ECLI:NL:RBROT:2022:10706, Rechtbank Rotterdam, 07-12-2022, 634217 / HA ZA 22-180
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-12-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop/verkoop woning. Wateroverlast in onderhuis is gebrek dat normaal gebruik als woning in de weg staat. Verkopers aansprakelijk voor herstelkosten en expertisekosten.

RECHTBANK Rotterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/10/634217 / HA ZA 22-180
    
    
    
    
      
        Vonnis van 7 december 2022
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
  
  
    
      1. [eiser] ,
    
      
        2. [eiseres], 
      beiden wonende te [woonplaats 1] ,
      eisers,
      advocaat: mr. K. Zeylmaker te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. [gedaagde 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 2] ,
      advocaat: mr. H.E.C. Heijkoop-Otterman te Papendrecht,2. [gedaagde 2], 
      wonende te [woonplaats 3] ,
      advocaat: mr. G.W. Breuker te Groningen,
      gedaagden,
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiser] c.s., [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de aan [gedaagde 1] uitgebrachte dagvaarding van 14 februari 2022, met producties,
      - de aan [gedaagde 2] uitgebrachte dagvaarding van 15 februari 2022, met producties,
      - de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] met producties,
      - de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] met producties,
      - de brief van de rechtbank van 25 mei 2022, met een oproeping voor een mondelinge behandeling op 12 oktober 2022,
      - de brief van de rechtbank van 7 september 2022, met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling,
      - de mondelinge behandeling van 12 oktober 2022,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 oktober 2022.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2.De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn voormalige echtelieden. Zij hebben vanaf 2007 tot 1 juni 2014 samengewoond in de woning aan de [adres] in Ridderkerk (hierna: de woning). Nadien heeft [gedaagde 1] alleen in de woning gewoond. De woning is vanaf 1975 tot en met 2006 bewoond geweest door de heer [persoon A] en mevrouw [persoon B] (hierna: [persoon A] c.s.). [persoon A] c.s. waren de huurders van de woning. Zij hebben de ruimte onder de woning laten uitgraven en hebben daarmee een onderhuis gerealiseerd (hierna: het onderhuis). 
      
    
    
      2.2.
      Bij koopovereenkomst, ondertekend op 9, 13 en 15 juni 2017, hebben [eiser] c.s. van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning gekocht voor een koopsom van € 197.500,00 (hierna de koopovereenkomst). In de artikelen 6.1, 6.3 en 21 van de koopovereenkomst staat het volgende:
      
      
        
          “
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        
          . De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot
        
        
          stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken,
        
        
          heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.
        
      
      
    
    
      6.3.
      
        
          . De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          woonhuis
          .
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
        
          […]
        
        
          artikel 21 Ouderdomsclausule
        
        
          Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het hier een oudere woning betreft, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit en afwerking- en onderhoudsniveau gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwe woningen. Koper verklaart voldoende mogelijkheden te hebben gehad tot (bouwkundig) onderzoek.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      De woning is op 2 oktober 2017 door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiser] c.s. geleverd. [eiser] c.s. zijn op deze datum ook in de woning gaan wonen.
      
    
    
      2.4.
      In de verkoopbrochure ten behoeve van de verkoop van de woning (hierna: de verkoopbrochure) is onder meer het volgende opgenomen met betrekking tot het onderhuis:
      
      
        
          “Via de achtertuin bereikt u het "onderhuis". Hier bevindt zich de wasmachine en droger installatie. De trap naar de begane grond is alreeds aanwezig. Door het openen van het luik op de begane grond heeft u vanuit de woning toegang en realiseert u ca. 38m2 extra woonoppervlak.”
        
      
      
      
        Uit de plattegrond van het onderhuis die onderdeel uitmaakt van de verkoopbrochure volgt dat het onderhuis bestaat uit twee ruimtes. De grootste ruimte is als slaapkamer aangemerkt. In de verkoopbrochure is de volgende foto van  deze grootste ruimte opgenomen:
      
      
      
        
          
        
      
      
      
    
    
      2.5.
      Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is in een op 19 augustus 2016 ten behoeve van de verkoop van de woning door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ingevulde NVM-vragenlijst (hierna: de vragenlijst) onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        “5. Vloeren, plafonds en wanden	
      
      a. Is sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend
      
        
          vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? Zo ja, waar?		nee
        
        
          […]
        
      
      
        6. Kelder, kruipruimte en fundering
      
      
        b. 	Is de kruipruimte toegankelijk? 				ja
      
      
        c.	Is de kruipruimte droog?					ja 
      
      
        d.	Is sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?		nee
      
      
        e.	Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren
      
      
        
          waarneembaar gewijzigd of is er sprake van 
        
        
          wateroverlast geweest?					nee
        
        
          […]”
        
      
      
    
    
      2.6.
      Op 9 januari 2018 heeft de heer [persoon C] [eiser] , makelaar bij Struijk & Struijk makelaardij in Middelharnis, namens [eiser] c.s. een e-mail gestuurd aan [persoon D] van Wisse Makelaardij uit Hendrik-Ido-Ambacht, de makelaar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . In deze e-mail heeft hij onder meer het volgende geschreven:
      
      
        
          “Geachte collega,
        
      
      
      
        
          Hierbij mailen wij u nogmaals inzake bovengenoemde woning. Het probleem is als volgt;
        
      
      
      
        
          De woning heeft een kelder die als onderdeel van de woonruimte is verkocht. Echter blijkt het dat het grondwater onder de kelder bij regen omhoog komt en deze dus blank komt te staan. De kelder is dus als woonruimte waardeloos. Echter in de vragenlijst zwijgt verkoper hierover en geeft aan dat er geen sprake is van water in de kelder. In ons vorige gesprek gaf u ook namens verkopers aan dat er 1x sprake is geweest van een lekkage maar dat deze is opgelost. Na enig navragen bij buren geven deze allen aan er weet van te hebben dat er vaker last was van een blank staande kelder op nummer 6. De andere buren die over kelders beschikken hebben hier ook frequent last van dus ook op die grond is het zeer aannemelijk dat nummer 6 hier niet aan is ontsnapt. Kopers zitten nu met een grote kater daar de kelder juist het item was waar ze de koopbeslissing op hebben genomen. De kelder zou als speelkamer voor de kleine gaan fungeren. Dat dit nu volkomen onmogelijk is spreekt vanzelf.
        
        
          […]
        
        
          Verkopers eisen dan ook dat verkopers de kosten voor reparatie en herstel op zich nemen. Indien verkopers dit afwijzen zullen kopers zich beraden op verdere stappen teneinde in deze onverkwikkelijke zaak tot een oplossing te komen.
        
        
          […]”
        
      
      
    
    
      2.7.
      Op 16 april 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] c.s. in een e-mail aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onder meer het volgende geschreven:
      
      
        
          “Op 15 juni 2017 heeft u met cliënt een overeenkomst betreffende de koop van de hierboven genoemde woning tegen een prijs van € 197.500,00. Nadat cliënt op 2 oktober 2017 het eigendom van de woning in bezit kreeg heeft hij meerdere malen moeten ontdekken dat sprake is van wateroverlast in het onderhuis. Deze wateroverlast wordt gevormd door water dat door de fundamenten en de betonvloer omhoog komt borrelen.
        
        
          […]
        
        
          Al in december van 2017 heeft cliënt voor het eerst moeten ontdekken dat er, ondanks uw toezeggingen, weldegelijk sprake was van wateroverlast in het onderhuis. Cliënt heeft met u contact opgenomen om u met het gebrek te confronteren. Echter u persisteert in uw standpunt dat u niet op de hoogte was van het gebrek. Cliënt heeft dit een lange tijd geloofd totdat cliënt de eerste bewoners van de woning tegen kwamen. Zoals u weet hebben de eerste bewoners het onderhuis gerealiseerd. De eerste bewoners vroegen aan cliënt hoe het met de wateroverlast was. Zoals u zal begrijpen is cliënt hierdoor geschokt. Niet alleen was het gebrek hierdoor reeds aanwezig bij de koop van de woning maar heeft u weldegelijk van het gebrek geweten. Immers het gebrek was al bij de aanleg van het onderhuis aanwezig en zodoende heeft dit gebrek zich ook bij u voorgedaan. Dit vermoeden wordt bevestigd doordat er een nat- en droogzuiger in de woning aanwezig was.
        
        
          […]”
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [persoon A] c.s. hebben op 27 mei 2019 een schriftelijke verklaring ondertekend, waarin zij het volgende over het onderhuis verklaren:
      
      
        
          “Van 1975 t/m 2006 hebben wij aan de [adres] , [postcode] te Ridderkerk gewoond. (32 jaar). In de loop van de tijd hebben we de ruimte onder het huis uitgegraven en bewoonbaar gemaakt. Na verloop van tijd heeft de gemeente Ridderkerk de rioleringen in Oostendam vervangen en na die tijd kregen wij regelmatig, bij grote buien, water in het onderhuis. We hebben dit opgelost door het plaatsen van een dompelpomp, hetgeen afdoende was.”
        
      
      
    
    
      2.9.
      Op 14 oktober 2020 heeft de heer [persoon E] van TOP Expertise B.V. te Hoogvliet (hierna: de deskundige) in opdracht van [eiser] c.s. in de woning een onderzoek uitgevoerd naar de vochtoverlast in het onderhuis. [gedaagde 1] is aanwezig geweest bij dit onderzoek. In zijn rapport van 29 oktober 2020 heeft de deskundige onder meer het volgende geschreven:
      
      
        
          “[…]
        
      
      1. Wat is de oorzaak van het gebrek?
      
      
        
          Als gevolg van regenval fluctueert de grondwaterstand en is het ons inziens aannemelijk dat, indien niet continue het grondwater wordt weggepompt, het grondwater optrekt naar de bovenzijde van de vloer en/of het water via wanden en/of de aansluiting van de wanden met de vloer het onderhuis instroomt.
        
      
      
      
        
          De wanden, de aansluiting van de wanden met de vloeren en de vloerconstructie zijn ons inziens niet en/of niet voldoende waterdicht/waterkerend uitgevoerd. De oorzaak van de gebreken is ons inziens gelegen in een ondeugdelijke bouwwijze van de wanden en vloer van het onderhuis.
        
      
      
      2. Kan worden vastgesteld dat dit gebrek al aanwezig was voor cliënten de woning had gekocht?
      
      
        
          Zoals hiervoor omschreven is de oorzaak van het gebrek gelegen in de bouwwijze van het onderhuis en was derhalve het gebrek ons inziens aannemelijk aanwezig voor uw cliënten de woning hadden gekocht.
        
        
          […]
        
      
      4. Wat zijn de herstelmogelijkheden en de daarbij behorende herstelkosten?
      
      
        
          Herstel, in de zin van herstellen van een bestaand onderdeel als een wand of een vloer is ons inziens niet mogelijk en/of afdoende. Ten einde het onderhuis geschikt te maken voor normaal gebruik waarbij wordt voldaan aan de daartoe gestelde eisen, dient de onderbouw geheel te worden verwijderd en opnieuw te worden opgebouwd. Hiertoe dienen tijdelijke voorzieningen te worden getroffen voor de uitvoering van de
        
        
          werkzaamheden, de bestaande vloer en wanden te worden gesloopt en afgevoerd, constructieve voorzieningen voor de ondersteuning van de onderbouw te worden aangebracht, een nieuwe wand- en vloerconstructie te worden aangebracht en de wanden en vloeren te voorzien van een afwerking.
        
        
          […]”
        
      
      
    
    
      2.10.
      In een aanvullende rapportage van 7 april 2021 heeft de deskundige vragen van [eiser] c.s. beantwoord. In deze aanvullende rapportage heeft de deskundige onder meer het volgende geschreven:
      
      
        
          “[…] 
        
      
      2. Hoe verhoudt het gebrek zich tegenover het beroep van de verkoper dat het zou gaan om een ouderdomsgebrek? Kan het gebrek zijn ontstaan door de ouderdom of is er sprake van een fout in de constructie?
      
        Zoals hiervoor omschreven is de oorzaak gelegen in een ondeugdelijke bouwwijze van de wanden en de vloer van het onderhuis. Wanden van gasbeton, kasten (openingen) in wanden en ontzette/weggedrukte gasbetonwanden zijn niet geschikt voor een waterkerende afdichting tussen de kruipruimte en het onderhuis. Ons inziens is de ouderdom niet van invloed op het gebrek en is er sprake van een onjuist uitgevoerde constructie.
      
      
      3. De verkoper voert aan dat de wateroverlast veroorzaakt is door cliënten zelf, omdat zij bomen hebben  verwijderd. Vermoedelijk gaat het om de boom die op de verkoopbrochure te zien is. Hoe kijkt u tegen dit verweer aan? Kan dit een oorzaak zijn voor het ontstaan van het probleem of een medeoorzaak zijn?
      
        Een boom neemt weliswaar een deel van zijn benodigd vocht op, via de wortels, uit de bodem, maar veel   neerslag komt buiten het groeiseizoen in de bodem terecht, terwijl de wortels veelal niets opnemen. Ons inziens neemt een boom niet zoveel water op dat er sprake is van invloed op de grondwaterstand tot ver onder de woning en heeft het verwijderen een boom of coniferen geen invloed op de wateroverlast, zoals zich deze in onderhavige situatie manifesteert.
      
      
      5. De verkoper geeft aan nimmer last te hebben gehad van het probleem. Dit terwijl de aanlegger van de onderwoning aangeeft al snel een dompelpomp te hebben geplaatst. De verkoper geeft dan ook aan niets te weten van een pomp. Is het mogelijk dat verkopers niets hebben geweten of moet het probleem zonder een dergelijke pomp ook bij hen zijn geweest?
      
        Gezien de ondeugdelijke bouwwijze van de wanden en de vloer van het onderhuis en de overlast die uw cliënten hebben ervaren, achten wij het niet aannemelijk dat de wateroverlast zich, zonder gebruik te maken van een dompelpomp, niet eerder heeft gemanifesteerd.
      
      
      6. Kan een dergelijke pomp het probleem oplossen?
      
        
          Met een dompelpomp worden de gebreken aan de wanden en de vloeren niet verholpen, maar kan de hoogte van het grondwater worden verlaagd, met als gevolg dat de wateroverlast wordt beperkt. Of een dompelpomp het overtollige water af kan voeren, is mede afhankelijk van de capaciteit van de pomp en of zich storingen aan de dompelpomp voordoen. Het is ons inziens niet uitgesloten dat bij een bepaalde hoogte van het grondwater de dompelpomp het water niet meer afdoende kan afvoeren.
        
        
          […]
        
      
      10. Wat zijn de herstelmogelijkheden en de daarbij behorende herstelkosten? Kunt u de posten en werkzaamheden nader duiden, wat moet er precies gebeuren, wat is daarvoor nodig en wat zijn daarvoor de kosten (eventueel rekening houdend met de nieuw-voor-oud aftrek)?
      
        
          […]
        
        
          Ons inziens is, voor de werkzaamheden die benodigd zijn voor het geschikt maken van het onderhuis voor normaal gebruik, geen sprake van kosten wegens een veronderstelde verbetering van oud tot nieuw van toepassing.
        
      
      
      
        
          Ten aanzien van afwerkingen van de wanden en de vloeren is er ons inziens sprake van een verbetering van oud tot nieuw van toepassing. De verbetering ramen wij, gezien de staat van onderhoud, op 50 % van de hiervoor begrote kosten zijnde € 1.387,50 inclusief btw.
        
      
      
      
        
          Resumé herstelkosten:
        
        
          Op basis van onze bevindingen ramen wij de kosten voor vervanging, rekening houdend met een aftrek voor de
        
        
          verbetering van oud tot nieuw volgens onderstaande specificatie op € 25.362,50 inclusief btw.
        
      
      
      
        
          Resumé
        
        
          Herstelkosten			 € 26.750,00
        
        
          Aftrek verbetering			
          -€  1.387,50
        
        
          Totaal (inclusief btw		 € 25.362,50
        
        
          ”
        
      
      
    
    
      2.11.
      In een offerte van 8 juli 2021 heeft HSD Vochtbestrijding B.V. uit Ederveen (hierna: HSD) de kosten voor de “vochtbehandeling van het souterrain” begroot op een bedrag van € 57.500,00 exclusief btw (€ 69.575,00 inclusief btw).
      
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] c.s. vorderen -samengevat- dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt om aan hen te betalen (1) als schadevergoeding een bedrag van € 69.575,00 (inclusief btw), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, (2) de expertisekosten van € 1.591,15 (inclusief btw), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 juni 2019, (3) als buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 1.486,66, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, (4) de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van het vonnis en de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort zijn geschoten in de verplichting om de woning te leveren die door [eiser] c.s. kon worden gebruikt zoals zij dat wensten, althans een woning die voldeed aan de eisen die daar redelijkerwijs aan gesteld mochten worden in het kader van normaal gebruik. Voor normale bewoning hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] door middel van artikel 6.3 van de koopovereenkomst een garantie gegeven. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren afzonderlijk verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren hoofdelijke veroordeling van [eiser] c.s. in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      4.1.
      In deze procedure staat -kort gezegd- de vraag centraal of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser] c.s. lijden als gevolg van een vochtprobleem in het onderhuis van de woning. De rechtbank zal deze vraag beantwoorden aan de hand van beantwoording van de volgende vragen: 
      
      
        
          hebben [eiser] c.s. te laat geklaagd? (randnummers 4.2 - 4.8)
        
        
          was het gebrek aanwezig ten tijde van de levering van de woning? (randnummers 4.9 - 4.12)
        
        
          staat het gebrek een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg? (randnummers 4.13 - 4.27) 
        
        
          was het gebrek ‘kenbaar’ voor [eiser] c.s.? (randnummers 4.28 - 4.32)
        
      
      
      
        
          Hebben [eiser] c.s. te laat geklaagd?
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 1] heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat [eiser] c.s. te laat hebben geklaagd en dat zij daarmee de klachtplicht van artikel 7:23 BW hebben geschonden. Volgens hem hebben [eiser] c.s. circa 1,5 jaar gewacht om hem op de hoogte te stellen. Nadat de wateroverlast zich een aantal keer had voorgedaan, waren [eiser] c.s. bekend met het feit dat de wateroverlast zich kennelijk vaker voordeed. Zij hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarvan binnen bekwame tijd op de hoogte moeten brengen en hebben dat niet gedaan.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] c.s. betwisten dat zij te laat hebben geklaagd. Zij stellen zich op het standpunt dat zij vrijwel meteen nadat zij in december 2017 de eerste keer wateroverlast hadden, bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan de bel hebben getrokken. [gedaagde 1] is begin januari 2018 ook langs geweest. De makelaar van [eiser] c.s. heeft vervolgens de hiervoor in randnummer 2.6 gedeeltelijk geciteerde e-mail gestuurd aan de makelaar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , waarin over de wateroverlast is geklaagd.
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank overweegt het volgende. De vraag of een koper binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de geleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. Die vraag moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of [gedaagde 1] nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt.
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank is van oordeel dat [eiser] c.s. niet te laat hebben geklaagd. Niet in geschil is dat zij in december 2017 voor het eerst zijn geconfronteerd met wateroverlast in het onderhuis en dat zij toen meteen bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan de bel hebben getrokken. [gedaagde 1] is vervolgens ook op 4 januari 2018 bij [eiser] c.s. langs geweest. In de e-mail van hun makelaar van 9 januari 2018 maken [eiser] c.s. met zoveel woorden aanspraak op de kosten voor reparatie en herstel en geven zij aan dat zij zich over verdere stappen zullen beraden als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet bereid zijn die kosten voor hun rekening te nemen. Deze mededelingen moeten als een klacht in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW worden beschouwd.
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande wordt niet anders door de omstandigheid dat het na de e-mail van de makelaar van [eiser] c.s. van 9 januari 2018 enige tijd heeft geduurd voordat [eiser] c.s. zich opnieuw bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gemeld door middel van de hiervoor in randnummer 2.7 gedeeltelijk geciteerde brief van hun gemachtigde van 16 april 2019. Als reden voor dit tijdsverloop hebben [eiser] c.s. het volgende aangevoerd. [gedaagde 1] heeft zich zowel bij zijn bezoek op 4 januari 2018 als in de reactie van zijn makelaar van 10 januari 2018 (op de e-mail van de makelaar van [eiser] c.s. van 9 januari 2018) kortweg op het standpunt gesteld dat het onderhuis ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al jaren droog was. [eiser] c.s. geloofden [gedaagde 1] , die hen vertelde dat er, met uitzondering van een eenmalig probleem met de hemelwaterafvoer in 2013, nooit wateroverlast in het onderhuis is geweest. Toen zij bij een crematie van een buurtbewoner bij toeval de voormalige bewoners van de woning, [persoon A] c.s., tegenkwamen, die hen vroegen hoe het met de wateroverlast in het onderhuis stond, hebben [eiser] c.s. zich vrijwel direct gewend tot hun rechtsbijstandsverzekeraar. Deze heeft kort daarna genoemde brief van 16 april 2019 aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gestuurd. De rechtbank acht deze uitleg van [eiser] c.s. voor het tijdsverloop tussen 10 januari 2018 en 16 april 2019 plausibel. Daarbij is ook van belang dat [gedaagde 1] niet concreet heeft onderbouwd welk nadeel hij door dit tijdsverloop lijdt.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde 1] heeft nog wel aangevoerd dat hij er op enig moment op moeten kunnen rekenen dat hij niet “achtervolgd” blijft worden. Bovendien lijdt hij volgens hem wel degelijk nadeel door het late klagen en het late onderzoeken van het gebrek. Pas in mei 2021 werd door toezending van het rapport van de deskundige duidelijk gemaakt waaruit het gestelde gebrek zou bestaan (namelijk een constructiefout) en wat het zou kosten om het te repareren. Het lange wachten kan er ook toe hebben geleid dat het gebrek onnodig is verergerd, waardoor herstel nu veel kostbaarder is.  
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank oordeelt hierover dat [gedaagde 1] onvoldoende concreet heeft gemaakt waaruit het door hem gestelde nadeel bestaat als gevolg van de tijd die er heeft gezeten tussen de verschillende stappen die [eiser] c.s. hebben gezet. Van een concrete beperking van [gedaagde 1] in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken is ook overigens niet gebleken. Daarnaast geldt dat het hele proces weliswaar mogelijk wat voortvarender aangepakt had kunnen worden, maar dat betekent niet dat [gedaagde 1] er na de e-mail van 9 januari 2018 en vervolgens na de brief van 16 april 2019 niet steeds rekening mee heeft moeten houden dat [eiser] c.s. het er niet bij lieten zitten. Daarbij komt dat [gedaagde 1] er zelf ook niets aan heeft gedaan om eerder duidelijkheid te krijgen.
      
      
        
          Was het gebrek aanwezig ten tijde van de levering van de woning?
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] c.s. stellen, onder verwijzing naar de bevindingen van de deskundige, dat de wanden en de vloer van het onderhuis ondeugdelijk zijn aangelegd. De wanden, de aansluiting van de wanden met de vloeren en de vloerconstructie zijn niet en/of niet voldoende waterdicht/waterkerend uitgevoerd. Dit heeft tot gevolg dat bij regenval het grondwater optrekt naar de bovenzijde van de vloer en/of het water via de wanden en/of via de aansluitingen van de wanden met de vloer het onderhuis instroomt. Vanaf december 2017 hebben [eiser] c.s. regelmatig wateroverlast in het onderhuis ervaren. Zij gebruiken dagelijks een waterpomp, maar droog wordt het nooit.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat sprake is van een gebrek dat ten tijde van de levering aanwezig was. Zij voeren daartoe -sterk samengevat- het volgende aan. De constructie was tijdens de bezichtiging zichtbaar en was ook al zo in 2007 toen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning kochten. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben nooit wateroverlast in het onderhuis ervaren en zij zijn door [persoon A] c.s. (of de voormalige eigenaar) ook nooit op een vochtprobleem gewezen. Er is eenmaal, in 2013, een lekkage geweest in het onderhuis. Dat is toen verholpen door de afwatering van de hemelwaterafvoer richting de straat om te leggen. Dat is ook tijdens de tweede bezichtiging van de woning aan [eiser] c.s. gemeld. Er is geen sprake van structurele wateroverlast en er zijn meerdere alternatieve oorzaken denkbaar voor de vochtproblemen in het onderhuis. Zo kan het verwijderen van de boom in de voortuin hebben geleid tot een hoger grondwaterpeil, kan er schade aan de bestaande constructie zijn ontstaan als gevolg van het uitvoeren van werkzaamheden door [eiser] c.s. of door werkzaamheden in de buurt van de woning. Ook kan het grondwaterpeil verhoogd zijn.
      
    
    
      4.11.
      De rechtbank overweegt het volgende. De deskundige heeft in zijn rapport van 29 oktober 2020 geconcludeerd dat het vochtprobleem in het onderhuis een gevolg is van een ondeugdelijke bouwwijze van de wanden en de vloer van het onderhuis (zie zijn antwoord op vraag 1, randnummer 2.9). Deze door de deskundige aangegeven oorzaak is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet betwist. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanvoeren dat zij zelf nooit wateroverlast in het onderhuis hebben ervaren, betekent immers niet, als dat al juist is, dat de bouwwijze van de wanden en de vloer van het onderhuis daardoor wel deugdelijk is. De rechtbank neemt hierbij ook in aanmerking dat [persoon A] c.s. hebben verklaard dat zij indertijd (dus vóór 2007) bij grote buien regelmatig water in het onderhuis kregen (vgl. randnummer 2.8). Dat is ook een bevestiging van de door de deskundige geconstateerde gebrekkige constructie van het onderhuis. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben mogelijke alternatieve oorzaken voor de wateroverlast aangevoerd. Echter, in het licht van de met een deskundigenrapport onderbouwde stelling van [eiser] c.s. dat het vochtprobleem het gevolg is van een ondeugdelijke constructie, is het enkel noemen van een aantal mogelijke alternatieve oorzaken, zonder deze te onderbouwen, onvoldoende. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan dit verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
      
    
    
      4.12.
      De conclusie is dan ook dat het gebrek op het moment van levering van de woning al aanwezig was.
      
      
        
          Staat het gebrek normaal gebruik als woonhuis in de weg?
        
      
      
    
    
      4.13.
      De vraag die vervolgens beantwoord moet worden is de vraag of de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiser] c.s. met het gebrek geleverde woning beantwoordt aan de koopovereenkomst. [eiser] c.s. stellen dat dit niet het geval is. In de verkoopbrochure wordt het onderhuis aangeprezen als een ruimte waar zich de wasmachine en de droger bevinden. Dat wijst op een droge verblijfsruimte. Bovendien wordt het onderhuis in de verkoopbrochure aangeprezen als een verblijfsruimte waarin een extra slaapkamer gerealiseerd kan worden. Ook dat wijst op een ruimte die zich in een dusdanig vergevorderd stadium bevindt, dat het realiseren van een slaapkamer niet meer inhoudt dan de afwerking aan de binnenzijde.
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat het gestelde gebrek de woning ongeschikt maakt voor  normaal gebruik. Zij voeren -kort samengevat- aan dat het onderhuis, als komt vast te staan dat water door de vloer naar binnendringt in het onderhuis, dan nog steeds als woning gebruikt kan worden. Wellicht dat er enige aanpassingen gedaan moeten worden om het onderhuis droog te houden, maar eventueel opkomend water in het onderhuis heeft geen invloed op het normaal gebruik van de woning als woonhuis. Het water komt bovendien slechts sporadisch omhoog.
      
    
    
      4.15.
      De koopovereenkomst tussen [eiser] c.s. en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , die gebaseerd is op het NVM-model, bevat onder meer de hierboven in randnummer 2.2 geciteerde artikelen 6.1 en 6.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben door middel van artikel 6.3 aan [eiser] c.s. verklaard dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woonhuis nodig zijn en dat zij niet instaan voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
      
    
    
      4.16.
      De beantwoording van de vraag of de aanwezigheid van het gebrek betekent dat de woning niet voldeed aan het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst vergt uitleg van dat artikel. Het betreft een standaardbepaling uit het NVM-model. Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van die bepaling aan op de betekenis die partijen er naar normaal spraakgebruik aan mochten toekennen. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
      
    
    
      4.17.
      De rechtbank zal hierna, met inachtneming van dit toetsingskader, beoordelen of sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat.
      
    
    
      4.18.
      Voor de beantwoording van deze vraag is allereerst van belang of het onderhuis als woonhuis kan worden aangemerkt. [eiser] c.s. stellen dat dit het geval is omdat het onderhuis is aangeprezen als een ruimte waar zich de wasmachine en de droger bevinden. Dat wijst op een droge verblijfsruimte. Ook is het onderhuis in de verkoopbrochure aangeprezen als verblijfsruimte waar een extra slaapkamer gerealiseerd kan worden. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kan het onderhuis niet als woonruimte worden aangemerkt. Zij betwisten dat de grootste ruimte in het onderhuis als slaapkamer is aangeprezen. De vierkante meters van het onderhuis zijn in de verkoopbrochure niet meegerekend bij het woonoppervlak en de in de plattegrond van het onderhuis ingetekende slaapkamer is niet meegerekend bij het in de verkoopbrochure vermelde aantal slaapkamers. Het onderhuis moet volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vergeleken worden met een garage of een schuur.
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank overweegt als volgt. In de verkoopbrochure is opgenomen dat zich in het onderhuis de wasmachine en een drogerinstallatie bevinden, dat de trap naar de begane grond al aanwezig is en dat er door het openen van het luik op de begane grond vanuit de woning toegang tot het onderhuis is en er daarmee 38 m² extra woonoppervlakte te realiseren is. Op de plattegrond die in de verkoopbrochure is opgenomen, is de grootste ruimte van het onderhuis ingetekend als slaapkamer. Op de foto van deze ruimte wordt ook een bewoonde ruimte weergegeven met een bureau en een zonnebank (zie randnummer 2.4). Met het op deze wijze expliciet vermelden dat er in het onderhuis extra woonoppervlak te realiseren is, waarbij de grootste ruimte van het onderhuis op de plattegrond dus is ingetekend als slaapkamer en deze ruimte blijkens de foto ook door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als gebruiksruimte is ingericht, is op zijn minst de suggestie gewekt dat er in die ruimte op eenvoudige wijze een extra slaapkamer te realiseren zou zijn. Dat maakt dat het onderhuis als woonhuis moet worden aangemerkt.
      
    
    
      4.20.
      Vervolgens is voor de beantwoording van de in rechtsoverweging 4.17 genoemde vraag van belang om vast te stellen wat de omvang van de wateroverlast is.
      
    
    
      4.21.
      
        [eiser] c.s. hebben aan de hand van 51 foto’s van het onderhuis op 19 verschillende dagen in de periode van 13 december 2017 tot en met 2 december 2021 en met een (op 2 december 2021) gemaakt filmpje onderbouwd dat er in het niet-afgegraven gedeelte van het onderhuis water staat en dat er na regenval vochtplekken te zien zijn op de vloer van de grootste ruimte van het onderhuis. Bij de mondelinge behandeling hebben zij hieraan toegevoegd dat er altijd water staat in de kruipruimte van het onderhuis, en dat zij dat water met een dompelpomp wegpompen. In de grootste ruimte van het onderhuis is het op momenten wel eens droog. Als het geregend heeft, ontstaan er echter in dat deel op de vloer eerst vochtplekken totdat er een laag water staat. Als [eiser] c.s. de nat-droogzuiger gebruiken, kunnen ze de vloer in een aantal dagen aardig droog krijgen, maar als het aanhoudend regent dan kan dat tot wel anderhalve week duren.
      
    
    
      4.22.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hiertegenover het volgende aangevoerd. Zij hebben nooit last gehad van water in het onderhuis in de mate zoals nu door [eiser] c.s. wordt ervaren, ook niet als het hevig regende of sneeuwde. Het is iedereen bekend dat kruipruimtes nu eenmaal soms nat zijn en er is geen sprake van structurele wateroverlast. Voor [gedaagde 1] staat ook niet vast dat de overlegde foto’s zijn gemaakt op de daarbij vermelde data. Hij wijst erop dat een datum gemakkelijk digitaal aan te passen is en dat hij zich niet aan de indruk kan onttrekken dat de data van de foto’s achteraf zijn aangepast.
      
    
    
      4.23.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende gemotiveerd hebben betwist dat in het onderhuis sprake is van wateroverlast in de door [eiser] c.s. onderbouwde zin. Op zowel de foto’s als het filmpje is te zien dat er water staat in het niet-afgegraven gedeelte van het onderhuis en dat er vochtplekken zijn op de vloer van de grootste ruimte van het onderhuis. De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde 1] met betrekking tot de data van de foto’s. Als al juist is dat niet de juiste data bij (één of meer) foto’s zouden zijn vermeld, dan neemt dat immers niet weg dat uit de foto’s is af te leiden dat over een periode van meerdere jaren regelmatig sprake is van wateroverlast in het onderhuis. In geval van regelmatige wateroverlast kan in een ruimte niet gewoond worden op een voldoende veilige manier met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de wateroverlast in het onderhuis een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat. 
      
    
    
      4.24.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben, voor zover het gebrek in de weg staat aan normaal gebruik van de woning, een beroep gedaan op de ouderdomsclausule van artikel 21 van de koopovereenkomst. Door deze clausule rustte er in hun visie een verhoogde onderzoekplicht op [eiser] c.s. Zij hebben er zelf voor gekozen om geen bouwkundig onderzoek te doen. Gelet op hun wens om in het onderhuis een slaapkamer te realiseren, hadden zij dat wel moeten doen.
      
    
    
      4.25.
      
        [eiser] c.s. hebben daartegenover aangevoerd dat zij geen bouwkundige keuring hebben uitgevoerd omdat daarvoor als gevolg van de uitlatingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen aanleiding bestond. Verder wijzen zij erop dat uit het rapport van de deskundige volgt dat de gebrekkige constructie van het onderhuis niets met de ouderdom van de woning te maken heeft.
      
    
    
      4.26.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen beroep toekomt op de ouderdomsclausule. Volgens de deskundige is de oorzaak van de vastgestelde wateroverlast gelegen in de ondeugdelijke bouwwijze van de wanden en de vloer van het onderhuis en is de ouderdom van de woning niet van invloed op het gebrek (vgl. zijn antwoord op vraag 2 in zijn aanvullende rapportage van 7 april 2021, randnummer 2.10). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben deze bevinding van de deskundige niet concreet betwist en de rechtbank ziet ook geen aanleiding om het antwoord van de deskundige op de hem gestelde vraag in twijfel te trekken. [eiser] c.s. mochten daarnaast afgaan op de mededelingen van [gedaagde 1] dat het onderhuis droog was en slechts eenmaal, in 2013, onder water heeft gestaan. Die uitlatingen betekenen dat zij geen eigen bouwkundig onderzoek hoefden te laten doen.
      
    
    
      4.27.
      De conclusie is dan ook dat de wateroverlast in het onderhuis een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat.
      
      
        
          Was het gebrek ‘kenbaar’ voor [eiser] c.s.? 
        
      
      
    
    
      4.28.
      Dat brengt de rechtbank bij beantwoording van de vraag of het voor [eiser] c.s. kenbaar was dat het onderhuis niet droog was. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst staan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] immers niet in voor gebreken die kenbaar waren voor [eiser] c.s.
      
    
    
      4.29.
      
        [eiser] c.s. hebben bij de mondelinge behandeling verklaard dat zij door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet zijn gewezen op de mogelijkheid van, al dan niet structurele, wateroverlast. Zij hebben daar wel meerdere keren naar gevraagd. [gedaagde 1] heeft bij de (tweede) bezichtiging desgevraagd gezegd dat het onderhuis droog was en het slechts eenmaal, in 2013, onder water heeft gestaan als gevolg van de afvoer van het hemelwater. Verder hebben [eiser] c.s. gewezen op de vragenlijst, waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangegeven dat er geen sprake is van een wijziging in grondwaterstand of wateroverlast.
      
    
    
      4.30.
      Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] was er ook geen aanleiding om iets over wateroverlast aan [eiser] c.s. te melden, omdat zij daar nooit last van hebben gehad in de lange tijd dat zij in de woning hebben gewoond.
      
    
    
      4.31.
      De rechtbank overweegt als volgt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in de vragenlijst aangegeven dat er zich in de afgelopen jaren, als gevolg van een wijziging in de grondwaterstand of wateroverlast, geen problemen hebben voorgedaan in de vorm van water in de kelder en de kruipruimte. Ook hebben zij daarin vermeld dat er geen sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden (zie  randnummer 2.5). Daarnaast is niet in geschil dat [gedaagde 1] bij de (tweede) bezichtiging van de woning desgevraagd de hiervoor weergegeven uitlating heeft gedaan. Op basis van de antwoorden in de vragenlijst en de uitlating van [gedaagde 1] was voor [eiser] c.s. ten tijde van de koop niet kenbaar dat het onderhuis niet droog was en bestond er voor hen ook geen aanleiding om nader (bouwkundig) onderzoek te (laten) doen.
      
