ECLI:NL:RBNHO:2024:12734, Rechtbank Noord-Holland, 11-12-2024, C/15/351722 / HA ZA 24-228
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-12-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geen courtage verschuldigd, want geen bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/351722 / HA ZA 24-228
    
    
    
      
        Vonnis van 11 december 2024 bij vervroeging
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [eiseres] B.V.,
      gevestigd te gemeente [gemeente],
      eiseres,
      advocaat mr. D. Dekker te Wijchen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        DENNENSTAETE B.V.,
      gevestigd te Zwanenburg,
      gedaagde,
      advocaat mr. G.J.M. Volders te 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en Dennenstaete genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    Deze zaak gaat over de vraag of tussen [eiseres] en Dennenstaete een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan [eiseres] als aankoopmakelaar voor Dennenstaete is opgetreden bij de aankoop van onroerend goed in Erp. De rechtbank komt tot de conclusie dat geen bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen, omdat de uitlatingen die [eiseres] tijdens een bespreking op 7 december 2020 heeft gedaan niet als aanbod tot het sluiten van een bemiddelingsovereenkomst kunnen worden aangemerkt. Als de rechtbank tot het oordeel zou zijn gekomen dat [eiseres] wel een aanbod zou hebben gedaan, zou nog steeds geen overeenkomst tot stand zijn gekomen, omdat Dennenstaete het aanbod niet heeft aanvaard. De vordering van [eiseres] tot betaling van courtage wordt daarom afgewezen.
    
  
  
    
      2De procedure
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 10 juli 2024
        
        
          de akte aanvullende producties en uitlating van Dennenstaete
        
        
          de mondelinge behandeling op 6 november 2024 waarbij de advocaat van [eiseres] 	gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan voor het overige door de 	griffier aantekeningen zijn gemaakt. 
        
      
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      
        [betrokkene 1] is directeur en enig aandeelhouder van [eiseres] B.V. die onder meer als bemiddelaar en makelaar optreedt bij vastgoedtransacties. 
      
    
    
      3.2.
      Dennenstaete richt zich op het verwerven van vastgoed. In een deel van dat vastgoed worden – via een andere vennootschap – met de franchiseformule van Albert Heijn supermarkten geëxploiteerd. [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) en [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3]) zijn de indirecte bestuurders van Dennenstaete. 
      
    
    
      3.3.
      In mei 2019 heeft [eiseres] contact opgenomen met [betrokkene 4], director Expansion, Real Estate & Construction bij Ahold, om een onroerende zaak in Erp (door partijen ook “Object X” genoemd) onder zijn aandacht te brengen. [eiseres] vermoedde dat (de locatie van) de onroerende zaak mogelijk interessant zou zijn voor Albert Heijn.
      
    
    
      3.4.
      Verkopend makelaar van de onroerende zaak was Steengoed Vastgoed B.V. (hierna: Steengoed), waarvan [betrokkene 5] de bestuurder was. [eiseres] en [betrokkene 5] hadden al jaren zakelijk contact.
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseres], [betrokkene 4] en [betrokkene 5] hebben vervolgens meerdere keren contact gehad over de eventuele aankoop van de onroerende zaak door Ahold. Nadat [betrokkene 4] medio 2020 zijn functie bij Ahold had neergelegd, werd hij vervangen door [betrokkene 6]. De verdere gesprekken werden door [eiseres] en [betrokkene 5] met [betrokkene 6] gevoerd.
      
    
    
      3.6.
      In oktober 2020 heeft [betrokkene 6] [eiseres] laten weten dat Ahold vanwege mededingingswetgeving moest afzien van de aankoop van de onroerende zaak, maar dat een bepaalde franchisenemer misschien interesse zou hebben in aankoop van de onroerende zaak om daar een Albert Heijn vestiging te exploiteren.
      
    
    
      3.7.
      
        
          [eiseres], [betrokkene 5] en [betrokkene 6] hebben vervolgens een gesprek gepland op 7 december 2020. Zonder [eiseres] en [betrokkene 5] daarover in te lichten heeft [betrokkene 6] [betrokkene 2] en [betrokkene 3] per whatsapp ook voor die bespreking uitgenodigd. Op de vraag van [betrokkene 2] wie er aansluit bij het gesprek heeft [betrokkene 6] per whatsapp geantwoord:
        “Ik, jij, [betrokkene 3] [de rechtbank: [betrokkene 3]]? En twee vertegenwoordigers namens de eigenaren”.
      
      
    
    
      3.8.
      Op 7 december 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden waarbij aanwezig waren: [eiseres], [betrokkene 5], [betrokkene 6], [betrokkene 2] en [betrokkene 3].
      
    
    
      3.9.
      Na het gesprek op 7 december 2020 hebben partijen gesproken over een te sluiten geheimhoudingsovereenkomst (door partijen ook aangeduid als Non Disclosure Agreement).  Op 11 december 2020 heeft [eiseres] de volgende e-mail aan [betrokkene 2] en [betrokkene 3] gestuurd:
      
      
        “Bijgaand zend ik jullie de concept geheimhoudingsovereenkomst (…)
        Aan deze geheimhoudingsverklaring is ook de actuele huurlijst per 01-01-2021 toegevoegd.
        Wat betreft de vraag voor een taxatie het volgende: In de loop van de dag ontvangen jullie nog een taxatie rapport brandverzekering van de objecten woningen winkel en separaat het tankstation. Daarnaast nog een korte toelichting.
        Dit bespaart mogelijk een hoop kosten. Willen jullie het anders dan verneem ik dat wel.
        Tevens volgt er een overzicht van voorhanden zijnde stukken die na een schriftelijke prijsovereenstemming beschikbaar zijn. Deze zullen nodig zijn voor de Due Diligence.”
      
      
    
    
      3.10.
      
        In de concept geheimhoudingsovereenkomst die als bijlage bij de hiervoor genoemde e-mail was gevoegd, staat onder meer het volgende:
        “Geheimhoudingsovereenkomst (…) tussen [eiseres] BV, aankopend makelaar (…)
        en
        Besloten vennootschap Dennenstaete BV (…)
        In overweging nemende:
        A.	dat de heer [betrokkene 1] (…) in het kader van de verkoop van diverse verhuurde objecten (…) hierover 	overleg wenst te voeren met de directie of gemachtigde(n) Dennenstaete BV.
        B.	(…)
        C.	dat Dennenstaete BV de beschikking zal krijgen over en anderszins kennis zal nemen van gegevens die 	door [eiseres] evenals de omstandigheid dat Dennenstaete BV overweegt tot aankoop van het object over te 	gaan als bedrijfs-vertrouwelijk wordt aangemerkt en mitsdien door Dennenstaete BV geheim gehouden 	moet worden. (…)
        (…)
        
          Verklaart derhalve zich jegens 
          
            [eiseres] en Steengoed Vastgoed
           te verbinden:
        
      
      1. Tot strikte geheimhouding jegens derden van alle Informatie die hem in het kader van de in de considerans bedoelde locaties ter beschikking wordt gesteld of waarvan hij in dat kader anderszins kennis neemt (…)
      (…)
      6. tot het voldoen van een direct opeisbare geldboete van € 150.000,-- (…) te vermeerderen met BTW en kosten aan [eiseres] in persoon, of aan een zijner tijd door [eiseres] aan te wijzen onderneming. Indien Dennenstaete BV tekort schiet in nakoming van de uit deze verklaring volgende verplichtingen.
      
        (…)
        
          	Route:
        
      
      8. Na overeenstemming over de definitieve koopsom, - uiterlijk 10 januari 2021- zal [eiseres] alle bescheiden stukken die betrekking hebben op het complete object, binnen 5 werkdagen overhandigen aan de kandidaat kopers.
      
