ECLI:NL:GHAMS:2013:CA3119, Gerechtshof Amsterdam, 19-02-2013, 200.106.420
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte; beeindiging wegens dringend eigen gebruik. Verhuurster heeft progressieve ziekte en wil het gehuurde gebruiken om kantoor aan huis mogelijk te maken. Huurster heeft, met haar recent oveleden echtgenoot, sinds omstreeks 1970 in het gehuurde gewoond. Belangenafweging ten gunste van verhuurster. Vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst eindigt niet uitvoerbaar bij voorraad.

arrest
      ___________________________________________________________________ _ _
    
    
    GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    afdeling civiel recht en belastingrecht, team 2
    
    zaaknummer 	: 200.106.420/1
    
    rolnummer rechtbank	: 1213296 CV EXPL 10-45282 (Amsterdam)
    
    arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van  19 februari 2013
    
    inzake
    
    
      [ APPELLANTE ],
      wonend te [ woonplaats ],
      APPELLANTE,
      VERWEERSTER in het incident,
      advocaat: mr. M.E. van Huet te Amsterdam,
    
    
    tegen:
    
    
      [ GEÏNTIMEERDE ],
      wonend te Amsterdam,
      GEÏNTIMEERDE,
      EISERES in het incident, 
      advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam.
    
    
    
    1.	 Het geding in hoger beroep
    
    Appellante, tot heden in de procedure aangeduid met haar meisjesnaam [ appellante ], wordt in dit arrest op haar verzoek verder aangeduid met [ appellante ]. Geïntimeerde wordt hierna [ geïntimeerde ] genoemd.
    
    [ appellante ] is bij dagvaarding van 26 april 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter),  van 31 januari 2012, gewezen tussen [ geïntimeerde ] als eiseres en [ appellante ] als gedaagde.
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
      - memorie van grieven, met producties;
      - memorie van antwoord, met producties.
    
    
    
      [ appellante ] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [ geïntimeerde ] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.  
      [ geïntimeerde ] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
    Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 januari 2013 doen bepleiten door hun voor¬noemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog aktes genomen, [ geïntimeerde ] onder overlegging van producties. [ geïntimeerde ] heeft voorts bij akte een incidentele vordering op grond van artikel 234 Rv ingesteld.
    
    Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    2.	Feiten
    
    De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. 
    
    
    3.	Beoordeling
    
    3.1	Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
    
    3.2 [ geïntimeerde ] (geboren op [ geboortedatum ]) is sinds 5 mei 1997 eigenares van het appartementsrecht met betrekking tot het benedenhuis gelegen aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ], bestaande uit een souterrain met tuin en tuinhuis, bel-etage en eerste verdieping. Vanaf begin jaren zeventig heeft [ appellante ] (geboren op [ geboortedatum ]), samen met haar echtgenoot, [ X ], die begin 2010 is overleden, het souterrain in voornoemd pand gehuurd, op basis van mondelinge afspraken. [ appellante ] heeft de aan het souterrain grenzende tuin exclusief in gebruik. De door haar betaalde kale huurprijs bedroeg met ingang van 1 juli 2010 € 356,97 per maand. [ geïntimeerde ] is zelf woonachtig op de bel-etage. Op de eerste etage heeft [ geïntimeerde ] twee kamers aan kamerhuurders verhuurd voor een totaalbedrag van bijna € 2.000,= per maand. [ geïntimeerde ] heeft een afwijking aan haar wervelkolom – een dubbele scoliose – welke progressief is. In 2010 is [ geïntimeerde ] gekeurd in het kader van haar arbeids¬ongeschiktheids¬verzekering. Naar aanleiding daarvan is zij 62,5% arbeids¬ongeschikt bevonden om haar werk als advocaat te verrichten. 
    
    3.3 Bij brief van 29 juli 2010 heeft [ geïntimeerde ] de huurovereenkomst met [ appellante ] opgezegd tegen 1 februari 2011, omdat zij het gehuurde – kort gezegd – dringend nodig heeft voor eigen gebruik, inhoudende dat zij kantoor aan huis wil gaan houden en zelf in het souterrain wil gaan wonen. [ geïntimeerde ] heeft [ appellante ] daarbij te kennen gegeven bereid te zijn tot betaling van een redelijke compensatie alsmede tot betaling van een vergoeding voor verhuiskosten. Partijen hebben daarna gecorrespondeerd over een door [ geïntimeerde ] aan [ appellante ] aangeboden woning met tuin aan de [ adres 2 ] te [ plaatsnaam ]. Bij brief van 7 september 2010 heeft [ appellante ] deze woning definitief afgewezen. [ geïntimeerde ] heeft vervolgens de onderhavige procedure aanhangig gemaakt, strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst.
    
    
      3.4 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis 
      I.	voor recht verklaard dat de huuropzegging van [ geïntimeerde ] aan [ appellante ] van 29 juli 2010 rechtsgeldig is en deugdelijke gronden bevat voor huurbeëindiging,
      II.	het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vastgesteld op 1 juli 2012,
      III. en IV. [ geïntimeerde ] veroordeeld om aan [ appellante ] te betalen een vergoeding van € 10.000,= als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten,
      V. 	[ geïntimeerde ] veroordeeld tot betaling aan [ appellante ] van een vergoeding van € 100.000,= op grond van artikel 7:276 lid 3 BW indien vóór 1 juli 2014 blijkt dat [ geïntimeerde ] niet binnen drie maanden na het vertrek van [ appellante ] van de bel-etage naar het souterrain is verhuisd en vervolgens het souterrain feitelijk is gaan en blijven bewonen,
      VI.	de proceskosten tussen partijen gecompenseerd, en
      VII.	het meer of anders gevorderde afgewezen.
    
    
    
