ECLI:NL:GHAMS:2003:AF9799, Gerechtshof Amsterdam, 05-06-2003, 02/05834
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2003-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Ter vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een nieuwbouwwoning, kan de vrij-op-naam-prijs verminderd worden met de in de koop-/aanneemsom begrepen kosten voor de notariële overdracht.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Vijfde Enkelvoudige Belastingkamer
    
    
    UITSPRAAK
    
    op het beroep van X te Z, belanghebbende,
    
    tegen
    
    een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    Belanghebbende heeft op 18 september 2002 beroep ingesteld tegen de uitspraak van verweerder van 9 augustus 2002 betreffende de beschikking waarbij verweerder de waarde van de onroerende zaak A-straat 10 te Z naar de waardepeildatum 1 januari 1999 heeft vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Belanghebbende heeft het beroep aangevuld in een brief van 13 november 2002.
    
    Verweerder heeft bij beschikking van 31 oktober 2001 de waarde vastgesteld op f 634.000 (€ 287.696). Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt en daarin verdedigt hij een waarde van (ten hoogste) f 559.500 (€ 253.890). Bij de uitspraak op het bezwaar heeft verweerder de waarde verminderd tot f 614.000 (€ 278.621).
    
    
      Het beroep strekt tot vernietiging van deze uitspraak en vaststelling van de waarde op het bij bezwaar gestelde bedrag.
      De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend (aangevuld met een rectificatie) en daarin concludeert hij tot bevestiging van de uitspraak op het bezwaar.
      Belanghebbende heeft op 1 mei 2003 een aanvullend stuk, aangeduid als conclusie van dupliek, ingezonden. De griffier heeft dit stuk op 6 mei 2003 aan verweerder gezonden.
    
    
    Op de zitting van 14 mei 2003 zijn belanghebbende en zijn echtgenote verschenen en namens verweerder mw. mr. A, tot bijstand vergezeld van B. 
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    
      2.1. Belanghebbende is eigenaar/gebruiker van de onroerende zaak A-straat 10, 0000 XX te Z. Het betreft een perceel grond met een oppervlakte van 280 m² en daarop een geschakelde woning, gebouwd in 1999, met een inhoud van circa 549 m³ (inclusief aanbouw). Bij de woning behoort een aangebouwde ruimte met een oppervlakte van 20 m² en een tuinhuis met een oppervlakte van 14 m². De woning is gelegen in een wijk met soortgelijke woningen.
      Belanghebbende heeft met betrekking tot deze woning (destijds nog in aanbouw) samen met zijn echtgenote op 15 oktober 1998 een koop-/aanneemsom gesloten. Belanghebbende is hierbij een koopsom overeengekomen van f 530.000 inclusief omzetbelasting, te verhogen met bouwrente te rekenen vanaf 15 september 1998 naar een rentevoet van 8%; de koopsom van f 530.000 stond vermeld op een op 24 juni 1998 vastgestelde prijslijst. Voorts heeft belanghebbende meerwerk laten uitvoeren voor een bedrag van f 29.250.
    
    
    2.2. Tot de stukken behoort een taxatierapport, opgemaakt door genoemde B, waarin deze de waarde heeft bepaald op f 614.000 (€ 278.621). B heeft in dit rapport verwezen naar een zestal verkopen van andere woningen in Z. Los van deze vergelijking heeft B een opstelling gemaakt gebaseerd op de koopsom, meerwerk, tuinaanleg en indexering, eveneens uitkomende op deze f 614.000.
     
    
    3. Geschil
    
    In geschil is of en in hoeverre verweerder de waarde bij de uitspraak op bezwaar te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
    
    Ter zitting heeft belanghebbende nog verklaard dat in het taxatierapport een aantal fouten staan en dat dit rapport niet geloofwaardig is; dat de taxateur had kunnen zien dat er geen sprake was van oplevering met politiekeurmerk; dat hij inderdaad bouwrente heeft betaald; dat de waardestijging ten gevolge van de aanleg van de tuin niet meer is geweest dan de kostprijs van de bestrating; dat de koopkosten (makelaar- en notariskosten) op 4% zijn te stellen; dat de makelaarskosten hiervan de helft zijn; dat het perceel aan de IJweg inderdaad groter is.
    
    Verweerder heeft nog gesteld dat de opdracht aan B was om te beoordelen of de vastgestelde waarde niet te hoog was vastgesteld; dat uit deze buurt veel bezwaarschriften zijn gekomen en dat daarom besloten is af te gaan op de vrij-op-naam-prijzen; dat het noemen van de dakkapel een vergissing is geweest; dat hij is afgegaan op het bestek dat melding maakt van het politiekeurmerk; dat er inderdaad geschillen zijn tussen de kopers en de projectontwikkelaar; dat er niets mis mee is om de vrij-op-naam-prijs te hanteren, maar dan wel goed berekend; dat er geen reden is de koopkosten af te trekken van de vrij-op-naam-prijs, evenmin als omzetbelasting; dat de koopkosten ten hoogste op 2% zijn te stellen; dat er geen reden is het griffierecht te laten vergoeden bij vaststelling van de waarde op f 614.000.
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1. Partijen delen de opvatting dat voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer de overeengekomen koop-/aanneemsom uitgangspunt kan zijn. Het Hof ziet geen reden van dit standpunt af te wijken, te minder niet nu verweerder geen omstandigheden heeft aangevoerd die de conclusie zouden wettigen dat de koop-/aanneemsom in de onderhavige situatie is vastgesteld beneden de waarde bij verkoop aan de meest gerede gegadigde (zie ook Hoge Raad 29 november 2000, BNB 2001/52).
      Belanghebbendes stelling dat de aangebouwde ruimte in de verkoopbrochure als berging en niet als garage is aangeduid, dat het taxatierapport fouten bevat, dat de gemeenten aan de verkoop van grond in VINEX-wijken willen verdienen, dat de grondprijs te hoog is vastgesteld en dat de huizen aan de andere zijde van de straat en bepaalde vergelijkingsobjecten een gunstiger ligging hebben, doet niet af aan het feit dat belanghebbende als gerede gegadigde kort voor de waardepeildatum, ter verkrijging van de woning, de met de projectontwikkelaar overeengekomen bedragen wilde betalen.
    
    
    5.2. Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbende met de projectontwikkelaar een koopsom is overeengekomen van f 559.250 (inclusief meerwerk en omzetbelasting) naar de prijslijst van 24 juni 1998. Rekening houdend met het feit dat deze koopsom verhoogd werd met bouwrente, is het Hof van oordeel dat voor het bepalen van de in geschil zijnde waarde, deze koopsom herleid kan worden naar de waardepeildatum 1 januari 1999. Belanghebbende heeft het door B gehanteerde percentage niet betwist zodat het Hof van het door hem genoemde percentage van 13% op jaarbasis (1998) uit zal gaan. Het Hof komt dan uit op een bedrag van f 597.100 per 1 januari 1999 (106,77% x f 559.250).
    
    
      5.3. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat ter bepaling van de waarde in het economische verkeer geen rekening dient te worden gehouden met de kosten van overdracht die in de verkoopprijs zijn begrepen en de verkoper voor zijn rekening heeft genomen (Hoge Raad 7 juni 1978, BNB 1978/185 en 19 februari 1997, BNB 1997/121). Nu de   projectontwikkelaar kosten heeft moeten maken om de onroerende zaak over te dragen aan belanghebbende, kan er aanleiding zijn om enig bedrag aan dergelijke kosten uit de overeengekomen koopsom te elimineren. In zoverre is de onderhavige casus anders dan die in het laatstgenoemde arrest waarbij de verkoper geen overdrachtsbelasting voor zijn rekening heeft genomen nu deze niet verschuldigd was.
      Belanghebbende heeft de kosten van overdracht gesteld op 4%, inclusief de kosten voor de makelaar. Nu uit het contract niet blijkt dat in de overeengekomen koopsom enige betaling is begrepen voor de kosten van de makelaar van belanghebbende als koper (en zulks ook niet gebruikelijk is) zal het Hof met deze kosten (door belanghebbende gesteld op 2%) geen rekening houden. Het Hof acht wel aannemelijk dat de overeengekomen som een vergoeding bevat voor de notariskosten die de projectontwikkelaar voor zijn rekening heeft genomen. Als kosten van overdracht komt dan ook slechts in aanmerking het door verweerder genoemde percentage van 2%, uitkomende op een bedrag van f 11.942 (2% van f 597.100).
    
    
    5.4. B heeft voorts gesteld dat de waardestijging tengevolge van de bouw van het tuinhuisje en de aanleg van de tuin (inclusief bestrating), te stellen valt op f 16.250. Belanghebbende heeft dit weliswaar betwist doch een ander bedrag heeft hij niet nader onderbouwd. Gelet op de kosten van enkel de materialen voor bestrating ad f 7.000, acht het Hof de waardering van B alleszins aannemelijk. Nu deze voorzieningen zijn aangebracht na oplevering van de woning, dient hierop niet afzonderlijk een indexatie plaats te vinden vanaf 24 juni 1998.
    
    5.5. Ten aanzien van de klacht van belanghebbende dat verweerder ten onrechte zijn standpunt in de beroepsfase met andere vergelijkingsobjecten en derhalve op andere wijze onderbouwt dan hij bij het doen van uitspraak op bezwaar heeft gedaan, overweegt het hof dat het vertrouwensbeginsel zich er niet tegen verzet dat een verweerder voor het hof de juistheid van de beschikking baseert op andere gronden dan hij bij de uitspraak op het bezwaar heeft aangevoerd.
    
    
      5.6. Het Hof berekent de waarde van de woning van belanghebbende dan ook nader als volgt:
      - waarde volgens berekening in 5.2	f 597.100
      - kosten van overdracht		-   11.942 af
      - tuinhuis en tuinaanleg		-   16.250
      					f 601.408
      De door B genoemde vergelijkingspercelen geven geen aanleiding deze aldus berekende waarde, afgerond op f 601.000, onjuist te achten.
    
    
    
    6. Proceskosten
    
    Nu het beroep gegrond is, acht het hof termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de reiskosten van belanghebbende (per openbaar vervoer) voor het bijwonen van de zitting, door het Hof geschat op € 8.
    
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof 
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de uitspraak van verweerder;
      - vermindert de waarde tot f 601.000 (€ 272.722);
      - gelast de gemeente Haarlemmermeer het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebben-de te vergoeden en
      - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 8 en wijst de gemeente Haarlemmermeer aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
    
    
    
    Deze schriftelijke uitspraak is in het openbaar gedaan op 5 juni 2003 door mr. Boersma, in tegenwoordigheid van mr. Van Rijn als griffier.
    
    
    
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroep-schrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.