ECLI:NL:GHAMS:2015:2547, Gerechtshof Amsterdam, 23-06-2015, 200.150.447-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2015-06-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onderhandelingen over huurovereenkomst inzake bezinestations. Geen overeenkomst tot stand gekomen. Het stond de beoogde verhuurster vrij de onderhandelingen af te breken. Zij hoefde niet verder te onderhandelen. Geen onrechtmatige daad.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
    
    
    
      zaaknummer : 200.150.447/01			 
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 591175/CV EXPL 13-763	 
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 juni 2015
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de besloten vennootschap SALLAND OIL B.V,
      gevestigd te Hasselt, gemeente Zwartewaterland,
      appellante,
      advocaat: mr. A.B. Lever te  Apeldoorn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap VAN WIJK BENZINESTATIONS B. V,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde, 
      advocaat: mr. W.P.M. Mulder te Alphen aan den Rijn. 
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna Salland Oil en VWB genoemd.
    
    
    
      Salland Oil is bij dagvaarding van 28 mei 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 15 mei 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Salland Oil als eiseres en VWB als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      Salland Oil  heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad – alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van VWB in de kosten van het geding in beide instanties alsmede tot terugbetaling van de door haar – Salland Oil – betaalde proceskosten van de eerste aanleg, met rente. 
      VWB  heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van Salland Oil in de kosten van het geding in hoger beroep. 
    
    
    
      Salland Oil heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De  kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder a tot en met t de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Die vaststelling is in hoger beroep niet in geschil en dient derhalve ook het hof als uitgangspunt. 
    
    
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1.
      Deze zaak betreft – zakelijk samengevat – het volgende:
      
      a. Salland Oil houdt zich ( onder  meer) bezig met de exploitatie van een keten van onbemande tankstations onder de naam Firezone. VSB houdt zich eveneens bezig met brandstoffenverkoop en daarnaast – via haar zusterbedrijven Doelen Coach B.V.  en Doelen Limousine Service B.V. – met touringcartransport, taxivervoer en verhuur van luxe automobielen;  
      
      b. [Van W. sr] - hierna: [Van W. sr] – is samen met zijn echtgenote juridisch eigenaar van het perceel Kruisweg 471 in Rozenburg (NH).  Lingbeek BV is de economische eigenaar van dit perceel. Lingbeek BV is voorts juridisch en economisch eigenaar van het perceel Kruisweg 469 in Rozenburg;
      
      c. Enig aandeelhouder en bestuurder van VWB is Belico B.V. Bestuurders van Belico B.V. zijn [E. van W.] , [A. van W.] , en [A.A. van W.] Zij zijn de kinderen van [Van W. sr] . ;
      
      d. Op de percelen Kruisweg 469 en 471 bevindt zich een complex bedrijfsgebouwen, te weten:
      - een aan de achterzijde staand gebouw dat is verhuurd aan Flower Wings.
      - op het middenterrein staan de gebouwen van Doelen Coach en Doelen Limousine Service;    	
      - aan de voorzijde was tot eind 2012 een tankstation van BP gevestigd, welk deel van dit perceel door Lingbeek B.V. was verhuurd aan VWB, die dat op haar beurt weer onderverhuurde aan BP; 
      
      e. BP heeft de onderhuurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2012. VWB is in het voorjaar van 2012 op zoek gegaan naar een nieuwe onderhuurder; 
      
      f. Eind april 2012 heeft [heer B.] ( hierna ook [B.] te noemen) namens VWB contact opgenomen met Salland Oil om haar te interesseren voor het vestigen van een onbemand tankstation. Op 16 mei 2012 heeft hieromtrent een oriënterend gesprek tussen partijen plaatsgevonden, tijdens welk gesprek Salland Oil heeft gevraagd om verkoopcijfers om te kunnen beoordelen of de exploitatie van een Firezone station rendabel zou zijn. Op 18 mei 2012 heeft [B.] gegevens over de verkoop van brandstof aan Salland Oil verstrekt. Naar aanleiding hiervan heeft Salland Oil een berekening gemaakt en heeft op 30 mei 2012 een vervolggesprek plaatsgehad;
      
      g. Bij het gesprek van 30 mei 2012 waren [B.] en [Van W. sr] namens VWB aanwezig en [J.H.] ( hierna ook [J.H.] ) namens Salland Oil. Partijen hebben toen gesproken over de noodzaak van een verbouwing van het tankstation. VWB heeft Salland Oil gevraagd tekeningen en foto’s toe te sturen, zodat zij in overleg met de gemeente kon treden over een vergunning voor een verbouwing. Onder het voorbehoud dat een vergunning zou worden verleend heeft [J.H.] een huurprijsvoorstel van € 42.500,- ex BTW per jaar gedaan en heeft VWB een tegenvoorstel gedaan van € 32.500,- ex BTW per jaar plus een variabel deel;
      
      h. VWB heeft de nadien door Salland Oil toegezonden tekeningen aan de gemeente voorgelegd; 
      
      i. Op 17 juli 2012 hebben [J.H.] en [heer E.] ( hierna ook [heer E.] te noemen) van Salland Oil de locatie in aanwezigheid van [B.] bekeken. Daarbij is gesproken over bouwkundige kwesties, zoals de door Salland Oil beoogde inrichting en luifel;
      
      j. Op 23 juli 2012 heeft Salland Oil  per e-mail aan [B.] een blanco model gezonden van een door Salland Oil gehanteerde standaard huurovereenkomst; 
      