    
    
      4.32.
      De conclusie is dan ook dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser] c.s. lijden als gevolg van het vochtprobleem in het onderhuis.
      
      
        
          Wat is de schade van [eiser] c.s.?
        
      
      
    
    
      4.33.
      Met dit oordeel komt de rechtbank toe aan beoordeling van de door [eiser] c.s. gevorderde schadevergoeding. De rechtbank stelt daarbij om te beginnen voorop dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst alleen aansprakelijk zijn voor de kosten van herstel van het gebrek.
      
    
    
      4.34.
      
        [gedaagde 2] heeft nog als verweer gevoerd dat de verbintenis tot nakoming van de koopovereenkomst niet is omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding (naar de rechtbank begrijpt: als bedoeld in artikel 6:87 BW) en dat de vordering daarom afgewezen moet worden. Dit verweer gaat niet op. Immers, nakoming van de verbintenis is in deze zaak blijvend onmogelijk. Er is een woning geleverd met een gebrek, voor de afwezigheid waarvan is ingestaan. In geval van blijvende onmogelijkheid tot nakoming is artikel 6:87 BW niet van toepassing. 
      
      
        
          Herstelkosten
        
      
      
    
    
      4.35.
      Ter onderbouwing van de kosten van herstel beroepen [eiser] c.s. zich op de in randnummer 2.11 genoemde offerte van 8 juli 2021 van HSD. Deze begroot de kosten voor de “vochtbehandeling van het souterrain” op een bedrag van € 69.575,00 inclusief btw (€ 57.500,00 exclusief btw). Bij de mondelinge behandeling hebben [eiser] c.s. desgevraagd aangegeven dat het grote verschil tussen de kosteninschatting door de deskundige en de offerte van HSD te verklaren is doordat er volgens HSD een stuk meer moet gebeuren om het hele probleem te verhelpen.
      
    
    
      4.36.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben -samengevat- als verweer het volgende aangevoerd. Zij betwisten dat de door HSD genoemde werkzaamheden noodzakelijk zijn om ervoor te zorgen dat zich in het onderhuis geen (meer dan incidentele) wateroverlast meer voordoet. Toepassing van een drainage, het plaatsen van een krachtiger pomp en/of het herplanten van gekapt groen zal de gestelde wateroverlast tot een minimum kunnen beperken. Bovendien worden de werkzaamheden in de offerte van HSD niet gespecifieerd en houdt de offerte geen rekening met een aftrek “nieuw voor oud”. Een souterrain kent een levensduur van ongeveer 50 jaar en het onderhuis is naar schatting al op een derde van die levensduur. Daar dient bij vaststelling van een schadebedrag ook rekening mee gehouden te worden. HSD is een partij met een commercieel belang, waardoor het logisch is dat de offerte uitkomt op een hoger bedrag.
      
    
    
      4.37.
      De rechtbank gaat bij de begroting van de schade uit van de inschatting van de herstelkosten die de deskundige in zijn aanvullende rapportage van 7 april 2021 heeft gemaakt (vgl. zijn antwoord op vraag 10, randnummer 2.10). De deskundige raamt de kosten voor vervanging op een bedrag van € 25.362,50 (inclusief btw). Bij zijn inschatting heeft de deskundige aangegeven welke werkzaamheden noodzakelijk zijn om het onderhuis geschikt te maken voor normaal gebruik. De werkzaamheden zijn daarbij op postniveau gespecifieerd en er is rekening gehouden met een aftrek vanwege een verbetering van de afwerking van de wanden en de vloeren. Het door HSD slechts drie maanden later (8 juli 2021) geoffreerde bedrag is bijna drie keer zo hoog als de inschatting door de deskundige. Voor dit grote verschil hebben [eiser] c.s. geen afdoende uitleg kunnen geven. Zij hebben niet concreet onderbouwd wat er allemaal nog meer moest gebeuren om het probleem te verhelpen. Er is bij het door HSD geoffreerde bedrag bovendien sprake van een niet nader op postniveau gespecifieerde lumpsum. Als er wordt gekeken naar de door HSD voorgestelde werkzaamheden, dan lijkt haar offerte eerder te zien op het maken van een compleet nieuw onderhuis in plaats van (enkel) op het herstel van het gebrek. De offerte houdt ook geen rekening met een aftrek ‘nieuw voor oud’, terwijl dat op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst wel moet.
      
    
    
      4.38.
      Dat het vochtprobleem in het onderhuis hersteld zou kunnen worden door toepassing van minder vergaande maatregelen (zoals toepassing van drainage, het plaatsen van een krachtiger pomp en/of het herplanten van gekapt groen) is uit de in deze procedure vaststaande feiten niet af te leiden. De deskundige heeft in zijn aanvullende rapportage van 7 april 2021 aangegeven dat met een dompelpomp de gebreken aan de wanden en de vloeren niet worden verholpen. Met een dompelpomp kan de hoogte van het grondwater worden verlaagd, met als gevolg dat de wateroverlast slechts wordt beperkt en dus het gebrek niet wordt hersteld (zie zijn antwoord op vraag 6, randnummer 2.10). Daar komt bij dat [eiser] c.s. onbetwist hebben gesteld dat zij al dagelijks een waterpomp gebruiken, maar dat het nooit droog wordt in het onderhuis. Gelet hierop hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun verweer op dit punt nader moeten concretiseren, hetgeen zij niet hebben gedaan. De rechtbank gaat dan ook aan dit verweer voorbij.
      
    
    
      4.39.
      De rechtbank stelt de herstelkosten vast op het door de deskundige ingeschatte bedrag van € 25.362,50 (inclusief btw).
      
    
    
      4.40.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ieder afzonderlijk gewezen op hun persoonlijke omstandigheden (allebei ernstig ziek, leven van uitkeringen, afbetalen restschuld van de woning) die maken dat zij weinig te besteden hebben en dat er bij hen geen verhaalsmogelijkheden zijn. Aan een eventueel veroordelend vonnis zullen zij niet kunnen voldoen. Ter zitting hebben zij desgevraagd aangegeven dat zij hiermee hebben bedoeld een beroep te doen op matiging van de schade. [eiser] c.s. hebben daartegenover bij de mondelinge behandeling aangevoerd dat het feit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet de middelen hebben om aan een eventueel vonnis te voldoen voor hen geen reden is om van de vordering af te zien, hoe vervelend de aangevoerde persoonlijke omstandigheden voor hen ook zijn.
      
    
    
      4.41.
      De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 6:109 lid 1 BW kan de rechter een wettelijke verplichting tot schadevergoeding matigen, als toekenning van volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden, waaronder de aard van de aansprakelijkheid, de tussen partijen bestaande rechtsverhouding en hun beider draagkracht, tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Dit criterium is zodanig geformuleerd dat het noopt tot een grote mate van terughoudendheid. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen op grond van artikel 150 Rv feiten en omstandigheden moeten stellen die hen (gedeeltelijk) bevrijden van de op hen rustende verplichting tot schadevergoeding. 
      
    
    
      4.42.
      De rechtbank is van oordeel dat door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende is onderbouwd welke omstandigheden maken dat toekenning van volledige schadevergoeding tot onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Zo hebben zij onder meer hun draagkracht niet concreet onderbouwd aan de hand van hun inkomens- en vermogenspositie. Alhoewel de rechtbank begrip heeft voor de aangevoerde persoonlijke omstandigheden ziet zij in de gegeven situatie dan ook geen mogelijkheid om gebruik te maken van het haar toekomende recht om de schadevergoeding te matigen. Dat betekent dat de rechtbank de schadevergoeding vaststelt op het door de deskundige ingeschatte bedrag van € 25.362,50. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag.
      
    
    
      4.43.
      
        [eiser] c.s. vorderen de wettelijke rente hierover vanaf de dag van de dagvaarding. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daartegen geen afzonderlijk verweer gevoerd. De rechtbank zal de wettelijke rente uit proceseconomisch oogpunt toewijzen met ingang van 15 februari 2022, de datum dat de dagvaarding aan [gedaagde 2] is uitgebracht. Tegen het gevorderde is geen verweer gevoerd en de vordering is gegrond op de wet.
      
      
        
          Expertisekosten
        
      
      
    
    
      4.44.
      
        [eiser] c.s. vorderen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW een bedrag van € 1.591,15 (inclusief btw) aan expertisekosten. Ter onderbouwing van dit bedrag hebben zij twee facturen van de deskundige in het geding gebracht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben als verweer aangevoerd dat deze kosten zijn betaald door ARAG en dat het dus geen schade betreft van [eiser] c.s.
      
    
    
      4.45.
      De rechtbank oordeelt als volgt. De omstandigheid dat de kosten van de deskundige zijn voorgeschoten door ARAG, als rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] c.s., doet er niet aan af dat die kosten zijn gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiser] c.s. uitgelegd dat die kosten alleen door de verzekeraar worden vergoed als die niet verhaalbaar zijn op de wederpartij. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dat niet weersproken. Dat betekent dat de rechtbank het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] passeert. De rechtbank zal de gevorderde kosten toewijzen, nu tegen de hoogte van de vordering geen verweer is gevoerd en de vordering gegrond is op de wet.
      
    
    
      4.46.
      
        [eiser] c.s. vorderen blijkens het petitum in de dagvaarding de wettelijke rente over de expertisekosten vanaf 13 juni 2019. In het lichaam van de dagvaarding voeren zij aan dat zij aanspraak maken op de wettelijke rente met ingang van de datum van de dagvaarding. De rechtbank zal de wettelijke rente toewijzen met ingang van die laatste datum (en ook hier uitgaan van 15 februari 2022, de dag dat de dagvaarding aan [gedaagde 2] is uitgebracht). Zonder nadere toelichting is immers onduidelijk op welke grond 13 juni 2019 als ingangsdatum gehanteerd zou moeten worden. Het onderzoek door de deskundige heeft bovendien ook pas plaatsgevonden in oktober 2020 en zijn facturen dateren van 29 oktober 2020 en 7 april 2021.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      4.47.
      
        [eiser] c.s. maken daarnaast op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten, die zij volgens het Rapport BGK-Integraal berekenen op een bedrag van € 1.486,66 inclusief btw. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren als verweer aan dat vordering niet toewijsbaar is omdat [eiser] c.s. rauwelijks tot dagvaarden zijn overgegaan. Dat de gevorderde herstelkosten drie keer zo hoog zijn, lazen zij pas in de dagvaarding. Er is bovendien nooit buiten rechte gevorderd om tot enige betaling over te gaan.
      
    
    
      4.48.
      De rechtbank zal deze vordering afwijzen nu [eiser] c.s. niet hebben gesteld dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht.
      
      
        
          Proceskosten en nakosten
        
      
      
    
    
      4.49.
      De rechtbank zal [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [eiser] c.s. op basis van het toegewezen bedrag op een bedrag aan salaris van hun advocaat van € 1.442,00 (2 punten x tarief III € 721,00). De rechtbank rekent 1 punt voor de dagvaarding en 1 punt voor de mondelinge behandeling. De kosten aan de zijde van [eiser] c.s. worden derhalve begroot op:
      
      - explootkosten	€ 	263,92
      - griffierecht	€	1.301,00
      - salaris advocaat	€	1.442,00 (2 punten × tarief III € 721,00)
      
      
        Totaal	€ 	3.006,92
      
      
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.
      
      
    
    
      4.50.
      Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3), leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissing hoeft te worden genomen over de gevorderde nakosten.
      
      
        
          Hoofdelijkheid
        
      
      
    
    
      4.51.
      Tegen de door [eiser] c.s. gevorderde hoofdelijke veroordeling hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen afzonderlijk verweer gevoerd.  De gevorderde hoofdelijke veroordeling zal dan ook worden toegewezen. 
      
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] c.s. van een bedrag van € 25.362,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 15 februari 2022 tot aan de dag van volledige betaling.
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] c.s. van een bedrag van € 1.591,15, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf 15 februari 2022 tot aan de dag van volledige betaling.
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] c.s. tot aan dit vonnis begroot op € 3.006,92, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.M.P. Cremers en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022. 
        [1918/1582]