ECLI:NL:GHSHE:2005:AV2121, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 29-11-2005, C0401444-MA
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2005-11-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Schadevergoeding bij afgebroken onderhandelingen. 
        Recent is door de Hoge Raad dienaangaande overwogen (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467) dat als - strenge en tot terughoudendheid nopende - maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.

typ. ML
      rolnr. C0401444/MA
    
    
    
      ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
      derde kamer, van 29 november 2005,
      gewezen in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [APPELLANTE],
      gevestigd te [plaats],
      appellante,
      procureur: mr. N.J.W.M. de Leeuw,
    
    
    tegen:
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon DE GEMEENTE SIMPELVELD,
      zetelend te Simpelveld,
      geïntimeerde,	
      procureur: mr. J.E. Benner,
    
    
    op het bij exploot van 10 september 2004 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht onder zaaknummer 87233/HA ZA 03-949 gewezen vonnis van 25 augustus 2004 tussen appellante - [naam] - als eiseres in conventie en verweerster in reconventie en geïntimeerde - de gemeente - als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
    
    1. Het geding in eerste aanleg 
    
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het  vonnis waarvan beroep, aan partijen genoegzaam bekend.
    				
    2. Het geding in hoger beroep
    
    2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellante] vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog toewijzen van de vordering van [appellante].
    
    2.2. Bij memorie van antwoord (met de producties P en Q) heeft de gemeente de grieven bestreden.
     
    2.3. Partijen hebben hun zaak onder overlegging van pleitnotities doen bepleiten, [appellante] door mr. G.B. van Soerland en de gemeente door mr. J.L.J.E. Koster. Tijdens het pleidooi zijn door de gemeente aan het hof en aan [appellante] twee luchtfoto's van de situatie ter hoogte van het litigieuze perceel aan de [adres] getoond. Partijen hebben vervolgens de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
    
    3. De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
    
    4. De beoordeling
    
    4.1. In de overwegingen 2.1 t/m 2.4 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Grief I bestrijdt een gedeelte van hetgeen in r.o. 2.2. door de rechtbank als vaststaand is aangenomen, deels terecht. Het hof zal daar bij de hierna volgende weergave van de feiten rekening mee houden. Het enkele feit dat deze grief slaagt, brengt echter nog niet mee dat de bestreden uitspraak niet in stand kan blijven. 
    
    4.2. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
    
    4.2.1. [appellante] had voor haar bedrijf twee vestigingen, één aan de [adres] in Simpelveld en één aan de [adres] in Bocholtz, gemeente Simpelveld. Nadat - de rechtsvoorganger van - [appellante] in 1991 de gemeente benaderd had over een eventuele verkoop van het bedrijfspand aan de [adres], liet de gemeente weten geen belangstelling te hebben. De gemeente benadert kort nadien - de rechtsvoorganger van - [appellante] met de vraag of zij bereid is tot bedrijfsverplaatsing in verband met het voornemen tot uitbreiding van het naast gelegen bejaardencentrum. Vanaf 1997 vindt overleg plaats over enerzijds aankoop door de gemeente van het perceel met bedrijfspand aan de [adres] en anderzijds verkoop door de gemeente aan [appellante] van een industrieterrein aan de [adres]. Dit terrein zou eerst nog door de gemeente moeten worden gekocht [tussenpersoon]. [appellante] wenste niet zelf van [tussenpersoon] te kopen. De gemeente laat zich bij de onderhandelingen met [appellante] bijstaan door makelaar [naam] en [appellante] op haar beurt door [vertegenwoordigers]. Op 17 augustus 1998 doet de gemeente een aanbod (zie het verslag van het overleg d.d. 25 augustus 1998, prod. 1 bij akte houdende overlegging producties), waarop [appellante] bij brief van 25 augustus 1998 instemmend reageert (prod. 2 bij akte houdende overlegging producties). Het aanbod wordt echter door de gemeente ingetrokken, omdat het is gebaseerd op onjuiste gegevens (zie brief [appellante] van 11 september 1998, prod. 3 bij akte houdende overlegging producties). [appellante] oriënteert zich op eventuele andere vestigingslocaties, waaronder De Beitel in Heerlen (dagvaarding 1e aanleg p. 3). 
    
    
      4.2.2. [staalbouwbedrijf] heeft aan [tussenpersoon] het onder 4.2.1. genoemde perceel aan de [adres] verkocht, terwijl [tussenpersoon] op zijn beurt dat perceel heeft verkocht aan de gemeente. Uit de transportakte van 
      30 oktober 1998 blijkt dat [staalbouwbedrijf], [tussenpersoon] en de gemeente zijn overeengekomen (een zogenaamd ABC-contract) dat [tussenpersoon] ter nakoming van de overeenkomst met de gemeente aan de gemeente het recht op levering van dat perceel door [staalbouwbedrijf] cedeert (zie de aan het proces-verbaal van comparitie gehechte transportakte d.d. 30 oktober 1998, meer in het bijzonder hetgeen onder 'II. C. 'Levering' is vermeld). Voornoemde transportakte bevat voorts het volgende beding:
    
    
    
      "BIJZONDERE BEPALINGEN
      Koper (hof: [tussenpersoon]) en de Gemeente Simpelveld zijn voorts in voormelde overeenkomst van koop het navolgende overeengekomen:
      Mede verwijzend naar voormelde situatietekening is het eventueel de bedoeling van de Gemeente om over het gearceerd aangegeven gedeelte in de toekomst een ontsluitingsweg ten behoeve van de achterliggende grond te realiseren.
      Koper verkrijgt over dit gedeelte een recht van overgang en inrit teneinde de bereikbaarheid van zijn achterterrein te handhaven."
    
     
    
      4.2.3. Op 2 februari 1999 vindt er wederom overleg plaats en doet de gemeente een nieuw aanbod. [appellante] en de gemeente worden het eens over:
      * de aankoop door de gemeente van 'de fabriek aan de [adres]' voor de prijs van f 2.421.000 (inclusief f 654.000 voor vergoeding van verplaatsingsschade;
      * betaling door [appellante] van een rekening voor bodemsanering ad f 140.425,53 excl. BTW.
      Voorts bereiken [appellante] en de gemeente overeenstemming over het 'terrein [tussenpersoon]'. In de brief van de gemeente aan [appellante] van 25 februari 1999, die door [appellante] voor akkoord is getekend (prod. 4 bij akte houdende overlegging producties), wordt de bereikte overeenstemming als volgt verwoord:
    
    
    
      * "bij de transactie is rekening gehouden met uw voornemen uw bedrijf te verplaatsen naar het industrieterrein aan de [adres]. De hiervoor door U benodigde grond wordt door de gemeente verkocht tegen de prijs van f 80,-- per m2 exclusief BTW. Dit perceel zal bouwrijp zijn in die zin dat voor de bouw noodzakelijk grondverzet en verlegging van riolering voor rekening van de gemeente zal geschieden en nutsvoorzieningen aanwezig zijn.
      * de detailuitwerking in de vorm van onder meer een voorlopige koopovereenkomst en van overige gemaakte afspraken zal in nader overleg met uw en onze deskundigen plaatsvinden. De met u gevoerde correspondentie alsmede de verslagen van de besprekingen zijn de bases voor die uitwerking."
    
    
    
      4.2.4. Op 11 maart 1999 (prod. 5 bij akte houdende overlegging producties) vraagt [appellante] aan de gemeente "alle beschikbare gegevens, exacte afmeting, ligging, schone grondverklaring c.q. resultaten bodemonderzoek, omtrent de door ons aan te kopen grond ter beschikking te stellen."
      [appellante] verstrekt aan derden opdracht de nodige voorbereidingswerkzaamheden te verrichten, zoals sonderingswerkzaamheden ter bepaling van de draagkracht van de bodem. Verder heeft [appellante] ontwerptekeningen door een architect laten vervaardigen en offertes bij aannemers aangevraagd (dagvaarding 1e aanleg p. 3).
    
    
    
      4.2.5. Op 12 en 18 augustus 1999 (prod. C, D en E CvA in conventie) vinden er tussen partijen besprekingen plaats. Maar volgens [appellante] gaat de gemeente in deze periode bepaald niet slagvaardig te werk, om welke reden [appellante] een persoonlijk gesprek heeft met de burgemeester op 14 september 1999 (dagvaarding 1e aanleg, p. 3 onderaan). Daarna vindt er regelmatig overleg tussen de gemeente en [appellante] plaats, namelijk op 16 en 30 september, 
      26 oktober en 7 december 1999 (prod. 7 t/m 10 akte houdende overlegging producties). In het verslag van de bespreking van 16 september 1999 (genoemde prod. 7) staat (sub 6):
    
    
    "T.b.v. de riolering zoals deze op het terrein aanwezig blijft zal een erfdienstbaarheid in de akte worden opgenomen, tevens wo(r)dt onderzocht waarop een tweetal genoemde erfdienstbaarheden betrekking hebben."
    
    In de verslagen van 30 september en 26 oktober 1999 (prod. 8 sub 5 en prod. 9 sub 4 dagv.) wordt met betrekking tot het tweetal erfdienstbaarheden vermeld dat deze in kaart worden gebracht (actie gemeente). In het verslag van de bespreking van 7 december 1999 (prod. 10 dagv.) staat:
    
    "Op het terrein aan de [adres] zullen een tweetal erfdienstbaarheden worden gevestigd; een t.a.v. de riolering, en een t.a.v. [tussenpersoon] "teneinde de bereikbaarheid van zijn achterterrein te waarborgen.""
    
