ECLI:NL:GHARL:2020:8946, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-10-2020, 19/00487
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-10-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/00487
    uitspraakdatum: 27 oktober 2020
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 6 maart 2019, nummer AWB 18/5254, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 387.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (eigenaren) voor het jaar 2018 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 september 2020 via videobellen (een tweezijdig elektronisch communicatiemiddel als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2003 gebouwde vrijstaande woning met een aanbouw en serre. De inhoud daarvan is in totaal 653 m3. De onroerende zaak heeft een vrijstaande garage, een vrijstaande berging en een carport. Het perceel heeft een grootte van 14.450 m2, waarvan 1.600 m2 in de waardering is betrokken.
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 366.000. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever heeft daarbij als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een door hem in eerste aanleg overgelegd taxatierapport inclusief taxatiematrix van 3 december 2018, opgesteld door taxateur [A] RT, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de hand van drie in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 395.000. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport inclusief taxatiematrix overgelegd van 24 maart 2020, opgesteld door taxateur [B] , waarin de waarde van de onroerende zaak aan de hand van (dezelfde) drie in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 387.000.
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, gelet op de taxatierapporten, de taxatiematrices en de toelichting daarop ter zitting, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De in de taxatierapporten genoemde referentieobjecten [Z] - [b-straat] 36 C, [c-straat] 24 en [d-straat] 7 zijn qua type woning, bouwjaar, uitstraling en ligging goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Anders dan belanghebbende ziet het Hof geen reden om referentieobject [d-straat] 7 buiten beschouwing te laten. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat dit object op de vrije markt is aangeboden voor een vraagprijs van € 550.000 en op 15 januari 2018 is verkocht voor € 530.000. De enkele omstandigheid dat dit object is verkocht voor een hoger bedrag dan de voor dit object vastgestelde WOZ-waarde rechtvaardigt niet het vermoeden dat de overeengekomen prijs niet voldoet aan de hiervoor onder 4.1 weergegeven definitie van waarde in het economische verkeer waardoor dit object niet zou kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft erop gewezen dat de grondstaffel die in de tweede, in hoger beroep overgelegde, taxatiematrix is toegepast, afwijkt van de in de eerste taxatiematrix toegepaste grondstaffel. Taxateur [B] heeft ter zitting van het Hof onweersproken gesteld dat de grondstaffel is afgeleid van grondtransacties en afhankelijk is van het type woning en van de buurt. Zij heeft toegelicht dat in de eerste taxatiematrix een grondstaffel is gehanteerd die niet is gedifferentieerd naar buurt en aldus voor de onroerende zaak en de referentieobjecten gelijk is. Die differentiatie heeft in de tweede taxatiematrix wel plaatsgevonden en daarbij is, zo heeft taxateur [B] onweersproken toegelicht, conform het taxatiebeleid van de heffingsambtenaar de naar buurt gedifferentieerde grondstaffel toegepast op de onroerende zaak en de referentieobjecten. Het Hof is van oordeel dat de taxateur hiermee het verschil in grondwaarde tussen beide taxatiematrices voldoende heeft verklaard en dat met de in de tweede taxatiematrix toegepaste grondstaffel voldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten.
      
    
    
      4.7.
      Uit de door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde taxatiematrix volgt dat de m3-prijs van de onroerende zaak (€ 314) aanmerkelijk lager is dan het gemiddelde van de uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten afgeleide m3-prijs (€ 346). Gelet daarop, en omdat niet in geschil is dat de onroerende zaak en de referentieobjecten alle een 3 (gemiddeld) scoren op de kenmerken Kwaliteit, Onderhoud en Voorzieningen, behalve [c-straat] 24 die voor Voorzieningen een 2 (onder gemiddeld) scoort, is de opstal van de onroerende zaak naar het oordeel van het Hof niet te hoog gewaardeerd. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat een groter deel van de verkoopprijs van [c-straat] 24 moet worden toegerekend aan de garage, hetgeen betekent dat de m3-prijs van de woning van dat referentieobject omlaag gaat en daarmee ook die van de onroerende zaak. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de garage van [c-straat] 24 – net als de garage van de onroerende zaak een multifunctionele ruimte – is gewaardeerd op dezelfde m2-prijs als die van de onroerende zaak en dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof heeft verklaard dat deze m2-prijs wat betreft de garage van de onroerende zaak niet geschil is. Dat de garage van [c-straat] 24 luxere (sanitaire) voorzieningen zou hebben, kan – gelet op het aanzienlijke verschil in m3-prijs tussen de onroerende zaak (€ 314) en [c-straat] 24 (€ 363) – niet tot de conclusie leiden dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
        
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.W. Keuning en mr. M.J.C. Pieterse, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 27 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de	De voorzitter,
      uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
      	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 27 oktober 2020.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.