ECLI:NL:GHARL:2014:6874, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-09-2014, 13/00575
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet woz. Gemeente maakt woz-waarde bedrijfswoning aannemelijk.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/00575
      uitspraakdatum:  2 september 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        de erven van [X], te [Z] (hierna: belanghebbenden),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Nederland van 28 maart 2013, nummer ZUT 11/1776 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bronckhorst (hierna: de heffingsambtenaar),
    
    
    
      betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2011, naar waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld op € 367.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2011 de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbenden zijn tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen. De rechtbank Oost-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 28 maart 2013 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 270.000. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbenden hebben bij brief van 8 mei 2013, aangetekend verzonden op 8 mei 2013 en ingekomen bij het Hof op 13 mei 2013, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juli 2014 te Arnhem. Belanghebbenden zijn vertegenwoordigd door ing. [A]. De heffingsambtenaar is vertegenwoordigd door taxateur [B].
      
    
    
      1.6.
      Namens belanghebbenden is ter zitting een pleitnota voorgedragen en zijn, met instemming van de heffingsambtenaar, nadere stukken ingebracht. De heffingsambtenaar heeft afschriften van drie bladzijden uit de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen overgelegd aan het Hof en de wederpartij.
      
    
    
      1.7.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbenden zijn eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande bedrijfswoning uit het bouwjaar 2000, met een aangebouwde garage, ondergrond, erf en tuin. De inhoud van de woning bedraagt 520 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 590 m². De bedrijfswoning is onderdeel van een melkveebedrijf. Blijkens het bestemmingsplan mag de bedrijfswoning alleen worden gebruikt door personen die werkzaam en/of betrokken zijn bij het melkveebedrijf.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbenden betogen dat de gerealiseerde koopsommen voor de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Verder betwisten belanghebbenden de juistheid van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbenden bepleiten een waarde van € 170.000. 
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 270.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van WOZ-taxateur [B] van 18 januari 2012 waarin de waarde is getaxeerd op € 290.000, alsmede op de in hoger beroep overgelegde waarderingsmatrix van [B] van 25 juli 2013.
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 170.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924, BNB 2003/347).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbenden bepleiten gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 270.000 verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van WOZ-taxateur [B] van 18 januari 2012 waarin de waarde is getaxeerd op € 290.000, alsmede op de in hoger beroep overgelegde waarderingsmatrix van [B] van 25 juli 2013. De taxateur heeft daarin op basis van de vergelijkingsmethode twee vrijstaande agrarische bedrijfswoningen als vergelijkingsobject gebruikt. Verder heeft de taxateur erop gewezen dat de voor de onroerende zaak gehanteerde waarden in overeenstemming zijn met de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij Agrarische objecten. De taxateur heeft enkel ter illustratie drie vrijstaande woonboerderijen toegevoegd om duidelijk te maken dat voor zogenoemde burgerwoningen aanmerkelijk hogere koopsommen worden betaald dan voor agrarische bedrijfswoningen. In de hierna volgende matrix zijn de gegevens van deze vijf objecten weergegeven.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                WOZ
                (01-01-10)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 3 [Z]
                (vrijstaande bedrijfswoning)
              
              
                2000
              
              
                520 m³
              
              
                € 430
              
              
                € 223.600
              
              
                590 m²
              
              
                € 91 
              
              
                € 53.566
              
              
                Garage (110 m³)     € 13.505
              
              
                € 270.000
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 1a   [L] 
                (vrijstaande bedrijfswoning)
              
              
                1980
              
              
                480 m³
              
              
                € 426
              
              
                € 204.456
              
              
                1.180 m²
              
              
                € 56 
              
              
                € 66.151
              
              
                Garage (72 m³)          € 9.400
              
              
                € 280.000
                
              
              
                € 270.000
                (31-12-09)
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 2a [M] 
                (vrijstaande bedrijfswoning)
              
              
                1984
              
              
                400 m³
              
              
                € 470
              
              
                € 188.000
              
              
                1.750 m²
              
              
                € 44
              
              
                € 76.125
              
              
                Garage (25 m²)          € 6.875 Berging (20 m²)        € 5.000
              
              
                € 276.000 
              
              
                € 275.000
                (19-07-10)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 7 [Z]
                (vrijstaande
                woonboerderij)
              
              
                1900
              
              
                382 m³
              
              
                € 602
              
              
                € 230.036
              
              
                24.298 m²
              
              
                € 11 
              
              
                € 278.455
              
              
                Garage (112 m³)     € 16.016
                Berging (126 m³)    € 15.246
                Dakkapel                   € 1.248
              
              
                € 541.000
              
              
                € 565.000
                (31-08-11)
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 5 [Z] 
                (vrijstaande woonboerderij)
              
              
                1984
              
              
                550 m³
              
              
                € 432
              
              
                € 237.682
              
              
                2.895 m²
              
              
                € 72 
              
              
                € 208.671
              
              
                Garage (126 m³)     € 17.136
                Aanbouw (189 m³) € 44.604
                Wagenloods              € 6.903
              
              
                € 515.000
                
              
              
                € 605.000
                (06-09-11)
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 1 [N] (gld.)
                (vrijstaande woonboerderij)
              
              
                1994
              
              
                620 m³
              
              
                € 406
              
              
                € 251.186
              
              
                6.160 m²
              
              
                € 35
              
              
                € 218.495
              
              
                Garage (132 m³)     € 17.160
                Berging (142 m³)      € 9.230
                Dakkapel               € 1.248
              
              
                € 498.000
                
              
              
                € 487.500
                (20-12-10)
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      In het taxatierapport van [B] is opgemerkt dat de onroerende zaak een bedrijfswoning betreft die is gelegen nabij een agrarisch bedrijf, dat de taxatie heeft plaatsgevonden op basis van een uitpandige opname, dat ervan is uitgegaan dat de inpandige staat van onderhoud normaal is gerelateerd aan het bouwjaar en dat de gehanteerde grondstaffel voor de bedrijfswoningen is ontleend aan de grondstaffel in de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ van de VNG. Bij deze grondstaffel worden de eerste 400 m² gewaardeerd naar € 123/m², de tweede 600 m² naar € 23/m² en de volgende 3.500 m² naar € 17,50/m². De woonboerderijen kennen een grondstaffel waarbij de eerste 500 m² is gewaardeerd naar € 267/m², de tweede 500 m² naar € 97/m², de derde 500 m² naar € 45/m² en het overige naar € 3/m².
      
    
    
      4.5.
      Ter staving van de door hen voorgestane waarde wijzen belanghebbenden op het taxatierapport van taxateur [C] van 3 oktober 2008. Daarin is in verband met een successieaangifte en een bedrijfsovername de waarde in het economische verkeer met agrarische bestemming van het volledige melkveebedrijf – inclusief twee bedrijfswoningen, bedrijfsgebouwen, voorzieningen, ondergrond, erf en tuin – per 24 augustus 2008 getaxeerd op € 760.000. Onderhavige bedrijfswoning is daarbij getaxeerd op € 170.000. De ondergrond en de tuin bij beide bedrijfswoningen van circa 1.000 m² is apart getaxeerd op € 75.000. 
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2010 van € 270.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] 1a te [L] en [c-straat] 2a te [M], wat betreft type woning (vrijstaande bedrijfswoning), ligging (bij agrarisch bedrijf), bouwjaar (1980-2000) en inhoud van de woning (400-520 m³) goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Met het verschil in perceelgrootte is in voldoende mate rekening gehouden door de grondstaffel uit de Taxatiewijzer Grond bij Agrarische objecten van de VNG te hanteren. De voor deze vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen van respectievelijk € 270.000 en € 275.000 bieden voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 270.000. 
      
    
    
      4.7.
      Verder acht het Hof aannemelijk dat het waardedrukkende effect door de bestemming als bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf – welke bestemming zelfstandige bewoning onmogelijk maakt en de kring van gegadigden voor de verkrijging van de onroerende zaak beperkt tot veelal familieleden – is verdisconteerd in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten [b-straat] 1a te [L] en [c-straat] 2a te [M]. Dat bij voornoemde verkooptransacties is bemiddeld door makelaars die niet zijn aangesloten bij de NVM brengt niet mee, anders dan belanghebbende betoogt, dat aan de gerealiseerde koopsommen minder bewijskracht toekomt. Ook acht het Hof aannemelijk dat het waardedrukkende effect door de bestemming als bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf, alsmede mogelijke andere waardebeïnvloedende effecten doordat transacties van dergelijke bedrijfswoningen zich veelal binnen de familie afspelen, zijn verdisconteerd in de door de heffingsambtenaar gebruikte kengetallen van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen met betrekking tot agrarische bedrijfswoningen. 
      
    
    
      4.8.
      Aan het door belanghebbenden ingebrachte taxatierapport van [C] van 3 oktober 2008, kent het Hof slechts geringe bewijskracht toe. In dit rapport is de onroerende zaak niet afzonderlijk gewaardeerd, maar als onderdeel van het totale melkveebedrijf aan de [a-straat] 1-3. Bovendien zijn de ondergrond, het erf en de tuin van de onroerende zaak tezamen getaxeerd met de ondergrond, het erf en de tuin van de andere bedrijfswoning, gelegen aan [a-straat] 1. Voorts is dit rapport opgesteld voor een ander doel dan voor een taxatie in het kader van de Wet WOZ, is de waarde getaxeerd per 24 augustus 2008 en is de getaxeerde waarde niet onderbouwd met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. 
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbendes gemachtigde heeft ter zitting nog een eigen waardering van de onroerende zaak ingebracht, welke waardering is gebaseerd op de verkoop van het object [g-straat] 29a te [Z], een voormalige dienstwoning gelegen bij de [D] in [O]. Het Hof acht dit object onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak nu het geen bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf betreft. Bovendien heeft belanghebbendes gemachtigde onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de verkoopprijs van het object [g-straat] 29a kan worden herleid tot de door hem voorgestane waarde voor de onroerende zaak van € 170.000. Ook aan deze waardering van belanghebbendes gemachtigde kent het Hof derhalve een geringe bewijskracht toe.
      
    
    
      4.10.
      Ook in hetgeen belanghebbenden overigens nog hebben aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om te oordelen dat de waarde van de onroerende zaak hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2010.
      
      
        
          Slotsom 
          
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbenden ongegrond te worden verklaard.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. J.B.H. Röben, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 september 2014.
    
    
    
      De griffier,			De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)						(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 september 2014
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.