ECLI:NL:RBAMS:2023:5431, Rechtbank Amsterdam, 10-05-2023, C/13/723590 / HA ZA 22-796
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-05-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg splitsingsakte bij verhuur van appartement aan meerdere bewoners. Verhuur aan meerdere bewoners die geen gezin vormen is zonder toestemming van de vereniging van eigenaren niet toegestaan.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/723590 / HA ZA 22-796
    
    
    
      
        Vonnis van 10 mei 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. R.W. Nederveen te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        VVE VAN HET FLATGEBOUW [gedaagde], 
      te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: VvE,
      advocaat: mr. M. de Kock-Habernickel te Zaandam.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 1 februari 2023
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 30 maart 2023 en de daarin genoemde eiswijziging.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De VvE is de vereniging van eigenaren van het flatgebouw aan de [locatie] . [eiser] is eigenaar van het appartementsrecht [adres] en aldus lid van de VvE.
      
    
    
      2.2.
      Op 2 november 1978 is de splitsingsakte van de VvE verleden. In de splitsingsakte is het model-reglement van 22 februari 1973, met enkele wijzigingen, van toepassing verklaard. Het model-reglement zoals dat is gewijzigd met de splitsingsakte zal hierna het splitsingsreglement worden genoemd. 
      
    
    
      2.3.
      Pagina 2 van de splitsingsakte bepaalt dat de VvE als erfpachtster aan de Gemeente Amsterdam canon moet betalen: “… bestemd voor het (door de vereniging doen) stichten van een flatgebouw, bevattende vier en twintig woningen, elk voor één gezin, welke woningen slechts aldus mogen worden gebruikt, …”
      
    
    
      2.4.
      Op pagina 18 van de splitsingsakte, slotverklaring randnummer 14, wordt het appartementsrecht van [eiser] omschreven als “ … het onverdeeld aandeel in het erfpachtsrecht met de index nummer [adres] rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning voor één gezin met afzonderlijke bergruimte, …”
      
    
    
      2.5.
      In de splitsingsakte wordt bepaald dat artikel 9 lid 2 van het model-reglement als volgt zal luiden : “Het privé-gedeelte dat betrekking heeft op een woning, is bestemd voor partikulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin;”
      
    
    
      2.6.
      In de splitsingsakte is bepaald dat artikel 27 lid 2 van het model-reglement als volgt zal luiden: “In afwijking van het daaromtrent bepaalde in het model-reglement, bedraagt de maximum-boete eenhonderd gulden (NLG 100,-) of zoveel meer als de vergadering telkenjare mocht vaststellen.”
      
    
    
      2.7.
      Het flatgebouw heeft zes verdiepingen. Op elke verdieping zijn meerdere appartementen van ongeveer 100 vierkante meter met drie slaapkamers. Op elke verdieping is ook een kleiner appartement. Het appartement van [eiser] is één van de appartementen van ongeveer 100 vierkante meter. [eiser] heeft daarin een extra slaapkamer aangebracht.
      
    
    
      2.8.
      Vanaf 2017 heeft [eiser] zijn appartement verhuurd aan verschillende (groepen van) huurders, waaronder vanaf 1 december 2018 aan [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] . Deze verhuur is geëindigd. Het appartement van [eiser] wordt sinds kort verhuurd aan een gezin. 
      
    
    
      2.9.
      Op de vergadering van eigenaars van de VvE van 4 november 2021 heeft de meerderheid van de eigenaren gestemd voor het opleggen van een boete aan [eiser] van € 1.000,-  omdat hij zijn appartement heeft verhuurd aan vier huurders die geen gezin zijn. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat: 
      
      
        I	de verhuur aan een woongroep, bestaande uit vier volwassen personen die niet tot hetzelfde gezin behoren en geen familie van elkaar zijn, geen strijd oplevert met de splitsingsakte en het splitsingsreglement; 
      
      
      
        II	de verhuur aan een woongroep , bestaande uit vier volwassen personen die geen familie van elkaar zijn, geen strijd oplevert met de splitsingsakte en het splitsingsreglement als zij een sociale eenheid vormen met duurzame affectieve banden en zo nodig steun aan elkaar verlenen; 
      
      
      
        III	de verhuur aan [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] niet in strijd was met de splitsingsakte en het splitsingsreglement omdat zij voldeden aan het begrip ‘gezin’;
      
      
      
        IV	het boetebesluit van de VvE waarbij aan [eiser] een boete is opgelegd nietig is, 
      
      
      
        met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding en de nakosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      Aan zijn vordering legt [eiser] ten grondslag dat de verhuur aan een woongroep of de door hem met name genoemde huurders niet in strijd is met de splitsingsakte of het splitsingsreglement. Het boetebesluit is volgens hem nietig omdat in het splitsingsreglement geen bevoegdheid van de VvE is opgenomen om een boete op te leggen. 
      
    
    
      3.3.
      De VvE voert als verweer dat de verhuur door [eiser] alleen is toegestaan indien sprake is van bewoning door een gezin. [eiser] heeft zijn appartement verhuurd aan bewoners die geen gezin zijn en dat is in strijd met de splitsingsakte en het splitsingsreglement. De boete is daarom terecht opgelegd. De VvE concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      De VvE vordert – samengevat en na eiswijziging– veroordeling van [eiser] tot betaling van de boete van € 1.000,- en veroordeling van [eiser] om een dwangsom van € 500,- per dag te betalen voor elke dag dat [eiser] handelt in strijd met de splitsingsakte en/of het splitsingsreglement, met een maximum van € 10.000,-.
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser] voert als verweer dat het boetebesluit nietig is en dat hij de splitsingsakte of het splitsingsreglement niet heeft overtreden. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de VvE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente.
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        conventie en reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      De geschillen in conventie en reconventie hangen nauw met elkaar samen zodat ze gezamenlijk kunnen worden behandeld. In beide geschillen gaat het erom dat [eiser] en de VvE de splitsingsakte en het splitsingsreglement verschillend uitleggen. Deze uitleg betreft de vraag op welke wijze het appartement van [eiser] kan worden bewoond en of de vergadering van eigenaars van de VvE een boete kan opleggen bij overtreding van het splitsingsreglement. 
      
      
        
          Het gebruik van het appartement
        
      
      
      
        
          De uitleg van de splitsingsakte en het splitsingsreglement volgens [eiser]
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] beroept zich op het in r.o. 2.5 geciteerde artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement. In het bijzonder gaat het [eiser] daarbij om het gebruik van het woord ‘gerechtigden’ als meervoud van gerechtigde. Hieruit trekt [eiser] de conclusie dat er meerdere huurders (gerechtigden) van het appartement mogen zijn die daarin met hun eventuele gezin mogen wonen. Deze gerechtigden hoeven geen familie van elkaar te zijn. Daarnaast is volgens [eiser] in artikel 20 lid 5 van het splitsingsreglement een erkenning te lezen dat professionele partijen de appartementen aan meerdere bewoners in gebruik mogen geven. 
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] heeft betoogd dat bij de uitleg van de splitsingsakte en de daarin opgenomen wijzigingen van het modelreglement doorslaggevend gewicht moet worden toegekend aan de bepalingen waarin expliciet is afgeweken van het modelreglement. De uitleg die de VvE geeft aan de splitsingsakte en het splitsingsreglement zou tot het onlogische gevolg leiden dat een enkele bewoner geen kamer in het appartement aan een ander in gebruik mag geven, zelfs niet als dit een oom, tante, neef of nichtje is. Verhuur aan bewoners die niet tot hetzelfde gezin behoren leidt niet tot meer overlast dan verhuur aan een gezin. De bewoners van het appartement van [eiser] waren bovendien een sociale eenheid waarbij onderling sprake was van duurzame affectieve banden en het zo nodig verlenen van zorg en steun aan elkaar. 
      
      
        
          De uitleg van de splitsingsakte en het splitsingsreglement volgens de VvE
        
      
      
    
    
      4.4.
      De VvE beroept zich voor de uitleg van de splitsingsakte en het splitsingsreglement op de passages die hiervoor zijn geciteerd in r.o. 2.3 en 2.4. De ratio van de splitsingsakte en het splitsingsreglement is dat er maximaal één gezin in een appartement woont. Daarvan kan ook sprake zijn bij bewoning door een andere sociale eenheid dan een getrouwde man en een vrouw met hun gezin, mits deze personen een duurzame affectieve relatie hebben en elkaar zorg en steun verlenen. Bij de uitleg moet worden gekeken naar de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe deze uitleg kan leiden. De uitleg die [eiser] geeft aan de splitsingsakte en het splitsingsreglement betekent dat elke kamer in het appartement aan een gezin kan worden verhuurd. Dit leidt tot overlast. De beperking tot verhuur aan gerechtigden en hun gezin is bedoeld om overlast te beperken. Ten slotte voert de VvE aan dat [eiser] zijn appartement in zeven jaar tijd heeft verhuurd aan tenminste achttien verschillende huurders, die telkens in wisselende samenstelling het appartement hebben bewoond. Daarbij was niet sprake van een sociale eenheid van personen die duurzame affectieve banden hadden en elkaar onderling steun en zorg verleenden. 
      
      
        
          Het beoordelingskader
        
      
      
    
    
      4.5.
      De splitsingsakte bevat bepalingen, waaronder die ter wijziging van het model-reglement, over het gebruik van de appartementen (zie onder 2.3, 2.4 en 2.5). De reikwijdte van die bepalingen hangt af van de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van die bedoeling slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. De bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan moet aldus naar objectieve maatstaven worden vastgesteld. (Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337, overweging 3.4.) De splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers en zo voor derden kenbaar, waardoor de daarin gekozen structuur en bewoordingen belangrijk zijn. In een geval waarin de splitsingsakte en het splitsingsreglement voor verschillende uitleg vatbaar is, moet worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, overweging 3.5.2.). In dit geval zijn de splitsingsakte en het splitsingsreglement voor verschillende uitleg vatbaar. Zowel [eiser] als de VvE gaan bij hun uitleg uit van de voor derden kenbare tekst van de splitsingsakte en het splitsingsreglement. De rechtbank zal naar objectieve maatstaven vaststellen welke uitleg in dit geval de meest aannemelijke is. 
      
      
        
          De aannemelijke uitleg van de splitsingsakte en het splitsingsreglement
        
      
      
    
    
      4.6.
      Bij de uitleg van de splitsingsakte en het splitsingsreglement die [eiser] bepleit mogen de appartementen worden bewoond door een niet nader begrensd aantal gerechtigden, elk met hun eigen gezin. Als die uitleg zou worden gevolgd betekent dit dat de verwijzing in de splitsingsakte en het splitsingsreglement naar een gezin zonder enige betekenis is. Het is niet aannemelijk dat het de bedoeling van de opsteller van de splitsingsakte is geweest om het woord ‘gezin’ te gebruiken zonder dat daarmee enig gevolg is beoogd. Het is wel aannemelijk dat het de bedoeling van de opstellers van de splitsingsakte is geweest om met de verwijzing naar een ‘gezin’ een beperking op te nemen voor het gebruik van de appartementen die past bij de omvang van de woningen. De woningen in het flatgebouw, met een woonoppervlakte van ongeveer 100 vierkante meter of kleiner en met oorspronkelijk drie slaapkamers, zijn niet geschikt voor bewoning door een niet nader begrensd aantal gerechtigden, elk met hun eigen gezin. 
      
    
    
      4.7.
      Het beroep van [eiser] op artikel 20 lid 5 van het splitsingsreglement leidt niet tot een andere uitleg. Deze bepaling regelt dat in de daarin bepaalde gevallen bewoners geen verklaring behoeven te overleggen dat zij zich zullen houden aan het (huishoudelijk) reglement. Daaraan kan niet de conclusie worden verbonden dat verhuur aan anderen dan gerechtigden en hun gezin is toegestaan. Hetzelfde geldt voor het betoog van [eiser] dat een andere uitleg dan de zijne kan leiden tot een onlogische, te vergaande beperking van het gebruik van zijn appartement. Artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement geeft aan de vergadering van eigenaars de bevoegdheid om goedkeuring te geven aan het gebruik van een appartement op een wijze die afwijkt van hetgeen volgens de splitsingsakte en het splitsingsreglement is toegestaan. Het splitsingsreglement voorziet dus in de mogelijkheid om ander gebruik toe te staan. Dergelijke gevallen nopen dus niet tot een andere uitleg van de splitsingsakte en het splitsingsreglement.  
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank oordeelt dat de splitsingsakte en het splitsingsreglement aldus moeten worden uitgelegd dat de appartementen in het flatgebouw [locatie] mogen worden bewoond door één of meer gerechtigden die samen een gezin vormen. 
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank kan niet bij voorbaat aan de hand van algemene criteria voor toekomstige gevallen beslissen of een bepaalde groep van bewoners een gezin vormt of daaraan gelijk kan worden gesteld, zodat bewoning in overeenstemming is met de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Toekomstige gevallen zullen aan de hand van de omstandigheden van het geval moeten worden beoordeeld. 
      
      
        
          De bevoegdheid van de VvE om een boete op te leggen
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] heeft aangevoerd dat met de in r.o. 2.6 geciteerde wijziging van het model-reglement de bevoegdheid van de vergadering van eigenaars om boetes op te leggen is geschrapt. 
      
    
    
      4.11.
      Voordat het model-reglement werd gewijzigd luidde artikel 27 lid 2 van het model-reglement als volgt: “Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan de vergadering hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat nader in de akte zal worden bepaald voor elke overtreding, onverminderd de gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement.” 
      
