ECLI:NL:RBMNE:2022:5662, Rechtbank Midden-Nederland, 16-11-2022, 9714244 \ UC EXPL  22-1416
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-11-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Toetsing aanvangshuurprijs na uitspraak huurcommissie, vaststellen relevante WOZ-waarde.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 9714244 \ UC EXPL  22-1416
    
    
    
      
        Vonnis van 16 november 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende in [woonplaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: Pranger Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie, 
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: Stichting Univé Rechtshulp SUR.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 5,
      - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 5,
      - de mondelinge behandeling van 17 oktober 2022.
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is. 
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat het over? 
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van het pand aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] . Hij heeft een zelfstandige woonruimte in dat pand (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [gedaagde] . Partijen zijn een huurprijs van € 1.200,- per maand overeengekomen. De huurprijs was bij vooruitbetaling verschuldigd. De huurovereenkomst tussen partijen is ingegaan op 1 juni 2020 en is beëindigd per 1 augustus 2021. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft op 13 september 2021 een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie. De (voorzitter van de) Huurcommissie heeft op 4 oktober 2021 bepaald dat er totaal 90 punten toegekend moeten worden aan het gehuurde. Dat zou ertoe leiden dat de huurprijs € 443,20 bedraagt. [eiser] heeft verzet aangetekend tegen deze uitspraak. De Huurcommissie heeft vervolgens op 15 december 2021 bepaald dat het puntenaantal voor het gehuurde 92 punten is en dat de maandelijkse huurprijs vanaf 1 juni 2020 € 453,87 bedraagt. Omdat een aparte gemeentelijke WOZ-beschikking voor het gehuurde ontbreekt, is de Huurcommissie daarbij uitgegaan van de minimum WOZ-waarde van € 47.960,- en heeft zij vanwege die waarde 13 punten toegekend.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] is het (ook) niet eens met de laatstgenoemde uitspraak van de Huurcommissie. Bij de berekening van het puntenaantal heeft de Huurcommissie volgens [eiser] de WOZ-waarde ten onrechte op de minimumwaarde vastgesteld. De WOZ-waarde moet op basis van een vergelijking van de prijzen per m² van vergelijkbare panden in de directe omgeving worden geschat op € 280.000,- en bij die waarde horen 66 punten, aldus [eiser] . Het totaal aantal punten voor het gehuurde is dan 145. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs die hoger is dan de huurliberalisatiegrens. [eiser] vordert daarom een verklaring voor recht dat de aanvangshuurprijs € 1.200,- bedraagt, zoals tussen partijen is overeengekomen. [eiser] vordert ook dat [gedaagde] zijn proceskosten betaalt. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . [gedaagde] vordert in reconventie dat [eiser] wordt veroordeeld tot terugbetaling van de door haar te veel betaalde huur. Dat komt neer op een bedrag van € 8.873,62. [gedaagde] gaat bij de berekening van dat bedrag uit van haar voorstel voor het vaststellen van de WOZ-waarde, waarover later meer. [gedaagde] vordert ook dat [eiser] haar proceskosten betaalt. 
      
    
    
      2.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      3.1.
      De vordering in reconventie van [gedaagde] is gelijk aan een deel van haar verweer tegen de vordering in conventie van [eiser] . Daarom wordt de reconventionele vordering samen met de conventionele vordering behandeld. 
      
      
        
          Beoordelingskader
        
      
    
    
      3.2.
      Tussen partijen is in geschil of de aanvangshuurprijs van € 1.200,- per maand redelijk is. Partijen verschillen erover van mening welke WOZ-waarde in de puntentelling moet worden meegenomen. Voor het overige gaan partijen uit van de door de Huurcommissie vastgestelde puntentelling. 
      
    
    
      3.3.
      De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) prejudiciële vragen beantwoord over de toepassing van het woningwaarderingsstelsel in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. De Hoge Raad overweegt dat in die gevallen, de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (r.o. 3.3.3). De minimum WOZ-waarde is niet voor deze gevallen bedoeld en bovendien verbreekt toepassing van die waarde de beoogde koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning, aldus de Hoge Raad. Naar het oordeel van de kantonrechter betekent dit in deze zaak dat de beslissing van de Huurcommissie over de puntentoekenning op basis van de minimum WOZ-waarde geen stand kan houden. 
      
    
    
      3.4.
      
        De Hoge Raad heeft in r.o. 3.3.2. van zijn uitspraak overwogen dat het waarderingsstelsel voor bepaalde gevallen nadere regels geeft. Als bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is en de in 3.3.2. bedoelde nadere regels niet van toepassing zijn, moet op een andere wijze de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning worden bepaald. 
        In dit geval zijn de nadere regels niet van toepassing en zal de kantonrechter op een andere wijze de relevante waarde vaststellen. 
      
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de benadering van [eiser] waarbij hij het gehuurde vergelijkt met woonruimten uit de buurt. [gedaagde] stelt dat aansluiting moet worden gezocht bij de WOZ-waarde van het gehele pand op nummer [nummeraanduiding 1] waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt. Die is € 404.000,- bij 144 m² en dat leidt tot een fictieve WOZ-waarde van € 126.225,- voor het gehuurde. [gedaagde] noemt daarbij dat het gehuurde 45 m² beslaat. De prijs per vierkante meter volgens de benadering van [gedaagde] is € 2.805,- (126.225 / 45). Het totale puntenaantal komt dan op 113 en dat leidt tot een huurprijs van € 566,17. Deze huurprijs valt onder de huurliberalisatiegrens. 
      
    
    
      3.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat de benadering die [gedaagde] voorstelt onvoldoende recht doet aan de kwaliteit en marktwaarde van het gehuurde. [gedaagde] heeft slechts in algemene bewoordingen betwist dat de panden die [eiser] in zijn vergelijking betrekt, vergelijkbaar zijn met het gehuurde en dat is onvoldoende. Daarbij is relevant dat [eiser] onweersproken heeft gesteld dat het gehuurde ligt in één van de meest gewilde buurten van [plaats] en dat (juist) in die buurt de WOZ-waarde van kleinere woonruimten tot 50 m² relatief hoog is, omdat dat soort woonruimten eveneens (extra) gewild is. [gedaagde] heeft bovendien niet betwist dat het gehuurde door [eiser] is verbouwd en van alle gemakken is voorzien. Het gehuurde heeft in tegenstelling tot de vergelijkbare woningen vloerisolatie, HR++ isolatieglas, ramen aan de achterzijde en een patio als privé buitenverblijf. De panden waarmee [eiser] het gehuurde vergelijkt, zijn niet in die mate gerenoveerd. Het gehuurde is daardoor van hogere kwaliteit dan de vergelijkbare woningen. Ook dat laatste heeft [gedaagde] niet weersproken. Dat het pand van nummer [nummeraanduiding 1] ouder is dan de vergelijkingspanden doet er dan ook niet toe. 
      
    
    
      3.7.
      De kantonrechter zal daarom de WOZ-waarde bepalen op basis van een vergelijking van de prijs per vierkante meter van soortgelijke panden in de directe omgeving van het gehuurde, zoals door [eiser] is voorgesteld. Volgens [eiser] moet in dat geval worden uitgegaan van een prijs per vierkante meter van € 5.044,- voor het gehuurde en de kantonrechter vindt dat redelijk, omdat deze prijs in lijn is met de prijzen per vierkante meter van de vergelijkbare panden, zoals uit het volgende overzicht blijkt:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Nummer
              
              
                WOZ-waarde
              
              
                Aantal m²
              
              
                Prijs per m²`(afgerond)
              
            
            
              
                
                  [nummeraanduiding 2]
                
              
              
                € 299.000,-
              
              
                60 m²
              
              
                € 4.983,-
              
            
            
              
                
                  [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1]
                
              
              
                € 228.000,-
              
              
                40 m²
              
              
                € 5.700,-
              
            
            
              
                
                  [nummeraanduiding 3]
                
              
              
                € 209.000,-
              
              
                40 m²
              
              
                € 5.225,-
              
            
            
              
                
                  [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 1]
                
              
              
                € 189.000,-
              
              
                38 m²
              
              
                € 5.400,-
              
            
            
              
                
                  [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 2]
                
              
              
                € 192.000,-
              
              
                37 m²
              
              
                € 5.189,-
              
            
          
        
      
      
      
      
    
    
      3.8.
      In dit overzicht is uitgegaan van 2019 als waardepeildatum. De waardepeildatum is namelijk volgens de Hoge Raad (zie r.o. 3.2.3. van het eerdergenoemde arrest) de waarde die de zaak heeft één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
    
    
      3.9.
      Bij de berekening van de WOZ-waarde gaat de kantonrechter dus ook uit van een prijs per vierkante meter van € 5.044,-. Het gehuurde beslaat in ieder geval 45 m². [eiser] heeft namelijk onvoldoende onderbouwd dat de oppervlakte groter is. Anders dan [eiser] stelt (hij gaat uit van een WOZ-waarde van € 280.000,- bij deze prijs per vierkante meter) komt de WOZ-waarde dan neer op € 226.980,- (45 x 5.044). Het puntenaantal dat bij deze WOZ-waarde hoort is 53,5, volgens de berekeningswijze die gold tot 1 juli 2021. Bij deze berekeningswijze is voor elke € 10.289,- van de WOZ-waarde een punt toegekend (226.980 / 10.289 = 22) en voor de WOZ-waarde gedeeld door de woningoppervlakte, per € 160,- (5.044 / 160 = 31,5). 
      
      
        
          Niet-geliberaliseerde huurovereenkomst
        
      
    
    
      3.10.
      Het totale puntenaantal is afgerond 133 (79 + 53,5) en daarbij hoorde per 1 juni 2020 een maximale huurprijs van € 673,14. Dit is lager dan de huurliberalisatiegrens van € 737,14 in dat jaar. In tegenstelling tot wat [eiser] heeft gesteld, is er dus wel sprake van een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst. De aanvangshuurprijs ter hoogte van € 1.200,- is in dat geval niet redelijk en dat betekent dat de kantonrechter de vorderingen van [eiser] afwijst. 
      
      
        
          Onverschuldigde betaling
        
      
    
    
      3.11.
      Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] maandelijks € 526,86 onverschuldigd heeft betaald, gedurende 14 maanden. Dat betekent dat [eiser] € 7.376,04 (14 x 526,86) moet terugbetalen aan [gedaagde] uit hoofde van onverschuldigde betaling. De reconventionele vordering van [eiser] wordt in zoverre toegewezen. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen met ingang van de datum van de eis in reconventie, te weten 4 mei 2022. 
      
      
        
          Proceskostenveroordeling
        
      
    
    
      3.12.
      
        [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] in conventie vastgesteld op € 498,- aan salaris gemachtigde (2 punten x € 249,-). 
      
    
    
      3.13.
      Omdat de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie wordt de helft van het aantal punten toegekend. Het toepasselijke tarief is afgeleid van de waarde van de vordering in reconventie. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] in reconventie vastgesteld op € 155,50 (1 punt × € 311,- × factor 0,5).
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 498,-;
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 7.376,04 met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 4 mei 2022 tot de voldoening;
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 155,50;
      
    
    
      4.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam en in het openbaar uitgesproken op
        16 november 2022.
      
      
      
    
  
  
     Zie bijlage 1 van de Uitvoeringsregeling huurprijzen geldend van 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2020.