      3.5 Daartoe heeft de kantonrechter, voor zover hier van belang, als volgt overwogen. 
      - [ geïntimeerde ] heeft er, gelet op haar progres¬sieve gezondheids¬problemen, groot belang bij om met grote regelmaat haar oefeningen te doen en rust te nemen, hetgeen gerealiseerd kan worden bij een kantoor aan huis. De toegenomen arbeidsongeschiktheid en de behoefte op grond daarvan kantoor aan huis te houden is voldoende komen vast te staan en kan worden aangemerkt als een wezenlijk belang bij het kunnen gebruiken van de woonruimte van [ appellante ] door [ geïntimeerde ]. Bovendien is aannemelijk dat [ geïntimeerde ] op korte termijn andere kantoorruimte moet vinden. Zij heeft genoegzaam onderbouwd dat haar toegenomen arbeids¬ongeschikt¬heid leidt tot inkomens¬achteruitgang en haar uiteindelijk noodzaakt tot een kostenreductie, die in de door haar voorgestane oplossing kan worden gerealiseerd. [ geïntimeerde ] heeft voldoende concreet weergegeven op welke wijze zij haar praktijk aan huis wenst in te richten, met inachtneming van de vanaf 1 augustus 2011 geldende regelgeving. 
      - De belangen van [ appellante ] bij behoud van haar woning zijn met name gelegen in het feit dat zij al lange tijd in de woning verblijft en vergroeid is met de buurt. Een verhuizing is voor haar, gelet op haar leeftijd en het verlies van haar echtgenoot enkele jaren geleden, ingrijpend. Het belang van [ geïntimeerde ] om in haar woning meer privacy te hebben, kan geen rol spelen, omdat ook in de door haar gewenste indeling van de woning in ieder geval op de eerste etage een kamer verhuurd zal blijven en cliënten van het kantoor met regelmaat het huis zullen betreden. Dat de verhouding met [ appellante ] de laatste tijd is verslechterd is in hoofdzaak veroorzaakt door de wens van [ geïntimeerde ] om haar woning op andere wijze te gebruiken, waarbij [ appellante ] haar woning dient te verlaten. Alles afwegende is echter het belang van [ geïntimeerde ] bij gebruik van het souterrain zodat de bel-etage kan worden ingericht als kantoor aan huis, gelet op haar toenemende arbeidsongeschiktheid en de in het verlengde daarvan liggende inkomensachteruitgang aan te merken als een zeer wezenlijk belang. De zojuist genoemde belangen van [ appellante ] wegen hier niet tegen op, temeer omdat de stelling dat zij is vergroeid met de buurt kennelijk uitsluitend berust op het feit dat zij daar al zo lang woont. De conclusie is dat het belang van [ geïntimeerde ] prevaleert. 
      - Op basis van de door [ geïntimeerde ] ingebrachte stukken, waaronder ook het aanbod van de woning aan de [ adres 2 ], is voldoende aannemelijk dat [ appellante ] andere passende woonruimte kan krijgen. [ appellante ] heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat zij zodanig sociaal geworteld is in de buurt waarin zij thans woont dat woningen in een andere buurt in redelijkheid niet als passend zijn aan te merken.  De huurovereen¬komst is, gelet op het voorgaande, rechtsgeldig opgezegd. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen zal worden vastgesteld op 1 juli 2012. 
      - Overeenkomstig het aanbod van [ geïntimeerde ] wordt een verhuiskostenvergoeding toegekend van € 10.000,=, welk bedrag hoger is dan de wettelijke norm. 
      - Hoewel geen aanwijzingen bestaan dat [ geïntimeerde ] de woning niet zal gaan gebruiken op de door haar voorgestelde wijze, ligt het in de rede om op grond van artikel 7:276 lid 3 BW een vergoeding begroot op € 100.000,= aan [ appellante ] toe te kennen, met dien verstande dat dit bedrag uitsluitend opeisbaar is indien binnen twee jaar na het vertrek van [ appellante ] blijkt dat het door [ geïntimeerde ] gestelde gebruik niet is gerealiseerd, waarbij dan moet vaststaan dat [ geïntimeerde ] na het vertrek van [ appellante ] niet in de thans door [ appellante ] bewoonde woning is getrokken en daar is blijven wonen. Aldus nog steeds de kantonrechter. 
    
    
    3.6 Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [ appellante ] met haar grieven op. De grieven I tot en met IV betreffen het dringend eigen gebruik, grief V de belangenafweging, grief VI het aanwezig zijn van andere passende woon¬ruimte en grief VII de termijn ter zake van de vergoeding op grond van artikel 7:276 lid 3 BW.
    
    3.7 Grief I behelst de klacht dat de kantonrechter geen rekening heeft gehouden met de stelling van [ appellante ] dat [ geïntimeerde ] de afgelopen jaren niet of nauwelijks gebruik heeft gemaakt van de bel-etage. Niet te verwachten valt, aldus [ appellante ], dat [ geïntimeerde ] in de toekomst een intensiever gebruik zal maken van het souterrain dan thans van de bel-etage. Het hof is van oordeel dat, ook indien wordt uitgegaan van de juistheid van de – betwiste – stellingen van [ appellante ] over de wijze waarop [ geïntimeerde ] de bel-etage de afgelopen jaren heeft gebruikt, daaraan niet de conclusie kan worden verbonden dat [ geïntimeerde ] niet voornemens is haar plannen uit te voeren en in dat verband daad¬werke¬lijk  in het souterrain te gaan wonen. Gelet op de progressieve ziekte van [ geïntimeerde ] – waarop hieronder nog nader zal worden ingegaan – enerzijds en de gespannen verhouding tussen [ geïntimeerde ] en [ appellante ] als gevolg van onder meer (de voorgeschiedenis van) de huuropzegging en de daarop gevolgde procedure anderzijds acht het hof het door [ appellante ] gestelde gebruik door [ geïntimeerde ] van de bel-etage in de afgelopen jaren niet van doorslag¬gevend belang voor het te verwachten gebruik door [ geïntimeerde ] van het souterrain in de toekomst. Het in de toelichting bij grief I door [ appellante ] gedane, en bij akte herhaalde bewijsaanbod wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd. 
    
