ECLI:NL:HR:2014:2630, Hoge Raad, 05-09-2014, 13/04164
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2014-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verbintenissenrecht. Totstandkoming koopovereenkomst onroerend goed? Precontractuele fase. Slagende motiveringsklachten. Grenzen van de rechtsstrijd.

5 september 2014
      Eerste Kamer
      nr. 13/04164
      
      Hoge Raad der Nederlanden
      
      Arrest
      
      in de zaak van:
      
      
        [eiseres],gevestigd te [vestigingsplaats],
      EISERES tot cassatie, verweerster in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep,
      advocaat: mr. W.H. van Hemel,
      
    
    
      t e g e n
      
    
    
      RESTYLE GROEP NEDERLAND B.V.,gevestigd te Almelo,
      VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep,
      advocaat: mr. H.J.W. Alt.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en RGN.
    
    
  
  
    
      1Het geding in feitelijke instanties
    Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: 
    a.	het vonnis in de zaak 113538 HA ZA 10-803 van de rechtbank Almelo van 15 juni 2011;
    b.	het arrest in de zaak 200.095.341 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 juni 2013. 
    	Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
    
  
  
    
      2Het geding in cassatie
    
      	Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. RGN heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
      	Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      	De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
      	De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Spier strekt tot:
    
    - vernietiging in het principale beroep;
    - verwerping van het incidentele beroep;
    - veroordeling van RGN in de kosten van zowel het principale als het incidentele beroep.
    	De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 22 mei 2014 op die conclusie gereageerd en de advocaat van RGN bij brief van 23 mei 2014.
    
  
  
    
      3Uitgangspunten in cassatie
    
      3.1
      In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
      (i) 	Op 1 oktober 2008 is door de gemeente Almelo (hierna: de gemeente) en RGN een koopovereenkomst getekend met betrekking tot een perceel, kadastraal bekend gemeente Ambt Almelo, sectie [A], nummer [001], [002], [003], [004] en [005] (gedeeltelijk) (hierna: het perceel). 
      
        (ii) Op 24 april 2009 hebben RGN en [eiseres] een intentieverklaring getekend, waarin onder andere het volgende is vermeld:
        	“Intentieverklaring
        	(…)
        RGN zal afzien van de koop van het perceel ten gunste van [eiseres] zodat laatstgenoemde dit perceel kan verwerven van de Gemeente Almelo. Hiervoor zal een gezamenlijk schrijven van RGN en [eiseres] gericht worden aan het College van Burgemeester en Wethouders van Almelo waarin om goedkeuring hiervoor wordt gevraagd.
      
      
      
        
          [eiseres] zal rechtstreeks met RGN afrekenen over de kosten en derving van RGN. Hiervoor is een bedrag overeengekomen ter grootte van € 500.000 welke per omgaande door [eiseres] overgemaakt zal worden aan RGN nadat de Gemeente Almelo haar goedkeuring heeft gegeven voor de verwerving van de grond door [eiseres] tegen een prijs die niet hoger zal zijn dan de € 425.000 en niet eerder dan na goedkeuring van deze overeenkomst door de aandeelhoudersvergadering van [B] Beheer B.V. d.d. 12 mei 2009.
      
      
      
        
          [eiseres] is geïnformeerd over de intentie van de gemeente Almelo dat deze mogelijk inflatiecorrectie wil toepassen op de grondprijs. Echter, RGN en [eiseres] zijn overeengekomen dat de prijsstelling tussen [eiseres] en de Gemeente Almelo over de grondprijs het hierboven genoemde overeengekomen bedrag van € 500.000 niet zal beïnvloeden, indien en voorzover deze grondprijs niet hoger zal zijn dan € 425.000. Mocht het onwaarschijnlijke geval voordoen dat onverhoopt de grondprijs door de Gemeente Almelo op een hoger bedrag wordt gesteld dan € 425.000-, is er sprake van een nieuwe situatie die overleg tussen partijen noodzakelijk maakt. 
      
      
      
        De koopprijs voor het perceel welke onderling tussen [eiseres] en de Gemeente Almelo vastgesteld wordt, zal rechtstreeks door [eiseres] aan de Gemeente Almelo overgemaakt worden zonder tussenkomst van RGN.
      
      
      
        Ondergetekenden zullen hun medewerking verlenen voor alle handelingen die nodig zijn voor het tot stand brengen van deze overeenkomst.
      
      
      
        Deze overeenkomst vervalt van rechtswege indien Gemeente Almelo niet akkoord gaat met de overdracht van het perceel en de schadeloosstelling aan RGN voor de gemaakte kosten en derving en indien de aandeelhoudersvergadering van [B] Beheer B.V. geen goedkeuring verleent aan deze overeenkomst.”
      
      
      
        (iii) Op 22 april 2009 hebben RGN en [eiseres] aan de gemeente een brief gestuurd, waarin onder andere het volgende is vermeld:
        “Indien RGN afziet van de koop van het perceel bedrijfsterrein ten gunste van [eiseres] en zij dit perceel kan verwerven van de Gemeente Almelo zal [eiseres] hier haar nieuwe hoofdkantoor vestigen. [eiseres] en RGN spreken af dat [eiseres] rechtstreeks met RGN zal afrekenen over de kosten en derving van RGN inzake haar geplande nieuwbouw. Ondergetekenden vragen daarom medewerking van de Gemeente Almelo aan de voorgestelde procedure waarbij RGN afziet van de aankoop van het perceel grond, [eiseres] deze van de Gemeente Almelo koopt en [eiseres] en RGN onderling afrekenen over de gemaakte kosten en derving.”
      
      
      
        (iv)	Op 5 mei 2009 heeft RGN aan de gemeente, in aanvulling op de hiervoor genoemde brief van 22 april 2009, een brief gestuurd waarin zij stelt dat zij niet zal afzien van de aankoop van het perceel, indien in de aandeelhoudersvergadering van [B] Beheer B.V. geen goedkeuring wordt verleend aan de in de brief van 22 april 2009 genoemde transactie.
      
      (v)	Als reactie op de brief van RGN van 5 mei 2009 heeft de gemeente op 7 juli 2009 een brief gestuurd, waarin onder andere het volgende is vermeld:
      “Wij hebben kennis genomen van uw brief d.d. 07-05-2009 waarin u de gemeente verzoekt om medewerking aan een procedure waarin wordt geregeld dat de door u gekochte kavel op Twentepoort Oost wordt doorgeleverd aan [B] Beheer B.V. ten behoeve van realisatie van haar nieuwe hoofdkantoor. Met de inhoud van deze brief verklaren wij ons akkoord en daarom verlenen wij onze medewerking aan een transactie waarbij de juridische overdracht van de kavel (…) gerealiseerd gaat worden, onder de voorwaarden zoals u die hebt gesteld in voornoemde brief. Voorwaarde van de zijde van de gemeente zal zijn dat er geen verhoging van de grondprijs mag worden gehanteerd. U dient de kavel over te dragen aan [B] Beheer B.V. voor een bedrag van € 415.000,- in totaal, exclusief BTW.”
      
      
        (vi)	Op 14 juli 2009 heeft Utopia Almelo B.V. conservatoir beslag (hierna: het beslag) gelegd op het perceel.
        (vii)	Op 20 juli 2009 is door notariskantoor [C] een concept-koopovereenkomst naar RGN en [eiseres] verstuurd.
        (viii) Bij e-mailbericht van 30 juli 2009 heeft [betrokkene 1] aan onder anderen [betrokkene 2] (RGN) een aantal wijzigingen in de concept-koopovereenkomst doorgegeven. De e-mail houdt onder meer in:
        	“Mannen,	er zijn punten en komma’s aangepast, geen inhoudelijke punten, op aangeven van de [eiseres]. Vanaf de 17e augustus is iedereen weer terug van vakantie. In die week vindt ondertekening en overdracht plaats.”
      
      
      
         	(ix) 	Op 7 oktober 2009 heeft [betrokkene 2] aan [betrokkene 3] ([eiseres]) een e-mailbericht gestuurd, waarin onder andere het volgende is vermeld:
        “Wij hebben telefonisch contact gehad met [betrokkene 4] en hem aangegeven dat de tijd onze grote vijand aan het worden is en dat jullie er vanaf zouden zien indien het dit jaar niet wordt afgerond.”
      
      
        
      
      
      ( x)	In een brief van 29 maart 2010 van [eiseres] aan RGN ([betrokkene 2]) is onder meer het volgende vermeld:
      
        “Hierbij bevestigen wij schriftelijk wat in de afgelopen periode ook reeds mondeling met jullie is besproken, namelijk dat wij ons niet meer gebonden achten aan de intentieverklaring d.d. 24 april 2009 met betrekking tot het verwerven van het in die intentieverklaring omschreven stuk bouwgrond. (…) 
        Tot onze verbazing hebben wij uit het gesprek dat [betrokkene 3] op 15 maart 2010 met jou en [betrokkene 1] heeft gehad, moeten afleiden dat RGN zich thans op het standpunt stelt dat er (nog steeds) een verplichting tot afname van de grond op [eiseres] rust. Zoals uit het telefoongesprek van vandaag tussen [betrokkene 3] en jou bleek, is dit standpunt niet gewijzigd. Zoals wij hierboven hebben toegelicht is dit standpunt niet juist. Niettemin geeft ons dit aanleiding om onder uitdrukkelijk voorbehoud van onze rechten en onder handhaving van ons standpunt, jullie hierbij te sommeren om de desbetreffende bouwgrond binnen een termijn van 14 dagen na heden geheel vrij van beslagen en beperkte rechten aan ons te leveren.”
      
      
      
        (xi) In een brief van 1 april 2010 heeft de raadsman van RGN aan [eiseres] laten weten:
        “De dreiging van het kort geding heeft de beslaglegger doen besluiten de beslagen op te heffen en dat heeft zich inmiddels geconcretiseerd door een vaststellingsovereenkomst. (…)
        Mijn cliënte kan dus definitief leveren zonder beslag, waartoe u mijn cliënte ook heeft gesommeerd. Cliënte kan dus ook definitief leveren binnen de door u gestelde termijn. Mijn cliënte zal op ieder door u gewenst moment verschijnen.”
      
      
      
    
    
      3.2
      
        RGN vordert in dit geding de veroordeling van [eiseres] tot afname van het perceel tegen betaling van € 415.000,-- alsmede tot betaling van de in de intentieverklaring genoemde vergoeding van € 500.000,--. De rechtbank heeft de vordering afgewezen op de grond, kort gezegd, dat naar haar oordeel de door RGN gestelde contractuele basis ontbrak. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering alsnog toegewezen. Het heeft daartoe onder meer het volgende overwogen:
        “4.6 Ook blijkt uit de gang van zaken na de brief van 7 juli 2009 genoegzaam, dat partijen zich vervolgens jegens elkaar hebben gedragen alsof de transactie, inclusief de betaling van een vergoeding voor “kosten en derving”, doorgang zou kunnen vinden op de door de gemeente voorgestelde weg waarin RGN het perceel zou doorleveren aan [eiseres], hoewel de intentieverklaring uitging van levering door de gemeente en van verval van rechtswege indien niet alle voorwaarden zouden zijn vervuld. Er is een concept-koopakte opgesteld, die uitging van verkoop van het perceel door RGN aan [eiseres] tegen een koopprijs van € 415.000,-. Sprekend is in dit verband de onder 3.9 opgenomen e-mail van 30 juli 2009, waarin van de kant van [eiseres] enkele (tekstuele) wijzigingen op de concept-koopakte worden voorgesteld en waarin [eiseres] ervan blijk geeft op levering op 17 augustus 2009 aan te willen sturen. Gelet op deze correspondentie acht het hof niet van belang dat, zoals [eiseres] heeft aangevoerd, de opdracht tot het opstellen van de concept-koopakte door RGN zou zijn gegeven. De genoemde e-mail wijst er niet op dat [eiseres], zoals zij stelt, na de brief van de gemeente en het beslag door Utopia geen aanleiding meer zag voor concrete afspraken en zij de zaken nog slechts op afstand volgde (…). Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] zich jegens RGN na de brief van de gemeente op andere wijze heeft uitgelaten, bijvoorbeeld in die zin dat,zoals [eiseres] in deze procedure heeft gesteld, rechtstreekse levering door de gemeente voor haar van belang was ter voorkoming van juridische problemen met de uitgiftevoorwaarden en een aansprakelijkheidsrisico wegens door RGN jegens de gemeente gepleegde wanprestatie.
      
      
    
    
      4.7
      Uit deze verklaringen en gedragingen van [eiseres] mocht RGN derhalve redelijkerwijs begrijpen dat [eiseres] instemde met de wijze van doorlevering zoals door de gemeente voorgesteld tegen een koopprijs voor de grond van € 415.000,-, alsmede met de voordien reeds overeengekomen voorwaarden van een aanvullende vergoeding voor derving en kosten van € 500.000,-, en met de overige (slechts op ondergeschikte punten tekstueel gewijzigde) voorwaarden uit de concept-koopakte. (…)”
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het middel in het principale beroep 
    
      4.1
      
        Onderdeel 1, dat opkomt tegen de rov. 3.9 en 4.6, klaagt dat onbegrijpelijk is dat het hof ervan is uitgegaan dat de hiervoor in 3.1 onder (viii) genoemde e-mail van 30 juli 2009 afkomstig is van [eiseres].
        	De klacht slaagt. 
        Het hof heeft in rov. 3.9 onder meer overwogen: 
        “Bij e-mail bericht van 30 juli 2009 heeft [betrokkene 1] ([eiseres]) aan o.a. [betrokkene 2] (RGN) een aantal wijzigingen door-gegeven aan de conceptovereenkomst”. Het hof heeft vervolgens in rov. 4.6 onder meer overwogen: “Sprekend is in dit verband de onder 3.9 opgenomen e-mail van 30 juli 2009, waarin van de kant van [eiseres] enkele (tekstuele) wijzigingen op de concept-koopakte worden voorgesteld en waarin [eiseres] ervan blijk geeft op levering op 17 augustus 2009 aan te willen sturen.”
      
      
      
        	Blijkens de gedingstukken was [betrokkene 1] verbonden aan RGN en niet aan [eiseres]. 
        	De overweging van het hof dat de e-mail van 30 juli 2009 afkomstig was van [eiseres] berust dan ook kennelijk op een vergissing.
      
      
    
    
      4.2
      
        Onderdeel 2.1 betoogt dat de vergissing van het hof meebrengt dat de daarop voortbouwende overwegingen van het hof niet in stand kunnen blijven. 
        	Ook deze klacht is gegrond. 
        	Het hof heeft geoordeeld dat in ieder geval op 1 april 2010 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen (rov. 4.13). Het heeft daartoe, samengevat, overwogen dat RGN uit de verklaringen en gedragingen van [eiseres] redelijkerwijs mocht begrijpen dat [eiseres] instemde met de door de gemeente voorgestelde wijze van doorlevering (rov. 4.7), en voorts dat RGN “tegen de voorgaande achtergrond” de sommatie in de brief van [eiseres] van 29 maart 2010 redelijkerwijs heeft mogen begrijpen als een concreet aanbod tot afname van het perceel, welk aanbod door RGN in haar brief van 1 april 2010 is aanvaard (rov. 4.9). Het hof heeft zijn oordeel dat tussen partijen op 1 april 2010 een koopovereenkomst tot stand is gekomen, gebaseerd op de door het hof in rov. 4.6 genoemde verklaringen en gedragingen van [eiseres], waaronder de inhoud van de e-mail van 30 juli 2009, welke e-mail blijkens het hiervoor in 4.1 overwogene, niet afkomstig was van [eiseres], maar een interne e-mail was tussen personen die verbonden waren aan RGN. De rov. 4.7-4.13 kunnen derhalve niet in stand blijven.
        	Onderdeel 2.2 behoeft geen behandeling.
      
