ECLI:NL:GHAMS:2019:2145, Gerechtshof Amsterdam, 25-06-2019, 200.253.125/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2019-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Appel van ECLI:NL:RBAMS:2019:135. Kort geding. Huur bedrijfsruimte. Verhuizing van hoofdkantoor van Blokker naar andere locatie, hoewel de huurovereenkomst nog tot eind 2031 loopt. Vordering van de verhuurster tot nakoming van exploitatieverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. Verweer van Blokker dat de door verhuurster gewenste nakoming jegens Blokker in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zonder feitenonderzoek, dat dit kort geding echter te buiten gaat, kan dit verweer niet worden verworpen. Zoals ook de eerste rechter oordeelde, is de vordering niet toewijsbaar.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.253.125/01 SKG
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/659055 / KG ZA 18-1357
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 juni 2019
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellante] B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      appellante,
      tevens incidenteel geïntimeerde,
      advocaat: mr. F.C. Borst te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        BLOKKER B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      tevens incidenteel appellante, 
      advocaat: mr. M. van Schie te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellante] en Blokker genoemd.
    
    
    
      
        [appellante] is bij dagvaarding van 14 januari 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 9 januari 2019, in kort geding gewezen tussen [appellante] als eiseres en Blokker als gedaagde.
      De appeldagvaarding bevat de grieven.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie overeenkomstig de appeldagvaarding, met producties;
    - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
    - memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 mei 2019 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. 
      Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellante] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met inbegrip van de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.  
      Blokker heeft geconcludeerd tot verwerping van het principaal hoger beroep en in incidenteel hoger beroep tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover zij daarbij is veroordeeld tot betaling van de huur vanaf 1 april 2019, met beslissing over de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten.
      
        [appellante] heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel hoger beroep, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.17 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Het gaat daarbij om de volgende feiten.
    
    
    
      2.1.
      Tussen [appellante] als verhuurder en Blokker als huurder is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot kantoor- en opslagruimte aan [adres] . De huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2010, loopt tot en met 31 januari 2031 en kan door Blokker worden voortgezet voor vier aansluitende optieperioden van telkens vijf jaar. Blokker hield ten tijde van de behandeling van het kort geding in eerste aanleg haar hoofdkantoor in het gehuurde.
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (ROZ-model van juli 2003) van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). 
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 1.3 van de huurovereenkomst staat het volgende: 
        
          Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte en distributiecentrum.
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        In artikel 9.12 van de huurovereenkomst staat vermeld: 
        
          Onderhuur
           Huurder is in afwijking van 8.1 Algemene Bepalingen, bevoegd tot onderverhuur over te gaan aan dochterondernemingen van Blokker Holding B.V. Onderverhuur aan derden is toegestaan na goedkeuring door verhuurder, die deze onderverhuur niet op onredelijke gronden zal weigeren. Indien huurder de winkelruimte onderverhuurt tegen een hogere huurprijs dan huurder zelf betaalt, dient de meeropbrengst ten opzichte van de op dat moment te betalen huur voor 90% terug te vloeien aan verhuurder. Onder meeropbrengst wordt eveneens verstaan een overnamesom of een andere vergoeding die huurder van een onderhuurder ontvangt of zal ontvangen.
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        In artikel 6.1 van de algemene bepalingen staat onder meer het volgende:
        
          Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.
        
      
      
    
    
      2.6.
      Partijen hebben in verband met in het pand aanwezige asbest nadere afspraken gemaakt, die, kort gezegd, inhouden dat Blokker [appellante] niet zal aanspreken tot sanering of tot vergoeding van eventuele schade als gevolg van het in het pand aanwezige asbest.
      
    
    
      2.7.
      
        [appellante] heeft in maart 2018 uit de pers vernomen dat Blokker van plan was haar hoofdkantoor te verhuizen van het gehuurde naar de Hessenbergweg in Amsterdam, waar Blokker Holding B.V. kantoor houdt. [appellante] heeft daarop contact opgenomen met Blokker en om opheldering gevraagd.
      
    
    
      2.8.
      Op 30 april 2018 heeft overleg plaatsgevonden tussen partijen. Blokker heeft bevestigd dat zij van plan was haar hoofdkantoor te verhuizen naar de Hessenbergweg. Blokker heeft B.Lokker B.V. i.o. voorgesteld als onderhuurder, die het gehuurde op haar beurt wilde onder-onderverhuren aan verschillende derden als flexibele kantoorruimte. 
      
    
    
      2.9.
      In de periode na 30 april 2018 hebben partijen onderhandeld, maar dat heeft niet tot overeenstemming geleid. Een punt van discussie was hoe om te gaan met de in artikel 9.12 van de huurovereenkomst overeengekomen meerhuur. [appellante] wilde dat de 90-10 verdeling bij meerhuur werd opgelegd aan B.Lokker, al dan niet op basis van een andere verdeling. Blokker meende dat artikel 9.12 niet van toepassing is indien een onderhuurder ruimten aan derden onder-onderverhuurt. B.Lokker wilde hier niet mee instemmen omdat zij het gehuurde dan niet voor haar formule kon gebruiken. Een ander discussiepunt was dat [appellante] de vier keer vijf optiejaren die in de huurovereenkomst zijn opgenomen, wilde laten vervallen. Daarmee wilde Blokker niet akkoord gaan, omdat volgens Blokker juist deze optiejaren nodig zijn om een onderhuurder te kunnen aantrekken. Tot slot wilde [appellante] inzage in de concept-onder-onderhuurovereenkomst(en) tussen B.Lokker en de potentiële onder-onderhuurders teneinde enerzijds het feitelijk gebruik van het gehuurde te kunnen beoordelen en anderzijds te kunnen controleren of de door [appellante] gewenste asbestbepaling op juiste wijze zou worden opgelegd aan de onder-onderhuurder(s). Blokker heeft dit geweigerd omdat B.Lokker niet wilde meewerken aan inzage in de overeenkomst(en). 
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 12 september 2018 heeft Blokker [appellante] gesommeerd binnen 48 uur toestemming te geven voor onderverhuur aan B.Lokker, bij gebreke waarvan Blokker zich het recht voorbehield tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. 
      
    
    
      2.11.
      Bij e-mail van 20 september 2018 heeft [appellante] Blokker bericht dat zij niet instemt met B.Lokker als onderhuurder. In de email staat dat [appellante] niet akkoord gaat met de voorwaarde van B.Lokker om als onder-onderverhuurder het recht te hebben te beslissen wie het gehuurde gaat gebruiken, omdat voor [appellante] dan niet duidelijk is wie het gehuurde gaat gebruiken en zij de greep op het gehuurde verliest. Verder heeft [appellante] te kennen gegeven bereid te zijn mee te denken over het vinden van een geschikte onderhuurder, die het gehuurde ook daadwerkelijk zelf in gebruik zal nemen. 
      
    
    
      2.12.
      Blokker heeft bij brief van 21 september 2018 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 1 april 2019 omdat [appellante] het verzoek tot goedkeuring van B.Lokker niet voortvarend heeft behandeld en zij de goedkeuring van B.Lokker als onderhuurder op onredelijke gronden heeft geweigerd.
      
    
    
      2.13.
      
        [appellante] heeft Blokker bij brief van 8 oktober 2018 geschreven dat zij de buitengerechtelijke ontbinding niet accepteert en dat de huurovereenkomst onverkort van kracht blijft. 
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van 8 november 2018 heeft Blokker [appellante] laten weten dat de cv-installaties zijn afgekeurd en niet naar behoren functioneren. Zij heeft [appellante] gesommeerd om binnen twee weken de benodigde herstel- en vernieuwingswerkzaamheden te (laten) uitvoeren. Verder heeft Blokker zich in deze brief op het standpunt gesteld dat, in aanvulling op de eerdere ontbinding, het gebrek aan de cv-ketels en cv-installaties ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt per 1 april 2019.
      
    
    
      2.15.
      Bij e-mail van 11 november 2018 heeft [appellante] Blokker geschreven dat het niet-goedkeuren van de cv-installaties niet betekent dat deze niet functioneren en dat de staat van de cv-installaties de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      2.16.
      Nadien hebben partijen verder gecorrespondeerd over de cv-installaties, waarbij zij hebben vastgehouden aan hun standpunten. 
      
    
    
      2.17.
      
        Bij brief van 18 december 2018 heeft Blokker het volgende bericht gestuurd naar haar relaties:
        
          Blokker gaat nieuwe tijden tegemoet, en bij nieuwe tijden hoort – in dit geval – een nieuw thuis. Het verheugt ons dan ook te mogen aankondigen dat de medewerkers van ons hoofdkantoor op 14 januari 2019 hun intrek nemen in een nieuw kantoorpand.
        
      
      
      
        
          Per 14 januari 2019 is het vestigingsadres van het hoofdkantoor van Blokker:
        
        
          Blokker B.V.
        
        
          	Hessenbergweg 8
        
        
          1101 BT Amsterdam.
        
      
      
    
    
      2.18.
      De aangekondigde verhuizing heeft plaatsgevonden.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1.
      
        [appellante] heeft in de eerste aanleg van de procedure – samengevat – gevorderd Blokker, op straffe van verbeurte van een dwangsom, te veroordelen tot nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, waaronder de exploitatieverplichting en de betaling van de maandelijkse huurprijs totdat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden of anderszins is geëindigd, met veroordeling van Blokker in de proceskosten. [appellante] heeft daartoe gesteld dat de door Blokker gestelde grondslag voor de ontbinding ontbreekt en dat de voorgenomen verhuizing impliceert dat Blokker per 14 januari 2019 tekort zal schieten in de nakoming van haar exploitatie- en huurbetalingsverplichting.
      
    
    
      3.2.
      De voorzieningenrechter heeft Blokker bij het bestreden vonnis veroordeeld tot betaling van de maandelijkse huurpenningen totdat de huurovereenkomst is geëindigd, alsmede tot betaling van de proceskosten. Voor het overige is de vordering afgewezen. De voorzieningenrechter heeft daartoe, zakelijk, het volgende overwogen. 
      
      
        3.2.1.
        
          Voor zover de gestelde mankementen aan de cv-installaties als een gebrek kwalificeren in de zin van artikel 7:204 BW – zonder nadere bewijsvoering waarvoor deze kortgedingprocedure zich niet leent, kan dat niet worden vastgesteld – vormt dit geen zelfstandige grond voor buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst omdat [appellante] voorshands voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de gestelde tekortkoming niet ernstig genoeg is om de beëindiging te rechtvaardigen. Bij een eventueel gebrek aan de cv-ketels, ligt een evenredige vermindering van de huurprijs veel meer in de rede.
          Uit de door partijen in het geding gebrachte correspondentie volgt dat Blokker pas bij e-mail van 3 juli 2018 formeel om toestemming heeft gevraagd voor onderverhuur aan B.Lokker. [appellante] heeft Blokker bij e-mail van diezelfde dag bevestigd dat zij het verzoek in behandeling neemt en Blokker bericht dat het haar in verband met de vakantieperiode en drukke werkschema’s niet lukt om binnen twee weken met een reactie te komen. Vervolgens hebben partijen uitvoerig per e-mail verder gecorrespondeerd. Bij e-mail van 20 september 2018 heeft [appellante] het onderverhuurverzoek van Blokker afgewezen. Vanaf het eerste formele verzoek op 3 juli 2018 tot de afwijzing op 20 september 2018, is een periode van ongeveer 2½ maand verstreken. Een dergelijk tijdsverloop is niet te lang, mede gelet op de inhoud van de onderhandelingen en de vergaande gevolgen die voor [appellante] aan honorering van het verzoek zijn verbonden. Blokker kan dan ook niet worden gevolgd in haar stelling dat [appellante] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat zij de gang van zaken met betrekking tot de onderverhuur nodeloos heeft getraineerd is niet aannemelijk. 
          In de artikelen 1.3 en 9.12 van de huurovereenkomst en artikel 6.1 van de algemene bepalingen staat, samengevat, dat het gehuurde door of vanwege de huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte en distributiecentrum en dat huurder het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf zal gebruiken. Gelet op deze afspraken, in onderling verband bezien, is voorshands voldoende aannemelijk dat partijen zijn overeengekomen dat zowel Blokker als een eventuele onderhuurder de verplichting heeft het gehuurde zelf te gebruiken. Dat partijen hebben bedoeld onder-onderverhuur of ingebruikgeving aan anderen dan de (onder)huurder mogelijk te maken blijkt voorshands noch uit de overeenkomst, noch uit hetgeen verder is aangevoerd en gebleken. [appellante] heeft een redelijk belang bij exclusief gebruik door de (onder)huurder. Zij kan immers haar greep op het verhuurde verliezen als voor haar niet langer duidelijk is wie van het gehuurde gebruik maakt en hoe dat gebruik wordt ingevuld, met voorzienbare risico’s voor de verhuurder tot gevolg. Zij heeft daarom terecht bezwaren geuit tegen B.Lokker als onderhuurder en inzage verlangd in de afspraken die B.Lokker met onder-onderhuurders wil gaan maken. [appellante] heeft niet op onredelijke gronden haar toestemming voor onderverhuur geweigerd. Het is dan ook aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de buitengerechtelijke ontbinding in een bodemprocedure geen stand zal houden.
        
        
      
      
        3.2.2.
        De vordering Blokker te veroordelen de huurpenningen te blijven betalen totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd, is niet betwist en zal dan ook worden toegewezen.
        
      
      
        3.2.3.
        
          De vraag resteert of [appellante] Blokker ook kan houden aan de exploitatieverplichting. Daarbij staat voorop dat een verhuurder van bedrijfsruimte niet onder alle omstandigheden van zijn huurder kan vergen dat zij het gehuurde te allen tijde in gebruik houdt. Er zal een belangenafweging moeten worden gemaakt. Het is algemeen bekend dat het Blokker concern in zwaar weer verkeert en dat zij de afgelopen jaren een aanzienlijk aantal filialen heeft moeten sluiten, waarbij veel werknemers hun baan hebben verloren. Duidelijk is dat Blokker maatregelen moet nemen en moet reorganiseren om te kunnen blijven voortbestaan en de werkgelegenheid van haar werknemers veilig te stellen. [appellante] plaatst vraagtekens bij de keuze om het hoofdkantoor naar elders te verplaatsen, maar zonder nader onderzoek dat in dit kort geding niet kan plaatsvinden is voor die discussie geen plaats. Voorshands wordt ervan uitgegaan dat met de verhuizing de belangen van het Blokker-concern zijn gediend. Het belang van [appellante] bij voorkoming van voortijdige leegstand van de kantoorruimte weegt hiertegenover minder zwaar. Een deel van het Blokker-concern blijft voorlopig in het gehuurde en Blokker heeft maatregelen genomen teneinde toezicht op de leegkomende gedeelten te waarborgen. Mocht als gevolg van de leegstand toch schade voor [appellante] optreden, dan zal Blokker deze moeten vergoeden. Blokker dient in staat te worden gesteld op zoek te gaan naar een (onder)huurder die voor [appellante] wel acceptabel is. Dat geen andere geschikte (onder)huurders gevonden kunnen worden is voorshands onvoldoende onderzocht. De slotsom is dat het belang van Blokker bij ontheffing van de exploitatieplicht zwaarder dient te wegen dan het belang van [appellante] bij handhaving daarvan. Daarom wordt dat onderdeel van de door [appellante] gevraagde voorlopige voorzieningen geweigerd.
          Tot zover het bestreden vonnis.
        
        
      
    
    
      3.3.
      Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering, voor zover afwijzend, komt [appellante] op met vier grieven en, voor zover toewijzend, Blokker met vijf grieven.  
      
    
    
      3.4.
      De grieven 1 tot en met 4 in incidenteel appel van Blokker betreffen in essentie het oordeel van de voorzieningenrechter dat aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding geen stand zal houden in een bodemprocedure en de veroordeling van Blokker tot nakoming van haar verplichting tot betaling van de huur. Het hof verenigt zich met de overwegingen van de voorzieningenrechter, zoals hiervoor onder 3.2.1 weergegeven, neemt deze over en maakt deze tot de zijne, zulks met dien verstande dat het hof in het midden laat of [appellante] ‘terecht’ bezwaren tegen B.Lokker als onderhuurder heeft geuit en inzage in de afspraken heeft verlangd die B.Lokker met onder-onderhuurders wil gaan maken; het stond [appellante] in redelijkheid evenwel vrij dat bezwaar te uiten en die inzage te verlangen. De grieven van Blokker tegen de bestreden overwegingen falen om de volgende redenen.
      - Dat partijen vanaf 30 april 2018 met elkaar in gesprek waren over de plannen van Blokker om te verhuizen en daarbij de mogelijke onderverhuur van het gehuurde aan B.Lokker is besproken, neemt niet weg dat Blokker [appellante] niet eerder dan op 3 juli 2018 formeel heeft verzocht om toestemming voor onderverhuur aan B.Lokker. De voorzieningenrechter heeft deze datum dan ook terecht tot uitgangspunt genomen bij de beoordeling van de vraag of [appellante] dat verzoek voldoende voortvarend heeft behandeld. Ook indien in aanmerking wordt genomen dat [appellante] wist van de situatie waarin Blokker verkeerde, kan niet worden geoordeeld dat [appellante] , gelet op de aard van het verzoek en de gevolgen van inwilliging daarvan voor [appellante] , de beoordeling daarvan nodeloos heeft getraineerd.
      - Blokker heeft in hoger beroep geen steekhoudende argumenten aangevoerd tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat de aangehaalde artikelen uit de huurovereenkomst en algemene bepalingen voorshands aannemelijk maken dat partijen zijn overeengekomen dat Blokker en een eventuele onderhuurder de verplichting hebben het gehuurde zelf te gebruiken en dat [appellante] een redelijk belang heeft bij exclusief gebruik door de (onder)huurder. Dat Blokker door deze uitleg de aantrekkelijke markt van aanbieders van flex-kantoorruimten niet kan aanboren, maakt de uitleg van de desbetreffende bepalingen nog niet onjuist. Tegen deze achtergrond bestaat al helemaal geen aanleiding voor de conclusie dat [appellante] jegens Blokker onredelijk heeft gehandeld door te onderzoeken of zij – [appellante] – op nader te stellen voorwaarden (zoals inzage in afspraken met de onder-onderhuurders, het opleggen van de 90-10 regeling aan B.Lokker en het vervallen van de huurdersopties) toch zou kunnen instemmen met onderverhuur aan B.Lokker. Onder-onderverhuur van flex-kantoorruimte is immers, juist gelet op het flexibele karakter daarvan, anders dan Blokker kennelijk meent, niet gelijk te stellen met het door Blokker onderverhuren van onderdelen van het gehuurde aan verscheidene onderhuurders, omdat Blokker op grond van de huurovereenkomst voor iedere onderhuurder (met uitzondering van dochterondernemingen van Blokker Holding B.V.) toestemming moet vragen aan [appellante] , die aldus altijd precies zal weten wie als onderhuurder van het gehuurde gebruik maakt. Blokker heeft ten slotte niet toegelicht waarom de omstandigheid dat ‘ [appellante] precies [weet] in welke situatie Blokker verkeert’ betekent dat op [appellante] ’een extra zorgplicht’ rust, ‘die zij tot heden niet is nagekomen’. Bij gebreke van die toelichting is niet duidelijk wat de rechtsgrond is voor de gestelde extra zorgplicht en daarmee evenmin welke betekenis aan de gestelde kennis van [appellante] moet worden toegekend.  
      - Dit kort geding leent zich, gelet op het debat tussen partijen daarover, niet voor nader onderzoek naar de vraag of het gehuurde een gebrek heeft, hierin bestaande dat de cv-ketels/installaties niet (deugdelijk) functioneren. In dit verband is van belang dat [appellante] onder meer heeft aangevoerd dat de afkeurpunten, genoemd in de rapportage over emissiewaarden, waarop Blokker zich beroept, nog niet betekenen dat de cv-ketels/installaties niet functioneerden en dat de cv-installaties ten tijde van de contra-expertise in november 2018 in werking waren. De voorzieningenrechter heeft terecht overwogen dat [appellante] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de gestelde tekortkoming niet ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. Dat geldt ook in hoger beroep.
      
    
    
      3.5.
      De grieven I tot en met IV in principaal appel zijn gericht tegen de afwijzing van de vordering tot nakoming van de contactuele exploitatieverplichting. Volgens [appellante] heeft de voorzieningenrechter miskend dat alleen plaats is voor afwijzing van deze vordering wanneer het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om Blokker aan deze verplichting te houden; getoetst aan deze maatstaf, dient de vordering volgens [appellante] te worden toegewezen. Overigens zou, aldus [appellante] , ook een ‘gewone’ afweging van de belangen van partijen moeten leiden tot toewijzing van de vordering.
      
    
    
      3.6.
      Juist is dat in een eventuele bodemprocedure tussen partijen onderzocht dient te worden of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellante] Blokker wenst te houden aan de contractuele exploitatieverplichting. Daarbij ligt de stelplicht en bewijslast op Blokker, die zich beroept op het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW. De voorzieningenrechter, aan wie [appellante] verzoekt om, vooruitlopend op het oordeel in de bodemprocedure, een voorlopige voorziening te treffen strekkende tot het nakomen van de desbetreffende verplichting, dient zich daarbij te richten op de naar alle waarschijnlijkheid te verwachten uitkomst van (het onderzoek in) de bodemprocedure. 
      
    
    
      3.7.
      Blokker heeft in het onderhavige kort geding in eerste aanleg en in hoger beroep gemotiveerd aangevoerd dat de verhuizing naar het gebouwencomplex aan de Hessenbergweg/Hettenheuvelweg te Amsterdam, waar ook Blokker Holding B.V. is gevestigd, is gericht op reductie van de kosten in verband met de algemeen bekende slechte financiële situatie van Blokker en deel uitmaakt van de reorganisatie van het Blokker-concern, waarbij onderdelen zijn afgestoten, filialen zijn gesloten en werknemers zijn ontslagen. [appellante] heeft op haar beurt de stellingen van Blokker gemotiveerd bestreden. Het hof is, ook de stellingen van [appellante] in aanmerking genomen, van oordeel dat het verweer van Blokker niet zonder nader onderzoek naar de feiten van de hand kan worden gewezen. Dat [appellante] belang heeft bij daadwerkelijk gebruik van het gehuurde en dat risico’s zijn verbonden aan leegstand daarvan, wil het hof wel aannemen. Maar waar het om gaat is dat de stellingen van partijen een nader onderzoek vergen alvorens met voldoende mate van zekerheid een oordeel kan worden gegeven over de vraag of de door [appellante] gewenste naleving van de contractuele exploitatieverplichting jegens Blokker in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het verrichten van het daarvoor noodzakelijke feitenonderzoek gaat het kader van dit kort geding te buiten. Onder deze omstandigheden kan niet door middel van een voorlopige voorziening, gericht op het afdwingen van de contractuele exploitatieverplichting, worden vooruitgelopen op het oordeel van de bodemrechter. Hierop stuiten alle grieven in principaal hoger beroep af. Hetgeen partijen overigens in dit verband hebben aangevoerd, behoeft geen nadere bespreking.
      
    
    
      3.8.
      
        Grief 5 in incidenteel hoger beroep betreft de proceskostenveroordeling in eerste aanleg ten laste van Blokker. Die kostenveroordeling is terecht uitgesproken. Ter beoordeling lag immers in essentie voor of de huurovereenkomst per 1 april 2019 rechtsgeldig was beëindigd door de buitengerechtelijke ontbinding daarvan door Blokker. Dat de voorzieningenrechter, na de voorshands ontkennende beantwoording van die vraag, Blokker wel heeft veroordeeld tot betaling van de huurpenningen, maar niet tot nakoming van de exploitatieverplichting, neemt niet weg dat Blokker in eerste aanleg heeft te gelden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij.
      
    
    
      3.9.
      De conclusie is dat de grieven in principaal en in incidenteel appel falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Als de in zoverre in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden verwezen in de kosten van het geding in principaal hoger beroep en Blokker in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep. 
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Blokker begroot op € 741,= aan verschotten en € 3.222,= voor salaris en op € 157,=  voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
    
    
    
      veroordeelt Blokker in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 1.611,= voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2019.