ECLI:NL:GHARL:2023:1273, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-02-2023, 21/01410 en 21/01411
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Ontvankelijkheid bezwaar. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Locatie Arnhem
    
    
      nummers BK-ARN 21/01410 en BK-ARN 21/01411 
      uitspraakdatum: 14 februari 2023 
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 14 juli 2021, nummers UTR 20/4819 (WOZ 2019) en UTR 21/2891 (WOZ 2020), in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van (thans) Gemeentebelastingen Amstelland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 13 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 455.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2019 ten bedrage van € 410,86 aan belanghebbende opgelegd. 
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres1] 13 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 478.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2020 ten bedrage van € 382,40 aan belanghebbende opgelegd. 
    
    
      1.3
      Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, het bezwaar tegen de voor het jaar 2019 vastgestelde beschikking en aanslag niet-ontvankelijk verklaard en het bezwaar tegen de voor het jaar 2020 vastgestelde beschikking en aanslag ongegrond.
    
    
      1.4
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij uitspraak van 14 juli 2021 het beroep (voor beide jaren) ongegrond verklaard.
    
    
      1.5
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben nadien nadere stukken ingediend.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2023. Daarbij is verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [naam2] , taxateur. Belanghebbende is met bericht niet verschenen. 
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres1] 13 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1974 gebouwde geschakelde patiowoning, met een grondoppervlak van 138 m2 en een inhoud van bijna 428 m3, gelegen op kavel van 259 m2. 
    
    
      2.2
      Belanghebbende heeft zich op enig moment aangemeld voor het ontvangen van digitale berichten van de gemeente De Ronde Venen in zijn Berichtenbox van MijnOverheid. 
    
    
      2.3
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2019 vastgesteld op € 455.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2019 ten bedrage van € 410,86 aan belanghebbende opgelegd. 
    
    
      2.4
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 478.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2020 ten bedrage van € 382,40 aan belanghebbende opgelegd. 
    
    
      2.5
      De heffingsambtenaar heeft de betreffende WOZ beschikkingen en aanslagen OZB voor de jaren 2019 en 2020 in de Berichtenbox van belanghebbende geplaatst. 
    
    
      2.6
      Op 28 februari 2020 heeft belanghebbende per e-mail een notificatie ontvangen dat er een nieuw bericht is geplaatst in zijn Berichtenbox op MijnOverheid, met daarbij de mededeling dat belanghebbende naar MijnOverheid dient te gaan om dat bericht te lezen.
    
    
      2.7
      Belanghebbende heeft digitaal op 1 maart 2020, en bij brief van 4 maart 2020, bezwaar gemaakt tegen de beschikkingen en de aanslagen.
    
    
      2.8
      
        Met betrekking tot het bezwaar voor het jaar 2020 heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar aan belanghebbende onder meer het volgende geschreven:
        “5. Uw WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van onlangs verkochte en soortgelijke woningen bij u in de buurt, de zogenaamde referentiewoningen. Om uitleg te geven op uw vraag verwijzen wij naar de [adres2] 19 verkocht op 04-06-2019 voor € 655.000. De WOZ-waarde bedraagt € 637.000 i.v.m. correctie naar waardepeildatum 01-01-2019. De inhoud van deze woning is 458m3 en het perceeloppervlakte bedraagt 474m2. Ook zijn er een garage en een berging aanwezig. 
      
      
      
        (…). 
      
      
      
        Uitgangspunt opstal, rekening houdend met het verschil qua inhoud, is uw woning met 23% verlaagd ten opzichte van genoemde verkoop. Wij houden dus rekening met betonrot en achterstallig/verouderde omstandigheden.
      
      
      
        (…)
        7. Er is verzocht tot een inpandige opname, deze heeft u in eerste instantie geaccepteerd, waarna geweigerd i.v.m. uw leeftijd en het heersende coronapandemie. Wij achten een opname niet noodzakelijk, omdat er reeds rekening is gehouden met de door u omschreven staat van de woning en de verlagende omstandigheden.”
      
      
    
    
      2.9
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, het bezwaar tegen de voor het jaar 2019 vastgestelde beschikking en aanslag OZB wegens overschrijding van de bezwaartermijn niet-ontvankelijk verklaard en het bezwaar tegen de voor het jaar 2020 vastgestelde beschikking en aanslag OZB ongegrond.
    
    
      2.10
      In beroep heeft de heffingsambtenaar voor het jaar 2020 een taxatiematrix overgelegd, opgesteld door [naam2] , taxateur, met daarin opgenomen drie referentieobjecten, te weten [adres2] 19 (geschakelde patiowoning), [adres3] 48 (twee-onder-een-kap woning) en [adres3] 44 (twee-onder-een-kap woning), alle gelegen te [woonplaats] . Van de referentieobjecten zijn daarbij tevens vastgoedrapporten overgelegd. In de matrix heeft de taxateur de afzonderlijke objectkenmerken (kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging) van de referentieobjecten vermeld en daaraan waarderingscijfers toegekend. Van de onroerende zaak zijn in de matrix geen afzonderlijke objectkenmerken vermeld en gewaardeerd. In de matrix is een grondstaffel opgenomen.
    
    
      2.11
      
        De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2019 voor het jaar 2020 als volgt bepaald:
        Woning				428 m3   à    € 384			€   164.352
        Perceelwaarde								€   314.300
        			afgerond	€   478.000
      
      
    
    
      2.12
      
        In verband met het beroep van belanghebbende bij de Rechtbank heeft de taxateur van de heffingsambtenaar op 29 januari 2021 in een e-mailbericht aan belanghebbende onder meer geschreven:
        “In uw beroepschrift tegen de WOZ waarden geeft u wederom aan dat wij o.a. onvoldoende rekening hebben gehouden met de staat van onderhoud van uw woonhuis.
        Zoals in onze uitspraak op uw bezwaarschrift verwoord, zijn wij van mening dat er al voldoende rekening is gehouden met de staat van uw woning (de woning is gewaardeerd als zijnde in slechte, ver onder gemiddelde staat). 
      
      
      
        In de met u gevoerde correspondentie zowel telefonisch als per e-mail, hebben wij u aangeboden uw woning inpandig te inspecteren. U heeft toen aangegeven, gezien de heersende corona epidemie, een inpandige inspectie niet wenselijk te vinden. Wij hebben hier alle begrip voor. Indien u alsnog een inpandige inspectie wenselijk vindt, waarbij wij de Corona hygiëne regels in acht zullen nemen, kunnen wij een datum met u afstemmen.
      
      
      
        Wilt u zo vriendelijk zijn om inspectie rapporten en/of offertes, waarmee u de herstelkosten van de betonvloer inzichtelijk maakt, per mail aan ons toe te sturen?”
      
      
    
    
      2.13
      
        In zijn verweerschrift bij de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar onder meer geschreven:
        “Navraag bij de plaatselijke makelaarskantoren te [woonplaats] heeft uitgewezen dat betonrot, het zogenaamde kwaaitaal probleem, af en toe voorkomt en dat de ernst dan verschilt per woning. Beide makelaars hebben nog niet meegemaakt dat de vloer helemaal vervangen moest worden. De herstelkosten bedragen ca. € 80 per m2 bij licht herstel tot ca. € 160 per m2 bij ernstig herstel.
      
      
      
        Het grondvlak van het pand van belanghebbende is ca. 138 m2. Indien ervan wordt uitgegaan dat er betonrot is onder de gehele begane grondvloer zullen de kosten tussen de € 11.040 / € 22.080 bedragen.”
      
      
    
    
      2.14
      De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
      3.1
      In hoger beroep is in geschil het antwoord op de vragen:
      a. is het bezwaar tegen de ten aanzien van belanghebbende voor het jaar 2019 vastgestelde beschikking en aanslag OZB, terecht niet-ontvankelijk verklaard;
      b. zijn de vastgestelde waarden van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 en waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog vastgesteld. 
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag ontkennend en de tweede bevestigend, de heffingsambtenaar beantwoordt die vragen tegengesteld.
    
    
      3.3
      Belanghebbende bestrijdt dat hij door middel van een e-mailnotificatie of anderszins (per reguliere post) op de beschikking en aanslag OZB voor het jaar 2019 is geattendeerd en dat zijn bezwaar daarom ten onrechte door de heffingsambtenaar niet-ontvankelijk is verklaard. Verder stelt belanghebbende dat de bij beschikkingen voor de jaren 2019 en 2020 vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is.
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar stelt dat het aanslagbiljet met daarop de beschikking en aanslag OZB voor het jaar 2019 op 28 februari 2019 in de Berichtenbox van belanghebbende op MijnOverheid is geplaatst en dat het daartegen op 4 maart 2020 door belanghebbende gemaakte bezwaar terecht wegens termijnoverschrijding niet-ontvankelijk is verklaard. De voor het jaar 2020 voor de onroerende zaak vastgestelde waarde is blijkens de in de taxatiematrix opgenomen gegevens niet te hoog vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar.  
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vernietiging van de uitspraken van de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft zich niet expliciet uitgelaten over de rechtsgevolgen die vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank met betrekking tot het jaar 2019 voor hem zou moeten hebben. Naar het Hof begrijpt concludeert belanghebbende voor het jaar 2020 tot vermindering van de voor de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 415.000 met overeenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        2019
      
    
    
      4.1
      In hoger beroep is door belanghebbende niet bestreden dat hij zich op een zodanig tijdstip heeft aangemeld voor digitaal verkeer van de heffingsambtenaar op de Berichtenbox van MijnOverheid, dat de heffingsambtenaar de beschikking en aanslag OZB voor het jaar 2019 op elektronische wijze aan belanghebbende bekend kon maken (artikel 2:14, eerste lid Algemene wet bestuursrecht, Awb). Niet in geschil is dat de beschikking en de aanslag OZB voor 2019, waarvan hoger beroep, op 28 februari 2019 op digitale wijze aan belanghebbende is bekend gemaakt door plaatsing van het desbetreffende aanslagbiljet in de Berichtenbox van belanghebbende op MijnOverheid. Evenmin is in geschil dat belanghebbende daartegen eerst bij brief van 4 maart 2020 bij de heffingsambtenaar bezwaar heeft gemaakt. Het bezwaarschrift is mitsdien buiten de termijnen als bedoeld in artikel 6:9 Awb ingediend.
    
    
      4.2
      Belanghebbende stelt dat hij pas een jaar later, op 28 februari 2020 met de WOZ-beschikking en aanslag OZB voor het jaar 2019  bekend is geworden door een e-mailnotificatie dat er een nieuw bericht zou zijn geplaatst in de Berichtenbox op MijnOverheid. Het Hof houdt het ervoor dat deze e-mailnotificatie aan belanghebbende is verzonden naar aanleiding van het plaatsen van het aanslagbiljet voor het jaar 2020, met daarop de WOZ-beschikking en aanslag OZB voor dat jaar, in de Berichtenbox op MijnOverheid. Dat belanghebbende op enig moment e-mailnotificaties is gaan ontvangen ter zake van nieuwe berichten in de Berichtenbox op Mijnoverheid staat daarmee vast, maar onduidelijk is gebleven per wanneer. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof aangegeven dat hij niet weet of, en ook niet kan bewijzen dat, belanghebbende voor het belastingjaar 2019 eenzelfde notificatie heeft gehad of anderszins (per reguliere post) op de plaatsing in de Berichtenbox is geattendeerd. Uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte printscreen volgt dat niet. De heffingsambtenaar heeft geen onderzoek gedaan om te achterhalen per wanneer belanghebbende e-mailnotificaties is gaan ontvangen ter zake van nieuwe berichten in de Berichtenbox op MijnOverheid. Wanneer dat moment zou zijn gelegen na bekendmaking van de WOZ-beschikking en aanslag OZB voor het jaar 2019 (op 28 februari 2019), had het voorts op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om onderzoek te doen of belanghebbende bij de start van zijn Berichtenbox of op enig later moment heeft gemeld niet per mail te willen worden geattendeerd op plaatsing van een bericht in zijn box (e-mailnotificatie). Het zorgvuldigheidsbeginsel en het belang van toegang tot de rechter vereisen dat de overheid bij gebruik van de Berichtenbox zonder notificatie voldoende zeker stelt dat de burger heeft gemeld geen notificatie te willen ontvangen. Dat laatste is immers voor redelijke twijfel vatbaar (zie de uitspraak van de Centrale Raad voor Beroep van 9 september 2021, ECLI:NL:CRVB:2021:2174). Nu niet is vast te komen staan of belanghebbende destijds akkoord was met het ontvangen van stukken van de heffingsambtenaar in zijn Berichtenbox zonder notificatie, kan de overschrijding van de bezwaartermijn niet aan belanghebbende worden tegengeworpen. Het Hof acht de termijnoverschrijding derhalve verschoonbaar. 
    
    
      4.3
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag OZB 2019 ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. Onduidelijk is of belanghebbende een inhoudelijke beoordeling van het geschil door het Hof wenst, terwijl het Hof belanghebbende dat ook niet ter zitting heeft kunnen vragen. Onder die omstandigheden dient met toepassing van artikel 8:72, lid 4, Awb terugwijzing naar de heffingsambtenaar te volgen met de opdracht om opnieuw op het bezwaar van belanghebbende te beslissen. Het Hof zal dienovereenkomstig beslissen.
      
      
      
        
          2020
        
      
    
    
      4.4
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (vgl Hoge Raad, 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, Oost Flakkee). In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2019.
    
    
      4.5
      Naar het oordeel van het Hof vormt de zogenoemde vergelijkingsmethode een bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde. Benadrukt dient evenwel te worden dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
    
    
      4.6
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, zoals hier, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. Belanghebbende stelt in dat verband onder meer dat de heffingsambtenaar niet (voldoende) rekening heeft gehouden met de waardevermindering van de onroerende zaak als gevolg van door een zogenoemde “kwaaitaalvloer” opgetreden betonrot.
    
    
      4.7
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar in de eerste plaats op de ingebrachte taxatiematrix. Naast de onroerende zaak worden drie in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten vermeld: [adres2] 19 (geschakelde patiowoning), [adres3] 48 (twee-onder-een-kap woning) en [adres3] 44 (twee-onder-een-kap woning). In de matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven, waarbij de heffingsambtenaar eerst de gerealiseerde verkoopsom heeft geïndexeerd (gecorrigeerd) naar waardepeildatum 1 januari 2019, en vervolgens die geïndexeerde waarde heeft geanalyseerd: 
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Inhoud
                
              
              
                
                   Per m3
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Waarde
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 13
              
              
                1974
              
              
                428 m3
              
              
                € 384
              
              
                € 164.352
              
              
                259 m2
              
              
                 € 314.400
              
              
                
              
              
                € 478.652
                (01-01-19)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 19
              
              
                1974
              
              
                428 m3
              
              
                € 575
              
              
                € 246.100
              
              
                474 m2
              
              
                 € 344.900
              
              
                Serre                €  17.250       Berging           €  13.000  
                Garage             €  16.200  
              
              
                
                  € 655.000
                
                
                  (04-06-19)
                
                   Gecorr.:
                € 637.000 
              
            
            
              
                
                  [adres3] 48
              
              
                1969
              
              
                397 m3
              
              
                € 527
              
              
                € 209.021
              
              
                415 m2
              
              
                 € 372.900
              
              
                Dakkapel          €   9.000       Dakkapel          €   7.500
                Garage              € 21.600
              
              
                
                  € 650.000
                
                
                  (05-07-19)
                
                Gecorr.:
                € 620.000 
              
            
            
              
                
                  [adres3] 44
              
              
                1969
              
              
                397 m3
              
              
                € 509
              
              
                € 201.875
              
              
                406 m2
              
              
                 € 371.910
              
              
                Dakkapel           €  9.000 Dakkapel           €  7.500 Garage              € 21.600
              
              
                
                  € 325.000
                
                
                  (14-06-19)
                
                   Gecorr.:
                € 611.823 
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.8
      In de matrix is met betrekking tot de objectkenmerken: Kwaliteit/Luxe, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging (de zogenoemde KOUDVL-factoren) van de onroerende zaak geen kwalificatie vermeld.
    
    
      4.9
      Met betrekking tot de KOUDVL-factoren van de vergelijkingsobjecten is in de matrix steeds uitgegaan van “3” gemiddeld, met uitzondering van [adres3] 48 en [adres3] 44 waarbij de voorzieningen zijn gewaardeerd op “2” en de ligging op “4”. In verband met de lagere kwalificatie voor voorzieningen heeft de heffingsambtenaar de uit de verkoopcijfers gedestilleerde prijs per m3 van de betreffende vergelijkingsobjecten opwaarts gecorrigeerd om te komen tot een basisprijs per m3 (uitgaande van ook een “3” (gemiddeld) voor de factor voorzieningen). In verband met de betere ligging van beide vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar de in de grondstaffel gehanteerde grondprijs van € 2.000 per m2 voor die objecten met 10% verhoogd tot € 2.200 per m2. Met deze correcties zijn de herrekende basisprijzen per m3 van het hoofdgebouw dan respectievelijk: € 575, € 585 en € 565. Daaruit volgt een gemiddelde waarde per m3 van € 575. 
    
    
      4.10
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep van de vergelijkingsobjecten iWOZ vastgoedrapporten overgelegd. Daarin is een aantal objectkenmerken vermeld en is een door de betreffende verkoopmakelaar opgestelde omschrijving van het object opgenomen. 
    
    
      4.11
      Met de door de heffingsambtenaar bij de taxatiematrix verstrekte informatie en het beeldmateriaal met betrekking tot de vergelijkingsobjecten, heeft hij de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten voldoende aannemelijk gemaakt. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten ook voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Daarmee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat een basiswaarde van € 575/m3 voor de woning en een grondprijs van € 2.000/m2 voor de kavel een goed uitgangspunt vormt voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum, mits de onroerende zaak voor wat betreft de objectkenmerken in alle opzichten als “gemiddeld” is aan te merken.
    
    
      4.12
      Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard dat hoewel de KOUDVL-factoren van de te beoordelen onroerende zaak in de matrix niet zijn ingevuld, voor de berekening van de voor de onroerende zaak gebruikte waarde per m3 de factoren kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de onroerende zaak zijn gewaardeerd op “2” (ondergemiddeld). De overige factoren zijn gewaardeerd op “3” (gemiddeld). Er is zodoende in totaal een korting van 23,05% (0,95 x 0,90 x 1,0 x 1,0 x 0,90 = 0,7695) op de basiswaarde in aanmerking genomen in verband met die lagere waardering van de KOUDVL-factoren ten opzichte van een in alle opzichten gemiddelde situatie. Rekening houdend met deze omstandigheden resulteert voor de onroerende zaak een waarde per m3 van 0,7695 x € 575 = € 442 (afgerond). Doordat bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum is uitgegaan van € 384/m3, hetgeen een vermindering van de berekende waarde oplevert van 428 x ( € 442 -/- € 384) = € 24.824, is voldoende rekening gehouden met de waardedruk als gevolg van de aanwezige betonrot, aldus de heffingsambtenaar. 
    
    
      4.13
      De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak weliswaar niet inpandig opgenomen, maar belanghebbende heeft tegen het ontbreken van KOUDVL-factoren van de onroerende zaak in de taxatiematrix geen grieven gericht, doch slechts gesteld dat onvoldoende rekening wordt gehouden met de waardedruk als gevolg van de in de woning aanwezige betonrot en de incourante (ingeklemde) ligging van de onroerende zaak. Wat dat laatste betreft heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de ligging sterk vergelijkbaar is met die van vergelijkingsobject [adres2] 19 (waarvan de ligging is gekwalificeerd als “3” (gemiddeld)) en dat er geen aanleiding bestaat om voor de onroerende zaak van een lager dan gemiddelde score uit te gaan. Het Hof zal dan ook uitgaan van de door de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak in aanmerking genomen kwalificaties van de KOUDVL-factoren.
    
    
      4.14
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat belanghebbende tot recent geen toestemming gaf voor inpandige opname. In 2022 heeft inpandige opname van de onroerende zaak wel plaatsgevonden. Toen zag de woning er volgens de heffingsambtenaar keurig uit. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat zij toen ook een met lood ingepakte kwaaitaalvloer hebben gezien. Er was geen roest zichtbaar. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verder verklaard dat hij, ondanks verzoeken daartoe aan belanghebbende, geen informatie van belanghebbende heeft ontvangen met betrekking tot de kosten van het repareren van de kwaaitaalvloeren. Verder heeft de heffingsambtenaar opgemerkt dat [adres2] 19 een in 2010 gerepareerde kwaaitaalvloer heeft, zoals ook blijkt uit overgelegde verkoopbrochure van die woning, en dat die met de onroerende zaak voor het overige zeer goed vergelijkbare woning in 2019 voor € 637.000 is verkocht. 
    
    
      4.15
      
        Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, het in 4.14 vermelde betoog van de heffingsambtenaar, dat het Hof geloofwaardig acht, en de door de heffingsambtenaar gestelde kosten van reparatie van de kwaaitaalvloer (2.13), welke het Hof niet onaannemelijk voorkomen, is het Hof van oordeel dat met de extra vermindering van de vastgestelde waarde met ruim € 24.000 voldoende rekening is gehouden met de in de onroerende zaak aanwezige betonrot en de heffingsambtenaar de waarde van onroerende zaak op waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
        
          Slotsom
          
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep met betrekking tot het jaar 2019 gegrond en het hoger beroep met betrekking tot het jaar 2020 ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Nu van voor vergoeding in aanmerking komende kosten niet is gebleken acht het Hof geen termen aanwezig voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – verklaart het hoger beroep gegrond voor zover het is gericht tegen de voor het jaar 2019 vastgestelde beschikking en opgelegde aanslag OZB, en ongegrond voor het overige,
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank met betrekking tot het jaar 2019,
      – vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar met betrekking tot het jaar 2019,
      – verklaart het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag OZB voor het jaar 2019 ontvankelijk en gelast de heffingsambtenaar om opnieuw uitspraak op dat bezwaar te doen,
      – gelast dat de heffingsambtenaar het voor het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 48 en € 134 aan belanghebbende vergoedt.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2023.
    
    
    
    
      De griffier, 					 De voorzitter,
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (G.J. van de Lagemaat)
            
            
              (M.G.J.M. van Kempen)
            
          
        
      
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 februari 2023.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.