    4.2.6. Bij brief van 25 oktober 1999 (prod. F CvA in conventie) schrijft de gemeente aan [tussenpersoon]:
    
    "De gemeente is bezig met de voorbereiding van de verkoop van een stuk grond, sectie B nummer 3261 gedeeltelijk, dat wij in oktober 1999 van u hebben gekocht, aan de [appellante]. Het is van belang voor de nieuwe koper om zo meteen vooraf te kunnen vaststellen dat het stuk grond geheel vrij is van lasten en dat de nieuw te verwerven eigendom op geen enkele wijze is bezwaard.
    
    De nieuwe koper wil het gehele perceel aankopen. De tekst van de bijzondere bepaling op blz. 7 van de in casu relevante akte van levering d.d. 30-10-1998 (...) zou bij eerste lezing in dit verband voor enige onduidelijkheid kunnen zorgen. In deze bepaling staat namelijk letterlijk:
    
    
      Koper en de gemeente Simpelveld zijn voorts in voormelde overeenkomst van koop het navolgende overeengekomen: Mede verwijzend naar voormelde situatietekening is het eventueel de bedoeling van de gemeente om over het gearceerd aangegeven gedeelte in de toekomst een ontsluitingsweg ten behoeve van de achterliggende grond te realiseren.
      "Koper verkrijgt over dit gedeelte een recht van overgang en inrit teneinde de bereikbaarheid van zijn achterterrein te handhaven".
    
    
    Gelezen moet echter worden dat, wanneer de gemeente eventueel in een later stadium over het gearceerde gedeelte een ontsluitingsweg ten behoeve van de achterliggende grond zou realiseren, koper eerst dan over dit gedeelte het eerder genoemde recht van overgang en inrit verkrijgt.
    
    Alleen ten aanzien van een driehoekig stukje grond aan de voorzijde van het perceel, welk stuk grond dient om de bocht bij het oprijden van het perceel van [staalbouwbedrijf] af te ronden,(op de situatie aangegeven met een stippellijn) wordt dan in de koopovereenkomst met [appellante] een erfdienstbaarheid opgenomen.
    
    Om straks problemen met interpretatie te voorkomen verzoeken wij u om onze uitleg van deze bepaling schriftelijk te willen bevestigen. U kunt dit doen door ondertekening van bijgevoegd retourexemplaar van deze brief.(...)"
    
    Het door [tussenpersoon] ondertekende retourexemplaar van deze brief is door de gemeente op 25 november 1999 ontvangen, zie het stempel op de brief (prod. F CvA in conventie).
    
    4.2.7. Op 16 februari 2000 vindt er tussen [appellante] en de gemeente een bespreking plaats, waarvan door [vertegenwoordiger gemeente 3] van de gemeente een kort verslag is gemaakt (prod. 11 dagv.). Het verslag vermeldt dat namens [appellante] aanwezig zijn [vertegenwoordiger appellante 1], [vertegenwoordiger appellante 2] en [vertegenwoordiger appellante 3] en namens de gemeente [vertegenwoordiger gemeente 1], [vertegenwoordiger gemeente 2] en [vertegenwoordiger gemeente 3]. Voorts staat in het verslag:
    
    "[vertegenwoordigers appellante] geven aan dat ze geen interesse meer hebben in de koop van de grond nu is komen vast te staan dat ze door een bijzondere bepaling in de koopovereenkomst respectievelijk akte van levering tussen de gemeente Simpelveld en [staalbouwbedrijf] niet meer over het gehele perceel kunnen beschikken. Daarnaast vrezen ze een verstoring van de relatie met buurman en klant [staalbouwbedrijf], omdat er altijd een verschil zal zijn tussen de juridische werkelijkheid en de praktijk. Dit zijn de enige twee redenen die door [vertegenwoordigers appellante] worden aangevoerd om van de koop af te zien. [vertegenwoordigers appellante] zijn in principe wel nog bereid om de grond aan te kopen indien een en ander juridisch goed geregeld kan worden en [staalbouwbedrijf] zich daar akkoord mee verklaart. Ze vragen zich daarbij af wat het concrete probleem van de gemeente is indien de koop niet door zou gaan en verklaren zich verder bereid om aan de gemeente bij het niet doorgaan van die koop een bedrag van f 100.000,- terug te betalen dat ze van de gemeente hebben ontvangen voor het behoud van hun bedrijf binnen de grenzen van de gemeente Simpelveld. Ze vragen zich tot slot nog af in hoeverre ze zijn gehouden aan enigerlei aankoopverplichting.
    
    [vertegenwoordigers gemeente 1 en 2] van de gemeente Simpelveld geven aan dat ze [appellante] gehouden achten aan de in het verleden gemaakte afspraken waar de koop van de meermalen genoemde grond onlosmakelijk onderdeel van uitmaakt. Daarnaast leggen ze uit hoe de bijzondere bepaling in de koopovereenkomst respectievelijk akte van levering tussen de gemeente Simpelveld en [staalbouwbedrijf] volgens hen en het bij een externe deskundige ingewonnen advies moet worden geïnterpreteerd en dat deze geen belemmering kan vormen voor de verkoop van het gehele perceel (circa 6000 m2) aan [appellante] behoudens een driehoekje van zo'n tien bij tien meter waarvan reeds altijd sprake is geweest. De gemeente Simpelveld kan en wil de gemaakte afspraken dan ook nog steeds nakomen en de betreffende grond voor de overeengekomen prijs aan [appellante] verkopen."
    
