ECLI:NL:GHARL:2022:10083, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-11-2022, 21/00531 en 21/00532
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling sportcomplex en zwembad.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers BK-ARN 21/00531 en BK-ARN 21/00532
    uitspraakdatum: 22 november 2022
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      en het incidentele hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 maart 2021, nummer UTR 20/1608 en UTR 20/1609, ECLI:NL:RBMNE:2021:1117, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres1] 1A , [adres2] 3A en [adres2] 5 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op 1 januari 2019, voor het jaar 2019 vastgesteld op respectievelijk € 2.585.000, € 956.000 en € 364.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (hierna: OZB) vastgesteld op € 7.388,57.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1A verminderd tot € 2.372.000. De waarde van de andere onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar gehandhaafd. Hij heeft de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd tot € 7.067,37.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 900.000 voor de onroerende zaak [adres2] 3A en € 2.200.000 voor de onroerende zaak [adres1] 1A, de beschikking voor het overige gehandhaafd en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juli 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en [naam3] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      
        
          [adres1] 1A 
      
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van [adres1] 1A. De onroerende zaak is eigendom van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De onroerende zaak bestaat uit een sportcomplex, met bowlingcentrum en horecagelegenheid, gebouwd in 1977. Het perceeloppervlak is 4.637 m2 en het bruto vloeroppervlak is 4.137 m2. Deze onroerende zaak wordt hierna in zijn geheel aangeduid als: het sportcomplex.
    
    
      2.2.
      
        De heffingsambtenaar heeft een overzicht van “Investeringen” overgelegd in het sportcomplex voor de jaren 2017, 2018 en 2019. In dit overzicht zijn diverse uitgaven voor het sportcomplex opgenomen, zoals de kosten van de legionellacontrole en de telefonie, maar ook investeringen en grote kostenposten. De posten die meer dan € 5.000 bedragen betreffen:
        2017	reparatiewerkzaamheden scheidingswanden, asbestsanering, duurzame goederen
        2018	asbestsanering, afwerken vergaderzaal, isolatie dak, timmerwerk
        2019	binnenschilderwerk, werkzaamheden douches, plaatsen luchtbehandelingskast, vervangen putjes, vervangen dakbedekking
      
    
    
      2.3.
      De gemeente Utrechtse Heuvelrug verstrekt op basis van een exploitatieovereenkomst ter zake van het sportcomplex jaarlijks een bijdrage van € 85.000.
    
    
      2.4.
      Beide partijen hebben een taxatierapport overgelegd, waarin de uitgangspunten voor de waardering van het sportcomplex voor wat betreft het hoofdgebouw zijn gebaseerd op de Taxatiewijzer, archetype S1100402. Zij hebben daarin de volgende uitgangspunten gehanteerd:
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Taxatiewijzer
                
              
              
                
                  heffingsambtenaar 
                
              
              
                
                  belanghebbende 
                
              
            
            
              
                Restwaarde
              
              
                ruwbouw
              
              
                20% - 35%
              
              
                27%
              
              
                15%
              
            
            
              
                
              
              
                afbouw
              
              
                25% - 30%
              
              
                27%
              
              
                10%
              
            
            
              
                
              
              
                installaties
              
              
                10% - 20%
              
              
                15%
              
              
                5%
              
            
            
              
                Levensduur
              
              
                ruwbouw
              
              
                35 - 45 jaar
              
              
                51
              
              
                40
              
            
            
              
                
              
              
                afbouw
              
              
                20 - 30 jaar
              
              
                46
              
              
                25
              
            
            
              
                
              
              
                installaties
              
              
                15 - 20 jaar
              
              
                46
              
              
                17
              
            
            
              
                prijs per m2
              
              
                ruwbouw
              
              
                € 494 - € 741
              
              
                 €                       617 
              
              
                 €                   524 
              
            
            
              
                
              
              
                afbouw
              
              
                € 219 - € 329
              
              
                 €                       274 
              
              
                 €                   233 
              
            
            
              
                
              
              
                installaties
              
              
                € 201 - € 302
              
              
                 €                       251 
              
              
                 €                   213 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        
          [adres2] 3A
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende is gebruiker en eigenaar van [adres2] 3A . Deze onroerende zaak bestaat uit een binnenzwembad met horecagelegenheid, gebouwd in 1974. Het perceeloppervlak is 8.780 m2, waarvan 600 m2 parkeerplaats, en het bruto vloeroppervlak is 1.402 m2. Deze onroerende zaak wordt hierna in zijn geheel aangeduid als: het zwembad.
    
    
      2.6.
      De gemeente Utrechtse Heuvelrug verstrekt op basis van een exploitatieovereenkomst ter zake van het zwembad jaarlijks een bijdrage van € 100.000.
    
    
      2.7.
      Beide partijen hebben een taxatierapport overgelegd, waarin de uitgangspunten voor de waardering van het zwembad voor wat betreft het hoofdgebouw zijn gebaseerd op de Taxatiewijzer, archetype S2164151. Zij hebben daarin de volgende uitgangspunten gehanteerd:
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Taxatiewijzer
                
              
              
                
                  heffingsambtenaar 
                
              
              
                
                  belanghebbende 
                
              
            
            
              
                Restwaarde
              
              
                ruwbouw
              
              
                20% - 30%
              
              
                25%
              
              
                15%
              
            
            
              
                
              
              
                afbouw
              
              
                15% - 25%
              
              
                20%
              
              
                10%
              
            
            
              
                
              
              
                installaties
              
              
                10% - 20%
              
              
                15%
              
              
                5%
              
            
            
              
                Levensduur
              
              
                ruwbouw
              
              
                40 - 50 jaar
              
              
                54
              
              
                45
              
            
            
              
                
              
              
                afbouw
              
              
                25 - 35 jaar
              
              
                49
              
              
                30
              
            
            
              
                
              
              
                installaties
              
              
                20 - 30 jaar
              
              
                49
              
              
                25
              
            
            
              
                prijs per m2
              
              
                ruwbouw
              
              
                € 509 - € 689
              
              
                 €                       599 
              
              
                 €                   479 
              
            
            
              
                
              
              
                afbouw
              
              
                € 594 - € 804
              
              
                 €                       699 
              
              
                 €                   559 
              
            
            
              
                
              
              
                installaties
              
              
                € 594 - € 804
              
              
                 €                       699 
              
              
                 €                   559 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      2.8.
      Een zustervennootschap van belanghebbende heeft op 30 augustus 2021 de eigendom van een voormalig zwem- en instuctiebad met omliggende grond aan de [adres3] 17 te [plaats2] overgedragen aan de eigenaar van een buurperceel voor € 825.000. In de overeenkomst hebben partijen bepaald, dat de koper het gekochte niet zelf als zwembad mag gebruiken, in gebruik geven, verkopen of verhuren op straffe van een onmidellijk opeisbare boete van € 2.500 per week dat de koper in overtreding is.
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      Het hoger beroep en het incidentele hoger beroep richten zich uitsluitend tegen de door heffingsambtenaar vastgestelde waarden van het sportcomplex en het zwembad. De waarden van de onroerende zaak [adres2] 5 en de overige ongebouwde onroerende zaken zijn niet in geschil.
    
    
      3.2.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarden van het sportcomplex en het zwembad te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en belanghebbende beantwoordt deze bevestigend.
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 2.372.000 voor het sportcomplex en € 956.000 voor het zwembad.
    
    
      3.4.
      Belanghebbende stelt dat de waarde van beide objecten te hoog zijn vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 975.000 voor het sportcomplex en € 352.000 voor het zwembad. 
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        
          [adres1] 1A (het sportcomplex)
      
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het sportcomplex op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ dient te worden gesteld. Evenmin is tussen partijen in geschil dat bij de waardering uitgegaan moet worden van de toestandsdatum 1 januari 2019. Het Hof zal partijen daarin volgen, nu niet gebleken is dat deze gezamenlijke opvattingen berusten op juridisch onjuiste uitgangspunten.
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het sportcomplex gemotiveerd betwist op het punt van de levensduur, de restwaarde, de bruto vervangingswaarde en de functionele correctie, zodat op de heffingsambtenaar de last rust te bewijzen dat hij die waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
      4.3.
      De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die een onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft en wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die onroerende zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. 
    
    
      4.4.
      De correctie van de bruto vervangingswaarde wegens technische veroudering is een afschrijving gebaseerd op de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben.
    
    
      4.5.
      Op het moment dat na de vooraf ingeschatte levensduur een onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult, kan de restwaarde van een onroerende zaak worden bereikt. Dat sluit een blijvende waardering op restwaarde na afloop van de vooraf ingeschatte levensduur niet uit. Er kan echter ook aanleiding zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving op basis van de levensduur of de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn. 
    
    
      4.6.
      In de Taxatiewijzer Algemeen is met betrekking tot de levensduur van een onroerende zaak opgemerkt, dat bij het bepalen daarvan wordt gekeken naar een combinatie van bouwtechnische, economische, installatietechnische en esthetische levensduur. De restererende levensduur is maximaal zo lang als de technische levensduur, maar kan korter zijn vanwege bijvoorbeeld economische overwegingen. Daarbij wordt opgemerkt dat, naarmate wordt uitgegaan van een langere levensduur, de nauwkeurigheid van de inschatting afneemt. Om die reden wordt de levensduur in het kader van de Wet WOZ “conservatief” ingeschat. Volgens diezelfde toelichting is het gevolg van het conservatief inschatten, dat de daadwerkelijke levensduur van vrijwel alle objecten langer is dan vooraf wordt ingeschat en dat derhalve niet kan worden uitgesloten dat het gebruik van de desbetreffende objecten aan het einde van de ingeschatte levensduur kan worden en wordt voortgezet. Om deze reden wordt in de Taxatiewijzer uitgegaan van een restwaarde van de onroerende zaak gebaseerd op een staat van de onroerende zaak aan het eind van de levensduur waarin het nog geschikt is voor het doel waarvoor het is gesticht. 
    
    
      4.7.
      Indien beide partijen voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt nemen, draagt de partij die daarvan wil afwijken, de bewijslast de redenen voor een dergelijke afwijking aannemelijk te maken. 
    
    
      4.8.
      Partijen hebben de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde, maar de heffingsambtenaar is daar op het punt van de technische veroudering van afgeweken door een langere levensduur in aanmerking te nemen. De bewijslast voor deze stelling berust derhalve op de heffingsambtenaar.
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft in dat verband gesteld dat in de jaren voorafgaand aan de toestandsdatum werkzaamheden aan het sportcomplex hebben plaatsgevonden die een verlenging van de levensduur rechtvaardigen. Hij verwijst daarvoor naar het onder 2.2. opgenomen overzicht van “Investeringen” waarin naast uitgaven voor grote posten ook investeringen in roerende goederen, kosten voor regulier onderhoud en andere kosten zijn opgenomen. Desgevraagd ter zitting heeft de heffingsambtenaar geen splitsing van het overzicht van “Investeringen” kunnen geven in de verschillende soorten kosten en investeringen. 
    
    
      4.10.
      Voor wat betreft de gevolgen voor de restwaarde door de verlenging van de levensduur heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de restwaarden genoemd in de Taxatiewijzer eerder te hoog dan te laag zijn. Hij heeft hiervoor vier transacties aangedragen in Utrecht en de transactie van het voormalige zwembad aan de [adres3] 15 te [plaats2] .
    
    
      4.11.
      Belanghebbende merkt terecht op dat de door de heffingsambtenaar overgelegde transactiegegevens van onroerende zaken zijn standpunten niet steunen, omdat deze onroerende zaken eerst zijn gebruikt voor maatschappelijk doeleinden en na de aankoop zijn aangewend voor woondoeleinden. De aard en bestemming van de onroerende zaken zijn daarmee niet gehandhaafd. Ook de verkoop van het voormalige zwembad biedt onvoldoende onderbouwing, omdat in de verkoopovereenkomst is vermeld, dat de onroerende zaak op straffe van een boete niet gebruikt mag worden als een zwembad. Een verzoek om bestemmingswijziging ligt dan voor de hand, zodat ook bij deze onroerende zaak naar verwachting de aard en bestemming niet gehandhaafd blijven. 
    
    
      4.12.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat er voorafgaand aan de toestandsdatum werkzaamheden hebben plaatsgevonden, die een afwijking van de, in de Taxatiewijzer ingeschatte levensduur rechtvaardigen. Het feit dat belanghebbende aanzienlijke bedragen aan het sportcomplex heeft besteed, brengt niet noodzakelijkerwijs mee dat deze bedragen normaal onderhoud te boven gaan, nu dergelijke uitgaven passen in een situatie waarin een onroerende zaak aan het einde van de levensduur nog in stand wordt gehouden om overeenkomstig de bestemming gebruikt te worden, De enkele omvang van de uitgaven rechtvaardigen zonder nadere toelichting geen verlenging van de levensduur. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aldus de door hem verdedigde waarde, waarbij wordt uitgegaan van een verlengde levensduur van de onroerende zaak, niet aannemelijk gemaakt.
    
    
      4.13.
      Belanghebbende verdedigt in haar incidentele hoger beroep een lagere waarde van het sportcomplex dan is vastgesteld, zodat zij deze waarde aannemelijk dient te maken. Zij draagt daarvoor aan dat de de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de functionele veroudering en dan in het bijzonder het ontbreken van dakisolatie en het slechte metselwerk.
    
    
      4.14.
      De heffingsambtenaar betwist niet dat er dakisolatie aangebracht moet worden en dat werkzaamheden aan de gevel moeten plaatsvinden, maar stelt dat deze werkzaamheden op de toestandsdatum al hebben plaatsgevonden. Hij heeft daarbij voor de dakisolatie verwezen naar de toestandsdatum van 1 januari 2019 en het overzicht met “Investeringen”. Voor wat betreft het metselwerk weet hij niet wanneer deze werkzaamheden hebben plaatsgevonden, maar hij maakt uit foto’s op dat dit voor de toestandsdatum is geschied. 
    
    
      4.15.
      Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft belanghebbende ingebracht, dat haar taxateur in 2019 nog dakisolatiemateriaal heeft gezien en dat het metselwerk slecht was. Steun hiervoor vindt belanghebbende in het overzicht “Investeringen”, waarin is vermeld dat in 2019 uitgaven voor de dakbedekking zijn gedaan en er geen uitgaven aan metselwerk zijn opgenomen voor de jaren 2017 of 2018.
    
    
      4.16.
      Gelet op het bovenstaande heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat op de toestandsdatum de werkzaamheden aan het dak en de gevel nog niet volledig waren afgerond. De heffingsambtenaar is ten onrechte uitgegaan van een toestand waarin deze werkzaamheden wel reeds waren afgerond. Uit het overzicht “Investeringen” volgt echter eveneens dat in 2018 al wel uitgaven voor de isolatie van het dak zijn gedaan, waarmee belanghebbende bij de onderbouwing van de door haar voorgestande functionele correctie niet zichtbaar rekening heeft gehouden.
    
    
      4.17.
      Belanghebbende stelt voorts dat de actuele bouwkosten net boven de bandbreedte als genoemd in de Taxatiewijzer liggen, omdat sprake is van een sporthal met een lagere hoogte en een eenvoudiger uitvoering dan de gebouwen waarop de bedragen in de Taxatiewijzer zijn gebaseerd. 
    
    
      4.18.
      De heffingsambtenaar heeft de actuele bouwkosten bepaald aan de hand van de Taxatiewijzer, archetype S1100402 en daarbij een gemiddelde waarde genomen. Dit archetype betreft een normale sporthal met een gemiddelde afwerking. 
    
    
      4.19.
      Het Hof acht de onroerende zaak in voldoende mate vergelijkbaar is met dit archetype uit de Taxatiewijzer, zodat er geen reden is voor de door belanghebbende bepleite afwijking van de Taxatiewijzer.
    
    
      4.20.
      Gelet op hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen heeft ook belanghebbende de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.
    
    
      4.21.
      Nu geen van beide partijen de door hen verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof met in achtneming van wat partijen hebben aangedragen en hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen, de waarde van het sportcomplex in goede justitie vaststellen op € 1.800.000.
      
      
        
          
            [adres2] 1A (het zwembad)
        
      
    
    
      4.22.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het zwembad op de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden gesteld. Evenmin is tussen partijen in geschil dat bij de waardering uitgegaan moet worden van de toestandsdatum 1 januari 2019. Het Hof zal partijen daarin volgen, nu niet gebleken is dat deze gezamenlijke opvattingen berusten op juridisch onjuiste uitgangspunten.
    
    
      4.23.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het zwembad gemotiveerd betwist op het punt van de levensduur, de restwaarde den bruto vervangingswaarde en de omvang van de omliggende grond, zodat op de heffingsambtenaar de last rust te bewijzen dat hij die waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
      4.24.
      Ook voor het zwembad stelt de heffingsambtenaar dat de levensduur van de onroerende zaak langer is dan de maximale levensduur die in de Taxatiewijzer is genoemd. Hij draagt daarvoor aan dat het zwembad heeft voldaan aan hogere dan de minimale eisen die aan zwembaden worden gesteld, en dat de gemeente Utrechtse Heuvelrug jaarlijks een bijdrage heeft betaald voor het instandhouden van het zwembad.
    
    
      4.25.
      Belanghebbende is van mening dat van een verlenging van de levensduur geen sprake kan zijn. Zij verwijst naar het arrest van 31 januari 2020 en het ontbreken van ingrijpende verbouwingen, renovaties of vervangingsinvesteringen.
    
    
      4.26.
      Uit het door belanghebbende aangehaalde arrest van 31 januari 2020 volgt, dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving op basis van de levensduur of de restwaarde van een onroerende zaak. Het enkel voortzetten van de bestaande exploitatie waarbij belanghebbende met steun van de gemeente Utrechtse Heuvelrug het zwembad op een niveau houdt, dat dit nog kan functioneren is daarvoor onvoldoende. Gesteld noch gebleken is, dat deze exploitatie afwijkt van de uitgangspunten die aan de Taxatiewijzer ten grondslag liggen voor de waardering van het zwembad. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt, dat afgeweken moet worden van de levensduur waarin in de Taxatiewijzer wordt uitgegaan. De heffingsambtenaar heeft daarom de door hem verdedigde waarde, waarin wordt uitgegaan van een verlengde levensduur, niet aannemelijk gemaakt.
    
    
      4.27.
      Belanghebbende verdedigt onder verwijzing naar het door haar overgelegde taxatierapport een waarde van € 352.000. Belanghebbende heeft daarvoor aangedragen dat de in de Taxatiewijzer genoemde restwaarden onvoldoende zijn onderbouwd en verwijst daarbij naar de uitspraken van het Hof van 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824 en van het gerechtshof ’s-Gravenhage van 14 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3378.
    
    
      4.28.
      De heffingsambtenaar brengt hier tegen in, dat de restwaarden genoemd in de Taxatiewijzer eerder te hoog dan te laag zijn.
    
    
      4.29.
      Zoals hiervoor overwogen, gaat de Taxatiewijzer ervan uit dat het gebruik na het einde van de levensduur kan worden voortgezet, omdat ervoor gekozen is de levensduur “conservatief” in te schatten. Om deze reden is in de Taxatiewijzer gekozen voor een (hoogte van de) restwaarde die recht doet aan deze uitgangspunten. Dit gegeven brengt mee dat de restwaarde van een onroerende zaak waarvan voortgezet gebruik door veroudering onmogelijk is, lager is dan de restwaarde zoals vermeld in de Taxatiewijzer. Deze restwaarde kan zelfs negatief zijn, bijvoorbeeld indien sloop onvermijdelijk is en de sloopkosten de overige bestanddelen van de restwaarde overtreffen. De omstandigheid dat aan een lagere restwaarde kan worden toegekomen, omdat voortgezet gebruik onmogelijk is geworden, doet zich in het onderhavige geval niet voor.
    
    
      4.30.
      Belanghebbende heeft niet onderbouwd waarom naar haar mening de restwaarden op een lager percentage gesteld moeten worden dan genoemd in de bandbreedte van de Taxatiewijzer. De enkele stelling dat de in de Taxatiewijzer genoemde percentages onvoldoende zijn onderbouwd, is daarvoor niet toereikend. 
    
    
      4.31.
      Belanghebbende stelt dat de bouwkosten onder de in de Taxatiewijzer genoemde bandbreedte liggen, omdat de bouwkosten van een onroerende zaak uit 1974 lager zijn dan de in de Taxatiewijzer genoemde periode van 1995 tot heden, 
    
    
      4.32.
      De heffingsambtenaar betwist deze stelling, omdat de bouw in de zeventiger jaren veel arbeid vergde, terwijl in de bouwperiode vanaf 1995 vaak met prefab bouwdelen wordt gewerkt. 
    
    
      4.33.
      Belanghebbende heeft tegenover deze gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat van lagere bouwkosten moet worden uitgegaan
    
    
      4.34.
      Belanghebbende heeft tot slot gesteld dat naast de ondergrond van de gebouwen enkel de parkeerplaats tot de onroerende zaak moet worden gerekend. De heffingsambtenaar stelt zich terecht op het standpunt dat niet alleen de parkeerplaats, maar ook de om de parkeerplaats en de gebouwen gelegen grond tot de onroerende zaak moet worden gerekend. Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat enkel de parkeerplaats tot de onroerende zaak behoort.
    
    
      4.35.
      Gelet op dat wat het Hof hiervoor heeft overwogen, heeft ook belanghebbende de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.
    
    
      4.36.
      
        Nu geen van beide partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof met in achtneming van wat partijen hebben aangedragen en hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen, de waarde van het sportcomplex in goede justitie vaststellen op € 800.000.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond en het incidentele hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.277 (3 punten (verweerschrift, incidenteel hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759).
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskostenvergoeding,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar voor zover deze zien op [adres1] 1A en [adres2] 3A te [plaats1] ,
      – vermindert de waarde van de [adres1] 1A te [plaats1] tot € 1.800.000 en [adres2] 3A te [plaats1] tot € 800.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – bevestigt de uitspraken van de heffingsambtenaar voor het overige,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.277 en
      – bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 532.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 22 november 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd deze	De voorzitter,
      uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      	(R.F.C. Spek)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is aangetekend per post verzonden op 23 november 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     vgl. HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818
  
  
     HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169
  
  
     Taxatiewijzer 2019 – deel 0 - Algemeen
  
  
     vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671
  
  
     HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169