ECLI:NL:RBROT:2016:8646, Rechtbank Rotterdam, 11-11-2016, 5280746
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-11-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Artikel 7:204 BW. Verhuurder verhuurt in als hoogwaardige kantoorruimte aangeprezen kantoorgebouw ook ruimte aan een school (met zich door de gang bewegende scholieren tot gevolg). Is dit een gebrek?

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 5280746 CV EXPL 16-32372
    
    
    
      uitspraak: 11 november 2016
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de naamloze vennootschap Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund N.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: mr. J.A. van Emden (Janssen & Janssen Gerechtsdeurwaarders) te Eindhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Mr. W.M. van Rossenberg Advocatuur B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. W.M. van Rossenberg te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘Bouwinvest’ en ‘Van Rossenberg’ genoemd. Van Rossenberg is als besloten vennootschap een ‘zij’, maar voor de leesbaarheid wordt zij hierna ‘hij’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    De kantonrechter heeft kennisgenomen van: 
    
      
        de dagvaarding met producties van 2 augustus 2016;
      
      
        de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
      
      
        de conclusie van antwoord in reconventie;
      
      
        het tussenvonnis van 13 september 2016 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
      
      
        de brief met één productie van Bouwinvest van 19 oktober 2016;
      
      
        het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 20 oktober 2016.
      
    
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    Er wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn door de ene partij gesteld en door de andere partij erkend of niet weersproken.
    
    
      2.1
      Van Rossenberg huurt sinds 2012 van (thans) Bouwinvest bedrijfsruimte aan het Beurs-plein 315-321 in Rotterdam (in het World Trade Center (WTC)). 
      
    
    
      2.2
      Voor het huren van bedrijfsruimten in het WTC wordt reclame gemaakt met teksten als:
      
      
        De perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen; in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen. Van hoogwaardige kantoorruimte tot high tech vergaderzalen, winkels, horeca en een uitgebreid pakket aan aanvullende dienstverlening.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Van een gebouw met deze uitstraling mag u het nodige verwachten. En dat krijgt u dus ook. Kantoorhouden in World Trade Center Rotterdam betekent niet alleen een representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam. U heeft namelijk ook de beschikking over de vele zakelijke faciliteiten in en om het gebouw, zoals het congrescentrum, diverse horeca en de WTC Business Club.
      
      
    
    
      2.3
      Sinds 2014 wordt op de etage waar Van Rossenberg ruimte huurt, ook ruimte verhuurd aan Hogeschool Rotterdam. 
      
    
    
      2.4
      Van Rossenberg schrijft in een brief aan Bouwinvest van 29 september 2015, voor zover nu van belang:
      
      
        Wij stelden in onze bespreking d.d. 21 september jl. gezamenlijk vast, dat de door mij geconstateerde overlast in ieder geval goeddeels niet door u kan worden weggenomen. Dat de verhuurder voornemens is veel in het werk te stellen om het WTC toekomstbestendig te maken en het gebruiksgenot te vergroten lijkt mij niet bepaald relevant. Of en wanneer aan deze toekomstverwachting zal worden voldaan is volstrekt onduidelijk. Vast staat, dat uwer-zijds er voor is geopteerd om kennelijk een huurcontract met een school aan te gaan, welk contract nog twee jaar zal voortduren, zodat twee jaar overlast zal blijven bestaan. Daarbij komt nog, dat een school en een gebouw dat aangeduid wordt als top locatie niet met elkaar in overeenstemming zijn te brengen.
      
      
      
        Ik stel vast, dat de verhuurder niet aan haar verplichtingen tot het verschaffen van het passende huurgenot voldoet en kennelijk ook niet voornemens is dit huurgenot te herstellen. Ik verbind hieraan de conclusie, dat de verhuurder thans in verzuim is, met alle gevolgen van dien.
      
      
    
    
      2.5
      
        Van de huurprijs voor het vierde kwartaal van 2015 van € 35.456,51 heeft Van Rossen-berg € 24.819,56 betaald. Van de huurprijs in 2016 van € 35.620,73 per kwartaal heeft Van Rossenberg in de twee eerste kwartalen € 24.934,52 per kwartaal betaald, in het derde kwar-taal € 25.612,23 (wat wordt afgeleid uit hetgeen staat vermeld onder randnummer 8 van de dagvaarding) en in het vierde kwartaal € 26.086,66. Van Rossenberg heeft in deze kwartalen (ongeveer) 70% van de verschuldigde huurprijs betaald. In totaal heeft hij een bedrag van 
        € 51.551,94 minder dan de overeengekomen huur betaald. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil (in conventie en in reconventie)
    
      3.1
      Bouwinvest vordert in conventie, na een wijziging van haar eis bij brief van 19 oktober 2016, veroordeling van Van Rossenberg tot betaling van € 62.550,07.
      
