ECLI:NL:RBNHO:2022:8249, Rechtbank Noord-Holland, 08-08-2022, 9964613 \ VV EXPL  22-81
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-08-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Cliënt van zorginstelling veroorzaakt ernstige overlast in woning die de zorginstelling hem ter beschikking heeft gesteld. Zorginstelling schiet zelf te kort in haar verplichtingen als huurster. Ontruiming toegewezen. Belangen van verhuurster en omwonenden prevaleren.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9964613 \ VV EXPL  22-81
      Uitspraakdatum: 8 augustus 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Woningbedrijf Velsen 
      
      gevestigd te IJmuiden
      eiseres
      verder te noemen: Woningbedrijf Velsen
      gemachtigde: mr. M. van den Oord
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1de stichting Stichting de Waerden- Centraal Bureau 
    
      gevestigd te Heerhugowaard 	
      gedaagde sub 1 
      verder te noemen: De Waerden
      gemachtigde: mr. A.C. de Die
    
    
    
      
        2. de besloten vennootschap De VAO-Bewind B.V., in hoedanigheid van curator van [curandus]gevestigd te Dokkumgedaagde sub 2verder te noemen: de curator en [curandus]gemachtigde: mr. W.G. Westerman
      gedaagden sub 1 en sub 2 worden gezamenlijk ook aangeduid als: De Waerden c.s.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Woningbedrijf Velsen heeft De Waerden c.s. op 4 juli 2022 gedagvaard. 
    
    
      1.2.
      De Waerden heeft op 19 juli 2022 een schriftelijk verweer ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 juli 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, De Waerden mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Woonbedrijf Velsen is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. Zij is eigenaresse van een woning gelegen aan [adres] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      Sinds 10 april 2001 verhuurt Woningbedrijf Velsen de woning aan De Waerden.
    
    
      2.3.
      De Waerden is een zorginstelling die zorg biedt aan mensen met een verstandelijke beperking. Naast begeleiding, verzorging en ondersteuning voorziet De Waerden – indien geïndiceerd – ook in een woonfunctie. De Waerden huurt de woning om aan haar zorgcliënten ter beschikking te stellen.
      
    
    
      2.4.
      
        [curandus] is een cliënt van De Waerden. In 2018 heeft het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) een indicatiebesluit langdurige zorg (hierna: een Wlz-indicatie) afgegeven omdat [curandus] een verstandelijke handicap heeft. In het indicatiebesluit staat dat [curandus] door de mate van beperkingen op diverse leefgebieden en een verminderde fysieke gesteldheid aangewezen is op 24-uurszorg in zijn nabijheid. 
      
    
    
      2.5.
      In juli 2019 is [curandus] onder curatele gesteld. De VAO-bewind is aangesteld als curator.
    
    
      2.6.
      In september 2019 is tussen [curandus] en De Waerden een zorg- en dienstverleningsovereenkomst tot stand gekomen. Op basis van die overeenkomst heeft De Waerden een woning ter beschikking gesteld aan [curandus] . 
    
    
      2.7.
      Vanaf 13 augustus 2020 woont [curandus] in de woning, samen met zijn hond. De woning maakt deel uit van een wooncomplex met drie verdiepingen. De woning bevindt zich op de bovenste verdieping. De huur wordt betaald uit de vergoeding die De Waerden van het Zorgkantoor voor de zorg aan [curandus] ontvangt. Er is geen sprake van een onderhuurrelatie. 
    
    
      2.8.
      Sinds [curandus] in de woning woont ontvangt Woningbedrijf Velsen overlastklachten van verschillende omwonenden. De klachten gaan onder meer over harde muziek, geruzie, gegooi met spullen, overlast en lawaai in de portiek, het aanbellen bij omwonenden om binnen te komen, het van buiten naar boven (de woning) schreeuwen om binnen te komen en het uitschelden en intimideren van omwonenden. Ook wordt gemeld dat de hond van [curandus] vaak aanslaat.
    
    
      2.9.
      Woningbedrijf Velsen heeft bij brief van 11 juni aan De Waerden aangegeven dat zij heeft geconstateerd dat [curandus] zich niet houdt aan de algemene huurvoorwaarden en de voorwaarden die passen bij de overeenkomst die Woningbedrijf Velsen met De Waerden heeft afgesloten. Woningbedrijf Velsen heeft een gedragsaanwijzing opgesteld, die door De Warden voor gezien is getekend op 6 juli 2021.
    
