ECLI:NL:GHARL:2024:7132, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-11-2024, 200.336.621/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-11-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Hoger beroep van ECLI:NL:RBNNE:2023:4051. Opzegging huurovereenkomst woonruimte op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW (realisering bestemmingsplan). Anders dan de kantonrechter heeft beslist, vindt het hof dat de verhuurder de huurovereenkomst niet terecht op deze grond heeft opgezegd. 
        De vorderingen tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden dan ook alsnog afgewezen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.336.621/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10258557
    
    
    
      
        arrest van 19 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      die woont in [woonplaats1] ,
      
        2. [appellante],
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep hebben ingesteld,
      en bij de kantonrechter optraden als gedaagden,
      hierna samen: [appellanten] en ieder afzonderlijk [appellant] en [appellante],
      advocaat: mr. M. Helmantel te Sappemeer,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Van der Wal Beheer B.V.,
      die is gevestigd in Siddeburen,
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
      hierna: Van der Wal,
      advocaat: mr. J.B. Rijpkema te Groningen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure bij het hof
    
    
      Naar aanleiding van het arrest van 2 juli 2024 heeft op 11 oktober 2024 een (enkelvoudige) mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
    
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      
        [appellanten] huren van Van der Wal een woning naast het kassencomplex (hierna: de woning) dat door Van der Wal wordt geëxploiteerd. De woning heeft op grond van het geldende bestemmingsplan de functie van bedrijfswoning. Van der Wal wil de huurovereenkomst met [appellant] beëindigen om de krachtens het bestemmingsplan op de woning liggende bestemming te verwezenlijken (artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder e BW).  
    
    
      2.2
      Van der Wal heeft bij de kantonrechter (na wijziging van eis) gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en [appellanten] zal veroordelen om de woning te ontruimen. 
      
    
    
      2.3
      De kantonrechter heeft deze vorderingen voor een belangrijk deel toegewezen. Zij heeft bepaald dat de huurovereenkomst met ingang van 1 maart 2024 eindigt. Ook heeft zij Van der Wal veroordeeld om aan [appellanten] een verhuiskostenvergoeding van € 7.156,- te betalen. 2.4	Het hof komt tot een ander oordeel en zal de vorderingen van Van der Wal alsnog afwijzen. Dat oordeel wordt hierna uitgelegd. Het hof zal eerst de relevante feiten vermelden en daarna de stellingen van partijen bespreken. 
      
    
  
  
    
      3De relevante feiten3.1	[appellant] is eigenaar geweest van de woning en het omliggende perceel, gelegen aan de [adres1] 2A in [woonplaats1] . [appellant] heeft het perceel inclusief de woning in eigendom gekregen door overname van zijn ouders; later is [appellante] bij hem gaan wonen. [appellant] en [appellante] hebben op het perceel een bloemenkwekerij (inclusief kassencomplex) geëxploiteerd.3.2	De kwekerij is op enig moment failliet gegaan en het perceel (inclusief de woning) is overgenomen door de heer [naam1] (hierna: [naam1] ). Tussen [naam1] als verhuurder en [appellant] als huurder is een huurovereenkomst opgemaakt voor de woning, ingaande op 1 juli 2013 tegen een prijs van € 500,- per maand. [appellant] heeft vanaf dat moment als beheerder voor het perceel gefungeerd en is - samen met [appellante] - in de woning op het perceel blijven wonen. Zij wonen daar nu nog, samen met hun minderjarige dochter.
    
    
      3.3
      In november 2020 heeft [naam1] het perceel (inclusief het kassencomplex en de woning) verkocht aan Van der Wal. Van der Wal heeft het perceel aangekocht om het kassencomplex in gebruik te nemen voor de kweek van planten, die zij vervolgens verkoopt via het aan haar gelieerde  groencentrum [naam2] in [plaats1] .
      
    
    
      3.4
      Van der Wal heeft [appellant] een baan aangeboden als bedrijfsleider; in die functie zou [appellant] verantwoordelijk worden voor de kweek van planten. Partijen hebben daarover mondelinge afspraken gemaakt. [appellant] is op 1 februari 2021 begonnen met zijn werkzaamheden.
    
    
      3.5
      Op 17 maart 2021 heeft [appellant] een schriftelijke concept-arbeidsovereenkomst ontvangen. [appellant] was het niet eens met dat concept van Van der Wal, omdat de arbeidsovereenkomst voor de duur van één jaar zou zijn, er een proeftijd zou gelden en omdat de huur van de woning werd gekoppeld aan (het voortbestaan van) de arbeidsovereenkomst (artikel 10 van de concept-arbeidsovereenkomst). [appellant] heeft de concept-arbeidsovereenkomst daarom niet ondertekend. Van der Wal heeft een nieuwe concept- arbeidsovereenkomst aangeboden, waarin artikel 10 was geschrapt. Ook deze overeenkomst heeft [appellant] niet ondertekend.
      
    
    
      3.6
      Vanaf dat moment zijn de verhoudingen tussen partijen bekoeld. Van der Wal heeft de arbeidsovereenkomst opgezegd en geen loon betaald en [appellant] is daarom een procedure gestart. [appellant] heeft zich ook ziekgemeld. 
      
    
    
      3.7
      In een beschikking van 22 juli 2021 heeft de kantonrechter in Groningen bepaald dat partijen een arbeidsovereenkomst hebben gesloten en dat van der Waldeze ten onrechte heeft opgezegd, omdat het proeftijdbeding waarop zij zich heeft beroepen niet rechtsgeldig is. 
      
    
    
      3.8
      De arbeidsovereenkomst is van rechtswege geëindigd per 1 februari 2022. 
      
    
    
      3.9
      
        [appellanten] zijn in de woning gebleven en zijn doorgegaan met het betalen van huur.
      
    
    
      3.10
      De advocaat van Van der Wal heeft onderzoek gedaan naar het bestemmingsplan van het perceel (Agrarisch- tuinbouw) en de functie van de woning (bedrijfswoning). In een brief van 8 september 2022 heeft Van der Wal de gemeente Midden-Groningen verzocht om handhavend op te treden met betrekking tot het strijdig gebruik van de bedrijfswoning door [appellant] .
      
    
    
      3.10
      
        De gemeente Midden-Groningen heeft in een brief van 28 september 2022 aan de gemachtigde van Van der Wal meegedeeld dat zij, na het ontvangen van meer gedetailleerde informatie van Van der Wal, tot de conclusie is gekomen dat het huidige gebruik van de woning in strijd is met het geldende bestemmingsplan, dat zij bevoegd is om handhavend op te treden en dat er geen concreet zicht is op legalisatie. In de brief is ten slotte het volgende opgemerkt:
        
          ‘Aangezien uw cliënte de ontbinding van de huurovereenkomst zal vorderen, zullen wij (om mogelijke interventie in de civielrechtelijke betrekkingen tussen uw cliënte en de heer [appellant] te voorkomen) op dit moment niet verder handhavend optreden. Dit laat overigens onverlet dat wij bij het voortduren van de huidige strijdige situatie wél handhavend zullen gaan optreden.’
        
      
      
    
    
      3.11
      In een brief van 17 oktober 2022 heeft de gemachtigde van Van der Wal meegedeeld dat zij op grond van artikel 7:274 lid 1 onder e, van het Burgerlijk Wetboek (BW) de huurovereenkomst met hen opzegt, met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden, zodat de huur zal eindigen per 1 mei 2023. In de brief is als reden van de opzegging vermeld dat het gebruik van de woning niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan, omdat de woning - na het beëindigen van het dienstverband - niet langer als bedrijfswoning wordt gebruikt. Als bijlage is de brief van 28 september 2022 van de gemeente Midden-Groningen bijgevoegd.
      
    
    
      3.12
      De advocaat van [appellanten] heeft laten weten dat zij niet instemmen met de opzegging.
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      
        De juridische uitgangspunten
      
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder e BW kan de verhuurder de huurovereenkomst van woonruimte opzeggen in verband met de verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan, dat wil zeggen een bestemmingsplan dat onherroepelijk door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd. 
      
    
    
      4.2
      Het enkele feit dat het bestaande gebruik van de verhuurde woning niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan, is onvoldoende voor een beëindiging van de huurovereenkomst op deze opzeggingsgrond. Er moet sprake zijn van een situatie waarin de ontwikkeling van de gemeente ook tot verwezenlijking van de bestemming noopt.
      
    
    
      4.3
      De verhuurder zal voldoende feiten moeten stellen en aannemelijk moeten maken waaruit volgt dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van het bestemmingsplan noopt. Als het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, staat het ter toetsing aan de rechter of de verhuurder in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle belangen in redelijkheid tot de conclusie heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan. Daarbij kan van belang zijn of de verhuurder ook op een andere wijze dan door opzegging van de huurovereenkomst de verwezenlijking van de bestemming kan realiseren.
      
      
        
          De opzegging getoetst aan deze uitgangspunten
        
      
    
    
      4.4
      Op dit moment bewonen [appellanten] de woning, maar hebben zij geen betrokkenheid bij de bedrijfsvoering van Van der Wal in de kassen bij de door hen gehuurde woning. Het staat tussen partijen niet ter discussie dat in deze situatie de woning niet wordt gebruikt als bedrijfswoning en dat het gebruik van de woning in strijd is met het bestemmingsplan. De gemeente Midden-Groningen heeft dat ook geschreven in haar brief aan de advocaat van Van der Wal (zie 3.10).
      
    
    
      4.5
      Het enkele feit dat het bestaande gebruik in strijd is met het geldende bestemmingsplan is, zoals hiervoor is overwogen, nog onvoldoende grond voor opzegging van de huurovereenkomst. Noodzakelijk is dat de ontwikkeling van de gemeente ook tot verwezenlijking van het bestemmingsplan noopt. Dat volgt niet zonder meer uit de in 3.10 aangehaalde brief van de gemeente. De brief is geschreven op verzoek van Van der Wal en is gebaseerd op de door Van der Wal verstrekte (summiere) informatie aan de gemeente. [appellanten] hebben gewezen op verschillende omstandigheden die met zich meebrengen dat het nog maar de vraag is of de gemeente ook daadwerkelijk zal handhaven. In dat verband hebben zij tijdens de mondelinge behandeling, onbestreden door Van der Wal, aangevoerd dat in de omgeving van het gehuurde diverse bedrijfswoningen als ‘burgerwoning’ bewoond worden zonder dat de gemeente daartegen optreedt. 
      
    
    
      4.6
      Verder is tijdens de mondelinge behandeling bij het hof gebleken dat Van der Wal nog geen concrete plannen heeft voor het gebruik van de woning ter verwezenlijking van de planologische bestemming als deze door [appellanten] is verlaten. Zij heeft gesteld dat zij er een werknemer wil laten wonen en heeft daarvoor iemand op het oog, een medewerker die nu werkzaam is op haar tuincentrum. Die medewerker zou daarvoor al wel gepolst zijn, maar er zijn nog geen afspraken met hem gemaakt. [appellant] heeft dit betwist. De werknemer, die volgens [appellant] Van der Wal op het oog heeft, heeft recentelijk een woning gekocht. Die zal daardoor de woning niet gaan betrekken. 
      
    
    
      4.7
      Bovendien hebben [appellanten] aangeboden om, desnoods voor niets, als toezichthouder werkzaamheden te verrichten ten behoeve van het bedrijf van Van der Wal. [appellanten] willen in dat verband onder meer toezicht houden, als aanspreekpunt fungeren voor leveranciers en bezoekers, vrachtwagens begeleiden, de omgeving van de kassen netjes houden, de ramen controleren bij storm en bij vorst het water checken. Van der Wal heeft niet weersproken dat indien [appellanten] deze taken vanuit de woning uitoefenen de woning wordt gebruikt als bedrijfswoning in de zin van het bestemmingsplan. Daaruit volgt dat een voortzetting van de huurovereenkomst op zichzelf niet in de weg staat aan realisering van het bestemmingsplan. 
      
    
    
      4.8
      Van der Wal wil niet ingaan op het aanbod van [appellanten] Daarvoor zijn volgens haar de verhoudingen te verstoord. Bovendien is [appellant] in de periode dat hij bij haar in dienst was tekortgeschoten in de uitoefening van zijn functie. Dat laatste heeft Van der Wal naar het oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk gemaakt. Van der Wal heeft niet concreet gemaakt in welke taken [appellant] tekortschoot en heeft ook niet duidelijk gemaakt waarom zij, op grond van haar (beperkte) ervaringen met [appellant] als werknemer reden heeft om te vrezen dat hij en [appellante] ook zullen tekortschieten in de door hen geambieerde beheerderstaken.
      
    
    
      4.9
      Gelet op het voorgaande heeft Van der Wal naar het oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk gemaakt dat aan de vereisten voor opzegging is voldaan. Van der Wal heeft niet concreet onderbouwd dat de gemeente zal handhaven en evenmin op welke wijze de woning na ontruiming door [appellanten] in overeenstemming met de planologische bestemming als bedrijfswoning gebruikt gaat worden. Mede in dat licht heeft Van der Wal het door [appellanten] geschetste alternatief voor opzegging - het maken van afspraken met [appellanten] over het door hen verrichten van beheerderswerkzaamheden - onvoldoende onderzocht waardoor onduidelijk is af na afweging van de belangen er een beter alternatief is waarvan Van der Wal ter realisering van de planologische bestemming in redelijkheid gebruik mag maken. 
      
    
    
      4.10
      
        Het hof neemt bij het voorgaande in aanmerking dat wanneer onvoldoende concreet is op welke wijze Van der Wal de planologische bestemming wil realiseren, Van der Wal het zelf in de hand heeft of aan de vereisten voor opzegging is voldaan en op die manier de dwingendrechtelijke bescherming van de huurder van woonruimte zou kunnen omzeilen. 4.11	Al met al heeft Van der Wal niet aannemelijk gemaakt dat opzegging van de huurovereenkomst nodig is om de bestemming van de woning volgens het bestemmingsplan te realiseren. De conclusie is dan ook dat de opzegging van de huurovereenkomst door Van der Wal niet het door haar gewenste effect van beëindiging van de huurovereenkomst heeft.
        
          De conclusie
        
      
    
    
      4.12
      De vorderingen van Van der Wal om een datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt en om [appellanten] te veroordelen de woning te ontruimen zijn niet toewijsbaar. Gelet daarop is een veroordeling van Van der Wal in de verhuis- en herinrichtingskosten niet aan de orde, zodat in het midden kan blijven of de kantonrechter een te laag bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.13
      Het hoger beroep slaagt. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen. Omdat Van der Wal in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.  
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 26 september 2023 en wijst de vorderingen van Van der Wal alsnog af;
      
    
    
      5.2
      
        veroordeelt Van der Wal tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
        € 398,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten x € 199,-);
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] in hoger beroep:
        € 349,- aan griffierecht
        € 129,14 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan Van der Wal;
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten x appeltarief II)
      
      
    
    
      5.3
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, J.H. Kuiper en D.H. de Witte, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        19 november 2024.
      
    
  
  
     Rb Noord-Nederland 26 september 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:4051.
  
  
     HR 24 januari 1986, NJ 1986, 746, 12 december 1986, NJ 1987, 357 en 3 januari 1997, NJ 1997, 208. 
  
  
     HR 3 januari 1997, NJ 1997, 208, zie ook hof Den Bosch 31 augustus 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BN7353 en hof Leeuwarden 28 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV7230.
  
  
     De grieven I tot en met VI van [appellanten] slagen. 
  
  
     Bij de bespreking van grief VII hebben [appellanten] geen belang.