ECLI:NL:GHARL:2021:4951, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-05-2021, 20/00527
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-05-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00527
    uitspraakdatum: 25 mei 2021
    
    
      
        Uitspraak van de tiende enkelvoudig belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 februari 2020, nummer AWB 19/4924 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Renkum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 290.000. Tegelijk hiermee is aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019 opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      Het tegen die beschikking en aanslag gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende mr. [A] als zijn gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [B] en [C] RT (hierna: de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is mede-eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in de beroepsfase overgelegd taxatierapport, opgemaakt door de taxateur, waarin de waarde per 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) is bepaald op € 305.000. De vastgestelde waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie referentieobjecten, te weten [a-straat] 18 te [Z] (hierna: nr. 18), [a-straat] 9 te [Z] (hierna: nr. 9) en [b-straat] 37 te [Z] (hierna: [b-straat] ). Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw-jaar woning
                
              
              
                
                  Inhoud woning m3
                
              
              
                
                  Inhoud aanbouw m³
                
              
              
                
                  Opper-vlakte grond m2
                
              
              
                
                  Overige
                
              
              
                
                  Waarde woning per m3
                
              
              
                
                  Waarde aanbouw per m³
                
              
              
                
                  Gemiddelde waarde grond per m2
                
              
              
                
                  Verkoop-datum
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde/ verkoopprijs
                
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                1960
              
              
                328
              
              
                102
              
              
                297
              
              
                Garage,
                dakopbouw,
                carport, balkon
              
              
                € 481
              
              
                € 491
              
              
                € 274
              
              
                -
              
              
                € 305.000
              
            
            
              
                Nr. 18
              
              
                1960
              
              
                328
              
              
                58
              
              
                375
              
              
                Garage, 
                dakopbouw, 
                balkon
              
              
                € 555
              
              
                € 555
              
              
                € 248
              
              
                01-06-2018
              
              
                € 341.000
              
            
            
              
                Nr. 9
              
              
                1960
              
              
                412
              
              
                -
              
              
                637
              
              
                Carport, 
                berging (2x)
              
              
                € 467
              
              
                -
              
              
                € 189
              
              
                28-07-2017
              
              
                € 310.000
              
            
            
              
                
                  [b-straat]
                
              
              
                1968
              
              
                350
              
              
                45
              
              
                246
              
              
                Garage, 
                dakkapel
              
              
                € 548
              
              
                € 548
              
              
                € 300
              
              
                01-10-2018
              
              
                € 318.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Het onderhoud van de onroerende zaak en dat van nr. 9 is aangemerkt als ondergemiddeld (2); dat van [b-straat] als bovengemiddeld (4). Daarnaast zijn ook de voorzieningen van nr. 9 aangemerkt als ondergemiddeld (2). Voor het overige zijn ligging, uitstraling, kwaliteit, doelmatigheid, onderhoud en voorzieningen voor de onroerende zaak en de referentieobjecten steeds aangemerkt als gemiddeld (3).
      
    
    
      2.4.
      Het taxatierapport vermeldt verder dat de taxateur de woningen aan de [a-straat] op 9 januari 2020 ter plaatse heeft geïnspecteerd. Naar aanleiding daarvan constateert de taxateur in het rapport:
      
      
        “Het buiten schilderwerk is bij geen van de woningen extreem slecht. Tijdens mijn controle is gebleken dat de garage wél bruikbaar is, als er opgeruimd wordt. De garage is 18 m2. Dit is een standaard grootte voor garages. Als de auto onder de carport past, past deze ook in de garage, inspectie van enkele woningen heeft uitgewezen dat alle balkons van het oorspronkelijke bouwjaar slecht zijn. De loopplanken en de balken. Hiervoor wordt in de taxatie een correctie gedaan.”
      
      
    
    
      2.5.
      De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar erin geslaagd geacht aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde en in zijn uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 290.000 niet te hoog is. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 241.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 290.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
      4.1.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting verwezen naar een door hem op 1 mei 2021 per fax verstuurd, aan het Hof gericht nader stuk, waarvan eveneens ter zitting echter is komen vast te staan dat het door de gemachtigde niet naar het juiste nummer is gefaxt. Het Hof heeft het nader stuk ook niet ontvangen. Het Hof heeft de gemachtigde voorgehouden dat het geen rekening kan houden met de inhoud van het nader stuk en de gemachtigde vervolgens in de gelegenheid gesteld mondeling de in het nader stuk opgenomen stellingen en standpunten aan te dragen. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd. Ten slotte heeft de gemachtigde aan het einde van de zitting desgevraagd verklaard dat hij voldoende naar voren heeft kunnen brengen wat hij naar voren wilde brengen. Het Hof heeft het onderzoek daarna gesloten. Ten overvloede overweegt het Hof dat het in deze gang van zaken geen aanleiding ziet gebruik te maken van zijn bevoegdheid het onderzoek te heropenen.
      
      
        
          Inhoudelijk
        
      
    
    
      4.2.
      Op grond van het hier toepasselijke artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.3.
      Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd uitdrukkelijk en ondubbelzinnig verklaard dat hij zijn grieven met betrekking tot de door de heffingsambtenaar gehanteerde perceelgrootte van nr. 9 intrekt. Eveneens ter zitting heeft belanghebbende zijn standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld nader onderbouwd onder verwijzing naar de door hem in de beroepsfase aangevoerde grieven die zakelijk weergeven erop neerkomen dat (i) onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van het balkon, die een negatieve invloed heeft op het onderhoud en de kwaliteit van de onroerende zaak als geheel (ii) de hokkerige inrichting van de onroerende zaak een negatieve invloed heeft op de doelmatigheid, (iii) sprake is achterstallig schilderwerk en afwezigheid van warmte-isolatie, (iv) goedkope bouwmaterialen zijn gebruikt en (v) de garage te klein is voor het stallen van een auto.
      
    
    
      4.4.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld en aan bewijs heeft aangedragen.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde per de waardepeildatum van € 290.000 niet te hoog is. De in het taxatierapport genoemde referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten zijn alle objecten met hetzelfde bouwjaar of een voldoende nabijliggend bouwjaar, van hetzelfde type (twee-onder-een-kap) en met een vergelijkbare uitstraling en ligging. Aannemelijk is dat de doelmatigheid van de onroerende zaak, ondanks de door belanghebbende gestelde hokkerige indeling, niet onderdoet voor de doelmatigheid van de referentieobjecten. Verder kan, hoewel niet in geschil is dat het balkon in slechte staat is, aan die slechte staat niet de door belanghebbende voorgestane conclusie worden verbonden dat de kwaliteit van de onroerende zaak als geheel ondergemiddeld is. Met die slechte staat heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden door ervan uit te gaan dat de kosten voor reparatie van het balkon gelijk zijn aan de waarde die aan het balkon is toegerekend. Ten slotte is aannemelijk, gelet op onder meer de in het taxatieverslag opgenomen (lucht)foto’s, dat de garage bij de onroerende zaak ruimte biedt voor het stallen van een auto, zodat die garage terecht als zodanig is aanmerking is genomen en is gewaardeerd gelijk de garages bij nr. 18 en [b-straat] . 
      
    
    
      4.6.
      Dat de referentieobjecten ook verschillen met de onroerende zaak vertonen, doet aan het voorgaande niet af, omdat de heffingsambtenaar met zijn verwijzing naar het taxatierapport en zijn toelichting daarop ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat hij met deze verschillen voldoende rekening heeft gehouden. Daarbij is van belang dat de heffingsambtenaar, door uit te gaan van ondergemiddeld onderhoud van de onroerende zaak, voldoende rekening heeft gehouden met de door belanghebbende gestelde slechte conditie waarin de onroerende zaak verkeert. 
      
      
        SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2021.
    
    
    
    
      	De raadsheer,
      De griffier is verhinderd de 
      uitspraak te ondertekenen
    
    
    
    
      	(R. den Ouden)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 mei 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.