ECLI:NL:GHARL:2014:10, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-01-2014, 13/00605
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-01-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ.  Waardevaststelling woning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN		
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/00605
      uitspraakdatum: 7 januari 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 april 2013, nummer AWB 12/5161, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Nijkerk (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2012, naar waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld op € 546.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 april 2013 ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, dat op 11 november 2013 bij het Hof is ingekomen.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 november 2013 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [A].
      
    
    
      1.7.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een geschakelde woning die rond 1850 is gebouwd, gelegen in de kern van [Z]. De woning heeft, inclusief zolder, een bruto inhoud van 1586 m³ en is gelegen op een perceel van 507 m². De garage heeft een oppervlakte van 25 m².
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is een rijksmonument. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 460.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 546.000. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 460.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van 7 december 2012 van [B], gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 557.000. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft hij drie panden als vergelijkingsobject gebruikt, waarvan er twee, [b-straat] 24 en [c-straat] 9, gelegen zijn aan de rand van de kern van [Z]. In de hierna volgende matrix zijn deze vergelijkingsobjecten weergegeven.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Berekende waarde (afgerond)
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 3
                (geschakelde woning)
              
              
                1850
              
              
                1262 excl zolder
                
                324 m³ zolder
              
              
                290
                
                
                
                100
              
              
                365.980
                
                
                
                32.400
                
              
              
                507
              
              
                271
              
              
                137.397
              
              
                Garage 
                25 m² x € 850 =	€ 21.250
              
              
                 557.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 24
                (eindwoning)
              
              
                1905
              
              
                445
              
              
                580
              
              
                258.100
              
              
                109
              
              
                400
              
              
                43.600
              
              
                Dakkapel      	€ 2.000
              
              
                303.000
              
              
                312.000
                (24-06-2010)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 9
                (2^1 kapwoning)
              
              
                1912
              
              
                499
              
              
                485
              
              
                242.015
              
              
                210
              
              
                400
              
              
                84.000
              
              
                Berging/schuur 
                8 m² x € 500 = 	€ 4.000
                Berging/schuur 
                6 m² x € 500 = 	€ 3.000
              
              
                333.000
              
              
                330.000
                (01-07-2011)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 11
                (vrijstaande woonboerderij),
                
                  [Z]
                
              
              
                1900
              
              
                905
              
              
                480
              
              
                434.400
              
              
                2.700 m³
                Grond
                8.030 m²
                Extra grond/
                weide
              
              
                120
                
                15
              
              
                324.000
                
                120.450
              
              
                Berging/schuur 
                36 m² x € 400 = 	€ 14.400
                Berging/schuur 
                72 m² x € 287 = 	€ 20.664
                Berging/schuur 
                85 m² x € 265 = 	€ 22.525
                Buitenbak/buitenmanege
                650 m² x € 20 = 	€ 13.000
              
              
                949.000
              
              
                980.000
                (05-07-2010)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft onder meer aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak - in vergelijking met de vergelijkingsobjecten - onvoldoende rekening heeft gehouden met (i) de hoge plafonds van de onroerende zaak, die meebrengen dat de stookkosten hoog zijn, dat de kubieke meters niet efficiënt kunnen worden benut en dat de onderhoudskosten hoger zijn, (ii) de minder goede onderhoudstoestand en de mindere kwaliteit van de onroerende zaak en (iii) de grote inhoud van de onroerende zaak die tot gevolg heeft dat sprake is van een sterk afnemende meerwaarde.
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak onder meer gelet op bouwjaar, ligging en omvang een uniek object betreft. Naar het oordeel van het Hof kunnen in dat geval, nu in de gemeente [Z] geen goed gelijkende objecten aanwezig zijn, ook minder vergelijkbare objecten dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. Er dient bij de vergelijking van dergelijke objecten met de onroerende zaak echter wel voldoende rekening te worden gehouden met verschillen tussen het gewaardeerde object en de vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof aan de hand van de foto’s in het taxatierapport en de gegeven toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] 24 en [c-straat] 9 ook over hoge plafonds beschikken. Voor zover er voor de onroerende zaak nadelige effecten in verband met de hoogte van de plafonds zijn te ondervinden, gelden deze derhalve eveneens voor deze vergelijkingsobjecten. Van een waardedruk ten opzichte van deze vergelijkingsobjecten is op die grond derhalve geen sprake.
      
    
    
      4.6.
      Dat de heffingsambtenaar in de berekening van de kubieke meterprijs van de onroerende zaak eveneens, zoals hij stelt, rekening heeft gehouden met de - ten opzichte van deze vergelijkingsobjecten - mindere staat van onderhoud en mindere kwaliteit van de onroerende zaak, acht het Hof eveneens aannemelijk gelet op het grote verschil in kubieke meterprijzen tussen de onroerende zaak en deze vergelijkingsobjecten, de foto’s in het taxatierapport en de verklaring van de heffingsambtenaar ter zitting. Het Hof concludeert daaruit dat de onderhouds- en kwaliteitstoestand van de onroerende zaak wellicht minder was dan die van de vergelijkingsobjecten, maar dat de heffingsambtenaar met deze verschillen voldoende rekening heeft gehouden.
      
    
    
      4.7.
      Voorts heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij met de afnemende meerwaarde vanwege de grote inhoud van de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden, door voor de onroerende zaak een lagere kubieke meterprijs aan te houden dan voor de vergelijkingsobjecten. Het Hof baseert dit oordeel met name op de vergelijking met het qua inhoud goed vergelijkbare object aan de [d-straat]. Het vergelijkingsobject aan de [d-straat] kent een kubieke meterprijs van € 480 bij een inhoud van 905 m³, tegenover de kubieke meterprijs van de onroerende zaak van € 290 bij een inhoud van 1.262 m³ (exclusief zolder). Aan dit oordeel doet niet af dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt, dat het object aan de [d-straat] niet over hoge plafonds beschikt. Gelet op de veel lagere kubieke meterprijs die hij voor de onroerende zaak heeft aangehouden, heeft hij met het ontbreken van hoge plafonds in het object aan de [d-straat] voldoende rekening gehouden.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de garage aan de hand van het aantal kubieke meters heeft bepaald in plaats van het aantal vierkante meters en dat - zo begrijpt het Hof belanghebbende - met de (lagere) vierkante meterprijs in de matrix behorend bij de categorie ‘berging/schuur’ moet worden gerekend, in plaats van de (hogere) prijs die geldt voor de categorie ‘garage’. Belanghebbende heeft er daarbij op gewezen dat het uitrijden van de garage gelet op de ligging van de garage en de verkeerssituatie ernstig wordt bemoeilijkt en dat de garage daarom feitelijk voor opslag wordt gebruikt.
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de garage aan de hand van het aantal vierkante meters bepaald, zodat belanghebbendes grief die van het tegendeel uitgaat, faalt. Voorts is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht de vierkante meterprijs van de categorie ‘garage’ heeft gehanteerd ter bepaling van de waarde ervan. Gesteld noch gebleken is immers dat het onmogelijk is de garage als zodanig te gebruiken. Dat het gebruik van de garage in die functie wordt bemoeilijkt en belanghebbende om die reden ervoor heeft gekozen de ruimte voor opslag te gebruiken, doet daaraan niet af. 
      
    
    
      4.10.
      Betreffende de stelling van belanghebbende dat een te hoge waarde is vastgesteld in vergelijking met de vorige WOZ-waarde en dat moet worden uitgegaan van een waardering op basis van gemiddelde prijsstijgingen, overweegt het Hof dat een vergelijking met de vorige WOZ-waarde en een waardering volgens gemiddelde prijsstijgingen niet berust op bepalingen van de Wet WOZ zodat een zodanig beroep niet kan slagen. De Wet WOZ gaat  uit van een waardebepaling op basis van transactiegegevens van vergelijkingsobjecten die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. In dat kader is een gemiddelde prijsstijging en de vorige vastgestelde waarde niet relevant. 
      
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar heeft aan de hand van de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten, met inachtneming van de verschillen die tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten bestaan, naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
      
        
          Slotsom
        
        Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2014.
    
    
    
    
      De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)						(R.F.C. Spek)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 januari 2014
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.