ECLI:NL:RBMNE:2023:110, Rechtbank Midden-Nederland, 18-01-2023, 9868627
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-01-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Meerwaardebeding bij doorverkoop sociale koopwoning. Niet is vast komen te staan dat de woningen aan specifieke doelgroep ter beschikking zijn gesteld. Daarom is niet voldaan aan de kwalificatie sociale koopwoning. Beroep op meerwaardebeding afgewezen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Almere
    
    
    
      zaaknummer: 9868627 MC EXPL  22-2848 A/45353
    
    
    
      
        Vonnis van 18 januari 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    
      wonende te [woonplaats 1] ,
      verder ook te noemen [eiser sub 1] , 
    
    
  
  
    
      2 [eiser sub 2] en [eiseres sub 2] ,
    
      beiden wonende te [woonplaats 2] ,
      verder ook samen in mannelijk enkelvoud te noemen [eiser sub 2] c.s., en
    
    
  
  
    
      3 [eiseres sub 3] ,
    
      wonende te [woonplaats 3] ,
      verder ook te noemen [eiseres sub 3] ,
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in voorwaardelijke reconventie, 
      gemachtigde: mr. R.G.N. le Roy,
    
    
    
      
        [eiser sub 1] , [eiser sub 2] c.s. en [eiseres sub 3] verder ook samen in mannelijk enkelvoud te noemen [eiser sub 1] c.s.,
    
    
    
      tegen:
    
    
    1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
    
      
        GEMEENTE ALMERE,
      zetelend te Almere,
      verder ook te noemen de Gemeente,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in voorwaardelijke reconventie, 
      gemachtigde: mr. J.W.M. Hagelaars en mr. I.S. Termaat,
    
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        
          [gedaagde sub 2] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
      verder ook te noemen [gedaagde sub 2] ,
      gedaagde partij
      gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg,
    
    
    3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        
          [gedaagde sub 3] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
      verder ook te noemen [gedaagde sub 3] ,
      gedaagde partij
      gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, met producties, van 3 mei 2022; 
      - de conclusie van antwoord van de Gemeente, tevens voorwaardelijke eis in reconventie, met producties 
      - de conclusie van antwoord met producties van [gedaagde sub 2] ;
      - de conclusie van antwoord met producties van [gedaagde sub 3] ; 
      - de conclusie van repliek van [eiser sub 1] c.s., tevens antwoord in voorwaardelijke reconventie, met producties; 
      - de conclusies van repliek van [eiser sub 1] c.s. met producties; 
      - de akte van [eiser sub 1] c.s. met stukken behorende bij productie 31; 
      - de conclusie van dupliek van de Gemeente, tevens repliek in voorwaardelijke reconventie; 
      - de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 2] ; 
      - de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 3] met een productie.
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      De Gemeente heeft aan [gedaagde sub 2] een perceel grond te Almere verkocht ten behoeve van de bouw van een appartementencomplex met 12 woningen. Op 21 december 2012 heeft de Gemeente dit perceel aan [gedaagde sub 2] geleverd. In de akte van levering is het volgende opgenomen: 
      
      
        ‘De onroerende zaak is bestemd voor de bouw van een [.] , bestaande uit maximum twaalf (12) sociale koopwoningen. 
        
          (…) 
        
      
      
      
        
          Artikel 12 Verplichting sociale woningbouw
        
      
      
        1. Koper is verplicht aan de voorwaarden en eisen te voldoen die de gemeente stelt aan sociale woningbouw en zijn opgenomen in bijlage D van deze koopovereenkomst.
      
      
        2. Bij doorverkoop van de onroerende zaak en/of de daarop te bouwen casu quo gebouwde sociale koopwoning binnen vijftien jaar na oplevering, is koper een nabetaling verschuldigd aan de gemeente.
      
      
        3. De hoogte van de nabetaling zal worden vastgesteld door het verschil te nemen tussen de destijds in de koopovereenkomst vermelde grondprijs inclusief de indexering zoals in de koopovereenkomst vermeld en de alsdan door de gemeenteraad vastgestelde grondprijs behorende bij de verkoopprijs van de woning, zoals opgenomen in de akte van levering. De door koper aangebrachte waardevermeerdering van de woning als gevolg van uitbouwen, dakkapellen, et cetera, zal — mits voldoende aangetoond en redelijk — in mindering worden gebracht op de verkoopprijs van de woning. Een eventuele waardevermindering zal niet leiden tot uitbetaling van gemeentezijde.
      
      
        4. Koper is verplicht om de gemeente tijdig op de hoogte te stellen van de voorgenomen verkoop zodat de gemeente voldoende in de gelegenheid wordt gesteld om de hoogte van de nabetaling vast te stellen.
      
      
        (…) 
      
      
        6. Het in lid 3 bedoelde bedrag moet worden voldaan binnen veertien dagen na een daartoe strekkende mededeling door de gemeente, doch in ieder geval uiterlijk op het tijdstip dat de onroerende zaak en/of de daarop te bouwen c.q. gebouwde sociale koopwoning aan derden in eigendom zal worden overgedragen. De notaris, belast met de verkoop en eigendomsoverdracht van de onroerende zaak en/of de daarop te bouwen casu quo gebouwde woning binnen de in lid 2 bedoelde termijn, dient de in de lid 3 bedoelde boete bij de verkopende partij in rekening te brengen en aan de gemeente af te dragen. Voor zover nodig machtigt (koper als) de verkopende partij de betreffende notaris onherroepelijk om te handelen als hiervoor omschreven.
      
      
        7. Het bepaalde in artikel 2.14 AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in lid 1, 2, 3 en 4 van dit artikel, zodat dit als kettingbeding dient te worden opgenomen in ieder opvolgende overeenkomst. 
      
      
      
        
          Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaardt. 
          
        
      
    
    
      2.2.
      De hiervoor in artikel 12 eerste lid van de akte van levering genoemde Bijlage D betreft een door de Gemeente opgesteld document waarin – onder verwijzing naar de bijgevoegde Huisvestingsverordening – is opgenomen dat er aangepaste regels gaan gelden voor sociale koopwoningen. Zo dient een huisvestingsvergunning te worden aangevraagd, wordt er een maximum inkomen van € 46.000,00 gesteld aan huishoudens die een sociale koopwoning willen betrekken en dient er sprake te zijn van economische of maatschappelijke gebondenheid aan de regio Almere. 
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde sub 2] heeft (de appartementsrechten met betrekking tot) drie op voornoemd perceel te realiseren appartementen aan de [straat] te Almere verkocht aan [eiser sub 1] c.s. (hierna: de woningen). Op 12 april 2013 is één van deze woningen aan [eiser sub 1] geleverd, op 19 februari 2013 één woning aan [eiser sub 2] c.s. en op 5 februari één woning 2013 aan [eiseres sub 3] . De aktes van levering zijn gepasseerd door mr. [A] te Almere. In deze aktes is voornoemd artikel 12 uit de akte van levering tussen de Gemeente en [gedaagde sub 2] (hierna: de meerwaardeclausule) ongewijzigd overgenomen, zij het bijlage D in deze aktes ontbreekt. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser sub 1] heeft zijn woning verkocht. Op 15 oktober 2020 heeft de levering plaatsgevonden ten overstaan een notaris verbonden aan [gedaagde sub 3] . Een deel van de koopprijs ter grootte van € 15.198,96 is door [gedaagde sub 3] ingehouden en overgemaakt naar de Gemeente.
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser sub 2] c.s. heeft zijn woning verkocht. Op 5 november 2020 heeft de levering plaatsgevonden ten overstaan een derde notaris. Bij brief van 26 mei 2021 heeft de Gemeente aanspraak gemaakt op een nabetaling van € 14.425,63. [eiser sub 2] c.s. heeft dit bedrag niet aan de Gemeente betaald. 
      
    
    
      2.6.
      
        [eiseres sub 3] heeft haar woning verkocht. Op 14 april 2020 heeft de levering plaatsgevonden ten overstaan een derde notaris. Een deel van de koopprijs ter grootte van € 22.238,72 door de notaris in depot gehouden met het oog op het beroep van de Gemeente op de meerwaardeclausule. 3.	Het geschil
      
      
        
          In conventie
        
      
    
    
      3.1.
      
        [eiser sub 1] c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        
          primair:
      
      1. voor recht te verklaren dat artikel 12 van de Leveringsakten (zoals omschreven onder randnummers 2 en 69 van de dagvaarding) is vernietigd of althans nietig is en dat [eiser sub 1] c.s. (reeds hierom) geen nabetaling aan de Gemeente verschuldigd is;  
      
      
        
          subsidiair:
      
      2. voor recht te verklaren dat [eiser sub 1] c.s. geen nabetaling aan de Gemeente verschuldigd is, bij toewijzing waarvan in het bijzonder de kantonrechter:
      
        a. ter zake [eiseres sub 3] , de Gemeente veroordeelt tot het verlenen van medewerking aan uitkering aan [eiseres sub 3] van de thans in depot gehouden gelden ten bedrage van € 22.238,72, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 april 2022, of althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, onder vergoeding aan [eiseres sub 3] van de in verband met deze depotstelling gemaakte kosten; 
        b. ter zake [eiser sub 1] , de Gemeente veroordeelt tot (terug)betaling van het op 15 oktober 2020 door hem aan de Gemeente onverschuldigd betaalde bedrag van € 15.198,96, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 oktober 2020, of althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
        
          meer subsidiair:
      
      3. voor recht te verklaren dat de Gemeente zich aangaande de uit de Leveringsakte(n) voortvloeiende nabetalingsverplichtingen ter zake [eiser sub 1] c.s. rechtstreeks dient te verhalen op dan wel deze bedragen rechtstreeks dient te vorderen van [gedaagde sub 2] en/of [gedaagde sub 3] ; 
      
      
        
          nog meer subsidiair:
      
      4. [gedaagde sub 2] en/of [gedaagde sub 3] (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling aan [eiser sub 1] c.s. hetgeen zij op grond van dit vonnis aan de Gemeente verschuldigd is/zullen zijn, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling door [eiser sub 1] c.s. tot de dag van terugbetaling, alsook de in verband daarmee gemaakte kosten waaronder die van depotstelling en vergoeding van negatieve rente over de depotgelden door [eiseres sub 3] ; 
      
      
        een en ander met (hoofdelijke) veroordeling van de Gemeente, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in de proceskosten inclusief nakosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van de vorderingen jegens de Gemeente stelt [eiser sub 1] c.s. – samengevat – het volgende. [eiser sub 1] , [eiser sub 2] c.s. en [eiseres sub 3] hebben ieder een woning gekocht aan de [straat] te Almere. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat sprake is van sociale koopwoningen en dat [eiser sub 1] c.s. op grond van de door [gedaagde sub 2] aan [eiser sub 1] c.s. doorgelegde meerwaardeclausule een nabetaling aan de Gemeente verschuldigd is, omdat de woningen binnen 15 jaar na oplevering zijn doorverkocht. [eiser sub 1] c.s. stelt dat hij geen nabetaling verschuldigd is. De door [eiser sub 1] reeds aan de Gemeente gedane betaling is onverschuldigd betaald. Ten aanzien van de primair gevorderde verklaring voor recht dat de meerwaardeclausule vernietigd dan wel nietig is, voert [eiser sub 1] c.s. c.s. aan dat 1) de meerwaardeclausule niet aan hem ter hand is gesteld, 2) de meerwaardeclausule onredelijk bezwarend is en 3) de meerwaardeclausule in strijd is met artikel 3:40 BW wegens een onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht. Ten aanzien van de subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat [eiser sub 1] c.s. geen nabetaling aan de Gemeente verschuldigd is, voert hij onder meer aan dat geen sprake is van een sociale koopwoning. Hem is niet kenbaar gemaakt dat sprake is van een sociale koopwoning waaraan aan nabetalingsverplichting is gekoppeld bij doorverkoop binnen 15 jaar. Dit blijkt ook niet uit de verkoopdocumentatie, de koopovereenkomsten en/of de leveringsaktes. Ten aanzien van de meer subsidiaire vordering stelt [eiser sub 1] c.s. dat de Gemeente de nabetaling niet op hem, maar op [gedaagde sub 2] en/of [gedaagde sub 3] moet verhalen. 
      
    
    
      3.3.
      Ter onderbouwing van de vordering jegens [gedaagde sub 2] stelt [eiser sub 1] c.s. – samengevat – het volgende. Indien geoordeeld wordt dat [eiser sub 1] c.s. een nabetaling aan de Gemeente verschuldigd is, dan geldt dat [gedaagde sub 2] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de met [eiser sub 1] c.s. gesloten koopovereenkomsten, althans de daaruit voortvloeiende zorgverplichting. [gedaagde sub 2] heeft [eiser sub 1] c.s. niet op de hoogte gebracht van het feit dat het ging om sociale koopwoningen noch van de daaraan verbonden nabetalingsverplichting. 
      
    
    
      3.4.
      Ter onderbouwing van de vordering jegens [gedaagde sub 3] stelt [eiser sub 1] c.s. – samengevat – het volgende. Indien geoordeeld wordt dat [eiser sub 1] c.s. een nabetaling aan de Gemeente verschuldigd is, dan geldt dat de behandelend notaris niet heeft gehandeld als een redelijk handelend en bekwaam notaris. De notaris had [eiser sub 1] c.s. expliciet moeten wijzen op het feit dat het om sociale woningbouw ging en dat daaraan een nabetalingsverplichting verbonden was, dan wel had hij de aktes van levering zodanig in moeten richten dat dit voor hem duidelijk was. Notaris mr. [A] heeft de relevante aktes van levering en splitsing opgesteld en gepasseerd. [gedaagde sub 3] is de opvolger van deze notaris.
      
    
    
      3.5.
      De Gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten inclusief nakosten. 
      
    
    
      3.6.
      De Gemeente baseert haar verweer – kort weergegeven – op het volgende. De Gemeente stimuleert de bouw van goedkope(re) woningen en heeft in dit kader een perceel grond in Almere aan [gedaagde sub 2] verkocht ten behoeve van de realisatie van een aantal sociale koopwoningen. In de leveringsakte van dit perceel is een meerwaardeclausule opgenomen, waarin is bepaald dat bij doorverkoop van de (te realiseren) woningen binnen 15 jaar na oplevering een nabetaling aan de Gemeente zal plaatsvinden. De meerwaardeclausule betreft een derdenbeding in de zin van artikel 6:253 e.v. BW en bevat een kettingbeding. [gedaagde sub 2] heeft drie op dit perceel gerealiseerde woningen aan [eiser sub 1] , [eiser sub 2] c.s. en [eiseres sub 3] geleverd, waarbij de meerwaardeclausule in elk van de aktes van levering is overgenomen. [eiser sub 1] , [eiser sub 2] c.s. en [eiseres sub 3] hebben de woningen binnen de termijn van 15 jaar met winst doorverkocht en zijn op grond van de meerwaardeclausule een nabetaling aan de Gemeente verschuldigd. In de meerwaardeclausule is expliciet opgenomen dat het gaat om een sociale koopwoning. Voorts betwist de Gemeente dat de meerwaardeclausule niet aan [eiser sub 1] c.s. ter hand is gesteld, dat de clausule onredelijk bezwarend is en dat sprake is van een doorkruising van het publiekrecht. 
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde sub 2] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de kantonrechter [eiser sub 1] c.s., ieder afzonderlijk, niet-ontvankelijk verklaart in zijn vorderingen, althans deze afwijst, en [eiser sub 1] c.s. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. 
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde sub 3] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de kantonrechter [eiser sub 1] c.s. niet-ontvankelijk verklaart, dan wel de vorderingen afwijst, en [eiser sub 1] c.s. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt in de proceskosten inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. 
    
    
      3.9.
      Op de stellingen van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
      
      
        
          In voorwaardelijke reconventie 
        
      
      
    
    
      3.10.
      De Gemeente vordert, onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie worden afgewezen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:  
      
        
          veroordeling van [eiseres sub 3] tot betaling van € 22.238,72 aan de Gemeente, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 mei 2022 tot de voldoening, de buitengerechtelijke incassokosten, de kosten voor het beslag en de proceskosten inclusief nakosten;
        
        
          veroordeling van [eiser sub 2] c.s. tot betaling van € 14.425,63 aan de Gemeente, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juni 2021 tot de voldoening, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten inclusief nakosten.
        
      
      
    
    
      3.11.
      Ter zake de onderbouwing van deze vordering wordt verwezen naar hetgeen de Gemeente aan haar verweer in conventie ten grondslag heeft gelegd. 
      
    
    
      3.12.
      
        [eiseres sub 3] en [eiser sub 2] c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Ter onderbouwing van dit verweer wordt verwezen naar hetgeen [eiseres sub 3] en [eiser sub 2] c.s. aan hun vorderingen in conventie ten grondslag hebben gelegd. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    
      In conventie 
      
    
    
      4.1.
      De kantonrechter zal eerst ingaan op de stelling van [eiser sub 1] c.s. dat de woningen niet als een sociale koopwoning kwalificeren, zodat de meerwaardeclausule toepassing mist. Daarvoor is nodig dat allereerst wordt nagegaan wat onder een sociale koopwoning moet worden verstaan.
      
    
    
      4.2.
      Artikel 1.1.1 lid 1, aanhef en onder e van het Besluit ruimtelijke ordening, zoals dat op 5 februari 2013, 19 februari 2013 en 12 april 2013 gold (ten tijde van het passeren van de aktes van levering tussen [gedaagde sub 2] en [eiser sub 1] c.s.), omschrijft een sociale koopwoning als volgt: 
      
      
        ‘koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd’. 
      
      
    
    
      4.3.
      Om een woning als sociale koopwoning te kwalificeren zijn dus twee elementen van belang: de prijs van de woning en de terbeschikkingstelling aan een in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 18 mei 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4711, r.o. 4.1.). 
      
    
    
      4.4.
      Ten aanzien van de maximale koopprijs geldt dat in artikel 26 lid 2 onder g Besluit beheer sociale huursector op 5 februari 2013, 19 februari 2013 en 12 april 2013 geen grensbedrag voor sociale koopwoningen werd genoemd. In artikel 1, aanhef en onder n van de Huisvestingsverordening Almere 2012, zoals deze op 5 februari 2013, 19 februari 2013 en 12 april 2013 gold (hierna: de Huisvestingsverordening), wordt ter zake de koopprijsgrens verwezen naar artikel 15 lid 1 sub a van de Wet bevordering eigenwoningbezit. Hierin werd op deze data een koopprijs van € 172.750,00 genoemd. 
      
    
    
      4.5.
      Naast de maximale koopprijs moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening bij een sociale koopwoning sprake zijn van een ‘in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep’. In artikel 3 jo. artikel 2 lid 1 sub b van de Huisvestingsverordening, zoals deze op 5 februari 2013, 19 februari 2013 en 12 april 2013 gold, is bepaald dat het verboden is om nieuwe, zelfstandige woonruimte in de koopsector in de gemeente Almere met een koopprijs beneden de koopprijsgrens in gebruik te nemen zonder een huisvestingsvergunning. Voor het in gebruik nemen van een nieuwbouwkoopwoning onder de koopprijsgrens was dus een door het college van burgemeester en wethouders afgegeven huisvestingsvergunning vereist. In artikel 9 lid 2 van de Huisvestingsverordening is bepaald dat een huisvestingsvergunning voor het in gebruik nemen van een nieuwbouwkoopwoning onder de koopprijsgrens wordt verleend, indien aan de toelatingseisen van artikel 4 en de passendheidseisen van artikel 11 is voldaan. In artikel 4 wordt onder meer de eis gesteld dat ten minste één van de leden van het huishouden economisch of maatschappelijk gebonden is aan de regio Almere. Voorts is in artikel 11 bepaald dat voor nieuwbouwkoopwoningen onder de koopprijsgrens uitsluitend huishoudens in aanmerking komen met een inkomen tot € 46.000,00. De kantonrechter verwijst verder naar de bij de Huisvestingsverordening behorende toelichting op artikelen 3, 4, 9 en 11.  
      
    
    
      4.6.
      Samenvattend zijn, om als sociale koopwoning te kwalificeren, de prijs van de woning en de terbeschikkingstelling aan een in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep van belang. Aan de doelgroep heeft de Gemeente de eis gesteld dat een huisvestingsvergunning moet zijn verleend. De verlening daarvan is onder meer afhankelijk van het inkomen van de aanvrager en de economische of maatschappelijke gebondenheid met de regio Almere. Dat ook de Gemeente bij de toepassing van de meerwaardeclausule deze vereisten voor de kwalificatie als een sociale koopwoning voor ogen had, volgt uit de inhoud van bijlage D, waar het eerste lid van de meerwaardeclausule naar verwijst. 
      
    
    
      4.7.
      Aan zijn subsidiaire vordering legt [eiser sub 1] c.s. onder meer ten grondslag dat de woningen niet kwalificeren als sociale koopwoning, zodat de meerwaardeclausule toepassing mist en hij daarom geen nabetaling aan de Gemeente verschuldigd is. De Gemeente betwist dat de meerwaardeclausule niet van toepassing is en voert aan dat de woningen wel als sociale koopwoning kwalificeren. De kantonrechter stelt hoge eisen aan de betwisting van de Gemeente. Daarbij betrekt de kantonrechter dat de meerwaardeclausule zeer bezwarend is voor [eiser sub 1] c.s. en dat de relevante feiten en omstandigheden die [eiser sub 1] c.s. nodig heeft om zijn stelling dat sprake is van een sociale koopwoning te onderbouwen, zich bevinden in de sfeer van de Gemeente.
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser sub 1] c.s. heeft gemotiveerd gesteld dat geen sprake is van een sociale koopwoning. Dit is hem nooit kenbaar gemaakt en blijkt niet uit de verkoopdocumentatie, de koopovereenkomst en/of de akte van levering. Ook heeft in zijn geval geen toetsing aan de vereisten uit de Huisvestingsverordening plaatsgevonden.  
      
    
    
      4.9.
      Gelet op deze stellingen van [eiser sub 1] c.s. had het op de weg van de Gemeente gelegen om in het kader van haar betwisting feiten en omstandigheden aan te voeren om haar stelling dat wel sprake is van een sociale koopwoning nader te onderbouwen. Anders dan de Gemeente lijkt te betogen, is het enkele feit dat in de akte van levering tussen [gedaagde sub 2] en [eiser sub 1] c.s. een algemeen geformuleerde meerwaardeclausule is opgenomen, niet voldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de geleverde woningen sociale koopwoningen zijn en daarom een nabetaling verschuldigd is. Ook het feit dat de prijs van de woningen de koopprijsgrens van € 172.750,00 niet heeft overschreden, is hiervoor onvoldoende. Voldaan moet immers ook worden aan het vereiste dat de woningen aan de hiervoor omschreven specifieke doelgroep ter beschikking zijn gesteld.
      
    
    
      4.10.
      Aan dit laatste vereiste is niet voldaan. De kantonrechter stelt vast dat geen huisvestingsvergunningen zijn overgelegd en dat de Gemeente ook niet heeft gesteld dat aan [eiser sub 1] c.s. huisvestingsvergunningen zijn verleend. Door de Gemeente zijn – in het kader van haar betwisting – geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat zij heeft getoetst of [eiser sub 1] c.s. voldoet aan de eisen die worden gesteld in de Huisvestingsverordening of dat zij anderszins heeft bewerkstelligd dat de woningen aan een specifieke doelgroep ter beschikking zijn gesteld. Dat het aan [eiser sub 1] c.s. was om huisvestigingsvergunningen aan te vragen, maakt het voorgaande niet anders. De Gemeente had immers moeten waarborgen dat de woningen slechts aan een specifieke doelgroep ter beschikking werden gesteld, bijvoorbeeld door met [gedaagde sub 2] de afspraak te maken dat de woningen slechts verkocht mochten worden (al dan niet onder opschortende of ontbindende voorwaarden) aan personen die beschikken (of zullen beschikken) over een huisvestingsvergunning, zodat toetsing aan de vereisten uit de Huisvestingsverordening heeft plaatsgevonden (of nog zal plaatsvinden). De Gemeente heeft dit nagelaten. Voorts is nog van belang dat artikel 1.1.1 lid 1, aanhef en onder e van het Besluit ruimtelijke ordening aan de kwalificatie als sociale koopwoning de voorwaarde verbindt dat de instandhouding van de woning voor de omschreven doelgroep voor een tijdvak van ten hoogste tien jaar is verzekerd. In het onderhavige geval kent de meerwaardeclausule een looptijd van 15 jaar. Ook dit is een aanwijzing dat geen sprake is van sociale koopwoningen. Omdat niet is vast komen te staan dat de woningen aan een specifieke doelgroep ter beschikking zijn gesteld en daarmee niet is vast komen te staan dat sprake is van sociale koopwoningen, komt de Gemeente geen beroep op de meerwaardeclausule toe. Dit brengt mee dat de subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat [eiser sub 1] c.s. geen nabetaling aan de Gemeente verschuldigd is, toewijsbaar is. 
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter zal de Gemeente ook veroordelen tot terugbetaling van het door [eiser sub 1] aan haar betaalde bedrag van € 15.198,96, omdat deze betaling zonder rechtsgrond en daarmee onverschuldigd is gedaan. Voorts zal de kantonrechter de Gemeente veroordelen om mee te werken aan uitkering aan [eiseres sub 3] van de bij de notaris in depot gehouden gelden ten bedrage van € 22.238,72. 
      
    
    
      4.12.
      
        [eiseres sub 3] en [eiser sub 1] vorderen ook wettelijke rente over voornoemde bedragen. In artikel 6:119 BW is bepaald dat de wettelijke rente over een geldsom verschuldigd is over de periode waarin de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim is geweest. De kantonrechter overweegt dat de Gemeente ten tijde van het passeren van de aktes van levering op 14 april 2022 en op 15 oktober 2020 ten onrechte een beroep heeft gedaan op de meerwaardeclausule en een deel van de koopsom daarom ten onrechte niet aan [eiseres sub 3] respectievelijk [eiser sub 1] is afgedragen maar in depot is gesteld respectievelijk aan de Gemeente is afgedragen. Dit is onrechtmatig. [eiseres sub 3] en [eiser sub 1] hebben hierdoor schade geleden bestaande uit renteverlies. De Gemeente is gehouden die schade te vergoeden. Ingevolge artikel 6:83 sub b BW is de Gemeente ten aanzien van deze schadevergoedingsvordering zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt. De wettelijke rente wordt daarom toegewezen vanaf 14 april 2022 respectievelijk 15 oktober 2020. 
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde vergoeding aan [eiseres sub 3] van de in verband met de depotstelling gemaakte kosten wordt toegewezen, nu deze kosten het onterechte beroep van de Gemeente op de meerwaardeclausule.
      
    
    
      4.14.
      Gelet op het voorgaande behoeven de overige stellingen van [eiser sub 1] c.s. geen nadere bespreking. De kantonrechter komt niet toe aan de primair en de (nog) meer subsidiaire vorderingen van [eiser sub 1] c.s.. Dit betekent dat de vorderingen jegens [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden afgewezen, overigens nog afgezien van de vraag of [eiser sub 1] c.s. ontvankelijk is in zijn tegen [gedaagde sub 3] ingestelde vordering. 
      
    
    
      4.15.
      De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser sub 1] c.s. worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op: 
      
      - dagvaarding	€	131,18
      - griffierecht	€	693,00
      - salaris gemachtigde	€ 	996,00	(2 punten x tarief € 498,00)
      Totaal	€	1.820,18
      
    
    
      4.16.
      
        
          [eiser sub 1] c.s. wordt in de proceskosten van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] veroordeeld, omdat de vorderingen tegen hen worden afgewezen. Deze kosten worden begroot op 
        € 996,00 aan salaris gemachtigde per procespartij, nu [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ieder met een eigen advocaat hebben geprocedeerd (2 punten x tarief € 498,00).
      
      
    
    
      4.17.
      
        De nakosten zullen op de onder de beslissing weergeven wijze worden begroot.
        
          
          In voorwaardelijke reconventie 
        
      
      
    
    
      4.18.
      De Gemeente heeft een reconventionele vordering ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie worden afgewezen. Aan deze voorwaarde wordt niet voldaan. Daarom hoeft deze vordering niet beoordeeld te worden en zal daarop niet worden beslist.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [eiser sub 1] c.s. geen nabetaling aan de Gemeente verschuldigd is; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de Gemeente tot het verlenen van medewerking aan uitkering aan [eiseres sub 3] van de thans in depot gehouden gelden ten bedrage van € 22.238,72, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 april 2022 tot de voldoening en onder vergoeding aan [eiseres sub 3] van de in verband met deze depotstelling gemaakte kosten; 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de Gemeente tot terugbetaling van het op 15 oktober 2020 door [eiser sub 1] aan de Gemeente onverschuldigd betaalde bedrag van € 15.198,96, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 oktober 2020 tot de voldoening;
    
    
      5.4.
      veroordeelt de Gemeente tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.820,18, waarin begrepen € 996,00 aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt de Gemeente, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser sub 1] c.s. volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
      - € 124,00 aan salaris gemachtigde; 
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [eiser sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 996,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [eiser sub 1] c.s., onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde sub 2] volledig aan de proceskostenveroordeling voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      - € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 3] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 996,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt [eiser sub 1] c.s., onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde sub 3] volledig aan de proceskostenveroordeling voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      - € 124,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
      
    
    
      5.10.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.11.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. van Dijk, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023.