ECLI:NL:RBLIM:2021:4071, Rechtbank Limburg, 12-05-2021, C/03/279972 / HA ZA 20-358
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2021-05-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beroep op dwaling gehonoreerd. Tekst en beeld in de verkoopbrochure van nog te bouwen appartement. Schade kan op basis van  de stellingen van partijen direct worden begroot.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/279972 / HA ZA 20-358
    
    
    
      
        Vonnis van 12 mei 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiseres,
      advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        SPHINX ZUID B.V.,
      gevestigd te Maastricht,
      gedaagde,
      advocaat mr. R.W. Janssen te Heerlen.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en Sphinx Zuid B.V. genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het exploot van dagvaarding 
        
        
          de akte houdende acht producties van [eiseres]
        
        
          de conclusie van antwoord van Sphinx Zuid B.V. met vier producties
        
        
          de tussenbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
        
        
          een brief van Sphinx Zuid B.V. met één productie 
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiseres]
        
        
          de spreekaantekeningen van Sphinx Zuid B.V.
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 26 november 2020
        
        
          de akte van [eiseres] met een plattegrond van het penthouse van [eiseres] en 20 foto’s die zijn genomen door de (geopende) ramen van die woning 
        
        
          de akte van Sphinx Zuid B.V. met één productie houdende een plattegrond van het penthouse van [eiseres] en 20 foto’s die vanuit die woning zijn genomen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        Naar aanleiding van een door haar op enig moment in 2018 ontvangen brochure getiteld “Wonen in het Sphinxkwartier” en uitgebracht door Sphinx Zuid B.V., heeft [eiseres] op 12 oktober 2018, vergezeld van een door haar ingeschakelde aankoopmakelaar [naam aankoopmakelaar] , een bezoek gebracht aan verkopend makelaar [naam verkoopmakelaar] . [eiseres] was geïnteresseerd in aankoop van een penthouse met uitzicht over de historische binnenstad van Maastricht op de vierde verdieping van het nog te bouwen appartementengebouw Gustav in het Sphinxkwartier. 
        De brochure vermeldt (op een ongenummerd overgelegde bladzijde):“Gustav-Penthouses: geniet van ruimte en luxe. Wonen met zicht op Maastricht.” en op bladzijde 45: “De riante penthouses boven op de 5e verdieping van Gustav variëren qua oppervlak van ca. 150 tot 195 m². De ruime open keuken en woonkamer hebben een schuifpui of openslaande deuren naar het dakterras. Dat biedt een spectaculair uitzicht op de historische binnenstad, het monumentale Eiffelgebouw, het levendige Sphinxkwartier of het groene Frontenpark.”.
        Op de laatste bladzijde van de brochure is in een klein lettertype vermeld: “Aan de inhoud van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.”
      
      
    
    
      2.2.
      
        Het appartement [nummer 2] (hierna: het appartement of het penthouse) had [eiseres] ’ bijzondere belangstelling vanwege de ligging op het zuiden met uitzicht over de binnenstad van Maastricht en de aanwezigheid van twee dakterrassen. De verkopend makelaar heeft [eiseres] meegedeeld dat hij al in onderhandeling was over appartement [nummer 2] , maar dat een substantieel hoger bod van [eiseres] ertoe zou kunnen leiden dat het appartement aan haar verkocht zou worden.
        Voor dit appartement was geen vraagprijs bepaald door verkoper Sphinx Zuid, omdat dit het grootste en meest prestigieuze appartement was van het Gustav-gebouw.
      
      
    
    
      2.3.
      Namens [eiseres] is bij brief van 14 oktober 2018 (haar productie 8) een (totaal)bod gedaan van € 1.200.000,-, waarin is vermeld dat zij “bijzonder gecharmeerd [is] van dit appartement, de ruimte en de sfeer, het uitzicht en de plek waar het gelegen is. Dit bod is door Sphinx Zuid geaccepteerd. 
      
    
    
      2.4.
      
        Op 17 december 2018 heeft [eiseres] een koopovereenkomst gesloten met Sphinx Zuid B.V. met betrekking tot het appartementsrecht kadastraal bekend [kadasternummer 1] omvattende:
        het recht op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de vierde verdieping en verder toe- en aanbehoren, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] , en 
        het 40/1054ste onverdeeld aandeel in de gemeenschap van de ondersplitsing “Blok 7 Gustav Sphinx Zuid te Maastricht”, 
        alsmede het appartementsrecht kadastraal bekend gemeente [kadasternummer 2] , omvattende:
      
      
        
          het recht op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats, gelegen op nivo -1, plaatselijk bekend [adres 2] te [plaats] ; en
        
        
          het 2/578ste onverdeeld aandeel in de gemeenschap van de ondersplitsing “Parkeergarage Sphinx Zuid te Maastricht”.
        
      
      
        De koopsom bedraagt € 892.208,- inclusief btw.
        In artikel 8 zijn opschortende voorwaarden opgenomen die erop neer komen dat pas met de bouw zou worden begonnen nadat er meer dan 32 woningen uit Blok 7 zouden zijn verkocht.
        In artikel 30 van de koopovereenkomst is vermeld:
        “Promotiemateriaal
        
          De verkrijger verklaart uitdrukkelijk ermee bekend te zijn dat het verkoopmagazine géén contractstuk is bij deze koopovereenkomst en enkel en alleen dient voor de globale beeldvorming van het Project/de woning en er voorts eventuele wijzigingen/afwijkingen/aanpassingen hebben plaatsgevonden, welke zijn verwerkt in de verkooptekeningen (…) en technische omschrijving (…). Aan het verkoopmagazine kunnen derhalve 
          géén
           rechten en /of aanspraken worden ontleend. (…) Uitsluitend de voor Verkrijger(s) ontvangen contractstukken (…) zijn dan ook bepalend en maatgevend.” 
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 17 december 2018 heeft [eiseres] eveneens een aannemingsovereenkomst gesloten met Bouwbedrijven Jongen B.V. met betrekking tot het bouwen van de in rov. 2.4 genoemde appartementsrechten, voor een aanneemsom van € 307.792,- inclusief btw. Ook in deze overeenkomst zijn in artikel 15 opschortende voorwaarden opgenomen vergelijkbaar met die in artikel 8 van de koopovereenkomst. Aldus is het in rov. 2.3 genoemde bod verwezenlijkt.
      
    
    
      2.6.
      Op 14 maart 2019 is meegedeeld dat de bouw van start kon gaan en dat de opschortende voorwaarden vervielen.
      
    
    
      2.7.
      Op 11 april 2019 is de leveringsakte met betrekking tot de in rov. 2.4 genoemde appartementsrechten gepasseerd voor notaris [naam notaris] in [vestigingsplaats] .
      
    
    
      2.8.
      Op 7 mei 2020 heeft [eiseres] het nog in aanbouw zijnde Gustav-gebouw bezocht en vastgesteld dat het uitzicht op de historische binnenstad van Maastricht vanuit de huiskamer of vanaf het dakterras van het penthouse in belangrijke mate gehinderd wordt door de daken van het Sint Andriesklooster en de Andrieskapel.
      
    
    
      2.9.
      Namens [eiseres] is op 29 mei 2020 door [naam] aan Sphinx Zuid een brief gezonden waarin onder meer is gesteld: “(…) Het feit dat er een penthouse met twee terrassen beschikbaar kwam met het door u in uw brochure geschetste en getoonde spectaculaire uitzicht op de binnenstad van Maastricht, was voor cliënte en haar echtgenoot van doorslaggevend belang. Cliënte was destijds juist om die reden bereid om meer te betalen dan de vraagprijs. (…) Vrijwel overal kijkt men tegen de naast het complex staande kerk of het klooster aan. Nergens is sprake van een uitzicht dat ook maar in de buurt komt van het uitzicht zoals getoond in de brochure. (…) Cliënte wil met andere woorden van de koop af. Zij beroept zich daartoe primair op dwaling. Deze dwaling is veroorzaakt door de verkeerde voorstelling van zaken omtrent het uitzicht, zoals eerder bedoeld. (…) De wetgever heeft (…) de bepaling opgenomen (…) dat de rechter in plaats van ongedaanmaking het betalen van schadevergoeding zal toewijzen. Om een procedure te voorkomen kan ik u namens cliënte aanbieden (…). Stemt u hiermee niet in, dan zal ik namens cliënte onverwijld een procedure entameren waarin primair vernietiging wegen dwaling en vervangende schadevergoeding zullen worden gevorderd, subsidiair ontbinding en / of schadevergoeding wegen toerekenbare tekortkoming op basis van non-conformiteit. (…)”.
      
    
    
      2.10.
      Het appartement is op 9 september 2020 aan [eiseres] opgeleverd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert, samengevat, 
      
      
        
          primair 
        
      
      
      
        I. de tussen haar en Sphinx Zuid gesloten koopovereenkomst van 17 december 2018 te vernietigen,
        II. te bepalen dat de gevolgen van de onder I. bedoelde vernietiging achterwege blijven,
      
      
      
        
          subsidiair
        
      
      
      
        III. te verklaren voor recht dat [eiseres] een gerechtvaardigd beroep op artikel 7:17 BW heeft vanwege het feit dat het gekochte appartement niet aan de verwachtingen voldoet en dat Sphinx Zuid dientengevolge toerekenbaar jegens haar tekort is geschoten,
      
      
      
        
          primair en subsidiair
        
      
      
      
        IV. Sphinx Zuid te veroordelen tot vergoeding van de door [eiseres] geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans een deskundige te benoemen, teneinde het verschil in waarde tussen het door eiseres gekochte appartement met het in de verkoopbrochure genoemde en door middel van impressies getoonde uitzicht op de historische binnenstad van Maastricht en het appartement met het werkelijke uitzicht te bepalen, en Sphinx Zuid te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van het door de deskundige bepaalde verschil als vergoeding van de door [eiseres] geleden schade te vermeerderen met wettelijke rente,
        V. met veroordeling van Sphinx Zuid in de kosten van deze procedure met inbegrip van de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] onderbouwt haar vordering primair met de stelling dat zij heeft gedwaald in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef onder a BW ten aanzien van het uitzicht uit het appartement en vanaf de daarbij horende dakterrassen. 
      
        3.2.1.
        
          Bij de bezichtiging van het appartement in mei 2020, tijdens de bouwfase, is [eiseres] gebleken dat praktisch nergens vanuit de huiskamer of vanaf de dakterrassen een uitzicht kan worden genoten op de historische binnenstad van Maastricht omdat de daken van het Sint Andriesklooster en de Andrieskapel dit uitzicht belemmeren. Alleen vanaf de uiterste zijde van het linker terras zijn wat torentjes te zien. Deze dwaling is het gevolg van een door Sphinx Zuid gegeven onjuiste voorstelling van zaken, zoals weergegeven in de eerdergenoemde brochure en de bewoordingen van het verkoopvoorstel. [eiseres] zou zonder het uitzicht op de historische binnenstad het appartement niet hebben gekocht, zeker niet tegen een prijs die beduidend hoger lag dan de gangbare prijs van dergelijke appartementen. Het gaat hier niet om een louter toekomstige omstandigheid van het verkochte omdat het ontwerp, de hoogte van het Gustav-gebouw en de gebouwen in de omgeving bij het sluiten van de overeenkomst al vaststonden. 
          Voor Sphinx Zuid was kenbaar dat het uitzicht voor [eiseres] van wezenlijk belang was omdat zij aan de verkopend makelaar heeft meegedeeld niet in de andere penthouses geïnteresseerd te zijn vanwege het ontbreken van uitzicht op de binnenstad. Ook in de brief van 14 oktober 2018, heeft [eiseres] kenbaar gemaakt dat zij bijzonder gecharmeerd is van dit appartement, onder meer vanwege het uitzicht. Sphinx Zuid heeft door het aanprijzen en beeldend tonen van het te verwachten uitzicht, deze eigenschap van het te verkopen appartement zelf al van doorslaggevend belang gemaakt. 
        
      
      
        3.2.2.
        Aan [eiseres] kan niet met recht worden verweten dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Zij heeft van te voren de omgeving goed bekeken maar toen was er enkel een kaal bouwterrein. Zij mocht dan ook afgaan op de informatie die namens Sphinx Zuid aan haar is verstrekt. In de brochure is wel de hoogte van de bouwvloer van het penthouse vermeld, maar niet de hoogte van de omliggende gebouwen. De nok van het dak van het klooster en de kapel zijn in de visualisatie geprojecteerd als omlijsting aan de onderzijde van het geprojecteerde uitzicht op de historische binnenstad, waarmee de suggestie wordt gewekt dat men daar vanaf het dakterras en vanuit de huiskamer op de vierde verdieping ruimschoots overheen kijkt. Er is aan haar niet meegedeeld dat er een maquette gemaakt was, die heeft zij van te voren dan ook niet bekeken. 
      
      
        3.2.3.
        De aannemer kan met betrekking tot de dwaling aangaande het uitzicht geen verwijt worden gemaakt. Door vernietiging wegens dwaling van de koopovereenkomst wordt de aannemingsovereenkomst niet vernietigd. Ongedaanmaking van de prestaties uit de koopovereenkomst is niet zonder meer mogelijk. [eiseres] beroept zich dan ook op artikel 6:230 lid 2 BW en wenst een schadevergoeding. [eiseres] zou zonder het haar voor geschilderde uitzicht niet bereid zijn geweest meer dan € 1.020.000,- voor het appartement te betalen. Het verschil met het door haar betaalde bedrag van € 1.200.000,- is in wezen haar schade. 
      
      
        3.2.4.
        
          
            [eiseres] beroept zich subsidiair op non-conformiteit omdat Sphinx Zuid in woord en beeld ten onrechte de suggestie heeft gewekt van een vrij en onbelemmerd uitzicht op de historische binnenstad van Maastricht, zowel vanuit de huiskamer als vanaf de beide terrassen. Het appartement is immers als enige geheel in de richting van de binnenstad van Maastricht gebouwd en heeft als enige twee terrassen gericht op het Vrijthof en de Sint Servaas. Hoe dat uitzicht eruit zou zien is getoond in de impressies op bladzijde 55, 58 en 59 van de verkoopbrochure, waar de indruk wordt gewekt dat over de omliggende gebouwen heen gekeken kon worden. In werkelijkheid blijkt dat vanaf geen enkel punt dit onbelemmerde uitzicht wordt geboden. Het verkochte voldoet daarom niet aan de verwachtingen die [eiseres] daarvan redelijkerwijs mocht hebben. Sphinx Zuid heeft door het uitbrengen van de verkoopbrochure met de gewraakte tekst en de foto’s die verwachtingen doelbewust in het leven geroepen. [eiseres] heeft bij het bezoek aan de verkopend makelaar en in de biedingsbrief dit uitzicht als wezenlijk onderdeel van de koop genoemd. Daardoor is het uitzicht deel gaan uitmaken van de overeenkomst. Door deze verwachtingen niet te realiseren is Sphinx Zuid jegens [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten. 
          Aan [eiseres] kan niet worden tegengeworpen dat het uitzicht niet is gegarandeerd. Subsidiair geldt dat [eiseres] zich geen goed beeld van het uitzicht kon vormen omdat het gebouw nog niet gerealiseerd was.
        
      
      
        3.2.5.
        
          [eiseres] beroept zich voor zover nodig op vernietiging van het bepaalde in artikel 30 van de koopovereenkomst nu dat op grond van het bepaalde in artikel 6:236 onder a en/of b BW als onredelijk bezwarend moet worden beschouwd, dan wel moet worden vermoed onredelijk bezwarend te zijn in de zin van artikel 6:237 onder b, c en/of f BW.
        
      
    
    
      3.3.
      Sphinx Zuid B.V. voert verweer. Zij stelt dat het beroep van [eiseres] op dwaling niet kan slagen omdat er geen sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken, niet is voldaan aan het kenbaarheidsvereiste en [eiseres] tekortgeschoten is in haar onderzoeksplicht. [eiseres] heeft ook geen schade geleden.
      
        3.3.1.
        
          [eiseres] heeft aan de makelaar geen specifieke vragen gesteld over het uitzicht vanuit dit appartement. [eiseres] is weliswaar door de verkoopmakelaar gewezen op de aanduidingen in de verkoopbrochure, maar die mag zij niet te letterlijk nemen, want die brochure biedt slechts een globale indruk. Het is reclamemateriaal en dat mag niet als feitelijke mededeling worden gezien. Dit is ook vermeld in artikel 30 van de koopovereenkomst. In de brochure wordt weliswaar gesproken van een spectaculair uitzicht, maar niet van een onbelemmerd uitzicht en dat is ook niet gegarandeerd. De brochure vermeldt bovendien dat er aan de inhoud geen rechten kunnen worden ontleend. De visuele impressie heeft enkel betrekking op het dakterras van het naastgelegen appartement [nummer 1] , zoals de brochure duidelijk vermeldt. De impressie is ook niet op schaal gemaakt. In de verkooptekeningen is duidelijk te zien dat rondom het Gustav-complex bestaande bebouwing ligt en een potentiële koper moet erop bedacht zijn dat als het penthouse niet boven die bestaande bebouwing zal komen te liggen en er mogelijk geen onbelemmerd uitzicht zal zijn. Dit geldt temeer omdat [eiseres] werd begeleid door een aankoopmakelaar die in Maastricht gespecialiseerd is en die ook de aankoop van de Andrieskapel door de huidige eigenaar heeft begeleid. De verkoopmakelaar heeft [eiseres] ook gewezen op de maquette in het voor publiek toegankelijke Infocentrum Belvédère. In de verkooptekeningen zijn de bouwhoogtes van het appartementencomplex en van de omliggende bebouwing vermeld. 
      
      
        3.3.2.
        Voor Sphinx Zuid was niet kenbaar dat het uitzicht voor [eiseres] van doorslaggevend belang was, dat is niet kenbaar gemaakt aan de verkoopmakelaar en blijkt ook niet uit de biedingsbrief. Sphinx Zuid vindt het opmerkelijk dat [eiseres] geen vernietiging wenst van de koopovereenkomst maar alleen uit is op schadevergoeding. Dit rijmt niet met het feit dat [eiseres] bij de oplevering geen opmerkingen meer heeft gemaakt over het uitzicht en zelfs heeft geïnformeerd of zij er een parkeerplaats bij kan kopen. [eiseres] heeft bovendien vanuit het appartement en vanaf het bijbehorende dakterras daadwerkelijk uitzicht op de binnenstad van Maastricht, zie de foto’s van productie 5 bij de dagvaarding.
      
      
        3.3.3.
        
          [eiseres] heeft geen enkel eigen onderzoek uitgevoerd. Een succesvol beroep op dwaling is dan niet meer mogelijk. [eiseres] had ter plaatse met de verkooptekeningen een inschatting van het uitzicht kunnen maken. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om vragen te stellen over het uitzicht indien dit voor haar zo belangrijk was. 
      
      
        3.3.4.
        Het penthouse van [eiseres] kende geen vooraf vastgestelde vraagprijs, want het was het meest prestigieuze appartement van het complex. Het is dan aan de potentiële koper om zelf een inschatting te maken van de vraagprijs en een bod te doen. In zo’n geval mag van de koper nog meer worden verwacht dat gedegen onderzoek wordt gedaan.
      
      
        3.3.5.
        Ook het beroep van [eiseres] op non-conformiteit kan niet slagen. Het appartement is geschikt voor normaal gebruik. Een onbelemmerd uitzicht op de binnenstad is geen eigenschap van het verkochte appartement geworden. Daarover zijn geen toezeggingen gedaan. De verkoopmakelaar heeft slechts verwezen naar de verkooptekeningen, de maquette en de verkoopbrochure, zo blijkt uit zijn verklaring: “We hebben op kantoor uitvoerig de verkooptekeningen en -documentatie doorgenomen. Op de verkooptekeningen staan de bouwhoogtes van het gebouw ingetekend. Daarbij hebben we ook gesproken over omliggende bebouwing. Ook heb ik verwezen naar de impressies in de verkoopbrochure en naar de maquette. (…) Ik kan mij niet heugen dat ik een garantie heb gegeven op zichtlijnen, onbelemmerd uitzicht, of zaken dienaangaande.(…)”, productie 2 Sphinx Zuid.
      
      
        3.3.6.
        Sphinx Zuid heeft in de verkoopbrochure en in artikel 30 van de koopovereenkomst een uitdrukkelijk voorbehoud gemaakt en aangegeven dat de verkoopbrochure slechts promotiemateriaal is. De koper heeft op dit punt ook een eigen onderzoeksplicht, artikel 7:17 lid 5 BW. Dat [eiseres] dit niet heeft gedaan komt voor haar rekening en risico. Voor een ontbinding en schadevergoeding is dan geen plaats.
      
      
        3.3.7.
        
          Sphinx Zuid betwist – voor zover nodig – dat [eiseres] schade heeft geleden. De hoogte van haar bod is tot stand gekomen op basis van de gesprekken die zij met haar aankoopmakelaar heeft gevoerd en niet op basis van de vraagprijs, want die was er niet.
          
            [eiseres] heeft nog geen begin gemaakt met het aannemelijk maken van haar schade.
          De schadevergoeding moet daarom worden gematigd tot nihil wegens eigen schuld van [eiseres] door het verzaken van haar onderzoeksplicht. In elk geval moet er worden uitgegaan van de prijzen op de huizenmarkt op 14 oktober 2018.
        
        
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Dwaling
    
    
      4.1.
      Artikel 6:228 lid 1 sub a BW bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is:
      
        
          indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten; 
        
        
          indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
        
        
          indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
        
      
      
    
    
      4.2.
      Bij de beoordeling wordt tot uitgangspunt genomen dat bij aankoop van een hoog gelegen appartement uitsluitend op tekening van een nog te realiseren bouwproject als het onderhavige, de koper feitelijk geen realistische mogelijkheden heeft om zich een juist beeld te vormen van de concrete eigenschappen van de onroerende zaak, zoals in dit geval van het daadwerkelijke uitzicht vanuit het penthouse en vanaf de bijbehorende terrassen. Aan de mededelingen van de verkoper, ook in de vorm van tekeningen en brochures, moeten dan ook strengere eisen worden gesteld dan bij een al bestaand gebouw, om te voorkomen dat de koper zich op basis daarvan een onjuist beeld vormt van de nog te bouwen onroerende zaak. Het gaat in dit geval niet om toekomstige omstandigheden, immers door de concrete eigenschappen van het ontwerp van het gebouw op de plaats waar het wordt gerealiseerd – te midden van omliggende gebouwen met een voor de ontwerper kenbare bouwhoogte – stond de (on)mogelijkheid van een uitzicht op de historische binnenstad van Maastricht al voor het sluiten van de overeenkomst vast. 
      
      
      
      
      
        
          Onjuiste voorstelling van zaken?
        
      
    
    
      4.3.
      Sphinx Zuid heeft niet voldoende onderbouwd betwist dat [eiseres] een onjuiste voorstelling heeft gehad van het uitzicht dat zij vanuit het appartement en de bijbehorende dakterrassen zou krijgen op de historische binnenstad van Maastricht. 
      
        4.3.1.
        
          [eiseres] stelt dat zij op grond van de informatie vermeld in de verkoopbrochure (tekst en beeld) had verwacht dat zij over de daken van het Sint Andriesklooster en de Andrieskapel heen de historische binnenstad van Maastricht zou kunnen zien, omdat dit in de visualisaties zo is voorgesteld.
      
      
        4.3.2.
        De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] op grond van artikel 30 van de koopovereenkomst een globaal beeld van het uitzicht mocht verwachten als geschetst in de verkoopbrochure, in woord en beeld.
      
      
        4.3.3.
        De rechtbank stelt vast dat het uitzicht vanuit het gerealiseerde appartement en de daarbij horende dakterrassen in zeer sterke mate afwijkt van wat in de visualisatie op bladzijde 59 (de “impressie dakterras penthouse [nummer 1] ”, toont aan de onderzijde enkel de nok van het dak van de Andrieskapel met daarboven uit goed zichtbaar de torens van de Sint Janskerk en de Sint Servaaskerk) en de bijbehorende teksten, hiervoor weergegeven in rov. 2.1, is gesuggereerd. Op verzoek van de rechtbank hebben partijen – omdat een plaatsbezich-tiging niet mogelijk was in verband met de corona-maatregelen – twintig foto’s gemaakt van het uitzicht vanuit alle ramen van het penthouse van [eiseres] naar het oosten, respectievelijk het zuiden en het westen. Partijen hebben deze foto’s in het geding gebracht bij akte ( [eiseres] ), respectievelijk bij productie 6 (Sphinx Zuid). De foto’s zijn identiek en de rechtbank zal er hierna aan refereren met de nummering van Sphinx Zuid. Het uitzicht vanuit het penthouse en het oostelijke dakterras wordt in het oosten begrensd door de melkwitte ondoorzichtige terrasafscheiding (te zien op foto’s 3, 4 en 5). Foto 1 is genomen vanuit de badkamer gelegen aan het oostelijke dakterras. [eiseres] heeft hierover nog opgemerkt dat het venster geblindeerd is en dat het raam ten behoeve van de foto is geopend. Tussen de daken van het Sint Andriesklooster en de Andrieskapel zijn in een V-vormige zichtmogelijkheid de torens van de Sint Janskerk en de Sint Servaaskerk te zien. Op foto 2, genomen vanuit de slaapkamer gelegen aan het oostelijke dakterras, is tussen de voormelde voorgelegen daken van het Sint Andriesklooster en de Andrieskapel door alleen de toren van de Sint Janskerk zichtbaar. Op foto’s 6 tot en met 15 is enkel het dak van de Andrieskapel te zien. Op foto’s 16, 17 en 18 is het westelijke dakterras te zien met eveneens een melkwitte terrasafscheiding aan de westzijde. Ook is een klein gedeelte van de gevel van het ten zuidwesten van het penthouse gelegen appartementengebouw zichtbaar. Op foto’s 19 en 20 is het dak van de Andrieskapel te zien en een gedeelte van de gevel van het ten zuidwesten van het penthouse gelegen appartementengebouw. Op de door Sphinx Zuid in haar productie 4 overgelegde foto’s 2 en 3 (nummering door de rechtbank), gecombineerd met bovengenoemde foto 1 van productie 6 van Sphinx Zuid, is te zien dat op het dakterras enkel pal naast de terrasafscheiding met appartement [nummer 1] , tussen de daken van het Sint Andriesklooster en de Andrieskapel door, de torens van de Sint Janskerk en de Sint Servaaskerk te zien zijn. Vanuit het penthouse bestaat dus alleen vanuit de badkamer een vergelijkbaar uitzicht, maar hier gaat de rechtbank aan voorbij omdat dit geen normale verblijfsruimte is.
      
      
        4.3.4.
        Sphinx Zuid heeft er terecht op gewezen dat [eiseres] appartement [nummer 2] heeft gekocht, maar zij heeft niet concreet gesteld waarom de visualisatie vanaf het dakterras van penthouse [nummer 1] voor wat betreft het uitzicht over het dak van de Andrieskapel heen richting het Vrijthof niet van toepassing zou zijn op (de dakterrassen van) appartement [nummer 2] . De vloerhoogte van deze appartementen en terrassen is immers hetzelfde. De rechtbank passeert dit verweer dan ook.
      
      
        4.3.5.
        Het werkelijke uitzicht op de historische binnenstad van Maastricht is dan ook dusdanig beperkt – immers alleen aan de uiterst oostelijke zijde van het oostelijke dakterras is daarvan een glimp waarneembaar – dat [eiseres] zich terecht beroept op een onjuiste voorstelling van zaken in de visualisatie en de tekst van de brochure.  
        
      
    
    
      4.4.
      Voor een geslaagd beroep op dwaling is niet beslissend dat de onjuiste voorstelling van zaken, in dit geval met betrekking tot het uitzicht, de kern van de koopovereenkomst betreft, zie Hoge Raad 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:717, rov. 3.1.2. Beslissend is dat bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten en aan dat criterium is, met in achtneming van het hierna volgende, voldaan. 
      
      
        
          Causaal verband
        
      
    
    
      4.5.
      Het is een feit van algemene bekendheid dat een appartement met een mooi uitzicht (veel) meer waard is dan eenzelfde appartement zonder een mooi uitzicht. Mede gelet op het hiervoor overwogene heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt dat het uitzicht vanuit het appartement en vanaf het dakterras een belangrijke factor was voor de aankoop van het appartement op de overeengekomen voorwaarden en dat dit voor Sphinx Zuid kenbaar was, althans moet zijn geweest. 
      
      
        
          Kenbaarheid
        
      
    
    
      4.6.
      
        Sphinx Zuid betwist dat voor haar kenbaar was dat het uitzicht voor [eiseres] een doorslaggevende factor was om het penthouse [nummer 2] aan te kopen op de overeengekomen voorwaarden omdat zij over het uitzicht geen specifieke vragen zou hebben gesteld aan de verkoopmakelaar. 
        De rechtbank verwerpt dit verweer.
        Sphinx Zuid heeft erkend dat [eiseres] niet geïnteresseerd was in de andere penthouses (CvA 2.11) omdat deze niet gericht waren op de binnenstad van Maastricht. Uit de verklaring van de verkopend makelaar, productie 2 van Sphinx Zuid, kan niet worden geconcludeerd dat [eiseres] geen vragen over het uitzicht zou hebben gesteld. Integendeel, de makelaar verklaart dat de verkooptekeningen en verkoopdocumentatie uitvoerig zijn doorgenomen en dat de bouwhoogtes van het gebouw daarop zijn ingetekend. Er is ook gesproken over omliggende bebouwing en hij heeft verwezen naar de impressies in de verkoopbrochure en de maquette. Ook in [eiseres] ’ biedingsbrief is het uitzicht, naast andere factoren, vermeld als punt van afweging. Daar komt nog bij dat Sphinx Zuid in haar verkoopbrochure bij herhaling zowel in woord als in beeld het zicht op de binnenstad van Maastricht als bijzondere eigenschap de penthouses aanprijst. Sphinx Zuid had dan ook kunnen verwachten dat potentiële kopers deze eigenschap van belang zouden achten omdat dit immers een waarde verhogende werking heeft. 
      
      
      
        
          Te wijten aan een inlichting van de verkoper
        
      
    
    
      4.7.
      In de verkoopbrochure is vermeld dat deze in opdracht van Sphinx Zuid is gemaakt. Het staat vast dat de verkoopmakelaar van Sphinx Zuid uitdrukkelijk naar dit document heeft verwezen.
      
        4.7.1.
        De rechtbank stelt vast dat deze verkoopbrochure weliswaar de bouwhoogtes van het Gustav-gebouw vermeldt, maar niet de hoogte van de omliggende bebouwing. De stelling van Sphinx Zuid dat op de verkooptekeningen de bouwhoogte van de omliggende gebouwen is vermeld – wat door [eiseres] is betwist –  is niet onderbouwd en is ook niet anderszins juist gebleken. Die hoogte van de omliggende gebouwen kan door potentiële kopers dan ook uitsluitend worden ingeschat aan de hand van de in de brochure vervatte visualisaties, die onjuist zijn gebleken (zie rov. 4.3). Sphinx Zuid draagt het risico voor onjuistheden in de visualisaties in de verkoopbrochure. Zij diende als projectontwikkelaar de hoogte van de omliggende gebouwen te kennen althans te onderzoeken, alvorens zij de opdracht gaf deze verkoopbrochure aan potentiële kopers ter beschikking te stellen en haar verkoopmakelaar naar de daarin vervatte visualisaties te laten verwijzen.
      
      
        4.7.2.
        De verklaring van de verkoopmakelaar vermeldt niet dat over de hoogte van de omliggende gebouwen concreet is gesproken. Sphinx Zuid heeft nog gesteld dat de verkoopmakelaar [eiseres] heeft gewezen op het bestaan van een maquette van het project – wat [eiseres] heeft betwist – maar zij heeft niet gesteld dat bij het bekijken van die maquette duidelijk zou blijken dat vanuit het penthouse van [eiseres] niet over het Sint Andriesklooster en de Andrieskapel heen gekeken kan worden. In het midden kan dan ook blijven of de verkopend makelaar [eiseres] hiernaar heeft verwezen. 
      
      
        4.7.3.
        Aan het voormelde doet ook niet af dat [eiseres] zich liet bijstaan door aankoopmakelaar Voorn die bekend was met de Andrieskapel. Sphinx Zuid heeft niet gesteld dat de aankoopmakelaar kennis droeg van de hoogte van de nok van die kapel.
      
      
        4.7.4.
        Sphinx Zuid heeft niet concreet gesteld dat zij mocht aannemen dat [eiseres] ook zonder de in rov. 2.1. vermelde wervende teksten en de in rov. 4.3.3. vermelde onjuiste visualisaties voor zover betrekking hebbend op de penthouses, de overeenkomst onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. 
      
      
        4.7.5.
        Sphinx Zuid heeft er nog op gewezen dat in de brochure is vermeld dat [eiseres] hieraan geen rechten kan ontlenen. In artikel 30 van de koopovereenkomst zijn partijen echter overeengekomen dat het verkoopmateriaal dient voor globale beeldvorming van het bouwproject. Naar het oordeel van de rechtbank kon de verkoopbrochure in tekst en beeld bij [eiseres] globaal de indruk wekken dat het penthouse zodanig hoog is gelegen ten opzichte van het Sint Andriesklooster en de Andrieskapel dat over de daken daarvan heen de historische binnenstad van Maastricht zichtbaar zou zijn. Dit is op grond van het gepresenteerde bewijsmateriaal onjuist gebleken. Gelet op dit alles is het beroep op de zinsnede dat aan de inhoud van de brochure geen rechten kunnen worden ontleend naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
        
        
          
            Onderzoeksplicht van [eiseres]
          
        
      
    
    
      4.8.
      Aan [eiseres] kan evenmin worden tegengeworpen dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Zij mocht zich baseren op de door Sphinx Zuid ter beschikking gestelde documenten, in het bijzonder op de verkoopbrochure. De rechtbank verwijst naar rov. 4.2. en 4.7.1.
      
    
    
      4.9.
      Al het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat [eiseres] een beroep op dwaling toekomt. De primaire vordering onder I ligt dan ook voor toewijzing gereed.
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
    
    
      4.10.
      
        [eiseres] heeft onderbouwd betoogd dat de koopovereenkomst niet moet worden vernietigd maar in stand moet blijven omdat zij jegens de aannemer geen beroep kan doen op dwaling of non-conformiteit. Op grond van het bepaalde in artikel 6:230 lid 2 BW kan haar in plaats daarvan een schadevergoeding worden toegekend, indien wordt vastgesteld dat zij nadeel heeft geleden. 
      
        4.10.1.
        
          [eiseres] heeft bij de mondelinge behandeling concreet gesteld dat haar schade bestaat uit het waardeverschil van het appartement met het voorgespiegelde uitzicht op de historische binnenstad van Maastricht en met het werkelijke uitzicht. Zonder het voorgespiegelde uitzicht zou [eiseres] zeker niet bereid zijn geweest meer dan € 1.020.000,- voor het appartement te betalen. De rechtbank begrijpt dat haar schade dus in ieder geval                                  (€ 1.200.000,- - € 1.020.000,- =) € 180.000,- bedraagt.
      
      
        4.10.2.
        Sphinx Zuid heeft betwist dat [eiseres] schade heeft geleden, want zij heeft een marktconforme prijs betaald. [eiseres] ’ bod is tot stand gekomen op basis van informatie die haar aankoopmakelaar haar heeft aangeleverd. Die heeft berekend dat het aanvangsbedrag op ongeveer € 1.020.000,- zou moeten liggen, maar dit was niet de vraagprijs. Een vraagprijs was er niet omdat het ging om het grootste en meest prestigieuze appartement van het Gustav-complex en dan is het gebruikelijk om de markt de uiteindelijke koopprijs te laten bepalen. Voor zover er al een waardeverschil zou zijn dient bij de berekening daarvan uitgegaan te worden van zowel het moment waarop het bod werd gedaan, 14 oktober 2018, als de omstandigheden waaronder [eiseres] dat bod heeft gedaan, zoals een oververhitte woningmarkt, aldus Sphinx Zuid. Omdat [eiseres] te kort is geschoten in haar onderzoeksplicht dient de schadevergoeding op de voet van artikel 6:101 BW te worden verminderd.
      
      
        4.10.3.
        De rechtbank stelt vast dat Sphinx Zuid niet concreet heeft betwist dat het door [eiseres] genoemde aanvangsbedrag van € 1.020.000,- op 14 oktober 2018 een marktconforme prijs zou zijn voor een appartement als dat van [eiseres] . Sphinx Zuid had dit kunnen doen door bijvoorbeeld de andere door haar voor dit appartement ontvangen biedingen bekend te maken. Dit aanvangsbedrag wordt dan ook bij de beoordeling tot uitgangspunt genomen. Nu [eiseres] bij de mondelinge behandeling heeft gesteld dat haar schade in wezen een bedrag van € 180.000,- beloopt zal dit bedrag ingevolge artikel 6:97 BW worden toegewezen en is verwijzing naar een schadestaatprocedure of benoeming van een deskundige ter begroting van de schade, zoals onder IV primair gevorderd, niet nodig. 
        
      
    
    
      4.11.
      Alles wat Sphinx Zuid verder nog tot haar verweer heeft aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel.
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank overweegt dat door toewijzing van een schadevergoeding van € 180.000,00 griffierecht moet worden bijgeheven zoals bepaald in artikel 14 lid 2 Wgbz. Het nader vastgestelde griffierecht aan de zijde van [eiseres] bedraagt € 1.639,00 en aan de  zijde van Sphinx Zuid € 4.131,00. Het reeds voldane griffierecht wordt hierop in mindering gebracht.   
    
    
      4.13.
      
        Sphinx Zuid zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] gerezen. De proceskosten van [eiseres] worden tot op vandaag begroot op:
        Explootkosten			€       105,50
        Griffierecht			€    1.639,00		
        Salaris				€    3.540,00	 (2 punten x tarief € 1.770,-)
        Totaal				€    5.284,50.
      
      
    
    
      4.14.
      De door [eiseres] gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna in het dictum is bepaald. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      vernietigt de tussen [eiseres] en Sphinx Zuid gesloten koopovereenkomst met betrekking tot appartementsrechten Blok 7 van 17 december 2018,
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat de gevolgen van de onder 5.1. bedoelde vernietiging achterwege blijven,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Sphinx Zuid tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 180.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 3 juli 2020,
      
    
    
      5.4.
      gelast de griffier het griffierecht bij te heffen zoals omschreven onder rov. 4.12,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Sphinx Zuid tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op vandaag begroot op € 5.284,50, 
      
    
    
      5.6.
      
        veroordeelt Sphinx Zuid in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op 
        € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Sphinx Zuid niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
      
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2021.
      
    
  
  
    type: WE
    coll: