ECLI:NL:RBLEE:2010:BQ7679, Rechtbank Leeuwarden, 09-06-2010, 309304 \ CV EXPL  10-1056
Rechtbank Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2010-06-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. De huurder wil dat verhuurder toestaat dat een derde het gehuurde gebruikt. De hierop betrekking hebbende vordering van de huurder wordt afgewezen

RECHTBANK LEEUWARDEN
      Sector kanton
    
    
    Locatie Heerenveen
    
    zaak-/rolnummer: 309304 \ CV EXPL  10-1056
    
    vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv d.d. 9 juni 2010
    
    inzake
    
    
      [huurder],
      hierna te noemen: [huurder],
      wonende te [woonplaats],
      eiser in conventie, gedaagde in (voorwaardelijke) reconventie,
      gemachtigde: mr. A.P.M. van der Westerlaken,
    
    
    tegen
    
    
      De besloten vennootschap Grolsche Bierbrouwerij Nederland B.V.,
      hierna te noemen: Grolsche Bierbrouwerij,
      gevestigd te Enschede,
      gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke) reconventie
      gemachtigde: mr. M. Welgraven,
    
    
    
    Het verdere procesverloop
    
    Bij vonnis van 28 april 2010 waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd, heeft de kantonrechter bepaald dat de mondelinge behandeling van de voorlopige voorziening zal worden voortgezet. 
    
    Deze mondelinge behandeling is vervolgens gehouden ter zitting van 26 mei 2010, gelijktijdig met de mondelinge behandeling van een procedure ex artikel 254 lid 4 Rv tussen Ster Vastgoed als eiseres en Grolsche Bierbrouwerij als gedaagde. Van het verhandelde zijn aantekeningen gemaakt. Voorafgaand aan de zitting is door [huurder] een productie toegezonden. 
    
    Vervolgens is vonnis op heden bepaald.
    
    
      Motivering
      De vaststaande feiten
      2.	Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.
      2.1	[huurder] en [huurder2] huren op basis van een onderhuurovereenkomst van Grolsche Bierbrouwerij een pand aan de [adres], bestemd voor de uitoefening van een café-/restaurantbedrijf. 
      2.2	[huurder] en [huurder2] hebben een overeenkomst gesloten met Ster Investments BV,  mevrouw [X] en de heer [Y] inzake de overname van de inventaris en het gebruik van de locatie [adres]. 
      2.3	[huurder] heeft Grolsche Bierbrouwerij verzocht mevrouw [X] in zijn plaats als huurder te stellen. Grolsche Bierbrouwerij is niet bereid haar medewerking te verlenen. 
      2.4	[huurder] heeft een waardeoverzicht overgelegd van de Sparkasse op naam van mevrouw [X], beoogd huurster, waaruit de waarde van een haar toebehorend aandelenpakket blijkt.  
      2.5	[huurder] heeft nog een bankgarantie overgelegd van de Sparkasse, voor een bedrag van € 15.000,-, alsmede een verklaring van de Sparkasse, afgegeven door een Oostenrijks filiaal dat € 50.000,- vrij opneembaar is voor beoogd nieuwe huurster mevrouw [X]. 
      2.6	[huurder] heeft een betalingsachterstand ter zake van de huurpenningen van enkele maanden. De betalingsachterstand bedraagt, nadat daarop de huurwaarborgsom in mindering is gebracht, € 30.118, 92, welke achterstand daardoor meer dan 3 maanden aan huur beloopt.  
    
    
    
      Standpunten van partijen
      [huurder]
      3.1	[huurder] en [huurder2] hebben op basis van een onderhuurovereenkomst, aangegaan met ingang van 1 september 2008 tegen een huurprijs van € 4.166,66 per maand, in onderhuur van Grolsche Bierbrouwerij een horecaobject aan de [adres], bestemd voor de uitoefening van een café-/restaurantbedrijf. [huurder] wenst het in het pand uitgeoefende bedrijf "De Wildeman" over te dragen aan mevrouw [X], die samen met haar partner de heer [Y] het bedrijf wil overnemen. 
      [huurder] heeft bij deze overdracht een zwaarwichtig belang omdat hij zijn gehele bedrijf wil overdragen waarvan de huurovereenkomst deel uitmaakt, waartoe hij de voorgestelde nieuwe huurder bereid heeft gevonden. Vanwege financiële problemen wil [huurder] zich op andere activiteiten richten en heeft daarom eerder de heer [Y] al verzocht om de exploitatie van de overnamedatum, 1 januari 2010 over te nemen. 
      De voorgestelde huurder biedt voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De voorgestelde huurder heeft zich bereid verklaard de huidige huurachterstand op korte termijn in te lopen Zij beschikt over voldoende eigen vermogen, beschikt over ruime ervaring wat betreft de exploitatie van een horecagelegenheid om een succes te kunnen maken van de exploitatie van "De Wildeman". Zij is reeds huurder van de boven het pand gelegen hotelkamers en de partner van de voorgestelde huurder beschikt over een ruime horeca ervaring. 
      Grolsche Bierbrouwerij is niet bereid gebleken om er aan mee te werken dat mevrouw [X] in de plaats wordt gesteld als huurder. 
      Gezien het spoedeisende belang dat [huurder] heeft bij de indeplaatsstelling om zich op zo kort mogelijk termijn volledig te kunnen richten op zijn andere ondernemingen om de verliezen te kunnen beperken, verzoekt [huurder] om reeds vooruit te lopen op de machtiging tot indeplaatsstelling en de nieuwe huurder toe te staan "De Wildeman" reeds nu te exploiteren. 
    
