ECLI:NL:RBZWB:2022:474, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31-01-2022, 9590223 VV EXPL 21-88
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-01-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Toewijzing vordering tot ontruiming woonruimte in kort geding. Handelshoeveelheid van 5,5 kg hennep aangetroffen in de woning. Belangen verhuurder wegen zwaarder dan woonbelang huurder. Contractuele boete afgewezen vanwege mogelijke oneerlijkheid van het beding in de zin van EEG-richtlijn.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Breda
    
    
    
      zaak/rolnr.: 9590223 VV EXPL 21-88
    
    
    
      
        vonnis in kort geding d.d. 31 januari 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid 
      
        Woningbouwvereniging Laurentius, 
      
      gevestigd te Breda, 
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep, advocaat te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      1. [naam]vennoot van de vennootschap onder firma Kubus bewindvoering en 
    
      2. [naam]vennoot van de vennootschap onder firma Kubus bewindvoering,
    
      beiden in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam], wonende te ( [postcode] ) Prinsenbeek, [straatnaam + huisnummer] , 
      gemachtigde: mr. C.A. Gobbens, advocaat te Breda.
    
    
    
      Partijen zullen hierna Laurentius, (de bewindvoerders gezamenlijk:) Kubus en [naam] worden genoemd. Kubus en [naam] zullen gezamenlijk ook worden aangeduid als [naam] . 
    
    
  
  
    
      1Het verloop van het geding
    
    
      1.1
      De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 28 december 2021 met producties 1 tot en met 7;
        
        
          het bericht van 14 januari 2022 met productie 8 van Laurentius;
        
        
          de brief van 13 januari 2022 met producties 1 tot en met 3 van [naam] . 
        
      
      
    
    
      1.2
      
        De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 januari 2022. Ter zitting waren aanwezig namens Laurentius [naam wijkconsulent] (wijkconsulent), [naam buurtbeheerder] (buurtbeheerder), bijgestaan door mr. Roeters van Lennep voornoemd, alsmede [naam] namens Kubus bewindvoering en [naam] , bijgestaan door 
        mr. Gobbens voornoemd. De gemachtigde van [naam] heeft ter gelegenheid van de zitting zijn pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      2.1
      Laurentius vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
      1. [naam] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, de woning gelegen in Prinsenbeek aan het [straatnaam + huisnummer] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Laurentius zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Laurentius te stellen;
      2. [naam] te veroordelen om binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis, tegen een behoorlijk bewijs van kwijting, aan Laurentius te betalen een bedrag van € 300,00 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag tot de dag van volledige betaling;
      3. [naam] te veroordelen om tegen een behoorlijk bewijs van kwijting aan Laurentius te voldoen, voor iedere maand, te rekenen vanaf 1 januari 2022 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, de som van € 653,41 en voor een gedeelte van een maand een pro rata te berekenen gedeelte van deze som, telkenmale te rekenen vanaf de vervaldag van elke termijn te vermeerderen met de wettelijke rente;
      4. [naam] te veroordelen om binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis, tegen een behoorlijk bewijs van kwijting, aan Laurentius te betalen een bedrag € 2.500,00 aan contractuele boete, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag tot de dag van volledige betaling;
      5. [naam] te veroordelen in de proceskosten. 
      
    
    
      2.2
      
        [naam] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering althans de gevorderde ontruiming voorwaardelijk uit te spreken, met veroordeling van Laurentius in de proceskosten.
      
    
    
      2.3
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1
      Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
      
      - Laurentius heeft met ingang van 19 april 2021 aan [naam] verhuurd de woning, staande en gelegen aan het [straatnaam + huisnummer] in Prinsenbeek (hierna: de woning/het gehuurde), laatstelijk tegen een huurprijs van € 653,41 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
      
      - Op de gesloten huurovereenkomst zijn Huurvoorwaarden Laurentius van 1 januari 2017 (hierna: algemene huurvoorwaarden) van toepassing.
      
      - In de huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
      
        
          “(…) 
          3 Bestemming van het gehuurde
        
        
          Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als
        
        
          woonruimte te dienen.(…)”
        
      
      
      - In de algemene huurvoorwaarden staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:
      
        
          “(…)
        
        
          Artikel 8
        
      
      
        1.  Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de door verhuurder aangegeven wijze. Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.(…)
      
      
        2. Huurder gebruikt en onderhoudt het gehuurde zoals het een goed huurder betaamt.
      
      
        (…)
      
      
        13. Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde en/of bijbehorende (gemeenschappelijke) ruimten en/of de directe omgeving van het gehuurde hennep of andere drugs te (laten) kweken, drogen, verknippen, stekken of op enige andere wijze te (laten) bewerken of te (laten) produceren, dan wel andere activiteiten te (laten) verrichten die op grond van de Opiumwet of het strafrecht strafbaar zijn gesteld. Huurder is bekend met het feit dat het handelen in strijd met dit verbod dermate ernstig is dat de enkele constatering van een overtreding hiervan door verhuurder, dan wel door een derde, tot de ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. (…)
      
      
        
          Artikel 19
        
        
          Indien huurder enige bepaling uit deze algemene huurvoorwaarden overtreedt, is huurder verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete te betalen, zoals onderstaand vermeld, onverminderd de verplichting van huurder om alsnog overeenkomstig deze algemene huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding, nakoming, ontbinding of anderszins. (…)
        
        
          Bij overige strafbare dan wel drugsgerelateerde feiten (zoals het in het gehuurde voorhanden
        
        
          hebben van een hoeveelheid drugs die de hoeveelheid voor eigen gebruik overstijgt en het
        
        
          verstrekken dan wel verkopen van drugs vanuit of rondom het gehuurde):
        
      
      
        - Bij constatering: € 2.500,--;
      
      
        - Bij herhaling: € 3.750,--.(…)”
      
      
      - De politie is op 3 november 2021 de woning binnengetreden. In het proces-verbaal van bevindingen, opgemaakt door de politie op 13 januari 2022 staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
      
        
          “(…) In overleg met officier van Justitie M. van Leeuwen is er op 3 november 2021 omstreeks 11.15 uur de woning binnengetreden met een machtiging ter aanhouding ter zake heling van de heer [naam] . Op de navolgende plekken is het volgende aangetroffen:
        
        
          In de woning:
        
      
      
        - 5597 gram hennep
      
      
        - 1 patroon 9 mm
      
      
        - autosleutel gestolen citroen Berlingo (die voor de woning stond)
      
      
        In de achtertuin:
      
      
        - Scooter die gestolen bleek te zijn (in het fietsenhok.)
      
      
        - Kentekenplaat [kentekennummer] (gestolen Kesterenlaan)
      
      
        Fouillering [naam] :
      
      
        - bij de fouillering kwam er nog een ponypack met cocaïne en een gripzakje met amfetamine uit zijn fouillering.
      
      
        
          De heer [naam] staat sinds 19 april 2021 ingeschreven aan de [straatnaam + huisnummer] te Prinsenbeek. Voor die tijd waren er 2 registratie op het adres binnen ons politiesysteem BVH. Daarna tot aan 3 november 13 registraties. Rangerend van overlast meldingen tot aan verdachte situaties. De wijkagenten categoriseerde de woning als ?rovershol? aangezien daar op verschillende momenten andere personen, voornamelijk vee1p1egers, waren gezien met meerdere antecedenten op onder andere het gebied van vermogensdelicten.
        
        
          Vanuit de wijk werd er aangegeven dat ze ?hele erge doordringende geur van wiet en hasj? roken. Tevens dat omwonenden zich niet veilig en fijn voelde door de aanwezigheid van [naam] en zijn gasten over de periode dat hij daar woonde.(…)”
        
      
      
      - Bij brief van 4 november 2021 heeft Laurentius aan [naam] laten weten dat zij de huurovereenkomst beëindigen vanwege de aangetroffen hennep en aan [naam] de gelegenheid geboden om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen. Hierop is geen reactie ontvangen. 
      
      - Bij brief van 8 december 2021 heeft Laurentius [naam] nogmaals aangeschreven dat zij een kortgedingprocedure zal starten tot ontruiming van het gehuurde en aan [naam] nogmaals de kans geboden om de huur vrijwillig op te zeggen. Van deze mogelijkheid heeft [naam] geen gebruik gemaakt. 
      
      - Er bestaat thans een huurachterstand van € 300,00 over de maand augustus 2021. 
      
