ECLI:NL:GHAMS:2024:3365, Gerechtshof Amsterdam, 17-10-2024, 23/2
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-10-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/2
    
    
      17 oktober 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 11 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/821 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Bij beschikking van 28 juni 2021 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [Straat] (de woning) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 382.500.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 353.000. Tevens heeft de heffingsambtenaar een proceskostenvergoeding van € 795 toegekend. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 11 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’): 
      
      
        “1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een drive-in-woning uit het bouwjaar 2003 met een woonoppervlakte van 160 m2, een bijbehorende kavel van 142 m2 en een garage.”
      
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt daar de volgende feiten aan toe. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Tevens is de door de heffingsambtenaar toegekende proceskostenvergoeding in geschil. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: 
    
    
    
      “Toezending stukken in bezwaar
    
    3. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties niet heef toegezonden tijdens de bezwaarprocedure, hoewel zij daarom wel had gevraagd. Volgens eiseres is dat in strijd met artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
    
    4. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 20222 blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kan volstaan met het toezenden van het taxatieverslag. De heffingsambtenaar is dus niet verplicht om in bezwaar de erfpachtcorrecties toe te zenden.
    
    
      
        De WOZ-waarde van de woning
      
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning moet worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is de waarde in het economisch verkeer. Dat is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper betaald zou worden voor de onroerende zaak, nadat deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden.
    
    6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn alle drie binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum 1 januari 2014 verkocht.
    
    7. Eiseres voelt aan dat de heffingsambtenaar het eigen verkoopcijfer van de woning had moeten gebruiken om de waarde op de peildatum vast te stellen. Zij wijst erop dat zij de woning op 18 november 2015 heeft gekocht voor € 417.500. Na indexering en rekening houdend met de slechte staat van onderhoud van de woning is de waarde volgens eiseres lager dan € 353.000.
    
    8. De rechtbank is van oordeel dat de transactiedatum van de woning te ver verwijderd is van de peildatum. Het eigen verkoopcijfer is daarom niet bruikbaar om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen.
    
    9. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten qua type woning, oppervlakte, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
    
    10. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar niet de juiste erfpachtcorrecties heeft toegepast op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar gebruikt per 1 juli 2019 een nieuwe methode om de erfpachtcorrecties vast te stellen, die tot voor eiseres gunstigere resultaten leidt. Nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt, zou hij die volgens eiseres ook in dit geval moeten toepassen.
    
    11. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De heffingsambtenaar heeft de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten volgens de 'oude' methode berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. Voor een motivering van dat oordeel verwijst de rechtbank naar de desbetreffende uitspraak van het gerechtshof.
    
    12. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar een korting van 2% had moeten toepassen op de WOZ-waarde. Zij verwijst hiervoor naar een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] . In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Verder wijst eiseres op een brief van het college van 13 februari 2019 waaruit volgens haar blijkt dat de korting ook wordt toegepast op WOZ-beschikkingen die nog niet onherroepelijk zijn. Volgens eiseres schendt de heffingsambtenaar meerdere algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de korting in dit geval niet toe te passen.
    
    13. De rechtbank overweegt het volgende. De korting van 2%, waar eiseres naar verwijst, was bedoeld voor WOZ-waarderingen voor het belastingjaar 2019 en dus niet voor eerdere of latere belastingjaren. Aangezien het in deze zaak om een WOZ-waardering voor het belastingjaar 2015 gaat, was de heffingsambtenaar niet gehouden die korting in dit geval ook toe te passen. Van schending van de door eiseres bedoelde algemene beginselen van behoorlijk bestuur is geen sprake. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. De rechtbank voegt hier nog aan toe dat uit de passage in de brief van het college van 13 februari 2019 waarop eiseres doelt, niet volgt dat eiseres recht zou hebben op de korting van 2%. Als uit die brief al zou volgen dat ook een korting toegepast moet worden op de WOZ­ waardes voor de belastingjaren 2015 en 2016, gold dat alleen voor WOZ-waardes voor die belastingjaren die onderwerp van geschil waren in bezwaar- en beroepsprocedures die ten tijde van het publiceren van de brief op 5 februari 2019 werden gevoerd. Daarvan is in dit geval geen sprake.
    
    14. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar inzicht had moeten verschaffen in de transactieprijzen van alle referentieobjecten die voor de modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Zij wijst in dit verband op het zogenoemde 'black box'-arrest van de Hoge Raad.
    
    15. De rechtbank verwijst de naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten. Tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een 'black box' als bedoeld in voormeld arrest.
    
    16. Eiseres voert aan dat hogere eisen moeten worden gesteld aan de onderbouwing van de WOZ-waarde als die wordt gebruikt voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, zoals in dit geval. Eiseres beroept zich in dit verband op een arrest van de Hoge Raad van 17 april 2020. Volgens eiseres is de heffingsambtenaar op grond van dit arrest gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Nu hij dit niet heeft gedaan, is volgens eiseres sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur.
    
    17. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2022, waarin het gerechtshof deze beroepsgrond heeft verworpen.
    
    18. Eiseres voert aan dat de Waarderingskamer in het 'Beoordelingsprotocol woningen' een bandbreedte van 0,98 - 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt (COD) hanteert om te beoordelen of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiseres hebben de drie vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio van meer dan 4%, zodat ze niet representatief zijn voor de waarde op het marktniveau van de woning.
    
    19. De rechtbank overweegt het volgende. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gebonden. Alleen al daarom slaagt deze beroepsgrond niet.
    
    20. Eiseres voert aan dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert zij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Verder beroept zij zich op artikel 7:904, eerste lid, van het BW, omdat volgens haar geen sprake zou zijn van een onafhankelijke taxatie.
    
    21. Deze beroepsgronden slagen niet. De artikelen waarop eiseres zich beroept, hebben betrekking op het overeenkomstenrecht en niet op het belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Dat gebruik van de WOZ-waarde voor andere doelen dan het opleggen van belastingaanslagen noopt er echter niet toe om de waardevaststelling voor de WOZ op een andere wijze te doen plaatsvinden dan volgt uit artikel 17, tweede lid, van de WOZ.
    
    22. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut.
    
    23. Deze beroepsgrond slaagt niet. De woningdelen van de vergelijkingsobjecten hebben alle een grotere oppervlakte dan het woningdeel van de woning, namelijk 186, 170 en 170 m2. Als al sprake zou zijn van afnemend grensnut, is dat verdisconteerd in de verkoopprijzen die voor de vergelijkingsobjecten zijn betaald.
    
    24. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De woning kampt met achterstallig onderhoud (verrotte kozijnen) en tegenover de woning staat een vuilcontainer waar zij veel overlast van heeft.
    
    25. De rechtbank acht het aannemelijk dat eiseres overlast ondervindt van de vuilcontainer tegenover de woning, maar naar het oordeel van de rechtbank is dit niet van invloed op de waarde van de woning. Voor zover sprake is van achterstallig onderhoud aan de woning, heeft de taxateur terecht opgemerkt dat er voldoende investeringsruimte is om de woning op het gemiddelde niveau van de vergelijkingsobjecten te brengen. De rechtbank wijst er in dit verband op dat het verschil tussen de getaxeerde m2-prijs van het woningdeel van de woning en het gemiddelde van de gerealiseerde m2-prijzen van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten € 129 per m2 bedraagt. Op een oppervlakte van 160 m2 is dat € 20.640. Omdat ongeveer 60% van investeringen terugkeert in de waarde van de woning, is de investeringsruimte € 34.400. De echtgenoot van eiseres heeft op de zitting gezegd dat het vervangen de kozijnen ongeveer € 25.000 kost.
    
    26. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      
        Procedure afkoop eeuwigdurende erfpacht/vertrouwensbeginsel
      
    
    27. Eiseres voert aan dat de gemeente de procedure over de afkoop van eeuwigdurende erfpacht moet stopzetten totdat de WOZ-waarde van de woning onherroepelijk vaststaat. Zij wijst erop dat de WOZ-waarde van belang is voor de afkoop van eeuwigdurende erfpacht.
    
    28. De rechtbank overweegt dat het in deze beroepsprocedure uitsluitend gaat over de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2015. Hoewel die WOZ-waarde van belang is voor de procedure over de afkoop van eeuwigdurende erfpacht, is die afkoopprocedure hier niet aan de orde. Bij die afkoopprocedure is ook een ander bestuursorgaan betrokken, namelijk het college van burgemeester en wethouders, De rechtbank kan en zal dan ook niet bepalen dat de gemeente de procedure over de afkoop moet stopzetten. Eiseres zal dit moeten regelen met het Team Afkoop van de gemeente.
    
