ECLI:NL:GHARL:2021:6900, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-07-2021, 20/00329 t/m 20/00331
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-07-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling bedrijfspand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers 20/00329 tot en met 20/000331
    uitspraakdatum: 20 juli 2021
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 8 januari 2020, nummers UTR 19/378, 19/379 en 19/380, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres1] 20C in [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2016 (waardepeildatum 1 januari 2015) vastgesteld op € 318.000, voor het belastingjaar 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016) vastgesteld op € 318.000 en voor het belastingjaar 2018 (waardepeildatum 1 januari 2017) vastgesteld op € 495.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 8 januari 2020 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2020. Namens belanghebbende is verschenen mr. [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] . Na sluiting van het onderzoek ter zitting is dat onderzoek op de voet van artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heropend bij brief van 20 november 2020. In deze brief is de heffingsambtenaar verzocht het Hof bepaalde stukken te doen toekomen, te weten de door de eigenaar van het object verstrekte huuroverzichten, de tekeningen van de onroerende zaak met daarbij gevoegd eventuele berekeningen die van de oppervlakte zijn gemaakt en de verhuuradvertentie van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft deze stukken bij brief van 1 december 2020 aan het Hof doen toekomen.
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft op 12 mei 2021 en op 31 mei 2021 nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.8.
      Op 14 juni 2021 heeft een tweede zitting plaatsgevonden. Op deze zitting zijn namens partijen dezelfde personen verschenen. Van beide zittingen is een proces-verbaal opgemaakt. Deze processen-verbaal zijn aan de uitspraak gehecht.  
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is gebruiker (huurder) van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 2011 gebouwd bedrijfspand met showroom op het bedrijventerrein [naam4] in [vestigingsplaats] .
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In zijn brief van 31 mei 2021 en ter zitting heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak in alle drie de in geschil zijnde jaren op € 318.000 dient te worden vastgesteld. Dit brengt mee dat het geschil zich in hoger beroep beperkt tot het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2018 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 495.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van taxateur [naam5] van 17 september 2019. De daarin vermelde vergelijkingspanden zijn eveneens gelegen op het bedrijventerrein [naam4] in [vestigingsplaats] .
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk het beroep op betalingsonmacht ingetrokken.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2018 te hoog is. Gelet daarop rust op de heffingsambtenaar de last, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van taxateur [naam5] van 17 september 2019, waarin de waarde per 1 januari 2017 op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie als volgt is bepaald:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Functie
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                  Huur/m2
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Factor    
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Waarde/m2
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 20C
                
              
              
                2011
              
              
                Bedrijfs-
                ruimte
              
              
                905 m2
              
              
                € 68/m2
              
              
                € 61.975
              
              
                8
              
              
                € 495.000
                
              
              
                € 547/ m2
              
            
            
              
                
                  Vergelijkingsobjecten
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 54
              
              
                1987/
                2010
              
              
                Bedrijfs-
                ruimte
              
              
                1.417 m2
              
              
                € 60/ m2
              
              
                € 85.540
              
              
                10
                
              
              
                € 852.000
                (15-11-2017) 
                
              
              
                € 602/ m2
              
            
            
              
                
                  [adres2] 41
              
              
                2000
              
              
                Bedrijfs-
                ruimte
              
              
                707 m2
              
              
                € 66/ m2
              
              
                € 46.320
              
              
                8,4
              
              
                € 390.000
                (13-10-2016)
              
              
                € 552/ m2
              
            
            
              
                
                  [adres3] 105
              
              
                1999
              
              
                Bedrijfs-
                ruimte
              
              
                790 m2
              
              
                € 62/ m2
              
              
                € 48.825
                
              
              
                8,1
              
              
                € 395.000
                (27-02-2017)
              
              
                € 500/ m2
              
            
            
              
                
                  [adres2] 43
              
              
                2000
              
              
                Bedrijfs-ruimte
              
              
                707 m2
              
              
                € 66/ m2
              
              
                € 46.320
              
              
                8,3
              
              
                € 385.000
                (19-09-2016)
              
              
                € 545/ m2
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat het onbegrijpelijk is dat de taxateur en met hem de heffingsambtenaar de waarde voor de belastingjaren 2016 en 2017 op € 318.000 heeft vastgesteld en voor het daaropvolgende belastingjaar op € 495.000 en wel op basis van de marktgegevens van dezelfde vergelijkingspanden. Een dergelijke waardesprong acht belanghebbende onmogelijk of in ieder geval niet aannemelijk. 
      
    
    
      4.5.
      In zijn algemeenheid heeft te gelden dat de WOZ-waarde per jaar wordt vastgesteld en, buiten de eventuele werking van algemene beginselen van behoorlijk bestuur, niet afhankelijk is van de waarde die in enig ander jaar is vastgesteld. Zelfs indien een waardesprong onmogelijk zou zijn, betekent dat immers nog niet dat de waardevaststelling in het jaar van de waardesprong daardoor onjuist zou zijn, omdat de waardevastelling voor de waardesprong ook onjuist kan zijn geweest. In dat verband heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat eerder bij de gemeente niet bekend was dat de onroerende zaak werd verhuurd. Nadat de gemeente door de gemachtigde van belanghebbende op de verhuur was geattendeerd, zijn alsnog WOZ-beschikkingen aan belanghebbende (als gebruiker) uitgereikt. Aangesloten is bij de waarden zoals die op de eerdere WOZ-beschikkingen van de eigenaar van de onroerende zaak reeds waren vastgesteld.  De heffingsambtenaar heeft verder naar voren gebracht dat is gebleken dat de onroerende zaak groter was dan eerder gedacht en dat ook de huursom hoger was. Dat heeft voor het jaar 2018 tot een hogere waarde geleid dan de jaren ervoor.
      
    
    
      4.6.
      Het bovenstaande brengt mee dat de door belanghebbende aangevoerde onmogelijkheid of onaannemelijkheid van de waardesprong niet tot een gegrond hoger beroep kan leiden.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de totale verhuurbare oppervlakte van de onroerende zaak 795 m2 bedraagt. De WOZ-beschikkingen zijn volgens belanghebbende ook genomen op basis van deze oppervlakte. De gemeente heeft niet de vrijheid het aantal m2 zomaar te laten groeien. De heffingsambtenaar heeft hier tegenin gebracht dat in het ‘Vastgoedrapport bedrijven’ een oppervlakte van 900 m2 wordt genoemd. De eigenaar heeft aangegeven dat de onroerende zaak een oppervlakte van 905 m2 heeft en dat is voor de heffingsambtenaar leidend. Zelf komt hij op basis van de bouwtekeningen tot een oppervlakte van 876 m2. Ten slotte stelt de heffingsambtenaar dat de exacte omvang van de oppervlakte voor het onderhavige jaar er niet toe doet, omdat vaststaat dat de onroerende zaak rond de waardepeildatum voor een bedrag van € 61.512 per jaar werd verhuurd en dit bedrag de huurwaarde per jaar is, ongeacht de oppervlakte.
      
    
    
      4.8.
      Met de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat een kleinere verhuurbare oppervlakte niet leidt tot een lagere waarde, nu de waarde is verkregen door nagenoeg de daadwerkelijk verkregen jaarhuur te kapitaliseren. Het Hof acht aannemelijk gemaakt door de heffingsambtenaar dat de gehanteerde kapitalisatiefactor, door de deskundige vastgesteld op 8, niet te hoog is.
      
    
    
      4.9.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. drs. S. Darwinkel als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2021.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	 (R.F.C. Spek)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 juli 2021.
    
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.