ECLI:NL:RBDHA:2013:CA0217, Rechtbank Den Haag, 01-05-2013, C/09/434658 / HA ZA 13-0041
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2013-05-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Afgebroken onderhandelingen over koop onroerende zaken.

vonnis
      RECHTBANK DEN HAAG
    
    
    Team handel
    
    
    Vonnis van 1 mei 2013
    
    in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/09/434658 / HA ZA 13-0041 van:
    
    
      1.	[A1],
      2.	[A2],
      3.	[A3],
      4.	[A4],
      allen wonende te [woonplaats],
      eiseres/eisers in conventie, verweerster/verweerders in voorwaardelijke reconventie,
      advocaat: mr. M.D. Winter,
    
    
    tegen
    
    
      [B],
      wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
      gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie,
      advocaat: mr. J.E.C. Reuser.
    
    
    De rechtbank zal de procespartijen hierna ook wel kortheidshalve enerzijds de vier familieleden [A] en anderzijds [B] noemen.
    
    
    
      De procedure
      1.1	De rechtbank heeft bij het wijzen van dit vonnis rekening gehouden met de inhoud van de hierna volgende processtukken, uit welke opsomming ook het procesverloop blijkt:
      -	de dagvaarding van 18 december 2012 tegen de eerste rolzitting van 9 januari 2013, met de producties 1 t/m 12 van de vier familieleden [A];
      -	de beschikking van de rechtbank van 11 januari 2013 (project civiele procesinnovatie);
      -	de conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie van 20 februari 2013, met de producties 1 t/m 12 van [B];
      -	het tussenvonnis van 20 februari 2013;
      -	het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 3 april 2013.
    
    
    1.2	Ter zitting van 3 april 2013 bleek een minnelijke regeling niet mogelijk en is vonnis bepaald op vandaag, 1 mei 2013.
    
    De vaststaande feiten
    
    
      2.1	De vier familieleden [A] woonden in 2012 al geruime tijd op het door hen gehuurde adres [adres 1] te [woonplaats], waar twee van hen al sinds 1970 paardenstal [A] dreven. Zij moesten in 2012 op zoek naar andere woonruimte voor zichzelf en naar andere bedrijfsruimte voor paardenstal [A], omdat de verhuurder hen de huur per 31 december 2012 had opgezegd en zij die huuropzegging kennelijk hadden geaccepteerd.
      2.2	Een tipgever uit de paardenwereld heeft de vier familieleden [A] gemeld dat [B] aan hen misschien zijn Hofstede Oostrijk aan de [adres 2] te [woonplaats] zou willen verkopen, op welk adres [B] sinds 1984 met zijn echtgenote had gewoond en waar zijn echtgenote een paardenpension had gedreven en meerdere paardgerelateerde activiteiten op holistische grondslag had ontplooid. Na het overlijden van zijn echtgenote begin 2011 had [B] zich geconcentreerd op zijn werk aan de TU [woonplaats 2] en de exploitatie van de holistische paardenactiviteiten en paardenstal te [woonplaats] overgelaten aan twee werkneemsters van de door hem opgerichte Stichting Hofstede Oostrijk. Ook is [B] in de loop van 2011 verhuisd van [woonplaats] naar [woonplaats 2] en had hij de woonboerderij te [woonplaats] daarna verhuurd aan meerdere kamerhuurders. [B] had in 2012 enkele gesprekken gevoerd met meerdere bij de Stichting Hofstede Oostrijk betrokken potentiële kopers over de verkoop door [B] van Hofstede Oostrijk te [woonplaats].
    
    
    2.3	Twee familieleden [A] hebben na de voornoemde tip in oktober 2012 zelf contact gezocht met [B] over de eventuele verkoop door [B] van de Hofstede Oostrijk aan de familieleden [A], die gezien de huuropzegging te [woonplaats] per 31 december 2012 Hofstede Oostrijk te [woonplaats] graag wilden kopen van [B] om daar zelf te kunnen gaan wonen en hun paardenstal [A] voort te kunnen zetten. Op 12 november 2012 hebben na twee bezichtigingen onderhandelingen over die eventuele koop plaatsgevonden op de TU Delft tussen enerzijds drie familieleden [A] en hun daartoe ingeschakelde makelaar Aardse van makelaarskantoor Langezaal en anderzijds [B] en zijn TU-collega en adviseur [X]. In dat gesprek van 30 tot 45 minuten op de TU Delft is overeenstemming bereikt over een verkoopprijs van € 1,1 miljoen.
    
    
      2.4	Na dat gesprek van 12 november 2012 heeft per e-mail veel correspondentie plaatsgevonden tussen beide zijden en met het door of namens de familieleden [A] ingeschakelde notariskantoor Geurts en Partners te Wassenaar over de (eventuele) koop/verkoop van (onder meer) de zes onroerende zaken van [B] te [woonplaats] voor 
      € 1,1 miljoen aan drie of vier familieleden [A] te [woonplaats]. Die correspondentie per e-mail is in deze bodemprocedure geproduceerd. Na een “groot staloverleg” op 26 november 2012 te Delfgauw waar enkele familieleden [A] door [B] aan de huurders van de paardenstallen, aan de huurders van de kamerwoonruimten en aan de overige betrokkenen bij de Stichting Hofstede Oostrijk zijn voorgesteld als de (eventuele) nieuwe eigenaren van de Hofstede Oostrijk, heeft [B] per e-mail van 30 november 2012 “met spijt” gemeld dat en waarom hij had besloten om de Hofstede Oostrijk niet aan de familie [A] te verkopen maar aan twee andere door hem met name genoemde personen, in wie hij en “het groot staloverleg” meer vertrouwen hadden voor wat betreft het voortzetten van het holistische gedachtengoed van zijn overleden echtgenote bij Hofstede Oostrijk te [woonplaats]. De familieleden [A] hebben daarop afkeurend gereageerd en zich in twee e-mails van 30 november 2012 aan [B] op het standpunt gesteld dat [B] zich niet meer uit de verdere onderhandelingen kon terugtrekken omdat er op 12 november 2012 volgens hen al een mondelinge verkoopovereenkomst was gesloten voor € 1,1 miljoen.
    
    
    2.5	Op 5 december 2012 heeft de advocaat van de vier familieleden [A] vervolgens na daartoe verkregen verlof conservatoir derdenbeslag doen leggen op de onroerende zaken van [B] te [woonplaats] (zes kadastrale percelen) die samen de Hofstede Oostrijk vormen, met uitzondering van enkele door [B] van de Provincie gepachte hectaren weiland die feitelijk ook deel uitmaken van de Hofstede Oostrijk te [woonplaats]. Bij kort geding vonnis van 12 februari 2013 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vorderingen van de advocaat van [B] tot opheffing van dat namens de vier familieleden [A] gelegde conservatoire beslag afgewezen.
    
    De geschillen
    
    3.1	In conventie vorderen de vier familieleden [A] primair dat de rechtbank [B] zal veroordelen om mede te werken, uit hoofde van de met gedaagde gesloten koopovereenkomst, aan het bij notariële akte leveren aan eisers van het registergoed, plaatselijk bekend [adres 2] te [postcode] [woonplaats], gemeente [gemeente], kadastraal geregistreerd als gemeente [gemeente], [sectie] nummers [1,2,3,4,5 en 6], met nevenvorderingen. Zij stellen daartoe - verkort weergegeven - dat op 12 november 2012 in het gesprek op de TU Delft wilsovereenstemming is bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst zoals ook blijkt uit enkele e-mails die [B] daarna heeft gezonden, onder meer aan het notariskantoor te Wassenaar dat al een concept van een koopovereenkomst had gemaakt en aan [B] had verzonden voor commentaar. Ook stellen zij dat anders dan [B] meent het dwingendrechtelijk vereiste van een schriftelijke koopovereenkomst van art. 7:2 BW volgens hen in dit geval niet geldt.
    
    3.2	[B] voert in deze bodemprocedure gemotiveerd verweer tegen deze vorderingen van de vier familieleden [A] in conventie. Hij stelt daartoe - verkort weergegeven - dat sprake is van een nietige koopovereenkomst omdat de door art. 7:2 BW volgens hem ook in dit geval dwingendrechtelijk vereiste schriftelijke koopovereenkomst ontbreekt. Ook stelt hij dat de mondelinge overeenstemming over de prijs van € 1,1 miljoen niet betekende dat over alle andere voor [B] essentiële onderdelen al overeenstemming was bereikt, waardoor er op 12 november 2012 nog geen volledige wilsovereenstemming bestond en [B] op 30 november 2012 volgens hem de onderhandelingen met de familie [A] mocht afbreken.
    
