ECLI:NL:GHARL:2014:6550, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-08-2014, 1301164
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ.  Waarde vrijstaande woning in goede justitie bepaald door het hof.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/01164
      uitspraakdatum:  26 augustus 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 1 oktober 2013, nummer AWB 13/1327, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Renkum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [Z] voor het kalenderjaar 2012 – naar de waardepeildatum 1 januari 2011 – vastgesteld op € 367.000. In het desbetreffende geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: de aanslag) bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 1 oktober 2013 gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 345.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft bij brief van 6 november 2013, ingekomen bij het Hof op 11 november 2013, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5
      	De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.6
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.7
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2014 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [A], tot bijstand vergezeld van [B], taxateur.
      
    
    
      1.8
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een vrijstaande woning met een inhoud van 831 m3 met aangebouwde garage, carport en serre. De woning is gelegen op een perceel van 651 m2.  
      
    
    
      2.2
      Belanghebbende heeft bij brief van 17 november 2010 van Bouwbedrijf [C] BV als richtprijs € 303.000 gekregen voor renovatie van de woning.
      
    
    
      2.3
      Belanghebbende heeft bij brief van 17 november 2010 van Aannemersbedrijf [D] BV als richtprijs € 332.782 gekregen voor renovatie van de woning.
      
    
    
      2.4
      Belanghebbende heeft bij brief van 11 juni 2013 van [E] BV een offerte gekregen voor de sloop van de woning. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 43.560. 
      
    
    
      2.5
      Belanghebbende heeft bij brief van 13 november 2013 van [F] Installatietechniek een offerte gekregen voor het vervangen van een groot deel van de CV. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 25.000. 
      
    
    
      2.6
      Belanghebbende heeft bij brief van 18 februari 2014 van [G] BV een offerte gekregen voor het leveren en plaatsen van HR++-glas. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 2.487. 
      
    
    
      2.7
      Belanghebbende heeft bij brief van 2 maart 2014 van Aannemersbedrijf [D] BV als nieuwe richtprijs € 349.552 gekregen voor renovatie van de woning (zie 2.3).
      
    
    
      2.8
      Belanghebbende heeft bij brief van 18 maart 2014 van [G] BV een offerte gekregen voor schilderwerk. Het offertebedrag bedraagt inclusief omzetbelasting € 10.176. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1
      Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de technische gebreken van de woning en stelt zich op het standpunt dat aan de woning een negatieve waarde moet worden toegekend.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 345.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op de bij het verweerschrift in hoger beroep overgelegde taxatiematrix van [B], WOZ-taxateur. 
      
    
    
      3.4
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 227.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. 
      
    
    
      3.5
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      4.2
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3
      Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar in het verweerschrift in hoger beroep naar een taxatiematrix (hierna: de taxatiematrix), opgemaakt door [B] (hierna: [B]), WOZ-taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 345.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn – naast de gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken opgenomen van drie andere vrijstaande woningen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                
                  [a-straat] 24
              
              
                
                  [b-straat] 15
              
              
                
                  [c-straat] 9a
              
              
                
                  [d-straat] 15
              
            
            
              
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
              
                
                  [Z]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar 
              
              
                1990
              
              
                1966
              
              
                1992
              
              
                1950
              
            
            
              
                Woning
              
              
                831 m3
              
              
                550 m3
              
              
                467 m3
              
              
                397 m3
              
            
            
              
                Prijs/m3
              
              
                € 435
              
              
                € 380
              
              
                € 480
              
              
                € 450
              
            
            
              
                Waarde woning
              
              
                € 361.485
              
              
                € 209.000
              
              
                € 224.160
              
              
                € 178.650
              
            
            
              
                Perceel
              
              
                651 m2
              
              
                515 m2
              
              
                631 m2
              
              
                605 m2
              
            
            
              
                Prijs/m2
              
              
                € 449
              
              
                € 350
              
              
                € 450
              
              
                € 450
              
            
            
              
                Waarde perceel
              
              
                € 292.299
              
              
                € 180.250
              
              
                € 283.950
              
              
                € 272.250
              
            
            
              
                Bijgebouwen
              
              
                € 26.800
              
              
                € 15.000
              
              
                € 18.000
              
              
                € 15.000
              
            
            
              
                Onderhoudsstaat
              
              
                -/- € 332.782
              
              
                -/- € 41.800
              
              
                
              
              
                -/- € 44.662
              
            
            
              
                Waarde afgerond
              
              
                € 345.000
              
              
                € 362.000
              
              
                € 525.000
              
              
                € 425.000
              
            
            
              
                Datum levering
              
              
                -
              
              
                11-07-2011
              
              
                09-05-2011
              
              
                04-05-2010
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                -
              
              
                € 360.000
              
              
                € 525.000
              
              
                € 425.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 345.000 niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat in de taxatiematrix is uitgegaan van een grondstaffel tot 650 m² met een prijs per m2 van € 450 terwijl in het taxatierapport van [B] voor de Rechtbank – dat voor het Hof door de heffingsambtenaar niet meer wordt gebruikt voor de onderbouwing van de voorgestane waarde – is uitgegaan van een prijs per m2 van, naar het Hof begrijpt, € 350. [B] heeft ter zitting van het Hof hierover verklaard dat hij nadere inlichtingen bij de gemeente Renkum heeft ingewonnen omtrent uitgifteprijzen van grond omstreeks de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2011 in een andere wijk. Met deze enkele verklaring heeft de heffingsambtenaar de in de taxatiematrix gebruikte grondstaffel onvoldoende onderbouwd. Verder heeft het Hof in aanmerking genomen dat de in de taxatiematrix gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft de ligging en de onderhoudsstaat te summier beschreven zijn en dat ook foto’s van de vergelijkingsobjecten ontbreken, zodat het Hof niet in staat is te beoordelen of deze objecten te dezen als referentiepanden kunnen dienen. Ten slotte is het Hof onvoldoende duidelijk geworden waarom voor het vergelijkingsobject [c-straat] 9a te [Z] is uitgegaan van een iets hogere m3 prijs van (€ 480 -/- € 435 =) € 45 terwijl de inhoud van dit vergelijkingsobject veel kleiner is, namelijk (831 m3 -/- 467 m3 =) 364 m3.
      
    
    
      4.5
      Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust in dat geval evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). 
      
    
    
      4.6
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op € 227.000 verwezen naar een brief van [H] makelaars van 28 februari 2013. Daarin is onder meer vermeld dat de woning in een zeer matige bouwkundige staat verkeert en heel veel achterstallig onderhoud heeft. Ook wordt vermeld dat het dak is doorgezakt en uit zijn verband is geraakt waardoor de woning nauwelijks verkoopbaar is en dat het zeer de vraag is of het dak nog te herstellen is en daarmee ook de onderbouw van de woning, omdat het houtskeletbouw betreft. Verder wordt in de brief aangegeven dat per 1 januari 2011 (de waardepeildatum) de grond als bouwrijpe kavel tussen de € 260.000 en € 270.000 waard is en dat de grond en de woning, mits gerenoveerd en dus zonder bouwkundige gebreken, tezamen tussen de € 420.000 en              € 430.000 waard zijn. Belanghebbende betoogt dat ook nog rekening moet worden gehouden met de kosten die verband houden met de afbraak van de woning en het bouwrijp maken van de grond ter grootte van € 43.560 (zie 2.4), zodat hij concludeert tot een waarde van             (€ 270.000 -/- € 43.560 = (afgerond)) € 227.000. 
      
    
    
      4.7
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde van             € 227.000 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat aannemelijk is dat, behalve aan de grond, ook aan de woning waarde kan worden toegekend, nu belanghebbende daar reeds jaren woont. Dat, zoals belanghebbende stelt, de woning zelfs na renovatie geen goede woning is, doet hier niet aan af.
      
    
    
      4.8
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof – gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd – de waarde in goede justitie vast op € 325.000.
      
      
      
        
          Slotsom 
          
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof berekent de te vergoeden reis- en verblijfkosten op € 4,40. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is het Hof niet gebleken. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht;
      – vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 325.000;
      – vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4,40;
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 118 voor de procedure in hoger beroep vergoedt. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 26 augustus 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)						(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 26 augustus 2014
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
      
      
        postbus 20303, 2500 EH Den Haag
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.