ECLI:NL:HR:1973:AC5345, Hoge Raad, 21-06-1973, 4374
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 1973-06-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Holleman/Huisman. Beëindiging huurovereenkomst op grond van slechte bedrijfsvoering. Van een bedrijfsvoering die niet is zoals een goede huurder betaamt, kan ook sprake zijn indien de huurder met betrekking tot die bedrijfsvoering geen verwijt kan worden gemaakt. De strekking van art. 1631a lid 2 onder 2 BW oud (vgl. art. 7:296 lid 1 sub a BW nieuw) brengt mee dat de huurovereenkomst op grond van die bepaling niet voor verlenging in aanmerking komt indien een als winkel verhuurde ruimte in feite niet meer als zodanig wordt geëxploiteerd en als gevolg daarvan de waarde van het verhuurde niet onaanzienlijk is verminderd.

21 juni 1973
  Req.nr. 4374
  Br.
  
  
  
    
      De Hoge Raad der Nederlanden,
  
  
  
    Gezien bovenstaand verzoekschrift van [verzoeker], wonende te [woonplaats], het verweerschrift van [verweerder], eveneens wonende te [woonplaats], alsmede de overige stukken van het geding;
    Gelet op de conclusie van de Procureur-Generaal, strekkende tot verwerping van het beroep, onder bepaling dat aan verzoeker geen kosten in rekening zullen worden gebracht;
    Overwegende dat verzoeker, nader te noemen [verzoeker], in zijn grief onder a tegen de beschikking van de Rechtbank heeft aangevoerd, dat de Rechtbank ten onrechte heeft beslist dat de stelling van verweerder, nader te noemen [verweerder], dat de bedrijfsvoering van [verzoeker] niet is geweest, zoals een goed huurder betaamt, niet tardief is aangevoerd en dat de processuele frontverandering van [verweerder] niet in strijd is met de goede trouw en met de beginselen van een behoorlijke procesvoering; dat [verzoeker] daartoe heeft aangevoerd dat [verweerder], wiens geschil met [verzoeker] aanvankelijk slechts de hoogte van de bij de aanvankelijk door beide pp. verlangde verlenging van de huurovereenkomst te bepalen huurprijs betrof, zijn recht beroep te doen op onbetamelijke bedrijfsvoering heeft prijs gegeven, zodat hij niet in het allerlaatste stadium van de procedure voor de Kantonrechter — te weten bij acte-verzoek na de tweede interlocutoire beschikking — dit beroep kon doen en ook niet in hoger beroep;
    dat deze grief echter faalt, immers uit de beschikking van de Rechtbank blijkt dat de omstandigheden op grond waarvan [verweerder] zich bij bedoeld acte-verzoek tegen de verlenging van de huurovereenkomst heeft verzet, aan [verweerder] eerst zijn gebleken ter gelegenheid van het onderzoek dat [verweerder] naar aanleiding van de tweede interlocutoire beschikking van de Kantonrechter heeft ingesteld naar de door [verzoeker] gestelde onderhoudsgebreken van het verhuurde perceel; dat daarom niet kan worden aanvaard dat [verweerder], door zich, van die omstandigheden onkundig, aanvankelijk niet tegen de verlenging van de huurovereenkomst te verzetten, het recht zou hebben prijs gegeven dit alsnog te doen, nadat hem uit genoemde omstandigheden was gebleken dat de bedrijfsvoering van de huurder niet was geweest zoals een goed huurder betaamt;
    Overwegende dat in de grief onder b door [verzoeker] wordt aangevoerd, dat [verweerder] zijn recht zich op onbetamelijke bedrijfsvoering te beroepen, heeft verwerkt, omdat hij er reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst van op de hoogte was dat [verzoeker] geen chocolade-winkelier, maar pottenbakker was en reeds jaren lang wist dat [verzoeker] geen chocolaterie meer exploiteerde;
    dat echter ook deze grief niet kan worden aanvaard, daar zij ervan uitgaat dat de door de Rechtbank aanvaarde bezwaren van [verweerder] tegen de bedrijfsvoering van [verzoeker] hierin bestonden, dat [verzoeker] in het gehuurde geen chocoladewinkel meer dreef, terwijl uit de bestreden beschikking blijkt dat die bezwaren niet het staken van de chocoladeverkoop betroffen, doch de omstandigheden dat [verzoeker] de winkelruimte ook voor de verkoop van keramische artikelen meer en meer voor het publiek heeft gesloten, dat zowel [verweerder], als de door hem ingeschakelde deurwaarder [deurwaarder] hebben ondervonden dat de winkel gedurende de normale winkeluren niet voor het publiek toegankelijk was, dat de winkelruimte meermalen een zeer rommelige aanblik bood en dat door een en ander de waarde van het gehuurde als bedrijfsruimte niet onaanzienlijk was gedaald;
    Overwegende dat in de grief onder c aan de Rechtbank wordt verweten te hebben volstaan met de overweging dat niet aannemelijk was gemaakt dat [verweerder] vóór de procedure met de geschetste ontwikkelingen op de hoogte was, in plaats van te onderzoeken of hij van die ontwikkelingen op de hoogte was toen hij op 12 april 1972 aan de Kantonrechter verzocht de huurovereenkomst te verlengen;
    dat deze grief echter feitelijke grondslag mist, aangezien, zoals reeds hierboven is overwogen, de Rechtbank heeft aangenomen dat [verweerder] van de omstandigheden die voor hem aanleiding waren zich alsnog tegen de verlenging van de huurovereenkomst te verzetten en voor de Rechtbank de grond waren het verzoek van [verzoeker] tot de verlenging van de huurovereenkomst af te wijzen, eerst op de hoogte is gekomen na een onderzoek dat naar aanleiding van de tweede interlocutoire beschikking van de Kantonrechter, zijnde deze beschikking van 3 mei 1972, is ingesteld;
    dat, voor zover het de bedoeling van de grief mocht zijn om deze vaststelling te bestrijden, zij te vergeefs opkomt tegen een oordeel van feitelijke aard, dat in cassatie niet op zijn juistheid kan worden getoetst;
    Overwegende dat de grief onder d berust op de stelling dat van een bedrijfsvoering, die niet is, zoals een goed huurder betaamt, alleen dan kan worden gesproken, indien de huurder met betrekking tot die bedrijfsvoering enig verwijt kan worden gemaakt, zodat de Rechtbank ten onrechte in het midden zou hebben gelaten, of [verzoeker] verwijtbaar tekort is geschoten in het tot ontwikkeling brengen van het door hem in het gehuurde uitgeoefende bedrijf;
    dat deze stelling echter niet kan worden aanvaard, aangezien de strekking van het in artikel 1631 a, lid 2, onder 2° bepaalde meebrengt, dat, indien, zoals hier door de Rechtbank is aangenomen, een als winkel verhuurde ruimte in feite niet meer als zodanig wordt geëxploiteerd en als gevolg daarvan de waarde van het verhuurde niet onaanzienlijk is verminderd, de huurovereenkomst op grond van die bepaling niet voor verlenging in aanmerking komt, ook al zouden de omstandigheden die tot de desbetreffende bedrijfsvoering hebben geleid, niet aan de schuld van de huurder kunnen worden geweten;
    Overwegende dat volgens de grief onder e de Rechtbank ten onrechte buiten beschouwing zou hebben gelaten of en zo ja in hoeverre achterstalligheid van door de verhuurder te verrichten onderhoud van invloed op de bedrijfsvoering van de huurder en/of op de waarde van de bedrijfsruimte is geweest;
    dat echter de Rechtbank in het door [verzoeker] ten aanzien van het achterstallige onderhoud gestelde blijkbaar niet heeft gelezen dat dit op de wijze van zijn bedrijfsvoering van invloed is geweest, terwijl, nu de Rechtbank vaststelde dat door de wijze waarop [verzoeker] zijn bedrijf heeft gevoerd, het verhuurde een niet onaanzienlijke waardevermindering heeft ondergaan, het voor de toepasselijkheid van artikel 1631 a, lid 2, onder 2 niet van belang was of ook het achterstallige onderhoud tot waardevermindering van het gehuurde heeft geleid;
    Verwerpt het beroep;
    Compenseert de kosten op de voorziening in cassatie gevallen in dier voege dat iedere partij de hare drage;
    Verleent [verzoeker] vergunning in cassatie kosteloos te procederen.
    Gedaan en gewezen te ’s-Gravenhage de een en twintigste juni 1900 drie en zeventig, bij Mrs. Wiarda, President, Ras, van der Linde, Minkenhof en Drion, Raden, in tegenwoordigheid van de Griffier Reyers.