ECLI:NL:RBROT:2009:BH3068, Rechtbank Rotterdam, 07-01-2009, 307284 / HA ZA 08-1242
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2009-01-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: koop woning; standaard NVM-koopcontract; gerechtvaardigd beroep op financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde?

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    Sector civiel recht
    
    Zaak-/rolnummer: 307284 / HA ZA 08-1242
    
    Uitspraak: 7 januari 2009
    
    VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
    
    
      1. [eiser 1],
      2. [eiseres 2],
      beiden wonende te [woonplaats],
      eisers,
      advocaat mr. E. Verburg te Terneuzen,
    
    
    - tegen -
    
    
      1. [gedaagde 1],,
      2. [gedaagde 2],
      beiden wonende te [woonplaats],
      gedaagden,
      advocaat mr. J.C. Moree te Rotterdam.
    
    
    
    Partijen worden hierna aangeduid als "[eisers]" respectievelijk "[gedaagden]".
    
    
    1	Het verloop van het geding
    
    
      De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      -	dagvaarding d.d. 24 april 2008 en de door [eisers] overgelegde producties;
      -	conclusie van antwoord, met producties;
      -	tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 13 augustus 2008, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
      -	proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 12 november 2008;
      -	de brief van mr. Verburg voornoemd d.d. 23 oktober 2008, met bijlagen;
      -	de brieven van mr. Flipse namens mr. Moree voornoemd d.d. 27 augustus en 8 oktober 2008, met bijlagen.
    
    
    
    2	De vaststaande feiten
    
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
    
    
      2.1 Partijen hebben op 2 oktober 2007 een koopovereenkomst ondertekend, waarbij [eisers] aan [gedaagden] heeft verkocht de woning staand en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) tegen een koopsom van € 223.000,--.
      2.2 De inhoud van de onder 2.1 bedoelde koopovereenkomst luidt - voor zover rechtens relevant - als volgt:
    
    
    
      “
      artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding
      10.1 Indien één van de partijen, na ingebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige. 
      10.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van 
      € 22.300,-- verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
      (…)
    
    
    
      artikel 16 Ontbindende voorwaarden
      16.1 Deze overeenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk:
      (…)
      b. op 20 november 2007 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 
      € 245.300,--, zegge tweehonderdvijfenveertigduizend driehonderd euro geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, (…)., bij de volgende hypotheekvorm: passende hypotheekvorm.
      (…)
      16.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen.
      De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
      Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.
      (…)”
    
    
    2.3 Bij aangetekend schrijven van 19 november 2007 heeft de gevolmachtigde van [gedaagden] aan de makelaar van [eisers] bericht dat [gedaagden] geen passende financiering heeft kunnen verkrijgen voor de aankoop van de woning, en een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde als omschreven in artikel 16.1 lid b van de koopovereenkomst, en als bijlagen bij dit schrijven een brief van de financieel adviseur van [gedaagden], [persoon 1] (hierna: [persoon 1]), alsmede een e-mailbericht van Financium, het beoordelingsvoorportaal van Bank of Scotland, gevoegd.  
    
    2.4 [eisers] heeft het beroep van [gedaagden] op de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 lid van de koopovereenkomst verworpen. Bij brief van 6 december 2007 heeft [eisers] [gedaagden] gesommeerd hem binnen acht dagen na dagtekening van die brief te voorzien van schriftelijke bewijzen ter toelichting op de verklaringen waarop [gedaagden] zich beroept, bij gebreke waarvan tot gerechtelijke invordering van de alsdan door [gedaagden] verbeurde boete en aanvullende schadevergoeding zal worden overgegaan. 
    
    
    
    2.5 [gedaagden] heeft bij schrijven van 13 december 2007 aan [eisers] om uitstel verzocht voor het verschaffen van de onder 2.4 bedoelde bewijzen. Bij schrijven van 11 januari 2008 heeft [gedaagden] een afwijzingsbrief terzake bij Aegon aangevraagde financiering aan [eisers] gezonden.
        
    2.6 [eisers] heeft bij schrijven van 17 januari 2008 aan [gedaagden] meegedeeld dat hij niet kan instemmen met de door [gedaagden] ingeroepen ontbindende voorwaarde, aangezien dit beroep nog altijd onvoldoende is onderbouwd, en verzocht zorg te dragen voor de onderliggende stukken.
    
    2.7 Bij schrijven van 24 januari 2008 heeft [gedaagden] aan [eisers] een brief van [persoon 1] d.d. 21 januari 2008, alsmede afschriften van de door [gedaagden] bij Aegon en bij Bank of Scotland ingediende financieringsaanvragen doen toekomen. 
    
    2.8 [eisers] heeft bij brief van 7 februari 2008 [gedaagden] in gebreke gesteld en de contractuele boete van € 22.300,-- van [gedaagden] gevorderd. [eisers] heeft nadien de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
    
    
    3	De vordering
    
    3.1 De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagden] te veroordelen om aan [eisers] te voldoen een bedrag van € 22.300,--, terzake van door [gedaagden] jegens [eisers] verbeurde contractuele boete, alsmede een bedrag van € 12.000,-- terzake van door [eisers] geleden schade als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst door [gedaagden], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot die der voldoening, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
    
    3.2 Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eisers] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
    
    
      -	het beroep van [gedaagden] op de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 lid b van de koopovereenkomst slaagt niet, nu dit beroep onvoldoende is onderbouwd. De afwijzingen van de door [gedaagden] gevraagde financiering voldoen niet aan de gestelde normen en eisen, nu deze niet zijn opgemaakt door de financieringsinstelling, en op de afwijzing niet zijn vermeld de namen van kopers, het te financieren bedrag en het aanvraagnummer;
      . 	[gedaagden] heeft zich onvoldoende ingespannen om de financiering rond te krijgen, nu hij zich heeft beperkt tot aanvragen bij twee financieringsinstellingen;
      -	[eisers] heeft op goede gronden het beroep van [gedaagden] op de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 lid b van de koopovereenkomst verworpen, en maakt derhalve aanspraak op de contractuele boete ad € 22.300,--;
      -	[eisers] maakt voorts aanspraak op vergoeding van geleden schade ad € 12.000,--.
    
    
    
    
    
    
    
    4	Het verweer
    
    4.1 Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding.
    
    4.2 [gedaagden] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
    
    
      -	betwist wordt dat [gedaagden] zijn beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 lid b van de koopovereenkomst onvoldoende heeft gedocumenteerd. [gedaagden] heeft [eisers] immers voorzien van twee afwijzingen van hypotheekverstrekkers en toelichtingen daarop;
      -	[gedaagden] heeft zich meer dan voldoende ingespannen om zijn financieringsaanvraag rond te krijgen. Op basis van zijn inkomensgegevens bleek het verkrijgen van een toereikende financiering voor [gedaagden] echter onmogelijk;
      -	subsidiair doet [gedaagden] een beroep op matiging van de contractueel verschuldigde boete;
      -	betwist wordt dat [eisers] naast de contractuele boete aanspraak heeft op een aanvullende schadevergoeding.
    
    
    
    5	De beoordeling
    
    5.1 Tussen partijen is in geschil of [gedaagden] op goede gronden een beroep op de ontbindende voorwaarde als omschreven in artikel 16.1 lid b van de koopovereenkomst heeft gedaan. [eisers] heeft aangevoerd dat [gedaagden] zijn beroep op de ontbindende voorwaarde onvoldoende heeft onderbouwd, en voorts dat hij onvoldoende inspanningen heeft verricht om financiering te verkrijgen. [gedaagden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 
    
    5.2 De vraag of [gedaagden] zijn beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 lid b voldoende heeft onderbouwd dient in de eerste plaats te worden beantwoord aan de hand van hetgeen partijen zijn overeengekomen. In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, waarbij zij gebruik hebben gemaakt van de model koopakte van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. (NVM), is vastgelegd dat een beroep op deze ontbindende voorwaarde “goed gedocumenteerd” dient te geschieden. Partijen hebben in de koopovereenkomst geen nadere omschrijving aan het begrip “goed gedocumenteerd” gegeven. [eisers] heeft ter gelegenheid van de comparitie van partijen verklaard dat de secretaresse van de verkopend makelaar bij het tekenen van de koopovereenkomst tegenover [gedaagden] heeft benadrukt dat voor een beroep op artikel 16.1 lid b van de koopovereenkomst sprake moet zijn van minimaal twee schriftelijke afwijzingen. Nu [eisers] echter te kennen heeft gegeven van deze stelling geen bewijs te willen leveren, en door [gedaagden] gemotiveerd is weersproken dat bij het tekenen van de koopovereenkomst door de (secretaresse van de) makelaar uitleg is gegeven over de ontbindende voorwaarden en het financieringsvoorbehoud, zal de rechtbank [eisers]s stellingen op dit punt als onvoldoende onderbouwd passeren. 
    
    5.3 De rechtbank betrekt in haar beoordeling van de onder 5.2 geformuleerde vraag voorts de “Toelichting behorende bij model koopakte voor een bestaande eengezinswoning (model september 2003)” van de NVM. Blijkens deze toelichting gaat het er bij het begrip “goed gedocumenteerd” om dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan, en dient koper indien hij de ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft verkregen, in ieder geval afschriften van de afwijzingen met het bericht van de ontbinding mee te sturen.  
    
    
      5.4 Vast staat dat [gedaagden] binnen de daarvoor gestelde termijn de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 lid b van de koopovereenkomst heeft ingeroepen, en daarbij als bijlagen een brief van zijn financiële tussenpersoon, [persoon 1], alsmede een e-mailbericht van Financium, het beoordelingsvoorportaal van de Bank of Scotland, aan [persoon 1] voornoemd heeft gevoegd. Uit dit e-mailbericht blijkt, naar [eisers] niet heeft weersproken, dat het inkomen van [gedaagden] voor een groot deel uit overwerk bestaat, dat dit overwerk bij Bank of Scotland slechts voor 15 % van het jaarinkomen exclusief vakantiegeld wordt meegenomen, en dat financiering derhalve niet haalbaar wordt geacht.
      Vast staat voorts dat [gedaagden], na daartoe strekkend verzoek van [eisers], een afwijzing van de bij Aegon ingediende financieringsaanvraag alsmede de bij Bank of Scotland en Aegon ingediende financieringsaanvragen aan [eisers] heeft doen toekomen. Gesteld noch gebleken is dat deze bescheiden niet tijdig aan [eisers] zijn verstrekt. 
      Naar het oordeel van de rechtbank dient de vraag of [gedaagden] met het verstrekken van voornoemde bescheiden heeft voldaan aan het tussen partijen overeengekomen criterium dat het beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 lid b goed gedocumenteerd dient te geschieden, positief te worden beantwoord. Uit de bescheiden, waarvan de inhoud door [eisers] niet is betwist, blijkt immers dat [gedaagden] financieringsaanvragen heeft ingediend bij Aegon en bij Bank of Scotland, dat Aegon op basis van het inkomen van [gedaagden] maximaal 
      € 228.174,-- wenst te financieren en Bank of Scotland maximaal € 220.000,--, en dat beide financieringsinstellingen de verzochte financiering van € 245.000,-- afwijzen. Met deze informatie heeft [eisers] zich naar het oordeel van de rechtbank een beeld kunnen vormen of [gedaagden] terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan. Nadere informatie of bescheiden, als door [eisers] gesteld, behoefde [gedaagden] gelet op de inhoud van de koopovereenkomst niet te verschaffen. 
    
      
    5.5 De vraag of [gedaagden] voldoende inspanningen heeft verricht om een passende financiering te verkrijgen door zich niet tot meer dan twee financieringsinstellingen te wenden, dient eveneens positief te worden beantwoord. Gesteld noch gebleken is immers dat partijen zijn overeengekomen, ofwel anderszins tussen partijen te gelden heeft, dat [gedaagden] zich tot meer dan twee financieringsinstellingen diende te wenden. 
    
    5.6 Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden] op goede gronden een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 lid b van de koopovereenkomst, zodat van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagden] geen sprake is. Gelet hierop komt aan [eisers] geen beroep op de contractuele boete als geformuleerd in artikel 10 van de koopovereenkomst toe. Ook een beroep op (aanvullende) schadevergoeding faalt op dezelfde gronden.
    
    5.7 De vordering van [eisers] zal derhalve worden afgewezen. [eisers] zal als de in het ongelijk te stelen partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden].   
    
    
    
    
    
    
    
    6	De beslissing
    
    De rechtbank,
    
    
    wijst af de vordering van [eisers] af;
    
    veroordeelt [eisers] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] bepaald op € 490,-- aan vast recht en op € 1.158,-- aan salaris voor de advocaat.
    
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog.
    
    
    
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar.
      548