    4.2.8. Naar aanleiding van dit gesprek bericht [appellante] op 24 februari 2000 (prod. 12 bij akte houdende overlegging producties) aan de gemeente:
    
    
      "(..) Wij hebben besloten af te zien van de aankoop van het door u aangeboden perceel aan de [adres] te Simpelveld. 
      Een en ander is hoofdzakelijk ingegeven door het feit dat aan de kavel diverse beperkingen kleven die voor ons niet acceptabel zijn en die bovendien eerst in december 1999 door u bekend zijn gemaakt terwijl wij op 25 februari 1999 al overeenstemming bereikten over de verkoop van onze fabriek aan de [adres] te Bocholtz. (...)
      Door uw veel te late kennisgeving van de beperkingen die aan het perceel kleven hebben wij onnodig kosten gemaakt, zoals architectkosten en kosten voor bodemonderzoek, waarvoor wij u aansprakelijk stellen. (..)"
    
    
    4.2.9. De gemeente reageert bij aangetekende brief van 8 mei 2000 (prod. 13 bij akte houdende overlegging producties) als volgt:
    
    "(..)Wij hebben kennis genomen van uw standpunt en uw overwegingen daaromtrent. Wij betreuren het dat u van de koop van het onderwerpelijke perceel heeft menen moeten af te zien; mede gezien het feit dat wij nog steeds bereid en in staat zijn om alle gemaakte afspraken en toezeggingen volledig na te komen. Gelet op het feit dat die bereidheid en de mogelijkheden om de met u gemaakte afspraken na te komen tot op de dag van vandaag steeds aanwezig zijn geweest, moge het duidelijk zijn dat wij elke vorm van aansprakelijkheid van de door u - naar uw zeggen - geleden schade van de hand moeten wijzen.
    
    Wij hebben besloten om die beslissing te respecteren. Zulks impliceert uiteraard wel dat de door ons met u overeengekomen prijs voor de verplaatsing van uw bedrijf en de aankoop van de grond en de opstallen aan de [adres] conform afspraak met f 100.000,- door ons zal worden verlaagd bij de betaling daarvan. Tijdens het gesprek tussen u en uw partners en de heren H. Bogman (burgemeester) en [hoofd sector VROM] op 11 april jl. heeft u aangegeven dat u daarmee akkoord kunt gaan.(..)"
    
    4.2.10. Bij brief van 4 september 2001 (prod. N CvA in conventie) stelt de Metaalunie namens [appellante] de gemeente aansprakelijk op grond van toerekenbaar tekortschieten wegens het nalaten aan [appellante] die inlichtingen te verstrekken die voor haar van belang waren en waarvan de gemeente wist of had moeten weten dat die gegevens cruciaal waren om een succesvolle bedrijfsverplaatsing te bewerkstelligen. De door [appellante] dientengevolge nodeloos gemaakte kosten bedragen volgens een bijvoegde specificatie f 413.652,-. In haar brief van 4 april 2002 (prod. 15 bij akte houdende overlegging producties) ontkent de gemeente gemotiveerd dat zij toerekenbaar zou zijn tekortgeschoten dan wel onzorgvuldig zou hebben gehandeld. Voorts vermeldt de gemeente dat uit het door haar naar aanleiding van 'het tweetal erfdienstbaarheden' verrichte onderzoek (zie 4.2.5.) was gebleken dat een onduidelijkheid was opgenomen in de in de akte van overdracht d.d. 30 oktober 1998 van [tussenpersoon] aan de gemeente. Daarover vermeldt de brief:
    
    "Er was namelijk een bijzondere bepaling in de akte opgenomen die ten behoeve van [tussenpersoon] een recht van overgang legde over een gearceerd gebied voor zover de gemeente daarop een weg zou aanleggen. De gemeente was evenwel niet voornemens een weg aan te leggen.
    
    
      In een brief gedagtekend 25 oktober 1999 verzocht de gemeente [tussenpersoon] het bijgevoegde retourexemplaar van die brief voor akkoord met de door de gemeente gegeven uitleg van hetgeen in de akte van overdracht ten aanzien van de bereikbaarheid van het aan [tussenpersoon] in eigendom toebehorende achter terrein werd geregeld te ondertekenen. Deze uitleg werd als volgt omschreven: "Gelezen moet echter worden dat, wanneer de gemeente eventueel in een later stadium over het gearceerde gedeelte een ontsluitingsweg ten behoeve van de achterliggende grond zou realiseren, koper eerst dan over dit gedeelte het eerder genoemde recht van overgang en inrit krijgt. Alleen ten aanzien van een driehoekig stukje grond aan de voorzijde van het perceel, welk stuk grond dient om de bocht bij het oprijden van het perceel van [tussenpersoon] af te ronden (op de situatie aangegeven met een stippellijn) wordt dan in de koopovereenkomst met [appellante] een erfdienstbaarheid opgenomen".
      Op 25 november 1999 werd dit retourexemplaar door [tussenpersoon] getekend ontvangen. (...)"
    
    
    
      4.2.11. Bij brief van 19 december 2002 (prod. 14 bij akte houdende overlegging producties) stelt vervolgens de raadsman van [appellante] de gemeente aansprakelijk voor de door [appellante] geleden schade, welke volgens de raadsman 
      E. 353.635,- bedraagt exclusief rente en kosten. In deze brief staat onder meer: 
    
     
    
      "Cliënte kwam er vervolgens achter dat u zich in de akte van levering van 30 oktober 1998 (bijzondere bepalingen) al jegens [tussenpersoon] had verplicht om over het op bedoeld gearceerd aangegeven gedeelte in de toekomst een ontsluitingsweg ten behoeve van de achterliggende grond te realiseren en [tussenpersoon] over dat gedeelte een recht van overgang en inrit zou verkrijgen teneinde de bereikbaarheid van zijn achterterrein te handhaven.
      U beschikte toen u de overeenkomst met cliënte sloot en ook nadien, tijdens de besprekingen met cliënte, over relevante informatie die u bewust achtergehouden heeft en die, ware deze informatie aan cliënte bekend geweest, cliënte niet danwel op andere condities met u een overeenkomst zou hebben gesloten.
      Omdat u gewacht heeft tot 7 december 1999 met het verstrekken van de voor cliënte relevante informatie is er voor cliënte bijna één jaar verloren gegaan en moest zij halsoverkop uitwijken naar een andere locatie, één van de laatst beschikbare locaties op het bedrijventerrein "De Beitel" in Heerlen."
    
    
    De gemeente heeft ook deze claim weersproken (CvA in conventie sub 14). 
    
    4.2.12. Daarop heeft [appellante] de gemeente bij dagvaarding van 30 september 2003 in rechte betrokken en gevorderd dat de gemeente wordt veroordeeld tot vergoeding van de door haar geleden schade, nader op te maken bij staat. Bij vonnis van 25 augustus 2004 heeft de rechtbank, voor zover in dit hoger beroep van belang, het door [appellante] gevorderde afgewezen. 
    		
    4.3. De grieven II t/m V richten zich tegen deze afwijzing en strekken ertoe het geschil - in conventie - in volle omvang aan het hof voor te leggen. 
    
    precontractuele fase of overeenkomst
    
    4.4. Grief II is gericht tegen r.o. 3.2 en komt er in de kern op neer dat de rechtbank ten onrechte ervan is uitgegaan dat er op 25 februari 1999 nog sprake was van een precontractuele fase. Volgens [appellante] is er toen tussen partijen een 'briefovereenkomst' gesloten - [appellante] doelt daarmee, naar het hof begrijpt, op de brief van 25 februari 1999 (zie r.o. 4.2.3) - die de kracht heeft van een koopovereenkomst. Partijen waren het namelijk eens over de essentialia: f 80,-- per m2 en een omvang van het terrein van circa 6000 m2.
    
    
      4.4.1. De rechtbank heeft terecht uit de brief van 25 februari 1999 en uit de gang van zaken daarna afgeleid dat partijen weliswaar het voornemen hadden om tot koop en verkoop van het perceel aan de [adres] over te gaan, tegen een reeds overeengekomen prijs van f 80 per m2, maar dat er nog veel nader overleg moest volgen over andere aspecten van de koop, zoals de precieze grootte van het terrein en de vragen rond de ontsluitingsweg en de erfdienstbaarheden en dat pas als partijen op alle punten overeenstemming zouden hebben bereikt de koop zou worden gesloten en in een voorlopig koopcontract zou worden vastgelegd. 
      Het hof voegt daar nog het volgende aan toe.
    
    
    
      4.4.2. Uit voornoemde brief (zie r.o. 4.2.3) volgt inderdaad dat partijen het met betrekking tot de essentialia van de koopovereenkomst van het perceel aan de [adres] eens waren. Die overeenkomst behoefde enkel nog op een ondergeschikt punt, te weten de precieze verhuisdatum, nadere uitwerking en/of nader overleg. Maar uit diezelfde brief blijkt dat ten aanzien van de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel aan de [adres] zulks anders ligt. Daarover was nog, zo vermeldt de brief, detailuitwerking en nader overleg tussen partijen en hun beider deskundigen nodig. Naar aanleiding van vragen van het hof over deze brief bij pleidooi is namens [appellante] opgemerkt dat de zinsnede 'voorlopige koopovereenkomst' slaat op de verkoop van het oude pand, terwijl [vertegenwoordiger gemeente 1] van de gemeente stelde dat die passage betrekking had op alle transacties. Het hof gaat aan deze uitleg van [appellante] van de brief voorbij omdat deze niet, althans niet zonder meer, uit de brief blijkt, terwijl door [appellante] niet is aangeboden de gestelde uitleg van die brief te bewijzen. 
      Voorts vraagt [appellante] in haar brief van 11 maart 1999 (zie r.o. 4.2.4) om nadere informatie 'omtrent de door ons aan te kopen grond', dus omtrent het perceel aan de [adres] en naar het hof begrijpt is die informatie nodig in verband met de detailuitwerking en de nader te maken afspraken, terwijl informatie wordt gevraagd over de "exacte afmeting, ligging, schone grondverklaring c.q. resultaten bodemonderzoek", bepaald geen ondergeschikte punten. Derhalve kan niet gezegd worden dat partijen het op 25 februari 1999 over de overeenkomst terzake het perceel aan de [adres] eens waren over de essentialia en dat er dus op dat moment ook reeds een koopovereenkomst voor dat perceel tot stand was gekomen. Hoogstens kan gezegd worden dat toen sprake was van een principe-overeenkomst of voorovereenkomst of, zoals de rechtbank het heeft verwoord: een voornemen van partijen om tot koop over te gaan. Uit de brief van [appellante] van 24 februari 2000 (r.o. 4.2.8) blijkt dat dit toendertijd ook zo door [appellante] is beleefd. Want daarin schrijft [appellante]:
    
    
    	"Wij hebben besloten af te zien van de aankoop (vet gedrukt: hof) van het door u aangeboden perceel aan de [adres] te Simpelveld. Een en ander is hoofdzakelijk ingegeven door het feit dat aan de kavel diverse beperkingen kleven die voor ons niet acceptabel zijn en die bovendien eerst in december 1999 door u bekend zijn gemaakt terwijl wij op 25 februari 1999 al overeenstemming bereikten over de verkoop van onze fabriek aan de [adres] te Bocholtz (vet gedrukt: hof)."
    
    4.4.3. Na de 'principe-overeenkomst' van 25 februari 1999 was er tussen partijen nog veelvuldig overleg nodig, zo leidt het hof uit de overgelegde besprekingsverslagen (zie m.n. de producties 7 t.m 10 bij akte houdende overlegging producties) af. Uit die verslagen blijkt voorts dat daarbij bepaald geen onbelangrijke punten aan de orde waren als ook dat partijen er nog niet, althans niet geheel, uit waren op het moment dat [appellante] de gemeente op 16 februari 2000 liet weten geen interesse meer te hebben in de koop van het terrein aan de [adres] (zie r.o. 4.2.6). Derhalve heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat ook uit de gang van zaken na de 'briefovereenkomst' van 25 februari 1999 blijkt dat partijen nog in de precontractuele fase verkeerden.
    
    schadevergoeding bij afgebroken onderhandelingen
    
    4.5. [appellante] vordert veroordeling van de gemeente tot vergoeding van de - door het afbreken van de onderhandelingen door [appellante] - nodeloos gemaakte kosten en stelt daartoe, dat de gemeente haar mededelingsplicht in de precontractuele fase ernstig heeft verzaakt, meer in het bijzonder omdat de gemeente de informatie, die zij had verkregen uit haar in 1998 met [tussenpersoon] gesloten overeenkomst met betrekking tot de verwerving van het perceel aan de [adres], heeft achtergehouden voor [appellante], terwijl de gemeente wist althans behoorde te weten dat die informatie voor [appellante] van belang was. De grieven III en IV hebben daarop betrekking en lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
    
    4.5.1. Recent is door de Hoge Raad dienaangaande overwogen (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467) dat als - strenge en tot terughoudendheid nopende - maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. 
    
    4.5.2. Het onderhavige geval wijkt in zoverre af van het hiervoor door de Hoge Raad berechte geval - als ook van voorgaande door de Hoge Raad berechte gevallen - dat niet de wederpartij van degene die de onderhandelingen afbreekt vergoeding van de dientengevolge geleden schade vordert, doch de afbreker zelf. Aansprakelijkheid kan alleen worden aangenomen als de wederpartij voorafgaande of tijdens die onderhandelingen jegens de afbreker heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt. Toegespitst op het onderhavige geval betekent dit dat de reden voor het afbreken van de onderhandelingen door [appellante] aan de gemeente kan worden toegerekend (artikel 6:162 lid 3 BW). Bij beantwoording van de vraag of dat het geval is, is het gerechtvaardigd vertrouwen van belang. Zoals onder 4.5.1 is overwogen, zijn onderhandelende partijen immers verplicht hun gedrag door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Het hof merkt voorts op dat juist in het onderhavige geval, waar de afbreker vergoeding vordert van de door het afbreken geleden schade, voor het aannemen van aansprakelijkheid een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf moet worden gehanteerd.
    
    4.5.3. Volgens [appellante] was de reden voor het afbreken gelegen in het achterhouden van informatie door de gemeente over een door de gemeente reeds in 1998 aan [staalbouwbedrijf] verleende ('voorwaardelijke') erfdienstbaarheid, terwijl de gemeente wist althans had behoren te weten dat een dergelijke erfdienstbaarheid voor [appellante] een onaanvaardbare belemmering vormde. Daardoor ontbrak bij [appellante] vertrouwen in de gemeente, omdat [appellante] op dat moment niet de zekerheid had dat er géén erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van [tussenpersoon] op het door haar te kopen terrein zou worden gevestigd (MvG sub 9). 
    
    4.5.4. Vast staat dat tijdens de onderhandelingen tussen [appellante] en de gemeente de litigieuze erfdienstbaarheid eerst ter sprake is gekomen tijdens de bespreking op 16 september 1999 (zie r.o. 4.2.5), terwijl eveneens vast staat dat de gemeente al in oktober 1998 het litigieuze perceel van [tussenpersoon] had gekocht, waarbij was overeengekomen dat voor het geval de gemeente een ontsluitingsweg over dat perceel zou aanleggen aan [tussenpersoon] een recht van weg en inrit zou worden verleend. Derhalve had de gemeente [appellante] al eerder dan 16 september 1999, bijvoorbeeld bij aanvang van de nieuwe besprekingen in februari 1999 (zie 4.2.3), over die erfdienstbaarheid kunnen informeren. Maar het enkele feit dat de gemeente dat toen heeft verzuimd, brengt, anders dan [appellante] betoogt, nog geen aansprakelijkheid met zich mee. Dat zou alleen anders zijn ingeval de gemeente, wetende dat die informatie voor [appellante] van belang was, deze doelbewust heeft verzwegen omdat [appellante] anders het desbetreffende perceel niet zou willen afnemen. [appellante] heeft haar stellingen daarop evenwel niet toegesneden, terwijl voorts uit de stukken niet blijkt dat die situatie zich heeft voorgedaan. Integendeel. Daaruit valt eerder af te leiden dat de gemeente, althans diegenen die namens haar de besprekingen met [appellante] voerden, niet aan de litigieuze 'erfdienstbaarheid' heeft gedacht dan wel deze aanvankelijk over het hoofd heeft gezien. Want in de verslagen van 30 september en 26 oktober 1999 staat dat deze erfdienstbaarheid door de gemeente nog in kaart moesten worden gebracht (zie r.o. 4.2.5). 
    
    4.5.5. Toen de gemeente vervolgens, wellicht mede naar aanleiding van de door [tussenpersoon] voor akkoord getekende brief van 25 oktober 1999 (zie r.o. 4.2.6), duidelijkheid had verkregen over de precieze inhoud van deze 'erfdienstbaarheid', heeft zij tijdens de bespreking op 7 december 1999 aan [appellante] medegedeeld dat op het terrein aan de [adres] een erfdienstbaarheid zal worden gevestigd t.a.v. de riolering en een t.a.v. [tussenpersoon] "teneinde de bereikbaarheid van zijn achterterrein te waarborgen" (zie r.o. 4.2.5). Volgens de gemeente heeft zij toen aan [appellante] uitgelegd dat daarmee werd bedoeld het recht van weg te vestigen op het bewuste driehoekje (zie prod. G CvA in conventie als ook het proces-verbaal van comparitie alwaar de raadsman van [appellante] opmerkt dat er consensus was over het feit dat het driehoekje niet verkocht zou worden). 
    
    
      4.5.6. [appellante] heeft evenwel betwist dat een en ander aan haar op 7 december 1999 door de gemeente is uitgelegd. De gemeente heeft juist op dit 
      punt bewijs aangeboden, maar het hof acht het niet nodig de gemeente tot bewijslevering toe te laten. Immers: uit het door de gemeente opgestelde verslag van de bespreking van 16 februari 2000 blijkt dat de gemeente toen in ieder geval aan [appellante] heeft uitgelegd hoe de bijzondere bepaling in de transportakte met [tussenpersoon] moest worden uitgelegd, namelijk dat "deze geen belemmering kan vormen voor de verkoop van het gehele perceel (...) behoudens een driehoekje van zo'n tien bij tien meter waarvan reeds altijd sprake is geweest" (zie r.o. 4.2.6). Desgevraagd heeft [appellante] bij pleidooi erkend dat door de gemeente toen inderdaad is gezegd "De weg is weg", althans dat de gemeente woorden van die strekking heeft gebruikt. Derhalve heeft de gemeente in ieder geval op 16 februari 2000 aan [appellante] voldoende duidelijk gemaakt dat het aan haar over te dragen perceel niet met een recht van weg ten behoeve van [tussenpersoon] zou worden beperkt en dat is ook door [appellante] zo begrepen, althans dat heeft [appellante] redelijkerwijs zo moeten begrijpen. De gemeente mocht onder die omstandigheden, mede gelet op het gehele verloop van de onderhandelingen, er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de onderhandelingen door [appellante] zouden worden voortgezet. Het afbreken kan dan ook niet aan de gemeente worden toegerekend.
    
    
    
      4.5.7. Maar zelfs als wordt aangenomen dat [appellante] door de uitleg van de gemeente niet, althans nog niet, overtuigd behoefde te zijn omdat zij, zoals [appellante] dat zelf uitdrukt, niet de zekerheid had dat de erfdienstbaarheid er niet zou komen (MvG sub 16), dan had het op haar weg gelegen van de gemeente dienaangaande een schriftelijke garantie te verlangen dan wel had [appellante] van de gemeente kunnen verlangen haar te vrijwaren voor het geval zij door [tussenpersoon] zou worden aangesproken. Wellicht had de gemeente dan aan [appellante] voornoemde brief van [tussenpersoon] van 25 november 1999 getoond althans het bestaan daarvan medegedeeld, want niet in discussie is dat zulks noch tijdens het overleg op 16 februari 2000 noch eerder tijdens de bespreking op 7 december 1999 is gebeurd. Maar onder de gegeven omstandigheden is het niet-tonen van die brief de gemeente niet te verwijten. Daarbij komt dat ook uit het verslag van de bespreking op 16 februari 2000 blijkt dat op dat moment bij [appellante] nog de bereidheid bestond om het perceel aan de [adres] aan te kopen "indien een en ander juridisch goed geregeld kan worden en [staalbouwbedrijf] zich daar akkoord mee verklaart." Niet gebleken is dat aan deze voorwaarden niet had kunnen worden voldaan en onduidelijk is gebleven wat [appellante] amper een week later op 24 februari 2000, als zij schrijft af te zien van aankoop van het perceel, haar mening dat de koop in beginsel zou kunnen doorgaan, heeft doen veranderen. In ieder geval is niet gesteld of gebleken dat deze verandering in intentie bij [appellante] is veroorzaakt door tussentijds handelen of nalaten van de gemeente. 
      Dit betekent dat ook in dit geval het afbreken niet aan de gemeente kan worden toegerekend. 
    
    
    4.5.8. Kortom: de rechtbank heeft op juiste en deugdelijke gronden overwogen dat onder de gegeven omstandigheden het afbreken van de onderhandelingen en het niet-doorgaan van de aankoop van het terrein [tussenpersoon] in overwegende mate aan [appellante] zelf is toe te rekenen. Mitsdien is de gemeente niet aansprakelijk voor de door [appellante] dientengevolge geleden schade.
    
    non-conformiteit; dwaling; wanprestatie
    
    
      4.6. Volgens grief V heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat de subsidiair aangevoerde gronden van non-conformiteit, dwaling en wanprestatie niet aan de orde komen omdat die pas een rol zouden spelen als partijen reeds in de contractuele fase zouden zijn beland. Bij pleidooi (zie pleitnota sub 16) heeft [appellante] duidelijk gemaakt dat haar vordering primair is gebaseerd op wanprestatie, uitgebreid eveneens in prima met non-conformiteit en dwaling. 
      Wat daar ook van zij: de grief faalt. 
    
    
    4.6.1. De gestelde non-conformiteit, te weten dat het perceel aan de [adres] was belast met een erfdienstbaarheid, was reden om - in de woorden van [appellante] - van de overeenkomst af te zien. Tot aflevering van het perceel aan de [adres] is het niet gekomen, om welke reden artikel 7:17 BW niet tot grondslag van aansprakelijkheid kan dienen.
    
    4.6.2. Zo ook ten aanzien van de gestelde dwaling: juist het feit dat [appellante], naar zij stelt, tijdens de precontractuele fase niet volledig, onvoldoende dan wel te laat door de gemeente is geïnformeerd, was voor haar reden om van de overeenkomst af te zien, hetgeen door de gemeente is geaccepteerd. Er is dan ook geen overeenkomst die kan worden vernietigd, nog afgezien van het feit dat vernietiging niet door [appellante] is gevorderd.
    
    4.6.3. Wat de wanprestatie betreft geldt mutatis mutandis hetzelfde: nu [appellante] van de overeenkomst heeft afgezien, kan er ook geen sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis voortvloeiende uit die overeenkomst. De grondslag voor een eventuele aansprakelijkheid kan in het onderhavige geval derhalve alleen worden gebaseerd op onrechtmatig handelen, meer in het bijzonder wegens schending van een precontractuele mededelingsplicht. Maar zoals hiervoor reeds is overwogen, is daarvan in het onderhavige geval geen sprake.
    
    4.7. [appellante] heeft van haar stellingen in zijn algemeenheid bewijs aangeboden, maar gelet op het debat zoals dat in dit hoger beroep tussen partijen is gevoerd, gaat het hof aan dit aanbod als onvoldoende gespecificeerd voorbij.
    
    4.8. Het bovenstaande leidt ertoe dat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep. 
    
    5. De uitspraak
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op E. 288,-- aan verschotten en E. 2.682,00 aan salaris procureur;
    
    verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. Venner-Lijten, H. Vermeulen en De Jonge en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van 29 november 2005.