      k. Op 25 juli 2012 heeft [heer E.] samen met een medewerker van Contrall B.V. een bezoek gebracht aan de percelen voor het maken van tekeningen voor de door Salland Oil gewenste verbouwing. Medio augustus 2012 heeft [heer E.] de tekeningen van Contrall ontvangen, waarna hij VWB heeft verzocht om een vervolgafspraak om de tekeningen en plannen te presenteren. Die afspraak is gepland op 21 augustus 2012;
      
      l. Bij de bespreking op 21 augustus 2012 waren [heer E.] en [J.H.] namens Salland Oil aanwezig en [mevrouw A. van W.] , [A. van W.] en hun vader [Van W. sr] . namens VWB. In deze bespreking heeft Salland Oil een huurprijs voorgesteld van € 45.000,- ex BTW per jaar gedurende de eerste tien jaar, bij verlenging met vijf jaar te verhogen naar       € 50.000,- ex BTW, onder de voorwaarde van goedkeuring van haar aandeelhouder. Dit voorstel heeft VWB – na een korte schorsing voor intern beraad – aanvaard; 
      
      m. Op 7 september 2012 heeft [heer E.] telefonisch aan [mevrouw A. van W.] meegedeeld dat de aandeelhouder van Salland Oil goedkeuring had verleend en dat een schriftelijke huurovereenkomst na de vakantie van [J.H.] zou worden langsgebracht;
      
      n. Op 26 september 2012 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [J.H.] , [Van W. sr] ., [mevrouw A. van W.] en [B.] . [J.H.] heeft daarbij een concept huurovereenkomst overhandigd, waarop [Van W. sr] . en zijn echtgenote als verhuurders waren vermeld. Van de kant van VWB is meegedeeld dat de huurovereenkomst op naam van VWB moest worden gesteld. Partijen hebben verder onder meer gesproken over de huurvergoeding tijdens de bouw, een nieuwe locatie voor de LPG afleverzuil, de realisatie van Adblue en de stroomvoorziening tijdens de verbouwing; 
      
      o. Op 9 oktober 2012 heeft [J.H.] aan [Van W. sr] . en [mevrouw A. van W.] een concept-huurovereenkomst overhandigd, waarin de tenaamstelling van de verhuurder was aangepast, en met hen over dat concept gesproken;
      
      p. Op 18 oktober 2012 heeft [mevrouw A. van W.] telefonisch aan [J.H.] meegedeeld dat VWB met een derde een huurovereenkomst voor het tankstation had gesloten. Die derde is Schouten Olie B.V., gevestigd te Alphen aan den Rijn; 
      
      q. Salland Oil heeft zich tegenover VWB op het standpunt gesteld dat er reeds een huurovereenkomst met haar, Salland Oil, tot stand was gekomen en heeft in november 2012 bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam onder meer nakoming van die overeenkomst gevorderd.  Die vordering is bij kort geding vonnis van 3 december 2012 afgewezen; 
      
      r. Op 9 januari 2013 heeft Salland Oil de kantonrechter te Haarlem verzocht een voorlopig getuigenverhoor omtrent de onderhavige kwestie te houden;  de processen-verbaal van de in dat kader gehouden getuigenverhoren – bij welke verhoren partijen vertegenwoordigd zijn geweest – bevinden zich bij de stukken in deze bodemprocedure; 
      
      s. Op 4 juli 2013 heeft daarop wederom een kort geding gediend, ditmaal bij de voorzieningenrechter te Haarlem. In dat kort geding heeft Salland Oil zowel tegen VWB als Schouten Olie een gebod gevorderd ( kort gezegd) zich te onthouden van alle (ver)bouwactiviteiten en andere activiteiten met betrekking tot het tankstation.  Bij vonnis van 11 juli 2013 zijn die vorderingen afgewezen; 
      
      3. 1.2. Tegen de achtergrond van deze feiten heeft Salland Oil in eerste aanleg de vorderingen ingesteld als hierna aan de orde. De kantonrechter heeft de vorderingen van Salland Oil afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld. Tegen die beslissing en de gronden waarop zij berust komt Salland Oil door middel van zeven grieven op.   
      
    
    
      3.2.
      De primaire vordering van Salland Oil  behelst – kort gezegd – een verklaring voor recht dat er een huurovereenkomst, al dan niet in de vorm van een rompovereenkomst, tussen VWB en Salland Oil tot stand is gekomen, en dat VWB op straffe van een dwangsom zal worden veroordeeld om die overeenkomst na te komen. Tegen de afwijzing van deze vordering door de kantonrechter zijn de  grieven I tot en met IV gericht..  Zij komen hierna aan de orde. 
      
    
    
      3.3.
      Bij het volgens haar hier te hanteren toetsingskader heeft de kantonrechter zich onder 3. aangesloten bij hetgeen de voorzieningenrechter in het hiervoor onder 3.1 sub s genoemde kort geding vonnis van 11 juli 2013 onder 4.4. heeft overwogen, namelijk:
      
      
        “ Om het bestaan van een huurovereenkomst te kunnen aannemen zal er in het algemeen gesproken in ieder geval sprake moeten zijn van overeenstemming over de essentialia daarvan: huurobject en prijs. Of daarvoor in het onderhavige geval ook overeenstemming over andere aangelegenheden is vereist hangt af van de vraag of Salland Oil op grond van verklaringen en gedragingen van [Van W. c.s.] overeenkomstig de zin die zij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht toekennen, de uitlatingen van [Van W. c.s.] tijdens de bespreking op 21 augustus 2012 heeft mogen begrijpen als een uiting van de wil om aan méér gevonden te zijn dan aan de specifiek tijdens die bespreking afgesproken elementen: looptijd en prijs”.  De kantonrechter heeft – dit uitgangspunt juist achtend – daar nog aan toegevoegd dat de in de wet genoemde essentialia van de huurovereenkomst van belang zijn voor de kwalificatie van de overeenkomst. Voor het bereiken van overeenstemming over een huurovereenkomst zijn echter niet alleen de wettelijke essentialia van belang, maar is evenzeer van belang wat onderhandelende partijen daarbij over en weer zelf als essentieel of belangrijk benoemen. Dat kunnen ook niet (direct) aan de huur gerelateerde onderwerpen zijn. 
      
      
    
    
      3.4.
      
        Met grief I wordt de juistheid van een en ander bestreden.  Volgens Salland Oil is de toets –  zo begrijpt het hof  haar stellingen –  of zij op de bespreking van 21augustus 2012 uit de verklaringen en gedragingen over en weer redelijkerwijs mocht opmaken dat tussen Salland Oil en [A. van W.] een (romp)huurovereenkomst tot stand was gekomen en partijen derhalve de precontractuele fase voorbij waren. 
        Voor zover de grief daarmee doelt op een ander toetsingskader dan dat van de kantonrechter faalt deze, aangezien het hof zich aansluit bij hetgeen de kantonrechter in dit verband – in het voetspoor van de voorzieningenrechter – onder 3. heeft overwogen.  Grief II faalt eveneens.  De enkele omstandigheid dat VWB erkent dat er op 21 augustus 2012 overeenstemming was dat – zou het tot een huurovereenkomst tussen partijen komen – de huurprijs en de huurperiode zouden luiden zoals hiervoor onder 3.1 sub l vermeld, brengt niet mee dat daarmee – tegenover de gemotiveerde betwisting door VWB –  in rechte voorshands, behoudens door VWB te leveren tegenbewijs, van het bestaan van een op 21 augustus 2012 tussen partijen tot stand gekomen (romp)huurovereenkomst zou mogen worden uitgegaan. 
      
      
      
        3. 5.  De kantonrechter heeft vervolgens overwogen – onder 5 – dat op grond van de door de getuigen in het voorlopig getuigenverhoor afgelegde verklaringen moet worden beoordeeld of de stelling van Salland Oil dat tussen partijen op of na 21 augustus 2012 een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen juist is. De kantonrechter heeft bij die beoordeling verwezen naar in het vonnis onder 5.  geciteerde verklaringen van de getuigen [heer E.] , [J.H.] , [B.] , [mevrouw A. van W.] , [Van W. sr] . , [A. van W.] , [Van der W.] en [De L.] . 
        Op grond van die verklaringen is de kantonrechter in de overwegingen 6 tot en met 14 tot de conclusie gekomen – kort samengevat – dat Salland Oil niet is geslaagd in het bewijs dat er een “rompovereenkomst” tot stand is gekomen en dat overigens, zelfs indien het bestaan van een dergelijke overeenkomst had kunnen worden vastgesteld, de bij Salland Oil bekende wetenschap over de overige door VWB belangrijk geachte punten in de weg staat aan het aannemen van een voldoende mate van overeenstemming over de (huur)overeenkomst. Op die grond heeft de kantonrechter de primaire vordering van Salland Oil niet toewijsbaar geacht. Daarop  hebben de grieven III en IV betrekking. Daaromtrent geldt het volgende.
      
      
    
    
      3.6.
      
        Uit de door de kantonrechter voor haar oordeel gegeven motivering citeert het hof het volgende (rechtsoverweging 6):  
        “ …  Vaststaat immers dat het in dit geval niet ging om een simpele huurovereenkomst met betrekking tot een bestaand huurobject. Het tankstation (huurobject) moest eerst ingrijpend worden verbouwd. VWB zocht een huurder die bereid was daarin te investeren en met haar mee te denken. Bijzonder was dat de nieuwe huurder bereid moest zijn faciliteiten te bieden aan de – eveneens op de locatie gevestigde –  zusterbedrijven van VWB. Zo verlangde VWB een goede korting op de prijs van de brandstof voor het wagenpark van haar zusterbedrijven en wilde zij de installaties voor LPG en Adblue behouden. Getuige [B.] ( hof: boekhouder van VWB) heeft het belang van de korting al in het eerste gesprek genoemd en dit in het gesprek van 30 mei 2012 herhaald. Daarbij heeft hij als andere, voor VWB belangrijke aspecten genoemd: de duur van de verbouwing, de investeringen, de boven- en ondergrondse tanks en de schone grond verklaring aan het eind van de huur. Hij heeft ook tegen [J.H.]  ( hof: vertegenwoordiger aan de zijde van Salland Oil) gezegd dat de huur niet het enige belangrijke punt was. Op 17 juli 2012 heeft [B.] opnieuw tegen [J.H.] gezegd dat hij een overeenkomst wilde zien om verder te gaan en daarbij alle aspecten opnieuw benoemd. [J.H.] heeft dit erkend en verklaard dat [B.] toen heeft gezegd dat ‘over alle aspecten duidelijkheid moest zijn om overeenstemming te bereiken over de huurovereenkomst’. [heer E.] ( hof: manager algemene zaken van Salland Oil) heeft verklaard dat op 21 augustus 2012 alleen over het huurbedrag is onderhandeld en dat de huurovereenkomst wel op tafel lag, maar niet is doorgenomen.  Uit geen van de getuigenverklaringen blijkt dat op die dag (ook) al duidelijkheid bestond, laat staan overeenstemming is bereikt over méér onderwerpen dan de huurprijs en huurperiode.  Dat de overige onderwerpen voor VWB evenzeer van belang waren en Salland Oil dit wist, blijkt voldoende uit de – op dit punt overeenstemmende – verklaringen van [B.] en [J.H.] .  Het gesprek van 21 augustus 2012 ging, nadat partijen eerst de tekeningen en het terrein hadden bekeken, specifiek over de huurprijs. De door [J.H.] gestelde vraag “hebben we dan een deal?” had dus alleen op de huurprijs betrekking. Zo heeft VWB dat in elk geval mogen begrijpen. Ook Salland Oil heeft zich op dat moment, gezien de uitlatingen van VWB op 16 en 30 mei en 17 juli 2012, moeten realiseren dat de “deal”slechts zag op de huurprijs en de huurperiode. Hieraan kan niet afdoen dat door VWB op 21 augustus 2012 niet (nogmaals) is gezegd dat ook op de andere punten nog overeenstemming moest worden bereikt”.   
      
      
    
    
      3.7.
      Het hof sluit zich bij die overwegingen aan. Niet is gebleken dat op 21 augustus 2012 tussen partijen met betrekking tot een eventueel tussen hen te sluiten huurovereenkomst meer of anders is afgesproken dan dat – wanneer het tot een dergelijke overeenkomst zou komen – de huurprijs en de huurperiode zouden luiden zoals hiervoor onder 3.1 sub l is vermeld. In zoverre waren partijen het in de precontractuele fase eens geworden, maar daarmee was die fase nog niet voorbij. Zo is er tijdens de bespreking van 21 augustus 2012 niet onderhandeld over (onder meer) de tekst van de door Salland Oil op 23 juli 2012 toegezonden standaardhuurovereenkomst ( productie 5 bij de inleidende dagvaarding).  In die tekst was onder meer de naam van de toekomstige verhuurder nog niet opgenomen. Tevens kunnen er op zijn minst vraagtekens worden gezet of het object van de verhuur op dat moment – 21 augustus 2012 – al voldoende vaststond.  Het huurobject was immers het door Salland Oil te bouwen tankstation en over een aantal aspecten van de inrichting van dat station bestond tussen partijen geen overeenstemming. De conclusie moet dan ook zijn dat op 21 augustus 2012  de in de wet genoemde essentialia van een eventueel te sluiten huurovereenkomst  niet voldoende vast stonden.  
      
    
    
      3.8.
      Daar komt nog het volgende bij. De door de getuige [mevrouw A. van W.] afgelegde verklaring houdt onder meer in dat zij bij de bijeenkomst van  21 augustus 2012 heeft gezegd dat de concept-overeenkomst besproken moest worden om over de resterende punten overeenstemming te bereiken alsmede dat de volgende punten zijn besproken:  de vraag naar de juiste installatie voor de elektriciteitsvoorziening, de wens van VWB om de Adbluetank te behouden, de vraag of de tanks ondergronds of bovengronds zouden worden geplaatst, de wens van VWB de LPG-installatie te behouden, alsmede de door VWB gewenste kortingsregeling. Dit sluit aan bij hetgeen de getuige [B.] over de voorafgaande overlegbesprekingen met Salland Oil van 30 mei 2012 en 17 juli 2012 heeft verklaard, onder meer dat [B.] toen expliciet heeft gezegd dat de huur niet het enige aspect was maar dat VWB ook wilde weten wat voor korting VWB zou kunnen krijgen, alsmede dat hij verder als belangrijke aspecten heeft genoemd: de duur van de verbouwing, de investeringen, de boven- en ondergrondse tanks en de schone grond verklaring aan het einde van de huur. Hij heeft [J.H.] en [heer E.] –  die reageerden dat over alles overleg kon worden gevoerd – om een blanco overeenkomst gevraagd om aan de hand daarvan door te praten.  Met betrekking tot het overleg op 17 juli 2012 heeft [B.] onder meer verklaard dat hij [heer E.] en [J.H.] pas weer op die datum heeft gezien en dat hij toen nog niet een concept-huurovereenkomst had ontvangen, waar hij toen nogmaals om heeft gevraagd.  Op die datum is gesproken over de eventuele opbouw en inrichting van een tankstation door Salland Oil. Daarbij heeft [B.] – aldus zijn verklaring – opnieuw tegen [J.H.] gezegd dat hij een overeenkomst wilde zien zodat zij verder konden gaan met hun gesprek en dat dan de vragen konden worden beantwoord die al op 16 mei 2012 waren gesteld over alle andere aspecten die VWB van belang vond, waarop [J.H.] antwoordde dat hij een concept contract zou toesturen. Volgens [B.] heeft hij toen alle aspecten nogmaals benoemd: de kortingsregeling, de bouw, de schone grond verklaring, de duur van de verbouwing enzovoort.   
      
      
        3.8.1.
        Naar het oordeel van het hof  blijkt in het bijzonder uit deze verklaringen  – die niet door de verklaringen van de getuigen [heer E.] en [J.H.] of anderszins zijn ontzenuwd, terwijl juist op Salland Oil de bewijslast van de door haar gestelde (romp)huurovereenkomst rust –  dat het bij de door eerstgenoemde getuigen vermelde  “andere punten” –- te weten andere punten dan louter de huurprijs en de huurperiode -  niet ging om ondergeschikte bespreekpunten. Het betrof daarentegen – zoals Salland Oil zeker bij een project als het onderhavige redelijkerwijs had behoren te begrijpen -  voor VWB wezenlijke en door haar in de vervolgbesprekingen ook meermaals bij Salland Oil aan de orde gestelde kwesties, die zij met Salland Oil geregeld wenste te zien alvorens tot een (schriftelijk vast te leggen) verhuurovereenkomst met Salland Oil kon worden gekomen. Over een groot aantal van die kwesties was op 21 augustus 2012 nog geen regeling bereikt, hetgeen tevens blijkt uit de door de kantonrechter op bladzijde 15 van haar vonnis geciteerde verklaring van [A. van W.] , die ook wat dat betreft aansluit bij hetgeen de getuigen  [mevrouw A. van W.] en [B.] hebben verklaard. Het hof sluit verenigt zich dan ook met  het oordeel van de kantonrechter onder 7. dat op 21 augustus 2012 alleen (voorwaardelijke) overeenstemming is bereikt over de huurprijs en de huurperiode. 
        
      
    
    
      3.9.
      De kantonrechter heeft vervolgens onderzocht of na 21 augustus 2012 alsnog overeenstemming tussen partijen is bereikt omtrent de inhoud van de te sluiten huurovereenkomst en hetgeen VWB in dat verband van belang achtte en zij heeft die vraag op de in haar vonnis onder 8 tot en met 13 vermelde gronden ontkennend beantwoord.  In de motivering wordt onder meer aandacht besteed aan de hiervoor onder 3.1 sub n genoemde bespreking van 26 september 2012 en hetgeen daar is verhandeld.  De kantonrechter overweegt in dat verband onder 8:
      
      
        “ De kantonrechter is van oordeel dat partijen in het vervolg van de onderhandelingen geen duidelijke vooruitgang hebben geboekt. Uit de verklaringen van [J.H.] , [B.] en [mevrouw A. van W.] over het gesprek op 26 september 2012 blijkt dat toen alleen een concept huurovereenkomst volgens het model van Salland Oil ter tafel lag ( hof: productie 7 bij de inleidende dagvaarding).  Bij het doornemen daarvan bleek dat VWB de daarin opgenomen bepalingen over de huurbetaling tijdens de verbouwing van het tankstation en de gevolgen van overheidsmaatregelen voor de huurovereenkomst niet aanvaardbaar achtte. [J.H.] heeft over deze punten verklaard dat hij die aan zijn directie zou moeten gaan voorleggen. [J.H.] kon op die dag ook nog niets concreets meedelen over de kortingsregeling, terwijl hij wist dat dit een belangrijk punt was voor VWB. [J.H.] heeft verklaard dat hij nooit een concreet voorstel voor de korting heeft gedaan. Uit de diverse verklaringen over het gesprek van die dag blijkt evenmin in voldoende mate dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het behoud van de LPG-en Adblue-installatie. [J.H.] heeft verklaard dat Salland Oil met LPG niets te maken mag en wil hebben en dat over Adblue niets is afgesproken”. 
      
      
    
    
      3.10.
      Het hof sluit zich bij die overwegingen aan en voegt daar nog het volgende aan toe. 
      
      
        3.10.1.Vergelijking van de door Salland Oil opgestelde conceptovereenkomsten ten behoeve van de bijeenkomsten van 23 juli 2012 respectievelijk 26 september 2012                     ( respectievelijk de producties 5 en 7 bij de inleidende dagvaarding)  laat zien dat in laatstgenoemd concept weliswaar ( in afwijking van eerstgenoemd concept) de namen van de verhuurders (overigens onjuist) waren opgenomen, alsmede een afwijkende omschrijving van het huurobject en verder de op 21 augustus 2012 overeengekomen huurprijs en huurperiode waren opgenomen, maar dat het concept voor 26 september 2012 verder identiek is met dat van 23 juli 2012 en dat daarin niets valt terug te vinden omtrent de reeds op 30 mei 2012 en 17 juli 2012 namens VWB tegenover Salland Oil genoemde wensen, zoals hiervoor onder 3.6 vermeld. 
      
      
      
        3.10.2.
        
          De getuige [B.] heeft met betrekking tot de bijeenkomst van 26 september 2012 onder meer verklaard, voor zover hier van belang ( vonnis kantonrechter bladzijde 12):
          “ Er lag een concept huurovereenkomst op tafel  (hof: productie 7 bij de inleidende dagvaarding). We hebben de overeenkomst doorgelezen. We zagen direct dat de namen onjuist waren en in de overeenkomst was niets opgenomen over de aspecten die wij van belang vonden. Zo stond er bijvoorbeeld niets over de kortingsregeling, de duur van de bouw en alle andere aspecten die we eerder hadden besproken.  Over geen van die aspecten was al overeenstemming bereikt. We zaten te wachten op antwoorden op de vragen die wij over die aspecten hadden gesteld.  In het concept contract stond wel de huurprijs. Een aspect dat mij was opgevallen in het concept was dat Salland Oil bij een wijziging van de infrastructuur en een daling van de omzet als gevolg daarvan, onder het contract uit zou kunnen komen. Ik heb dat genoemd als punt waarover gepraat moest worden. [J.H.] reageerde erop met de opmerking dat hij daarover zou gaan praten met zijn directie. Ik heb ook nog gevraagd hoe het zat met de korting en ook daarop werd gezegd dat [J.H.] dat ook zou gaan bespreken met zijn directie. Ik heb ook gevraagd hoe het zou gaan met de duur van de bouw en de eventuele vertraging. Ik kreeg daar geen concreet antwoord op.” 
        
        
      
      
        3.10.3.
        De getuige [mevrouw A. van W.] heeft met betrekking tot de bijeenkomst op 26 september 2012 onder meer verklaard ( vonnis kantonrechter bladzijden 12 tot en met 14) dat toen een tiental punten met [J.H.] is besproken, te weten:  1) het plaatsen van een vervangende tank voor het wagenpark van VWB 2) de realisatie van de Adblue in de nieuwe situatie 3) het plaatsen van een nieuwe ondergrondse tank 4) de verplaatsing van de LPG-installatie 5) de schoon grond verklaring na beëindiging van de huurovereenkomst 6) de risicoverdeling bij afsluiting van wegen 7) de elektriciteitsvoorziening 8) het punt van de tussentijdse opzegging van de overeenkomst door Salland Oil 9) de aanvang en de duur van de bouw 10) de ingangsdatum van de huurbetalingen.  Met betrekking tot vrijwel al die punten en de in dat verband van de kant van VWB gedane verzoeken heeft [mevrouw A. van W.] ook telkens verklaard wat daarop de reactie van [J.H.] was. Ten aanzien van een groot aantal punten/verzoeken is toen door deze meegedeeld dat een en ander teruggekoppeld moest worden met zijn directie dan wel dat partijen daar wel uit zouden komen. Met betrekking tot het plaatsen van een nieuwe ondergrondse tank heeft [J.H.] volgens [mevrouw A. van W.] te kennen gegeven dat de kosten daarvan voor Salland Oil zouden zijn. 
        
      
      
        3.10.4
        In zijn getuigenverklaring bevestigt [J.H.] dat er op 26 september 2012 onder meer is gesproken over de onjuiste tenaamstelling van de nieuwe concept-overeenkomst, over de aanvang van de huurbetaling waarover [J.H.] met zijn directie wilde gaan overleggen, over de elektra,  de LPG-installatie, de brandstofkorting (waaromtrent door [J.H.] geen voorstel is gedaan), alsmede het risico bij exploitatiebelemmerende overheidsmaatregelen.    
        
      
      
        3.10.5
        Uit deze verklaringen, in onderling verband beschouwd, blijkt dat er ook op 26 september 2012 nog geen wilsovereenstemming tussen partijen bestond omtrent een groot aantal punten die naar de voor Salland Oil kenbare wens van VWB eerst tussen partijen nader dienden te worden overeengekomen alvorens tot het sluiten en ondertekenen van een huurovereenkomst kon worden gekomen. 
        
      
    
    
      3.11
      
        In deze situatie is op 9 oktober 2012 en ook daarna geen wijziging gekomen. 
        Weliswaar is [J.H.] op 9 oktober 2012 bij [mevrouw A. van W.] langsgegaan en heeft toen een door Salland Oil opgestelde nieuwe concept-huurovereenkomst meegenomen ( productie 8 bij de inleidende dagvaarding), die hij toen met [mevrouw A. van W.] – die eveneens haar vader er bij had gehaald - heeft besproken.  Weliswaar was in dat nieuwe concept een juiste tenaamstelling van de verhuurder opgenomen ( te weten VWB en niet langer het echtpaar [Van W. sr] ), maar verder is de inhoud van dat concept identiek aan het concept dat op 26 september 2012 ter sprake was geweest      ( behoudens een – kennelijk in het belang van Salland Oil opgenomen -  lid 3 van artikel 5 getiteld “goedkeuring en medewerking eigenaar “) alsmede een preambule       ( considerans) die onder meer vermeldt: “dat partijen thans de terzake gemaakte afspraken wensen vast te leggen”,  terwijl dit nieuwe concept (opnieuw) geen melding maakt van en geen concept-regeling bevat voor de  genoemde punten die op 26 september 2012 ( en eerder) van de kant van VWB aan de orde waren gesteld, zelfs niet in – bijvoorbeeld – een conceptaanhangsel bij de concept-huurovereenkomst.  Salland Oil stelt verder niet – en het blijkt ook niet – dat  het door [J.H.] op 26 september 2012  aan VWB toegezegde nader overleg met zijn directie heeft plaatsgevonden, wat het resultaat van dat overleg is geweest en of [J.H.] dat resultaat ook ter kennis van VWB heeft gebracht.  Vaststaat verder dat [mevrouw A. van W.] het haar op 9 oktober 2012 voorgelegde concept niet heeft ondertekend en dat dat concept ook later niet door of namens VWB is ondertekend.  De kantonrechter heeft er in haar vonnis onder 9 tevens nog op gewezen dat [J.H.] heeft verklaard dat de verbouwing in zijn optiek los stond van de huurovereenkomst en dat Salland Oil de afspraken die over de verbouwing moesten worden gemaakt in een door VWB goed te keuren draaiboek zou opnemen, doch dat Salland Oil nooit een (concept) draaiboek aan VWB heeft verstrekt en dat op grond van de getuigenverklaringen niet voldoende is komen vast te staan dat er wel een voldoende concrete overeenstemming over de aard en de omvang van de beoogde verbouwing respectievelijk de inrichting van het nieuwe tankstation, dus over het huurobject, is bereikt. Ook is – aldus de kantonrechter – onduidelijk gebleven wat er met de LPG-installatie en de Adblue zou gebeuren.
        Het hof sluit zich bij die overweging en ook overigens bij de overwegingen 8 tot en met 13 van de kantonrechter en de daarin opgenomen gemotiveerde bewijswaardering aan. 
      
      
    
    
      3.12.
      De grieven III en IV zijn dus vergeefs voorgesteld en de  primaire vordering van Salland Oil is terecht afgewezen. 
      
    
    
      3.13.
      De subsidiaire vordering van Salland Oil luidt – kort gezegd – dat VWB op straffe van een dwangsom zal worden veroordeeld de onderhandelingen met Salland Oil voort te zetten totdat een huurovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen. De meer subsidiaire vordering houdt – kort gezegd – in dat indien en voorzover komt vast staan dat VWB een huurovereenkomst het Schouten Olie B.V. heeft gesloten,  VWB zal worden veroordeeld om die overeenkomst te ontbinden althans niet gestand te doen, en om door te onderhandelen met Salland Oil totdat een huurovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen, eveneens op straffe van een dwangsom.  De uiterst subsidiaire vordering tenslotte houdt – kort gezegd – een verklaring voor recht in dat VWB door de onderhandelingen af te breken onrechtmatig jegens Salland Oil heeft gehandeld en dat VWB is gehouden tot vergoeding van de dientengevolge door Salland Oil geleden schade, nader op te maken bij staat.  
      
    
    
      3.14.
      Met betrekking tot de subsidiaire en meer subsidiaire vordering van Salland Oil heeft de kantonrechter onderzocht of  VWB medio oktober 2012 de onderhandelingen met Salland Oil mocht afbreken, zoals zij toen heeft gedaan. De kantonrechter heeft die vraag op de in het vonnis waarvan beroep onder 17 tot en met 21 vermelde gronden bevestigend beantwoord en om die reden de subsidiaire en meer subsidiaire vordering van Salland Oil niet toewijsbaar geacht.  Daarop heeft grief V betrekking.  Daaromtrent geldt het volgende. 
      
    
    
      3.15.
      
        De kantonrechter heeft in dit verband het volgende toetsingscriterium gebruikt. Iedere partij mag onderhandelingen afbreken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de andere partij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient onder meer rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij, waarbij het woord “onaanvaardbaar”tot uitdrukking brengt dat de rechter bij de toepassing van dat criterium de nodige terughoudendheid moet betrachten.  De kantonrechter heeft daartoe verwezen  naar HR 12/8/2005, NJ 2005,467 (ECLI:NL:HR:2005:AT7337).
        De kantonrechter heeft geoordeeld dat niet aannemelijk is dat bij Salland Oil na 21 augustus 2012 een gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst is ontstaan.  Zij heeft in dit verband herhaald dat niet is gebleken dat partijen na het bereiken van overeenstemming over huurprijs en huurperiode concrete vooruitgang in de onderhandelingen hebben geboekt. Verder heeft zij van belang geacht dat Salland Oil zich er steeds bewust van kan, althans behoort te zijn gebleven dat VWB al had gezegd dat over alle aspecten duidelijkheid moest bestaan om overeenstemming te bereiken over de huurovereenkomst, en wel door de door [J.H.] erkende mededeling van [B.] op 17 juli 2012. De kantonrechter heeft daar aan toegevoegd dat [heer E.] en [J.H.] wisten dat er andere kapers op de kust waren, zodat zij zich hadden kunnen realiseren dat Salland Oil niet de enige huurgegadigde was. De kantonrechter heeft voorts onder meer overwogen dat het beroep van Salland Oil op het gesprek van 9 oktober 2012 en het enkele dagen later tussen [J.H.] en [mevrouw A. van W.] gevoerde telefoongesprek haar niet kan baten,  aangezien de door [mevrouw A. van W.] tegenover [J.H.] gedane uitlatingen, tegen de achtergrond van de uitlatingen in eerdere besprekingen  en de daaraan door Salland Oil te ontlenen wetenschap dat VWB alleen wenste te contracteren indien er duidelijkheid was over alle voor haar belangrijke aspecten, niet als voldoende kan worden aangemerkt voor een zodanig ( door VWB opgewekt) gerechtvaardigd vertrouwen bij Salland Oil dat het afbreken van de onderhandelingen tegenover Salland Oil onrechtmatig was. 
      
      
    
    
      3.16.
      
        Voor zover met grief V wordt betoogd dat de kantonrechter bij deze beoordeling een verkeerd toetsingscriterium heeft gebruikt wordt die stelling verworpen, aangezien het hiervoor onder 3.15 genoemde, in de jurisprudentie ontwikkeld criterium juist is.
        Voor zover Salland Oil betoogt dat zij reeds het gerechtvaardigd vertrouwen op het totstandkomen van de huurovereenkomst heeft ontleend aan de op 21 augustus 2012 volgens haar tot stand gekomen romphuurovereenkomst, moet dat betoog worden verworpen, aangezien aan een (niet van VWB afkomstige of ondersteunde) bij Salland Oil levende (onjuiste) opvatting – te weten dat op die datum reeds een romphuurovereenkomst tot stand was gekomen – tegenover VWB geen gerechtvaardigd vertrouwen kon worden ontleend dat een dergelijke overeenkomst door een definitieve huurovereenkomst zou worden gevolgd.  
        Al evenmin kan een dergelijk gerechtvaardigd vertrouwen worden ontleend aan de gebeurtenissen sinds 21 augustus 2012. Het hof verwijst allereerst naar hetgeen hiervoor ten aanzien van de grieven III en IV  al met betrekking tot het verloop van de onderhandelingen na 21 augustus 2012 is overwogen. Daaruit volgt dat er ook op 26 september 2012 nog geen, door VWB gewekt, gerechtvaardigd vertrouwen bij Salland Oil kon bestaan dat de huurovereenkomst die partijen voor ogen stond tot stand zou komen. 
      
      
      
        3.17.1.
        Met betrekking tot de bespreking van 9 oktober 2012 heeft [J.H.] als getuige onder meer en voor zover hier van belang verklaard dat die bespreking over de aangepaste huurovereenkomst ging en dat alle punten en opmerkingen toen besproken en akkoord zijn bevonden door Van Wijk.  De enige opmerking van [mevrouw A. van W.] was – aldus [J.H.] – dat zij, wanneer zij met haar broers was, de overeenkomst zou tekenen en aan hem zou retourneren, hetgeen vermoedelijk in het weekend zou zijn. De tenaamstelling is gecontroleerd en juist bevonden en verder – aldus [J.H.] – waren er geen opmerkingen. Hij heeft volgens zijn verklaring [mevrouw A. van W.] enkele dagen na 9 oktober 2012 gebeld omdat hij de ondertekende overeenkomst nog niet retour had ontvangen, in welk telefoongesprek [mevrouw A. van W.] zei dat  [B.] – die inmiddels weer beter was – nog wat opmerkingen had, die op de mail zouden worden gezet, welke mail hij – [J.H.] – niet heeft ontvangen. 
        
      
      
        3.17.2.
        
          [mevrouw A. van W.] heeft met betrekking tot deze bespreking als getuige verklaard, onder meer en voorzover hier van belang, dat zij en haar vader de overeenkomst in grote lijnen hebben besproken. Ook hebben zij een aantal specifieke punten, die betrekking hadden op de al eerder door haar genoemde 10 punten, besproken. Zij had verwacht – aldus haar verklaring – in het nieuwe concept een terugkoppeling te vinden van de punten die op 26 september 2012 waren besproken, doch  behalve de tenaamstelling was er in de overeenkomst niets gewijzigd. Zij heeft [J.H.] gezegd de conceptovereenkomst met haar broers en met [B.] te zullen bespreken, naar zij hoopte dat weekend, en er dan op terug te zullen komen, waarbij geen datum is afgesproken. 
        
      
      
        3.17.3.
        
          [Van W. sr] . heeft als getuige verklaard zich niet te kunnen herinneren bij de bespreking van 9 oktober 2012 aanwezig te zijn geweest. 
        
      
      
        3.17.4
        Ook hier rust op Salland Oil de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit blijkt van door VWB bij Salland Oil op 9 oktober 2012 gewekt gerechtvaardigd vertrouwen dat de huurovereenkomst die partijen voor ogen stond tot stand zou komen. Evenals de kantonrechter acht het hof Salland Oil in dat bewijs niet geslaagd. Het hof verwijst daartoe allereerst naar hetgeen in dit verband reeds onder 3.11 is overwogen. Verder geldt dat hetgeen [J.H.] als getuige over de bijeenkomst van 9 oktober 2012 heeft verklaard door [mevrouw A. van W.] gemotiveerd wordt bestreden. Tevens valt op dat [J.H.] verklaart dat “ alle punten en opmerkingen” toen besproken zijn en akkoord zijn bevonden door [Van W. sr] ., doch dat hij niet verklaart over welke punten en opmerkingen het daarbij precies ging en wat daarbij van de zijde van [Van W. sr] . akkoord zou zijn bevonden. Zoals eerder overwogen was immers omtrent geen van die punten en opmerkingen iets in de nieuwe conceptovereenkomst opgenomen.  In het nadien door hem met [mevrouw A. van W.] gevoerde telefoongesprek heeft hij voorts volgens zijn verklaring van haar gehoord dat [B.] -  die blijkens de stukken de familie Van Wijk bij de onderhandelingen steeds had bijgestaan en die kennelijk ziek was geweest -  nog wat opmerkingen had.  Bij die stand van zaken en gelet op de kennis die [J.H.] en met hem Salland Oil had van de punten en opmerkingen die alleen al van de kant van [B.] bij de diverse door Salland Oil gepresenteerde conceptovereenkomsten waren gemaakt en waaromtrent op 9 oktober 2012 nog steeds niet tot geconcretiseerde overeenstemming was gekomen, zonder dat is gebleken dat VWB die punten en opmerkingen inmiddels had laten vallen, is niet bewezen dat Salland Oil op of na 9 oktober 2012 er op basis van door VWB gewekt gerechtvaardigd vertrouwen op mocht rekenen dat de huurovereenkomst die partijen voor ogen stond alsnog zou worden gesloten.  Het stond VWB dan ook vrij om, zoals zij heeft gedaan, medio oktober 2012 de onderhandelingen met Salland Oil af te breken, aangezien dat in de omstandigheden van het geval ook anderszins niet onaanvaardbaar kan worden geacht.  Grief V faalt dus ook en grief VI – die VWB verwijt onrechtmatig tegenover haar te hebben gehandeld door de onderhandelingen af te breken – eveneens. 
        
      
    
    
      3.18.
      Salland Oil heeft tegen de achtergrond van de reeds afgelegde verklaringen in het kader van het voorlopig getuigenverhoor geen voldoende concrete feiten aangeboden te bewijzen die – indien zij komen vast te staan – omtrent hetgeen hiervoor is overwogen tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het door Salland Oil gedaan bewijsaanbod moet dus worden gepasseerd. 
      
    
    
      3.19.
      Nu de grieven I tot en met VI falen zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd.  Salland Oil zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden verwezen. Daarmee wordt ook grief VII verworpen.    
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
    
      veroordeelt Salland Oil  in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van VWB  begroot op € 704,-  aan verschotten en € 894,- voor salaris.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, C.M. Aarts  en A. Bockwinkel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2015.