ECLI:NL:GHSHE:2020:11, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 07-01-2020, 200.236.656_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2020-01-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht; roz model; exoneratiebeding m.b.t. gebrek; wel of niet kenbaar gebrek

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.236.656/01
    
    
    
      
        arrest van 7 januari 2020
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [de vennootschap]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      appellante,
      hierna aan te duiden als [appellante] ,
      advocaat: mr. M. van Heeren te Breda,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        A.V.V. Beheer B.V.,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als AVV Beheer,
      advocaat: mr. F.R.A. Schaaf te 's-Gravenhage,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 6 maart 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 6 december 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen [appellante] als eiseres en AVV Beheer als gedaagde.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5585805 / 16-7214)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het tussenvonnis van 22 februari 2017.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep;
      
      
        het exploot van anticipatie van 29 maart 2018;
      
      
        de memorie van grieven met producties;
      
      
        de memorie van antwoord;
      
      
        de door Freijn met een H16 formulier toegezonden beter leesbare exemplaren van reeds in het geding gebrachte producties 6, 7 en 8, ingekomen ter griffie op 31 oktober 2019;
      
      
        het op 5 november 2019 gehouden pleidooi waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.
      
    
    Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De vaststaande feiten
      
    
    
    
      3.1.
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      
      
        3.1.1.
        
          [appellante] is een onderneming die onder de handelsnaam Studio Blique een exclusieve modewinkel exploiteert. Bestuurder van [appellante] is mevrouw [bestuurder van appellante] .
        
      
      
        3.1.2.
        
          [appellante] heeft op 26/27 juli 2011 een huurovereenkomst gesloten met Beheermaatschappij [beheermaatschappij] (hierna: [beheermaatschappij] ) met betrekking tot een winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] . [appellante] is het gehuurde, met bestemming modewinkel, gaan huren voor de duur van 10 jaar. Partijen zijn overeengekomen dat [appellante] het gehuurde zou verbouwen en twee doorgangen zou realiseren naar het naastgelegen pand ( [adres 2] ) dat [appellante] toen van een andere verhuurder huurde. [appellante] wilde namelijk in beide panden één modewinkel exploiteren. 
        
      
      
        3.1.3.
        
          Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (model ROZ 67/2008, hierna: de AB). 
          In de artikelen 11.3 en 11.4 van de AB is het volgende vermeld:
          
            “11.3. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 
          
        
      
    
    
      11.4.
      
        
          Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
        
        
          - (…);
        
        
          - (…);
        
        
          - indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in 4 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn.”
        
      
      
      
        3.1.4.
        
          [appellante] is het gehuurde na de start van de huurovereenkomst gaan verbouwen.
        
      
      
        3.1.5.
        
          [beheermaatschappij] heeft het gehuurde op 4 oktober 2011 verkocht aan AVV Beheer en op 14 december 2011 aan haar in eigendom overgedragen. Met die overdracht werd AVV Beheer de verhuurder. AVV Beheer is een vastgoedbelegger. 
        
      
      
        3.1.6.
        In februari 2012 heeft [appellante] , als onderdeel van de verbouwing, een laminaatvloer in het gehuurde laten leggen door [de laminaatlegger] . Enkele maanden daarna kwamen problemen aan het licht: opbolling van de laminaatvloer, schimmelvorming en stankoverlast. [de laminaatlegger] heeft op 1 juli 2013 de vloer verwijderd. Toen bleek van ernstige vochtproblemen. 
        
      
      
        3.1.7.
        
          Bij brief van 8 juli 2013 stelde [appellante] AVV Beheer aansprakelijk voor de schade als gevolg van doorslaand vocht. Er is door meerdere deskundigen onderzoek verricht naar de vochtproblemen. De verzekeraar van AVV Beheer reageerde op 21 januari 2014 met de mededeling dat AVV Beheer op grond van de AB niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek. Bij brief van 28 januari 2016 heeft [appellante] artikel 11.3 en 11.4 AB voor zover nodig vernietigd.
          
