ECLI:NL:RBNHO:2018:8775, Rechtbank Noord-Holland, 10-10-2018, C/15/270825 / HA ZA 18-129
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2018-10-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eigendomsverkrijging landtong door verjaring. Kenbaarheid inbezitname. Rechtsgeldige overdracht.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/270825 / HA ZA 18-129
    
    
    
      
        Vonnis van 10 oktober 2018 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser/verweerder]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      advocaat mr. A. Glijnis te Haarlem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE HAARLEM,
      zetelend te Haarlem,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. F. Sepmeijer te 's-Gravenhage.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser/verweerder] en Gemeente Haarlem genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 25 april 2018
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 17 september 2018 en de daarin genoemde processtukken; 
        
        
          de brief van 26 september 2018 van [eiser/verweerder] met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten in conventie en voorwaardelijke reconventie
    
      2.1.
      
        [eiser/verweerder] is eigenaar van het perceel grond, staande en gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als [nummer]. Op dit perceel grond is gelegen een woning met tuin, hierna te noemen: ‘het perceel van [eiser/verweerder]’ en ook ‘het perceel’. 
      
    
    
      2.2.
      Gemeente Haarlem is eigenaar van een perceel grond, kadastraal bekend als [nummer]. Op dit perceel is gesitueerd een open vaarwater, dat evenwijdig ligt aan de [straat] en de [straat] in Haarlem. Dit perceel wordt hierna genoemd: ‘het open vaarwater’. Het open vaarwater loopt aan de ene kant door tot aan het perceel van [eiser/verweerder] en stopt daar. Aan de andere kant, staat het open vaarwater via de [straat] en de [straat] onder meer in verbinding met het [water]. 
      
    
    
      2.3.
      Gemeente Haarlem is daarnaast eigenaar van het naast het perceel van [eiser/verweerder] gelegen stuk grond aan de [adres], kadastraal bekend als [nummer]. Met ingang van 1 april 2007 is dit perceel door Gemeente Haarlem verhuurd aan [eiser/verweerder], die de huurovereenkomst van zijn rechtsvoorgangers heeft voortgezet. De huurovereenkomst is in 2012 beëindigd, maar het gebruik daarvan wordt door [eiser/verweerder] nog steeds voortgezet, met instemming van Gemeente Haarlem. 
      
    
    
      2.4.
      In de jaren 70 van de vorige eeuw is door de toenmalige eigenaar van het perceel van [eiser/verweerder], te weten de heer [A.], een landtong gerealiseerd in het open vaarwater. De landtong grenst direct aan de tuin van het perceel. De landtong is ter hoogte van de tuin ongeveer 3,5 meter breed en 5,2 meter diep en loopt taps toe naar het open vaarwater. De landtong is aan drie zijden omsloten door het open vaarwater en is alleen toegankelijk via de tuin van het perceel van [eiser/verweerder]. Op de landtong is een wilg gepland. 
      
    
    
      2.5.
      
        [A.] heeft het perceel op 26 mei 1975 verkocht en geleverd aan zijn zoon [B.], die op zijn beurt tot aan zijn dood op 10 augustus 2006 de eigenaar is gebleven van het perceel. Per die laatste datum is de eigendom van het perceel onder algemene titel overgaan op de erven van [B.]., hierna te noemen: ‘de erven’. Het perceel is vervolgens door de erven van [B.]. verkocht aan [eiser/verweerder] en geleverd op 30 maart 2007.   
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 24 oktober 2017 heeft [eiser/verweerder] aan Gemeente Haarlem gevraagd om zijn eigendomsrecht op de landtong te erkennen en medewerking te verlenen aan de inschrijving van dit recht in de openbare registers. 
      
    
    
      2.7.
      Gemeente Haarlem heeft bij brief van 20 december 2017 betwist dat [eiser/verweerder] de eigenaar is van de landtong. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
      3.1.
      
        [eiser/verweerder] vordert  samengevat  voor recht te verklaren dat Gemeente Haarlem geen onbezwaarde eigendom geniet en geen bezitter is van de landtong en dat [eiser/verweerder] dat wel is, als ook dat de juridische erfgrens van de landtong direct gelegen is naast de schoeiing van de landtong. Verder vordert [eiser/verweerder] dat Gemeente Haarlem wordt veroordeeld om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis mee te werken aan het wijzigen in de registers van de kadastrale grenzen, onder oplegging van een dwangsom. Ten slotte vordert [eiser/verweerder] een veroordeling in de kosten van deze procedure, waaronder ook de nakosten, te vermeerderen met rente. 
      
    
    
      3.2.
      Als grondslag van zijn vorderingen voert [eiser/verweerder] (kort samengevat) aan dat de landtong na verjaring in eigendom is verkregen door [B.]. en dat de eigendom bij zijn overlijden onder algemene titel is overgegaan op diens erven. De erven hebben de landtong, die deel uitmaakt van de tuin van het perceel, vervolgens verkocht en geleverd aan [eiser/verweerder], zodat hij daarvan de eigenaar is geworden. 
      
    
    
      3.3.
      Gemeente Haarlem voert verweer met als conclusie dat de vorderingen van [eiser/verweerder] moeten worden afgewezen. Zij voert (kort samengevat) primair aan dat niet voldaan is aan het kenbaarheidsvereiste om bezit van de landtong aan te kunnen nemen, zodat de eigendom van de landtong nog altijd bij Gemeente Haarlem berust. Subsidiair voert zij aan dat de eigendom van de landtong na bevrijdende verjaring en op grond van overgangsrecht per 1 januari 1993 is verkregen door [B.]. Na diens dood is de eigendom van de landtong onder algemene titel overgegaan op de erven. Volgens Gemeente Haarlem ligt het eigendom van de landtong nog steeds bij de erven, omdat uit de notariële leveringsakte niet blijkt dat de eigendom daarvan is overgedragen aan [eiser/verweerder]. Wel heeft [eiser/verweerder] de landtong in bezit genomen, maar er is sinds dat moment nog geen verjaringstermijn volgelopen omdat [eiser/verweerder] niet te goeder trouw was. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
    
    
      3.5.
      Gemeente Haarlem vordert voorwaardelijk (uitsluitend in het geval de rechtbank haar primair gevoerde verweer in conventie volgt)  samengevat -  dat [eiser/verweerder] wordt veroordeeld tot de ontruiming van de landtong, onder oplegging van een dwangsom, en in de proceskosten. 
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser/verweerder] voert verweer met als conclusie dat de voorwaardelijke eis in reconventie moet worden afgewezen. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      
        in conventie
      
      
        Is aan het kenbaarheidsvereiste voor inbezitname voldaan; is sprake van verjaring?
      
    
    
    
      4.1.
      De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of [B.]. per 1 januari 1993 de landtong door verjaring in eigendom verkregen heeft. Volgens Gemeente Haarlem kan van eigendomsverkrijging door verjaring geen sprake zijn, omdat hiervoor vereist is dat de inbezitname van een deel van het open vaarwater voor haar kenbaar was. Gemeente Haarlem voert aan dat zij niet kon weten dat de landtong gerealiseerd was, gelet op de ligging daarvan. [eiser/verweerder] betwist deze stelling van Gemeente Haarlem.  
      
    
    
      4.2.
      Voor een beoordeling op dit punt van inbezitname en de kenbaarheid daarvan, zijn in elk geval de volgende artikelen uit het Burgerlijk Wetboek (BW) van belang: artikel 3:107 lid 1 BW, artikel 3:108 BW, artikel 3:112 BW en artikel 3:113 BW. Uit deze artikelen volgt dat bezit betekent dat iemand een goed voor zichzelf houdt (en niet voor een ander). Naar verkeersopvattingen moet worden beoordeeld of hiervan sprake is, waarbij ook de uiterlijke feiten van belang zijn. Bezit kan worden verkregen door inbezitname. Volgens de wet neemt men een goed in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Wanneer het goed in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor een inbezitneming onvoldoende. De machtsuitoefening moet dusdanig zijn, dat het bezit van de eigenlijke rechthebbende, daardoor teniet wordt gedaan. 
      
    
    
      4.3.
      Naast deze wetsartikelen is een arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) van belang bij de beoordeling of het bezit kenbaar was voor de eigenaar. De Hoge Raad heeft in dit arrest herhaald dat niet vereist is dat de eigenlijke rechthebbende (hier: Gemeente Haarlem) daadwerkelijk kennis heeft gedragen van dat bezit. Voldoende is dat een en ander naar buiten toe kenbaar was. Hoezeer het ook voor eigenaren van moeilijk begaanbare of moeilijk toegankelijke percelen bezwarend kan zijn deze periodiek op bezitsinbreuken te controleren, in de gelding van de wettelijke vereisten voor bezit kan die omstandigheid geen verandering brengen. Eerst indien moeilijke begaanbaarheid of moeilijke toegankelijkheid aan de kenbaarheid van de bezitsdaden in de weg staat, is van bezit van een inbreukmaker geen sprake, aldus nog steeds de Hoge Raad.
      
    
    
      4.4.
      
        In dit geval gaat het om open vaarwater dat in bezit was/is van Gemeente Haarlem. [A.] heeft een deel van dit open vaarwater gedempt met zand en dit deel afgebakend met beschoeiing. De landtong is uitsluitend via de tuin van het perceel toegankelijk gemaakt en de grond van de landtong loopt door in de tuin. Op de landtong is een wilg geplant. Naar verkeersopvattingen zijn dit daden van inbezitname, te weten de 
        toe-eigening van een deel van het open vaarwater, met de intentie dit deel voor zichzelf te houden (de landtong is immers alleen bereikbaar vanuit de tuin van het perceel). Het gaat hier evident om een machtsuitoefening die het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet, omdat daar waar water zou moeten zijn, land is gemaakt. Daarbij is het niet goed denkbaar dat een landtong die aldus is gesitueerd, het bezit van een ander zou kunnen zijn, dan de eigenaar van het perceel waarvan de aangrenzende tuin onderdeel uitmaakt. Dit zou anders zijn, indien het een eilandje was in het open vaarwater of wanneer de landtong over land (ook) bereikbaar was via gemeentegrond of andermans erf. Maar hiervan is in dit geval geen sprake. Er is met de realisatie van de landtong dus sprake van inbezitname van een deel van het open vaarwater. 
      
      
    
    
      4.5.
      Door Gemeente Haarlem is weliswaar gemotiveerd aangevoerd dat vanaf de openbare weg en de lucht geen zicht is op de landtong, maar zij kan niet ontkennen dat dit zicht er in elk geval wel is vanaf haar eigen perceel, te weten het open vaarwater (water met daaraan grenzende groenstroken). Omdat dit open vaarwater in eigendom is van Gemeente Haarlem, was het voor haar goed mogelijk om deze – vanaf het water of de groenstroken – periodiek op bezitsinbreuken te controleren. Van een inbezitname die vanwege de ligging daarvan niet kenbaar kon zijn, is in dit geval dan ook geen sprake. In tegendeel: de inbezitname was vanaf het open vaarwater naar buiten toe voldoende kenbaar. Daarmee is aan het kenbaarheidsvereiste voor bezit voldaan. Ook indien de situatie naar oud recht beoordeeld zou moeten worden, wordt tot deze conclusie gekomen. Er is immers sprake van een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar en niet dubbelzinnig bezit. 
      
    
    
      4.6.
      Omdat Gemeente Haarlem verder erkent dat aan de overige vereisten voor (verkrijgende dan wel bevrijdende) verjaring is voldaan, staat daarmee vast dat [B.]. door verjaring de landtong per 1 januari 1993 in eigendom heeft gekregen. Na zijn dood is de eigendom overgaan op zijn erfgenamen. 
      
      
        
          Is de eigendom van de landtong bij notariële akte overgedragen aan [eiser/verweerder]?
        
      
      
    
    
      4.7.
      Daarmee komt de rechtbank toe aan het door Gemeente Haarlem gevoerde verweer dat inhoudt dat de erven de eigendom van de landtong niet bij notariële akte hebben overdragen aan [eiser/verweerder], zodat de eigendom daarvan nog steeds bij de erven ligt. Zij hebben uitsluitend het bezit van de landtong verschaft aan [eiser/verweerder], aldus Gemeente Haarlem. [eiser/verweerder] heeft deze stellingen betwist. 
      
    
    
      4.8.
      Bij de beantwoording van de vraag of de landtong in eigendom is overgedragen, komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. 
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank overweegt dat de landtong geen deel uitmaakt van de kadastrale omschrijving die is opgenomen in de notariële akte van levering. De landtong is immers geen onderdeel van het kadastrale nummer, dat door de erven is geleverd aan [eiser/verweerder]. Voor de uitleg van de partijbedoeling is verder relevant of uit de feitelijke omschrijving in de notariële akte kan worden afgeleid, dat partijen bedoeld hebben de landtong in eigendom over te dragen aan [eiser/verweerder]. Ook bij deze uitleg is de objectieve maatstaf als in punt 4.8 omschreven van toepassing. In de notariële akte wordt het verkochte feitelijk omschreven als ‘het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verder toebehoren te [adres]’. De landtong is van het open vaarwater afgebakend door de beschoeiing die daaromheen is aangebracht. De landtong maakt onderdeel uit van de tuin van het perceel, omdat deze uitsluitend via die tuin toegankelijk is en niet via een ander perceel. De landtong vormt één doorlopend geheel met de tuin. Dat de taps toelopende vorm ervan afwijkt van de verder rechthoekige tuin, maakt dit niet anders. De landtong valt daarmee onder de feitelijke omschrijving van het geleverde, te weten als onderdeel van de tuin van het perceel. Dat de omvang van het verkochte in de opvolgende leveringsakten steeds staat omschreven als 259 m2 (en het aantal vierkante meters niet is vermeerderd nadat de verjaring was voltooid) doet hier niets aan af, gelet op de geringe grootte van de landtong ten opzichte van het gehele perceel. Daarbij staat in de notariële akte in artikel 2 lid 2 dat geen van partijen rechten kunnen ontlenen aan een eventuele onder- of overmaat, zodat ook om die reden maar beperkte betekenis toekomt aan de juistheid van het vermelde aantal vierkante meters in de notariële akte. Bij een verschil in uitleg van de in de akte genoemde kadastrale gegevens en de daarin opgenomen feitelijke omschrijving, gaat de feitelijke omschrijving voor op de kadastrale aanduiding. Dat maakt dat de rechtbank oordeelt dat – naar objectieve maatstaven – partijen bedoeld hebben de landtong (als onderdeel van de tuin van het perceel) te leveren aan [eiser/verweerder].    
      
    
    
      4.10.
      Nu vaststaat dat de erven bevoegdelijk de landtong hebben verkocht en geleverd aan [eiser/verweerder], geldt [eiser/verweerder] als rechtmatig eigenaar daarvan. Hij heeft het bezit daarvan gekregen door een rechtsgeldige overdracht. De rechtbank komt dan ook niet toe aan het verdere verweer van Gemeente Haarlem inhoudende dat [eiser/verweerder] niet door verjaring eigenaar is geworden.
      
      
        
          Overige beslispunten 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, kan niet tot een andere beslissing leiden. Deze stellingen behoeven dan ook geen bespreking. 
      
    
    
      4.12.
      De vorderingen van [eiser/verweerder] zullen worden toegewezen, waarbij de gevorderde dwangsommen zullen worden afgewezen omdat Gemeente Haarlem heeft verklaard te zullen voldoen aan een veroordelend vonnis. Daarop heeft [eiser/verweerder] niet aangegeven nu al belang te hebben bij het stellen van een dwangsom.  
      
    
    
      4.13.
      Gemeente Haarlem zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser/verweerder] worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	98,01
      - griffierecht		291,00
      - salaris advocaat		1.086,00 (2,0 punten × tarief € 543,00)
      Totaal	€ 	1.475,01
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. De gevorderde rente over de proces- en de nakosten worden toegewezen als hierna vermeld. 
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
    
    
      4.15.
      De voorwaarde is niet vervuld voor de ingestelde eis in reconventie, nu de vorderingen in conventie (op de dwangsom na) worden toegewezen. Omdat door [eiser/verweerder] wel (voorwaardelijk) verweer is gevoerd, zal Gemeente Haarlem in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser/verweerder] worden begroot op € 543,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 543,00).
      
    
    
      4.16.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. De gevorderde rente over de proces- en de nakosten worden toegewezen als hierna vermeld. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat Gemeente Haarlem geen bezitter is van en geen onbezwaarde eigendom geniet van het bij partijen genoegzaam bekende stuk grond, in deze procedure aangeduid en beschreven als de landtong, welke landtong ook is weergegeven op de als productie 5 door [eiser/verweerder] overgelegde tekeningen en op de als productie 6 door [eiser/verweerder] overgelegde foto’s, welke landtong aan de buitenzijde wordt begrensd door de aanwezige schoeiing, 
      
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat de heer [eiser/verweerder] de bezitter is van en de onbezwaarde eigendom geniet van het bij partijen genoegzaam bekende stuk grond, in deze procedure aangeduid en beschreven als de landtong, welke landtong ook is weergegeven op de als productie 5 door [eiser/verweerder] overgelegde tekeningen en op de als productie 6 door [eiser/verweerder] overgelegde foto’s, welke landtong aan de buitenzijde wordt begrensd door de aanwezige schoeiing, 
      
    
    
      5.3.
      verklaart voor recht dat de juridische erfgrens van voormelde landtong is gelegen direct naast de schoeiing van de landtong, 
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Gemeente Haarlem om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis mee te werken aan het wijzigen in de registers van de kadastrale grenzen,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Gemeente Haarlem in de proceskosten, aan de zijde van [eiser/verweerder] tot op heden begroot op € 1.475,01, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
      
        
          In voorwaardelijke reconventie
        
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt Gemeente Haarlem in de proceskosten, aan de zijde van [eiser/verweerder] tot op heden begroot op € 543,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
      
        
          in conventie en voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt Gemeente Haarlem in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Gemeente Haarlem niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.4, 5.5, 5.7 en 5.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.K. Korteweg en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2018.
      
    
  
  
    type: CK
    coll: