ECLI:NL:RBNHO:2021:7054, Rechtbank Noord-Holland, 21-07-2021, 8962230
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-07-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst bedrijfsruimte. Door eigendomsoverdracht eindigt de huurrelatie tussen partijen. Beroep op opschorting van de huur en verrekening met de waarborgsom, slaagt niet. Achterstallige huurindexering wordt toegewezen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 8962230 \ CV EXPL  21-102
      Uitspraakdatum: 21 juli 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiseres] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiseres
      verder te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. R.M. Berendsen
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] B.V. 
    
      gevestigd te [plaats] 
      
        2. [gedaagde sub 2] t.h.o.d.n. [handelsnaam]
      
      wonende [woonplaats]
      gedaagden 
      verder te noemen: [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en tezamen [gedaagde sub 1] c.s.
      gemachtigde: mr. M.W. Renzen
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft bij dagvaarding van 30 december 2020 een vordering tegen [gedaagde sub 1] c.s. ingesteld. [gedaagde sub 1] c.s. heeft op 10 maart 2021 schriftelijk geantwoord. 
    
    
      1.2.
      Op 25 juni 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft bij huurovereenkomsten van 31 oktober 2014 en van 20 juni 2016 aan [gedaagde sub 1] verhuurd een bedrijfsruimte gelegen aan [adres] [plaats] . 
    
    
      2.2.
      Tussen partijen is een met omzetbelasting belaste verhuur overeengekomen. De huurprijs bedraagt per 1 oktober 2019 € 3.374,50 per maand en per 1 januari 2020 € 3.853,82 per maand.
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde sub 1] heeft aan [eiseres] een waarborgsom van € 10.557,75 voldaan.
      
    
    
      2.4.
      
        Uit artikel 4.7.1 van de overeenkomsten volgt:
        
          “(…)
        
        
          De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
        
      
      
        
          
            de huurprijs; (…)
          
        
        
          
            de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting indien partijen een met omzetbelasting belaste verhuur zijn overeengekomen;
          
        
        
          
            (…) de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting.
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op de huurovereenkomst van 31 oktober 2014 zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (ROZ-model 11 juli 2003) (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. 
    
    
      2.6.
      
        In de algemene bepalingen is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
        
          “(…)
        
      
    
    
      17.1
      
        
          In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen.
        
        
          De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      18.1
      
        De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.(…)
      
    
    
      18.2
      
        Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van 300,00 Euro per maand.”
      
      
    
    
      2.7.
      Bij akte van 4 augustus 2006 is [gedaagde sub 2] door contractsovername ex artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek (BW) huurder geworden van de aan [eiseres] toebehorende bedrijfsruimte aan [adres 2] [plaats] . 
    
    
      2.8.
      Tussen partijen is een met omzetbelasting belaste verhuur overeengekomen. 
      
    
    
      2.9.
      
        Uit artikel 4.1 van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 2] volgt:
        
          “De betalingsverplichting van huurder bestaat uit
      
      
        
          
            de huurprijs;
          
        
        
          
            de over deze huurprijs en deze vergoeding wettelijk verschuldigde omzetbelasting dan wel een daarmee overeenkomend bedrag als bedoeld onder 5.”
          
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        In artikel 4.2 van de huurovereenkomst staat onder meer:
        
          “(…)
        
        
          De huurprijs zal jaarlijks op 1 juni voor het eerst op 1 juni 1995, en zo vervolgens, worden verhoogd overeenkomstig artikel 4 van de algemene bepalingen.”
      
      
    
    
      2.11.
      
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW, ROZ-model 18 augustus 1994 van toepassing. Daarin is – voor zover van belang – bepaald: 
        
          “(…)
        
      
    
    
      14.1
      
        De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.(…)
      
    
    
      14.2
      
        Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van f 250,= per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.”
      
      
    
    
      2.12.
      Bij brief van 29 juli 2019 heeft de Rabobank aan [gedaagde sub 1] c.s. kennis gegeven van haar pandrecht op de huurpenningen en [gedaagde sub 1] c.s. daarbij opgeroepen om vanaf dat moment de huurpenningen aan haar als pandhouder te voldoen.
    
