ECLI:NL:GHAMS:1999:AA7827, Gerechtshof Amsterdam, 20-12-1999, 98/1071
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 1999-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardering van een jachthaven en een winterstalling voor jachten in het kader van de Wet WOZ. Door belanghebbende eerst ter zitting naar voren gebrachte stellingen worden tardief verklaard.

98/1071
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Vierde Meervoudige Belastingkamer
      UITSPRAAK
      op het beroep van X te Z, belanghebbende,
      tegen
      een uitspraak van de chef van de Hoofdafdeling Financieel Economische Zaken van de gemeente P, verweerder.
      1. Loop van het geding
      Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ingekomen op 13 maart 1998, ingediend door haar gemachtigde, aangevuld bij brief van 10 augustus 1998. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 21 januari 1998 en verzonden op 3 februari 1998, betreffende de ten name van belanghebbende genomen en op één formulier verenigde beschikkingen waarbij de waarde van de onroerende zaken A-straat 1 en B-straat 1, beide te Z, naar de waardepeildatum 1 januari 1995 is vastgesteld op ƒ 172.000 respectievelijk ƒ 523.000 voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikkingen gehandhaafd.
      Het beroep strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak en voorts tot wijziging van de beschikkingen, primair tot beschikkingen waarbij de waarde van voormelde onroerende zaken wordt vastgesteld op nihil respectievelijk ƒ 140.000 en subsidiair tot beschikkingen waarbij de waarde van voormelde onroerende zaken wordt vastgesteld op nihil respectievelijk ƒ 219.000.
      Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
      Voor zoveel nodig met toestemming van de voorzitter van de belastingkamer hebben partijen conclusies van repliek en dupliek ingediend.
      Ter zitting van 8 oktober 1999 zijn verschenen gemachtigde alsmede verweerder. Zowel gemachtigde als verweerder hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt. Voorts heeft gemachtigde bij haar pleitnota een vijftal bijlagen overgelegd.
      2. Tussen partijen vaststaande feiten
      2.1. Belanghebbende is een watersportvereniging. Ten behoeve van de beoefening van de watersport zijn bij belanghebbende twee objecten in gebruik, te weten A-straat 1 en B-straat 1, beide te P. De gemeente P, eigenaar van beide objecten, verhuurt de objecten aan belanghebbende.
      2.2. Het object A-straat 1 betreft een jachthaven gelegen in een uitloop van de rivier de Vecht. Belanghebbende huurt dit object van de gemeente P sedert 28 april 1983 voor een bedrag van ƒ 4.700 per jaar. De jachthaven bestaat uit water met daarin gelegen aanlegsteigers en een stuk (vaste) grond. De jachthaven heeft circa 88 ligplaatsen ten behoeve van pleziervaartuigen. De wateroppervlakte beloopt circa 6.630 m² en de oppervlakte van de grond circa 700 m². Het object maakt deel uit van een oud verdedigingswerk, de zogenoemde vestingwal, in die zin dat de jachthaven is gelegen tegen deze vestingwal. De vestingwal is een rijksmonument ingevolge de Monumentenwet 1988.
      2.3. Het object B-straat 1 betreft een verhard terrein dat bij belanghebbende in gebruik is als winterstalling voor vaartuigen. Dit object is sedert 1990 bij belanghebbende in gebruik en wordt sedertdien van de gemeente P gehuurd voor een bedrag van ƒ 4.560 per jaar. De oppervlakte van het terrein, althans de oppervlakte waarvan bij de waardevaststelling van dit object is uitgegaan, beloopt circa 2.280 m². In 1992 is op het terrein door belanghebbende een clubhuis gebouwd ten behoeve van de leden van de watersport-vereniging. 
      Het object B-straat 1 maakt deel uit van een industrieterrein. Op dit terrein zijn meerdere bedrijven gevestigd.
      2.4. Belanghebbende heeft tegen de onder 1 genoemde beschikkingen bezwaar gemaakt. In haar bezwaarschrift heeft belanghebbende verzocht om toezending van de taxatieverslagen van beide objecten, welke verslagen aan haar op 13 mei 1997 zijn gezonden. Van deze taxatieverslagen behoren kopieën tot de gedingstukken.
      Verweerder heeft bij de bestreden uitspraak de beschikkingen gehandhaafd.
      2.5. Verweerder heeft een tweetal taxatierapporten met betrekking tot beide objecten in het geding gebracht. In deze taxatierapporten wordt de waarde in het economische verkeer van het object A-straat 1 per 1 januari 1995 bepaald op ƒ 172.000 en die van het object B-straat 1 op ƒ 524.000. Van deze taxatierapporten behoren kopieën tot de gedingstukken.
      3. Geschil
      In geschil is de vraag of de waarden van de onderhavige objecten op te hoge bedragen zijn vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en verweerder ontkennend beantwoordt.
      4. Standpunten van partijen
      4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
      4.2. Ter zitting is door gemachtigde hier het volgende, zakelijk weergegeven, aan toegevoegd.
      Naar aanleiding van de oproep voor de mondelinge behandeling van de onderhavige zaak heb ik de beide onderhavige objecten nogmaals bezocht en heb ik nog enkele gegevens opgevraagd. Naar aanleiding hiervan ben ik tot de conclusie gekomen dat het clubhuis mogelijk roerend is en dat met betrekking tot het water bij het object A-straat 1 de vrijstelling met betrekking tot openbare waterwegen van toepassing is. Ik realiseer mij dat deze stellingen pas laat zijn ingenomen en dat mitsdien het risico bestaat dat deze tardief verklaard worden.
      In het onderhavige geval is niet in geschil dat de huurprijs welke belanghebbende aan de gemeente P betaalt een gemitigeerde is, in die zin dat sprake is van verkapte subsidie en dat de huurprijs aldus beneden het marktniveau ligt.
      Belanghebbendes primaire stelling in het beroepschrift, welke is gehandhaafd bij de conclusie van repliek, inhoudende dat de beschikkingen moeten worden vernietigd wegens schending van het motiveringsbeginsel, is met name bedoeld om aan te geven dat de motivering van verweerder continu wijzigt terwijl de waarde van de objecten gelijk blijft. Hieruit blijkt dat de door verweerder vastgestelde waarde door hem niet goed is onderbouwd. Deze stelling dient dus alleen ter ondersteuning van mijn stelling dat de waarde te hoog is vastgesteld.
      Tegen de door verweerder gehanteerde factor voor technische veroudering bestaat geen bezwaar.
      Er is een slibprobleem. Delen van de haven kunnen niet meer worden gebruikt door grotere schepen. Bij twee van de vier steigers moet de diepte weer naar 1.60 meter.
      4.3. Ter zitting is door verweerder het volgende, zakelijk weergegeven, aan zijn stellingen toegevoegd.
      Gemachtigde komt pas nu met vergelijkbare marktcijfers over prijzen voor (winter)stalling. Ik kan de gegevens uit de pleitnota en de bijlagen nu niet verifiëren.
      Er zijn aan De Vecht verschillende kleine jachthavens, en die draaien toch goed. Als voor een rendabele exploitatie van een jachthaven minimaal 750 ligplaatsen nodig zijn, zoals belanghebbende stelt, dan kan 60 procent van de jachthavens wel opdoeken. De boten in de haven worden toch op enige wijze versleept, dus kennelijk is een kraan niet strikt noodzakelijk. Voorts blijken in de haven boten te liggen met hoge masten, dus kennelijk weten deze de haven wel te bereiken.
      Bij de waardevaststelling van objecten in het kader van de Wet waardering onroerende zaken spelen de transactiekosten bij de verkoopprijzen geen rol, aldus de Hoge Raad.
      Beide onderhavige objecten zijn uiteindelijk gewaardeerd naar de waarde in het economische verkeer. Gekeken is naar de netto-huuropbrengst welke door belanghebbende is genoten en deze is omgeslagen.
      Met betrekking tot de haven is slechts de vestingwal te beschouwen als een monument. Belanghebbende heeft alleen aan de onderkant van de wal daar iets mee te maken.
      Het slibprobleem is kleiner dan belanghebbende doet vermoeden. Er liggen ook nu nog grote schepen.
      5. Beoordeling van het geschil
      5.1.1. Gemachtigde heeft voor het eerst ter zitting een tweetal nieuwe standpunten ingenomen, te weten dat het clubhuis - behorende bij het object B-straat 1 - niet onroerend doch roerend is en dat met betrekking tot het object A-straat 1 het water moet worden gekwalificeerd als openbare waterweg en mitsdien buiten aanmerking moet worden gelaten bij de waardebepaling van het object op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder d, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken.
