ECLI:NL:GHSHE:2022:2747, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-08-2022, 200.277.351_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-08-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Overeenkomst tot (door)verkoop en -levering onroerend goed. Uitleg. Nakoming. Vorleistungspflicht? Schuldeisersverzuim?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
  
  Team Handelsrecht
  
    zaaknummer 200.277.351/01
  
  
    
      arrest van 9 augustus 2022
    
  
  
    in de zaak van 
  
  
    
      
        [appellant]
      ,
    wonende te [woonplaats] ,
    appellant,
    hierna aan te duiden als [appellant] ,
    advocaat: mr. T. van Dijken te [plaats] ,
  
  
    tegen
  
  
    
      VM Vastgoed B.V.,
    
    gevestigd te [vestigingsplaats] ,
    geïntimeerde,
    hierna aan te duiden als VM Vastgoed,
    advocaat: mr. J. van der Meer te [plaats] ,
  
  
    als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 30 juni 2020 in het hoger beroep, na cassatie en verwijzing door de Hoge Raad bij arrest van 27 maart 2020 (zaaknummer 19/00214; ECLI:NL:HR:2020:538), van het vonnis van 23 augustus 2017 (hierna: het bestreden vonnis), door de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats [plaats] , gewezen in de zaak met kenmerk C/18/173262 HA ZA 17-8 tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en VM Vastgoed als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.
  
  
    
      5Het geding in hoger beroep na cassatie en verwijzing
    
    
      Het verloop van het geding in hoger beroep na verwijzing blijkt uit:
    
    
      
        het tussenarrest van 30 juni 2020 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
      
      
        het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen op 20 juli 2020;
      
      
        de memorie van antwoord met producties van VM Vastgoed;
      
      
        de akte indiening producties van [appellant] voor de mondelinge behandeling;
      
      
        de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken als ook de stukken uit de procedure bij de rechtbank en die in hoger beroep voor verwijzing, en met inachtneming van wat de Hoge Raad heeft overwogen en beslist in zijn hiervoor genoemde arrest van 27 maart 2020.
    
    
  
  
    
      6De verdere beoordeling
    
    
      
        De feiten
      
    
    
    
      6.1.
      In dit hoger beroep na cassatie en verwijzing gaat het hof uit van de volgende feiten.
      
      
        a.	VM Vastgoed heeft in juni 2016 een bod van € 235.000,- uitgebracht op de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Deze woning werd door een makelaar ter verkoop aangeboden in opdracht van de Nederlandse Vereniging tot Bescherming van Dieren.
      
      
      
        b.	Partijen hebben nadien met elkaar gesproken over de mogelijkheid van de aankoop van de woning door [appellant] en de doorverkoop van de woning door [appellant] aan VM Vastgoed.
      
      
      
        c.	VM Vastgoed heeft [appellant] bij brief van 27 juni 2016 bericht:
      
      
      
        
          “Hierbij deel ik u mede dat [ik, toevoeging hof] u een aflossingsvrije hypotheek zal verlenen voor een bedrag van Eur 235.000,- k.k. t.b.v. de aanschaf van huis + kavel gelegen aan de [adres 1] te [plaats] .
      
      
      
        
          	Rentepercentage = 3%
        
      
      
      
        
          	Onderpand is [adres 1] te [plaats] .
        
      
      
      
        
          	Het doel is dat vM Vastgoed BV terstond nadat het huis uw eigendom is over te nemen voor hetzelfde bedrag.
        
      
      
      
        
          	[appellant] stuurt voor zijn werk een nota voor stalling hout t.h.v. euro 12.500,-
        
        
          	Excl. BTW
        
      
      
      
        
          	Het is de intentie om ook [adres 2] te gaan kopen.”
        
      
      
      
        	Deze brief is op 27 juni 2016 zowel door [persoon A ] (hierna: [persoon A ] ), de directeur-grootaandeelhouder van VM Vastgoed, als door [appellant] ondertekend, waarna VM Vastgoed haar hiervoor onder a. genoemde bod op de woning heeft ingetrokken. Het geheel van wat in de door partijen ondertekende brief van 27 juni 2016 is opgenomen, wordt hierna aangeduid als de overeenkomst.
      
      
      
        d.	[appellant] heeft de woning vervolgens gegund gekregen en (zonder financieringsvoorbehoud) gekocht. Hij heeft [persoon A ] op 1 juli 2016 telefonisch verzocht om vóór 4 juli 2016 een bedrag van € 230.000,- op zijn bankrekening over te maken ten behoeve van de aankoop van de woning. [persoon A ] heeft [appellant] in dit telefoongesprek naar onderpanden gevraagd.
      
      
      
        e.	[persoon A ] heeft later die dag aan [de notaris] gemaild:
      
      
      
        
          “Ik heb een strooman ingezet om een huis te kopen voor mij. Nu wil hij dat ik het geld op zijn rekening stort. Echter het huis in de bijlage is nu natuurlijk nog niet van hem. Ik krijg derhalve nog 2 andere objecten als onderpand. Hier moet een soort document voor komen.”
        
      
      
      
        f.	In de avond van 1 juli 2016 heeft [appellant] per e-mail aan [persoon A ] bericht:
      
      
      
        
          “Zoals afgesproken hier de gegevens:
        
      
      
      
        
          	Extra onderpand voor het verstrekken van de lening voor de aankoop van de [adres 1] .
        
        
          	Onderpand: woonhuis met ondergrond.
        
        
          	[adres 3] [postcode] [plaats]
        
        
          	(…)
        
        
          	En schuur met erf- en bijgelegen grond te [plaats]
        
        
          	 .
        
        
          	(…).
        
        
          	Graag voor maandag 230 duizend op rekeningnummer (…) ten name van [appellant] .
        
        
          	Onder vermelding van lening ten behoeve van aankoop [adres 1] .”
        
      
      
      
        g.	Op zaterdag 2 juli 2016 heeft [persoon A ] aan [de notaris] een e-mail gezonden. Kort gezegd, heeft [persoon A ] [de notaris] daarmee geïnformeerd over de twee objecten die [appellant] als onderpand wilde geven voor de lening, waarbij [persoon A ] inging op diverse risico’s die volgens hem gemoeid waren met het aanbod van [appellant] en wat in zijn visie in verband daarmee schriftelijk geregeld diende te worden. Daarbij verzocht [persoon A ] de notaris om zo mogelijk de daarop volgende maandag een stuk klaar te hebben. [persoon A ] heeft dit e-mailbericht diezelfde dag doorgestuurd aan [appellant] .
      
      
      
        h.	[appellant] is op 8 juli 2016 op vakantie gegaan naar Australië.
      
      
      
        i.	Op 26 juli 2016 is in opdracht van VM Vastgoed een concept hypotheekakte met betrekking tot de woning en de door [appellant] doorgegeven onderpanden opgesteld door [de notaris] .
      
      
      
        j.	[appellant] heeft de woning buiten VM Vastgoed om gefinancierd en deze op 29 augustus 2016 geleverd gekregen.
      
