ECLI:NL:GHARL:2024:4437, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-07-2024, 22/1858
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
        locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 22/1858
      uitspraakdatum: 2 juli 2024  
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 7 juli 2022, nummer UTR 21/3329, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 31 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 1.237.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter digitale zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan [naam2] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning, bouwjaar 1922, met een woonoppervlakte van 261 m² en een kaveloppervlakte van 3.693 m². De onroerende zaak bestaat naast een woonhuis met een kelder en een bijgebouw bestaande uit een kantoor van 54 m² en een berging. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 1.136.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil. 
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport en een waardematrix van 2 september 2021, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is uitgegaan van een getaxeerde waarde van de onroerende zaak van € 1.237.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vergelijkingsobjecten gebruikt, eveneens vrijstaande woningen, gelegen in [plaats1] , die rond de waardepeildatum zijn verkocht namelijk:
      - [adres2] 51, (bouwjaar ca. 1936), gebruiksoppervlakte 292 m², tennisbaan, zwembad, souterrain en garage, verkocht op 19 oktober 2020 voor € 1.700.000. Gecorrigeerde koopsom € 1.624.000 en woningwaarde € 3.423 per m².
      - [adres3] 38,  (bouwjaar ca. 1928), gebruiksoppervlakte 280 m², zwembad en twee bergingen, verkocht op 25 januari 2020 voor € 1.100.000. Woningwaarde € 2.820 per m².
      - [adres2] 112 (bouwjaar ca. 1928), gebruiksoppervlakte 242 m², tuinhuis, verkocht op 2 december 2020 voor € 1.095.000. Gecorrigeerde koopsom € 1.036.000 en woningwaarde € 3.178 per m².
      Voor de onroerende zaak is de taxateur uitgegaan van een woningwaarde van € 3.022 per m². 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op de door hem ingebrachte taxatie en waardematrix en de daarop gegeven toelichting, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daarbij overweegt het Hof dat belanghebbende onvoldoende weersproken heeft gesteld dat met name het referentieobject [adres2] 51 veel luxer is, en dat dit in mindere mate ook geldt voor [adres3] 38. De door belanghebbende overgelegde foto’s ouderbouwen deze stelling. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd, en de taxateur heeft dit erkend, dat de koopsom van het referentieobject [adres2] 112 € 1.025.000 bedraagt in plaats van € 1.095.000. Dit betekent een lagere woningwaarde per m². Nu zowel [adres2] 51, dat luxer is uitgevoerd, en [adres2] 112, dat gelet op de score voor bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en staat voorzieningen, het best vergelijkbaar is met de onroerende zaak, een lagere woningwaarde hebben per m², acht het Hof de heffingsambtenaar niet geslaagd in zijn bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.5.
      Nu de heffingsambtenaar niet erin geslaagd is aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk maakt dat de door haar bepleite waarde niet te laag is.
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde wijst belanghebbende op een taxatierapport gedateerd 15 maart 2021 van [naam4] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 1.107.000, aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde evenwel evenmin aannemelijk gemaakt. In het taxatierapport is uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van de woning inclusief het bijgebouw/kantoor van 54 m². In de uitspraak op bezwaar is hierover overwogen dat het  kantoor ten onrechte is aangemerkt als gebruiksoppervlakte van de woning. Belanghebbende heeft dit niet bestreden. Gelet op deze onjuiste aanduiding in het taxatierapport van belanghebbende acht het Hof ook belanghebbende niet geslaagd in haar bewijslast. 
      
    
    
      4.8.
      Het formele verweer dat belanghebbende voorts heeft gevoerd hoeft gelet op het vorenstaande geen nadere behandeling. 
      
    
    
      4.9.
      Nu beide partijen niet slagen in de op hen rustende bewijslast, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 1.150.000. 
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Omdat het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. 
      
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 620 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten bezwaarschrift en hoorzitting, 2 punten maal € 310), op € 1.750 voor het beroep (2 punten beroepschrift en verschijnen ter zitting, 2 punten maal € 875) en op € 1.750 voor het hoger beroep (2 punten hogerberoepsschrift en verschijnen ter zitting, 2 punten maal € 875), vermeerderd met de kosten van het door belanghebbende ingediende taxatierapport ten bedrage van € 128,26 (Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, 28796); 2 uren, niet-inpandige opname), ofwel in totaal op € 4.248,26.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.150.000;
      
      
        vermindert de aanslag ozb dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.248,26;
      
      
        en gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht  vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op  2 juli 2024
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd	De voorzitter,
      de uitspraak te tekenen.
    
    
    
    
    
    
    
    
      	R.A.V. Boxem
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 2 juli 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.