      5.1.2. Belanghebbende noch gemachtigde heeft deze stellingen in een eerdere fase van de procedure ingenomen, ook niet in de bezwaarfase. Belanghebbende heeft in de onderhavige procedure een uitvoerig gemotiveerd beroepschrift ingediend en voorts - met toestemming van de voorzitter van de belastingkamer - een conclusie van repliek. Naar ’s Hofs oordeel heeft belanghebbende aldus voldoende gelegenheid gehad deze stellingen naar voren te brengen. Nu gemachtigde deze stellingen pas ter zitting heeft ingenomen, zonder de tegenpartij daar vooraf van op de hoogte te stellen, heeft belanghebbende verweerder de mogelijkheid ontnomen om hier adequaat op te kunnen reageren, zoals door verweerder ter zitting ook is gesteld en door gemachtigde is erkend. Blijkens hetgeen gemachtigde ter zitting heeft verklaard heeft zij deze punten pas onderzocht na de oproeping van het Hof voor de zitting. Gesteld noch gebleken is evenwel dat sprake is geweest van een wijziging van het feitencomplex in de loop van de procedure op grond waarvan deze stellingen niet eerder kon worden ingenomen. Alsdan vermag het Hof niet in te zien waarom deze punten niet eerder naar voren zijn gebracht en waarom gemachtigde heeft verzuimd verweerder hiervan tijdig voor de zitting op de hoogte te brengen.
      Een en ander leidt het Hof tot het oordeel dat bij de beoordeling van het geschil geen acht zal worden geslagen op bedoelde stellingen. Dit geldt eveneens, op dezelfde gronden, voor de bij de pleitnota gevoegde bijlagen.
      5.2. Gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat haar primaire stelling alleen dient ter ondersteuning van de stelling dat de waarde te hoog is vastgesteld. Het Hof leidt hieruit af dat deze primaire stelling zelfstandige betekenis mist, dat belanghebbende geen consequenties verbindt aan de stelling en dat deze derhalve niet als zodanig behandeld hoeft te worden.
      5.3. A-straat 1
      5.3.1. Verweerder heeft bij eerdergenoemde beschikking van 14 maart 1997 de waarde van dit object naar de peildatum vastgesteld op ƒ 172.000. Gelet op het onder 2.4 vermelde taxatieverslag betreft dit de waarden in het economische verkeer van de jachthaven en van de grond, welke zijn bepaald op ƒ 102.000 respectievelijk ƒ 70.000.
      Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak deze waarde gehandhaafd. Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder deze waarde bepaald aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode, hetgeen resulteerde in een waarde van ƒ 384.000. Deze waarde is verminderd met een bedrag van ƒ 212.000 wegens slibvervuiling in de haven.
      In het door verweerder ingebrachte taxatierapport, zoals vermeld onder 2.5, wordt de waarde van het object naar de peildatum bepaald op ƒ 172.000. Deze waarde is eveneens bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, maar op basis van andere cijfers dan in de berekening bij de bestreden uitspraak. De eindwaarde van de berekening, ƒ 384.000, is evenwel hetzelfde, evenals de aftrek van ƒ 212.000 wegens de slibvervuiling in de haven.
      5.3.2. Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van het object naar de peildatum zowel primair als subsidiair moet worden vastgesteld op nihil, dit op basis van de door haar aangevoerde berekeningen zoals vermeld in de aanvulling op het beroepschrift (pagina 13). Deze berekeningen zijn gebaseerd op de huurwaardekapitalisatiemethode.
      5.3.3. Naar het Hof begrijpt is tussen partijen niet in geschil dat de waarde van het onderhavige object moet worden bepaald op de waarde welke is omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet. Kennelijk zijn partijen het erover eens dat de monumentenstatus van de vestingwal, ongeacht in welke mate deze status invloed heeft als waardedrukkende factor op de uiteindelijke waarde van het object, een eventuele waardebepaling op basis van de vervangingswaarde, zoals bepaald in het derde lid van voormeld artikel, in de weg staat. Het Hof zal partijen in dit standpunt volgen.
      5.3.4. Beide partijen zijn in hun berekeningen ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van het object, met uitzondering van die in het onder 2.4 vermelde taxatieverslag, uitgegaan van de huurwaardekapitalisatiemethode. Ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van het object is dit in beginsel een juiste methode, doch naar het oordeel van het Hof wordt uitgegaan van een onjuist uitgangspunt als wordt uitgegaan van de huurprijzen die belanghebbende - naar te verwachten - ontvangt voor de ligplaatsen van de boten van haar huurders. Het Hof acht dit uitgangspunt voor de waardevaststelling van het object in het kader van de Wet niet juist, omdat op deze wijze in feite het rendement van de watersportvereniging als onderneming wordt gekapitaliseerd, doch niet de waarde in het economische verkeer van het onderhavige object. Immers, bij een grondslag die bestaat uit de huurprijzen die voor een ligplaats worden betaald, wordt mede rekening gehouden met de inrichting die belanghebbende aan het object heeft toegevoegd en met de verdere dienstverlening, die aan huurders in rekening wordt gebracht in de huurprijs. Mitsdien verwerpt het Hof de bedoelde berekeningen en gaat het Hof verder voorbij aan de vergelijkingen in dezen met andere jachthavens en de stellingen van partijen of een commerciële exploitatie van de haven al dan niet mogelijk is.
      5.3.5. Bij de waardevaststelling van het object in de zin van de Wet op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode moet primair worden uitgegaan van de tussen de verhuurder (in casu de gemeente P) en de huurder (in casu belanghebbende) overeengekomen huurprijs. Daarbij moet dan wel vaststaan dat dit een zakelijke huurprijs betreft. Tussen partijen is evenwel niet in geschil dat dit niet het geval is. Verweerder heeft het standpunt ingenomen en gemachtigde heeft ter zitting desgevraagd bevestigd, dat de tot stand gekomen huurprijs moet worden opgevat als een te lage en niet zakelijke huurprijs, omdat deze mede moet worden gezien als een verkapte subsidie. In zoverre is het juist dat door partijen deze huurprijs niet als uitgangspunt is genomen in de berekeningen op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Naar ’s Hofs oordeel had het dan op de weg van partijen gelegen om, al dan niet op basis van vergelijking, een zakelijke huurprijs aan te dragen, doch partijen hebben dit - om welke reden dan ook - niet gedaan. Nu dergelijke gegevens derhalve niet voorhanden zijn is daarmee de mogelijkheid komen te vervallen om de waarde van het object te bepalen aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode.
      5.3.6. Het vorenoverwogene leidt evenwel niet tot de slotsom dat, nu het Hof de door verweerder aangevoerde berekeningen op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode heeft verworpen, de waarde van het object door verweerder op een te hoog bedrag is vastgesteld. Verweerder heeft in eerste instantie de waarde in het economische verkeer berekend op een bedrag van ƒ 172.000, zoals is weergegeven in het taxatieverslag vermeld onder 2.4. Daarbij is door verweerder aangevoerd dat bij deze waardebepaling in voldoende mate is rekening gehouden met de slibvervuiling als waardedrukkende factor. Gelet op de m²-prijs welke door verweerder is gehanteerd, te weten ƒ 102.000 : 6.630 (m²) = ƒ 15,40 (afgerond) komt deze stelling het Hof niet onaannemelijk voor. Belanghebbende heeft de inhoud van dit taxatieverslag als zodanig niet bestreden, doch heeft het niet geloofwaardig geacht dat verweerder in een latere fase aan de hand van een andere berekeningsmethode op dezelfde waarde is uitgekomen. Dit brengt evenwel niet met zich dat de in het taxatieverslag bepaalde waarde onjuist is. Het vorenstaande leidt het Hof tot het oordeel dat de waarde van het object A-straat 1 door verweerder niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      Voor zover belanghebbende nog stelt dat bij de waardevaststelling in onvoldoende mate rekening is gehouden met de slibvervuiling in de jachthaven als waardedrukkende factor overweegt het Hof dat belanghebbende deze stelling tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt. Zo is onvoldoende komen vast te staan welke hoeveelheid slib moet worden afgevoerd om de haven weer in een voldoende functionele staat te brengen en wat deze functionele staat is, welke kosten met de afvoer van het slib zijn gemoeid en wie voor deze kosten aansprakelijk zal worden gesteld. Voorts acht het Hof door verweerder aannemelijk gemaakt dat de monumentenstatus van het object niet of nauwelijks een waardedrukkende invloed op de uiteindelijke waarde heeft, aangezien, gelijk verweerder ter zitting heeft aangevoerd, deze status van monument enkel betrekking heeft op de vestingwal, welke slechts een gering deel van het object betreft. Belanghebbende heeft dit niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist.
      5.4. B-straat 1
      5.4.1. Verweerder heeft bij eerdergenoemde beschikking van 14 maart 1997 de waarde van dit object naar de peildatum vastgesteld op ƒ 523.000. Gelet op het onder 2.4 vermelde taxatieverslag betreft dit de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object.
      Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak deze waarde gehandhaafd. Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder de waarde bepaald aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode.
      In het door verweerder ingebrachte taxatierapport, zoals vermeld onder 2.5, wordt de waarde van het object naar de peildatum bepaald op ƒ 524.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van een berekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, welke berekening uitmondt in een waarde van ƒ 521.000, en een berekening op basis van de waarde in het economische verkeer, welke berekening uitmondt in een waarde van ƒ 524.000.
      5.4.2. Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van het object naar de peildatum primair moet worden vastgesteld op ƒ 140.000 en subsidiair op ƒ 219.000, dit op basis van de berekeningen zoals vermeld in de aanvulling op het beroepschrift (pagina 11). Deze waarden zijn bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
      5.4.3. Van de hiervoor genoemde berekeningen onder 5.4.1 en 5.4.2 verwerpt het Hof de berekeningen welke zijn gebaseerd op de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit op dezelfde gronden als genoemd onder 5.3.4 en 5.3.5, welke gronden als hier herhaald moeten worden beschouwd, in die zin dat voor ligplaats stallingplaats moet worden gelezen.
      5.4.4. De waarde van het onderhavige object moet worden bepaald op de waarde in het economische verkeer daarvan op de peildatum, tenzij de vervangingswaarde van het object op deze datum leidt tot een hogere waarde dan die in het economische verkeer, aldus het tweede en derde lid van artikel 17 van de Wet. Het Hof zal eerst de waarde van het object vaststellen aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object. Daarbij neemt het Hof de berekening van verweerder op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals vermeld in diens taxatierapport, als uitgangspunt.
      5.4.5. Met betrekking tot de waarde van de grond acht het Hof door verweerder aannemelijk gemaakt dat deze op de peildatum circa ƒ 150 per m² bedroeg. Verweerder heeft onbetwist gesteld dat de omliggende industrieterreinen voor prijzen van circa ƒ 283 tot circa ƒ 350 per m² worden verkocht. Voorts heeft verweerder onbetwist gesteld dat het onderhavige terrein in het op 1 januari 1995 geldende bestemmingsplan als bestemming ‘watersportdoeleinden’ had en het terrein deze bestemming thans nog heeft, doch in het bestemmingsplan de mogelijkheid is gecreëerd om, wanneer belanghebbende de huur opzegt, de huidige bestemming te wijzigen in een industriebestemming. Verweerder heeft de waarde van de grond per de peildatum evenwel op ƒ 150 gesteld, zulks op basis van de op de peildatum geldende bestemming van ‘watersportdoeleinden’.
      Belanghebbende heeft gesteld dat bij de waardevaststelling van de grond moet worden uitgegaan van de op de peildatum geldende bestemming van ‘watersportdoeleinden’, doch dit is in het onderhavige geval, gelet op het bovenstaande, ook geschied. Belanghebbende heeft het bedrag van ƒ 150 per m² als zodanig verder niet betwist.
      Een en ander leidt het Hof tot de slotsom dat de waarde van de grond moet worden vastgesteld op 2.280 (m²) x ƒ 150 = ƒ 342.000, in zoverre conform de berekening van verweerder.
      5.4.6. Met betrekking tot het clubhuis is tussen partijen niet in geschil dat dit is vervaardigd van oude en tweedehandse materialen. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het clubhuis gaat het Hof er dan ook vanuit dat een correctie wegens technische veroudering moet plaatsvinden. Verweerder heeft deze correctie gesteld op 50%, welk percentage door belanghebbende als zodanig niet is betwist. Voorts heeft belanghebbende de door verweerder gestelde waarde per kubieke meter ad ƒ 378 niet als zodanig betwist. Belanghebbende heeft in algemene bewoordingen gesteld dat deze waarde in iedere berekening van verweerder anders is, doch heeft niet gesteld dat de waarde in concreto onjuist is.
