ECLI:NL:GHARL:2021:6896, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-07-2021, 19/01197 t/m 19/01200
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-07-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpanden.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers 19/01197 tot en met 19/01200
    uitspraakdatum: 20 juli 2021
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 september 2019, nummers UTR 18/899, 18/901, 18/902 en 18/903, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen de waarde van de volgende onroerende zaken voor het kalenderjaar 2017, naar waardepeildatum 1 januari 2016, als volgt vastgesteld:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  [adres1] 15A/17
              
              
                
                  [plaats]
                
              
              
                € 903.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 19
              
              
                
                  [plaats]
                
              
              
                € 845.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 21
              
              
                
                  [plaats]
                
              
              
                € 344.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 6
              
              
                
                  [plaats]
                
              
              
                € 1.753.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 6 september 2019 het beroep ongegrond verklaard en aan belanghebbende een vergoeding van immateriële schade en proceskosten toegekend, alsmede bepaald dat het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoed dient te worden. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft door middel van een hogerberoepschrift gedateerd 10 september 2019, bij het Hof binnengekomen op 11 september 2019 hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Daarvoor is een griffierecht betaald van € 128. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft bij brief van 14 februari 2020 een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2021. De zaken met de nummers 19/01197 tot en met 19/01200, 19/01367 en 20/00044 tot en met 20/00047, zijn ter zitting gezamenlijk behandeld. Namens belanghebbende is verschenen mr. [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] .
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De objecten betreffen kantoorpanden in het centrum van [plaats] .
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Ter zitting heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat het hoger beroep voor zover dit betrekking heeft op de onroerende zaak gelegen aan de Kromme [adres2] 6 te [plaats] , wordt ingetrokken.
      
    
    
      3.3.
      Met betrekking tot het object [adres1] 21 heeft belanghebbende gesteld dat dit object tot 1 oktober 2011 was verhuurd aan [naam4] , dat het vervolgens tot 1 januari 2014 heeft leeg gestaan, en dat het sindsdien is verhuurd aan de [naam5] . In 2017 en 2018 heeft de netto huuropbrengst respectievelijk € 37.594 en € 45.214 bedragen. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar voor dit object een te hoge huurwaardekapitalisatiefactor in aanmerking genomen. Vanwege de onderhoudstoestand en het leegstandsrisico dient deze factor geen 10,7 te bedragen. De vastgestelde waarde dient te worden verminderd tot € 249.000, aldus belanghebbende.
      
    
    
      3.4.
      Met betrekking tot het object [adres2] 6 heeft belanghebbende ter zitting gesteld dat dit object enige jaren heeft leeg gestaan en dat na een renovatie de derde verdieping vanaf 1 oktober 2020 is verhuurd voor € 180/m2. Vanwege het leegstandsrisico dient de vastgestelde waarde te worden verminderd tot € 1.499.000, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarden. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices van taxateur [naam6] van 19 april 2018. De daarin vermelde vergelijkingsobjecten zijn eveneens gelegen in het centrum van [plaats] .
      
    
    
      3.6.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarden tot € 1.499.000 ( [adres2] 6), € 849.000 ( [adres1] 15A/17), € 749.000 ( [adres1] 19) en € 249.000 ( [adres1] 21). De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarden te hoog zijn. Gelet daarop rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices van taxateur [naam6] van 19 april 2018, waarin de waarden per 1 januari 2016 op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie als volgt zijn bepaald:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Functie
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                  Huur/m2
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Factor      
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Waarde/m2
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 6
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
                
              
              
                1900
              
              
                Kantoor
              
              
                1253 m2
              
              
                € 126/m2
              
              
                € 158.000
              
              
                11,1
              
              
                € 1.753.000
                
              
              
                € 1.399/ m2
              
            
            
              
                
                  [adres1] 15A/17
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
                
              
              
                1900/
                2013
              
              
                Kantoor
              
              
                668 m2 
              
              
                € 126/m2
              
              
                € 84.500
              
              
                10,7
              
              
                € 903.000
              
              
                € 1.352/ m2
              
            
            
              
                
                  [adres1] 19
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
                
              
              
                1900/
                2016
              
              
                Kantoor
              
              
                688 m2
              
              
                115/ m2
              
              
                € 79.000
              
              
                10,7
              
              
                € 845.000
              
              
                € 1.228/ m2
              
            
            
              
                
                  [adres1] 21
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
                
              
              
                1900/
                2013
              
              
                Kantoor
              
              
                254 m2 
              
              
                127/ m2
              
              
                € 32.250
              
              
                10,7
              
              
                € 344.000
              
              
                € 1.354/ m2
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Vergelijkingsobjecten
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 12
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                1640
              
              
                Kantoor
              
              
                1.884 m2
              
              
                189/ m2
              
              
                € 357.000
              
              
                14,9
                
              
              
                € 5.320.000
                (16-6-2016) 
                
              
              
                € 2.824/ m2
              
            
            
              
                
                  [adres3] 24
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                1850
              
              
                Kantoor
              
              
                370 m2
              
              
                230/ m2
              
              
                € 85.000
              
              
                11,9
              
              
                € 1.010.000
                (verkocht op 21 april 2016 vrij van huur)
              
              
                € 2.730/ m2
              
            
            
              
                
                  [adres4] 8
                ( [plaats] -Rand centrum, ligging C)
              
              
                1970/
                2001
              
              
                Kantoor
              
              
                846 m2
              
              
                € 118/ m2
              
              
                € 100.000
                
              
              
                11,5
              
              
                € 1.150.000
                (18-12-2015)
              
              
                € 1.359/ m2
              
            
            
              
                
                  [adres5] 6
                ( [plaats] -Centrum, ligging B1)
              
              
                1900
              
              
                Kantoor
              
              
                404 m2
              
              
                € 198/ m2
              
              
                € 80.000
              
              
                12,1
              
              
                € 970.000
                (1-7-2016)
              
              
                € 2.401/ m2
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld, reeds gelet op de waarden per m2 die kunnen worden afgeleid uit gerealiseerde verkopen. Met de verkoop van het pand [adres3] 24, dat een vergelijkbare (goede) ligging heeft als de onroerende zaken en vrij van huur rond de waardepeildatum een bedrag van € 2.730/m2 heeft opgebracht, is aannemelijk dat de waarden van de onroerende zaken (met een waarde per m2 van tussen de € 1.228 en € 1.399/m2) niet te hoog zijn vastgesteld. De omstandigheid dat de waarde van € 1.359/m2 van het vergelijkingspand [adres4] 8 iets lager is dan de hoogste waarde/m2 (€ 1.399/ m2 voor de onroerende zaak [adres2] 6), brengt het Hof niet tot een ander oordeel, reeds gelet op het feit dat dit vergelijkingspand een aanmerkelijk ongunstigere ligging heeft dan de onroerende zaken (Rand-centrum, ligging C tegenover Centrum, ligging B). De vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde een te hoge kapitalisatiefactor heeft gehanteerd, althans dat hij niet aannemelijk of inzichtelijk heeft gemaakt dat hij niet een te hoge kapitalisatiefactor heeft gehanteerd, alsmede alles wat belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd, kan verder in het midden blijven, nu het Hof aannemelijk acht dat de totale waarde van elke onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen is niet in geschil dat tot de onroerende zaak [adres1] 15A/17 één parkeerplaats behoort, dat tot de onroerende zaak [adres1] 19 tien parkeerplaatsen behoren en dat tot de onroerende zaak [adres1] 21 twee parkeerplaatsen behoren. Ook deze omstandigheid brengt het Hof niet tot een ander oordeel, nu de oppervlakte van deze parkeerplaatsen niet is meegerekend bij de totale verhuurbare (kantoor)oppervlakte van elke onroerende zaak en de waarde van deze parkeerplaatsen slechts is verdisconteerd in de huurwaarde (per m2) en de totale waarde van elke onroerende zaak.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de heffingsambtenaar (blijkbaar) niet alle tot het geding behorende stukken heeft ingebracht, nu ter zitting namens hem is gesteld dat uit hem ter beschikking staande verkoopgegevens is gebleken dat het vergelijkingspand [adres3] 24 vrij van huur is verkocht. Belanghebbende heeft ter zitting beaamd dat [adres3] vrij van huur is verkocht en heeft gesteld dat dit gegeven hem reeds bekend was.
      
    
    
      4.7.
      Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat deze verkoopinformatie tot de stukken van het geding behoort, welke de heffingsambtenaar op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) had dienen in te brengen. Zulks is niet geschied. Gelet op artikel 8:31 van de Awb kan het Hof daaruit de gevolgtrekkingen maken die hem geraden voorkomen.
      
    
    
      4.8.
      Nu belanghebbende op de hoogte was van de van belang zijnde informatie uit de verkoopgegevens, te weten dat de verkoop vrij van huur had plaatsgevonden, is het Hof van oordeel dat belanghebbende door de omissie van de heffingsambtenaar niet in zijn rechtens te beschermen belangen is geschaad. Gelet hierop zal het Hof volstaan met de constatering dat de heffingsambtenaar de verkoopinformatie op de voet van artikel 8:42 van de Awb had dienen in te brengen. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is op 20 juli 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	 (R.A.V. Boxem)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 juli 2021.
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.