ECLI:NL:RBHAA:2009:BH5570, Rechtbank Haarlem, 10-03-2009, 410553 VV EXPL 09-5
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2009-03-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder van sociale woningen vordert in kort geding ontruiming van een woning in verband met niet toegestane onderverhuur.
        Gelet op het ingrijpende karakter van de gevorderde maatregel, is een onverwijlde ontruiming bij voorlopige voorziening slechts dan gerechtvaardigd, indien zich bijzondere omstandigheden voordoen die zo zwaarwegend zijn dat in redelijkheid niet van verhuurder  kan worden verwacht dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Niet aannemelijk is geworden dat zich in deze zaak dusdanige zwaarwegende omstandigheden voordoen. De vordering wordt afgewezen.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.: 410553 / VV EXPL 09-5
      datum uitspraak: 10 maart 2009
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING 
    
    inzake
    
    
      de stichting STICHTING YMERE
      te Amsterdam
      eisende partij
      hierna te noemen Ymere
      gemachtigde mr. R. van der Hoeff
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde]
      te [woonplaats]
      gedaagde partij
      hierna te noemen [gedaagde]
      gemachtigde mr. J. Edriouch
    
    
    
    De procedure
    
    Ymere heeft [gedaagde] en zijn echtgenote [XXX] op 16 januari 2009 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 februari 2009, waarbij Ymere de vordering tegen [XXX] heeft ingetrokken. De gemachtigde van [gedaagde] heeft zich bediend van pleitnotities. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Partijen hebben nog stukken in het geding gebracht.  
    
    De feiten
    
    
      1.	Ymere verhuurt sinds 7 oktober 1983 aan [gedaagde] de woning aan de [adres] te [woonplaats] tegen een maandelijks vooruit te betalen huurprijs van (thans) € 413,68.
      2.	Op de huurovereenkomst zijn de door Ymere gehanteerde algemene voorwaarden van toepassing.
      3.	Artikel 2.1 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
      	“De huurder zal het gehuurde voor geen ander doel dan voor de huisvesting van zich en 	zijn gezin gebruiken.”
      4.	Artikel 2.2 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
      	“De huurder zal het gehuurde noch geheel, noch gedeeltelijk aan anderen in onderhuur 	of gebruik mogen afstaan zonder schriftelijke door de verhuurder afgegeven 	vergunning.”
      5.	Ingevolge artikel 24 van de algemene voorwaarden kan de verhuurder, bij niet of niet behoorlijke nakoming van een of meer van de algemene voorwaarden, de huurovereenkomst onmiddellijk beëindigen zonder opzegging of ingebrekestelling.
      6.	In september 2008 heeft een asbestsaneerder van Turkse afkomst, die in de door [gedaagde] gehuurde woning werkzaamheden verrichtte, aan Ymere gemeld dat de inrichting van de woning zijns inziens niet lijkt op die van een Turkse man.
      7.	Op 20 oktober 2008 hebben [AAA] en [BBB] (hierna [AAA] en [BBB]),  medewerkers van het Team onrechtmatige bewoning van Ymere, een bezoek aan de door [gedaagde] gehuurde woning gebracht. Zij troffen daar een vrouw van Indonesische afkomst aan, genaamd [YYY] (hierna: [YYY]), die vertelde dat zij sedert 13 september 2008 de woning van een zekere [ZZZ] huurt tegen een huurprijs van € 550,00 per maand en dat zij de woning mag gebruiken met uitzondering van één kamer.
      8.	In een op 13 november 2008 opgemaakt voortgangsverslag hebben [AAA] en [BBB] met betrekking tot de niet door [YYY] gebruikte kamer het volgende gerapporteerd:
      	“In deze kamer staat een bed, een kast en een nachtkastje [...] In de kledingkast hangt 	alleen een jas verder is deze leeg. Het nachtkastje is helemaal leeg. Er staat in deze 	kamer helemaal geen spullen die erop wijzen dat [gedaagde] hier woont of van plan is terug te 	komen.”
      9.	In hetzelfde voortgangsverslag hebben [AAA] en [BBB] (onder meer) nog het volgende opgemerkt: 
      	“In het hele huis vinden we geen persoonlijke spullen die passen bij een Turkse meneer 	van 47 jaar. [...] Ook in de bergingen kunnen we geen persoonlijke spullen ontdekken 	van de huurder [gedaagde]. Er staan wel spullen van mevrouw [YYY] in het hele huis. In haar 	slaapkamer staat een linnenkast met al haar kleding en overige spullen. Op het 	nachtkastje staat een foto van haar familie, een ketting met een kruisje en de bijbel. De 	grote breedbeeld televisie is van haar net zal de stapel dvd’s die in de kast staan.”
      10.	Op 22 oktober 2008 heeft [YYY] telefonisch aan Ymere doorgegeven dat zij bezoek had gekregen van de broer van [gedaagde], [ZZZ] en de moeder van [ZZZ], die haar te verstaan hadden gegeven de woning te verlaten.
      11.	Op 23 oktober 2008 heeft [YYY] telefonisch aan Ymere doen weten dat zij de avond daarvoor bij thuiskomst haar spullen ingepakt aantrof en dat zij door de broer van [gedaagde] en [ZZZ] uit de woning was gezet.
      12.	Op 27 oktober 2008 heeft Ymere gesproken met de broer van [gedaagde] en zijn vriendin [ZZZ]. De broer van [gedaagde] heeft daarbij verklaard dat [gedaagde] zeker al een paar maanden in Turkije verblijft bij zijn moeder die ziek is, dat zij via een vriendin van de moeder van [ZZZ] met [YYY] in contact zijn gekomen, dat [YYY] een tijdelijke verblijfplaats zocht, dat [ZZZ] uit medelijden met [YYY] heeft geregeld dat zij in de woning van [gedaagde] kon wonen en dat [gedaagde] daar niet van op de hoogte was.
      13.	Bij brief van 29 oktober 2008 heeft Ymere [gedaagde] gesommeerd de huur binnen acht dagen na dagtekening schriftelijk op te zeggen, in verband met het in strijd met de huurovereenkomst onderverhuren dan wel aan derden in gebruik geven van de woning.
      14.	Op 13 november 2008 heeft wederom een gesprek plaatsgevonden tussen een medewerker van Ymere en [YYY]. Bij dit geprek heeft [YYY] diverse sms-berichten getoond, die zij achtereenvolgens op 20 september 2008, 21 oktober 2008 en 22 oktober 2008 van [ZZZ] had ontvangen.
      15.	De door Ymere gemaakte en door [YYY] voor akkoord ondertekende transcriptie van het sms-bericht van 20 september 2008 luidt onder meer als volgt:’
      	“Is goed dat je de 25e vanaf oktober gaat betalen. Dan moet je wel 25 oktober voor 6 	weken betalen. Dat wordt dan 825 euro [...]”
    
    
    
      16.	In de transcriptie van het sms-bericht van 21 oktober 2008 is onder meer de volgende tekst opgenomen:
      	“Ben je gek geworden? Wat hadden we afgesproken? Je gaat er vandaag nog uit met je 	problemen veroorzaken [...]”
      17.	Bij brief van 25 november 2008 heeft de gemachtigde van Ymere [gedaagde] gesommeerd de huur van de woning op te zeggen. Zij heeft daarbij onder meer het volgende opgemerkt:
      	“Cliënte heeft gesproken met een onderhuurster, mevrouw [YYY] [...] Uit niets 	bleek, dat u de woning bewoont. Van u zijn geen persoonlijke zaken aangetroffen. [...] 	Omwonenden hebben verklaard dat vóór de bewoning van mevrouw [YYY] andere 	personen dan u de woning bewoonden.”
      18.	Bij brieven van 28 november 2008 en 11 november (de kantonrechter neemt aan dat bedoeld is 11 december) 2008 heeft [gedaagde] ontkend de woning te hebben onderverhuurd. 
    
    
    De vordering
    
    
      Ymere vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning en tot betaling van de maandelijkse huur ad € 413,68 vanaf 
      1 januari 2009 tot de datum waarop Ymere weer beschikking over de woning verkrijgt en tot betaling van een bedrag van € 540,00 ter zake van door [gedaagde] genoten winst uit onderverhuur. 
      Ymere stelt daartoe onder meer het volgende.
    
    
    
      Ymere verhuurt woningen aan minder draagkrachtige personen. Betaalbare woningen in die categorie zijn schaars. Ymere heeft zich dan ook te houden aan de woningtoewijzingregels van WoonNet, die gelden binnen de regio Amsterdam. Deze regels dienen om een eerlijke verdeling van de beschikbare huurwoningen voor deze groep huurders te bewerkstelligen. Ymere houdt zich strikt aan deze regels en kan niet toestaan dat zij worden omzeild. 
      [gedaagde] schiet te kort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door niet in de door hem van Ymere gehuurde woning zijn hoofdverblijf te hebben en de woning in gebruik te geven aan derden. Hij handelt daarmee tevens in strijd met artikel 7:244 BW.
    
    
    De woning is niet alleen aan [YYY] onderverhuurd geweest. Uit verklaringen van diverse buren van [gedaagde] blijkt dat in de zomer van 2008 een (Surinaams) echtpaar met een kind in de woning heeft verbleven. Ymere kan niet instemmen met de onderverhuur van de door haar aan [gedaagde] verhuurde woning. Zij vordert ontruiming van de woning, opdat zij deze weer conform het geldende woningtoewijzingbeleid kan verhuren. 
    
    Zolang [gedaagde] de woning in bezit zal houden, dient hij de maandelijkse huurprijs aan Ymere te voldoen.
    
    Voorts is [gedaagde] gehouden de winst die hij uit de onderverhuur van de woning heeft genoten, aan Ymere af te staan. In aanmerking nemende dat [gedaagde] de woning gedurende zeker anderhalf jaar heeft onderverhuurd tegen een huurprijs van € 550,00 per maand, gaat Ymere ervan uit dat  de winst 18 x € 30,00 (het verschil met de voor de renovatie geldende huurprijs van € 520,80) = € 540,00 bedraagt. Ymere vordert dit bedrag ingevolge artikel 6:104 BW als schade die zij tengevolge van de toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] heeft geleden. Die schade bestaat uit de aanzienlijke kosten die Ymere moet maken om in voldoende mate de nadelen van de onderverhuur op te heffen. Deze kosten houden onder meer verband met het sneller dan thans het geval is realiseren van de beschikbaarheid van (extra) woningen in de sociale sector alsmede het blijven waarborgen van de leefbaarheid van de woonomgeving.
    
    Ymere heeft een spoedeisend belang bij de ontruiming, gelet op de schaarste aan het soort  huurwoningen als door [gedaagde] van Ymere gehuurd en het groot aantal woningzoekenden. Zij kan daarom niet de uitspraak in een bodemprocedure afwachten alvorens tot ontruiming van de woning te kunnen overgaan.
    
    Het verweer
    
    [gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe onder meer het volgende aan. 
    
    [gedaagde] heeft in de 26 jaar dat hij de woning aan de [adres] van Ymere huurt, de woning nooit aan anderen in gebruik gegeven of onderverhuurd. Soms gaat [gedaagde] bij zijn ernstig zieke moeder in Turkije op bezoek. Hij is dan gedurende een aantal weken niet in de woning aanwezig. Ook in augustus 2008 is hij met dat doel naar Turkije vertrokken. [gedaagde] heeft toen aan zijn broer gevraagd op zijn woning te passen en heeft hem de sleutel gegeven. [gedaagde] meende zijn broer te kunnen vertrouwen, maar deze heeft dat vertrouwen ernstig beschaamd door de woning aan [YYY] in gebruik te geven. [gedaagde] kent [YYY] niet en was niet van haar verblijf in zijn woning op de hoogte. Als hij ervan had geweten, had hij er ook zeker niet mee ingestemd. Het verblijf van [YYY] in zijn woning kan [gedaagde] dan ook niet worden aangerekend. 
    
    
      De woning is niet aan [YYY] onderverhuurd. [YYY] heeft dat in strijd met de waarheid verklaard. [YYY] heeft hoogstens één maand in de woning gelogeerd. Zij heeft daar niets voor betaald.  
      Behalve [YYY] hebben nooit andere mensen gebruik gemaakt van de woning van [gedaagde]. De verklaringen die buren tegenover Ymere hebben afgelegd, zijn twijfelachtig. [gedaagde] beschikt op zijn beurt over verklaringen van bewoners waaruit blijkt dat hij altijd op het adres [adres] heeft gewoond en dat hij de woning niet heeft onderverhuurd.
      [gedaagde] heeft dan ook geen enkele winst uit onderverhuur genoten. Voor toewijzing van de daarop betrekking hebbende vordering is derhalve geen grond.
    
    
    Ymere heeft geen spoedeisend belang bij de vordering. [YYY] is vertrokken en [gedaagde] woont thans weer zelf in de woning. Hij woont daar al 26 jaar zonder dat zich ooit problemen hebben voorgedaan. De huur heeft hij altijd stipt voldaan. [gedaagde] behoort bovendien tot de kwetsbare groep aan wie Ymere woningen verhuurt. Hij heeft er belang bij in zijn woning te kunnen blijven. Ymere dient een bodemprocedure te starten en de uitkomst daarvan af te wachten. 
    
    De beoordeling van het geschil
    
    1. Op grond van de verklaring van [YYY] en de (niet door [gedaagde] betwiste) inhoud van de door [ZZZ] aan [YYY] gestuurde sms-berichten van 20 september 2008 en 21 oktober 2008, is naar het oordeel van de kantonrechter vooralsnog genoegzaam aannemelijk geworden dat de woning vanaf 13 september 2008 tot 22 oktober 2008 is onderverhuurd aan [YYY]. Daarbij is van belang dat [gedaagde] geen plausibele verklaring heeft gegeven voor het feit dat door Ymere in oktober 2008 in de woning, met uitzondering van enige meubelstukken, geen aan [gedaagde] toebehorende zaken zijn aangetroffen. 
    
    2. Ook is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] de door hem van Ymere gehuurde woning in de zomer van 2008 in gebruik heeft gegeven dan wel onderverhuurd aan derden. Daartoe is het volgende redengevend. Gelet op de door Ymere overgelegde verklaringen van buren over “een echtpaar en een kind”, “een Surinaamse man” en “een vrouw met dochter” die in de woning van [gedaagde] zouden hebben gewoond, had van [gedaagde] mogen worden verwacht dat hij stukken in het geding had gebracht waaruit blijkt dat hij in de zomermaanden zelf in de woning heeft verbleven, zoals bankafschriften, reçu’s van geldopnames of winkelbonnen. [gedaagde] verwijst slechts naar de door hem overgelegde schriftelijke verklaringen van buren. Deze verklaringen zijn echter te summier en algemeen van inhoud om zijn verweer te kunnen ondersteunen. 
    
    3. Dit alles levert een zodanig ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, dat in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De omstandigheid dat [gedaagde] mogelijkerwijs niet op de hoogte was van de onderverhuur aan [YYY] doet dat niet anders zijn, nu hij daardoor niet wordt bevrijd van de op hem rustende contractuele en wettelijke verplichting ervoor zorg te dragen dat de woning slechts voor de huisvesting van hemzelf en zijn gezin wordt gebruikt. De kantonrechter acht de kans dat in een bodemprocedure de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal worden toegewezen, groot.
    
    4. Het voorgaande betekent echter niet dat een onverwijlde ontruiming van de woning bij voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Een dergelijke maatregel is immers diep ingrijpend in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben. Om die reden zal telkens van geval tot geval een afweging dienen plaats te vinden van alle betrokken belangen en zal een onverwijlde ontruiming bij voorlopige voorziening slechts dan gerechtvaardigd zijn indien zich bijzondere omstandigheden voordien die zo zwaarwegend zijn dat in redelijkheid niet van een verhuurder als Ymere kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. 
    
    
      5. Naar het oordeel van de kantonrechter is niet aannemelijk geworden dat zich in deze zaak dusdanige zwaarwegende omstandigheden voordoen. Dit zou mogelijk anders zijn als [gedaagde] ook thans niet in de woning zou verblijven, hetgeen door Ymere weliswaar is gesteld, maar door [gedaagde] is betwist en niet voldoende aannemelijk is geworden. De stelling van Ymere dat er een groot aantal woningzoekende en een schaarste aan dit soort huurwoningen is, maakt dit niet anders.
      Dit leidt ertoe dat de vordering tot ontruiming van de woning en betaling van huur vanaf 
      1 januari 2009 bij wijze van voorlopige voorziening zal worden afgewezen. 
    
    
    
      6. Ook de vordering tot betaling van het bedrag van € 540,00 ter zake van door [gedaagde] genoten winst zal worden afgewezen, nu Ymere haar stelling dat [gedaagde] gedurende anderhalf jaar 
      € 30,00 per maand winst uit onderverhuur heeft genoten, onvoldoende heeft onderbouwd.
    
    
    7. De proceskosten komen voor rekening van Ymere omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    - weigert de gevorderde voorlopige voorziening;
    
    - veroordeelt Ymere tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. N.E. Kwak en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.