ECLI:NL:HR:1995:ZC1760, Hoge Raad, 16-06-1995, 15694
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 1995-06-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Kwalificatie ter beschikking gesteld onbebouwd terrein met de bedoeling een bebouwing (benzinestation) op te richten, bestemd als te worden gebruikt als art. 7A:1624 BW bedrijfsruimte. Toetsing aan redelijkheid en billijkheid bij afgebroken onderhandelingen. 
        In dit geval missen de art. 7A:1624 BW e.v. toepassing. Dit geldt tevens wanneer de overeenkomst een verplichting tot bedoelde bebouwing en exploitatie inhoudt en het terrein ter beschikking is gesteld in het kader van een huurovereenkomst die betrekking heeft op de vergunningen om aldaar die bedrijfsruimte te exploiteren. Of de art. 7A:1624 ev BW alsnog toepassing kunnen vinden, hangt af van het sluiten van een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst met betrekking tot de tot art. 7A:1624 BW bestemde gebouwde onroerende zaak. De onderdelen van het middel, die aanvoeren dat de rechtbank heeft miskend dat voor Schaap de verplichting bestond om ‘bona fide met Shell verder te onderhandelen’ zijn tevergeefs voorgesteld. De rechtbank heeft kennelijk aangenomen dat in de gegeven omstandigheden voor Schaap een dergelijke verplichting niet bestond. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is tegenover de stellingen van Shell naar behoren gemotiveerd.

16 juni 1995
  Eerste Kamer
  Nr. 15.694 (C 94/120)AS
  
  
    Hoge Raad der Nederlanden
  
  
  
    
      Arrest
    
  
  
  
    in de zaak van:
  
  
  
    
      [eiseres] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,EISERES tot cassatie,advocaat: Jhr mr J.L.R.A. Huydecoper,
  
  
  
    t e g e n 
  
  
  1. [verweerster 1] ,wondende te [woonplaats] ,2. [verweerster 2] ,wonende te [woonplaats] ,3. [verweerster 3] ,wonende te [woonplaats] ,4. [verweerster 4] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,VERWEERSTERS in cassatie,advocaat: mr P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
  
  
    1. Het geding in feitelijke instanties
  
  
    
    [erflaatster] , wonende te [woonplaats] – verder te noemen: [erflaatster] – en verweerster in cassatie sub 4 – verder te noemen: [verweerster 4] – hebben bij exploit van 4 augustus 1992 eiseres tot cassatie – verder te noemen: [eiseres] – gedagvaard voor de Kantonrechter te Hilversum en gevorderd:
  1. te verklaren voor recht dat op de in het lichaam van de dagvaarding omschreven huurovereenkomst van augustus 1962 de artt. 7A:1624 e.v. BW en de Huurwet niet van toepassing zijn en dat bij ommekomst van de bepaalde tijd waarvoor deze overeenkomst geldt, derhalve op 18 juli 1993, de overeenkomst eindigt;2. [eiseres] te veroordelen om het gehuurde aan de [a-straat 1] te [plaats] te ontruimen en te verlaten binnen 8 dagen na betekening van het vonnis, althans per 18 juli 1993, zulks op straffe van een dwangsom van ƒ 25.000,-- per dag.
  
    
      [eiseres] heeft tegen de vorderingen verweer gevoerd en in reconventie gevorderd:
  
  
    primair [erflaatster] en [verweerster 4] te veroordelen tot nakoming van de overeenkomst die op 23 oktober 1990 in door [eiseres] aan [erflaatster] gezonde brieven is neergelegd, ensubsidiair [erflaatster] en [verweerster 4] te veroordelen om met [eiseres] verder te onderhandelen over de nog onopgeloste verschilpunten in de onderhandelingsrelatie, die door [erflaatster] in september 1991 wederrechtelijk is afgebroken, in het ene en in het andere geval met veroordeling van hen tot schadevergoeding.
  
  
    De Kantonrechter heeft bij vonnis van 21 april 1993 in conventie en in reconventie de vorderingen afgewezen.Tegen dit vonnis hebben verweersters in cassatie, zijnde de erfgenamen van [erflaatster] – verder te noemen: [verweersters] – hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam.[eiseres] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.Bij vonnis van 10 november 1993 heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter in reconventie bekrachtigd en het vonnis in conventie vernietigd. In zoverre opnieuw rechtdoende heeft de Rechtbank voor recht verklaard dat op de desbetreffende huurovereenkomst de artt. 7A:1624 e.v. BW en de Huurwet niet van toepassing zijn en dat de huurovereenkomst derhalve op 18 juli 1993 is geëindigd. Voorts heeft de Rechtbank [eiseres] veroordeeld om het gehuurde aan de [a-straat 1] te [plaats] te ontruimen binnen 3 maanden na betekening van het vonnis.Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
  
  
  
    2. Het geding in cassatie
    
  
  Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding en het herstelexploit zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.[verweersters] hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep.
  
  
    3. Beoordeling van het middel
    
  
  3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.(i) Sinds augustus 1962 heeft [eiseres] van [erflaatster] (hierna: [erflaatster] ), rechtsvoorgangster van [verweersters] , gehuurd alle rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de door de Staat aan haar verleende publiek- en privaatrechtelijke vergunningen om op een door de Staat aan te wijzen terrein te [plaats] een benzinestation op te richten en te exploiteren.(ii) De overeenkomst werd aangegaan voor een periode van twintig jaren, eindigende op 18 juli 1983; [eiseres] kreeg het recht die overeenkomst met tien jaren te verlengen.(iii) De Staat heeft een terrein te [plaats] aangewezen, gelegen aan de [a-straat 1] , aan de zuidwestzijde van de thans aanwezige brug over de Vecht.(iv) [eiseres] heeft op dat terrein voor eigen rekening een benzinestation opgericht en dit vanaf 19 juli 1963 geëxploiteerd.(v) Omstreeks 1977 heeft de Staat een ander terrein aangewezen, thans aan de zuidoostzijde van de brug over de Vecht; [eiseres] heeft, na afbraak van het eerste benzinestation, aldaar toen opnieuw voor eigen rekening een benzinestation opgericht en geëxploiteerd. De tussen partijen gesloten overeenkomst werd van toepassing op het tweede station.(vi) In 1982 heeft [eiseres] het tweede station verbouwd.(vii) [eiseres] heeft haar optie tot verlenging van de overeenkomst uitgeoefend; partijen zijn overeengekomen de einddatum van de overeenkomst te stellen op 19 juli 1993. Bij die gelegenheid werd tevens de huurprijs voor de vergunningen, met ingang van 1 juli 1981, opnieuw vastgesteld.(viii) In 1990 hebben partijen onderhandeld over de voorzetting van de overeenkomst na 19 juli 1993. Bij brieven van 23 oktober 1990 heeft [eiseres] de afspraken vastgelegd die naar haar mening waren gemaakt. Hoewel [eiseres] daarom meermalen heeft gevraagd, heeft [erflaatster] die brieven niet voor akkoord getekend geretourneerd.(ix) Omstreeks maart of april 1991 heeft [eiseres] een door de toenmalige raadsman van [erflaatster] , mr Van der Niet, opgestelde conceptovereenkomst ontvangen. [eiseres] heeft daarop bij brief van 23 april 1991 gereageerd met een groot aantal voorstellen tot wijziging. Mr Van der Niet heeft geantwoord bij brief van 20 juni 1991; in die brief werd een aantal voorstellen van [eiseres] afgewezen en een deel aanvaard, terwijl nieuwe voorstellen tot wijziging van voormelde conceptovereenkomst werden gedaan.(x) Op 12 juli 1991 heeft een bespreking tussen [erflaatster] en [eiseres] plaatsgevonden; [erflaatster] heeft toen te kennen gegeven dat zij geen verdere  onderhandelingen wenste.(xi) Op 24 september 1991 is [erflaatster] met [A] een overeenkomst aangegaan met betrekking tot het verkooppunt waar het benzinestation was gevestigd.
  
  
    3.2 [erflaatster] heeft de Kantonrechter gevraagd voor recht te verklaren dat op de met [eiseres] in augustus 1962 gesloten huurovereenkomst de art. 7A:1624 e.v. BW en de Huurwet niet van toepassing zijn en dat die overeenkomst derhalve zal eindigen op 18 juli 1993. Tevens heeft [erflaatster] veroordeling van [eiseres] gevorderd tot ontruiming van het gehuurde.[eiseres] heeft in reconventie gevorderd, primair: nakoming van de volgens [eiseres] tussen partijen tot stand  gekomen overeenkomst als neergelegd in de op 23 oktober 1990 aan [erflaatster] gezonden brieven, en subsidiair: veroordeling van [erflaatster] tot door onderhandelen over de nog onopgeloste verschilpunten in de onderhandelingsrelatie die door [erflaatster] in september 1991, naar het oordeel van [eiseres] , wederrechtelijk is afgebroken. Tevens heeft [eiseres] vergoeding gevorderd van de schade die zij heeft geleden en zal lijden als gevolg van het uitstel dat door het tekortschieten van [erflaatster] is ingetreden in de uitvoering van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst, dan wel de overeenkomst die uit de tussen partijen lopende onderhandelingen mocht worden verwacht.De Kantonrechter heeft zowel de vorderingen in conventie als in reconventie afgewezen. [erflaatster] is op 17 september 1992 overleden. Haar erfgenamen, [verweersters] , zijn van het vonnis van de Kantonrechter in hoger beroep gekomen; [eiseres] heeft incidenteel geappelleerd.De Rechtbank heeft de beslissing van de Kantonrechter in conventie vernietigd en voor recht verklaard dat op de tussen [erflaatster] en [eiseres] gesloten overeenkomst de art.1624 e.v. niet van toepassing zijn, zodat de overeenkomst is geëindigd op 18 juli 1993. Voorts heeft de Rechtbank [eiseres] veroordeeld tot ontruiming van  het gehuurde. De beslissing van de Kantonrechter in reconventie is door de Rechtbank bekrachtigd.
  
  
  
    3.3 Onderdeel 2 – onderdeel 1 bevat geen klacht – komt op tegen het oordeel van de Rechtbank dat met betrekking tot de contractuele relatie tussen [erflaatster] en [eiseres] de art. 1624 e.v. en de Huurwet niet van toepassing zijn (rov. 6). De Rechtbank heeft daartoe vooreerst overwogen dat het enkele feit dat [eiseres] overeenkomstig de bedoeling van partijen (voor eigen rekening) een benzinestation op het haar – onbebouwd – ter beschikking gestelde terrein heeft opgericht, nog niet meebrengt dat de overeenkomst een huurovereenkomst met betrekking tot gebouwd onroerend goed is geworden.Het onderdeel voert hiertegen onder (a) aan dat de Rechtbank heeft miskent dat in de hiervoor bedoelde situatie de art. 1624 e.v. wel van toepassing zijn. Het onderdeel neemt onder (b) en (d) voorts tot uitgangspunt dat het voorgaande althans het geval is indien de overeenkomst de tot genot gerechtigde verplicht om de bebouwing op te richten en haar als bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 te (doen) gebruiken; een en ander heeft ook te gelden, aldus het onderdeel onder (e), wanneer de terbeschikkingstelling van een (aanvankelijk) onbebouwd stuk grond plaatsvindt in het kader van een huurovereenkomst die betrekking heeft op vergunningen waaruit het recht voortvloeit om op het daartoe aangewezen terrein een benzinestation te exploiteren.De klachten falen. Uit de parlementaire geschiedenis, zoals weergeven in de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 9, komt naar voren dat uitbreiding van de werkingssfeer van de art. 1624 e.v. tot ander ongebouwd onroerend goed dan kampeerterreinen niet strookt met de uitgangspunten van de wet. De Rechtbank heeft dan ook met juistheid geoordeeld dat de art. 1624 e.v. toepassing missen in een geval als het onderhavige, waarin tegen een overeengekomen vergoeding een onbebouwd terrein ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat degeen die daarover de beschikking verkrijgt, aldaar een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van art. 1624. Dit geldt ook wanneer de overeenkomst een verplichting tot bedoelde bebouwing en exploitatie inhoudt en het terrein ter beschikking is gesteld in het kader van een huurovereenkomst die betrekking heeft op de vergunningen om aldaar de bedrijfsruimte te exploiteren.
  
  
  
    3.4. onderdeel 2 bestrijdt onder (c) voorts nog als onjuist dan wel onbegrijpelijk hetgeen de Rechtbank heeft geoordeeld met betrekking tot de verlenging van de overeenkomst in 1981. De Rechtbank heeft overwogen dat [eiseres] gebruik heeft gemaakt van de haar verleende optie tot verlenging van de overeenkomst, alsmede dat de omstandigheid dat omtrent de gewijzigde huurprijs en indexering daarvan reeds in 1981 overeenstemming werd bereikt en dat die gewijzigde voorwaarden reeds vanaf 1 juli 1981 zijn gaan gelden, nog niet betekent dat, nu de huur op overigens gelijkluidende voorwaarden is voortgezet, sprake is van een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst met als huurobject tevens het inmiddels gebouwde benzinestation (rov. 6).Het subonderdeel werpt hiertegen op dat de art. 1624 e.v. in ieder geval van toepassing zijn wanneer sprake is van een naderende overeenkomst tot het voortgezette gebruik van een inmiddels gebouwde onroerende zaak, en die nadere overeenkomst voorziet in aanmerkelijke, inhoudelijke wijzigingen, zoals in het onderhavige geval, van de betalingsverplichting en de ingangsdatum daarvan. Dit heeft, aldus het subonderdeel, ook te gelden indien de nadere overeenkomst niet mag worden aangemerkt als een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst.Het subonderdeel faalt. Voor het antwoord op de vraag of latere bebouwing van een aanvankelijk onbebouwd ter beschikking gesteld terrein leidt tot het alsnog toepasselijk worden van de art. 1624 e.v., is beslissend of partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de inmiddels gebouwde, en tot bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 bestemde, onroerende zaak (HR 4 mei 1979, NJ 1979, 509). Dit brengt mee dat de Rechtbank een juiste maatstaaf heeft aangelegd. Haar oordeel dat in het onderhavige geval geen sprake was van een nieuwe zelfstandige overeenkomst, kan als van feitelijke aard niet op juistheid worden getoetst; in het licht van de gedingstukken is het niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd.
  
  
  
    3.5 De onderdelen 3 en 4 richten een reeks klachten tegen de rov. 9 – 20 van het betreden vonnis. De Rechtbank heeft geoordeeld dat toen [erflaatster] op 12 juli 1991 te kennen gaf niet verder te willen praten, niet reeds een stadium in de onderhandelingen was bereikt, waarin [eiseres] ervan mocht uitgaan dat in elk geval enig contract zou worden gesloten, en dat derhalve aan de zijde van [erflaatster] evenmin een verplichting is ontstaan tot vergoeding van vertragingsschade als door [eiseres] gevorderd (rov. 18 – 19). Daartoe heeft de Rechtbank overwogen, samengevat weergegeven, dat tussen [eiseres] en [erflaatster] op 27 september 1990 weliswaar op een aantal belangrijke punten overeenstemming is bereikt met betrekking tot een nieuwe huurperiode na 18 juli 1993 voor de duur van tien jaren, maar dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt met betrekking tot (a) de ingangsdatum van de jaarlijkse indexering van de huurprijs, (b) het al dan niet handhaven van de overige voorwaarden van de overeenkomst van augustus 1962 en (c) het door [erflaatster] geuite verlangen om zeggenschap te verkrijgen omtrent de opvolging van de exploitant [betrokkene 3] . De Rechtbank heeft voorts geoordeeld dat niet gezegd kan worden dat het hier gaat om ondergeschikte punten (rov. 15).
  
  
  
    3.6 De onderdelen 3a en 3b klagen tevergeefs over onbegrijpelijkheid van het oordeel dat [erflaatster] een indexering heeft verlangd, ingaande juli 1991. In het licht van de door de Rechtbank geciteerde verklaringen van de getuigen [betrokkene 1] en [betrokkene 2] is dat oordeel geenszins onbegrijpelijk.
  
  
  
    3.7 Onderdeel 3c kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Anders dan het onderdeel aanvoert, heeft de Rechtbank wel getoetst of [erflaatster] de onderhandelingen heeft gevoerd met inachtneming van maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De Rechtbank heeft immers overwogen dat [erflaatster] de brief van 23 oktober 1990 'begrijpelijkerwijs niet heeft geaccordeerd' (rov. 16). Voorts ligt een toetsing aan maatstaven van redelijkheid en billijkheid besloten in de overweging dat [erflaatster] de onderhandelingen niet mocht afbreken zonder [eiseres] vergoeding aan te bieden van de door deze gemaakte kosten van ontwerpen en vergunningen in verband met de voorgenomen modernisering van het tankstation (rov. 20).
  
  
  
    3.8 De onderdelen 3d en 3e voeren aan dat de Rechtbank heeft miskent dat voor [erflaatster] de verplichting bestond om 'bonafide met [eiseres] verder te onderhandelen'.De onderdelen zijn tevergeefs voorgesteld. De Rechtbank heeft kennelijk aangenomen dat in de gegeven omstandigheden voor [erflaatster] een dergelijke verplichting niet bestond. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is tegenover de stelling van [eiseres] naar behoren gemotiveerd.
  
  
  
    3.9 Onderdeel 4 kan evenmin tot cassatie leiden. Het onderdeel voert aan dat de punten waaromtrent partijen nog geen overeenstemming hadden bereikt, van verhoudingsgewijs (zeer) gering belang waren. De Rechtbank heeft evenwel anders geoordeeld; dat feitelijke oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde niet nader te worden gemotiveerd. Voor zover het onderdeel nog veronderstelt dat de Rechtbank haar beslissing heeft gegrond op het oordeel dat de punten waarover partijen nog geen overeenstemming hadden bereikt, hoewel mogelijk in geobjectiveerde zin van verhoudingsgewijs gering belang, in subjectieve beleving van [erflaatster] wel aanzienlijk waren, mist feitelijk grondslag.
  
  
  
    4. Beslissing
    
  
  De Hoge Raad:verwerpt het beroep;veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweersters] begroot op ƒ 577,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
  
  
    Dit arrest is gewezen door de vice-president Martens als voorzitter en de raadsheren Roelvink, Mijnssen, Heemskerk en Nieuwenhuis, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 16 juni 1995.