ECLI:NL:RBROT:2023:9116, Rechtbank Rotterdam, 29-09-2023, 10295898
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-09-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur studentenkamer, opzegging vanwege dringend eigen gebruik

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10295898 CV EXPL 23-2453





datum uitspraak: 29 september 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






Stichting Hef Wonen

,


vestigingsplaats: Rotterdam,


eiseres,


gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,





tegen






[gedaagde01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


gedaagde,


gemachtigde: mr. H.J. van Smaalen.





De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.







1

De procedure


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




het tussenvonnis van 23 juni 2023 en de daarin genoemde stukken;




akte van [gedaagde01] ;




de akte van Hef Wonen.








2

De verdere beoordeling



2.1.


Hef Wonen en [gedaagde01] verschillen van mening over de vraag of er aanleiding bestaat de huurovereenkomst tussen partijen te beëindigen omdat Hef Wonen de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW).





2.2.


In het tussenvonnis heeft de kantonrechter bepaald dat voor een succesvol beroep op beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik noodzakelijk is dat voldoende blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De kantonrechter heeft vervolgens [gedaagde01] in de gelegenheid gesteld inzicht te verschaffen in zijn inkomenssituatie, waarna Hef Wonen de gelegenheid heeft gehad aan te tonen dat [gedaagde01] daadwerkelijk andere passende woonruimte kan verkrijgen, waarbij rekening wordt gehouden met de financiële situatie van [gedaagde01] .





De financiële situatie van [gedaagde01]







2.3.


[gedaagde01] heeft bij zijn laatste akte een inkomensverklaring van de Belastingdienst en een drietal recente uitkeringsspecificaties in het geding gebracht. Uit die stukken is voldoende gebleken dat [gedaagde01] in elk geval sinds 2022 leeft van een bijstandsuitkering van ongeveer € 917,56 netto per maand. Op basis van deze inkomenssituatie staat voldoende vast dat [gedaagde01] voor zijn huisvesting aangewezen is op de sociale huursector.





Passende woonruimte







2.4.


Vervolgens moet beoordeeld worden of Hef Wonen voldoende heeft aangetoond dat er op dit moment sprake is van passende woonruimte voor [gedaagde01] . Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 30 november 1984, NJ 1985, 290 hoeft op dit moment niet een concreet aanbod voor een vervangende woonruimte beschikbaar te zijn, maar moet voldoende blijken dat in het algemeen passende vervangende woonruimte voorhanden is. De tekst van de wet biedt ruimte om het ‘passend zijn’ van de vervangende woonruimte ruim op te vatten in die zin dat de vervangende woonruimte niet identiek hoeft te zijn aan de te verlaten woning. Daarnaast is in de arresten van de Hoge Raad van 18 oktober 1985, NJ 1986/291, (Van Voorst/Heus) en 24 januari 1992, NJ 1992/301 (Best/Best) overwogen dat “ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn”.





2.5.


Passende woonruimte betekent dus niet dat het moet gaan om “soortgelijke” woonruimte. De vervangende woonruimte kan dus wezenlijk anders zijn en minder woongenot bieden. Dat geldt ook voor de hoogte van de huurprijs en de ligging. De huurprijs kan hoger zijn en de ligging kan anders zijn dan die van de te verlaten woning, als maar blijkt dat het de huurder past. Bij die beoordeling weegt de kantonrechter alle persoonlijke omstandigheden van de huurder mee.





2.6.


Vast staat dat Hef Wonen op 5 juli 2023 een woning in Spijkenisse aan [gedaagde01] heeft aangeboden. [gedaagde01] betwist dat die woonruimte passend is en heeft daarbij gewezen op het feit dat zijn sociale leven zich volledig afspeelt in Rotterdam en hij voor de uitvoering van zijn begeleidingsactiviteiten in Rotterdam dient te wonen, zeker nu hij financieel niet in staat is de reiskosten vanuit Spijkenisse naar Rotterdam te dragen.





2.7.


Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende gebleken dat de specifieke door Hef Wonen aangeboden woning in Spijkenisse in dit geval als passende woonruimte kan worden beschouwd. [gedaagde01] heeft gemotiveerd uiteengezet dat zijn activiteiten in het kader van de begeleiding van voetbaltalenten van Feyenoord, Sparta en Excelsior uitsluitend in Rotterdam plaatsvinden. Ook heeft hij onbetwist gesteld dat hij voor het eventuele reizen van Spijkenisse naar Rotterdam afhankelijk is van het openbaar vervoer en dat dit in zijn situatie zal betekenen dat hij ongeveer € 250,00 per maand aan reiskosten zal moeten maken.





2.8.


Op basis van de hoogte van zijn maandelijkse bijstandsuitkering (€ 917,56) zou [gedaagde01] de huur van de woning in Spijkenisse van € 597,94 inclusief stookkosten in Spijkenisse moeten kunnen betalen. Uitgaande van de hiervoor genoemde hoogte van de maandelijkse huur van de woning in Spijkenisse zou dit echter betekenen dat [gedaagde01] , rekening houdend met de maandelijkse reiskosten van circa € 250,00, nauwelijks een bedrag zou overhouden om zijn overige vaste lasten te betalen en in zijn levensonderhoud te voorzien. Dat [gedaagde01] mogelijk recht heeft op huurtoeslag, zoals Hef Wonen in haar e-mail van 5 juli 2023 heeft opgemerkt, is een omstandigheid waarmee op grond van artikel 7:274 lid 4 BW bij deze beoordeling geen rekening kan worden gehouden.





2.9.


Door Hef Wonen is ook niet betwist dat [gedaagde01] de reiskosten met zijn huidige bijstandsuitkering niet kan opbrengen. De stelling dat de organisaties waarvoor [gedaagde01] (op vrijwillige basis) werkzaamheden verricht mogelijk kunnen bijdragen kan evenmin worden meegewogen bij de beoordeling of deze woning passend is. Dat die organisaties daadwerkelijk bereid zijn in de reiskosten van [gedaagde01] bij te dragen staat immers op geen enkele wijze vast.





2.10.


Uit de stellingen van [gedaagde01] , die door Hef Wonen niet zijn betwist, begrijpt de kantonrechter bovendien dat [gedaagde01] met de gemeente in gesprek is over de mogelijkheden om de activiteiten die hij momenteel op vrijwillige basis verricht, als zzp-er te gaan verrichten. Dat betekent dat er uitzicht op bestaat dat [gedaagde01] (op termijn) zijn huidige activiteiten op betaalde basis kan gaan uitvoeren. Gelet daarop kan niet gezegd worden dat [gedaagde01] geen pogingen onderneemt om betaald werk te zoeken. Bovendien volgt uit deze omstandigheden dat [gedaagde01] op dit moment groot belang heeft bij het behoud van zijn begeleidingswerkzaamheden in Rotterdam en is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gebleken van een noodzaak voor [gedaagde01] om voor de uitvoering van die werkzaamheden - gelet op zijn financiële situatie - in elk geval binnen de stadsgrenzen van Rotterdam te kunnen blijven wonen.





2.11.


Rekening houdend met de hierboven genoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de aangeboden woning in Spijkenisse in dit geval niet als passende woonruimte kan worden aangemerkt. De vraag is vervolgens of Hef Wonen voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er - los van de genoemde woning in Spijkenisse - wél andere passende woonruimte voor [gedaagde01] beschikbaar is. De kantonrechter vindt dat Hef Wonen dat niet heeft gedaan. Hierna wordt uitgelegd waarom.





2.12.



Algemeen bekend is dat er al langere tijd sprake is van een gespannen woningmarkt.


Onder verwijzing naar de huidige woningnood erkent Hef Wonen ook dat beschikbare sociale huurwoningen - nog los van de vraag voor welk deel van de sociale huurwoningen [gedaagde01] op basis van zijn financiële situatie in aanmerking zou komen - over het algemeen bijzonder schaars zijn en dat er geen voortdurend aanbod is van tweekamerwoningen. Zoals Hef Wonen zelf stelt; de markt zit op slot. Gelet hierop kan zij [gedaagde01] ook niet tegenwerpen dat hij zich niet voldoende zou hebben ingespannen om zelf passende woonruimte te vinden.






2.13.


Dat er op dit moment geen andere passende woonruimte voor [gedaagde01] beschikbaar is kan bovendien ook worden afgeleid uit het verzoek van Hef Wonen om - indien de aangeboden woning in Spijkenisse niet als passend kan worden beschouwd - de procedure voor een periode van maar liefst een jaar aan te houden, binnen welke termijn Hef Wonen [gedaagde01] alsnog een andere passende woning kan aanbieden. Voor aanhouding van de procedure ziet de kantonrechter geen aanleiding. Dit zou tot een onredelijke vertraging van de procedure zou leiden. Bovendien heeft [gedaagde01] op de zitting aangegeven vrijwillig te willen vertrekken als hem een passend aanbod wordt gedaan. Hij begrijpt ook dat een studentenkamer niet langer passend voor hem is. Bij zijn nadere akte heeft hij aangegeven welke wijken in Rotterdam voor hem acceptabel zijn. Dit bestrijkt een aanzienlijk gebied. Gelet hierop gaat de kantonrechter er vanuit dat partijen in onderling overleg tot een oplossing kunnen komen.





Conclusie







2.14.


Omdat niet gebleken is dat [gedaagde01] andere passende woonruimte kan verkrijgen, is niet voldaan aan alle vereisten van artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Dat betekent dat er geen aanleiding bestaat de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik te beëindigen. De subsidiaire eis van Hef Wonen om een tijdstip voor het einde van de huurovereenkomst vast te stellen wordt dan ook afgewezen. Dat geldt ook voor de daaraan gekoppelde eis om [gedaagde01] te veroordelen de woning te ontruimen.





2.15.


Het bovenstaande betekent dat alle eisen van Hef Wonen, zoals genoemd in haar dagvaarding van 14 november 2022, worden afgewezen. Het verstekvonnis van 8 december 2022 kan dan ook niet in stand blijven en wordt vernietigd.





Proceskosten







2.16.



Hef Wonen krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). Omdat [gedaagde01] op basis van een toevoeging procedeert blijven de proceskosten beperkt tot een bedrag van € 497,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 199,-). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet Hef Wonen een bedrag betalen van


€ 99,50 (1/2 punt x € 199,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).








3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


vernietigt het op 8 december 2022 tussen partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 10204410 CV EXPL 22-35476;





3.2.


wijst de vorderingen van Hef Wonen af;





3.3.


veroordeelt Hef Wonen in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 497,50 en bepaalt dat dit bedrag rechtstreeks aan de gemachtigde van [gedaagde01] moet worden voldaan.




Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.


44487