ECLI:NL:GHARL:2021:1533, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-02-2021, 1901364
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-02-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01364
    uitspraakdatum: 16 februari 2021
    
    
      
        Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 30 augustus 2019, nummer UTR 18/954, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 40 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 657.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2017 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 613,63.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 27 januari 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een hoekwoning met dakkapel en garage uit 1935 met een inhoud van 618 m3 en een perceel van 430 m2.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 575.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2017.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 657.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 674.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2016. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn zes panden, alle te Utrecht, als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met kwaliteit (K), doelmatigheid (D), uitstraling (U), onderhoud (O), ligging (L) en voorzieningen (V) van de onroerende zaak en de referentieobjecten.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                
                
                
              
              
                
              
              
                Bouw-jaar
                
                
              
              
                KDUOLV
              
              
                Inhoud
                (m3)
                
                
              
              
                Prijs per m3
                (€)
              
              
                Perceel
                (m²)
                
                
              
              
                Prijs per m2
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
                
                
                
              
              
                WOZ/Koopsom
                Datum koopcontract
                
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 40
              
              
                Hoekwoning
              
              
                1935
                
              
              
                333233
              
              
                618
                
              
              
                634,98
                
              
              
                430
                
              
              
                597,35
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Garage € 20.000
              
              
                € 674.000 (WOZ)
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 12
              
              
                Hoekwoning
                
              
              
                1935
                
              
              
                333434
              
              
                629
                
              
              
                718,99
                
              
              
                383
                
              
              
                615,27
              
              
                Dakkapel 2x € 10.000
                Garage € 20.000
              
              
                € 760.000
                18-12-2016
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 32
              
              
                Tussenwoning
              
              
                1935
                
              
              
                333434
              
              
                672
                
              
              
                712,26
                
              
              
                250
                
              
              
                660,57
              
              
                Dakkapel 2x € 10.000
                Berging € 5.000
              
              
                € 670.000
                09-05-2016
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 38
              
              
                Tussenwoning
                
              
              
                1935
                
              
              
                333332
              
              
                597
                
              
              
                532,39
                
              
              
                205
                
              
              
                679,74
              
              
                Dakkapel 2x € 10.000
                Berging € 5.000
              
              
                € 450.000
                06-01-2015
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 23
              
              
                Tussenwoning
                
              
              
                1935
                
              
              
                333333
              
              
                630
                
              
              
                682,85
                
              
              
                230
                
              
              
                668,53
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Berging € 5.000
              
              
                € 582.000
                24-07-2015
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 6
              
              
                Tussenwoning
                
              
              
                1935
                
              
              
                333334
              
              
                638
                
              
              
                701,59
                
              
              
                281
                
              
              
                649,05
              
              
                Dakkapel € 5.000
                Berging € 5.000
              
              
                € 640.000
                17-11-2015
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 15
              
              
                Tussenwoning
                
              
              
                1935
                
              
              
                333332
              
              
                640
                
              
              
                600,65
                
              
              
                218
                
              
              
                673,89
              
              
                Dakkapel 2x € 10.000
                Berging € 5.000
              
              
                € 530.000
                13-05-2015
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof stelt voorop dat het belanghebbende in beginsel vrijstaat in hoger beroep stellingen aan te voeren die hij nog niet had aangevoerd. Dit is slechts anders indien behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde. Nu belanghebbende eerst ter zitting bij het Hof stelt dat de inhoud van [a-straat] 38 onjuist is, is de heffingsambtenaar in zijn procesbelang geschaad omdat hij door dit late moment niet meer in de gelegenheid was zijn onderbouwing van deze inhoud, reeds vastgesteld met een 3-D scan, nadere te onderbouwen met bijvoorbeeld bouwtekeningen. Belanghebbende heeft desgevraagd geen reden gegeven waarom dit standpunt niet eerder is ingenomen. Indien de behandeling zou worden geschorst om de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen te reageren op deze stelling, zou dat leiden tot een ongewenste vertraging in de behandeling van de zaak. Het Hof acht – al deze belangen afwegende – de stelling over de onjuiste inhoud van [a-straat] 38 tardief en zal deze buiten beschouwing laten.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat het referentieobject [a-straat] 12 buiten beschouwing moet worden gelaten omdat de datum van overdracht (1 februari 2017) te ver is gelegen van de waardepeildatum (1 januari 2016) . Het Hof volgt belanghebbende hierin niet omdat de datum waarop het koopcontract is ondertekend (18 december 2016) is gelegen binnen een jaar van de waardepeildatum.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix (zie 4.3) aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde wijk en zelfs in dezelfde straat gelegen als de onroerende zaak, hebben eenzelfde bouwjaar, en vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling. Anders dan belanghebbende bepleit, zijn de referentieobjecten naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar om als referentie te kunnen dienen. Daaraan doet niet af dat een aantal referentieobjecten tussenwoningen betreffen en geen hoekwoningen. Niet aannemelijk is dat tussenwoningen en hoekwoningen, zoals belanghebbende stelt, een andere markt kennen. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is in de visie van het Hof voldoende rekening gehouden. Referentieobjecten die beter scoren op onderhoud en voorzieningen hebben een duidelijk hogere m3-prijs en referentieobjecten die hetzelfde of minder goed scoren op voorzieningen een lagere m3-prijs. Dat in de matrix de m2- en m3-prijzen staan vermeld van de referentieobjecten uitgaande van de geïndexeerde verkoopprijs en deze m2- en m3-prijzen in de matrix niet zijn gecorrigeerd voor de ten opzichte van de onroerende zaak afwijkende KDUOLV-factoren, maakt niet dat de m2- en m3-prijzen onjuist zijn of dat de matrix onvoldoende inzicht geeft in de getaxeerde waarde. Bij het bepalen van de WOZ-waarde is terecht niet uitgegaan van de gemiddelde m2- en m3-prijzen van de referentieobjecten nu deze referentieobjecten niet allemaal op gelijke wijze afwijken van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verzakking en scheurvorming door aan het onderhoud van de onroerende zaak een 2 toe te kennen en daarmee een bedrag van € 20.653,50 op de waarde van de onroerende zaak in mindering te brengen. De enkele blote stelling van belanghebbende dat dit bedrag onvoldoende is, doet daar niet aan af.
      
    
    
      4.8.
      Voor zover belanghebbende van oordeel is dat de het niveau van voorzieningen van de onroerende zaak niet juist is vastgesteld, overweegt het Hof dat zij in de gedingstukken noch in het verhandelde ter zitting aanleiding heeft gevonden belanghebbende hierin te volgen. De enkele blote stelling van belanghebbende dat de badkamer gedateerd is en de toiletten stinken acht het Hof onvoldoende. Belanghebbende heeft geen onderbouwende stukken overgelegd, zoals foto’s van de badkamer of facturen van het vervangen van rioleringsbuizen. Bovendien had belanghebbende, indien hij het niet eens is met bepaalde conclusies van de heffingsambtenaar aangaande het niveau van voorzieningen mee kunnen werken aan een inpandige opname van de onroerende zaak. Echter uit de stukken is gebleken dat belanghebbende niet mee heeft willen werken aan een dergelijke opname door een taxateur van de gemeente. Belanghebbende heeft hiervoor geen afdoende reden kunnen geven.
      
    
    
      4.9.
      Ten slotte heeft belanghebbende zich nog op het standpunt gesteld dat in de beroepsfase de heffingsambtenaar de grondstaffel niet heeft overgelegd en dat dit tot gevolg moet hebben dat de proceskosten voor de beroepsfase van belanghebbende worden vergoed. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. Op grond van artikel 8:31 van de Awb kan de bestuursrechter aan het niet overleggen van stukken daaruit de gevolgtrekkingen maken die hem geraden voorkomen. Het Hof acht voldoende – gelet op alle feiten en omstandigheden van de onderhavige zaak – dat wordt volstaan met de vaststelling dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 van de Awb heeft geschonden.
      
      
        
          Vergoeding immateriële schade
        
      
    
    
      4.10.
      Indien een verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn van berechting, zoals in het onderhavige geval, voor het eerst ter zitting bij het Hof wordt gedaan, moet de vraag of de redelijke termijn is overschreden door het Hof worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van zijn uitspraak op het hoger beroep, waarbij de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw wordt genomen. Een voortvarende behandeling van het hoger beroep kan in een zodanig geval dan ook ertoe leiden dat de overschrijding van de redelijke termijn door het bestuursorgaan en/of de rechtbank wordt gecompenseerd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat voor de berechting van de zaak in eerste aanleg de rechtbank uitspraak doet binnen twee jaar nadat bezwaar is ingesteld en dat in hoger beroep het gerechtshof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld. Nu het bezwaarschrift op 3 maart 2017 is ingediend, is de redelijke termijn ten tijde van de uitspraak op het hoger beroep (16 februari 2021) niet overschreden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 16 februari 2021
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	Het lid van de enkelvoudige kamer,
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
    
      	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 februari 2021
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.