ECLI:NL:RBAMS:2018:8122, Rechtbank Amsterdam, 12-11-2018, 6832029  CV EXPL 18-8533
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een man hoeft de makelaar die hem hielp bij de aankoop van een appartement in Amsterdam-Centrum geen courtage te betalen.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
      Afdeling privaatrecht – team kanton
      zaaknummer: 6832029  CV EXPL 18-8533
      vonnis van:  12 november 2018
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [eiseres]
    
    
      gevestigd te [vestigingsplaats]
      eiseres in conventie/verweerster in reconventie
      nader te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. H.C. Bollekamp
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde in conventie/eiser in reconventie
      nader te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. E.J. Loor
    
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    - de dagvaarding van 10 april 2018, met producties;- de akte overlegging producties van [eiseres] ;
    - de conclusie van antwoord met een eis in reconventie en producties;- het instructievonnis van 9 juli 2018;- dagbepaling comparitie.
    
    
      De comparitie is gehouden op 10 oktober 2018. Voor [eiseres] is verschenen [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld van zijn financieel adviseur [naam 2] . [gedaagde] heeft ter zitting zijn eis in reconventie gewijzigd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
  
  
    in conventie en in reconventie:
    
    
      1.1.
      Partijen hebben op 1 september 2017 een overeenkomst van opdracht gesloten, waarbij [eiseres] werkzaamheden zou verrichten die zagen op de verkoop van de woning van [gedaagde] aan de [adres 1] .
    
    
      1.2.
      In de schriftelijke overeenkomst is opgenomen:Wij hebben met u afgesproken om de woning te koop aan te bieden in de huidige staat tegen een vraagprijs van € 3.900.000,- k.k. (leeg)/€ 3.700.000,- (souterrain verhuurd). Wij verwachten een opbrengst te kunnen realiseren tussen € 3.500.000,-/€ 3.900.000,-. Dit binnen een periode van 3 maanden.(..)Indien het object middels ons kantoor verkocht wordt brengen wij een courtage als volgt in rekening:Scenario 1: verkoopprijs (leeg)3,5 MIO 1% ex btw3,7 MIO 1,25% ex btw3,9 MIO 1,50% ex btw Vraagprijs Scenario 2: verkoopprijs (souterrain verhuurd)3,3 MIO 1% ex btw3,5 MIO 1,25% ex btw3,7 MIO 1,50% ex btw Vraagprijse.e.a. zoals besproken en in tegenstelling tot onze standaard tarieven voor dienstverlening zoals genoemd in onze algemene voorwaarden & Tarieven, welke zijn bijgevoegd aan deze opdrachtbevestiging.We werken op no-cure-no-pay basis. Indien u de opdracht bij ons kantoor intrekt brengen wij u geen kosten in rekening behalve de eventuele advertentiekosten en opstartkosten. (..)
    
    
      1.3.
      Op 5 september 2017 is een fotograaf foto’s van het pand aan de [adres 1] komen maken. [naam 1] , makelaar in dienst van [eiseres] , was daarbij en heeft toen met [gedaagde] gesproken over diens toekomstplannen en wensen ten aanzien van een nieuwe woning. 
    
    
      1.4.
      
        [naam 1] heeft [gedaagde] op 7 september 2017 de gegevens van twee te koop staande huizen gestuurd, waaronder een appartement aan de [adres 2] . [naam 1] en [gedaagde] hebben op 11 september 2017 samen beide appartementen bezichtigd. [gedaagde] heeft [naam 1] laten weten dat hij interesse had in het appartement aan de [adres 2] (verder: het appartement).
    
    
      1.5.
      Naar aanleiding van een gesprek met de verkopende makelaar heeft [eiseres] [gedaagde] geadviseerd om € 75.000,- boven de vraagprijs van het appartement te bieden en voorts geen financieringsvoorbehoud te maken. De verkopende partij heeft het bod van [gedaagde] voor het appartement geaccepteerd. De koopsom bedroeg € 913.000,- k.k.
    
    
      1.6.
      Op 18 september 2017 heeft [gedaagde] bij de notaris de koopakte voor het appartement getekend. Daarbij was [naam 1] aanwezig.
    
    
      1.7.
      Op 18 september 2017 en 12 oktober 2017 heeft [gedaagde] het appartement op zijn verzoek nog een keer bekeken, samen met makelaar [naam 3] van [eiseres] .
    
    
      1.8.
      Bij de levering van het appartement op 18 december 2017 was eveneens een medewerker van [eiseres] aanwezig. De notaris bleek in het bezit van een aan [gedaagde] gerichte courtagefactuur van [eiseres] , waarin de courtage was vastgesteld op 1% van de koopsom van € 913.000,- plus btw. [gedaagde] heeft hiertegen bezwaar gemaakt, waarna de factuur buiten de transactie is gehouden.
    
    
      1.9.
      Het pand aan de [adres 1] was in december 2017 nog niet verkocht. In januari 2018 heeft [gedaagde] de opdracht tot verkoop van het pand ingetrokken.
    
    
      1.10.
      Naar aanleiding daarvan heeft [eiseres] bij factuur van 11 januari 2018 een bedrag van € 14.913,86 aan [gedaagde] in rekening gebracht voor de aankoop van het appartement, welk bedrag gebaseerd was op 1,35% over de koopsom van het appartement. [gedaagde] heeft de factuur niet voldaan.
    
    
      1.11.
      
        [eiseres] heeft op 4 april 2018 conservatoir beslag laten leggen op het pand aan de [adres 1] . Het pand is uiteindelijk (door een andere makelaar dan [eiseres] ) verkocht voor € 2.500.000,-. Het conservatoir beslag is voor de levering van het pand in augustus 2018 opgeheven, nadat [gedaagde] een bankgarantie had gesteld. 
    
  
  
    Het geschil
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    2. [eiseres] vordert dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:a.	€ 14.913,86 aan hoofdsom; b.	€ 924,13 aan buitengerechtelijke incassokosten; c.	de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 11 februari 2018;d.	de proceskosten.
    3. [eiseres] stelt dat [gedaagde] opdracht heeft gegeven om het pand aan de [adres 1] te verkopen en voorts om hem bij te staan bij de aankoop van een nieuwe woning. Beide opdrachten heeft [eiseres] aanvaard en uitgevoerd. De bemiddeling bij de aankoop van het appartement was cruciaal voor het slagen van de aankoop. [eiseres] heeft [gedaagde] voor deze werkzaamheden een factuur gestuurd voor de courtage van 1% van de koopsom van het appartement, vermeerderd met btw. Toen [gedaagde] de opdracht tot verkoop introk, verviel de eerder (op grond van de verkoopopdracht) toegepaste korting op de courtage en heeft [eiseres] op 11 januari 2018 een factuur voor de gebruikelijke courtage van 1,35% bij aankoop verzonden. [gedaagde] heeft deze, ondanks sommatie, niet betaald.
    4. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan. 
    in reconventie 
    5. [gedaagde] vordert in reconventie – na wijziging van eis – primair om de bankgarantie, die in plaats van het inmiddels opgeheven conservatoir beslag is afgegeven, terug te geven. Subsidiair vordert [gedaagde] [eiseres] te veroordelen tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
    6. [eiseres] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang worden ingegaan.
  
  
    Beoordeling 
    in conventie en reconventie 
    
    7. De vorderingen in conventie en reconventie hangen zodanig samen dat zij gezamenlijk worden behandeld.
    8. [gedaagde] betwist dat hij courtage is verschuldigd over de aankoop van zijn appartement. Hij voert aan dat hij reeds een verkoopopdracht had gegeven, waarbij een forse courtage was overeengekomen bij verkoop en dat hij daarom ervan uitging dat de werkzaamheden ten aanzien van de aankoop van het appartement gratis service was.  
    9. Vaststaat dat in tegenstelling tot de verkoopopdracht geen schriftelijke aankoopopdracht is opgemaakt. [eiseres] stelt dat [gedaagde] de aankoopopdracht heeft gegeven toen [naam 1] , namens [eiseres] , op 5 september 2017 in het te verkopen huis aanwezig was om met de fotograaf foto’s te maken van het huis. Onbetwist is gebleven dat [naam 1] toen gevraagd heeft naar [gedaagde] zijn plannen voor een nieuwe woning en dat [naam 1] heeft gevraagd of hij [gedaagde] op de hoogte mocht stellen van geschikte koophuizen. [gedaagde] erkent dat hij hiermee heeft ingestemd. Enkel op grond hiervan, kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] een aankoopopdracht heeft gegeven op grond waarvan hij courtage is verschuldigd, zoals [eiseres] stelt. Als [eiseres] courtage in rekening had willen brengen, had het op haar weg gelegen, als professioneel makelaar, om dit uitdrukkelijk en ondubbelzinnig op dat moment aan [gedaagde] duidelijk te maken. Nu zij dit niet heeft gedaan, mocht [gedaagde] onder de gegeven omstandigheden er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de hulp bij het aankopen van een appartement een  dienst was die bij de verkoopopdracht hoorde. Daarbij is in aanmerking genomen dat [gedaagde] niet om hulp vroeg, maar dat [naam 1] zijn hulp onverplicht aanbood.  
    10. Voor zover [eiseres] stelt dat [gedaagde] op een later moment had moeten begrijpen dat hij courtage was verschuldigd voor de hulp bij de aankoop van het appartement, geldt het volgende. [eiseres] heeft zonder mee te delen dat aan de werkzaamheden kosten waren verbonden steeds alle werkzaamheden naar zich toegetrokken zonder [gedaagde] in de gelegenheid te stellen zelf contact op te nemen met de verkoper c.q. verkopend makelaar en/of zelf de aankoop tot stand te brengen. Zo heeft [eiseres] aan [gedaagde] aangeboden de twee appartementen met hem te bezichtigen en heeft [eiseres] ervoor gezorgd dat zij in het bezit was van de sleutels van het appartement en heeft zij dat nog tweemaal met [eiseres] bezichtigd. Verder heeft zij ongevraagd geadviseerd over de hoogte van de bieding, aansluitend de bieding voor [gedaagde] gedaan en was zij, zonder dat [gedaagde] daarom gevraagd had, aanwezig bij de notaris. Onder deze omstandigheden, heeft [gedaagde] niet hoeven te begrijpen dat [eiseres] deze werkzaamheden zag als een nieuwe opdracht en voor deze werkzaamheden kosten in rekening zou brengen. Zoals hiervoor reeds overwogen, had het op de weg van [eiseres] gelegen om [gedaagde] , als zij courtage in rekening had willen brengen, hiervan tijdig op de hoogte te stellen en zijn instemming moeten afwachten. Dit heeft zij niet gedaan, zodat haar vordering in conventie niet toewijsbaar is. Gevolg daarvan is dat de vordering in reconventie toewijsbaar is en dat de bankgarantie moet worden teruggegeven aan [gedaagde] . 
    11. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie.
  
  
    BESLISSING
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      wijst de vordering af;
      
      
        
          in reconventie 
          
        
      
    
    
      veroordeelt [eiseres] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de door haar ontvangen bankgarantie aan [gedaagde] terug te geven;
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in conventie en reconventie
          
        
      
    
    
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 600,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
    
    
      veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving is betekend;
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
        De griffier							De kantonrechter