ECLI:NL:GHARL:2016:7883, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-10-2016, 15/00922
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-10-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Heffingsambtenaar slaagt in bewijslevering van de vastgestelde WOZ waarde van een woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 15/00922
      uitspraakdatum: 4 oktober 2016
    
    
    
      
        Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 4 juni 2015, nummer LEE 14/151, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Grootegast (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 7 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 293.000. 
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 4 juni 2015 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. 
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2016 te Leeuwarden. Gelijktijdig heeft het onderzoek plaatsgevonden van het hoger beroep van [A] , kenmerk 15-00923. Daarbij zijn verschenen namens belanghebbende de gemachtigde [B] , bijgestaan door [C] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar is verschenen [D] , bijgestaan door [E] , taxateur, en [F] . 
      
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten 
    
    
      2.1
      De onroerende zaak aan de [a-straat] 7 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1999 gebouwde vrijstaande woning met een garage en een tuinhuis/blokhut. De inhoud van de woning is 495 m³. De kaveloppervlakte is 1.328 m².
      
    
    
      2.2
      Met betrekking tot de onroerende zaak is namens de heffingsambtenaar in hoger beroep een taxatierapport met dagtekening 18 september 2015 opgesteld door de taxateur [E] , die de onroerende zaak op 2 mei 2013 heeft bezocht. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 321.000. De grond is in dit kader gewaardeerd op € 76 per m² en de inhoud op € 382 per m³. Het onderhoud van het dak, de gevels, de kozijnen en het schilderwerk buiten en binnen wordt als goed omschreven. In de bijbehorende matrix zijn de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau als gemiddeld gewaardeerd, met uitzondering van de garage, waarvan de kwaliteit als goed is omschreven. Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:
      
      
         [b-straat] 23 te [G] (bouwjaar 1995, inhoud woning 570 m³, kaveloppervlakte 720 m²) verkocht op 17 februari 2011 voor € 290.000. De grond is gewaardeerd op € 107 per m² en de inhoud op € 352 per m3. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld gewaardeerd; 
      
      
      
         [c-straat] 46 te [G] (bouwjaar 2006, inhoud woning 600 m³, kaveloppervlakte 864 m²) verkocht op 27 april 2012 voor € 350.000. De grond is gewaardeerd op € 102 per m² en de inhoud op € 350 per m³. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld gewaardeerd, met uitzondering van de garage, waarvan de kwaliteit en het voorzieningenniveau als zeer goed is gewaardeerd en de uitstraling en de doelmatigheid als goed; 
      
      
      
         [d-straat] 21B te [H] (bouwjaar 1993, inhoud woning 370 m³, kaveloppervlakte 537 m²) verkocht op 15 juni 2012 voor € 255.000. De grond is gewaardeerd op € 120 per m² en de inhoud op € 447 per m³ voor de woning. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld gewaardeerd. 
      
      
    
    
      2.3
      In beroep heeft de heffingsambtenaar ook een door [E] opgemaakt taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport met dagtekening 25 februari 2014 concludeert tot een waarde van € 294.000 per de waardepeildatum. Het verschil met het in hoger beroep overgelegde rapport is de waarde van de inhoud van de onroerende zaak, te weten € 316 per m³. De onderbouwende marktgegevens en de daarvan getaxeerde waarden zijn hetzelfde. Aan het in hoger beroep overgelegde taxatierapport zijn wat betreft de waardering van de bijgebouwen kengetallen van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen van 1 mei 2012 toegevoegd. Ook is in het in appel overgelegde taxatierapport een nadere onderbouwing van de grondwaarde gegeven.
      
