ECLI:NL:GHARL:2014:9139, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-11-2014, 14/00088
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-11-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering vrijstaande woning. Waardevaststelling in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN		
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00088
      uitspraakdatum:  25 november 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      en het incidentele hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 24 december 2013, nummer UTR 13/4299, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 78A te [Z] (hierna: de onroerende zaak) ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2013, naar de waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 3.083.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (hierna: de aanslag OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.526,08. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 juli 2013 de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak 24 december 2013 gegrond verklaard, de waarde verminderd tot € 2.500.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij zijn verweerschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep van belanghebbende beantwoord.
      
    
    
      1.5.
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
      
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2014 te Arnhem. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [A].
      
    
    
      1.7.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met drie dakkapellen, kelder/souterrain, twee bergingen/schuren, een niet-overdekt zwembad en een overkapping/luifel. Het bouwjaar van de woning is 1906. De inhoud van de woning bedraagt exclusief dakkappellen en kelder/souterrain 1.087 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 5.040 m² en grenst aan een natuurterrein.
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is in de zomer van 2010 door belanghebbende gekocht voor €  3.150.000. 
      
    
    
      2.3
      De onroerende zaak is na aankoop door belanghebbende, vóór de waardepeildatum, verbouwd voor circa € 100.000. Een groot deel van dat bedrag ziet op de verbouwing van twee badkamers.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. 
      
    
    
      3.2
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 3.083.000. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 1.995.000. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
    
    
      
        4.2. 	Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatieopbouw, waarin op basis van de vergelijkingsmethode drie vrijstaande woningen in [Z] als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze vergelijkingsobjecten weergegeven. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
                (m³)
              
              
                Waarde
                per m³
                (€)
              
              
                Waarde inhoud
                (€)
              
              
                Perceel
                
                (m²)
              
              
                Waarde
                per m² (€)
              
              
                Waarde perceel
                (€)
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde 
                (afgerond)
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 78A
              
              
                1906
              
              
                  1087
                Kelder 188
              
              
                630
                315
              
              
                684.810
                
                  59.220 
                
                744.030
              
              
                5040
              
              
                2100
              
              
                1.894.200
                (+20% natuurterr.)
                
                  € 378.840
                
                2.273.040
              
              
                Dakkapellen          € 14.000
                Berging/schuur     € 32.300
                Zwembad               € 16.800
                Overkapping/luifel  € 3.000
                   € 66.100
              
              
                € 3.083.000
              
              
                € 3.150.000
                (zomer 2010)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 52
              
              
                1918
              
              
                1176
                
                
                
                
              
              
                715
                
                
              
              
                840.840
                (+20% onderhoud)
                168.168
                (+20% wooneisen)
                
                  168.168
                
                1.177.176
              
              
                1154
              
              
                2100
              
              
                1.486.170
              
              
                Dakkapellen          € 12.000
                Garage                    €15.000
                Berging/schuur        € 7.000
                Overkapping/luifel  € 3.000
                   € 37.000
              
              
                € 2.700.000
              
              
                € 2.700.000
                (15-12-2011)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 29
              
              
                1951
              
              
                1038
                Serre      18
              
              
                582
                291
              
              
                604.116
                
                  5.238
                
                € 609.354
              
              
                1800
              
              
                2.100
              
              
                1.554.000
              
              
                Garage                   € 30.600
                Carport                     € 6.000
                  € 36.600
              
              
                € 2.200.000
              
              
                € 2.200.000
                (17-01-2012)
              
            
            
              
                
                  [a-straat]
                
                 26
              
              
                1935
              
              
                2068
              
              
                655
              
              
                1.354.540
              
              
                4992
              
              
                2.100
                
                
              
              
                1.889.160
                (-10% school)
                
                  € 188.916
                
                1.700.244
              
              
                Garage/berging     € 45.000
              
              
                € 3.100.000
              
              
                € 3.100.000
                (01-03-2011)
              
            
          
        
      
      
      
        In de taxatieopbouw is ter bepaling van de perceelswaarden gebruik gemaakt van een grondstaffel waarbij de standaardwaarde (100%) is bepaald op € 2.100/m². De grondstaffel is als volgt:
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                m²
              
              
                %
              
            
            
              
                0-400
              
              
                100
              
            
            
              
                401-600
              
              
                75
              
            
            
              
                601-800
              
              
                50
              
            
            
              
                801-1000
              
              
                25
              
            
            
              
                1001-
              
              
                5
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ter betwisting van de juistheid van de taxatieopbouw heeft belanghebbende gewezen op de gegevens van de objecten [a-straat] 61 en 65:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Inhoud (m³)
              
              
                Perceel (m²)
              
              
                Vraagprijs
              
              
                Koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 61
              
              
                1155
              
              
                5111
              
              
                € 1.995.000
                (01-01-2012)
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 65
              
              
                995
                
              
              
                3261
              
              
                € 1.335.000
                (01-01-2012)
              
              
                € 1.230.000
                (21-02-2013)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat onvoldoende duidelijk is geworden of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft grootte van de percelen, inhoud van de opstallen, bijgebouwen, bouwjaar en bouwtype en de staat van onderhoud. Met name trekt het Hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel in twijfel, gelet op de vraagprijs van het object [a-straat] 61 van € 1.995.000 op de waardepeildatum. Tussen partijen is niet in geschil dat dit object qua perceelgrootte, inhoud en ligging - eveneens grenzend aan een natuurterrein - goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de opstal van dit object minder goed vergelijkbaar is met dat van de onroerende zaak, vanwege het achterstallig onderhoud ervan. Het Hof stelt voorop dat vraagprijzen in beginsel niet maatgevend zijn voor de waarde van een object. Aangezien echter onder de gegeven omstandigheden niet aannemelijk is dat een te realiseren koopsom (ver) boven de vraagprijs zal liggen - waarbij in aanmerking wordt genomen dat de vraagprijs van nummer 61 na de waardepeildatum nog een aantal keren is gedaald (tot inmiddels € 1.690.000) - acht het Hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel niet juist.  Redengevend daarvoor is dat  de vraagprijs voor het gehele object [a-straat] 61 op de waardepeildatum ruim onder de waarde ligt die volgens de grondstaffel - waarbij vanwege de vergelijkbare ligging met de onroerende zaak, eveneens een opslag van 20% moet worden toegepast - aan alleen al het perceel ervan zou moeten worden toegekend. Voornoemd oordeel van het Hof vindt zijn bevestiging in de vraagprijs op waardepeildatum van € 1.335.000 voor [a-straat] 65,  welke vraagprijs eveneens lager is dan alleen al de waarde die aan het perceel van dit object moet worden toegekend op basis van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel. Daarbij wordt nog opgemerkt dat [a-straat] 65 op 21 februari 2013 is verkocht voor € 1.230.000. 
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft voorts erop gewezen dat na de aankoop van de onroerende zaak medio 2010 voor € 3.150.000 belanghebbende nog voor circa € 100.000 heeft verbouwd aan de onroerende zaak. Gelet daarop en met inachtneming van de waardeontwikkeling die volgens de NVM in het gebied het Gooi in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, is de waarde volgens de heffingsambtenaar niet te hoog vastgesteld. Het Hof is van oordeel dat dit argument niet overtuigt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee immers dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan algemene waardestijgingen of -dalingen in de markt, omdat dit onvoldoende zegt over de waarde van de individuele onroerende zaak op de onderhavige waardepeildatum. Daarnaast zijn de kosten van een verbouwing in beginsel geen maatstaf voor de waardewijziging van de onroerende zaak door deze verbouwing. De heffingambtenaar heeft ook op deze wijze niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
      
    
    
      4.7.
      Nu de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, betekent dit niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft betoogd dat de waarde van de onroerende zaak moet worden gesteld op de per waardepeildatum geldende vraagprijs van [a-straat] 61 van € 1.995.000. Zoals hiervoor opgemerkt, biedt is een vraagprijs geen maatstaf voor de waarde van een object, laat staan voor een ander object. Verder neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende ongeveer anderhalf jaar vóór de waardepeildatum de onroerende zaak heeft gekocht voor € 3.150.000 en belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat op dat moment deze koopsom de waarde vertegenwoordigde. Gelet op het vorenstaande heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 1.995.000 niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      4.9.
      Nu beide partijen niet erin zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, bevestigt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde van € 2.500.000.
      
      
        
          Slotsom 
          
          Gelet op het vorenstaande dienen het hoger beroep van de heffingsambtenaar en het incidentele hoger beroep van belanghebbende ongegrond te worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof is niet gebleken van proceskosten waarin de heffingsambtenaar dient te worden veroordeeld. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof 
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank en
      
      
        bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 493.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 november 2014.
    
    
    
      De griffier,		Het lid van de enkelvoudige kamer,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)						(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 26 november 2014.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.