      
        Bouwinvest stelt dat Van Rossenberg tot en met het vierde kwartaal van 2016 in totaal een bedrag van € 51.551,94 te weinig aan huur heeft betaald en zij vordert betaling van dit be-drag. Bouwinvest vordert ook € 5.188,42 aan boeterente en € 5.809,71 aan buitengerechte-lijke incassokosten. Bouwinvest betwist dat sprake is van een gebrek.
      
      
    
    
      3.2
      Van Rossenberg betwist de vordering in conventie. Er is volgens hem namelijk sprake van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. Het gebrek bestaat er volgens Van Rossenberg uit dat de aanwezigheid van scholieren afbreuk doet aan de uitstraling en het doel (kantoorruimte) van het WTC. De aanwezigheid van scholieren leidt ook tot overlast.
      
    
    
      3.3
      Van Rossenberg vordert in reconventie (1) voor recht te verklaren dat de inhouding c.q. opschorting van de betaling van de huur juist is, (2) de huurprijs vanaf 23 oktober 2014 met 30% te verminderen, (3) veroordeling van Bouwinvest tot betaling van een nader bij staat op te maken schadevergoeding en (4) ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereen-komst.
      
    
    
      3.4
      Bouwinvest betwist de vordering in reconventie. Voor het geval de huurovereenkomst toch ontbonden wordt, vordert Bouwinvest veroordeling van Van Rossenberg tot betaling van de huur (als schadevergoeding) tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en ten hoogste de expiratiedatum van de huurovereenkomst per 15 september 2017.
      
    
    
      3.5
      Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna ingegaan op de overige stel-lingen van partijen.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, worden deze vorderingen gezamenlijk beoordeeld. De centrale vraag in deze zaak is of het feit dat op de verdieping in het WTC waar Van Rossenberg bedrijfsruimte huurt, ook een school ruimte huurt van Bouwinvest, een (tot huurprijsvermindering leidend) gebrek is.
      
    
    
      4.2
      Een gebrek is een staat of eigenschap van de bedrijfsruimte die Van Rossenberg huurt of een andere niet aan Van Rossenberg toe te rekenen omstandigheid, waardoor de ruimte die hij van Bouwinvest huurt aan hem niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten (artikel 7:204 lid 2 BW).
      
    
    
      4.3
      De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een gebrek als hiervoor bedoeld. Als ruimte wordt gehuurd in een kantoorgebouw (het WTC in het centrum van Rotterdam) dat aangeprezen wordt met teksten als ‘de perfecte omgeving om uw bedrijf te vestigen; in een uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen’ en ‘van een gebouw met deze uit-straling mag u het nodige verwachten en dat krijgt u dus ook’, tegen een huurprijs van onge-veer € 35.000,00 per kwartaal, hoeft de huurder niet te verwachten dat in dat gebouw, in dit geval sterker nog: op de verdieping waar ook Van Rossenberg ruimte huurt, in grote getale scholieren rondlopen. Die scholieren hoeven op zich niets bijzonders te doen om tot het oor-deel te komen dat sprake is van een gebrek. Ze hoeven bijvoorbeeld niet perse overlast te veroorzaken (hoewel de aanwezigheid van een groot aantal scholieren de druk op de liften en de toiletten zal vergroten wat op zich al tot overlast leidt, hetgeen in het verleden tegen-over Van Rossenberg in die zin is erkend dat maatregelen zijn toegezegd en maatregelen zijn genomen om de situatie te verbeteren). De enkele aanwezigheid van de scholieren past al niet bij een ‘representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam’. Het kan zo zijn dat het WTC, zoals Bouwinvest stelt, een multi-tenantgebouw is met een grote diversi-teit aan functies en bedrijven, maar die diversiteit moet, indachtig de onder 2.2 genoemde brochure waarvan de juistheid door Bouwinvest niet wordt betwist waardoor ervan uitge-gaan wordt dat Bouwinvest de inhoud van die brochure onderschrijft, passen bij de functie van het WTC: een kantoorgebouw, geen schoolplein. Elkaar eens per uur afwisselende groe-pen scholieren passen niet in het beeld dat Bouwinvest in haar brochure schetst.
      
    
    
      4.4
      Er is zoals hiervoor geoordeeld sprake van een gebrek. Dit gebrek leidt tot vermindering van huurgenot en dit geeft Van Rossenberg het recht een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan Bouwinvest (artikel 7:207 lid 1 BW). De kantonrechter beschouwt de brief van Van Rossenberg aan Bouwinvest van 29 september 2015 (zie 2.4) (in ieder geval) als een behoorlijke kennisgeving van het gebrek. Dit betekent dat Van Rossenberg met ingang van het vierde kwartaal van 2015 recht heeft op een huurprijsvermindering. Het door Van Ros-senberg gehanteerde percentage van 30% acht de kantonrechter in de gegeven omstandig-heden redelijk. Bouwinvest voert niets aan om daar anders over te oordelen. 
      
    
    
      4.5
      De door Van Rossenberg gevorderde verklaring voor recht dat inhouding van de huur juist is wordt toegewezen alsmede de vordering van Van Rossenberg tot vermindering van de huurprijs met 30%. Dit laatste niet per de gevorderde 23 oktober 2014, maar met ingang van het vierde kwartaal van 2015, het kwartaal waarin Van Rossenberg ook daadwerkelijk tot inhouding van de huur is overgegaan. Voor huurprijsvermindering per een eerdere datum bestaat geen aanleiding omdat Van Rossenberg in de periode voorafgaand aan het vierde kwartaal van 2015 de aanwezigheid van scholieren kennelijk heeft gedoogd, in ieder geval niet dusdanig ernstig vond dat hij reeds toen een vordering tot huurprijsvermindering heeft ingesteld of tot huurprijsvermindering is overgegaan. 
      
    
    
      4.6
      Van Rossenberg heeft vanaf het vierde kwartaal van 2015 recht op een huurprijsvermin-dering van 30%. De overige 70% is tot en met het vierde kwartaal van 2016 door Van Ros-senberg wel steeds aan Bouwinvest betaald. Dit betekent dat er geen huurachterstand is. De vordering van Bouwinvest tot betaling van € 51.551,94 aan te weinig betaalde huur wordt daarom afgewezen. Nu er geen huurachterstand is, is er evenmin aanleiding tot toewijzing van de gevorderde boete en de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
      
    
    
      4.7
      Als Bouwinvest tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, geeft dit Van Rossenberg het recht de huurovereenkomst te ontbinden. Bouwinvest schiet inderdaad te-kort in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij voldoet immers, door een gedeelte van de verdieping waar Van Rossenberg bedrijfsruimte van haar huurt aan een school te verhu-ren, niet aan de verwachting die Van Rossenberg mocht hebben toen hij in het centrum van Rotterdam hoogwaardige kantoorruimte ging huren. De tekortkoming rechtvaardigt de door Van Rossenberg gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Deze ontbinding wordt, om Van Rossenberg tijd te geven de ruimte te ontruimen, uitgesproken per 1 januari 2017. 
      
    
    
      4.8
      De door Bouwinvest gevorderde veroordeling van Van Rossenberg tot doorbetaling van de huur (als schadevergoeding) tot aan het oorspronkelijke einde van de huurovereenkomst per 15 september 2017 is niet toewijsbaar. Een dergelijke schadevergoeding is op grond van artikel 6:277 BW immers slechts verschuldigd door de partij wier tekortkoming een grond voor de ontbinding heeft opgeleverd. Die partij is in deze zaak niet Van Rossenberg, maar Bouwinvest zelf.
      
    
    
      4.9
      Van Rossenberg vordert veroordeling van Bouwinvest tot betaling van een schadever-goeding, nader op te maken bij staat. Dit onderdeel van de vordering van Van Rossenberg is niet toewijsbaar. Van Rossenberg onderbouwt namelijk in het geheel niet dat hij, naast ver-mindering van het huurgenot waarvoor ter compensatie reeds een huurprijsvermindering is toegekend, schade geleden heeft door de tekortkoming van Bouwinvest.
      
    
    
      4.10
      Bouwinvest is de in het ongelijk gestelde partij. Zij wordt daarom veroordeeld in de kosten van de procedure. Omdat Van Rossenberg optreedt namens zijn eigen advocaten-kantoor wordt aan hem als regel geen salaris voor een gemachtigde toegekend. Dit betekent dat de kosten aan de zijde van Van Rossenberg vastgesteld worden op nihil.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      verklaart voor recht dat Van Rossenberg vanaf het vierde kwartaal van 2015 terecht 30% van de huurprijs heeft ingehouden;
    
    
    
      vermindert met ingang van het vierde kwartaal van 2015 de verschuldigde huur met 30% tot aan het einde van de huurovereenkomst per 1 januari 2017;
    
    
    
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per 1 januari 2017;
    
    
    
      veroordeelt Bouwinvest in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Van Rossenberg vastgesteld op nihil;
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wijst de vordering in conventie af en wijst het meer of anders in reconventie gevorderde af.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. van Breevoort-de Bruin en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      686