ECLI:NL:RBMNE:2023:1293, Rechtbank Midden-Nederland, 28-02-2023, UTR 22-865
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Bezwaar op beroep. WOZ woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/865
      
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2023 in de zaak tussen
      
    
    
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: G. Gieben),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (vertegenwoordigd door M.F.M. Boerlage).
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2021 (de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op €
      273.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] (de aanslag). De heffingsmaatstaf van de aanslag is eveneens € 273.000.
    
    
    
      Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De rechtbank heeft de zaak behandeld op de online zitting van 13 september 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1978 gebouwde rijwoning, heeft (exclusief de tot de woning behorende berging) een oppervlakte van 116 m² en ligt op een kavel van 190 m². De berging heeft een oppervlakte van 10 m².
    
    
    
      
        Geschil en standpunten van partijen
      
    
    2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 273.000 te hoog is.
    
    3. Eiser stelt zich op het standpunt 1e. dat de vastgestelde waarde te hoog is;
    2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 220.000;
    
    
      3e. dat verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten.
    
    
    
      3.1
      Eiser heeft ter onderbouwing van zijn eerste standpunt het volgende aangevoerd
      
        
          Verweerder heeft onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning. De achtertuin van de woning grenst aan het spoor. De in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobjecten ( [adres 6] te [woonplaats] (2x) en [adres 7] te [woonplaats] ), hebben een veel betere ligging dan die van de woning. Dat, zoals verweerder stelt, bij de bepaling van de waarde van de woning met de slechtere ligging ervan is rekening gehouden, heeft verweerder op geen enkele manier inzichtelijk gemaakt. In dit verband is van belang dat verweerder in de bezwaarfase geen grondstaffels van de vergelijkingsobjecten heeft verstrekt. Daardoor heeft eiser niet kunnen controleren of verweerder in de bezwaarfase de slechte ligging van de woning tot uitdrukking heeft gebracht in de door hem aan de grond toegekende rekenprijs per m2.
        
        
          De beide in de uitspraak op bezwaar vermelde verkoopprijzen van het vergelijkingsobject [adres 6] (€ 385.000 bij de verkoop op 12 augustus 2019 en € 311.000 bij de verkoop 2 december 2019) wijken teveel af van de waarde van de woning op waardepeildatum van € 273.000. Volgens de Waarderingsinstructie, de jaarlijkse waardebepaling van de Waarderingskamer (de Waarderingsinstructie), is een verkoopprijs van een vergelijkingsobject alleen bruikbaar als deze minder dan 35% van de waarde van de woning afwijkt. Aan dat vereiste voldoen de beide verkoopprijzen van het vergelijkingsobject [adres 6] niet.
        
        
          Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar ook de onroerende zaak [adres 7] als vergelijkingsobject opgevoerd. Dit vergelijkingsobject heeft een totaal andere bouwstijl/architectuur dan de woning, met welk verschil verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden. De verkoopprijs van dit vergelijkingsobject onderbouwt de vastgestelde waarde van de woning dan ook niet.
        
      
    
    
      3.2
      
        Eiser heeft zijn tweede standpunt, inhoudend dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet
        hoger is dan € 220.000, niet onderbouwd.
      
    
    
      3.3
      
        De onderbouwing van de derde beroepsgrond is hierna onder 13 samengevat.
        4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat 1e. de vastgestelde waarde niet te hoog is.
        2e. hij de door eiser in de bezwaarfase gevraagde, aan verweerder ter beschikking staande gegevens in de bezwaarfase aan eiser heeft verstrekt.
      
    
    
      4.1
      
        Ter onderbouwing van zijn eerste standpunt heeft verweerder in beroep een taxatieoverzicht (het Taxatieoverzicht) overgelegd. Het Taxatieoverzicht bestaat uit vijf losse opsommingen van gegevens van de woning en van vier naar op de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbare andere woningen (de vergelijkingsobjecten). Het Taxatieoverzicht is opgesteld door [B] , taxateur, en is uitgebracht op 31 maart 2021.
        Aan het Taxatieoverzicht ontleent de rechtbank de hieronder opgenomen, bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte gegevens (de herleidingsgegevens). Onder de herleidingsgegevens heeft de rechtbank in het Taxatieoverzicht opgenomen, toelichtende informatie vermeld.
        
