ECLI:NL:GHARL:2014:7739, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-10-2014, 14/00029
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling winkelpand. Door bedrijfshuuradviescommissie vastgestelde huurprijs. Waardebepaling in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00029
      uitspraakdatum: 7 oktober 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 3 december 2013, nummer AWB 13/1856, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [L] voor het kalenderjaar 2012 – naar de waardepeildatum 1 januari 2011 – vastgesteld op € 1.800.000. Tevens is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: de aanslag) aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 3 december 2013 gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.420.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5
      Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.7
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 september 2014 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, tot bijstand vergezeld van mr. [A], mr.drs. [B] en [C], deskundige. Namens de heffingsambtenaar is niemand verschenen. De heffingsambtenaar is bij aangetekende brief van 4 augustus 2014, barcode 3SRRC02916495, uitgenodigd voor de zitting van 18 september 2014 te Arnhem met als aanvangstijdstip 10.00 uur. Deze brief is blijkens informatie op de site mijnpakket.postnl.nl bij de heffingsambtenaar bezorgd op 6 augustus 2014 om 07.45 uur. Voor ontvangst is getekend. Bij de aanvang van de zitting heeft de griffier telefonisch contact opgenomen met de gemeente. Aan de griffier is telefonisch meegedeeld dat door een misverstand niemand zal verschijnen. 
      
    
    
      1.8
      Belanghebbende heeft ter zitting een tevoren toegezonden pleitnota voorgedragen. 
      
    
    
      1.9
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaresse van de onroerende zaak [a-straat] 2 te [L] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een winkelpand met een winkelruimte op de begane grond en drie verdiepingen. De verdiepingen zijn alleen bereikbaar via een trap achterin. 
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak wordt sinds 2000 verhuurd aan [D] BV (hierna: de huurder). De huurovereenkomst is destijds gesloten voor een periode van tien jaar tegen een jaarlijkse huurprijs van € 76.596. 
      
    
    
      2.3
      Na afloop van de periode van tien jaar is de huurovereenkomst verlengd voor een periode van vijf jaar. Hierbij konden belanghebbende en de huurder het niet eens worden over de nieuwe huurprijs en hebben om die reden de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Centraal Gelderland (hierna: de commissie) ingeschakeld. De commissie heeft de huurprijs, per 1 mei 2010, vastgesteld op € 96.802 per jaar exclusief BTW. Dit is ook de feitelijke huurprijs die de huurder sinds 1 mei 2010 aan belanghebbende voldoet. De commissie heeft haar oordeel en bevindingen omtrent de huurprijs neergelegd in een deskundigenrapport, gedagtekend januari 2012 (hierna: het deskundigenrapport). Blijkens het deskundigenrapport is de commissie op grond van de wettelijke bepalingen gehouden de huurprijs te berekenen aan de hand van het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het verzoek, waarbij de huurprijzen dienen te worden herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil. Genoemde huurprijs van € 96.802 is berekend aan de hand van de gegevens van de vergelijkingsobjecten [a-straat] 1, [a-straat] 11, [a-straat] 15, [a-straat] 28, [a-straat] 51 en [b-straat] 7, alle gelegen te [L]. Hierbij zijn de te onderscheiden ruimten op basis van functionaliteit gewaardeerd (begane grond op 100% en de verdiepingen op respectievelijk 12,5%, 5% en 5%) en is een neerwaartse correctie van 10% toegepast vanwege een slechtere ligging van de onroerende zaak. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1
      Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog is vastgesteld. Daarbij is niet in geschil dat voor de waardering de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden toegepast en dat in dat verband de kapitalisatiefactor 14,7 bedraagt. Het geschil spitst zich toe op de vraag hoe hoog de huurwaarde is. 
      
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende betoogt dat de huurwaarde € 96.802 bedraagt omdat dit de feitelijke huurprijs is die door tussenkomst van de commissie tot stand is gekomen.  
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar verdedigt een huurwaarde van € 122.479. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport van [E] van 21 oktober 2013.  
      
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep.  
      
