ECLI:NL:RBNHO:2019:2996, Rechtbank Noord-Holland, 10-04-2019, 7100957
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2019-04-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Verhuurdersvacuüm gedurende 12 jaar. Cessie achterstallige huur. Dringend eigen gebruik en renovatie. Geen ontbinding wegens omstandigheden van bijzondere aard.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 7100957 \ CV EXPL  18-6378
      Uitspraakdatum: 10 april 2019
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiser in conventie
      verweerder in reconventie
      verder te noemen: [eiser] en/of eiser
      gemachtigde: mr. T. Hovers
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde] 
      
      wonende te [plaats A] , gemeente [gemeente]
      gedaagde in conventie
      eiseres in reconventie
      verder te noemen: [gedaagde] en/of gedaagde
      gemachtigde: mr. J.N. Gerritsen
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Het procesverloop blijkt uit de volgende processtukken:- de dagvaarding van 2 juli 2018 met producties E.1 – E.8;
      - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie d.d. 26 september 2018 met producties G.1 – G.12;
      - het tussenvonnis van 17 oktober 2018;- de conclusie van antwoord in reconventie tevens vermeerdering van eis d.d. 26 november 2018 met producties E.9 – E.18;
      - de brief van gedaagde van 27 november 2018 met productie G.13;
      - de brief van gedaagde van 27 november 2018 met producties G.18 – G.20 (producties G.14 -17 bestaan niet);
      - de brief van eiser van 29 november 2018 met ongenummerde bijlage;
      - de brief van eiser van 30 november 2018 met bewijs van inschrijving leveringsakte [nummer] in kadaster (ongenummerd);
      - de brief van eiser van 28 november 2018 met productie E.19;
      - de brief van eiser van 3 december 2018 met productie E.20;
      - de brief van gedaagde van 3 december 2018 met producties G.22 en G.23.
      
    
    
      1.2.
      Op 10 december 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. De zaak is gezamenlijk behandeld met de zaken met nummers 7100904 CV EXPL 18-6370, 7100922 CV EXPL 18-6374, 7100940 CV EXPL 18- 6376 en 7100969 CV EXPL 18-6380. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.  Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. 
    
    
      1.3.
      Tot slot is vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds maart 2000 de woonruimte aan de [a-straat] [huisnummer 1] te [plaats A] . Een schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst maakt geen deel uit van het procesdossier. 
    
    
      2.2.
      Het gebouw, bestaande uit winkel- bedrijfs- of beroepsruimten met apart gelegen bergingen, vijf garages en zestien maisonettes met bijbehorende grond, gelegen te [plaats A] aan de [a-straat] [huisnummer] tot en met [huisnummer] (even nummers) en [b-straat] [huisnummer] tot en met [huisnummer] (even nummers) is op 23 december 1992 door [oorspronkelijke eigenaar] in eigendom verkregen. 
    
    
      2.3.
      
        [oorspronkelijke eigenaar] is ergens tussen 1 december 2005 en 26 januari 2006 overleden. 
    
    
      2.4.
      
        [beheerder] heeft op 23 februari 2006 aan alle gebruikers van het gebouw geschreven: “(…) Hierbij delen wij u mede dat wij de beheersovereenkomst van het door u gehuurde perceel m.i.v. 1 februari 2006 hebben beëindigd.Wij hebben van de eigenaar van het pand niet vernomen wie het beheer zal voortzetten en weten om die reden ook niet aan wie u thans de huur dient te voldoen. Wij gaan er van uit dat de eigenaar u hierover op korte termijn zal informeren. (….)”.
    
    
      2.5.
      Op 29 mei 2006 heeft [beheerder] aan [gedaagde] geschreven:“(…) Zoals u weet hebben wij het beheer per 1 februari 2006 opgezegd. In de tussentijd zijn wij benaderd door een advocatenkantoor uit Duitsland, waarbij duidelijk werd dat de eigenaar van het complex is overleden. Dit advocatenkantoor is verantwoordelijk voor de afwikkeling en treedt namens de eventuele erven op.Wij hebben verder uitgelegd dat wij gezien de nieuwe omstandigheden bereid zijn om het beheer weer op te pakken. Hiervoor is inmiddels toestemming verleend. Derhalve zullen wij vanaf heden het beheer weer gaan voeren.Aangezien er tussen februari 2006 en heden geen beheer gevoerd is en er wellicht ook geen huurbetalingen door u zijn gedaan hebben wij voor uw duidelijkheid een overzicht tot en met mei 2006 ingesloten (…) en verzoeken u vriendelijk het saldo over te maken naar één van onderstaande rekeningnummers. De periodieke huurincasso zullen wij m.i.v. de maand juni 2006 hervatten. (…)”.
    
    
      2.6.
      Bij brief van 31 mei 2006 heeft [adviseur] van [adviesbureau] namens de bewoners en winkeliers van het gebouw aan [beheerder] geschreven:“(…) Het heeft de huurders dan ook bijzonder verbaasd dat u weer als verhuurder denkt te gaan optreden, zonder enige vorm van overleg.Hierbij vraag ik u, namens de huurders, mij een geldig contract c.q. overeenkomst te doen toekomen waaruit blijkt dat u gerechtigd bent opnieuw op te treden als verhuurder van het pand. (…)Namens de huurders verneem ik graag van u hoe u denkt dat het achterstallige onderhoud van het pand ongedaan te maken. (…)De huurders maken bezwaar tegen het feit dat de buiten functie gestelde betalingsmachtigingen door u, zonder akkoord van de huurders, weer zal worden gebruikt voor het incasseren van de huur.Zij geven u geen toestemming op welke wijze dan ook geld van hun rekeningen af te doen schrijven. (…)”.
    
    
      2.7.
      
        [adviseur] heeft bij brief van 1 juni 2006 de bewoners en winkeliers van het gebouw bericht:“(…) Ik adviseer u zolang er nog geen afdoend antwoord is gekomen van de firma [beheerder] ook nog geen huur aan deze firma over te maken. (…) Mocht u later om welke juridische reden wel verplicht zijn betalingen aan [beheerder] te doen, dan kan dat altijd nog gebeuren. (…)”. 
    
    
      2.8.
      Op 22 september 2006 is de stichting: Stichting Beheer Huurpanden [oorspronkelijke eigenaar] [a-straat] - [b-straat] [plaats A] (hierna: stichting [oorspronkelijke eigenaar] ) opgericht en ingeschreven in het handelsregister. Per die datum zijn [adviseur] en [bestuurslid 2] ingeschreven als bestuursleden van de stichting [oorspronkelijke eigenaar] . Per 1 augustus 2007 is [penningmeester] als penningmeester aan het bestuur toegevoegd. Stichting [oorspronkelijke eigenaar] staat nog steeds ingeschreven in het handelsregister.
    
    
      2.9.
      In 2006 heeft de besloten vennootschap [vennootschap A] , een vennootschap van de broer van [eiser] , gebruikt gemaakt van bedrijfsruimten aan de [b-straat] in het gebouw voor de exploitatie van een badkamerzaak. [eiser] , met de roepnaam [roepnaam] , hielp zijn broer regelmatig in de badkamerzaak. Op de facebook pagina van [eiser] wordt met een link verwezen naar de website van die badkamerzaak, [website] . De vennootschap heeft gehuurd van stichting [oorspronkelijke eigenaar] en huur betaald aan deze stichting.
    
    
      2.10.
      Op 20 maart 2008 heeft [medewerker advocatenkantoor] , namens Willems Advocaten & Rechtsanwälte N.V. te Amsterdam, aan WKN consult met onderwerp “t.a.v. [penningmeester] : in zaak “ [oorspronkelijke eigenaar] -property” gemaild:“Dear [penningmeester] ,Please transfer the existing amount of the foundation concerning the [oorspronkelijke eigenaar] -property tot the following bank connection in Germany:Commerzbank AGBetreft: “Na [oorspronkelijke eigenaar] ” (…)”. Deze mail is op 24 maart 2008 door WKN consult doorgestuurd aan ‘ [roepnaam] ’.
    
    
      2.11.
      Enkele bewoners en bedrijfsmatige gebruikers van het pand zijn een procedure onder rolnummer HA ZA 2010-1489 aangevangen tegen stichting [oorspronkelijke eigenaar] om aan de stichting betaalde huurpenningen terug te vorderen.
    
    
      2.12.
      Blijkens een verklaring van het Ambtsgericht Charlottenburg, Duitsland, van 5 juli 2010 heeft [oorspronkelijke eigenaar] als erfgenamen achtergelaten [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] , ieder voor de onverdeelde helft. 
    
    
      2.13.
      Een kantoorgenoot van mr. Hovers heeft namens [eiser] vanaf maart 2011 onderhandeld met de Duitse advocaten van de erven [oorspronkelijke eigenaar] . Uiteindelijk is op 22 augustus 2011 overeenstemming bereikt over de koop van het gebouw door [eiser] van de erven [oorspronkelijke eigenaar] . De erven hebben geen vrijwillige medewerking willen verlenen aan de levering van het gebouw omdat zij ook onderhandelingen hadden lopen met een andere gegadigde, [2e gegadigde] . Zowel [eiser] als [2e gegadigde] hebben aanspraak gemaakt op levering van de eigendom van het gebouw. [eiser] en [2e gegadigde] hebben beiden leveringsbeslag gelegd op het gebouw en een vordering tot nakoming ingesteld.
    
    
      2.14.
      Op 2 maart 2012 is [erfgenaam 1] overleden. Op 14 juni 2012 is [erfgenaam 2] overleden.
    
    
      2.15.
      Bij vonnis van 31 oktober 2012 heeft de rechtbank Haarlem bij verstek uitspraak gedaan in de zaak met rolnummer HA ZA 12-263 en [erfgenaam 1] en [erfgenaam 2] hoofdelijk veroordeeld tot verlening van medewerking aan de levering aan [eiser] van het gebouw voor een koopsom van € 975.000,- k.k. binnen dertig dagen na betekening van het vonnis, met bepaling dat de leveringsakte alle bepalingen diende te bevatten die gebruikelijk zijn en dat het vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van [erfgenaam 1 en erfgenaam 2] aan het opstellen van en het transporteren van de leveringsakte, veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 10.000,- per dag met een maximum van € 975.000,-, en veroordeeld tot betaling van de beslagkosten en proceskosten.
    
    
      2.16.
      De gemeente [gemeente] heeft de bewoners van het gebouw in een brief van 11 oktober 2011 geïnformeerd:“(…) Bij brief van 12 juni 2003 is de eigenaar gewezen op de slechte staat van het pand. In juli 2006 heeft een inspectie plaatsgevonden (…) Vervolgens is aan een betonbeschermingsbureau de opdracht gegeven om de betonconstructie van het complex veilig te stellen. Op 1 augustus 2007 is daarvoor een voornemen tot toepassing bestuursdwang verzonden. Deze werkzaamheden zijn vervolgens uitgevoerd waarmee het directe gevaar voor de omgeving is weggenomen. Als u toen al bewoners was van het complex bent u daarover bij brief van 2 november 2007 geïnformeerd..(…)In dit geval is de eigenaar overleden en inmiddels staat vast wie beschikkingsbevoegd is over de nalatenschap (waaronder dit pand). Wij hebben de eigenaar inmiddels aangeschreven (…) Ook hebben wij op 27 september 2011 een inspectie uitgevoerd. (…) Daarom adviseren wij u met klem de balkons niet te betreden. (…)”.
    
    
      2.17.
      Bij brief van 27 april 2012 heeft de gemeente de bewoners met het oog op de veiligheid verboden om de balkons te betreden. In 2012 heeft de gemeente [gemeente] enige noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan het gebouw verricht. Deze kosten bedroegen tezamen met onbetaald gebleven gemeentelijke belastingen (WOZ) op 28 juli 2016 € 122.434,87.
    
    
      2.18.
      In 2013 heeft [eiser] de rechtbank te Padua en de rechtbank in Turijn verzocht om een beheerder voor de nalatenschappen aan te stellen. Op 5 december 2013 is [curator 1] en op 21 maart 2014 is [curator 2] als curator over de nalatenschap van [erfgenaam 1] respectievelijk [erfgenaam 2] benoemd. 
    
    
      2.19.
      Op 31 maart 2014 heeft [eiser] het verstekvonnis van 31 oktober 2012 aan de curatoren betekend. [curator 1] heeft het betekende vonnis op 30 april 2014 ontvangen en [curator 2] op 16 mei 2014.
    
    
      2.20.
      Op 29 december 2017 is bij akte verleden voor [notaris] , notaris te Amsterdam, de eigendom van het gebouw geleverd aan [eiser] . De levering vond plaats ter uitvoering van voormeld verstekvonnis. De koopprijs bedroeg € 975.000,00 en is volgens de leveringsakte voldaan door storting op een kwaliteitsrekening van de notaris ter uitbetaling aan de beslagleggers. Verder is in de leveringsakte bepaald dat indien in de akte niet uitdrukkelijk is afgeweken, de bepalingen zoals vermeld in het koopcontract van toepassing zijn. De akte is op 2 januari 2018 om 9:00 uur ingeschreven in de openbare registers.
    
    
      2.21.
      De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief van 15 januari 2018 aan de bewoners van de [a-straat] [huisnummer 1] geschreven dat [eiser] met ingang van 1 januari 2018 eigenaar is van het gebouw en dat hij heeft geconstateerd dat de bewoners de woonruimte hebben gekraakt, althans onrechtmatig in gebruik hebben genomen. [eiser] heeft de bewoners gesommeerd om de woonruimte uiterlijk 31 januari 2018 te ontruimen en een kort geding tot ontruiming aangezegd. Ook heeft [eiser] de bewoners aansprakelijk gesteld voor vertragingsschade. [eiser] heeft daarbij aangegeven op de kortste termijn over te gaan tot renovatie en herontwikkeling van het pand.
    
    
      2.22.
      
        
          [eiser] heeft met de curatoren in de voornoemde nalatenschappen een ‘Settlement Agreement’ gesloten, waarin onder meer is overeengekomen:
        
          “2.1 [eiser] shall pay to [curator 2] and [curator 1] , together, a total amount of € 120.000,00 (…) for:
          
          b. The transfer of all possible existing rental agreements (with rights and duties) in the Building;
          
          c. The purchase of all possible accrued credits (past, present and future) pertaining to the payment of rents for the living units and shops in the Building;
          
          (…)
          
          2.3. [curator 2] and [curator 1]
        
      
      
        a. confirm by signing this agreement that [eiser] is the rightful purchaser of the Building and that the agreed price has been paid through the payment of the amount mentioned in point 2.1. 
        
        (…)
      
      
        d. transfer, by signing this agreement, to [eiser] all possible existing rental contracts in the Building;
      
      
        (…) 
      
      
        e. transfer by signing this agreement to [eiser] all past, present and future (until the day the ownership of the Building will have been transferred to [eiser] ) credits accrued and to be accrued which are due or will be due to the landlord on the basis of the possible rental contracts in the Building, both still existing and terminated; (…)”.
        De overeenkomst is door [eiser] in november 2017 ondertekend. 
    
    
      2.23.
      
        [eiser] heeft uitvoering aan deze overeenkomst gegeven en op 5 februari 2018 de helft van het overeengekomen bedrag aan de curatoren betaald. [curator 1] en [curator 2] hebben de overeenkomst op 9 februari 2018 ondertekend. Op 9 maart 2018 heeft [eiser] de tweede helft van het bedrag betaald. 
    
    
      2.24.
      
        [eiser] heeft een deel van de kosten van de door de gemeente [gemeente] uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden betaald. 
    
    
      2.25.
      Mr. Hovers heeft mr. K. Gerritsen, de voormalig gemachtigde van [gedaagde] , in de dossiers van zes andere bewoners van woonruimte in het gebouw op 25 april 2018 bericht dat hen een ontruimingstermijn wordt toegestaan tot 31 oktober 2018.
    
    
      2.26.
      
        [eiser] heeft met de bewoner van de woonruimte aan de [a-straat] [huisnummer 2] , gelegen naast het gehuurde, op 12 juni 2018 een vaststellingsovereenkomst tot ontruiming gesloten. De betreffende woonruimte is opgeleverd en vervolgens door [eiser] in gebruik gegeven aan een derde.
    
    
      2.27.
      
        [eiser] heeft bij brief van 26 april 2018 aan [gedaagde] laten weten dat hij van haar de huur over de periode 2013 tot en met 2017 te vorderen heeft, waarbij hij [gedaagde] heeft verzocht hem te laten weten wat de hoogte van de laatstelijk door haar betaalde huurprijs per maand was. Aan het verzoek tot opgave van de huur heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven.
    
