ECLI:NL:GHAMS:1999:AA8009, Gerechtshof Amsterdam, 02-09-1999, 98/02041
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 1999-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Bij overbrengen naar het privé-vermogen kan de zelfbewoonde woning gewaardeerd worden op de beleggingswaarde van de woning, gecorrigeerd in verband met de persoonlijke situatie van de bewoners en rekening houdend met het feit dat een bewoner voor de woning een hogere koopsom zou willen betalen

98/02041
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Tweede Meervoudige Belastingkamer
      UITSPRAAK
      op het beroep van AX te Z, belanghebbende,
      tegen
      een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst P, de inspecteur.
      1. Loop van het geding
      Van belanghebbende is een beroepschrift ontvangen op 4 mei 1998, ingediend door zijn gemachtigde. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur met dagtekening 27 maart 1998 betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 1994.
      De aanslag is berekend naar een belastbaar inkomen van f 97.216,- en is bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
      Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van f 55.216,-.
      De inspecteur heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot ongegrond verklaren van het beroep.
      Ter zitting van 7 januari 1999 zijn verschenen de genoemde gemachtigde, tot bijstand vergezeld van A, alsmede de inspecteur, tot bijstand vergezeld van B. Partijen hebben een pleitnota voorgedragen en overgelegd waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
      Na de zitting heeft een briefwisseling plaatsgevonden waarvan afschriften aan de respectievelijke wederpartij zijn toegezonden.
      Ter zitting van 22 april 1999 zijn verschenen de genoemde gemachtigde, alsmede de inspecteur. Ter zitting is eveneens behandeld de vergelijkbare zaak met kenmerk 98/02042 (BX).
      De gemachtigde heeft ter zitting een stuk overgelegd, waarvan de inspecteur kennis heeft kunnen nemen en waarover deze zich heeft kunnen uitlaten. De inspecteur heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd en daarvan geldt de inhoud als hier ingelast.
      2. Tussen partijen vaststaande feiten
      2.1. Belanghebbende, geboren in 1934 en ongehuwd, dreef tezamen met zijn broer BX, geboren in 1923 en overleden in 1995, een tuinderij op het adres a-straat 1 te Z. Belanghebbende woonde tezamen met zijn broer en zuster in een woning op het bedrijfsadres. De woning behoorde tot het ondernemingsvermogen van de firma, evenals andere onroerende zaken.
      2.2. De firmanten hebben de onderneming gestaakt op 30 april 1994. Na de staking zijn de broers de woning met hun zuster blijven bewonen. 
      2.3. De verkoopwaarde vrij te aanvaarden van de woning was op 30 april 1994 te stellen op f 210.000,-, waarvan f 135.000,- voor de opstal.
      2.4. De gemachtigde heeft bij het berekenen van de stakingswinst de woning (opstal) gewaardeerd op f 81.000,-, zijnde 60% van f 135.000,-.
      De inspecteur heeft de aanslag opgelegd uitgaande van een waardering van de woning (opstal) op f 135.000,-.
      2.5. De inspecteur heeft stukken overgelegd, waaronder een Circulaire van VROM uit 1996 aan Colleges van B&W, waaruit blijkt dat woningbouwverenigingen woningen aanbieden aan zittende huurders voor een koopsom van ongeveer 90% van de waarde in het economische verkeer. De inspecteur heeft deze feitelijke werkwijze geïllustreerd aan de hand van krantenknipsels.
      2.6. De gemachtigde heeft een stuk overgelegd (Bulletins Belastingdienst) waarin de Staatssecretaris beleid aankondigt over de waardering van door een ondernemer bewoonde woningen bij onttrekking aan het ondernemingsvermogen. Daaromtrent heeft mr. C, werkzaam bij de Belastingdienst, verklaard dat de concept-tekst geen ingangsdatum vermeldt. Voorts heeft de inspecteur verklaard dat voor de onderhavige casus en gelet op de processuele positie van belanghebbende, de winst op de ondergrond van de opstallen onder de landbouwvrijstelling valt.
      3. Geschil
      In geschil is de vraag of de woning voor het juiste bedrag op de balans is opgenomen. Voorts is in geschil of en in hoeverre de voortdurende bewoning van de woning aanleiding is deze bij de staking lager te waarderen dan de waarde vrij te aanvaarden en of de inspecteur het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door geen rekening te houden met een waardedrukkende factor van 40%.
      4. Standpunten van partijen
      4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en de pleitnota's.
      4.2.1. Ter zitting van 7 januari 1999 heeft de gemachtigde nog verklaard dat hij niet weet wat de beleggingswaarde van het pand is; dat belanghebbende nog in de woning woont, dat een deel van het land is verkocht en de schuren worden verhuurd; dat de zuster in het onderhavige jaar ongeveer 75 jaar was; dat deze zuster destijds niet ziek of gebrekkig was en inmiddels is overleden.
      4.2.2. Ter zitting van 22 april 1999 heeft de gemachtigde nog verklaard dat een belegger niet meer dan 60% van de waarde vrij zal willen betalen; dat het hem redelijk lijkt, gelet op de jaarlijkse huurwaarde van f 9.935,- en circa f 3.000,- aan eigenaarslasten, om de beleggingswaarde van de woning (opstal + ondergrond) op ten minste f 115.000,- te stellen, inclusief de aankoopkosten; dat hij vermoedt dat veel belastingplichtigen geen bezwaar maken omdat is afgerekend tegen 60% en dat dit nog steeds gebruikelijk is.
      4.3.1. De inspecteur heeft ter zitting van 7 januari 1999 nog verklaard dat de wisselingen van het weer het niet noodzakelijk maakten dat de firmanten nabij het bedrijf woonden; dat hij niet weet wat de beleggingswaarde van het pand is; dat vanaf de tweede helft van 1995 een andere gedragslijn is gevolgd voor het berekenen van de waardedruk; dat hij nog nader wil bezien, in overleg met zijn ambtgenoot te Q, of er sprake is van landelijk beleid.
      4.3.2. De inspecteur heeft ter zitting van 22 april 1999 nog verklaard dat vaak afgerekend werd voor 60% zonder dat dit bewust beleid was; dat zijn ambtgenoot te Q een ander beleid voert, beleidsmatig de waardedrukkende factor van zelfbewoning op 20% heeft gezet en dat dat diens keuze is geweest; dat hij geen aanleiding ziet zijn stellingen op dit punt te wijzigen; dat de Waarderingskamer nog meedenkt over landelijk beleid in situaties als de onderhavige; dat hij het geen probleem vindt om waardeveranderingen van de ondergrond volledig buiten de heffing te laten.
      5. Beoordeling van het geschil
      5.1. Bij de verwerving van de woning heeft belanghebbende deze tot zijn ondernemingsvermogen gerekend en de inspecteur heeft niet gesteld dat deze kwalificatie onjuist is geweest. Belanghebbende heeft deze onroerende zaak op de balans van de vennootschap opgenomen voor het bedrag van de aanschaffingskosten. De inspecteur heeft niet gesteld dat de omvang van deze aanschaffingskosten verband hield met enige privé-omstandigheid en daarom is er geen reden met betrekking tot de activering van de woning uit te gaan van een lager bedrag dan de aanschaffingskosten.
      5.2. De Hoge Raad heeft in recente jurisprudentie beslist (HR 13 november 1996, BNB 1997/10) dat de min of meer duurzame zelfbewoning een omstandigheid is, welke de waarde in het economische verkeer van een woning kan beïnvloeden en waarmee bij het bepalen van die waarde rekening dient te worden gehouden. Het Hof verwerpt dan ook de stelling van de inspecteur dat een situatie als de onderhavige kan worden gelijkgesteld aan de situatie waarin een dienstwoning bij het beëindigen van de dienstbetrekking in vrij te aanvaarden staat ter beschikking van de ondernemer staat en er derhalve geen aanleiding zou zijn een waardedrukkende factor aanwezig te achten.
      Belanghebbende stelt derhalve terecht dat zelfbewoning in beginsel in aanmerking kan worden genomen bij het bepalen van de waarde van een pand ter gelegenheid van de overgang naar het privé-vermogen. Het ligt echter op de weg van belanghebbende aannemelijk te maken in hoeverre de zelfbewoning leidt tot enige waardedruk.
