ECLI:NL:RBROT:2022:2104, Rechtbank Rotterdam, 07-03-2022, ROT 20/6208
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-03-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ, woning, vergelijkingsmethode, indexering voldoende inzichtelijk gemaakt in het licht van wat daartegen is aangevoerd

RECHTBANK ROTTERDAM
    Bestuursrecht 
    
    
      zaaknummer: ROT 20/6208
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 maart 2022 in de zaak tussen
    
    
      [naam eiser] , te [plaats] , eiser,
    gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
    
    
      en
    
    
    
      
        het Samenwerkingsverband [naam verweerder] , verweerder, 
      gemachtigde: mr. E. Blom.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Met het besluit van 29 februari 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak Wilhelminalaan 5 in Nieuwkoop (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 197.000,-.
    
    
    
      Met de uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een schikkingsvoorstel gedaan aan eiser op 11 december 2020. Eiser is niet akkoord gegaan met dit voorstel. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 17 januari 2022 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, te weten [naam persoon] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 178.000. Verweerder heeft in zijn brief van 11 december 2020 gesteld dat uit nader onderzoek is gebleken dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens verweerder is de juiste waarde € 190.000,-. 
    
    2. De onroerende zaak is een tussenwoning, met een wooninhoud van 302 m³, gelegen op een perceel van 155 m². Het bouwjaar is 1960.
    
    3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht niet meer dan een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van uiterlijk een jaar ná de waardepeildatum.
    
    4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 11 december 2020 opgemaakt door taxateurs [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2] en een waardematrix (de matrix). In de matrix is de waarde van de onroerende zaak bepaald op waardepeildatum 1 januari 2019. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te Nieuwkoop.
    
    
      Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft verweerder de grondwaarde bepaald aan de hand van de grondstaffel en het aantal vierkante meters perceeloppervlakte. De grondwaarde en de waarde van de bijgebouwen (aanbouw, berging en dakkapel) heeft verweerder van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal kubieke meters wooninhoud om de prijs per kubieke meter van het vergelijkingsobject te bepalen. 
    
    
    
      Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de gemiddelde m³-prijs voor de vergelijkingsobjecten € 485,- is. Gecorrigeerd naar de kwaliteit en onderhoud van de onroerende zaak (beide geschaald op een 2, wat betekent ‘matig’) komt dit neer op een m³-prijs van € 415,-.Verweerder heeft dit bedrag gehanteerd als kuubprijs ten aanzien van de onroerende zaak. De waarde van de onroerende zaak (hoofdgebouw inclusief grondwaarde en waarde van bijgebouwen) komt met een kuubprijs van € 415,- neer op € 190.000,-. 
    
    
    5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging (in dezelfde straat), type, bouwjaar (1960-1961) en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. 
    
    6. Eiser stelt dat vergelijkingsobject [adres 1] beschikt over een aanbouw en een groter perceeloppervlakte. Eiser stelt dat vergelijkingsobject [adres 3] over een groter perceel beschikt (+25 m²) en over een groter woonoppervlakte (+6 m²). Volgens eiser heeft verweerder deze verschillen onvoldoende verdisconteerd. 
    
    
      6.1
      Het enkele feit dat de perceeloppervlakte/woonoppervlakte van deze vergelijkingsobjecten afwijkt van de onroerende zaak, betekent, gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken niet dat deze objecten niet bruikbaar zijn. In de matrix maakt verweerder inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen in onder meer inhoud en perceeloppervlakte. [adres 1] en [adres 3] beschikken beide over een aanbouw. Dit verschil is dan ook verdisconteerd in de vergelijking. Verweerder maakt hiermee aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
      
      
        7. 	Eiser is van mening dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de onroerende zaak. De badkamer en het sanitair zijn gedateerd. 
      
      
    
    
      7.1
      Verweerder maakt in de matrix inzichtelijk hoe hij rekening heeft gehouden met de staat en het voorzieningenniveau van de onroerende zaak. De correctiefactoren ‘K’ en ‘O’ (= Kwaliteit en Onderhoud) zijn toegepast op de eenheidsprijs van het hoofdgebouw. De ‘kwaliteit’ van de onroerende zaak is gekwalificeerd als ‘matig’. Overeenkomstig het bij de matrix gevoegde schema ‘Correcties op basis van kwaliteit (K)’ heeft verweerder hiervoor 10% (€ 48,50) in mindering gebracht van. De staat van ‘onderhoud’ van de onroerende zaak is gekwalificeerd als ‘matig’. Overeenkomstig het bij de matrix gevoegde schema ‘Correcties op basis van onderhoud (O)’ heeft verweerder hiervoor 5% (€ 24,25) in mindering gebracht. Dat komt omgerekend neer op (€ 48,50 + € 24,50=) € 72,75 x 302 m³ = € 21.970,50. Eiser heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat deze correctie niet afdoende is. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de kwaliteit en onderhoud lager, namelijk ‘1’ ‘slecht’, zijn. Dat de badkamer en het sanitair mogelijk wat ouder zijn is onvoldoende om tot een andere conclusie te komen. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat en het voorzieningenniveau van de onroerende zaak.
      
      
        8. 	Eiser stelt dat verweerder de bijgebouwen van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt in de uitspraak op bezwaar. 
      
      
    
    
      8.1
      In de matrix overgelegd door verweerder staat per vergelijkingsobject opgesomd over welke bijgebouwen het object beschikt en welke waarde verweerder daaraan toegekend heeft. De rechtbank is van oordeel dat verweerder (de waardering van) de bijgebouwen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Niet gesteld kan worden dat verweerder (de waardering van) de bijgebouwen niet tijdig inzichtelijk heeft gemaakt nu eiser pas in zijn beroepschrift dit punt aan de orde heeft gesteld en verweerder dit in zijn verweerschrift in beroep heeft uitgewerkt.
      
      9. Eiser stelt in zijn beroepschrift dat verweerder niet voldoende inzicht heeft gegeven in de wijze waarop hij de waardeverandering van de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de transacties van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum heeft bepaald. Verweerder hoefde er naar het oordeel van de rechtbank tot het beroepschrift geen rekening mee te houden, dat deze indexatie naar de waardepeildatum ter discussie stond. Verweerder heeft in reactie daarop in zijn verweerschrift en ter zitting het door hem  ̶  op basis van lokale transacties  ̶  gehanteerde systeem van indexering toegelicht. Verweerder heeft daartoe een lijst overgelegd waarop staan vermeld: adres (in de omgeving van Nieuwkoop: Nieuwkoop, Nieuwveen, Noorden, Ter Aar, Woerdense Verlaat en Zevenhoven), type transactie (steeds: koop), type woning (steeds: T (tussenwoning)), transactiedatum en transactieprijs. Verweerder heeft toegelicht dat hij in beginsel alle transacties van het geselecteerde woningtype in de omgeving meeneemt, tenzij er concreet aanleiding bestaat om een uitzondering te maken, bijvoorbeeld als het gaat om een transactie tussen familieleden. Met al deze verkoopcijfers, afgezet tegen de eveneens op de lijst vermelde WOZ-waarden, is het indexatiepercentage berekend. 
      De rechtbank acht de indexatie  ̶  in het licht van wat daartegen aangevoerd is  ̶  voldoende inzichtelijk. Dat de berekening van verweerder om tot het indexatiepercentage te komen niet (eenvoudig) te controleren is, doet hier niet aan af. Verweerder heeft met deze lijst inzicht gegeven in de gemaakte keuzes, de daarbij gebruikte gegevens en aannames en daarmee in het door hem gehanteerde percentage. Van een “Black box”- situatie als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182 is geen sprake. Daarbij geldt dat de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid moeten worden beoordeeld, aangezien uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing voorligt (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713). De grond dat verweerder op dat punt onvoldoende stukken heeft overgelegd treft dan ook geen doel. Ook de grond dat verweerder de objecten op de overgelegde lijst had moeten beperken tot nog beter vergelijkbare woningen bijvoorbeeld van hetzelfde bouwjaar, faalt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat enkel de verkooptransacties zijn gebruikt van rij- en hoekwoningen in het desbetreffende gebied. Zouden uit de lijst nog meer transacties worden gefilterd (bijvoorbeeld op basis van bouwjaar), dan wordt de groep transacties weliswaar steeds homogener (en dus beter vergelijkbaar), maar de omvang de groep wordt dan te klein om een valide gemiddelde te bepalen. De rechtbank kan verweerder in deze stelling volgen en acht de gegevens op de lijst dan ook voldoende specifiek.
      
      10. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe de correctiefactoren in de waarde zijn verdisconteerd.
      
    
    
      10.1
      De rechtbank stelt vermeldt daarbij dat uit het Black box-arrest niet volgt dat verweerder zonder meer gehouden is taxatierapporten te verstrekken die melding maken van correctiefactoren en afwijkingspercentages. De rechtbank begrijpt dat eiser het standpunt inneemt dat bij gebreke van deze gegevens onvoldoende inzichtelijk is op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft in beroep een matrix en vastgoedkaarten met verkoopinformatie van de vergelijkingsobjecten overgelegd. In de matrix staat voor ieder van de door verweerder gehanteerde correctiefactoren (kwaliteit, onderhoud en ligging) een overzicht van het cijfermatige gevolg (in de vorm van een percentage) dat verweerder stapsgewijs verbindt aan de afwijking naar boven of beneden van het gemiddelde. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven hoe de verschillen zijn verdisconteerd. 
      
      11. Ter zitting heeft eiser gesteld dat het derde vergelijkingsobject, [adres 3] , het best vergelijkbare object is. Nu uit vaste rechtspraak volgt dat de waarde niet wordt onderbouwd aan de hand van één verkoopcijfer treft deze stelling van eiser geen doel.
      
      12. Nu verweerder een WOZ-waarde van € 190.000,- aannemelijk heeft gemaakt, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van het door eiser ingediende taxatierapport.
      
      13. Het beroep is gegrond. Eiser is terecht in beroep gekomen omdat de initiële WOZ-waarde van € 197.000,- te hoog is vastgesteld.
      
      14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 
      
      15. Verder veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten in de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor het houden van een hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- én 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1).
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt het bestreden besluit; 
    - wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 190.000,-; 
    - bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd; 
    - bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.620,-, te betalen aan eiser.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2022.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier 					rechter
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).