ECLI:NL:RBROT:2023:11570, Rechtbank Rotterdam, 24-11-2023, 10602763 CV EXPL 23-19736
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-11-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Woningruil toegewezen. Belang van huurder weegt zwaarder dan dat van verhuurder. Bij woningruil is geen sprake van een nieuwe toewijzing/nieuwe huurovereenkomst, daarom zijn de regels over passend toewijzen niet van toepassing en kan de huurprijs niet worden aangepast. Zie ook 10602708 CV EXPL 23-19732.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 10602763 CV EXPL 23-19736





datum uitspraak: 24 november 2023 (bij vervroeging)






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van






[verzoeker01]

,


woonplaats: [woonplaats01] ,


eiser,


gemachtigde: mr. H.J. van Smaalen,





tegen






Stichting Hef Wonen

,


vestigingsplaats: Rotterdam,


gedaagde,


gemachtigde: mr. M.S.H.M. van Woerkom.





De partijen worden hierna ‘ [verzoeker01] ’ en ‘Hef Wonen’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 29 juni 2023, met bijlagen;




het antwoord, met bijlage;




de akte overlegging producties van [verzoeker01] , met bijlagen.







1.2.


Op 31 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was aanwezig [verzoeker01] , vergezeld door zijn echtgenote en bijgestaan door de gemachtigde. Namens Hef Wonen was aanwezig [naam01] (verhuurmakelaar), bijgestaan door de gemachtigde.





1.3.


Tegelijk met de mondelinge behandeling in deze zaak heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in de zaak van [naam02] tegen Stichting Woonbron (zaaknummer 10602708 CV EXPL 23-19732).







2

De beoordeling





Waar gaat deze zaak over?






2.1.


[verzoeker01] vordert in deze procedure dat hij wordt gemachtigd om [naam02] in zijn plaats te stellen als huurder van de woning die hij nu van Hef Wonen huurt. [naam02] vordert tegelijkertijd in haar procedure tegen Woonbron een machtiging om [verzoeker01] in haar plaats te stellen als huurder van de woning die zij van Woonbron huurt.





2.2.


[verzoeker01] woont in een appartement aan de [adres01] . Hij woont daar met zijn vrouw en twee minderjarige kinderen, een zoon van 11 en een dochter van 8. Hij huurt zijn woning van Hef Wonen. Hij betaalt daarvoor een huurprijs van € 575,03 per maand. Dit is de huurprijs sinds 1 juli 2023, nadat deze op grond van zijn inkomen (een bijstandsuitkering) is verlaagd.





2.3.


[naam02] woont in een eengezinswoning aan de [adres02] in [plaats01] . Zij woont daar samen met haar meerderjarige, schoolgaande zoon. Zij heeft ook nog dochters, die eigen woonruimte hebben. [naam02] huurt haar woning van Woonbron. Zij betaalt daarvoor een huurprijs van € 575,03 per maand. Dit is de huurprijs sinds 1 juli 2023, nadat deze op grond van haar inkomen (een bijstandsuitkering) is verlaagd.





2.4.


[verzoeker01] en [naam02] willen van woonruimte ruilen. Zij hebben hun verhuurders gevraagd om daarmee akkoord te gaan, maar beide verhuurders hebben dit geweigerd. Daarom zijn [verzoeker01] en [naam02] ieder een procedure tegen hun verhuurder begonnen, omdat zij de woningruil (op grond van artikel 7:270 BW) willen afdwingen.





Het juridisch kader







2.5.


Lid 2 van artikel 7:270 BW bepaalt dat de kantonrechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval. Hij kan de vordering van [verzoeker01] echter alleen toewijzen, als [verzoeker01] een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft. De kantonrechter moet de vordering afwijzen, als [naam02] vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Uit lid 1 van ditzelfde artikel volgt dat zo nodig een huisvestingsvergunning moet worden overgelegd.





2.6.


Woningruil betekent een indeplaatsstelling. De nieuwe huurder neemt de bestaande huurovereenkomst van de oorspronkelijke huurder over, met alle rechten en plichten die daarbij horen. Omdat sprake is van een contractoverneming en niet van een nieuwe overeenkomst, zijn de regels over (passend) toewijzen die corporaties bij nieuwe overeenkomsten moeten hanteren niet van toepassing. Ook is er geen grondslag voor het aanpassen van de huurprijs op het moment van de ruil; die blijft ongewijzigd.





De huisvestingsvergunning







2.7.


Hef Wonen heeft zich op het standpunt gesteld dat [naam02] over een huisvestingsvergunning moet beschikken om de woning van [verzoeker01] in gebruik te mogen nemen. [verzoeker01] heeft dat gemotiveerd betwist en verwezen naar de postcodechecker van de gemeente [plaats01] . De [straatnaam01] komt inderdaad niet op de lijst voor van straten waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is. Deze voorwaarde is daarom niet van toepassing.





Zwaarwichtig belang van [verzoeker01]







2.8.


De kantonrechter oordeelt dat [verzoeker01] een zwaarwichtig belang bij de woningruil heeft. Vast staat dat [verzoeker01] nu in een kleine woning woont met maar twee slaapkamers. Hij heeft twee minderjarige kinderen, een zoon en een dochter. De zoon is op een leeftijd gekomen dat het niet meer wenselijk is dat hij met de dochter een slaapkamer deelt. Bovendien heeft vooral de dochter behoefte aan meer buitenruimte. Ook wil [verzoeker01] de kinderen naar een school in de directe omgeving van de [straatnaam02] sturen. De school heeft bevestigd dat er plaats is voor de kinderen, zodat zij meteen kunnen beginnen als [verzoeker01] dat zou willen.





2.9.


De kantonrechter vindt de behoefte aan een extra slaapkamer voor de kinderen van [verzoeker01] op zichzelf al een voldoende zwaarwichtig belang bij de gevorderde woningruil. Zelfs als het zo is dat veel gezinnen zich in eenzelfde situatie bevinden, dan betekent dit nog niet dat dat wenselijk is. Twee kinderen, waarvan één in de puberleeftijd, die een kamer van 6m² moeten delen, is een situatie die [verzoeker01] terecht wil veranderen. Ook de behoefte aan meer buitenruimte voor (een van) de kinderen draagt bij aan het zwaarwichtig belang, net als de wens om ze naar een andere school te sturen. Het is niet nodig dat de huidige situatie onhoudbaar is, een goede reden om die situatie te willen veranderen kan ook voldoende zijn. In dit geval vindt de kantonrechter dat daarvan sprake is.





De financiële waarborg van [naam02]







2.10.


Vast staat dat het inkomen van [naam02] (vrijwel) gelijk is aan dat van [verzoeker01] . Zij hebben beiden een bijstandsuitkering. De huur van de huidige woning van [naam02] is gelijk aan de huur die [verzoeker01] betaalt. Zoals hiervoor onder 2.6 is overwogen, wordt in geval van woningruil de huurprijs niet aangepast. [naam02] zal dus ook na de ruil hetzelfde bedrag aan huur blijven betalen. Niet gebleken is dat [naam02] de huur van haar huidige woning niet kan betalen. Daarom staat (voldoende) vast dat zij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor nakoming van de huurovereenkomst.





De belangen van Hef Wonen







2.11.


De financiële argumenten van Hef Wonen spelen geen rol. Dat zij bij een normale mutatie – als de woning niet zou worden verkocht – een hogere huurprijs voor het gehuurde zou kunnen vragen, althans dat zij de huur wil ‘harmoniseren’, is niet relevant. Er is in dit geval geen sprake van een normale mutatie. Ook is geen sprake van een situatie waarin [naam02] gaat profiteren van de lage huurprijs van het gehuurde. Voor beide huurders is de huurprijs van hun huidige woning immers per 1 juli 2023 verlaagd op grond van hun inkomen. Zij betalen allebei het minimumbedrag van € 575,03. Voor Hef Wonen verandert er dus niets behalve de persoon van de huurder.





2.12.


Hef Wonen heeft er ook op gewezen dat op deze manier het woningtoewijsstelsel wordt doorbroken. Ook dat is geen reden om de belangen van Woonbron Hef Wonen te laten weten dan die van [verzoeker01] . Woningruil gaat inderdaad buiten het normale systeem van woningtoewijzing om. Als dit argument van [verzoeker01] zou worden gevolgd, zou dat betekenen dat een vordering tot woningruil nooit toewijsbaar is als de verhuurder een corporatie is. Uit niets blijkt dat de wetgever heeft bedoeld voor corporaties een uitzondering te maken.





Conclusie: vordering toewijsbaar







2.13.


Uit het voorgaande volgt dat sprake is van een zwaarwichtig belang van [verzoeker01] en dat het belang van Hef Wonen niet tegen dat zwaarwichtig belang opweegt. [naam02] biedt voldoende financiële waarborg. De vordering van [verzoeker01] is daarom toewijsbaar.





Proceskosten







2.14.


Hef Wonen krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [verzoeker01] tot vandaag vast op € 129,14 aan dagvaardingskosten, € 86,- aan griffierecht en € 464,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 232,-). Dit is totaal € 679,14. Voor kosten die [verzoeker01] maakt na deze uitspraak moet Hef Wonen een bedrag betalen van € 116,- (1/2 punt × € 232,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist.






Uitvoerbaarheid bij voorraad







2.15.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


machtigt [verzoeker01] om [naam02] in zijn plaats als huurder te stellen van de door hem van Hef Wonen gehuurde woning aan de [adres01] in [plaats01] ;





3.2.


veroordeelt Hef Wonen in de proceskosten, die aan de kant van [verzoeker01] tot vandaag worden vastgesteld op € 679,14;





3.3.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;





3.4.


wijst al het andere af.




Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.


51909






Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853