      
      
        k.	De advocaat van VM Vastgoed heeft [appellant] bij brief van 7 september 2016 gesommeerd om hem binnen een week te berichten dat hij tot verkoop en levering van de woning aan VM Vastgoed over zal gaan. [appellant] heeft geen gehoor gegeven aan deze sommatie.
      
      
      
        l.	VM Vastgoed heeft vervolgens beslag laten leggen op de woning en een kortgedingprocedure voor de voorzieningenrechter van de rechtbank jegens [appellant] aanhangig gemaakt. In deze procedure lagen dezelfde vorderingen voor als de vorderingen die thans in conventie voorliggen. De voorzieningenrechter heeft deze vorderingen bij vonnis in kort geding van 14 oktober 2016 afgewezen. 
      
      
      
        
          De vorderingen en verweren van partijen over en weer in de procedure bij de rechtbank
        
      
      
    
    
      6.2.
      
        VM Vastgoed heeft bij dagvaarding van 9 december 2016 [appellant] gedagvaard en daarbij gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
        I.	[appellant] te veroordelen om op de daarin nader omschreven wijze medewerking te verlenen aan de overdracht en levering van de woning conform het bepaalde in de overeenkomst van 27 juni 2016 en de conceptleveringsakte (productie 16 bij dagvaarding);
        II.	[appellant] te veroordelen tot betaling van een eenmalige dwangsom van € 100.000,-- indien hij in gebreke blijft met de onder I bedoelde medewerking, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
        III.	te bepalen dat, indien [appellant] de onder I gevorderde medewerking niet verleent, het vonnis in de plaats treedt van de bij de akte van levering vereiste wilsverklaring, onverminderd de verschuldigdheid van de onder II genoemde dwangsom;
        IV.	[appellant] te veroordelen om de woning terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond op het moment waarop deze aan [appellant] is geleverd en overgedragen;
        V.	[appellant] te veroordelen tot betaling van een eenmalige dwangsom van € 150.000,-- indien [appellant] niet voldoet aan de onder IV bedoelde veroordeling, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
        VI.	[appellant] te veroordelen in de proceskosten zoals daarin nader omschreven.
      
      
    
    
      6.3.
      VM Vastgoed heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd, zakelijk weergegeven, dat [appellant] op grond van de overeenkomst van 27 juni 2016 gehouden is de woning aan haar over te dragen en te leveren. De doorverkoop dient volgens deze overeenkomst voor hetzelfde bedrag te geschieden als het bedrag waarvoor [appellant] de woning heeft gekocht, te weten € 200.000,--. [appellant] is gehouden om de sloopwerkzaamheden die aan de woning zijn uitgevoerd, ongedaan te maken. 
      
    
    
      6.4.
      
        
          [appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op dat verweer wordt hierna ingegaan, voor zover dat in hoger beroep na cassatie en verwijzing nog van belang is. Verder heeft [appellant] voorwaardelijk een vordering in reconventie ingesteld, en daarbij geconcludeerd, samengevat, dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        
          in conventie:
        I.	VM Vastgoed niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen, althans dat deze worden afgewezen;
        
          voorwaardelijk in reconventie
        
        II.	voor recht wordt verklaard dat [appellant] op grond van artikel 6:60 BW is bevrijd van zijn verbintenis jegens VM Vastgoed;
        III.	VM Vastgoed wordt veroordeeld tot opheffing van het op de woning gelegde beslag op straffe van een dwangsom;
        IV.	VM Vastgoed wordt veroordeeld tot betaling van alle door [appellant] geleden alsmede te lijden schade als gevolg van het gepleegde schuldeisersverzuim dan wel de wanprestatie, eventueel nader op te maken bij staat, met rente;
        
          zowel in conventie als in voorwaardelijke reconventie:
        V.	VM Vastgoed wordt veroordeeld in de proceskosten.
      
      
    
    
      6.5.
      
        [appellant] heeft aan zijn voorwaardelijke vordering in reconventie ten grondslag gelegd, verkort weergegeven, dat hij vanwege het (in conventie gestelde) schuldeisersverzuim van VM Vastgoed op de voet van het bepaalde in artikel 6:60 BW bevrijd wenst te worden van zijn verbintenis tot verkoop en levering van de woning aan VM Vastgoed. De bevrijding van deze verbintenis brengt mee dat het leveringsbeslag dat VM Vastgoed op de woning heeft gelegd, dient te worden opgeheven. Door het schuldeisersverzuim dan wel de (eveneens in conventie gestelde) wanprestatie van VM Vastgoed, heeft [appellant] schade geleden. VM Vastgoed dient deze schade, bestaande uit het aanwenden van eigen werkkapitaal voor de aankoop van de woning en hogere rentelasten, te vergoeden, aldus [appellant] .
      
    
    
      6.6.
      VM Vastgoed heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de voorwaardelijke vordering in reconventie. Voor zover dat verweer in hoger beroep na cassatie en verwijzing nog van belang is, komt het hierna aan de orde.
      
    
    
      6.7.
      Samengevat, heeft de rechtbank in het bestreden vonnis in conventie [appellant] veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het bestreden vonnis zijn medewerking te verlenen aan de overdracht en levering van de woning, conform het bepaalde in de overeenkomst van 27 juni 2016 en de conceptleveringsakte (productie 17 bij de dagvaarding). Zij heeft verder bepaald dat, indien [appellant] in gebreke blijft met de nakoming van die veroordeling, het bestreden vonnis in de plaats treedt van zijn bij akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening, met veroordeling van [appellant] in de kosten. Daarnaast heeft de rechtbank in voorwaardelijke reconventie beslist dat zij verstaat dat op de vorderingen in voorwaardelijke reconventie niet behoeft te worden beslist, omdat de voorwaarde waaronder die vorderingen zijn ingesteld niet is vervuld.
      
      
        
          De procedure in hoger beroep voor cassatie en verwijzing
        
      
      
    
    
      6.8.
      
        [appellant] heeft tegen het bestreden vonnis hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, en daarbij vier grieven aangevoerd, die steeds zijn voorzien van een toelichting. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van VM Vastgoed.
      
    
    
      6.9.
      VM Vastgoed heeft vervolgens op 27 februari 2018 een akte genomen waarin zij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden verzocht [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in het hoger beroep, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Aan dat verzoek heeft VM Vastgoed ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat uit een brief van de rechtbank van 25 januari 2018 blijkt dat het hoger beroep niet is ingeschreven in het rechtsmiddelenregister. De levering van de woning heeft inmiddels plaatsgevonden en de leveringsakte is ingeschreven in de openbare registers. Onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 3:301 BW moet [appellant] daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in het hoger beroep, aldus nog steeds VM Vastgoed.
      
    
    
      6.10.
      
        [appellant] heeft zich bij antwoordakte van 13 maart 2018 tegen het verzoek van VM Vastgoed verweerd.
      
    
    
      6.11.
      
