ECLI:NL:RBARN:2006:AV0390, Rechtbank Arnhem, 18-01-2006, 401730\CV EXPL 05-2346
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2006-01-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte; onherstelbaar verstoorde verhouding tussen huurders en verhuurders, waardoor geen sprake meer is van de beoogde situatie dat partijen zich in goed overleg en goede verstandhouding zullen inzetten voor behoud cultureel erfgoed; ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW)

Vonnis
    
    
    RECHTBANK ARNHEM
    
    Sector kanton
    
    Locatie Tiel
    
    
    
      zaakgegevens	401730 \ CV EXPL  05-2346 \ 127 \ pjw
      uitspraak van	18 januari 2006
    
    
    Vonnis
    
    in de zaak van
    
    
      1. [verhuurder 1] 
      wonende te Kerk-Avezaath
    
    
    
      2. [verhuurder 2] 
      wonende te Kerk-Avezaath 
    
    
    
      gemachtigde mr. M. Stokdijk                 
      eisende partij
    
    
    
    tegen
    
    
      1. [huurder 1]  
      wonende te Kerk-Avezaath
    
    
    
      2. [huurder 2]  
      wonende te Kerk-Avezaath 
    
    
    
      gemachtigde mr. C.G.T. van Ouwerkerk                  
      gedaagde partij
    
    
    Partijen worden hierna partij [verhuurder] en [huurders] genoemd.
    
    1. De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit
      - het tussenvonnis van 14 september 2005
      - akte van depot van 11 november 2005, waarbij een drietal cd-rom schijven is gedeponeerd
      - brief met producties van de gemachtigde van partij [verhuurder]
      - de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 18 november 2005. 
    
    
    
    2. De feiten
    
    De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
    
    2.1 Op 1 januari 1981 is tussen partij [verhuurder], wonend aan de Dorpsstraat 27 in Kerk-Avezaath, als verhuurder en Stevens en haar toenmalige echtgenoot Mombers als huurder een huurovereenkomst totstandgekomen met betrekking tot een gedeelte van het hoofdgebouw van Huys Teisterbant, alsmede de tuin en het theehuis aan de Dorpsstraat 29 in Kerk-Avezaath. De overeengekomen huurprijs bedroeg aanvankelijk ƒ 7.200,00 per jaar en met ingang van 1984 ƒ 8.400,00 per jaar. 
    
    
      2.2 In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
      “Eventuele trendmatige huurverhogingen zullen met het oog op  te plegen onderhoud door huurder niet plaatsvinden, tenzij inflatie, onroerend goedbelasting en verzekeringen dermate verhoogd worden dat aanpassing in onderling overleg wenselijk en billijk wordt geacht.
      (…………)
      Kosten van zowel het groot onderhoud als de konstruktie van daken, vloeren, ramen en deuren, trappen, zowel binnens- als buitenshuis, komen geheel ten koste van de verhuurders, alsmede de oude electrische geleidingen en waterleidingen.
    
     
    
      Het is aan beide partijen bekend dat het pand is geplaatst op de lijst van beschermde monumenten, als bedoeld in de Monumentenwet. Zij zullen de verplichtingen die deze wet oplegt uitdrukkelijk nakomen. Huurder zal mogelijke subsidies die te verkrijgen zijn in verband met het onderhoud c.q. instandhouding van het monument geheel aan de verhuurders ter beschikking stellen.
      (…………)  
      Beide partijen zullen in goed overleg en in goede verstandhouding in het belang van het Huys Teisterbant zich inzetten tot het behoud van dit kultureel erfgoed.” 
    
    
    2.3 Stevens en Mombers zijn aan het einde van de vorige eeuw gescheiden. Stevens is in 2001 getrouwd met Van der Griend. [huurders] hebben op dit moment het hele hoofdgebouw van Huys Teisterbant in gebruik.
    
    2.4 Bij het aangaan van de huurovereenkomst was Mombers in dienst bij Monumentenwacht Gelderland. Het bij Huys Teisterband horende koetshuis was toentertijd aan Monumentenwacht Gelderland verhuurd.
    
    2.5 Mombers en Stevens hebben veel werk verzet aan Huys Teisterbant, onder meer met betrekking tot het schilderwerk aan de buitenzijde en het aanleggen van centrale verwarming en een nieuwe keuken in Huys Teisterbant.
    
    
      2.6 Bij brieven van 30 september 2004 heeft de gemachtigde van partij [verhuurder] onder meer het volgende aan [huurders] bericht:
      “Namens cliënten beroep ik mij hierbij op ontbinding van de met u gesloten huurovereenkomst terzake delen van Huys Teisterbant, in verband met ernstige tekortkomingen uwerzijds in de nakoming van de huurovereenkomst. Tevens zeg ik u hierbij, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 sub a BW, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van zes maanden de huur voor de door u gehuurde woonruimte op met ingang van 1 mei 2005.
      De grond voor de opzegging is gelegen in het feit dat u zich niet als een goed huurder gedraagt.” 
    
    
    3. De vordering en het verweer
    
    
      3.1 Partij [verhuurder] vordert op de in de inleidende dagvaarding vermelde gronden dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
      1. de huurovereenkomst tussen partij [verhuurder] als verhuurder enerzijds en [huurders] als huurder anderzijds betreffende de woonruimte gelegen aan de Dorpsstraat 29 te 4012 BE Kerk Avezaath, gemeente Buren, primair te ontbinden, althans subsidiair het tijdstip vast te stellen waarop deze zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip waarop het gehuurde alsmede de overige door [huurders] in gebruik genomen delen van Huys Teisterband dient te zijn ontruimd, met al degene en al hetgeen dat zich daarin of daarop van harentwege bevindt voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van partij [verhuurder] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging van partij [verhuurder] bij gebreke van volledige voldoening hieraan die verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie, op kosten van [huurders];
      2. [huurders] te veroordelen tot vergoeding van de door partij [verhuurder] geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat, ten gevolge van de tekortkomingen in de naleving van de huurovereenkomst;
      met veroordeling van [huurders] in de kosten van de procedure.
    
    
    3.2 Partij [verhuurder] onderbouwt haar vordering verkort weergegeven, als volgt.
    
    
      Volgens partij [verhuurder] hebben [huurders] eigenmachtig het gehuurde uitgebreid. Door de wijze waarop zij delen van Huys Teisterband bij het gehuurde hebben getrokken, plegen zij wanprestatie. Partijen hebben verder beoogd dat de huurprijs gedeeltelijk in natura werd voldaan door het plegen van onderhoud. [huurders] weigeren evenwel iedere vorm van onderhoud te verrichten en ieder redelijk overleg met de rentmeester. Zij weigeren hun medewerking aan een onderhoudsinspectie door Bureau Lakerveld en Monumentenwacht Gelderland, welke organisatie als gevolg van deze handelwijze het onderhoudsabonnement heeft beëindigd. Zij belemmeren het plegen van onderhoud aan het boerderijgedeelte en het achterhuis, welke delen bij partij [verhuurder] in gebruik zijn. In ieder geval is er door toedoen van Stevens en Van de Griend geen sprake van een inzet van partijen in een goede verstandhouding gericht op het behoud van Huys Teisterbant, zoals is overeengekomen.
      De overeengekomen bestemming van het gehuurde is woonhuis. [huurders] gebruiken het gehuurde niet overeenkomstig deze bestemming door bijvoorbeeld belangrijke delen van het huis te exploiteren als B&B, door het exploiteren van een theeschenkerij en door verboden onderverhuur. Zij vrezen binnenkort een aanschrijving van de gemeente te krijgen in verband met de wanprestatie van [huurders]. Volgens partij [verhuurder] komen zij zo door de wanprestatie van [huurders] in een onmogelijke positie.
      Hoewel de toevoer van water en elektriciteit naar het boerderijgedeelte te allen tijde gewaarborgd moet blijven, houden [huurders] de watertoevoer naar het boerderijgedeelte al sinds 2004 afgesloten. 
      Ten slotte verwijt partij [verhuurder] Van de Griend dat hij de heren [verhuurder], familieleden en bezoekers hinderlijk volgt, stelselmatig filmt, afluistert en dat hij fysiek geweld tegen hen gebruikt. Dit klemt temeer omdat partij [verhuurder] het recht van wegen en paden heeft onder meer om het boerderijgedeelte te bereiken.
    
    
    
    
      Volgens partij [verhuurder] is de schade in en aan Huys Teisterbant ten gevolge van de brekerijen en wijzigingen die Stevens & Van der Griend hebben uitgevoerd, 
      vooralsnog niet te begroten, nu [verhuurder] of derden/deskundigen geen toegang wordt verleend. Voor de schade dienen [huurders] aansprakelijk te worden gehouden.
    
    
    3.3 [huurders] voeren verweer. Dat verweer wordt hierna zonodig besproken.
    
    4. De beoordeling
    
    4.1 Volgens [huurders] is de omvang van het gehuurde in de beginjaren in onderling overleg vastgesteld en ook aangepast. Dit betekent dat partijen het op dit punt niet eens zijn. Dit punt behoeft in deze procedure evenwel niet te worden beslist. Het gaat om feiten die zich een kleine 20 jaar geleden hebben voorgedaan. Ook als wordt uitgegaan van de juistheid van de stellingen van partij [verhuurder] in dezen, leidt dit niet tot de conclusie dat er dan zonder meer sprake is van wanprestatie aan de zijde van [huurders] die zo ernstig is dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Wel kan partij [verhuurder], anders dan [huurders] stellen, nog altijd verlangen dat [huurders] zich terugtrekken binnen de grenzen van de huurovereenkomst, maar de eisen van redelijkheid en billijkheid brengen mee dat zij aan [huurders] een redelijke termijn geeft om dat te realiseren. Daarvan is, voor zover de kantonrechter het begrijpt, nooit sprake geweest. 
    
    
      4.2 Partijen zijn overeengekomen dat [huurders] de verplichting hebben om “de nadruk te leggen op de funktie van woonhuis”. Hieruit is af te leiden dat  het gehuurde op grond van de overeenkomst van partijen in overwegende mate de bestemming van woonhuis heeft. Vast staat dat [huurders] (of Mombers) door de jaren heen ook andere activiteiten in het gehuurde hebben ontplooid. Voor een deel gaat het om activiteiten die allang zijn gestaakt, zoals de theeschenkerij en de huisbezichtigingen via de VVV. Deze activiteiten kunnen nu niet meer aan [huurders] worden tegengeworpen in het kader van een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie. Dat de tuin van het gehuurde af en toe, naar [huurders] onweersproken hebben gesteld om niet, wordt gebruikt voor het maken van een trouwfotoreportage past bij het monumentale karakter van Huys Teisterbant en maakt niet dat Stevens en Van de Griend bij het gebruik van het gehuurde niet de nadruk leggen op de functie van woonhuis. In zoverre is er dus geen sprake van een gebruik door [huurders] in strijd met de overeengekomen bestemming.
      Dit ligt anders met de exploitatie door [huurders] van een B&B in het gehuurde en in elk geval als deze exploitatie, zoals partij [verhuurder] stelt, belangrijke delen van het huis betreft. Dat is zeker zo geweest, getuige het feit dat de gemeente Buren in 1998 aan Stevens & (toen) Mombers toestemming heeft verleend om te hoogste 10 personen nachtverblijf te verschaffen, maar dat kan voor de tegenwoordige tijd niet meer worden aangenomen nu [huurders] onweersproken hebben gesteld dat de B&B exploitatie zich inmiddels beperkt tot één kamer. Ook dit enkele feit is onvoldoende om aan te nemen dat  [huurders] zich schuldig maken aan een wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
    
    
    4.3 [huurders] betwisten dat zij delen van Huys Teisterbant hebben onderverhuurd, zoals door partij [verhuurder] is gesteld. Ook op dit punt behoeven de stellingen van partijen geen beoordeling omdat de gestelde onderverhuur in een zo ver verleden zou hebben plaatsgevonden dat dit nu niet (meer) aan [huurders] kan worden tegengeworpen als onderbouwing voor ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie.
    
    4.4 [huurders] betwisten dat zij iedere vorm van onderhoud weigeren te verrichten. Volgens hun stellingen zijn zij na het vertrek van Mombers gewoon doorgegaan met het onderhouden van Huys Teisterband. De kantonrechter constateert evenwel dat zij geen enkel inzicht geven in de concrete onderhoudswerkzaamheden die zij in dat verband hebben verricht. Ook is niet gesteld of gebleken dat [huurders] kosten voor onderhoud hebben gemaakt die op grond van de huurovereenkomst voor rekening van partij [verhuurder] komen. Hun verweer op dit punt is daarmee onvoldoende gemotiveerd.
    
    4.5 Stevens en Van de Griend betwisten dat zij ieder redelijk overleg met de rentmeester weigeren en dat zij inspecties door Bureau Lakerveld en Monumentenwacht Gelderland hebben geweigerd. Zij betwisten ook dat zij het uitvoeren van onderhoud belemmeren aan het boerderijgedeelte / het achterhuis dat bij partij [verhuurder] in gebruik is. Dit verweer van [huurders] strookt echter niet met de verklaringen van derden die zich in het dossier bevinden. Zo is in de verklaring van J. Kraay van Kraay Aannemingsbedrijf te lezen dat Van de Griend de werkzaamheden van dit bedrijf op een aantal manieren hinderlijk heeft gevolgd en belemmerd, onder meer door het indienen van (ongegronde) klachten bij instanties en het op alle mogelijke manieren maken van filmopnamen. Dit laatste is ter comparitie bevestigd door Van de Griend die heeft verklaard dat hij wel altijd een camera bij zich heeft. Het blijkt ook uit de ter griffie gedeponeerde opnamen die Van de Griend heeft gemaakt en waaruit de kantonrechter, anders dan door Van de Griend gesteld, opmaakt dat hij wel degelijk anderen lastig valt en zeer hinderlijk volgt door de wijze waarop hij de filmopnamen maakt. Monumentenwacht Gelderland heeft verklaard dat zij het abonnement met betrekking tot Huys Teisterbant opnieuw wil opstarten als onder meer inspectie ongestoord kan plaatsvinden en als er geen andere partijen ‘meelopen’met de inspectie, anders dan na overleg vooraf. Het is de kantonrechter duidelijk dat ook dit met name op het optreden van Van de Griend ziet. Rentmeester Litjens schrijft dat hij nooit antwoord gekregen heeft op zijn verzoek aan [huurders] om maatregelen te treffen in verband met achterstallig onderhoud en om een voorstel te doen met betrekking tot de door [huurders] te verrichten onderhoudswerkzaamheden. Bureau Lakerveld heeft in augustus 2004 nog aangegeven dat [huurders] op herhaald verzoek van Lakerveld geen medewerking verlenen aan het verrichten van een binnenopname.   
    
    4.6 Al met al is de kantonrechter van oordeel dat bepaald geen sprake meer is van de in de huurovereenkomst beoogde situatie dat beide partijen zich in goed overleg en in goede verstandhouding in het belang van Huys Teisterbant zullen inzetten tot het behoud van dit culturele erfgoed. Dit is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zeker ook toe te rekenen aan [huurders]. Er kan niet van worden uitgegaan dat [huurders] enig substantieel onderhoud verrichten aan het gehuurde, terwijl met name Van de Griend werkzaamheden door derden ernstig belemmert, zo niet onmogelijk maakt. Van de Griend is er mede debet aan dat de beoogde samenwerking tussen huurders en verhuurders niet van de grond is gekomen en naar het oordeel van de kantonrechter ook niet alsnog van de grond zal kunnen komen.   
    
    4.7 De kantonrechter is ervan overtuigd dat ook in deze kwestie geldt dat waar twee vechten, er twee schuld hebben. Zoals ook uit de ter griffie gedeponeerde opnamen blijkt, is ook partij [verhuurder] er zeker niet op uit om onnodige confrontaties met (Stevens &) Van de Griend zoveel mogelijk te vermijden. In zoverre is zeker ook een verwijt te maken aan partij [verhuurder]. Dit laat echter de verwijten die [huurders] zijn te maken onverlet. Daarbij komt de mishandeling van J. van der Linde en diens zoon, voor welk feit Van de Griend door de politierechter in Arnhem op 22 februari 2005 (inmiddels) onherroepelijk is veroordeeld tot een geldboete van € 100,00.
    
    4.8 De slotsom is dat [huurders] in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mogen verwachten dat de huurovereenkomst nog langer in stand blijft. Er is sprake van een bij het aangaan van de huurovereenkomst onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 lid 1 BW in die zin dat de verstandhouding van partijen structureel en onherstelbaar verstoord is. Daarmee moet het onmogelijk geacht worden dat partijen, die ook nog eens elkaars buren zijn, nog in de geest van de huurovereenkomst zullen kunnen handelen. Dit rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst juist omdat de ontstane situatie (grotendeels) voor rekening komt van [huurders]. De omstandigheid dat ook partij [verhuurder] een verwijt is te maken brengt mee dat een ruime ontruimingstermijn van zes maanden redelijk is.
    
    4.9 Omdat de primaire vordering van partij [verhuurder] wordt toegewezen, behoeft haar subsidiaire vordering verder geen bespreking.
    
    4.10 De vordering van [verhuurder] tot schadevergoeding is gebaseerd op de stelling dat zij schade heeft geleden ten gevolge van de brekerijen en wijzigingen die [huurders] hebben uitgevoerd. [huurders] hebben betwist dat partij [verhuurder] schade heeft geleden. Daar tegenover heeft partij [verhuurder] haar vordering niet nader onderbouwd. Haar stelling dat zij schade heeft geleden door wanprestatie van [huurders] moet daarom als onvoldoende gemotiveerd worden gepasseerd. Omdat niet vaststaat dat partij [verhuurder] schade heeft geleden, wijst de kantonrechter haar vordering tot schadevergoeding af.
    
    4.11 [huurders] zijn voor het grootste deel in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten dragen.
    
    
    5. De beslissing
    
    De kantonrechter
    
    ontbindt de huurovereenkomst van partijen met betrekking tot de gehuurde onroerende zaak c.a. aan de Dorpsstraat 29 in Kerk-Avezaath;
    
    
    
    
    
    
    
    
    veroordeelt [huurders] om het aanvankelijk gehuurde gedeelte van Huys Teisterbant c.a aan de Dorpsstraat 29 in Kerk-Avezaath en de overige door [huurders] nadien in gebruik genomen gedeelten ervan binnen zes maanden na vandaag met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop van hunnentwege bevindt/bevinden volledig en behoorlijk te verlaten en ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van partij [verhuurder] te stellen en Huys Teisterbant c.a. vervolgens verlaten en ontruimd te houden, met machtiging van partij [verhuurder] om, als [huurders] aan deze veroordeling niet tijdig voldoen, die ontruiming en dat ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met hulp van de politie en op kosten van [huurders];
    
    veroordeelt [huurders] in de proceskosten, aan de kant van partij [verhuurder] tot vandaag begroot op € 85,60 aan dagvaardingskosten, € 103,00 aan vast recht en € 1.000,00 aan salaris van de gemachtigde;
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. P.J. Wiegman en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2006.