ECLI:NL:RBDHA:2024:1988, Rechtbank Den Haag, 14-02-2024, C/09/644704 / HA ZA 23-252
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning. Beantwoordt de woning aan hetgeen eiseres daarvan mocht verwachten? Is de woning geschikt voor normaal gebruik? (On)terecht beroep op exoneratie(ouderdoms)clausule?

vonnis

    
RECHTBANK DEN HAAG

    
    
      
Team handel

    
    
    
    
      
zaaknummer / rolnummer: C/09/644704 / HA ZA 23-252

    
    
    
      

Vonnis van 14 februari 2024


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

MARIA ELISABETH VAN ZUIJLEN

te [plaats 1] ,

      
eiseres,

      
advocaat: mr. A.J. Kievit te Den Haag,

    
    
    
      
tegen

    
    
  
  
    

1

[gedaagde1] te [plaats 2], Frankrijk,

    
      
2.

[gedaagde2]

te [plaats 2], Frankrijk,

      
gedaagden,

      
advocaat: mr. S. Fentsahm te Zwolle.

    
    
    
  
  
    

1

De procedure

    
      
1.1.

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
        
          
de dagvaarding van 13 maart 2023, met producties 1 tot en met 25;

        
        
          
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 3;

        
        
          
het tussenvonnis van 12 juli 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

        
        
          
de akte overlegging aanvullende producties van eiseres, met producties 26 en 27;

        
        
          
de akte aanvullende productie voor de mondelinge behandeling van eiseres, met productie 28;

        
        
          
de akte uitlaten tevens vermeerdering van eis van eiseres van 6 december 2023, met productie 29;

        
        
          
de antwoordakte van gedaagde van 3 januari 2024.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 november 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen hebben gezegd. Deze aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier.

      
    
    
      
1.3.

      
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

      
    
  
  
    

2

De feiten

    
      
2.1.

      
Partijen sloten op 28 februari 2022 een koopovereenkomst voor de woning met aanleghaven aan de [adres] te [plaats 1] . Voorafgaand aan de koop heeft eiseres de woning driemaal bezichtigd. De akte van levering is gepasseerd op 28 juli 2022.

      
    
    
      
2.2.

      
Het gaat om een model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021), vastgesteld door NVM, VastgoedPRO, VBO Vereniging van makelaars en taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

      
    
    
      
2.3.

      
In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is bepaald:

      
      
        

“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”


      
      
    
    
      
2.4.

      
Met artikel 6.3 van de koopovereenkomst kwamen partijen overeen:

      
      
        

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woning en aanleghaven.


        

[…]


        

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.


        

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.


        

Verkoper is niet aansprakelijk voor (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”


      
      
    
    
      
2.5.

      
In artikel 20.1 van de koopovereenkomst (‘Ouderdoms-materiaalclausule’) spraken partijen af:

      
      
        

“Koper is ermee bekend:


      
      
        
          

Dat in oudere woningen, […] kunnen zijn verwerkt


        
        
          

Dat de eisen die aan de bouwkwaliteit van dergelijke oudere woningen gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen


        
        
          

Dat bij twijfel over de aanwezigheid van […] of over de bouwkwaliteit van het registergoed, nader onderzoek hiernaar dient te worden verricht, in het bijzonder indien koper voornemens is het registergoed te verbouwen.


        
      
      

Verkoper staat niet in voor de kwaliteit van de vloeren, de muren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6 omschreven gebruik.”


      
    
    
      
2.6.

      
De woning bestaat uit een gedeelte hoogbouw (begane grond en verdieping) en laagbouw (begane grond, aanbouw/bijgebouwen). Direct na oplevering is eiseres gestart met het verbouwen van de woning. Daarbij is zij gestuit op rot en vermolmd hout in het dak op de (eerste) verdieping, op lekkagesporen, op schimmelvorming, op defecte zonnepanelen en op gebreken aan de schoorsteen.

      
    
    
      
2.7.

      
In reactie op melding daarvan aan gedaagden, lieten gedaagden op 10 augustus 2022 per e-mail weten (productie 2 dagvaarding):

      
      
        

“[…] Wat vervelend allemaal zeg! Voor ons ook niet leuk, omdat wij nu ver weg zitten om dit allemaal te horen en dan te horen dat jullie denken dat wij jullie misleid hebben. Wat echt niet zo is, […] wij hebben zelf nooit problemen gehad met het dak er is ooit bovenop het oude dak een nieuw dak geplaatst, wat jullie nu zagen was dus het oude dak. Snap dat je dan eerst schrikt maar gelukkig zit het goede dak er bovenop. Verder in het kleine kamertje aan de voorkant was ooit een plek gekomen beneden aan de muur dus niet aan het plafond, zoals bij [naam] . Dat is toen opgelost toen [naam] het balkon bij zijn kamer betrok. Wij hebben toen met hulp van een schilder het behandeld en geschilderd en daarna [is] nooit meer iets terug gekomen. […] Wij hebben verder geen enkele lekkage aan het plafond gehad. […] In de schuur op de grond […] is geen schimmel maar olijfolie/slaolie wat in de flessen eruit lekte. […] Aan de muur kan zijn dat het er wat vocht is ontstaan maar het is een buitenmuur enkel-steens en nooit daar gestookt want het was een fiets schuur. Ongeveer elke drie jaar hebben we de buitenmuur met waterafstotende middel behandeld en geverfd. […]”


      
      
    
    
      
2.8.

      
De toenmalige gemachtigde van eiseres heeft gedaagden bij aangetekende e-mail van 12 augustus 2022 aansprakelijk gesteld voor

      
a. a) rotte en vermolmde balken in het dak,

      
b) lekkagesporen,

      
c) veel schimmelvorming in de woning,

      
d) vier kapotte zonnepanelen en

      
e) gebreken aan de schoorsteen.

      
    
    
      
2.9.

      
Daarnaast heeft zij gewezen op de gevolgschade in verband met de noodzakelijke dakwerkzaamheden, zoals het daardoor volledig moeten vervangen van de plafonds. Naar de mening van de gemachtigde (productie 3 bij dagvaarding):

      
      
        

“[…] moet ervan uit worden gegaan dat dit gebrek reeds bestond ten tijde van de koop/levering. Vanwege de aard en ernst van het gebrek is er bovendien sprake van non-conformiteit ex artikel 7:17 BW

[Burgerlijk Wetboek]

: de door u geleverde zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst aangezien de woning niet die eigenschappen bezit die cliënten op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. […]”


      
      
      
        
Zij heeft gedaagden verzocht uiterlijk binnen tien dagen te laten weten dat zij aansprakelijkheid erkennen en dat zij het gebrek voor eigen rekening en risico zullen (laten) herstellen dan wel de herstelkosten/schade aan eiseres zullen verzoeken. Zij heeft daarbij nog aangetekend dat op 16 augustus 2022 een deskundige, in opdracht van eiseres, onderzoek zal verrichten en heeft bevestigd dat de makelaar van gedaagden daarbij aanwezig zal zijn.

      
      
    
    
      
2.10.

      
Op 22 augustus 2022 heeft (de gemachtigde van) eiseres gedaagden in het bezit gesteld van de rapportage van de deskundige van 20 augustus 2022. Deze deskundige heeft geconcludeerd:

      
      
        

“Het dak

[van de eerste verdieping]

is in zeer matige staat en dient vernieuwd te worden; de constructiebalk aan de voorzijde van de woning dient vernieuwd te worden; het object laat verscheidene vochtophopingen in de buitenmuurafwerking zien; er zijn oude maar ook nieuwe lekkages gemeten door de inspecteur; de latei dient een antiroest behandeling te ondergaan

[en]

er zijn een aantal defecte zonnepanelen geconstateerd.”


      
      
    
    
      
2.11.

      
Eiseres heeft gedaagden aansprakelijk gehouden voor de herstelkosten die door deze deskundige zijn begroot op € 34.000,00. Daar heeft zij bij aangetekend dat de kosten nog verder zullen oplopen, omdat nog steeds nieuwe gebreken in de woning aangetroffen worden. Het gaat daarbij om:

      
f) amateuristisch aangelegde elektriciteit, die een gevaarlijke situatie oplevert,

      
g) een (andere) constructiebalk die mogelijk in slechte staat is en vervangen moet worden,

      
h) de stalen bint in de aanbouw die, volgens eiseres als gevolg van lekkage, door roest is aangetast en behandeld moet worden,

      
i. i) vochtophopingen in de buitenmuur en scheuren in de zijgevel die onderzocht moeten worden als zij groter worden,

      
j) schade aan het buitenstucwerk als gevolg van de reparatiewerkzaamheden aan het dak,

      
k) aanvullende kosten voor herstel van plafonds en muren omdat het gehele dak vervangen moet worden,

      
l) het aantal vierkante meters geïsoleerde vloer, dat volgens de bouwtechnische keuring en het Energielabel dat gedaagden bij de verkoop van de woning ter beschikking stelden, 92 zou bedragen, en dat volgens eiseres niet kan kloppen omdat de hal niet is geïsoleerd.

      
Ook voor die kosten houdt eiseres gedaagden aansprakelijk.

      
    
    
      
2.12.

      
        
Bij brief van 13 september 2022 (productie 7 bij dagvaarding) heeft eiseres gedaagden laten weten dat de herstelkosten tot op dat moment begroot worden op

        
€ 73.431,74, dat wil zeggen: voor

        
I. het vervangen van het dak op de eerste verdieping (€ 31.279,98),

        
II. het vervangen van het dak op de begane grond (€ 13.854,22),

        
III. het vervangen van de plafonds, de wanden en de elektra (€ 18.724,05) en

        
IV. benodigd (binnen)stucadoorswerk (€ 9.573,49).

      
      
    
    
      
2.13.

      
        
Daarbij heeft zij opgemerkt dat dit niet de volledige kosten zijn, omdat

        
m) de boeidelen van de gevels vervangen moeten worden, waardoor het gevelstucwerk beschadigd zal raken en dus ook moet worden gerepareerd.

        
Daarnaast zijn alle niet-dragende wanden door verwijdering van de plafonds los komen te

        
staan en moeten vervangen worden [zie hiervoor onder k) en onder III)]. Als gevolg daarvan

        
moet, volgens haar, ook alle elektra op de eerste verdieping worden vervangen en moeten

        
alle wanden en plafonds op de eerste verdieping worden gestuukt [zie hiervoor onder IV].

      
      
    
    
      
2.14.

      
Daarop heeft de gemachtigde van gedaagden in zijn reactie bij brief van 3 oktober 2022 (productie 9 bij dagvaarding) laten weten dat gedaagden de aansprakelijkheid betwisten. Hij heeft daarvoor onder andere verwezen naar de ouderdomsclausule van artikel 20.1 van de koopovereenkomst, naar de kenbaarheid van gebreken, naar de omstandigheid dat gedaagden op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet aansprakelijk zijn voor achterstallig onderhoud en op de afspraak tussen partijen in dat artikel, dat bij het vaststellen van herstelkosten rekening wordt gehouden met een aftrek ‘nieuw voor oud’. Verder heeft hij te kennen gegeven het rapport van de door gedaagden ingeschakelde deskundige, Bureau voor Bouwpathologie (hierna: BvB) af te wachten. BvB heeft de woning op 29 augustus 2022 bezocht en daarover op 22 december 2022 gerapporteerd (productie 2 bij cva).

      
    
    
      
2.15.

      
Bij haar brief van 17 oktober 2022 (productie 10 bij dagvaarding) heeft (de gemachtigde van) eiseres zich erover beklaagd dat de door gedaagden verstrekte informatie via de bouwkundige keuring van Perfectkeur van 28 september 2021 (productie 24 bij dagvaarding) en het door deze instantie aan gedaagden afgegeven Energielabel A niet de juiste informatie over de woning bevat. Op basis van de informatie die Perfectkeur kon achterhalen over de isolatie van de woning kon Perfectkeur nu slechts een C-label afgeven, maar niet het bij de bouwkundige keuring van de woning overhandigde A-label. Eiseres wijt dat aan door gedaagden aan Perfectkeur verstrekte onjuiste informatie. Gedaagden verwijt zij ook over het (in het verleden vervangen van het) dak onjuiste informatie te hebben gegeven. Op grond van de door haar gestelde gebreken is de woning volgens haar niet voor normaal gebruik geschikt.

      
    
    
      
2.16.

