ECLI:NL:GHARN:2012:BV2796, Gerechtshof Arnhem, 17-01-2012, 200.075.355 en 200.075.359
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-01-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Artikelen 7:369 en 7:370 BW.
        Verpachtster heeft de pachtovereenkomsten met pachters opgezegd op de gronden dat a. de bedrijfsvoering door pachters niet is geweest zoals een goed pachter betaamt en de pachters anderszins ernstig zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen, en b. een redelijke afweging van de belangen van de verpachtster bij de beëindiging van de overeenkomst tegen die van de pachters bij verlenging van de overeenkomst in het voordeel van de verpachtster uitvalt (artikel 7:370 lid 1 aanhef onder a en c BW).
        In eerste aanleg heeft de Pachtkamer de pachtovereenkomst op de tweede opzeggingsgrond ontbonden, een eindtijdstip van de pachtovereenkomst bepaald en de ontruiming van het gepachte bevolen. 
        De Pachtkamer van het gerechtshof oordeelt het beroep van pachters gegrond. Voor zover de eerste grond bestaat in het in gebreke blijven van pachters met de betaling van ruilverkavelingsrente en waterschapslasten is deze grond onvoldoende onderbouwd.  De aanvullende grond met betrekking tot de bedrijfsvoering is geen uitwerking van het in de opzegging gebezigde verwijt en moet op grond van artikel 7:369 lid 2 BW buiten beschouwing blijven.
        De tweede opzeggingsgrond gaat evenmin op. Het verzet van de pachter daartegen is, gelet op de voorgeschiedenis van de pachtverhouding niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De kern van de opzeggingsgrond wordt gevormd door het financiële belang van verpachtster bij de opzeggingen. Hoe verwezenlijkt kan worden dat bij het pachtvrij komen van de gronden door middel van eigen exploitatie of verkoop van de gronden verpachtster haar vermogenspositie substantieel kan verbeteren heeft verpachtster niet aangetoond, terwijl pachters hebben aangetoond dat zij een belang hebben bij het kunnen blijven betrekken van het gepachte in hun bedrijfsvoering.

GERECHTSHOF ARNHEM					
    
    
      zaaknummers gerechtshof 200.075.355 en 200.075.359
      (zaaknummers rechtbank 566225 en 566669)
    
    
    arrest van de pachtkamer van 17 januari 2012
    
    inzake
    
    (in de procedure met het zaaknummer 200.075.355)
    
    
      [appellant],
      wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
      appellant in het principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep;
      advocaat: mr. J.G.M. Roijers,
    
    
    tegen:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      Beheer- en Beleggingsmaatschappij De Molensteen B.V.,
      gevestigd te Vught,
      geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
      appellante in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. J.P. de Man,
    
    
    en
    
    (in de procedure met het zaaknummer 200.075.359)
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      Daalland B.V.,
      gevestigd te Uitwijk, gemeente Woudrichem,
      appellante in het principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. J.G.M. Roijers,
    
    
    tegen:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      Beheer- en Beleggingsmaatschappij De Molensteen B.V.,
      gevestigd te Vught,
      geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
      appellante in het incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. J.P. de Man.
    
    
    
    
    1.	Het verdere verloop van de gedingen in hoger beroep
    
    1.1	Het hof verwijst naar zijn incidentele arrest van 7 december 2010. 
    
    
      1.2	Daarna hebben partijen in beide zaken de volgende stukken gewisseld:
      - een memorie van antwoord in het principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep van de zijde van De Molensteen;
      - een memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep van de zijde van [appellant], respectievelijk Daalland.
    
    
    1.3	Ter zitting van 20 juni 2011 hebben partijen de zaken doen bepleiten, De Molensteen door mr. J.P. de Man, advocaat te Rosmalen, en [appellant] en Daalland door mr. R.P. Gasseling, advocaat te Rotterdam. Beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. Ten behoeve van het pleidooi heeft mr. De Man aan het hof en aan de wederpartijen een brief met een achttal producties doen toekomen. Van het pleidooi is proces-verbaal opgemaakt. Ingevolge een ter zitting gemaakte afspraak hebben mr. G.P.M. van den Dungen, raadsheer-commissaris, en ing. L.L.M. de Lorijn, deskundig lid van de pachtkamer, zich vergezeld van de griffier begeven naar het adres [adres] te [plaats] voor inzage in gewasregistraties van Daalland en om de situatie ter plaatse van de verpachte gronden op te nemen, een en ander als is weergegeven in het proces-verbaal van bevindingen, dat zich bij de stukken bevindt.
    
    1.4	Bij brief van 28 juni 2011 heeft mr. Gasseling nadere financiële stukken aan het hof en aan de wederpartij doen toekomen.
    
    1.5	De Molensteen heeft in beide zaken een antwoordmemorie na pleidooi genomen, die is gevolgd door een akte houdende rectificatie. 
    
    1.6	Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof in beide zaken arrest bepaald.
    
    2.	De vaststaande feiten
    
    Op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, staan vast de feiten die de pachtkamer in eerste aanleg in haar vonnissen van       6 januari 2010 onder 2.1 heeft vermeld.
    
    3.	De motivering van de beslissing in hoger beroep in beide zaken 
    
    in de principale en in de incidentele beroepen
    
    
      3.1 	De Molensteen heeft de opzegging van de pachtovereenkomsten tussen haar en [appellant] respectievelijk Daalland gebaseerd op de volgende (wettelijke) opzeggingsgronden:
      a.	de bedrijfsvoering door [appellant], respectievelijk Daalland is niet geweest zoals een goed pachter betaamt en [appellant], respectievelijk Daalland zijn anderszins ernstig tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen (artikel 7:370 lid 1 aanhef en onder a BW);
      b.	een redelijke afweging van de belangen van De Molensteen bij de beëindiging van de overeenkomst tegen die van [appellant], respectievelijk Daalland bij verlenging van de overeenkomst valt in het voordeel van De Molensteen uit (artikel 7:370 lid 1 aanhef en onder c BW). 
      De pachtkamer in eerste aanleg heeft geoordeeld dat de eerst aangevoerde grond niet opgaat, maar de tweede wel en heeft op die grond het tijdstip waarop de pachtovereenkomsten tussen partijen zullen eindigen gesteld op 30 juni 2011. De ontruiming van het gepachte is bevolen onder last van een dwangsom.
      De grieven van Daalland c.s. leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling met de in het incidenteel hoger beroep opgeworpen grieven.  
    
    
    
      3.2	ad a.:
      De stelling van De Molensteen dat Daalland c.s. in gebreke zijn gebleven met de betaling van doorberekende ruilverkavelingsrente en waterschapslasten is onvoldoende onderbouwd, zeker in het licht van de door mr. De Man bij het pleidooi overgelegde berekening van [persoon A], waaruit volgt dat waterschapslasten in de periode 2000-2009 foutief berekend zijn, en dat bedragen zijn teruggestort. Het hof merkt op dat in de bijlagen van de door Daalland B.V. overgelegde accountantsverslagen over de jaren 2007 tot en met 2010 steeds een nauwkeurige verantwoording is opgenomen van betaalde ruilverkavelingsrente voor de diverse percelen vallende onder de omschrijving “[....] ruilverkavelingsrente”. 
    
    
    3.3	In haar incidentele hoger beroepen heeft De Molensteen aangevoerd dat Daalland c.s. op de bij uitstek als weidegrond geschikte pachtgronden akkerbouwgewassen hebben geteeld. Dit verwijt, dat redelijkerwijs niet kan worden beschouwd als een uitwerking van het reeds in de opzegging gebezigde verwijt, moet buiten beschouwing blijven omdat immers volgens artikel 7:639 lid 2 BW de verpachter slechts op de gronden vermeld in de opzegging kan vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. Dat voorschrift strekt ertoe dat de pachter aan de hand van de in de opzegging vermelde grond(en) moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten, dan wel het op een procedure wil laten aankomen. Ten overvloede voegt het hof hieraan toe, dat De Molensteen haar standpunt onvoldoende heeft onderbouwd op het punt van negatieve gevolgen van het gebruik voor het verpachte. Bovendien blijkt uit het proces-verbaal van bevindingen dat de stand van de akkerbouwgewassen op de verpachte gronden getuigt van een vakkundige exploitatie, die aan in redelijkheid te stellen eisen voldoet, mede door de maatregelen die Daalland c.s. getroffen hebben, in het bijzonder met betrekking tot de detailontwatering. 
    
    3.4	De grond genoemd in artikel 7:370 lid 1 aanhef en onder a BW kan dus niet leiden tot toewijzing van de vordering van De Molensteen.
    
    
      3.5	ad b:
      De Molensteen heeft ter onderbouwing van haar belang bij de opzegging van de pachtovereenkomsten verwezen naar de voorgeschiedenis van de pachtverhouding. Met name heeft De Molensteen de stelling betrokken dat de ingebruikgeving van de gronden aan Daalland B.V. in 2000 mede een fiscale achtergrond had en slechts tijdelijk was bedoeld, in het vooruitzicht van een bestemmingswijziging die de ontwikkeling van het verpachte tot industrieterrein mogelijk zou maken. Nu thans de kans op zo’n bestemmingswijziging nagenoeg nihil is, moeten om te voorkomen dat De Molensteen in een financieel uitzichtloze positie zal geraken de pachtovereenkomsten kunnen worden opgezegd. De Molensteen heeft de verpachte gronden in 1999 aangekocht voor plm. € 86.000,- per hectare. Het renteverlies per hectare per jaar loopt tot € 7.000,- per jaar. De huidige pachtopbrengst van € 500,- tot € 600,- per jaar per hectare is ontoereikend voor een financieel evenwicht. Voor de aankoop van de gronden heeft Dakor B.V. een lening aan De Molensteen verstrekt. Dakor maakt aanspraak op terugbetaling van het geleende bedrag en heeft beslag doen leggen onder De Molensteen. De beëindiging van de pachtovereenkomst is noodzakelijk omdat de gronden in onverpachte staat veel meer opbrengen dan in de huidige verpachte staat. Bij het vrijkomen van de gronden kan De Molensteen zelf tot exploitatie of tot verkoop ervan overgaan. De locatie van een bouwblok voor een te stichten boerderij/melkveehouderij is al gekozen en heeft de instemming van de gemeente [gemeente].
    
    
    3.6	Volgens De Molensteen is de opstelling van Daalland c.s. in strijd met de redelijkheid en de billijkheid en kunnen de belangen van Daalland c.s. niet tegen haar belang opwegen. Daalland B.V. is geen renderend zelfstandig agrarisch bedrijf, de exploitatie van het gepachte is geheel betrokken in de exploitatie van het agrarisch bedrijf dat [appellant] in maatschap voert. Het bedrijf van [appellant] is op 25 km afstand van gepachte gronden gevestigd en de 10 van De Molensteen gepachte hectares vallen in het niet bij een bedrijfsoppervlak van zo’n 250 hectare.
    
    3.7	Daalland c.s. voeren aan dat de afweging van haar belangen tegen die van De Molensteen in haar voordeel dient uit te vallen. Daalland c.s. benadrukken dat Daalland een afzonderlijke entiteit is die activiteiten verricht binnen haar statutaire doeleindenomschrijving. De 09.68.90 van De Molensteen gepachte hectares die [appellant] exploiteert zijn waardevol voor de bedrijfsvoering. Daalland heeft financiële stukken in het geding gebracht, waarin die bedrijfsvoering is verantwoord. De exploitatie van de stierenhouderij in de destijds van De Molensteen verworven bedrijfsgebouwen is zonder de gepachte gronden niet mogelijk. De Molensteen heeft na de aankoop van de gronden voor verpachting aan [appellant] en Daalland gekozen, terwijl geen zekerheid bestond over de realisering van een bestemming voor niet agrarische doeleinden. Daalland c.s. betwisten de juistheid van de stellingen van De Molensteen met betrekking tot de gestelde financiering door Dakor B.V.
    
