ECLI:NL:GHAMS:2016:2495, Gerechtshof Amsterdam, 28-06-2016, 200.157.557/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-06-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Appel van ECLI:NL:RBNHO:2014:5973. Anders dan de eerste rechter oordeelde, zijn er geen onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW. Alsnog toewijzing van de vordering tot nakoming.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer				: 200.157.557/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	: 2787971 CV EXPL 14-514		
    
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juni 2016
      
      inzake
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE ENKHUIZEN,
      zetelende te Enkhuizen ,
      appellante, tevens incidenteel geïntimeerde,
      advocaat: mr. V.H. Affourtit te Amsterdam, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de besloten vennootschap [geïntimeerde],
      gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
      geïntimeerde, tevens incidenteel appellante,
      advocaat: mr. C.E.A.J. Kuipers te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna de gemeente en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
      De gemeente is bij dagvaarding van 18 september 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter) van 25 juni 2014, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen de gemeente als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en 
      
        [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;
    - memorie van antwoord in incidenteel appel.
    
    
      Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van het hof van 3 september 2015 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities door hun hierboven genoemde advocaten, de gemeente tevens door mr. R.D. Lubach, advocaat te Amsterdam, doen bepleiten. Beide partijen hebben bij die gelegenheid nog stukken in het geding gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is (na mislukte schikkingsonderhandelingen) op de rol arrest gevraagd.
      De gemeente heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarin het door de gemeente meer of anders gevorderde is afgewezen en [geïntimeerde] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest alsnog zal veroordelen (primair) tot nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomsten van 15 februari 2007 en 16 februari 2010 althans (subsidiair) tot nakoming van haar verplichtingen uit die eerstgenoemde overeenkomst, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,00 voor elke kalenderweek dat [geïntimeerde] niet aan haar verplichtingen voldoet en met beslissing over de proceskosten, met nakosten en wettelijke rente. Haar vordering tot nakoming van de nadere afspraken van18 oktober 2012 heeft de gemeente in hoger beroep laten varen. 
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen voor zover het meer of anders door de gemeente gevorderde is afgewezen. In het incidenteel appel heeft [geïntimeerde] geconcludeerd dat het hof dit vonnis zal vernietigen voor zover het door de gemeente gevorderde is toegewezen en de reconventionele vorderingen van [geïntimeerde] zijn afgewezen en gevorderd dat het hof de vorderingen van de gemeente alsnog geheel zal afwijzen en de reconventionele vorderingen van [geïntimeerde] alsnog geheel of gedeeltelijk zal toewijzen, een en ander bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest en met beslissing over de proceskosten.
    
    
    
      De gemeente heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van de grieven in het incidenteel appel, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten, met nakosten en wettelijke rente.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep een bewijsaanbod gedaan.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.22 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.
    
    
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      Het gaat in deze zaak kort samengevat om het volgende.
      a.	De gemeente is sedert medio 1994 eigenaar van het terrein met panden aan de [adres 1] in [plaats] , waarop sinds 1975 een polikliniek van het Westfries Gasthuis (hierna te noemen: het Sociaal Medisch Centrum, ‘het SMC’) was gevestigd. De gemeente heeft de panden, door tussenkomst van de Stichting tot beheer en exploitatie van het sociaal-medisch centrum Snouck van Loosen, aan onder meer het Westfries Gasthuis en thuiszorgorganisatie De Omring verhuurd.
      b.	Vanaf 2001 bestaat bij de gemeente het voornemen om te komen tot een uitbreiding van de voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg in de binnenstad van [plaats] . Hiervoor werd de locatie van het SMC geschikt geacht. Bij raadsbesluit van 4 april 2006 heeft de gemeenteraad de randvoorwaarden en kaders voor die uitbreiding geformuleerd en de verdere uitvoering daarvan overgelaten aan het College van Burgemeester en Wethouders (het college). Eén van de door de gemeenteraad geformuleerde doelstellingen was het privaatrechtelijk overdragen van de eigendom, het beheer en de exploitatie van het terrein aan een marktpartij, zulks op marktconforme voorwaarden.
      c.	Het college heeft op 26 september 2006 een documentatieset “Projectinformatie uitbreiding Sociaal Medisch Centrum’ vastgesteld. Deze is aan verschillende marktpartijen, waaronder [geïntimeerde] toegezonden, met het verzoek om een onderbouwde visie te presenteren voor de herontwikkeling en uitbreiding van het SMC en een bieding uit te brengen op de onroerende zaak aan de [adres 1] , inclusief dan wel exclusief het [adres 1] .
      d.	[geïntimeerde] heeft zich aangemeld voor de biedingsprocedure. Na de presentatie van haar plan op 15 februari 2007 heeft [geïntimeerde] een ondertekend biedingsformulier bij de gemeente ingediend. Daarin heeft zij € 3.400.840,00 geboden voor de aangeboden onroerende zaken (dus inclusief het [adres 1] ).
      e.	De gemeente heeft het project aan [geïntimeerde] gegund. Met de ondertekening van het biedingsformulier op 15 februari 2007 namens de gemeente is tussen partijen een privaatrechtelijke overeenkomst tot stand gekomen die alleen nog eenzijdig door de gemeenteraad zou kunnen worden ontbonden. Deze overeenkomst wordt ook aangeduid als de eerste overeenkomst.
      f.	Op 8 januari 2008 heeft de gemeenteraad besloten niet tot ontbinding van de eerste overeenkomst over te gaan. De gemeente heeft [geïntimeerde] hiervan bij brief van 16 januari 2008 op de hoogte gebracht. 
      g.	Medio 2008 is een andere projectontwikkelaar met diverse partijen, waaronder het Westfries Gasthuis, in gesprek gegaan over de mogelijkheid tot het vestigen van een sociaal medisch centrum op een locatie aan de [adres 2] in [plaats] . De gemeente en [geïntimeerde] hebben, onder meer in een stuurgroepvergadering van 16 april 2008, over deze ontwikkeling gesproken. Tijdens die vergadering is door [geïntimeerde] onder meer opgemerkt dat ingeval het Westfries Gasthuis huisvesting vindt aan de [adres 2] , dat een goede zaak is voor [plaats] .
      h.	In de loop van 2008 bleek dat de buitenpoli van het Westfries Gasthuis met een aantal huisartsen en een apotheek had gekozen voor een verhuizing naar de [adres 2] . De gemeente heeft ten behoeve van de ontwikkeling van het sociaal medisch centrum aan de [adres 2] het bestemmingsplan gewijzigd.
      i.	[geïntimeerde] heeft in de loop van 2008 en 2009 samen met Stichting Woonzorggroep Wilgaerden (hierna: Wilgaerden) het oorspronkelijke plan voor het SMC aangepast en verbreed van een centrum voor gezondheidszorg naar een kenniscentrum voor ouderenzorg, waarbij meer nadruk is komen te liggen op wonen en aangepaste zorg. De gemeente heeft het herziene plan geaccepteerd.
      j.	[geïntimeerde] en Wilgaerden hebben op 28 oktober 2009 een samenwerkingsovereen-komst gesloten. De gemeente was hierbij geen partij. 
      k.	Op 16 februari 2010 zijn de gemeente en [geïntimeerde] een nadere overeenkomst aangegaan, hierna ook aan te duiden als de tweede overeenkomst. In de considerans van die overeenkomst wordt onder meer het volgende overwogen:
      
      
        
          		" D.	(…) [geïntimeerde] heeft vervolgens na uitvoerig overleg met de Gemeente het als bijlage 1 
        
        
          			aan deze overeenkomst gehechte herziene plan van 22 januari 2009 ingediend (…)
        
        
          		  E.	Conform de in de Bieding van toepassing verklaarde voorwaarden dienen deze
        
        
          	voorwaarden voor de aankoop van de Gronden en de ontwikkeling en realisatie daarop van het SMC te worden uitgewerkt en aangevuld in een tweede overeenkomst tussen de gemeente Enkhuizen en [geïntimeerde] ;
        
