ECLI:NL:GHARL:2013:5458, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-06-2013, BK 11-00268
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2013-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008. Hierbij is tussen partijen ook in geschil of artikel 18, lid 3, letter c, van de Wet WOZ, van toepassing is, hetgeen consequenties heeft voor de in aanmerking te nemen toestandsdatum (1 januari 2008 of 1 januari 2009). Bij de toestandsdatum 1 januari 2008 is tussen partijen niet in geschil dat de waarde € 500.000 is.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 11/00268 
      uitspraakdatum:  18 juni 2013
    
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] BV te [Z](hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 28 juli 2011, nummer AWB 09/2688, in het geding tussen belanghebbende en   
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Gaasterlân-Sleat (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 26 te [Z](hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2008, voor het kalenderjaar 2009, vastgesteld op € 1.214.000. Voorts is aan belanghebbende voor het jaar 2009 ter zake van de eigendom van de onroerende zaak een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) opgelegd van € 2.242 en ter zake van het gebruik van de onroerende zaak is een aanslag OZB opgelegd van € 1.708. De beschikking en de aanslagen OZB zijn in één geschrift verenigd. 
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 28 juli 2011 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot         € 1.108.000 en bepaald dat de heffingsambtenaar de aanslagen OZB dienovereenkomstig dient te verminderen.  
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5
      Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.7
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 mei 2013 te Leeuwarden. Namens belanghebbende zijn verschenen [A]en [B]. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [C], taxateur.
      
    
    
      1.8
      Partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten 
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een voorheen als camping in gebruik zijnd terrein (hierna: het terrein) met een centrumgebouw, een zwembad, een sanitaire ruimte en een berging. Het perceel heeft een oppervlakte van 31.074 m². Tevens heeft de heffingsambtenaar de onder 2.2 genoemde infrastructuur tot de onroerende zaak gerekend. 
      
    
    
      2.2
      In 2008 is door belanghebbende besloten op het terrein een uitbreiding van het belendende bungalowpark te realiseren. Het belendende bungalowpark – [a-straat] 28 – bestaat uit veertig recreatiebungalows die allemaal vóór 2008 door belanghebbende zijn verkocht. Belanghebbende is na de verkoop van de recreatiebungalows eigenaar gebleven van de infrastructuur van het belendende bungalowpark (hierna: de infrastructuur). 
      
    
    
      2.3
      Belanghebbende heeft op 16 juni 2008 een bouwvergunning voor het oprichten op het terrein van dertig recreatiebungalows met bergingen aangevraagd (hierna: de bouwaanvraag). 
      
    
    
      2.4
      Aangezien de bouwaanvraag in strijd was met het vigerende bestemmingsplan Buitengebied 2004, was een vrijstelling op grond van (destijds) artikel 19, lid 1, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, noodzakelijk. Op 25 november 2008 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gaasterlân-Sleat (hierna: college) besloten medewerking te verlenen aan bedoelde vrijstellingsprocedure. Op 5 december 2008 zijn het ontwerp-vrijstellingsbesluit en de bouwaanvraag ter inzage gelegd. Deze terinzagelegging voor de duur van zes weken is gepubliceerd in de Balkster Courant van 4 december 2008. 
      
    
    
      2.5
      Het college heeft op 22 december 2008 en 15 januari 2009 zienswijzen ontvangen en heeft belanghebbende bij brief van 6 april 2009 bericht dat de vrijstellingsprocedure zal worden vervolgd. Dit brengt mee dat het ontwerp-vrijstellingsbesluit en de bouwaanvraag opnieuw ter inzage worden gelegd. Deze terinzagelegging voor de duur van zes weken is gepubliceerd in de Balkster Courant van 9 april 2009. Het college heeft in deze periode geen zienswijzen ontvangen. 
      
    
    
      2.6
      De gevraagde bouwvergunning is op 29 oktober 2009 verleend. 
      
    
    
      2.7
      In de loop van 2008 zijn de caravans van het terrein verwijderd. Op 1 januari 2009 was het terrein leeg. De dertig nog te bouwen recreatiebungalows met bergingen zijn bestemd voor de verkoop. 
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008. Hierbij is tussen partijen ook in geschil of artikel 18, lid 3, letter c, van de Wet WOZ, van toepassing is, hetgeen consequenties heeft voor de in aanmerking te nemen toestandsdatum (1 januari 2008 of 1 januari 2009). Bij de toestandsdatum 1 januari 2008 is tussen partijen niet in geschil dat de waarde € 500.000 is.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende bepleit bij de toestandsdatum 1 januari 2009 een waarde van € 500.000.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar bepleit bij de toestandsdatum 1 januari 2009 een waarde van € 1.108.000.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 500.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB. 
      
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.1
      Ingevolge artikel 16 van de Wet WOZ wordt voor toepassing van de wet als één onroerende zaak – voor zover van belang – aangemerkt: 
      
        
          . een gebouwd eigendom; 
        
        
          . een ongebouwd eigendom; 
        
        
          . (…); 
        
        
          . een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of b bedoelde eigendommen (…) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; 
        
        
          . een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of b bedoelde eigendommen (…), dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd. 
        
      
      
      
    
    
      4.1.2
      De vraag komt op of de infrastructuur met de overige onder 2.1 genoemde gebouwde en ongebouwde eigendommen, in het bijzonder het terrein, een samenstel als bedoeld in letter d van artikel 16 van de Wet WOZ vormt. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de infrastructuur thans wordt en ook in de toekomst zal worden gebruikt door de eigenaren van de veertig recreatiebungalows op het belendende bungalowpark terwijl het terrein thans door belanghebbende wordt gebruikt en in de toekomst, na oplevering en verkoop van de te stichten recreatiebungalows, door de eigenaren van die bungalows zal worden gebruikt. Naar de omstandigheden beoordeeld, behoren het terrein en de infrastructuur naar ’s Hofs oordeel niet bij elkaar.
      
    
    
      4.1.3
      Vervolgens is aan de orde of de infrastructuur met de overige onder 2.1 genoemde gebouwde en ongebouwde eigendommen, in het bijzonder het terrein, een samenstel als bedoeld in letter e van artikel 16 van de Wet WOZ vormt. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat, nu de infrastructuur wordt gebruikt door de eigenaren van de veertig recreatiebungalows op het belendende bungalowpark en het terrein wordt gebruikt door belanghebbende, de infrastructuur en het terrein niet één terrein bestemd voor verblijfsrecreatie vormen. Ook voor de op het terrein te bouwen dertig recreatiebungalows heeft de infrastructuur geen functie. 
      
    
    
      4.1.4
      Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak van een onjuiste, namelijk te ruime, objectafbakening in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ is uitgegaan. 
      
    
    
      4.1.5
      Bij te ruime objectafbakening dient de afbakening door het Hof te worden aangepast. Die aanpassing dient zodanig te zijn dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op een, op de juiste wijze afgebakende, onroerende zaak (vgl. HR 27 september 2002, nr. 34927, LJN AE8146, BNB 2002/375, HR 27 september 2002, nr. 34928, LJN AD5341, BNB 2002/376 en HR 8 november 2002, nr. 36941, LJN AF0074, BNB 2003/46). In dit geval houdt zulks in dat de infrastructuur bij de waardering van de onroerende zaak buiten aanmerking moet blijven. 
      
    
    
      4.2
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.3
      Artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ, bepaalt dat de waarde van een onroerende zaak – voor zover die niet tot woning dient – wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 
      
    
    
      4.4
      Ingevolge artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert (Hof: waardepeildatum 1 januari 2008 en toestandsdatum 1 januari 2008). Artikel 18, lid 3, aanhef, letter b en slot, van de Wet WOZ, bepaalt – voor zover van belang – dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, van bestemming verandert, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde wordt bepaald naar de staat van die onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (Hof: waardepeildatum 1 januari 2008 en toestandsdatum 1 januari 2009). Ingevolge letter c van laatstgenoemd artikellid geldt hetzelfde (Hof: waardepeildatum 1 januari 2008 en toestandsdatum 1 januari 2009) indien de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.
      
    
    
      4.5
      Belanghebbende betoogt dat wel aan letter b, maar niet aan letter c, van artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ, kan worden getoetst. Letter b is niet van toepassing omdat in 2008 de bestemming niet is veranderd, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      4.6
      
        Het Hof volgt het betoog van belanghebbende niet. Artikel 18, lid 3, letter c, van de Wet WOZ, dient zelfstandig te worden getoetst. De andersluidende opvatting van belanghebbende vindt geen steun in het recht. Het Hof verwijst nog naar de parlementaire geschiedenis van het wetsontwerp dat heeft geleid tot de Wet WOZ (Kamerstukken II 1993-1994, 22 885, nr. 25, blz. 1-2) waarin omtrent letter c is opgemerkt: 
        "Ook andere dan de nu in artikel 19, onderdeel b, omschreven omstandigheden kunnen aanleiding zijn voor waardeverandering (veelal daling) van een specifieke onroerende zaak. Gedoeld wordt dus niet op algemene prijsfluctuaties. Het is niet redelijk deze omstandigheden uit te sluiten.”
      
      
    
    
      4.7
      Naar het oordeel van het Hof is (het begin van) de vrijstellingsprocedure (25 november 2008, zie 2.4) een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, lid 3, letter c, van de Wet WOZ. De bereidheid van het college om mee te werken aan de vrijstellingsprocedure is weliswaar geen garantie voor het definitief verkrijgen van vrijstelling van het bestemmingsplan, maar de kans daarop schat het Hof hoger in dan de kans dat vrijstelling van het bestemmingsplan niet zal worden verkregen. Naar het oordeel van het Hof was er bij de aanvang van het kalenderjaar sprake van een gerede kans dat er dertig recreatiebungalows met bergingen op het terrein mochten worden gebouwd. Deze gerede kans is medebepalend voor de prijs die meest biedende gegadigde bereid zou zijn voor de onroerende zaak te betalen. Dit betekent dat de waarde van de onroerende zaak door het ontstaan van de zo-even bedoelde gerede kans in het jaar voorafgaande aan het kalenderjaar verandering heeft ondergaan. Het Hof merkt daarbij nog op dat belanghebbende in haar conclusie eveneens uitgaat van een waardeverandering van de onroerende zaak als gevolg van de kans dat er dertig recreatiebungalows met bergingen op het terrein mochten worden gebouwd, te weten een waardetoename van 10% (zie ook 4.13). 
    
    
      4.8
      Het voorgaande leidt het Hof tot de conclusie dat ingevolge artikel 18, lid 3, letter c, van de Wet WOZ, bij de waardering van de onroerende zaak moet worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2009. 
    
    
      4.9
      Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat hij de waarde per waardepeildatum 1 januari 2008, naar toestandsdatum 1 januari 2009, niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
      4.10
      De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door de beëdigd makelaar/WOZ-taxateur [C] op 11 januari 2010, waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008, naar toestandsdatum 1 januari 2009, wordt gesteld op € 1.230.000. Bij brief van 15 februari 2011 aan de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar gesteld dat deze waarde moet worden verminderd naar € 1.108.000. 
      
    
    
      4.11
      In het in 4.10 vermelde taxatierapport is vermeld dat de waarde van de onroerende zaak is bepaald op de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Wat betreft de ongebouwde eigendommen is de taxateur inderdaad van deze waarde uitgegaan, maar de waarde van de gebouwde eigendommen heeft hij bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde in de zin van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 28 januari 2011, nr. 10/00648, LJN BP2132, BNB 2011/100, geoordeeld dat beide waarden niet afzonderlijk mogen worden toegepast op één of meer onderdelen van een onroerende zaak. 
      
    
    
      4.12
      Gelet op het vorenstaande is de heffingsambtenaar niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Dan komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde niet te laag is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378). 
      
    
    
      4.13
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 500.000, waarvan € 165.000 voor de grond. Ter staving van de door haar aan de grond toegekende waarde heeft belanghebbende gewezen op de vuistregel voor een snelle waardebepaling in de kampeersector, namelijk drie keer de jaaromzet, hetgeen in het onderhavige geval leidt tot een bedrag van (3 x € 50.000 =)            € 150.000. Dit bedrag moet volgens belanghebbende, gelet op de onzekerheid of de vrijstelling van het bestemmingsplan daadwerkelijk wordt verleend, met 10% worden verhoogd.
      
    
    
      4.14
      Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door haar bepleite waarde van de onroerende zaak niet te laag is. Redengevend daarvoor is dat belanghebbende in haar berekening uitgaat van de situatie dat er sprake is van een camping en de reële kans dat er dertig recreatiebungalows met bergingen op het terrein mogen worden gebouwd niet in voldoende mate in de waardebepaling heeft betrokken. Dat de onder 4.7 en 4.13 genoemde waardetoename als gevolg van de kans dat er dertig recreatiebungalows met bergingen op het terrein mochten worden gebouwd, slechts 10% bedroeg heeft zij, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt.  
      
    
    
      4.15
      Belanghebbende verwijst nog naar de over de kalenderjaren 2010 en 2011 vastgestelde WOZ-waarden. Dit leidt echter niet tot een ander oordeel. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een volgende waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. 
      
    
    
      4.16
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op alle feiten en omstandigheden, in het bijzonder de (gewijzigde) objectafbakening en de aan het begin van het kalenderjaar bestaande gerede kans dat er dertig recreatiebungalows met bergingen op het terrein mochten worden gebouwd, de waarde schattenderwijs vast op € 850.000. 
      
      
        
          slotsom
        
      
      
      
        Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep gegrond te worden verklaard. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Nu het hoger beroep gegrond is, heeft belanghebbende recht op een vergoeding van de door haar gemaakte proceskosten. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op de reiskosten op basis van openbaar vervoer (2e klasse) [Z]- Leeuwarden, zijnde € 30. 
    
    6.	Beslissing 
    
    
      Het Hof: 
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht; 
      – vernietigt de uitspraken op bezwaar; 
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 850.000;
      – vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig;
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 30; en 
      – gelast dat de gemeente Gaasterlân-Sleat aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt van € 454 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. G.J. van Leijenhorst en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 18 juni 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
          
            
              (A. Vellema)
            
            
                (B.F.A. van Huijgevoort)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 juni 2013
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      
      
        het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.