ECLI:NL:RBNNE:2023:3037, Rechtbank Noord-Nederland, 21-07-2023, C/18/222881 / KG ZA 23-89
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-07-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop onroerende zaak (het oude gemeentehuis in Bedum) door overheidslichaam (het Hogeland). Toepassing Didam-arrest. Gebondenheid aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel. Geen toepasselijkheid van het aanbestedingsrecht (waar veelal sprake is van inkoop van goederen) op een geval als het onderhavige (waar sprake is van de verkoop van een zaak). Verplichting voor overheidslichaam om mededingingsruimte en transparantie te bieden. In casu heeft de gemeente overeenkomstig de gegeven regels gehandeld.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
    
      Afdeling privaatrecht
      Locatie Groningen
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/18/222881 / KG ZA 23-89
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 21 juli 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING ROEMTE,
      gevestigd te Groningen,
      eiseres,
      advocaten mrs. J.S.C. Krijbolder en W.J.W. Engelhart,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE HET HOGELAND,
      zetelend te Winsum,
      gedaagde,
      advocaten mrs. V. Jasarevic en J. de Roos.
    
    
    
      Partijen zullen hierna Roemte en de gemeente genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding;
        
        
          de mondelinge behandeling van 7 juli 2023 waar namens Roemte verschenen zijn [naam A] en [naam B] , bijgestaan door hun advocaten; namens de gemeente zijn verschenen [naam C] en [naam D] bijgestaan door hun advocaten;
        
        
          de pleitnota van Roemte;
        
        
          de pleitnota van de gemeente.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        De gemeente is eigenaar van het voormalige gemeentehuis aan de Schoolstraat 1 te Bedum.
        In verband met het voornemen van de gemeente het gemeentehuis te verkopen heeft de gemeente een verkoopprocedure georganiseerd die is beschreven in de daartoe opgestelde verkoopleidraad.
      
      
    
    
      2.2.
      
        In de verkoopleidraad is onder het kopje ‘achtergrond’ het volgende vermeld:
        
          “Het voormalige gemeentehuis in Bedum is voor de gemeente Het Hogeland een belangrijke locatie vanwege de centrale ligging en de historische- en monumentale waarde. Het pand dient momenteel ook als trouwlocatie. De nieuwe invulling dient breed te worden gedragen door de inwoners van de gemeente. Om dit te bewerkstelligen heeft de gemeente een lijst opgesteld met planologisch gezien gewenste bestemmingen. Inwoners van Bedum hebben vervolgens hierop kunnen stemmen. Het resultaat hiervan maakt onderdeel uit van de gunningscriteria. De gunning zal op basis van Prijs Kwaliteit Verhouding tot stand komen (PKV).”
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        Verder is in de verkoopleidraad het volgende beschreven.
        De huidige bestemming van de locatie is ‘maatschappelijke doeleinden’. Naast de huidige bestemming staat de gemeente welwillend tegenover een aantal bestemmingen of een mix van bestemmingen. Het gehele proces dat doorlopen zal moeten worden om daadwerkelijk tot een bestemmingswijziging te komen, zal voor rekening en risico van de koper zijn.
        De nieuwe invulling dient breed gedragen te worden door de inwoners van de gemeente en om die reden heeft de gemeente een lijst opgesteld met gewenste bestemmingen. De inwoners van Bedum hebben kunnen stemmen op de bestemmingen die zij het meest wenselijk vinden. Het resultaat van deze stemming is een rangschikking van de bestemmingen. Deze rangschikking is opgenomen bij de gunningscriteria (kwaliteit) in par. 4.4 van de verkoopleidraad.
        Van alle mogelijke bestemmingen konden gegadigden met hun aanbieding onder meer punten scoren op:
      
      - Maatschappelijke doeleinden:	70
      - Bijeenkomstenfunctie:		40
      
    
    
      2.4.
      
        In de zogenaamde dataroom (die toegankelijk was voor alle gegadigden) is in de opgenomen lijst met bestemmingen een definitie gegeven van elke mogelijke bestemming.
        Voor zover thans van belang is de bestemming “maatschappelijke doeleinden” in de lijst van bestemmingen als volgt gedefinieerd:
        
          “educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en met eventueel ondergeschikte horeca”
          en is de bestemming “bijeenkomstenfunctie” als volgt gedefinieerd:
        
          “gebruiksfunctie voor het samenkomen van personen voor kunst, cultuur, godsdienst, communicatie, kinderopvang, het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse of het aanschouwen van sport. Onder deze kunnen bijvoorbeeld worden verstaan de kenmerkende ruimten van een congrescentrum, een kerk, een wijkgebouw, een bioscoop, een theater, een tentoonstellingsgebouw”.
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        In het biedingsformulier kon een gegadigde aangeven welke van de bestemmingen hij van plan was te realiseren. Daarbij werd per bestemming het aantal m2 bruto vloeroppervlak (bvo) aangegeven. Voor de bepaling van de score op kwaliteit berekende de gemeente op basis van het aantal opgegeven m2 bvo per bestemming het aantal behaalde punten. Daarvoor werd het percentage vastgesteld dat de desbetreffende bestemming zou beslaan van het volledige bvo dat de gegadigde aangaf voor die bestemming te willen gebruiken. Dat percentage werd daarna vermenigvuldigd met het aantal punten dat met die bestemming maximaal behaald kon worden.
        Daarnaast konden bonuspunten worden behaald. Zo konden gegadigden 5 bonuspunten behalen indien de locatie als trouwlocatie behouden zou blijven. Inschrijvers konden in hun biedingsformulier aanstrepen of de locatie wel of niet beschikbaar blijft als trouwlocatie.Het behaalde aantal punten per te realiseren bestemming plus eventuele bonuspunten maakte het totaalaantal behaalde punten op kwaliteit.
      
      
    
    
      2.6.
      De scoreberekening ter zake van de prijs heeft op de volgende wijze plaatsgevonden. Het hoogst geboden bedrag kreeg het maximale aantal van 30 punten. Om de scores van de overige inschrijvers te bepalen werd het gemiddelde van alle inschrijvingen berekend. Het gemiddelde bedrag werd vervolgens gedeeld door 30 (het maximale aantal punten). Dat resulteerde in een zogenaamd “puntbedrag”. Vervolgens werd de prijs van de betreffende bieding afgetrokken van de prijs van de hoogste bieding. Dit verschil tussen de biedingen werd gedeeld door het puntbedrag. Dit verschil werd aangeduid met het “puntverschil”. Het “puntverschil” werd afgetrokken van het maximaal aantal punten op prijs (te weten 30). Dat resulteerde in het aantal punten dat de gegadigde behaalde op het criterium prijs.
      
    
    
      2.7.
      Op 1 februari 2023 heeft de gemeente tijdig drie geldige biedingen ontvangen. Eén van de inschrijvers was Roemte: een lokale organisatie die sociale, culturele en maatschappelijke initiatieven helpt bij het vinden van passende huisvesting en bij het uitwerken van plannen.
      
    
    
      2.8.
      
        Op 23 mei 2023 heeft de gemeente (via de externe adviseur van de gemeente bij deze procedure, te weten de organisatie “De Rondmakers”) de gunningsbeslissing aan de inschrijvers gezonden waarin is medegedeeld dat Roemte als tweede van drie inschrijvers is geëindigd en dat zij de koop niet gegund krijgt.
        In die gunningsbeslissing heeft de gemeente, overeenkomstig de inhoud van de verkoopleidraad, een termijn van 7 dagen opgenomen waarbinnen inschrijvers een kort geding aanhangig konden maken indien zij zich niet konden verenigen met de uitslag van de procedure. De dagvaarding is binnen deze termijn uitgebracht.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De vordering van Roemte strekt ertoe:
      
      
        I. de gemeente te gebieden de voorgenomen gunning ten gunste van de winnaar in te trekken en ingetrokken te houden;
        II. de gemeente te gebieden om - voor zover zij nog wenst tot verkoop over te gaan - de bieding met een prijs van € 1,00 van de derde partij als manipulatief terzijde te leggen en een herbeoordeling van het gunningscriterium prijs uit te voeren bij de resterende biedingen (van Roemte en de winnaar);
        III. de gemeente te gebieden om - voor zover zij nog wenst tot verkoop over te gaan - de in het kader van verkoopprocedure ontvangen biedingen opnieuw te beoordelen, waarbij een gelijke behandeling van partijen wordt geborgd ten opzichte van de indeling van de trouwlocatie bij een bestemming (en daarmee corresponderende te verkrijgen punten) bij gunningscriterium kwaliteit;
        IV. de gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder een vergoeding voor nakosten, in geval van betekening van het vonnis te vermeerderen met de kosten daarvan, met bepaling dat wanneer deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis zijn voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening wettelijke rente verschuldigd is.
      
      
    
    
      3.2.
      De gemeente heeft verweer gevoerd.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      De door de gemeente voorgenomen koopovereenkomst ter zake van het voormalige gemeentehuis betreft een privaatrechtelijke transactie tussen de gemeente als eigenaar daarvan en de winnende inschrijver.
      
    
    
      4.2.
      In beginsel geldt voor dergelijke transacties contractsvrijheid, met dien verstande dat de transactie niet in strijd mag zijn met geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht. Zo bepaalt artikel 3:14 BW dat een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan iemand toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, welke normen zich uit hun aard richten tot de overheid. Dat betekent dat de overheid bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dat geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.
      
    
    
      4.3.
      De Hoge Raad heeft in het zogenaamde Didam-arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) (nadere) eisen geformuleerd ter zake van de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van aan een overheidslichaam toebehorende onroerende zaak. In dat arrest heeft de Hoge Raad daarover overwogen:
      
      
        
          “3.1.4. Uit het gelijkheidsbeginsel - dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen - vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
        
      
      
      
        3.1.5.
        
          Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.”.
        
        
        
          Door het volgen van de onderhavige verkoopprocedure heeft de gemeente de zojuist aangehaalde door de Hoge Raad aangegeven koers gevolgd.
        
        
      
    
    
      4.4.
      Kern van het geschil in dit kort geding is de vraag of de gemeente verdere uitvoering mag geven aan de verkoopprocedure, nadat bij brief van 23 mei 2023 door de gemeente aan Roemte is medegedeeld dat Roemte als tweede van drie inschrijvers is geëindigd en dat zij de koop niet gegund krijgt.
      
    
    
      4.5.
      
        Roemte kan zich niet verenigen met de uitslag. Het standpunt van Roemte stoelt op twee gronden.
        (-) Roemte meent dat haar bieding een onjuiste score toegekend heeft gekregen omdat er sprake is (geweest) van een bieding van € 1,00 die de beoordeling heeft gemanipuleerd. Die bieding is volgens Roemte ook irreëel en niet marktconform. Naar de stelling van Roemte had de gemeente die bieding daarom terzijde moeten leggen. Dit zou volgens Roemte, kort samengevat, ertoe leiden dat Roemte een hogere score zou krijgen op prijs en de winnende totaalscore zou verkrijgen.
        (-) Daarnaast heeft Roemte gesteld dat de beoordeling van de biedingen op het punt van kwaliteit niet juist is gedaan. De winnaar heeft de trouwfunctie van het gebouw bij het gunningscriterium kwaliteit niet laten meetellen bij de bestemming “bijeenkomstenfunctie” (zoals Roemte dat heeft gedaan), maar bij de bestemming “maatschappelijke doeleinden”. Daarmee is een beoordelingsongelijkheid ontstaan. Die ongelijkheid had de gemeente ongedaan moeten (laten) maken, alvorens de biedingen te beoordelen, aldus Roemte.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Ten aanzien van het standpunt van Roemte dat de derde bieding manipulatief, irreëel en/of niet marktconform is, overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
        Tussen partijen staat niet ter discussie dat de derde inschrijver met een bod van € 1,00 heeft ingeschreven. In de stukken die de gemeente heeft gebruikt ten behoeve van de onderhavige verkoopprocedure, zoals de verkoopleidraad, is niet vermeld dat een bod van € 1,00 verboden is en tot uitsluiting zou leiden. Ook voor het overige is niet uit die stukken af te leiden dat een eis is gesteld aan een bieding, zoals dat het bod reëel of marktconform zou moeten zijn. Er gold derhalve geen verbod om met een dergelijk laag bedrag in te schrijven.
        Reeds daarom kan de stelling van Roemte in dezen niet worden gevolgd. De gemeente had de bieding van € 1,00 van de derde partij dan ook niet terzijde behoeven te leggen. 
      
      
    
    
      4.7.
      
        Voor zover Roemte een parallel trekt met het aanbestedingsrecht gaat de voorzieningenrechter daaraan voorbij. Het aanbestedingsrecht is niet van toepassing op een verkoopprocedure zoals de onderhavige. In het aanbestedingsrecht is immers in de meeste gevallen sprake van de inkoop van diensten, goederen dan wel werken, terwijl het in de onderhavige procedure gaat om de verkoop van een onroerende zaak.
        De door Roemte in de dagvaarding en ter zitting genoemde jurisprudentie aangaande manipulatieve inschrijvingen is naar voorlopig oordeel dan ook niet - ook niet bij wijze van parallelwerking - van toepassing op het onderhavige geschil.
      
      
    
    
      4.8.
      Voor zover die parallel wel zou kunnen worden getrokken is in de door Roemte aangehaalde jurisprudentie sprake van een manipulatieve inschrijving als een inschrijving een vergelijking met andere inschrijvingen onmogelijk maakt en daardoor de mededinging belemmert dan wel als door die inschrijving reeds op voorhand vaststaat dat een inschrijver het werk niet daadwerkelijk voor de aangeboden prijs zal kunnen uitvoeren en de kosten op een andere manier bij de opdrachtgever zal willen neerleggen.Van beide gevallen is naar het oordeel van de voorzieningenrechter in de onderhavige situatie geen sprake, zodat niet kan worden gesproken van een manipulatieve inschrijving.
      
    
    
      4.9.
      Ten aanzien van de stelling van Roemte dat sprake zou zijn van een irreële of niet marktconforme prijs, herhaalt de voorzieningenrechter dat de gemeente in de stukken geen eisen heeft gesteld aan de hoogte van de aan te bieden prijzen.
      
    
    
      4.10.
      
        De stelling van Roemte dat zij (en derhalve, zo begrijpt de voorzieningenrechter die stelling, iedere inschrijver) mocht begrijpen dat het de bedoeling was van de gemeente dat reële prijzen zouden moeten worden geboden, is - mede in het licht van het hiervoor overwogene - niet nader onderbouwd. Uit par. 4.6 van de verkoopleidraad, waarin de gemeente zich het recht heeft voorbehouden om de verkoopprocedure te stoppen en niet tot verkoop over te gaan, volgt een dergelijke bedoeling in elk geval niet. De oplegnotitie behorende bij de consultatie voorgenomen besluit verkoop gemeentehuis, waar Roemte zich in dit verband ook op beroept, was niet in de dataroom opgenomen. Daaraan kan dan ook geen verdere betekenis worden verbonden.
        Ook de stelling van Roemte dat een bieding van € 1,00 door de gemeente nooit zou zijn aanvaard, is niet voldoende aannemelijk gemaakt en op de zitting door de gemeente gemotiveerd weersproken, zodat ook aan die stelling geen gevolg kan worden verbonden. Het betoog van Roemte dat sprake zou kunnen zijn geweest van een risico op ongeoorloofde staatssteun, wanneer de inschrijver met de bieding van € 1,00 als winnaar uit de bus zou zijn gekomen, behoeft geen bespreking. Deze situatie doet zich immers niet voor. Bovendien miskent Roemte dat het de gemeente op grond van de voorwaarden met betrekking tot het biedingsproces vrij staat om een bieding (definitief) niet te aanvaarden.
      
      
    
    
      4.11.
      De voorzieningenrechter is voorlopig van oordeel dat voor wat betreft de beoordeling op prijs ook geen sprake is geweest van handelen in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en/of het gelijkheidsbeginsel. In de onderhavige situatie, waarop het aanbestedingsrecht niet van toepassing is, heeft de gemeente ervoor mogen kiezen om de gegadigden vrij te laten in het bepalen van hun aanbod (prijs). Wat meespeelt is dat de gemeente als voorwaarde heeft gesteld dat het gehele proces dat doorlopen zal moeten worden om daadwerkelijk tot een bestemmingswijziging te komen, voor rekening en risico van de koper zijn. Het betoog van Roemte dat op de gemeente een onderzoekplicht naar een eventueel abnormaal lage inschrijfprijs rust, kan gelet hierop niet gevolgd worden. Dat door de gekozen prijsbeoordelingssystematiek biedingen invloed op elkaar hebben, maakt het voorgaande niet anders.
      
    
    
      4.12.
      Ten aanzien van het standpunt van Roemte dat sprake zou zijn van een beoordelingsongelijkheid bij de bestemmingen, overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
      
    
    
      4.13.
      
        In wezen komt de stelling van Roemte erop neer dat de trouwlocatie onder de bestemming “bijeenkomstenfunctie” zou moeten worden geschaard.
        De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat zoiets niet uit de stukken die aan de onderhavige verkoopprocedure ten grondslag hebben gelegen, kan worden opgemaakt. Integendeel, uit het derde voorbeeld in tabel 3 van par. 4.4, blijkt dat het (ook) mogelijk is om de trouwlocatie volledig onder “maatschappelijke doeleinden” te scharen. Roemte heeft haar stelling ook niet nader onderbouwd. Die stelling wordt dan ook reeds daarom verworpen.
        De gemeente heeft verder onweersproken aangevoerd dat Roemte in haar biedingsformulier niet heeft vermeld onder welke bestemming zij de trouwzaal heeft opgenomen, maar wel in de korte toelichting bij haar inschrijving heeft aangegeven dat de trouwzaal gebruikt kan worden als “bescheiden podium voor o.a. lezingen, muziek, toneel en debatten” en dat deze gebruiksfuncties vallen onder de definitie van “bijeenkomstenfunctie”. Dat betekent dat de gemeente naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter op goede gronden geen aanleiding heeft gezien daaromtrent nadere vragen te stellen.
      
      
    
    
      4.14.
      De voorzieningenrechter ziet dan ook niet in op grond waarvan Roemte van mening is dat van een ongelijke behandeling sprake is.
      
    
    
      4.15.
      
        Gelet op het vorenoverwogene worden de gevraagde voorzieningen afgewezen.
        Roemte zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
      
      - griffierecht	€ 	676,00
      - salaris advocaat		1.079,00
      Totaal	€ 	1.755,00
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Roemte in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.755,00;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Sanna en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2023.
      
    
  
  
    coll: js (319)