    
    
      2.4
      Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van de hand van [C] ( [I] makelaardij o.z.) met dagtekening 8 juli 2013, waarin de onroerende zaak wordt getaxeerd op € 260.000. Ten aanzien van de omgeving wordt gesteld dat sprake is van een goede woonstand aan een rustige weg aan de rand van het dorp. In het rapport worden ter onderbouwing van de waarde drie vergelijkingsobjecten genoemd. Eén daarvan is [a-straat] 34 te [Z] , verkocht voor € 260.000 op 4 september 2009. Een ander vergelijkingsobject is [d-straat] 21B te [H] , dat ook door de taxateur van de heffingsambtenaar wordt gebruikt.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van € 260.000. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat de bij de herleiding uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten gebruikte vierkantemeterprijzen voor de grond, de daaraan ontleende inhoudsprijzen en de forfaitair bepaalde waarden voor bijgebouwen niet zijn onderbouwd met objectieve toetsbare gegevens. Verder voert belanghebbende onder andere aan dat de waardering van de grond niet inzichtelijk is gemaakt. Ook is hij van mening dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
      
    
    
      4.2
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd moet worden beantwoord in het licht van hetgeen belanghebbende daarover naar voren heeft gebracht. 
      
    
    
      4.3
      Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde bescheiden en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking. De in de taxatierapporten van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn qua type woning, inhoud, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Eén daarvan ( [d-straat] 21B) is ook door de taxateur van belanghebbende gehanteerd. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit, alsmede met de verschillen tussen de bijgebouwen, heeft de heffingsambtenaar bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Ook blijkt uit controle met de overgelegde kengetallen van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen dat de in het in appel overgelegde taxatierapport aan de garage en het tuinhuis toegekende waarden niet te hoog zijn, ervan uitgaande dat kengetallen voor woningen hoger zijn dan kengetallen voor agrarische gebouwen. Bovendien houdt de heffingsambtenaar in de (nieuwe) matrix terecht rekening met de in beginsel optredende relatieve afname van de aan een inhoud van een woning toe te kennen waarde naarmate de inhoud toeneemt.
      
    
    
      4.4
      Met betrekking tot de waardering van de grond is in de in appel overgelegde nieuwe matrix opgenomen dat de nader aangedragen transactiegegevens van twee bouwkavels in 2014 en 2015 leiden tot een waarde van gemiddeld (afgerond) € 124 per m² bij een gemiddelde oppervlakte van 884 m² en € 24 voor de overige 444 m². Hieruit leidt het Hof af dat de door de taxateur van de heffingsambtenaar gehanteerde waarde van de grond van gemiddeld € 76 per m² per 1 januari 2012 gelet op een na 2012 dalende markt niet te hoog is. Mede gelet op de voor de eerder genoemde vergelijkingsobjecten gehanteerde waarde van de grond, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in kavelgrootte en ligging. Het Hof acht de waarde van de tot de onroerende zaak behorende grond voldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.5
      Het Hof overweegt naar aanleiding van belanghebbendes stellingen ter zake van de herleiding van de onderdelen van de onroerende zaak in de waardematrix uit objectieve marktgegevens, dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak als geheel doorslaggevend is en dat de gehanteerde methodiek, waarbij uit de transactiegegevens de respectieve onderdelen van de onroerende zaak worden herleid, van ondergeschikt belang is.
      
    
    
      4.6
      Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot de overlast van een school en de (stank)overlast van agrarische activiteiten herhaalt het Hof hetgeen de Rechtbank daarover heeft geoordeeld, namelijk dat belanghebbende onvoldoende heeft gesteld op grond waarvan geoordeeld moet worden dat de onroerende zaak meer overlast ondervindt van een school (of speeltuin) en van agrarische activiteiten dan de vergelijkingsobjecten. Daarbij wijst het Hof op de omschrijving van de ligging van de onroerende zaak in het taxatierapport van belanghebbende, die niet in overeenstemming is met de door belanghebbende gestelde overlast van de school.
      
    
    
      4.7
      De door de taxateur van belanghebbende genoemde verkoop van [a-straat] 34 te [Z] dateert uit 2009. Het Hof is van oordeel dat deze verkoop, anders dan die van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, zodanig ver van de peildatum is gerealiseerd dat deze voor de waardering van de Wet WOZ ter zijde moet worden gelegd.
      
    
    
      4.8
      Al hetgeen belanghebbende overigens aanvoert kan niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld, zodat het Hof zal oordelen als hierna vermeld. 
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 4 oktober 2016  in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (K. de Jong-Braaksma)
            
            
              (J.W. van Knobelsdorff)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 oktober 2016
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.