ECLI:NL:GHARL:2022:7918, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-09-2022, 21/00853
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-09-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling winkelpand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/000853
    uitspraakdatum: 13 september 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 3 juni 2021, nummer AWB 20/1697, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 32 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 939.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2020 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is hiertegen in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelpand (bouwjaar 1902) met een winkelruimte op de begane grond (97 m2) en een opslag/magazijn op de eerste en tweede verdieping (76 m2 respectievelijk 79 m2).
      
      
    
    
      2.2.
      Het object is gelegen aan een winkelstraat in het centrum van [plaats1] (een A1-locatie).
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaak gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 4 maart 2021, opgesteld door taxateur [naam2] (hierna: de taxateur), waarin de waarde als volgt is bepaald:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Omschrijving
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
              
              
                
                  Opp. vlakte 
                
              
              
                
                  Hw/m2 (€)
                
              
              
                
                  Hw/jr (€)
                
              
              
                
                  Kf
                
              
              
                
                  WrdOD (€)
                
              
            
            
              
                Winkel zone A
              
              
                1902
              
              
                37
              
              
                1.020
              
              
                37.740
              
              
                14,0
              
              
                527.538
              
            
            
              
                Winkel zone B
              
              
                1902
              
              
                37
              
              
                510
              
              
                18.870
              
              
                14,0
              
              
                263.769
              
            
            
              
                Winkel zone C
              
              
                1902
              
              
                23
              
              
                255
              
              
                5.865
              
              
                14,0
              
              
                81.982
              
            
            
              
                Opslag/magazijn 1ste verdieping
              
              
                1902
              
              
                76
              
              
                40
              
              
                3.040
              
              
                14,0
              
              
                42.494
              
            
            
              
                Opslag/magazijn 2de verdieping
              
              
                1902
              
              
                79
              
              
                25
              
              
                1.975
              
              
                14,0
              
              
                27.607
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                67.490
              
              
                
              
              
                943.000
              
            
          
        
      
      
      
        De kapitalisatiefactor (14,0) is, voor zover hier van belang, als volgt ‘bottom-up’ bepaald (bedragen in €):
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Herbouwwaarde
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                351.288
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Economische huurwaarde
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                67.490
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Totale kosten
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Componenten
                
              
              
                
                  Perc. %
                
              
              
                
                  Per M2
                
              
              
                
                  Basis
                
              
              
                
                  Kosten
                
              
            
            
              
                Onderhoudskosten
              
              
                0,57%
              
              
                7,88
              
              
                351.288
              
              
                1.986
              
            
            
              
                Verzekering/belasting
              
              
                0,45%
              
              
                6,27
              
              
                351.288
              
              
                1.581
              
            
            
              
                Beheerskosten
              
              
                2,00%
              
              
                5,36
              
              
                67.490
              
              
                1.350
              
            
            
              
                Maanden leegstand
              
              
                7,50%
              
              
                20,09
              
              
                67.490
              
              
                5.062
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                9.978
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Netto huur
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                57.512
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Kapitalisatiefactor
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Netto factor (afgerond)
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                17,44
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Netto rendement (+ opslagrisico)
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                5,74%
              
            
            
              
                Basisrendement
              
              
                
              
              
                
              
              
                vast:
              
              
                0,39%
              
            
            
              
                Risico-opslag
              
              
                
              
              
                
              
              
                aanname:
              
              
                5,35%
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Verwervingskosten
              
              
                ja
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totale objectwaarde, excl. overgrond
              
              
                106,30%
              
              
                
              
              
                
              
              
                943.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Bruto kapitalisatiefactor (H/C)
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                14,0
              
            
          
        
      
      
      
        Bij het taxatierapport heeft de taxateur gevoegd de “Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2019” (hierna: de Tabel), die is opgenomen in de Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 24, Huurwaardekapitalisatie, Waardepeildatum 1 januari 2019, paragraaf 5.6 Risicoopslag (hierna: de Taxatiewijzer). De Tabel luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Type
                
              
              
                
                  Beste Locaties
                
              
              
                
                  Overige locaties
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                MIN
              
              
                MAX
              
              
                MIN
              
              
                MAX
              
            
            
              
                Winkel
              
              
                NAR
              
              
                2,24%
              
              
                2,64%
              
              
                3,44%
              
              
                11,12%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,39%
              
              
                0,39%
              
              
                0,39%
              
              
                0,39%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                1,86%
              
              
                2,26%
              
              
                3,06%
              
              
                10,74%
              
            
          
        
      
      
      
        De gehanteerde risico-opslag van 5,35% valt binnen de bandbreedte voor ‘Overige locaties’ (3,06% - 10,74%).
      
      
    
    
      4.4.
      Niet in geschil is dat de waarde kan worden bepaald volgens de huurwaardekapitalisatie-methode (hwk-methode). In hoger beroep is de in dat kader te hanteren huurwaarde (€ 67.490) niet (langer) in geschil, maar belanghebbende stelt zich op het standpunt dat in het taxatierapport wordt uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor (14,0). Volgens belanghebbende wordt in de ‘bottom-up’ bepaling van de kapitalisatiefactor in het taxatierapport uitgegaan van een te laag leegstandsrisico (7,5%) en een te lage risico-opslag (5,35%). Uitgaande van een leegstandsrisico van ten minste 20% en een risico-opslag van 6,8%, komt belanghebbende uit op een kapitalisatiefactor 9,5. Belanghebbende bepleit daarmee in hoger beroep een waarde van afgerond € 641.000 (€ 67.490 maal 9,5). Voor de risico-opslag heeft belanghebbende aansluiting gezocht bij een passage op pagina 56 van de Taxatiewijzer, die luidt als volgt:
      
      
        “Bij winkelruimte is hierbij vermeldenswaardig dat onderzoek is gedaan naar transacties van winkelruimtes in plaatsen en steden buiten de randstad. Daarbij is een bandbreedte van 6,8% tot 12,6% aangetroffen met een gemiddelde op 9,8%.”
      
      
      
        Uit die passage maakt belanghebbende op dat de Tabel ziet op locaties binnen de Randstad en dat de bandbreedte in de hierboven geciteerde passage, waarop zij zich baseert, van toepassing is op locaties buiten de Randstad.
      
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld en overweegt daartoe als volgt.
      
      
        
          Leegstandsrisico
        
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van het door de taxateur gehanteerde leegstandsrisico van 7,5% heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de onroerende zaak is gelegen op een van de beste winkellocaties van de stad waar nauwelijks leegstand voorkomt, dat belanghebbende de onroerende zaak al vele jaren huurt en dat de onroerende zaak in de afgelopen vijf jaar ook niet leeggestaan heeft. Naar het oordeel van het Hof vormt dit een voldoende indicatie dat het leegstandsrisico voor een winkelruimte op die locatie (uitgedrukt in maanden leegstand per huurperiode van vijf jaar) laag zal zijn. In het licht hiervan acht het Hof een percentage van 7,5% (4,5 maanden leegstand per huurperiode van vijf jaar) niet onredelijk laag en kon de taxateur daarvan uitgaan voor de ‘bottom-up’ bepaling van de kapitalisatiefactor. Het door belanghebbende voorgestane leegstandsrisico van ten minste 20% (ten minste 12 maanden leegstand per huurperiode van vijf jaar) acht het Hof daarentegen onrealistisch hoog.
      
      
        
          Risico-opslag
        
      
    
    
      4.7.
      Volgens de Taxatiewijzer vormt de Tabel niet meer dan een indicatie voor de te hanteren risico-opslag en moet lokaal marktonderzoek worden gedaan om deze cijfers te vergelijken met lokale en/of regionale transactieprijzen. De plaatselijke markt en object specifieke zaken kunnen aanleiding zijn tot een andere uitkomst te komen, in afwijking van de percentages genoemd in de Tabel. Het Hof hecht geloof aan de verklaring van de heffingsambtenaar dat de taxateur op basis van diens specifieke kennis van de markt voor (winkel)vastgoed in de regio [plaats1] de risico-opslag op 5,35% heeft bepaald en dat hij heeft geconcludeerd dat dit valt binnen de bandbreedte voor ‘Overige locaties’ in de Tabel. In zoverre is de Tabel niet anders dan indicatief gebruikt.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende staat een hogere risico-opslag voor van 6,8%, wat gelijk is aan de ondergrens van de bandbreedte zoals genoemd in de passage op pagina 56 van de Taxatiewijzer. Het Hof merkt allereerst op dat, gelet op de passages die eraan voorafgaan, de genoemde bandbreedte kennelijk betrekking heeft op van marktpartijen verkregen gegevens over bruto aanvangsrendementen (BAR) voor winkelruimte buiten de Randstad. De netto aanvangsrendementen (NAR), waaruit - na aftrek van het basisrendement (voor het jaar 2020: 0,39%) - de risico-opslag kan worden herleid, zal doorgaans lager liggen. Wanneer de genoemde bandbreedte voor de BAR wordt vertaald naar een bandbreedte voor de risico-opslag, is aannemelijk dat die bandbreedte lager begint en eindigt. Anders dan belanghebbende betoogt, kan uit de bedoelde passage niet zonder meer worden afgeleid dat de risico-opslagen genoemd in de Tabel betrekking hebben op locaties binnen de Randstad en niet gelden voor locaties - zoals de onderhavige - buiten de Randstad. Uit de Tabel zelf en de passages die eraan voorafgaan volgt dat in ieder geval niet. Ten slotte merkt het Hof nog op dat de bandbreedte van 6,8% tot 12,6% zoals genoemd in de passage waarop belanghebbende doelt, zo die al betrekking zou hebben op de risico-opslag voor locaties buiten de Randstad, niet meer is dan van indicatieve waarde. Op grond van zijn kennis van de plaatselijke markt kon en mocht de taxateur daarvan afwijken.
      
    
    
      4.9.
      De vergelijking die belanghebbende nog maakt met de kapitalisatiefactor die in het taxatierapport wordt genoemd bij [adres2] 16 (13,8) en [adres2] 76 (12,0) gaat niet op, omdat hieraan geen ‘top-down’ bepaling ten grondslag ligt. De bij die objecten genoemde huurwaarden berusten op een inschatting van de taxateur en niet op rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde huurtransactiecijfers.
      
    
    
      4.10.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de taxateur de kapitalisatiefactor ‘bottom-up’ kunnen bepalen op 14,0. Het taxatierapport biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank waarbij het beroep ongegrond is verklaard.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. L.R. Zonneveld, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 september 2022.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(V.F.R. Woeltjes)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 september 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.