ECLI:NL:GHSHE:2024:2312, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 17-07-2024, 22/2275
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-07-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een terrein van 299.939 m², bestaande uit een waterplas, groenvoorziening (bos) en wegen dat in september 2018 is aangekocht voor € 1. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1 terwijl de heffingsambtenaar een waarde van € 449.000 bepleit. Met de heffingsambtenaar is het hof van oordeel dat de aankoopprijs van € 1 niet in het vrije verkeer tot stand is gekomen. Aangezien beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt stelt het hof de waarde in goede justitie vast op € 299.000.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 22/2275
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van Rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 24 oktober 2022, nummer ROE 21/3252, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Venray,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de gronden, inclusief groenvoorziening (bos), wegen en een waterplas, gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), vastgesteld. Ook zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaar en gebruiker niet-woning voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Op verzoek van het hof heeft belanghebbende de koopovereenkomst en de beheerovereenkomst betreffende de onroerende zaak overgelegd. Deze overeenkomsten zijn door het hof aan de heffingsambtenaar gezonden. Belanghebbende heeft in reactie op het verzoek van het hof ook nog andere, ongevraagde stukken aan het hof doen toekomen. Deze stukken zijn eveneens aan de heffingsambtenaar gezonden. 
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [taxateur] (taxateur). Ter zitting is namens belanghebbende een kadastrale kaart van de onroerende zaak en een ‘aanvulling bij de inschrijving onder hypotheken’ aan het hof verstrekt. De heffingsambtenaar heeft deze stukken ook ontvangen.
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek geschorst om partijen in staat te stellen een compromis te beproeven.
      
    
    
      1.8.
      Nadien heeft belanghebbende per e-mail nadere gegevens, namelijk een e-mail van de heffingsambtenaar waarin hij aangeeft niet tot een compromis te willen komen en een ingekleurde kadastrale tekening van de onroerende zaak, naar het hof gestuurd. De e-mail met de tekening is aan de heffingsambtenaar doorgestuurd. De heffingsambtenaar is de mogelijkheid geboden om op het e-mailbericht te reageren. Hij heeft hier op gereageerd met het verzoek aan het hof om in deze zaak uitspraak te doen. Op 6 juni 2024 is aan partijen medegedeeld dat het onderzoek is gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende, vertegenwoordigd door [gemachtigde] (hierna: [gemachtigde] ), is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een terrein van 299.939 m², bestaande uit een waterplas, groenvoorziening (bos) en wegen. Zij heeft de onroerende zaak van een derde (de voormalige ontgronder van de waterplas) op 4 september 2018 gekocht voor € 1. In de koop/optieovereenkomst, waarin belanghebbende (als “nader te noemen meester”) als kopende partij moet worden beschouwd, is opgenomen dat partijen bij de overeenkomst ervan uitgaan dat er overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn.
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is aan belanghebbende op 5 november 2018 geleverd en is bestemd voor recreatie. In de leveringsakte wordt in artikel 6 vermeld dat belanghebbende, als koper, alle verplichtingen van verkoper ten aanzien van de onderhoudsverplichtingen als bedoeld in de beheerovereenkomst [overeenkomst] (hierna: de beheerovereenkomst), zoals opgemaakt op 25 mei 2010, overneemt van verkoper en dat zij in de plaats van verkoper in de rechten en plichten van verkoper in de desbetreffende beheerovereenkomst treedt. 
      
    
    
      2.3.
      Uit de beheerovereenkomst vloeit voort dat de kosten voor (groot) onderhoud verbonden aan infrastructurele voorzieningen, het rioleringsstelsel, wegen, waterpartijen en oevers voor rekening van belanghebbende zullen zijn. Deze voorzieningen zijn deels gelegen op de naastgelegen recreatie-onderneming “ [overeenkomst] ” (hierna: het aangrenzende recreatiepark). 
      
    
    
      2.4.
      
        
          [gemachtigde] is één van de bestuurders van belanghebbende en tevens is hij - door middel van zijn vennootschappen [A BV] en [B BV] -
        samen met een andere persoon de exploitant van het aangrenzende recreatiepark.  
        Belanghebbende heeft ter zitting van het hof verklaard dat zij van het aangrenzende recreatiepark voor dit onderhoud € 30.000 per jaar ontvangt.
      
      
    
    
      2.5.
      In de leveringsakte is in artikel 8 de letterlijke tekst van de koopovereenkomst overgenomen, inhoudende een aan [gemachtigde] verleend optierecht voor een periode van tenminste 5 jaar op de bij de verkoper in eigendom zijnde grond op het aangrenzende recreatiepark waarop toekomstige bebouwing mogelijk zal zijn, alsmede op de ondergrond van de toekomstige infrastructuur. In de koopovereenkomst wordt onder [gemachtigde] verstaan, de nader te noemen meester. Blijkens onbestreden mededeling van [gemachtigde] , ter zitting van het hof, is de nader te noemen meester belanghebbende geworden.
      
    
    
      2.6.
      De Belastingdienst heeft voor de bepaling van de hoogte van de overdrachtsbelasting ingestemd met een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak die gelijk is aan de koopsom (€ 1).
      
    
    
      2.7.
      De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar door middel van een WOZ-beschikking per de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 784.000. 
      
    
    
      2.8.
      
        Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak
        gehandhaafd.
      
      
    
    
      2.9.
      De heffingsambtenaar heeft hangende het beroep een aanvullend verweerschrift ingediend waarin hij concludeert dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld. Op grond van het bijgevoegde taxatierapport, opgemaakt op 20 juli 2022 door taxateur [taxateur] , stelt hij de gezochte waarde, door middel van de vergelijkingsmethode, nader vast op € 449.000. In dit taxatierapport is gebruik gemaakt van een tweetal referentie-objecten.
      
    
    
      2.10.
      In dit taxatierapport is vermeld dat de in 2.1 vermelde aankoop niet op de vrije markt tot stand is gekomen en dat de taxateur de beheerovereenkomst, waarin de onderhoudsverplichtingen die op koper overgaan staan vermeld, niet heeft kunnen beoordelen omdat deze niet ter beschikking is gesteld. 
      
    
    
      2.11.
      De rechtbank heeft belanghebbendes beroep gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar de door de heffingsambtenaar nader bepleite waarde van € 449.000.
      
    
    
      2.12.
      In hoger beroep heeft de taxateur, in zijn nadere taxatierapport, ter onderbouwing van de berekende waarde van de onroerende zaak, de transactiegegevens van één referentie- object gebruikt. Dit betreft de verkoop van 203.730 m² bosgrond - met de bestemming natuur, eveneens aan de [straat] te [vestigingsplaats] - op 18 december 2020 voor € 1,50 p/m². Uit de akte van levering blijkt dat de koper van dit perceel de gemeente [gemeente] is.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende is van mening dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak € 1 bedraagt en concludeert tot een gegrond hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de WOZ-waarde naar € 1. De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak € 449.000 bedraagt en concludeert tot een ongegrond hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar als gevolg van de uitspraak van de rechtbank ten onrechte nog niet de aanslag onroerende zaakbelastingen 2022 had verminderd. Ter zitting van het hof is gebleken dat dit inmiddels wel is gebeurd zodat deze stelling als ingetrokken wordt beschouwd.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
      4.1.
      Voorafgaand aan de zitting heeft het hof bij belanghebbende op grond van artikel 8:45 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) stukken (zie 1.5) opgevraagd. Het hof heeft deze stukken en een aantal andere bijgevoegde stukken kort vóór de zitting ontvangen en aan de heffingsambtenaar doorgestuurd. Alhoewel de heffingsambtenaar niet alle stukken voorafgaand aan de zitting heeft kunnen inzien, heeft hij zich daarover ter zitting uitgebreid kunnen uitlaten en heeft hij niet gesteld in zijn procespositie te zijn geschaad. Het hof zal deze stukken dan ook in zijn beschouwing betrekken.
      
      
        
          Inhoudelijk
        
      
    
    
      4.2.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.3.
      De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
      
    
    
      4.4.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust, anders dan de heffingsambtenaar, onder verwijzing naar een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden meent, ook in een geval als het onderhavige op de heffingsambtenaar. In dit hoger beroep dienen dan ook de bewijsregels van het Oostflakkee-arrest (hierna: het arrest) in acht te worden genomen. In het arrest overwoog de Hoge Raad over de bewijslast:
      
      
        “3.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.”
      
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar stelt dat de aankoopprijs van de onroerende zaak in 2018 niet in het vrije verkeer tot stand is gekomen, zodat daarom de betaalde prijs voor de onroerende zaak (€ 1) niet overeenkomt met de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum 1 januari 2020. Het hof acht dit juist. Aangezien de koop van de onroerende zaak door belanghebbende (waarvan [gemachtigde] bestuurder is) en de koop van het naastgelegen recreatiepark door (de vennootschap van) [gemachtigde] met elkaar samenhangen, zoals blijkt uit het aan belanghebbende toekomende optierecht voor de bouw van woningen op aan verkoper toebehorende grond, is het niet aannemelijk dat die € 1 voor de onroerende zaak de waarde in het economische verkeer weergeeft. Dit blijkt ook uit de koopovereenkomst waarin is opgenomen dat partijen ervan uitgaan dat er overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn. Dit uitgangspunt kan namelijk niet samengaan met de stelling dat de waarde in het economische verkeer € 1 is.
      
    
    
      4.6.
      Nu de koopprijs van de onroerende zaak niet overeenkomt met de gezochte WOZ-waarde, rust op de heffingsambtenaar de bewijslast dat de door hem bepleite waarde van € 449.000 niet te hoog is. In hoger beroep heeft hij het in 2.12 bedoelde taxatierapport waarin gebruik gemaakt is van één referentie-object overgelegd. 
      
    
    
      4.7.
      Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met dit taxatierapport niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Alhoewel te begrijpen is dat vanwege de bijzondere kenmerken van de onroerende zaak (gronden, groenvoorziening, wegen en een waterplas), slechts één referentie-object is aangedragen, is er naar het oordeel van het hof onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en dat ene referentie-object. De onroerende zaak is bijna 30 ha groot, terwijl het referentie-object (met de functie bosgrond en bestemming natuur) fors kleiner, namelijk iets meer dan 20 ha, is, en daar geen waterplas toe behoort. Door toch voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak uit te gaan van de prijs p/m² van het referentie-object (namelijk € 1,50 p/m²) en geen rekening te houden met de wet van het afnemend grensnut en door niet inzichtelijk te maken dan wel te verklaren waarom gronden met een waterplas en gronden zonder zo’n waterplas, met verschillende bestemmingen, een gelijke waarde p/m² zouden hebben, kan het taxatierapport van de heffingsambtenaar de toets der kritiek niet doorstaan.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar waardestandpunt slechts verwezen naar de tot stand gekomen koopprijs in 2018. Nu deze prijs op grond van hetgeen hiervoor in 4.5 is overwogen niet de waarde in het economische verkeer op waardepeildatum reflecteert, heeft ook belanghebbende op haar beurt de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt. Overigens kunnen de uitlatingen van de inspecteur van de Belastingdienst over de overdrachtsbelasting, in de zin dat de waarde in het economische verkeer de koopprijs van € 1 vertegenwoordigt, de heffingsambtenaar niet binden, omdat die inspecteur en de heffingsambtenaar twee verschillende bestuursorganen zijn. De andersluidende stelling van belanghebbende wordt dan ook verworpen.
      
    
    
      4.9.
      Nu beide partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het hof de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 in goede justitie vaststellen op € 299.000.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.11.
      Omdat het hoger beroep gegrond is, ziet het hof aanleiding om het griffierecht in hoger beroep te laten vergoeden. Belanghebbende heeft verzocht om een dwangsom, zodat de gemeente uitvoering geeft aan deze uitspraak. In dit verzoek ligt, naar het oordeel van het hof, besloten een verzoek om vergoeding van wettelijke rente wegens vertraging in de vergoeding van het in hoger beroep betaalde griffierecht. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 21 december 2018, dient het hof dan in zijn uitspraak de beslissing op te nemen dat belanghebbende recht heeft op vergoeding van die rente vanaf vier weken na de datum waarop het hof uitspraak heeft gedaan (zie rechtsoverweging 2.4.2 van het arrest van de Hoge Raad van 19 april 2019). Het hof zal dienovereenkomstig beslissen.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb, omdat belanghebbende niet om vergoeding daarvan heeft verzocht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over het griffierecht en de proceskosten;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2020 vast op € 299.000;
      
      
        verlaagt de aanslagen onroerendezaakbelasting 2021 dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van € 548 vergoedt,
      
      
        bepaalt dat, voor zover de in hoger beroep toegekende vergoeding van griffierecht niet tijdig wordt betaald, de wettelijke rente daarover gaat lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door A.J. Kromhout, voorzitter, M.E. Smorenburg en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, als griffier. 
    
    
    
      Omdat de voorzitter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen, is dat gedaan door raadsheer M.E. Smorenburg en de griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      Griffier,	Raadsheer,
    
    
    
      K.M.J. van der Vorst	M.E. Smorenburg
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Hof Arnhem-Leeuwarden 18 mei 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4887.
  
  
     Conclusie Advocaat-Generaal Koopmans 8 december 2023, onderdeel 7.21, ECLI:NL:PHR:2023:1119.
  
  
     Hoge Raad 21 december 2018, ECLI:NL:HR:2018:2358.
  
  
     Hoge Raad, 19 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:623.