ECLI:NL:GHARN:2003:AL4245, Gerechtshof Arnhem, 02-09-2003, 01-01546
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2003-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Tussen partijen is in geschil de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak ten tijde van de overbrenging naar het privé-vermogen van belanghebbende.

Gerechtshof Arnhem
      derde meervoudige belastingkamer
      nummer 01/1546 (inkomstenbelasting)
    
    
    
      U i t s p r a a k
      op het beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de Inspecteur van de Belastingdienst/Ondernemingen [P], op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende de aanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen 1997 (aanslagnummer […H76]).
    
    
    1. Aanslag en bezwaar
    	
    1.1 Aan belanghebbende is met dagtekening 10 oktober 2000 voormelde aanslag opgelegd berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 64.160, met inachtneming van een belastingvrije som van ƒ 7.102. Aan heffingsrente is ƒ 471 berekend en er is een  verhoging van ƒ 132 opgelegd.
    
    1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Inspecteur bij uitspraak van 10 mei 2001 het bezwaar afgewezen en de aanslag gehandhaafd.
    
    2. Geding voor het Hof
    
    2.1 Het beroepschrift met bijlagen is ter griffie ontvangen op 19 juni 2001.
    
    2.2 Tot de stukken van het geding behoren het verweerschrift en de daarin genoemde bijlagen.
    
    2.3 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 21 mei 2003 te Arnhem. Hierbij zijn verschenen en gehoord [belanghebbende en haar gemachtigde alsmede de Inspecteur].
    
    2.4 De notities van het ter zitting door belanghebbende gehouden pleidooi worden als hier ingelast beschouwd.
    
    3. De vaststaande feiten
    
    Het Hof stelt op grond van de stukken, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet weersproken, de volgende feiten vast.
    
    3.1 Belanghebbende exploiteerde tot 30 april 1997 gezamenlijk met haar echtgenoot een champignonkwekerij te [Z]. Deze onderneming werd gedreven in de vorm van een maatschap. Belanghebbende en haar echtgenoot zijn voor 25% respectievelijk 75% gerechtigd tot het resultaat van de maatschap.
    
    3.2 De ondernemingsactiviteiten van de maatschap zijn per 30 april 1997 gestaakt.
    
    3.3 Na staking van de onderneming is de tot het ondernemingsvermogen behorende onroerende zaak inclusief ondergrond en tuinland overgebracht naar het privé-vermogen van belanghebbende en haar echtgenoot. 
    
    
      3.4 Naar aanleiding van de overbrenging naar het privé-vermogen is de onroerende zaak in opdracht van belanghebbende door [A], taxateur van onroerende goederen te [Q], als volgt getaxeerd.
      				ƒ
      Kwekerij	
      Gebouwen en verharding			135.000
      Installatie, koeling en verwarming		25.000
      Deuren en stellingen			40.000
      Zinkput				16.000
      				----------
      				216.000
      Grond	
      Ondergrond (680 m² à ƒ 20 per m²)		13.600
      Overig tuinland (3.270 m² à ƒ 5 per m²)		16.400
      				---------
      				246.000
      				======
    
    
    3.5 Vanaf 1 mei 1997 hebben belanghebbende en haar echtgenoot de onroerende zaak (inclusief de rondom gelegen grond) verhuurd voor een periode van vijf jaar (met een optie tot verlenging van telkens twee jaar) aan een voormalig werknemer, de heer [B]. De huurprijs beliep ƒ 3.300 per maand (oftewel ƒ 39.600 per jaar). 
    
    3.6 Belanghebbende heeft voor het onderhavige jaar aangifte gedaan van een belastbaar inkomen van ƒ 61.310. Daarbij is zij voor de berekening van de stakingswinst uitgegaan van 60% van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak en heeft zij de landbouwvrijstelling toegepast op de als gevolg van de overdracht naar privé gerealiseerde boekwinst van de grond.
    
    3.7 In verband met de staking van de onderneming heeft de Inspecteur een boekenonderzoek ingesteld. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt gedateerd 25 september 2000.
    
    
      3.8 Naar aanleiding van de uitkomsten van het boekenonderzoek heeft de Inspecteur bij het vaststellen van de aanslag het belastbaar inkomen als volgt berekend:
      				ƒ	ƒ
      Aangegeven belastbaar inkomen			61.310
      Bij:		
      Meer stakingswinst (25% x ƒ 86.400)		21.600	
      Minder landbouwvrijstelling (25% x ƒ 5.000)		1.250	
      				---------	
      				22.850	
      Af:		
      Meer stakingsvrijstelling			20.000	
      				---------	
      					2.850
      					---------
      Vastgesteld belastbaar inkomen			64.160
      					======
      3.9 Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de hogere stakingswinst alsmede tegen het niet toepassen van de landbouwvrijstelling. Voorts is belanghebbende van mening dat de opgelegde verhoging niet terecht is.
    
