ECLI:NL:GHARN:2010:BL2905, Gerechtshof Arnhem, 26-01-2010, 09-00040
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2010-01-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. 
        Waardevaststelling nieuwbouwwoning in goede justitie door hof.

GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector belastingrecht 
    
    
    nummer 09/00040
    
    uitspraakdatum: 26 januari 2010
    
    uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X te Z (hierna: belanghebbende)
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank) van 18 december 2008, nummer AWB 08/828, 
    
    in het geding tussen belanghebbende en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de Ambtenaar)
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.	Bij beschikking (met nummer 00 en met dagtekening 28 februari 2007) is de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007, naar de waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld op 
      € 399.500. Voorts is aan belanghebbende ter zake van het genot krachtens eigendom van genoemde onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Arnhem voor het jaar 2007 opgelegd ten bedrage van € 704,37. De beschikking en de aanslag zijn in één geschrift verenigd.
    
    
    1.2.	De beschikking is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, door de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd. 
    
    1.3.	Het door belanghebbende tegen deze uitspraak op bezwaar ingestelde beroep is door de Rechtbank ongegrond verklaard. 
    
    1.4.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    1.5.	Belanghebbende heeft in hoger beroep een conclusie van repliek ingediend en de Ambtenaar een conclusie van dupliek.
    
    1.6.	Tot de stukken van het geding behoren het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd en waarvan door de griffier van het Hof afschriften zijn verzonden aan de wederpartij.
    
    1.7.	Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgehad op 12 november 2009 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord: belanghebbende en de gemachtigde van belanghebbende A, alsmede de Ambtenaar bijgestaan door B, WOZ-taxateur (hierna: de taxateur). Belanghebbendes gemachtigde heeft ter zitting een pleitnotitie voorgedragen. Exemplaren daarvan zijn overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van de pleitnota dient hier als herhaald en ingelast te worden aangemerkt. 
    
    1.8.	Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
    
    
    2.	Feiten
    
    2.1.	Belanghebbende heeft in 2004 ter zake van het onderhavige object, plaatselijk bekend als a-atraat 1 te Z (hierna: het object) een koop-aannemingsovereenkomst gesloten. Op 1 januari 2005 was het object nog in aanbouw. In de loop van 2005 is het object voor bewoning gereed gekomen. Het object betreft een nieuwbouwwoning in de wijk “C”, met een inhoud van circa 566 m³ en met daarnaast een inpandige garage met een inhoud van 75 m³. De oppervlakte van het grondperceel bedraagt (ongeveer) 388 m2.
    
    
      2.2.	De koop-aanneemsom van de woning bedraagt volgens de koopakte per 23 maart 2004 € 349.000 (vrij-op-naam-prijs). Daarnaast heeft belanghebbende voor een bedrag van 
      € 32.895 aan meerwerk laten verrichten, zodat een totale aanneemsom van het object resulteert van € 381.895. Naar belanghebbende ter zitting onweersproken heeft gesteld zijn in dit laatste bedrag de kosten van de aanleg van de voortuin, doch niet van de achtertuin, begrepen.
    
    
    2.3.	De Ambtenaar heeft de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2005, naar de toestand per 1 januari 2007, vastgesteld op € 399.500. Belanghebbende bepleit een waardevaststelling van € 365.000.
    
    2.4.	De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Ambtenaar erin is geslaagd de door hem verdedigde waarde per waardepeildatum 1 januari 2005 aannemelijk te maken. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende daarom ongegrond verklaard.
    
    
    3.	Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1	Tussen partijen is in geschil de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2005, naar de toestand op 1 januari 2007. Naar het oordeel van belanghebbende dient deze waarde maximaal € 365.000 te bedragen. De Ambtenaar staat een waarde voor van 
      € 399.500.
    
    
    3.2	Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
    
    3.3	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Ambtenaar en tot een nadere vaststelling van de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2005 op € 365.000.
    
    3.4	De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1.	Nu in dezen, naar tussen partijen niet in geschil is, in de periode 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 sprake is geweest van een wijziging als bedoeld in artikel 18, derde lid, onderdeel b van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz), gaan partijen naar het oordeel van het Hof terecht uit van de zogenoemde toestandsdatum 1 januari 2007.
    
    4.2.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    4.3.	Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.2 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
    
    4.4.	Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz wordt gehanteerd, maar dat de toetsteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, BNB 2004/251).
    
    4.5.	De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2005 niet te hoog is op de Ambtenaar rust. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Ambtenaar daarin is geslaagd. 
    
    4.6.	De Ambtenaar heeft in hoger beroep de getaxeerde waarde onderbouwd door middel van een “Aanvulling Woz Taxatierapport” met daarin opgenomen een “Modelvergelijking verkochte objecten”, waarbij de waarde van het object naar de toestand op 1 januari 2007 per waardepeildatum is getaxeerd op € 432.000. In de Modelvergelijking zijn schematisch weergegeven de verkoopgegevens van een aantal eveneens in het plan C gelegen, en naar het oordeel van de Ambtenaar met het object vergelijkbare, objecten. Het betreft een viertal woningen waarvan er één is verkocht op 17 mei 2006 en de overige drie in 2008. Om de daarbij gerealiseerde verkoopprijzen te corrigeren tot een waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2005, heeft de taxateur gebruik gemaakt van de gegevens zoals deze, naar hij stelt, voortvloeien uit de “Permanente Markt Analyse” (hierna: PMA) van de gemeente. Het Hof leidt uit de aldus door de taxateur gecorrigeerde waarden af dat de gemiddelde stijging van woningen in het plan C volgens de PMA circa 2% per jaar bedraagt. De taxateur heeft ter zitting – desgevraagd – verklaard dat hij de gegevens zoals deze voortvloeien uit de PMA niet heeft geverifieerd, doch deze wel als uitgangspunt voor zijn analyse heeft gebruikt. Tevens verklaarde de taxateur dat hij met betrekking tot de waardebepaling van belanghebbendes object alleen nog van deze aldus door hem geanalyseerde transacties is uitgegaan. De Ambtenaar heeft desgevraagd ter zitting verklaard geen nadere informatie te kunnen verstrekken met betrekking tot de PMA.
    
    4.7.	Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat de Ambtenaar bij de correctie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum, met te lage stijgingspercentages rekent. Daarbij wijst belanghebbende op de door hem bijgebrachte gegevens zoals deze naar voren komen uit de “Prijsindex Bestaande Koopwoningen, vrijstaande woningen, provincie Gelderland” over de periode januari 2005 - april 2008. Het Hof leidt uit die gegevens een gemiddelde jaarlijkse waardestijging van de aldaar bedoelde objecten af van meer dan 5,5%.
    
    4.8.	Naar het oordeel van Hof heeft de Ambtenaar, bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daaromtrent gemotiveerd heeft gesteld, door de gehanteerde wijze van corrigeren van de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum, de door hem vastgestelde waarde van het onderhavige object niet – althans onvoldoende –aannemelijk gemaakt. Daarnaast acht het Hof de in 2008 gerealiseerde verkopen van de vergelijkingspanden zo ver van de peildatum verwijderd dat zij ook om die reden niet als referentie kunnen dienen voor de vaststelling van het object van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2005.
    
    4.9.	Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, BNB 2005/378).
    
    4.10.	Belanghebbende heeft in hoger beroep de door hem verdedigde waarde onderbouwd door middel van een taxatierapport van “WOZ Consultants” waarin de waarde van het object naar waardepeildatum 1 januari 2005 en naar de toestand per 1 januari 2007 is getaxeerd op € 365.000. Onderdeel van dat rapport is een taxatiekaart waarop een drietal referentiepanden staan vermeld. Het Hof acht belanghebbende niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van het object per waardepeildatum € 365.000 bedraagt. Daartoe overweegt het Hof het volgende. In zijn arrest van 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, heeft de Hoge Raad beslist, dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de waarde in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz, dat is de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Naar het oordeel van het Hof heeft zulks ook te gelden indien de woning kort vóór de waardepeildatum werd gekocht. Nu de totale koopaanneemsom van het object minimaal € 381.895 heeft bedragen en naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk is dat – gelijk belanghebbende heeft gesteld doch de Ambtenaar gemotiveerd heeft weersproken – de kosten van het uitgevoerde meerwerk bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van het object slechts voor 50% in aanmerking dienen te worden genomen, dient de waarde in het economisch verkeer van het onderhavige object niet lager te worden vastgesteld dan de door belanghebbende betaalde aanneemsom. Ook met de bij het taxatierapport behorende taxatiekaart heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt nu daarop twee transacties staan vermeld die meer dan 3,5 jaar na de waardepeildatum hebben plaatsgevonden, en het derde op de taxatiekaart vermelde object een te koop staande woning betreft waarvan geen in de markt gerealiseerde verkoopprijs bekend is.
    
    
      4.11.	Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de waarde van de woning in goede justitie bepalen. Met inachtneming van al hetgeen partijen hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat, mede gelet op de totale aanneemsom van het object en de ligging van de datum van de koop-aannemingsovereenkomst  ten opzichte van de waardepeildatum, aan het object op de onderhavige peildatum in goede justitie een waarde van € 390.000 kan worden toegekend. Dit is weliswaar lager dan de door de Ambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde, doch dit kan belanghebbende niet baten nu artikel 26a van de Wet Woz, voor zover hier van belang, bepaalt dat bij een op de voet van hoofdstuk IV van die wet bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak van meer dan 
      € 200.000 maar niet meer dan € 500.000, die waarde geacht wordt juist te zijn, indien de waarde, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet Woz, daarvan niet meer dan 4 percent afwijkt. Zulks is hier aan de orde.
    
    
    4.12.	Belanghebbende heeft het Hof verzocht de Ambtenaar de verplichting op te leggen de kenmerken van het onderhavige object correct in zijn administratie op te nemen en daarvan bewijs te leveren door middel van een taxatieverslag aan belanghebbende, doch – wat van het verzoek ook zij – daartoe is de administratieve rechter in belastingzaken niet bevoegd.
    
    4.13. Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
    
    
    5.	Proceskosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    6.       Beslissing
    
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter,
      mr. R. den Ouden en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2010.
    
    
    De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    (J.L.M. Egberts)						(M.G.J.M. van Kempen)
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
    
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.