ECLI:NL:RBUTR:2012:BW6685, Rechtbank Utrecht, 25-04-2012, 315035 / HA ZA 11-1806
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2012-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst onroerend goed, tijdig inroepen financieringsvoorbehoud? boetebeding, matiging.

vonnis
      RECHTBANK UTRECHT
    
    
    
      Sector handel en kanton
      Handelskamer
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 315035 / HA ZA 11-1806
    
    Vonnis in verzet van 25 april 2012
    
    in de zaak van
    
    
      1.	[eiser sub 1],
      wonende te [woonplaats],
      2.	[eiseres sub 2],
      wonende te [woonplaats],
      eisers,
      gedaagden in het verzet,
      advocaat mr. B.F. Eblé te Haarlem,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      eiser in het verzet,
      advocaat mr. J.F.M. Kappé te Amstelveen.
    
    
    Partijen zullen hierna [eisers c.s] en [gedaagde] worden genoemd.
     
    1.	De procedure
    
    
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 30 november 2011
      -	het proces-verbaal van comparitie van 16 februari 2012.
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Partijen hebben op 7 januari 2011 een koopovereenkomst gesloten waarbij [gedaagde] het woonhuis van [eisers c.s] aan de [adres] te [woonplaats] heeft gekocht voor de koopprijs van € 310.000,00.
    
    
    2.2.	In de koopovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen.
    
    
      “(…)
      Ontbindende voorwaarden
      Artikel 9
    
    
    
      Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden dat:
      a.	koper niet uiterlijk op 25 [de rechtbank: 25 is doorgestreept en met pen vervangen door het cijfer 18] februari 2011
      een toezegging heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het verkochte (…) tot een hoofdsom gelijk aan de koopprijs te vermeerderen met de verkrijgingskosten,
      onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging, deze overeenkomst wil ontbinden;
      koper dient tenminste twee schriftelijke afwijzingen met reden van afwijzing te overleggen; (…)
    
    
    
      Opdracht tot dienstverlening
      Artikel 14
    
    
    Verkoper en koper verklaren hierbij opdracht te verstrekken aan notariskantoor [kantoor] om de overdracht verder af te wikkelen.”
    
    2.3.	Partijen zijn overeengekomen dat indien [gedaagde] zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt, hij aan [eisers c.s] een boete van 10% van de koopsom is verschuldigd, nadat [eisers c.s] hem hiertoe in gebreke heeft gesteld.
    
    2.4.	In de brief van 3 februari 2011 heeft ABN-Amro [gedaagde] medegedeeld hem geen hypothecaire lening te kunnen verstrekken. 
    
    2.5.	In haar brief van 11 februari 2012 heeft mevrouw [A], notarieel medewerkster van het notariskantoor [kantoor], [eisers c.s] gevraagd of hij bereid is de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde door [gedaagde] kan worden ingeroepen, met één maand te verlengen, te weten tot 18 maart 2011.
    
    2.6.	Op woensdag 16 februari 2011 heer [B], als kandidaat-notaris verbonden aan notariskantoor [kantoor] aan [eisers c.s] een e-mail gezonden met de volgende tekst.
    
    “Bijgaand als beloofd de tekst van de brief die ik afgelopen maandag aan de heer [gedaagde] gestuurd heb. De in die brief laatstgenoemde datum van 18 februari moet natuurlijk 25 februari zijn.”
    
    2.7.	De brief van [B] aan [gedaagde] waar in de onder 2.6. genoemde e-mail naar wordt verwezen heeft onder andere de volgende inhoud.
    
    “Op 11 februari jl. heeft mevrouw [A], die deze week met vakantie is, aan verkopers van bovenbedoelde woning een brief gestuurd, waarin ze hen vroeg accoord te gaan met verlenging van de datum waarop u de ontbindende voorwaarde wegens het niet-tijdig rondkrijgen van de financiering van uw aankoop kunt inroepen, tot 18 maart 2011.
    
    
      De heer [eiser sub 1] heeft hierover vanmorgen met ons kantoor contact gehad.
      Hij deelde mij mede accoord te gaan met verlenging van de termijn tot 25 februari as.
      Dat betekent dat u tot die dag de overeenkomst onder overlegging van twee afwijzingen kunt ontbinden, zonder dat dat een boete oplevert.
    
    
    
      Mocht die termijn niet voldoende zijn, dan gaat verkoper ook accoord met verlenging van de termijn tot 18 maart, maar alleen onder voorwaarde dat, als u na 18 februari tot ontbinding overgaat, u aan hem evengoed een boete verbeurt van 5% van de koopprijs.
      (…)”
    
    
    2.8.	In de brief van 23 februari 2011 heeft RNHB Hypotheekbank [gedaagde] medegedeeld hem geen hypothecaire financiering te kunnen aanbieden.
    
    2.9.	In de brief van 24 februari 2011 heeft mevrouw [A] [gedaagde] op uitdrukkelijk verzoek van [eisers c.s] medegedeeld dat de koopovereenkomst niet is ontbonden omdat [gedaagde] niet tijdig een afwijzing van twee banken heeft overgelegd en dat hij conform de koopovereenkomst uiterlijk op 25 februari 2011 een waarborgsom van 10% van de koopprijs moet voldoen of zorg moet dragen voor een schriftelijke bankgarantie van dit bedrag.
    
    2.10.	In de brief van 1 maart 2011 heeft mevrouw [A] [gedaagde] op uitdrukkelijk verzoek van [eisers c.s] ingebreke gesteld omdat hij niet voor een waarborgsom of een schriftelijke bankgarantie heeft gezorgd, waarbij [gedaagde] in de gelegenheid wordt gesteld om dit uiterlijk 9 maart 2011 alsnog te doen.
    
    2.11.	In de brief van 10 maart 2011 heeft mevrouw [A] [gedaagde] medegedeeld dat [eisers c.s] de koopovereenkomst heeft ontbonden, onder voorbehoud van zijn recht op het innen van de boete van 10% van de koopprijs.
    
    2.12.	In de brief van 24 maart 2011 heeft mr. M.A. de Wit, destijds gemachtigde van [eisers c.s], [gedaagde] gesommeerd er voor zorg te dragen dat het bedrag van € 31.000,00 binnen tien dagen na dagtekening van de brief zal zijn overgemaakt op het rekeningnummer van [eisers c.s]
    
    2.13.	In zijn brief van 10 mei 2011 aan mr. M.A. De Wit heeft [B] onder andere het volgende geschreven.
    
    “(…) Naar aanleiding van een telefonisch verzoek van koper heeft onze medewerkster mevrouw [A] verkoper bij brief dd 11 februari jl. namens koper verzocht de ontbindende voorwaarde voor financiering uit te stellen tot 18 maart jl.
    
    
      Op 17 februari (…) heb ik een telefoongesprek met de heer [eiser sub 1] gevoerd naar aanleiding van die brief, uit welk telefoongesprek ik begreep dat de heer [eiser sub 1] accoord ging met verlenging van de termijn met één week en met verdere verlenging alleen onder voorwaarde dat er bij beroep op de ontbindende voorwaarde een boete verbeurd zou worden van 5% van de koopprijs. Dit heb ik in de u bekende brief aan de heer [eisers c.s] verwoord.
      De heer [eisers c.s] bleek overigens verhuisd te zijn en heeft die brief niet per post ontvangen,
    
    
    
      Enige dagen na verzending van bedoelde brief had ik opnieuw contact met de heer [eiser sub 1]; ik heb hem de door mij toegezonden tekst toen gemaild, waarop hij meldde dat ik hem verkeerd begrepen had en dat hij ook niet met 1 week verlenging akkoord ging, tenzij onder toepasselijkheid van bedoelde boete van 5%.
      Vlak daarna had ik telefonisch contact met koper, waarop bleek dat hij mijn brief niet gekregen had.
      Hij (koper) is toen (enkele dagen voor 18 februari ) op kantoor gekomen om een verklaring beroep op ontbindende voorwaarde te ondertekenen. Inmiddels had de heer [eiser sub 1] gemeld dat hij “om mij niet in problemen te brengen” alsnog akkoord ging met de tekst van mijn brief van 17 februari”. 
      Bij ondertekening door de heer [gedaagde] van bedoeld beroep op ontbindende voorwaarde heb ik de heer [gedaagde] alsnog een exemplaar van de brief van 17 februari overhandigd. Tijdens dat gesprek met de heer [gedaagde] heb ik nog contact met de heer [eiser sub 1] gehad, waarbij ik heb aangegeven dat de heer [gedaagde] de koopakte ontbonden had. 
      (…)”
    
    
    3.	Het geschil
    
    
      3.1.	[eisers c.s] heeft in de verstekprocedure gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] zal veroordelen
      -	tot betaling van € 31.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 maart 2011
      -	in de kosten van dit geding, daaronder begrepen de nakosten.
    
