ECLI:NL:GHARL:2015:10090, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-12-2015, 15/00002
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-12-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardering agrarisch object.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 15/00002
      uitspraakdatum: 29 december 2015 
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 november 2014, nummer AWB 14/1994, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Lingewaard (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4b te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 306.000. Tegelijk met deze beschikking zijn aan belanghebbende aanslagen in de onroerendezaakbelastingen 2013 (OZB) opgelegd ter zake van de eigendom en ter zake van het gebruik van de onroerende zaak. De aanslag ter zake van het gebruik (hierna: de aanslag gebruikersbelasting) is vastgesteld op € 360,69 en berekend naar een heffingsmaatstaf van € 165.000.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen OZB gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen de uitspraak op het bezwaar tegen de aanslag gebruikersbelasting in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 25 november 2014 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] .
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een agrarisch object, bestaande een perceel grond met een oppervlakte van 2500 m2 (hierna: het perceel) waarop een (bedrijfs)woning en diverse bedrijfsgebouwen zijn gelegen.
    
    
      2.2
      
        Partijen zijn bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak uitgegaan van de “Taxatiewijzer en kengetallen. Deel 20A. Grond bij agrarische objecten. Waardepeildatum 1 januari 2012” (hierna: de Taxatiewijzer). Hierin is onder meer het volgende vermeld over het vaststellen van de waarde van een agrarisch erf: 
        “1.2	Gevolgen voor de waardering
        	(…)
        	Sinds de waardepeildatum 1 januari 2009 wordt er een verschil gemaakt in de waardering van een agrarisch erf waar een woning voorkomt (of mag voorkomen) en een agrarisch erf waar geen woning voorkomt (of mag voorkomen). (…) 
      
      
      
        	Indien er bij een WOZ-object sprake is van een deelobject tuin (2030) en grond bij niet-woning (2110) dan moet voor het bepalen van de te hanteren grondprijs eerst deze 2 oppervlakken bij elkaar worden opgeteld.
        	Vervolgens moet voor dit oppervlak in de tabellen (bijlage 4) gezocht worden naar de te hanteren prijzen per m2.
        	(…)
      
      
    
    
      1.3
      
        Splitsing van de kavelwaarde bij objecten met een woning
      
      
      
        	Bij objecten met een woning moet de uiteindelijke kavelwaarde gesplitst worden in een waarde voor de tuin (2030) en het erf (2110).
        	Deze splitsing van de kavelwaarde kan op 2 manieren;
        I. Op basis van een gemiddelde waarde
        II. Op basis van de het toerekenen van de “dure” prijs per m2 aan de tuin van de woning (2030).”
      
      
    
    
      2.3
      
        In de tabel in bijlage 4 bij de Taxatiewijzer is voor het gebied Oostelijke Betuwe en Nijmegen de volgende grondstaffel opgenomen:
        
          Soort erf	0 t/m 	401 t/m	1001 t/m 	4501 t/m	7501 m2 e.v.
        
        
          400 m2 	1000 m2 	4500 m2 	7500 m2
        
        Met woning	€ 134,50	€ 25,00	€ 19,00	€ 10,50	€ 6,00
        Zonder woning	€ 56,50	€ 25,00	€ 19,00	€ 10,50	€ 6,00
      
    
    
      2.4
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van het perceel van 2500 m2 aan de hand van de grondstaffel voor een agrarisch erf met woning vastgesteld op € 97.300 (= 400 m2 x € 134,50 + 600 m2 x € 25 + 1500 m2 x € 19) en het bedrijfsperceel van 2000 m2 gewaardeerd op € 77.840 (= € 97.300 / 2500 * 2000).
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de heffingsmaatstaf van de aanslag gebruikersbelasting te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
    
    
      3.2
      Partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben partijen ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vermindering van de aanslag gebruikersbelasting, waarbij de aanslag wordt berekend naar een heffingsmaatstaf van € 128.160 (= € 165.000 - € 36.840).
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      
        In de Verordening Onroerende-zaakbelastingen 2013 van de gemeente Lingewaard (hierna: de Verordening) - gepubliceerd op de website decentrale.regelgeving.overheid.nl - is, in overeenstemming met de artikelen 220 tot en met 220h van de Gemeentewet, onder meer het volgende bepaald:
         “Artikel 1 Belastingplicht
      
      
      1. Onder de naam “onroerende-zaakbelastingen” worden ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken twee directe belastingen geheven:
      
        a. een gebruikersbelasting van degene die bij het begin van het kalenderjaar een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt, verder te noemen: gebruikersbelasting;
        b. een eigenarenbelasting (…)
      
      
      
        
          Artikel 2 Belastingobject
        
      
      
      
        
          (…)
        
        
          Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van die onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
        
      
      
      
        
