ECLI:NL:GHAMS:2013:1677, Gerechtshof Amsterdam, 04-06-2013, 200.101.524-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-06-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Op huurprijsvermindering kan niet bij verweer maar slechts bij (reconventionele) vordering aanspraak worden gemaakt.
        Art. 7:207 lid 1 BW. Buitengerechtelijke kosten onvoldoende gesteld.

arrest
    ___________________________________________________________________ _ _
    
    
      
        GERECHTSHOF AMSTERDAM
      
    
    
    
      afdeling civiel en belastingrecht, team II  
    
    
    
      zaaknummer                                 : 200.101.524/01                                                                                                                                                                                             
    
    
    
      rolnummer rechtbank Amsterdam: 1129869 CV EXPL 10-6820                                       
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 juni 2013
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        [APPELLANT],
      wonend te [woonplaats],
      APPELLANT IN PRINCIPAAL APPEL,
      GEÏNTIMEERDE IN INCIDENTEEL APPEL,
      advocaat: mr. E. Tj. van Dalen  te Groningen,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        de commanditaire vennootschap 
      
      
        [geïntimeerde] ,
      gevestigd te [woonplaats],
      GEÏNTIMEERDE IN PRINCIPAAL APPEL,
      APPELLANTE IN INCIDENTEEL APPEL,
      advocaat: mr. J.A. Trimbach te De Meern.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
      [appellant] is bij dagvaarding van 2 december 2011 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter)  van 2 september 2011, gewezen tussen hem als gedaagde en [geïntimeerde] als eiseres. 
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met een productie;
    - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;
    - memorie van antwoord in incidenteel appel. 
    
    
      [appellant] heeft  geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en hem zal veroordelen aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 9.695,87 ( in plaats van € 13.735,15 zoals 
    
    
    
      de kantonrechter heeft toegewezen, hof), met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. 
       [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, zij het – naar het hof begrijpt – onder verbetering van gronden, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
    
      Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1, a tot en met c een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Omtrent deze vaststelling bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
    
    
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      Het gaat in deze zaak om het volgende.
      
      
        3.1.1 [
        appellant] heeft met ingang van 1 november 2006 van [geïntimeerde] een woning gehuurd aan [adres]  voor een huurprijs van € 1.000 per maand, vermeerderd met € 86,30 per maand als voorschot voor servicekosten. Per oktober 2009 bedroeg de huurprijs € 1.148,90 per maand en per juli 2010 € 1.159,64 per maand.
        
      
      
        3.1.2 [
        
          appellant] heeft vanaf oktober 2009, op 11 december 2009 en op 25 januari 2010, een bedrag betaald van € 1.148,90 en eenmaal, op 14 oktober 2010 een bedrag van 
          € 1.159,64.
        
        
      
      
        3.1.3
        Op verzoek van [appellant] heeft de GGD, buiten aanwezigheid van [geïntimeerde], een bezoek gebracht aan de woning in verband met klschten over het balansventilatiesysteem van de woning. Naar aanleiding van dit bezoek heeft de GGD op 28 oktober 2010 aan [appellant] geschreven dat uit de door haar verrichte metingen geen eenduidige conclusie valt te trekken met betrekking tot de door [appellant] geuite klachten.
        
      
      
        3.1.4 [
        appellant] heeft de huurovereenkomst met [geïntimeerde] per 1 maart 2011 opgezegd.
        
      
    
    
      3.2
      Voor zover in dit hoger beroep van belang heeft [geïntimeerde] gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van € 13.735,15 aan hoofdsom ter zake van achterstallige huurpenningen, in welk bedrag een huurprijsvermindering van 15% is verdisconteerd, alsmede van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. 
      
    
    
      3.3
      De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en met betrekking tot de huurschuld overwogen dat uit de na de comparitie van partijen overgelegde stukken niet is gebleken dat de onderhoudsklachten ten aanzien van de woning van dien aard waren dat deze een huurprijsvermindering van meer dan 15% zouden rechtvaardigen. 
    
    
      3.4
      Met grief 1 komt [appellant] op tegen de door de kantonrechter toegepaste huurprijsvermindering van (slechts) 15%, aangezien volgens hem zijn onderhoudsklachten ten aanzien van de woning van dien aard waren dat deze een huurprijsvermindering van 40% zouden rechtvaardigen. 
      
      
        3.4.1
        
          Het hof overweegt als volgt. Op grond van het bepaalde in artikel 7:207 lid 1 BW kan huurprijsvermindering slechts worden gevorderd door middel van een vordering bij de rechter, hetgeen blijkt uit het gebruik van het werkwoord ‘vorderen’ in genoemd artikel alsmede uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1997/98, 26 089). Met deze regeling is de wetgever afgeweken van HR 6 juni 1997, NJ 1998/128 (Van Bommel/Ruijgrok), waarin de Hoge Raad de mogelijkheid heeft erkend van buitengerechtelijke partiële ontbinding van een overeenkomst aangaande de huur van een woning in het geval van (ernstige) gebreken, waarop de huurder zich kon beroepen bij wijze van verweer tegen de vordering tot betaling van huur. In zoverre derogeert art. 7:207 BW voor wat betreft de mogelijkheid om vermindering van de huurprijs te bewerkstelligen aan de algemene regeling van (gedeeltelijke) ontbinding van een wederkerige overeenkomst, die de mogelijkheid van (gedeeltelijke) ontbinding door middel van een buitengerechtelijke verklaring kent.
          [Appellant] heeft evenwel niet aanstonds bij conclusie van antwoord van 16 april 2010 een reconventionele vordering tot huurvermindering ingesteld, zoals voorgeschreven in artikel 137 Rv, doch eerst bij akte op 14 januari 2011, hetgeen te laat is. De grief faalt derhalve.
        
        
      
      
        3.4.2
        Bij deze stand van zaken behoeft de incidentele grief van [geïntimeerde], die zij heeft opgeworpen om te voorkomen dat als vaststaand wordt aangenomen dat de door [appellant] aangevoerde onderhoudsklachten terecht waren, geen behandeling meer. Daarbij merkt het hof op dat de kantonrechter uitsluitend de door [geïntimeerde] toegepaste huurprijsvermindering van 15%  heeft overgenomen, zonder zich daarbij in r.o.7 uit te laten over de gegrondheid van de onderhoudsklachten van [appellant]. 
        
      
    
    
      3.5
      
        Grief 2  is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om aan [geïntimeerde] een bedrag van  € 450,-  aan buitengerechtelijke kosten toe te wijzen. Onder verwijzing naar grief 1 stelt [appellant] zich primair op het standpunt dat de huurachterstand tot een te hoog bedrag is toegewezen zodat geen sprake is van een zodanige ernstige tekortkoming dat buitengerechtelijke kosten gerechtvaardigd zijn en subsidiair dat de incassogemachtigde van [geïntimeerde] niet meer en minder heeft gedaan dan het sturen van één of meerdere standaard sommatiebrieven, terwijl de kantonrechter de toewijzing van deze kosten in zijn eindvonnis op geen enkele wijze heeft gemotiveerd.
      
      
        3.5.1
        
          Bij de beoordeling van deze grief geldt als uitgangspunt dat het op de weg van [geïntimeerde] ligt te stellen en te specificeren dat kosten zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de in de artikel 237 tot en met 240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Het moet daarbij gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel 
          herhaalde) sommatie, het enkel doen van een – niet aanvaard – schikkingsvoorstel of het inwinnen van (verhaals)inlichtingen.
        
        
      
      
        3.5.2
        
          Hiervan is niet gebleken. [geïntimeerde] heeft niet onderbouwd dat en welke buitengerechtelijke kosten zij heeft gemaakt die, naast de gebruikelijke proceskostenveroordeling, voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen. Het door [geïntimeerde] pas bij memorie van antwoord gedane beroep op de artikelleden 20.3 en 20.4 van de bij de huurovereenkomst behorende Algemene Voorwaarden, waarin een regeling met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten is opgenomen, zal als zijnde tardief worden gepasseerd.
          De grief slaagt derhalve en de vordering van [geïntimeerde] tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal alsnog worden afgewezen.
        
        
      
    
    
      3.6
      
        Nu grief 2 in het principaal appel slaagt, zal het bestreden vonnis worden vernietigd voor zover het de toewijzing van de buitengerechtelijke kosten betreft. 
        Aangezien [appellant] voor het overige in het ongelijk is gesteld, laat het hof de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling in stand. De hiertegen gerichte grief 3 faalt derhalve. [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in principaal appel. Het incidenteel appel heeft geen succes omdat dit niet leidt tot een andere beslissing. Het hof zal [geïntimeerde] veroordelen in de – op nihil te stellen – proceskosten in het incidenteel appel. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. 
      
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep, doch uitsluitend voor zover [appellant] is veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke kosten; 
    
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      wijst de vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten af;
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal appel, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.815,-- aan verschotten en  € 894,-- aan salaris;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel, aan de zijde van [appellant] begroot op nihil.
    
    
    
      verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, E.M. Polak en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2013.