ECLI:NL:GHAMS:2022:3588, Gerechtshof Amsterdam, 13-12-2022, 22/00228
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-12-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/00228
    
    
      13 december 2022
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , woonachtig te [Z] , belanghebbende, 
      (gemachtigde: A. Oosters)
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 20/6488 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 21 maart 2022 in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Kennemerland Zuid, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning aan de [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 977.000.In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft na daartegen gemaakt bezwaar bij uitspraak van 24 november 2020 het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft bij uitspraak van 21 maart 2022 het beroep ongegrond verklaard.
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld, ingekomen bij het Hof op 31 maart 2022, aangevuld bij brief van 19 september 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Met instemming van partijen is een onderzoek ter zitting achterwege gebleven. 
      
        
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):
      
      
        “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
        De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een dakkapel en een garage. De woning  heeft een inhoud van ongeveer 597 m³. De oppervlakte van het perceel is 607 m².” 
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. 
      
      
    
  
  
    
      4Overwegingen van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer als volgt overwogen: 
    
    
    
      “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
    
      7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    
    
      8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten
    
    
    
      9. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder een matrix met grondstaffels overgelegd aan de hand waarvan de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn herleid naar prijzen per kubieke meter woninginhoud en per vierkante meter kaveloppervlakte waarbij rekening is gehouden met verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (KOUDVL-factoren).
    
    
    
      10. De rechtbank acht het door verweerder aangevoerde vergelijkingsobject [B-straat] onvoldoende vergelijkbaar. In tegenstelling tot de woning heeft dit vergelijkingsobject een matige ligging. Bij beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld, laat de rechtbank dit object derhalve buiten beschouwing. De vergelijkingsobjecten [C-straat] en [D-straat] zijn wat type, bouwjaar, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijs van deze vergelijkingsobjecten kunnen derhalve naar het oordeel van de rechtbank worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit laat onverlet dat voor deze objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject.
    
    
    
      11. De rechtbank overweegt als volgt. In de matrix heeft verweerder de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten herleid naar de waarde van de grond en een waarde per kubieke meter woninginhoud, rekening houdend met het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum en het al dan niet aanwezig zijn van een garage, berging/schuur, een dakkapel of een aanbouw. Vervolgens heeft hij de prijs per kubieke meter gecorrigeerd met gebruikmaking van KOUDVL-factoren. In het waarderapport wordt na deze herleiding geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 994.000. Vervolgens heeft verweerder, rekening houdend met bovenvermelde factoren, de waarde van de woning vastgesteld op € 977.000. De woning heeft een inhoud van 597 m3 en een oppervlakte van 607 m². De woning is op alle KOUDVL-factoren gekwalificeerd met ‘voldoende’. Dit heeft geleid tot een prijs per kubieke meter van € 704,42. Een mogelijk waardedrukkend effect van de verouderde voorzieningen is naar het oordeel van de rechtbank verdisconteerd nu verweerder een lagere waarde aan de woning heeft toegekend dan de getaxeerde waarde van de woning in het waarderapport. Dat volgens eiser de voorzieningen van de woning het best vergelijkbaar zijn met vergelijkingsobject [C-straat] volgt de rechtbank niet. Dit vergelijkingsobject verkeerde ten tijde van de verkoop in een slechte staat van onderhoud en heeft dan wel een grotere inhoud (696 m³) maar een aanzienlijk kleiner kaveloppervlakte (342 m²). Dit heeft geleid tot een prijs per kubieke meter woninginhoud van € 468,26. 
    
    
    
      12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.
    
    
    
      Proceskosten
      13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 niet hoger kan zijn dan € 892.000. Niet in geschil zijn de gebruikte referentiepanden of de objectieve kenmerken van die panden, maar wel de subjectieve waardering van die objectieve kenmerken door de heffingsambtenaar. De woning wordt te positief benaderd en de referentiepanden te negatief. Belanghebbende verwijst naar een taxatie van de woning die is uitgevoerd voor het verkrijgen van een hypothecaire lening, waarbij de woning per 30 maart 2020 is getaxeerd op € 900.000. Verder is [C-straat] beter onderhouden en moderner dan de woning, maar krijgt deze een lagere waardering voor ‘voorzieningen’ en ‘onderhoud’ dan de woning. [D-straat] is in 2004 geheel gerenoveerd en recent nog voorzien van een nieuwe keuken. Toch wordt de waarde van dit pand slechts € 20.000 hoger vastgesteld dan de waarde van de woning. Belanghebbende meent dat zijn woning het best vergeleken kan worden met het buurpand, [E-straat] , dat in oktober 2018 is verkocht voor € 735.000. 
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar onderschrijft de uitspraak van de rechtbank. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat een eventueel waardedrukkend effect van de verouderde badkamer van de woning voldoende verdisconteerd is in de WOZ-waarde. Naar aanleiding van de in zijn ogen opmerkelijk lage verkoopprijs van [C-straat] heeft de heffingsambtenaar contact opgenomen met de verkopende makelaar, die heeft toegelicht dat de gehele eerste en tweede verdieping en de badkamer van die woning nog in oude staat verkeerden en dat de renovatiekosten op € 200.000 werden geschat. De hoge waardering door belanghebbende van [D-straat] lijkt voornamelijk gebaseerd op de aanprijzingen in de verkoopadvertentie van dit object. 
      
    
    
      5.3.
      Het Hof oordeelt als volgt. Het Hof stelt voorop dat de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken. Bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.
      
    
    
      5.4.
      Dit in aanmerking nemend stelt het Hof vast dat de heffingsambtenaar en belanghebbende van dezelfde vergelijkingsobjecten uitgaan. De gegevens van deze vergelijkingsobjecten bieden naar het oordeel van het Hof meer dan voldoende steun voor de waarde die de heffingsambtenaar voor de woning heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Zo is het vergelijkingsobject [D-straat] weliswaar beter onderhouden, maar heeft die woning 50 m3 minder inhoud en een 140m2 kleiner perceel dan de woning. Het vergelijkingsobject [C-straat] verkeerde op het moment van de verkoop in een slechte staat van onderhoud en heeft weliswaar een grotere inhoud, maar ook een aanzienlijk kleiner kaveloppervlakte, zoals de rechtbank met juistheid heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.5.
      Anders dan de rechtbank ziet het Hof onvoldoende reden om het vergelijkingsobject [F-straat] buiten beschouwing te laten, reeds omdat tussen partijen niet in geschil is dat dit een geschikt vergelijkingsobject is. Het verschil in waarde tussen de woning en dit vergelijkingsobject laat zich voldoende verklaren door het verschil in ligging en het grote verschil in kaveloppervlakte. 
      
    
    
      5.6.
      Dat de woning voor het verkrijgen van een hypothecaire lening per 30 maart 2020 is getaxeerd op een waarde van € 900.000 doet aan bovenstaande niet af, in aanmerking nemende dat die taxatie een ander doel dient dan het vaststellen van de waarde voor de Wet WOZ. 
      
    
    
      5.7.
      Het Hof acht, anders dan belanghebbende, [E-straat] onvoldoende geschikt als vergelijkingsobject, vanwege de verschillen in stijl, bouwjaar en uitstraling. In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport wordt dit ook opgemerkt: “Vergelijkbaar, doch heeft een veel kleiner woonoppervlakte, heeft een veel mindere uitstraling en is wat meer gedateerd”. Zoals belanghebbende zelf terecht opmerkt is jaren ’30 bouw meer gewild dan jaren ’50 bouw.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.8.
      De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. W.M.C. Schipper, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 13 december 2022 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.