ECLI:NL:GHAMS:2012:BY8300, Gerechtshof Amsterdam, 02-10-2012, 200.089.964-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2012-10-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop van woning met ernstige bodemverontreiniging. Woning beschikte ten tijde van de levering niet over de eigenschappen die voor een normaal gebruik zijn vereist. Betekenis bepalingen koopakte.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
    
      1.[ APPELLANT SUB 1 ] en
      2. [ APPELLANTE SUB 2 ],
      beiden wonende te [ woonplaats ], gemeente [ gemeente ],
      APPELLANTEN,
      advocaat: mr. O.A.H. van Dalsum te Amsterdam,
    
    
    
    t e g e n
    
    
    
      1. [ GEÏNTIMEERDE SUB 1 ] en
      2. [ GEÏNTIMEERDE SUB 2 ], 
      beiden wonende te [ woonplaats ], gemeente [ gemeente ],
      GEÏNTIMEERDEN,
      advocaat: mr. M.J.M. Groen te Almere.
    
    
    
    
    1.	Het geding in hoger beroep
    
    De partijen worden hierna (ook) [ appellanten ] en [ geïntimeerden ] genoemd.
    
    Bij dagvaarding van 23 juni 2011 zijn [ appellanten ] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de ¬rechtbank Alkmaar van 1 juni 2011, in deze zaak onder zaak-/rolnum¬mer 119700 / HA ZA 10-437 gewezen tussen hen als gedaagden en [ geïntimeerden ] als eisers.
    
    Bij memorie van grieven hebben [ appellanten ] vier grieven tegen het vonnis aangevoerd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden, en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [ geïntimeerden ] zal afwijzen, met veroordeling van [ geïntimeerden ], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties. 
    
    Bij memorie van antwoord hebben [ geïntimeerden ] de grieven bestreden, hun oorspronkelijke eis gewijzigd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, hun gewijzigde eis zal toewijzen, voor het overige het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en [ appellanten ] zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep. 
    
    Vervolgens hebben [ appellanten ] een akte uitlaten producties genomen, waarna [ geïntimeerden ] een antwoordakte hebben genomen en daarbij eveneens producties in het geding hebben gebracht. 
    
    De partijen hebben de zaak op 17 juli 2012 doen bepleiten, [ geïntimeerden ] door mr. Groen voornoemd, [ appellanten ] door mr. van Dalsum voornoemd alsmede door mr. R. Teitler, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van pleitnotities. Bij die gelegenheid zijn van weers¬zijden verdere bescheiden in het geding ¬ge¬bracht. 
    
    Ten slotte is arrest gevraagd. 
    
    
    2.	Feiten
    
    2.1	De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van de aldus vastgestelde feiten zal uitgaan.
    
    2.2	Het gaat in deze zaak om het volgende.
    
    2.2.1.	[ geïntimeerden ] hebben bij schriftelijke koopovereenkomst van 28 juli 2008 (hierna: “de koopovereenkomst”) van [ appellanten ] gekocht de woning met erf en toebehoren, plaatselijk bekend te [ plaatsnaam ], gemeente [ gemeente ], [ adres ], kadastraal bekend gemeente [ gemeente ], sectie [ sectie ], nr. [ nummer ], voor een prijs van € 236.000,-- (hierna: de woning).
    
    2.2.2.	De koopakte is getiteld “LMV-koopakte t.b.v. consumentenkoop” en luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
    
    
      “Artikel 8 – Gebruik
      De verkoper garandeert dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht of – indien eerder – bij de feitelijke levering, de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en de eigenschappen die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens de onroerende zaak als volgt te gebruiken: Woonhuis.
      (…)
      De verkoper staat niet in voor:
      -	 andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;
      -	 aan koper kenbare gebreken op het moment van sluiten van deze overeenkomst;
      -	 hem onbekende onzichtbare gebreken.
      (…)
      Artikel 10 – Verklaringen verkoper
      De verkoper verklaart:
      (…)
      c. niet bekend te zijn met verontreinigingen van de onroerende zaak die nadelig zijn voor het in artikel 8 omschreven gebruik door de koper, of die leiden of zouden kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van de onroerende zaak, het vergoeden van schade, of het nemen van andere maatregelen.(…)”
    
    
    2.2.3.	De woning is op 5 januari 2009 geleverd.
    
    2.2.4.	[ geïntimeerden ] hebben een brief van de gemeente [ gemeente ], gedateerd 6 februari 2009, ontvangen waarin onder meer staat vermeld:
    
    
      “Wij delen u mee dat de firma Milieutechniek [ X ] en [ Y ] b.v. bezig is met het uitvoeren van aanvullend bodemonderzoek op de locatie [ adres ] in de gemeente [ gemeente ]. 
      Het aanvullend oriënterend bodemonderzoek is van belang voor een actueel beeld van de bodemkwaliteit. 
    
    
    Om inzicht te krijgen in eventueel mogelijke risico’s vanwege de verontreiniging ten gevolge van een calamiteit uit het verleden, is het nodig om, ook een gedeelte van de locatie [ adres ] nader te onderzoeken. (…)”
    
    2.2.5.	Het rapport “Nader bodemonderzoek [ adressen ] [ plaatsnaam ]” van ingenieursbureau [ X ] & [ Y ] B.V. d.d. 13 mei 2009 vermeldt onder meer:
    
    “ 1 INLEIDING	
    
    (…) Aanleiding tot de uitvoering van een nader bodemonderzoek wordt gevormd door de resultaten van het reeds in 2001 door [ X ] & [ Y ] uitgevoerde Oriënterend bodemonderzoek. (…)
    
    
      2 VOORINFORMATIE
      (…)
      2.2 Historische informatie
    
    
    Ter plaatse van de [ adres ] is in 2001 een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd. (…) In 1964 werd er een benzinepomp opgericht. (..) Ongeveer halverwege de jaren zeventig heeft er een calamiteit op de locatie plaatsgevonden. Hierdoor is benzine naar de buren gelopen. Dit heeft als gevolg gehad dat bij nr. [ nummer ] benzine in de kelder heeft gestaan. (…)
    
    
      3 ONDERZOEKSOPZET
      (…)
      3.1 Veldonderzoek
      (…)
      De uitvoering van aanvullende veldwerkzaamheden heeft plaatsgevonden op 22 augustus / 20 november 2008 en 20 februari / 27 maart 2009. Het grondwater is bemonsterd op 29 augustus / 27 november 2008 en 2 maart / 3 april 2009. (…)
    
    
    7 CONCLUSIES
    
    Samenvattend kan worden geconcludeerd dat op basis van de omvang van de verontreiniging met benzeen, xylenen en minerale olie in het grondwater sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en de daaraan gekoppelde saneringsnoodzaak. (…) Op basis van het Sanscrit-model (versie 2.0.) (…) blijkt dat er bij de omvang van de verontreiniging en huidige bestemming van de locatie (wonen met tuin) geen sprake is van actuele humane, ecologische en verspreidingsrisico’s. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging, maar dat de locatie niet met spoed gesaneerd hoeft te worden. Verder wordt opgemerkt dat bij eventuele toekomstige afvoer van de verontreinigde grond rekening gehouden dient te worden met toepassingsbeperkingen en verhoogde verwerkingskosten. (…)”
    
    2.2.6.	Bij brieven van 13 februari 2009 en 14 oktober 2009 hebben [ geïntimeerden ] [ appellanten ] aansprakelijk gesteld voor de schade die het gevolg is van de verontreiniging van het perceel onder de woning. [ appellanten ] hebben deze aansprakelijkheid afgewezen. 
    
    2.2.7.	Op verzoek van [ geïntimeerden ] heeft ingenieursbureau Envita Almelo B.V. in de periode oktober 2009 – maart 2010 nader onderzoek naar de bodemverontreiniging gedaan. Dit bureau heeft op 19 april 2010 een rapport uitgebracht, waarin wordt gemeld dat sprake is van ernstige verontreiniging van de grond en het daarin aanwezige grondwater en dat er mogelijk zelfs sprake is van humane risico’s ten gevolge van uitdamping van benzeen naar de binnenlucht. Volgens de Wet Bodemsanering is het nemen van saneringsmaatregelen niet spoedeisend, zo blijkt ook uit voormeld rapport.
    
    2.2.8.	[ geïntimeerden ] hebben de woning niet betrokken.
    
    
    3.	Beoordeling
    
    3.1	 [ geïntimeerden ] hebben in hoger beroep hun eis veranderd. [ appellanten ] hebben tegen deze eisverandering geen bezwaar gemaakt en deze is niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Het hof zal daarom hierna uitgaan van de veranderde eis, zoals deze aan het slot van de memorie van antwoord is verwoord. 
    
    
      3.2	[ geïntimeerden ] vorderen – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad:
      primair:
      a. ontbinding van de koopovereenkomst en veroordeling van [ appellanten ] tot terugbetaling van de koopsom, onder bepaling dat de eigendom van de woning pas overgaat nadat [ appellanten ] aan al hun betalingsverplichtingen hebben voldaan;
      b. veroordeling van [ appellanten ] tot betaling (met wettelijke rente) van 
      	-	€ 11.391,24 (vanwege dubbele woonlasten van 1 maart 2009 tot 1 mei 2010);
      	-	€ 826,21 per maand vanaf 1 mei 2010 tot 1 januari 2011 en van € 1.060,48 per maand vanaf 1 januari 2011 (vanwege dubbele woonlasten);
      	- 	€ 16.804,20 (vanwege samenhangende kosten);
      	-	€ 4.432,57 (vanwege expertisekosten);
      met wettelijke rente en uitvoerbaar bij voorraad;
      c. voor zover de eigendom eerst na 1 januari 2012 wordt overgedragen aan [ appellanten ]: veroordeling van [ appellanten ] tot vergoeding van nadere schade, op te maken bij staat.
      subsidiair:
      vernietiging van de koopovereenkomst in plaats van ontbinding en voor het overige zoals onder de primaire vordering;
      meer subsidiair:
      veroordeling van [ appellanten ] om binnen zes maanden na betekening van het (het hof leest:) arrest het perceel [ adres ] volledig te saneren op een wijze die leidt tot een schonegrondverklaring, op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- per dag met een maximum van € 500.000,--, en voor het overige zoals onder b en c van de primaire vordering;
      nog meer subsidiair:
      een voorziening zoals (het hof leest:) het hof in goede justitie vermeent te behoren.
    
    
    3.3	[ geïntimeerden ] hebben in eerste aanleg onder meer (primair) aangevoerd dat de woning vanwege de aanwezige ernstige bodemverontreiniging niet beschikt over de uit hoofde van de koopovereenkomst gegarandeerde eigenschappen, dat [ appellanten ] hun informatieplicht hebben geschonden door te verzuimen melding te doen van de verontreiniging, althans de bodemonderzoeken, hoewel zij daarvan voor de levering op de hoogte waren en (subsidiair) dat zij hebben gedwaald bij de aankoop van de woning.
    
    3.4	De rechtbank heeft de primaire vorderingen van [ geïntimeerden ] zoals in eerste aanleg nog geformuleerd toegewezen. Daartoe overwoog de rechtbank – samengevat - dat artikel 8 van de koopovereenkomst weliswaar een exoneratie ten gunste van [ appellanten ] bevat, maar dat hetzelfde artikel een vergaande uitzondering bevat, waar [ appellanten ] de eigenschappen garanderen die voor een normaal gebruik van de woning vereist zijn. De woning bezit niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik zijn vereist zodat [ appellanten ] hun garantieplicht hebben geschonden. De rechtbank heeft daarom de ontbinding van de koopovereenkomst als gevorderd toegewezen en geoordeeld dat [ appellanten ] aansprakelijk zijn voor alle schade die [ geïntimeerden ] lijden doordat het geleverde niet geschikt blijkt voor normaal gebruik als woonhuis. 
    
    3.5	[ appellanten ] voeren in hoger beroep met hun grieven aan dat de woning wel de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik zijn vereist, dat het beroep van [ appellanten ] op de contractuele exoneratie ten onrechte is verworpen en dat zij van de bodemverontreiniging onkundig waren, dat de aanvullende schadeposten van [ geïntimeerden ] ten onrechte zijn toegewezen en dat [ appellanten ] ten onrechte in de proceskosten zijn veroordeeld. 
    
    3.6	Allereerst dient het hof te beoordelen of de woning ten tijde van de levering over de eigenschappen beschikte die voor een normaal gebruik zijn vereist. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van ernstige verontreiniging (boven de zgn. Interventiewaarde) van de bodem en het grondwater welke,  hoewel pas op 13 mei 2009 op grond van het rapport van [ X ] & [ Y ] daadwerkelijk vastgesteld, ten tijde van de levering op 5 januari 2009 reeds aanwezig was. Evenmin is in geschil dat de verontreiniging het grootste deel van het perceel en nagenoeg de gehele grond onder de woning betreft. Uit het rapport van [ X ] & [ Y ] blijkt eveneens dat sanering, hoewel niet spoedeisend, wel publiekrechtelijk noodzakelijk is hetgeen – op enig moment – risico van (verhaal van) hoge saneringskosten en (ten tijde van sanering) gebruiksbeperkingen meebrengt. Het rapport geeft voorts aan dat bij afvoer van de grond rekening moet worden gehouden met toepassingsbeperkingen en hogere verwerkingskosten. Uit de – als productie 23 bij memorie van antwoord overgelegde – op 15 september 2011 bekendgemaakte ontwerpbeschikking van de Provincie blijkt ten slotte van het voornemen om een drietal gebruiksbeperkingen op te leggen aan de eigenaar of gebruiker van de vervuilde percelen, waaronder een verbod in de grond te graven zonder voorafgaande instemming van de Provincie. Dit een en ander kan naar ’s hofs oordeel bezwaarlijk anders worden beschouwd dan als een beperking van het normaal gebruik van de woning. Dat geldt ook indien ten tijde van de levering nog niet in volle omvang vaststond en ook thans nog niet volledig vaststaat, welke beperkingen dat zijn, wanneer die beperkingen zich in concreto zullen voordoen en wat de daarmee samenhangende financiële gevolgen zijn. Voldoende duidelijk is immers dat gezien de aard van de problematiek (ernstige bodemverontreiniging met saneringsnoodzaak) deze beperkingen op enig tijdstip reëel en niet-verwaarloosbaar van omvang zullen zijn. Daarbij komt dat [ appellanten ] weliswaar gemotiveerd hebben betwist dat de onderhavige ernstige verontreiniging geen gebruiksbeperkingen meebrengt, maar dat zij de betreffende stellingen, gelet op hetgeen door [ geïntimeerden ] is gesteld, onvoldoende verder hebben onderbouwd. Dat brengt mee dat hetgeen zij aanvoeren niet opweegt tegen de feiten en omstandigheden die [ geïntimeerden ] ter zake naar voren hebben gebracht. In dit geding neemt het hof daarom als vaststaand aan, dat de woning als gevolg van de ernstige verontreiniging niet beschikt over de eigenschappen die voor normaal gebruik zijn vereist. Grief 1 van [ appellanten ] faalt.
    
    3.7	 Vervolgens dient te worden onderzocht welke betekenis aan artikel 8 van de koopakte toekomt en in het bijzonder of, zoals [ appellanten ] aanvoeren, daaruit volgt dat de bodemverontreiniging, als een voor [ appellanten ] onbekend onzichtbaar gebrek, voor risico van [ geïntimeerden ] blijft. Bij de uitleg van deze bepaling komt het aan op de zin die partijen redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dat de bepaling in kwestie deel uitmaakt van een overeenkomst naar een standaardmodel van de Landelijke Makelaars Vereniging, maakt dat niet anders. 
    
    3.8	Uit de bewoordingen van artikel 8 volgt allereerst dat de verkoper, [ appellanten ], garandeert dat de onroerende zaak de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Nu vaststaat dat de woning die eigenschappen niet bezit, zijn [ appellanten ] in beginsel gehouden deze garantieverplichting na te leven. 
    
    3.9	Uit de verdere bewoordingen van artikel 8 volgt ook, dat [ appellanten ] niet instaan voor (kortweg) (1) andere eigenschappen dan nodig voor normaal gebruik en welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen, (2) aan koper kenbare gebreken en (3) de verkoper onbekende onzichtbare gebreken. De bewoordingen “niet instaan voor” moeten naar ’s hofs oordeel in dat verband (en mede gezien de onderwerpen die het betreft) zo worden opgevat, dat de verkoper ter zake geen enkel aansprakelijkheidsrisico aanvaardt. 
    
    3.10	 [ geïntimeerden ] betogen dat met “niet in staan voor” slechts is bedoeld dat in die gevallen weliswaar de garantie niet geldt, maar geen afbreuk wordt gedaan aan de (krachtens artikel 7:17 BW bestaande) verplichting van de verkoper om een zaak te leveren die aan de overeenkomst voldoet, welke verplichting met dit artikellid dus niet is weggecontracteerd. De juistheid van deze lezing valt uit de tekst van de overeenkomst echter niet af te leiden, temeer niet nu in dit onderdeel van artikel 8 de woorden “niet instaan voor” worden gebruikt en niet de het eerdere deel gebruikte term “garanderen” wordt herhaald. Ook overigens valt uit de tekst van de koopakte niet af te leiden dat bedoeld is om de toepasselijkheid artikel 7:17 BW (dat van regelend recht is) te handhaven. [ geïntimeerden ], hebben ook geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst toch voor ogen stond. Hun betoog dat indien art. 7.17 BW door artikel 8 van de koopakte weggecontracteerd zou zijn, de in artikel 8 gegeven garantie een lege huls zou zijn, faalt reeds op de grond dat de garantie krachtens het vervolg van artikel 8 onder meer ten volle zijn werking heeft in het geval van onzichtbare maar aan verkoper bekende gebreken. 
    
    3.11	 Of [ appellanten ] door [ geïntimeerden ] op hun garantieverplichting kunnen worden aangesproken is daarom afhankelijk van de vraag, of [ appellanten ] met de bodemverontreiniging bekend waren. In dat verband hebben [ appellanten ] aangevoerd, onder verwijzing naar de woorden van A-G Huydecoper in HR 15-12-2006, LJN: AZ0615 (memorie van grieven onder 75) dat het bij de bekendheid moet gaan om “dusdanige aanwijzingen (…) van gebrekkigheid (…) in een vorm of omvang die niet te bagatelliseren viel, dat zij [verkoper] besefte of behoorde te beseffen dat hier van een ernstig (latent) gebrek sprake was of sprake kon zijn.” [ geïntimeerden ] scharen zich achter deze uitleg (memorie van antwoord onder 72). Dit leidt ertoe dat ook indien [ appellanten ] ten tijde van de levering van de woning niet daadwerkelijk met de bodemverontreiniging bekend waren (zoals zij stellen), zij jegens [ geïntimeerden ] niettemin aansprakelijk zijn indien aan deze maatstaf is voldaan. 
    
    3.12	 [ geïntimeerden ] hebben met betrekking tot voornoemde bekendheid van [ appellanten ] – samengevat - het volgende aangevoerd. 
    
    3.12.1.	Uit de bevindingen van Envita (zie 2.2.7.) blijkt dat in (de kruipruimte van) de woning voorzieningen zijn aangebracht die doen vermoeden te fungeren als maskering van geursporen. [ appellanten ] woonden vanaf 1984 in de buurt, waar zij een rijwielhandel dreven. Zij waren zeer goed op de hoogte van alle ontwikkelingen, waaronder de eerdere aanwezigheid van het benzinestation, de calamiteit met benzine die in het verleden op nr 214 had plaatsgevonden (in welk verband [ geïntimeerden ] verwijzen naar [ appellante sub 2 ]’s uitlatingen ter comparitie), en de onderzoeken uit 2001 en 2008. De peilbuizen voor het aanvullende onderzoek van medio 2008 zijn in de periode voorafgaand aan de levering aangebracht; onder meer is een diepe pijlbuis op de erfscheiding van [ adres ] geplaatst. Dit kan [ appellanten ] niet zijn ontgaan; de hele buurt sprak over het onderzoek. 
    
    3.12.2.	 [ geïntimeerden ] hebben ter onderbouwing van hun stellingen onder meer verklaringen van buurtbewoners in het geding gebracht. Daaruit blijkt, voor zoveel relevant, als volgt:
    
    
      Verklaring [ K ], 14 februari 2011:
      “Kort geleden werd ik benaderd door de Fam [ appellanten ] wie gewoond heeft op de [ adres ] schuin tegenover mij. Hij vroeg mij een papier te ondertekenen waarop stond dat zijn gezin niets afweet van de grondvervuiling op nr [ nummer ]. 
      Dit heb ik niet gedaan daar hij hier wel zeker van af weet. 
      Ik woon hier al mijn hele leven en heb zelf ook alles meegemaakt en heb zelf gezien en gehoord van de heer [ appellant sub 1 ] dat er olie in zijn grond zit. 
    
    
    Ik vind het onterecht dat hij op deze manier dit wou laten ondertekenen daar hij overal wel betrokken bij was. Hij heeft veel contacten in de buurt.”
    
    
      Verklaring [ B ], 26 oktober 2010:
      “Er is mij gevraagd om hetgeen op papier te zetten van het gesprek dat ik heb gehad met Mevr [ appellante sub 2 ] ([ voornaam ]). Zij was mijn buurvrouw toen zij mij een vraag stelde i.v.m. de verkoop van ons huis. Zij vroeg mij of ik al kijkers had gehad waarop ik antwoordde ja, maar heb jij al iets van de Gemeente gehoord i.v.m. een bodemonderzoek dat gaat plaats vinden want waarschijnlijk is de grond vervuild. Zij vertelde mij dat ze nog niets had vernomen en het jammer vond voor ons dat we problemen hadden met de verkoop van ons huis.”
    
    
    
      Verklaring [ T ], oktober 2009:
      “Weet of wist de gehele of betreffende personen van de [ adres ] van de bodemverontreiniging af? Ja”
    
    
    
      Verklaring [ S ], oktober 2009:
      “Weet of wist de gehele of betreffende personen van de [ adres ] van de bodemverontreiniging af? Ja”
    
    
    3.13	 [ appellanten ] hebben betwist dat zij van de bodemverontreiniging op de hoogte waren. Daartoe hebben zij onder meer aangevoerd dat zij in de 25 jaar dat zij aan de [ adres ] hebben gewoond, nimmer iets hebben gemerkt van de bodemverontreiniging, noch in de vorm van stank, noch in de vorm van gezondheidsklachten. Zij betwisten bekendheid met de calamiteit uit het verleden (in welk verband zij de juistheid van het proces-verbaal van comparitie bestrijden) en eerdere bekendheid met het aanvullende bodemonderzoek dan de datum van ontvangst van de brief van de gemeente, waarin het onderzoek werd aangekondigd. De door Envita als geurmaskering aangeduide afdichtingen zijn volgens hen isolatievoorzieningen tegen optrekkend vocht. Onderzoekshandelingen hebben [ appellanten ] niet waargenomen, mede omdat zij in de bewuste periode veelvuldig afwezig waren. 
    
    3.14	 Het hof constateert dat [ geïntimeerden ] hun stellingen met bewijsstukken hebben onderbouwd, terwijl [ appellanten ] op hun beurt hun betwisting wel hebben toegelicht, maar de verdere onderbouwing daarvan goeddeels achterwege hebben gelaten. De onderbouwing door [ geïntimeerden ] van hun stellingen is naar ’s hofs oordeel zodanig concreet en specifiek, dat het hof voorshands bewezen acht dat [ appellanten ] op de hoogte waren van de bodemverontreiniging, dan wel van dusdanige aanwijzingen van bodemverontreiniging in een vorm of omvang die niet te bagatelliseren viel, dat zij beseften of behoorden te beseffen dat hier van een ernstig (latent) gebrek sprake was of sprake kon zijn. 
    
    3.15	 Nu [ appellanten ] bewijs hebben aangeboden, zal het hof hen toelaten tot het leveren van tegenbewijs. Daartoe zal een datum en tijdstip voor een getuigenverhoor worden bepaald. Daarna kunnen [ geïntimeerden ] getuigen in het tegenverhoor doen horen. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
    
    3.16	 Ten overvloede constateert het hof, dat beide partijen er ter beperking van verdere schade belang bij kunnen hebben dat de woning zo spoedig mogelijk wordt verkocht. Partijen wordt daarom met nadruk in overweging gegeven zich met elkaar te verstaan met als doel, de spoedige verkoop van de woning te bewerkstelligen.
    
    
    
    
    4.	Beslissing
    
    Het hof:
    
    laat [ appellanten ] toe tegenbewijs te leveren tegen het voorshands bewezen geachte feit, dat [ appellanten ] ten tijde van de levering van de woning op de hoogte waren van de bodemverontreiniging, dan wel van dusdanige aanwijzingen van bodemverontreiniging in een vorm of omvang die niet te bagatelliseren viel, dat zij beseften of behoorden te beseffen dat hier van een ernstig (latent) gebrek sprake was of sprake kon zijn.
    
    bepaalt dat, indien [ appellanten ] daartoe getuigen wil voorbrengen, het getuigenverhoor zal worden gehouden in een van de zalen van het Paleis van Justitie aan de Prinsengracht 436 (vanaf 29 januari 2013: IJdock 20) te Amsterdam ten overstaan van mr. C.C. Meijer, daartoe als raadsheercommissaris benoemd, op een nader te bepalen dag en uur; 
    
    bepaalt dat de raadsman van [ appellanten ] op de rol van 30 oktober 2012 mededeling zal doen van de verhinderdata van de te horen getuigen, partijen en hun raadslieden in de maanden november 2012 tot en met februari 2013; 
    
    houdt iedere verdere beslissing aan. 
    
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, W.J. Noordhuizen en J.C. Toorman en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 2 oktober 2012 door de rolraadsheer.