ECLI:NL:GHAMS:2024:2723, Gerechtshof Amsterdam, 13-08-2024, 23/175
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-08-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/175
    
    
      13 augustus 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 10 januari 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/1295 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 21 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 831.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 10 januari 2023 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
      
      
        “De rechtbank:
      
      - verklaart het beroep ongegrond;
      - veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 500;
      - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag € 500;
      - veroordeelt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiser, ieder tot een bedrag van € 418,50, en
      - draagt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24.50.”
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: 
    
    
    
      “Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1995 met een dakkapel, berging/schuur en een vrijstaande garage. De inhoud van de woning is ongeveer 430 m3 en de oppervlakte van het perceel is 711 m2. Een deel van het kadastrale perceel ligt in de vrijstellingszone van het waterschap “dijkenvrijstelling”. Dit betreft circa 19 m2.”
    
    
    
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      “De waarde van de woning
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    7. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    9. Met betrekking tot de stelling van eiser dat onvoldoende inzichtelijk is op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd oordeelt de rechtbank dat de matrix transactieprijzen en gecorrigeerde transactieprijzen naar waardepeildatum bevat, waaruit eenvoudig is af te leiden dat in dit geval geen indexatie is toegepast. Aangezien eiser niet stelt dat dit onjuist is, gaat de rechtbank aan het betoog van eiser ter zake voorbij.
    
    10. Het betoog van eiser dat verweerder verplicht is om naast de matrix nog de volledige iWOZ-kaarten in het geding te brengen faalt (zie gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310).
    
    11. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten wat betreft type, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van eiser dat de vergelijkingsobjecten reeds vanwege een afwijkend bouwjaar niet bruikbaar zijn. De alternatieve objecten die eiser zelf noemt hebben immers ook afwijkende bouwjaren. Het kan zijn dat een afwijkend bouwjaar een aanwijzing is voor bijvoorbeeld een afwijkende bouwkundige staat, maar daarover heeft eiser niets opgemerkt. Overigens vertonen de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen met de woning, maar deze zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen derhalve naar het oordeel van de rechtbank worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Bij de waardevaststelling moet wel voldoende rekening worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    12. Na een toelichting van verweerder ter zitting heeft eiser zijn standpunt inzake de inhoud van het object [B-straat] ingetrokken. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Overigens zijn door eiser naar het oordeel van de rechtbank geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat verweerder de onderhavige waarde te hoog heeft vastgesteld.
    
    13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Verzoek tot vergoeding van immateriële schade
      
    
    14. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade omdat de behandeling van de zaak in bezwaar en beroep te lang heeft geduurd.
    
    15. De rechtszekerheid als algemeen aanvaard rechtsbeginsel brengt mee dat belastinggeschillen binnen een redelijke termijn behoren te worden berecht. Voor de berechting van de zaak in eerste aanleg heeft als uitgangspunt te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet. In deze termijn is derhalve de duur van de bezwaarfase inbegrepen. In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie.
    
    16. De in dit verband in aanmerking te nemen termijn begint als regel te lopen op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. De in aanmerking te nemen termijn eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet.
    
    17. Bij overschrijding van de redelijke termijn dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
    
    
      In gevallen waarin de bezwaar- en de beroepsfase tezamen zo lang hebben geduurd dat de redelijke termijn is overschreden, dient de rechter met het oog op toekenning van een vergoeding voor immateriële schade vanwege dat tijdsverloop te beoordelen op welke wijze de termijnoverschrijding moet worden toegerekend aan de bezwaar- en aan de beroepsfase. Daardoor wordt immers bepaald in hoeverre de immateriële schade is toe te rekenen aan het bestuursorgaan respectievelijk de rechtbank. Bij deze toerekening heeft als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt.
    
    
    18. In het onderhavige geval is het bezwaarschrift op 12 maart 2020 door de heffingsambtenaar van Cocensus ontvangen en is op 28 januari 2021 uitspraak op bezwaar gedaan. Op 10 januari 2023 doet de rechtbank uitspraak. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De duur van de procedure in eerste aanleg bedraagt derhalve afgerond 34 maanden. Met de duur van de procedure in eerste aanleg van afgerond 34 maanden correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1000.
    
    19. Van de overschrijding met afgerond 10 maanden is een periode van vijf maanden toe te rekenen aan de bezwaarfase. Het restant van vijf maanden wordt toegerekend aan de beroepsfase. Verweerder dient daarom € 500 te vergoeden en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) ook € 500.
    
    20. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank verweerder veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 500 en zal zij ook de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 500.
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht
      
    
    
    21. De rechtbank ziet, gelet op de overschrijding van de redelijke termijn, aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en een wegingsfactor 0,5 nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de vergoeding van door eiser gelden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, vgl. het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660).
    
    22. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252 zal de vergoeding van dit bedrag deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        Belanghebbende heeft zich in hoger beroep beperkt tot een (vrijwel letterlijke) herhaling van hetgeen hij reeds in beroep heeft aangevoerd, met gebruik van zijn (naar het Hof ambtshalve bekend is) standaardoverwegingen die de rechtbank reeds uitvoerig heeft behandeld in rechtsoverwegingen 9 tot en met 13. Zo heeft de rechtbank gemachtigde er op gewezen (haar rechtsoverweging 9) dat er geen sprake is van indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingspanden en dat de klacht daarover van gemachtigde geen doel treft. Desondanks herhaalt gemachtigde dit argument in hoger beroep, zonder enige toelichting en/of aanvulling.
        Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank, en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne en overweegt voorts als volgt. 
      
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt daarbij voorop dat:
      - de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
      - het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en
      - doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan zijn bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van een matrix. Zoals reeds door de rechtbank is overwogen (waar het Hof zich bij heeft aangesloten) zijn de daarbij gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te dienen. 
      
    
    
      5.5.
      Ten aanzien van de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobjecten overweegt het Hof als volgt. 
      
    
    
      5.6.
      
        Het Hof stelt allereerst vast dat de gemachtigde, desgevraagd, ter zitting van de rechtbank heeft erkend dat meerdere gegevens van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten (deels) niet correct zijn. Zo erkent hij dat een door hem gehanteerd verkoopcijfer onjuist is, een door hem gehanteerd perceeloppervlakte onjuist is (waarbij hij zich alsnog aansluit bij de oppervlakte die de heffingsambtenaar noemt), hij niet weet of een hoek in het perceel al dan niet later is aangekocht, hij bij het object [A-straat] 16 B een onjuiste inhoudsmaat heeft gehanteerd, hij dakkapellen ten onrechte over het hoofd heeft gezien en voor het object aan de [B-straat] is uitgegaan van een verkeerde oppervlakte van het hoofdgebouw (843 m² in plaats van 750 m²).
        Desondanks verwijst hij in hoger beroep wederom naar diezelfde gegevens, zonder in te gaan op de bij de zitting van de rechtbank vastgestelde onjuistheden. Ter zitting van het Hof voert hij wederom aan dat de heffingsambtenaar bij het object aan de [B-straat] is uitgegaan van een verkeerde oppervlakte, terwijl hij die stelling nota bene ter zitting van de rechtbank al had ingetrokken.
        Ter zitting van het Hof erkent gemachtigde, desgevraagd, dat hij een substantiële rekenfout heeft gemaakt in zijn matrix, ten aanzien van het object aan de [A-straat] 16 B en dat daarmee de door hem berekende waarde van het hoofdgebouw van dat object niet klopt (een fout in de optelling van ca. € 250.000), zonder met een aanpassing en/of aanvullende berekening te komen.
        Ter zitting van het Hof is gemachtigde ook gevraagd (bij dit object aan de [A-straat] 16 B) naar de door hem berekende waarde van het hoofdgebouw in verhouding tot de door hem berekende waarde van de ondergrond. Gemachtigde komt tot een waarde van de opstal van € 180.887 (waarbij hem is voorgehouden dat het pand er blijkens de foto’s ‘prachtig’ uit ziet) en een waarde van de ondergrond van € 712.844 (nog afgezien van de hiervoor genoemde fout in de optelling). 
        Deze relatief lage waarde voor de opstal (mede in verhouding tot de ondergrond) roept vragen op die gemachtigde ter zitting van het Hof – hoewel daartoe nadrukkelijk en herhaaldelijk in de gelegenheid gesteld – niet heeft beantwoord.
      
      
    
    
      5.7.
      
        Als gevolg van de vele onjuistheden in zijn matrix, welke fouten gemachtigde ook erkent (en desondanks ongecorrigeerd heeft gelaten), en bij het uitblijven ter zitting van het Hof van een adequate reactie op voor de hand liggende vragen, verbindt het Hof geengevolgen aan de door gemachtigde ingebrachte vergelijkingspanden. Daarbij merkt het Hof op dat de door belanghebbende toegekende waarden mede als gevolg (van de vele onjuistheden) niet (rekenkundig) zijn te controleren. 
        Het Hof zal de vergelijkingsobjecten van belanghebbende dan ook op deze grond buiten beschouwing laten. 
      
      
    
    
      5.8.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van (proces)kosten. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 13 augustus 2024 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is – bij verhindering van de voorzitter – door de oudste raadsheer ondertekend.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: