ECLI:NL:RBHAA:2006:BC1929, Rechtbank Haarlem, 08-06-2006, 05/5772
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2006-06-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Woz: de waarde van de woning is vastgesteld aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijs van de woning.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 05/5772
    
    
    Uitspraakdatum: 8 juni 2006
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    X, wonende te Z, eiser,
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. Verweerder heeft bij gecombineerde beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), met dagtekening 28 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak (hirna WOZ-waarde), plaatselijk bekend als a-laan 98 te Q (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld op € 274.000. In het bedoelde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. 
    
    1.2. Eiser heeft hiertegen, bij brief van 27 februari 2005, door verweerder ontvangen op 1 maart 2005, bezwaar gemaakt. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 september 2005 het bezwaar ongegrond verklaard, de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 (hierna: de aanslagen) gehandhaafd.
    
    1.3. Eiser heeft daartegen, bij brief van 26 oktober 2005, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingediend.
    
    1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 mei 2006 te Haarlem. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn mr. A en B verschenen. 
    
    
    2.	Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. Eiser heeft de woning op 25 november 2002 gekocht voor in totaal € 275.000. Eiser heeft € 5.000 daarvan betaald voor roerende zaken.
    
    2.2. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 274.000 en heeft zich daarbij gebaseerd op de aankoopprijs van de woning. 
    
    
    3.	Geschil
    
    In geschil is of verweerder de WOZ-waarde van de woning zoals deze is vastgesteld in de beschikking van 28 februari 2005 al dan niet te hoog heeft vastgesteld alsmede de hoogte van de aanslag. 
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1. Eiser heeft zijn bezwaarschrift ingediend op 27 februari 2005, terwijl hij daarmee bezwaar maakt tegen de gecombineerde beschikking met dagtekening 28 februari 2005. Het bezwaar is in zoverre voortijdig ingediend. 
      Gelet op het bepaalde in artikel 6:10 van de Awb blijft niet-ontvankelijkverklaring achterwege ten aanzien van een voortijdig ingediend bezwaarschrift als het besluit waartegen dit was gericht reeds tot stand was gekomen dan wel de indiener redelijkerwijs kon menen dat dit het geval was. 
      De rechtbank gaat ervan uit dat hiervan sprake is aangezien het wel meer voorkomt om de dagtekening van dergelijke beschikking op een aantal dagen later te zetten.
    
    
    4.2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet, mede blijkens de wetsgeschiedenis, de waarde van onroerende zaken als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
    
    4.3. Op grond van artikel 26a van de Wet WOZ wordt een bij beschikking vastgestelde waarde van een woning in bepaalde gevallen geacht juist te zijn. Dit doet zich voor indien het verschil tussen de bij beschikking vastgestelde waarde en de waarde, zoals die overeenkomstig de bepalingen van de Wet WOZ zou moeten worden vastgesteld, niet de in artikel 26a van de Wet WOZ genoemde drempel overschrijdt. Voor de woning van eiser geldt een drempel van 4% (€ 10.960).
    
    
      4.4. De rechtbank stelt voorop dat in beginsel op verweerder de last drukt om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      In een geval echter waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de onder 4.2 bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. 
    
    
    
      4.5. Eiser heeft aangevoerd dat hij de woning onder tijdsdruk heeft moeten kopen, waardoor hij niet onder normale omstandigheden kon onderhandelen over de prijs, zodat hij teveel betaald heeft. 
      Verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de woning lang te koop heeft gestaan, maar dat dit kwam door een te hoge vraagprijs van € 325.000. Eiser heeft de woning gekocht voor € 270.000 (dit is exclusief het bedrag van € 5.000 voor roerende zaken), terwijl de vraagprijs op dat moment € 280.000 was. 
      Nu de verkoper de vraagprijs al naar beneden had bijgesteld en eiser, weliswaar met zijn eerste bod, de woning voor € 10.000 onder die vraagprijs heeft gekocht, is de rechtbank van oordeel dat het niet aannemelijk is geworden dat eiser de woning niet onder omstandigheden als bedoeld onder 4.2 gekocht heeft.
    
    
    4.6. Eiser heeft verder aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 1999. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van het kort na de waardepeildatum behaalde verkoopcijfer van de woning. Deze beroepsgrond van eiser faalt daarom. 
    
    4.7. Nu de WOZ-waarde van de woning vastgesteld is aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijs van de woning rond de waardepeildatum, behoeven eisers stellingen aangaande de inhoud van de woning en de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten, geen bespreking meer. 
    
    4.8. Alhoewel vast is komen te staan dat het kadaster de verkoopprijs € 5.000 te hoog heeft geregistreerd en verweerder van deze foute verkoopprijs is uitgegaan, wordt de vastgestelde waarde geacht juist te zijn, nu het verschil tussen de bij beschikking vastgestelde waarde en de waarde, zoals die overeenkomstig de bepalingen van de Wet WOZ zou moeten worden vastgesteld, niet de in artikel 26a van de Wet WOZ genoemde drempel overschrijdt.
    
    4.9. Eiser heeft tegen de aanslagen geen aparte grieven aangevoerd. Deze kunnen ongewijzigd in stand blijven, nu ook de rechtbank ambtshalve geen aanleiding ziet deze te vernietigen of te verminderen.
    
    4.10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
    5.	Proceskosten
    
    De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    6.	Beslissing
    
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 8 juni 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.J. Roke, in tegenwoordigheid van mr. J.J. Graanstra, griffier.
    
    
    
    
    
    
    Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
      - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. 
      N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.