ECLI:NL:RBNHO:2023:1168, Rechtbank Noord-Holland, 16-02-2023, 9962275 \ CV EXPL  22-2322
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-02-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: beroep op dwaling en non-conformiteit bij aankoop woning, geen sprake van schending mededelingsplicht

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Zaanstad
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9962275 \ CV EXPL  22-2322
      Uitspraakdatum: 16 februari 2023
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. N.E. Reijnen
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      wonende op een geheim adres
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. G.T.A.J. Vijftigschild
    
    
    
      
        De zaak in zaak
      
    
    
    
      Deze zaak gaat om de vraag of een woning de eigenschappen bezit die de koper mocht verwachten. Volgens de koper is dit niet het geval, omdat er problemen waren met de riolering en de verkoper heeft nagelaten dit te melden. Het herstel hiervan heeft de koper veel geld gekost en de koper beroept zich daarom op dwaling en non-conformiteit van de woning. De verkoper voert echter aan dat uit de koopovereenkomst blijkt dat de koper stukken heeft ontvangen waaruit de problemen met de riolering bleken, zodat er van schending van een mededelingsplicht geen sprake kan zijn. De kantonrechter oordeelt dat de koper onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij de in de koopovereenkomst genoemde stukken niet heeft ontvangen. Dat de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden is daardoor niet vast komen te staan. Voor zover er al sprake is geweest van dwaling, behoort deze dwaling daarom voor rekening van de koper te blijven. Omdat de gebreken aan de riolering voor de koper kenbaar hadden kunnen zijn op het moment van koop, kan de koper ook geen beroep doen op non-conformiteit. 
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 17 juni 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
    
    
      1.2.
      Op 13 december 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij brief van 1 december 2022 een reactie op de tegenvordering, tevens een akte wijziging van eis en aanvullende producties toegezonden. [gedaagde] heeft bij brief van 5 december 2022 een akte eiswijziging in reconventie en aanvullende producties toegezonden. Tot slot heeft [eiser] bij brief van 9 december 2022 nog een laatste aanvullende productie toegezonden. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft in 2019 haar appartement aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: ‘de woning’) te koop aangeboden. 
    
    
      2.2.
      Op 6 september 2019 heeft [eiser] in het bijzijn van mevrouw [naam] de woning bezichtigd. Direct na de bezichtiging heeft [eiser] een bod uitgebracht. Dit bod is door [gedaagde] diezelfde dag aanvaard. 
    
    
      2.3.
      
        Op 13 september 2019 heeft de notaris een conceptversie van de koopovereenkomst aan [eiser] toegestuurd. Op 17 september 2022 is de definitieve koopovereenkomst door de notaris aan [eiser] toegestuurd. In de begeleidende e-mail bij de koopovereenkomst is opgenomen welke wijzigingen er ten opzichte van het eerste concept zijn aangebracht. Daarbij staat onder andere vermeld:
        
          ‘Artikel 6.b. is aangevuld met de documenten die verkoper heeft aangeleverd.’ 
      
      
    
    
      2.4.
      
        De koopovereenkomst bevat, voor zover van belang, de volgende bepalingen:
        
          ‘Opgaven door verkoper
        
        
          Artikel 2:
        
        
          (…)
        
      
      
        g. De zich in de gebruikseenheid en/of gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw bevindende technische installaties en aan- en afvoerleidingen en bedradingen functioneren heden naar behoren en het gebruik daarvan is door de daartoe bevoegde instanties niet beperkt.
      
      
        (…)
      
      
        m. (…) De vereniging heeft geen besluiten genomen waaruit voor de appartementseigenaar een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen en/of nieuwe financiële verplichtingen van aanmerkelijke omvang voortvloeien. 
      
      
      
        
          Verklaringen van koper
        
        
          Artikel 6
        
        
          (…)
        
      
      
        b. Hij verklaart een kopie te hebben ontvangen van:
      
      
        (…)
      
      
        
          
            VvE MJOB
          
        
        
          
            VvE notulen 18-07-2018, 01-10-2018, 29-10-2018, 17-12-2018, 11-02-2019, 11-03-2019 en 18-04-2019
          
        
      
      
        (…)
      
      - Vragenlijst B en C’
      
    
    
      2.5.
      In de notulen van de Vve-vergadering van 19 juli 2018, die in de koopovereenkomst per abuis zijn aangemerkt als de notulen van 18 juli 2018, is voor zover van belang, het volgende opgenomen:
    
  
  
    
      14AANPAK LEKKAGES BINNENRIOLERING
    
      
        (…)
      
      
        Zoals ook eerder gemeld heeft de VvE steeds vaker met lekkages aan deze leidingen te maken.
      
      
        (…)
      
      
        Extra Vergadering
      
      
        Met deze redenen stelt het bestuur voor om niet langer te wachten op nieuwe schade-gevallen / lekkages, maar een plan uit te werken waarbij alle leidingen in de flat preventief worden aangepakt / vervangen. Er wordt enige tijd gesproken over dit onderwerp. Een preventieve aanpak zal impact hebben op de onderhoudsreserve en de bijdrage van de leden.
      
    
    
    
      In de notulen van de VvE-vergadering van 18 april 2019 is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
      
        ‘7. Planmatig onderhoud | Vervanging binnenriolering vanaf 2020
      
      
        (…)
      
      
        Het vervangen van de complete binnenriolering (+bijkomende kosten) wordt vooralsnog door het bestuur geraamd op € 1.500.000,- (ex. BTW en ex V&T). Gezien de noodzaak staat dit bedrag in de MJOB opgenomen voor 2020. Er is momenteel een tekort van ca. € 1.200.000,- om dit werk te kunnen uitvoeren, los daarvan staat nog het overige geplande werk (o.b.v. de MJOB).’
      
    
    
    
      2.6.
      Op vragenlijst B staat onder het punt ‘Nadere informatie (bijvoorbeeld, overige zaken die de koper naar uw mening moet weten)’:
      
      
        
          ‘Binnen riolering op de standleiding wordt vervangen VVE. VVE is er mee bezig’
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft de koopovereenkomst op 20 september 2019 ondertekend. Op 7 oktober 2019 is de woning in eigendom aan [eiser] overgedragen en daarmee is [eiser] lid geworden van de VvE.
      
    
    
      2.8.
      In 2022 is de binnenriolering in opdracht van de VvE vervangen. Omdat de financiële middelen van de VvE hiervoor ontoereikend waren, heeft [eiser] een bedrag van  € 11.010,72 aan de VvE moeten betalen. Daarnaast is voor deze werkzaamheden per lid van de VvE € 5.964,10 uit het reservefonds gebruikt. 
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, na wijziging van zijn eis, primair een verklaring voor recht dat hij heeft gedwaald met betrekking tot de gebreken aan de riolering en dat als gevolg daarvan de tussen hem en [gedaagde] gesloten koopovereenkomst wordt gewijzigd in die zin dat de aankoopprijs wordt verminderd van € 330.000,00 naar € 313.025,18. Subsidiair vordert [eiser] een verklaring voor recht dat de gebreken aan de riolering non-conformiteit opleveren in de zin van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW) en dat [gedaagde] gehouden is de schade die hieruit voortvloeit te vergoeden. Zowel primair als subsidiair vordert [eiser] dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 16.974,82, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 5 januari 2022. Tot slot vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 1.143,15 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. 
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij bij de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft gedwaald omtrent de staat van de rioleringen. [gedaagde] wist dat de rioleringen vervangen moesten worden, maar heeft nagelaten dit bij de verkoop van haar woning aan [eiser] te melden. [gedaagde] moet daarom het nadeel dat [eiser] hierdoor leidt vergoeden en [eiser] vordert daarom een vermindering van de koopprijs. Als bekend was geweest dat de rioleringen vervangen moesten worden en [eiser] als gevolg daarvan geconfronteerd zou worden met hoge kosten dan was de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) tot stand gekomen.
      