        	(…)
        	Kopers krijgen van Steengoed Vastgoed BV de exclusieve gelegenheid t/m -uiterlijk 7 februari 2021-, om de eventuele afronding van het geheel te kunnen regelen.
        	Deze overeenkomst is samengesteld na overleg en goedkeuring met en van Steengoed Vastgoed BV -verkopend makelaar.
        	(…)”. 
      
      
    
    
      3.11.
      
        Eveneens op 11 december 2020 heeft [eiseres] de volgende e-mail gestuurd aan [betrokkene 2] en [betrokkene 3]:
        “ Zoals toegezegd bijgaand een overzicht van de bescheiden die er zijn die ik van de heer [betrokkene 5] heb ontvangen. Zijn er nog verdere vragen verneem ik dat graag.
      
      
      
      
      
        
          [betrokkene 1] [de rechtbank: [eiseres]]
      
      
      
        Bijgaand zend ik jou het overzicht van alle eventuele beschikbare stukken + aanvullende stukken zoals tekeningen et cetera. Wij zullen al deze bescheiden aanreiken nadat er prijsovereenstemming bereikt is tussen partijen.
        Bespreekbaar voorbehoud: Due Diligence door kopers. Condities hiervoor nog afspreken.
        Vanmiddag stuur ik jou de taxatie voor de brandverzekering (…). Aanvullend een separate taxatie voor het betreffende tankstation.
        Groet,
        
          [betrokkene 5] [de rechtbank: [betrokkene 5]]”. 
      
      
    
    
      3.12.
      
        Op 17 december 2020 heeft [betrokkene 2] mede namens [betrokkene 3] per e-mail een door hen aangepaste versie van de geheimhoudingsovereenkomst aan [eiseres] gestuurd. In die versie ontbreekt de toevoeging “aankopend makelaar” na [eiseres] B.V.  en staat in artikel 2 – Geheimhouding onder E: 
        “[eiseres] is totdat partijen overeenstemming hebben over de inhoud van de koopovereenkomst, gehouden aan zijn opdrachtgever, zijnde de eigenaren van het Vastgoed, geen informatie te verstrekken over de identiteit van Dennenstaete en de aan haar gelieerde bedrijven.”
      
      
    
    
      3.13.
      
        Dezelfde dag heeft [eiseres] die aangepaste versie per e-mail doorgestuurd naar [betrokkene 5] met daarbij de volgende opmerking:
        “Deze stuurden ze zojuist. Moeten heel wat punten veranderen.
        Deze gaan we niet mee akkoord.
        We bellen later”. 
      
      
    
    
      3.14.
      
        Op 22 december 2020 heeft [eiseres] de volgende e-mail gestuurd aan [betrokkene 2] en [betrokkene 3]:
        “Voor de goede orde het volgende:
        Tijdens ons 1ste gesprek te Breda op 07 december 2020 (…) hebben wij u de volgende bescheiden overhandigd:
        De verkoopbrochure van Object X
        Huurovereenkomst alsmede Allonge van de Supermarkt
        Huurovereenkomst van het tankstation.
        Tevens ontvangt u bijgaand: Versie 2 van de aangepaste Versie 1 van de Geheimhoudingsverklaring betreffende Object X alsmede de aangehechte huurlijst en de vermelde vraagprijs (…)
        Deze aangepaste Versie 2 is door mij, na overleg en beraad met de heer [betrokkene 5] van Steengoed Vastgoed BV en mijn advocaat opgesteld.
        (…)”. 
      
      
    
    
      3.15.
      
        Op dezelfde dag heeft [eiseres] die geheimhoudingsverklaring Versie 2 als bijlage naar [betrokkene 5] gemaild met als begeleidende tekst:
        “[betrokkene 5], zo verstuurd aan de heren. (…)”. 
      
      
    
    
      3.16.
      
        Op 24 december 2020 heeft een advocaat namens Dennenstaete c.q. haar bestuurders het volgende aan [eiseres] gemaild:
        “(…)
        De heer [betrokkene 2] gaf aan dat u de door ons kantoor opgestelde NDA niet acceptabel vindt en dat u wenst uit te blijven gaan van uw eigen format. Hiervan uitgaande wenst cliënte in ieder geval de navolgende wijzigingen aangebracht zien, wil zij overgaan tot ondertekening.
        (…)
        Kunt u mij aangeven wie partij Steengoed Vastgoed B.V. is die u noemt in de “Route”, nu deze entiteit geen partij is bij deze overeenkomst. (…)”. 
      
      
    
    
      3.17.
      
        Op 28 december 2020 heeft [eiseres] het volgende gemaild aan [betrokkene 2] en [betrokkene 3]:
        “Zoals telefonisch besproken nog even het volgende, ik heb hedenmorgen de advocaat een email gestuurd en wacht op antwoord van hem. Verder hebben we gesproken over de route met afspraken. De eigenaren en verkopend makelaar van het object zouden graag een indicatie van de datum van taxatie ontvangen om dit overeen te stemmen met onder andere de bewoners. Tevens verwacht men uiterlijk 10 januari 2021 een schriftelijke bieding waarin ook vermeld zal moeten worden of Dennenstaete B.V. het object (…) leeg of in verhuurde staat opgeleverd wil hebben. Na overeenstemming van de bieding zullen alle bescheiden die noodzakelijk zijn per ommegaande worden aangereikt.”
      
      
    
    
      3.18.
      
        Op dezelfde dag heeft de advocaat van Dennenstaete het volgende gemaild aan [eiseres]:
        “(…)
        De gehele NDA dient een vice versa te zijn en voor beiden partijen te gelden. Cliënten hebben er geen behoefte aan dat hun identiteit bekend wordt totdat er volledige overeenstemming is over de koop, verkoop en levering van het vastgoed.
        (…)
        Graag ontvang ik nog een kopie van de volmacht waaruit blijkt dat u gemachtigd bent om namens verkopers te handelen, dan wel aan te geven namens welke partij u handelt. Het is voor cliënten nog steeds niet duidelijk wat uw exacte positie is in deze kwestie.
        Tenslotte heeft u mij nog niet aangegeven wie partij Steengoed Vastgoed B.V. is die u noemt in uw “Route” (…)”
      
      
    
    
      3.19.
      
        [eiseres] heeft in reactie op die e-mail op 29 december 2020 onder meer geschreven: “Alvorens ik van Steengoed Vastgoed B.V. [betrokkene 5]  (Hij heeft de complete bevoegdheid en is de verkopend Makelaar in deze) toestemming krijg om te antwoorden op uw verzoek van wijzigingen et cetera, wil hij van u vernemen, wat de storende betekenis van (…) is.” 
      
      
        en: 
      
      
      
        “Steengoed blijft in ieder geval uitgaan van alle standpunten zoals door u verwoord in uw mailbericht van 24 december 2020 (…)”,
      
      
      
        maar heeft niet geantwoord op de vraag wat zijn exacte positie in deze kwestie was. 	
      
      
    
    
      3.20.
      Op 30 december 2020 hebben [betrokkene 2] en [betrokkene 3] [eiseres] telefonisch meegedeeld dat Dennenstaete de onderhandelingen over de NDA beëindigen en geen gebruik wensen te maken van de diensten van [eiseres].
      
    
    
      3.21.
      In maart 2023 is de onroerende zaak alsnog eigendom geworden van Dennenstaete. De koopprijs voor het onroerend goed bedroeg € 2.050.000,-.
      
    
    
      3.22.
      Op 9 oktober 2023 heeft [eiseres] een factuur aan Dennenstaete gestuurd voor een courtage van € 49.610,-, zijnde 2% van de aankoopprijs. Deze factuur is onbetaald gelaten.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
      4.1.
      
        [eiseres] vordert na vermindering van eis – kort gezegd – veroordeling van Dennenstaete tot betaling van € 49.610,- vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres] legt aan zijn vordering ten grondslag dat tussen hem en Dennenstaete een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen en dat hij ook bemiddelings-werkzaamheden heeft uitgevoerd. Dennenstaete heeft het onroerend goed uiteindelijk gekocht en daarom is zij volgens [eiseres] courtage verschuldigd.
      
    
    
      4.3.
      Dennenstaete voert verweer.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      5.1.
      
        [eiseres] stelt dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen op 7 december 2020 tijdens een bespreking waarbij naast [eiseres], [betrokkene 2] en [betrokkene 3] ook [betrokkene 6] en [betrokkene 5] aanwezig waren. Volgens [eiseres] heeft [eiseres] zich bij aanvang van het gesprek aan [betrokkene 2] en [betrokkene 3] uitdrukkelijk voorgesteld als (voorheen voor Ahold optredend) aankopend makelaar. Partijen hebben vervolgens gesproken over het onroerend goed en tegen het einde van het gesprek heeft [eiseres] melding gemaakt van het feit dat hij voor zijn rol in deze aankoopcourtage verlangde. [betrokkene 2] en [betrokkene 3] gaven niet met zoveel woorden te kennen dat zij hiermee instemden, maar hebben ook niet gezegd daar niet mee akkoord te zijn. Na de bespreking is Dennenstaete gebruik gaan maken van de diensten van [eiseres]. In de loop van december 2020 heeft Dennenstaete tal van stukken met betrekking tot het onroerend goed opgevraagd en die stukken zijn door [eiseres] verzameld en toegestuurd. Ook hebben partijen herhaaldelijk gesproken over een tussen hen te sluiten Non Disclosure Agreement (hierna: “NDA”) om geheimhouding van het verdere traject te waarborgen. Omdat partijen het niet eens konden worden over de exacte inhoud is uiteindelijk geen NDA tot stand gekomen en heeft Dennenstaete op 30 december 2020 aan [eiseres] laten weten dat zij verder geen gebruik wilde maken van de diensten van [eiseres]. 
      
    
    
      5.2.
      Dennenstaete betwist dat er op 7 december 2020 dan wel daarna een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen met [eiseres]. Volgens Dennenstaete is er tijdens die bespreking geen concreet aanbod tot het sluiten van een bemiddelings-overeenkomst door [eiseres] gedaan. Dennenstaete verkeerde – mede door het onder 3.7 weergeven whatsappbericht van [betrokkene 6] – in de veronderstelling dat [eiseres] optrad als verkoopmakelaar. Dennenstaete betwist dat [eiseres] in het gesprek heeft gezegd dat hij wilde optreden als aankoopmakelaar voor [eiseres] en er is ook niet gesproken over (de inhoud van) werkzaamheden die [eiseres] voor Dennenstaete zou uitvoeren. Voor zover er al sprake is geweest van een aanbod heeft Dennenstaete dat niet geaccepteerd. [eiseres] erkent dat in de dagvaarding zelf waar hij stelt dat Dennenstaete niet met zoveel woorden te kennen gaf dat zij met zijn rol als aankoopmakelaar instemde. Dennenstaete kende [eiseres] ook niet en zou nooit zomaar in zee gaan met een voor haar onbekende partij. Bovendien heeft Dennenstaete geen aankoopmakelaar nodig, omdat zij de aankoop van onroerend goed altijd zelf afhandelt. Dennenstaete betwist ook dat na het gesprek op 7 december 2020 een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen door gebruik te maken van diensten van [eiseres]. Het was Dennenstaete niet duidelijk wat de rol van [eiseres] was en zij ging ervan uit dat dat [eiseres] tijdens de onderhandelingen over de NDA handelde in hoedanigheid van vertegenwoordiger van de verkopende partij en vanuit die rol ook stukken doorstuurde aan Dennenstaete. 
      
    
    
      5.3.
      De belangrijkste vraag in deze zaak is of tussen [eiseres] en Dennenstaete een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. De rechtbank licht dat oordeel hieronder toe.
      
    
    
      5.4.
      Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). In het arrest van 21 december 2001 (ECLI:NL:HR:2001:AD5352) heeft de Hoge Raad overwogen dat het antwoord op de vraag of een overeenkomst is tot stand gekomen, afhankelijk is van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen. Een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst is echter pas als een aanbod aan te merken wanneer dat voorstel voldoende is bepaald. Dat betekent dat ten minste ten aanzien van de belangrijkste punten (de kern van de prestaties) in het voorstel duidelijk moeten zijn. Daarvan is hier geen sprake. Voor zover [eiseres] tijdens de bespreking op 7 december 2020 al duidelijk heeft gemaakt dat hij voor Dennenstaete wilde optreden als aankoopmakelaar en aankoopcourtage verlangde voor zijn rol – wat Dennenstaete betwist – is dat voorstel niet voldoende bepaald, omdat het de kern van de prestaties mist. De uitlatingen kunnen daarom niet als een aanbod worden aangemerkt. Het voorstel van [eiseres] kan hooguit worden opgevat als een uitnodiging om in onderhandeling te treden over nog nader af te stemmen werkzaamheden tegen een nog nader te bepalen courtage. Voor zover [eiseres] meent dat afspraken die hij eerder met Ahold heeft gehad doorwerken in relatie tot Dennenstaete en dat Dennenstaete duidelijk kenbaar had moeten maken dat zij de positie van Ahold in het traject niet wilde overnemen is dat onjuist. Dennenstaete is niet aan Ahold gelieerd en is niet gebonden aan eventuele afspraken tussen Ahold en [eiseres]. Dat zou alleen anders kunnen zijn als Dennenstaete zou hebben ingestemd met het overnemen van de positie van Ahold. Niet gesteld of gebleken is dat dat is gebeurd. Aan het horen van getuigen over de onderhandelingen met Ahold en wat [betrokkene 6] daarover zou hebben verteld aan Dennenstaete komt de rechtbank daarom niet toe. 
      
    
    
      5.5.
      Omdat geen sprake is geweest van een aanbod van [eiseres] als bedoeld in artikel 6:217 BW, is er geen bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen. De rechtbank overweegt nog dat ook als de uitlatingen van [eiseres] wel aangemerkt hadden kunnen worden als een aanbod, niet gebleken is dat Dennenstaete dat aanbod heeft aanvaard. In de dagvaarding en ook tijdens de zitting heeft [eiseres] daarover zelf al gezegd dat [betrokkene 2] en [betrokkene 3] tijdens het gesprek op 7 december 2020 niet met zoveel woorden hebben ingestemd met [eiseres] als aankoopmakelaar. Niet gesteld is dat uit andere uitlatingen of gedragingen van [betrokkene 2] en [betrokkene 3] tijdens het gesprek kan worden afgeleid dat zij met de rol van [eiseres] als aankoopmakelaar hebben ingestemd. Dat [betrokkene 2] en [betrokkene 3] niet zouden hebben aangegeven dat zij niet akkoord waren met het betalen van aankoopcourtage is daarvoor in ieder geval niet voldoende. 
      
    
    
      5.6.
      Ook uit de contacten tussen [eiseres] en Dennenstaete na de bespreking op 7 december 2020 kan niet worden afgeleid dat Dennenstaete (stilzwijgend) heeft ingestemd met een bemiddelingsovereenkomst door gebruik te maken van de diensten van [eiseres] als aankoopmakelaar. Weliswaar heeft [eiseres] enkele documenten toegestuurd en hebben partijen onderhandeld over een NDA, maar de rechtbank is het met Dennenstaete eens dat de rol van [eiseres] in dat traject onduidelijk was. Dennenstaete heeft onweersproken gesteld dat het gebruikelijk is dat een NDA wordt voorgelegd door de verkopend makelaar en zij daaruit dan ook niet heeft begrepen dat [eiseres] die NDA had opgesteld in hoedanigheid van aankoopmakelaar. Ook zijn in de door [eiseres] opgestelde concepten van de NDA een aantal opvallende bepalingen opgenomen die niet passen bij een rol als aankoopmakelaar, zoals een zeer hoge boete die Dennenstaete aan [eiseres] zou moeten betalen als zij zich niet aan de verplichtingen uit de NDA zou houden. Een dergelijk hoge boete ten behoeve van de eigen makelaar is niet logisch en [eiseres] heeft onvoldoende kunnen uitleggen waarom hij een dergelijke boete aan zijn eigen opdrachtgever zou willen opleggen. Met zijn concept NDA en correspondentie daarover heeft [eiseres] dan ook de indruk gewekt op te trekken met de verkopend makelaar en niet als aankopend makelaar van Dennenstaete te handelen. Dat Dennenstaete dat ook zo heeft opgevat, blijkt wel uit de door Dennenstaete opgestelde NDA waarin [eiseres] als vertegenwoordiger van de verkopers wordt genoemd (zie 3.12). Verder blijkt ook uit de e-mail van hun advocaat van 28 december 2020 (zie 3.18) dat de rol van [eiseres] voor Dennenstaete niet duidelijk is, maar dat zij er in ieder geval niet vanuit gaat dat [eiseres] als aankoopmakelaar voor haar optreedt. De advocaat vraagt [eiseres] in die e-mail immers om een volmacht waaruit blijkt dat [eiseres] namens de verkopers handelt dan wel aan te geven namens wie hij optreedt (zie 3.18). In reactie daarop heeft [eiseres] evenmin duidelijkheid verschaft: hij geeft geen antwoord op de vraag wat zijn eigen positie in deze kwestie is, terwijl het voor de hand had gelegen dat hij in die e-mail had geschreven dat hij als de aankoopmakelaar van Dennenstaete optrad (zie 3.19). Uit het doorsturen van enkele stukken aan Dennenstaete blijkt ook niet duidelijk dat [eiseres] dat doet als aankoopmakelaar. De e-mail van 11 december 2020 (zie 3.11) waarbij [eiseres] stukken aan Dennenstaete heeft doorgestuurd maakt niet duidelijk dat hij dat doet in de hoedanigheid van aankoopmakelaar. Niet ongebruikelijk is dat een verkopend makelaar dergelijke stukken toestuurt aan een potentiële koper. Nu Dennenstaete niet heeft hoeven begrijpen dat [eiseres] in het traject na de bespreking van 7 december 2020 handelde als aankoopmakelaar kan niet gezegd worden dat Dennenstaete door gebruik te maken van diensten van [eiseres] heeft ingestemd met zijn rol als aankoopmakelaar en daarmee met het sluiten van een bemiddelingsovereenkomst. 
      
    
    
      5.7.
      Er is dus geen bemiddelingsovereenkomst tussen [eiseres] en Dennenstaete tot stand is gekomen. Dennenstaete hoeft daarom ook geen courtage aan [eiseres] te betalen. De vordering van [eiseres] zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      5.8.
      
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Dennenstaete worden begroot op:
      - griffierecht                	€ 	2.889,00 
      - salaris advocaat          	€    	2.428,00 (2 punten × tarief IV)
      - nakosten                     	€        	178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal                        	€     	 5.495,00
      
    
    
      5.9.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      6.1.
      wijst de vordering af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 5.495,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiseres] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar bij vervroeging uitgesproken op 11 december 2024.
      
    
  
  
    type: 977