ECLI:NL:RBAMS:2022:5684, Rechtbank Amsterdam, 11-10-2022, 9729849 CV EXPL 22-3375
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-10-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Het staat huurder vrij om bij de kantonrechter een oordeel te vragen over de vraag of eerder door de huurcommissie vastgestelde gebreken zijn verholpen. Fictieve wilsovereenstemming 7:262 BW niet van toepassing.Huurprijsvermindering i.v.m. gebreken.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9729849 CV EXPL 22-3375
      vonnis van: 11 oktober 2022
      fno.: 42146
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [eiser]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      eiser
      nader te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. J.J. Kruidenberg
    
    
    
      t e g e n
    
    
    Woningstichting Eigen Haard
    
      gevestigd te Amsterdam
      gedaagde
      nader te noemen: Eigen Haard
      gemachtigde: mr. T.W. Jaburg
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
      - de dagvaarding van 17 februari 2022, met producties;- de conclusie van antwoord, met producties;- het instructievonnis waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;- dagbepaling mondelinge behandeling.
    
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 juli 2022. [eiser] is verschenen met de gemachtigde. Namens Eigen Haard is de heer [naam] (dagelijks opzichter bij Eigen Haard) verschenen met de gemachtigde. Partijen hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling nadere stukken ingediend, waaronder een conclusie van antwoord in reconventie. Partijen hebben hun standpunten tijdens de mondelinge behandeling nader toegelicht, de gemachtigde van [eiser] aan de hand van spreekaantekeningen, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
    
    
      1.1.
      
        [eiser] huurt sinds 2009 van Eigen Haard de woonruimte aan de [adres] (hierna: de woning). De huurprijs voor het gehuurde bedraagt € 586,79.
    
    
      1.2.
      De woning maakt onderdeel uit van de vereniging van eigenaren [naam VvE] (hierna: de VvE). Het beheer van de VvE wordt gevoerd door Eigen Haard VvE-beheer, een aan Eigen Haard gelieerde vennootschap.
    
    
      1.3.
      
        In 2018 heeft [eiser] bij de huurcommissie geklaagd over gebreken aan de woning. Bij uitspraak van 19 september 2018 heeft de huurcommissie, naar aanleiding van in haar opdracht uitgevoerd onderzoek, beslist dat de woning de volgende ernstige gebreken had:
        - het uitzetijzer van het slaapkamerraam is stuk;
        - van het keukenraam mist de vergrendelingsgreep op het rechterschuifraam.
        De huurcommissie heeft daarom de geldende huurprijs van € 586,79 vanaf 1 november 2018 tijdelijk verlaagd tot € 469,43 per maand.
      
    
    
      1.4.
      Bij brief van 11 december 2018 heeft de huurcommissie Eigen Haard bericht dat de uitspraak van 19 september 2018 zo dient te worden gelezen dat de huurprijs vanaf 1 november 2017 wordt verlaagd tot € 469,43.
    
    
      1.5.
      Op 3 februari 2020 heeft Eigen Haard herstelwerkzaamheden verricht.
    
    
      1.6.
      Op 20 februari 2020 heeft Eigen Haard de huurcommissie verzocht vast te stellen dat de gebreken verholpen zijn.
    
    
      1.7.
      
        Op 13 januari 2021 is het gehuurde namens de huurcommissie onderzocht. In het van dat onderzoek opgemaakte rapport staan de volgende bevindingen van de onderzoeker vermeld:
        “(…)
        De verhuurder heeft de volgende werkzaamheden uitgevoerd:
        a. SKK-kozijnwacht heeft namens de verhuurder in november 2019 een uitzetter op het klepraam in de slaapkamer geplaatst. Deze is volgende huurder na een paar keer gebruiken weer losgeraakt waardoor het klepraam weer niet sluit.
        b. SKK-kozijnwacht heeft namens de verhuurder in februari 2020 een vergrendelingsgreep op het schuifraam in de keuken geplaatst waardoor het raam weer sluit.
        (…)
        De betreffende gebreken waren daarmee verholpen. (…).”
      
    
    
      1.8.
      De voorzitter van de huurcommissie heeft, op verzoek van Eigen Haard, bij uitspraak van 19 augustus 2021 geoordeeld dat de gebreken waren verholpen, en beslist dat de huurverlaging met ingang van 1 maart 2020 werd opgeheven en Eigen Haard vanaf dat moment weer de huurprijs van € 586,79 bij [eiser] in rekening mocht brengen.
    
    
      1.9.
      
        [eiser] heeft tegen deze uitspraak op 3 september 2021 verzet ingesteld bij de huurcommissie.
    
    
      1.10.
      
        Bij brief van 21 september 2021 heeft Eigen Haard VvE-beheer het bedrijf Kemo Kozijnen met betrekking tot de woning als volgt bericht: 
        “(…) Volgens onze informatie is onderstaande opdracht nog niet (volledig) uitgevoerd. Op 9 september 2021 vroegen wij u deze melding (…) in behandeling te nemen. 
        (…)Opdracht
        
          Nazien en gangbaar maken genoemde ramen: zorgen dat de ramen in ieder geval open en dicht kunnen p.s. er speelt meer in deze woning maar daar gaan we een externe opzichter (…) voor om advies vragen. (…).”
      
    
    
      1.11.
      
        Blijkens een werkbon heeft het bedrijf Kemo Kozijnen met betrekking tot de woning op 7 december 2021 de volgende werkzaamheden verricht:
        “(…) 3 st 2 delige ramen en 1 st 3 delig raam borstels
        Vervangen
        2 raamuitzetters geplaatst
        1 krukbediening geplaatst (…).” 
        De werkbon is door [eiser] voor akkoord ondertekend.
      
    
    
      1.12.
      Voor die werkzaamheden heeft Kemo Kozijnen op 8 december 2021 de volgende factuur verzonden:
      
        
          
        
      
    
    
      1.13.
      Een medewerker van Kemo Kozijnen heeft aan de gemachtigde van [eiser] bevestigd dat onderdeel van deze werkzaamheden uitmaakte het vervangen van de greep aan het raam in de keuken en de raamuitzetter van het raam in de slaapkamer.
    
    
      1.14.
      Bij uitspraak van 24 december 2021 heeft de huurcommissie het verzet van [eiser] ongegrond verklaard en daarbij overwogen dat uit niets blijkt dat het oordeel van de rapporteur niet juist zou zijn. Onderaan deze uitspraak staat vermeld dat partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak naar de rechter kunnen gaan als zij het niet eens zijn met de uitspraak.
    
    
      1.15.
      Bij e-mailbericht van 25 april 2022 heeft een medewerker van Kemo Kozijn de gemachtigde van Eigen Haard bericht dat de ramen in de keuken volgens hem niet goed lopen omdat de aluminium raamkozijnen geverfd zijn wat het afbreken van een greep of raamuitzetter kan verklaren.
    
    
      1.16.
      Bij e-mailbericht van 23 juni 2022 heeft een medewerker van Kemo Kozijn de gemachtigde van Eigen Haard als volgt bericht: “(…) Eerder deden wij verslag aan u met betrekking tot dit adres. De VVE heeft ons opnieuw verzocht dit adres te bezoeken naar aanleiding van opnieuw de melding [dat, ktr] het keukenraam niet goed sluit en het rooster niet goed werkt. Wij zijn op maandag 20 juni 2022 op bezoek geweest en hebben vastgesteld dat de greep ontbrak. Op onze vraag aan de bewoner waar de greep gebleven is, vertelde hij dat hij die niet meer had. Wij konden wel vaststellen dat op de plek waar de greep heeft gezeten, deze is afgebroken. Dat kan enkel met grof geweld zijn gebeurd. Verder viel op dat slotjes ontbraken en dat het kozijn was bijgeschilderd. Dus er is opnieuw verf aangebracht, terwijl wij al eerder hebben laten weten dat dit niet de bedoeling is. De metalen kozijnen moeten nu juist onbewerkt blijven zodat het raam netjes in het metalen profiel van het kozijn kan lopen of glijden. Als dat dichtgeverfd is geeft dat weerstand en zal een greep eerder kunnen afbreken. De verflaag zal toch echt moeten worden verwijderd, wil de greep in de toekomst niet opnieuw afbreken. Wij herhalen dat geen van de andere woningen in dit complex dezelfde problemen hebben, maar dat komt omdat de kozijnen daar niet (dicht)geverfd zijn. (…)”.
      
      
    
  
  
    Vordering en verweer in conventie
    
    2. [eiser] vordert dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt bepaald dat de verlaagde huurprijs van € 469,43 sinds november 2018 [de kantonrechter begrijpt 2017] moet worden gehandhaafd tot 7 december 2021, dan wel tot de datum waarop de gebreken aan de ramen alsnog duurzaam zijn hersteld, waarna voor de daarop volgende maand, dus op zijn vroegst met ingang van 1 januari 2022, de maximaal redelijke huurprijs van € 586,79 weer geldt, met veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten.
    
    3. Aan deze vordering legt [eiser] kort gezegd ten grondslag dat Eigen Haard tot dat moment heeft nagelaten om de uitzetter op het raam van de slaapkamer duurzaam te herstellen. Ook de vergrendelingsgreep op het schuifraam in de keuken is niet deugdelijk hersteld en thans afgebroken. 
    4. Eigen Haard heeft aangevoerd dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vordering. De procedure van artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is volgens Eigen Haard niet van toepassing met betrekking tot de uitspraak van de huurcommissie van 24 december 2021 naar aanleiding van het verzoek van Eigen Haard (op grond van artikel 16 lid 4, artikel 12 lid 5 en artikel 4 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw)) om te oordelen dat de gebreken waren verholpen. Dit heeft tot gevolg dat, voor zover er door de huurcommissie is geoordeeld dat de gebreken hersteld zijn, de kantonrechter aan die vaststelling is gebonden. Nu [eiser] destijds met betrekking tot de door hem gestelde gebreken de keuze heeft gemaakt voor het spoor van de huurcommissie sluit de wet uit dat daarover na een uitspraak van de huurcommissie (op grond van artikel 16 lid 4 jo. 12 lid 5 jo artikel 4  lid 3 Uhw) nog een inhoudelijk oordeel van de rechter kan worden gevraagd. Eigen Haard doet in dit verband onder meer een beroep op de uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 23 december 2016 (ECLI:NL:RBROT:2016:10196) en de rechtbank Noord-Holland van 11 april 2018 (ECLI:NL:RBNHO:2018:2939, niet gepubliceerd). 
    
    5. Inhoudelijk heeft Eigen Haard kort gezegd aangevoerd dat de oorzaak van de gebreken aan [eiser] toerekenbaar is, aangezien deze – zo blijkt uit het e-mailbericht van een medewerker van Kemo Kozijn aan de gemachtigde van Eigen Haard van 25 april 2020 – (mede) het gevolg zijn van het feit dat de aluminium raamkozijnen van het gehuurde geschilderd zijn. Dit moet door [eiser] zijn gebeurd, aangezien Eigen Haard de kozijnen niet heeft geschilderd en het gehuurde zonder geschilderde kozijnen aan [eiser] is opgeleverd. De kantonrechter begrijpt dat Eigen Haard zich daarom op het standpunt stelt dat zij niet gehouden is tot herstel.
    
    6. Daarnaast stelt Eigen Haard dat de gebreken op 3 februari 2020 zijn hersteld en dat [eiser] daarvoor ook heeft getekend. Kennelijk heeft [eiser] nadien (opnieuw) geklaagd bij Eigen Haard VvE-beheer (en niet bij Eigen Haard) over het ontbreken van de greep op het keukenraam en het afbreken van de raamuitzetter van het slaapkamerraam, waarna de firma Kemo Kozijn in opdracht van Eigen Haard VvE-beheer op 7 december 2021 de greep en de raamuitzetter heeft vervangen. Aangezien herstel reeds op 3 februari 2020 had plaatsgevonden, gaat het hierbij om nieuwe gebreken, waarvan [eiser] op grond van artikel 7:207 lid 1 BW aan Eigen Haard behoorlijk kennis had moeten geven. Nu [eiser] niet aan Eigen Haard maar aan Eigen Haard VvE-beheer kennis heeft gegeven van de gebreken, dient de vordering te worden afgewezen. De melding van [eiser] aan Eigen Haard VvE-beheer dateert voorts van 9 september 2021, zodat – als aangenomen wordt dat Eigen Haard en Eigen Haard VvE-beheer te vereenzelvigen zijn – huurprijsverlaging slechts kan worden toegewezen over de periode van 9 september 2021 tot 7 december 2021. Op grond van grond van artikel 7:257 lid 3 BW kan bovendien de periode van huurprijsvermindering niet eerder ingaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering, derhalve niet eerder dan vanaf 17 augustus 2021, aldus steeds Eigen Haard. 
    
  
  
    Vordering en verweer in reconventie
    
    7. Eigen Haard vordert dat [eiser] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld tot betaling van € 2.696,98, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2022 tot aan de dag van voldoening, en de proceskosten.
    
    8. Aan deze vordering legt Eigen Haard ten grondslag dat door de ongegrondverklaring van het verzet van [eiser] tegen de uitspraak van de huurcommissie vast staat dat [eiser] per 1 maart 2020 weer de volledige huur moet betalen. [eiser] heeft de volledige huur pas weer voor het eerst betaald per februari 2022, zodat tot en met januari 2022 nog het gevorderde bedrag verschuldigd is.
    
    9. [eiser] heeft daartegen verweer gevoerd. Volgens [eiser] zijn de gebreken niet per 1 maart 2020 verholpen, zodat hij per die datum niet de volledige huur hoefde te betalen. Er is geen betalingsachterstand, zodat de vordering moet worden afgewezen, aldus [eiser] .
    
  
  Beoordeling
  
    In conventie
    
    
      
        Ontvankelijkheid
      
    
    10. Eigen Haard wordt niet gevolgd in haar standpunt dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen. Dat wordt als volgt toegelicht. Het verzoek van Eigen Haard tot huurprijsherstel (zie 1.6) betreft een verzoek op grond van artikel 16 lid 4 in combinatie met artikel 12 lid 5 Uhw. De procedure van artikel 7:262 BW is niet van toepassing op de beslissing van de huurcommissie naar aanleiding van een dergelijk verzoek. Uit de tekst van artikel 7:262 lid 1 BW blijkt immers dat het daarin bepaalde alleen van toepassing is in geval van uitspraken van de huurcommissie als bedoeld in paragrafen 1 en 2 van titel 7.4, afdeling 5, onderafdeling 2 BW. In de uitspraak van de huurcommissie van 24 december 2021 (zie 1.14) staat dus ten onrechte vermeld dat partijen zich binnen acht weken na verzending van de uitspraak tot de rechter kunnen wenden als zij het niet eens zijn met de uitspraak. Nu het niet gaat om een uitspraak van de huurcommissie op grond van een van de in het BW geregelde procedures, is evenmin de zogenaamde “fictieve wilsovereenstemming” van toepassing, die inhoudt dat partijen aan een uitspraak van de huurcommissie gebonden zijn als zij zich niet binnen acht weken tot de kantonrechter wenden. Daarom staat het [eiser] vrij om bij de kantonrechter een procedure te starten om een oordeel te verkrijgen over de vraag of de gebreken zijn verholpen en daarmee over het al dan niet voorduren van de tijdelijke vermindering van de huurprijs. Een dergelijke vordering staat in de sleutel van artikel 7:207 BW, dat bepaalt dat een aanspraak op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek geldt tot de dag waarop het gebrek is verholpen (vlg. rb. Amsterdam 26 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:10214). De kantonrechter zal de vordering in conventie dan ook in die zin opvatten.
    
    11. Gelet op het voorgaande volgt de kantonrechter de uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 23 december 2016 (rb. Rotterdam 23 december 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:10196) en de rechtbank Noord-Holland van 11 april 2018 (rb. Noord-Holland 11 april 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:2939, niet gepubliceerd) niet, waarin kort gezegd werd geoordeeld dat de kantonrechter gebonden was aan het oordeel van de huurcommissie over het verholpen zijn van de gebreken en de vorderingen om die reden werden afgewezen.
    
    12. Het beroep van Eigen Haard op de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:262 BW (Kamerstukken KK, 1997-198, 26 089, nr. 3 p. 47) maakt dat niet anders. Daaruit vloeit immers niet meer voort dan dat aan een huurder die huurprijsvermindering wenst als gevolg van gebreken in het gehuurde, de keuze wordt gelaten of hij zich tot de rechter of de huurcommissie wendt, en dat de huurder, nadat eenmaal een keuze is gemaakt voor een procedure bij de kantonrechter of de huurcommissie, met betrekking tot dezelfde feiten na afloop van de procedure niet alsnog voor de andere procedure kan kiezen. Dat heeft betrekking op de procedure om een gebrek vast te stellen en niet, zoals hier aan de orde, op de situatie dat de verhuurder de huurcommissie heeft verzocht om vast te stellen dat de gebreken zijn verholpen op grond van de in artikel 16 lid 4 jo. artikel 12 lid 5 Uhw aangegeven procedure. Dat [eiser] er eerder (in 2018) voor heeft gekozen om zijn verzoek om huurprijsvermindering als gevolg van gestelde gebreken aan het gehuurde aan de huurcommissie voor te leggen en dat de uitspraak van de huurcommissie op dat verzoek over het bestaan van gebreken geldt als tussen partijen overeengekomen (omdat geen van partijen in dat verband een beroep op 7:262 BW heeft gedaan), leidt er dus niet toe dat de kantonrechter gebonden is aan het oordeel van de huurcommissie over de vraag of de gebreken verholpen zijn. 
    
    13. De conclusie van een en ander is dat [eiser] ontvankelijk is in zijn vordering.
    Gebreken verholpen?
    14. De volgende vraag die beantwoord moet worden is of de gebreken die hebben geleid tot de huurprijsvermindering inmiddels zijn verholpen, en zo ja per wanneer. Niet in geschil is dat in de loop der tijd op verschillende momenten werkzaamheden hebben plaatsgevonden om de door de huurcommissie geconstateerde gebreken (te weten de raamuitzetter in de slaapkamer en de vergrendelingsgreep van het raam in de keuken) te herstellen. Uit door Eigen Haard in het geding gebrachte e-mailcorrespondentie valt af te leiden dat de greep op het keukenraam en de raamuitzetter van het slaapkamerraam op 6 november 2018 zijn vervangen. Nadien zijn deze kennelijk nogmaals afgebroken en zijn de onderdelen opnieuw vervangen op 3 februari 2020 en op 7 december 2021. De greep van het keukenraam is daarna opnieuw afgebroken en thans nog niet hersteld. 
    
    15. Uit het feit dat na een relatief korte periode steeds sprake was van dezelfde gebreken blijkt naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam (anders dan door de (voorzitter van de) huurcommissie op 19 augustus 2021 en 24 december 2021 is geoordeeld) dat de werkzaamheden van voor 7 december 2021 kennelijk niet hebben geleid tot duurzaam herstel van de gebreken. Het enkele feit dat [eiser] op 3 februari 2020 een werkbon heeft getekend ter bevestiging dat er werkzaamheden zijn verricht, is onvoldoende om te concluderen dat de gebreken (ook volgens [eiser] ) waren verholpen. Na de vervanging van de raamuitzetter op het slaapkamerraam op 7 december 2021 heeft [eiser] daarover geen klachten meer geuit, zodat er vanuit mag worden gegaan dat dat gebrek inmiddels duurzaam is hersteld. Met ingang van die datum kan dat door de huurcommissie geconstateerde gebrek dan ook niet meer tot huurverlaging leiden. Dat geldt niet voor de vergrendelingsgreep van het raam in de keuken die nog steeds kapot is. Dat de daaraan verrichte herstelwerkzaamheden geen duurzaam karakter hadden, is – los van het feit dat de greep kennelijk steeds na enige tijd afbrak – ook aannemelijk gelet op het feit dat Eigen Haard zich (thans) op het standpunt stelt dat het gebrek wordt veroorzaakt door de op het aluminium kozijn aangebrachte verflaag waardoor weerstand wordt veroorzaakt met het afbreken van de greep tot gevolg (zie 1.15 en 1.16 hiervoor). 
    
    16. Eigen Haard stelt dat de verflaag (die het gebrek zou veroorzaken) niet door haar en dus door [eiser] is aangebracht en dat, zo begrijpt de kantonrechter, daarom op grond van artikel 7:204 en 7:206 BW geen sprake is van een gebrek dat zij dient te verhelpen. Eigen Haard wordt in die stelling niet gevolgd. Daargelaten dat [eiser] heeft aangevoerd dat de verflaag op de kozijnen reeds was aangebracht op het moment dat hij de woning in 2009 betrok, zodat nog niet vaststaat dat [eiser] zelf verantwoordelijk is voor het gebrek aan het keukenraam, geldt in dit verband dat de huurcommissie bij uitspraak van 19 september 2018 (zie 1.3) heeft geoordeeld dat ten aanzien van het keukenraam sprake was van een ernstig gebrek dat Eigen Haard diende te herstellen en huurverlaging rechtvaardigde. Nu geen van partijen binnen acht weken een beslissing op dit punt van de kantonrechter heeft gevorderd, worden zij op grond van artikel 7:262 BW geacht te zijn overeengekomen wat er in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld en geldt de afgebroken handgreep van het keukenraam dus als een gebrek dat Eigen Haard dient te herstellen. 
    
    
      17. Eigen Haard wordt evenmin gevolgd in haar standpunt dat zij niet op de hoogte was van de klachten van [eiser] over het voortbestaan van de gebreken na 3 februari 2020 en dat een (nieuwe) huurverlaging daarom niet eerder kan ingaan dan per (de melding van [eiser] aan Eigen Haard VvE-beheer van) 9 september 2021. [eiser] heeft in het kader van het onderzoek na de herstelmelding van Eigen Haard in januari 2021 te kennen gegeven dat de gebreken volgens hem niet verholpen waren (zie 1.7) en dit blijkt ook uit het verzet dat [eiser] heeft ingesteld tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie van 19 augustus 2021 waarin de gebreken als hersteld werden beoordeeld. Op basis daarvan mag er vanuit worden gegaan dat het Eigen Haard bekend was dat de gebreken volgens [eiser] nog niet waren verholpen. Aan Eigen Haard was bovendien duidelijk dat [eiser] na de werkzaamheden van 3 februari 2020 nog steeds niet tot betaling van de volledige huur wilde overgegaan, waaruit dat ook kan worden opgemaakt. Dat [eiser] zijn klachten in september 2021 heeft geuit bij Eigen Haard VvE-beheer en niet bij Eigen Haard zelf maakt dat niet anders, nog daargelaten dat uit de stukken blijkt dat Eigen Haard daarvan kennelijk door Eigen Haard VvE-beheer op de hoogte is gesteld. Eigen Haard heeft verder nog aangevoerd dat [eiser] heeft nagelaten om Eigen Haard in de gelegenheid te stellen de gebreken eerder te laten herstellen dan 3 februari 2020. Deze stelling behoeft evenwel geen verdere bespreking, omdat deze voor de beoordeling van de door partijen ingestelde vorderingen niet van belang is.
      17. Artikel 7:257 BW leidt er, anders dan Eigen Haard heeft aangevoerd, niet toe dat de huurverlaging slechts betrekking kan hebben op een periode van maximaal zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering, derhalve vanaf 17 augustus 2021. In deze procedure ligt geen vordering tot huurverlaging in de zin van artikel 7:257 BW ter beoordeling voor. Deze vordering is destijds al door [eiser] bij de huurcommissie ingesteld en door de huurcommissie beoordeeld, zodat nu slechts ter beoordeling voorligt of de toen door de huurcommissie vastgestelde gebreken hersteld zijn, en zo nee of de verlaging van de huurprijs moet voortduren.
    
    
    19. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter – aangezien het gebrek aan de raamuitzetter van het slaapkamerraam op 7 december 2021 en het gebrek aan het keukenraam nog niet is verholpen – een ongewijzigde huurverlaging gerechtvaardigd tot 1 januari 2022 en vanaf dat moment een tijdelijke huurverlaging met 10%, derhalve tot een bedrag van € 528,11, op zijn plaats. De huurverlaging duurt voort tot het gebrek aan het keukenraam is verholpen. De vordering van [eiser] zal in zoverre worden toegewezen.
    
    20. Eigen Haard zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser] worden veroordeeld. Aan [eiser] is een toevoeging verleend. Daarom komen in deze zaak de explootkosten ten laste van het rijk. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de ten laste van het rijk gekomen exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.
    
  
  
    In reconventie
    
    21. In reconventie wordt het verschil tussen de door [eiser] vanaf 1 november 2017 tot en met januari 2022 verlaagde huurprijs en de volledige huurprijs gevorderd. Per februari 2022 heeft [eiser] (zekerheidshalve) weer de volledige huur betaald. Gelet daarop en op hetgeen in conventie is geoordeeld, is het gevorderde niet verschuldigd. De vordering in reconventie wordt daarom afgewezen.
    
    22. Eigen Haard wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van [eiser] belast. Gelet op de samenhang met de vordering in reconventie, worden deze begroot op nihil. 
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      handhaaft de met ingang van 1 november 2017 door de huurcommissie tot € 469,43 verlaagde huurprijs tot 1 januari 2022;
      
    
    
      verlaagt de door [eiser] te betalen huurprijs met ingang van 1 januari 2022 tot het moment dat het gebrek aan het keukenraam is verholpen met 10% tot € 528,11;
      
    
    
      veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot op heden begroot op € 86,00 aan griffierecht en € 248,00 (2 punten x tarief € 124,00) aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      veroordeelt Eigen Haard in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      wijst de vordering af;
      
    
    
      veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot op heden begroot op nihil.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar 
        uitgesproken op 11 oktober 2022  in tegenwoordigheid van de griffier.