ECLI:NL:GHAMS:2021:976, Gerechtshof Amsterdam, 12-01-2021, 19/01631
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-01-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 19/01631
    
    
      12 januari 2021
    
    
    
      
        uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende, 
      gemachtigde: A. Oosters
    
    
    
      tegen de uitspraak van 25 september 2019 in de zaak met kenmerk HAA 18/3988 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende, 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Velsen, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende
        zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 28 februari 2018 de waarden (hierna: WOZ-waarden) van de onroerende zaken [A-straat] [1] , [2] , [3] en [4] te [plaats] (hierna: de woningen) als volgt vastgesteld voor het kalenderjaar 2018.
      
      
        
          
            [A-straat] [1] : € 192.000
        
        
          
            [A-straat] [2] : € 198.000
        
        
          
            [A-straat] [3] : € 192.00
        
        
          
            [A-straat] [4] : € 198.000
        
      
      In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2018 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar,
        gedagtekend 1 augustus 2018, ongegrond verklaard en de WOZ-waarden gehandhaafd.
      
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep in haar
        uitspraak van 25 september 2019 ongegrond verklaard. 
      
      
    
    
      1.4.
      
        Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof
        ingekomen op 5 november 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting was gepland op 27 oktober 2020. Beide partijen zijn, met bericht aan het Hof (daarbij is niet verzocht om uitstel van de zitting), niet verschenen. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Het Hof neemt hetgeen de rechtbank onder 2 heeft opgenomen over als feiten.
    
    
    
      “2. Eiseres is eigenaar van de woningen samen met [X Beheer BV] De woningen betreffen appartementen/bovenwoningen en zijn alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex, dat is gebouwd in 1970. De woningen beschikken over een balkon/dakterras en dakkappellen. [A-straat] [1] , [2] en [3] beschikken daarnaast nog over een berging. De inhoud van de woningen is 320 m³.”
    
    
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarden van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog zijn vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. 
      
      
    
  
  
    
      4Overwegingen van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen.
    
    
    
      “4. Verweerder stelt dat de door haar vastgestelde waarden niet te hoog zijn bepaald. Verweerder wijst daarbij onder meer naar een taxatierapport dat is opgesteld door [taxateur] . Hierin zijn naast de gegevens van de woningen de verkoopgegevens vermeld van de objecten [B-straat] [5], [C-straat] [6] en [A-straat] [7], alle te [plaats] . De waarden van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2017 zijn hierin getaxeerd op respectievelijk € 206.000, € 206.000, € 206.000 en € 202.000.
    
    
    5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    6. Met het hiervoor onder 4 vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan dat de waarden van de woningen van respectievelijk € 192.000, € 198.000, € 192.000 en € 198.000 (dat is minder dan de door [taxateur] getaxeerde waarden) niet te hoog zijn. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten [C-straat] [6] en [A-straat] [7] zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat omvang, ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woningen. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarden van de woningen. De rechtbank is van oordeel dat het vergelijkingsobject [B-straat] [5] minder goed bruikbaar is als vergelijkingsobject omdat dit een ander type woning betreft, namelijk een portiekflat, en heeft het verkoopcijfer dat voor dat object is gerealiseerd bij haar beoordeling dan ook buiten beschouwing gelaten.
    
    7. De rechtbank acht het standpunt van verweerder dat [C-straat] [6] ten tijde van de verkoop in een mindere staat verkeerde dan de woningen aannemelijk nu dat object 20 jaar ouder is dan de woningen en verweerder onweersproken heeft gesteld dat dat object met een compleet gedateerde inrichting en afwerking (waaronder een onafgewerkte zolderverdieping zonder dakkapellen die enkel middels een vlizotrap is te bereiken, hetgeen ook blijkt uit de door eiseres overgelegde foto’s van dat object) is verkocht en ten tijde van de verkoop niet beschikte over een centrale verwarming, maar over gaskachels (vergelijk ook bijlage 6 bij het beroepschrift). Dat de staat waarin de woningen verkeerden op de waardepeildatum vergelijkbaar zou zijn met die van [C-straat] [6] ten tijde van de verkoop van dat object blijkt ook niet uit de omschrijving van de staat waarin de woningen verkeren zoals opgenomen in het eigen taxatierapport van eiseres. Voorts acht de rechtbank de verklaring van verweerder ter zitting dat zij zelf in de [C-straat] heeft gewoond en daarom bekend is met de slechte staat waarin de woningen in die straat verkeren, geloofwaardig.
    
    8. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat [C-straat] [6], anders dan door eiseres is gesteld, niet beter is gelegen dan de woningen nu verweerder hierover ter zitting onweersproken heeft gesteld dat uit de verkoopcijfers van in [plaats] gelegen woningen niet blijkt dat woningen die in een groenere omgeving zijn gelegen, zoals in het geval van [C-straat] [6], een hogere verkoopprijs opbrengen dan woningen die dichter in de buurt van de dagelijkse voorzieningen zijn gelegen, zoals in het geval van de woningen. Met betrekking tot de staat van onderhoud van het vergelijkingsobject [A-straat] [7] in relatie tot de onderhoudstoestand van de woningen is de rechtbank van oordeel dat deze gelijkwaardig zijn. Vaststaat dat de keuken respectievelijk de badkamer uit 2002 onderscheidenlijk 2000 stammen en derhalve niet als “luxe” maar als “net” kunnen worden aangemerkt.
    
    9. Voor zover eiseres zich nog op het standpunt stelt dat in het geval van de woningen er sprake is van verkeersoverlast vanwege een in de buurt gelegen tandartspraktijk, overweegt de rechtbank dat zij niet aannemelijk acht dat een tandartspraktijk een dusdanige verkeersdrukte met zich meebrengt dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat.
    
    10. Gelet op de verkoopprijzen van respectievelijk € 180.000 en € 252.000 die zijn gerealiseerd voor de vergelijkingsobjecten [C-straat] [6] en [A-straat] [7] op respectievelijk 27 oktober 2017 en 6 januari 2017, rekening houdend met de verschillen, acht de rechtbank de vastgestelde waarden voor de woningen niet te hoog. Het feit dat de taxateur van verweerder in de waardematrix voor [A-straat] [7] abusievelijk is uitgegaan van een inhoud van 403 m³ in plaats van 435 m³, zoals ter zitting is komen vast te staan, doet hier niet aan af. Dat dient immers te leiden tot een lagere prijs per m3 en bijgevolg is de rechtbank van oordeel dat ook in zoverre de waarden van de woningen niet tot een te hoog bedrag zijn beschikt.
    
    11. De verkoopprijs die is gerealiseerd voor het vergelijkingsobject Santpoortse Dreef 152 dat door de taxateur van eiseres is gebruikt, leidt eveneens niet tot een ander oordeel nu dat vergelijkingsobject evenals het vergelijkingsobject [B-straat] [5] een portiekflat betreft en naar het oordeel van de rechtbank daarom minder goed bruikbaar is als vergelijkingsobject.
    
    12. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard.
    
    13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Belanghebbende betoogt in zijn hoger beroepsschrift dat de WOZ-waarden van de woningen niet hoger zijn dan € 165.000. In de door hem in hoger beroep overgelegde waardematrix is hij onder meer uitgegaan van een inhoud van de panden van 270 m³ (in plaats van 320 m³). Voorts heeft hij bij één woning ([C-straat] [6]) voor doelmatigheid een 5 (in plaats van een 7) in aanmerking genomen en de kuubprijs voor de referenties met € 1 verhoogd. Ook heeft hij verhuurdocumentaties bijgevoegd. Tot slot concludeert hij dat m³ prijs van de heffingsambtenaar (€ 620) niet veel verschilt met de door hem gehanteerde m³ prijs, te weten € 580. Alsdan zit er maar een beperkt verschil in waarde volgens belanghebbende (“ergens tussen de 165 en 175 duizend euro”).
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar schrijft in zijn verweerschrift dat er een onderzoek is geweest naar de inhoud van de woningen en de woningen allemaal opnieuw zijn ingemeten. Uit het onderzoek is gebleken dat de inhoud zoals die is opgenomen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar correct is met dien verstande dat de entree van de woningen op de begane grond niet in de kubieke meters is meegenomen (hetgeen wel had gemoeten). Omdat dit de waarde eerder verhoogt dan verlaagt worden deze kubieke meters in deze fase niet meegerekend. Voorts is opgenomen in het verweerschrift dat belanghebbende voornoemde bevindingen heeft onderschreven. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een nieuwe matrix ingebracht (in verband met eerder opgenomen onjuiste inhoud [A-straat] [7]) waaruit volgt dat de bepaalde waarden niet te hoog zijn.
      
    
    
      5.3.
      
        Het Hof verenigt zich met de conclusie en de gronden waarop die conclusie berust van de rechtbank dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daar in hoger beroep tegen heeft aangevoerd maakt dit niet anders. Daarbij merkt het Hof op dat belanghebbende (hij heeft de bevindingen terzake van de heffingsambtenaar onderschreven) in zijn waardematrix van onjuiste kubieke meters voor de woningen is uitgegaan. Voorts gebruikt hij in zijn taxatie KOLDU-scores en maakt daar vervolgens correcties op (negatieve/positieve waardecorrecties voor “bwvol” en “bwjr”). Nu er geen nadere onderbouwing van deze gehanteerde (negatieve) correcties is en ook overigens niet duidelijk is waar deze op zien acht het Hof de door belanghebbende ingebrachte taxatie ook op deze grond minder geschikt voor de door hem voorgestane verlaging van de vastgestelde WOZ-waarden.
        Meer in zijn algemeen merkt het Hof op dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van een vergelijkingsobject op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Relevant is slechts de WOZ-waarde van het object als geheel. Om die reden voelt het Hof zich niet gehouden om op alle onderdelen van de berekeningen, zoals die in de taxaties voorkomen, in te gaan.
        Wat belanghebbende overigens in hoger beroep naar voren heeft gebracht maakt dit, in het licht van de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, niet anders.
      
      
    
    
      5.4.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen acht het Hof de heffingsambtenaar, ook bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast en heeft hij de door hem voorgestane WOZ-waardering van de woningen voldoende aannemelijk gemaakt.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.5.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 12 januari 2021 in het openbaar uitgesproken en wordt gepubliceerd op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.