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.2
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3
      Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport van Koster van 21 oktober 2013, waarin de huurwaarde is getaxeerd op € 138.825. Ter onderbouwing van die huurwaarde zijn – naast de gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde huurprijzen en objectkenmerken opgenomen van vier andere winkelpanden:
      
      - [a-straat] 13 te [L] met een vloeroppervlak van 324 m² verdeeld over drie bouwlagen, waarvan 200 m² op de begane grond, 80 m² op de eerste verdieping en 44 m² op de tweede verdieping. Het pand is per 1 juli 2010 verhuurd voor € 176.500 per jaar.
      - [b-straat] 1c te [L] met een vloeroppervlak van 176 m² verdeeld over vier bouwlagen, waarvan 49 m² op de begane grond, 45 m² op de eerste verdieping en 41 m² op de tweede en derde verdieping. Het pand is per 1 juni 2010 verhuurd voor € 101.000 per jaar.
      - [b-straat] 23 te [L] met een vloeroppervlak van 200 m² verdeeld over drie bouwlagen, waarvan 60 m² in de kelder, 79 m² op de begane grond en 61 m² op de eerste verdieping. Het pand is per 15 juni 2010 verhuurd voor € 92.625 per jaar.
      - [c-straat] 4 te [L] met een vloeroppervlak van 167 m² verdeeld over drie bouwlagen, waarvan 87 m² op de begane grond, 40 m² op de eerste en tweede verdieping. Het pand is per september 2010 verhuurd voor € 93.420 per jaar.
      
    
    
      4.4
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane huurwaarde van € 122.479 niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat de verdiepingen alleen bereikbaar zijn via een trap achterin (zie 2.1) en – zoals door belanghebbende in beroep is gesteld en niet door de heffingsambtenaar is weersproken – de verdiepingen niet afzonderlijk kunnen worden verhuurd, niet bruikbaar zijn als winkelruimte en het ook niet mogelijk is om van de verdiepingen woonruimten te maken. In het licht van de door de commissie toegepaste huurwaarde voor de verdiepingen van € 13.629 acht het Hof de door de heffingsambtenaar voorgestane huurwaarde voor de verdiepingen zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet aannemelijk.
      
    
    
      4.5
      Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde huurwaarde aannemelijk te maken niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite huurwaarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust in dat geval evenzeer de last de door hem verdedigde huurwaarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). 
      
    
    
      4.6
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat de huurwaarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op € 96.802 verwezen naar het deskundigenrapport. 
      
    
    
      4.7
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar voorgestane huurwaarde van € 96.802 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. De huurprijs van € 96.802 is immers niet in de markt tot stand gekomen. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zelf verklaard dat de huurovereenkomst na verloop van tien jaar niet door haar kon worden opgezegd anders dan in de situatie waarin zij zelf de onroerende zaak zou willen gaan gebruiken, waarvan echter geen sprake was. Verder is de huurprijs van € 96.802 door de commissie vastgesteld op een wijze die niet overeenkomstig de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ is. Zo is aangegrepen bij huurprijzen die enige jaren voor de waardepeildatum van 1 januari 2011 tot stand zijn gekomen, waarna deze huurprijzen zijn geïndexeerd. Deze huurprijzen kunnen derhalve niet maatgevend zijn voor de huurwaarde van de onroerende zaak per 1 januari 2011. 
      
    
    
      4.8
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane huurwaarde aannemelijk te maken, stelt het Hof – gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd – de huurwaarde in goede justitie vast op € 100.000 en daarmee de waarde van de onroerende zaak op (€ 100.000 x 14,7 (kapitalisatiefactor) =) € 1.470.000.
      
      
      
        
          Slotsom 
          
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond te worden verklaard.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Nu belanghebbende in hoger beroep gedeeltelijk in het gelijk wordt gesteld, komt zij in aanmerking voor vergoeding van proceskosten. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 974 (2 punten voor het verweerschrift en het bijwonen van de zitting à € 487; wegingsfactor 1). 
    
    
    
      Het Hof berekent de te vergoeden kosten met betrekking tot het verschijnen van een deskundige ter zitting met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, 26.039, op € 235,95 (€ 65 verhoogd met 21% BTW x 3 uur).
    
    
    
      De totale voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen € 1.209,95. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskostenvergoeding en het griffierecht;
      – verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
      – vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 1.470.000;
      – vermindert de aanslag dienovereenkomstig; en
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.209,95. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 7 oktober 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      					De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      					(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 8 oktober 2014.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      
      
        postbus 20303, 2500 EH Den Haag
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.