ECLI:NL:GHSGR:2004:AP9233, Gerechtshof 's-Gravenhage, 23-04-2004, 03/59
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2004-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg voorkeursrecht/optierecht van huurder bij voorgenomen verkoop

Uitspraak: 23 april 2004                                                                  
      Rolnummer: 03/59                                                    
      Zaak/-rolnr. rechtbank: 24558/ HA ZA  94 -1869                
    
                            
    HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
    
    
      [Appellant],
      wonende te [woonplaats],
      appellant,
      hierna te noemen: [appellant],
      procureur: mr. E. Grabandt,
    
    
    tegen 
    
    
      [Geintimeerde], 
      gevestigd te [vestigingsplaats], 
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: [geintimeerde],
      procureur: mr. H.C. Grootveld.
    
    
    
    Het geding
    
    Bij exploot van 13 november 2002 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 15 augustus 2002 door de rechtbank te Rotterdam gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met een productie) heeft [appellant] twee grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door [geintimeerde] bij memorie van antwoord zijn bestreden. Op 12 maart 2004 heeft een pleidooi plaatsgevonden. Mr. E.H.M.G. Rademakers, advocaat te Rotterdam heeft namens [appellant] het woord gevoerd en mr. J.F.P.M van Helvoort, advocaat te Best, heeft dit namens [geintimeerde] gedaan, beiden aan de hand van pleitnota’s, die zij vervolgens hebben overgelegd. Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd. 
    
    
    De beoordeling van het hoger beroep
    
    1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder 2 van het vonnis 22 juni 1995 zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
    
    
      2. Het gaat om het volgende. 
      2.1.[geintimeerde] is eigenaar van een manege met aanhorigheden, erf, uitweg en land aan [adres]. De directeur van [geintimeerde], [naam], is mede-eigenaar van een woning met stal en bijbehorende grond (verder: de woning), gelegen aan hetzelfde adres.
      2.2. Op 28 juli 1992 hebben [geintimeerde] en [appellant] met betrekking tot de manege een huurovereenkomst gesloten. In de huurovereenkomst is onder artikel 4.4. de volgende bepaling opgenomen: ”Bij verkoop zal partij A, partij B het eerste kooprecht verlenen.” Met partij A wordt [geintimeerde] bedoeld en met partij B [appellant].
      2.3. Bij brief van 1 april 1994 is namens [geintimeerde] het volgende, voorzover van belang, aan [appellant] medegedeeld: “Ingevolge artikel 4.4 van de huurovereenkomst is aan u een voorkeursrecht tot koop verleend. Cliënte kan het gehuurde object thans verkopen en wenst daartoe over te gaan voor een koopsom ad ƒ 1.200.000,00 kosten koper. Alvorens met de potentiële derde koper tot verdere overeenstemming te raken, geeft cliënte u thans bij deze de gelegenheid om uw voorkeursrecht uit te oefenen tegen dezelfde koopsom.”
      2.4. [appellant] heeft [geintimeerde] schriftelijk medegedeeld, dat het recht van eerste koop zich beperkte tot de manege en heeft verzocht de koopsom te splitsen.
      2.5. Bij fax van 26 april 1994 heeft [Holding B.V.] onder meer aan [geintimeerde] bericht: “Hiermede bevestig ik nogmaals mijn bod op de percelen grond met de daarop aanwezige opstallen plaatselijk bekend [adres].
      Het perceel (…) met de zich daarop bevindende manege, stallen en buitenbak voor de som van F.900.000,- (…); en het restant voor (…) het woonhuis, garage en tuinhuisjes c.a.”.
      2.6. [appellant] vorderde in eerste aanleg, kort samengevat, verkoop en levering van de manege aan hem tegen een prijs gelijk aan de waarde in het economische verkeer. De rechtbank heeft de vordering afgewezen.
      2.7. In hoger beroep vordert hij eveneens verkoop en levering van de manege, nu tegen een prijs van NGL 500.000,-- althans tegen een prijs gelijk aan de waarde in het economisch verkeer in 1994.
    
    
    3.1. Grief I luidt: “Ten onrechte overweegt de Rechtbank in haar vonnis van 15 augustus 2002 in r.o. 2.2 en r.o. 2.5 dat de strekking van het recht van eerste koop was het voorkomen dat een derde tegen betaling van een bepaalde prijs eigenaar van de manege zou worden zonder dat [appellant] eerst in de gelegenheid was gesteld om die manege tegen dezelfde prijs te verwerven.” 
    
    
      3.2. In de toelichting heeft [appellant] het volgende aangevoerd. In het tussenvonnis van de rechtbank van 22 juni 1995 is beslist, dat het recht van eerste koop van [appellant] inhoudt, dat: “indien bij [geintimeerde] het voornemen bestond om de manege te verkopen, hij verplicht was [appellant] in de gelegenheid te stellen de manege te kopen voor eenzelfde prijs als die welke een derde daarvoor bereid was te betalen.” Dit staat tussen partijen vast nu hiervan niet in beroep is gekomen. Vervolgens is door de rechtbank beslist, welke beslissing door het hof is bekrachtigd, dat het recht van eerste koop door [geintimeerde] is geschonden. Vervolgens veronderstelt de rechtbank in het tussenvonnis van 28 maart 1996, dat [appellant] met zijn vordering beoogt te voorkomen dat de eigendom van de manege aan derden zou overgaan en dat een met dat oogmerk samenhangende vordering niet is ingesteld. Zij heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld zijn vordering te wijzigen of aan te vullen. Dit heeft [appellant] niet gedaan, omdat [appellant] zijn vordering niet heeft ingesteld om te voorkomen dat Klip eigenaar zou worden. Zijn vordering houdt in verkoop en levering van de manege uit hoofde van het recht van eerste koop, welke verkoop zou moeten plaatsvinden tegen een waarde gelijk aan de waarde van de manege in het economisch verkeer.
      In het eindvonnis verandert de veronderstelling van de rechtbank plotseling in een beslissing omtrent de uitleg van het recht van eerste koop. De rechtbank overweegt in rechtsoverweging 2.2: “De strekking van dit recht van eerste koop was derhalve te voorkomen dat een derde tegen betaling van een bepaalde prijs eigenaar van de manege zou worden zonder dat [appellant] eerst in de gelegenheid was gesteld om die manege tegen dezelfde prijs te verwerven.”
      Deze overweging is in strijd met de geciteerde overweging uit het tussenvonnis van 22 juni 1995 en de rechtbank kon daarop niet meer terugkomen.
      Het recht van eerste koop, zo betoogt [appellant], is onvoorwaardelijk vanaf het moment dat de verkoper voornemens is te verkopen. De conclusie van de rechtbank is voorts onjuist omdat de koopoptie niets over de eigendom van de manege stelt. Indien het recht om de koopoptie uit te oefenen niet al intreedt, wanneer het voornemen tot verkoop van de manege bestaat, dan treedt dit recht in elk geval in bij de daadwerkelijke verkoop van de manege. Onbetwistbaar is dat de manege verkocht is geweest. De latere ontbinding doet daar niet aan af, omdat ontbinding geen terugwerkende kracht heeft, aldus [appellant].
    
    
    3.3. [geintimeerde] heeft bij memorie van antwoord naar voren gebracht dat met deze grief impliciet een grief wordt geformuleerd tegen een aanname van de rechtbank in haar tussenvonnis van 28 maart 1996. Deze grief is volgens [geintimeerde] tardief. [appellant] had destijds gelijktijdig met het door [geintimeerde] ingestelde hoger beroep tegen dit tussenvonnis incidenteel appèl moeten instellen.
    
    3.4. Het hof vat het betoog van [geintimeerde] aldus op, dat de grief niet kan opgaan, omdat [appellant] niet eerder tegen het oordeel van de rechtbank in genoemd vonnis is opgekomen. Dit betoog faalt. In het tussenvonnis is ter zake geen eindbeslissing gegeven, waarvan tussentijds dan wel incidenteel in appèl gegaan had moeten worden. Het destijds door [geintimeerde] ingestelde tussentijds appèl had betrekking op andere overwegingen. Bovendien betrof het hier een veronderstelling van de rechtbank, waarvan allerminst duidelijk was welke betekenis de rechtbank er uiteindelijk aan zou geven. In zijn algemeenheid staat het een appellant vrij impliciet dan wel expliciet bij de grieven tegen het eindvonnis tevens op te komen tegen oordelen in een tussenvonnis, waarop in het eindvonnis wordt voortgebouwd.
    
    
      3.5. Wat de grief voorts betreft overweegt het hof als volgt.
      Partijen hebben zich noch in eerste aanleg noch in hoger beroep uitgelaten over de omstandigheden waaronder het beding tot stand is gekomen, hoe de tekst tot stand is gekomen en wat exact de bedoeling van partijen met het beding was. Bovendien is de tekst van artikel 4.4. erg summier. Zo ontbreekt bijvoorbeeld een (gebruikelijke) voorwaarde op welke moment het recht van eerste koop geldend werd. 
      De rechtbank was aldus genoodzaakt het beding uit te leggen. Zij heeft dat gedaan in het tussenvonnis van 22 juni 1995 en wel aldus, dat [geintimeerde], indien bij hem het voornemen bestond de manege te verkopen hij verplicht was [appellant] in de gelegenheid te stellen de manege te kopen voor eenzelfde prijs als die welke een derde daarvoor bereid was te betalen. Tegen deze uitleg is destijds niet opgekomen. Ook in het thans aanhangige hoger beroep wordt daartegen niet opgekomen. Deze uitleg staat dan ook tussen partijen vast.
    
    
    3.6. Vervolgens voegt de rechtbank in het eindvonnis van 15 augustus 2002 aan de uitleg van het beding toe, dat de strekking van het recht van eerste koop was te voorkomen, dat een derde tegen betaling van een bepaalde prijs eigenaar van de manege zou worden zonder dat [appellant] eerst in de gelegenheid was gesteld om die manege tegen dezelfde prijs te verwerven.
    
    
      3.7. Deze strekking is niet in strijd met de eerder door de rechtbank gegeven uitleg. De rechtbank geeft weer hetgeen naar haar oordeel, nu partijen daarover geen duidelijkheid hebben verschaft, de bedoeling van partijen met het beding ten tijde van het opnemen in de huurovereenkomst is geweest. 
      Het hof acht deze strekking niet onjuist maar te beperkt. Het gaat er niet alleen om dat het beding moest voorkomen, dat een derde met voorbijgaan van [appellant] eigenaar zou worden, maar dat aan [geintimeerde] de plicht werd opgelegd om bij voorgenomen verkoop van de manege [appellant] met uitsluiting van alle anderen in de positie van eerste koper te stellen. 
    
    
    
      3.8. [appellant] bezigt in zijn memorie van grieven met betrekking tot het beding voor het eerst de term koopoptie en gaat bij de toelichting op beide grieven van dit begrip uit zonder aan te geven wat hij hieronder verstaat. [geintimeerde] heeft vanaf het begin af aan het beding als een voorkeursrecht aangemerkt. 
      Het hof leidt uit de uitleg van de rechtbank zoals gegeven in het tussenvonnis van 22 juni 1995 en met name uit de woorden “verplicht was [appellant] in de gelegenheid stellen de manege te kopen” af dat zij het beding als een voorkeursrecht zag. In geval van een koopoptie immers behoeft de optiegerechtigde niet meer in de gelegenheid te worden gesteld, maar kan hij de koopovereenkomst door zijn enkele verklaring, zijn wil, tot stand brengen. Dat standpunt heeft [appellant] in de procedure niet ingenomen (ook niet in hoger beroep) en daarover hebben partijen niet gedebatteerd, zodat de rechtbank ook niet gehouden was daarover te oordelen en zich hieromtrent expliciet uit te laten. 
    
    
    3.9. Gelet op het overwogene in 3.7 slaagt de grief in die zin dat de door de rechtbank gegeven strekking te beperkt is. Het slagen van de grief heeft echter niet tot gevolg dat de vordering tot verkoop en levering slaagt. Bezien moet immers worden waartoe de ruimere strekking van het beding leidt. Het hof zal dit doen bij de behandeling van grief II.
    
    4.1. Met grief II komt [appellant] op tegen de betekenis die de rechtbank heeft toegekend aan de ontbinding van de koopovereenkomst in die zin, dat het recht van eerste koop zijn doel heeft bereikt, omdat door de ontbinding van de koop tussen [geintimeerde] en Klip de situatie dat een derde de eigendom van de manege verwierf niet is ontstaan.
    
    
      4.2. Het hof overweegt als volgt. 
      Het recht van [appellant] van eerste koop is in werking is getreden doordat [geintimeerde] het voornemen had de manege (in combinatie met de woning) te verkopen. Dat hij dat voornemen had, is kenbaar geworden uit het feit dat hij een en ander aan [Holding B.V.] heeft aangeboden en vervolgens aan [Holding B.V.] heeft verkocht. 
      Gelet op de door het hof geoordeelde ruimere strekking van het beding, dat ook een aanbiedingsplicht inhoudt, heeft de latere ontbinding van de koopovereenkomst tussen [geintimeerde] en [Holding B.V.] niet tot gevolg, dat het voorkeursrecht daarmee van de baan is. De grief slaagt. Dit slagen heeft tot gevolg dat onderzocht moet worden of de (vaststaande) schending van het recht van eerste koop toewijzing van de vordering van [appellant] rechtvaardigt zoals de rechtbank in de rechtsoverwegingen 8 en 9 van het tussenvonnis van 28 maart 1996 heeft overwogen.  
    
    
    4.3. De schending van het voorkeursrecht houdt naar het oordeel van het hof in, dat [geintimeerde] nog steeds ondanks de inmiddels ontbonden huurovereenkomst een aanbiedingsplicht heeft, maar ook niet meer dan een aanbiedingsplicht. Nog los van het feit, dat [geintimeerde] nimmer voornemens is geweest de manege zonder de combinatie met het woonhuis te verkopen en dat zich dan de vraag voordoet, zoals de rechtbank zich die ook heeft gesteld, of [geintimeerde] de manege zonder woonhuis wel voor de prijs van ƒ 500.000,-- had willen verkopen en in het verlengde daarvan aan [appellant] had moeten aanbieden, kan die aanbiedingsplicht niet leiden tot een verkoop- en leveringsplicht zoals door [appellant] gevorderd. Dat de kans bijzonder groot is, dat [appellant], indien hem de manege thans voor de uit 1994 stammende prijs van ƒ 500.000,- zou worden aangeboden, op dat aanbod in zou gaan maakt nog niet, dat daarmee de koopovereenkomst een feit is. Naast object en prijs kunnen bijkomende zaken en voorwaarden de totstandkoming van de koop verhinderen. [geintimeerde] kan op basis van het voorkeursrecht dan ook niet gedwongen worden tot de gevorderde verkoop van de manege al dan niet in combinatie met het woonhuis. De gevorderde levering is bij gebreke van een noodzakelijke koopovereenkomst niet mogelijk.
    
    5.1. Het hof leest in de memorie van grieven nog een grief, inhoudende dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op de subsidiaire vordering van [appellant], dat [geintimeerde] de manege dient te verkopen en te leveren tegen een waarde gelijk aan de waarde in het economisch verkeer in 1994.
    
    5.2. Het hof overweegt als volgt. Ook met betrekking tot deze vordering geldt in de eerste plaats, dat [geintimeerde] op grond van het voorkeursrecht geen verkoop- of leveringsplicht heeft. Voorts valt uit de formulering van het beding van eerste koop niet af te leiden, dat [geintimeerde] gehouden zou zijn genoegen te nemen met een door taxateurs te bepalen prijs in het economische verkeer, terwijl de door de rechtbank gegeven uitleg, waartegen op dit punt niet is gegriefd, niet zo verreikend is. De grief faalt.
    
    6. De slotsom is, dat hoewel de grieven I en II tegen het vonnis van 15 augustus 2002 slagen het hoger beroep niet slaagt. Het bestreden vonnis zal, zij  het onder verbetering van gronden, worden bekrachtigd. [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van [geintimeerde].
    
    De beslissing
    
    Het hof:
    
    - bekrachtigt onder verbetering van gronden het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 15 augustus 2002;
    
    - veroordeelt [appellant] in de proceskosten van [geintimeerde] tot op heden bepaald op € 230,-- aan griffierecht en op € 2313,-- aan salaris voor de procureur.
    
     
    Dit arrest is gewezen door mrs. Schuering, Beyer-Lazonder en Brinkman en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 april 2004 in aanwezigheid van de griffier.