ECLI:NL:GHARL:2019:7726, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-09-2019, 200.215.452
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vastlegging en ontbinding. Na bewijslevering oordeelt het hof dat de eertijds bestaande pachtverhouding is blijven doorlopen. Deze wordt in conventie vastgelegd. Vanwege bestemmingswijziging wordt de pachtovereenkomst in reconventie ontbonden waarbij het hof overweegt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als de pachter aanspraak zou maken op schadeloosstelling in dat verband. Hij is eerder al schadeloosgesteld voor pachtbeëindiging wegens bestemmingswijziging.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
      
        afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.215.452
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4941212)
    
    
    
      
        arrest van de pachtkamer van 24 september 2019
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [de gebruiker]
         ,wonende te [woonplaats] ,
      appellant in het principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
      hierna: [naam van de gebruiker] of de gebruiker,
      advocaat: mr. J. Bolt,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
        
          [naam van de eigenaar] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
      appellante in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      hierna: [naam van de eigenaar] of de eigenaar,
      advocaat: mr. P. Stehouwer.
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 13 juni 2017 hier over. 
    
      1.1
      Het verdere verloop blijkt uit: 
      - het proces-verbaal van comparitie van partijen van 13 oktober 2017,- het proces verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 27 maart 2018,- de akte overlegging producties van [de gebruiker] ,- het proces verbaal van tegengetuigenverhoor van 3 juli 2018, - de memorie van grieven,
      - de memorie van antwoord, tevens van (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,
      - de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
      - een akte tevens houdende overlegging productie van [de eigenaar] en een antwoordakte.
    
    
      1.2
      Vervolgens heeft [de gebruiker] het procesdossier overgelegd en het hof arrest bepaald.
    
    
      1.3
      
        [de gebruiker] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - het vonnis van 4 april 2017 te vernietigen en de pachtverhouding tussen [de eigenaar] als huidige eigenaar van de percelen [plaats] sectie I nummers 3574 en 3575 ( [straatnaam] ) en [de gebruiker] als gebruiker onder de gebruikelijke voorwaarden vast te leggen tegen een pachtsom van € 2.500 per jaar of een andere door het hof te bepalen tegenprestatie, met veroordeling van [de eigenaar] in de proceskosten van beide instanties.
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
      2.1
      De voormalige eigenaar van de percelen aan de [straatnaam] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie I nummers 3574 en 3575, samen groot 8.49.12 ha (hierna: de percelen) is met de gebruiker een pachtovereenkomst voor de percelen aangegaan. Daarnaast pachtte de gebruiker nog ongeveer 24 ha van de voormalige eigenaar.
    
    
      2.2
      De gemeente heeft kort na een ruilverkaveling die eindigde in 1994 belangstelling getoond voor de percelen vanwege gewenste woningbouw op die locatie. De voormalige eigenaar is daarna in onderhandeling getreden met de besloten vennootschap [naam bedrijf] B.V. (hierna: [het bedrijf] ). 
    
    
      2.3
      In het kader van die onderhandelingen is de met de gebruiker gesloten pachtovereenkomst per 1 november 1995 beëindigd. Verder is in 1997 een conceptpachtovereenkomst op de voet van artikel 70f lid 5 Pachtwet opgesteld voor de periode van 1 mei 1997 tot en met 31 december 1998. 
    
    
      2.4
      Op 31 juli 1998 heeft de voormalige eigenaar de percelen aan [het bedrijf] verkocht met de afspraak dat levering zal plaatsvinden op het tijdstip dat de koper de percelen nodig heeft voor de uitvoering van zijn bouwplannen of de voorbereiding daarvan. Zij heeft toen nog 14 ha eigendomsgronden verkocht aan een ander. Op 15 december 1999 heeft zij een vergoeding aan de gebruiker betaald van ƒ 212.000.
    
    
      2.5
      De gebruiker heeft vanaf 1996 steeds het gebruik van de percelen gehad en daarvoor een vergoeding betaald aan de voormalige eigenaar. Dat is hij tot 2005 blijven doen. In 2002 is de pachtprijs per hectare verhoogd tot ƒ 760 per hectare. De voormalige eigenaar en [het bedrijf] hebben in de loop der jaren een aantal malen contact gehad over de voortzetting van het gebruik van de percelen door de gebruiker. 
    
    
      2.6
      Op 3 januari 2005 heeft de voormalige eigenaar de percelen geleverd aan [het bedrijf] . Op dezelfde dag heeft [het bedrijf] de percelen geleverd aan Mega Projecten B.V. Op 10 juni 2009 heeft Mega Projecten B.V. de percelen geleverd aan Megahome.nl Beheer B.V. (hierna: Mega). [naam oud-directeur] is oud-directeur van die vennootschap (hierna: de oud-directeur van Mega).
    
    
      2.7
      De gebruiker (geboren in 1953) heeft met zijn echtgenote en zoon in 2004 een maatschap opgericht. In de maatschap wordt een akkerbouwbedrijf uitgeoefend op ongeveer 60 ha (eigendom en pacht). In 2010 is de gebruiker vanwege medische redenen gestopt met de teelt van aardappelen en met het werken op het land. Het werk op het land wordt vanaf die tijd hoofdzakelijk gedaan door een loonwerker. In 2010 heeft de zoon (geboren in 1981) een webshop opgericht voor de verkoop van tweedehands kantoormeubilair. Deze onderneming wordt ook binnen de maatschap uitgeoefend. Het kantoormeubilair wordt opgeslagen in de voormalige landbouwschuur.
    
    
      2.8
      Vanwege een dreigend faillissement van Mega heeft Rabobank de percelen via een veiling verkocht aan de eigenaar. De percelen zijn op 25 maart 2016 geleverd. In de informatie voorafgaand aan de veiling is vermeld dat er mogelijk een gebruiker van de percelen is die een procedure tot schriftelijk vastlegging van een pachtovereenkomst aanhangig heeft gemaakt.
    
    
      2.9
      Het bestemmingsplan voor de percelen is inmiddels onherroepelijk gewijzigd. De bestemming is nader in te vullen woningbouw.
    
  
  
    
      3Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
      3.1
      De gebruiker heeft in eerste aanleg in conventie de vastlegging gevorderd van de pachtverhouding tussen partijen. De eigenaar heeft in reconventie de ontruiming van de percelen gevorderd en voorwaardelijk de ontbinding van de pachtovereenkomst.
    
    
      3.2
      De pachtkamer te Leeuwarden heeft bij tussenvonnis de gebruiker toegelaten om bewijs te leveren dat hij een tegenprestatie heeft voldaan en hem opgedragen stukken in het geding te brengen over zijn bedrijf. Omdat de gebruiker na herhaaldelijk verleend uitstel niet tot bewijslevering is overgegaan, heeft de pachtkamer bij vonnis van 4 april 2017 in conventie de vordering afgewezen en in reconventie de gebruiker veroordeeld om de percelen binnen 14 dagen te ontruimen. Hij is ook veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie. 
    
  
  
    
      4De beoordeling van het hoger beroep
    Samenvatting en conclusie
    
      4.1
      
        De belangrijkste vraag in deze procedure is of er een lopende reguliere pachtovereenkomst tussen partijen bestaat. Het debat tussen partijen gaat over de vraag of de gebruiker een tegenprestatie heeft betaald en of sprake is van een agrarische onderneming. Het hof oordeelt dat er ook na 2005 een mondelinge pachtverhouding was. Dat betekent dat het hof de vordering tot vastlegging van een reguliere pachtovereenkomst alsnog zal toewijzen. Omdat er inmiddels een onherroepelijk bestemmingsplan is en een concreet voornemen dat uit te voeren, zal het hof de tegenvordering tot ontbinding ook toewijzen. Het hof legt dat hieronder uit.
        
          Opmerkingen over de procedure
        
      
    
    
      4.2
      De raadsheer en het deskundig lid voor wie de comparitie na aanbrengen en de voorlopige getuigenverhoren hebben plaatsgevonden, zijn inmiddels allebei uit functie bij de pachtkamer zodat zij niet kunnen meebeslissen.
    
    
      4.3
      
        Het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep is ingesteld voor het geval het hof een pachtovereenkomst vastlegt. Op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep had het hof de verweren en vorderingen van de eigenaar ook zonder incidenteel hoger beroep moeten beoordelen. Hierna beoordeelt het hof beide hoger beroepen samen.
        
          Tegenprestatie
        
      
    
    
      4.4
      Omdat de eigenaar dat niet heeft weersproken, staat vast dat de gebruiker tot 2005 aan de voormalige eigenaar steeds een bedrag voor het gebruik van de grond heeft voldaan via de bank. Daarom oordeelt het hof dat vanaf de beëindiging van de schriftelijke pachtovereenkomst in 1995 een nieuwe pachtverhouding is ontstaan. Er is geen nieuwe schriftelijke pachtovereenkomst (die is goedgekeurd door de grondkamer) tot stand gekomen. Er zijn wel besprekingen geweest tussen de voormalige eigenaar en [het bedrijf] maar niet is gebleken dat er met de gebruiker een goedgekeurde pachtovereenkomst tot stand is gekomen. De enige overeenkomst in het dossier van ná 1995 is een concept voor een eenmalige pachtovereenkomst. De gebruiker heeft aangevoerd dat hij die nooit onder ogen heeft gehad en dat heeft de eigenaar niet weersproken. De pachtverhouding heeft ten minste 10 jaren geduurd zonder onderbreking. De mondelinge pachtverhouding is dan een reguliere pachtovereenkomst. De eigenaar voert weliswaar aan dat er van jaar tot jaar een nieuwe pachtovereenkomst met de gebruiker werd aangegaan, maar dat vindt geen steun in de feiten. Bovendien is die stelling onvoldoende om af te stappen van de kwalificatie als reguliere pachtovereenkomst, ook al omdat de pachtverhouding onder het voor 2007 geldende recht is aangevangen.
    
    
      4.5
      Vervolgens ligt de vraag voor of die pachtverhouding in/na 2005 is beëindigd. Volgens de eigenaar is de pachtovereenkomst toen omgezet in een bruikleenovereenkomst. Aan Mega is namelijk geen tegenprestatie meer voldaan omdat partijen gebruik om niet hebben afgesproken, aldus de eigenaar. Naar het oordeel van het hof moet de eigenaar bewijzen dat er een wijziging in de rechtsverhouding tussen partijen is opgetreden. Dat verweer is een zelfstandig (bevrijdend) verweer, dat de gebruiker gemotiveerd betwist. In het voorlopig getuigenverhoor heeft de eigenaar als getuigen de agrarisch adviseur van de voormalige eigenaar, de voormalige eigenaar zelf en de oud-directeur van Mega doen horen. De agrarisch adviseur heeft bij het verhoor zijn dossier overgelegd. De gebruiker heeft zichzelf en zijn echtgenote laten horen en de makelaar die in 2013 betrokken was bij de uitwinning van het vastgoed van Mega door de Rabobank.
    
    
      4.6
      Uit de getuigenverklaringen over de tegenprestatie blijkt dat alleen de oud-directeur van Mega verklaart dat hij met de gebruiker heeft afgesproken dat het gebruik van de grond vanaf 2005 werd voortgezet om niet. De enkele getuigenverklaring van de oud-directeur van Mega is niet voldoende om een wijziging in de rechtsverhouding tussen partijen aan te nemen. De gebruiker en zijn echtgenote hebben verklaard dat de gebruiker (en een enkele keer zijn echtgenote) aan het eind van elk jaar op verzoek van de oud-directeur en na telefonische aankondiging de oud-directeur van Mega contant betaalde. Het was een bedrag van € 2.500 en bij natte jaren € 2.000. De gebruiker haalde het geld van de bank en legde het geld in een envelop klaar om te overhandigen. De oud-directeur van Mega kwam op het afgesproken tijdstip het geld met de auto halen en gaf geen kwitantie af. Lang waren de bezoekjes nooit. Dat is tien jaar zo gegaan.
    
    
      4.7
      Naast deze getuigenverklaringen zijn er nog meer aanwijzingen in het dossier dat de bestaande pachtverhouding door Mega en de gebruiker is voortgezet:- de verklaring van de accountant van de gebruiker van 25 september 2017 houdt in dat de gebruiker jaarlijks in november € 2.500 contant bij de bank opnam. Op het bankafschrift schreef de gebruiker dan dat het een betaling aan de oud-directeur van Mega was. In de jaarstukken zijn de betalingen onder de titel huur en pacht ondergebracht. De accountant verklaarde ook nog dat de meeste zaken in het bedrijf via de bank gingen en bijna niets contant; - de pachtbetalingen aan de voormalige eigenaar en aan andere verpachters gaan volgens de bankafschriften steeds via de bank. In de overgelegde bankafschriften staan geen pinopnames; - De gebruiker heeft de bankafschriften over de jaren 2005 tot en met 2015 overgelegd waarop staat dat er een contant bedrag bij de geldautomaat is opgenomen. De opnames zijn in oktober, november of december van elk jaar. De bedragen zijn achtereenvolgens € 2.400, € 2.000, € 2.000, € 2.400 + € 100, € 1.000, € 2.000, € 2.000, € 5.000, € 2.500 en € 1.750 + € 750. Bij die opnames is op de bankafschriften steeds in pen geschreven (land)huur en de naam van de oud-directeur van Mega, of huur land, huur/pacht [plaats] of een combinatie van die woorden. Aan het eind van de periode komt ook de naam [naam van overbuurman] voor. De gebruiker heeft verklaard dat dit de naam is van de overbuurman van de percelen. De percelen worden ook wel het land [naam van overbuurman] genoemd. 
    
    
      4.8
      
        Samen met de verklaringen van de gebruiker en zijn echtgenote zijn deze aanwijzingen ruim voldoende om het geleverde bewijs van de eigenaar (de verklaring van de directeur van Mega) dat de reguliere pachtovereenkomst vanaf 2005 is omgezet in een bruikleenovereenkomst te ontkrachten. De eigenaar is dan ook niet geslaagd in het bewijs dat de pachtovereenkomst is omgezet in een bruikleenovereenkomst. Zijn bewijsaanbod in hoger beroep is niet op dit onderwerp toegesneden. Omdat er al verklaringen en stukken zijn overgelegd, had de eigenaar duidelijk moeten vermelden dat eventueel nog te horen getuigen meer of anders zouden kunnen verklaren dan al is gedaan. Dat heeft de eigenaar nagelaten. Daarom wordt aan nadere bewijslevering niet toegekomen.
        
          Agrarische onderneming/bedrijfsmatige landbouw
        
      
    
    
      4.9
      Voor de kwalificatie van de rechtsverhouding is relevant wat partijen destijds, in 1995/1996, voor ogen hadden. Buiten kijf staat dat de percelen in gebruik zijn verschaft ter uitoefening van de landbouw. Op dat moment was er ook een landbouwbedrijf dat de gebruiker zelf uitoefende. Na 2010 is dat mogelijk anders geworden. Voor de kwalificatie van de rechtsverhouding als reguliere pachtovereenkomst maakt dat niet uit. Het niet langer bedrijfsmatige exploiteren kan wel een grond voor ontbinding zijn. Het hof zal daar hierna over oordelen. De eigenaar meent overigens dat de pachtovereenkomst van kleur is verschoten. Maar dat is alleen zo als de bedrijfsvoering in de loop der tijd niet wezenlijk is gewijzigd en onder het oude recht wel als landbouw en onder het nieuwe recht niet als bedrijfsmatige landbouw kan worden aangemerkt. Dat is hier niet aan de orde.
    
    
      4.10
      
        De conclusie is dat de vordering van de gebruiker tot vastlegging kan worden toegewezen. Het hof zal tussen partijen een reguliere pachtovereenkomst met ingang van pachtjaar 1996 vastleggen met een pachtprijs van € 2.500 voor het geheel die achteraf in een keer aan het eind van het jaar moet worden voldaan. 
        
          Gronden voor ontbinding
        
      
    
    
      4.11
      Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk gewijzigd in een andere dan landbouwkundige bestemming. De eigenaar vordert (ook) op die grond de ontbinding. De ontbinding kan worden toegewezen. Daarbij overweegt het hof dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn indien de gebruiker aanspraak zou maken op de schadeloosstelling van artikel 7:377 lid 3 en 4 BW. In deze procedure heeft de gebruiker die vordering niet ingesteld, althans niet duidelijk genoeg. Maar zijn eventuele vordering tot schadeloosstelling zou moeten stranden op het feit dat de gebruiker van de vorige eigenaar al een schadeloosstelling van ƒ 212.000 heeft ontvangen voor de pachtbeëindiging in 1995. In zoverre heeft de eigenaar er terecht een beroep op gedaan dat de door de gebruiker ingeroepen pachtbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
    
    
      4.12
      De omstandigheid dat de eigenaar het met de gemeente nog niet eens zou zijn over de exacte invulling van het project ziet op de eis van spoedige realiseerbaarheid. Volgens de gebruiker moet de ontbinding daarom worden afgewezen. De eigenaar heeft in hoger beroep een concreet plan voor woningbouw overgelegd. Niet in geschil is dat hij de wil heeft om de nieuwe bestemming te verwezenlijken. In dat kader mag hij de percelen ook verkopen om tot de gewenste bestemmingswijziging te komen als hij er met de gemeente niet uitkomt. Hier staat tegenover dat het belang van de gebruiker bij de percelen beperkt is. Vast staat dat de gebruiker niets meer op het land doet en zijn echtgenote ook niet. Ze wonen in [woonplaats] in een burgerwoning. De zoon houdt zich bezig met kantoormeubilair. De extensieve akkerbouwteelt wordt uitgevoerd door een loonwerker. De inkomsten van de maatschap komen voornamelijk uit de handel in kantoormeubilair en de omvang van de percelen (8,5 ha) in verhouding tot de omvang van het bedrijf (60 ha) is relatief gering. Een en ander tegen elkaar afwegende ziet het hof onvoldoende aanleiding om de gevorderde ontbinding op de eis van spoedige realiseerbaarheid te laten stranden.
    
    
      4.13
      Bij deze stand van zaken behoeven de andere gestelde ontbindingsgronden geen bespreking. Dat geldt ook voor de overige stellingen en verweren van partijen die het hof nog niet heeft besproken.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.14
      Het hof zal in conventie het vonnis van de pachtkamer vernietigen en alsnog een pachtovereenkomst vastleggen als na te melden. In reconventie zal het hof onder verbetering van gronden de ontruiming bekrachtigen en de pachtovereenkomst ontbinden. Nu beide partijen in het principaal hoger beroep voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van dit  beroep worden gecompenseerd zoals hierna vermeld. Omdat het incidenteel hoger beroep nodeloos is ingesteld zal in dit hoger beroep geen proceskostenveroordeling worden uitgesproken. Het hof ziet geen aanleiding de proceskostenveroordeling in eerste aanleg aan te tasten.
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      vernietigt het vonnis van de pachtkamer te Leeuwarden (rechtbank Noord-Nederland) van 4 april 2017, met uitzondering van de proceskostenveroordeling, en doet opnieuw recht:
    
    
    
      legt vast de reguliere pachtovereenkomst 
    
    - met betrekking tot de percelen aan de [straatnaam] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie I, nummers 3574 en 3575, samen groot ongeveer 8,5 ha 
    - met ingang van pachtjaar 1996 voor de wettelijke duur van zes jaar, 
    - tussen [de gebruiker] als pachter en vanaf 25 maart 2016 [de eigenaar] als verpachter,
    - tegen een pachtprijs van € 2.500 voor het geheel, achteraf in een keer aan het eind van het jaar te voldoen;
    
    
      
        in reconventie
      
    
    
    
      bekrachtigt dat vonnis behalve voor zover de ontbinding is afgewezen en 
    
    
    
      ontbindt de in conventie vastgelegde pachtovereenkomst;
    
    
    
      compenseert de kosten tussen partijen in het principaal hoger beroep zodat ieder de eigen kosten draagt;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en L.R. van Harinxma thoe Slooten en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en ir. H.B.M. Duenk, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 september 2019.