ECLI:NL:RBAMS:2023:5638, Rechtbank Amsterdam, 24-08-2023, 10271144 CV EXPL 23-361
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-08-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Indeplaatsstelling huurder. Voldaan aan vereisten van artikel 7:307 BW.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10271144 CV EXPL 23-361
      vonnis van:  24 augustus 2023
      fno.:  561
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      i n z a k e
    
    
    
      [eiser]
    
    
      gevestigd te [vestigingsplaats]
      eiseres 
      nader te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. R. Zwamborn
    
    
    
      t e g e n
    
    
    de besloten vennootschap Novomatic Exploitatie NL III B.V.
    
      gevestigd te Waalwijk
      gedaagde 
      nader te noemen: Novomatic
      gemachtigde: mr. L. Westhoff
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en proceshandelingen:
    
    
    
      
        dagvaarding van 1 april 2022, met producties, die is aangebracht bij de rechtbank Zeeland-West Brabant, locatie Tilburg;
      
      
        conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties;
      
      
        tussenvonnis van 1 juni 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
      
      
        tussenvonnis van 12 oktober 2022 waaruit blijkt dat de geplande mondelinge behandeling geen doorgang heeft gevonden en dat de eis in reconventie is ingetrokken, en waarin de kantonrechter te Tilburg zich onbevoegd heeft verklaard om van de vordering kennis te nemen en de zaak heeft verwezen naar de kantonrechter te Amsterdam;
      
      
        exploot van 22 december 2022 waarbij voornoemd vonnis van 12 oktober 2022 aan Novomatic is betekend en waarbij Novomatic is opgeroepen om te verschijnen op de rolzitting van de kantonrechter te Amsterdam van 12 januari 2023;
      
      
        instructievonnis van 23 februari 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
      
      
        dagbepaling mondelinge behandeling;
      
      
        ten behoeve van de mondelinge behandeling ingediende akte overleggen producties 13 en 14 van [eiser] . 
      
    
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 juli 2023. Voor [eiser] zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. Ook was aanwezig [naam 3] . Voor Novomatic is de gemachtigde verschenen. Partijen zijn gehoord, beide aan de hand van pleitaantekeningen, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
      1.1.
      Op 25 februari 2011 hebben Loontjens Automaten B.V. en [eiser] (en twee andere vennootschappen) een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan Loontjens Automaten B.V. aan [eiser] negen huur- en pachtcontracten van horecazaken met bijbehorende inventarissen heeft geleverd. In artikel 1.3 van de overeenkomst is vermeld:
      
      
        1.3.Verkoper draagt behalve de activa zoals omschreven in de inventarislijsten, ook de rechten uit hoofde van de huur-, pachtcontracten van 9 (negen) horecalocaties (…) over aan koper waarvoor koper een koopprijs verschuldigd is bij wijze van goodwill. (…) 
      
      
      
        Als een van de negen horecazaken is genoemd ’[Naam Horecazaak], [adres horecazaak] te [Vestigingsplaats 1] . 
      
    
    
      1.2.
      
        [eiser] huurt met ingang van 1 maart 2011 de bedrijfsruimte aan het adres [adres horecazaak] te [Vestigingsplaats 1] , plaatselijk bekend als ‘Café ’[Naam Horecazaak]’. De huurovereenkomst is aangegaan met Loontjens Automaten B.V., die de ruimte op haar beurt huurde van de eigenaresse. 
    
    
      1.3.
      Novomatic is de rechtsopvolger van Loontjens Automaten B.V. 
    
    
      1.4.
      Bij e-mail van 31 augustus 2021 heeft de gemachtigde van [eiser] aan de gemachtigde van Novomatic verzocht mee te werken aan een indeplaatsstelling van [naam 3] op grond van artikel 7:307 BW. 
    
    
      1.5.
      Bij e-mail van 6 september 2021 heeft de gemachtigde van Novomatic dit verzoek afgewezen. 
    
    
      1.6.
      Op 1 oktober 2021 heeft [eiser] (samen met een andere vennootschap onder firma) met [naam 3] een ‘koopovereenkomst horecaonderneming’ gesloten. Daarin is bepaald dat verkoper ( [eiser]) aan koper ( [naam 3] ) verkoopt en in eigendom zal leveren: de gehele inventaris en goodwill en recht op gebruik van de handelsnaam en intellectuele eigendomsrechten van de onderneming van het horecabedrijf, gevestigd te [postcode Horecazaak] [Vestigingsplaats 1], aan de [adres horecazaak], genaamd: [Naam Horecazaak]. 
      
    
  
  
    Vordering 
    
    2. [eiser] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
    
      
        
          [eiser] te machtigen om [naam 3] met ingang van 1 december 2021, althans per de eerst mogelijke datum, althans per een door de kantonrechter te bepalen datum, in de plaats te stellen van [eiser] als huurder van de bedrijfsruimte aan de [adres horecazaak] te Amsterdam;
      
      
        Novomatic te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, met rente. 
      
    
    
    3. [eiser] stelt daartoe het volgende. Er is voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:307 BW. Zo is er evident sprake van een bedrijfsoverdracht, aangezien [eiser] haar complete horecabedrijf, zoals gevestigd in het gehuurde, heeft overgedragen aan [naam 3] . Ook heeft zij een zwaarwegend belang bij de bedrijfsoverdracht. [eiser] – gevestigd in Zeeland – wil haar belangen in Amsterdam van de hand doen, onder meer vanwege de leeftijd van haar vennoten. Het opnieuw verpachten van de horecaonderneming in het gehuurde was in dat kader geen optie. In [naam 3] is een koper gevonden die een goede prijs wilde betalen. Voorts is van belang dat het gehuurde tot aan de overdracht aan [naam 3] geruime tijd leeg heeft gestaan, terwijl [eiser] wel gehouden was de huur te blijven betalen. Volgens [eiser] biedt [naam 3] bovendien voldoende financiële waarborg. 
    
  
  
    Verweer
    
    
      4. Novomatic betwist de vordering. Zij voert in de eerste plaats aan dat geen sprake is van een bedrijfsoverdracht in de zin van artikel 7:307 BW. [eiser] heeft immers geen horecaonderneming om over te dragen: zij kocht destijds van de rechtsvoorganger van Novomatic de huurrechten en de inventaris, en dat is wat [eiser] heeft verpacht aan de opvolgende horecaondernemers. [eiser] heeft nooit een horecaonderneming in het pand geëxploiteerd. Voorts betwist Novomatic dat sprake is van een ‘zo spoedig mogelijk ingediend verzoek’ als bedoeld in artikel 7:307 BW, omdat tussen de levering in het kader van de koopovereenkomst en de dagvaarding ruim zes maanden zit. Novomatic betwist ook dat [eiser] een zwaarwichtig belang heeft bij de bedrijfsoverdracht aan [naam 3] . De leeftijd van de vennoten en de geografische afstand van het gehuurde kunnen in dat verband niet een zwaarwichtig belang meebrengen. Ook het feit dat [eiser] bij leegstand 50% van de huur heeft moeten (of: hoeven) voldoen, was altijd al bij [eiser] bekend. Voorts stelt Novomatic dat [naam 3] onvoldoende waarborgen biedt. [eiser] heeft dat althans niet aangetoond. Als toegekomen wordt aan een belangenafweging is Novomatic van mening dat haar belangen zwaarder dienen te wegen. In dat kader wijst zij er – naast alle eerder genoemde argumenten – vooral op dat zij er destijds bewust voor heeft gekozen om het pand en de inventaris met verlies aan [eiser] te verkopen. Dat deed zij omdat zij op die manier wel afzetpunten voor haar gokautomaten zou genereren, maar zich daarbij niet allerlei (verhuurders)werkzaamheden op de hals zou hoeven halen die niet tot haar core business horen. [eiser] wil nu kennelijk van die constructie af en wil deze verhuurderslasten bij Novomatic leggen, maar daarbij miskent zij dat dit niet beoogd is bij het aangaan van de huurovereenkomst. 
    
    
  
  
    Beoordeling 
    
    5. Op grond van artikel 7:307 lid 1 BW kan een huurder indeplaatsstelling vorderen indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt. Op grond van lid 2 van dat artikel beslist de rechter met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat deze de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Op grond van lid 3 van dit artikel kan de rechter aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen.
    
    6. Partijen twisten in de eerste plaats over de vraag of sprake is van ‘overdracht van een bedrijf’ als bedoeld in dit artikel. De kantonrechter is van oordeel dat daarvan wel sprake is. Zij verwijst in dat verband naar de koopovereenkomst tussen (de rechtsvoorganger van) Novomatic en [eiser] , bedoeld in 1.1. Uit artikel 1.3 van die koopovereenkomst volgt met zoveel woorden dat niet alleen een prijs is betaald voor de huurrechten met inventaris, zoals Novomatic betoogt, maar ook voor activa en goodwill. Volgens [eiser] heeft zij al die zaken ook altijd op dezelfde wijze verhuurd of verpacht aan haar onderhuurders vóór [naam 3] . Zij heeft daarvan bewijs aangeboden door het inbrengen van die onderhuurovereenkomsten. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding om [eiser] tot dat bewijs toe te laten, omdat Novomatic deze stelling van [eiser] niet, althans onvoldoende, heeft betwist. [eiser] beschikte derhalve wel degelijk over een ‘horecaonderneming’ of exploitatierechten daarop die zij door verkoop kon overdragen, hetgeen zij ook heeft gedaan in de koopovereenkomst met [naam 3] . Dat zij zelf nooit een horecaonderneming in het gehuurde heeft geëxploiteerd, doet aan het voorgaande niet af. 
    
    7. Dit alles leidt tot de conclusie dat in ieder geval is voldaan aan het vereiste van een ‘overdracht van een bedrijf’ in de zin van artikel 7:307 BW. 
    
    8. De gevorderde machtiging tot indeplaatsstelling is niet ingediend voordat de bedrijfsoverdracht werd gerealiseerd. Tussen partijen is echter niet in geschil dat de machtiging ook nog kan worden gevorderd na de bedrijfsoverdracht, mits de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige heeft gedaan om tot huuroverdracht te geraken. In geschil is of in dit geval aan dat laatste is voldaan. 
    
    9. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat rondom het moment van de koopovereenkomst tussen haar en [naam 3] een kwestie met de VvE speelde, die zich op het standpunt stelde dat er geen horeca-activiteit in het gehuurde mocht plaatsvinden. Dat heeft toen de prioriteit van [eiser] en [naam 3] gehad. Toen die kwestie was opgelost, zijn zij verder gegaan met de indeplaatsstelling, maar toen wilde Novomatic daaraan niet langer meewerken, hoewel het daar eerder wel op leek. Daarna heeft [eiser] de onderhavige vordering ingediend. Gelet op dit alles is die vordering naar het oordeel van de kantonrechter nog steeds ‘zo spoedig mogelijk’ ingediend. 
    
    10. [eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter ook een zwaarwichtig belang bij overdracht van het bedrijf. Dat belang is gelegen in een combinatie van het feit dat de vennoten van [eiser] het gelet op hun leeftijd rustiger aan willen doen en een financieel belang, namelijk dat het enkel opzeggen van de huur door [eiser] zonder indeplaatsstelling voor haar nadelig is omdat zij dan geen vergoeding krijgt voor de goodwill, die zij destijds ook van de rechtsvoorganger van Novomatic heeft gekocht. Niet valt in te zien waarom dit geen zwaarwichtige belangen zouden kunnen zijn in de zin van artikel 7:307 BW, zoals Novomatic stelt. 
    
    11. [eiser] heeft voorts voor de vraag of [naam 3] voldoende waarborgen biedt terecht gewezen op het feit dat [naam 3] inmiddels al 1,5 jaar een goede omzet, alsmede opbrengsten uit de gokautomaten, draait in het gehuurde. Bovendien kan een extra waarborg gevonden worden in het feit dat [naam 3] gehouden is opbrengsten uit de gokautomaten eerst aan Novomatic af te dragen, waarna Novomatic het deel dat daarvan aan [naam 3] toekomt aan [naam 3] moet uitbetalen. Verdere waarborgen voor de financiële gegoedheid van [naam 3] kunnen worden bereikt door het verbinden van een waarborgsom aan de eventueel te verlenen machtiging tot indeplaatsstelling (zie artikel 7:307 lid 3 BW). 
    
    12. De kantonrechter moet derhalve op de vordering beslissen met inachtneming van de omstandigheden van het geval. In dat kader komt het aan op een belangenafweging tussen de (financiële) belangen van Novomatic bij het behouden van [eiser] als professionele tussenverhuurder, en de (financiële) belangen van [eiser] bij het verkopen tegen een marktconforme prijs van haar onderneming en het niet langer als tussenverhuurder hoeven optreden. Naar het oordeel van de kantonrechter wegen deze laatste belangen van [eiser] zwaarder. Het belang van Novomatic gaat immers in zoverre teniet dat zij [eiser] niet kan dwingen om eeuwig partij te blijven bij de huurovereenkomst. [eiser] kan die overeenkomst ook opzeggen, waarna Novomatic haar professionele tussenhuurder ook kwijt is. Onder die omstandigheden is het onredelijk om [eiser] , die zwaarwichtige belangen heeft en een goede koper heeft gevonden, nu aan haar huurovereenkomst te houden. 
    
    13. De conclusie uit het voorgaande is dan ook dat de gevorderde machtiging tot indeplaatsstelling zal worden toegewezen als hierna te melden. Wel zal de kantonrechter daaraan de voorwaarde verbinden dat [naam 3] een waarborgsom ter grootte van drie maanden huur betaalt aan Novomatic. 
    
    14. Novomatic wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, met de rente zoals gevorderd. 
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      machtigt [eiser] om [naam 3] met ingang van 1 oktober 2023 in de plaats te stellen van [eiser] als huurder van de bedrijfsruimte aan de [adres horecazaak] te Amsterdam;
      
    
    
      verbindt aan die machtiging de voorwaarde dat [naam 3] uiterlijk 24 september 2023 een waarborgsom ter grootte van drie maanden huur aan Novomatic betaalt;
      
    
    
      
        veroordeelt Novomatic tot betaling van de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
        exploot		€    105,35
        salaris		€    529,00
        griffierecht	€    128,00
        -------------
        totaal		€    762,35,
        een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van dit vonnis;
      
      
    
    
      veroordeelt Novomatic in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, en vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf veertien dagen na aanzegging door [eiser] ;
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.