ECLI:NL:GHSGR:2012:BX4783, Gerechtshof 's-Gravenhage, 17-07-2012, 200.081.749-01
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2012-07-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Overeenkomst van opdracht, schending zorgplicht, schadeomvang, toerekening, causaliteit.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
      Sector Civiel recht
    
    
    
      Zaaknummer		: 200.081.749/01
      Zaak-/rolnummer rechtbank	: 354732 /HA ZA 09-4269
    
    
    Arrest d.d. 17 juli 2012 (bij vervroeging)
    
    inzake
    
    
      1. [appellant sub 1],
      2. [appellante sub 2],
      beiden wonende te [woonplaats] (Verenigde Staten; hierna ook VS),
      appellanten in het principaal appel,
      verweerders in het incidenteel appel,
      hierna te noemen: [appellant sub 1 c.s.] (mannelijk enkelvoud),
      advocaat: mr. J.P. Heering te 's-Gravenhage,
    
    
    tegen
    
    
      DIRECT WONEN VERHUUR MAKELAARS HOLDING B.V.,
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      geïntimeerde in het principaal appel,
      appellante in het incidenteel appel,
      hierna te noemen: Direct Wonen,
      advocaat: mr. R.P.J.L Tjittes te 's-Gravenhage.
    
    
    
    Het geding
    
    Bij exploot van 27 januari 2011, met daarin opgenomen drie grieven, (met een productie)  is [appellant sub 1 c.s.] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank 's-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 10 november 2010. Vervolgens heeft het hof bij arrest van 29 maart 2011 een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie is gehouden op 7 juni 2011, waarbij [appellant sub 1 c.s.] niet is verschenen. Vervolgens is de comparitie diverse malen, overigens tevergeefs, aangehouden. Hierna heeft Direct Wonen de grieven bestreden bij memorie van antwoord in het principaal appel (met een productie). Direct Wonen heeft daarbij tevens bij memorie van grieven in het incidenteel appel vijf grieven aangevoerd. [appellant sub 1 c.s.] heeft deze grieven bestreden bij memorie van antwoord in incidenteel appel (met producties). Hierna hebben partijen hun zaak op 2 juli 2012 mondeling bepleit. Van de pleitzitting is proces-verbaal opgemaakt. Daarna hebben partijen arrest gevraagd.
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    In het principaal en incidenteel appel
    
    1.	De door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot met 2.9) van het bestreden vonnis vastgestelde feiten staan niet ter discussie, met uitzondering van de vaststelling in rechtsoverweging 2.4 dat aan [appellant sub 1 c.s.] is gemeld ‘dat de gegevens zijn geverifieerd en in orde zijn bevonden’. Volgens Direct Wonen is aan [appellant sub 1 c.s.] slechts gemeld dat zij de werkgever van [de huurder] had gebeld en dat die had aangegeven dat [de huurder] bij hem werkzaam zou zijn. Het hof zal uitgaan van deze feiten in de aldus vastgestelde zin.
    
    
      2.	Zeer kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
      [appellant sub 1 c.s.], wonende in de VS, heeft Direct Wonen in de arm genomen om zijn gemeubileerde woning te [plaats] (hierna: de woning) te verhuren. Door tussenkomst van Direct Wonen is per 21 november 2008 voor een minimale huurperiode van een jaar een huurovereenkomst (blijkens het huurcontract) met betrekking tot de woning tot stand gekomen tussen [appellant sub 1 c.s.] als verhuurder en een zekere [de huurder] als huurder, dit tegen een maandelijks vooraf te betalen huurprijs van € 2.600,-- per maand. Achteraf is gebleken dat [de huurder] een oplichter was, nauwelijks huur heeft betaald en inboedelgoederen uit de woning heeft ontvreemd, hetgeen tot gevolg heeft gehad dat de betreffende huurovereenkomst op vordering van [appellant sub 1 c.s.] per 31 maart 2009 door de kantonrechter is ontbonden (hierna: de ontbindingsprocedure) en de ontruiming is gelast. [de huurder] is zowel civielrechtelijk (in de ontbindingsprocedure) als strafrechtelijk veroordeeld om achterstallige huur/schadevergoeding aan [appellant sub 1 c.s.] te betalen. Tot dusver is het [appellant sub 1 c.s.] niet gelukt enig bedrag bij [de huurder] te incasseren.
    
    
    
      3.	Na te melden vorderingen van [appellant sub 1 c.s.] zijn in de onderhavige procedure, in hoger beroep, nog van belang: 
      (a) misgelopen huurpenningen over de periode 1 januari 2009 tot en met 20 november 
      2009, ten bedrage van € 27.733,33, welke vordering door de rechtbank is afgewezen
      (b) de door de rechtbank toegewezen schadevergoeding, bestaande uit deurwaarderskosten in de ontbindingsprocedure ten bedrage van € 798,63, 
      (c) de door de rechtbank toegewezen schadevergoeding, bestaande uit extra      beheerskosten tot een bedrag van € 749,70, 
      (d) de door de rechtbank toegewezen schadevergoeding, als gevolg van diefstal en 
      vernieling door [de huurder] ten bedrage van € 3.677,01, 
      (e ) advocaatkosten in deze procedure ten bedrage van € 3.500,-- met wettelijke rente       vanaf 30 september 2009, welke vordering door de rechtbank is afgewezen, en 
      (f) de proceskosten in beide instanties.
    
    
    4.	[appellant sub 1 c.s.] legt aan deze vorderingen ten grondslag dat Direct Wonen toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van de tussen partijen op 8 oktober 2008 tot stand gekomen bemiddelingsovereenkomst (in de zin van artikel 7:400 BW), tengevolge waarvan hij de schade heeft geleden die hij thans nog in rechte vordert. De rechtbank, van oordeel dat Direct Wonen niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen en dus wanprestatie heeft gepleegd, heeft, zoals gezegd, vorderingen (b), (c) en (d) tot de in rechtsoverweging 3 genoemde bedragen toegewezen, de vorderingen (a) en (e) afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.
    
    
      5.	[appellant sub 1 c.s.] klaagt in het principaal appel over de afwijzing van zijn vorderingen (a) en 
      (e). Direct Wonen klaagt in het incidenteel appel in de eerste plaats over het oordeel van de rechtbank dat er sprake is van wanprestatie van Direct Wonen. Daarnaast klaagt zij over de toewijzing van de schadevorderingen (b), (c) en (d). 
    
    
    6.	Het hof zal de grieven in het principaal en incidenteel appel, gelet op hun verwevenheid,  gezamenlijk behandelen. De meest verstrekkende kwestie betreft de gestelde wanprestatie, waarover Direct Wonen in het incidenteel appel klaagt met grieven I en II. Het hof zal eerst deze kwestie bespreken. Hiertoe zal onder meer de aard en omvang van de overeenkomst tussen partijen worden onderzocht.
    
    De overeenkomst tussen partijen
    
    7.	Vast staat dat Direct Wonen in opdracht van [appellant sub 1 c.s.] heeft bemiddeld bij de totstandkoming van een verhuurovereenkomst tussen [appellant sub 1 c.s.] en [de huurder] (zie onder meer productie 12 bij memorie van antwoord in het incidenteel appel). Dit is een overeenkomst van opdracht ex artikel 7:400 juncto 7:425 BW, ondanks de andersluidende benaming – marketingactiviteiten – die Direct Wonen daar thans aan geeft. Ook staat vast dat Direct Wonen zich afficheert als een specialist in het verhuren van particuliere huurwoningen in Nederland, met 19 jaar ervaring (productie 1 bij akte overlegging producties d.d. 16 december 2009). Dit is méér dan louter marketingactiviteiten (het bijeenbrengen van huurder en verhuurder), temeer nu Direct Wonen zelf op haar website als stap 3 aangeeft (productie 15 memorie van antwoord in incidenteel appel) dat zij op zoek gaat naar een ‘geschikte kandidaat-huurder’, hetgeen zij ook bij pleidooi heeft verklaard. Daarnaast staat vast dat [de huurder] op verzoek van Direct Wonen een paspoort, en een (achteraf gezien vervalste) arbeidsovereenkomst, loonstrook en werkgeversverklaring heeft overgelegd, welke stukken in kopie naar [appellant sub 1 c.s.] zijn gezonden (gefaxt). Tevens gaat het hof er van uit dat daarna telefonisch door Direct Wonen aan [appellant sub 1 c.s.] is meegedeeld dat zij de werkgever van [de huurder] had gebeld en dat die had aangegeven dat [de huurder] bij hem werkzaam was.
    
    8.	Alhoewel aan Direct Wonen moet worden toegegeven dat uit voorgaande overeenkomst niet voortvloeit dat een uitgebreid antecedentenonderzoek door Direct Wonen dient plaats te vinden, dan wel dat zij een garantie van betrouwbaarheid en solvabiliteit van de huurder aan verhuurder afgeeft, vloeit uit het voorgaande wél een zekere zorgplicht (ex artikel 7:401 BW) van Direct Wonen voort. [appellant sub 1 c.s.] mocht zonder nadere concrete andersluidende afspraken – deze zijn gesteld noch gebleken – er op vertrouwen dat de controle van de bij de potentiële huurder opgevraagde gegevens enige inhoud had, althans dat zij [appellant sub 1 c.s.] als (potentiële) verhuurder tijdig op door haar geconstateerde onvolkomenheden zou wijzen. Hierbij weegt mee dat gesteld noch gebleken is dat Direct Wonen [appellant sub 1 c.s.] bij of vóór het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst op de hoogte heeft gesteld van haar beperkte taakopvatting (slechts marketingactiviteiten), noch van het feit dat er slechts een oppervlakkige controle van de gegevens zou plaatsvinden.
    
    
      9.	Naar het oordeel van het hof heeft Direct Wonen in dit geval niet aan haar zorgplicht jegens [appellant sub 1 c.s.] voldaan. Tenminste had toch van haar als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot gevergd mogen worden, zoals [appellant sub 1 c.s.] stelt, dat zij [appellant sub 1 c.s.] tijdig op de hoogte had gesteld van de wel degelijk door haar geconstateerde onvolkomenheden, zodat [appellant sub 1 c.s.] was gewaarschuwd. 
      Zo heeft Direct Wonen niet gemeld dat [de huurder] de borgsom niet op tijd had betaald, maar dat deze pas later was betaald door de vader van [de huurder], noch dat de door [de huurder] opgegeven werkgever C(r)ontol Oil niet op het door [de huurder] opgegeven adres bekend was, terwijl de mededeling aan [appellant sub 1 c.s.] dat de gegevens waren gecontroleerd bij de werkgever in de gegeven omstandigheden (zonder te melden dat het een oppervlakkige controle betrof) bovendien kennelijk geruststellend is overgekomen bij [appellant sub 1 c.s.] en als zodanig ook kon en mocht overkomen. Onder deze omstandigheden kan Direct Wonen bovendien aan [appellant sub 1 c.s.] geen eigen schuld tegenwerpen in de zin van het verwijt dat hij zelf heeft nagelaten de overgelegde gegevens afdoende te controleren (memorie van antwoord in het principaal appel, grieven in het incidenteel appel onder 5.24), althans valt eventuele eigen schuld in het niet bij de tekortkoming van Direct Wonen bestaande uit het nalaten van het doorgeven aan [appellant sub 1 c.s.] van vorenbedoelde signalen.
      Het voorgaande in samenhang met de door de rechtbank in het eindvonnis genoemde, en thans ook door [appellant sub 1 c.s.] gestelde en door Direct Wonen niet of onvoldoende bestreden, discrepanties in de door [de huurder] overgelegde stukken, brengen het hof tot de conclusie dat Direct Wonen toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van haar overeenkomst van opdracht.  
      Direct Wonen heeft nog betoogd dat de rechtbank artikel 24 Rv heeft geschonden door feiten aan te vullen. Bij dit betoog heeft Direct Wonen geen belang, zodat in het midden kan blijven of er sprake is geweest van verboden aanvulling van feiten door de rechtbank. [appellant sub 1 c.s.] heeft deze feiten en waarderingen immers inmiddels tot de zijne gemaakt en Direct Wonen heeft daarop kunnen reageren, zodat reeds hierom de situatie van artikel 24 Rv zich thans niet meer voordoet. De conclusie is dan ook dat er sprake is geweest van wanprestatie aan de zijde van Direct Wonen. 
      Het beroep van Direct Wonen op overmacht in de zin van artikel 7:74, eerste lid, BW wordt gepasseerd, nu blijkens het voorgaande van toerekening aan Direct Wonen sprake is. De grieven I en II in het incidenteel appel falen.
    
