ECLI:NL:GHAMS:2021:3036, Gerechtshof Amsterdam, 12-10-2021, 19/00714
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-10-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Hoger beroep ongegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 19/00714
    
    
    
      12 oktober 2021
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
      gemachtigde: G. Gieben (Previcus B.V. te Boxmeer)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 1 april 2019 in de zaak met kenmerk HAA 18/4809 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, de heffingsambtenaar,
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2018 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 627.000 (hierna ook: de WOZ-waarde). In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2018 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 7 september 2018 het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft bij haar uitspraak van 1 april 2019 het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft (per fax) op 13 mei 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met twee dakkapellen, twee aanbouwen en een vrijstaande garage. De inhoud van de woning inclusief de twee aanbouwen is 510 m3 en de oppervlakte van het perceel is 250 m2.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft, ter onderbouwing van de door hem op € 627.000 vastgestelde WOZ-waarde van de woning, tijdens de procedure in eerste aanleg een taxatierapport (‘waarderapport’) overgelegd, opgesteld door [taxateur 1] (WOZ-taxateur). In dit taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 628.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [object 1] , [object 2] en [object 3] , alle gelegen te [plaats] , welke objecten (hierna ook: de vergelijkingsobjecten) enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. De ‘Bijlage waardeopbouw’ bij dit rapport bevat onder meer een taxatiematrix met een overzicht van de relevante gegevens (en foto’s) van de woning en de drie vergelijkingsobjecten, alsmede de bij de taxatie in aanmerking genomen grondstaffel.  
      
    
    
      2.3.
      Tijdens de procedure in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een herziene taxatiematrix overgelegd (hierna ook: de matrix), met daarin opgenomen de (verkoop)gegevens (en foto’s) van de woning en van vier vergelijkingsobjecten, alsmede de daarbij in aanmerking genomen grondstaffel, die inhoudelijk overeenkomt met de onder 2.2 vermelde grondstaffel. Het betreft de volgende vergelijkingsobjecten: [object 1] , [object 2] , [object 4] en [object 5] , alle gelegen te [plaats] . In de matrix heeft de taxateur de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 634.000. De matrix bevat de volgende gegevens van deze objecten:
      
      
      
        [afbeelding met persoonsgegevens]
      
      
    
    
      2.4.
      Tijdens de procedure in hoger beroep heeft belanghebbende een taxatiematrix overgelegd, opgesteld door [taxateur 2] (taxateur bij [X B.V.] ). In deze matrix zijn naast de gegevens van de woning de gegevens van twee - ook door de heffingsambtenaar aangevoerde - vergelijkingsobjecten opgenomen, te weten [object 1] en [object 2] te [plaats] . In deze matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 548.000. 
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de op € 627.000 vastgestelde WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn in deze uitspraak aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’). 
    
    
    
      “4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    5. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd waarderapport, opgemaakt door [taxateur 1] . In dit waarderapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning van € 628.000. Naast gegevens van de woning bevat het waarderapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [object 2] , [object 3] en [object 1] , alle te [plaats] .
    
    6. De rechtbank is van oordeel dat [object 3] onvoldoende vergelijkbaar is met de woning, nu het beduidend kleiner is en – anders dan de woning – een schuin dak vanaf de eerste verdieping heeft. Voorts is de rechtbank van oordeel dat het voor [object 2] gerealiseerde verkoopcijfer van € 475.000 geen goede indicatie van de waarde van de woning kan geven, nu dit object niet alleen kleiner is maar ook minder goed is onderhouden en een slecht voorzieningenniveau heeft. De rechtbank laat deze twee objecten dan ook buiten de beoordeling.
    Met de ook in het waarderapport gegeven verkoopcijfer van [object 1] van € 690.000 heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 627.000 (dat is minder dan de door [taxateur 1] getaxeerde waarde) niet te hoog is. Dit object heeft een vergelijkbare inhoud en een iets groter perceel. Daarnaast beschikt dit object over een berging/schuur, één dakkapel en één aanbouw. Dat ook de woning slechts over één aanbouw zou beschikken is niet aannemelijk geworden. Gezien deze verschillen en rekening houdend met de betere kwaliteit en staat van onderhoud van [object 1] kan niet gezegd worden dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijs van dit object.
    
