ECLI:NL:RBDHA:2021:14732, Rechtbank Den Haag, 16-12-2021, SGR 20/5318
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De BV heeft een onroerende zaak voor een te laag bedrag overgedragen aan de kinderen van de dga. Voor de overdracht moet worden aangesloten bij de hogere waarde in het economisch verkeer ten tijde van de levering. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat al eerder een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen waarin een veel lagere (zakelijke) prijs is bepaald en dat daarvan uit moet worden gegaan; aan die koopovereenkomst is nooit concreet uitvoering gegeven en uiteindelijk is iets heel anders geleverd dan in de koopovereenkomst was bepaald. Verweerder heeft in dit verband terecht een winstcorrectie bij de BV toegepast en ook terecht belastbare inkomsten uit aanmerkelijk belang bij de dga in aanmerking genomen. Er is sprake van omkering van de bewijslast. De aanmerkelijk belang correctie berust naar het oordeel van de rechtbank op een redelijke schatting, de Vpb-correctie niet; die moet worden verminderd. (Beroep in zoverre gegrond.)

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 20/5318
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 16 december 2021 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] B.V., gevestigd te [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: D. Diederik RB),
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2012 een navorderingsaanslag vennootschapsbelasting (Vpb) opgelegd. Daarbij is bij separate beschikking belastingrente in rekening gebracht (de rentebeschikking).
    
    
    
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 juli 2020 de navorderingsaanslag en de rentebeschikking verminderd. 
    
    
    
      Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2021. 
      Namens eiseres is verschenen [A] , bijgestaan door de gemachtigde en [B] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [C] , 
      mr. [D] en [E] MSc LLM. 
    
    
    
      Ter zitting is tegelijkertijd het beroep van [A] met zaaknummer SGR 20/6666 behandeld.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiseres is op 3 oktober 1997 opgericht door [A] . De naam van eiseres is per 12 oktober 2010 gewijzigd in [B.V. 1] B.V. Eiseres heeft sedert 12 oktober 2010 een 100%-deelneming, [B.V. 2] B.V. ( [B.V. 2] BV). Op 8 januari 2019 is de naam van eiseres gewijzigd in [eiseres] B.V.
    
    2. [A] (de dga) bezit alle aandelen van eiseres. 
    
    3. De dga is gehuwd en heeft tezamen met zijn echtgenote twee kinderen: [kind 1] (geboren [geboortedag 1] 1999) en [kind 2] ( geboren [geboortedag 2] 2002).
    4. Eiseres heeft een onroerende zaak (bekend als [weg] [huisnummers] ) aan de kinderen van de dga verkocht. Met betrekking tot deze transactie is de tijdlijn als volgt:
    
    
      
        12 mei 2010
      
      Eiseres en de kinderen van de dga hebben een “koopakte bedrijfs-onroerendgoed” getekend waarin zij “verklaren dat zij (…) een koopovereenkomst hebben gesloten inzake: een perceel grond, open verhard terrein, parkeerplaatsen, tuin en water van circa 1700 mtr2, deel uitmakend van het hierna te noemen perceel (…) [weg] [huisnummers] te Ter Aar.” De koopprijs van de onroerende zaak zal worden vastgesteld door een aan te stellen onafhankelijke makelaar. De akte van levering zal gepasseerd worden op 31 december 2010 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op de datum van eigendomsoverdracht, geheel vrij van huur. De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaats vindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper.
    
    
    
      
        28 juni 2010
      
      Op 28 juni 2010 verleent de gemeente Nieuwkoop aan [B.V. 2] BV een reguliere bouwvergunning, eerste fase, voor het geheel oprichten van 8 bedrijfsunits, 1 showroom en een overdekte kraanhal. De leges voor de aanvraag bedragen € 10.397,63. Binnen 12 maanden moet een aanvraag voor een bouwvergunning tweede fase worden ingediend.
    
    
    
      
        29 oktober 2010
      
      Op 29 oktober 2010 dient [B.V. 2] BV de aanvraag bouwvergunning tweede fase in.
    
    
    
      
        1 april 2011
      
      
        [B.V. 2] BV geeft schriftelijk de opdracht aan een aannemingsbedrijf (H.M. van
      Scheppingen B.V.) “voor de bouw van een 8 tal bedrijfsunits ( [weg] [huisnummer 1] ), 1 stuks werkplaats ( [weg] [huisnummer 2] ) en bedrijfshal ( [weg] [huisnummer 3] )
      Conform: 
      Calculatie C6008B (excl. Gevelbekleding staalplaat dak constructie, bouwhek, toilet, bouwaansluitingen/verbruik, levering thermisch verzinkte hoeklijnen en hekwerken, bekleding staalconstructie, wanden verdiepingsvloer en inclusief 8 x Duravent, bediening overheaddeur en 2 stuks extra deur.” Totaalprijs € 457.500 exclusief 19% BTW.
    
    
    
      De calculatie "C 6008B ARP [weg] [huisnummers] " komt uit op een totaalbedrag van € 528.830. Op deze calculatie zijn  posten weggestreept en bijgeschreven.
      Op bladzijde 11/12 is het volgende handgeschreven genoteerd:
      					€ 417.049,53
      Overzijde				€   16.000,00
      					€ 433.049,53
      Deuren 2 st				€     3.600,00
      7%					€        30.565
      					€      460.000
    
    
    
      	€      457.500
    
    
    
      Met een ander handschrift is er bijgeschreven:
      Opdracht 31-03-2011 (met paraaf)
      Overzijde				€   15.125
      [Eiseres] 				€ 200.000
      Kinderen				€ 242.375
      					€ 457.500
    
    
    
      
        16 juni 2011
      
      Naar aanleiding van een opdracht van de dga taxeert registermakelaar en taxateur H. Atsma het stuk grond [weg] [huisnummer 1] , opnamedatum 27 mei 2011, onbebouwd op € 218.750 (€ 125/m²). Het taxatierapport is niet ondertekend.
    
    
    
      
        18 september 2011
      
      Op 18 september 2011 stuurt de dga een mail aan de aannemer met als onderwerp ‘Calculatie splitsen’. In deze mail schrijft hij: "Zoals afgelopen donderdag besproken hierbij de bedragen voor splitsing van de calculatie d.d. 31 maart
      Totaalbedrag was € 442.375.
      Gaarne calculatie voor [eiseres] op € 200.000 en overige ad € 242.375 op Gezamenlijk bezit [kind 1] & [kind 2] . Zoals besproken de eerst volgende termijnen ook adresseren op deze naam. Ik zie graag jou calculaties tegemoet."
    
    
    
      Er zijn calculaties gemaakt overeenkomstig de mail van 18 september 2011. Op calculatie C6008E staat “Nieuwbouw [eiseres]”. Op calculatie C6008F staat “Bouw i.o. gezamenlijk bezit [kind 1] en L.D”. De calculatie "Nieuwbouw [eiseres]" (C6008E) komt uit op € 200.000. De calculatie “Bouw i.o. gezamenlijk bezit [kind 1] en L.D” (C6008F) komt uit op € 242.375. Calculatie C6008F is gedateerd 16 september 2011 en geparafeerd. Calculatie C6008E is gedateerd noch geparafeerd.
    
    
    
      
        24 oktober 2011
      
      Eiseres sluit een koopovereenkomst waarbij zij een stuk grond van ongeveer 40 m² koopt van de gemeente Nieuwkoop voor € 7.260 (€ 181,50/m²). Deze grond is nodig voor de latere levering van het bedrijfsterrein aan de kinderen.
    
    
    
      
        23 december 2011
      
      De dga en zijn echtgenote dienen een verzoek in bij de rechtbank 's-Gravenhage om een machtiging te verlenen zodat de kinderen het bedrijfsterrein aan de [weg] [huisnummer 1] kunnen kopen. In het verzoekschrift wordt aangegeven dat eiseres “thans eigenaar is van een perceel bedrijfsterrein” en dat op dit terrein “thans een aantal bedrijfsunits gerealiseerd” worden.
    
    
    
      
        12 januari 2012
      
      Eiseres krijgt het stuk bouwgrond groot ongeveer 40 m² geleverd van de Gemeente Nieuwkoop voor € 7.260 (181,50/m²).
    
    
    
      
        21 februari 2012
      
      De rechtbank 's-Gravenhage verleent de machtiging om namens de kinderen tot koop en levering van het bedrijfsterrein aan de [weg] [huisnummer 1] over te gaan.
    
    
    
      
        24 februari 2012
      
      De akte van levering wordt gepasseerd, waarbij eiseres een perceel bouwgrond [weg] [huisnummer 1] levert aan de kinderen voor € 209.125 (€ 125/m²).
    
    
    
      
        24 september 2018
      
      De Belastingdienst heeft in verband met de bewuste transactie een taxatierapport uitgebracht. De waarde van het perceel bouwterrein wordt op waardepeildatum 24 februari 2012 getaxeerd op € 450.000.
    
    
    
      
        25 maart 2019
      
      Lopende de bezwaarprocedure betreffende de onderhavige aanslag waardeert een door de dga ingeschakelde taxateur (Jacobus Recourt Taxaties BV) in het kader van een beoordeling van het taxatierapport van de Belastingdienst het perceel op afgerond € 300.000. Met betrekking tot de stichtingskosten merkt men op: “Wij gaan akkoord met de gehanteerde bouwkosten, deze zijn wel naar onze mening aan de lage kant. Bouwkosten voor dit soort complexen liggen vaak vele malen hoger dan de gerealiseerde bouwkosten.”
    
    
    
      
        26 oktober 2020
      
      De taxateurs van de Belastingdienst geven aan dat zij de taxatie van 24 september 2018 intrekken, met als reden dat ten tijde van het doen van de taxatie onjuiste informatie is aangeleverd door eiseres en/of de dga: de bouwkosten waren significant hoger dan volgde uit de aangeleverde stukken. De waardebepaling volgens de residuele methode zou daarmee lager uitkomen en ook onder de gronduitgifteprijzen van de gemeente, in welk geval een residuele waardebepaling niet bruikbaar is.
    
    
    5. Eiseres en de dga zijn in hun respectievelijke aangiften voor de Vpb en de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (IB/PVV) voor 2012 uitgegaan van een verkoopprijs van het perceel bouwgrond van € 209.125 (€ 125/m²). De primitieve aanslagen Vpb en IB/PVV 2012 zijn conform de ingediende aangiften opgelegd.
    
    6. Verweerder heeft zich nadien op het standpunt gesteld dat eiseres de onroerende zaak voor een te laag bedrag aan de kinderen heeft verkocht en heeft in verband daarmee een winstcorrectie van € 577.238 bij eiseres toegepast, welke bij de onderhavige navorderingsaanslag Vpb 2012 met dagtekening 25 november 2017 is geëffectueerd en bij de uitspraak op bezwaar is verminderd naar een winstcorrectie van € 368.114. Daarnaast heeft verweerder in verband met de bewuste transactie een winstuitdeling aan de dga in aanmerking genomen ten bedrage van € 240.875, geëffectueerd bij navorderingsaanslag opgelegd aan de dga met dagtekening 10 januari 2019.
    
    
      
        Geschil
      
    
    7. In geschil is of verweerder in verband met de overdracht van de onroerende zaak door eiseres aan de kinderen van de dga terecht, en zo ja, tot het juiste bedrag een winstcorrectie bij eiseres heeft toegepast. Meer specifiek is in geschil welke waarde in het economisch verkeer moet worden toegekend aan de onroerende zaak. Daarbij is in geschil of sprake is van de zogenoemde omkering en verzwaring van de bewijslast. Voorts is in geschil of de navorderingsaanslag is opgelegd in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en uit dien hoofde dient te worden vernietigd en of aanleiding bestaat de belastingrente te verminderen. Tot slot houdt partijen verdeeld of, zo het beroep tegen de navorderingsaanslag Vpb 2012 gegrond is, recht bestaat op een integrale (proces)kostenvergoeding.
    
    8. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en tot vernietiging van de navorderingsaanslag en de rentebeschikking (primair) dan wel tot vermindering van de navorderingsaanslag tot nihil (subsidiair en meer subsidiair) dan wel tot een vermindering van de winstcorrectie van € 368.114 naar respectievelijk € 77.581 (nog meer subsidiair) dan wel € 240.875 (meest subsidiair) of € 247.418 (uiterst subsidiair) en tot vermindering van de rentebeschikking. Ook concludeert eiseres tot toekenning van een integrale proceskostenvergoeding.
    
    9. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    
      
        Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
      
    
    10. Eiseres stelt primair dat verweerder bij de aanslagregeling dan wel in de daarop volgende fase(s) de beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, meer specifiek het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel en het beginsel van willekeur. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Dat de navorderingsaanslag vanwege het dreigende verloop van de navorderingstermijn is vastgesteld naar een (te hoog) ambtshalve vastgesteld belastbaar bedrag, maakt, onder de omstandigheden van dit geval, niet dat sprake is van schending van enig beginsel van behoorlijk bestuur. Nu het boekenonderzoek, aangekondigd op 7 augustus 2017, nog niet was afgerond en er ook nog geen concrete taxatie van verweerders taxateur voorhanden was, heeft verweerder mogen handelen zoals hij heeft gedaan. Dat het onderzoek/de taxatie wellicht eerder had kunnen worden afgerond, maakt dat hier niet anders. In de gedingstukken en in wat partijen over en weer hebben aangevoerd, vindt de rechtbank geen aanleiding om te concluderen dat verweerder in dit verband (aanmerkelijk) voortvarender had kunnen en moeten handelen. Dat de winstcorrectie in eerste instantie aanmerkelijk te hoog is vastgesteld, brengt de rechtbank ook niet tot een andere conclusie. Dat is in zekere mate inherent aan het schattenderwijs (ambtshalve) vaststellen van een winstcorrectie. Mede gelet op dat i) ten tijde van het vaststellen van de navorderingsaanslag de werkelijke waarde van de verkochte onroerende zaak nog verre van vast stond en ii) de omvang van de geschatte correctie tot stand is gekomen in overleg met verweerders taxateur, vindt de rechtbank de oorspronkelijk toegepaste winstcorrectie niet dusdanig hoog dat die maakt dat sprake is van een schending van de beginselen van behoorlijk bestuur. Dat verweerder vervolgens bij de uitspraak op het bezwaar tegen de navorderingsaanslag Vpb 2012 niet één-op-één is aangesloten bij de voor de IB/PVV toegepaste (lagere) correctie maar deze tot een hoger bedrag heeft gehandhaafd, is verder in lijn met de door verweerder in de uitspraak op bezwaar ingenomen standpunten en diens daarbij gegeven motivering, en is daarom evenmin strijdig met de beginselen van behoorlijk bestuur. Dat maakt dus, anders dan eiseres bepleit, niet dat ten aanzien van de omvang van de (gehandhaafde) correctie sprake is van willekeur. Ook overigens zijn de rechtbank geen feiten of omstandigheden gebleken die de conclusie rechtvaardigen dat sprake is van een schending van de beginselen van behoorlijk bestuur.
    
    11. De rechtbank verwerpt dan ook het primaire standpunt van eiseres dat de navorderingsaanslag en de rentebeschikking dienen te worden vernietigd wegens de schending(en) van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
    
    
      
        Omkering en verzwaring van de bewijslast
      
    
    12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat eiseres niet de vereiste aangifte heeft gedaan en dat dus sprake is van de zogenoemde omkering en verzwaring van de bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
    
    13. De rechtbank stelt voorop dat zij eiseres niet volgt in haar stelling dat op 12 mei 2010 reeds een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen waarin ook de prijs (van uiteindelijk € 125/m²) is bepaald, dat vanaf dat moment het economisch risico volledig bij de kinderen van de dga ligt en dat dus terecht van een verkoopprijs van € 209.125 is uitgegaan. Daarvoor vindt de rechtbank in de gedingstukken geen steun. Verweerder wijst in dit verband terecht op de volgende feiten en omstandigheden:
    
      
        In de koopovereenkomst is geen rekening gehouden met de reeds aangevraagde bouwvergunning. 
      
      
        Na het tekenen van de koopovereenkomst op 12 mei 2010 worden door eiseres, noch de dga en noch de kinderen stappen gezet om de grond te kunnen leveren op 31 december 2010. 
      
      
        Het exact aantal te verkopen m² wordt niet bepaald. 
      
      
        Er wordt geen makelaar ingeschakeld om de waarde van het perceel grond te taxeren. 
      
      
        Er wordt niet kort na de koopovereenkomst een machtiging aangevraagd bij de rechtbank om de transactie te kunnen uitvoeren.
      
      
        Na het sluiten van de koopovereenkomst wordt ook gehandeld alsof niet door de kinderen aangekocht is:i) Eiseres vraagt de bouwvergunning aan voor het bouwen van de bedrijfsunits, krijgt de bouwvergunning van de gemeente Nieuwkoop om de bedrijfsunits te bouwen en betaalt de kosten voor het aanvragen van de bouwvergunning. ii) Eiseres geeft opdracht tot het bodemonderzoek en betaalt op 4 mei 2011 de kosten van dit onderzoek. iii) Eiseres geeft op 1 april 2011 de opdracht aan een aannemer om de acht bedrijfsunits te bouwen.iv) Op 12 januari 2012 koopt eiseres een stuk grond (dat nodig is om de bouw van de acht bedrijfsunits te kunnen realiseren) van de gemeente. 
      
      
        Pas op 23 december 2011 wordt de voor de levering aan minderjarige kinderen benodigde machtiging ex art. 3:145 BW aangevraagd bij de rechtbank 's-Gravenhage. Op 21 februari 2012 wordt de benodigde machtiging verleend, waarna op 24 februari 2012 de akte van levering wordt gepasseerd door de notaris. Op dat moment is geen sprake meer van een eenvoudig perceel grond, maar van een perceel met daarop acht bedrijfsunits die bijna klaar zijn.
      
    
    Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat op grond van dit alles geen waarde gehecht kan worden aan de koopovereenkomst van 12 mei 2010; de rechtbank onderschrijft de conclusie van verweerder dat iets geheel anders is geleverd dan overeengekomen in de koopovereenkomst. Gelet hierop is het moment van leveren het moment waarop de prijs van de te leveren zaken op zakelijke gronden bepaald had moeten worden. Immers, pas op het moment van leveren was duidelijk wat geleverd werd door middel van het passeren van de akte. Op dat moment was geenszins meer sprake van het leveren van een te bebouwen perceel, maar van de levering van acht vrijwel gereed zijnde bedrijfsunits. Verweerder stelt dan ook terecht dat de prijs daarop moet worden gebaseerd. De andersluidende stelling van eiseres dat enkel en alleen moet worden uitgegaan van de koopovereenkomst d.d. 12 mei 2010 en de in dat verband getaxeerde prijs van € 125/m², vindt de rechtbank niet alleen onhoudbaar maar ook niet pleitbaar (zie ook verderop onder 18).
    
    14. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat op 16 juni 2011 de onroerende zaak in opdracht van de dga is getaxeerd. In het taxatierapport worden de volgende uitgangspunten genoemd die van invloed zijn op de waardebepaling van de m²-prijs:
    1. Het afvoeren en slopen van asfalt;
    2. Het bouwrijp maken van de grond;
    3. Het verwijderen en afvoeren van fundering en heipalen;
    4. Het plaatsen van nieuwe schoeiing;
    5. Eventueel saneren van de grond.
    Met inachtneming van het bovenstaande heeft de taxateur de waarde bepaald op € 125.
    
    15. In het beroepschrift heeft eiseres hierover het volgende aangevoerd:
    
      “Daarnaast wenst [eiseres] te vermelden dat de koopprijs van € 125 per m² lager ligt dan de prijs die op 12 januari 2012 is betaald aan de Gemeente Nieuwkoop voor een perceel bouwgrond van groot 40 centiare door het feit dat ten aanzien van het perceel bouwgrond waar de discussie over gaat, nog de volgende werkzaamheden verricht moest worden:
      a. Het afvoeren en slopen van asfalt;
      b. Het bouwrijp maken van de grond;
      c. Het verwijderen en afvoeren van fundering en heipalen;
      d. Het plaatsen van nieuwe schoeiing;
      e. Eventueel saneren van de grond."
    
    
    16. Vast staat dat op het moment van levering van de onroerende zaak aan de kinderen van de dga, de daarop te realiseren bedrijfsunits al zo goed als gereed waren. Uit de gedingstukken volgt verder dat de bovengenoemde kosten niet door de kinderen van de dga zijn betaald; deze kosten zijn voor rekening van eiseres dan wel [B.V. 2] BV gekomen. Naast deze kosten zijn ook de kosten met betrekking tot het aanvragen van de bouwvergunning, de kosten van het bodemonderzoek en de aankoop van een stuk grond ten behoeve van de te bouwen bedrijfsunits door eiseres betaald. Hiervan uitgaande acht de rechtbank aannemelijk dat de met de kinderen overeengekomen prijs van € 125/m² aanmerkelijk lager is dan een zakelijke prijs voor de geleverde onroerende zaak. De rechtbank acht, evenals verweerder, aannemelijk dat de zakelijke prijs voor de geleverde onroerende zaak (met een perceeloppervlakte van 1.673m²) ten minste € 300.000 (exclusief omzetbelasting) bedroeg. Dit wordt enerzijds ondersteund door de door eiseres aan de gemeente Nieuwkoop voor een (kleiner maar qua ligging en gebruik vergelijkbaar) stuk bouwgrond betaalde prijs van € 181,50/m² (1.673m² x € 181,50 = € 303.649) maar volgt anderzijds ook uit de aan de dga gerichte brief van 25 maart 2019 van H.J.A. van Echteld, verbonden aan Jacobus Recourt Taxaties, waarin de grond is gewaardeerd op (afgerond) € 300.000. 
    
    17. Nu desalniettemin aangifte is gedaan alsof door eiseres slechts bouwgrond aan de kinderen is geleverd, waaraan nog allerlei werkzaamheden zouden moeten worden uitgevoerd om het te kunnen bebouwen, heeft eiseres de onroerende zaak voor een veel te lage prijs (namelijk € 209.125 exclusief omzetbelasting) verkocht aan de kinderen van de dga. Door deze te lage prijs te verwerken in de aangifte Vpb 2012, is een onjuiste aangifte gedaan. Immers, dit reeds leidt tot een winstcorrectie bij eiseres van € 90.875 (€ 300.000 -/- € 209.125). Hierover zou eiseres (uitgaande van het oorspronkelijk door haar aangegeven belastbaar bedrag over 2012 van € 367.099) € 22.718 vennootschapsbelasting verschuldigd zijn, een bedrag dat absoluut en in dit geval ook verhoudingsgewijs aanzienlijk is. Dit betekent dat niet de vereiste aangifte is gedaan.
    
    18. Naar het oordeel van de rechtbank moeten eiseres en de dga zich hier ook van bewust zijn geweest. Weliswaar is de door eiseres en de dga gehanteerde prijs van € 125/m² (oftewel € 209.125 exclusief omzetbelasting) gebaseerd op een voor hen door een derde opgestelde taxatie, echter eiseres en de dga moeten zich er bewust van zijn geweest dat de uitgangspunten in deze taxatie volstrekt afwijken van hetgeen uiteindelijk daadwerkelijk is geleverd aan de kinderen. Immers, al de werkzaamheden die volgens de taxatie van eiseres en de dga nog moesten worden uitgevoerd en een waardedrukkende invloed op de onroerende zaak hadden, zijn op kosten van eiseres (dan wel [B.V. 2] BV) uitgevoerd zonder deze door te berekenen aan de kinderen. Juist nu dit in de taxatie zo specifiek was benoemd als waardedrukkende factor, kan het eiseres en de dga niet zijn ontgaan dat zij door toch de prijs uit hun taxatie te hanteren de kinderen van de dga een substantieel voordeel (tot ten minste het hiervoor berekende bedrag) deden toekomen.
    
    19. Uit het vorenstaande vloeit voort dat sprake is van omkering en verzwaring van de bewijslast. Dit betekent dat eiseres moet doen blijken dat de hier bestreden uitspraak op bezwaar onjuist is. Daarin is eiseres met betrekking tot de bijgetelde winstcorrectie niet geslaagd. Zij heeft de door verweerder in dit verband ingenomen stellingen onvoldoende weerlegd. Eiseres heeft, tegenover wat verweerder heeft aangevoerd en overgelegd, van haar stellingen aangaande de waarde van de onroerende zaak onvoldoende concrete en controleerbare bewijsmiddelen overgelegd om in die verzwaarde bewijslast te slagen. 
    
    
      
        Redelijke schatting
      
    
    20. Het vorenstaande neemt niet weg dat de opgelegde aanslag tenminste dient te zijn gebaseerd op een redelijke schatting. De rechtbank zal in het navolgende beoordelen of daarvan sprake is. 
    
    
      
        Redelijke schatting op basis van WOZ-waardes van de bedrijfsunits
      
    
    21. Verweerder doet de door hem in beroep verdedigde winstcorrectie van € 368.114 primair steunen op de totaalsom van de WOZ-waardes (per 1 januari 2012) van de verschillende bedrijfsunits die zijn gesitueerd op de aan de kinderen van de dga geleverde grond en die ten tijde van de levering nagenoeg gereed waren. Verweerder heeft in het verweerschrift gemotiveerd gesteld dat daarvan uitgaande de winstcorrectie € 368.114 zou bedragen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
    
      Totale WOZ waarde 				€ 854.205
      Betaald voor de bouwgrond 			€ 209.125 -/-
      Aan kinderen in rekening gebrachte bouwkosten 	€ 276.966 -/- 
      Uitdeling/te corrigeren ab-inkomen			€ 368.114
    
    
    22. Hoewel de rechtbank de achter deze schatting liggende gedachte niet onredelijk vindt, vindt de rechtbank het aansluiten bij de bewuste WOZ-waardes per 1 januari 2012 wél onredelijk, daar die, naar volgt uit de door verweerder overgelegde WOZ-waardeoverzichten, de waarde betreffen per toestandsdatum 1 januari 2013. Weliswaar staat vast dat de verschillende op de geleverde grond gelegen WOZ-objecten tijdens de levering begin 2012 zo goed als gereed waren, maar dat betekent ook dat ze op dat moment nog niet helemaal gereed waren. Onder die omstandigheid vindt de rechtbank het niet redelijk om voor de schatting van de zakelijke prijs per 24 februari 2012 uit te gaan van de waarde naar de toestand op 1 januari 2013, temeer nu nadere informatie over het verloop van de bouw en/of de waardeontwikkeling gedurende de rest van het jaar 2012 ontbreekt. Om die reden verwerpt de rechtbank de primaire onderbouwing en daarmee de primair door verweerder bepleite omvang van de winstcorrectie. 
    
    
      
        Redelijke schatting: reële benadering van de aan de kinderen van de dga in rekening te brengen kosten
      
    
    23. Subsidiair heeft verweerder in voornoemd verband het standpunt ingenomen dat voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de aan de kinderen van de dga overgedragen onroerende zaak (bestaande uit de grond met de daarop (nagenoeg gereed zijnde) nieuw gerealiseerde bedrijfsunits) een reële benadering van de aan de kinderen in rekening te brengen kosten als uitgangspunt moet worden genomen. Verweerder heeft vervolgens in zijn verweerschrift uitgebreid gemotiveerd uiteengezet welke kosten aan de kinderen van de dga in rekening gebracht hadden moeten worden met betrekking tot aan eiseres gefactureerde werkzaamheden en leveranties (zie p. 13 tot en met 18 van het verweerschrift). Daarvan uitgaande zou de winstcorrectie € 248.923 bedragen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
    
      Totaal kosten 8 bedrijfsunits (inclusief grond)	€ 735.014
      Betaald voor de bouwgrond 			€ 209.125 -/-
      In rekening gebrachte bouwkosten 			€ 276.966 -/-
      Uitdeling/te corrigeren ab-inkomen			€ 248.923
    
    
    24. De rechtbank acht deze berekening van verweerder alsmede de door verweerder daaraan ten grondslag gelegde uitgangspunten redelijk, ook bezien in het licht van wat eiseres en de dga daartegenover hebben aangevoerd en overgelegd. In zoverre is dus, in ieder geval tot het bedrag van € 248.923 naar het oordeel van de rechtbank wel sprake van een redelijke schatting.
    
    25. Nu de aldus berekende winstcorrectie minder bedraagt dan de in de navorderingsaanslag betrokken winstcorrectie van € 368.114 (zoals vastgesteld bij de uitspraak op bezwaar), dient de winstcorrectie en daarmee het belastbaar bedrag dienovereenkomstig te worden verminderd met € 119.191 (€ 368.114 -/- € 248.923). Dit betekent dat het beroep tegen de navorderingsaanslag Vpb 2012 gegrond is en dat de aanslag dient te worden verminderd tot een berekend naar een belastbaar bedrag van € 616.022. 
    
    26. Gelet op het vorenstaande behoeft wat partijen overigens over de hoogte van de winstcorrectie hebben aangevoerd geen verdere behandeling.
    
    
      
        Belastingrente
      
    
    27. De rechtbank stelt voorop dat de belastingrente dient te worden verminderd in overeenstemming met de vermindering van de navorderingsaanslag Vpb 2012. Verder stelt de rechtbank in dit verband vast dat gesteld noch gebleken is dat de belastingrente in strijd met enige regel van geschreven of ongeschreven recht is berekend. De rechtbank ziet ook overigens geen aanleiding om de rente verder te matigen, ook niet in de door eiseres in dit verband benadrukte omstandigheid dat inmiddels ruim vier jaar is verstreken sinds de start van het in verband met de verkoop van de grond ingestelde boekenonderzoek. Weliswaar heeft een en ander lang geduurd, maar naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake is van enige noemenswaardige vertraging die is ontstaan door onzorgvuldig handelen van de zijde van verweerder.
    
    
      
        Slotsom
      
    
    28. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep gegrond te worden verklaard en dient te worden beslist zoals hierna is weergegeven.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    29. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.496 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 748 en een wegingsfactor 1). Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat uit de gedingstukken niet blijkt dat reeds in de bezwaarfase om een kostenvergoeding is verzocht.
    
    30. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat sprake is van omstandigheden die een van het forfait afwijkende (integrale) kostenvergoeding rechtvaardigen. Voor toekenning van een (proces)kostenvergoeding in afwijking van de forfaitaire bedragen van het Besluit is grond indien het bestuursorgaan het verwijt treft dat het een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in een daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden (‘tegen beter weten in procederen’) of indien verweerder het verwijt treft dat hij in vergaande mate onzorgvuldig heeft gehandeld. Naar het oordeel van de rechtbank treft verweerder in het onderhavige geval niet een van de hier genoemde verwijten (zie ook wat hiervoor onder 11 is overwogen met betrekking tot de ‘Algemene beginselen van behoorlijk bestuur’). 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de navorderingsaanslag Vpb 2012 tot een berekend naar een belastbaar bedrag van € 616.022 en vermindert de belastingrente dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.496;
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354 aan eiseres te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, voorzitter, en mr. S.E. Postema en 
      mr. B. Boom, leden, in aanwezigheid van mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 december 2021.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier							voorzitter
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.
    
    
  
  
     vgl. Hoge Raad, 4 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2975.