ECLI:NL:GHARL:2021:6775, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-07-2021, 200.288.347
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-07-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Reservering bouwkavel. Voorbereidende overeenkomst. Geen onherroepelijk aanbod (6:219 lid 3 BW). Geen koopovereenkomst tot stand gekomen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem 
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.288.347
      (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo 257779)
    
    
    
      
        arrest in kort geding van 13 juli 2021 
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [appellant]
        , 
      wonende te [woonplaats1] ,
      appellant in het principaal hoger beroep, 
      geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: eiser,
      hierna: [appellant] ,
      advocaat: mr. G.W. Weenink,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        Gemeente Enschede,
      gevestigd te Enschede,
      geïntimeerde in het principaal hoger beroep, 
      appellante in het incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna: de Gemeente,
      advocaat: mr. D.K. ten Cate,
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 maart 2021 hier over. Het verdere verloop blijkt uit de op 18 juni 2021 gehouden mondelinge behandeling, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Vervolgens is arrest bepaald.
    
  
  
    
      2Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
    
      2.1
      Het hof gaat uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.7 van het bestreden vonnis van 22 december 2020 dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel heeft gewezen (ECLI:NL:RBOVE:2020:4624). Deze feiten zijn ook in hoger beroep niet in geschil.
      
    
    
      2.2
      
        [appellant] wil op een kavel van de Gemeente in het ontwikkelingsgebied ’t Zeggelt een woning laten bouwen om daarin een woongroep te formeren voor zijn dochters. Volgens [appellant] is er tussen hem en de Gemeente een koopovereenkomst tot stand gekomen en dient de Gemeente de kavel nu te leveren. Daartoe stelt [appellant] dat de Gemeente hem een onherroepelijk aanbod (als bedoeld in artikel 6:219 lid 3 BW) heeft gedaan door een koopoptie aan te bieden. De inhoud van de koopoptie blijkt uit de (bijlage bij de) e-mail van [appellant] van 26 september 2019, zoals bevestigd door de Gemeente bij e-mail van 30 september 2019. [appellant] heeft de koopoptie aanvaard door het insturen van de ondertekende reserveringsverklaring op 14 oktober 2019. De koopovereenkomst is tot stand gekomen en de verplichting van de Gemeente tot levering van de kavel is ontstaan toen [appellant] de koopoptie inriep bij zijn email van 15 oktober 2020. De inhoud van de op 12 november 2019 toegestuurde model koopovereenkomst geeft niet het door [appellant] aanvaarde aanbod van de Gemeente weer. Er is een spoedeisend belang bij de levering van de kavel in of voor het komende academisch jaar omdat zijn dochters (gaan) studeren, aldus [appellant] . 
      
    
    
      2.3
      De Gemeente betwist dat er een koopovereenkomst is tot stand gekomen en dat er een leveringsverplichting is. [appellant] mocht uit de e-mail van 30 september 2019 niet afleiden dat bij de Gemeente de wil bestond om een onherroepelijk aanbod te doen. De ondertekende reserveringsverklaring ziet enkel op een voorbereidende overeenkomst. Er is ook niet voldaan aan het vereiste van een ondertekende koopovereenkomst. De Gemeente betwist verder dat er spoedeisend belang is. 
      
    
    
      2.4
      De  voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 22 december 2020 geoordeeld dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en heeft de vordering afgewezen. [appellant] is in hoger beroep gekomen onder aanvoering van vijf grieven. De Gemeente voert verweer en heeft een incidentele grief aangevoerd. Het hof bespreekt hierna de grieven zoveel mogelijk gezamenlijk. 
      