    29. Eiseres beroept zich op het vertrouwensbeginsel. Zij verwijst in dit verband naar een e-mail van het Team Afkoop van de gemeente van 5 september 2022, waarin staat dat een verlaagde WOZ-waarde is ontvangen. Volgens eiseres mocht zij er daarom op vertrouwen dat de WOZ-waarde zou worden verlaagd.
    
    30. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep op het vertrouwensbeginsel niet. Als eiseres al een gerechtvaardigd vertrouwen heeft mogen ontlenen aan de desbetreffende e-mail, is dat vertrouwen opgewekt door of namens een ander bestuursorgaan, namelijk het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [Z] . De heffingsambtenaar staat hier buiten. Bovendien is in de desbetreffende e-mail geen bedrag genoemd. Daarom kan niet worden uitgesloten dat de mededeling van Team Afkoop in de e-mail zag op de verlaging van de WOZ-waarde naar € 353.000 in de uitspraak op bezwaar.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in eerdere uitspraken reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel ECLI:GHAMS:2023:2594
                
              
              
                
                  r.o.:
                
              
            
            
              
                1.
              
              
                Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen.
              
              
                5.1.2
              
            
            
              
                2.
              
              
                De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.4.5
              
            
            
              
                3.
              
              
                De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.5.1 e.v.
              
            
            
              
                4.
              
              
                Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
              
              
                5.6
              
            
            
              
                5.
              
              
                Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.
              
              
                5.9
              
            
            
              
                6.
              
              
                Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.
              
              
                5.10.3
              
            
            
              
                7.
              
              
                Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.
              
              
                5.12 en 5.13
              
            
            
              
                8.
              
              
                De stelling van belanghebbende dat hij op grond van een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen.
              
              
                5.14
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel ECLI:NL:GHAMS:2021:473
                
              
              
                
                  r.o.:
                
              
            
            
              
                9
              
              
                Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
              
              
                5.16
              
            
          
        
      
    
    
      
      
        Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over de standaardgrieven te oordelen.
      
      
    
    
      5.2.
      Met betrekking tot de in 5.1 onder 3 genoemde rechtsoverwegingen voegt het Hof hier nog het volgende aan toe. Ter terechtzitting heeft het Hof heeft de heffingsambtenaar de werkwijze beschreven in rechtsoverweging 5.4.4 van de uitspraak van 31 oktober 2023 (ECLI:GHAMS:2023:2594) voorgehouden en heeft deze laatste desgevraagd bevestigd dat deze werkwijze ook door hem wordt gevolgd. Deze werkwijze houdt kort gezegd in dat de WOZ-waarde zelfstandig door een taxateur wordt vastgesteld op basis van zijn kennis van de markt, zijn ervaring en de hulpmiddelen die hem ter beschikking staan. Tot die hulpmiddelen behoort een modelwaarde die hem wordt aangereikt en die is gebaseerd op alle verkopen binnen de gemeente binnen een referentieperiode van één tot twee jaar. In een significant deel van de gevallen stelt de heffingsambtenaar (of de taxateur namens hem) echter een ander waarde vast dan de hem aangereikte modelwaarde.
      
      
        
          Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/ algemene rechtsbeginselen/ verdragen
        
      
    
    
      5.3.
      Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het fair-playbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir en/of het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof ziet hierin evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen.  
      
      
        
          Artikel 40 Wet WOZ
        
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft zich ook in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar iWOZ-gegevens (ook wel: iWOZ-kaarten) en bouwtekeningen had moeten overleggen. Het Hof begrijpt dat belanghebbende daarbij doelt op iWOZ-gegevens van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Deze gegevens zijn afkomstig van publiekelijk toegankelijke, door makelaars gepubliceerde verkoopadvertenties.
      
    
    
      5.5.
      Voor zover belanghebbende hiermee (5.4) stelt dat artikel 40, lid 2, Wet WOZ  is geschonden heeft het volgende te gelden. Met betrekking tot artikel 40, lid 2, Wet WOZ stelt het Hof voorop dat aan belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikking is genomen, ingevolge dat artikellid, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde dient te worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag. Indien belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, dient eveneens een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (zie HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).
      
    
    
      5.6.
      In het bezwaarschrift heeft belanghebbende verzocht om het taxatierapport, de grondstaffel en de KOLDU-factoren. Met de rechtbank hecht het Hof geloof aan de (onderbouwde) verklaring van de heffingsambtenaar dat een taxatieverslag (met daarin een matrix en KOLDU-factoren) en de grondstaffel in de bezwaarfase aan belanghebbende zijn verstrekt. Voorts volgt uit de stukken niet dat belanghebbende daarnaast in de bezwaarfase een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan om iWOZ-kaarten en bouwtekeningen te verstrekken zodat reeds hierom deze klacht hierom faalt, nog daargelaten of deze iWOZ-kaarten aan de vastgestelde waarde ten grondslag hebben gelegen. 
      
    
    
      5.7.
      
        Voor zover belanghebbende hiermee (5.4) stelt dat de heffingsambtenaar de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten had moeten overleggen omdat deze tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb behoren heeft het volgende te gelden. 
        Naar het oordeel van de Hof behoren de iWOZ-kaarten alsmede de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet zonder meer tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als de IWOZ-kaarten of de bouwtekeningen de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan, in de zin dat hij ze heeft gebruikt om daaruit de kenmerken van de vergelijkingsobjecten af te leiden, en deze van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Het dossier biedt echter geen aanknopingspunt dat daarvan is in het onderhavige geval sprake is. In de omstandigheid dat belanghebbende (al dan niet bij gebrek aan wetenschap) betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn ziet Hof geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken te beschouwen en de heffingsambtenaar op te dragen deze over te leggen. 
        Het Hof voegt hieraan toe dat de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld op de heffingsambtenaar rust. Indien hij aan zijn bewijslast invulling geeft door een vergelijking met marktgegevens van andere objecten dient hij daarbij rekening te houden met de kenmerken van die andere objecten (en de verschillen met de woning). Bij betwisting van de daartoe door hem gebruikte objectkenmerken van die andere objecten, kan hij de juistheid daarvan aannemelijk maken met inbreng van de bouwtekeningen en de ten behoeve van de verkoop daarvan gepubliceerde makelaarsadvertenties in de iWOZ-kaarten. Gelet op de vrije bewijsleer die geldt in belastingzaken staat het hem echter ook vrij het door hem gestelde, bij betwisting, op een andere wijze te onderbouwen. 
      
      
      
        
          De WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.8.
      
        Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat de ligging van de woning lager dient te worden gewaardeerd dan ‘gemiddeld’, zoals is opgenomen in de matrix van de heffingsambtenaar. Tevens betoogt belanghebbende dat de heffingsambtenaar in de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met (de staat van) de vurenhouten kozijnen. Ter onderbouwing wijst belanghebbende naar foto’s van afvalcontainers aan de overkant van de straat en foto’s van de betreffende kozijnen. 
        De heffingsambtenaar heeft beide stellingen gemotiveerd betwist. In de in hoger beroep overgelegde matrix is de ligging gewaardeerd als ‘gemiddeld’ hoewel de woning aan het water ligt en er volgens de heffingsambtenaar niet of nauwelijks overlast is van de afvalcontainers. Met de kwaliteit van de woning is volgens hem ook voldoende rekening gehouden door deze aan te merken als ‘matig’. Ten slotte betoogt de heffingsambtenaar dat bij vaststelling van de WOZ-waarde voldoende rekening is gehouden met eventuele verborgen gebreken en dat het door belanghebbende ingebrachte eigen verkoopcijfer de WOZ-waarde bevestigt, ook al heeft de verkoop bijna twee jaar na peildatum plaatsgevonden. 
      
      
    
    
      5.9.
      
        Met al hetgeen belanghebbende heeft betoogd, is naar het oordeel van het Hof, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet, althans in onvoldoende mate aannemelijk dat er onvoldoende rekening is gehouden met de kwaliteit of de ligging van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn naar oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. Beide partijen hebben ter zitting van het Hof – desgevraagd - verklaard dat de gebruikte vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn. Met de geringe onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden, onder andere in de lagere vierkante meterprijs van het woningdeel van de woning. 
        Ten aanzien van het niveau van onderhoud (achterstallig onderhoud van de vurenhouten kozijnen) heeft de rechtbank geoordeeld dat dit verdisconteerd is in de voor de woning en de vergelijkingspanden gehanteerde prijzen per m². In hoger beroep heeft gemachtigde zich beperkt tot een herhaling van hetgeen hij in beroep reeds heeft aangevoerd, zonder nadere onderbouwing. Het Hof neemt de desbetreffende overweging van de rechtbank over en maakt het tot de zijne. De wederom in hoger beroep overgelegde foto’s van de kozijnen zijn niet zodanig, dat ze leiden tot een ander oordeel.
        Wat betreft de vuilcontainer is het Hof van oordeel dat, ook als belanghebbende moet worden gevolgd in haar stelling dat daar een waardedrukkende invloed van uit gaat, die niet zodanig is dat dit leidt tot een lagere dan de vastgestelde waarde.
        De WOZ-waarde van € 353.000 is dan ook niet te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      5.10.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten “strategisch heeft gekozen”, waarmee zij kennelijk bedoelt dat hij bewust enkele objecten vanwege de relatief hoge verkoopprijs in de matrix heeft opgenomen, terwijl objecten met een relatief lagere verkoopprijs beschikbaar waren. Belanghebbende heeft onvoldoende ingebracht om zijn stelling aannemelijk te maken (bijvoorbeeld ten minste even goed vergelijkbare objecten met een relatief lagere verkoopprijs).
      
    
    
      5.11.
      Het Hof voegt daar aan toe dat de woning is in 2015 verkocht voor een bedrag van € 417.500. Op 9 oktober 2015 is de verkoopprijs overeengekomen (datum transport 18 november 2015). Daarmee is de verkoopopbrengst van de woning weliswaar op enige tijd na waardepeildatum tot stand gekomen, maar biedt de verkoopopbrengst wel aanvullend steun aan de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde. 
      
      
        
          De proceskostenvergoeding
        
      
    
    
      5.12.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar een proceskostenvergoeding van € 795 aan belanghebbende toegekend: € 265 met wegingsfactor 1 voor het bezwaarschrift, € 265 met wegingsfactor 1 voor de hoorzitting en tweemaal € 265 met wegingsfactor 0,5 voor de twee aanvullende hoorzittingen. 
        Belanghebbende betoogt dat de vergoeding van € 795 naar een te laag bedrag is vastgesteld, omdat de gehanteerde puntwaarde voor belastingzaken onder B2, punt 1, van de Bijlage Besluit proceskosten bestuursrecht, discriminerend is. Hij verwijst daarbij naar de uitspraak van de Hoge Raad van 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060. 
      
      
    
    
      5.13.
      Het Hof vindt geen aanleiding te komen tot een hogere kostenvergoeding voor de bezwaarfase om de volgende – de beslissing zelfstandig dragende – redenen:
      
      
        (1) belanghebbende heeft in het bezwaarschrift gevraagd om een kostenvergoeding van € 265 per punt. Van de heffingsambtenaar kan niet worden verlangd dat hij ambtshalve tot een hogere vergoeding overgaat;
      
      
      
        (2) een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase hoeft, op grond van artikel 7:15 van de Awb, enkel te worden toegekend indien het bestreden besluit wordt herroepen wegens een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. In onderhavig geval heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde van de woning verlaagt van € 382.500 naar € 353.000. Uit het door belanghebbende ingebrachte eigen verkoopcijfer van € 417.500 en de door de heffingsambtenaar verstrekte gegevens – waaronder de matrix uit de hogerberoepsfase - volgt echter dat de waarde van € 382.000, aanvankelijk eerder te laag dan te hoog is vastgesteld en dat er dus bij nader inzien geen sprake is van een situatie dat de waarde bij uitspraak op bezwaar verlaagd diende te worden omdat deze tot een te hoog bedrag was vastgesteld. De WOZ-beschikking was dus niet onrechtmatig. Het Hof concludeert dan ook dat geen sprake is van een herroepen van de beschikking vanwege een aan de heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid.. Belanghebbende heeft  dan ook bij nader inzien geen recht op een kostenvergoeding voor de bezwaarfase. Het Hof komt daarom niet toe aan een beoordeling van de puntwaarde uit B2 van de Bijlage Besluit proceskosten bestuursrecht; 
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.13.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, F.J.P.M. Haas en JP.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 17 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is – bij verhindering van de voorzitter – door de oudste raadsheer ondertekend.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: