ECLI:NL:GHARL:2016:5482, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-07-2016, 200.171.221
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-07-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg. Huur. Huurder is niet verplicht nog niet via de huur in rekening gebrachte investeringen bij einde huur terug te betalen, ook al eindigt de huur eerder dan partijen bij aangaan verwachtten en ook al wist huurder dat verhuurder de investeringen middels een annuïteit van 10 jaar in rekening bracht.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.171.221
      (zaaknummer rechtbank Gelderland 2686880)
    
    
    
      
        arrest van 5 juli 2016
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        BEA B.V., 
      gevestigd te Arnhem,
      appellante,
      in eerste aanleg: eiseres,
      hierna: BEA,
      advocaat: mr. O. Surquin,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Vilente,
      gevestigd te Ede,
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: gedaagde, 
      hierna: Vilente,
      advocaat: mr. F.J.P. Delissen.
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 12 maart 2014, 2 juli 2014 en 4 maart 2015 die de kantonrechter (rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, locatie Arnhem) heeft gewezen. 
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        ■ de dagvaarding in hoger beroep tevens memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis d.d. 3 juni 2015, met producties,
        ■ de memorie van antwoord,
        ■ de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. 
      
    
    
      2.2
      Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.
    
  
  
    
      3De vaststaande feiten
    
      3.1
      Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 van het vonnis van 2 juli 2014. 
    
  
  
    
      4De motivering van de beslissing in hoger beroep 
    
      4.1
      BEA is eigenaresse van het kantoorpand aan [de straatnaam] te [plaatsnaam] . Op initiatief van Vilente zijn in 2005 onderhandelingen geopend over het huren van een deel van het pand door Vilente. Onderdeel van de onderhandelingen vormden de investeringen die in het pand moesten worden verricht om het geschikt voor Vilente te maken en de doorwerking daarvan in het maandelijks door Vilente te betalen bedrag. Vilente maakte de huurovereenkomst afhankelijk van verlening van een vergunning op grond van artikel 11 Wet toelating zorginstellingen (hierna: WTZi) door het College bouw zorginstellingen (hierna: CBZ). BEA en Vilente onderhandelden over een huurovereenkomst met een aanvangstermijn van 10 jaar, welke periode zij hadden vastgelegd in hun intentieovereenkomst van 30 september 2005. Het CBZ kon niet akkoord gaan met een dergelijke looptijd en verplichtte Vilente een overeenkomst te sluiten voor 5 jaar. Deze termijn, aangevuld met een optie voor de huurder tot verlenging met een tweede termijn van 5 jaar, is opgenomen in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst). De huur is ingegaan op 1 juli 2006. Vilente heeft de kantoorruimte gedurende 5 jaar gehuurd en de overeenkomst tegen 1 juli 2011 opgezegd. Daarna heeft zij krachtens tijdelijke huurovereenkomsten de kantoorruimte tot 1 januari 2013 gehuurd. 
    
    
      4.2
      BEA heeft in deze procedure, voor zover in hoger beroep nog van belang, gesteld dat tussen partijen is overeengekomen dat zij de investeringen in de kantoorruimte tot het beloop van € 420.000 heeft voorgefinancierd, dat deze investering op basis van een annuïtaire berekening over 10 jaar via de huur in rekening zou worden gebracht en dat Vilente gehouden is de nog resterende annuïteiten over 3,5 jaar ten belope van € 185.804 aan haar te voldoen, nu de huurovereenkomst geen 10 jaar maar 6,5 jaar heeft gegolden. Vilente heeft deze afspraak betwist. De kantonrechter heeft na het horen van getuigen beslist dat de door BEA gestelde afspraak niet is bewezen. Hij heeft de vordering afgewezen. BEA is van de vonnissen van 2 juli 2014 en 4 maart 2015 in hoger beroep gekomen onder aanvoering van elf grieven. Zij heeft tevens haar eis gewijzigd. Zij vordert thans dat het hof Vilente in een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest veroordeelt tot betaling van € 185.804, althans € 147.000 te vermeerderen met een renteopslag, althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 november 2012 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 5.000 en de proceskosten in beide instanties. Vilente heeft verweer gevoerd. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. 
    
    
      4.3
      De aan het hof voorgelegde vraag betreft de uitleg van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Daarvoor geldt de Haviltex-norm: voor de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in het contract mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981/635, Haviltex). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (LJN: AO1427, NJ 2005/493, DSM/Fox) dat bij de uitleg van een geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (HR 29 juni 2007, LJN: BA4909, NJ 2007/576, Derksen/Homburg, HR 19 januari 2007, LJN: AZ3178, NJ 2007/575, Meyer Europe/Pont Meyer en HR 5 april 2013, LJN BY8101, NJ 2013/124, Lundiform/Mexx).
    
    
      4.4
      In de huurovereenkomst is over deze kwestie niets opgenomen. Uit de correspondentie tussen partijen en de getuigenverklaringen komt het volgende beeld naar voren. Het pand was geheel verhuurd aan de GGD. De GGD wilde een kleiner gedeelte gaan huren, zodat Vilente het vrijkomende deel zou kunnen huren. Om het voor verhuur aan Vilente geschikt te maken, zou in de kantoorruimte worden geïnvesteerd. Tot een zeker bedrag zou BEA de investeringskosten dragen. BEA zou deze kosten opnemen in de huur door middel van een opslag. Al in een e-mail van 30 juni 2005 schrijft [de makelaar] , de makelaar van BEA, aan [de adviseur van Vilente] , de adviseur van Vilente: “Conform afspraak is ervan uitgegaan dat de verhuurder de kosten voor zijn rekening neemt en dat deze als 10 jarige annuïteit vervolgens wordt verrekend in de huurprijs.” In de daarop volgende maanden onderhandelden partijen over de huur. Zij bereikten overeenstemming over een huur € 147.504 per jaar. Deze prijs was mede gebaseerd op tussen partijen afgesproken, door BEA te verrichten investeringen, met name voor ventilatie en airconditioning, en nog nader te concretiseren investeringen voor onder meer ICT-bekabeling en een rook- en brandmeldinstallatie, waarvoor stelposten waren opgenomen. Deze stelposten vormden een totaal van € 90.000. Dat het voorgaande een rekenexercitie was die BEA niet alleen achter de schermen uitvoerde, maar ook met Vilente deelde, blijkt vooral uit de brief van [de bestuurder van Vilente] , destijds directeur van Vilente, van 31 juli 2006, waarin hij de invulling van het bedrag van € 90.000 bespreekt. Overschrijding van de stelpost van € 90.000 zou direct bij Vilente in rekening worden gebracht (zie de brief van BEA van 16 augustus 2006). De stelpost is overschreden met € 115.000 inclusief BTW, welk bedrag BEA in januari 2007 aan Vilente heeft gefactureerd en Vilente heeft betaald. 
    
    
      4.5
      In december 2005 bleek dat het CBZ de huur te hoog vond. Partijen zijn toen gaan zoeken naar mogelijkheden de huur te verlagen. Bij de stukken bevindt zich een berekening van [de adviseur van Vilente] van 11 januari 2006, waarin hij een lagere m²-huurprijs berekent op basis van een annuïtaire terugbetaling van de investeringskosten over 20 jaar met een rekenrente van 4%. Mede uit dit stuk leidt het hof af dat [de adviseur van Vilente] , en dus Vilente, wist dat BEA de door haar betaalde investeringen aan de hand van een annuïtair terugbetalingsschema had verdisconteerd in de huurprijs. Uit de e-mail van [de makelaar] van 30 juni 2005 had Vilente al kunnen afleiden dat de terugbetalingstermijn op 10 jaar was gesteld.
    
    
      4.6
      Dat Vilente wist van de opslag in de huurprijs voor de door BEA verrichte investeringen brengt nog niet mee, dat partijen hebben afgesproken dat als de huur korter dan 10 jaar zou duren, Vilente het nog niet betaalde deel van de investering bij einde uur ineens aan BEA verschuldigd was. Met andere woorden als de verhuurder zijn huur mede bepaalt aan de hand van de door hem verrichte investeringen en deze investeringen via een annuïtaire berekening met een looptijd van 10 jaar door middel van een in de huurprijs verdisconteerde opslag aan de huurder in rekening brengt, volgt daaruit niet zonder meer dat deze opslag eigenlijk een lening van de verhuurder aan de huurder is, die bij einde huur voor het restant volledig opzegbaar wordt. Dat zou alleen zo zijn, als dat tussen partijen is afgesproken, althans als Vilente had moeten begrijpen dat BEA de investeringskosten ten titel van leen voorschoot. Anders blijft het niet meer dan een calculatie aan de hand waarvan de verhuurder zijn huurprijs mede heeft bepaald, ook als deze calculatie aan de huurder bekend is. 
    
    
      4.7
      Uit de getuigenverklaringen van zowel [de bestuurder van Vilente] , destijds bestuurder van Vilente, als [de bestuurder van BEA] , bestuurder van BEA, tijdens het voorlopig getuigenverhoor op 27 augustus 2013 kan worden afgeleid dat beide partijen ervan uitgingen dat de huurovereenkomst, ook na de beslissing van het CBZ, minstens 10 jaar zou gelden, omdat niet aannemelijk was dat de nieuwe kantoorlocatie voor Vilente binnen 10 jaar gereed zou zijn en dat zij niet hebben besproken wat tussen hen ten aanzien van de door BEA bekostigde investeringen zou gelden als de huurovereenkomst eerder zou eindigen. Uit de wederzijdse verwachting bij [de bestuurder van Vilente] en [de bestuurder van BEA] , dat de huurovereenkomst 10 jaar zou gelden - door [de bestuurder van BEA] tijdens pleidooi een “gentlemen’s agreement” genoemd - heeft BEA in het licht van de beschikking van het CBZ over de huurperiode van vijf jaar en de vastlegging daarvan in de schriftelijke huurovereenkomst, niet gerechtvaardigd kunnen afleiden dat Vilente gehouden was de nog niet via de huur terugverdiende investeringen bij einde huur aan haar te vergoeden. Ook in de overige verklaringen en in de correspondentie is niets te vinden over een regeling daarover bij beëindiging binnen 10 jaar. Anders dan BEA stelt, heeft Vilente zo’n afspraak niet behoeven af te leiden uit de opmerking in BEA’s brief van 20 april 2006: “het bepaalde in de intentieverklaring van 30 september 2005 blijft volledig in stand”. Daarvoor is die opmerking te weinig toegespitst op het terugverdienen van de investeringskosten. Uit de correspondentie noch uit de getuigenverklaringen blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat BEA het bedrag van de investeringen aan Vilente had geleend en daarmee dus gehouden was tot algehele afbetaling van dit bedrag.  
    
    
      4.8
      Ook is niet overtuigend dat een en ander volgt uit de strekking van de overeenkomst, omdat anders een deel van de investeringen zou worden kwijtgescholden, zoals BEA stelt (nr. 23 conclusie na enquête). Vilente heeft onweersproken aangevoerd dat de inrichting van het pand stamde uit de jaren 70/80 en dat een upgrade moest plaatsvinden om het object aan te passen aan de in 2006 geldende eisen ten aanzien van bijvoorbeeld ventilatie, topkoeling, brand- en inbraakbeveiliging, ICT-bekabeling en telefonie. Uit de door BEA overgelegde facturen blijkt dat de werkzaamheden ook hebben gezien op het vervangen van radiatoren, herstel van de riolering en sauzen van de vertrekken. Deze investeringen in het pand van BEA komen ook ten goede aan BEA, omdat daardoor de huurwaarde wordt verhoogd. Dat de huurder deze investeringen voor een groot deel voor zijn rekening neemt doordat hij een hogere huur voor het gerenoveerde kantoorpand betaalt, brengt daarom nog niet mee dat hem een schuld wordt kwijtgescholden, als hij eerder opzegt dan de verhuurder verwacht, ook al is die verwachting mede gebaseerd op uitlatingen van de huurder. 
    
    
      4.9
      Uit het voorgaande volgt dat niet is komen vast te staan dat Vilente had moeten begrijpen dat zij het nog niet via de huur terugbetaalde gedeelte van de investeringen diende te betalen, als zij de huurovereenkomst binnen 10 jaar beëindigde. Om de redenen, genoemd in 4.8 kan evenmin worden gezegd dat een dergelijke verplichting voortvloeit uit de redelijkheid en de billijkheid of uit de gewoonte, als bedoeld in artikel 6:248 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Het beroep op lid 2 van dat artikel faalt omdat dit artikellid slechts kan bewerkstelligen dat een tussen partijen geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn en BEA niet heeft gesteld om welke regel het gaat (HR 6 februari 2004, LJN AO3143, NJ 2004/349, Van der Linde/Heutink). Ten overvloede overweegt het hof dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat Vilente zich op het standpunt stelt dat de door BEA gestelde afspraak niet tot stand is gekomen en evenmin dat Vilente - bij afwezigheid van de gestelde afspraak - weigert de gevorderde kosten te vergoeden. 
    
    
      4.10
      De grieven 4, 5, 6 en 8 klagen erover dat de kantonrechter de daarin genoemde feiten ten onrechte niet als vaststaand heeft aangemerkt. De grieven falen, omdat de daarin genoemde feiten door Vilente zijn betwist, zodat de kantonrechter deze terecht niet als vaststaan heeft aangemerkt. Zouden zij wel komen vast te staan, dan zouden zij niet tot een ander oordeel hebben geleid. 
    
    
      4.11
      De conclusie is dat grieven falen, zodat de bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof BEA in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Vilente zullen worden vastgesteld op € 5.160 aan griffierecht en op € 7.896 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (3 punten x tarief V). De gevorderde wettelijke rente en nakosten zullen ook worden toegewezen. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
      bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter (rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, locatie Arnhem) van 2 juli 2014 en 4 maart 2015;
      veroordeelt BEA in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vilente vastgesteld op € 5.160 voor verschotten en op € 7.896 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente over beide bedragen te rekenen vanaf veertien dagen na heden;
      veroordeelt BEA in de nakosten, begroot op € 131, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68 in geval BEA niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
      verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, A.E.B. ter Heide en M.F.A. Evers, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2016.