ECLI:NL:GHAMS:2022:133, Gerechtshof Amsterdam, 27-01-2022, 20/00678
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-01-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Het Hof stelt de waarde van de woning schattenderwijs en in goede justitie vast. Het hoger beroep is gegrond. Het Hof vernietigt de uitspraak van de rechtbank.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 20/00678
    
    
    
      27 januari 2022
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants te Arnhem)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 9 oktober 2020 in de zaak met kenmerk HAA 19/5319 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 55 te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 782.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2019 het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 9 oktober 2020 heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen (per fax) op 17 november 2020. Belanghebbende heeft bij brief 24 augustus 2021 zijn hoger beroep nader gemotiveerd en nadere stukken ingediend. Afschriften hiervan zijn aan de wederpartij verstrekt.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en dat bij brief van 3 september 2021 aangevuld. Afschriften hiervan zijn aan de wederpartij verstrekt. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2021. Het hoger beroep is gelijktijdig behandeld met het hoger beroep van belanghebbende inzake de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2018 (met nummer 19/01567). Al hetgeen in een van deze zaken is overgelegd of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn overgelegd of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaak. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de feiten als volgt vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
      
      
        “Feiten
      
      1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning. De inhoud van de woning is 585 m³. De woning is voorzien van een dakkapel en een vrijstaande schuur. Verweerder is in het kader van de waardevaststelling met betrekking tot het perceeloppervlak uitgegaan van twee percelen, te weten, het perceel met nummer [nummer ii] met een oppervlakte van 51 m² en van het perceel met nummer [nummer i 2] met een oppervlakte van 171 m². Op het perceel met nummer [nummer ii] (51 m²) rust een recht van overpad. In verband hiermee heeft verweerders taxateur een aftrek op de waarde van de grond toegepast van € 22.372. Verweerders taxateur heeft de waarde van de woning per 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) gewaardeerd op € 809.000.
      
      2. Een akte van levering, gedateerd 17 november 2000. De akte houdt voor zover van belang het volgende in:
      
      
        “Ir. [A] (…) [B] (…) hierna tezamen genoemd verkoper;
      
      
      
        
          2.a [C] (…) koper.
        
      
      
      
        
          De comparanten verklaarden het navolgende:
        
      
      
      
        
          Levering, Registergoed, Gebruik
        
      
      
      
        
          Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van koop en verkoop (…) van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:
        
      
      
      
        
          Het herenhuis met gedeeltelijk, overbouwde poort, schuur, ondergrond en erf, staande en liggende te (…) [A-straat] 55 , [B-straat] bekend gemeente [Z] , sectie A, nummer [nummer i 2] (…) en nummer [nummer ii] (…).
        
      
      
      
        
          Omschrijving erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen
        
      
      
      
        
          Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen, wordt verwezen naar genoemde akte van transport van één mei negentienhonderd zevenentachtig, waarin woordelijk staat vermeld:
        
      
      
      
        
          “ Met betrekking tot bijzondere bepalingen en/of erfdienstbaarheden, wordt ten deze speciaal verwezen naar een akte van transport op drieëntwintig december negentienhonderd vierentwintig, verleden voor notaris [D] , destijds te [plaats] (….) waarin woordelijk staat vermeld:
        
        
          “ ten aanzien van voorschreven verkoop en koop wordt door de verkoopster voorbehouden en door de koopster voorzooveel nodig verleend eene erfdienstbaarheid van voetpad naar- en van de [A-straat] , daaronder begrepen het recht om daarover te gaan met kruiwagen of aan de hand meegevoerd rijwiel, ten laste van het aan de koopster overgedragen voormelde nummer [nummer ii] en ten behoeve van de aan verkoopster in eigendom verblijvende perceelen gelegen in voormelde gemeente en sectie nummers [nummer vi] (voor onverkocht drie/vierde deel), [nummer v] en het zuidelijk gedeelte van nummer [nummer iv] voor zoover gelegen ten westen van nummer [nummer v], en welk gedeelte als poort zal dienen bij drie huizen gesticht wordende ten westen van het perceel Sectie A, nummer [nummer i 1] der gemeente [Z] om te komen van en naar de [A-straat] ;” 									
      
      
    
    
      2.2.
      Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe.
      
    
    
      2.3.
      Het Hof heeft inzake de WOZ-waardering van de woning voor 2017 uitspraak gedaan op 19 november 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:3143). De Hoge Raad heeft op 16 juli 2021 arrest gewezen in die zaak (ECLI:NL:HR:2021:1181). Het beroep in cassatie is ongegrond verklaard onder verwijzing naar artikel 81 van de Wet op de Rechterlijke Organisatie.
      
    
    
      2.4.
      In de voormelde uitspraak van het Hof is - onder meer - beslist dat de percelen met nummers [nummer ii] en [nummer i 2] zijn aan te merken als een samenstel bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ en derhalve als één onroerende zaak. De relevante overwegingen luiden:
      
      
        “4.3.1. Het Hof gaat ervan uit dat met de term ‘WOZ-object’ beide partijen het oog hebben op de ‘onroerende zaak’ bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ. Niet in geschil is dat elk perceel afzonderlijk met hetgeen zich daarop bevindt, een onroerende zaak vormt als bedoeld in artikel 3:3, eerste lid, BW. Wat partijen verdeeld houdt is evenwel de vraag of beide percelen met hetgeen zich daarop bevindt, tezamen één onroerende zaak vormen als bedoeld in artikel 16 Wet WOZ. Artikel 16 van de Wet WOZ luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
        “Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
        a. a) een gebouwd eigendom;
        b) een ongebouwd eigendom;
        c) een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
        d) een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.”
      
      
      
        4.3.2.
        Vast staat dat belanghebbende van zowel perceel [nummer i 2] als perceel [nummer ii] met hetgeen zich daarop bevindt de eigendom heeft verworven; voor wat betreft perceel [nummer ii] evenwel met een op de grond rustende erfdienstbaarheid. De erfdienstbaarheid is in dit geval een ‘recht van voetpad’ inhoudende dat belanghebbende moet dulden dat een beperkt aantal andere personen gebruik mag maken van het zich op perceel [nummer ii] bevindende voetpad “welk gedeelte als poort zal dienen bij drie huizen” (zie onder 2.4). Het Hof overweegt dat de erfdienstbaarheid niet wegneemt dat belanghebbende eigenaar is van perceel [nummer ii] en van hetgeen zich daarop of daarboven bevindt. Belanghebbendes standpunt dat vanwege de erfdienstbaarheid deze percelen en wat zich daarop bevindt niet op grond van artikel 16 van de Wet WOZ als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt, wordt dan ook verworpen.
        
      
      
        4.3.3.
        
          Niet in geschil is dat met hetgeen zich op of boven de percelen bevindt, sprake is van gebouwde eigendommen. Het Hof overweegt dat beide gebouwde eigendommen als een samenstel bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ terecht door de heffingsambtenaar als één onroerende zaak zijn aangemerkt. De overgelegde foto’s en verklaringen van beide partijen wijzen op een zodanige samenhang. Hierbij neemt het Hof in aanmerking de omstandigheid dat belanghebbende zowel eigenaar als gebruiker is van beide percelen, en dat het pand zich uitstrekt over beide percelen. Zo is belanghebbende wat perceel [nummer ii] betreft als bewoner gebruiker van de overkluizing, die alleen toegankelijk is vanuit het gedeelte van het pand dat op perceel [nummer ii] is gelegen, en kan belanghebbende gebruik maken van het voetpad om zijn achtertuin te bereiken. Naar al deze omstandigheden beoordeeld behoren de beide gebouwde eigendommen ook bij elkaar. Gelet op het bepaalde in artikel 16, aanhef en onderdeel d van de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar onder voormelde omstandigheden terecht de beide percelen met opstal inclusief de overkluizing en het pad, als één onroerende zaak in aanmerking genomen.
          Bij het voorgaande kan in het midden blijven of voor (een deel van) perceel [nummer ii] geldt dat sprake is van een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Immers ook als daarvan sprake is vormt dat gedeelte in dit geval op grond artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ een samenstel met het gebouwde eigendom betreffende perceel [nummer i 2] ; ook in dat geval geldt dat beide in gebruik zijn bij dezelfde belastingplichtige en zowel het gebouwde eigendom betreffende perceel [nummer i 2] als de zelfstandige gedeelten betreffende perceel [nummer ii] , naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.”
        