        Bij tussenarrest van 24 juli 2018 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat het hoger beroep van [appellant] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Het overwoog daartoe, samengevat, dat artikel 3:301 lid 2 BW ertoe strekt de betrouwbaarheid van de openbare registers zoveel mogelijk te waarborgen met het oog op de rechtszekerheid die ten aanzien van de verkrijging van registergoederen is vereist. De bepaling strekt niet ter bescherming van het belang van de wederpartij. In het licht van deze beperkte strekking van artikel 3:301 lid 2 BW leidt het niet of niet tijdig inschrijven van het rechtsmiddel in de registers slechts tot niet-ontvankelijkheid voor zover wordt opgekomen tegen oordelen die betrekking hebben op dat gedeelte van de bestreden uitspraak dat blijkens het dictum in de plaats treedt van de tot levering bestemde akte, en daarmee onlosmakelijk verbonden oordelen.
        	In dit geval is het hoger beroep gericht tegen de veroordeling van [appellant] tot medewerking aan de levering. Die veroordeling is onlosmakelijk verbonden met de beslissing dat het vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte. Vast staat dat het hoger beroep niet is ingeschreven in het register als bedoeld in artikel 433 Rv.
        	Het verweer van [appellant] dat het hoger beroep in dit geval niet behoefde te worden ingeschreven in het rechtsmiddelenregister, omdat het vonnis van de rechtbank niet is ingeschreven in de openbare registers en [appellant] aan de levering van de woning aan VM Vastgoed heeft meegewerkt, waardoor het vonnis niet in de plaats van de leveringsakte is getreden, faalt omdat [appellant] zich niet heeft neergelegd bij de, onlosmakelijk met elkaar verbonden, beslissingen in de onderdelen 5.1 en 5.2 van het dictum van de rechtbank. Dat [appellant] in het licht van het vonnis van de rechtbank zijn medewerking heeft verleend aan de levering van de woning, betekent daarom niet dat artikel 3:301 lid 2 BW toepassing mist. Niet relevant is dat het vonnis van de rechtbank niet is ingeschreven in de openbare registers, omdat artikel 3:301 lid 2 BW dat niet vereist. Bovendien is in de wel ingeschreven leveringsakte opgenomen dat levering is geschied krachtens dat vonnis van de rechtbank, zodat de betrouwbaarheid van de openbare registers in dit geval wel degelijk een rol speelt.
        	Het hof heeft beslist, in het incident, tot aanhouding van iedere verdere beslissing en, in de hoofdzaak, tot verwijzing van de (hoofd)zaak naar de rol voor uitlating incidenteel appel door VM Vastgoed.
      
      
    
    
      6.12.
      Bij akte van 21 augustus 2018 heeft VM Vastgoed bericht dat zij wenst af te zien van incidenteel hoger beroep en heeft zij het gerechtshof verzocht eindarrest te wijzen.
      
    
    
      6.13.
      In zijn eindarrest van 16 oktober 2018 heeft het gerechtshof beslist, in het incident, tot afwijzing van de vordering (wegens het ontbreken van belang bij een afzonderlijke beslissing in het incident) en, in de hoofdzaak, tot niet-ontvankelijk verklaring van [appellant] , met veroordeling van [appellant] in, kort gezegd, de kosten van het hoger beroep.
      
      
        
          Het geding in cassatie
        
      
      
    
    
      6.14.
      
        [appellant] heeft van de door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gewezen arresten van 24 juli 2018 en 16 oktober 2018 beroep in cassatie ingesteld.
      
    
    
      6.15.
      
        In zijn arrest van 27 maart 2020 overwoog de Hoge Raad, samengevat, dat op grond van artikel 3:301 lid 1 BW een uitspraak waarvan de rechter heeft bepaald dat zij in de plaats treedt van een (deel van een) tot levering van een registergoed bestemde akte, na betekening aan degene die tot levering is veroordeeld, kan worden ingeschreven in de openbare registers, indien de uitspraak in kracht van gewijsde is gegaan (lid 1 onder a) dan wel uitvoerbaar bij voorraad is en een termijn van veertien dagen of zoveel korter of langer als in de uitspraak is bepaald sinds de betekening is verstreken (lid 1 onder b).
        	Op grond van artikel 3:301 lid 2 BW moeten verzet, hoger beroep en cassatie tegen een uitspraak waarvan de rechter heeft bepaald dat zij in de plaats treedt van een tot levering van een registergoed bestemde akte of van een deel van een zodanige akte, op straffe van niet-ontvankelijkheid binnen acht dagen na het instellen van het rechtsmiddel worden ingeschreven in het rechtsmiddelenregister.
        	Artikel 3:301 lid 2 BW heeft een beperkte strekking, namelijk dat bij inschrijving in de openbare registers van een uitspraak die in de plaats treedt van (een deel van) een tot levering bestemde akte als bedoeld in artikel 3:89 BW zoveel mogelijk buiten twijfel wordt gesteld dat op het tijdstip waarop de beroepstermijn verstreek, geen rechtsmiddel is ingesteld. Dit is van belang voor de rechtszekerheid die is vereist bij de verkrijging van registergoederen. Gelet op de zware sanctie van niet-ontvankelijkheid is er geen grond het toepassingsbereik van deze bepaling uit te breiden tot gevallen die niet door de wettekst worden bestreken, of waarin de betrouwbaarheid van de openbare registers niet in het geding is. De eis van inschrijving in het rechtsmiddelenregister als bedoeld in artikel 3:301 lid 2 BW geldt slechts voor gevallen waarin de bestreden uitspraak op het moment dat het rechtsmiddel wordt ingesteld, daadwerkelijk in de plaats van (een deel van) de akte van levering is getreden of nog kan treden. Een vernietiging van de uitspraak kan immers alleen in die gevallen ertoe leiden dat de inschrijving van de uitspraak in de openbare registers achteraf bezien niet tot eigendomsoverdracht heeft geleid.
        	De Hoge Raad heeft de arresten van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 juli 2018 en 16 oktober 2018 vernietigd en het geding verwezen naar dit hof ter verdere behandeling en beslissing, met veroordeling van VM Vastgoed in de kosten van het geding in cassatie.
      