    
    
      Grolsche Bierbrouwerij
      in conventie
      3.2	Niet alleen [huurder] maar ook [huurder2] is onderhuurder van het horecapand aan de [adres]. Beide huurders dienen de vordering tot het verkrijgen van de machtiging in te stellen en mitsdien ook als eisers op te treden in het kader van deze voorlopige voorziening. Niet gebleken is dat mevrouw [huurder2] de heer [huurder] heeft gemachtigd om namens haar te procederen. Nu de vordering niet door de huurder(s) in de zin van artikel 7:307 is ingesteld maar slechts namens één van de huurders dient [huurder] niet ontvankelijk te worden verklaard in zijn vordering. 
    
    
    
      Grolsche Bierbrouwerij heeft op 3 september 2008 een huurovereenkomst gesloten met de toenmalige eigenaar van het gehuurde, Ster Investments BV, een vennootschap waarvan mevrouw [X], de beoogd nieuwe huurder, bestuurder en enig aandeelhouder is. Deze vennootschap werd daarbij vertegenwoordigd door de partner van mevrouw [X], de heer [Y].  Op 3 september 2008 heeft Grolsche Bierbrouwerij vervolgens een (onder)huurovereenkomst gesloten met [huurder] en [huurder2]. Ster Investments BV heeft de eigendom van het gehuurde op 18 september 2008 overgedragen aan Ster Vastgoed Lemmer BV. 
      In de thans geldende huurovereenkomst tussen Grolsche Bierbrouwerij en de Ster Vastgoed Lemmer BV is voorzien in de realisatie van een bedrijfskeuken uiterlijk een half jaar na plaatsing van de noodkeuken, op 17 mei 2009. De bedrijfskeuken is in strijd met de overeenkomst niet opgeleverd. Grolsche Bierbrouwerij heeft Ster Vastgoed Lemmer BV aansprakelijk gesteld voor deze tekortkoming in de nakoming van deze aldus op haar rustende verplichting . Met Ster Vastgoed ontstond vervolgens een discussie over de vraag wie de bedrijfskeuken zou moeten realiseren. Grolsche Bierbrouwerij vreest voorts dat mevrouw [X], in verband met bekendheid met en als bestuurder van Ster Investments BV en betrokkenheid bij het probleem rond de bedrijfskeuken, zal overgaan tot opschorting van de betaling van (een deel van) de huurpenningen. 
      Grolsche Bierbrouwerij heeft op 4 februari 2010 een getekend exemplaar van de overeenkomst betreffende de bedrijfoverdracht ontvangen. Nu het verzoek van [huurder] niet vóór de feitelijke bedrijfsoverdracht per 1 januari 2010 heeft plaatsgevonden is van Bekkum te laat met het instellen van zijn vordering. 
    
    
    
      De vordering dient te worden afgewezen omdat [huurder] geen zwaarwichtig belang heeft. De overdracht van de onderneming is niet mogelijk, nu de fiscus beslag heeft gelegd. 
      De overdacht van onderneming is essentieel voor toewijzing van de vordering. 
    
