ECLI:NL:RBAMS:2017:6410, Rechtbank Amsterdam, 25-08-2017, 5835388 / CV EXPL 17-7477
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-08-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tussenvonnis. Afgebroken onderhandelingen. Vergoeding van gemaakte onderhandelingskosten. Toepassing van Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO). Voordeelstoerekening.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht, kamer voor kantonzaken
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: 5835388 / CV EXPL 17-7477
    
    
    
      Uitspraak: 25 augustus 2017
    
    
    Vonnis van de kantonrechter
    
    
      in de zaak van:
    
    
    DOMINUS I VASTGOED B.V.,
    
      gevestigd te Barendrecht,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. J.B. Maliepaard,
    
    
    
      t e g e n 
    
    
    SYNTRUS ACHMEA REAL ESTATE & FINANCE B.V.,
    
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. H.J. Hagemans.
    
    
    
      Partijen zullen hierna Dominus en Syntrus worden genoemd.
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    Het verloop van de procedure blijkt uit het volgende:
    
      
        de dagvaarding van 22 december 2016 met bewijsstukken,
      
      
        de conclusie van antwoord van 8 maart 2017 met bewijsstukken,
      
      
        het vonnis van deze rechtbank (kamer voor burgerlijke zaken, team handel) van 22 maart 2017, gewezen onder zaaknummer / rolnummer C/13/621548 / HA ZA 17-20 en waarbij de zaak ter verdere behandeling naar een kamer voor kantonzaken is verwezen, 
      
      
        de conclusie van repliek van 28 april 2017 met bewijsstukken,
      
      
        de conclusie van dupliek van 30 juni 2017.
      
    
    
    
      Daarna is vonnis bepaald.
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten en omstandigheden
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
    
    
    
      1.1.
      Op enig moment heeft Dominus, een onderneming die belegt in vastgoed, zich ter herfinanciering van haar vastgoedportefeuille gewend tot Syntrus, wier bedrijf onder andere functioneert als vastgoedfinancier.
      
    
    
      1.2.
      Na een tussen partijen gevoerd gesprek heeft Syntrus op 28 oktober 2015 het volgende aan Dominus bericht:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      1.3.
      Op 9 november 2015 heeft Dominus het volgende aan Syntrus bericht, onder medezending van het in het bericht genoemde overzicht:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      1.4.
      Op 16 november 2015 heeft Syntrus daarop als volgt gereageerd:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      1.5.
      Dominus heeft vervolgens Ooms Makelaars Taxaties B.V. (de door Syntrus genoemde taxateur ‘Ooms’) opdracht tot taxatie gegeven. 
      
    
    
      1.6.
      Op 15 maart 2016 heeft Ooms haar taxatierapport uitgebracht. Blijkens het rapport wordt het vastgoed getaxeerd op een marktwaarde van € 3.985.000,00.
      
    
    
      1.7.
      Op 24 maart 2016 heeft Syntrus als volgt aan Dominus bericht:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      1.8.
      Op 28 april 2016 heeft Syntrus ter nadere toelichting op de afwijzing van de financieringsaanvraag het volgende aan Dominus bericht:	
    
    
      1.9.
      Ooms heeft voor de taxatie een bedrag van € 15.125,00 inclusief btw bij Dominus in rekening gebracht. Dominus heeft dit bedrag aan Ooms voldaan op 30 mei 2016.
      
    
    
      1.10.
      Nadat de financieringsaanvraag bij Syntrus was mislukt, heeft Dominus het vastgoed succesvol laten herfinancieren bij ING Bank (hierna: ING). In dat kader heeft Dominus aan ING zekerheden op de door Ooms getaxeerde panden verstrekt (enkele van die panden uitgezonderd).
      
    
  
  
    Vordering
    
    2. Dominus vordert dat Syntrus bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal worden veroordeeld tot betaling van € 15.925,00 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 15.125,00 vanaf 30 mei 2016 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Syntrus in de kosten van het geding.
    
    3. De vordering van Dominus strekt tot vergoeding van de taxatiekosten (alsook de buitengerechtelijke incassokosten en de rente). De stellingen van Dominus komen neer op het volgende. Syntrus heeft ter beoordeling van de financieringsaanvraag een taxatierapport verlangd voor rekening van Dominus, terwijl achteraf is gebleken dat dat rapport overbodig was. Syntrus heeft Dominus derhalve nodeloos op kosten gejaagd. Uit het taxatierapport bleek een marktwaarde van het vastgoed van € 3.985.000,00, terwijl de financieringsaanvraag circa € 2.000.000,00 bedroeg. De technische staat van vrijwel alle panden werd door de taxateur als voldoende beoordeeld. Uit het taxatierapport blijkt verder dat sprake is van een hoog rendement en hoge cash flow als gevolg van verhuur van de panden. Syntrus wees de financieringsaanvraag echter af op gronden waarmee zij ook zonder taxatierapport bekend was.
    