    3.3	In voorwaardelijke reconventie vordert [B] - voor het geval dat de rechtbank de vorderingen in conventie afwijst – dat de rechtbank het namens de vier familieleden [A] gelegde conservatoire beslag op de Hofstede Oostrijk opheft en hen hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding wegens dat gelegde beslag, nader op te maken bij staat. [B] stelt daartoe dat in dat geval de beslaglegging achteraf bezien onrechtmatig is geweest en dat de beslagleggers [A] de schade moeten betalen die [B] daardoor heeft geleden, onder meer doordat [B] door het beslag niet tijdig aan zijn twee latere kopers (zie rov. 2.4) heeft kunnen leveren met wie hij daarna wel wilsovereenstemming over alle essentiële onderdelen van een verkoopovereenkomst heeft bereikt. Ter zitting van 3 april 2013 heeft de advocaat van de vier familieleden [A] mondeling kort verweer gevoerd tegen de voorwaardelijke vorderingen in reconventie.
    
    3.4	Voor de weergave van de details van de wederzijds ingenomen standpunten volstaat de rechtbank nu kortheidshalve met een verwijzing naar de inhoud van de hiervoor in rov. 1.1 opgesomde processtukken met alle producties. De voor de beslissingen relevante geschilpunten en stellingen komen hierna bij de beoordeling door de rechtbank aan de orde.
    
    De beoordeling
    
    
      4.1	Naar het oordeel van de rechtbank moeten de in conventie door de vier eisers [A] ingestelde vorderingen worden afgewezen. Daartoe is het volgende redengevend. 
      4.2	Anders dan de advocaat van de vier familieleden [A] en anders dan het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, is de civiele bodemrechter van deze rechtbank evenals de advocaat van [B] van oordeel dat in de gegeven feitelijke omstandigheden van dit geval op 12 november 2012 tijdens het gesprek op de TU Delft (zie rov. 2.3) nog geen bindende volledige wilsovereenstemming over een (koop)overeenkomst tot stand is gekomen. De enkele wilsovereenstemming over de prijs van € 1,1 miljoen is daartoe in een geval als dit onvoldoende.
    
    
    4.3	Doorslaggevend is immers in meer gecompliceerde gevallen zoals deze niet de enkele wilsovereenstemming over de prijs, maar doorslaggevend zijn ook alle relevante overige omstandigheden van het geval waaronder de voorgeschiedenis, de intenties aan beide zijden, de hoedanigheid aan beide zijden, de aard en omvang van het koopobject en al hetgeen beide zijden in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten tijdens de onderhandelingen over een (koop)overeenkomst. Een rol bij vragen zoals deze speelt ook dat volgens de Hoge Raad in zijn arrest van 12 augustus 2005 LJN AT7337 als “strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf” geldt dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dat op grond van gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.
    
    4.4	In de feitelijke omstandigheden van dit geval gaat het niet om de eenvoudige koop van bijvoorbeeld een paard die met het accepteren van de geboden prijs en een handdruk op een paardenmarkt wordt beklonken, maar om een relatief complexe transactie waarbij meerdere onroerende zaken die tot de Hofstede Oostrijk behoren in eigendom moeten worden overgedragen, waarbij objectief gezien voorts ook essentieel is of en in hoeverre [B] de woonboerderij in verhuurde staat met de bestaande kamerbewoners of in onverhuurde staat aan de vier familieleden [A] zal verkopen en leveren, wat er exact is of nog zal worden overeengekomen ten aanzien van de in de concept akte van het notariskantoor open gelaten bodemsanering, eventueel vervuilde grond en eventuele asbestverontreiniging en de kosten, garanties en risico’s in dat verband. Ook hadden de vier familieleden [A] naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs moeten begrijpen dat voor [B] subjectief gezien essentieel was of kon zijn dat overeenstemming zou worden bereikt over de wijze van voortzetting door de nieuwe eigenaren van de holistische paardgerelateerde activiteiten op Hofstede Oostrijk ter nagedachtenis aan zijn overleden echtgenote en tot voldoende tevredenheid van de bij de algehele transactie uit de aard der zaak ook betrokken meerdere deelnemers aan “het groot staloverleg” van 26 november 2012 en voorts over het lot van de Stichting Hofstede Oostrijk bij een verkoop, inclusief het lot van de bij die stichting betrokken personeelsleden, vrijwilligers, cursisten en cursusleiders.
    
    4.5	In de feitelijke omstandigheden van dit geval moesten de vier familieleden [A] naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs voorts begrijpen dat voor [B] ook essentieel was dat overeenstemming zou kunnen worden bereikt met de Provincie over de overname van de pachtovereenkomsten voor de gepachte paardenweilanden en over de koopprijs van de roerende zaken van Hofstede Oostrijk zoals onder meer de tractor en de grote voorraden hooi en ander paardenvoer. Ter zitting van 3 april 2013 bleek dat in ieder geval geen overeenstemming aan beide zijden bestond over de vraag of de op 12 november 2012 geaccepteerde bieding van € 1,1 miljoen de prijs zou zijn inclusief of exclusief dit “alles erop en eraan”. Voorts bestond in dit geval op 12 november 2012 een evidente onevenwichtigheid tussen beide zijden, omdat de potentiële kopers [A] werden bijgestaan door een professionele makelaar terwijl de onervaren potentiële verkoper [B] slechts werd bijgestaan door een bevriende adviserende collega. Deze collega [X] heeft in zijn schriftelijke verklaring (productie 3 van [B]) enerzijds gemotiveerd uiteengezet dat en waarom volgens hem geen volledige wilsovereenstemming bestond op 12 november 2012, terwijl anderzijds door eisers [A] geen schriftelijke verklaring is geproduceerd van hun makelaar Aardse waaruit kan volgen dat en waarom volgens deze makelaar desondanks wel volledige en bindende wilsovereenstemming was bereikt op 12 november 2012 en/of waarom de kopers [A] daarop in dit geval gerechtvaardigd mochten vertrouwen.
    
    4.6	Gelet op al het voorgaande, komt de rechtbank in deze bodemprocedure tot het oordeel dat er op 12 november 2012 in de feitelijke omstandigheden van dit geval met de enkele wilsovereenstemming over een prijs van € 1,1 miljoen nog geen volledige wilsovereenstemming over de eventuele (koop)overeenkomst(en) was bereikt. Daarom mocht [B] in de omstandigheden van dit geval op 30 november 2012 de onderhandelingen met de vier familieleden [A] afbreken conform de door de Hoge Raad in 2005 (zie rov. 4.3) daartoe vooropgestelde hoofdregel. De inhoud van de geproduceerde e-mail correspondentie in de periode van 12 november 2012 t/m 30 november 2012 - in onderlinge samenhang gelezen en gelet op de daarover ter zitting van 3 april 2013 gegeven nadere uitleg door beide zijden - brengt de rechtbank in deze bodemprocedure anders dan haar voorzieningenrechter in kort geding niet tot een ander oordeel. Beide advocaten hebben de rechtbank gewezen op losse passages uit die e-mail correspondentie die het standpunt van de eigen cliënt eventueel zouden kunnen bevestigen. Echter als geheel in onderling verband gelezen en zoals nader toegelicht ter zitting van 3 april 2013 en voorts gelet op de in de rovv. 4.2 t/m 4.5 door de rechtbank vooropgestelde maatstaven en afgewogen feitelijke omstandigheden, kan de inhoud van deze e-mail correspondentie naar het oordeel van de rechtbank niet tot toewijzing van de verstrekkende hoofdvordering van eisers [A] leiden. Bijzondere concrete omstandigheden die nog tot een ander oordeel kunnen leiden zijn niet of onvoldoende concreet gesteld door de advocaat van eisers [A], zodat de rechtbank hun algemene bewijsaanbod tot het horen van getuigen om die reden zal passeren.
    
    4.7	Voor enigszins vergelijkbare gevallen in de jurisprudentie wijst de rechtbank nog op Hoge Raad 2008 LJN BD2406, en op rechtbank ’s-Gravenhage 2007 LJN BG2507 en 2011 LJN BP4429. Het voorgaande brengt de rechtbank tot afwijzing van de vorderingen van eisers [A] in conventie. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank buiten beoordeling laten het debat van beide advocaten over de vraag of in een geval als dit aan de deels particuliere en deels bedrijfsmatige potentiële verkoper [B] tegenover de deels particuliere en deels bedrijfsmatige potentiële kopers [A] de consumentenbescherming van het dwingendrechtelijke vereiste van een schriftelijke koopovereenkomst toekomt, zoals door de wetgever bedoeld en voorgeschreven in wetsartikel 7:2 BW. Datzelfde geldt voor de in dat verband door de advocaat van [B] tegen het kort geding vonnis van 12 februari 2013 in stelling gebrachte jurisprudentie, waaronder Hoge Raad 2011, LJN BU7412.
    
    4.8	De rechtbank komt na de afwijzing van de vorderingen in conventie toe aan de beoordeling van de vorderingen in voorwaardelijke reconventie, omdat de voorwaarde waaronder die vorderingen in reconventie door [B] zijn ingesteld is vervuld. Mede omdat er geen relevant verweer is gevoerd tegen de vordering in reconventie tot opheffing van het conservatoir beslag van 5 december 2012, zal de rechtbank die vordering toewijzen, nu de vorderingen tot zekerheid waarvan dat beslag is gelegd in conventie zijn afgewezen.
    
    4.9	Naar vaste jurisprudentie moet ook het voor risico en rekening van de beslaglegger gelegde conservatoire beslag bij afwijzing van de desbetreffende vorderingen achteraf bezien als onrechtmatig worden aangemerkt, en moeten de beslagleggers [A] de daardoor veroorzaakte schade van [B] vergoeden. Bij gebreke van een inhoudelijk verweer op dat punt is naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk dat [B] door het op 5 december 2012 gelegde conservatoir beslag schade heeft geleden, gezien de door hem daartoe gestelde latere verkoop aan twee andere gegadigden (zie rov. 2.4). Daarom zal de rechtbank de beslagleggers [A] hoofdelijk veroordelen tot het betalen van de gevorderde schadevergoeding aan [B], nader op te maken bij staat.
    
    
      4.10	Als de in het ongelijk gestelde partijen moeten de vier familieleden [A] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [B] in conventie en in reconventie. Gelet op de nauwe samenhang met de conventie en op het summiere debat in reconventie, zal de rechtbank het forfaitair salaris advocaat in voorwaardelijke reconventie begroten op nihil. Voor het overige begroot de rechtbank de toewijsbare proceskosten van [B] op € 267,- griffierecht, € 6.422,- forfaitair salaris advocaat en 
      € 131,- forfaitaire nakosten advocaat, dat is in totaal dus € 6.820,-, nog te vermeerderen met € 68,- en met de kosten van het exploot van de deurwaarder in geval van betekening van dit vonnis, met de gevorderde wettelijke rente zoals hierna toewijsbaar is geoordeeld.
    
    
    
      De beslissingen
      De rechtbank in conventie en in voorwaardelijke reconventie:
    
    
    -	heft op het op verzoek van de vier familieleden [A] op 5 december 2012 gelegde conservatoir beslag op de onroerende zaken van [B] te [woonplaats];
    
    -	veroordeelt de vier familieleden [A] hoofdelijk tot betaling van een schadevergoeding aan [B] wegens dat achteraf bezien onrechtmatig gelegde conservatoir beslag, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
    
    -	veroordeelt de vier familieleden [A] hoofdelijk tot betaling aan [B] van in totaal € 6.820,- voor proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van de vijftiende dag na ontvangst van de daartoe strekkende sommatiebrief van de advocaat van [B], en vermeerderd met € 68,- en met de kosten van het exploot van de deurwaarder in geval van betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over die twee laatste bedragen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis door die deurwaarder;
    
    -	verklaart dit vonnis tot zover zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;
    
    -	wijst af al hetgeen in conventie en in voorwaardelijke reconventie meer of anders is gevorderd.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2013.