ECLI:NL:RBROT:2024:570, Rechtbank Rotterdam, 19-01-2024, 9652911 CV EXPL 22-2743
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte (restaurant). Huurder heeft huuroverenkomst terecht ontbonden vanwege een ernstig gebrek aan het gehuurde: het niet waterdicht zijn van de vloer. Tot aan moment van ontbinding wordt de huurprijs verminderd tot € 0,-, omdat het gehuurde niet geschikt was voor het overeengekomen gebruik. Verhuurder moet ook gevolgschade huurder betalen. In vrijwaring moet verhuurder bewijzen dat zijn rechtsvoorganger (verkoper) daadwerkelijk wist van het gebrek aan het gehuurde.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummers: 9652911 CV EXPL 22-2743 (hoofdzaak) en


10149113 CV EXPL 22-31584 (vrijwaring)





datum uitspraak: 19 januari 2024






Vonnis van de kantonrechter






in de hoofdzaak van:






Westinvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH

,


vestigingsplaats: Düsseldorf (Duitsland),


eiseres in conventie,


verweerster in reconventie,


gemachtigde: mr. Ch.G.A. van Rijckevorsel,





tegen






Happy Italy Forum B.V.

,


vestigingsplaats: Rotterdam,


gedaagde in conventie,


eiseres in reconventie


gemachtigde: mr. A.M. Roepel.





en in de vrijwaringszaak van:






Westinvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH

,


vestigingsplaats: Düsseldorf (Duitsland),


eiseres,


gemachtigde: mr. Ch.G.A. van Rijckevorsel,





tegen






Multi Veste 302 B.V.

,


vestigingsplaats: Gouda,


gedaagde


gemachtigde: mr. B. Linnartz.





De partijen worden hierna ‘Westinvest’, ‘Happy Italy’ en ‘Multi Veste’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier in de hoofdzaak bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 20 januari 2022, met bijlagen;




het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen, waaronder een USB-stick;




de incidentele conclusie tot vrijwaring tevens conclusie van antwoord in reconventie;




de conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident, tevens akte in de hoofdzaak in reconventie;




het vonnis in het incident van 23 september 2022;




de akte verandering van eis in conventie van 20 december 2023;




de (tweede) akte verandering van eis in conventie van 20 december 2023;




de spreekaantekeningen van Westinvest van 20 december 2023.







1.2.


Het dossier in de vrijwaringszaak bestaat uit de volgende processtukken:




de dagvaarding van 11 oktober 2022, met bijlagen, waaronder een USB-stick;




het antwoord;




de akte overlegging producties van 23 mei 2023 van Westinvest, met bijlagen;




de akte aanvullende productie van 23 mei 2023 van Multi Veste, met bijlage;




de spreekaantekeningen van Westinvest van 20 december 2023;




de spreekaantekeningen van Multi Veste van 20 december 2023.







1.3.


Op 20 december 2023 zijn de hoofdzaak en de vrijwaringszaak gelijktijdig tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:




[naam01] namens Westinvest, bijgestaan door mr. Ch.G.A. van Rijckevorsel en mr. R.P. Fennis;




[naam02] namens Happy Italy, bijgestaan door mr. A.M. Roepel;




[naam03] namens Multi Veste, bijgestaan door mr. B. Linnartz en mr. T. Douma.









2

De beoordeling





Waar gaat deze zaak over?






2.1.


Westinvest heeft Happy Italy in de hoofdzaak gedagvaard, omdat zij betaling wil van – volgens haar – achterstallige huur voor de bedrijfsruimte aan de [adres01] in [plaats01] . Happy Italy heeft voor deze bedrijfsruimte op 18 december 2018 een huurovereenkomst gesloten met Multi Veste. Westinvest is vervolgens op 31 oktober 2019 eigenaar geworden van het gehuurde.





2.2.


Westinvest vordert betaling van de tot en met 18 juli 2023 vervallen huurtermijnen, het voorschot servicekosten en de daarover verschuldigde omzetbelasting à € 401.195,90 en een contractuele vertragingsboete van € 78.005,27. Met ingang van 19 juli 2023 is het gehuurde aan een andere partij dan Happy Italy verhuurd.





2.3.


Happy Italy vindt dat zij geen huur hoeft te betalen, omdat het gehuurde vanaf het begin ernstige gebreken kende. Het gehuurde ligt in de kelder van het gebouw en daarin zou volgens de contractuele bestemming een restaurant (moeten) worden gevestigd. Het gehuurde bleek echter niet waterdicht, waardoor zich voortdurend lekkages hebben voorgedaan. Happy Italy heeft de huurovereenkomst bij brief van 19 juli 2021 buitengerechtelijk ontbonden. Voor de periode tot 19 juli vordert zij in reconventie een huurprijsvermindering van 100%, omdat het gehuurde niet geschikt was voor het overeengekomen gebruik. Daarnaast vordert Happy Italy in reconventie vergoeding van haar gevolgschade, nader op te maken bij staat, en een voorschot op die schadevergoeding van € 250.000,-. Tot slot wil zij terugbetaling van de door haar betaalde huurbedragen.





2.4.


Westinvest heeft in de vrijwaringszaak Multi Veste gedagvaard. Zij vindt dat als zij in de hoofdzaak wordt veroordeeld om iets aan Happy Italy te betalen, Multi Veste dat aan haar moet vergoeden.






In de hoofdzaak







Ontbinding huurovereenkomst blijft in stand







2.5.


De kantonrechter oordeelt dat Happy Italy de huurovereenkomst bij brief van 19 juli 2021 buitengerechtelijk mocht ontbinden. Als Westinvest al een vordering op Happy Italy heeft, dan is die dus beperkt tot en met 18 juli 2021. Alles dat door Westinvest gevorderd is en verschuldigd zou zijn geworden vanaf 19 juli 2021, wordt daarom afgewezen. De door Happy Italy gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, wordt toegewezen.





2.6.


Happy Italy mocht de huurovereenkomst ontbinden, omdat het niet waterdicht zijn van de kelder, waardoor zich voortdurend lekkages voordeden, een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW dat zo ernstig is dat het gehuurde niet geschikt was voor het overeengekomen gebruik. Een huurder van bedrijfsruimte, zeker als die is bestemd om te worden gebruikt als restaurant, hoeft geen lekkages te verwachten en zeker niet van de omvang en de regelmaat zoals hier het geval was. Bovendien mocht Happy Italy de huurovereenkomst ontbinden, omdat Westinvest niet heeft voldaan aan haar verplichting om het gebrek binnen een redelijke termijn te herstellen. Happy Italy heeft Westinvest meermaals een ingebrekestelling gestuurd, namelijk bij e-mail van 8 oktober 2020 (met een termijn van twee weken voor herstel van het gebrek) en bij brief van 28 juni 2021 (met een termijn van één week om (onder meer) met een herstelplan te komen, voorzien van concrete data). Aan beide sommaties heeft Westinvest niet voldaan, zodat zij in verzuim is geraakt.





Huurprijsvermindering tot en met 18 juli 2021







2.7.


De kantonrechter zal, zoals in reconventie door Happy Italy gevorderd, de overeengekomen huurprijs voor het gehuurde op grond van artikel 7:207 BW verminderen tot € 0,- voor de periode tot 18 juli 2021. De vordering van Westinvest tot betaling van de huurprijs vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst tot 18 juli 2021 wordt daarom afgewezen. Een huurprijsvermindering tot nihil ligt voor de hand, nu het gehuurde – zoals hiervoor overwogen – door de voortdurende en ernstige lekkages niet geschikt was voor het door partijen overeengekomen gebruik. Happy Italy heeft daardoor op geen enkele manier het genot van het gehuurde gehad dat zij mocht verwachten. Aan Westinvest komt geen beroep toe op het bepaalde in artikel 11.3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. In artikel 11.4 van diezelfde algemene bepalingen staat immers dat het bepaalde in artikel 11.3 niet van toepassing is indien het gehuurde op de ingangsdatum niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst (en dat is een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW) door aan de verhuurder toe te rekenen omstandigheden. Het niet waterdicht zijn van het gehuurde is een omstandigheid die op grond van de huurovereenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen aan Westinvest moet worden toegerekend. Westinvest heeft een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW aan Happy Italy verhuurd en dan is het aan haar om ervoor te zorgen dat die ruimte waterdicht is. Daarnaast mag het recht op huurprijsvermindering niet worden uitgesloten als het gaat om een gebrek dat bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en dat de verhuurder behoorde te kennen (artikel 7:209 BW). De kantonrechter oordeelt dat Westinvest had moeten weten dat de kelder niet waterdicht was, althans dat zij zich daarvan had moeten vergewissen. De lekkageplek onder de trap, in combinatie met de ouderdom van het gebouw en de omstandigheid dat het gehuurde in de kelder ligt, maken dat Westinvest (althans destijds Multi Veste) nader onderzoek had moeten doen. Had zij dat gedaan, dan had zij het gebrek gekend. Wat Multi Veste had moeten weten, wordt aan Westinvest als rechtsopvolgend verhuurder toegerekend. Of Multi Veste bij het aangaan van de huurovereenkomst daadwerkelijk wetenschap had van het gebrek, is voor deze beoordeling niet relevant.





2.8.


Gelet op de stelling van Happy Italy dat zij helemaal niets aan Westinvest hoeft te betalen en haar vordering in reconventie om de al betaalde bedragen terug te betalen, vat de kantonrechter de vordering tot huurprijsvermindering van Happy Italy zo op dat deze niet alleen ziet op de kale huurprijs, maar ook op het voorschot servicekosten. De kantonrechter oordeelt dat Happy Italy naar analogie van de huurprijsvermindering het voorschot servicekosten ook niet aan Westinvest hoeft te betalen. Ook dat deel van de vordering wordt daarom afgewezen.





Geen boete verschuldigd







2.9.


Omdat Happy Italy vanwege de vermindering van de huurprijs en het voorschot servicekosten en de ontbinding van de huurovereenkomst geen bedragen aan Westinvest hoeft te betalen, is geen sprake van een betalingsachterstand en is ook de door Westinvest gevorderde boete niet verschuldigd. Ook die vordering wordt afgewezen.





Terugbetaling betaalde bedragen







2.10.


Westinvest moet de huurprijs en het voorschot servicekosten dat Happy Italy heeft betaald aan haar terugbetalen, nu dit gelet op het oordeel in deze procedure onverschuldigd is betaald. Happy Italy heeft gesteld dat het gaat om een bedrag van € 34.846,14 en Westinvest heeft dat niet betwist. Dit bedrag wordt toegewezen. Westinvest moet de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag betalen met ingang van 6 april 2022, de datum waarop deze vordering is ingesteld. Om aanspraak te kunnen maken op wettelijke rente, is verzuim van Westinvest nodig en dat ontstaat bij onverschuldigde betaling pas na een ingebrekestelling. Happy Italy heeft niet gesteld dat zij Westinvest eerder in gebreke heeft gesteld betreffende deze terugbetaling en het is niet aan de kantonrechter om in de stukken na te gaan of dat wel het geval is geweest, als het niet is gesteld. Over een onverschuldigde betaling is geen wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW verschuldigd.





Westinvest moet gevolgschade Happy Italy vergoeden







2.11.


Westinvest moet de gevolgschade van Happy Italy vergoeden, omdat sprake is van een gebrek dat bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en Westinvest, zoals hiervoor overwogen, het gebrek had behoren te kennen. De vordering om een schadevergoeding nader op te maken bij staat te betalen is toewijsbaar. Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure is niet meer nodig dan dat Happy Italy de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk heeft gemaakt (HR 8 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7435). Dat heeft zij gedaan. De kantonrechter acht het niet mogelijk om al in deze procedure de (volledige) schade van Happy Italy te begroten, daarom zal zij zoals gevorderd de schadevergoeding nader op te maken bij staat toewijzen.





2.12.


Het door Happy Italy gevorderde voorschot op de schadevergoeding van € 250.000,- is toewijsbaar. Happy Italy heeft voldoende gesteld en onderbouwd waaruit volgt dat haar schade naar alle waarschijnlijkheid dit bedrag zal overstijgen, ook als geen rekening wordt gehouden met de onderdelen ‘betaalde huurpenningen en servicekosten’ en ‘omzetderving’. Westinvest heeft deze vordering voor het overige onvoldoende weersproken.





Proceskosten







2.13.


Westinvest krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van Happy Italy tot vandaag vast op € 1.852,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 926,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van Happy Italy tot vandaag vastgesteld op € 926,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 × 2 punten × € 926,-). Voor kosten die Happy Italy maakt na deze uitspraak moet Westinvest een bedrag betalen van € 132,-. Dit is in totaal € 2.910,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. De wettelijke rente wordt toegewezen.





Uitvoerbaarheid bij voorraad







2.14.


Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).





In de vrijwaringszaak







2.15.


De kantonrechter volgt Westinvest niet in haar stelling dat uit artikel 7:226 BW (althans uit de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel) volgt dat Multi Veste haar als rechtsopvolgend verhuurder moet vrijwaren voor de gevolgen van gebreken die al aanwezig waren op het moment dat Multi Veste nog verhuurder was van het gehuurde. Dit is een huurrechtelijke bepaling, die geen enkele aansprakelijkheid schept voor de verkoper van een verhuurde onroerende zaak waaraan een gebrek blijkt te kleven.





2.16.


Een eventuele aansprakelijkheid van Multi Veste jegens Westinvest moet worden beoordeeld met inachtneming van de koopovereenkomst. De koop is immers de rechtsverhouding op grond waarvan Westinvest en Multi Veste met elkaar te maken hebben. In de koopovereenkomst is de aansprakelijkheid van Multi Veste voor gebreken aan het gehuurde beperkt. In het bijzonder is ten aanzien van de constructieve keldervloer van het gehuurde overeengekomen dat dit ‘as is’ aan Westinvest geleverd zou worden. Dit betekent dat Multi Veste in beginsel niet aansprakelijk is voor de aan dit deel van het gehuurde klevende gebreken en dat het risico volledig bij Westinvest ligt.





2.17.


Het beroep van Multi Veste op de ‘as is’-bepaling is naar het oordeel van de kantonrechter alleen dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, als komt vast te staan dat Multi Veste er daadwerkelijk van op de hoogte was dat de kelder niet waterdicht was. Multi Veste kan zich in dat geval ook niet beroepen op de onderzoeksplicht van Westinvest, omdat de mededelingsplicht dan voorgaat. Ook staat dan vast dat het verkochte bij het sluiten van de koopovereenkomst niet geschikt was voor het overeengekomen gebruik, in tegenstelling tot wat in de koopovereenkomst staat.





2.18.


De kantonrechter overweegt over de wetenschap van Multi Veste nog dat een ‘had behoren te weten’ niet voldoende is. Het gaat om de werkelijke wetenschap en wel ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, dus op 18 april 2019. In deze procedure is de werkelijke wetenschap van Multi Veste op dat tijdstip niet komen vast te staan. De bewijslast van de stelling dat Multi Veste het gebrek kende rust op Westinvest. Zij krijgt daarom een bewijsopdracht. Direct nadat Westinvest bewijs heeft geleverd, mag Multi Veste (tegen)bewijs leveren. Partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs geleverd is.






2.19.


Als de wetenschap van Multi Veste komt vast te staan, komt haar (ook) geen beroep toe op de uitsluiting van aansprakelijkheid voor oplevergebreken. Het doorverwijzen naar de verantwoordelijke aannemer moet dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Datzelfde geldt voor het beroep van Multi Veste op de termijn waarbinnen Westinvest mededeling had moeten doen van haar tekortkoming, de termijn voor het starten van een procedure en de beperking van de aansprakelijkheid tot € 1,-.





2.20.


In hoeverre Multi Veste een beroep kan doen op de uitsluiting van aansprakelijkheid voor indirecte schade zal nu nog niet worden beoordeeld. Mocht de wetenschap van Multi Veste na bewijslevering komen vast te staan, zal daarover later in deze procedure worden beslist.







3

De beslissing


De kantonrechter:





In de hoofdzaak

:






In conventie

:





3.1.


wijst de vorderingen af;





In reconventie

:






3.2.


verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Westinvest en Happy Italy rechtsgeldig door Happy Italy is ontbonden;





3.3.


vermindert de huurprijs voor het gehuurde tot en met 18 juli 2021 met 100%;





3.4.


veroordeelt Westinvest tot vergoeding van de schade van Happy Italy als gevolg van de aanwezigheid van het gebrek aan het gehuurde, nader op te maken bij staat;





3.5.


veroordeelt Westinvest om aan Happy Italy te betalen een voorschot op de onder 3.4 bedoelde schadevergoeding van € 250.000,-;





3.6.


veroordeelt Westinvest om aan Happy Italy te betalen een bedrag van € 34.846,14, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 6 april 2022 tot de dag dat volledig is betaald;





In conventie en in reconventie

:






3.7.


veroordeelt Westinvest in de proceskosten in conventie en in reconventie, die aan de kant van Happy Italy tot vandaag worden vastgesteld op € 2.910,-, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag dat volledig is betaald;





3.8.


verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het veroordelingen bevat;





3.9.


wijst al het andere af;







In de vrijwaringszaak

:






3.10.


draagt Westinvest op om te bewijzen dat Multi Veste op 18 april 2019 daadwerkelijk wist dat de kelder van de onroerende zaak aan de [adres01] in [plaats01] niet waterdicht was;





schriftelijk bewijs







3.11.


bepaalt dat als Westinvest schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van

donderdag 15 februari 2024 om 11.30 uur

in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;





getuigenbewijs







3.12.


bepaalt dat als Westinvest getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en

beide

partijen voor de maanden april tot en met juli 2024;





3.13.


wijst erop dat Westinvest na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;





ander bewijs







3.14.


bepaalt dat als Westinvest op een andere manier bewijs wil leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;





3.15.


houdt iedere verdere beslissing aan.





Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.


51909