ECLI:NL:GHAMS:2016:1971, Gerechtshof Amsterdam, 28-04-2016, 15/00652
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-04-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Zelfs indien van de door belanghebbende gestelde omstandigheden een waardedruk zou uitgaan is daarmee voldoende rekening gehouden.
        Wetsartikelen: artikel 17 lid 2 van de Wet waardering onroerende zaken

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      Kenmerk 15/00652
    
    
    
      28 april 2016
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaken met kenmerk AMS 14/8005 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar, 
      (mr. B. Brekveld).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2014 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 383.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2014 bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 30 oktober 2014, het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 8 juli 2015 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 augustus 2015, en nader aangevuld bij brief van 16 september 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Op 4 maart 2016 is een nader stuk van belanghebbende ontvangen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden.
      
    
    
      1.6.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
        
          2. Tussen partijen vaststaande feiten 
        
      
      
      
        Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met berging en parkeerplaats.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013.
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft het volgende overwogen:
      
      
        “(…)
      
    
    
      2.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      2.3.
      Eiser voert aan dat verweerder is uitgegaan van onjuiste gegevens over de oppervlakte van de woning. Volgens eiser moet de inpandige bergruimte bij de vaststelling van het woonoppervlak buiten beschouwing moet worden gelaten. Eiser verwijst daartoe naar de “Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen” van januari 2013 (de meetinstructie). Eiser meent dat de oppervlakte van de woning moet worden vastgesteld op 116 m² in plaats van op 123 m². Verwezen is naar de opmerking die namens verweerder tijdens de behandeling van het door eiser ingestelde hoger beroep door het gerechtshof Amsterdam op 3 september 2014 in de zaak met kenmerk 14/00175 is gemaakt. Blijkens de uitspraak van het gerechtshof van 2 oktober 2014 heeft de heffingsambtenaar in die zaak – betreffende het belastingjaar 2013 - verklaard dat de oppervlakte van de woning conform de stelling van eiser, 116 m²  bedraagt.
      
    
    
      2.4.
      Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de woonoppervlakte op grond van de meetinstructie is vastgesteld op 123 m². Daarbij wordt de oppervlakte berekend binnen de buitenste/scheidende wanden (muren) inclusief dragende en niet-dragende binnenwanden(-muren). Volgens verweerder wordt niet voldaan aan de in de meetinstructie genoemde voorwaarden om een interne bergruimte bij de berekening van de woonoppervlakte buiten beschouwing te laten. Dat in een andere zaak van eiser de oppervlakte van de woning is vastgesteld op 116 m²  kan aan het vorenstaande niet afdoen, aldus verweerder.
      
    
    
      2.5.
      De rechtbank stelt vast dat eiser bij de berekening van de oppervlakte van de woning uitgaat van een andere berekeningsmethodiek dan verweerder heeft toegepast. Volgens eiser moet de oppervlakte netto worden berekend, dat wil zeggen zonder de muren en wanden mee te rekenen, terwijl verweerder de oppervlakte bruto, dat wil zeggen inclusief muren en wanden, heeft berekend. Daarnaast heeft verweerder in het verweerschrift en ter zitting in voldoende mate toegelicht dat de interne bergruimte van de woning moet worden meegenomen in de berekening van de woonoppervlakte. Verweerder heeft daartoe gesteld het gaat om een bergruimte van minder dan 4 m² met een hoogte die over de gehele oppervlakte hoger is dan het minimum van 2,00 meter. Dit is door eiser niet betwist. De bergruimte kan volgens verweerder niet worden aangemerkt als bergzolder en moet daarom worden meegenomen in de berekening van de woonoppervlakte. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de bergruimte in de woning mocht betrekken bij de oppervlakte van de woning. De rechtbank verwerpt daarom de grief van eiser dat verweerder van onjuiste gegevens zou zijn uitgegaan en gaat bij de beoordeling uit van de gegevens in verweerders taxatierapport over de oppervlakte.
      
    
    
      2.6.
      Eiser stelt dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten niet te vergelijken zijn met zijn woning, omdat de woning niet beschikt over een buitenruimte. Eiser betwist daarbij de stelling van verweerder dat hij gebruik mag maken van de grote binnenplaats van het appartementencomplex waarvan zijn woning deel uitmaakt. 
      
    
    
      2.7.
      
        Verweerder heeft ter zitting erkend dat de woning van eiser niet beschikt over een buitenruimte en heeft de stelling van eiser dat hij geen gebruik mag maken van de binnenplaats, niet langer bestreden. Gelet hierop staat vast dat de woning niet beschikt over een buitenruimte. 
        Naar het oordeel van de rechtbank is de woning aan de [adres 2] minder goed vergelijkbaar met de woning van eiser omdat deze woning door de aanwezigheid van een balkon wel beschikt over buitenruimte. Ook partijen menen dat die woning minder goed vergelijkbaar is. Dit vergelijkingsobject laat de rechtbank daarom verder buiten beschouwing.  
        De vergelijkingen met de woningen aan de [adres 3] en [adres 4] zijn naar het oordeel van de rechtbank wel toereikend. Deze woningen zijn kort na de waardepeildatum verkocht en voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de hand van de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten de door hem vastgestelde waarde voldoende aannemelijk gemaakt. Naar aanleiding van de stelling van eiser dat er ten minste sprake moet zijn van drie vergelijkingsobjecten, overweegt de rechtbank dat dit standpunt geen steun vindt in het recht. De rechtbank overweegt voorts dat verweerder een erfpachtcorrectie mocht toepassen. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 31 oktober 2013 (zie www.rechtspraak.nl; ECLI:NL:GHAMS:2013:3996). 
      
      
    
    
      2.8.
      Eiser stelt verder dat de woning aan de [adres 5] goed vergelijkbaar is met de woning en thans te koop staat voor een bedrag van € 329.000. 
    
    
      2.9.
      Ter zitting is door verweerder gesteld dat de woning aan de [adres 5] geen goed vergelijkingsobject is, omdat sprake is van een woning op de eerste verdieping en de woning gelegen is op een kantoorlocatie. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank hiermee voldoende onderbouwd dat de woning aan de [adres 5] niet goed vergelijkbaar is met de woning, nog daargelaten het feit dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat een verkoop van die woning heeft plaatsgevonden in de periode rondom de waardepeildatum.
      
    
    
      2.10.
      
        Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog heeft vastgesteld. 
        (…)”.
      
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Belanghebbende herhaalt in hoger beroep zijn voor de rechtbank ingebrachte grieven. Hij klaagt (i) dat de oppervlakte van de woning ten onrechte is bepaald op 123 m2 in plaats van 116 m2, (ii) dat de inpandige berging ten onrechte is aangemerkt als woonruimte, (iii) dat het vergelijkingsobject aan de [adres 2] onvoldoende vergelijkbaar is met de woning, (iv) dat als zo-even genoemd vergelijkingsobject buiten aanmerking wordt gelaten, nog maar 2 vergelijkingsobjecten overblijven, hetgeen onvoldoende zou zijn, (v) ten onrechte geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat de woning niet beschikt over een buitenruimte (balkon) en (vi) dat ten onrechte de zogenoemde erfpachtcorrectie is toegepast.
      
      
        
          Grief (vi)
        
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft grief (vi), over de erfpachtcorrectie, eveneens naar voren gebracht in een door hem aangespannen procedure over de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2011. Het Hof overwoog in die zaak als volgt (ECLI:NL:GHAMS:2014:5966).
      
      
        4.4.1
        Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde (cursivering door het Hof) eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De WOZ-waarde is derhalve de waarde van het object op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond (hierna ook: erfpachtgrond) in plaats de volle eigendom ervan, bij de herleiding van deze verkoopgegevens tot de waarde van de woning de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs gecorrigeerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie). Dit betekent dat de woning moet worden gewaardeerd als ware zij gelegen op/boven ‘eigen’ grond en niet op erfpachtgrond.
        
      
      
        4.4.2.
        Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat in de gemeente Amsterdam voor een dergelijke erfpachtcorrectie geen aanleiding zou bestaan. Zo het al niet een feit van algemene bekendheid is dat kopers bereid zijn om een hogere koopsom te betalen wanneer zij de bij een woning behorende grond niet in erfpacht, maar in volle eigendom verkrijgen (ter zake van deze grond is dan immers geen jaarlijkse canon verschuldigd), dan is het in elk geval ter zake van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten aannemelijk dat aanleiding bestaat voor een dergelijke correctie. Uit het (hierboven) vermelde overzicht blijkt immers dat ten tijde van de aankoop van de nieuwbouwappartementen in de [naam straat] (eind 2006 / begin 2007) de mogelijkheid bestond om de erfpacht voor de komende vijftig jaar af te kopen voor een meerprijs van €  117.162 ( [adres 6] ) respectievelijk € 89.538 ( [adres 7] ), terwijl belanghebbende op 15 mei 2007 bij de aankoop van de woning de erfpacht voor vijftig jaar heeft afgekocht voor een meerprijs van € 117.162. Ook hieruit leidt het Hof af dat in het onderhavige geval aannemelijk is dat de erfpachtcorrectie (ook) op de waardepeildatum niet nihil dient te bedragen. (…)
        
      
    
    
      5.3.
       Het Hof neemt de geciteerde overwegingen integraal over. Het Hof overweegt hierbij, dat belanghebbende in de onderhavige procedure verwezen heeft naar bovengenoemde uitspraak, zodat hij met de door het Hof aldaar genoemde feiten over de waarde van het erfpacht ook in deze procedure bekend mag worden verondersteld. De heffingsambtenaar heeft bovendien (ook) in de onderhavige zaak de prijslijst van de projectontwikkelaar van de appartementen overgelegd, met een overzicht van de prijzen vrij op naam zowel zonder, als mét, afkoop van de erfpachtcanon voor 50 jaar, welk overzicht de in het citaat genoemde cijfers ondersteunt. Belanghebbendes grief over de erfpachtcorrectie faalt.
      
      
        
          Grieven (iii) en (iv)
        
      
    
    
      5.4.
      Voor wat betreft de bruikbaarheid van het vergelijkingsobject aan de [adres 2] geldt dat de heffingsambtenaar ter zitting afstand heeft genomen van dit object, zodat het Hof de rechtbank zal volgen en het object bij de vergelijking buiten beschouwing zal laten. Belanghebbende herhaalt in dat verband zijn stelling dat de waardering door de heffingsambtenaar slechts valide is bij aanwezigheid van ten minste drie vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft deze stelling terecht verworpen. Wellicht verdient een aantal van ten minste drie vergelijkingsobjecten de voorkeur, omdat dan de overtuigingskracht van de waardering groter zou kunnen zijn, maar er bestaat geen rechtsregel die dwingend het gebruik van ten minste drie vergelijkingsobjecten voorschrijft. De rechter zal steeds de door een partij ingebrachte bewijsmiddelen moeten waarderen. In dit geval zal het Hof moeten waarderen of de heffingsambtenaar met de twee resterende vergelijkingsobjecten, appartementen in hetzelfde appartementencomplex, voldoende bewijs heeft geleverd voor de door hem bepleite waarde van de woning. 
      
      
        
          Overige grieven
        
      
    
    
      5.5.
      De twee resterende vergelijkingsobjecten zijn de appartementen [adres 4] en [adres 3] . Het belangrijkste verschil wat betreft de waardebepalende elementen tussen deze twee appartementen enerzijds en de woning anderzijds is de oppervlakte. De twee appartementen hebben een woonoppervlakte van (ieder) 93 m2, de woning heeft een woonoppervlakte van 116 m2 (volgens belanghebbende), dan wel 123 m2 (volgens de heffingsambtenaar). 
      
    
    
      5.6.
      Uitgaande van het toerekenen van € 3.000 aan de bergingen en € 32.000 aan de parkeerplaatsen - zoals de heffingsambtenaar gedaan heeft (welke bedragen als zodanig niet bestreden zijn en het Hof niet onaannemelijk acht) - bedroeg de taxatiewaarde per m2 (dat is de voor erfpacht en voor tijdsverloop gecorrigeerde verkoopprijs van het object gedeeld door het aantal vierkante meters) van het object [adres 4] € 3.581 en van nummer [adres 3] € 3.312. De heffingsambtenaar heeft, uitgaande van een woonoppervlakte van 123 m2, voor de woning een waarde per m2 gehanteerd van € 2.826 (waarde woongedeelte in totaal: € 347.598). De heffingsambtenaar stelt, dat zelfs indien aan de door belanghebbende gestelde omstandigheden enige waardedruk zou moeten worden toegekend, deze omstandigheden ruimschoots zijn verdisconteerd in de lagere waarde per m2 van de woning vergeleken met de andere appartementen, zelfs indien rekening gehouden wordt met de economische wetmatigheid dat bij grotere oppervlakten de prijs per m2 lager is dan bij kleinere (wet van de afnemende meeropbrengst). Hij stelt dat de waarde van de woning eerder te laag dan te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.7.
      Het Hof volgt de heffingsambtenaar in dit betoog. Belanghebbende betwist echter de juistheid van het aantal m2. Indien, veronderstellenderwijs, met belanghebbende zou worden aangenomen, dat de oppervlakte van de woning niet 123 m2 beloopt, maar slechts 116 m2, resulteert dat in een waarde per m2 van (€ 347.598/116=) € 2.996. Naar het oordeel van het Hof is ook dan het waardeverschil ten opzichte van de onder 5.6. gemelde m2 prijzen voor de objecten [adres 4] en [adres 3] zodanig groot dat aannemelijk is, dat, zo al van de door belanghebbende gestelde omstandigheden een waardedruk zou uitgaan, daarmee in voldoende mate rekening is gehouden, zelfs met inachtneming van de wet van de afnemende meeropbrengst. 
      
    
    
      5.8.
      Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.9.
      Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, voorzitter, F.J. P.M. Haas en P.F. Goes, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 28 april 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.