    
      2.28.
      Op 15 mei 2018 heeft mr. Hovers aan mr. K. Gerritsen geschreven dat het overleg tussen partijen lijkt te stranden en dat hij zal overgaan tot het treffen van rechtsmaatregelen. Waarop mr. Gerritsen op 17 mei 2018 heeft geantwoord dat [eiser] de huurovereenkomst pas over drie jaar kan opzeggen. 
      
    
    
      2.29.
      Ir. [naam ingenieur] heeft in opdracht van [eiser] onderzoek gedaan naar de staat van de balkons en de galerij. In zijn rapport van 2 oktober 2018 is opgenomen dat de wapening in het beton ernstig is aangetast door corrosie. Daarom dient de wapening, in afwachting van algehele renovatie geconserveerd te worden. De balusters van het hekwerk zitten nog volledig in het beton en zitten nog voldoende vast. Op sterkte voldoen de balkons nog. Verder zijn enige maatregelen op korte termijn noodzakelijk. 
      
    
    
      2.30.
      Bij brief van 9 oktober 2018 heeft de gemeente [gemeente] [eiser] geïnformeerd:“Op 1 mei 2018 hebben wij uw ruimtelijk initiatief (…) ontvangen. Op 24 september 2018 heeft u dit initiatief in een overleg mondeling toegelicht. Het door u ingediende initiatief ziet toe op sloop van het bestaande pand en realisatie van een pand van 5 bouwlagen met appartementen, hotelkamers, bedrijfsruimten en bijbehorende parkeergarage..Uw initiatief past niet binnen het bestaande bestemmingsplan [plaats A] -West, zowel de beoogde bouwmassa als de beoogde functies zijn niet passend. Daarnaast is een herontwikkeling naar hotel en/of bedrijfsruimten op deze locatie op basis van de gemeentelijke Detailhandelsvisie niet wenselijk. Dergelijke functies dienen te worden geconcentreerd op locaties die meer kansrijk zijn dan de [b-straat] . Gezien de bouwkundige staat van het huidige pand vinden we het echter wel wenselijk dat op de locatie herontwikkeling plaatsvindt. Indien u bereid bent om uw initiatief voor herontwikkeling te beperken tot de functie wonen zijn wij bereid om de haalbaarheid hiervan met u te onderzoeken. (…)Een mogelijke herontwikkeling van de locatie begint met het opstellen van een zogenaamd startdocument.(…)Deze startdocumentfase heeft een doorlooptijd van circa 6 tot 9 maanden. Hierna volgen zoals gebruikelijk nog de fasen van voorontwerp bestemmingsplan, het ontwerp bestemmingsplan en de omgevingsvergunning. (…)”.
    
    
      2.31.
      
        [eiser] heeft de gebruikers van de woonruimten en bedrijfsruimten in het gebouw op 13 oktober 2018 bericht dat hij door de gemeente is verplicht om werkzaamheden aan de gevels en de balkons van de woningen te verrichten en dat deze op 22 oktober 2018 zullen aanvangen.
    
    
      2.32.
      
        [eiser] heeft de gemeente [gemeente] op 16 november 2018 bericht:“(…) Wij zouden graag doorgaan met de herontwikkeling van deze lokatie aan de [b-straat] op de door de gemeente voorgestelde weg. Met het voornemens om het bouwvolume te vergroten, omdat dit de haalbaarheid vergroot en beter aansluit op de omliggende bebouwing. (…) en het mogelijk mengen met andere gebruiksfuncties op debegane grond. (…)”.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, na vermeerdering en wijziging van eis, en voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      A. “de tussen [eiser] en [gedaagde] vigerende huurovereenkomst met betrekking de woning staande en gelegen aan de [a-straat] [huisnummer 1] te ( [postcode] ) [plaats A] tegen de vroegst mogelijke datum, althans op een door Uw rechtbank in goede justitie vast te stellen datum en tijdstip, te ontbinden;
      
      
         [gedaagde] te veroordelen, binnen drie dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, de woning staande en gelegen aan de [a-straat] [huisnummer 1] te ( [postcode] ) [plaats A] , alsmede de bij [gedaagde] in gebruik zijnde onroerende aanhorigheden, w.o. doch niet uitsluitend aan de [b-straat] / [a-straat] gelegen garagebox, met al het hare en de haren en al degenen die van harentwege de woning gebruiken, algeheel en uiterlijk per 1 oktober 2018, althans uiterlijk per een in goede justitie te bepalen datum, te ontruimen onder afgifte van alle sleutels aan [eiser] en ontruimd te houden, zulks op straffe van verbeurte van een jegens [eiser] direct opeisbare dwangsom van € 250,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet of niet geheel aan deze veroordeling zal voldoen;
         [gedaagde] te veroordelen, binnen drie dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, een onderbouwde opgave te doen aan [eiser] van de hoogte van de laatstelijk door haar betaalde maandelijkse huur, zulks op straffe van verbeurte van een jegens [eiser] direct opeisbare dwangsom van € 250,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet of niet geheel aan deze veroordeling zal voldoen; 
         [gedaagde] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag gelijk aan de huurachterstand gerekend vanaf juni 2013 tot en met december 2017, vermeerderd met de wettelijke rente over maandelijks vervallen huurtermijnen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
         [gedaagde] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag gelijk aan de huurachterstand gerekend vanaf januari 2018 tot en met juni 2018, vermeerderd met de wettelijke rente over maandelijks vervallen huurtermijnen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
         [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen een huur-, althans gebruiksvergoeding gelijk aan de huursom per maand, te rekenen vanaf 1 juli 2018  tot aan de datum van de algehele ontruiming;
         [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen een gebruikersvergoeding gelijk aan de huursom per maand, te rekenen vanaf de datum der ontbinding van de huurovereenkomst, zulks voor iedere maand, of een gedeelte daarvan, tot aan de datum van de algehele ontruiming;
         [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,- zonder betekening, dan wel € 199,- in het geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en — voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen die termijn plaatsvindt — te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten te rekenen vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.”
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft vanaf januari 2018 geen huur betaald aan [eiser] . Omdat huur een brengschuld is die op tijd moet worden voldaan, geldt dat een huurder meteen in verzuim is als de huur niet tijdig wordt voldaan. 
    
    
      3.3.
      Daarnaast heeft [eiser] per de datum van de levering van de eigendom van het gebouw de openstaande huurpenningen gecedeerd gekregen van de met het beheer van de nalatenschappen belaste curatoren. [gedaagde] heeft niet gesteld dat zij in deze periode huur heeft betaald.  
      
    
    
      3.4.
      Gelet op de omvang van de huurachterstand is er sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door [gedaagde] . Deze tekortkomingen kunnen niet meer ongedaan worden gemaakt. [eiser] maakt daarom terecht aanspraak op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 
    
    
      3.5.
      Ook dient [gedaagde] de huurachterstand aan [eiser] te betalen. Anders dan [gedaagde] aanvoert kan zij zich niet rechtsgeldig beroepen op opschorting van betaling van de huurpenningen omdat er geen sprake kan zijn van huurprijsvermindering. Verder is van betaling van huur in natura door het verrichten van verhuurdersonderhoud niets gebleken. Nu [gedaagde] geen gehoor heeft gegeven aan de oproep van [eiser] om aan te geven wat de hoogte was van de laatstelijk door haar betaalde huur, vordert [eiser] tevens dat [gedaagde] opgave daarvan doet.  
      
    
  
  
    
      4Het verweer 
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] doet een beroep op de huurbescherming die zij geniet op basis van de huurovereenkomst en de toepasselijkheid van het woonruimteregime. Verder heeft te gelden dat voor een deel van de verhuurde ruimtes in het gebouw gelet op de wachttijd van drie jaar ex 7:274 lid 5 onder b en 7:296 lid 2 BW niet kan worden opgezegd.
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] betwist dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst bestaande uit het laten ontstaan van een huurachterstand. De huurbetalingen zijn vanaf 2013 rechtsgeldig opgeschort omdat het huurgenot al twee decennia lang nihil is vanwege de zeer slechte onderhoudstoestand van het gehuurde en de verwaarloosde staat van het gebouw. Zij heeft daarom recht op huurvermindering naar evenredigheid van het verminderde huurgenot. Omdat [eiser] bekend was met de gebreken van het gehuurde, mocht [gedaagde] zonder voorafgaande melding aan [eiser] de betaling van de huur opschorten. Daarbij komt dat [gedaagde] het gehuurde zelf intact heeft gehouden en dat dit verrichte onderhoud als in natura betaalde huur dient te worden beschouwd.
      
    
    
      4.3.
      Ook voert [gedaagde] aan dat het voor haar sinds vele jaren onduidelijk is aan wie zij de huur bevrijdend had kunnen betalen. Na de ontvangst van de brief van 15 januari 2018 heeft [gedaagde] via haar gemachtigde contact opgenomen met [eiser] en zijn partijen in overleg getreden. Door de twijfel bij [gedaagde] over de rechtmatigheid van de eigendomsverkrijging door [eiser] en de eerdere slechte ervaringen met huur betalingen via de Stichting [oorspronkelijke eigenaar] is zij niet tot huurbetaling overgegaan. [gedaagde] verzoekt om een terme de grâce om als nog aan haar betalingsverplichting te kunnen voldoen.
      
    
    
      4.4.
      Voor zover de huurachterstand is gebaseerd op cessie beroept [gedaagde] zich op de nietigheid daarvan. Er is niet voldaan aan het bepaalbaarheidsvereiste omdat de door [eiser] in het geding gebrachte settlement agreement en leveringsakte daartoe onvoldoende zijn. Ook uit het bepaalde in artikel 7:226 volgt niet dat de ‘oude wanprestatie’ van [gedaagde] is mee overgegaan op de nieuwe eigenaar en verhuurder. Tot slot kan het recht op ontbinding wegens de oude vermeende wanprestatie niet via cessie worden overgedragen. 
    
    
      4.5.
      Gelet op de jarenlange betrokkenheid van [eiser] bij het gebouw waarin het gehuurde is gelegen en het feit dat hij sinds 2012 beschikte over een verstekvonnis waarmee hij de eigendom van het gebouw geleverd kon krijgen, had hij zich vele jaren eerder bij de huurders kunnen melden als potentiele eigenaar. Door dit niet te doen, heeft hij zijn rechten thans verwerkt, althans zijn zijn aanspraken op betaling van achterstallige huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
    
    
      4.6.
      Tot slot verzet [gedaagde] zich tegen de gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen na betekening van het vonnis omdat dit slechts tot leegstand zal leiden nu van een concreet, realiseerbaar plan nog geen sprake is. Daarbij komt dat [eiser] als nieuwe eigenaar ten aanzien van enkele andere huurobjecten in het gebouw de wettelijke wachttijd van drie jaar (ex artikel 7:274 lid 5 sub b BW en artikel 7:296 lid 2 BW) in acht moet nemen. Voorlopig komt het gehele gebouw dus toch niet leeg, zodat de plannen van [eiser] die zijn gericht op sloop en nieuwbouw de eerstkomende jaren niet ten uitvoer kunnen worden gelegd en hij ook geen belang heeft bij het leegkomen van het gehuurde. 
    
    
      4.7.
      Verder dient een eventuele ontruimingsverplichting niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard omdat de gevolgen voor [gedaagde] : het verlies van haar woning, te verstrekkend zijn.
    
  
  
    
      5De tegenvordering en het verweer
    
      5.1.
      
        [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot het laten uitvoeren van integraal onderhoud aan het gehuurde en het gehuurde weer volledig in veilige staat te brengen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor elke dag dat hij hieraan niet voldoet tot een maximum van € 75.000,00, te vermeerderen met de proceskosten en nakosten. 
      
    
    
      5.2.
      
        [gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat sinds 2006, of eerder, geen enkel onderhoud is uitgevoerd door de verhuurder. Het gebouw is onveilig en brokkelt letterlijk af. Hierdoor is het gehuurde feitelijk onbewoonbaar en onbruikbaar. Al jarenlang ontbreekt vrijwel elk huurgenot. 
      
    
    
      5.3.
      
        [eiser] betwist de tegenvordering en stelt dat [gedaagde] niet concreet heeft aangegeven welke gebreken aan het gehuurde het betreft. De door [gedaagde] genoemde punten zijn geen gebreken die het gehuurde zelf betreffen. Het afbrokkelende beton betreft de buitenzijde van het gebouw waarin het gehuurde is gelegen. [eiser] heeft dit inmiddels laten sealen. Het door [gedaagde] genoemde uitblijven van onderhoud aan het gebouw en de verminderde representativiteit van het gebouw, kwalificeren niet als gebreken aan het gehuurde zelf. Voor zover wel sprake zou zijn van een gebrek, dan kan niet van [eiser] worden verlangd dat hij in aanloop naar de beoogde renovatie en sloop nog grootschalig herstelwerk aan het gebouw moet verrichten, te minder daar het belang van [gedaagde] als huurder bij een verbeterde uitstraling van gebouw zeer beperkt is. Gezien de specifieke omstandigheden van onderhavige casus is het verbinden van een dwangsom aan de vordering ongepast nu de huurinkomsten nagenoeg nihil bedragen. Subsidiair acht [eiser] een forse matiging op zijn plaats. Verder dient de vordering in reconventie niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard gelet op aard van de vordering, te weten de uitvoering van tijdelijke herstelmaatregelen tot aan renovatie en/of sloop van het gebouw.
      
    
  
  
    
      6De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      
        de vorderingen A en B
        
      
      
        cessie ‘oude’ huurachterstand
        
      
    
    
      6.1.
      
        [eiser] heeft ter gelegenheid van zijn eiswijziging de gronden van zijn eis aangevuld en een nadere uitleg en onderbouwing gegeven met betrekking tot zijn stelling dat hij de eigendom van het gebouw en de vorderingsrechten wegens huurachterstand rechtmatig heeft verkregen. Ter zitting heeft [gedaagde] haar verweer omtrent de rechtmatige eigendomsverkrijging van het gebouw door [eiser] laten varen, doch gehandhaafd met betrekking tot de verkrijging van de vordering wegens huurachterstand over de periode gelegen vóór 2018. Volgens haar is geen sprake van een rechtsgeldige cessie. Voor zover dat wel het geval zou zijn, heeft [gedaagde] aangevoerd dat het beroep van [eiser] op de cessie en de daaruit voortvloeiende rechtsgevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
    
    
      6.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter kan het antwoord op de vraag of al dan niet sprake is van een rechtsgeldige cessie in het midden blijven, omdat het beroep van [gedaagde] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de gegeven omstandigheden slaagt. Daartoe is het volgende redengevend. 
      
    
    
      6.3.
      Een huurovereenkomst is een tweezijdige overeenkomst waarbij huurder en verhuurder over en weer verplichtingen jegens elkaar hebben. Weliswaar is ter beschikking geven en houden van het gehuurde aan de huurder een essentiële verplichting van de verhuurder, maar hij heeft daarnaast andere verplichtingen onder meer daar waar het gaat om het herstel van gebreken. Voorts is van belang dat de wetgever aan met name huurders van woonruimte en 290-bedrijfsruimte als de veelal zwakkere partijen, vaak vergaande bescherming heeft toegekend waarvan niet of nauwelijks bij overeenkomst kan worden afgeweken. 
      
    
    
      6.4.
      
