ECLI:NL:GHARL:2021:9207, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-09-2021, 21/00046
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-09-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00046
    uitspraakdatum: 28 september 2021
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 30 november 2020, nummer UTR 20/954, ECLI:NL:RBMNE:2020:5191, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Woudenberg (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 397.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 457,34.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 349.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 september 2021. Bij deze zitting waren aanwezig: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam1] en [naam2] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Het object bestaat uit een perceel grond van 26.065 m2 waarop zijn gelegen een vrijstaande woonboerderij uit 1931 met aanbouw, een tuinhuis, een Bed & Breakfast, een garage, twee schuren en een berging van 106 m2. De woonboerderij heeft een inhoud van 476 m3 en de aanbouw heeft een inhoud van 140 m3. Van het perceel behoort een gedeelte van 630 m2 (de woonkavel) bij de woonboerderij en 1.485 m2 bij het niet-woning gedeelte. De overige 23.950 m2 is niet bij de waardering betrokken, omdat dit bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond betreft in de zin van artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ, gelezen in samenhang met artikel 2 van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport van 18 maart 2020, opgemaakt door [naam2] , (hierna: de taxateur), overgelegd ter onderbouwing van de waarde. Het object is op 19 juli 2019 inpandig opgenomen. In het taxatierapport wordt de waarde van het object getaxeerd op € 355.000. De waarde van het object is bepaald met inachtneming van de door de Vereniging Nederlandse Gemeenten uitgegeven Agrarische Taxatiewijzers (hierna: de Agrarische Taxatiewijzers). In het taxatierapport is de volgende taxatiematrix opgenomen.
      
      
      
        
          
        
      
    
    
      2.3.
      In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar als bijlage bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd waarin de opstalwaarde van de onroerende zaak [adres2] , te [woonplaats] is berekend overeenkomstig de Agrarische Taxatiewijzers. De waarde is berekend op € 249.898.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van het object. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de waarde van het object te hoog heeft vastgesteld en bepleit een waarde van € 287.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).
      
    
    
      4.2.
      Partijen zijn het erover eens dat in dit geval de Agrarische Taxatiewijzer als uitgangspunt kan dienen voor de bepaling van de waarde van het object. Het Hof volgt partijen hierin. 
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het onder 2.2 genoemde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de aan het object toegekende waarde van € 349.000 niet te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat, met uitzondering van het bouwjaar van de schuur/stal van 166 m2, de in het taxatierapport genoemde objectkenmerken tussen partijen niet in geschil zijn en dat de heffingsambtenaar de waarde in overeenstemming met de in de taxatiewijzer genoemde uitgangspunten heeft getaxeerd op  € 355.000. Aan het voorgaande doet niet af dat belanghebbende, eerst ter zitting, onweersproken heeft gesteld dat voor het bouwjaar van de schuur/stal met een oppervlakte van 166 m2 ten onrechte is uitgegaan van 2009 nu in dat jaar enkel een renovatie heeft plaatsgevonden waarbij asbest is verwijderd en het volledige dak is vervangen. Hoewel het onjuiste bouwjaar als zodanig tot gevolg zou hebben dat van een lagere standaardprijs per vierkante meter moet worden uitgegaan dan de prijs die is opgenomen in de taxatiematrix, staat daar tegenover dat, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld, rekening dient te worden gehouden met een verhoging van de waarde als gevolg van het verwijderen van asbest en het vernieuwen van het dak en voorts, dat gelet op de kleine oppervlakte van de schuur/stal van een hogere prijs per vierkante meter moet worden uitgegaan. Het Hof acht aannemelijk dat het gecombineerde effect van het verkeerde bouwjaar enerzijds en invloed van de renovatie in 2009 alsmede de correctie vanwege de grootte anderzijds niet dusdanig is dat de waarde in het economisch verkeer onder de vastgestelde WOZ-waarde uitkomt. 
      
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
    
    
      4.4.
      Onder verwijzing naar de vastgestelde WOZ-waarde van een drietal agrarische objecten in de gemeente [woonplaats] , te weten [adres2] , [adres3] , en [adres4] (hierna gezamenlijk: de vergelijkingsobjecten), stelt belanghebbende dat sprake is van niet-gepubliceerd begunstigend beleid op grond waarvan de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten significant lager zou zijn vastgesteld dan de waarde zoals die volgt uit de taxatiewijzer. Belanghebbende heeft hiertoe zelfstandig de waarde berekend voor de vergelijkingsobjecten, waarbij hij de in de taxatiematrix van het object gehanteerde prijzen per vierkante en kubieke meter heeft vermenigvuldigd met de oppervlakte- en inhoudsmaten van de vergelijkingsobjecten.  Belanghebbende stelt verder dat op grond van begunstigend beleid een kleiner deel van het perceel moet worden toegerekend aan de woning. Belanghebbende beroept zich op het gelijkheidsbeginsel en stelt dat de waarde van het object overeenkomstig dit begunstigende beleid lager moet worden vastgesteld. Volgens de heffingsambtenaar is geen sprake van vergelijkbare gevallen nu de vergelijkingsobjecten qua volume, bouwjaar en soort bedrijf afwijken van het object. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar – ter onderbouwing van zijn standpunt dat geen sprake is van niet gepubliceerd begunstigend beleid – een taxatiematrix overgelegd van het object [adres2] , te [woonplaats] . In deze taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waarde  van [adres2] onderbouwd met gebruikmaking van de prijzen per vierkante dan wel kubieke meter zoals deze voor dat object volgen uit de Agrarische Taxatiewijzer. De aldus berekende waarde van € 249.898 sluit volgens de heffingsambtenaar aan bij de aan dit object toegekende WOZ-waarde van € 247.000. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. Het Hof overweegt daartoe als volgt. Aan het bepalen van de waarde met gebruikmaking van de Agrarische Taxatiewijzer is inherent dat verschillen in bouwjaar, bouwtechnische kenmerken (zoals inhoud en oppervlakte, maar ook gebruikte materialen), onderhoudstoestand en wijze van gebruik leiden tot andere prijzen per vierkante dan wel kubieke meter die worden gebruikt om de waarde van verschillende onroerende zaken vast te stellen. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, bieden de prijzen per vierkante, dan wel kubieke meter ten behoeve van de waardevaststelling van het object van belanghebbende geen aanknopingspunten voor de waarde van de vergelijkingsobjecten nu vaststaat dat deze vergelijkingsobjecten andere bouwjaren en bouwtechnische kenmerken kennen dan het object. De door belanghebbende geconstateerde verschillen tussen de voor de vergelijkingsobjecten vastgestelde WOZ-waarde en de door hemzelf berekende waarde van die vergelijkingsobjecten zijn dus niet het gevolg van begunstigend beleid, maar worden veroorzaakt door verschillen in bouwjaar, bouwtechnische kenmerken en gebruik. Het Hof verwijst in dit kader mede naar de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix van [adres2] , waarmee de aan dat object toegekende WOZ-waarde wordt onderschreven. Dat ten voordele van de andere objecten ten onrechte een kleiner gedeelte van de grond is toegerekend aan het woongedeelte dan in het geval van belanghebbende acht het Hof evenmin aannemelijk. Uit de in het taxatierapport onder paragraaf 6.3 opgenomen luchtfoto en de onder paragraaf 9 opgenomen meetkaart van het object, alsmede de door belanghebbende in beroep als bijlage 2 en 3 bij de reactie op het verweerschrift van de heffingsambtenaar overgelegde luchtfoto’s van de vergelijkingsobjecten, is op te maken  dat de verschillen ten aanzien van dit punt worden verklaard door verschillen in positionering van de diverse opstallen op de desbetreffende percelen waardoor terecht een groter deel van het perceel van belanghebbende wordt toegerekend aan de woning dan bij de vergelijkingsobjecten het geval is. 
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 september 2021.
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.
      	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 september 2021.
      28
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.