ECLI:NL:RBMNE:2022:5546, Rechtbank Midden-Nederland, 21-11-2022, AWB - 21 _ 1702
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: MK. WOZ m.b.t. kantoorpand. Waardeberekening op basis van residuele grondwaarde is te speculatief. Kantoorpand is verhuurbaar object zolang de sloopplannen niet concreet zijn. Het huurcijfer van een van de referentieobjecten is niet bruikbaar als onderbouwing van de getaxeerde huurwaarden wegens ontbreken huurlijst.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht			
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      Zaaknummers: UTR 21/1702
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 21 november 2022 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder (de heffingsambtenaar)
      (gemachtigde: R. Janmaat),
    
    
    
      Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
      
        de Staat der Nederlanden (de Minister voor Rechtsbescherming).
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij beschikking van 29 februari 2020 (het primaire besluit ) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van het object [adres 1] in [vestigingsplaats] (het kantoorpand) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 5.059.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 8 maart 2021 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De
      heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2022 via MS Teams. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [taxateur] .
    
    
  
  
    Het geschil en het beoordelingskader
    
    1. In geschil is de waarde van het kantoorpand. Het kantoorpand dateert uit 1985 en heeft 
    Een oppervlakte van 5.478 m². De bijbehorende parkeerplaats heeft een oppervlakte van 86 m². De totale oppervlakte is 5.564 m². Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het kantoorpand te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de bij de bestreden uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde.
    
    2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een
    onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde voor niet-woningen, zoals het kantoorpand, kan worden bepaald door middel van onder andere een methode van kapitalisatie van de bruto huur (de huurwaardekapitalisatiemethode). Dit volgt uit artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de rechtspraak in WOZ-zaken.
    
    3. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van
    de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat eiseres over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Daarbij zal de rechtbank het beroep beoordelen op basis van de beroepsgronden die de gemachtigde van eiseres op de zitting in deze zaak specifiek naar voren heeft gebracht. De rechtbank gaat in deze uitspraak dan ook niet in op de door de gemachtigde van eiseres algemeen geformuleerde stellingen in het beroepschrift en de aanvullingen daarop.
    
    
      
        De waarderingsmethodiek
      
    
    4. Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat de heffingsambtenaar de verkeerde
    waarderingsmethodiek heeft gebruikt. Volgens eiseres had de waarde van het kantoorpand niet aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld moeten worden maar had de waarde bepaald moeten worden op de residuele grondwaarde, dat wil zeggen de grondwaarde minus de sloopkosten. Eiseres noemt hiervoor twee argumenten, namelijk dat het pand al heel lang leeg staat en dat het pand gesloopt zal worden en zal worden vervangen door een nieuw appartementencomplex.
    
    5. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van het kantoorpand in
    een situatie waarin niet zeker is of het pand zal worden gesloopt, zoals hier aan de orde is, moet worden bepaald op basis van de bestaande situatie, waarin het kantoorpand er dus nog staat. De sloop van het kantoorpand en het vervolgens realiseren van een appartementencomplex op die locatie is immers alleen nog maar een plan, waarvan niet 100% zeker is dat het zal worden gerealiseerd. De heffingsambtenaar heeft daarom de huurwaardekapitalisatiemethode kunnen gebruiken om de waarde van het kantoorpand vast te stellen.
    
    6. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar en overweegt daartoe het volgende. Op de
    waardepeildatum 1 januari 2019 stond het pand nog niet heel lang leeg, namelijk pas vanaf mei 2018. Dat blijkt uit de e-mail van eiseres van 3 maart 2020 aan haar gemachtigde. Eiseres heeft niet gemotiveerd weersproken dat er op de waardepeildatum slechts plannen waren om het kantoorpand te slopen en dat dus nog niet zeker was dat het daadwerkelijk gesloopt zal worden. In de genoemde e-mail staat ook dat het kantoorpand in […] gesloopt zal worden, maar op het moment van de behandeling van het beroep op de zitting, bijna twee jaar later, staat het kantoorpand er nog steeds. De rechtbank acht een waardeberekening op basis van de residuele grondwaarde daarom te speculatief van aard en te veel op veronderstellingen gebaseerd. Zolang de sloopplannen niet concreet zijn, is het kantoorpand in principe een verhuurbaar object. De rechtbank ziet dan ook geen reden waarom de heffingsambtenaar de waarde van het kantoorpand niet heeft kunnen vaststellen aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
    
    
      
        De referentieobjecten
      
    
    7. Eiseres stelt zich subsidiair op het standpunt dat, indien de waarde van het kantoorpand
    aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode kan worden vastgesteld, panden die niet worden gesloopt niet als referentieobject kunnen worden gebruikt. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten worden niet gesloopt.
    
    8. De rechtbank volgt eiseres niet in dit standpunt. Zoals hiervoor al is overwogen is niet
    100% zeker dat het kantoorpand zal worden gesloopt. De heffingsambtenaar hoeft daarom ter onderbouwing van de vastgestelde waarde geen referentieobjecten te gebruiken die gesloopt zullen worden. Omdat het kantoorpand er nog staat kan het worden vergeleken met andere bestaande referentieobjecten.
    
    
      
        De huurwaarde
      
    
    9. Partijen verschillen uitsluitend van mening over de hoogte van de kapitalisatiefactor. 
    Eiseres heeft niets aangevoerd over de huurwaarde van het object. De rechtbank gaat daarom uit van een huurwaarde van €110,- per m² en een huurwaarde van € 609.527,- per jaar. 
    
    
      
        De kapitalisatiefactor 
      
    
    10. Eiseres voert tegen de gehanteerde kapitalisatiefactor aan dat de huurwaarde van 
    de parkeerplaatsen van referentieobject [adres 2] in [plaats] gelijk gesteld moeten worden aan die van referentieobject [adres 3] in [plaats] , en wel op € 1000,- per parkeerplaats. 
    
    11. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat als waarde van de parkeerplaatsen voor het 
    referentieobject [adres 3] € 1.000,- is gehanteerd en voor het referentieobject [adres 2] € 550,-. De waarde van de parkeerplaatsen van de referentieobjecten is genoemd in de huurovereenkomsten. 
    
    12. De rechtbank ziet geen reden om de waarde van de parkeerplaatsen van alle objecten te 
    bepalen op de waarde voor parkeerplaatsen zoals die bij één referentieobject is overeengekomen. Daarnaast overweegt de rechtbank dat, in geval bij referentieobject [adres 2] zou worden uitgegaan van een huurwaarde van € 1.000,- per parkeerplaats, de totale huurwaarde van dat object hoger wordt en daarmee de kapitalisatiefactor lager. De kapitalisatiefactor van referentieobject [adres 2] , die is vastgesteld op 15,7, wordt dan weliswaar lager maar zal nooit in de buurt komen van de kapitalisatiefactor van 8,3 die de heffingsambtenaar voor het kantoorpand heeft gehanteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    13. Eiseres stelt verder dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor bij gerealiseerde
    verkooptransacties niet mag berekenen aan de hand van getaxeerde huurwaarden. Dit volgt volgens eiseres uit de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021. Dit standpunt is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Huurwaarden mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd worden, zolang deze huurwaarden maar aannemelijk gemaakt worden.
    
    14. De heffingsambtenaar heeft de getaxeerde huurwaarden onderbouwd met huurcijfers van
    vergelijkbare objecten, te weten een ingezonden huurovereenkomst van [adres 3] , een huurinlichtingenformulier van [adres 4] en een koopinlichtingenformulier met daarin opgenomen huurgegevens van [adres 2] . 
    
    15. Eiseres stelt dat het huurcijfer van referentieobject [adres 4] 
    
      niet bruikbaar is als onderbouwing van de getaxeerde huurwaarden. 
      Uit het door de heffingsambtenaar overgelegde huurinlichtingenformulier blijkt dat de daarop genoemde huurcijfers betrekking hebben op het hele complex [complex] , met huisnummers [huisnummers] . De heffingsambtenaar heeft dus niet een huurcijfer gebruikt specifiek voor [adres 4] . De betreffende huurlijst is niet overgelegd. De rechtbank is daarom van oordeel dat deze huurtransactie niet kan worden gebruikt ter onderbouwing van de huurwaarde van het kantoorpand. De rechtbank is echter van oordeel dat de heffingsambtenaar de getaxeerde huurwaarden met de overige twee huurtransacties voldoende heeft onderbouwd. Deze huurcijfers zijn in lijn met de getaxeerde huurwaarden. Eiseres heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
    16. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft
    gemaakt dat de vastgestelde waarde van het kantoorpand [adres 1] niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
    
    17. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de redelijke
    termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
    
    18. Gelet op het verzoek is de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat) na sluiting van het
    onderzoek aangemerkt als derde-belanghebbende. Gelet op de Beleidsregel van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014 heeft de rechtbank geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.
    
    19. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge
    Raad van 19 februari 2016. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
    
    20. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiseres om vergoeding
    van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 4 maart 2020 en deze uitspraak is een periode van ongeveer 2 jaar en 8 maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met een jaar (naar boven afgerond). Eiseres heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 1.000,-. De veroordeling tot vergoeding van die schade moet naar evenredigheid worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar respectievelijk de Staat (de Minister van Veiligheid en Justitie). De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar van 8 maart 2021. De bezwaarfase heeft daarmee 12 maanden geduurd. Dit is 6 maanden langer dan de termijn die geldt voor de heffingsambtenaar. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 6 april 2021 tot de uitspraakdatum, ongeveer 19 maanden geduurd. Dit is een maand langer dan de termijn die geldt voor de rechtbank. De ‘overgebleven’ maand is aan niemand toe te rekenen, aangezien dat de periode is tussen de uitspraak op bezwaar en de ontvangst van het beroepschrift. De heffingsambtenaar is daarom voor 6/7 verantwoordelijk voor de termijnoverschrijding en de Staat voor 1/7. Hierdoor komt € 857,15 (6/7 deel van € 1.000,-) voor rekening van de heffingsambtenaar en € 142,85 (1/7 deel van € 1.000,-) voor rekening van de Staat.
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht
      
    
    21. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de
    redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken en het griffierecht aan eiseres te laten vergoeden. Deze vergoeding bedraagt € 759,- (wegingsfactor 0,5), omdat de gemachtigde van eiseres een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarbij is de rechtbank, gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. Een wegingsfactor van 0,5 is toegepast, omdat het beroep alleen leidt tot toekenning van vergoeding voor immateriële schade en voor het overige ongegrond is. De proceskosten en het griffierecht komen voor de helft voor rekening van de Staat en voor de helft voor rekening van verweerder. Beide moeten dus € 379,50 proceskosten en € 180,- griffierecht aan eiser vergoeden. 
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank 
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 857,15 aan schadevergoeding aan eiseres;
      
      
        veroordeelt de Staat tot het betalen van €142,85 aan schadevergoeding aan eiseres;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 180,- aan eiseres moet vergoeden;
      
      
        bepaalt dat de Staat het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 180,- aan eiseres moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 379,50 aan proceskosten aan eiseres;
      
      
        veroordeelt de Staat tot betaling van € 379,50 aan proceskosten aan eiseres.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, voorzitter, en mr. Y.N.M. Rijlaarsdam en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. G.M.T.M. Sips, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 november 2022.
    
    
    
    
    
      de griffier is verhinderd 
      de uitspraak te ondertekenen
    
    
    
    
      griffier						voorzitter		 
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
    
  
  
     Zie ook het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch in de uitspraak van 9 juni 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BR5039.
  
  
     Zie rechtsoverweging 4.6 van deze uitspraak, ECLI:NL:GHARL:2021:6734.
  
  
     Zie onder andere de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 juni 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1849, r.o. 4.2, waarin deze werkwijze als uitgangspunt wordt gehanteerd.
  
  
     nr. 436935.
  
  
     ECLI:NL:HR:2016:252.
  
  
     ECLI:NL:HR:2022:752.
  
  
     Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.