ECLI:NL:GHAMS:2024:3263, Gerechtshof Amsterdam, 26-11-2024, 200.327.517/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-11-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beroepsaansprakelijkheid hypotheekbemiddelaar – geen tekortschieten in zorgplicht jegens opdrachtgevers in relatie tot financieringsvoorbehoud

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
      
    
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 		: 200.327.517/01
      zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/327209 / HA ZA 22-248
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 november 2024
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant ] (voorheen h.o.d.n. [naam] ),
      
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. W.K. Cheng te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] , en
    
      2. [geïntimeerde 2] ,
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. M.B. Chylinska te Zaandam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant ] en [geïntimeerden] c.s. genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In deze zaak gaat het om de vraag of [appellant ] als financieel dienstverlener zijn ver- plichtingen jegens [geïntimeerden] c.s. niet is nagekomen. [geïntimeerden] c.s. stellen dat [appellant ] zijn zorgplicht als hypotheekbemiddelaar in relatie tot de aankoop van een woning door [geïntimeerden] c.s. heeft geschonden en om die reden aansprakelijk is jegens [geïntimeerden] c.s. voor de daardoor geleden schade. Het hof is van oordeel dat geen sprake is van een dergelijke schending en acht dus de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. niet toewijsbaar.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant ] is bij dagvaarding van 4 mei 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 8 februari 2023, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] c.s. als eisers en [appellant ] als gedaagde.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven met één productie
    - memorie van antwoord.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in 3.1 tot en met 3.8 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weer- gegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten, komen de feiten neer op het volgende.
    
    
    
      3.1.
      In mei 2018 hebben [geïntimeerden] c.s. een koopovereenkomst gesloten voor een woning aan de [A-straat] in [plaats] (hierna: de koopovereenkomst). De koopsom bedroeg € 290.000,-. De akte van levering zou worden gepasseerd op 5 september 2018. De koopover eenkomst bevat de volgende bepaling (hierna: het financieringsvoorbehoud):
      
      
        
          "artikel 15 Ontbindende voorwaarden
        
        
          15.1.
        
        
          Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
        
        
          a. op 15 juni 2018 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van KOOPSOM geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)."
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        Daarnaast bepaalt de koopovereenkomst – onder andere – het volgende over ontbinding van de koopovereenkomst:
        
          
          "artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
        
        
          (…)
        
      
    
    
      
      
        
          (…) Bij ontbinding van de koopovereenkomst (…) zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een (…) terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren (…)."
        
      
      
    
    
      3.3.
      Na het sluiten van de koopovereenkomst hebben [geïntimeerden] c.s. zich tot [appellant ] gewend om hen bij te staan bij de aanvraag van de financiering voor de aankoop van de woning. Op 25 mei 2018 hebben [geïntimeerden] c.s. de koopovereenkomst per e-mail aan [appellant ] gestuurd. [appellant ] is daarna met zijn werkzaamheden voor [geïntimeerden] c.s. gestart. De overeenkomst tussen partijen is niet schriftelijk vastgelegd.
      
    
    
      3.4.
      
        [appellant ] heeft namens [geïntimeerden] c.s. een aanvraag voor een hypothecaire financiering ingediend bij ABN AMRO Bank N.V. (hierna: ABN AMRO). Bij brief van 13 juni 2018 aan [appellant ] heeft ABN AMRO geschreven dat zij nog een aantal documenten nodig heeft om de hypotheekaanvraag van [geïntimeerden] c.s. te kunnen beoordelen. 
      
    
    
      3.5.
      Bij brief van 22 juni 2018 aan [appellant ] heeft ABN AMRO (nogmaals) geschreven dat zij nog een aantal documenten nodig heeft om de hypotheekaanvraag van [geïntimeerden] c.s. te kunnen beoordelen. Bij brief van 29 juni 2018 aan [appellant ] heeft ABN AMRO de hypotheekaanvraag van [geïntimeerden] c.s. afgewezen.
      
    
    
      3.6.
      Vervolgens heeft [appellant ] namens [geïntimeerden] c.s. een hypotheekaanvraag ingediend bij Nationale Nederlanden. Nationale Nederlanden heeft deze aanvraag medio juli 2018 afgewezen.
      
    
    
      3.7.
      Op 18 juli 2018 hebben [geïntimeerden] c.s. de uit hoofde van de koopovereenkomst verschuldigde waarborgsom van € 29.000,- aan de notaris betaald.
      
    
    
      3.8.
      Op 20 juli 2018 hebben de verkopers de koopovereenkomst ontbonden. De waarborgsom van € 29.000,- is vervolgens als boete aan de verkopers uitgekeerd.
      
    
    
      3.9.
      Bij brief van 12 juli 2021 hebben [geïntimeerden] c.s. [appellant ] aansprakelijk gesteld wegens schending van de zorgplicht en hem verzocht een bedrag van € 29.000,- aan hen te betalen. [appellant ] heeft dit bedrag niet betaald.
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        [geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg een verklaring voor recht gevorderd dat [appellant ] als financieel dienstverlener wanprestatie heeft gepleegd en zijn zorgplicht jegens [geïntimeerden] c.s. heeft geschonden en – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant ] tot betaling aan [geïntimeerden] c.s. van € 29.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente, en met veroordeling van [appellant ] in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank heeft, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van [geïntimeerden] c.s. tot betaling van € 29.000,- (te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 augustus 2021) toegewezen en de gevraagde verklaring voor recht bij gebrek aan belang afgewezen, met veroordeling van [appellant ] in de kosten van het geding. De rechtbank heeft daartoe geoordeeld dat [appellant ] zijn zorgplicht jegens [geïntimeerden] c.s. had geschonden en daardoor gehouden is de door [geïntimeerden] c.s. dientengevolge geleden schade van € 29.000,- te vergoeden. 
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [appellant ] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd en daarnaast stellingen geponeerd ten aanzien van (de ingangsdatum van) zijn (vermeende) verzuim. Met zijn grieven klaagt [appellant ] – kort gezegd – over het oordeel dat hij een op hem rustende zorgplicht heeft geschonden (grief 1) en op de verwerping van het beroep op eigen schuld (grief 2). 
      
    
    
      5.2.
      
        [appellant ] heeft in hoger beroep geconcludeerd tot het vernietigen van het bestreden vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] c.s., met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van het geding in beide instanties. [geïntimeerden] c.s. hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellant ] in de kosten van het geding in hoger beroep. 
      
      
        
          Geen schending zorgplicht door [appellant ] (grief 1)
        
      
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank heeft geoordeeld dat tussen [geïntimeerden] c.s. en [appellant ] een opdracht tot hypotheekbemiddeling is overeengekomen, op grond waarvan (in de bijzondere omstandig- heden van het geval) op [appellant ] als opdrachtnemer de zorgplicht is gaan rusten om zich zo nodig zelf in te spannen om verlenging te verkrijgen van de termijn waarin het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen, en dat [appellant ] deze zorgplicht heeft geschonden. 
      
    
    
      5.4.
      Mede gelet op deze uitkomst is de rechtbank niet toegekomen aan beoordeling van de andere twee verwijten die [geïntimeerden] c.s nog aan [appellant ] hebben gemaakt, namelijk dat hij hen niet heeft gewezen op de termijn voor het inroepen van het financierings- voorbehoud en niet zelfstandig en tijdig (namens hen) een beroep op het financierings- voorbehoud heeft gedaan. Het gaat daarbij, blijkens het petitum, om het verwijt dat [appellant ] hen niet heeft gewezen op de ontbindende voorwaarde, en/of dat hij niet zelfstandig en voldoende concreet een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde. Het is het hof niet gebleken dat [geïntimeerden] c.s. afstand hebben gedaan van deze verwijten. In het kader van de bespreking van de eerste grief van [appellant ] zal het hof, mede in verband met de devolutieve werking van het hoger beroep, alle drie verwijten bespreken die [geïntimeerden] c.s. aan [appellant ] hebben gemaakt. 
      
    
    
      5.5.
      Bij de beoordeling van deze grief is uitgangspunt dat op [geïntimeerden] c.s. de stelplicht en bewijslast rust van het bestaan van de op [appellant ] rustende zorgplicht die zij ten grondslag hebben gelegd aan hun vorderingen. Daarbij zijn partijen het op zichzelf eens dat hun rechtsverhouding moet worden gekwalificeerd als een opdrachtrelatie. Ook zijn zij het erover eens dat [appellant ] op grond van die opdracht gehouden was zich in te spannen voor het verkrijgen van hypothecaire financiering voor de woning. [geïntimeerden] c.s. stellen dat de opdrachtrelatie tevens inhield dat [appellant ] als aankoopmakelaar de aankoop van de woning zou begeleiden. Dit laatste wordt door [appellant ] betwist. Het is dan ook aan [geïntimeerden] c.s. om feiten en omstandigheden te stellen waaruit deze door hen gestelde opdracht blijkt.
      
    
    
      5.6.
      Vast staat (zie onder 3.3.) dat de overeenkomst van opdracht tussen partijen mondeling is gesloten en niet op schrift is vastgelegd. Vast staat ook (zie onder 3.3.) dat [geïntimeerden] c.s. zich pas na het sluiten van de koopovereenkomst (ondertekend op 14 mei 2018) tot [appellant ] hebben gewend voor hulp bij het verkrijgen van financiering en dat zij daartoe op 25 mei 2018 de koopakte aan hem hebben doen toekomen. 
      
    
    
      5.7.
      Uit niets blijkt, en [geïntimeerden] c.s. hebben ook niets concreets gesteld waaruit volgt, dat [appellant ] daaraan voorafgaand al betrokken is geweest bij de aankoop van de woning, of dat hij voor [geïntimeerden] c.s. andere werkzaamheden heeft verricht dan hypotheekbemiddeling. Dat [appellant ] in het kader van zijn werkzaamheden voor [geïntimeerden] c.s. door de makelaar van de verkopers en de notaris is in-gekopieerd in diverse e-mails zegt daarover niets, want dat past net zo goed bij de door [appellant ] gestelde rol van hypotheekbemiddelaar als bij de door [geïntimeerden] c.s. gestelde rol van aankoopmakelaar. Daar komt bij dat [appellant ] onweersproken heeft gesteld dat hij een vaste vergoeding voor zijn werkzaamheden kreeg en niet op commissiebasis werd betaald, zoals gebruikelijk is bij het optreden als aan- of verkoopmakelaar.
      
    
    
      5.8.
      Het hof concludeert dat [geïntimeerden] c.s. niet voldoende hebben gesteld voor de conclusie dat de overeenkomst van opdracht tussen partijen (mede) betrekking had op werkzaamheden van [appellant ] als aankoopmakelaar. Het hof zal er in het navolgende vanuit gaan dat deze overeenkomst alleen zag op werkzaamheden van [appellant ] als hypotheekbemiddelaar.
      
    
    
      5.9.
      Ten aanzien van de reikwijdte van de zorgplicht van een hypotheekbemiddelaar                     stelt het hof het volgende voorop. Volgens vaste rechtspraak is uitgangspunt dat het handelen van een hypotheekbemiddelaar, rekening houdend met de omstandigheden van het geval en de persoon van de opdrachtgever en opdrachtnemer, moet worden getoetst aan de maatstaf dat een hypotheekbemiddelaar tegenover zijn opdrachtgever de zorg dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht (artikel 7:401 BW). Onder (bijzondere) omstandigheden kan deze zorgplicht meebrengen dat de hypotheekbemiddelaar zich de belangen van zijn cliënt inzake het tijdig inroepen van het financieringsvoorbehoud aantrekt, hem tijdig waarschuwt voor het verstrijken van die termijn, zich zo nodig zelf inspant om verlenging van bedoelde termijn te verkrijgen en – indien dit niet gebeurt – zijn cliënt zodanig informeert en adviseert dat deze nog in staat zal zijn de schade die in de regel dreigt bij het niet verkrijgen van financiering, te voorkomen of te beperken (vgl. Hof Den Haag 31 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:93 en Hof Den Haag 22 oktober 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:3110).
      
    
    
      5.10.
      Zoals hiervoor is overwegen is niet komen vast te staan dat de aan [appellant ] opgedragen werkzaamheden de verplichting omvatten tijdig namens [geïntimeerden] c.s. het financieringsvoorbehoud uit de koopovereenkomst namens in te roepen (dan wel de termijn voor het inroepen daarvan te (doen) verlengen). Dat brengt mee dat een dergelijke verplichting alleen maar kan worden aangenomen op grond van bijzondere omstandigheden. De stelplicht en bewijslast ter zake deze bijzondere omstandigheden rusten (ex artikel 150 Rv) op [geïntimeerden] c.s. 
      
    
    
      5.11.
      Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. deze bijzondere omstandigheden niet, althans onvoldoende, hebben gesteld, waarmee de grondslag aan hun vorderingen ontvalt. Daartoe overweegt het hof het volgende. 
      
    
    
      5.12.
      Dat de koopovereenkomst een termijngebonden financieringsvoorbehoud kende, is algemeen gebruikelijk en is dus niet een bijzondere omstandigheid die relevant is voor de zorgplicht van [appellant ] als hypotheekbemiddelaar. Hetzelfde geldt voor het (grote) financiële belang dat gemoeid is met (het tijdig inroepen van) een financieringsvoorbehoud.
      
    
    
      5.13.
      Verder geldt dat de rechtbank heeft vastgesteld, en daartegen is niet gegriefd, dat tijdens een telefoongesprek van 13 juni 2018 het financieringsvoorbehoud door partijen is besproken. [geïntimeerden] c.s. wisten dus dat – behoudens een verlenging van de termijn – inroeping daarvan uiterlijk op 15 juni 2018 moest plaatsvinden. In het midden kan blijven of tijdens dit telefoongesprek door [geïntimeerden] is aangekondigd dat hij om verlenging van de termijn zou verzoeken, zoals door [appellant ] gesteld en door [geïntimeerden] c.s. betwist. Immers, [appellant ] heeft onweersproken gesteld – zodat het hof daarvan moet uitgaan – dat [geïntimeerden] c.s. hem kort nadien hebben geïnformeerd dat het verzoek tot verlenging was afgewezen. Deze gang van zaken impliceert dat naar aanleiding van het telefoongesprek niet [appellant ] maar [geïntimeerden] c.s. zelf bij de verkopers om verlenging hebben gevraagd. De stelling van [geïntimeerden] c.s. dat zij na het telefoongesprek van 13 juni 2018 ervan uitgingen (of er redelijkerwijs op mochten vertrouwen) dat [appellant ] namens hen de verlenging tijdig zou inroepen en dat op hem de zorgplicht is gaan rusten dat te doen, stuit daarop af. Dat [geïntimeerden] c.s. wisten dat [appellant ] in het kader van een andere opdracht voor een andere cliënt wel een keer beroep op een financieringsvoorbehoud had gedaan, maakt dat niet anders. Daar komt bij dat [appellant ] onweersproken heeft gesteld dat het financieringsvoorbehoud op dat moment nog niet kon worden ingeroepen omdat [geïntimeerden] c.s. nog niet twee afwijzingen hadden verkregen. 
      
    
    
      5.14.
      
        [geïntimeerden] c.s. hebben verder nog aangevoerd dat [appellant ] wist dat zij een ander aan hen toebehorend appartement hadden verhuurd. Voor zover zij daarmee bedoelen te stellen dat van meet af aan duidelijk was dat zij voor de nieuwe woning geen financiering zouden kunnen krijgen en dat [appellant ] dit had moeten weten en daarom namens hen tijdig en met succes een beroep had kunnen en moeten doen op het financieringsvoorbehoud, kan die stelling hen niet baten. 
      
    
    
      5.15.
      In de eerste plaats heeft [appellant ] betwist dat hij wist dat dit appartement ‘zonder toestemming’ was verhuurd en bovendien heeft hij onweersproken gesteld dat hij niet lang daarvoor [geïntimeerden] c.s. nog probleemloos had geholpen met het verkrijgen van financiering voor een andere woning en dus geen enkele aanleiding had om problemen te verwachten voor de nieuwe woning. Bovendien is niet gebleken dat de door [geïntimeerden] c.s. gestelde verhuur uiteindelijk een absoluut obstakel is geweest voor het kunnen krijgen van financiering, omdat [geïntimeerden] c.s daartoe geen nieuwe pogingen meer hebben ondernomen maar ervoor hebben gekozen om af te zien van de verkoop en de boete te betalen. Voor zover [geïntimeerden] c.s. met hun verwijt iets anders bedoelen, valt zonder nadere toelichting niet in te zien hoe de verhuur van hun andere appartement relevant is voor de zorgplicht van [appellant ] voor het verkrijgen van financiering voor de nieuwe woning. 
      
    
    
      5.16.
      De conclusie is dat het hof in de feiten en omstandigheden van dit geval geen aanleiding ziet voor het oordeel dat [appellant ] is tekortgeschoten in de zorgplicht die op hem rustte als hypotheekbemiddelaar voor [geïntimeerden] .c.s. 
      
    
    
      5.17.
      
        [geïntimeerden] c.s. hebben geen concrete feiten en omstandigheden te bewijzen aangeboden die tot een ander oordeel aanleiding zouden kunnen geven. Voor bewijslevering is dan ook geen plaats. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.18.
      Dit alles betekent dat de eerste grief slaagt. Het hof zal het bestreden vonnis daarom vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. alsnog afwijzen. Bij die uitkomst kan bespreking van de tweede grief van [appellant ] achterwege blijven.
      
    
    
      5.19.
      
        [geïntimeerden] c.s. is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroor- deeld in de proceskosten in het geding in beide instanties. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
      
      
        Eerste aanleg: 
      
      - griffierecht		€ 1.301,00
      - salaris advocaat		€ 1.532,00 (tarief III, 2 punten)
      totaal					€ 2.833,00
      
      
        Hoger beroep:-	explootkosten		€     129,14
      
      - griffierecht		€     343,00
      - salaris advocaat		€  1.571,00 (tarief III, 1 punt)
      totaal					€  2.043,14.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep; 
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      wijst de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. af;
      veroordeelt [geïntimeerden] c.s. in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [appellant ] vastgesteld op € 2.833,00 voor de eerste aanleg en op € 2.043,14 voor het hoger beroep.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.F. Aalders, J.M. van den Berg en J.L.M. Groenewegen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 november 2024.