ECLI:NL:HR:1993:ZC1139, Hoge Raad, 12-11-1993, 15154
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 1993-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht bedrijfsruimte. Huurder laat op kosten van verhuurder herstelwerkzaamheden verrichten nu bij ingangsdatum huurovereenkomst het gehuurde niet in “normaal bruikbare staat” verkeerde. Verhuurder van rechtswege in verzuim (art. 6:82 BW) vanwege ondeugdelijke oplevering (art. 6:83 sub a BW)? Redelijkheid/billijkheid, beroep op zaakwaarneming. 
        De omstandigheid dat de gemeente niet bekend was met de gebrekkige toestand waarin de bedrijfsruimte verkeerde en met de noodzaak tot herstel daarvan, terwijl huurder in strijd met de redelijkheid en billijkheid had nagelaten haar van een en ander op de hoogte te stellen, staat eraan in de weg om, zoals het middel bepleit, op de enkele grond dat de door de gemeente aan Verhage in huur verschafte bedrijfsruimte in gebrekkige toestand verkeerde, de slotsom te baseren dat zij jegens huurder van rechtswege in verzuim was komen te verkeren.

12 november 1993Eerste KamerNr. 15.154AS
  
  
    
      Hoge Raad der Nederlanden
    
  
  
  
    
      Arrest
    
  
  
  
    in de zaak van:
  
  
  
  
  
  
    
      [eiser] ,wonende te [woonplaats] ,
    EISER tot cassatie,
    advocaat: voorheen Mr. G.M.M. den Drijver, 
    thans Mr. J.K. Franx,
    t e g e n
    de rechtspersoonlijkheid bezittende verenigingALGEMENE WONINGBOUWVERENIGING ,
    gevestigd te Amsterdam ,
    VERWEERSTER in cassatie,
    niet verschenen.
  
  
  
  
  
    1. Het geding in feitelijke instanties
  
  
    Verweerster in cassatie - verder te noemen de Woningbouwvereniging - heeft bij exploit van 3 januari 1986 eiser tot cassatie - verder te noemen [eiser] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en gevorderd: (1) de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [c-straat 1] aldaar ontbonden te verklaren, met ontruiming van het gehuurde, en (2) [eiser] te veroordelen om ter zake van huurderving aan haar te betalen een bedrag van f 10.311,88.
    Nadat [eiser] tegen de vorderingen verweer had gevoerd en in reconventie had gevorderd de Woningbouwvereniging te veroordelen tot betaling aan hem van een bedrag van f 9.612,70, heeft de Kantonrechter bij vonnis van 1 mei 1989 in conventie [eiser] veroordeeld om aan de Woningbouwvereniging te voldoen een bedrag van f 9.875,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 januari 1986 over f 8.750,--, en de vordering in reconventie afgewezen.
    Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam.
    Bij vonnis van 18 maart 1992 heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter zowel in conventie als in reconventie bekrachtigd.
    Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
    
      
    
  
  
    2. Het geding in cassatie
  
  Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.   Tegen de Woningbouwvereniging is verstek verleend.[eiser] heeft de zaak doen toelichten door zijn advocaat.De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep.
  
  
    3. Beoordeling van het middel
    3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.In 1981 had de [gemeente] in rechte een vordering tegen [eiser] ingesteld, strekkende tot ontruiming door deze van een bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te Amsterdam , die hij van de Gemeente in huur had. Op 16 augustus 1982 hebben [eiser] en het [A] van de Gemeente door middel van een dading aan het desbetreffende geding een einde gemaakt. Deze dading hield in, voor zover in cassatie van belang, dat [eiser] , tegen een hem door de Gemeente te betalen schadeloosstelling van f 25.000,--, de bedrijfsruimte aan de [a-straat] op 19 augustus 1982 zou ontruimen en dat hij zijn in die bedrijfsruimte gevestigde bedrijf zou verplaatsen naar een door hem te huren bedrijfsruimte aan de [b-straat 1] te Amsterdam .De schadeloosstelling is aan [eiser] betaald en met ingang van 1 September 1982 heeft hij de bedrijfsruimte aan de [b-straat] gehuurd. Aangezien deze ruimte naar zijn mening zodanige gebreken vertoonde dat zijn bedrijf er niet in kon worden uitgeoefend zolang die gebreken niet zouden zijn hersteld, heeft hij in de periode van 18 t/m 25 augustus 1982 voor een bedrag van f 9.162,70 werkzaamheden tot herstel van de gebreken doen verrichten.Sedert november 1982 wordt de bedrijfsruimte beheerd door de Woningbouwvereniging .
  
  
    3.2 Inzet van het huidige geding is bet antwoord op de vraag of [eiser] jegens de Woningbouwvereniging aanspraak heeft op vergoeding van de herstelkosten ten bedrage van f 9.162,70. Ten processe had [eiser] aangevoerd dat de Gemeente in augustus 1982 nog niet in staat was aan te geven wie als verhuurder van de bedrijfsruimte aan de [b-straat] zou optreden, zodat voor hem toen onduidelijk was tot wie hij zich voor herstel van de gebreken zou moeten wenden, in verband waarmee hij zich genoodzaakt heeft gezien om zelf, bij wege van zaakwaarneming, opdracht tot het verrichten van de herstelwerkzaamheden te geven.De Rechtbank oordeelde echter dat er van een aanspraak uit zaakwaarneming van [eiser] op de verhuurder geen sprake is (rov. 9). Niet is gesteld of gebleken, aldus de Rechtbank, dat de Gemeente op 18 augustus 1982 (aanvang van de periode waarin [eiser] de herstelwerkzaamheden had doen verrichten) van de noodzaak daartoe op de hoogte was of in die korte spanne tijds door [eiser] op de hoogte is gesteld, zodat zij eventueel zelf maatregelen voor het herstel had kunnen nemen. In dat geval is het, zo overwoog de Rechtbank, niet redelijk dat [eiser] niet de weg heeft gevolgd van art. 3:299 BW (de Rechtbank heeft hier kennelijk het oog op het destijds toepasselijke art. 1277 (oud) BW). De opdracht tot het verrichten van de werkzaamheden is, naar het oordeel van de Rechtbank, door [eiser] derhalve niet gegeven ter behartiging van de belangen van de Gemeente.Aan het vorenstaande doet, aldus de Rechtbank, niet af dat het volgens [eiser] in augustus 1982 onduidelijk was wie de verhuurder van de bedrijfsruimte aan de [b-straat] was, waar vaststaat dat deze ruimte door het [A] van de Gemeente als vervangende ruimte aan [eiser] was aangeboden en door hem was geaccepteerd, waaraan de Rechtbank de conclusie verbindt dat hij wist dan wel had kunnen weten dat de Gemeente ook van deze ruimte eigenaar was.
  
  
  
    3.3 Het middel komt niet op tegen het oordeel van de Rechtbank dat van een aanspraak uit zaakwaarneming van [eiser] op de verhuurder geen sprake is, maar strekt ten betoge dat de Rechtbank, de vordering niet toewijsbaar oordelende op de grondslag van zaakwaarneming, haar had behoren toe te wijzen, met ambtshalve aanvulling in zoverre van de rechtsgronden, op grond van door de verhuurder jegens [eiser] gepleegde wanprestatie.Daartoe voert het middel aan dat de verhuurder, door [eiser] een niet in normale bruikbare toestand verkerende bedrijfsruimte te verschaffen, niet behoorlijk heeft gepresteerd, zodat hij van rechtswege in verzuim was. Daaraan doet, aldus het middel, niet af dat, naar de Rechtbank overweegt, "het niet redelijk (is) dat [eiser] niet de weg van artikel 3:299 van het Burgerlijk Wetboek heeft gevolgd", aangezien noch dit wetsartikel noch het te dezen toepasselijke art. 1277 (oud) BW de schuldeiser belette om, indien dit in de gegeven omstandigheden redelijk te achten is, zonder rechterlijke machtiging op eigen kosten en risico te verrichten hetgeen zijn nalatige schuldenaar had behoren te doen, en daarna de gemaakte kosten bij wege van vergoeding van schade wegens wanprestatie op de schuldenaar te verhalen.
  
  
  
    3.4 Het hiervoor onder 3.2 weergegeven oordeel van de Rechtbank moet aldus worden verstaan dat [eiser] zich, gezien de omstandigheden van het geval, jegens de verhuurder in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid had gedragen door zelf, maar op kosten van de verhuurder, tot het verrichten van de door hem noodzakelijk geachte herstelwerkzaamheden over te gaan, alvorens de Gemeente, die toen eigenares was van de bedrijfsruimte maar van de noodzaak tot het verrichten van de herstelwerkzaamheden niet op de hoogte was, op die noodzaak te wijzen en haar aldus in de gelegenheid te stellen desgeraden harerzijds maatregelen tot herstel van de gebreken te nemen.Met dit oordeel van de Rechtbank laat zich een toewijzing door haar van de vordering op de grondslag van wanprestatie niet verenigen. De omstandigheid dat de Gemeente niet bekend was met de gebrekkige toestand waarin de bedrijfsruimte verkeerde, en met de noodzaak tot herstel daarvan, terwijl [eiser] in strijd met de redelijkheid en billijkheid had nagelaten haar van een en ander op de hoogte te stellen, staat eraan in de weg om, zoals het middel bepleit, op de enkele grond dat de door de Gemeente aan [eiser] in huur verschafte bedrijfsruimte in gebrekkige toestand verkeerde, de slotsom te baseren dat zij jegens [eiser] van rechtswege in verzuim was komen te verkeren.Het middel wordt dus tevergeefs voorgesteld. 
    
    
      4. Beslissing
    
    De Hoge Raad: 
    verwerpt het beroep; 
    veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Woningbouwvereniging begroot op nihil.
    Dit arrest is gewezen door de president Royer als voorzitter en de raadsheren Roelvink, Korthals Altes, Neleman en Nieuwenhuis, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Davids op 12 november 1993.