ECLI:NL:RBMNE:2021:865, Rechtbank Midden-Nederland, 11-02-2021, NL18.10615
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Erfpacht. Algemene bepalingen erfpacht niet onredelijk bezwarend. Geen strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

vonnis
    _
    
    
    
      
        RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
      
    
    
    
      Civiel recht handelskamer
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer	: NL18.10615 Vonnis van 11 februari 2021 in de zaak van
      1. [eiseres sub 1] ,
      2. [eiser sub 2] ,
      3. [eiseres sub 3] ,
      4. [eiser sub 4] EN [eiseres sub 4] ,
      5. [eiser sub 5] ,
      gevoegde partij aan de zijde van eiser sub 2,
      6. de stichting STICHTING ERFPACHTERS BELANG UTRECHT,
      allen wonende, respectievelijk gevestigd te Utrecht, eisers,
      advocaat: mr. L.E. de Geer, tegen
      
        de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE UTRECHT,
      
      zetelend te Utrecht, gedaagde,
      advocaat: mr. P.L. Loeb.
    
    
    
      Eisers onder 1 tot en met 5 zullen hierna tezamen de erfpachters genoemd worden. Eiser onder 6 zal hierna de Stichting genoemd worden. Gedaagde zal de Gemeente genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding;
        - het verweerschrift;
        - het vonnis in het incident van deze rechtbank van 7 november 2018;
        - het vonnis in het incident tot voeging van deze rechtbank van 13 december 2019;
        - de akte vermeerdering van eis van de erfpachters en de Stichting;
        - de antwoordakte van de Gemeente;
        - de conclusie van repliek van de erfpachters en de Stichting;
        - de conclusie van dupliek van de Gemeente;
        - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 19 november 2020.
      
      
      
      
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De Gemeente geeft sinds 1961 gronden in erfpacht uit.
      
    
    
      2.2.
      
        In 1974 heeft de Gemeente haar erfpachtbeleid vastgelegd in de Algemene
        Erfpachtbepalingen Utrecht 1974 (hierna aan te duiden als ‘ABU74’). In de ABU74 zijn, voor zover voor de beoordeling van dit geschil van belang, de navolgende bepalingen opgenomen:
      
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
      
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
      
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      In 1983 heeft de Gemeente de Algemene Erfpachtbepalingen Utrecht 1983 (hierna aan te duiden als ‘ABU83’) opgesteld. Deze ABU83 zijn voor het grootste deel gelijkluidend aan de ABU74, maar wijken onder meer op onderstaande punten af van de ABU74:
      
        
          
        
      
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      In 1989 heeft de Gemeente eeuwigdurende erfpacht ingevoerd, waarbij de canon gedurende de looptijd niet meer kan worden herzien. Daarbij heeft de Gemeente de Algemene Voorwaarden voor de Uitgifte van Gronden in Erfpacht van de Gemeente Utrecht 1989 vastgesteld (hierna aan te duiden als ‘AVU89’). De AVU89 zijn door de gemeenteraad vastgesteld op 22 juni 1989. De AVU89 bepalen, voor zover van belang:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        In artikel 2 AVU89 is vervolgens bepaald dat de uitgifte in eeuwigdurende erfpacht geschiedt tegen betaling van de grondprijs, waarmee derhalve de canonverplichting eeuwigdurend wordt afgekocht.
        
          Het erfpachtrecht van [eiseres sub 1]
        
      
    
    
      2.6.
      Het recht van [eiseres sub 1] , eiseres sub 1, is gevestigd op 20 maart 1978 . In de akte van vestiging is onder meer bepaald:
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        De Gemeente heeft [eiseres sub 1] bij brief van 20 december 2016 meegedeeld dat de canon op grond van artikel 7.1.1 ABU74 met ingang van 1 juli 2017 werd verhoogd van
        € 3.061,50 naar € 3.943,52 per jaar.
      
      
    
    
      2.8.
      
        Op 20 april 2018 heeft de Gemeente [eiseres sub 1] een aanbod gedaan om haar recht van erfpacht te converteren in eeuwigdurende erfpacht tegen betaling van een bedrag ineens van
        € 137.272,97.
      
      
    
    
      2.9.
      
        Bij brief van haar advocaat van 24 oktober 2017 heeft [eiseres sub 1] artikel 7.1.1 ABU74 vernietigd op grond van artikel 6:233a BW.
        
          Het erfpachtrecht van [eiser sub 2]
        
      
    
    
      2.10.
      Bij akte van 23 maart 1978 is ten behoeve van [eiser sub 2] , eiser sub 2, een recht van erfpacht gevestigd. De aanvangscanon bedroeg fl. 1.912,50 per jaar. De canon zou per 1988 worden herzien.
      
    
    
      2.11.
      De Gemeente heeft [eiser sub 2] bij brief van 11 mei 1993 een aanbod gedaan om zijn recht van erfpacht om te zetten in een recht van eeuwigdurende erfpacht, waarbij hij de toen geldende grondwaarde van fl. 43.000,00 moest betalen, verhoogd met een bedrag van 10%, dus in totaal fl. 47.300,00.
      
    
    
      2.12.
      Bij brief van 16 oktober 1996 heeft de Gemeente [eiser sub 2] meegedeeld dat de canon ex artikel 7.1.1 ABU74 werd verhoogd naar fl. 2.602,60 per jaar. De Gemeente heeft
      
      
      
      
        hem toen aangeboden zijn recht van erfpacht te converteren tegen betaling van een bedrag van fl. 78.000,00.
      
      
    
    
      2.13.
      
        [eiser sub 5] , eiser sub 5, heeft het recht van erfpacht bij akte van 11 oktober 2004 ten titel van koop geleverd gekregen, welke levering op 12 oktober 2004 in het Kadaster is ingeschreven.
      
    
    
      2.14.
      
        Bij brief van 28 september 2016 heeft de Gemeente de canon verhoogd naar
        € 2.032,24.
      
      
    
    
      2.15.
      
        Op 4 mei 2018 heeft de Gemeente [eiser sub 5] aangeboden om zijn recht van
        erfpacht te converteren naar eeuwigdurende erfpacht voor een bedrag van € 52.161,00.
        Bij brief van 11 mei 2018 heeft de advocaat van [eiser sub 2] de artikelen 1.7, 7.1, 7.2 en 2.2-2 ABU74 vernietigd.
        
          Het erfpachtrecht van [eiseres sub 3]
        
      
    
    
      2.16.
      Op 6 december 1979 is aan Ontwikkelingsmaatschappij Lunetten B.V. een recht van erfpacht uitgegeven, waarbij de canon werd gesteld op 8% van de grondwaarde min de door het Rijk betaalde lokatiebijdrage. Bij akte van dezelfde datum is het recht van erfpacht gesplitst in meerdere rechten van appartement.
      
    
    
      2.17.
      
        
          [eiseres sub 3] , eiser sub 3, heeft bij akte van 1 oktober 2014 één van de hiervoor bedoelde
        rechten van appartement verkregen. De canon bedroeg € 858,66 per jaar.
      
      
    
    
      2.18.
      Bij brief van 4 mei 2018 heeft [eiseres sub 3] een aanbod van de Gemeente ontvangen om zijn recht van erfpacht te converteren naar eeuwigdurende erfpacht tegen betaling van een bedrag van € 17.611,95.
      
    
    
      2.19.
      
        De advocaat van [eiseres sub 3] heeft de Gemeente bij brief van 11 mei 2018 meegedeeld dat [eiseres sub 3] de artikelen 1.7, 7.1, 7.2 en 2.2-2 ABU74 vernietigt.
        
          Het erfpachtrecht van [eiser sub 4] en [eiseres sub 4]
        
      
    
    
      2.20.
      Ten behoeve van [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] , eisers sub 4, is bij akte van 27 maart 1990 een voortdurend recht van erfpacht gevestigd. De canon is afgekocht voor een periode van 50 jaar. De leveringsakte van de bouwkavel van [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] vermeldt onder meer:
      
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        En:
      
      
      
      
        
          
        
      
      
      
      
      
      
    
    
      2.21.
      Het kadastraal uittreksel van het perceel van [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] vermeldt onder meer:
      
      
      
        
          
        
      
      
      
      
      
    
    
      2.22.
      
        Bij brief van 20 april 2018 heeft de Gemeente [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] conversie naar eeuwigdurende erfpacht aangeboden tegen betaling van een bedrag van
        € 29.641,93.
      
      
      
      
      
      
    
    
      2.23.
      De advocaat van [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] heeft de Gemeente bij brief van 11 mei 2018 meegedeeld dat zij de artikelen 1.7, 7.1, 7.2 en 2.2-2 ABU83 vernietigen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De erfpachters en de Stichting vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        A. Eisers sub 1, 2 en 3 ( [eiseres sub 1] , [eiser sub 2] en [eiseres sub 3] )
      
      
      
        
          primair
        
      
      
      
        voor recht te verklaren dat de ABU74 niet van toepassing zijn op hun erfpachtrechten, althans dat zij de ABU74 rechtsgeldig hebben vernietigd, althans dat de ABU74 werking missen;
      
      
      
        
          subsidiair
        
      
      
      
        I
        a. voor recht te verklaren dat artikel 1.7 ABU74 onredelijk bezwarend is;
        b. voor recht te verklaren dat eisers sub 1, 2 en 3 artikel 1.7 ABU74 rechtsgeldig hebben vernietigd;
      
      
      
        II
        a. voor recht te verklaren dat artikel 7.1.1 ABU74 onredelijk bezwarend is;
      
      
      
        b. primair:
        voor recht te verklaren dat eisers sub 1, 2 en 3 artikel 7.1.1 ABU74 rechtsgeldig hebben vernietigd zodanig dat daarvan de volgende tekst resteert:
      
      
      
        
          “Artikel 7.1.1-1: Burgemeester en Wethouders zullen in het tiende, twintigste, dertigste en/of veertigste jaar van het lopende erfpachttijdvak de canon, welke zal gelden voor de volgende tienjarige periode, bepalen op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.1. van de werkelijke grondwaarde bij uitgifte.”
        
      
      
      
        subsidiair:
        i. voor recht te verklaren dat eisers sub 1, 2 en 3 artikel 7.1.1 ABU74 rechtsgeldig hebben vernietigd;
        ii. het erfpachtrecht zodanig te wijzigen dat artikel 7.1.1 zal luiden:
      
      
      
        
          “Artikel 7.1.1-1: Burgemeester en Wethouders zullen in het tiende, twintigste, dertigste en/of veertigste jaar van het lopende erfpachttijdvak de canon, welke zal gelden voor de volgende tienjarige periode, bepalen op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.1. van de werkelijke grondwaarde bij uitgifte.”
        
      
      
      
      
      
        
          
            
              
            
          meer subsidiair:
        i. voor recht te verklaren dat eisers sub 1, 2 en 3 artikel 7.1.1 ABU74 rechtsgeldig hebben vernietigd waar het betreft de in dat artikel opgenomen grenzen;
        ii. voor recht te verklaren dat “werkelijke grondwaarde” zoals neergelegd in artikel 1.1.1-1 sub c en artikel 7.1.1 heeft betekend de “werkelijke waarde van de erfpachtzaak”;
      
      
      
        
          
            
              
            
          nog meer subsidiair:
        voor recht te verklaren dat eisers sub 1, 2 en 3 artikel 7.1.1 ABU74 rechtsgeldig hebben vernietigd;
      
      
      
        meest subsidiair:
        i. voor recht te verklaren dat de Gemeente toerekenbaar tekortschiet jegens eisers sub 1, 2 en 3 indien zij een beroep doet op artikel 7.1.1 ABU74, althans dat zij in dat geval onrechtmatig jegens hen handelt, tenzij toepassing aan dat artikel wordt gegeven zoals bij II b. primair hiervoor omschreven;
        ii. voor recht te verklaren dat de Gemeente geen beroep op de in artikel 7.1.1 ABU74 neergelegde begrenzingen toekomt;
        iii. voor recht te verklaren dat “werkelijke grondwaarde” zoals vermeld in artikel 1.1-1 onder c ABU74 begrepen dient te worden als de waarde van de in erfpacht uitgegeven zaak;
        iv. de Gemeente te verbieden onverminderd toepassing te geven aan artikel 7.1.1 ABU74;
      
      
      
        III
        primair:
        a. voor recht te verklaren dat artikel 7.1.2 ABU74 onredelijk bezwarend is;
        b. voor recht te verklaren dat eisers sub 1, 2 en 3 artikel 7.1.2 ABU74 rechtsgeldig hebben vernietigd;
      
      
      
        subsidiair:
        voor recht te verklaren dat de Gemeente toerekenbaar tekort schiet jegens eisers sub 1, 2 en 3 indien zij een beroep doet op artikel 7.1.2 ABU74, althans dat zij in dat geval onrechtmatig jegens hen handelt;
      
      
      
        meer subsidiair:
        voor recht te verklaren dat artikel 7.1.2 ABU74 ook gelding heeft indien de Gemeente een beroep op artikel 7.2 toekomt;
      
      
      
        IV
        primair:
        a. voor recht te verklaren dat artikel 7.2 ABU74 onredelijk bezwarend is;
        b. voor recht te verklaren dat eisers sub 1, 2 en 3 artikel 7.2 ABU74 rechtsgeldig hebben vernietigd;
      
      
      
        subsidiair:
      
      
      
      
      
        voor recht te verklaren dat de Gemeente toerekenbaar tekort schiet jegens eisers sub 1, 2 en 3 indien zij een beroep doet op artikel 7.2 ABU74, althans dat zij in dat geval onrechtmatig jegens hen handelt;
      
      
      
        V
        a. voor recht te verklaren dat artikel 2.2-2 ABU74 onredelijk bezwarend is;
        b. voor recht te verklaren dat eisers sub 1, 2 en 3 artikel 2.2-2 ABU74 rechtsgeldig hebben vernietigd;
      
      
      
        B. Eiser sub 4 ( [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] )
      
      
      
        
          primair
        
        voor recht te verklaren dat de ABU83 niet van toepassing zijn op hun erfpachtrechten, althans dat zij de ABU83 rechtsgeldig hebben vernietigd, althans dat de ABU83 werking missen;
      
      
      
        
          subsidiair I
        a. voor recht te verklaren dat artikel 1.7 ABU83 onredelijk bezwarend is;
        b. voor recht te verklaren dat eisers sub 4 artikel 1.7 ABU83 rechtsgeldig hebben vernietigd;
        II
        a. voor recht te verklaren dat artikel 7.1.1 ABU83 onredelijk bezwarend is;
        b. primair:
        voor recht te verklaren dat eisers sub 4 artikel 7.1.1 ABU83 rechtsgeldig hebben vernietigd zodanig dat daarvan de volgende tekst resteert:
      
      
      
        
          “Artikel 7.1.1-1: Burgemeester en Wethouders zullen in het tiende, twintigste, dertigste en/of veertigste jaar van het lopende erfpachttijdvak de canon, welke zal gelden voor de volgende tienjarige periode, bepalen op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.1. van de werkelijke grondwaarde bij uitgifte.”;
        
      
      
      
        subsidiair:
        i. voor recht te verklaren dat eiser 4 artikel 7.1.1 ABU83 rechtsgeldig heeft vernietigd;
        ii. het erfpachtrecht zodanig te wijzigen dat artikel 7.1.1 zal luiden:
      
      
      
        
          “Artikel 7.1.1-1: Burgemeester en Wethouders zullen in het tiende, twintigste, dertigste en/of veertigste jaar van het lopende erfpachttijdvak de canon, welke zal gelden voor de volgende tienjarige periode, bepalen op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.1. van de werkelijke grondwaarde bij uitgifte.”;
        
      
      
      
        meer subsidiair:
        i. voor recht te verklaren dat eisers sub 4 artikel 7.1.1 ABU83 rechtsgeldig hebben vernietigd waar het betreft de in dat artikel opgenomen grenzen;
        ii. voor recht te verklaren dat “werkelijke grondwaarde bij uitgifte” betekent de
        bij uitgifte van het erfpachtrecht vastgestelde grondwaarde;
      
      
      
      
      
      
      
        nog meer subsidiair:
        voor recht te verklaren dat eisers sub 4 artikel 7.1.1 ABU83 rechtsgeldig hebben vernietigd;
      
      
      
        meest subsidiair
        i. voor recht te verklaren dat de Gemeente toerekenbaar tekort schiet jegens eisers sub 4 indien zij een beroep doet op artikel 7.1.1 ABU83, althans dat zij onrechtmatig jegens hen handelt, tenzij toepassing aan dat artikel wordt gegeven zoals bij II b. primair hiervoor omschreven;
        ii. voor recht te verklaren dat de Gemeente geen beroep op de in artikel 7.1.1 ABU83 neergelegde begrenzingen toekomt;
        iii. voor recht te verklaren dat “werkelijke grondwaarde” zoals vermeld in artikel 1.1-1 onder c ABU83 begrepen dient te worden als de waarde van de in erfpacht uitgegeven zaak;
        iv. de Gemeente te verbieden onverminderd toepassing te geven aan artikel 7.1.1 ABU83;
      
      
      
        III
        primair:
        a. voor recht te verklaren dat artikel 7.1.2 ABU83 onredelijk bezwarend is;
        b. voor recht te verklaren dat eisers sub 4 artikel 7.1.2 ABU83 rechtsgeldig hebben vernietigd;
      
      
      
        subsidiair:
        voor recht te verklaren dat de Gemeente toerekenbaar tekort schiet jegens eisers sub 4 indien zij een beroep doet op artikel 7.1.2 ABU83, althans dat zij in dat geval onrechtmatig jegens hen handel;
      
      
      
        meer subsidiair:
        voor recht te verklaren dat artikel 7.1.2 ABU83 ook gelding heeft indien de Gemeente een beroep op artikel 7.2 toekomt;
      
      
      
        IV
        primair:
        a. voor recht te verklaren dat artikel 7.2 ABU83 onredelijk bezwarend is;
        b. voor recht te verklaren dat eisers sub 4 artikel 7.2 ABU83 rechtsgeldig hebben vernietigd;
      
      
      
        subsidiair:
        voor recht te verklaren dat de Gemeente toerekenbaar tekort schiet jegens eisers sub 4 indien zij een beroep doet op artikel 7.2 ABU83, althans dat zij in dat geval onrechtmatig jegens hen handelt;
      
      
      
        V
        a. voor recht te verklaren dat artikel 2.2-2 ABU83 onredelijk bezwarend is;
        b. voor recht te verklaren dat eisers sub 4 artikel 2.2-2 ABU83 rechtsgeldig hebben vernietigd;
      
      
      
      
      
        C. Eiseres sub 5 (de Stichting)
      
      
      
        I
        voor recht te verklaren dat artikel 1.7 ABU74 en ABU83 onredelijk bezwarend is;
      
      
      
        II
        a. voor recht te verklaren dat artikel 7.1.1 ABU74 en ABU83 onredelijk bezwarend is;
        b. voor recht te verklaren dat de Gemeente onrechtmatig handelt, indien zij onverminderd toepassing geeft aan artikel 7.1.1 ABU74 en ABU83, tenzij zij daaraan toepassing [geeft] als luidde het als volgt:
      
      
      
        
          “Artikel 7.1.1: Burgemeester en Wethouders zullen in het tiende, twintigste, dertigste en/of veertigste jaar van het lopende erfpachttijdvak de canon, welke zal gelden voor de volgende tienjarige periode, bepalen op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.1. van de werkelijke grondwaarde bij uitgifte.”;
        
      
      
      
        c. de Gemeente te verbieden onverminderd toepassing te geven aan artikel 7.1.1 ABU74;
      
