ECLI:NL:GHAMS:2000:AA7621, Gerechtshof Amsterdam, 29-06-2000, 99/00676
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2000-06-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Verkoop landbouwgrond aan project-ontwikkelaar voor prijs boven de agrarische waarde. Verkoopwinst belast ondanks het feit dat planologische bestemming nog agrarisch was en bebouwing van de grond nog niet daadwerkelijk is gerealiseerd.

99/00676
      29 juni 2000
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Tweede Meervoudige Belastingkamer
      UITSPRAAK
      op het beroep van X te Z, belanghebbende,
      tegen
      een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst Particulieren/Ondernemingen P, de inspecteur.
      1. Loop van het geding
      Van belanghebbende is een beroepschrift ontvangen op 2 maart 1999, ingediend door zijn gemachtigde. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur met dagtekening 9 februari 1999 betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 1995. Het beroepschrift is aangevuld bij brief van 16 april 1999.
      De aanslag is berekend naar een belastbaar inkomen van f 1.950.526,-, waarvan f 1.900.103,- belast naar het bijzonder tarief van 45%, en is bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
      Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak en vermindering van de aanslag tot een berekend naar het aangegeven belastbaar inkomen van f 272.726,-.
      De inspecteur heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak.
      Met toestemming van de voorzitter van de belastingkamer heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend. De inspecteur heeft een conclusie van dupliek ingezonden.
      Ter zitting van 20 maart 2000 zijn verschenen de genoemde gemachtigde, alsmede A namens de inspecteur.
      Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en met een bijlage overgelegd, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt. Van het overgelegde stuk heeft de wederpartij kennis kunnen nemen en hij heeft zich erover kunnen uitlaten.
      2. Tussen partijen vaststaande feiten
      2.1. Belanghebbende, geboren in 1933 en ongehuwd, exploiteerde een melkveebedrijf in het gebied P (gemeente Q) op 8.71.24 ha grond. 
      2.2. Op 31 oktober 1994 heeft belanghebbende, bijgestaan door de heer B, makelaar-taxateur in dienst van Grondzakendienst BBB , een gesprek gehad met wethouder C van de gemeente Q waarbij de gemeente aangaf belanghebbendes gronden te willen verwerven om ze te betrekken bij het openbaar gebied; over de toekomst van de gronden was nog geen beslissing genomen.
      2.3. Eind 1994 heeft de directie van de commanditaire vennootschap P 2 C.V. overleg gehad met de gemeente Q over planontwikkeling voor het gebied P.
      2.4. Op 31 januari 1995 heeft Ing. E op verzoek van de gemeente een taxatie uitgebracht. E maakt in dit rapport melding van een aantal verlangens van belanghebbende; voorts bevat het rapport de volgende passage
      In verband met het bereiken van een gunstige onderhandelingspositie is het te overwegen de eigenaar van de boerderij voortgezet agrarisch gebruik aan te bieden van tenminste 73 maanden na de overdracht in verband met het voorkomen van een mogelijke aanslag bestemmingswijzigingswinstbelasting.
      2.5. Op 24 februari 1995 heeft de gemeente zich bij brief bereid verklaard de grond met opstallen te verwerven voor f 1.247.000,- en het melkquotum voor f 300.000,-; de gemeente ging er van uit dat geen bodemsanering nodig was voor realisatie van een niet-agrarische bestemming. De brief bevat de volgende passage
      Vooralsnog zijn wij echter niet bereid mede te werken aan verpachting na aankoop voor de duur van 73 maanden.
      2.6. Op 21 maart 1995 heeft B namens belanghebbende vervolgens een aanbod aan de gemeente gedaan tot verkoop voor f 25,- per m2 met achterhouden van een eigen bouwkavel en
      - 73 maanden gebruik van de grond behouden;
      2.7. Op 4 april 1995 heeft de gemeente aan A&S Architectuur en stedebouw geschreven dat de groei van de woningbouw in Q het noodzakelijk maakte een groot deel van het gebied als woongebied te ontwikkelen; met name het agrarisch gebied zou in aanmerking komen voor woningbouw. Dit bureau heeft vervolgens een modellenstudie voor het gebied P gemaakt.
      2.8. Op 12 april 1995 heeft de gemeente aan B meegedeeld gelet op de vraagprijs en voorwaarden niet op het aanbod van 21 maart 1995 in te gaan. Voorts bevat de brief de passage
      Binnenkort zal er wel een onderzoek van start gaan naar de ruimtelijke mogelijkheden van dit gebied, waarbij ook een recreatief gebruik zal worden onderzocht.
      2.9. Op 23 mei 1995 heeft belanghebbende 8.38.90 hectare weiland (met betonpad en varkensschuurtje) voor f 2.097.250,- verkocht aan DD B.V. voor zich of nader te noemen meester; de verrekenprijs was f 25,- per m2. DD B.V. handelde in opdracht van P 2 C.V. De akte van 23 mei 1995 bevat onder meer de volgende bepalingen
      Deze overeenkomst kan worden ontbonden indien uiterlijk op 1 oktober 1995 blijkt dat de koper geen overeenstemming met de gemeente Q heeft bereikt welke de door koper beoogde woningbouw op het verkochte toestaat. Indien deze voorwaarde wordt vervuld heeft uitsluitend de koper het recht ... de ontbinding van deze overeenkomst in te roepen. ...
      Indien uit dit (indicatief bodem)onderzoek blijkt, dat het verkochte zodanig is vervuild, dat geen uitvoering kan worden gegeven aan de door koper gewenste bestemming, te weten: woningbouw, is de koper gerechtigd de onderhavige overeenkomst ... te ontbinden ...
      In september 1995 heeft de gemeente een bijeenkomst gehad met de project-ontwikkelaars die belangen hadden in de van belanghebbende gekochte grond. De koper heeft de ontbinding van de overeenkomst niet ingeroepen.
      2.10. Op 15 december 1995 heeft belanghebbende de verkochte grond in economische eigendom overgedragen aan P 2 C.V. en de koopsom ontvangen. Op 1 mei 1998 is de juridische eigendom geleverd aan de gemeente Q.
      2.11. In 1995 heeft belanghebbende zijn melkquotum voor f 226.875,- en zijn melkvee verkocht; daarna hield hij uitsluitend weidevee aan.
      2.12. Op 31 december 1996 heeft belanghebbende zijn onderneming gestaakt.
      2.13. Op 16 december 1997 schreef de gemeente aan de inspecteur desgevraagd onder meer
      Welke bestemming het terrein uiteindelijk zal krijgen valt op dit moment niet aan te geven. Ook uw vraag of naar objectieve verwachting de ... grond, te rekenen vanaf 15 december 1995, nog tenminste 6 jaar agrarisch zal worden gebruikt valt op dit moment niet te beantwoorden omdat dit afhankelijk is van diverse factoren.
      2.14. Bij de gemeenteraadsverkiezingen van 1998 was bebouwing van P een belangrijk punt.
      2.15. Op 15 april 1998 heeft F (Belastingdienst Registratie en successie) verklaard dat de waarde in het economische verkeer bij voortgezet agrarisch gebruik (WEVAB) van de 8.38.90 ha per 22 mei 1995 te stellen is op f 419.950,-, zijnde f 5,- per m2.
      2.16. De grond heeft in het bestemmingsplan een agrarische bestemming. Ten tijde van de zitting was een ontwerp-bestemmingsplan in voorbereiding dat moet leiden tot de vaststelling van een bestemmingsplan in juni/juli 2001.
      Voor de gronden geldt sinds januari 1999 wel een voorbereidingsbesluit.
      3. Geschil
      In geschil is de vraag of de bij de verkoop van de grond behaalde winst verband houdt met de omstandigheid dat de verkochte grond waarschijnlijk binnenkort buiten het kader van de uitoefening van een landbouwbedrijf zal worden aangewend. Subsidiair is in geschil of de WEVAB te stellen is op f 7,50 dan wel op f 5,- per m2, het bedrag waarvan de inspecteur is uitgegaan. Niet in geschil is dat in het laatste geval de aanslag tot het juiste bedrag is opgelegd.
      4. Standpunten van partijen
      4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en de pleitnota's.
      4.2. Ter zitting heeft de gemachtigde nog verklaard dat de grond tussen woonwijken in ligt en altijd een agrarische bestemming heeft gehad; dat hij niet weet wat over dit gebied in het streekplan staat; dat DD en belanghebbende een "73-maanden" bepaling niet nodig vonden gelet op belanghebbendes leeftijd; dat de heer B wel bij de verkoop betrokken was maar hij, als gemachtigde in fiscale zaken, pas achteraf; dat de koopsom boven de WEVAB lag; dat een neef van belanghebbende er zonder betaling rundvee op liet lopen; dat belanghebbende nog steeds in de boerderij woont; dat hij de genoemde WEVAB van f 7,50 per m2 niet nader kan onderbouwen aan de hand van verkopen van weidegrond.
      4.3. De inspecteur heeft ter zitting nog verklaard dat van belang is de redelijke kans dat de grond binnen 6 jaar een niet-agrarische bestemming krijgt; dat hij niet weet wat over dit gebied in het streekplan staat maar dat het een logische "inbrei-locatie" is; dat na 1995 geen melkvee meer op het land graast. 
      5. Beoordeling van het geschil
      5.1. Belanghebbende heeft, naar de gemachtigde ter zitting bevestigde en zoals ook blijkt uit het verschil tussen de koopsom en de WEVAB, een koopsom ontvangen die aanzienlijk hoger lag dan de waarde van de grond bij voortgezet gebruik overeenkomstig de agrarische bestemming.
      Tussen partijen is evenmin in geschil dat voor de term binnenkort, genoemd onder de omschrijving van het geschil, uitgegaan moet worden van een periode van zes jaar gerekend vanaf het sluiten van de koopovereenkomst.
      5.2. Bij het gesprek met de gemeente Q in oktober 1994 is expliciet gesproken over toekomstig niet-agrarisch gebruik van de gronden van belanghebbende. De exacte bestemming is mogelijk zelfs op dit moment nog niet bekend maar in de periode tussen oktober 1994 en mei 1995 is voortzetting van agrarisch gebruik nimmer als uiteindelijke bestemming in beeld gekomen terwijl de ontwikkelingen nadien ook geen aanleiding geven te veronderstellen dat enige betrokkene destijds uitging van voortgezet agrarisch gebruik.
      5.3. Tussen belanghebbende, bijgestaan door een deskundige, en de gemeente Q als potentiële koper, is gesproken over de koop van de gronden en daarbij is nadrukkelijk in beeld geweest voortzetting van het agrarische gebruik van de gronden gedurende ten minste 73 maanden. De gemeente bleek niet bereid in te stemmen met dergelijk gebruik.
      5.4. In de koopovereenkomst met DD B.V. is voortgezet gebruik niet overeengekomen. De koper heeft expliciet verwoord dat hij woningbouw beoogde en terzake hebben belanghebbende en de koper overeenstemming op 1 oktober 1995 met de gemeente Q als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst opgenomen.
      5.5. Gelet op het voorgaande acht het Hof aannemelijk dat ten tijde van de verkoop redelijkerwijs te verwachten was dat de verkochte gronden waarschijnlijk binnenkort buiten het kader van de uitoefening van een landbouwbedrijf zouden worden aangewend.
      Het feit dat de koper op 1 oktober 1995 nog geen overeenstemming met de gemeente had bereikt (overigens zonder dat dit leidde tot het inroepen van de ontbindende voorwaarde) en de overige ontwikkelingen nadien doen er niet aan af dat ten tijde van de verkoop de redelijke kans bestond op niet-agrarisch gebruik binnen zes jaar en doen derhalve aan het vorenoverwogene niet af.
      5.6. Belanghebbende heeft zijn stelling dat de inspecteur terzake van de verkochte gronden van een te lage WEVAB is uitgegaan, niet aan de hand van enige taxatie of verwijzing naar transacties met vergelijkbare percelen grond onderbouwd. Het Hof ziet dan ook geen reden de door de inspecteur gehanteerde waarden terzijde te stellen.
      5.7. Gelet op het vorenoverwogene is het gelijk aan de inspecteur.
      6. Proceskosten
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
      7. Beslissing
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de inspecteur.
      De uitspraak is vastgesteld op 29 juni 2000 door mr. Boersma, Den Boer en Blokland in tegenwoordigheid van mr. Rentenaar-Groot als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
      De voorzitter heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat tenminste:
      a- de naam en het adres van de indiener;
      b- een dagtekening;
      c- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d- de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.