    
    10.	Het hof zal thans onderzoeken of [appellant sub 1 c.s.] tengevolge van deze wanprestatie van Direct Wonen aanspraak heeft op de door hem thans gevorderde schade, rekening houdend met het verweer van Direct Wonen dat er geen causaliteit en toerekening is in de zin van artikel 6:98 BW.
    
    De gemiste huuropbrengsten
    
    
      11.	Deze kwestie wordt bestreken door grieven 1 en 2 in het principaal appel. [appellant sub 1 c.s.] vordert gemiste huurpenningen over de periode 1 januari 2009 tot en met 20 november 2009. Evenals de rechtbank is ook het hof van oordeel dat het causaal verband tussen de thans gevorderde, gemiste, huuropbrengsten en de wanprestatie ontbreekt, zodat deze vordering reeds hierom niet toewijsbaar is.
      Zonder de wanprestatie van Direct Wonen zou [appellant sub 1 c.s.] immers de huurovereenkomst met [de huurder] niet zijn aangegaan en zouden uit die hoek in ieder geval geen huurbetalingen zijn ontvangen. De stelling van [appellant sub 1 c.s.] dat hij er op mocht vertrouwen dat zonder deze huurovereenkomst een succesvolle andere huurovereenkomst binnen afzienbare tijd tot stand zou zijn gekomen met een correct betalende huurder, nu de woning courant is en in oktober 2008 al door Direct Wonen een kandidaat huurder was voorgesteld, gaat om diverse redenen niet op.
    
    
    
      12.	In de eerste plaats biedt Direct Wonen geen garantie van de totstandkoming van een huurovereenkomst, laat staan de garantie van een huurovereenkomst met een huurder die, gezien de vordering van [appellant sub 1 c.s.] tot betaling van alle huur, gedurende de hele looptijd van de huurovereenkomst, correct betaalt.
      In de tweede plaats is de stelling van [appellant sub 1 c.s.] dat hij er op mocht vertrouwen dat een succesvolle andere huurovereenkomst binnen afzienbare tijd tot stand zou zijn gekomen met een goed betalende huurder, dusdanig vaag dat deze ontoereikend is om hier in hypothetische zin bij de beoordeling van deze schadevordering vanuit te gaan. Hierbij weegt mee dat de in oktober 2008 voorgedragen huurder door [appellant sub 1 c.s.] is geweigerd wegens ontoereikende financiële draagkracht, terwijl daarnaast Direct Wonen heeft gesteld dat, gelet op de relatief hoge huurprijs van € 2.600,-- per maand, aangenomen mag worden dat slechts enkele huurders uit het hogere segment bereid zullen zijn deze investering te doen. Het hof acht het een feit van algemene bekendheid dat een huurprijs van € 2.600,-- per maand slechts voor een beperkte groep huurders toegankelijk en aanvaardbaar is, zodat zonder nadere concrete (door [appellant sub 1 c.s.] aan te voeren) stellingen – bijvoorbeeld omtrent andere belangstellende kandidaat huurders –, er onvoldoende grond is om te concluderen dat er een andere huurder, die bovendien correct zou betalen, zou zijn of binnen afzienbare termijn zou zijn gevonden. In ieder geval biedt dit alles onvoldoende houvast om van de hypothetische situatie uit te gaan dat zonder de wanprestatie van Direct Wonen op korte termijn een correct betalende andere huurder zou zijn gevonden.
    
    
    
      13.	Daarnaast heeft Direct Wonen op goede grond (subsidiair) betoogd dat [appellant sub 1 c.s.] niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan door de woning na de ontruimingsprocedure niet weer direct ter verhuur aan te bieden. [appellant sub 1 c.s.] heeft hier tegenover gesteld bij comparitie in eerste aanleg en bij pleidooi in hoger beroep dat hij de woning, na verhuur aan [de huurder], weer helemaal moest opknappen, dat er een chaos was, dat er veel goederen waren die nieuw door [de huurder] waren besteld en goederen van [appellant sub 1 c.s.] die waren ontvreemd, alsmede dat het regelen hiervan vanuit de Verenigde Staten veel tijd kostte. Dit verweer van [appellant sub 1 c.s.] is echter ontoereikend, met name nu ook op dit punt concrete toelichting achterwege is gebleven – in het proces-verbaal van politie heeft het hof ten aanzien van vernieling slechts een opmerking over roze en groene grafitti in de kelder aangetroffen - en al helemaal niet is toegelicht waarom het verhuur-klaarmaken een half jaar heeft geduurd. Daarenboven valt niet in te zien waarom de omstandigheid dat [appellant sub 1 c.s.] in de VS woonde aan Direct Wonen kan worden tegengeworpen.
      De grieven 1 en 2 in het principaal appel worden verworpen.
    
    
    De deurwaarderskosten in de ontruimingsprocedure ten bedrage van € 798,63
    
    
      14.	Direct Wonen klaagt met haar grief III in het incidenteel appel over de toewijzing van dit bedrag door de rechtbank. Volgens Direct Wonen ontbreekt het causaal verband, terwijl [appellant sub 1 c.s.] bovendien geen schade heeft geleden, nu [de huurder] deze kosten moet betalen, zodat het niet te billijken is dat Direct Wonen hiertoe wordt veroordeeld.
      Deze grief wordt verworpen. [appellant sub 1 c.s.] heeft onweersproken gesteld dat hij deze kosten aan de deurwaarder heeft betaald en dat de deurwaarder heeft aangegeven dat pogingen tot verhaal op [de huurder] zinloos waren, gezien diens schuldenpositie. Het hof zal daarom hiervan uitgaan. Nu voorts vast staat dat [appellant sub 1 c.s.] deze kosten zonder huurovereenkomst met [de huurder] niet had hoeven maken, acht het hof evenals de rechtbank gronden van redelijkheid en billijkheid aanwezig om deze kosten aan Direct Wonen toe te rekenen. 
    
    
    De extra beheerskosten ten bedrage van € 749,70 ten behoeve van de woning
    
    15.	Direct Wonen klaagt met grief IV in het incidenteel appel over de toewijzing van dit bedrag. Deze grief wordt verworpen. Het hof is het eens met de overwegingen van de rechtbank terzake en voegt hier nog aan toe dat alle omstandigheden in aanmerking genomen dit bedrag in redelijkheid aan Direct Wonen moet worden toegerekend (in de zin van artikel 6:98 BW). De stelling dat [appellant sub 1 c.s.] de schade had kunnen beperken door de betreffende werkzaamheden zelf uit te voeren, miskent dat [appellant sub 1 c.s.] op dat moment in de Verenigde Staten verbleef.
    
    De ontvreemde goederen van [appellant sub 1 c.s.]
    
    16.	De rechtbank heeft hiervoor een schadevergoeding toegewezen van € 3.677,01. Direct Wonen klaagt met haar grief V in het incidenteel appel over dit oordeel. Zij voert aan (i) dat het causaal verband ontbreekt, (ii) dat niet is komen vast te staan dat [de huurder] de betreffende goederen heeft meegenomen en dat de woning gemeubileerd is verhuurd, (iii) dat [appellant sub 1 c.s.] de betreffende schade op [de huurder] moet verhalen, terwijl niet is uit te sluiten dat deze schade reeds door de verzekeraar is vergoed en (iv) dat bovendien slechts de dagwaarde van de goederen in aanmerking komt, niet de nieuwwaarde zoals door [appellant sub 1 c.s.] gevorderd.
    
    17.	[appellant sub 1 c.s.] heeft ten verwere aangevoerd (i) dat er sprake is van conditio sine qua non verband in de zin van artikel 7:74 BW, (ii) dat de woning wel degelijk gemeubileerd is verhuurd, hetgeen blijkt uit het huurcontract, dat hij aangifte van diefstal heeft gedaan, terwijl niet aannemelijk is dat iemand anders de goederen zou hebben ontvreemd en (iii) dat de verzekeraar niet tot uitkering zal overgaan wegens het ontbreken van braaksporen.
    
    18.	Het hof gaat er op grond van de inhoud van het huurcontract van uit dat de woning gemeubileerd was verhuurd, terwijl het mede blijkens de aangifte bij de politie ook aannemelijk acht dat er goederen door [de huurder] zijn ontvreemd. Niet weersproken is dat de verzekeraar niet tot uitkering zal overgaan, hetgeen blijkens de omstandigheden van het geval ook aannemelijk is. Omtrent het causaal verband overweegt het hof in lijn met het voorgaande dat het te billijken is dat Direct Wonen hiervoor wordt aangesproken. [appellant sub 1 c.s.] heeft echter niet weersproken dat hij de nieuwwaarde van de goederen heeft gevorderd. Het hof is het met Direct Wonen eens dat bij schade slechts de dagwaarde voor vergoeding in aanmerking komt. Deze zal het hof op grond van het bepaalde in artikel 6:97 BW schatten, en wel op een bedrag van € 2.000,--. Grief V in het incidenteel appel slaagt gedeeltelijk.
    
    De advocaatkosten
    
    19.	Rest de kwestie van de door [appellant sub 1 c.s.] in deze procedure gevorderde advocaatkosten ten bedrage van (thans in hoger beroep) € 3.500,--. De rechtbank heeft deze afgewezen op grond van de overweging dat niet is gesteld of gebleken dat de gevorderde kosten betrekking hebben op meer verrichtingen dan waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten. Dit laatste is door [appellant sub 1 c.s.] niet, althans niet toereikend, betwist. Grief 3 in het principaal appel wordt verworpen.
    
    Slotsom
    
    
      20.	De slotsom is dat het hof het grotendeels eens is met de rechtbank. Slechts de vergoeding voor de gestolen goederen zal worden verminderd met een bedrag van € 1.677,01 tot een bedrag van € 2.000,--.Het vonnis zal daarom grotendeels worden bekrachtigd, behoudens dit laatste onderdeel. Dit betekent dat het dictum van het bestreden vonnis als weergegeven in rechtsoverweging 5.1 zal worden gewijzigd in die zin dat een bedrag van 
      € 3.548,33 (€ 5.225,34 minus € 1.677,01) zal worden toegewezen. 
    
    
    
      21.	Het hof gaat daarbij voorbij aan de vermindering van eis door [appellant sub 1 c.s.] in hoger beroep waar het betreft het door [appellant sub 1 c.s.] op grond van het vonnis in eerste aanleg reeds ontvangen bedrag , nu deze vermindering, naar het hof begrijpt, niet betekent dat [appellant sub 1 c.s.] van deze vorderingen afziet, maar slechts dat hij de toegewezen bedragen reeds heeft ontvangen. Met na te melden dictum wordt duidelijkheid geschapen over de grondslag van deze verrichte betalingen. 
      Tevens zal [appellant sub 1 c.s.], zoals gevorderd, worden veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen Direct Wonen uit krachte van het bestreden, thans deels vernietigde, vonnis teveel heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente hierover, te berekenen vanaf de datum van dit arrest.
    
    
    22.	Nu het bestreden vonnis grotendeels in stand blijft handhaaft het hof ook de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling.
    
    
      23.	In hoger beroep zal [appellant sub 1 c.s.] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in het principaal appel. Direct Wonen zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in het incidenteel appel.
      Voor een hoofdelijke veroordeling, zoals door Direct Wonen gevorderd, ziet het hof geen grond.
    
    
    
    Beslissing
    
    Het hof:
    
    -	bekrachtigt het bestreden gewezen vonnis, met uitzondering van 5.1 van het dictum,; vernietigt 5.1 en terzake opnieuw rechtdoende:
    
    
      -	‘5.1	veroordeelt Direct Wonen om aan [appellant sub 1 c.s.] te betalen een bedrag van 
      € 3.548,33 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 september 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;’
    
    
    -	veroordeelt [appellant sub 1 c.s.] tot terugbetaling van hetgeen Direct Wonen uit krachte van het bestreden, thans deels vernietigde, vonnis teveel heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente hierover, te berekenen vanaf de datum van dit arrest;
    
    -	veroordeelt [appellant sub 1 c.s.] in de kosten van het principaal appel, aan de zijde van Direct Wonen tot op heden begroot op € 649,-- aan verschotten en € 4.632,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening; 
    
    -	veroordeelt Direct Wonen in de kosten van het incidenteel appel, aan de zijde van [appellant sub 1 c.s.] begroot op € 1.737,--,  en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    -	Onder deze proceskostenveroordelingen zijn begrepen de (nog te maken) nakosten (waarvoor deze veroordeling een executoriale titel geeft – HR 19 maart 2010, LJN: BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.
    
    -	verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
    
    -	wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, G.R.B. van Peursem en 
      R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 juli 2012 in aanwezigheid van de griffier.