      
      
        III
        a. voor recht te verklaren dat artikel 7.1.2 ABU74 en ABU83 onredelijk bezwarend is;
        b. voor recht te verklaren dat de Gemeente onrechtmatig handelt, indien zij toepassing geeft aan artikel 7.1.2 ABU74 en ABU83;
        c. de Gemeente te verbieden toepassing te geven aan de artikel 7.1.2 ABU74 en ABU83;
      
      
      
        IV
        a. voor recht te verklaren dat artikel 7.2 ABU74 en ABU83 onredelijk bezwarend is;
        b. voor recht te verklaren dat de Gemeente onrechtmatig handelt, indien zij toepassing geeft aan artikel 7.2 ABU74 en ABU83;
        c. de Gemeente te verbieden toepassing te geven aan de artikel 7.2 ABU74 en ABU83;
      
      
      
        V
        voor recht te verklaren dat artikel 2.2-2 ABU74 en ABU83 onredelijk bezwarend is;
      
      
      
        D. Eisers gezamenlijk
      
      
      
        I
        a. in het geval de overige vorderingen worden afgewezen, de Gemeente te veroordelen om na het in deze te wijzen vonnis aan de erfpachters met een erfpachtrecht waarop de ABU74 of de ABU83 van toepassing zijn, waaronder eisers 1 tot en met 4, voor een termijn van zes maanden, dan wel een in goede justitie vast te stellen redelijke termijn, een onherroepelijk aanbod tot conversie te doen tegen dezelfde prijs en voorwaarden als het aanbod dat tot 31 januari 2019 gold, althans het aanbod zoals dat voorafgaande aan 31 januari 2019 gold gestand te doen voor een termijn van zes maanden, althans in een in goed justitie vast te stellen redelijke termijn;
        b. in het geval één of meer van de overige vorderingen worden toegewezen, de Gemeente te veroordelen binnen twee weken na het in deze wijzen vonnis aan de erfpachters aan wie zij een aanbod tot conversie heeft gedaan van het in deze te
      
      
      
      
      
        wijzen vonnis op de hoogte te stellen en hen te informeren over de rechtsgevolgen die dat met zich meebrengt;
        II
        de Gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure.
      
      
    
    
      3.2.
      De Gemeente voert verweer.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      4.1.
      In deze zaak gaat het om een groep erfpachters die het niet eens is met de manier waarop de Gemeente als erfverpachter omgaat met de erfpachtcanon. De Gemeente beroept zich op de algemene bepalingen die zij destijds hanteerde en de erfpachters menen kort gezegd dat zij daar niet aan gebonden zijn en/of de Gemeente die bepalingen niet mag toepassen zoals zij dat nu doet. Zij wijzen er op dat de bepalingen de Gemeente de mogelijkheid geven om een te hoge canon vast te stellen en van hen een veelvoud te innen van wat redelijk en gebruikelijk is. Dat is uitgewerkt in een aantal juridische stappen die hieronder zullen worden beoordeeld. Allereerst komt aan de orde of alle eisers in hun vordering kunnen worden ontvangen, vervolgens achtereenvolgens of de algemene bepalingen waarop de Gemeente zich jegens eisers beroept, van toepassing zijn, of eisers die op goede gronden hebben vernietigd vanwege de (onredelijk bezwarende) inhoud daarvan en zo nee, of de Gemeente zich jegens hen op die bepalingen mag beroepen.
      
      
        
          De ontvankelijkheid van [eiser sub 2] en [eiseres sub 3] en de processuele positie van
        
        
          
            [eiser sub 5]
          
        
      
      
    
    
      4.2.
      De Gemeente heeft in de eerste plaats aangevoerd dat [eiser sub 2] en [eiseres sub 3] niet-ontvankelijk zijn in hun vorderingen.
      
    
    
      4.3.
      Volgens de Gemeente is [eiseres sub 3] niet gerechtigd of bevoegd om rechtsvorderingen als de onderhavige in te stellen omdat hij rechthebbende is op een recht van appartement. Het recht van erfpacht valt in de gemeenschap en [eiseres sub 3] is daarvan slechts deelgerechtigd, samen met de andere appartementseigenaren. [eiseres sub 3] kan dan niet zelf een vordering instellen. Dat verweer slaagt.
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres sub 3] als rechthebbende op een recht van appartement deelgerechtigd is in de gemeenschap waarin het recht van erfpacht valt. Het is dan deze gemeenschap die (mogelijk) een vorderingsrecht heeft en niet [eiseres sub 3] zelf. Dat [eiseres sub 3] in deze procedure vorderingen heeft ingesteld namens of ten behoeve van deze gemeenschap is niet gesteld of gebleken. Kennelijk heeft hij ze dus op eigen naam voor zichzelf ingesteld en dat maakt dat hij niet in zijn vorderingen kan worden ontvangen.
      
    
    
      4.5.
      
        Ten aanzien van [eiser sub 2] heeft de Gemeente aangevoerd dat niet hij, maar
        
          [eiser sub 5] , de rechthebbende is op het recht van erfpacht dat hier in het geding is. Alleen
        
          [eiser sub 5] kan daarom vorderingen instellen. [eiser sub 2] heeft daar tegenover gesteld
      
      
      
      
      
        dat er een onbedoelde wisseling van eerste voornaam heeft plaatsgehad in de procesinleiding, zijn zoon [eiser sub 5] is nu erfpachter en niet hijzelf. [eiser sub 2] stelt dat hij wel belang heeft bij een beslissing in deze procedure omdat eisers gezamenlijk willen voorkomen dat er ten aanzien van het aan [eiser sub 5] toekomende erfpachtrecht geen oordeel wordt geveld. [eiser sub 5] heeft zich vervolgens in de procedure gevoegd.
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser sub 2] is sinds 2004 geen erfpachter meer van het recht van erfpacht dat hier in het geding is. [eiser sub 2] heeft dan ook geen vorderingsrecht meer uit erfpacht en dat maakt naar het oordeel van de rechtbank dat hij niet in zijn vorderingen tegen de Gemeente kan worden ontvangen. Dat [eiser sub 5] zich bij vonnis in het incident van deze rechtbank van 13 december 2019 heeft gevoegd aan de zijde van [eiser sub 2] doet daar niet aan af.
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser sub 5] heeft zich gevoegd aan de zijde van [eiser sub 2] . Voor zowel voeging als tussenkomst is vereist dat de interveniërende partij een belang heeft bij de interventie. Tussenkomst onderscheidt zich daarbij van voeging doordat de tussenkomende partij een eigen zelfstandige vordering instelt jegens één van de partijen in de hoofdzaak (HR 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:768, NJ 2015/206). [eiser sub 5] is uitdrukkelijk, ook desgevraagd, niet tussengekomen, maar heeft zich gevoegd aan de zijde van [eiser sub 2] . Hij kan dus geen zelfstandige vordering instellen (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden, 28 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:3171), zodat ook hij niet-ontvankelijk zal worden verklaard in zijn vorderingen.
      
    
    
      4.8.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat alleen de vorderingen van [eiseres sub 1] , [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] en de Stichting inhoudelijk zullen worden beoordeeld. Waar hierna ‘de erfpachters’ staat, wordt daarmee gedoeld op [eiseres sub 1] , [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] .
      
      
        
          De primaire vorderingen: de toepasselijkheid van de ABU74 en ABU83
        
      
      
    
    
      4.9.
      Tussen partijen is in geschil of de ABU74 en de ABU83 van toepassing zijn.
      
    
    
      4.10.
      Volgens de erfpachters en de Stichting is niet voldaan aan de eis dat uit de overeenkomst (lees: de akte van vestiging van het recht van erfpacht) naar objectieve maatstaven ondubbelzinnig blijkt dat de ABU74/83 van toepassing zijn verklaard, zodat niet is voldaan aan het kenbaarheidsvereiste. Voorts stellen de erfpachters en de Stichting dat de erfpachtvoorwaarden hun niet ter hand zijn gesteld, althans dat het hun niet zo eenvoudig is gemaakt om de voorwaarden in te zien dat het hen kan worden verweten dat zij dat niet hebben gedaan. Volgens de erfpachters en de Stichting is het daarbij niet van belang of de ABU in de openbare registers te vinden zijn. De enkele verwijzing in de akte van vestiging naar de openbare registers is niet voldoende.
      
    
    
      4.11.
      De Gemeente heeft aangevoerd dat de ABU in de vestigingsakten van toepassing zijn verklaard. Het recht van erfpacht is, zo blijkt volgens de Gemeente uit de respectieve akten, gevestigd met inachtneming van de in die akten van vestiging vermelde algemene bepalingen. Deze akten hebben dwingende bewijskracht. Ten tijde van het vestigen van het recht van erfpacht bestonden er volgens de Gemeente geen bijzondere regels waaraan het van toepassing verklaren van de ABU dienden te voldoen. De door de erfpachters en de Stichting aangehaalde maatstaf, dat uit de akten naar objectieve maatstaven ondubbelzinnig
      
      
      
      
        moet blijken dat de ABU van toepassing zijn, volgt niet uit het recht en ten tijde van het vestigen van het recht van erfpacht gold niet het vereiste van terhandstelling. De erfpachters en de Stichting komt voor overeenkomsten die dateren van voor 1 januari 1992 geen beroep toe op het bepaalde in artikel 6:233 BW, aldus de Gemeente.
        Daarnaast heeft de Gemeente aangevoerd dat de ABU bij de vestiging van het recht van erfpacht zijn besproken. Dat volgt volgens de Gemeente uit de tekst van de akte. Aan de erfpachters en de Stichting is een redelijke mogelijkheid geboden om van de inhoud van de ABU kennis te nemen. De Gemeente wijst er daarbij op dat de toepasselijkheid van de ABU tussen partijen nooit ter discussie heeft gestaan en dat zij bij hun handelen zelf ook zijn uitgegaan van de toepasselijkheid daarvan.
      
      
    
    
      4.12.
      Naar het oordeel van de rechtbank zijn de ABU74 ( [eiseres sub 1] ) en ABU83 ( [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] ) van toepassing omdat daarnaar voldoende duidelijk is verwezen in de respectieve akten van vestiging – zoals hiervoor in 2.6, 2.21 en 2.22 onder de feiten deels geciteerd – en zij daarnaast in de openbare registers zijn ingeschreven en voor partijen dus kenbaar waren. Een en ander volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 29 april 2015 waarin de Hoge Raad op dit punt heeft overwogen:
      
      
        
          “Zowel onder art. 767 (oud) BW als onder art. 5:85 lid 2 BW is (in elk geval) voldoende dat, zoals in dit geval is gebeurd, de canon die bij de aanvang van de erfpacht geldt, is opgenomen in de erfpachtakte en dat die akte verwijst naar in de openbare registers ingeschreven algemene voorwaarden waarin een bepaling omtrent de herziening van de canon is opgenomen.”
        
      
      
    
    
      4.13.
      Daarbij is voorts ten aanzien van [eiseres sub 1] en [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] relevant dat de artikelen 6:233 en 234 BW niet van toepassing waren op het moment dat de registergoederen werden geleverd. De artikelen 6:233 en 234 BW zijn volgens artikel 79 van het Overgangsrecht NBW immers alleen van toepassing op overeenkomsten die zijn aangegaan na de invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992. Het staat vast dat deze eisers hun rechten van erfpacht al daarvoor hadden verkregen. Als de ABU74, ABU83 of AVU89 niet ter hand zijn gesteld, betekent dit dus niet dat de desbetreffende erfpachters de voorwaarden op die grond kunnen vernietigen.
      
    
    
      4.14.
      Namens [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] is nog gesteld dat er in hun akte van vestiging van 27 maart 1990 sprake is van een verwijzing naar de toepasselijkheid van algemene bepalingen in een algemene akte van 29 januari 1990. In hun koopovereenkomst wordt de toepasselijkheid van de algemene bepalingen niet vermeld, terwijl uit de akte van vestiging niet blijkt dat de ABU83 van toepassing zijn of dat [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] daarmee bekend waren. De akte waar naar wordt verwezen is niet ingevoegd.
      
    
    
      4.15.
      Dit standpunt wordt verworpen. In de akte van 27 maart 1990 hebben [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] immers verklaard dat de voorwaarden en bepalingen van de akte van 29 januari 1990, waaronder de ABU83, hun bekend waren en dat deze geacht werden woordelijk in de akte van vestiging te zijn opgenomen. De akte van 29 januari 1990 vermeldt, voor zover hier van belang:
      
      
        
          “9. De uitgifte in erfpacht is geschied onder de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1983, zoals deze zijn vastgesteld door de Gemeenteraad van Utrecht op tweeëntwintig maart negentienhonderd vierentachtig en gehecht aan een
        
      
      
      
      
      
        
          op tweeentwintig juni negentienhonderd vierentachtig voor notaris Mr J.F. Welle Donker te Utrecht verleden akte van depot, bij afschrift overgeschreven ten hypotheekkantore te Utrecht op zesentwintig juni daarna in deel [deel] , nummer [nummer] , welke algemene bepalingen onverbrekelijk deel uitmaken van deze overeenkomst en worden geacht een geheel uit te maken met deze akte, en welke worden aangevuld met de navolgende bijzondere voorwaarde: de in erfpacht uit te geven terreinen zijn bestemd voor het bouwen van en in standhouden van twintig (20) premiekoop-A- eengezinswoningen en zevenennegentig (97) premiekoop-C-eengezinswoningen [..]"
        
      
      
    
    
      4.16.
      Daar komt bij dat ook in de overeenkomst tussen Bouwfonds Woningbouw N.V. en [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] staat dat een recht van erfpacht van toepassing is, nu deze overeenkomst vermeldt:
      
      
        
          “Voor de onder punt III A 1 genoemde grondkosten dient u te lezen de kosten van de afgekochte erfpacht voor een periode van 50 jaar.”
        
      
      
    
    
      4.17.
      Op grond van de inhoud van de akte van 27 maart 1990 , waarin verwezen wordt naar de akte van 29 januari 1990 blijkt genoegzaam dat [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] kennis hebben kunnen nemen van de (toepasselijkheid van de) ABU83.
      
    
    
      4.18.
      Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank de erfpachters en de Stichting niet in hun stelling dat de algemene bepalingen niet van toepassing zijn.
      
      
        
          De subsidiaire vorderingen: de onredelijk bezwarendheid van de ABU74 en ABU83; vernietiging?
        
      
      
    
    
      4.19.
      Tussen partijen is in geschil of bij de beoordeling van de bedingen consumentenbescherming van de Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten aan de orde is.
      
    
    
      4.20.
      De erfpachters en de Stichting beroepen zich (onder meer) op de Richtlijn en stellen dat de Nederlandse wet conform deze richtlijn moet worden uitgelegd. Volgens de erfpachters en de Stichting moet per beding worden beoordeeld of het evenwicht tussen de gebruiker van de ABU en de wederpartij aanzienlijk wordt verstoord, in welk geval het beding onredelijk bezwarend is.
      
    
    
      4.21.
      
        De herziening van de canon door de Gemeente is volgens de erfpachters en de Stichting ongebruikelijk, onredelijk en niet marktconform. De voorwaarden voor het vaststellen van de canon zijn en waren ten tijde van de vestiging niet gebruikelijk.
        Ook herziening van de canon na 50 jaar op grond van artikel 7.1.2-1 is volgens de erfpachters en de Stichting onredelijk bezwarend omdat depreciatie niet is toegestaan. Deskundigen kunnen niet na 50 jaar door middel van bindend advies een redelijke canon vaststellen omdat zij die moeten vaststellen op basis van de door de Gemeente eenzijdig uitgelegde, ongebruikelijke en onredelijke definitie van de canongrondslag in artikel 7.1.1. Daarnaast meent de Gemeente bevoegd te zijn om opnieuw een minimumpercentage vast te stellen dat ook in de toekomst 5% zal zijn. De erfpachters en de Stichting verwijzen daartoe naar de Infographic waarmee de Gemeente volgens hen concreet en onvoorwaardelijk in beeld heeft gebracht wat eisers te wachten staat.
      
      
      
      
    
    
      4.22.
      De Gemeente betwist de toepasselijkheid van de Richtlijn, enerzijds gelet op de temporele werking daarvan en anderzijds omdat de erfpachtrechten niet bij eerste uitgifte aan consumenten zijn uitgegeven. De Gemeente benadrukt verder dat het gaat om toetsing van het beding op het moment dat het beding in de overeenkomst werd opgenomen en niet onder de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.
      
    
    
      4.23.
      Er bestaat volgens de Gemeente geen grondslag voor het wijzigen van de artikelen
      
        7.1.1
        en 7.1.1-1A ABU74 op grond van het bepaalde in de artikelen 5:97 en 6:258 BW. Van onvoorziene omstandigheden is volgens de Gemeente geen sprake. De AVU89 zijn algemeen van aard en hebben geen betrekking op de rechten van erfpacht van eisers. De canon is niet te hoog vastgesteld. De erfpachters hebben de canon altijd zonder protest betaald. De erfpachters zijn volgens de Gemeente niet ontvankelijk in hun vordering op grond van artikel 5:97 BW nu de hypotheekhouders niet zijn gedagvaard.
        
      
    
    
      4.24.
      De Gemeente heeft verder aangevoerd dat herziening van de canon na 50 jaar (artikel 7.1.2-1 onder a) op dit moment niet aan de orde is. Bij de toepassing van deze bepaling is de Gemeente gehouden aan de normen van de artikelen 3:12-3:14 en 6:2 BW en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en toepassing van het beding is niet aanstaande. De vordering van de erfpachters is dan ook prematuur. De Infographic waarop de erfpachters zich beroepen heeft volgens de Gemeente geen enkel rechtsgevolg. Uit de Infographic blijkt niet hoe de Gemeente in de toekomst toepassing aan deze bedingen zal geven. De Infographic was louter bedoeld om de werking van de Conversieregeling toe te lichten.
      
    
    
      4.25.
      Ten slotte heeft de Gemeente aangevoerd dat ook aan artikel 7.2.1 ABU74 nu geen toepassing wordt gegeven. Er zijn geen nieuwe algemene voorwaarden in voorbereiding.
      
      
        De rechtbank oordeelt op deze punten als volgt. Algemeen
      
    
    
      4.26.
      Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of Richtlijn 93/13/EEG al dan niet van toepassing is. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend worden beantwoord. In de eerste plaats bepaalt artikel 10, eerste lid, van de richtlijn dat deze slechts van toepassing is op overeenkomsten die na 31 december 1994 zijn gesloten. Dat is bevestigd door de Hoge Raad in zijn arrest van 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:769, waarin de Hoge Raad in rechtsoverweging 5.1.4. overwoog:
      
      
        
          “Art. 10 lid 1, tweede zin, Richtlijn 93/13/EEG houdt in dat de bepalingen daarvan van toepassing zijn op overeenkomsten die na 31 december 1994 zijn gesloten. De hier aan de orde zijnde, in het arrest [G/H] bedoelde (verplichte) richtlijnconforme uitleg van art. 6:233 BW, die eventueel ambtshalve moet plaatsvinden, is derhalve beperkt tot die overeenkomsten.”
      
      
      
        Nu vaststaat dat de rechten van erfpacht van [eiseres sub 1] , [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] zijn gevestigd voor 31 december 1994 is de richtlijn niet op hen van toepassing en kan deze dus niet dienen als grondslag voor hun stellingen.
      
      
      
      
    
    
      4.27.
      Vervolgens rijst de vraag of de ABU74/ABU83 op grond van het bepaalde in artikel 6:233 onder a BW onredelijk bezwarend zijn en daarom voor vernietiging in aanmerking komen. De rechtbank overweegt daaromtrent als volgt.
      
    
    
      4.28.
      Vooropgesteld wordt dat bij de beoordeling uitgegaan moet worden van de omstandigheden zoals die zich voordeden ten tijde van het opstellen van de ABU74 en ABU83. Zie in gelijke zin het hiervoor aangehaalde arrest van 29 april 2016, waarin de Hoge Raad overwoog:
      
      
        
          “[het Hofs] oordeel komt erop neer dat een beding dat voor een van partijen de bevoegdheid bevat om de algemene voorwaarden eenzijdig te wijzigen steeds onredelijk bezwarend is. Dit oordeel ziet eraan voorbij dat onder meer de ratio en rechtvaardiging van, de voorwaarden voor en beperkingen op een dergelijke bevoegdheid kunnen meebrengen dat van die onredelijke bezwarendheid geen sprake is. In deze zaak is in dit verband onder meer van belang dat de erfpachtvoorwaarden deel uitmaken van het beleid van de Gemeente dat zij voert als overheid met betrekking tot de grond binnen haar grenzen, dat het kennelijke doel van de wijzigingsbevoegdheid is om de voorwaarden na verloop van tijd te kunnen aanpassen aan de gewijzigde verhoudingen, opvattingen en inzichten, dat de voorwaarden worden getoetst en vastgesteld door de raad van de Gemeente (dat een democratisch gekozen, vertegenwoordigend orgaan is), dat de vaststelling en toepassing van die voorwaarden mede moeten voldoen aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en dat bij de toets aan deze beginselen mede van belang is of kan zijn met welk doel de Gemeente de grond (niet in eigendom, maar) in erfpacht heeft uitgegeven en uitgegeven houdt. Gelet op deze aspecten valt niet in te zien dat het hier aan de orde zijnde beding zonder meer onredelijk bezwarend zou zijn.”
      
      
    
    
      4.29.
      De rechtbank zal in het hierna volgende het beroep van de erfpachters en de Stichting op de vernietigbaarheid van de verschillende door hen genoemde artikelen in de Algemene Bepalingen beoordelen.
      
      
        
          Artikel 7.1.1 ABU74 en ABU83
        
      
      
    
    
      4.30.
      
        Artikel 7.1.1 is volgens de erfpachters en de Stichting een prijswijzigingsbeding, zoals bedoeld in de Bijlage bij de Richtlijn. Het recht van erfpacht is voor erfpachter niet opzegbaar terwijl de canon steeds hoger wordt. Dat vormt een sterke indicatie van de oneerlijkheid van het beding. De herziening van de canon is volgens de erfpachters en de Stichting niet redelijk en evenwichtig, onder meer en voor zover van belang omdat:
        - daaruit geen redelijke, marktconforme canon volgt;
        - er geen reden is vermeld voor de herziening of het doel dat daarmee bereikt moet worden;
        - het een eenzijdig wijzigingsbeding betreft;
        - de canon niet kan dalen onder de aanvangscanon als de omstandigheden dat rechtvaardigen;
        - het canonpercentage is geminimaliseerd op 5%;
        - de bij aanvang door het Rijk verstrekte subsidie bij canonherziening buiten beschouwing wordt gelaten.
      
      
      
      
    
    
      4.31.
      Voorts en in het verlengde daarvan stellen de erfpachters en de Stichting dat de in opdracht van de Gemeente verrichte taxaties onjuist zijn.
      
    
    
      4.32.
      Volgens de erfpachters en de Stichting moet het begrip “werkelijke grondwaarde” gelezen worden als de waarde van het in erfpacht uitgegeven perceel op het moment dat dat ten behoeve van het berekenen van de canon gewaardeerd moet worden. Als op een zaak in volle eigendom een erfpachtrecht wordt gevestigd, dan wordt de waarde van die zaak opgedeeld in de waarde van twee afzonderlijke vermogensrechten: het erfpachtrecht en de met het erfpachtrecht belaste zaak (de bloot eigendom). Voor het berekenen van de canon zou alleen de waarde van dit laatste recht betrokken moeten worden, en niet de volle waarde van het perceel (alsof er geen erfpachtrecht op gevestigd was). Dat is volgens hen de enige en logische of redelijke uitleg. Het toepassen van deze depreciatie is noodzakelijk om tot vaststelling van de juiste grondwaarde te komen.
      
    
    
      4.33.
      Ten aanzien van artikel 7.1.1 (de periodieke herziening canon) heeft de Gemeente in de eerste plaats aangevoerd dat de vorderingen van [eiseres sub 1] die op dit artikel betrekking hebben zijn verjaard en de beoordeling dus alleen betrekking kan hebben op [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] en de Stichting.
      
    
    
      4.34.
      Voorts heeft de Gemeente aangevoerd dat dit artikel voor wat betreft de Stichting abstract dient te worden getoetst, los van de concrete omstandigheden van het geval. De gevorderde verklaringen voor recht zijn volgens de Gemeente slechts toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bewuste bepalingen in alle gevallen onredelijk bezwarend zijn. Dat dit niet zo is blijkt volgens de Gemeente uit de herzieningen van de canon van de erfpachters. De resultaten van de herziening van de canon na tien jaar zijn passend en redelijk vanwege de maximering van de canon in art. 7.1.1-1A. Daarin ligt de koppeling besloten met de huurprijzen op de niet-geliberaliseerde huurmarkt waardoor erfpachters niet worden geconfronteerd met onevenredig grote canonverhogingen. Daar komt bij dat eventuele bezwaren aan de orde kunnen worden gesteld in een onafhankelijke deskundigenprocedure. De belangen van de erfpachters zijn daarom voldoende in acht genomen. Er is geen sprake van verstoring van het evenwicht tussen partijen. Depreciatie van de werkelijke grondwaarde en aanpassing van het canonpercentage zijn niet vereist om tot een redelijke herziening van de canon te komen. Er bestaat volgens de Gemeente geen standaard voor het vaststellen van een gebruikelijke of marktconforme canonherziening die zij had moeten toepassen. Dat onderbouwen de erfpachters en de Stichting volgens de Gemeente ook niet. De regeling omtrent de herziening van de canon bij uitgifte van erfpacht is niet onredelijk of ongebruikelijk.
      
    
    
      4.35.
      De Gemeente betwist dat artikel 7.1.1 ABU74 als een prijswijzigingsbeding als bedoeld in de bijlage bij Richtlijn 93/13/EEG kwalificeert. Deze richtlijn is volgens de Gemeente niet van toepassing op het erfpachtrecht. Artikel 7.1.1 ABU74 valt buiten de reikwijdte van de Bijlage bij de Richtlijn. De grondslag voor het heffen van de canon is gelegen in artikel 5:85 lid 2 BW. De betalingsverplichting van de canon bestaat op grond van de akte van vestiging. Het uitsluiten van een opzegmogelijkheid is volgens de Gemeente op grond van artikel 5:87 lid 1 BW rechtmatig.
      
    
    
      4.36.
      De Gemeente heeft voorts aangevoerd dat de grondwaarde volgens rechtspraak een aanvaardbaar uitgangspunt is voor de berekening van de canon. Er mag worden uitgegaan van de actuele grondwaarde. Depreciatie van de grondwaarde is volgens de Gemeente niet
      
      
      
      
        vereist. Volgens de Gemeente is de “Werkelijke grondwaarde” als bedoeld in art. 7.1.1.-1 jo. 1.1.-1 onder c, de grondwaarde op het moment waarop deze wordt bepaald, zonder depreciatie. Er bestaat geen onduidelijkheid over de uitleg van dit begrip, zodat toepassing van artikel 6:238 lid 2 BW achterwege kan blijven.
      
      
    
    
      4.37.
      Volgens de Gemeente hebben de erfpachters wettelijk geen aanspraak op een verdeling van de waardestijging van de grond. De aanvangscanon is tot stand gekomen door aanbod en aanvaarding. Er is dus sprake van wilsovereenstemming. percentage van 5% is door de Gemeenteraad vastgesteld na een zorgvuldige voorbereiding. Er is geen reden om de rijkssubsidie van 50 jaar geleden nu erbij te betrekken. De vaststelling van de grondwaarde door onafhankelijke deskundigen voorziet in een redelijke, rechtmatige en adequate wijze van rechtsbescherming tegen een eventueel te hoog vastgestelde grondwaarde. Daarbij kan eventueel depreciatie van de grondwaarde worden toegepast.
      
    
    
      4.38.
      De Gemeente benadrukt dat de door haar ingeschakelde taxateurs onafhankelijk en deskundig zijn.
      
    
    
      4.39.
      Het beroep van de Gemeente op verjaring ten aanzien van artikel 7.1.1. ABU74 en ABU83 met betrekking tot [eiseres sub 1] beoordeelt de rechtbank als volgt.
      
    
    
      4.40.
      Als niet weersproken staat vast dat ten aanzien van [eiseres sub 1] een periodieke herziening van de canon op grond van artikel 7.1.1 ABU74 heeft plaatsgevonden. De verjaringstermijn voor een beroep op de vernietiging van deze bepaling bedraagt op grond van artikel 6:235 lid 4 in combinatie met artikel 3:52, eerste lid onder a, BW: drie jaar. Deze termijn ving aan op het moment dat de Gemeente voor de eerste keer aanspraak maakte op verhoging van de canon (vgl. ook Rb. Den Haag, 18 september 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:9765). [eiseres sub 1] heeft niet binnen deze termijn tegen de verhoging geprotesteerd en de termijn evenmin gestuit. De rechtbank volgt eisers niet in hun stelling dat de verjaringstermijn elke keer dat de Gemeente een beroep op het artikel deed, opnieuw ging lopen. De achterliggende gedachte van de hiervoor genoemde wetsartikelen is namelijk dat een partij zich niet altijd bewust zal zijn van de inhoud van algemene voorwaarden, maar dat hij zich hier in ieder geval van bewust zal worden op het moment dat de gebruiker van de algemene voorwaarden een beroep op een bepaalde voorwaarde doet. Tegen deze achtergrond is het niet logisch dat daarna elke volgende keer dat de gebruiker van de algemene voorwaarden zich op die voorwaarde zou beroepen, opnieuw een verjaringstermijn zou gaan lopen.
      
