ECLI:NL:GHSGR:2009:BI4874, Gerechtshof 's-Gravenhage, 28-04-2009, BK-07/00454
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2009-04-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De Inspecteur heeft niet voldaan aan het  verzoek om een reactie op hetgeen in het bezwaarschrift is aangevoerd, alvorens uitspraak op bezwaar zou worden gedaan. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende door deze gang van zaken is benadeeld. Reeds hierom is het hoger beroep gegrond. Het Hof bepaalt in goede justitie de waarde van de woning op € 180.000.

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-07/00454
    
    
    
    Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 28 april 2009
    
    
      op het hoger beroep van [X] te [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 6 juli 2007, nummer AWB 06/413, 
      betreffende na te noemen beschikking en aanslagen. 
    
    
    
    1.	Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1	Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de 
      heffingsambtenaar van de gemeente Binnenmaas (hierna: de Inspecteur) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als 
      [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 
      31 december 2006 vastgesteld op € 190.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 
      voor het jaar 2005 bekend gemaakt.
    
    
    
      1.2	Bij brief van 4 april 2005 heeft belanghebbende tegen de vorenvermelde beschikking en aanslagen bezwaar gemaakt. 
      Belanghebbende heeft daarbij aan de Inspecteur om een reactie verzocht alvorens uitspraak zou worden gedaan. 
    
    
    
      1.3	De Inspecteur heeft de bezwaren bij drie in een geschrift, gedagtekend 7 februari 2006, verenigde uitspraken 
      afgewezen zonder tevoren te voldoen aan het in 1.2 vermelde verzoek. Op 22 februari 2006 heeft een bespreking tussen de 
      Inspecteur en belanghebbende plaatsgevonden. Vervolgens heeft de Inspecteur bij brief van 13 maart 2006 belanghebbende 
      meegedeeld dat de uitspraak in stand blijft. 
    
    
    
      1.4	Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep betreffende de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen 
      bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
    
    
    
    2.	Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1	Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door 
      de griffier een griffierecht geheven van € 106. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
    
      2.2 	Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een 
      conclusie van dupliek. 
    
    
    
      2.3	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 17 maart 2009, gehouden 
      te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    
    3.	Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door 
      een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
    
    
    
      3.1	Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een hoekwoning met 
      aangebouwde garage. De inhoud van de woning is 354 m³ en het perceel heeft een oppervlakte van 201 m². De woning is in 1966 
      gebouwd en verkeert in goede staat van onderhoud.
    
    
    
      3.2	Van de zijde van de Inspecteur is een taxatierapport van [A], zelfstandig WOZ-taxateur, ingebracht. Deze heeft op 12 
      april 2006 de waarde in het economische verkeer van de woning per de waardepeildatum bepaald op € 185.000. Deze waardering is 
      tot stand gekomen door vergelijking met onroerende zaken aan de [b-straat 1], [c-straat 1] en [d-straat 1] te [Z], welke 
      objecten enige tijd voor of na de peildatum zijn verkocht. 
    
    
    
      3.3	Op 1 juli 2004 heeft belanghebbende de woning van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [B] B.V. 
      gekocht. In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
    
    
    
      "Koopprijs
      De totale koopprijs van het verkochte bedraagt: € 205.000,=
      (...)
      De koop is gesloten onder de volgende bedingen:
      (...)
      Artikel 2 
      1.  Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastrale recht, zijn voor rekening van 
      de koper.
      2. Indien de kosten ten laste van de koper komen, zal deze aan verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag dat aan 
      overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag in verband met artikel 13 van de Wet 
      op belastingen van rechtsverkeer en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigd bedrag"
    
    
    In de akte van levering is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
    
    
      "KOOPPRIJS, VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN.
      De koopprijs bedraagt tweehonderdvijf duizend euro (€ 205.000) (...)
      BEDINGEN.
      Kosten en belastingen.
      Artikel 1.
      1. Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen het kadastrale recht, alsmede de daarover verschuldigde omzetbelasting, 
      zijn voor rekening van koper.
      Wegens de levering is overdrachtsbelasting verschuldigd; deze belasting is voor rekening van koper.
      (...)
      3. Koper heeft verkoper uitgekeerd het verschil tussen het bedrag dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder 
      vermindering van de heffingsgrondslag in verband met artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtverkeer, en het werkelijk 
      aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag.
      Bedoeld bedrag is door koper voldaan (...)" 
    
    
    4.	Omschrijving geschil en standpunten van partijen
    
    
      4.1	Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning bij de bestreden beschikking met € 190.000 te hoog is 
      vastgesteld, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord.
    
    
    
      4.2	Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 
      167.250 bedroeg. Belanghebbende heeft deze waarde gemotiveerd aan de hand van een vergelijking van de woning met het 
      nabijgelegen vergelijkingsobject aan de [a-straat 1]. Voorts legt belanghebbende aan zijn standpunt ten grondslag dat hij de 
      woning op 1 juli 2004 heeft gekocht voor € 205.000 vrij op naam en dat voor de beoordeling van de waarde op dat tijdstip het 
      bedrag van de overdrachtsbelasting uit de koopsom dient te worden geëlimineerd. 
    
    
    
      4.3	De Inspecteur houdt vast aan de juistheid van het taxatierapport dat hij in eerste aanleg in het geding heeft 
      gebracht. 
    
