ECLI:NL:RBHAA:2007:BC1288, Rechtbank Haarlem, 12-12-2007, 356130 CV EXPL 07-7647
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2007-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. De opzegging van de huurovereenkomst in strijd met de bepalingen van het huurcontract, kan niet worden geconverteerd in een rechtsgeldige opzegging. Het beroep op artikel 3:42 BW gaat niet op, nu uitsluitend rechtshandelingen die van rechtswege nietig zijn, onder omstandigheden kunnen worden omgezet in een rechtsgeldige handeling.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.: 356130 CV EXPL 07-7647
      datum uitspraak: 12 december 2007
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      de besloten vennootschap
      GSH NETHERLANDS B.V.
      te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer
      eisende partij
      hierna te noemen GSH
      gemachtigde mr C.J.M. Stubenrouch
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap
      BLAUWE ROTSLIJSTER B.V.
      te Nieuw Vennep, gemeente Haarlemmermeer
      gedaagde partij
      hierna te noemen Blauwe Rotslijster
      gemachtigde mr S.H.W. Le Large
    
    
    
    De procedure
    
    
      Voor de inhoud van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
      -	de dagvaarding van 20 augustus 2007, met producties,
      -	de conclusie van antwoord van Blauwe Rotslijster, met producties,
      -	het tussenvonnis van de kantonrechter van 11 oktober 2007 waarin een comparitie van partijen is bepaald,
      -	de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 8 november 2007 gehouden comparitie van partijen.
    
    
    
    De feiten
    
    
      GSH verhuurt volgens de schriftelijke huurovereenkomst van 2 september 1999 aan Blauwe Rotslijster de kantoorruimte aan de Saffierlaan 14 te Hoofddorp tegen een huurprijs van 
      € 3.643,71 per maand.
    
    
    
    
      Artikel 3 van de huurovereenkomst luidt, voor zover van belang: 
      3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 oktober 1999 en lopende tot en met 30 september 2004.
      (…)
      3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van 6 maanden.
    
    
    
      De tussen partijen geldende allonge bij de huurovereenkomst van 20 juni 2002 luidt onder meer als volgt:
      (…) Komen overeen dat indien er in het gehuurde extra airco en ventilatie aangebracht wordt welke door huurder zal worden aangebracht volgens offerte 11 april 2002 en aanbesteed voor € 15.000,00 excl. BTW de huurtermijn onder dezelfde condities zal worden verlengd tot 5 jaar na 1 juli 2002 zijn tot 30 juni 2007 en de huursom verhoogd wordt met de overeengekomen som van € 600,00 excl. BTW per kwartaal onder gebruikelijke condities vermeld in bestaande huurovereenkomst. (…)
    
    
    
      Bij brief van 26 juni 2007 heeft GSH de huurovereenkomst opgezegd. De brief luidt onder meer als volgt:
      (…)
      Gezien het feit dat er inhoudelijk niet is gereageerd op onze voorstellen tot verlenging, beëindigen wij hierbij deze huurovereenkomst per 30 juni 2007 met een opzegtermijn van 6 maanden hetgeen betekent dat wij vóór 1 januari 2008 het pand leeg op zullen leveren.
      Deze datum is gebaseerd op de einddatum zoals vermeld in de allonge d.d. 20 juni 2002, gecombineerd met artikel 3.3 uit de oorspronkelijke overeenkomst waarin staat dat beëindiging kan plaatsvinden tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van 6 maanden.
      (…)
    
    
    
    De vordering
    
    
      GSH vordert (samengevat) te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en dat deze derhalve rechtsgeldig op 31 december 2007 zal eindigen, althans op 
      30 september 2009.
      GSH stelt hiertoe dat zij met de brief van 26 juni 2007 de huurovereenkomst overeenkomstig artikel 3.3 van het huurcontract tegen het einde van de huurperiode heeft opgezegd. In aanmerking genomen de opzegtermijn van 6 maanden eindigt de huur dan ook op 31 december 2007. In elk geval mocht GSH erop vertrouwen, gezien de (niet geheel duidelijke) formulering van artikel 3.3. en van de allonge dat zij de huur rechtsgeldig had opgezegd.  GSH stelt dat het bovendien onredelijk is om haar nog tot 2012 aan de huur te houden; zij heeft inmiddels langer dan 5 jaar de verhoogde huur betaald, zodat Blauwe Rotslijster de investering in het airco- en ventilatiesysteem geacht mag worden te hebben terugverdiend. 
      Subsidiair stelt GSH met een beroep op artikel 3:42 BW dat de niet geldige opzegging van 26 juni 2007 dient te worden geconverteerd in een geldige beëindiging tegen 31 december 2007.
    
    
    
    
    
    Het verweer
    
    Blauwe Rotslijster betwist de vordering. De inhoud van haar verweer zal hieronder -voor zover van belang- worden besproken.
    
    
    De beoordeling van het geschil
    
    
      Voor een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst schrijft artikel 3.3 voor dat de huur wordt opgezegd tegen het einde van een huurperiode. Deze tekst kan -anders dan GSH betoogt- niet anders worden uitgelegd dan dat de opzegging moet zijn gedaan 6 maanden voorafgaande aan de afloop van een huurtermijn, die in dit geval eindigt op 1 juli 2007. 
      De grammaticale betekenis van de huuropzegging tegen een bepaalde datum is immers dat de huur op die datum waartegen wordt opgezegd, eindigt. Voor een andere uitleg, zoals door GSH wordt voorgestaan, valt geen aanknoping te vinden in de tekst van het huurcontract (ook niet in samenhang met de tekst van de allonge). Met de opzegging van 26 juni 2007 is de huur dan ook niet rechtsgeldig geëindigd, ook niet tegen 30 september 2009 zoals GSH subsidiair vordert. De laatstgenoemde datum is na de in de allonge vastgelegde afspraken, geen einddatum van een huurperiode meer.
    
    
    
      Verder stelt GSH dat als de huur niet rechtsgeldig is geëindigd op 1 juli 2007, de opzegging van 26 juni 2007 dient te worden geconverteerd in een geldige beëindiging tegen 31 december 2007. 
      Dit beroep op toepassing van artikel 3:42 BW gaat niet op. Uitsluitend rechtshandelingen die van rechtswege nietig zijn,  kunnen onder omstandigheden worden omgezet in een rechtsgeldige handeling. De opzegging van de huurovereenkomst door GSH op 26 juni 2007 is evenwel geen nietige rechtshandeling, maar één die hiervoor in strijd is geoordeeld met de bepalingen van het huurcontract. 
    
    
    
      Uit het feit dat partijen in de allonge zijn overeengekomen dat de huur “onder gebruikelijke condities vermeld in bestaande huurovereenkomst” wordt voortgezet, kan niet anders worden afgeleid dan dat de huur ingeval van niet-tijdige opzegging, steeds voor de oorspronkelijke periode van 5 jaar wordt verlangd. Met het enkele beroep op de redelijkheid kan deze contractuele bepaling niet opzij worden gezet. Daarvoor weegt het algemene uitgangspunt dat contractspartijen trouw moeten zijn aan het gegeven woord, te zwaar. Het argument van GSH dat Blauwe Rotslijster de investering in een airco-installatie intussen zal hebben terugverdiend, is niet van zodanig gewicht dat dit tot wijziging van een huurbeding zou moeten leiden. 
      GSH is dan ook gebonden aan de huur voor een nieuwe periode van 5 jaar, welke eindigt op 1 juli 2012.
    
    
    Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van GSH bij gebreke van een deugdelijke rechtsgrond moet worden afgewezen.
    
    De proceskosten komen voor rekening van GSH omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
    
    
    
    
    
    Beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    - wijst de vordering af;
    
    - veroordeelt GSH tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Blauwe Rotslijster  tot en met vandaag worden begroot op € 400,-- aan salaris van de gemachtigde. 
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Dubois en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.