ECLI:NL:GHARL:2023:9449, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-11-2023, 22/2288
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    
    
      nummer BK-ARN 22/2288
      uitspraakdatum: 7 november 2023
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 28 oktober 2022, nummer LEE 21/2293, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1162 te [woonplaats]  (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 120.000. 
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 28 oktober 2022 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2023 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. C. Atema, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] .
    
    
      1.6
      Na de zitting heeft het Hof een nader stuk, gedagtekend 14 september 2023, ontvangen van belanghebbende. Dit stuk is aangehecht aan deze uitspraak. Het Hof heeft van de inhoud daarvan kennis genomen, maar er geen aanleiding in gezien het onderzoek te heropenen, aangezien de inhoud van de brief door de gemachtigde van belanghebbende ook reeds mondeling ter zitting is besproken. De heffingsambtenaar heeft een afschrift van het stuk ontvangen.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit omstreeks 1930 met een inhoud van 365 m³ en met een aanbouw van 26 m². De totale kaveloppervlakte bedraagt 250 m². 
      
    
    
      2.2
      Belanghebbende heeft het recht van opstal op de onroerende zaak.
      
    
    
      2.3
      Het perceel is gelegen op een dijk die als zodanig in beheer is bij het Wetterskip Fryslân (het Waterschap)
      
    
    
      2.4
      De heffingsambtenaar heeft vanwege het feit dat een gedeelte van de onroerende zaak een waterverdedigingswerk is, bij de bepaling van de waarde - op grond van de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken, zoals bepaald in artikel 18, vierde lid,  van de Wet WOZjo. artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) - een deel van het perceel van 168 m² (een bedrag van € 19.236) buiten aanmerking gelaten. De heffingsambtenaar is bij de waardering van de grond onder de woning uitgegaan van een oppervlakte daarvan van 82 m².
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag wat de invloed van de grond onder de woning is.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 111.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 120.000  en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. 
      
    
    
      3.5
      Naar aanleiding van de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 juni 2022,  ECLI:NL:GHARL:2022:5100, heeft belanghebbende in eerste aanleg haar stelling dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2
      De bewijslast dat de waarden van de onroerende zaak niet te hoog zijn vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      4.3
      Ter onderbouwing van de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar gewezen op een in eerste aanleg overgelegd taxatierapport van 22 november 2021 van taxateur [naam2] , WOZ-taxateur, die de onroerende zaak op 28 mei 2021 inpandig heeft opgenomen en waarin de waarde is bepaald op € 120.000. De taxateur heeft in zijn rapport de WOZ-waarde van de onroerende zaak onderbouwd met vier vrijstaande vergelijkingswoningen, te weten [adres1] nummer 1080 (verkocht op 1 oktober 2019 voor € 150.000), [adres1] 994 (verkocht op 2 oktober 2019 voor € 179.500) en [adres1] 1162 (de woning van belanghebbende, verkocht op 16 augustus 2019 voor € 137.500), alle gelegen te [woonplaats] , en [adres1] 36 te [plaats1] (verkocht op 25 februari 2020 voor € 175.000).
      
    
    
      4.4
      In het onderhavige geval is, blijkens de uitspraak van de Rechtbank, tussen partijen de vastgestelde waarde van de opstal ad € 110.962 en de juistheid van de grondstaffel niet meer in geschil. Het geschil in hoger beroep is, naar het Hof begrijpt, beperkt tot de toepassing van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling , en meer specifiek tot de invloed daarvan op de grond onder de woning.
      
    
    
      4.5
      Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling , wordt bij de bepaling van de waarde de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning buiten aanmerking gelaten (hierna: de waarderingsuitzondering). Het begrip ‘dienen als woning’ in de zin van de waarderingsuitzondering omvat niet de omliggende grond bij de woning (vgl. HR 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364). 
      
    
    
      4.6
      Partijen houdt verdeeld of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de waarderingsuitzondering. Meer in het bijzonder verschillen partijen van mening over het antwoord op de vraag voor welk bedrag de grond onder de woning in aanmerking genomen moet worden. Belanghebbende heeft hierover in de loop van de procedure het standpunt ingenomen dat de grond op nihil gewaardeerd moet worden. 
      
    
    
      4.7
      Het Hof stelt voorop dat, gelet op de tekst van de waarderingsuitzondering, de delen van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die dienen als woning buiten aanmerking gelaten moeten worden. 
      
    
    
      4.8
      De heffingsambtenaar is van mening dat zijn berekeningsmethode juist is en dat de waarde van 82 m² grond onder de woning, inclusief de aanbouw, niet onder de waarderingsvrijstelling valt en derhalve moet worden meegenomen in de WOZ-waarde. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende aangegeven dat de oppervlakte van de grond onder de woning van 82 m² niet meer in geschil. 
      
    
    
      4.9
      
        Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat de verkoop van dijkgrond, i.c. de grond onder de woning, gelet op de taken en verplichtingen van het Wetterskip, voor praktisch onmogelijk moet worden gehouden. Daartoe heeft zij onder meer aangevoerd dat, als de volle en
        onbezwaarde eigendom van de ondergrond van de dijkwoning aan een particulier kan en mag worden overgedragen, er geen sprake van een marktwaarde. In dat verband heeft belanghebbende gewezen op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Het toekennen van enige waarde aan de grond "onder delen van zodanige werken die dienen als woning" moet, volgens belanghebbende daarom voor onjuist en strijdig met de wet worden geacht. Zij stelt dat de waarde van de grond onder de woning op nihil moet worden gesteld.
      
      
    
    
      4.10
      Het Hof stelt voorop dat uit de stukken van het geding blijkt dat belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een recht van opstal heeft. Zij is derhalve zakelijk gerechtigde. Op grond van het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Op grond van deze wettelijke fictie is de omstandigheid dat belanghebbende niet de volle eigendom van de grond heeft derhalve niet van belang. 
      
    
    
      4.11
      Zoals de Rechtbank met juistheid heeft overwogen, maakt de grond onder de woning onderdeel uit van de woning. Daaraan kan, naar het oordeel van het Hof, een op basis van de grondstaffel berekend gedeelte van de waarde van het perceel worden toegerekend. Overigens merkt het Hof op dat ook de opgevoerde referentie-objecten dijkwoningen zijn, zodat met een eventuele waardedruk, wat daarvan ook zij, reeds rekening is gehouden. 
      
    
    
      4.12
      Indien en voor zover belanghebbende in hoger beroep heeft willen stellen dat de heffingsambtenaar bij zijn waardering de grondstaffel niet juist heeft toegepast, heeft zij dienaangaande onvoldoende gesteld. Ook uit de stukken van het geding blijkt niet dat de heffingsambtenaar de grondstaffel onjuist heeft toegepast. 
      
    
    
      4.13
      Het Hof onderschrijft, gelet op het vorenoverwogene, het oordeel van de Rechtbank dat de heffingsambtenaar met de door hem in zijn taxatierapport genoemde referentieobjecten, waarbij bij alle woningen sprake is van de waarderingsuitzondering omdat ze op een waterverdedigingswerk, een dijk, zijn gelegen, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de beschikte waarde niet te hoog is bepaald, daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende de onroerende zaak zelf op 16 augustus 2019 heeft aangekocht voor € 137.500 Het is reeds daarom dat dit, dichtbij de waardepeildatum, gerealiseerde aankoopcijfer  de conclusie rechtvaardigt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.14
      Ten slotte heeft de gemachtigde van belanghebbende erop gewezen dat de grond onder de woning voor de toepassing van de Waterschapswet wel buiten aanmerking gelaten wordt, en dat deze wet een lex specialis vormt ten opzichte van de Wet WOZ. Wat daar ook van zij, naar het oordeel van het Hof, vormt de Waterschapswet slechts een lex specialis bij de toepassing van die wet en niet in het onderhavige geval, waarin uitsluitend de waardevaststelling op grond van de Wet WOZ in geschil is. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 november 2023.
    
    
    
    
      De griffier,					De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (H. de Jong)					(P. van der Wal)
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 8 november 2023.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.