ECLI:NL:GHLEE:2008:BC7658, Gerechtshof Leeuwarden, 19-03-2008, 0800063
Gerechtshof Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2008-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Niet voldoen aan vereiste van schriftelijk vastlegging bij verkoop woning leidt -behoudens uitzonderlijke omstandigheden- tot nietigheid van de koop.

Arrest d.d. 19 maart 2008
      Rolnummer 0800063
    
    
    HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
    
    Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
    
    
      1.	[appellant 1],
      	wonende te [woonplaats],
      2.	[appellante 2],
      	wonende te [woonplaats],
    
    
    
      appellanten in het principaal en geïntimeerden in het incidenteel appel,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten ],
      procureur: mr. J.B. Dijkema,
    
    
    
    tegen
    
    
    
      [geïntimeerde],
      wonende te [woonplaats],
      geïntimeerde in het principaal en appellant in het incidenteel appel,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna te noemen: [geïntimeerde],
      procureur: mr. J.V. van Ophem.
    
    
    
      Het geding in eerste instantie
      In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis uitgesproken op 12 december 2007 door de voorzieningenrechter van de rechtbank Leeuwarden.
    
    
    
      Het geding in hoger beroep
      Bij exploot van 4 januari 2008 is door [appellanten ] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 23 januari 2008.
    
    
    
      De conclusie van de dagvaarding, tevens houdende memorie van grieven, in hoger beroep luidt:
      "Het eindvonnis van 12 december 2007 van de rechtbank Leeuwarden te vernietigen, en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [appellanten ] toe te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties."
    
    
    Bij de appeldagvaarding zijn producties overgelegd.
    
    Er is mondeling van eis gediend.
    
    Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:
    
    "het eindvonnis van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Leeuwarden d.d. 12 december 2007 te vernietigen en opnieuw rechtdoende, onder aanvulling van gronden, de vorderingen van [appellanten ] af te wijzen, met een veroordeling van [appellanten ] in de kosten van de procedure in hoger beroep."
    
    Door [appellanten ] is in het incidenteel appel geantwoord met als conclusie:
    
    In incidenteel appèl in kort geding:
    
    "[geïntimeerde] niet ontvankelijk te verklaren in zijn incidentele grief, althans deze incidentele grief af te wijzen, c.q. hem deze te ontzeggen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding."
    
    In principaal appèl in kort geding: 
    
    "het eindvonnis van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Leeuwarden d.d. 12 december 2007 te bekrachtigen en de vorderingen van [appellanten ] af te wijzen, met een veroordeling van [appellanten ] in de kosten van de procedure in hoger beroep."
    
    Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
    
    
      De grieven
      [appellanten ] hebben in het principaal appel vier grieven opgeworpen.
    
    
    [geïntimeerde] heeft in het incidenteel appel één grief opgeworpen.
    
    
      De beoordeling
      1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder overweging 2 (2.1 tot en met 2.4) van het beroepen vonnis is geen grief ontwikkeld, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan.
    
    
    
      2. Op grond van deze feiten en hetgeen in hoger beroep overigens voorshands - als gesteld en niet (voldoende) weersproken -  als vaststaand kan worden aangemerkt gaat het in deze procedure om het volgende. 
      - [geïntimeerde] is eigenaar van een woning op [eiland]. Hij heeft naar aanleiding van een door [appellanten ] geplaatste advertentie, waarin bouwgrond dan wel een woning te koop werd gevraagd, contact opgenomen met [appellanten ] [geïntimeerde] heeft in dat gesprek aangegeven zijn woning wel te willen verkopen en heeft daarbij een vraagprijs van € 535.000,--  genoemd.
    
    
    - Tussen partijen heeft omtrent de aankoop van de woning in de maanden augustus, september en oktober 2007 contact (zowel per telefoon, per e-mail als persoonlijk) plaatsgevonden.
    
    
      - [appellanten ] hebben [geïntimeerde] op dinsdag 2 oktober 2007 het volgende mailtje gestuurd:
      "Oorspronkelijk vroeg jij € 535.000,-- (…) Ons gesprek resulteerde in ieder geval dat jij bereid was om omlaag te gaan tot € 521.000,-- (…), oftewel ons bod verhoogde ik tot € 513.000,--. We spraken tenslotte af dat jij ons donderdag belt."
    
    
    - [appellanten ] hebben op zaterdag 6 oktober 2007 telefonisch contact opgenomen met [geïntimeerde]. In dat gesprek heeft [geïntimeerde] aangegeven het bod van             € 513.000,-- niet te accepteren.
    
    
      - Op 6 oktober 2007 hebben [appellanten ] het volgende mailtje aan [geïntimeerde] gestuurd:
      "Wij accepteren jouw bod/prijs van 521.000.".
    
    
    3. [appellanten ] stellen zich op het standpunt dat op 6 oktober 2007 mondeling overeenstemming tussen partijen is bereikt over de (ver)koop van de woning voor € 521.000,--.  Zij vorderen bij wege van voorlopige voorziening primair dat [geïntimeerde] op straffe van een dwangsom zal worden veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst. Subsidiair vorderen [appellanten ] dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om met hen door te onderhandelen teneinde tot een perfecte koopovereenkomst inzake de woning te geraken. Naast beide vorderingen vorderen [appellanten ] voorts dat [geïntimeerde] wordt verboden de woning (voorshands) aan een derde te verkopen. Dat laatste wordt ook nog apart (meer subsidiair) gevorderd totdat in een bodemprocedure komt vast te staan dat er geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen c.q. dat [geïntimeerde] niet is gehouden ter zake met [appellanten ] door te onderhandelen.
    
    4. [geïntimeerde] betwist dat op 6 oktober 2007 tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, alsook dat hij gehouden zou zijn ter zake met [appellanten ]  door te onderhandelen. [geïntimeerde] beroept zich voorts op het feit dat niet is voldaan aan het vereiste als neergelegd in artikel 7:2 lid 1 BW. 
    
    5. De voorzieningenrechter heeft overwogen dat zelfs al zou komen vast te staan dat tussen partijen mondelinge overeenstemming zou zijn bereikt over de (ver)koop van de woning, het feit dat niet is voldaan aan het in artikel 7:2 lid 1 BW vastgelegde vormvereiste van schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst, aan toewijzing van de vordering(en) van [appellanten ] in de weg staat.
    
    
      Met betrekking tot de grief in het incidenteel appel:
      6. De grief  richt zich tegen het feit dat de voorzieningenrechter direct tot toetsing van de beweerdelijk tot stand gekomen overeenkomst aan artikel 7:2 lid 1 BW is overgegaan en niet heeft beslist omtrent de vraag of er een mondelinge overeenkomst is tot stand gekomen.
    
    
    7. Wat er verder van de grief ook zij, het hof is met [geïntimeerde] van oordeel dat voorshands het bestaan van een mondelinge koopovereenkomst met betrekking tot de woning in kwestie allerminst is komen vast te staan. In dat verband is van belang dat [geïntimeerde] en [appellant 1] een op onderdelen verschillende lezing geven van de inhoud van het op 6 oktober 2007 tussen hen gevoerde (in de ogen van [appellanten ] cruciale) telefoongesprek. Van doorslaggevend belang daarbij is of [geïntimeerde] in bedoeld gesprek heeft aangegeven het bod van € 513.000,-- te verwerpen en/of hij zijn eerdere aanbod (een vraagprijs van € 521.000,-) vervolgens heeft herhaald.  [appellant 1] beroept zich er weliswaar op dat [appellante 2] getuige is geweest van het feit dat  [geïntimeerde] in bedoeld telefoongesprek zijn bod heeft herhaald en dat [appellant 1] dat heeft aanvaard, maar die stelling wordt - zij het impliciet - evenzeer door [geïntimeerde] betwist. Nu de mailberichten op dit punt ook geen duidelijkheid scheppen, kan ter zake zonder nadere bewijslevering, welke het kader van een kort geding procedure te buiten gaat, niet worden beslist. Het hof tekent hierbij nog aan dat uit het beroepen vonnis niet blijkt dat [appellant 1] en [appellante 2] ter zitting in eerste aanleg als getuigen zijn gehoord, nog daargelaten dat zij beide als partij-getuige zijn aan te merken waarvoor de restrictie van artikel 164 lid 2 Rv geldt en waarbij tevens heeft te gelden dat zij elkaars verklaringen niet kunnen versterken.
    