      5.3. Belanghebbende heeft terzake gewezen op de 60%-regeling in het destijds geldende artikel 42a van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (de Wet), in artikel 9, vierde lid, van de Wet op de vermogensbelasting 1964 en artikel 21, vierde lid, van de Successiewet 1956 (teksten 1994) en op percentages in de jurisprudentie. Het Hof is echter van oordeel dat een dergelijk percentage geen deel uitmaakt van enige regeling die zonder meer van belang is voor het bepalen van de winst op de voet van artikel 7 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964. Voor het overige heeft belanghebbende zijn stelling dat er sprake is van een waardedrukkende omstandigheid in de stukken niet cijfermatig uitgewerkt.
      5.4. De inspecteur heeft berekeningen gemaakt om aannemelijk te maken dat een zittende huurder het woonhuis voor de onder 2.3 vermelde prijs zou willen kopen. Huurders zijn echter niet verplicht op een aanbod tot verkoop door de verhuurder. in te gaan en het staat hen als regel vrij de huurovereenkomst te continueren. Het Hof is dan ook reeds daarom van oordeel dat bij de overgang naar het privé-vermogen van de woning a-straat 1, nu belanghebbende verplicht was deze tot het privé-vermogen te rekenen, de waarde van f 210.000,- niet zonder meer als richtsnoer heeft te gelden.
      5.5. Gelet op de ter zitting van 22 april 1999 nader besproken cijfers acht het Hof aannemelijk dat een belegger voor het pand, uitgaande van langdurige verhuur, een bedrag zou willen uitgeven van f 115.000,-. Een mogelijke belegger zal bij aankoop rekening houden met de mogelijkheid van een ontruiming van de woning op afzienbare termijn, mede gelet op de leeftijd van belanghebbende, zijn broer en zijn zuster en de mogelijkheid alsdan de woning in vrij te aanvaarden staat te verkopen.
      Voorts acht het Hof het bedrag dat een belegger voor de aankoop zou willen uitgeven niet zonder meer maatgevend voor het bepalen van de waarde van de woning gelet op de omstandigheid dat, naar de inspecteur niet althans onvoldoende weersproken heeft gesteld, de bewoner in het algemeen bereid zal zijn een hogere prijs te betalen dan de prijs die bij onderhandse verkoop in verhuurde staat betaald zal worden.
      Rekening houdend met beide genoemde omstandigheden en de door de koper te betalen aankoopkosten stelt het Hof de waarde in het economische verkeer van de woning (opstal + ondergrond) met inachtneming van de omstandigheid dat er sprake is van bewoning door belanghebbende, zijn broer en hun zuster, in goede justitie op een bedrag van f 125.000,-. Van dit bedrag rekent het Hof toe aan de opstal, uitgaande van een evenredige verdeling over opstal en ondergrond, f 80.350,-, zijnde 135/210 x f 125.000,- welk bedrag vrijwel overeenkomst met het door de gemachtigde aangehouden bedrag van f 81.000,-. 
      5.6. Nu de inspecteur ter zitting heeft gesteld dat waardeveranderingen met betrekkingen tot de ondergrond buiten beschouwing kunnen blijven, ziet het Hof geen reden af te wijken van de conclusie van de gemachtigde met betrekking tot de hoogte van het belastbare inkomen.
      Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan derhalve buiten bespreking blijven.
      6. Proceskosten
      Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken en wel tot een bedrag van f 1.864,-, uitgaande van het bedrag van f 710,- vermenigvuldigd met de factor 3,5 voor proceshandelingen en de factor 1,5 wegens het gewicht van de zaak en de samenhang met de zaak met kenmerk 98/02042.
      7. Beslissing
      Het Hof
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak van de inspecteur;
      - vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van f 55.216,-, waarvan f 6.024,- belast naar het bijzondere tarief van artikel 57, tweede lid, van de Wet; 
      - gelast de inspecteur het griffierecht ad f 80,- aan belanghebbende te vergoeden en
      - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van f 1.864,-, te vergoeden door de Staat.
      De uitspraak is vastgesteld op 2 september 1999 door mr. Bijl, Boersma en Den Boer, in tegenwoordigheid van Rietbroek als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
      De voorzitter heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.