ECLI:NL:RBDHA:2015:5139, Rechtbank Den Haag, 18-03-2015, 3177487 RL EXPL 14-19504
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2015-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verboden onderverhuur van horecagelegenheid in gemeentehuis. Beroep op rechtsverwerking, misbruik van recht en gebrek aan belang. Ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen. Aanleiding tot matiging van de contractueel verschuldigde boete tot 50%.

RECHTBANK DEN HAAG 
    
    
      Team kanton Den Haag 
    
    
    
      F
      Rolnr.:  3177487 RL EXPL 14-19504
      18 maart 2015
    
    
    
      
        Vonnis in de zaak van:
      
    
    
    
      
        de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Den Haag,
        zetelende te Den Haag,eisende partij,gemachtigde: mr. N. de Neef,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de besloten vennootschap de Ooievaar B.V.,
      
      gevestigd te Den Haag,gedaagde partij,gemachtigde: mr. V. Kortenbach.
    
    
    
      Partijen worden verder aangeduid als “de gemeente” en “de Ooievaar”.
    
    
  
  
    
      1Procedure
    
      1.1
      De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 28 april 2014, met producties; 
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties
        
        
          het proces-verbaal van de op 8 december 2014 gehouden comparitie van partijen;
        
        
          de antwoordakte van de zijde van de Ooievaar, met productie;
        
        
          de brief van de zijde van de gemeente van 11 februari 2015.
        
      
      
    
    
      1.2
      Vervolgens is de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
    
  
  
    
      2Feiten
    
      2.1
      De gemeente verhuurt sinds 1 juli 2003 aan de Ooievaar delen van het stadhuis-bibliotheekcomplex, uitsluitend te gebruiken als grand café met terras en bijbehorende opslagruimte (hierna: het gehuurde). Blijkens artikel 2.1 van de schriftelijke huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, (de ROZ-bepalingen, hierna: AB). De huidige huurprijs bedraagt € 3.741,66 per maand exclusief omzetbelasting.
      
    
    
      2.2
      Ingevolge artikel 8.1 AB is het behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.
      
    
    
      2.3
      Ingevolge artikel 8.2 AB verbeurt huurder, ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen. 
      
    
    
      2.4
      Per brief van 24 mei 2008 heeft de Ooievaar schriftelijk de gemeente om toestemming verzocht om het gehuurde te mogen onderverhuren aan de toenmalige bedrijfsleider de heer [M.J.]. 
      
    
    
      2.5
      Per brief van 5 augustus 2008 heeft de heer [H.W.] van het Intern Dienstencentrum van de gemeente schriftelijk bevestigd dat dit verzoek niet wordt gehonoreerd. Daarbij is vermeld dat de gemeente geen enkele vorm van onderhuur accepteert in het geval van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
      
    
    
      2.6
      Op 9 juli 2009 heeft de Ooievaar met de heer [M.L.], h.o.d.n. [L.] v.o.f.,  een (onder)huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde. De aanvangshuurprijs bedroeg € 3.544,99 per maand, vermeerderd met de eventueel verschuldigde BTW.   
      
    
    
      2.7
      
        Op 31 december 2009 heeft de Ooievaar met de vennootschap onder firma [L.B.] V.O.F., de heer [M.L.] en mevrouw [G.L.] (hierna tezamen: [L.B.]) een pachtovereenkomst gesloten, waarbij de Ooievaar met ingang van 
        1 januari 2010 het zich in het gehuurde bevindende horecabedrijf met goodwill en bedrijfsinventaris verhuurt aan [L.B.]. De huurprijs bedroeg tot 1 januari 2012 een bedrag van € 4.000,- per maand, vermeerderd met de eventueel verschuldigde BTW. In de overwegingen bij deze overeenkomst wordt vermeld dat de gemeente desgevraagd toestemming voor onderverhuur heeft geweigerd en dat partijen desondanks een (onder)huurovereenkomst en pachtovereenkomst wensen aan te gaan. Vervolgens is opgenomen: “Daarbij realiseren partijen zich dat als de (hoofd)huurovereenkomst met de gemeente Den Haag eindigt, de (onder)huur- en pachtovereenkomst eveneens tot een einde komen.”  In artikel 10 lid 2 van deze overeenkomst is voor zover van belang vermeld: “Huurder doet afstand van zijn (eventuele) recht op schadevergoeding indien de (hoofd)huurovereenkomst eindigt wegens, kort gezegd, wanprestatie aan de zijde van de Huurder. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de situatie dat de gemeente Den Haag achter de verboden onderhuur komt (…).” 
      
      
    
  
  
    
      3Vordering
    
      3.1
      De gemeente vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en de Ooievaar veroordeelt tot  ontruiming van het gehuurde, met veroordeling tevens van de Ooievaar tot betaling van een bedrag van € 422.283,24 aan boete, met daarover de wettelijke rente vanaf 28 april 2014 tot de dag der algehele voldoening en tot betaling van € 7.483,32 per maand vanaf 1 mei 2014 dat de overtreding voortduurt tot en met datum ontruiming, met veroordeling van de Ooievaar in de kosten van de procedure, inbegrepen een bedrag aan salaris voor de gemachtigde van de gemeente en in de kosten van de conservatoire beslagen. 
      
    
    
      3.2
      De gemeente legt aan haar vordering naast de vaststaande feiten ten grondslag dat de Ooievaar wanprestatie pleegt en de boete als bedoeld in artikel 8.2 AB verbeurt door zonder toestemming van de gemeente het gehuurde aan een derde onder te verhuren. Deze wanprestatie rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 
      
      
    
  
  
    
      4Verweer
    
      4.1
      De Ooievaar voert gemotiveerd verweer waarop hierna voor zover nodig nader wordt ingegaan en concludeert tot afwijzing van de vordering.
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
      5.1
      Beoordeeld dient te worden of de onderverhuur zonder toestemming van de gemeente een tekortkoming van de Ooievaar in de nakoming van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst vormt, die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de Ooievaar de contractuele boete verbeurt.
      
      
        
          Rechtsverwerking?
        
      
    
    
      5.2
      
        De Ooievaar heeft allereerst tot haar verweer aangevoerd dat de gemeente vanaf het begin op de hoogte was van de onderverhuur en de situatie heeft gedoogd. Daardoor is volgens de Ooievaar inmiddels rechtsverwerking opgetreden. De gemeente heeft dit gemotiveerd weersproken en gesteld dat zij ervan uitging dat de heren [M.J.] en 
        
          [M.L.] achtereenvolgens als bedrijfsleiders van het grand café in loondienst van de Ooievaar waren, totdat zij in 2014 van een derde vernam dat het gehuurde werd onderverhuurd. De Ooievaar heeft haar verweer vervolgens niet nader onderbouwd. De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende is gesteld of gebleken dat de gemeente vanaf het begin op de hoogte was van de onderhuur. Uit het feit dat post van de gemeente werd geadresseerd aan de heren  [M.J.] of [M.L.] valt dit niet af te leiden. De onder 2.7 weergegeven tekst van de overwegingen in de pachtovereenkomst met [L.B.] duidt er veeleer op dat de Ooievaar en [L.B.] wisten dat de gemeente niet op de hoogte was van de onderverhuur en er ook niet op uit waren om de gemeente hiervan op de hoogte te brengen. 
      
      
    
    
      5.3
      Voor zover aangenomen zou moeten worden dat de gemeente wel vanaf het begin op de hoogte was, althans geacht moet worden op de hoogte te zijn geweest van de onderverhuur geldt dat van rechtsverwerking pas sprake kan zijn, indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht onverenigbaar is. Het enkele stilzitten van de schuldeiser is onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Daarvoor is tenminste vereist dat er bijkomende omstandigheden zijn die maken dat de schuldeiser zijn recht niet meer geldend kan maken. Daarbij moet dan vooral worden gedacht aan gevallen waarin de schuldenaar goede redenen had om de vordering niet (meer) te verwachten. Behalve op grond van gerechtvaardigd vertrouwen in het niet (meer) geldend maken van een recht, kan rechtsverwerking ook worden aanvaard in het geval dat de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard indien de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Wat onredelijk is en wat de rechthebbende ter voorkoming van een onredelijke beïnvloeding van de positie van de schuldenaar moet doen of nalaten, hangt af van de bijzondere omstandigheden van het geval. Daarover heeft de Ooievaar zich echter in het geheel niet uitgelaten. Dit verweer wordt derhalve verworpen.
      
      
      
        
          Misbruik van recht?
        
      
    
    
      5.4
      De Ooievaar stelt dat de gemeente zich schuldig heeft gemaakt aan misbruik van recht door toestemming voor onderverhuur te weigeren nu zij in andere, soortgelijke gevallen wel toestemming voor onderverhuur heeft gegeven, bijvoorbeeld aan brouwerij Grolsch in het geval van de 290-bedrijfsruimte aan de Torenstraat 138+144 te Den Haag. Overige redelijke bezwaren tegen onderverhuur heeft de gemeente niet naar voren gebracht volgens de Ooievaar. De gemeente heeft dit verweer gemotiveerd weersproken en gesteld dat de locatie aan de Torenstraat 138+144 de gemeente niet bekend is en dat dit geen gemeente-eigendom is. De gemeente heeft naar voren gebracht dat zij er belang bij heeft dat de verhuur van het grand café in het stadhuis netjes en legaal gebeurt en dat de consumpties niet onnodig duur worden, dat het om gemeenschapsgeld gaat en dat er op dit moment (te) weinig wordt gedaan aan onderhoud doordat de onderhuurder teveel moet betalen aan de Ooievaar. Voorkomen moet worden dat een huurder de huurrelatie met de gemeente op een winstgevende wijze op de markt zet zoals de Ooievaar in casu heeft gedaan. De Ooievaar heeft haar verweer vervolgens niet nader onderbouwd. 
      
    
    
      5.5
      De kantonrechter overweegt dat de gemeente haar toestemming voor onderverhuur van het gehuurde in beginsel mocht onthouden tenzij zij zich aldus schuldig zou maken aan misbruik van recht of indien zulks in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De rechter kan slechts toetsen of de verhuurder zijn toestemming voor onderverhuur in redelijkheid heeft mogen weigeren. Hiervan kan sprake zijn indien de verhuurder geen aanwijsbaar redelijk belang had bij zijn weigering of indien er een zodanige onevenredigheid bestaat tussen de belangen van de huurder en de verhuurder dat weigering van de toestemming om onder te verhuren onaanvaardbaar is. De stelplicht en bewijslast ter zake ligt bij de huurder. De Ooievaar heeft echter niet voldaan aan de op haar rustende verplichting om deugdelijk en onderbouwd de omstandigheden te stellen en bewijzen, die de weigering van toestemming onaanvaardbaar maken. Dit verweer wordt daarom eveneens verworpen.
      
      
        
          Geen belang?
        
      
    
    
      5.6
      De Ooievaar heeft vervolgens tot haar verweer aangevoerd dat de gemeente geen belang zou hebben bij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde omdat zij met de zittende onderhuurder [L.B.] een huurovereenkomst wil sluiten. De gemeente heeft dit gemotiveerd weersproken en gesteld dat zij wel belang heeft bij haar vorderingen dat er uit bestaat dat zij na ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde een nieuwe huurovereenkomst met de meest geschikte partij  tegen een lagere huurprijs kan sluiten waardoor de nieuwe huurder meer armslag heeft om de prijzen van de consumpties laag te houden en te investeren in de horecazaak. De Ooievaar heeft haar verweer vervolgens niet nader onderbouwd. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van de gemeente bij haar vorderingen voldoende is onderbouwd. Ook dit verweer van de Ooievaar slaagt derhalve niet.
      
    
    
      5.7
      De kantonrechter concludeert dat de onderverhuur zonder toestemming van de gemeente een tekortkoming van de Ooievaar in de nakoming van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst vormt, die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de Ooievaar het gehuurde ontruimt. De vorderingen van de gemeente zullen in zoverre worden toegewezen, zij het dat de ontruimingstermijn zal worden gesteld op twee maanden. De door de gemeente gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
      
      
        
          Boetebepaling?
        
      
    
    
      5.8
      De Ooievaar voert tot haar verweer tegen de gevorderde boete aan dat de gemeente op grond van artikel 8.2 AB slechts boetes kan vorderen voor zover de huurder na een beroep op nakoming door de verhuurder van artikel 8.1 AB de onderhuursituatie laat voortduren, derhalve pas vanaf de datum van ontvangst van de brief van de gemeente van 15 april 2014. Nu partijen op 24 april 2014 hebben afgesproken dat de Ooievaar geen boetes verbeurt zolang de onderhandelingen voortduren, moet de Ooievaar geacht worden hooguit gedurende acht dagen een boete te hebben verbeurd. Daarnaast acht de Ooievaar de boetebepaling onredelijk bezwarend en pleit zij voor matiging van de boete. De gemeente heeft dit verweer gemotiveerd weersproken.
      
    
    
      5.9
      Uit de pachtovereenkomst, hiervoor onder 2.7 kort vermeld, blijkt dat de Ooievaar zich eigenmachtig van een onderhuurder heeft voorzien, terwijl zij wist dat de gemeente hiervoor geen toestemming had verleend. Het ligt voor de hand dat het voor een verhuurder van groot belang is inzicht te hebben in het gebruik dat van zijn bedrijfspand gemaakt gaat worden en dat hij daar zeggenschap over wenst te hebben. Het vereiste van een voorafgaande schriftelijke toestemming van de kant van de verhuurder biedt de verhuurder daartoe bij uitstek de mogelijkheid. Het is niet aan de zittende huurder om zelfstandig te beoordelen of een bepaalde onderhuurder een geschikte en voor de verhuurder aanvaardbare partij is; dat is aan de verhuurder zelf. Door dit vereiste te negeren heeft de Ooievaar welbewust het risico genomen dat de gemeente tegen de komst van [L.B.] zou optreden. De Ooievaar heeft aldus gehandeld in strijd met artikel 8.1 AB, zodat zij zonder verdere ingebrekestelling de boete van artikel 8.2 verschuldigd is geworden. 
      
    
    
      5.10
      Hetgeen door de Ooievaar aan verweer naar voren is gebracht, rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter niet de conclusie dat de gemeente geen beroep op deze bepalingen zou toekomen. De boetebepaling is opgenomen in de ROZ-bepalingen die voor de huur van dergelijke bedrijfsruimten algemeen gebruikelijk zijn, zodat ook de inhoud van deze boetebepaling (tweemaal de geldende huur) als algemeen gebruikelijk kan worden aangemerkt. De kantonrechter acht de boetebepaling in het onderhavige geval, mede gelet op de aard en overige inhoud van de overeenkomst (die gesloten is tussen bedrijfsmatig handelende partijen), de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijdse kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval niet onredelijk bezwarend voor de Ooievaar. Met name acht de kantonrechter daarbij de omstandigheid dat de Ooievaar willens en wetens tot onderverhuur is overgegaan nadat de gemeente haar toestemming daarvoor uitdrukkelijk had geweigerd van belang. Het beroep van de Ooievaar op vernietigbaarheid van de boetebepaling slaagt daarom niet.
      
    
    
      5.11
      Een dergelijke boete kan op grond van artikel 6:94 lid 1 BW worden gematigd, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Aan deze voorwaarde kan voldaan zijn in het geval dat de bedongen boete in verhouding tot de schade als gevolg van de overtredingen buitensporig is. De maatstaf in artikel 6:94 lid 1 BW brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter moeten letten op alle omstandigheden van het geval, waaronder (a) de aard van de overeenkomst, (b) de inhoud en de strekking van het beding, (c) de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, (d) de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen en (e) de hoedanigheid van partijen. 
      
    
    
      5.12
      Ad (a): Wat de aard van de overeenkomst betreft: het gaat hier om het zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder onderverhuren van een bedrijfsruimte. 
      
      
        Ad (b): De bepaling houdt in een boete van tweemaal de geldende huur per dag, hetgeen volgens de gemeente over de periode van 1 juli 2009 tot en met 28 april 2014 neerkomt op een bedrag van € 422.283,24. De Ooievaar betwist deze berekening op zich niet, maar gaat uit van een periode van slechts acht dagen. Dit laatste acht de kantonrechter onjuist, aangezien de periode dat [L.B.] het pand in gebruik heeft duurt van 9 juli 2009 tot heden. De gemeente heeft de stelling van de Ooievaar dat partijen op 24 april 2014 hebben afgesproken dat de Ooievaar gedurende de onderhandelingen tussen partijen geen boetes verbeurt echter niet, althans niet gemotiveerd weersproken. Evenmin heeft de gemeente weersproken dat de hoogte van de verschuldigde boete vervolgens een rol ging spelen in de onderhandelingen over verkoop van het horecabedrijf aan [L.B.] of een derde, waarbij ook de gemeente betrokken was. Onder deze omstandigheden dient de boete te worden berekend over de periode van 9 juli 2009 tot en met ten hoogste 23 april 2014. De boete zal derhalve in ieder geval gemaximeerd dienen te worden op het aldus te berekenen bedrag.
      
      
      
        Ad (c): Wat de verhouding tussen de hoogte van de boete en de werkelijk geleden schade betreft, heeft te gelden dat omtrent de concrete schade weinig is gesteld of gebleken waarbij overigens geldt dat de schade zich in een geval als het onderhavige niet eenvoudig laat kwantificeren. Daarnaast stelt de kantonrechter vast dat de verbeurde boete uitsluitend tot een hoog bedrag is opgelopen doordat de Ooievaar het gehuurde gedurende bijna vijf jaar zonder toestemming heeft onderverhuurd, hetgeen voor haar eigen rekening en risico komt. Desondanks acht de kantonrechter de onverkorte toepassing van de boetebepaling in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar aangezien deze ertoe zou leiden dat de gemeente over de gehele betreffende periode drie maal het bedrag van de verschuldigde huur ontvangt.
      
      
      
        Ad (d): Wat betreft de omstandigheden waaronder artikel 8.2 van de ROZ-bepalingen is ingeroepen, neemt de kantonrechter in aanmerking dat de Ooievaar toestemming van de gemeente behoefde en dat de gemeente die toestemming niet wilde geven. Door desondanks de overeenkomst met [L.B.] aan te gaan, heeft de Ooievaar het risico genomen dat de gemeente een beroep zou doen op de boetebepaling, welk risico zich na bijna vijf jaar heeft verwezenlijkt. 
      
      
      
        Ad (e): Met betrekking tot de hoedanigheid van partijen zijn geen omstandigheden naar voren gebracht die in dit verband relevant zijn.  
      
      
    
    
      5.13
      
        Voor het overige zijn geen omstandigheden gebleken die relevant zijn voor de beoordeling van het beroep op matiging. Van de hiervoor vermelde omstandigheden spreekt alleen de verhouding tussen de werkelijk geleden schade en de hoogte van de boete in het voordeel van matiging. Dat dient naar het oordeel van de kantonrechter te leiden tot 
        matiging tot een bedrag van € 209.323,24, dat is 50% van het over de periode van 9 juli 2009 tot en met ten hoogste 23 april 2014 ingevolge de boetebepaling verschuldigde bedrag. De boete zal derhalve tot laatstgenoemd bedrag worden toegewezen. Tegen de gevorderde wettelijke rente heeft de Ooievaar geen zelfstandig verweer gevoerd zodat deze als gevorderd eveneens zal worden toegewezen.
      
      
    
    
      5.14
      Als hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij dient de Ooievaar te worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de gemeente, inclusief de kosten van de conservatoire beslagen waartegen de Ooievaar evenmin zelfstandig verweer heeft gevoerd. Nu de gemachtigde van de gemeente in dienstverband bij haar werkzaam is, zullen de noodzakelijke reis-, verblijf en verletkosten tot op heden aan haar kant forfaitair worden vastgesteld op een bedrag ad € 1.250,- 
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing  
    De kantonrechter:
    
    1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
    
    2. veroordeelt de Ooievaar om voormeld gehuurde binnen twee maanden na betekening van het vonnis met al wie en al wat zich daarin van de zijde van de Ooievaar mocht bevinden te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de gemeente te stellen;
    
    3. veroordeelt de Ooievaar om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de gemeente te betalen de som van € 209.323,24, met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf          28 april 2014 tot die der algehele voldoening;
    
    4. veroordeelt de Ooievaar in de kosten van het geding tot hiertoe aan de zijde van de gemeente begroot op € 2.266,80, waarvan € 1.250,- aan reis-, verblijf en verletkosten, en in de kosten van de conservatoire beslagen; 
    
    5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    6. wijst af wat meer of anders is gevorderd. 
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.J. Verbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 maart 2015.