ECLI:NL:GHARL:2023:8798, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-10-2023, 22/1663
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-10-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 22/1663
    uitspraakdatum: 17 oktober 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 17 mei 2022, nummer LEE 21/190, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Heerenveen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 38B te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 297.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover deze het eigenaarsgedeelte betreft vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. R. van der Weide als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] namens de heffingsambtenaar.  
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in 2009 gebouwd appartement met een garage (18 m2). De inhoud van de woning is 384 m³. De onroerende zaak is onderdeel van een appartementencomplex, dat is voorzien van een lift en een trap. De onroerende zaak is gelegen op de eerste verdieping. De onroerende zaak heeft een (ten dele inpandig) balkon met glasafscheiding. 
      
    
    
      2.2.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 op basis van een vergelijking met referentieobjecten is getaxeerd op € 298.000 (hierna: de taxatiematrix). In de taxatiematrix is uitgegaan van de inhoud van de onroerende zaak en de referentieobjecten. Aan de waardebepaling zijn in de taxatiematrix de marktgegevens van de volgende appartementen in [woonplaats] ten grondslag gelegd:
      
      1. [adres2] 85, bouwjaar 2008, gelegen in [woonplaats] , inhoud 381 m³, met een garage (toegekende waarde € 10.000) en een eigen parkeerplaats (toegekende waarde € 5.000), overgedragen op 23 november 2018 voor € 278.000, aandeel Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) € 6.620,89;
      
      2. [adres3] 23, bouwjaar 2004, gelegen in [woonplaats] , inhoud 465 m³, met een berging (toegekende waarde € 5.000), overgedragen op 23 oktober 2018 voor € 315.000, aandeel VvE € 5.655,29;
      
      3. [adres3] 111, bouwjaar 2004, gelegen in [woonplaats] , inhoud 310 m³, met een berging (toegekende waarde € 5.000), overgedragen op 17 december 2018 voor € 260.000, aandeel VvE € 5.084,03;
      
      4. [adres4] 2-1, bouwjaar 2002, gelegen in [woonplaats] , inhoud 370 m³, met een garage (toegekende waarde € 10.000), overgedragen op 2 juli 2018 voor € 290.000, aandeel VvE € 3.807,24.
      
      
        In de taxatiematrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid. Een 3 staat voor ‘normaal’:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                kwaliteit
              
              
                onderhoud
              
              
                doelmatigheid
              
              
                inhoud
              
              
                prijs per m3
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                384 m3
              
              
                € 750
              
            
            
              
                
                  [adres2] 85
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                381 m3
              
              
                € 666
              
            
            
              
                
                  [adres3] 23 
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                465 m3
              
              
                € 651
              
            
            
              
                
                  [adres3] 111
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                310 m3
              
              
                € 765
              
            
            
              
                
                  [adres4] 2-1
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                370 m3
              
              
                € 767
              
            
          
        
      
      
      
        De onroerende zaak en alle referentieobjecten hebben een 3 voor de factor ligging.  
      
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak in september 2021 te koop gezet. Begin 2022 heeft belanghebbende overeenstemming bereikt met een koper dat de onroerende zaak voor € 390.000 verkocht zou worden. Levering is niet doorgegaan omdat belanghebbende de koopovereenkomst in februari 2022 om persoonlijke redenen heeft ontbonden.   
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog heeft vastgesteld. Verder is in geschil of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. Hij staat een waarde voor van € 273.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      4.3.
      Wat betreft de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten is ter zitting tussen partijen komen vast te staan dat het referentieobject [adres2] 85 door de ligging aan het water onvoldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaak en dat dit object daarom geen geschikt referentieobject is. Het Hof ziet geen reden partijen hierin niet te volgen. Het Hof acht de andere referentieobjecten wel goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Die referentieobjecten zijn appartementen met dezelfde objectkenmerken uit een vergelijkbare bouwperiode en de verkoopcijfers zijn rond de waardepeildatum gerealiseerd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de referentieobjecten aan [adres3] 23, [adres3] 111 en [adres4] 2-1 aan een straat liggen, die qua drukte vergelijkbaar is met de [adres1] , zodat deze referentieobjecten ook qua ligging goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende voert tegen de taxatiematrix aan dat in de prijs per m3 van [adres3] 23 onvoldoende rekening is gehouden met de grotere inhoud daarvan ten opzichte van de onroerende zaak. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar laten weten dat [adres3] 23 beschikt over een vide van 65 m3. Wanneer de vide van 65 m3 wordt weggelaten is de prijs per m3 volgens de heffingsambtenaar € 756. Dat acht het Hof op grond van de toelichting ter zitting aannemelijk, zodat het Hof van deze gegevens zal uitgaan. Belanghebbende voert vervolgens aan dat de onroerende zaak een gedateerde badkamer heeft en dat de keuken geen ruimte biedt voor een grote koel- en vriescombinatie. De door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s geven hier evenwel geen blijk van zodat het Hof geen reden ziet om hiermee in de waardering rekening te houden. De omstandigheid dat potentiële kopers opmerkingen hebben gemaakt over de hoge instap van de douche, over de afwezigheid van een toilet in de badkamer, de houten vlonder op het balkon en het hoogteverschil van 5 traptreden in de hal maakt niet dat deze punten per definitie als depreciërende punten moeten worden aangemerkt. De punten zouden voor bepaalde potentiële kopers een reden kunnen zijn om niet te kopen, maar dit laat onverlet dat de uiteindelijke meestbiedende gegadigde koper deze punten anders kan zien dan een potentiële koper. Met betrekking tot het naastgelegen pand stelt belanghebbende dat dit op instorten staat en dat daarvan een waardedrukkend effect voor de onroerende zaak uitgaat. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar dit gemotiveerd betwist door erop te wijzen dat het pand niet onbewoonbaar is verklaard, zodat het Hof ook in de aanwezigheid van dit naburig pand onvoldoende aanleiding ziet om daaraan een waardedrukkend effect te verbinden.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende is van mening dat het eigen verkoopcijfer van € 390.000 maatgevend is voor de onderhavige waardebepaling en bepleit aan de hand van dit cijfer en gemiddelde stijgingspercentages dat de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 niet hoger kan zijn dan € 273.000. Het Hof gaat aan het verkoopcijfer van € 390.000 voorbij, omdat dit verkoopcijfer door ontbinding uiteindelijk niet is gerealiseerd. Bovendien is de verkoopovereenkomst van begin 2022, ver na de waardepeildatum van 1 januari 2019. Daarbij geldt ook dat de door belanghebbende toegepaste indexcijfers van de gemeente Heerenveen of van Zuidoost-Friesland over meerdere jaren te algemeen zijn om enig licht te werpen op de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019. In de gemiddelde indexcijfers zijn immers ook objecten met geheel andere objecten- en liggingskenmerken opgenomen.
      
    
    
      4.6.
      De door belanghebbende aangedragen woningen zijn bovenwoningen met meerdere verdiepingen (maisonnettes), gelegen aan een winkelstraat en niet voorzien van een lift. Gelet op de omstandigheid dat de onroerende zaak onderdeel is van een (klein) appartementencomplex met een VvE, dat voorzien is van een lift en dat de onroerende zaak niet aan een winkelstraat ligt, zijn de door belanghebbende aangedragen woningen reeds daarom  onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, waarbij het Hof opmerkt dat het in de aanwezigheid in de hal van een hoogteverschil van 5 traptreden geen reden ziet om de onroerende zaak niet als een appartement aan te merken. 
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de hiervoor genoemde taxatiematrix zonder het referentieobject [adres2] 86 en de daarbij gegeven toelichting in de stukken en ter zitting, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 297.000 gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten staat. Daarbij merkt het Hof nog op dat in de taxatiematrix aan de onroerende zaak met het recentste bouwjaar een lagere m³-prijs is toegekend dan aan de referentieobjecten [adres3] 23 en 111 en [adres4] 2-1, rekening houdend met de onder 4.4 vermelde prijs per m3 van € 756 voor [adres3] 23. 
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende stelt dat de Rechtbank de redelijke termijn ten onrechte heeft verlengd vanwege – kortgezegd – de gevolgen van de Coronapandemie. 
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar betwist dit en is van mening dat de aan belanghebbende verleende rechtsbijstand op basis van ‘No cure, no pay’ eraan in de weg staat om een vergoeding van immateriële schade toe te kennen. 
      
    
    
      4.10.
      Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt het ontstaan van spanning en frustratie door dat tijdsverloop - behoudens bijzondere omstandigheden – verondersteld (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). Aan toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn staat niet in de weg dat aan de belanghebbende bijstand is verleend op basis van ‘no cure no pay’ (vgl. HR 7 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT6841). Evenmin staat daaraan in de weg dat een belastingplichtige ermee heeft ingestemd dat een eventuele vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan de rechtsbijstandverlener wordt uitbetaald (vgl. HR 16 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY2770).
      
    
    
      4.11.
      Voor de berechting van de zaak in eerste aanleg heeft als uitgangspunt te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet. In deze termijn is derhalve de duur van de bezwaarfase inbegrepen. De in dit verband in aanmerking te nemen termijn begint als regel te lopen op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet in de hoofdzaak. De ontvangst van het pro forma bezwaarschrift op 24 maart 2020 is hiervoor bepalend.
      
    
    
      4.12.
      Het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar (24 maart 2020) en de uitspraak van de Rechtbank (17 mei 2022) bedraagt twee jaar en bijna twee maanden, hetgeen gelet op het hiervoor vermelde uitgangspunt voor de totale procedure in eerste aanleg van twee jaar een overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van het geschil meebrengt van bijna 2 maanden.
      
    
    
      4.13.
      Het Hof overweegt dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de uitbraak van het coronavirus in 2020 in algemene zin niet heeft te gelden als een bijzondere omstandigheid die een verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Dit wordt niet anders doordat in verband met die uitbraak gerechtsgebouwen een aantal maanden waren gesloten en verdaagde zittingen opnieuw moesten worden gepland. De uitbraak van het coronavirus vormt alleen een bijzondere omstandigheid indien partijen waren uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting in de periode waarin de gerechtsgebouwen in verband met de uitbraak van dit virus waren gesloten, te weten de periode 17 maart 2020 tot en met 10 mei 2020 en het onderzoek ter zitting daarom opnieuw moest worden gepland. De zitting bij de Rechtbank was gepland op 19 april 2022, dus buiten de genoemde periode. Het Hof ziet daarom geen aanleiding om de redelijke termijn te verlengen. 
      
    
    
      4.14.
      Dit brengt mee dat, gelet op het voorgaande de redelijke termijn van twee jaar in de onderhavige zaak met bijna twee maanden is overschreden. Belanghebbende komt aldus voor een vergoeding van immateriële schade in aanmerking van € 500. Gelet op de uitspraak op bezwaar van 2 december 2020 dient de vergoeding van immateriële schade geheel te worden toegerekend aan de heffingsambtenaar. In hoger beroep is de redelijke termijn niet overschreden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.348. Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding, aangezien de uitspraak op bezwaar volledig in stand blijft.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof: 
    
    
      – bevestigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens voor zover deze de beslissing betreft op het verzoek om vergoeding van immateriële schade,
      – wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade toe,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 500,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.348, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2023
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,	
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (K. de Jong-Braaksma)	(P. van der Wal)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 oktober 2023
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Hoge Raad 2 juni 2017, nr. 16/03967, ECLI:NL:HR:2017:965, r.o. 2.3.2. en 2.3.3.
  
  
     Hoge Raad 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252
  
  
     Vgl. Hoge Raad 21 november 2014, nr. 14/01715, ECLI:NL:HR:2014:3321
  
  
     Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, r.o. 3.4.1 en 3.4.2.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660