ECLI:NL:GHDHA:2021:277, Gerechtshof Den Haag, 19-01-2021, 200.277.308 en 200.279.377
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Burgermeesterssluiting. Ontbindingsverklaring kan ook voorafgaand aan de daadwerkelijke  sluiting van de woning worden verzonden, mits de ontbinding pas effect sorteert op het moment van de feitelijke sluiting van de woning.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummers	: 200.279.377/01 (bodemzaak) en 200.277.308/01 (kort geding)
    
    
    
      Zaaknummers rechtbank: 8077212/ CV EXPL 19-42682 en C/10/593145 KG ZA 20-246
    
    
    
    
      
        arrest van 19 januari 2021
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer 200.279.377/01 van:
    
    
    
      
        
          [huurder]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. M.B. Visser te Dordrecht,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        Stichting Woonbron,
      
      gevestigd te Rotterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M.W. Kox te Amsterdam,
    
    
    
      en in de zaak met zaaknummer 200.277.308/01 van:
    
    
    
      
        Stichting Woonbron,
      
      gevestigd te Rotterdam,
      appellante,
      advocaat: mr. M.W. Kox te Amsterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [huurder]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M.B. Visser te Dordrecht
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als: [huurder] en Woonbron
    
    
    
  
  
    
      1Het geding
    
    
      1.1.
      Het verloop van de (bodem)procedure in de zaak met nummer 200.279.377/01 blijkt uit de volgende stukken:
      
      
        - het procesdossier van eerste aanleg, waaronder het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 6 maart 2020 (hierna: het bodemvonnis);
        - de dagvaarding in hoger beroep van 6 april 2020;
        - de memorie van grieven (met producties);
        - de memorie van antwoord;
        - de pleitnota van [huurder] ten behoeve van de mondelinge behandeling van 13 november 2020;
        - de pleitnota van Woonbron ten behoeve van de mondelinge behandeling van 13 november 2020.
      
      
    
    
      1.2.
      Het verloop van de (kort geding) procedure in de zaak met nummer 200.277.308/01 blijkt uit de volgende stukken:
      
      
        - het procesdossier van eerste aanleg, waaronder het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam van 6 april 2020 (hierna: het kort geding vonnis);
        - de spoedappeldagvaarding van 20 april 2020 (met producties);
        - de memorie van antwoord;
        - de pleitnota van [huurder] ten behoeve van de mondelinge behandeling van 13 november 2020;
        - de pleitnota van Woonbron ten behoeve van de mondelinge behandeling van 13 november 2020.
      
      
    
    
      1.3.
      Het hof heeft van deze stukken kennis genomen. 
    
  
  
    
      2Waar gaan de zaken over?
    
    
      2.1.
      De bodemzaak gaat om de vraag of Woonbron de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en of [huurder] de woning moet ontruimen nadat de woning op last van de burgermeester is gesloten in verband met de vondst van (onder andere) een grote hoeveelheid hennep. Het kort geding gaat om de vraag of de ontruiming moet worden opgeschort gedurende het hoger beroep. De kantonrechter heeft Woonbron in de bodemzaak gelijk gegeven. De voorzieningenrechter heeft [huurder] in het kort geding gelijk gegeven en de executie van het bodemvonnis geschorst. Beide zaken zijn in hoger beroep aan het hof voorgelegd en gelijktijdig toegelicht en besproken tijdens de mondelinge behandeling van 13 november 2020.Het hof gaat bij de beoordeling uit van de volgende feiten:
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [huurder] huurt sinds 3 januari 2014 de woning gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) van Woonbron. 
      
    
    
      3.2.
      Op de huurovereenkomst zijn (thans) de ‘Algemene Huurvoorwaarden 2017’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. In de algemene voorwaarden is - voor zover van belang - het volgende bepaald: 
      
      
        
          “11.3 Het is huurder niet toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in drugs in en in de nabijheid van de woning is niet toegestaan. (..) 
        
        
          (..) 
        
      
    
    
      11.7
      
        Overtreding van het in de leden 2, 3,4, 5 en 6 bepaalde wordt aangemerkt als toerekenbare tekortkoming die niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Er zal in die gevallen zonder nadere aankondiging een gerechtelijke procedure worden gestart waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd. (..)” 
      
      
    
    
      3.3.
      Op 7 mei 2019 heeft er een inval in de woning plaatsgevonden door de politie, waarbij [huurder] is aangehouden en er een huiszoeking in de woning heeft plaatsgevonden. In de door de politie opgemaakte bestuurlijke rapportage van 14 mei 2019 staat onder meer vermeld: 
      
      
        
          “
          I Conclusie, doel en advies 
        
        
          In de woning [adres] , [postcode] [plaatsnaam] is door de politie in totaal 5,35 kilogram hennep, 4 XTC-pillen (netto 1,5 gram) en een kleine hoeveelheid MDMA (3,1 gram) aangetroffen. Hennep is een middel genoemd op lijst 2 (softdrugs) van de Opiumwet. XTC-pillen bevatten MDMA, een middel genoemd op lijst 1 (harddrugs) van de Opiumwet. De aangetroffen situatie duidt erop dat er kennelijk sprake is van handel in verdovende middelen waarbij een woning in een woonwijk wordt gebruikt. Met deze rapportage geeft de politie u in overweging om bestuursdwang op te leggen aangaande dit pand (sluiting). (..) 
        
        
          (…)
        
        
          III Probleem/onderbouwing/knelpunten 
        
        
          De bewoner en tevens GBA-ingeschrevene [huurder] ( [voornamen] ), geboren op [datum 1] -1980, is ter plaatse aangehouden en aan fouillering onderworpen. Bij deze fouillering werd twee zakjes hennep (totaal ongeveer 10 gram) aangetroffen. In de woonkamer stond een open sealbag met daarin henneptoppen. Daarnaast stond een elektronische weegschaal die aanstond. Tevens stond in de woonkamer een doosje met 5,5 vermoedelijke XTC-pillen. Tevens werden beige brokjes aangetroffen. Bij verdere doorzoeking werden in de kruipruimte drie zakken met henneptoppen aangetroffen en in de keukenkast één sealbag met hennep. In de auto in gebruik bij de verdachte werden diverse zakjes met hennep (totaal ongeveer 15 gram) aangetroffen. 
        
        
          In totaal werd in de woning en het voertuig van [huurder] in beslag genomen: 
        
        - 5,35 kg hennep (bruto) 
        - 2 Rolex Horloges 
        - 6980 euro aan contant geld 
        - 5.5 vermoedelijke XTC pillen (bruto 8,4 gram) 
        
          Verder trof de politie in de woningen honderden vacuümzakken, diverse weegschalen en diverse sealbags aan. Tevens trof zij diverse lege sealbags aan met hennepresten en/of hennepgeur aan. 
        
      
      
      
        
          De vermoedelijke XTC-pillen en de beige brokjes zijn chemisch onderzocht door de afdeling Forensische Opsporing. Uit dit onderzoek bleek dat het hierbij ging om: 
        
        - 4 XTC-pillen, indicatie MDMA (netto 1,5 gram) 
        - 1.5 Viagra-pillen (geen verboden middel) 
        - Beige brokken indicatie MDMA (netto 3,1 gram) 
        
          Gezien de aangetroffen verdovende middelen, het contante geld, alle verpakkingsmaterialen in de woning is het vermoeden dat [huurder] zich bezig houdt met de handel in verdovende middelen vanuit de woning [adres] te [plaatsnaam] .”
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op 8 juli 2019 heeft de burgemeester van de gemeente Rotterdam een voornemen tot sluiting van de woning aangekondigd, op grond van artikel 13b van de Opiumwet. 
      
