ECLI:NL:GHARL:2022:7193, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-08-2022, 21/00769
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-08-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling recreatiewoning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/00769
    uitspraakdatum: 16 augustus 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende), 
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 mei 2021, nummer Awb 21/153, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van het object [adres1] 292-112 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 132.000. Daarbij is tevens een aanslag in de onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) aan belanghebbende opgelegd ten bedrage van € 129,49.
      
    
    
      1.2.
      Het tegen die beschikking en aanslag gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft, ook nadat hij daaraan was herinnerd, geen verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 3 augustus 2022. Belanghebbende is ter zitting is verschenen en gehoord. De heffingsambtenaar is bij aangetekend verzonden brief van 16 juni 2022, verzonden naar het adres Postbus 162, 8330 AD Steenwijk, uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het hoger beroep op woensdag 3 augustus 2022 om 10.00 uur te Arnhem. Blijkens informatie van PostNL is deze uitnodiging op 20 juni 2022 om 09.02 uur afgehaald bij het PostNL-punt Steenwijk-Koematen. De heffingsambtenaar is, zonder bericht van verhindering, niet ter zitting verschenen.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een in 1995 gebouwde bovenwoning met een inhoud van 309 m3, met een balkon van 17 m2, een berging en een parkeerplaats. Het betreft een recreatiewoning, gelegen op het recreatiepark “ [het park] ” te [plaats1] . Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak.
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. 
      
    
    
      3.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende een waarde van € 88.000. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep geen standpunt ingenomen. Het Hof neemt aan dat de heffingsambtenaar zijn bij de Rechtbank ingenomen standpunt handhaaft en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep verwezen naar het bij zijn verweerschrift in beroep overgelegde, door de taxateur [naam1] op 9 april 2021 opgemaakte taxatierapport. In dat rapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 133.000. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij zes, eveneens op het recreatiepark “ [het park] ” gelegen, in 1995 gebouwde boven(recreatie)woningen als referentieobject zijn vermeld.  Alle referentieobjecten beschikken over een balkon van 10 m2, een berging en een parkeerplaats. 
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  
                    [adres1]
                  
                
              
              
                
                  292-112
                
              
              
                
                  292-103
                
              
              
                
                  292-59
                
              
              
                
                  292-80
                
              
              
                
                  292-52
                
              
              
                
                  292-106
                
              
              
                
                  292-107
                
              
            
            
              
                Bruto inhoud opstal
              
              
                309 m3
              
              
                309 m3
              
              
                309 m3
              
              
                260 m3
              
              
                309 m3
              
              
                309 m3
              
              
                309 m3
              
            
            
              
                Ligging
                Kwaliteit
                Onderhoud
                Doelmatigheid
                Voorzieningen
              
              
                3
                3
                2
                2
                3
              
              
                4
                3
                3
                3
                3
                
              
              
                4
                3
                3
                3
                3
                
              
              
                4
                3
                3
                2
                3
              
              
                4
                3
                3
                3
                3
              
              
                4
                3
                3
                3
                3
              
              
                4
                3
                3
                3
                3
                
              
            
            
              
                Toelichting indicaties: 1. Slecht; 2. Matig; 3. Voldoende; 4. Goed; 5. Uitstekend.
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Waarde per waardepeildatum
              
              
                
                € 133.455
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Datum koopcontract
              
              
                
              
              
                15-06-2018
              
              
                23-08-2018
              
              
                02-10-2018
              
              
                21-12-2018
              
              
                11-04-2019
              
              
                03-10-2019
              
            
            
              
                Transactiesom
              
              
                
              
              
                € 163.500
              
              
                € 147.500
              
              
                € 144.500
              
              
                € 180.000
              
              
                € 170.000
              
              
                € 165.000
              
            
            
              
                Transactiesom gecorrigeerd:
                - naar waardepeildatum
                - met VVE reserve ad € 7.636.
              
              
                
              
              
                € 164.963
              
              
                € 144.300
              
              
                € 139.489
              
              
                € 172.364
              
              
                € 161.677
              
              
                € 150.441
              
            
            
              
                Waarde kelder, parkeerplaats en balkon
              
              
                € 13.500
              
              
                € 12.000
              
              
                € 12.000
              
              
                € 12.000
              
              
                € 12.000
              
              
                € 12.000
              
              
                € 12.000
              
            
            
              
                Waarde hoofdgebouw
              
              
                 € 120.405
              
              
                € 152.963
              
              
                € 132.300
              
              
                € 127.489
              
              
                € 160.364
              
              
                € 149.677
              
              
                € 138.441
              
            
            
              
                Waarde hoofdgebouw gecorrigeerd (alles factor 3)
              
              
                
              
              
                € 137.667
              
              
                € 119.070
              
              
                € 121.115
              
              
                € 144.328
              
              
                € 134.709
              
              
                € 124.597
              
            
            
              
                Woningwaarde 
                per m3
              
              
                
                  € 390
                
              
              
                
                  € 446
                
              
              
                
                  € 385
                
              
              
                
                  € 466
                
              
              
                
                  € 467
                
              
              
                
                  € 436
                
              
              
                
                  € 433
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De vergelijkingsobjecten hebben immers allemaal vrij uitzicht op het water van de [naam2] , terwijl de onroerende zaak uitkijkt op het zwembad en het hotel. Verder is volgens belanghebbende geen/onvoldoende rekening gehouden met het feit dat de bovenverdiepingen van de vergelijkingsobjecten een normale stahoogte hebben en zijn omgebouwd tot slaapkamers die bereikbaar zijn via een vaste trap, terwijl de bovenverdieping van de onroerende zaak als gevolg van de dakconstructie een maximale stahoogte heeft van slechts 1,50 meter, zodat deze ruimte alleen als vliering kan worden gebruikt. Bovendien is de bovenverdieping slechts bereikbaar via een vlizotrap en loopt er, anders dan bij de referentieobjecten, een niet verwijderbare buis voor luchtverversing over de vloer. Belanghebbende stelt verder dat in de taxatie van de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de referentieobjecten ten onrechte zijn geïndexeerd naar waardepeildatum, aangezien het aanbod van recreatiewoningen op het park tot voor kort dermate hoog was dat er niet of nauwelijks sprake was van prijsstijgingen. Bovendien is, aldus nog steeds belanghebbende, in de taxatie geen rekening  gehouden met de VVE-reserves van de referentieobjecten en van de onroerende zaak. De door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde van € 133.000 moet naar zijn mening worden verminderd met  € 45.000 (waarvan € 20.000 voor ligging, € 10.000 voor de bovenverdieping en € 7.636 voor VVE-reserve) tot, afgerond, € 88.000. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd de heffingsambtenaar met het in eerste aanleg ingebrachte taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt  dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof acht het pand [adres1] 292-80 minder geschikt als referentieobject omdat dit een veel kleinere inhoud (260 m3) heeft dan de onroerende zaak en de overige vijf referentieobjecten (alle 309 m3). Het Hof constateert verder dat aan de overige referentieobjecten een betere ligging is toegekend dan aan de onroerende zaak (factor 4 ten opzichte van factor 3) terwijl voor zowel onderhoud als doelmatigheid factor 3 is toegekend ten opzichte van factor 2 voor de onroerende zaak. Uit de verkoopgegevens van het referentiepand [adres1] 292-59, dat uitzicht heeft op het water en beschikt over een via een vaste trap bereikbare bovenverdieping met slaapkamer, volgt - na neerwaartse correctie van 10% ter zake van de ligging - een woningwaarde van € 385 per m3. Aan de onroerende zaak, die niet alleen een minder fraai uitzicht heeft maar ook een minder bruikbare bovenverdieping (doelmatigheid factor 2) en een gedateerde keuken en sanitair (onderhoud factor 2), is daarentegen een hogere woningwaarde toegekend, namelijk € 390 per m3. In het licht hiervan heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof onvoldoende aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met verschillen in ligging, onderhoud en doelmatigheid zodat hij reeds hierom niet in zijn bewijslast is geslaagd.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde van € 88.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof ziet geen reden om te twijfelen aan de stelling van de heffingsambtenaar dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn gecorrigeerd met het aandeel in de VVE-reserve hetgeen in de bij het taxatierapport behorende matrix tot uitdrukking komt. De stelling van belanghebbende dat ter zake van de ligging en de bovenverdieping van de onroerende zaak een aftrek van in totaal € 30.000 moet worden toegekend, is niet met feitelijke, controleerbare, gegevens onderbouwd en derhalve niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.7.
      Aangezien de heffingsambtenaar en belanghebbende er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie bepalen op € 120.000.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 538 voor de bezwaarfase (kosten van rechtsbijstand: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269 en een wegingsfactor 1), € 275 aan verletkosten (5 uur á € 55) voor het bijwonen van de zitting van de Rechtbank,  € 385 aan verletkosten (7 uur á € 55) voor het bijwonen van de zitting van het Hof, € 25,64 aan reiskosten voor het bijwonen van de zitting van de Rechtbank, € 46,78 aan reiskosten voor het bijwonen van de zitting van het Hof en € 17,27 aan kosten van uittreksels uit het register van de Kamer van Koophandel, in totaal derhalve € 1.287,69. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof :
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, 
      
      
        verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar,
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 120.000,
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.287,69 en
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2022.
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
      	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      	(R. den Ouden)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 augustus 2022
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.