    7. Hetgeen eiseres voorts heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Eiseres heeft ter zitting een matrix overgelegd. De in deze matrix genoemde vergelijkingsobjecten [object 2] , [object 3] en [object 1] zijn ook door verweerder als onderbouwende verkopen gebruikt. Zoals de rechtbank hiervoor onder 6 heeft overwogen zijn de verkoopprijzen van [object 3] en [object 2] niet bruikbaar en staat de verkoopprijs van [de woning] in goede verhouding tot de vastgestelde waarde van de woning. Daarbij overweegt de rechtbank dat de in de matrix voor de woning gehanteerde kubieke meter prijs van de woning van € 640 – in verhouding tot die van [object 1] van € 824 – niet aannemelijk is geworden. Weliswaar is de kwaliteit en het onderhoud van laatstgenoemd object beter, maar dit verklaart onvoldoende het beduidende verschil in de kubieke meter prijs en het daaruit volgend verschil in opstalwaarde.
    Daarnaast is in de matrix het verkoopcijfer van € 580.000 van [object 5] opgenomen. Dit object beschikt over een berging/schuur en heeft (inclusief de aanbouw) een inhoud van 595 m3 en een perceeloppervlakte van 247 m2. Gezien de verschillen tussen dit object en de woning en rekening houdend met het tijdsverloop tussen de verkoopdatum (verweerder heeft onweersproken gesteld dat dit object is verkocht op 26 mei 2016) en de waardepeildatum in een stijgende woningmarkt, is de rechtbank van oordeel dat het verkoopcijfer van [object 5] goed in lijn ligt met de vastgestelde waarde van de woning. Dit verkoopcijfer kan derhalve evenmin leiden tot de door eiseres nader bepleite waarde van € 570.000.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Standpunt belanghebbende
      
    
    
    
      5.1.1.
      In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat de rechtbank het beroep ten onrechte ongegrond heeft verklaard. Indien de WOZ-waarde van de woning uitsluitend zou worden bepaald door vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijs van het vergelijkingsobject [object 1] – zoals de rechtbank heeft gedaan – zou de vastgestelde waarde volgens belanghebbende reeds verlaagd moeten worden tot € 619.000. In de opvatting van belanghebbende kan echter ook de gerealiseerde verkoopprijs van [object 2] dienen als onderbouwing van de waarde, mits voldoende rekening wordt gehouden met de verschillen tussen dit vergelijkingsobject en de woning. De door de heffingsambtenaar in hoger beroep opgevoerde objecten [object 4] en [object 5] zijn volgens belanghebbende niet geschikt om te dienen als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning; [object 4] is meer dan anderhalf jaar na de waardepeildatum verkocht (op 1 augustus 2018) en dient om die reden uit de vergelijking te worden geëlimineerd, terwijl [object 5] niet vergelijkbaar is met de woning omdat dit object aanzienlijk kleiner is.
      
    
    
      5.1.2.
      Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar de grondwaarde van de vergelijkingsobjecten niet conform de door hem overgelegde grondstaffel heeft berekend. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar daardoor bij de vergelijkingsobjecten een te lage grondwaarde in aanmerking genomen, waardoor de waarde per kubieke meter van de opstal van de vergelijkingsobjecten te hoog is uitgevallen; dit heeft volgens belanghebbende een te hoog getaxeerde eindwaarde van de woning tot gevolg.
      
    
    
      5.1.3.
      Daar komt bij dat de heffingsambtenaar volgens belanghebbende ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het verschil in grootte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Hoe groter de inhoud van een woning, des te lager de eenheidsprijs per kubieke meter is. Volgens belanghebbende volgt deze wetmatigheid uit de zogenoemde ‘eerste wet van Gossen’. Indien de prijzen per kubieke meter met toepassing van de hierbij door hem voorgestane formule worden herrekend, bedraagt de gemiddelde gecorrigeerde kubiekemeterprijs van de twee door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten ( [object 1] en [object 2] ) € 538,96. De voor de woning te hanteren kubiekemeterprijs - na correctie met 10% ten opzichte van de gemiddelde kubiekemeterprijs, vanwege het hoger dan gemiddelde voorzieningenniveau van de woning - bedraagt dan € 558,74, zo stelt belanghebbende.
      
    
    
      5.1.4.
      Daarnaast is belanghebbende van mening dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in objecttype. De woning is een rijwoning, terwijl de vergelijkingsobjecten [object 1] en [object 2] hoekwoningen zijn. Hoekwoningen liggen beter in de markt en worden voor een fractie meer verkocht  dan rijwoningen. Voor het verschil tussen een hoekwoning en een rijwoning dient daarom een correctie van 5% op de eenheidsprijs per kubieke meter te worden toegepast, zo stelt belanghebbende.
      
    
    
      5.1.5.
      Belanghebbende concludeert dat wanneer op de juiste wijze rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten [object 1] en [object 2] enerzijds en de woning anderzijds, de vastgestelde waarde dient te worden verlaagd tot € 548.000. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft belanghebbende verwezen naar de door hem in hoger beroep overgelegde taxatiematrix, zoals vermeld onder 2.4.
      
