ECLI:NL:GHARL:2020:9547, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-11-2020, 19/01173
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-11-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01173
    uitspraakdatum: 17 november 2020
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 juli 2019, nummer AWB 19215, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 25 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 411.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB), voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte, en de aanslag rioolheffing 2018 vastgesteld op respectievelijk € 1.073,53 en € 333,73.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 16 oktober 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde woning met garage met bouwjaar 1996. De inhoud van de woning is 412 m³, die van de garage 46 m³ en de oppervlakte van het perceel is 285 m². Belanghebbende heeft de woning gekocht op 13 juli 2015 voor € 365.000. De levering vond plaats op 24 september 2015.
      
    
    
      2.2.
      Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport van [A] , WOZ‑taxateur (hierna: de taxateur). De taxateur heeft de woning op 5 april 2019 uitpandig opgenomen. Hij heeft de woning getaxeerd op afgerond € 418.000. Hij heeft daarvoor de woning vergeleken met drie in de nabijheid van de woning gelegen vergelijkingsobjecten die alle drie eveneens 1996 als bouwjaar hebben:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                inhoud (m3)
              
              
                perceel (m2)
              
              
                verkoopdatum
              
              
                Verkoop-
                prijs in €
              
              
                Waarde op waarde-peildatum
              
            
            
              
                
                  [a-straat]
                
                106
              
              
                414
              
              
                240
              
              
                1 juli 2016
              
              
                395.000
              
              
                € 406.740
              
            
            
              
                
                  [a-straat]
                
                16
              
              
                409
                +
                62 aanbouw
              
              
                215
              
              
                16 maart 2016
              
              
                431.000
              
              
                € 449.421
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 
                23
              
              
                449
                +
                88 aanbouw
              
              
                400
              
              
                6 maart 2017
              
              
                530.000
              
              
                € 527.375
              
            
            
              
                de woning
              
              
                412
              
              
                285
              
              
                13 juli 2015
              
              
                365.000
              
              
                € 418.916
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft zich in hoger beroep primair op het standpunt gesteld dat moet worden uitgegaan van het eigen aankoopcijfer, aangezien dat de beste indicatie is voor de waarde in het economisch verkeer. Dat eigen aankoopcijfer moet worden geïndexeerd met 6,7% tot € 389.000. Belanghebbende heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Hij heeft daarvoor een berekening gemaakt die is gebaseerd op de transactiecijfers van [a-straat] 1, 12 en 14. Belanghebbende berekent dan een waarde van € 402.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten de beschikte waarde van € 411.000 onderbouwen. Het eigen aankoopcijfer is te ver voor de waardepeildatum gerealiseerd. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat in dit geval een bovengemiddelde waardestijging aannemelijk is. Hij wijst op de stedelijke ligging en het feit dat sprake is van een aantrekkelijke, centraal gelegen woning in het middensegment.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde van een onroerende zaak dient te worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is de prijs die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.3.
      In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde van die woning op de waardepeildatum overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd waarin de waarde van de woning is onderbouwd met de verkoopcijfers van drie goed vergelijkbare objecten. Dat neemt niet weg dat in dit geval aan het eigen aankoopcijfer van € 365.000 in het geheel zou moeten worden voorbijgegaan. Dat is met name zo omdat de heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd heeft aangegeven dat de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten defensief zijn geïndexeerd om tot een goede vergelijking op de waardepeildatum te komen, maar niet heeft kunnen toelichten hoe deze indexatie heeft plaatsgevonden. Dat had juist in deze zaak waarin een relatief recent eigen aankoopcijfer voorhanden is voor de hand gelegen en is ook van belang voor het door de heffingsambtenaar te verschaffen inzicht. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning op de peildatum niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      Vervolgens ligt het op de weg van belanghebbende om de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde niet onderbouwd met bijvoorbeeld een taxatierapport, maar heeft die waarde berekend. Die berekening is door de heffingsambtenaar gemotiveerd betwist. Aangezien belanghebbende daartegenover niets meer heeft aangevoerd dan dat hij heeft gedaan, maakt hij de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk.
      
    
    
      4.6.
      Dat betekent dat het Hof de waarde in goede justitie zal vaststellen op € 395.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 522 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 261), € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525) en € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525), ofwel in totaal op € 2.622.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 395.000,
      – vermindert de aanslagen OZB en rioolheffing dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.622,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.C. Pieterse, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. T. Tanghe, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 17 november 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(M.J.C. Pieterse)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 november 2020.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, r.o. 3.4.