    
    3.2.	Bij het verstekvonnis zijn de vorderingen van [eisers c.s] integraal toegewezen, met dien verstande dat de wettelijke rente eerst vanaf 4 april 2011 is toegewezen, en is [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eisers c.s] tot de dag van de uitspraak begroot op in totaal € 1.476,81.
    
    3.3.	[gedaagde] vordert in het verzet dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van [eisers c.s] alsnog worden afgewezen.
    
    3.4.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat [gedaagde] in zoverre in zijn verzet kan worden ontvangen.
    
    
    4.2.	Volgens [eisers c.s] heeft [gedaagde] niet tijdig, dus voor 18 februari 2011, twee afwijzende verklaringen van erkende geldverstrekkende instellingen als bedoeld in artikel 9 van de koopovereenkomst (hierna: de afwijzende verklaringen) overgelegd, zodat [gedaagde] een boete van € 31.000 dient te betalen. 
    
    
      4.3.	[gedaagde] voert als volgt verweer. Blijkens de onder 2.7. genoemde brief is de termijn waarbinnen hij gebruik dient te maken van de mogelijkheid de ontbindende voorwaarde in te roepen (hierna: de ontbindingstermijn) verlengd tot en met 25 februari 2011, zodat hij tijdig de twee afwijzende verklaringen van 3 februari 2011 en 23 februari 2011 heeft overgelegd. [eisers c.s] heeft daarom geen recht op een boete.
      Indien door een fout van notaris [B] ten onrechte aan [gedaagde] is medegedeeld dat de ontbindingstermijn met een week is verlengd, is [gedaagde] geen boete verschuldigd aan [eisers c.s], maar dient [eisers c.s] de notaris hiervoor aansprakelijk te stellen. 
      Zelfs indien geen sprake is van de verlenging van de ontbindingstermijn, kan [eisers c.s] op grond van de redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op de boete, hetgeen volgt uit het arrest van de Hoge raad van 21 oktober 1988 (LJN: AD0476).
    
    
    
      4.4.	In reactie op het verweer van [gedaagde] heeft [eisers c.s] ter comparitie uitgebreid toegelicht dat hij niet heeft ingestemd met een verlenging van de ontbindingstermijn. [eisers c.s] stelt dat de gang van zaken als volgt is gegaan. Na ontvangst van de onder 2.4. genoemde brief van 11 februari 2011 van het notariskantoor heeft [eisers c.s] de eerstvolgende werkdag, te weten maandag 14 februari 2011, [B] opgebeld en hem gezegd dat hij niet akkoord kon gaan met het voorstel de ontbindingstermijn een maand te verlengen. In dat zelfde gesprek heeft hij gezegd dat [gedaagde] een boete van 5% dient te betalen, mocht [gedaagde] voor 25 maart 2011 geen hypotheekverstrekker kunnen vinden. Vervolgens kreeg [eisers c.s] op 16 februari 2011 als bijlage bij de onder 2.6. genoemde e-mail van [B] de onder 2.7. genoemde brief van [B] aan [gedaagde] te lezen, waarin (ten onrechte) stond vermeld dat hij akkoord was gegaan met verlenging van de ontbindingstermijn met één week. Hierna heeft hij meteen [B] opgebeld om dit recht te zetten. Na een uur heeft [eisers c.s] [B] opnieuw gebeld en gezegd dat hij hem niet in de problemen wilde brengen door vast te houden aan de oorspronkelijke termijn. Omdat [B] hierop tegen hem zei dat hij niet in de problemen werd gebracht, heeft [eisers c.s] opnieuw aangegeven dat hij niet akkoord ging met de tekst in de onder 2.7. genoemde brief. Van [B] vernam hij toen dat [gedaagde], die op het notariskantoor aanwezig was, zich op de ontbindende voorwaarde wilde beroepen. De schriftelijke verklaring van deze ontbinding heeft hij op 18 februari 2011 ontvangen. Omdat [gedaagde] slechts één afwijzende verklaring van een geldverstrekker had overgelegd, is [eisers c.s] op 23 februari 2011 naar het notariskantoor gegaan. Naar aanleiding hiervan heeft het notariskantoor [gedaagde] nog driemaal aangemaand de inmiddels verbeurde boete te betalen (zie 2.9. t/m 2.11.). 
      Deze door [eisers c.s] beschreven gang van zaken vindt steun in de overgelegde stukken en is niet op gemotiveerde wijze weersproken door [gedaagde], die overigens niet zelf ter zitting is verschenen. De rechtbank gaat er in het vervolg van haar beoordeling dan ook overeenkomstig de verklaring van [eisers c.s] van uit dat [eisers c.s] geen verlenging wenste van de termijn waarbinnen een beroep op de ontbindende voorwaarde kon worden gedaan en dat hij dit ook zo tegen [B] heeft gezegd, waarbij [B] hem mogelijk niet goed heeft begrepen. Hierbij valt op dat [B] zich in zijn verklaring van 11 mei 2011 (zie 2.13.) in meerdere data heeft vergist. Het eerste telefonische gesprek tussen [eisers c.s] en [B] heeft immers op maandag 14 februari 2011 plaatsgevonden en niet op 17 februari 2011. Verder kan de onder 2.7. genoemde brief evenmin van 17 februari 2011 zijn, omdat [B] al in zijn e-mail van 16 februari 2011 naar deze brief heeft verwezen.
      Wat hiervan ook zij, de rechtbank gaat er gelet op de door [eisers c.s] beschreven gang van zaken vanuit dat [eisers c.s] zowel op maandag 14 februari 2011 als op woensdag 16 februari 2011 notaris [B] heeft laten weten dat hij geen verlenging van de ontbindingstermijn wenste.
    
    
    
      4.5.	[gedaagde] heeft als verweer gevoerd dat hij op de verlenging van de ontbindingstermijn mocht rekenen omdat [B] hem had meegedeeld dat [eisers c.s] hiermee had ingestemd, en dat dit wordt onderbouwd door de verklaring van [B] zelf (zie 2.13.). 
      De rechtbank overweegt dat nu hiervoor is komen vast te staan dat [B] deze mededeling helemaal niet namens [eisers c.s] had mogen doen omdat [eisers c.s] geen verlenging van de ontbindingstermijn wenste, is het de vraag of [gedaagde] zich desondanks op de mededeling van [B] mocht beroepen. 
      Voor het antwoord op deze vraag is het van belang dat aan het optreden van een notaris, namens zijn opdrachtgever, niet reeds in het algemeen het gerechtvaardigd vertrouwen kan worden ontleend dat een toereikende volmacht is verleend. Naast het geval dat de schijn van toereikende vertegenwoordigingsbevoegdheid stoelt op verklaringen of gedragingen van de opdrachtgever ([eisers c.s]), gaat het erom of in de gegeven omstandigheden het optreden van de notaris voor risico van de onbevoegd vertegenwoordigde opdrachtgever komt en daaruit naar verkeersopvattingen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (HR 2 december 2011, LJN BT7490).
      Toepassing van deze norm leidt tot het oordeel dat [gedaagde] niet op basis van een enkele brief van [B] er op had mogen vertrouwen dat [eisers c.s] akkoord is gegaan met een week verlenging van de ontbindingstermijn. De schijn van volmacht die de onder 2.7. genoemde brief van [B] mogelijkerwijs bij [gedaagde] heeft gewekt, is niet terug te voeren op verklaringen of gedragingen die aan [eisers c.s] zijn toe te schijven. Dat in artikel 14 van de koopovereenkomst is bepaald dat partijen opdracht hebben verstrekt aan notariskantoor [kantoor] om de overdracht verder af te wikkelen, maakt dit niet anders. Naar het oordeel van de rechtbank ziet dit artikel toe op de notariële werkzaamheden die dienen te worden verricht ter afwikkeling van de verkoop van het huis en kan dit artikel niet gelezen worden als een volmachtsverlening van [eisers c.s] aan het notariskantoor om namens hem rechtshandelingen zoals het verlengen van de ontbindingstermijn te verrichten. Nu verder niet is gesteld of gebleken van overige verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid komt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagde] zich niet met een beroep op de onder 2.7. genoemde brief van [B] mag verweren tegen de stelling van [eisers c.s] dat [gedaagde] niet tijdig twee afwijzende verklaringen heeft overgelegd.
    
    
    4.6.	Ten slotte is de rechtbank van oordeel dat het beroep van [gedaagde] op de redelijkheid en billijkheid niet kan slagen. Door [gedaagde] zijn immers geen omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat het opeisen van de boete, conform de voorwaarden die zijn vastgelegd in de koopovereenkomst, volgens de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid tot onaanvaardbare gevolgen leidt. Het door [gedaagde] in zijn verweer (4.3.) aangehaalde arrest van de Hoge Raad maakt dit niet anders, reeds omdat de rechtsregel in dit arrest niet op de casuspositie in de onderhavige zaak aansluit. In dit arrest wordt namelijk bepaald dat vanwege de ontoereikende pogingen van kopers om financiering te regelen de redelijkheid en billijkheid kunnen verlangen dat de ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst als niet vervuld geldt, terwijl [gedaagde] betoogt dat op grond van de redelijkheid en billijkheid verlangd kan worden dat de ontbindende voorwaarde wel wordt vervuld, ook al is niet aan de hiervoor gestelde vereisten (namelijk het verkrijgen van twee afwijzende verklaringen van geldverstrekkers) voldaan. 
    
    
      4.7.	Nu geen van de verweren van [gedaagde] slaagt, is [gedaagde] op grond van de afspraken in de koopovereenkomst een boete van 10% van de koopsom van € 310.000, te weten een bedrag van € 31.000, aan [eisers c.s] verschuldigd. Echter, uit de verklaring van [eisers c.s] kan worden afgeleid dat hij weliswaar niet heeft ingestemd met de verlenging van de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen, maar dat hij wel aan [B] heeft meegedeeld dat [gedaagde] tot 25 maart 2011 slechts een boete van 5% verschuldigd is indien hij voor die datum geen hypotheekverstrekker kan vinden. Hoewel dit aanbod door [B] niet op correcte wijze is medegedeeld aan [gedaagde], zodat deze hiervan geen kennis heeft kunnen nemen, brengen naar het oordeel van de rechtbank de redelijkheid en billijkheid mee dat [eisers c.s], nu [gedaagde] weliswaar niet voor 18 februari 2011, maar wel voor 25 maart 2011 twee verklaringen heeft overgelegd, niet de volledige vordering van 10% mag opeisen. De rechtbank zal dan ook beslissen dat de vordering van [eisers c.s] tot een maximum van 5% van de koopsom toegewezen dient te worden, te weten een bedrag van
      € 15.500,00. Daarnaast zal de gevorderde wettelijke rente worden toegewezen vanaf 4 april 2011 nu in de brief van 24 maart 2011 (zie 2.12.) aan [gedaagde] een betalingstermijn van tien dagen is gegund, zodat het verzuim eerst op dat moment is ingetreden.
    
    
    4.8.	Het verstekvonnis zal op grond van het vorenstaande worden vernietigd. 
    
    
      4.9.	[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen. De kosten van de verstekprocedure worden begroot op de in het verstekvonnis begrote kosten, te vermeerderen met een bedrag van 
      € 87,41 aan kosten voor het betekenen van het verstekvonnis. 
      De kosten van de verzetprocedure worden aan de zijde van [eisers c.s] begroot op:
      - salaris advocaat		579,00 (1,0 punt × tarief € 579,00)
      Totaal		€ 	579,00
    
    
    4.10.  De nakosten, waarvan [eisers c.s] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot. 
      
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    5.1.	vernietigt het door deze rechtbank op 31 augustus 2011 onder zaaknummer / rolnummer 310146 / HA ZA 11-1467 gewezen verstekvonnis, 
    
    en opnieuw beslissend
    
    5.2.	veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers c.s] te betalen een bedrag van € 15.500,00 (vijftienduizendvijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 4 april 2011 tot de dag van volledige betaling,
    
    
      5.3.	veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de verstekprocedure, aan de zijde van [eisers c.s] tot op heden begroot op € 1.564,22, en in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van [eisers c.s] tot op heden begroot op 
      € 579,00,
    
    
    
      5.4.	veroordeelt [gedaagde], indien niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig volledig aan dit vonnis wordt voldaan, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
      - € 131,00 aan salaris advocaat 
      - te vermeerderen, indien de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eisers c.s] aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
    
    
    5.5.	verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    
    
      5.6.	wijst het meer of anders gevorderde af.
      Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Loots en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2012.