ECLI:NL:GHARL:2024:4142, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-06-2024, 23/1182
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 23/1182
      uitspraakdatum: 18 juni 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 13 maart 2023, nummer ZWO 21/1535, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus - Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 56 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 292.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft, op digitale wijze, plaatsgevonden op 16 mei 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.  
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
      
        
          
          
          
            
              
                Type woning
              
              
                Appartement, begane grond
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1991
              
            
            
              
                Inhoud
              
              
                225 m3
              
            
            
              
                Overig
              
              
                Carport en berging
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport laten opmaken door [naam3] , taxateur. De datum van vrijgave van het rapport is 28 december 2021. In dit taxatierapport is de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 aan de hand van de vergelijkingsmethode gewaardeerd op € 293.000. De referentieobjecten zijn appartementen in [woonplaats] . In hoger beroep is het taxatierapport voorzien van een nieuwe waarde-opbouw (hierna: de taxatiematrix), dat heeft geleid tot een getaxeerde waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 van de woning van € 300.000 in plaats van € 293.000. In de taxatiematrix luiden de gegevens als volgt:
      
      
        
          
            woning van belanghebbende, bouwjaar 1991, inhoud 225 m3, waardering kwaliteit ‘3’, ouderhoud ‘2’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, waarde onderdeel woning € 294.525, carport € 2.000, berging € 4.000, getaxeerde waarde € 300.000, gecorrigeerde prijs per m3 € 1.309,
        
        
          
            
              [adres1] 84, bouwjaar 1991, inhoud 245 m3, verkoop 2 september 2019, verkoopprijs € 274.153 (verkoopprijs € 275.000 inclusief aandeel Vereniging van Eigenaren),  waardering kwaliteit ‘3’, ouderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘2’, ligging ‘3’, waarde onderdeel woning € 275.135, carport € 2.000, berging € 4.000, prijs per m3 € 1.123, gecorrigeerd naar een waardering van voorzieningen van ‘3’ is de prijs per m3 € 1.208, 
        
        
          
            
              [adres1] 92, bouwjaar 1991, inhoud woning 225 m3, verkoop 15 januari 2018, verkoopprijs € 301.071 (verkoopprijs € 301.555 inclusief aandeel Vereniging van Eigenaren), waardering kwaliteit ‘3’, ouderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘4’, ligging ‘3’, carport € 2.000, dubbele berging € 8.000,  prijs per m3 € 1.498, 
        
        
          
            
              [adres1] 66, bouwjaar 1991, inhoud woning 245 m3, verkoop 8 juni 2021, verkoopprijs € 386.313 (verkoopprijs € 390.000 inclusief aandeel Vereniging van Eigenaren), waardering kwaliteit ‘3’, ouderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, carport € 2.000, berging € 4.000, prijs per m3 € 1.331. De eigendom van dit appartement is op 1 maart 2022 geleverd. De koopovereenkomst is van 8 juni 2021.
        
      
      
    
    
      2.3.
      De appartementen [adres1] 84 en 92 zijn onderdeel van een appartementencomplex dat identiek is aan het appartementencomplex van de woning van belanghebbende en in de directe nabijheid daarvan ligt. [adres2] 66 is onderdeel van hetzelfde complex als de woning van belanghebbende.
      
    
    
      2.4.
      In beroep bij de Rechtbank heeft belanghebbende een waardematrix ingediend, waarin de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode is gewaardeerd op € 245.000. Belanghebbende hanteert daarin drie referentieobjecten, alle gelegen in [woonplaats] : [adres1] 84, [adres1] 86 en [adres3] 24. De factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging van de woning en de referentiewoningen zijn in die matrix alle gewaardeerd op ‘3’.  
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit ter zitting uitsluitend een waarde van € 245.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Ter  zitting heeft belanghebbende bevestigd dat de schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ niet in geschil is.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.1.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.1.3.
      Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.1.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep een lagere waarde. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport en de taxatiematrix. Hierin is de woning op € 300.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie appartementen. Niet in geschil is dat die appartementen ter bepaling van de waarde van de woning goede referentiewoningen zijn. Het Hof volgt partijen daarin. 
      
    
    
      4.3.
      Wat partijen wel verdeeld houdt, is de door de heffingsambtenaar gehanteerde waardering van ‘2’ voor voorzieningen van [adres1] 84. Belanghebbende betwist dat die woning na aankoop is gerenoveerd. De heffingsambtenaar stelt dat hij aan de hand van foto’s heeft geconstateerd dat de woning ten tijde van verkoop gedateerd was. Van die foto’s is ter zitting komen vast te staan dat die niet zijn overgelegd. Naar het oordeel van het Hof zijn die foto’s op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), waarvan de heffingsambtenaar heeft verzuimd die in het geding te brengen. Op de voet van artikel 8:31 Awb kan het Hof daaruit de gevolgtrekkingen maken die hem geraden voorkomen. 
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de taxatiematrix in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt. 
      
    
    
      4.5.
      In de taxatiematrix is de woning gewaardeerd op € 300.000. Daarin is gerekend met een prijs per m3 van € 1.309. Uitgaande van de beschikte waarde van € 292.000 is aldus gerekend met een prijs per m3 van € 1.273. Zonder nadere onderbouwing van de heffingsambtenaar, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe die prijs zich op een juiste wijze verhoudt tot € 1.123 of € 1.208, de prijzen per m3 van [adres1] 84 die zijn afgeleid uit de op 2 september 2019 tot stand gekomen verkoopprijs daarvan. De taxateur heeft ter zitting van het Hof desgevraagd een en ander niet voldoende duidelijk kunnen maken. In de verkoopprijzen van de twee andere referentieobjecten zou wellicht op zichzelf bezien een onderbouwing gevonden kunnen worden voor de prijs per m3 van € 1.273, maar die verkoopprijzen zijn in tegenstelling tot [adres1] 84 zodanig ver vóór of na de waardepeildatum 1 januari 2020 gerealiseerd dat het Hof aan die verkoopprijzen minder waarde hecht dan aan [adres1] 84. De conclusie is dat het taxatierapport en de taxatiematrix de beschikte waarde niet aannemelijk maken.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende evenmin voldaan heeft aan zijn bewijslast. Hij heeft, in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, niet aannemelijk  gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 245.000 niet te laag is. Wat betreft de in de matrix van belanghebbende opgenomen woning [adres1] 86 heeft de heffingsambtenaar een uittreksel uit het Kadaster overgelegd. Daaruit blijkt dat de laatste transactie van die woning in 2012 is geweest. Hiertegenover maakt belanghebbende niet aannemelijk dat die woning in 2019 is verkocht. Verder maakt belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar evenmin aannemelijk dat de woning aan [adres3] 24 vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. Het beroep van belanghebbende op zijn matrix faalt daarom. 
      
    
    
      4.7.
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 285.000.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      4Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
      
    
    
      5.2.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 748,26 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 310 en € 128,26 voor het in bezwaar overgelegde taxatierapport), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875), ofwel in totaal op € 4.248,26. 
      
    
    
      5.3.
      Opmerking verdient dat de vergoedingen voor de proceskosten in beroep en hoger beroep alsmede voor het griffierecht op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde van de woning tot € 285.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten tot een bedrag van € 4.248,26,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      K. de Jong-Braaksma	G.B.A. Brummer
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 juni 2024.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300
  
  
     vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.
  
  
     vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2