ECLI:NL:GHAMS:2003:AF2982, Gerechtshof Amsterdam, 10-01-2003, 01/02772
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2003-01-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende, landbouwer, verkoopt enige weilanden met winst en beroept zich op de landbouwvrijstelling. In geschil is de hoogte van de WEVAB (belanghebbende: ¦ 3,80/m2; de inspecteur ¦ 2,70/m2). Met de door de inspecteur ingebrachte taxatierapporten en gegevens over relevante verkooptransacties, heeft hij aanne­me­lijk gemaakt dat de bij het vaststellen van de aanslag gehanteerde WEVAB niet te laag is.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
    
    Vijfde Meervoudige Belastingkamer
    
    UITSPRAAK
    
    op het beroep van X te Z, belanghebbende,
    
    tegen
    
    een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst te P, de inspecteur.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    
      1.1. Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 22 augustus 2001, ingediend door A te B als gemachtigde. 
      Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur, gedagtekend 17 juli 2001, betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de inkomsten-belas-ting/premie volksverzekeringen voor het jaar 1997.
      Aan belanghebbende is een aanslag opgelegd berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 4.817.612, waarvan ƒ 4.756.419 is belast naar het bijzonder tarief van artikel 57, tweede lid, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964. Na bezwaar tegen de aanslag is deze bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
    
    
    1.2. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de inspecteur en tot ver-mindering van de aanslag.
    
    1.3. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrond-verklaring van het beroep.
    
    1.4. Ter zitting van 8 augustus 2002 zijn verschenen voornoemde gemachtigde, namens belanghebbende, tot bijstand vergezeld van C en D, alsmede E namens de inspecteur, tot bijstand vergezeld van F en G. De gemachtigde heeft een pleitnota voor-gedragen en met bijlagen overgelegd. De wederpartij heeft van de bijlagen kennis kunnen nemen en heeft zich erover kun-nen uitlaten. 
    
    1.5. Het Hof heeft ter zitting belanghebbendes beroep tegelijk behandeld met de het-zelfde geschil betreffende beroepen van zijn broers H en J. Het Hof zal in genoemde zaken afzonderlijk uitspraak doen.
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Belanghebbende exploiteerde tezamen met zijn broers H en J een melkveehouderij in de vorm van een vennootschap onder firma, welke in 1997 is gestaakt. Zij hadden ieder een aandeel in de winst van 33 1/3%. 
    
    2.2. De tot het ondernemingsvermogen behorende woningen en bedrijfsgebouwen waren aan de oostzijde van de L-straat 867 tot en met 871 (oneven) in M gesitueerd. Tot het ondernemingsvermogen behoorden voorts gronden met een totale oppervlakte van ca. 63.8 ha, waarvan ca. 25.3 ha aan de oostzijde en ca. 38.5 ha aan de westzijde van de L-straat gelegen was. Van de gronden was 62.98.20 ha in gebruik als weiland (verder: de Weilanden). 
    
    2.3. De melkveehouderij van belanghebbende was gelegen in het noorden van het poldergebied van M. Dit poldergebied wordt globaal omsloten door (het N-kanaal) aan de oostzijde, de O-weg aan de noordzijde en de (Q-weg). Het gehele poldergebied bestaat uit veengrond met een bepaalde kleimenging. 
    
    2.4. Bij een overeenkomst van 10 februari 1994 hebben belanghebbende en zijn broers de Weilanden verkocht aan een projectontwikkelaar. De koopsom van de Weilanden bedroeg ¦ 27 per m2. In verband met de verkoop is ¦ 226.020 aan bemid-delingskosten uitgegeven. 
    
    2.5. Uit een als bijlage 11 bij het verweerschrift gevoegde brief, gedagtekend 18 oktober 1994, blijkt dat de Weilanden verontreinigd waren. Belanghebbende en zijn broers hebben gezamenlijk voor ¦ 2.000.000 in de kosten van de bodemsanering bijgedra-gen. 
    
    2.6. Belanghebbende stelde zich bij het doen van aangifte op het standpunt dat - uit-gaande van een waarde in het economisch verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB) van ¦ 3,80 per m2 - de verkoopopbrengst van zijn 1/3-aandeel in de Wei-landen voor ¦ 613.430 onder de landbouwvrijstelling viel. Van de bemiddelingskos-ten achtte hij toentertijd uitsluitend het deel dat op het niet-vrijgestelde deel van de verkoopopbrengst betrekking had, zijnde ¦ 66.731, aftrekbaar.
    
    2.7. Belanghebbende deed aangifte naar een belastbaar inkomen van ¦ 4.590.277. 
    
    2.8. De inspecteur is bij het vaststellen van de aanslag afgeweken van de aangifte. Uitgaande van een WEVAB van ¦ 2,70 per m2 heeft hij het belastbaar inkomen als volgt vastgesteld:
    
    
      Aangegeven inkomen		¦ 4.590.277
      - meer bestemmingswijzigingswinst 	1/3 x [62.98.20 ha x (¦ 38.000 -/- ¦ 27.000) =]	230.934
      - meer aftrekbare bemiddelingskosten 	1/3 x (210.989 -/- 200.193)	      -/- 3.599
      Vastgesteld inkomen		¦ 4.817.612
    
    
    
    3. Geschil
    
    
      Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vragen:
      - in hoeverre de door belanghebbende bij de verkoop van de Weilanden behaalde winst is aan te merken als niet onder de landbouwvrijstelling van artikel 8, eerste lid, onderdeel b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964, tekst 1997 (hierna: de Wet), vallende zogenoemde bestemmingswijzigingswinst;
      - in hoeverre de bemiddelingskosten aftrekbaar zijn.
    
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding. 
    
    
      4.2. Namens belanghebbende is ter zitting nog het volgende naar voren gebracht:
      Ik kan niets achterhalen over de door de inspecteur in zijn verweerschrift genoemde transacties (zie hierna onder 5.5.1, sub I). C heeft eergisteren met de Belasting-dienst gebeld en kreeg toen te horen dat hij geen partij was en dus geen informatie kon krijgen.
      Het bedrijf van (de VOF) was erg groot; er was veel vraag naar. De Weilanden waren ook als agrarische grond goed te verkopen in verband met de opkomst van de melkrobots. 
      De geconstateerde bodemverontreiniging was voor agrarisch gebruik niet relevant en mag de WEVAB dus niet beïnvloeden.
      In M is sprake van een lagere WEVAB dan elders omdat er sprake is van een gesloten gemeenschap die elkaar onderling iets gunt. 
    
    
    
      4.3. Namens de inspecteur is ter zitting nog het volgende opgemerkt:
      Ik betwist dat grote stukken grond in die tijd meer opbrachten dan kleinere stukken. Mijn inziens leverden kleine stukjes in 1994 juist meer op; de melkrobot speelde destijds nog niet. 
      De door mij in mijn verweerschrift genoemde referentie-objecten zijn niet dusdanig kleiner dat ze niet als vergelijkingsobjecten gebruikt mogen worden. 
      De verkoop door K betrof een klein perceel dat deels een fietspad- en deels een woningbouwbestemming had.
      Hetgeen belanghebbende over de R-transactie stelt kan ik niet controleren.
      De S-transactie lag in een totaal ander gebied.
      De verkopen die ik genoemd heb (zie hierna onder 5.5.1, sub I) betreffen verkopen met kopers van buiten het poldergebied M. Wat belanghebbende over 'gun-nen' stelt gaat dus niet op.
      De grafiek die ik op pagina 7 van mijn verweerschrift noem, komt - anders dan ik schrijf in mijn verweerschrift - uit het aprilnummer van het blad Vastgoed. Per ver-gissing had de redactie deze grafiek niet in het maartnummer geplaatst.
      Ik bestrijd dat belanghebbende geen informatie van de Belastingdienst kon krijgen. Tot voor kort is er door of namens belanghebbende nooit contact met ons opgeno-men. Pas eergisteren heeft C ons gebeld/gefaxt, maar hem mochten we niets geven omdat hij geen partij in deze zaak is.
      Ik vind het verbazend dat C al jaren in het betreffende gebied als taxateur rond-loopt en toch geen vergelijkbare transacties kan opnoemen. De Belastingdienst kon er zo 10 vinden. 
      Bij de bepaling van de WEVAB is met de bodemverontreiniging geen rekening gehouden.
      De door belanghebbende overgelegde CBS-grafieken tonen voor in (de provincie T) gelegen grasland een hogere grondprijs dan waartoe ik in belanghebbendes situatie gekomen ben. Dit komt vermoedelijk doordat er in die provincie gebieden zijn die veel meer voor de veehouderij geschikt zijn dan belanghebbendes percelen.
    
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. In artikel 8, eerste lid, onder b van de Wet is, voor zover hier van belang, bepaald dat niet tot de winst behoren voordelen uit land-bouwbedrijf ter zake van waardever-anderingen van gronden, behoudens voor zover de waardeverandering verband houdt met de omstandigheid dat de grond voortaan of waarschijnlijk binnenkort buiten het kader van de uitoefening van een landbouw-bedrijf zal worden aangewend, de zo-genoemde bestemmingswijzigingswinst. 
    
    5.2. Vaststaat dat belanghebbende en zijn broers de Weilanden in 1994 hebben ver-kocht en dat de verkoopopbrengst in het belastingjaar 1997 is genoten. Niet in geschil is dat een deel van de verkoopopbrengst als bestemmingswijzigingswinst valt aan te merken.
    
    5.3. De bestemmingswijzigingswinst van de Weilanden bestaat uit de waarde van die gronden in het economisch verkeer (WEV) minus de waarde in het economisch ver-keer bij agrarische bestemming (WEVAB). Partijen verschillen niet van mening over de hoogte van de WEV, welke in 1994 ¦ 27 per m2 bedroeg.
    
    5.4. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de inspecteur is uitgegaan van een te lage WEVAB van de Weilanden (ƒ 2,70 per m² in plaats van de door belang-hebbende verdedigde waarde die ligt tussen ƒ 2,70 en ƒ 3,80 per m²), waardoor de bestemmingswijzigingswinst (en daarmee de toegepaste correctie op het aangegeven belastbaar inkomen) op een te hoog bedrag is vastgesteld.
    
    5.5.1. De inspecteur heeft zijn standpunt dat de WEVAB in 1994 ten hoogste ƒ 2,70 per m2 bedroeg in zijn verweerschrift toegelicht en dit standpunt verder onderbouwd door onder andere de volgende stukken over te leggen:
    
    I. Een schriftelijke toelichting van twee taxateurs van de Belastingdienst Onder-ne-mingen U, team waardeonderzoek, op de door de inspecteur gehan-teerde WEVAB, gedateerd 29 maart 2002, inclusief bijlagen (bijlage 12 verweer-schrift). Deze toelichting, waarin de taxateurs verwijzen naar 11 ver-kooptrans-acties van in M gelegen weilanden, luidt, voorzover hier van belang, als volgt:
    
    
      a. V-weg 4 	verkocht in oktober 1990 voor ¦ 27.000 per ha gelegen in de sectie NN en OO;
      b. V-weg 2 	verkocht in oktober 1991 voor ¦ 24.000 per ha, gelegen in de sectie OO;
      c. L-straat	verkocht in maart 1992 voor ¦ 23.000 per ha gelegen in de sectie OO;
      d. L-straat	verkocht in september 1992 voor ¦ 18.000 per ha gelegen in de sectie OO;
      e. W-weg		verkocht in september 1992 voor ¦ 25.000 per ha gelegen in de sectie OO;
      f. AA-dijk		verkocht in oktober 1992 voor ¦ 23.000 per ha gelegen in de sectie NN;
      g. L-straat 713 	verkocht in januari 1993 voor ¦ 21.000 per ha gelegen in de sectie NN;
      h. L-straat 208 	verkocht in maart 1993 voor ¦ 20.000 per ha gelegen in de sectie OO;
      i. L-straat	verkocht in december 1993 voor ¦ 21.500 per ha gelegen in de sectie PP;
      j. Kavelruil sectie P	vervreemd in 1994 voor ¦ 25.000 per ha gelegen in de sectie PP;
      k. achter L-straat	verkocht in mei 1995 voor ¦ 27.800 per ha gelegen in de sectie OO;
    
    
    (…) f. en g. hebben betrekking op weilanden aan de oostzijde van de L-straat en "OO" staat voor 'midden', "NN" voor 'noord' en "PP" voor 'zuid'.
    
    II. Een rapport van een gezamenlijke waardebepaling van enige nabij de L-straat te M gelegen percelen grasland, gedagtekend 29 april 1999. In dit rap-port worden deze percelen per 25 maart 1994 op circa ƒ 27.000 per ha getaxeerd (bij-lage 15 verweerschrift). De bij de aanslagregeling toegepaste correctie is op dit rapport gebaseerd.
    
    III. Een taxatierapport, gedagtekend 2 maart 1993 (bijlage bij de hiervoor genoemde toelichting). Dit betreft een taxatie krachtens een vaststellingsovereenkomst van een melkveebedrijf gelegen aan de L-straat 713 te M, inclusief circa 21 ha weiland waarbij 15.23.4 ha weiland op circa ƒ 21.000 per ha werd getaxeerd (bijlage 2 bij bijlage 12 verweerschrift).
    
    IV. Een taxatierapport van de Belastingdienst Registratie en successie, afdeling waar-deonderzoek te U, betreffende weilanden, water en weg, plaat-se-lijk bekend L-straat, te M, gedagtekend 1 september 1998, waar-bij de vrije waarde van de weilanden bij voortgezet agrarisch gebruik naar de waarde-peildatum 21 september 1994 op circa ƒ 23.000 per ha werd getaxeerd (bijlage 13 verweerschrift).
    
    
      5.5.2. De inspecteur heeft aan het bovenstaande nog het volgende toegevoegd. In M neemt de hoeveelheid klei toe van de oostelijke naar de westelijke kant. Dit betekent dat de beste kwaliteit landbouwgrond aan de westelijke kant is gelegen. Het grasland uit het hierboven onder 5.5.1, sub II genoemde taxatierapport ligt geheel in het kwalitatief betere westelijke deel, waarvoor een WEVAB van ¦ 27.000 per ha werd vastgesteld. Een prijs die bij andere agrariërs in M-Noord ook gehan-teerd en geaccepteerd werd. De WEVAB voor de oostelijk gelegen weilanden ligt doorgaans onder de ¦ 25.000 per ha.
      Van de Weilanden, voorzover deze westelijk van de L-straat zijn gelegen (ca. 38,5 ha), werd de WEVAB vastgesteld op ¦ 28.000 per ha; voorzover zij oostelijk van die straat zijn gelegen (ca. 25,3 ha) op ¦ 25.000 per ha. Hierdoor kwam de gemiddelde prijs voor belangheb-bende uit op ¦ 27.000 per ha. Dit betekent dat bij de aanslagregeling zowel voor de westelijk als voor de oostelijk gelegen weilanden eer-der van een te hoge dan van een te lage WEVAB is uitgegaan. 
      De bodemverontreiniging is bij het bepalen van de WEVAB buiten beschouwing gebleven. 
      Belanghebbendes bedrijfscomplex was minder courant. Het complex was inclusief het gepachte land ca. 70 ha groot. Minder dan de helft lag om en achter de bedrijfs-gebouwen. Om het andere deel te bereiken diende de drukke L-straat te worden overgestoken. Deze ligging maakte het complex als geheel minder courant ten behoeve van de landbouw. 
      Verkoop van de westelijk gelegen weilanden was, gelet op de nabijheid van enkele grotere agrarische bedrijven, kansrijk. De oostelijk gelegen weilanden zouden moei-lijker te verkopen zijn geweest gezien de vele kleine bedrijven die aan die kant van de L-straat gelegen zijn. De mindere courantheid leidt ertoe dat de WEVAB lager wordt.
    
    
    
      5.5.3. Belanghebbende heeft het standpunt van de inspecteur bestreden en daarbij onder andere de volgende bewijsmiddelen ingebracht: 
      I. gegevens betreffende een verkooptransactie waarbij K grond verkocht heeft;
      II. een gezamenlijke waardering van de Belastingdienst en BB;
      III. een door D opgesteld taxatierapport, gedagtekend 25 augustus 2000, betreffende de Weilanden;
      IV. een taxatierapport, gedagtekend 21 september 1994, betreffende percelen gras-land, plaatselijk bekend als sectie CC nr. 99-282 en 283, 
      V. een taxatie van DD;
      VI. een taxatierapport van EE;
      VII. een brief van FF Makelaardij van 10 augustus 2001;
      VIII. een kopie van grafieken uit een publicatie van het CBS uit 1999. 
    
    
    5.6.1. Ingeval een inspecteur zich, zoals hier, voor het Hof beroept op de in artikel 8, lid 1, letter b, van de Wet opgenomen uitzondering op de regel dat voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeveranderingen van gronden - daaronder begre-pen de ondergrond van gebouwen - niet tot de winst behoren, rust de bewijslast met betrekking tot de vraag of is voldaan aan de voorwaarden voor deze uitzondering op de inspecteur (zie Hoge Raad, 18 februari 1998, BNB 1998/152). 
    
    
      5.6.2. Zowel de inspecteur (zie 5.5.1, sub I) als belanghebbende (zie 5.5.3, sub I) beroepen zich op gegevens van een of meer feitelijke verkooptransacties. Belang-hebbende heeft gesteld dat de weilanden waaraan de inspecteur refereert, niet ver-gelijkbaar zijn met de Weilanden. Zijns inziens is er enerzijds verschil in kwaliteit, anderzijds waren de Weilanden groter. De inspecteur heeft een en ander gemotiveerd bestreden. Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat het grasland, verkocht bij de transactie genoemd onder 5.5.1, sub I, onder k, 'helemaal verwaarloosd was en dat er geen belangstelling voor was'. 
      Het Hof acht de door de inspecteur genoemde transacties, en dan met name de onder 5.5.1, sub I, onder g en k vermelde, in zodanige mate vergelijkbaar met de Weilan-den, dat de verkoopprijzen van die percelen als uitgangspunt genomen kunnen wor-den bij het bepalen van de WEVAB van de Weilanden. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze weilanden van een dusdanig veel mindere kwaliteit waren dat ze niet als referentieobject kunnen worden gebruikt. Belanghebbende heeft ook zijn stelling met betrekking tot de verwaarlozing van het onder 5.5.1, sub I, on-der k genoemde grasland niet aannemelijk gemaakt. 
      Met betrekking tot de door belanghebbende genoemde transactie waarbij K 5.90.40 ha grond verkocht heeft voor ¦ 39.800 per ha, heeft de in-specteur gesteld en acht het Hof aannemelijk dat genoemde verkoopprijs is beïnvloed door de omstandigheid dat een deel van de grond bestemd was voor fietspad en een ander deel aangewend kon worden voor woningbouw. Daaraan doet niet af dat het fietspad, noch de woningen uiteindelijk gere-aliseerd zijn. Het Hof is derhalve van oordeel dat de verkoopprijs van deze verkooptransactie niet als uitgangspunt kan worden genomen bij het bepalen van de WEVAB van de Weilanden.
    
    
    
      5.6.3. Beide partijen hebben zich voorts beroepen op gegevens gebaseerd op door de Belastingdienst en enkele belanghebbenden gezamenlijk uitgevoerde taxaties. Het Hof is van oordeel dat de door de inspecteur ingebrachte taxaties (zie 5.5.1, sub II en III) - die percelen grasland betreffen die nabij de Weilanden gelegen zijn - als uitgangspunt genomen kunnen worden bij het bepalen van de WEVAB van de Weilanden. 
      Belanghebbende beroept zich op een gezamenlijke taxatie, waarbij aan een weiland per 31 juli 1989 een waarde werd toegekend van ¦ 42.490 per ha (5.5.3, sub II). De inspecteur heeft gemotiveerd gesteld en het Hof acht aannemelijk dat ten tijde van de taxatie dit weiland in een ontwerpplan lag met recreatie en groenvoorziening als bestemming en dat BB al door een po-tentiële koper benaderd was. Aanneme-lijk is derhalve dat de overeengekomen taxatiewaarde van het weiland hoger is dan de WEVAB.
    
    
    
      5.6.4. Zowel de inspecteur (zie 5.5.1, sub IV) als belanghebbende (5.5.3, sub III, IV, V en VI) hebben gegevens van eenzijdige taxaties ingebracht. Naar het oordeel van het Hof is de door inspecteur ingebrachte taxatie adequaat onderbouwd en heeft de taxateur zich in voldoende mate rekenschap gegeven van de verschillen in ligging, kwaliteit en oppervlakte tussen die percelen en de Weilanden.
      De door belanghebbende onder 5.5.3, sub III vermelde taxatie is naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd. Zo bevat deze taxatie geen enkel vergelijkingsobject. 
      Met betrekking tot de percelen grasland die in het taxatierapport onder 5.5.3, sub IV, staan genoemd, heeft de inspecteur gesteld en acht het Hof aannemelijk dat deze niet met de Weilanden vergelijk-baar zijn, omdat ze er te ver van verwijderd gelegen zijn.
      Volgens de eenzijdige taxatie van DD, waarop belanghebbende zich beroept (zie 5.5.3, sub VI), bedroeg de WEVAB van een weiland dat vlakbij een deel van de door belanghebbende verkochte percelen weiland lag, circa ¦ 38.000 per ha. De inspecteur heeft daartegen aangevoerd dat genoemde taxateur bij een minnelijke taxatie met de Belastingdienst tot een waarde-bepaling van ¦ 27.000 per ha is geko-men (zie bijlage 15 verweerschrift). Het Hof acht belanghebbendes - door de in-specteur gemotiveerd weersproken - stelling dat DD bij de minnelijke taxatie ten onrechte akkoord is gegaan met ¦ 27.000 per ha omdat hem door de Belastingdienst twee ver-kopen zijn voorgehouden waarvan de een het slecht-ste stukje grond uit de omgeving betrof en het andere een perceel betrof dat werd af-gestoten door iemand die in finan-ciële nood verkeerde, niet geloofwaardig. Het Hof gaat er daarom vanuit dat de een-zijdige schatting van de WEVAB waartoe DD kwam niet een goede indicatie voor de WEVAB van de Weilanden oplevert. 
      Met betrekking tot het taxatierapport van EE dat belanghebbende heeft ingebracht (zie 5.5.3, sub V), heeft de inspecteur gesteld dat het hierbij om een rela-tief klein perceel ging dat temidden van vier grote agrarische bedrijven lag. Naar het oordeel van het Hof betekent dit dat het taxatierapport niet als uitgangspunt bij het bepalen van de WEVAB genomen mag worden.
    
    
    5.6.5. Met betrekking tot de overige door belanghebbende ingebrachte bescheiden acht het Hof het volgende van belang. 
    
    5.6.5.1. De brief van FF Makelaardij van 10 augustus 2001 (zie 5.5.3, sub VII) noemt een weiland dat gelegen is aan de tussen EE en FF lopende GG-weg. Naar het oordeel van het Hof is dit weiland te ver verwijderd van de plek waar de Weilanden lagen, lag het in een beter gebied en kon dat weiland in tegenstelling tot de Weilanden zo-wel voor akkerbouw als bollenteelt gebruikt wor-den. Met betrekking tot de in de brief genoemde taxaties in HH, FF en JJ heeft de inspecteur gemotiveerd gesteld en acht het Hof aannemelijk dat ook deze gronden niet vergelijkbaar zijn met die van belanghebbende, daar zij van aanzienlijk betere kwaliteit zijn en te ver weg liggen. Tot slot acht het Hof van belang dat de zinsnede in deze brief dat de WEVAB in 1994 als gevolg van prijsstij-gingen 'altijd hoger' is dan de WEVAB op 31 maart 1986 in strijd is met de door belanghebbende bij zijn pleitnota overgelegde CBS-sta-tistieken (zie 5.5.3, sub VII). Uit die statistieken blijkt dat in (de provincie T) voor grasland in 1986 en 1987 gemiddeld een hogere prijs werd betaald dan in 1994. Bovendien spoort die zinsnede ook niet met het 'al-gemeen agrarisch grondwaardeverloop' zoals dat blijkt uit een grafiek in het april-nummer van het blad Vastgoed, welke grafiek aangeeft dat de grondwaarde in 1986 hoger was dan die in 1994.
    
    5.6.5.2. Het Hof kan de stelling van belanghebbende dat bij de artikel 70-taxaties per 1 april 1986 de waarde van het melkquotum buiten beschouwing is gebleven, on-besproken laten. De juistheid van die eerder vastgestelde waarde staat immers thans niet ter beoordeling van de belastingrechter.
    
    
      5.6.5.3. Belanghebbende heeft voorts betoogd dat de WEVAB in februari 1994 in ieder geval hoger moet zijn dan ¦ 2,70 per m2, zijnde de WEVAB per 1 april 1986. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de WEVAB in 1994 hoger was dan die op 1 april 1986. Daartoe is onvoldoende de enkele stelling dat alle door belanghebbende benaderde taxateurs het niet eens zijn met de door de inspecteur gehanteerde WEVAB. Bovendien kan uit de statistieken die belanghebbende bij zijn pleinota heeft gevoegd en uit de eerder onder 5.6.5.1 genoemde grafiek uit het blad Vastgoed veeleer afgeleid worden dat de WEVAB per 1 april 1986 hoger was dan die in 1994. 
      Voorzover belanghebbende betoogt dat de WEVAB per 1 april 1986 te hoog is vast-gesteld is zijn standpunt ten deze niet van belang, daar de juistheid van die eerder vastgestelde waarde immers thans niet ter beoordeling van de belastingrechter staat.
    
    
    5.7. Het Hof is van oordeel dat de inspecteur met hetgeen hij heeft ingebracht - en dan met name met de gegevens van de onder 5.5.1, sub I, onder de let-ters g en k vermelde verkooptransacties, en met de onder 5.5.1, sub II en III ver-melde taxatierapporten - voldoende heeft onderbouwd dat de door hem gehanteerde WEVAB niet te laag is. Uit de onder 5.5.1, sub I vermelde toelichting blijkt boven-dien dat de taxateur zich in voldoende mate rekenschap heeft gegeven van de ver-schillen in aard, structuur, ligging en oppervlakte tussen de Weilanden en de ob-jecten waarvan in de gedingstukken sprake is.
    
    5.8. Op grond van het bovenstaande concludeert het Hof dat de inspecteur aanne-me-lijk gemaakt heeft dat de door hem bij het vaststellen van de aanslag gehanteerde WEVAB van ¦ 2,70 per m2 niet te laag is. Dit betekent dat de inspecteur bij het vast-stellen van de aanslag de niet-vrijgestelde bestemmingswijzigingswinst op het juiste bedrag heeft bepaald. 
    
    
      5.9. Vaststaat dat de kosten die belanghebbende en zijn broers in verband met de bemiddeling bij de verkoop van de Weilanden hebben gemaakt, ¦ 226.020 hebben bedragen. Bij het doen van aangifte stelde belanghebbende zich op het standpunt dat deze kosten gedeeltelijk niet aftrekbaar waren en wel voor het deel dat toerekenbaar was aan het vrijgestelde winstbestanddeel. Belanghebbende stond een pro rata aftrek voor. 
      In zijn beroepschrift en pleitnota betoogt belanghebbende dat de bemiddelingskosten integraal aftrekbaar zijn omdat de bemiddelingskosten geen betrekking hadden op de waardeverandering van de Weilanden en derhalve het bedrag waarop de landbouw-vrijstelling van toepassing is, niet mogen beïnvloeden.
      Naar het oordeel van het Hof berust belanghebbendes standpunt op een onjuiste rechtsopvatting. Genoemde kosten hebben betrekking op de verkoop van de Weilan-den en zijn derhalve zowel toerekenbaar aan het niet-vrij-gestelde als het vrijgestelde deel van de verkoopopbrengst. Naar het oordeel van het Hof zijn die kosten derhalve slechts in die verhouding aftrekbaar.
    
    
    5.10. Partijen zijn het erover eens dat voor het geval de WEVAB ƒ 2,70 per m2 bedraagt en de bemiddelingskosten slechts voor een evenredig deel aftrekbaar zijn, de aanslag juist is vastgesteld. 
    
    
    6. Proceskosten
    
    Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Al-gemene wet bestuursrecht.
    
    
    7. Beslissing
    
    Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
    
     De uitspraak is vastgesteld op 10 januari 2003 door mrs. Onnes, voorzitter, Boersma en Goes, leden, in tegenwoordigheid van mr. Van Rijn als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      - Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroep-schrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      - Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      - Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
    Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.