    
      2.10.
      In een brief van 18 juli 2021 aan de gemeente [gemeente] die door de bewoners van huisnummers [huisnummers] is ondertekend staat onder meer het volgende:Wij als omwonenden van de portiekflat [huisnummer] (overlastadres) zijn ten einde raad. (…) Vanaf het begin is het een komen en gaan van mensen op [huisnummer] . Al deze mensen veroorzaken veel overlast. Denk aan drugs, drank en wat wij vermoeden ook dealen in drugs. Ook zijn er vaak ruzie’s midden in de nacht wat vaak op straat eindigd. Er is al een behoorlijk dossier opgebouwd bij politie, de Wearden en woningvereniging Velsen (…) In het portiek wonen vijf kinderen waarvan de jongste vijf jaar een zeer ernstige vorm van epelepsie heeft. Dit jongetje van vijf jaar is afgelopen vrijdag na ruim twee (2) maanden uit het epelepsie ziekenhuis thuis gekomen. In dezelfde nacht brak er weer een heftige ruzie uit op [huisnummer] tussen een man en een vrouw die ondertussen ook ingetrokken zijn op [huisnummer] bij [curandus] . (…) Het jongetje is zeer gevoelig voor geluiden en heeft mede daardoor al een paar keer een aanval gekregen van epelepsie. (…) Degene die naast [curandus] woont ervaart ook veel overlast van geluiden, honden, deuren gooien, hard praten, schreeuwen en het heen en weer lopen in portiek. Degene die schuin onder [huisnummer] woont is een mevrouw van 83 en woont hier al 33 jaar en heeft voorheen altijd fijn gewoond en haar woonplezier is sinds meneer [curandus] hier is komen wonen verziekt. (…) Mevrouw is ook erg bang. En heeft dezelfde ervaringen als de buren die u nu aanschrijven. De buren onder meneer [curandus] hebben hun vier dochters naar oma gestuurd omdat zij het niet verantwoord vinden om de zomervakantie in dit complex te laten zijn (…) De mevrouw die beneden woont ervaart dezelfde problemen van overlast. Deze mevrouw heeft ook posttraumatische stress stoornis en heeft net als de andere buren angst om de deur spontaan uit te stappen. Deze mevrouw heeft zeer ernstige slaapapneu en heeft een goede nachtrust nodig wat dus vaak niet lukt door de mensen van [huisnummer] die dag en nacht heen en weer lopen in het portiek. (…) Er verblijven nu vier mannen en twee vrouwen op [adres] , dat is inclusief [curandus] . Er is een aantal weken geleden een man en een vrouw ontruimd uit deze woning maar die verblijven er nu alweer vanaf vorige week.
    
    
      2.11.
      In een brief gedateerd 23 december 2012 (de kantonrechter begrijpt: 2021) heeft [betrokkene] , teammanager bij De Waerden, aan [curandus] onder meer het volgende geschreven:(…) Regelmatig heb je veel bezoek die overlast veroorzaakt. Aan sommige van deze bezoekers hebben wij vanwege die overlast een bezoekverbod opgelegd, maar men houdt zich daar niet altijd aan. Daardoor, maar misschien ook door andere bezoekers die jij in of bij de woning toelaat, is er regelmatig toch weer sprake van overlast. Eerder heeft het Woningbedrijf Velsen geprobeerd ons, en daarmee ook jou, vanwege die overlast uit de woning te zetten. Dat is nog niet zover maar kan wel zover komen! Althans, als er niet definitief een einde aan de overlast komt. Op 23 12 2021 hebben wij weer klachten gehad over overlast of dit zelf geconstateerd. Concreet bleek dat er sprake van nachtelijke bezoeken met geluidsoverlast, huisvredebreuk van mensen met pandverbod en Politie ingrijpen. Verder op 7 12 2021 is er melding gedaan door omwonenden van een verhuizing van allerlei mensen. En ten slotte is er op 3 december 2021 melding gedaan van aanbellen bij bewoners uit de portiek, hondengeblaf, luide muziek en meezingen dan wel luid schelden. Eerder hebben wij jou hier mondeling op aangesproken. Wij sturen jou nu ook deze brief. Deze brief is tegelijk een WAARSCHUWING. Als dit soort problemen zich blijven voordoen kan de dag komen dat wij jou op straat moeten zetten. Laat het zover niet komen. Heb je hulp nodig om bezoekers die je appartement gebruiken en overlast veroorzaken te verwijderen, laat het ons weten, dan helpen wij daarbij.
    
