ECLI:NL:RBROT:2021:3849, Rechtbank Rotterdam, 21-04-2021, C/10/598943 / HA ZA 20609
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-04-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verrotting vloerbalken geconstateerd enkele jaren na aankoop van een meer dan honderd jaar oude woning. Beroep op non-conformiteit en garantiebepaling afgewezen. Koopster heeft onderzoeksplicht verzaakt.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/598943 / HA ZA 20-609
    
    
    
      
        Vonnis van 21 april 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats eiseres] ,
      eiseres,
      advocaat mr. J. Wijnja te Dordrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        [gedaagde]
      
      ,
      gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. L.P. Quist te Dordrecht.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 17 juni 2020, met producties 1 tot en met 13,
        
        
          de conclusie van antwoord van 9 september 2020, met productie 1,
        
        
          de brief van 24 september 2020 van de rechtbank, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
        
        
          de bij B8-formulier van 25 november 2020 door [gedaagde] overgelegde producties 2 tot en met 5,
        
        
          de bij B8-formulier van 26 november 2020 namens [eiseres] ingediende brief, met productie 14,
        
        
          het proces-verbaal van de op 10 december 2020 gehouden mondelinge behandeling,
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Wijnja, 
        
        
          de brief van 29 december 2020 van mr. Wijnja, met een reactie op het proces-verbaal.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2.Feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde] en [eiseres] hebben respectievelijk op 18 en 21 november 2016 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) getekend waarbij [gedaagde] de woning aan de [adres] te Dordrecht (hierna: de woning) heeft verkocht aan [eiseres] tegen een koopsom van € 142.000,-. 
      
    
    
      2.2.
      In de koopovereenkomst is - onder meer - het volgende opgenomen:
      
      
        
          “
          Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
        
      
    
    
      6.1.
      
        
           De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze  koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.3.
      
         De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
        woning
        . Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 20 Ouderdomsclausule
        
        
          Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte circa 100 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van onroerende zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting.
        
      
      
      
        
          Artikel 21 Verkoper object nooit bewoond
        
        
          Verkoper heeft koper geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt als woonhuis. Verkoper heeft koper derhalve niet kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als verkoper het verkochte […] zelf feitelijk had gebruikt.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      De notariële levering heeft plaatsgevonden op 6 januari 2017. In de akte van levering is - onder meer - het volgende opgenomen:
      
      
        
          “
          GEBRUIK
        
        
          Het verkochte zal de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Koper is op de hoogte van het feit dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt.
        
        
          (…)
        
        
          OUDERDOMSCLAUSULE
        
        
          Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte circa eenhonderd jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van gebouwen van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting.”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eiseres] heeft de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, op 2 november 2016 laten keuren door Het Inspectiehuis B.V. (hierna: Het Inspectiehuis). In het rapport is - onder meer - het volgende opgenomen: 
      
      
        
          Toelichting bij de (visuele) keuring
        
        
          (…)
        
        
          De keuring is een momentopname van de staat waarin het object zich op dat moment bevindt, daarom heeft dit rapport een geldigheid van 
          3 maanden
           na de keuringsdatum. Na deze periode dient een nieuw rapport te worden opgesteld.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Elementenoverzicht
        
        
          Toelichting:
        
      
      
      
        
          Element: Een omschrijving van de bouwkundige of installatietechnische elementen die onderhoudsgevoelig zijn.
        
        
          Locatie: De plaats waar het element zich bevindt.
        
        
          Hoeveelheid/eenheid: Het aantal met de betreffende meeteenheid dat onderhouden moet worden.
        
        
          Conditie: Deze geeft de conditie van de bouwkundige staat weer en is als volgt opgebouwd:
        
        
          1 = Uitstekende conditie
        
        
          2 = Goed
        
        
          3 = Redelijk
        
        
          4 = Matig
        
        
          5 = Slecht
        
        
          6 = Zeer slecht
        
        
          8 = Nader onderzoek nodig
        
        
          9 = Niet te inspecteren
        
      
      
      
        
          (…)
        
        
          A.1	Kruipruimte			4
        
        
          (…)
        
        
          B.3	Vloeren, houten constructiedelen	4
        
      
      
      
        
          Bevindingen
        
        
          (…)
        
        
          A. 1 Kruipruimte
        
        
          Kruipruimte
        
        
          Tijdens de inspectie zijn er gebreken zichtbaar
        
        
          Urgentie: 1 Op korte termijn
        
      
      
      
        
          2016 	Hvh 	Totaal
        
      
    
    
      1.00
      
        pst 	€182
      
      
      
        
          In de kruipruimte is veel bouwafval gestort, hierdoor wordt de ventilatie van deze ruimte gehinderd en wordt de toegankelijkheid beperkt. Wij adviseren deze ruimte op te ruimen en de grond te egaliseren.
        
        
          (…)
        
      
      
    
  
  
    
      22Vloeren
    
      
        (…)
      
      
        B.3	Vloeren, houten constructiedelen
      
    
    
    
      
        Algemeen
      
      
        Verhoogd vochtigheidsgehalte
      
      
        Urgentie: 1 Op korte termijn
      
      
        2016 	Hvh 	Totaal
      
      
        1,00 pst 	€91
      
    
    
    
      
        De strijkbalk langs de voorgevel vertoon[t] tijdens de inspectie een verhoogd vochtigheidspercentage. De kruipruimte was door de aanwezige vervuiling lastig betreedbaar anders was de inspectie grondiger uit gevoerd. De balk oogde niet aangedaan door schimmels of zwammen, hierdoor heeft het de schijn dat het om een lokale lekkage gaat. Er zijn recentelijk werkzaamheden aan het leidingwerk van de meterkast uitgevoerd, mogelijk ligt hier de oorzaak. Wij adviseren dit te laten onderzoeken.
      
      
        (…)
      
    
    
  
  
    
      26Inrichting
    
    
      
        B.6 Diversen: Woning binnen algemeen
      
      
        (…)
      
      
        De woning is redelijk netjes onderhouden en vertoonde tijdens de inspectie eerder genoemde constructieve gebreken.
      
      
        (…)
      
    
    
    
      2.5.
      Naar aanleiding van het rapport van Het Inspectiehuis heeft [eiseres] per e-mail op 9 november 2016 via de verkopend makelaar aan [gedaagde] onder meer laten weten:
      
      
        
          “In de kruipruimte is veel afval gestort. Hierdoor wordt de ventilatie gehinderd en de toegankelijkheid beperkt.
        
        
          Dit was jammer omdat verder onderzoek naar onderstaand probleem niet kon worden uitgevoerd.”
        
      
      
      
        In reactie daarop heeft de verkopend makelaar diezelfde dag per e-mail aan [eiseres] laten weten:
      
      
      
        
          “Zojuist heb ik de verkoper gesproken; die begreep je punten.
        
        
          […]
        
        
          Ook gaat hij de kruipruimte leeghalen zodat dit goed kan ventileren.”
        
      
      
    
    
      2.6.
      In opdracht van [eiseres] heeft [naam bouwbedrijf] . (hierna: [naam bouwbedrijf] ) in september 2019 een inspectie verricht naar aanleiding van door [eiseres] geconstateerde verzakkingsverschijnselen in haar woning. 
      
    
    
      2.7.
      In een e-mailbericht van 4 februari 2020 aan [eiseres] heeft [naam bouwbedrijf] - onder meer - het volgende bericht:
      
      
        
          “In september 2019 hebben we inspectie uitgevoerd van vloer:
        
      
      
      
        
          Probleem stelling:
        
      
      
      
        
          Aanleiding tot onderzoek was dat er scheurvorming in keukenvloer te zien is en dat woonkamer vloer veert (voornamelijk halverwege het midden van voorgevel af te zien).
        
      
      
      
        
          In woonkamer is dit ook zichtbaar doordat de vloer op deze plaats aan het zakken is.
        
      
      
      
        
          Tevens is t.p.v. toog van doorgang keuken/woonkamer het metselwerk scheuren vertoont. Tevens vertoond vloer in kelder verzakking doordat vloertje in kelder naar beneden is gezakt vanwege de rotte vloerbalken. 
        
      
      
      
        
          Bovenstaande zaken gaf reden om vanuit de kruipruimte inspectie te doen.
        
      
      
      
        
          (...)
        
      
      
      
        
          Bevindingen inspectie:
        
      
      
      
        1. Woonkamer deel:
      
      
      
        
          De 11 st vloerbalken hebben we onderzocht vanaf voorgevel naar achtergevel. Beginnend vanaf voor naar achter is volgende te vermelden:
        
      
      
      
        
          Balk 3 balk kop is slecht ter plaatse van oplegging.
        
      
      
      
        
          Balk 4 midden en balk kop is slecht. Deze is in het verleden (ik verwacht 10-15 jaar geleden) al verstevigd door balk er naast te leggen v.v. bouwverbinding. De versteviging vertoont tevens rotting.
        
      
      
      
        
          Balk 5 midden en balk kop is slecht. Deze is in het verleden (ik verwacht 10-15 jaar geleden) al verstevigd door balk er naast te leggen v.v. bouwverbinding. De versteviging vertoont tevens rotting.
        
      
      
      
        
          Balk 6 in midden heel slecht en vertoont diverse barsten.
        
      
      
      
        
          Balk 7 in midden slecht en vertoont tevens barsten.
        
      
      
      
        
          Balk 8 is matig.
        
      
      
      
        
          Overige balken 1, 2 en 9 t/m 11 zien er nog goed uit.
        
      
      
      
        2. Keukendeel:
      
      
      
        
          De 6 st. balken onder keuken en toilet/halvloer hebben we onderzocht van achtergevel naar de voorgevel gerekend. Beginnend van achter naar voren is het volgende te melden:
        
      
      
      
        
          Balk 1 is compleet verrot en hangt naar beneden. Deze balk heeft geen dragende functie meer. De betonvloer is daar ook zichtbaar doorgezakt naar beneden en verklaard de scheur in tegelwerk keuken. 
        
      
      
      
        
          Balk 2 is in redelijke staat en ook een keer opgelengd.
        
      
      
      
        
          Balk 3 ziet er goed uit.
        
      
      
      
        
          Balk 4 is slecht.
        
      
      
      
        
          Balk 5 en 6 zijn al een keer eerder vervangen en bevinden zich onder toilet. Daarbij opgemerkt dat deze balken rommelig zijn aangebracht. Kantekening is wel dat dit mogelijk komt doordat kruipruimte tpv keukendeel vol ligt met rotzooi en er dus slecht te werken val.t.
        
      
      
      
        
          Balk t.p.v. vloer is compleet rot, vloer vertoont daar verzakki[ng]. Daarboven staat muurtje van kelder/toilet.
        
      
      
      
        3. Stalenligger en houten onderslagbalk:
      
      
      
        
          Stalen ligger is ter plaatse van opleggingen en opleg houten balken aan het doorroesten.
        
      
      
      
        
          De houten onderslag balk tpv woonkamer zijde is verrot en hangt naar beneden.
        
      
      
      
        4. De huidige beluchting roosters vertonen wat spinnen raggen aan binnenzijde en aan
      
      
        
          buitenzijde wat bladeren maar ventilatie werkt nog wel. Aan de achtergevel zijn de rooster
        
        
          niet origineel maar later aangebracht.
        
      
      
      
        5. (...)
      
      
      
        
          Algemeen is de kruipruimte droog en vertoont geen overmatige vochtigheid. Verder is de kruipruimte slecht bereikbaar doordat er heel veel puin en oude bouwmaterialen zijn blijven liggen.
        
      
      
      
        
          De vloer onder de keuken en toilet is niet bereikbaar zonder verwijderen van deel vloerdek en installatiebuizen kruipruimte.
        
      
      
      
        
          Woonkamer vloer is te bereiken door over het puin heen te kruipen en onder de stalen ligger door te tijgeren. Eenmaal onder de woonkamervloer gekomen zijnde is deze goed te inspecteren.
        
      
      
      
        
          De oorzaak is lastig vast te stellen. Mogelijke oorzaak van de rotte balken zijn:
        
      
      
      
        1. Gebrekkige in het verleden ventilatie waardoor in het verleden mogelijk de vloerconstructie is belast geweest met vocht. Echter tijdens de inspectie was kruipruimte niet vochtig en vertoonde een normaal vochtklimaat.
      
      
      
        
          Deze gedachte wordt gevoed door de ventilatieroosters welke later zijn aangebracht, maar dat kan ook een gevolg zijn van de convectorput welke is geplaatst.
        
      
      
      
        
          Tevens is te zien dat er in het verleden al balken zijn opgedikt (ik denk 10-20 jaar geleden).
        
      
      
      
        
          Bij het keukendeel is achtergevel aangebouwd en daardoor is daar geen ventilatie. De keukenvloer is het slechtst aan toe en daar zijn in het verleden al eens balken vervangen.
        
      
      
      
        
          Ik denk zelf dat het proces van rotting jaren geleden in gang is gezet door vochtige kruipruimte en rotting langzaam doorgaat. Daarbij wil tevens kanttekening maken dat constructie tevens ook al oud is en niets op deze aarde 'stand' houdt.
        
      
      
      
        
          De verrotte stalen balk is vaak een probleem omdat deze vroeger niet vaak werden behandeld. Dit probleem komt wel vaker voor.
        
      
      
      
        2. Als in andere jaargetijden grondwaterstand hoger blijkt te zijn kan mogelijk de kruipruimte vochtiger zijn als toen we inspectie uitvoerde. Mogelijk is het toepassen van bodem isolatie/parels nog een extra verbetering en boren van enkele extra kruipruimte roosters.
      
      
      
        
          Urgentie:
        
      
      
      
        
          Zoals ik mondeling heb besproken verwacht ik met de kennis van het moment van de opname nu niet direct een acuut probleem dat u door de vloer heen gaat.
        
      
      
      
        
          Wel vertonen keukenvloer en woonkamer vloer van bovenaf zichtbaar problemen en is het een kwestie van tijd (1 mogelijk 2) jaar dat u wel door de vloer heen gaat. Feitelijk is in de keuken t.p.v. de scheur dit al het geval.
        
      
      
      
        
          De stalen vloerplaat in combinatie met beton en bestaande andere balken houden het geheel nog bij elkaar, maar de vloerbalken dragen niet meer op alle plaatsen de keukenvloer.
        
      
      
      
        
          Voor herstelwerk verwijs ik naar de offerte met de opties die daar zijn genoemd. Deze verschillende uitvoeringen dienen nog nader in overleg met u te worden afgestemd. Aan de verschillende mogelijkheden hangen zo elk zijn voor en nadelen en prijs verschillen.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      In een offerte van [naam bouwbedrijf] van 13 december 2019 zijn de herstelkosten voor de verzakkingsverschijnselen begroot op een bedrag van € 23.582,03 (incl. btw).
      
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
        “
      
      1. voor recht te verklaren dat [gedaagde] [ [naam] , rb] jegens [eiseres] aansprakelijk is voor alle door [eiseres] geleden en nog te lijden schade vanwege de verzakkingsverschijnselen in haar woning;
      
      2. [gedaagde] te veroordelen om de geleden en nog te lijden schade aan [eiseres] te vergoeden, tot een bedrag van € 33.874,15 vermeerderd met de wettelijke rente over € 32.771,44 bij wijze van voorschot en voor het resterende bedrag, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 januari 2020 tot de dag der voldoening;
      
      3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na datum vonnis - en, bij gebreke van voldoening van de (na)kosten binnen deze termijn, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening.”
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt hieraan - kort samengevat - ten grondslag dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. [gedaagde] heeft in artikel 6.3 van de koopovereenkomst de garantie gegeven dat de woning ten tijde van de koop die eigenschappen zou bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. De woning voldoet niet aan die eis. [gedaagde] is daarom aansprakelijk en dient de door [eiseres] geleden schade te vergoeden.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] tot betaling van de kosten van de procedure. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
      4.1.
      
        [eiseres] stelt dat de verzakkingsverschijnselen in de woning worden veroorzaakt door verrotting van de vloerbalken. Die oorzaak moet al aanwezig zijn geweest ten tijde van de koop. [gedaagde] is dan ook toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst, omdat de woning ten tijde van de koop niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik (als woning) nodig zijn en [gedaagde] op grond van artikel 7:17 BW voor die eigenschappen dient in te staan. Dat geldt des te meer omdat [gedaagde] in artikel 6.3 van de koopovereenkomst de garantie heeft gegeven dat de woning ten tijde van de koop die eigenschappen zou bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. De ouderdomsclausule in artikel 20 en de zelfbewoningsclausule in artikel 21 van de koopovereenkomst maken dit niet anders. Immers, de woning is weliswaar oud, maar dat staat er niet aan in de weg dat in de woning op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid gewoond moet kunnen worden. [gedaagde] is daarom aansprakelijk voor de door [eiseres] geleden schade, aldus [eiseres] . 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft - onder meer - betwist dat er sprake is van non-conformiteit van de woning. Zij heeft aangevoerd dat niet is gebleken dat de gebreken er al waren ten tijde van de verkoop en levering van de woning. [eiseres] heeft aangegeven dat zij pas eind 2019 geconfronteerd werd met verzakkingsverschijnselen. Daaruit blijkt, volgens [gedaagde] , dat [eiseres] gedurende een periode van bijna drie jaar de woning normaal heeft kunnen gebruiken. Bovendien is [eiseres] door middel van de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst gewaarschuwd voor het feit dat de woning (zeer) oud is en dat de verwachtingen die [eiseres] mocht hebben dus aanzienlijk lager liggen dan bij een woning die nu gebouwd wordt. Voor zover er sprake was van een vochtprobleem waardoor de balken zijn gaan verrotten in de woning, had het op de weg van [eiseres] gelegen om dit nader te laten onderzoeken na het rapport van Het Inspectiehuis, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank overweegt als volgt. 
      
    
    
      4.4.
      Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dat wil, gezien lid 2 van artikel 7:17 BW, zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
      
    
    
      4.5.
      Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst daarvan afwijkende afspraken kunnen maken. De koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model, bevat onder meer de hierboven onder 2.2 geciteerde artikelen 6.1 en 6.3. In 6.3 garandeert [gedaagde] dat de onroerende zaak bij de eigendoms- overdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. [gedaagde] staat blijkens dat artikel echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [eiseres] bekend of kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Gebreken die [eiseres] niet kende, maar die zij wel zou hebben ontdekt als zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van haar mocht worden gevergd, zijn kenbaar. 
      
    
    
      4.6.
      
        
          [gedaagde] heeft (bij conclusie van antwoord) betwist dat de verzakking van de woning uitsluitend kan zijn veroorzaakt door de slechte staat van de vloerbalken. In het licht van de bevindingen opgenomen in de e-mail van [naam bouwbedrijf] (zie 2.7), die gevraagd naar de oorzaak van de verzakkingen, constateert dat er balken verrot zijn, en aangezien [gedaagde] bij de mondelinge behandeling niet (langer) betwist dat de balken inmiddels verrot zijn, is die betwisting echter onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. De rechtbank zal daarom uitgaan van de juistheid van de stelling van [eiseres] dat de verzakking is veroorzaakt door verrotting van de vloerbalken. 
        
          [gedaagde] heeft niet betwist dat met de verzakking de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning, maar voert aan dat niet is gebleken dat de woning die eigenschappen reeds bij de eigendomsoverdracht niet had. 
      
      
    
    
      4.7.
      
        De rechtbank overweegt als volgt, waarbij zij veronderstellenderwijs uitgaat van de juistheid van de stellingen van [eiseres] dat de vloerbalken bij de eigendomsoverdracht van de woning al zo slecht waren dat een verzakking onvermijdelijk was en dat die verzakking zich eerst eind 2019 heeft voorgedaan.
        Gelet op de ouderdom van de woning (bouwjaar 1914) moest [eiseres] bedacht zijn op mogelijke met die ouderdom samenhangende gebreken, die zich (al dan niet) op termijn zouden manifesteren. Dit geldt temeer gezien de in artikel 20 van de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule (zie 2.2). In het door Het Inspectiehuis uitgevoerde onderzoek is bovendien aan de “Vloeren, houten constructiedelen” een conditie ‘matig’ toegekend en bij de bevindingen ten aanzien van dat onderdeel opgemerkt dat de strijkbalk langs de voorgevel een verhoogd vochtigheidspercentage vertoont. Het heeft er volgens Het Inspectiehuis de schijn van dat het om een lokale lekkage gaat, mogelijk als gevolg van recente werkzaamheden aan het leidingwerk, maar zij adviseert onderzoek (zie 2.4). [eiseres] heeft een dergelijk onderzoek niet laten uitvoeren. 
      
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank oordeelt dat in die omstandigheden, waarbij er sprake is van een meer dan honderd jaar oud huis, het gevolg daarvan voor de kwaliteit van de woning middels een ouderdomsclausule aan de koper kenbaar is gemaakt, en een deskundige heeft geconstateerd dat een balk onder de vloer een verhoogd vochtigheidspercentage vertoont en nader onderzoek adviseert, [eiseres] moet worden geacht het risico dat er balken zich in een zodanige staat bevonden, dat zij op termijn ernstige problemen zouden kunnen veroorzaken, op de koop toe te hebben genomen. Zij heeft haar onderzoeksplicht verzaakt. Het gebrek moet - nog steeds uitgaand van de juistheid van de stelling dat het gebrek bij de eigendomsoverdracht al aanwezig was - worden aangemerkt als een gebrek dat [eiseres] wellicht niet kende, maar dat zij wel zou hebben ontdekt indien zij het onderzoek had verricht dat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar gevergd mocht worden. 
      
    
    
      4.9.
      Voor zover [eiseres] met haar stelling (ingenomen bij dagvaarding) dat nader onderzoek aan de balken niet mogelijk was omdat het puin in de kruipruimte, na het verzoek daartoe, niet door [gedaagde] is weggehaald, bedoeld heeft dat zij, [eiseres] , haar onderzoeksplicht niet heeft verzaakt of dat het verzaken daarvan aan [gedaagde] is toe te rekenen, gaat de rechtbank daar niet in mee. In zijn pleitnota heeft mr. Wijnja namens [eiseres] het volgende gesteld: “Bij die inspectie [de inspectie in september 2019, rb] bleek overigens dat er nog steeds bouwafval onder de vloer lag, ondanks de stelling van Krijsman [Vastgoed, rb] dat [gedaagde] de kruipruimte zou hebben laten leeghalen.”. Daaruit blijkt dat [eiseres] tot op de inspectie door [naam bouwbedrijf] niet wist dat [gedaagde] de kruipruimte niet (geheel) had leeggehaald. Dat [gedaagde] het puin niet uit de kruipruimte heeft verwijderd kan dus niet de reden zijn geweest dat [eiseres] in 2016 geen (nader) onderzoek naar de balken heeft laten uitvoeren. [gedaagde] heeft overigens aangevoerd dat het puin wel degelijk is weggehaald, althans voldoende om toegang te verschaffen tot de kruipruimte, hetgeen door [eiseres] vervolgens onbesproken is gelaten. De conclusie is dat voor zover moet worden aangenomen dat het puin door [gedaagde] niet (voldoende) was weggehaald om toegang te verschaffen tot de kruipruimte, dat niet de reden is geweest dat [eiseres] geen onderzoek naar de staat van de balken heeft laten uitvoeren.
      
    
    
      4.10.
      
        Bij de mondelinge behandeling heeft [eiseres] aangevoerd dat het best zo zou kunnen zijn dat twee mannen namens [gedaagde] bouwafval hebben weggehaald, en dat zij dan tijdens het weghalen van het bouwafval hebben moeten zien dat de balken slecht waren, zodat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden. 
        De rechtbank oordeelt dat - nog los van de vraag of de eventuele kennis van genoemde twee mannen toegerekend kan worden aan [gedaagde] - het beroep op de mededelingsplicht faalt omdat [eiseres] niet heeft onderbouwd waarom het de mannen moet zijn opgevallen dat de balken waren aangetast. Uit de e-mailwisseling van 9 november 2016 (zie 2.5) volgt dat het leeghalen van de kruipruimte verband hield met de ventilatie en de toegankelijkheid van de kruipruimte. Het is dan - zoals ook door [gedaagde] aangevoerd - niet evident dat het de mannen bij het uitvoeren van die werkzaamheden moet zijn opgevallen dat er balken zodanig verrot waren dat zij op een termijn van drie jaar voor verzakking zouden zorgen. Dit noch daargelaten of de mannen over voldoende bouwkundige kennis beschikten. Een nadere toelichting heeft [eiseres] echter niet gegeven, zodat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] wist, of had moeten weten, van het gebrek.
      
      
    
    
      4.11.
      Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de gestelde tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst niet is komen vast te staan. De vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. 
      
    
    
      4.12.
      
        [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht	€	2.042,00
      - salaris advocaat	€	1.126,00 (2 punten × tarief II à € 563,00)
      Totaal	€ 	3.168,00
      
    
    
      4.13.
      De nakosten zijn toewijsbaar zoals in het dictum omschreven.
      
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.168,00,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. Volker. Het is ondertekend door de rolrechter en op 21 april 2021 uitgesproken in het openbaar.
        [3070/2221/3195]