ECLI:NL:GHARL:2022:2745, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2022, 21/00119, 21/00194 en 21/00267
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling appartement, benedenwoning en bedrijfspand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers 21/00119, 21/00194 en 21/00267
    uitspraakdatum: 12 april 2022
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende), 
    
    
    
      en het incidenteel hoger beroep van 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 8 januari 2021, nummers UTR 19/3599, 19/3800 en UTR 19/3801, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van drie objecten in Utrecht, per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 als volgt vastgesteld:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                Kenmerk Hof
              
              
                Kenmerk Rechtbank
              
              
                Vastgestelde waarde
              
            
            
              
                
                  [adres1] 390
              
              
                21/00119
              
              
                19/3599
              
              
                € 158.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 12 
              
              
                21/00267
              
              
                19/3800
              
              
                € 238.000 
              
            
            
              
                
                  [adres3] 90 
              
              
                21/00194
              
              
                19/3801
              
              
                € 100.000 
              
            
          
        
      
      
      
        Daarbij zijn voor deze drie objecten tevens aanslagen in de Onroerendezaakbelasting Eigenaar en aanslagen in de Watersysteemheffing gebouwd vastgesteld, waarvoor de vastgestelde waarde als heffingsmaatstaf geldt. 
      
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep met betrekking tot het object [adres2] 12 gegrond verklaard en de waarde vastgesteld op € 245.000 De beroepen met betrekking tot de andere twee objecten heeft de Rechtbank ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Beide partijen hebben een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels MRE als de gemachtigde van belanghebbende,  alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Het object aan de [adres1] 390 betreft een appartement met een oppervlakte van 70 m2 en een berging. 
      
    
    
      2.2.
      Het object aan de [adres2] 12 betreft een benedenwoning met een oppervlakte van 69 m2, een tuin van 40 m2 en een berging. 
      
    
    
      2.3.
      Het object aan [adres3] 90 betreft een bedrijfspand (werkplaats met kantoorruimte) met een totale oppervlakte van 218 m2. Belanghebbende heeft dit object op 22 december 2017 vrij en in opleverbare staat gekocht voor een bedrag van € 100.000. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de objecten. 
      
    
    
      3.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende een lagere waarde voor het object [adres3] 90 en hogere waarden voor de objecten [adres1] 390 en [adres2] 12. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar. 
      
    
    
      3.3.
      In incidenteel hoger beroep stelt de heffingsambtenaar dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object [adres2] 12 niet te laag is vastgesteld. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor wat betreft dit object en ongegrondverklaring van het beroep.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
      
        
          
            [adres1] 390 
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit een hogere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld, namelijk € 168.000. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de in beroep bij brief van 13 oktober 2020 overgelegde taxatiematrix. In die matrix is de waarde van de woning vastgesteld op € 158.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij drie onroerende zaken in dezelfde straat als referentieobject zijn gebruikt.
      
      
      
        
          
        
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. De opgevoerde referentieobjecten  zijn vergelijkbaar met de woning wat betreft bouwjaar (1951), bouwstijl, woonoppervlakte (70 m2), kwaliteit (voldoende), staat van onderhoud (voldoende) en voorzieningen (matig). Met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning, in vergelijking met de referentieobjecten niet te laag is vastgesteld. Belanghebbendes blote stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met verschil in onderhoud omdat de woning op waardepeildatum zou zijn gerenoveerd terwijl de referentieobjecten zouden zijn uitgewoond, doet hier niet aan af.
      
      
        
          
            [adres2] 12
        
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep een hogere waarde dan door de Rechtbank is vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit in incidenteel hoger beroep handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 238.000. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de in hoger beroep bij nader stuk van 11 maart 2022 ingebrachte taxatiematrix. In deze matrix is de waarde van de woning vastgesteld op € 238.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij vijf onroerende zaken in dezelfde straat als referentieobject zijn gebruikt.
      
      
      
      
        
          
        
      
    
    
      4.7.
      Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de staat van onderhoud van het referentiepand [adres2] 9 als matig had moeten worden gekwalificeerd.
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Alle opgevoerde referentieobjecten zijn vergelijkbaar  met de woning wat betreft bouwjaar (1926), bouwstijl, uitstraling (eenvoudig) en bouwkundige kwaliteit (voldoende). Met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen in onder meer inhoud en staat van onderhoud tussen de woning en de referentieobjecten. Het Hof is, anders dan de Rechtbank, van oordeel dat de omstandigheid dat referentieobject 1 aan de buitenzijde witgeschilderd is en wat verderop in de straat gelegen is niet maakt dat deze woning niet vergelijkbaar is. Voor haar stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met verschil in onderhoud omdat de woning, in tegenstelling tot de referentieobjecten, op waardepeildatum zou zijn gerenoveerd, heeft belanghebbende geen enkel bewijs bijgebracht.
      
      
        
          
            [adres3] 90 
        
      
    
    
      4.9.
      Zoals aangegeven in overweging 4.1. wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Belanghebbende heeft de volle en onbezwaarde eigendom van het object op 22 december 2017 verworven en heeft het object in volle omvang in gebruik kunnen nemen. Onder die omstandigheden heeft de door belanghebbende betaalde koopprijs van € 100.000 te gelden als de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde, tenzij die koopprijs niet de prijs is die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
      
    
    
      4.10.
      Het Hof ziet in de omstandigheid dat – naar belanghebbende stelt – sprake is van een miskoop, omdat achteraf is gebleken dat de gemeente niet wilde meewerken aan het ontwikkelingsplan van belanghebbende, geen aanknopingspunt voor de conclusie dat de door belanghebbende betaalde koopsom niet de marktwaarde vertegenwoordigt. Belanghebbende heeft geen enkel bewijs bijgebracht van haar stelling dat de gemeente vóór de aankoop van het pand zou hebben toegezegd mee te zullen werken aan het door belanghebbende voorgestelde ontwikkelingsplan.  Dat belanghebbende – naar achteraf is komen vast te staan – een verkeerde inschatting heeft gemaakt ten aanzien van de ontwikkelingsmogelijkheden maakt niet dat de door haar betaalde prijs niet kan worden aangemerkt als de marktwaarde. De overige beroepsgronden behoeven daarom geen behandeling. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond en het incidentele hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      4Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof :
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor wat betreft de objecten [adres1] 390 en [adres3] 90;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor wat betreft het object [adres2] 12;
      
      
        vernietigt de beslissingen met betrekking tot de proceskostenvergoeding en het griffierecht en 
      
      
        verklaart het beroep ongegrond.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de,	De raadsheer,
      uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 april 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.