    
    
      3.3.
      Aan zijn subsidiaire vordering legt [eiser] ten grondslag dat de woning, door de problemen met de riolering, niet de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Door problemen met de riolering werd het normale gebruik van de woning en het woongenot van [eiser] belemmerd. De woning vertoont daardoor een gebrek. Dit gebrek is niet aan [eiser] kenbaar gemaakt en hij hoefde het gebrek ook niet te kennen. [gedaagde] is wegens de levering van een non-conforme zaak aansprakelijk voor de daardoor door [eiser] geleden schade. Deze schade bestaat uit de kosten die [eiser] aan de VvE heeft moeten betalen en zijn deel uit het reservefonds van de VvE wat voor het uitvoeren van de werkzaamheden aan de riolering is gebruikt. 
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat het beroep van [eiser] op dwaling moet worden afgewezen, omdat uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst blijkt dat [eiser] bij of voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst stukken heeft ontvangen waaruit blijkt dat de riolering moest worden vervangen. [gedaagde] heeft dan ook voldaan aan haar mededelingsplicht. Ook kan [eiser] , omdat voor het sluiten van de koopovereenkomst is gemeld dat de riolering moest worden vervangen en de woning geschikt was voor normaal gebruik, geen beroep doen op non-conformiteit van de woning. De vordering van [eiser] moet daarom worden afgewezen en [eiser] moet, omdat hij [gedaagde] ten onrechte in rechte heeft betrokken, veroordeeld worden tot betaling van de daadwerkelijk door [gedaagde] gemaakte proceskosten. 
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] gelast zich te onthouden van het (pogen) contact te krijgen met [gedaagde] , op straffe van een dwangsom van € 10.000,00,00 per overtreding met een maximum van € 200.000,00. 
    
    
      4.3.
      
        [eiser] betwist de tegenvordering en stelt dat hij [gedaagde] nimmer heeft lastig gevallen. [eiser] voert aan dat hij alleen in verband met de gebrekkige riolering contact met [gedaagde] heeft opgenomen. Voor het opleggen van een contactverbod bestaat dan ook geen juridische of feitelijke grond.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      
        Bezwaar tegen akte vermeerdering en wijziging eis en te laat ingediende productie
      
    
    
    
      5.1.
      
        [gedaagde] maakt bezwaar tegen de akte wijziging van eis van [eiser] van 1 december 2022. Zij voert aan dat [eiser] de gronden die hij aan de vordering ten grondslag legt heeft gewijzigd en dat daarvoor kort voor de mondelinge behandeling geen plaats is. De akte moet daarom worden geweigerd.
      
    
    
      5.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat [eiser] op grond van artikel 130 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bevoegd is zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk te veranderen of te vermeerderen zolang nog geen eindvonnis is gewezen. Omdat de akte tijdig voorafgaande aan de mondelinge behandeling is ingediend en deze met name een verduidelijking van hoe de eis moet worden geïnterpreteerd bevat, is er geen sprake van onredelijke bemoeilijking van de verdediging. Van een schending van de goede procesorde is dan ook geen sprake en de kantonrechter accepteert de stukken.
      
    
    
      5.3.
      
        [gedaagde] heeft tevens bezwaar gemaakt tegen de op 9 december 2022 nog door [eiser] toegestuurde productie. Deze productie is inderdaad niet tijdig ingediend,  maar de kantonrechter acht dit niet in strijd met de goede procesorde, omdat de productie slechts van beperkte omvang is en [gedaagde] tijd heeft gehad om van deze productie kennis te nemen. 
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        [eiser] stelt zich op het standpunt dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst over een verkeerde voorstelling van zaken beschikte. Deze onjuiste voorstelling van zaken is volgens hem teweeg gebracht doordat hij bij de bezichtiging van de woning en ook nadien door [gedaagde] niet is geïnformeerd over de problemen met de riolering, terwijl zij daarvan wel op de hoogte was. Hij verwijt [gedaagde] daarom dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. [eiser] stelt, dat als hij wel op de hoogte was geweest, hij de overeenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) had gesloten. [eiser] beroept zich daarom op dwaling en vordert dat de koopprijs van de woning wordt verminderd. 
      
    
    
      5.5.
      
        [gedaagde] betwist dat er door haar een mededelingsplicht is geschonden en verwijst daarbij naar artikel 6 van de koopovereenkomst. In dat artikel staat dat [eiser] bij of voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst diverse stukken, waaronder notulen van vergaderingen van de VvE en de vragenlijst B heeft ontvangen. Uit die stukken had [eiser] op kunnen maken dat er problemen waren met de riolering, dat het vervangen daarvan in de toekomst noodzakelijk zou zijn en dat dit mogelijk kosten voor [eiser] met zich mee zou brengen. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat doordat [eiser] deze stukken heeft ontvangen, er van schending van een mededelingsplicht geen sprake is.  
      
    
    
      5.6.
      De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] dat zij zich op het standpunt stelt dat, als er al sprake is van dwaling, deze dwaling voor rekening van [eiser] moet blijven, omdat [gedaagde] aan haar mededelingsplicht heeft voldaan. Op grond van artikel 150 Rv rust de bewijslast op de partij die zich op een bepaald rechtsgevolg van gestelde feiten beroept als die feiten worden betwist. In dit geval stelt [gedaagde] dat de omstandigheid dat zij aan haar mededelingsplicht heeft voldaan, met zich meebrengt dat de dwaling voor rekening van [eiser] moet blijven. Het is dus aan [gedaagde] , die zich op rechtsgevolgen van het voldoen aan de mededelingsplicht beroept, om te stellen en zo nodig te bewijzen dat zij aan haar mededelingsplicht heeft voldaan. 
      
    
    
      5.7.
      Ter onderbouwing van haar standpunt dat aan de mededelingsplicht is voldaan heeft [gedaagde] verwezen naar artikel 6 van de koopovereenkomst. Deze tussen partijen gesloten en door [eiser] ondertekende koopovereenkomst is aan te merken als onderhandse akte als bedoeld in artikel 156 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Artikel 157 lid 2 Rv bepaalt dat een onderhandse akte tussen partijen dwingend bewijs oplevert ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen. Omdat in de koopovereenkomst uitdrukkelijk is bepaald dat [eiser] de notulen van de vergaderingen van de VvE en de vragenlijst B heeft ontvangen en uit die stukken naar het oordeel van de kantonrechter voldoende blijkt dat de riolering moest worden vervangen, levert dit voor [gedaagde] dwingend bewijs op van haar stelling dat zij aan haar mededelingsplicht heeft voldaan. Tegen dit dwingende bewijs staat echter tegenbewijs open (artikel 151 lid 2 Rv) dat door [eiser] moet worden geleverd. Om tot het leveren van tegenbewijs te worden toegelaten moet [eiser] voldoende gemotiveerd stellen dat [gedaagde] , ondanks het bepaalde in artikel 6 van de koopovereenkomst, niet aan haar mededelingsplicht heeft voldaan. Dit heeft hij onvoldoende gedaan. De kantonrechter licht dat als volgt toe.
      
    
    
      5.8.
      
        [eiser] betwist dat hij, ondanks het bepaalde in artikel 6 van de koopovereenkomst, de in dat artikel genoemde stukken heeft ontvangen. [gedaagde] heeft ook niet aangetoond dat hij de stukken daadwerkelijk heeft ontvangen, terwijl dit volgens [eiser] wel van haar had mogen worden verwacht. Aan dit verweer gaat de kantonrechter voorbij. Gezien de dwingende bewijskracht van de koopovereenkomst is de omstandigheid dat [eiser] die overeenkomst heeft ondertekend voldoende om aan te nemen dat hij de stukken heeft ontvangen. [gedaagde] hoeft dan ook niet aan te tonen wanneer en op welke wijze [eiser] de stukken aan [eiser] zijn toegestuurd. Het is juist [eiser] die voldoende gemotiveerd moet stellen dat hij de stukken niet heeft ontvangen. 
      
    
    
      5.9.
      Ter onderbouwing van zijn standpunt dat hij de stukken niet heeft ontvangen, heeft [eiser] verwezen naar een e-mail van het notariskantoor die de koopovereenkomst heeft opgesteld. Uit die e-mail volgt dat het notariskantoor de stukken zoals genoemd in artikel 6 van de koopovereenkomst niet aan [eiser] heeft toegestuurd. Dat zij de stukken niet heeft toegestuurd, sluit echter niet uit dat [eiser] deze stukken op een andere moment heeft ontvangen. 
      
    
    
      5.10.
      
        [eiser] heeft daarnaast ook nog een schriftelijke verklaring van mevrouw [naam] overgelegd, waarin zij aangeeft dat zij tijdens de bezichtiging van de makelaar niks heeft gehoord over reparaties of andere dingen die aan het huis moesten gebeuren. Hieruit zou blijken dat de makelaar tijdens de bezichtiging heeft nagelaten te melden dat de riolering moest worden vervangen. [gedaagde] heeft de inhoud van de door [naam] afgelegde verklaring weersproken en voert, onder verwijzing naar een schriftelijke verklaring van de makelaar aan, dat [eiser] tijdens de bezichtiging wel is geïnformeerd over de staat van de riolering. Wat hier ook van zij, voor beantwoording van de vraag of [gedaagde] al dan niet aan haar meldingsplicht heeft voldaan is niet relevant of er tijdens de bezichtiging over de riolering is gesproken nu in de koopovereenkomst uitdrukkelijk is bepaald dat [eiser] stukken heeft ontvangen waaruit hij op had kunnen maken dat de riolering vervangen moest worden. 
      
    
    
      5.11.
      Verder is door [eiser] nog betoogd dat hij onder tijdsdruk stond bij het tekenen van de koopovereenkomst. Voor zover [eiser] daarmee heeft bedoeld dat hij daardoor de stukken niet goed heeft gecontroleerd, faalt ook dat verweer. Als er al sprake was van tijdsdruk, dan komt de omstandigheid dat [eiser] de koopovereenkomst daardoor niet goed heeft gecontroleerd voor zijn rekening en risico. Dit geldt temeer nu de notaris bij het toesturen van de definitieve versie van de koopovereenkomst in de begeleidende e-mail heeft vermeld dat artikel 6 b is aangevuld met de documenten die verkoper heeft aangeleverd. Alleen al op basis van die e-mail had [eiser] dus moeten beseffen dat er aanvullende stukken waren en had hij die moeten controleren. 
      
    
    
      5.12.
      Daar komt nog bij dat door [gedaagde] is betoogd dat [eiser] vaker zegt stukken niet te hebben ontvangen, terwijl die wel aan hem zijn toegestuurd. Zo zou [eiser] ook stukken die de gemachtigde van [gedaagde] per e-mail had toegestuurd niet hebben ontvangen, terwijl de gemachtigde wel een ontvangstbevestiging heeft gehad. [eiser] heeft niet weersproken dat het vaker voorkomt dat hij zegt stukken niet te hebben ontvangen. Gelet op al het voorgaande acht de kantonrechter de stelling van [eiser] dat hij geen stukken heeft ontvangen waaruit de problemen met de riolering bleken onvoldoende onderbouwd om tot tegenbewijs te worden toegelaten. De kantonrechter houdt het er dus voor  dat [eiser] de stukken wel heeft ontvangen.
      
    
    
      5.13.
      
        [eiser] heeft betoogd dat uit artikel 2 sub g van de koopovereenkomst voortvloeit dat [gedaagde] heeft gegarandeerd dat de riolering naar behoren functioneerde. [gedaagde] heeft daartegen ingebracht dat de omstandigheid dat de riolering moest worden vervangen niet maakte dat deze niet normaal kon worden gebruikt. [eiser] heeft dit onvoldoende weersproken, waardoor [eiser] geen bescherming kan ontlenen aan het bepaalde in artikel 2 sub g van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      5.14.
      Tot slot stelt [eiser] dat [gedaagde] door middel van artikel 2 sub m van de koopovereenkomst heeft gegarandeerd dat de VvE geen besluiten had genomen die een verzwaring van de financiële verplichtingen met zich mee brengen, terwijl uit het rapport van de firma Nebest van 28 maart 2018 al bleek dat er aanzienlijke kosten gemoeid zouden zijn met het vervangen van de riolering. Op het moment van verkoop was er echter nog geen besluit genomen over het vervangen van de riolering en waren de kosten die dat voor de leden met zich mee zou brengen dus nog niet bekend. Dit besluit is pas genomen toen [eiser] zelf lid was van VvE. [gedaagde] heeft aldus niet gehandeld in strijd met de in artikel 2 sub m van de koopovereenkomst opgenomen garantiebepaling.
      
    
    
      5.15.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat [gedaagde] een mededelingsplicht heeft geschonden. [eiser] heeft weliswaar bewijs van zijn stellingen aangeboden, maar een ongeschreven regel in het procesrecht is dat bewijs leveren verdiend moet worden: als de stelplichtdrempel niet is gehaald, komt men aan bewijzen niet toe. Dat [eiser] niet heeft voldaan aan de stelplicht leidt er dan ook toe dat er geen aanleiding is om [eiser] nader bewijs te laten leveren. Dit heeft tot gevolg dat er in deze procedure vanuit moet worden gegaan dat er van schending van een mededelingsplicht geen sprake is en voor zover [eiser] al heeft gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst, deze dwaling voor zijn rekening moet blijven. 
      
      
        
          Non-conformiteit 
        
      
    
    
      5.16 .
      . Subsidiair heeft [eiser] aangevoerd dat de slechte staat van de riolering en de noodzakelijke reparatie daarvan leidt tot non-conformiteit van de woning. [eiser] vordert in dat kader dat [gedaagde] wordt veroordeeld de schade die hij als gevolg daarvan heeft geleden te vergoeden. 
      
    
    
      5.17 .
      . Een woning is non-conform indien deze niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Dat is volgens artikel 7:17 lid 2 BW het geval indien de woning niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag in ieder geval verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
      
    
    
      5.18 .
      . Omdat er, zoals eerder overwogen, vanuit moet worden gegaan dat [eiser] de stukken zoals genoemd in artikel 6 van de koopovereenkomst heeft ontvangen, diende [eiser] er rekening mee te houden dat de riolering in de nabije toekomst zou worden vervangen. Voor zover [eiser] dit niet heeft gedaan, kan dat niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. Door [eiser] is verder nog aangevoerd dat de woning door de staat van de riolering niet geschikt was voor normaal gebruik. Zo zou hij zijn toilet als gevolg daarvan gedurende een lange periode niet hebben kunnen gebruiken. [gedaagde] heeft dit weersproken en aangevoerd dat het toilet op het moment dat [eiser] eigenaar werd van de woning gewoon kon worden gebruikt. Gezien deze betwisting door [gedaagde] had het op de weg van [eiser] gelegen zijn stelling dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik nader te onderbouwen. Dit heeft hij nagelaten. Voorstelbaar is dat [eiser] gedurende de periode dat de riolering daadwerkelijk werd vervangen hinder heeft ondervonden van die werkzaamheden. Deze hinder was in dat geval slechts tijdelijk, waardoor er geen sprake was van een gebrek die de woning ongeschikt maakte voor normaal gebruik of het woongenot van [eiser] wezenlijk aantastte. Van non-conformiteit van de woning is dan ook geen sprake. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.19.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen. Op hetgeen [eiser] verder naar voren heeft gebracht zal niet verder worden ingegaan, omdat dit niet tot een ander oordeel leidt. Omdat de vorderingen worden afgewezen, zal de door [eiser] ingestelde nevenvordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, eveneens worden afgewezen.
    
    
      5.20.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. [gedaagde] heeft in dit kader verzocht [eiser] te veroordelen tot betaling van de werkelijk door haar gemaakte proceskosten. Een dergelijke vordering is alleen toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. De kantonrechter oordeelt dat in dit geval niet kan worden gezegd dat het ontoelaatbaar was dat [eiser] zijn - later onjuist gebleken, althans als onjuist beoordeelde - standpunt omtrent de gegrondheid van zijn vordering verdedigde. Het verzoek van [gedaagde] zal daarom worden afgewezen en de proceskosten zullen worden vastgesteld conform het liquidatietarief.
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.21.
      
        [gedaagde] vordert, bij wijze van tegenvordering, dat de kantonrechter [eiser] verbiedt om contact op te nemen. 
    
    
      5.22.
      Een contactverbod vormt een inbreuk op het aan een ieder toekomend recht om vrijelijk te communiceren. Voor het toewijzen van een dergelijke ingrijpende maatregel moet sprake zijn van in hoge mate aannemelijke feiten en omstandigheden die zo'n inbreuk kunnen rechtvaardigen. [eiser] heeft aangevoerd dat hij alleen in het kader van deze procedure contact heeft opgenomen met [gedaagde] . [gedaagde] heeft dit niet weersproken, zodat niet gesteld of gebleken is dat [eiser] [gedaagde] stelselmatig heeft lastig gevallen. Een rechtvaardiging voor het opleggen een contactverbod ontbreekt hierdoor. De tegenvordering van [gedaagde] wordt daarom afgewezen. 
    
    
      5.23.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. 
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van €  746,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ; 
    
    
      6.3.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.4.
      wijst de vordering af;
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 75,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiser] ; 
    
    
      6.6.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Kanninga-Jonker en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     HR 29 juni 2007, LJN BA3516, NJ 2007/353