    
      2.12.
      Omwonende [omwonende 1] , die op [nummer] woont, heeft overlast rapportages opgesteld. Hierin houdt hij bij wanneer en hoeveel overlast hij van [huisnummer] ervaart. In de rapportages over januari, februari en april 2022 maakt [omwonende 1] veelvuldig melding van geluidsoverlast door muziek en door bezoekers van de woning, zowel overdag als in de avond. Hij noteert onder meer dat sprake is van opgefokte gesprekken en keihard telefoneren van de bewoner.
      
    
    
      2.13.
      In een brief van 6 april 2022 heeft Woningbedrijf Velsen onder meer het volgende aan De Waerden geschreven:(… ) Sinds de komst van uw cliënt ontvangt Woningbedrijf Velsen overlastmeldingen van omwonenden. Helaas hebben wij moeten constateren dat ondanks uw inspanning het uw client niet lukt om de overlast terug te brengen tot een acceptabel niveau (…) U bent van mening dat alle mogelijkheden zijn benut. U heeft te kennen gegeven dat u uw cliënt een andere woning heeft aangeboden. (…) U heeft laten weten hiervoor landelijk diverse aanbieders en locaties te hebben geraadpleegd. Diverse aanbieders hebben te kennen gegeven geen plek te kunnen bieden voor het profiel van uw client. Daarnaast heeft uw client een hond. Verhuizen met een hond naar een beschermde woonvorm blijkt niet overal mogelijk. U heeft aangegeven uw client een aanbod te hebben gedaan. Uw client heeft het aanbod geweigerd. Op de vraag of de huidige portieketagewoning geschikt is voor uw client geeft u aan dat u van mening bent dat dat wel het geval is. Woningbedrijf Velsen en de gemeente [gemeente] hebben u echter eerder te kennen gegeven dat zij twijfels hebben bij de passendheid. In de eerste plaats op basis van een WLZ indicatie en in de tweede plaats op basis van de leefstijl en het netwerk van de client. Door u is opgemerkt dat client meer ruimte gewend is omdat hij woonachtig is geweest op een woonwagenkamp. Daarnaast is bekend dat hij een kennissenkring van mensen zonder verblijfsadres met overlast gevend verslavingsgedrag heeft. U geeft aan dat als derden geen overlast veroorzaakt hadden de woning passend was geweest. Woningbedrijf Velsen heeft echter geconstateerd dat uw client niet in staat blijkt zelfstandig de overlast te stoppen. U en de politie hebben binnen het maximaal haalbare inzet getoond om uw client actie te laten ondernemen. Dit blijkt echter niet voldoende. Zowel met of zonder derden blijft uw client overlast veroorzaken. Dit blijkt uit logboeken met dagelijkse tot wekelijkse overlastmeldingen. U heeft zich ingezet door meerdere derden een pandverbod op te leggen. Ondanks dat veroorzaken derden overlast. Zo niet in de woning, dan wel onder de ramen van omwonenden of zelfs door bij omwonenden aan te bellen, luid te roepen en zelfs via het raam van een buurvrouw naar binnen te willen klimmen. Ook bij een politiemelding wordt geconstateerd dat zelfs uw client alleen overlast geeft door de muziek luid aan te zetten. Geconstateerd is dat de muziek uit de TV afkomstig is. Uw client kan goed overweg met de bediening, maar benut die niet om de overlast te verminderen. (…)Woningbedrijf Velsen heeft u in de afgelopen maanden meerdere malen gewezen  op de algemene huurvoorwaarden. U bent naast de begeleidingspartij van uw client ook huurder. Woningbedrijf Velsen heeft meermaals bij u een beroep gedaan op het gedragen als een goed huurder het betaamd. Hierbij in het oog nemend dat u verantwoordelijk bent gesteld om te kijken naar de woonvaardigheden van uw client. In deze is de conclusie dat u nalatig bent in het opvolgen van de algemene huurvoorwaarden. Van u mag verwacht worden dat u ervoor zorgt dat het woongenot van de omwonenden niet ernstig verstoord wordt. Uit meldingen blijkt echter dat meerdere omwonenden het psychisch niet volhouden en willen verhuizen. Twee huishoudens hebben als gevolg van de overlast te kampen met een toename aan medische klachten.Woning bedrijf Velsen maakt zich daarom ernstig zorgen om de situatie van de omwonenden. Meerdere melders hebben inmiddels te kennen gegeven melding moe te zijn geraakt, vanwege het eindeloze karakter van de overlast. Zij ervaren in hun ogen dat er niets aan de situatie gedaan wordt. Van omwonenden kan en mag niet verwacht worden dat zij geconfronteerd blijven met de constante overlast veroorzaakt door uw client en diens visite.
      
