ECLI:NL:RBROT:2021:2755, Rechtbank Rotterdam, 24-03-2021, C/10/604865 / HA ZA 20-927
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-03-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gevorderde verklaring voor recht dat deel van de gehuurde woonruimte zonder recht of titel bewoond wordt, wordt afgewezen. Gerechtvaardigd vertrouwen huurder dat verhuurder het recht om zich erop te beroepen dat de huurovereenkomst op dat deel geen betrekking had niet meer geldend zou maken.
        Beroep op rechtsverwerking slaagt.

Rechtbank Rotterdam
    
    
      Team handel en haven
      Zittingsplaats Rotterdam
    
    
    
      Zaaknummer / rolnummer: C/10/604865 / HA ZA 20-927
    
    
    
      
        Vonnis van 24 maart 2021 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats eiser] ,
      eiser,
      advocaat mr. J.P.M. Borsboom te Rotterdam,
    
    
    
      - tegen -
    
    
    
      
        
          [naam gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats gedaagde] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. Z.H. baron van Dorth tot Medler te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als " [naam eiser] " respectievelijk " [naam gedaagde] ".
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van het geding
    
      1.1.
      De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 22 september 2020, met producties; 
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties;
        
        
          de door beide partijen voor de mondelinge behandeling overgelegde producties.  
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft door middel van Skype voor bedrijven plaatsgevonden op 9 februari 2021. Verschenen zijn [naam eiser] en, namens diens gemachtigde, mr. E. Lems, respectievelijk [naam gedaagde] en zijn gemachtigde. 
      
    
    
      1.3.
      De uitspraak van dit vonnis is vervolgens bepaald op heden. 
      
    
  
  
    
      2. Het geschil 
    
      2.1.
      
        [naam eiser] vordert een verklaring voor recht dat [naam gedaagde] de woning aan de [adres 1] (hierna: [adres 1] ) zonder recht of titel in gebruik heeft, met veroordeling van [naam gedaagde] tot – kort gezegd – ontruiming op verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [naam gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      2.2.
      
        [naam gedaagde] heeft de vorderingen gemotiveerd betwist en aangevoerd dat hij behalve de woning op de beletage aan de [adres 2] (hierna: [adres 2] ) ook het souterrain [adres 1] (met tuin) huurt. Tevens heeft hij zich beroepen op rechtsverwerking door [naam eiser] .
      
    
  
  
    
      3. De beoordeling 
    
      3.1.
      Blijkens een overeenkomst van 26 februari 2007 tussen [naam gedaagde] en de toenmalige beheerder [naam 1] (de vader van [naam eiser] ,  hierna: [naam 1] .) handelend onder de naam [handelsnaam] (hierna: [handelsnaam]), en als beheerder optredend namens zijn broer en eigenaar [naam 2] , een oom dus van [naam eiser] ) heeft [naam gedaagde] een oudere huurovereenkomst tussen [handelsnaam] en [naam 3] ten aanzien van [adres 2] per 15 januari 2007 overgenomen. Die eerdere overeenkomst vermeldt in de considerans het gehuurde “plaatselijk bekend: [adres 2] ” en in artikel 1.1 kennelijk abusievelijk het gehuurde “plaatselijk bekend: [adres 3] ”. De voordeur aan de straat geeft toegang tot een gang, uitkomend op een deur die toegang geeft tot [adres 1] . Vlak voor die deur heeft zich rechts een tweede deur bevonden, die via een trap naar boven toegang geeft tot [adres 2] . [naam eiser] heeft de appartementsrechten met betrekking tot [adres 2] en [adres 1] in juli 2019 van zijn oom gekocht.
      
    
    
      3.2.
      Partijen verschillen van mening over de precieze gang van zaken bij het aangaan van de huurovereenkomst. [naam gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat hij met de hem indertijd verstrekte voordeursleutel – met een label “ [label] . straat, groeten [naam 4] ” – toegang had tot zowel [adres 2] als [adres 1] , aangezien eerdergenoemde deuren achter de voordeur niet op slot zaten. Voorts stelt [naam gedaagde] dat een toenmalige collega van hem, [naam 5] (een andere oom van [naam eiser] ), hem via [naam 2] aan de woning geholpen heeft, de woning voor hem bezichtigd heeft en het geheel van [adres 2] en [adres 1] aan hem beschreven heeft. Hiertegenover heeft [naam eiser] aangevoerd dat uit de tekst van de genoemde overeenkomsten en de huurprijs van (bij aanvang van de huur door [naam gedaagde] ) € 700,- per maand voor hetzij (omstreeks) 50 à 60 m², hetzij het dubbele daarvan, anders blijkt. Daarnaast heeft niet [naam 5] maar [naam 2] – uitsluitend – [adres 2] aan [naam gedaagde] laten zien, aldus [naam eiser] .
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de kantonrechter kan een nader onderzoek naar deze omstandigheden ter beantwoording van de vraag of [naam gedaagde] er bij het aangaan van de huurovereenkomst gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat deze op zowel [adres 2] als [adres 1] betrekking had, achterwege blijven. Ook wanneer deze vraag ontkennend beantwoord zou moeten worden, kan de vordering namelijk niet worden toegewezen, aangezien het verweer van [naam gedaagde] dat [naam eiser] (als rechtsopvolger van zijn oom) het recht om zich daarop te beroepen heeft verwerkt, slaagt. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.
      
    
    
      3.4.
      Allereerst zijn in dit verband van belang het tijdsverloop van ruim dertien jaar totdat de kwestie medio 2020 is gaan spelen en de al genoemde omstandigheid dat [naam gedaagde] met de hem indertijd verstrekte voordeursleutel (of mogelijk voordeursleutels, in de visie van [naam eiser] ) toegang had tot zowel [adres 2] als [adres 1] . [naam eiser] heeft voorts erkend, althans niet of niet gemotiveerd betwist, dat [naam gedaagde] de deur die toegang geeft tot [adres 1] heeft verwijderd en dat er in de loop van de dertien jaar dat [naam gedaagde] er heeft gewoond op diens verzoek vele reparaties zijn verricht, zowel in [adres 2] als [adres 1] . [naam gedaagde] heeft onder meer de in maart 2007 slecht werkende afzuigkap in [adres 1] genoemd, met een (vermeende) ventilatieuitgang in de tuin. Bij de genoemde reparaties kon, zo niet door [naam 1] . – ter discussie staat of en hoe vaak hij bij die reparaties zelf in de woning is geweest, maar hij heeft in zijn overgelegde verklaring erkend dat hij het pand in genoemde periode wel enkele keren heeft bezocht – dan in elk geval door de opdrachtgever bij [handelsnaam] en door de reparateurs, worden geconstateerd dat de aanvragen respectievelijk reparaties betrekking hadden op zowel [adres 2] als [adres 1] en dat, ook vanwege de ontbrekende toegangsdeur naar [adres 1] , (kennelijk) beide appartementen door [naam gedaagde] werden gebruikt. Dit beeld wordt bevestigd door de specifieke verklaring van [naam 1] . dat hij eind 2018 op de Waterloostraat was voor onderhoud en toen heeft geconstateerd dat [naam gedaagde] zonder toestemming gebruik was gaan maken van [adres 1] : “Ik heb de heer [naam gedaagde] toen verteld dat mijn zoon beide adressen zou gaan overnemen en in [adres 1] zelf zou gaan bewonen.” Kennelijk heeft [naam 1] . toen geen aanleiding gezien [naam gedaagde] er – verbaasd of boos, maar minstens indringend – op aan te spreken dat hij zonder toestemming [adres 1] was gaan gebruiken, wat te meer voor de hand had gelegen omdat [naam eiser] juist [adres 1] zelf wilde gaan bewonen. Hetzelfde geldt voor de e-mail van [naam eiser] aan [naam gedaagde] van 25 juli 2019: stellende dat hij “de woning” op termijn zelf wil gaan bewonen, toont hij zich bereidwillig om [naam gedaagde] aan een andere woning met tuin te helpen, opnieuw zonder dat ook maar een woord wordt gewijd – desnoods in vragende zin, nu hij, naar hij stelt, toen niet over het huurcontract van [naam gedaagde] beschikte – aan het door [naam gedaagde] zonder recht of titel gebruik zijn gaan maken van [adres 1] .
      
    
    
      3.5.
      Hier komt nog bij dat [adres 1] vanaf de ingebruikname door [naam gedaagde] begin 2007 nimmer is aangeboden op de verhuurmarkt. Dit zou bij een beheerd beleggingsobject, dat blijkens een verklaring van de (vanaf de aanvang [handelsnaam] als zodanig optredende) boekhouder van [handelsnaam] in februari 2005 nog apart werd verhuurd, nu juist wel te verwachten zijn geweest. Hierbij zij nog aangetekend dat de door [naam 1] . in dit verband gegeven verklaringen – eerst wilde hij er misschien zijn kantoor vestigen, daarna overwoog de eigenaar het pand te verkopen, toen ging er enige tijd overheen vanwege de crisis in 2008 en ten slotte zijn in 2012 de boven [adres 2] gelegen woning [adres 4] verkocht en in 2019 de appartementen [adres 2] en [adres 1] – meer vragen oproepen dan beantwoorden. Zo lijken zij zich vanaf de kennelijk genomen verkoopbeslissing in 2012 moeilijk te verhouden tot de stelling van [naam eiser] in de dagvaarding dat (pas) medio 2019 de oom van [naam eiser] te kennen had gegeven de woningen [adres 2] en [adres 1] te willen verkopen omdat zij niet meer zo goed pasten binnen zijn vastgoedportefeuille. Wanneer zij tussen 2012 en 2019 niettemin – en kennelijk anders dan het bovengelegen appartement [adres 4] – toch nog wel pasten in die vastgoedportefeuille, rijst de vraag waarom [adres 1] in die zeven jaar nimmer is verhuurd en ondanks het al die tijd optreden van dezelfde boekhouder “waarschijnlijk uit het zicht [is] geraakt als gevolg van kantoorverhuizingen en een destijds nog niet geautomatiseerd administratiesysteem” (dagvaarding onder 7). Wat hiervan ook zij: geconstateerd moet worden dat het langdurige “stilzitten” van [naam eiser] (althans zijn rechtsvoorganger) niet slechts jegens [naam gedaagde] , maar ook op de verhuurmarkt heeft plaatsgevonden.
      
    
    
      3.6.
      Het voorgaande voert tot de slotsom dat als de huurovereenkomst van [naam gedaagde] niet al van stonde af aan mede betrekking had op [adres 1] , [naam gedaagde] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [naam eiser] zijn recht om zich erop te beroepen dat de huurovereenkomst geen betrekking had op [adres 1] niet meer geldend zou maken. Om die reden slaagt het beroep op rechtsverwerking en moet het er voor gehouden worden dat de huurovereenkomst inmiddels op zowel [adres 2] als [adres 1] betrekking heeft. Dit betekent dat de vorderingen van [naam eiser] moeten worden afgewezen, met veroordeling van [naam eiser] in de proceskosten, begroot op € 1.126,- (twee punten à € 563,-) aan salaris voor de advocaat.
      
    
  
  
    
      4. De beslissing
    De rechtbank,
    
    
      wijst de vorderingen van [naam eiser] af;
    
    
    
      veroordeelt [naam eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [naam gedaagde] bepaald op € 304,- aan griffierecht en € 1.126,- aan salaris voor de advocaat.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2021.
      337