          De herleidingsgegevens
        
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  
                    [adres 1] woning
                
              
              
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 5]
                  
                
              
            
            
              
                WOZ-waarde (€)
              
              
                273.000
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Koopsom (€)
              
              
                --
              
              
                285.000
              
              
                265.000
              
              
                407.100
              
              
                270.000
              
            
            
              
                Gecorrigeerde koopsom (€)
              
              
                --
              
              
                283.000
              
              
                259.000
              
              
                384.000
              
              
                285.000
              
            
            
              
                Deelwaarde grond (€)
              
              
                71.500
              
              
                53.650
              
              
                45.950
              
              
                89.400
              
              
                55.750
              
            
            
              
                Deelwaarde overkapping (€)
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Deelwaarde tuinhuis (€)
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
            
            
              
                Deelwaarde berging (€)
              
              
                5.000
              
              
                5.000
              
              
                3.000
              
              
                --
              
              
                5.000
              
            
            
              
                Deelwaarde garage (€)
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                --
              
              
                19.000
              
              
                --
              
            
            
              
                Deelwaarde hoofdgebouw (€)
              
              
                196.500
              
              
                224.350
              
              
                210.050
              
              
                275.600
              
              
                224.250
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€)
              
              
                1.694
              
              
                2.117
              
              
                1.827
              
              
                1.837
              
              
                2.156
              
            
          
        
      
      
      
        
          Aanvullende informatie
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  
                    [adres 1] woning
                
              
              
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
              
              
                
                  
                    [adres 5]
                  
                
              
            
            
              
                Datum verkoop- overeenkomst
              
              
                --
              
              
                05-02-2020
              
              
                14-04-2020
              
              
                16-10-2020
              
              
                03-04-2019
              
            
            
              
                Datum levering
              
              
                --
              
              
                16-03-2020
              
              
                01-02-2021
              
              
                04-01-2021
              
              
                16-04-2019
              
            
            
              
                Type woning
              
              
                rijwoning
              
              
                rijwoning
              
              
                rijwoning
              
              
                hoekwoning
              
              
                hoekwoning
              
            
            
              
                Locatie
              
              
                
                  [locatie]
                
              
              
                
                  [locatie]
                
              
              
                
                  [locatie]
                
              
              
                
                  [locatie]
                
              
              
                
                  [locatie]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1978
              
              
                1978
              
              
                1979
              
              
                1978
              
              
                1979
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                in woonwijk, achterzijde
                perceel grenst aan tramlijn
              
              
                in woonwijk, achterzijde
                perceel nabij tramlijn
              
              
                in woonwijk, achterzijde perceel grenst aan tramlijn
              
              
                in woonwijk, achterzijde
                perceel grenst aan tramlijn
              
              
                in woonwijk
              
            
            
              
                Uitstraling/type
              
              
                normaal
              
              
                normaal
              
              
                normaal
              
              
                normaal
              
              
                normaal
              
            
            
              
                Bouwkundige kwaliteit
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
            
            
              
                Staat onderhoud
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                matig/voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                normaal
              
              
                normaal
              
              
                eenvoudig/ verouderd
              
              
                normaal
              
              
                normaal
              
            
            
              
                Kaveloppervlak (m2)
              
              
                190
              
              
                139
              
              
                117
              
              
                248
              
              
                145
              
            
            
              
                Oppervlakte hoofdgebouw1 (m2)
              
              
                116
              
              
                106
              
              
                115
              
              
                150
              
              
                104
              
            
          
        
      
      
      
        Met betrekking tot de deelwaarde van de grond is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld:
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                van (m2)
              
              
                tot (m2)
              
              
                €/m2
              
            
            
              
                0
              
              
                100
              
              
                400
              
            
            