    
    
      2.14.
      In een brief van 26 april 2022 heeft de gemachtigde van De Waerden aan de curator onder meer geschreven: Bij brief van 23 december 2021 (ten onrechte staat in de datum van die brief het jaar 2012) heeft de heer [betrokkene] , teammanager van De Waerden de heer [curandus] gewaarschuwd in verband met de door hem en zijn vrienden en kennissen veroorzaakte overlast in en rond de woning. Sindsdien is de situatie niet verbeterd. De Waerden heeft zich tot het uiterste ingespannen om een oplossing voor deze situatie te vinden. Aansporen van de heer [curandus] resp. het maken van afspraken met hem leidden niet tot resultaat. Daarnaast heeft De Waerden zich moeite getroost om vervangende woonruimte voor de heer [curandus] te vinden, waar hij samen met zijn hond opnieuw beschermd kan wonen. Er zijn passende aanbiedingen aan hem gedaan, maar alle drie heeft hij geweigerd. Aldus blijft het probleem bestaan en blijven de medebewoners van [straat] klagen bij het Woningbedrijf. Naar het oordeel van het woningbedrijf is sprake van een langdurige, onophoudelijke structurele overlast. Bij brief van 6 april jl. heeft het Woningbedrijf Velsen zich tot De Waerden gewend en een bodemprocedure aangekondigd, gericht op ontruiming van de heer [curandus] . Vanzelfsprekend zou het de voorkeur van De Waerden hebben dit te voorkomen, maar haar mogelijkheden om de situatie ten goede te keren zijn uitgeput. Zij heeft alles wat redelijkerwijs in haar macht ligt geprobeerd, maar zonder succes omdat de inspanningen stuiten op tegenwerking van de heer [curandus] .Namens De Waerden breng ik deze situatie met klem onder uw aandacht omdat het risico reëel lijkt te zijn dat de heer [curandus] op straat komt te staan. De Waerden zal uiteraard conform indicatie begeleiding blijven bieden, maar tot het verzorgen van huisvesting is zij niet langer gehouden gelet op de door haar gepleegde inspanningen. Het Zorgkantoor heeft dit ook bevestigd.
      
    
    
      2.15.
      Bij een buurtonderzoek op 17 mei 2022 melden de bewoners van [nummer] dat het even wat rustiger was maar dat het nu weer net zo is als ervoor. Zij zeggen nu weer de hele dag gestamp, gebonk, luide stemmen en harde muziek te horen. Als ze er iets van zeggen wordt er volgens hen agressief gereageerd. Verder melden ze dat er elke dag andere mensen komen die bij hun blijven aanbellen. De bewoner van [nummer] meldt dat de hele avond en nacht de muziek keihard aanstaat en dat er sprake is van gebonk en gepraat. En er komen andere mensen over de vloer.
      
    
    
      2.16.
      
        [omwonende 2] heeft in mei 2022 meermaals melding gedaan bij de politie van geluidsoverlast. Op 26 mei 2022 meldt zij: Vanaf vanochtend staat de muziek ( [adres] ) met BASS aan 09:45. Uit geweest van 05:45 tot 09:45. Verder weer de hele dag. Ik heb alweer 5 gebroken nachten achter de rug. Hopende dat het opgelost gaat worden. Vanmiddag heb ik een van de visites aangesproken erover. Deze kwam mij zeggen het is maar een laptop met boxen. Mijn trommelvliezen zijn ondertussen overbelast. 
      
    
    
      2.17.
      Bij een buurtonderzoek op 2 juni 2022 verklaren de bewoners van [nummer] ( [omwonenden 3] ) dat dat het afgelopen zaterdag onrustig en lawaaiig is geweest. In het verslag staat onder meer:Zaterdag is rond 10.00u, tussen 15.30u en 17.00u en rond 1.30u in de nacht melding gemaakt bij de politie. Om 17.00u en 1.30u was de reden voor het bellen dat er meerdere mensen lawaai makten in de portiek. Er werd gebonkt op de deur van [nummer] en er werd getikt op de trapreling. Er werd meerdere momenten luid gepraat, gebonkt en muziek gedraaid. De benedenbuurvrouw heeft vaker laten weten dat haar zoon door de overlast een epileptische aanval krijgt. Deze nacht ook. Helaas zo ernstig dat hij opgenomen is in het ziekenhuis. 
      
    
    
      2.18.
      Op 12 juni 2022 meldt [omwonende 1] aan de wijkagent dat na een periode van relatieve rust de “buurthuisfunctie” van huisnummer [nummer] de laatste tijd weer een beetje aanzwelt. Volgens [omwonende 1] meldt het bezoek zich in eerste instantie aan het eind van de middag/begin van de avond. Er is dan veel stemgeluid en hoorbare muziek. Vervolgens is het weer stil, dan weer muziek. Dan is het weer een tijdje (10 minuten – 1 uur) redelijk stil. Tussen 22.30 en 23.30 uur komt er weer bezoek. Omdat [omwonende 1] met oordoppen inslaapt weet hij niet wat zich in de nacht afspeelt.
      
    
    
      2.19.
      In 2021 zijn betreffende de woning vele meldingen bij de politie gedaan. Over de periode 16 januari 2022 tot en met 20 juni 2022 heeft de politie ook nog vijftien meldingen geregistreerd, waarbij de politie aan De Waerden heeft laten weten dat ook vaak niets door de politie zelf is geconstateerd. 
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
       Woningbedrijf Velsen vordert (kort weergegeven) dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening De Waerden c.s. veroordeelt om de woning aan [adres] te (doen) ontruimen en te (doen) verlaten, met hoofdelijke veroordeling van De Waerden c.s. in de proceskosten, waaronder de nakosten.
    
    
      3.2.
      Woningbedrijf Velsen legt aan de vordering ten aanzien van De Waerden ten grondslag dat [curandus] en personen die hij in de woning laat structurele en ernstige overlast veroorzaken. De Waerden is daarvan op de hoogte, maar heeft onvoldoende gedaan om de overlast te doen stoppen. Daarmee schiet De Waerden te kort in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. Deze tekortkoming is zodanig dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Daarop vooruitlopend vordert Woningbedrijf Velsen dat De Waerden het gehuurde ontruimt. Volgens Woningbedrijf Velsen kan ook niet worden verlangd dat De Waerden de woning nog mag gebruiken voor een andere zorgcliënt. 
    
    
      3.3.
      Aan de vordering ten aanzien van de curator legt Woningbedrijf Velsen ten grondslag dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst met De Waerden wordt ontbonden. Dit heeft tot gevolg dat [curandus] op dat moment zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarop vooruitlopend vordert Woningbedrijf Velsen dat de curator als formele procespartij het gehuurde ontruimt.
    
    
      3.4.
      Woningbedrijf Velsen stelt dat zij een gerechtvaardigd belang heeft bij ontruiming van de woning. Zij dient aan omwonenden immers woongenot te verschaffen, hetgeen met aanwezigheid van [curandus] niet mogelijk blijkt te zijn. Zij wenst de sociale huurwoning te verhuren aan een kandidaat huurder die al lang op een dergelijke woning wacht. 
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      De Waerden betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat van haar niet verlangd kan worden dat zij een kwetsbare cliënt, voor wie zij de zorg heeft, op straat zet. Ook vindt De Waerden dat de gemelde overlast te gemakkelijk aan [curandus] worden toegeschreven, terwijl het eigenlijke probleem wordt veroorzaakt door personen uit een groep overlastgevers die misbruik maken van [curandus] . Het is het belang van [curandus] deze (of een andere woning) te kunnen bewonen en voorzien te zijn van de noodzakelijke, geïndiceerde begeleiding. Volgens De Waerden is er door Woningbedrijf Velsen niet constructief gezocht naar een oplossing. Zo heeft Woningbedrijf Velsen verzuimd te onderzoeken of er een andere passende woning beschikbaar kan worden gesteld.
    
    
      4.2.
      Ook de curator betwist de vordering. Zij voert primair aan dat de zaak zich gelet op alle betrokken belangen niet leent voor behandeling in kort geding. Ook ontbreekt volgens de curator het spoedeisend belang gelet op het beperkt aantal overlastmeldingen. Daarnaast vindt de curator dat zij ten onrechte in de procedure is betrokken. Er is geen contractuele verplichting is tussen curator en woningbedrijf. Bovendien loopt Woningbedrijf Velsen al vooruit op een situatie waarin de huurovereenkomst met De Waerden is ontbonden en [curandus] niet uit de woning zou willen vertrekken. Daarvan is geen sprake. Ten slotte voert de curator aan dat de ontruiming niet is gerechtvaardigd omdat de meeste overlastklachten niet aan [curandus] zijn toe te rekenen. Er is volgens de curator sprake van een sociaal maatschappelijk probleem. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      
      Spoedeisend belang 
      
    
    
      5.1.
      
