ECLI:NL:HR:2021:1425, Hoge Raad, 01-10-2021, 20/01408
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2021-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verbintenissenrecht, onrechtmatige daad. Vervreemding grond door woningcorporatie aan projectontwikkelaar na sloop woningen. Goedkeuring van minister vereist? Art. 27 lid 1, onder a, Woningwet en art. 24, onder e, Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
  
  
    CIVIELE KAMER
  
  
    
      Nummer	20/01408
    
      Datum   	1 oktober 2021
  
  
    ARREST
  
  
    In de zaak van
  
  1. HUURDERSVERENIGING WIELEWAAL,
  2. BEWONERSORGANISATIE WIELEWAAL,
  3. UNIE VAN EN VOOR DE WIELEWAALERS,
  
    [eiser 4 t/m 190]
  
  
    
    
  
  
    
      [eiser 4 t/m 190]
    
  
  
  
    allen gevestigd of wonende te Rotterdam,
  
  
    EISERS tot cassatie,
    hierna gezamenlijk: [eisers] ,
    advocaat: R.T. Wiegerink,
  
  
    tegen
  
  
    1. STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
    gevestigd te Rotterdam, 	
  
  
    VERWEERSTER in cassatie,
    hierna: Woonstad,
    advocaat: J.P. Heering,
  
  2. GEMEENTE ROTTERDAM,
  
    zetelend te Rotterdam,
    VERWEERSTER in cassatie,
    hierna: de Gemeente,
    advocaat: M.W. Scheltema.

  
  
    .
  
  
    1.	Procesverloop
  
  Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
  
    
      het vonnis in de zaak C/10/533346 / HA ZA 17-806 van de rechtbank Rotterdam van 18 juli 2018;
    
    
      het arrest in de zaak 200.251.476/01 van het gerechtshof Den Haag van 21 januari 2020.
    
  
  
    
      [eisers] hebben tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
    Woonstad en de Gemeente hebben afzonderlijk een verweerschrift tot verwerping ingediend.
    De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, voor Woonstad mede door C.A. Bosma en voor de Gemeente mede door J.B.B. Heinen.
    De conclusie van de Advocaat-Generaal B.F. Assink strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
    De advocaat van [eisers] heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
  
  
    
      2Uitgangspunten en feiten
    
      2.1
      
        In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
        (i) De Wielewaal is een wijk in Rotterdam-Zuid (Charlois), die tussen 1947 en 1949 is gerealiseerd om de woningnood na de Tweede Wereldoorlog te verminderen. Onder regie van de Gemeente zijn toen in de Wielewaal 545 noodwoningen gebouwd.
        (ii) Woonstad is een woningcorporatie – een toegelaten instelling als bedoeld in                 art. 19 Woningwet. Van het grootste gedeelte van de woningen in de Wielewaal is Woonstad de verhuurster.  
        (iii) De woningen in de Wielewaal voldoen niet meer aan de eisen die daaraan gesteld kunnen worden. In deze zaak staat niet ter discussie dat alle woningen moeten worden gesloopt.
        (iv) Woonstad heeft in samenspraak met verschillende partijen, waaronder de Gemeente en bewoners van de Wielewaal, (de uitgangspunten voor) een plan voor de herstructurering van de Wielewaal opgesteld. Dit plan voorziet in de bouw van nieuwe woningen, deels sociale huur, deels vrije sector huur en deels koop.
        (v) Op 20 december 2016 heeft Woonstad een overeenkomst gesloten met een projectontwikkelaar, Bouwfonds Project Development (hierna: BPD), ter uitvoering van haar plan.
        (vi) Een deel van de woningen in de Wielewaal is inmiddels gesloopt.
      
      
    
    
      2.2
      
        [eisers] vorderen in deze procedure – voor zover in cassatie van belang – een gebod dat Woonstad alsnog de in de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: Btiv 2015) neergelegde goedkeuringsprocedure volgt, althans een verklaring voor recht dat Woonstad deze goedkeuringsprocedure moet volgen.
      
    
    
      2.3
      De rechtbank heeft de vorderingen van [eisers] afgewezen.
      
    
    
      2.4
      
        Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
        Het hof heeft geoordeeld dat Woonstad geen goedkeuring aan de minister behoefde te vragen voor de vervreemding aan BPD (rov. 3.12). Hiertoe heeft het hof – voor zover in cassatie van belang – als volgt overwogen. 
        Art. 24, aanhef en onder e, Btiv 2015 bepaalt dat goedkeuring op de voet van art. 27 lid 1, aanhef en onder a, Woningwet niet vereist is voor zover het betreft de vervreemding van een andere onroerende zaak dan een woongelegenheid of een gebouw als bedoeld in art. 45 lid 2, onder d, Woningwet. (rov. 3.7)
        Vast is komen te staan dat na de sloop van de woningen en het bouwrijp maken van de grond, alleen grond wordt geleverd aan BPD. (rov. 3.8)
        