        
      
    
    
      2.5.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor de woning op € 782.000 vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport overgelegd, met dagtekening 16 januari 2020, opgesteld door [E] (WOZ-taxateur). In dit taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 getaxeerd op € 809.000. Als bijlage bij dit taxatierapport is een matrix (‘Bijlage Waardeopbouw’) overgelegd. In deze matrix zijn de (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) opgenomen. Hieronder de [matrix, welke persoonsgegevens bevat en hier niet is opgenomen]] .
      
    
    
      2.6.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij zijn brief van 3 september 2021 inlichtingenformulieren van [A-straat] 51 en [C-straat] 5 te [Z] en foto’s van [C-straat] 5 te [Z] overgelegd. Uit het inlichtingenformulier voor [A-straat] 51 volgt - onder meer - dat bij aankoop de staat van onderhoud redelijk was en dat er geen bouwtechnische gebreken waren. Na de aankoop heeft de koper een verbouwing/verbetering uitgevoerd welke zag op de keuken (kosten ad € 15.000), de badkamer (kosten ad € 10.000) en de wc/het stucwerk/het slopen van een muur in de slaapkamer (kosten ad in totaal € 25.000). 
        Uit het inlichtingenformulier voor [C-straat] 5 volgt – onder meer – dat bij de aankoop de staat van onderhoud redelijk was en dat er geen bouwtechnische gebreken waren. Na de aankoop heeft de koper een verbouwing/verbetering uitgevoerd welke zag op een renovatie van de woning (kosten ad in totaal € 150.000). Uit de foto’s van [C-straat] 5 volgt het beeld dat in ieder geval de binnenkant van de woning voorheen sterk verouderd was (keuken/badkamer/schilderwerk/muren/deuren/cv-ketel). Deze foto’s zijn ongedateerd.       
      
      
    
    
      2.7.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep voor de woning voorgestane WOZ-waarde van € 670.000 een herziene matrix overgelegd (dit in aanvulling op het door hem in de beroepsfase reeds overgelegde taxatierapport inclusief de initiële matrix). In de herziene matrix zijn de (verkoop)gegevens van 3 vergelijkingsobjecten opgenomen. Dit zijn dezelfde objecten als die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. De prijs per m³ voor [A-straat] 6 is in dit rapport vastgesteld op € 958, de prijs per m³ voor [C-straat] 5 op € 721 en de prijs per m³ voor [A-straat] 51 op € 638. Deze prijzen per m³ zijn vervolgens voor ieder van deze vergelijkingsobjecten naar beneden dan wel naar boven bijgesteld met respectievelijk +3% ( [A-straat] 6), -4% ( [C-straat] 5), -13% ( [A-straat] 51). Boven deze percentages staat weergegeven de term “cor. bwvol”.   
      
    
    
      2.8.
      Tijdens de zitting in hoger beroep is namens belanghebbende onder meer het volgende naar voren gebracht:
      
      
        “De vraag van de voorzitter of ik – nu het arrest ten aanzien van het kalenderjaar 2017 is gewezen – kan berusten in de kwestie rondom de objectafbakening en gebruikersgrens, beantwoord ik deels ontkennend. Het arrest gaat alleen over de jurisprudentie over de eigendomsgrens als onderdeel van de objectafbakening. De Hoge Raad heeft niet geoordeeld over de feitelijke weging door het Hof van het geschil in deze zaak over de gebruikersgrens.  Ten aanzien van de gebruikersgrens verzoek ik daarom om een oordeel van dit Hof op basis van een hernieuwde vaststelling van de feiten. De Hoge Raad heeft de zaak met betrekking tot het kalenderjaar 2017 wel afgedaan met artikel 81 Wet RO, maar toch ben ik van mening dat er een fout is gemaakt bij het vaststellen van de feiten. Het is onmogelijk om vanaf het pad de woning van belanghebbende te betreden. Het Hof lijkt dit evenwel in zijn uitspraak van 19 november 2020 onder punt 4.3.3. te suggereren. Ik citeer: “Hierbij neemt het Hof in aanmerking de omstandigheid dat belanghebbende zowel eigenaar als gebruiker is van beide percelen, en dat het pand zich uitstrekt over beide percelen. Zo is belanghebbende wat perceel [nummer ii] betreft als bewoner gebruiker van de overkluizing, die alleen toegankelijk is vanuit het gedeelte van het pad dat op perceel [nummer ii] is gelegen (…)”.
        Het Hof heeft volgens mij ten onrechte geoordeeld dat het pad toegang geeft tot de woning.  (…) Ik verzoek uw Hof daarom om er nog een keer naar te kijken. Ik verwijs naar de door mij overgelegde foto’s. (…).”
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 782.000 vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 670.000.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist:
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
    
    7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    8. Voor de toepassing van de Wet WOZ wordt in gevolge artikel 16 van die wet, voor zover hier van belang, als een onroerende zaak aangemerkt:
    a. een gebouwd eigendom;
    b. een ongebouwd eigendom;
    c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
    d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a. of onderdeel b. bedoelde eigendommen of in onderdeel c. bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
    
    9. Vaststaat dat eiser de percelen met kenmerk percelen sectie A, nummer [nummer i 2] (171 m²) en perceel met nummer [nummer ii] (51 m²) blijkens de akte van levering, gedateerd 17 november 2000, in eigendom heeft verworven. Dit betekent dat, anders dan in het door eiser genoemde arrest van de Hoge Raad van 20 oktober 1993 (ECLI:NL:HR:1993:ZC5431), beide aan één en dezelfde belastingplichtige, te weten, eiser, in eigendom toebehoren.Voorts staat vast dat het perceel met nummer [nummer ii] in horizontale zin grenst aan het perceel met nummer [nummer i 2] . Vanaf de [A-straat] wordt tot het perceel met nummer [nummer ii] toegang verkregen door middel van een toegangspoort welke is voorzien van een afsluitbaar hek. Boven de toegangspoort en derhalve boven het perceel met nummer [nummer ii] bevindt zich een deel van de woning. Op laatstgenoemd perceel rust blijkens voornoemde akte, anders dan eiser heeft gesteld, slechts ten behoeve van een drietal aangrenzende woningen een recht van overpad.Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat met betrekking tot de percelen [nummer ii] en [nummer i 2] waarop de woning staat sprake is van een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onder d, voornoemd. Het beroep van eiser, voor zover inhoudende dat sprake is van een onjuiste objectafbakening, faalt derhalve. Dit betekent dat verweerder in het kader van de waardevaststelling terecht is uitgegaan van een totaal perceeloppervlak (171 m² +51 m² =) 222 m².
    
    10. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
      Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
      Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegde waardererapport en bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling en voorzieningenniveau in de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Op de objecten [A-straat] 51 en [C-straat] 5 na, is aan de woning de laagste prijs per kubieke meter toegekend. Dat aan deze objecten ondanks een kleinere inhoud, ten opzichte van de woning een lagere prijs per kubieke meter is toegekend, is gelegen in de omstandigheid dat bedoelde objecten een (veel) mindere staat van onderhoud (gedateerd, renovatiekosten [A-straat] 51 € 50.000 en [C-straat] 5 , zeer gedateerd, renovatiekosten € 150.000) en een lager voorzieningenniveau hebben. Met betrekking tot het bij de woning behorende recht van overpad, heeft verweerder een aftrek op de waarde toegepast van € 22.372, hetgeen neerkomt op ruim € 438 per vierkante meter. Deze aftrek acht de rechtbank niet te laag.
      Vast staat dat verweerders taxateur de waarde van de woning per de waardepeildatum op € 809.000, zijnde € 27.000 hoger heeft getaxeerd dan de vastgestelde waarde.Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals vermeld in de waardeopbouw, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    
    
    11. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
    
    12. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Perceelnummers [nummer ii] en [nummer i 2]; één onroerende zaak
      
    
    
    
      5.1.
      Het Hof komt ook voor het jaar 2019 tot het oordeel dat de perceelnummers [nummer ii] en [nummer i 2] in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ zijn aan te merken als één onroerende zaak en als zodanig dienen te worden gewaardeerd. Hiertoe verwijst het Hof naar hetgeen in dezen is overwogen voor het jaar 2017 (zie 2.4.). Hetgeen belanghebbende in hoger beroep naar voren heeft gebracht leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft tijdens de zitting in hoger beroep gesteld dat het Hof de relevante feiten onjuist heeft geïnterpreteerd, door ten onrechte te oordelen dat het pad onder de overkluizing toegang geeft tot de woning. Belanghebbende heeft ter motivering van deze stelling ter zitting een gedeelte van r.o. 4.3.3 van de uitspraak van 19 november 2020 geciteerd, zoals weergegeven onder 2.8. Deze stelling van belanghebbende berust evenwel op een onjuiste lezing van de desbetreffende rechtsoverweging. Anders dan de gemachtigde tijdens de zitting heeft verklaard, heeft het Hof onder r.o. 4.3.3 niet overwogen dat de overkluizing alleen toegankelijk is (cursivering Hof) “vanuit het gedeelte van het pad dat op perceel [nummer ii] is gelegen”, maar (zie de onder 2.4 opgenomen overwegingen van deze uitspraak) “vanuit het gedeelte van het pand dat op perceel [nummer ii] is gelegen.” Reeds hierom faalt het – op deze onjuiste lezing gebaseerde – betoog van belanghebbende. Hetgeen belanghebbende op dit punt overigens naar voren heeft gebracht, leidt niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank heeft het juiste toetsingskader gehanteerd, zoals opgenomen onder  rechtsoverweging 7 van de uitspraak van de rechtbank, en de bewijslast op een juiste wijze verdeeld. Het Hof neemt die rechtsoverweging derhalve over en maakt deze tot de zijne. 
      
    
    
      5.4.
      Het Hof acht de heffingsambtenaar echter, in tegenstelling tot de rechtbank, niet in zijn bewijslast geslaagd. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
      
        5.4.1.
        Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onbetwist heeft betoogd dat hij de inhoudsmaten van de vergelijkingsobjecten in de door hem overgelegde matrix op dezelfde gegevens heeft gebaseerd en op dezelfde wijze heeft berekend als die van de woning. De inhoudsmaten zijn gebaseerd op de bouwtekeningen. Indien er twijfels zijn ten aanzien van de maten worden deze nagerekend door de Basisregistratie Adressen en Gebouwen, aldus de heffingsambtenaar. Aangezien die berekeningsmethode op gelijke wijze bij alle betrokken vergelijkingsobjecten en de woning is toegepast, kan niet geoordeeld worden dat de heffingsambtenaar de getaxeerde waarde van de woning op een inconsistente wijze heeft afgeleid uit de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten. Het Hof ziet hierin geen grond om de door heffingsambtenaar bij zijn taxatierapport overgelegde matrix af te wijzen.
        
      
      
        5.4.2.
        Het Hof acht [C-straat] 5 niet geschikt om de WOZ-waarde te onderbouwen, dit gelet op de slechte staat van onderhoud waarin dit object verkeerde bij de aankoop. Uit het door de heffingsambtenaar overgelegde inlichtingenformulier volgt dat [C-straat] 5 na aankoop gegeven het hoge bedrag van de verbouwing ad € 150.000 grotendeels is gerenoveerd (zie 2.6). Indien [C-straat] 5 uit de vergelijking wordt gehaald, resteert nog een tweetal vergelijkingsobjecten. Die vergelijkingsobjecten acht het Hof, net als partijen, wel in voldoende mate vergelijkbaar met de woning gelet op de inhoud, de percelen, de ligging en de uitstraling. Het niet aan de waardering ten grondslag leggen van [C-straat] 5 heeft invloed op de waarde zoals de heffingsambtenaar deze heeft berekend, omdat als gevolg daarvan de gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten daalt.
        
      
      
        5.4.3.
        De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van het feit dat hij de verbouwing van de [A-straat] 51 voor een bedrag van € 45.000 heeft meegenomen in zijn WOZ-waardering, aangevoerd dat in de huidige woningmarkt waarin slechts een deel van de hypotheek kan worden ingezet voor een verbouwing en waarin het voor kopers überhaupt moeilijk is om een aannemer te vinden, een opgeknapte woning zijn waarde behoudt of zelfs meerwaarde heeft. Dit acht het Hof, mede gelet op de blote betwisting door belanghebbende, in dit geval voldoende aannemelijk. Het als zodanig in aanmerking nemen van de verbouwing acht het Hof juist.     
      
      
        5.4.4.
        
          In de matrix van de heffingsambtenaar is verder rekening gehouden met een aftrekpost voor een recht van overpad ter hoogte van € 22.372. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof betoogd dat die aftrek is toegepast omdat slechts eenderde van het genot van het pad aan belanghebbende kan worden toegerekend, uitgaande van drie woningen en derhalve drie gebruikers van dit pad. De heffingsambtenaar heeft verder aangegeven dat tot die aftrekpost is gekomen door de grondstaffelwaarde (€ 1.316) te vermenigvuldigen met het aantal m2 van het pad (51) en dit bedrag te delen door het aantal gebruikers, namelijk 3. 
          Het Hof heeft de heffingsambtenaar vervolgens ter zitting voorgehouden dat de aftrekpost uitgaande van die berekeningswijze te laag is vastgesteld; deze aftrekpost had € 44.744 behoren te bedragen. De heffingsambtenaar heeft deze nadere berekening onderschreven. 
        
        
      
    
    
      5.5.
      Op grond van hetgeen hiervoor onder 5.4.2. en 5.4.4 is overwogen komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet erin geslaagd is aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 5.6. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde juist is. Ook belanghebbende heeft in zijn matrix het object [C-straat] 5 ten onrechte aangevoerd als zijnde geschikt vergelijkingsmateriaal. Daarbij acht het Hof de in die matrix toegepaste waarderingsmethode, in het bijzonder de percentuele correctie die is toegepast op de prijs per m³, niet voldoende onderbouwd. Belanghebbende heeft de door hem toegepaste vermeerderings- dan wel verminderingspercentages op de prijs per m3 onder de term “cor.bwvol” op geen enkele wijze onderbouwd, schriftelijk noch mondeling.  
      
    
    
      5.7.
      Rekening houdend met hetgeen onder 5.4.2 en 5.4.4 ter zake van de waardering door de heffingsambtenaar is overwogen, alsmede met de gebreken die kleven aan de waardering van belanghebbende, stelt het Hof de waarde van de woning schattenderwijs en in goede justitie vast op € 756.000.  
      
      
        
          Slotsom
          5.8. De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      6.1.
      Omdat het hoger beroep gegrond is, ziet het Hof aanleiding voor een vergoeding in de (proces)kosten op de voet van artikel 7:15 en 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. Overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) opgenomen forfaitaire tarief voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt het Hof de door de heffingsambtenaar te vergoeden bedragen vast op:
      
      - voor de bezwaarfase: 2 punten (bezwaarschrift en verschijnen hoorzitting) x € 269 x 1 (wegingsfactor) = € 538;
      - voor de beroepsfase: 2 punten (beroepschrift en bijwoning zitting) x € 541 x 1 (wegingsfactor) = € 1.082, en 
      - voor het hoger beroep: 2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x € 541 x 1 (wegingsfactor) = € 1.082.
      
    
    
      6.2.
      De ten behoeve van het taxatierapport door belanghebbende gemaakte kosten komen eveneens voor vergoeding in aanmerking, namelijk op grond van artikel 1, onderdeel b, van het Besluit (kosten van door een deskundige verrichte werkzaamheden ten behoeve van het uitbrengen van een verslag). Met inachtneming van de bij het Besluit opgenomen Bijlage, alsmede de gepubliceerde ‘Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties’, waarbij het Hof in aanmerking neemt dat de onroerende zaak een courante woning is, acht het Hof een vergoeding vastgesteld op grond van een tarief van € 53 per uur en voor de duur van twee uren redelijk. Het te vergoeden bedrag komt daarmee uit op € 128,26 (te weten 2 uur x € 53 x 1,21 = € 128,26). 
      
    
    
      6.3.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de (proces)kostenvergoeding uit op een totaal bedrag van € 2.830,26.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de voor het kalenderjaar 2019 vastgestelde waarde van de woning tot € 756.000;
    - vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 dienovereenkomstig; 
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de (proces)kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.830,26, en
    - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep (€ 47) en het hoger beroep (€ 131) betaalde griffierecht van in totaal € 178 te vergoeden.
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 27 januari 2022 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
      De uitspraak is, bij afwezigheid van de voorzitter, door mr. H.E. Kostense en de griffier ondertekend.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
      
        
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
      
        
        Per post procederen
        Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.