      
Op 24 oktober 2022 (productie 11 bij dagvaarding) heeft (de gemachtigde van) eiseres aan gedaagden geschreven:

      
      
        

“[…] Een van de draagmuren waarop een tweetal stalen binten rusten, is volledig doorgescheurd. Hierop rust de halve bovenverdieping. Dit gebrek was eerder niet zichtbaar, omdat een dikke laag latex op de muur zat. […] is gebleken dat de scheur niet alleen in het stucwerk zat, maar


        
n)

dat de gehele draagmuur is doorgescheurd.


        

Cliënte stelt zich op het standpunt dat uw client van dit gebrek op de hoogte was omdat over de scheur heen is geschilderd met latex. […] ook in dit geval dat er sprake is van een zodanig ernstig gebrek waarbij het normale gebruik van de woning in de weg wordt gestaan. Cliënte houdt uw client aansprakelijk voor de schade als gevolg van het gebrek.


      
      
    
    
      
2.17.

      
        
Tot slot heeft eiseres bij brief van 24 oktober 2022 (productie 12 bij dagvaarding) zich bij gedaagden beklaagd over:

        
o) gebreken aan het dak van het voormalige kantoor, waarin volgens haar verkeerd en driedubbel aangelegd lood, overgeplakt bitumen, gekitte randen, stukjes bitumen onder de tegels en rotte of vervangen planken werden aangetroffen.

        
Ook voor de schade als gevolg van deze gebreken houdt eiseres gedaagden aansprakelijk.

      
      
    
    
      
2.18.

      
Op 9 december 2022 (productie 17 bij dagvaarding) heeft eiseres gedaagden gesommeerd de tot dan becijferde herstelkosten van € 104.157,14 te betalen. Daarop hebben gedaagden bij brief van 22 december 2022 (productie 18 bij dagvaarding) laten weten dat bedrag niet te zullen voldoen.

      
    
  
  
    

3

Het geschil en de vorderingen

    
      
3.1.

      
Eiseres is van mening dat gedaagden toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de woning als gevolg van de daaraan klevende ernstige gebreken, niet beantwoordt aan dat wat eiseres op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Eiseres mocht verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 BW). In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bovendien de garantie opgenomen dat de woning de eigenschappen moet bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. De herstelkosten voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst komen, volgens eiseres, voor rekening en risico van verkoper.

      
    
    
      
3.2.

      
Dat betekent, volgens eiseres, dat gedaagden als verkopers aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken die het normale gebruik van de woning verhinderen. Uit het rapport van de deskundige volgt dat de gebreken aan het dak en de constructie dusdanig ernstig waren, dat de woning niet op een normale manier te gebruiken was en evident niet geschikt was voor het gegarandeerde gebruik, aldus eiseres. Zij is van mening dat gedaagden ook zelf last van de gebreken moeten hebben gehad, omdat die niet ineens ontstaan. Zij hadden daarvan mededeling aan eiseres moeten doen. Toch meldden zij op de ‘vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak’ (productie 19 bij dagvaarding, hierna: de vragenlijst) dat hen geen gebreken aan het dak bekend waren en er geen sprake was van optrekkend vocht. Gedaagden hebben dan ook ten onrechte nagelaten de gebreken aan het dak, de constructiebalk en het optrekkend vocht mee te delen, aldus nog steeds eiseres. Zij is door de bouwkundige keuring door Perfectkeur en het afgegeven Energielabel A op het verkeerde been gezet en voelt zich door gedaagden misleid.

      
    
    
      
3.3.

      
Als gevolg daarvan ziet zij zich voor hoge kosten gesteld, inmiddels € 108.677,14, die naar haar mening voor rekening van gedaagden moeten komen. Daarom vordert zij, na vermeerdering van eis bij haar akte van 6 december 2023, dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

      
1. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan eisers van een bedrag van

      
€ 109.861,14, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van verschuldigdheid tot aan de dag van volledige voldoening, of een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag aan hoofdsom en rente;

      
2. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan eisers van een bedrag van

      
€ 575,00 aan deskundigenkosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding [13 maart 2023] tot de dag van volledige voldoening, of een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

      
3. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan eisers van een bedrag van

      
€ 1.861,77 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag van volledige voldoening, of een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

      
4. alles met veroordeling van gedaagden, hoofdelijk, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis tot aan de dag van volledige voldoening;

      
5. dit vonnis vergezeld te doen gaan van een certificaat betreffende een beslissing in burgerlijke en handelszaken als bedoeld in artikel 53 van de Verordering (EU) nr. 1215/2012 van het Europese Parlement en de Raad betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken.

      
    
    
      
3.4.

      
        
Vordering 1 van eiseres bevat de volgende posten:

        
I. Vervanging dak eerste verdieping € 31.279,98

        
II. Vervanging dak begane grond € 13.854,22

        
III. Vervangen plafonds, wanden en elektra € 18.724,05

        
IV. Stucwerk eerste verdieping € 7.119,88

        
V. Vervanging boeidelen € 8.651,50

        
VI. Buitenstucwerk € 24.772,75

        
VII. Vervanging zonnepanelen € 754,76

        
VIII. Vloer- en spouwmuurisolatie

€ 4.520,00


        
Totaal € 109.677,14

      
      
      
    
    
      
3.5.

      
Gedaagden hebben de vorderingen van eiseres gemotiveerd betwist, zoals hierna, voor zover van belang, wordt besproken. Zij concluderen – samengevat – tot niet-ontvankelijke verklaring van eiseres in haar vorderingen of tot afwijzing daarvan, met veroordeling van eiseres in de kosten van de procedure, inclusief de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente als tijdige betaling binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis uitblijft. Dit bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.

      
    
  
  
    

4

De beoordeling

    
Contractuele beperking van de aansprakelijkheid

    
    
      
4.1.

      
Gedaagden beklagen zich erover dat eiseres weliswaar stelt dat zij geen rekening behoefde te houden met aanzienlijke constructieve gebreken aan de woning korte tijd na levering daarvan, maar geen rekening houdt met de tussen partijen overeengekomen uitzondering van artikel 6.3 en de ouderdomsclausule.

      
    
    
      
4.2.

      
Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, als die, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dit artikellid bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

      
    
    
      
4.3.

      
Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. Dat is in dit geval gebeurd in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model 2021. De rechtbank gaat hierbij uit van de uitleg die aan deze regeling gewoonlijk in de literatuur en jurisprudentie wordt gegeven: artikel 6.1 bevat de hoofdregel: de verkoper/gedaagden staat/staan niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper/eiseres in beginsel het risico van alle gebreken. Dit artikel kan als een exoneratie ten gunste van gedaagden worden aangemerkt.

      
    
    
      
4.4.

      
In artikel 6.3 wordt echter een vergaande uitzondering op de hoofdregel gemaakt. Met dit artikel staan gedaagden namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning en aanleghaven verhinderen, wat naar de heersende leer als een garantie moet worden opgevat. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet, met inachtneming van de Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635), in beginsel worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht wat eiseres op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

      
    
    
      
4.5.

      
De hiervoor omschreven garantie geldt echter niet voor gebreken die aan eiseres kenbaar waren ten tijde van de koop, zo volgt uit artikel 6.3. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van eiseres gerefereerd. Ook gebreken die eiseres niet kende maar die zij (wel) zou hebben ontdekt als zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van haar mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’. Een beroep door gedaagden op de onderzoeksplicht van eiseres gaat echter niet op wanneer het gaat om eigenschappen die eiseres op grond van uitdrukkelijke mededelingen van gedaagden mocht verwachten dan wel als gedaagden op de hoogte waren van de ontbrekende eigenschappen, terwijl zij wisten dan wel dienden te begrijpen dat eiseres bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van gedaagde had gelegen eiseres over het ontbreken van die eigenschappen te informeren.

      
    
    
      
4.6.

      
De algemene garantie van artikel 6.3 geldt ook niet voor zover een gebrek valt onder de onderdelen waarvoor gedaagden geëxonereerd worden in artikel 20 van de koopovereenkomst. Daarbij overweegt de rechtbank dat artikel 6.3 een algemene garantiebepaling is, terwijl de ouderdoms-materiaalclausule van artikel 20 een specifieke exoneratie is voor de kwaliteit van de vloeren, de muren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en voor doorslaand of optrekkend vocht. Met andere woorden: in de overeenkomst is uitdrukkelijk geen garantie opgenomen voor de afwezigheid van gebreken aan deze onderdelen van de woning.

      
    
    
      
4.7.

      
In artikel 6.3 is verder bepaald dat voor wat betreft de gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren, de verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten, waarbij een aftrek ‘nieuw voor oud’ moet worden toegepast. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. De rechtbank zal aan de hand van de vorderingen van eiseres, met inachtneming van deze uitgangspunten de gestelde gebreken bespreken.

      
      
        

De vorderingen van eiseres en de daaraan ten grondslag liggende gestelde gebreken


      
      
      
        

I. Vervanging dak eerste verdieping € 31.279,98


      
    
    
      
4.8.

      
Gedaagden betwisten dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en wijzen op de in de exoneratieclausule opgenomen bepaling over aanzienlijk lagere bouwkwaliteit van oudere woningen zoals deze woning. BvB heeft geconcludeerd dat de oorzaak van het beschimmelde dakbeschot komt door het toegepaste type plaat, dat zeer gevoelig is voor vocht en condens. Het gebrek vindt volgens gedaagden dan ook zijn oorzaak in de ouderdom van de woning en de bouwkwaliteit van destijds, en valt daarom volgens hen onder de exoneratieclausule. Bovendien wordt de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht van de garantie uitgesloten, aldus nog steeds gedaagden.

      
    
    
      
4.9.

      
De rechtbank is van oordeel dat op dit onderdeel sprake is van een ten tijde van de koop niet kenbaar gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert en waarvoor gedaagden dienen in te staan. Zij overweegt daarvoor het volgende.

      
    
    
      
4.10.

      
Uit de rapportages van zowel de deskundige van eiseres als van BvB volgt dat sprake was van rottend en vermolmd hout van de onderzijde van de inwendige dakconstructie, dat pas geconstateerd werd tijdens het ter plaatse van de gevel en de woningscheidende wand verwijderen van het (verlaagde) plafond. Noch eiseres, noch Perfectkeur heeft op die plaats, binnenin de woning zichtbare, lekkagesporen aangetroffen. BvB heeft op een vraag van gedaagden daarnaar (productie 2 bij cva, pagina 8/9) opgemerkt dat het dak aan de bovenzijde dusdanig visueel vervormd was, dat hieruit vastgesteld had kunnen worden (in ieder geval door een bouwkundige) dat er problemen aanwezig waren in het dak. Ter zitting is de rechtbank gebleken dat het dak, voordat eiseres begon met haar verbouwing, bedekt was met grind, waarop zonnepanelen waren geplaatst, zodat een eventueel door eiseres ingeschakelde deskundige, bij de uit te voeren visuele inspectie, zeer waarschijnlijk geen tekortkoming zou hebben kunnen constateren. Perfectkeur heeft in haar bouwkundig rapport van de woning ook geen beoordeling gegeven van het dak van de eerste etage, omdat zij dat niet heeft kunnen inspecteren.

      
    
    
      
4.11.

      
Het gaat om een verborgen gebrek, dat slechts door destructief onderzoek – zonnepanelen en grind verwijderen - kenbaar is (zou zijn) geworden. Dergelijk ingrijpend onderzoek hoefde van eiseres niet verwacht te worden (nog daargelaten of het door gedaagden zou zijn toegestaan).

      
    
    
      
4.12.

      
Op de vraag van gedaagden of bewoning van de woning met deze gebreken risico’s met zich brengt heeft BvB geantwoord (productie 2 bij cva, pagina 5/9):

      
      
        

“Ja. Gezien de staat van het dakbeschot van het hoofdgebouw op het moment van het onderzoek, had het dak van het hoofdgebouw geen pak sneeuw kunnen dragen. Bij hoge belastingen, zoals een veranderlijke belasting van een pak sneeuw (70 kg/m2), was er een risico aanwezig dat dit door de aangetaste plekken van het dak was heengegaan.”


      
      
      
        
Verder heeft BvB gerapporteerd een dusdanige aantasting van vocht en schimmel in het dak van het hoofdgebouw te hebben waargenomen, dat deze vervangen dient te worden. Op meerdere plaatsen is volgens BvB het dakbeschot/de dakconstructie van de hoofdwoning aangetast door vocht en schimmel en:

      
      
      
        
“

Door de aantasting buigen de stroplaten (dakbeschot) onder het dak op verschillende plekken door”.


      
      
    
    
      
4.13.

      
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de bron voor het probleem en de noodzaak voor herstel ten tijde van de eigendomsoverdracht op 28 juli 2022 al aanwezig waren. Dat brengt met zich dat de woning al ten tijde van de eigendomsoverdracht niet voor normaal gebruik geschikt was. De woning had met dit dak naar het oordeel van de rechtbank namelijk niet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, kunnen worden bewoond. Weliswaar is het dak ten tijde van de eigendomsoverdracht niet letterlijk doorgezakt, maar de ernstige aantasting van het dakbeschot/de dakconstructie en de door de deskundige en BvB gerapporteerde noodzaak tot herstel leiden wel tot de conclusie dat er een serieus probleem met de dakconstructie op de eerste verdieping was dat op korte termijn hersteld moest worden.

      
    
    
      
4.14.

      
Het beroep van gedaagden op de exoneratieclausule gaat naar het oordeel van de rechtbank in dit geval niet op. De bouwkwaliteit van oudere woningen is wellicht niet vergelijkbaar met de huidige bouwkwaliteit, een dak behoorde en behoort hoe dan ook bestand te zijn tegen instorting. Om dezelfde reden gaat het beroep op de uitsluiting van de garantie voor doorslaand en optrekkend vocht niet op. Dat klemt temeer, omdat doorslaand en optrekkend vocht doorgaans ziet op gevels van woningen en niet op daken of de dakconstructie. Dit betekent dat gedaagden aansprakelijk zijn voor de schade.

      
      
        

‘Nieuw voor oud’


      
    
    
      
4.15.

      
BvB heeft in haar rapportage te kennen gegeven:

      
      
        

“Echter, kunnen ondergetekenden geen kostenraming maken waarbij er rekening wordt gehouden met het nieuw voor oud. Dit omdat het dak ook dusdanig al was verouderd dat dit sowieso op korte termijn al volledig vernieuwd had moeten worden.”


      
      
      
        
Gedaagden zijn van mening dat eiseres ten onrechte geen rekening houdt met de bepaling in artikel 6.3 van de koopovereenkomst dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening wordt gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verder hebben zij erop gewezen dat BvB de kosten voor het herstel van het dak van de eerste verdieping raamt op € 14.750,00 exclusief btw.

      
      
    
    
      
4.16.

      
Voor een aftrek ‘nieuw voor oud’ is volgens eiseres geen grond aanwezig. Zij heeft weliswaar geen nieuw huis gekocht, maar het herstel is haar wel opgedrongen en het was niet haar initiële plan om zulk ingrijpend herstel te plegen. Dat was ook niet nodig, omdat volgens de vragenlijst het dak van de hoogbouw in 2006 is vernieuwd/gerepareerd. Er is geen sprake van genoten voordeel, en ook is zij niet in een betere financiële positie gebracht.

      
    
    
      
4.17.

      
Naar het oordeel van de rechtbank is er wel grond voor een aftrek ‘nieuw voor oud’. Daarvoor overweegt de rechtbank het volgende. Partijen kwamen overeen dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening wordt gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’, zodat de grond daarvoor ligt in de koopovereenkomst. Eiseres heeft onvoldoende aangedragen op grond waarvan de rechtbank van oordeel is dat deze bepaling uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst geen toepassing moet vinden.

      
    
    
      
4.18.

      
Voor de bepaling daarvan overweegt de rechtbank dat het een feit van algemene bekendheid is dat een plat dak doorgaans 30 tot 40 jaar meegaat als het bitumen of de kunststof beplating goed wordt onderhouden. Bij dit dak gaat het om boven op het oude dak geplaatste kunststof beplating waarop grind is gestort. De rechtbank gaat er van uit dat het dak in ieder geval 30 jaar mee had moeten gaan, zodat het in 2022, toen het dak 16 jaar oud was, nog niet aan vervanging toe had moeten zijn. Eiseres mocht er op vertrouwen dat dit dak nog zeker vijftien jaar zou meegaan (afhankelijk van de mate van onderhoud daaraan). Gelet daarop ziet de rechtbank aanleiding om een correctie ‘nieuw voor oud’ toe te passen van 50%.

      
    
    
      
4.19.

      
        
BvB begroot de herstelkosten op € 14.070,00 exclusief btw, maar aan het eind van haar rapport tekent zij daarbij aan dat haar herstelkosten zijn bepaald op basis van een stabiele marktsituatie en dat de bouw op dit moment zodanig gespannen is dat prijzen/offertes van aannemers sterk uiteen kunnen lopen. Zo ook zal de constatering bij zogenaamd ‘besmet werk’ voor aannemers prijsverhogend kunnen werken, aldus nog steeds BvB. Dat kan de rechtbank beamen. Zij sluit daarom aan bij het bedrag dat aan eiseres in rekening is gebracht. Dat betekent dat aan eiseres wordt toegewezen € 31.279,98 x 50% =

        

€ 15.639,99

inclusief btw.

      
      
      
        

II Vervanging dak begane grond € 13.854,22


      
    
    
      
4.20.

      
Op 28 oktober 2022 heeft eiseres zich bij gedaagden beklaagd over het dak van de begane grond (het voormalige kantoor). Eiseres en haar deskundige zijn van mening dat ook dit dak vervangen moet worden, omdat in het dak verkeerd en driedubbel aangelegd lood is aangetroffen, overgeplakt bitumen, gekitte randen, stukjes bitumen onder de tegels en rotte planken en planken die vervangen zijn. Gedaagden hebben dit onder verwijzing naar het rapport van BvB gemotiveerd betwist. Daarop is geen aanvullende toelichting van eiseres gekomen.

      
    
    
      
4.21.

      
BvB constateerde:

      
      
        

“Op het gestripte plafond zijn oude vochtplekken waargenomen […]. Het hout is nog in goede staat zodat dit niet vervangen hoeft te worden. Het dak van de aanbouw is betegeld. Ondergetekenden hebben alleen een veroudering van de bitumen dakbedekking waargenomen maar geen andere gebreken […]. Het dak van de aanbouw hoeft dan ook niet geheel vervangen te worden, hooguit alleen het verouderde bitumen.”


      
      
    
    
      
4.22.

      
Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee niet vast komen te staan dat de woning, door tekortkomingen aan het dak van de begane grond, niet voor normaal gebruik geschikt was in die zin dat dat gebruik daarvan niet voldoende duurzaam was. Nu niet is weersproken dat er alleen oude vochtplekken zijn waargenomen door BvB, de dakconstructie niet hoeft te worden vervangen, maar blijkbaar alleen hooguit het verouderde bitumen, betekent dat niet dat er niet op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, in de woning gewoond kan worden. Van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst is geen sprake. De rechtbank wijst de vordering op dit onderdeel af.

      
      
        

III Vervangen plafonds, wanden en elektra € 18.724,05


      
    
    
      
4.23.

      
Doordat als gevolg van de gebreken aan het dak van de hoogbouw, de plafonds moesten worden vervangen, kwamen, volgens eiseres, de niet-dragende muren op de verdieping los te staan. Die bleken zo instabiel, dat dit niet meer kon worden aangeheeld, omdat dat gevaarlijk zou zijn, aldus eiseres ter zitting. Ook de daarin opgenomen (leidingen voor) elektra moest(en) als gevolg daarvan worden vervangen. Ter zitting verklaarde eiseres dat een deel van de plafonds in het kader van een verbouwing sowieso zou worden verwijderd. Op twee plaatsen waren muurtjes weggehaald en plafonds deels verwijderd, omdat eiseres aan de voor en de achterzijde van de woning kamers ging samenvoegen. Het ging om twee keer twee ruimtes die zouden worden samengevoegd. Op de vraag van gedaagden waarom herstel van de muren niet meer mogelijk was, heeft eiseres ter zitting verklaard dat zij op dit punt op haar aannemer is afgegaan, wat volgens haar heel logisch is voor haar als leek op dat gebied.

      
    
    
      
4.24.

      
Gedaagden hebben zich tijdens de zitting erover beklaagd dat de woning al gestript was op het moment dat BvB de woning bezocht. Daardoor kon niet meer worden onderzocht of herstel nog mogelijk was geweest. Gedaagden betwisten dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en beroepen zich op de exoneratieclausule voor de kwaliteit van de muren, de leidingen voor elektriciteit en de bepaling dat bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het normale gebruik van de woning. Gedaagden hebben verder aangevoerd dat eiseres vrijwel direct na de overdracht van de woning de plafonds sowieso al verwijderde, in het kader van een verbouwing, zodat geen sprake is van schade op dit punt.

      
    
    
      
4.25.

      
De rechtbank overweegt dat eiseres tegenover de gemotiveerde betwisting door gedaagden, de noodzaak van het vervangen van volledige plafonds en van de muren, en de daarin opgenomen elektra als gevolg van het dakherstel, onvoldoende heeft onderbouwd. Eiseres heeft niet duidelijk gemaakt welk deel van de plafonds en de muren - en welke plafonds en muren - niet al sowieso in verband met de voorgenomen verbouwing moest worden verwijderd. De rechtbank kan zich - op grond van wat eiseres daarover heeft aangedragen - dan ook geen beeld vormen van de mogelijke consequenties van de al voorziene verbouwingswerkzaamheden. Dat in dit geval sprake is van gevolgschade van het dakherstel is de rechtbank dan ook niet gebleken. De vordering wordt op dit onderdeel afgewezen.

      
    
    
      
4.26.

      
Voor zover eiseres zich er nog op beroept dat de elektra amateuristisch is aangelegd, was dit voor haar kenbaar. In het bouwkundig rapport van Perfectkeur staat vermeld dat sprake is van gebreken aan de wandcontactdozen en het schakelmateriaal en dat het lijkt dat de randaarding niet voldoende kan functioneren. Door Perfectkeur is geadviseerd om een deskundige nader onderzoek te laten doen. Ook op die grond wordt deze vordering afgewezen.

      
      
        

IV Stucwerk eerste verdieping € 7.119,88


      
    
    
      
4.27.

      
Deze post houdt verband met de posten I en III. Eiseres vordert de kosten voor het stuken van de nieuwe plafonds en muren op de eerste etage. Gelet op het oordeel van de rechtbank over de post onder III, wordt post IV afgewezen.

      
      
        

V Vervanging boeidelen € 8.651,50


      
    
    
      
4.28.

      
Ter zitting heeft eiseres, daar door de rechtbank naar gevraagd, toegelicht dat de boeidelen zijn gemaakt van Wedi board, welk materiaal doorgaans gebruikt wordt in badkamers. Een enkele keer werd het wel gebruikt voor boeidelen, maar daarvoor is het niet getest en in dit geval is de bevestiging ook niet goed, volgens eiseres. Het materiaal kan niet goed ventileren en kan gaan rotten. Daarnaast kunnen achter deze boeiboorden nog rotte balkkoppen blijken te zitten, zodat ze moeten worden vervangen, aldus nog steeds eiseres.

      
    
    
      
4.29.

      
Gedaagden betwisten dat de boeidelen vervangen moeten worden. Zij beroepen zich verder op de bepaling in de exoneratieclausule dat bouwkundige gebreken, waarvan volgens de aannemer van eiseres op dit punt sprake zou zijn, geacht worden niet belemmerend te werken op het normale gebruik van de woning. Daarnaast betwisten zij dat boeidelen het normale gebruik van de woning in de weg staan en tekenen zij aan dat boeidelen zichtbaar zijn, zodat dit gestelde gebrek bovendien kenbaar was ten tijde van de koop.

      
    
    
      
4.30.

      
De rechtbank overweegt dat voor de vervanging van het dak van de eerste verdieping, daar de boeidelen moeten worden gedemonteerd en opnieuw bevestigd. Het gaat bij deze post dus niet alleen om een gestelde gebrekkige uitvoering, maar ook om gevolgschade van de vervanging van het dak. Deze gevolgschade komt voor rekening van gedaagden, omdat hen op dit punt een verwijt treft. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat gevolgschade direct kan worden gevorderd en daarvoor geen verzuim vereist is.

      
    
    
      
4.31.

      
De rechtbank is van oordeel dat eiseres – nog los van de vraag of het kenbaar is en het normaal gebruik verhindert – onvoldoende heeft gesteld ter onderbouwing van haar stelling dat de boeidelen zelf gebrekkig zijn, vervangen dienen te worden en niet teruggeplaatst kunnen worden. Door het materiaal heengetrokken schroeven (hoeveel, waar?), vermoedens over gebrekkige ventilatie van het materiaal, mogelijk risico op rot of nog aan te treffen rotte balkkoppen zijn daarvoor niet voldoende.

      
    
    
      
4.32.

      
        
Bij productie 14 bij dagvaarding heeft eiseres een offerte overgelegd van haar aannemer E.L.F. Daarop staat het neerzetten en opbouwen van een steiger voor

        
€ 1.200,00, het verwijderen en afvoeren van het Wedi board voor € 950,00, het aanbrengen van een nieuwe achterconstructie met een Aquapanelplaat ertegenaan voor

        
€ 2.250,00 en het terug monteren van alle aluminium daktrimmen voor € 600,00. Alles exclusief btw.

      
      
    
    
      
4.33.

      
Voor het verwijderen en terugplaatsen van de boeidelen en de daktrimmen is een steiger noodzakelijk (€ 1.200,00). Voor het vervangen van de achterconstructie zijn geen gronden aangevoerd. Voor het verwijderen en het terugplaatsen van de boeiboorden en van de daktrimmen en de afwerking daarvan aan de hoogbouw rekent de rechtbank € 1.250,00 exclusief btw.

      
    
    
      
4.34.

      
        
De rechtbank wijst ter vergoeding van gevolgschade € 1.200,00 + € 1.250,00 =

        
€ 2.450,00 exclusief btw =

€ 2.964,50

inclusief btw toe.

      
      
      
        

VI Buitenstucwerk € 24.956,75


      
    
    
      
4.35.

      
De rechtbank overweegt dat in verband met de vervanging van het dak van de eerste verdieping niet alleen de boeidelen en daktrimmen moeten worden gedemonteerd en opnieuw bevestigd, maar dat daardoor onvermijdelijk ook beschadigingen aan het buitenstucwerk zullen ontstaan. In zoverre is in dit geval ook sprake van gevolgschade van de vervanging van het dak die voor rekening van gedaagden komt.

      
    
    
      
4.36.

      
Voor zover eiseres herstel van het buitengevelstucwerk vordert in verband met daarin optrekkend vocht hebben gedaagden terecht aangevoerd dat dit valt onder de exoneratieclausule. Voor zover deze vordering van eiseres verband houdt met in de buitengevel aanwezige scheur(en) wijzen gedaagden er terecht op dat sprake is van een kenbaar gebrek. Dat voor die scheur een grote struik stond op het moment van het bezichtigen van de woning, maakt dat niet anders. Verder is niet gesteld, en ook niet gebleken dat sprake is van een scheur die het normale gebruik van de woning belemmert.

      
    
    
      
4.37.

      
Omdat alleen de vervanging van het dak van de eerste verdieping voor rekening van gedaagden komt, komt ook alleen het herstel van de als gevolg daarvan te verwachten schade aan het buitenstucwerk van de hoogbouw voor rekening van gedaagden. Dat eiseres mogelijk een van de gevels zou bekleden met hout doet daaraan niet af. Eiseres betwist dat overigens ook. In de overgelegde prijsopgave van HNR Volendam bij productie 14 bij dagvaarding “staat verwijderen van de oude stuclaag” van 125 m2 en het aanbrengen van een nieuwe laag van 125 m2 vermeld. In de nieuwe prijsopgave, overgelegd door eisers bij productie 29, wordt gesproken over 133 m2. Die opgave wordt door gedaagden betwist. Uit het energielabel volgt volgens hen dat de totale oppervlakte van de gevels 124 m2 bedraagt. Uit het door eiseres overgelegd energielabel (productie 15 bij dagvaarding) blijkt die oppervlakte ook, zodat de rechtbank die oppervlakte aanhoudt. Gedaagden hebben de stelling van eiseres dat de hoogbouw 76m2 beslaat, onweersproken gelaten, zodat de rechtbank die oppervlakte als uitgangspunt neemt.

      
    
    
      
4.38.

      
        
Voor het uitvoeren van de werkzaamheden is het noodzakelijk dat kozijnen en ramen en de straat worden afgeplakt/beschermd. Daarvoor rekent de stucadoor die door eiseres is benaderd € 300,00 exclusief btw. 76/124 x € 300,00 = € 183,87. Afhakken en verwijderen van de oude stuclaag is niet noodzakelijk voor het herstellen van beschadigingen tijdens de dakwerkzaamheden, zodat de rechtbank daarvoor geen bedrag toekent. Dat geldt ook voor het aanbrengen van een mortelweefsellaag en het aanbrengen van een afwerklaag calcideco. Voor het plaatsen van renderpro hoekprofielen/stucstops van € 504,00 en het plaatsen van APU profielen van € 495,00 wijst de rechtbank het 76/124ste deel toe, dat wil zeggen € 999,00 x 76/124 = € 612,29. Voor het schuren/afwerken van beschadigingen en het daarna aanbrengen van een twee laags verfsysteem 76/124 x

        
€ 3.325,00 (verfsysteem) = € 2.037,90 + € 250,00 = € 2.287,90. Het aanbrengen van bitumen onder het maaiveld, dat nog in deze prijsopgave staat, houdt geen verband met herstel van beschadigingen door de dakwerkzaamheden te maken, zodat de rechtbank daarvoor geen bedrag opneemt.

      
      
    
    
      
4.39.

      
Voor het uitvoeren van de werkzaamheden is een steiger noodzakelijk. De daarvoor in de prijsopgave opgenomen € 2.500,00 ziet op zowel hoog- als laagbouw én houdt verband met de tijd die de stucadoor heeft ingeschat voor de door hem uit te voeren werkzaamheden. De rechtbank wijst daarvoor € 1.200,00 toe. Voor het opruimen van ‘de bouwplaats’ wijst de rechtbank € 250,00 toe. Dit betekent dat aan eiseres toekomt € 183,87 + € 612,29 + € 2.287,90 + € 1.200,00 + € 250,00 = € 4.534,06 exclusief btw, dat wil zeggen

€ 5.486,21

inclusief btw.

      
      
        

VII Vervanging zonnepanelen € 754,76


      
    
    
      
4.40.

      
Eiseres beklaagt zich over vier zonnepanelen die na levering van de woning defect bleken te zijn. Zij is van mening dat gedaagden hiervoor de kosten moeten dragen.

      
    
    
      
4.41.

      
Gedaagden betwisten dat ten tijde van de overdracht van de woning sprake was van defecte zonnepanelen. Eiseres heeft niet aangegeven welke zonnepanelen niet goed zouden werken en wat er dan aan deze panelen mankeert, aldus gedaagden. Ook wordt volgens hen door eiseres niet aangetoond dat de woning niet normaal gebruikt kan worden met vier defecte zonnepanelen.

      
    
    
      
4.42.

      
De rechtbank is van oordeel dat door eiseres onvoldoende is gesteld ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door gedaagden had het op haar weg gelegen haar stellingen op dit punt nader te onderbouwen. De vordering van eiseres wordt op dit punt afgewezen.

      
      
        

VIII Vloer- en spouwmuurisolatie € 4.520,00


      
    
    
      
4.43.

      
Bij de verkoop van de woning is door gedaagden een energielabel A overhandigd aan eiseres. Bij navraag door eiseres bij Perfectkeur , die dit label voor gedaagden had verzorgd, is haar gebleken dat Perfectkeur op basis van de bij haar beschikbare gegevens alleen maar een energielabel C kon afgeven. Om de met gedaagden overeengekomen A-status te krijgen moet spouwmuur- en vloerisolatie worden aangebracht, aldus eiseres.

      
    
    
      
4.44.

      
Gedaagden hebben aangegeven niet te weten waarom Perfectkeur , toen eiseres daarom vroeg, geen energielabel A kon afgeven. Om het energielabel te krijgen hebben gedaagden vragen van Perfectkeur beantwoord en heeft Perfectkeur metingen verricht. Ter zitting gaven zij aan erg blij te zijn geweest met het verkregen A-label, omdat het voor hun het bewijs was dat hun isolatiewerk zijn vruchten had afgeworpen. Verder hebben zij erop gewezen dat de woning ook zonder vloer- en spouwmuurisolatie normaal gebruikt kan worden.

      
    
    
      
4.45.

      
Waarom dezelfde instantie, Perfectkeur , op de ene aanvraag een energielabel A afgeeft en op de andere aanvraag een energielabel C is niet duidelijk geworden. Dat dit zou liggen aan onjuiste door gedaagden verstrekte informatie is niet komen vast te staan. Eiseres heeft in ieder geval niet aangegeven welke informatie dan niet zou kloppen. Dat de woning onder de woonvertrekken op de begane grond in 1998 is geïsoleerd en de gevels dat niet zijn, hebben gedaagden aangegeven in de aan eiseres overhandigde vragenlijst, zodat eiseres zich er niet over kan beklagen dat de hal niet voorzien is van vloerverwarming en de gevels niet zijn geïsoleerd. De hal heeft niet te gelden als een verblijfsruimte waarin de kenmerkende activiteit het verblijven van mensen is.

      
    
    
      
4.46.

      
Dit betekent dat niet geconcludeerd kan worden dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. De vordering wordt afgewezen.

      
      
        

Scheur in een dragende binnenmuur


      
      
    
    
      
4.47.

      
Eiseres heeft zich nog beklaagd over een scheur ‘door en door’ in een binnenmuur, maar heeft deze geen onderdeel gemaakt van haar vordering. Deze scheur ontdekte zij nadat zij een dikke laag latex van de muur had afgestoken. Voor deze scheur houdt zij gedaagden verantwoordelijk, omdat zij meent dat gedaagden geweten moeten hebben van deze scheur en haar daarover niet hebben ingelicht. Gedaagden betwisten kennis te hebben van een scheur in een tussenmuur.

      
    
    
      
4.48.

      
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres haar stelling onvoldoende onderbouwd. In het licht van de gemotiveerde betwisting van gedaagden is niet komen vast te staan dat gedaagden kennis hadden van deze scheur, of dat wellicht de voorganger van gedaagden deze scheur heeft overgeverfd en mededeling daarvan aan gedaagden achterwege heeft gelaten. Voor zover deze klacht deel uit maakt van een van de vorderingen van eiseres, wordt die afgewezen.

      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        

Samenvatting


      
      
    
    
      
4.49.

      
        
Samenvattend wordt aan eiseres toegewezen: € 15.639,99

+ € 2.964,50

+

        
€ 5.486,21

=

€ 24.090,70

inclusief btw. De gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW wordt toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding.

      
      
      
        

Kosten voor het inschakelen van een deskundige


      
      
    
    
      
4.50.

      
Eiseres vordert € 575,00 voor het inschakelen van een deskundige van de Keuringsdienst voor Wonen. Deze heeft onder andere onderzoek gedaan naar de gebreken aan het dak op de eerste verdieping en daarvan verslag gedaan (productie 4 bij dagvaarding).

      
    
    
      
4.51.

      
Voldaan dient te worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres terecht naar aanleiding van het door haar aantreffen van de gebreken een deskundige ingeschakeld om de problemen in kaart te brengen. De door de deskundige gemaakte kosten zijn ook redelijk, zodat de rechtbank die volledig toewijst.

      
      
        

Buitengerechtelijke kosten


      
      
    
    
      
4.52.

      
Eiseres heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan de gedaagde partij een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.

      
      
        

Proceskosten


      
      
    
    
      
4.53.

      
Gedaagden worden in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kosten aan de zijde van eiseres worden begroot op:

      
- dagvaarding € 131,82

      
- griffierecht € 2.277,00

      
- salaris advocaat € 1.532,00 (2,0 punten x tarief III € 766,00)

      
- nakosten

€ 173,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

      
Totaal € 4.113,82

      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    

5

De beslissing

    
De rechtbank

    
    
      
5.1.

      
veroordeelt gedaagden om aan eiseres te betalen een bedrag van € 24.090,70, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 Burgerlijk Wetboek over het toegewezen bedrag met ingang van 13 maart 2023 tot de dag van volledige betaling,

      
    
    
      
5.2.

      
veroordeelt gedaagden om aan eiseres te betalen een bedrag van € 575,00 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek, met ingang van 13 maart 2023 tot de dag van volledige betaling,

      
    
    
      
5.3.

      
veroordeelt gedaagden in de proceskosten van € 4.113,82 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, moeten zij aan nakosten € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

      
    
    
      
5.4.

      
veroordeelt gedaagden in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

      
    
    
      
5.5.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

      
    
    
      
5.6.

      
wijst het meer of anders gevorderde af,

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Schueler en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2024.


      
    
  
  
    
Alinea 4.19

  
  
    
Alinea 4.34

  
  
    
Alinea 4.39

  
  
    
type:

    
coll:3280