ECLI:NL:RBAMS:2016:1037, Rechtbank Amsterdam, 17-02-2016, KK EXPL 16-142
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-02-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Vordering tot betaling van huurachterstand en boete. Uitleg boetebeding in algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. De uitleg van het beding in de zin dat op de boete die minimaal verschuldigd is voor elke termijn die in die maand niet volledig is voldaan (ongeacht het totaal van de huurachterstand, dus bij een achterstand veroorzaakt doordat vijf termijnen niet geheel zijn betaald is een boete verschuldigd van minimaal € 1.500,00 in de betreffende maand), wordt niet gevolgd.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 4778987  KK EXPL  16-142
      vonnis van:  17 februari 2016
      func.:  560
    
    
    
    vonnis van de kantonrechterkort geding
    
    
      I n z a k e
    
    
    de naamloze vennootschap MP Monumenten NV
    
      gevestigd te Haarlem
      eiseres
      nader te noemen: MP Monumenten
      gemachtigde: mr. R.A.M. Schram
    
    
    
      t e g e n
    
    
    de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Toni & Guy Magna BV
    
      gevestigd te Rotterdam
      gedaagde
      nader te noemen: Toni & Guy
      gemachtigde: gemachtigde: mr. M.L. van Kleef
    
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Bij dagvaarding van 1 februari 2016, met producties, heeft MP Monumenten een voorziening gevorderd.
    
    
    
      Ter terechtzitting van 10 februari 2016 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor MP Monumenten is [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. Namens Toni & Guy is [naam 2] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Toni & Guy heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. De gemachtigden van partijen hebben ter zitting de standpunten toegelicht, waarbij mr. Van Kleef gebruik heeft gemaakt van een pleitnota. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Uitgangspunten
    
    
      1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
    
    
      1.1.
      Tony & Guy huurt van MP Monumenten een bedrijfsruimte (unit 2.32-2.37) in het gebouw dat bekend staat als Magna Plaza, gelegen aan de Nieuwezijds Voorburgwal 182 te Amsterdam. De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd en bedroeg in ieder geval tot december 2015 € 12.039,43 per maand. 
    
    
      1.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing.
    
    
      1.3.
      In artikel 3.1. en 3.2. van de huurovereenkomst is bepaald dat deze voortduurt tot 31 december 2017 en behoudens opzegging wordt verlengd.
    
    
      1.4.
      Toni & Guy heeft een huurachterstand laten ontstaan.
      
    
  
  
    Vorderingen en verweer
    
    2. MP Monumenten vordert dat Toni & Guy bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden:2.1. tot betaling van:a.	€ 119.115,25 aan hoofdsom; b.	€ 1.966,15 aan buitengerechtelijke incassokosten; c.	€ 15.000,00 aan boete;d.	wettelijke handelsrente over € 119.115,25 vanaf 1 april 2015 tot de voldoening,alsmede om:2.2. het gehuurde te ontruimen en onder afgifte van alle sleutels aan MP Monumenten ter beschikking te stellen, met machtiging aan MP Monumenten om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;2.3. Toni & Guy te veroordelen om voor ieder maand of gedeelte daarvan zolang de huurovereenkomst voortduurt, aan MP Monumenten vóór de eerste van iedere betreffende maand een bedrag te voldoen van € 12.094,762.4. Toni & Guy te veroordelen in de proceskosten.
    2. MP Monumenten stelt hiertoe dat Toni & Guy al gedurende lange tijd geen enkele huurtermijn betaalt. Hierdoor heeft zij naast aanspraak op achterstallige huur ook aanspraak op contractuele boetes en buitengerechtelijke kosten. Gelet op de hoogte van de huurachterstand zal de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst overgaan. MP Monumenten heeft belang om thans reeds ontruiming te vorderen. Van haar kan niet worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwacht.
    
    3. Toni & Guy voert verweer. Zij betwist de huurachterstand. Volgens Toni & Guy bedraagt de huur maandelijks € 12.039,43, inclusief een voorschot servicekosten en promotiebijdrage. Zij de kale huurprijs echter niet verschuldigd, omdat er sprake is van tegenvallende bezoekersaantallen in Magna Plaza. Er is daarom sprake van een gebrek. Daar heeft Toni & Guy MP Monumenten op gewezen, maar zij heeft daar niets aan gedaan. In een bodemprocedure zal Toni & Guy huurprijsvermindering vorderen en aanspraak maken op schadevergoeding. Zij beroept zich voor zover nodig op opschorting van de betalingsverplichting.
    
    4. De servicekosten is Toni & Guy niet verschuldigd, omdat er geen afrekening over het jaar 2014 is overgelegd. Zij betwist de servicekosten bij gebrek aan wetenschap dat zij een dergelijk bedrag verschuldigd is.
    
    5. De promotiebijdrage is Toni & Guy niet verschuldigd omdat er geen promotie is geleverd.
    
    6. Toni & Guy betwist voorts verschuldigdheid van de boete, rente, buitengerechtelijke kosten en ontruiming.
    
    7. Toni & Guy betwist ten slotte het spoedeisend belang.
    
  
  
    Beoordeling
    8. Toni & Guy heeft het spoedeisend belang betwist met het betoog dat niet aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure kans van slagen heeft. Die vraag is echter niet van belang voor de spoedeisendheid, maar voor de vraag of de vordering reeds nu door middel van een voorlopig oordeel kan worden toegewezen. Dat MP Monumenten lang heeft gewacht met het instellen van de vordering staat niet aan het aannemen van een spoedeisend belang in de weg, omdat MP Monumenten er ter zitting juist op heeft gewezen te hebben gewacht om Toni & Guy de gelegenheid te bieden erbovenop te komen. MP Monumenten is dan ook ontvankelijk in de vordering.
    9. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van MP Monumenten in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
    
    10. Het meest verstrekkende verweer van Toni & Guy komt erop neer dat er sprake is van een gebrek. Het gebrek is volgens Toni & Guy erin gelegen dat er veel leegstand is in het Magna Plaza en dat daardoor de bezoekersaantallen tegenvallen.
    
    
      11. Dat verweer wordt echter niet gevolgd. Indien er veronderstellenderwijs van uit wordt gegaan dat de bezoekersaantallen tegenvallen doordat er sprake is van leegstand, hetgeen MP Monumenten overigens heeft bestreden, betekent dat niet dat het gehuurde daardoor gebrekkig is in de zin van artikel 7:204 BW. Die omstandigheid  dient in beginsel naar verkeersopvattingen voor rekening van de huurder te komen en is daarom een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Omstandigheden die dit anders zouden maken zijn gesteld noch gebleken. Dit betekent dat niet aannemelijk is dat er in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat aanspraak kan worden gemaakt op huurprijsvermindering. Toni & Guy is dan ook gehouden tot betaling van de huur.
      11. Het verweer tegen betaling van het voorschot servicekosten faalt eveneens. MP Monumenten heeft gesteld dat de eindafrekening over het jaar 2014 is verstrekt en dat naar aanleiding van die afrekening ook een bedrag van € 3.480,08 is verrekend ten voordele van Toni & Guy. Toni & Guy heeft daarop niets meer ingebracht. Zij heeft voorts niet weersproken dat zij nooit heeft geprotesteerd tegen het uitblijven van een afrekening over 2014. Aannemelijk is dan ook dat die afrekening er is. Bovendien brengt het feit dat er geen jaarafrekening is niet met zich mee dat Toni & Guy geen voorschot meer verschuldigd zou zijn.
    
    
    
      13. Ten aanzien van de promotiebijdrage heeft Toni & Guy zich op het standpunt gesteld dat die niet verschuldigd is omdat er geen promotie is geleverd: de tweede etage staat immers leeg, aldus Toni & Guy. Als dat al zo is, betekent dat niet dat er geen promotie is geleverd. Dit verweer faalt eveneens.
      13. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat Toni & Guy de gehele maandelijkse huurprijs verschuldigd is. Er is geen ander verweer gevoerd tegen de hoogte van de gevorderde hoofdsom. Toni & Guy heeft voorts niet bestreden dat de huur per januari 2016 is verhoogd tot € 12.094,76 per maand. Het gevorderde bedrag aan hoofdsom is toewijsbaar.
    
    
    
      15. Gezien de hoogte van de huurachterstand en mede ook gelet op de belangen van Toni & Guy, is het aannemelijk dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. De ontruiming zal dan ook voorshands worden toegewezen. Daarbij is geen aanleiding om een ontruimingstermijn van twee maanden te geven, omdat Toni & Guy geen enkele huurtermijn meer betaalt. De gevorderde machtiging is echter niet toewijsbaar. Dit is onverenigbaar met artikel 556 lid 1 Rv, dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De door eiser gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen. 
      15. Ten aanzien van de boete geldt het volgende. MP Monumenten heeft een beroep gedaan op artikel 26.2 van de algemene bepalingen, dat luidt: Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
    
    
    
      17. Uit de dagvaarding volgt dat MP Monumenten de bepaling zo uitlegt, dat over de onbetaald gebleven termijnen 50 maal een bedrag van € 300,00 verschuldigd is. Toni & Guy heeft betoogd dat dit tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. Toni & Guy heeft daarnaast gesteld dat MP Monumenten niet consequent is ten aanzien van de berekening van de boete, omdat zij in een sommatiebrief van 25 augustus 2015 betaling van                       € 1.800,00 aan boete vordert.
      17. Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest d.d. 8 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3716 overwogen dat de boete van artikel 18 lid 2 ROZ-model ertoe strekt de huurder te prikkelen de huurtermijnen tijdig te betalen. Een uitleg van het beding inhoudende dat de huurder over elke maand die niet tijdig is voldaan slechts eenmaal een boete is verschuldigd, leidt volgens het hof tot het onaannemelijke resultaat dat het voor de boete niet uitmaakt of een huurtermijn een dag of meerdere maanden te laat wordt betaald. De boete komt in plaats van de wettelijke rente, die ook iedere maand oploopt, en een juiste uitleg brengt mee dat (in het door het hof besliste geval) over de 9 onbetaald gebleven maandtermijnen niet 9 maal, maar 45 maal een bedrag van € 300,= toewijsbaar is, aldus het hof.
    
    
    
      19. Artikel 18.2 van het ROZ model is gelijkluidend aan artikel 26.2 van de algemene bepalingen die op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing zijn.
      19. De kantonrechter onderschrijft de overweging van het hof dat de betreffende boete de strekking heeft te prikkelen tot tijdige huurbetaling, dat deze in de plaats komt van de wettelijke rente, die ook iedere maand oploopt, en dat het in beginsel (dus) wel moet uitmaken of een huurtermijn een dag of meerdere maanden te laat wordt betaald.
    
    
    21. Waar het echter om gaat is de vraag waarop het in het boetebeding genoemde minimumbedrag van € 300,- per maand ziet. Ziet dit beding:A. op de boete die minimaal verschuldigd is voor elke termijn die in die maand niet volledig is voldaan (ongeacht het totaal van de huurachterstand, dus bij een achterstand veroorzaakt doordat vijf termijnen niet geheel zijn betaald is een boete verschuldigd van minimaal € 1.500,00 in de betreffende maand), of B. op de boete die minimaal per maand verschuldigd is in het geval € 300,- meer is dan de boeterente van 2% van het totaalbedrag van alle in die maand achterstallige termijnen?
    
    
      22. De tekst van art. 26.2 van de algemene bepalingen is onduidelijk voor wat betreft de vraag waarop het minimumbedrag van € 300,- betrekking heeft. Dat komt voor risico van de gebruiker van de algemene voorwaarden, en vormt een grond om de voor de wederpartij van die gebruiker gunstigste uitleg te laten prevaleren.
      22. Voorts leert een eenvoudige rekensom dat de uitleg onder A. tot zowel onredelijke als onlogische resultaten leidt. Uitgaande van – als rekenvoorbeeld – een huurtermijn van             € 1.000,- per maand, zal bij het gedurende een jaar onbetaald laten van de huur een achterstand bestaan van € 12.000,-. De onder A. bedoelde uitleg, die kennelijk wordt gevolgd door hof Amsterdam in bovengenoemd arrest, zou in dat geval meebrengen dat niet een boete van 12 maal € 300,- is € 3.600,- ofwel 30% van de huurachterstand verschuldigd zou zijn, maar 78 maal € 300,- is € 23.400,-, ofwel 195% van de huurachterstand. Daarnaast zou die uitleg meebrengen dat bij een huurachterstand van             € 1.000,- slechts € 300,- aan boete verschuldigd zou zijn indien die achterstand betrekking zou hebben op slechts één termijn, maar dat bij eenzelfde bedrag aan huurachterstand € 1.500,- aan boete verschuldigd zou zijn indien deze achterstand is ontstaan doordat vijf termijnen niet geheel zijn voldaan. Dit zijn resultaten die niet logisch en niet redelijk zijn. De enig redelijke uitleg van de zinsnede ‘…met een minimum van € 300,00 per maand’ in het beding is dat kennelijk is beoogd om de prikkel die van een boeterente moet uitgaan te binden aan een minimum per maand, voor het geval het bedrag, dat krachtens de daarvoor staande tekst is berekend op basis van 2% per maand voor iedere niet betaalde maand, onder dat minimumbedrag blijft. Om die reden zal de hiervoor onder B. bedoelde uitleg worden gevolgd. Omdat voor elke maand dat een achterstand bestaat een bedrag van € 300.- als boeterente moet worden betaald is ook bij die uitleg een prikkel tot tijdige betaling aanwezig.
      22. Uit de specificatie in de dagvaarding blijkt dat er gedurende 10 maanden sprake is van achterstallige huur. Gelet op het voorgaande is voorshands dan ook een bedrag aan boete toewijsbaar van € 3.000,00. Voor matiging van de boete is geen aanleiding, omdat – anders dan Toni & Guy heeft gesteld – er geen sprake is van een wanverhouding tussen de boete en de huurachterstand.
    
    
    25. Voor wat betreft de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten is in de dagvaarding onvoldoende gesteld. Deze kosten zijn voorshands niet toewijsbaar.
    
    26. Toni & Guy dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
    
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt Toni & Guy om het gehuurde binnen acht dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ter beschikking van MP Monumenten te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
      
    
    
      veroordeelt Toni & Guy tot betaling aan MP Monumenten van: - € 119.115,25 aan huurachterstand, berekend tot en met januari 2016, vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 1 januari 2016 tot de voldoening;- veroordeelt Toni & Guy tot betaling van een bedrag van € 3.000,00 aan boete;- € 12.094,76 aan huur per maand, voor iedere maand gedurende welke Toni & Guy het gehuurde na 31 januari 2016 in gebruik houdt;
      
    
    
      veroordeelt Toni & Guy in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van MP Monumenten begroot op:exploot	€	79,89salaris	€	400,00griffierecht	€	941,00		-----------------totaal	€	1.420,89voor zover van toepassing, inclusief btw;
    
    
      veroordeelt Toni & Guy tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Toni & Guy niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 februari 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.