ECLI:NL:GHARN:2008:BF5693, Gerechtshof Arnhem, 22-04-2008, 104.004.339
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2008-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat in artikel 11g Bbsh voor een toegelaten instelling zoals de Woningstichting de verplichting is opgenomen om aan huurders van haar woongelegenheden die moeten verhuizen als gevolg van renovatie van hun woongelegenheid, een verhuiskostenbijdrage te bieden, in het onderhavige geval van minimaal  € 5.000,00. De aanspraak van de huurder op dit forfaitaire bedrag bestaat onafhankelijk van de hoogte van de daadwerkelijk gemaakte verhuiskosten en laat het recht op vergoeding van schade die niet door de verhuiskostenbijdrage wordt gedekt, op grond van artikel 7:220 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) onverlet. Een aanbod van de toegelaten instelling om in plaats van de verhuiskostenbijdrage van vervangende woonruimte gebruik te maken, hoeft de huurder in beginsel niet te accepteren. In het onderhavige geval zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Dit betekent dat het antwoord op de vraag of de Woningstichting aan [appellanten] passende vervangende woonruimte heeft aangeboden in dit geschil in het midden kan blijven, indien artikel 11g Bbsh in het onderhavige geval inderdaad toepassing behoort te krijgen, zoals [appellanten] stellen.

22 april 2008
      vijfde civiele kamer
      zaaknummer 104.004.339
      rolnummer (oud) 2007/01304
    
    
    
    
    G E R E C H T S H O F     T E     A R N H E M
    
    
    Arrest
    
    
    
    
    in de zaak van:
    
    
    [appellant sub 1],
    
    en
    
    [appellante sub 2],
    
    beiden wonende te [woonplaats],
    
    appellanten,
    
    procureur: mr. N.L.J.M. Rijssenbeek,
    
    
    tegen:
    
    
    
      de stichting Woningstichting De Betere Woning,
      gevestigd te [woonplaats],
      geïntimeerde, 
      procureur: aanvankelijk mr. L. Paulus,
      thans mr. A.T. Bolt.
    
    
     
    1	Het geding in eerste aanleg
    
    	Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 4 juli 2007 dat de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Harderwijk) tussen appellanten (hierna ook te noemen: [appellanten]) als eisers en geïntimeerde (hierna ook te noemen: de Woningstichting of De Betere Woning) als gedaagde heeft gewezen. Van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
    
    2	Het geding in hoger beroep
    
    2.1	[appellanten] hebben bij exploot van 24 september 2007 de Woningstichting aangezegd van dat vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van de Woningstichting voor dit hof. Daarbij hebben [appellanten] twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, hebben zij bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht. Zij hebben gevorderd dat het hof, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van [appellanten] zal toewijzen, zonodig met verbetering en aanvulling van gronden, met veroordeling van de Woningstichting in de kosten van beide instanties.
              
    2.2 	Bij memorie van antwoord heeft de Woningstichting verweer gevoerd, heeft zij bewijs aangeboden en heeft zij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bevestigen, zonodig met verbetering en/of aanvulling van gronden, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    2.3	Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
    
    3	De grieven
    
    3.1	[appellanten] hebben de volgende grieven aangevoerd.
    
    
      	Grief 1
      	Ten onrechte neemt de kantonrechter in zijn beslissing tot uitgangspunt dat aan [appellanten] door geïntimideerde, nader te noemen De Betere Woning, vervangende woonruimte is aangeboden, door de kantonrechter ook “wisselwoning” genoemd, welke woning door [appellanten] gedurende de periode van de werkzaamheden gedurende de dag en nacht zou kunnen worden gebruikt, maar dat appellanten van dat aanbod hebben afgezien. 
    
    
    
      	Grief 2
      	Ten onrechte overweegt de kantonrechter: Overigens wordt opgemerkt dat eisers de door hen gestelde verblijfkosten niet nader met bewijsstukken hebben onderbouwd.
    
    
    4	De vaststaande feiten
    
    4.1	Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken de navolgende feiten vast.
    
    4.2	[appellanten] huren van de Woningstichting de woning aan de [adres] te [woonplaats].
    
    4.3	Bij brief van 14 februari 2006 zijn [appellanten] door de Woningstichting geïnformeerd over een voorgenomen groot onderhoud met betrekking tot 125 huurwoningen in de wijk waarvan de huurwoning van [appellanten] deel uit maakt. Daarbij is aan [appellanten] een vergoeding aangeboden van € 2.000,00 ter tegemoetkoming in de kosten van het herinrichten van de huurwoning en betaling van een bedrag gelijk aan zes weken huur, hetgeen in totaal een vergoeding van € 2.648,30 bedraagt. Daarnaast zijn alle bij het onderhoudsproject betrokken bewoners, onder wie [appellanten], benaderd door middel van een huisbezoek door de onderhoudsopzichter. 
    
    4.4	In de periode van 26 april tot eind mei 2006 hebben de voorgenomen werkzaamheden aan de door [appellanten] gehuurde woning plaatsgevonden. Voornoemd bedrag van € 2.648,30 is in mei 2006 aan [appellanten] overgemaakt.
    
    5	De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    5.1	In de procedure in eerste aanleg hebben [appellanten] een veroordeling van de Woningstichting gevorderd tot betaling van een bedrag van € 2.351,70 vermeerderd met € 357,00 wegens buitengerechtelijke kosten. [appellanten] leggen aan deze vordering ten grondslag dat de werkzaamheden die aan de door hen gehuurde woning hebben plaatsgevonden, zijn te kwalificeren als renovatiewerkzaamheden die hen gezien hun persoonlijke situatie noopten tijdelijk te verhuizen, zodat zij op grond van artikel 11g van het Besluit beheer sociale huursector (hierna: Bbsh) aanspraak hebben op een bedrag van € 5.000,00 te verminderen met de reeds ontvangen vergoeding van € 2.648,30.
    
    5.2	De kantonrechter heeft de vordering van [appellanten] afgewezen, kort gezegd, omdat hij van oordeel is dat de Woningstichting ten behoeve van [appellanten] voldoende voorzieningen heeft aangeboden in de periode van de werkzaamheden aan hun huurwoning. Het feit dat [appellanten] ervoor hebben gekozen om elders te verblijven in die periode, dient volgens de kantonrechter voor hun eigen rekening te blijven.
    
    5.3	Met hun grieven, die gezamenlijk zullen worden behandeld, bestrijden [appellanten] de beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen. Zij betwisten dat aan hen vervangende woonruimte is aangeboden, zoals de kantonrechter aanneemt, welke zij gedurende de periode van de werkzaamheden dag en nacht konden gebruiken. [appellanten] voeren voorts aan dat de kantonrechter ten onrechte overweegt dat zij de door hen gestelde verblijfkosten niet nader met bewijsstukken hebben onderbouwd, aangezien de hoogte van de gemaakte kosten pas relevant is voor zover deze meer dan € 5.000,00 bedragen. 
    
    5.4	Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat in artikel 11g Bbsh voor een toegelaten instelling zoals de Woningstichting de verplichting is opgenomen om aan huurders van haar woongelegenheden die moeten verhuizen als gevolg van renovatie van hun woongelegenheid, een verhuiskostenbijdrage te bieden, in het onderhavige geval van minimaal  € 5.000,00. De aanspraak van de huurder op dit forfaitaire bedrag bestaat onafhankelijk van de hoogte van de daadwerkelijk gemaakte verhuiskosten en laat het recht op vergoeding van schade die niet door de verhuiskostenbijdrage wordt gedekt, op grond van artikel 7:220 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) onverlet. Een aanbod van de toegelaten instelling om in plaats van de verhuiskostenbijdrage van vervangende woonruimte gebruik te maken, hoeft de huurder in beginsel niet te accepteren. In het onderhavige geval zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Dit betekent dat het antwoord op de vraag of de Woningstichting aan [appellanten] passende vervangende woonruimte heeft aangeboden in dit geschil in het midden kan blijven, indien artikel 11g Bbsh in het onderhavige geval inderdaad toepassing behoort te krijgen, zoals [appellanten] stellen.
    
    5.5	Het voorgaande brengt met zich dat het hof dient te beoordelen of in het onderhavige geval sprake was van een noodzaak tot verhuizing in verband met een voorgenomen renovatie van de woongelegenheid, als bedoeld in artikel 7:220 tweede lid, derde volzin BW, waarvoor artikel 11g Bbsh jo. artikel 4 van het Reglement inzake bijdrage in de kosten van verhuizing bij renovatie van Woningstichting De Betere Woning [woonplaats] een verhuiskostenvergoeding van (minimaal) € 5.000,00 voorschrijft. 
    
    5.6	De Woningstichting beantwoordt de in rechtsoverweging 5.5 neergelegde vraag ontkennend, nu er naar haar zeggen geen sprake is van een renovatie, maar van groot onderhoud, en er bovendien geen noodzaak om te verhuizen bestond.  
    
    5.7	Ingevolge artikel 7:220 tweede lid, derde volzin BW wordt onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Uit de bij de dagvaarding overgelegde en niet weersproken producties blijkt dat de volledige voor- en achtergevel van de huurwoning van [appellanten] zijn gesloopt en zijn vervangen door nieuwe gevels met nieuwe kozijnen, waarbij de maatvoering van de ramen ook is veranderd, en dat nieuwe dakgoten en hemelwaterafvoeren zijn aangebracht. Voorts zijn in de woning de leidingen, het tegelwerk, de radiatoren, de vensterbanken, de keuken en het sanitair vervangen. Het betreft derhalve een ingrijpende vernieuwing van de woning  waardoor het woongenot is verbeterd, waarbij naar het oordeel van het hof gesproken dient te worden van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 tweede lid, derde volzin BW en artikel 11g Bbsh.
    
    5.8	Daarmee komt het hof toe aan de vraag of er voor [appellanten] een noodzaak bestond om in verband met de renovatie te verhuizen. Gelet op de overlast die de renovatie gedurende de werktijden met zich bracht, en de persoonlijke omstandigheden van [appellanten], waaronder de chronische ziekte en het thuisverblijf van de heer [appellant sub 1] en de nachtdiensten van mevrouw [appellante sub 2], beantwoordt het hof deze vraag bevestigend. In redelijkheid kon niet van [appellanten] worden verlangd dat in de huurwoning werd geleefd en ook overdag werd gerust of geslapen gedurende de periode van de renovatie.
    
    5.9	Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat [appellanten] recht hebben op betaling van het gevorderde bedrag van € 2.351,70.
    
    5.10	De slotsom luidt dat de grieven slagen. Het bestreden vonnis zal dan ook worden vernietigd. De vordering van [appellanten] zal alsnog worden toegewezen en wel als hierna te vermelden. Als de  in het ongelijk gestelde partij zal de Woningstichting in de kosten van beide instanties worden veroordeeld. De vordering betreffende de buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat de door [appellanten] ingeschakelde gemachtigde andere werkzaamheden heeft verricht dan die ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak.
    
    6	De beslissing
    
    	Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    	vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis  van de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Harderwijk) van 4 juli 2007 en doet opnieuw recht:
    
    
      	veroordeelt de Woningstichting aan [appellanten] te betalen een bedrag van 
      € 2.351,70, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 november 2006 tot aan de dag der  voldoening; 
    
    
    
      	veroordeelt de Woningstichting in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] wat betreft de eerste aanleg begroot op 
      € 350,00 voor salaris van de procureur en op € 196,00 voor griffierecht en wat betreft het hoger beroep begroot op € 632,00 voor salaris van de procureur, € 251,00 voor griffierecht en € 84,32 ter zake van explootkosten;
    
    
    	verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad wat de betalingsveroordelingen betreft;
    
    	wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    	Dit arrest is gewezen door mrs. Katz-Soeterboek, De Groot en Keirse en is uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van 22 april 2008.