    
    
      4.41.
      De vordering van [eiseres sub 1] ten aanzien van artikel 7.1.1. ABU74 is dan ook verjaard.
      
    
    
      4.42.
      Vervolgens rijst, doch slechts ten aanzien van [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] en de Stichting, de vraag of artikel 7.1.1 van de algemene bepalingen onredelijk bezwarend is omdat daarmee het evenwicht tussen partijen wordt verstoord.
      
    
    
      4.43.
      
        Eisers hebben gesteld dat de manier waarop de Gemeente tot herziening van de
        canon komt “ongebruikelijk” en (daarmee) onjuist is. De rechtbank volgt eisers hierin niet. In Nederland geldt contractsvrijheid van partijen. Als gevolg daarvan worden er door erfverpachters verschillende manieren gehanteerd om tot herziening van de canon te komen. Daarvoor bestaat niet één standaardformule. Er is dan ook geen “normaaltypische wijze” voor herziening. De grondslag voor de waardering en berekening die de Gemeente hanteert
      
      
      
      
      
        is door de erfpachters aanvaard en zij hebben daar ook jaren de facto naar gehandeld. Het enkele feit dat de Gemeente daarbij niet het instrument van depreciatie hanteert maakt de wijze van herziening nog niet onredelijk bezwarend. Het toepassen van depreciatie is immers geen keihard vereiste, zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht Amsterdam 18 juni 2015 en de uitspraak van 30 januari 2020 op de klacht die [eiseres sub 3] bij het Tuchtcollege NRVT heeft ingediend. Naar het oordeel van de rechtbank hangt het antwoord op de vraag of er al dan niet depreciatie dient te worden toegepast, mede af van de feitelijke omstandigheden van het geval gedurende de looptijd van het recht van erfpacht en dient dit mede daarom aan de orde te komen bij de beoordeling door de taxateurs/deskundigen. De rechtbank overweegt in dit kader nog dat niet gebleken is dat de regeling van artikel 7.1.1 per definitie tot een onredelijke uitkomst leidt en daarom onredelijk bezwarend zou zijn.
      
      
    
    
      4.44.
      
        Daar komt bij dat de verhoging van de canon niet ongeclausuleerd is: de verhoging van de canon is (i) gemaximeerd tot 100% van de bestaande canon en (ii) gekoppeld aan de ontwikkeling van het gecumuleerde gemiddelde van de huurverhogingen van woningen in de voorafgaande tien jaren, zoals door het Centraal Bureau voor de Statistiek gepubliceerd. Daarmee wordt de canonverhoging gemaximeerd tot een objectief vast te stellen kengetal. Daarnaast staat voor de erfpachters op grond van artikel 7.2.3 van de algemene bepalingen de mogelijkheid open om de Gemeente te verzoeken de canon door deskundigen tussentijds te laten herzien.
        Daarmee worden de erfpachters naar het oordeel van de rechtbank afdoende beschermd tegen onredelijke verhogingen van de canon en wordt het evenwicht tussen partijen niet (op een ontoelaatbare wijze) verstoord. De gerechtvaardigde belangen van de erfpachters – die na een debat in de gemeenteraad zijn meegewogen – zijn met het vorenstaande afdoende beschermd.
      
      
    
    
      4.45.
      Het enkele feit dat de erfpachter het recht van erfpacht niet kan opzeggen na herziening van de canon leidt, in het licht van het vorenstaande, niet tot de conclusie dat het beding onredelijk bezwarend is. Artikel 5:87 BW staat immers expliciet toe dat de bevoegdheid tot opzegging door de erfpachter wordt uitgesloten.
      
    
    
      4.46.
      De slotsom is dat artikel 7.1.1 ABU74 en ABU83 niet onredelijk bezwarend is en derhalve niet op die grond kon of kan worden vernietigd. Alle daarop gebaseerde vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
      
      
        
          Artikel 1.7 ABU74 en ABU83
        
      
      
    
    
      4.47.
      Dit artikel betreft de te volgen deskundigenprocedure. Volgens de erfpachters en de Stichting betreft artikel 1.7 ABU geschilbeslechting en is het daarom in strijd met het bepaalde in artikel 6:236 sub n BW. Dit beding is daarom onredelijk bezwarend, aldus de erfpachters en de Stichting.
      
    
    
      4.48.
      De Gemeente betwist dat artikel 1.7 ABU ziet op geschilbeslechting en onredelijk bezwarend is. Het artikel moet worden toegepast in samenhang met andere bedingen, zoals ten aanzien van de vaststelling van de grondwaarde bij herziening van de canon, bij de hoogte van de schadevergoeding bij beëindiging van het recht van erfpacht en bij de vaststelling van nieuwe door de gemeente voorgestelde bepalingen, en moet dus ook in samenhang met die andere bedingen worden beoordeeld. Mogelijk is slechts het vierde lid
      
      
      
      
        van deze bepaling onredelijk bezwarend. Het is volgens de Gemeente niet aannemelijk dat de bepalingen in alle gevallen onredelijk bezwarend zijn.
      
      
    
    
      4.49.
      De rechtbank oordeelt op dit punt als volgt. Artikel 6:236 onder n BW ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op het bindend advies bij wege van geschilbeslechting (vgl. Parl. Gesch. Inv. Boeken 3, 5 en 6, p. 1720-1721). Het antwoord op de vraag of een beding waarbij deskundigen worden ingeroepen een beding is als bedoeld in artikel 6:236 onder n BW, is niet in het algemeen te geven. Dit hangt af van de uitleg van het beding. In de rechtsliteratuur wordt een onderscheid gemaakt tussen een zuiver bindend advies en een onzuiver bindend advies.
      
    
    
      4.50.
      Bij het zogeheten zuiver bindend advies is tussen partijen (nog) geen geschil gerezen, maar spreken zij af de vaststelling van hun onbepaalde of slechts gedeeltelijke bepaalde rechtsverhouding over te laten aan een derde, aan wiens oordeel zij zich bij voorbaat binden. Bedoelde derde spreekt dan geen recht, maar schept nieuwe feiten in de rechtsverhouding tussen partijen. Zijn bindend advies heeft tussen hen de kracht van een overeenkomst.
      
    
    
      4.51.
      In het tweede type - het oneigenlijke of onzuiver bindend advies - geven partijen een derde opdracht een bindende beslissing te nemen in een reeds bestaand rechtsgeschil. Het onzuivere bindend advies is aldus naar zijn wezen niet te onderscheiden van geschilbeslechting door arbitrage of overheidsrechtspraak. Op dit soort bindend advies ziet artikel 6:236 onder n BW.
      
    
    
      4.52.
      Uit de systematiek van de Algemene Bepalingen volgt dat de procedure rond de deskundigen van belang is voor de toepassing van andere bepalingen in de Algemene Bepalingen, zoals de artikelen 7.1.1-3 in verbinding met 7.1.1-4, artikel 5.2.2-2 en 7.2.1-5 ABU74/ABU83. Het gaat hier telkens om gevallen waarin van een geschil tussen partijen nog geen sprake is. Daarmee is artikel 1.7 ABU74/83 naar het oordeel van de rechtbank niet te duiden als onzuiver bindend advies en valt het niet onder artikel 6:236 onder n BW. Daarmee is artikel 1.7 ABU niet onredelijk bezwarend en komt het niet voor vernietiging in aanmerking. Alle daarop gebaseerde vorderingen zullen worden afgewezen.
      
      
        
          Artikel 2.2-2, 7.1.2 en 7.2 ABU74 en ABU83
        
      
      
    
    
      4.53.
      Volgens eisers is ook artikel 2.2- onredelijk bezwarend omdat de daarin opgenomen boete in beginsel onbeperkt is. De Gemeente heeft dit gemotiveerd betwist.
      
    
    
      4.54.
      Artikel 2.2-2 geeft Burgemeester en Wethouders de bevoegdheid aan de erfpachter bij iedere niet (behoorlijke of tijdige) nakoming van zijn verplichting om de canon te betalen een boeterente op te leggen van 1 procent van het achterstallige bedrag per maand. Dat is niet onbeperkt en/of ongeclausuleerd en naar het oordeel van de rechtbank niet onredelijk bezwarend, mede gelet op het karakter van een boete en het feit dat de wet er niet aan in de weg staat dat in de algemene erfpachtvoorwaarden een boetebeding wordt opgenomen.
      
    
    
      4.55.
      Artikel 7.1.2 geeft de Gemeente de bevoegdheid om de canon aan het einde van een tijdvak te herzien. Tussen partijen staat vast dat deze herziening op dit moment niet concreet aan de orde is. Naar het oordeel van de rechtbank kan op basis van de stukken die thans voorliggen niet worden geoordeeld dat deze bepaling onredelijk bezwarend is. De
      
      
      
      
        erfpachters behouden immers de mogelijkheid om op grond van artikel 7.2.3-1 van de Algemene Bepalingen tussentijdse herziening van de canon door deskundigen te verzoeken, waarbij ook de grondslag voor de waardebepaling van de in erfpacht uitgegeven gronden aan de orde kan komen. Daar komt bij dat de begrenzingen aan de herziening van de canon op grond van het bepaalde in artikel 7.1.2-2 na deze herziening niet gelden, zodat het in theorie ook mogelijk is dat de canon daalt.
      
      
    
    
      4.56.
      Artikel 7.2 geeft de Gemeente de bevoegdheid om algemene bepalingen eenzijdig te wijzigen. Uit het hiervoor vermelde arrest van de Hoge Raad van 29 april 2016 volgt dat een dergelijk beding niet op voorhand onredelijk bezwarend is, maar dat het afhangt van onder meer de ratio en rechtvaardiging van, de voorwaarden voor en beperkingen op een dergelijke bevoegdheid. Ook in dit geschil is van belang dat de erfpachtvoorwaarden deel uitmaken van het beleid van de Gemeente dat zij voert als overheid met betrekking tot de grond binnen haar grenzen, dat het kennelijke doel van de wijzigingsbevoegdheid is om de voorwaarden na verloop van tijd te kunnen aanpassen aan de gewijzigde verhoudingen, opvattingen en inzichten, dat de voorwaarden worden getoetst en vastgesteld door de raad van de Gemeente (een democratisch gekozen, vertegenwoordigend orgaan), dat de vaststelling en toepassing van die voorwaarden mede moeten voldoen aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en dat bij de toets aan deze beginselen mede van belang is of kan zijn met welk doel de Gemeente de grond (niet in eigendom, maar) in erfpacht heeft uitgegeven en uitgegeven houdt. Gelet op deze aspecten valt niet in te zien dat het hier aan de orde zijnde beding zonder meer onredelijk bezwarend is.
      
    
    
      4.57.
      Dat het beding desondanks toch onredelijk bezwarend is, is door eisers (op wie de bewijslast van deze stelling rust) niet aangetoond. Dat de Gemeente in het kader van de Conversieregeling erfpacht 2017 informatie aan de erfpachters heeft verschaft maakt dit niet anders, nu deze handeling voortvloeit uit de op de Gemeente rustende plicht haar erfpachters zorgvuldig en duidelijk te informeren.
      
    
    
      4.58.
      De slotsom is dat ook ten aanzien van deze bepalingen niet kan worden geoordeeld dat deze onredelijk bezwarend – en dus vernietigbaar – zijn zodat alle daarop betrekking hebbende vorderingen worden afgewezen.
      
      
        
          De meer subsidiaire vorderingen: beroep Gemeente op de artikelen 7.1.1, 7.1.2 en 7.2 ABU74 en ABU83 toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad wegens strijd gelijkheidsbeginsel?
        
      
      
    
    
      4.59.
      De erfpachters en de Stichting stellen dat de Gemeente ongelijkheid heeft gecreëerd tussen de diverse groepen erfpachters die er toe leidt dat een kleine groep erfpachters, namelijk degenen met een voortdurend recht van erfpacht, veel meer kwijt zijn aan canon dan erfpachters met een eeuwigdurend erfpachtrecht. De Gemeente is vanaf 1989 gunstiger voorwaarden gaan creëren en heeft de oude erfpachters geen redelijk aanbod gedaan om hun voortdurende erfpachtrecht te converteren naar eeuwigdurende erfpacht. Het enige verschil tussen de diverse groepen erfpachters is dat een andere set algemene bepalingen van toepassing is verklaard. De Gemeente is ook wanneer zij privaatrechtelijk handelt gebonden aan de algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De erfpachters met een voortdurend recht van erfpacht zijn uitgesloten van het nieuwe beleid van de Gemeente dat er op neerkwam dat alle erfpachters vanaf 1989
      
      
      
      
        een erfpachtrecht verkregen waarbij maar één keer betaling van de grondwaarde werd gevraagd (en waarbij deze erfpachters in een nagenoeg vergelijkbare positie werden gebracht als grondeigenaren). Zo wordt zonder rechtvaardiging een grote groep burgers benadeeld. Dat is volgens de erfpachters en de Stichting maatschappelijk onaanvaardbaar en in strijd met gelijkheidsbeginsel en het beginsel van ‘égalité devant les charges publiques’. De oude erfpachters zijn vanaf 1989 actief door de Gemeente benadeeld. Conversie was slechts mogelijk tegen betaling van een zeer hoog bedrag. Dat is in strijd met het huisrecht zoals neergelegd in artikel 8 EVRM. De oude erfpachters zijn financieel veel slechter af voor dezelfde prestatie. [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] voeren nog aan dat hun erfpachtrecht pas in 1990 (dus na 1989) is gevestigd maar dat daarop desondanks de ABU83 van toepassing zijn verklaard. Hun had de mogelijkheid moeten worden geboden om erfpacht aan te gaan op basis van de AVU89. Verder stellen [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] dat hun geen aanbod tot conversie is gedaan, terwijl op grond van het gemeentelijk beleid aan alle erfpachters (op wier rechten van erfpacht de ABU74/83 van toepassing waren) een dergelijk aanbod gedaan had moeten worden.
      
      
    
    
      4.60.
      De Gemeente heeft aangevoerd dat de erfpachters onder de AVU89 en de ABU74/83 geen gelijke gevallen vormen. Tussen de diverse groepen erfpachters gelden andere rechten en verplichtingen.. De voorwaarden voor conversie waren redelijk en reëel. De aanspraken van de erfpachters op grond van de Conversieregeling 1989 zijn verjaard. De Gemeente betwist dat in de Conversieregeling 2017 de waarderingsmethode moet zijn dat de waarde van vol eigendom gelijk is of moet zijn aan waarde van een recht van erfpacht plus de waarde van het bloot eigendom. Daarvoor bestaat volgens de Gemeente geen juridische grondslag. De Gemeente betwist voorts dat artikel 8 EVRM is geschonden. Volgens de Gemeente hebben de erfpachters en de Stichting dat niet (voldoende) toegelicht. De Gemeente voert voorts aan dat zij geen gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot wijziging van de algemene/bijzondere bepalingen. In de AVU89 is geen vergelijkbare bepaling opgenomen. Het gelijkheidsbeginsel strekt zich volgens de Gemeente niet uit tot wijziging van bestaande rechtsverhoudingen. Ten slotte voert de Gemeente aan dat ook [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] een aanbod tot conversie hebben ontvangen, zie 3.22 antwoordakte. Er is dus geen strijd met gelijkheidsbeginsel en [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] hadden geen aanspraak op toepasselijkheid AVU89 in plaats van de ABU83. Daarnaast zijn eventuele aanspraken in dat opzicht volgens de Gemeente verjaard.
      
      
        De rechtbank oordeelt als volgt.
      
      
    
    
      4.61.
      
        De civiele rechter mag privaatrechtelijk overheidshandelen rechtstreeks toetsen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (HR 27 maart 1987, NJ 1987/727, (Amsterdam/Ikon) en HR 22 maart 1991, NJ 1994/170,ECLI:NL:HR:1991:ZC0179 (Ikon II). Artikel 3:14 BW geeft thans een wettelijke basis voor de toepasselijkheid daarvan. Een gedeelte van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is ook via artikel 3:1 lid 2  Awb rechtstreeks op privaatrechtelijk overheidsoptreden van toepassing. Het betreft in ieder geval het zorgvuldigheidsbeginsel (artikel 3:2 Awb), het verbod van détournement de pouvoir (artikel 3:3 Awb) en het evenredigheidsbeginsel (artikel 3:4  Awb).
      
      
    
    
      4.62.
      Het gelijkheidsbeginsel houdt in dat gelijke gevallen op een gelijke manier moeten worden behandeld, dat wil zeggen dat de Gemeente gelijke gevallen gelijk dient te behandelen en ongelijke gevallen met inachtneming van de mate van ongelijkheid. Het is
      
      
      
      
        aan degene die een beroep op dat beginsel doet om nauwkeurig uiteen te zetten dat en in welke mate een overheidslichaam in strijd met dit beginsel heeft gehandeld (zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Hof Amsterdam van 20 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1875).
      
      
    
    
      4.63.
      Naar het oordeel van de rechtbank hebben eisers, in het licht van hetgeen op dit punt door de Gemeente is aangevoerd, niet aangetoond dat het gaat om (strikt) gelijke gevallen. Tussen eisers en de erfpachters die vallen onder de AVU89 is een ander erfpachtrecht tot stand gekomen, waarbij eerstgenoemden over een voortdurend recht van erfpacht beschikken, terwijl laatstgenoemden een eeuwigdurend recht van erfpacht hebben verkregen. De erfpachters hebben allen bij het aangaan van de erfpacht ingestemd met de op het desbetreffende erfpacht van toepassing verklaarde voorwaarden. Alleen al daarom gaat het hier niet om gelijke gevallen.
      
    
    
      4.64.
      De erfpachters hebben bij gebrek aan onderbouwing ook niet aangetoond dat het huisrecht van artikel 8 EVRM in dit geval toepasselijk is of is geschonden, zodat ook dat beroep wordt verworpen.
      
    
    
      4.65.
      Ten aanzien van [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] geldt nog het volgende. Zij zijn erfpachters geworden in 1990 en daarbij zijn de bepalingen uit 1983 van toepassing verklaard. Dat er toen al andere algemene bepalingen waren vastgesteld, de AVU89, en dat die voorwaarden hun andere, betere, mogelijkheden zouden bieden, maakt niet dat die andere voorwaarden ook voor hen zouden moeten gelden. Kennelijk hebben [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] het aanbod van de Gemeente om een recht van erfpacht onder toepasselijkheid van de ABU83 destijds aanvaard. Daarover bestond destijds dus wilsovereenstemming tussen partijen. De Gemeente had niet de verplichting om bij het vestigen van erfpacht uit te gaan van de meest recente bepalingen. [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] hebben ook een aanbod tot conversie gehad, zij het later, en daarvan hebben zij geen gebruik gemaakt. Het enkele feit dat zij niet eerder een aanbod tot conversie hebben gekregen is op zich niet onzorgvuldig en/of onrechtmatig.
      
    
    
      4.66.
      Van een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad aan de zijde van de Gemeente is dan ook geen sprake, zodat de daarop gebaseerde vorderingen zullen worden afgewezen.
      
      
        
          De meest subsidiaire vorderingen: toepassing van de artikelen 7.1.1, 7.1.2 en 7.2 ABU74 en ABU83 in strijd met de redelijkheid en billijkheid, het zorgvuldigheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel?
        
      
      
    
    
      4.67.
      De erfpachters en de Stichting stellen dat artikel 7.1 ABU74 leidt tot een verstoring van het evenwicht tussen partijen en dus onredelijk bezwarend is. Als dat door abstracte toetsing anders is, moet Gemeente volgens de erfpachters en de Stichting het artikel toepassen op een manier die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is en die voldoet aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Gemeente is gehouden de canon op een zorgvuldige en evenredige wijze vast te stellen. Een hogere canon moet worden gerechtvaardigd en die rechtvaardiging ontbreekt in dit geval. Het vasthouden aan een minimumpercentage van 5% van de ongedeprecieerde, residueel berekende grondwaarde is in strijd met het evenredigheidsbeginsel en is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De handelwijze van de Gemeente is volgens
      
      
      
      
        de erfpachters en de Stichting in strijd met een wettelijke plicht, althans met hetgeen naar ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt en dus onrechtmatig.
      
      
    
    
      4.68.
      De Gemeente betwist dat er met toepassing van de artikelen 7.1.1, 7.1.2 en 7.2 ABU74 sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Gemeente voert aan dat zij louter artikel 7.1.1 ABU74 heeft toegepast. Ten slotte heeft de Gemeente aangevoerd dat aan eisers – als hun beroep op artikel 6:233 onder a BW wordt afgewezen – geen beroep meer toekomt op artikel 6:248 lid 2 BW.
      
    
    
      4.69.
      De rechtbank is van oordeel dat het zorgvuldigheidsbeginsel met zich meebrengt dat, als de voorwaarden waaronder de erfpacht is aangegaan wijzigen, de Gemeente de erfpachters die vallen onder het oude erfpachtregime een redelijke conversiemogelijkheid moet bieden. Dat heeft de Gemeente ook gedaan. Het is niet komen vast te staan dat de Gemeente hierbij het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden. Het enkele feit dat andere voorwaarden gelden op grond van de AVU89 dan golden op grond van de ABU74/83 is onvoldoende om dat te kunnen concluderen. Dit geldt met name ook omdat – zoals hiervoor is overwogen – het in beginsel is toegestaan om verschillende erfpachtvoorwaarden naast elkaar te laten bestaan, en de erfpachters zelf hebben ingestemd met de in hun situatie toepasselijke erfpachtvoorwaarden.
      
    
    
      4.70.
      Het evenredigheidsbeginsel houdt in dat de overheid ervoor moet zorgen dat de lasten of nadelige gevolgen van een overheidsbesluit voor een burger niet onevenredig zijn aan de met dat besluit te dienen doelen.
      
    
    
      4.71.
      Uit hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen over de onredelijk bezwarendheid van deze artikelen volgt reeds dat deze niet in strijd zijn met de hier genoemde algemene beginselen van bestuur, dan wel met de redelijkheid en billijkheid.
      
      
        
          De vorderingen van eisers gezamenlijk
        
      
      
    
    
      4.72.
      De erfpachters en de Stichting stellen dat de Gemeente misbruik van bevoegdheid maakt door aan het conversieaanbod een termijn te verbinden die eindigde voordat de in deze zaak spelende rechtsvragen zouden zijn beantwoord en dat zij zich geen beeld hebben kunnen vormen over de redelijkheid van het aanbod. De Gemeente heeft daarmee volgens de erfpachters en de Stichting onzorgvuldig gehandeld. Er heeft geen evenredige belangenafweging plaatsgevonden. Het stellen van een termijn aan een aanbod en het laten vervallen van het aanbod is in strijd met artikel 3:14 BW zodat deze rechtshandeling nietig is. Bij de voorgestelde conversie heeft de Gemeente een verkeerd uitgangspunt gehanteerd: het voorstel had moeten worden gebaseerd op de gedeprecieerde waarde van de bebouwde grond.
      
    
    
      4.73.
      De Gemeente wijst erop dat haar aanbieding niet tijdig is aanvaard en dus is vervallen. De aanbieding kan niet achteraf partieel vernietigd worden en het aanbod kan ook niet meer worden aanvaard. Er is geen grondslag waarop de Gemeente nogmaals een aanbod onder de Conversieregeling 2017 moet doen. Er bestond contractsvrijheid voor de  gemeente. De aanbiedingen waren volgens de Gemeente ook niet nietig. Er was geen strijd met een dwingende rechtsbepaling (artikel 3:40 lid 2 BW). Het doen van een aanbod is niet
      
      
      
      
        verboden. Er is ook geen sprake van nietigheid op grond van artikel 3:41 BW. De introductieregeling was volgens de Gemeente niet te kort/onrechtmatig. Artikel 3:42 BW is niet van toepassing. Er is geen sprake van een nietige rechtshandeling die kan worden geconverteerd naar rechtsgeldige.
      
      
    
    
      4.74.
      Bij de beoordeling van dit punt stelt de rechtbank voorop dat in het Nederlandse recht het beginsel van contractsvrijheid geldt. Dat neemt niet weg dat de Gemeente op grond van artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek (BW) en vaste rechtspraak als publiekrechtelijke rechtspersoon de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht in acht dient te nemen, waaronder het zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel.
      
    
    
      4.75.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Gemeente de erfpachters bij het aanbod tot conversie een redelijke termijn – van tien maanden, namelijk van 31 maart 2018 tot en met 31 januari 2019 – geboden. Deze termijn is niet dusdanig kort dat gezegd kan worden dat eisers niet een redelijke mogelijkheid is geboden om zich over het hun gedane aanbod te beraden. Deze handelwijze van de Gemeente was dan ook geenszins onzorgvuldig, laat staan onrechtmatig. Het enkele feit dat de erfpachters een gerechtelijke procedure tegen de Gemeente waren gestart, omdat zij twistten over de uitleg van enkele bepalingen in de ABU74 en ABU83, brengt niet met zich mee dat de Gemeente hun een langere aanbiedingstermijn moest aanbieden of de aanbiedingstermijn had moeten verlengen.
      
    
    
      4.76.
      De rechtbank heeft er weliswaar begrip voor dat de erfpachters het resultaat van de onderhavige procedure wilden afwachten, alvorens te beslissen of zij zouden ingaan op het conversieaanbod, maar dat levert jegens de Gemeente geen grondslag op voor het (moeten) verlengen van de aanbiedingstermijn of het herleven van het gedane aanbod. Niet gebleken is dat er zodanig bijzondere omstandigheden bestonden dat de Gemeente uit hoofde van de in acht te nemen zorgvuldigheid de aanbiedingstermijn had moeten verlengen of dat zij gehouden was een nieuw aanbod te doen.
      
    
    
      4.77.
      Ook de vordering die ertoe strekt dat de Gemeente wordt veroordeeld om aan de erfpachters aan wie zij een aanbod tot conversie heeft gedaan van het in deze te wijzen vonnis op de hoogte te stellen en hen te informeren over de rechtgevolgen die dat met zich meebrengt, wordt afgewezen. Voor een dergelijke veroordeling hebben eisers geen deugdelijke grondslag aangevoerd. Artikel 6:193a BW kan in ieder geval niet als een dergelijke grondslag dienen, nu de Gemeente heeft betwist dat aan de voorwaarden van artikel 6:193b lid 2 BW is voldaan en eisers vervolgens hebben nagelaten hun standpunt nader te motiveren.
      
    
    
      4.78.
      Het (nadere) beroep van [eiseres sub 1] en [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] op (partiële) vernietiging van de aan hen gedane aanbiedingen tot conversie slaagt niet. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.79.
      Tussen partijen staat vast dat de termijn waarbinnen het aanbod van de Gemeente tot conversie had moeten worden aanvaard, is verlopen. Hiervoor heeft de rechtbank al geoordeeld dat deze termijn van aanbieding niet onredelijk kort was. Omdat het aanbod van de Gemeente niet, althans niet tijdig, door [eiseres sub 1] en [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] is aanvaard, is het op grond van artikel 6:221, eerste lid, BW vervallen. Voor [eiseres sub 1] en [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] bestaat dus geen mogelijkheid een aanbod, dat niet meer bestaat, te vernietigen.
      
      
      
    
    
      4.80.
      Ten slotte verwerpt de rechtbank ook de stelling van [eiseres sub 1] en [eiser sub 4] en [eiseres sub 4] dat het aanbod nietig was op grond van het bepaalde in artikel 3:40, tweede lid, BW. Deze eisers hebben, in reactie op het verweer van de Gemeente op dit punt, niet aangetoond dat de aanbiedingen van de Gemeente in strijd waren met enige dwingende wetsbepaling als in dat artikellid bedoeld. Het aanbod van de Gemeente tot wijziging van het recht van erfpacht, een toegestane privaatrechtelijke rechtshandeling, was dat in ieder geval niet.
      
    
    
      4.81.
      Ook deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.82.
      De erfpachters en de Stichting zullen, als de in het ongelijk te stellen partijen, hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld.
      
    
    
      4.83.
      
        De proceskosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op: griffierecht	€	626,00
        
          salaris advocaat	€	1.629,00 (4 punten x tarief II à € 543,00) Totaal	€	2.798,00
      
      
    
    
      4.84.
      Ook de gevorderde nakosten zullen worden toegewezen.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      5.1.
      verklaart [eiser sub 2] , [eiser sub 5] en [eiseres sub 3] niet-ontvankelijk in hun vorderingen;
      
    
    
      5.2.
      wijst ten aanzien van alle overige eisers het gevorderde af;
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt de erfpachters en de Stichting hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt de anderen zullen zijn bevrijd, tot betaling aan de Gemeente van een bedrag van
        € 2.798,00 ter zake van de proceskosten;
      
      
    
    
      5.4.
      
        veroordeelt de erfpachters en de Stichting, eveneens hoofdelijk, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van
        € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
      
      
    
    
      5.5.
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. P. Dondorp, A.R. Creutzberg en J.W. Wagenaar, bijgestaan door mr. B.P.C. de Jong als griffier en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2021.