ECLI:NL:GHARL:2015:635, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-01-2015, 14/00181
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-01-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet woz. Waarde woning niet te hoog vastgesteld door gemeente.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00181
      uitspraakdatum: 27 januari 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 30 januari 2014, nummer AWB 13/4039, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 49 te [Z] voor het kalenderjaar 2013 – per waardepeildatum 1 januari 2012 – vastgesteld op € 215.000. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: aanslag OZB) bekendgemaakt.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 januari 2014 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft bij faxbericht van 5 maart 2014 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2014 te Arnhem. Belanghebbende is daar vertegenwoordigd door ir. [A] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [B] en [C] (WOZ-taxateur).
    
    
      1.7
      Partijen hebben ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het object [a-straat] 49 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een hoekwoning met garage gelegen op een trechtervormig perceel van 430 m3. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1
      Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 215.000 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het  proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 195.000. 
      
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.2
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3
      Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van [D], taxateur WOZ, van 9 oktober 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 215.000. In het taxatierapport zijn – naast gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke kenmerken opgenomen van de volgende objecten: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-
                jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Opp. perceel
              
              
                Waarde 
                grond
              
              
                overige
              
              
                WOZ
                (01-01-12)
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 49
                te [Z]
                (hoekwoning)
              
              
                1952
              
              
                353 m³
                27m3
              
              
                € 355
                € 248
              
              
                € 125.315
                € 6.696
              
              
                430 m2
              
              
                € 72.210
              
              
                € 10.000
                (garage)
              
              
                 € 215.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 11,
                te [Z]
                (hoekwoning)
              
              
                1952
              
              
                295 m3
                58 m3
                17 m3
              
              
                € 399
                € 280
                € 280
              
              
                € 117.705
                € 16.240
                € 4.760
              
              
                242 m2
              
              
                € 55.418
              
              
                € 4.600
                (berging, luifel)
                
              
              
                € 198.000
              
              
                € 202.000
                09-08-2011
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 13,
                te [Z]
                (tussenwoning) 
              
              
                1952
              
              
                295 m3
                42 m3
              
              
                € 430
                € 301
              
              
                € 126.850
                € 12.642
              
              
                132 m2
                
                
              
              
                € 30.228
              
              
                € 10.500
                (veranda, berging, tuinhuis)
              
              
                € 180.000
              
              
                € 180.000
                03-09-2012
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 41
                te [L]
                (hoekwoning)
              
              
                1966
              
              
                305 m3
                20 m3
                
              
              
                € 302
                € 211
              
              
                € 92.110
                € 4.220
              
              
                359 m2
              
              
                € 60.450
              
              
                € 30.043
                (garage, dakkapel, carport, berging, tuinhuis)
              
              
                € 186.000
              
              
                € 190.000
                01-02-2012
              
            
            
              
                
                  [e-straat]
                
                 17 te [M]
                (hoekwoning)
              
              
                1968
              
              
                351 m3
              
              
                € 373
              
              
                € 130.923
              
              
                260 m2
              
              
                € 51.000
              
              
                € 17.000
                (berging, veranda, carport)
              
              
                € 195.000
              
              
                € 200.000
                04-10-2011
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 80,
                te [Z]
                (tussenwoning)
              
              
                1955
              
              
                282 m3
                51 m3
              
              
                € 433
                € 303
              
              
                € 122.106
                € 15.453
              
              
                239 m2
              
              
                € 47.371
              
              
                € 5.500
                (berging)
              
              
                € 190.000
              
              
                € 205.000
                01-04-2011
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 93,
                te [Z]
                (tussenwoning)
              
              
                1956
              
              
                305 m3
                48 m3
              
              
                € 395
                € 276
              
              
                € 120.475
                € 13.248
              
              
                167 m2
              
              
                € 38.243
              
              
                € 18.443
                (schuur, berging, dakkapel)
              
              
                € 190.000
              
              
                € 196.250
                09-08-2011
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het vergelijkingsobject [b-straat] 11 te [Z] vijf maanden vóór de waardepeildatum is verkocht, dat dit object wat betreft type woning (hoekwoning), ligging (in dezelfde wijk op 200 meter afstand van de onroerende zaak), bouwjaar (1952), inhoud (370 m3 tegenover 380 m3) zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Rekening houdend met de onderlinge verschillen tussen de objecten – met name het verschil in oppervlakte van het perceel – biedt de voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs van € 202.000 voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 215.000. De andere objecten acht het Hof minder geschikt om als vergelijkingsobject te dienen nu deze zijn gelegen in andere kernen ([d-straat] 41, te [L] en [e-straat] 17, te [M]) of van een ander type zijn ([c-straat] 13, [f-straat] 80 en [f-straat] 93). 
      
    
    
      4.5
      De omstandigheid dat de inhoud van de objecten [d-straat] 41 en [g-straat] 59 wellicht onjuist zijn vastgesteld, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof hecht geloof aan de verklaring van de heffingsambtenaar dat – in het kader van de marktanalyse – de inhoud van alle verkochte objecten opnieuw wordt bepaald op basis van de NEN-norm 2580. Niet in geschil is dat de inhoud van de onroerende zaak eveneens op basis van de NEN-norm 2580 is vastgesteld. Dit betekent dat in beginsel een zuivere vergelijking van de inhoud van de diverse objecten mogelijk is. Het Hof heeft het object [b-straat] 11 als vergelijkingsobject in aanmerking genomen. Belanghebbende heeft niet gesteld dat de inhoud van dat object onjuist is vastgesteld. Dat bij het bepalen van de inhoud van de objecten [d-straat] 41 en [g-straat] 59 wellicht fouten zijn gemaakt – hetgeen overigens door de heffingsambtenaar wordt betwist – vormt voor het Hof onvoldoende aanleiding aan de in het taxatierapport vermelde inhoud van het object [b-straat] 11 te twijfelen. 
      
    
    
      4.6
      Het ontbreken van informatie omtrent de energieprestatie van de vergelijkingsobjecten, doet evenmin aan het oordeel van het Hof af. Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten niet over een zogenoemd energielabel beschikken. Belanghebbende heeft ook niet gesteld dat de energieprestatie van het object [b-straat] 11 substantieel beter is dan die van de onroerende zaak, maar slechts erop gewezen dat – nu een energielabel ontbreekt – een vergelijking tussen beide objecten niet goed mogelijk is. Naar het oordeel van het Hof is de enkele stelling van belanghebbende dat er een verschil in energieprestatie zou kunnen zijn, onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het object [b-straat] 11 in hetzelfde jaar is gebouwd als de onroerende zaak en eveneens een hoekwoning betreft zodat een substantieel verschil in energieprestatie op voorhand niet te verwachten is. 
      
    
    
      4.7
      Verder heeft belanghebbende nog gewezen op het door [A] opgestelde taxatierapport. [A] heeft aan de grond een waarde toegekend van € 150 per m2 en aan de inhoud een waarde van € 340 per m3. Voorts heeft [A] enkele objectkenmerken en de transactieprijzen genoemd van een viertal vergelijkingsobjecten. Hij heeft echter niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij de prijzen per vierkante en kubieke meter uit de betreffende transacties heeft afgeleid. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport biedt daarmee geen, althans onvoldoende argumenten die aan de juistheid van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport doen twijfelen.
      
    
    
      4.8
      Voor zover belanghebbende zich beroept op de WOZ-waarden van [f-straat] 62 en [a-straat] 47, vat het Hof dit betoog op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Dit beroep kan niet slagen. Buiten de zich hier niet voordoende situaties dat sprake is van een oogmerk van begunstiging of begunstigend beleid, kan het gelijkheidsbeginsel slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Een beroep op de meerderheidsregel dient ondersteund te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten – in die zin dat de verschillen met de onroerende zaak verwaarloosbaar zijn – lager zijn gewaardeerd (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39.953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). De door belanghebbende genoemde objecten betreffen tussenwoningen. Reeds hierom kan niet worden gezegd dat de verschillen met de onroerende zaak verwaarloosbaar klein zijn. Ook het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve. 
      
      
        
          Slotsom 
          Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. A.J.H. van Suilen, raadsheren, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2015.
    
    
    
      De griffier,					De voorzitter
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)					(R.F.C. Spek)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 januari 2015
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.