            De vorderingen in eerste aanleg, het bestreden vonnis en de vorderingen in hoger beroep
          
        
        
      
      
        3.2.1.
        
          [appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd dat AVV Beheer wordt veroordeeld tot betaling van € 558.149,- aan schadevergoeding en € 4.556,- wegens buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 8 juli 2013, met veroordeling van AVV Beheer in de proceskosten met nakosten en wettelijke rente. 
        
      
      
        3.2.2.
        AVV Beheer heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
        
      
      
        3.2.3.
        Bij tussenvonnis van 22 februari 2017 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald die heeft plaatsgehad op 8 juni 2017. Vervolgens hebben beide partijen nog een conclusie genomen waarna de kantonrechter op 6 december 2017 eindvonnis heeft gewezen. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten.
        
      
    
    
      3.3.
      
        [appellante] heeft in hoger beroep onder aanvoering van vier grieven geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot toewijzing van haar in eerste aanleg geformuleerde vorderingen, met veroordeling van AVV Beheer in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          Enkele uitgangspunten in hoger beroep
        
      
      
      
        3.4.1.
        Het hof stelt het volgende voorop. Als grieven worden aangemerkt alle gronden die een appellant aanvoert ten betoge dat de bestreden uitspraak behoort te worden vernietigd, waarbij de eis geldt dat die gronden behoorlijk in het geding naar voren zijn gebracht, zodat zij voor de rechter en de wederpartij voldoende kenbaar zijn.
        
      
      
        3.4.2.
        
          [appellante] heeft in haar memorie van grieven, voorafgaand aan de formulering van haar grieven tegen het bestreden eindvonnis, een overzicht gegeven van de volgens haar relevante feiten (“II. Relevant feitencomplex + nieuwe feiten”). Het hof zal dit overzicht niet aanmerken als een grief tegen de door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten (rov. 2.1 tot en met 2.4). Uit de formulering van de grieven en de gehele inhoud van de memorie van grieven blijkt namelijk onvoldoende duidelijk dat het de bedoeling was van [appellante] om de door de kantonrechter gegeven feitenvaststelling te bestrijden. In ieder geval blijkt uit de memorie van antwoord niet dat AVV Beheer dit als een grief heeft opgevat. 
        
      
      
        3.4.3.
        Los van het voorgaande heeft te gelden dat het hof zelf in hoger beroep de feiten opnieuw heeft vastgesteld, zodat [appellante] overigens geen belang heeft bij een eventueel bezwaar tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter. Voor zover in het door [appellante] gegeven overzicht nog stellingen worden ingenomen die niet in het door het hof gegeven feitenoverzicht zijn opgenomen, zal het hof daarop in het navolgende nader ingaan, indien het hof die stellingen van belang acht voor de beoordeling van de (wel kenbare) grieven. 
        
      
      
        3.4.4.
        De kantonrechter heeft in de overwegingen 4.1 tot en met 4.4 van het eindvonnis verwezen naar de rapporten van de deskundigen en daaruit enkele conclusies getrokken. [appellante] heeft tegen deze overwegingen geen grieven geformuleerd, zodat deze overwegingen ook voor het hof het uitgangspunt zijn bij de beoordeling van de grieven. Deze overwegingen van de kantonrechter luiden als volgt:
        
      
    
    
      4.1.
      
        
          Nadat van de vochtproblemen was gebleken, zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Voor de beoordeling zijn de volgende expertiserapporten van belang:
        
        
          - het rapport van [expertises 1] Expertises (verder: [expertises 1] ) van 26 augustus 2013 (productie 24 bij repliek). [expertises 1] is ingeschakeld door de verzekeraars van [appellante] ,
        
        
          - het rapport van [expertises 1] van 21 oktober 2013 (productie 5 bij dagvaarding),
        
        
          - het rapport van [expertises 2] Expertises (verder: [expertises 2] ) van 30 september 2013 (productie 2 bij antwoord). [expertises 2] is ingeschakeld door de verzekeraar van AVV Beheer,
        
        
          - het rapport van Raadgevend Ingenieursburo [raadgevend ingenieursburo] (verder: [raadgevend ingenieursburo] ) van 10 september 2013 (productie 25 bij repliek). [raadgevend ingenieursburo] is ingeschakeld door het aannemersbedrijf dat van AVV Beheer de opdracht had gekregen om de vloer van de begane grond te slopen teneinde de opbouw van de constructie te kunnen bepalen en de oorzaak van de vochtproblemen te kunnen onderzoeken. 
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        Uit deze rapporten en de stellingen van partijen wordt het volgende afgeleid.
      
      
    
    
      4.3.
      
        Het gehuurde op de begane grond maakt deel uit van een opstal van deels één bouwlaag en het voorste en het achterste deel van elk drie bouwlagen met platte daken. Het dak van het achterste deel is ongeveer 90m² groot. Voor de afvoer van hemelwater van het dak liep aan de achterzijde van het pand een standleiding van pvc van boven naar beneden tot een bochtstuk van 90º net onder de vloer van de begane grond. Deze standleiding liep op de begane grond door het metselwerk van de achtergevel en was in het gehuurde niet te zien, was op de eerste verdieping weggetimmerd en op de tweede verdieping grotendeels ook. Vanaf het bochtstuk onderaan de standleiding was de hemelwaterafvoer aangebracht in het zand onder de betonnen vloer. Deze afvoer liep verder via de voorgevel.
      
      
    
    
      4.4.
      
        Als gevolg van gebreken in de hemelwaterafvoer kwam jarenlang een belangrijk deel van het hemelwater terecht in het zand onder de betonnen vloer van de begane grond. Het zandbed was verzadigd met water. De vloer boven dat zandbed was niet waterkerend, vertoonde scheuren en sloot niet aan op de muren. Als gevolg daarvan trok vocht op. De betonnen vloer was bedekt met keramische tegels. Daarop lag bij aanvang van de huur een vloerbedekking op basis van jute. Toen [appellante] die vloerbedekking liet vervangen door laminaat, is een vochtmeting gedaan. Die wees uit dat het vochtgehalte niet te hoog was. Toen de vloerbedekking op de vloer lag, kon het vocht verdampen. Nadat het laminaat was gelegd, kon dat vocht niet meer weg, met de vochtproblemen als gevolg.
      
      
      
        
          De grieven 1 en 2
        
      
      
      
        3.5.1.
        AVV Beheer heeft in eerste aanleg meerdere verweren gevoerd tegen de vorderingen van [appellante] . Zij heeft onder meer een beroep gedaan op het in artikel 11.3 AB opgenomen beding waarmee zij haar aansprakelijkheid heeft willen uitsluiten. Zij heeft in dat verband aangevoerd dat de uitzondering op die bepaling, zoals opgenomen in artikel 11.4 AB (zie hiervoor in 3.1.3) niet van toepassing is. De kantonrechter heeft dat verweer gehonoreerd en heeft, kort gezegd, geoordeeld dat er niet vanuit gegaan kan worden dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst het gebrek kende of behoorde te kennen. 
        
      
      
        3.5.2.
        
          [appellante] komt met grief 2 op tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [appellante] op artikel 11.4 AB wordt verworpen. Het gaat in dit hoger beroep om de passage in artikel 11.4 AB dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst het gebrek had behoren te kennen. Met grief 1 betoogt [appellante] dat zij het beding in artikel 11.3 AB terecht heeft vernietigd bij brief van 28 januari 2016, omdat het beding in strijd is met artikel 7:209 BW. In dit geval is dat echter niet doorslaggevend. Ook als [appellante] terecht het beding heeft vernietigd, dan wil dat nog niet zeggen dat AVV Beheer aansprakelijk is voor de door [appellante] gestelde schade. In dat geval moet die aansprakelijkheid worden beoordeeld op grond van artikel 7:208 BW. Uit die bepaling volgt dat AVV Beheer niet aansprakelijk is wanneer de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst het gebrek niet kende en niet behoorde te kennen. Kortom, aangezien in dit geschil voor zowel de contractuele aansprakelijkheid als voor de wettelijke aansprakelijkheid doorslaggevend is of de verhuurder de latente gebreken had behoren te kennen, hoeven deze grieven niet afzonderlijk te worden besproken. Met beide grieven betoogt [appellante] dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst de gebreken had behoren te kennen. 
        
      
      
        3.5.3.
        
          [appellante] heeft onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 3 september 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BM3980 (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2010:BM3980) KPN/Tamminga) betoogd dat [beheermaatschappij] bij het aangaan van de huurovereenkomst onderzoek had moeten doen naar mogelijke gebreken aan het gehuurde. Het hof constateert dat de Hoge Raad in dat arrest heeft overwogen (rov. 5.2.2) dat het in beginsel aan de verhuurder is om, voor zover daartoe aanleiding is, het door hem te verhuren pand te (doen) onderzoeken op gebreken alvorens het te verhuren. Het hof is van oordeel dat er geen, althans onvoldoende aanleiding was om het gehuurde te onderzoeken op een zodanige wijze dat de hier aan de orde zijnde gebreken aan het licht waren gekomen.  Daartoe overweegt het hof het volgende.
        
      
      
        3.5.4.
        Het hof is van oordeel dat [beheermaatschappij] geen aanleiding had om te vermoeden dat de standleiding het hemelwater niet op de juiste wijze afvoerde en dat dit hemelwater zich onder de betonvloer verzamelde. In dit verband is van belang dat [appellante] het gehuurde na aanvang van de huurovereenkomst heeft gestript en dat zij toen zelf ook geen vochtproblemen heeft geconstateerd. Ook [de laminaatlegger] , die de laminaatvloer heeft gelegd, heeft geen vochtproblemen geconstateerd, terwijl hij wel het vochtgehalte heeft gemeten toen hij de vloer ging leggen. [appellante] heeft hierover nog opgemerkt dat het ten tijde van die vochtmeting een droge periode was, maar dat doet daar niet aan af. Het gaat erom of [beheermaatschappij] aanleiding had om onderzoek te doen en niet valt in te zien waarom [beheermaatschappij] , gelet op deze omstandigheden, die aanleiding moest hebben. Er waren geen zichtbare lekkagesporen. Volgens [appellante] had [beheermaatschappij] kunnen zien dat de dakafvoer niet goed was aangesloten op de standleiding. AVV Beheer heeft daar echter tegen ingebracht dat uit het rapport van [raadgevend ingenieursburo] blijkt dat de aansluiting van de hemelwaterafvoer met de dakafvoer in juli 2013 nog in orde was. Dat heeft [appellante] vervolgens onvoldoende weersproken. Het hof kan er dus niet vanuit gaan dat bij aanvang van de huurovereenkomst de dakafvoer niet goed was aangesloten op de standleiding. Toen de huurovereenkomst werd gesloten waren er al wel meerdere problemen met de standleiding, maar dat was niet zichtbaar, omdat de standleiding was weggewerkt achter een gemetselde muur en achter betimmeringen. Die problemen waren dus aan het oog onttrokken, terwijl, zoals hiervoor is vermeld, er ook geen sprake is geweest van zichtbare lekkagesporen. Om de gebreken te kunnen ontdekken had [beheermaatschappij] destructief onderzoek moeten doen (zelfs het uitgevoerde camera-onderzoek bracht niet aan het licht wat er mis was). Het hof is van oordeel dat van [beheermaatschappij] niet kon worden verlangd dat zij zonder concrete aanleiding destructief onderzoek verrichtte. Ook als het gehuurde op andere plaatsen (ook) in slechte staat verkeerde, kon niet [beheermaatschappij] worden verlangd dat zij de muur of de betimmering rondom de standleiding en/of de keramische tegels en de onderliggende betonvloer zou slopen, om te onderzoeken of het hemelwater wel volledig door de standleiding werd afgevoerd. Er was nu eenmaal geen aanleiding om te veronderstellen dat dit niet goed gebeurde. 
        
      
      
        3.5.5.
        Het hof volgt [appellante] ook niet in haar standpunt dat [beheermaatschappij] moest weten of behoren te vermoeden dat er iets mis was met de betonvloer. Anders dan [appellante] stelt, is het geen feit van algemene bekendheid dat een betonvloer van 8 cm dik, niet waterkerend is. Dat de deskundigen het erover eens zijn dat een betonvloer van die dikte niet waterkerend is, maakt nog niet dat dit een feit van algemene bekendheid is. Verder ziet het hof niet in waarom [beheermaatschappij] dat had behoren te weten. Evenmin valt in te zien waarom [beheermaatschappij] behoorde te weten dat de betonvloer in afwijking van de bouwtekening op sommige plaatsen zelfs minder was dan 8 cm. [beheermaatschappij] is opgericht op 1 mei 1973, terwijl de werkruimte, waaronder de betreffende betonvloer ligt, ruimschoots daarvoor is aangelegd (in 1952). Anders dan [appellante] heeft aangevoerd, was het dus niet [beheermaatschappij] zelf, die de uitbreiding heeft gerealiseerd en die had behoren te weten dat de uitbreiding niet is aangelegd conform de bouwtekening. Klaarblijkelijk is [appellante] ervan uitgegaan dat de heer [vertegenwoordiger van Beheer] , die [beheermaatschappij] heeft vertegenwoordigd bij het aangaan van de huurovereenkomst, dezelfde persoon is als de persoon die het gehuurde bij akte van 10 mei 1973 heeft ingebracht in [beheermaatschappij] , maar uit de in de stukken genoemde geboortedata volgt dat dit niet het geval is. 
        
      
      
        3.5.6.
        Dat de betonnen vloer scheurvorming vertoonde, was aan het oog onttrokken door de keramische tegels. Ook dat kon [beheermaatschappij] dus niet zien en hoefde [beheermaatschappij] ook niet te vermoeden. In dit verband is van belang dat die scheurvorming wel zichtbaar moet zijn geweest toen [de laminaatlegger] de nieuwe vloer ging leggen. Kennelijk was dit voor [de laminaatlegger] geen contra-indicatie om de nieuwe vloer aan te brengen. Daarom valt niet in te zien waarom dit voor [beheermaatschappij] wel iets was dat zij had behoren te onderkennen als een potentieel probleem. Niet gesteld of gebleken is dat de vloer bij het aangaan van de overeenkomst  symptomen vertoonde die konden duiden op een vochtprobleem.
        
      
      
        3.5.7.
        Volgens [appellante] betreft het gehuurde een oud pand en is de uitbreiding aan de achterzijde in 1952 gerealiseerd. Volgens [appellante] heeft [beheermaatschappij] geen planmatig en preventief onderhoud verricht, heeft [beheermaatschappij] geen periodieke inspecties gehouden en had [beheermaatschappij] rekening moeten houden met de technische levensduur van onderdelen van installaties (dus met slijtage). Het hof is van oordeel dat, ook als er vanuit wordt gegaan dat [beheermaatschappij] slecht onderhoud heeft gepleegd, dat niet wegneemt dat [beheermaatschappij] de in dit geding aan de orde zijnde gebreken niet kon weten of behoorde te weten. 
        
        
          
            Grief 3
          
        
        
      
      
        3.6.1.
        Grief 3 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van AVV Beheer op artikel 11.3 AB naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. [appellante] wijst in haar toelichting op de grief op drie omstandigheden die volgens haar relevant zijn: (i) de zwaarte van de schuld, (ii) de verzekerbaarheid van de risico’s en (iii) de (wan)verhouding tussen de beperking van de aansprakelijkheid en de omvang van de schade. 
        
      
      
        3.6.2.
        Met betrekking tot (i) de zwaarte van de schuld, heeft [appellante] erop gewezen dat de verhuurder wist, althans behoorde te weten dat de betonnen vloer niet waterkerend was. In dit verband heeft zij verwezen naar haar toelichting op grief 1. Zoals uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt, kan het hof [appellante] hierin niet volgen. 
        
      
      
        3.6.3.
        
          De verzekerbaarheid van de schade (ii) ziet zowel op de verzekering die [appellante] heeft gesloten als op de door AVV Beheer gesloten verzekering. 
          Tussen partijen staat vast dat [appellante] de schade niet vergoed heeft gekregen van haar verzekeringsmaatschappij. Haar verzekeraar heeft geweigerd de schade te vergoeden. Bij vonnis van 18 november 2015 is de rechtbank Rotterdam tot het oordeel gekomen dat de polis geen dekking bood. 
          Het hof kan niet uitsluiten dat de verzekeringspolis van AVV Beheer wel dekking biedt. AVV Beheer heeft dat in elk geval niet, althans onvoldoende betwist en zij heeft ondanks het verzoek daartoe van [appellante] , haar verzekeringspolis niet in het geding gebracht.
          
            [appellante] heeft ook nog aangevoerd dat AVV Beheer haar verkoper aansprakelijk heeft gesteld, maar AVV Beheer heeft hierover (onbetwist) aangevoerd dat de rechtsopvolger van [beheermaatschappij] failliet is verklaard. 
        
        
      
      
        3.6.4.
        Voor wat betreft (iii) de (wan)verhouding tussen de beperking van de aansprakelijkheid en de omvang van de schade, heeft [appellante] aangevoerd dat haar schade € 558.149,- bedraagt. Het hof is echter van oordeel dat juist in de omvang van de schade het belang is gelegen van AVV Beheer om aansprakelijkheid uit te sluiten. De omvang van de schade en de mate van waarschijnlijkheid waarmee deze kan ontstaan zijn grotendeels afhankelijk van de aard en wijze van uitoefening van de onderneming van de huurder. Daarop heeft de verhuurder geen invloed. 
        
      
      
        3.6.5.
        Het gaat in dit geval om latente gebreken die [beheermaatschappij] niet kende en ook niet behoorde te kennen en die ook AVV Beheer niet kende noch behoorde te kennen. Verder is van belang dat [beheermaatschappij] bij het aangaan van de overeenkomst niet, of moeilijk kon overzien wat een latent gebrek aan schade zou kunnen veroorzaken bij [appellante] . Het hof acht dit belangrijke omstandigheden die meewegen in de beoordeling van de vraag of het beroep van AVV Beheer op artikel 11.3 AB naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
        
      
      
        3.6.6.
        Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat artikel 6:248 lid 2 BW met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast. Het hof is van oordeel dat alle omstandigheden in aanmerking genomen, zowel de hiervoor besproken omstandigheden, als de door de kantonrechter meegewogen omstandigheden, niet ertoe leiden dat het beroep van AVV Beheer op artikel 11.3 AB naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook grief 3 faalt dus.
        
        
          
            Grief 4
          
        
        
      
    
    
      3.7.
      Grief 4 is gericht tegen de eindconclusie van de kantonrechter dat AVV Beheer niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van gebreken aan het gehuurde, dat de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten niet toewijsbaar is, omdat de vordering tot schadevergoeding niet toewijsbaar is en dat [appellante] als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten wordt veroordeeld. [appellante] verwijst in de toelichting op de grief naar de eerdere grieven. Het hof constateert dat deze grief naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis heeft, zodat deze grief niet afzonderlijk besproken hoeft te worden. 
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.8.
      Het hof komt niet toe aan bewijslevering. Daarvoor zijn de stellingen van [appellante] ofwel onvoldoende concreet, ofwel kunnen die stellingen, indien bewezen, niet tot een ander oordeel leiden. 
      
    
    
      3.9.
      De slotsom is dat de grieven falen. Het hof zal het bestreden eindvonnis bekrachtigen en [appellante] veroordelen in de kosten van het hoger beroep, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten, zoals door AVV Beheer verzocht.
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van AVV Beheer op € 5.270,- aan griffierecht en op € 14.034,- aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening, en veroordeelt [appellante] in de nakosten voor het geval voldoening binnen die termijn niet plaatsvindt en begroot de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden,
      en verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, R.J.M. Cremers en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 januari 2020.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer