ECLI:NL:RBMID:2006:AZ0101, Rechtbank Middelburg, 11-10-2006, 49517 HA ZA 05-471
Rechtbank Middelburg — Uitspraak 
Datum: 2006-10-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: ''Gelet hierop moet het ervoor worden gehouden dat hetgeen [gedaagden] stelt juist is; het terrein is niet overeenkomstig de ontwerptekening aangelegd. Onder die omstandigheid kan Aquastaete de teveel aangebrachte grond niet aan [gedaagden] in rekening brengen tegen de afgesproken grondprijs.''

vonnis
      RECHTBANK MIDDELBURG
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 49517 / HA ZA 05-471
    
    Vonnis van 11 oktober 2006
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      RESORT AQUASTAETE B.V.,
      gevestigd te Bruinisse, gemeente Schouwen-Duiveland,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      procureur: mr. C.J. IJdema,
    
    
    tegen
    
    
      1. [gedaagde sub 1],
      2. [gedaagde sub 2],
      beiden wonende te Bruinisse, gemeente Schouwen-Duiveland,
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      procureur: mr. C.T.E. Nuis.
    
    
    
    Eiseres in conventie, verweerster in reconventie zal hierna ‘Aquastaete’ genoemd worden. Gedaagden in conventie, eisers in reconventie zullen hierna zowel gezamenlijk als individueel ‘[gedaagden]’ worden genoemd.
     
    
       	De procedure
       	Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 23 november 2005
      - het proces-verbaal van comparitie van 7 februari 2006
      - de incidentele conclusie houdende onbevoegdheid tevens voorwaardelijke conclusie van antwoord in reconventie
      - de akte tot het verstrekken van inlichtingen van Aquastaete
      - de antwoordakte na comparitie van [gedaagden]
      - de akte uitlating productie van Aquastaete.
    
    
     	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
       	De feiten
       	Tussen Aquastaete en [gedaagden] is op 30 maart 2002 een koop-aanneemovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagden] van Aquastaete kocht en Aquastaete aan [gedaagden] verkocht:
      “het perceel bouwgrond met daarop de recreatiewoning met aanbehoren in aanbouw, gelegen in fase 1 van bouwplan Resort AquaStaete te Bruinisse aan de [adres] te Bruinisse, gemeente Schouwen-Duiveland, uitmakende een op het terrein kennelijk aangegeven gedeelte ter grootte van ongeveer 459m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente Bruinisse sectie [nummer]”,
      terwijl [gedaagden] voorts aan Aquastaete opdracht gaf, welke opdracht Aquastaete aanvaardde, om op het verkochte voor rekening van [gedaagden] te doen (af)bouwen:
      “een recreatiewoning met aanhorigheden, overeenkomstig de aan koper bekende technische beschrijving de dato 02-07-2001 en tekening de dato 01-06-2001”.
    
    
    
      2.2.	In de overeenkomst is onder meer bepaald:
      “Artikel 2. Over- of ondermaat verkochte
      1. Verschil tussen de werkelijke en de opgegeven grootte van het verkochte geeft aan geen van partijen enig ander recht dan het vorderen van vermeerdering of vermindering van de koopprijs, voorzover het verschil minder bedraagt dan vijf procent (5%) van de hiervoor opgegeven grootte.
      2. Indien en voorzover het verschil na kadastrale uitmeting groter blijkt dan vijf procent (5%), zal het alsdan gebleken verschil worden verrekend op basis van een grondprijs groot ƒ 300,00 (zegge: driehonderd gulden) of euro 136,13 (zegge: éénhonderd zesendertig euro en dertien eurocent) per centiare, exclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting, binnen twee maanden nadat de uitkomsten van de kadastrale uitmeting aan ondernemer en verkrijger ter kennis zijn gebracht.
      (…)
      Artikel 22. Geschillen
      1. Alle geschillen, die naar aanleiding van de overeenkomst van aanneming van werk of op grond daarvan tussen partijen mochten ontstaan, zullen volgens billijkheid worden beslecht door arbitrage overeenkomstig de regelen beschreven in de statuten van de Raad van Arbitrage voor Bouwbedrijven in Nederland, gevestigd te Amsterdam. Ondernemer en verkrijger doen terzake daarvan afstand van een beroep op de rechter en verklaren nu voor alsdan zich aan deze arbitrale uitspraak te zullen houden. 
      (…)
      Artikel 35. Erfdienstbaarheden
      (…)
      3. Onverminderd het hiervoor bepaalde is verkrijger aan ondernemer een jaarlijkse retributie verschuldigd voor onder andere het onderhoud van de wegen, het openbaar groen en water, de openbare verlichting en de riolering binnen Resort AquaStaete, en voor het ophalen van huisvuil en de aansluiting op- en het onderhoud van het centraal antennesysteem, alsmede voor het onderhoud van het eventueel aan te brengen slagboomsysteem, welke retributieverplichting onderdeel uitmaakt van de hiervoor (…) omschreven erfdienstbaarheden.
      4. Vorenbedoelde retributie is vastgesteld voor wat betreft de ten tijde van de oplevering aanwezige voorzieningen voor het gehele kalenderjaar 2002 op ƒ3.250,00 (zegge: drieduizend tweehonderd vijftig gulden) of euro 1.474,79 (zegge: éénduizend vierhonderd vierenzeventig euro en negenenzeventig eurocent), exclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting, welke retributie jaarlijks per 1 januari – voor het eerst per 1 januari 2003 – zal worden geïndexeerd op basis van de door het Centraal Bureau voor de statistiek te ’s-Gravenhage vastgestelde consumentenprijsindex CPI) alle huishoudens, met dien verstande dat deze indexering nimmer kan leiden tot verlaging van de retributie.” 
    
    
    2.3. Op 10 juli en 8 september 2002 passeerden de notariële aktes van levering.
    
    
      2.4. Aquastaete heeft aan [gedaagden] op 9 juli 2003, 23 januari 2004, 8 juli 2004 en 
      11 januari 2005 nota’s betreffende de in de overeenkomst genoemde retributie, in totaal bedragend € 3.694,59, toegezonden. [gedaagden] heeft deze nota’s niet betaald.
    
    
    
      2.5. Aquastaete heeft aan [gedaagden] voorts op 5 juli 2004, 4 oktober 2004 en 
      26 november 2004 nota’s toegezonden ter zake van nutsvoorzieningen. 
    
    
    
      2.6. Op 27 januari 2005 heeft Aquastaete daarnaast aan [gedaagden] verzonden een nota
      ten bedrage van € 96,80 betrekking hebbende op de verontreinigingsheffing aangaande het watergebruik. 
    
    
    
      2.7. Het aan [gedaagden] verkochte perceel bleek bij uitmeting door het kadaster 514 m2
      groot te zijn, derhalve 55 m2 groter dan in de overeenkomst aangegeven. Aquastaete heeft [gedaagden] op 9 februari 2005 een nota ten bedrage van € 5.191,93 (inclusief BTW) toegezonden wegens overmaat van de verkochte bouwgrond. Zij brengt in rekening de boven de afwijking van 5% meer aan [gedaagden] geleverde grond. [gedaagden] heeft de nota niet voldaan.   
    
    
    
       	Het geschil
      in conventie
       	Aquastaete vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      1. [gedaagden] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 10.272,72 ter zake hoofdsom, althans een zodanig bedrag door de rechtbank te bepalen;
      2. [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente sedert de diverse vervaldata van de facturen tot en met 4 maart 2005 ten bedrage van € 149,63, althans een zodanig bedrag door de rechtbank te bepalen, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan het moment der voldoening, alsmede de buitengerechtelijke kosten van € 904,00;
      3. [gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
    
    
    
      3.2.	Aquastaete vordert aldus betaling van de onder 2.4., 2.6. en 2.7. genoemde bedragen. Daarnaast stelt Aquastaete dat van de onder 2.5. genoemde nota’s een bedrag van € 1.289,40 niet is voldaan. 
      De retributie is [gedaagden] op grond van de koop-aanneemovereenkomst verschuldigd. Van het geconstateerde verschil in grootte van het verkochte perceel als overeengekomen en na uitmeting, dient een hoeveelheid van 32,05 m2 te worden verrekend tegen de overeengekomen grondprijs van € 136,13. De vergoeding van de overmaat bedraagt dan € 4.362,96 exclusief BTW. 
      Aquastaete heeft [gedaagden] meerdere malen verzocht en gesommeerd tot betaling van de facturen over te gaan, hetgeen hij niet deed. Aquastaete heeft de vordering daarom uit handen gegeven en daarbij buitengerechtelijke kosten gemaakt, die zij begroot op € 904,00. Betaling van de facturen diende conform de vervaldata daarop uiterlijk te geschieden binnen 10 en 14 dagen na factuurdatum. Doordat [gedaagden] niet betaalde was hij in gebreke en is hij gehouden de wettelijke rente aan Aquastaete te betalen. 
    
