ECLI:NL:GHAMS:2014:266, Gerechtshof Amsterdam, 06-02-2014, 13/00214
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2014-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De door de  heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel levert geen juiste waarderingsmaatstaf op voor percelen in de buurt waarin de woning is gelegen

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 13/00214
      6 februari 2014
    
    
    
      
        uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
         te[Z], belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/3615 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, 
      
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2012 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [a-laan] [1] te[P] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2011 voor het jaar 2012 vastgesteld op € 780.000 (hierna: de WOZ-beschikking).
        In hetzelfde geschrift is ook – voor zover van belang - de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2012 bekend gemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 26 juli 2012, de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak van 3 maart 2013 heeft de rechtbank Haarlem het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 april 2013, aangevuld bij brief van 12 april 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend bij brief van 17 juni 2013, waarna de heffingsambtenaar een conclusie van dupliek heeft ingediend bij brief van 17 juli 2013. Bij brief van 27 augustus 2013 heeft belanghebbende een nader stuk ingezonden. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 20 september 2013 een nader stuk ingezonden. 
      
      
    
    
      1.6.
      Van belanghebbende is op 13 december 2013 een brief, gedagtekend 17 juni 2013, ontvangen. Bij brief van 18 december 2013 heeft de griffier van het gerechtshof de heffingsambtenaar verzocht nadere gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan dit verzoek voldaan bij brief van 6 januari 2014. 
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft met dagtekening 9 januari 2014 (H10) een pleitnota ingezonden ten behoeve van het onderzoek ter zitting van 22 januari 2014.
      
    
    
      1.8.
      Van alle voormelde stukken zijn afschriften aan de wederpartij verstrekt.
      
    
    
      1.9.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak is meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de feiten als volgt vast te stellen.
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak bekend als [a-laan] [1] te[P] (hierna: de woning). Het betreft een hoekwoning uit 1930 met een garage. De woning heeft een inhoud van 575 m³ (exclusief een aanbouw van 22 m³) en een perceelsoppervlakte van in totaal (391 m² + 121 m² =) 512 m². De garage heeft een oppervlakte van 15 m². Het perceelsgedeelte van 121 m2 betreft een (schuin) achter het oorspronkelijk bij de woning behorende perceel dat voorheen deel uitmaakte van een achter de tuinen van de [a-laan] (oneven) gelegen achterterrein[...], en door belanghebbende is verworven toen [...] het achterterrein aan de eigenaren van aangrenzende percelen te koop werd aangeboden.
      
      
        2.2.1.
        Ter onderbouwing van de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar als bijlage 1 bij zijn verweerschrift in hoger beroep een op 15 mei 2013 door R. Veldman opgemaakt taxatierapport (hierna ook genoemd: ‘waarderapport’) ingebracht, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende objecten:
        
          
            
            
            
            
            
            
              
                
                  Object
                
                
                  
                    [a-laan] [1]
                
                
                  
                    [a-laan] [3]
                
                
                  
                    [a-laan] [2]
                
                
                  
                    [a-laan]
                    [4]
                  
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Objecttype
                
                
                  Rijenwoning kop
                
                
                  Rijwoning
                
                
                  Rijwoning
                
                
                  Rijwoning
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
                
                  1930
                
                
                  1930
                
                
                  1929
                
                
                  1929
                
              
              
                
                  Oppervlakte in m²
                
                
                  391+121
                
                
                  257
                
                
                  263
                
                
                  262
                
              
              
                
                  Inhoud in m³
                
                
                  575+22
                
                
                  607
                
                
                  571
                
                
                  541
                
              
              
                
                  Aan- en bijgebouwen
                
                
                  - dakkapel
                  - garage vrijstaand
                
                
                  - berging/schuur aangebouwd
                
                
                  - dakkapel 
                
                
                  - dakkapel
                  - berging/schuur vrijstaand
                
              
              
                
                  Transactiedatum
                
                
                  -
                
                
                  18 april 2011
                
                
                  10 mei 2010
                
                
                  2 juni 2010
                
              
              
                
                  Transactiesom
                
                
                  -
                
                
                  € 600.000
                
                
                  € 660.000
                
                
                  € 675.000
                
              
              
                
                  WOZ-waarde naar waardepeildatum 1.1.2011
                
                
                  € 780.000
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Kwaliteit/luxe
                
                
                  3 – voldoende
                
                
                  2 – matig
                
                
                  3 – voldoende 
                
                
                  3 – voldoende
                
              
              
                
                  Onderhoudstoestand
                
                
                  3 – voldoende (onderhoud is niet op korte termijn noodzakelijk)
                
                
                  2 – matig (onderhoud op korte termijn noodzakelijk)
                
                
                  1 – slecht (achterstallig onderhoud)
                
                
                  2 – matig (onderhoud op korte termijn noodzakelijk)
                
              
              
                
                  Voorzieningen
                
                
                  2 – matig 
                
                
                  1 – slecht
                
                
                  2 – matig
                
                
                  2 – matig
                
              
              
                
                  Ligging
                
                
                  3 – voldoende
                
                
                  3 – voldoende 
                
                
                  3 – voldoende
                
                
                  3 – voldoende
                
              
              
                
                  Opmerkingen
                
                
                  
                
                
                  Voormalige beneden / bovenwoning
                
                
                  
                
                
                  
                
              
            
          
        
        
        
          In eerste aanleg had de heffingsambtenaar een eerdere versie van dit waarderapport in het geding gebracht, waarin dezelfde vergelijkingsobjecten waren gebezigd.
        
        
      
      
        2.2.2.
        
          In het in 2.2.1. vermelde taxatierapport is voor de grondwaarden uitgegaan van een zogenoemde grondstaffel, waarbij de volgende vierkantemeterprijzen zijn gehanteerd:: 
          € 1.480	voor de grond tot 150 m2
          € 1.200 voor de grond vanaf 150 m2 tot 250 m2
          € 550 voor de grond vanaf 250 m2 tot 400 m2
          € 475 voor de grond vanaf 400 m2 tot 1000 m2
          € 100 voor de grond vanaf 1000 m2.
        
        
      
      
        2.2.3.
        
          Blijkens een door de heffingsambtenaar verstrekt overzicht (bijlage 2 bij het verweerschrift in hoger beroep) zijn de volgende bouwkavels in de gemeente[P] uitgegeven tegen de daarbij vermelde vierkantemeterprijs: 
          (4x) 151 m² voor € 1.497 per m² op 10 februari 2012;
          (2x) 237 m² voor € 1.122 per m² op 15 en 20 december 2011;
          (1x) 245 m² voor € 1.698 per m² op 6 juni 2011;
          (1x) 270 m² voor € 2.132 per m² op 1 mei 2012;
          (1x) 208 m² voor € 1.094 per m² op 20 december 2011;
          (1x) 299 m² voor € 1.673 per m² op 6 juni 2011;
          (1x) 335 m² voor € 1.336 per m² op 6 juni 2011;
          (1x) 502 m² voor €    779 per m² op 8 mei 2012;
          (1x) 575 m² voor €    717 per m² op 9 maart 2012;
          (1x) 596 m² voor €    724 per m² op 27 februari 2012.
        
        
      
      
        2.2.4.
        
          In het in 2.2.3 vermelde overzicht zijn ook de volgende gegevens opgenomen van transacties die in de gemeente[P] hebben plaatsgevonden met betrekking tot ‘extra tuingrond’:
          295 m2 voor € 140 per m2 op 31 maart 2010;
        
        85 m2 voor € 176 per m2 op 20 april 2012;
        50 m2 voor € 140 per m2 op 10 mei 2012;
        180 m2 voor € 150 per m2 op 26 november 2012.
        
      
      
        2.2.5.
        Eind november 2010 is de woning [a-laan] [9], met een perceelsoppervlakte van 305 m2 en een inhoud van 650 m3, verkocht voor € 705.000. Deze woning is gelegen op de hoek van de [a-laan] en de[b-laan], een drukke doorgaande weg.
        
        
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      In hoger beroep zijn, naar het Hof uit het ‘Verzoek’ op blz. 12 van het hogerberoepschrift begrijpt, nog uitsluitend de WOZ-waarde en de te dier zake door de inspecteur en de rechtbank genomen beslissingen in geschil. 
    
    
    
  
  
    
      4De beoordeling door de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:
    
    
    
      4.1.
      
        Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak
        bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle
        en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de
        zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou
        kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
        Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest
        geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de
        onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de
        waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
      
        4.2.1 .
        
          De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten betreffen [a-laan]
          
            [3], [a-laan] [6], [a-laan] [2] en [a-laan] [4]. Daaruit volgt
          dat de klacht van eiser dat verweerder ten onrechte [a-laan][5]
          als vergelijkingsobject heeft gehanteerd feitelijke grondslag mist. Blijkens zijn ter zitting
          gegeven toelichting, gaat verweerder er bij de interpretatie van de verkoopcijfers van de
          vergelijkingsobjecten vanuit dat de verkoopprijs van het betreffende vergelijkingsobject tot
          stand is gekomen op de datum van levering en niet op de datum dat de koopovereenkomst is
          gesloten. Vervolgens wordt de verkoopprijs, uitgaande van de datum van levering,
          gecorrigeerd naar de waardepeildatum aan de hand van een indexcijfer dat op een door
          verweerder niet nader gespecificeerde wijze is afgeleid uit de gemiddelde verkoopcijfers van
          woningen in de gemeente[P]. Daarbij valt op, dat het aldus door verweerder naar de
          waardepeildatum gecorrigeerde verkoopcijfer blijkens het taxatieverslag woningen voor de
          vergelijkingsobjecten [a-laan] nrs. [2]en [4]afwijkt van de voor die objecten
          vastgestelde WOZ-waarde voor diezelfde waardepeildatum. Verweerder heeft er geen
          verklaring voor kunnen geven dat hij voor hetzelfde vergelijkingsobject op dezelfde datum
          verschillende tot waardes komt. Nu het uitgangspunt van de Wet WOZ is dat de WOZwaarde dient te worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van rond de
          waardepeildatum verkochte woningen, zal de rechtbank allereerst aan de hand van de data
          waarop de verkoopprijs is overeengekomen beoordelen of de vergelijkingsobjecten bruikbaar
          zijn. In het onderhavige geval is de verkoopprijs van € 600.000 voor [a-laan] [3]
          overeengekomen op 4 maart 2011, voor [a-laan][6]is de verkoopprijs van
          € 730.000 op 2 september 2011 overeengekomen, voor [a-laan] [2]is de
          verkoopprijs van € 660.000 op 17 maart 2010 overeengekomen en voor [a-laan]
          
            [4]is de verkoopprijs van € 675.000 op 15 maart 2010 overeengekomen. Nu de verkoopprijs
          van alle vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum 1januari 2011 is overeengekomen,
          kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dienen ter onderbouwing van de
          waarde van de woning.
        
        
      
      
        4.2.2.
        
          Vervolgens dient te worden beoordeeld of de in het waarderapport vermelde
          vergelijkingsobjecten [a-laan] [3] [a-laan] [6] [a-laan] [2]
          en [a-laan][4] wat type, bouwjaar en inhoud en overige objectkenmerken
          voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten vertonen weliswaar
          enige verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat deze
          verschillen niet dusdanig zijn dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten daardoor
          niet bruikbaar zijn om de waarde van de woning te onderbouwen.
          Tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder heeft eiser niet aannemelijk gemaakt
          dat de objectkenmerken van zijn woning van een minder niveau zijn dan die van de
          vergelijkingsobjecten of dat verweerder de objectkenmerken gemanipuleerd heeft.
        
        
      
    
    
      4.3.
      
        De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn stelling dat verweerder gemanipuleerd heeft
        met de aanduiding van de aangebouwde woonruimtes door verschillende benamingen te
        geven aan de aanbouwen. Zowel eisers woning als het object [a-laan] [2] hebben
        een aanbouw woonruimte. De overige vergelijkingsobjecten hebben geen aanbouw. Eisers
        stelling ontbeert dan ook feitelijke grondslag.
      
      
    
    
      4.4.
      
        Evenmin kan de rechtbank eiser volgen in zijn stelling dat artikel 8:58 van de Algemene
        wet bestuursrecht (hierna: Awb) zou zijn geschonden. Verweerder heeft op 16 november
        2012 het waarderapport ingediend. De zitting heeft plaatsgevonden op 21januari 2013. Van
        enige strijd met artikel 8:58 van de Awb is dan ook geen sprake. Overigens, ook indien zou
        worden uitgegaan van de eerder bepaalde zittingsdatum van 28 november 2012 dan heeft
        verweerder het op 16 november 2012 per fax bij de rechtbank ingekomen waarderapport
        buiten de 10-dagentermijn ingediend, zodat hij niet in strijd met artikel 8:58 van de Awb
        heeft gehandeld.
      
      
    
    
      4.5.
      
        Eiser heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de uitspraak op bezwaar elke
        motivering ontbeert. De rechtbank overweegt hierover dat ingevolge artikel 7:12, eerste lid,
        van de Awb een beslissing op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering, die
        bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Schending van het
        motiveringsbeginsel geeft slechts in zeer bijzondere gevallen aanleiding tot vernietiging van
        de uitspraak op bezwaar omdat motiveringsgebreken in de regel in de beroepsfase kunnen
        worden geheeld en ingevolge artikel 6:22 van de Awb een besluit waartegen bezwaar wordt
        gemaakt, ondanks schending van een vormvoorschrift, in stand kan worden gelaten indien
        blijkt dat de belanghebbende daardoor niet is benadeeld. Een eventuele schending van het
        motiveringsbeginsel door verweerder tast op zichzelf dan ook niet de rechtskracht van de
        bestreden uitspraak aan en leidt niet steeds tot vernietiging van de bestreden uitspraak. De
        rechtbank overweegt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft verwezen naar een 
        taxatieadvies waarin, weliswaar summier, maar desondanks deugdelijk is ingegaan op de
        aangevoerde bezwaargronden en waarin verweerder uiteengezet heeft waarom de door eiser
        aangevoerde bezwaren niet tot een lagere WOZ-waarde leiden. Het voorgaande brengt de
        rechtbank tot het oordeel dat het motiveringsbeginsel niet geschonden is.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Eisers stelling dat de waarde van de woning voor het jaar 2012 op € 631.520 moet
        worden gesteld, kan de rechtbank niet volgen omdat in eisers berekening wordt uitgegaan
        van theoretische waardes. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de
        waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van
        actuele verkooptransacties. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde verder onderbouwd
        met een taxatierapport, opgemaakt door P. Grajer, waarin de waarde is vastgesteld per 16
        september 2009. Deze datum ligt te ver verwijderd van de waardepeildatum. Verder
        ontbreekt in het rapport van eiser een onderbouwing met transactiecijfers van
        vergelijkingsobjecten. De rechtbank krijgt hierdoor geen inzicht of en in welke mate bij deze
        taxatie de uitgangspunten van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ zijn gehanteerd. Dit
        klemt te meer, nu het rapport niet is opgemaakt ten behoeve van een vaststelling van de
        waarde in het kader van de Wet WOZ maar in verband met een door eiser in te dienen
        planschadeclaim. Op grond van het voorgaande acht de rechtbank eisers taxatierapport niet
        bruikbaar voor de waardevaststelling op de waardepeildatum 1januari 2011.
      
      
    
    
      4.7.
      
        Ten aanzien van de door eiser gestelde planschade overweegt de rechtbank dat in 2009
        een bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden waardoor de aan eisers woning
        grenzende erven meer uitbouwingsmogelijkheden hebben gekregen. Die informatie is uit
        openbare registers door potentiële kopers te raadplegen. Voor zover al sprake is van schade
        door de bestemmingsplanwijziging moet deze dan ook geacht worden te zijn verdisconteerd
        in de verkoopprijzen van de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten.
      
      
    
    
      4.8.
      
        Uitgaande van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zoals die tot stand zijn
        gekomen op de data waarop de verkoopovereenkomsten zijn gesloten en uitgaande van de
        door verweerder vastgestelde overeenkomsten en de verschillen tussen de woning en de
        vergelijkingsobjecten, heeft verweerder - wat er verder ook zij van de wijze waarop hij de
        verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft geïnterpreteerd - de waarde van de woning
        alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
      
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling in hoger beroep
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de bij beschikking vastgestelde waarde in ieder geval niet te hoog is. Daartoe beroept zich op (de verbeterde versie van) het waarderapport, zoals vermeld in 2.2.1, waarin aan de woning op de peildatum een waarde van € 793.000 is toegekend.
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft op basis van de verkoopprijzen van [a-laan] [3]en [a-laan] [9] en de oppervlakte- en inhoudsmaten van die objecten door middel van een ‘regressie-analyse’ berekend dat in de buurt waarin zijn woning is gelegen, bij een ‘standaardperceel’ van 260 m2 van een grondwaarde van € 1.601 per m2 en een opstalwaarde van € 458 per m3 dient te worden uitgegaan. Alle grond boven de 260 m2 dient voor € 100 per m2 in aanmerking te worden genomen. Aldus berekent belanghebbende voor zijn woning een waarde van € 704.040, welke waarde nog dient te worden verminderd met (ruim) 10% wegens ‘planschade’. Voor (het bedrag van) de planschade verwijst belanghebbende naar een door P. Grajer op 26 september 2009 opgesteld taxatierapport. Belanghebbende concludeert op deze gronden tot een waarde per 1 januari 2011 van € 631.520.
      
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat de rechtbank in onderdeel 4.1 van haar uitspraak het juiste toetsingskader en de juiste bewijslastverdeling heeft gehanteerd. In de eerste plaats zal het Hof daarom beoordelen of de heffingsambtenaar is geslaagd in het van hem te vergen bewijs dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        5.4.1.
        Met de door hem in de stukken en ter zitting van het Hof gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten zodanig vergelijkbaar zijn met de woning, dat zij geschikt zijn ter bepaling van de waarde van de woning. 
      
      
        5.4.2.
        De data waarop de transacties inzake die vergelijkingsobjecten hebben plaatsgevonden, liggen zodanig dicht bij de waardepeildatum dat de transactiegegevens een geschikt uitgangspunt voor de waardebepaling vormen. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar de transactiegegevens betreffende  [a-laan] [2]en [a-laan] [4] ook reeds had gebruikt voor de bepaling van de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010, staat – anders dan belanghebbende meent – niet eraan in de weg dat de heffingsambtenaar diezelfde gegevens bezigt voor de waardebepaling naar de peildatum 1 januari 2011.
      
      
        5.4.3.
        De heffingsambtenaar heeft uit de primaire transactiegegevens betreffende de vergelijkingsobjecten, met correcties voor indexering wegens wijzigingen in het prijspeil en voor relevante verschillen op het punt van kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging, en met inachtneming van (onderbouwde) aannames omtrent grondwaarden, een (getaxeerde) waarde voor het pand afgeleid. Deze methodiek is naar ’s Hofs oordeel – mede in aanmerking genomen de gedetailleerde toelichting die de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft gegeven op de in het waarderapport opgenomen matrix ‘Waarde-opbouw’ – consistent en toetsbaar. Het Hof acht het dan ook misplaatst om deze ‘Waarde-opbouw’ als ‘een kwak gegevens’ te (dis)kwalificeren, zoals belanghebbende heeft gedaan. 
      
      
        5.4.4.
        
          Alvorens te kunnen beoordelen of de heffingsambtenaar (ten volle) in zijn bewijslast is geslaagd, dient evenwel beoordeeld te worden of de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende de uitgangspunten en aannames van de ‘Waarde-opbouw’ voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
          5.4.5.1. Belanghebbende heeft in dit verband gesteld, zakelijk weergegeven, dat de in de ‘Waarde-opbouw’ vermelde factoren voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging (hierna: KOVL-factoren) niet betrouwbaar zijn omdat ze op uiteenlopende tijdstippen en volgens niet-eenduidige criteria zijn vastgesteld, en dat een aantal van de aldus vastgestelde factoren evident afwijkt van hetgeen hij door eigen waarneming ‘in de buurt’ heeft vastgesteld. Meer in het bijzonder had bij [a-laan][3]de factor onderhoud 1 moeten zijn in plaats van 2, en bij [a-laan] 16 had dit 3 moeten zijn in plaats van 1.
          5.4.5.2. De heffingsambtenaar heeft erkend dat de factor onderhoud bij [a-laan][3] inderdaad 1 had moeten zijn en heeft voor het overige betoogd dat de vastgestelde factoren een redelijke afspiegeling van de werkelijkheid vormen.
          5.4.5.3. Het Hof stelt voorop dat bij waardebepaling volgens de vergelijkingsmethode rekening dient te worden gehouden met relevante verschillen tussen de in de vergelijking betrokken objecten. Niet in geschil is dat het bij kwaliteit, onderhoud, voorzieningenniveau en (vooral) ligging om relevante verschillen kan gaan. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onderhavige KOVL-factoren dusdanig onbetrouwbaar zijn dat zij bij de vergelijking terzijde moeten worden gesteld. Het Hof acht anderzijds niet (zonder meer) aannemelijk dat een relatief gering verschil in onderhoudssituatie of voorzieningenniveau voldoende aanleiding vormt voor een correctie van de opstalwaarde met (niet minder dan) 10%. Het Hof merkt overigens op dat een eventuele overschatting van een waardecorrectie zowel in het voordeel als in het nadeel van belanghebbende kan uitwerken. Zo leidt bijvoorbeeld het door de heffingsambtenaar erkende feit dat de onderhoudssituatie van [a-laan] [3] op 1 in plaats van op 2 diende te zijn vastgesteld, in het waarderingsmodel van de heffingsambtenaar tot een stijging van de gemiddelde m3-prijs en daarmee tot een hogere uitgangswaarde voor de waardering van de opstal van belanghebbende. 
          5.4.6.1. De kritiek van belanghebbende is daarnaast gericht op de vastgestelde grondwaarde en met name op de daarbij gehanteerde grondstaffel. Belanghebbende stelt dat die grondstaffel 
          niet gefundeerd is in empirische gegevens en, meer in het bijzonder, dat ongecorrigeerde toepassing van deze grondstaffel  leidt tot onrealistische overschatting van de waarde van percelen in (de onderhavige buurt van)[P] die een grotere oppervlakte hebben dan het ‘standaardperceel’ van 260 m2 waarvan volgens belanghebbende zou moeten worden uitgegaan. 
          5.4.6.2. De heffingsambtenaar stelt hiertegenover dat de grondstaffel is gebaseerd op analyse van grondtransacties en verwijst in dat verband naar de in een bijlage bij het waarderapport vermelde gronduitgiftes (zie 2.2.3).
          5.4.6.3. Naar ’s Hofs oordeel is de heffingsambtenaar niet erin geslaagd om tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende aannemelijk te maken dat de grondstaffel een juiste waarderingsmaatstaf oplevert voor percelen in de buurt waarin de woning is gelegen. Die juistheid volgt – zonder nadere toelichting, die ook ter zitting niet is gegeven – niet uit de enkele opsomming van gronduitgiftes in de gemeente. De heffingsambtenaar heeft niet aan de hand van relevante transacties duidelijk kunnen maken hoe de wet van het afnemend grensnut uitwerkt op de waarden van percelen met onderscheiden oppervlaktematen in de onderhavige buurt. De vergelijkingsobjecten hebben alle aanzienlijk minder grond dan de woning van belanghebbende. Er bestaat naar ’s Hofs oordeel gegronde twijfel of onverkorte toepassing van de grondstaffel op het perceel van belanghebbende tot een juiste benadering van de grondwaarde leidt. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de grondstaffel tussen 400 m2 en 1000 m2 rekent met € 475 per m3 en pas boven de 1000 m2 aftopt tot € 100 per m2. Dit bezwaar wordt naar ’s Hofs oordeel onvoldoende ondervangen door de omstandigheid dat de heffingsambtenaar het ‘bijgekochte’ perceelsgedeelte van 121 m2 als ‘extra tuingrond’ tegen € 147 per m2 in de waardering heeft betrokken; de heffingsambtenaar heeft het Hof er onvoldoende van kunnen overtuigen dat (onverkorte) toepassing van de grondstaffel op het hoofdperceel van 391 m2 niet tot een te hoge vaststelling van de grondwaarde, en daarmee van de waarde van de woning, leidt.
        
      
      
        5.4.7.
        Op grond van hetgeen in 5.4.5.1 tot en met 5.4.6.3 is overwogen, komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende geslaagd is in het van hem te vergen bewijs dat de woning op de peildatum een waarde van tenminste € 780.000 heeft. 
        
      
      
        5.5.1.
        Het Hof komt vervolgens toe aan de waardering van het bewijs dat belanghebbende heeft bijgebracht ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 631.520.
      
      
        5.5.2.
        
          De door belanghebbende toegepaste regressie-analyse (als vermeld in 5.2) heeft als bezwaar dat zij op slechts twee vergelijkingsobjecten is gebaseerd; de selectie van een willekeurig ander tweetal (vergelijkbare) objecten zou tot andere uitgangswaarden voor grond en opstal hebben geleid. 
          Dit bezwaar klemt te meer omdat [a-laan] [3], naar de heffingsambtenaar aan de hand van een omgevingskaartje aannemelijk heeft gemaakt, een wezenlijk ongunstiger ligging heeft (te weten: direct aan een drukke doorgaande weg) dan de woning van belanghebbende. De omstandigheid dat ook in de achtertuin van belanghebbende verkeerslawaai wordt ondervonden, doet naar ’s Hofs oordeel onvoldoende af aan die duidelijk mindere ligging van [a-laan][9] De validiteit van de uitkomst van belanghebbendes analyse komt daardoor op losse schroeven te staan.
        
      
      
        5.5.3.
        Het uitgangspunt van belanghebbende dat alle grond boven 260 m2 als ‘extra tuingrond’ tegen een waarde van € 100 per m2 in aanmerking moet worden genomen, is niet op enig vergelijkingsgegeven gebaseerd en is daarmee niet minder arbitrair dan het uitgangspunt van de grondstaffel dat de grondwaarde pas vanaf 1.000 m2 tot € 100 per m2 wordt afgetopt. Daar komt bij dat belanghebbende de ‘extra tuingrond’ tegen € 100 per m2 in de berekening betrekt, terwijl de in 2.2.4 vermelde transactiegegevens erop duiden dat de waarde van dergelijke grond omstreeks  € 150 per m2 ligt.
      
      
        5.5.4.
        Het Hof verwerpt evenals de rechtbank de stelling van belanghebbende dat de waarde verminderd dient te worden wegens zogenoemde planschade. Het Hof volgt op dit punt het oordeel van de rechtbank in onderdeel 4.7 van haar uitspraak.
      
      
        5.5.5.
        Het Hof begrijpt dat belanghebbende – afgezien van (het bedrag van) de planschade – in appel geen beroep meer doet op het taxatierapport van P. Grajer. Voor zover dat anders zou zijn, verwerpt het Hof dat beroep op de gronden die de rechtbank daartoe in onderdeel 4.6 van haar uitspraak heeft gebezigd.
      
      
        5.5.6.
        Het Hof acht het niet opportuun om, zoals belanghebbende oppert, een waarneming ter plaatse uit te voeren. Zulks te minder nu thans geen betrouwbaar beeld meer kan worden gevormd over kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten op 1 januari 2011.
        
      
    
    
      5.6.
      Nu de heffingsambtenaar onvoldoende is geslaagd in de op hem rustende bewijslast, en belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde van de woning in goede justitie vaststellen. Met inachtneming van het vorenoverwogene, met name de omstandigheid dat ernstig kan worden betwijfeld of de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met het effect van de wet van het afnemende grensnut op de waarde van de bij de woning behorende grond, acht het Hof het redelijk de in de ‘Waarde-opbouw’ berekende waarde van de woning te verminderen met een bedrag in de orde van grootte van € 30 – 35.000, en die waarde in goede justitie vast te stellen op (afgerond) € 760.000.
      
    
    
      5.7.
      Hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd en/of heeft gehandhaafd leidt wegens gebrek aan feitelijke grondslag en/of wegens gemis aan relevantie, niet tot een ander oordeel over de waarde van de woning.
      
    
    
      5.8.
      Het Hof begrijpt dat belanghebbende in hoger beroep niet beoogt te stellen dat aan de (zijns inziens gebrekkige en onzorgvuldige) wijze van totstandkoming van de beschikking en de uitspraak op bezwaar op zichzelf reeds rechtsgevolgen zouden moeten worden verbonden. Voor zover dat anders zou zijn, verenigt het Hof zich met de overwegingen in onderdeel 4.4 en 4.5 van de rechtbank.
      
      
        
          Slotsom
        
        Uit al het voorgaande volgt dat het hoger beroep gegrond is, dat de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar vernietigd dienen te worden, en dat de waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2011 dient te worden verminderd tot € 760.000. Het Hof zal zelf die waarde vaststellen.
        Het Hof verstaat het systeem van de wet aldus dat op de onderhavige waardebeschikking gebaseerde aanslagen door de desbetreffende heffingsambtenaren dienovereenkomstig zullen worden verminderd. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) 
      Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel c vermelde reiskosten voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld naar het tarief voor openbaar vervoer tweede klasse. Dat komt voor de reizen naar en van de rechtbank respectievelijk het Hof, uit op € 4,20 respectievelijk € 9,20. Voor vergoeding komt dus in aanmerking € 13,40.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
      -vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      -verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      -vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -stelt de waarde van de woning voor het jaar 2012 vast op € 760.000;
    
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 13,40
    - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 42 (beroep bij de rechtbank) en € 118 (hoger beroep), in totaal € 160 te vergoeden.
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. J. den Boer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 6 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.