      
        
          Standpunt heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      5.2.1.
      De heffingsambtenaar heeft het standpunt ingenomen dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij, in aanvulling op het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport, verwezen naar de in hoger beroep door hem overgelegde matrix (zie 2.3), waarin – naast de reeds in eerste aanleg aangedragen vergelijkingsobjecten [object 1] en [object 2] – twee nieuwe vergelijkingsobjecten zijn opgevoerd. Volgens de heffingsambtenaar zijn ook deze vergelijkingsobjecten ( [object 4] en [object 5] ) voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de vastgestelde waarde te kunnen dienen en heeft hij voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vier vergelijkingsobjecten en de woning.
      
    
    
      5.2.2.
      Belanghebbende heeft volgens de heffingsambtenaar ten onrechte gesteld dat de grondwaarde van de vergelijkingsobjecten onjuist is berekend. Belanghebbende heeft namelijk de zogenoemde knikpunten in de grondstaffel onjuist geïnterpreteerd; deze knikpunten tellen niet op, zoals belanghebbende veronderstelt. Aan de hand van een rekenvoorbeeld heeft de heffingsambtenaar uitgewerkt dat in de (herziene) taxatiematrix de juiste grondwaarden in aanmerking zijn genomen. De daarbij gehanteerde grondstaffel is gebaseerd op de zogenoemde permanente marktanalyse, waarbij de grondwaarde (en de daarbij te hanteren grondstaffel) is ontleend aan verkooptransacties in de wijk waarin de woning is gelegen. De bij de vergelijkingsobjecten en de woning in aanmerking genomen prijzen per kubieke meter zijn bijgevolg eveneens juist berekend, zo stelt de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      5.2.3.
      Voor de door belanghebbende bepleite correctie op de in aanmerking te nemen kubiekemeterprijzen aan de hand van een ‘wet van de afnemende meeropbrengst’ bestaat volgens de heffingsambtenaar geen aanleiding. Een dergelijke wetmatigheid bestaat namelijk niet; slechts in bijzondere gevallen, waarin een woning bijvoorbeeld (een) ondoelmatig ingedeelde ruimte(n) heeft, zou aanleiding kunnen bestaan om aan de daarmee verband houdende kubieke meters een lagere waarde toe te kennen. Dergelijke bijzondere omstandigheden doen zich in casu niet voor; de woning en de vergelijkingsobjecten zijn wat betreft inhoud en indeling goed met elkaar vergelijkbaar, zo stelt de heffingsambtenaar.
      
    
    
      5.2.4.
      Volgens de heffingsambtenaar hebben hoekwoningen over het algemeen een iets hogere waarde dan rijwoningen, maar dit wordt veroorzaakt door de omstandigheid dat hoekwoningen veelal over meer grond beschikken. Met dit verschil is in de matrix rekening gehouden; voor een additionele correctie bestaat geen aanleiding. Overigens heeft de taxateur in zijn herziene matrix niet alleen hoekwoningen als vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen, maar ook een rijwoning, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
      
    
    
      5.2.5.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
      
        
          Oordeel Hof
        
      
      
    
    
      5.3.1.
      Het Hof stelt bij zijn oordeel voorop dat de rechtbank in rechtsoverweging 4 van haar uitspraak het juiste toetsingskader heeft geformuleerd; het Hof neemt dit toetsingskader over. Voorts constateert het Hof dat beide partijen in hoger beroep van mening zijn dat zowel [object 1] als [object 2] voldoende vergelijkbaar is met de woning om als onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te kunnen dienen, mits voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen deze objecten. Het Hof ziet – gelet op de over deze objecten verstrekte gegevens – geen aanleiding hierover anders te oordelen en volgt partijen hierin. Naar het oordeel van het Hof is ook [object 5] , gelet op de door de heffingsambtenaar verstrekte gegevens van dit object, voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de WOZ-waarde te kunnen dienen, mits voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof verwerpt derhalve het standpunt van belanghebbende dat het verschil in inhoud van [object 5] (inclusief aanbouw en hobbyruimte/atelier: 476 m³) ten opzichte van de inhoud van de woning (inclusief twee aanbouwen: 510 m³) te groot zou zijn om dit object voldoende vergelijkbaar te kunnen achten.
      
