ECLI:NL:RBROT:2024:137, Rechtbank Rotterdam, 24-01-2024, C/10/660932 / HA ZA 23-550
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst penthouse in gebouw met uitsluitend koopappartementen. Tekortkoming verkoper doordat groot deel gebouw is verkocht aan investeerder die appartementen gaat verhuren. Penthouse voldoet daardoor niet aan wat kopers mochten verwachten. Volgt ontbinding koopovereenkomst.

vonnis


RECHTBANK ROTTERDAM




Team handel en haven






zaaknummer / rolnummer: C/10/660932 / HA ZA 23-550






Vonnis van 24 januari 2024






in de zaak van







1

[persoon01] ,


woonplaats: [woonplaats01] ,


2.

[persoon02]

,



woonplaats: [woonplaats01] ,


eisers in conventie en verweerders in voorwaardelijke reconventie,


advocaat: mr. R. Smith,





tegen




1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid




VAN WIJNEN STOLWIJK B.V.

,


gevestigd te Stolwijk,



2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid




VAN WIJNEN PROJECTONTWIKKELING WEST B.V.

,


vestigingsplaats: Dordrecht,


gedaagden in conventie en eiseressen in voorwaardelijke reconventie,


advocaat: mr. M. Stokdijk.





Partijen worden hierna [persoon01] c.s. en van Wijnen c.s. genoemd.








1

De procedure



1.1.


Het verloop van de procedure blijkt uit:




de dagvaarding van 13 juni 2023, met bijlagen;




het antwoord en de voorwaardelijke eis in reconventie, met bijlagen;




de brief van de rechtbank van 24 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;




het e-mailbericht van mr. Stokdijk van 10 november 2023, met bijlagen 4 tot en met 7;




het antwoord in voorwaardelijke reconventie, met bijlagen 10 tot en met 12.







1.2.


Op 24 november 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: dhr. [persoon01] en mw. [persoon02] , bijgestaan door mr. R. Smith, en de heer [naam01] namens Van Wijnen c.s., bijgestaan door mr. M. Stokdijk.







2

De zaak



2.1.


[persoon01] c.s. heeft in november 2022 een koop- en twee aannemingsovereenkomsten gesloten met Van Wijnen voor een penthouse met parkeerplaatsen, voor een bedrag van in totaal € 1.100.000,-. Het penthouse is gelegen in het gebouw De Hoge, dat deel uitmaakt van het project Blinq in Capelle aan den IJssel. In het oorspronkelijke plan van Van Wijnen c.s. zou het project bestaan uit twee gebouwen met huurappartementen en twee gebouwen, De Hoge en De Lage, met totaal 90 koopappartementen. Van Wijnen c.s. heeft na het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomsten met [persoon01] c.s. 65 van de in totaal 90 koopappartementen in De Hoge en De Lage verkocht aan een investeerder die de appartementen zal gaan verhuren. Om deze reden eist [persoon01] c.s. ontbinding dan wel vernietiging van de koop- en aannemingsovereenkomsten.







3

De beoordeling


De uitkomst van deze zaak




3.1.


[persoon01] c.s. wil van de koop- en aanneemovereenkomsten af, omdat het geleverde penthouse niet voldoet aan wat hij daarvan op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Hij wil niet wonen in een appartementencomplex waarvan hij verwacht dat hier (vanwege de verhuur) sprake is van een grote doorstroming en weinig sociale cohesie. De rechtbank wijst de eis van [persoon01] c.s. toe en zal de overeenkomsten ontbinden. Dit wordt hierna gemotiveerd.





De inhoud van de koopovereenkomst







3.2.


De koopovereenkomst en de aanneemovereenkomsten (die met de koopovereenkomst een onverbrekelijk geheel vormen

) kunnen worden ontbonden als vast komt te staan dat Van Wijnen c.s. tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van die overeenkomsten

. [persoon01] c.s. stelt dat van een dergelijke tekortkoming sprake is, omdat is overeengekomen dat hij een penthouse geleverd zou krijgen in een gebouw met alleen koopwoningen, terwijl feitelijk een penthouse is geleverd in een gebouw dat grotendeels uit huurwoningen bestaat. Om dit te kunnen beoordelen, moet eerst worden vastgesteld wat partijen in dit verband precies zijn overeengekomen. Om dat vast te stellen is van belang wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden in de gegeven omstandigheden (de Haviltex-maatstaf

). Naar het oordeel van de rechtbank mocht [persoon01] c.s. op grond van de brochure en de koopovereenkomst verwachten dat hij een penthouse geleverd zou krijgen in een gebouw met alleen koopappartementen. Dit wordt hierna uitgelegd.





3.3.


In de brochure

die [persoon01] c.s. van Van Wijnen c.s. heeft ontvangen, worden de appartementen in de gebouwen De Hoge en De Lage aangeduid als ‘koopappartementen’. In de brochure staat het volgende:


- “

90 luxe koopappartementen

” (voorblad);


- “

Blinq. Bestaat uit 4 woongebouwen: 2 koop, 2 huur. De 90 koopappartementen bevinden zich in De Hoge en De Lage.

” (bladzijde 26);


- “

Imposant, zo laat De Hoge zich het beste omschrijven.

[…]

Het gebouw telt maar liefst 16 verdiepingen waarover de 65 koopappartementen (inclusief 2 penthouses) zijn verdeeld.

” (bladzijde 26);


- “

De Hoge 63 koopappartementen en 2 penthouses

” (bladzijde 29).





3.4.


In de koopovereenkomst van 10 november 2022 staat (voor zover relevant) het volgende:




“

A. DEFINITIES




[…]






Bouwplan cq. Project




Het project "Blinq." te Capelle aan den IJssel, omvattende de ontwikkeling van in totaal




90 koopwoningen verdeeld over 65 appartementen in Gebouw De Hoge en 25 appartementen in gebouw De Lage […]”

bladzijde 3);





B. OVERWEGINGEN




[…]




B.3 Het Verkochte I

[Rb: het penthouse]

en II

[Rb: de parkeerplaats]

maken onderdeel uit van het Project

”. (bladzijde 5).”






3.5.


In de aannemingsovereenkomst ten aanzien van het penthouse staat bij de overwegingen:




“

dat Verkoper op genoemde locatie het Project Blinq. heeft ontwikkeld bestaande uit 4




appartementenblokken, te weten: De Hoge – 65 appartementen en De Lage – 25 appartementen in de koopsector en Het Diepe – 45 appartementen in de middenhuursector en Het Startblok – 45 appartementen in het sociale huursegment waartussen een stallingsgarage met daktuin wordt gerealiseerd met 181 stallingsplaatsen (hierna: Het Project).

”






3.6.


De brochure is bedoeld om potentiële kopers te interesseren in de aankoop van een appartement. De verkoopinformatie in deze brochure bevat inderdaad een disclaimer en geen concrete afspraken tussen verkoper en koper en ook geen garantie dat er alleen koopappartementen in De Hoge worden gerealiseerd, zoals Van Wijnen c.s. terecht aanvoert. Dit neemt niet weg dat een dergelijke verkoopbrochure wel bepaalde verwachtingen wekt bij een potentiële koper en dat de informatie hierin meeweegt in de beslissing om al dan niet over te gaan tot aankoop van een appartement. De door de brochure gewekte verwachting dat in De Hoge alleen koopappartementen zouden worden gerealiseerd, is vervolgens bevestigd in de koopovereenkomst van 10 november 2022, waarin staat dat het project waar het penthouse deel van uitmaakt 90 koopwoningen omvat, waaronder 65 appartementen in De Hoge. Ook uit de aannemingsovereenkomst blijkt dat het gaat om appartementen in de koopsector. [persoon01] c.s. mocht onder deze omstandigheden verwachten dat in De Hoge alleen koopappartementen zouden komen. De vergelijking die Van Wijnen c.s. maakt met de casus die aan de orde was in de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 6 maart 2012

gaat niet op, onder andere omdat in die situatie sprake was van een project waarbij van meet af aan een groot aantal sociale huurwoningen zou worden gebouwd, waarvan sommige direct grensden aan de percelen van de koopwoningen. Het was de kopers bij het sluiten van de overeenkomst dus al duidelijk dat sprake zou zijn van een mix van huur- en koopwoningen. De Hoge daarentegen betreft een afzonderlijke bouweenheid, met één gemeenschappelijke toegang, waarin, zo volgt uit het voorgaande, uitsluitend koopappartementen zouden komen. Dit is dan ook een andere situatie. Afgezien daarvan was in die kwestie kennelijk ook een uitzonderingsmogelijkheid opgenomen van de verplichting de percelen bouwgrond als koopwoning te verkopen. Daarvan is in dit geval geen sprake.





Substantieel aantal huurappartementen in De Hoge







3.7.


Strikt genomen zijn, zoals Van Wijnen c.s. ook naar voren heeft gebracht, de appartementen die Van Wijnen c.s. aan de investeerder heeft verkocht nog steeds koopappartementen. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt naar het oordeel van de rechtbank echter mee dat onder koopappartementen moet worden verstaan appartementen die afzonderlijk worden verkocht aan individuele kopers die daar in beginsel zelf gaan wonen. De 65 appartementen die in één koop zijn verkocht aan een investeerder die voornemens is deze appartementen vervolgens te gaan verhuren, maakt dat deze appartementen feitelijk niet meer zijn aan te merken als koopappartementen zoals bedoeld in de koopovereenkomst, maar als huurappartementen. Dat is ook af te leiden uit het feit dat Van Wijnen c.s. de voorgenomen verkoop aan een investeerder heeft moeten voorleggen aan de gemeenteraad van Capelle aan den IJssel, die het zogenoemde ‘gebiedspaspoort’ heeft gewijzigd om de verkoop aan de investeerder en diens bedoeling de appartementen te gaan verhuren mogelijk te maken. Van Wijnen c.s. heeft in dat verband de medewerking van de gemeente gevraagd (en verkregen) “om een gedeelte van de vrije sectorappartementen om te zetten van koop naar huur”

. De verkoop van meer dan twee derde deel van de appartementen is ook niet te vergelijken met de situatie dat een enkele appartementseigenaar zou besluiten om zijn appartement te gaan verhuren. In dat geval zou de populatie van De Hoge immers nog steeds voor het merendeel bestaan uit eigenaren en niet uit huurders.





Van Wijnen c.s. is tekortgeschoten







3.8.


Van Wijnen c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomsten door [persoon01] c.s. een penthouse te leveren in De Hoge terwijl een groot deel van de overige appartementen in De Hoge inmiddels is verkocht ten behoeve van verhuur. Het penthouse voldoet daardoor niet aan wat [persoon01] c.s. op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De rechtbank is van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Zoals [persoon01] c.s. terecht naar voren heeft gebracht maakt het verschil of in een gebouw zoals De Hoge, een gebouw met 65 appartementen, alleen (of voor het grootste deel) kopers wonen of dat een groot deel van de bewoners huurder is, onder meer omdat – zoals ook kan worden afgeleid uit het hierna te bespreken rapport – bij verhuur meer sprake is van verloop dan bij verkoop. In het rapport Wonen langs de meetlat Resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2021

dat [persoon01] heeft overgelegd staat in dat verband: “

In de private huursector, en dan vooral de middenhuur en dure huur, vinden naar verhouding de meeste verhuizingen plaats

”. Ten aanzien van de te verhuren appartementen in De Hoge is sprake van dure huur

. Ook in het krantenartikel

dat [persoon01] c.s. heeft overgelegd wordt de zorg geuit dat het project ‘

een doorgangshuis

’ zal worden, gelet op de hoge huurprijzen. Het feit dat Capellenaren voorrang zullen krijgen bij toewijzing van huurwoningen en dat de huurovereenkomsten worden aangegaan voor bepaalde tijd waarborgt niet dat sprake zal zijn van langlopende huurovereenkomsten binnen De Hoge en dus weinig bewonerswisselingen.





3.9.


Gelet op het voorgaande wordt de eis van [persoon01] c.s. om de overeenkomsten te ontbinden, toegewezen.





De voorwaardelijke tegeneis van Van Wijnen c.s.







3.10.


[persoon01] c.s. heeft voldaan aan zijn verplichting om de koopsom te betalen en mee te werken aan het passeren van de akte van levering. De voorwaarde waaronder Van Wijnen c.s. haar tegeneis had ingesteld is dus niet vervuld zodat de rechtbank deze vordering niet hoeft te behandelen.





De proceskosten







3.11.


Van Wijnen c.s. wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De rechtbank stelt deze kosten aan de kant van [persoon01] c.s. tot vandaag vast op:


- dagvaardingskosten: € 132,42


- griffierecht: € 314,00


- salaris advocaat: €

1.196,00

(2 punten × tarief € 598,00)


totaal € 1.642,42.








4

De beslissing


De rechtbank




4.1.


ontbindt de koop- en aannemingsovereenkomsten tussen [persoon01] c.s. en Van Wijnen c.s.;





4.2.


veroordeelt van Wijnen c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [persoon01] c.s. tot op vandaag begroot op € 1.642,42;





4.3.


verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;





4.4.


wijst het meer of anders gevorderde af.




Dit vonnis is gewezen door mr. F. Damsteegt en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2024.


2474/2148






Artikel 14 lid 3 van de koopovereenkomst, bijlage 1 bij antwoord




Artikel 6:265 BW




Zie bijvoorbeeld HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148




Bijlage 5 bij de dagvaarding




Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW2103




Bijlage 7 van de zijde van [persoon01] c.s.




Bijlage 12 van [persoon01] c.s.




Punt 2.7 van het antwoord: tussen de € 1.500,- en € 2.500,- per maand




Zie het krantenartikel dat [persoon01] c.s. als bijlage 11 heeft overgelegd