      Mede gelet op de eenvoudige staat van het clubhuis, zoals deze blijkt uit de bij het taxatierapport gevoegde foto en in aanmerking nemend de omstandigheid dat het clubhuis uit eenvoudige materialen is vervaardigd, is het Hof van oordeel dat, zoals belanghebbende heeft gesteld in de conclusie van repliek, in de berekening eveneens een correctie wegens functionele veroudering moet plaatsvinden, hetgeen in de berekening van verweerder niet is geschied. Gelet op alle feiten en omstandigheden stelt het Hof deze correctie in goede justitie vast op een percentage van 25%.
      Een en ander leidt het Hof tot het oordeel dat de waarde van het clubhuis moet worden vastgesteld op een bedrag van 594 (m³) x ƒ 378 x 50% (technische veroudering) x 75% (functionele veroudering) = ƒ 84.000 (afgerond).
      5.4.7. Belanghebbende heeft bedoelde berekening van verweerder met betrekking tot de aanwezige voorzieningen op het terrein niet betwist. Naar het oordeel van het Hof is bij de berekening van de waarde van deze voorzieningen, zoals belanghebbende heeft gesteld in de conclusie van repliek, door verweerder ten onrechte geen rekening gehouden met een correctie wegens technische veroudering. Het Hof zal dit alsnog doen en bepaalt het betreffende percentage in goede justitie op 50%. Aldus dient de waarde van de voorzieningen te worden vastgesteld op 1.914 (m²) x ƒ 35 x 50% (technische veroudering) = ƒ 33.500.
      5.4.8. Het vorenoverwogene leidt het Hof tot de slotsom dat de gecorrigeerde vervangings-waarde van het object B-straat 1 moet worden bepaald op een bedrag van ƒ 342.000 (zie 5.4.5) + ƒ 84.000 (zie 5.4.6) + ƒ 33.500 (zie 5.4.7.) = ƒ 459.500.
      5.4.9. Het Hof zal thans een oordeel geven omtrent de waarde in het economische verkeer van het object. Die waarde moet worden bepaald op de onder 5.4.5 berekende waarde van de grond ad ƒ 342.000, vermeerderd met de waarde van het clubhuis, welke overeenkomstig het onder 2.5 vermelde taxatierapport kan worden berekend op ƒ 99.000. De waarde in het economische verkeer van het object komt dan uit op ƒ 441.000. Aangezien dit lager is dan de onder 5.4.8 berekende gecorrigeerde vervangingswaarde ad ƒ 459.500, dient de waarde op dit laatste bedrag te worden vastgesteld. Nu verweerder de waarde van het object B-straat 1 had vastgesteld op ƒ 523.000 dient de bestreden uitspraak, voor zover deze op dat object betrekking heeft, te worden vernietigd.
      6. Proceskosten
      Nu de bestreden uitspraak niet in stand blijft acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van belanghebbende als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Op grond van het Besluit proceskosten fiscale procedures stelt het Hof de kosten wegens de door een derde beroepsmatig verleende bijstand vast op 2 ½ (punt) x ƒ 710 (waarde) x 1 (wegingsfactor) = ƒ 1.775.
      7. Beslissing
      Het Hof:
      - verklaart het beroep gegrond,
      - vernietigt de bestreden uitspraak voor zover deze betrekking heeft op het object B-straat 1 en bevestigt deze voor het overige,
      - wijzigt de beschikking met betrekking tot het object B-straat 1 tot een waarbij de waarde van het object wordt vastgesteld op een bedrag van ƒ 459.500,
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van ƒ 1.775 en gelast de gemeente P dit bedrag aan belanghebbende te voldoen, en
      - gelast verweerder het betaalde griffierecht ad ƒ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
      De uitspraak is vastgesteld op 20 december 1999 door mrs. Holdert, Onnes en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Berns als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
      Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief). 
      Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd. 
      Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      de naam en het adres van de indiener; 
      de dagtekening; 
      een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
      de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd van ƒ 630. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.