      
      
        
          Wat in hoger beroep na cassatie en verwijzing aan de orde is 
        
      
      
    
    
      6.16.
      Bij de verdere beoordeling van het hoger beroep na cassatie en verwijzing stelt het hof voorop dat zij dient plaats te vinden in de stand waarin het geding zich bevond ten tijde van de vernietigde uitspraken in hoger beroep, in dit geval de arresten van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 juli 2018 en 16 oktober 2018. Die stand is dat door [appellant] een memorie van grieven is genomen, waarin vier grieven met toelichting zijn opgenomen, waarna door VM Vastgoed op 27 februari 2018 een akte is genomen met het verzoek, kort gezegd, om [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn hoger beroep, op 13 maart 2018 gevolgd door een antwoordakte van [appellant] , het vernietigde tussenarrest van 24 juli 2018, een akte van VM Vastgoed van 21 augustus 2018 en tot slot het vernietigde eindarrest van 16 oktober 2018 waarin het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, als gezegd, heeft geconcludeerd en beslist tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] . Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is daarbij niet toegekomen aan het behandelen en beoordelen van de door [appellant] opgeworpen grieven tegen het bestreden vonnis. Gelet daarop dient in dit hoger beroep eerst nogmaals het beroep van VM Vastgoed op de niet-ontvankelijkheid van [appellant] in zijn hoger beroep te worden beoordeeld, met inachtneming van wat de Hoge Raad heeft overwogen en beslist in zijn arrest van 27 maart 2020. Hierna zal worden uiteengezet dat en waarom de uitkomst van die herbeoordeling is dat het beroep van VM Vastgoed op de niet-ontvankelijkheid van [appellant] in zijn hoger beroep niet opgaat. Vervolgens zal het hof toekomen aan de beoordeling van de grieven van [appellant] tegen het bestreden vonnis.
      
    
    
      6.17.
      In dit verband moet verder worden opgemerkt dat [appellant] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep na cassatie en verwijzing zijn eis heeft verminderd, in die zin dat hij het navolgende deel van het in hoger beroep gevorderde heeft ingetrokken: “en tegelijkertijd geïntimeerde veroordeelt tot de terugbetaling en -levering van al hetgeen hij teveel heeft ontvangen en ten onrechte geleverd heeft gekregen”. Het hof zal uitspraak doen op de verminderde eis.
      
      
        
          Het beroep van VM Vastgoed op de niet-ontvankelijkheid van [appellant] in zijn hoger beroep, met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad van 27 maart 2020
        
      
      
    
    
      6.18.
      Hiervoor is in rechtsoverweging 6.9 zakelijk weergegeven wat VM Vastgoed heeft aangevoerd ter onderbouwing van en toelichting op haar beroep op de niet-ontvankelijkheid van [appellant] in diens hoger beroep.
      
    
    
      6.19.
      Met inachtneming van wat de Hoge Raad heeft overwogen en beslist in zijn arrest van 27 maart 2020 oordeelt het hof dat het beroep van VM Vastgoed op de niet-ontvankelijkheid van [appellant] in zijn hoger beroep niet opgaat. Daarvoor is redengevend dat artikel 3:301 lid 2 BW, waaruit volgt dat (onder andere) hoger beroep van een uitspraak als bedoeld in artikel 3:301 lid 1 BW op straffe van niet-ontvankelijkheid moet worden ingeschreven in het betreffende rechtsmiddelenregister, een beperkte strekking heeft en dat, gelet op de zware sanctie van niet-ontvankelijkheid, er geen grond is het toepassingsbereik van deze bepaling uit te breiden tot gevallen die niet door de wettekst worden bestreken of waarin de betrouwbaarheid van de openbare registers niet in het geding is. Om die reden moet worden aangenomen dat de eis van inschrijving in het rechtsmiddelenregister alleen geldt voor gevallen waarin de bestreden uitspraak op het moment dat het rechtsmiddel wordt ingesteld, daadwerkelijk in de plaats van (een deel van) de akte van levering is getreden of nog in de plaats kan treden. Dat laatste doet zich in de voorliggende zaak niet voor. De levering van de woning heeft immers plaatsgevonden op basis van een daartoe bestemde notariële akte waaraan [appellant] , onbetwist, zijn medewerking heeft verleend. Voor de sanctie van niet-ontvankelijkheid als bedoeld in artikel 3:301 lid 2 BW is daarom geen grond.
      
    
    
      6.20.
      De conclusie is dat [appellant] ontvankelijk is in zijn hoger beroep.
      
      
        
          De grieven van [appellant] tegen het bestreden vonnis
        
      
      
    
    
      6.21.
      Als hiervoor al gezegd, heeft [appellant] tegen het bestreden vonnis vier grieven met toelichting opgeworpen. Geen van die grieven slaagt. Het bestreden vonnis zal in stand blijven en worden bekrachtigd. Het hof zal hierna uiteenzetten waarom dat zo is. 
      
    
    
      6.22.
      Daarbij stelt het hof hier al vast dat de door [appellant] opgeworpen en hierna te bespreken grieven gemeen hebben dat zij alle op enigerlei wijze en in enigerlei mate zijn gericht tegen de uitleg die de rechtbank in de aangevochten rechtsoverwegingen geeft aan de daarin nader aangeduide onderdelen van de overeenkomst van 27 juni 2016 en de daaraan door de rechtbank verbonden gevolgen. De betekenis van (een) omstreden (bedingen in een) schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635; HR 12 januari 2001, NJ 2001/199). Ook feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan na de totstandkoming van de omstreden overeenkomst kunnen licht werpen op de uitleg ervan en wat partijen daaromtrent redelijkerwijs moesten begrijpen en mochten verwachten in de hiervoor bedoelde zin.
      
      
        
          De grieven 1 en 2
        
      
      
    
    
      6.23.
      
        Met grief 1 betoogt [appellant] dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.3 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft overwogen dat op grond van een redelijke uitleg van de overeenkomst een hypotheekrecht verbonden zou worden aan de financieringsverstrekking, alsmede dat [appellant] niet met concrete feiten heeft gestaafd dat de lening zonder zekerheden zou worden verstrekt.
        	Grief 2 houdt in dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.4 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft overwogen dat VM Vastgoed niet gehouden was om [appellant] financiering te verstrekken, omdat [appellant] geen zekerheid in de vorm van een hypotheekrecht had verleend, noch dat gebleken is dat partijen een fatale termijn voor de verstrekking van de financiering zijn overeengekomen, en geen sprake is van schuldeisersverzuim.
        	Ter toelichting op de grieven 1 en 2 betoogt [appellant] , zakelijk samengevat, dat uit de overeenkomst van 27 juni 2016 blijkt dat VM Vastgoed aan [appellant] een aflossingsvrije hypotheek zal verlenen voor een bedrag van € 235.000,-- k.k. ten behoeve van de woning. Daarmee wordt gedoeld op een lening die in de volksmond vaak hypotheek wordt genoemd, tegen een rente van 3% en met de woning als onderpand, in de zin van een verhaalsobject en niet een hypotheek. Omdat de bedoeling was om de woning na verkrijging door [appellant] meteen aan VM Vastgoed door te leveren, hebben partijen, gelet op tijd en ter vermijding van kosten, afgesproken dat niet werkelijk een hypotheek zou worden gevestigd.
        	Zonder financiering was [appellant] niet in staat de koopsom te betalen en dus ook niet om een hypotheekrecht te vestigen op de woning ten behoeve van VM Vastgoed. Daaruit volgt al dat VM Vastgoed als eerste moest presteren (Vorleistungspflicht). Op grond daarvan wordt de door [appellant] te leveren prestatie pas opeisbaar nadat VM Vastgoed de financiering heeft verstrekt. De Vorleistungspflicht staat ook in de weg aan de vordering van VM Vastgoed tot levering van de woning, omdat VM Vastgoed daaraan niet heeft voldaan en dus wanprestatie heeft gepleegd.
        	[appellant] bedoelde destijds om de overeenkomst van 27 juni 2016 te ontbinden. Dat blijkt uit de brief van de door [appellant] ingeschakelde jurist van 16 september 2016, waarin namens [appellant] te kennen wordt gegeven dat [appellant] zich niet meer gehouden acht de woning aan VM Vastgoed te leveren (onderdeel van productie 18 bij de inleidende dagvaarding). Subsidiair beroept [appellant] zich alsnog expliciet op ontbinding van de overeenkomst van 27 juni 2016.
        	[appellant] beroept zich ook op schuldeisersverzuim van VM Vastgoed ex artikel 6:58 BW. VM Vastgoed heeft de koop van de woning door [appellant] belet doordat zij de financiering niet tijdig wilde verstrekken. Dat kan VM Vastgoed worden toegerekend. [appellant] heeft per e-mail van vrijdag 1 juli 2016 verzocht de financiering vóór maandag 4 juli 2016 te verstrekken. [appellant] verzoekt het hof te bepalen dat [appellant] is bevrijd van de verbintenis tot levering van de woning op grond van artikel 6:60 BW.
      
      
    
    
      6.24.
      Bij de beoordeling van de grieven 1 en 2 stelt het hof voorop dat het verzoek van [appellant] te bepalen dat [appellant] is bevrijd van de verbintenis tot levering van de woning op grond van artikel 6:60 BW, niet voor toewijzing in aanmerking komt. Zij veronderstelt dat [appellant] op dat punt zijn eis wijzigt op de daartoe procesrechtelijk geëigende wijze. Zo’n eiswijziging heeft echter niet plaatsgevonden. Het hof gaat er daarom aan voorbij.
      
    
    
      6.25.
      Verder lenen de grieven 1 en 2 zich voor gezamenlijke behandeling. In de kern stelt [appellant] daarmee ter discussie dat voorwaarde voor het verstrekken door VM Vastgoed van financiering voor de aankoop van de woning is dat daarbij door [appellant] aan VM Vastgoed goederenrechtelijke zekerheid zou worden gegeven in de vorm van een hypotheekrecht op de woning dan wel anderszins, zoals de rechtbank in de bestreden rechtsoverwegingen 4.3 en 4.4 in de kern heeft geoordeeld. Het oordeel van de rechtbank is juist. Daartoe wijst het hof, met inachtneming van de hiervoor in rechtsoverweging 6.22 geformuleerde maatstaf voor de uitleg van (een) omstreden (bedingen in een) schriftelijke overeenkomst, op het volgende.
      
    
    
      6.26.
      De omstreden overeenkomst van 27 juni 2016 - vastgelegd in een van VM Vastgoed afkomstige brief die is geadresseerd aan [appellant] - bepaalt, voor zover hier relevant, het volgende:
      
      
        
          “Hierbij deel ik u mede dat [ik, toevoeging hof] u een aflossingsvrije hypotheek zal verlenen voor een bedrag van Euro 235.000,- k.k. t.b.v. de aanschaf van huis + kavel gelegen aan de [adres 1] te [plaats]
      
      
      
        
          Rentepercentage = 3 %
        
      
      
      
        
          Onderpand is [adres 1] te [plaats] .”
        
      
      
    
    
      6.27.
      Naar het oordeel van het hof brengen de aldus in de overeenkomst gebruikte bewoordingen al mee dat [appellant] redelijkerwijs had moeten begrijpen dat voorwaarde voor de te verstrekken financiering was dat in samenhang daarmee door [appellant] goederenrechtelijke zekerheid zou moeten worden geboden, en dat dan volgens de bewoordingen van de overeenkomst in de vorm van een recht van hypotheek op de aan te kopen woning. Daarop duidt dat, waar het gaat over het voor de aankoop van de woning aan de [adres 1] te [plaats] aan [appellant] ter financiering te verstrekken bedrag van € 235.000,- k.k., in het geciteerde deel van de overeenkomst wordt gesproken over een ‘hypotheek’ en over de woning aan de [adres 1] te [plaats] als ‘onderpand’. Dat zijn immers begrippen die in het kader van het verstrekken van financiering voor de aanschaf van onroerend goed wijzen op het geven van goederenrechtelijke zekerheid in de vorm van een recht van hypotheek door de partij die financiering verkrijgt ten behoeve van de partij die de financiering verstrekt, en niet duiden op het vrijelijk verstrekken van financiering zonder verdere zekerheid. Daarbij verwerpt het hof het betoog van [appellant] , kort gezegd, dat hij zonder eerst de van VM Vastgoed te verkrijgen financiering niet in staat was de koopsom te betalen en dus ook niet om een hypotheekrecht te vestigen op de woning ten behoeve van VM Vastgoed, zodat het dus aan VM Vastgoed was om als eerste te presteren door de financiering te verstrekken. Dit betoog stuit af op de in de bedrijfstak van de financiering van de aankoop van onroerend goed gebruikelijke praktijk waarbij de te verstrekken financiering door de verstrekker ervan wordt gestort op een kwaliteitsrekening bij de notaris zodat de financiële middelen voor de notariële levering beschikbaar zijn en vervolgens, voordat deze voor dat doel daadwerkelijk aan de koper ter beschikking worden gesteld, notarieel een hypotheekrecht op het betreffende onroerend goed wordt gevestigd ten behoeve van de financier, zoals VM Vastgoed met zoveel woorden aanvoert (memorie van antwoord, randnummers 46 e.v.).
      
    
    
      6.28.
      Dat [appellant] op grond van het hier behandelde deel van de overeenkomst van 27 juni 2016 in redelijkheid moest begrijpen dat voorwaarde voor de te verstrekken financiering was dat in samenhang daarmee door [appellant] goederenrechtelijke zekerheid moest worden geboden in de vorm van een te vestigen recht van hypotheek vindt naar het oordeel van het hof verder steun in de inhoud van de e-mails die partijen op 1 en 2 juli 2016 over en weer aan elkaar hebben gezonden (producties 11 en 12 bij inleidende dagvaarding). Het hof wijst op het volgende.
      
    
    
      6.29.
      In de voor [persoon A ] bestemde e-mail van [appellant] van 1 juli 2016 (20:58) biedt deze extra onderpanden aan ter securering van de door VM Vastgoed aan [appellant] te verstrekken financiering in de vorm van een tweetal in die e-mail genoemde panden (een woning met ondergrond en een schuur met toebehoren). Naar aanleiding daarvan heeft [persoon A ] op 2 juli 2016 aan [de notaris] de hiervoor in rechtsoverweging 6.1 onder g al genoemde e-mail gezonden (13:59), die door [persoon A ] eveneens op 2 juli 2016 (14:32) per e-mail aan [appellant] is doorgestuurd. Zij heeft als onderwerp ‘Hypotheek [appellant] Bouw ( [adres 1] )’ en luidt, voor zover hier van belang:
      
      
        
          “(…) onderstaand de beide objecten die hij [ [appellant] , toevoeging hof] wil geven als onderpand voor de lening. Deze vormen niet voldoende onderpand voor de lening, dus zodra nr. 29 in bezit is bij hem dient dat het onderpand te worden.
      
      
      
        
          Hij is nog een week in Nederland en dan gaat hij een maand naar Australië. Dit vormt een risico natuurlijk. Daarom is het belangrijk om alles even goed op papier te hebben. Mocht [ [appellant] , toevoeging hof] niet terugkeren.
        
          In de bijgaande overeenkomst was afgesproken dat [ [appellant] , toevoeging hof] het huis terstond nadat [ [appellant] , toevoeging hof] het in bezit heeft gekregen zou overdragen aan mij. Inmiddels denkt hij hier anders over en wil het nog 2 maand in bezit houden. Dit vormt ook een extra risioco. (…).
      
      
      
        
          (…).
        
      
      
      
        
          Indien mogelijk graag maandag het stuk. (…).
        
      
      
    
    
      6.30.
      In zijn e-mail aan de notaris van 2 juli 2016 wijst [persoon A ] zodoende nadrukkelijk op de risico’s die zijns inziens zijn gemoeid met het verstrekken van de afgesproken financiering. Dat zijn het risico dat de door [appellant] als alternatief voor de woning aangeboden onroerende goederen onvoldoende onderpand, in de zin van zekerheid, opleveren; het risico dat zijns inziens kleeft aan het vertrek van [appellant] naar Australië, in welk verband hij nadrukkelijk wijst op het belang om “alles even goed op papier te hebben”; en het risico dat zijns inziens het gevolg is van de door [appellant] geuite wens om de woning, nadat hij deze in zijn bezit heeft gekregen, nog twee maanden in bezit te houden, in afwijking van de in die e-mail door [persoon A ] genoemde afspraak dat de woning door [appellant] aan [persoon A ] [bedoeld is: VM Vastgoed, toevoeging hof] zou worden overgedragen terstond nadat [appellant] het in bezit had gekregen. 
      
    
    
      6.31.
      Aldus heeft [appellant] naar het oordeel van het hof uit de aan hem doorgestuurde e-mail van [persoon A ] aan de notaris van 2 juli 2016 redelijkerwijs kunnen en moeten begrijpen dat VM Vastgoed de afgesproken financiering niet zou verstrekken zonder goederenrechtelijke zekerheid op de door [appellant] op 1 juli 2016 als alternatief aangeboden onderpanden in de vorm van een daarop gevestigd recht van hypotheek, en dat deze niet slechts als mogelijke verhaalsobjecten zouden gelden, zoals [appellant] aanvoert (memorie van grieven, randnummers 16 en 30). Het enkel aanwijzen van onroerend goed als verhaalsobject zonder dat daarop een recht van hypotheek is gevestigd, neemt immers de door [persoon A ] gesignaleerde risico’s niet weg, zoals ook [appellant] naar het oordeel van het hof redelijkerwijs kon en moest begrijpen. Vaststaat dat [appellant] niet heeft gereageerd op de aan hem doorgezonden e-mail van [persoon A ] aan de notaris van 2 juli 2016. Dat had, indien die e-mail zijns inziens de gemaakte (nadere) afspraken niet juist weergaf, zoals [appellant] met zoveel woorden stelt, wel op zijn weg gelegen. Daaraan kan niet afdoen dat [appellant] , zoals hij ook stelt, geen acht heeft geslagen op deze e-mail, omdat zij niet aan hem was gericht en er voor hem geen instructies in stonden. Uit zowel de onderwerpweergave als de inhoud van de e-mail kon en moest het voor [appellant] redelijkerwijs duidelijk zijn dat zij rechtstreeks betrekking had op de afspraken tussen partijen over de wijze waarop de financiering voor de aankoop door [appellant] voor VM Vastgoed van de woning vorm zou worden gegeven. Er was daarmee alle reden voor [appellant] om er vanuit te gaan dat de inhoud van de e-mail (ook) hem regardeerde en naar aanleiding daarvan te handelen in plaats van richting VM Vastgoed stil te zitten en te zwijgen, zoals hij heeft gedaan. Daarbij betrekt het hof ook dat niet is betwist dat de vakantie van [appellant] naar Australië pas op 8 juli 2016 zou aanvangen en levering van de woning aan [appellant] pas op 29 augustus 2016 heeft plaatsgevonden, zodat [appellant] ook in de gelegenheid is geweest te handelen in reactie op de hiervoor besproken en aan hem doorgezonden e-mail van [persoon A ] aan de notaris van 2 juli 2016. Dat [appellant] geen acht heeft geslagen op die e-mail, zoals hij stelt, komt onder deze omstandigheden voor zijn risico.
      
    
    
      6.32.
      Het voorgaande voert tot de conclusie dat [appellant] de afspraken over de financiering voor de aankoop van de woning en de voorwaarden waaronder deze zou worden verstrekt redelijkerwijs zo heeft kunnen en moeten begrijpen, dat voorwaarde voor het verstrekken van de overeengekomen financiering was dat door [appellant] hypothecaire zekerheid zou worden geboden op de woning dan wel op andere aan hem in eigendom toebehorende objecten. Voor nadere bewijslevering door [appellant] op dit punt ziet het hof geen grond. Door [appellant] is weliswaar bewijs aangeboden door middel van het horen van zichzelf en zijn partner, [persoon B]. Daarbij is echter slechts heel in het algemeen aangegeven dat zij onder andere kunnen verklaren over de inhoud van de met VM Vastgoed gemaakte afspraken betreffende de doorverkoop van de woning door [appellant] aan VM Vastgoed en de aankoop ervan door [appellant] . Voor wat betreft [appellant] is niet verduidelijkt wat deze daarover anders of meer zou kunnen verklaren dan hij heeft verklaard tijdens de op 11 juli 2017 gehouden comparitie in de procedure bij de rechtbank (vergelijk het daarvan opgemaakte proces-verbaal). Voor wat betreft [persoon B] is niet verduidelijkt dat en waarom zij kan verklaren over de wijze waarop en de voorwaarden waaronder de financiering zou worden verstrekt. Daarmee is het bewijsaanbod van [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende concreet om in hoger beroep tot honorering te kunnen leiden. Het hof gaat er daarom aan voorbij.
      
    
    
      6.33.
      Het voorgaande heeft ook tot gevolg dat het beroep van [appellant] op de gestelde Vorleistungspflicht van VM Vastgoed niet opgaat. Hetzelfde geldt voor het beroep van [appellant] op ontbinding van de overeenkomst. Daarnaast heeft het voorgaande tot gevolg dat VM Vastgoed, anders dan [appellant] eveneens in het kader van grief 2 bepleit, niet in schuldeisersverzuim is komen te verkeren.
      
