ECLI:NL:GHARL:2015:6477, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-09-2015, 14/01203
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-09-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet woz. Waardevaststelling appartement. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/01203
      uitspraakdatum: 1 september 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 31 oktober 2014, nummer Awb 14/725, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 23   te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 203.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 197,52 (hierna: de aanslag).
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard. 
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Overijssel heeft het beroep bij uitspraak van 31 oktober 2014 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde vastgesteld op € 203.000.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens nog een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 17 juli 2015.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2015 te Arnhem. Partijen zijn met voorafgaande kennisgeving aan het Hof niet verschenen. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 23  te [Z] (hierna: de onroerende zaak).
    
    
      2.2
      De onroerende zaak betreft een appartement, bouwjaar 1993, met berging. Het appartement is gelegen op de derde etage en heeft een inhoud van 310 m³. 
    
    
      2.3
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 4 april 2012 gekocht voor € 215.000.
    
    
      2.4
      Bij beschikking van 28 februari 2014 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 203.000.
    
    
      2.5
      Naar aanleiding van het ingediende bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 12 maart 2014 de bezwaren ongegrond verklaard. 
    
    
      2.6
      Het hiertegen door belanghebbende ingestelde beroep is door de Rechtbank bij uitspraak van 31 oktober 2014 gegrond verklaard, waarbij de uitspraak op bezwaar is vernietigd en de waarde is vastgesteld op € 203.000.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en wijst er daarbij op dat hij geen eigen parkeerplaats heeft, maar dat hij gebruik moet maken van de openbare parkeerplaatsen bij het appartementencomplex.   
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Hij verwijst daartoe naar een door [A] opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak van 11 februari 2015. Deze heeft de waarde vastgesteld op € 203.000. 
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 195.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. 
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    
    
      4.1
      Voor zover er sprake is van een te ruime objectafbakening, in die zin dat ten onrechte een parkeerplaats tot de onroerende zaak is gerekend, dient deze door het Hof te worden aangepast. Die aanpassing dient zodanig te zijn dat de WOZ-beschikking nog slechts betrekking heeft op één, op de juiste wijze afgebakende, onroerende zaak (vgl. HR 27 september 2002, nr. 34.927, ECLI:NL:HR:2002:AE8146; HR 8 november 2002, nr. 36941, ECLI:NL:HR:2002 AF0074). Tussen partijen is niet in geschil dat een parkeerplaats niet tot de onroerende zaak behoort. Het Hof sluit zich hierbij aan.
      
      
        
          Waarde
        
      
      
    
    
      4.2
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2013.
    
    
      4.3
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
    
    
      4.4
      De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak is bepaald met inachtneming van de juiste objectafbakening. Naar hij in dat verband stelt, is abusievelijk in het door hem in eerste aanleg ingebrachte taxatierapport aangegeven dat tot de onroerende zaak ook een parkeerplaats behoort. In de bijbehorende taxatiekaart van de onroerende zaak wordt uitgekomen op een waarde van € 203.960. Aan de woning, de berging en de parkeerplaats zijn waarden toegekend van respectievelijk € 190.960, € 5.000 en € 8.000. 
    
    
      4.5
      Ter onderbouwing van zijn stelling dat de vastgestelde waarde van de op de juiste wijze afgebakende, onroerende zaak niet te hoog is, heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het in hoger beroep ingebrachte taxatierapport van 11 februari 2015 van [A] , WOZ-taxateur. Deze heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 getaxeerd op € 203.000 en heeft daarbij drie referentieobjecten gebruikt, alle gelegen te [Z] :
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                
                  [a-straat] 23 
              
              
                
                  [a-straat] 21
              
              
                
                  [a-straat] 31
              
              
                
                  [b-straat] 62
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Bouwjaar 
              
              
                1993
              
              
                1993
              
              
                1993
              
              
                2008
              
            
            
              
                Woning
              
              
                310 m3
              
              
                310 m3
              
              
                310 m3
              
              
                307 m3
              
            
            
              
                Prijs/m3
              
              
                € 641
              
              
                € 641
              
              
                € 641
              
              
                € 644
              
            
            
              
                Waarde woning
              
              
                € 198.710
              
              
                € 198.710
              
              
                € 198.710
              
              
                € 197.708
              
            
            
              
                Perceel
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Prijs/m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Waarde perceel
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Berging
              
              
                € 5.000
              
              
                € 5.000
              
              
                € 5.000
              
              
                € 5.000
              
            
            
              
                Parkeerplaats
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 10.000
              
            
            
              
                Waarde afgerond
              
              
                € 203.000
              
              
                € 203.000
              
              
                € 203.000
              
              
                € 212.000
              
            
            
              
                Datum levering
              
              
                -
              
              
                29-06-2012
              
              
                03-06-2014
              
              
                05-06-2012
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                -
              
              
                € 210.000
              
              
                € 220.000
              
              
                € 222.500
              
            
          
        
      
      
      
        Voorts verwijst de heffingsambtenaar naar de door belanghebbende betaalde koopsom van € 215.000 (zie 2.3).
      
      
    
    
      4.6
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 203.000 niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat belanghebbende de onroerende zaak in het jaar voorafgaande aan de onderhavige waardepeildatum van 1 januari 2013 heeft gekocht voor € 215.000 terwijl bij de vaststelling van de waarde per deze waardepeildatum rekening is gehouden met een waardedaling van € 12.000. Dat het in eerste aanleg ingebrachte taxatierapport een onjuistheid bevat – er is immers geen sprake van een parkeerplaats – doet aan dit oordeel niet af, mede gelet op het in hoger beroep overgelegde taxatierapport.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
      
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 1 september 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	   De raadsheer,
    
    
    
    
    
      J.L.M. Egberts	B.F.A. van Huijgevoort
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 3 september 2015.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.