ECLI:NL:GHARL:2019:7071, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-08-2019, 200.246.250
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Artikel 7:370 en 7:333 lid 1 BW. Beëindiging pachtovereenkomst op grond van geen bedrijfsmatige exploitatie, betalingsachterstand en verwaarlozing. Voorgaande verpachter heeft afstand gedaan van pachtverhogingen van rechtswege. Dit geldt voor alle toekomstige verhogingen. Gestelde tekortkomingen onvoldoende ernstig om beëindiging met haar gevolgen te rechtvaardigen. Verpachters zijn niet-ontvankelijk in hun vordering tot betaling van de pachtachterstand.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
      
        afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.246.250
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5856337)
    
    
    
      
        arrest van de pachtkamer van 27 augustus 2019
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [verpachter 1] ,wonende te [woonplaats] ,2. [verpachter 2] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,3. [verpachter 3],wonende te [woonplaats] ,4. [verpachter 4],wonende te [woonplaats] ,
      appellanten,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna: verpachters,
      advocaat: mr. P. Stehouwer,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [pachter] ,wonende te [woonplaats] ,hierna: pachter,
    
      advocaat: mr. A.H. van der Wal,2. [geïntimeerde],wonende te [woonplaats] (Canada),
      hierna: [geïntimeerde] ,
      niet verschenen,
      geïntimeerden,
      in eerste aanleg: gedaagden.
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 19 maart 2019 hier over. 
    
      1.1
      
        Het verdere verloop blijkt uit: 
        - het proces-verbaal van comparitie van partijen van 8 mei 2019,- de opmerkingen bij het proces-verbaal van mr. Stehouwer.
      
    
    
      1.2
      Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
    
    
      1.3
      Verpachters vorderen in het hoger beroep - kort samengevat - pachter te gelasten om binnen 14 dagen zijn fosfaatbeschikking aan verpachters ter beschikking te stellen op straffe van verbeurte van een dwangsom en hem te veroordelen de helft van de waarde van de fosfaatrechten aan verpachters te vergoeden en verder het eindvonnis te vernietigen en de vorderingen van verpachters alsnog toe te wijzen.
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
    
      2.1
      Partijen zijn broers en zussen van elkaar. Hun ouders zijn overleden op 2 oktober 2014 (de moeder) en op 3 oktober 2015 (vader). Het gepachte waar het hier om gaat maakt deel uit van de onverdeelde nalatenschap waarin partijen ieder voor een zesde deelgerechtigd zijn. Tussen partijen bestaat een geschil over de scheiding en deling van de nalatenschap. De verdelingsprocedure loopt bij de rechtbank Noord-Nederland.
    
    
      2.2
      Met ingang van 1 mei 1992 hebben vader en pachter een schriftelijke pachtovereenkomst voor los land gesloten die door de grondkamer Friesland is goedgekeurd. De pachtovereenkomst heeft op dit moment nog betrekking op percelen in de gemeente [gemeente] , provincie Friesland, met een totale grootte van 16.77.28 ha. De pachtprijs is in de overeenkomst vastgesteld op ƒ 550 per hectare, achteraf te voldoen per 1 mei en 1 november van elk jaar. Naast deze grond hebben partijen een geschil over de vraag of een ander perceel (perceel 2852) tot het gepachte behoort of eigendom is van de pachter.
    
    
      2.3
      Vader en pachter hebben op 12 februari 2008 een schriftelijke overeenkomst opgesteld met de volgende inhoud:“Naar aanleiding van de nieuwe pachtwet 2007, zijn verpachter (…) en pachter (…) onderling overeengekomen dat de pachtprijs van de totale oppervlakte zoals genoemd in onderliggend pachtcontract (…) tussen partijen gehandhaafd blijft op de bij aanvang (1992) afgesproken prijs van zegge en schrijven 550,00 (vijfhonderdvijftig) gulden per hectare.Bij beëindiging van de pacht door pachter, of door verkoop door verpachter aan pachter komt een evenredig deel van de te betalen pacht van het verkochte te vervallen als te betalen totale pachtprijs. Voor het overige deel van de oppervlakte na verkoop zal deze afspraak omtrent handhaving van de huidige pachtprijs blijven bestaan.”
    
    
      2.4
      De pachter heeft de boerderij met bedrijfsgebouwen overgenomen van zijn ouders. Zijn ouders hadden een kleine melkveehouderij en een camping. De pachter heeft de aard van hun bedrijfsvoering voortgezet maar de verhouding tussen beide activiteiten is in de loop der tijd ten gunste van de recreatietak gewijzigd. De camping bevindt zich (grotendeels) op eigen grond. De echtgenote van de pachter heeft een functie buitenshuis.
    
    
      2.5
      Verpachters hebben de pachtovereenkomst opgezegd tegen 30 april 2016. In de opzeggingsbrief vermelden verpachters dat pachter de jaarlijkse pachtverhogingen nooit heeft betaald zodat een bedrag openstaat van € 46.661,18. Verder verwijten zij de pachter dat hij het gepachte al geruime tijd niet meer bedrijfsmatig exploiteert en dat hij tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Hij heeft niet alleen een betalingsachterstand maar verwaarloost het land en hij heeft de bestemming van een deel van het gepachte gewijzigd zonder toestemming. De pachter heeft zich tijdig tegen de beëindiging verzet.
    
    
      2.6
      Later hebben verpachters ook de pacht van perceel 2852 opgezegd en ook daartegen heeft pachter zich tijdig verzet.
    
  
  
    
      3Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
      3.1
      Verpachters hebben in eerste aanleg de beëindiging van de pachtovereenkomst gevorderd en voorwaardelijk ook voor perceel 2852. Verder vorderen verpachters de betaling van € 49.574,02, dan wel € 9.478,37 aan achterstallige pacht en de veroordeling van de pachter in de proceskosten.
    
    
      3.2
      De pachtkamer te Leeuwarden heeft bij vonnis van 13 maart 2008 de vorderingen afgewezen en verpachters veroordeeld in de kosten van de procedure.
    
  
  
    
      4De beoordeling van het hoger beroep
    
      4.1
      Partijen vormen samen een gemeenschap in de onverdeelde boedel. Allen zijn deelgenoten in die gemeenschap. De vorderingen van verpachters merkt het hof aan als vorderingen ten behoeve van de gemeenschap.
    
    
      4.2
      De pachtkamer in eerste aanleg heeft met inachtneming van de gezichtspunten uit het arrest van dit hof van 12 mei 2009 (ECLI:NL:GHARN:2009:BI4361, [A] / [B] ) geoordeeld dat niet kan worden aangenomen dat er sprake is van niet-bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. De pachtkamer heeft dit oordeel uitgebreid gemotiveerd in rovs. 4.5 tot en met 4.10. Het oordeel komt er kort samengevat op neer dat pachter al jarenlang de agrarische en recreatieve activiteiten combineert en dat er naast de camping steeds sprake is van ongeveer 20 melkkoeien met 15 stuks overig rundvee. Investeringen vinden in die omstandigheden voldoende plaats; in 2004 is een jongveestal opgericht en in 2015 heeft de pachter nog een grootveestalling gebouwd. De opbrengsten van de rundveehouderij liggen tussen de € 30.000 en € 45.000 bij een kostenniveau van € 15.000 tot € 20.000. De niet-toegerekende algemene kosten drukken op de totale inkomsten; de toerekening daarvan aan camping of veehouderij ligt in hoge mate binnen de vrijheid van de pachter als ondernemer. De omvang en omzet van de veehouderij (een derde van het totaal) maakt dat die niet als een geringe nevenactiviteit of liefhebberij kan worden aangemerkt. Het bedrijf heeft als geheel een voldoende rendement.
    
    
      4.3
      In hoger beroep voegen de verpachters hieraan geen relevante feiten of omstandigheden toe; alleen een artikel over een gemiddelde kostprijs per hectare voor brandstof is niet voldoende. De pachter heeft ter zitting toegelicht dat hij de bedrijfsvoering enigszins heeft gewijzigd in die zin dat hij de stierkalveren behoudt om ze op te fokken en dat er nu 56 runderen op het bedrijf zijn. De pachter heeft ter zitting op het hof de indruk gemaakt van een serieuze en kundige (melk)veehouder, met een specifieke visie op natuurlijk boeren en op de samenhang tussen zijn agrarische activiteiten en de aantrekkingskracht daarvan voor zijn camping. Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de pachtkamer.
    
    
      4.4
      Voor de overige gestelde tekortkomingen moet komen vast te staan dat deze voldoende ernstig zijn om de beëindiging met haar gevolgen te rechtvaardigen. De omstandigheid dat recreanten via het gepachte naar de camping toe moeten, is dat niet. Ook het betwiste feit dat een deel van het gepachte ten dienste staat van recreatie is onvoldoende zwaarwegend. Het gaat blijkbaar om één stacaravan die een tijdlang op een hoek van een weiland heeft gestaan. De omstandigheid dat na de aanleg van de jachthaven in 2005 de grens van het gepachte in het midden van het water zou zijn komen te liggen, is evenmin een tekortkoming die de beëindiging rechtvaardigt. Daarbij merkt het hof op dat deze gebeurtenissen hebben plaatsgevonden toen vader nog leefde. Uit niets blijkt dat hij als verpachter niet heeft ingestemd met die wijzigingen dan wel bezwaren heeft geuit. De pachter heeft verder gemotiveerd aangevoerd dat de grond onder de caravan en de jachthaven, inclusief de kade, zijn eigendom zijn. 
    
    
      4.5
      Vast staat dat in de weilanden distels en brandnetels groeien, dat de pachter geen bestrijdingsmiddelen en kunstmest gebruikt en dat er na zware regenbuien af en toe flinke plassen op het land blijven staan. Ook blijft er water in de greppels staan, volgens verpachters vanwege gebrekkig onderhoud van de greppels. De pachter heeft aangevoerd dat hij op natuurlijke wijze de distels en brandnetels bestrijdt (door afmaaien in de natte periode en begrazing door ezels), de greppels maar eens in de vier-vijf jaar uitdiept vanwege de watervogels en wacht met drainage/verbetermaatregelen totdat duidelijk is of de grond bij hem blijft. Dan pas kan ook de verspreiding van pitrus gestopt worden. Verder ligt de polder heel laag en is de afwatering daardoor ook traag. Al met al oordeelt het hof dat verpachters in dit licht onvoldoende hebben aangevoerd voor de conclusie dat de gestelde verwaarlozing is aan te merken als een ernstige tekortkoming.
    
    
      4.6
      Wat de gestelde pachtachterstand betreft moet eerst de vraag worden beantwoord of artikel 7:333 lid 1 BW toelaat dat de verpachter voor een periode langer dan de periode van één wettelijke pachtverhoging afziet van die pachtverhoging. Verpachters betogen dat dat niet mogelijk is. Met de pachtkamer in eerste aanleg oordeelt het hof dat de verpachter schriftelijk kan afzien van meerdere verhogingen. Weliswaar staat in artikel 7:333 lid 1 laatste volzin BW dat de verpachter van “een verhoging” kan afzien, maar dat dit uitsluit dat verpachter bij voorbaat afziet van meer verhogingen in de toekomst, valt niet in te zien. Artikel 7:333 BW is niet opgenomen in artikel 7:399 BW en is dus van regelend recht. Onder het oude recht (artikel 19 Pachtwet) is bovendien de mogelijkheid voor verpachter om bij overeenkomst structureel af te zien van de verhoging van rechtswege expliciet onder ogen gezien. Daarbij merkt het hof op dat de verpachter met het afzien van verhogingen, geen afstand doet van het recht om herziening te vragen. Verpachters hebben dat onderkend en inmiddels herziening verzocht bij de grondkamer. 
    
    
      4.7
      In de tussen vader en de pachter gesloten overeenkomst van 12 februari 2008 heeft de verpachter bij voorbaat afgezien van toekomstige verhogingen. De pachtprijs is daardoor bevroren op ƒ 550 per hectare. Als niet (voldoende) bestreden geldt verder dat vader en pachter later, toen het pachterareaal verkleind was, de pachtprijs hebben gefixeerd op € 4.000 per jaar. Verpachters zijn onder algemene titel de vader opgevolgd zodat zij aan deze afspraak zijn gebonden. Of en in hoeverre de afspraak in erfrechtelijke zin een schenking inhoudt, is een vraag die door de verdelingsrechter moet worden beantwoord. 
    
    
      4.8
      Verpachters voeren daarnaast aan dat de overeenkomst van 12 februari 2008 moet worden vernietigd. Volgens hen heeft pachter vader door dwang of misbruik van omstandigheden bewogen tot het aangaan van die overeenkomst. Ze hebben echter onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld. Er is onvoldoende gesteld dat pachter wist dat vader alleen door bijzondere omstandigheden bewogen is tot het sluiten van de overeenkomst in 2008, dat pachter dat heeft bevorderd en dat op 12 februari 2008 daadwerkelijk sprake was van bijzondere omstandigheden zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid bij vader. De zeer algemene stelling dat vader een angstig persoon was die voor alles op de boerderij wilde blijven komen en daarom afhankelijk was van pachter, is daarvoor veel te weinig. De pachter heeft bovendien betwist dat dat het geval was. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.
    
    
      4.9
      Dit oordeel brengt mee dat de pachtkamer in eerste aanleg de vordering van de pachtachterstand op basis van herzieningen van rechtswege terecht heeft afgewezen.
    
    
      4.10
      Verpachters stellen dat er ook dan nog een pachtachterstand bestaat. In productie negen bij memorie van grieven hebben verpachters een overzicht gemaakt van niet betaalde pacht. Omdat verpachters er terecht van uitgaan dat de pacht die eerder dan vijf jaren voorafgaand aan de inleidende dagvaarding van 23 maart 2017 is verschuldigd, is verjaard, gaat het hof uit van de jaren 2011-2014 (2015 is volledig voldaan). Uit het overzicht volgt dat verpachters hebben gerekend met € 4.000 per jaar en dat in de jaren 2011 – 2014 € 5.500 in totaal niet per bank is binnengekomen. Het hof gaat ervan uit dat de vordering van verpachters tot dit bedrag is beperkt. Pachter betwist de vordering en voert aan dat hij de pacht volledig heeft voldaan door contante betalingen en verrekeningen van autokosten.
    
    
      4.11
      Voor zover moet worden aangenomen dat de pachter tijdens het leven van zijn vader enkele keren te weinig pacht heeft betaald, levert dit niet een ernstige tekortkoming op die tot beëindiging van de pachtovereenkomst kan leiden, ook niet in combinatie met wat het hof onder 4.5 heeft geoordeeld. De vordering betreft bovendien een geldvordering van de gemeenschap op de pachter als deelgenoot van de gemeenschap. Vorderingen van de gemeenschap op een deelgenoot dienen bij de verdeling aan de orde te komen (art. 3:184 BW), waartoe eventueel dan ook een beslissing door de rechter kan worden ingeroepen (art. 3:185 BW). Dat kan anders zijn indien de vordering zich naar zijn aard er niet voor leent om in de verdeling te worden betrokken of indien het instellen van de rechtsvordering geen uitstel kan lijden (laatstelijk Hoge Raad 6 april 2018, ECLI:NL:HR:2018:535). Daarvan is in dit geval niet gebleken. Er zijn verder onvoldoende aanknopingspunten gesteld of gebleken die meebrengen dat het hof vanwege zijn bijzondere deskundigheid als pachtrechter op de vordering zou moeten beslissen. Dit oordeel brengt mee dat verpachters niet-ontvankelijk zijn in hun vordering tot betaling van achterstallige pacht.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.12
      Het hoger beroep faalt zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Omdat de pachtovereenkomst niet eindigt, zal het hof de gewijzigde eis afwijzen. Wat de vordering tot betaling van achterstallige pacht over de jaren 2011 – 2015 betreft zal het hof verpachters niet-ontvankelijk verklaren. Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof verpachters in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van pachter zullen worden vastgesteld op € 726 aan griffierecht en op € 3.918 aan salaris advocaat (2 punten x tarief IV). 
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer te Leeuwarden (rechtbank Noord-Nederland) van 13 maart 2018; 
    
    
    
      wijst de vermeerderde eis in hoger beroep af;
    
    
    
      verklaart verpachters niet-ontvankelijk in hun vordering tot betaling van achterstallige pacht over de jaren 2011 – 2015; 
    
    
    
      veroordeelt verpachters in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van pachter vastgesteld op € 726 voor griffierecht en op € 3.918  voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
    
    
    
      verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, L.R. van Harinxma thoe Slooten en R.W.E. van Leuken en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en B.Th.W. Lamers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2019.