ECLI:NL:GHARL:2015:2188, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-03-2015, 14/00508
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-03-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling vrijstaande woning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN		
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00508
      uitspraakdatum:  17 maart 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 24 april 2014, nummer UTR 13/4774, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Soest (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 47 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2013, naar de waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 532.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2013 (hierna: de aanslag OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 439. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 9 augustus 2013 de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak 24 april 2014 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2015 te Arnhem. De gemachtigde van belanghebbende, [A] is ter zitting verschenen, bijgestaan door taxateur [B]. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [C], bijgestaan door [D].
      
    
    
      1.7.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met aanbouw, kelder en een vrijstaande garage. Het bouwjaar van de woning is 1921. De inhoud van de woning bedraagt inclusief aanbouw 510 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 953 m². 
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. 
      
    
    
      3.2
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 532.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 487.000. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde en verwijst daarvoor naar een taxatierapport waarin taxateur [B] namens makelaars- en taxatiebureau [E] op de waardepeildatum tot een waarde van de onroerende zaak van € 487.000 concludeert. [B] heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vrijstaande woningen in [Z] als vergelijkingsobjecten gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze vergelijkingsobjecten en hun taxatie-opbouw weergegeven:
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
                (m³)
              
              
                Waarde
                per m³
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Perceel
                
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m² (€)
              
              
                Waarde perceel
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde 
                (afgerond)
              
              
                Koopsom en leveringsdatum
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 47
              
              
                1921
              
              
                510
              
              
                307
              
              
                156.570
              
              
                953
              
              
                323
              
              
                307.819
              
              
                Garage                   € 20.000
                Kelder                      € 3.000
                
              
              
                € 487.389
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 84
              
              
                1906
              
              
                375
              
              
                534
              
              
                200.250
              
              
                400
              
              
                450
              
              
                180.000
              
              
                Garage                   € 18.000
              
              
                € 398.250
              
              
                € 390.400
                (16-12-2011)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 55
              
              
                1923
              
              
                400
              
              
                307
              
              
                122.800
              
              
                528
              
              
                400
              
              
                211.200
              
              
                Garage (dubbel)    € 18.000
                Dakkapel (2)        €    4.000
                Carport                  €   1.000
                                              €  23.000
              
              
                € 357.000
              
              
                € 365.000
                (04-02-2011)
                
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 25
                
                
              
              
                1950
              
              
                332
                
                
              
              
                422
              
              
                140.104
              
              
                711
              
              
                315
              
              
                223.965
              
              
                Garage                   € 24.000
                Balkon                   €   3.000
                                               € 27.000
              
              
                € 391.069
              
              
                € 395.000
                (15-10-2011)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.3.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde betwist rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Hij verwijst in dat verband naar een taxatierapport van 10 oktober 2013 van [F] namens [G] taxateurs, waarin de waarde is getaxeerd op € 541.000. [F] heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vrijstaande woningen in [Z] als vergelijkingsobjecten gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze vergelijkingsobjecten en hun taxatie-opbouw weergegeven. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
                (m³)
              
              
                Waarde
                per m³
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Perceel
                
                (m²)
              
              
                Liggings
                code
              
              
                Gemiddelde waarde
                per m² (€)
              
              
                Waarde perceel
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde 
                (afgerond)
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat]
                
                 47
              
              
                1921
              
              
                  447
                Aanbouw 63
                                510
              
              
                340
                340
              
              
                151.980
                
                  21.420 
                
                173.400
              
              
                953
              
              
                2
              
              
                341
              
              
                325.000
                
              
              
                Garage vrijstaand  € 36.498
                Berging/schuur vrijstaand                        
                                               €   3.000
                Kelder                     €  3.400
                                                €42.898
                
              
              
                € 541.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 98
                
              
              
                1937
              
              
                458
                
                
                
                
              
              
                610
                
                
              
              
                279.380
              
              
                385
              
              
                3
              
              
                625
              
              
                240.625
              
              
                Dakkapel               €  9.387
                Garage vrijstaand  €  8.295
                   € 17.682
              
              
                €   537.000
              
              
                € 535.000
                (20-04-2012)
              
            
            
              
                
                  [a-straat]
                
                 84
                
              
              
                1922
              
              
                  289
                
              
              
                460
              
              
                132.940
              
              
                400
              
              
                2
              
              
                500
              
              
                200.000
              
              
                Kelder                    €   3.010
                Aanbouw woonruimte 86m³                       € 39.560
                Dakkapel               €   4.694
                Schuur                   € 10.400
                  € 57.664
              
              
                €   390.000
              
              
                € 390.400
                (16-12-2011)
                
                
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 55
                
              
              
                1923
              
              
                400
              
              
                355
              
              
                142.000
              
              
                528
              
              
                1
              
              
                364
                
                
              
              
                192.120
              
              
                Garage vrijstaand  € 17.834
                Dakkapellen (2)    €    4.694
                Carport                  €    1.010
                                               € 23.538
              
              
                €  357.000
              
              
                € 365.000
                (04-02-2011)
                
                
              
            
          
        
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten, behoudens [c-straat] 98, goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het object [c-straat] 98 betreft een ander type woning, is in een andere periode gebouwd en heeft een luxere uitstraling dan de onroerende zaak en is daarom niet goed vergelijkbaar. De overige vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en het Hof is van oordeel dat  de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen die vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft ligging, grootte van de percelen, inhoud van de opstallen, bijgebouwen, bouwjaar en bouwtype en de staat van onderhoud. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat met het achterstallig onderhoud is rekening gehouden omdat in de taxatieopbouw van de onroerende zaak met een lagere kubieke meterprijs is rekening gehouden dan bij de vergelijkingsobjecten. Deze verklaring komt het Hof, mede gelet op de verschillen in inhoud en de wet van het afnemend grensnut, niet als onjuist voor.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak ten onrechte een vrijstaande berging/schuur tot de onroerende zaak heeft gerekend. Het Hof acht gelet op een door [F] bij het taxatierapport gevoegde kadastrale tekening aannemelijk dat deze vrijstaande berging/schuur zich op het terrein van de onroerende zaak op de waardepeildatum bevindt en daartoe behoort. Op de door de gemachtigde ter zitting van het Hof overgelegde kadastrale kaart ontbreekt de in 2.1 genoemde vrijstaande garage terwijl tussen partijen niet in geschil is dat de vrijstaande garage onderdeel uitmaakt van de onroerende zaak. Aan de kadastrale kaart van de gemachtigde wordt derhalve voorbij gegaan.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte een lagere vierkante meterprijs heeft gerekend voor het object [b-straat] 55. Dit object is volgens belanghebbende niet minder gunstig gelegen dan de onroerende zaak. De lagere vierkante meterprijs leidt ertoe, aldus belanghebbende, dat - uiteindelijk - met een te hoge kubieke meterprijs wordt gerekend voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een gespecificeerde grondstaffel overgelegd en heeft ter zitting van het Hof een uitvoerige toelichting van de gehanteerde grondprijzen gegeven. Het Hof acht, gelet op die toelichting, de minder gunstige ligging van [b-straat] 55 aannemelijk en hecht daarbij geloof aan de door de heffingsambtenaar gestelde ligging van dat object schuin tegenover een tankstation en op een voormalige vuilstortplaats. Aangezien deze minder gunstige liggingsfactoren niet voor de onroerende zaak gelden, is een verschil in liggingscode - en daarmee vierkante meterprijs -  gerechtvaardigd. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt gewezen op het vergelijkingsobject [a-straat] 25, met een inhoud van - volgens belanghebbende - 332m³. De heffingsambtenaar is van mening dat de inhoud van dit object 266 m³ bedraagt en acht het object, omdat het veel kleiner is dan de onroerende zaak, niet goed vergelijkbaar. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende, na de betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende gegevens omtrent de inhoud van [a-straat] 25 heeft aangedragen, zodat niet kan worden beoordeeld in hoeverre het met de onroerende zaak vergelijkbaar is. Het Hof slaat reeds hierom op dit object geen acht. 
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het vorenoverwogene bieden de verkoopgegevens van de door de heffingsambtenaar ingebrachte vergelijkingsobjecten [a-straat] 84 en [b-straat] 55 te [Z] voldoende steun aan de door hem verdedigde waarde. Het Hof is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 van € 532.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Slotsom 
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J. Kromhout, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2015.
    
    
    
      De griffier,		Het lid van de enkelvoudige kamer,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)						(A.J. Kromhout)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 19 maart 2015
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.