    
      2.13.
      
        [eiseres] heeft de eigendom van de aan [gedaagde sub 1] c.s. verhuurde bedrijfsruimten  verloren door executie door de Rabobank. Op 16 juni 2020 heeft de levering van het bedrijfspand plaatsgevonden aan [nieuwe eigenaar]
    
    
      2.14.
      
        In de brief van 23 november 2020 van [eiseres] aan [gedaagde sub 1] c.s. staat – voor zover hier relevant – het volgende: 
        
          “(…)
        
        
          Omstreeks 29 juli 2019 heeft u een bericht van de Rabobank ontvangen waarin zij aangegeven heeft dat de door u te betalen huur is verpand aan de Rabobank en dat u alleen bevrijdend aan de Rabobank kon betalen. Bijgaand treft u het bericht van de Rabobank aan waarin zij aangeeft dat deze verpanding is opgeheven en dat u nog niet betaalde huurpenningen bevrijdend aan ons kan voldoen.
        
        
          Het door u gehuurde object is op 12 juni 2020 door de Rabobank verkocht zodat u per de eerste van de daarop volgende maand de huur aan de nieuwe eigenaar zult moeten voldoen. Dit betekend dat u de huur tot en met de maand juni 2020 aan ons moet voldoen. (…)
        
      
      
    
    
      2.15.
      
        Uit de bij de brief van 23 november 2020 gevoegde brief van de Rabobank van 17 november 2020, geadresseerd aan “de voormalige huurder(s) van [eiseres]”, volgt onder meer:
        
          “(…)
        
        
          Hierbij informeren wij u dat Rabobank afziet van haar rechten onder haar pandrecht. Dat betekent dat Rabobank de achterstallige huurpenningen die u zo mogelijk nog verschuldigd bent, niet (meer) bij u zal incasseren en dat Rabobank daarvoor geen betaling (meer) in ontvangst zal nemen.
        
        
          (…)”
        
      
    
    
      2.16.
      
        Bij brief van 27 november 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde sub 1] als volgt gereageerd:
        
          “(…)
        
      
      
        1. Cliënte ontving uw brief met bijlagen van 23 november 2020.
      
      
        2. Cliënte betwist het door u genoemde bedrag. Echter, er speelt een andere kwestie. Cliënte kan op basis van de door u bijgevoegde brief van 17 november 2020, die niet aan cliënte zelf is gericht, in voldoende mate er op vertrouwen dat Rabobank daadwerkelijk haar pandrecht heeft prijsgegeven. Tot dat moment zal cliënte een beroep doen op de onzekerheidsexceptie uit de wet en aan niemand betalen.
      
      
        3. Binnen redelijke tijd nadat cliënte een aan haar gericht schrijven van Rabobank heeft gekregen – rechtstreeks en niet zonder uw tussenkomst – zal ik inhoudelijk reageren op de rest van uw schrijven.
      
      
        (…)”
      
      
    
    
      2.17.
      
        Uit de brief van 3 december 2020 van de gemachtigde van [eiseres] aan de gemachtigde van [gedaagde sub 1] volgt onder meer:
        
          “(…)
        
        
          Cliënte betwist dat uw cliënt de onzekerheidsexceptie toekomt; uw cliënte is immers reeds in verzuim en mijn cliënte hoeft niet meer na te komen. Als uw cliënte twijfelt aan de authenticiteit van de brief van de voormalig pandhoudster, de Rabobank, van 17 november 2020, dan ligt het voor de hand dat zij zelfstandig de authenticiteit verifieert door bij de afzender daarover navraag te doen. 
        
        
          (…)
        
        
          Cliënte maakt aanspraak op de boete ex artikel 18.2 en de kostenvergoeding ex artikel 17.1 van de toepasselijke algemene bepalingen. Deze laatste is billijkheidshalve bepaald overeenkomstig het consumententarief van de BIK, omdat dat gunstiger uitpakt voor uw cliënte en bedraagt € 1.076,33.
        