      
    
    
      4.3
      
        Onderdeel 3 is gericht tegen het oordeel van het hof dat RGN de sommatie in de brief van [eiseres] van 29 maart 2010 heeft mogen begrijpen als een concreet aanbod tot afname van het perceel, dat RGN in haar brief van 1 april 2010 dat aanbod heeft aanvaard en dat derhalve in ieder geval op 1 april 2010 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen (rov. 4.9 en 4.13). Het onderdeel klaagt onder meer dat het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door de vordering van RGN toe te wijzen op een grond die door RGN niet is gesteld.
        	De klacht faalt. RGN heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat tussen haar en [eiseres] een bindende overeenkomst tot stand is gekomen. Kennelijk en in het licht van de gedingstukken (in het bijzonder de memorie van grieven en de pleitnota in appel) niet onbegrijpelijk heeft het hof de stellingen van RGN in dit verband aldus uitgelegd dat, zo al niet op 24 april 2009 een bindende overeenstemming tussen partijen tot stand was gekomen (onder de ontbindende voorwaarde dat de gemeente haar goedkeuring daaraan onthoudt), dan toch in ieder geval uit de briefwisseling van 29 maart en 1 april 2010 mag worden afgeleid dat [eiseres] (alsnog) heeft ingestemd met de koopovereenkomst op de eerder overeengekomen voorwaarden. Het hof is derhalve niet buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden door in rov. 4.13 te oordelen dat “in ieder geval op 1 april 2010” een koopovereenkomst tot stand was gekomen. De juistheid van dit oordeel is echter mede afhankelijk van de betekenis die RGN in verband met de door het hof in rov. 4.4-4.8 geschetste achtergrond redelijkerwijs mocht toekennen aan de sommatie van [eiseres] van 29 maart 2010. In verband met het slagen van de onderdelen 1 en 2 dient dit na verwijzing opnieuw te worden onderzocht. 
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling van het middel in het voorwaardelijke incidentele beroep
    
      	Het middel betoogt onder meer dat [eiseres] geen belang heeft bij haar principale beroep. Het middel voert daartoe aan dat het hof inderdaad in rov. 3.9 en 4.6 ten onrechte heeft aangenomen dat de e-mail van 30 juli 2009 afkomstig was van [eiseres], terwijl het gaat om een interne e-mail van RGN. Tussen partijen staat evenwel de inhoud van die e-mail vast, te weten dat [eiseres] slechts enkele niet-inhoudelijke wijzigingen in de concept-koopakte heeft voorgesteld, althans had het hof dat als vaststaand moeten aannemen.  
      	Dit betoog wordt verworpen. Het hof heeft aan de e-mail betekenis in het nadeel van [eiseres] toegekend op de grond dat die e-mail van [eiseres] afkomstig was. Nu die grond is weggevallen, zal na verwijzing moeten worden onderzocht in hoeverre aan die e-mail betekenis toekomt. Voor een dergelijk onderzoek is in cassatie geen plaats. 
      	De voorts in het middel aangevoerde klachten behoeven geen behandeling.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
         	De Hoge Raad:
      
        in het principale beroep:
      
         	vernietigt het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 juni 2013;
         	verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
         	veroordeelt RGN in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 6.361,89 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;
      
        in het voorwaardelijke incidentele beroep:
      
         	verwerpt het beroep; 
         	veroordeelt RGN in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
    
    
    
      	Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp en T.H. Tanja-van den Broek, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op 5 september 2014.