ECLI:NL:GHARL:2022:6856, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-08-2022, 21/00944
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-08-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling monumentaal bedrijfsgebouw.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/00944
    uitspraakdatum: 2 augustus 2022
    
    
      
        Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 29 juni 2021, nummer UTR 20/3266, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 8 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 1.417.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking verminderd en de aanslag dienovereenkomstig verlaagd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juli 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [naam1] en [naam2] , en [naam3] namens de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, dat als een gemeentelijk monument is aangemerkt. Het betreft een monumentaal bedrijfsgebouw in de historische binnenstad die belanghebbende heeft verhuurd als parkeergelegenheid. De onroerende zaak bestaat uit een rond 1900 gebouwde hal met een vloer uit 1917. In de ruimte zijn 25 tot 30 stallingsplekken voor auto's. De hal is bereikbaar via een onderdoorgang bij een woning.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft [naam4] B.V. opdracht gegeven een indicatie van de markthuur van de overdekte parkeerplaatsen te geven. [naam4] B.V. heeft op 8 september 2020 de markthuur getaxeerd op € 2.400 per parkeerplaats en heeft de totale markthuur per jaar op ongeveer € 75.000 geschat. Belanghebbende heeft in 2019 ongeveer € 52.052 huur (exclusief omzetbelasting) ontvangen.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. 
    
    
      4.3.
      Gelet op de gemotiveerde stelling van belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde naar het door hem ingediende taxatiematrix. Bij het opstellen daarvan is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan, dat de onroerende zaak een woonbestemming heeft of kan krijgen en dat deze omgebouwd kan worden naar appartementen. Ook heeft hij meegewogen dat een andere bedrijfsaanwending van de onroerende zaak mogelijk is dan enkel de verhuur van parkeerplaatsen. 
    
    
      4.4.
       Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Hij draagt daarvoor aan dat het een gemeentelijk monument betreft, waarvan zowel het exterieur en het interieur beschermd zijn. Bij navraag bij de gemeente heeft belanghebbende begrepen dat hij geen woningen op deze plaats mag bouwen.
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof de door belanghebbende gestelde beperkingen van de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak onvoldoende ontkracht. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde beperkingen. De heffingsambtenaar heeft daarom de door hem verdedigde waarde, die voor een aanzienlijk deel gebaseerd is op de andere gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak, niet aannemelijk gemaakt. 
    
    
      4.6.
      Nu de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, dient belanghebbende de door hem verdedigde waarde van primair € 548.000 en subsidiair € 662.000 aannemelijk te maken. Belanghebbende is tot deze waarden gekomen door de huurwaarde van de parkeerplaatsen te kapitaliseren met de kapitalisatiefactor 10,8. De heffingsambtenaar stelt, dat de onroerende zaak ook op andere wijze bedrijfsmatig gebruikt kan worden zonder dat daarvoor de onroerende zaak wordt aangetast en verwijst daarbij naar de door hem aangedragen vergelijkingspanden. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof bij de door hem bepleite waarden onvoldoende rekening gehouden met de alternatieve aanwendig van de bedrijfsruimte. Ook belanghebbende maakt daarom de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk.
    
    
      4.7.
      
        Nu de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 800.000.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. 
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 269 voor de kosten in de bezwaarfase (1 punten (bezwaarschrift)  wegingsfactor 1  € 269), € 1.518 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759) en € 1.518 voor de kosten in hoger beroep (2 punt (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759), ofwel in totaal op € 3.305.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde tot € 800.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.305,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 2 augustus 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter,
      te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      	(R.F.C. Spek)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 augustus 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.