ECLI:NL:RBROT:2010:BM7386, Rechtbank Rotterdam, 25-05-2010, 915048
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2010-05-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De kantonrechter vermindert de huurprijs voor de woning van eisers met 50% wegens overlast door de zoon van (andere) huurders in hetzelfde complex.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    Sector kanton
    
    Locatie Brielle
    
    Vonnis
    
    in de zaak van
    
    
      [eiser sub 1] en
      [eiseres sub 2],
      echtelieden,
      woonplaats: [woonplaats],
      eisers bij exploot van dagvaarding van 1 augustus 2008, 
      gemachtigde: mr. E.H.M. Swaneveld-Bakelaar,
    
    
    tegen
    
    
      de stichting
      Stichting Maasdelta Groep (MDG),
      vestigingsplaats: Spijkenisse,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. R.W.F. Heijmeriks.
    
    
    
    Eisers worden (in enkelvoud) aangeduid als “[eisers]”. Gedaagde wordt aangeduid als “MDG”, tenzij anders is vermeld.
    
    1. Het verdere verloop van de procedure
    
    1.1. Verwezen wordt naar het tussenvonnis d.d. 7 juli 2009.
    
    1.2. Door [eisers] is een nadere conclusie met producties ingediend. Tevens heeft hij een akte houdende depot ingediend betreffende een cd-rom met daarop geluidsopnames. 
    
    1.3. Door MDG is een antwoordconclusie, voorzien van een productie, ingediend.
    
    2. De verdere beoordeling
    
    Het voorlopig getuigenverhoor
    
    
      2.1. De kantonrechter volhardt bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis. In dit vonnis is MDG veroordeeld tot het uitbrengen van een dagvaarding in een bodemprocedure tegen de huurder van de woonruimte aan de [locatie]  strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning dan wel het aanvangen van een voorlopig getuigenverhoor tegen deze huurder. De huurder of huurders van deze woning is / zijn (een van) de ouders van [betrokkene].
      2.2. MDG heeft ervoor gekozen om een voorlopig getuigenverhoor aan te vangen. Verwezen wordt naar de beschikking van de kantonrechter te Brielle d.d. 8 oktober 2009. Daaruit volgt dat de ouders van [betrokkene] als verweerders zijn aangemerkt. [eisers] heeft een zelfstandig verzoek tot het horen van getuigen in het kader van het voorlopig getuigenverhoor gedaan. Dit verzoek is door de kantonrechter toegewezen.
    
    
    2.3. In het kader van het voorlopig getuigenverhoor zijn door MDG en [eisers] getuigen gehoord. De ouders van [betrokkene] hebben, na zich gerefereerd te hebben aan het oordeel van de kantonrechter betreffende het toestaan van het voorlopig getuigenverhoor, geen getuigen voorgebracht. De volgende getuigen zijn gehoord:
    
    
      - [getuige I], medebewoonster van het onderhavige wooncomplex,
      - J. Heemskerk, huismeester in dienst van MDG van het onderhavige wooncomplex,
      - A. Polder, senior woonconsulent in dienst van MDG,
      - [eiseres sub 2],
      - [eiser sub 1],
      - G.J. Cabboort, hoofdagent-rechercheur van politie.
    
    
    2.4. De getuigenverhoren zijn vastgelegd in een drietal processen-verbaal. Deze worden door de kantonrechter aangemerkt als processtukken in de onderhavige procedure.
    
    2.5. De getuigen verklaren in hoofdlijnen als volgt.
    
    [getuige I]: zij verklaart over overlast, maar ze weet niet wie deze overlast veroorzaakt;
    
    Heemskerk: zij is al bijna 3 jaar lang elke ochtend op het complex aanwezig maar heeft van de ouders van [betrokkene] noch van [eisers] ooit klachten vernomen betreffende overlast. Ook op brieven om desnoods anoniem klachten te melden volgde geen enkele reactie;
    
    Polder: zij kent zowel familie [eisers] als [betrokken familie] vanwege klachten die over en weer tegen elkaar zijn ingediend. In 2004 heeft [eisers] klachten ingediend over overlast van [betrokkene]. Afwikkeling van de klachten (begonnen in 2004 en daarna doorlopend) loopt nog. Het werd een jarenlange discussie tussen beide partijen. Medebewoonster [naam] heeft twee keer geklaagd over [betrokkene][eiser sub 1]s sub 2]: zij bevestigt als getuige onder ede al hetgeen in de door haar geschreven stukken alsmede in de processtukken over haar waarnemingen is neergelegd. Zij verklaart dat het sinds 1 januari 2010 tamelijk rustig is. Wel is zij in dit jaar nog een keer voor “kankerhoer, kankertrut e.d.” uitgescholden door [betrokkene]. Bovendien staat hij regelmatig voor het raam van haar woning en kijkt naar binnen. Zij leidt uit zijn mondbewegingen af dat hij staat te schelden;
    
