ECLI:NL:GHARL:2021:2956, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-03-2021, 20/00071
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-03-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 20/00071
      uitspraakdatum: 30 maart 2021
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 3 december 2019, nummer LEE 19/269, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Meppel (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 16 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 141.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) vastgesteld. 
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 december 2019 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2021 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [A] namens de heffingsambtenaar.
    
    
      1.7
      Belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is bewoner van de onroerende zaak en als zodanig mede-belanghebbende in de zin van artikel 28 van de Wet WOZ.
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak is een appartement in een gebouw, gebouwd in 2004, met een inhoud van circa 224 m³. Daarnaast beschikt de onroerende zaak over een inpandige berging/schuur van ongeveer 4 m² en een parkeerplaats in de gemeenschappelijke parkeergarage van het appartementencomplex ‘ [B] ’.
      
    
    
      2.3
      De onroerende zaak is op 4 juni 2016 voor een koopsom € 150.000 k.k. gekocht door de Stichting [C] , bij welke stichting belanghebbende betrokken is, en op 14 november 2016 geleverd. Belanghebbende is één van de bestuursleden van de stichting.
      
    
    
      2.4
      Het aandeel in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE), waarvan de Stichting [C] als appartementseigenaar lid is, bedroeg op de datum van aankoop € 2.160.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2017 op de waardepeildatum 1 januari 2016.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende bepleit een waarde van primair € 102.000 en subsidiair € 132.000. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de beschikte waarde en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag in de OZB.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar wenst de beschikte waarde te handhaven. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2016.
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 
    
    
      4.3
      De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep gewezen op het hiervoor – onder 2.3 – bedoelde eigen verkoopcijfer. Hij acht dit verkoopcijfer bepalend voor de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft voorts, doch louter ter illustratie, onder meer verwezen naar een door hem overgelegde matrix, waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens zijn opgenomen van een zestal referentieobjecten, die in de periode van 19 mei 2015 tot en met 29 december 2016 zijn verkocht, te weten: 
      - [a-straat] 42 te [Z] ;
      - [a-straat] 62 te [Z] ;
      - [a-straat] 15 te [Z] ;
      - [a-straat] 53 te [Z] ;
      - [a-straat] 54 te [Z] en
      - [a-straat] 56 te [Z] .
    
    
      4.4
      In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom die voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De onroerende zaak is door de Stichting [C] gekocht op 4 juni 2016 voor een koopsom van € 150.000. Nu de datum van aankoop van de onroerende zaak minder dan een half jaar verwijderd is van de waardepeildatum, is het eigen verkoopcijfer, naar het oordeel van het Hof, in beginsel maatgevend voor de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, mits voldoende rekening wordt gehouden met de waarde-ontwikkeling van de onroerende zaak sinds de waardepeildatum.
    
    
      4.5
      Belanghebbende, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft, naar het oordeel van het Hof, geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Zoals belanghebbende zelf schrijft in zijn conclusie van repliek in eerste aanleg, had het bestuur van de Stichting [C] geen verbinding met de verkopers van de onroerende zaak en was er dus sprake van een transactie tussen onafhankelijke derden. Ook overigens is gesteld noch gebleken waarom niettemin geen sprake was van een situatie waarin de overeengekomen koopsom niet gelijk was aan de waarde in het economische verkeer op dat moment.
    
    
      4.6
      Uit de stelling dat het bestuur van de Stichting [C] niet bekend was met de regionale markt en geen makelaar in de arm genomen heeft bij de aankoop van de onroerende zaak, maar direct de vraagprijs heeft geboden, volgt niet dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. De omstandigheid dat belanghebbendes oude woning reeds was verkocht en dat hij als vertegenwoordiger van de stichting stress ervoer, maakt dat niet anders. Datzelfde geldt voor de omstandigheid dat belanghebbendes moeder, die ook in de verkochte woning woonde, ziek was ten tijde van de aankoop door de Stichting [C] , en door de ontstane situatie stress ervoer. De Stichting [C] was destijds kennelijk de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak. Ook de staat waarin de onroerende zaak zich ten tijde van de aankoop bevond, maakt het vorenoverwogene niet anders. De Stichting [C] heeft de onroerende zaak immers gekocht in de staat waarin deze zich bevond en daarvoor de gevraagde koopsom betaald. Gesteld noch gebleken is dat na een aankoopkeuring door de Vereniging Eigen Huis, de Stichting [C] wilde afzien van de koop of een verlaging van de overeengekomen koopprijs heeft bedongen.
    
    
      4.7
      Het vorenoverwogene leidt het Hof tot de conclusie dat het eigen verkoopcijfer bepalend is voor de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, mits voldoende rekening wordt gehouden met de waarde-ontwikkeling van de onroerende zaak sinds de waardepeildatum. 
    
    
      4.8
      Belanghebbende heeft voor dat geval gesteld dat de indexering van de koopprijs (verminderd met het bedrag waartoe de Stichting [C] is gerechtigd tot de reserves van de VvE) tot aan de waardepeildatum tot een te hoge waardevaststelling heeft geleid.
    
    
      4.9
      De heffingsambtenaar heeft gesteld dat er op 14 november 2016 door de Stichting [C] € 147.840 (€ 150.000 -/- € 2.160 aandeel in het reservefonds van de VvE) is betaald voor de onroerende zaak. Deze koopsom is teruggerekend naar waardepeildatum 1 januari 2016 op basis van een waardestijging van 4,69 %. Het gehanteerde percentage van 4,69 blijkt uit “de permanente marktanalyse van de gemeente Meppel” en is berekend door het waarderingsmodel Key2Waarderen van Centric. Dit model stelt op basis van geanalyseerde verkopen een waardestijgingspercentage vast per categorie woningen. Voor de onroerende zaak is naar de categorie gekeken waarin zowel de verkoopprijzen van alle appartementen binnen de gemeente Meppel als de verkoopprijzen van de appartementen binnen het centrumgebied waar de onroerende zaak onder valt, zijn begrepen.
    
    
      4.10
      De heffingsambtenaar is in zijn bovenvermelde berekening er evenwel ten onrechte van uitgegaan dat teruggerekend diende te worden vanaf 14 november 2016 (de datum van de notariële levering van de onroerende zaak). Ter zitting van het Hof hebben partijen desgevraagd eenparig verklaard dat de datum van de koopovereenkomst, 4 juni 2016, bepalend is. Het Hof volgt partijen hierin.
    
    
      4.11
      Belanghebbende heeft bepleit dat in plaats van de permanente marktanalyse en het stijgingspercentage dat door de heffingsambtenaar is gebruikt, gegevens van de NVM en de op grond van deze gegevens vastgestelde percentages (‘NVM Wonen Prijsontwikkeling’) met betrekking tot de prijsontwikkeling van appartementen op postcode 7941 in 2016 gebruikt dienen te worden. Dit postcodegebied omvat de [a-straat] , het centrum van de stad [Z] en enkele omliggende straten. Alle appartementen in appartementencomplex ‘ [B] ’ vallen daaronder. Deze ‘NVM Wonen Prijsontwikkeling’ is een applicatie die door NVM-makelaars wordt gebruikt om na te gaan hoe de prijzen van woningen zich hebben ontwikkeld. In deze applicatie kan onder andere op woningtype, postcode en prijsklasse/verkoopprijs worden gefilterd. In de applicatie is op grond van alle verkopen door een NVM-makelaar (70 % van het totaal aan verkopen), voor een bepaald woningtype op een bepaalde postcode het stijgings-/dalingspercentage berekend. Belanghebbende heeft voor een aantal transacties binnen het bedoelde postcodegebied in 2016 de waardestijging berekend aan de hand van deze applicatie en komt tot de conclusie dat de waardestijging, naar het Hof begrijpt voor de periode 1 januari 2016 tot 14 november 2016, tussen de 9,3 % en 11,4 % ligt.
    
    
      4.12
      De heffingsambtenaar heeft ter zake van de positieve martktontwikkeling van de waardepeildatum tot de aankoopdatum € 6.840 in mindering gebracht op het eigen verkoopcijfer (€ 147.840 (€ 150.000 -/- € 2.160 aandeel in het reservefonds van de VvE) -/- € 141.000). Nu vaststaat dat de in aanmerking te nemen periode van 1 januari 2016 tot 4 juni 2016 circa vijf maanden bedraagt, is bij de bepaling van de indexering vanaf de waardepeildatum derhalve de facto rekening gehouden met een waardestijging van 6.840/147.840 x 100% = 4,63 % over een periode van vijf maanden, hetgeen neerkomt op circa 111,11 % op jaarbasis.
    
    
      4.13
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd, voldoende rekening gehouden met de waardeontwikkeling van de onroerende zaak sinds de waardepeildatum.
    
    
      4.14
      Gelet op het vorenoverwogene, heeft de heffingsambtenaar met het geïndexeerde eigen transactiecijfer aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
      4.15
      De door de heffingsambtenaar ter illustratie overgelegde matrix maakt dat niet anders. Belanghebbendes stellingen met betrekking tot die matrix behoeven daarom geen behandeling. 
    
    
      4.16
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Hij beroept zich meer specifiek op de zogenoemde meerderheidsregel. 
      
    
    
      4.17
      
        Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39850, BNB 2005/298 en nr. 39953, BNB 2005/299, volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt, blijkens die arresten, enerzijds mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd, anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de klager. Zowel ter ondersteuning als ter weerlegging van een beroep op de meerderheidsregel zal gewezen kunnen worden op alle identieke panden die gelegen zijn binnen het ambtsgebied van het betrokken bestuursorgaan, dat wil zeggen binnen de grenzen van de desbetreffende gemeente (vgl. HR 6 oktober 2006, nr. 40 443, ECLI:NL:HR:2006:
        AY9489).
      
      
    
    
      4.18
      Naar het oordeel van het Hof, zijn de appartementen in het gebouw ‘ [B] ’, naar blijkt uit de stukken van het geding, niet identiek. Er zijn relevante verschillen in onder meer ligging, afwerkingsniveau, uitzicht, licht- en zoninval en onderhoud van de binnenzijde van de appartementen. Belanghebbende heeft zich daarop overigens ook beroepen in zijn beroepschrift in eerste aanleg. Zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, valt niet in te zien dat zulks niet zou gelden voor de appartementen [a-straat] 20 en 32 en dat deze appartementen wel identiek zouden zijn aan de onroerende zaak. Ook deze appartementen hebben immers een andere ligging in het gebouw ‘ [B] ’. Bovendien heeft belanghebbende zelf in eerste aanleg gesteld dat niet aannemelijk is dat de verdere verschillen bijvoorbeeld in inrichting, tussen de afzonderlijke appartementen verwaarloosbaar zouden zijn. Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt reeds daarom niet.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2021.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak,	De voorzitter,
      te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (P. van der Wal)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 maart 2021.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.