              
                101
              
              
                200
              
              
                350
              
            
            
              
                201
              
              
                300
              
              
                300
              
            
          
        
      
      Met betrekking tot de kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat onderhoud en voorzieningen is het Taxatieoverzicht het volgende vermeld:
      
      
        
          
          
          
            
              
                Met de gebruikte termen (uitstekend, goed, voldoende, matig en slecht) wordt bedoeld:
              
            
            
              
                uitstekend
              
              
                zo goed als nieuw
              
            
            
              
                goed
              
              
                op peil
              
            
            
              
                voldoende
              
              
                niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn
              
            
            
              
                matig
              
              
                onderhoud op korte termijn noodzakelijk
              
            
            
              
                slecht
              
              
                achterstallig onderhoud (direct herstel noodzakelijk)
              
            
          
        
      
      Met betrekking tot de ontwikkeling van de waarden van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum en de verkoopprijs of omgekeerd (de tussentijdse waardeontwikkeling) is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld:
      
      
        
          
          
          
            
              
                Trend 2019
              
              
                7,2%
              
            
            
              
                Trend 2020
              
              
                7,6%
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.2
      
        Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn tweede standpunt het volgende opgemerkt.
        Eiser stelt dat in de bezwaarfase is verzocht om de opbouw van de kavelwaarde en om de taxatiekaart met daarin vermeld de KOUDV+L-factoren2, maar dat aan dit verzoek is voorbijgegaan, zowel op de hoorzitting als
      
      
        
          
        
      
      1. Het hoofdgebouw is de woning of het vergelijkingsobject zonder de afzonderlijk gewaardeerde onderdelen (de grond, in vier gevallen de berging en in één geval de garage).
      
      2 De afkorting “KOUDV+L” staat voor Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging.
      
      
        in de uitspraak op bezwaar. Er bestaat geen verplichting om voor KOUDV+L-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. In het Taxatieoverzicht zijn omschrijvingen van de ligging en kwalificaties van de uitstraling/het type, de bouwkundige kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning en de vergelijkingsobjecten gegeven. Daarmee heeft verweerder zijns inziens voldoende rekenschap gegeven van de betekenis van deze kenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De grondstaffels en de gehanteerde indexeringspercentages heeft verweerder per e-mail aan eiser verstrekt3.
      
      
      
      
        
          Beoordeling
        
        
          De vastgestelde waarde van de woning
        
      
      5. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding4.
      6. Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 273.000 heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat de gemachtigde van eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door de gemachtigde van eiser verdedigde waarde van €
      220.000 komt de rechtbank slechts toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt.5
      7. De taxateur van verweerder is in het Taxatieoverzicht bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als volgt te werk gegaan.
      
        De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum en de data waarop de vergelijkingsobjecten zijn verkocht, of omgekeerd (de tussentijdse waardeontwikkeling).
        Vervolgens heeft taxateur van verweerder op de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs (de gecorrigeerde verkoopprijs) van elk vergelijkingsobject de deelwaarde van de grond en de deelwaarde(n) van de/het apart in aanmerking genomen gebouwde delen/deel van het vergelijkingsobject in mindering gebracht.
        Het deel van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject dat overblijft na de aftrek van de deelwaarden van de grond en de afzonderlijk benoemde gebouwde delen van het desbetreffende vergelijkingsobject (het hoofdgebouw) is gedeeld door het aantal m2 gebruiksoppervlakte van het hoofgebouw. Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m2 van het hoofgebouw van het vergelijkingsobject. Op dezelfde wijze is de rekenprijs per m2 van hoofdgebouw van de woning berekend, met dien verstande dat in die berekening de vastgestelde waarde van de woning de plaats inneemt van de gecorrigeerde verkoopprijs.
        Eiser heeft deze methodiek van berekening van de rekenprijzen per m2 oppervlakte van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning niet betwist
      
      
      
      
        
          
        
      
      3 Onder “de gehanteerde indexeringspercentages” verstaat verweerder, naar de rechtbank begrijpt, de “Trend 2019” en de “Trend 2020” van respectievelijk 7,2% en 7,6%. zoals vermeld in het Taxatieoverzicht. Het cijfer van 7,2% voor het jaar 2019 is bij e-mail aan eiser verstrekt. De desbetreffende informatie in de e-mail luidt:
      [begin citaat]
      
        
          
          
          
            
              
                ADRES
              
              
                trend 1-1-2019 tot 1-1-2020
              
            
            
              
                
                  [adres 1] [woonplaats]
              
              
                7,2
              
            
          
        
      
      [einde citaat]
      4 Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
      5 Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.
      
      8. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting de aannames in de berekening van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning, met name de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de rekenprijs per m2 voor de grond, de rekenprijzen per m2 voor de afzonderlijk benoemde gebouwde delen, de omschrijvingen van de ligging en de toekenning aan de woning en de vergelijkingsobjecten van kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen toegelicht.
      De taxateur van verweerder heeft onweersproken verklaard dat in het Taxatieoverzicht (de verschillen tussen) de omschrijvingen van de ligging, de locatie en het bouwjaar alsmede de kwalificaties van de uitstraling/het type, de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten niet in factoren zijn uitgedrukt en evenmin op andere wijze zijn gekwantificeerd; zij zijn dan ook niet bij de herleiding van de waarde van de woning uit de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikt. De omschrijvingen en kwalificaties zijn, aldus de taxateur van verweerder, (toch) in het Taxatieoverzicht genoemd om te laten zien dat de vergelijkingsobjecten waarvan de verkoopprijzen in de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning zijn gebruikt, vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat hetzelfde – mutatis mutandis – geldt voor de omschrijvingen en kwalificaties van de kenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten, genoemd in het Taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar.
      9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met het Taxatieoverzicht en de toelichting daarop, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.
      
        Verweerder heeft waarde van de woning onderbouwd met behulp van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De woning en de vergelijkingsobjecten zijn in 1978 of 1979 gebouwd. De woning en de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn rijwoningen; de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] zijn hoekwoningen. De vergelijkingsobjecten zijn minder dan een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. Met de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten in het tijdsverloop tussen waardepeildatum en verkoopdatum of omgekeerd, is rekening gehouden door de verkoopsommen te corrigeren op basis van de in het Taxatieoverzicht vermelde “trends” in de waardeontwikkeling (zie onder 4), toegepast naar tijdsgelang.
        De woning en de vergelijkingsobjecten zijn gelegen in de wijk [locatie] . Achter de woning en drie vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ) ligt een tramlijn. (De ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten is goed vergelijkbaar. Ook de bouwjaren van de woning en de vergelijkingsobjecten lopen niet ver uiteen. De grondkavels van de woning en twee vergelijkingsobjecten verschillen in grootte niet veel; de kavels variëren van 104 m2 tot 150 m2. De deelwaarden van de grond zijn bepaald aan de hand van de in het Taxatieoverzicht opgenomen grondstaffel (zie onder 4).
        De door verweerder aan de afzonderlijk in de waardering betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten (bij de woning en drie vergelijkingsobjecten een berging, bij één vergelijkingsobject een garage) toegekende deelwaarden zijn tussen partijen niet in geschil en de rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van deze deelwaarden.
        In het Taxatieoverzicht worden voor vier hiervóór niet genoemde kenmerken (bouwkundige kwaliteit, staat onderhoud, uitstraling en voorzieningen) aan de woning en de vergelijkingsobjecten kwalificaties toegekend. Deze kwalificaties zijn nagenoeg geheel gelijk; alleen voor ‘staat onderhoud’ en ‘voorzieningen’ zijn in het Taxatieoverzicht aan het vergelijkingsobject [adres 3] andere kwalificaties (respectievelijk ‘matig/voldoende’ en ‘ eenvoudig verouderd’) toegekend dan aan de andere vergelijkingsobjecten en de woning (respectievelijk ’voldoende’ en ‘normaal’). De taxateur van verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat de (verschillen tussen) de aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende kwalificaties voor ‘bouwkundige kwaliteit’ , ‘staat onderhoud’, ‘ uitstraling’ en ‘voorzieningen’ geen invloed hebben gehad op de herleiding van de waarde van de woning uit de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (zie onder 8); de rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen.
        Voorts acht de rechtbank van belang dat de in het Taxatieoverzicht berekende rekenprijs per m² gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw van de woning – dat is de woning exclusief grond en apert in de waardering betrokken gebouwde delen – van € 1.694 lager is dan de door verweerder berekende rekenprijzen
      
      
      
        per m² gebruiksoppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten ( [adres 2] : € 2.117; [adres 3] : € 1.827, [adres 4] :
        € 1.837 en [adres 5] : € 2.156). De rekenprijs per m2 van het gebruiksoppervlak van de woning is € 290 (15
        %) lager dan het gemiddelde van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten van € 1.984.
      
      10. Aan het onder 9 gegeven oordeel doet niet af wat eiser ter betwisting van de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
      
        Eiser stelt zich op het standpunt dat het in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobject [adres 6] niet geschikt is als vergelijkingsobject, omdat de verkoopprijs daarvan meer dan 35 percent afwijkt van de WOZ-waarde van de woning terwijl een verkoopprijs van een vergelijkingsobject slechts bruikbaar is indien deze minder dan 35 percent afwijkt van de waarde van de woning. Ook het in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobject [adres 7] is niet bruikbaar omdat deze een totaal andere bouwstijl heeft dan de woning.
        De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat de verkoopprijzen van de in de uitspraak op bezwaar vermelde vergelijkingsobjecten [adres 6] en [adres 7] in de uiteindelijke onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning in het Taxatieoverzicht niet zijn gebruikt. Eiser heeft niet betwist dat de verkoopprijzen van de in het Taxatieoverzicht opgenomen vergelijkingsobjecten geschikt zijn om te worden gebruikt bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde.
        Zoals onder 9 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat in het Taxatieoverzicht voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning; eiser heeft geen feiten gesteld die, indien aannemelijk bevonden, voor de rechtbank reden zouden kunnen zijn om van dit oordeel terug te komen.
        Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder in de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met omstandigheid dat de achtertuin van de woning aan een tramlijn is gelegen. Volgens eiser grenzen, anders dan verweerder stelt, de achtertuinen van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] eiser niet aan de tramlijn. Tussen de achtertuin van het vergelijkingsobject [adres 3] en de tramlijn liggen twee grote parkeerplaatsen en tussen de achtertuin van het vergelijkingsobject [adres 4] en de tramlijn ligt een garage.
        Hierdoor ondervinden de beide vergelijkingsobjecten minder overlast van de tramlijn dan de woning, aldus eiser.
        Verweerder betwist dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] minder overlast ondervinden van de tramlijn dan de woning. De enkele omstandigheid dat er aan het eind van de achtertuin van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] respectievelijk parkeerplaatsen en een garage liggen/ligt, is geen reden om bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de beide vergelijkingsobjecten een neerwaartse correctie aan te brengen.
        Ook wat eiser heeft aangevoerd over de verschillende mate van overlast die de woning en de twee vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] van de tramlijn ondervinden, is voor de rechtbank geen reden om terug te komen van haar oordeel dat in het Taxatieoverzicht met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in voldoende mate rekening is gehouden. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser deze, door verweerder gemotiveerd betwiste, beroepsgrond niet heeft onderbouwd met marktgegevens of andere controleerbare, waarderelevante gegevens.
      
      11. Gelet op wat onder 5 tot en met 10 is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de
      vastgestelde waarde van de woning van € 273.000 niet te hoog is. De door eiser verdedigde waarde van de woning
      12. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van €
      
        273.000 niet te hoog is, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van
        € 220.000 (zie onder 6).
        
          De proceskostenvergoeding
        
      
      13. Naar de rechtbank begrijpt legt eiser aan zijn derde beroepsgrond, die inhoudt dat verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten, ten grondslag dat verweerder niet heeft zorggedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van
      
      
        de bij de waardebepaling gemaakte keuzes en gebruikte gegevens en aannames, in het bijzonder de keuzes, gegevens en aannames betreffende:
      
      
        
          de KOUDV-factoren en de liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten;
        
        
          de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel.
        
      
      
        Volgens eiser had verweerder de ad a. en b. genoemde informatie in de bezwaarfase vóór de hoorzitting aan hem moeten verstrekken. Dat heeft verweerder, hoewel eiser hem in de bezwaarfase uitdrukkelijk om deze informatie heeft gevraagd, volgens eiser niet gedaan. Doordat deze informatie aan eiser is onthouden, heeft hij niet kunnen controleren en zo nodig betwisten hoe verweerder tot de vastgestelde waarde is gekomen.
        Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
      
      
        14. Naar onder 8 is overwogen heeft de taxateur van verweerder onweersproken verklaard dat in het Taxatieoverzicht (de verschillen tussen) de ligging, de locatie en het bouwjaar alsmede de uitstraling/het type, de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten niet zijn gekwantificeerd omdat zij niet bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn gebruikt. Verweerder heeft, met andere woorden, bij de waardebepaling geen gebruik gemaakt van de door eiser aan verweerder gevraagde (taxatiekaart met) KOUDV-en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Aangezien het verstrekken aan eiser van niet bij de waardebepaling gebruikte KOUDV-en liggingsfactoren niet bijdraagt aan de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij de waardebepaling gemaakte keuzes en de daarbij gebruikte gegevens en aannames, was verweerder niet gehouden om eiser in bezwaar (een taxatiekaart met daarin) de KOUDV-en liggingsfactoren te verstrekken. In zoverre faalt de derde beroepsgrond van eiser.
        15. Verweerder stelt dat hij eiser de grondstaffel al in de bezwaarfase heeft verstrekt. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat verweerder deze – door eiser in het beroepschrift betwiste – stelling aannemelijk maakt. Een voor de hand liggende manier om aannemelijk te maken dat verweerder de grondstaffel al in de bezwaarfase aan eiser heeft verstrekt, is de toezending aan de rechtbank van de brief of de e-mail waarin of waarbij hij de grondstaffel in de bezwaarfase aan eiser heeft verstrekt. Tot toezending aan de rechtbank van de brief of e-mail met daarin of daarbij de grondstaffel was verweerder sowieso op grond van artikel 8:42 lid 1 van de Awb verplicht. Verweerder heeft dit echter om hem moverende redenen niet gedaan. Ook anderszins heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat hij eiser de grondstaffel al in de bezwaarfase heeft verstrekt. In zoverre slaagt de derde beroepsgrond van eiser.
        16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser zich pas in beroep, na kennisneming van het Taxatieoverzicht en de daarop door verweerder gegeven toelichting, een oordeel kunnen vormen over de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde, in het bijzonder over de (onderbouwing van) de grondstaffel en de daarin opgenomen (bandbreedten van) rekenprijzen per m2 grond. Gelet daarop is een veroordeling in de proceskosten van de beroepsfase aangewezen en dient het griffierecht te worden vergoed.6 Voor een vergoeding van de door eiser in bezwaar gemaakte kosten ziet de rechtbank geen aanleiding omdat de uitspraak op bezwaar, waarin het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond is verklaard, niet wordt vernietigd.
      
      
        Slotsom
      
      17. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren en verweerder veroordelen in de proceskosten van eiser. De rechtbank stelt de aan eiser te vergoeden proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, een bedrag per punt van € 837 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1).
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      6 Vgl. CRvB 24 september 2014, nr. 13-190 WMO, ECLI:NL:CRVB:2014:3123, AB 2015/43.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.674;
      
      
        draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 februari 2023.
    
    
    
    
      
        De rechter is verhinderd
      
      griffier de uitspraak te ondertekenen
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak?
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.