ECLI:NL:GHARL:2022:9832, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-11-2022, 21/00681
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 21/00681
    uitspraakdatum: 15 november 2022
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 6 mei 2021, nummer LEE 20/367, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 94 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 196.000.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voor de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2022. De onderhavige zaak is ter zitting gelijktijdig en gezamenlijk behandeld met de zaken, met procedurenummers 21/00682 tot en met 21/00686, 21/00688 en 21/00834. Daarbij zijn verschenen en gehoord J.K. van der Weit, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] , taxateur, namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1988 gebouwd appartement met een inhoud van 366 m³. Het appartement heeft een inpandige berging en is gelegen op de 16e etage. De onroerende zaak maakt deel uit van een complex van 114 appartementen, genaamd [naam3] .
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is op 12 december 2017 aangekocht voor € 192.800. In de aankoopprijs is een aandeel in de reserves van de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) begrepen van € 8.048,06. De levering heeft plaatsgevonden op 4 april 2018. Het appartement is na de levering in 2018 gerenoveerd voor een bedrag van circa € 30.000, waarbij het sanitair en de keuken zijn vervangen.
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 is getaxeerd op € 196.678 (hierna: de matrix). Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende, in [woonplaats] , in hetzelfde appartementencomplex, gelegen appartementen met een gelijke inhoud als de onroerende zaak (366 m³) en met hetzelfde bouwjaar, ten grondslag gelegd:
      1. [adres1] 109, een appartement op de 18e verdieping, met een inpandige berging en (ten tijde van de verkoop) één parkeerplaats in de garage, verkocht op 31 oktober 2017 voor € 195.000, vastgestelde WOZ-waarde € 222.000;
      2. [adres1] 31, een appartement op de 5e verdieping, met een inpandige berging en een parkeerplaats in de garage, verkocht op 1 september 2017 voor € 205.000, waarin een aandeel in de reserves van de VvE is begrepen van € 7.720,82, vastgestelde WOZ-waarde € 205.000;
      3. [adres1] 77, een appartement op de 13e verdieping, met een inpandige berging, verkocht op 26 juni 2018 voor € 205.000, waarin een aandeel in de reserves van de VvE is begrepen van € 8.982,97, vastgestelde WOZ-waarde € 224.000;
      4. [adres1] 106, een appartement op de 18e verdieping, verkocht op 30 maart 2018 voor € 239.000, vastgestelde WOZ-waarde € 234.000;
      5. [adres1] 115, een appartement op de 19e verdieping, met een inpandige berging en een parkeerplaats in de garage, verkocht op 14 september 2017 voor € 230.000, waarin een aandeel in de reserves van de VvE is begrepen van € 7.991,65, vastgestelde WOZ-waarde € 234.000.
      In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van voorzieningen, ligging, onderhoudstoestand en kwaliteit/luxe (hierna: VLOK).
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog heeft vastgesteld, en of het gelijkheidsbeginsel dan wel het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel zijn geschonden. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van € 179.000. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      Het Hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de toestandsdatum wat de onderhavige WOZ-beschikking betreft 1 januari 2019 is. Het Hof heeft, gelet op het bepaalde in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, geen reden partijen daarin niet te volgen.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      4.4.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat hij wat betreft de waarde – behoudens het hierna genoemde beroep op het gelijkheidsbeginsel – alleen als grond aanvoert dat uit de matrix niet duidelijk wordt dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de onderhavige WOZ-waarde het aandeel in de reserves van de VvE, dat is begrepen in de verkoopprijzen van de referentieobjecten, uit de koopsommen heeft gehaald. De hoogte van de in de matrix vermelde bedragen van het aandeel in de reserves dat in de betreffende koopsommen is begrepen, betwist de gemachtigde niet. De heffingsambtenaar heeft hier tegenover gesteld dat hij bij het berekenen van de in de matrix getaxeerde waarde wel degelijk rekening heeft gehouden met het aandeel in de reserves van de VvE door deze bij de herleiding uit de koopsommen te halen. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof stelt voorop dat de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, de waarde in zijn geheel (de eindwaarde) betreft. Daarbij vormen de in de matrix aan de samenstellende onderdelen van de onroerende zaak toegekende waarden een hulpmiddel om de eindwaarde van de onroerende zaak inzichtelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft, naar het Hof begrijpt, in de – onder 2.3 genoemde – matrix gekozen voor een herleiding vanuit de voor de referentieobjecten vastgestelde WOZ-waarden. Dit brengt in het onderhavige geval mee dat bij de beoordeling van de herleiding vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten waarbij de VLOK-coderingen en de indexeringen ook een rol spelen, mede gelet op de geringe bedragen van het aandeel in de reserves van de VvE, niet geheel duidelijk is geworden hoe precies (voor elk van de referentieobjecten) met laatstgenoemde bedragen rekening is gehouden. Dit doet echter niet eraan af dat het Hof van oordeel is dat gelet op de in de matrix opgenomen marktgegevens van vergelijkbare appartementen en de daarop door de heffingsambtenaar gegeven toelichting, alsmede gelet op het eigen aankoopcijfer en de daarna in 2018 verrichte renovatie van de onroerende zaak, de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt voorts dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Zij beroept zich daarbij op de zogenoemde meerderheidsregel. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat de in het hogerberoepschrift in dit verband ingenomen standpunten als volgt dienen te worden opgevat. Belanghebbende wil eenzelfde (lagere) WOZ-waarde als die voor de volgens haar nagenoeg identieke appartementen zijn vastgesteld. Daartoe heeft belanghebbende een lijst van 75 volgens belanghebbende nagenoeg identieke appartementen, die eveneens zijn gelegen in de [naam3] , overgelegd. De WOZ-waarden variëren van € 168.000 tot € 234.000. Of de WOZ-waarden van deze appartementen in overeenstemming met de Wet WOZ zijn vastgesteld of als gevolg van een fout te laag zijn gewaardeerd, weet belanghebbende niet, omdat zij niet weet hoe deze appartementen er van binnen uitzien. Belanghebbende is desondanks toch van mening dat deze appartementen nagenoeg identiek zijn, gelet op de objectkenmerken die haar kenbaar zijn en door haar naar voren zijn gebracht. Belanghebbende vindt het onredelijk als de op haar rustende bewijslast verder zou gaan dan hetgeen voor haar kenbaar is. De WOZ-waarde van de onroerende zaak moet daarom, aldus nog steeds belanghebbende, vastgesteld worden op het gewogen rekenkundige gemiddelde van deze identieke appartementen, aldus te berekenen op € 179.000. Met het elimineren van objectkenmerken waarin de appartementen verschillen, zoals de eventuele aanwezigheid van parkeerplaatsen, heeft zij voldaan aan de voorwaarde dat de appartementen nagenoeg identiek zijn, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd betwist. Volgens de heffingsambtenaar zijn de verschillen tussen de onroerende zaak en de door belanghebbende genoemde appartementen niet verwaarloosbaar. De appartementen hebben verschillende objectkenmerken, zoals de aanwezigheid van een berging, parkeerplaats en dergelijke, hebben een verschillend afwerkingsniveau, een andere ligging en een verschillende staat van onderhoud.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof overweegt dat voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden gemaakt met appartementen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke appartementen lager zijn gewaardeerd dan de onroerende zaak. Ter ondersteuning van een beroep op de meerderheidsregel zal gewezen kunnen worden op alle identieke appartementen die gelegen zijn binnen het ambtsgebied van het betrokken bestuursorgaan, dat wil zeggen binnen de grenzen van de desbetreffende gemeente (vgl. HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945).
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende haar stelling dat de door haar genoemde appartementen, althans twee daarvan, (nagenoeg) identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn, aan de onroerende zaak van belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt. In geen enkel geval heeft belanghebbende namelijk duidelijk kunnen maken hoe de andere appartementen er van binnen uitzien (indeling, afwerkingsniveau, kwaliteit keuken/sanitair en dergelijke), dus ook niet van ten minste twee. Dit is temeer van belang omdat het appartement van belanghebbende in 2018 is gerenoveerd. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat niet van belanghebbende kan worden verwacht dat zij bij andere bewoners aanbelt om de andere appartementen te bekijken. Het Hof overweegt dat op belanghebbende de niet onmogelijke en evenmin onredelijke last rust aannemelijk te maken dat ten minste twee (nagenoeg) identieke appartementen lager zijn gewaardeerd en daartoe ook van belang is daarbij de binnenzijde van de appartementen te betrekken. Het is aan belanghebbende om te bepalen hoe zij dat doet, maar een en ander blijft wel voor haar rekening. Pas als belanghebbende is geslaagd in het leveren van dit bewijs, is de heffingsambtenaar weer aanzet. Met hetgeen zij daartoe heeft aangevoerd, is zij daarin, gelet op de gemotiveerde weerspreking daarvan door de heffingsambtenaar, niet geslaagd. Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt reeds daarom.
      
