ECLI:NL:GHAMS:2019:4129, Gerechtshof Amsterdam, 19-11-2019, 200.252.291/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2019-11-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Boetebeding in huurovereenkomst op overtreding Opiumwet. Geen oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.252.291/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 6913652 CV EXPL 18-10768
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 november 2019
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND N.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      appellante,
      advocaat: mr. M. van den Oord te Utrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonend te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. J.W.C. Bruins te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna Bouwinvest en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
      Bouwinvest is bij dagvaarding van 22 december 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), van 8 oktober 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Bouwinvest als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met een productie;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      Bouwinvest heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij de gevorderde boete, met rente, is afgewezen en bij arrest - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog die vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
    
    
    
      Bouwinvest heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met haar eerste grief betoogt Bouwinvest dat de kantonrechter ten onrechte niet als feit heeft vermeld dat door de politie in het gehuurde ook een grote hoeveelheid MDMA is aangetroffen. Hoewel [geïntimeerde] die vondst niet heeft bestreden behoeft die geen vermelding onder de feiten, omdat het hof die, evenals kennelijk de kantonrechter, niet relevant acht voor de beslissing. 
      
    
    
      2.2
      De door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende. 
      
      a. Met ingang van 16 september 2017 heeft Bouwinvest aan [geïntimeerde] een woning in [plaats] verhuurd voor een huurprijs van laatstelijk € 1.540,= per maand. Het gehuurde is bestemd als woonruimte voor de huurder en de personen die tot zijn huishouden behoren. 
      
      b. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, model door de Raad voor Onroerende zaken van 20 maart 2017 (hierna: de algemene bepalingen).  
      
      c. Artikel 14.3 van de algemene bepalingen luidt als volgt:
      
    
    
      14.3
      
        
          Het is huurder niet toegestaan:
        
        
          (…)
        
      
      
        c. in het gehuurde, in de gemeenschappelijke ruimten en/of delen daarvan dan wel in de directe omgeving van het gehuurde hennep te (doen) kweken of te verhandelen en/of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, hennepdrogerij of hennepknipperij dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Tevens is het huurder verboden hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde en/of gemeenschappelijke ruimten voorhanden te hebben, dan wel op te slaan of te houden voor een ander. Het is huurder evenmin toegestaan om in het gehuurde, in de gemeenschappelijke ruimten en/of delen daarvan dan wel in de directe omgeving van het gehuurde qat, soft drugs, hard drugs of andere verboden middelen te verhandelen, te produceren of in groepsverband te gebruiken, te laten gebruiken of aanwezig te hebben. Huurder erkent dat het handelen in strijd met de hiervoor genoemde verboden leidt tot schade aan het gehuurde, alsmede tot gevaarzetting en overlast (zoals vervuiling, vandalisme, aantrekken van criminaliteit e.d.) voor de omgeving. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt, Huurder is gehouden tot afdracht van de winst aan verhuurder die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod, onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding.
      
      d. In de huurovereenkomst is het volgende boetebeding opgenomen:
      
    
    
      11.1
      
        Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:  
        
        a. een boete van € 25,00 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1 (gebruik), 9 (tuin), 13.1 en 13.2 (melden schade), 14.1 (algemene ruimten), 14.3 sub a (huisdieren), 14.4 (overlast), 21.1 en 21.2 (waarborgsom) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 5.000,00 onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding;
      
      
        b. een boete van € 35,00 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 4.1 en 4.2 (veranderingen en toevoegingen), 8 (antennes), 10 (zonwering), 14.2 en 14.3 sub b (reclame, ventilatie- en rookkanalen) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 7.000,00 onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding;
      
      
        c. een boete van € 50,00 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 1.3 (wijziging bestemming) van deze huurovereenkomst en van artikel 12 (toegang), 15.2 (gevaarlijke stoffen), 19 (tijdige en correcte wederoplevering) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 10.000,00 onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding;
      
      
        d.  een boete van € 1.500,00 per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete van € 75,00 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 2 ((tijdelijke) onderhuur) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 15.000,00 onverminderd (i) zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod;
      
      
        e. een boete van € 5.000,00 per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete van € 100,00 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 14.3 sub c (hennep en dergelijke) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 25.000,00 onverminderd (i) zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod;
      
      e. In de huurovereenkomst is daarnaast nog bepaald: 
      
      
        
          (Controle op) gedragingen in strijd met de Opiumwet
        
      
    
    
      12.14
      
        Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft verhuurder, onder meer door van huurder een verhuurdersverklaring van de voorgaande verhuurder te verlangen, duidelijkheid gepoogd te verkrijgen over eventueel handelen in strijd met de Opiumwet door huurder in het verleden. Door ondertekening van deze huurovereenkomst verklaart huurder dat hij in het (recente) verleden niet betrokken is geweest bij handelingen die hem in strijd met de Opiumwet als bedoeld in artikel 14.3 sub c van de algemene bepalingen verboden zijn.
      