        Vast staat dat het voor de huurders van het gebouw, [gedaagde] incluis, na het overlijden van [oorspronkelijke eigenaar] gedurende vele jaren volstrekt onduidelijk was wie zij als hun verhuurder konden en moesten beschouwen. Afgezien van de door de gemeente uitgevoerde werkzaamheden, heeft onderhoud aan het gehuurde in die periode nooit plaatsgevonden en zijn gebreken evenmin verholpen, terwijl uit de onder 2.16 genoemde correspondentie en de huidige toestand van het gebouw kan worden afgeleid dat de onderhoudstoestand daarvan al vele jaren te wensen overlaat. De huurders konden zelfs nergens terecht als zij een indeplaatsstelling hadden willen realiseren, als zij een huurprijswijziging hadden willen bewerkstelligen of als zij de huurovereenkomst hadden willen opzeggen. Hoewel de huurders aanvankelijk nog moeite hebben gedaan om huur te betalen via de door hen zelf opgerichte Stichting [oorspronkelijke eigenaar] , is door de eigenaren in die periode (de zusters [erfgenaam 1 en erfgenaam 2] en de nalatenschap van de zusters) na de brief van 29 mei 2006 geen aanspraak gemaakt op betaling van achterstallige huur. En hoewel [eiser] al jaren doende is de eigendom van het pand te verkrijgen en bovendien zelf gebruiker was van een ruimte in het gebouw en dus op de hoogte was van de positie waarin de huurders zich bevonden, heeft hij zich steeds stil gehouden. Hij heeft de huurders er in elk geval nooit op gewezen dat hij als vermoedelijke nieuwe eigenaar te zijner tijd nog aanspraak zou maken op de achterstallige huur. In deze bijzondere situatie hoefden de huurders er geen rekening meer mee te houden dat zij alsnog voor de achterstallige huur zouden worden aangesproken. Evenmin kan van hen worden verlangd dat zij de huur voor al die jaren hebben gereserveerd. Indien [eiser] alsnog aanspraak zou kunnen maken op de achterstallige huur van vóór 1 januari 2018, zouden de huurders op oneigenlijke wijze worden benadeeld, hetgeen niet strookt met de wettelijke huurbescherming waarop zij aanspraak kunnen maken. Gelet hierop heeft [eiser] zijn rechten verwerkt, althans is een beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dat betekent dat voor zover de vorderingen van [eiser] zijn gebaseerd op de vóór 1 januari 2018 ontstane huurachterstand, deze zullen worden afgewezen.
        
          m.b.t. huurachterstand vanaf januari 2018
          
        
      
    
    
      6.5.
      Verder heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde] ook sinds januari 2018 tekort is geschoten in de betaling van de huur. Zoals [eiser] terecht stelt, is sinds 15 januari 2018 bij [gedaagde] duidelijk dat [eiser] de eigenaar is en dat [gedaagde] bevrijdend de huur kan betalen. Dat [gedaagde] vanwege ervaringen in het verleden met [adviesbureau] en Stichting [oorspronkelijke eigenaar] huiverig was om huur te betalen, kan zij [eiser] niet tegenwerpen. Zij had door inzage in de openbare registers eenvoudig kunnen vaststellen of [eisers] stelling dat hij de eigenaar was geworden van het gehuurde, juist was. Vastgesteld kan worden dat [gedaagde] tot op heden geen huur heeft betaald aan [eiser] . 
    
    
      6.6.
      In de wet (artikel 6:265 lid 1 BW) is ten aanzien van wederkerige overeenkomsten, zoals een huurovereenkomst, bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Verder is bepaald dat, voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is. Door sinds januari 2018 de huur niet te betalen is [gedaagde] in verzuim komen te verkeren. [eiser] heeft daarom in beginsel recht op ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij [gedaagde] zich terecht beroept op de aanwezigheid van tekortkomingen van geringe betekenis of omstandigheden van bijzondere aard. 
    
    
      6.7.
      
        
          [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij in onderhandeling is getreden met [eiser] over onder meer de hoogte van de huur en de wijze waarop verdere uitvoering aan de huurovereenkomst zou worden gegeven. Lopende die onderhandeling heeft [eiser] [gedaagde] nimmer een rekeningnummer verstrekt waarop huurpenningen zouden kunnen worden overgemaakt. Ook voert [gedaagde] aan dat huurgenot vrijwel geheel ontbreekt en dat de huur daarom op nihil gesteld zou moeten worden: van een huurachterstand is dan geen sprake. Ook voert zij aan zich terecht op opschorting te beroepen omdat [eiser] geen onderhoud laat uitvoeren. 
        
          beroep huurder op aanwezigheid van een tekortkoming van geringe betekenis
          
        
      
    
    
      6.8.
      Het verweer van [gedaagde] dat het niet betalen van huur over de periode vanaf januari 2018 een tekortkoming van geringe betekenis is, faalt. Daarvoor is het volgende redengevend. Het betalen van huur is een essentiële verplichting van de huurder. Het niet betalen van de huur gedurende een periode van tenminste drie maanden leidt gewoonlijk tot toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huur wegens wanprestatie. Vast staat dat [gedaagde] sinds januari 2018 niet heeft betaald. 
      
    
    
      6.9.
      Het verweer van [gedaagde] dat er – samengevat – geen sprake kan zijn van huurachterstand omdat het huurgenot grotendeels ontbrak en zij daardoor recht heeft op vermindering van de huur naar evenredigheid en daarmee in retroperspectief de betalingen rechtsgeldig heeft opgeschorst, dient te falen. Terecht heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde] zich ten onrechte op opschorting beroept omdat geen sprake kan zijn van een beroep op huurvermindering nu [eiser] niet in kennis is gesteld van concrete gebreken aan het gehuurde en overigens de door [gedaagde] genoemde kwesties geen gebrek zijn. Ook vormen de door [gedaagde] aangehaalde voorbeelden geen betaling via onderhoud in natura, omdat (i) die voorbeelden onderhoud betreffen dat nodig is aan de binnenzijde van het gehuurde en daarmee (in beginsel) kwalificeren als huurdersonderhoud; (ii) de gestelde verminderde representativiteit van het gebouw het gehuurde niet minder bruikbaar maakt; en (iii) huurder geen verhuurdersonderhoud heeft gepleegd. Daarbij kan huurprijsvermindering alleen worden gevorderd voor gebreken die verhuurder kende en daarvan is in dit geval geen sprake. Verder valt uit de stukken en de standpunten van [gedaagde] onvoldoende op te maken welke mankementen de woning zelf betreffen. 
      
      
        
          beroep huurder op aanwezigheid omstandigheden van bijzondere aard
        
      
      
    
    
      6.10.
      
        [gedaagde] heeft zich beroepen op omstandigheden van bijzondere aard die de gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Dit beroep slaagt, gelet op het bestaan van een verhuurdersvacuüm sinds het overlijden van [oorspronkelijke eigenaar] tot aan [eisers] eerste brief van 15 januari 2018 van circa twaalf jaar later en de handelswijze van [eiser] die gericht was op het huur- en gebruiksvrij krijgen van het gebouw. Uit de overgelegde, spaarzame correspondentie tussen [eiser] en [gedaagde] blijkt dat [eiser] niet gericht was op het voortvarend scheppen van duidelijkheid in de huurverhouding, naleving en bestendiging van de huurrelatie doch uitsluitend op beëindiging daarvan. Daarbij lijkt de wens om tot huur beëindiging te komen niet zozeer te zijn ingegeven door de omstandigheid dat de huur niet is betaald, maar door het voornemen van [eiser] om het gebouw te slopen en daar een nieuw gebouw neer te zetten. Deze omstandigheden maken dat, hoewel de betaling van een huurvordering een brengschuld is, het betalingsgedrag van [gedaagde] thans niet kan leiden tot ontbinding van de huur. 
      
    
    
      6.11.
      Het primair onder A en B gevorderde zal gelet op het vorenstaande worden afgewezen. Er is onvoldoende grond om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde over te gaan.
      
      
        
          de vordering onder C
          
        
      
    
    
      6.12.
      
        [eiser] heeft bij gebreke van een huurovereenkomst gevorderd dat [gedaagde] hem laat weten welke huurprijs zij laatstelijk heeft betaald. [eiser] heeft niet aangevoerd op grond waarvan op [gedaagde] een dergelijke verplichting zou rusten. Dit lag als degene die betaling van achterstallige huur vordert, wel op zijn weg. Dit geldt temeer nu hij stelt door koop eigenaar te zijn geworden van het gehuurde zodat verondersteld mag worden dat [eiser] destijds, tijdens de onderhandelingen, kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen van de toen bestaande huurovereenkomsten. Voorts geldt dat [eiser] stelt door cessie rechthebbende te zijn op alle nog openstaande huurvorderingen in welk verband eveneens verondersteld mag worden dat [eiser] weet om welke huurbedragen het gaat. Van [gedaagde] kan niet worden verlangd dat zij onderbouwd kan aantonen welk huurbedrag zij circa twaalf jaar geleden betaalde. Voorstelbaar is immers dat zij niet meer beschikt over bankafschriften uit die tijd. De onduidelijke situatie die jarenlang heeft bestaan, is niet aan haar te wijten en dient ook niet voor haar risico te komen. De vordering zal daarom ook worden afgewezen. 
      
      
        
          de vorderingen onder D, E, F, en G 
        
      
      
    
    
      6.13.
      Zoals uit hetgeen onder 6.4. is overwogen kan [eiser] geen aanspraak maken op betaling van de huurachterstand over de periode vanaf juni 2013 tot en met december 2017. De daarop gerichte vordering zal dan ook worden afgewezen. 
      
    
    
      6.14.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ter zake van de verplichting van [gedaagde] tot het betalen van huur vanaf 1 januari 2018, ligt het in de rede dat [gedaagde] vanaf 1 januari 2018 huur betaalt. De daarop gerichte vorderingen kunnen echter niet worden toegewezen nu thans niet vast staat welk huurbedrag [gedaagde] per maand verschuldigd is en hoe groot de achterstand is. Dat betekent dat de vorderingen onder E, F en G te onbepaald zijn om toegewezen te worden. Indien de hoogte van de destijds overeengekomen huurprijs niet komt vast te staan, ligt het op de weg van [eiser] om met [gedaagde] in overleg te treden over de hoogte van de door haar te betalen huur, mede aan de hand van de wettelijke regels betreffende huurprijzen van woonruimte en de woningwaarderingsstelsels. 
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.15.
      In reconventie heeft [gedaagde] gevorderd dat [eiser] wordt veroordeeld tot het, op straffe van een dwangsom, uitvoeren van integraal onderhoud aan het gehuurde. Volgens [gedaagde] is het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt in zodanig slechte staat dat hierdoor een onveilige situatie is ontstaan. Dit wordt door [eiser] betwist. 
      
    
    
      6.16.
      
        Hoewel vast staat dat het gebouw in slechte staat is en onderhoud behoeft, kan de vordering niet worden toegewezen. Daartoe is het volgende redengevend. Een verhuurder is gehouden om op verlangen van een huurder gebreken te verhelpen. Dat impliceert dat de huurder aan de verhuurder kenbaar moet maken met welke gebreken het gehuurde behept is en waarvan hij reparatie verlangt. Het uitvoeren van integraal onderhoud ziet op meer dan alleen het herstellen van gebreken. Het uitvoeren van onderhoud kan en zal immers ook gericht zijn op werkzaamheden ter voorkoming van (toekomstige) gebreken. Dergelijk onderhoud kan in elk geval niet als het herstel van gebreken worden aangemerkt. [gedaagde] had zowel in haar aanmaningen aan [eiser] als in de dagvaarding specifiek moeten omschrijven van welke gebreken zijn reparatie verlangde. Nu zij dat heeft nagelaten, dient de vordering te worden afgewezen.  
        
          
          de proceskosten
          
        
      
    
    
      6.17.
      Gelet op de uitkomst van de procedure is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen in beide procedures
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      7.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      7.2.
      
        bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
        
          
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      7.3.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      7.4.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam. 
        De griffier		De kantonrechter