ECLI:NL:GHARL:2016:9140, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-11-2016, 200.143.908/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Totstandkoming van huurovereenkomst – de vraag of onrechtmatig is gehandeld door het afbreken van onderhandelingen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.143.908/01
      (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 2036000 MC 13-4028)
    
    
    
    
      
        arrest van 15 november 2016 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        T&N De Groot B.V.,
      
      gevestigd te [A] ,
      appellante in het principaal appel en geïntimeerde in het incidenteel appel
      in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
      hierna: De Groot
      advocaat: mr. E.D. van Tellingen, kantoorhoudend te Almere,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
    
      
        Dela Vastgoed B.V.,
      
      gevestigd te [B] ,
      geïntimeerde in het principaal appel en appellante in het incidenteel appel,
      in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
      hierna: Dela,
      advocaat: mr. M.J. Schapendonk, kantoorhoudend te Rosmalen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 
    
    
      1.1
      Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 22 april 2014 hier over. 
      
    
    
      1.2
      In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast, welke is gehouden op 12 mei 2014. Op die comparitie hebben partijen geen overeenstemming bereikt, waarna de procedure in hoger beroep is voortgezet. 
      
    
    
      1.3
      Het verdere verloop blijkt uit:
      - de memorie van grieven,
      - de memorie van antwoord.
      
    
    
      1.4
      Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
      
    
    
      1.5
      De Groot vordert in het hoger beroep - kort samengevat - de vernietiging van het vonnis van 15 januari 2014 van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere (hierna: de kantonrechter), afwijzing van de conventionele vorderingen van Dela in eerste aanleg en toewijzing van de reconventionele vordering van De Groot in eerste aanleg, met veroordeling van Dela in de proceskosten, waaronder de nakosten, in beide instanties.
      
    
    
      1.6
      
         Dela heeft bij memorie van antwoord geconcludeerd het vonnis van 15 januari 2014 van de kantonrechter 
        “zo nodig onder aanvulling en/of verbetering van gronden, in conventie en reconventie te bekrachtigen, rekening houdend met het feit dat het gehuurde per 1 augustus 2014 opnieuw is verhuurd en de schade wegens derving van toekomstige huurpenningen derhalve bekend is, en De Groot te veroordelen in de procedure in beide instanties, waaronder de nakosten.”
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Nu de kantonrechter in het bestreden vonnis geen tussen partijen vaststaande feiten heeft vastgesteld, zal het hof dat doen. Voor zover in hoger beroep nog van belang, gaat het om het volgende.
      
    
    
      2.2
      Tussen partijen is in januari 2001 een huurovereenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan De Groot met ingang van 1 februari 2001 van Dela circa 250 m2 (casco-) bedrijfsruimte heeft gehuurd, staande en gelegen te [A] , aan de [a-straat] 43-45-47. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 4.453,80 per maand, bij vooruitbetaling, uiterlijk op de eerste van de maand te voldoen. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd gesloten: 5 jaren, met twee optietermijnen van 5 jaren en lopende tot en met 31 januari 2016. De contractuele bestemming is “hardloopspeciaalzaak, inclusief de verkoop van sportmode en sportartikelen, in de meest uitgebreide zin van het woord” (artikel 4).
      
    
    
      2.3
      De Groot heeft - met toestemming van Dela - het gehuurde in twee afzonderlijke ruimtes gesplitst en onderverhuurd aan respectievelijk de VOF Runnershigh Almere, h.o.d.n. Run2Day (nummers 43 en 45) en - laatstelijk - Almere Phone Net (nummer 47). De heer [C] , directeur en aandeelhouder van appellante De Groot, is vennoot en tevens directeur van Run2Day.
      
    
    
      2.4
      In de winkel van Almere Phone Net is diverse keren brand gesticht, de laatste keer op 9 februari 2012. Als gevolg van die brand konden de beide winkelruimten enige tijd niet worden gebruikt.
      
    
    
      2.5
      Vanwege voornoemde brandstichtingen in de winkelruimte van Almere Phone Net heeft De Groot de huurovereenkomst met Almere Phone Net met ingang van 1 april 2012 beëindigd. Hierdoor viel een belangrijke bron van inkomsten weg, terwijl de bedrijfsresultaten van Run2Day tegenvielen. Omdat hierdoor financiële problemen dreigden te ontstaan, heeft De Groot zich tot [F] , de makelaar van Dela, gewend met het verzoek om mee te denken over het voornemen van De Groot andere winkelruimte te betrekken.
      
    
    
      2.6
      De Groot heeft vervolgens de heer [D] , exploitant van de naastgelegen supermarkt, benaderd met de vraag of deze geïnteresseerd was in het huren van de door De Groot gehuurde winkelruimte. Deze was daarin geïnteresseerd, maar de gesprekken daarover hebben niet tot overeenstemming geleid.  
      
    
    
      2.7
      De Groot heeft vervolgens de heer [E] , de franchisegever van Run2Day, gevraagd om te bemiddelen. Op 5 en 10 juli 2012 hebben gesprekken plaatsgevonden tussen [E] , [F] , als makelaar van Dela en de heer [G] , gemachtigde van Dela.
      
    
  
  
    
      3Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
    
      3.1
      Dela heeft in eerste aanleg (in conventie) - kort samengevat - gevorderd dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden, dat De Groot wordt veroordeeld tot ontruiming van het pand en tot betaling van achterstallige huurtermijnen ad € 45.955,75, plus betaling van komende huurtermijnen tot aan het moment waarop het pand aan een derde is verhuurd, in elk geval tot uiterlijk 1 februari 2016, inclusief betaling van boeterente en buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van De Groot in de proceskosten.
    
    
      3.2
      De Groot heeft in eerste aanleg in reconventie - kort samengevat - veroordeling van Dela gevorderd tot betaling van € 4.181,- en in voorwaardelijke reconventie tot betaling van schadevergoeding, gelijk aan hetgeen De Groot in conventie verschuldigd mocht zijn en tot vrijgeving van de door De Groot gestelde bankgarantie, een en ander met veroordeling van Dela in de proceskosten.
    
    
      3.3
      De kantonrechter heeft bij vonnis van 15 januari 2014 de vorderingen in conventie toegewezen, met uitzondering van de vordering tot betaling van toekomstige huurpenningen vanaf de datum van ontruiming. De vorderingen in reconventie en voorwaardelijke reconventie zijn afgewezen. De Groot is zowel in conventie als in (voorwaardelijke) reconventie in de proceskosten veroordeeld. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van de grieven en de vordering
    
    
      4.1
      De Groot heeft bij memorie van grieven een tweetal grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en wenst daarmee het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen. De grieven richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat Dela onder de omstandigheden van het geval jegens De Groot niet tekort is geschoten in haar verplichtingen en zich niet schuldig heeft gemaakt aan een onrechtmatige daad, zodat de vordering in conventie (in hoofdzaak) is toegewezen en de vordering in voorwaardelijke reconventie is afgewezen. 
      
    
    
      4.2
      Het hof merkt op dat De Groot zich noch in de twee als zodanig genoemde grieven noch elders in de memorie van grieven op voldoende kenbare wijze richt tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering van De Groot in reconventie, zoals die onder b van de conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie in eerste aanleg is geformuleerd. Deze vordering, ten bedrage van € 4.181, komt voort uit de stelling van De Groot dat als gevolg van de brand op 9 februari 2012 in de winkel van Almere Phone Net gedurende een maand geen gebruik van de door haar gehuurde winkelruimte kon worden gemaakt. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat De Groot zich bij dit oordeel van de kantonrechter heeft neergelegd. De twee grieven en de daarop gegeven toelichting stellen voor het overige wel integraal de toegewezen vorderingen in conventie en de afgewezen vorderingen in reconventie aan de orde.
      
    
    
      4.3
      
        In de memorie van antwoord heeft Dela geconcludeerd het bestreden vonnis te bekrachtigen en De Groot te veroordelen tot betaling van de huurtermijnen vanaf de datum van ontruiming tot de datum dat de bedrijfsruimte opnieuw aan een derde is verhuurd, zijnde 1 augustus 2014. Een vergelijkbare opmerking maakt Dela onder punt 9 van de memorie van antwoord. 
        De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 10 van het bestreden vonnis de vordering tot betaling van de toekomstige huurtermijnen vanaf de datum van ontruiming afgewezen omdat volgens de kantonrechter ten tijde van het vonnis niet kon worden beoordeeld of en in hoeverre Dela schade zou lijden.
        Het hof komt hierop terug in de overwegingen 4.18 en 4.19.  
      
      
    
    
      4.4
      
        In dit geding erkent De Groot dat zij een huurschuld heeft laten ontstaan, maar voert zij aan dat zij met Dela (en [D] ) overeen is gekomen dat haar huurovereenkomst met Dela op 1 september 2012 zou eindigen en dat daarna een huurovereenkomst tussen Dela en [D] zou ontstaan. Hierdoor is zij vanaf 1 september 2012 geen huur verschuldigd. 
        Voor zover de huurovereenkomst tussen Dela en De Groot niet per 1 september 2012 is geëindigd, althans overgegaan op [D] , beroept De Groot zich op verrekening van de huurschuld met haar vordering tot schadevergoeding. Aan deze schadevordering heeft De Groot twee stellingen ten grondslag gelegd. In de eerste plaats dat Dela tekortschiet in haar verplichtingen uit de overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst op 1 september 2012 en tot het aangaan van een huurovereenkomst met [D] . Ten tweede, voor zover een dergelijke overeenkomst niet is tot stand gekomen, dat Dela jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door het afbreken van de onderhandelingen die in de periode van mei tot en met augustus 2012 in een zodanig vergevorderd stadium waren gekomen dat De Groot er op mocht vertrouwen dat er tussen partijen een contractsoverneming zou plaatsvinden, in die zin dat [D] in plaats van De Groot met ingang van 1 september 2012 de nieuwe huurder van de betrokken winkelruimte zou worden. 
      
      
    
    
      4.5
      
        Het hof stelt voorop dat bij de beoordeling van de tweede grondslag (schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen) als maatstaf heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467) 
        Het hof tekent daarbij aan dat de Hoge Raad in voornoemd arrest ook heeft overwogen dat de aldus geformuleerde maatstaf streng is en tot terughoudendheid noopt. 
      
      
    
    
      4.6
      Vast staat dat partijen er van meet af aan mee bekend waren dat er in dit geval geen sprake kon zijn van een indeplaatsstelling, als bedoeld in artikel 7:307 BW, omdat [D] niet het bedrijf van De Groot zou overnemen. Het hof leidt uit de processtukken af dat beide partijen beoogden dat de huurovereenkomst met De Groot zou eindigen en dat een huurovereenkomst met [D] zou worden aangegaan. Het verschil van mening tussen partijen spitst zich met name toe op de vraag of overeenstemming is bereikt over de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst met De Groot zou eindigen en de huurovereenkomst met [D] zou worden aangegaan.
      
    
    
      4.7
      
        Namens De Groot – en kennelijk met instemming van [D] – is voorgesteld een driepartijenovereenkomst aan te gaan die als allonge aan de oorspronkelijke huurovereenkomst zou worden gehecht en waarbij in de allonge naar een bijlage wordt verwezen die de huurovereenkomst tussen Dela en [D] bevat. In de tekst van die huurovereenkomst tussen Dela en [D] zijn bepalingen opgenomen die vergelijkbaar zijn met de bepalingen in de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen Dela en De Groot. 
        Namens Dela is voorgesteld om te komen tot een beëindigingsovereenkomst tussen Dela en De Groot en een nieuwe huurovereenkomst tussen Dela en [D] . In de beëindigingsovereenkomst zijn opgenomen algemene bepalingen over de oplevering door De Groot, een regeling over de afrekening servicekosten 2011 en een op De Groot rustende verplichting tot betaling van een bedrag aan contracts- en administratiekosten en een bedrag aan kosten voor kredietinformatie. In de nieuwe huurovereenkomst met [D] stelt Dela voor het ROZ-model van 30 juli 2003 te hanteren, uit te gaan van een hogere huurprijs en zijn 22 afwijkingen en aanvullingen op de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst (artikel 11.1 t/m 11.22) en  15 bijzondere bepalingen (artikel 12.1 t/m 12.15) opgenomen. 
      
      
    
    
      4.8
      Het hof zal eerst nagaan of tussen Dela en De Groot overeenstemming is bereikt over de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst met De Groot zou eindigen en de huurovereenkomst met [D] zou worden aangegaan. 
      
    
    
      4.9
      In juli 2012 heeft, in wisselende samenstelling, een aantal gesprekken plaatsgevonden waarin door of namens partijen is gesproken over de wijze waarop de overgang van de positie van huurder van De Groot naar [D] gestalte zou kunnen krijgen. Van geen van die gesprekken is een gespreksverslag gemaakt, althans er bevinden zich daarvan geen verslagen bij de stukken. In het bijzonder de gesprekken op 5, 10 en 19 juli 2012 zijn van belang, omdat De Groot haar stellingen met name op de inhoud van die gesprekken baseert. Het is het hof op grond van de stukken niet duidelijk wie precies bij welke gesprekken aanwezig waren, maar er kan van worden uitgegaan dat [E] op 5 juli 2012 heeft gesproken met [F] en op 10 juli 2012 met [G] . Daags na laatstgenoemd gesprek stuurde [E] een mail aan de directeur van De Groot, die, voor zover hier relevant, als volgt luidt:
      
      
        
          “Naar aanleiding van ons gesprek dat wij op 5 juli met [F] hebben gehad kan ik je officieel vertellen dat de verhuurder Dela Vastgoed akkoord gaat met een "indeplaatsstelling", (formeel klopt deze term natuurlijk niet: de branches zijn verschillend)
        
        
          Na ons gesprek van afgelopen donderdag heb ik daarna uitvoerig met de verhuurder gesproken ( [G] - [G] @delavastgoed.nl [00000] ). Aan hem heb ik nogmaals de situatie uitgelegd en de noodzaak aangegeven om in dit geval snel tot een oplossing te komen.
        
        
          Ik ben hier natuurlijk erg blij mee -en jij ook begreep ik gisteren-.
        
      
      
      
        
          Wat is nu de bedoeling:
          
        
      
      
        1. Je moet nu natuurlijk wel overeenstemming krijgen met je turkse buurman.
      
      
        2. Als hij nog steeds is geinteresseerd zul je, samen met [F] (Verwey Vastgoed 06-23400208) overeenstemming moeten krijgen op welke manier je de 'indeplaatsstelling' gaat doen. Ik adviseer je om hierbij de hulp te gebruiken van de advocaat. (Sil Hu). Sil is geheel op de hoogte van de zaak. (…).
      
      
        3. Na het maken van het contract zullen we gezamenlijk kijken op welke manier we de overgang naar het nieuwe pand zullen organiseren. Het is wel zinvol om de makelaar ( [H] …) op de hoogte te houden van de voortgang. Je wil natuurlijk niet dat straks het beoogde pand ann een ander is verhuurd..
        
      
      
        
          Ik stuur je deze mail omdat ik vanaf vrijdag op vakantie ben.
          
        
        
          Heel veel succes met het regelen van deze zaken. Hopelijk gaat het lukken!”
        
      
      
    
    
      4.10
      Naar het oordeel van het hof is de inhoud van deze mail niet zodanig dat De Groot hieraan het gerechtvaardigde vertrouwen kon ontlenen dat er een overname van haar  huurcontract zou plaats vinden op de wijze als door De Groot in deze procedure bepleit. Immers, het door [E] vermelde akkoord van Dela betreft, wat hij noemt, de “indeplaatsstelling” waarbij hij opmerkt dat die term verkeerd is, maar niet aangeeft wat daarmee dan wel wordt bedoeld. In zijn adviezen aan De Groot onder 1 en 2 maakt hij bovendien duidelijk dat er nog wel zal moeten worden onderhandeld, ook met [F] , de makelaar van Dela, om overeenstemming te krijgen over de wijze waarop die “indeplaatsstelling” moet worden geregeld. Hij adviseert om daarvoor de advocate Sil Hu in de arm te nemen. Over het gesprek met [G] meldt hij alleen dat hij aan [G] heeft voorgehouden dat De Groot belang had bij een snelle oplossing. Ten slotte wenst hij De Groot veel succes met dat alles en sluit af met het uitspreken van de hoop dat het gaat lukken.
      
    
    
      4.11
      De door De Groot bij antwoord overgelegde verklaring van [E] van 14 mei 2013 (productie 3) werpt hierop geen ander licht. Daarin wordt wel vermeld dat [G] er namens Dela mee akkoord was dat [D] het huurcontract van De Groot zou overnemen, maar ook dat Dela een voorstel hierover van de zijde van De Groot zou afwachten. In die verklaring van [E] staat overigens ook te lezen dat Dela al eerder te kennen had gegeven wel mee te willen werken aan een overname door [D] van het huurcontract, maar alleen als deze ter zake een nieuwe huurovereenkomst met Dela zou aangaan. Ten slotte verklaart [E] dat hij naar aanleiding van de door Dela op 13 augustus 2012 toegezonden contracten van De Groot en [D] heeft begrepen dat zij het met de bepalingen daarvan niet eens waren omdat die geen recht deden aan de “indeplaatsstelling” die hen door Dela Vastgoed was voorgehouden. Het hof ziet hierin een bevestiging van zijn conclusie dat na de gesprekken van 5 en 10 juli 2012 nog bepaald niet zeker was op welke wijze en onder welke voorwaarden een eventuele huurovername door [D] zou gaan plaatsvinden.
      
    
    
      4.12
      De Groot heeft na kennisneming van de mail van 11 juli 2012 van [E] vervolgens aan de advocate mevrouw mr. Hu opdracht gegeven een en ander vast te leggen. In haar verklaring van 24 mei 2013 (productie 5 bij conclusie van antwoord) zegt mr. Hu hierover onder meer het volgende:
      
      
        
          “Ik heb een driepartijenovereenkomst opgesteld naar aanleiding van de wensen van [D] en De Groot en deze is op 19 juli 2012 door [D] en De Groot ondertekend. Ik heb de makelaar van Dela Vastgoed, de heer [F] , de volgende dag gebeld en mij bij hem geïntroduceerd. Ik heb hem in het kort toegelicht hoe ik bij de zaak betrokken ben geraakt en het kader binnen welke werkzaamheden ik heb verricht. In het gesprek heb ik geverifieerd dat Dela Vastgoed had ingestemd met de contractsovername. [F] heeft dit inderdaad bevestigd. Hij was enigszins verbaasd toen ik hem vertelde dat [D] en De Groot met elkaar overeenstemming hadden bereikt ter zake de overname en dat [D] de driepartijenovereenkomst reeds had ondertekend. Ik heb [F] erop gewezen dat het voor beide partijen zeer belangrijk was dat een en ander zo snel mogelijk moest worden uitgevoerd zodat [D] per 1 september 2012 op de nieuwe locatie van start kon gaan.(…)
        
        
          Direct na het gesprek heb ik aan [F] de driepartijenovereenkomst per email verzonden en daarin nogmaals schriftelijk bevestigd dat [D] de huurverplichtingen van De Groot had overgenomen.”
        
      
      
    
    
      4.13
      De mail waarnaar Hu in haar verklaring verwijst en die als bijlage aan haar verklaring is gehecht, is haar mail van 20 juli 2012 aan [F] . Zij besluit deze mail als volgt: 
      
      
        
          “In afwachting van de instemming van de heer [G] met de overeenkomst, wordt het origineel in drievoud gezonden naar Dela Vastgoed op uw instructie.”
      
      
    
    
      4.14
      Op 1 augustus 2012 heeft [F] per mail aan Hu laten weten dat Dela prijs stelde op gebruik van haar eigen standaarddocumenten, dat wil zeggen een beëindigingsovereenkomst en een huurovereenkomst. Hu maakte daartegen de volgende dag bezwaar, met name omdat verder uitstel volgens haar zou betekenen dat de datum van 1 september 2012 niet haalbaar zal zijn. [F] heeft deze mail van Hu op 2 augustus 2012 aan [E] doorgezonden, met de volgende begeleidende mail:
      
      
        
          “Geachte heer [E] ,
        
        
          Gezien de aard van onderstaande e-mail ben ik genoodzaakt even te reageren.
        
        
          De tonatie en (deels foutieve) inhoud komt mijns inziens een constructieve oplossing in dit dossier niet ten goede. Ik heb 19 juli reeds aangegeven dat er hier geen sprake is van een zuivere indeplaatsstelling en dat mijns inziens een beeindigingsovereenkomst en een nieuwe huurovereenkomst meer voor de hand ligt dan een allonge voor drie partijen. Dela wenst de relatie met T&N de groot BV te beeindigen en voor het gehuurde een nieuwe relatie aangaan met de heer [D] . De afspraken die beide huurders met elkaar maken zijn voor verhuurder niet relevant.
        
        
          Op 20 juli heb ik mevrouw Hu aangegeven dat ik desondanks de allonge met een advies zou voorleggen aan dela maar dat de vastgoedmanager tot 1 augustus afwezig was. Gisteren heb ik haar, na overleg met de heer [G] , aangegeven dat het in deze aan Dela is om te bepalen hoe zij het een en ander wenst vast te leggen.
        
        
          In mijn optiek willen wij meedenken met de heer De Groot maar kan het in dit dossier niet zo zijn dat een huurder een verhuurder gaat voorschrijven hoe te handelen. De datum van 1 september is bijvoorbeeld een voorstel vanuit beide huurders, geen vaststaand gegeven.
        
        
          Met vriendelijke groet,
        
        
          Verwey Vastgoed Management
        
        
          
            [F] ”
        
      
      
    
    
      4.15
      Uit de hiervoor geciteerde mailwisseling in de periode van 20 juli 2012 tot en met 2 augustus 2012 kan naar het oordeel van het hof slechts worden afgeleid dat Hu in opdracht van De Groot en overeenkomstig de wensen van De Groot en [D] een concept voor een  driepartijenovereenkomst heeft opgesteld dat zij ter instemming aan Dela heeft gezonden. Mede in het licht van de mail van 11 juli 2012 van [E] aan De Groot betekent dit dat het vervolgens aan Dela was om haar oordeel daarover te geven. Dela had immers tot dan slechts in algemene bewoordingen aangegeven wel mee te willen werken aan een overgang van de huur naar [D] , maar had niet meegewerkt aan de totstandkoming van de driepartijenovereenkomst en al enkele malen laten weten meer te voelen voor een beëindigingsovereenkomst met De Groot en een nieuwe huurovereenkomst met [D] . Door te kiezen voor een nieuwe huurovereenkomst met [D] kon Dela in haar visie ook andere huurvoorwaarden bedingen. Dat is in het eerste voorstel van Dela ook gebeurd. De mail van [F] aan [E] van 2 augustus 2012 onderstreept nog eens dat Dela een nieuwe relatie met [D] wenste aan te gaan waartoe zij als verhuurder ook gerechtigd was.
      
    
    
      4.16
      De Groot heeft in dit kader nog verwezen naar een telefoongesprek tussen haar directeur [C] en [F] op 10 augustus 2012. Hierin zou [F] volgens De Groot hebben aangegeven dat de overname op 1 september 2012 zou doorgaan en dat [D] dezelfde huurcondities zou krijgen als De Groot had. Dela zou op dat moment 
      
      
        doende zijn om de daarvoor noodzakelijke contracten op te maken. Het hof overweegt hieromtrent dat dit De Groot niet kan baten, ook als er vanuit wordt gegaan dat de weergave van dit gesprek door De Groot juist is. Immers, gezien de voorgeschiedenis, zoals hiervoor geschetst, en de omstandigheid dat niet [F] , maar [G] Dela vertegenwoordigde waar het ging om het regelen van de overname van de huur door [D] , had De Groot aan dit gesprek met [F] niet zonder meer het vertrouwen mogen ontlenen dat Dela met de door haar, De Groot, gewenste voorwaarden voor de overname van de huur door [D] ook zou instemmen. 
      
      
    
    
      4.17
      Uit al het voorgaande, in onderling verband bezien, trekt het hof de conclusie dat er op 2 augustus 2012 tussen partijen geen overeenstemming was bereikt over de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst van Dela met De Groot zou eindigen en waaronder de huurovereenkomst van Dela met [D] zou worden aangegaan. Ook concludeert het hof in het licht van de in overweging 4.5 genoemde maatstaf dat De Groot aan de ontwikkelingen tot dat moment ook niet het objectief gerechtvaardigde vertrouwen mocht ontlenen dat die contractsoverneming dan wel enigerlei contract er zou komen. De Groot had er, gezien haar financiële situatie, destijds alle belang bij dat de huur per 1 september 2012 op [D] zou overgaan en hoopte daarom (begrijpelijk) dat dit zo snel mogelijk zou kunnen worden gerealiseerd. Dat neemt echter niet weg dat er op dat moment geen rechtens relevant vertrouwen bij haar kon bestaan over die – gehoopte – goede afloop. De Groot heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat Dela in de onderhandelingen ermee heeft ingestemd een huurovereenkomst met [D] aan te gaan onder  condities  die vergelijkbaar waren met de condities in de huurovereenkomst tussen Dela en  De Groot. De omstandigheid dat De Groot en [D] dit zijn overeengekomen betekent niet dat Dela daaraan is gebonden. Toen Dela op 13 augustus 2012 aan [D] een huurovereenkomst met nieuwe voorwaarden zond, stond haar dit vrij. Het stond [D] vrij dat aanbod af te wijzen. Van onrechtmatig handelen van Dela is in de gegeven omstandigheden geen sprake. Ook is onder de gegeven omstandigheden geen sprake van het niet-nakomen door Dela van verplichtingen uit een overeenkomst tot beëindiging van de huurovereenkomst met De Groot op 1 september 2012 en tot het aangaan van een huurovereenkomst per dezelfde datum met [D] .
      
    
    
      4.18
      Dela heeft in het petitum van haar memorie van antwoord geconcludeerd het bestreden vonnis in conventie en reconventie te bekrachtigen, rekening houdend met het feit dat het gehuurde per 1 augustus 2014 opnieuw is verhuurd, zodat de schade wegens derving van toekomstige huurpenningen ook vanaf de datum van ontruiming inmiddels bekend is. De kantonrechter heeft destijds deze vordering van Dela afgewezen, omdat ten tijde van het wijzen van het vonnis nog niet kon worden beoordeeld of en in hoeverre Dela die toekomstige schade zou lijden.
      
    
    
      4.19
      Hoewel Dela de handhaving van haar vordering van de betaling van de toekomstige huurtermijnen na ontruiming niet met zo veel woorden als grief in incidenteel hoger beroep heeft gepresenteerd, leest het hof hierin een incidentele grief met betrekking tot de afwijzing door de kantonrechter van dit onderdeel van de vorderingen van Dela in conventie. De Groot heeft daarop nog niet kunnen reageren, zodat het hof haar daartoe alsnog in de gelegenheid zal stellen. 
      
      
      
    
  
  
    
      5De slotsom
    
    
      Het hof zal, onder aanhouding van iedere verdere beslissing, de zaak naar de rol verwijzen om De Groot in de gelegenheid te stellen een memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep te nemen.
    
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 27 december 2016 voor memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van De Groot;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. D.J. Keur, mr. D. de Witte en mr. J. Smit en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 
      15 november 2016.