ECLI:NL:RBBRE:2006:AW2873, Rechtbank Breda, 19-04-2006, 125624 HAZA 03-1174
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2006-04-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Inhoudsindicatie: Financieringsclausule met ontbindende voorwaarde in koopovereenkomst woonboerderij. Kopers voldoen niet aan op hen rustende inspanningsverplichting. Alhoewel zonder meer niet van kopers mocht worden verwacht dat zij meerdere financieringsaanvragen deden, mochten verkopers in dit geval van kopers verwachten dat zij serieuze tweede financieringsaanvraag deden na het mislukken van een eerste financieringsaanvraag, met name omdat de brief van de door kopers benaderde bank nauwelijks informatie bevat over de gronden van afwijzing waardoor het voor verkopers redelijkerwijs onmogelijk was om te beoordelen of verdere inspanningen al dan niet tevergeefs zouden zijn. Niettemin succesvol beroep op ontbindende voorwaarde omdat aannemelijk dat kopers benodigde financiering niet zouden hebben verkregen als zij tweede financieringsaanvraag zouden hebben gedaan. Inspanningsverplichting gaat niet zo ver dat kopers gehouden zijn om hen toebehorende onroerende zaken ter verkrijging van financiering te verkopen.

125624 / HA ZA 03-1774	RECHTBANK BREDA
      Sector Handelsrecht
      19 april 2006	Enkelvoudige Kamer
      VONNIS
      in de zaak van:
      JOHANNES BREGMAN en RENSKE VAN SPLUNTER,
      wonende te Helvoirt,
      eisers bij dagvaarding van 13 oktober 2003,
      advocaat en procureur: mr. R.M. Poublon,
      tegen:
      ERICH BERNARDUS MARIA VAN ELDIK en ANTONIA CORNELIA MONKEL,
      wonende te Tilburg,
      gedaagden,
      advocaat en procureur: mr. R. Bressers.
      1. Het verdere verloop van het geding.
      Dit blijkt uit de volgende processtukken:
      ? het tussenvonnis van 9 februari 2005 en de daarin genoemde stukken;
      ? de akte van depot deskundigenbericht, waaruit blijkt dat de heer Th.G. Stienstra op 8 november 2005 een deskundigenbericht ter griffie van de rechtbank heeft gedeponeerd (depotnummer: 118/05);
      ? de conclusie na deskundigenbericht van Van Eldik c.s.;
      ? de antwoordconclusie na deskundigenbericht.
      2. De verdere beoordeling.
      2.1 Bij voornoemd tussenvonnis heeft de rechtbank een deskundigenbericht gelast omtrent de vraag – kort gezegd – of Van Eldik c.s. een hypothecaire lening van minimaal € 700.000,00 zouden hebben verkregen indien zij de daartoe ingevolge de koopovereenkomst benodigde inspanningen zouden hebben verricht.
      2.2 De deskundige heeft uiteengezet dat Van Eldik eigenaar c.q. aandeelhouder is van Van Eldik Beheer B.V. (houdstermaatschappij) die op haar beurt de aandelen bezit van Eldak B.V. (werkmaatschappij). Bij die werkmaatschappij is Van Eldik in loondienst. In het rapport is voorts vermeld dat Van Eldik c.s. in 2003 eigenaar waren van vier onroerende zaken aan de Lambert de Wijsstraat te Helvoirt, te weten een privé-woning, een daarachter gelegen bedrijfspand dat voor € 1.500,00 per maand “all in” werd verhuurd aan Eldak B.V. en twee andere woningen die voor € 920,00 en € 1.100,00 per maand werden verhuurd aan derden. Het rapport vermeldt de WOZ-waarde van de woningen en de omvang van de op de woningen rustende hypotheek. Voorts is vermeld dat Van Eldik c.s. eigenaar waren van een woning aan de Stationsstraat 51 te Helvoirt, welke woning voor de voorgenomen overdracht van de woonboerderij voor een bedrag van € 165.000,00 is verkocht. 
    
    
    De deskundige heeft op grond van deze gegevens geconcludeerd dat het niet aannemelijk is dat Van Eldik c.s. een hypothecaire lening van € 700.000,00 zouden hebben verkregen – kort gezegd – omdat het inkomen uit loondienst en de inkomsten uit verhuur ontoereikend waren om aan de door geldverstrekkende instanties gehanteerde normen voor toelaatbare financieringslasten te voldoen. Dit geldt te meer nu volgens de deskundige zowel Eldik Beheer B.V. als Eldak B.V. een negatief eigen vermogen hadden en het netto resultaat van Eldak B.V. over de afgelopen jaren negatief was, waardoor men vraagtekens kan plaatsen bij de continuïteit van het inkomen. De deskundige heeft daaraan toegevoegd dat de waarde van de onroerende zaken bij de bepaling van de maximale hypotheek geen rol spelen omdat primair wordt bezien of de lasten die voortvloeien uit de gevraagde financiering met het inkomen kunnen worden opgebracht.
    
    
      Volgens de deskundige verandert de voornoemde conclusie niet indien Van Eldik c.s. een geldverstrekkende instantie hadden gemeld dat zij voornemens waren om een of meerdere van de onroerende zaken te verkopen. Alleen als zij bereid zouden zijn geweest om de in eigendom toebehorende zaken te verkopen en de daarmee verkregen overwaarde te gebruiken voor de financiering van de woonboerderij zou een hypothecaire lening van € 700.000,00 mogelijk zijn geweest. Met die verkoop hadden Van Eldik c.s. dan echter minimaal € 375.000,00 moeten kunnen genereren, aldus de deskundige.
      2.3 Bregman c.s. hebben aangevoerd – kort gezegd – dat van Van Eldik c.s. mocht worden verwacht dat zij hun onroerende zaken zouden hebben verkocht en zouden hebben aangewend ter verkrijging van de benodigde financiering. Volgens Bregman c.s. zou het door de deskundige genoemde bedrag van € 375.000,00 zonder problemen bij verkoop zijn gegenereerd, met name nu de onroerende zaken, zoals ook de deskundige in zijn rapport aangeeft, ten opzichte van de genoemde WOZ-waarde behoorlijk in waarde zijn gestegen. Bovendien beschikten zij reeds over een bedrag van € 165.000,00 door de verkoop van de onroerende zaak aan de Stationsstraat te Helvoirt, aldus Bregman c.s.
      2.4 Deze stelling miskent dat de op Van Eldik c.s. ingevolge de koopovereenkomst rustende inspanningsverplichting in beginsel niet zo ver gaat dat van hen mocht worden verwacht dat zij een of meerdere van de aan hen toebehorende onroerende zaken zouden verkopen en de opbrengst daarvan zouden aanwenden voor de financiering van de woonboerderij. Dat Van Eldik c.s. ná het sluiten van de koopovereenkomst in het kader van de aanvraag bij Van Gestel & Van der Vleuten feitelijk hebben geprobeerd om op deze wijze de benodigde financiering te verkrijgen, is voor de uitleg van de overeenkomst niet relevant. Wat Bregman c.s. van de kopers mochten verwachten moet beoordeeld worden aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voor of bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben voorgedaan.
      2.5 Bregman c.s. hebben geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan een verder strekkende uitleg aan de financieringsclausule en de koopovereenkomst dient te worden gegeven. De gestelde mededeling van Van Eldik c.s. bij het aangaan van de koopovereenkomst, namelijk dat de financiering gelet op de eigendom van onroerend goed geen probleem zou zijn, is in dit verband onvoldoende. Immers is denkbaar dat dit onroerend goed, anders dan door verkoop, van belang kon zijn bij het verkrijgen van financiering, bijvoorbeeld door de daaruit te verkrijgen inkomsten uit verhuur of de vestiging van een recht van hypotheek daarop. Uit die mededeling volgt derhalve niet zonder meer dat Van Eldik c.s. de intentie hadden om dit onroerend goed te gelde te maken terwijl Bregman c.s. ook niet hebben gesteld dat zij deze mededeling aldus hebben opgevat. Als al uit de stellingen van Bregman c.s. dient te worden opgemaakt dat zij de voornoemde mededeling aldus hebben opgevat, zijn deze stellingen naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd en dient daaraan om die reden te worden voorbijgegaan. Immers valt dan zonder nadere toelichting – die ontbreekt – niet te verklaren waarom partijen, mede gelet op de tijd die met de verkoop van onroerende zaken in het algemeen is gemoeid, hierover bij het sluiten van de koopovereenkomst geen nadere afspraken hebben gemaakt.       
      2.6 Gelet op het voorgaande en gelet op de conclusies van de deskundige, die de rechtbank overneemt en tot de hare maakt, is niet aannemelijk dat Van Eldik c.s een hypothecaire lening van (minimaal) € 700.000,00 hadden verkregen indien zij de daartoe ingevolge de koopovereenkomst benodigde inspanningen zouden hebben verricht. Waar Bregman c.s. een strengere bewijsmaatstaf voorstaan door te eisen dat Van Eldik c.s. “onomstotelijk” aantonen dat zij met “alle mogelijke” inspanningen nimmer financiering zouden hebben verkregen, volgt die niet uit de koopovereenkomst en is dit onjuist.
      2.7 Bregman c.s. hebben tenslotte nog naar voren gebracht dat Van Eldik c.s. voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst wisten of behoorden te weten dat zij de vereiste financiering niet zouden verkrijgen. Deze stelling gaat er echter ten onrechte van uit dat Van Eldik c.s. slechts hun inkomen ter toetsing van hun aanvraag bij een geldverstrekkende instantie konden aanbieden. Waar Van Eldik c.s. daarnaast beschikten over onroerende zaken, inkomsten uit verhuur en een eigen bedrijf, diende het voor Van Eldik c.s. niet zonder meer duidelijk te zijn dat zij de benodigde financiering niet zouden verkrijgen. Juist indien er meer ter toetsing voorligt dan slechts een inkomen is het vaak niet zonder meer duidelijk of en tot welk bedrag financiële instellingen bereid zijn om een hypothecaire lening te verstrekken. Het is vanwege deze onzekerheid dat het gebruikelijk is om in een koopovereenkomst als de onderhavige een financieringsclausule op te nemen. De stelling van Bregman c.s. moet dan ook worden verworpen.
      2.8 Het voorgaande brengt mee dat Van Eldik c.s. zich met succes op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst hebben beroepen, ook al hebben zij niet aan de daaruit voortvloeiende inspanningsverplichting voldaan. Mitsdien zijn zij de in de koopovereenkomst genoemde boete niet verschuldigd geworden en dient de vordering van Bregman c.s. te worden afgewezen.
      2.9 Bregman c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.
      3. De beslissing.
      De rechtbank:
      wijst de vorderingen van eisers af;
      veroordeelt eisers in de kosten van het geding, deze voor zover aan de zijde van gedaagden gevallen tot op heden begroot op € 4.646,52, waarvan € 3.129,00 aan procureurssalaris.
      Dit vonnis is gewezen door mr. Louwerse en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 19 april 2006.