ECLI:NL:GHDHA:2023:1119, Gerechtshof Den Haag, 01-06-2023, BK-22/00402
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-06-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 6:17 en 7:4 Awb. Artikel 17 Wet WOZ.
        Toezendplicht op de zaak betrekking hebbende stukken. Hoorplicht. Heroverweging primair besluit. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd, doet daaraan niet af.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/00402
    
    
    
    Uitspraak van 1 juni 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 maart 2022, nummer SGR 21/995.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning, gelegen aan [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 366.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 7 april 2023 nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 april 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een bruto gebruiksoppervlakte van ongeveer 139 m² met berging. De oppervlakte van het perceel is 147 m².
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
      Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken 11 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 31 december 2018 met transactieprijs € 335.000), [adres 3] (verkocht op 2 maart 2018 met transactieprijs € 312.000) en [adres 4] (verkocht op 28 mei 2018 met transactieprijs € 285.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de objectkenmerken, het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte en de ligging in dezelfde wijk goed vergelijkbaar met de woning.
    Uit de waardematrix blijkt dat verweerder voor alle de objectkenmerken is uitgegaan van een gemiddelde staat (vlokcodering 3 op een schaal van 5) en correcties heeft toegepast voor kwaliteit door aan [adres 2] en [adres 3] een lagere vlokcodering van 2 toe te kennen, hetgeen leidt tot een neerwaartse correctie van € 175 van de vierkante meterprijs. Aan de woning en [adres 2] is vanwege de betere ligging een hogere vlokcodering van 4 toegekend, hetgeen leidt tot een opwaartse correctie van de vierkante meterprijs met 25%. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de ligging en de kwaliteit van de opstallen.
    
    7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
    
      Voor zover eiser stelt dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning, kan hem dit niet baten. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat binnen de gemeente [woonplaats] de waarde van de woning en de vergelijkingsobjecten niet wordt bepaald op grond van (een vergelijk van) de inhoud, maar door middel van (een vergelijk van) de gebruiksoppervlakten. Nu dit ook volgt uit de waardematrix is er geen reden om hieraan te twijfelen. Dat die gebruiksoppervlakten foutief zijn, is gesteld noch gebleken.
      Eiser heeft in zijn nadere stuk van 14 januari 2022 foto's verstrekt en gesteld dat de woning kampt met een gedateerde keuken en badkamer en dat sprake is van overige gebreken. Dat en in hoeverre dit van invloed is op de waarde van de woning is, nu eiser hier geen nadere toelichting op heeft gegeven, niet duidelijk geworden. Dat sprake is van (waardebeïnvloedende) verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds waarmee ten onrechte geen dan wel op onjuiste wijze rekening is gehouden, is evenmin gebleken.
    
    
    8. Eiser bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd, aangezien de inhoud van de (telefonische) hoorzitting niet volledig in het verslag is weergegeven. In de uitspraak op bezwaar zijn na de zinsnede "U heeft hierbij de volgende punten genoemd" de diverse bezwaargronden (genummerd) opgenomen en onder de zinsnede "Mijn reactie op de door u genoemde punten" is op deze grieven ingegaan. Onder punt 8 van dit onderdeel uit de uitspraak op bezwaar is over de hoorzitting opgemerkt "Wat is besproken is verwerkt in deze beslissing/uitspraak", waarna staat vermeld wat namens eiser is aangevoerd tijdens de hoorzitting. Verweerder heeft in zijn verweerschrift voorts onweersproken verklaard dat in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de grieven die zijn aangedragen in zowel het bezwaarschrift als tijdens de hoorzitting. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiser aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Eiser heeft verder niet duidelijk gemaakt welke door hem aangevoerde punten in de beoordeling van verweerder ontbreken en in hoeverre daarmee het motiveringsbeginsel is geschonden.
    Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve niet aannemelijk geworden.
    
    9. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder de artikelen 6:17 en 7:4 van de Awb heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen aan hem te verstrekken ondanks een daartoe strekkend verzoek. Het betoog van eiser komt erop neer dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de opgevraagde stukken, te weten de grondstaffel, de waardematrix en het taxatieverslag, had moeten toezenden.
    
    10. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij eiser heeft gewezen op de mogelijkheid tot inzage en dat eiser van deze gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Uit de artikelen 7:4 van de Awb en 40 Wet WOZ volgt geen verplichting voor verweerder om de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden.2
    2 Vgl. Gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882.
    
