ECLI:NL:GHARL:2024:7348, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-11-2024, 23/589
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-11-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling winkelpand.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/589
      uitspraakdatum: 26 november 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 23 januari 2023, nummer AWB 22/920, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van belastingcentrum Tribuut (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 1.039.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voor de zitting een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak. Het betreft een winkelpand uit 1907 in het centrum van [plaats1] met een verhuurbare oppervlakte van 239 m². De winkeloppervlakte bedraagt 104 m². Op de eerste verdieping bevindt zich kantoorruimte, opslagruimte en een kantine. De tweede verdieping is niet in gebruik. 
      
    
    
      2.2.
      Tot de gedingstukken in hoger beroep behoort een e-mail van 10 mei 2022 van de taxateur van de heffingsambtenaar aan de gemachtigde van belanghebbende, die is verzonden nadat beroep was ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De e-mail heeft als onderwerp "Compromis beroep [adres1] 2 [plaats1] ". In die e-mail staat het volgende:
      
      
        " (…)
         In uw beroepschrift bent u van een aantal onjuistheden uitgegaan, die mogelijk uw voorgestelde waarde hebben bepaald:
      
      
      
        ‐ U voert onder punt 2 aan dat de horecabranche a.g.v, de Covid19- pandemie ernstige gebruiksbeperkingen heeft gekend en dat de huurwaarde hierdoor onder druk is komen te staan. Het onderhavige object betreft echter helemaal geen horecapand, waardoor deze grieven mijns inziens niet van toepassing zijn.
        ‐ U voert onder punt 6 aan dat het onderhavige pand in het zuiden van Nederland gelegen is en dat volgens de landelijke Taxatiewijzer een hoger opslagrisico i.v.m. de mindere ligging zou gelden. Het onderhavige pand is echter in [plaats1] gelegen op een A-locatie; hierdoor is kan ik de door u voorgestelde factor van 8,8 dan ook niet volgen.
        ‐ U voert onder punt 4 aan dat de objectkenmerken onjuist zijn; op basis van de BAG zou 2A en 2B eveneens in hetzelfde pand gelegen zijn, waardoor de gehanteerde 234 m2 niet zou kloppen. Na bestudering van de bouwtekeningen en het kadastrale eigendom van zowel 2A en 2B is gebleken dat ten aanzien van 2A gesteld kan worden dat deze bovenwoning door de BAG ten onrechte in de pandgeometrie van [adres1] 2 is geplaatst. Volgens het kadaster bevindt 2A zich namelijk boven [adres2] 102. Dit is inmiddels terug gemeld aan de BAG.	[adres1] 2 B betreft de winkelruimte op de begane grond naast/achter [adres1] 2, betreft een apart object en is derhalve ook niet in het winkeloppervlak van 2 betrokken.
      
      
      
        Inmiddels is heb ik telefonisch contact gehad met de vestigingsmanager en zij heeft mij verklaard dat de ruimte op de 1e verdieping wel degelijk in gebruik is bij [belanghebbende] , echter is er geen sprake meer van winkelruimte (22 m2) op deze verdieping, maar van een opslag/magazijn. De winkelruimte op de 1 verdieping betreft de oude situatie van de vorige huurder (juwelier) en is inmiddels niet meer van toepassing.
        Op basis van dit gegeven kan de [sic] worden verlaagd worden.
      
      
      
        I.v.m. de wijziging van de objectkenmerken m.b.t. het gebruik van de 1e verdieping ben ik echter voornemens om de waarde te verlagen van € 1.039.000,- naar € 967.000-.
      
      
      
        Graag zou ik van u vernemen of u hiermee akkoord gaat, ik zie uw antwoord met belangstelling tegemoet.
        (…) "
      
      
    
    
      2.3.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft bij e-mail van 11 mei 2022 – voor zover hier van belang – als volgt op de onder 2.2. weergegeven mail gereageerd:
      
      
        	"(…)
        Het is prettig dat we al tot de conclusie zijn gekomen dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld echter hou je dan slechts zeer beperkt rekening met de bijzondere omstandigheden van het onderhavige object. Dit staat je natuurlijk vrij maar tenzij je met je compromis alsnog rekening wil houden met onze standpunten dan hebben we geen compromis en zie ik je graag ter zitting.
        	(…)"
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 941.102. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      De huurwaarde en de objectkenmerken van de onroerende zaak zijn niet in geschil. Wel is tussen partijen in geschil of de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld. Daarnaast is in geschil of belanghebbende een beroep kan doen op namens de heffingsambtenaar gewekt vertrouwen dat de waarde zal worden verlaagd.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
      
        
          Kapitalisatiefactor
        
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 24 mei 2022 (hierna: het taxatierapport), opgesteld door taxateur [naam3] (hierna: de taxateur). Hierin is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode getaxeerd op € 1.039.000, uitgaande van een huurwaarde van € 81.835 en een kapitalisatiefactor van 12,7. De kapitalisatiefactor heeft de taxateur in de eerste plaats onderbouwd met het vergelijkingsobject [adres2] 145, dat volgens het taxatierapport is verkocht op 4 november 2019. In de tweede plaats heeft de taxateur de kapitalisatiefactor berekend aan de hand van de zogenoemde bottom up-methode (Rekenblad bruto kapitalisatiefactor van de VNG). 
      
    
    
      4.4.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar zich naar aanleiding van de nadere stukken van belanghebbende op het standpunt gesteld dat hij de kapitalisatiefactor niet langer wil onderbouwen met de transactie van het vergelijkingsobject [adres2] 145. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft tegen de berekening van de kapitalisatiefactor met de bottom up-methode aangevoerd dat de taxateur het opslagrisico te laag heeft vastgesteld op 5,93%. Volgens belanghebbende heeft de taxateur voor de bepaling van de hoogte van dat percentage ten onrechte aangesloten bij de percentages die staan weergegeven in de tabel op pagina 54 van de Taxatiewijzer Huurkapitalisatie, deel 24, waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de Taxatiewijzer). Volgens belanghebbende volgt uit de passage op pagina 56 namelijk dat die tabel uitsluitend betrekking heeft op locaties in de Randstad en dus niet van toepassing is op de onderhavige onroerende zaak. Volgens belanghebbende ligt het opslagrisico tussen de 4,30 en 13,90% en moet daarom het gemiddelde van 8,99% als opslagrisico in aanmerking worden genomen. Dit leidt dan tot een kapitalisatiefactor van 11,5, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.6.
      Zoals het Hof eerder heeft geoordeeld in zijn uitspraak van 13 september 2022, kan uit de passage op pagina 56 van de Taxatiewijzer niet, althans niet zonder meer, worden afgeleid dat de tabel van pagina 54 alleen betrekking heeft op locaties in de Randstad. In de onderhavige procedure heeft belanghebbende geen andere gezichtspunten naar voren gebracht dan in de zaak die tot de hiervoor genoemde uitspraak heeft geleid. Gelet hierop, ziet het Hof geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar niet bij de tabel op pagina 54 heeft kunnen aansluiten voor de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.7.
      Niet is in geschil dat de onroerende zaak in [plaats1] op een zeer goede locatie is gelegen. In de tabel op pagina 54 van de Taxatiewijzer staat bij winkelruimte voor beste locaties een risico-opslag vermeld met een bandbreedte van minimaal 2,74% en maximaal 5,57%. Voor overige locaties bedraagt de bandbreedte 3,64% tot 11,54%. Het Hof stelt vast dat de heffingsambtenaar met een opslagrisico van 5,93% nog boven de bandbreedte van beste locaties zit. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat hij dit percentage heeft gekozen omdat hij op basis van zijn kennis over de lokale marktsituatie van mening is dat dit beter aansluit bij de lokale situatie. Belanghebbende heeft dit niet gemotiveerd betwist. Gelet hierop, heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van 12,7 aannemelijk gemaakt.
      
      
        
          Vertrouwensbeginsel
        
      
    
    
      4.8.
       Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat hij aan de e-mail van de taxateur van de heffingsambtenaar het vertrouwen heeft mogen ontlenen dat de vastgestelde waarde in ieder geval zou worden verlaagd naar € 967.000. 	
      
    
    
      4.9.
      Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat belanghebbende aannemelijk maakt dat van de zijde van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of en zo ja, hoe het bestuursorgaan in een concreet geval zijn bevoegdheden zou uitoefenen.
      
    
    
      4.10.
      Naar het oordeel van het Hof bevat de e-mail van de taxateur – waarbij de vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar in de CC stond vermeld – een expliciet en gemotiveerd standpunt over de onjuistheid van de waarde van de onroerende zaak. De taxateur heeft zijn standpunt over de te hoge waarde onderbouwd met het feit dat hij nader onderzoek heeft gedaan en dat daaruit is gebleken dat hij was uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Aan de wijziging van de objectkenmerken heeft de taxateur vervolgens het voornemen verbonden van een concrete waardeverlaging. Hierdoor is bij belanghebbende het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat de WOZ-waarde in ieder geval tot die lagere waarde zou worden verlaagd.
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat de uitlatingen van de taxateur zijn gedaan in het kader van een compromis en dat hij daaraan dus niet is gebonden. 
      
    
    
      4.12.
      Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat indien een belanghebbende een door een heffingsambtenaar gedaan compromisvoorstel niet aanvaardt, de heffingsambtenaar in beginsel niet is gebonden aan hetgeen hij in het kader van het compromisaanbod heeft voorgesteld, omdat dat aanbod voorwaardelijk van aard is. In dit geval is naar het oordeel van het Hof echter geen sprake van een voorwaardelijk aanbod. Weliswaar staat in het onderwerp van de e-mail dat het gaat om een compromis en onderaan de e-mail vraagt de taxateur of de gemachtigde van belanghebbende akkoord kan gaan. Uit de volledige tekst van de e-mail volgt echter dat het erom gaat dat de taxateur geen reden ziet om mee te gaan met de inhoudelijke argumenten van de gemachtigde van belanghebbende en dat de taxateur wil weten of belanghebbende desalniettemin akkoord gaat met de lagere waarde die de taxateur om een andere reden (onjuiste objectkenmerken) gerechtvaardigd acht. Nergens in de tekst van de e-mail maakt de taxateur duidelijk dat zijn standpunt over de onjuistheid van de waarde, en het daaraan gekoppelde voornemen om de vastgestelde waarde te verlagen, voorwaardelijk is, gedaan om het geschil te beëindigen en afhankelijk van een akkoord van belanghebbende. Als het standpunt van de taxateur onderdeel was geweest van compromisonderhandelingen, dan had het op de weg van de taxateur gelegen om duidelijk te maken dat hij met de lagere waarde iets prijsgaf en de waarde alleen zou verlagen als daartegenover belanghebbende iets zou prijsgeven, zoals haar beroep bij de Rechtbank intrekken. Dit is echter niet geval. Belanghebbende mocht daarom aan de e-mail het vertrouwen ontlenen dat de heffingsambtenaar in ieder geval de vastgestelde waarde zou verlagen tot € 967.000 en dat vervolgens bij de Rechtbank nog in geschil was of die waarde nog verder verlaagd zou moeten worden op basis van de door de gemachtigde aangedragen argumenten. 
      
    
    
      4.13.
      Dat de taxateur na deze e-mail kennelijk weer nieuwe informatie heeft ontvangen (over de huurwaarde) en op basis daarvan zijn standpunt over de juistheid van de waarde wederom heeft herzien, zoals volgt uit het twee weken later opgemaakte taxatierapport waarin hij concludeert dat de oorspronkelijke waarde correct is, doet naar het oordeel van het Hof niet af aan het voorgaande. Het taxatierapport kan niet dienen als een onverwijlde en duidelijke herroeping van het reeds gewekte vertrouwen, dat is gewekt door het eerdere expliciete en gemotiveerde standpunt van de taxateur dat berustte op nader onderzoek door de taxateur. Belanghebbende hoefde er niet op bedacht te zijn dat de taxateur nadien nog weer nieuwe feiten aan zijn waardebepaling ten grondslag zou leggen. 
      
    
    
      4.14.
      Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt derhalve. Het Hof zal de vastgestelde waarde verlagen tot € 967.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.15.
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het bij de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht te vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 3.500 (2 punten in beroep (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875 en 2 punten in hoger beroep (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875).
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – verlaagt de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot € 967.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.500,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 360 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 548 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 november 2024
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      J. Hollander	J.M.W. van de Sande
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Hoge Raad 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 september 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:7918.
  
  
     Hoge Raad 19 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1069.
  
  
     Hoge Raad 18 december 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC4857, BNB 1992/83.
  
  
     Vgl. Gerechtshof Den Haag 16 december 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:3979.
  
  
     Hoge Raad 14 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6200.