ECLI:NL:RBROT:2022:7588, Rechtbank Rotterdam, 01-09-2022, ROT 21/1951
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering van een galerijflat. Verkopen tot stand gekomen onder een “koopgarant constructie” zijn niet bruikbaar bij de waardering.

RECHTBANK ROTTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: ROT 21/1951
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 september 2022 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , eiser,
    gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
    gemachtigde: mr. B.J. Klein.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 20 januari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 161.000,-.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 26 februari 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juli 2022.
      Namens eiser is [persoon A] verschenen en verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en bedraagt deze € 121.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    2. De onroerende zaak is een galerijwoning gelegen op de zevende verdieping van een flat met een lift. De woning heeft een oppervlakte van 93 m² en het bouwjaar is 1971. 
    
    3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [persoon B] van 24 mei 2021 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
    
    5. In het taxatierapport onderbouwt verweerder de waarde met de verkoopcijfers van drie galerijwoningen, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
    Deze drie vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en oppervlakte goed overeen komen met de onroerende zaak.
    
    6. Eiser betwist de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten ook niet, maar voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de volgens eiser betere voorzieningen van de vergelijkingsobjecten, omdat dit koopwoningen zijn, terwijl de onroerende zaak een huurwoning is.  
    
      De rechtbank kan eiser hier in algemene zin in volgen, maar eiser onderbouwt zijn stelling voor het overige niet, terwijl volgens de taxateur van verweerder de voorzieningen tussen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn. 
      Voor zover eiser dan al gevolgd kan worden in zijn betoog, is de rechtbank van oordeel dat hiermee voldoende rekening is gehouden door voor de onroerende zaak een gemiddelde waarde per m² aan te houden van € 1.731,-, terwijl uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten een gemiddelde waarde van € 1.961,- per m² volgt. Eiser maakt niet aannemelijk dat een verschil van meer dan € 200,- per m² in waarde onvoldoende is voor het verschil in voorzieningen bij een huur- en koopwoning. 
      De stelling van eiser ter zitting dat voor een goed oordeel over de voorzieningen van alle vergelijkingsobjecten foto’s van de binnenkant van de woningen noodzakelijk zijn, volgt de rechtbank niet. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, maar het is aan eiser om zijn stellingen te onderbouwen en dat laat eiser na. Verweerder heeft voldoende toegelicht dat de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten relatief eenvoudige galerijflats zijn en vergelijkbare voorzieningen hebben die alle gewaardeerd zijn met een gemiddelde score (3).
    
    
    7. Daarnaast onderbouwt volgens eiser de verkoop van [adres 3] een lagere waarde, omdat deze ten tijde van de verkoop in een luxere staat was dan de onroerende zaak. Maar ook dit betoog onderbouwt eiser verder niet en daarbij maakt eiser ook niet inzichtelijk hoe vanuit dit verkoopcijfer dan een lagere waarde van de onroerende zaak is te herleiden.
    Verder is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met het uitzicht dat [adres 4] heeft, maar dit object ligt op de zesde verdieping en de onroerende zaak op de zevende, zodat niet aannemelijk is dat dit invloed heeft.
    
    8. Dit betekent dat verweerder aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    9. Het door eiser overgelegde taxatierapport kan hier niet aan af doen. In dit rapport is verwezen naar verkoopcijfers van drie verkopen aan de [naam locatie] . 
    
    
    
      Deze verkopen zijn evenwel tot stand gekomen onder de “koopgarant constructie”. Dit is een verkoop van een woningbouwvereniging aan een particulier of andersom. Onderdeel hiervan is onder meer dat de particuliere koper 15 % korting krijgt op de marktwaarde, er een terugkoopgarantie is door de woningbouw en dat er een zelfbewoningsplicht geldt. Daarbij geldt ook dat een koper de woning aan de woningbouwvereniging moet terug verkopen, waarbij een taxateur de waarde bepaalt.
      Dit alles maakt dat bij deze verkopen niet voldaan is aan ficties van de Wet WOZ en deze zijn daarom niet bruikbaar om de WOZ-waarde van de onroerende zaak te onderbouwen. 
    
    
    10. De conclusie is dan dat het beroep ongegrond is.
    
    11. Eiser heeft verder verzocht om immateriële schadevergoeding omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
    
    
      11.1
      Op grond van vaste rechtspraak, bijvoorbeeld de uitspraak van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, geldt dat de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is gedaan indien zij niet binnen twee jaar nadat door verweerder het bezwaarschrift is ontvangen uitspraak doet. Daarbij mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar duren. Bijzondere omstandigheden om daarvan af te wijken zijn hier niet aan de orde. 
      
    
    
      11.2
      
        In dit geval is het bezwaarschrift op 2 maart 2020 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 1 september 2022. Daarom is de redelijke termijn met bijna zes maanden overschreden. Uitgaande van deze overschrijding heeft eiser recht op een schadevergoeding van € 500,-.
        De afhandeling van het bezwaar heeft meer dan een jaar geduurd, terwijl de behandeling van het beroep ongeveer een jaar en vijf maanden heeft geduurd.
        Anders dan verweerder ter zitting heeft betoogd, maakt het feit dat nadat deze zaak eerst op 25 januari 2022 op zitting was gepland en na verdaging daarvan pas op 1 juli 2020 opnieuw op een zitting is behandeld, niet dat de termijnoverschrijding daarmee mede aan de rechtbank (de Staat) is te wijten. Hoewel de rechtbank zeker voortvarender de zaak opnieuw had kunnen inplannen, is de rechtbank binnen de voor haar geldende termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep gebleven en dat is uiteindelijk relevant bij de toetsing van de toerekening van de overschrijding van de redelijke termijn.
        Dit betekent dat verweerder de gehele schadevergoeding moet betalen.
      
      
    
    
      11.3
      
        In overeenstemming met het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, moet verweerder ook het door eiser betaalde griffierecht en de door eiser gemaakte proceskosten vergoeden.
        Anders dan verweerder betoogt, bestaat geen aanleiding om de rechtbank (de Staat) mede de proceskosten en de vergoeding van het griffierecht te laten betalen. Verweerder heeft in dit verband verwezen naar de uitspraak van rechtbank Zeeland-West Brabant van 1 februari 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:478, maar in dat geval was, anders dan hier, de overschrijding van de redelijke termijn deels aan de heffingsambtenaar en deels aan de Staat te wijten. Dan is het vaste jurisprudentie dat de Staat en de heffingsambtenaar allebei de helft van deze vergoeding betalen (vergelijk r.o. 3.14.2 uit het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016), maar die situatie doet zich hier dus niet voor.
      
      
      
    
    
      11.4
      De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759,- (1 punt voor indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en wegingsfactor 0,5, omdat uitsluitend sprake is van een proceskostenveroordeling in verband met de toekenning van schadevergoeding).
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep ongegrond;
    - veroordeelt verweerder tot betaling van een schadevergoeding van € 500,- aan eiser;
    - bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 759,-.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van
      mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 1 september 2022.
    
    
    
    
    
      
        De rechter is verhinderd 
      
      
        de uitspraak te ondertekenen
      
    
    
    
    
    
      griffier							rechter
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).