ECLI:NL:GHARL:2023:5903, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-07-2023, 21/01694
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling hotel.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01694
    uitspraakdatum: nummer 07/00562
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 17 november 2021, nummer UTR 20/3196, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 11 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 6.692.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 19.112,35 en is de aanslag rioolheffing gebruikersdeel vastgesteld op € 4.189,19 (hierna: de aanslagen).
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar het bezwaar gegrond verklaard, de beschikking verminderd tot € 6.642.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Belanghebbende heeft op 13 januari 2023 en 2 maart 2023 nadere stukken ingediend.
    
    
      1.6
      De heffingsambtenaar heeft op 19 april 2023 een nader stuk ingediend en op 28 april 2023 een machtiging overgelegd.
    
    
      1.7
      Belanghebbende heeft op 25 mei 2023, 29 juni 2023 en 4 juli 2023 nadere stukken ingediend.
    
    
      1.8
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 5 juli 2023 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels MRE, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] , bijgestaan door [naam2] (taxateur).
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak is een in 1956 gebouwd hotel met 94 kamers, een restaurant, 17 multifunctionele vergaderzalen en 140 parkeerplaatsen. Het hotel is in 1991, 2003 en 2007 verbouwd en heeft vier sterren. De bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo) is 5.279 m2 en de kadastrale oppervlakte is 38.748 m2.
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak is op 15 mei 2017 in verhuurde staat verkocht voor een bedrag van € 6.825.000. 
      
    
    
      2.3
      De onroerende zaak wordt met ingang van 15 mei 2017 aan belanghebbende verhuurd. De huur bedraagt per waardepeildatum 1 januari 2019 € 534.398.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de beschikking tot € 2.499.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verwezen naar een door [naam2] (hierna: [naam2] ) opgemaakt taxatierapport van 15 maart 2021, welk rapport in hoger beroep is aangevuld (hierna: het taxatierapport). Uit het taxatierapport blijkt dat de getaxeerde waarde van € 6.642.000 is vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. 
      
      
        De huurwaarde is berekend op € 106 per m2 en de kapitalisatiefactor op 11,8, waardoor de getaxeerde waarde als volgt is onderbouwd:
      
      
      
        							       €
        5.279 m² x € 106 x 11,8 			 	 6.602.973
        140 parkeerplaatsen				                1
        Extra grond					       26.968
        Fietsenstalling					       12.750
        In totaal						  6.642.692
      
      
      
        In het taxatierapport wordt nog vermeld dat vergelijkbare objecten in [plaats1] met een bvo tussen de 800 m² en 6.095 m² een gemiddelde huurwaarde van € 144 per m² hebben. Ter zitting van de Rechtbank heeft [naam2] aangegeven dat het om de hotels NH en Van der Valk gaat.
      
      
      
        De verkoop van de onroerende zaak in verhuurde staat op 15 mei 2017 is volgens het taxatierapport bruikbaar, mits door toepassing van correcties recht wordt gedaan aan de zogenoemde verkrijgingsfictie. Op grond van de huurovereenkomst, met een looptijd van twintig jaar, wordt de huurwaarde uiteindelijk berekend op € 122 per m2 en de waarde van de onroerende zaak op € 7.497.000.
      
      
      
        Ten slotte heeft in het taxatierapport een waardebepaling plaatsgevonden aan de hand van de landelijke Taxatiewijzer Hotels, waardepeildatum 1 januari 2019 (deel 25; hierna: de Taxatiewijzer), die eveneens uitgaat van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij wordt uitgegaan van de omzet. Uitgaande van de feitelijke exploitatiegegevens van 2018 wordt de huurwaarde uiteindelijk berekend op € 144 per m2 en de waarde van de onroerende zaak op € 7.978.000. De kapitalisatiefactor wordt op 11,8 berekend.
      
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende heeft binnen tien dagen vóór de zitting nog een stuk met dagtekening 20 december 2022 overgelegd, waarin taxateur [naam3] (hierna: [naam3] ) een reactie geeft op het door [naam2] vervaardigd taxatierapport inzake het kalenderjaar 2021 en dus niet inzake het onderhavige kalenderjaar 2020. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende gesteld dat de reactie ook geldt voor het taxatierapport (voor het onderhavige kalenderjaar). De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting van het Hof op het standpunt gesteld dat de reactie tardief moet worden verklaard omdat deze binnen tien dagen vóór de zitting is ingediend. Veronderstellenderwijs dat de reactie niet tardief is, overweegt het Hof het volgende. 
      
    
    
      4.5
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de door hem  verdedigde waarde van € 6.642.000 niet te hoog is. Daarbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. In het taxatierapport is de waarde op drie manieren berekend, onder andere door uit te gaan van de Taxatiewijzer. Het Hof acht niet aannemelijk dat de aan de hand van de Taxatiewijzer berekende waarde van € 7.978.000 meer dan (€ 7.978.000 -/- € 6.642.000 =) € 1.336.000 te hoog is (vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o 2.4.3). Ook acht het Hof niet aannemelijk dat de aan de hand van de verkoop op 15 mei 2017 van de onroerende zaak berekende waarde van € 7.497.000 meer dan (€ 7.497.000 -/- € 6.642.000 =) € 855.000 te hoog is. De berekening in het taxatierapport van de waarde van € 6.642.000 kan het Hof ook volgen. Met betrekking tot de reactie van [naam3] merkt het Hof op dat deze betrekking heeft op een ander kalenderjaar terwijl doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald. Bovendien is het een reactie en geen eigen taxatierapport. In de reactie is wel vermeld dat de waarde, alleen al vanwege corona, substantieel lager dient te liggen en dat sommige gemeenten een afslag van 40% hanteren. Het Hof merkt allereerst op dat de door belanghebbende ter zitting van het Hof voorgestane waarde van € 2.499.000 op geen enkele wijze is onderbouwd. Belanghebbende heeft met name gesteld dat rekening moet worden gehouden met de uitbraak van het coronavirus. Naar het oordeel van het Hof heeft de uitbraak van het coronavirus in 2020 plaatsgevonden (vgl. HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, r.o 3.4.2), zodat het geen invloed heeft op de waarde voor het onderhavige kalenderjaar (2020). Het Hof kan belanghebbende wel volgen in diens opvatting dat er al eerder sprake was van een rondwarend coronavirus, maar de situatie was op 1 januari 2020 naar het oordeel van het Hof nog niet zodanig dat dit invloed had op de bezetting van hotels.  
      
    
    
      4.6
      In al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanknopingspunten voor een ander oordeel. 
      
    
    
      4.7
      Voor zover belanghebbende heeft verzocht om een immateriëleschadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft het Hof in het dossier geen aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat belanghebbende recht heeft op een dergelijke vergoeding. 
      
      
      
        
          Slotsom
          
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2023
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.