    8. De grief treft derhalve in zoverre doel dat voorshands geenszins in voldoende mate is vast komen te staan dat er tussen partijen met betrekking tot de ten processe bedoelde woning een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen.
    
    9. Een en ander is een zelfstandig dragende grond voor afwijzing van de primair en subsidiair onder 1 gevorderde voorzieningen.
    
    
      Met betrekking tot de grieven in het principaal appel:
      10. De grieven richten zich tegen hetgeen de voorzieningenrechter aan de afwijzing van de gevorderde voorlopige voorzieningen ten grondslag heeft gelegd. Daarbij gaat het in het bijzonder om het antwoord op de vraag of  het de verkoper vrijstaat zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming omtrent de (ver)koop van een woonhuis terug te trekken en/of een verkoper gedwongen kan worden door te onderhandelen teneinde tot een perfecte schriftelijke koopovereenkomst te komen.
    
    
    11. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Hetgeen in dat verband hierna zal worden overwogen is overigens, gelet op hetgeen hiervoor met betrekking tot de incidentele grief is overwogen, deels ten overvloede.
    
    12. Het hof leest in de grieven en in de daarop gegeven toelichting geen andere relevante stellingen of verweren dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd en door de voorzieningen gemotiveerd verworpen. Het hof onderschrijft hetgeen de voorzieningenrechter inzake het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW en ter verder motivering van zijn beslissing heeft overwogen en neemt die motivering over. Kort gezegd komt het er derhalve op neer dat het niet voldoen aan het vereiste tot schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst van een onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:2 BW - behoudens uitzonderlijke omstandigheden, waarvan in deze zaak niet is gebleken - leidt (krachtens artikel 3:39 BW) tot nietigheid van de koop, hetgeen met zich brengt dat de wet daaraan zonder meer de beoogde rechtsgevolgen onthoudt. Zulks staat er aan in de weg dat de verkoper in geval van een mondelinge overeenkomst in beginsel gehouden zou zijn om de noodzakelijke medewerking voor totstandbrenging van de koopovereenkomst te verlenen, door mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van de daarvoor vereiste akte, of om met de (potentiële) koper door te onderhandelen teneinde alsnog tot een perfecte koopovereenkomst te komen (zie ook Hof Den Haag, 19-04-2007, LJN: BB5647). Aldus is er ook geen enkele grond welke aanleiding zou kunnen geven [geïntimeerde] gedurende een bepaalde tijd te verbieden de woning aan een derde aan te bieden dan wel te verkopen.
    
    13. De grieven zijn derhalve vruchteloos voorgesteld.
    
    
    
    
      De slotsom.
      14. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten ] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep.  Nu het incidenteel appel, gelet op de devolutieve werking van het appel, niet nodig was geweest, zal het hof  ter zake geen aparte kostenveroordeling geven en bij de vaststelling van het salaris voor de procureur slecht 1 punt, tarief II aanhouden.
    
    
    
      De beslissing
      Het gerechtshof:
    
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    veroordeelt [appellanten ] in de kosten van het geding in hoger beroep, zowel in conventie als in reconventie, en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € 300,-- aan verschotten en € 894,-- aan salaris voor de procureur.
    
    
      Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Breemhaar en De Hek, raden, 
      en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 19 maart 2008 in bijzijn van de griffier.