ECLI:NL:HR:1997:ZC2493, Hoge Raad, 14-11-1997, 16433
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 1997-11-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst fotokiosk. Dringend nodig hebben voor eigen gebruik art. 7A:1631a lid 2 BW (thans art. 7:296 lid 1 sub b); identiteit huurder. Algemeen bedrijfseconomische redenen. 
        In het geval verhuurder zijn huurder tot ontruiming dwingt en huurder een beroep doet de regeling van art. 1624 BW betrekking hebbende op “bedrijfsruimte”, staat niets eraan in de weg dat de rechter die twijfelt of hiervan sprake is maar dit beroep op andere gronden ondeugdelijk acht, veronderstellenderwijs zulk een bedrijfsruimte aanneemt en het beroep op die gronden verwerpt. De identiteit van de huurder kan in het midden worden gelaten indien het beroep op deze beëindigingsgrond terecht is, nu een belangenafweging hierdoor niet aan de orde is (HR 25 okt. 1991, NJ 1992, 148).
        Voor een beroep op een dringend nodig hebben voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7A:1631a lid 2 onder 2 is niet vereist dat verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringend nodig hebben voor eigen gebruik aannemelijk te achten.

14 november 1997
  Eerste Kamer 
  Nr. 16.433 (C96/251) 
  AS
  
  in de zaak van: 
  
  1. [eiser 1] ,
  wonende te [woonplaats] , België , 
  
  2. [eiseres 2] B.V. ,
  gevestigd te [vestigingsplaats] , 
  EISERS tot cassatie,
  advocaat: mr R.Th.R.F. Carli,
  
  t e g e n 
  
  STICHTING MINIATUURSTAD MADURODAM , 
  gevestigd te 's-Gravenhage , 
  VERWEERSTER in cassatie,
  advocaat: mr P.B. Sissing.
  
  
    1.     Het geding in feitelijke in
    
      stanties 
  
  Verweerster in cassatie - verder te noemen: Madurodam - heeft bij exploit van 15 december 1994 eiser tot cassatie sub 1 - verder te noemen: [eiser 1] - gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage en daarbij, kort gezegd, een verklaring voor recht gevorderd dat de tussen partijen bestaande contractuele relatie met betrekking tot een fotokiosk per einde seizoen 1995 zal zijn geëindigd, met veroordeling van [eiser 1] tot ontruiming van de fotokiosk.
  Eiseres tot cassatie sub 2 - verder te noemen: [eiseres 2] - heeft een incidentele conclusie genomen als gevoegde, althans als tussenkomende partij in de onderhavige procedure te worden toegelaten.
  De Kantonrechter heeft bij incidenteel vonnis van 28 maart 1995 [eiseres 2] in het geding tussen Madurodam en [eiser 1] als gevoegde dan wel als tussenkomende partij toegelaten.
  Na verweer van de zijde van [eiser 1] en [eiseres 2] en verdere conclusiewisseling tussen partijen heeft de Kantonrechter bij vonnis van 20 juni 1995 vastgesteld dat de tussen partijen bestaande contractuele relatie op de laatste dag van het seizoen 1995 zal eindigen en [eiser 1] en [eiseres 2] veroordeeld tot ontruiming van de fotokiosk.
  Tegen laatstgenoemd vonnis hebben [eiser 1] en [eiseres 2] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage.
  Bij vonnis van 8 mei 1996 heeft de Rechtbank het bestreden vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd.Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
  
  
    2.     Het geding in cassatie 
  Tegen het vonnis van de Rechtbank hebben [eiser 1] en [eiseres 2] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
  Madurodam heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
  De conclusie van de Advocaat-Generaal De Vries Lentsch-Kostense strekt tot verwerping van het beroep.
  
  
    3.     Beoordeling van de 
    
      middelen
  
  3.1    In cassatie kan van het volgende worden uitgegan:
  (i) Vanaf (in ieder geval) 1981 huurden [eiser 1] en/of [eiseres 2] van Madurodam een fotokiosk, gelegen op het aan Madurodam in eigendom toebehorende (binnen)terrein aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats] . De kiosk was bestemd voor de verkoop van film- en fotomateriaal aan bezoekers van Madurodam .
  (ii) Madurodam heeft deze relatie, door haar "pachtrelatie" genoemd, aanvankelijk per 8 januari 1995 en later per einde seizoen 1995 opgezegd, met als reden dat zij de onderhavige fotokiosk dringend nodig had voor eigen gebruik. Daarbij heeft zij, onder verwijzing naar nieuwbouwplannen harerzijds, meer concreet als grond voor de opzegging vermeld dat zij na de nieuwbouw de verkoop van alle artikelen op haar terrein in eigen beheer wilde nemen, dat een en ander bedrijfs-economische achtergronden had en ook verband hield met het feit dat zij een eenvormige uitstraling naar haar bezoekers nastreefde, en dat bij dit laatste moest worden gedacht aan openingstijden, service, kwaliteit en dergelijke.
  
  3.2    Omdat [eiser 1] niet in de beëindiging van de huur toestemde, heeft Madurodam de onderhavige procedure tegen [eiser 1] aangespannen, waarna [eiseres 2] op haar verzoek is toegelaten als gevoegde dan wel tussenkomende partij. De vorderingen van Madurodam strekten tot het verkrijgen van een verklaring voor recht dat de tussen partijen bestaande contractuele relatie per einde seizoen 1995 zou zijn geëindigd en tot ontruiming van voormelde kiosk.
  
  3.3    De Kantonrechter heeft deze vorderingen in voege als onder 1 vermeld toegewezen. Op het door [eiser 1] en [eiseres 2] tegen het vonnis van de Kantonrechter ingestelde hoger beroep heeft vervolgens de Rechtbank dat vonnis bekrachtigd. Daartoe overwoog de Rechtbank, kort samengevat, als volgt.
  De Rechtbank stelde voorop dat in het midden kon blijven of [eiser 1] dan wel [eiseres 2] huurder was. Zij vond dat voor de beslissing van het geschil niet relevant en baseerde dit kennelijk, evenals de Kantonrechter, op het feit dat [eiser 1] en [eiseres 2] dezelfde stellingen verkondigden en parallelle belangen hadden.
  Voorts ging de Rechtbank veronderstellenderwijs ervan uit dat hier sprake was van een gebouwde onroerende zaak en derhalve - nu tussen partijen niet in geschil is dat aan de overige daarvoor geldende vereisten is voldaan - van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7A:1624 BW. Zij beschouwde dit kennelijk als de voor [eiser 1] en [eiseres 2] meest gunstige veronderstelling omdat zij van oordeel was dat in het andere geval  - dus het geval dat geen sprake was van een gebouwde onroerende zaak en mitsdien evenmin van bedrijs ruimte als bedoeld in art. 1624 - de vordering van Madurodam zonder meer voor toewijzing in aanmerking zou zijn gekomen.
  Hiervan uitgaande, kwam de Rechtbank tot een beoordeling van het "eigenlijke geschil", te weten het geschil over de vraag of Madurodam het gestelde dringend nodig hebben voor eigen gebruik, bedoeld in art. 1631a lid 2 onder 2°, aannemelijk had gemaakt. Aan de hand van de door [eiser 1] en [eiseres 2] opgeworpen grieven heeft de Rechtbank deze vraag onderzocht en bevestigend beantwoord. Daarbij kwam zij op grond van een groot aantal feiten en omstandigheden, mèt de Kantonrechter, tot de conclusie dat Madurodam bedrijfseconomische redenen had, die van zodanig gewicht waren, dat haar beroep op een dringend nodig hebben voor eigen gebruik gerechtvaardigd was.
  
  3.4    Het eerste middel en de onderdelen 1 en 2 van het tweede middel klagen erover dat de Rechtbank in de voorlaatste volzin van rov. 5.4 overweegt dat de ingestelde vorderingen geen betrekking hadden op "1624-bedrijfsruimte" en dat de Rechtbank aldus, uitgaande van een onjuist begrip "bedrijfsruimte", in strijd met een goede procesorde geen recht heeft gesproken in het geschil dat partijen verdeeld hield.
  Deze klachten falen. Kennelijk heeft de Rechtbank met de voorlaatste volzin van rov. 5.4, gelezen in verband met de onmiddellijk daaraan voorafgaande volzinnen, bedoeld te zeggen dat Madurodam haar vorderingen weliswaar niet had gebaseerd op de stelling dat hier sprake was van een huurovereenkomst met betrekking tot "1624-bedrijfsruimte" maar dat desondanks, ten gunste van [eiser 1] en [eiseres 2] en overeenkomstig hun standpunt, veronderstellenderwijs ervan werd uitgegaan dat de gehuurde ruimte wel "1624-bedrijfsruimte" was en dat daarom de Rechtbank de vorderingen van Madurodam op deze grondslag zou onderzoeken en aldus het "eigenlijke geschil" aan een onderzoek zou onderwerpen. De Rechtbank heeft derhalve, anders dan het middel betoogt, de ingestelde vorderingen wel degelijk op de hier bedoelde grondslag onderzocht.
  
  3.5    Onderdeel 3 van het tweede middel klaagt erover dat de Rechtbank in het midden liet of [eiser 1] dan wel [eiseres 2] huurder was en klaagt voorts over het feit dat de Rechtbank veronderstellenderwijs heeft aangenomen dat hier sprake was van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 1624. Het onderdeel betoogt dat de Rechtbank, door van veronderstellingen uit te gaan, het geschil niet op tegenspraak heeft behandeld.
  Ook dit onderdeel faalt. In een geval als het onderhavige, waarin een verhuurder zijn huurder tot ontruiming dwingt en die huurder daartegenover een beroep doet op de regeling van art. 1624 e.v., betrekking hebbende op "bedrijfsruimte" als daar bedoeld, staat niets eraan in de weg dat de rechter die twijfelt over de vraag of van een dergelijke bedrijfsruimte sprake is doch dit beroep reeds op andere gronden ondeugdelijk acht, veronderstellenderwijs zulk een bedrijfsruimte aanneemt en, daarvan uitgaande, dat beroep op die andere gronden verwerpt. Voor de identiteit van de huurder geldt in beperktere mate hetzelfde: een rechter die - zoals hier de Rechtbank in het bestreden vonnis - van oordeel is dat de verhuurder zich terecht beroept op een dringend nodig hebben voor eigen gebruik als bedoeld in art. 1631a lid 2 onder 2°, en die derhalve de belangen van de verhuurder en de huurder niet meer behoeft te wegen (HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148), kan de identiteit van de huurder in het midden laten in een geval waarin, zoals hier, de mogelijke huurders partijen in het geding zijn.
  
  3.6    Het vierde middel ziet eraan voorbij dat, zoals in laatstgenoemd arrest reeds werd overwogen, algemene bedfrs- economische redenen zeer wel voldoende kunnen zijn om een dringend nodig hebben voor eigen gebruik aamnemelijk te acht Voor zover dat middel voorts nog betoogt dat voor een beroep op een dringend nodig hebben voor eigen gebruik als bedoeld in art. 1631a lid 2 onder 2°, is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij de verhuurde ruimte nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden, stelt het aan dat beroep te zware eisen. In zoverre faalt dus ook het onderhavige middel.
  
  3.7    Voor zover voorts het derde middel gericht is tegen rov. 5.12 van het bestreden vonnis, waarin de Rechtbank een beroep op misbruik van recht door Madurodam verwerpt, faalt dit middel eveneens, nu de Rechtbank tegen de achtergrond van de daaraan voorafgaande overwegingen, betrekking hebbend op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik, zonder schending van art. 3:13 BW heeft kunnen oordelen dat van misbruik van recht geen sprake is en nu dit oordeel niet onbegrijpelijk is noch onvoldoende gemotiveerd.
  
  3.8    De klachten van het vijfde middel en de hierboven nog niet behandelde klachten van de andere middelen betreffen uitsluitend waarderingen van feitelijke aard, die evenmin onbegrijpelijk zijn noch onvoldoende gemotiveerd, zodat ook deze klachten falen.
  
  
    4.     Beslis
    sing 
  
  
    De Hoge Raad: 
    verwerpt het beroep;
    veroordeelt [eiser 1] en [eiseres 2] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Madurodam begroot op ƒ 577,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
  
  
  Dit arrest is gewezen door de vice-president Roelvink als voorzitter en de raadsheren Heemskerk en Jansen, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 14 november 1997.