    
    
      3.3. [gedaagden] voert verweer en stelt dat de gevorderde bedragen aan retributie niet in
      verhouding staan tot de geleverde diensten. Aquastaete doet vrijwel niets aan het in de overeenkomst genoemde onderhoud, maar stuurt wel forse rekeningen. [gedaagden] heeft daarom een specificatie gevraagd van de kosten die Aquastaete voor het onderhoud maakt, maar heeft deze niet gekregen. Aquastaete dient verantwoording af te leggen over de kosten die zij maakt. [gedaagden] heeft daarom zijn betalingsverplichting opgeschort.
      [gedaagden] betwist voorts hetgeen Aquastaete voor nutsvoorzieningen in rekening heeft gebracht verschuldigd te zijn boven een bedrag van € 625,00. Op 23 september 2004 heeft hij een bedrag van € 2.571,00 betaald, op basis van een eigen schatting van het verbruik van gas, water en licht van € 400,00 per twee maanden.
      Het wegens de verontreinigingsheffing in rekening gebrachte bedrag van € 96,80 heeft [gedaagden] inmiddels voldaan. 
      Het in rekening gebrachte bedrag voor overmaat van de gekochte bouwgrond betwist [gedaagden] verschuldigd te zijn. Aanvankelijk bleek slechts 402 m2 grond te zijn geleverd, in tegenstelling tot de in de overeenkomst opgenomen hoeveelheid van 459 m2. Aquastaete heeft de resterende 57 m2 grond bij nadere akte geleverd. Hiertoe heeft zij een lading grond aangebracht in het aan het perceel grenzende water. Aquastaete heeft toen echter teveel grond aangebracht, waardoor niet 57 m2 maar 112 m2 werd opgevuld. Zij heeft hierdoor onzorgvuldig gehandeld en het is in strijd met de bedoeling van de overmaatbepaling om thans het meerdere bij [gedaagden] in rekening te brengen. De bepaling is niet bedoeld om een foutief aangebrachte grondlaag te verrekenen tegen de bouwgrondprijs. Desgewenst haalt Aquastaete de teveel aangebrachte grond zelf weg.
      Aquastaete heeft ten slotte één standaard sommatiebrief aan [gedaagden] verzonden. Dat rechtvaardigt niet het vorderen van buitengerechtelijke kosten. 
    
    
    
      in reconventie
      3.4.	[gedaagden] vordert op grond van het bovenstaande, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Aquastaete tot betaling van € 25.047,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 juli 2002, met veroordeling van Aquastaete in de kosten van de procedures in conventie en in reconventie.
      3.5.	Hiertoe stelt hij aan de hand van informatie van Aquastaete een huis aan het water te hebben gekocht. Uit de verkoopfolder, de aan de koop-aanneemovereenkomst gehechte situatieschets en de aan de transportakte van 10 juli 2002 gehechte situatieschets en plattegrond blijkt dat de woning aan de zijkant en de achterkant grenst aan een waterpartij die ongeveer net zo breed is als de tuin. Uit de verkoopvideo blijkt verder dat de tuin vrijwel zonder hoogteverschil overgaat in de waterpartij. Deze informatie was voor [gedaagden] de reden om dit huis aan het water te kopen. Nu blijkt echter dat het aangrenzende water veel smaller is dan voorgespiegeld, dat het waterniveau ongeveer 2 á 3 meter lager staat dan het niveau van de tuin en dat het talud naar het water steil naar beneden afloopt. De stuw aan de zijkant van de woning blijkt niet meer te zijn dan een simpele waterkering, terwijl de situatieschets een grote waterpartij suggereert. [gedaagden] heeft een vergelijking gemaakt met de grondprijs van een woning die niet aan het water ligt, maar die verder volstrekt vergelijkbaar is op het park. Hieruit blijkt dat [gedaagden] € 25.047,00 meer heeft betaald om een perceel aan het water te verkrijgen. Dit terwijl de woning niet de aantrekkelijke aspecten blijkt te hebben van een woning aan het water. Aquastaete heeft de ligging van de woning bewust onjuist voorgesteld. [gedaagden] stelt dat daarom sprake is van dwaling en/of bedrog en vordert van Aquastaete schadeloosstelling.
    
    
    
      3.6.	Aquastaete voert verweer en stelt dat de rechtbank op grond van artikel 22 van de koop-aanneemovereenkomst niet bevoegd is kennis te nemen van de vordering in reconventie. De door [gedaagden] genoemde feiten zien immers op de oplevering van het gekochte. Tevens heeft de rechtbank Breda zich onbevoegd verklaard ten aanzien van een door een andere huiseigenaar in een voor die rechtbank aanhangige procedure gevoerd soortgelijk verweer.
      Voor het geval de rechtbank zich wel bevoegd acht stelt Aquastaete dat de verkoopbrochure slechts een algemeen beeld geeft van het project voor realisatie. In de brochure staat ook duidelijk vermeld dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Beslissend is wat partijen overeenkomen. Het gekochte is conform de koop-aanneemovereenkomst opgeleverd. 
      Op de situatieschets is vermeld dat wijzigingen zijn voorbehouden; hieraan kan [gedaagden] evenmin rechten ontlenen. 
      Voorts is niet overeengekomen dat de tuin vrijwel zonder hoogteverschil over zou gaan in de waterpartij. Aan de video kunnen ter zake geen rechten worden ontleend, nu de video lange tijd voor het vaststellen van de waterpeilhoogte is gemaakt, een computeranimatie van bouwtekeningen betreft en slechts de aanwezigheid van water aangeeft. Bovendien is Aquastaete voor het waterpeil afhankelijk van het waterschap. Ten tijde van de aankoop door [gedaagden] was de peilhoogte van de kavels overigens al bekend.
      Van dwaling of bedrog is geen sprake.
      De door [gedaagden] gemaakte prijsvergelijking gaat voorts niet op. De prijs van een woning wordt door meerdere factoren bepaald, waaronder de ligging op het park. [gedaagden] heeft daarnaast geen schade geleden en eventuele schade bovendien onvoldoende onderbouwd.
    
    
    
       	De beoordeling
      in conventie
       	Ten aanzien van de verplichting van eigenaars van een recreatiewoning in Resort AquaStaete tot betaling van parkretributie, de daarvoor door Aquastaete te verrichten diensten en de daarvan te verlangen specificatie loopt – naar partijen hebben aangegeven – bij de rechtbank te Breda, sector kanton, een procedure tussen Aquastaete en een andere eigenaar van een recreatiewoning in Resort AquaStaete. Partijen hebben ter comparitie aangegeven dat de beslissing op de vordering tot betaling van de retributie in de onderhavige zaak dient te worden aangehouden totdat in de procedure in Breda een uitspraak is gedaan. Ambtshalve is de rechtbank bekend dat in bedoelde zaak nog geen eindvonnis is gewezen. De rechtbank zal de zaak daarom verwijzen naar de parkeerrol. Op verzoek van partijen zal de zaak weer naar de (gewone) rol worden verwezen, opdat partijen – met overlegging van het vonnis van voormelde rechter – hun standpunt ten aanzien van dit deel van de vordering in de onderhavige zaak – indien nodig en/of wenselijk – nader kunnen bepalen.
    
    
    
      4.2.	Bij akte heeft Aquastaete haar vordering ter zake van nutsvoorzieningen nader toegelicht, onderbouwd met schriftelijke bescheiden, zoals ter gelegenheid van de comparitie was afgesproken. Zij stelt dat het bedrag van € 2.571,00, dat [gedaagden] op 23 september 2004 heeft betaald, is verrekend met de openstaande nota’s van 
      7 augustus 2003, 24 september 2003, 25 november 2003, 23 januari 2004 (afrekening 2003), 23 januari 2004, 10 maart 2004, 13 mei 2004 en gedeeltelijk 
      (€ 53,43) met de nota van 5 juli 2004. Het resterende bedrag van de nota’s van 5 juli 2004, 4 oktober 2004 en 26 november 2004, groot € 1.289,40, heeft [gedaagden] onbetaald gelaten. Na de comparitie van partijen heeft Aquastaete de meterstanden bij [gedaagden] opgenomen en de afrekening over 2004 opgesteld. Op basis van deze afrekening heeft [gedaagden] recht op terugbetaling van een bedrag van € 470,65, welk bedrag Aquastaete heeft verrekend met openstaande nota’s over 2005 en 2006.
      [gedaagden] heeft bij akte gereageerd en is van mening dat de nutsvoorzieningen over het jaar 2004 volledig zijn voldaan. Nu na opname van de meterstanden immers bleek dat [gedaagden] recht had op terugbetaling van een bedrag van € 470,65, staat vast dat de vordering van Aquastaete niet verschuldigd is. 
      Aquastaete heeft in haar hierop volgende akte uitlating productie het standpunt van [gedaagden] niet, althans onvoldoende, gemotiveerd weersproken en daarmee haar vordering onvoldoende onderbouwd. De rechtbank zal de vordering op dit punt daarom afwijzen.
    
    
    
      4.3.	Ter comparitie heeft Aquastaete aangegeven haar vordering te verminderen
      met een bedrag van € 96,80, welke in rekening is gebracht voor de verontreinigingsheffing. 
       Aquastaete heeft echter haar vordering niet nadien bij akte of conclusie verminderd, terwijl op grond van artikel 129 jo. 82 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering vermindering van de eis op andere wijze niet is toegelaten. 
      Nu blijkens het proces-verbaal van comparitie partijen het er wel over eens zijn dat het betreffende bedrag door [gedaagden] is voldaan, zal de rechtbank de vordering op dit punt eveneens afwijzen.
    
    
    
      4.4.	Met betrekking tot de gevorderde betaling in verband met overmaat heeft Aquastaete ter comparitie verwezen naar het door deze rechtbank gewezen vonnis in de zaak met rolnummer 05/350. Het gevorderde in de onderhavige zaak kan volgens Aquastaete, gelet op hetgeen in deze soortgelijke zaak is beslist, worden toegewezen. Aquastaete verwijst naar een foto van het terrein, welke foto zij bij akte heeft overgelegd. Op de foto is te zien dat de grond is aangelegd overeenkomstig de situatietekening ofwel ontwerptekening, aldus Aquastaete. [gedaagden] betwist dat het terrein is aangelegd overeenkomstig de ontwerptekening en dat dit op de foto te zien is. De verhoudingen op de ontwerptekening en in werkelijkheid komen niet overeen. Aquastaete heeft door haar eigen fout een te groot perceel aangelegd.
      De rechtbank overweegt dat de wederpartij van Aquastaete, in de zaak waarnaar wordt verwezen, in reactie op de stelling van Aquastaete dat het perceel overeenkomstig de tekening is gevormd, slechts heeft aangevoerd dat wat hem betreft een te groot perceel is aangelegd. In de onderhavige zaak is ook na de gehouden comparitie van partijen bij akte door partijen nader ingegaan op het gevorderde in verband met overmaat. [gedaagden] heeft, anders dan de gedaagde in de zaak waarnaar Aquastaete verwijst, nadrukkelijk en uitgebreid verweer gevoerd tegen de stellingen van Aquastaete. De onderhavige zaak is reeds daarom niet met die andere zaak vergelijkbaar. 
      Gelet op het specifieke verweer dat [gedaagden] voert, heeft Aquastaete haar vordering onvoldoende onderbouwd. Op het verweer dat de verhoudingen van ontwerptekening en het gerealiseerde terrein niet overeenkomen heeft Aquastaete in het geheel niet gereageerd, hoewel zij daartoe wel de gelegenheid heeft gehad. Gelet hierop moet het ervoor worden gehouden dat hetgeen [gedaagden] stelt juist is; het terrein is niet overeenkomstig de ontwerptekening aangelegd. Onder die omstandigheid kan Aquastaete de teveel aangebrachte grond niet aan [gedaagden] in rekening brengen tegen de afgesproken grondprijs. De rechtbank is met [gedaagden] van oordeel dat de overmaatbepaling in de koop-aanneemovereenkomst daarvoor niet is bedoeld en zal de gevorderde vergoeding daarom afwijzen.
    
    
    4.5.	De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten zal eveneens worden afgewezen, nu deze wordt betwist en Aquastaete niets heeft gesteld waaruit blijkt dat werkzaamheden zijn verricht die meer hebben omvat dan een enkele sommatie.
    
    4.6.	In afwachting van een beslissing omtrent de gevorderde betaling van de parkretributie, zal de beslissing met betrekking tot de proceskosten worden aangehouden. 
    
    
      in reconventie
      4.7.	Aquastaete verwijst in het kader van de reconventionele vordering naar de bij de rechtbank Breda aanhangige procedure. In die procedure is geoordeeld dat de rechtbank niet bevoegd is kennis te nemen van het geschil voor zover de gedaagde verweren voert die behoren te worden gevoerd in een overeengekomen arbitrageprocedure. De gevoerde verweren komen overeen met hetgeen [gedaagden] ten grondslag legt aan zijn vordering in reconventie, terwijl tussen partijen dezelfde arbitrageclausule, artikel 22 van de koop-aanneemovereenkomst, van toepassing is. De rechtbank is daarom niet bevoegd kennis te nemen van de reconventionele vordering, aldus Aquastaete. [gedaagden] stelt dat de rechtbank wel bevoegd is omdat zijn stellingen de verkochte grond betreffen en niet de aannemingsopdracht tot bouw van het huis.
      De rechtbank overweegt dat artikel 22 ertoe strekt slechts die geschillen aan arbitrage te onderwerpen, die zien op de aannemingsopdracht tot het bouwen van een recreatiewoning. De bepaling is immers nadrukkelijk beperkt tot geschillen die de aanneming van werk betreffen en spreekt niet over geschillen die ontstaan over de koop van de grond, terwijl de overeenkomst waarin de bepaling is opgenomen ziet op beiden. Het voornaamste verweer dat in de zaak waarnaar Aquastaete verwijst werd gevoerd, betrof de bouw van de woning. De reconventionele vordering van [gedaagden] ziet op het door Aquastaete geleverde perceel grond. Beide zaken zijn reeds daarom niet met elkaar te vergelijken. Nu de arbitragebepaling in de overeenkomst niet ziet op de grond is de rechtbank bevoegd van de vordering in reconventie kennis te nemen.
    
    
    4.8.	De verkoopbrochure en –video zijn samen met de situatieschets in de fase voorafgaand aan de verkoop van de recreatiewoningen bedoeld om potentiële kopers te bewegen over te gaan tot het kopen van één van de woningen. Aan dit soort ‘reclamemiddelen’ is enige overdrijving eigen, daarvan moeten potentiële kopers zich over het algemeen ook bewust zijn. Aquastaete is echter wel gehouden in de verkoopbrochure en –video volledige en niet-misleidende inlichtingen te verschaffen. De mogelijkheid van [gedaagden] om vragen te stellen of nadere inlichtingen te verkrijgen doet hieraan niet af. [gedaagden] kon in beginsel op de juistheid van de verkoopbrochure en –video vertrouwen, zij het dat hij er rekening mee moest houden dat Aquastaete een en ander wellicht iets mooier zou voortstellen dan reëel was. Op de door [gedaagden] overgelegde beelden van de video is te zien dat de te bouwen recreatiewoningen met een gering niveauverschil zullen grenzen aan een brede waterpartij. Dit beeld wordt eveneens geschetst in de verkoopbrochure, de aan de koop-aanneemovereenkomst gehechte situatieschets en op de situatieschets en plattegrond die zijn gehecht aan de leveringsakte van 10 juli 2002. Zodoende werd het beeld van ‘een huis aan het water’ niet alleen in het reclamemateriaal geschetst; het maakt ook deel uit van hetgeen tussen partijen is overeengekomen. 
    
    
    
      Uit de overgelegde foto’s blijkt voorts niet dat het gekochte is opgeleverd in overeenstemming met de koop-aanneemovereenkomst, in tegenstelling tot wat Aquastaete daarover stelt. 
      De op de situatieschets opgenomen vermelding dat wijzigingen zijn voorbehouden en de vermelding op de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend, geven Aquastaete niet de vrijheid het perceel anders vorm te geven dan is voorgesteld en overeengekomen. 
      Voorts had zij met betrekking tot het waterpeil een voorbehoud dienen te maken indien dit nog niet vaststond. Dit behoort tot haar inlichtingenplicht als hiervóór uiteengezet.
      Dat het perceel uiteindelijk anders is vormgegeven kan wellicht worden verklaard uit het feit dat Aquastaete aanvankelijk niet de overeengekomen hoeveelheid grond aan [gedaagden] kon leveren, zoals uit de leveringsakte van 8 september 2004 blijkt. 
      Aquastaete heeft bij deze nadere akte alsnog de afgesproken hoeveelheid grond geleverd, na verkrijging van de eigendom daarvan. Aquastaete heeft voorts niet weersproken dat het bij nadere akte geleverde perceel uit water bestond en dat Aquastaete hierin grond heeft bijgestort. Dit kan verklaren waarom de overeengekomen brede waterpartij niet kon worden gehandhaafd. Het lijkt er daarom op dat Aquastaete niet zozeer een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven, doch dat door haar onzorgvuldig handelen de waterpartij is komen te vervallen omdat deze als perceel grond diende te worden (bij)geleverd. 
    
    
    
      4.9.	De vordering van [gedaagden] kan op de door hem gestelde gronden van dwaling en bedrog niet worden toegewezen. Voor een geslaagd beroep op dwaling heeft [gedaagden] te weinig gesteld. Zo heeft hij niet gesteld dat de koop-aanneemovereenkomst tussen partijen niet zou zijn gesloten indien bij [gedaagden] bekend was geweest dat het huis niet zou grenzen aan een brede waterpartij. 
      Van opzettelijk misleidend gedrag, als bedoeld in artikel 3:44 van het Burgerlijk Wetboek (BW), is de rechtbank voorts niet gebleken. Op grond van de artikelen 3:44 (bedrog) en 6:228 (dwaling) BW kan de overeenkomst worden vernietigd indien aan de genoemde voorwaarden is voldaan. [gedaagden] lijkt echter geen vernietiging van de overeenkomst te beogen; hij vordert schadeloosstelling. Tot schadeloosstelling kan het beroep van [gedaagden] niet leiden. 
      Onder aanvulling van de rechtsgronden is de rechtbank echter van oordeel dat de vordering wel kan worden toegewezen op grond van non-conformiteit, als bedoeld in artikel 7:17 BW. Op grond van hetgeen hierboven is overwogen kan worden vastgesteld dat het aan [gedaagden] geleverde perceel niet voldoet aan hetgeen partijen zijn overeengekomen. Dit levert een tekortkoming aan de zijde van Aquastaete op, welke ook aan haar kan worden toegerekend. Herstel is voorts niet meer mogelijk. Zo kan het waterpeil blijkens haar eigen stellingen niet door Aquastaete worden verhoogd. [gedaagden] heeft daarom recht op schadevergoeding. De schade die [gedaagden] heeft geleden bestaat in dat gedeelte van de koopprijs, welke geacht kan worden te zijn betaald voor het feit dat de woning een huis aan het water zou zijn. 
       De door [gedaagden] gehanteerde berekening van de schade kan daarbij naar het oordeel van de rechtbank als uitgangspunt dienen, nu het verweer van Aquastaete ter zake onvoldoende is onderbouwd. In reactie op de stelling van [gedaagden] dat de woning waarmee is vergeleken volstrekt vergelijkbaar is op het park, heeft zij immers slechts gesteld dat de prijs van een woning bepaald wordt door meerdere factoren, waaronder de ligging op het park. Het moet er daarom voor worden gehouden dat hetgeen [gedaagden] stelt juist is. De rechtbank zal beslissen dat Aquastaete aan [gedaagden] dient te betalen een bedrag van € 25.047,00. De door [gedaagden] over dit bedrag gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen, nu deze door Aquastaete niet is weersproken.
    
    
    4.10.	Aquastaete zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
    
    
       	De beslissing
      De rechtbank:
    
    
    
      in conventie 
      -	wijst de vorderingen, voor zover geen betrekking hebbende op de parkretributie, af;
    
    
    
      -	verwijst de zaak voor het overige naar de parkeerrol van woensdag 
      2 april 2008;
    
    
    -	houdt iedere verdere beslissing aan;
    
    
      in reconventie
      -	veroordeelt Aquastaete om aan [gedaagden] tegen kwijting te betalen de som van € 25.047,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 10 juli 2002 tot de dag der voldoening;
    
    
    -	veroordeelt Aquastaete in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagden] tot aan dit moment worden begroot op nihil wegens griffierecht en overige verschotten en € 579,00 wegens procureurssalaris;
    
    -	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2006.?