    
    
      3.2
      
        Ter onderbouwing van haar vordering voert Laurentius samengevat het volgende aan. [naam] is op meerdere manieren tekortgeschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Allereerst heeft [naam] 5,5 kg hennep in zijn woning aanwezig gehad. Voorts heeft [naam] de bestemming van het gehuurde gewijzigd door een handelshoeveelheid hennep (1100 keer de toegestane hoeveelheid voor eigen gebruik) in de woning aanwezig te hebben. De aangetroffen hennep vertegenwoordigt een minimale waarde van € 52.745,00. Tevens heeft [naam] over de maand augustus 2021 een huurachterstand laten ontstaan van € 300,00. 
        Laurentius stelt dat deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan in een bodemprocedure rechtvaardigen. Ook de belangenafweging dient in het voordeel van Laurentius uit te vallen. Laurentius stelt dat het een feit van algemene bekendheid is dat het voorhanden hebben van drugs in de woning diverse risico’s meebrengt voor Laurentius en de directe woonomgeving. Gedacht kan worden aan het risico van het aantrekken van andere criminele activiteiten zoals ripdeals en schietpartijen, waarvan dit laatste niet ondenkbeeldig is door de aanwezigheid van een patroon van een vuurwapen in de woning. Nu de politie het gehuurde is binnengevallen is de leefbaarheid in de omgeving van het gehuurde aangetast. Daarnaast moeten de belangen van andere woningzoekenden worden meegewogen in haar voordeel, nu zij een instelling is in de zin van de Woningwet. Vooruitlopend daarop heeft Laurentius een gerechtvaardigd belang bij ontruiming van de woning. Laurentius vordert ook betaling van een contractuele boete van € 2.500,00. Gelet op het zwaarwegende belang bij het voorkomen van dergelijke activiteiten wordt het in artikel 3 van EU Richtlijn 93/13/EEG bedoelde evenwicht volgens Laurentius niet verstoord en dient dit beding niet als oneerlijk te worden aangemerkt.   
        Het spoedeisend belang van de ontruimingsvordering is er voor Laurentius in gelegen dat zij  een zero-tolerancebeleid hanteert en dat bij dit beleid niet strookt dat zij een bodemprocedure, die gemiddeld negen maanden duurt, afwacht. Voorts is er een schaarste aan sociale huurwoningen zodat zij belang heeft bij een kort geding om de woning snel te kunnen doorverhuren. Het is ook boven redelijke twijfel verheven dat een bodemrechter de huurovereenkomst in de onderhavige zaak zal ontbinden, aldus Laurentius.
      
      
    
    
      3.3
      
        
          [naam] erkent dat in de woning een grote hoeveelheid hennep is aangetroffen. [naam] wist van de aanwezigheid echter niet af. Hij heeft aan een oude bekende, die geen onderdak had en in een auto sliep, verteld waar zijn reserve huissleutel lag zodat deze oude bekende, mocht het gaan regenen, in zijn woning mocht slapen omdat [naam] zelf voor een paar nachten naar Den Bosch zou gaan. [naam] zou van deze oude bekende, die een stapel geld bij zich had (een stapel briefjes van € 50,00 van ongeveer twee centimeter dik), € 400,00 ontvangen. Op de dag dat [naam] aan deze oude bekende vertelde dat hij in zijn woning mocht slapen, mocht het nodig zijn, heeft [naam] een bedrag van € 100,00 gekregen. De volgende dag is [naam] vervolgens naar Den Bosch vertrokken. Toen [naam] terug kwam uit Den Bosch is hij twee dagen daarna door de politie in zijn woning aangehouden. Uit niets blijkt dat [naam] van (het voornemen tot) de gedragingen van die oude bekende op de hoogte was, of dat hij daar op enige wijze, laat staan ernstig, rekening had moeten houden. [naam] is niet eerder veroordeeld voor Opiumwet- of WWM-delicten. [naam] betwist dat hij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd; er heeft geen handel in drugs vanuit de woning plaatsgevonden en er heeft ook geen pseudokoop plaatsgevonden in de woning. De woning is door de burgemeester niet gesloten. Als bestuursrechtelijk een sluiting nog een brug te ver wordt geacht en met een waarschuwing wordt volstaan, moet dat in civielrechtelijke zin naar de mening van [naam] in gelijke zin gebeuren. [naam] is bereid tot het aangaan van een tweede kans-contract, verzoekt althans de eventuele ontruiming slechts voorwaardelijk uit te spreken. Zodra het mogelijk is zal de betaling van de huurpenningen worden hervat en zal vanuit de bewindvoerder een voorstel tot een betalingsregeling terzake de achterstand worden gedaan. De voorlopige hechtenis van [naam] is medio december 2021 voorwaardelijk geschorst. Eén van de opgelegde voorwaarden is dat hij moet meewerken aan verdiepingsdiagnostiek om zijn problematiek in kaart te brengen, óók als dat onderzoek een opname in een kliniek betekent. Er is dus intensieve begeleiding. Het onderzoek wordt uitgevoerd door Novadic-Kentron. [naam] laat zich onderzoeken en behandelen. Om dit broze traject echter voldoende verdere handen en voeten te kunnen geven, is het kunnen behouden van de huurwoning van groot belang. Dit geldt eveneens om het bewindvoeringstraject een kans van slagen te laten hebben. [naam] betwist dat de gevorderde contractuele boete geen oneerlijk beding zou zijn. [naam] betwist de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad, nu een ontruiming in de praktijk vaak leidt tot een definitieve, reeds onherroepelijke maatregel. Dat zou een hoger beroep deels zinledig maken. Dat moet worden voorkomen. Het door Laurentius gestelde dat de woning beschikbaar moet komen voor de woningzoekenden is hieraan ondergeschikt. Dit eens temeer nu ook [naam] zeker gezien het hulpverleningstraject een dak boven zijn hoofd verdient. 
        
          [naam] betwist het spoedeisend belang van Laurentius bij de gevorderde ontruiming. Van Laurentius kan prima worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Te meer, nu van reële vrees op herhaling geen sprake is. Er is nog geen bodemprocedure gestart. De gevolgen van het uitblijven van de voorziening zijn niet ingrijpend. Er vinden geen drugsgerelateerde feiten meer plaats, de hulpverlening is betrokken en de toekomstige huurpenningen na het hervatten van de uitkering worden betaald. De gevolgen van toewijzing van de ontruiming zijn ernstig en onomkeerbaar, zodat hierin terughoudendheid dient te worden betracht, aldus [naam] . 
      
      
    
    
      3.4
      De kantonrechter stelt voorop dat een vordering tot ontruiming, waarbij de voorzieningenrechter wordt gevraagd vooruit te lopen op een mogelijke ontbinding van een huurovereenkomst ten aanzien van woonruimte, slechts kan worden toegewezen als boven redelijke twijfel verheven is dat de huurovereenkomst door de rechter in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Bovendien moet vast staan dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde, ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd. De verhuurder moet een spoedeisend belang hebben, in verband waarmee van hem niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure over de ontbinding van de huurovereenkomst afwacht (zie onder meer de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 30 maart 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:953). De kantonrechter zal aan de hand van deze maatstaf onderzoeken of de door Laurentius gestelde tekortkomingen in dit geding de veroordeling van [naam] tot ontruiming van het gehuurde kunnen rechtvaardigen.
    
    
      3.5
      Hoewel door [naam] verweer is gevoerd tegen het spoedeisend belang van de vorderingen is de kantonrechter van oordeel dat van een voldoende spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering is gebleken, gezien de grote hoeveelheid aangetroffen hennep (5,5 kg) in de woning die door [naam] is erkend en het door Laurentius gehanteerde ‘zero tolerance beleid’ en het beoogde effect daarvan op dergelijke feiten. Hiermee hebben ook de verwante nevenvorderingen een voldoende spoedeisend belang. Laurentius is dan ook ontvankelijk in haar vordering. 
      
    
    
      3.6
      
        Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. De Hoge Raad heeft in zijn prejudiciële beslissing van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) de maatstaf die met betrekking tot deze vraag gehanteerd dient te worden, bepaald en toegelicht. Daaruit blijkt onder meer dat de afweging die plaatsvindt bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet slechts plaatsvindt aan de hand van de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) maar dat alle overige omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn 
        (r.o. 3.8.1).  
      
      
    
    
      3.7
      
        
          [naam] betwist dat boven redelijke twijfel verheven zou zijn dat in een bodemprocedure tot toewijzing van ontbinding en ontruiming wordt gekomen. Daarbij betwist hij dat hij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd. Daarin wordt hij gevolgd. Voorshands wordt geoordeeld dat niet is gebleken van een gewijzigde bestemming van de woning, nu gesteld noch gebleken is dat er verkoopactiviteiten in de woning hebben plaatsgevonden.
        
          [naam] heeft de inhoud van de constateringen door de politie echter niet betwist. Vast staat dat in de woning 5,5 kg hennep is aangetroffen. [naam] heeft de woning ter beschikking gesteld aan een oude bekende van wie hij een financiële vergoeding toegezegd heeft gekregen van € 400,00 waarvan hij al een betaling van € 100,00 heeft ontvangen toen hij vertelde waar deze vriend zijn reserve huissleutel kon vinden. Vervolgens is [naam] de volgende dag uit de woning vertrokken en bij terugkomst bleek er 5,5 kg hennep in de woning te zijn aangetroffen door de politie. Een dergelijke gedraging valt [naam] zelf aan te rekenen, waardoor hij zelf tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder. Het verweer van [naam] dat hij dacht dat hij iemand slechts tijdelijk onder betaling onderdak gaf en dat het niet om drugsgerelateerde activiteiten ging en dat hij daarvan geen weet had, acht de kantonrechter hierbij verder niet van belang en overigens ook niet geloofwaardig. [naam] had vragen moeten stellen waarom iemand met een stapel geld een paar nachten in zijn woning wilde overnachten terwijl die persoon een hotel kon betalen. [naam] is daarom zelf verantwoordelijk voor wat er in zijn woning is gebeurd. [naam] heeft niet betwist dat het stallen van 5,5 kg hennep in de woning niet is toegestaan en een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst oplevert. Ook de gestelde huurachterstand van € 300,00 is door [naam] niet betwist. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is in voldoende mate komen vast te staan dat hier sprake is van ernstig tekortschieten van [naam] in zijn verplichtingen als huurder jegens Laurentius. 
      
      
    
    
      3.8
      
        [naam] doet vervolgens een beroep op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW en stelt dat de tekortkomingen de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Volgens [naam] is sprake van omstandigheden die aanleiding geven om de belangenafweging in zijn voordeel te laten uitvallen. Er is sprake van begeleiding vanuit een professioneel netwerk – zowel van reclassering als bewindvoering – en het behoud van het dak boven zijn hoofd is van groot belang voor de toekomst van [naam] . Zou hij dat kwijtraken dan verliest hij alle perspectief en glijdt hij alleen maar verder af terwijl hij nu juist op de goede weg is en druk bezig is om zijn toekomst vorm te geven en orde op zaken te stellen. Het woonbelang van [naam] dient volgens hem dan ook te prevaleren. 
      
    
    
      3.9
      De kantonrechter overweegt dat de tekortkoming als ernstig moet worden beschouwd, nu de grote hoeveelheid gevonden drugs - 5.5 kg hennep - in de woning een gevaar voor de veiligheid voor de leefomgeving en omwonenden kan opleveren. De kantonrechter begrijpt dat voor [naam] een ontruiming zeer ingrijpend zal zijn. Door [naam] is echter niet onderbouwd dat de hulp en begeleiding die hij thans van Novadic-Kentron en Kubus ontvangt hierdoor volledig wegvalt. Gelet op de ernst van de overtreding wegen de belangen van Laurentius en de omwonenden zwaarder dan het woonbelang van [naam] . 
      
    
    
      3.10
      Gelet op de ernst van de tekortkoming en de voorgaande belangenafweging is naar het oordeel van de kantonrechter boven redelijke twijfel verheven dat de huurovereenkomst door de rechter in een bodemprocedure zal worden ontbonden, zodat in dit kort geding op dat oordeel vooruit kan worden gelopen door [naam] tot ontruiming van het gehuurde te veroordelen. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om een ontbinding onder voorwaarden uit te spreken. De termijn van ontruiming zal worden bepaald op veertien dagen na de betekening van dit vonnis.
      
    
    
      3.11
      
        [naam] voert nog aan dat een eventueel veroordelend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad dient worden verklaard. De kantonrechter dient bij een dergelijk verweer de belangen van partijen af te wegen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die de veroordeling verkrijgt zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden op zichzelf niet in de weg staan aan een uitvoerbaarverklaring bij voorraad maar (slechts) moeten worden meegewogen. De kantonrechter is, met name gelet op hetgeen onder 3.9 is overwogen, hier van oordeel dat de belangen van Laurentius zwaarder wegen dan die van [naam] zodat de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal worden toegewezen. 
      
    
    
      3.12
      De kantonrechter zal de gevorderde huurachterstand van € 300,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag tot de dag van volledige betaling als onweersproken toewijzen. 
      
    
    
      3.13
      De gevorderde gebruiksvergoeding tot aan het tijdstip van daadwerkelijke ontruiming van € 653,41 per maand is eveneens toewijsbaar. 
      
    
    
      3.14
      Tot slot vordert Laurentius nog een contractuele boete van € 2.500,00 vanwege het aanwezig hebben van een hoeveelheid drugs in de woning. Volgens de richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG) wordt een beding in een overeenkomst als het onderhavige waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.
      
    
    
      3.15
      
        Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het in artikel 19 opgenomen beding in de algemene huurvoorwaarden als een oneerlijk beding in de zin van voornoemde richtlijn te beschouwen. Daarbij wordt als volgt geoordeeld. Voornoemd artikel stelt een boete op alle ‘overige strafbare dan wel drugsgerelateerde feiten’ zonder daarbij enig onderscheid aan te brengen in de soort en ernst van de overtreding. Dat betekent dat alle overtredingen van de Opiumwet de verschuldigdheid van de boete met zich zouden brengen. Hoewel door Laurentius terecht wordt gewezen op het gevaarzettende karakter en de noodzaak om daarop een afschrikwekkende sanctie te zetten, geldt dit niet zonder meer bij alle overtredingen van de Opiumwet. Het beding is daarmee te algemeen opgesteld en maakt onvoldoende onderscheid, zodat het evenwicht ten nadele van een consument, in dit geval [naam] , wordt verstoord. Daarnaast dient de kantonrechter op basis van rechtspraak van het Hof van Justitie (in het bijzonder HvJ EG 21 april 2016, C-377/14, ECLI:EU:C:2016:283, Radlinger/Finway) bij de beoordeling van het beding rekening te houden met de mogelijke cumulatie van het beding met andere sancties voor dezelfde gedraging. Vaststaat dat Laurentius in de aanhef van artikel 19 van de algemene huurvoorwaarden heeft bedongen dat haar overige rechten op schadevergoeding, nakoming, ontbinding of anderszins eveneens blijven bestaan. Daardoor is sprake van een mogelijke cumulatie, hetgeen eveneens het evenwicht verstoort.
        Deze omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien leiden tot het oordeel dat voorshands onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de op artikel 19 van de algemene huurvoorwaarden gebaseerde boete in een bodemprocedure zal toewijzen. 
        De gevorderde boete zal gelet op het voorgaande worden afgewezen.
      
      
    
    
      3.16
      
        
          [naam] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding. 
        De kosten aan de zijde van Laurentius worden vastgesteld op: 
      
      - dagvaarding 		€     126,83
      - griffierecht 		€     126,00
      - salaris gemachtigde 	€     498,00
      Totaal 			€     750,83
      
    
  
  
    
      4De beslissing in kort geding
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt Kubus in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam] om het gehuurde aan het [straatnaam + huisnummer] te Prinsenbeek binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis met alle zich daarin en/of daarop bevindende persoenen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Laurentius zijn, te ontruimen en te verlaten en met afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Laurentius te stellen; 
    
    
    
      veroordeelt Kubus in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Laurentius binnen veertien dagen na dit vonnis te betalen een bedrag van € 300,00 aan huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de vervaldag tot aan de dag der algehele voldoening; 
    
    
    
      veroordeelt Kubus in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam] om tegen een behoorlijk bewijs van kwijting aan Laurentius te betalen voor iedere maand, tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, de som van € 653,41 en voor een gedeelte van een maand een pro rata te berekenen gedeelte van deze som, telkenmale te rekenen vanaf de vervaldag van elke termijn te vermeerderen met de wettelijke rente;
    
    
    
      veroordeelt Kubus in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Laurentius tot op heden vastgesteld op € 750,83, daarin begrepen een bedrag van € 498,00 als salaris voor de gemachtigde van Laurentius;
    
    
    
      verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst de vordering voor het overige af.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. Hindriks en in het openbaar uitgesproken op
      31 januari 2022.