ECLI:NL:HR:1989:AD0611, Hoge Raad, 27-01-1989, 13439
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 1989-01-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop van onroerend goed, waarbij voor een der partijen (de verkoper) een deskundige tussenpersoon (makelaar) optrad. Toetsing van het door het hof gegeven uitleg aan beding. Vernietiging van 's hofs arrest nu het hof hetzij van een verkeerde rechtsopvatting is uitgegaan hetzij zijn oordelen niet naar de eis der wet heeft gemotiveerd.

27 januarie 1989
  
    Eerste Kamer
    Nr. 13.439
    S.J.
  
  
  
    
      Hoge Raad der Nederlanden
    
  
  
  
    
      Arrest
    
    in de zaak van:
  
  
  
  1. [eiser 1], 
  wonende te [woonplaats],
  2. [eiser 2], 
  
    wonende te [woonplaats], 
    EISERS tot cassatie, 
    advocaat Mr. R.S. Meijer,
  
  
  
    t e g e n
  
  
  
    
      [verweerster], 
    wonende te [woonplaats], 
    VERWEERSTER in cassatie, 
    advocaat Mr. E. Grabandt.
  
  
  
  
    1. Het geding in feitelijke instanties
  
  
    Verweerster in cassatie, hierna te noemen [verweerster], heeft bij exploot van 14 oktober 1981 eisers tot cassatie, hierna te noemen [eisers], dan wel [eiser 1] en [eiser 2], gedagvaard voor de Rechtbank. te Amsterdam en gevorderd [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen tot betaling van ƒ. 121.583,84 met de wettelijke rente, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd.
    Nadat [eiser 1] en [eiser 2] tegen die vordering verweer hadden gevoerd, heeft de Rechtbank bij vonnis van 20 juli 1983 de vordering afgewezen.
    Tegen dit vonnis heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
    Bij arrest van 26 februari 1987 heeft het Hof de grieven van [verweerster] doeltreffend geoordeeld en de zaak naar de rol van 12 maart 1987 verwezen voor het nemen van een akte door [verweerster] met betrekking tot de door haar opgevoerde post debetrente ad ƒ. 19.405,59, alsmede met betrekking tot het over de hypotheekrente genoten belastingvoordeel.
    Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
  
  
  
  
    2. Het geding in cassatie
  
  
    Tegen het arrest van het hof hebben [eiser 1] en [eiser 2] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
    
      [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
    De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
    De conclusie van de Advocaat-Generaal Strikwerda strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing van de zaak naar een ander hof.
  
  
  
  
    3. Beoordeling van het middel
  
  
    3.1. In cassatie moet van het volgende worden uitgegaan:
    Door bemiddeling van de door [verweerster] optredende [makelaar] is op 11 april 1980 een schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst tot stand gekomen, waarbij [verweerster] aan [eiser 1] en [eiser 2] verkocht een woonhuis aan [a-straat 1] te [plaats] voor een koopsom van ƒ. 275.000,--. De overeenkomst bevat o.m. de volgende bepaling:
    “Koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden tot uiterlijk 30 mei 1980, indien hij er niet in kan slagen een hem passende financiering voor het hierbij gekochte toegezegd of aangeboden te krijgen, tegen de thans gebruikelijk zijnde condities voor leningen aangegaan onder 1e hypothecair verband.”
    Op maandag 2 juni 1980 heeft de [makelaar] een brief ontvangen waarin door [eiser 2] voor de kopers een beroep op deze bepaling werd gedaan. Naar de stellingen van [eisers] is deze brief op 30 mei 1980 verzonden.
    
      [eisers] hebben geweigerd aan eigendomsoverdracht van het verkochte woonhuis mee te werken. [verweerster] heeft dit op 17 augustus 1981 aan een derde verkocht voor ƒ. 207.000,--. Zij vordert in dit geding, onder meer, schadevergoeding wegens prijsverschil, rentederving en kosten.
    Nadat de Rechtbank de vordering had afgewezen heeft het Hof naar aanleiding van de in hoger beroep aangevoerde grieven geoordeeld, kort samengevat:
  
  
    a. dat “gelet op de strekking en de tekst van de onderhavige voorwaarde” voor het welslagen van het beroep van [eisers] op die voorwaarde vereist is dat “hun betreffende wilsuiting” uiterlijk 30 mei 1980 [verweerster] bereikte, wat niet het geval is geweest;
  
    b. dat “de onderhavige ontbindende voorwaarde” inhoudt dat een beroep daarop slechts kan slagen indien de kopers eerst hebben geprobeerd een hun passende lening toegezegd te krijgen “op condities, gebruikelijk voor leningen onder eerste hypothecair verband”, hetgeen hier niet het geval is, nu [eisers] slechts hebben verzocht om een zogenaamde “tophypotheek”;
  
    c. dat voor vergoeding in aanmerking komt, onder meer het verschil tussen de overeengekomen koopprijs van ƒ. 275.000,-- en het bedrag van ƒ 207.000,--, waarvoor [verweerster] het pand op 17 augustus 1981 heeft verkocht, dus ƒ. 68.000,--, terwijl niet valt in te zien waarom [verweerster], zoals [eisers] hebben gesteld, verplicht was hen bij deze verkoop te betrekken.
  Tegen deze oordelen richten zich de drie onderdelen van het middel.
  
  
    3.2. De onderdelen I, onder a en b en II, voor zover het betrekking heeft op 's Hofs uitleg van voormeld beding, treffen doel. Naar moet worden vooropgesteld, komt het bij de uitleg van een zodanig beding aan op de zin die partijen daaraan over en weer in het licht van de omstandigheden mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer van elkaar mochten verwachten.
    Indien voor een der partijen een deskundige tussenpersoon optrad, zal daarbij moeten worden uitgegaan van hetgeen zich tussen deze en de andere partij heeft afgespeeld en zal in het bijzonder moeten worden gelet op hetgeen die partij uit de verklaringen en gedragingen van die tussenpersoon heeft afgeleid en heeft mogen afleiden.
    
      [eisers] hebben in dit verband in de feitelijke instanties betoogd - kort samengevat - dat zij over de onderhavige koop niet met [verweerster] zelf hebben onderhandeld, maar alleen met haar [makelaar]; dat deze het betreffende beding - door partijen en door het Hof aangeduid als “ontbindende voorwaarde” -  als resultaat van die onderhandelingen heeft opgesteld; en dat zij op grond van de door hen gestelde, ten dele ook uit een door hen overgelegde schriftelijke verklaring van de makelaar naar voren komende, omstandigheden van het geval het beding hebben mogen opvatten in de zin waarin zij dit volgens hun hier bedoelde stellingen hebben opgevat.
    Nu het voormelde betoog in 's Hofs arrest in het geheel niet aan de orde komt, moet worden aangenomen dat het Hof hetzij van een andere rechtsopvatting is uitgegaan dan hiervoor als juist is vooropgesteld, hetzij zijn onder a en b bedoelde oordelen niet naar de eis der wet heeft gemotiveerd.
    De overige klachten van de onderdelen I en II behoeven geen behandeling.
  
  
  
    3.3. Onderdeel III faalt, nu het opkomt tegen een oordeel dat niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en overigens, verweven met feitelijke waarderingen als het is, niet op zijn juistheid kan worden getoetst. In het licht van de gedingstukken is dit oordeel ook niet onvoldoende gemotiveerd.
  
  
  
  
    4. Beslissing
  
  
    De Hoge Raad:
    vernietigt het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 26 februari 1987;
    verwijst de zaak naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
    veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie tot op deze uitspraak begroot op ƒ 741,85 aan verschotten en ƒ 3000,-- voor salaris.
  
  
  
  
  
    Dit arrest is gewezen door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Bloembergen, Haak, Roelvink en Davids, en in het openbaar uitgesproken door Mr. Hermans op 27 januari 1989.