    
    
      6.34.
      De conclusie is dat de grieven 1 en 2 niet slagen.
      
      
        
          Grief 3
        
      
      
    
    
      6.35.
      
        Met grief 3 betoogt [appellant] dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.5 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft overwogen dat de aankoop van het naastgelegen pand aan de [adres 2] te [plaats] door VM Vastgoed geen voorwaarde was voor de afspraken tussen partijen, nu de overeenkomst enkel bepaalt: “Het is de intentie om ook [adres 2] te gaan kopen”. De rechtbank heeft ten onrechte overwogen dat [appellant] geen feiten heeft gesteld en heeft ten onrechte het bewijsaanbod van [appellant] gepasseerd op dit punt, aldus nog steeds [appellant] .
        	Ter verdere toelichting betoogt [appellant] , zakelijk weergegeven, dat deze bepaling niet voor niets in de overeenkomst is opgenomen. De woning zou door VM Vastgoed samen met het perceel aan de [adres 1] tot een nieuwbouwlocatie worden ontwikkeld. Dat was één van de belangrijkste redenen – zo niet de belangrijkste – voor [appellant] om de woning aan VM Vastgoed te verkopen.
        	Tegen de afspraken in heeft VM Vastgoed zich niet ingespannen om de eigendom van [adres 2] te verwerven, terwijl zij daartoe wel de mogelijkheid had, omdat [adres 2] op 27 oktober 2016 openbaar is geveild. Dat is bepaald dat het de “intentie” is om het pand aan de [adres 2] aan te schaffen, doet aan de verplichting van VM Vastgoed niet af. De formulering is ongelukkig, maar het betreft een (inspannings)verplichting die zij inmiddels niet meer kan nakomen, omdat het perceel inmiddels is verkocht en overgedragen aan een derde.
        	VM Vastgoed is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting om de onroerende zaak aan de [adres 2] te verwerven, althans hiervoor de uiterste inspanningen te verrichten. Daarom is [appellant] niet gehouden om de woning aan VM Vastgoed te leveren, aldus nog steeds [appellant] .
        	Subsidiair beroept [appellant] zich in verband met het voorgaande op vernietiging van de overeenkomst van 27 juni 2016 wegens dwaling ex artikel 6:228 BW.
      
      
    
    
      6.36.
      Om de navolgende redenen volgt het hof [appellant] niet in zijn betoog.
      
    
    
      6.37.
      De hier aan de orde zijnde bepaling uit de overeenkomst van 27 juni 2016 luidt:
      
      
        
          “Het is de intentie om ook [adres 2] te gaan kopen.”
        
      
      
    
    
      6.38.
      Voor zover [appellant] met wat hij in de toelichting op grief 3 over deze bepaling betoogt, bedoelt aan te voeren dat zij een resultaatsverplichting inhoudt, stuit dat betoog af op de bewoordingen waarin de bepaling is gesteld. Die duiden niet op een resultaatsverplichting. Door [appellant] zijn geen nadere feiten en omstandigheden gesteld waaruit anders kan volgen. De hier aan de orde zijnde bepaling houdt dus geen resultaatsverplichting in.
      
    
    
      6.39.
      Verder bestrijdt VM Vastgoed niet, zo begrijpt het hof haar stellingen, dat de hier aan de orde zijnde bepaling uit de overeenkomst van 27 juni 2016 in enigerlei vorm en mate op haar de plicht vestigt zich in te spannen voor de aankoop van [adres 2]. Zij stelt echter dat zij daaraan heeft voldaan, waartoe zij wijst op wat zij in de randnummers 23 tot en met 28 van de memorie van antwoord heeft aangevoerd. Dat komt erop neer dat [persoon A ] namens VM Vastgoed naar de veiling van het perceel [adres 2] is gegaan en dat hij ter voorbereiding daarop een verklaring van gegoedheid heeft opgevraagd bij de huisbank, ABN Amro, en die ook heeft gekregen per e-mail van 29 september 2016 (productie 3 bij memorie van antwoord). Uiteindelijk heeft een andere partij het perceel gegund gekregen voor een prijs die VM Vastgoed destijds als te hoog inschatte. Dit is door [appellant] vervolgens niet althans niet gemotiveerd weersproken, ook niet tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep.
      
    
    
      6.40.
      Het hof volgt VM Vastgoed in haar betoog. Ervan uitgaande dat de hier behandelde bepaling uit de overeenkomst van 27 juni 2016 voor VM Vastgoed tegenover [appellant] slechts de plicht vestigt zich ervoor in te spannen dat zij [adres 2] verwerft, is het hof van oordeel dat uit wat VM Vastgoed daarover heeft aangevoerd blijkt van voldoende inspanningen. Van een tekortkoming van VM Vastgoed in de nakoming van de betreffende bepaling uit de overeenkomst van 27 juni 2016 is daarom geen sprake. 
      
    
    
      6.41.
      Het voorgaande betekent dat grief 3 niet slaagt.
      
      
        
          Grief 4
        
      
      
    
    
      6.42.
      
        Grief 4 houdt in dat de rechtbank in rechtsoverweging 4.7 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft overwogen dat de zinsnede “hetzelfde bedrag” uit de overeenkomst van 27 juni 2016 betekent dat VM Vastgoed niet € 235.000,-- zou betalen, maar het bedrag waarvoor [appellant] de onroerende zaak zou aankopen, in dit geval € 200.000,--. Daarnaast heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat de afspraak tussen partijen tot stand is gekomen omdat [appellant] vanwege zijn connecties met de verkoper de onroerende zaak voor een lager bedrag kon kopen. Tot slot heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat het volstrekt ongeloofwaardig zou zijn dat partijen hebben beoogd de doorverkoopprijs op hetzelfde bedrag te bepalen als het bedrag dat VM Vastgoed zelf op de woning had geboden en dat daarnaast nog een provisie van € 12.500,-- zou worden betaald, aldus nog steeds [appellant] .
        	Ter toelichting voert [appellant] aan, zakelijk weergegeven, dat VM Vastgoed er zeker van wilde zijn dat zij de woning zou verkrijgen en dat zij dacht door [appellant] in te schakelen een grotere kans te maken. VM Vastgoed was dan ook zeker bereid om € 235.000,-- plus € 12.500,-- te betalen, omdat zij er steeds vanuit is gegaan dat zij voor de woning € 235.000,-- zou moeten betalen. De rechtbank heeft dat miskend. [appellant] zou hoogstens ‘iets’ van de prijs af kunnen krijgen. Dit alles maakt het aannemelijk dat de zin in de overeenkomst die luidt: “Het doel is dat vM Vastgoed BV terstond nadat het huis uw eigendom is over te nemen voor hetzelfde bedrag”, verwijst naar het enige bedrag dat in de overeenkomst is genoemd, namelijk het door VM Vastgoed ter beschikking te stellen bedrag van € 235.000,--. De overweging van de rechtbank dat met de woorden “hetzelfde bedrag” vermoed wordt te zijn bedoeld het bedrag waarvoor [appellant] de woning heeft gekocht, is onbegrijpelijk. Het is aan VM Vastgoed om te bewijzen dat met die woorden een ander bedrag is bedoeld dan het bedrag van de lening, te weten € 235.000,--. 
        	Als de uitleg die VM Vastgoed en de rechtbank geven aan de hier behandelde bepaling uit de overeenkomst wordt gevolgd, had [appellant] geen enkel belang bij verder onderhandelen over de prijs voor de woning, terwijl hij in werkelijkheid wel verder heeft onderhandeld. Dat valt alleen te verklaren als hij daarbij een belang had.
        	Ook het concept voor de leveringsakte van 26 juli 2016 gaat uit van een lening van 
        € 235.000,--. De notaris die door VM Vastgoed is geïnstrueerd, ging er dus ook vanuit dat VM Vastgoed € 235.000,-- zou betalen, aldus nog steeds [appellant] . 
      
      
    
    
      6.43.
      Het hof is van oordeel dat met de woorden “hetzelfde bedrag” het bedrag is bedoeld waarvoor [appellant] de woning heeft aangekocht, zijnde € 200.000,--. Daartoe wijst het hof op het volgende.
      
    
    
      6.44.
      Niet in geschil is dat VM Vastgoed zelf een bod van € 235.000,-- op de woning heeft uitgebracht en dat partijen nadien hebben afgesproken dat [appellant] de woning zou aankopen en doorverkopen aan VM Vastgoed, omdat partijen ervan uitgingen dat zo de kans groter was dat VM Vastgoed de woning zou verkrijgen, omdat [appellant] goede connecties had met de toenmalige eigenaren van de woning.
      
    
    
      6.45.
      Verder is niet in geschil dat op grond van de overeenkomst van 27 juni 2016 [appellant] voor zijn rol bij de aankoop van de woning ten behoeve van VM Vastgoed van VM Vastgoed een bedrag van € 12.500,-- zou ontvangen. VM Vastgoed heeft het er in dat verband over dat dit bedrag bedoeld was als honorarium c.q. beloning voor de door [appellant] te verrichten werkzaamheden (zie inleidende dagvaarding, randnummers 14 en 23; proces-verbaal comparitie bij de rechtbank, pag. 2 bovenaan) en als een ‘fee’ (zie bijvoorbeeld memorie van antwoord, randnummers 63 en 64). In de procedure bij de rechtbank sprak [appellant] daarover op gelijke wijze (proces-verbaal comparitie bij de rechtbank, pag. 3 onderaan: “In de brief van 27 juni 2016 [het hof verstaat: de overeenkomst van 27 juni 2016] wordt gesproken over een nota voor de stalling van hout van € 12.500,--. Hiermee is bedoeld dat ik een vergoeding van € 12.500,-- zou ontvangen door ervoor te zorgen dat de woning in bezit zou komen van VM Vastgoed. Ik heb met VM Vastgoed afgesproken dat ik deze vergoeding hiervoor zou ontvangen. Het betreft een kleine vergoeding.”). In hoger beroep stelt [appellant] daarover nog wel dat hij van het bedrag van € 12.500,-- veel kosten moest betalen, zoals de overdrachtsbelasting. Het hof gaat aan die stelling voorbij. Immers, zelfs als op het bedrag van € 12.500,-- het bedrag aan kosten koper inclusief overdrachtsbelasting in mindering moest worden gebracht, resteerde voor [appellant] nog steeds een substantieel bedrag aan vergoeding. [appellant] heeft geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat dit anders moet worden gezien.
      
    
    
      6.46.
      Het gebruik van de bewoordingen “over te nemen voor hetzelfde bedrag” in dezelfde zin van de bepaling die betrekking heeft op het verkrijgen van de eigendom van de woning door [appellant] , in combinatie met de omstandigheid dat [appellant] contractueel tegenover VM Vastgoed aanspraak had op een vergoeding voor zijn bemoeienissen met de aankoop van de woning, leidt naar het oordeel van het hof ertoe dat de eraan toekomende betekenis zoals partijen - en daarmee dus ook [appellant] - die over en weer redelijkerwijs hebben moeten begrijpen, is dat [appellant] de woning aan VM Vastgoed diende door te verkopen voor dezelfde prijs als waarvoor hij de woning had aangekocht; door [appellant] is niet een nadere uiteenzetting van concrete feiten en omstandigheden gegeven waaruit anders volgt. Hierbij betrekt het hof ook dat [appellant] tegenover VM Vastgoed niet eerlijk is geweest over de door hem bedongen koopprijs. Vaststaat immers dat hij tegenover VM Vastgoed een bedrag van € 230.000,-- heeft genoemd als de uiteindelijke koopprijs (vgl. zijn e-mail van 1 juli 2016), terwijl de werkelijke koopprijs € 200.000,-- bedroeg. Als [appellant] er destijds van overtuigd was dat de bedoeling van partijen was dat hij de woning voor het bedrag van € 235.000,-- kon doorverkopen aan VM Vastgoed, en hij het verschil met de door hem werkelijk bedongen koopprijs  kon behouden, was er geen reden om tegenover VM Vastgoed in plaats van de werkelijk bedongen koopprijs van € 200.000,-- een bedrag van € 230.000,-- als koopprijs te noemen. [appellant] heeft daarvoor in ieder geval geen toereikende verklaring gegeven.
      
    
    
      6.47.
      De conclusie is dat het ervoor moet worden gehouden dat met de woorden “hetzelfde bedrag” het bedrag is bedoeld dat [appellant] als koopprijs voor de woning is overeengekomen. Grief 4 slaagt niet.
      
      
        
          De slotsom
        
      
      
    
    
      6.48.
      Uit het voorgaande volgt dat geen van de door [appellant] opgeworpen grieven slaagt. [appellant] zal, in de hoofdzaak, als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld op de wijze zoals in het dictum van dit arrest zal zijn bepaald. VM Vastgoed zal worden veroordeeld in de kosten van het incident.
      
    
  
  
    
      7De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        in het incident:
    
    
    
      7.1.
      wijst het verzoek tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] in zijn hoger beroep af;
      
    
    
      7.2.
      
        veroordeelt VM Vastgoed in de kosten van het incident en begroot die kosten op 
        € 1.114,-- (1 punt maal tarief II) aan salaris advocaat;
      
      
      
        
          in de hoofdzaak:
      
      
    
    
      7.3.
      bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
      
    
    
      7.4.
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep voor en na cassatie en verwijzing, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van VM Vastgoed op € 726,-- aan griffierecht en op € 3.342,-- (3 punten maal tarief II) aan salaris advocaat;
      
    
    
      7.5.
      verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      7.6.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.H. Molin, B.E.L.J.C. Verbunt en R.L.G. Kraaijvanger en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 augustus 2022.
      
      
      
        	griffier					rolraadsheer