          Artikel 3 Maatstaf van heffing
        
      
      
      
        
          De heffingsmaatstaf is de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar als bedoeld in artikel 1.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 4 Vrijstellingen
        
      
      
      
        
          (…)
        
        
          (…)
        
        
          1n afwijking in zoverre van artikel 3 wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
        
      
      
      
        
          Artikel 5 Belastingtarieven
        
      
      
      1. Het tarief van de belasting bedraagt een percentage van de heffingsmaatstaf. Het percentage bedraagt voor:
      
        	a. 	de gebruikersbelasting 0,2186%;
        	b.	(…)”
      
      
    
    
      4.2
      Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van één onroerende zaak welke niet in hoofdzaak tot woning dient. Dit berust niet op een onjuist juridisch uitgangspunt. Derhalve is terecht een aanslag gebruikersbelasting opgelegd. 
    
    
      4.3
      Op grond van artikel 4, derde lid, van de Verordening in samenhang met artikel 220e van de Gemeentewet (de zogenoemde woondelenvrijstelling) dient bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, buiten aanmerking te worden gelaten. Tussen partijen is niet in geschil dat in het onderhavige geval 500 m2 van het perceel in hoofdzaak dienstbaar is aan woondoeleinden (hierna: het woonperceel). De waarden van de woning en het woonperceel dienen daarom buiten aanmerking te blijven. 
    
    
      4.4
      De waarde van het woonperceel en het deel van het perceel dat bij het bedrijf in gebruik is (hierna: het bedrijfsperceel) tezamen hebben partijen aan de hand van de Taxatiewijzer bepaald op € 97.300. Bij de verdeling van de totale waarde van het perceel over het woonperceel en het bedrijfsperceel gaan beide partijen uit van de Taxatiewijzer. Partijen houdt verdeeld op welke wijze de Taxatiewijzer moet worden toegepast bij de verdeling.
    
    
      4.5
      Het Hof stelt voorop dat de Taxatiewijzer niet meer is dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde (agrarische) objecten vast te stellen. De Taxatiewijzer is bestemd voor het bepalen voor de waarde ingevolge de Wet WOZ en is daarmee niet zonder meer toepasbaar voor het bepalen van de waarde voor de woondelenvrijstelling van artikel 4, derde lid, van de Verordening. Nu beide partijen de Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waarderingsmethode voor de woondelenvrijstelling hanteren, zal het Hof partijen daarin volgen.
    
    
      4.6
      De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de hoogte van de heffingsmaatstaf, staat een waardering volgens de methode I voor (zie 2.2, onder 1.3). Naar zijn mening leidt methode II (zie 2.2, onder 1.3) waarbij de methodiek van grondwaardestaffeling wordt toegepast tot een niet realistische waarde voor het bedrijfsperceel.
    
    
      4.7
      Belanghebbende is van mening dat methode II dient te worden toegepast bij de waardering van het woon- en bedrijfsperceel, waardoor aan deze perceeldelen de volgende waarden dienen te worden toegekend:
      
      
        Waarde gehele perceel van 2500 m2 			€	97.300
      
      
      
        
          Waarde woonperceel (500 m2)
        
        	400 m2 x € 134,50 =	€	53.800
        	100 m2 x € 25 =	€	2.500
        
          -	56.300 –
        
          Waarde bedrijfsperceel (2000 m2)			€	41.000
      
      
    
    
      4.8
      Het Hof overweegt het volgende. In de fictieve situatie dat er geen woonbestemming op het perceel ligt, heeft het perceel volgens de Taxatiewijzer, grondstaffel “zonder woning” een waarde van € 66.100 (= 400 m2 x € 56,50 + 600 m2 x € 25 + 1500 m2 x € 19). Uitgaande van de grove, niet op de feitelijke situatie toegesneden wijze van waardering door de Taxatiewijzer is het niet onredelijk deze fictieve waarde gelijkelijk over het perceel te verdelen, zodat aan het deel van het perceel ter grootte van 2000 m2, het bedrijfsperceel, een waarde toe te rekenen valt van € 52.880 (= (€ 66.100 / 2500) * 2000). In het onderhavige geval rust op het perceel een woonbestemming en is daarop een woning gebouwd. Volgens de berekening van belanghebbende bedraagt de waarde van het bedrijfsperceel van 2000 m2 dan € 41.000 (zie onder 4.6). Deze waarde ligt lager dan de waarde van het bedrijfsperceel als op het perceel geen woonbestemming rust. Voor deze waardedaling van het bedrijfsperceel van € 52.880 tot € 41.000 als gevolg van de aanwezigheid van een woning op het woonperceel ontbreekt een op de reële waarde gebaseerde verklaring. Met de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat de door belanghebbende voorgestane berekeningswijze niet tot een realistische waarde leidt. Het Hof wijst daarom deze berekeningswijze af. Gelet op hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen is de waarde van bedrijfsperceel in ieder geval € 52.880.
    
    
      4.9
      De heffingsambtenaar bepleit dat het bedrijfsperceel een hogere waarde dan € 52.880 heeft. Hij draagt daarvoor aan dat het gehele perceel een hogere waarde heeft, omdat daarop een woonbestemming rust. Die hogere waarde van het perceel moet volgens de heffingsambtenaar over het gehele perceel verdeeld worden. Deze verdeling is naar het oordeel van het Hof niet juist. Uit de omstandigheid dat de in de Taxatiewijzer genoemde grondstaffel voor een erf met woning aan de eerste 400 m2 grond een hogere waarde toekent dan de grondstaffel voor een erf zonder woning, terwijl de staffels overigens gelijk luiden, volgt naar het oordeel van het Hof dat de aanwezigheid van een woning dan wel mogelijkheid om een woning te bouwen een meerwaarde oplevert. Door de bouw van de woning wordt het recht om op het perceel te bouwen - al dan niet volledig – geconcretiseerd en dient de meerwaarde dienovereenkomstig aan de grond onder en bij de woning te worden toegerekend. Toerekening van de meerwaarde aan de overige tot het perceel behorende grond ligt niet in de rede, aangezien daarop niet langer het recht om te bouwen – geheel – kan worden uitgeoefend. 
    
    
      4.10
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep de analyse overgelegd van de verkoopprijzen van twee vergelijkingsobjecten in [Z] , [a-straat] 54 en [b-straat] 13. Tot de vergelijkingsobjecten behoort geen bedrijfswoning. De heffingsambtenaar heeft in zijn analyse de opstallen en verharding gewaardeerd aan de hand van de Taxatiewijzer. De gerealiseerde verkoopprijzen heeft hij verminderd met de aldus vastgestelde waarden van de opstallen en verharding. Het resterende bedrag is volgens de heffingsambtenaar de waarde van het agrarisch erf. De aldus verkregen waarde per vierkante meter agrarisch erf zonder woning of woonbestemming ligt volgens de heffingsambtenaar boven de door hem gehanteerde waarde per vierkante meter voor het bedrijfsperceel. 
    
    
      4.11
      Belanghebbende bestrijdt dat sprake is van geschikte vergelijkingsobjecten omdat  [a-straat] 54 een woonbestemming had of binnenkort zou verkrijgen. Het vergelijkingsobject aan de [b-straat] 13 is volgens belanghebbende geen agrarisch bedrijf, maar een boomkwekerij. Verder zouden de verkopen plaats hebben gevonden in het kader van ruilverkaveling, zodat van een verkoop onder normale omstandigheden geen sprake is.
    
    
      4.12
      Voor zover de heffingsambtenaar met de overlegging van de analyse betoogt, dat de door hem berekende waarde van het bedrijfsperceel niet te hoog is, overweegt het Hof het volgende. Tegenover de gemotiveerde weerspreking door belanghebbende heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt, dat sprake is van voldoende vergelijkbare vergelijkingsobjecten. Daarnaast levert een berekeningswijze waarbij een deel van het vergelijkingsobject, de opstallen en verharding, aan de hand van de Taxatiewijzer wordt gewaardeerd, niet per definitie de waarde in het economische verkeer van het resterende deel, het agrarische erf, op. Het is immers niet uitgesloten dat de waarde in het economische verkeer van de opstallen en de verharding hoger is, dan de waarde die volgt uit de Taxatiewijzer, waardoor de waarde van het agrarisch erf navenant lager wordt. 
    
    
      4.13
      
        De heffingsambtenaar heeft in de heffingsmaatstaf een bedrag van € 77.840 begrepen voor het bedrijfsperceel (onder 2.4). Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van dit perceel hoger is dan € 52.880. De heffingsmaatstaf is daarom € 24.960 (= € 77.840 - € 52.880) te hoog vastgesteld. De aanslag gebruikersbelasting dient te worden verminderd met € 54,56 (= 0,2186% van € 24.960) tot € 306,13 (= € 360,69 – € 54,56).
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt vast (gewicht van de zaak: 1):
      bezwaarschrift (1 punt)	€	244
      hoorgesprek (1 punt)	-	244 
      beroepschrift Rechtbank (1 punt)	-	490
      hogerberoepschrift + verschijnen zitting Hof (2 punten)	-	  980	+
      	totaal	€	1.958
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de gebruikersbelasting,
      – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar met betrekking tot de gebruikersbelasting,
      – vermindert de aanslag gebruikersbelasting tot € 306,13,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.958 en
      – gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van € 45 en € 122 te vergoeden.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 29 december 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (A. Vellema)
            
            
              (R.F.C. Spek)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 januari 2016
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.