          [eisers] voeren aan dat bij de beoordeling of op basis van art. 27 Woningwet goedkeuring aan de minister moet worden gevraagd, moet worden aangesloten bij de feitelijke situatie zoals die bestond ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding. Dat besluit moet in dit geval vóór 20 december 2016 zijn genomen, en toen stonden alle woningen er nog. Volgens [eisers] zou een andere uitleg in strijd zijn met de bedoeling van de wetgever en zouden woningcorporaties het preventief toezicht van de minister op de verkoop van woningen die deel uitmaken van de sociale woningvoorraad, kunnen omzeilen door de woningen eerst te slopen en vervolgens de grond te vervreemden. Dit argument gaat naar het oordeel van het hof niet op. De tekst van art. 27 lid 1, aanhef en onder a, Woningwet en art. 24, aanhef en onder e, Btiv 2015 is duidelijk: het gaat er niet om wat de feitelijke situatie ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit is, maar om wat er volgens dat besluit zal worden vervreemd, dus wat er in eigendom zal worden overgedragen. Dat is in dit geval alleen de grond, nadat de woningen zijn gesloopt. Het blijkt ook niet uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever heeft willen aanknopen bij de feitelijke situatie ten tijde van het bestuursbesluit. Bovendien is niet gebleken dat Woonstad voor haar aanpak heeft gekozen met als doel de wettelijke goedkeuringsregels en de aanbiedingsplicht te omzeilen. (rov. 3.11)

      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling van het middel
    
      3.1.1
      Onderdeel 1.3 van het middel richt zich tegen rov. 3.11 van het bestreden arrest en klaagt onder meer dat het hof ten onrechte heeft verworpen het argument van [eisers] dat bij de beoordeling of op basis van art. 27 Woningwet goedkeuring moet worden gevraagd aan de minister, moet worden aangesloten bij de feitelijke situatie ten tijde van het (voorgenomen) bestuursbesluit tot vervreemding. 
    
    
      3.1.2
      Dit geding ziet op de Woningwet en het Btiv 2015 zoals deze golden in de periode vóór                 20 december 2016, omdat moet worden aangenomen dat het bestuursbesluit van Woonstad om grond gelegen in de Wielewaal te vervreemden aan BPD is genomen voordat Woonstad de hiervoor in 2.1 onder (v) genoemde overeenkomst met BPD sloot.
    
    
      3.1.3
      Art. 27 lid 1, aanhef en onder a, Woningwet bepaalt dat op een daartoe strekkend verzoek van de toegelaten instelling, behoudens in bij of krachtens algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, aan de goedkeuring van (destijds) de minister voor Wonen en Rijksdienst (hierna: de minister) zijn onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van de toegelaten instelling, het daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en het overdragen van de economische eigendom daarvan. Als een dergelijk besluit wordt genomen of uitgevoerd zonder dat de minister het heeft goedgekeurd, is dit besluit nietig (art. 27 lid 4 Woningwet). 
    
    
      3.1.4
      Het Btiv 2015 voorziet in uitzonderingen op de goedkeuringsprocedure zoals neergelegd in art. 27 lid 1, aanhef en onder a, Woningwet. Art. 24, aanhef en onder e, Btiv 2015 bepaalt dat deze goedkeuring niet is vereist voor zover het betrokken besluit van het bestuur betreft de vervreemding van een andere onroerende zaak dan een woongelegenheid of een gebouw als bedoeld in art. 45 lid 2, onderdeel d, Woningwet. Uit de nota van toelichting bij het Btiv 2015 en de toelichting op de voorlopers van deze regeling volgt dat hierbij onder meer kan worden gedacht aan het vervreemden van grond.
    
    
      3.1.5
      Uit het voorgaande volgt dat voor de vraag of de goedkeuringsprocedure van art. 27 lid 1, aanhef en onder a, Woningwet moet worden gevolgd, bepalend is wat ter uitvoering van het betrokken bestuursbesluit werkelijk wordt vervreemd en dat het vervreemden van onbebouwde grond niet binnen de reikwijdte van de goedkeuringsprocedure valt. Deze keuze van de wetgever laat onverlet dat een belanghebbende in voorkomend geval een vordering op de toegelaten instelling kan hebben op grond van onrechtmatige daad indien de toegelaten instelling misbruik maakt van de uitzonderingen zoals opgenomen in art. 24 Btiv 2015.
    
    
      3.1.6
      Het hiervoor in 2.4 weergegeven oordeel van het hof houdt in dat vaststaat dat Woonstad, na de sloop van de woningen en het bouwrijp maken van de grond, alleen onbebouwde grond overdraagt aan BPD, zodat de uitzondering van art. 24, aanhef en onder e, Btiv 2015 zich voordoet en Woonstad geen goedkeuring aan de minister behoefde te vragen voor de vervreemding van de grond. Dit oordeel geeft in het licht van hetgeen hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 is overwogen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De hiervoor in 3.1.1 weergegeven klacht faalt.
    
    
      3.2
      De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    	De Hoge Raad:
    - verwerpt het beroep; 
    - veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak 	aan de zijde van Woonstad begroot op € 902,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, 	en aan de zijde van de Gemeente begroot op € 902,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor 	salaris, wat betreft de Gemeente vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten 	indien [eisers] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
    	Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren  	C.E. du Perron, M.J. Kroeze, C.H. Sieburgh en H.M. Wattendorff, en in het openbaar	uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op 1 oktober 2021.
  
  
     Stb. 2015, 231.
  
  
     Rechtbank Rotterdam 18 juli 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:6328.
  
  
     Gerechtshof Den Haag 21 januari 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:30.
  
  
     Stb. 2015, 231, p. 147.	
  
  
     Stcrt. 27 februari 2002, nr. 41, p. 29 en Stcrt. 28 oktober 2011, nr. 19294, p. 4.