ECLI:NL:GHARL:2024:2759, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-04-2024, 200.324.308/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-04-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Vraag of verhuurder 16 maanden na grote brand in het gehuurde nog beroep mag doen op buitengerechtelijke ontbinding, artikel 7:210 BW.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.324.308
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen 8931051
    
    
    
      
        arrest van 9 april 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellant]
        
      
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingesteld
      en die bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
      hierna: [de huurder],
      advocaat: mr. O.M.M. Philips
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        
      
      die woont in [woonplaats2] ,
      die ook hoger beroep heeft ingesteld
      en die bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie,
      hierna: [de verhuurder],
      advocaat: mr. T. van Dijken
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1
      Na het tussenarrest van 28 november 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, heeft op 20 maart 2024 de zitting plaatsgevonden.  
      
    
    
      1.2
      
        Van de zitting is een verslag gemaakt (een ‘proces-verbaal’). Uitspraak is bepaald op 
        4 juni 2024 of zoveel eerder als mogelijk is.
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      In mei 2018 is er een grote brand geweest in het pand dat oom [de verhuurder] vanaf september 2008 aan neef [de huurder] verhuurde en waarin [de huurder] een grillroom exploiteerde. Partijen waren niet tegen brand verzekerd. In de loop van 2019 is een begin gemaakt met herstel van het pand. Op dit moment moet aan de binnenzijde nog het een en ander worden gedaan. Het pand is niet in gebruik.
      
    
    
      2.2
      In hoger beroep is de kernvraag of de huurovereenkomst is geëindigd door de ontbindingsverklaring van [de verhuurder] in september 2019 of ontbonden had moeten worden op de tegenvordering die [de huurder] bij de kantonrechter heeft ingediend, samen met een gevorderde verklaring voor recht dat zijn oom aansprakelijk is voor schade die [de huurder] heeft geleden. 
      
    
    
      2.3
      
        De kantonrechter heeft [de huurder] in een tussenvonnis toegelaten tot bewijs (i) van de echtheid van de betwiste handtekening van zijn oom onder een schriftelijke huurovereenkomst en (ii) van de stelling dat [de verhuurder] na de brand heeft toegezegd dat [de huurder] zijn bedrijf in het pand mocht voortzetten. Daarin is [de huurder] niet geslaagd, oordeelde de kantonrechter. De vorderingen van [de huurder] zijn daarna in het eindvonnis afgewezen.
        Ook afgewezen werd het overgrote deel van de door [de verhuurder] in conventie ingediende vordering wegens achterstallige huur en de door [de verhuurder] gevraagde veroordeling van [de huurder] om zijn bedrijf uit te schrijven van het adres van het gehuurde pand in onder meer het handelsregister. 
      
      
    
    
      2.4
      Met zijn hoger beroep wil [de huurder] bereiken dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen. [de verhuurder] heeft zijn in hoger beroep nog resterende vordering tot uitschrijving uit het handelsregister ter zitting bij het hof ingetrokken.        
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      3.1
      Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter tot afwijzing van de vorderingen van [de huurder] . Dat oordeel zal het hof hierna uitleggen, nadat eerst de feiten zijn vastgesteld. 
      
      
        
          de feiten 
        
      
      
    
    
      3.2
      
        [de verhuurder] is eigenaar van het pand aan [adres] in [woonplaats2] . Dat pand heeft hij met ingang van 1 september 2008 verhuurd aan [de huurder] , die daarin een grillroom exploiteerde. Bij aanvang is geen schriftelijke huurovereenkomst opgemaakt. 
      
    
    
      3.3
      In september 2012 heeft [de verhuurder] een e-mail gestuurd naar [de huurder] met de vraag hem de huurovereenkomst te sturen, omdat de bank daarom vroeg.
      
    
    
      3.4
      Op 12 mei 2018 is het pand getroffen door een grote brand, waardoor het niet meer bruikbaar was als grillroom. Partijen zijn daarna samen naar de gemeente gegaan om te onderzoeken of er subsidie beschikbaar was voor herstel en of er alternatieve bedrijfsruimte voor [de huurder] was. Dat was niet het geval. Partijen waren niet tegen brandschade verzekerd.
      
    
    
      3.5
      In een brief van 6 september 2019 heeft de toenmalige gemachtigde van [de verhuurder] aan [de huurder] geschreven dat [de verhuurder] de huurovereenkomst conform artikel 7:210 BW buitengerechtelijk ontbindt voor het geval [de huurder] meende dat die overeenkomst er nog was. Het afgebrande pand had zodanige gebreken dat [de verhuurder] deze op grond van artikel 7:206 BW niet hoefde te herstellen, aldus de gemachtigde.
      
    
    
      3.6
      
        [de verhuurder] heeft [de huurder] vergeefs gevraagd de inschrijving van zijn bedrijf op het adres van het gehuurde door te halen. Bij zijn memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep heeft [de huurder] een uittreksel uit het handelsregister gevoegd waarin staat dat de inschrijving op 12 juni 2023 ambtshalve is doorgehaald wegens opheffing van de vestiging. 
      
      
      
      
        
          de bezwaren van [de huurder] tegen de vonnissen van de kantonrechter
        
      
      
    
    
      3.7
      
        Volgens [de huurder] heeft de kantonrechter hem ten onrechte belast met bewijs van de echtheid van de handtekening van [de verhuurder] onder de schriftelijke huurovereenkomst waarop hij zich beroept, en van de door hem gestelde toezegging van zijn oom dat hij de exploitatie na herstel van het pand daarin kon voortzetten. Voor het handtekeningonderzoek had en heeft hij geen geld.
        Ook vindt [de huurder] dat [de verhuurder] geen beroep toekomt op ontbinding op de voet van artikel 7:210 BW, want het pand is volgens hem niet tenietgegaan door de brand. Daarom moest [de verhuurder] de gebreken herstellen. Verder vermoedt [de huurder] dat de brand is ontstaan als gevolg van  achterstallig onderhoud door [de verhuurder] . [de verhuurder] mocht in september 2019 ook geen beroep meer doen op ontbinding, omdat vervanging van het gehuurde toen reeds een feit was. Het beroep op ontbinding door [de verhuurder] is in strijd met redelijkheid en billijkheid dan wel is misbruik van recht. Er is ook sprake van rechtsverwerking, aldus [de huurder] .
        Het hof zal deze bezwaren per onderwerp behandelen.
      
      
      
        
          bewijslastverdeling was juist en [de huurder] is niet in de bewijsopdrachten geslaagd
        
      
      
    
    
      3.8
      
        
          [de verhuurder] heeft betwist dat hij zijn handtekening heeft gezet onder de door [de huurder] in de procedure overgelegde huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat de verhuurder verplicht is het pand, de inventaris en apparatuur tegen brand te verzekeren. Volgens [de huurder] had de kantonrechter zonder onderzoek naar de echtheid van die handtekening voorshands moeten uitgaan van dat contract en [de verhuurder] moeten belasten met bewijs dat het niet zijn handtekening is, gelet op het onder 3.3 vermelde feit. 
        
          [de verhuurder] heeft echter terecht opgemerkt dat, als destijds wel een schriftelijke overeenkomst is opgesteld, daarmee nog niet vaststaat dat het nu door [de huurder] overgelegde document de toen door [de verhuurder] getekende overeenkomst is. Daarmee blijft overeind dat de bewijslast van de echtheid van de handtekening op [de huurder] rust. Dat hij daarvoor geen geld had en nog steeds niet heeft, komt voor zijn risico.
        Ook in hoger beroep heeft [de huurder] geen aanvullend bewijs overgelegd ter aanvulling van alleen zijn verklaring als partijgetuige. Dat geldt ook voor de tweede bewijsopdracht, die betrekking heeft op de beweerde toezegging van [de verhuurder] waarop [de huurder] zich beroept. Het enkele feit dat het bedrijf niet is uitgeschreven in het handelsregister van het adres van het gehuurde, levert geen aanvullend bewijs op voor de gestelde toezegging.
      
      
      
        
          het gehuurde is wel substantieel verloren gegaan  
        
      
      
    
    
      3.9
      
        De door [de verhuurder] in hoger beroep overgelegde kleurenfoto’s van het uitgebrande pand laten geen andere conclusie toe dan dat dit pand grotendeels teniet is gegaan. Het mag zo zijn dat de keuken achterin, op de begane grond, nog als zodanig herkenbaar is, maar het plafond is ingestort, het restant van de gevels is verbrand of geblakerd en beide partijen stellen dat de apparatuur verloren is gegaan. Het restaurantdeel en de grill (die, zoals ter zitting onweersproken is gesteld, voor in het pand stond) zijn volledig verwoest. Er is geen aansluiting meer voor gas en elektra.
        Hier doet zich onmiskenbaar de situatie voor dat sprake moet zijn van (substantiële) vernieuwing van het pand en dat de grens tot waar nog gesproken kan worden van (slechts) herstel van gebreken ver is overschreden. Het genot van het gehuurde als grillroom is geheel onmogelijk geworden. In die situatie heeft [de verhuurder] terecht een beroep kunnen doen op de in artikel 7:210 BW gegeven mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding. Dat wordt niet anders door de hierna te bespreken stellingen en verweren van [de huurder] tegen die ontbinding.
        
          er is geen grond voor afwijzing van beroep op buitengerechtelijke ontbinding  
        
      
      
    
    
      3.10
      
        Volgens [de huurder] mocht [de verhuurder] in september 2019 geen beroep meer doen op ontbinding, omdat het pand toen al weer in gebruik genomen kon worden. Volgens hem had [de verhuurder] toen een nieuwe huurder gevonden en was dat de eigenlijke reden waarom zijn huurovereenkomst beëindigd moest worden. [de verhuurder] heeft echter betwist dat het pand toen al bruikbaar was en dat is het volgens [de verhuurder] nu, bijna zes jaar na de brand, nog steeds niet. Hij had geen geld voor de herbouw en was destijds in gesprek met een geïnteresseerde die in ruil voor huurvrijstelling het pand wilde opknappen.
        Gelet op deze gemotiveerde betwisting gaat deze stelling van [de huurder] niet op.
        Het beroep op misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid gaat evenmin op. 
        Het enkele feit dat [de huurder] al geruime tijd huurder was en een pand nodig heeft voor zijn bedrijf, maakt niet dat [de verhuurder] zich niet van de huurovereenkomst mocht bevrijden die hij als gevolg van de brand niet meer kon nakomen. De oorzaak van de brand is niet vastgesteld en [de huurder] heeft de door hem gestelde vermoedelijke oorzaak niet, althans onvoldoende onderbouwd.
        Ook het beroep op rechtsverwerking faalt. Volgens [de huurder] is er meer dan enkel tijdsverloop (dat onvoldoende is voor rechtsverwerking). Hij wijst daarvoor op de bij hem gewekte suggestie dat hij de huur mocht voortzetten. Maar juist in het bewijs van die (gesuggereerde) toezegging is [de huurder] niet geslaagd, zodat er niets anders is dan het tijdsverloop.
        Het bewijsaanbod in hoger beroep is onvoldoende specifiek gericht op een te bewijzen stelling die tot een ander oordeel zou kunnen leiden. Overigens dienen relevante stukken uit eigen beweging in het geding gebracht te worden; daarvoor is geen bewijsopdracht nodig.
        De bezwaren van [de huurder] kunnen niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen leiden.
      
      
    
    
      3.11
      
        Het hof wil nog aan het voorgaande toevoegen dat de brand beide partijen met verlies heeft opgezadeld. [de verhuurder] is gedurende vele jaren zijn pand en de huuropbrengst daarvan kwijtgeraakt en [de huurder] heeft daar zijn bedrijf niet kunnen voortzetten.
        Maar wat daar ook van zij, in deze zaak heeft [de verhuurder] zich terecht mogen beroepen op buitengerechtelijke ontbinding. Daarmee komt het hof niet meer toe aan de later door [de huurder] in reconventie gevorderde ontbinding door de rechter omdat [de verhuurder] tekort zou zijn geschoten in de nakoming van zijn verzekeringsplicht en/of in de nakoming van zijn toezegging om [de huurder] weer als huurder toe te laten (welke tekortkomingen [de huurder] bovendien niet heeft bewezen).  
      
      
      
        
          de conclusie
        
      
      
    
    
      3.12
      
        De grieven van [de huurder] falen en het vonnis in reconventie wordt bekrachtigd. [de huurder] wordt, in het door hem ingestelde hoger beroep, veroordeeld in de kosten daarvan die aan de zijde van [de verhuurder] bestaan uit het griffierecht € 783 en salaris van de advocaat volgens liquidatietarief (2 punten, € 1.214 per punt bij tarief II in hoger beroep). 
        
          [de verhuurder] wordt veroordeeld in de kosten van het ingetrokken hoger beroep van zijn kant. Die kosten zijn voor salaris van de advocaat 0,5 punt, met het oog op de eenvoud van dat geschil  gewaardeerd tegen tarief I in hoger beroep (€ 858 per punt).  
      
      
    
    
      3.13
      Onder de door beide partijen te betalen proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover.
    
    
      3.14
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing 
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        in het hoger beroep van [de huurder] :
      
    
    
    - bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 15 februari 2022 en 1 november 2022 voor zover in reconventie gewezen;
    
    - wijst af wat [de huurder] meer of anders heeft gevorderd;
    
    - veroordeelt [de huurder] in de proceskosten van [de verhuurder] in het principale hoger beroep, vastgesteld op:
    
      € 783 griffierecht 
      € 2.418 voor salaris van de advocaat;
    
    
    
      
        in het hoger beroep van [de verhuurder] :
      
    
    
    - veroordeelt [de verhuurder] in de proceskosten van [de huurder] in het incidentele hoger beroep, vastgesteld op € 429 voor salaris van de advocaat;
    
    
      
        in principaal en incidenteel hoger beroep:
      
    
    
    - verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, M.W. Zandbergen en C.W. Inden en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 april 2024.  
    
    
    
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.