ECLI:NL:RBROT:2021:7176, Rechtbank Rotterdam, 18-06-2021, KTN-8225787_18062021
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurbemiddeling. Geen sprake van ongeoorloofd dienen van twee heren of niet voldoen aan de zorg van een goed opdrachtnemer. Vordering tot terugbetaling bemiddelingsfee afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 8225787 CV EXPL 19-53561
    
    
    
    
      uitspraak: 18 juni 2021
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser],
      
      wonende te [woonplaats eiser],
      eiser,
      gemachtigde: [naam 1],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        RRelocation B.V.,
      
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. R. Sekeris.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “[eiser]” en “RRelocation”.
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    
      1.1
      Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
      
        
          het exploot van dagvaarding van 5 december 2019, met producties 1 tot en met 8;
        
        
          de akte houdende verbetering / aanvulling van het lichaam van de dagvaarding en wijziging van eis;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 13;
        
        
          het tussenvonnis van 4 februari 2020, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, die geen doorgang heeft gevonden;
        
        
          de conclusie van repliek, tevens houdende aanvulling van de grondslag van de vordering en wijziging van eis, met producties A1 tot en met D3;
        
        
          de conclusie van dupliek, met productie 14;
        
        
          de rolbeslissing van 18 september 2020, waarbij de gemachtigde van [eiser] in de gelegenheid is gesteld om een machtiging in het geding te brengen;
        
        
          de akte van [eiser], met machtiging.
        
      
      
    
    
      1.2
      Omdat geconcludeerd is dat productie 14 voor de beoordeling van het gevorderde  buiten beschouwing kan blijven, is geen gelegenheid geboden aan [eiser] om erop te reageren. 
      
    
    
      1.3
      De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
    
    
      2.1
      RRelocation heeft als bedrijfsactiviteit bemiddeling voor expats en (buitenlandse) studenten die een woning zoeken in Rotterdam.
      
    
    
      2.2
      
        [eiser] is een expat en heeft zich telefonisch en per e-mailbericht van 28 januari 2019 gewend tot RRelocation met als doel het vinden van een gemeubileerd appartement in Rotterdam, op loopafstand van het Centraal Station, vanaf 1 maart 2019. [eiser] heeft gevraagd of RRelocation een appartement beschikbaar heeft.
      
    
    
      2.3
      Bij e-mailbericht van 28 januari 2019 heeft RRelocation - verkort weergegeven - aan [eiser] meegedeeld dat zij hem kan helpen in zijn zoektocht naar woonruimte, maar dat zij zelf geen aanbod heeft en dat zij werkt voor huurders en niet voor verhuurders. Te kennen is gegeven dat RRelocation als prijs voor haar dienstverlening 8% van de jaarhuur (exclusief 21% BTW) rekent en dat zij werkt op basis van no cure no pay. Vermeld is wat de dienstverlening van RRelocation zoal omvat. [eiser] is gevraagd wat zijn budget is. 
      
    
    
      2.4
      Bij e-mailbericht van 28 januari 2019 heeft [eiser] aan RRelocation doorgegeven dat zijn budget ligt tussen de € 800,- en € 1.200,- per maand, alles inbegrepen. 
      
    
    
      2.5
      
        Bij e-mailbericht van 29 januari 2019 heeft [eiser] aan RRelocation doorgegeven dat zijn  salaris € 3.750,- bruto bedraagt en verzocht om een locatie te vinden voor maximaal 
        € 1.200,- per maand, alles inbegrepen. 
      
      
    
    
      2.6
      Bij e-mailbericht van 31 januari 2019 heeft RRelocation aan [eiser] meegedeeld dat diverse gemeubileerde studio’s beschikbaar zijn in een pas gerenoveerd gebouw aan de [adres], op vijf minuten lopen van het centraal station, tegen een prijs van € 795,- inclusief gas, water en licht. 
      
    
    
      2.7
      Op 4 februari 2019 heeft ter plaatse een bezichtiging plaatsgevonden.
      
    
    
      2.8
      Bij e-mailbericht van 4 februari 2019 heeft [eiser] aan RRelocation gevraagd om bij de verhuurder na te gaan of een aantal aanvullende zaken betreffende de inventaris van de studio kunnen worden geregeld. Daarnaast heeft [eiser] aan RRelocation gevraagd om hem te laten weten welke documenten nodig zijn voor het sluiten van de huurovereenkomst, hoeveel hij vooruit dient te betalen en op welke datum hij zijn intrek kan nemen. 
      
    
    
      2.9
      Bij e-mailbericht van 5 februari 2019 heeft RRelocation aan [eiser] meegedeeld zijn vragen te zullen checken bij de verhuurder en aan hem doorgegeven welke documenten nodig zijn.
      
    
    
      2.10
      Bij e-mailberichten van 6 februari 2019 heeft [eiser] documenten aan RRelocation doen toekomen en informatie over zichzelf verstrekt, waaronder over zijn verblijf hier te lande en elders en zijn werk als Senior IT Technical Recruiter. 
      
    
    
      2.11
      In reactie hierop heeft RRelocation bij e-mailbericht van 6 februari 2019 aan [eiser] de vraag voorgelegd of zijn werkgever zijn contract, dat loopt tot april 2019, gaat verlengen. Verzocht is om een ingevulde werkgeversverklaring. 
      
    
    
      2.12
      Desgevraagd heeft RRelocation bij e-mailbericht van 6 februari 2019 aan [eiser] meegedeeld dat de verhuurder de voorkeur geeft aan een huurovereenkomst van twaalf maanden of langer.
      
    
    
      2.13
      Bij e-mailbericht van 6 februari 2019 heeft [eiser] aan RRelocation meegedeeld dat zijn werkgever hoogstwaarschijnlijk zijn contract zal verlengen tot eind oktober en dat hij daarna een vast contract moet krijgen.
      
    
    
      2.14
      Bij e-mailbericht van 6 februari 2019 heeft RRelocation aan [eiser] meegedeeld dat een werkgeversverklaring nodig is en hem verzocht om zijn baas te vragen de verklaring in te vullen.
      
    
    
      2.15
      Bij e-mailberichten van 7 februari 2019 heeft [eiser] aan RRelocation meegedeeld dat hij de vraag of zijn contract zal worden verlengd heeft neergelegd bij zijn manager en dat antwoord daarop een paar dagen kan duren. 
      
    
    
      2.16
      Bij e-mailbericht van 7 februari 2019 heeft RRelocation aan [eiser] meegedeeld dat zij zijn documenten heeft doorgestuurd naar de verhuurder, maar tevens vermeld dat het belangrijk is om te weten hoe lang zijn contract duurt, omdat hij een studio voor twaalf maanden gaat huren. RRelocation heeft [eiser] gevraagd of hij iemand heeft die borg voor hem kan staan.
      
    
    
      2.17
      Bij e-mailbericht van 7 februari 2019 heeft [eiser] aan RRelocation gevraagd of zijn broer, die in Noorwegen verblijft, borg kan zijn. 
      
    
    
      2.18
      Bij e-mailbericht van 12 februari 2019 heeft RRelocation een huurcontract in de Nederlandse en de Engelse taal aan [eiser] doen toekomen, samen met haar factuur waarmee € 923,47 aan bemiddelingskosten in rekening is gebracht. RRelocation heeft [eiser] erop gewezen het contract goed te lezen en zich tot haar te wenden als hij vragen heeft. Tevens heeft RRelocation aan [eiser] meegedeeld dat een bedrag van € 1.987,50 aan eerste huurtermijn en borg direct overgemaakt moet worden aan de beheerder / vastgoed manager van de verhuurder onder vermelding van het betreffende bankrekeningnummer op naam van [naam 2]. 
      
    
    
      2.19
      
        [eiser] heeft het bedrag van € 923,47 aan bemiddelingskosten aan RRelocation voldaan.
      
    
    
      2.20
      Op 15 februari 2019 is de huurovereenkomst tussen [naam 2] als verhuurder en [eiser] als huurder met betrekking tot de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] (studio 8 (h) gemeubileerde studio) ondertekend door de partijen bij die overeenkomst, in aanwezigheid van een medewerker van RRelocation, waarbij [eiser] separaat ook heeft getekend voor de ontvangst van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2017.21. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twaalf maanden ingaande op 15 februari 2019. Met betrekking tot de kale huur, stoffering en meubilering, inclusief koelkast, wasmachine, elektrische kookplaat en afzuigkap, gas/water/licht, administratiekosten, en schoonmaakkosten van de algemene ruimtes, is de totale huurprijs bepaald op € 795,- per maand. De huur voor de maand februari 2019 is bepaald op € 397,50 en er is een borgsom van € 1.590,- overeengekomen. Als beheerder is vermeld [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf]), met een telefoonnummer en e-mailadres. 
      
    
    
      2.21
      In juni 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] zich via [naam bedrijf] schriftelijk gewend tot [naam 2] en meegedeeld dat conform het woningwaarderingssysteem de maximaal redelijke kale huurprijs voor het gehuurde € 299,64 bedraagt en dat het voorschot op de servicekosten zijns inziens uitkomt op € 198,75. Verzocht is om daarmee akkoord te gaan en [eiser] te compenseren voor het teveel betaalde ten belope van € 1.334,75. Daarbij is een procedure bij de huurcommissie met bijkomende kosten in het vooruitzicht gesteld voor het geval zij niet ingaan op het voorstel.
      
    
    
      2.22
      Bij e-mailbericht van 12 juni 2019 heeft een medewerkster RRelocation het volgende aan [eiser] geschreven:
      
      
        
          “I heard from the property manager that you have sent an email about to reduce the rental price. I don't know why you are doing this because you have an amazing
        
        
          furnished studio in the city centre of Rotterdam for a good price. This price is below the current market prices at the moment and everything is brand new. Also this
        
        
          landlord is very kind and if there is an issue you can contact them directly. I think many other potential tenants would be so happy with this studio so I don't get it
        
        
          and I am a bit dissapointed in this case. Could you please explain?”
        
      
      
    
    
      2.23
      In reactie hierop heeft de gemachtigde van [eiser] bij e-mailbericht van 12 juni 2019 - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - aan de medewerkster van RRelocation laten weten dat zij zich mengt in de correspondentie over de voorgestelde huuraanpassing, wat in eerste instantie een gesprek is tussen de contractspartijen. Daarbij is te kennen gegeven dat RRelocation debet is aan de situatie. Gevraagd is hoe het huurcontract tot stand is gekomen, of onderhandeld is over het contract. 
      
    
    
      2.24
      Overleg tussen [eiser] en [naam 2] heeft eind oktober 2019 tot overeenstemming geleid, waarbij de huur is gesplitst in een bedrag van € 437,25 aan kale huur en een bedrag van € 300,- aan servicekosten, tezamen € 737,25 per maand, met terugbetaling aan [eiser] van € 490,90 (8,5 x € 57,75 per maand) aan teveel betaalde huur vanaf aanvang van de huurovereenkomst en € 1.000,- aan borg.
      
    
    
      2.25
      
        Bij e-mailbericht van 12 november 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] - verkort weergegeven - aan RRelocation verzocht om € 923,47 aan bemiddelingskosten en € 560,- aan vermogensschade in verband met onderhandelingen met de verhuurder, tezamen 
        € 1.483,47, aan hem te betalen binnen zeven dagen. 
      
      
    
    
      2.26
      In reactie hierop heeft RRelocation bij e-mailbericht van 13 november 2019 - verkort weergegeven - aan de gemachtigde van [eiser] meegedeeld zelf geen aanbod te hebben van woningen, te werken voor woningzoekenden en niet voor verhuurders en ook geen gelden van verhuurders te ontvangen. Te kennen is gegeven dat [eiser] van tevoren akkoord is gegaan met de kosten die RRelocation in rekening brengt voor haar service en dat RRelocation het verzoek derhalve niet zal honoreren.
      
    
    
      2.27
      
        Bij per post en e-mail verzonden brief van 18 november 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] - verkort weergegeven - RRelocation gesommeerd om binnen zeven dagen
        € 1.483,47 te betalen, met aankondiging van een gerechtelijke procedure met bijkomende kosten voor het geval betaling uitblijft. 
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
      3.1
      
        [eiser] vordert, zo de kantonrechter begrijpt na de eiswijzigingen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, RRelocation te veroordelen:
      
      
        primair:
      
      1. tot betaling aan [eiser] van € 923,47, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover vanaf 14 februari 2019 dan wel 12 november 2019 dan wel de dag van dagvaarding tot aan de dag van  algehele voldoening;
      
      
        subsidiair, in het kader van de verbintenis tot ongedaan making:
      
      1. tot betaling aan [eiser] van een door de kantonrechter te bepalen gedeelte van het bedrag van € 923,47, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de 15e dag na het wijzen van vonnis tot aan de dag van algehele voldoening; 
      
      
        en, zowel primair als subsidiair:
      
      2. tot betaling aan [eiser] van € 560,- ex BTW, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag, aan kosten ter voorkoming van schade;
      3. tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke kosten;
      4. in de proceskosten, waaronder het volledige salaris van de gemachtigde ten belope van € 800,-;
      5. in de nakosten, te bepalen op een half punt van het liquidatietarief van € 120,- zonder betekening, danwel het met de ambtshandeling verhoogde bedrag in het geval van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van 14 dagen na de datum van het vonnis.
      
    
    
      3.2
      Aan zijn vordering legt [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat RRelocation in de uitoefening van haar werkzaamheden als aanhuurmakelaar niet alleen voor hem als opdrachtgever heeft bemiddeld, maar ook in het belang van de verhuurder heeft gehandeld met wie [eiser] een huurovereenkomst heeft gesloten als gevolg van de bemiddeling. Omdat RRelocation zodoende twee heren heeft gediend, heeft zij geen aanspraak gehad op loon. Daarnaast heeft RRelocation geen aanspraak gehad op loon, omdat zij bij de totstandkoming van de huurovereenkomst haar eigen belang heeft nagestreefd in plaats van de belangen van [eiser] te dienen, terwijl hij daarvan niet in kennis is gesteld. Voorts heeft RRelocation geen aanspraak gehad op loon omdat zij toerekenbaar tekortgeschoten is, door haar zorg als goed opdrachtnemer en haar informatieverplichtingen te negeren. Volgens [eiser] is sprake geweest van een nietig althans vernietigbaar beding wat betreft de bemiddelingskosten. Tevens beroept hij zich op buitengerechtelijke ontbinding van de tussen partijen gesloten overeenkomst, met een ongedaanmakingsverbintenis tot terugbetaling tot gevolg. Voor zover niet alle prestaties van RRelocation ongedaan kunnen worden gemaakt, dient een redelijk bedrag te worden bepaald waarop zij aanspraak heeft. Gelet op het vorenstaande stelt [eiser] zich primair op het standpunt dat het door hem aan RRelocation betaalde bedrag van € 923,47 aan loon onverschuldigd is betaald en subsidiair dat hij slechts een gedeelte van dat bedrag aan RRelocation verschuldigd is geweest, wat reden is om het bedrag, althans het verschil tussen dat bedrag en het bedrag waarop RRelocation aanspraak heeft, terug te vorderen. Ook vordert [eiser] € 560,- (7 uur à € 80,-) aan vermogensschade in verband met werkzaamheden die zijn gemachtigde heeft verricht in het kader van aanpassing van de huurovereenkomst en een vergoeding in verband met gemaakte buitengerechtelijke incassokosten bij zijn pogingen om van RRelocation de bemiddelingskosten terugbetaald te krijgen. 
      
    
    
      3.3
      RRelocation betwist de vordering en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan.
      
    
    
      3.4
      De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    ten aanzien van het primair onder 1 gevorderde
    
      4.1
      
        Aan het primair onder 1 gevorderde legt [eiser] ten grondslag enerzijds dat RRelocation ongeoorloofd twee heren heeft gediend en anderzijds dat RRelocation direct of indirect 
        belang heeft gehad bij het sluiten van de overeenkomst met de verhuurder, maar verzuimd heeft om [eiser] daarvan in kennis te stellen, wat beiden met zich brengt dat RRelocation tegenover [eiser] geen recht heeft op loon. Daarnaast beroept [eiser] zich erop dat RRelocation niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen, mede omdat zij niet voldaan heeft aan haar informatieplicht, waardoor zij tekortgeschoten is in de nakoming van op haar rustende verbintenissen, wat volgens [eiser] reden is geweest om de overeenkomst tussen hen buitengerechtelijk te ontbinden met ongedaanmakings-verbintenissen tot gevolg. Een en ander dient er volgens [eiser] toe te leiden dat het bedrag van € 923,47 aan bemiddelingskosten als onverschuldigd betaald dan wel op grond van een ongedaanmakingsverbintenis aan hem moet worden terugbetaald, althans een gedeelte daarvan. De kantonrechter overweegt hieromtrent als volgt. 
      
      
    
    
      4.2
      De overeenkomst die partijen eind januari 2019 zijn aangegaan betreft een bemiddelingsovereenkomst, want RRelocation heeft zich als opdrachtnemer verbonden om tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn voor [eiser] als opdrachtgever teneinde een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen [eiser] en een derde. In dit verband is van belang dat RRelocation aan [eiser] heeft meegedeeld voor huurders te werken en niet voor verhuurders en dat zijzelf geen aanbod heeft van woonruimte (zie onder 2.3). Daarmee strookt dat op de website van RRelocation geen advertenties van woningen staan, zoals [eiser] heeft gesteld en door RRelocation is bevestigd. In dit verband is ook van belang dat niet gebleken is dat [eiser] als aspirant huurder door RRelocation van [naam 2] werd afgeschermd op een wijze die het voor [eiser] onmogelijk maakte rechtstreeks in contact te treden met de aspirant verhuurder om over de totstandkoming van het huurcontract te onderhandelen (zie ECLI:NL:HR:2015:3099). Dat hij het verdere contact (aanvankelijk) wel via RRelocation heeft laten lopen doet hier niet aan af en dat hij achteraf gezien toch reden heeft gezien niet tevreden te zijn over de door RRelocation geleverde diensten evenmin. Vast staat dat hij RRelocation als tussenpersoon heeft ingeschakeld om voor hem een woning te zoeken en dat RRelocation die woning voor hem heeft gevonden. In principe is hij dan ook de vooraf overeengekomen bemiddelingskosten aan RRelocation verschuldigd. 
      
    
    
      4.3
      Een tussenpersoon heeft recht op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de derde tot stand is gekomen. Zo ook in dit geval waarin partijen als prijs voor de dienstverlening van RRelocation zijn overeengekomen een bedrag gelijk aan 8% van de jaarhuur (exclusief 21% BTW), op basis van no cure no pay, dus te betalen bij totstandkoming van een huurovereenkomst tussen [eiser] en een derde.
      
    
    
      4.4
      Het vorenstaande met betrekking tot het loon leidt uitzondering indien sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 of artikel 7:418 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op de voet van artikel 7:427 BW is het bepaalde in die artikelen van overeenkomstige toepassing op de bemiddelingsovereenkomst.
      
    
    
      4.5
      Artikel 7:417 lid 4BW houdt in dat indien iemand optreedt als lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht heeft op loon jegens de huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken en deze bepaling is ingevolge artikel 7:427 BW overeenkomstig van toepassing op de bemiddelingsovereenkomst.
      
    
    
      4.6
      Dat RRelocation kan worden beschouwd als lasthebber, met [eiser] als lastgever, is niet in geschil. Wel is in geschil of RRelocation tevens als lasthebber heeft te gelden van de wederpartij [naam 2]. Wat dat laatste betreft heeft [eiser] tal van omstandigheden aangevoerd die volgens hem tot die conclusie zouden moeten leiden, maar naar het oordeel van de kantonrechter is daarvoor onvoldoende grond, want niet blijkt dat RRelocation tevens zou hebben gewerkt in opdracht van [naam 2] of van haar betaling heeft ontvangen voor het aanbrengen van [eiser] als kandidaat huurder, terwijl voor het tegendeel wel onderbouwing is. De omstandigheid dat RRelocation werkzaamheden heeft verricht waarbij ook [naam 2] gebaat is geweest, biedt niet genoeg basis voor de conclusie dat zij tevens heeft gewerkt in opdracht van de verhuurder, want inherent aan het werk als tussenpersoon is dat werkzaamheden worden verricht om een overeenkomst tot stand te brengen tussen de opdrachtgever en een derde, welk resultaat doorgaans niet zal worden bereikt als de opdrachtgever en de derde dat niet willen. Wederzijds voordeel is vaak een reden om dat wel te willen, zoals ook in dit geval, want [eiser] is gebaat geweest bij het op zeer korte termijn sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte die aan zijn wensen voldeed en [naam 2] is gebaat geweest bij de verhuur van de betreffende studio. 
      
    
    
      4.7
      De omstandigheid dat RRelocation niet onderhandeld heeft met [naam 2] over de huurprijs betekent niet dat zij daarmee vooral in het belang van de verhuurder heeft gehandeld. Omdat RRelocation binnen zeer korte termijn na de opdrachtverstrekking [eiser] heeft kunnen berichten over beschikbare woonruimte die voldeed aan zijn woonwensen, in het bijzonder wat betreft de huurprijs van € 795,- per maand, terwijl [eiser]’ voorkeur uitging naar een huurprijs van € 800,- tot € 1.200,- per maand, en gezien de ook destijds al bestaande schaarste op de woningmarkt en de omstandigheid dat [eiser] reeds vanaf 1 maart 2019 in Rotterdam wilde wonen, is er wellicht aanleiding geweest om niet te onderhandelen over de huurprijs. Daartoe is te minder aanleiding geweest nu gesteld noch gebleken is dat [eiser] destijds erop heeft aangedrongen de huurprijs van € 795,- naar beneden bijgesteld te krijgen. 
      
    
    
      4.8
      Het gestelde dat RRelocation ten aanzien van de huurprijs ten onrechte het woningwaarderingsstelsel heeft genegeerd, gaat uit van de onjuiste veronderstelling dat zij daartoe gehouden is geweest. De tussen partijen gesloten overeenkomst biedt daarvoor echter geen grond. Integendeel, in het kader van de aan haar gegeven opdracht zou RRelocation niet als goed opdrachtnemer hebben gehandeld als zij aan potentiële verhuurders zou hebben meegedeeld dat zij een kandidaat huurder had die op voorhand een vaststelling van de huurprijs wilde op basis van het puntensysteem. Als zoiets al reacties zou opleveren, dan hoogstwaarschijnlijk geen positieve in de vorm van aangeboden woonruimte, want de kans wordt reëel geacht dat verhuurders in een dergelijk geval er de voorkeur aan zullen geven hun beschikbare woonruimte aan te bieden aan een ander, die op voorhand wel bereid is om de verlangde huurprijs te betalen. Met andere woorden: de omstandigheid dat de vraag of de huurprijs strookt met het woningwaarderingsstelsel in de precontractuele fase geen onderwerp van gesprek is geweest tussen RRelocation en [naam 2] heeft er vermoedelijk juist toe bijgedragen dat [eiser] de studio heeft kunnen huren. Het standpunt dat het niet toepassen van het woonwaarderingsstelsel niet in het belang van [eiser], maar alleen in het belang van [naam 2] is geweest, wordt dan ook niet onderschreven. Er is op dit punt ook niet onzorgvuldig gehandeld of een informatieplicht geschonden. 
      
    
    
      4.9
      In het kader van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst, waarbij [eiser] opdracht heeft gegeven aan RRelocation om te zoeken naar woonruimte voor een huurprijs van € 800,- tot € 1.200,- per maand “all inclusive”, is er voor RRelocation ook geen reden geweest om aan [naam 2] te vragen om de totale huurprijs van € 795,- te splitsen wat betreft de daarvan deel uitmakende posten, in het bijzonder wat betreft de kale huurprijs naast de bijkomende kosten.  
      
    
    
      4.10
      Evenmin wordt onderschreven het gestelde door [eiser] dat in de huurovereenkomst enkele buitenissige bepalingen staan. Een huurtermijn van minimaal twaalf maanden, het hanteren van een niet-rentedragende waarborgsom van twee maanden huur, en het hanteren van boetebepalingen, zijn voorwaarden die niet ongebruikelijk zijn. Wat betreft de  totstandkoming van de huurovereenkomst en de huurprijs wordt verwezen naar hetgeen hierboven is overwogen. De Algemene Bepalingen die in de overeenkomst van toepassing zijn verklaard, betreffen een standaard ROZ model. Bovendien, zelfs al zouden in de huurovereenkomst ongebruikelijke en exceptioneel voordelige bepalingen voor de verhuurder zijn opgenomen, dan nog zou dat niet zonder meer tot de conclusie kunnen leiden dat de tussenpersoon die in opdracht van de huurder bij de bemiddeling betrokken is geweest tevens in opdracht van de verhuurder heeft gehandeld. Dat meerdere ontbreekt.
      
    
    
      4.11
      Ook de omstandigheid dat een medewerkster van RRelocation het onder 2.22 aangehaalde e-mailbericht heeft verzonden, na van de beheerder van [naam 2] vernomen te hebben dat zij geconfronteerd was met een verzoek van [eiser] tot huurprijsverlaging, levert onvoldoende basis op om te kunnen concluderen dat RRelocation achteraf bezien in de precontractuele fase en bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tevens in opdracht van [naam 2] heeft gewerkt. De inhoud van het e-mailbericht kan die conclusie niet dragen. Dat de medewerkster het e-mailbericht heeft verstuurd, valt - zoals RRelocation aanvoert - misschien te betreuren, zeker met de wetenschap van nu, maar is tegelijkertijd niet onbegrijpelijk geweest, omdat de medewerkster er vanuit is kunnen gaan dat RRelocation goede bemiddeling heeft verricht voor [eiser] en dat een redelijke, marktconforme, huurprijs is overeengekomen. Dat de medewerkster het in zekere zin opgenomen heeft voor de verhuurder valt niet euvel te duiden, aangezien de medewerkster uit hoofde van haar functie veelvuldig contact zal hebben met (medewerkers werkzaam bij) aanbieders van woonruimte / potentiële verhuurders wat kan leiden tot een bepaalde mate van betrokkenheid, terwijl tevens belang bestaat bij het onderhouden van een goede verstandhouding met hen, omdat dit zal bijdragen aan de effectiviteit van de bemiddelingsactiviteiten van RRelocation voor de doelgroep die zij wil bedienen. Haar klanten, kandidaat huurders, zijn daarbij gebaat. Zo ook [eiser], die als gezegd snel aan woonruimte is geholpen, voor een lagere huurprijs dan door hem was beoogd. Uit het e-mailbericht blijkt verontwaardiging en teleurstelling, wat onder de vermelde omstandigheden valt te plaatsen, mede uitgaande van de basale norm ‘afspraak is afspraak’. 
      
    
    
      4.12
      Er is dus onvoldoende grond voor het oordeel dat sprake is geweest van ongeoorloofde belangenverstrengeling, dat RRelocation twee heren heeft gediend en dat [eiser] om die reden geen loon aan haar verschuldigd is geweest.
      
    
    
      4.13
      Ingevolge artikel 7:418 lid 1 BW is een lasthebber, die direct of indirect belang heeft bij de totstandkoming van de rechtshandeling, verplicht de lastgever daarvan in kennis te stellen, tenzij de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen beider belangen is uitgesloten. In lid 2 is bepaald dat een lasthebber geen recht heeft op loon jegens een lastgever ten opzichte van wie hij in strijd met het in lid 1 bepaalde handelt.
      
    
    
      4.14
      In het onderhavige geval is [eiser] er van meet af aan van op de hoogte geweest dat RRelocation financieel belang had bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Tussen partijen is immers overeengekomen dat [eiser] loon aan RRelocation verschuldigd zou zijn op basis van “no cure, no pay” en de hoogte van het loon is afhankelijk gesteld van de hoogte van de overeen te komen huurprijs. Mede gezien de omstandigheid dat [eiser] te kennen heeft gegeven uit te zijn op een huurprijs van maximaal € 1.200,- en RRelocation is gaan zoeken naar woonruimte die aan zijn eisen voldeed, resulterend in de tussen [eiser] en [naam 2] gesloten huurovereenkomst, heeft de inhoud van die rechtshandeling zo nauwkeurig vastgestaan dat strijd tussen de belangen van [eiser] en RRelocation naar het oordeel van de kantonrechter uitgesloten is geweest. Daarbij is van betekenis dat [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte is gesteld van de inhoud daarvan, waaronder de totale huurprijs van € 795,- per maand, zodat hij aan de hand daarvan het loon van RRelocation heeft kunnen uitrekenen als hij twijfelde ten aanzien van het bedrag van € 923,47 aan bemiddelingskosten. Voor het sluiten van de huurovereenkomst heeft RRelocation hem gewezen op de verschuldigdheid van dat bedrag, wat [eiser] niet heeft doen afzien van de rechtshandeling.   
      
    
    
      4.15
      Er is dus ook geen grond voor het oordeel dat sprake is geweest van niet toegestaan eigenbelang bij de huurovereenkomst en dat [eiser] om die reden geen loon aan RRelocation verschuldigd is geweest. 
      
    
    
      4.16
      Het loon dat RRelocation is betaald, heeft zijzelf bedongen en heeft [eiser] aanvaard. Het loon is dus niet in het kader van de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [naam 2] overeengekomen door of tegenover RRelocation, zodat het bepaalde in artikel 7:264 lid 2 BW niet van toepassing is. 
      
    
    
      4.17
      Het beroep op vernietigbaarheid dan wel nietigheid van de rechtshandeling op de voet van artikel 3:40 BW of artikel 7:264 BW slaagt niet. Op grond van het vorenstaande wordt geoordeeld dat het bedrag van € 923,47 niet onverschuldigd is betaald. 
      
    
    
      4.18
      Het primair onder 1 gevorderde wordt dus afgewezen. 
      
      
        
          ten aanzien van het subsidiair onder 1 gevorderde
        
      
    
    
      4.19
      
        Gezien de verrichte werkzaamheden als vermeld onder 2 en met verwijzing naar het vorenoverwogene, is de kantonrechter van oordeel dat RRelocation in de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst heeft gedaan en nagelaten wat onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar verwacht mocht worden als tussenpersoon, mede gelet op het spoedig bereiken van het door [eiser] gewilde resultaat. Dat de aldus tot stand gekomen huurovereenkomst tussen [naam 2] en [eiser] nadien in voor [eiser] gunstige zin is aangepast, na heronderhandeling tussen hen, naar aanleiding van het daartoe gedane verzoek van de zijde van [eiser], in het kader van de huurwetgeving, betekent nog niet dat RRelocation in het kader van de bemiddelingsovereenkomst achteraf bezien tekortgeschoten is. Zonder voldoende dragende onderbouwing, die ontbreekt, kan niet tot dat oordeel worden gekomen. Daarom is de buitengerechtelijke ontbinding van de bemiddelings-overeenkomst, zoals meegedeeld in het e-mailbericht van de gemachtigde van [eiser] van 
        12 november 2019 (productie 8), ongerechtvaardigd geweest, zodat het beoogde rechtsgevolg niet is ingetreden. Er is daarom geen grond om uit hoofde van een ongedaanmakingsverbintenis RRelocation te veroordelen tot terugbetaling aan [eiser] van (een deel van) het bedrag van € 923,47.  
      
      
    
    
      4.20
      Het subsidiair onder 1 gevorderde wordt dus ook afgewezen.
      
      
        
          ten aanzien van het primair en subsidiair onder 2 gevorderde
        
      
    
    
      4.21
      
        [eiser] stelt vermogensschade te hebben geleden bestaande uit kosten die hij heeft gemaakt in verband met heronderhandeling van de huurovereenkomst met [naam 2]. Dat hij daartoe is overgegaan, is echter zijn eigen keuze geweest. Het gestelde dat het werk is geweest dat zijn gemachtigde heeft moeten verrichten, omdat RRelocation als tussenpersoon heeft nagelaten het te doen, wordt niet gevolgd om de redenen hierboven uiteengezet. Het gestelde miskent dat de positie van [eiser] in het kader van (het proces naar) de totstandkoming van de huurovereenkomst en de rol van RRelocation daarin anders is geweest dan de positie van [eiser] bij de heronderhandeling over de al bestaande overeenkomst en de rol van zijn gemachtigde daarin. Op grond van de bemiddelingsovereenkomst heeft RRelocation zich niet hoeven en kunnen inspannen zoals de gemachtigde van [eiser] dat heeft gedaan bij de heronderhandeling over de huurovereenkomst. De gestelde vermogensschade is niet het gevolg van tekortschieten van RRelocation in op haar rustende verbintenissen. 
      
    
    
      4.22
      Het subsidiair onder 2 gevorderde wordt dus eveneens afgewezen.
      
      
        
          ten aanzien van het primair en subsidiair onder 3 gevorderde 
        
      
    
    
      4.23
      Dat lot treft ook het primair en subsidiair onder 3 gevorderde. Gelet op de uitkomst ten aanzien van de hoofdvorderingen is er geen grond om RRelocation te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een vergoeding in verband met gemaakte buitengerechtelijke kosten. 
      
      
        
          ten aanzien van de proceskosten  
        
      
    
    
      4.24
      
        [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van RRelocation vastgesteld op € 360,- aan salaris voor de gemachtigde. 
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      wijst het gevorderde af;
    
    
    
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van RRelocation  vastgesteld op € 360,- aan salaris voor de gemachtigde.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      465