      Als Syntrus van tevoren had gewezen op de door haar gebruikte normen aangaande energielabels, dan had Dominus geen taxatie laten doen, want Dominus wist welke energielabels voor de verschillende panden golden; daarnaast is het zo dat Syntrus zelf uit de locatie van de verschillende panden kennis over de energielabels kon afleiden.
      Als Syntrus verder ook van tevoren had medegedeeld dat zij een afwijkende norm hanteert voor de kwaliteit van het vastgoed, had Dominus geen taxatie laten doen. De taxateur beoordeelde de kwaliteit van het vastgoed als ”voldoende”. Kennelijk hanteert Syntrus de norm dat de kwaliteit van het vastgoed “uitmuntend” moet zijn. Op basis van de verkregen informatie van Dominus, de locatie van de panden en de bij de bezichtiging (van de buitenkant) opgedane kennis wist Syntrus zelf al dat deze norm niet zou worden gehaald. 
      Het is het goed recht van Syntrus om geen financiering te verstrekken voor vastgoed zoals dat van Dominus, maar zij mag een financieringsaanvrager niet nodeloos kosten laten maken. Dit is in strijd met de op Syntrus rustende zorgplicht. Daarmee heeft Syntrus onrechtmatig jegens Dominus gehandeld en is zij gehouden de door Dominus geleden schade te vergoeden, aldus Dominus.
    
    
    4. Op het verweer van Syntrus wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
  
  
    Beoordeling
    
    5. Het gaat in deze zaak om de gevolgen van het afbreken van onderhandelingen over een financieringsovereenkomst. Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. Het gaat hier om een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf (Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, rechtspraak.nl). 
    
    6. Tussen partijen is niet in geschil dat van gerechtvaardigd vertrouwen van Dominus in het totstandkomen van de financieringsovereenkomst geen sprake is geweest, en dat het Syntrus in zoverre vrij stond de onderhandelingen af te breken. Het gaat in casu om de door de Hoge Raad genoemde “andere omstandigheden”. De stellingen van Dominus houden immers in dat het Syntrus in verband met de omstandigheid dat zij Dominus onnodig taxatiekosten heeft laten maken alvorens tot een afwijzing van de kredietaanvraag te komen, niet vrij stond om de onderhandelingen af te breken, dat wil zeggen dat Syntrus dit alleen mocht doen onder vergoeding van de relevante kosten. Uit voornoemd arrest van de Hoge Raad volgt dat, indien wordt geoordeeld dat Syntrus in zoverre haar verplichting heeft geschonden om haar gedrag mede door de gerechtvaardigde belangen van Dominus te laten bepalen, kan worden geoordeeld dat Syntrus dan verplicht is om de relevante schade te vergoeden.
    
    7. Voorop wordt gesteld dat uit de feiten volgt dat Syntrus de financieringsaanvraag heeft afgewezen vanwege de – naar de financieringsmaatstaven van Syntrus gemeten – té lage kwaliteit van het vastgoed. Dit blijkt uit de verklaring van 24 maart 2016 gelezen in combinatie met de aanvullende verklaring van 28 april 2016, waarbij Syntrus voorts aangaf eerder per abuis eveneens de energielabels van de panden als afwijzingsgrond te hebben genoemd. De door partijen gevoerde discussie over deze energielabels behoeft daarmee geen verdere bespreking. 
    
    8. Syntrus heeft, nadat er tussen partijen een geschil was ontstaan, nog twee andere afwijzingsgronden naar voren gebracht: ten eerste dat het vastgoed niet voldoet aan de eis dat het minimaal een executiewaarde van € 4.000.000,00 vertegenwoordigt (welke eis volgens Syntrus is neergelegd in de op 28 oktober 2015 gegeven hoofdlijnen (hierna: de hoofdlijnen)), en ten tweede de wijze waarop Dominus het vastgoed beheert. 
    Met Dominus oordeelt de kantonrechter dat onvoldoende is gesteld en niet is gebleken dat deze twee kwesties daadwerkelijk gronden voor afwijzing waren. De verklaring van 24 maart 2016 en de als toelichting en verbetering bedoelde verklaring van 28 april 2016 reppen immers met geen woord over deze twee afwijzingsgronden. Bovendien blijkt uit de tekst van de hoofdlijnen of anderszins niet dat deze kwesties als afwijzingsgrond hadden kunnen dienen.
    9. Gelet op het voorgaande overweegt de kantonrechter ten aanzien van de door Syntrus gehanteerde afwijzingsgrond, te weten dat de kwaliteit van het vastgoed te laag is, het volgende. De door Syntrus geformuleerde hoofdlijnen voor een mogelijke financieringsaanbieding wijzen er niet op dat Syntrus, los van de getaxeerde marktprijs, bepaalde minimumeisen stelt aan de fysieke kwaliteit van het als onderpand te dienen vastgoed. In de hoofdlijnen worden enkele concrete randvoorwaarden genoemd en verder dat er een “conveniërend taxatierapport” moet komen. In die term mag als vanzelfsprekend worden gelezen dat het rapport moet “conveniëren” aan de eis van een voldoende motivering en aan de eis dat het vastgoed voldoende hoog wordt getaxeerd voor de uiteindelijk te verstrekken kredietsom (in casu een kredietsom gerelateerd aan een marktwaarde van € 3.985.000,00 c.q. een zekere executiewaarde, een waarde die voor Syntrus geen reden vormde om geen financiering te verlenen). Echter, dat het rapport daarnaast moet “conveniëren” aan specifieke door Syntrus gehanteerde kwaliteitseisen aangaande het vastgoed, is zonder nadere toelichting niet duidelijk. Zonder deze vooraf door Syntrus gegeven toelichting behoefde Dominus dan ook niet bedacht te zijn op het bestaan van dergelijke kwaliteitseisen. Als Syntrus deze toelichting wel had gegeven, had Dominus – zo is door Syntrus niet betwist – ook zonder de hulp van een taxatierapport aan Syntrus het gewenste inzicht in de staat van haar vastgoed kunnen geven. 
    
    10. Geconcludeerd wordt dan ook dat het Syntrus niet vrij stond om de onderhandelingen af te breken. Zij kon dat slechts onder betaling van de relevante kosten die Dominus heeft moeten maken. Door dat niet te doen heeft Syntrus voornoemde verplichting om haar gedrag mede door de gerechtvaardigde belangen van Dominus te laten bepalen, geschonden. Syntrus zal de hiermee gemoeide schade dienen te vergoeden, met inachtneming van het hierna onder 11. en verder overwogene.
    
    11. De schade van Dominus wordt begroot op de kosten van het taxatierapport exclusief btw. Het verweer van Syntrus dat de btw geen schade is, is door Dominus immers niet meer weersproken. 
    
    12. De kantonrechter overweegt verder het volgende. Het verweer van Syntrus dat Dominus het taxatierapport inmiddels heeft kunnen gebruiken voor de herfinanciering bij ING houdt een beroep op voordeelstoerekening in: de normschending door Syntrus heeft voor Dominus immers naast schade tevens het voordeel opgeleverd dat voor de herfinancieringsaanvraag bij ING geen taxatiekosten behoefden te worden gemaakt. Syntrus draagt ter zake van dit verweer de stelplicht en de bewijslast. Aan de stelplicht kunnen, gezien de beperkte invloedssfeer van Syntrus in dit kader, niet te zware eisen worden gesteld, en de kantonrechter oordeelt dat aan de stelplicht is voldaan. Voor Dominus geldt juist een verzwaarde plicht om haar betwisting te onderbouwen: Dominus weet immers op welke basis haar herfinancieringsaanvraag bij ING is toegewezen en zou haar betwisting dus concreet moeten kunnen maken. Dominus heeft van haar kant aangevoerd dat de financiering van het vastgoed reeds bij ING liep, dat deze expireerde zodat herfinanciering nodig was, en dat de taxatie door Ooms niet in de gesprekken met ING is gebruikt. Aan de plicht van Dominus om haar betwisting voldoende te onderbouwen, is naar het oordeel van de kantonrechter hiermee nog niet voldaan: de door Dominus geschetste omstandigheden laten immers onverlet de – niet onaannemelijke – mogelijkheid dat ING voor de herfinanciering een (hernieuwde) taxatie van het vastgoed heeft verlangd, waarmee de stelling van Dominus dat het rapport van Ooms niet in de gesprekken met ING is gebruikt niet meer dan een blote stelling is. Dominus heeft niet geconcretiseerd op welke basis ING het vastgoed wél als zekerheid heeft geaccepteerd in het kader van de herfinanciering. 
    
    13. Dominus zal op de voet van artikel 22 Rv worden opgedragen alsnog toe te lichten op welke basis ING het hier relevante vastgoed als zekerheid heeft geaccepteerd in het kader van de herfinanciering, zulks door middel van het bij akte overleggen, waar nodig met toelichting, van relevante stukken aangaande de herfinanciering – waarbij privacy-gevoelige gegevens mogen worden witgemaakt – waarbij ook kan worden gedacht aan een ondertekende verklaring van de desbetreffende ING-medewerker over het al dan niet gebruiken van de onderhavige taxatie in het kader van de herfinancieringsaanvraag bij ING.
    
    14. Het beroep van Syntrus op eigen schuld faalt. Dit ligt besloten in de redenering die is opgeschreven onder randnummer 9, met name de overweging dat zonder nadere toelichting Dominus niet bedacht behoefde te zijn op het bestaan van bepaalde door Syntrus gehanteerde kwaliteitseisen aan het vastgoed.
    
    15. De zaak zal worden verwezen naar de rol voor akte als bedoeld in randnummer 13. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rolzitting van vrijdag 8 september 2017 voor akte aan de zijde van Dominus zoals bedoeld aan het slot van randnummer 13 van dit vonnis, waarna Syntrus antwoordakte zal kunnen nemen,
      
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Aldus gewezen door mr. R.H. Mulderije, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 augustus 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
      
      
        De griffier							De kantonrechter
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        type: BvB
        coll: