ECLI:NL:RBOBR:2014:3762, Rechtbank Oost-Brabant, 09-07-2014, C/01/257238 / HA ZA 13-22
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2014-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil tussen projectontwikkelaar en opdrachtgever. Tussen partijen is geen overeenkomst tot stand is gekomen. Evenmin is sprake van het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen. Wel is sprake van de situatie waarin de onderhandelingen in een stadium verkeren waarbij de door de wederpartij gemaakte kosten vergoed dienen te worden.

vonnis
    RECHTBANK OOST-BRABANT
    
    
      Handelsrecht
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/01/257238 / HA ZA 13-22
    
    
    
      
        Vonnis van 9 juli 2014
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [eiseres]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      eiseres,
      advocaat mr. A.J. Flipse te Breda,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        
          [gedaagde 1]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        
          [gedaagde 2]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
    
    3. de stichting
    
      
        
          [gedaagde 3]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      gedaagden,
      advocaat mr. M.F.J.J.M. Tijssen te Roermond.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 17 april 2013
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 4 december 2013.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
    
      1.3
      Eén van de rechters, ten overstaan van wie de comparitie is gehouden, heeft dit vonnis niet mede kunnen wijzen om organisatorische redenen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
      2.1
      
        [eiseres] is een projectontwikkelaar op het gebied van utiliteitsbouw en woningbouw. De heer [naam 1] en de heer [naam 2] zijn beiden statutair directeur van [eiseres].
      
    
    
      2.2
      
        [gedaagden] is een reisorganisator en onder meer gevestigd te [vestigingsplaats]. [gedaagde 2] is enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagden]. [gedaagde 3] is een aan beide voornoemde vennootschappen gelieerde stichting. De heer [naam 3] is (indirect) statutair bestuurder van de drie voornoemde rechtspersonen. De heer [naam 4] is als (niet-statutair) directeur werkzaam bij [gedaagden].
      
    
    
      2.3
      Vanaf 2009 hebben [eiseres] en [gedaagden] overleg gevoerd over de ontwikkeling van een nieuw kantoorgebouw voor [gedaagden]. Vervolgens heeft [eiseres] het naast de A2 gelegen voormalige bedrijfsterrein van [naam 8] aan de [project] 19-25 te Eindhoven als potentiële vestigingslocatie voor [gedaagden] aangedragen.
      
    
    
      2.4
      
        
          [eiseres] heeft bij brief van 26 januari 2010 (productie 1 bij dagvaarding) inzake “[project]” het volgende bericht aan [gedaagden]:
        
          “In aansluiting op de diverse gesprekken en de door ons uitgevoerde werkzaamheden, doen wij u onderstaand een voorstel met betrekking tot een nieuw op maat te ontwikkelen bedrijfsgebouw op bedrijventerrein [project] te [vestigingsplaats] toekomen.
        
        
          (…)
        
        
          Het uitgangspunt van deze aanbieding is dat wij bovenstaande locatie kunnen verwerven voor € 2.750.000,-- k.k.. Het terrein van [project] 25 zal worden ingericht en aangeleverd met parkeerplaatsen en groenvoorzieningen, de inrichting van het hoekperceel, [project] 19, hebben wij tevens in dit voorstel meegenomen.
        
      
      
      
        
          Het gebouw uitgevoerd in metselwerk, bestaande uit circa 5400 m² kantoren in circa 6 bouwlagen inclusief ontvangstruimte, kantine en fitnessruimte, alsmede circa 2350 m² bedrijfsruimten.
        
        
          (…)
        
        
          De te realiseren nieuwbouw kunnen wij u aanbieden voor een bedrag van € 10.500.000,00 exclusief BTW en exclusief grondrente.
        
        
          Deze aanbieding zal na acceptatie worden uitgewerkt in een overeenkomst waarin alle overige relevante aspecten worden vastgelegd.
        
        
          Indien u zich met de inhoud van het voorstel kunt verenigen, verzoeken wij u bijgaand kopie exemplaar te ondertekenen en aan ons te retourneren.”
        
        Deze brief is door [gedaagden] niet ondertekend. 
      
      
    
    
      2.5
      
        Bij e-mail van 1 februari 2010 (prod. 2 bij dagvaarding) schrijft [naam 2] namens [eiseres] het volgende aan [naam 4]:
        
          “Allereerst super dat we er samen zijn uitgekomen! We hebben er veel zin in en verheugen ons op onze samenwerking.
        
        
          Hiermee bevestigen wij de telefonisch gemaakte afspraken ten opzichte van onze aanbieding d.d. 26 januari jl.
        
        
          Het uitgangspunt van deze aanbieding € 10.500.000,00 blijft gehandhaafd, indien nodig zullen wij € 1.000.000,00 à € 1.500.000,00 ter beschikking stellen gedurende 2 à 3 jaar, tegen een marktconforme rente met risico-opslag.
        
      
      
      
        
          Voor de W-installatie hebben wij een stelpost van € 200,00 per m² kantoor opgenomen, gezamenlijk zullen wij een goedkoper alternatief zoeken, uiteraard zullen de ‘minderkosten’ worden verrekend. Met de aannemer zullen wij gezamenlijk diverse onderdelen met de ‘stofkam’ bekijken, eventuele bezuinigingen worden verrekend.
        
      
      
      
        
          Tevens hebben wij afgesproken dat wij de kosten van de lichtreclame, stelpost € 50.000,00 inclusief montage, alsmede een alarmsysteem in onze aanbieding zullen meenemen.
        
      
      
      
        
          Hopelijk hebben wij een en ander goed verwoord. Graag ontvangen wij zo spoedig mogelijk een bevestiging zodat de aanbieding kan worden aangepast.”
        
      
      
    
    
      2.6
      
        
          [naam 4] heeft hierop per e-mail van 2 februari 2010 (productie 1 bij CvA) als volgt gereageerd:
        
          “(…) De uitgangspunten zoals door jou verwoord in je mail van 01-02-2010 (…) zijn volledig in overeenstemming met hetgeen wij samen telefonisch besproken hebben:
        
      
      
      
        
          
            een cap op de stichtingskosten van 10.500.000;
          
        
        
          
            stelpost W-installatie van 200 euro/m2 en de ambitie om deze zo ver mogelijk te reduceren zonder grote concessies te doen aan kwaliteit of waarde van het pand;
          
        
        
          
            een verdere “stofkam-exercitie” om te kijken waar we nog meer kunnen besparen door intelligent zuinig te zijn;
          
        
        
          
            uitgangspunt 90% bancaire financiering en de rest tegen marktconforme condities met risico-opslag door [eiseres] beschikbaar te stellen;
          
        
        
          
            
              [naam 5] van RABO wist ons te vertellen dat hij inderdaad wel mogelijkheden ziet voor 90%-financiering met een nader te bespreken looptijd. Hij voegde daar aan toe dat hij wel wat comfort zoekt in de nieuw op te richten BV die het pand koopt, hetgeen waarschijnlijk neerkomt op een soort eigen vermogen/achterstelling van het deel dat [eiseres] doet;
          
        
        
          
            een bijdrage van [eiseres] van 50K in de lichtreclame;
          
        
        
          
            alarminstallatie in de bouw inbegrepen;
          
        
        
          
            programma van eisen cq gedetailleerde omschrijving van het gebouw op zeer korte termijn samen verder uit te werken;
          
        
        
          
            concrete bieding op de grond onder voorbehoud van onvoorziene tegenvallers/problemen ten aanzien van de zendmast van KPN of de nabijheid van de snelweg.
          
        
      
      
      
        
          We zijn ervan overtuigd dat wij samen in staat zullen zijn om de mogelijke barrières die realisatie van het project in de weg zouden kunnen staan te slechten en verheugen ons op dit samen met [eiseres] uit te voeren, prachtige, project.”
        
      
      
    
    
      2.7
      
        
          [eiseres] heeft op 9 februari 2010 opnieuw een brief aan [gedaagden] gezonden (productie 3 bij dagvaarding). Deze door zowel [eiseres] als [gedaagden] ondertekende brief is vrijwel gelijkluidend aan de eerdere (hiervoor onder 2.4 geciteerde) brief van [eiseres] van 26 januari 2010, met dien verstande dat aan het “voorzieningen/afwerkings-niveau van de kantoorruimte” op pagina 2 een “alarminstallatie” is toegevoegd en dat onderaan de brief het volgende staat:
        
          “N.B.
        
        
          Aanvullende gemaakte afspraken:
        
      
      
        
          
            Stelpost W-installatie van € 200,00 per m² kantoor en de ambitie om deze zo ver mogelijk te reduceren zonder grote concessies te doen aan de kwaliteit of de waarde van het pand
          
        
        
          
            Een verdere ‘stofkam-exercitie’ om te kijken waar er nog meer bespaard zou kunnen worden
          
        
        
          
            Indien nodig zal [eiseres] € 1.000.000,00 à € 1.500.000,00 ter beschikking stellen gedurende maximaal 3 jaar tegen een markconforme rente en condities met een risico opslag
          
        
        
          
            Een bijdrage van [eiseres] van € 50.000,00 voor de lichtreclame”
          
        
      
      
    
    
      2.8
      
        Op 18 juni 2010 heeft Robesta Vastgoed B.V. het bedrijfsterrein met twee bedrijfsgebouwen aan de [project] 19 en 25 te [vestigingsplaats] geleverd aan [eiseres] voor een bedrag van € 2.800.000,-- (productie 3 bij CvA). Diezelfde dag (18 juni 2010) heeft [eiseres] als verkoper dit bedrijfsterrein met twee bedrijfsgebouwen voor hetzelfde bedrag doorgeleverd aan [gedaagde 2] als koper (productie 5 bij dagvaarding). In deze “akte van levering onder ontbindende voorwaarden” staat onder meer het volgende:
        
          “(…) 
          GEBRUIK VAN HET REGISTERGOED
        
        
          Artikel 1.
        
        
          1. Koper is voornemens het registergoed te gebruiken voor de bouw van een nieuw kantorencomplex en is voornemens ter zake nadere sloop- en aanneemovereenkomsten te sluiten met verkoper, zulks met inachtneming van de na te melden ontbindende voorwaarden.
        
        
          (…)
        
        
          DIVERSEN.
        
        
          ARTIKEL 10.
        
        
          Tussen partijen blijft gelden hetgeen tussen hen vóór het verlijden van deze akte is overeengekomen, alles voorzover, daaraan ingevolge deze akte niet reeds is voldaan, dan wel daarvan bij deze akte niet is afgeweken.
        
        
          ONTBINDENDE VOORWAARDE
          N
        
        
          ARTIKEL 11.
        
        
          Deze overeenkomst 
          en de levering
           geschiedt, onder de volgende ontbindende voorwaarden, waarop alleen koper een beroep kan doen:
        
        
          (…)
        
        
          B. Dat koper en verkoper er niet in slagen om vóór één januari tweeduizend en elf (01-01-2011) gezamenlijk een gedetailleerde en voor beiden aanvaardbare ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst te ondertekenen, waarvoor de overeenkomst tussen koper en verkoper van negen februari tweeduizend en tien (09 februari 2010) welke de esprit en intenties van partijen helder weergeeft, evenals de door [naam 6] architecten op één juni tweeduizend en tien (1 juni 2010) gepresenteerde tekeningen als uitgangspunten dienen en van welke getekende ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst onder andere tijdspad, facturatieschema’s, technisch en practisch programma van eisen alsook de uiteindelijke begroting integraal deel zullen uitmaken.
        
        
          Koper en verkoper verplichten zich beiden volledig mee te werken aan en zich in te spannen om te voorkomen dat één van de hierboven genoemde voorwaarden zich zou voordoen.
        
        
          Indien één of meerdere van deze voorwaarden zich zou(den) voordoen heeft koper, naar eigen inzicht, het recht de koopovereenkomst en deze levering van het registergoed binnen drie maanden na voormelde termijnen te ontbinden, middels een beroep op betreffende ontbindende voorwaarde(n), bij aangetekend schrijven aan verkoper. Verkoper heeft in dat geval de plicht de teruglevering van het registergoed zonder voorbehoud te accepteren zoals oorspronkelijk geleverd aan koper, tegen de door koper betaalde koopsom alsmede de door deze betaalde overdrachtsbelasting (…) Voordat koper een beroep op een ontbindende voorwaarde zal doen, zullen koper en verkoper evenwel gezamenlijk overleggen om te zoeken naar een mogelijkheid om toch het bouwplan in het kader waarvan onderhavige levering plaatsvindt te realiseren en ontbinding te voorkomen. De maximale termijn van dit gezamenlijk overleg zal één maand bedragen, tenzij partijen onderling een verlenging daarvan overeenkomen. (…)”.
      
      
    
    
      2.9
      
        Op 15 december 2010 is voornoemd bedrijfsterrein en bijbehorende gebouwen door [gedaagde 2] als verkoper geleverd aan [gedaagde 3] als koper voor een koopsom van € 2.800.000,-- (productie 6 bij dagvaarding). In deze akte van levering staat onder meer:
        
          “
          Contractsoverneming/Hoofdelijk schuldenaar
        
        
          A. Verkoper en koper zijn overeengekomen dat koper de rechtsverhouding van verkoper ten opzichte van [eiseres] (…) zoals die bestaat ingevolge eerdergenoemde op achttien juni tweeduizend tien verleden akte, welke contractsoverneming [eiseres] (…) aanvaardt, onder de sub B. te noemen voorwaarde. Van de aanvaarding blijkt uit de aan deze akte te hechten schriftelijke bevestiging.
        
        
          All rechten en verplichtingen uit hoofde van voornoemd contract met [eiseres] (…) op respectievelijk jegens verkoper gaan derhalve bij deze over op koper.
        
        
          B. Verkoper verbindt zich vervolgens bij deze jegens [eiseres] (…) die dit, blijkens het sub A bepaalde, aanvaardt tot hoofdelijk schuldenaar van hetgeen waartoe koper zich verbonden heeft jegens [eiseres] (…)”.
      
      
    
    
      2.10
      In december 2010 heeft [eiseres] een (door architect [naam 5] opgestelde) technische omschrijving, gedateerd 2 december 2010 (productie 7 bij dagvaarding), alsmede een door [eiseres] opgestelde concept overeenkomst aan [gedaagden] toegezonden (productie 8 bij dagvaarding). In deze conceptovereenkomst zijn [eiseres] Bouw en Vastgoed III B.V. (en dus niet: [eiseres]) en [gedaagde 3] als partijen aangeduid. Onder III. in dat concept staat een aanneemsom van € 7.585.000,00 exclusief BTW voor de uit te voeren werkzaamheden. 
      
    
    
      2.11
      
        
          [naam 4] heeft bij e-mail van 14 december 2010 hierop als volgt gereageerd naar [eiseres] (productie 4 CvA):
        
          “Afgelopen weekend hebben we de concepten voor ontwikkelingsovereenkomst, technische beschrijving en tekeningen doorgenomen en in de afgelopen twee dagen hebben we ze hier op kantoor onderling besproken.
        
        
          (…)
        
        
          Waar we moeite mee hebben is het vinden van de aansluiting tussen de esprit van de eerste gesprekken, afspraken en voorovereenkomst van februari 2010 en het voorliggende document: in februari hebben we afgesproken dat we middels een (…) “stofkamexercitie” samen zouden zoeken en streven naar het realiseren van besparingen ten opzichte van het begrote totaalbedrag; die intentie missen we in het huidige document. We denken dat voor adequate vastlegging daarvan een begroting nodig is waaruit leesbaar is welke bedragen bij (grote) componenten horen en waarin ook zaken als verwervingskosten en rente op het reeds aangekochte registergoed en de nieuwbouw opgenomen zijn; dat hebben we ook vastgelegd in de koopakte voor de grond.
        
        
          (…)
        
        
          Voorts valt het ons op dat met name de ontwikkelingsovereenkomst (en dat is geen verrassing of verwijt) voornamelijk vanuit het perspectief van de ontwikkelaar is opgesteld. Dat maakt hem op een aanzienlijk aantal punten naar ons gevoel wat éénzijdig, zoals bijvoorbeeld in de voorgestelde betalingstermijnen, betalingscondities en boetes, vertragingen, aansprakelijkheden, schades, (de consequenties van) meerwerk, uitbesteding en hoofdelijkheid.
        
        
          (…)
        
        
          Misschien is het verstandig dat we even bij elkaar komen om te overleggen wie welk deel het beste voor zijn rekening kan nemen om er zo snel mogelijk één document van te maken?”.
      
      
    
    
      2.12
      Op 15 december 2010 hebben partijen afgesproken om in het nieuwe jaar (na 10 januari 2011) nader te overleggen (productie 9 bij dagvaarding). Op 14 januari 2011 hebben partijen met elkaar overleg gevoerd. In een e-mail van 17 januari 2011 (productie 10 bij dagvaarding) bericht [naam 4] aan [eiseres], kort gezegd, dat partijen er niet in geslaagd zijn om vóór 1 januari 2011 een definitieve overeenkomst te sluiten en dat er geen uitzicht is dat die per 31 januari 2011 zal worden gesloten, maar dat [gedaagde 2] nadrukkelijk niet de intentie heeft om te ontbinden en het terrein terug te leveren aan [eiseres]. Verder merkt [naam 4] op dat zij bij die bespreking zijn overeengekomen om de termijn voor het realiseren van de overeenkomst te verlengen tot 15 maart 2011. [naam 4] stelt ten slotte voor om een vervolgbespreking te plannen. In reactie hierop bericht [eiseres] op 20 januari 2011 (productie 11 bij dagvaarding) onder meer dat ontbinding niet aan de orde kan zijn nu [eiseres] in december 2010 de relevante stukken heeft aangeleverd en dat de afspraken van 9 februari 2010 onverkort blijven gelden zolang geen aanvullende stukken zijn getekend. [eiseres] bevestigt verder de verlenging van de termijn tot 15 maart 2011.
      
    
    
      2.13
      Op 8 februari 2011 heeft [eiseres] een “aangepast concept van de ontwikkelingsovereenkomst” aan [naam 4] toegezonden (productie 15 bij dagvaarding). Bij e-mails van 15 en 18 februari 2011 heeft [naam 4] gereageerd op dit concept (productie 5 bij CvA). In eerstgenoemde mail verzoekt [naam 4] om de hoofdcomponenten van de bouw nader te benoemen en de (prijs)consequenties daarvan door te spreken en in laatstgenoemde mail verzoekt [naam 4] onder meer: “begroting toevoegen, stofkamexercitie opnemen en vergunningen/termijnen benoemen”.
      
    
    
      2.14
      
        Op 1 maart 2011 heeft [eiseres] wederom een aangepast concept van de overeenkomst aan [naam 4] toegezonden, met daarbij de mededeling de begroting naar verwachting de volgende dag te kunnen toezenden (productie 16 bij dagvaarding). Op 3 maart 2011 heeft [eiseres] vervolgens de begroting aan [gedaagden] c.s. verzonden. Op 4 maart 2011 laat [naam 4] in een e-mail aan [eiseres] weten (productie 17 bij dagvaarding): 
        
          “(…) enorm geschrokken [te] zijn van de hardnekkige wijze waarop zeer wezenlijke punten welke wij zeer expliciet en gedetailleerd samen benoemd en geformuleerd hebben nog immer niet in de ovk zijn opgenomen of aangepast, dan wel volledig anders -en in ons nadeel- zijn geformuleerd dan wij samen hadden afgesproken.
        
        
          (…)
        
        
          In de komende week zullen wij met de heer Leerssen de toegezonden begroting bestuderen; deze vormt dan bespreekpunt twee op maart 14 maart”.
        Bij e-mail van 10 maart 2011 (productie 18 bij dagvaarding) bericht [eiseres] verbaasd te zijn over het standpunt van [naam 4] en dat zij “alle wijzigingen waarover we afspraken hebben gemaakt tijdens onze bespreking wel degelijk [zijn] doorgevoerd”.
      
      
    
    
      2.15
      
        Naar aanleiding van de bespreking tussen partijen van 14 maart 2011 bevestigt [eiseres] bij e-mail van 15 maart 2011 (productie 19 bij dagvaarding) aan [naam 4] dat laatstgenoemde binnen twee weken met een conceptovereenkomst zal komen, met de afspraak dat de termijn zoals bedoeld in artikel 11B van de leveringsakte wordt verplaatst naar 29 april 2011. In reactie daarop schrijft [naam 4] in zijn e-mail van 30 maart 2011 (productie 20 bij dagvaarding) het volgende aan [eiseres]:
        
          “In vervolg op ons overleg van maandag 14 maart wil ik alvorens de aannemings-/ ontwikkelingsovereenkomst in technische details uit te werken, eerst de prijs met jou uitdiscussiëren. De overeenkomst van 9 februari 2010 ging vergezeld van het ontwerp [naam 7]. Het huidige ontwerp van [naam 6] is niet gelijkwaardig aan het ontwerp [naam 7], wat zich ook heeft vertaald in de totaalkosten van de begroting van 4.522 duizend euro te vermeerderen met W-installatie (5.400 x 200 =) 1.080 duizend euro. We hebben destijds aangegeven, dat het ontwerp [naam 6] een mindere uitstraling heeft.
        
        
          Tijdens de introductie van het [naam 6] ontwerp heb je ons bezuinigingen in het vooruitzicht gesteld, welke via een begroting inzichtelijk gemaakt zouden worden.
        
        
          De door ons te betalen koopprijs moet dan ook in verhouding zakken en daarvoor hebben wij nog geen voorstel gezien.
        
        
          (…)
        
        
          Het karakter van onze afspraak is dat het verschil in de bouw aan ons ten goede dient te komen en zich niet kan vertalen in een hogere ontwikkelingsfee van [eiseres]. Als de totaalprijs niet zakt zou elke besparing tot een hogere ontwikkelingsfee van [eiseres] leiden en dat kan niet de bedoeling zijn.
        
      
      
      
        
          Graag hoor ik van jou wat jullie totaalprijs op basis van het voorliggende ontwerp is omdat ik vind dat we daarover eerst overeenstemming moeten bereiken alvorens de overeenkomst verder uit te werken”.
      
      
    
    
      2.16
      
        Bij e-mail van 7 april 2011 heeft [eiseres] gereageerd op voornoemde e-mail van 30 maart 2011 van [naam 4] (productie 21 bij dagvaarding). Nadat [naam 4] (op briefpapier van [gedaagden]) hierop heeft gereageerd bij brief van 18 april 2011 (productie 22 bij dagvaarding), heeft [eiseres] haar standpunt in haar brief van 27 april 2011 als volgt verwoord (productie 23 bij dagvaarding):
        
          “(…) In alle contacten die we hebben gehad na het sluiten van de overeenkomst d.d. 9 februari 2010 hebben zowel de ontwikkelprijs/aanneemsom als het door [naam 5] (in nauw overleg met jullie uitgewerkte) ontwerp nooit ter discussie gestaan. (…) Ook het bepaalde in de leveringsakte d.d. 18 juni 2010 is op dat punt niet voor misverstand vatbaar. Daarin wordt immers expliciet verwezen naar de “overeenkomst van 9 februari 2010” én naar de “door [naam 6] architecten” gepresenteerde tekeningen die als uitgangspunten dienen voor de verdere (gedetailleerde) uitwerking van de afspraken tussen partijen. Ook daarin wordt dus (conform afspraak) zonder meer uitgegaan van de afgesproken ontwikkelprijs/aanneemsom zoals genoemd in de overeenkomst van 9 februari 2010 in combinatie met de tekeningen van [naam 6] architecten.
        
      
      
      
        
          Nadien zijn deze uitgangspunten evenmin punt van discussie geweest, ook niet tijdens de besprekingen over de precieze formulering van de ontwikkelingsovereenkomst.
        
        
          
          Binnen deze duidelijke uitgangspunten was verder de meermaals genoemde stofkamexercitie opgenomen om te kijken waar wellicht nog bespaard zou kunnen worden t.o.v. de omschrijving zoals die door ons – in lijn met het d.d. 9 februari 2010 afgesproken voorzieningen-/afwerkingsniveau – was vastgelegd in de tekeningen en bijbehorende technische omschrijving.
        
      
      
      
        
          Het is in het licht van voorgenoemde – schriftelijk vastgelegde – afspraken voor ons onnavolgbaar dat thans het standpunt wordt ingenomen dat nog een (nieuwe) prijs tussen partijen moet worden afgesproken, gebaseerd op een vermeend eenvoudiger plan van [naam 5]. Wij bestrijden dat met klem. (…)”.
      
      
    
    
      2.17
      Voornoemde discussie tussen partijen heeft zich nog enige tijd voortgezet (producties 24-29 bij dagvaarding). Vervolgens heeft mr. Tijssen bij brief van 20 juli 2011 namens [gedaagde 3] de onderhandelingen met [eiseres] afgebroken omdat [eiseres] niet over de prijsstelling wenst te onderhandelen (productie 30 bij dagvaarding). Bij brief van 29 augustus 2011 heeft mr. Flipse namens [eiseres] [gedaagden] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade geleden ten gevolge van het niet nakomen van haar contractuele verplichtingen, dan wel haar onrechtmatig handelen. Verder is [gedaagden] c.s. hierin gesommeerd om haar verplichtingen jegens [eiseres] alsnog na te komen (productie 31 bij dagvaarding).
      
    
    
      2.18
      Eind 2011 hebben partijen weer contact met elkaar gezocht om de onderhandelingen alsnog voort te zetten (producties 18-20 bij CvA). Op 16 december 2011 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden (productie 9 bij CvA). Vervolgens hebben partijen mede met bijstand van hun advocaten in de periode tot half april 2012 diverse pogingen gedaan om tot overeenstemming te komen (producties 21-25 bij CvA). 
      
    
    
      2.19
      Bij brief van 27 juni 2012 heeft mr. Flipse namens [eiseres] [gedaagden] c.s. opnieuw gesommeerd om (i) de mededeling van 20 juli 2011 dat de onderhandelingen worden afgebroken terug te nemen, (ii) de afspraken zoals neergelegd in de overeenkomst van 9 februari 2010 alsnog na te komen en (iii) de besprekingen met [eiseres] te hervatten (productie 26 bij CvA). 
      
    
    
      2.20
      Bij brief van 18 september 2012 heeft mr. Flipse deze sommatie herhaald.
      
    
    
      2.21
      Bij brief van 11 december 2012 heeft mr. Flipse namens [eiseres] [gedaagden] c.s. nogmaals gesommeerd om uiterlijk vrijdag 14 december 2012: “schriftelijk de onjuiste stelling terug te nemen (…) inhoudende dat uw cliënte niet meer gebonden zou zijn aan de in de overeenkomst van 9 februari 2010 neergelegde ontwikkelprijs en dat deze prijs substantieel zou dienen te worden verlaagd wegens een vermeend gekozen ander/goedkoper ontwerp, bij gebreke waarvan cliënte uw cliënte in rechte zal betrekken” (productie 31 bij CvA).
      
    
    
      2.22
      Op 18 december 2012 heeft [eiseres] de onderhavige procedure aanhangig gemaakt door het uitbrengen van de dagvaarding. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert – kort samengevat – 
        
          primair: [gedaagden] c.s. hoofdelijk te veroordelen om tot ondertekening van de als productie 38 bij dagvaarding overgelegde ontwikkelovereenkomst over te gaan, dan wel de onderhandelingen met [eiseres] open en reëel te hervatten, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en daarnaast verder uitvoering te geven aan de overeenkomst van 9 februari 2010 en in dat kader alle medewerking te verlenen aan het verkrijgen van een omgevingsvergunning en om open en reëel mee te werken aan het verder voorbereiden en uitvoeren van het project, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en aan [eiseres] te voldoen de geleden schade nader op te maken bij staat,
        
          subsidiair: de overeenkomst van 9 februari 2010 partieel te ontbinden en [gedaagden] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot het voldoen van een schadevergoeding van € 1.484.542,67, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 augustus 2011, en aan [eiseres] te voldoen de overige geleden schade nader op te maken bij staat,
        
          meer subsidiair en meer meer subsidiair: [gedaagden] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot het voldoen van een schadevergoeding van € 1.484.542,67, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 augustus 2011, en aan [eiseres] te voldoen de overige geleden schade nader op te maken bij staat,
        
          meer meer meer subsidiair: [gedaagden] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot het voldoen van een schadevergoeding van € 311.437,67, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 augustus 2011, en
        bij alle hiervoor genoemde vorderingen (primair, subsidiair, meer subsidiair meer meer subsidiair en meer meer meer subsidiair) telkens ook hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] c.s. om aan [eiseres] te voldoen € 6.546,-- aan buitengerechtelijke kosten, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] c.s. in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] c.s. voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1
      De raadslieden van beide partijen hebben ter comparitie opgemerkt dat zij nog niet in de gelegenheid zijn geweest volledig te reageren op de spreekaantekeningen van de wederpartij. Mede gelet op artikel 19 Rv heeft de rechtbank haar beoordeling niet gebaseerd op deze spreekaantekeningen voor zover daarin nog onweersproken stellingen zijn vervat. Zodoende heeft de rechtbank ook geen aanleiding gezien om partijen in staat te stellen zich hierover nog uit te laten alvorens dit vonnis te wijzen. 
      
    
    
      4.2
      
        Is sprake van een ontwikkelovereenkomst tussen partijen?
      
      
        4.2.1
        
          [eiseres] heeft aan voornoemde primaire en subsidiaire vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] c.s. in de nakoming van de overeenkomst van 9 februari 2010. Volgens [eiseres] acht [gedaagden] c.s. zich ten onrechte niet gebonden aan de overeenkomst van 9 februari 2010 en de daarin genoemde ontwikkelprijs van € 10.500.000,--. In deze overeenkomst liggen de essentialia van een overeenkomst genoegzaam vast: prijs, de omvang van het gebouw en het voorzieningen- en afwerkingsniveau. Na vervroegde overdracht van de grond resteerde een ontwikkelprijs van € 7.585.000,--. Uit de leveringsakte van 18 juni 2010 blijkt ook niet van enige prijsaanpassing. In die akte worden de daarin genoemde tekeningen van [naam 6] en de in de overeenkomst van 9 februari 2010 neergelegde prijs tot uitgangspunt genomen voor de ontwikkeling. De ontwikkelovereenkomst is conform alle wensen van [gedaagden] c.s. door [eiseres] uitgewerkt, evenals een STABU-bestek en begroting. Ook is in samenspraak met [gedaagden] c.s. de procedure tot bestemmingsplanwijziging ingezet. Eerst vanaf  30 maart 2011 heeft [gedaagden] c.s. het standpunt ingenomen dat de prijs bijgesteld diende te worden. Verder is het onjuist dat het door [naam 6] ontworpen gebouw van een mindere kwaliteit is dan het aanvankelijke ontwerp van [naam 7]. Van belang is voorts dat dit geschil met [gedaagden] c.s. over een lagere prijs geheel los staat van de zogeheten stofkam-exercitie, die betrekking heeft op het met de aannemer doorlopen van de bouwkundige onderdelen van het bouwplan om eventueel bezuinigingen te realiseren, aldus [eiseres].
        
      
      
        4.2.2
        
          [gedaagden] c.s. heeft het voorgaande gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagden] c.s. dient de brief van 9 februari 2010 als niet meer dan een intentieovereenkomst te worden beschouwd, met daarin besloten het risico dat partijen in het vervolgtraject alsnog niet tot overeenstemming komen. Het in de intentieovereenkomst genoemde bedrag van € 10.500.000,-- betreft een maximumprijs omdat partijen gezamenlijk op zoek zouden gaan naar besparingen. In de leveringsakte van 18 juni 2010 staat dat koper ([gedaagde 2]) enkel “voornemens is ter zake nadere sloop- en aannemingsovereenkomsten te sluiten met [eiseres]”, met bijkomende ontbindende voorwaarden. Uit die ontbindende voorwaarden blijkt wat de bedoeling van partijen is geweest. Partijen zouden proberen om vóór 1 januari 2011 een gedetailleerde en voor beiden aanvaardbare overeenkomst te sluiten, waarvoor de overeenkomst van 9 februari 2010 de esprit en intenties van partijen weergeeft, en waarbij nog nadere overeenstemming moet worden bereikt over een groot aantal zaken, onder meer begroting en het technisch en praktisch programma van eisen. Daaruit blijkt ook duidelijk dat de prijs geenszins vast staat. Dit brengt mee dat indien partijen geen overeenstemming bereiken, de koper na 31 december 2012 is ontslagen van zijn bouwverplichting. Bovendien was de brief van 9 februari 2010 gebaseerd op de schets van [naam 7], terwijl eerst daarna is overgestapt naar het goedkopere ontwerp van [naam 6]. De intentie van dit eenvoudiger ontwerp was dat hiermee een aanzienlijke kostenreductie zou kunnen worden gerealiseerd. Nu partijen uiteindelijk geen overeenstemming hebben bereikt, was [gedaagden] c.s. bevoegd om de onderhandelingen op 20 juli 2011 af te breken, aldus [gedaagden] c.s.
        
      
      
        4.2.3
        De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is in geschil of tussen hen al dan niet reeds een rechtens bindende overeenkomst tot stand is gekomen. Bij de beoordeling hiervan geldt dat de enkele omstandigheid dat partijen over één of meer opengebleven punten nog onderhandelingen voeren, op zichzelf bezien niet in de weg hoeft te staan aan het oordeel dat tussen hen de precontractuele fase is geëindigd en dat tussen hen een (romp)overeenkomst tot stand is gekomen, waarvan in rechte nakoming kan worden gevorderd. Daartoe is op grond van artikel 6:227 BW vereist dat de onderwerpen waarover partijen het wel eens zijn de essentialia van de overeenkomst omvatten en dat de resterende leemten kunnen worden vastgesteld aan de hand van de wet, de gewoonte en de eisen van redelijkheid en billijkheid zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 1 BW. Uiteindelijk is het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval (vgl. HR 2 februari 2001, LJN AA9771, NJ 2001, 179, rov. 3.3.2 en HR 26 september 2003, LJN AF9414, NJ 2004, 460, rov. 4.2). 
        
      
      
        4.2.4
        Hierbij is van belang dat de onderhandelingen tussen partijen – nadat [eiseres] de locatie van [naam 8] had aangedragen – het volgende verloop hebben gekend: 
        - Bij brief van 26 januari 2010 heeft [eiseres] “een voorstel” gedaan voor ”een nieuw op maat te ontwikkelen bedrijfsgebouw” waarin de kenmerken van dit gebouw in grote lijnen is weergegeven en een prijs is genoemd van € 10.500.000,--. In deze brief staat ook: “Deze aanbieding zal na acceptatie worden uitgewerkt in een overeenkomst waarin alle overige relevante aspecten worden vastgelegd”. 
        - Voornoemde prijs wordt vervolgens herhaald in de e-mail van [eiseres] van 1 februari 2010, waarin “afspraken” worden “bevestigd” van een kort daarvoor gevoerd overleg tussen partijen. Tot deze “afspraken” behoort ook dat voor de W-installatie een stelpost van € 200,-- per m² geldt, waarbij partijen “gezamenlijk (…) een goedkoper alternatief [zullen] zoeken”, waarbij de “minderkosten worden verrekend” en dat partijen “gezamenlijk [met de aannemer] diverse onderdelen met de ‘stofkam’ [zullen] bekijken”, waarbij bezuinigingen zullen worden verrekend.
        - Op deze verklaringen van [eiseres] heeft [gedaagden] op 2 februari 2010 bevestigd dat overeenstemming bestaat en noemt als uitgangspunten onder meer “een cap op de stichtingskosten van 10.500.000”, “de ambitie om de stelpost voor de W-installatie zo ver mogelijk te reduceren” (met behoud van kwaliteit) en “een verdere “stofkam-exercitie” om te kijken waar we nog meer kunnen besparen door intelligent zuinig te zijn”.
        - Vervolgens hebben beide partijen de brief van [eiseres] van 9 februari 2010 ondertekend die gelijkluidend is aan de eerdere brief van [eiseres] van 26 januari 2010 met voornoemd bedrag van € 10.500.000,-- , maar waarbij voornoemde aanvullingen ook staan vermeld, zoals de prijs van de W-installatie en ”de ambitie om deze zo ver mogelijk te reduceren” en een “stofkam-exercitie om te kijken waar er nog meer bespaard zou kunnen worden”. Ook in deze brief staat opnieuw vermeld: “Deze aanbieding zal na acceptatie worden uitgewerkt in een overeenkomst waarin alle overige relevante aspecten worden vastgelegd”.
        - Vervolgens heeft [eiseres] het bedrijfsterrein geleverd aan [gedaagde 2]. In de leveringsakte van 18 juni 2010 staat dat koper voornemens is om daarop een nieuw kantoorgebouw te bouwen en voornemens is ”ter zake nadere sloop- en aanneemovereenkomsten te sluiten met verkoper” (artikel 1) en als ontbindende voorwaarde (artikel 11) dat partijen voor 1 januari 2011 er niet in slagen “een gedetailleerde en voor beiden aanvaardbare ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst te ondertekenen” waarvan onder meer deel zal uitmaken “tijdspad, facturatieschema’s, technisch en practisch programma van eisen alsook de uiteindelijke begroting”.
        - Vervolgens krijgt het overleg tussen partijen eerst bijna een half jaar later (in december 2010) een vervolg door de levering van het perceel aan [gedaagde 3] en het toezenden door [eiseres] van een technische omschrijving en een door haar opgestelde conceptovereenkomst. Kort daarop (bij e-mail van 14 december 2010) laat [gedaagden] c.s. aan [eiseres] weten dat zij in de toegezonden bescheiden de afgesproken intentie mist om te streven naar besparingen ten opzichte van het begrote totaalbedrag. 
        - Vanaf januari 2011 – zo blijkt ook uit de hiervoor vanaf 2.12 en volgende weergegeven feitelijke gang van zaken – hebben partijen nog veelvuldig overleg met elkaar gevoerd, waarna [gedaagden] c.s. op 20 juli 2011 de onderhandelingen heeft afgebroken. Vervolgens zijn de onderhandelingen vanaf december 2011 weer hervat, waarna [eiseres] uiteindelijk op 18 december 2012 de onderhavige procedure aanhangig heeft gemaakt.
        
      
      
        4.2.5
        De rechtbank is op grond van voornoemde gang van zaken en in het licht van de onder 4.2.3 genoemde maatstaf van oordeel dat tussen partijen (nog) geen rechtens bindende (romp)overeenkomst is ontstaan. De ten tijde van het afbreken van de onderhandelingen bereikte wilsovereenstemming omvatte immers niet de vereiste essentialia van de overeenkomst, met name daar waar het gaat om de ontwikkelprijs. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de vaste aanneemsom van € 7.585.000,--, (zijnde de in februari 2010 genoemde som van € 10.500.000,-- minus de verwervingskosten van het perceel met de bestaande gebouwen). Volgens [eiseres] betreft dit het kernpunt van de onderhavige procedure (dagvaarding, 61-62). Echter, uit de hiervoor weergegeven door partijen over en weer jegens elkaar afgelegde verklaringen blijkt niet dat wilsovereenstemming bestond over dit bedrag als een vaste ontwikkelprijs. In haar eerste schriftelijke verklaring (van 2 februari 2010) heeft [gedaagden] c.s. aan [eiseres] bevestigd dat gesproken is over “een cap op de stichtingskosten van 10.500.000”. Voorts zijn in diezelfde verklaring uitgangspunten genoemd om (i) de stelpost voor de W-installatie zo ver mogelijk te reduceren (met behoud van kwaliteit) en (ii) een verdere “stofkam-exercitie” om aanvullende besparingen te realiseren. Hieruit blijkt dat [gedaagden] c.s. heeft bedoeld dat voornoemd bedrag een maximumbedrag betreft voor de realisatie van het kantoorgebouw. Nu deze uitgangspunten ook zijn neergelegd in zowel de e-mail van [eiseres] van 1 februari 2010 als de door haar opgestelde brief van 9 februari 2010, diende [eiseres] dan ook redelijkerwijs te begrijpen dat partijen nog geen overeenstemming hadden bereikt over een vaste ontwikkelprijs. Dit geldt te meer nu in de leveringsakte van 18 juni 2010 als onderdeel van de tussen partijen gemaakte afspraken is vermeld dat partijen nog nadere overeenstemming dienen te bereiken over een nog te sluiten overeenkomst, waar ook “de uiteindelijke begroting” deel van zal uitmaken, zonder dat verwezen wordt naar het eerdergenoemde bedrag van € 10.500.000,--. Bovendien geldt dat [gedaagden] c.s. – nadat bijna een half jaar na deze levering [eiseres] een technische omschrijving en een conceptovereenkomst had toegezonden – kort daarop per e-mail van 14 december 2010 aan [eiseres] heeft laten weten dat zij in voornoemde stukken de intentie mist om besparingen te realiseren op het begrote totaalbedrag. Anders dan [eiseres] stelt (dagvaarding, 30 en 64) heeft [gedaagden] c.s. dus niet eerst op 30 maart 2011 “plotsklaps” en als “donderslag bij heldere hemel” de ontwikkelprijs ter discussie gesteld. [eiseres] heeft echter sindsdien en tot op heden in de onderhavige procedure haar standpunt gehandhaafd dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de door haar genoemde vaste ontwikkelprijs van € 10.500.000,-- (waarover zij overigens ook niet meer wenst te onderhandelen). 
        
      
      
        4.2.6
        Nu de door [eiseres] gestelde overeenkomst met de door haar genoemde vaste prijs niet tot stand is gekomen, geldt dat de daarop gebaseerde door [eiseres] gestelde toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] c.s. evenmin vast staat, zodat de primaire en subsidiaire vorderingen van [eiseres] dienen te worden afgewezen. Vanwege het ontbreken van wilsovereenstemming over de ontwikkelprijs/aanneemsom en het ontbreken van bereidheid van [eiseres] om daarover te onderhandelen, dient ook de door [eiseres] (bij de primaire vordering) gevraagde veroordeling van [gedaagden] c.s. om door te onderhandelen “om de eventueel nog openstaande punten in overeenstemming met wat reeds was overeengekomen tot volkomenheid te brengen” (dagvaarding, 86) te worden afgewezen. Uit het voorgaande volgt dat de overige stellingen die [eiseres] aan haar primaire en subsidiaire vorderingen ten grondslag heeft gelegd, evenals de verweren van [gedaagden] c.s. daartegen, geen beoordeling meer behoeven. 
        
      
    
    
      4.3
      
        Is sprake van het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen?
      
      
        4.3.1
        
          [eiseres] heeft meer subsidiair gevorderd om [gedaagden] c.s. te veroordelen tot betaling van schadevergoeding (inclusief gederfde winst) wegens het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen door [gedaagden] c.s. Volgens [eiseres] mocht zij er in de gegeven omstandigheden zonder meer gerechtvaardigd op vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen. [eiseres] wijst in dit verband op hetgeen zij ter onderbouwing van haar primaire en subsidiaire vordering heeft aangevoerd. Partijen hadden vergaande afspraken gemaakt waaraan op allerlei onderdelen al uitvoering is gegeven, zoals de levering van het perceel, de vervaardiging van tekeningen en bestek, verkrijging van welstandsgoedkeuring en het wijzigen van het bestemmingsplan, aldus [eiseres].
        
      
      
        4.3.2
        De rechtbank stelt voorop dat als – strenge en tot terughoudendheid nopende – maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (HR 12 augustus 2005, LJN AT7337, NJ 2005, 467, rov. 3.6).
        
      
      
        4.3.3
        De rechtbank is in het licht van deze maatstaf van oordeel dat [eiseres] aan het onderhandelingstraject en de daarin gebleken opstelling en uitingen van [gedaagden] c.s. tot op het moment van afbreken van de onderhandelingen niet het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat de door haar gestelde overeenkomst daadwerkelijk tot stand zou komen. Zoals uit het (hiervoor onder 4.2.4 verkort weergegeven) onderhandelingstraject blijkt was voor [eiseres] van aanvang af kenbaar dat [gedaagden] c.s. ten opzichte van de maximumprijs zoveel mogelijk besparingen wilde realiseren op de W-installatie en aanvullend via de “stofkam-exercitie”. Echter, [eiseres] heeft zich tijdens de onderhandelingen weliswaar bereid getoond om over diverse onderdelen van de overeenkomst te onderhandelen, maar ten aanzien van de prijs heeft zij zich telkens op het standpunt gesteld dat partijen reeds op 9 februari 2010 overeenstemming hadden bereikt over een in beginsel vaste ontwikkelprijs. Niet gebleken is dat [eiseres] op enig moment concrete bereidheid heeft getoond om bijvoorbeeld via aanpassing van (onderdelen van) het ontwerp de door [gedaagden] c.s. gewenste besparingen op de maximumprijs te realiseren. Door deze onwrikbare houding ten aanzien van de totale ontwikkelprijs/aanneemsom aan te nemen en daaraan tot op heden vast te houden, heeft [eiseres] het in feite aan zichzelf te wijten dat de onderhandelingen niet tot enigerlei overeenkomst hebben geleid. Daar komt bij dat partijen ook over andere als niet ondergeschikt aan te merken onderdelen van de overeenkomst uiteindelijk geen overeenstemming hebben kunnen bereiken, zoals aansprakelijkheid, garanties en de wijze waarop en de voorwaarden waaronder [eiseres] voor de financiering “een bedrag van € 1.000.000,00 à € 1.500.000,00 ter beschikking [zou] stellen”. Onder deze omstandigheden stond het [gedaagden] c.s. vrij om op 20 juli 2011 de onderhandelingen af te breken. Van gerechtvaardigd vertrouwen van [eiseres] in de totstandkoming van de overeenkomst kon op dat moment geen sprake zijn. Overigens verdient hierbij nog opmerking dat [gedaagden] c.s. vanaf december 2011 de onderhandelingen met [eiseres] weer heeft hervat, maar tot op heden zonder dat alsnog een overeenkomst tot stand is gekomen. 
        
      
      
        4.3.4
        De rechtbank overweegt verder dat de onrechtmatigheid van het afbreken van de onderhandelingen evenmin kan zijn gelegen in de omstandigheid dat [gedaagden] c.s. wel het via [eiseres] aan haar geleverde perceel behoudt, maar niet met [eiseres] als ontwikkelaar verder gaat. Volgens [eiseres] wil [gedaagden] c.s. aldus ten onrechte “het beste van twee werelden” bereiken (dagvaarding, 75). Uit de door beide partijen ondertekende brief van 9 februari 2010 en hetgeen partijen blijkens de leveringsakte van 18 juni 2010 nadien zijn overeengekomen, blijkt dat partijen uitdrukkelijk ervoor hebben gekozen om het perceel reeds te leveren aan [gedaagde 2] (en later [gedaagde 3]), zonder dat op dat moment zekerheid bestond dat partijen wilsovereenstemming zouden bereiken ten aanzien van een definitieve ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst. Uit de in artikel 11 van de leveringsakte ontbindende voorwaarden volgt dat partijen de mogelijkheid onder ogen hebben gezien dat zij alsnog geen overeenstemming zouden bereiken over de ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst, in welk geval het koper vrijstond om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde en het perceel terug te leveren aan [eiseres], maar ook om bij het uitblijven van wilsovereenstemming daarvan af te zien en het perceel te behouden. Hierbij is ook van belang dat niet gebleken is dat [gedaagden] c.s. zich tijdens de onderhandelingen onredelijk heeft opgesteld, dan wel deze niet te goeder trouw zou hebben gevoerd. Aldus is deze door [eiseres] ongewenst geachte consequentie – het perceel is geleverd, maar [eiseres] is niet de ontwikkelaar – inherent aan de wijze waarop partijen hun rechtsverhouding vorm hebben gegeven en geen onaanvaardbaar gevolg van het afbreken van de onderhandelingen.
        
      
      
        4.3.5
        Uit het voorgaande volgt dat nu geen sprake is van het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen door [gedaagden] c.s. de meer subsidiaire vordering van [eiseres] dient te worden afgewezen. 
        
      
    
    
      4.4
      
        Heeft [eiseres] recht op een kostenvergoeding?
      
      
        4.4.1
        De rechtbank ziet aanleiding om, voorafgaand aan de beoordeling van de op ongerechtvaardigde verrijking gebaseerde meer meer subsidiair ingestelde vordering, eerst de uiterst subsidiaire vordering van [eiseres] te beoordelen. Volgens [eiseres] heeft zij op grond van de redelijkheid en billijkheid, dan wel onrechtmatig handelen van [gedaagden] c.s. recht op een vergoeding van de door haar verrichte werkzaamheden en voor de kosten van de door haar ingeschakelde derden. [eiseres] heeft ter onderbouwing van die kosten het volgende gesteld (dagvaarding 91 onder 1 en 99-100, met verwijzing naar productie 39 en de daarbij horende bijlagen). Volgens [eiseres] heeft zij tot op heden voor € 311.437,67 aan kosten gemaakt, bestaande uit € 77.500,-- reeds betaalde architectkosten en € 27.300,-- reeds betaalde constructeurskosten (bijlagen 2 en 3), € 46.262,67 aan advies- en onderzoekskosten (bijlagen 5), € 6.500,-- aan kosten voor het concipiëren van het bestemmingsplan (bijlage 6), € 3.875,-- voor kosten van het brandveiligheid advies (bijlage 7) en € 150.000,-- voor door [eiseres] in de periode vanaf eind 2009 tot en met eind 2012 bestede tijd aan het project. Hiernaast [eiseres] is uit hoofde van de met de architect en constructeur gesloten overeenkomsten aan hen nog € 47.500,--  respectievelijk € 11.700,-- verschuldigd.
        
      
      
        4.4.2
        In de literatuur en jurisprudentie wordt, veelal onder verwijzing naar het arrest HR 18 juni 1982, NJ 1983, 723, aangenomen dat voorafgaand aan het stadium waarin het afbreken van de onderhandelingen onrechtmatig is (waarvan zoals onder 4.3 is overwogen in dit geval geen sprake is), de onderhandelingen weliswaar nog niet in laatstbedoeld stadium zijn geraakt, maar reeds wel in een stadium dat de partij die de onderhandelingen afbreekt de door zijn wederpartij gemaakte kosten dient te vergoeden. Voor vergoeding van gederfde winst is in dit stadium geen plaats.
        
      
      
        4.4.3
        De rechtbank is van oordeel dat partijen laatstbedoeld stadium hebben bereikt. Bij onderhandelingen is weliswaar uitgangspunt dat een partij die bij onderhandelingen kosten maakt (in de hoop en verwachting om deze kosten via de te verwerven opdracht terug te kunnen verdienen) in geval de opdracht niet aan hem gegund wordt, deze kosten als zijnde vergeefse (acquisitie)kosten zelf dient te dragen. Echter, naar ook [gedaagden] c.s. behoorde te begrijpen stegen in het onderhavige geval de door [eiseres] gemaakte kosten – waarvan de omvang door [gedaagden] c.s. niet gemotiveerd is betwist – ver uit boven hetgeen een projectontwikkelaar in het algemeen als normale (acquisitie)kosten voor zijn rekening zal willen nemen. Uit het verloop van de onderhandelingen blijkt dat partijen in de door hen beiden ondertekende brief van [eiseres] van 9 februari 2010 en in de leveringsakte van 18 juni 2010 een aantal uitgangspunten hebben neergelegd op basis waarvan zij zouden trachten tot wilsovereenstemming te komen ten aanzien van een uitgewerkte en gedetailleerde ontwikkelings-/aanneemovereenkomst. Op die basis zijn [eiseres] en door haar ingeschakelde derden ruim een jaar lang intensief aan de slag gegaan om de plannen nader vorm te geven. Uit de overgelegde producties valt ook af te leiden dat [gedaagden] c.s. grotendeels bekend was met deze activiteiten van [eiseres], zoals het inschakelen van de architect en de uitwerking van de bouwplannen in een technische omschrijving en een bestek alsmede de activiteiten om te komen tot de benodigde bestemmingsplanwijziging. Op die omvangrijke en kostbare werkzaamheden die mede voortvloeiden uit door haar geuite wensen heeft [gedaagden] c.s. geen enkele rem gezet. 
        
      
      
        4.4.4
        
          De rechtbank zal de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure afwijzen nu zoals hierna zal blijken de aan [eiseres] toewijsbare schade zich reeds in deze procedure laat begroten. De door [eiseres] gevorderde schadevergoeding voor gemaakte directe kosten voor het inschakelen van derden zal worden toegewezen. De vergoeding voor door [eiseres] zelf gemaakte uren (“personeelsinzet”) van € 150.000,-- zal worden afgewezen nu dit deel van de vordering op geen enkele wijze is onderbouwd of gespecificeerd. Verder zullen de gevorderde kosten van juridische bijstand van € 27.460,47 worden afgewezen nu deze facturen niet zijn gespecificeerd en vrijwel geheel bij [eiseres] in rekening zijn gebracht door dezelfde advocaat die haar ook heeft bijgestaan in de onderhandelingen met [gedaagden] c.s. die hebben geleid tot de onderhavige procedure. Niet kan worden vastgesteld of deze kosten zijn gemaakt ten behoeve van de onderhandelingen, dan wel ter instructie van de zaak. 
          De rechtbank acht aldus de volgende kostenposten toewijsbaar: 
        
        - architect 			€ 125.000,-- (€ 77.500,-- en € 47.500,--)
        - constructeur 			€   39.000,-- (€ 27.300,-- en € 11.700,--)
        - advies- en onderzoekskosten:	€   18.802,20 (€ 46.262,67 minus € 27.460,47)
        - bestemmingsplan:		€     6.500,--
        - brandveiligheid: 		€     3.875,--
        
          Totaal:				€ 193.177,20.
          Ten aanzien van de nog niet voldane architect- en constructeurskosten gaat de rechtbank ervan uit dat [eiseres] deze alsnog volledig aan haar opdrachtnemers dient te voldoen, zoals zij onbetwist heeft gesteld. Uit de stellingen van [eiseres] blijkt niet dat zij naast deze kostenposten (en de verderop nog te bespreken gestelde gederfde winst op de grondslag van ongerechtvaardigde verrijking) nog andere schade heeft geleden die voor toewijzing in aanmerking komt.
        
        
      
      
        4.4.5
        Niet gebleken is dat [eiseres] eerder dan bij dagvaarding van 18 december 2012 aanspraak heeft gemaakt op vergoeding van de gemaakte onderhandelingskosten. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden afgewezen. Verder zal de rechtbank ervan uitgaan dat [gedaagden] c.s. niet eerder dan 1 januari 2013 in verzuim is geraakt. De wettelijke rente zal dan ook vanaf die datum worden toegewezen.
        
      
      
        4.4.6
        Ter zake van de onderhandelingskosten zal de rechtbank de drie gedaagden hoofdelijk veroordelen tot voldoening daarvan. In de eerste plaats omdat [gedaagden] c.s. tegen deze uiterst subsidiair gevorderde hoofdelijke veroordeling geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd. Daarnaast omdat uit de processtukken blijkt van een zodanige onderlinge verwevenheid tussen en een voortdurende gezamenlijke betrokkenheid van de drie gedaagden bij het onderhandelingstraject dat hoofdelijke verbondenheid voor deze kosten gerechtvaardigd is. In eerste instantie heeft [eiseres] met [gedaagden] onderhandeld. De brief van 9 februari 2010 bijvoorbeeld is ondertekend door [gedaagden]. Eerst vanaf 18 juni 2010 is [gedaagde 2] in beeld gekomen doordat het perceel aan haar is geleverd. Overigens heeft een deel van de bij de productie 39 van [eiseres] overgelegde facturen betrekking op reeds vóór 18 juni 2010 gemaakte kosten, dus voordat [gedaagde 2] in beeld kwam. [gedaagde 2] is op 15 december 2010 vervangen door [gedaagde 3], waarbij [gedaagde 2] zich jegens [eiseres] hoofdelijk heeft verbonden voor de verplichtingen van [gedaagde 3]. Echter, nadien is ook [gedaagden] een rol blijven spelen in de onderhandelingen. Zo heeft [gedaagden] bijvoorbeeld bij brief van 18 april 2011 (productie 22 bij dagvaarding) haar standpunt verwoord ten aanzien van de onderhandelingen met [eiseres]. Nu niet eenduidig is op welk moment wie van de drie gedaagden de onderhandelingspartner was van [eiseres], en daarom evenmin welke voornoemde kosten van [eiseres] voor rekening van welke gedaagde dienen te komen, en bovendien noch gesteld of gebleken is dat deze wisselingen van onderhandelingspartner op instigatie van [eiseres] hebben plaatsgevonden, geldt dat alle drie gedaagden hoofdelijk verbonden zijn voor de toewijsbare kosten van [eiseres]. 
        
      
    
    
      4.5
      
        Is sprake van ongerechtvaardigde verrijking?
      
      
        4.5.1
        
          [eiseres] vordert meer meer subsidiair vergoeding van de door haar gemaakte kosten en haar gederfde winst op de grondslag van ongerechtvaardigde verrijking. 
        
      
      
        4.5.2
        Nu de gevorderde kosten in het voorgaande reeds deels zijn toegewezen, dan wel deels zijn afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing, gaat het hierbij uitsluitend om de gederfde winst van [eiseres]. De rechtbank is van oordeel dat de gederfde winst niet toewijsbaar is op de grondslag van ongerechtvaardigde verrijking. In de eerste plaats omdat [eiseres] weliswaar vanwege het niet sluiten van de overeenkomst winst derft en aldus is verarmd, maar niet gezegd kan worden dat anderzijds [gedaagden] c.s. vanwege het niet doorgaan van deze overeenkomst is verrijkt met eenzelfde bedrag als de gederfde winst van [eiseres]. Daarnaast geldt dat een eventuele verrijking van [gedaagden] c.s. niet als ongerechtvaardigd kan worden aangemerkt. Zoals hiervoor overwogen is van het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen geen sprake en stond het [gedaagden] c.s. op basis van het beginsel van contractsvrijheid vrij om de onderhandelingen met [eiseres] af te breken. Zoals hiervoor onder 4.3.4 overwogen, is de hieruit voortvloeiende door [eiseres] ongewenst geachte consequentie – het perceel is geleverd en [gedaagden] c.s. kan het perceel zonder [eiseres] ontwikkelen – inherent aan de wijze waarop partijen hun rechtsverhouding vorm hebben gegeven.
        
      
      
        4.5.3
        Uit het voorgaande volgt dat de op ongerechtvaardigde verrijking gebaseerde meer meer subsidiaire vordering van [eiseres] dient te worden afgewezen.
        
      
    
    
      4.6
      
        Uitvoerbaarheid bij voorraad
      
      
        4.6.1
        
          [gedaagden] c.s. heeft ten slotte verweer gevoerd tegen de door [eiseres] gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van het te wijzen vonnis (CvA, onder 100). Volgens [gedaagden] c.s. zal tussentijdse executie van het vonnis leiden tot juridische en praktische gevolgen omdat in geval de vordering tot dooronderhandelen op straffe van een dwangsom wordt toegewezen en de onderhandelingen worden hervat, dit kan leiden tot rechtsgevolgen in de (pre)contractuele sfeer, zoals de totstandkoming van overeenkomsten, die niet althans moeilijk laten herstellen na een gegrond hoger beroep.
        
      
      
        4.6.2.
        De rechtbank verwerpt dit verweer. De situatie waarop [gedaagden] doelt – de vordering tot door onderhandelen op straffe van een dwangsom wordt toegewezen – doet zich niet voor nu dit deel van de vordering immers wordt afgewezen. Nu [gedaagden] c.s. in het kader van de voor artikel 233 lid 1 Rv vereiste belangenafweging voor het overige niet concreet heeft gesteld waaruit blijkt dat haar belang bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist zwaarder weegt dan het belang van [eiseres] om te beschikken over een executoriale titel, dient het verweer van [gedaagden] c.s. te worden gepasseerd en zal het vonnis zoals door [eiseres] gevorderd uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 
        
      
    
    
      4.7
      
        Slotsom
      
      
        4.7.1
        
          [gedaagden] c.s. zal hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 193.177,20, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2013 tot aan de dag van algehele voldoening.
        
      
      
        4.7.2
        Nu partijen over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren aldus dat iedere partij zijn eigen proceskosten draagt.
        
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1
      veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk tot betaling van € 193.177,20 (honderddrieënnegentigduizend honderdzevenenzeventig euro en twintig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2013 tot aan de dag der algehele voldoening,
      
    
    
      5.2
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.3
      compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij zijn eigen proceskosten draagt,
      
    
    
      5.4
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.B. van Daalen, mr. M. Rietveld en mr. J.F. Beens en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2014.