        
          De vordering van cliënte op uw cliënte bedraagt vandaag € 40.174,40. 
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      2.18.
      
        [gedaagde sub 2] heeft op 7 december 2020 een bedrag van € 1.160,15 aan [eiseres] voldaan.
    
    
      2.19.
      
        Bij brief van 15 december 2020 schrijft de gemachtigde van [eiseres] aan [gedaagde sub 2] :
        
          “(…)
        
        
          Op de brieven heeft u niet inhoudelijk gereageerd. Wel heeft cliënte van u op 7 december jl. een betaling ontvangen met als omschrijving het kenmerk van de factuur waarop de laatste servicekosten werden afgerekend “minus administratiekosten”.
        
        
          (…)
        
        
          Cliënte maakt aanspraak op de boete ex artikel 14.2 en de kostenvergoeding ex artikel 13 van de toepasselijke algemene bepalingen. Deze laatste is billijkheidshalve bepaald overeenkomstig het consumententarief van de BIK, omdat dat gunstiger uitpakt voor uw cliënte en bedraagt € 957,19.
        
        
          De vordering van cliënte op u bedraagt vandaag € 19.176,62.
        
        
          (…)”
        
      
    
    
      2.20.
      De gemachtigde van [eiseres] heeft [gedaagde sub 1] c.s. per e-mail van 21 december 2020 gesommeerd de vorderingen op uiterlijk 23 december 2020 te voldoen.
    
    
      2.21.
      Op 23 december 2020 heeft [gedaagde sub 1] een bedrag van € 12.121,33 aan [eiseres] voldaan. Bij de betalingsomschrijving staat: “Huur okt19 – mei20 van Juni 16/30deel. alles EX btw. Na ontv. BTW factuur betalen we BTW. Minus serv.kost. fact. 2 0120319 en Borg 10557,75.” 
    
    
      2.22.
      
        [gedaagde sub 2] heeft op 27 december 2020 een totaalbedrag van € 11.300,26 aan [eiseres] voldaan. Bij de betalingsomschrijvingen staat: “openstaande huur excl. BTW van hele maanden okt-’19 nov-’19 dec-‘19 jan-’20 feb-’20 mrt-’20 apr-’20 mei-’20 en een 12/30 deel van jun-’20.” en “Te weinig betaald op Factuurnr. 20120319”.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          
            [gedaagde sub 1] veroordeelt aan haar te betalen een bedrag van € 28.053,07, te vermeerderen met 2% contractuele boeterente per maand of een gedeelte van een maand met een minimum van € 300,00 per maand, althans de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2021 tot de dag waarop alles is voldaan;
        
        
          
            [gedaagde sub 2] veroordeelt aan haar te betalen een bedrag van € 9.832,44, te vermeerderen met 2% contractuele boeterente per maand of een gedeelte van een maand met een minimum van € 113,44 per maand, althans de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2021 tot de dag waarop alles is voldaan;
        
        
          
            [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten en in de nakosten.
        
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan deze vorderingen ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde sub 1] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit de tot 16 juni 2020 geldende huurovereenkomsten. Ondanks de kennisgeving in november 2020 van [eiseres] dat weer bevrijdend aan haar kon worden betaald en ondanks sommaties daartoe, heeft [gedaagde sub 1] c.s. geweigerd de (volledige) huurpenningen over de maanden oktober 2020 tot en met juni 2021 te betalen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft een betalingsachterstand laten ontstaan en daarover zijn ook de contractuele (boete)rente en de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. 
    
    
      3.3.
      
        [eiseres] maakt ten aanzien van [gedaagde sub 2] bovendien aanspraak op de in artikel 4.2 van de huurovereenkomst overeengekomen indexeringen. Deze zijn vanaf juni 2017 niet doorgevoerd maar zijn wel door [gedaagde sub 2] verschuldigd.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. betwist de vordering (gedeeltelijk) en voert – samengevat – aan dat zij de verschuldigde huurpenningen niet aan de Rabobank heeft betaald, omdat de Rabobank heeft geweigerd daarvoor facturen te versturen. Zonder deze facturen is het voor [gedaagde sub 1] c.s. niet mogelijk de btw die in de huur is begrepen bij de fiscus in vooraftrek te nemen. Verder wilde zij, na de kennisgeving in november 2020, zeker weten dat de Rabobank afstand had gedaan van haar pandrecht zodat zij de huur bevrijdend aan [eiseres] kon gaan voldoen. Om die reden heeft [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiseres] gevraagd om een aan haar gerichte brief van de Rabobank waarin dit wordt bevestigd. [eiseres] heeft niet alleen geweigerd deze brief en de btw-facturen te verstrekken maar is vervolgens overgegaan tot het verhogen van de vordering met buitengerechtelijke kosten. Een dialoog en minnelijk oplossing bleken niet mogelijk, ondanks de vele jaren dat partijen in een huurrelatie tot elkaar hebben gestaan en de betalingen die (tijdig) gedaan zijn. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is met de betalingen op 7, 23 en 27 december 2020 de gehele vordering, met uitzondering van de btw-betaling, aan [eiseres] voldaan. [eiseres] zocht niettemin de kortste route naar deze procedure. Onder de gegeven omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om boeterente en buitengerechtelijke incassokosten te vorderen. De gevorderde boeterente dient te worden afgewezen althans te worden gematigd tot nihil. Ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten is niet aan de wettelijke vereisten voldaan.
    
    
      4.2.
      Ten aanzien van de btw-betaling doet [gedaagde sub 1] c.s. een beroep op opschorting en verwijst zij naar artikel 35a Wet Omzetbelasting 1968 (Wet OB). Op grond hiervan is [eiseres] gehouden om binnen vijftien dagen na afloop van de desbetreffende maand een factuur te verstrekken. Omdat [eiseres] deze facturen niet heeft verstrekt en dus niet aan haar wettelijke verplichting heeft voldaan, was het voor de Rabobank ook niet mogelijk om de facturen aan [gedaagde sub 1] c.s. te verstrekken. Daarom heeft [gedaagde sub 1] c.s. de huurbetaling opgeschort. De Rabobank heeft deze opschorting geaccepteerd door gedurende twaalf maanden geen huurbetaling te vorderen. Het door [eiseres] ingenomen standpunt dat opschorting op grond van de algemene bepalingen is uitgesloten, is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [eiseres] is in schuldeisersverzuim geraakt omdat zij niet conform de huurovereenkomst en de wet heeft gefactureerd. Daarom dient de vordering ten aanzien van de btw-bedragen te worden afgewezen, althans slechts te worden toegewezen onder de voorwaarde dat [gedaagde sub 1] c.s. binnen één week nadat [eiseres] een deugdelijke btw-factuur aan [gedaagde sub 1] c.s. heeft toegezonden de vordering dient te betalen.
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. stelt zich verder op het standpunt dat zij op juiste gronden een beroep op verrekening heeft gedaan. [eiseres] is vanaf 16 juni 2020 geen eigenaar meer van het bedrijfspand en kan vanaf dat moment ex artikel 7:226 lid 1 BW geen huurpenningen meer vorderen. Daarom is [gedaagde sub 1] c.s. niet de gehele maand juni 2020 verschuldigd maar slechts 16/30 deel daarvan. Door de eigendomsoverdracht mag [gedaagde sub 1] bovendien ook de waarborgsom verrekenen met de huurachterstand. De waarborgsom is immers niet overgegaan op de nieuwe eigenaar.
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde sub 2] verzet zich ook tegen de door [eiseres] gevorderde indexering en voert daartoe aan dat deze gedurende bijna vijftien jaar steeds per 1 januari van enig jaar is doorgevoerd en dat het daarom onbegrijpelijk is dat [eiseres] nu deze bestendige manier van handelen wenst te wijzigen. Bovendien zit er een dubbeltelling in dit deel van de vordering omdat er slechts sprake is van een indexatie die zeven maanden laten heeft plaatsgevonden dan in de huurovereenkomst is opgenomen. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      
        Tussen partijen staat vast dat de huurrelatie door eigendomsoverdracht op 16 juni 2020 is beëindigd. Vast staat ook dat [gedaagde sub 1] c.s. de huurpenningen over de maanden oktober 2019 tot en met juni 2020 aan [eiseres] verschuldigd is. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of [gedaagde sub 1] c.s. een beroep op opschorting en/of op verrekening toekomt en of [eiseres] , ten aanzien van [gedaagde sub 2] , aanspraak kan maken op huurindexering vanaf juni 2017. De kantonrechter zal deze onderdelen hieronder achtereenvolgens beoordelen.
        