        De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Woningbedrijf Velsen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Een voorlopige voorziening als de onderhavige, waarin ontruiming van een woning wordt gevorderd wegens ernstige overlast is naar haar aard spoedeisend. Of de overlast van dien aard is dat, alle omstandigheden meegewogen, de uitkomst van de bodemprocedure niet kan worden afgewacht, ligt vervolgens ter beoordeling voor.
        
          
          Juridisch kader 
          
        
      
    
    
      5.2.
      Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 
    
    
      5.3.
      
        Op grond van artikel 7:213 BW is De Waerden verplicht zich als een ‘goed huurder’ te gedragen. Het veroorzaken van ernstige overlast voor omwonenden getuigt niet van goed huurderschap. In dit geval gaat het echter niet om overlast door De Waerden zelf, maar om overlast veroorzakend gedrag van [curandus] en de mensen uit zijn omgeving. Daarom moet eerst worden beoordeeld of het gedrag van [curandus] tot onrechtmatige overlast leidt. Indien dat het geval is, is de volgende vraag of De Waerden, in het licht van dat gedrag van [curandus] , zich zelf niet als een goed huurster heeft gedragen. Daarbij zal de kantonrechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen het gedrag van [curandus] en het gebruik van het gehuurde. Van niet goed huurderschap door De Waerden is in elk geval sprake indien De Waerden van de overlast gevende gedragingen van [curandus] op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen te treffen (HR 22 juni 2007, NJ 2008, 352).
        
          
          Onrechtmatige overlast
        
      
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Woningbedrijf Velsen in het kader van dit kort geding voldoende aannemelijk gemaakt dat [curandus] onacceptabele overlast veroorzaakt in en om de woning. 
      
    
    
      5.5.
      Woningbedrijf Velsen heeft vele meldingen van omwonenden overgelegd, waaronder een aantal overlastformulieren. Hoewel de klachten uit 2021 minder relevant zijn voor de vraag of op dit moment een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen, maken ze wel duidelijk dat het hier gaat om al langer bestaand probleem. Uit deze formulieren blijkt dat vijf omwonenden in elk geval al sinds april 2021 ernstige overlast ervaren vanuit het adres [adres] . Daarbij is sprake van geluidsoverlast, vervuiling, stank, huisdieren en overlast in de woonomgeving. Verder wordt gemeld dat drugsverslaafden in en uit lopen. De geluidsoverlast wordt veroorzaakt door muziek, hard gepraat, gegil, gebonk en gescheld. 
      
    
    
      5.6.
      Hoewel de indruk bestaat dat de overlast nu minder ernstig is dan in 2021 is deze zeker niet weg. Ook bij de buurtonderzoeken in juni 2022 geven omwonenden aan nog steeds overlast te ervaren. Dat blijkt ook uit de door bewoner [omwonende 1] opgemaakte rapportages en uit de omstandigheid dat ook over 2022 nog vijftien meldingen bij de politie geregistreerd zijn (hoewel deze niet in alle gevallen zelf overlast kon constateren). 
      
    
    
      5.7.
      De Waerden voert weliswaar aan dat anderen in het woningcomplex overlast veroorzaken, maar onderbouwt dat onvoldoende. Het kan zo zijn dat soms wel eens ten onrechte lawaai aan [curandus] wordt toegeschreven terwijl hij (of zijn bezoek) niet de veroorzaker is, maar De Waerden heeft niet aangetoond dat dit veelvuldig het geval is. Uit de meldingen en de rapportage van [omwonende 1] blijkt verder dat de overlast enerzijds bestaat uit luide muziek vanuit de woning en anderzijds uit lawaaierig bezoek in de woning, ook in de nacht. Ten aanzien van deze meldingen kan ook niet gezegd worden dat (alleen of voornamelijk) sprake is van een probleem van openbare orde. Uit de meldingen blijkt immers dat de overlast zich niet (of nauwelijks) voordoet in periodes dat [curandus] niet in de woning verblijft, zoals ook in de weken voor dit kort geding het geval lijkt te zijn geweest. Voldoende aannemelijk is dan ook dat [curandus] toch nog steeds bezoekers in de woning laat die overlast veroorzaken en dat hij ook zelf harde muziek (vermoedelijk van de televisie) in de woning heeft aanstaan. Ook nadat De Waerden hem via de brief van 26 april 2022 aan zijn curator nog ernstig heeft gewaarschuwd, is de overlast niet gestopt. 
      
      
        
          Goed huurderschap De Waerden
        
      
      
    
    
      5.8.
      Vervolgens gaat het om de vraag of De Waerden zich in het licht van dat gedrag van [curandus] , zelf niet als een goed huurster heeft gedragen. Vast staat dat De Waerden op de hoogte is van de overlastmeldingen. De vraag is of De Waerden zich voldoende heeft ingespannen om een eind aan de overlast te maken door maatregelen te treffen die redelijkerwijs van haar mochten worden verwacht. 
      
    
    
      5.9.
      De Waerden vindt dat zij alles gedaan wat redelijkerwijs mogelijk is. Zij heeft de klachten serieus genomen en gezocht naar alternatieven. Zij heeft [curandus] drie keer een andere woning aangeboden, maar had en heeft niet de mogelijkheid hem te dwingen een andere woning te accepteren. Verder kan [curandus] op ieder moment medewerkers van De Waerden om hulp vragen. Met die hulp is het [curandus] ook steeds beter gelukt om ongewenst bezoek buiten de deur te houden. Zij vindt daarom dat zij als huurder niet te kort is geschoten. De kantonrechter komt tot een ander oordeel.
      
    
    
      5.10.
      Uit het hiervoor genoemde arrest van Hoge Raad volgt dat op De Waerden een inspanningsverplichting rust om de overlast door [curandus] te voorkomen en te stoppen. Dat betekent onder meer dat De Waerden de woning, waarvan bekend is dat deze deel is van een appartementencomplex dat zeer gehorig is, alleen ter beschikking stelt aan cliënten die naar verwachting in staat zijn om, al dan niet met begeleiding van De Waerden, de woning zonder het veroorzaken van (ernstige) overlast te bewonen. De woning moet, met andere woorden, passend zijn voor de betreffende zorgcliënt. Dat lijkt hier onvoldoende het geval te zijn. Hoewel het verder in de eerste plaats aan [curandus] is om geen overlast te veroorzaken, ligt het op de weg van De Waerden om erop toe te zien dat [curandus] daadwerkelijk geen overlast veroorzaakt en tijdig hulp vraagt. Verder zal de begeleiding van De Waerden (mede) op het voorkomen van overlast gericht moeten zijn. Dat is De Waerden onvoldoende gelukt. Uit alle meldingen blijkt dat [curandus] niet (voldoende) in staat is om overlastgevers buiten de deur te houden en te verhinderen dat in het gehuurde harde muziek wordt afgespeeld. Uit de brief van 26 april 2022 van de advocaat van De Waerden aan de curator blijkt ook dat De Waerden erkent dat sprake is van ernstige overlast en dat deze onvoldoende is verminderd. 
      
    
    
      5.11.
      Onder deze omstandigheden had van De Waerden verwacht mogen worden dat zij [curandus] ertoe had bewogen de woning te verlaten. Dat heeft zij niet gedaan. Dat op De Waerden  als zorgverlener, zoals zij heeft aangevoerd, een juridische en maatschappelijke plicht rust om [curandus] te begeleiden en te huisvesten, betekent niet dat niet dat zij [curandus] onder alle omstandigheden in de woning moet laten. Ook De Waerden moet rekening houden met de belangen van de omwonenden, zeker omdat de woning die zij aan haar cliënten ter beschikking stelt gelegen is op de bovenste verdieping van een gehorig wooncomplex. Dat het voor De Waerden moeilijk is om [curandus] de deur te wijzen, terwijl er mogelijk voor hem geen ander onderdak beschikbaar was of is, is geen omstandigheid die voor rekening van Woningbedrijf Velsen – en de betrokken omwonenden – behoort te komen.
      
    
    
      5.12.
      
        De conclusie is dan ook dat De Waerden tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. Dat [curandus] gelet op zijn beperkingen van de situatie mogelijk geen verwijt kan worden gemaakt, leidt niet tot een ander oordeel. Die omstandigheid komt in de relatie tussen Woningbedrijf Velsen en De Waerden voor risico van De Waerden. 
        
          
          Belangenafweging
        
      
      
    
    
      5.13.
      De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of de tekortkoming zodanig ernstig is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst, en daarop vooruitlopend in dit kort geding de gevorderde ontruiming, met alle gevolgen rechtvaardigt. 
    