    3.8	Het hof oordeelt met betrekking tot de opzeggingsgrond van artikel 7: 370 lid 1 aanhef en sub c BW als volgt. Het verzet van Daalland en [appellant] tegen de opzegging is, anders dan De Molensteen kennelijk vindt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. De Molensteen en [appellant] hebben in 2001 een pachtovereenkomst gesloten, die door de Grondkamer is goedgekeurd. Het verzet van [appellant] heeft tot doel het gebruik van de gronden op basis van de pachtovereenkomst te continueren. Niet is in te zien dat die houding jegens De Molensteen onaanvaardbaar is. In de procedure die leidde tot de vastlegging van de pachtovereenkomst tussen Daalland B.V. en De Molensteen is gebleken dat de bij De Molensteen betrokkenen zich de risico’s van een verpachting hadden gerealiseerd (zie arrest van deze kamer van 2 maart 2004, bij inleidende dagvaarding overgelegd). Ook daarom geldt dat niet is in te zien waarom het thans onaanvaardbaar zou zijn dat Daalland B.V. zich tegen de opzegging verzet. 
    
    3.9	De kern van het betoog van De Molensteen is dat alleen beëindiging van de verpachtingen haar perspectief oplevert in financiële zin. Deze stelling impliceert dat De Molensteen een alternatief heeft voor de verpachtingen en wel in die zin dat de last van de financiering draaglijk zal worden. Hoe dat zijn beslag zal krijgen is echter geheel in het vage gebleven. Bij het vrijkomen van de gronden zou De Molensteen zelf tot exploitatie kunnen overgaan, een mogelijkheid waarop zij heeft gezinspeeld, onder meer door reeds het bouwblok aan te wijzen waarop voor een dergelijke exploitatie bestemde bedrijfsgebouwen kunnen worden opgericht. De financiering van een dergelijke opzet is evenwel niet inzichtelijk gemaakt. Een bedrijfsplan is niet gepresenteerd. Er moet van worden uitgegaan dat de stichting van een agrarisch bedrijf een aanzienlijke investering zal vergen. Hoe een dergelijke investering kan worden verkregen, zeker nu alleen al met de jaarlijkse rente voor de financiering van de aankoop naar eigen zeggen van De Molensteen een bedrag van € 7.000,- per hectare is gemoeid, is evenmin duidelijk. Als De Molensteen niet tot eigen exploitatie zou overgaan, maar die uit handen zou geven aan een derde, is niet aanstonds in te zien in welk opzicht de exploitatie zal verschillen van de huidige, waarin Daalland c.s. een jaarlijkse pacht aan De Molensteen betalen. 
    
    
      3.10	De Molensteen heeft ook de mogelijkheid van verkoop van de verpachte gronden aan een derde genoemd ter verlichting van haar financiële problemen, mogelijk in combinatie met verkoop van de 30 ha aangrenzend gelegen pachtvrije gronden.
      Afgaande op de eigen mededelingen van De Molensteen is met de aankoop destijds € 86.000,- per ha gemoeid geweest, welk bedrag dient te worden vermeerderd met de financieringslasten. De Molensteen heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe bij de huidige marktomstandigheden een kostendekkende hectareprijs kan worden bedongen voor de verpachte gronden, die een agrarische bestemming hebben en waarop, naar tussen partijen vaststaat, weinig verwachtingswaarde (meer) rust, nu de gemeente [gemeente] de realisering van de destijds voorziene industrieterreinen niet langer nastreeft.
      Het hof wil aannemen dat De Molensteen in een weinig rooskleurige financiële positie verkeert. De Molensteen heeft echter niet aannemelijk kunnen maken dat indien de gronden pachtvrij zouden komen zij in staat zou zijn haar vermogenspositie zo te verbeteren dat de gestelde precaire situatie zou worden opgelost. 
    
    
    
      3.11	Tegenover het belang van De Molensteen staat dat van Daalland c.s. 
      Daalland c.s. hebben het hof bij de onder 1.4. genoemde brief jaarrekeningen over de jaren 2007 tot en met 2010 doen toekomen. Deze stukken geven een deugdelijke verantwoording van de exploitatie. De opbrengsten van de gepachte gronden dragen bij aan het bedrijfsresultaat, dat doorgaans positief is. De bezichtiging heeft duidelijk gemaakt dat de feitelijke exploitatie geschiedt op een vakbekwame wijze. De stierenhouderij is een geïntegreerd onderdeel van de bedrijfsvoering. Dat het aankopen van veevoer mogelijk een verbetering van de bedrijfsresultaten te zien geeft, zoals De Molensteen heeft aangevoerd, maakt niet dat de door Daalland c.s. gekozen bedrijfsvoering het belang van Daalland c.s. bij het behoud van het gepachte reduceert. Daalland en [appellant] hebben de vrijheid hun bedrijf te exploiteren in een nauwe onderlinge samenwerking in het verband van de holding waarvan zij beide deel uitmaken. 
      Het is evident dat Daalland c.s. belang hebben bij het kunnen blijven betrekken van de gepachte gronden in de bedrijfsvoering. 
    
    
    3.12	Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd kan als in het voorgaande reeds begrepen dan wel als niet ter zake dienende buiten beschouwing blijven. 
    
    3.13	Alles overziende komt het hof tot de slotsom dat de afweging van belangen tussen enerzijds De Molensteen en anderzijds [appellant] en Daalland niet in het voordeel van De Molensteen uitvalt en dus niet kan leiden tot toewijzing van haar vordering. Het bestreden vonnis kan daarom niet in stand blijven en de vorderingen zullen worden afgewezen. De rechtsgrond ontbreekt voor toewijzing van de vordering van [appellanten] te bepalen dat de pacht per 1 juli 2010 voor een nieuwe termijn van 6 jaar doorloopt, dan wel eindigt per de datum dat De Molensteen de gronden uit hoofde van een koopovereenkomst aan een derde partij dient te leveren. Als de in het ongelijk gestelde partij zal De Molensteen in de kosten van de gedingen in beide instanties worden veroordeeld. De kostenveroordeling zal mede de kosten van het incident omvatten, nu De Molensteen daarin in het ongelijk is gesteld.
    
    4.	De beslissing
    
    Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    in de zaak 200.075.355:
    
    in het principaal en in het incidenteel hoger beroep
    
    vernietigt het tussen De Molensteen en [appellant] gewezen vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg, van 8 september 2010 en doet opnieuw recht;
    
    wijst het door De Molensteen gevorderde alsnog af;
    
    veroordeelt De Molensteen in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 1.000,- voor salaris van de gemachtigde en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 4.470,- voor salaris van de advocaat, op € 73,89 voor explootkosten en op € 263,- voor griffierecht;
    
    wijst hetgeen meer of anders is gevorderd af.
    
    in de zaak 200.075.359:
    
    in het principaal en in het incidenteel hoger beroep
    
    vernietigt het tussen De Molensteen en Daalland gewezen vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg, van 8 september 2010 en doet opnieuw recht;
    
    wijst het door De Molensteen gevorderde alsnog af;
    
    veroordeelt De Molensteen in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Daalland voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 1.000,- voor salaris van de gemachtigde en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 4.470,- voor salaris van de advocaat, op € 73,89 voor explootkosten en op € 263,- voor griffierecht; 
    
    wijst hetgeen meer of anders is gevorderd af.
    
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, G.P.M. van den Dungen en H.L. van der Beek en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.B.M. Duenk, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2012.