ECLI:NL:RBNNE:2023:2377, Rechtbank Noord-Nederland, 07-06-2023, 10493635\VV EXPL 23-28
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-06-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: “Art. 7:271 lid 1 sub b (laatste volzin) en lid 8 BW; verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd; beëindigingsovereenkomst huur voor bepaalde tijd nietig?
        Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten ingaande 15 december 2017 voor de bepaalde duur van twee jaar, dus tot 15 december 2019. Op 5 september 2019 hebben verhuurder en huurder een beëindigingsovereenkomst gesloten, waarbij zij zijn overeengekomen dat zij de huurovereenkomst beëindigen tegen 
        14 december 2022. Huurder verlaat op 14 december 2022 het gehuurde niet en voert aan dat de beëindigingsovereenkomst nietig is. De kantonrechter overweegt dat een redelijke wetsuitleg van art. 7:271 lid 8 BW met het oog op de bescherming van de huurder met zich brengt dat een beëindigingsovereenkomst pas na het ingaan van de huurovereenkomst, in dit geval ná de verlenging van de huur, kan worden gesloten. Een andere uitleg zou betekenen dat het systeem van huurbescherming ondergraven zou kunnen worden. Voorshands moet in het kader van het kort geding aangenomen worden dat een beëindigingsovereenkomst die voor of bij het aangaan van de verlengde huurovereenkomst is gesloten nietig of vernietigbaar is.”

Uitspraak
    
    RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    
    Civiel recht
    
    Kantonrechter
    
    Zittingsplaats Assen
    
    Zaaknummer: 10493635 \ VV EXPL 23-28
    
    Vonnis in kort geding van 7 juni 2023
    
    in de zaak van
    
    het Kerkgenootschap
    
    
      
        HERVORMDE GEMEENTE [plaatsnaam], 
      te [plaatsnaam] , 
      eisende partij,
       hierna te noemen: de Hervormde Gemeente, 
      gemachtigde: mr. C. Nome,
      
      tegen
    
  
  
  
  
    
      1[gedaagde sub 1]
    
      2. [gedaagde sub 2],
     te [plaatsnaam] , 
    gedaagde partij, 
    hierna gezamenlijk te noemen (in mannelijk enkelvoud): [gedaagden] ,
     mr. P.R. Worp.
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties, - de mondelinge behandeling,
        
        
          de door mr. Worp ter zitting overgelegde producties.
          
        
      
    
    
      1.2.
      Vonnis is bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen de Hervormde Gemeente en [gedaagden] is een huurovereenkomst gesloten betreffende de huur van de woning staande en gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] , ingaande 15 december 2017 voor de bepaalde duur van twee jaar.
      
    
    
      2.2.
      Partijen hebben op 5 september 2019 een beëindigingsovereenkomst gesloten, waarbij zij zijn overeengekomen dat zij de huurovereenkomst beëindigen tegen 14 december 2022.
      
    
    
      2.3. [
      gedaagden] heeft de woning, ondanks verzoeken van de Hervormde Gemeente daartoe, niet verlaten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        De Hervormde Gemeente vordert – samengevat – de veroordeling van [gedaagden] tot ontruiming van de woning. Partijen hebben in de beëindigingsovereenkomst van 5 september 2019 afgesproken dat huurovereenkomst zou eindigen op 14 december 2022. Nu deze termijn is verstreken, verblijft [gedaagden] zonder recht of titel in de woning.
        
      
    
    
      3.2. [
      gedaagden] heeft verweer gevoerd strekkende tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [gedaagden] is de beëindigingsovereenkomst nietig en is er op dit moment sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Ook is bij hem de verwachting gewekt dat hij deze woning voor onbepaalde tijd kon huren.
      
    
    
      3.3.
      Op de standpunten van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De Hervormde Gemeente heeft aangevoerd een spoedeisend belang te hebben bij ontruiming van de woning, nu [gedaagden] volgens haar zonder recht of titel in de woning verblijft. Vanwege haar slechte financiële situatie is verkoop van de woning op korte termijn noodzakelijk. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het spoedeisend belang voldoende gegeven.
      
    
    
      4.2.
      Aan de orde is de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen door het sluiten van een beëindigingsovereenkomst is beëindigd per 14 december 2022. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is dit niet het geval. De kantonrechter komt tot dit oordeel als volgt.
      
    
    
      4.3.
      
        Blijkens artikel 7:271 lid 8 BW kan een huurovereenkomst worden beëindigd met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan. In een dergelijk geval gelden de bepalingen van artikel 7:271 BW, onder meer de bepaling dat een verlenging van de huurovereenkomst wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd, niet. Voor een geldige werking van deze beëindigingsovereenkomst dient deze te zijn gesloten nadat de huur is ingegaan. Een redelijke wetsuitleg van dit artikel brengt met het oog op de bescherming van de huurder met zich dat een dergelijke beëindigingsovereenkomst pas na het ingaan van de huurovereenkomst, in dit geval ná de verlenging van de huur, kan worden gesloten. Een andere uitleg zou betekenen dat het systeem van huurbescherming ondergraven zou kunnen worden. De Hervormde Gemeente heeft de beëindigings-overeenkomst tegen het einde van de eerste huurovereenkomst aan [gedaagden] voorgelegd.
        [gedaagden] heeft aangegeven dat hij geen andere mogelijkheid zag dan tot ondertekening hiervan over te gaan, omdat hij anders ‘op straat zou staan’. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, moet voorshands worden aangenomen dat een beëindigingsovereenkomst die voor of bij het aangaan van de verlengde huurovereenkomst is gesloten nietig of vernietigbaar is en komt de Hervormde Gemeente hierop geen beroep toe.
        
      
    
    
      4.4.
      
        Het voorgaande leidt naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter tot de conclusie dat krachtens artikel 7:271, eerste lid onder b, BW de huurovereenkomst van
        15 december 2017 na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd is verlengd. Deze huurovereenkomst is door de Hervormde Gemeente niet rechtsgeldig opgezegd. Dit betekent dat voorshands niet aannemelijk is geworden dat de vordering van de Hervormde Gemeente in een eventuele bodemprocedure voldoende kans van slagen heeft. De kantonrechter zal de vorderingen van de Hervormde Gemeente afwijzen. Gelet hierop behoeven de overige verweren van [gedaagden] geen bespreking meer.
        
      
    
    
      4.5.
      De Hervormde Gemeente wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Deze worden aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 793,00 aan salaris gemachtigde.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    De kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter,
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van de Hervormde Gemeente af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de Hervormde Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00;
      
    
    
      5.3.
      
        verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2023. 353/md