ECLI:NL:HR:2006:AU5703, Hoge Raad, 03-03-2006, C04/347HR (1424)
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2006-03-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Onteigeningszaak; vervroegde onteigening, schadeloosstelling, waardebepaling, invloed van op de peildatum nog niet ontdekte bodemverontreiniging op de prijs als bedoeld in art. 40b lid 2 Ow.

3 maart 2006 
      Eerste Kamer
      Nr. C04/347HR (1424)
      JMH/RM
    
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Landbouw, Natuurbeheer en Voedselkwaliteit),
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      EISER tot cassatie,
      advocaat: mr. H.A. Groen,
    
    
    t e g e n
    
    
      [Verweerder],
      wonende te [woonplaats],
      VERWEERDER in cassatie,
      advocaat: mr. P.S. Kamminga.
    
    
    1. Het geding in feitelijke instantie
    
    
      Eiser tot cassatie (hierna: de Staat) heeft bij exploot van 12 februari 2003 verweerder in cassatie (hierna: [verweerder]) gedagvaard voor de rechtbank te Rotterdam en na wijziging van eis ten behoeve van de realisering van recreatiegebieden in de gemeenten Schiedam, Rotterdam en Delft ten behoeve van de reconstructie Midden-Delfland (deelplan Abtswoude, fase 2) gevorderd ten name van de Staat vervroegd uit te spreken de onteigening van de in de dagvaarding omschreven gedeelte ter grootte van 00 59 60 hectare (grondplannummer [001]) van de onroerende zaak met de kadastrale aanduiding gemeente Schiedam, sectie [A], nr. [002], waarvan [verweerder] als eigenaar is aangewezen en het bedrag van de schadeloosstelling vast te stellen op € 45.000,--.
      Bij vonnis van 29 oktober 2003, dat op 19 januari 2004 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de rechtbank onder meer de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling voor [verweerder] vastgesteld op € 45.000,--, en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd.
      Bij vonnis van 13 oktober 2004 heeft de rechtbank, het bedrag van de door de Staat aan [verweerder] verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld op € 66.313,--. Dit vonnis is aan dit arrest gehecht.
    
    
    2. Het geding in cassatie
    
    
      De Staat heeft tegen het vonnis van de rechtbank van 13 oktober 2004 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.
    
    
    3. Beoordeling van het middel
    
    3.1 De deskundigen hebben in hun rapport het onteigende perceelsgedeelte van 0.59.60 ha, bestaande uit weiland met deels daarop een verharding door middel van stelconplaten van 2 bij 2 m elk en een puinverharding tot aan de aansluiting aan de openbare weg, aangemerkt als weiland met bestemmingen agrarische doeleinden zonder bebouwingsmogelijkheden en spoorwegdoeleinden. Op die basis kwamen de deskundigen tot een waarde vrij van pacht en gebruik, als onderdeel van het gehele perceel, van € 10,-- per m².
    
    3.2 De Staat heeft betoogd dat de deskundigen de waarde van het onteigende te hoog hebben begroot. Hij heeft in dat kader aangevoerd dat rekening moet worden gehouden met de in het onteigende aanwezige bodemverontreiniging, en verwezen naar het verslag van een verkennend bodemonderzoek, gedateerd 21 juni 2004, waaruit zou blijken dat het verharde deel van het onteigende plaatselijk asbest bevat. De Staat raamt de kosten van verwijdering van het verontreinigde materiaal op € 40.000,--.
    
    3.3 Bij gelegenheid van de pleidooien heeft de Staat daaraan toegevoegd dat uitgegaan moet worden van een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper en dat dan ook bepalend is hoe de redelijk handelende partijen zouden hebben gehandeld in het kader van hun onderhandelingen, c.q. de totstandkoming van een transactie en dat naar het oordeel van de Staat - en van de deskundigen - in het onderhavige geval bodemonderzoek zou zijn verricht.
    
    3.4 De rechtbank heeft de waardering van de deskundigen gevolgd. Zij wees erop dat het onteigeningsvonnis op 19 januari 2004 in de openbare registers is ingeschreven en dat de waarde van het onteigende moet worden begroot aan de hand van de op dat moment beschikbare informatie. Op de peildatum was er geen bekendheid met bodemverontreiniging; in ieder geval is dit onvoldoende gebleken. Een mededeling van de zijde van de Staat tijdens de opneming door deskundigen, dat na de inschrijving van het onteigeningsvonnis een bodemonderzoek zal plaatsvinden, is in dit verband onvoldoende. Het bodemonderzoek heeft na de peildatum plaatsgevonden. De uitkomsten van dit onderzoek dienen derhalve buiten beschouwing te blijven. Op grond hiervan bepaalde de rechtbank de waarde van het onteigende op € 59.600,--.
    
    3.5 Het middel klaagt dat de rechtbank aldus heeft miskend dat de dag van inschrijving van het vonnis van vervroegde onteigening weliswaar maatgevend is voor de schadeloosstelling, maar dat in dat verband ook de vraag onder ogen behoort te worden gezien wat op de peildatum viel te verwachten met betrekking tot de handelwijze van redelijk handelende partijen bij een veronderstelde transactie in het vrije verkeer, en dat de rechtbank daarom had moeten ingaan op het hiervoor in 3.3 bedoelde betoog van de Staat.
    
    
      3.6 Bij de waardebepaling van de onteigende zaak op basis van de in art. 40b lid 2 Ow. bedoelde prijs, gaat het om de prijs, totstandgekomen tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper die bekend zijn met de voor de waarde van die zaak van belang zijnde eigenschappen daarvan. Die eigenschappen behoren bij de waardebepaling ingevolge art. 40b lid 2 dus niet buiten beschouwing te blijven op de grond dat zij eerst door een na de peildatum verricht onderzoek aan het licht zijn getreden.
      De onteigeningsrechter zal dan ook, in het geval van een bodemverontreiniging van het onteigende die op de peildatum al aanwezig maar nog niet ontdekt was, moeten onderzoeken in hoeverre een met die verontreiniging bekende, redelijk handelende verkoper en koper die in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd.
      De rechtbank mocht dus de juistheid van het hiervoor onder 3.3 bedoelde betoog van de Staat niet op de door haar gebezigde, hiervoor in 3.4 vermelde, gronden in het midden laten. Het middel slaagt derhalve.
    
    
    4. Beslissing
    
    
      De Hoge Raad:
      vernietigt het vonnis van de rechtbank te Rotterdam van 13 oktober 2004;
      verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof te 's-Gravenhage;
      veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 804,96 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
    
    
    Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, E.J. Numann, J.C. van Oven en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 3 maart 2006.