ECLI:NL:GHARL:2019:3543, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-04-2019, 18/00799
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-04-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    belasting
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 18/00799
      uitspraakdatum: 24 april 2019
    
    
    
      
        Uitspraak van de zestiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 juli 2018, nummer UTR 18/62, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU; gemeente Utrecht) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 634.000. Tegelijk met deze beschikking zijn door de heffingsambtenaar aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren 2017 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 544.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Voorts is aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend ten bedrage van € 734.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 9 april 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [A] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede – namens de heffingsambtenaar – mr. [B] , bijgestaan door [C] (taxateur).
      
    
    
      1.6.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] . De onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een dakterras. De onroerende zaak heeft een gebruiksoppervlakte van 170 m². De perceeloppervlakte bedraagt 132 m2.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 634.000.
      
    
    
      2.3.
      Na bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 544.000, uitgaande van een als ‘voldoende’ gewaardeerde bouwkwaliteit en staat van onderhoud. 
      
    
    
      2.4.
      Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is in beroep een taxatiematrix overgelegd opgemaakt door [D] op 12 februari 2018 waarin vier zogenoemde referentieobjecten zijn aangedragen, te weten:
      
      
        De onroerende zaak [a-straat 2] te [Z] locatie Noordoost. Deze onroerende zaak is een in 1880, zij het in 2006 gerenoveerde, tussenwoning met dakterras en een gebruiksoppervlakte van 188 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 147 m². De bouwkwaliteit wordt gewaardeerd op ‘voldoende’ en de staat van onderhoud als ‘goed’. De woning is op 8 april 2015 (transportdatum 6 juli 2015) verkocht voor € 620.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 650.000.
        De onroerende zaak [b-straat 3] te [Z] locatie Noordoost. Deze onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een dakterras van 25 m² en met een gebruiksoppervlakte van 175 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 91 m². De bouwkwaliteit wordt gewaardeerd op ‘voldoende’ en de staat van onderhoud als ‘goed’. De woning is op 28 oktober 2015 (transportdatum 22 april 2016) verkocht voor € 670.000. 
        De onroerende zaak [a-straat 4] te [Z] locatie Noordoost. Deze onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met dakterras en met een gebruiksoppervlakte van 134 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 94 m². De bouwkwaliteit wordt gewaardeerd op ‘voldoende’ en de staat van onderhoud als ‘goed’. De woning is op 23 mei 2015 (transportdatum 10 juli 2015) verkocht voor € 520.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 537.000.
        De onroerende zaak [a-straat 5] te [Z] locatie Noordoost. Deze onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 138 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 93 m². De bouwkwaliteit wordt gewaardeerd op ‘voldoende’ en de staat van onderhoud als ‘matig’. De woning is op 24 november 2016 (transportdatum 17 januari 2017) verkocht voor € 395.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 370.683.
      
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep een herziene waardematrix overgelegd. Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde voor de onroerende zaak van € 519.000 en zijn dezelfde referentieobjecten gelegen aan de [a-straat ] gebruikt als de heffingsambtenaar in zijn in 2.4 vermelde taxatiematrix alsmede de volgende referentieobjecten:
      
      
        De onroerende zaak [a-straat 6] te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1910 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 134 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 94 m². De woning is op 14 december 2014 (transportdatum 30 januari 2015) verkocht voor € 495.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 540.000.
        De onroerende zaak [a-straat 7] te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1880 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 125 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 92 m². De woning is op 21 februari 2016 (transportdatum 5 april 2016) verkocht voor € 485.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 470.000.
        De onroerende zaak [a-straat 8] te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1905 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 120 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 92 m². De woning is op 16 november 2015 (transportdatum 7 januari 2016) verkocht voor € 472.500. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 472.000.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt zich op primair het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 519.000 en subsidiair op € 527.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 544.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van het Hof kunnen de door de heffingsambtenaar in zijn taxatiematrix gebruikte objecten ter vergelijking dienen. De objecten zijn allen tussenwoningen uit hetzelfde bouwjaar in dezelfde wijk. Er zijn weliswaar verschillen in uitstraling, onderhoud en kavel- en gebruiksoppervlakte, maar deze verschillen zijn niet zodanig dat de objecten niet als referentieobject kunnen dienen. 
      
    
    
      4.3.
      Anders dan belanghebbende stelt staat het de heffingsambtenaar bij het gebruik van de door hem aangedragen referentieobjecten vrij voor wat betreft de waardebepaling rekening te houden met de best vergelijkbare objecten ook al betreft dit de hoogste gerealiseerde verkoopwaarden van de als goed vergelijkbare aan te merken referenties (vergelijk Hof Amsterdam van 13 juni 2017, bekend onder nummer 16/00479, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163 in stand gelaten bij arrest van Hoge Raad van 13 oktober 2017, nr. 17/03355, te vinden onder ECLI:NL:HR:2017:2605 (artikel 80a RO)). 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd hoe hij bij de waardevaststelling met de verschillen in onderhoudstoestand en gebruiksoppervlakte rekening is gehouden. Uit de matrix volgt dat de heffingsambtenaar uit gaat van een woningwaarde per m² die varieert bij de onderhoudstoestand “goed” van € 2.923 tot € 3.514 ( [a-straat 2] en [a-straat 4] en [b-straat 3] ), terwijl de woningwaarde per m² bij een matige onderhoudstoestand ( [a-straat 5] ) € 2.248 bedraagt. Voor de onroerende zaak wordt uitgegaan van een woningwaarde per m² van € 2.666 terwijl daarbij is vermeld dat het pand op enige punten aandacht behoeft. Nu de heffingsambtenaar geen inpandige opname heeft gedaan, terwijl belanghebbende zich, onder verwijzing naar het door hem in bezwaar overlegde taxatierapport, op het standpunt stelt dat de onderhoudstoestand op 6 en het voorzieningenniveau op 5 is gewaardeerd, had het op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om de verschillen nader te onderbouwen. 
      
    
    
      4.5.
      Daarnaast slaagt belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de door hem gebruikte grondwaarden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat in de wijk waar de onroerende zaak is gelegen, Wittevrouwen, geen kavels worden verkocht. Hij heeft daarom vergeleken met de grondprijzen bij verkoop van kavels aan de Veemarkt. Deze grondprijzen bedroegen € 1.000 per m² voor projecten met vijf bouwlagen, terwijl voor de onroerende zaak een grondprijs van € 650 per m² wordt gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft met zijn verklaring niet inzichtelijk gemaakt of en op welke wijze bij het berekenen van de grondprijzen rekening is gehouden met het verschil in ligging en verschil in opstal. Ook is niet duidelijk geworden hoe de grootte van de percelen doorwerkt naar de gehanteerde m²-prijs. 
      
    
    
      4.6.
      De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijslast betekent niet dat de door belanghebbende bepleite waarde dan zonder meer als juist kan worden aanvaard. Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatiematrix overgelegd waarbij verschillende woningen uit de [a-straat ] zijn opgenomen. Weliswaar zijn deze in dezelfde straat gelegen en betreffen het eveneens tussenwoningen, toch heeft belanghebbende onvoldoende inzicht verschaft, althans aannemelijk gemaakt, dat de door hem gehanteerde prijzen per m² juist zijn, mede gelet op de verschillen in gebruiksoppervlakte en uitstraling van de gebruikte objecten. Daarbij wijst het Hof erop dat de door de taxateur van belanghebbende aangedragen objecten of (object [a-straat 6] ) te ver van de waardepeildatum verwijderd is (overeenkomst dateert van 14 december 2014, transportakte dateert van januari 2015) en de overige twee objecten uitgaan van een veel kleiner gebruiksoppervlakte (120 en 125 m²) alsmede kaveloppervlakte (92 m²) om als onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde te kunnen dienen. 
      
    
    
      4.7.
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 535.000.
      
    
    
      4.8.
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ter zake van beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep en hoger beroep. De op de voet van het Besluit proceskosten berekende vergoeding bedraagt € 1.024 voor beroep (2 punten x € 512) en voor hoger beroep € 1.024 (2 punten x € 512), derhalve in totaal € 2.048. Voorts zal het Hof gelasten dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door hem in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 172.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar, behoudens de beslissing omtrent de proceskostenvergoeding ter zake van de bezwaarfase;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum tot € 535.000;
      
      
        vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op een bedrag van in totaal € 2.048 en
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door hem in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 172.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 april 2019
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak
      te ondertekenen,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      (C.E. te Brake)	(I. Linssen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 april 2019.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.