ECLI:NL:RBZWB:2023:3797, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31-05-2023, 10187339 CV EXPL  22-4085 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-05-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Anders dan in NVM vragenlijst stond vermeld, geen dakisolatie. Sprake van non-conformiteit? In gegeven omstandigheden onderzoeksplicht boven mededelingsplicht. Voldoende aanknopingspunten om te twijfelen. In de koopakte niet-bewoond en ouderdomsclausule.

RECHTBANK


ZEELAND-WEST-BRABANT


    
    
      
Civiel recht

      
Kantonrechter

    
    
    
      
Zittingsplaats Tilburg

    
    
    
      
Zaaknummer: 10187339 CV EXPL 22-4085

    
    
    
      

Vonnis van 31 mei 2023


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
  
  
    

1

[eiser01] ,

    
      
te [plaats01] ,

2.

[eiser02]

,

      
te [plaats01] ,

      
eisende partijen,

      
hierna samen te noemen: [eisers01] ,

      
gemachtigde: Klaverblad Verzekeringen,

    
    
    
      
tegen

    
    
  
  
    

1

[gedaagde01] ,

    
      
te [plaats01] ,

2.

[gedaagde02]

,

      
te [plaats02] ,

      
gedaagde partijen,

      
hierna samen te noemen: [gedaagden01] ,

      
procederend in persoon.

    
    
    
  
  
    

1

De procedure

    
    
      
1.1

      
Het verloop van de procedure blijkt uit:

      
- het tussenvonnis van 28 december 2022;

      
- de mondelinge behandeling van 11 april 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

      
- de pleitnota van [eisers01] ten behoeve van de mondelinge behandeling van 11 april 2023.

      
    
    
      
1.2

      
Ten slotte is vonnis bepaald.

      
    
  
  
    

2

De feiten

    
    
      
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:

    
    
    
a. Op 28 maart 2020 is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen. [eisers01] hebben van [gedaagden01] de woning aan het [adres01] te [plaats01] (hierna te noemen: de woning) gekocht. De woning is gekocht voor een bedrag van € 275.000,-.

    
    
In de tussen partijen gesloten koopakte, staan onder andere de volgende artikelen opgenomen:

    
    
      

‘


artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik


      

(…)


    
    
      
6.3

      
        

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:


woonruimte voor permanente bewoning.


        

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.


        

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.


        

(…)’


      
      
      
        

‘


artikel 22 Oudheidsclausule


        

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.


’


      
      
      
        

‘


artikel 23 Niet bewoond


        

Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen.


’


      
      
      
In de verkoopbrochure over de woning staat onder kenmerken opgenomen:

      

‘Isolatie | dakisolatie’

.

      
      
In de bij de verkoopbrochure gevoegde NVM vragenlijst staat op de derde bladzijde:

      
      
        

‘Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd?


        

nee


        

Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd?


        

ja


’


      
      
      
In het energielabel van de woning van 7 april 2020 staat bij het overzicht van de woningkernmerken opgenomen:

      
      
        
‘

4. Dakisolatie Dak extra geïsoleerd

’

      
      
      
Op 8 maart 2022 is de woning geïnspecteerd door de heer Ing. [naam01] , werkzaam bij [bedrijf01] . In zijn expertiserapport van 14 april 2022 staat onder andere het volgende:

      
      
        
‘

7.2 Eigen bevindingen ter plaatse


        

Ten tijde van ons bezoek hebben wij waargenomen dat aan de voorzijde van de zolder, ter plaatse van de trapopgang, via de knieschotten de dakconstructie nader is te inspecteren. Bij inspectie achter de knieschotten hebben wij een zwarte folie aangetroffen. De zwarte folie bleek het dakbeschot af te schermen. Hierdoor was niet zichtbaar of er dakisolatie aanwezig was. Door met een duimstok op de zwarte folie te drukken, bleek dat hierbij direct het dakbeschot werd geraakt, waaruit geconcludeerd kan worden dat er geen dakisolatie aanwezig was. Met toestemming van partijen hebben wij de zwarte folie gescheurd en hebben wij waargenomen dat er sprake was van 2-lagen zwarte folie echter ook dat er geen dakisolatie aanwezig was.


      
      
      
        

Verder is de dakconstructie op de zolderverdieping afgewerkt met gipsplaten en stukwerk waardoor niet kon worden beoordeeld of er isolatie aanwezig was. Dit hebben wij met een endoscoopcamera verder ter plaatse van de beide dakvlakken beoordeeld, waarbij is vastgesteld dat er geen dakisolatie aanwezig was.

’

      
      
      
        
‘

3. Wat had de koper redelijkerwijs voor isolatie kunnen verwachten.


        

Antwoord:


        

Ja. De dakconstructie aan de voorzijde van de zolder, ter plaatse van de trapopgang, was voorzien van een zwarte folie die kenmerkend is voor afscherming van een na isolatie. Daarnaast was er een rol glaswolisolatie achter een knieschot aanwezig.


      
      
      
        

Daarnaast bleek uit de vragenlijst en het energielabel dat de woning was voorzien van dakisolatie

’

      
      
    
  
  
    

3

Het geschil

    
    
      
3.1

      
[eisers01] vorderen - samengevat - hoofdelijke veroordeling van [gedaagden01] tot betaling van € 8.027,- aan schade-/herstelkosten, € 1.337,05 vanwege de kosten voor het deskundige rapport en een bedrag van € 1.020,27 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met rente en proceskosten.

      
    
    
      
3.2

      
[gedaagden01] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers01] .

      
    
    
      
3.3

      
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

      
    
  
  
    

4

De beoordeling

    
    
      
4.1

      
[eisers01] leggen het volgende aan hun vordering ten grondslag. [gedaagden01] hebben een woning geleverd die niet voldoet aan wat [eisers01] mochten verwachten. Op basis van de door [gedaagden01] gegeven informatie in de verkoopbrochure, de daarbij horende vragenlijst en het door [gedaagden01] aangevraagde energielabel zijn [eisers01] ervan uitgegaan dat het dak van de woning geïsoleerd was. Pas na de overdracht van de woning, bleek dat het dak niet was geïsoleerd. De woning is geschikt voor normaal gebruik, maar voldoet niet aan wat [eisers01] op basis van de mededelingen van [gedaagden01] mochten verwachten. Er is door [gedaagden01] non-conform geleverd. [gedaagden01] zijn gehouden de schade van [eisers01] te vergoeden. Deze schade bestaat uit de kosten voor het alsnog aanbrengen van isolatie. [eisers01] hebben ten tijde van de aankoop van de woning op dit punt ook gedwaald. Als zij hadden geweten dat het dak van de woning niet geïsoleerd was, hadden zij de woning niet gekocht of in ieder geval niet voor deze prijs gekocht.

      
    
    
      
4.2

      
[gedaagden01] brengen het volgende als verweer naar voren. De woning is verkregen uit een nalatenschap. Het betreft de woning van de vader van [gedaagden01] . [gedaagden01] waren al een geruim aantal jaren niet meer in de woning geweest. Voor het opstellen van de verkoopbrochure heeft de verkoopmakelaar de woning bekeken. Omdat er aan de binnenkant van het dak folie te zien was, heeft de verkoopmakelaar vastgesteld dat er isolatie is aangebracht. [gedaagden01] zijn uitgegaan van de mededelingen van de verkoopmakelaar. De verkoopmakelaar is nog steeds van mening dat de folie een vorm van isolatie is. De woning is meer dan 60 jaar oud. Er is niet aangegeven wat voor soort isolatie is aangebracht en wanneer dat is gedaan. Daarbij verwijzen [gedaagden01] naar de ‘Oudheidsclausule’ opgenomen in artikel 22 van de koopakte. [eisers01] hebben de woning gekocht zonder vooraf een bouwtechnische keuring uit te voeren. Omdat het een oude ‘klus-woning’ betrof, had het op de weg van [eisers01] gelegen om meer onderzoek naar de staat van de woning te doen. [gedaagden01] zijn er duidelijk over geweest dat zij de woning niet zelf hebben bewoond. Dat is ook de reden dat er een clausule ‘Niet-bewoond’ in artikel 23 van de koopakte is opgenomen. Ten tijde van het tekenen van de koopakte was het energielabel er nog niet. [eisers01] hebben daarom hun beslissing om de woning te kopen niet op informatie uit het energielabel kunnen baseren. [gedaagden01] zijn niet gehouden de kosten voor het aanbrengen van de dakisolatie aan de woning te voldoen.

      
    
    
      
4.3

      
De kantonrechter oordeelt als volgt.

      
    
    
      
4.4

      
Tussen partijen is in geschil of [eisers01] ervan uit hebben mogen gaan dat het dak van de woning geïsoleerd was. Primair doen [eisers01] een beroep op non-conformiteit. De geleverde woning zou niet voldoen aan wat [eisers01] mochten verwachten. Subsidiair beroepen zij zich op dwaling.

      
      
        

Non-conformiteit


      
      
    
    
      
4.5

      
Op grond van artikel 6.3 van de koopakte waren [gedaagden01] gehouden een woning te leveren die de feitelijke eigenschappen bezit voor normaal gebruik als woonruimte voor permanente bewoning. [eisers01] hebben niet gesteld dat het niet geïsoleerde dak in de weg staat aan dat normaal gebruik van de woning. Ter zitting is bevestigd dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. In zoverre beantwoordde de woning aan de overeenkomst.


    
    
      
4.6

      
[eisers01] hebben een beroep gedaan op de mededelingen die [gedaagden01] hebben gedaan over de isolatie van het dak van de woning. In de antwoorden in de NVM vragenlijst en de verkoopbrochure staat dat er dakisolatie aanwezig is. Op basis van deze informatie is ook het energielabel verstrekt. Dit was nadat de koopovereenkomst al was gesloten. [eisers01] hebben zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst dan ook niet kunnen baseren op informatie uit het energielabel.

      
    
    
      
4.7

      
De kantonrechter is van oordeel dat [eisers01] bij de aankoop van de woning niet alleen uit konden gaan van de antwoorden in de NVM vragenlijst en de verkoopbrochure. De antwoorden in de lijst zijn naar hun aard geen garanties, maar mededelingen in de context van alle andere gegeven informatie. Aan [eisers01] is ook medegedeeld dat [gedaagden01] onbekend zijn met de woning omdat zij er niet - in ieder geval niet recent - woonden. Dit is ook opgenomen in de koopakte onder de ‘Niet-bewoond’ clausule in artikel 23. Bovendien betreft het een woning uit 1957 en is een ouderdomsclausule opgenomen. Er waren voldoende aanknopingspunten om er aan te twijfelen of het dak - naar de maatstaven van deze tijd - geïsoleerd was. Gelet op het door [eisers01] ter zitting geschetste belang en de wens van een geïsoleerd dak, lag het in de gegeven omstandigheden op hun weg om voorafgaand aan de koop hier nader onderzoek naar te (laten) doen. Zij hebben niet gesteld en niet is gebleken dat er meer onderzoek is gedaan dan een enkele bezichtiging. Ook is niet gebleken dat zij aan [gedaagden01] vragen hebben gesteld over de isolatie, bijvoorbeeld wanneer deze zou zijn aangebracht en op welke wijze.

      
    
    
      
4.8

      
Uit het expertiserapport volgt dat niet meteen zichtbaar was of er dakisolatie aanwezig was. Maar ook dat eenvoudig met een duimstok getest had kunnen worden of er isolatie aanwezig was. In het expertiserapport staat hierover dat: ‘

door met een duimstok op de zwarte folie te drukken, bleek dat hierbij direct het dakbeschot werd geraakt, waaruit geconcludeerd kan worden dat er geen dakisolatie aanwezig was.

’ Het (laten) doen van een dergelijk (beperkt) onderzoek voorafgaand aan de koop, had op dit punt dan ook de gewenste duidelijkheid gegeven.

      
    
    
      
4.9

      
Het is begrijpelijk dat [eisers01] bij de koop zijn afgegaan op de informatie uit de NVM vragenlijst en de verkoopbrochure brochure. Toch konden zij er naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden niet zonder meer gerechtvaardigd op vertrouwen dat het dak van de woning geïsoleerd was. In de hiervoor genoemde omstandigheden weegt de onderzoeksplicht van [eisers01] zwaarder dan de mededelingsplicht van [gedaagden01] .

      
      
        

Dwaling


      
      
    
    
      
4.10

      
Ook beroepen [eisers01] zich op dwaling. Zij stellen dat als zij hadden geweten dat het dak van de woning niet geïsoleerd was, zij de woning niet hadden gekocht of in ieder geval niet voor deze prijs. Op grond van artikel 6:228 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling vernietigbaar. Bij een juiste voorstelling van zaken zou de overeenkomst dan niet zijn gesloten. Er kan sprake zijn van dwaling door een onjuiste inlichting van wederpartij (in dit geval [gedaagden01] als verkopers). Daarbij moet wel vaststaan dat [gedaagden01] wisten of zouden moeten weten, dat [eisers01] de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zouden sluiten.

      
    
    
      
4.11

      
De kantonrechter is van oordeel, dat onvoldoende is gesteld en niet is gebleken dat [gedaagden01] wisten dat de dakisolatie voor [eisers01] een cruciaal punt was. Op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, was voor [gedaagden01] niet bekend dat [eisers01] de woning niet wilden kopen als er geen dakisolatie aanwezig was. Dit staat een geslaagd beroep op dwaling in de weg.

      
      
        

Conclusie


      
      
    
    
      
4.12

      
De kantonrechter komt daarmee tot het oordeel dat [gedaagden01] niet schadeplichtig zijn vanwege non-conformiteit. Ook is er geen geslaagd beroep op dwaling mogelijk. De vorderingen van [eisers01] worden afgewezen.

      
    
    
      
4.13

      
Omdat de vorderingen van [eisers01] worden afgewezen, worden zij in de proceskosten veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten van [gedaagden01] vastgesteld op € 50,- aan reis- verblijf- en verletkosten.

      
    
  
  
    

5

De beslissing

    
    
      
De kantonrechter

    
    
    
1. wijst de vorderingen van [eisers01] af,

    
    
2. veroordeelt [eisers01] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden01] tot dit vonnis vastgesteld op € 50,- aan reis- verblijf en verletkosten,

    
    
3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

    
    
      
Dit vonnis is gewezen door mr. Sterk en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2023.