ECLI:NL:GHARL:2024:236, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-01-2024, 22/226
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/226
    uitspraakdatum: 9 januari 2024
    
    
      
        Uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 24 december 2021, nummer UTR 20/4785, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [adres1] 84 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 306.000. Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking alsmede de bijbehorende aanslag OZB gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij rechtbank Midden- Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de waarde van de woning op peildatum vastgesteld op € 300.000, de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd en aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend. 
      
    
    
      1.4
      De heffingsambtenaar heeft bij brief van 13 januari 2022, door het Hof ontvangen op 17 januari 2022, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2023. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam1] , bijgestaan door [naam2] (WOZ- taxateur). 
        Namens belanghebbende is [naam3] ( [naam4] ) verschenen. 
      
      
    
    
      1.6
      Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
      
    
    
      1.7.
      Aan het eind van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten. 
      
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in het jaar 1981 gebouwde tussenwoning met een carport en een berging. De woning heeft een oppervlakte van 119 m2 en staat op een kavel ter grootte van 193 m2. De woning is gelegen in de wijk [de wijk] .
      
    
    
      2.2
      In beroep heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde van € 306.000 een door taxateur [naam2] op 13 april 2021 opgemaakt taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport heeft de taxateur vier volgens hem met de woning vergelijkbare objecten opgenomen en aan de hand van een zogenoemde matrix de waarde-opbouw van de woning in vergelijking tot de vergelijkingsobjecten weergegeven, rekening houdend met de onderlinge verschillen. In zijn hogerberoepschrift heeft de heffingsambtenaar een aangepaste waardematrix opgenomen waarin dezelfde vier vergelijkingsobjecten zijn opgenomen als in het taxatierapport van 13 april 2021.
      
    
    
      2.3
      Ten aanzien van de verkoop van één van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten, te weten [adres1] 13 te [woonplaats] , heeft belanghebbende nadere informatie van de verkopende makelaar overgelegd. Daarin staat onder meer:
      
      
        “Dit betreft een statistische aanmelding. Deze woning is al verkocht aan een klant uit ons eigen bestand vóór publicatie op Funda.” 
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      3.2
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2
      De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Naar het oordeel van het Hof vormt de zogenoemde vergelijkingsmethode een bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde.
      
    
    
      4.3
      Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en HR 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
      
      
        
          WOZ-waarde woning
        
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende stelt gemotiveerd dat de vastgestelde waarde van € 306.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.5
      
        De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op waardepeildatum als volgt vastgesteld:
        Woning		119 m2 		€ 2.043/m2 		€ 243.117
        Carport		  18 m2					€     3.000
        Berging		    6 m2					€     3.000
        Grond		193 m2 		€ 297/m2 €   57.350 
        								€  306.467
      
    
    
      4.6
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport waarin vier in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten zijn gebruikt ter bepaling van de waarde van de woning, en op de door hem in hoger beroep ingebrachte waardematrix terzake. Het gaat hierbij om een twee-onder-een kapwoning, een hoekwoning en twee rijwoningen die in dezelfde buurt zijn gelegen als de woning van belanghebbende, te weten:
      - [adres1] 13 (rijwoning), bouwjaar 1981, woonoppervlakte 119 m2, kavelgrootte 199 m2, verkocht op 20 augustus 2018, verkoopsom € 312.500, datum levering 3 oktober 2018, per waardepeildatum geïndexeerde waarde € 315.000
      - [adres1] 50 (hoekwoning), bouwjaar 1981, woonoppervlakte 86 m2, kavelgrootte 419 m2, verkocht op 8 maart 2019, verkoopsom € 422.500, datum levering 16 augustus 2019, per waardepeildatum geïndexeerde waarde € 414.000
      - [adres1] 51 (rijwoning), bouwjaar 1981, woonoppervlakte 143 m2, kavelgrootte 417 m2, verkocht op 18 juni 2018, verkoopsom € 460.000, datum levering 1 februari 2019, per waardepeildatum geïndexeerde waarde € 473.000
      - [adres1] 92 (twee-onder-een-kap woning), bouwjaar 1981, woonoppervlakte 119 m2, kavelgrootte 302 m2, verkocht op 19 september 2017, verkoopsom € 382.500, datum levering 15 februari 2018, per waardepeildatum geïndexeerde waarde € 418.000
    
    
      4.7
      In de in het verweerschrift bij de Rechtbank opgenomen waardematrix heeft de heffingsambtenaar de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde koopsommen vanaf de datum van levering geïndexeerd naar de waardepeildatum. Omdat de leveringsdatum in drie gevallen ( [adres1] 50, 51 en 92) meer dan drie maanden afwijkt van de datum van de koopakte heeft de heffingsambtenaar voor die gevallen een nieuwe indexatie opgesteld waarbij alsnog van de datum van de koopakte is uitgegaan. Het resultaat is verwerkt in het hiervoor onder 4.6 opgenomen overzicht. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar in hoger beroep toegepaste uitgangspunten op zichzelf juist.
    
    
      4.8
      Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de vergelijkingsobjecten [adres1] 50, 51 en 92 niet goed bruikbaar zijn als vergelijkingsobject van de woning. Anders dan in het taxatierapport van de heffingsambtenaar is aangegeven blijkt uit de tot het rapport behorende overzichtskaart van de ligging van de woningen, en het bijbehorende beeldmateriaal dat [adres1] 51, evenals [adres1] 50 een hoekwoning betreft. Beide woningen wijken wat betreft woonoppervlak, perceeloppervlak en ligging aanzienlijk af van de woning van belanghebbende. [adres1] 92 betreft een twee-onder-een-kap woning en is meer dan vijftien maanden vóór de waardepeildatum verkocht.
    
    
      4.9
      Het vergelijkingsobject [adres1] 13 acht het Hof daarentegen goed vergelijkbaar met de woning. Deze woning werd aangeboden met een vraagprijs van € 300.000, en is verkocht voor € 312.500. Belanghebbende stelt echter dat nu dit object niet op de vrije markt is verkocht, de verkoop ervan niet als vergelijkingsmaatstaf kan dienen bij de bepaling van de waarde van de woning. Anders dan belanghebbende, acht het Hof de omstandigheid dat [adres1] 13 werd verkocht binnen het klantenbestand van de verkopende makelaar, geen beletsel dat object als vergelijkingsobject te gebruiken, omdat enerzijds kennelijk zo de meest biedende gegadigde is gevonden, en – zo dat niet het geval zou zijn – er in de ’markt’ dus een betere koper te vinden zou zijn geweest. Het aldus voor [adres1] 13 gerealiseerde verkoopcijfer is derhalve in ieder geval niet te hoog. Verder is gesteld noch gebleken dat de betreffende verkoop van [adres1] 13 is beïnvloed door familie- of andere bijzondere omstandigheden.
    
    
      4.10
      De heffingsambtenaar is bij de in 4.7 bedoelde indexatie van koopsommen naar waardepeildatum uitgegaan van een algemene waardestijging van woningen in [woonplaats] zoals aan de Waarderingskamer aangeleverd, van 6.9% in 2018 en van 12.5% in 2019. Dit betreft echter, zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd bevestigd, de algemene stijging van de in de gemeente Almere vastgestelde WOZ-waarden, en niet de stijging van gerealiseerde verkoopprijzen. Belanghebbende heeft gemotiveerd bestreden dat deze kunnen dienen ter onderbouwing van de indexatie van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 
    
    
      4.11
      Het Hof acht de door de heffingsambtenaar toegepaste indexatiemethode van verkoopprijzen aan de hand van de ontwikkeling van de in de gemeente vastgestelde WOZ-waarden onjuist. Het Hof acht daarmee wel aannemelijk gemaakt dat in de periode 2018-2019 sprake was van stijgende woningprijzen in [woonplaats] . In de voor [adres1] 13 gegeven omstandigheden (verkoop vóór waardepeildatum, stijgende marktprijzen, door de heffingsambtenaar geen – opwaartse – indexatie toegepast over de periode 20 augustus 2018 – 3 oktober 2018), acht het Hof het verkoopcijfer van [adres1] 13 voldoende bruikbaar, waarbij het Hof bij zijn beoordeling, ondanks de stijgende marktprijzen, zal uitgaan van een op waardepeildatum gelijk prijsniveau als op verkoopdatum.         
    
    
      4.12
      
        In vergelijking met de woning heeft [adres1] 13 een betere kwaliteit (factor “3” tegenover de woning factor “2”). De overige kenmerken (onderhoud, voorzieningen en ligging) van de beide objecten zijn gelijk gewaardeerd op ‘3”. De heffingsambtenaar heeft met het verschil in kwaliteit rekening gehouden door bij de waardevaststelling van de woning een prijs per m2 te hanteren van € 2.043 tegenover voor [adres1] 13 (zonder indexatie naar waardepeildatum) van € 2.108 per m2. Daarmee heeft de heffingsambtenaar het verschil kwaliteit naar het oordeel van het Hof voldoende verdisconteerd. Het Hof is van oordeel dat, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning per 1 januari 2019 ten bedrage van € 306.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk is aan de heffingsambtenaar.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en
      
      
        bevestigt de uitspraak van de heffingsambtenaar
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 9 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd 	De raadsheer,	
      de uitspraak te ondertekenen	
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
              (M.G.J.M. van Kempen)
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 januari 2024.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.