ECLI:NL:GHARL:2021:7747, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-08-2021, 200.280.375
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-08-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Non-conformiteit woning. Klachtplicht.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.280.375
      (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, NL19.3913)
    
    
    
      
        arrest van 10 augustus 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      wonende te [woonplaats1] ,
      2. [appellante],
      wonende te [woonplaats1] ,
      appellanten,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna: [appellant] voor appellant onder 1 en gezamenlijk in enkelvoud [appellant] c.s.,
      advocaat: mr. D.A. Boor,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] ,
    wonende te [woonplaats2] ,
    2. [geïntimeerde2],
    wonende te [woonplaats2] ,
    3. [geïntimeerde3],
    wonende te [woonplaats3] ,
    4. [geïntimeerde4],
    
      wonende te [woonplaats3] ,
      geïntimeerden,
      in eerste aanleg: verweerders,
      hierna: [geïntimeerde4] voor geïntimeerde onder 4 en gezamenlijk in enkelvoud [geïntimeerde4] c.s, 
      advocaat: mr. R.C.H. Schrömbges.
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Het hof heeft in deze zaak op 3 november 2020 een tussenarrest uitgesproken waarbij een mondelinge behandeling is bepaald. Die zitting is gehouden op 9 maart 2021. Voorafgaand aan de zitting zijn door de advocaat van [appellant] nog producties 2 tot en met 6 ingediend. Die producties maken ook deel uit van het procesdossier. Van de zitting is een verslag (proces-verbaal) opgemaakt. Partijen hebben na afloop van de mondelinge behandeling het hof gevraagd arrest te wijzen waarna het hof arrest heeft bepaald. Zowel de advocaat van [appellant] c.s. (bij e-mailbericht van 31 maart 2021) als van [geïntimeerde4] c.s. (in een H16 formulier van 30 maart 2021) heeft daarna nog een aantal opmerkingen over het proces-verbaal aan het hof gestuurd. 
    
    
    
  
  
    
      2Samenvatting en beslissing 
    
    
      2.1
      
        In deze zaak gaat het om de vraag of de woning die [appellant] c.s. op 7 april 2017 van [geïntimeerde4] c.s. heeft gekocht voldoet aan hetgeen [appellant] c.s. op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [appellant] c.s. stelt zich primair op het standpunt dat sprake is van non-conformiteit van de woning op grond van artikel 7:17 BW en subsidiair van dwaling. In beide gevallen vordert hij van [geïntimeerde4] c.s. schadevergoeding van 
        € 32.529,95 in verband met het saneren van het asbest in het dak van de woning.   
      
      
      
        
          beslissing rechtbank en hof 
        
      
      
    
    
      2.2
      
        De rechtbank heeft bewezen geacht dat [appellant] c.s. in ieder geval op 9 april 2017 wist, althans redelijkerwijs had kunnen weten, dat zich asbest in het gehele pannendak bevond. Door pas op 21 juni 2018 aan [geïntimeerde4] c.s. mededeling te doen van het geconstateerde gebrek met betrekking tot het asbest, heeft hij niet binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 BW geklaagd. Daarom kan hij er volgens de rechtbank geen beroep meer op doen dat hetgeen is geleverd niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Ook de vordering tot wijziging van de gevolgen van de overeenkomst op grond van dwaling (artikel 6:230 lid 2 BW) is afgewezen, omdat die feitelijk gegrond is op het niet-beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de koopovereenkomst. 
        Het hof is het met de rechtbank, zij het langs een iets andere weg, eens en zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen. 
        Het hof zal hieronder uitleggen hoe het tot zijn beslissing is gekomen.
      
      
    
  
  
    
      3De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    
      
        achtergrond van het geschil
      
    
    
    
      3.1
      
        
          [appellant] c.s. heeft in 2017 een 300 jaar oude woonboerderij gelegen aan de [adres] 11/11a in [woonplaats1] (hierna: de woning) gekocht van [geïntimeerde4] c.s. De koopsom bedroeg € 547.500,-. [appellant] c.s. was voornemens de woning te gaan verbouwen, met het oog op bewoning ervan met twee kinderen met beperkingen. [adres] 11 en 11a zouden één woning worden. Nadat de koopovereenkomst op 7 april 2017 was getekend, vergezeld van een ‘inlichtingenformulier’, vond op verzoek van [appellant] c.s. nog een bezichtiging van de woning plaats, te weten op 9 april 2017. Daarbij was [naam1] , buurman van [geïntimeerde4] c.s. en beroepsmatig gespecialiseerd in de renovatie van oude woningen en monumenten, aanwezig. Op 9 april 2017 is vervolgens door [appellant] c.s., [geïntimeerde4] en [naam1] een rondgang door de woning gemaakt. 
        De woning is op 4 december 2017 aan [appellant] c.s. geleverd. Op 25 januari 2018 meldde [appellant] c.s. aan de verkopend makelaar dat hij diverse gebreken in de woning had geconstateerd en dat [geïntimeerde4] c.s. daarvoor aansprakelijk was. Het ging daarbij om vochtproblemen, loslatend stucwerk, schimmelvorming, kapotte c.v.-ketels en verrotte vloerbalken. Beide partijen waren voor rechtsbijstand verzekerd bij DAS Rechtsbijstand (DAS). DAS heeft op 15 mei 2018 een financiële regeling (in de vorm van een vaststellingsovereenkomst) over deze schadeposten met [appellant] c.s. gesloten. DAS heeft hiervan op dezelfde dag melding gemaakt aan [geïntimeerde4] c.s. 
        In een brief van 21 juni 2018 heeft [appellant] c.s. [geïntimeerde4] c.s. laten weten dat hij tijdens het verwijderen van de schoorsteen op 17 mei 2018 tot de ontdekking kwam dat zich in de hele pannenkap asbest bevond. [appellant] c.s. heeft [geïntimeerde4] c.s. aansprakelijk gesteld voor alle kosten voor het saneren en renoveren van het dak.
      
      
      
        
          non-conformiteit woning
        
      
      
    
    
      3.2
      Het hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat sprake is van non-conformiteit als de gekochte zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Een koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Welke eigenschappen dat in een specifiek geval zijn, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek verrichten. Bij de koop van een woonhuis komen, op grond van de modelovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (die ook in dit geval is gebruikt), alleen gebreken die in de weg staan aan het normaal gebruik als woonhuis voor rekening van de verkoper. 
      
    
    
      3.3
      
        
          [geïntimeerde4] c.s. heeft gesteld dat [naam1] tijdens de rondgang door de woning op 9 april 2017, waarbij [appellant] c.s. en [geïntimeerde4] aanwezig waren, herhaaldelijk heeft aangegeven dat het om een oud huis ging met achterstallig onderhoud. Bij deze gelegenheid heeft [appellant] c.s. ook de CV-ruimte bekeken waar een deel van het asbest zichtbaar was en is de aanwezigheid van asbest, die volgens [geïntimeerde4] c.s. ook zichtbaar in de rest van het pannendak doorliep, besproken. 
        
          [appellant] c.s. betwist dat hij door [geïntimeerde4] of door [naam1] is geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest in het dak van de woning, ook niet tijdens de bewuste rondgang op 9 april 2017. Als hij hiervan op de hoogte zou zijn geweest, had hij de woning niet of niet voor die vraagprijs gekocht. Op grond van het inlichtingenformulier dat door [geïntimeerde4] is ingevuld op de dag van het tekenen van de koopovereenkomst, is [appellant] c.s. op de hoogte geraakt van de aanwezigheid van asbest in het dak van de (los van de woning staande) schuur en in de CV-ruimte. Meer informatie over asbest in de woning heeft [geïntimeerde4] c.s. niet met hem gedeeld. 
        
          [appellant] c.s. is dan ook van mening dat [geïntimeerde4] c.s. willens en wetens heeft gezwegen over de aanwezigheid van asbest in het dak van de woning, terwijl hij vanaf 2009 van het bestaan hiervan op de hoogte was. Uit de informatiemap met een offerte en bijbehorende facturen van een dakbedekkingsbedrijf, die [geïntimeerde4] c.s. voor hem op de datum van levering in de woning had achtergelaten, bleek immers dat [geïntimeerde4] c.s. in 2009 het asbest in het dak niet heeft laten verwijderen, maar het asbest heeft laten inpakken en het dakbeschot heeft laten vervangen.
      
      
    
    
      3.4
      
        Het hof is van oordeel dat [appellant] c.s. geen beroep toekomt op non-conformiteit van de woning. Daarvoor geldt het volgende. In de koopovereenkomst van 7 april 2017 staat dat aan koper bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. In het inlichtingenformulier, dat onderdeel is van de koopovereenkomst, is bij de vraag waar het asbest zich bevindt ingevuld: ‘dak schuur’ en daaronder ‘c.v. ruimte’. Gelet hierop was [appellant] c.s. weliswaar op de hoogte van de aanwezigheid van asbest in de woning, maar dat betekent nog niet dat hij kennis had van de aanwezigheid van asbest in het gehele dak van de woning. 
        Dat veranderde op het moment van de bezichtiging van de woning op 9 april 2017, in het bijzonder toen partijen in de CV-ruimte waren aangekomen. Volgens [geïntimeerde4] c.s. is toen de aanwezigheid van asbest in het dak besproken. [naam1] heeft hierover als (door de rechtbank gehoorde) getuige verklaard dat hij [appellant] c.s. op 9 april 2017 heeft gezegd dat er asbest onder het pannendak aanwezig was. [naam1] verklaart hierover onder meer:
        “De heer [geïntimeerde4] had mij gevraagd of ik alle zwakke plekken in de woning wilde vertellen. Ik ken de woning vanaf mijn zeventiende al (…). Ik heb tijdens dat bezoek gewezen op de aanwezigheid van asbest onder het pannendak en bij de cv-ketel. Ik weet niet meer hoe [appellant] daarop reageerde. Ik heb gezegd asbest onder de kap, dus het pannendak, en er waren andere problemen in het huis aanwezig en daar heb ik ook op gewezen. (…). Er zit een wolfgebonden cementplaat aan de binnenkant van het dak. Ik heb gezegd dat dat geen asbest was, maar ik heb toen wel gezegd dat daar achter asbest zat”. 
        Hiertegenover staan de getuigenverklaringen van [appellant] c.s. dat er niet over asbest is gesproken. De heer [appellant] verklaart hierover onder meer:
        “U vraagt mij of voorafgaand aan de koop van de woning tijdens een rondleiding door de heer [naam1] of een ander is gewezen op de aanwezigheid van asbest in het dak van de woning. Ik antwoord daarop: “Nee, absoluut niet.” 
        Mevrouw [appellante] verklaart hierover onder meer:
        “U vraagt mij of voorafgaand aan de koop van de woning tijdens een rondleiding door de heer [naam1] of een ander is gewezen op de aanwezigheid van asbest in het dak van de woning. Ik antwoord daarop: “daar is niet over gesproken” en:
        “De bedoeling van de aanwezigheid van [naam1] was volgens ons om te kijken hoe een verbouwing kon plaatsvonden, want wij wilden van twee woningen één woning maken.”
      
      
    
    
      3.5
      
        Evenals de rechtbank acht het hof de verklaring van [naam1] , die als onafhankelijke getuige wordt beschouwd, geloofwaardig en betrouwbaar. [naam1] heeft in zijn verklaring de gang van zaken consistent weergegeven en verklaard dat hij op 9 april 2017 [appellant] c.s. op de asbest in het pannendak heeft gewezen. Dat er sprake zou zijn van een tegenprestatie waardoor, zo begrijpt het hof de stelling van [appellant] c.s., aan de getuigenverklaring [naam1] moet worden getwijfeld, heeft [appellant] c.s. in het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde4] c.s. onvoldoende feitelijk uitgewerkt. [naam1] heeft verklaard dat [geïntimeerde4] , als wethouder, hem in het verleden enkel heeft geholpen met betrekking tot het verkrijgen van vergunningen voor het verbouwen van zijn huis. Het rondleiden van [appellant] c.s. in de woning was hiervoor geen tegenprestatie maar was een burendienst die goede buren elkaar gewoon bieden, aldus [naam1] . 
        Afgezet tegen de verklaringen van [appellant] c.s. die als partij in deze procedure een belang heeft bij de uitkomst hiervan, hecht het hof meer waarde aan de verklaring van [naam1] . Hiermee staat vast dat [appellant] c.s. ter gelegenheid van de rondgang door de woning op 9 april 2017 is gewezen op de aanwezigheid van asbest in het gehele pannendak. Bovendien heeft [appellant] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij, omhoogkijkend in de CV-ruimte, zelf onder het schuine dak asbest zag, maar dat hij door de wand die de twee woningen van elkaar scheidde niet kon afleiden dat het asbest in het hele dak zat. 
      
      
    
    
      3.6
      Gelet op de omstandigheden dat: 
      - [appellant] c.s. voornemens was de twee woningen tot één woning te maken en    
      daarvoor de nodige aanpassingen/verbouwingen moest doen,
      - hen is meegedeeld dat zich asbest in het gehele dak bevond, 
      - [appellant] tijdens de rondgang door de woning zelf asbest onder het schuine dak in de CV ruimte heeft waargenomen, 
      - zowel in de koopovereenkomst als in het inlichtingenformulier melding is gemaakt van de aanwezigheid van asbest, 
      
        had [appellant] c.s., voor zover nog onduidelijkheden resteerden over de precieze omvang van de aanwezige asbest, nader onderzoek naar de staat van asbest in het gehele dak moeten verrichten, bijvoorbeeld door het stellen van vragen toen [appellant] zelf het asbest onder het schuine dak zag en/of het laten uitvoeren van een bouwkundig onderzoek. Dat heeft hij ondanks de vele aanknopingspunten daartoe niet gedaan Van schending van een mededelingsplicht door [geïntimeerde4] c.s. is, gezien de mededeling van [naam1] , geen sprake. 
        Het gevolg van dit alles is dat [appellant] c.s. geen beroep kan doen op non-conformiteit van de woning en dat de afwijzing van zijn vordering tot schadevergoeding op die grondslag in stand blijft. 
      
      
    
    
      3.7
      
        
          [appellant] c.s. heeft ook nog aangevoerd dat op het moment van sluiten van de koopovereenkomst op 7 april 2017 onjuiste mededelingen over de aanwezigheid van asbest in het gehele dak zijn gedaan - waardoor zo begrijpt het hof de stelling van [appellant] c.s. de woning niet conform was - en dat die onjuiste mededelingen hoe dan ook naderhand (op 9 april 2017) niet meer ongedaan kunnen worden gemaakt. 
        Dit betoog kan [appellant] c.s. niet baten. Uitgangspunt is dat de woning die eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Welke eigenschappen hij mocht verwachten, wordt ingevuld door de mededelingsplicht van de verkoper ( [geïntimeerde4] c.s.) en de onderzoeksplicht van de koper ( [appellant] c.s.). De mededeling die [naam1] op 9 april 2017 ter gelegenheid van de rondgang door de woning heeft gemaakt, is gedaan in het kader van de koopovereenkomst die twee dagen eerder is gesloten en kan daarvan niet los worden gezien. Bovendien had [appellant] c.s., omdat die mededeling is gedaan tijdens zijn bedenktijd van drie dagen, nog van de koop kunnen afzien, wat hij niet heeft gedaan. 
      
      
    
    
      3.8
      In ieder geval geldt dat [appellant] c.s. op 9 april 2017 bekend was met de aanwezigheid van asbest in het gehele pannendak. Vast staat dat [appellant] c.s. pas op 21 juni 2018 aan [geïntimeerde4] c.s. mededeling heeft gedaan van het geconstateerde gebrek met betrekking tot de asbest. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [appellant] c.s. hiermee niet binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 BW heeft geklaagd, zodat [appellant] c.s. ook op deze grond er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is geleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt. Voor de motivering ervan verwijst het hof naar de rov. 4.12 en 4.13 van het bestreden vonnis en maakt die tot de zijne. 
      
      
        
          dwaling
        
      
      
    
    
      3.9
      Ook de afwijzing van de vordering tot wijziging van de gevolgen van de overeenkomst op grond van dwaling (artikel 6:230 lid 2 BW) blijft in stand, omdat [appellant] c.s. daaraan dezelfde feiten en omstandigheid ten grondslag heeft gelegd als aan de hiervoor besproken (en terecht afgewezen) vordering uit non-conformiteit. 
      
    
    
      3.10
      Feiten of omstandigheden, die een ander oordeel rechtvaardigen zijn gesteld noch gebleken zodat niet wordt toegekomen aan het (algemene) bewijsaanbod van [appellant] c.s.
      
      
        
          slotsom 
        
      
      
    
    
      3.11
      
        Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven II tot en met VI falen. Grief I slaagt evenmin omdat uitgangspunt is dat de rechter vrij is om (slechts) die feiten op te nemen die dragend zijn voor zijn motivering. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van dit arrest.  
        De kosten aan de zijde van [geïntimeerde4] c.s. worden vastgesteld op € 760,- voor griffierecht en op € 2.884,- (2 punten x tarief III) voor kosten advocaat volgens het liquidatietarief.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      4.1
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, locatie Zutphen, van 17 april 2020;
      
    
    
      4.2
      
        veroordeelt [appellant] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde4] c.s. vastgesteld op € 760,- voor griffierecht en op € 2.884,- 
        voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, L.J. de Kerpel-van de Poel en A.J. Louter en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2021.