ECLI:NL:RBHAA:2007:AZ8755, Rechtbank Haarlem, 08-02-2007, 06/4183
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2007-02-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Woz. Waarde stortlocatie berekend aan de hand van de discounted cashflowmethode. Dotatie aan voorziening beïnvloedt kasstroom niet.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 06/4183
    
    
    Uitspraakdatum: 8 februari 2007
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    X B.V., gevestigd te Q, eiseres,
    
    en
    
    het sectorhoofd Belastingen gemeente S, verweerder.
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak a-1 te Q per waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 30.466.000. 
    
    1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 februari 2006 de waarde verminderd tot € 21.657.000.
    
    1.3. Eiseres heeft daartegen op 28 maart 2006 beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. 
    
    1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 januari 2007 te Haarlem. Namens eiseres is verschenen mr. A, bijgestaan door mr. B. , drs. C., D, E en F. Namens verweerder is verschenen G, bijgestaan door H. De door beide partijen ter zitting overgelegde pleitnota's, voor wat betreft verweerder met bijlagen, worden tot de gedingstukken gerekend. 
    
    
    2. Feiten
    
    2.1. Eiseres houdt zich bezig met de eindverwerking van afval via storten. In verband daarmee exploiteert en beheert zij op 1 januari 2003 stortlocatie a-1 te Q (het object). 
    
    2.2. Het object is sinds 1985 in gebruik. Op 1 januari 2003 was de verwachting dat de stortlocatie in 2011 zou worden gesloten. De toepasselijke milieuwetgeving brengt mee dat de stortlocatie na sluiting in 2011drie jaar moet inklinken, waarna in de periode tot en met 2019 gefaseerd een bovenafdichting wordt aangebracht.
    
    2.3. In 2004 is de bouw van een kantoorpand op de stortlocatie gestart. Op 1 januari 2005 was de betonnen funderingsconstructie gereed. Het kantoorpand vervult inmiddels de functie van hoofdkantoor van eiseres. Deze functie zal na sluiting van de stortlocatie behouden blijven.
    
    2.4. (...). 
    
    2.5. Verweerder heeft het object naar waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de staat op 1 januari 2005 gewaardeerd op € 21.657.000. Hierbij is geen rekening gehouden met een mogelijke restwaarde van de stortlocatie.
    
    
    3. Geschil en standpunten van partijen
    
    3.1. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2003. 
    
    
      3.2. Partijen delen de opvatting dat de waarde van het object gelijk is aan de waarde van de stortlocatie naar de toestand van 1 januari 2005, te bepalen op basis van de discounted cashflowmethode (DCF-methode), waarbij rekening wordt gehouden met de kasstromen vanaf 1 januari 2005. Partijen zijn het eens over de disconteringsvoet van 6,58 en over de in aanmerking te nemen ontvangsten. Wat de uitgaven betreft is tussen partijen nog in geschil:
      a. of bij het bepalen van de waarde volgens de door partijen gehanteerde DCF-methode rekening dient te worden gehouden met dotaties aan de voorziening voor de bovenafdichting van de stortlocatie;
      b. of bij het bepalen van de waarde volgens de door partijen gehanteerde DCF-methode rekening dient te worden gehouden met de uitgaven ter zake van de bovenafdichting van de stortlocatie, en zo ja, tot welk bedrag;
      c. de verwachte uitgaven in 2011.
      De overige in aanmerking te nemen uitgaven zijn tussen partijen niet in geschil.
    
    
    3.2. Eiseres concludeert tot een waarde van € 4.366.000. Verweerder concludeert tot een waarde van € 21.657.000. Voor een uitgebreide weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting. 
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
    
    4.1. De rechtbank zal partijen volgen in de door hen beiden toegepaste DCF-methode, nu de wijze van toepassing van de DCF methode mede van feitelijke aard is en, gelet op de waarderingsvoorschriften van de Wet woz, niet is gesteld of gebleken dat daaraan een juridisch onjuist uitgangspunt ten grondslag ligt. 
    
    
      4.2. Het waarderen van een onroerende zaak aan de hand van de DCF-methode berust op het uitgangspunt dat de waarde van de onroerende zaak gelijk is aan de contante waarde van de toekomstige nettokasstromen met betrekking tot de onroerende zaak op het tijdstip van 
      waardebepaling. De waarde van het object is derhalve gelijk aan de contante waarde van de toekomstige nettokasstromen met betrekking tot de stortlocatie op de waardepeildatum 1 januari 2003.
    
    
    4.3. Naar het oordeel van de rechtbank dient bij het bepalen van de nettokasstromen geen rekening te worden gehouden met de dotaties aan de voorziening voor de bovenafdichting van de stortlocatie. Een dotatie aan een voorziening beïnvloedt de nettokasstroom immers niet. Voor zover verweerder op dit punt een correctie van de DCF-methode voorstaat, oordeelt de rechtbank dat het als kasstroom aanmerken van een dotatie aan een voorziening tot een zodanige aanpassing van de uitgangspunten van de DCF-methode zou leiden, dat er van een waardering volgens deze methode in feite geen sprake meer is. De jurisprudentie waar verweerder in zijn pleitnota naar verwijst maakt dit niet anders. Nu partijen een waardebepaling aan de hand van de DCF-methode tot uitgangspunt hebben gekozen, is er derhalve geen plaats voor de door verweerder voorgestane correctie.
    
    4.4. Niet in geschil is dat de uitgaven voor de bovenafdichting van de stortlocatie gerekend moeten worden tot de uitgaven die samenhangen met de exploitatie en het beheer van de stortlocatie. Verweerder stelt dat met deze uitgaven echter geen rekening gehouden dient te worden, omdat de dotaties aan de voorziening voor de bovenafdichting reeds in de jaren 2005 tot en met 2007 in de kasstroom tot uitdrukking zijn gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank dient bij het bepalen van de nettokasstromen wel met de uitgaven voor de bovenafdichting van de stortlocatie rekening te worden gehouden. De stelling van verweerder berust op het onder 4.3. weergegeven en onjuist bevonden uitgangspunt, zodat deze stelling moet worden verworpen op de aldaar weergegeven gronden.
    
    4.5. Verweerder bestrijdt voorts ook de hoogte van de uitgaven voor de bovenafdichting van de stortlocatie en wijst daarbij op het verschil tussen de daarvoor getroffen voorziening per balansdatum 31 december 2003 van € 23.777.199 en de door eiseres verwachte uitgaven tot 2019 van € 42.000.000. Volgens verweerder wordt nog tot 2011 aan de voorziening gedoteerd. De voorziening zal dan omvang hebben van ongeveer € 28.000.000, zodat aangenomen moet worden dat de uitgaven voor bovenafdichting ongeveer dat bedrag zullen belopen, aldus verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank ziet verweerder hierbij echter over het hoofd dat de contante waarde van de in 2019 op € 42.000.000 begrote uitgaven voor bovenafdichting niet erg afwijkt van de stand van de voorziening per 1 januari 2003, de door partijen toegepaste disconteringsvoet in aanmerking genomen. In dat licht bezien mist de stelling van verweerder dat met lagere uitgaven rekening moet worden gehouden feitelijke onderbouwing. De rechtbank acht dan ook bij gebreke van gemotiveerde betwisting aannemelijk dat de verwachte uitgaven € 42.000.000 zullen bedragen. 
    
    4.6.1. Tot slot houdt de hoogte van de verwachte uitgaven in 2011 partijen verdeeld. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiseres te hoge uitgaven aan  personeel en overhead in aanmerking neemt. Het afvalaanbod zal in 2011 ten opzichte van de voorgaande jaren naar verwachting dalen van 220.000 ton naar 149.000 ton per jaar, terwijl voornoemde uitgaven nagenoeg gelijk zouden blijven, wat bij een afnemende omvang van de activiteiten niet aannemelijk is. Eiseres stelt in dit verband dat de uitgaven in verband met personeel en overhead in principe gelijk blijven, maar dat er wellicht nog nader naar de uitgaven in verband met de directe kosten, waaronder de rechtbank in dit kader verstaat de direct met de exploitatie van de stortplaats samenhangende uitgaven, zou moeten worden gekeken. 
    
    4.6.2. De rechtbank acht in dit geval aannemelijk dat uitgaven aan overhead en personeel in beperkte mate worden beïnvloed door de omvang van en activiteiten van de onderneming en dat dientengevolge de uitgaven in verband met personeel en overhead in 2011 niet afnemen. Bij gebreke van - gemotiveerde - betwisting is ook de door eiseres voorziene jaarlijkse lichte stijging van deze uitgaven niet onaannemelijk. 
    
    4.6.3. Verweerder betwist de door eiseres opgevoerde omvang van de hiervoor genoemde directe kosten met de stelling dat deze met de omvang van de activiteiten van de onderneming plegen te variëren. In verband met de verwachte afname van het afvalaanbod met ongeveer een derde ten opzichte van de voorgaande jaren, raamt verweerder deze uitgaven op twee derde van de vergelijkbare uitgaven in voorgaande jaren. Bij gebreke van onderbouwing door eiseres van de door haar in aanmerking genomen directe kosten, gaat de rechtbank uit van de door verweerder verdedigde relatie tussen de afname van het afvalaanbod en de uitgaven en acht de rechtbank de door verweerder genoemde uitgaven aannemelijk.
    
    4.6.4. Gelet op hetgeen is overwogen in 4.6.1. tot en met 4.6.3. zal de rechtbank de verwachte nettokasstroom in 2011 in goede justitie bepalen op de door verweerder verdedigde uitgaven ter zake van de directe kosten, vermeerderd met de door eiseres verdedigde uitgaven ter zake van personeel en overhead, en de niet in geschil zijnde uitgaven ter zake van investeringen, zijnde € 2.070.000 + € 1.162.000 + € 305.000 = € 3.537.000. 
    
    4.7. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard en kan het bestreden besluit niet in stand blijven. De waarde van het object dient te worden verminderd. De rechtbank zal bij het berekenen van de waarde aansluiten bij de contant gemaakte kasstromen, zoals weergegeven in het kasstroomoverzicht van eiseres, omdat verweerder bij de discontering heeft gerekend met afgeronde percentages, wat tot minder nauwkeurige uitkomsten leidt. Gelet op hetgeen in 4.6.4. is overwogen, dient de verwachte nettokasstroom in het jaar 2011 gecorrigeerd te worden tot € 3.537.000. Naar tussen partijen niet in geschil is, dient de nettokasstroom contant te worden gemaakt door deze te vermenigvuldigen met een factor 1/(1,0658)^7. De contante waarde van de nettokasstroom in 2011 bedraagt derhalve € 2.264.149. Eiseres is uitgegaan van een contante waarde van de nettokasstroom in 2011 van € 2.153.000. De waarde die per 1 januari 2003 aan het object moet worden toegekend bedraagt derhalve € 4.366.000 + € 2.264.149 -/- € 2.153.000 = € 4.477.149, afgerond € 4.477.000. De rechtbank zal aldus zelf in de zaak voorzien.
    
    4.8. Anders dan partijen, gezien hun conclusies in het (aanvullend) beroepschrift en het verweerschrift, kennelijk menen, vallen de op de waardebeschikking gebaseerde aanslagen buiten de omvang van dit beroep. Uit de gedingstukken leidt de rechtbank af dat tegen deze aanslagen bij brief van 2 december 2005 door eiseres een bezwaarschrift is ingediend, op welk bezwaarschrift (voor zover bij de rechtbank bekend) nog niet is beslist.
    
    
    5. Proceskosten
    
    Nu het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de aan de zijde van eiser gemaakte proceskosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322,- en een wegingsfactor 1). 
    
    
    6. Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - vermindert de vastgestelde waarde tot € 4.477.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 644, en wijst de gemeente S aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
      - gelast dat de gemeente S het door eiseres betaalde griffierecht van € 281 vergoedt.
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 8 februari 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A. Roelvink-Verhoeff, voorzitter, en mr. E. Jochem en mr. drs. A.E. Keulemans, leden, van de meervoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. drs. M.W. Koenis, griffier.
    
    
    
    
    Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.