ECLI:NL:GHAMS:2000:AA7715, Gerechtshof Amsterdam, 27-01-2000, 97/22067
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2000-01-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardering luchthaven. Deugdelijkheid taxatierapporten. Objectafbakening. Vrijstelling start- en landingsbanen, parkeerterreinen, landbouwgrond en set-aside gronden. Begrip openbare weg. Waardering naar lagere bedrijfswaarde. Invloed excessieve gebruikskosten en bodemverontreiniging.

97/22067
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Vierde Meervoudige Belastingkamer
      UITSPRAAK
      op het beroep van X te Z, belanghebbende,
      tegen
      een uitspraak van het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
      1. Loop van het geding
      Van belanghebbende is ter griffie van het gerechtshof een beroepschrift ingekomen op 23 december 1997, ingediend door A en B (C Belastingadviseurs) te Q als haar gemachtigden, en aangevuld bij brieven van 30 december 1997 en 24 maart 1998. 
      Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder met dagtekening 11 december 1997 betreffende éénentachtig op grond van de Wet waardering onroerende zaken genomen en op één 'Waardebeschikking'-formulier (beschikkingsnummer 70) samengevoegde beschikkingen. 
      Op dit 'Waardebeschikking'-formulier is voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 de waarde van éénentachtig onroerende zaken behorend tot de luchthaven Schiphol naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld.
      Na bezwaar is bij de bestreden uitspraak de waarde van elf door verweerder onderkende onroerende zaken teruggebracht tot nihil, is van dertien door verweerder onderkende onroerende zaken de waarde tot een lager bedrag vastgesteld, en is de waarde van de overige door verweerder onderkende zevenenvijftig onroerende zaken gehandhaafd.
      Het beroep had oorspronkelijk uitsluitend betrekking op de waardevaststelling van die onroerende zaken, waarvan de waarden niet waren teruggebracht tot nihil. 
      Van de overige zeventig door verweerder onderkende onroerende zaken is de waarde van éénenveertig onroerende zaken tussen partijen niet langer in geschil, en kan het beroep in zoverre als ingetrokken worden beschouwd. Het beroep is uiteindelijk mitsdien gericht tegen de negenentwintig WOZ-beschikkingen welke door verweerder blijkens 5.4 (hierna) worden onderkend en strekt tot vernietiging van de uitspraak voorzover deze op die beschikkingen betrekking heeft, en tot vernietiging van die beschikkingen c.q. tot vermindering van de bij die beschikkingen vastgestelde waarden. 
      Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
      Met toestemming van de voorzitter van de belastingkamer heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingezonden.
      Ter zitting van 17 september 1999 zijn verschenen namens belanghebbende haar gemachtigden en namens verweerder haar gemachtigde. 
      Partijen hebben ter zitting pleitnota's voorgedragen en overgelegd, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt. 
      Na de zitting is van belanghebbende een brief van 15 oktober 1999 (met bijlagen) ingekomen.
      Op 27 oktober 1999 heeft het Hof een descente naar de luchthaven gemaakt. Een verslag daarvan behoort tot de stukken van het geding.
      Vervolgens is de behandeling van de zaak schriftelijk voortgezet. Van belanghebbende is een brief van 25 november 1999 (met bijlagen) ingekomen, en van verweerder is een brief van 26 november 1999 (met bijlagen) ingekomen. Op deze briefwisseling heeft het bepaalde in de artikelen 14 en 16 van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken toepassing gevonden. 
      Ter zitting van 3 december 1999 zijn verschenen dezelfde personen die ter zitting van 17 september 1999 zijn verschenen. 
      Partijen hebben ter zitting pleitnota's voorgedragen en overgelegd, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt. 
      Van alle na de zitting van 17 september 1999 overgelegde en ingekomen stukken hebben beide partijen kunnen kennis nemen en ze hebben er zich over kunnen uitlaten. Het Hof rekent die stukken tot de gedingstukken.
      Een na de zitting van 3 december 1999 door verweerder bij brief van 16 december 1999 ingezonden uitwerking van de ter zitting van 3 december 1999 overgelegde pleitnota wordt door het Hof, na bezwaar van belanghebbende, niet tot de gedingstukken gerekend.
      2. Regelgeving
      2.1. Artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      "Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
      a. een gebouwd eigendom;
      b. een ongebouwd eigendom;
      c. (...)
      d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen (...) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
      e. (...)".
      2.2. Artikel 17 van de Wet luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      "1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.
      2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
      3. In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient (...) bepaald op de vervangingswaar- de indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. (...)".
      2.3. Artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Waarderingsinstructie) luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      "Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.".
      2.4. Artikel 18, derde lid, van de Wet luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      "Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking worden gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de door de afnemers geheven belastingen als bedoeld in artikel 1, tweede lid.".
      2.5. Artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a en d, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten) luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      "Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van: 
      a. ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, (...)
      d. openbare land- en waterwegen en banen voor openbaar vervoer per rail, een en ander met inbegrip van kunstwerken;".
      3. Tussen partijen vaststaande feiten
      3.1. Met betrekking tot belanghebbende zijn door verweerder met dagtekening 28 februari 1997 op een formulier genoemd 'Waardebeschikking' éénentachtig beschikkingen in het kader van de Wet (hierna: WOZ-beschikkingen) genomen. 
      Het totale bedrag van de aan de éénentachtig objecten toegekende waarde bedraagt f ---.
      3.2. Voormelde objecten zijn gelegen te Z.
      3.3. Bij de uitspraak op het bezwaar zijn de bij de WOZ-beschikkingen vastgestelde waarden verminderd tot in totaalf ---. Een overzicht van de vermindering per object is opgenomen op de bladzijden 35 en 36 van de uitspraak. 
      3.4. Uit het overzicht op de bladzijden 13 tot en met 15 van de aanvulling op het beroepschrift van 25 maart 1998 leidt het Hof af, dat het beroep aanvankelijk betrekking had op zeventig objecten. In de loop van geding is komen vast te staan dat de waarde van de objecten in dat overzicht met de nummers 1 tot en met 41, welke objecten woningen betreffen, tussen partijen niet meer in geschil is. Uiteindelijk staan dus in deze procedure nog negenentwintig WOZ-beschikkingen ter beoordeling. 
      3.5. De totale waarde van de onroerende zaken van deze negenentwintig WOZ-beschikkingen bedraagt blijkens voormeld overzicht f ---. 
      3.6. Nog vóór de uitspraak op het bezwaar is -kennelijk omstreeks begin juli 1997- tussen partijen een compromis tot stand gekomen over de zogenoemde basiswaarden (hierna: de basiswaarden) van de in voormelde negenentwintig WOZ-beschikkingen begrepen onroerende zaken. Deze basiswaarden betreffen, globaal aangeduid, de waarden van de onroerende zaken vóórdat daarop in mindering is gebracht een aftrek wegens kwesties waarover partijen van mening verschillen, zoals deze zijn omschreven bij de geschilpunten hierna onder 5.5 tot en met 5.10. Een overzicht van de basiswaarden, in totaal f ---, is opgenomen in overzicht 1 van de bijlage bij de brief van belanghebbende van 25 november 1999, rode verticale kolom. 
      4. Geschil
      Het geschil betreft de WOZ-beschikkingen met betrekking tot de onroerende zaken behorend tot de luchthaven, voorzover belanghebbende daarvan de zakelijk gerechtigde dan wel de gebruikster is, een en ander zoals hierna onder 5.2 is vermeld.
      5. Standpunten van partijen en behandeling ter zittingen
      5.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
      5.2. Tussen partijen bestaat verdeeldheid over de volgende onderwerpen:
      5.3. Geschilpunt 1: de taxatierapporten van verweerder
      1. Belanghebbende stelt dat de taxatiegegevens en de taxatieervaring van de gemeentelijke taxateurs niet voldoen aan de 
      hoge eisen die daaraan gesteld dienen te worden in een omvangrijke en complexe zaak als de onderhavige, waardoor die taxa-tie in strijd is met de wettelijke vereisten; verweerder heeft onvoldoende deskundige taxateurs ingeschakeld, bij de taxatie is onvoldoende gebruik gemaakt van de specifieke deskundigheid van belanghebbende zelf, in die taxatie ontbreekt een juiste en consistente weergave van de door belanghebbende aangedragen gegevens, en de WOZ-beschikkingen berusten niet op een deugdelijke motivering, zoals is voorgeschreven in artikel 4:16 van de Algemene wet bestuursrecht. Belanghebbende stelt dat verweerder niet is geslaagd in het bewijs met betrekking tot de vastgestelde waarde, zulks met name omdat geen bedrijfswaarde is vastgesteld. De beschikkingen zijn zodoende in strijd met de wet opgelegd en kunnen niet in stand blijven. Het taxatieverslag is in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. In de conclusie van repliek stelt belanghebbende dat de taxateurs van verweerder zich bij het beoordelen van eventuele referentieobjecten en het analyseren van de markt ten onrechte hebben beperkt tot de regio van de gemeente c.q. van de gemeente Q. 
      2. Verweerder stelt dat de waarde op correcte wijze is bepaald. Zij heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd weersproken en zij betwist dat de taxatie en de taxatierapporten niet voldoen aan de wettelijke vereisten; er is overeenkomstig de Wet en de nadere regelgeving gehandeld; er is een taxatiebureau ingeschakeld dat gebruik maakt van taxateurs met grote ervaring op het gebied van zeer complexe objecten. Er is veel overleg tussen de taxateurs van partijen geweest, waarbij van de specifieke deskundigheid van belanghebbende gebruik is gemaakt, maar over een aantal uitgangspunten zijn ze het niet eens geworden. 
      Verweerder betwist dat zij zich bij de marktanalyse niet tot de nabije omgeving van de luchthaven mocht beperken; er zijn daar voldoende transacties geweest.
      3. Ter zitting van 17 september 1999 heeft belanghebbende in haar standpunt volhard.
      5.4. Geschilpunt 2: de objectafbakening
      1. Belanghebbende heeft haar primaire stelling (blz. 25 van de aanvulling op het beroepschrift van 24 maart 1998) dat het samenstel van haar eigendommen als één samenstel -naar het Hof begrijpt: een samenstel van onroerende zaken in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet (hierna: een samenstel)- moet worden beschouwd, en niet -zoals verweerder stelt- als een aantal zelfstandige objecten, ter zitting van 3 december 1999 laten vallen. 
      2. Belanghebbende stelt uiteindelijk (brief 25 november 1999, overzicht 1; hierna: overzicht 1 blh) dat sprake is van vijftien objecten en daarnaast vier samenstellen van onroerende zaken. Dit betreft vier samenstellen die in gebruik zijn bij respectievelijk belanghebbende zelf, D, E en F. 
      3. Verweerder stelt (brief 26 november 1999, bijlage 1, overzicht 8; hierna: overzicht 8 vwr) dat sprake is van veertien objecten en één samenstel, welke tezamen overeenkomen met de vijftien objecten die belanghebbende onderkent, en daarnaast van zeven objecten en zeven samenstellen. 
      4. Partijen gaan er kennelijk vanuit, en het Hof volgt hen daarin, dat het object 9522 (opgenomen onder nr. 17 in beide voormelde overzichten) met betrekking tot de objectafbakening niet van belang is. Voorts is kennelijk niet van belang of nr. 9754 (beide genoemde overzichten onder 12) als één object dan wel als een samenstel moet worden gezien. 
      5. Het geschil met betrekking tot de objectafbakening betreft mitsdien de vraag of ter zake van dezelfde in dit geschilpunt betrokken onroerende zaken sprake is van vier samenstellen, zoals belanghebbende stelt, dan wel van zeven objecten en zeven samenstellen, zoals verweerder bepleit. 
      6. De standpunten van partijen houden het volgende in. 
      Verweerder heeft veertien WOZ-beschikkingen genomen voor de volgende objecten (nummering conform overzicht 1 blh en overzicht 8 vrw): 
      1.	9006 (object)
      18.	Centrum 9561 (samenstel)
      19.	Zuid 9620 (samenstel)
      20.	9803 (object)
      21.	9901 (object)
      22.	Oost 9752 (samenstel)
      23.	9607 (object)
      24.	Oost 9751 (samenstel)
      25.	9515 (object)
      26.	9518 (object)
      27.	9605 (object)
      28.	Centrum 9560 (samenstel)
      29.	Oost 9750 (samenstel)
      30.	Oost 9753 (samenstel)
      Belanghebbende stelt dat ter zake van dezelfde onroerende zaken vier WOZ-beschikkingen genomen hadden moeten worden, uitgaande van de volgende vier samenstellen: 
      Samenstel 1: overzicht 1 blh-geel 
      1. 9006
      18. Centrum 9561
      19. Zuid 9620
      20. 9803
      21. 9901
      22. Oost 9752 
      Samenstel 2: overzicht 1 blh-groen
      23. 9607
      24. Oost 9751
      25. 9515 
      Samenstel 3: overzicht 1 blh-roze
      26. 9518 
      27. 9605 
      Samenstel 4: overzicht 1 blh-blauw
      28. Centrum 9560
      29. Oost 9750
      30. Oost 9753
      7. In de visie van belanghebbende dienen vanwege een onjuiste objectafbakening voornoemde veertien WOZ-beschikkingen vernietigd te worden. In de conclusie van repliek stelt belanghebbende dat, ondanks het feit dat in de bezwaarfase een compromis tussen partijen over de zogenoemde basiswaarde van de onroerende zaken is gesloten, de objectafbakening van belang is voor de reikwijdte van artikel 18, derde lid, van de Wet, en voor de toerekening van de milieukosten.
      8. Verweerder stelt dat zij de onder 6 genoemde objecten en samenstellen terecht als veertien onroerende zaken in de zin van artikel 16 van de Wet heeft aangemerkt. In dit opzicht betwist verweerder dat het bij het in artikel 16 van de Wet vermelde begrip 'naar de omstandigheden' zou gaan om de visie van de eigenaar op die omstandigheden; het gaat haars inziens om objectief vast te stellen omstandigheden. 
      De stelling van belanghebbende moet volgens verweerder voorts op grond van het ontbreken van materieel belang worden afgewezen, nu partijen over de basiswaarden een compromis hebben gesloten en deze waarde niet afhankelijk is van de objectafbakening. 
      9. Ter zitting van 3 december 1999 heeft belanghebbende nog gesteld dat de objectafbakening van verweerder niet consequent is, aangezien zij op het luchthavencomplex nog tientallen objecten op een andere wijze heeft onderscheiden, zulks kennelijk enkel op de criteria 'afsluitbaarheid' en 'zelfstandig te gebruiken', waarvoor zij aparte WOZ-beschikkingen heeft genomen. 
      5.5. Geschilpunt 3: de start- en landingsbanen
      Belanghebbende stelt primair dat de waarde van de start- en landingsbanen (cum annexis) buiten aanmerking moet worden gelaten omdat voormelde banen openbare wegen zijn. Met betrekking tot het begrip 'openbaar' is niet van belang of het vervoer particulier of van overheidswege is georganiseerd, dan wel of de onroerende zaak in eigendom bij een particulier of bij een overheid is. Evenmin is van belang of er al dan niet voor het vervoer betaald moet worden. Het gaat erom of het publiek vrij is om van het vervoer via de betreffende weg gebruik te maken, zij het dat die vrije toegankelijkheid onderworpen kan zijn aan beperkingen.
      Met betrekking tot de betekenis van het begrip 'weg' stelt belanghebbende dat de start- en landingsbanen wegen zijn, nu ze als zodanig zijn aangelegd en zulks op een wijze zoals noodzakelijk is voor het verkeer van de voertuigen en de veiligheid van dit verkeer. De parkeerplaatsen die op het luchtvaartterrein zijn gelegen -zowel voor vliegtuigen als voor auto's- zijn op zichzelf reeds openbare weg.
      Volgens belanghebbendes primaire stelling moeten -naast de start- en landingsbanen en de parkeerplaatsen- als openbare wegen (c.q. eventueel als kunstwerken) de volgende annexe zaken buiten aanmerking blijven: het landingsterrein, waaronder begrepen de landbouwgronden, de laad- en loswegen, de terminals, de bruggen, tunnels en overige doorgangen, de wegen binnen het landingsterrein, de infrastructurele gebouwen (waaronder de verkeerstoren), de toegangswegen tot het samenstel van de luchthaven, de openbare verbindingen tussen de infrastructurele voorzieningen en de rijwielstallingen.
      Subsidiair stelt belanghebbende dat de waarde van de start- en landingsbanen buiten aanmerking moet worden gelaten op grond van: 
      - de ratio van de vrijstelling, welke in het algemeen belang, te weten een goed functionerend vervoerssysteem, is gelegen;
      - de algemene beginselen van behoorlijk bestuur; belanghebbende acht het uitzonderen van het luchtvaartvervoer een schending van het gelijkheidsbeginsel, waarvoor een objectieve en redelijke rechtvaardigingsgrond ontbreekt; 
      - de omstandigheid dat sprake is van eenzijdig begunstigend beleid, nu zonder nadere motivering een eenzijdige begunstigende bepaling in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten is opgenomen met betrekking tot openbare land- en waterwegen en banen voor openbaar vervoer per rail; belanghebbende doet voor haar start- en landingsbanen eveneens een beroep op deze begunstiging. 
      Meer subsidiair stelt belanghebbende dat de waarde van de start- en landingsbanen, zonder de hierboven vermelde annexe zaken, doch met inbegrip van cultuurgrond, landingsterrein, terminals, pieren en publieksruimten, op dezelfde gronden als bij de primaire en subsidiaire stellingen vermeld, buiten aanmerking moet worden gelaten.
      In de conclusie van repliek stelt belanghebbende dat de luchthaven een verkeersknooppunt is, gelijk aan en te vergelijken met autosnelwegen, rails, e.d. De feitelijke algemene toegankelijkheid c.q. openbaarheid wordt door nationale en Europese regelgeving bepaald.
      Verweerder heeft de vorenstaande stellingen van belanghebbende gemotiveerd weersproken en daarbij voorop gesteld dat zij in het kader van de wettelijke waardering niet door middel van extensieve interpretatie of op grond van belanghebbendes stelling met betrekking tot eenzijdig begunstigend beleid uitbreiding mag geven aan de uitzonderingsregeling. De door de gemeente vastgestelde waarde geldt immers ook voor de belastingheffing door waterschappen en voor de Rijksbelastingdienst met betrekking tot bepaalde rijksbelastingen.
      Verweerder stelt meer specifiek dat de waarde van de start- en landingsbanen (cum annexis) niet buiten aanmerking moet blijven, omdat deze banen noch landwegen zijn, noch openbaar zijn. Verweerder betwist dat de waarde van de start- en landingsbanen vrijgesteld moet zijn vanwege de ratio van de vrijstelling, dan wel op grond van het gelijkheidsbeginsel.
      5.6. Geschilpunt 4: de parkeerterreinen
      Voorzover zulks op grond van 's Hofs oordeel aangaande vorengenoemd geschilpunt al niet het geval zou zijn stelt belang-
      hebbende dat de waarde van de parkeerterreinen en parkeergarages c.q. parkeerdekken buiten aanmerking moet worden gelaten, omdat ze -naar het Hof begrijpt- deel uitmaken van de openbare weg, dan wel als onzelfstandige onderdelen daarvan zijn te beschouwen. Het gaat daarbij om de parkeergelegenheden in het kader van het zogenoemde 'kort-parkeren' en 'lang-parkeren'. Het betreft met slagbomen afgezette parkeervoorzieningen, waar tegen betaling dan wel met een parkeervergunning kan worden geparkeerd. 
      Verweerder stelt dat voornoemde parkeervoorzieningen bestemd zijn voor parkeren en niet de functie hebben van openbare weg.
      Ter zitting van 17 september 1999 heeft belanghebbende zich ermee accoord verklaard dat de fietsenstallingen met betrekking tot dit geschilpunt buiten de beoordeling worden gelaten. Verweerder heeft nog gezegd dat de waarde van de op de luchthaven gelegen wegen, ten aanzien waarvan de Wegenverkeerswet van toepassing is, buiten aanmerking is gelaten.
      5.7. Geschilpunt 5: de landbouwgrond
      Om de start- en landingsbanen, taxibanen en platforms ligt 7.436.930 m2 grond, welke behoort tot het samenstel nr. 9561. De onderverdeling daarvan is als volgt:
      - landbouw/cultuurgrond 4.000.000 m2 
      - set-aside grond 2.480.000 m2
      - braakliggende grond 31.840 m2
      - overige grond 925.090 m2. 
      De overige grond betreft in hoofdzaak tussen start- en landingsbanen, taxibanen en wegen gelegen stroken grond.
      Van set-aside grond is sprake indien met betrekking tot die grond in het kader van de Beschikking ter zake van het uit productie nemen van bouwland door de Minister van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij een beschikking is genomen op grond waarvan die grond -tegen een toegekende bijdrage- voor een bepaalde tijd uit productie wordt genomen. Deze regeling is inmiddels vervangen door de zogenoemde Mac Sharry-regeling. 
      Ter zitting van 17 september 1999 is tussen partijen komen vast te staan dat aan de 7.436.930 m2 grond een basiswaarde van f --- (gemiddeld f aa per m2) is toegekend, en dat partijen daarvan voor deze procedure uitgaan.
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de 4.000.000 m2 landbouw/cultuurgrond buiten aanmerking moet worden gelaten tegen een waarde van f aa per m2, te weten f ---. 
      Voorts stelt belanghebbende dat ook de waarde van de onder de set-aside regeling vallende grond buiten aanmerking moet worden gelaten, primair omdat het cultuurgrond betreft, en subsidiair op grond van het gelijkheidsbeginsel. 
      Tenslotte stelt belanghebbende dat ook de braakliggende grond cultuurgrond is, zodat ook daarvan de waarde buiten aanmerking moet worden gelaten.
      De waarde van de overige grond wordt door belanghebbende op nihil gesteld.
      Verweerder stelt dat slechts de cultuurgrond die bedrijfsmatig ten behoeve van de landbouw wordt geëxploiteerd kan worden vrijgesteld. Voor de waarde per m2 dient te worden uitgegaan van een waarde van f cc per m2. De set-aside grond, de braakliggende grond en de overige grond zijn terecht in de waardevaststelling begrepen. 
      De waarde van de set-aside grond kan ook niet op grond van het gelijkheidsbeginsel buiten aanmerking blijven omdat de gemeente geen beleid voert waarbij in andere gevallen set aside gronden buiten de waardebepaling worden gelaten en omdat het de gemeente niet vrijstaat om door middel van eenzijdig begunstigend beleid uitbreiding te geven aan de uitzonderingsregeling (vgl. standpunt verweerder onder 5.5).
      Ter zitting van 17 september 1999 heeft belanghebbende nog gesteld dat het bij de set-aside grond gaat om regelmatig wisselende gedeelten van het landbouwareaal; de hoeveelheid grond staat daarbij vast, terwijl de locatie kan wijzigen.
      5.8. Geschilpunten 6 tot en met 9: verminderingen van de basiswaarden om diverse redenen
      Partijen hebben de basiswaarden bij het onder 3.7 vermelde compromis als volgt berekend:
      - De onroerende zaak bestaande uit het landingsterrein, de terminals, de pieren en de publieksruimten, genaamd 9541b en 9523 met basiswaarden van in totaal f ---, is gewaardeerd, afhankelijk van aard en gebruik van de diverse objecten, volgens de huurwaarde-kapitalisatiemethode en/of naar de (gecorrigeerde) vervangingswaarde.
      - De onroerende zaak 9901 (21), zijnde braakliggend bouwterrein met een basiswaarde van f ---, is gewaardeerd naar de waarde in het economische verkeer, waarbij deze door middel van de vergelijkingsmethode is vastgesteld.
      - De waarde van de overige onroerende zaken is bepaald aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. De basiswaarden van deze onroerende zaken bedragen in totaal f ---.
      Verweerder heeft daarover op de zitting van 17 september 1999 nog naar voren gebracht dat haar uitgangspunt was de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken vast te stellen door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethode, dat dit voor een aantal zaken echter niet goed mogelijk was -zoals de niet-commercieel verhuurde gedeelten van de terminals, de pieren en het landingsterrein-, waarvoor om die reden de gecorrigeerde vervangingswaarde is berekend. Belanghebbende heeft daarover nog opgemerkt dat de diverse waarderingsmethoden in casu door de taxateurs van partijen vooral als hulpmiddel zijn gebruikt om tot het compromis over de basiswaarden te komen. De bedoeling van het compromis was de taxatie-technische geschilpunten tussen partijen op te lossen, alvorens over de taxatie-juridische geschilpunten te procederen. 
      Partijen hebben mitsdien bij het bepalen van deze basiswaarden buiten aanmerking gelaten de vraag of rekening moet worden gehouden met, en zo ja in welke mate, waardeverminderende gevolgen door de volgende omstandigheden:
      - excessieve gebruikskosten;
      - lagere bedrijfswaarde; 
      - bodemverontreiniging,
      zoals hierna nader wordt besproken.
      Belanghebbende heeft zich oorspronkelijk, uitgaande van zijn primaire stelling dat de luchthaven één WOZ-object vormt, op het standpunt gesteld dat de waardeverminderende invloed van voormelde omstandigheden in één bedrag op de WOZ-waarde in mindering kon komen.
      Op verzoek van het Hof heeft belanghebbende bij brief van 25 november 1999 (met bijlagen) een cijfermatige uitsplitsing gegeven over de diverse onroerende zaken van de door haar gestelde waardeverminderende invloeden. 
      Zulks geeft (in totalen) het volgende beeld van belanghebbendes standpunt:
      basiswaarden f ---
      correcties wegens:
      - excessieve gebruikskosten f --- 
      - lagere bedrijfswaarde f ---
      - bodemverontreiniging (nominaal) f ---
      - " (contant) f --- 
      Ter zitting van 3 december 1999 is door verweerder nog gezegd dat op het overzicht 8 vwr bij nr. 21 (9901) de grondwaardecomponent f --- moet bedragen, in plaats van het daar ten onrechte vermelde bedrag van f ---.
      5.9. Geschilpunt 6: excessieve gebruikskosten
      Belanghebbende stelt dat, ongeacht de gebruikte waarderingsmethoden, alsnog rekening moet worden gehouden met de excessieve gebruikskosten van de luchthaven. 
      Voorzover de basiswaarden aan de hand van de vervangingswaardemethode zijn bepaald, zijn de excessieve gebruikskosten onvoldoende in de correcties wegens technische en functionele veroudering verwerkt. Voorzover de waarde in het economische verkeer is bepaald door middel van toepassing van de huurwaarde-kapitalisatiemethode dient er eveneens nog rekening mee gehouden te worden. De excessieve gebruikskosten betreffen in het bijzonder de extra kosten welke worden opgeroepen door het verouderde start- en landingsbanensysteem, de vele gebruiksbelemmeringen, de onrendabele grootte en de overcapaciteit van de luchthaven, en de verouderde indeling van terminalgebouwen.
      Belanghebbende stelt voorts dat de luchthaven als het ware als een lokale overheid functioneert, met alle daaraan verbonden infrastructurele beheerskosten.
      Verweerder stelt dat voormelde kosten normaal zijn voor een luchthaven als de onderhavige, dat met deze kosten voldoende rekening is gehouden bij het bepalen van de basiswaarden, en dat deze kosten overigens niet zodanig excessief zijn dat daar apart rekening mee moet worden gehouden. 
      Voorts staan tegenover eventuele infrastructurele gebruikskosten ook opbrengsten voor belanghebbende die niet in de taxatie van de objecten tot uiting komen, zoals aan gebruikers doorberekende kosten, parkeergelden, start- en landingsrechten, beveiligingsheffing en opbrengsten uit concessies.
