ECLI:NL:GHAMS:2023:1993, Gerechtshof Amsterdam, 01-08-2023, 22/00618
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-08-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde van woning in aanbouw.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/00618
    
    
      1 augustus 2023
    
    
    
      
        uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 8 juli 2022 in de zaak met kenmerk AMS 20/6243 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 maart 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 188.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 8 juli 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaresse van een appartement op [A-straat] te [Z] , onderdeel van een gebouw met in totaal 93 appartementen. Het appartementencomplex is in 2020 opgeleverd, in het onderhavige jaar (waar de WOZ-waardebeschikking op ziet) is het complex nog in aanbouw.
      
    
    
      2.2.
      In de akte van levering gedateerd 20 december 2017 is vastgelegd (onderdeel [A] , aanneemsom en kwijting) dat voor de aankoop in totaal € 545.583 verschuldigd is. Op het moment van levering is een gedeelte van € 227.343 vervallen.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.2.
      De onderhavige woning is op waardepeildatum 1 januari 2018 en ook nog bij aanvang van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (als bedoeld in art. 18, derde lid van de Wet waardering onroerende zaken, hierna: WOZ) nog in aanbouw. Alsdan dient de waarde te worden vastgesteld naar de staat waarin de woning zich bevindt op toestandsdatum 1 januari 2019, naar het prijspeil op waardepeildatum.
      
    
    
      4.3.
      Bij levering op 20 december 2017 was het verschuldigde bedrag € 227.343 (ruim 40% van de totale koopsom). De heffingsambtenaar gaat er van uit dat, gelet op de verschuldigdheid van een substantieel deel van de koopsom, de bouw al in vergevorderd stadium verkeert. In dat verband heeft de heffingsambtenaar nog verwezen naar twee luchtfoto’s die bij de reactie van de taxateur (gedateerd 18 november 2022 zijn gevoegd). Vervolgens heeft de heffingsambtenaar het bedrag van € 227.343 naar beneden bijgesteld tot een waarde van € 188.000 en is hij van opvatting (naar hij ter zitting desgevraagd heeft verklaard) dat daarmee de waarde in ieder geval niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.4.
      
        Met hetgeen door de heffingsambtenaar (in de van hem afkomstige stukken en de toelichting ter zitting) naar voren is gebracht heeft hij, naar het oordeel van het Hof, niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
        Voor de waardebepaling dient in ieder geval te worden vastgesteld in welk stadium de bouw van het appartementencomplex zich bevindt op toestandsdatum. De luchtfoto’s van de situatie in 2019 en 2021 zijn daarvoor onvoldoende: deze foto’s geven daarvoor te weinig inzicht en de datering (zoals: ‘Situatie 2019’) is te weinig nauwkeurig. De aannemingsovereenkomst (zoals genoemd in de akte van levering) op basis waarvan de resterende termijnen verschuldigd worden (naar rato dat de bouw vordert) had nadere informatie over de toestand op toestandsdatum kunnen geven, maar dit stuk is niet door partijen overgelegd. 
      
      
    
    
      4.5.
      
        Het Hof kan belanghebbende evenmin volgen in zijn stelling dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 139.000. Belanghebbende heeft voor deze verdedigde waarde geen begin van bewijs aangebracht. Zij heeft deze stelling ook niet onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht. 
        Gemachtigde bestrijdt, bij gebrek aan wetenschap, dat de woning op toestandsdatum (al) voor 10% gereed zou zijn. In welk stadium de bouw dan wel was op toestandsdatum, kan gemachtigde niet vertellen. Hij weet niet wanneer de bouw is gestart, en evenmin wanneer het complex is opgeleverd.
        De conclusies die gemachtigde trekt uit bovengenoemde luchtfoto’s (zoals door hem ter zitting geformuleerd) over de voortgang van de bouw, kan het Hof niet volgen. Daarvoor zijn, zoals al overwogen, de foto’s te onduidelijk.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Belanghebbende heeft haar stelling dat het uitblijven van de aanleg van een gracht in de nabijheid van haar woning leidt tot een in aanmerking te nemen vermindering van de waarde, niet of althans onvoldoende onderbouwd. Allereerst valt uit de van haar afkomstige stukken niet op te maken waar bedoelde gracht gegraven zou moeten worden, en welke invloed (waarde verhogend dan wel waarde verlagend) een gracht heeft op de waarde van de woning. 
        Belangrijker is echter dat de heffingsambtenaar ter zitting (onder verwijzing naar door hem meegebrachte luchtfoto) gemotiveerd heeft gesteld dat er in de onmiddellijke nabijheid van de woning wel degelijk een gracht loopt. Zijn waarneming dat op de foto een gracht te zien is waar de woning (een hoekpand) op uit kijkt, is door gemachtigde niet betwist. Het Hof gaat dan ook uit van de aanwezigheid van een gracht – waarbij in het midden kan worden gelaten welke invloed dat heeft op de waarde van de woning.
      
      
    
    
      4.7.
      
        Hetgeen door gemachtigde is aangevoerd over een modelmatige waardebepaling treft evenmin doel, nu gemachtigde miskent dat de heffingsambtenaar deze methode niet heeft gehanteerd bij de onderhavige waardebepaling.
        Hetzelfde geldt voor andere naar voren gebrachte argumenten, zoals onder meer de ‘black box’-benadering, het ‘strategisch kiezen’, de buurtstraatquote, en de prijs per m². Het Hof laat dat onbesproken, omdat deze omstandigheden in het onderhavige geval geen rol spelen bij de bepaling van de gezochte waarde.
      
      
    
    
      4.8.
      Voor zover gemachtigde (nog) stelt dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig algemene beginsel van behoorlijk bestuur (bijvoorbeeld het rechtzekerheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en/of het evenredigheidsbeginsel), overweegt het Hof dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan geen strijd met enig beginsel van behoorlijk bestuur worden vastgesteld.
      
    
    
      4.9.
      Hetgeen overigens nog door of namens belanghebbende, ter zitting dan wel in de van hem afkomstige stukken, naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. 
      
    
    
      4.10.
      
        Omdat het Hof geen van beide partijen kan volgen in de door hen voorgestane waarde, zal het Hof de waarde van belanghebbendes woning in goede justitie vaststellen. Het Hof gaat daarbij (bij gebrek aan feitelijke informatie) uit van het (door het Hof in aanmerking genomen) aanvangsmoment van de bouw, het jaar van oplevering, de door de heffingsambtenaar overgelegde luchtfoto’s (met de nodige terughoudendheid vanwege de beperkte informatiewaarde daarvan), en het vervallen van een termijn van ruim 40% van de totale bouwsom. Het Hof gaat er van uit dat de bouw op toestandsdatum zodanig is gevorderd dat de onderhavige WOZ-waarde in goede justitie moet worden vastgesteld op € 250.000. Ook na aanpassing van deze waarde naar waardepeildatum een jaar eerder, resteert een waarde die ruim ligt boven de door de HA vastgestelde waarde.
        Het Hof komt dan ook tot het oordeel dat de HA de WOZ-waarde ad € 188.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
      
        
          Slotsom 
        
      
    
    
      4.11.
      De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank (deels onder aanvulling van de gronden) dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de (proces)kosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 1 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.