ECLI:NL:RBROT:2022:567, Rechtbank Rotterdam, 21-01-2022, 9402327
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-01-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Beëindiging huurovereenkomst; dringend eigen gebruik; studentenhuisvesting; huurovk voldoet niet aan 7:274d BW, maar dat staat opzegging o.g.v. 7:274 lid 1 sub c BW niet in de weg

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 9402327 \ CV EXPL  21-27936
    
    
    
      uitspraak: 21 januari 2022
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        
      
      
         , t.h.o.d.n. [handelsnaam],
      gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
      oorspronkelijk eiseres, gedaagde in verzet,
      gemachtigde: mr. J.J.P.M. van Reisen te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats gedaagde] ,
      oorspronkelijk gedaagde, eiser in verzet, 
      gemachtigde: DAS N.V. te Zoetermeer.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres] respectievelijk ‘ [gedaagde] ’.
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
      
        
          het inleidend exploot van dagvaarding van 7 april 2021, met producties;
        
        
          het verstekvonnis van 12 mei 2021;
        
        
          het verzetexploot van 20 juli 2021, met producties;
        
        
          het tussenvonnis van 13 september 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de brief van 30 november 2021 namens [eiseres] , met producties;
        
        
          de brief van 3 december 2021 namens [gedaagde] , met productie; 
        
        
          de pleitaantekeningen zijdens [eiseres] , met producties;
        
        
          de pleitaantekeningen zijdens [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 december 2021. Namens [eiseres] is verschenen [naam 1] , bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door [naam 2] namens de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt. 
      
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 14 april 1999 van [eiseres] de zelfstandige woonruimte gelegen aan het adres [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is onder andere de volgende tekst opgenomen: 
      
      
        
          “
          IN AANMERKING NEMENDE:
        
      
      
      
        1. dat [eiseres] zich ten doel stelt het verstrekken van huisvesting aan studerenden aan in Rotterdam gevestigde instellingen voor wetenschappelijk en hoger beroepsonderwijs, die aldaar een volledig dagstudieprogramma volgen;
        2. dat [eiseres] woonruimte beschikbaar stelt aan in Rotterdam economisch gebonden werkende jongeren in daartoe aangewezen of aan te wijzen woongebouwen;
        3. dat [eiseres] haar doelstelling slechts kan verwezenlijken, indien de bewoners van de door haar ter beschikking gestelde woonruimten, met die doelstelling instemmen en zich verplichten om, zodra zij niet meer aan de hiervoor gegeven omschrijving voldoen, de gehuurde ruimte te ontruimen;
        4. dat de huurder instemt, dat [eiseres] , om haar doelstelling te bereiken, te allen tijde bij de onderwijsinstellingen informatie kan inwinnen over het al dan niet ingeschreven zijn van de huurder bij een der in Rotterdam gevestigde instellingen van onderwijs.”
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst student. Hij heeft van 1997 tot en met 1999 economie gestudeerd en vervolgens tot en met studiejaar 2008/2009 accountancy. Thans is [gedaagde] geen student.
      
    
    
      2.3.
      Per brief van 28 oktober 2020 heeft [eiseres] [gedaagde] geschreven – voor zover hier van belang –:
      
      
        
          “(…)
        
        
          Stadswoning verhuurt sedert 14 april 1999 aan u de woonruimte [adres] . Deze woonruimte is destijds aan u als student verhuurd onder de voorwaarden, zoals vermeld in de considerans van genoemde huurovereenkomst, hetgeen kortgezegd erop neerkomt dat zodra u niet meer staat ingeschreven aan een onderwijsinstelling, u de huurovereenkomst dient op te zeggen en de woning dient te ontruimen. Voor de goede orde zij hierbij nog vermeld dat het [naam gebouw] ook al in 1999 een woongebouw was, dat uitsluitend bestemd was voor de huisvesting van studerenden (WO/HBO). Om deze reden hebt u destijds dan ook uw collegekaart moeten overleggen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
        
      
      
      
        
          In september 2019 heeft [eiseres] u een e-mail gestuurd met het verzoek aan te tonen dat u nog tot de doelgroep studenten van [eiseres] behoort. Tot op heden heeft [eiseres] geen bevestigende reactie van u op genoemd verzoek mogen ontvangen. Nu het ervoor moet worden gehouden dat u niet meer bent ingeschreven aan een onderwijsinstelling, behoort u thans niet meer tot de door [eiseres] te huisvesten doelgroep, zoals is weergegeven sub 1 in de considerans van de huurovereenkomst. Op grond hiervan wenst [eiseres] de huurovereenkomst met u te beëindigen, zodat de woning na ontruiming weer aan een student kan worden verhuurd.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Opzegging huurovereenkomst
        
        
          Op grond van het bovenstaande zegt [eiseres] bij dezen de huurovereenkomst met u betreffende de woonruimte [adres] op per 1 mei 2021 op de opzeggingsgrond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW (…)”. 
        
      
      
    
  
  
    
      3. De vordering
    
      3.1.
      
        [eiseres] heeft, na wijziging van eis, gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het gehuurde zal eindigen en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en te verlaten uiterlijk op de dag dat de huurovereenkomst eindigt, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder de nakosten.  
      
    
    
      3.2.
      Aan haar vordering heeft [eiseres] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. [eiseres] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd op (onder meer) de grond dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Dit eigen gebruik bestaat eruit dat [eiseres] het gehuurde opnieuw wil verhuren aan studenten. [gedaagde] is geen student (meer) en behoort als zodanig niet meer tot de doelgroep van [eiseres] . 
      
    
  
  
    
      4. Het verweer
    
      4.1.
      
        [gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. Het gehuurde is blijkens de considerans van de huurovereenkomst niet alleen bestemd voor studenten maar ook voor (oudere) jongeren, zoals [gedaagde] . Er bestaat zodoende geen dringende reden voor huurbeëindiging op de voet van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW. De huurovereenkomst bevat geen ‘campus’-bepaling in de zin van artikel 7:274d BW. Ten slotte heeft [gedaagde] een groot belang bij voortzetting van de huurovereenkomst nu hij psychische problemen heeft als gevolg van een autismespectrumstoornis, geen werk heeft, van een uitkering moet leven en hij hierdoor geen andere, betaalbare huurwoning kan vinden. 
      
    
  
  
    
      5. De beoordeling
    
    
      
        Ontvankelijkheid
      
    
    
      5.1.
      Ingevolge artikel 143 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) kan de gedaagde die bij verstek is veroordeeld daartegen verzet doen. Op grond van lid 2 van datzelfde artikel moet het verzet bij exploot van dagvaarding worden gedaan binnen vier weken na de betekening van het vonnis in persoon of na het plegen door deze van enige daad waaruit noodzakelijkerwijs voortvloeit dat het vonnis aan hem bekend was. Tussen partijen is niet in geschil dat het verstekvonnis van 12 mei 2021 op 31 mei 2021 aan [gedaagde] is betekend. Nu geen sprake is van een betekening in persoon, is daarmee de verzettermijn niet aangevangen. [gedaagde] heeft gesteld dat hij op 29 juni 2021 op de hoogte is geraakt van het feit dat hij was aangemeld bij wijkteam Delfshaven in verband met een ontruiming op 30 juni 2021 en dat hij vervolgens navraag is gaan doen en zich heeft gewend tot een advocaat. Nu niet gesteld of gebleken is dat de verzettermijn vóór 29 juni 2021 is aangevangen, heeft [gedaagde] het door hem bij exploot van dagvaarding van 20 juli 2021 tegen voornoemd verstekvonnis ingestelde verzet tijdig gedaan. [gedaagde] is gelet hierop ontvankelijk in zijn verzet.
      
      
        
          Dringend eigen gebruik
        
      
    
    
      5.2.
      
        [eiseres] heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. In de brief van [eiseres] aan [gedaagde] van 28 oktober 2020 is naast deze grond ook het standpunt ingenomen dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt omdat hij overlast zou hebben veroorzaakt en is ook op deze grond opgezegd. [eiseres] heeft ter zitting verklaard dat zij bereid is om de overlastklachten in deze procedure buiten beschouwing te laten en de vordering te beperken tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst na de opzegging wegens dringend eigen gebruik zal eindigen, een en ander als bedoeld in artikel 7:272 en 7:273 BW. Dit wordt dan ook tot uitgangspunt genomen.
      
    
    
      5.3.
      Van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW is sprake als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in de artikelen 7:274c tot en met 7:274e BW, andere passende woonruimte kan verkrijgen. 
      
    
    
      5.4.
      Volgens artikel 7:274d BW wordt onder dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student indien aan de in de volgende leden van dat artikel vermelde voorwaarden is voldaan. De mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik indien sprake is van studentenhuisvesting is op 1 juli 2006 in de wet opgenomen (oorspronkelijk als artikel 7:274 lid 4 BW). Uit de Memorie van toelichting (TK 2003-2004, 29 707, nr. 3) blijkt dat deze bepaling onmiddellijke werking heeft voor lopende huurovereenkomsten, mits aan de eisen van artikel 7:274 lid 4 BW (oud) was voldaan. Twee van die eisen waren (en zijn ook nu nog) dat de woonruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd moet zijn voor studenten en dat in de huurovereenkomst moet zijn bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd. In de overgelegde huurovereenkomst staat dit niet (voldoende duidelijk); uit de considerans onder 2 blijkt immers dat [eiseres] (ook) woonruimte beschikbaar stelt aan in Rotterdam economisch gebonden werkende jongeren en is – dus – niet expliciet opgenomen dat [adres] alleen bedoeld is als studentenwoning. Artikel 7:274d BW is daarom niet van toepassing op het onderhavige geschil.
      
    
    
      5.5.
      Vervolgens moet worden beoordeeld of [eiseres] de huurovereenkomst niettemin mocht opzeggen op grond van de algemene regeling van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De enkele omstandigheid dat de huurovereenkomst niet voldoet aan de eisen zoals opgenomen in artikel 7:274d BW staat daar niet aan in de weg. Immers, noch uit de wettekst noch uit de parlementaire geschiedenis valt af te leiden dat de wetgever met de invoering van 7:274 lid 4 BW (thans 7:274d BW) voor huisvesting van studenten een beroep op de algemene regeling van dringend eigen gebruik heeft willen uitsluiten (Gerechtshof ’s Gravenhage 16 oktober 2012,  ECLI:NL:GHSGR:2012:BY0077, r.o. 3.3.). Bij een opzegging op grond van de algemene regeling moet, anders dan bij een opzegging op grond van artikel 7:274d BW, wel blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. De uitzondering zoals opgenomen in artikel 7:274 lid 1 sub c BW geldt immers alleen voor huurders als bedoeld in (onder meer) artikel 7:274d BW. Tegen deze achtergrond wordt als volgt overwogen.
      
    
    
      5.6.
      Dat het gehuurde deel uitmaakt van een studentencomplex en de overige woningen uitsluitend door studenten worden bewoond is door [gedaagde] niet (concreet) betwist. Evenmin is door [gedaagde] betwist dat [eiseres] een toegelaten instelling is als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet die zich specifiek richt op de verhuur van woonruimte aan studenten. Voorts geldt dat tussen partijen niet in geschil is dat in Rotterdam de druk op de studentenwoningen- en kamermarkt nog altijd groot is. [eiseres] heeft in dat kader ook onbetwist gesteld dat gezien de nog steeds bestaande wachttijden voor woonruimte, met name rond het begin van het collegejaar, grote behoefte aan doorstroming bestaat ten behoeve van de huisvesting van haar doelgroep. 
      
    
    
      5.7.
      
        [gedaagde] is de overeenkomst aangegaan toen hij nog student was. Niet in geschil is dat hij al geruime tijd geen student meer is. Hij had uit de considerans van de huurovereenkomst kunnen en moeten begrijpen dat er sprake was van huisvesting van tijdelijke aard, namelijk voor de duur dat hij student was. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn stelling dat hij het gehuurde als werkende jongere mocht (blijven) bewonen. Hij is de huurovereenkomst immers niet als werkende jongere, maar als student aangegaan. Bovendien kan [gedaagde] met zijn 42 jaar niet meer als jongere worden aangemerkt en ook niet als werkende, nu hij desgevraagd heeft verklaard geen werk te hebben. 
      
    
    
      5.8.
      Tegen deze achtergrond komt de kantonrechter tot het oordeel dat [eiseres] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten voor verhuur aan studenten.
      
      
        
          Andere passende woonruimte
        
      
    
    
      5.9.
      Zoals overwogen, is een voorwaarde voor de toepassing van de beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik” dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Niet vereist is dat het moet gaan om soortgelijke woonruimte; woonruimte kan ook passend zijn als deze is gelegen in een mindere buurt, een hogere huurprijs heeft en/of anders is qua indeling en ligging. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij sinds 2007 staat ingeschreven bij Woonnet Rijnmond en dat hij een inkomen heeft van circa € 1.300 netto per maand. Gelet hierop acht de kantonrechter het aannemelijk dat er voor [gedaagde] andere passende woonruimte beschikbaar is. Dat hij deze thans nog niet heeft gevonden doet daar niet aan af, alleen al niet omdat hij ter zitting heeft verklaard dat hij niet regelmatig heeft gekeken naar het aanbod. De stelling van [gedaagde] dat hij psychische problemen heeft vanwege een autismespectrumstoornis leidt evenmin tot een ander oordeel nu zonder nadere toelichting – die ontbreekt – niet valt in te zien waarom hij om die reden geen andere passende woonruimte kan verkrijgen. 
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
    
    
      5.10.
      Met betrekking tot de in artikel 7:274 lid sub c BW bedoelde belangenafweging die dient te worden gemaakt ter beantwoording van de vraag of het beoogde eigen gebruik zo dringend is dat verlenging van de huurovereenkomst niet langer kan worden gevergd, overweegt de kantonrechter als volgt. 
      
    
    
      5.11.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat hij geen andere betaalbare huurwoning kan vinden. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet en verwijst daartoe naar r.o. 5.9. Dat laat onverlet dat aangenomen kan worden dat [gedaagde] er belang bij heeft te blijven wonen in de woning die hij al vanaf 1999 bewoont. Op zichzelf is dit belang zwaarwegend. Daartegenover staat het hiervoor beschreven belang van [eiseres] om doorstroming op de woningmarkt voor studenten te bevorderen en daarmee de woningnood onder studenten te beperken. Met die doorstroming dient [eiseres] in algemene zin een belang van een grote groep studenten. Dit laatste belang moet naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder wegen dan het individuele belang van [gedaagde] temeer nu – zoals hiervoor overwogen – [gedaagde] rekening kon en moest houden met een vertrek na beëindiging van zijn studie. Dat betekent dat de belangenafweging uitvalt in het voordeel van [eiseres] .
      
      
        
          Huurbeëindiging en ontruimingstermijn
        
      
    
    
      5.12.
      Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat van [eiseres] niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd; de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:272 lid 2 BW wordt dan ook toegewezen. De kantonrechter zal het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt, gelet op de omstandigheden van het geval (waaronder de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] ) vaststellen op 30 april 2022 om 24.00 uur, zodat de huurovereenkomst zal zijn geëindigd met ingang van 1 mei 2022. Op grond van artikel 7:273 lid 3 BW dient tevens het tijdstip van de ontruiming te worden vastgesteld. Het tijdstip van ontruiming zal eveneens worden vastgesteld op 30 april 2022 in die zin, dat het gehuurde die dag uiterlijk om 24.00 uur moet zijn ontruimd.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraadverklaring
        
      
    
    
      5.13.
      Op basis van het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW blijft een opgezegde huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering als de onderhavige van de verhuurder als bedoeld in lid 2 van genoemd wetsartikel, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging van de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd. Hierin ligt besloten dat een beslissing op een in artikel 7:272 lid 2 bedoelde vordering (zoals in deze zaak aan de orde) in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 
      
    
    
      5.14.
      Naar het oordeel van de kantonrechter doet zich, in tegenstelling tot hetgeen [eiseres] in dit kader heeft aangevoerd, geen in de rechtspraak aanvaarde uitzondering op bovengenoemde regel voor. Mede gezien het verweer van [gedaagde] is immers niet komen vast te staan dat het hem kennelijk alleen om het rekken van een kansloze zaak te doen is. De waarborg tegen ongerechtvaardigde ontruiming die de wetgever aan huurders heeft willen geven met voormelde regel kan [gedaagde] dan ook niet worden ontnomen. De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal zodoende worden afgewezen, behoudens voor wat de proceskostenveroordeling betreft. 
      
      
        
          Vernietiging verstekvonnis
        
      
    
    
      5.15.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kan het verstekvonnis niet in stand blijven.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.16.
      
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van [eiseres] , tot op heden bestaande uit € 232,01 aan verschotten (€ 126,00 aan griffierecht en € 106,01 aan explootkosten) en € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten à € 187,00).
      
    
    
      5.17.
      De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
      
    
  
  
    
      6. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      vernietigt het op 12 mei 2021 tussen partijen gewezen verstekvonnis;
    
    
    
      
        en opnieuw rechtdoende:
      
    
    
    
      stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woonruimte gelegen aan het adres [adres] zal eindigen op 30 april 2022 om 24.00 uur, zodat de huurovereenkomst met ingang van 1 mei 2022 zal zijn geëindigd;
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om de woonruimte aan het adres [adres] uiterlijk op 30 april 2022 te ontruimen en te verlaten met al het zijne en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormelde woonruimte verblijven en deze woonruimte ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen onder afgifte van de sleutels;
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op: 
    
    
      
        € 232,01 aan verschotten;
      
      
        € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde;
      
    
    en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 93,50 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
    
    
      verklaart dit vonnis, voor zover het de proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      48637