    
  
  
    
      3De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    
      3.1
      De Gemeente heeft (met het incidenteel hoger beroep) aangevoerd dat het spoedeisend belang ontbreekt, zodat [appellant] niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Volgens de Gemeente valt niet binnen afzienbare tijd te verwachten dat aan [appellant] een omgevingsvergunning zal worden verleend, zodat ook als hij in deze zaak gelijk krijgt en de kavel aan hem moet worden geleverd, hij niet met de bouw kan starten. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] gelet op de door hem genoemde wens voor zijn dochters, gezien hun leeftijd en levensfase, op korte termijn een woning te bouwen om daarin een woongroep te realiseren een voldoende spoedeisend belang bij de door hem gevraagde voorziening. Dat het verloop van het bestuursrechtelijke traject nog ongewis is, doet daaraan onvoldoende af.
      
    
    
      3.2
      
        Als uitgangspunt bij de beoordeling geldt dat het aan [appellant] is, als de partij die zich op de totstandkoming van een koopovereenkomst beroept, om aan de hand van gedragingen, verklaringen en andere feitelijke omstandigheden van het geval aannemelijk te maken dat er zijdens de Gemeente een aanbod is gedaan zoals door hem gesteld en dat dit aanbod door hem is aanvaard. Of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars gedragingen en verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. 
        Het hof overweegt als volgt. 
      
      
    
    
      3.3
      Vanaf de eerste contacten met de Gemeente in september 2019 moet het [appellant] redelijkerwijs duidelijk zijn geweest dat partijen een aankooptraject ingingen dat uit elkaar opvolgende fasen bestond. Uit de brief van de Gemeente van 6 september 2019 blijkt dat na de eerste kosteloze reservering van de kavel voor de duur van een maand, de keuze voor de verlengde reservering van maximaal zes maanden is bedoeld om de particuliere opdrachtgever de tijd te geven zijn bouwplannen te ontwikkelen, waarover verder overleg mogelijk is. De brochure van ’t Zeggelt, een bijlage bij de brief van 6 september 2019, geeft op p. 13-14 deze stap in de kaveluitgifte weer als “verdere uitwerking woningontwerp, voorbereiding aanvraag omgevingsvergunning en tussentijdse toets welstandcommissie”. Het is daarbij duidelijk dat het aankooptraject bij overeenstemming zal uitmonden in een schriftelijke koopovereenkomst (“[N]a afloop van de reserveringperiode van maximaal zeven maanden tekent u de voorlopige koopovereenkomst”). Er is door de Gemeente dus niet de indruk gewekt dat met of door de verlengde reservering een eenzijdig en onherroepelijk wilsrecht wordt verleend om de aankoop van de kavel tot stand te brengen. In de reserveringsverklaring zijn ook geen afspraken neergelegd over de inhoud van de koopovereenkomst.
      
    
    
      3.4
      
        [appellant] heeft in zijn e-mail van 26 september 2019 de toepasselijkheid bevestigd van hoofdstukken 1 en 2 van de Algemene Verkoopvoorwaarden die hij als bijlage bij de brief van 6 september 2019 van de Gemeente heeft ontvangen. Deze laten redelijkerwijs geen ruimte bestaan voor enig misverstand over hoe en wanneer de Gemeente gebonden wenst te zijn. Artikel 1.3 sub a van de Algemene Verkoopvoorwaarden bepaalt: “[D]e koopovereenkomst komt tot stand en verkrijgt rechtskracht op de datum waarop deze door koper(s) en de gemeente is getekend.” Ook is duidelijk dat de Gemeente nadere voorwaarden kan opnemen in (het concept van) de koopovereenkomst. Artikel 1.1 sub b van de Algemene Verkoopvoorwaarden luidt: “[N]aast de artikelen uit hoofdstuk 1 van (…) deze Algemene verkoopvoorwaarden en eventuele andere hoofdstukken daarvan, voor zover die in de koopovereenkomst van toepassing worden verklaard, kunnen in de koopovereenkomst bijzondere verkoopvoorwaarden worden opgenomen.” [appellant] hield er blijkens zijn e-mail van 2 september 2019 aan de Gemeente ook zelf al rekening mee dat er “nog verdere voorwaarden” besloten kunnen liggen in “de uiteindelijke koopovereenkomst”.
      
