ECLI:NL:RBMNE:2022:5996, Rechtbank Midden-Nederland, 30-11-2022, 9925700 \ MC EXPL 22-3393
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-11-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst. Ondermaat. Uitleg exoneratiebeding brengt mee dat de ondermaat geen gevolgen heeft voor de huurprijs.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: 9925700 \ MC EXPL  22-3393 HvW/51572
    
    
    
      
        Vonnis van 30 november 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [vestigingsplaats 3] ,
      eisende partij ,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M.F.H. van Delft,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ., 
      te [vestigingsplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. H. van Rijn.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding met producties 1 t/m 12; - de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 9; - de conclusie van repliek met productie 13; en - de conclusie van dupliek.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is beslist dat vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De heer [eiser] is statutair bestuurder van [eiser] (hierna: [eiser] ). [eiser] is statutair bestuurder van [eiser] .
      
    
    
      2.2.
      Op 3 april 2020 hebben [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) als verhuurder en [eiser] als huurder een huurovereenkomst (hierna: de Huurovereenkomst) gesloten met betrekking tot een bedrijfsruimte in Almere (hierna: het gehuurde). Het gehuurde bestaat voor een deel uit opslagruimte en voor een deel uit kantoorruimte.
      
    
    
      2.3.
      In de drie jaar voorafgaand aan de Huurovereenkomst huurde [eiser] . (hierna: [eiser] ) het gehuurde van [bedrijf 1] . De heer [eiser] was destijds via [eiser] statutair bestuurder van [eiser] . In die hoedanigheid heeft de heer [eiser] het gehuurde in 2017 bezichtigd. Daarna is het gehuurde door [eiser] in gebruik genomen.
      
    
    
      2.4.
      Op 24 juni 2021 is [gedaagde] eigenaar geworden van het gehuurde. [gedaagde] is daarmee de rechtsopvolger van [bedrijf 1] als verhuurder in de Huurovereenkomst.
      
    
    
      2.5.
      
        De Huurovereenkomst luidt - voor zover van belang -:
        ‘1.1 Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huur van Verhuurder circa 1.962 m² bedrijfsruimte en circa 480 m² kantoorruimte (hierna ‘gehuurde’) (…)
      
    
    
      1.6
      
        Indien blijkt dat de in artikel 1.1 genoemde oppervlakte niet juist is komen partijen overeen dat: een verschil met de daadwerkelijke grootte (onder- dan wel overmaat) geen verschil zal hebben voor de huurprijs. (…)
      
    
    
      4.1
      
        De aanvanghuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 135.000,--  (…)’
      
    
    
      2.6.
      
        Op de Huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte (hierna: de Algemene Bepalingen) in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing. De Algemene Bepalingen luiden - voor zover van belang -:
        ‘2.1 Voor de vraag of huurgenotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7: 204 Burgerlijk Wetboek, is van belang wat Huurder bij de aanvraag van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde. (…)
      
    
    
      2.3
      
        Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te (doen) inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege Huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die Huurder daaraan moete geven. (…)
      
    
    
      28.1
      
        
          In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een (…) exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst (…) te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten – aan (Ver)Huurder te voldoen.
        
        
          De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders ed.) door de in het ongelijk gestelde partij vergoed.(…) ’
      
      
    
    
      2.7.
      
        Op 30 maart 2020 hebben [bedrijf 1] als verhuurder en [eiser] als huurder een addendum op de Huurovereenkomst (hierna: het Addendum) gesloten. Het Addendum luidt - voor zover van belang -:
        
          ‘- Verhuurder verstrekt aan huurder, in verband met de voortzetting van het [eiser] , gedurende de eerste 4 jaar een huurkorting ter grootte van € 172.500 minus de te stellen waarborgsom van € 34.500,- door huurder. Deze wordt gelijkelijk verdeeld over 48 kalendermaanden per jaar.
        
        
          - Indien verhuurder, gedurende de huurovereenkomst, het object (…) verkoopt aan een derde ontvangt huurder van verhuurder vanaf datum eigendomsoverdracht de huurkorting van de resterende huurperiode, minus een bedrag van € 34.500,- welke wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar als waarborgsom. Dit bedrag wordt binnen 14 dagen na eigendomsoverdracht door verhuurder aan huurder overgemaakt.’
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] is geen partij geworden bij het Addendum. In het kader van de overname van het gehuurde heeft [gedaagde] wel bevestigd dat zij op de hoogte is van het bestaan van het Addendum en van de omstandigheid dat de huurkorting doorslaggevend was voor [eiser] om de Huurovereenkomst met [bedrijf 1] te sluiten.
      
    
    
      2.9.
      Op 1 augustus 2016 heeft [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) in opdracht van [bedrijf 1] een taxatierapport opgesteld. Doel van het rapport was ‘de beoordeling van de dekkingswaarde van de onroerende zaak voor de hypothecaire lening’. Het rapport vermeldt - voor zover relevant -: ‘(…)
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Ruimtetypes
                
              
              
                
                  VVO m²
                
                [verhuurbare vloeroppervlakte, kantonrechter] 
              
              
                
                  huur/unit
                
              
              
                
                  % huur
                
              
              
                
                  markthuur
                
              
            
            
              
                
                  Bedrijfsruimte
                
              
              
                
                  1.961
                
              
              
                
                  45
                
              
              
                
                  70,18 %
                
              
              
                
                  88.245
                
              
            
            
              
                
                  Kantoor BG
                
              
              
                
                  360
                
              
              
                
                  75
                
              
              
                
                  24,47 %
                
              
              
                
                  27.000
                
              
            
            
              
                
                  Kantoor VERD
                
              
              
                
                  120
                
              
              
                
                  75
                
              
              
                
                  7,16%
                
              
              
                
                  9.000
                
              
            
            
              
                
                  Parkeren
                
              
              
                
                  -
                
              
              
                
                  250
                
              
              
                
                  1,19%
                
              
              
                
                  1.500
                
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  2.441
                
              
              
                
              
              
                
                  100%
                
              
              
                
                  125.745
                
              
            
          
        
      
      
        (…)’
      
    
    
      2.10.
      In januari 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde] laten weten dat zij interesse had om het gehuurde te kopen. Een e-mail die [eiser] in dit verband op 18 januari 2022 aan [gedaagde] heeft gestuurd, luidt – voor zover relevant -: ‘Overigens hebben wij de oppervlaktes eens goed bekeken en constateren dat de verhuurde kantoorruimte volgens u 480 m2 is terwijl wij niet verder komen dan 168 m2 (90 op begane grond en 78 op 1e etage), de verhuurder bedrijfshal een oppervlakte heeft volgens u van 1961 m2 terwijl dit volgens ons 1918 m2 is. Het lijkt me raadzaam deze informatie helder te krijgen door een onafhankelijke makelaar de juiste oppervlaktes te laten vaststellen.’ 
      
    
    
      2.11.
      In reactie op deze e-mail heeft [gedaagde] op 19 januari 2022 de uitkomsten van een NEN2580 meting (naar verhuurbare vloeroppervlakte) aan [eiser] toegestuurd. Deze meting had op 11 december 2020 in opdracht van [gedaagde] plaatsgevonden. Uit dit rapport volgt dat de kantoorruimte van het gehuurde inclusief verkeersruimte, sanitair en pantry (hierna gezamenlijk aangeduid als de kantoorruimte) 171,29 m² omvat, in plaats van 480 m² zoals de Huurovereenkomst vermeldt. In de begeleidende e-mail heeft [gedaagde] over de afwijkende vierkante meters het volgende opgemerkt: ‘Overigens maakt dit voor de overeengekomen huurprijs niet uit, zie artikel 1.6 uit jullie huurovereenkomst’.
      
    
    
      2.12.
      Op 20 januari 2022 heeft [eiser] hierop per e-mail aan [gedaagde] - voor zover relevant - als volgt gereageerd: ‘Voor de lopende huurovereenkomst is dit dan wel geregeld maar voor de mogelijke verlenging van de huurovereenkomst zullen wij wel vasthouden aan de werkelijke m2 van het gehuurde. (…) Gelukkig draagt de vorige eigenaar nog bij aan de huidige lopende huur en kan de door u berekende huur nog tot het eind van de lopende huurovereenkomst worden voldaan.’
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De kantonrechter begrijpt dat [eiser] – kort samengevat –  voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het volgende vordert:
      - aanpassing van de huurprijs in de Huurovereenkomst met € 23.175,00 ex btw per jaar met ingang van 1 april 2020, met aanpassing op basis van de indexering; 
      - betaling van € 46.350,00 aan te veel betaalde huur vanaf 1 april 2020, te vermeerderen met wettelijke handelsrente door [gedaagde] ; en
      - veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en buitengerechtelijke incassokosten van     € 1.238,50.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij sinds april 2020 te veel huur betaalt, omdat hij een kleiner vloeroppervlak aan kantoorruimte ter beschikking heeft gekregen dan in de Huurovereenkomst is afgesproken. [eiser] doet een beroep op huurvermindering op grond van artikel 7:207 BW, partiële vernietiging van de Huurovereenkomst wegens dwaling, partiële ontbinding van de Huurovereenkomst wegens wanprestatie en ongerechtvaardigde verrijking.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de daadwerkelijk geleden kosten van deze procedure, met verwijzing naar artikel 28.1 van de Algemene Bepalingen.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Heeft de ondermaat gevolgen voor de Huurovereenkomst?
      
    
    
      4.1.
      Partijen zijn het erover eens dat de vloeroppervlakte van de gehuurde kantoorruimte in totaal 171,28 m² beslaat, terwijl artikel 1.1. van de Huurovereenkomst vermeldt dat de kantoorruimte ‘circa 480 m²’ omvat. Dit is een ondermaat van (circa) 309 m². Dit brengt mee dat [eiser] (circa) 64,38% minder vierkante meters aan kantoorruimte tot haar beschikking heeft dan de Huurovereenkomst vermeldt. De centrale vraag in deze zaak is of dit gevolgen moet hebben voor de Huurovereenkomst en de tot op heden betaalde huur, en zo ja welke.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] stelt dat de jaarlijkse huurprijs van de kantoorruimte € 75,00 per vierkante meter bedraagt. Volgens [eiser] heeft hij dus € 23.175,00 ex btw per jaar (309 m² x € 75,00) te veel aan huur betaald. Hij vordert terugbetaling van de te veel betaalde huur in het verleden en verlaging van de huur voor de rest van de looptijd van de Huurovereenkomst.
      
    
    
      4.3.
      Volgens [gedaagde] maakt [eiser] geen aanspraak op huurvermindering, omdat partijen in artikel 1.6 van de Huurovereenkomst zijn overeengekomen dat een boven- dan wel ondermaat geen gevolgen heeft voor de huurprijs.
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] voert aan dat de ondermaat in dit geval zo groot is, dat de exoneratie van artikel 1.6 niet geldt, dan wel buiten beschouwing moet blijven omdat toepassing van dit artikel in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde] weerspreekt dit.
      
      
        
          Uitleg exoneratiebeding
        
      
    
    
      4.5.
      Uit artikel 1.1 van de Huurovereenkomst volgt dat de kantoorruimte ‘circa 480 m²’ omvat. Uit de bewoordingen van artikel 1.6 van de Huurovereenkomst volgt expliciet en zonder voorbehoud dat een boven- dan wel ondermaat ten opzichte van het in artikel 1.1. genoemde aantal vierkante meters niet tot aanpassing van de huurprijs leidt. Bij de uitleg van deze bepalingen is een taalkundige uitleg niet doorslaggevend, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op wat zij in dit verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). 
      
    
    
      4.6.
      De omstandigheid dat sprake blijkt te zijn van een forse ondermaat brengt op zichzelf nog niet mee dat artikel 1.6 van de Huurovereenkomst beperkter moet worden uitgelegd dan uit de tekst volgt. De kantonrechter vindt het in dit verband relevant dat niet is gesteld of gebleken dat het aantal vierkante meters aan kantoorruimte en de vastlegging hiervan in de Huurovereenkomst ten tijde van het sluiten van de Huurovereenkomst onderwerp van gesprek is geweest tussen [eiser] en [bedrijf 1] . Dat is gelet op de omstandigheden waaronder de Huurovereenkomst is gesloten ook niet vreemd. De ruimte werd gedurende een periode van drie jaren voorafgaand aan de Huurovereenkomst door [eiser] gehuurd. De heer [eiser] had in zijn hoedanigheid als statutair bestuurder van [eiser] dus zelf ervaring met het gebruik van deze ruimte. Kennelijk leek het gehuurde de heer [eiser] ook geschikt als bedrijfsruimte voor zijn nieuwe onderneming. Niet is gebleken dat het aantal vierkante meters dat de kantoorruimte precies besloeg hierbij voor [eiser] van belang was. Deze omstandigheden duiden er niet op dat partijen hebben bedoeld of mochten verwachten dat aan het aantal vierkante meters dat artikel 1.1 van de Huurovereenkomst vermeldt meer waarde moest worden gehecht en dat alleen marginale verschillen onder de exoneratie van artikel 1.6 van de Huurovereenkomst zouden vallen.
      
    
    
      4.7.
      De uitspraak van de rechtbank Haarlem van 31 januari 2007 (ECLI:NL:RB:HAA:2007:BB9815) die [eiser] in dit verband heeft aangehaald, helpt hem ook niet. Hoewel in deze zaak een partij weliswaar aanvoerde dat het exoneratiebeding alleen was bedoeld om discussies over marginale verschillen te voorkomen, volgde de kantonrechter deze uitleg niet, omdat niet was gesteld of gebleken dat partijen het exoneratiebeding zo’n beperkte werking hadden toegekend (r.o. 4.5 van voornoemde uitspraak).
      
    
    
      4.8.
      Al met al heeft [eiser] in de onderhavige zaak geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat bij het sluiten van de Huurovereenkomst was bedoeld dat een forse ondermaat wel tot aanpassing van de huurprijs zou kunnen leiden. Naar het oordeel van de kantonrechter moet artikel 1.6 van de Huurovereenkomst ook in dit geval dus zo worden uitgelegd dat een boven- dan wel ondermaat in geen geval leidt tot aanpassing van de huurprijs.
      
      
        
          Toepassing exoneratiebeding niet in strijd met redelijkheid en billijkheid
        
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] stelt dat de ondermaat in dit geval zodanig groot is dat toepassing van artikel 1.6 van de Huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dus buiten beschouwing moet blijven. Voor een dergelijk beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zijn alle omstandigheden van het geval relevant.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Vast staat dat de ondermaat van de kantoorruimte circa 209 m² is en dat dit circa 64,38% minder is dan de Huurovereenkomst vermeldt. Hoewel dit een fors verschil is, merkt [eiser] zelf op dat de ondermaat niet van invloed is op haar bedrijfsuitoefening (randnummer 66 van de dagvaarding). De ondermaat heeft dus kennelijk op zichzelf geen nadelige gevolgen gehad voor het gebruik van de ruimte door [eiser] . Dit is – zoals hiervoor onder r.o. 4.6 besproken – ook begrijpelijk, omdat de bestuurder van [eiser] voor het sluiten van de Huurovereenkomst al in de uitoefening van een ander bedrijf van de ruimte gebruik had gemaakt en dus wist dat deze ook voor [eiser] geschikt was. In zoverre heeft de omstandigheid dat sprake is van een ondermaat voor het gebruik door [eiser] geen onaanvaardbare gevolgen.
      
    
    
      4.11.
      Voor zover [eiser] meent dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij betaalt voor 209 m² aan kantoorruimte die hij in werkelijkheid niet tot zijn beschikking heeft, overweegt dat kantonrechter als volgt. [eiser] stelt dat hij met [bedrijf 1] een prijs van € 75,00 per vierkante meter kantoorruimte is overeengekomen. [gedaagde] betwist dat een vierkante meterprijs is overeengekomen. Volgens haar is sprake van een totaalprijs voor de gehele ruimte, bestaande uit de opslagruimte en kantoorruimte.
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter constateert dat de Huurovereenkomst alleen een totaalbedrag aan huur per jaar vermeldt. In de Huurovereenkomst zelf komt niet tot uitdrukking dat dit bedrag is gebaseerd op een prijs per vierkante meter en ook niet dat hierbij onderscheid is gemaakt tussen de vierkante meterprijs voor de opslagruimte en de kantoorruimte. Het enige aanknopingspunt voor een prijs van € 75,00 per vierkante meter kantoorruimte volgt uit het taxatierapport van [bedrijf 2] (geciteerd in r.o. 2.9). Dit taxatierapport is opgesteld ter beoordeling van de dekkingswaarde van het gehuurde in verband met een hypothecaire lening die [bedrijf 1] wilde aanvragen. [eiser] heeft niet gesteld en ook is niet gebleken dat dit rapport een rol heeft gespeeld bij de onderhandelingen over de Huurovereenkomst. Verder ligt het niet voor de hand dat [eiser] en [bedrijf 1] een prijs per vierkante meter zijn overeengekomen terwijl niet is gesteld of gebleken dat het aantal vierkante meters zelf onderwerp van gesprek is geweest.
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] heeft er nog op gewezen dat de hoogte van de huurprijs op zichzelf wel een punt van onderhandeling is geweest bij het sluiten van de Huurovereenkomst. De kantonrechter stelt inderdaad vast dat uit de correspondentie tussen [eiser] en [bedrijf 1] naar voren komt dat de huurkorting die [bedrijf 1] in het Addendum heeft gegeven voor [eiser] doorslaggevend was om de Huurovereenkomst te sluiten. Daaruit volgt echter niet dat de huurprijs was gekoppeld aan een aantal vierkante meters kantoorruimte.
      
    
    
      4.14.
      Voor de volledigheid overweegt de kantonrechter nog dat [eiser] in correspondentie met [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt dat ondanks dat sprake blijkt te zijn van een ondermaat de huurprijs ‘voor de lopende huurovereenkomst (…) wel [is] geregeld’. Dat [eiser] nu het standpunt inneemt dat het ongewijzigd in stand houden van de huidige huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar verhoudt zich niet goed met deze eerdere uitlatingen over de huurprijs.
      
    
    
      4.15.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiser] en [bedrijf 1] een totale huurprijs zijn overeengekomen voor de gehele ruimte. Dat deze ruimte minder vierkante meters blijkt te omvatten dan de Huurovereenkomst vermeldt, maakt dit niet anders. [eiser] wist immers goed wat hij van de ruimte kon verwachten en hij is met een huurprijs voor deze ruimte akkoord gegaan. [eiser] heeft hiervoor dus ook niet te veel betaald. In combinatie met de omstandigheid dat de ondermaat verder ook geen nadelige gevolgen heeft gehad voor het gebruik van de ruimte door [eiser] leidt dit tot de conclusie dat toepassing van het exoneratiebeding niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
      
      
        
          Beroep op gebrekenregeling slaagt niet
        
      
    
    
      4.16.
      
        [eiser] baseert zijn vorderingen onder meer op artikel 7:207 BW, waaruit volgt dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot veroorzaakt door een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 BW vermindering van de huurprijs kan vorderen. Volgens [eiser] kwalificeert de ondermaat tussen de overeengekomen en ter beschikking gestelde vierkante meters aan kantoorruimte als een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 BW. [gedaagde] weerspreekt dit.
      
    
    
      4.17.
      Artikel 1.6 van de Huurovereenkomst staat aan het beroep op huurvermindering op grond van de gebrekenregeling in de weg. Daarnaast is gelet op het bepaalde in artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen geen sprake van een gebrek, nu [eiser] wist wat hij van de ruimte kon verwachten, ook al blijkt het aantal vierkante meters kantoorruimte minder dan de Huurovereenkomst vermeldt.
      
      
        
          Geen tekortkoming, dus geen ontbinding
        
      
    
    
      4.18.
      
        [eiser] heeft (gedeeltelijke) ontbinding van de Huurovereenkomst gevorderd. Uit de omstandigheid dat [eiser] de ruimte tot zijn beschikking heeft die hij mocht verwachten en partijen een totaalprijs zijn overeengekomen voor de ruimte als geheel, volgt dat [gedaagde] niet in zijn verplichtingen is tekortgeschoten. Aangezien geen sprake is van een tekortkoming, ontbreekt de grond voor (partiële) ontbinding van de Huurovereenkomst.
      
      
        
          Geen dwaling, dus geen vernietiging
        
      
    
    
      4.19.
      
        [eiser] heeft partiële vernietiging van de Huurovereenkomst gevorderd, op grond van dwaling. Zoals hiervoor overwogen heeft [eiser] zelf gesteld dat de ondermaat niet van invloed is op de bedrijfsvoering. [eiser] heeft ook geen andere feiten gesteld en ook is niet gebleken dat [eiser] de Huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als het aantal vierkante meters aan kantoorruimte 171,29 m² zou beslaan. Van dwaling is dan ook geen sprake.
      
      
        
          Geen ongerechtvaardigde verrijking
        
      
    
    
      4.20.
      
        [eiser] heeft ten slotte een beroep gedaan op ongerechtvaardigde verrijking. Zoals overwogen in r.o. 4.15 heeft [eiser] alleen betaald en heeft [gedaagde] alleen betaald gekregen voor de ruimte die is gehuurd en verhuurd. Van ongerechtvaardigde verrijking is dan ook geen sprake.
      
      
        
          Klachtplicht
        
      
    
    
      4.21.
      Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen kan het beroep op schending van de klachtplicht van [gedaagde] onbesproken blijven.
      
      
        
          Geen belang bij verklaring(en) voor recht omtrent vloeroppervlakte
        
      
    
    
      4.22.
      
        [eiser] heeft nog een verklaring voor recht gevorderd dat sprake is van een ondermaat van 308,71 m². Dat sprake is van een ondermaat is een vaststaand feit dat relevant is in het kader van de verschillende rechtsgronden die in deze zaak zijn beoordeeld. Niet is echter in te zien welk zelfstandig belang [eiser] heeft bij een verklaring voor recht omtrent dit vaststaande feit. Gelet op het bepaalde in artikel 3:303 BW zal deze vordering dan ook worden afgewezen.
      
      
        
          BIK en proceskosten [eiser]
        
      
    
    
      4.23.
      Aangezien de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, zullen ook de vorderingen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten van [eiser] door [gedaagde] worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten [gedaagde]
        
      
    
    
      4.24.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] . [gedaagde] heeft verzocht om [eiser] op grond van artikel 28.1 van de Algemene Bepalingen te veroordelen tot betaling van de werkelijke proceskosten. Uit voornoemd artikel volgt dat de gemaakte redelijke kosten worden vastgesteld op 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000,00 per geval exclusief de griffierechten. In deze zaak zou dat neerkomen op een proceskostenveroordeling van € 6.952,50,00 (15% van € 46.350,00).
      
    
    
      4.25.
      
        [gedaagde] heeft niet inzichtelijk heeft gemaakt welke werkelijke kosten zij heeft gemaakt. De kantonrechter kan hierdoor niet beoordelen of de gevorderde proceskosten redelijk zijn. De kantonrechter zal de proceskostenvergoeding daarom op grond van het bepaalde in artikel 242, lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ambtshalve te matigen tot het wettelijke tarief, dat geacht wordt redelijk te zijn. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 1.496,00 aan salaris gemachtigde (2,0 punt x          € 748,00).
      
    
    
      4.26.
      De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op              € 1.496,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst het anders of meer gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. van Woudenberg en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.