ECLI:NL:RBAMS:2020:1195, Rechtbank Amsterdam, 25-02-2020, 8274755  KK EXPL 20-38
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Artikel 7:271 BW. Heeft huurder de digitale aanzeggingen van verhuurder over het einde van een huurovereenkomst van twee jaar of minder (tijdig) ontvangen? 
        Artikel 3:37 lid 3 BW bepaald dat voldoende moet vaststaan dat het bericht de ontvanger heeft bereikt. Verhuurder heeft alleen de verzending van de aanzegging via Mailchimp aangetoond en niet de ontvangst. 
        Vordering tot ontruiming in kort geding afgewezen.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht - team kanton
      zaaknummer: 8274755  KK EXPL 20-38
      vonnis van:  25 februari 2020
      
    
    
    
    Vonnis van de kantonrechterkort geding
    
    
      I n z a k e
    
    
    de besloten vennootschap City Pads Amsterdam 2 B.V.
    
      gevestigd te Eindhoven
      eiseres, nader te noemen: City Pads
      gemachtigde: mr. T. Delmee
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde, nader te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. J.P. Alspeer
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Bij dagvaarding van 22 januari 2020 heeft City Pads een voorziening gevorderd. Vooraf-gaand aan de zitting heeft [gedaagde] een conclusie van antwoord met een productie genomen en City Pads heeft nog een productie ingebracht.  
    
    
    
      Ter terechtzitting van 17 februari 2020 is de zaak mondeling behandeld. City Pads is verschenen bij de heer [vertegenwoordiger City Pads] , vergezeld door zijn gemachtigde. [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde. Beide partijen hebben een toelichting verstrekt, deels aan de hand van de pleitnota’s. De kantonrechter heeft vragen gesteld en de zaak met partijen besproken. 
    
    
    
      Na verder debat is vonnis bepaald op heden. 
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
    
      1. Als uitgangspunt in dit geding geldt het navolgende:
    
    
      1.1.
      City Pads drijft een onderneming die onder meer oude kantoorpanden verbouwt en geschikt maakt voor bewoning. De woonruimten in de voormalige kantoor-panden worden aangeboden voor short stay-verhuur, zodat de BTW van de aanneemsom kan worden verrekend. City Pads heeft daarover afspraken gemaakt met de fiscus. 
    
    
      1.2.
      City Pads heeft het kantoorpand aan de [adres] te [plaats] (verder ook genoemd het [woongebouw] ) geschikt gemaakt voor bewoning. Alle woonruimten in het [woongebouw] worden op short stay basis verhuurd. De beheerder is Holland2Stay. 
    
    
      1.3.
      
        [gedaagde] huurt sedert 14 december 2018 van City Pads woonruimte in het [woongebouw] . Initieel huurde [gedaagde] als woonruimte unit [huisnummer 1] voor de duur van één jaar; van 14 december 2018 tot en met 13 december 2019. Na ingang van deze huurovereenkomst heeft [gedaagde] geopteerd voor de iets grotere unit [huisnummer 2] . City Pads was daarmee akkoord. De tweede huurovereenkomst loopt van 31 december 2018 tot en met 13 december 2019. De huurprijs bedraagt per maand € 1.145,00 inclusief servicekosten en voorschot bijkomende kosten.   
    
    
      1.4.
      De tweede (Engelstalige) huurovereenkomst bepaalt in artikel 3 onder meer: 3.1 The parties intend to conclude a temporary tenancy agreement shorter than two years as referred to in article 7:271 indent 1 Civil Code. The Tenant is aware that he will not enjoy the same level of protection as would be the case in a regular lease of residential property and intends to stay maximum twelve (12) months in the rented property […]This agreement is concluded for the duration of twelve (12) months starting on 31-12-2018 and ending on 13-12-2019.   
    
    
      1.5.
      En in artikel 8 : From the effective date of the tenancy all messages from the Landlord to the Tenant in relation to the implementation of this lease agreement will be addressed to the rented property. 
    
    
      1.6.
      City Pads gebruikt voor de correspondentie met haar huurders het digitale systeem Mailchimp. Via dit systeem worden de huurtermijnen aan de huurders in rekening  gebracht en wordt het contact onderhouden. Daarnaast heeft City Pads voor iedere huurder een digitaal account aangemaakt. Zo ook voor [gedaagde] .     
    
    
      1.7.
      Bij email van 5 december 2019 heeft de (voormalig) gemachtigde van [gedaagde] City Pads bericht dat [gedaagde] met de beheerder contact had opgenomen omdat de huurnota voor december 2019 lager was dan de gebruikelijke huurtermijn. De gemachtigde stelt: […]  Onlangs heeft huurder navraag gedaan inzake de huurnota die hij heeft ontvangen. Het bedrag klopte niet gezien deze lager is dan de afgesproken huurprijs. In de reactie werd vanuit Holland2Stay d.d. 2 december werd kenbaar gemaakt dat het huurbedrag lager is omdat het huurcontract per 13 december eindigt. Daar is huurder het niet mee eens.    Het contract betreft m.i. een tijdelijke contract (wet doorstroom huurmarkt 2015). Indien verhuurder de huurovereenkomst niet wenste voor te zetten, dan had dit uiterlijk 1 maand voor het verstrijken van de huurtermijn kenbaar moeten worden gemaakt. Het kenbaar maken dat het contract tot een einde liep is in onderhavige zaak veel te laat gebeurd. Het huurcontract is hierdoor een contract voor onbepaalde tijd geworden. Huurder geniet volledige huurbescherming. Graag ontvangt hij een aangepaste nota zodat hij het volledige huurbedrag kan voldoen.  
    
    
      1.8.
      Bij brief van 10 december 2019, aangetekend, per post en tevens per e-mail verzonden, heeft City Pads gewezen op artikel 3 van de huurovereenkomst en   vastgehouden aan een einde per 13 december 2019. City Pads heeft (gedurende korte tijd) de woonruimte van [gedaagde] weer in de verhuur gedaan, weer voor de duur van een jaar. 
    
    
      1.9.
      
        [gedaagde] heeft de woonruimte niet ontruimd en betaalt nog steeds de huur. 
    
  
  
    Vordering en verweer
    2. City Pads vordert als voorziening - kort gezegd - ontruiming van de woonruimte door [gedaagde] binnen twee dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag (tot een maximum van € 50.000,-). Daarnaast vordert City Pads veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan City Pads van een contractuele boete van € 100,- per dag te rekenen vanaf 14 december 2019, althans vanaf 1 januari 2020, tot aan de dag der ontruiming, met een maximum van (6 x € 1145,-) € 6.870,-. Tot slot vordert City Pads een gebruiksvergoeding gelijk aan de voormalige huur, buitengerechtelijke kosten ad € 462,50 en de proceskosten, waaronder een bedrag van € 720,- aan salaris gemachtigde. 
    3. City Pads stelt - verkort weergegeven - dat zij op 3 oktober 2019 via het mailsysteem Mailchimp [gedaagde] heeft bericht dat de huurovereenkomst op 14 december 2019 zou eindigen. Uit de gegevens van City Pads blijkt dat [gedaagde] dit bericht heeft ontvangen, maar dat hij dit niet heeft geopend. Alle andere berichten van City Pads heeft [gedaagde] ook ontvangen, maar wel geopend. City Pads heeft op 12 november 2019 ook nog een bericht aan [gedaagde] gestuurd op zijn gewone e-mailaccount, met dezelfde inhoud. Ook voor dat bericht geldt dat volgens het systeem van City Pads [gedaagde] het bericht heeft ontvangen, maar er kennelijk voor gekozen heeft dit niet te openen.      
    4. City Pads meent dat het ook redelijk is dat de huurovereenkomst eindigt. [gedaagde] is bewust een kortdurende huurovereenkomst aangegaan en hij heeft bij aanvang verklaard slechts tijdelijk in Nederland te zullen verblijven. [gedaagde] wist dat hij een aankondiging voor de beëindiging zou ontvangen. Hij gebruikt zijn account ook voor de huurbetalingen en daar ontvangt hij alle mails van City Pads. Alleen deze e-mail heeft [gedaagde] ongeopend gelaten. Dat [gedaagde] zijn berichten niet opent, kan niet aan City Pads worden tegen geworpen. Dit ligt in de risicosfeer van [gedaagde] .  
    5. City Pads heeft groot financieel belang bij de ontruiming want alleen bij short stay-verhuur, mag City Pads de BTW van de bouwsom verrekenen. Daarover zijn afspraken met de fiscus gemaakt. En de fiscus is streng; [gedaagde] onderbrengen in een andere unit in het [woongebouw] of een ander gebouw van City Pads wordt door de fiscus niet getolereerd.  
    6. [gedaagde] meent dat de vorderingen van City Pads moeten worden afgewezen en voert - kort gezegd - daartoe aan dat hij de berichten met betrekking tot de aanzegging van het einde van zijn huurovereenkomst niet heeft ontvangen. [gedaagde] onderbouwt dit met een verklaring van een deskundige waaruit - volgens [gedaagde] - volgt dat uit de producties van City Pads niet kan worden afgeleid dat de berichten bij [gedaagde] zijn binnen gekomen en door hem (bewust) ongeopend zijn gelaten. 
    7. Het eerste dat [gedaagde] hoorde over het einde van zijn huurovereenkomst was bij de e-mail van de beheerder, toen [gedaagde] navraag deed naar het te lage bedrag van de huur over december 2019. Eerdere berichten - al dan niet via Mailchimp - hebben [gedaagde] niet bereikt en staan ook niet in zijn inbox of het overzicht van zijn Mailchimp-berichten.
    8. [gedaagde] erkent dat hij destijds voor bepaalde tijd heeft gehuurd. De plannen van [gedaagde] zijn echter in de loop van het jaar gewijzigd en hij is de enige niet bij wie dat gebeurt. Hij blijft voorlopig nog in Amsterdam en hij wil in de  woonruimte blijven wonen. Hij voldoet de huur steeds tijdig en heeft geen huurachterstand. City Pads heeft de woonruimte ook niet nodig, dat blijkt uit het feit dat de woonruimte in december 2019 weer voor short stay te huur is aangeboden.  
  
  
    Beoordeling 
    9. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van City Pads in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
    10. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:271 BW moet de verhuurder bij een huurover-eenkomst van twee jaar of minder, maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het einde van de afloop van de termijn de huurder schriftelijk wijzen op het verstrijken van de huur. Indien de verhuurder die verplichting niet nakomt, wordt de huur voor onbepaalde tijd verlengd. 
    11. De kern van het geschil tussen partijen wordt gevormd door de vraag of [gedaagde] de digitale aanzeggingen van City Pads over het einde van de huurovereenkomst (tijdig) heeft ontvangen en daarvan kennis heeft kunnen nemen. In beginsel wordt met City Pads geoordeeld dat in dit digitale tijdperk, een schriftelijke aanzegging ook per e-mail of in een digitale postbus kan plaats vinden, maar steeds moet - zoals vereist in artikel 3:37 lid 3 BW - wel voldoende vaststaan dat het bericht de ontvanger heeft bereikt. 
    12. Daarvoor is niet voldoende dat de verzending aannemelijk gemaakt wordt, maar moet voldoende aannemelijk zijn dat het bericht in de postbus van de ontvanger terecht is gekomen. Dat laatste nu is hier niet het geval, althans niet zodanig dat het gerechtvaardigd is om in kort geding ontruiming van de woonruimte toe te wijzen. Er is geen bewijs van ontvangst door City Pads ingebracht; alleen de verzending heeft City Pads onderbouwd en haar visie  - dat uit de stukken onomstotelijk volgt dat [gedaagde] het bericht heeft ontvangen - wordt door de kantonrechter niet gedeeld. 
    13. City Pads heeft ter onderbouwing van haar stelling dat het bericht door [gedaagde] ontvangen moet zijn, gewezen op twee rapporten over de digitale aanzegging. Uit het eerste stuk van City Pads kan slechts worden afgeleid dat van de 490 ontvangers van een soortgelijk bericht als dat aan [gedaagde] , er 446 het bericht geopend hebben en twee berichten niet konden worden bezorgd. Wat er is gebeurd met de andere ruim 40 (!) berichten, is niet duidelijk geworden. Uit het tweede bericht kan weliswaar worden afgeleid dat de aanzegging is verzonden, maar niet dat deze [gedaagde] heeft bereikt en in zijn inbox is geplaatst (maar door hem niet is geopend). Daartegenover heeft [gedaagde] een rapport over foutmeldingen van Mailchimp ingebracht, waardoor aan de 100%-score van deze berichtendienst getwijfeld kan worden. En ook staat het bericht niet in het door City Pads ingebrachte overzicht van alle tussen huurder en verhuurder gewisselde berichten, terwijl dat dan wel het geval moet zijn.   
    14. Nu City Pads zelf, ondanks het bepaalde over het postadres in de huurovereenkomst,  ervoor kiest om louter digitaal met de huurders te communiceren, neemt zij het risico dat niet in kort geding kan worden vast gesteld dat een digitaal bericht de huurder ook daadwerkelijk heeft bereikt. 
    15. Dit betekent dat de ontruimingsvordering van City Pads moet worden afgewezen. Ook de andere vorderingen van City Pads (waaronder de boete, als de bepaling in de huurovereenkomst al in stand zou blijven, en de gebruiksvergoeding) kunnen niet worden toegewezen; onbetwist is gebleven dat [gedaagde] de huur op tijd betaalt en dat er sprake is van een ‘te late’ oplevering van de woonruimte staat dus niet vast.  
    16. City Pads wordt in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [gedaagde] , tot heden bepaald op € 480,00 aan salaris gemachtigde.   
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      wijst de vordering af;
    
    
      veroordeelt City Pads in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 480,00 voor zover verschuldigd inclusief BTW, aan salaris van zijn gemachtigde;
    
    
      veroordeelt City Pads in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat City Pads niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
    
    
      
        verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
        Aldus gewezen door mr M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 februari 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
      
        Griffier 								Kantonrechter