    
    
      4.12.
      Na de wijziging van artikel 27 lid 2 van het model-reglement bepaalt het splitsingsreglement niet meer dat de vergadering een boete kan opleggen. De VvE heeft aangevoerd dat deze bevoegdheid impliciet blijkt uit artikel 27 lid 2 van het splitsingsreglement en dat het niet de bedoeling is geweest om deze bevoegdheid te schrappen. 
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank oordeelt dat de rechtszekerheid zich ertegen verzet dat zonder uitdrukkelijke grondslag de vergadering van eigenaars een boete kan opleggen aan haar leden. De bevoegdheid om aan [eiser] een boete op te leggen vanwege de verhuur van zijn appartement in strijd met het splitsingsreglement volgt niet reeds uit de wet en niet is gebleken dat hiervoor een andere statutaire of contractuele grondslag bestaat dan het geschrapte artikel 27 lid 2 van het model-reglement. Dat het niet de bedoeling zou zijn geweest van de opstellers van de splitsingsakte om deze bevoegdheid uit het model-reglement te schrappen, zoals de VvE heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Deze andere bedoeling is niet voor derden kenbaar uit de splitsingsakte en de daarin opgenomen wijziging van het model-reglement. 
      
      
        
          De verklaringen voor recht die [eiser] heeft gevorderd. 
        
      
      
    
    
      4.14.
      Uit het voorgaande volgt dat de verklaring voor recht zoals weergegeven bij 3.1 sub I zal worden afgewezen. Het is niet toegestaan dat [eiser] zijn appartement verhuurt aan een woongroep die geen gezin is. 
      
    
    
      4.15.
      De verklaring van recht zoals weergegeven bij 3.1 sub II zal ook worden afgewezen. [eiser] heeft bij deze verklaring voor recht geen belang. De VvE heeft erkend dat bewoning is toegestaan door een andere sociale eenheid dan een getrouwde man en een vrouw met hun gezin indien deze personen een duurzame affectieve relatie hebben en elkaar zorg en steun verlenen. Tevens is met de gevraagde verklaring voor recht voor toekomstige gevallen nog niet voldoende duidelijk welke andere sociale eenheid dan een getrouwde man en een vrouw met hun gezin het appartement mogen bewonen. Deze duidelijkheid kan ook niet met dit vonnis worden gegeven. Een oordeel daarover is te zeer verbonden met de omstandigheden van het geval. 
      
    
    
      4.16.
      De verklaring van recht zoals weergegeven bij 3.1 sub III zal eveneens worden afgewezen. [eiser] heeft bij deze verklaring voor recht geen belang omdat [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] het appartement van [eiser] niet meer bewonen. Voor zover de verhuur aan deze bewoners ten grondslag ligt aan de boete die de VvE heeft opgelegd, heeft [eiser] geen belang bij de gevraagde verklaring voor recht omdat met dit vonnis de nietigheid van het boetebesluit zal worden uitgesproken. 
      
    
    
      4.17.
      De verklaring voor recht dat het boetebesluit van de VvE nietig is, zal met dit vonnis worden uitgesproken. 
      
      
        
          De vorderingen in reconventie
        
      
      
    
    
      4.18.
      De vordering tot veroordeling van [eiser] om de boete van € 1.000,- te betalen zal worden afgewezen. Het boetebesluit is nietig en daarmee staat vast dat er geen grondslag is voor deze vordering van de VvE. 
      
    
    
      4.19.
      
        [eiser] zal ook niet worden veroordeeld om een dwangsom te betalen voor elke dag dat hij handelt in strijd met de splitsingsakte en/of het splitsingsreglement. De rechtbank heeft geen aanleiding om ervan uit te gaan dat [eiser] zich niet zal houden aan de splitsingsakte en het splitsingsreglement zoals die met inachtneming van dit vonnis moeten worden uitgelegd. Het enkele feit dat [eiser] uitging van een andere lezing van de splitsingsakte en het splitsingsreglement is onvoldoende om een dwangsomveroordeling uit te spreken. Bovendien is de vordering onnodig ruim geformuleerd (in strijd met de splitsingsakte en/of het splitsingsreglement). Daarnaast blijkt uit de stukken dat de VvE voornemens is om bij overtreding van de splitsingsakte of het splitsingsreglement zo nodig aan eigenaren een boete op te leggen van € 2.500,-. Hoewel het daarvoor nodig is dat de VvE eerst de grondslag voor het kunnen opleggen van deze boete in orde maakt, ziet de rechtbank hierin voldoende prikkel voor [eiser] om zich aan de splitsingsakte en het splitsingsreglement te houden.
      
      
        
          proceskosten (zowel conventie als reconventie) en afronding
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        [eiser] en de VvE zijn beiden grotendeels in het ongelijk gesteld. De proceskosten zullen daarom worden gecompenseerd in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen. 
      
    
    
      4.21.
      De verklaring voor recht die met dit vonnis wordt gegeven betreft geen prestatie die door de VvE moet worden verricht. De vordering van [eiser] om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren wordt daarom afgewezen. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat het besluit van 4 november 2021 van de vergadering van eigenaars om aan [eiser] een boete op te leggen van € 1.000,- nietig is,
      
    
    
      5.2.
      compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen,
      
    
    
      5.3.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      wijst de vorderingen van VvE af,
      
    
    
      5.5.
      compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen,
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. Molenaar en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2023.