          Beroep op opschorting
        
      
    
    
      5.2.
      Tijdige en volledige betaling van de huur is één van de hoofdverplichtingen van een huurder. Blijft die hiermee in gebreke, dan is de verhuurder in beginsel gerechtigd tot het treffen van rechtsmaatregelen. Niet in geschil is dat partijen een met omzetbelasting belaste verhuur hebben afgesproken. Dit houdt in dat [gedaagde sub 1] c.s. over de huur btw moet betalen, welke btw door [gedaagde sub 1] c.s. in aftrek mag worden gebracht. [gedaagde sub 1] c.s. heeft erkend de huur inclusief btw vanaf oktober 2019 tot en met juni 2020 niet volledig aan [eiseres] te hebben voldaan. Dat betekent dat [gedaagde sub 1] c.s. niet aan haar contractuele betalingsverplichting heeft voldaan (zie r.o. 2.4. en 2.9.). [gedaagde sub 1] c.s. meent gerechtigd te zijn tot opschorting van haar betalingsverplichting vanwege het ontbreken van de btw-facturen. 
    
    
      5.3.
      In reactie op het beroep op opschorting door [gedaagde sub 1] c.s. heeft [eiseres] onder meer verwezen naar een uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2016:2631) waaruit volgt dat het niet versturen van facturen de huurder niet bevrijdt uit zijn betalingsverplichtingen. Ook heeft [eiseres] zich op het standpunt gesteld dat een beroep op opschorting op grond van de algemene bepalingen is uitgesloten. Uit de algemene bepalingen volgt dat de betaling van de huurprijs dient te geschieden zonder enige opschorting of verrekening (r.o. 2.6. en 2.11.). Deze bepalingen zijn tussen partijen overeengekomen en hebben dan ook tussen hen te gelden, tenzij deze contractuele uitsluiting van het opschortingsrecht en het recht op verrekening naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [gedaagde sub 1] c.s. heeft aangevoerd dat van dit laatste sprake is omdat [eiseres] niet aan haar wettelijke verplichting op grond van artikel 35a Wet OB heeft voldaan. [eiseres] heeft op haar beurt verwezen naar een uitspraak van de Rechtbank Limburg waaruit volgt dat wanneer in de huurovereenkomst is opgenomen dat de huur met btw wordt belast hiermee richting de belastingdienst ook kan worden aangetoond dat de huurder btw verschuldigd is (vgl. ECLI:NL:RBLIM:2017:11288). Volgens [eiseres] is een factuur daarom helemaal niet nodig. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit betwist en heeft ter zitting aangegeven dat tussen partijen altijd is gefactureerd en dat er dus geen reden is om hiervan af te wijken. Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] c.s. gewezen op een afspraak met de Rabobank dat de huurbetaling achterwege kon blijven totdat de facturen zouden worden verstrekt. 
    
    
      5.4.
      De kantonrechter stelt voorop dat een tussen partijen overeengekomen regel op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid toch niet van toepassing kan zijn, als toepassing van die regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW). Bij de beoordeling hiervan dient de kantonrechter naar vaste jurisprudentie terughoudend te zijn en alle omstandigheden van het geval te betrekken (vgl. HR 29 januari 2021, ECLI:NL:HR:2021:153).
    
    
      5.5.
      
        
          [gedaagde sub 1] c.s. heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt welke rechten zij met het beroep op opschorting wenst veilig te stellen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft weliswaar duidelijk gemaakt welk belang zij heeft bij het ontvangen van de btw-facturen (vlg. ECLI:NL:GHDHA:2014:456) maar [eiseres] heeft reeds toegezegd deze facturen te zullen verstrekken zodra [gedaagde sub 1] c.s. aan haar betalingsverplichting heeft voldaan. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eiseres] ook aangegeven dat de facturen niet zijn verstuurd om te voorkomen dat [eiseres] de btw moet voorfinancieren. Immers, daar had zij gezien haar financiële situatie de middelen niet voor. Wat daar ook van zij, [gedaagde sub 1] c.s. heeft niet gesteld op grond waarvan zij eerst de facturen dient te ontvangen alvorens tot betaling te kunnen overgaan. Bij deze stand van zaken valt niet in te zien waarom het contractuele verbod op opschorting in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [eiseres] heeft zich dan ook terecht op het standpunt gesteld dat [gedaagde sub 1] c.s. haar verplichting tot het betalen van de huurpenningen niet mocht opschorten. Dat betekent dat de vordering ten aanzien van de btw-betalingen wordt toegewezen.
        
          Beroep op verrekening
        
      
    
    
      5.6.
      Op grond van het bepaalde in artikel 7:226 lid 1 BW gaan bij de verkoop (overdracht) van het gehuurde alle rechten en verplichtingen van de verhuurder van rechtswege over op de nieuwe eigenaar van het gehuurde. Dit betekent dat de huurovereenkomsten tussen partijen per 16 juni 2020 van rechtswege zijn overgegaan op de nieuwe eigenaar/verhuurder. Voorts blijkt uit de door [eiseres] aan [gedaagde sub 1] c.s. verstuurde brieven van 17 en 23 november 2020 (zie r.o. 2.14. en 2.15.) dat [gedaagde sub 1] c.s. op de hoogte is gesteld van de overdracht van het gehuurde en dat aan haar is bericht dat de huur over de maanden oktober 2019 tot en met juni 2020 nog aan [eiseres] betaald moest worden. Uit deze brieven volgt dan ook dat [gedaagde sub 1] c.s. in ieder geval vanaf 23 november 2020 op de hoogte was van de overdracht van het gehuurde en aan wie bevrijdend kon worden betaald. Dit brengt met zich dat [gedaagde sub 1] c.s. de huur tot en met juni 2020 aan [eiseres] diende te voldoen. 
    
    
      5.7.
      
        [gedaagde sub 1] heeft voorts aangevoerd dat zij de huur, althans een gedeelte van de huur reeds aan [eiseres] heeft voldaan, omdat huurtermijnen zijn verrekend met de bij aanvang van de huurovereenkomst door [gedaagde sub 1] betaalde waarborgsom van € 10.557,75. Daarnaast is zij slechts een gedeelte van de huur over de maand juni 2020 aan [eiseres] verschuldigd omdat [eiseres] na 16 juni 2020 geen verhuurder meer was. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
    
    
      5.8.
      Ingevolge het bepaalde in artikel 6:227 lid 2 BW heeft een schuldenaar de bevoegdheid tot verrekening, wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering. Zoals in rechtsoverweging 5.6. overwogen gaan bij de overdracht van het gehuurde alle rechten en verplichtingen van de verhuurder van rechtswege over op de nieuwe eigenaar van het gehuurde. De rechten van [eiseres] , waaronder het recht met betrekking tot de waarborgsom, zijn derhalve van rechtswege overgegaan op de nieuwe eigenaar van het gehuurde (vgl. HR 23 mei 1924, ECLI:NL:HR:1924:193, NJ 1924, 829). Hierdoor was [gedaagde sub 1] niet gerechtigd om tot verrekening van de huur met de waarborgsom over te gaan. Ten aanzien van de huurtermijn over de maand juni 2020 geldt het volgende.
    
    
      5.9.
      Indien er ten tijde van de levering van het gehuurde reeds opeisbare verplichtingen bestonden tussen de huurder en de overdragende verhuurder, zoals in dit geval de aanspraak op reeds vervallen huurtermijnen, dan blijven deze verplichtingen bestaan tussen de oorspronkelijke partijen en gaan zij niet krachtens het slot van artikel 7:226 lid 1 BW over op de nieuwe eigenaar. In dit geval staat vast dat de huur steeds bij vooruitbetaling verschuldigd was en dat de huur over de maand juni op 1 juni 2020 opeisbaar was. Aangezien de overdracht op 16 juni 2020 heeft plaatsgevonden blijft de verplichting tot betaling van de huurtermijn over de maand juni 2020 bestaan tussen [gedaagde sub 1] c.s. en [eiseres] en gaat deze niet over op de nieuwe eigenaar/verhuurder. Dat betekent dat [gedaagde sub 1] c.s. gehouden is de volledige huurtermijn van de maand juni 2020 zonder aftrek of verrekening aan [eiseres] te voldoen.
    
    
      5.10.
      
        Gelet op het vorenstaande faalt ook het beroep op verrekening zodat de vordering ook op dit onderdeel wordt toegewezen.
        
          Achterstallige huurindexering
        
      
    
    
      5.11.
      Gelet op hetgeen bepaald in artikel 4.2 (zie r.o. 2.10) staat tussen [eiseres] en [gedaagde sub 2] vast dat zij een jaarlijkse huurprijsindexering zijn overeengekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit de tekst van deze bepaling ook niet anders worden geconcludeerd, dan dat het een indexeringsclausule is en dat het de bedoeling van partijen was dat de huur automatisch jaarlijks per 1 juni werd verhoogd. [eiseres] is sinds 2017 echter vergeten de indexering door te voeren en heeft eerst bij dagvaarding hierop aanspraak gemaakt.
    
    
      5.12.
      De vraag is nu of [eiseres] aanspraak kan maken op de achterstallige indexeringen vanaf juni 2017. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord. Door artikel 4.2 te aanvaarden heeft [gedaagde sub 2] de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van [eiseres] is niet nodig; elk jaar wordt op 1 juni de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs. [gedaagde sub 2] heeft niet betwist dat [eiseres] op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in beginsel aanspraak kan maken op de geïndexeerde huurprijs. [gedaagde sub 2] heeft uitsluitend betwist dat dit per 1 juni dient plaats te vinden. Het gaat erom of in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht dat [eiseres] het (achterstallige) indexeringsbedrag jaren later alsnog geldend maakt. 
    
    
      5.13.
      
        De kantonrechter passeert het verweer van [gedaagde sub 2] . Immers, [gedaagde sub 2] heeft een eigen verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de betaalde huurprijs overeenstemt met wat is overeengekomen. Het feit dat hij geen kennisgeving van [eiseres] hierover heeft ontvangen maakt dit oordeel, gelet op het voorgaande, niet anders. Uit een bij de pleitaantekeningen overgelegde indexeringsbrief van 19 mei 2016 blijkt overigens dat aan [gedaagde sub 2] eerder wel (in ieder geval één) indexering per 1 juni is aangezegd. Daarbij komt dat het belang van [gedaagde sub 2] , om niet na lange tijd nog geconfronteerd te worden met vorderingen uit het verleden, wordt beschermd door de in artikel 3:308 BW neergelegde verjaringstermijn. Van een dubbeltelling in de vordering is niet gebleken. [eiseres] heeft ter zitting de berekening nader toegelicht en [gedaagde sub 2] heeft dit niet weersproken. Aangezien er geen sprake is van verjaring of van een onjuiste berekening, wordt het door [eiseres] gevorderde bedrag (€ 1.248,06) aan indexering toegewezen.
        
          Boete
        
      
    
    
      5.14.
      
        [eiseres] heeft ook betaling gevorderd van de op grond van artikel 14.2 en 18.2 van de algemene bepalingen (zie r.o. 2.6 en 2.11) verschuldigde boete over de periode oktober 2019 tot en met juni 2020. Aangezien [gedaagde sub 1] c.s. geen beroep op opschorting of op verrekening toekomt moet worden geconcludeerd dat [gedaagde sub 1] c.s. de huur over deze periode niet tijdig heeft betaald. Tegen de gevorderde boeterente heeft [gedaagde sub 1] c.s. verweer gevoerd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft gesteld dat het tussen partijen gebruikelijk was dat pas na ontvangst van de facturen zij tot betaling van de huurtermijnen over zou gaan. Er was dus geen sprake van betalingsonwil. [gedaagde sub 1] c.s. was in de veronderstelling dat de facturen zouden worden verstrekt waarna zij tot betaling zou overgaan. Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] c.s. ook gewezen op de tussen haar en de Rabobank gemaakte afspraak, zijnde dat zij pas tot betaling van de huurtermijnen zou moeten overgaan als de facturen zouden worden verstrekt. Het vorderen van de contractuele boete zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid daarom onaanvaardbaar zijn en eventueel verschuldigde boeterente dient te worden gematigd. 
    
    
      5.15.
      Bij de beoordeling van de vraag of de boete moet worden gematigd, stelt de kantonrechter het volgende voorop. Voor de bevoegdheid tot matiging van de boete in de zin van artikel 6:94 BW geldt dat de rechter terughoudend dient te zijn. Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde als onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Anders dan [eiseres] heeft betoogd ziet de kantonrechter in dit geval wel aanleiding om tot matiging van de boete over te gaan omdat: 
      
        
          het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden die zijn opgesteld door derden, en die worden gebruikt bij tal van overeenkomsten met variërende huurprijzen;
        
        
          de boete op niet-tijdige betaling mede strekt tot vergoeding van de schade van de verhuurder. Op grond van de wet moet de schade wegens vertraging in de voldoening van een geldsom in dit geval worden gesteld op de wettelijke handelsrente. Die over de huurachterstand verschuldigde wettelijke handelsrente bedraagt ten aanzien van [gedaagde sub 1] € 1.194,37 en ten aanzien van [gedaagde sub 2] € 392,94. [eiseres] heeft niet gesteld dat zij daarnaast nog andere schade heeft geleden. De boete van € 8.964,80 respectievelijk € 3.813,35 is daarmee acht tot tien keer zo hoog als de schade;
        
        
          een deel van de huurtermijnen opeisbaar is geworden in de periode dat de Rabobank haar pandrecht op de huurpenningen uitwon terwijl de Rabobank niet heeft opgetreden tegen het onbetaald laten van de huurpenningen;
        
        
          
            [gedaagde sub 1] c.s. in de veronderstelling was dat [eiseres] de facturen zou verstrekken;
        
        
          
            [gedaagde sub 1] c.s. onweersproken heeft gesteld altijd tijdig aan haar betalingsverplichtingen te hebben voldaan en ook steeds bereid is geweest aan haar betalingsverplichtingen te blijven voldoen. 
        
      
    
    
      5.16.
      
        In de gegeven omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding voor matiging van de boete omdat onverkorte toepassing daarvan tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De kantonrechter matigt de boete tot de, subsidiair gevorderde, wettelijke handelsrente, vanaf 1 januari 2021 tot de dag waarop alles is voldaan. 
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
    
    
      5.17.
      
        
          [eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat deze kosten daadwerkelijk zijn betaald.
        
          Conclusie
        
      
    
    
      5.18.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] (grotendeels) zal toewijzen.
    
    
      5.19.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s., omdat zij ongelijk krijgt.
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 18.011,94, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2021 tot de dag waarop alles is voldaan;
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling aan [eiseres] van € 1.076,33 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling aan [eiseres] van € 5.061,90, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2021 tot de dag waarop alles is voldaan;
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling aan [eiseres] van € 957,19 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
    
    
      6.5.
      
        veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	149,43
        griffierecht	€	507,00
        salaris gemachtigde	€	996,00	; (€ 498,00 x 2)
      
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.7.
      wijst de vordering voor het overige af.
    
    
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.L. Bondrager, griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter