ECLI:NL:RVS:2017:419, Raad van State, 15-02-2017, 201606362/1/R3
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2017-02-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluit van 5 juli 2016 heeft de raad het bestemmingsplan "Nieuwpoort, De Vesting 2" vastgesteld.

201606362/1/R3.
    Datum uitspraak: 15 februari 2017
    
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    
    Uitspraak onderscheidenlijk tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) in het geding tussen:
    
    1. [appellant sub 1], wonend te Nieuwpoort, gemeente Molenwaard,
    2. [appellant sub 2A] en [appellant sub 2B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant sub 2]), beiden wonend te Nieuwpoort, gemeente Molenwaard,
    
    en
    
    de raad van de gemeente Molenwaard,
    verweerder.
    
    Procesverloop
    
    Bij besluit van 5 juli 2016 heeft de raad het bestemmingsplan "Nieuwpoort, De Vesting 2" vastgesteld.
    
    Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] beroep ingesteld.
    
    De raad heeft een verweerschrift ingediend.
    
    De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 november 2016, waar [appellant sub 1], [appellant sub 2] en de raad, vertegenwoordigd door mr. J.P.J. Kreeft en J.M. Kuper, zijn verschenen.
    
    Overwegingen
    
    Inleiding
    
    1. Op het perceel [locatie 1] te Nieuwpoort (hierna: het perceel) was voorheen een garagebedrijf gevestigd. Vanwege de onmogelijkheid om op het perceel dit garagebedrijf uit te breiden, is dit bedrijf verplaatst naar het nabijgelegen bedrijventerrein Gelkenes. [belanghebbende] heeft nadien het eigendom van het perceel verkregen. Het perceel ligt nu braak. [belanghebbende] wil op het perceel twaalf woningen realiseren, bestaande uit vijf aaneengebouwde woningen aan de noordzijde van het perceel, zes appartementen aan de noordoostzijde van het perceel en één vrijstaande woning aan de westzijde van het perceel. Het plan voorziet in deze ontwikkeling. [appellant sub 2] en [appellant sub 1] wonen onderscheidenlijk op de percelen [locatie 2] en [locatie 3]. Op deze percelen staat een woonboerderij met twee wooneenheden die in de directe nabijheid ten westen van het plangebied ligt. Zij vrezen dat door de vrijstaande woning onder meer hun privacy verloren zal gaan en dat de parkeerdruk in hun omgeving zal verergeren.
    
    Toetsingskader
    
    2. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.
    
    Stedenbouwkundige aspecten
    
    3. [appellant sub 2] en [appellant sub 1] voeren aan dat de in het plan toegestane vrijstaande woning vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet passend is in de kern Nieuwpoort. Volgens [appellant sub 1] zal de vrijstaande woning aan alle zijden zijn ingebouwd, wat volgens hem afbreuk zal doen aan het bestaande ruimtelijke karakter van de kern Nieuwpoort.
    
    3.1. De raad stelt dat door de variatie van appartementen, stadswoningen en de vrijstaande woning, is aangesloten bij de bestaande stedenbouwkundige structuur van de panden in de kern Nieuwpoort.
    
    3.2. In paragraaf 4.2 van de plantoelichting zijn de door de gemeente Molenwaard geformuleerde stedenbouwkundige uitgangspunten voor het plan opgenomen. Onder meer is vermeld dat in het plan rekening wordt gehouden met het feit dat het plangebied is gelegen op een beeldbepalende plek (de kruising van twee structuurlijnen (Hoogstraat en Achter het Arsenaal/Bij de Waterschuur) en de overgang van de kleinschalige stedelijke kern naar de open groene ruimte van de stadswallen).
    
    In paragraaf 4.3 van de plantoelichting staat dat de door het plan mogelijk gemaakte ruimtelijke ontwikkelingen aansluiten bij het historische karakter van Nieuwpoort, dat wordt gekenmerkt door kleinschaligheid en eenvoud. Over de ligging van de vrijstaande woning is aangegeven dat ter bescherming van de stadswallen een voorgevelrooilijn in de verbeelding is opgenomen voor de vrijstaande woning en dat aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen achter de voorgevelrooilijn dienen te worden gebouwd, zodat een vrij zicht op de stadswallen ontstaat.
    
    3.3. Artikel 1, lid 1.68, van de planregels luidt: "Voorgevel:
    
    de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of ‘uitstraling’ als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt, dan wel de gevel welke op de verbeelding middels de lijnaanduiding ‘gevellijn’ als voorgevel is aangemerkt."
    
    Artikel 4, lid 4.2.1, luidt: "Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:
    
    a. […];
    
    b. Hoofdgebouwen worden uitsluitend gebouwd binnen het bouwvlak;
    
    c. De voorgevel moet worden gesitueerd in de voorgevelrooilijn;
    
    d. De bouw- en goothoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximum goothoogte en maximum bouwhoogte’ is aangegeven;
    
    […]."
    
    Lid 4.2.2 luidt: "Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende bepalingen:
    
    a. […];
    
    b. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden achter de voorgevel (of het verlengde daarvan) van het hoofdgebouw gebouwd;
    
    c. […];
    
    d. Het gezamenlijk grondoppervlak van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt ten hoogste 50% van het zij- en achtererf met een maximum van 70 m²;
    
    […]."
    
    3.4. Blijkens de verbeelding, gelezen in samenhang met artikel 4, lid 4.2.1, aanhef en onder d, van de planregels, is voor de vrijstaande woning een maximale bouwhoogte van 9 m toegestaan. Deze bouwhoogte is vergelijkbaar met de toegelaten bouwhoogte van de overige bebouwing in de omgeving. Verder is de vrijstaande woning zo gesitueerd dat deze op relatief korte afstand ligt van de overige in het plan mogelijk gemaakte bebouwing en de overige bebouwing in Nieuwpoort. Dit komt overeen met de bestaande stedenbouwkundige structuur van de kern Nieuwpoort.
    
    Voor zover [appellant sub 1] betoogt dat de vrijstaande woning aan alle zijden zal zijn ingebouwd, mist dit standpunt feitelijke grondslag. De Afdeling stelt vast dat, gelet op het bepaalde in artikel 1, lid 1.68, in samenhang met artikel 4, lid 4.2.1, aanhef en onder b en c, en lid 4.2.2, onder b, van de planregels, geen gebouwen ten zuiden van de vrijstaande woning mogen worden opgericht.
    
    Gelet op het voorgaande ziet de Afdeling in hetgeen [appellant sub 2] en [appellant sub 1] hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de vrijstaande woning stedenbouwkundig passend is in de kern van Nieuwpoort. Het betoog faalt.
    
    Cultuurhistorische waarden stadswal
    
    4. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] voeren aan dat het plan aan de zuidzijde van het plangebied parkeerplaatsen toestaat. Volgens hen leidt dit tot een onaanvaardbare aantasting van de cultuurhistorische waarden van de historische stadswal. [appellant sub 2] wijst er in dat kader op dat tussen het plangebied en de stadswallen een groene overgangszone gelegen dient te zijn. Hij acht de in artikel 3, lid 3.3.1, van de planregels neergelegde voorwaardelijke verplichting tot het realiseren en instandhouden van een 1 m hoge beukenhaag tussen de in het zuiden van het plangebied voorziene parkeerplaatsen en de historische stadswallen ontoereikend om als groene overgangszone te kwalificeren. Verder achtte de monumentencommissie volgens hem parkeerplaatsen op deze locatie niet wenselijk en is deze commissie enkel onder protest daarmee akkoord gegaan.
    
    4.1. De raad stelt dat het plan positief is beoordeeld door zowel de welstands- als de monumentencommissie en dat de monumentencommissie een afscheiding in de vorm van een groene haag toereikend heeft geacht.
    
    4.2. Artikel 3, lid 3.1, van de planregels luidt: "De voor ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
    
    a. Verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen;
    
    b. Bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals nutsvoorzieningen, groen, water, speelvoorzieningen en parkeervoorzieningen."
    
    Lid 3.3.1 luidt: "a. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden overeenkomstig de in artikel 3 lid 1 opgenomen bestemmingsomschrijving zonder de aanleg en instandhouding van de groene afscheiding ter plaatse van de overgang tussen het parkeerterrein en de stadswal, een en ander overeenkomstig de bij deze regels gevoegde inrichtingsschets;
    
    b. In afwijking van het bepaalde onder a mogen gronden overeenkomstig de in artikel 3 lid 1 opgenomen bestemmingsomschrijving worden gebruikt onder de voorwaarde dat binnen een jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de groene afscheiding."
    
    4.3. In paragraaf 4.2 van de plantoelichting is onder meer vermeld dat in het plan rekening wordt gehouden met de overgang van de kleinschalige stedelijke kern naar de open groene ruimte van de stadswallen en dat de overgang van het plangebied naar de stadswallen wordt vormgegeven door tuinen of groenvoorzieningen.
    
    In paragraaf 4.4 staat dat bij het ontwerp van het achtergelegen parkeerterrein nadrukkelijk rekening is gehouden met de cultuurhistorische waarden van de stadswal. Verder is aangegeven dat ten zuiden van het parkeerterrein een haag wordt gerealiseerd in dezelfde soort als de haag langs het perceel van [appellant sub 1].
    
    4.4. De Afdeling stelt vast dat artikel 3, lid 3.3.1, aanhef en onder a, van de planregels een koppeling bevat met de in bijlage 1 van deze regels opgenomen inrichtingsschets. Uit deze bepaling, in samenhang met lid 3.3.1, onder b, blijkt dat de gronden met de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" pas mogen worden gebruikt als binnen een jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een 1 m hoge beukenhaag tussen de parkeerplaatsen en de stadswal wordt aangelegd en instandgehouden. Gelet op deze bepaling ziet de Afdeling in het aangevoerde geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat met de in het plan opgenomen voorwaardelijke verplichting voldaan wordt aan de in de plantoelichting geformuleerde stedenbouwkundige eis dat de overgang van het plangebied naar de stadswallen wordt vormgegeven door tuinen of groenvoorzieningen. [appellant sub 2] heeft niet nader toegelicht waarom het oprichten van de genoemde haag ontoereikend zou zijn om aan deze eis te voldoen.
    
    De raad heeft verder in zijn verweerschrift toegelicht dat bij de situering van de parkeerplaatsen voldoende rekening is gehouden met de cultuurhistorische waarden van de stadswal. Daarbij heeft de raad erop gewezen dat de parkeerplaatsen niet op de wal liggen maar daartegenaan en dat de plaatsing van de haag voorkomt dat auto’s op de stadswallen zullen parkeren. Ook zorgt de haag volgens de raad voor een goede en groene afscheiding tussen de stadswal en de parkeerplaatsen en wordt hierdoor het zicht van de wandelaars vanaf de stadswal op de geparkeerde auto’s beperkt. De Afdeling ziet in hetgeen [appellant sub 2] heeft aangevoerd geen grond om te twijfelen aan de juistheid van dit standpunt.
    
    Voor zover [appellant sub 2] erop heeft gewezen dat de monumentencommissie onder protest akkoord is gegaan met de parkeerplaatsen in het plangebied, overweegt de Afdeling dat dit onverlet laat dat de monumentencommissie tijdens haar vergadering van 31 oktober 2013, mede vanwege de aanleg van de groene haag, een positief advies heeft gegeven over het plan.
    
    Gelet op het voorgaande ziet de Afdeling in hetgeen [appellant sub 2] en [appellant sub 1] hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de aanleg van de parkeerplaatsen niet zal leiden tot een onaanvaardbare aantasting van de cultuurhistorische waarden van de stadswal. Het betoog faalt.
    
    Monumentale waarden woonboerderij
    
    5. [appellant sub 2] voert aan dat de vrijstaande woning de monumentale waarden van de woonboerderij onaanvaardbaar aantast. Het standpunt van de raad dat het plan door de monumentencommissie is beoordeeld en goedgekeurd, gaat volgens [appellant sub 2] niet op. Volgens [appellant sub 2] is de woonboerderij bij de vergaderingen van de monumentencommissie niet aan de orde gekomen en had het volgens hem daarom op de weg van de raad gelegen hierover nader advies bij de monumentencommissie in te winnen.
    
    5.1. De raad stelt dat de monumentencommissie het plan heeft beoordeeld en een positief advies heeft gegeven over het plan. Daarbij is volgens de raad de omgeving in ogenschouw genomen. Het plan doet volgens de raad dan ook geen onevenredige afbreuk aan de monumentale waarden van de woonboerderij.
    
    5.2. De Afdeling stelt vast dat de monumentencommissie op 31 oktober 2013 een positief advies heeft gegeven over het plan. Weliswaar is in de verslagen van de vergaderingen van de monumentencommissie niets vermeld over de woonboerderij, maar de Afdeling ziet geen reden eraan te twijfelen dat de monumentencommissie bij de beoordeling van het plan rekening heeft gehouden met de ruimtelijke invloed van de mogelijk gemaakte ontwikkelingen op de monumentale waarden van de woonboerderij. Hierbij tekent de Afdeling aan dat uit het besluit tot aanwijzing van de woonboerderij als rijkmonument van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed van 29 mei 1998 blijkt dat de woonboerderij beeldbepalend is gesitueerd bij de entree van Nieuwpoort. Het beeldbepalende element van de woonboerderij is daarmee vooral van belang voor personen die via de Hoogstraat Nieuwpoort binnenkomen. De gronden waarop de vrijstaande woning is geprojecteerd liggen evenwel aan de andere zijde van de woonboerderij.
    
    Gelet op het voorgaande heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan niet leidt tot een onaanvaardbare aantasting van de monumentale waarden van de woonboerderij. Het betoog faalt.
    
    Woon- en leefklimaat
    
    6. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] voeren aan dat de bouw van de vrijstaande woning leidt tot onaanvaardbare aantasting van hun woon- en leefklimaat ter plaatse van de woonboerderij.
    
    Volgens hen zal sprake zijn van een ernstige inbreuk op hun privacy. In dat kader is [appellant sub 2] van mening dat in het plan een voorwaardelijke verplichting moet worden opgenomen die ertoe strekt dat de zijgevel van de vrijstaande woning aan de kant van de woonboerderij wordt voorzien van een blinde muur.
    
    [appellant sub 1] stelt voorts dat door de komst van de vrijstaande woning een ernstige vermindering van de lichtinval in de woonboerderij zal optreden. In dat kader stelt [appellant sub 1] dat zijn woning oorspronkelijk een koeienstal was, waarvan enige authentieke elementen zijn behouden. Hierdoor beschikt zijn woning over zeer weinig ramen en een geringe toetreding van dag- en zonlicht. Door de komst van de vrijstaande woning zal die volgens hem nog verder verminderen. Het standpunt van de raad dat dit inherent is aan het wonen in een vestingstad, gaat volgens [appellant sub 1] niet op, omdat de gronden waar de vrijstaande woning is voorzien niet eerder bebouwd zijn geweest.
    
    6.1. De raad stelt dat zeer dichte bebouwing kenmerkend is voor een vestingstad. De raad stelt verder dat als gevolg van de bouw van de vrijstaande woning geen onevenredige beperking van de lichtinval op de woning van [appellant sub 1] zal plaatsvinden. De raad verwijst daartoe naar de bezonningsstudie "De Vesting" te Nieuwpoort van Van der Padt & Partners van 15 december 2015 en stelt dat alleen in het voorjaar enige schaduwwerking op de woning van [appellant sub 1] zal plaatsvinden. Verder is de inbreuk op de privacy van [appellant sub 1] vanwege de vrijstaande woning volgens de raad vrijwel nihil gelet op de afstand tussen de vrijstaande woning en de woonboerderij. De raad acht daarom een voorwaardelijke verplichting die ertoe strekt om de zijgevel van de vrijstaande woning aan de zijde van de woonboerderij te voorzien van een blinde muur niet noodzakelijk.
    
    6.2. De Afdeling stelt vast dat de kortste afstand tussen het bouwvlak van de vrijstaande woning en de woonboerderij op de naastgelegen percelen ongeveer 12 m bedraagt en dat voor de vrijstaande woning een maximale goot- en bouwhoogte zijn toegestaan van onderscheidenlijk 4 en 9 m. Hoewel niet is uitgesloten dat het oprichten van de vrijstaande woning op de gronden die grenzen aan de percelen van [appellant sub 2] en [appellant sub 1] in enige mate gevolgen zal hebben voor hun privacy alsmede de lichtinval in de woning van [appellant sub 1], acht de Afdeling deze gevolgen niet zodanig dat de raad hieraan doorslaggevend gewicht had moeten toekennen. Daarbij betrekt de Afdeling dat de genoemde afstand tussen de vrijstaande woning en de woonboerderij niet ongebruikelijk is in een vestingstad en dat de maximale bouwhoogte vergelijkbaar is met de bouwhoogte van de woningen in de omgeving. Voorts beschikt de zijgevel van de woning van [appellant sub 1], aan de zijde van de voorziene vrijstaande woning, slechts over enkele ramen van beperkte grootte. Hierdoor acht de Afdeling het niet aannemelijk dat vanwege de vrijstaande woning een substantiële beperking van de privacy en de lichtinval in de woning van [appellant sub 1] zal optreden. De raad heeft zich gelet op het voorgaande in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan niet zal leiden tot een onaanvaardbare beperking van de privacy van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en een onaanvaardbare vermindering van de lichtinval in de woning van [appellant sub 1]. De raad heeft om die reden in redelijkheid kunnen afzien van het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in het plan die ertoe strekt dat de zijgevel van de vrijstaande woning aan de kant van de woonboerderij zal worden voorzien van een blinde muur.
    
    Gelet op het voorgaande heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan niet leidt tot een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van [appellant sub 2] en [appellant sub 1]. Het betoog faalt.
    
    Parkeerdruk
    
    7. [appellant sub 2] betoogt dat het plan zal leiden tot ernstige parkeerdruk in de omgeving van de voorziene woningen. In dat kader voert hij aan dat de raad bij de vaststelling of in dit geval aan de parkeerbehoefte kan worden voldaan ten onrechte 3 bestaande parkeerplaatsen in het openbaar gebied heeft meegeteld. Volgens [appellant sub 2] moet het berekende aantal parkeerplaatsen van 21 binnen het plangebied worden gerealiseerd. Het plan biedt daarentegen volgens hem slechts ruimte aan 18 parkeerplaatsen.
    
    7.1. De raad stelt dat bij de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van cijfers van het CROW. Volgens de raad is het in het plan voorziene achterterrein ten zuiden van de woningen te klein voor de opvang van de parkeerbehoefte. De raad heeft daarom drie bestaande parkeerplaatsen in het openbaar gebied langs de weg Bij de Waterschuur meegeteld. Volgens de raad is het meetellen van openbare parkeerplaatsen gebruikelijk in kernen waar sprake is van dichte bebouwing en beperkte ruimte. In dat kader stelt de raad dat als gevolg van het plan de parkeersituatie ter plaatse verbetert, omdat het voorheen ter plaatse gevestigde garagebedrijf geen parkeerplaatsen op eigen terrein had en voor de bedrijfsvoering gebruik maakte van de openbare parkeerplaatsen in de Hoogstraat en in Bij de Waterschuur. Verder is volgens de raad in de berekening van de parkeerbehoefte voor nieuwbouwprojecten rekening gehouden met bezoekers. Als deze niet zouden worden meegeteld in de berekening van de parkeerbehoefte, dan zijn volgens de raad in totaal 16 parkeerplaatsen nodig, waarvoor op het achterterrein ten zuiden van de voorziene woningen volgens de raad wel voldoende ruimte is. De raad heeft daarbij gewezen op de inrichtingsschets die als bijlage bij de planregels is opgenomen.
    
    7.2. In paragraaf 4.5 van de plantoelichting is in een tabel de berekening van de parkeerbehoefte weergegeven. Vermeld is dat ten behoeve van het plan door de raad een parkeernorm is vastgesteld. Daarbij is uitgegaan van 2 parkeerplaatsen per vrijstaande woning, 1,7 parkeerplaatsen per stadswoning en 1,7 parkeerplaatsen per appartement. Volgens de plantoelichting zijn vanwege de in het plan voorziene woningen 21 parkeerplaatsen nodig.
    