    
      
        Hoorplicht
      
    
    11. Eiser voert aan dat verweerder artikel 7:9 van de Awb heeft geschonden, omdat hij niet (nogmaals) is gehoord nadat verweerder daartoe een toezegging had gedaan. Per e-mail van 15 oktober 2020 is de gemachtigde van eiser uitgenodigd voor een hoorzitting op 27 oktober 2020. Op 20 oktober 2020 heeft de gemachtigde gereageerd dat hij op die datum verhinderd is en verzoekt om de hoorzitting op 16 november 2020 te laten plaatsvinden. Tijdens het telefoongesprek op 16 november 2020 heeft de gemachtigde verweerder laten weten dat deze dag hem niet goed uitkwam en is in overleg een nieuwe hoorzitting vastgesteld voor 27 november 2020. Niet in geschil is dat deze telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2020 van circa 13.00 uur tot ongeveer 15.00 uur en dat eiser daarbij in de gelegenheid is gesteld om mondeling zijn zienswijze naar voren te brengen.
    
    12. Tijdens de hoorzitting van 27 november 2020 is door de gemachtigde van eiser opgemerkt dat hij enkele taxatieverslagen niet heeft ontvangen en is door verweerder toegezegd dat op 8 december 2020 nog een hoorzitting zal worden gehouden. Op 27 november 2020 om 18:07 uur heeft verweerder per e-mail aan gemachtigde deze hoorzitting afgezegd, omdat geen sprake zou zijn van een situatie als bedoeld in artikel 7:9 van de Awb. In deze email is aan eiser ook de gelegenheid geboden om tot en met 8 december 2020 schriftelijk te reageren op de (alsnog) verstuurde taxatieverslagen. Ondanks dat de gemachtigde in de daaropvolgende correspondentie daartoe nog enkele malen de mogelijkheid is geboden, heeft hij nagelaten om te reageren op de taxatieverslagen. Nu verweerder ook onweersproken heeft gesteld dat de taxatieverslagen al beschikbaar waren ten tijde van de dagtekening van de WOZ-beschikking en dit een onderbouwing is van de waarde van de woning hoefde verweerder eiser niet in de gelegenheid te stellen opnieuw te worden gehoord. Van schending van de hoorplicht, zoals bedoeld in artikel 7:9 van de Awb, is in het onderhavige geval geen sprake.
    
    13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar diverse beginselen van behoorlijk bestuur alsmede de hoorplicht zou hebben geschonden. Tot slot is in geschil of de Heffingsambtenaar tijdens de bezwaarfase de gevraagde stukken had moeten toezenden, zoals het taxatieverslag.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 332.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht en een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Toezendplicht
      
    
    
    
      5.1.
      De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de in bezwaar beschikbare matrix en grondstaffels toe te zenden in plaats van deze ter inzage te leggen voorafgaande aan het hoorgesprek, moet worden verworpen. Artikel 6:17 Awb gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden (HR 20 september 2000,  ECLI.NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359), maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
      
    
    
      5.2.
      Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.
      
    
    
      5.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, leden 2 en 3, Awb. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de Heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ verplicht was de stukken in kopie aan hem te zenden, faalt de klacht. Naar het oordeel van het Hof volgt uit artikel 40 Wet WOZ geen verplichting de stukken waar belanghebbende tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, lid 4, Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door belanghebbende. Ook artikel 7:4, lid 4, Awb verplicht de Heffingsambtenaar niet tot toezending van die stukken. Het Hof beschouwt de verplichtingen die uit artikel 7:4, leden 2, 3 en 4, Awb voor de Heffingsambtenaar voortvloeien als samenhangend. Het Hof verwijst naar de memorie van toelichting (Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3), waarin de wetgever onder meer opmerkt: "In aansluiting op het inzagerecht wordt in het derde lid [Hof: thans lid 4] bepaald dat belanghebbenden van de ter inzage gelegde stukken, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten, afschrift kunnen verkrijgen." Voor de rechten die het spiegelbeeld van deze verplichtingen vormen, geldt hetzelfde. Dit betekent dat belanghebbende tijdens het uitoefenen van zijn inzagerecht om afschriften van stukken kan vragen die in het dossier zitten, al dan niet tegen vergoeding van de daarmee gemoeide kosten. Belanghebbende heeft van het inzagerecht geen gebruik gemaakt, hoewel wel meermaals de gelegenheid is geboden. Alsdan bestaat geen recht om desgevraagd afschriften van ter inzage gelegde stukken te verkrijgen. Omdat belanghebbende van zijn inzagerecht geen gebruik heeft gemaakt, faalt ook de verwijzing door belanghebbende naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar desgevraagd alle bij hem beschikbare en voor de waardevaststelling gebruikte gegevens op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ, aan de belanghebbende dient toe te zenden. Belanghebbende heeft niet toegelicht welke gegevens hem niet zijn toegezonden. Het taxatieverslag is hem op zijn verzoek verstrekt. Het Hof gaat aan dit standpunt voorbij.
      
      
        
          Hoorplicht
        
      
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden door het tweede hoorgesprek geen doorgang te laten vinden. Volgens belanghebbende is hem hierdoor de mogelijkheid ontnomen om gehoord te worden over zijn (inhoudelijke) reactie op het taxatieverslag.
      
    
    
      5.6.
      Ingevolge het bepaalde in artikel 7:9 Awb wordt de belanghebbende in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord indien aan het bestuursorgaan na het horen feiten en omstandigheden bekend zijn geworden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn.
      
    
    
      5.7.
      Vast staat dat op 27 november 2020 een hoorgesprek heeft plaatsgevonden en dat belanghebbende daarbij heeft aangegeven het taxatieverslag niet tot zijn beschikking te hebben. Voorts staat vast dat belanghebbende, nadat hem het taxatieverslag door de Heffingsambtenaar is toegezonden, vervolgens in de gelegenheid is gesteld om per e-mail op de inhoud daarvan te reageren. Van deze mogelijkheid heeft hij geen gebruik gemaakt.
      
    
    
      5.8.
      De Heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de waarde van de woning, zoals vastgesteld bij de beschikking, is onderbouwd met het taxatieverslag. Belanghebbende heeft niet gereageerd op het taxatieverslag, nadat dit hem na het hoorgesprek was toegezonden. Gelet hierop zijn aan de Heffingsambtenaar na het hoorgesprek op 27 november 2020 geen feiten en omstandigheden bekend geworden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang konden zijn. Derhalve is niet voldaan aan het bepaalde in artikel 7:9 Awb. Indien en voor zover belanghebbende meent dat een reactie op het taxatieverslag slechts mondeling kon worden gegeven en/of dat de Heffingsambtenaar een toezegging heeft gedaan waaraan hij was gebonden, maakt dit het voorgaande niet anders. De Heffingsambtenaar heeft de toezegging heel kort na afloop van het hoorgesprek (en wel dezelfde middag) herroepen. Het is niet onredelijk om een schriftelijke reactie te vragen op het taxatieverslag, gelet op de betekenis daarvan voor de totstandkoming van de beschikking. Een (nader) hoorgesprek vergt planning en voorbereiding, en het is begrijpelijk dat de Heffingsambtenaar eerst een schriftelijke inbreng wenste alvorens de stand van zaken te toetsen aan artikel 7:9 Awb en te beslissen of een nader hoorgesprek nodig was. De Heffingsambtenaar heeft de hoorplicht niet geschonden.
      
      
        
          Heroverweging primair besluit
        
      
      
    
    
      5.9.
      Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar hetgeen tijdens het hoorgesprek is besproken, niet in aanmerking heeft genomen bij de heroverweging van de beschikking. Hiermee heeft volgens belanghebbende geen volledige heroverweging van de beschikking plaatsgevonden.
      
    
    
      5.10.
      Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, indien aannemelijk gemaakt, tot de conclusie kunnen leiden dat de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking niet volledig heeft heroverwogen. De enkele stelling dat grieven zijn aangevoerd die bij uitspraak op bezwaar niet zijn behandeld zonder daarbij concreet te maken om welke grieven het volgens belanghebbende gaat, acht het Hof onvoldoende voor een dergelijke conclusie. Ook overigens is het Hof dit uit de gedingstukken niet gebleken. Alle namens belanghebbende in bezwaar en beroep ingediende geschriften zijn immers summier gemotiveerd en bevatten geen argumenten waarop de Heffingsambtenaar ten onrechte niet is ingegaan.
      
      
        
          Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
        
      
      
    
    
      5.11.
      Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden. De Heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende bij uitspraak op bezwaar geen volledige weergave gemaakt van hetgeen tijdens het hoorgesprek van 27 november 2020 is besproken. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden. Ook heeft hij het zorgvuldigheidsbeginsel en gelijkheidsbeginsel geschonden.
      
    
    
      5.12.
      Dat de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zou hebben geschonden, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Het Hof onderschrijft de oordelen van de Rechtbank hierover en maakt deze tot de zijne. Er is sprake van een standaard geschil over de waarde van een woning, waarin niets bijzonders is voorgevallen. Tijdens het hoorgesprek heeft geen inhoudelijke bespreking plaatsgevonden, aangezien de gemachtigde tijdens dit gesprek tot de ontdekking kwam dat hij het taxatieverslag niet had ontvangen.
      
    
    
      5.13.
      Ook de gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel kan belanghebbende niet baten. Belanghebbende heeft dienaangaande geen feiten en omstandigheden gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt. Gelet hierop ontbreekt de voor het beroep op het gelijkheidsbeginsel vereiste feitelijke grondslag.
      
      
        
          De waarde van de woning
        
      
      
    
    
      5.14.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344).
      
    
    
      5.15.
      Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde vastgesteld op € 366.000 en is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (verkocht op 7 april 2018 voor € 335.000), [adres 3] (geleverd op 2 maart 2018 voor € 312.000) en [adres 4] (geleverd op 28 mei 2018 voor € 285.000), alle te [woonplaats] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, en de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
      
    
    
      5.16.
      Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Om te beginnen merkt het Hof op dat beide partijen uitgaan van gebruiksoppervlak, zij het dat de Heffingsambtenaar is uitgegaan van de bruto maten. Aangezien deze maten consequent zijn toegepast voor de woning en de vergelijkingsobjecten, is de matrix van de Heffingsambtenaar wel bruikbaar. Het is niet nodig om uit te gaan van de gegevens in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen, zoals belanghebbende doet. Deze gegevens zijn het resultaat van een andere berekeningsmethode. De vergelijkingsobjecten zijn qua type, bouwjaar, ligging en oppervlak in voldoende mate vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten verschillen bovendien in geringe mate van de aan de hand van de waardematrix getaxeerde waarde van de woning. Voorts liggen de transactiedatums van de vergelijkingsobjecten binnen het jaar vóór de waardepeildatum. Het Hof is met de Heffingsambtenaar van oordeel dat de woning en [adres 2] beter gelegen zijn, namelijk aan het water. Het standpunt van belanghebbende dat sprake zou zijn van overlast door de scheepvaart, heeft de Heffingsambtenaar weersproken. Het Hof acht deze overlast niet aannemelijk, gelet op de ligging van de singel aan de rand van de binnenstad. De Heffingsambtenaar heeft op dit punt terecht een betere code (4) aan de woning toegekend. Uit de foto’s in het dossier blijkt dat de vergelijkingsobjecten in een gemiddelde staat zijn verkocht. De foto’s van de woning geven geen aanleiding om op het punt van onderhoud, kwaliteit en luxe een onderscheid te maken tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft ter zitting bovendien erkend dat de code gemiddeld (3) voor de woning en de vergelijkingsobjecten juist is. De voor de woning vastgestelde waarde staat in een goede verhouding tot de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde prijzen.
      
    
    
      5.17.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep een eigen matrix ingebracht, met daarin naast [adres 2] ook [adres 5] (verkocht op 28 mei 2018 voor € 297.000) en [adres 6] (verkocht op 7 december 2018 voor € 317.000), eveneens te [woonplaats] . Die objecten zijn in gemiddelde staat verkocht, zo is niet langer in geschil. De door belanghebbende extra genoemde vergelijkingsobjecten hebben een mindere ligging, namelijk niet aan het water. [adres 6] ligt aan het einde van een huizenblok en beschikt over een klein perceel en minder oppervlak dan de woning. In zijn matrix heeft belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de betere ligging van de woning. Ook is belanghebbende ten onrechte uitgegaan van een betere staat van [adres 6] . Dit object is ook in een gemiddelde staat verkocht. Ook in vergelijking met de door belanghebbende extra aangedragen objecten is de waarde van de woning niet te hoog. Belanghebbende is er dus niet in geslaagd de door hem bepleite waarde te onderbouwen.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.18.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 1 juni 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.