ECLI:NL:RBZWO:2004:AO9061, Rechtbank Zwolle, 04-02-2004, 81951 / HA ZA 02-1243
Rechtbank Zwolle — Uitspraak 
Datum: 2004-02-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Antispeculatiebeding (gebod om na bebouwing kavel dit zelf eerst vijf jaar te bewonen behoudens ontheffing van de gemeente) Echtgenote koper kan om medische redenen niet verhuizen, gemeente weigert ontheffing te verlenen. Niet in strijd met artikel 2, lid 1, vierde protocol EVRM of artikel 12 BUPO (recht van vrije vestiging).  Evenmin in strijd met doel, geest of strekking van de Huisvestingswet. Gemeente heeft echter in redelijkheid niet ontheffing mogen weigeren, gelet op de nadere afspraken die partijen hebben gemaakt.

RECHTBANK ZWOLLE
      sector civiel
      meervoudige handelskamer
      Zaaknr/rolnr: 81951 / HA ZA 02-1243
      Uitspraak     : 4 februari 2004
    
    
    
    	V O N N I S
    
    
    in de zaak, aanhangig tussen:
    
    
      [eiser],
      wonende te [woonplaats],
      eiser,
      procureur mr. K.G.I.M. Schröder
    
    
    en
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE DRONTEN,
      gevestigd te Dronten,
      gedaagde,
      procureur mr. A.M. Ubink,
    
    
    
     PROCESGANG
    
    Na het tussenvonnis van 5 maart 2003 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. 
    
    
      Hierna zijn tussen partijen de volgende processtukken gewisseld: 
      - een conclusie van repliek tevens akte vermeerdering van eis van de zijde van [eiser];
      - een conclusie van dupliek van de zijde van de Gemeente.
    
    
    Vervolgens hebben partijen hun standpunten doen bepleiten, ieder onder overlegging  van een pleitnota. [eiser] heeft ter gelegenheid van het pleidooi ook een 'aanhangsel pleitnota / akte indiening stukken' in het geding gebracht.
     
    Ten slotte is op het griffiedossier vonnis bepaald.
    
    
    CONCLUSIES VAN PARTIJEN
    
    De vordering van [eiser] strekt er na vermeerdering van eis toe dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
    
    
      primair
      zal bepalen, althans zal verklaren, dat de Gemeente aan het beding als bedoeld in artikel 6.1 van de tussen partijen gesloten overeenkomst van koop en verkoop van kavel De Munten II d.d. 7 juli 2000 geen rechten kan ontlenen jegens [eiser] en dat de Gemeente geen aanspraak kan maken op de boete genoemd in artikel 6.2 van die overeenkomst;
    
    
    
      subsidiair
      zal bepalen, althans zal verklaren, dat de Gemeente aan [eiser] ontheffing dient te verlenen van de zelfbewoningsplicht en dat de Gemeente geen aanspraak kan maken op de op de overtreding van voornoemde zelfbewoningsplicht gestelde boete van 
      EURO 45.378,02 (f. 100.000,-); 
    
    
    met veroordeling van de Gemeente in de kosten van dit geding.
    
    Daartegen is door de Gemeente verweer gevoerd met conclusie dat de rechtbank de vorderingen van [eiser] afwijst, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, waaronder de kosten van rechtsbijstand aan de zijde van de Gemeente.
    
    
    MOTIVERING
    
    1	Vaststaande feiten
    
    Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist -mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden- het volgende vast.
    
    1.1	[eiser] heeft op 7 juli 2000 van de Gemeente een perceel bouwgrond gekocht aan [adres] (kavel 28) in het plan De Munten 2e fase te [woonplaats] tegen een prijs van f. 145.570,75 inclusief BTW. 
    	
    
      In de van deze overeenkomst opgemaakte akte is onder meer het volgende vermeld:
      	"Artikel 3	Bebouwing/inrichting/gebruik
    
    
    
      3.1 Het perceel is bestemd voor woningbouw.
      De koper is verplicht de grond te bebouwen met één alleenstaande woning.";
    
    
    	"Artikel 6	Verplichting zelfbewoning en verbod doorverkoop
    
    6.1 De koper is, behoudens ontheffing van het College van Burgemeester en Wethouders, verplicht om aansluitend aan de realisering van het bouwplan de woning gedurende vijf jaren zelf als eerste te bewonen. Het College van Burgemeester en Wethouders kan op verzoek ontheffing verlenen van deze verplichting. Ontheffing wordt verleend indien de koper aantoont dat zich één van de volgende gevallen voordoet:
    
    
      -	verandering van werkkring aan de zijde van de koper, op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden;
      -	overlijden van de koper of diens echtgeno(o)t(e) of van zijn of haar geregistreerde partner;
      -	ontbinding van het huwelijk of het geregistreerde samenlevingscontract van koper;
      -	verhuizing die noodzakelijk is in verband met de gezondheid van de koper of één van zijn gezinsleden;  
      -	een andere bijzondere en klemmende omstandigheid van zodanige aard dat van de koper redelijkerwijs niet verlangd kan worden dat hij gedurende de aangeduide termijn ter plaatse blijft wonen.	
    
    
    6.2	In geval van overtreding van het in artikel 6.1 bepaalde verbeurt de koper een onmiddellijk opeisbare boete van f 100.000,00 aan de gemeente.".
    
    Het bepaalde in artikel 6.1 en 6.2 is eveneens opgenomen onder artikel VII van de op de koop toepasselijke "Algemene Verkoopvoorwaarden gemeente Dronten 1997".
    
    1.2 De notariële overdracht van het gekochte vond plaats op 23 november 2000.
    
    1.3	Op 18 april 2001 heeft [eiser] een aannemingsovereenkomst gesloten met de firma Groothuis voor de bouw van een woning op de kavel. De aanneemsom bedroeg f. 380.000,- inclusief BTW. 
    
    
      1.4	Bij brief van 14 juni 2001 schrijven [eiser] en zijn echtgenote, [echtgenote], aan het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente onder meer als volgt:
      "Hierbij stellen wij u op de hoogte van het feit dat wij (...) vanwege bijzondere en klemmende omstandigheden met name ten gevolge van gezondheidsomstandigheden, niet in staat zijn ons nieuwe huis aan de [adres] te gaan bewonen.
    
    
    Een doktersverklaring waarin wordt gewezen op de psychische omstandigheden van [echtgenote] is bij deze brief gevoegd. (...).
    
    Wij zijn dan ook genoodzaakt om de woning van de hand te doen en u daarvoor ontheffing te vragen voor het zelf bewonen van de woning". 
    
    
      1.5	De huisarts van de echtgenote van [eiser] heeft de genoemde doktersverklaring afgegeven. Hierin is onder meer vermeld:
      "Bij deze verklaar ik dat mevr. [echtgenote] helaas wegens psychische problemen af moet zien van verhuizing naar haar nieuwe huis op de [adres].".
    
    
    
      1.6	Naar aanleiding van dit verzoek van [eiser] vindt op 16 augustus 2001 op uitnodiging van de Gemeente een gesprek plaats tussen wethouder Smit en de zoon van [eiser].
      Tijdens dit gesprek zijn een aantal afspraken gemaakt die [eiser] in zijn brief van 22 augustus 2001 aan de Gemeente heeft bevestigd.
      In die brief is onder meer vermeld:
      "In navolging op uw gesprek met mijn zoon [zoon eiser] op 16 augustus (...), leek het ons goed de gemaakte afspraken op schrift te zetten en u van de gevraagde informatie te voorzien. (...).
    
    
    
      Deze afspraken luiden:
      •	De huisarts wordt door ons benaderd om een uitgebreidere medische verklaring op te stellen. Bij voorkeur wordt door de huisarts een andere medicus benaderd om een nadere verklaring op te stellen.
      •	In briefvorm ontvangt u van ons hoe de psychische situatie van mevrouw [echtgenote] is ontwikkeld in de periode vanaf oktober 2000. Deze beschrijving treft u in deze brief aan.
      •	De bouw van de woning vindt gewoon doorgang. De bouw is namelijk al gestart en de firma Groothuis start omstreeks heden daadwerkelijk op de kavel.
      •	Na ontvangst van bovengenoemde stukken kunnen Burgemeester en Wethouders overgaan tot het verstrekken van de gevraagde ontheffing voor bewoning.
    
    
    
      Ontwikkeling situatie:
      Sinds 1967 bewonen wij het huis gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats], een akker- en tuinbouwbedrijf. Inmiddels hebben wij [echtgenote] en [eiser] de leeftijd bereikt van respectievelijk 68 en 70 jaar. Onze jongste zoon [jongste zoon] (...) heeft er voor gekozen het bedrijf voort te willen zetten Wijzelf en met name onze kinderen vonden het wenselijk dat wij ons in gingen schrijven voor een vrije kavel in [woonplaats] om afstand te nemen van de bedrijfsactiviteiten en onze zoon plaats te geven aan de Lisdoddeweg. (...). Door ons is Groothuis benaderd om de woning voor ons te bouwen en in april 2001 is de overeenkomst daartoe getekend. Vanaf dat moment kan gesproken worden over de eerste serieuze psychische problemen. De toestand in huis verslechterde met name in juni en juli 2001. Mijn vrouw kreeg hevige hysterische aanvallen die angstaanjagend zijn. Zij kan de (grote) stap die we wilden zetten, absoluut niet maken. Lichamelijke klachten en slapeloze nachten en hysterische buien volgen elkaar op. De kinderen, wijzelf en het meest belangrijke in deze situatie, de huisarts vinden het niet verantwoord om de verhuizing door te zetten.".
    
    
    
      1.7	Op 29 augustus 2001 dient [eiser] bij de Gemeente een op 27 augustus 2001 gedateerde uitgebreidere medische verklaring van de huisarts van zijn echtgenote in. In deze verklaring is onder meer vermeld:
      "Bij deze verklaar ik dat het om medische redenen ongewenst is dat mevr. [eiser] haar huidige huis verlaat.
    
    
    Sinds begin 2001, het tijdstip van het tekenen van de koopovereenkomst, gaat het psychisch slecht met mevrouw [eiser]. Zij vertoont depressieve klachten en paniekaanvallen. Zij realiseert zich dat het besluit haar huis te verlaten de oorzaak is van deze geestelijke problemen.
    
    Te verwachten is dat haar psychische klachten volledig zullen verdwijnen indien zij in haar huidige huis zal kunnen blijven wonen.". 
    
    
      1.8	In november 2001 bericht de Gemeente aan [eiser] dat hij een verklaring van een medisch specialist dient over te leggen om het verzoek tot ontheffing in behandeling te kunnen nemen.
      In een door de Gemeente opgesteld concept verslag van een bespreking op 13 november 2001 tussen enerzijds twee zonen van [eiser] en anderzijds de heer [gemeenteambtenaar 1] en mevrouw [gemeenteambtenaar 2] van de Gemeente is onder meer vermeld:
      "De ontstane situatie kan op twee manieren worden opgelost:
      1. Teruglevering van de kavel door de familie [eiser] (...). Dit houdt in dat de gemeente de bouwkavel terugkoopt tegen de verkochte prijs. De gemeente heeft contact gehad met aannemer Groothuis die tevens bereid is mee te werken aan een oplossing van het probleem.
      2. Ontheffing verlenen van de verplichting tot zelfbewoning. Hiertoe dient een verklaring van een medisch specialist te worden overgelegd. Afhankelijk van de inhoud kan ontheffing verleend worden.
    
    
    De gemeente geeft de voorkeur aan optie 1, de familie [eiser] aan optie 2.". 
    
    
      1.9	Bij brief van 3 januari 2002 schrijft [eiser] aan de Gemeente dat hij opnieuw een bezoek aan de arts heeft gebracht en dat deze hem meegedeeld heeft dat meer informatie over de toestand van zijn echtgenote niet kan worden verkregen vanwege het beroepsgeheim. Indien de Gemeente twijfelt aan de kennis, kunde en integriteit van de arts en de medische verklaring onvoldoende acht, dan kan de Gemeente de GGD contact laten opnemen met de huisarts.
      [eiser] schrijft ten slotte dat hij optie 1 niet acceptabel vindt onder de vermelding: "Gezien de stand van zaken omtrent de bouw en aangegane verplichtingen is dit geen optie meer".   
    
    
    
      1.10 Bij brief van 29 januari 2002 schrijft de Gemeente aan [eiser] onder meer:
      "Wij blijven (...) van mening dat er een verklaring van een medisch specialist overgelegd dient te worden (...). Het is aan u en niet aan de gemeente om hier zorg voor te dragen. (...). Zolang wij geen (bevredigende) verklaring van een specialist of een ander ter zake deskundig persoon ontvangen die meer licht schept omtrent de aard en de omvang van de ziekte van uw vrouw, zal het verzoek niet in behandeling worden genomen.";
      "Tot slot bevestigen wij uw keuze om geen gebruik te maken van het aanbod van de gemeente om de bouwkavel terug te kopen tegen de door u betaalde koopsom (...).".
    
    
    1.11	Op 29 mei 2002 stuurt [eiser] de Gemeente een verklaring toe van de Stichting Meerkanten waarin vermeld is dat zijn vrouw bij de Stichting in behandeling is voor haar psychiatrische klachten. 
    
    
      1.12	Op 25 juni 2002 besluit het College van Burgemeester en Wethouders de gevraagde ontheffing niet te verlenen. De motivering van dit besluit is kort gezegd als volgt: 
      -	er is meerdere malen geprobeerd om samen met [eiser] tot een redelijke en billijke oplossing te komen voor de ontstane situatie, die erin bestaat dat de Gemeente aan [eiser] heeft aangeboden om de kavel tegen de door [eiser] betaalde prijs terug te kopen, waarbij de Gemeente tevens heeft aangegeven een oplossing te hebben voor de gemaakte kosten van de aannemer;
      -	[eiser] heeft de door de Gemeente verzochte medische verklaring van een specialist niet overgelegd;
      -	[eiser] zal zelfs na betaling van de boete van f. 100.000,- in een financieel betere positie komen te verkeren indien hij zou overgaan tot verkoop van de kavel met de inmiddels gerealiseerde woning. 
    
    
    1.13	Bij brief van 25 juli 2002 verzoekt de advocaat van [eiser] aan de Gemeente om de beslissing te heroverwegen. De advocaat zendt de gemeente hierbij een copie van een medische verklaring van een sociaal psychiatrisch verpleegkundige van de Stichting Meerkanten. In deze verklaring is onder meer vermeld dat de echtgenote van [eiser] depressieve klachten heeft ontwikkeld in reactie op een dreigende verhuizing van de huidige boerderij naar de nieuwbouwwoning in [woonplaats].
    
    
      1.14 De Gemeente is hierop niet tot een andere beslissing gekomen. 
      De Gemeente heeft hierbij onder meer ook overwogen dat uit de verklaring van de sociaal psychiatrisch verpleegkundige volgt, dat de echtgenote van [eiser]  vóór de koop van de grond al klachten had, die daarna zijn verergerd; indien dan na de koop blijkt dat de werkelijke wil om te kopen ontbreekt, dan vormt dit geen klemmende omstandigheid als bedoeld in artikel 6.1 van de koopovereenkomst. 
    
    
    
      1.15 In een brief van 17 oktober 2003 van de Minister en Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal is onder meer het volgende vermeld:
      "Op het ogenblik ligt er een voorstel tot wijziging van de Huisvestingswet, samen met een novelle, in de Eerste Kamer.";
      " Op korte termijn zullen  de lopende wetswijzigingen worden heroverwogen en zonodig worden ingetrokken.".
    
    
    
    	2.	De gronden van de vordering en het verweer
    
    
      2.1	[eiser] grondt zijn primaire vordering op het recht om vrijelijk zijn verblijfplaats te kiezen ('het recht van vrije vestiging') zoals is neergelegd in artikel 2 lid 1 van het Vierde Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden en zoals is neergelegd in artikel 12 van het Internationaal Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten. Het onder artikel 6.1 van de koopovereenkomst (zie 1.1) opgenomen anti - speculatiebeding levert volgens [eiser] een ongerechtvaardigde inbreuk op dit recht op. 
      [eiser] grondt zijn primaire vordering tevens op het doel, de geest en de strekking van de Huisvestingswet alsmede op het wetsvoorstel tot wijziging van die wet. Het formeel uitgangspunt van deze wet is, zo voert [eiser] aan, dat zo min mogelijk inbreuk gemaakt wordt op het recht op vrije vestiging. 
    
    
    
    
    [eiser] grondt zijn subsidiaire vordering op de onder 1.1 genoemde overeenkomst. Volgens [eiser] is er sprake van een bijzondere en klemmende omstandigheid zoals genoemd onder artikel VII van de op de overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden en zoals genoemd in artikel 6.1 van de overeenkomst . [eiser] grondt zijn subsidiaire vordering ook op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, op een onrechtmatige daad van de zijde van de Gemeente en op de redelijkheid en billijkheid.	
    
    
      2.2	Met betrekking tot de primaire vordering van [eiser] voert de Gemeente aan dat het recht van vrije vestiging niet absoluut is. 
      De Gemeente voert voorts aan dat het anti - speculatiebeding geen beperking inhoudt van de mogelijkheid tot vestiging in de Gemeente Dronten. Het gaat hier volgens de Gemeente om een anti-speculatiebeding in de vorm van een contractueel overeengekomen zelfbewoningsplicht, die niet is opgelegd ter versterking van een woningdistributiesysteem aan de hand van eisen van binding aan de Gemeente Dronten. Een ieder is - zo betoogt de Gemeente - in gelijke mate in de gelegenheid de zelfbewoningsplicht te aanvaarden. Het beding ziet voorts slechts op bouwkavels en niet op de overige mogelijkheden om zich in de Gemeente Dronten te vestigen. 
      De Gemeente voert verder aan dat de Huisvestingswet op bouwkavels niet van toepassing is en dat niet geanticipeerd dient te worden op het genoemde voorstel tot wetswijziging, omdat er geen zicht op bestaat dat de wet conform het voorstel gewijzigd zal worden.   
    
    
    
      Met betrekking tot de subsidiaire vordering van [eiser] voert de Gemeente aan dat er geen grond is om aan [eiser] ontheffing te verlenen van de zelfbewoningsplicht. [eiser] heeft volgens de Gemeente niet aangetoond dat er sprake is van bijzondere en klemmende omstandigheden van zodanige aard dat van hem redelijkerwijs niet verlangd zou kunnen worden dat hij verhuist naar de op de gekochte kavel gebouwde woning. 
      De Gemeente bestrijdt dat zij bij haar beslissing op het beroep van [eiser] op de ontheffingsgrond in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De beslissing van de Gemeente is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ook niet onaanvaardbaar. 
    
    
    
    3.	Beoordeling van het geschil
    
    		De primaire vordering
    
    3.1	[eiser] voert ter onderbouwing van zijn stelling, dat het beding in strijd is met het recht van vrije vestiging en daarom ook met het doel, de geest en de strekking van de Huisvestingswet, het volgende aan. Het beding heeft het effect dat de Gemeente zich de facto begeeft op het terrein van de woonruimteverdeling. Zo is het gevolg van de bepalingen in de koopovereenkomst - zo begrijpt de rechtbank [eiser] - dat de Gemeente bepaalt dat uitsluitend [eiser] gedurende vijf jaar in de door hem verplicht op de bouwkavel te bouwen woning mag wonen.
    
    
      3.2	Naar het oordeel van de rechtbank volgt hieruit echter niet dat er een inbreuk gemaakt wordt op het recht van [eiser] om vrijelijk zijn verblijfplaats te kiezen zoals neergelegd in de onder 2.1 genoemde verdragsartikelen. De Gemeente heeft immers op geen enkele wijze belet, dat [eiser] zich in de bebouwde kom van [woonplaats] vestigt. 
      Het betoog van [eiser] dat zijn recht op vrije vestiging beperkt wordt, omdat hij zich vervolgens gedurende vijf jaar niet elders meer zou kunnen vestigen en dat de Gemeente daarom geen rechten aan het met [eiser] overeengekomen anti-speculatiebeding kan ontlenen, treft vanwege het navolgende geen doel. 
      De Gemeente heeft onweersproken gesteld:
      a. dat er krapte was op de woningmarkt; 
      b. dat het anti-speculatiebeding in de overeenkomst is opgenomen om te  voorkomen, dat mensen die niet werkelijk in [woonplaats] willen wonen toch een bouwkavel kopen vanwege een beoogd financieel gewin;
      c. dat er aan kopers geen bindingseisen gesteld worden en dat een ieder in gelijke mate in de gelegenheid gesteld wordt om de zelfbewoningsplicht te aanvaarden.
      De Gemeente heeft nog aangevoerd, dat de krapte op de woningmarkt tot speculatie zou kunnen leiden, waardoor personen die daadwerkelijk woningen in [woonplaats] zoeken, beperkt zouden worden in hun recht van vrije vestiging.  
      De rechtbank is van oordeel, dat - nu geen bindingseisen zijn gesteld en ieder in gelijke mate in de gelegenheid is gesteld om de zelfbewoningsplicht te aanvaarden - de Gemeente als redelijk handelende overheid ter bescherming van de daadwerkelijke woningzoekenden het anti-speculatiebeding in de overeenkomst met [eiser] heeft kunnen opnemen. Weliswaar wordt hiermee het recht van [eiser] op vrije vestiging beperkt in die zin, dat hij binnen vijf jaar zich niet wederom elders kan vestigen, maar deze beperking is aanvaardbaar. Er is immers gesteld noch gebleken dat [eiser] het beding niet in volle vrijheid zou hebben aanvaard. De Gemeente mocht er in redelijkheid ook vanuit gaan, dat [eiser] de door hem op de kavel te bouwen woning, gelet ook op de daarmee gemoeide investering, voor langere tijd zou willen bewonen. 
    
    
    
      3.3	Uit hetgeen onder 3.1 is vermeld volgt evenmin dat het beding in strijd is met het doel, de geest en de strekking van de Huisvestingswet. Zoals onder 3.2 is overwogen levert het anti-speculatiebeding geen ontoelaatbare beperking op van het recht op vrije vestiging. Ten overvloede overweegt de rechtbank nog dat de Huisvestingswet niet ziet op bouwkavels. 
      Nu onvoldoende zeker is of het wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingswet (ongewijzigd) wordt aangenomen, zal de rechtbank op dit voorstel niet anticiperen. De rechtbank laat hierbij in het midden of anticipatie tot een andere beslissing zou hebben geleid.  
    
    
    3.4	De conclusie is dat de primaire vordering zal worden afgewezen.
    	
    
    	
    De subsidiaire vordering
    
    
      3.5	Nadat [eiser] aan de Gemeente om ontheffing van de zelfbewoningsplicht had  verzocht, hebben partijen afgesproken (zie 1.6) dat [eiser] een uitgebreidere medische verklaring en een beschrijving van de ontwikkeling van de psychische situatie van zijn echtgenote vanaf oktober 2000 aan de Gemeente zou verstekken, waarna de Gemeente had kunnen overgaan tot het verlenen van de gevraagde ontheffing. Partijen hebben hierbij tevens afgesproken dat de bouw van de woning op de door [eiser] gekochte kavel gewoon doorgang zou vinden. 
      Nu gesteld noch gebleken is dat partijen hierbij gesproken hebben over andere eisen waaraan (door [eiser]) voldaan moet zijn, alvorens de Gemeente de ontheffing kan verlenen, oordeelt de rechtbank dat partijen aan deze afspraken over en weer redelijkerwijs geen andere zin hebben kunnen toekennen en redelijkerwijs niets anders van elkaar hebben kunnen verwachten dan dat de door [eiser] in zijn brief van 14 juni 2001 (zie 1.4) genoemde gezondheidsomstandigheden een dermate bijzondere en klemmende omstandigheid opleveren dat deze een grond voor ontheffing opleveren, mits deze gezondheidsomstandigheden voldoende nader worden onderbouwd door een uitgebreidere medische verklaring en door een beschrijving van de ontwikkeling van de psychische situatie vanaf oktober 2000. 
      Aldus hebben partijen met deze afspraken een nadere invulling gegeven aan het onder meer in artikel 6.1 van de koopovereenkomst neergelegde toetsingskader van de Gemeente bij de beoordeling of er sprake is van een grond waarop de Gemeente ontheffing van de zelfbewoningsplicht moet verlenen.	
    
    
    
      3.6	Het gaat in deze zaak dan ook om de vraag of partijen de gemaakte afspraken zijn nagekomen.  
      Vaststaat dat [eiser] in ieder geval voldaan heeft aan de afspraak om een beschrijving te verstrekken van de ontwikkeling van de psychische situatie vanaf oktober 2000 (zie 1.6). De Gemeente stelt ook niet dat [eiser] hier niet aan voldaan heeft.
      Vaststaat ook dat [eiser] aan de Gemeente op 29 augustus 2001 een uitgebreidere medische verklaring van de huisarts heeft verstrekt omtrent de aard van de klachten (depressiviteit en paniek) van de echtgenote van [eiser] (zie 1.7). Uit de verklaring volgt, dat de ernst van de klachten naar het oordeel van de huisarts meebrengt dat het ongewenst is dat zij verhuist. De huisarts geeft ten slotte de volgens hem te volgen therapie aan, die erin bestaat dat de echtgenote van [eiser] in haar huidige huis blijft wonen. 
      De Gemeente acht deze verklaring echter ontoereikend om te kunnen concluderen, dat er sprake is van een bijzondere en klemmende omstandigheid die aan verhuizing in de weg staat en derhalve van een grond voor ontheffing van de zelfbewoningsplicht. Ter onderbouwing van dit standpunt voert de Gemeente aan dat de huisarts niet bij uitstek deskundig is en dat de huisarts in zekere mate betrokken is bij zijn patiënten, hetgeen afbreuk doet aan de waarde van de verklaring. De Gemeente verlangt daarom een verklaring van een medisch specialist, waaruit volgt dat sprake is van een bijzondere en klemmende omstandigheid als genoemd. 
      Naar het oordeel van de rechtbank gaat de Gemeente er hierbij ten onrechte aan voorbij dat partijen op 16 augustus 2001 de afspraak hebben gemaakt dat de uitgebreidere medische verklaring ook door de huisarts - zij het dat daar de voorkeur niet naar uitging - zou mogen worden afgegeven (zie 1.6). 
      De Gemeente had dan ook binnen een redelijk tijdsbestek na 29 augustus 2001 de gevraagde ontheffing moeten verlenen, nu uit de laatste verklaring van de huisarts in combinatie met de genoemde beschrijving van de ontwikkeling van de psychische situatie voldoende blijkt, dat sprake is van gezondheidsomstandigheden tengevolge waarvan van [eiser] redelijkerwijs niet verlangd kan worden dat hij het nieuwe huis gaat bewonen. 
      Ten overvloede overweegt de rechtbank:
      - dat de Gemeente eerst in november 2001 heeft gereageerd en eerst toen te kennen heeft gegeven dat de overeengekomen eisen werden aangescherpt; 
      - dat de verklaring van de huisarts in grote lijnen bevestiging vindt in de onder 1.13 genoemde medische verklaring.
    
    
    3.7	Nu [eiser] de Gemeente aan de op 16 augustus 2001 gemaakte afspraken (zie 1.6) mag houden, doet verder niet ter zake of de Gemeente aan [eiser] (nadien) zou hebben aangeboden om de kavel terug te kopen en daarbij tevens zou hebben aangegeven - hetgeen [eiser] betwist - dat zij een oplossing had voor de gemaakte kosten van de aannemer. Evenmin doet ter zake of [eiser] (naar naderhand zou zijn gebleken) met de verkoop van zijn kavel een financieel voordeel zou behalen. Om dezelfde reden doet ten slotte ook niet ter zake of de echtgenote van [eiser] al vóór de koop van de grond klachten had. 
    
    3.8	Naar het oordeel van de rechtbank had de Gemeente dan ook aan [eiser] ontheffing van de zelfbewoningsplicht moeten verlenen. De Gemeente kan daarom geen aanspraak op de boete maken. De rechtbank zal de subsidiaire vordering dan ook in na te melden zin toewijzen.
    
    3.9	De Gemeente zal als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten van [eiser].
    
    
    BESLISSING
    
    1.	De rechtbank wijst de primaire vordering af.
    
    2.	De rechtbank verstaat dat de Gemeente geen aanspraak kan maken op de op de overtreding van de zelfbewoningsplicht gestelde boete van EURO 45.378,02.
    
    3.	De rechtbank veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van [eiser]. Deze kosten worden, voorzover tot op heden aan de zijde van [eiser] gevallen, bepaald op EURO 4.125,56.	
    
    4.	De rechtbank verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
    
    
    5.	De rechtbank wijst af hetgeen subsidiair meer of anders is gevorderd.
     
    
    Dit vonnis is gewezen door mrs. J.W.F. Houthoff,  J.H. Bosch en G.J.J.M. Essink en in het openbaar uitgesproken  op woensdag 4 februari 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.