ECLI:NL:OGEAA:2016:484, Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 15-06-2016, A.R. 1962 van 2015
Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba — Uitspraak 
Datum: 2016-06-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Opstalrecht. Huurovereenkomst.

Vonnis van 15 juni 2016
    Behorend bij A.R. 1962 van 2015
    
    
    
      
        GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
      
    
    
    
      VONNIS
      in de zaak van:
    
    
    
      
        Eiseres 1,
      
      
        Eiseres 2,
      
      
        Eiseres 3,
      
      
        Eiser 4,
      
      
        Eiser 4,
      
      
        Eiseres 5,
      
      allen wonende te Aruba, 
      eisers, hierna ook te noemen: Eisers
      gemachtigde: de advocaat  mr. R.J. Kock,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        Gedaagde
      
      wonende te Aruba,
      gedaagde, hierna te noemen: Gedaagde
      procederende in persoon
    
    
    
      en
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        HET LAND ARUBA 
      
      gedaagde, hierna ook te noemen: het Land,
      gemachtigde: mr. A. Lumenier  (DWJZ),
    
    
  
  
    
      1DE PROCEDURE 
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - het verzoekschrift;
    - de conclusie van antwoord van beide gedaagden;
    - de conclusie van repliek tevens wijziging van eis;
    - de conclusie van dupliek aan de zijde van het Land;
    - de akte uitlating producties.
    
    
      De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis. 
    
    
  
  
    
      2DE VASTSTAANDE FEITEN
    
    
      2.1
      Eisers zijn erfgenamen van […]. 
      
    
    
      2.2
      Het perceel aan de [perceel nummer] te [naam stad],  Aruba is ‘huurgrond’ en behoort in eigendom toe aan het Land. De huurovereenkomst van dit perceel staat sinds 1 augustus 1979 op naam van Gedaagde. 
      
    
    
      2.3
      
        Op dit perceel staan twee huizen. Het eerste huis is gebouwd door wijlen [vader Eiseres 1], de vader van [Eiseres 1]. Dit huis staat ruim 10 jaar leeg.
        In of omstreeks de jaren ’60 heeft de echtgenoot van [Eiseres 1], wijlen [naam echtgenoot], een tweede huis gebouwd, waarin hij samen met zijn gezin tot zijn overlijden heeft gewoond. Sinds 1972 woont  [Eiser 5] in dit huis.
      
      
    
    
      2.4
      Bij brief van 7 oktober 2015 reageert Directie Infrastructuur en Planning (DIP) op een verzoek van Gedaagde uit 2007, strekkende  tot beëindiging van de huurrechten en vestiging van het recht van erfpacht op een perceel domeingrond gelegen te [perceel nummer], plaatselijk bekend als [perceel nummer]. In dit schrijven deelt DIP aan Gedaagde mee dat de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling en Infrastructuur bij beslissing van 25 augustus 2015 akkoord is gegaan met de aanvraag. De kosten die gemoeid zijn met de verkrijging van het recht van erfpacht dienden binnen 30 dagen na dagtekening te zijn betaald. Het bewijs van betaling diende bij DIP ingeleverd te worden waarna de overeenkomst getekend zou kunnen worden. Vervolgens diende Gedaagde de akte binnen 6 maanden na dagtekening te passeren bij de notaris. Voorts is vermeld dat indien Gedaagde niet voldoet aan deze betalingsvoorwaarde cq de akte niet binnen 6 maanden passeert, de overeenkomst ontbonden wordt geacht en het verzoek uit 2007 geseponeerd zal worden. 
      
    
    
      2.5
      Gedaagde heeft niet aan de gestelde voorwaarden voldaan en heeft nimmer het recht van erfpacht verkregen.
      
    
  
  
    
      3DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN 
    
    
      3.1
      
        Eisers vorderen bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, na wijziging van eis,
        A. voor recht te verklaren dat door verjaring een zelfstandig recht van opstal is ontstaan, waarvan eisers de gerechtigden zijn, althans
        B. voor recht te verklaren dat eisers (mede) huurders zijn onder de huurovereenkomst met het Land Aruba, althans
        C voor het geval dat Gedaagde een tegenverzoek zou indienen strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst met eisers, deze af te wijzen;
        D. een in goede justitie te nemen andere beslissing een en ander met veroordeling van gedaagden in de kosten van de procedure.
      
      
    
    
      3.2
      Aan deze vordering leggen Eisers het volgende  - samengevat - ten grondslag. […] heeft de woning gebouwd en samen met zijn gezin bewoond. Hij oefende de feitelijke macht uit over het huis, in die zin dat dit als bezit van het opstalrecht diende te worden beschouwd. Na zijn dood is zijn vrouw [Eiseres 1] met de kinderen in het huis blijven wonen. Tot op de dag van vandaag woont [Eiser 5] in de woning, samen met een nichtje. De termijn voor de bevrijdende verjaring ving aan met de eerste bezitsdaad te weten de bouw van het huis. Het huis is in de jaren ’60 gebouwd zodat aan de verjaringstermijnen van 20 jaar ruim is voldaan.
      
    
    
      3.3
      Het Land en Gedaagde voeren  gemotiveerd verweer dat  zo nodig bij de beoordeling aan de orde komt. 
      
    
  
  
    
      4DE BEOORDELING 
    
    
      4.1
      De kern van het geding is of [Eisers] door verjaring een recht van opstal heeft verkregen op de door wijlen […] in de jaren ’60 van de vorige eeuw gebouwde woning, gebouwd op het perceel eigendomsgrond, door het Land verhuurd aan Gedaagde, plaatselijk bekend als [perceel nummer] te Aruba. Hiertoe wordt als volgt overwogen.  
    
    
      4.2
      Voorop wordt gesteld dat het gerecht ervan uit gaat dat [Eisers] de erfgenamen zijn van erflater en dat erflater de bouwer is van de tweede woning, waar het gevorderde recht van opstal betrekking op heeft, nu dit niet is weersproken. Het Land is door natrekking eigenaar van de woning. Ten aanzien van deze woning stellen [Eisers] dat zij opstalgerechtigde zijn. 
    
    
      4.3
      Bij uitspraak van 23 februari 2016 heeft het Gemeenschappelijke Hof van Aruba, Curacao, Bonaire, Sint Maarten Saba en Sint Eustatius (ECLI:NL:06HACMB:2016:2) overwogen dat erfpacht een zakelijk recht is (art. 5:85 lid 1 BW) dat verkregen kan worden door verkrijgende verjaring, dat wil zeggen door onafgebroken bezit, te goeder trouw, van tien jaren (art. 3:99 BW) of bij gebreke van goede trouw van twintig jaren (art. 3:105 jo. 3:306 BW). Nu het recht van opstal eveneens een zakelijk recht is, is het gerecht van oordeel dat ook hiervoor geldt dat dit zakelijk recht eveneens door verjaring kan worden verkregen.
      
    
    
      4.4.
      
        Vast staat dat het Land de grond waarop de tweede woning is gebouwd als huurgrond heeft verhuurd, aanvankelijk aan erflater, en sinds 1979 aan Gedaagde. 
        Hoewel [Eisers] stellen dat in Aruba huurgronden bestemd zijn voor het houden van vee of het uitoefenen van landbouw, wordt ingevolge het bepaalde in artikel 17 van de Huurcommissieverordening onder huur en verhuur verstaan iedere overeenkomst onder welke naam of in welke vorm ook aangegaan, die ten doel heeft het ten gebruike verkrijgen en verstrekken van een woning. 
      
      
    
    
      4.5
      
        Zonder nadere toelichting die evenwel ontbreekt, is het niet duidelijk waarom het Land erop bedacht moest zijn dat erflater en zijn rechtsopvolgers het tweede huis bouwden en bewoonden op grond van een gepretendeerd opstalrecht. Het enkele feit dat erflater met zijn gezin en later [Eiser 5] het tweede huis hebben bewoond, is daar toe onvoldoende, omdat zoals overwogen in beginsel op huurgrond een woning gebouwd mag worden. Voorts vermag het gerecht niet in te zien op welke grond jegens Gedaagde, die huurder is van de grond, een opstalrecht zou kunnen verjaren. 
        Uit het voorgaande volgt dat het sub A gevorderde wordt afgewezen.
      
      
    
    
      4.6
      
        Ten aanzien van het gevorderde sub B wordt als volgt overwogen.
        De stelling van [Eisers] dat ze (van rechtswege) medehuurder zijn, wordt verworpen, omdat hiervoor in Aruba een wettelijke basis ontbreekt. Het enkele feit dat [Eisers] hebben aangeboden om een bijdrage te betalen in de huur leidt niet tot een ander oordeel.  Voor zo ver [Eisers] bedoelen dat zij altijd huurder zijn gebleven, ontbreekt de feitelijke grondslag. Vast staat immers dat tussen het Land en Gedaagde sinds 1979 een huurovereenkomst bestaat met betrekking tot het perceel huurgrond en dat vanaf dat moment aan de huurovereenkomst met erflater een einde is gekomen.  [Eisers] hebben geen andere feiten gesteld of stukken overgelegd die tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Dit heeft tot gevolg dat het gevorderde sub B afgewezen wordt.
      
      
    
    
      4.7
      Het sub C gevorderde wordt afgewezen, nu Gedaagde geen eis in reconventie heeft ingediend. 
      
    
    
      4.8
      Nu [Eisers] in het ongelijk worden gesteld, worden zijn in de kosten van de procedure veroordeeld, die aan de zijde van  beide partijen op nihil worden gesteld.
      
    
  
  
    
      5DE UITSPRAAK
    
    
      De rechter in dit gerecht:
    
    
    
      5.1
      wijst het gevorderde af;
      
    
    
      5.2
      veroordeelt [Eisers] in de kosten van de procedure, die aan de zijde van beide gedaagden op nihil worden gesteld.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 15 juni 2016 in aanwezigheid van de griffier.