ECLI:NL:RBGEL:2021:5653, Rechtbank Gelderland, 27-10-2021, C/05/386172 / HZ ZA 21-116
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2021-10-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Dwaling. Art. 6:230 lid 2 BW, wijze van opheffing van het nadeel. Verlaging koopprijs geeft geen contractueel evenwicht. Verzwegen informatie kan op andere wijze in hypothetische overeenkomst worden verdisconteerd en nadeel kan berekend worden.

vonnis
    RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/05/386172 / HZ ZA 21-116
    
    
    
      
        Vonnis van 27 oktober 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        WAAG EXPLOITATIE II B.V.,
      gevestigd te Zwolle,
      eiseres,
      advocaat mr. A.P. Maes te Apeldoorn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. P.A.J. Peeters te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Waag Exploitatie II B.V. en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 9 juni 2021
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 23 september 2021. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Waag Exploitatie II B.V. is een onderneming die zich heeft toegelegd op de ontwikkeling en het beheer van verhuurd vastgoed.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is een vennootschap die het kantoorgebouw met aan- en toebehoren en het appartementsrecht dat recht gaf op het uitsluitend gebruik van het bedrijfspand op de begane grond, gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het kantoorgebouw) in eigendom had en exploiteerde. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft het kantoorgebouw verhuurd aan zorgorganisatie Pro Juventus tot 1 januari 2023 voor € 71.472,00 per jaar. [gedaagde] is tevens bestuurder van Pro Juventus dat locaties in Kampen, Wijhe en Wezep heeft. [naam 1] is bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde]
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft via haar verkopend makelaar [naam 2] te [plaats] aan Waag Exploitatie II B.V. het kantoorgebouw te koop aangeboden. Waag Exploitatie II B.V. en [gedaagde] hebben een koopovereenkomst (productie 1vanWaag Exploitatie II B.V.) inzake het kantoorgebouw voor een koopprijs van € 675.000,00 gesloten onder gestanddoening van de huur van Pro Juventus en onder de ontbindende voorwaarde dat Waag Exploitatie II B.V. met de gemeente Kampen conveniërend zou kunnen afstemmen over de parkeernormen in het kader van de beoogde herontwikkeling na het eventuele vertrek van zittend huurder Pro Juventus. De afstemming met de gemeente verliep naar tevredenheid en de levering van het kantoorgebouw heeft op 17 januari 2020 plaatsgevonden (productie 2van [gedaagde] ). 
      
    
    
      2.5.
      Kort na de levering bereikten Waag Exploitatie II B.V. berichten dat Pro Juventus in zwaar weer verkeerde. Eind 2019 heeft de Raad van Toezicht van Pro Juventus kenbaar gemaakt dat zij grote risico’s zag voor de continuïteit van zorg.
      
    
    
      2.6.
      Op 9 januari 2020 heeft de Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd (hierna: de inspectie) een rapport uitgebracht over Pro Juventus, locatie Wijhe (productie 3 van Waag Exploitatie II B.V.). De hoofdconclusie van de inspectie is dat er onvoldoende randvoorwaarden aanwezig zijn om goede zorg te verlenen. Uit de brief van 27 februari 2020 van de inspectie (productie 5 van Waag Exploitatie II B.V.) blijkt dat ook locatie Wezep niet voldoet aan de normen van goede zorg en dat de inspectie een aanwijzing aan Pro Juventus heeft gegeven op grond van artikel 27, eerste lid Wkkgz en artikel 9.3, eerste lid Jeugdwet. 
      
    
    
      2.7.
      In februari 2020 hebben de cliënten van Pro Juventus en hun ouders een brief van Pro Juventus ontvangen waarin wordt bevestigd dat Pro Juventus al enige tijd met financiële problemen kampt en haar werkzaamheden per 1 maart 2020 zal beëindigen.
      
    
    
      2.8.
      Op 26 februari 2020 heeft Therapeutisch Centrum GGZ zich bij Waag Exploitatie II B.V. gemeld en bevestigd dat zij al enige tijd met Pro Juventus in gesprek is om de zorgverlening aan cliënten van Pro Juventus over te nemen. Na onderhandelingen met inschakeling van een makelaar en eigen inspanningen van Waag Exploitatie II B.V. is tussen Waag Exploitatie II B.V. en Therapeutisch Centrum GGZ een huurovereenkomst gesloten wat betreft het kantoorgebouw met ingang van 15 maart 2020 tot en met 31 december 2022, met een aanvangshuurprijs van € 72.687,00 per jaar, met een jaarlijkse aanpassing per 1 januari 2021.
      
    
    
      2.9.
      Op 4 maart 2020 is het faillissement van Pro Juventus uitgesproken. 
      
    
    
      2.10.
      
        
          [gedaagde] noch de verkopend makelaar heeft Waag Exploitatie II B.V. ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst en ook daarna niet geïnformeerd over de grote financiële en organisatorische problemen bij huurder Pro Juventus. 
        De verkopend makelaar stelde Waag Exploitatie II B.V. in het vooruitzicht dat [gedaagde] in de loop van 2020 tot verkoop zou overgaan van een aan [gedaagde] in eigendom toebehorende onroerende zaak in Wijhe. Mogelijk zou een transactie kunnen worden gesloten tegen zodanige condities dat Waag Exploitatie II B.V. haar claim en ongenoegen over aankoop van het kantoorgebouw en het verzwijgen van de grote problemen bij Pro Juventus finaal zou kunnen afwikkelen. Partijen hebben over de onroerende zaak in Wijhe geen overeenstemming bereikt. 
      
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 8 januari 2021 (productie 7 van Waag Exploitatie II B.V.) heeft de advocaat van Waag Exploitatie II B.V. [gedaagde] aangeschreven met een beroep op dwaling vanwege de onjuiste voorstelling van zaken bij het aangaan van de overeenkomst en aanspraak gemaakt op opheffing van het nadeel door neerwaartse aanpassing van de koopprijs. De maatstaf hierbij is het antwoord op de vraag wat een redelijke koper bereid zou zijn geweest te betalen indien deze met de achtergehouden informatie bekend zou zijn geweest. Het nadeel wordt begroot op ongeveer € 100.000,00. Indien binnen veertien dagen geen substantieel financieel voorstel wordt ontvangen, acht de advocaat zich vrij [gedaagde] in rechte te betrekken.
      
    
    
      2.12.
      
        In opdracht van mr. Maes heeft [naam 3] van Boogaerdt Bedrijfsmakelaars (hierna Boogaerdt) een opinie uitgebracht over de vraag wat het object waard zou zijn zonder die huurovereenkomst, c.q. in de situatie dat er rekening mee moet worden gehouden dat de initieel aanwezige huurder niet langer aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en zou failleren (productie 8 van [gedaagde] ). De volgende factoren zijn meegewogen:
        * Aanvangsleegstand van tenminste negen maanden.
        * De eigenaar moet kosten maken om een geschikte huurder te vinden. De makelaarscourtage zal op zijn minst € 12.100,- inclusief btw bedragen.
        * De leegstaande ruimte moet onderhouden worden.
        * De leegstaande ruimte moet in alle gevallen verhuurklaar worden gemaakt dan wel geüpdatet.
        * In mijn opinie is een huur van € 70.000,- voor het betreffende pand aan de hoge kant.
        Zijn conclusie is dat een correctie op de koopsom van € 675.000,00 met een bedrag van rond € 100.000,- gerechtvaardigd is inclusief de teveel betaalde 6% overdrachtsbelasting.
      
      
    
    
      2.13.
      Mr. Maes is tevens minderheidsaandeelhouder in Waag Exploitatie II B.V.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      Waag Exploitatie II B.V. vordert dat de rechtbank bij vonnis: 
      
        
          voor recht verklaart dat er sprake is van dwaling bij de totstandkoming van de door partijen gesloten koopovereenkomst,
        
        
          in plaats van vernietiging uit te spreken de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel wijzigt en 
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt aan Waag Exploitatie II B.V. een bedrag van € 100.000,- te betalen, dan wel een in goede justitie te betalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum vonnis, kostens rechtens, uitvoerbaar bij voorraad. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      Waag Exploitatie II B.V. heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] gehouden was om Waag Exploitatie II B.V. in te lichten over het risico wat betreft het voortbestaan van de lopende huurovereenkomst met Pro Juventus. Als Waag Exploitatie II B.V. op de juiste wijze was voorgelicht, zou zij niet onder de betreffende financiële condities en een koopsom van € 675.000,00 de koop zijn aangegaan. In plaats van vernietiging vordert Waag Exploitatie II B.V. dat de rechter ter opheffing van het nadeel de gevolgen van de overeenkomst wijzigt. Bij berekening van het nadeel dient te worden uitgegaan van de hypothetische overeenkomst. Maatstaf is wat een redelijk handelend koper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bereid zou zijn voor de woning te betalen als de koper bekend was geweest met het gebrek. Voor de berekening van het nadeel verwijst Waag Exploitatie II B.V. naar het door Boogaerdt vastgestelde bedrag van € 100.000,00.
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagde] voert verweer. Waag Exploitatie II B.V. heeft geen enkel nadeel geleden. De “grote eigen inspanningen” zijn verzonnen. De nieuwe huurder was in gesprek met Pro Juventus om de zorgverlening aan cliënten van Pro Juventus over te nemen. De nieuwe huurder heeft zich zelf bij Waag Exploitatie II B.V. gemeld, zodat enkel nog een huurovereenkomst opgesteld moest worden. De gefailleerde Pro Juventus heeft alle huur voldaan, want uit het faillissementsverslag blijkt dat Waag Exploitatie II B.V. geen vordering bij de curator heeft ingediend. De wel ingediende vordering zag op locatie Wijhe.
        
          [gedaagde] beroept zich op artikel 6:89 BW. Pas eind november 2020, toen Waag Exploitatie II B.V. het pand in Wijhe wilde kopen, kwam het bezwaar tegen de gang van zaken rond het kantoorgebouw in Kampen aan de orde. 
        Voor een vordering ter opheffing van het nadeel moet er wel sprake zijn van nadeel. Omdat bij het eindigen van de lopende huur meteen een nieuwe goede huurder op dezelfde condities is gaan huren, is er geen nadeel. De rapportage van Boogaerdt doet geen recht aan de werkelijkheid en kan daarom terzijde worden gelegd.
      
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat bij het aangaan van de koopovereenkomst door onvoldoende informatie van de kant van [gedaagde] over de lopende huurovereenkomst Waag Exploitatie II B.V. de koopovereenkomst in dwaling is aangegaan. Twistpunt is hoe de rechter met toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de overeenkomst moet wijzigen, zodat het nadeel dat Waag Exploitatie II B.V. stelt te hebben geleden wordt opgeheven. 
      
    
    
      4.2.
      
        Waag Exploitatie II B.V. heeft als wijze van opheffing van het nadeel het standpunt ingenomen dat zij moet worden gebracht in de situatie waarin zij zou hebben verkeerd indien zij niet had gedwaald. Als Waag Exploitatie II B.V. op de hoogte was geweest van de financiële problemen van de huurder, zou zij een lagere koopprijs hebben willen betalen. Aan de hand van de mogelijke kosten voor het vinden van een nieuwe huurder en kosten in verband met leegstand heeft Waag Exploitatie II B.V. dit nadeel begroot op € 100.000,00 (zie 2.12). Ter onderbouwing van het standpunt omtrent de mogelijkheid van koopprijsverlaging heeft zij verwezen naar jurisprudentie. 
        
          [gedaagde] heeft deze wijze van opheffing van het nadeel gemotiveerd betwist en aangevoerd dat zij het kantoorgebouw niet zou hebben verkocht voor de dan resterende koopprijs.
      
      
    
    
      4.3.
      De rechter heeft bij de vraag op welke wijze het nadeel wordt opgeheven een ruime beoordelingsruimte. Uitgangspunt is dat toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW alsnog een reëel contractueel evenwicht tussen prestaties en partijen tot stand zou moeten brengen. Waag Exploitatie II B.V. bepleit de methode om (de omvang van) het dwalingsnadeel te bepalen door het maken van een vergelijking tussen de daadwerkelijk door partijen gesloten overeenkomst en de hypothetische overeenkomst, de overeenkomst die partijen bij een juiste voorstelling van zaken zouden hebben gesloten. Naar het oordeel van de rechtbank leidt de wijze waarop Waag Exploitatie II B.V. de hypothetische overeenkomst heeft ingevuld in dit geval niet tot een reëel contractueel evenwicht. Dit blijkt uit het volgende.
      
    
    
      4.4.
      De vordering van € 100.000,00, onderbouwd met de opinie van Boogaerdt (zie 2.12) gaat uit van een leegstand van negen maanden, makelaarskosten voor het vinden van een nieuwe huurder, onderhoud van de leegstaande ruimte en verhuurklaar maken van de te verhuren ruimte, waarbij een huur van € 70.000,00 aan de hoge kant geoordeeld wordt. Tot slot is de te veel betaalde overdrachtsbelasting bij verlaging van de koopprijs in het bedrag van € 100.000,00 verdisconteerd.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft erop gewezen dat de hypothetische factoren die in de berekening zijn opgenomen, zich niet hebben voorgedaan. [naam 1] zag de financiële en organisatorische problemen rond Pro Juventus zich ontwikkelen en realiseerde zich dat de kwaliteit van de zorg aan de cliënten niet langer gewaarborgd was. Hij is in overleg getreden met Therapeutisch Centrum GGZ over overname van de zorg aan de cliënten van Pro Juventus. Tevens heeft hij Therapeutisch Centrum GGZ verwezen naar Waag Exploitatie II B.V. om het kantoorgebouw van haar te huren, zodat de zorg daar verleend kon blijven worden. Therapeutisch Centrum GGZ heeft zich op 26 februari 2020 daadwerkelijk tot Waag Exploitatie II B.V. gewend om het kantoorgebouw te huren. Met ingang van 15 maart 2020 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten tussen Waag Exploitatie II B.V. als verhuurder en Therapeutisch Centrum GGZ als huurder met dezelfde geïndexeerde huur en dezelfde looptijd. 
      
    
    
      4.6.
      De fictie zoals opgesteld door Boogaerdt moet het afleggen tegen de realiteit. Het standpunt volgen van Waag Exploitatie II B.V. zou leiden tot een hypothetische overeenkomst waaraan gehoudenheid in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Van een reëel contractueel evenwicht is in het geheel geen sprake. 
      
    
    
      4.7.
      
        Gelet op de feiten zoals ze zich na de levering van het kantoorgebouw hebben voorgedaan, ligt het veel meer voor de hand om ervan uit te gaan dat de oorspronkelijke koopprijs gehandhaafd blijft, maar dat voor het bereiken van een reëel contractueel evenwicht de negatieve gevolgen van het faillissement die in causaal verband staan met het beëindigen van de huurovereenkomst van Pro Juventus met Waag Exploitatie II B.V. in de hypothetische overeenkomst voor rekening van [gedaagde] komen. In de hypothetische overeenkomst zou voldoende zijn dat een bepaling wordt opgenomen waarbij het risico van het beëindigen van de huurovereenkomst met Pro Juventus voor risico van [gedaagde] wordt gebracht. Dit zou betekenen dat de huur van 4 maart tot 15 maart 2020 voor rekening van [gedaagde] is, voor zover de curator dit bedrag, als zijnde boedelschuld, nog niet heeft uitgekeerd aan Waag Exploitatie II B.V. Hetzelfde geldt voor de huur van 1 maart tot en met 3 maart 2020, die Pro Juventus nog aan Waag Exploitatie II B.V. verschuldigd was. Tevens komen de kosten voor het opstellen van de nieuwe huurovereenkomst voor rekening van [gedaagde] Dat betreft onder meer de makelaarskosten voor een bedrag van € 847,00 inclusief btw en andere kosten van Waag Exploitatie II B.V. Van deze laatste kosten verwacht de rechtbank een gespecificeerde verifieerbare kostenopstelling. Kosten die in een te verwijderd verband staan met het faillissement en het tot stand komen van de nieuwe huurovereenkomst zullen niet worden gehonoreerd. 
        Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte hierover uit te laten. 
        Dit leidt tot na te melden beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 10 november 2021 voor het nemen van een akte door Waag Exploitatie II B.V. over hetgeen is vermeld onder 4.7, waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,
      
    
    
      5.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Strens-Meulemeester en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2021.
      
      
      
      
        St/ES