      5.10. Geschilpunt 7: lagere bedrijfswaarde
      Belanghebbende stelt uiteindelijk -naar het Hof begrijpt- dat, hoewel bij het bepalen van de basiswaarden veelal de waarde in het economisch verkeer is vastgesteld, de gecorrigeerde vervangingswaarde als uitgangspunt voor de waardering moet worden gebruikt. De onroerende zaken van de luchthaven dienen dan, nu ze in de commerciële sfeer als incourante onroerende zaken worden gebruikt, naar hun bedrijfswaarde te worden gewaardeerd, te weten naar de waarde in economische zin die ze voor de onderneming van belanghebbende zelf hebben. Verweerder heeft volgens belanghebbende ten onrechte geen bedrijfswaardeberekening gemaakt, hetgeen wel voor de hand had gelegen nu het in casu om een commercieel bedrijf gaat. 
      Verweerder stelt primair dat de bedrijfswaarde niet van toepassing is omdat deze niet relevant is. Het gaat om onroerende zaken die niet in de commerciële sfeer worden gebezigd, maar vooral worden geëxploiteerd om het algemeen belang te dienen. Dat sprake is van een winstgevend bedrijf dat streeft naar een marktconform rendement doet daaraan niet af.
      Subsidiair stelt verweerder dat van een lagere bedrijfswaarde geen sprake is omdat in de commerciële jaarrekening van belanghebbende geen afwaardering wegens een lagere bedrijfswaarde is toegepast.
      Meer subsidiair persiseert verweerder bij de door haar berekende bedrijfswaarde ad f ---.
      Ter zitting van 3 december 1999 heeft belanghebbende weersproken dat de afboeking wegens lagere bedrijfswaarde op willekeurige wijze heeft plaatsgevonden. Verweerder heeft nog gesteld dat bij de bedrijfswaardeberekening de opbrengsten uit parkeren ten onrechte niet zijn meegenomen. Belanghebbende heeft weersproken dat bij deze berekening bepaalde inkomensstromen niet zijn meegenomen.
      5.11. Geschilpunt 8: bodemverontreiniging
      Belanghebbende stelt primair dat de bodemverontreiniging tegen de nominale waarde op de gezamenlijke waarde van alle objecten in mindering moet worden gebracht. Het is onjuist de gevolgen 
      van de bodemverontreiniging alleen aan de grondcomponent van die objecten toe te rekenen. 
      De geschatte saneringskosten ad f --- dienen in de waarde in het economische verkeer c.q. de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden meegenomen.
      Belanghebbende stelt te dezen subsidiair dat de waarde van de grond op nihil gesteld moet worden, de contante waarde van de saneringskosten op de gezamenlijke waarde van alle objecten in mindering gebracht moet worden, dan wel dat deze contante waarde op de waarde van de grond in mindering moet komen. 
      Verweerder stelt dat met kosten in verband met bodemverontreiniging bij het bepalen van de waarde, tot een bedrag van
      f ---, genoegzaam rekening is gehouden. 
      Belanghebbende is niet verplicht en/of genoodzaakt het luchthaventerrein te saneren.
      Ter zitting van 17 september 1999 is door belanghebbende verklaard dat te dezen geen sprake is van verontreiniging door asbesthoudende materialen. 
      Ter zitting van 3 december 1999 heeft verweerder gesteld dat in het rapport van G B.V.van 3 oktober 1996 een dubbeltelling van f --- voorkomt. Voorts heeft verweerder gesteld dat belanghebbende geen concrete saneringsplannen heeft. 
      6. Beoordeling van het geschil
      6.1. De taxatierapporten van verweerder
      Bij de waardebepaling van onroerende zaken in het kader van de Wet rust op de gemeente, in casu verweerder, de bewijslast omtrent die waarde. 
      Belanghebbende heeft naar voren gebracht (zie 5.3) dat verweerder onvoldoende deskundige taxateurs heeft ingeschakeld en onvoldoende gebruik heeft gemaakt van de specifieke deskundigheid van belanghebbende zelf, en dat reeds daarom de beschikkingen niet in stand kunnen blijven. Het Hof verwerpt deze stelling.
      Indien, zoals belanghebbende stelt, een taxatierapport niet zou voldoen aan de daaraan naar haar inzicht te stellen eisen, kan op die grond worden gesteld dat degene die de taxatie-opdracht heeft gegeven niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om de vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
      Dit oordeel is dan in het algemeen afhankelijk van het in het taxatierapport vermelde en de daartegen aangevoerde bezwaren. Afhankelijk van die afweging zal de taxatie-uitkomst kunnen worden bijgesteld dan wel in haar geheel kunnen worden verworpen. 
      Dit kan slechts anders zijn als in het geheel geen taxatierapport is opgemaakt of in uitzonderlijke gevallen moet worden geoordeeld dat aan het taxatierapport in het geheel geen waarde kan worden toegekend. In die gevallen is het bewijs van de juistheid van de waardevaststelling niet geleverd. 
      In het onderwerpelijke geval waarin de taxateurs én hun beider opdrachtgevers omtrent een aantal al dan niet in aanmerking te nemen factoren van mening verschilden, doch de taxateurs met elkaar over de waardevaststelling, zij het bij wege van het compromis over de zogenoemde basiswaarden, tot een accoord hebben kunnen komen, kan er geen sprake van zijn dat de WOZ-beschikkingen niet in stand zouden kunnen blijven reeds op de door belanghebbende aangevoerde gronden. 
      Daarbij overweegt het Hof nog dat verweerder de door belanghebbende specifiek aangevoerde grieven gemotiveerd heeft weersproken. Deze weerspreking is naar het oordeel van het Hof voldoende en juist. Het is niet aannemelijk geworden dat verweerder heeft gehandeld in strijd met de regelgeving op dit punt. Evenmin kan worden gezegd dat het taxatieverslag in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel is opgemaakt of dat de beschikkingen een deugdelijk motivering ontberen.
      6.2. De objectafbakening
      6.2.1. Belanghebbende stelt (zie 5.4, onder 2) dat verweerder de onroerende zaken onjuist heeft afgebakend.
      Verweerder heeft primair gesteld dat belanghebbende geen materieel belang heeft bij de objectafbakening, aangezien partijen over de zogenoemde basiswaarden een compromis hebben gesloten, en dat het beroep van belanghebbende met betrekking tot de objectafbakening reeds hierom zou moeten worden verworpen.
      Voorop staat dat belanghebbende ook in het onderhavige geval belang heeft bij een juiste objectafbakening. Een WOZ-beschikking zal immers volgens vaste jurisprudentie, zoals die is tot stand gekomen met betrekking tot de onroerende-zaakbelastingen, vernietigd moeten worden indien is komen vast te staan dat de objectafbakening onjuist is. Aangezien het tussen partijen gesloten compromis in wezen de waardering van de onroerende zaken betreft, immers partijen stellen dat het compromis vooral 'taxatie-technische' zaken betreft en niet zozeer 'taxatie-juridische' zaken, en overigens niet is komen vast te staan dat het compromis de objectafbakening uitputtend beoogt te regelen, treft verweerders primaire stelling geen doel. 
      6.2.2. Verweerder heeft voorts naar voren gebracht dat zij de objectafbakening van de op de luchthaven gelegen onroerende zaken heeft gemaakt overeenkomstig het bepaalde in artikel 16 van de Wet. Zulks heeft zij gedaan aan de hand van de volgende stappen: 
      1. Eigendomsgrenzen bepalen aan de hand van het antwoord op de vraag, wie van een onroerende zaak de genothebbende is krachtens eigendom, bezit of beperkt recht;
      2. Zelfstandig bruikbare gedeelten aanwijzen; 
      3. Eén of meer samenstel(len) vormen.
      Voor de afbakening naar zelfstandig bruikbare gedeelten (2) zijn de volgende criteria gebruikt:
      a. afsluitbaarheid;
      b. aanwezigheid van elementaire voorzieningen (toilet, pantry etc.);
      c. minimale oppervlakte;
      d. de oppervlakte van de ruimte moet niet regelmatig wijzigen;
      e. tijdsduur huurcontract.
      Voor het vormen van de samenstellen (3) is het luchtvaarterrein uiteindelijk verdeeld in een zestal deelgebieden. Dat zijn:
      - Centrum
      - Zuid
      - Oost "toegankelijk gebied" 
      - Oost "beperkt toegankelijk gebied"
      - Noord
      - Zuidoost. 
      Bij dit onderscheid heeft verweerder beoordeeld of de objecten met een zelfde gebruiker 'naar de omstandigheden beoordeeld' bij elkaar horen. Zij heeft daarbij de volgende criteria gehanteerd: 
      - de afstand tussen de verschillende deelgebieden;
      - het verschil in herkenbaarheid en uitstraling van de deelgebieden;
      - het verschil in functie en gebruik van de deelgebieden;
      - het verschil in bereikbaarheid tussen de deelgebieden. 
      6.2.3. Vooropgesteld moet worden dat op verweerder, nu daaromtrent met belanghebbende geen overeenstemming te bereiken viel, een zeer moeilijke opgave rustte om voor dit omvangrijke en specifieke complex tot een verantwoorde objectafbakening te komen. 
      Naar 's Hofs oordeel kunnen bovenvermelde criteria tot een objectieve en redelijke, en mitsdien aanvaardbare, objectafbakening leiden. Verweerder heeft terecht, overeenkomstig het bepaalde in artikel 16 van de Wet, het eigendom van de onroerende zaken als beginpunt van de objectafbakening genomen. Verweerder kon en mocht voorts een verdeling van het luchthaventerrein in de zes territoriale deelgebieden mede tot richtsnoer nemen, gezien de uitgestrektheid van dat terrein en de globale verschillen tussen functie en gebruik van die deelgebieden. 
      Hierbij neemt het Hof mede in aanmerking dat de deelgebieden kennelijk ook door belanghebbende zelf als functioneel te onderscheiden gebieden worden beschouwd.
      Ook de verdeling van het deelgebied Oost in twee aparte gebieden, waarbij de al dan niet beperkte toegankelijkheid van het gebied het doorslaggevend criterium is, is te dezen verantwoord te achten. 
      6.2.4.1. Het Hof zal het geschil met betrekking tot de afbakening van de veertien bij 5.4, onderdeel 6, genoemde objecten en samenstellen beoordelen in dezelfde volgorde als welke bij dat onderdeel is aangehouden.
      6.2.4.2. Beoordeling van de door verweerder gemaakte objectafbakening (zie hiervoor bij 5.4, onderdeel 6) 
      6.2.4.2.1. 9006 (1) 
      Het object betreft bij belanghebbende in gebruik zijnde gedeelten van drie kantoorgebouwen, waarvan het H-Pensioenfonds zakelijk gerechtigde is. Reeds omdat belanghebbende geen zakelijk gerechtigde van dit object is kan dit object niet tot een samenstel gerekend worden. Verweerder heeft dit object terecht als een zelfstandige onroerende zaak afgebakend.
      6.2.4.2.2. Centrum 9561 (18)
      Beide partijen hebben deze objecten tot één samenstel gerekend, zij het dat belanghebbende tot dat samenstel nog andere objecten rekent (hierna genoemd onder 6.2.4.2.3 tot en met 6.2.4.2.6). De vraag of belanghebbende dat terecht heeft gedaan is afhankelijk van de vraag of verweerder die door belanghebbende toegevoegde objecten terecht als afzonderlijke onroerende zaken dan wel als samenstellen heeft kunnen afbakenen. 
      6.2.4.2.3. Zuid 9620 (19)
      Het betreft een samenstel van vier objecten, de parkeerterreinen P 26, 28, 30 en 30E, welke in eigendom en gebruik bij belanghebbende zijn. Ze zijn gelegen op Zuid alwaar in hoofdzaak de vrachtafhandeling plaatsvindt. Ze zijn afzonderlijk en rechtstreeks (d.w.z. niet slechts via het landingsgebied) bereikbaar. Gezien functie, gebruik en bereikbaarheid kon en mocht verweerder de vier parkeerterreinen als een zelfstandig samenstel van vier objecten aanmerken.
      6.2.4.2.4. 9803 (20)
      Het object betreft een post van de luchthavenpolitie bestaande uit kantoren annex slaapruimte en garage/sportruimte. Gezien de bijzondere ligging (tussen de start- en landingsbanen), de afstand tot de andere gebouwde objecten, en de speciale functie van het onderhavige object, behoefde verweerder deze onroerende zaak niet in een samenstel te begrijpen. Het object is door verweerder terecht als één onroerende zaak aangemerkt. 
      6.2.4.2.5. 9901 (21)
      Het object betreft 3.76.23 hectare braakliggend bouwterrein. Het vormt een onderdeel van het luchtvaartterrein genaamd Noord (zie bijlage 12 aanvulling beroepschrift van 24 maart 1998) dat van het overige luchtvaartterrein wordt gescheiden door een niet tot het luchtvaartterrein behorende waterweg en de weg van M naar N. Gezien de bereikbaarheid en de afstand van het object tot Centrum heeft verweerder de onroerende zaak terecht als een zelfstandige onroerende zaak aangemerkt.
      6.2.4.2.6. Oost 9752 (22)
      Te dezen moet naar 's Hofs oordeel worden gesteld dat reeds de afstand tussen de gebouwde onroerende zaken en de ligging daarvan ten opzichte van elkaar het bijeenbrengen van objecten op Oost en Centrum in één samenstel, zoals door belanghebbende bepleit, uitsluit. 
      Nu tussen partijen niet in geschil is dat de op Oost 9752 gelegen objecten, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren, is mitsdien sprake van één samenstel van onroerende zaken, dat niet tezamen met het onder 6.2.4.2.2 onderscheide samenstel van onroerende zaken kan worden verenigd. Verweerder heeft het samenstel Oost 9752 terecht als één onroerende zaak aangemerkt. 
      6.2.4.2.7. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen bij 6.2.4.2.2 tot en met 6.2.4.2.6 vormt Centrum 9561 een samenstel in de zin van artikel 16 van de Wet. Verweerder heeft dit samenstel terecht als één onroerende zaak aangemerkt.
      6.2.4.2.8. 9607 (23)
      Het object 9607 betreft een bedrijfscomplex, bestaande uit vrachtruimte en kantoren, in gebruik bij D. Het is een gedeelte van het op Zuid gelegen vrachtstation 6. Nu de onroerende zaken Oost 9751 en 9515 niet op Zuid gelegen zijn, kunnen ze, gezien hetgeen hiervoor in 6.2.3 is overwogen, geen samenstel met dit object vormen. 
      Verweerder heeft het onderhavige object terecht als één onroerende zaak aangemerkt.
      6.2.4.2.9. Oost 9751 (24)
      Oost 9751 is een samenstel van twee objecten, zijnde bedrijfsgebouwen, gelegen in het toegankelijk gebied op Oost, welke in gebruik zijn bij J. 
      Nu de objecten 9607 en 9515 niet op Oost gelegen zijn, kunnen ze, gezien hetgeen hiervoor in 6.2.3 is overwogen, geen samenstel met Oost 9751 vormen. 
      Verweerder heeft het onderhavige samenstel van twee objecten terecht als één onroerende zaak aangemerkt.
      6.2.4.2.10. 9515 (25)
      Het object 9515 is een zelfstandig gedeelte van vrachtstation 4, gelegen op Centrum, en in gebruik bij D. Reeds gezien de ligging kan dit object, zoals hiervoor in 6.2.3 is overwogen, niet één samenstel vormen met 9607 en Oost 9751. 
      Verweerder heeft het onderhavige object terecht als één onroerende zaak aangemerkt.
      6.2.4.2.11. 9518 (26) 
      Het object 9518 betreft een zelfstandig bedrijfsgebouw, bestaande uit kantoren, magazijnen en werkplaatsen, in gebruik bij E. en gelegen op Centrum. 
      Nu het object 9605 in het deelgebied Zuid gelegen is, kan het, zoals hiervoor in 6.2.3 is overwogen, niet één samenstel met het onderhavige object vormen. 
      Verweerder heeft het onderhavige object terecht als één onroerende zaak aangemerkt.
      6.2.4.2.12. 9605 (27)
      Het object 9605 is een zelfstandig gedeelte van vrachtstation 6, bestaande uit vrachtruimte en kantoren, eveneens bij E in gebruik, doch gelegen op Zuid.
      Nu dit object en het object 9518 in twee verschillende deelgebieden zijn gelegen kunnen ze, zoals ook hiervoor al is overwogen, niet één samenstel vormen.
      Verweerder heeft het onderhavige object terecht als één onroerende zaak aangemerkt.
      6.2.4.2.13. Centrum 9560 (28)
      Het betreft een samenstel van vijf objecten, welke alle in gebruik zijn bij F. Reeds gezien de ligging kan dit samenstel, zoals hiervoor in 6.2.3 is overwogen, niet een samenstel vormen met objecten gelegen in deelgebieden op Oost. Verweerder heeft het onderhavige samenstel terecht als één onroerende zaak aangemerkt.
      6.2.4.2.14. Oost 9750 (29)
      Het betreft een samenstel van zes objecten, welke alle in gebruik zijn bij F. Reeds gezien de ligging in het "toegankelijk gebied" op Oost kan dit samenstel, zoals hiervoor in 6.2.3 is overwogen, niet een samenstel vormen met objecten gelegen op Centrum en in het "beperkt toegankelijk gebied" op Oost. Verweerder heeft het onderhavige samenstel terecht als één onroerende zaak aangemerkt. 
      6.2.4.2.15. Oost 9753 (30)
      Het betreft een samenstel van twintig objecten, welke alle in gebruik zijn bij F. Het samenstel is gelegen in het deel-gebied Oost "beperkt toegankelijk gebied". 
      Hetgeen door het Hof is overwogen bij 6.2.3 staat eraan in de weg om de samenstellen Centrum 9560 en Oost 9750 tezamen met het onderhavige samenstel als één samenstel aan te merken. Verweerder heeft het onderhavige samenstel terecht als één onroerende zaak aangemerkt.
      6.2.4.3. De door belanghebbende gemaakte objectafbakening behoeft geen afzonderlijke beoordeling. Niettemin merkt het Hof op dat deze afbakening uitsluitend lijkt te berusten op het criterium of de objecten -ongeacht hun ligging, functie en bereikbaarheid- bij dezelfde gebruiker in gebruik zijn.
      Naar het oordeel van het Hof is dit criterium onvoldoende om te kunnen beoordelen of objecten 'naar de omstandigheden beoordeeld' bij elkaar behoren. 
      6.2.5. Gezien het vorenoverwoge wordt de stelling van belanghebbende, dat de objectafbakening met betrekking tot veertien WOZ-objecten onjuist is, verworpen. Daaraan doet niet af hoe verweerder andere objecten te Z heeft afgebakend. Het daaromtrent door belanghebbende gestelde (zie 5.4, onder 9) acht het Hof te vaag en onbestemd. 
      6.3. De start- en landingsbanen
      6.3.1. Belanghebbende stelt primair (zie 5.5) dat de waarde van de start- en landingsbanen buiten aanmerking gelaten moet worden omdat deze banen openbare landwegen zijn, dan wel als zodanig moeten worden aangemerkt.
      6.3.2. Naar 's Hofs oordeel zijn de onderhavige start- en landingsbanen geen landwegen. Beoordeeld naar de verkeersopvattingen en naar het spraakgebruik kunnen de banen niet als landwegen worden gekwalificeerd, temeer daar een landweg naar zijn aard een verbinding vormt tussen twee punten over land.
      Daarvan is bij start- en landingsbanen geen sprake. De taxibanen en andere verharde banen voor vliegtuigen, met inbegrip van de parkeerplaatsen voor de vliegtuigen, kunnen, nu deze vooral dienstbaar zijn aan de start- en landingsbanen, evenmin als landwegen worden aangemerkt. Daarbij kan in het midden worden gelaten of wordt voldaan aan het vereiste 'openbaar' in artikel 2, aanhef en onderdeel d, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten. Dat de luchthaven een verkeersknooppunt vormt, doet aan voormeld oordeel niet af. 
      6.3.3. Rest de vraag of de start- en landingsbanen op andere gronden als openbare landwegen moeten worden aangemerkt. Belanghebbende heeft subsidiair gesteld dat de ratio van de bij 2.5 vermelde bepaling is de waarde van openbare wegen ten behoeve van het vervoer van personen en goederen buiten aanmerking te laten, met name omdat een goed functionerend vervoerssysteem een algemeen belang vormt, en omdat zodanig belang ook ligt in het luchtvervoer met zijn eigen infrastructurele aard. 
      Belanghebbende stelt dat ook de wegen ten behoeve van het luchtvervoer, zoals in casu de start- en landingsbanen, in de 'vrijstelling' moeten delen, naar het Hof begrijpt door een ruime uitleg aan voormelde bepaling te geven. Voor een zodanig ruime uitleg van de bepaling dat ook start- en landingsbanen op luchthavens er onder vallen, is naar 's Hofs oordeel onvoldoende grond. De 'vrijstelling' voor openbare land-, water- en railwegen vormt al vele jaren een onderdeel van wet- en regelgeving met betrekking tot de belastingheffing van onroerende zaken. Nu ook in diezelfde tijd verkeer van personen en goederen via vliegvelden en luchthavens een normaal maatschappelijk verschijnsel was, en wet- en regelgevers zich daarvan bewust moeten zijn geweest, zoals ook blijkt uit de "Nota werking onroerend goed-belastingen" (Tweede Kamer, zitting 1978-1979, nr. 15439), en er desalniettemin sindsdien niet in een 'luchtwegvrijstelling' is voorzien, is er onvoldoende reden om aan voormelde bepaling een ruimere dan een letterlijke uitleg te geven. 
      6.3.4. Belanghebbende heeft nog gesteld dat de start- en landingsbanen door toepassing van het gelijkheidsbeginsel in de 'vrijstelling' moeten delen. 
      Zij voert daartoe aan dat de Minister, door bij de onder 2.5 vermelde bepaling het weg-, water- en treinvervoer fiscaal te faciliëren en het luchtvervoer niet, het luchtvervoer ongelijk behandelt dan wel de overige vormen van vervoer eenzijdig begunstigt, terwijl daarvoor een objectieve en redelijke rechtvaardiging ontbreekt. Voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel is echter geen plaats. Bij landwegen, waterwegen en railbanen enerzijds en start- en landingsbanen anderzijds is geen sprake van gelijke gevallen. Daartoe is immers onvoldoende dat een slechts functionele overeenkomst tussen die zaken bestaat. 
      6.3.5. In de stelling van belanghebbende kan worden gelezen dat, indien deze met betrekking tot de start- en landingsbanen door het Hof wordt verworpen, ter beoordeling overblijft de vraag of de waarde van binnen het luchthaventerrein (zie bijlage 12, aanvulling beroepschrift van 24 maart 1998) gelegen landwegen, gebruikt voor autovervoer ter plaatse, buiten aanmerking moet blijven.
      Het Hof stelt voorop dat verweerder heeft gesteld dat de waarde van de op de luchthaven gelegen wegen, ten aanzien waarvan de Wegenverkeerswet van toepassing is, buiten aanmerking is gelaten. Het Hof acht deze stelling, welke door belanghebbende niet is weersproken, aannemelijk. 
      De overige wegen betreffen landwegen welke dienstbaar zijn aan het vervoer op het luchthaventerrein. Naar 's Hofs oordeel is daarbij sprake van niet-openbaar dienstverkeer, zodat de wegen niet als openbare wegen kunnen worden aangemerkt. Dat is niet anders indien geoordeeld moet worden dat de luchthaven voor vliegverkeer openbaar is.
      6.3.6. Nu de primaire en subsidiaire stellingen van belanghebbende met betrekking tot de start- en landingsbanen worden verworpen, behoeft de meer subsidiaire stelling geen behandeling meer.
      6.4. De parkeerterreinen
      6.4.1. Belanghebbende heeft gesteld (zie 5.6) dat de waarde van de op de luchthaven gelegen parkeerterreinen (parkeergelegenheden in de open lucht en parkeergarages) buiten aanmerking moet worden gelaten, indien zulks niet reeds op grond van hetgeen zij hiervoor gesteld heeft het geval is.
      Het betreft de volgende onroerende zaken, waarvan de basiswaarde tussen partijen zoals aangegeven vaststaat.
      Centrum 9561
      parkeergarage P2 f ---
      parkeergarage P12 f ---
      parkeerterreinen f ---
      f ---
      Zuid 9620
      parkeerterreinen f ---
      Oost 9752
      parkeerterreinen f ---
      Het Hof begrijpt dat belanghebbende stelt dat de drie betreffende WOZ-beschikkingen met deze waarden moeten worden verminderd. 
      6.4.2. De stelling van belanghebbendes houdt, naar het Hof verstaat, in dat evenbedoelde parkeerterreinen onderdelen van openbare wegen vormen, en zo niet, daarmee wel zodanig verbonden zijn, dan wel aan het verkeer over die wegen zodanig dienstbaar zijn, dat ze tot de uitgezonderde objecten, zoals bij 2.5 omschreven, moeten worden gerekend.
      6.4.3. In de uitspraak van dit Hof van 6 december 1985, zoals opgenomen in het arrest van de Hoge Raad van 15 juli 1987, nr. 24 238 (BNB 1987/275*), is -met betrekking tot toepassing van de destijds geldende vrijstelling voor banen voor openbaar vervoer per rail- onder meer het volgende overwogen:
      "(...) Volgens het spraakgebruik en naar verkeersopvat ting beperkt het begrip banen voor openbaar vervoer per 
      rail zich niet tot de spoorbaan (...) zelf, doch dienen
      daartoe ook te worden gerekend de voorzieningen die het-
      zij onmiddellijk en uitsluitend dienstbaar zijn aan deze
      banen, hetzij op zodanige wijze zijn verbonden met of
      afgestemd op die banen dat zij naar verkeersopvatting zijn te beschouwen als onzelfstandige onderdelen daarvan. (...)".
      Naar 's Hofs oordeel heeft hetgeen dit Hof met betrekking tot banen voor openbaar vervoer per rail destijds heeft overwogen, ook thans nog te gelden, en ook met betrekking tot openbare landwegen.
      6.4.4. De functie van een openbare landweg is het verkeer van personen en/of voertuigen over die weg voor in beginsel iedereen mogelijk te maken. Die functie blijft de weg behouden, ook als deze met slagbomen wordt afgesloten om bijvoorbeeld tol te heffen of als de toegang tot de weg tijdelijk wordt beperkt bijvoorbeeld in verband met verkeersregulering of beveiliging vanwege een evenement of een ongeval. 
      De onderhavige parkeerterreinen en parkeergarages, onder 5.6 beschreven als met slagbomen afgezette parkeervoorzieningen, hebben niet de functie van openbare landweg in vorenbedoelde zin. De parkeervoorzieningen zijn bestemd voor parkeren en dienen niet als openbare weg. 
      De parkeervoorzieningen zijn in casu door belanghebbende speciaal gebouwd en aangelegd ten behoeve van parkeren, en niet ten behoeve van het verkeer over de openbare weg als zodanig. Ze zijn dan ook niet onmiddellijk en uitsluitend dienstbaar aan de openbare weg. 
      Dat er op de parkeerterreinen door belanghebbende zelf wegen zijn aangelegd om het parkeerders mogelijk te maken hun voertuigen aldaar te parkeren doet hieraan niet af, evenmin als dat belanghebbende feitelijk niet de mogelijkheid heeft om auto's de toegang tot de parkeervoorzieningen te weigeren. 
      De vergelijking die belanghebbende, met een beroep op toepassing van het gelijkheidsbeginsel, kennelijk maakt met door verweerder wél vrijgestelde parkeerplaatsen -onder meer aan de voorzijde van de passagiersterminals- kan haar niet baten, nu daarbij kennelijk sprake is van parkeerplaatsen welke onzelfstandige onderdelen van de openbare wegen vormen. 
      Er is mitsdien geen sprake van gelijke gevallen. 
      6.5. De landbouwgrond
      6.5.1. Belanghebbende stelt (zie 5.7) dat 4.000.000 m2 landbouw/cultuurgrond tegen een waarde van f aa per m2 buiten aanmerking moet worden gelaten. Verweerder stelt dat zulks tegen een waarde van f cc per m2 moet geschieden. Beide partijen verwijzen ter onderbouwing van hun standpunten naar tussen de taxateurs van partijen gemaakte afspraken. Een door verweerder overgelegd overzicht (bijlage 7, vertoogschrift) van de taxatiewaarden ingevolge het compromis leert evenwel slechts dat aan 'cultuurgrond' een waarde van f --- is toegekend, zonder enige specificatie. Dat bij het bepalen van de waarde van de gronden een differentiatie zou zijn aangebracht, zoals verweerder stelt, is niet gebleken. Het komt het Hof niet onjuist voor om, zoals belanghebbende bepleit, bij de bepaling van de waarde per m2 van een gemiddelde waarde uit te gaan.
      Indien immers voor de landbouw/cultuurgrond zou worden uitgegaan van een waarde van f cc per m2, zou voor de overige 3.436.930 m2 grond een waarde resteren van f dd per m2. Een zodanig waardeverschil per vierkante meter komt het Hof zonder nadere onderbouwing, welke niet is gegeven, niet aannemelijk voor.
      Verweerder, op wie te dezen de bewijslast rust, is er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat van een lagere waarde moet worden uitgegaan. Gezien het vorenstaande moet een bedrag van f --- buiten aanmerking blijven. Nu verweerder van f --- is uitgegaan, moet de in de WOZ-beschikking betreffende Centrum 9561 begrepen waarde met f 35.680.000 worden verminderd. 
      6.5.2. Belanghebbende stelt dat ook de waarde van de set-aside grond buiten aanmerking moet blijven, aangezien weliswaar het bouwland uit productie wordt genomen, doch groenbemester wordt geplant, welke door de landbouwer moet worden onderhouden. Voorts gaat het om, zoals belanghebbende onweersproken heeft gesteld, regelmatig wisselende gedeelten van het landbouwareaal, zodat de grond het karakter van cultuurgrond behoudt. 
      Verweerder stelt dat de set-aside grond niet bedrijfsmatig als cultuurgrond wordt geëxploiteerd, en dat de waarde ervan mitsdien niet buiten aanmerking kan worden gelaten. 
      Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende. De bemesting en het onderhoud waarvan bij de set-aside grond kennelijk sprake is, brengen niet met zich dat de grond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Dat het gaat om regelmatig wisselende gedeelten van het landbouwareaal, doet daaraan niet af, nu de toestand op de peildatum beslissend is. 
      Voorzover de stelling van belanghebbende inhoudt dat het tegen vergoeding uit de productie nemen van bouwland op zichzelf reeds bedrijfsmatige exploitatie vormt, verwerpt het Hof die stelling, omdat zulks geen bedrijfsmatige exploitatie is in de zin van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten. 
      6.5.3. Belanghebbende heeft zijn subsidiaire stelling dat verweerder de waarde van set-aside grond bij andere landbouwbedrijven wel buiten beschouwing laat, en dat zulks op grond van toepassing van het gelijkheidsbeginsel ook bij haar zou moeten geschieden, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat verweerder te dezen een willekeurig beleid voert met betrekking tot landbouwers in de gemeente. Ook overigens acht het Hof de stelling van verweerder juist dat in het kader van de waardebepaling voor de Wet geen objecten buiten aanmerking kunnen worden gelaten op grond van een door een gemeente gevoerd (of verondersteld gevoerd) beleid. Een dergelijk verweer zal slechts kunnen worden gevoerd in de procedure over de op grond van die vastgestelde waarde opgelegde belastingaanslag.
      6.5.4. Belanghebbende heeft nog gesteld dat de -voedingsarme-braakliggende grond, welke voor korte tijd in het kader van het agrarische productieproces braak wordt gelegd eveneens als cultuurgrond moet worden aangemerkt. Verweerder heeft gemotiveerd gesteld dat er op de peildatum geen sprake van was dat de grond tijdelijk niet als cultuurgrond in gebruik was, en dat ook niet aannemelijk was dat de grond binnen afzienbare tijd bedrijfsmatig als cultuurgrond zou worden gexploiteerd. De stelling van belanghebbende wordt verworpen. Naar 's Hofs oordeel had de grond op de peildatum zijn karakter van cultuurgrond verloren.
      6.5.5. Belanghebbende heeft nog gesteld (aanvulling beroepschrift van 24 maart 1998, blz. 51) dat de waarde van de overige grond op nihil moet worden gesteld. Deze stelling is strijdig met het door partijen gesloten compromis over de basiswaarden en met hetgeen belanghebbende gesteld heeft over de gemiddelde waarde van de grond (zie hiervoor bij 6.5.1). De stelling van belanghebbende, die verder niet is toegelicht, wordt als te vaag en onbestemd verworpen. 
      6.6. Het compromis over de basiswaarden
      Partijen hebben ter beperking van hun geschilpunten het bij 3.6 vermelde compromis over de basiswaarden gesloten. 
      Uit hetgeen hiervoor bij 5.8 is opgenomen leidt het Hof af dat partijen bij de vaststelling van de basiswaarden binnen één samenstel van objecten (Centrum 9561) én daarbinnen binnen één object (9523) diverse waarderingsmethoden hebben gehanteerd. Zo zijn de huurwaarde-kapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode en de vervangingswaardemethode naast elkaar gebruikt. Daarbij zijn partijen er kennelijk vanuit gegaan dat het bepaalde in artikel 17, tweede en derde lid, van de Wet in verbinding met artikel 4, vierde lid, van de Waarderingsinstructie in het kader van het sluiten van een compromis niet aan een en ander in de weg staat. 
      Het Hof ziet geen reden om partijen niet in deze opvatting te volgen, en zal mitsdien bij de beoordeling van de hierna te behandelen geschilpunten eveneens uitgaan van de door partijen overeengekomen basiswaarden.
      6.7. Excessieve gebruikskosten 
      Belanghebbende heeft gesteld (zie 5.9) dat nog rekening moet worden gehouden met de excessieve gebruikskosten van de luchthaven, in het bijzonder de extra kosten welke worden opgeroepen door het verouderde start- en landingsbanensysteem, de vele gebruiksbelemmeringen, de onrendabele grootte en de overcapaciteit van de luchthaven, en de verouderde indeling van de terminalgebouwen. De excessieve gebruikskosten worden door belanghebbende berekend op totaal f --- (zie overzicht 1 blh-geel).
      Het Hof is van oordeel dat met de hiervoor bedoelde excessieve gebruikskosten in beginsel rekening moet worden gehouden in de voor de onderscheiden objecten gehanteerde taxatiemethodieken. Verweerder heeft gesteld dat dit ook in voldoende mate is gebeurd. Belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat met meer zodanige gebruikskosten rekening moet worden gehouden dan reeds bij het vaststellen van de basiswaarden is gedaan.
      Voorzover sprake is van excessieve gebruikskosten waarmee niet in de bestaande taxatiemethodieken rekening kan worden gehouden, zoals de door belanghebbende gestelde infrastructurele beheerskosten, geldt het volgende.
      Tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder heeft belanghebbende naar 's Hofs oordeel onvoldoende aannemelijk gemaakt dat van zodanige excessieve gebruikskosten sprake is. Niet is komen vast te staan dat de omvang van deze kosten, in vergelijking met andere objecten waar de bedrijfsvoering op een schaal als in het onderhavige geval plaatsvindt, de alsdan normale gebruikskosten te boven gaat, dan wel niet gedekt wordt uit daartegenover staande opbrengsten. 
      6.8. Bedrijfswaarde
      6.8.1. Met betrekking tot dit geschilpunt (zie 5.10) stelt belanghebbende primair dat de onroerende zaken van de luchthaven op de -lagere- bedrijfswaarde moeten worden gewaardeerd, te weten naar de waarde in economische zin die ze voor de onderneming van belanghebbende zelf hebben. De afboeking op de basiswaarden wegens een lagere bedrijfswaarde wordt door belanghebbende berekend op totaal f ---. Belanghebbende heeft deze stelling in eerste instantie ingenomen uitgaande van zijn oorspronkelijk primaire, doch later ingetrokken, stelling (zie 5.4, ad 1) dat de gehele luchthaven als één object zou moeten worden afgebakend. Bij belanghebbendes brief van 25 november 1999 (met bijlagen) is in overzicht 1 blh-geel de afboeking naar een lagere bedrijfswaarde van voormeld bedrag uitgesplitst over een aantal objecten.
      Verweerder stelt primair dat de onderneming van belanghebbende geen commerciële onderneming is, waardoor geen sprake is van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken in de zin van artikel 4, vierde lid, van de Waarderingsinstructie.
      6.8.2. Verweerder heeft haar stelling -kort samengevat- aldus toegelicht. Er is in casu sprake van een indirect overheidsbedrijf dat, deswege niet onderworpen aan de heffing van vennootschapsbelasting, weliswaar streeft naar een rendement op marktconform niveau, doch daarin door allerlei vormen van regulering vanwege de overheid, met name de rijksoverheid, beperkt wordt. Het betreft in het bijzonder vaststelling van het maximale aantal passagiers per jaar, verkeersregulering, luchtruimbeheer, geluidszonering en vaststelling van de hoogte van havengelden c.q. start- en landingsrechten. 
      Ook uit het financieringsbeleid blijkt een grote en directe betrokkenheid en bemoeienis van de overheid. 
      Subsidiair stelt verweerder kennelijk dat in ieder geval ten aanzien van de luchthavengebonden activiteiten geen sprake is van een commercieel bedrijf.
      6.8.3. In het arrest van de Hoge Raad van 5 juni 1996, nr. 30 314 (BNB 1996/250c*) is met betrekking tot de toepassing van artikel 273, vierde lid, van de Gemeentewet (oud), voorzover hier van belang, het volgende overwogen:
      "(...) Voor in de commerciële sfeer gebruikte onroerende 
      zaken volgt, indien aanleiding bestaat deze zaken commer-
      cieel af te waarderen tot op de bedrijfswaarde, de juiste omvang van die correcties uit die bedrijfswaarde. Voor onroerende zaken evenwel die niet in de commerciële sfeer worden gebezigd, dus niet met winstoogmerk -eventueel zelfs niet kostendekkend- worden geëxploiteerd is deze benadering niet bruikbaar. Voor die zaken kan de waarde voor de eigenaar zelf worden bepaald door de op de vervangingswaarde toe te passen correcties voor technische en functionele veroudering zodanig vast te stellen dat niet méér wordt belast dan het bedrag waarvoor de eige naar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak.". 
      In het arrest van de Hoge Raad van 17 februari 1999, nr. 33 844 (BNB 1999/174*) is met betrekking tot de toepassing van artikel 220, vierde lid Gemeentewet (tekst 1994), voor zover hier van belang, het volgende overwogen:
      "(...) In de overwegingen (...) van het Hof ligt besloten dat het Hof als juist heeft aanvaard de stelling van B & W dat het zwembad op 1 januari 1991 door de gemeente nietcommercieel werd geëxploiteerd, dat wil in dit verband zeggen dat de exploitatie niet uitsluitend geschiedde om daarmee winst te behalen, maar ook en vooral om in het algemeen belang gelegen redenen. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting (...).",
      en
      "(...) De mogelijkheid de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak te bepalen op de bedrijfswaarde bestaat (...) slechts voor een onroerende zaak die commercieel wordt geëxploiteerd.". 
      Naar 's Hofs oordeel heeft voormelde voor de Gemeentewet gewe- zen jurisprudentie thans ook te gelden bij de uitleg van artikel 17, derde lid, van de Wet en artikel 4, vierde lid, van de Waarderingsinstructie, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat de wetgever heeft beoogd om door voor bepaalde zaken waardering op de vervangingswaarde voor te schrijven, te bereiken dat die zaken worden belast naar de waarde welke zij in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. 
      6.8.4. Naar 's Hofs oordeel is van commercieel gebezigde onroerende zaken geen sprake indien de exploitatie daarvan niet uitsluitend plaatsvindt om daarmee winst te behalen, maar ook en vooral om in het algemeen belang gelegen redenen. Daarvan is in het onderhavige geval sprake. De aandelen in belanghebbende zijn geheel in handen van de overheid. Deze oefent in het kader van de behartiging van het algemeen belang, en niet in het kader van het aandeelhouderschap, een doorslaggevende invloed uit op het bedrijfsbeleid van belanghebbende. Dit heeft, naar verweerder voldoende aannemelijk 
      heeft gemaakt, feitelijk tot gevolg dat het streven naar optimaal rendement negatief wordt beïnvloed door redenen van algemeen belang. Er is dan geen grond om op de binnen de onderneming van belanghebbende gebruikte onroerende zaken een afboeking toe te passen wegens een lagere bedrijfswaarde, wat er overigens ook zij van de stelling van verweerder dat in de commerciële jaarrekening van belanghebbende geen afwaardering op lagere bedrijfswaarde is toegepast. 
      6.8.5. Voor zover er wel sprake van zou zijn dat belangheb- bende een commercieel bedrijf exploiteert heeft dat niet zonder meer tot gevolg dat een afboeking op lagere bedrijfswaarde mogelijk is. Zodanige afboeking mag immers slechts plaatsvinden in het geval dat de resultaten uit de exploitatie van die onroerende zaken zulks rechtvaardigen. 
      Nu belanghebbende haar stelling met betrekking tot een afboeking in verband met de lagere bedrijfswaarde grondt op de resultaten van de luchthaven als geheel, en niet op de specifieke exploitatieresultaten van de onroerende zaken, kan zij ook reeds hierom niet in het gelijk worden gesteld. 
      6.8.6. Niet is gesteld noch is naar 's Hofs oordeel aannemelijk dat de bedragen, waarvoor belanghebbende onroerende zaken zou kunnen verwerven die voor haar hetzelfde nut opleveren als de gewaardeerde zaken, lager zijn dan de tussen partijen overeengekomen basiswaarden. Het gelijk is ook om deze reden niet aan de kant van belanghebbende.
      6.9. Bodemverontreiniging
      6.9.1. Belanghebbende heeft gesteld (zie 5.11) dat er een vermindering op de basiswaarden moet worden toegepast in verband met bodemverontreiniging. Verweerder heeft dat betwist. Zij heeft gesteld dat de bij de uitspraak op het bezwaar toegepaste vermindering wegens bodemverontreiniging, in totaal f ---, voldoende is. 
      6.9.2. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat belanghebbende bewijst dat sprake is van bodemverontreiniging en dat daarmee bij de waardebepaling moet worden rekening gehouden. Bij die beoordeling is mede van belang of belanghebbende ertoe verplicht is dan wel zich er redelijkerwijs niet aan kan onttrekken de bodem te reinigen, en voorts of en in welke omvang daarvoor kosten moeten worden gemaakt welke ter harer laste komen. 
      Belanghebbende heeft, gezien het door haar overgelegde rapport van G BV, voldoende aannemelijk gemaakt dat grote delen van de luchthaven licht verontreinigd zijn, en dat daarnaast diverse plaatsen matig tot ernstig verontreinigd zijn. Belanghebbende heeft echter tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat tot een hoger bedrag dan verweerder reeds gedaan heeft met de kosten van bodemverontreiging rekening moet worden gehouden. De stelling van belanghebbende die kennelijk steunt op de gedachte dat de grond volledig schoon moet zijn, kan niet worden gevolgd. Het gaat te dezen om waardeverminderende omstandigheden die, de bestemming van de grond in aanmerking nemend en uitgaande van het feit dat niet is komen vast te staan dat op belanghebbende enige verplichting tot sanering drukt, een willekeurige gegadigde met het oog op een exploitatie overeenkomstig de bestemming in aanmerking zou nemen bij het bepalen van een koopprijs voor die grond.
      Van zodanige omstandigheden is niet gebleken zodat belanghebbende niet is geslaagd in het bewijs dat met hogere kosten van bodemverontreiniging rekening moet worden gehouden, dan verweerder in aanmerking heeft genomen. 
      6.10. Toevoeging aan de overwegingen 6.7 tot en met 6.9 
      Ten overvloede overweegt het Hof dat in het systeem van de Wet de waardering per onroerende zaak dient te geschieden, zodat per onroerende zaak aannemelijk gemaakt moet worden dat, en zo ja in welke mate, sprake is van waardeverminderende omstandigheden. Belanghebbende heeft dat niet gedaan. Een omslaan van de berekende waardevermindering naar geografische spreiding is daartoe niet genoegzaam.
      7. Proceskosten
      Nu het beroep ten dele gegrond is acht het Hof termen aanwezig verweerder te veroordelen tot vergoeding van proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. De vergoeding wordt berekend overeenkomstig het bepaalde in het Besluit proceskosten fiscale procedures.
      De kosten van deskundigen worden berekend overeenkomstig het bepaalde in het Besluit tarieven in strafzaken, in casu op het maximum van f 116,60 per uur. De kosten van G BV worden niet in aanmerking genomen aangezien het deskundigenrapport op 3 oktober 1996 is uitgebracht, en mitsdien niet zijn gemaakt in verband met de behandeling van het beroep bij het Hof. Van de kosten van K Makelaars worden -in goede justitie- honderd uren in aanmerking genomen.
      De berekening luidt als volgt:
      a. Kosten van door de gemachtigden beroepsmatig 
      verleende rechtsbijstand (conform bijlage Besluit): A1: 1, 2, 3 (2x), 5 en 8; totaal
      4,5 punten x f 710 x factor 2 = f 6.390
      b. Kosten van door mr. L beroepsmatig
      verleende rechtsbijstand (conform bijlage
      Besluit): A1: 3 (2x) en 8; totaal 2,5
      punten x f 710 x factor 2 = f 3.550 
      c. Kosten deskundige T Taxaties:
      112 uren x f 116,60 = rond f 13.060
      d. Kosten deskundige K Makelaars:
      100 uren x f 116,60 = f 11.660
      Totaal f 34.660
      =========
      8. Beslissing
      Het Hof
      - verklaart het beroep met betrekking tot de WOZ-beschikking inzake de onroerende zaak Centrum 9561 gegrond, 
      - verklaart het beroep voor het overige ongegrond,
      - vernietigt de uitspraak van verweerder, voorzover deze betrekking heeft op de WOZ-beschikking inzake de onroerende zaak Centrum 9561, en bevestigt deze voor het overige, 
      - wijzigt de genoemde beschikking tot een waarbij de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op f ---,
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van f 34.660 en gelast de gemeente Haarlem- mermeer dit bedrag aan belanghebbende te voldoen,
      - gelast verweerder het griffierecht ad f 80 aan belanghebbende te vergoeden. 
      De uitspraak is vastgesteld op 27 januari 2000 door mrs. Holdert, Onnes en Kwantes, in tegenwoordigheid van mr. Berns als griffier.
      De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken. 
      Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door
      het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof
      (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de
      bestreden uitspraak overgelegd.
      3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten min-
      ste:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het
      beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.