ECLI:NL:GHLEE:2004:AR8319, Gerechtshof Leeuwarden, 24-12-2004, BK 433/02 WOZ
Gerechtshof Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2004-12-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak overeenkomt met de waarde in het economische verkeer.

BELASTINGKAMER    GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN    UITSPRAAK
      BK-02/00433                                                                                              24 december 2004 
    
    
    Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwar-den, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van 
    
    De erven van de heer X laatstelijk gewoond hebbende te Z 
    
    tegen de uitspraak van
    
    de heffingsambtenar van de gemeente Midden-Drenthe (: de ambtenaar)
    
    gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de aan hem uitgereikte waardebeschikking van nagenoemde onroerende zaak.
    
    1. De procesgang 
    
    1.1 In het kader van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak a-straat 4 te Z (: de onroerende zaak)  bij waardebeschikking d.d. 26 februari 2001 per waardpeildatum 1 januari 1999 voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op € 239.595,00.
    
    1.2. Namens de belanghebbende is bij bezwaarschrift van 6 april 2001 bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de vastgestelde waarde.
    
    1.3. Bij uitspraak van 11 januari 2002, verzonden op 14 januari 2002, heeft de ambtenaar onder handhaving van de waarde het bezwaarschrift ongegrond verklaard. 
    
    1.4. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende bij beroepschrift van 21 februari 2002 beroep ingesteld.
    
    1.5.  Het hof heeft op 29 oktober 2002  het  verweerschrift (met bijlagen) van de ambtenaar ontvangen.    
    
    
      1.6. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op de zittingen van 3 april 2003, 19 maart 2004 en 8 november 2004. 
      Op de zitting van 3 april 2002 zijn de gemachtigden van beide partijen verschenen. De voorzitter heeft het onderzoek ter zitting geschorst om de ambtenaar in de gelegenheid te stellen nadere stukken te overleggen. Op 19 maart en 8 november 2004 is niemand verschenen.
    
    
    1.7. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
    
    2. Het geschil en de standpunten van partijen.
    
    2.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak overeenkomt met de waarde in het economische verkeer.
    
    2.2. De belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. Hij  bepleit een waarde van € 154.285,--. De ambtenaar concludeert tot bevestiging van de beroepen uitspraak. 
    
    
      2.3. Voor een meer uitvoerige uiteenzetting van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken. 
      Partijen hebben daaraan ter zitting geen nadere gronden aangevoerd.
    
    
    3. De overwegingen omtrent het geschil.
    
    3.1.  Ingevolge artikel 17 , lid 1, van de Wet wordt een waarde aan een onroerende zaak toegekend. Ingevolge lid 2 van dat artikel wordt de waarde  bepaald op de waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
    
    3.2. Ingevolge artikel 18, lid 1, van de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum (in casu 1 januari 1999) heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. 
    
    3.3.  De ambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gebruik gemaakt van een taxatierapport van A BV d.d. 14 maart 2003, opgemaakt door B, gediplomeerd WOZ-taxateur o.z..  
    
    3.4. Blijkens dit rapport is de waarde in het economische verkeer bepaald door vergelijking op het niveau van deelobjecten. Dat wil zeggen dat de waarden van de deelobjecten van het WOZ-object middels marktanalyse zijn afgeleid van de door de landelijke taxatiebureaus gebruikte kengetallen, die zijn vastgesteld na analyse van alle in de regio gerealiseerde verkopen van agrarisch onroerend goed en na overleg met vertegenwoordigers van de standorganisaties, waarbij hij de uitkomst heeft geverifieerd met de gerealiseerde verkoopprijs van een concreet agrarisch bedrijf, namelijk a-kanaal z.z. 2 te Z. Met verschillen is rekening gehouden voorzover ze bekend zijn en objectief gezien de waarde beïnvloeden. De waarde van de onroerende zaak is, op basis van genoemde vergelijking en een inschatting van de onderlinge verschillen bepaald op € 239.595,--.
    
    
    3.5. De belanghebbende bepleit een waarde van € 154.285,-- op basis van een op 2 mei 1999 uitgevoerde minnelijke taxatie ten behoeve van de aanslagen successierecht.
       
    3.6.  De terzake uitgevoerde taxatie is vastgelegd in een taxatierapport gedateerd 1 december 1999 en september 1999.
    
    3.7. Deze taxatie, die niet ten behoeve van de wet waardering onroerende zaken is geschied, ontkracht het zorgvuldig en gedetailleerde onderbouwde rapport van taxateur B niet. Daarbij merkt het hof op dat de minnelijke taxatie ten behoeve van het te betalen bedrag aan successierecht, niet is geschied per waardepeildatum 1 januari 1999. 
    
    3.8. Voorzover de belanghebbende bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de transactiewaarde van het referentieobject a-kanaal zz 2, overweegt het hof dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten te allen tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hierbij is niet vereist dat het vergelijkingsobject identiek is aan het object waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Het hof is dan ook van oordeel dat de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject kan bijdragen tot de bepaling van de waarde van de onderhavige zaak, en dat taxateur B dit voldoende zorgvuldig heeft verwerkt.   
    
    3.9. Op grond van het vorenoverwogene is het hof aannemelijk geworden dat de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per peildatum 1 januari 1999.
     
    3.10. Het beroep is gelet op het voorgaande ongegrond.
    
    4. De proceskosten.
    
    Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    5. De beslissing.
    
    Het hof verklaart het beroep ongegrond.
    
    Gedaan  door  mr Fransen, raadsheer, voorzitter, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de heer Haarsma als griffier en in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden op 24 december 2004 door de voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier. 
     
    
    
    
    
    
    
    
      Op     29 december 2004        afschrift 
      aangetekend verzonden aan beide partijen.