    
    
      3.10 Naar aanleiding van het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Inspecteur belanghebbende in een brief van 15 maart 2001 op de hoogte gesteld van zijn voorlopig oordeel. De inhoud van de brief luidt - voorzover van belang - als volgt.
      "Onderwerp van bezwaar
      Waarde bij overdracht van de champignonkwekerij
      (…) Ik ben van mening dat de waarde bij bedrijfsbeëindiging moet worden bepaald naar de situatie zoals die op het moment van de bedrijfsbeëindiging is. Handelingen die daarna plaats vinden hebben naar mijn mening geen invloed op die waardebepaling. Ik ben dan ook voornemens uw bezwaarschrift af te wijzen.
      Toepassing van de landbouwvrijstelling
      U bent van mening dat de situatie aan de orde in Hoge Raad van 16 december 1998 niet op de onderhavige situatie van toepassing is. Ik ben van mening dat de situaties in voldoende mate op elkaar aansluiten en acht dit arrest wel passend. Ik verzoek u echter om nader aan te geven welke argumenten u voor uw standpunt hebt. Op welke onderdelen acht u de situatie anders.
      Met betrekking tot de boete
      Ik heb begrip voor uw standpunt. Ik zal de boete op 0% vaststellen.
      Uw reactie
      Ik verzoek u mij uw reactie vóór 27 maart 2001 toe te sturen. Wilt u tevens aangeven of u gebruik wilt maken van het hoorrecht?"
    
    
    
      3.11 In de uitspraak op bezwaar d.d. 10 mei 2001 heeft de Inspecteur zijn eerder ingenomen standpunten met betrekking tot de stakingswinst en de landbouwvrijstelling gehandhaafd. De uitspraak vermeldt voorts:
      "Mondelinge toelichting
      Op 15 maart 2001 heb ik u uitgenodigd om uw bezwaar mondeling toe te lichten. U heeft hiervan geen gebruik gemaakt. U heeft telefonisch verklaart van uw recht af te zien."
    
    
    4. Het geschil en standpunten van partijen
    
    4.1 Tussen partijen is in geschil de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak ten tijde van de overbrenging naar het privé-vermogen van belanghebbende. 
    
    4.2  In het verweerschrift heeft de Inspecteur zijn eerder ingenomen standpunt met betrekking tot het niet van toepassing zijn van de landbouwvrijstelling op de door belanghebbende gerealiseerde boekwinst op de overbrenging van de grond naar het privé laten varen. Voorts heeft de Inspecteur in het verweerschrift nogmaals bevestigd dat de opgelegde verhoging dient te vervallen.
    
    
      Standpunt belanghebbende
      4.3  Belanghebbende is van mening dat de onmiddellijk ingaande verhuur van de onroerende zaak in het economische verkeer gewaardeerd dient te worden als een waardedrukkende factor en derhalve terecht op 60% van de getaxeerde waarde is vastgesteld. 
    
    
    
      Standpunt Inspecteur
      4.4 De Inspecteur stelt dat de waarde van de onroerende zaak vastgesteld dient te worden op de waarde in vrij opleverbare staat. Voor het eerst in het verweerschrift stelt de Inspecteur dat bij de bepaling van de waarde uitgegaan dient te worden van de methode 'kapitalisatie van de huurwaarde'. Uitgaande van een kapitalisatiefactor van 8 stelt de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak inclusief de grond vast op ƒ 316.800 (zijnde 8 maal de jaarlijkse huurinkomsten van ƒ 39.600). De waarde van de onroerende zaak exclusief de ondergrond bedraagt volgens de Inspecteur alsdan ƒ 276.800 (ƒ 316.800 minus de waarde van de grond van ƒ 40.000). Het belastbaar inkomen dient volgens de Inspecteur alsdan als volgt berekend te worden.
    
    
    
      				ƒ	ƒ
      Eerder vastgesteld belastbaar inkomen			64.160
      Bij: meer stakingswinst 
      (ƒ 276.800 minus ƒ 216.000) maal 25%		15.200	
      Af: meer landbouwvrijstelling			1.250	
      				---------	
      					13.950
      					---------
      Belastbaar inkomen				78.110
      					======
    
    
    4.5 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting - zakelijk weergegeven - het volgende toegevoegd.
    
    
      Namens belanghebbende
      - De in de huurovereenkomst van 30 april 1997 overeengekomen huurprijs van ƒ 4.100 per maand is niet lang daarna teruggebracht tot ƒ 3.300 per maand (ƒ 39.600 per jaar) en ook de aanvankelijk overeengekomen koopoptie is op initiatief van de huurder geschrapt.
      - Voor de door de makelaar getaxeerde waarde in vrij te aanvaarden staat bleek er geen koper te zijn.  
      - Bij de belastingcontrole naar aanleiding van de staking is ook naar het taxatierapport gekeken. Er is toen geen enkele opmerking gemaakt.
    