      
        
          Motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel
        
      
    
    
      4.9.
      Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende (voor het eerst) nog gesteld dat de heffingsambtenaar bij het doen van uitspraak op bezwaar heeft gehandeld in strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel, omdat in de uitspraak niet is ingegaan op alle argumenten die belanghebbende met betrekking tot het beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft aangevoerd. Daarbij heeft hij verwezen naar het bepaalde in artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). Desgevraagd heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof bevestigd dat belanghebbende in bezwaar enkel het gelijkheidsbeginsel heeft aangevoerd als grond en dat hij niet stelt dat in de uitspraak op bezwaar gronden buiten behandeling zijn gelaten. Het gaat er slechts om dat niet op alle argumenten is gereageerd. Belanghebbende verzoekt daarom om een veroordeling in de proceskosten voor de behandeling van het beroep en hoger beroep. De heffingsambtenaar betwist deze stelling gemotiveerd. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij in de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd waarom hij het gelijkheidsbeginsel niet van toepassing achtte, namelijk reeds niet omdat de appartementen niet (nagenoeg) identiek zijn.
      
    
    
      4.10.
      Ingevolge artikel 7:12, eerste lid, van de Awb dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd op welke gronden hij het beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft afgewezen. De motiveringsplicht van artikel 7:12 van de Awb strekt niet zover dat de heffingsambtenaar verplicht is op alle daartoe nog verder aangedragen argumenten in te gaan. Dat de heffingsambtenaar in dit verband onzorgvuldig heeft gehandeld is evenmin gebleken. Het Hof verwerpt dan ook het beroep op schending van het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. P. van der Wal en 
    
    
    
    
    
    
    
    
      mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 november 2022
    
    
    
    
      	De voorzitter,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
    
      	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 november 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.