ECLI:NL:GHAMS:2022:310, Gerechtshof Amsterdam, 20-01-2022, BKDH-21/00955
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-01-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; waardering woning; schending hoorplicht; iWOZ-rapportages; marge in verband met overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht; erfpachtcorrecties; algemene beginselen van behoorlijk bestuur; afronding op duizendtallen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Zittingsplaats Den Haag
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BKDH-21/00955
    
    
    
    Uitspraak van 20 januari 2022
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 4 september 2019, nummer AMS 18/6094.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 310.500 (de beschikking).  
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 8 november 2021 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 18 november 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De taxateur van de Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met kenmerk BKDH-21/00949, BKDH-21/00950, BKDH-21/00951, BKDH-21/00952, BKDH-21/00953, BKDH-21/00954, BKDH-21/00983 en BKDH-21/00984, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een portiekflat van ongeveer 118 m² met een berging.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 310.500. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een ’Overzicht taxatiewaarden’ (de matrix) overgelegd. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Woningdeel 
              
              
                Transactiedatum
              
              
                Koopsom
              
              
                Erfpacht- correctie
              
              
                Gecorrigeerde transactieprijs
              
              
                Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2015
              
            
            
              
                
                  [adres]
                
              
              
                118 m2
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                118 m2
              
              
                13-10-2014
              
              
                € 352.500
              
              
                
              
              
                € 352.500
              
              
                € 362.000
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                104 m2
              
              
                23-02-2015
              
              
                € 333.000
              
              
                
              
              
                € 333.000
              
              
                € 325.000
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                134 m2
              
              
                10-12-2015
              
              
                € 380.000
              
              
                € 7.250
              
              
                € 387.250
              
              
                € 340.000
              
            
          
        
      
      
      
      
        2.3.1.
        De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld:
        
        
          “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft.
        
        
        
          Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…)
        
        
        
          
            Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020)
          
          Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)”
        
        
      
      
        2.3.2.
        Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden:
        
      
    
  
  
    Antwoord op vragen 1, 2 en 3:
    “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.
    
    
      Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.
      Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.
    
    
    
      De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.
    
    
    
      Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.
    
    
    
      Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.
    
    
    
      Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.
      De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”
    
    
  
  
    Antwoord op vraag 4:
    “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is.
    
    
      Gevolgen voor de Overstapregeling
      Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde.
    
    
    
      Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.”
    
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft bij het onder 1.4 bedoelde nader stuk een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de berekening van de WOZ-erfpachtcorrecties die de gemeente Amsterdam toepast.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als ’ [belanghebbende] ’:
    
    
      “Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
    
    
    
      
        Schending hoorplicht
      
    
    5. [belanghebbende] voert aan dat de heffingsambtenaar artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) [1 Op grond van artikel 7:9 van de Awb wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan belanghebbenden medegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord] heeft geschonden, omdat hij niet is gehoord over de wijze waarop de erfpachtcorrectie in dit geval is vastgesteld.
    
    6. De rechtbank vindt niet dat dit wetsartikel is geschonden. In deze zaak heeft een hoorzitting plaatsgevonden op 15 juni 2018. Daarna heeft op 22 juni 2018 in meerdere bezwaarzaken van de gemachtigde van [belanghebbende] , waaronder het bezwaar van [belanghebbende] , een hoorzitting plaatsgevonden over de erfpachtcorrectie in het bijzijn van de door de gemachtigde van [belanghebbende] ingeschakelde deskundigen [A] en [B] . Volgens [belanghebbende] zijn tijdens deze hoorzitting echter alleen de algemene punten van de erfpachtcorrectie besproken, maar niet de concrete toepassing ervan in elke specifieke zaak. De rechtbank vindt echter dat de concrete toepassing van de erfpachtcorrectie in elke individuele zaak, en dus ook in deze zaak, geen feiten of omstandigheden zijn die voor de te nemen uitspraak op bezwaar van aanmerkelijk belang zijn. De heffingsambtenaar hoefde [belanghebbende] dan ook niet in de gelegenheid te stellen opnieuw te worden gehoord.
    
    
      
        Hoe beoordeelt de rechtbank de WOZ-waarde van de onroerende zaak?
      
    
    7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meeste biedende koper zou betalen voor de woning als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    8. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
    1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
    2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
    
    9. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of [belanghebbende] de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.
    
