ECLI:NL:RBLIM:2014:11331, Rechtbank Limburg, 24-12-2014, C 03-185438-HA ZA 13-426
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2014-12-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Inhoud van de onderzoeks- en waarschuwingsplicht bij bemiddelingsovereenkomst mbt huur van woonruimte.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/185438 HA ZA 13/426
    
    
    
    
      
        Vonnis van 24 december 2014
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        
        ,
      
      wonend te [woonplaats 1], [adres 1],
      eisende partij,
      gemachtigde mr. M.M.A. Straatman-Selij,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      wonend te [woonplaats 2], 
      h.o.d.n. [naam bedrijf], gevestigd en kantoorhoudend te Maastricht,
      2. [gedaagde 2], 
      wonend te [woonplaats 3],
      gedaagde partij,
      gemachtigde mr. J.P. Folkertsma.
    
    
    
      Eisende partij zal hierna [eiseres] genoemd worden. Gedaagde partij zal hierna gezamenlijk worden aangeduid met [gedaagden], dan wel afzonderlijk met [gedaagde 1] respectievelijk [gedaagde 2]. 
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        - de dagvaarding
      - de akte ter rolle van [eiseres] van 13 november 2013
      - de conclusie van antwoord
      - de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald
      - het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 14 juli 2014
      - de akte ter rolle van [eiseres] van 13 augustus 2014
      - de antwoordakte van [gedaagden] van 8 oktober 2014.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] is eigenaar van het woonhuis met aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres 2] te [vestigingsplaats].
    
    
      2.2.
      Tot 1 oktober 2013 waren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beiden vennoot van de vennootschap onder firma [naam bedrijf]. Per genoemde datum is de vof een eenmansbedrijf geworden, waarvan [gedaagde 1] enig eigenaar is. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagden] hielden zich in 2012 beroepsmatig bezig met bemiddeling tussen aspirant-verhuurders en dito huurders bij de totstandkoming van huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte. 
      
    
    
      2.4.
      Op de website van [gedaagden] waren in 2012 onder meer de volgende teksten opgenomen:
      - onder het kopje “Werkwijze verhuren”:
      
        “Als u van plan bent uw woning(en) te verhuren heeft u met [naam bedrijf] een professionele en betrouwbare partner gevonden. Dankzij onze gedegen kennis en ervaring op het gebied van de particuliere huurmarkt, kunnen wij u een goed advies geven op alle vlakken die betrekking hebben op de verhuur van uw woning(en)”
      
      - onder het kopje: “Wat doet [naam bedrijf] na de opname voor u?”:
      
        “Wij doen onze uiterste best om u van een correcte huurder te voorzien. De potentiële huurder zal worden gescreend door ons middels een uitgebreid antecedenten onderzoek, zodat u met een gerust en vertrouwd gevoel kunt verhuren. Uw woning is immers een kostbaar bezit. Uiteraard bent u degene die bepaald wie mag huren of niet”.
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] wilde haar woning voor langere tijd verhuren. Zij heeft de website van [gedaagden] geraadpleegd. Zij heeft in mei 2012 contact opgenomen met [gedaagden] en vervolgens is mondeling de overeenkomst gesloten. 
      
    
    
      2.6.
      Op 1 juni 2012 heeft [gedaagde 1] de woning in aanwezigheid van [eiseres] en haar partner opgenomen en foto’s gemaakt, waarna de woning op de website van [gedaagden] te huur is aangeboden. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagden] hebben een huurder voorgedragen, een bedrijf genaamd [naam huurder], met wie [eiseres] op 20 juli 2012 een huurovereenkomst heeft gesloten. 
      
    
    
      2.8.
      Namens [naam huurder] is de factuur terzake de bemiddelingskosten, de eerste maand huur en de waarborgsom contant betaald.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagden] hebben aan [eiseres] ter zake van de bemiddeling een bedrag van € 1.142,40 in rekening gebracht, welk bedrag is voldaan. 
      
    
    
      2.10.
      Medio 2013 werden in het souterrain en in de kruipruimtes van de verhuurde woning aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] hennepplantages aangetroffen. 
      
    
    
      2.11.
      
        De gemeente Landgraaf heeft [eiseres] per brief van 9 juli 2013 (productie 1 bij akte ter rolle) onder bestuursdwang gelast om het gebruik van de woning per direct te staken vanwege de zeer onveilige situatie die in de woning is ontstaan. In de brief is dienaangaande onder meer de volgende passage opgenomen:
        
          “De kruipruimte in het pand op het perceel [adres 2] is op een ondeugdelijke en onveilige wijze uitgediept. Hierdoor bestaat de kans dat de zijwaartse gronddruk onder de funderingen de bekleding zal wegdrukken. Er is derhalve sprake van een onveilige situatie. Als de tegendruk weg valt zal de fundering verzakken en kan deze mogelijk bezwijken”.
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      - voor recht verklaart dat [gedaagden] jegens [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van de tussen hen bestaande bemiddelingsovereenkomst en deze op die grond ontbindt;
      - [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 43.751,77, te vermeerderen met de huurderving vanaf 1 augustus 2013 tot en met de dag dat het woonhuis weer verhuurd zal zijn, de aansluitkosten elektriciteit en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van voldoening;
      - [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan deze vordering - kort samengevat en voor zover van belang - het volgende ten grondslag.
      
      
        3.2.1.
        
          Wegens vertrek van [eiseres] naar Curaçao wilde zij haar woning verhuren. Omdat zij op dit gebied zelf geen ervaring had heeft zij [gedaagden] opdracht gegeven voor haar te bemiddelen. Op grond van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst zijn [gedaagden] op zoek gegaan naar een aspirant-huurder. Die was al vrij snel gevonden. [gedaagde 1] gaf aan [eiseres] te kennen, dat deze persoon - die zich bekend had gemaakt als [eigenaar bedrijf huurder] - solvabel was, dat hij structureel werkzaamheden voor DSM verrichtte en dat hij eigenaar was van een bedrijf, genaamd [naam huurder], dat blijkens de site van de Kamer van Koophandel goed was voor een jaaromzet van € 1.000.000,00. Op basis van deze informatie heeft [eiseres] ervoor gekozen kennis te maken met deze persoon. Toen deze verzocht om de oorspronkelijke huurprijs van € 1.650,00 per maand exclusief gas, water en licht te wijzigen in € 2.000,00 per maand inclusief voorschot gas, water en licht, heeft [eiseres] aan [gedaagde 1] nog gevraagd of dit negatieve gevolgen kon hebben voor haar, waarop [gedaagde 1] ontkennend heeft geantwoord. [eiseres] heeft vervolgens op 20 juli 2012 een huurovereenkomst gesloten ingaande 1 augustus 2012 met [naam huurder]. 
          Gebleken is dat ten tijde van de verhuur aan [naam huurder] hennep is geteeld in de woning en dat de fundering onder het huis tot wel 65 cm is uitgegraven. [eiseres] heeft daardoor enorme schade opgelopen. Bovendien vertoonde de bovenwoning sporen van vernielingen. 
          Toen [eiseres] contact opnam met [gedaagden] gaven zij direct toe, dat hunnerzijds ernstige fouten waren gemaakt. Terwijl zij [eiseres] voordien hebben doen geloven dat een degelijk onderzoek naar de huurder had plaatsgevonden, is toen gebleken dat [gedaagden]: 
        
        - niet beschikten over (kopieën van) de identiteitspapieren van de huurder; 
        - geen screening hadden verricht op het bedrijf van of de persoon van de huurder;
        - geen navraag hadden gedaan bij de Kamer van Koophandel en ook niet beschikten over (een kopie van) de recente jaarstukken van de huurder. 
        
          De huurder is met de noorderzon vertrokken. Zelfs de politie heeft de identiteit van [eigenaar bedrijf huurder] niet kunnen achterhalen en [naam huurder] blijkt niet te bestaan. 
          
            [gedaagden] zijn daarmee tekortgeschoten in hun zorgplicht in de zin van art. 7:401 BW. Als gevolg daarvan heeft [eiseres] schade geleden die zij in het exploot nader heeft gespecificeerd.
        
        
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] hebben verweer gevoerd. Daarop zal - voor zover van belang - hieronder nader worden ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ontvankelijkheid
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [gedaagden] brengen als meest ver strekkend verweer naar voren dat [eiseres] niet in haar vordering kan worden ontvangen, omdat “zij samen met de heer [echtgenoot eiseres], haar echtgenoot en mede-eigenaar van het verhuurde aan de [adres 2] te [vestigingsplaats], de mede-verhuurder is geweest en als mede-eiser in het geding dient op te treden”. 
        
          [eiseres] heeft daar tegenover ter comparitie onweersproken gesteld dat haar partner in het kadaster niet is geregistreerd als eigenaar van de woning. Niet-ontvankelijkheid is reeds daarom niet aan de orde.
      
      
      
        
          Tekortkoming in de nakoming?
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden] betwisten dat zij toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen. Zij zijn enkel tekortgeschoten in hun onderzoek naar de gegoedheid van de door hen voorgedragen huurder, zo erkennen zij bij antwoordakte. Er bestaat dan ook geen grond voor ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst, noch voor toekenning van enige schadevergoeding aan [eiseres]. Bovendien is er geen sprake van een causaal verband tussen voormeld tekortschieten en de door [eiseres] gestelde schade.
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank overweegt als volgt.
      
      
        4.3.1.
        De bemiddelingsovereenkomst is een bijzondere vorm van de overeenkomst van opdracht. Bij de beoordeling van de vraag of de opdrachtnemer aan zijn verplichtingen heeft voldaan, zie het bepaalde in art. 7:401 BW, dient te worden getoetst of hij in de gegeven omstandigheden heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwame en redelijk handelende bemiddelaar mocht worden verwacht. 
        
      
      
        4.3.2.
        
          In dit geval had van [gedaagden] mogen worden verwacht dat zij een uitgebreid antecedentenonderzoek zouden doen, zoals zij ook zelf op hun website aangeven. De rechtbank acht het uitgebreide antecedentenonderzoek dan ook één van de kernverplichtingen voortvloeiend uit deze bemiddelingsovereenkomst. Voorts mag van een redelijk bekwame en redelijk handelende bemiddelaar in de omstandigheden van dit geval worden verwacht dat hij de verhuurder waarschuwt voor de risico’s indien het onderzoek niet heeft plaatsgevonden of geen betrouwbare gegevens op heeft geleverd.
          Het antecedenten onderzoek diende in dit geval tenminste te omvatten het achterhalen en bewaren van betrouwbare gegevens waaruit het bestaan en de solvabiliteit van de onderneming blijken en de controle van de identiteit en de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [eigenaar bedrijf huurder], onder andere door het opvragen van jaarstukken, controle van het identiteitsbewijs van [eigenaar bedrijf huurder] en raadpleging van het handelsregister. 
        
        
      
      
        4.3.3.
        
          
            [gedaagden] hebben hun verplichtingen jegens [eiseres] ook zelf zo opgevat. [gedaagde 1] verklaart immers op dit punt ter zitting: 
          
            “De heer [eigenaar bedrijf huurder] gaf aan dat hij een bedrijf leidde. Het was voor ons de eerste keer dat we te maken kregen met een buitenlands bedrijf. Ik heb niet gecontroleerd of het klopte wat de heer [eigenaar bedrijf huurder] zei. Ik heb op internet gezocht en de website van het bedrijf gevonden. Ik heb daar toen geen kopie van gemaakt. [eigenaar bedrijf huurder] is twee keer op kantoor geweest, de tweede keer heeft hij het huurcontract getekend. Ik heb hem gevraagd om jaarstukken en om zijn id-bewijs te laten zien. Ik heb op een dag de kopie van het id-bewijs in de brievenbus aangetroffen. Tijdens de bezichtiging met [eigenaar bedrijf huurder] heb ik hem rondgeleid, dat is gebruikelijk. Hij gaf aan zakelijk te willen huren, inclusief de energie. Mevrouw [eiseres] heeft gevraagd of dat een risico was en dat heb ik ontkend. Er is niet gewaarschuwd voor een mogelijk risico om aan een bedrijf te verhuren. Ik heb tegen mevrouw [eiseres] gezegd dat DSM geen informatie verschafte. Ik heb haar niet verteld dat ik geen origineel van het id-bewijs had gezien en dat er geen jaarstukken waren overgelegd”. 
          
        
        
      
      
        4.3.4.
        Aangezien uit de hiervoor weergegeven verklaring blijkt dat [gedaagden] het uitgebreide antecedentenonderzoek grotendeels achterwege hebben gelaten, althans dat hun onderzoek geen verifieerbare gegevens heeft opgeleverd en dat zij [eiseres] daar niet van op de hoogte hebben gesteld en haar evenmin hebben gewaarschuwd voor de daaraan verbonden risico’s, staat daarmee de wanprestatie van [gedaagden] vast. 
        
      
      
        4.3.5.
        Van enige eigen schuld van [eiseres], op grond waarvan zij een deel van de schade zelf zou moeten dragen, zoals [gedaagden] hebben aangevoerd, kan op grond van hetgeen hier is overwogen evenmin sprake zijn. Gelet op de contractuele verhoudingen kan een dergelijk onderzoek door [eiseres] zelf immers pas van haar worden gevergd indien [gedaagden] [eiseres] hadden gewaarschuwd dat zij zelf onvoldoende gegevens hadden kunnen vergaren met het antecedentenonderzoek. Dat hebben zij echter niet gedaan.
        
      
      
        4.3.6.
        Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen zal de gevorderde verklaring voor recht  dan ook worden gegeven en de overeenkomst zal ontbonden worden.
        
        
          
            Causaal verband en schadebeperkingsplicht
          
        
        
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagden] bepleiten dat er sprake is van verminderde aansprakelijkheid:
      a. a) vanwege het ontbreken van een causaal verband;
      b) omdat [eiseres] niet schadebeperkend is opgetreden door tussentijds de woning te inspecteren (zelf of door derden). 
      
      
        4.4.1.
        De rechtbank overweegt als volgt.
        
        
          
            Ad a
          
        
        
      
      
        4.4.2.
        
          [gedaagden] hebben de schade van [eiseres] weliswaar niet zelf veroorzaakt, maar voor de vestiging van aansprakelijkheid is een conditio sine qua non-verband voldoende. Dat is in dit geval aanwezig, immers [gedaagden] hebben deze huurder aan [eiseres] voorgesteld zonder diens antecedenten te controleren, waarna het risico dat deze onbetrouwbaar zou blijken te zijn zich heeft verwezenlijkt.
        
        
          
            Ad b
          
        
        
      
      
        4.4.3.
        
          [gedaagden] hebben [eiseres] niet gewaarschuwd dat zij moest zorgen voor regelmatige inspectie om eventueel gevaar van hennepteelt te voorkomen. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om een deel van de schade voor haar rekening te laten. 
        
        
          
            Omvang van de schade
          
        
        
      
    
    
      4.5.
      
        
          [eiseres] heeft bij exploot de omvang van de gestelde schade becijferd. Bij akte ter rolle heeft zij bewijsstukken ingebracht ter zake van een aantal van deze posten. Daarnaast heeft zij bij die gelegenheid nog andere schadeposten genoemd. Zij heeft echter geen akte van vermeerdering genomen, zodat daarmee geen rekening zal worden gehouden.
        Ten aanzien van de verschillende - in het exploot genoemde - schadeposten wordt als volgt overwogen.
      
      
      
        4.5.1.
        
          Nota Enexis ad € 4.162,75. Volgens [eiseres] heeft deze nota betrekking op door Enexis in rekening gebrachte “schade aan apparatuur”. Uit de overgelegde productie blijkt echter dat een deel van dat bedrag - namelijk € 1.487,66 - ziet op “verbruik elektriciteit”. 
          
            [gedaagden] wijzen erop dat in de huur een voorschotbedrag van € 350,00 ter zake van gas, water en licht was begrepen en dat daarmee het verbruik betaald is. Gesteld noch gebleken is dat enige huurtermijn vermeerderd met het voorschotbedrag niet voldaan is. [eiseres] maakt niet duidelijk dat de betalingen van die voorschotbedragen niet toereikend zijn geweest voor de betaling van het verbruik. Dit gedeelte van de nota zal daarom niet als schade voor [eiseres] worden aangemerkt. Omdat [gedaagden] de gestelde schade aan apparatuur niet gemotiveerd weersproken hebben, zal een bedrag van € 2.675,09 van deze factuur als schade van [eiseres] worden aangemerkt.
        
        
      
      
        4.5.2.
        
          Kosten adviesbureau Jan Kraft ad € 1.711,17 en aannemer € 27.235,45. De onderbouwing van deze kosten door [eiseres] is helder. 
          
            [gedaagden] betwisten bij antwoord dat de huurder de kruipruimte heeft uitgegraven en stellen zich op het standpunt “niet uitgesloten kan immers worden dat reeds ten tijde van de verhuur de kruipruimte al uitgegraven en ondermijnd was”. [eiseres] heeft dit gemotiveerd weersproken en zelfs bewijs op dit punt aangeboden. Zij heeft bovendien ter comparitie onweersproken gesteld dat de kruipruimte toegankelijk was vanuit de kelder en dat er toen nog geen luik was, hetgeen door [gedaagden] niet is betwist. 
          De kruipruimte is te beschouwen als een vertrek van een woning (Gerechtshof 
          ‘s-Hertogenbosch, NJFS 2013/65). [gedaagden] hebben de woning opgenomen en hadden zich dus heel gemakkelijk zelf kunnen overtuigen van de toestand van de kruipruimte, temeer nu uit de verklaringen blijkt dat de toegang daartoe een afmeting had van 50 bij 50 cm. Dit verweer zal daarom worden gepasseerd. 
          Hetzelfde geldt voor het verweer dat in de antwoordakte van 8 oktober 2014 (onder “ad productie 4” en “ad productie 5”) ten aanzien van de hoogte en de grondslag van dit onderdeel van de vordering wordt gevoerd, nu dit onvoldoende is gemotiveerd. 
          Dit betekent dat beide bedragen zullen worden aangemerkt als schade van [eiseres].
        
        
      
      
        4.5.3.
        Kosten huurderving. In het exploot vordert [eiseres] deze kosten pro memorie. Bij akte ter rolle stelt zij “huurderving 5 maanden € 10.000,00”. [eiseres] had de oorspronkelijke huurprijs echter vastgesteld op € 1.650,00 per maand. Zij legt niet uit waarom zij na vertrek van de huurder € 2.000,00 per maand huurderving zou hebben. Verder stelt zij ook niet hoe lang het herstel van de woning heeft geduurd of wanneer de lastgeving van de gemeente Landgraaf weer is opgeheven, zodat niet kan worden vastgesteld gedurende welke periode [eiseres] daadwerkelijk vanwege de schade aan de woning geen huur heeft ontvangen. Deze post zal daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen worden.
        
      
      
        4.5.4.
        
          [eiseres] vordert de bemiddelingskosten van € 1.142,40 terug. Nu zij niet gebaat is geweest bij de prestatie van [gedaagden] is er geen grond enig bedrag voor vergoeding van de waarde van die prestatie ten laste van [eiseres] te laten. Dit bedrag zal op grond van art. 6:271 BW aan haar worden toegewezen.
        
      
      
        4.5.5.
        Additionele kosten van € 4.500,00. Zowel de feitelijke als ook een juridische onderbouwing van deze post ontbreekt geheel.
        
      
    
    
      4.6.
      Het vorenstaande in onderlinge samenhang beschouwd, leidt tot de conclusie dat de schade van [eiseres] dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 32.764,11. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagden] zullen - als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij - worden veroordeeld tot betaling van de kosten van deze procedure. Deze worden aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op:
      - dagvaarding 		€    198,27 (€ 103,82 + € 94,45)
      - griffierecht		€    842,00
      - salaris gemachtigde	€ 1.158,00 (2 x tarief € 579,00)
      
        			-------------
        totaal			€ 2.198,27
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [gedaagden] jegens [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van de tussen hen bestaande bemiddelingsovereenkomst,
      
    
    
      5.2.
      ontbindt de tussen [gedaagden] en [eiseres] gesloten bemiddelingsovereenkomst,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk - en wel aldus, dat indien de een betaalt, de ander tot de hoogte van een dergelijke betaling gekweten zal zijn - om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 32.764,11, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 november 2013 tot de dag van voldoening,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.198,27,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en is in het openbaar uitgesproken.
        typ: AodK