    
    
      5.3.2.
      Met betrekking tot het door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobject [object 4] is het Hof van oordeel dat ook een object dat meer dan anderhalf jaar voor of na de waardepeildatum is verkocht, licht kan werpen op de vast te stellen WOZ-waarde, mits dit object voldoende vergelijkbaar is met de woning en de heffingsambtenaar inzichtelijk maakt op welke wijze de gerealiseerde verkoopprijs is herrekend naar de waardepeildatum. Dit is met name aan de orde indien voor het overige geen (of te weinig) voldoende vergelijkbare objecten zijn verkocht op een dichterbij de waardepeildatum gelegen datum. Aangezien in het onderhavige geval, zoals hiervoor overwogen, drie andere vergelijkingsobjecten (die op een dichterbij de waardepeildatum gelegen tijdstip zijn verkocht) kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, zal het Hof in het onderhavige geval het object [object 4] buiten beschouwing laten bij zijn beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de last aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.3.3.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem in de matrix overgelegde gegevens van de woning en de drie in aanmerking te nemen vergelijkingsobjecten ( [object 1] , [object 2] en [object 5] ), alsmede de daarop gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat en op welke wijze de taxateur van de heffingsambtenaar bij zijn taxatie rekening heeft gehouden met de relevante verschillen in kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningenniveau en ligging (de zogenoemde KOUDVL-factoren), alsmede met de onderlinge verschillen wat betreft inhoud, kaveloppervlakte, aanbouw, dakkapellen en eventuele bijgebouwen. Het Hof acht aannemelijk dat daarbij in het onderhavige geval aan de aanbouw(en) dezelfde prijs per kubieke meter dient te worden toegekend als aan het hoofdgebouw van de desbetreffende objecten. Voorts blijkt uit de matrix dat de taxateur de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd naar de prijs op de waardepeildatum. Indien in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix het vergelijkingsobject [object 4] buiten beschouwing wordt gelaten, resulteert dit in een gemiddelde gecorrigeerde transactieprijs per kubieke meter van de drie vergelijkingsobjecten van (€ 738,1925 + 666,0147 + 658,3982 = € 2.062,6054 : 3 = afgerond) € 687,53. Na correctie met 10% vanwege het hoger dan gemiddelde voorzieningenniveau van de woning bedraagt de bij de woning in aanmerking te nemen waarde alsdan (€ 687,53 x 1,1 =) € 756,28 per m³, dat wil zeggen (afgerond) € 1,78 per m³ lager dan de door de taxateur (op basis van vier vergelijkingsobjecten) getaxeerde waarde per kubieke meter van € 758,06. Gelet op de totale inhoud van de woning (inclusief twee aanbouwen) van 510 m³ betekent dit (bij benadering) een verlaging van de in de matrix getaxeerde eindwaarde van € 634.000 met (€ 1,78 x 510 =) € 907,80. Aangezien de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld op € 627.000, heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.3.4.
      Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de grondwaarden van de vergelijkingsobjecten niet conform de in de matrix opgenomen grondstaffel (te laag) heeft berekend. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aan de hand van een door hem overgelegde berekening inzichtelijk gemaakt dat hij in de matrix op de juiste wijze rekening heeft gehouden met de zogenoemde “knikpunten” van de grondstaffel; het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de toelichting van de heffingsambtenaar dat hij deze grondstaffel heeft ontleend aan verkooptransacties in de desbetreffende wijk waarin de woning is gelegen.
      
    
    
      5.3.5.
      Voorts acht het Hof de verklaring van de heffingsambtenaar aannemelijk dat een eventueel waardeverschil in de markt tussen een (overigens identieke) hoekwoning en een eindwoning met name veroorzaakt wordt door een verschil in kaveloppervlakte en dat hij daarmee in de matrix voldoende rekening heeft gehouden; dit nog daargelaten de omstandigheid dat één van de in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten ( [object 5] ) een rijwoning betreft.
      
    
    
      5.3.6.
      Het Hof ziet geen aanleiding om de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen kubiekemeterprijzen te corrigeren aan de hand van een door belanghebbende gestelde “wet van de afnemende meeropbrengst”. Onder omstandigheden kan er aanleiding zijn om bij een waardering met een dergelijk afnemend grensnut rekening te houden. Daar kan bijvoorbeeld aanleiding voor zijn indien sprake is van extreem hoge ruimten die niet goed bruikbaar zijn maar die ontbreken bij de vergelijkingsobjecten. Dergelijke omstandigheden zijn door belanghebbende gesteld noch gebleken. Voor de heffingsambtenaar kon dan ook geen sprake zijn van afnemend grensnut waarmee hij bij de waardering rekening zou hebben moeten houden. 
      
    
    
      5.3.7.
      De door belanghebbende in hoger beroep overgelegde matrix doet aan het hiervoor overwogene niet af, aangezien deze matrix is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten; daarin zijn immers grondwaarden in aanmerking genomen op basis van een door belanghebbende onjuist geïnterpreteerde grondstaffel van de heffingsambtenaar (zie 5.3.4) en is bovendien bij de in aanmerking genomen kubiekemeterprijzen ten onrechte een “wet van de afnemende meeropbrengst” toegepast (zie 5.3.6). Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.4.
      De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd, met aanvulling van gronden, zoals hiervoor weergegeven.
      
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter van de belastingkamer, E.A.G. van der Ouderaa en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 12 oktober 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
        Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.