkeling bij verkoop van uw woning.
      2. U betaalt binnen drie jaar een gedeelte van de uitgestelde betaling (renteloos) en behoudt een uitgestelde betaling (naar keuze) van 5%, 10%, 15% of 20% van de oorspronkelijke koopsom. Uw winstdeling over de positieve waardeontwikkeling bij verkoop van uw woning is dan respectievelijk 5%, 10%, 15% of 20%.
      3. U betaalt 100% van de uitgestelde betaling pas terug bij doorverkoop van uw woning. Uw winstaandeel over de positieve waardeontwikkeling bij verkoop van uw woning is 75%.”
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de financieringsregeling van invloed is op de op de voet artikel 17, lid 2, van de Wet woz te bepalen waarde.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:
      
      
        “4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
    
    
      4.3.
      De in het taxatierapport genoemde eerste drie vergelijkingsobjecten zijn gelegen in andere wijken van de gemeente Bloemendaal en vormen geen onderdeel van het project waarin eisers woning is gelegen. In het rapport zijn tevens verkoopgegevens opgenomen van twee objecten die wel zijn gelegen in het project. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopprijzen van de twee objecten die zijn gelegen in het project een beter uitgangspunt vormen voor de vaststelling van de waarde van de woning dan de verkoopgegevens van de drie objecten gelegen buiten het project. Gelet hierop worden de door verweerder gehanteerde eerste drie objecten verworpen.
    
    
      4.4.
      De in het taxatieverslag genoemde verkoopgegevens van de twee binnen het project verkochte objecten [B-STRAAT] 1 en [B-STRAAT] [2] te [PLAATS 1] zijn kort vóór de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van die objecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen ten opzichte van de woning. Deze twee objecten worden hierna ook aangeduid als ‘de vergelijkingsobjecten’.
    
    
      4.5.
      De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet met alle verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden. Weliswaar heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de fysieke verschillen, met name de ligging en de grootte, voldoende rekening is gehouden, maar verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de wijze waarop de vergelijkingsobjecten zijn verkocht en de financieringsvoordelen die de kopers daarmee hebben behaald. 
    
    
      4.6.
      De twee vergelijkingsobjecten zijn verkocht met onder meer toepassing van een onvoorwaardelijke, directe korting van 10% op de oorspronkelijke vraagprijs. Ter zitting heeft verweerder verduidelijkt dat in de in het taxatierapport genoemde koopsom deze korting reeds is verwerkt. Dit betekent dat verweerder bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning met dit directe voordeel rekening heeft gehouden. 
    
    
      4.7.
      Echter, verweerder heeft bij de waardebepaling geen rekening gehouden met de bij die verkopen overeengekomen uitgestelde betaling van 25% van de koopsom die, zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht, evenals de directe korting in de koopakte van de vergelijkingsobjecten is opgenomen. Ook deze uitgestelde betaling levert de desbetreffende kopers naar het oordeel van de rechtbank een financieringsvoordeel op dat in het economische verkeer een zekere waarde vertegenwoordigt. Immers de uiteindelijke betaalde prijs (inclusief financieringskosten) voor een object wordt daardoor verlaagd. 
    
    
      4.8.
      Gelet op het vorenstaande kan dan ook niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de twee vergelijkingsobjecten.
    
    
      4.9.
      Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 813.125 bedraagt. Eiser stelt dat nu er door de ontwikkelaar een feitelijke aankoopkorting tussen de 30% en 35% wordt verleend, een waardevermindering van € 366.825 (30% van € 1.222.750) redelijk is. Nu eiser dit percentage niet met stukken heeft onderbouwd, volgt de rechtbank eiser niet in dit standpunt.  (…) 
    
    
      4.10.
      Nu de rechtbank verweerder noch eiser kan volgen in de door hen verdedigde waardes, zal zij de waarde van het object op de waardepeildatum in goede justitie vaststellen. De rechtbank betrekt hierbij alle feiten en omstandigheden zoals die in deze zaak aannemelijk zijn geworden. Aldus komt de rechtbank tot een waarde van € 860.000.” 
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte de in het door hem overgelegde taxatierapport opgevoerde vergelijkingsobjecten buiten het [NAAM] heeft verworpen. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij met het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport en de daarin aangevoerde drie onderbouwende verkopen van buiten het [NAAM] gelegen woningen aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning is voldoende rekening gehouden. Daarbij is van belang – zo stelt de heffingsambtenaar – dat de rechtbank ten onrechte de stelling van belanghebbende heeft gehonoreerd dat de overeengekomen uitgestelde (en voorwaardelijke) betaling van 25% van de koopsom een neerwaartse invloed heeft op de waarde van de woning op de waardepeildatum. Weliswaar verkrijgt de koper van een nieuwbouwwoning in [NAAM] daarmee een financieringsvoordeel, maar met dergelijke financieringsregelingen dient geen rekening te worden gehouden bij het bepalen van de waarde van een WOZ-object. Bovendien levert de uitgestelde betaling slechts een rentevoordeel op. Aldus nog steeds de heffingsambtenaar, die concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep. 
      
    
    
      4.3.
      Het Hof neemt veronderstellenderwijs tot uitgangspunt dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarin vermelde transactiegegevens van drie vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat hij, afgezien van het (mogelijke) effect op de waarde in het economische verkeer van de woning van de hiervoor vermelde uitgestelde betaling van 25% van de koopsom van nieuwbouwwoningen in [NAAM], voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen die objecten en de woning en de waarde van de woning in zoverre niet te hoog heeft vastgesteld. Het komt in hoger beroep dan volledig aan op het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de bij verkopen van nieuwbouwwoningen in [NAAM] overeengekomen uitgestelde betaling van 25% van de koopsom geen enkel effect heeft op de waarde in het economische verkeer althans op de WOZ-waarde van de woning.
      
    
    
      4.4.
      Het Hof volgt de heffingsambtenaar niet in dit standpunt. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat ook een uitgestelde (èn voorwaardelijke) betaling van 25% van de koopsom voor de koper – ten minste – een financieringsvoordeel oplevert dat in het economische verkeer een zekere waarde vertegenwoordigt; het Hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank hierover in onderdeel 4.7 van haar uitspraak heeft overwogen en maakt deze overwegingen tot de zijne. Aangezien deze korting (blijkens de onder 2.3 aangehaalde financieringsregeling) aan iedere potentiële koper van in [NAAM] gelegen nieuwbouwwoningen (fase 2) wordt aangeboden, betreft het hier niet een aan de persoon van de koper gebonden financieringsregeling en is aannemelijk dat de voorwaardelijke kortingsregeling onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van een samenstel van afspraken die betrekking hebben op de aankoop(prijs) van de in [NAAM] (in fase 2) te realiseren nieuwbouwwoningen. 
      
    
    
      4.5.
      Het feit dat tot het [NAAM] behorende objecten door de projectontwikkelaar rond de waardepeildatum te koop zijn aangeboden (en zijn verkocht) met toepassing van de financieringsregeling, heeft een negatieve invloed op de prijs van daarmee vergelijkbare - maar zonder financieringsregeling te koop aangeboden - woningen in het park, waaronder de woning van belanghebbende. Een zakelijk handelende, meest biedende gegadigde voor de woning op de waardepeildatum als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ zal immers redelijkerwijs rekening houden met de omstandigheid dat, zoals belanghebbende terecht in zijn beroepschrift in eerste aanleg onder punt 5 heeft opgemerkt, het aantrekkelijker is een vergelijkbare nieuwe woning met de door de projectontwikkelaar aangeboden uitgestelde betaling van 25% van de koopsom aan te schaffen, met als gevolg dat de aan dit voordeel toe te kennen waarde in het economische verkeer mede van invloed is op de waarde van de woning en wordt verdisconteerd in de (zonder een dergelijke betalingskorting) te bepalen prijs voor de woning. 
      
    
    
      4.6.
      Hiervan uitgaande, heeft de heffingsambtenaar met de in het taxatierapport opgenomen gegevens van de in [NAAM] gelegen vergelijkingsobjecten [B-STRAAT] 1 en [B-STRAAT] [2] en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat een dergelijke (waardedrukkende) invloed op de waarde van de woning op de waardepeildatum in het onderhavige geval de facto ontbreekt. Met die gegevens heeft de heffingsambtenaar derhalve niet aannemelijk gemaakt, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Evenals de rechtbank acht ook het Hof het aannemelijk dat de financieringsregeling die kopers van vergelijkbare woningen wordt geboden, zozeer samenhangt met de verkoopprijs van die woningen dat de ter vaststelling van de waarde van de woning te bepalen vergelijkingsprijs van die vergelijkingsobjecten met inachtneming van die financieringsvoorwaarden moet worden bepaald en derhalve ook de WOZ-waarde van de woning (neerwaarts) beïnvloedt.  
    
    
      4.7.
      
        In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar zich beroepen op het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982), waarin de Hoge Raad onder meer het volgende heeft overwogen: 
        
          “De (…) strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is beoogd.
      
      
        2.5.4.
        De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, nr. 20339, BNB 1981/175).”
        
      
    
    
      4.8.
      Het Hof verwerpt de kennelijke stelling van de heffingsambtenaar dat de financieringsregeling te vergelijken is met op basis van onderhandelingen tussen verhuurder en huurder tot stand gekomen huurcontracten. Gesteld noch gebleken is dat op of rond de waardepeildatum een koper bereid was een – vergelijkbare – woning in [NAAM] te kopen voor een hogere prijs dan een met inachtneming van de financieringsregeling tot stand gekomen prijs. Reden – in lijn met hetgeen hiervoor onder 4.5 en 4.6 is overwogen – om bij de bepaling van de waarde van de woning met de financieringsregeling als depreciërende factor rekening te houden.
      
    
    
      4.9.
      Nu uit het vorenoverwogene volgt dat de rechtbank terecht een korting op de vastgestelde waarde heeft aangebracht, de heffingsambtenaar ervan heeft afgezien de omvang van het in aanmerking te nemen waardedrukkend effect van de financieringsregeling in geschil te brengen, en het Hof ook overigens geen reden heeft af te wijken van de beslissing van de rechtbank, zal het Hof die beslissing volgen.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. Het Hof zal de uitspraak van de rechtbank om die reden bevestigen.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof: 
    
    - bevestigt de uitspraak van de rechtbank, en
    - bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 493.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. E.A.G. van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 10 september 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.