ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ0087, Rechtbank Haarlem, 19-09-2006, 06/2958
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2006-09-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Woz-waarde woning; verweerder maakt de vastgestelde waarde niet aannemelijk. Zonder beeldmateriaal is de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten moeilijk te toetsen. Gegevens die de rechtbank in staat stellen de juistheid van de waardering, althans voor zover het betreft de door verweerder gehanteerde prijzen en staffels, ontbraken.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige 
      belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 06/2958
    
    
    Uitspraakdatum: 19 september 2006
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    X, wonende te Z, eiser,
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Velsen, verweerder.
    
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1, te Q (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 172.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 bekend gemaakt.
    
    Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 februari 2006 de waarde en de aanslag gehandhaafd.
    
    Eiser heeft daartegen bij brief van 22 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 23 februari 2006, beroep ingesteld. 
    
    Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 september 2006 te Haarlem. Namens verweerder zijn verschenen A en B. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 16 juni 2006 aan eiser op het adres b-straat 1 te Z, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. 
    
     2. Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
    
    2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een eindwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 271m³ (incl. aanbouw) en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 197m². 
    
    2.2. Verweerder heeft een taxatieverslag met betrekking tot de woning overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 172.000. Deze waardering is tot stand gekomen door  vergelijking met andere woningen, welke objecten enige tijd voor de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatieverslag zijn de volgende gegevens opgenomen van de woningen waarmee de woning van eiser is vergeleken. 
    
    
      Adres	De woning 	c-straat 1 	d-straat 1 	e-straat 1
      Bouwjaar	1930	1928	1930	1928
      Inhoud m³	232	275	237	264
      Extra’s	Aanbouw 35m³
      Aanbouw 4m³
      	Aanbouw 2m³
      Berging 16m³
    
    
    
      	Aanbouw 5m³
      Balkon 2m²	Aanbouw 14m³
      Dakopbouw 10m³
      Berging 9m³
      Perceel	197m²	125m²	62m²	64m²
      Transactie-
      Datum		06-02-2001	04-12-2001	02-07-2002
      Transactie-
      Prijs		€ 147.479	€ 116.848	€ 148.613
      Woz-waarde	€ 172.000	€ 166.000	€ 131.000	€ 156.000
    
    
    
    3. Geschil
    
    In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. 
    
    4. Standpunten van partijen
    
    Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    5.2. In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet woz bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet woz wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van hetzij verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. Hieruit volgt dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat van die zaak op 1 januari 2005. Dit heeft tot gevolg dat de in 2004 herstelde rioolbreuk niet kan leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde. 
    
    5.3. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder punt 2.2 vermelde taxatieverslag overgelegd waarin de waardevaststelling van eisers pand is onderbouwd met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet woz als hiervoor weergegeven.
    
    5.4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het overgelegde taxatieverslag niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter zitting is de rechtbank gebleken dat verweerder beschikt over taxatiekaarten die inzicht geven in de gehanteerde prijzen per vierkante en kubieke meter voor woningen die in dezelfde groep vallen als de woning. Had verweerder deze gegevens overgelegd bij het indienen van de stukken, dan was de rechtbank in staat geweest de juistheid van de waardering, althans voor zover het betreft de door verweerder gehanteerde prijzen en staffels, te toetsen. Indien beeldmateriaal zou zijn overgelegd, had de rechtbank kunnen beoordelen in hoeverre verweerder rekening heeft gehouden met andere gegevens die van invloed kunnen zijn op de waarde, zoals de ligging, het type woning en de staat van het onderhoud. Met betrekking tot overige, eventueel waardebepalende, omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat verweerder het op zijn weg had moeten zien liggen een inhoudelijke reactie te geven naar aanleiding van de door eiser aangevoerde gronden, zelfs wanneer deze omstandigheden objectief gezien a prima vista niet van invloed zijn op de waarde. Door slechts te stellen dat met deze omstandigheden rekening is gehouden, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij de aangevoerde gronden op hun merites heeft beoordeeld. Voorts dienen de vergelijkingsobjecten c-straat 1 en d-straat 1 buiten beschouwing te worden gelaten, nu de verkoopdata van deze vergelijkingsobjecten te ver van de waardepeildatum zijn gelegen.
    
    
      5.5. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 
      € 135.000 bedraagt. Eiser heeft ter ondersteuning van dit standpunt slechts aangevoerd dat de gemiddelde verkoopopbrengst van de vergelijkingspanden ad € 138.000 deze waarde dicht benadert en dat hij denkt dat de woning ongeveer € 135.000 zal opbrengen. Waarop deze gedachte gebaseerd is, is de rechtbank niet duidelijk geworden. 
    
    
    5.6. Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die aan de woning is toegekend per de vorige waardepeildatum van 1 januari 1999. Doel en strekking van de Wet woz brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De desbetreffende beroepsgrond van eiser is daarom geen reden de waarde benedenwaarts bij te stellen. 
    
    5.6. Zowel verweerder als eiser hebben de door hun voorgestane waarde van € 172.000 respectievelijk € 135.000 niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt daarom de waarde per 1 januari 2003 in goede justitie vast op € 160.000.  
    
    5.7. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
    
    6. Proceskosten
    
    De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
    
    
    7. Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      - vermindert de vastgestelde waarde tot € 160.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 160.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      - gelast dat de gemeente Velsen het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 19 september 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G. Guinau, in tegenwoordigheid van drs. N. Hoens, griffier.
    
    
    
    
    
    
      Afschrift
      verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    
     De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
      - hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
      - beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. 
      N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
    
    
    Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.