      
    
    
      12.15
      
        In aanvulling op artikel 14.3 sub c van de algemene bepalingen komen partijen overeen dat verhuurder het gehuurde bij een vermoeden dat huurder handelt in strijd met het in artikel 14.3 sub c van de algemene bepalingen omschreven verbod mag betreden voor controle op gedragingen in strijd met dat artikel. Wanneer huurder weigert om medewerking te verlenen aan een dergelijke controle, verbeurt hij bij iedere geweigerde controle aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 250,- (zegge: tweehonderdvijftig euro) per keer met een maximum van € 10.000,- (zegge: tienduizend euro) onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen.
      
      
    
    
      12.16
      
        Gedragingen in strijd met artikel 14.3 sub c van de algemene bepalingen en de artikelen 12.14 en 12.15 kwalificeren ieder afzonderlijk als een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
      
      
      f. Op 24 januari 2018 heeft de politie in de woning een hennepkwekerij aangetroffen met 548 hennepplanten. De politie heeft de kwekerij ontmanteld en de toegangsdeur(en) van het gehuurde voorzien van een ander slot.
      
      g. Bij Besluit van 2 februari 2018 heeft de burgemeester van Amstelveen in verband met de op 24 januari 2018 geconstateerde overtreding van de Opiumwet het gehuurde met ingang van 25 januari 2018 voor de duur van drie maanden gesloten.
      
      h. Bij brief van 19 februari 2018 heeft Bouwinvest de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 BW buitengerechtelijk ontbonden met ingang van 25 januari 2018. Tevens heeft zij [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de in verband hiermee door haar geleden en nog te lijden schade en aanspraak gemaakt op een boete van € 5.000,= op grond van artikel 11.1 sub e van de algemene bepalingen.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      In eerste aanleg heeft Bouwinvest gevorderd dat voor recht zou worden verklaard dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden per 25 januari 2018, dan wel die huurovereenkomst per deze datum als ontbonden zou worden verklaard en [geïntimeerde] zou worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 14.725,67 ten titel van huur, gebruiksvergoeding, boete en schadevergoeding berekend tot en met juni 2018, te vermeerderen met rente en incassokosten. Van het gevorderde bedrag maakte de onder 2.h. bedoelde boete van € 5.000,= deel uit. [geïntimeerde] heeft zich neergelegd bij de ontbinding, maar tegen de overige vorderingen verweer gevoerd. Met betrekking tot de boete heeft hij aangevoerd dat het boetebeding een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (93/13/EG, hierna: de richtlijn). 
      
    
    
      3.2
      Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden en [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van de gevorderde huur, gebruiksvergoeding en schadevergoeding. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn afgewezen, evenals de boete. De kantonrechter heeft het boetebeding aangemerkt als een oneerlijk beding. Hij heeft daartoe overwogen, samengevat, dat weliswaar de verhuurder van woonruimte een voldoende zwaarwegend belang heeft om ter voorkoming van drugsdelicten in en om het gehuurde een boetebeding in de huurovereenkomst op te nemen, maar het beding toch oneerlijk is omdat het recht van de verhuurder om ontbinding, ontruiming en winstafdracht te vorderen reeds een zekere afschrikwekkende werking heeft, het gestelde maximum van € 30.000,=, ook in verhouding tot de huurprijs, een zeer hoog bedrag is voor een consument die een woning huurt en de boete is gesteld op iedere overtreding van de Opiumwet, ook relatief geringe, terwijl het beding ook eenvoudig zo zou kunnen worden geredigeerd dat relatief geringe tekortkomingen, met geringe gevolgen voor de verhuurder en omwonenden, niet tot een onevenredig hoge boete leiden.   
      
    
    
      3.3
      Tegen de afwijzing van de boete en de overwegingen die daaraan ten grondslag liggen komt Bouwinvest in hoger beroep op met haar tweede grief.
      
    
    
      3.4
      Het hof stelt voorop dat het ermee bekend is dat de rechtbank Amsterdam op 19 september jl. (ECLI:NL:RBAMS:2019:7062) een prejudiciële vraag heeft gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie waarvan het antwoord ook van belang kan zijn voor de beoordeling van de onderhavige zaak. Het hof is echter van oordeel dat het de in deze zaak voorliggende vraag zelf kan beantwoorden. Aanhouding van deze zaak - en alle andere waarin wordt gestreden over de toepassing van een boetebeding dat deel uitmaakt van een consumentenovereenkomst waarin ook nog andere boetebedingen zijn opgenomen - acht het hof daarom niet verantwoord. Partijen hebben overigens ook niet om aanhouding verzocht. 
      
    
    
      3.5
      Artikel 3 lid 1 van de richtlijn bepaalt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. In de bijlage bij de richtlijn is een indicatieve en niet uitputtende lijst opgenomen van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. Onder 1.e. van die lijst is vermeld het beding dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Artikel 4 lid 1 van de richtlijn houdt in dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst  op het moment van de sluiting alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft.
      
    
    
      3.6
      Uit het voorgaande vloeit voort dat de eventuele vaststelling door de rechter dat het door hem onderzochte boetebeding een onevenredig hoge schadevergoeding verbindt aan tekortkomingen in de nakoming aan de zijde van de consument en daarmee voldoet aan de omschrijving onder 1.e. van de indicatieve lijst, nog niet toereikend is voor het oordeel dat dat boetebeding oneerlijk is. Ook dan nog moet, aan de hand van de in artikel 4 van de richtlijn genoemde gezichtspunten, worden beoordeeld of het beding het evenwicht in de overeenkomst aanzienlijk verstoort en zulks in strijd met de goede trouw. 
      
    
    
      3.7
      De beoordeling of het boetebeding oneerlijk is, dient, zoals gezegd, te geschieden aan de hand van de omstandigheden zoals die waren ten tijde van de sluiting van de overeenkomst. Dit betekent dat niet relevant is hoe het onderzochte beding in het gegeven geval in feite uitpakt, maar slechts hoe dat beding in theorie, bezien per datum totstandkoming, zou hebben kunnen uitpakken. De feitelijke handelwijze van [geïntimeerde] ná het sluiten van de overeenkomst, hoe verwerpelijk ook, dient in dit kader volledig buiten beschouwing te blijven. Aan alles wat Bouwinvest over de ernst van de door [geïntimeerde] gepleegde overtreding heeft opgemerkt, gaat het hof dan ook voorbij.  
      
    
    
      3.8
      Bouwinvest heeft voorts erop gewezen dat het boetebeding waarop zij haar vordering baseert, niet is opgenomen in de algemene huurvoorwaarden, maar in de huurovereenkomst zelf. Zoals Bouwinvest zelf ook erkent neemt die plaatsing in de overeenkomst zelf niet weg dat op het beding de richtlijn van toepassing is. Doch ook in het kader van de door het hof te maken afweging legt die omstandigheid geen wezenlijk gewicht in de schaal. Bij het ontwerp van het ROZ-model in 2017 is kennelijk ervoor gekozen een aantal onderwerpen dat voorheen werd behandeld in de algemene bepalingen, te regelen in de huurovereenkomst zelf. De huurovereenkomst van partijen, die naar het zich laat aanzien volledig standaard is, is dientengevolge acht pagina’s lang en is gesteld in een zeer bescheiden lettertype (de beruchte “kleine lettertjes”), waarin ook de algemene bepalingen zijn gezet. Nu niet is gesteld dat in de onderhandelingen over de huurovereenkomst specifiek aandacht is besteed aan het boetebeding, moet worden aangenomen dat het boetebeding voor [geïntimeerde] in dezelfde mate (on)kenbaar is geweest als de algemene voorwaarden die wel in de algemene bepalingen zijn opgenomen.  
      
    
    
      3.9
      Een verhuurder van woonruimte heeft er groot belang bij in zijn standaardhuurovereenkomst een afschrikwekkend boetebeding op te nemen ter voorkoming van drugsdelicten in en rond de door hem verhuurde woningen. Hennepplantages gaan gepaard met brandgevaar, drugshandel brengt overlast en onveiligheid met zich en de enkele aanwezigheid van verdovende middelen in een woonomgeving kan leiden tot verloedering en vormen van drugsgelateerde criminaliteit. Hiertegen dient een verhuurder preventief op te treden, niet alleen in zijn eigen (financiële) belang maar ook in het belang van zijn overige huurders en andere omwonenden. 
      
    
    
      3.10
      Om afschrikwekkende werking te hebben, dient de boete een zekere minimumhoogte hebben, mede gelet op het feit dat met drugs, naar bekend mag worden verondersteld, grote winsten kunnen worden behaald. In dat licht bezien acht het hof de basisboete van € 5.000,=, zeker in relatie tot de overeengekomen maandhuur van € 1.540,=, niet bovenmatig. In het beding is daarnaast nog een boete van € 100,= per dag gesteld op de voortzetting van de overtreding. Dat is in dit geval ongeveer twee maal de huur per dag, hetgeen het hof evenmin buitensporig acht. De boete is gemaximeerd op € 25.000,= in totaal. De interpretatie van de kantonrechter dat het maximum € 30.000,= zou bedragen, deelt het hof niet, vanwege de plaatsing van het desbetreffende zinsdeel na de woorden “van de algemene bepalingen” en niet direct na de vermelding van het boetebedrag per dag. Zo al enige twijfel zou bestaan, prevaleert bovendien de voor de consument gunstigste interpretatie, aldus de tweede volzin van artikel 5 van de richtlijn. Een maximumboete van € 25.000,= is zeer aanzienlijk, maar mede in aanmerking genomen dat de overtreding van de Opiumwet tweehonderd dagen, dus ruim meer dan een half jaar, moet hebben geduurd voordat dat maximum is bereikt, evenmin bovenmatig te oordelen. De huurder heeft het immers zelf in de hand de overtreding van de Opiumwet niet te plegen of, eenmaal gepleegd, te beëindigen. 
      
    
    
      3.11
      In de huurovereenkomst en de daarvan deel uitmakende algemene bepalingen is  naast het boetebeding nog een aantal andere sancties gesteld op overtreding van het onderhavige verbod, namelijk een zelfstandige (dat wil zeggen niet op artikel 6:104 BW gebaseerde) verplichting tot winstafdracht, ontbinding van de huurovereenkomst en een verplichting tot (aanvullende) schadevergoeding. Met juistheid heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat op grond van artikel 4 van de richtlijn met het bestaan en de (afschrikwekkende) werking van die sancties bij de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het boetebeding rekening moet worden gehouden. In dit verband verdient echter opmerking dat de mogelijkheid van ontbinding en de verplichting tot schadevergoeding al rechtstreeks uit het Burgerlijk Wetboek voortvloeien, terwijl de kans dat de illegaal verkregen winst zal moeten worden afgedragen, op zichzelf vermoedelijk onvoldoende afschrikwekkend is om hen die in de verleiding zijn, ervan te weerhouden een gokje op de goede afloop te wagen. Dit neemt echter niet weg dat deze sancties bij de uiteindelijke beoordeling of het boetebeding oneerlijk is, dienen te worden betrokken.
      
    
    
      3.12
      Omdat alle omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst van belang zijn, dient ook acht te worden geslagen op de andere boetebedingen in de overeenkomst. In artikel 4 van de richtlijn staat de verplichting om met andere bedingen rekening te houden, ten overvloede, ook met zoveel woorden vermeld. Dit betekent dat rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat de huurder een feitelijke handeling pleegt waarmee hij gelijktijdig verscheidene zelfstandige verboden overtreedt, zoals bijvoorbeeld wanneer het gehuurde aan een derde in gebruik wordt gegeven (artikel 2 van de algemene bepalingen) om daarin een bedrijf uit te oefenen (artikel 1.3 van de huurovereenkomst).  In dit voorbeeld zou op grond van artikel 11.1 onder c. en d. in totaal een boete van € 25.000,= kunnen worden verbeurd, doordat een anticumulatieregeling ontbreekt. Verdergaande cumulatie is mogelijk, want het aantal mogelijke combinaties van overtredingen waarop boetes staan, is schier eindeloos aangezien in de huurovereenkomst op een groot aantal verboden boetes zijn gesteld. Hierbij valt op dat het steeds de huurder is die een boete kan verbeuren, nooit de verhuurster, hetgeen een onevenwichtigheid op zichzelf vormt. 
      
    
    
      3.13
      Daarnaast is van belang dat artikel 11.1 sub e. van de huurovereenkomst jo. artikel 14.3 sub c van de algemene bepalingen zonder enig (verder) onderscheid van toepassing is op iedere vorm van overtreding van de Opiumwet, hoe groot of hoe klein ook. Dit betekent dat de boete ook is gesteld op het bezit van een kleine (gebruikers)hoeveelheid verdovende middelen, dat in Nederland weliswaar strafbaar is, maar wordt gedoogd. 
      
    
    
      3.14
      Bij het enkel aanwezig hebben van een kleine (gebruikers)hoeveelheid verdovende middelen dreigt een boete van € 5.000,=. Het hof acht het niet goed denkbaar dat ooit zou kunnen worden vastgesteld dat het bezit van die geringe hoeveelheid langere tijd heeft geduurd en aldus de boete wordt verhoogd met boetebedragen per dag. In de realiteit zal de boete voor bezit van een gebruikershoeveelheid dus niet in de buurt van het maximum van € 25.000,= kunnen komen. Winstafdracht is hier uit de aard der zaak niet aan de orde en het risico van een veroordeling tot schadevergoeding lijkt uitermate beperkt. Wel hangt de huurder de mogelijkheid van een ontbinding boven het hoofd, maar dat geldt bij iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst; het is op grond van de wet uiteindelijk aan de rechter om daarover te oordelen. 
      
    
    
      3.15
      Bij overtredingen van de Opiumwet die meer inhouden dan de aanwezigheid van een kleine (gebruikers)hoeveelheid verdovende middelen kan de huurder worden geconfronteerd met een daarop gestelde boete van maximaal € 25.000,=, de mogelijkheid dat de huurovereenkomst op die grond wordt ontbonden en een verplichting tot afdracht van eventuele winst en tot schadevergoeding. Als de overtreding gepaard gaat met andere overtredingen van voorschriften van de huurovereenkomst kunnen daarvoor nog andere, lagere, boetes worden verbeurd. Naar het oordeel van het hof kan, gegeven hetgeen hiervoor onder 3.9 en 3.10 is overwogen, niet worden gezegd dat dit alles het boetebeding oneerlijk maakt. 
      
    
    
      3.16
      De vraag of het ontbreken van iedere (vorm van) differentiatie van de boete in relatie tot de aard en omvang van de overtreding van de Opiumwet de boete onredelijk bezwarend maakt, beantwoordt het hof ontkennend. Zoals het hof hiervoor overwoog moet worden beoordeeld, kort gezegd, hoe het beding kan uitpakken. Dat resultaat is, zoals overwogen, niet onredelijk bezwarend. Afgezien daarvan is er naar het oordeel van het hof nu eenmaal een grens aan de wijze waarop op voorhand de zwaarte van eventuele overtredingen kan worden uitgesplitst (zie ook Hof Amsterdam 8 augustus 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3315). Voorts is van belang dat, naar [geïntimeerde] niet heeft bestreden, ook de vondst van een kleine hoeveelheid drugs onder omstandigheden tot een sluiting van de woning door de burgemeester kan leiden. Dit laatste illustreert dat het in de praktijk niet zo eenvoudig is onderscheid te maken tussen een gebruikershoeveelheid en een hoeveelheid die niet slechts voor eigen gebruik bedoeld kan zijn. Het opnemen van een dergelijk criterium in de standaardhuurovereenkomst zal daarom tot interpretatieverschillen, rechtsonzekerheid en bewijsproblemen leiden, terwijl naar het oordeel van het hof ook hier geldt dat niet van de verhuurder kan worden gevergd dat die in de huurovereenkomst per soort drugs vermeldt tot welke hoeveelheid die wordt gedoogd of tot een lagere boete leidt. 
      
    
    
      3.17
      Afweging van al hetgeen hiervoor is vermeld brengt het hof tot het eindoordeel dat het bestreden boetebeding niet in strijd met de goede trouw het evenwicht in de huurovereenkomst aanzienlijk verstoort. De tweede grief slaagt derhalve. De door Bouwinvest gevorderde boete van € 5.000,= is toewijsbaar, met de daarover gevorderde rente. 
      
    
    
      3.18
      Als de in het ongelijk gestelde partij dient [geïntimeerde] de kosten van het hoger beroep te dragen. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij de gevorderde boete is afgewezen; 
    
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Bouwinvest van een bedrag van € 5.000,=, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 29 augustus 2018 tot de voldoening;
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt Bouwinvest in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.118,01 aan verschotten en € 1.074,- voor salaris:
    
    
    
      verklaart dit arrest waar het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.A. Wabeke en H.M.M. Steenberghe en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 november 2019.