ECLI:NL:GHAMS:2020:2117, Gerechtshof Amsterdam, 28-07-2020, 200.267.571/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-07-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst appartementsrecht; koper vordert primair schadevergoeding van verkoper wegens ontbreken van keuken bij oplevering; ingebrekestelling vereist? Subsidiair beroep op dwaling: gerechtvaardigd vertrouwen op mededeling door makelaar dat keuken deel uitmaakt van de koopovereenkomst?

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I		
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.267.571/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: 7378594 CV EXPL 18-8202
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juli 2020
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [X] ,
      
      wonend te [woonplaats] ,
      
        
          [appellant sub 2] ,
      
      wonend te [woonplaats] ( [land] ),
      
        
          [appellante sub 3] ,
      
      wonend te [woonplaats] ,
      
        
          [appellante sub 4]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellanten,
      advocaat: mr. N. de Vos te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [Y] ,
      
      
        
          [geïntimeerde sub 2] ,
      
      beiden wonend te [woonplaats] ( [land] ),
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. A. Lof te Alkmaar.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [X] c.s. en [Y] c.s. genoemd.
    
    
    
      
        [X] c.s. zijn bij dagvaarding van 12 juli 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 8 mei 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [X] c.s. als eisers en [Y] c.s. als gedaagden.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met producties;
    - memorie van antwoord, met producties.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [X] c.s. hebben geconcludeerd, samengevat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog:
      primair:
    
    - [Y] c.s. zal veroordelen om aan [X] c.s. de koopsom voor de Bruynzeelkeuken ad € 15.675,00 te betalen, met rente, 
    subsidiair:
    - voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht tot stand is gekomen onder invloed van dwaling aan de zijde van [X] c.s. omtrent de vraag of het door [X] c.s. gekochte appartement met of zonder keuken was,
    - [Y] c.s. te veroordelen om aan [X] c.s. een bedrag ter hoogte van de koopsom van € 15.675,00 te voldoen ter opheffing van het door hen geleden nadeel,
    primair en subsidiair:
    - een certificaat in de zin van artikel 53 van verordening (EU) nr. 1215/2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken af te geven,
    - met veroordeling van [Y] c.s. in de kosten van beide instanties, met nakosten. 
    
    
      
        [Y] c.s. hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [X] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, gaat het in deze zaak om de volgende feiten.
    
    
    
      2.1
      
        [X] c.s. hebben op of omstreeks 22 mei 2017 van [Y] c.s. gekocht het in aanbouw zijnde appartementsrecht, onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres] en een parkeerplaats (hierna: het appartementsrecht), tegen een koopsom van € 233.819,00 (hierna: de koopovereenkomst). 
      
    
    
      2.2
      Dit (aanvankelijk nog te formeren) appartementsrecht was eerder door [Y] c.s. gekocht van EME II B.V. op 3 maart 2016. Rondom die datum (te weten op 4 maart 2016) hadden [Y] c.s. een offerte van Bruynzeel ontvangen voor de installatie van een keuken in het appartement. Die keuken hebben zij vervolgens op 24 mei 2016 bij Bruynzeel besteld, en naderhand geannuleerd. 
      
    
    
      2.3
      Gedurende de onderhandelingen die voorafgingen aan de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen partijen hebben [X] c.s. geen contact gehad met [Y] c.s. maar met de door [Y] c.s. ingeschakelde makelaar [A] (hierna: de makelaar), die [X] c.s. op zijn kantoor onder meer tekeningen heeft getoond. 
      
    
    
      2.4
      In artikel 1 onder B van de door partijen ondertekende koopovereenkomst is onder meer bepaald dat [Y] c.s. aan [X] c.s. overdragen de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de aannemingsovereenkomst die [Y] c.s. op 3 en 7 maart 2016 met T&G Bouwcombinatie BV (hierna: T&G) hadden gesloten ter zake van het appartementsrecht en dat [X] c.s. verplicht zijn om de vanaf datum koopovereenkomst aan T&G verschuldigde bouwtermijnen, ter hoogte van € 105.712,50 inclusief omzetbelasting, te voldoen. Ook is daarin bepaald dat [X] c.s. verplicht zijn het door [Y] c.s. aan T&G opgegeven meerwerk conform de lijst en opdrachtbevestiging van 8 maart 2017, in totaal belopende een bedrag ad € 13.968,50, voor hun rekening te laten uitvoeren. 
      
    
    
      2.5
      
        De artikelen 6 en 22 van de koopovereenkomst luiden, voor zover van belang, als volgt:
        
          Artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.3
      
        
          De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning en parkeerplaats. 
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 22 Bijlagen
        
        
          Tot deze koopovereenkomst behoren de volgende bijlagen: 
          
          - splitsingsakte 
          
          - splitsingstekening 
          
          - offerte en tekening keuken 04/03/2016 
          
          - meerwerklijst aannemer: TG15003
        
      
      
    
    
      2.6
      
        De offerte en tekening van de keuken die bij de koopovereenkomst is bijgevoegd (hierna: de offerte) is gedateerd 4 maart 2016 en heeft de titel: Prijsopgave. Onder het kopje ‘uw prijs’ is vermeld: 
        
          € 15.675,00
        
        
          incl. inmeten, thuisbezorgen, montage en gebruiksklare 
        
        
          oplevering 
        
        
          incl 21% BTW 	
        
      
      
    
    
      2.7
      
        De in artikel 22 van de koopovereenkomst genoemde ‘meerwerklijst aannemer TG15003’ (hierna: de meerwerklijst) luidt onder meer als volgt:
        
          (…)
        
        
          7 Sanitair
        
      
    
    
      7.01	1,00
      
        
          Sanitair uitzoeken bij onze sanitairleverancier.		€ 6.541,71
        
        
          			Het leveren en aanbrengen van het sanitair volgens 
        
        
          			de offerte van Locas d.d. 14-11-2016
        
        
          (…)
        
        
          9 Keuken
        
      
    
    
      9.01	1,00
      
        
          Aanpassen leidingwerk keukeninstallatie (plaatsing door derden (…))
        
        
          Het aanpassen van de keukeninstallaties volgens de keukentekening van Bruynzeel d.d. 24-05-2016. (…) 
        
      
      
    
    
      2.8
      Op 1 augustus 2017 is het appartementsrecht aan [X] c.s. geleverd. 
      
    
    
      2.9
      
        In een e-mail van 25 september 2017 hebben [Y] c.s. aan de makelaar geschreven: 
        
          Wij hebben het huis verkocht inclusief de voorzieningen voor het verplaatsen van de keukenopstelling. De keuken zelf is daar niet in opgenomen.
        
        Deze e-mail is nog diezelfde dag door de makelaar doorgestuurd aan [X] c.s.
      
      
    
    
      2.10
      In een brief van 23 oktober 2017 schrijft de gemachtigde van [X] c.s. aan [Y] c.s. – samengevat – dat het appartementsrecht is verkocht inclusief een keuken die [Y] c.s. bij Bruynzeel hebben gekocht, en dat is gebleken dat [Y] c.s. de koopsom van € 15.675,00 voor deze keuken nog niet aan Bruynzeel hebben betaald. Daarbij zijn [Y] c.s. gesommeerd om hun uit de koopovereenkomst met [X] c.s. voortvloeiende verplichtingen na te komen, in die zin dat genoemd bedrag van € 15.675,00 aan [X] c.s. wordt betaald. Subsidiair wordt een beroep gedaan op dwaling en (gedeeltelijke) vernietiging van de overeenkomst, en worden [Y] c.s. op die grond gesommeerd om het bedrag van € 15.675,00 aan [X] c.s. te betalen ter opheffing van het door hen geleden nadeel. 
      
    
    
      2.11
      
        
          [Y] c.s. reageren hierop in een e-mail van 23 oktober 2017 als volgt:Wij hebben de kopers NOOIT gezien of gesproken, alles is via de makelaar verlopen, als er is misleid zoals u aangeeft dan zijn wij dat niet geweest. Voor de verkoop hebben wij een makelaar genomen en wat deze heeft besproken en toegezegd, daar zijn wij niet bij geweest. Heeft de makelaar zijn werk wel goed gedaan? Bij de voorlopige verkoopakte is de OFFERTE van de keuken ter informatie toegevoegd, zij kunnen dus de keuken kopen voor het genoemde bedrag, in die uitvoering. Als zij dat niet doen zullen WIJ een boete moeten betalen aan de keukenleverancier.
        
          (…) 
          
          Voor het tekenen bij de notaris hebben wij dit nog expliciet aan de notaris gevraagd, deze gaf ook aan dat een OFFERTE alleen ter informatie is. 
          
          Daarom is de keuken ook niet afgerekend door de notaris.
        
      
      
    
    
      2.12
      
        Bij brief van 15 november 2017 heeft de gemachtigde van [X] c.s. ook de makelaar aansprakelijk gesteld voor door hen geleden schade, en is deze gesommeerd het bedrag van € 15.675,00 te betalen. In deze brief schrijft de gemachtigde voorts: 
        
          U heeft opgetreden voor de verkopers, te weten de heer [Y] en mevrouw [geïntimeerde sub 2] . Ten tijde van de onderhandelingen is er uitdrukkelijk aangegeven dat het appartementsrecht 
          inclusief 
          de door de verkopende partij aangekochte keuken is. 
        
      
      
    
    
      2.13
      In reactie hierop schrijft de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van de makelaar, in een brief van 28 november 2017 aan de gemachtigde van [X] c.s., geen aansprakelijkheid te erkennen, omdat zij van mening is dat de woning is verkocht inclusief keuken en dat dit ook door [Y] c.s. met de makelaar is besproken, zodat de verkoper (het bedrag van) de keuken moet betalen.
      
    
    
      2.14
      
        In een e-mail van 16 december 2017 hebben [Y] c.s. aan de gemachtigde van [X] c.s. geschreven, voor zover van belang:
        
          Het meerwerk voor de gewijzigde positie van de keuken, uit te voeren door de aannemer, is opgenomen in de verkoop.
        
        
          De OFFERTE van de keuken is als informatie verstrekt in de bijlagen.
        
        
          (…)
        
        
          Wij begrijpen niet dat de koper achteraf denkt dat de keuken in de koop is opgenomen.
        
        
          Nogmaals, het meerwerk door de aannemer voor de gewijzigde positie van de keuken is wel opgenomen, de aankoop van de keuken is er niet bij.
        
        
          Voor ons was dit altijd duidelijk en staat ook zo in de verkoopakte.
        
        
          (…)
        
        
          Het achteraf denken dat de keuken nog betaald en cadeau gedaan wordt is te gek voor 	woorden. 
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      
        In deze procedure vorderen [X] c.s. primair veroordeling van [Y] c.s. tot betaling van € 15.675,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2017. Daaraan leggen [X] c.s. ten grondslag dat [Y] c.s. tekort zijn geschoten bij de naleving van de koopovereenkomst. De gestelde tekortkoming betreft de verplichting tot levering van een woning die de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, inclusief keuken. Omdat het in aanbouw zijnde appartementsrecht is geleverd zonder keuken is, mede gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst, sprake van non-conformiteit en zijn [Y] c.s. gehouden de schade, bestaande uit de koopsom van de keuken, aan hen te vergoeden.
        Subsidiair vorderen [X] c.s. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Hiertoe stellen zij onder meer dat door [Y] c.s. onjuiste en/of onvolledige informatie is verschaft omtrent de vraag of het appartement met of zonder keuken was en dus of de koopsom inclusief de keuken was of niet. De makelaar heeft gezegd dat de door [Y] c.s. bij Bruynzeel gekozen keuken bij het gekochte appartement hoorde en dat de koopprijs inclusief keuken was. Ook de koopprijs was dusdanig dat zij daarvan uit mochten gaan. Bij een juiste voorstelling van zaken zou de koopovereenkomst niet zijn gesloten, althans voor een lagere koopsom. In dit verband vorderen [X] c.s. tevens veroordeling van [Y] c.s. tot betaling van € 15.675,00 ter opheffing van het door hen geleden nadeel. 
      
      
    
    
      3.2
      De kantonrechter heeft de vorderingen van [X] c.s. afgewezen. Ten aanzien van de primaire vordering tot schadevergoeding heeft de kantonrechter (er veronderstellenderwijs vanuit gaande dat [Y] c.s. jegens hen waren gehouden de koopsom voor de keuken aan Bruynzeel te betalen) overwogen dat voor het bestaan van een op schadevergoeding recht gevende tekortkoming vereist is dat [Y] c.s. tegenover [X] c.s. in verzuim zijn en dat daarvan geen sprake is. Zij hebben [Y] c.s. geen termijn voor nakoming gegeven, terwijl nakoming nog wel mogelijk was en zij hebben in plaats daarvan, buiten [Y] c.s. om, een andere keuken bij Bruijnzeel gekocht voor € 10.475,00. Met betrekking tot de subsidiaire vordering heeft de kantonrechter overwogen dat vast staat dat [Y] c.s. zelf geen inlichtingen aan [X] c.s. hebben verstrekt over de keuken en dat [X] c.s. niet hebben gesteld waarom zij mochten afgaan op een inlichting van de makelaar. Eventuele onjuiste mededelingen of toezeggingen van de makelaar zijn niet aan [Y] c.s. toe te rekenen. Het desbetreffende bewijsaanbod is daarmee niet relevant, aldus de kantonrechter. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komen [X] c.s. op met zeven grieven. 
      
      
        
          Recht op schadevergoeding? 
        
      
      
    
    
      3.3
      Met grief 1 komen [X] c.s. op tegen het oordeel van de kantonrechter, in rov. 5.3 van het bestreden vonnis, dat een ingebrekestelling was vereist. Zij stellen, primair, dat zij uit een mededeling van [Y] c.s. hebben mogen afleiden dat [Y] c.s. niet zouden nakomen, zodat op grond van artikel 6:83 aanhef en sub c BW het verzuim van [Y] c.s. zonder ingebrekestelling is ingetreden. Subsidiair stellen [X] c.s. dat, gezien de omstandigheden van het geval, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een ingebrekestelling zou zijn vereist. 
      
    
    
      3.4
      Naar het oordeel van het hof slagen deze argumenten van [X] c.s. niet. Vooropgesteld wordt dat zij niet hebben bestreden dat de nakoming door [Y] c.s. nog mogelijk was geweest op het moment dat zij – [X] c.s. – ontdekten dat de koopsom voor de keuken niet was voldaan aan Bruynzeel. Evenmin hebben [X] c.s. bestreden dat zij [Y] c.s. geen termijn hebben gegeven voor de nakoming van de volgens hen op [Y] c.s. rustende verplichting de koopsom aan Bruynzeel te betalen. In artikel 6:83 aanhef en sub c BW is geregeld dat verzuim zonder ingebrekestelling intreedt wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten. De e-mails van [Y] c.s. waarop [X] c.s. zich in dit verband beroepen, zijn niet aan te merken als mededeling in de zin van artikel 6:83 aanhef en sub c BW. Uit de e-mail van 25 september 2017 valt slechts af te leiden hoe [Y] c.s. de koopovereenkomst hebben opgevat. Een weigering om de koopovereenkomst, zoals opgevat door [X] c.s., na te komen valt hierin niet te lezen. De e-mails van 23 oktober 2017 en 16 december 2017 zijn geschreven op een moment gelegen na de brief van de advocaat van [X] c.s. van 23 oktober 2017 waarin deze [Y] c.s. reeds aansprakelijk had gesteld voor de gestelde, door [X] c.s. geleden, schade. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen bevat laatstgenoemde brief geen sommatie om tot nakoming over te gaan en de koopsom voor de keuken alsnog over te maken aan Bruynzeel, maar een sommatie om dat bedrag over te maken aan de advocaat van [X] c.s. ter vergoeding van schade. Onder bijzondere omstandigheden is weliswaar denkbaar dat een beroep op het vereiste van een ingebrekestelling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, maar dergelijke omstandigheden doen zich hier niet voor. De enkele omstandigheid dat [X] c.s. gedurende de onderhandelingen geen contact hebben gehad met [Y] c.s. kan niet als zodanig gelden. De stelling dat [Y] c.s. van de makelaar een schadevergoeding in de vorm van een korting op de courtage hebben ontvangen, gaat eraan voorbij dat dit een afspraak betreft tussen [Y] c.s. en de makelaar in het kader van hun contractuele relatie, en niet de verhouding tussen partijen betreft. [X] c.s. hadden [Y] c.s. dus eerst een termijn moeten geven om alsnog de overeenkomst na te komen, alvorens aanspraak te maken op schadevergoeding jegens [Y] c.s. Dit leidt tot de conclusie dat grief 1 faalt. Dit betekent dat het hof net zo min als de kantonrechter toekomt aan beoordeling van de vraag of [Y] c.s. jegens [X] c.s. verplicht waren om de keuken aan Bruynzeel te betalen. Grief 2 is daarom ongegrond.
      
      
        
          Dwaling?
        
      
      
    
    
      3.5
      De grieven 3 en 4 zien op het door de kantonrechter (in rov. 5.5 van het bestreden vonnis) verworpen beroep op dwaling en het oordeel van de kantonrechter (in rov. 5.6 van het bestreden vonnis) dat niet gesteld of gebleken is dat de makelaar gevolmachtigd was om [Y] c.s. in welk opzicht dan ook te vertegenwoordigen of te binden en dat eventuele onjuiste mededelingen of toezeggingen van de makelaar niet aan [Y] c.s. zijn toe te rekenen. 
      
    
    
      3.6
      Deze grieven zijn vergeefs aangevoerd. Niet in geschil is dat [Y] c.s. in het kader van de verkoop van het appartement de makelaar hebben ingeschakeld en hem een opdracht hebben gegeven, noch dat [Y] c.s. rondom de verkoop geen contact met [X] c.s. hebben gehad. Dat deze opdracht aan de makelaar verder gaat dan het bemiddelen bij de koopovereenkomst is niet gebleken, althans [X] c.s. hebben daartoe onvoldoende gesteld. Volgens vaste jurisprudentie houdt de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst; daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. De enkele omstandigheid dat een makelaar die is ingeschakeld bij de verkoop van een onroerende zaak, aan een gegadigde (in casu [X] c.s.) die een bod op die zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever (in casu [Y] c.s.) instemt met het bod, brengt niet mee dat de wederpartij (bieder) (in casu [X] c.s.) daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever (in casu [Y] c.s.) handelt. Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de wederpartij in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever. Wanneer de makelaar, hoewel daartoe niet bevoegd, zich zodanig gedraagt dat de wederpartij (bieder) daaruit afleidt dat de makelaar als gevolmachtigde van de opdrachtgever handelt, bindt hij zijn opdrachtgever in beginsel niet. De door [X] c.s. genoemde gedragingen van de makelaar (het tonen van tekeningen van het appartement en van de concept koopovereenkomst, het voeren van telefoongesprekken en onderhandelingen) in combinatie met de omstandigheid dat [Y] c.s. al die tijd in het buitenland zaten zijn geen gedragingen c.q. omstandigheden waaruit valt af te leiden dat de makelaar als gevolmachtigde heeft opgetreden. Omstandigheden die duiden op het tegendeel zijn er wel: zo is de koopovereenkomst ondertekend door [Y] c.s. zelf en is de akte van levering ondertekend door de door [Y] c.s. gevolmachtigde notaris. Voor zover de makelaar de schijn van vertegenwoordiging zou hebben opgewekt, dan heeft dat geen gevolgen voor de verbintenissen van [Y] c.s. Het in dit verband gedane bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd. 
      
    
    
      3.7
      Subsidiair stellen [X] c.s. dat, als de makelaar niet kan worden aangemerkt als vertegenwoordiger, deze op zijn minst als bode heeft opgetreden en zijn verklaringen krachtens artikel 3:37 lid 4 BW voor rekening van [Y] c.s. horen te komen. [X] c.s. stellen in dit verband dat de makelaar tijdens de onderhandelingen heeft gezegd dat de koopprijs inclusief de keuken was. 
      
    
    
      3.8
      Naar het oordeel van het hof slaagt ook dit betoog niet. Ook indien vast zou komen te staan dat de makelaar een dergelijke mededeling heeft gedaan en deze mededeling op de voet van artikel 3:37 lid 4 BW als verklaring van [Y] c.s. zou hebben te gelden, ligt het nog steeds op de weg van [X] c.s. om gemotiveerd te stellen dat zij, overeenkomstig artikel 3:35 BW, gerechtvaardigd mochten vertrouwen op deze mondelinge mededeling. Daarin zijn zij naar het oordeel van het hof niet geslaagd. In de eerste plaats wordt in de koopovereenkomst niet met zoveel woorden over (de aankoop van) een keuken gesproken, met uitzondering van de verwijzing naar de bijgevoegde offerte van Bruynzeel, die niet meer dan een prijsopgave behelst die bovendien ten tijde van de koopovereenkomst al 14 maanden oud was. Aannemelijk is dat, zoals [Y] c.s. toelichten, die offerte was bijgevoegd zodat voor zowel [X] c.s. als voor de aannemer duidelijk was welke keukenindeling en daarmee samenhangende aansluitpunten (eerder al) waren afgesproken met [Y] c.s. Uit de meerwerklijst blijkt eveneens dat de aannemer niet meer zou doen dan het aanpassen van het leidingwerk voor de keukeninstallatie. Dit ligt anders voor de badkamer: uit de meerwerklijst blijkt dat de aannemer het sanitair levert en aanbrengt. Juist omdat het om een in aanbouw zijnde appartement gaat, waarin voorzieningen zoals sanitair en keuken nog moeten worden aangelegd, hebben [X] c.s. in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd kunnen vertrouwen op de gestelde mededeling van de makelaar dat de keuken bij de koopprijs was inbegrepen. Het beroep van [X] c.s. artikel 3:66 lid 1 BW is niet doeltreffend omdat dit ziet op bevoegde vertegenwoordiging. De kantonrechter heeft het beroep op dwaling terecht gepasseerd. Grief 3 faalt. 
      
    
    
      3.9
      Het vorengaande brengt mee dat ook grief 4, waarmee [X] c.s. opkomen tegen het afwijzen door de kantonrechter van hun bewijsaanbod, faalt. Het door [X] c.s. aangeboden bewijs omtrent de door de makelaar gedane mededeling kan immers niet tot een andere beslissing van de zaak leiden. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      3.10
      De vijfde tot en met zevende grief (betreffende de rov. 5.8, 5.9, 6.1 en 6.2) bevatten geen zelfstandige gronden en behoeven daarom geen behandeling meer. 
      
    
    
      3.11
      De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [X] c.s. zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [X] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [Y] c.s. begroot op € 741,00 aan verschotten en € 1.074,00 voor salaris;
    
    
    
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, C. Uriot en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2020.