ECLI:NL:GHAMS:2014:4053, Gerechtshof Amsterdam, 30-09-2014, 200.137.641-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2014-09-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur van bedrijfsruimte. Redelijke belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW. Anders dan de eerste rechter oordeelde, wegen de belangen van de verhuurster zwaarder dan die van de huurster.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
    
    
    
      zaaknummer			: 200.137.641/01
    
    
    
      kenmerk rechtbank Amsterdam 	: 1381495 CV EXPL 12-29206  
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 september 2014
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        ZOSTA BEHEER B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      appellante,
      advocaat: mr. F.F. Boers te Amsterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      wonend te [woonplaats],
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. T.J. van Vugt te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna Zosta Beheer en [woonplaats] genoemd.
    
    
    
      Zosta Beheer is bij dagvaarding van 8 oktober 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 10 juli 2013, gewezen tussen Zosta Beheer als eiseres en [woonplaats] als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      Zosta Beheer heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, alsnog haar vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. 
    
    
    
      
        [woonplaats] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met beslissing over de proceskosten van – naar het hof begrijpt – het hoger beroep. 
    
    2.	Feiten
    
    
      2.1
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. 
      
    
    
      2.2
      Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
      
      
        2.2.1
        Zosta Beheer heeft op 25 februari 2000 de eigendom verkregen van onder meer de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats], waarin sinds jaar en dag ‘[Café X]’ (hierna: [Café X]) is gevestigd. 
        
      
      
        2.2.2
        De rechtsvoorganger van Zosta Beheer heeft [Café X] op 4 september 1998 verhuurd aan [Y] (hierna: [Y]). De huurovereenkomst, die is ingegaan op 1 november 1998, is aangegaan voor een periode van vijf jaar, welke periode tweemaal met vijf jaar is verlengd. De derde periode loopt tot en met 31 oktober 2013. De huurovereenkomst bevat de bevoegdheid tot onderverhuur.
        
      
      
        2.2.3
        
          [Y] heeft [Café X] op eveneens 4 september 1998 onderverhuurd aan mevrouw [P] (in de procedure ook aangeduid met [P], hierna: [P]). Deze overeenkomst bevat de volgende bijzondere bepaling:
        
        
          “huurder staat er voor in en verplicht zich in het gehuurde geen andere speelautomaten (…) te plaatsen, te laten plaatsen, te exploiteren of te laten exploiteren dan door een door verhuurder aan te wijzen speelautomatenexploitant. (…) Opbrengst van de speelautomaten wordt bij gelijke helft verdeeld tussen huurder en de speelautomatenexploitant.”
        
        
        
          In de tekst is achter het woord ‘speelautomatenexploitant’ met de hand bijgeschreven: ‘Valuta speelautomaten (…)’.
        
        
      
      
        2.2.4
        Dezelfde wijze van winstverdeling is opgenomen in de exploitatieovereenkomst met betrekking tot twee speelautomaten die [P] op 1 augustus 2007 heeft gesloten met Valuta Speelautomaten B.V. (art. 3 van de exploitatieovereenkomst).
        
      
      
        2.2.5
        
          [Y] is op 27 juni 2010 overleden. Zijn zuster [woonplaats] is als huurster van [Café X] in zijn plaats gesteld. Zij is bestuurder en voor 85% aandeelhoudster van Valuta Speelautomaten B.V.
        
      
      
        2.2.6
        Zosta Beheer heeft bij brief van 14 februari 2012 de huurovereenkomst met [woonplaats] opgezegd. De tekst van deze brief luidt, voor zover hier van belang:
        
        
          “Opzegging huurovereenkomst
          Door deze brief zeggen wij de huurovereenkomst per 1 november 2012 op tegen 31 oktober 2013 met inachtneming van een termijn van opzegging van 1 jaar. 
          
            De grond van opzegging luidt:
          
          Wij hebben onze belangen afgewogen en gezien onze bedrijfsvoering vinden wij het niet meer wenselijk dat onderhuurconstructies voortduren. Voor een voor ons juiste bedrijfsvoering is het in ons belang dat wij rechtstreeks met de exploitant van de bedrijfsruimte een overeenkomst aan gaan. Na beëindiging van bestaande huurovereenkomst zullen wij de huidige exploitant van de [adres] te [woonplaats] een huurovereenkomst aanbieden. (…)”
        
        
      
      
        2.2.7
        De gemachtigde van [woonplaats] heeft bij brief van 7 maart 2012 aan Zosta Beheer medegedeeld dat [woonplaats] niet instemt met de huuropzegging.
        
        
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      In eerste aanleg heeft Zosta Beheer gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis – uitvoerbaar bij voorraad – zal oordelen dat en op welke datum de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te Amsterdam zal zijn beëindigd.
      
    
    
      3.2
      Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat het belang van [woonplaats] als aandeelhoudster van Valuta Speelautomaten B.V. bij verlenging van de huurovereenkomst is gelegen in het voortbestaan van de onderhuurovereenkomst en de daaraan gekoppelde overeenkomst tussen Valuta Speelautomaten B.V. en [P]. De kantonrechter is voorts van oordeel dat Zosta Beheer daartegenover geen belang heeft gesteld dat van zodanig gewicht is dat het belang van [woonplaats] daarvoor moet wijken. Bovendien is niet gebleken van één van de in lid 4 van art. 7:296 BW genoemde gronden, zodat de vordering van Zosta Beheer moet worden afgewezen. 
      
    
    
      3.3
      Zosta Beheer heeft tegen het bestreden vonnis twee grieven aangevoerd.
      
    
    
      3.4
      
        Grief 1 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte in rechtsoverweging 5 (het hof verstaat: rechtsoverweging 10) heeft overwogen dat Zosta Beheer als opzeggingsgrond opgeeft dat zij rechtstreeks met [P] wil contracteren.
      
    
    
      3.5
      Zosta Beheer geeft ter toelichting op de grief aan, dat juist is dat zij een rechtstreekse huurverhouding met de exploitant van het in het gehuurde uitgebate café wenst en dat zij bereid is met [P] een rechtstreekse huurovereenkomst te sluiten die nagenoeg gelijk is aan de tussen [P] en [woonplaats] gesloten huurovereenkomst.  
      
    
    
      3.6
      
        Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 5 (het hof verstaat: rechtsoverweging 10), dat – kort gezegd – Zosta Beheer tegenover het belang van [woonplaats] bij verlenging van de huurovereenkomst geen belang heeft gesteld dat van zodanig gewicht is dat het belang van [woonplaats] daarvoor in redelijkheid moet wijken.
      
    
    
      3.7
      Zosta Beheer voert ter toelichting op deze grief (en op de vorige grief) – kort gezegd – aan dat zij een dringend belang heeft bij een ‘rechtstreekse’ huurrelatie met [P]. Zij is  bereid om met [P] een huurovereenkomst te sluiten die nagenoeg gelijk is aan de tussen [woonplaats] en [P] gesloten huurovereenkomst. Zij heeft geen verplichtingen tegenover Valuta Speelautomaten B.V. Volgens Zosta Beheer heeft [woonplaats] door haar meerderheidsaandeel in Valuta Speelautomaten B.V. een belang bij de financiële resultaten van deze vennootschap en trekt zij door het opnemen van een speelautomatenverplichting in de onderhuurovereenkomst een belang naar zich toe. Voor zover [woonplaats] daartoe enige investering heeft gedaan, dan heeft zij in de afgelopen periode van vijftien jaar deze ruimschoots terugverdiend. Bovendien heeft [woonplaats] gesteld dat zij niets aan de onderhuur verdient. Ten slotte vermeldt Zosta Beheer ter onderbouwing van het door haar gestelde dringende belang bij het beëindigen van de huurovereenkomst met [woonplaats] dat een zustermaatschappij van haar, Continental Automaten B.V., eveneens speelautomaten exploiteert in horecabedrijven. Zosta Beheer en Continental Automaten B.V. zijn voor 100% dochtervennootschappen van Continental Holding B.V. Continental Automaten B.V. en Zosta Beheer hebben een overeenkomst gesloten op basis waarvan Zosta Beheer 20% ontvangt van de bruto opbrengst van de door Continental Automaten B.V. in de bedrijfsruimte van Zosta Beheer geëxploiteerde speelautomaten (productie 8). Volgens Zosta Beheer heeft zij daarom belang bij het beëindigen van de overeenkomst met [woonplaats].
      
    
    
      3.8
      
        [woonplaats] heeft de stellingen van Zosta Beheer gemotiveerd betwist. Zij heeft tevens aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte niet is ingegaan op haar stelling dat de opzeggingsbrief van Zosta Beheer dermate vaag is dat sprake is van een nietige opzegging. 
      
    
    
      3.9
      Het hof zal eerst dit verweer van [woonplaats] behandelen.
      
    
    
      3.10
      Naar het oordeel van het hof is in de opzeggingsbrief duidelijk verwoord dat de opzeggingsgrond is dat Zosta Beheer na het beëindigen van de huurovereenkomst met [woonplaats] rechtstreeks met de huidige onderhuurster een huurovereenkomst wenst aan te gaan. Naar uit de conclusie van dupliek blijkt was het bovendien voor [woonplaats] duidelijk dat Zosta Beheer de intentie had om de exploitatie van de speelautomaten in [Café X] in eigen beheer te krijgen. Dit verweer van [woonplaats] moet derhalve worden verworpen.
      
    
    
      3.11
      Het hof passeert tevens de in eerste aanleg door [woonplaats] geponeerde stelling dat Zosta Beheer de huurovereenkomst ten onrechte tegen 31 oktober 2013 heeft opgezegd, nu de huurovereenkomst pas op 1 november 2013 (00.00 uur) eindigt. De eerste  huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 november 1998 tot en met 31 oktober 2003 en vervolgens twee maal met vijf jaar verlengd. Dat betekent dat in de opzeggingsbrief van februari 2012 correct is vermeld: “Door deze brief zeggen wij de huurovereenkomst per 1 november 2012 op tegen 31 oktober 2013 (…).” De opzegging tegen 31 oktober 2013 houdt in dat de huurovereenkomst op 1 november 2013  (00.00 uur) eindigt.
      
    
    
      3.12
      Met betrekking tot de grieven overweegt het hof vervolgens als volgt.
      
    
    
      3.13
      Blijkens de toelichting op grief 1 is in de visie van Zosta Beheer in het vonnis juist weergegeven dat zij een rechtstreekse huurverhouding met de exploitant van [Café X] wenst. Reeds daarom gaat het hof aan deze grief voorbij. Voor zover blijkens de toelichting op de grief Zosta Beheer bezwaar maakt tegen de door de kantonrechter gemaakte belangenafweging komt dit hierna bij de behandeling van grief 2 aan de orde. 
      
    
    
      3.14
      In art. 7:296 lid 3 BW is bepaald dat de rechter - indien de opzegging is gedaan na het verstrijken van een termijn van ten minste tien jaar - de vordering tot huurbeëindiging kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van de huurder en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, bij verlenging van de overeenkomst. 
      
    
    
      3.15
      Het door [woonplaats] naar voren gebrachte belang bij het voortduren van de huurovereenkomst bestaat erin dat bij beëindiging van de huurovereenkomst ook de onderhuurovereenkomst met [P] zal eindigen. Dat zou betekenen dat de exploitatie van de speelautomaten in het gehuurde door de vennootschap waarin zij 85% van de aandelen houdt, op losse schroeven zou komen te staan.
      
    
    
      3.16
      Tegenover het door [woonplaats] aangevoerde belang bij het voortduren van de huurovereenkomst staat het belang van Zosta Beheer om haar eigendom zelf te exploiteren. Zij wenst een rechtstreekse huurverhouding met [P], nu zij met Continental Automaten B.V. een contractuele relatie heeft op basis waarvan Zosta Beheer 20% ontvangt van de bruto opbrengst van de door Continental Automaten B.V. in bedrijfsruimten van Zosta Beheer geëxploiteerde speelautomaten. 
      
    
    
      3.17
      Bij de beantwoording van de vraag of de redelijke belangenafweging in het voordeel van [woonplaats] of van Zosta Beheer dient uit te pakken neemt het hof het volgende in aanmerking.
      
    
    
      3.18
      
        [woonplaats] verdient, naar zij in randnummer 17 van de conclusie van antwoord heeft vermeld, geen euro aan de onderverhuur, nu voor de onderhuur vanaf het begin exact dezelfde huurprijs wordt betaald die [woonplaats] aan Zosta Beheer betaalt. Dat betekent dat zij in zoverre bij het voortzetten van de huurovereenkomst geen belang heeft. Voorts heeft zij via Valuta Speelautomaten B.V. slechts een afgeleid belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.19
      Zosta Beheer is bereid om onder nagenoeg dezelfde voorwaarden een nieuwe huurovereenkomst met [P] aan te gaan. Dit betekent dat onderhuurster [P] er geen belang bij heeft dat de huurovereenkomst tussen Zosta Beheer en [woonplaats] voortduurt. De rechtspositie van [P] zou er bovendien in die zin op vooruitgaan dat haar als rechtstreeks huurster tegenover eigenaar Zosta Beheer de volledige in de wet voorziene huurbescherming en bovendien weer de wettelijke termijnbescherming zouden toekomen.
      
    
    
      3.20
      Het hof neemt bij de belangenafweging tevens in aanmerking dat [woonplaats] de mogelijk door haar gemaakte investeringskosten in de vijftien jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd, ruimschoots heeft kunnen terugverdienen. Zij heeft ook niet gesteld dat zulks niet het geval is.
      
    
    
      3.21
      Bij die stand van zaken slaat bij een redelijke afweging van de belangen van beide partijen de weegschaal in het voordeel van Zosta Beheer door. 
      
    
    
      3.22
      Dit betekent dat grief 2 slaagt. 
      
    
    
      3.23
      Voor een uitvoerbaarverklaring bij voorraad ziet het hof, gelet op het bepaalde in art. 7:272 lid 1 BW, geen aanleiding, omdat het verweer van [woonplaats] weliswaar is verworpen, maar niet als volkomen kansloos kan worden beschouwd.
      
      
    
  
  
    
      4Slotsom
    
    
      4.1
      Het slagen van grief 2 leidt ertoe dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Het door Zosta Beheer gevorderde zal alsnog worden toegewezen als na te melden.
      
    
    
      4.2
      
        [woonplaats] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties. 
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof: 
    
    
    - vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende:
    
    - bepaalt dat de tussen Zosta Beheer en [woonplaats] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te Amsterdam op 31 december 2014 eindigt en stelt de datum van ontruiming vast op (uiterlijk) 31 december 2014;
    
    - veroordeelt [woonplaats] in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van Zosta Beheer in eerste aanleg begroot op € 672,64 aan verschotten en € 904,-- aan salaris en in hoger beroep begroot op € 759,71 aan verschotten en  € 894-- aan salaris.
    
    
    
    
      Dit arrest is op 27 mei 2014 gewezen door mrs. R.J.F. Thiessen, J.C.W. Rang en M.W.E. Koopmann en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken 
      op 30 september 2014.