    
    
      Namens de Inspecteur
      Het later ingenomen standpunt dat de onroerende zaak te laag is gewaardeerd voor de vaststelling van de stakingswinst, is terug te voeren tot voortschrijdend inzicht.
    
    
    4.6 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vaststelling van de aanslag conform de ingediende aangifte (voorzover het de geschil zijnde punten betreft). Gezien de omstandigheid dat de aanslag eerder is vastgesteld naar een belastbaar inkomen van ƒ 64.160 en deze niet hoger kan worden vastgesteld, concludeert de Inspecteur dat - ondanks de toekenning van de landbouwvrijstelling - de aanslag gehandhaafd dient te blijven.
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1 Vaststaat dat de onderneming van belanghebbende per 30 april 1997 is gestaakt. De tot het ondernemingsvermogen gerekende onroerende zaak is met ingang van 1 mei 1997 verhuurd voor een periode van vijf jaar (met een optie tot verlenging voor telkens twee jaar) tegen een huurprijs van ƒ 39.600 per jaar.
    
    5.2 Doordat het gebruik van de onroerende zaak ten behoeve van de onderneming bij de staking daarvan een einde heeft genomen is de onroerende zaak naar belanghebbendes privé-vermogen overgegaan. Belanghebbende heeft derhalve over de onroerende zaak in vrij opleverbare staat beschikt zodat de waarde bij de overgang naar het privé-vermogen dient te worden gesteld op de waarde in onverhuurde staat. Het Hof ziet geen klemmende reden om voor de berekening van de stakingswinst uit te gaan van 60% van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak.
    
    
      5.3 Bij de vaststellen van de waarde in het economische verkeer van de onderhavige zaak acht het Hof de volgende aspecten van belang:
      - de overeengekomen huurprijs van ƒ 39.600 is de uitkomst van gevoerde onderhandelingen tussen belanghebbende en de huurder;
      - de huurder wilde geen langdurige huurovereenkomst aangaan;
      - er is geen schriftelijke huurovereenkomst opgesteld noch is sprake van een koopoptie na afloop van de huurperiode;
      - er is sprake van een relatief oude onroerende zaak.
      Belanghebbende heeft voorts onweersproken aangevoerd dat de onroerende zaak - gezien de omstandigheden in de markt - niet verkocht kon worden voor de getaxeerde waarde. 
    
    
    5.4 Het Hof ziet dan ook geen aanleiding af te wijken van de getaxeerde waarde en de door de Inspecteur, voor het eerst in het verweerschrift, verdedigde hogere waarde in aanmerking te nemen. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak vast op de door de taxateur van belanghebbende vastgestelde waarde van ƒ 216.000, welke waarde tussen partijen overigens niet ter discussie staat.
    
    
      5.5 Naar aanleiding van het vorenstaande moet het belastbaar inkomen van belanghebbende als volgt worden berekend:
      				ƒ	ƒ
      Aangegeven belastbaar inkomen			61.310
      Bij:		
      - meer stakingswinst  
      25% x (ƒ 216.000 minus ƒ 129.600)		21.600	
      Af:			
      Stakingsvrijstelling			20.000	
      				---------	
      					1.600
      					---------
      Vastgesteld belastbaar inkomen			62.910
      					======
    
    
    5.6 Het beroep van belanghebbende is deels gegrond.
    
    6. Proceskosten
    
    Voor de veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten wordt verwezen naar de beslissing van het Hof in de samenhangende zaak met nummer 01/1545. Voor een afzonderlijke kostenveroordeling is in deze zaak geen ruimte. 
    
    7.Beslissing
    
    
      Het Hof:
      - verklaart het beroep van belanghebbende gegrond;
      - vernietigt de bestreden uitspraak;
      - vermindert de aanslag naar een belastbaar inkomen van € 28.547 (ƒ 62.910);
      - vermindert de boete tot nihil;
      - gelast dat de Staat aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht ten bedrage van € 29.
      Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 2 september 2003 door mr. J.B.H. Röben, vice-president, mr. M.C.M. de Kroon en prof.dr. J.W. Zwemmer, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. A.M.F. Geerling als griffier.
    
    
    De griffier,			Het lid van de voormelde kamer,
    
    (A.M.F. Geerling)		(M.C.M. de Kroon)
    
    De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 september 2003
    
    
      Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      - de naam en het adres van de indiener;
      - de dagtekening;
      - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      - de gronden van het beroep in cassatie.
      De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.