    
      5.14.
      De kantonrechter stelt voorop dat sprake is van een bijzondere situatie. De overlast wordt niet door De Waerden zelf veroorzaakt, maar door [curandus] en derden die zich in zijn woning bevinden. Daarbij is [curandus] een kwetsbare man met beperkte mogelijkheden. Een ontruiming van het gehuurde betekent dat [curandus] zijn woning kwijtraakt. Het zal voor De Waerden lastig zijn om andere woonruimte voor hem te vinden en daarmee ook om te voldoen aan de zorg- en begeleidingsovereenkomst die zij met [curandus] heeft. De Waerden heeft er bovendien belang bij om bij ontruiming door [curandus] de woning te behouden zodat zij deze aan een andere cliënt ter beschikking zou kunnen stellen. 
    
    
      5.15.
      Daartegenover staat echter het belang van Woningbedrijf Velsen om aan de verplichting te kunnen voldoen om aan haar huurders het ongestoorde huurgenot te verschaffen. Bovendien heeft Woningbedrijf Velsen als toegelaten instelling op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Dat gaat niet als [curandus] in het gehuurde blijft wonen, die ook met alle hulp van De Waerden onvoldoende in staat is om de overlast te stoppen. Gebleken is dat overlastgevende personen (de woning van) [curandus] steeds weer weten te vinden, ook als zij na opname of detentie enige tijd uit beeld zijn geweest, en dat [curandus] daar geen of onvoldoende weerstand aan kan bieden. Verder is voldoende gebleken dat omwonenden, die ook huurders van Woningbedrijf Velsen zijn, zowel psychisch als fysiek ernstig in hun woongenot zijn aangetast. Om de problematiek te doorbreken heeft De Waerden aan [curandus] drie keer een andere woonruimte aangeboden die (min of meer) passend is. Deze heeft hij echter steeds geweigerd. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de belangen van Woningbedrijf Velsen nu prevaleren boven de belangen van De Waerden en [curandus] . 
    
    
      5.16.
      De vordering tegen De Waerden om het gehuurde te ontruimen wordt dan ook toegewezen. De kantonrechter realiseert zich dat dit tot gevolg heeft dat De Waerden de woning feitelijk ook niet meer beschikbaar kan stellen aan een andere cliënt, hetgeen een ongewenste situatie oplevert zeker nu andere cliënten van De Waerden het gehuurde in het verleden zonder problemen hebben bewoond. Woningbedrijf Velsen heeft op de zitting echter aangegeven dat zij bereid is De Waerden een andere woning aan te bieden. Op die wijze blijft de schade voor De Waerden door de ontruiming beperkt.
    
    
      5.17.
      Ook de vordering tegen de curator zal worden toegewezen. De kantonrechter stelt voorop dat Woningbedrijf Velsen terecht de curator als formele procespartij heeft gedagvaard. [curandus] is als onder curatele gestelde immers handelingsonbekwaam. Verder geldt zoals hiervoor is geoordeeld dat De Waerden als huurder het gehuurde moet ontruimen. Dit betekent dat allen die van de kant van De Waerden in het gehuurde verblijven de woning moeten verlaten. Dat geldt dus ook voor [curandus] . [curandus] heeft tegenover Woningbedrijf Velsen geen eigen recht om nog langer in het gehuurde te verblijven. Van een onderhuurrelatie is immers geen sprake.
    
    
      5.18.
      
        De kantonrechter is wel van oordeel dat de gevorderde ontruimingstermijn van zeven dagen na betekening van dit vonnis te kort is en zal de termijn van ontruiming daarom stellen op één maand na betekening van het vonnis.
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.19.
      De proceskosten komen voor rekening van De Waerden c.s., omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt De Waerden c.s. ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woningbedrijf Velsen worden gemaakt.
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt De Waerden om binnen één maand na betekening van dit vonnis de woning gelegen aan [adres] te (doen) ontruimen en te (doen) verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van De Waerden is en met al de personen die zijdens haar in voornoemde woning verblijven, en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Woningbedrijf Velsen te stellen;
      
      
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt De VAO-Bewind, in hoedanigheid van curator van [curandus] , om binnen één maand na betekening van dit vonnis de woning gelegen aan [adres] te (doen) ontruimen en te (doen) verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van [curandus] is en met al de personen die zijdens hem in voornoemde woning verblijven, en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Woningbedrijf Velsen te stellen;
      
    
    
      6.3.
      
        veroordeelt De Waerden c.s. hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woningbedrijf Velsen tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	131,18
        griffierecht	€	128,00
        salaris gemachtigde	€	747,00	;
      
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt De Waerden c.s. hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Woningbedrijf Velsen worden gemaakt;
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.6.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter