ECLI:NL:RBLIM:2021:9943, Rechtbank Limburg, 22-12-2021, C/03/283171 / HA ZA 20-497
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2021-12-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Afgebroken onderhandelingen. Is gedaagde schadevergoeding verschuldigd aan eiseres?
        De rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan in dit geding dat aan de zijde van eiseres gerechtvaardigd vertrouwen heeft bestaan dat een huurovereenkomst tot stand zou komen. Gelet op het uitgangspunt van contractsvrijheid heeft gedaagde de onderhandelingen dan ook zonder meer mogen afbreken in mei 2017. De rechtbank wijst de vorderingen van eiseres af.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/283171 / HA ZA 20-497
    
    
    
      
        Vonnis van 22 december 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        XELAT HOLDING B.V.,
      gevestigd te Maastricht,
      eiseres,
      advocaat mr. H.A.J. Stollenwerck,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        ACADEMISCH ZIEKENHUIS MAASTRICHT,
      zetelend te Maastricht,
      gedaagde,
      advocaat mr. R.F.H. Mertens.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Xelat en AZM genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
           de dagvaarding van 28 september 2020 met producties 1 tot en met 13,
        
        
           de conclusie van antwoord met producties 1 en 2,
        
        
           het vonnis van 2 december 2020 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen,
        
        
           de brief van 21 september 2021 van Xelat met producties 14 tot en met 16,
        
        
           het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 1 oktober 2021.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [naam bestuurder eiseres] (hierna: [naam bestuurder eiseres] ) is de bestuurder van Xelat. Xelat is enig aandeelhouder en bestuurder van Xelat Onroerend Goed B.V. Deze laatstgenoemde vennootschap is eigenaar van de grond en opstallen van het Hotel Apple Park te Maastricht. 
      
    
    
      2.2.
      Xelat heeft op enig moment het plan opgevat om ter plaatse van het Hotel Apple Park te Maastricht een gezondheidscentrum te ontwikkelen. Het doel van het project is het rendabel maken van het hotel. Aanvankelijk is het de bedoeling het gezondheidscentrum in de vorm van een toren te realiseren boven het restaurant van het hotel. Later is sprake van laagbouw op het aangrenzende terrein, dat in eigendom bij de gemeente Maastricht is. Zorgwoningen, waar enige tijd in de plannen eveneens sprake van is, kunnen niet gerealiseerd worden vanwege het bestemmingsplan dat de functie “wonen” niet kent op de locatie van het Hotel Apple Park.
      
    
    
      2.3.
      Bouwbedrijf Jongen B.V. (hierna: Jongen) wordt door Xelat ingeschakeld als ontwikkelaar en aannemer van het gezondheidscentrum. Jongen is ook de beoogd verhuurder van het gezondheidscentrum.
      
    
    
      2.4.
      Xelat neemt [naam adviseur eiseres] (hierna: [naam adviseur eiseres] ) in de arm als adviseur en ambassadeur van het project. [naam adviseur eiseres] heeft de opdracht zorgaanbieders te zoeken die zich in het gezondheidscentrum zouden willen vestigen.
      
    
    
      2.5.
      
        [naam adviseur eiseres] legt in 2012 contact met AZM. [naam lid RvB gedaagde 1] (hierna: [naam lid RvB gedaagde 1] ) onderhoudt als lid van de Raad van Bestuur van AZM de contacten met [naam adviseur eiseres] . Ook spreekt [naam lid RvB gedaagde 1] in de periode 2012-2015 verschillende keren met [naam bestuurder eiseres] .
      
    
    
      2.6.
      In april 2014 wordt door Jongen, als beoogde verhuurder, aan AZM een intentieovereenkomst voorgelegd (productie 1 AZM), die door AZM niet wordt geaccepteerd.
      
    
    
      2.7.
      In reactie op veelvuldige verzoeken van [naam bestuurder eiseres] , stuurt AZM op 18 februari 2015 Xelat een brief met de volgende onderwerpbepaling “Intentieverklaring Apple Health Park” en inhoud (productie 5 Xelat):
      
      
        
          “Hierbjj wil ik u berichten dat het academisch ziekenhuis Maastricht (…) na de realisatie van het project “Apple Health Park" een deel van de beschikbare ruimte zal willen huren voor een initiële periode van l5 jaren.
        
      
      
      
        
          Momenteel is de ontwikkeling van het project nog in dusdanige fase dat door het azM nog niet is aan te geven hoeveel nuttig functioneel oppervlak (NFO) van de beschikbare ruimte gehuurd zal worden. Verder is de totstandkoming van de huurovereenkomst afhankelijk van de hoogte van de nog te bepalen huurprijs, die mede afhankelijk zal zijn van het inrichtings- en uitrustingsniveau alsmede daarbij het geleverde servicepakket.
        
      
      
      
        
          De definitieve prijsbepaling zal plaatsvinden zodra de bouwplannen nader uitgewerkt zijn en wij nadere afspraken kunnen maken over het servicepakket.
        
        
          Verder laten we uitdrukkelijk de mogelijkheid open om nadere voorwaarden te formuleren aan de nog aan te gane huurovereenkomst.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      Xelat probeert naast AZM ook andere gegadigden te interesseren voor het gezondheidscentrum, zoals verschillende medisch specialisten al dan niet werkzaam binnen AZM, een revalidatiekliniek, een praktijk voor fysiotherapie, een kliniek voor(radio)diagnostiek en verschillende huisartsen. Om verschillende redenen haken zij uiteindelijk af.
      
    
    
      2.9.
      AZM is voor de haalbaarheid van het project mede afhankelijk van de financiering door zorgverzekeraars. VGZ is een van haar belangrijke partners. 
      
    
    
      2.10.
      Binnen AZM wordt in de loop van 2015 een stuurgroep opgericht om de mogelijkheden en haalbaarheid van samenwerking in het gezondheidscentrum in kaart te brengen. Verschillende mogelijkheden voor activiteiten van AZM op de locatie Hotel Apple Park worden door AZM onderzocht, zoals polikliniek-functies en operatiekamers. Met name het eventueel realiseren van operatiekamers buiten de hoofdlocatie van AZM vergt nader onderzoek. In juni 2016 stelt de RO Groep B.V. (hierna: RO), werkzaam als adviseur van AZM, in het kader van het haalbaarheidsonderzoek een pre-programma van eisen op (productie 6 Xelat).
      
    
    
      2.11.
      In reactie op de mededeling van [naam bestuurder eiseres] bij e-mail van 26 juli 2016 dat de gemeente Maastricht wil meewerken aan een bestemmingsplanverandering en bouwvergunningen en om een plan van eisen vraagt, antwoordt [naam lid RvB gedaagde 1] bij e-mail van 8 september 2016 aan [naam bestuurder eiseres] als volgt (productie 7 Xelat):
      
      
        
          “Het programma van eisen is vlak voor de zomervakantie on hold gezet, omdat de business case waar het programma van eisen op gebaseerd is, te zwaar negatief is in financiele zin. Op dit moment wordt bekeken of we de business case positief kunnen krijgen.“
        
      
      
    
    
      2.12.
      Op 7 oktober 2016 bericht [naam lid RvB gedaagde 1] als volgt in reactie op een schrijven van [naam bestuurder eiseres] van 28 september 2016 dat deze zich serieuze (financiële) zorgen begint te maken over de voortgang van het project (productie 8 Xelat):
      
      
        
          “Mij is geen belangrijke beslissing betreffende het Geusseltplan bekend. De situatie op dit moment is niet anders dan hetgeen ik je op 8 september heb laten weten. De business case is zodanig negatief dat besloten is het PvE on hold te zetten.”
        
      
      
    
    
      2.13.
      Op verzoek van Xelat vindt overleg tussen Xelat en AZM plaats op 4 november 2016. [naam lid RvB gedaagde 2] , lid van de Raad van Bestuur van AZM (hierna: [naam lid RvB gedaagde 2] ), voert daar voor AZM het woord. Hij laat daarop weten dat het toegestuurde verslag van de kant van Xelat niet wordt herkend door AZM. Daarna vindt tussen partijen een gesprek plaats op8 december 2016. Partijen komen niet tot een gezamenlijke conclusie over de wijze waarop zij zich inzake de ontwikkeling van het gezondheidscentrum door Xelat en Jongen tot elkaar verhouden.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      Xelat stelt dat AZM in een brief van 8 mei 2017 haar heeft laten weten geen interesse (meer) te hebben in de locatie Hotel Apple Park Hotel. De onderhandelingen over de ontwikkeling van het gezondheidscentrum op die locatie waren toen inmiddels zo ver gevorderd dat terugtreden niet meer mogelijk was zonder schadevergoedingsplichtig te worden.
      
    
    
      3.2.
      Xelat voert ter onderbouwing van die stelling – onder verwijzing naar het arrest CBB/JPO van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) – in essentie – het volgende aan:
      1. AZM heeft bij Xelat het vertrouwen gewekt dat de huurovereenkomst tot stand zou komen, zoals blijkt uit de intentieverklaring van 18 februari 2015 van AZM.
      2. AZM had in de onderhandelingen bij de aanwerving van andere zorgaanbieders een dominante positie vanwege haar vetorecht.
      3. AZM wist dat zij de trekker zou zijn voor andere zorgaanbieders en dat het project van haar deelname afhankelijk was.
      4. Xelat en AZM waren het eens over de opzet (huur all-in) en de huurprijs.
      5. AZM heeft VGZ aan het begin van de onderhandelingen nooit om groen licht gevraagd en zij heeft Xelat nooit geïnformeerd over de goedkeurende rol van VGZ.
      
    
    
      3.3.
      Xelat vordert in het licht van het bovenstaande AZM te veroordelen aan haar te betalen:l. een bedrag van € 1.500.747,00 aan externe kosten, waaronder begrepen voorwaardelijke vorderingen van Jongen en de architect, en interne kosten, waaronder begrepen uren en kosten gemaakt door medewerkers van Xelat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 november 2016 en te berekenen tot de dag der algehele voldoening,
      2. een bedrag van € 6.675,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 september 2020 en te berekenen tot de dag der algehele voldoening,
      3. de kosten van deze procedure onder bepaling dat gedaagde de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt indien deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, althans na de dag van betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis zijn betaald.
      
    
    
      3.4.
      AZM voert gemotiveerd verweer.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Centrale vraag en toetsingskader
    
    
      4.1.
      De rechtbank dient te beoordelen of AZM aansprakelijk is jegens Xelat voor schade die zij stelt geleden te hebben wegens het afbreken van onderhandelingen inzake de huur van ruimte in het gezondheidscentrum dat Xelat van plan was te ontwikkelen op het terrein van het Hotel Apple Park te Maastricht.
      
    
    
      4.2.
      Het arrest CBB/JPO van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) is het standaardarrest inzake het leerstuk van de afgebroken onderhandelingen. Deze heersende leer gaat uit van contractsvrijheid en werpt de hoge drempel van “onaanvaardbaarheid” op om tot het oordeel te komen dat onderhandelingen niet mogen worden afgebroken zonder schadevergoedingsplicht.
      
    
    
      4.3.
      
        De maatstaf die de Hoge Raad hanteert, luidt: voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.
        Daarbij dient volgens de Hoge Raad rekening te worden gehouden met (a) de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en (2) met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (zie rov. 3.6 van het arrest CBB/JPO).
      
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank moet aldus onderzoeken of het afbreken van de onderhandelingen door AZM onaanvaardbaar was en of Xelat gelet op alle omstandigheden van het geval gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen dat een huurovereenkomst, zoals door haar gesteld, zou zijn tot stand gekomen.
      
      
        
          De betekenis van de intentieovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        In 2014 ving Jongen, als ontwikkelaar en beoogd verhuurder, bot bij AZM inzake de intentieovereenkomst. Deze intentieovereenkomst had ten doel gezamenlijk met AZM (en andere geïnteresseerden) de planuitwerking van het gezondheidscentrum te realiseren en op basis van de bouwvergunningsdocumenten een huurovereenkomst te sluiten (zie productie 1 AZM, artikel 2 van de intentieovereenkomst). Deze intentieovereenkomst bevatte behalve bepalingen over de planning (zie artikel 5) ook bepalingen over de opgave van het benodigde aantal vierkante meters, de huurtermijn van 20 jaren en de beoogde ingangsdatum, te weten per datum oplevering (zie artikel 3) en over de huurprijs per vierkante meter casco ( zie artikel 6).
        Onweersproken door Xelat is dat AZM in ieder geval in 2014 zich ten aanzien van Jongen niet kon en niet wilde vastleggen op een aantal vierkante meters, een huurprijs of een bepaalde periode. Xelat en AZM waren op dat moment al ruim twee jaar in overleg.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Xelat heeft in de persoon van [naam bestuurder eiseres] voorts bij AZM, in de persoon van [naam lid RvB gedaagde 1] , aangedrongen op een verklaring van AZM over de stand van zaken en het doel van de beoogde samenwerking.
        Uit de bewoordingen van de intentieverklaring van AZM van 18 februari 2015 blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat AZM weliswaar de intentie uitspreekt te willen onderhandelen over de huur van ruimte voor de duur van om te beginnen 15 jaar, maar dat er nog sprake is van een grote hoeveelheid voorwaarden, die op dat moment, gelet op de ontwikkelingsfase van het project, nog onvoldoende bepaald zijn.
        AZM benadrukt dat met name de benodigde omvang van het nuttig functioneel oppervlak, de hoogte van de vierkante meter huurprijs en de daarbij behorende inrichtings- en uitrustingvereisten en het eveneens daarbij benodigde servicepakket door haar op het moment van het uitspreken van bovengenoemde intentie nog niet is aan te geven. AZM maakt verder kenbaar dat pas zodra de bouwplannen nader zijn uitgewerkt en het servicepakket is bepaald de definitieve huurprijs zal kunnen worden bepaald.
      
      
    
    
      4.7.
      Gelet op de voorgeschiedenis met de intentieovereenkomst van Jongen en de voorzichtige bewoordingen en terughoudende insteek van de intentieverklaring van18 februari 2015 had het voor Xelat duidelijk moeten zijn dat van haar veel verwacht werd door AZM voor het welslagen van het project, niet alleen wat betreft haalbaarheid van de exploitatie van de daadwerkelijke te bouwen en in te richten vierkante meters, maar uit de aard van de zaak ook inzake de mogelijke zorgpartners.
      
      
        
          Het vertrouwen van Xelat in relatie tot de rol van AZM in het project
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        De rechtbank stelt in het kader van de vraag of er sprake is van opgewekt gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van Xelat het volgende voorop.
        Vast staat dat Xelat het initiatief neemt een gezondheidscentrum te ontwikkelen. Vast staat tevens dat Xelat zich van meet af aan bewust is, dat zonder deelname van AZM of een vergelijkbare partner een dergelijk gezondheidscentrum waarschijnlijk niet rendabel zal zijn. Xelat had zich als ontwikkelaar en beheerder van onroerend goed naar het oordeel van de rechtbank moeten realiseren dat AZM alleen zal meewerken aan een project als het op te richten gezondheidscentrum niet zal concurreren met haar overige (hoofd)activiteiten.
      
      
    
    
      4.9.
      In het licht van het bovenstaande verwerpt de rechtbank de niet toereikend onderbouwde en betwiste stelling dat AZM een vetorecht had bij de keuze van overige participanten en zij daardoor een dominante positie had tijdens de onderhandelingen. 
      
    
    
      4.10.
      Met betrekking tot het verwijt dat Xelat AZM maakt over de rol van VGZ overweegt de rechtbank als volgt. AZM heeft toegelicht dat zij voor deelname aan het project geen toestemming van VGZ nodig heeft. AZM is voor haar financiering wel mede van VGZ afhankelijk. Dat betekent dat de uitkomst van de jaarlijkse onderhandelingen met onder meer VGZ voor AZM bepalend is of zij haar intentie, onder voorwaarden, om te participeren in het project kan omzetten in een onvoorwaardelijke toezegging. Er bestaat geen rechtsplicht voor AZM om bij de onderhandelingen spontaan aan Xelat haar financieringsstructuur en de rol van zorgverzekeraars daarin te melden. Als die informatie voor Xelat van belang was om te bepalen of zij verder wilde onderhandelen met AZM had zij daar zelf naar kunnen vragen. De rechtbank verwerpt dan ook de stelling van Xelat dat AZM verzuimd heeft VGZ tijdig om groen licht te vragen en Xelat te informeren over de rol van VGZ. 
      
    
    
      4.11.
      
        Het had op de weg van Xelat als initiatiefnemer gelegen om zich voortdurend te vergewissen van de vraag of, gelet op de intentieverklaring van 18 februari 2015, AZM nog steeds bereid was en in staat was een volgende stap te zetten. AZM was immers de motor van het plan van Xelat.
        Dat een 6.000-tal e-mails zouden zijn gewisseld waaruit blijkt dat AZM zich wel degelijk als kartrekker heeft gedragen en (zodoende) het vertrouwen heeft gewekt dat er sprake was van een positieve business case, is gesteld door Xelat, maar deze berichten zijn niet in geding gebracht, zodat dit niet komt vast te staan in dit geding.
      
      
      
        
          Het vertrouwen dat een huurovereenkomst tot stand zou komen op grond van overeenstemming over de benodigde vierkante meters en huurprijs per vierkante meter
        
      
      
    
    
      4.12.
      Gelet op het vorengaande, het uitgangspunt van Xelat om het Hotel Apple Park rendabel te maken en de rolverdeling in het project tussen Xelat en AZM staat vast dat Xelat de leidende partner is ter zake van de te bouwen vierkante meters en de invulling van het project. Xelat stelt dat uit de door haar overgelegde stukken evenwel blijkt dat desondanks sprake is van een door AZM aangedragen hoeveelheid oppervlak en een huurprijs. Daartoe wijst Xelat op het pre-programma van eisen (productie 6 Xelat) en de overeenkomst tussen AZM en haar adviseur RO (productie 16 Xelat). Onder meer uit die stukken zou blijken, volgens Xelat, dat de business case van een extern OK-dagcentrum met 2 tot 4 operatiekamers is doorgerekend op ruim 2.000 vierkante meter tegen een huurprijs van ruim € 418,00 per vierkante meter, een huurprijs die, zo stelt Xelat, overeenkomt met de door Xelat voorgestelde vierkante meterprijs van € 400,00.
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank is van oordeel dat uit de door Xelat overgelegde documenten geen feiten blijken die haar stellingen boekstaven inzake de definitieve omvang van de benodigde nuttig functionele oppervlakte of de definitieve huurprijs, waarin rekening is gehouden met het benodigde servicepakket. Een en ander wordt niet alleen uitdrukkelijk betwist door AZM, maar Xelat onderbouwt ook niet concreet dat en op welke wijze AZM heeft ingestemd met de huurprijs waarmee RO in opdracht van AZM het pre-programma van eisen heeft doorgerekend. De rechtbank overweegt in dit verband verder dat juist uit het doorrekenen van drie varianten (twee, drie of vier operatiekamers) blijkt dat AZM nog geen keuze had gemaakt voor de ene of de andere variant, zodat in dit geding ook niet komt vast te staan over hoeveel vierkante meters beweerdelijk overeenstemming zou zijn tussen Xelat en AZM.
      
    
    
      4.14.
      Op grond van deze documenten in samenhang gelezen met de intentieverklaring kan bij Xelat geen gerechtvaardigd vertrouwen zijn opgewekt dat de huurovereenkomst tot stand zou komen. Daarbij zij overigens opgemerkt dat Xelat, zoals AZM onbetwist heeft gesteld, (een deel van de) betreffende stukken pas door een Wob-procedure heeft verkregen. Die procedure heeft plaatsgevonden lange tijd na het beweerdelijk onrechtmatige afbreken van de onderhandelingen in mei 2017. Die documenten waren destijds dus niet bij Xelat bekend en konden evenmin aan enig door Xelat gesteld vertrouwen bijdragen.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.15.
      De rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan in dit geding dat aan de zijde van Xelat gerechtvaardigd vertrouwen heeft bestaan dat een huurovereenkomst tot stand zou komen. Gelet op het uitgangspunt van contractsvrijheid heeft AZM de onderhandelingen dan ook zonder meer mogen afbreken in mei 2017. Aan de stellingen inzake de (omvang van de) schade komt de rechtbank niet meer toe.
      
    
    
      4.16.
      De vorderingen van Xelat worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten.
        
      
      
    
    
      4.17.
      Xelat zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van AZM. Deze worden begroot op € 4.131,00 aan griffierecht en € 7.998,00 aan salaris advocaat (twee punten tarief VIII à € 3.999,00).
      
    
    
      4.18.
      De nakosten worden toegewezen als gevorderd.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Xelat in de kosten van het geding aan de zijde van AZM begroot op€ 12.129,00, vermeerderd met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op€ 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Xelat niet binnen twee weken na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman, mr. E.V.L. Heuts en mr. M. Koelemeijer en in het openbaar uitgesproken.
      
    
  
  
    type: EvB