ECLI:NL:RBHAA:2012:BY3228, Rechtbank Haarlem, 01-11-2012, 557500 - CV EXPL  12-6322
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2012-11-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Partijen hebben een exploitatieovereenkomst gesloten met betrekking tot de kantine van een sportvereniging. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de bepalingen van huurrecht van toepassing. Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat de kantine valt onder de werking van artikel 7:290 BW. De verhuurder heeft daarom ten onrechte de huur opgezegd.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.: 557500 \ CV EXPL  12-6322
      datum uitspraak: 1 november 2012
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Mixed Hockey Club ALLIANCE
      te Heemstede
      eisende partij
      hierna te noemen Alliance
      gemachtigde mr. J. Tophoff
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde], h.o.d.n. XXX Horeca Exploitatie
      te IJmuiden, gemeente Velsen
      gedaagde partij
      hierna te noemen [gedaagde]
      gemachtigde mr. M.P. van Asch (Koninklijke Horeca Nederland)
    
    
    
      De procedure
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	de dagvaarding van 27 april 2012, met producties,
      -	de conclusie van antwoord, met producties,
      -	het door de kantonrechter tussen partijen gewe¬zen en op 19 juli 2012 uitgesproken tussenvonnis,
      -	de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 3 oktober 2012 gehouden comparitie van partijen en de met het oog op die zitting door de gemachtigde van Alliance aan de kantonrechter en de wederpartij gezonden producties.
    
    
    
      De feiten
      a.	Alliance is een hockeyclub in Heemstede; zij bezit een clubhuis met terras aan de Sportparklaan 8. In het clubhuis is een kantine aanwezig.
      b.	Op 29 juli 2004 hebben partijen een “Overeenkomst tot verlening van het recht tot exploitatie” (hierna de exploitatieovereenkomst) gesloten met betrekking tot de exploitatie van de kantine van het clubhuis van Alliance door [gedaagde].
      c.	De exploitatieovereenkomst bevat de volgende bepalingen:
      “(…)
      Artikel 1.	Definities
      (…)
      4. Exploitatie. Het door de exploitant voor eigen rekening en risico voeren van een horeca-activiteit in de kantine van de vereniging uitsluitend ten dienste van de leden van de vereniging, dan wel hun bezoekers, dan wel hun introducé(e)s.
      (…)
      Artikel 2.	Exploitatietermijn
      1.	Het recht tot exploitatie gaat in op 1-8-2004 en eindigt op 31-7-2007.
      2.	Na afloop van deze periode wordt de overeenkomst op dezelfde condities met vijf jaar verlengd, tenzij één van de partijen uiterlijk twaalf maanden voor het einde van de duur van deze termijn, bij aangetekende brief of deurwaardersexploot de overeenkomst heeft opgezegd. Na 31-7-2012 kan de overeenkomst iedere keer met één jaar worden verlengd met behoud van de opzegtermijn van twaalf maanden.
      (…)
      Artikel 15.	Geschillencommissie
      Bij verschillen van mening inzake onderdelen van deze overeenkomst wordt een commissie van drie deskundigen aangewezen, waarvan één lid wordt aangewezen door de exploitant en één lid wordt aangewezen door eigenaar. Beide deskundigen gaan direct over tot aanwijzing van een derde deskundige, onverminderd het recht van de meest gerede partij om, zolang deze derde deskundige niet is aangewezen, de kantonrechter te verzoeken tot aanwijzing, dan wel benoeming van een derde deskundige over te gaan. De door de Commissie vastgestelde beslissingen zijn voor beide partijen bindend. (…)”
      d.	Bij brief van 8 maart 2011 heeft Alliance het volgende aan [gedaagde] geschreven:
      “Zoals al aangekondigd in het laatste reguliere gesprek op 28 januari 2011 (…) delen wij je hierbij mee dat het bestuur het besluit heeft genomen om de Overeenkomst (…) met ingang van 1 augustus 2012 formeel op te zeggen. Voor zover dit wettelijk noodzakelijk is, doen wij hierbij ook een ‘aanzegging tot ontruiming’ op grond waarvan je op uiterlijk 1 augustus 2012 de ter beschikking gestelde ruimten moet hebben ontruimd en opgeleverd in overeenstemming me artikel 13 van de Exploitatie Overeenkomst.
      (…)”
      e.	Bij brief van 17 maart 2011 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan Alliance bericht dat [gedaagde] zich op de huurbescherming van artikel 7:290 BW beroept en dat [gedaagde] niet gehouden is per 1 augustus 2012 te ontruimen.
      f.	Bij brief van 20 november 2011 heeft Alliance [gedaagde] verzocht mede te delen wie hij wilde benoemen in de Geschillencommissie als genoemd in artikel 15 van de Exploitatieovereenkomst.
      g.	In antwoord op het onder f. genoemde verzoek van 20 november 2011 heeft [gedaagde] bij brief van 1 december 2011 het volgende aan Alliance geschreven:
      “(…)
      Daarbij geldt nog dat het geen “geschil” betreft over een onderdeel van de huurovereenkomst zoals beschreven in art. 15, maar over de status van de overeenkomst zelf. Ook om deze reden is een geschillencommissie niet aan de orde.
      (…)”
      h.	Bij brief van 26 april 2012 heeft de gemachtigde van [gedaagde] het volgende aan de gemachtigde van Alliance geschreven:
      “(…)
      Cliënt heeft van meet af aan uw cliënte kenbaar gemaakt niet bereid te zijn tot een vrijwillig vertrek uit het gehuurde. De stelling van uw cliënte, inhoudende dat het haar niet duidelijk is of cliënt al dan niet gevolg geeft aan de, nietige, opzegging, komt hem derhalve onjuist voor.
      Voorts is onjuist dat cliënt afspraken niet zou zijn nagekomen.
      (…)
      Cliënt heeft zich steeds op het gerechtvaardigde standpunt gesteld dat zijn overeenkomst met uw cliënte dwingendrechtelijk dient te worden gekwalificeerd als de huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimte ex art. 7:290 BW. (…)
      Het vorenstaande maakt niet dat cliënt niet openstaat voor een minnelijke regeling waarbij een vergoeding wordt voldaan die recht doet aan de waarde van zijn exploitatie en de wens van uw cliënte deze exploitatie over te nemen.
      (…)”
    
    
    
      De vordering
      Alliance vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor recht zal verklaren dat de exploitatieovereenkomst conform opzegging per 31 juli 2012 zal eindigen en dat de ontruiming door Alliance op juiste wijze is aangezegd, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. 
    
    
    
      Alliance heeft het volgende aan de vordering ten grond¬slag gelegd:
      Omdat de kantine uitsluitend is bedoeld voor leden van de vereniging en spelers die daar op bezoek komen voor wedstrijden en slechts geopend is tijdens de uren dat de vereniging actief is, is sprake van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. 
      Mede bepalend is wat partijen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven. De overeenkomst is qua inhoud en tekst volstrekt duidelijk in die zijn dat het gaat om de exploitatie van een clubkantine. Partijen hebben ook altijd in die zin uitvoering gegeven aan de overeenkomst.
      Het kantinegedeelte is uitsluitend bestemd voor leden van Alliance, de teams die wedstrijden spelen bij Alliance en hun bezoekers c.q. genodigden. Het clubhuis is gelegen op een sportpark en van buiten het gebouw valt ook niet vast te stellen dat zich in het clubhuis een kantine be-vindt. De kantine is niet voor het publiek toegankelijk. De kantine wordt nooit gebruikt door niet-bezoekers van de hockeyclub en is in de zomermaanden (buiten het hockeyseizoen) dan ook gesloten.
      De afgelopen jaren liet de exploitatie van de kantine door [gedaagde] op veel punten te wensen over.
      De vereniging heeft na onderzoek besloten dat de exploitatie van de kantine volledig anders dient te worden ingevuld. Het bestuur van Alliance heeft daarom besloten om de overeenkomst met [gedaagde] per 31 juli 2012 niet meer te verlengen.
      Alliance heeft geprobeerd om in een minnelijk gesprek met [gedaagde] tot een oplossing te komen. Helaas verslechterde de relatie steeds meer en kwamen partijen niet tot een vergelijk.
      Alliance kan en wenst de relatie met [gedaagde] niet te continueren. Zij heeft daarom conform de bepalingen van de exploitatieovereenkomst tijdig de overeenkomst opgezegd.
    
    
    
      Het verweer
      [gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan: 
      De huurovereenkomst is aangegaan per 29 juli 2004. Aangezien er sprake is van de huur van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW geldt dwingendrechtelijk een huurtermijn van vijf jaar gevolgd door vijf optiejaren. Dit maakt dat de huurovereenkomst, behoudens een geldige opzegging, in ieder geval nog loopt tot en met juli 2014. De gedane opzegging tegen 31 juli 2012 is dan ook niet opportuun.
      Het is niet juist dat de kantine enkel is bedoeld voor leden van Alliance en bezoekende teams. De kantine is vrij toegankelijk voor elke bezoeker van Alliance. Iedereen die als toeschouwer een wedstrijd wil volgen of om een andere reden het clubhuis bezoekt, heeft toegang tot de kantine.
      Bij het sluiten van de overeenkomst stond partijen voor ogen dat de horeca door [gedaagde] zou worden geëxploiteerd, waarbij er geen sprake is van een besloten vereniging of een sociëteit die enkel voor leden toegankelijk is.
      Uit de huurovereenkomst komt naar voren dat de exploitatie ten dienste staat van de leden van de vereniging, dan wel hun bezoekers, dan wel hun introducés. De bedoeling van partijen hierbij was dat het [gedaagde] niet vrijstaat om in het gehuurde partijen en feesten van derden te organiseren.
      Deze bepaling ziet dan ook niet op het uitsluiten van bezoekers, immers alle bezoekers zijn meer dan welkom. Zo is ook steeds uitvoering aan de overeenkomst gegeven. Naast de leden van Alliance en de bezoekende teams maken ook ouders, grootouders en geïnteresseerden in de sportieve verrichtingen van Alliance gebruik van de kantine.
      Reeds geruime tijd wordt [gedaagde] geconfronteerd met een verhuurster die de stellige indruk wekt aan te sturen op zijn vertrek.
      [gedaagde] exploiteert succesvol een horecabedrijf. [gedaagde] betwist dat zijn exploitatie op veel punten te wensen over laat. 
    
    
    
      De beoordeling
      1.	Naar het oordeel van de kantonrechter is hier sprake van een gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:215 BW. De exploitatieovereenkomst bevat namelijk bepalingen uit een huurovereenkomst en bepalingen die zien op de exploitatie van de kantine van Alliance. Nu de exploitatieovereenkomst beantwoordt aan de omschrijving van een huurovereenkomst, en daarnaast nog andere kenmerken bevat, zijn de regels betreffende de huurovereenkomst van toepassing, ook al wordt de strekking van de overeenkomst mede door die andere elementen bepaald. Partijen gaan daar kennelijk ook zelf van uit, nu zij zich beiden op het standpunt stellen dat sprake is van een huurovereenkomst. De kantonrechter gaat daar dus ook van uit.
    
    
    2.	De kernvraag die moet worden beantwoord is of tussen partijen sprake is van verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende.
    
    3.	Onder het begrip bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW vallen alle bedrijven waar (als kernactiviteit) gelegenheid wordt geboden aan het publiek om in of vanuit het bedrijf gekochte etenswaren en dranken ter plaatse te nuttigen. Die situatie doet zich hier voor. Er kunnen immers in de kantine daar gekochte etenswaren en dranken worden genuttigd. 
    
    4.	Ook uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het de bedoeling van de wetgever was/is dat kantines, voor zover zij voor het publiek toegankelijk zijn (NnavEV, Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 9, p. 1) bedrijfsruimte zijn in de zin van artikel 7:290 BW. 
    
    5.	Er moet voorts een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van zaken of voor dienstverlening aanwezig zijn. Dat hoeft geen besloten ruimte te zijn of een anderszins als zodanig kenbare inrichting om klanten te ontvangen. Voldoende is dat een verkooppunt voor het publiek aanwezig is. Ook daarvan is hier sprake. Niet vereist is dat het publiek zich ook daadwerkelijk bij het verkooppunt vervoegt. Alleen als elke bedoeling van de ondernemer om het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt, is geen sprake van een dergelijk verkooppunt. Een dergelijk ontbrekende bedoeling van [gedaagde] is gesteld noch gebleken. Er zijn ook onvoldoende aanknopingspunten die de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst (een) andere bedoeling(en) hebben gehad.
    
    6.	Het ‘publiek’ mag een enigszins beperkt publiek zijn. Het feit dat het publiek dat de kantine bezoekt alleen uit personen zou bestaan die voor de hockeysport komen, staat er dus niet aan in de weg dat de onderhavige kantine als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt gekwalificeerd. De formulering in de overeenkomst “ten dienste van de leden van de vereniging, dan wel hun bezoekers, dan wel hun introducé(e)s” laat ruimte open voor toegang door een breder publiek dan alleen de leden van Alliance. Partijen zijn het er ook over eens dat naast de leden van Alliance en de bezoekende teams ook ouders, grootouders en geïnteresseerden in de sportieve verrichtingen van Alliance gebruik maken van de kantine.
     
    7.	Het feit dat de kantine twee maanden per jaar gesloten is wegens sluiting van het hockeyseizoen doet aan het vorenstaande niet af.
    
    8.	Zoals door [gedaagde] terecht is aangevoerd, had de overeenkomst dus moeten worden gesloten voor 2 x vijf jaren en loopt het contract pas af op 31 juli 2014. 
    
    9.	Alliance heeft daarom ten onrechte de overeenkomst opgezegd per 31 juli 2012, zodat de vordering moet worden afgewezen.
    
    10.	Alliance zal als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
    
    
      Beslissing
      De kantonrechter:
    
    
    Wijst de vordering af.
    
    Veroordeelt Alliance in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden vastgesteld op € 1.000,00 wegens salaris gemachtigde.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Veenhof en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde uitspraakdatum. 
    
    
    Coll.