ECLI:NL:GHARL:2023:6291, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-07-2023, 200.308.727
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Woningbouwvereniging vordert onder meer ontruiming huurwoning na sluiten (verlengde) vaststellingsovereenkomst met meerderjarige kinderen van overlijden huurder. Kantonrechter heeft vaststellingsovereenkomst aangemerkt als huurovereenkomst en de verlenging daarvan als verlenging voor onbepaalde tijd. Het hof vernietigt en wijst de gevorderde ontruiming alsnog af.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.308.727
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort 9016206 
    
    
    
      
        arrest van 25 juli 2023 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        Stichting Portaal
      
      die is gevestigd in Utrecht,  
      die hoger beroep heeft ingesteld, 
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
      hierna: Portaal,  
      advocaat: mr. J.G. van Heertum, 
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] 
    
      
        2. [geïntimeerde2]
      
      die beiden wonen in [woonplaats1] , 
      en bij de kantonrechter optraden als gedaagden, 
      hierna samen: [geïntimeerden] , 
      advocaat: mr. G. Ҫekiҫ.
    
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het tussenarrest van 4 april 2023 heeft op 5 juli 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Portaal verhuurde een woning gelegen te [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning) aan de inmiddels overleden moeder van [geïntimeerden] De moeder is op 22 augustus 2019 overleden. [geïntimeerden] woonden op dat moment bij haar in. Portaal en [geïntimeerden] hebben op 30 september 2019 schriftelijk een vaststellingsovereenkomst gesloten op grond waarvan het [geïntimeerden] werd toegestaan om tot uiterlijk 31 maart 2020 gebruik te blijven maken van de woning tegen betaling van een vergoeding ter hoogte van de toen geldende huurprijs. Deze overeenkomst is op 17 maart 2020 schriftelijk verlengd tot 30 september 2020. [geïntimeerden] hebben de woning niet verlaten.  
      
    
    
      2.2.
      Portaal heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [geïntimeerden] veroordeeld worden om de woning te ontruimen en een vergoeding te betalen zolang de woning niet zal zijn ontruimd, en een contractuele boete te betalen wegens het niet tijdig ontruimen van de woning. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. Volgens de kantonrechter verblijven [geïntimeerden] niet zonder recht of titel in de woning, omdat de tussen partijen gesloten overeenkomsten er toe hebben geleid dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen van Portaal alsnog worden toegewezen. Portaal heeft haar eis ten aanzien van de boete in hoger beroep verminderd. Zij vorderde in haar memorie van grieven een gemaximeerde boete van € 10.000,-. Ter zitting bij het hof heeft zij de gevorderde boete (deel III van het petitum in hoger beroep) helemaal ingetrokken. Het hof hoeft daarover dus geen beslissing meer te nemen. 
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      
        De beslissing
      
    
    
    
      3.1.
      Het hof zal beslissen dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. [geïntimeerden] krijgen drie maanden de tijd om andere woonruimte te zoeken en de woning te ontruimen. Het hof legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel komt. 
      
      
        
          Wat zijn partijen overeengekomen?
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [geïntimeerden] hebben het overlijden van hun moeder na de begrafenis bij de receptie van Portaal gemeld. Daarna heeft mevrouw [naam1] van Portaal (hierna: [naam1] ) eerst gebeld met [geïntimeerden] en is zij enkele tijd daarna op 30 september 2019 op huisbezoek geweest. Bij het huisbezoek had [naam1] een overeenkomst met als titel “vaststellingsovereenkomst ex artikel 7:900 BW” bij zich. Partijen hebben die overeenkomst tijdens het huisbezoek ondertekend. In de overeenkomst staat, voor zover hier van belang opgenomen: 
        
          “(..)
        
        I. Gebruikers [dat zijn [geïntimeerden] , toevoeging hof] verblijven sinds 1 april 1992 feitelijk op het adres [adres] te [woonplaats1] . (..) Gebruikers zijn geen huurders van deze woning en aan gebruikers is evenmin het medehuurderschap verleend.
      
      
      
        II. Portaal heeft zich op het standpunt gesteld dat gebruikers niet kunnen worden aangemerkt als samenwoners/niet medehuurders als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW, aangezien geen sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen gebruikers en wijlen mevrouw [naam2] (..), zodat gebruikers niet in aanmerking komen voor de voorzetting van de huurovereenkomst.
      
      
      
        III. Hoewel gebruikers derhalve feitelijk zonder recht of titel gebruik maken van de woning (..) is Portaal bereid om te gedogen dat gebruikers tijdelijk gebruik maken van de woning tegen betaling van een gebruikersvergoeding, die gelijk is aan de geldende huurprijs (€ 447,70) en eventueel verhoogd met een percentage per 1 juli 2020 via de jaarlijkse huuraanzegging.
      
      
      
        IV. Gebruiker zal afzien van een vordering bij de Kantonrechter als bedoeld in artikel 7:268 BW en zij zullen de woning zo spoedig mogelijk – doch uiterlijk op 31 maart 2020 – verlaten en zonder schade aan Portaal opleveren (..).
        
          (..)
        
        VI. Gebruikers zijn zich bewust zijn van het feit dat zij op basis van deze vaststellingsovereenkomst slechts tijdelijk gebruik kunnen maken van de woning (tot uiterlijk 31 maart 2020), zodat zij geen verdere aanspraken op deze woning kunnen maken.
        
          (..)
        
        IX. Deze overeenkomst wordt door Partijen aangemerkt als een vaststellingsovereenkomst in de zin van 7:900 BW. (..)”
      
      
    
    
      3.3.
      Omdat [geïntimeerden] nog geen andere woonruimte hadden gevonden, spraken partijen op 17 maart 2020 af dat de overeenkomst eenmalig werd verlengd met zes maanden, tot uiterlijk 30 september 2020. In deze verlengde overeenkomst hebben [geïntimeerden] , kort gezegd, de verplichting op zich genomen om actief op zoek te gaan naar andere woonruimte. Verder werd daarin opgenomen dat een nieuwe verlenging niet mogelijk was.  
      
    
    
      3.4.
      De kantonrechter heeft de overeenkomst tussen partijen aangemerkt als huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW en artikel 7:271 BW van toepassing geacht waardoor de verlengingsovereenkomst tussen partijen is opgevat als een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (ingevolge 7:271 lid 1 laatste zin). Portaal kan zich niet vinden in dat oordeel. Zij stelt dat zij, ter voorkoming van een ontruimingsprocedure, [geïntimeerden] slechts enige tijd heeft willen gunnen om na het overlijden van hun moeder andere woonruimte te vinden. Volgens Portaal hebben partijen bij het sluiten van de (verlengde) vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW vastgelegd dat [geïntimeerden] geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hadden met hun moeder, zouden afzien van het instellen van een vordering als bedoeld in 7:268 BW en de woning uiterlijk 31 maart 2020 (later verlengd tot 30 september 2020) zouden verlaten. Portaal stelt dat zij nooit de intentie heeft gehad een huurovereenkomst te sluiten.
      
    
    
      3.5.
      Art. 7:201 BW omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Indien de inhoud van een overeenkomst voldoet aan deze omschrijving, moet de overeenkomst worden aangemerkt als een huurovereenkomst. Niet van belang is of partijen ook daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van huur te laten vallen. Waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst. Dit betreft de vraag naar de kwalificatie van de overeenkomst en moet worden onderscheiden van de – daaraan voorafgaande – vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltexmaatstaf: bij de uitleg van de overeenkomst – en dus ook van de elementen ‘gebruik’ en ‘tegenprestatie’ – komt het niet aan op de letterlijke omschrijving (of kwalificatie) van het gebruik in de overeenkomst, maar op de zin die partijen gegeven de omstandigheden aan de desbetreffende bepalingen omtrent het ‘gebruik’ of de ‘tegenprestatie’ redelijkerwijs mochten toekennen. Nadat de rechter met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – heeft vastgesteld (uitleg), kan hij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een huurovereenkomst (kwalificatie).
      
    
    
      3.6.
      Ondanks dat een overeenkomst de kenmerken van huur vertoont, kan, als uitzondering op de hoofdregel, de daadwerkelijke (materiële) rechtsverhouding te weinig gelijkenis vertonen met huur om de toepasselijkheid van het daarmee samenhangende beschermende regime te rechtvaardigen. Daarbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf voldaan is aan de omschrijving van huur, maar of tevens in de gegeven omstandigheden, gelet op het hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat de overeenkomst in zijn geheel als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. 
      
    
    
      3.7.
      Op grond van het voorgaande moet het hof dus eerst vaststellen welke rechten en verplichtingen voor beide partijen voortvloeien uit de vaststellingsovereenkomst van 30 september 2019. [geïntimeerden] gingen er ten tijde van het huisbezoek van [naam1] vanuit dat zij niet in de woning van hun moeder mochten blijven. Dat is hen volgens [geïntimeerden] direct verteld door de baliemedewerker van Portaal, toen zij het overlijden van hun moeder meldden. Volgens [geïntimeerden] is er bij het telefoongesprek waarin de afspraak voor het huisbezoek is gemaakt herhaald dat zij op grond van de wet niet in de woning mochten blijven. [geïntimeerden] is er daarom ten tijde van het huisbezoek door [naam1] vanuit gegaan dat zij geen recht hadden om in de woning te blijven wonen. Ook Portaal ging er vanuit dat [geïntimeerden] geen aanspraak konden maken op voortzetting van de huurovereenkomst. Of dat uitgangspunt (helemaal) juist was, is naar het oordeel van het hof niet van belang bij de vraag wat partijen bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst voor ogen stond. Portaal stelt dat zij alleen heeft toegestaan dat [geïntimeerden] na het overlijden van hun moeder nog een periode gebruik maakten van de woning, maar dat zij niet de bedoeling heeft gehad om de woning aan [geïntimeerden] ter beschikking te stellen in de zin van artikel 7:201 BW. Volgens de eigen stellingen van [geïntimeerden] hebben zij de vaststellingsovereenkomst ondertekend om te voorkomen dat zij uit de woning moesten vertrekken voordat zij een andere woning hadden en op straat zouden komen te staan. Hieruit volgt dat ook zij er vanuit gingen dat er geen voortzetting van de huurrelatie zou plaatsvinden en dat hen alleen een ruimere termijn voor de ontruiming van de woning van hun moeder werd gegund, zodat zij andere woonruimte konden vinden. De bedoeling van partijen ten aanzien van de uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen beperkt zich daarmee tot het vastleggen van de termijn waarop [geïntimeerden] de woning ontruimd zouden opleveren aan Portaal en de vergoeding die zij gedurende het voortgezet gebruik van die woning moesten betalen. Dit wordt bevestigd door de tekst van de vaststellingsovereenkomst, waarin is opgenomen dat [geïntimeerden] geen huurdersrechten kunnen ontlenen aan die overeenkomst en dat zij de woning uiterlijk na de verleende termijn moesten verlaten. Uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst volgt ook dat aan [geïntimeerden] feitelijk alleen een ruime opleveringstermijn is gegund om andere woonruimte te kunnen zoeken, waarbij partijen expliciet hebben afgesproken dat [geïntimeerden] geen verdere aanspraken op de woning zouden kunnen maken. Zowel uit de bedoelingen van partijen, als uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst volgt dat partijen niet beoogden dat de woning van de moeder van [geïntimeerden] aan hen ter beschikking werd gesteld tegen een betaling van een vergoeding, zoals bedoeld in artikel 7:201 BW. Met de verlenging van de eerste vaststellingsovereenkomst hebben partijen niet een ander doel voor ogen gehad dan het verlengen van de termijn waarbinnen [geïntimeerden] de woning ontruimd aan Portaal dienden op te leveren. In dat kader hebben partijen toen nadrukkelijk afgesproken dat [geïntimeerden] alles zouden doen wat in hun macht lag om andere woonruimte te vinden. 
      
      
    
    
      3.8.
      Uit het voorgaande volgt dat de uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te weinig gelijkenis vertonen met huur om de toepasselijkheid van het daarmee samenhangende beschermende regime te rechtvaardigen. Daarbij is niet beslissend dat die overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf voldaan is aan de omschrijving van huur. Het gaat erom dat in de gegeven omstandigheden, gelet op het hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat de overeenkomst in zijn geheel niet als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. 
      
    
    
      3.9.
      Het hof wenst te benadrukken dat het voorgaande niet wegneemt dat het hof het met [geïntimeerden] eens is dat er geen eerlijke informatievoorziening heeft plaatsgevonden op het moment dat [geïntimeerden] zich in een moeilijke situatie en emotionele toestand bevonden door het overlijden van hun moeder. Zo heeft Portaal [geïntimeerden] voorgehouden dat zij als huisgenoten niet in aanmerking kwamen voor een voortzetting van de huur als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW, omdat geen sprake zou zijn geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, maar het was niet (uitsluitend) aan Portaal om dat te beoordelen. Portaal heeft dit ook niet getoetst, maar dit slechts aangenomen op basis van algemene uitgangspunten. Portaal heeft [geïntimeerden] daarbij ook ten onrechte voorgehouden dat zij zonder recht of titel in de woning verbleven. Indien [geïntimeerden] , een verzoek hadden ingediend op basis van artikel 7:268 lid 2 BW, hadden zij namelijk het recht gehad om zolang niet op dat verzoek was beslist, in de woning te verblijven. Bovendien heeft Portaal [geïntimeerden] overvallen door in het eerste huisbezoek zonder voorafgaande aankondiging direct een vaststellingsovereenkomst op tafel te leggen die gelijk in dat gesprek is ondertekend. Het had op de weg van Portaal gelegen om [geïntimeerden] in ieder geval een termijn te geven om over de inhoud van die vaststellingsovereenkomst na te denken en een derde te raadplegen. Door dit alles heeft Portaal naar het oordeel van het hof niet de jegens [geïntimeerden] in acht te nemen zorgvuldigheid betracht. Dit staat overigens los van de vraag of een procedure tot voortzetting van de huur ook succesvol zou zijn geweest. [geïntimeerden] hebben evenwel geen beroep op vernietiging van de vaststellingsovereenkomst(en) op grond van een wilsgebrek gedaan, zodat dit niet tot een ander oordeel kan leiden. 
      
    
    
      3.10.
      De conclusie uit het voorgaande is dat er tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat [geïntimeerden] inmiddels zonder recht of titel in de woning verblijven.  
      
      
        
          Ontruimingstermijn
        
      
      
    
    
      3.11.
      Portaal heeft gevorderd dat [geïntimeerden] veroordeeld worden om de woning binnen 14 dagen na betekening van dit arrest te ontruimen. [geïntimeerden] hebben tegen die termijn verweer gevoerd en verzocht om een ruimere ontruimingstermijn (conclusie van antwoord eerste aanleg). [geïntimeerden] hebben in hoger beroep meer specifiek (subsidiair) verzocht om de ontruimingstermijn te bepalen op drie maanden. Het hof acht een termijn van drie maanden in de gegeven omstandigheden redelijk, waarbij het hof mede rekening houdt met de in r.o. 3.9 tot uitdrukking gebrachte handelwijze van Portaal bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst en de periode van onzekerheid waarin [geïntimeerden] tot aan dit arrest hebben verkeerd. 
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      3.12.
      
        [geïntimeerden] hebben geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de gevorderde gebruiksvergoeding tot aan het moment van ontruiming, zodat dit deel van de vordering ook zal worden toegewezen.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.13.
      Uit het voorgaande volgt dat al het overige wat door partijen is aangevoerd geen nadere bespreking behoeft en het hof niet aan bewijslevering toekomt. 
      
    
    
      3.14.
      Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerden] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [geïntimeerden] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. 
      
    
    
      3.15.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, van 24 november 2021 en: 
      
      
        veroordeelt [geïntimeerden] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats1] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van hen is en met al de personen die zijdens [geïntimeerden] in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Portaal,
      
      
      
        veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk om voor zolang de woning niet in zijn geheel ontruimd en leeg aan Portaal ter beschikking is gesteld, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Portaal te betalen voor iedere maand (waarbij een gedeelte van een maand als een maand zal gelden) een bedrag te betalen ter hoogte van € 466,01, te vermeerderen met de wettelijke rente, ingaande de vijfde dag van de maand waarop deze termijn betrekking heeft tot aan de dag van algehele voldoening;
      
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van de volgende proceskosten van Portaal tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
        € 126,- aan griffierecht
        € 108,15 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden]
        € 374,- aan salaris van de advocaat van Portaal (2 procespunten x tarief € 187,-)
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten van Portaal in hoger beroep: 
      
      
      
        € 783,- aan griffierecht
        € 129,82 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden]
        € 2.366,- aan salaris van de advocaat van Portaal (2 procespunten x appeltarief II)
      
      
    
    
      4.3.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.4.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, W.C. Haasnoot en G.H. Bunt, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023. 
      
      
      
    
  
  
    HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034 (Inscharings-arrest)
  
  
     HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)
  
  
     HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673 (Timeshare-arrest)