    
    Grolsche Bierbrouwerij is van mening dat mevrouw [X] onvoldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Mevrouw [X] heeft in haar hoedanigheid van bestuurder van Ster Investments niet op een behoorlijke wijze zorg gedragen voor een behoorlijke overdracht van de bij huurovereenkomst met Grolsche Bierbrouwerij aangegane verplichtingen aan de opvolgend eigenaar. Als gevolg hiervan bestaat er nu een geschil tussen Grolsche Bierbrouwerij en de Ster Vastgoed Lemmer BV. Voorts heeft Ster Investments BV in strijd met haar verplichtingen geen jaarrekeningen gedeponeerd. Hieruit volgt een rechtsvermoeden van onbehoorlijk bestuur door de bestuurder van de vennootschap. Ook is niet aangetoond dat mevrouw [X] voldoet aan de gestelde eisen om de vergunningen voor de exploitatie van de horecagelegenheid, te weten een drank- en horecavergunning. Voor zover bekend is mevrouw [X] niet onder haar eigen naam ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Niet gebleken is dat zij beschikt over een Verklaring Sociale Hygiëne. 
    
    
      Grolsche Bierbrouwerij is evenmin overtuigd dat mevrouw [X] voldoende financiële waarborgen biedt. Zij heeft niet aangeboden de financiële achterstand ineens in te lopen. Mevrouw [X] dient een bankgarantie over te leggen of een ander authentiek document waarover geen enkele twijfel kan bestaan. 
      Grolsche Bierbrouwerij is van mening dat genoemde punten een rol spelen in de belangenafweging in het kader van de procedure ex artikel 7:307 BW. Voorshands is niet aannemelijk dat de vordering tot indeplaatsstelling zal slagen. Om die reden dient de vordering tot een voorlopige voorziening niet ontvankelijk te worden verklaard dan wel te worden afgewezen. 
    
    
    
      in (voorwaardelijke) reconventie
      Aangezien [huurder] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt zal Grolsche Bierbrouwerij een ontbindingsprocedure entameren. [huurder] heeft een betalingsachterstand. [huurder] beroept zich op een opschortingsrecht wegens niet nakoming door Grolsche Bierbrouwerij van de verplichting tot plaatsing van een bedrijfskeuken. Een volledige opschorting is niet gerechtvaardigd. [huurder] verkeert in financiële problemen en lijkt niet meer in staat de achterstand in te lopen. Vooruitlopend op een ontbindingsprocedure wenst Grolsche Bierbrouwerij reeds nu over het gehuurde te beschikken teneinde het pand aan een derde te kunnen verhuren. Voor het geval [huurder] in conventie ontvankelijk is in zijn vordering in conventie vordert Grolsche Bierbrouwerij ontruiming van het gehuurde. 
    
    
    
      Beoordeling
      in conventie
      4.1	Grolsche Bierbrouwerij heeft gesteld dat niet alleen [huurder] maar ook [huurder2] onderhuurder is van het horecapand aan de [adres], hetgeen meebrengt dat de vordering door [huurder] en mevrouw [huurder2] tezamen als huurder in de zin van 7:307 BW had moeten worden ingesteld. Ook heeft Grolsche Bierbrouwerij gesteld dat niet gebleken is dat [huurder2] [huurder] heeft gemachtigd om namens haar te procederen. De vordering dient niet ontvankelijk te worden verklaard.
    
    
    4.1.1	Ten aanzien van de ontvankelijkheid van de vordering overweegt de kantonrechter het volgende. Vooropgesteld moet worden dat in onderhavige procedure niet de vordering tot (machtiging tot) indeplaatsstelling ter beoordeling voorligt. [huurder] heeft gevorderd Grolsche Bierbrouwerij te veroordelen te gehengen en gedogen dat mevrouw [X] een café restaurantbedrijf exploiteert in de bedrijfsruimte aan de [adres] tot het moment waarop onherroepelijk is beslist op de door [huurder] in te stellen vordering tot indeplaatsstelling van mevrouw [X]. [huurder] heeft bovendien nog een machtiging van mevrouw [huurder2] overgelegd (productie 7). Het voorgaande brengt met zich dat het verweer van Grolsche Bierbrouwerij dient te worden verworpen en [huurder] kan worden ontvangen in zijn vordering tot het verkrijgen van een voorlopige voorziening. 
    
    
      5.	Vooropgesteld dient te worden dat de kantonrechter om een voorlopig oordeel wordt verzocht. Daarbij dienen niet alleen de belangen van [huurder] te worden betrokken maar eveneens de waarborgen die de voorgestelde huurder biedt voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.  Het gevorderde is dan ook slechts toewijsbaar indien thans reeds met een hoge mate van waarschijnlijkheid kan worden vastgesteld dat de huurder die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en indien de voorgestelde huurder voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering (art. 7:307 BW).  Voorts dient, nu Grolsche Bierbrouwerij heeft gesteld in de bodemprocedure in reconventie een vordering tot ontbinding wegens betalingsachterstand van enkele maanden te hebben aanhangig gemaakt, ook thans dient te worden beoordeeld of in hoge mate waarschijnlijk is dat de huurovereenkomst in stand zal blijven. 
      5.1.	Hoewel Grolsche Bierbrouwerij heeft betwist dat [huurder] een zwaarwichtig belang heeft, acht de kantonrechter de door [huurder] geschetste financiële omstandigheden voldoende om aan te nemen dat [huurder] een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf. 
    
    
    5.2.	Vervolgens dient te worden beoordeeld of de vordering tot machtiging indeplaatsstelling in de bodemprocedure zal slagen, omdat mevrouw [X], voldoende waarborgen biedt voor volledige nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst alsmede voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De kantonrechter beantwoordt die vraag naar voorlopig oordeel ontkennend en overweegt hierbij als volgt. 
    
    5.3	[huurder] heeft een overeenkomst overgelegd inzake de overname inventaris en het gebruik locatie [adres]. Deze overeenkomst is niet alleen aangegaan met mevrouw [X] maar ook ondertekend door de heer [Y]. Weliswaar wordt mevrouw [X] vermeld in de overeenkomst, maar uit de inhoud van de koopovereenkomst blijkt dat in feite [Y] contractspartij is. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft gemachtigde van [huurder] verklaard dat het bedrijf tijdelijk door mevrouw [X] en de heer [Y] wordt geëxploiteerd. Het voorgaande in onderlinge samenhang bezien, is het allerminst duidelijk of mevrouw [X] daadwerkelijk het bedrijf zal exploiteren en als huurster zal gaan functioneren. 
    
    5.4	[huurder] heeft een aantal stukken overgelegd, te weten een waardeoverzicht, een bankgarantie alsmede een verklaring van de Sparkasse ten behoeve van mevrouw [X] teneinde aannemelijk te maken dat mevrouw [X] voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de financiële verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zowel het waardeoverzicht, de bankgarantie en de verklaring zijn afkomstig van de Sparkasse, een filiaal in Oostenrijk. Nu het een contractuele relatie betreft met een bank die gevestigd is in het buitenland, stelt Grolsche Bierbrouwerij zich terecht op het standpunt dat deze stukken haar onvoldoende zekerheid geven. 
    
    5.5	Tussen partijen is niet in geschil dat [huurder] een betalingsachterstand heeft van enkele maanden. Gelet hierop is allerminst zeker, dat de beslissing op de vordering in de bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst ten gunste van [huurder] zal uitvallen. 
    
    5.6.	Het voorgaande leidt tot het voorlopig oordeel dat niet met een hoge mate van waarschijnlijkheid vaststaat, dat mevrouw [X] als huurder in de plaats zal worden gesteld, zodat het gevorderde zal worden afgewezen. 
    
    5.7	[huurder] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de proceskosten in conventie.
    
    
      in (voorwaardelijke) reconventie
      6.1	Nu [huurder] kan worden ontvangen in zijn verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening en daarmee de voorwaarde, waaronder de vordering in reconventie is ingesteld is vervuld, dient de kantonrechter de vraag te beantwoorden of, vooruitlopend op een oordeel in de bodemprocedure over de vordering van Grolsche Bierbrouwerij tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de bestaande betalingsachterstand van [huurder], thans reeds tot ontruiming van gehuurde dient te worden beslist.
    
    
    6.2	Gebleken is dat de bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst thans in een vergevorderd stadium is. Voorts is het in het kader van deze voorlopige voorziening zonder nader onderzoek niet goed mogelijk om een juist oordeel te kunnen geven over het door [huurder] gedane beroep op een opschortingsrecht. Nu toewijzing van de vordering tot ontruiming van het gehuurde vrij zeker onomkeerbare gevolgen heeft voor het voortbestaan van de huurovereenkomst, ziet de kantonrechter geen aanleiding om op dit oordeel vooruit te lopen. 
    
    6.3	De vordering tot ontruiming zal dan ook worden afgewezen. 
    
    6.4	Grolsche Bierbrouwerij zal als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de proceskosten. 
    
    
      Beslissing
      De kantonrechter:
      Rechtdoende in kort geding
      in conventie
      wijst de vordering af;
    
    
    veroordeelt [huurder] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Grolsche Bierbrouwerij, begroot op € 400,- aan salaris;
    
    verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      in  reconventie
      wijst de vordering tot ontruiming van het gehuurde af;
    
    
    veroordeelt Grolsche Bierbrouwerij in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [huurder] begroot op € 200,- aan salaris.
    
    
    Aldus gewezen door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 juni 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.
    
    
    
    
    c 234