        
          		 F.	Partijen zijn met elkaar in overleg getreden over de nadere voorwaarden voor de
        
        
          	aankoop van de Gronden en de ontwikkeling en realisatie van het SMC en wensen de terzake gemaakte afspraken in een overeenkomst vast te leggen; (…)”
        
      
      
      
        	Deze tweede overeenkomst behelst voor [geïntimeerde] onder meer de verplichting:
      
      1. om mee te werken aan levering en eigendomsoverdracht van de percelen aan de [adres 1] en het [adres 1] (in de overeenkomst aangeduid als perceel 1) en, nadat de gemeente de grond bouwrijp heeft gemaakt, van de daar tegenover gelegen parkeerplaatsen (in de overeenkomst aangeduid als perceel 2);
      2. om de gemeente voor de percelen (in termijnen) een koopsom te betalen van in totaal € 3.400.840,00 (exclusief indexering);
      3. om het perceel aan de Vijzelstraat van 1 april 2010 tot het moment van overdracht van de gemeente te huren; en 
      4. om het door partijen vastgestelde plan te realiseren.
      In artikel 5.1. is bepaald (kort samengevat) dat de gemeente de percelen en opstallen aan [geïntimeerde] zal overdragen indien en zodra de planologische besluitvorming ter uitvoering van het plan onherroepelijk is, tenzij partijen in overleg vanwege onvoorziene omstandigheden een andere datum voor overdracht bepalen.
      l.	Het bestemmingsplan voor het SMC is in april 2011 onherroepelijk geworden.
      m.	[geïntimeerde] heeft in een stuurgroepvergadering van 6 juni 2011 het volgende aan de gemeente gemeld over de bezetting van het SMC:
      
      
        
          	“De [heer H.] bevestigt nogmaals dat de locatie, ook zonder Kiddy World, vol zit. Voor de tijdelijke situatie, met het WFG en de Omring, is de puzzel ontrafeld en is bekend wie waar gaat zitten. Daarmee is de volle 2.000 m2 ingevuld. Indien deze twee partijen (samen 500 m2) op termijn overstappen naar de [adres 2] , dan staan er voldoende kandidaten op de wachtlijst. Van leegstand hoeft dan ook geen spraken te zijn.”
        
      
      
      
        
          [geïntimeerde] heeft in de zomer van 2011 met toestemming van de gemeente voor eigen rekening en risico een aantal voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd. De gemeente heeft die toestemming gegeven onder de voorwaarde dat de juridische levering die was voorzien in september 2011 daardoor niet zou worden vertraagd.
      
      n.	Op 15 december 2011 heeft Wilgaerden de samenwerkingsovereenkomst met 
      	[geïntimeerde] opgezegd. [geïntimeerde] heeft blijkens het verslag van de stuurgroep-vergadering van 22 februari 2012 aan de gemeente meegedeeld er alles aan te doen om Wilgaerden weer aan de onderhandelingstafel te krijgen en dat een gesprek was aangegaan met de tweede organisatie die PG-woningen beheert. Verder is door [geïntimeerde] het volgende opgemerkt:
      
      
        
          "De heer [geïntimeerde] zegt van mening te zijn dat de tijd van praten nu voorbij zou moeten zijn. Het project staat in de steigers en het zou goed zijn om de locatie fysiek in de steigers te zetten. Binnen de bepalingen van het bestemmingsplan dient met het werk te worden begonnen. Dat is goed voor de gemeente, goed voor de gebruikers en de gemeente Enkhuizen en ook goed voor [geïntimeerde] . De zorginvulling is daarbij van groot belang. Alle te ondernemen acties en de volgorde daarvan moeten op korte termijn uitgewerkt worden en voor iedereen duidelijk zijn, zodanig dat in het najaar echt gestart kan worden met de realisatie. 
        
        
          Hij zegt toe dat het idee voor een “Plan B” op papier wordt gezet en zo spoedig mogelijk naar de gemeente toegestuurd wordt. Dan kan dit hier in huis beoordeeld worden.”
        
      
      
      
        
          [geïntimeerde] heeft Wilgaerden in rechte betrokken en in dat kader schadevergoeding gevorderd wegens wanprestatie.
      
      o.	Vanwege de opgelopen vertraging in het project is er overleg gevoerd tussen het college en de gemeenteraad. Het college heeft de gemeenteraad op 21 februari 2012 als volgt bericht:
      
      
        
          "
          2. Veranderende omstandigheden
        
        
          Grootschalige projecten vergen door allerlei oorzaken (besluitvorming, contractering, inspraak e. d.) vaak een lange periode van voorbereiding en in die periode kunnen omstandigheden wijzigen. Zeker bij dit project kan gesteld worden dat de huidige situatie verschilt ten opzicht van de start. De wereld heeft de afgelopen jaren immers niet stil gestaan. We noemen hier de volgende factoren:
        
        
          • de publiekrechtelijke medewerking die wij en uw raad (vaststelling bestemmingsplan) hebben gegeven om een gezondheidscentrum aan de [adres 2] mogelijk te maken, waardoor zorgpartijen een extra keuze hebben;
        
        
          (…)
        
        
          De conclusie kan dan ook getrokken worden dat dit project onder moeilijke en gewijzigde omstandigheden tot stand moet komen, waarbij er deels sprake is van externe factoren, maar voor een deel ook het gevolg is van beleidskeuzes van uw raad.
        
      
      
      
        
          3. Schetsen huidige situatie
        
        
          Op l6 februari 2010 is tussen [geïntimeerde] en de gemeente Enkhuizen de nadere overeenkomst SMC Enkhuizen gesloten. Het aangaan van de tweede overeenkomst is niet meer en niet minder dan een nadere uitwerking van de eerste overeenkomst die is ontstaan door het accepteren van de bieding. (...)"
        
      
      
      p.	De gemeenteraad heeft het college hierop verzocht om te onderzoeken hoe de realisatie van het SMC gefaseerd zou kunnen worden uitgevoerd, met als uiterste startdatum 1 oktober 2012 en om uiterlijk 1 juli 2013 duidelijkheid te verschaffen wanneer de PG-woningen gerealiseerd kunnen worden.
      	Partijen hebben hierover met elkaar gesproken. De gemeente heeft naar aanleiding hiervan nadere afspraken geformuleerd, met als onderdeel een gefaseerde levering van de percelen. Zij heeft deze in oktober 2012 aan [geïntimeerde] toegezonden. De overeengekomen koopsom heeft de gemeente daarbij gehandhaafd.
      
      q.	[geïntimeerde] heeft bij brief van 24 oktober 2012 een beroep gedaan op gewijzigde omstandigheden. Zij heeft aangegeven dat deze een negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van het project en ook op de waarde van de percelen en dat zij voor dat waardeverschil gecompenseerd dient te worden en dat overleg moet plaatsvinden over de invulling van het binnenterrein waar in eerste instantie 
      	PG-woningen en een parkeerterrein waren gepland.
      r.	Nader overleg tussen partijen heeft niet tot een oplossing geleid. 
      s.	[geïntimeerde] heeft ook na sommatie de huur vanaf januari 2012 onbetaald gelaten. De gemeente heeft tot verhaal van de huurvordering van 1 januari 2012 tot en met 30 juni 2013 op 5 september 2013 met verlof van de voorzieningenrechter te Amsterdam derdenbeslag gelegd onder de ABN Amro bank. 
      t.	Partijen hebben tijdens stuurgroepvergaderingen gesproken over onderhoud aan de opstallen. Op 25 februari 2014 heeft het college besloten om groot onderhoud uit te voeren aan de panden op het perceel [adres 1] . Dit onderhoud is in de zomer van 2014 uitgevoerd.
      
    
    
      3.2
      
        De gemeente heeft - samengevat en voor zover in hoger beroep nog van 
        belang - in eerste aanleg bij dagvaarding gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot nakoming van de eerste en tweede overeenkomst, althans tot nakoming van de eerste overeenkomst, alsmede tot betaling van € 216.675,25 aan achterstallige huur, te vermeerderen met wettelijke handelsrente en proceskosten, waaronder de nakosten en de kosten van het derdenbeslag, met wettelijke rente indien die kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis zouden worden voldaan. 
        
          [geïntimeerde] heeft zich tegen de vordering tot nakoming van de overeenkomsten verweerd met de stelling dat sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW, zodat de gemeente in redelijkheid geen ongewijzigde nakoming van de gemaakte afspraken kan vergen. Zij heeft in dat verband gewezen op het hierboven onder rov. 3.1 sub o aangehaalde bericht van het college aan de gemeenteraad. [geïntimeerde] heeft opgemerkt dat de gemeente weliswaar bereid is te praten over een andere invulling van het project, maar niet over aanpassing van de bijbehorende afspraken zoals de door [geïntimeerde] te betalen koopprijs, terwijl deze daar, aldus [geïntimeerde] , nu juist onlosmakelijk mee is verbonden. 
        Met betrekking tot de huurvordering heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat het gelet op alle gewijzigde omstandigheden redelijk is dat de huurvordering van de gemeente wordt afgewezen. In het verlengde hiervan heeft zij in reconventie € 400.700,00 gevorderd als compensatie voor in de periode 2011 tot en met 2013 door haar gederfde huurinkomsten en servicekosten. [geïntimeerde] heeft in dat verband aangevoerd dat zij er in nauw overleg met de gemeente voor heeft gezorgd dat de huurders van het SMC zoveel mogelijk verhuisd zijn naar het hoofdgebouw, dat met ingang van 1 juli 2013 verschillende gebruikers naar de [adres 2] zijn verhuisd en dat sprake is van achterstallig onderhoud. [geïntimeerde] heeft daarnaast gevorderd dat de kantonrechter zal bepalen dat de aan de gemeente verschuldigde huur gelijk is aan het bedrag dat 
        
          [geïntimeerde] van haar onderhuurders ontvangt en dat de gemeente binnen twee maanden na betekening van het vonnis het achterstallig onderhoud zoals beschreven in de als producties 25 en 26 door [geïntimeerde] overgelegde rapportages moet verhelpen. 
        De gemeente heeft tegen die vorderingen verweer gevoerd.
      
      
    
    
      3.3
      
        De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis, voor zover in appel nog van belang, het beroep van [geïntimeerde] op onvoorziene omstandigheden gehonoreerd en de vordering tot nakoming van de eerste en tweede overeenkomst afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat de ontwikkeling van een nieuw zorgcentrum aan de [adres 2] in beginsel volledig voor risico van [geïntimeerde] als commerciële projectontwikkelaar behoort te komen, maar dat in dit geval een uitzondering op die risicotoedeling moet worden gemaakt aangezien de gemeente de stelling van [geïntimeerde] dat zij actief aan de [adres 2] heeft meegewerkt onvoldoende had ontkracht. De kantonrechter overwoog dat daaraan niet afdoet dat de veranderingen ten tijde van het sluiten van de tweede overeenkomst bekend waren, aangezien die tweede overeenkomst volgens beide partijen niets meer en niets minder behelst dan een uitwerking van de eerste overeenkomst, zodat de gemeente niet kan volhouden dat die veranderingen in de tweede overeenkomst zijn verdisconteerd. Ook uit het eerdergenoemde bericht van het college aan de gemeenteraad en uit de langdurige onderhandelingen die partijen in 2012 hebben gevoerd, blijkt, aldus de kantonrechter, dat ongewijzigde nakoming door [geïntimeerde] niet meer mogelijk is. De huurvordering van de gemeente is wel toegewezen. De kosten van de procedure in conventie zijn gecompenseerd. 
        De vorderingen van [geïntimeerde] zijn alle afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat 
        
          [geïntimeerde] onvoldoende had gesubstantieerd op welke punten de gemeente in haar onderhoudsverplichting in gebreke is gebleven en niet duidelijk had gemaakt waarom het aan de gemeente is toe te rekenen dat huurders van [geïntimeerde] in het hoofdgebouw moeten worden geconcentreerd of naar de [adres 2] zijn verhuisd. [geïntimeerde] is verwezen in de proceskosten in reconventie.
        Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen de gemeente en [geïntimeerde] met hun grieven op.
      
      
    
    
      3.4
      De grieven van de gemeente in het principaal appel bestrijden - kort gezegd - het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die maken dat de gemeente geen ongewijzigde nakoming van de met [geïntimeerde] gesloten overeenkomsten kan verlangen. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.
      
    
    
      3.5
      
        Het hof stelt voorop dat de tweede overeenkomst niet los staat van de eerste overeenkomst maar daaraan, zoals reeds bij het aangaan van die eerste overeenkomst was afgesproken, een nadere invulling geeft. Of sprake is van onvoorziene omstandigheden moet daarom worden beoordeeld naar de stand van zaken op het moment dat partijen die tweede overeenkomst sloten, te weten 16 februari 2010.
        Van onvoorziene omstandigheden kan slechts worden gesproken, kort gezegd, indien zich een situatie voordoet die partijen ten tijde van het sluiten van hun overeenkomst niet (expliciet dan wel stilzwijgend) in aanmerking hebben genomen. 
        Tussen de gemeente en [geïntimeerde] is niet in geschil dat [geïntimeerde] reeds vanaf medio 2008 bekend was met de ontwikkeling van het nieuwe zorgcentrum aan de [adres 2] en het feit dat het Westfries Gasthuis en andere zorgverleners zich op die locatie wensten te vestigen. Vast staat ook dat [geïntimeerde] in verband daarmee haar oorspronkelijke plan voor het SMC heeft aangepast, dat de gemeente dat aangepaste plan heeft 
      
      
      
        goedgekeurd, dat dit plan deel uitmaakt van de tweede overeenkomst en dat [geïntimeerde] die tweede overeenkomst - zonder voorbehoud - heeft ondertekend. Dat betekent dat de ontwikkeling van de [adres 2] geen onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW. 
      
      
    
    
      3.6.
      
        
          [geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat er ook andere omstandigheden waren, waarbij zij - naar het hof begrijpt - met name het oog heeft op de beëindiging van de samenwerking door Wilgaerden en de financiële haalbaarheid van het project. Dat een zakelijke partner zich onverwacht uit een project terugtrekt is echter geen omstandigheid die maakt dat de gemeente [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet meer aan de met haar gesloten overeenkomst(en) kan houden. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente niet toestaat dat [geïntimeerde] samenwerking zoekt met andere (zorg)partners. Dat het project zonder aanpassing van de koopsom financieel niet meer haalbaar is, komt - indien juist - eveneens voor rekening en risico van [geïntimeerde] als commerciële projectontwikkelaar.
        
          [geïntimeerde] heeft nog opgeworpen dat de gemeente steeds heeft aangegeven dat zij pas wil overgaan tot levering van de gronden en opstallen op het moment dat zekerheid bestaat over de realisering van de ontwikkelingsvisie, welke zekerheid thans niet kan worden gegeven. Dit is echter geen argument dat [geïntimeerde] ten dienste staat om niet tot nakoming van de overeenkomsten over te gaan. Te minder nu de gemeente - zoals [geïntimeerde] zelf aangeeft - bereid is om over een andere invulling van het project te praten.
      
      
    
    
      3.7.
      De conclusie is dat de grieven in het principaal slagen. Dat betekent dat het hof alsnog de andere verweren moet behandelen die [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft gevoerd. 
      
    
    
      3.8.
      
        
          [geïntimeerde] heeft betoogd dat de vorderingen van de gemeente niet toegewezen kunnen worden omdat het geformuleerde petitum onduidelijk is, althans tot een onduidelijke situatie leidt, aangezien de overeenkomsten een groot aantal data en momenten noemen waarop partijen over en weer verplichtingen dienen na te komen, die termijnen voor een belangrijk deel reeds zijn verstreken en de gemeente niet concreet aangeeft waaraan [geïntimeerde] op welk tijdstip moet voldoen. 
        Het hof ziet in de formulering van het petitum geen reden om de vordering van de gemeente tot nakoming van de gesloten overeenkomsten af te wijzen; gesteld noch gebleken is dat deze tegenstrijdigheden bevatten.  
        Dat de gemeente niet heeft geformuleerd binnen welke termijn(en) [geïntimeerde] waaraan moet voldoen vormt wel aanleiding om geen dwangsom op te leggen. Onvoldoende bepaalbaar is vanaf wanneer deze zou worden verbeurd.
      
      
    
    
      3.9
      De conclusie is dat de vordering van de gemeente om [geïntimeerde] te veroordelen tot nakoming van de eerste en de tweede overeenkomst alsnog zal worden toegewezen.
      
    
    
      3.10
      
        [geïntimeerde] heeft in het incidenteel appel vier grieven gericht tegen de verwerping van haar verweer tegen de huurvordering van de gemeente en tegen de afwijzing van haar reconventionele vorderingen. 
      
    
    
      3.11
      
        De grieven falen. Met betrekking tot het achterstallig onderhoud geldt dat de gemeente onbetwist heeft gesteld dat zij dit in het voorjaar van 2014 ter hand heeft genomen en de werkzaamheden in de zomer van 2014 heeft laten uitvoeren. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van haar vordering tot het verhelpen van achterstallig onderhoud ook in hoger beroep slechts gewezen op rapporten uit 2011. De grief is derhalve onvoldoende concreet toegelicht.
        Voor de andere grieven geldt dat [geïntimeerde] ook in hoger beroep onvoldoende heeft onderbouwd dat en in welk opzicht de gemeente jegens haar toerekenbaar tekort is geschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld en daarom schadeplichtig is. De omstandigheid dat de eigendomsoverdracht van de panden nog steeds niet heeft plaatsgevonden, waardoor [geïntimeerde] gedurende een veel langere periode dan partijen in 2010 voorzagen risico's draagt die samenhangen met het onderverhuren van het SMC, is niet aan de gemeente te wijten. Dat de gemeente heeft ingestemd met de concentratie van huurders in het hoofdgebouw en gebruikers naar de [adres 2] zijn vertrokken, brengt evenmin mee dat de gemeente de financiële gevolgen daarvan geheel of gedeeltelijk voor haar rekening moet nemen. Zoals hiervoor is geoordeeld, is de ontwikkeling van het sociaal medisch centrum aan de [adres 2] geen onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.12
      
        De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep gedeeltelijk zal worden vernietigd. 
        Aangezien [geïntimeerde] in hoger beroep alsnog in het ongelijk wordt gesteld, zal zij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties, zowel die in conventie als die in het principaal appel en in het incidenteel appel, met wettelijke rente, beslagkosten en nakosten als in het dictum bepaald.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    1. vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover de vordering van de gemeente om [geïntimeerde] te veroordelen tot nakoming van haar verplichtingen uit de eerste overeenkomst van 15 februari 2007 en de tweede overeenkomst van 16 februari 2010 daarbij is afgewezen en de proceskosten in conventie zijn gecompenseerd; 
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    2. veroordeelt [geïntimeerde] tot nakoming van haar verplichtingen uit de eerste overeenkomst van 15 februari 2007 en de tweede overeenkomst van 16 februari 2010;
    
    3. veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in conventie, inclusief beslagkosten en nakosten, aan de zijde van de gemeente begroot op € 1.187,92 aan verschotten, € 2.100,00 voor salaris en € 100,00 voor nasalaris, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na dagtekening van het arrest;
    
    4. bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
    
    5. veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in het principaal appel, tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op € 797,80 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,00 zonder betekening, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het arrest, dan wel binnen veertien dagen nadat de kosten zijn gemaakt;
    
    6. veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel, tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op € 1.341,00 voor salaris, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het arrest;
    
    7. verklaart dit arrest ten aanzien van de veroordelingen onder 2, 3, 5 en 6 uitvoerbaar bij voorraad;
    
    8. wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C. Uriot en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2016.