    3.8  In het kader van grief II heeft [ appellante ] vragen opgeworpen over de mogelijkheid van [ geïntimeerde ] om kantoor aan huis te realiseren. Zij meent dat [ geïntimeerde ] tenminste een schrifte¬lijke verklaring van de gemeente in het geding moet brengen waarin toestemming wordt gegeven voor het voorgestane gebruik. [ appellante ] heeft aldus niet voldoende gemotiveerd weersproken dat de nadere plannen van [ geïntimeerde ] (die zich beperken tot de bel-etage, met uitzondering van een kleine kamer) voldoen aan de vigerende regels. De omstandigheid dat [ geïntimeerde ] die plannen in de loop van de procedure heeft aangepast om aan die regels te voldoen valt haar niet euvel te duiden, maar spreekt vanzelf. Dat vol¬gens [ appellante ] een vergunning vereist zal zijn wanneer de normen worden over¬schreden, is geen gegronde reden [ geïntimeerde ] te vragen een verklaring van de gemeente in het geding te brengen. Uitgangspunt is immers dat de plannen voldoen aan de vigerende regels.
    
    3.9 [ appellante ] heeft in het kader van grief III gesteld dat volgens een door haar geraad¬pleegde deskundige scoliose een aandoening is die in het algemeen gesproken geen klachten geeft en ook niet hoeft te leiden tot arbeidsongeschiktheid. Zij meent dat niet voldoende is onderbouwd dat [ geïntimeerde ] met grote regelmaat oefeningen moet doen. Het hof is van oordeel dat [ geïntimeerde ] aan de hand van het in het geding gebrachte arbeids¬deskundig rapport van 15 april 2010, het daaraan ten grondslag liggende rapport van de verzekeringsarts J. Bronsema, de op deze rapporten gebaseerde beslissing van Goudse Verzekering Maatschappij N.V. van 29 april 2010 (inhoudende dat [ geïntimeerde ] 62,5% arbeidsongeschikt is) en het – eveneens in opdracht van deze verzekeringsmaatschappij opgestelde – rapport van orthopedisch chirurg C.M.T. Plasmans van 9 september 2004 voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat haar progressieve ziekte met zich brengt dat zij gedurende de uren die zij werkt regelmatig rust dient te nemen, dient te bewegen en oefeningen dient te doen. Tegen deze achtergrond heeft de kantonrechter terecht geoordeeld dat de toegenomen arbeidsongeschiktheid van [ geïntimeerde ] en de behoefte op grond daarvan kantoor aan huis te houden kan worden aangemerkt als een wezenlijk belang bij het kunnen gebruiken van de woonruimte van [ appellante ] door [ geïntimeerde ]. Het hof heeft dan ook geen behoefte aan deskundige voorlichting, zoals door [ appellante ] voorgesteld.
    
    3.10 De kantonrechter heeft voorts terecht in aanmerking genomen dat [ geïntimeerde ] op korte termijn elders kantoorruimte moet vinden. Als onweersproken staat vast dat het pand aan [ adres 1 ] te [ plaatsnaam ] waarin [ geïntimeerde ] en twee kantoor¬genoten kantoor houden inmiddels is verkocht en dat zij met de nieuwe eigenaar een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten waarbij zij zich hebben verplicht de ge¬huurde ruimte op 28 februari 2013 te ontruimen. [ appellante ] heeft gesteld dat [ geïntimeerde ] hierin helemaal niet had hoeven te bewilligen. Het hof kan haar daarin niet volgen. Vast staat dat het desbetreffende pand een woonbestemming heeft en dat [ geïntimeerde ] en haar kantoor¬genoten een deel van dat pand hebben gehuurd als kantoor. Bij de stukken bevindt zich een brief van het Stadsdeel Amsterdam Oud Zuid van 9 augustus 2002 aan de toen¬malige eigenares van het pand. Uit deze brief blijkt dat het Stadsdeel niet voornemens was op te treden tegen het ‘huidige gebruik als kantoorruimte, niet zijnde beroep aan huis’, zolang het pand niet door deze eigenaresse werd verkocht. Die verkoop heeft nu plaatsgevonden. In het licht van de brief van het Stadsdeel, kan [ geïntimeerde ] niet worden tegengeworpen dat zij, samen met haar kantoorgenoten, voornoemde vaststellings¬overeenkomst met de nieuwe eigenaar heeft gesloten en heeft ingestemd met beëindiging van de lopende bedrijfshuurovereen¬komst per 28 februari 2013.
    
    3.11 Met grief IV (bij memorie van grieven abusievelijk genummerd VI) bestrijdt [ appellante ] dat kantoor aan huis [ geïntimeerde ] relevant financieel voordeel oplevert. Zij heeft in de toelichting op deze grief echter miskend dat in de (nadere) plannen van [ geïntimeerde ] geen sprake is van het wegvallen van de huur (van bijna € 2.000,=) voor de kamers op de eerste etage. Dat [ geïntimeerde ] een deel van de huur van € 1.300,= bij vestiging van het advocatenkantoor – bestaande uit haarzelf, een kantoorgenoot en een administratief medewerkster – op de bel-etage zelf zal dragen, neemt niet weg dat het deel dat zij zal ontvangen van haar kantoorgenoot, de huur die [ appellante ] betaalt voor het souterrain zal overtreffen. [ appellante ] heeft voorts niet gemotiveerd weersproken dat, indien [ geïntimeerde ] andere kantoorruimte in de Concertgebouwbuurt zou moeten huren de op te brengen (commerciële) vierkante meterprijs aanzienlijk hoger zal zijn. Voldoende aannemelijk is dan ook dat het vestigen van kantoor aan huis tot een bij de beoordeling in aanmerking te nemen kostenreductie zal leiden voor [ geïntimeerde ].
    
    3.12 Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven I tot en met IV falen. Dat is van belang voor de beoordeling van grief V, betreffende de belangenafweging door de kanton¬rechter. Vast staat dat de huur van de huidige kantoorruimte van [ geïntimeerde ] per 28 februari 2013 zal eindigen en aannemelijk is dat zij, samen met een resterende kantoorgenoot en een administratief medewerkster vanaf 1 maart 2013 het grootste deel van de bel-etage als kantoorruimte zal gaan gebruiken en dat dit tot een relevante kostenreductie voor [ geïntimeerde ] zal leiden. Aannemelijk is voorts dat [ geïntimeerde ] gelet op haar progressieve ziekte en toenemende arbeids¬ongeschikt¬¬heid en de in het verlengde daarvan liggende in¬komens¬achteruitgang een zeer wezenlijk belang heeft bij het gebruik van het souterrain als woonruimte en de vestiging van het kantoor op de beletage, zoals de kantonrechter heeft overwogen. Ook is aannemelijk dat [ geïntimeerde ] het souterrain daadwerkelijk als woonruimte zal gaan gebruiken, in afwachting waarvan zij haar eigen meubels zal opslaan en tijdelijk bij haar dochter of vriend zal wonen, zoals zij bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft verklaard. Deze belangen prevaleren boven het belang van [ appellante ], ook al zal een verhuizing haar zwaar vallen, gelet op haar leeftijd, woonduur, de daarmee zonder enige twijfel gepaard gaande verknochtheid aan de buurt, en het overlijden van haar man. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft [ appellante ] voor het eerst in de procedure gewezen op de hersenbloeding die zij in 2009 heeft gehad, de medicatie die zij in verband daarmee krijgt om een nieuwe crisis en orgaan¬beschadiging te voorkomen, en de ontregeling die de stress van een verhuizing voor haar gezondheid met zich mee kan brengen. Het hof wil wel aannemen dat [ appellante ] in 2009 een hersenbloeding heeft gehad, maar ziet hierin geen aanleiding voor de op geen enkele wijze onderbouwde conclusie dat de verhuizing uit het souterrain voor haar gezondheidsrisico’s met zich kan brengen. Deze stelling kan derhalve niet – ook niet in aanvulling op de reeds eerder aangevoerde argumenten – leiden tot een andere uitkomst van de belangenafweging.
    
    3.13 Met grief VI heeft [ appellante ] zich gekeerd tegen de overweging van de kantonrechter dat voldoende aannemelijk is geworden dat zij andere passende woonruimte kan krijgen. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat woningen in een andere straat of buurt dan waar [ appellante ] thans woont in redelijkheid niet als passend zijn aan te merken. [ geïntimeerde ] heeft [ appellante ] de woning aan de [ adres 2 ] aangeboden en heeft voorts in de loop van de procedure meermaals gewezen op het aanbod van woningen op Woningnet. [ appellante ] heeft alleen de woning aan de [ adres ] bezichtigd en heeft deze afgewezen, ook al had [ geïntimeerde ] haar aangeboden om in overleg met [ appellante ] de woning op haar – [ geïntimeerde ]’ – kosten aan te passen. [ appellante ] is hierop niet ingegaan. Zij heeft, hoewel zij – zoals bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep is gebleken – sinds 1996 staat ingeschreven bij Woningnet, geen andere woningen bekeken, ook niet nadat het bestreden vonnis was gewezen. Gelet op het aanbod op Woningnet, zoals onbetwist door [ geïntimeerde ] is gesteld, alsmede de onbetwiste stelling van [ geïntimeerde ] dat [ appellante ] door haar woonduur van ongeveer 40 jaar voor vrijwel elke woning waarvoor zij zich inschrijft als eerste in aanmerking komt, is het hof van oordeel dat aannemelijk is dat andere passende woonruimte beschikbaar is. Daaraan doet niet af dat deze woonruimte mogelijk niet hetzelfde woongenot zal bieden als de woning die [ appellante ] moet verlaten, noch dat [ appellante ] voor die woning meer huur zal moeten betalen. Concrete feiten of omstandigheden waaruit moet worden afgeleid dat de woning aan de [ adres 2 ] en op Woningnet aangeboden woningen waarvoor [ appellante ] in aanmerking komt, gelet op de persoonlijke omstandig¬heden van [ appellante ], niet als passend zijn aan te merken, zijn niet aannemelijk geworden. 
    
    3.14 Nu de grieven I tot en met VI falen heeft de kantonrechter terecht beslist dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. De kantonrechter heeft het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vastgesteld op 1 juli 2012. Dat tijdstip is inmiddels verstreken. Het hof zal daarom een nieuw tijdstip dienen vast te stellen, evenals, gelet op het bepaalde in artikel 7:273 lid 3 BW het tijdstip van de ontruiming. Het hof stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en waarop [ appellante ] het gehuurde dient te ontruimen vast op 1 augustus 2013.  
    
    3.15 In de toelichting op grief VII heeft [ appellante ] aangevoerd dat de wijze waarop de kantonrechter de voorwaarden waaronder [ geïntimeerde ] de vergoeding van € 100.000,= op grond van artikel 7:276 lid 3 BW is verschuldigd, niet de beoogde duurzaamheid van de bewoning door [ geïntimeerde ] bewerkstelligt, bijvoorbeeld in het geval de ontruiming pas na 1 juli 2014 zou plaatsvinden. Nu [ geïntimeerde ] bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep te kennen heeft gegeven zich erin te kunnen vinden dat de termijn van twee jaar na het vertrek van [ appellante ] die de kantonrechter in de overwegingen van het vonnis heeft genoemd in het dictum komen te staan, zal het hof het dictum van het bestreden vonnis in zoverre opnieuw formuleren als na te melden. Het hof ziet geen aanleiding een langere termijn in het opnieuw te formuleren dictum op te nemen. Evenmin ziet het hof aanleiding om andere voorwaarden aan het dictum toe te voegen.
    
    3.16 De slotsom is dat het bestreden vonnis, voor zover het betreft het dictum onder II en V, zal worden vernietigd, en als na te melden opnieuw zal worden geformuleerd. Voor het overige wordt het bestreden vonnis bekrachtigd. [ appellante ] heeft weliswaar bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij dient [ appellante ] de kosten van het geding in hoger beroep in de hoofdzaak te dragen, met inbegrip van de nakosten.
    
    3.17 [ geïntimeerde ] heeft bij pleidooi in hoger beroep een incidentele vordering ingesteld die ertoe strekt het bestreden vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
    
    3.18 Nu het bestreden vonnis onder meer wordt vernietigd voor zover het betreft de verstreken datum waarop de huurovereenkomst eindigt en het hof daarvoor en voor de ontruiming een nieuwe datum zal vaststellen, kan het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het bestreden vonnis niet leiden tot het door [ geïntimeerde ] beoogde gevolg dat zij per 1 maart 2013 over het souterrain kan beschikken, zodat zij geen belang heeft bij het gevorderde. Dit moet reeds leiden tot afwijzing van de vordering in het incident. De door [ appellante ] tegen deze vordering aangevoerde verweren behoeven daarom geen bespreking. Bij deze stand van zaken bestaat ook geen aanleiding voor een nader door [ appellante ] te nemen conclusie in het incident, zodat haar desbetreffende verzoek wordt afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [ geïntimeerde ] de kosten van het incident te dragen.
    
    3.19 Voor zover [ geïntimeerde ] met de vordering tot uitvoerbaar verklaring bij voorraad in de hoofdzaak heeft beoogd dat deze ook ziet op de vaststelling door het hof van een nieuwe datum voor het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming, wordt het volgende overwogen. Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft de opgezegde huur¬overeenkomst van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder om een datum voor het einde van de huurovereenkomst vast te stellen. Deze bepaling staat in de weg aan het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van de te nemen beslissing. Dat zou slechts anders kunnen zijn indien het [ appellante ] kennelijk slechts is te doen om het rekken van een kansloze zaak. Dat dit het geval is, is onvoldoende gebleken. De vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde moet zijn ontruimd zal dan ook niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
    
    
    4.	Beslissing
    
    Het hof:
    
    in de hoofzaak
    
    vernietigt het bestreden vonnis, voor zover het betreft het dictum onder II en V,
    
    en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde gelegen aan [ adres 2 ] zal eindigen en waarop het gehuurde dient te worden ontruimd, vast op 1 augustus 2013;
    
    veroordeelt [ geïntimeerde ] tot betaling van een vergoeding van € 100.000,= op grond van artikel 7:276 lid 3 BW aan [ appellante ] indien blijkt dat [ geïntimeerde ] niet binnen drie maanden na het vertrek van [ appellante ] uit het souterrain van de bel-etage naar het souterrain is verhuisd en dat souterrain feitelijk is gaan en blijven bewonen gedurende twee jaren na het vertrek van [ appellante ]; 
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
     
    veroordeelt [ appellante ] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [ geïntimeerde ] begroot op € 291,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en op € 131,=  voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
    
    verklaart dit arrest met betrekking tot de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst het meer of anders gevorderde af;
    
    
    in het incident
    
    wijst de vordering af;
    
    veroordeelt [ geïntimeerde ] in de kosten van het incident aan de zijde van [ appellante ] begroot op  € 894,= voor salaris.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, C. Uriot en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2013.