    
    
      4.4	Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de 
      gedingstukken.
    
    
    
    5.	Overwegingen omtrent het geschil
    
    
      5.1	De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende kennelijk aldus opgevat dat het mede is gericht tegen de uitspraak 
      op bezwaar betreffende de in 1.2 vermelde aanslagen. Gelet op de inhoud van het beroepschrift gaat ook het Hof hiervan uit.
    
    
    
      5.2	De Inspecteur heeft niet voldaan aan het aan het slot van 1.3 vermelde verzoek om een reactie op hetgeen in het 
      bezwaarschrift is aangevoerd, alvorens uitspraak zou worden gedaan. De Inspecteur heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat 
      dit verzoek had moeten worden opgevat als een verzoek om te worden gehoord. Nu niet kan worden gezegd dat het bezwaar 
      kennelijk ongegrond was, is belanghebbende dus in strijd met het bepaalde in artikel 7:2, tweede lid, van de Algemene wet 
      bestuursrecht niet gehoord. De omstandigheid dat belanghebbende na de uitspraak op bezwaar alsnog is gehoord doet daar niet 
      aan af.
    
    
    
      5.3	Het Hof is van oordeel dat belanghebbende door deze gang van zaken is benadeeld. Reeds hierom is het hoger beroep 
      gegrond.
    
    
    
    
      5.4	Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de 
      waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen 
      en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
      Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte 
      wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
    
      5.5	Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 
      niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
      5.6	Het Hof acht de Inspecteur er niet in geslaagd met de door hem in het geding gebrachte stukken, tegenover de 
      gemotiveerde betwisting ervan door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de woning een waarde per de waardepeildatum heeft 
      van € 190.000. 
    
    
    
      5.7	Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kwaliteit van belanghebbendes woning 
      beter is dan het vergelijkingsobject aan de [a-straat 1]. Belanghebbende heeft gesteld en het Hof acht dit aannemelijk, dat 
      belanghebbendes woning dezelfde kwaliteit heeft als het vergelijkingsobject aan de [a-straat 1]. Het Hof heeft daarbij in 
      aanmerking genomen dat de woningen hetzelfde bouwjaar hebben en qua bouwwijze hetzelfde zijn uitgevoerd. Ook de ligging komt 
      overeen. Nu de Inspecteur bij de vergelijking van belanghebbendes woning met het vergelijkingsobject [a-straat 1], zoals 
      onder meer blijkt uit het verslag van de bespreking op 22 februari 2006, ervan is uitgegaan dat de onderhoudsstaat van dat 
      object minder is dan die van de woning, is in het licht van het voorgaande, de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 
    
    
    
      5.8	Voor de bepaling de waarde volgt het Hof niet het uitgangspunt van belanghebbende dat de woning op 1 juli 2004 is 
      gekocht voor € 205.000 vrij op naam. Het Hof acht gelet op de onder 3.3 vastgestelde feiten dit uitgangspunt onjuist. 
    
    
    
      5.9	Belanghebbende heeft van zijn kant evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning € 167.250 bedraagt. De 
      door belanghebbende voorgestane waardering van de woning aan de hand van de enkele vergelijking met het pand aan de [a-straat 
      1], acht het Hof te beperkt en zal het Hof niet volgen. De Inspecteur heeft daartoe met het taxatierapport een overzicht 
      gegeven van panden die, naar 's Hofs oordeel, heel wel kunnen dienen als vergelijkingspanden ter bepaling van de waarde van 
      het pand van belanghebbende. Dat deze panden niet identiek zijn aan het pand van belanghebbende is niet beslissend. 
      Toereikend acht het Hof dat - zoals in dit geval - een voldoende basis kan worden gevonden voor vergelijking. Met objectieve 
      verschillen tussen de vergelijkingsobjecten is in dezen voldoende rekening gehouden. Het waardeverminderend effect van de 
      erfdienstbaarheid op de woning is echter door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt nu de Inspecteur onweersproken heeft 
      gesteld dat deze last eveneens rust op de vergelijkingsobjecten.
    
    
    
      5.10	Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen bepaalt het Hof in goede justitie de waarde op € 180.000, zodat dient 
      te worden beslist als hierna vermeld.
    
    
    
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1	Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten vastgesteld 
      op, € 25.
    
    	
    
      6.2	Voorts dient de voor de behandeling van de zaak in beroep en in hoger beroep gestorte griffierechten van € 38 
      respectievelijk € 106, in totaal € 144, aan belanghebbende te worden vergoed.
    
    
    
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
      - vernietigt de drie uitspraken van de Inspecteur,
      - wijzigt de beschikking aldus, dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 180.000,
      - vermindert de twee aanslagen tot aanslagen, berekend naar een heffingsmaatstaf van € 180.000,
      - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 25, en wijst de gemeente 
      Binnenmaas aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende moet vergoeden,
      - gelast de gemeente Binnenmaas de voor het beroep en het hoger beroep betaalde griffierechten, in totaal € 144, aan 
      belanghebbende te vergoeden. 
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. Savelbergh, J.J.J. Engel en H.J. van den Steenhoven, in tegenwoordigheid van de 
      griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 28 april 2009 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak 
      beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
            gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van 
      de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.