    
    
      3.5.
      Bij brief van 16 juli 2019 heeft Woonbron aan [huurder] , voor zover van belang, het volgende bericht: 
      
      
        
          “(…) Bij de brief van 8 juli 2019 heeft de burgemeester van Rotterdam laten weten dat hij van voornemens is de door u gehuurde woning voor een bepaalde periode te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Artikel 7:231 lid 2 BW van het Burgerlijk Wetboek biedt Woonbron de mogelijkheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden zodra de woning gesloten is. Indien de woning daadwerkelijk door de burgemeester gesloten wordt zult u waarschijnlijk moeilijk te bereiken zijn. Om die reden ontbind ik reeds nu alsdan, uitsluitend voor het geval de woning daadwerkélijk wordt gesloten, de huurovereenkomst tussen u en Woonbron met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] . (..)” 
        
      
      
    
    
      3.6.
      Bij besluit van 6 augustus 2019 heeft de burgemeester van de gemeente Rotterdam de woning gesloten voor de duur van zes maanden.
      
    
    
      3.7.
      
        [huurder] woont thans weer in de woning. 
      
    
    
      3.8.
      
        [huurder] is op [datum 2] 2020 strafrechtelijk veroordeeld voor het aanwezig hebben van middelen op lijst II van de Opiumwet (onder meer 5,35 kilo hennep) en voor eenvoudig witwassen. Deze veroordeling is onherroepelijk. 
      
    
  
  
    
      4De beide procedures in eerste aanleg 
    
    
      4.1.
      Woonbron heeft de bodemprocedure aanhangig gemaakt. Daarin heeft zij een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden. Daarnaast heeft ze veroordeling van [huurder] gevorderd tot ontruiming van de woning. 
      
    
    
      4.2.
      Aan haar vordering heeft Woonbron ten grondslag gelegd dat [huurder] heeft gehandeld in strijd met artikel 2 en/of 3 Opiumwet, waarna de burgemeester de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet daadwerkelijk heeft gesloten. Woonbron heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW dan ook terecht buitengerechtelijk ontbonden. De huurovereenkomst is daardoor geëindigd, zodat [huurder] de woning moet ontruimen.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter heeft in de bodemprocedure voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen Woonbron en [huurder] voor de woning buitengerechtelijk is ontbonden en heeft [huurder] veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na het einde van de burgemeesterssluiting te ontruimen. 
      
    
    
      4.4.
      
        [huurder] heeft daarop een kort geding aanhangig gemaakt en daarin gevorderd Woonbron te gebieden de executie van het bodemvonnis te staken en gestaakt te houden totdat in de bodemprocedure in hoger beroep is beslist, op straffe van een dwangsom.
      
    
    
      4.5.
      
        [huurder] heeft aan die vordering ten grondslag gelegd dat hij hoger beroep tegen het bodemvonnis zal instellen en dat hij een zwaarwegend belang heeft bij behoud van de bestaande toestand totdat op het hoger beroep is beslist.
      
    
    
      4.6.
      De voorzieningenrechter heeft de tenuitvoerlegging van het bodemvonnis (onder voorwaarden) geschorst voor zover het de ontruiming van de woning betreft, totdat op het door [huurder] tegen het vonnis in te stellen hoger beroep is beslist. De voorzieningenrechter was van oordeel dat het belang van [huurder] bij behoud van de bestaande toestand totdat op het door hem nog in te stellen hoger beroep was beslist, zwaarder woog dan het belang van Woonbron bij de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis. Het belang van Woonbron bij uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis was volgens de voorzieningenrechter gelegen in het zo snel mogelijk kunnen verhuren van de woning aan een ander. Dit belang weegt volgens de voorzieningenrechter niet op tegen het belang van [huurder] bij behoud van de bestaande toestand omdat de ontruiming van de woning feitelijk onomkeerbaar is en omdat [huurder] niet over vervangende woonruimte beschikt.
      
    
  
  
    
      5Het hoger beroep van de bodemzaak
    
    
      5.1.
      Het hof zal eerst het bodemvonnis bespreken. In hoger beroep vordert [huurder] samengevat vernietiging ervan en alsnog afwijzing van de vorderingen van Woonbron, met veroordeling van Woonbron in de kosten in beide instanties. 
      
    
    
      5.2.
      
        [huurder] heeft aangevoerd dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden, omdat de ontbinding heeft plaatsgevonden voordat de woning door de burgemeester was gesloten (grief 1). Verder heeft hij gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonbron gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden (grief 2). Tot slot heeft hij (in de grieven 3 en 4) klachten geformuleerd over de ontruimingstermijn en de proceskostenveroordeling.
    
    
      5.3.
      Woonbron heeft zich op het standpunt gesteld dat zij door de burgemeesterssluiting bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op de voet van artikel 7:231 BW. Die ontbinding heeft rechtsgeldig plaatsgevonden, omdat deze was aangezegd tegen het moment van daadwerkelijke sluiting van de woning. Daarnaast heeft Woonbron gemotiveerd uiteengezet dat gebruikmaking van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding in de gegeven omstandigheden niet onaanvaardbaar is.
      
    
  
  
    
      6De beoordeling van de bodemzaak 
    
    
      
        Ontbindingsverklaring rechtsgeldig
      
    
    
    
      6.1.
      
        [huurder] betoogt in grief 1 dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de ontbindingsverklaring van Woonbron effect heeft gesorteerd. Artikel 7:231 lid 2 BW bepaalt dat de verhuurder de overeenkomst kan ontbinden op de grond dat in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege is gesloten. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat met de term “gesloten” gedoeld wordt op de feitelijke sluiting van het gehuurde. Een buitengerechtelijke ontbinding sorteert dan ook alleen effect indien deze plaatsvindt gedurende de periode dat de woning feitelijk gesloten is. Woonbron heeft de ontbinding aangezegd voordat de woning feitelijk werd gesloten. Deze ontbindingsverklaring heeft dus geen effect gesorteerd, aldus nog steeds [huurder] .
      
    
    
      6.2.
      Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof voorop dat op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de ontbinding van de huurovereenkomst alleen kan plaatsvinden als de woning is gesloten. Deze beperking is in de wet opgenomen omdat de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding moet worden beperkt tot gevallen waarin de woning daadwerkelijk wordt gesloten. Een enkele voorgenomen sluiting is daarvoor niet voldoende. Aan de ontbindingsverklaring stelt de wet echter geen andere eisen dan dat deze op schrift is gesteld (artikel 6:267 lid 1 BW) en de huurder heeft bereikt in de zin van artikel 3:37 lid 3 BW. Dat betekent dat de ontbindingsverklaring – indien de burgermeester heeft besloten tot sluiting van de woning – ook voorafgaand aan de daadwerkelijke reeds aangekondigde sluiting van de woning kan worden verzonden, mits de daarin aangezegde ontbinding pas effect sorteert op het moment van de feitelijke sluiting van de woning.
      
    
    
      6.3.
      Het is bovendien in het belang van alle betrokkenen dat het de verhuurder is toegestaan om de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring voorafgaand aan de feitelijke sluiting van de woning te versturen. Dit vergroot namelijk de kans dat de ontbindingsverklaring de huurder daadwerkelijk bereikt. Op dat moment woont hij immers nog in de te sluiten woning en is dus ook in staat daar post te ontvangen. Na sluiting van de woning heeft de huurder weliswaar mogelijk juridisch nog steeds domicilie in de woning, maar is hij daar feitelijk niet te bereiken. Een ander woon- of postadres is vaak bij de verhuurder niet bekend. Als de verhuurder wacht met het versturen van de ontbindingsverklaring totdat de woning gesloten is, vergroot dit dus de kans dat deze verklaring de huurder pas na afloop van de sluiting bereikt. Daarmee gaat voor de huurder bovendien kostbare tijd verloren om een andere woning te zoeken. 
      
    
    
      6.4.
      Woonbron heeft [huurder] bij brief van 16 juli 2019 laten weten de huurovereenkomst “reeds nu [voor] alsdan, uitsluitend voor het geval de woning daadwerkelijk wordt gesloten” te ontbinden. De in de brief aangezegde ontbinding sorteert dus pas effect op het moment van sluiting van de woning. Daarmee heeft Woonbron aan de eisen van artikel 7:231 BW voldaan en is de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 6 augustus 2019 (het moment van sluiting van de woning). Het feit dat de ontbindingsverklaring voorafgaand aan de daadwerkelijke sluiting is verstuurd, leidt gelet op wat hiervoor is overwogen niet tot een ander oordeel. Grief 1 faalt.
      
      
        
          Gebruik ontbindingsbevoegdheid niet onaanvaardbaar
        
      
      
    
    
      6.5.
      In grief 2 bestrijdt [huurder] het oordeel van de rechtbank dat Woonbron een zo zwaarwegend belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning dat niet gezegd kan worden dat het naar maatstaven van redelijkheid een billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonbron gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. [huurder] heeft daarbij aangevoerd dat hij geen weet had van de aanwezigheid van hennep, dat met de sluiting van de woning al is tegemoet gekomen aan het belang van Woonbron om op te treden tegen drugsgebruik en dat [huurder] in een noodsituatie zal komen omdat hij geen vervangende woonruimte zal kunnen vinden. 
      
    
    
      6.6.
      Het hof stelt het volgende voorop. Voor een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van art. 7:231, tweede lid, BW is niet vereist dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het enkele feit dat in de woning in strijd is gehandeld met art. 2 of 3 van de Opiumwet en de woning daarom op grond van art. 13b van die wet door de burgemeester is gesloten, geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden. Voor de beoordeling van de primaire vordering van Woonbron behoeft dan ook alleen de vraag te worden beantwoord of zij terecht van die bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Dat betekent dat niet de “tenzij-clausule” van art. 6:265 lid 1 BW moet worden toegepast, maar de toets van art. 6:248, tweede lid, BW: is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Woonbron gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding. Omdat een ontruiming een inbreuk op het woonrecht vormt, dient de genomen maatregel proportioneel te zijn. 
      
    
    
      6.7.
      Uit het voorgaande en uit het navolgende blijkt duidelijk dat in de woning is gehandeld in strijd met de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet (voorhanden hebben van harddrugs en handel in softdrugs), hetgeen heeft geleid tot burgemeesterssluiting. Woonbron had dus de bevoegdheid om de huurovereenkomst na de burgemeesterssluiting buitengerechtelijk te ontbinden en had daartoe ook een reëel belang. Het hof vindt het ook niet onaanvaardbaar dat Woonbron van die bevoegdheid gebruik heeft gemaakt door op ontruiming van de woning aan te sturen, zeker niet nu [huurder] immers wel degelijk op de hoogte was van de schending van de Opiumwet en/of hierbij was betrokken. De ontruiming is volgens het hof ook niet disproportioneel. Dit zal hierna verder worden toegelicht.
      
    
    
      6.8.
      Voor wat betreft de wetenschap van [huurder] geldt dat hij strafrechtelijk (onherroepelijk) is veroordeeld voor het bezit van onder meer 5.35 kilo hennep. Daarmee staat vast dat dat de hennep van [huurder] was. Het hof acht bovendien aannemelijk dat [huurder] in of om de woning in drugs heeft gehandeld. 
      
    
    
      6.9.
      Uit de door de politie opgemaakte bestuurlijke rapportage van de inval in de woning blijkt dat de politie in de woonkamer een open sealbag met daarin henneptoppen heeft aangetroffen. Daarnaast een elektronische weegschaal die aanstond. Bij verdere doorzoeking werden in de kruipruimte drie zakken met henneptoppen aangetroffen en in de keukenkast één sealbag met hennep. Verder trof de politie in de woningen honderden vacuümzakken, diverse weegschalen en diverse sealbags aan, waaronder sealbags met hennepresten en/of hennepgeur. In de woning is, naast de genoemde 5,35 kg hennep, ook € 6980,- aan contant geld) aangetroffen. 
      
    
    
      6.10.
      De verklaring die [huurder] voor de aanwezigheid van de lege sealbags heeft gegeven – namelijk dat deze bestemd zouden zijn voor zijn hobby: vissen – vindt het hof ongeloofwaardig, alleen al omdat dit niet verklaart waarom in diverse lege sealbags hennepresten en/of hennepgeur zijn aangetroffen. Ook aan de stelling van [huurder] dat hij niet wist wat er in de in de kruipruimte van de woning aangetroffen big shoppers zat, hecht het hof geen geloof. Als [huurder] niet wist wat er in de big shoppers zat, is immers onduidelijk waarom deze dan toch in de kruipruimte van de woning lagen. Ook de verklaring van [huurder] dat het aangetroffen bedrag van € 6980,- in contanten bestemd was voor het betalen van goederen voor de verbouwing van zijn zus vindt het hof ten slotte niet geloofwaardig. Daaruit wordt immers niet duidelijk waarom [huurder] een dergelijk groot bedrag aan contanten voorhanden had, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat dergelijke bedragen (buiten het criminele circuit) niet contant plegen te worden afgerekend. 
    
    
      6.11.
      De hoeveelheid aangetroffen hennep is een handelshoeveelheid. Het feit dat een elektronische weegschaal die aanstond is aangetroffen en dat er in de woning verder honderden vacuümzakken, diverse weegschalen en diverse lege sealbags (waaronder sealbags met hennepresten en/of hennepgeur) zijn aangetroffen, wijst eveneens op handel in hennep. Bij de handel in drugs past ook dat [huurder] een grote som contant geld in huis had, terwijl hij (alleen) een WIA-uitkering ontvangt. Zeker bezien in onderlinge samenhang – en bij gebreke aan een geloofwaardige verklaring hiervoor van de zijde van [huurder] – rechtvaardigen deze feiten naar het oordeel van het hof de conclusie dat [huurder] zich in of om de woning heeft bezig gehouden met de handel in drugs. 
      
    
    
      6.12.
      Woonbron hoeft niet te dulden dat de woning wordt gebruikt voor de opslag van en de handel in drugs. Zij hanteert een zero tolerance beleid. Woonbron heeft als woningbouwvereniging immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in de buurten waarin zij woningen verhuurt. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugshandel en drugsgerelateerde activiteiten (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken die de leefbaarheid van de buurt in negatieve zin kunnen beïnvloeden. 
      
    
    
      6.13.
      Hetgeen [huurder] daar tegenover heeft gesteld (dat hij de huur steeds tijdig heeft betaald, dat hij goed bekend staat in de buurt, nooit overlast heeft veroorzaakt, dat het pand niet bekend staat als drugspand en dat hij dakloos zal worden) is onvoldoende om te oordelen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonbron gebruik maakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. 
    
    
      6.14.
      Hierbij weegt mee dat het hof niet zonder meer ervan overtuigd is dat [huurder] dakloos zal worden. Tijdens de sluiting van de woning heeft [huurder] afwisselend overnacht bij zijn moeder en zus. Hoewel zij beiden verklaren [huurder] niet permanent in huis te kunnen nemen, volgt uit hun verklaringen niet dat [huurder] niet kortdurend bij hen zou kunnen overnachten. [huurder] heeft ter zitting verklaard dat hij zich (nog) niet heeft ingeschreven als woningzoekende. Als het hem om die reden niet (op tijd) zou lukken om een andere woning te krijgen, en hij om die reden (tijdelijk) dakloos zou worden, kan dit Woonbron niet worden tegengeworpen
      
    
    
      6.15.
      Het hof verwerpt ten slotte ook het argument van [huurder] dat er tussen de arrestatie van [huurder] en het uitspreken van dit arrest zo veel tijd is verlopen en [huurder] zich zo goed heeft gedragen dat een ontruiming niet meer nodig is voor de leefbaarheid van de buurt. Ook na dit tijdsverloop blijft het belang van Woonbron bij handhaving van haar zero tolerance beleid onverkort gelden.
    
    
      6.16.
      Hetgeen door [huurder] te bewijzen is aangeboden kan niet tot een ander oordeel leiden zodat het bewijsaanbod als niet ter zake dienend zal worden gepasseerd. Grief 2 faalt. 
      
      
        
          Slotsom in de bodemzaak
        
      
      
    
    
      6.17.
      Het hof komt tot de slotsom dat Woonbron terecht gebruik heeft gemaakt van haar ontbindingsbevoegdheid en dat [huurder] de woning moet ontruimen. Het hof zal het bodemvonnis bekrachtigen. Omdat de in het bodemvonnis genoemde termijn voor ontruiming van de woning inmiddels is verstreken, zal het hof de ontruimingstermijn opnieuw vaststellen op veertien dagen na betekening van deze uitspraak. [huurder] is al lange tijd op de hoogte van de mogelijkheid dat hij de woning moet ontruimen, zodat een langere ontruimingstermijn niet nodig is. Voor zover [huurder] nog een beroep heeft gedaan op de coronacrisis geldt dat in algemene zin niet kan worden aangenomen dat een ontruiming in coronatijd niet mogelijk is. Ook de deurwaarder heeft daarin op het moment van ontruiming een eigen verantwoordelijkheid en zal zich - zo nodig - op grond van artikel 438 lid 5 Rv tot de voorzieningenrechter kunnen wenden. [huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten in hoger beroep. De grieven 3 en 4 falen eveneens. De proceskostenveroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 
      
    
  
  
    
      7De beoordeling van de kort gedingzaak
    
    
      7.1.
      Nu het bodemvonnis bij dit arrest zal worden bekrachtigd, is hiermee het kort gedingvonnis uitgewerkt. Daarmee is het belang van [huurder] bij dit hoger beroep verdwenen en zal de vordering reeds hierom worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [huurder] worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Daarbij zal voor de mondelinge behandeling geen aparte vergoeding worden toegekend, omdat de mondelinge behandeling in beide zaken gelijktijdig heeft plaatsgevonden en die vergoeding al in de bodemprocedure is toegekend.
      
    
    
      7.2.
      Om de vraag te kunnen beantwoorden of [huurder] moet worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg, moet het hof beoordelen of het vonnis van de voorzieningenrechter in stand zou zijn gebleven als daarover voorafgaand aan het oordeel in de bodemprocedure zou zijn beslist. 
      
    
    
      7.3.
      Uitgangspunt bij die beoordeling is dat een uitgesproken veroordeling, hangende een hogere voorziening, ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling heeft verkregen bij de uitvoerbaarheid bij voorraad. Bij de toepassing van deze maatstaf moet worden uitgegaan van de beslissingen in de ten uitvoer te leggen uitspraak en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen, en blijft de kans van slagen van het tegen de beslissing aangewende of nog aan te wenden rechtsmiddel buiten beschouwing. 
      
    
    
      7.4.
      Het hof is van oordeel dat blijkens het voorgaande in eerste aanleg onvoldoende redenen waren om de executie van het bodemvonnis te schorsen. De belangen van Woonbron wegen duidelijk zwaarder. Het kort geding vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van [huurder] zullen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [huurder] worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg. 
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        Het hof:
      
      
      
        
          in de bodemprocedure met zaaknummer 200.279.377/01
        
      
      
      - bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 6 maart 2020, met uitzondering van de daarin genoemde ontruimingstermijn; 
      
      
        en in zoverre opnieuw rechtdoende:
      
      
      - veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [huurder] daar bevinden en de woning onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;
      
      - veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 760,- aan verschotten en € 3.222,- (3 punten tarief II) aan salaris advocaat;
      
      
        
          in de kort geding procedure met zaaknummer 200.277.308/01
        
      
      
      - vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam van 6 april 2020;
      
      
        en opnieuw rechtdoende:
      
      
      - wijst de vordering af;
      
      - veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 656,- aan verschotten en € 180,- aan salaris advocaat;
      
      - veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op (€ 100,88 + € 760,- =) € 860,88 aan kosten uitbrengen dagvaarding en griffirecht en € 1.074,- (1 punt tarief II) aan salaris advocaat;
      
      
        
          in beide zaken
          
        
      
      - verklaart de uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en J.N. de Blécourt en is uitgesproken in het openbaar op 19 januari 2021 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.