ECLI:NL:GHARL:2014:4322, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-06-2014, 13/01028
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-06-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling twee-onder-een-kapwoning. Gemeente maakt vastgestelde waarde aannemelijk.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/01028
      uitspraakdatum: 3 juni 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 22 augustus 2013, nummer AWB 13/1326, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bronckhorst (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] voor het kalenderjaar 2012 – naar de waardepeildatum 1 januari 2011 – vastgesteld op € 221.000. In het desbetreffende geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: aanslag OZB) bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 22 augustus 2013 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft bij brief van 1 oktober 2013, ingekomen bij het Hof op 2 oktober 2013, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2014 te Arnhem. Belanghebbende is vertegenwoordigd door haar gemachtigde [A]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [B] en taxateur [C].
      
    
    
      1.7
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van 339 m3. De woning is gelegen op een perceel van 405 m2. Tot de onroerende zaak behoort verder een garage van 21 m2 en een berging van 13 m2. Het bouwjaar van de woning is 1968. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1
      Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende betoogt dat twee van de drie vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn voor wat betreft ligging en bouwjaar en dat de lage verkoopprijs van het derde vergelijkingsobject niet kan worden verklaard door de slechte staat van onderhoud. Tevens voert zij aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen Voor-[Z] en Achter-[Z]. Verder stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld in vergelijking met de verkoopprijs van [a-straat] 20 en de WOZ-waarde van [b-straat] 13 en dat de waardeontwikkeling van de onroerende zaak niet strookt met de algemene waardeontwikkeling. 
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 221.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van WOZ-taxateur [C] van 23 mei 2013 waarin de waarde eveneens is getaxeerd op € 221.000.
      
    
    
      3.4
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. 
      
    
    
      3.5
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.2
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3
      Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van [C], gediplomeerd WOZ-taxateur, van 23 mei 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 221.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn – naast de gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van drie in Voor-[Z] gelegen twee-onder-een-kapwoningen, te weten:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                
                  [a-straat] 12
              
              
                
                  [c-straat] 17
              
              
                
                  [d-straat] 48
              
              
                
                  [e-straat] 20
              
            
            
              
                
              
              
                Achter-[Z]
              
              
                Voor-[Z]
              
              
                Voor-[Z]
              
              
                Voor-[Z]
              
            
            
              
                Bouwjaar 
              
              
                1968
              
              
                1978
              
              
                1973
              
              
                1954
              
            
            
              
                Woning
              
              
                339 m3
              
              
                382 m3
              
              
                347 m3
              
              
                310 m3
              
            
            
              
                Prijs/m3
              
              
                € 303
              
              
                € 413
              
              
                € 337
              
              
                € 225
              
            
            
              
                Waarde woning
              
              
                € 102.714
              
              
                € 157.732
              
              
                € 116.800
              
              
                € 69.750
              
            
            
              
                Perceel
              
              
                405 m2
              
              
                283 m2
              
              
                425 m2
              
              
                275 m2
              
            
            
              
                Prijs/m2
              
              
                € 273
              
              
                € 297
              
              
                € 272
              
              
                € 284
              
            
            
              
                Waarde perceel
              
              
                € 110.759
              
              
                € 84.014
              
              
                € 115.800
              
              
                € 78.000
              
            
            
              
                Aanbouw
              
              
                
              
              
                
              
              
                (71 m2)  € 23.899
              
              
                
              
            
            
              
                Garage
              
              
                (21 m2)  € 5.250
              
              
                (21 m2)  € 5.250
              
              
                (38 m2)  € 9.500
              
              
                (10 m2)  € 1.750
              
            
            
              
                Kelder
              
              
                -
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 2.500
              
            
            
              
                Berging
              
              
                € 2.275
              
              
                -
              
              
                -
              
              
                -
              
            
            
              
                Waarde afgerond
              
              
                € 221.000
              
              
                € 247.000
              
              
                € 266.000
              
              
                € 152.000
              
            
            
              
                Datum levering
              
              
                -
              
              
                02-05-2011
              
              
                02-08-2010
              
              
                16-05-2011
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                -
              
              
                € 245.000
              
              
                € 267.500
              
              
                € 150.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4
      Gelet op de in het taxatierapport vermelde gegevens en de daarop gegeven toelichting is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2011 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten – met name [d-straat] 48 – goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Met de onderlinge verschillen tussen de objecten heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden. Het Hof acht in dat verband aannemelijk dat de lagere verkoopprijs van [e-straat] 20 – naast de kleinere inhoud en perceeloppervlakte – voortvloeit uit de slechte staat waarin dit object ten tijde van de verkoop verkeerde. 
      
    
    
      4.5
      De omstandigheid dat de onroerende zaak is gelegen in Achter-[Z] en de vergelijkingsobjecten in Voor-[Z], leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof hecht geloof aan de verklaring van de taxateur dat de verschillen tussen Voor-[Z] en Achter-[Z] niet van dien aard zijn dat zij op de hier van belang zijnde waardepeildatum de waarde wezenlijk beïnvloeden. Zo beschikt Voor-[Z] over beter openbaar vervoer, maar Achter-[Z] over betere sportvoorzieningen. Dat deze omstandigheden voor belanghebbende, gelet op haar leeftijd, naar zij stelt minder van belang zijn doet daaraan niet af, gelet op het in 4.1 omschreven wettelijke waardebegrip.
      
    
    
      4.6
      Hetzelfde heeft te gelden voor de voor [a-straat] 20 gerealiseerde verkoopprijs. Het Hof stelt voorop dat dit object meer dan twee jaar voor de waardepeildatum is verkocht en dat de verkoopprijs van € 195.000 daarom weinig inzicht kan geven in de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Daarenboven vertonen de woning en de bijgebouwen weliswaar sterke overeenkomsten met de onroerende zaak, maar zijn zij gelegen op een aanzienlijk kleiner perceel van 290 m2. Uitgaande van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel resulteert een verschil in perceelgrootte van 115 m2 tot een verschil in waarde van € 28.980. De verkoopprijs van € 195.000 ligt daarmee volledig in lijn met de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar opvatting dat moet worden uitgegaan van een grondprijs van € 40 per m2. Naar het oordeel van het Hof vormt de gronduitgifteprijs die de gemeente heeft vastgesteld in het kader van een project gericht op de aanpak van ongeregistreerd gebruik van gemeentegrond geen goede indicatie voor de waarde in het economische verkeer van de grond, nu deze gemeentegrond niet op de vrije markt te koop is aangeboden en vele (politieke) factoren bij de bepaling van de hoogte van de prijs een rol zullen hebben gespeeld. 
      
    
    
      4.7
      De voor [b-straat] 13 vastgestelde WOZ-waarde rechtvaardigt evenmin de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak wordt bepaald aan de hand van transacties die zich op of rond de peildatum hebben voorgedaan. De WOZ-waarden van andere objecten zijn in dat verband niet relevant. Voor zover belanghebbendes betoog moet worden opgevat als een beroep op het gelijkheidsbeginsel, strandt dit nu dit beginsel – buiten de zich hier niet voordoende situatie dat sprake is van een oogmerk van begunstiging of dat sprake is van (begunstigend) beleid – slechts toepassing kan vinden in het kader van de meerderheidsregel. Daarvan is geen sprake reeds omdat belanghebbende slechts één ander object noemt en niet aannemelijk is geworden dat de verschillen tussen [b-straat] 13 en de onroerende zaak nagenoeg verwaarloosbaar zijn. 
      
    
    
      4.8
      Verder heeft belanghebbende nog gewezen op de vermindering – na bezwaar – van de voor het kalenderjaar 2011 vastgestelde WOZ-waarde. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak ieder jaar opnieuw dient vast te stellen, met voorbijgaan aan de waarde die per vorige waardepeildata aan de onroerende zaak is toegekend. Dat de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar heeft erkend dat de voor het kalenderjaar 2011 vastgestelde waarde te hoog was, is daarom niet relevant. Hetzelfde heeft te gelden voor de juistheid van de nader vastgestelde waarde.
      
    
    
      4.9
      Ook verwerpt het Hof hetgeen belanghebbende heeft gesteld omtrent de algemene waardeontwikkeling en prijsindexcijfers. Dergelijke algemene ontwikkelingen geven onvoldoende inzicht in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak en zijn derhalve niet, althans onvoldoende bruikbaar, ter bepaling van de waarde in de zin van de Wet WOZ. 
      
      
        
          Slotsom 
          
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende ongegrond te worden verklaard.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2014.
    
    
    
      De voorzitter is verhinderd om deze uitspraak mede te ondertekenen. In zijn plaats tekent mr. A.J. Kromhout. 
    
    
    
    
      De griffier,				Namens de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)				(A.J. Kromhout)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 juni 2014
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.