    
    
      3.5
      De vraag van [appellant] in zijn e-mail van 26 september 2019 of hij ‘de koopoptie’ goed heeft begrepen, is blijkens de reactie van (mevrouw Monnikhof van) de Gemeente bij e-mail van 30 september 2019 opgevat als een vraag naar de inhoud van de reserveringsverklaring. De toelichting in deze e-mail, na de woorden dat de inhoud van de koopoptie inderdaad goed is begrepen, “met dien verstande…” ziet op de regels voor de verschuldigdheid van de reserveringsvergoeding. De Gemeente hoefde de vraag van [appellant] of hij de koopoptie goed heeft begrepen, redelijkerwijs ook niet op te vatten als een vraag naar de inhoud en de volledigheid van de uiteindelijke (voorwaarden in de) koopovereenkomst. Daar was voor de Gemeente in dit stadium van het aankooptraject – de keuze voor een verlengde reservering – geen aanleiding toe. 
      
    
    
      3.6
      Tegen de hierboven geschetste achtergrond mocht [appellant] uit de e-mail van 30 september 2019 redelijkerwijs niet afleiden dat de Gemeente hem een onherroepelijk aanbod deed of zou doen voor een koopovereenkomst op zijn voorwaarden. [appellant] had op dat moment de Gemeente ook nog geen deelgenoot gemaakt van zijn plannen voor de bouw van een woning met tien slaapkamers ten behoeve van een woongroep voor zijn dochters. De Gemeente hoefde zelf niet bedacht te zijn op zulke plannen. In de e-mail van 26 september 2019 schrijft [appellant] te hebben begrepen dat er “ook bestemmingsplannen en andere publiekrechtelijke regels” van toepassing zijn op het uiteindelijke bouwplan. Wat de Gemeente betreft staan niet alleen (art. 3.11 van) de Algemene Verkoopvoorwaarden en (art. 5 van) de model koopovereenkomst, maar ook haar gepubliceerde beleidsregels en het bestemmingsplan aan de bestemming “woongroep” in de weg. Toen [appellant] begin 2020 zijn plannen aan de Gemeente kenbaar maakte, heeft de Gemeente hem ook onverwijld voornoemd standpunt overgebracht.
      
    
    
      3.7
      Met het insturen van de getekende reserveringsverklaring door [appellant] op 14 oktober 2019 is niet méér dan een voorbereidende overeenkomst tot stand gebracht. Deze strekt er als gezegd toe om gedurende een bepaalde tijd in onderling overleg te bezien of de bouwplannen voor de kavel gerealiseerd kunnen worden binnen de voorwaarden en voorschriften van de Gemeente. De brief van 12 november 2019, waarin de Gemeente de verlenging van de reservering aan [appellant] bevestigt, laat er redelijkerwijs ook geen misverstand over bestaan dat er nog geen koopovereenkomst is tot stand gekomen: “[A]ls u besluit om tot aankoop over te gaan dan sturen wij u een conceptovereenkomst toe en wordt u uitgenodigd om de koopovereenkomst (…) te komen ondertekenen. Vervolgens wordt de koopovereenkomst door ons ondertekend.” Tot de bijlagen bij de brief van 12 november 2019 behoort de model koopovereenkomst. Het is duidelijk dat de Gemeente deze modelovereenkomst hanteert voor het opstellen van (het concept van) de uiteindelijke koopovereenkomst. Dat [appellant] al eens eerder had verzocht om een exemplaar van de uiteindelijke koopovereenkomst maakt niet dat daarover een misverstand kan zijn ontstaan. De ‘aankoopverklaring’ die als bijlage is meegestuurd bij de brief van 12 november 2019 kan evenmin verwarring hebben gewekt. Zoals blijkt uit de toelichting in de brief, is dit het formulier waarmee het besluit tot aankoop kenbaar kan worden gemaakt (“of u wel of niet overgaat tot aankoop van de kavel”) waarna de Gemeente overgaat tot het toesturen van de conceptovereenkomst. 
      
    
    
      3.8
      Uit de verdere correspondentie tussen partijen blijkt dat [appellant] bepaalde voorwaarden uit de model koopovereenkomst en de erin van toepassing verklaarde artikelen van hoofdstuk 3 van de Algemene Verkoopvoorwaarden – over zelfbewoning en één zelfstandige huishouding – niet wenst te aanvaarden. De Gemeente heeft onbetwist aangevoerd dat deze verkoopvoorwaarden zeer essentieel zijn voor haar, en heeft overigens voldoende aannemelijk gemaakt dat zij hier ook nog concreet belang bij heeft omdat de huidige plannen van [appellant] op weerstand stuiten in de buurt. De Gemeente heeft in de verdere contacten met [appellant] vastgehouden aan (de inhoud van) de model koopovereenkomst voor haar aanbod. 
      
    
    
      3.9
      Op grond van al het voorgaande komt het hof tot het voorlopige oordeel dat er geen onherroepelijk aanbod door de Gemeente is gedaan, dat van wilsovereenstemming niet is gebleken en dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. De vordering van [appellant] is dus niet toewijsbaar.
      
    
    
      3.10
      Voor toepassing van de contra preferentem regel ziet het hof geen aanleiding of ruimte. Dat de Gemeente naast de term ‘reservering’ soms ook zelf de term ‘optie’ heeft gebruikt in haar communicatie doet geen twijfel rijzen over de betekenis van de Algemene Verkoopvoorwaarden of de reserveringsverklaring. Zoals hierboven is gebleken, acht het hof deze stukken duidelijk en begrijpelijk. Dat geldt ook voor de e-mail van 30 september 2019 van de Gemeente. Daar komt nog bij, dat een beroep op de meest gunstige uitleg van een contractueel beding niet kan worden gebruikt om (alsnog) een overeenkomst tot stand te brengen. 
      
    
    
      3.11
      Ook het ontbreken van een getekende koopovereenkomst zoals vereist door artikel 1.3 sub a van de Algemene Verkoopvoorwaarden staat naar voorlopig oordeel van het hof in de weg aan toewijzing van de vordering. Het hof acht niet aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat het beding onredelijk bezwarend is of dat er sprake is van een bewijsbeding als bedoeld in art. 6:236 aanhef en onder k BW. De door [appellant] ingeroepen vernietiging heeft geen rechtsgevolg. Het aankooptraject was naar het oordeel van het hof helder en [appellant] mocht redelijkerwijs niet de verwachting hebben dat het insturen van de reserveringsverklaring daarvan het sluitstuk was. Van een ‘achterdeurtje’, zoals [appellant] het noemt, is dus geen sprake. Evenmin is er sprake van het beletten van het vervullen van een voorwaarde, nu het hof hierboven heeft geoordeeld dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en de Gemeente dus ook niet gehouden was de schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen. 
      
    
  
  
    
      4De slotsom
    
    
      4.1
      De slotsom luidt dat het hoger beroep faalt. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. 
      
    
    
      4.2
      Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. Die kosten worden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 772 aan verschotten en op € 2.228 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x tarief II). 
      
    
    
      4.3
      Dat de gemeente de betwisting van het spoedeisend belang in de vorm van een incidenteel hoger beroep naar voren heeft gebracht, betekent niet dat, nu dat verweer wordt gepasseerd, zij de proceskosten in het incidenteel hoger beroep moet dragen. Het hof ziet ook overigens geen aanleiding in verband met het incidenteel hoger beroep een proceskostenveroordeling uit te spreken.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel (zittingsplaats Almelo) van 22 december 2020; 
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente vastgesteld op € 772 aan verschotten en op € 2.228 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
    
    
    
      verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, S.C.P. Giesen en W.C. Haasnoot en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. Giesen en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2021.