ECLI:NL:HR:2008:BD1381, Hoge Raad, 27-06-2008, 07/11573
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2008-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Voorkeursrecht gemeente. Nietigverklaring overeenkomst; rechtshandeling die is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente (art. 26 Wvg); maatstaf.

27 juni 2008
      Eerste Kamer
      07/11573
      RM/TT
    
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Beschikking
    
    in de zaak van:
    
    
      1. [Verzoeker 1],
      wonende te [woonplaats],
      2. ZUIDERTUIN B.V.,
      gevestigd te 's-Hertogenbosch,
      VERZOEKERS tot cassatie, verweerders in het incidenteel cassatieberoep,
      advocaat: mr. M.J. Schenck,
    
    
    t e g e n
    
    
      DE GEMEENTE ETTEN-LEUR,
      zetelende te Etten-Leur,
      VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidenteel cassatieberoep,
      advocaat: mr. M.E. Gelpke.
    
    
    Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [verzoeker 1], Zuidertuin en de Gemeente, verzoekers gezamenlijk ook als [verzoeker] c.s.
    
    1. Het geding in feitelijke instanties
    
    
      Met een op 13 april 2006 ter griffie van de rechtbank Breda ingediend verzoekschrift - gewijzigd bij aanvullend verzoekschrift van 16 juni 2006 - heeft de Gemeente zich gewend tot die rechtbank en verzocht, kort gezegd, op grond van art. 26 Wvg de in het inleidend verzoekschrift omschreven overeenkomst en hypotheekakte te vernietigen.
      [Verzoeker] c.s. hebben het verzoek bestreden.
      De rechtbank heeft bij beschikking van 14 juli 2006 de overeenkomst, behoudens de bepalingen XIII sub C en XIV, alsmede de hypotheekvestiging van 16 februari 2006 tussen [verzoeker 1] en Zuidertuin nietig verklaard.
      Tegen deze beschikking hebben [verzoeker] c.s. hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.
      Bij beschikking van 19 juni 2007 heeft het hof de beschikking van de rechtbank bekrachtigd.
      De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht.
    
    
    2. Het geding in cassatie
    
    
      Tegen de beschikking van het hof hebben [verzoeker] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De Gemeente heeft verzocht het beroep te verwerpen en heeft incidenteel beroep ingesteld. 
      [Verzoeker] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel cassatieberoep.
      Het cassatierekest en het verweerschrift, tevens houdende incidenteel cassatieberoep, zijn aan deze beschikking gehecht en maken daarvan deel uit.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt zowel in het principale als in het incidentele beroep tot verwerping.
    
    
    3. Uitgangspunten incassatie
    
    
      3.1 In deze zaak, waarin centraal staat de vraag of de hierna te noemen overeenkomst van 22 december 2005 en de daarmee verband houdende hypotheekverlening van 16 februari 2006 blootstaan aan vernietiging op grond van art. 26 lid 1 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), kan in cassatie worden uitgegaan van de feiten vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 1.1 tot en met 1.3. Die feiten komen kort samengevat op het volgende neer. 
      [Verzoeker 1] is eigenaar van binnen het gebied "Zuidertuinen" gelegen agrarische gronden die bij raadsbesluit van 23 mei 2005 zijn aangewezen als gronden waarop de art. 10-24, 26 en 27 Wvg van toepassing zijn. Op 22 december 2005 - het raadsbesluit was toen al in werking getreden - heeft [verzoeker 1] met Conforza B.V., handelende voor zichzelf of een nader te noemen meester, met betrekking tot zijn gronden een als "Overeenkomst in het kader van zelfrealisatie bestemmingen" aangeduide overeenkomst gesloten. Conforza heeft nadien Zuidertuin, evenals zij projectontwikkelaar, als bedoeldemeester aangewezen. Krachtens deovereenkomst- is [verzoeker 1] verplicht zijn gronden aan Zuidertuin te leveren binnen een maand nadat het voorkeursrecht vervalt of de Gemeente toestemming voor levering verleent;- is Zuidertuin een, afhankelijk van de uiteindelijke bestemming van de gronden mogelijk nog te verhogen, koopprijs van € 1.063.000,-- exclusief BTW verschuldigd, welk bedrag zij op 31 januari 2006 bij wijze van waarborgsom aan [verzoeker 1] zal voldoen;- is het [verzoeker 1] niet toegestaan zonder instemming van Zuidertuin bezwaar of beroep in te stellen tegen plannen die van invloed kunnen zijn op de beoogde bestemming van de gronden; - is Zuidertuin gevolmachtigd met de Gemeente te overleggen en contracteren over onder meer levering van de gronden, bestemmingsplanwijzigingen en bouw- en aanlegvergunningen:
      - is [verzoeker 1] gehouden om ter gelegenheid van de betaling van het bedrag van € 1.063.000,- de hierna te noemen hypotheek op de gronden te vestigen. Bij notariële akte van 16 februari 2006 heeft [verzoeker 1] aan Zuidertuin in de vorm van een bankhypotheek een eerste hypotheek op de gronden verleend tot een maximumbedrag van € 50.000.000,-. Deze akte is op 17 februari 2006 ingeschreven in de openbare registers.
    
    
    3.2 De Gemeente heeft de rechtbank verzocht zowel de overeenkomst van 22 december 2005 als de hypotheekverlening van 16 februari 2006 nietig te verklaren, zulks op de grond dat in beide gevallen sprake is van een rechtshandeling die is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de in de Wvg geregelde voorkeurspositie van de gemeente. Dit verzoek is toegewezen.
    
    3.3 In hoger beroep heeft het hof de tegen deze beslissing gerichte grieven verworpen. Daartoe heeft het hof onder meer het volgende overwogen:
    
    
      " 4.7 Artikel 26 lid 1 Wvg, zoals dat luidt sedert de voormelde wetswijziging, verschaft de gemeente de bevoegdheid om de nietigheid in te roepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in de Wvg geregelde voorkeurspositie. Blijkens de wetsgeschiedenis gaat het daarbij om rechtshandelingen die de strekking hebben de in artikel10 lid 1 Wvg voorgeschreven aanbiedingsplicht te ontduiken en daartoe zodanig zijn opgezet dat geen vervreemding (in de zin van artikel 1 sub a Wvg) zal plaatsvinden gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, doch wel de beschikkingsmacht over en het economische belang bij de aan het voorkeursrecht onderworpen grond in enigerlei mate wordt overgedragen aan een of meer (rechts)personen. De woorden "in enigerlei mate" duiden er blijkens de wetsgeschiedenis op dat beschikkingsmacht en economisch belang bij de eigenaar moeten blijven; ook de overdracht van een deel van de beschikkingsmacht en het economische belang staat bloot aan vernietiging.
      Bovendien gaat het daarbij om het resultaat van de rechtshandeling; niet de bedoeling of intentie van partijen is relevant, maar de objectieve strekking van die handeling, het resultaat dat rechtstreeks voortvloeit uit de handeling zelf. (....)
      4.10 Aan de hand van de inhoud en opzet van de overeenkomst staat ter beoordeling of er sprake is van in enigerlei mate uit handen geven van de feitelijke macht over en het economische belang bij de percelen. Het hof is - met de rechtbank - van oordeel dat dit in casu het geval is, zodat moet worden vastgesteld dat de overeenkomst is aangegaan en,ter uitvoering daarvan, de hypotheek is verleend met de kennelijke strekking om afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente. De navolgende kenmerken van de overeenkomst leiden het hof tot deze conclusie: 
      (...)
      De overeenkomst heeft derhalve in ieder geval feitelijk tot resultaat dat, met voorbijgaan aan het voorkeursrecht van de gemeente, [verzoeker 1] de percelen door verkoop te gelde heeft gemaakt tegen (vooruit)ontvangst van een bedrag gelijk aan 
      de vaste koopsom, met verlies - zo niet volledig, dan toch in enigerlei mate - van de zeggenschap daarover en over de ontwikkeling en exploitatie daarvan. [verzoeker 1] houdt de percelen ter beschikking van Zuidertuin met het oog op toekomstige bebouwingsmogelijkheden, met het recht voor Zuidertuin om de percelen te ontwikkelen, zonder betrokkenheid van [verzoeker 1] bij de realisatie van de bestemming. [Verzoeker 1] is op grond van de overeenkomst niet meer vrij om de percelen aan de gemeente aan te bieden. (...)
      4.11 Van een overeenkomst gericht op realisatie van de beoogde bestemming door [verzoeker 1] zelf, voor eigen rekening en risico danwel voor gezamenlijke rekening en risico met Zuidertuin is geen sprake.
      (...)
      De overeenkomst komt er in wezen op neer dat [verzoeker 1] de grond feitelijk vervreemdt tegen ontvangst van een gegarandeerd minimum bedrag en dat Zuidertuin vooruitlopend op de verdere, op dat moment nog vage planontwikkeling en -uitvoering reeds het recht verkrijgt om daaromtrent met de gemeente te overleggen en te gelegener tijd, voor haar rekening en risico, de eenmaal gegeven bouwbestemming te realiseren en de grond te exploiteren. (...)"
    
    
    4. Beoordeling van het middel in het principale beroep
    
    4.1 Onderdeel 1.3.6 zal als eerste worden behandeld. Dit onderdeel keert zich tegen rov. 4.10 voor zover inhoudende dat, ter beantwoording van de vraag of het bij de overeenkomst van 22 december 2005 gaat om een rechtshandeling die is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de Gemeente, aan de hand van de inhoud en opzet van die overeenkomst beoordeeld dient te worden of er sprake is van in enigerlei mate uit handen geven van de feitelijke macht. Het onderdeel neemt tot uitgangspunt, kort gezegd, dat de overeenkomst geen regeling van (zelf)realisatie behelst, maar slechts een kader geeft op basis waarvan met behulp van nadere overeenkomsten uiteindelijk de (toekomstige) bestemming gerealiseerd zal worden. Het betoogt vervolgens dat het hof heeft miskend dat in een dergelijk geval (slechts en "rechtstreeks") moet worden getoetst of de overeenkomst voormelde strekking heeft en dat daarvoor niet bepalend is of de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate wordenovergedragen.
    
    4.2 Voor het door het onderdeel verdedigde standpunt is noch in de ontstaansgeschiedenis van de Wet van 14 juni 2002 tot wijziging van onder anderen de artikelen 10 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in verband met het tegengaan van de ontwijking van het voorkeursrecht van gemeenten bij de verwerving van onroerende zaken, Stb. 326, noch in de tekst van laatstgenoemde wet enig aanknopingspunt te vinden. Uit die, in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.10 - 2.12 weergegeven, ontstaansgeschiedenis kan niet anders worden afgeleid dan dat naar de bedoeling van de wetgever alle rechtshandelingen die zodanig zijn opgezet dat geen vervreemding zal plaatsvinden gedurende het bestaan van het voorkeursrecht, doch waarbij de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate worden overgedragen aan een of meer (rechts)personen, blootstaan aan vernietiging op grond van art. 26 Wvg, zoals dit met ingang van 1 september 2002 is komen te luiden. Voor zover het onderdeel al feitelijke grondslag heeft, faalt het dan ook. 
    
    4.3 De overige in het middel aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang vande rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 
    
    5. Beoordeling van het middel in het incidentele beroep 
    
    De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
    
    6. Beslissing
    
    
      De Hoge Raad:
      in het principale en in het incidentele beroep:
      verwerpt het beroep;
      in het principale beroep:
      veroordeelt [verzoeker] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 345,38 aan verschotten en € 1.800,-- voorsalaris;
      in het incidentele beroep:
      veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker] c.s. begroot op € 68,07 aan verschotten en € 1.800,-- voor salaris.
    
    
    Deze beschikking is gegeven door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 27 juni 2008.