    
      
        Modelmatige waardebepaling
      
    
    10. [belanghebbende] voert aan dat de waarde van de woning kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m².
    
    11. Dit betoog van [belanghebbende] slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor. Een van de modellen die hiervoor kan worden gebruikt, is de vergelijkingsmethode waarbij de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met objecten die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen. De vergelijkingsmethode is daarom niet in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel.
    
    
      
        iWOZ-rapporten
      
    
    12. [belanghebbende] voert aan dat aan de heffingsambtenaar de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over had moeten leggen. Hij stelt dat is gebleken dat de heffingsambtenaar veel fouten maakt bij het weergeven van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten op de matrixen die in beroep worden overgelegd. [belanghebbende] vindt dat hij de gelegenheid moet krijgen om op basis van de IWOZ-rapporten te controleren of de op de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.
    
    13. De rechtbank vindt hier het volgende van. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengesteld bestand waarin objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland worden verzameld en bewaard. [2 Zie de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 12 juli 2019, ECLI:NL:RBZWB:2019:3187] De rechtbank stelt voorop dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als [belanghebbende] aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. [belanghebbende] heeft dat in dit geval echter niet gedaan. Hij heeft slechts in het algemeen gesteld dat is gebleken dat de heffingsambtenaar fouten maakt bij het weergeven van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten op de matrixen die in beroep worden overgelegd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen.
    
    
      
        De oppervlakte van de woning
      
    
    14. [belanghebbende] voert aan dat de heffingsambtenaar de oppervlakte van de woning in beroep heeft gewijzigd van 113 m2 naar 118 m2. Op de zitting heeft [belanghebbende] verklaard dat hij zich kan verenigen met een oppervlakte van de woning van 118 m2. Hij vindt echter dat deze wijziging van de oppervlakte van de woning in beroep tot gevolg heeft dat het beroep gegrond is, omdat de wijziging van de oppervlakte van de woning in beroep tot gevolg heeft dat de m2-prijs van de woning is verhoogd. [belanghebbende] vindt dit in strijd met het vertrouwensbeginsel en wijst in dit verband op een uitspraak van gerechtshof Den Haag. [3 Uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 20 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2318]
    
    15. De rechtbank volgt het betoog van [belanghebbende] niet. De rechtbank toetst in beroep of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Als een van de objectkenmerken van de woning in beroep wordt gewijzigd, zoals in dit geval de oppervlakte van de woning, maar de heffingsambtenaar ook na deze wijziging aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is er geen aanleiding om het beroep gegrond te verklaren. De rechtbank ziet niet in waarom dit in strijd zou zijn met het vertrouwensbeginsel.
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
      
    
    16. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten qua type woning, oppervlakte, buurt en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van [belanghebbende] .
    
    
      
        Erfpachtcorrectie
      
    
    17. Volgens [belanghebbende] heeft de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist berekend.
    
    18. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijs van een van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van het desbetreffende vergelijkingsobject is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijs van het recht op erfpacht van dit vergelijkingsobject.
    
    19. Het gerechtshof Amsterdam heeft in een uitspraak van 9 mei 2019 [4 ECLI:NL:GHAMS:2019:1609] overwogen dat de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie berekent, een deugdelijke methode is. De rechtbank ziet geen aanleiding om met betrekking tot de berekening van de erfpachtcorrectie tot een ander standpunt te komen dan het gerechtshof. Dit betekent dat het betoog van [belanghebbende] niet slaagt.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
      
    
    20. [belanghebbende] voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het gegeven dat de aluminium schuiframen aan de voor- en achtergevel van de woning zijn verouderd, hetgeen een geluids- en warmtelek geeft. Verder is er geen geluidsisolatie tussen de appartementen onderling, heeft de woning een energielabel E (niet zuinig) en heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de geluidsoverlast van Schiphol.
    
    21. De taxateur heeft op de zitting gezegd dat er vrijwel geen verschil is tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voor wat betreft geluidsoverlast en isolatie.
    
    22. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de verklaring van de taxateur op zitting. Twee van de drie vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde straat als de woning en het derde vergelijkingsobject ligt in de buurt. Verder zijn de vergelijkingsobjecten in dezelfde periode gebouwd als de woning en zijn er geen aanwijzingen dat de vergelijkingsobjecten (nadien) beter geïsoleerd zouden zijn dan de woning. Uit de taxatiekaart blijkt dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare kwaliteit, onderhoud en ligging hebben als de woning. Alleen het vergelijkingsobject [adres 3] heeft een betere kwaliteit, maar daarvoor heeft de taxateur een correctie toegepast op de m2-prijs van dit vergelijkingsobject. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen.
    
    
      
        Conclusie ten aanzien van de WOZ-waarde
      
    
    
    23. De gerealiseerde m2-prijs van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten bedraagt (gecorrigeerd) € 2.838. De getaxeerde m2-prijs van het woningdeel van de woning van [belanghebbende] bedraagt € 2.713. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      
        2% korting op de WOZ-waarde
      
    
    
    24. [belanghebbende] voert aan dat de WOZ-waarde van de woning in ieder geval 2% te hoog is. Hij verwijst hiervoor naar een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Volgens de wethouder zijn uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 over de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie heeft vastgesteld, aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. [belanghebbende] vindt dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in de voorgaande belastingjaren, zoals in dit geval voor het belastingjaar 2016. Hij doet hiervoor een beroep op diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ook de brief van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam van 13 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van 7 december 2018 onderschrijft volgens [belanghebbende] zijn standpunt.
    
    25. De rechtbank stelt vast dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019. Naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 is de heffingsambtenaar in hoger beroep gegaan en is een nader onderzoek gestart naar de berekeningssystematiek van de erfpachtcorrectie. Op het hoger beroep zou pas in de loop van 2019 worden beslist. Om toch te voldoen aan de wettelijke plicht om de WOZ-beschikkingen van het belastingjaar 2019 nog tijdig – vóór 28 februari 2019 – te kunnen verzenden, is voor deze tijdelijke en beperkte verlaging gekozen. Uit deze toelichting in de brief van de wethouder kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de huidige manier van berekening van de erfpacht nader wil onderzoeken, maar niet dat hij erkent dat de huidige manier van berekenen van de erfpacht onjuist is. Dat betekent dat met deze brief niet een in rechte te honoreren vertrouwen wordt gewekt dat de erfpacht in eerdere belastingjaren ook moet worden aangepast, waaronder het belastingjaar 2016 waar deze zaak betrekking op heeft. Dit geldt ook voor de brief van het college van 13 februari 2019. Daarin staat alleen dat de WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren waar nog bezwaar of beroep tegen loopt, vooralsnog niet gebruikt zullen worden voor de berekening van het eeuwigdurend erfpacht. Daaruit volgt dus niet dat het de bedoeling van het college is de nog niet vaststaande WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren ook met 2% te verlagen.
    
    
      De rechtbank vindt verder dat geen sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur, omdat geen sprake is van gelijke gevallen die ongelijk worden behandeld (het gaat immers om verschillende belastingjaren) en de wethouder heeft toegelicht waarom de verlaging alleen voor het belastingjaar 2019 wordt toegepast.
    
    
    
    
      
        Afronding op duizendtallen
      
    
    26. [belanghebbende] voert aan dat de waarde moet worden afgerond op duizendtallen, dus in dit geval naar € 310.000,-. Hij beroept zich hierbij op een conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 29 december 2009 [5 ECLI:NL:PHR:2010:BL1943, overweging 6.2.] en op informatie (op de website) van de Waarderingskamer.
    
    27. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat in de Wet WOZ geen regels zijn opgenomen over de afronding van de vastgestelde waarde. De conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad waar eiseres naar verwijst gaat, onder andere, over de gevolgen van het toepassen van de (per 1 oktober 2015 afgeschafte) Fierensmarge. De Fierensmarge was gericht op het opwerpen van een drempel voor bezwaar en beroep om conflicten over relatief kleine belangen te beperken en de Wet WOZ uitvoerbaar te maken. Dit is een andere discussie, die geen aanknopingspunten biedt voor het betoog van [belanghebbende] , omdat de rechtsbescherming op dit punt niet is beperkt. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd om de waardevaststelling van een woning naar beneden af te ronden op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. [6 Zie het gerechtshof Amsterdam 7 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3643]
    
    
      
        Conclusie
      
    
    28. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en of de hoorplicht is geschonden. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd – zo begrijpt het Hof - tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 275.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en handhaving van de waarde van € 310.500.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Schending hoorplicht
      
    
    
      5.1.1.
      Belanghebbende voert ook in hoger beroep aan dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens belanghebbende had hij na de eerste hoorzitting op 15 juni 2018 moeten worden uitgenodigd voor een nadere hoorzitting als bedoeld in artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) om de erfpachtcorrectie te bespreken. Door te beslissen voordat deze nadere hoorzitting heeft plaatsgevonden, is de hoorplicht geschonden.
      
    
    
      5.1.2.
      Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de hoorplicht niet is geschonden. Uit de gedingstukken volgt niet dat tijdens de hoorzitting of anderszins nadere afspraken zijn gemaakt voor een nadere hoorzitting met betrekking tot de woning van belanghebbende noch waren er concrete feiten of omstandigheden, zoals nieuwe bevindingen van de taxateur van een opneming ter plaatse, die meebrachten dat belanghebbende nader moest worden gehoord.
      
      
        
          iWOZ-rapportages
        
      
    
    
      5.2.1.
      Belanghebbende voert aan dat aan de Heffingsambtenaar de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over had moeten leggen. Hij stelt dat is gebleken dat de Heffingsambtenaar veel fouten maakt bij het weergeven van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten op de matrices die in beroep worden overgelegd. Belanghebbende vindt dat hij de gelegenheid moet krijgen om op basis van de iWOZ-rapporten te controleren of de op de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.
      
    
    
      5.2.2.
      iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, hetwelk belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan. Belanghebbende heeft slechts in het algemeen gesteld dat is gebleken dat de Heffingsambtenaar fouten maakt bij het weergeven van de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten op de matrixen die in beroep worden overgelegd. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.3.1.
      Volgens artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
      
    
    
      5.3.2
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.3.3.
      Het Hof stelt voorop dat het de Heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.7 en 4.2.8, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:988).
      
    
    
      5.3.4.
      In zijn nader stuk van 8 november 2021 stelt belanghebbende dat de WOZ-beschikking uitsluitend is aangevraagd (en gekregen) in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht (de overstapregeling). Volgens belanghebbende heeft dit tot gevolg dat de Heffingsambtenaar op basis daarvan de WOZ-waarde moet vaststellen. Hij verwijst hierbij naar de arresten van de Hoge Raad van 17 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:596 en ECLI:NL:HR:2020:597). Belanghebbende voert in dit verband verder aan dat “de berekening en de vaststelling van de WOZ-waarde geen individuele taxatie betreft. Daaruit volgt dat de WOZ-waarde die ter discussie staat inzake [de overstapregeling] een begrenzing moet kennen in de onzekerheidsmarge. In het onderhavige geval kan [de Heffingsambtenaar] dan ook geen beroep doen op het gegeven dat er voldoende ‘marge’ zou zijn.” Volgens belanghebbende is de Heffingsambtenaar daarom op grond van vorengenoemde arresten gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Zo niet, dan is volgens belanghebbende sprake “van strijd met de door het BUPO en EVRM gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren” en belanghebbende doet dan ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur mede op grond van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM en op grond van artikel 26 IVBPR.
      
    
    
      5.3.5.
      Het Hof heeft de onder 5.3.4. vermelde standpunten van belanghebbende reeds verworpen in zijn uitspraken van 23 november 2021, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2021:3671. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist:
      
      
        “5.6.2. Het geschil in de onderhavige zaak betreft de waardering van de woning op grond van de Wet WOZ. Uitgangspunt is dan ook het wettelijk waardebegrip als vermeld in 5.4.1, waarbij de in 5.4.2. en 5.4.3. bedoelde voorschriften inzake de bewijslast in acht dienen te worden genomen. De Wet WOZ noch de door belanghebbende genoemde jurisprudentie bieden steun aan zijn standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in casu als grondslag voor de overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde kan bepalen dan wel op de bewijslastverdeling.
      
    
    
      5.6.3.
      Het Hof kan belanghebbende niet volgen waar deze stelt dat in het onderhavige geval sprake zou zijn van een ‘naar subjectieve inzichten’ vastgestelde WOZ-waarde, nu de vastgestelde WOZ-waarde op verifieerbare wijze is afgeleid uit concrete (markt)gegevens van andere woningen. Zo belanghebbende met ‘naar subjectieve inzichten’ mede doelt op een bij de heffingsambtenaar aanwezig geachte beleidsvrijheid, wijst het Hof erop dat de op grond van de Wet WOZ te nemen beschikking tot waardevaststelling een gebonden beschikking is. De vast te stellen WOZ-waarde vloeit voort uit de wet (art. 17 Wet WOZ); buiten dat de heffingsambtenaar de voor die vaststelling van belang zijnde feiten moet selecteren en vaststellen, heeft hij hierbij geen beleidsvrijheid. Voorts overweegt het Hof dat de enkele constatering dat tussen de vierkantemeterprijs van de woning en de herleide (gemiddelde) vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten een ‘marge’ zit, niet leidt tot de conclusie dat sprake is van de door belanghebbende gestelde ‘subjectieve inzichten’. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het de heffingsambtenaar vrij staat om met het in aanmerking nemen van een lagere vierkantemeterprijs voor de woning ten opzichte van de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (de marge) rekening te houden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    
      5.6.4. (…).
      De heffingsambtenaar is met de door hem uit de vergelijkingsobjecten afgeleide vierkantemeterprijs en met behulp daarvan bepaalde WOZ-waarde gebleven binnen het voor de waardering van de woning toepasselijke juridische kader. Dit betekent ook dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar niet in strijd is met de door belanghebbende gestelde rechtsbeginselen zoals het non-discriminatieverbod uit het EVRM en IVBPR. Van de door belanghebbende gestelde willekeur is evenmin gebleken.”
      
    
    
      5.3.6.
      Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen.
      
    
    
      5.3.7.
      Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde vastgesteld op € 310.500 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
      
    
    
      5.3.8.
      Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De gemiddelde waarde van de referentieobjecten bedraagt € 2.887 per m², gecorrigeerd naar kwaliteit en onderhoud € 2.838, terwijl de woning is gewaardeerd voor € 2.713 per m². De verschillen tussen de woning en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten waarvan twee in dezelfde straat liggen, zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bouwjaar, woonoppervlakte, energielabel, kwaliteit, algehele onderhoudstoestand, waaronder verouderde aluminium schuiframen, oorzaak van geluids- en warmtelek, en aanwezigheid van een berging is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden, tot uitdrukking gebracht in kwalificaties ’goed’ en ’gemiddeld’ in plaats van KOUDVL-factoren. Het Hof acht aannemelijk dat de kwaliteit en het onderhoud van de twee vergelijkingsobjecten die in dezelfde straat en hetzelfde complex zijn gelegen, gelijk zijn aan die van de woning. Alleen het vergelijkingsobject [adres 3] heeft een betere kwaliteit. Daarvoor is een correctie toegepast op de m2-prijs van dit vergelijkingsobject. Ter zitting van de Rechtbank heeft belanghebbende verklaard zich te kunnen verenigen met de aanpassing van de oppervlakte van de woning van 113 m2 naar 118 m2, zodat het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt. In zoverre kunnen de gegevens in de matrix als uitgangspunt dienen.
      
    
    
      5.3.9.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
      
      
        
          Erfpachtcorrecties
        
      
    
    
      5.4.1.
      De Heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 4] een correctie toegepast van € 7.250 voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie.
      
    
    
      5.4.2.
      Belanghebbende heeft gesteld dat erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [A] en hij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door haar overgelegde ORTEC-rapport (zie 2.4). Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt.
      
    
    
      5.4.3.
      Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de erfpachtcorrectie niet leidt tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De erfpachtcorrectie bij het (enige) vergelijkingsobject met een erfpachtcorrectie is immers € 7.250. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee € 54,11 per m²-woningdeel (= € 7.250/134 m2), hetgeen minder is dan € 174 per m²-woningdeel (= € 2.887 m2 -/- € 2.713 m2), zijnde het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woondeel van het vergelijkingsobject (€ 2.887 m2) en die van de woning van belanghebbende van € 2.713 m2. Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de vierkantemeterprijs van het woondeel van het vergelijkingsobject nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van belanghebbende ligt.
      
    
    
      5.4.4.
      Met betrekking tot het beroep op de methode [A] (zie 5.4.2), overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen.
      
    
    
      5.4.5.
      Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof zich aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen.
      
    
    
      5.4.6.
      Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.4.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.4.4 genoemde uitspraken).
      
    
    
      5.4.7.
      Anders dan belanghebbende meent is het beroep niet reeds gegrond, omdat de berekeningen van de erfpachtcorrecties niet zijn overgelegd. Hierbij komt dat de gemachtigde ter zitting van de Rechtbank heeft verklaard geen behoefte te hebben aan de berekeningen omdat de correcties van geringe omvang zijn.
      
      
        
          Toepassing 2%-korting
        
      
    
    
      5.5.1.
      Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerder bedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.3.1 en 2.3.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat sommige belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende.
      
    
    
      5.5.2.
      Belanghebbendes standpunt dat hij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist:
      
      
        “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen.
      
    
    
      5.3.2.
      Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…).
    
    
      5.3.3.
      
        Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.
        Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe.
        Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.”
      
      
    
    
      5.5.3.
      Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2016 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen.
      
      
        
          Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest
        
      
    
    
      5.6.1.
      Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2016, met waardepeildatum 1 januari 2015, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2016. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182.
      
    
    
      5.6.2.
      Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van het geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2).
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
    
    
      5.7.1.
      Belanghebbende heeft een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan en betoogd dat gelet op de vastgestelde WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten per waardepeildatum een lagere waarde voor de woning moet worden vastgesteld. Belanghebbende heeft daarbij verwezen naar de uitspraak van Hof Den Haag van 25 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1840.
      
    
    
      5.7.2.
      Het Hof is van oordeel dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt. Aan het gelijkheidsbeginsel moet doorslaggevende betekenis worden toegekend wanneer in een meerderheid van de met het geval van de betrokken belastingplichtige vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (HR 17 juni 1992, ECLI:NL:HR:1992:BH8123, BNB 1992/295). Het Hof vat het beroep van belanghebbende in eerste instantie op als een beroep op de meerderheidsregel. Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945) volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking dient te worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen ‘verwaarloosbaar’ zijn. Het ligt dan op de weg van belanghebbende woningen aan te wijzen die naar zijn oordeel identiek zijn aan de woning, maar anders (lager) zijn gewaardeerd en belanghebbende heeft daartoe de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten aangevoerd. Van vrijwel identieke gevallen is geen sprake. Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix blijkt immers niet dat de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten vrijwel identiek aan de woning zijn, in de zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. De woonoppervlakte verschilt en één van de  vergelijkingsobjecten heeft geen berging. Eén van de vergelijkingsobjecten ligt in een andere straat. Belanghebbende heeft daarmee niet aan de op haar rustende bewijslast voldaan aannemelijk te maken dat sprake is van ten minste twee identieke objecten die lager zijn gewaardeerd. De meerderheidsregel is dan ook niet geschonden. Belanghebbende heeft voorts geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen die steunt op een door de Heffingsambtenaar gevoerd beleid of voortkomt uit een oogmerk van begunstiging.
      
      
        
          Overige beginselen van behoorlijk bestuur
        
      
    
    
      5.7.3.
      Het beroep faalt ook voor zover het de overige beginselen van behoorlijk bestuur betreft. Niet is gebleken dat de Heffingsambtenaar ten nadele van belanghebbende van het door hem gevoerde beleid is afgeweken of dat het beleid op zich strijd oplevert met enig beginsel van behoorlijk bestuur.
      
      
        
          Afronding WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de op € 310.500 vastgestelde WOZwaarde naar beneden dient te worden afgerond op hele € 1.000-tallen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Van een verplichting tot afronding, op welke wijze dan ook, is geen sprake. De toetssteen is uiteindelijk het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en zoals vermeld onder 5.3.1 e.v. heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning voor het onderhavige jaar met een bedrag van € 310.500 niet te hoog heeft vastgesteld. Deze grief van belanghebbende faalt daarom eveneens.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      5.9.
      Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met inachtneming van de toegepaste erfpachtcorrectie en indexering en in het bijzonder tot de behaalde verkoopprijs van het vergelijkingsobject aan de [adres 2] . De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog vastgesteld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.	Het Hof ziet geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, H.A.J. Kroon en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 20 januari 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.