ECLI:NL:GHAMS:2023:571, Gerechtshof Amsterdam, 07-03-2023, 200.288.853/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Opzegging huurovereenkomst door verhuurder o.g.v. dringend eigen gebruik ex art. 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW. Is art. 7:274 lid 5 aanhef en sub b BW grond voor afwijzing vordering? Atypisch geval. Uitvoerige overweging hof over strekking laatstgenoemde bepaling.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer: 200.288.853/01
    
    
    
      zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 8219561 \ CV EXPL 19-6502
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 maart 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats 1] ( [land] ),
      appellant,
      advocaat: mr. F.E. de Neef te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      2. [geïntimeerde 2],
      beiden wonend te [woonplaats 2] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 11 januari 2021 in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis van 27 februari 2020 en het eindvonnis van 26 november 2020 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (verder: de kantonrechter), in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.
    
    
    
      Bij arrest van 9 februari 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling gelast. Van deze mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    
      Daarna hebben partijen de volgende stukken overgelegd:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van [appellant] alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
    
    
    
      
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.
    
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het eindvonnis onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      Het gaat in deze zaak om het volgende.
      
      
        
          Vaststaande feiten
        
      
      
      ( i)	[appellant] is eigenaar van het woonhuis met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [straatnaam] 58A te ( [postcode] ) [plaats 1] (verder:  de woning).
      
      
        (ii)	[geïntimeerden] huren sinds 22 oktober 2012 de woning. [geïntimeerden] hebben de woning oorspronkelijk gehuurd van de ex-echtgenote van [appellant] , [naam 1] (verder: [naam 1] ). De huurovereenkomst is een aantal keren verlengd. De huurprijs bedroeg aanvankelijk € 1.250,00 per maand en bedraagt nu € 1.334,43 per maand.
      
      
      
        (iii)	De woning is de voormalige echtelijke woning van [appellant] en [naam 1] . [appellant] en [naam 1] waren ieder voor de helft gerechtigd tot de woning.
      
      
      
        (iv)	Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst hebben [geïntimeerden] de huur overgemaakt aan [naam 1] . In april 2016 heeft [naam 1] [geïntimeerden] verzocht de huur over te maken aan [appellant] .
      
      
      ( v)	Het huwelijk van [appellant] en [naam 1] is bij beschikking van 8 december 2011 ontbonden. De woning is aan [appellant] toebedeeld. Blijkens de akte van levering (uitvoering verdeling) is hieraan op 5 december 2018 uitvoering gegeven.
      
      
        (vi)	Bij (aangetekende) brief van 20 september 2019 heeft [appellant] op grond van dringend eigen gebruik de huur opgezegd tegen 31 maart 2020. [appellant] heeft [geïntimeerden] daarbij verzocht binnen zes weken te laten weten of zij al dan niet instemmen met de huuropzegging.
      
      
      
        (vii)	Bij e-mail van 19 november 2019 hebben [geïntimeerden] laten weten dat zij niet instemmen met de opzegging van de huur.
      
      
      
        
          Procedure bij de kantonrechter
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vaststelt op 31 maart 2020 en [geïntimeerden] veroordeelt de woning uiterlijk op die dag geheel leeg en bezemschoon op te leveren, onder afgifte van de sleutels, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. [geïntimeerden] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd.
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten, inclusief de nakosten. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met drie grieven op.
      
      
        
          Niet ontvankelijkheid hoger beroep tegen tussenvonnis
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [appellant] heeft geen grieven geformuleerd tegen het tussenvonnis van 27 februari 2020, zodat hij niet ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vordering in hoger beroep voor zover gericht tegen dit vonnis. 
      
      
        
          Is artikel 7:274 lid 5 aanhef en onder b BW grond voor afwijzing vordering?
        
      
      
    
    
      3.5.
      De eerste vraag die in het geschil tussen partijen moet worden beantwoord is of artikel 7:274 lid 5 aanhef en onder b BW eraan in de weg staat om de vordering van [appellant] – die is gegrond op eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW – toe te wijzen. Dat is volgens die bepaling het geval als de huuropzegging door [appellant] als opvolgend verhuurder is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van [geïntimeerden] is gebracht. De kantonrechter heeft geoordeeld dat dit het geval is geweest. Volgens de kantonrechter (zie r.o. 5.5)
      
      
        “leidt de levering van de woning aan [appellant] ertoe dat hij op 5 december 2018 als rechtsopvolger van [naam 1] verhuurder is geworden. De overdracht van de woning door [naam 1] als verhuurder van (haar aandeel in) de woning aan [appellant] deed haar rechten en verplichtingen als verhuurder overgaan op [appellant] . Dat volgt ook uit artikel 7:226 lid 1 BW. Dat brengt mee dat opzegging door [appellant] van de huur bij brief van  20 september 2019 is geschied binnen drie jaar na de rechtsopvolging op 5 december 2018, en dus ook binnen drie jaar nadat die rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van [geïntimeerden] is of kon worden gebracht.”
      
      
      
        Reeds op grond daarvan heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] afgewezen.
      
      
      
        3.5.1.
        Het hof stelt voorop dat de onderhavige casus een atypisch geval is. Het gaat niet om het voor de hand liggende geval dat de eigendom van een verhuurde woning wordt overgedragen en de nieuwe eigenaar op enig moment de huurovereenkomst opzegt op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. [appellant] en [naam 1] waren ten tijde van de verhuur van de woning door [naam 1] aan [geïntimeerden] immers beiden, ieder voor de onverdeelde helft, eigenaar van de woning. Dit betekent dat [appellant] dat – op precies dezelfde voet als [naam 1] , te weten voor de onverdeelde helft – dus ook al was toen hij, in plaats van [naam 1] , als verhuurder ging optreden (zie hierna, onder 3.5.4). Als ervan wordt uitgegaan dat artikel 7:274 lid 5 aanhef en onder b BW ook op dit (atypische) geval van toepassing is, is daarom van belang te bezien wat de strekking van deze bepaling is.
        
      
      
        3.5.2.
        Met een wachttijd na rechtsopvolging aan verhuurderszijde heeft de wetgever vooral willen voorkomen dat een huurder ten gevolge van verkoop van het gehuurde op korte termijn genoodzaakt zou kunnen worden het gehuurde te verlaten – waarmee hij ten aanzien van de oorspronkelijke verhuurder geen rekening hoefde te houden – en heeft hij de aankoop van verhuurde woonruimte voor eigen gebruik willen ontmoedigen. Aan de introductie van de wachttijdregeling lag de bedoeling ten grondslag de particuliere aanschaf van verhuurde panden voor eigen gebruik tegen te gaan (zie reeds Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 11, p. 2 en p. 5 en Kamerstukken I 1978/79, 14249, nr. 113a, p. 6-7). De wachttijd begint te lopen op het tijdstip waarop de rechtsopvolging (schriftelijk) ter kennis van de huurder wordt gebracht. Beoogd is te voorkomen dat de huurder wordt overvallen door een huuropzegging door een nieuwe verhuurder, na een rechtsopvolging die pas laat (of helemaal niet) aan hem is gemeld. Als de verhuurder de huurder niet schriftelijk, maar wel mondeling op de hoogte stelt van de rechtsopvolging, kan er echter geen sprake zijn van een dergelijke onaangename verrassing en kan de wachttijd beginnen te lopen vanaf de mondelinge kennisgeving (vgl. HR 25 januari 1991, NJ 1991/356). In dit verband ligt voor de hand dat de huurder zich niet op (het nog niet verstreken zijn van) de wachttijd kan beroepen als de rechtsopvolging aan verhuurderszijde geen rechtens relevante wijziging in de materiële verhouding tussen verhuurder en huurder teweeg heeft gebracht (vgl. – inzake de huur van 290-bedrijfsruimte – HR 10 juli 2009, NJ 2009/538). Het is denkbaar dat de driejaarstermijn eerder dan het moment van de kennisgeving dan wel van de eigendomsoverdracht gaat lopen, indien de huurder voordien al met de nieuwe identiteit van de, dan nog aanstaande, verhuurder bekend is. Die nieuwe identiteit moet wel zo duidelijk zijn dat de huurder met voldoende mate van zekerheid mag aannemen dat de aldus aangekondigde rechtsopvolging ook werkelijkheid zal worden (vgl. Hof Amsterdam 27 mei 2004, Prg. 2004, 6247/WR 2005, 4).
        
      
      
        3.5.3.
        In het hier aan de orde zijnde geval heeft [naam 2] , makelaar, bij e-mailbericht van 25 april 2016 namens [geïntimeerden] aan [appellant] bericht dat [naam 1] hen had bericht dat zij geen mede-eigenaar meer was van de woning en aan [appellant] gevraagd op welk rekeningnummer en per welke datum de huur aan hem moest worden overgemaakt. Bij e-mailbericht van 28 april 2016 heeft [appellant] hierop geantwoord en daarbij opgaaf gedaan van zijn bankrekeningnummer, en onder meer geschreven dat met ingang van de maand mei de huur op dit nummer kon worden overgemaakt. Vervolgens hebben [geïntimeerden] de huur met ingang van de maand mei 2016 niet langer aan [naam 1] , maar aan [appellant] , betaald, is [appellant] zich van zijn kant jegens [geïntimeerden] ook als verhuurder gaan gedragen en zijn [geïntimeerden] dat van hun kant ook als huurder gaan doen (zie o.m. het e-mailbericht van [appellant] aan [naam 2] van 5 mei 2016 alsmede de e-mailwisseling tussen [appellant] en [geïntimeerde 2] en [appellant] en [naam 2] vanaf juni 2016, productie 9 [appellant] in eerste aanleg).
        
      
      
        3.5.4.
        Uit het voorgaande (onder 3.5.3) kan worden afgeleid dat partijen over en weer redelijkerwijs hebben begrepen althans hebben moeten begrijpen dat tussen hen met wederzijdse instemming vanaf mei 2016 een huurovereenkomst tot stand was gekomen die kennelijk dezelfde inhoud had als de huurovereenkomst die [geïntimeerden] voorheen met [naam 1] hadden gehad, die deze laatste huurovereenkomst verving en waarnaar partijen zich vervolgens ook jegens elkaar hebben gedragen. Daarmee is, gelet op de (onder 3.5.2 weergegeven) strekking van artikel 7:274 lid 5 aanhef en onder b BW, voldaan aan het vereiste dat een wachttijd van meer dan drie jaar moet zijn verstreken voordat, kort gezegd, de opvolgend verhuurder mag opzeggen op de grond genoemd in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. In het voorgaande ligt besloten dat het hof de opvatting dat [appellant] , zoals de kantonrechter heeft overwogen, eerst op 5 december 2018 verhuurder van de woning is geworden omdat de woning toen aan hem is geleverd, verwerpt. Daaraan kan artikel 7:226 lid 1 BW niet afdoen. Niet alleen was [appellant] hier al (voor de onverdeelde helft) eigenaar van de woning en ging het hier niet om de overdracht van – zoals dat artikel bepaalt – een zaak, maar van een vermogensrecht (een aandeel in de eigendom van een zaak: zie artikel 3:1 j° artikel 3:2 BW), maar ook is de strekking van die bepaling een geheel andere. Dat artikel beoogt de aloude (zie artikel 7A:1612 BW) regel ‘koop breekt geen huur’ tot uitdrukking te brengen. De betekenis hiervan is dat de verkrijger van een verhuurde zaak is gebonden aan door de vervreemder gesloten huurovereenkomsten, waarmee het persoonlijk recht van de huurder boven het zakelijk recht van de verkrijger wordt geplaatst.
        
      
      
        3.5.5.
        Uit het voorgaande volgt dat de op artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW gebaseerde vordering van [appellant] , anders dan de kantonrechter heeft gedaan, niet op grond van artikel 7:274 lid 5 aanhef en onder b BW moet worden afgewezen, en dat grief 1 en grief 2 gegrond zijn.
        
        
          
            Dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW?
          
        
        
      
    
    
      3.6.
      De gegrondheid van de eerste twee grieven brengt mee dat het hof, anders dan de kantonrechter, toekomt aan beantwoording van de volgende vraag: heeft [appellant] aannemelijk gemaakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen?
      
      
        3.6.1.
        Voor toewijzing van een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst als hier bedoeld is in de eerste plaats vereist dat sprake is van dringend en eigen gebruik. Is dat niet het geval, dan kan de beëindigingsvordering van de verhuurder reeds daarom worden afgewezen (vgl. HR 23 oktober 1992, NJ 1992/812) en wordt aan toetsing aan de overige vereisten, waaronder de belangenafweging, niet meer toegekomen.
        
      
      
        3.6.2.
        De dringendheid van het beoogde gebruik moet door de verhuurder voldoende aannemelijk worden gemaakt, waarbij het gaat om objectieve dringendheid (vgl. HR 11 maart 2005, JHV 2005/77). Bij de beoordeling van de dringendheid van het eigen gebruik mag de rechter ook toekomstige omstandigheden betrekken, mits over deze omstandigheden geen onzekerheid bestaat dat deze zich daadwerkelijk zullen voordoen (vgl. HR 18 juni 1999, NJ 2000/32). Het element ‘eigen’ van het dringend eigen gebruik slaat zowel op de persoon van de verhuurder zelf als op zijn eigen belang (vgl. HR 9 december 1983, NJ 1984/307).
        
      
      
        3.6.3.
        
          [appellant] heeft in dit verband, samengevat, allereerst aangevoerd dat hij 69 (thans 70) jaar oud is en zijn echtgenote 54 (thans 55) jaar, dat hij in november 2007 met zijn toenmalige echtgenote ( [naam 1] ) naar [land] is verhuisd en dat hij daar ook na de breuk met [naam 1] is blijven wonen. Kort na de geboorte van het kleinkind van [appellant] hebben hij en zijn huidige echtgenote besloten om naar Nederland te remigreren. Het valt hem steeds zwaarder om nog contact met naaste familie te hebben, een geregelde autorit van 2100 kilometer vanuit [plaats 2] ( [land] ) naar Nederland en vice versa is voor hem niet goed meer te doen, terwijl ook regelmatige vliegreizen belastend beginnen te worden. Een ander huis in Nederland kopen of huren in Nederland gaat moeilijk, omdat hij dan drie huizen zou hebben waarvoor de lasten niet zijn op te brengen, terwijl de huizenmarkt in [land] niet gunstig is om op dit moment te verkopen, aldus (nog steeds) [appellant] . Het hof overweegt hieromtrent dat uit deze stellingen van [appellant] niet valt af te leiden dat zich een objectieve dringendheid voordoet. De wens om zijn naaste familie vaker dan nu het geval is te zien, is sterk subjectief getint. [appellant] licht in het geheel niet toe waarom, als al een autorit naar Nederland vanuit [land] , en vice versa, te vermoeiend zou zijn voor iemand van zijn leeftijd, ditzelfde ook voor een vliegreis zou (moeten) gelden. Niet kan immers van dit laatste worden gezegd dat dit een feit van algemene bekendheid is of een algemene ervaringsregel (vgl. artikel 149 lid 2 Rv). Evenmin heeft hij iets over de frequentie van zijn (gewenste) reizen naar Nederland aangevoerd en/of dat vliegen voor hem financieel problematisch is. Ook heeft hij niet toegelicht waarom, als al juist zou zijn dat verkoop van zijn huis in [land] op dit moment ongunstig is, verhuur daarvan niet tot lucratieve opbrengsten kan leiden, mede gelet op zijn eigen stelling omtrent de ligging van dat huis (zie memorie van grieven onder 43). Daar komt nog bij dat [appellant] naar eigen zeggen niet opeens zijn huis in [land] uit moet of dat hij daar (veel) te krap of slecht behuisd is.
        
      
      
        3.6.4.
        Daarnaast voert [appellant] aan dat voortzetting van de huurovereenkomst structureel verlieslatend voor hem is. De huidige huurprijs is bij lange na niet voldoende om alle lasten met betrekking tot de woning te kunnen dragen. Daar komt nog bij dat [appellant] veel ouder is dan zijn huidige echtgenote, die geen eigen inkomen heeft, zodat zij het bij zijn overlijden door de verliesgevende situatie financieel niet lang zal kunnen volhouden, aldus (nog steeds) [appellant] . Ook hieruit valt niet af te leiden dat zich een objectieve dringendheid voordoet. [appellant] heeft zijn stelling dat voortzetting van de huurovereenkomst structureel verlieslatend is, onvoldoende concreet toegelicht, hoewel dit voor hem in beginsel geen probleem zou hoeven te zijn. Met name blijkt uit veel producties die [appellant] in dit verband in het geding heeft gebracht niet of deze op de verhuurde woning betrekking hebben (zie o.m. productie 7 bij dagvaarding in eerste aanleg en met name productie 10 bij memorie van grieven). Ten aanzien van zijn stelling dat zijn huidige echtgenote het bij zijn overlijden door de verliesgevende situatie financieel niet lang zal kunnen volhouden, geldt dat de rechter weliswaar ook toekomstige omstandigheden bij zijn oordeel mag betrekken, maar dat in dit geval onzeker is of deze omstandigheden zich daadwerkelijk zullen voordoen. Bovendien geldt voor deze stelling eveneens dat enige concrete onderbouwing ontbreekt.
        
      
      
        3.6.5.
        Het voorgaande brengt mee dat [appellant] onvoldoende concreet heeft gesteld en  toegelicht waarom in dit geval ten aanzien van de verhuurde woning voor hem sprake is van dringend eigen gebruik, zodat hij niet aan zijn stelplicht heeft voldaan en grief 3 faalt. Dit betekent dat aan een belangenafweging niet wordt toegekomen en dat ook het hof de vordering van [appellant] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst met betrekking tot de woning eindigt, zal afwijzen, zij het op andere gronden dan de kantonrechter heeft gedaan.
        
        
          
            Bewijsaanbod en slotsom
          
        
        
      
    
    
      3.7.
      Zoals hiervoor is overwogen heeft [appellant] zijn stellingen onvoldoende concreet toegelicht, zodat aan bewijslevering niet kan worden toegekomen.
      
    
    
      3.8.
      De slotsom luidt als volgt. [appellant] zal niet ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering in hoger beroep voor zover gericht tegen het tussenvonnis. Het eindvonnis zal op andere gronden worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn vordering in hoger beroep voor zover gericht tegen het tussenvonnis van 27 februari 2020;
    
    
    
      bekrachtigt het eindvonnis van 26 november 2020 op andere gronden;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 338,00 voor verschotten, op € 2.228,00 voor salaris advocaat en op € 163,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt;
    
    
    
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, D.J. van der Kwaak en D. Kingma en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2023.