    [eiser sub 1]: hij bevestigt als getuige onder ede al hetgeen in de door hem geschreven stukken alsmede in de processtukken over zijn waarnemingen staat. Hij bevestigt voorts dat alle aangiftes die door hem bij de politie tegen [betrokkene] zijn gedaan kloppen. “Ik hoor van buren dat ze bij ons niet meer op visite durven te komen. Zij hebben namelijk meegemaakt dat [betrokkene] bij ons naar binnen kijkt. Een ander is in de lift door [betrokkene] te verstaan gegeven dat hij ze weet te vinden en dat hij weet waar ze wonen. Ik heb dit van deze mensen gehoord. Op een gegeven moment kwamen er bij mij mensen aan de deur die mij vroegen hoe ik het in mijn hoofd haalde hen als getuigen te noemen. Kennelijk had de [betrokken familie] processtukken met namen van te horen getuigen gekregen.” Hij verklaart over een ernstig incident waarbij [betrokkene] hem met de dood heeft bedreigd;
    
    Cabboort: “Later op de avond, omstreeks 23.00 uur, kregen wij wederom een melding om naar de [straat waar eisers en betrokkene wonen] te gaan. Daar aangekomen werden wij aangesproken door [eisers]. Hij vertelde dat hij een harde klap tegen de voordeur had gehoord. Verder had hij [betrokkene] horen schreeuwen. Wij zagen op de voordeur van [eisers] een schoenafdruk. Op het glaspaneel naast de voordeur was gespuugd. Wij zijn naar [betrokkene] gegaan. Hij woonde twee deuren verderop. Wij vroegen hem wat er aan de hand was. Hij zei dat er niets bijzonders was gebeurd. In de loop van het gesprek gaf hij aan eerder op de avond [eisers] te zijn tegengekomen. Hij legde  uit dat hij al langere tijd onmin met [eisers] had om iets wat hij gezegd had over zijn moeder of schoonmoeder. Wij hebben tegen [betrokkene] gezegd dat hij zich rustig moest houden. Hij stemde daarmee in. We zijn toen teruggelopen naar de woning van [eisers] om dit te vertellen. Terwijl wij daar stonden te praten met [eisers] ging de deur van de woning van [betrokkene] open en we zagen [betrokkene], Hij begon te schreeuwen en ik heb hem duidelijk richting [eisers] horen schreeuwen: “Ik maak je af” en meer kreten van gelijke strekking. Wij hebben toen [betrokkene] aangehouden en meegenomen naar het politiebureau. Het was voor mij duidelijk dat [betrokkene] had gedronken: alcoholgeur en bloeddoorlopen ogen. Wij zagen tijdens het gesprek in zijn woning lege bierblikjes staan en tijdens het gesprek dronk hij gewoon door.”
    
    Nadere bewijsstukken
    
    2.6. Bij nadere conclusie van [eisers] wordt in het geding gebracht:
    
    
      1. negen foto’s van [betrokkene] gesticulerend voor het raam van de woning van [eisers],
      2. een proces-verbaal van aangifte wegens bedreiging van [eisers] tegen [betrokkene] d.d. 6 augustus 2009 over een feit dat zich op dezelfde  datum heeft voorgedaan,
      3. een e-mail van 15 februari 2010 [naam II] aan de gemachtigde van MDG.
      2.7. In de aangifte komt het volgende relaas voor:
    
    
    
      “Omstreeks eerste genoemde tijdstip liep ik over de galerij naar mijn woning. Ik zag dat [betrokkene] voor de deur van zijn woning aan het vegen was. Ik zag toen dat [betrokkene] met deze bezemstelen wijzend naar mij toe, in mijn richting kwam lopen en ik hoorde dat hij zei “Dan ga je bibberen”. Ik heb niets gezegd en ben mijn woning ingegaan.
       Ik ben korte tijd  later in een tuinstoel op de galerij gaan zitten omdat het daar lekker koel was. Toen de [betrokkene] dat zag hoorde  ik dat hij tegen mij zei “dat moet je niet doen, dat wordt je dood”. Ik ben toen mijn woning weer ingegaan heb mijn memorecorder gepakt en aangezet en weer in mijn tuinstoel op de galerij gaan zitten. Ik hoorde toen dat de [betrokkene] vanuit zijn woning harde muziek begon te draaien met allemaal teksten over de dood. Op een gegeven moment draaide hij muziek van Anouk met de tekst “dead, dead”. Ik hoorde toen dat [betrokkene] naar mij riep je hoort het toch wel “dead, dead”. Ik heb hem ook vanuit zijn woning bij deze muziek meerdere malen horen roepen “Cok moet dood, Cok moet dood”. Ik dit allemaal opgenomen op mijn memorecorder.
      Ik hoorde dat de [betrokkene] rond 17.30 uur telefoneerde met iemand ik hoorde dat hij het volgende zei: “He Uli, vuile kanker haagnees, het licht staat op groen, 73, je kan het naar je eigen dingen helemaal afmaken. Je weet nog wat er open staat bij jou, dan staan we nu kiet.”
      Ik ben rond 18.00 uur mijn woning binnen gegaan. Ik voelde mij op dat moment behoorlijk bedreigd. Ik heb alles wat er is gezegd opgenomen op mijn memorecorder en dat zal ik bewaren.”
    
    
    2.8. In voormelde e-mail (sub 3 hiervoor) komt de volgende passage voor:
    
    
      “Ik heb u mail gelezen en herinnerde mij de gebeurtenissen weer. De [betrokkene] heeft zeer veel capaciteit van de politie gevraagd in de genoemde periode. Hij was toen verslaafd eb veroorzaakte veel overlast. Ik denk dat ik geen meerwaarde kan zijn a.s. donderdag.
      Wel kan ik zeggen, gekeken vanuit mijn politiehart, dat dit een bijzondere zaak was. Het woongenot van meerdere mensen werd aangetast door deze persoon en dit heeft mij ook aangezet om enkele zaken te clusteren.”
    
    
    Standpunten partijen
    
    2.9. [eisers] persisteert bij zijn eis. Hij vraagt de kantonrechter om de vorderingen 2 tot en met 5 (zie onder 3 van het tussenvonnis) toe te wijzen. MDG concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Er is te weinig bewijs om succesvol een procedure tegen [eisers] (zij bedoelt waarschijnlijk: [betrokkene]) te beginnen.
    
    Overwegingen kantonrechter
    
    2.10. Voorop wordt gesteld dat de vordering sub 1 van [eisers] bij voormeld tussenvonnis reeds bij eindbeslissing is toegewezen, zij het dat aan MDG de keuze is gelaten hetzij een bodemprocedure hetzij een voorlopig getuigenverhoor aan te vangen. Nu [eisers] niet vraagt om MDG alsnog te veroordelen tot het aanvangen van een bodemprocedure tegen de ouders van [betrokkene] kan de kantonrechter daar niet over beslissen. Overigens komt het de kantonrechter voor dat er geen processueel beletsel is voor [eisers] om dit ook in deze procedure te vorderen bij wijze van eisvermeerdering.
    
    2.11. Beoordeeld dient te worden of er reden is de huurprijs te verminderen en [eisers] smartengeld toe te kennen. 
    
    Vermindering huurprijs
    
    2.12. Op grond van artikel 7:207 BW is de rechter bevoegd de huurprijs te verminderen op vordering van de huurder. Het criterium is evenredigheid tussen het gebrek en de vermindering van de huurprijs. Voorts dient de verhuurder van het gebrek op de hoogte te zijn gesteld zodat hij tot maatregelen kon besluiten. Het is niet nodig dat de verhuurder tot herstel verplicht is of in verzuim is met het verhelpen van de gebreken. Beoordeeld moet worden of er een gebrek is dat leidt tot genotsvermindering. Overlast is een gebrek en kan dus leiden tot vermindering van de huurprijs. 
    
    2.13. Gelet op hetgeen is overwogen in het tussenvonnis (zie met name het overzicht onder 3.3.) alsmede de getuigenverklaringen van [eisers], Polder, de aangifte van 6 augustus 2009, de strafrechtelijke veroordeling en de e-mail van [naam II] is het de kantonrechter duidelijk dat [eisers] verminderd woongenot ondervindt. Geoordeeld wordt dat uit deze bewijsstukken en -verklaringen volgt dat [eisers] hiervoor voldoende heeft gesteld en MDG dit onvoldoende heeft betwist. MDG gaat namelijk hier niet tot nauwelijks op in en biedt evenmin gedegen tegenbewijs aan.
    
    2.14. MDG voert wel aan dat de vermeende overlast niet zodanig is dat deze tot vermindering van het woongenot leidt. De kantonrechter, verwijzende naar voormelde bewijsstukken en –verklaringen, denkt hier anders over. Duidelijk is geworden dat [eisers] slachtoffer is van de praktijken van [betrokkene] en dat hij leeft in een staat van angst. Van belang is hetgeen in het tussenvonnis onder 5.5. is overwogen, namelijk dat de ouders van [betrokkene] als huurders nooit hebben geklaagd over de overlast die hun, bij hen inwonende, zoon van [eisers] zou ondervinden. Er dient dus van uit te worden gegaan dat er sprake is van eenrichtingsverkeer.
    
    2.15. Nagedacht dient te worden of dit gebrek in het woongenot aan MDG is toe te rekenen, althans dat het in haar risicosfeer valt. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord. Zoals ook reeds in het tussenvonnis is overwogen, is de enige reden dat [betrokkene] [eisers] lastig valt gelegen in de omstandigheid dat zij beiden in hetzelfde complex wonen en in woningen die van MDG worden gehuurd. Dat is reeds voldoende om te oordelen dat MDG als verhuurder hier tegen dient op te treden, althans dat het gebrek in het woongenot in haar risicosfeer valt. Dit geldt temeer nu [eisers] zelf aan MDG de nodige inhoudelijke klachten heeft doen toekomen over het gedrag van [betrokkene] en zelf elke keer weer aangifte bij de politie heeft gedaan.
    
    2.16. MDG voert aan dat zij het nodige heeft gedaan en dat zij, vanwege haar gebrekkige bewijspositie, niet meer kan doen. Wat hier ook van zij, voor huurprijsvermindering is niet noodzakelijk dat de verhuurder daadwerkelijk in staat is om het gebrek te verhelpen. Het doorslaggevende criterium is een gebrek dat leidt tot genotsvermindering. Daarvan is sprake en om die reden zal de kantonrechter de huurprijs verminderen.
    
    2.17. In voormeld tussenvonnis heeft de kantonrechter overwegingen gewijd aan slachtoffers van agressie. De kantonrechter kan bepaald niet uitsluiten dat omwonenden niet durven te getuigen of dat MDG in bewijsnood verkeert omdat de agressie zich uitsluitend richt tegen [eisers]. De vermindering van de huurprijs is een passend middel om desalniettemin tot uitdrukking te brengen dat er sprake is van gederfd huurgenot dat juridisch in de risicosfeer van de verhuurder valt, ongeacht of zij dit feitelijk kan verhelpen. Het is immers onredelijk om dit ten laste van [eisers] te brengen die gedaan heeft wat hij redelijkerwijs kon doen om de overlast te eindigen. Het is aan MDG om te bezien of zij in dan wel buiten rechte, geprikkeld door de huurprijsvermindering, er in slaagt om de overlast tot een einde te brengen. Dit past ook in het karakter van de maatregel van huurprijsvermindering. Deze is tijdelijk van aard; zolang er sprake is van een gebrek geldt de lagere huurprijs. Indien het gebrek is hersteld dan herleeft de oude huurprijs.
    
    2.18. Met MDG is de kantonrechter van oordeel dat er geen reden is om de huurprijsvermindering in te laten gaan zes maanden voordat de dagvaarding is uitgebracht. Hiervoor is namelijk geen rechtsgrond aanwijsbaar. 
    
    2.19. Gelet op de aard van het gebrek acht de kantonrechter het redelijk de huurprijs ingaande 1 augustus 2008 (de dag waarop de dagvaarding is uitgebracht) met 50% te verminderen. Dit betekent dat vanaf deze datum een huurprijs van € 198,28 in rekening mag worden gebracht, daarna te verhogen met de gebruikelijke indexeringen. Zodra de overlast is geëindigd herleeft de oude huurprijs van € 396,55 per maand (prijspeil 2008).
    
    Smartengeld
    
    2.20. Voor toewijzing van de vordering terzake van smartengeld is vereist een toerekenbare tekortkoming van MDG. De voormelde redenering die tot toewijzing van vermindering van de huurprijs heeft geleid kan dus niet worden gebruikt. De kantonrechter zal deze vordering afwijzen nu niet is gebleken dat MDG het oogmerk had aan [eisers] schade toe te brengen. Evenmin kan worden gezegd dat door gedrag van MDG er sprake is van aantasting in de persoon. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat MDG, zoals in het tussenvonnis is overwogen, wel degelijk juridische actie heeft ondernomen om te proberen aan de overlastsituatie een einde te maken.
    
    Proceskosten
    
    2.21. Als in het ongelijk gestelde partij dient MDG in de kosten van de procedure te worden veroordeeld.
    
    3. De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    
      vermindert de huurprijs voor de woning aan de [locatie] tot 
      € 198,28 per maand met ingang van 1 augustus 2008, te verhogen met de gebruikelijke indexeringen, tot de datum dat [eisers] geen overlast meer ondervindt van [betrokkene],
    
    
    veroordeelt MDG om aan [eisers] de aldus te veel in rekening gebrachte huurpenningen (indien betaald) aan hem te restitueren, te vermeerderen met de vertragingsrente in de zin van artikel 6:119 BW,
    
    veroordeelt MDG in de proceskosten, aan de zijde van de [eisers] begroot op € 286,44 aan verschotten en op € 1.500,00 aan salaris gemachtigde,
    
    verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.