    7.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de 12 voorziene woningen, uitgaande van de in de plantoelichting gehanteerde parkeernormen, leiden tot een parkeerbehoefte van 21 parkeerplaatsen. De Afdeling acht het meetellen van bestaande parkeerplaatsen in het openbaar gebied in een gebied met dichte bebouwing en
    met beperkte ruimte voor de berekening van de parkeerbehoefte op zichzelf niet onredelijk. Evenwel heeft de raad hierbij niet inzichtelijk gemaakt of deze parkeerplaatsen vanwege de parkeerdruk in de omgeving beschikbaar zijn voor de bewoners dan wel de bezoekers van de in het plan voorziene woningen. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat de raad ter zitting heeft verklaard dat de parkeerdruk in de omgeving hoog is.
    
    Gelet op het vorenstaande heeft de raad niet inzichtelijk gemaakt dat de parkeerbehoefte van de voorziene woningen niet zal leiden tot een onaanvaardbare parkeerdruk in de omgeving. Het betoog slaagt.
    
    8. [appellant sub 2] voert aan dat het plan ten onrechte geen voorwaardelijke verplichting bevat die ertoe strekt dat de 18 parkeerplaatsen binnen het plangebied daadwerkelijk zullen worden gerealiseerd.
    
    8.1. De raad heeft ter zitting toegelicht dat hij het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in het plan die ertoe strekt dat de 18 parkeerplaatsen in het plangebied zullen worden gerealiseerd niet noodzakelijk acht, omdat in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar [belanghebbende] is vastgelegd dat deze parkeerplaatsen zullen worden gerealiseerd en in stand zullen worden gehouden. Dat de aanleg van de parkeerplaatsen in deze overeenkomst verplicht is gesteld, biedt op zichzelf onvoldoende zekerheid dat de parkeerplaatsen daadwerkelijk zullen worden aangelegd. Nu de raad de parkeerplaatsen met het oog op de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan noodzakelijk acht, heeft de raad de aanleg daarvan naar het oordeel van de Afdeling ten onrechte niet in het plan geregeld. De raad had daartoe een voorwaardelijke verplichting in de planregels moeten opnemen, inhoudende dat het gebruik van de percelen waar de woningen zijn voorzien, uitsluitend is toegestaan indien en voor zover binnen het plangebied 18 parkeerplaatsen zijn aangelegd en in stand worden gehouden. Het betoog slaagt.
    
    Behoefte en uitvoerbaarheid
    
    9. [appellant sub 2] voert aan dat de voorziene vrijstaande woning uitsluitend in het plan is opgenomen om het financiële belang van de ontwikkelaar te dienen. Gelet hierop kan volgens [appellant sub 2] worden getwijfeld aan de behoefte aan de vrijstaande woning en staat hierdoor volgens hem de economische uitvoerbaarheid van het plan onvoldoende vast. In dat verband voert [appellant sub 2] aan dat de raad geen gebruik had mogen maken van de door [makelaardij] opgestelde onderbouwing over de verkoopbaarheid van de vrijstaande woning van 21 maart 2016 (hierna: de onderbouwing), omdat de opsteller [de verkopende makelaar] van de voorziene woningen is en hij er daarom belang bij heeft dat het plan doorgaat.
    
    9.1. De raad stelt dat de vrijstaande woning nodig is voor de economische haalbaarheid van het plan. Volgens de raad is de vrijstaande woning niet alleen in het plan opgenomen ten behoeve van het financiële belang van de ontwikkelaar, maar ook om het plangebied een volledige en passende invulling te geven.
    
    De raad stelt verder dat hij gebruik heeft kunnen maken van de onderbouwing van de genoemde makelaar. Volgens de raad beheert de genoemde makelaar meerdere kantoren in de regio en is hij een gecertificeerd NVM-makelaar die vanuit die hoedanigheid onafhankelijk onderzoek dient te verrichten. Volgens de raad is in de onderbouwing op deugdelijke wijze aangetoond dat behoefte is aan de vrijstaande woning.
    
    9.2. In de onderbouwing is vermeld dat de kern Nieuwpoort een gewilde plek is om te wonen en dat de vrijstaande woning geschikt is voor zowel doorstromers en een gezin met kinderen als voor de wat oudere doelgroep, rond de vijftig. De onderbouwing vermeldt verder dat er in Nieuwpoort op dit moment geen woningen zijn voor potentiële kopers binnen de genoemde doelgroepen die graag binnen de stadswallen willen wonen en een voorkeur hebben voor een nieuwere woning. De onderbouwing schat daarom de verkoopbaarheid van de vrijstaande woning goed in, omdat binnen Nieuwpoort geen vergelijkbaar aanbod aanwezig is en binnen de genoemde doelgroepen, hoewel beperkt, altijd vraag is naar deze woningen.
    
    9.3. De Afdeling overweegt dat de omstandigheid dat de vrijstaande woning mede in het plan is opgenomen om dit economisch haalbaar te maken niet wegneemt dat het plan ook in zoverre in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling ziet geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het plan reeds door het opnemen van de vrijstaande woning niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
    
    Verder vormt de omstandigheid dat de onderbouwing door de verkopende makelaar is opgesteld, op zichzelf onvoldoende grond voor twijfel aan de juistheid van die onderbouwing. De raad heeft zich met de in de onderbouwing gegeven toelichting in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de behoefte aan de vrijstaande woning voldoende aangetoond is.
    
    In het aangevoerde ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat de raad op voorhand niet in redelijkheid ervan heeft mogen uitgaan dat het plan vanwege de economische haalbaarheid hiervan binnen de planperiode kan worden uitgevoerd. Het betoog faalt.
    
    Bestuurlijke lus
    
    10. Artikel 8:51d van de Awb luidt: "Indien de bestuursrechter in hoogste aanleg uitspraak doet, kan hij het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. […]."
    
    10.1. De Afdeling ziet in het belang bij een spoedige beëindiging van het geschil aanleiding de raad op de voet van artikel 8:51d van de Awb op te dragen de in 8.3 en 9.1 geconstateerde gebreken in het bestreden besluit binnen de hierna te noemen termijn te herstellen.
    
    De raad dient daartoe met inachtneming van 8.3 alsnog, zonodig op basis van nader onderzoek, inzichtelijk te maken dat de parkeerbehoefte van de in het plan voorziene woningen niet zal leiden tot een onaanvaardbare parkeerdruk in de omgeving van de voorziene woningen. Indien dit tot gevolg heeft dat de raad tot de conclusie komt dat de parkeerbehoefte van de in het plan voorziene woningen zal leiden tot een onaanvaardbare parkeerdruk in de omgeving, dan dient de raad het plan te wijzigen, in die zin dat dit niet meer leidt tot een onaanvaardbare parkeerdruk in de omgeving, dan wel in te trekken. Indien naar aanleiding van de voornoemde opdracht de raad tot de conclusie komt dat de parkeerbehoefte van deze woningen niet leidt tot een onaanvaardbare parkeerdruk in de omgeving, dan dient de raad het plan te herstellen door met inachtneming van overweging 9.1 een voorwaardelijke verplichting in de planregels op te nemen die ertoe strekt dat de noodzakelijk geachte parkeerplaatsen in het plangebied moeten worden aangelegd en in stand moeten worden gehouden.
    
    11. Afdeling 3.4 van de Awb behoeft bij de voorbereiding van een nieuw besluit niet opnieuw te worden toegepast. Een nieuw besluit dient op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt en medegedeeld te worden.
    
    Conclusie
    
    12. Gelet op het voorgaande is het beroep van [appellant sub 1] ongegrond.
    
    Proceskosten
    
    13. Ten aanzien van het beroep van [appellant sub 1] bestaat voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding.
    
    14. Ten aanzien van het beroep van [appellant sub 2] zal in de einduitspraak worden beslist over de proceskosten en vergoeding van het betaalde griffierecht.
    
    Beslissing
    
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    
    I. verklaart het beroep van [appellant sub 1] ongegrond;
    
    II. draagt de raad van de gemeente Molenwaard op om:
    
    a. binnen 20 weken na de verzending van deze uitspraak met inachtneming van overweging 11 de daar omschreven gebreken te herstellen, en
    
    b. de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mede te delen en een nieuw besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen.
    
    Aldus vastgesteld door mr. E. Helder, voorzitter, en mr. W.D.M. van Diepenbeek en mr. G. van der Wiel, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.I.Y. Lap, griffier.
    
    w.g. Helder w.g. Lap
    voorzitter griffier
    
    Uitgesproken in het openbaar op 15 februari 2017
    
    288-817.