ECLI:NL:RBNHO:2023:30, Rechtbank Noord-Holland, 13-01-2023, 10118024 \ EJ VERZ 22-330
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-01-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: afwijzing afwijkende huurbedingen. Einde van de huurovereenkomst van rechtswege. Afwijkende regeling huuraanpassing. Aan omzet gerelateerde opzegging die geen wettelijke grond voor beëindiging is en waarbij de rechter niet kan worden ingeschakeld.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./repnr.: 10118024 \ EJ VERZ  22-330
      Uitspraakdatum: 13 januari 2023
    
    
    
      
        Beschikking van de kantonrechter ex artikel 7: 291 leden 2 en 3 BW op het verzoek van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Wereldhave Nederland B.V. 
      
      gevestigd te Haarlemmermeer (Schiphol)
      verhuurder, hierna te noemen: Wereldhave
      gemachtigde: P.A.M. Polman
    
    
    
      en
    
    
    
      de vennootschap onder firma 
      
        
          [de vennootschap] 
      
      gevestigd te [vestigingsplaats]
      huurder, hierna te noemen: [de vennootschap]
      en haar vennoten
      
        
          [vennoot 1]
        
      
      
        
          [vennoot 2]
        
      
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Partijen hebben op 22 september 2022 een gezamenlijk verzoek als bedoeld in artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend. Het verzoek heeft betrekking op bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres] te [plaats] .
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden op 16 december 2022. Namens verhuurder Wereldhave is verschenen [naam] . Namens huurder zijn de vennoten [vennoot 1] en [vennoot 2] verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Wereldhave en [de vennootschap] hebben een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte in winkelcentrum Middenwaard te [plaats] . [de vennootschap] heeft de huurovereenkomst ondertekend op 17 januari 2017 en Wereldhave op 31 januari 2017. [de vennootschap] exploiteert in het gehuurde een winkel ten behoeve van de verkoop van dameskleding. 
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst zijn onder andere de volgende bedingen opgenomen:
      
      
        
          Artikel 3 duur, verlenging en opzegging
        
      
      
      1. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 30 juni 2016 en lopende tot en met 30 juni 2026. Gedurende deze periode heeft huurder tweemaal een break-optie, te weten drie jaar na de ingangsdatum en vijf jaar na de ingangsdatum, inhoudende dat huurder de huurovereenkomst tussentijds kan beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden.
      2. Na ommekomst van de in artikel 3.1 genoemde periode van 10 jaar wordt de huurovereenkomst, behoudens opzegging door één der partijen, eenmalig voortgezet met een periode van 5 jaar, derhalve tot en met 30 juni 2031.
      3. Opzegging geschiedt per aangetekende brief of deurwaardersexploot tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden.
      Na ommekomst van de in artikel 3.2 genoemde periode eindigt deze overeenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één der partijen vereist is. Huurder kan na ommekomst van de in artikel 3.2 genoemde periode geen aanspraak maken op enige vorm van huur, -termijn- of ontruimingsbescherming. Huurder doet uitdrukkelijk afstand van enig recht terzake. Huurder zal het gehuurde op de einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de wijze zoals bepaald in deze overeenkomst en de algemene bepalingen.
      (…)
      6. In aanvulling op en in afwijking van artikel 7:296 BW komen partijen overeen dat verhuurder deze overeenkomst tussentijds door opzegging kan doen beëindigen, onder de voorwaarden als bedoeld in dit artikel:
      
        a)	Opzegging ingevolge dit artikel is mogelijk indien de jaaromzet van huurder als behaald in het gehuurde in enig kalenderjaar gedurende de looptijd van deze overeenkomst onvoldoende is, zulks met uitzondering van het eerste kalenderjaar na de ingangsdatum van deze overeenkomst.
        b)	Partijen komen overeen dat de jaaromzet als onvoldoende wordt aangemerkt indien in enig kalenderjaar de totale huurlasten van huurder meer dan 35% van de jaaromzet van huurder als behaald in het gehuurde belopen. Onder totale huurlasten wordt verstaan de optelsom van de definitieve huurprijs over het betreffende kalenderjaar, vermeerderd met de kosten voor leveringen en diensten en de promotiebijdrage over dat jaar.
        c)	Opzegging kan plaatsvinden binnen twee maanden na ontvangst door verhuurder van het overzicht van de werkelijk gerealiseerde omzet van huurder, als bedoeld in artikel 32 van deze overeenkomst. Opzegging geschiedt door aangetekende brief of deurwaardersexploot, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, onder verwijzing naar dit artikel.
        d)	Indien de opgave door huurder van de werkelijk gerealiseerde omzet over enig kalenderjaar na controle onjuist blijkt te zijn geweest, en de juiste opgave de verhuurder de mogelijkheid zouden hebben geboden deze overeenkomst overeenkomstig dit artikel op te zeggen, dan heeft verhuurder het recht alsnog op te zeggen binnen twee maanden na constatering van de onjuistheid van de opgave. Opzegging geschiedt op de wijze als aangegeven in dit artikel.
        E)	De huurovereenkomst zal door de opzegging als bedoeld in dit artikel eindigen zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist. Huurder kan in geval van opzegging ingevolge dit artikel geen aanspraak maken op enige vorm van huur- termijn- of ontruimingsbescherming. Huurder zal het gehuurde op de einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de wijze als bepaald in deze overeenkomst en de algemene bepalingen.
      
      
      
        
          Artikel 4 huurprijsherziening
        
        (…)
      
      19. Partijen onderkennen het bijzondere karakter van de in deze overeenkomst overeengekomen huurprijsvaststelling en verklaren gedurende de gehele looptijd van deze overeenkomst vast te willen houden aan het overeengekomen systeem van een vaste huurprijs dan wel een omzetgerelateerde huurprijs. Partijen komen derhalve overeen dat het gedurende de looptijd van deze overeenkomst noch verhuurder noch huurder vrij staat een huurprijsherzieningsprocedure ex artikel 7:303 BW en/of artikel 18.2 en 18.3 van de algemene bepalingen te entameren. Partijen doen uitdrukkelijk afstand van hun rechten ter zake.
      20. leder der partijen kan na ommekomst van de eerste huurperiode als bedoeld in artikel 3.1, indien de huurovereenkomst ex artikel 3.2 wordt verlengd, een huurprijsherziening als bedoeld in deze overeenkomst verlangen van de huurprijs. De huurprijs zal opnieuw worden vastgesteld overeenkomstig artikel 4.22 en met inachtneming van het overige bepaalde in dit artikel.
      21. De wijze van berekening van de definitieve huurprijs en de omzetgerelateerde huurprijs (waaronder begrepen het In artikel 4.3 genoemde percentage) komen niet voor herziening in aanmerking en blijven ongeacht een herziening van de vaste huurprijs van toepassing gedurende de gehele looptijd van deze overeenkomst. De conform deze overeenkomst nader vast te stellen vaste huurprijs zal steeds als minimumhuurprijs blijven gelden.
      22. Beide partijen kunnen verlangen dat de huurprijs als bedoeld in artikel 4.1 wordt aangepast aan het dan geldende markthuurprijsniveau, inhoudende het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (Red Book, RICS), hierna ook te noemen: “de herzieningshuurprijs”, zulks conform de volgende procedure.
      
        a.	Een huurprijsherziening, dan wel het voornemen daartoe over te gaan, dient tenminste drie maanden vóór de beoogde ingangsdatum schriftelijk door de ene partij aan de andere partij te worden aangekondigd. De herzieningshuurprijs kan niet eerder ingaan dan drie maanden na de hier bedoelde schriftelijke mededeling.
        b.	Indien tussen partijen geen overeenstemming mocht bestaan omtrent de hoogte van de herzieningshuurprijs, kan de meest gerede partij een deskundige inschakelen teneinde een advies uit te brengen omtrent de hoogte van de herzieningshuurprijs. De andere partij kan binnen vier weken na ontvangst van het in de vorige zin bedoelde advies van de deskundige een advies laten uitbrengen door een eigen deskundige.
        c.	Bij gebreke van overeenstemming tussen partijen kan de meest gerede partij schriftelijk beide onder b) bedoelde deskundigen vragen gezamenlijk een derde deskundige te benoemen, die gezamenlijk met de door partijen Ingeschakelde deskundigen een bindend advies uitbrengt omtrent de hoogte van de herzieningshuurprijs.
        d.	De drie deskundigen stellen binnen vier weken na benoeming van de derde deskundige de herzieningshuurprijs bindend vast bij meerderheid van stemmen.
        e.	Beide partijen dragen de kosten van de eigen deskundige. De kosten voor de derde deskundige worden door beide partijen gezamenlijk gedragen.
        f.	Indien één der partijen niet of niet tijdig een eigen deskundige heeft benoemd, dan wel indien de beide door partijen benoemde deskundigen niet binnen veertien dagen nadat zij schriftelijk daartoe verzocht zijn door één der partijen een derde deskundige hebben aangewezen, kan de meest gerede partij zich wenden tot de rechter van de bevoegde rechtbank, sector kanton, teneinde benoeming van de derde deskundige te vragen.
        g.	Bij het vaststellen van de herzieningshuur zullen de deskundigen rekening houden met de bepalingen van deze overeenkomst, inclusief eventuele wijzigingen en/of allonges. Door huurder aangebrachte verbeteringen dan wel door huurder aangebrachte voorzieningen worden buiten beschouwing gelaten. Voorts kan de herzieningshuur nimmer op een lager bedrag worden vastgesteld dan de laatstelijk tussen partijen geldende vaste huurprijs.
      
      
    
  
  
    
      3Het verzoek
    
    
      3.1.
      Partijen verzoeken de kantonrechter goedkeuring van de afwijkende bedingen in de huurovereenkomst in de artikelen 3.4, 3.6, 4.19, 4.20, 4.21 en 4.22.
      
    
    
      3.2.
      Aan het verzoek is ten grondslag gelegd dat de afwijkende bedingen geen wezenlijke aantasting betreffen van de rechten van [de vennootschap] . De ratio achter de artikelen 7:290 BW en verder is dat de huurder de in het gehuurde gedane investeringen kan terugverdienen en dat [de vennootschap] dit kan binnen 15 jaar. Daarbij is de maatschappelijke positie van [de vennootschap] in vergelijking met die van Wereldhave zodanig dat zij de bescherming van de artikelen 7:290 BW en verder in redelijkheid niet behoeft, zo begrijpt de kantonrechter het verzoek.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Uitgangspunt bij de beoordeling van het verzoek is dat de goedkeuring alleen wordt gegeven, indien het beding de rechten die de huurder ontleent aan afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de artikelen van de genoemde afdeling uit het BW in redelijkheid niet behoeft. 
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter tasten de afwijkende bedingen de bedoelde huurrechten van [de vennootschap] wezenlijk aan en is de maatschappelijke positie van [de vennootschap] in vergelijking met Wereldhave zodanig dat zij de bescherming van genoemde afdeling in redelijkheid behoeft. 
      
    
    
      4.3.
      Artikel 3.4 van de huurovereenkomst waaruit volgt dat de huurovereenkomst na 15 jaar van rechtswege zal eindigen, ontneemt [de vennootschap] iedere vorm van huurbescherming en controle daarop door de rechter, zoals die volgt uit artikel 7:295 BW en volgende. Zo sluit de huurovereenkomst uit, samengevat, de noodzaak van een wettelijke beëindigingsgrond van de huurovereenkomst, de mogelijkheid de beëindiging te laten toetsen door een rechter en de mogelijkheid van een tegemoetkoming in de verhuis- of inrichtingskosten. 
      
    
    
      4.4.
      Partijen zijn in artikel 3.6 overeengekomen dat de huurovereenkomst door ieder van partijen tussentijds kan worden opgezegd, onder meer indien de totale huurlasten in enig jaar meer dan 35% van de jaaromzet van de huurder belopen. Niet alleen is dat geen wettelijke grond voor beëindiging van de huurovereenkomst, ook in deze situatie kan [de vennootschap] geen rechter inschakelen.
      
    
    
      4.5.
      Voorts houden de artikelen 4.19 en volgende [de vennootschap] af van de mogelijkheid om de rechter te verzoeken de huurprijs nader vast te stellen volgens de objectieve grond dat die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (uitgewerkt in lid 2 van art. 7: 303 BW). De huurovereenkomst stelt daarvoor een subjectieve – en dus minder goed te controleren – maatstaf in de plaats. Bovendien bepaalt artikel 4.22 onder g van de huurovereenkomst dat de huurprijs nimmer op een lager bedrag kan worden vastgesteld dan de laatstelijk tussen partijen geldende huurprijs; ook dit is een wezenlijke aantasting van het huurrecht van [de vennootschap] . 
      
    
    
      4.6.
      Dat de maatschappelijke positie van [de vennootschap] in vergelijking met die van Wereldhave zodanig is dat zij de bescherming van de artikelen 7:290 BW en verder in redelijkheid niet behoeft, blijkt nergens uit. Integendeel. Wereldhave is een grote en professionele beleggingsmaatschappij die belegt in vastgoed in verschillende landen in Europa. Zij richt zich op het beleggen en (her)ontwikkelen van winkelcentra. Het belang van Wereldhave bij de afwijkende bedingen is gelegen in haar regierol bij die (her)ontwikkeling. Daartegenover is [de vennootschap] een vennootschap met twee vennoten die een damesmodezaak exploiteren. Het verschil in maatschappelijke positie is, zoals ter zitting door Wereldhave is erkend, evident. 
      
    
    
      4.7.
      De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek tot goedkeuring van de afwijkende bedingen in de huurovereenkomst zal afwijzen.
      
    
    
      4.8.
      Partijen zijn overeengekomen dat zij ieder de helft van de kosten verbonden aan het opstellen en indienen van het verzoekschrift dragen. De kantonrechter ziet onvoldoende aanleiding om daar anders over te oordelen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter wijst het verzoek af;
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mr. J.H. Gisolf en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.