ECLI:NL:GHSGR:2009:BI8208, Gerechtshof 's-Gravenhage, 07-04-2009, 200.023.613-01
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2009-04-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte; opslagruimte is bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW en geen bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
      Sector handel
    
    
    Zaaknummer	: 200.023.613/01
    
    Rekestnummer rechtbank	: 757711/08-50474
    
    beschikking van de negende civiele kamer d.d. 7 april 2009
    
    inzake
    
    
      De Haringkoning B.V.,
      gevestigd te Voorburg/Leidschendam,
      verzoekster in hoger beroep,
      hierna te noemen: De Haringkoning,
      advocaat: mr. A.R. de Jonge te ’s-Gravenhage,
    
    
    tegen
    
    
      Resto Huis B.V.,
      gevestigd te Wassenaar,
      verweerster in hoger beroep,
      hierna te noemen: Resto Huis,
      advocaat: mr. I. de Vink te Rijswijk.
    
    
    
    Het geding
    
    Bij beroepschrift met producties, ingekomen ter griffie op 21 januari 2009, is De Haringkoning in hoger beroep gekomen van de beschikking van 29 oktober 2008, door de rechtbank ’s Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, gegeven tussen partijen. Resto Huis heeft op 9 maart 2009 een verweerschrift ingediend. Op 12 maart 2009 hebben zowel De Haringkoning als Resto Huis aanvullende producties toegezonden. Op 13 maart 2009 is de zaak mondeling behandeld. Partijen hebben hun standpunten doen toelichten door hun advocaat, beiden aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Van het verhandelde is door de griffier proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    1.1	Het gaat in deze zaak kort samengevat om het volgende.
    
    1.2	Tegenover het pand aan de Pletterijkade 52 te ’s-Gravenhage bevindt zich een broodjeszaak annex verkooppunt voor visproducten (hierna: de viskraam), genaamd De Haringkoning. De viskraam is een gebouwde onroerende zaak, gelegen aan de Pletterijkade 65, op de hoek van het Rijswijkseplein. De Haringkoning huurt de onderliggende grond van de gemeente ’s-Gravenhage.
    
    1.3	Resto Huis is al ongeveer twintig jaar eigenaar van het pand aan de Pletterijkade 50 te ’s-Gravenhage.
    
    1.4	Tot januari 2005 was [X] eigenaar van de viskraam en van het pand aan de Pletterijkade 52. [X] heeft een gedeelte van het pand aan de Pletterijkade 52 aan de toenmalige exploitant van de viskraam in gebruik gegeven als opslagruimte.
    
    1.5	In 2004 heeft [X] besloten tot een gecombineerde verkoop van het pand aan de Pletterijkade 52 en van de viskraam. Resto Huis heeft in januari 2005 het pand aan de Pletterijkade 52 gekocht. De Haringkoning heeft in januari 2005 de viskraam gekocht. 
    
    1.6	Vervolgens heeft De Haringkoning van Resto Huis een gedeelte van het pand aan de Pletterijkade 52 gehuurd als opslagruimte tegen een huurprijs van € 500,- per maand (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is mondeling aangegaan.
    
    1.7	Bij brief van 5 december 2007 heeft Resto Huis aan De Haringkoning meegedeeld dat De Haringkoning het gehuurde zo spoedig mogelijk leeg en bezemschoon dient op te leveren. Tevens heeft Resto Huis in de brief vermeld dat zij begin januari 2008 zonodig met De Haringkoning overleg wil plegen over de exacte datum van de oplevering en zij heeft De Haringkoning verzocht een datum aan te geven voor dit overleg.
    
    1.8	De advocaat van De Haringkoning heeft Resto Huis bij brief van 30 januari 2008 onder meer meegedeeld dat De Haringkoning zich zal verzetten tegen een beëindiging van de huurrelatie omdat het gehuurde voor de voortzetting van haar onderneming onontbeerlijk is. 
    
    1.9	Bij aangetekende brief van 27 februari 2008 aan De Haringkoning heeft de advocaat van Resto Huis de huurovereenkomst opgezegd per 1 april 2008 met aanzegging van de ontruiming tegen die datum.
    
    
      1.10	Met een op 21 mei 2008 ter griffie van de rechtbank, sector kanton, locatie ’s Gravenhage ingediend verzoekschrift heeft De Haringkoning zich gewend tot de kantonrechter aldaar en verzocht: 
      - primair om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW; 
      - subsidiair om de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen. 
      Resto Huis heeft het verzoek bestreden.
      De kantonrechter heeft bij beschikking van 29 oktober 2008 het primaire verzoek van De Haringkoning afgewezen omdat de huurovereenkomst geen overeenkomst in de zin van artikel 7:290 BW is en het subsidiaire verzoek ingewilligd, aldus dat de ontruimingstermijn is verlengd tot 1 april 2009.
    
    
    1.11	De Haringkoning is van deze beschikking in hoger beroep gekomen
    
    2.	Voorop moet worden gesteld dat volgens artikel 7:230a lid 8 BW tegen een beschikking krachtens dit artikel geen hoger beroep kan worden ingesteld. Op basis van vaste rechtspraak wordt dit appelverbod evenwel doorbroken (a) als de rechter artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast en/of buiten het toepassingsbereik van het artikel is getreden, (b) als het artikel ten onrechte buiten toepassing is gelaten dan wel (c) als zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn geschonden dat niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. 
    
    3.	Volgens De Haringkoning doet zich één van deze door de rechtspraak erkende doorbrekingsgronden voor. In het appelschrift stelt zij dat de rechtbank artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast (grond a). De Haringkoning is op die grond in haar hoger beroep ontvankelijk. Het hof zal derhalve in het hiernavolgende nagaan of het door De Haringkoning ingestelde beroep al dan niet gegrond is.
    
    4.	De Haringkoning heeft drie grieven geformuleerd tegen de afwijzing van haar primaire verzoek tot niet-ontvankelijkverklaring van haar verzoekschrift ex artikel 7:230a BW in de bestreden beschikking van de rechtbank. 
    
    4.1	In haar eerste grief stelt De Haringkoning dat het gehuurde een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW is, maar dat dit geen beletsel vormt om het gehuurde toch als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW te kwalificeren. In dit geval, zo voert De Haringkoning aan, dient de 230a-bedrijfsruimte uitsluitend ten behoeve van de exploitatie van de viskraam, waarin de verkoop van vis en daaraan gerelateerde producten aan het publiek plaatsvindt. Meer in het bijzonder is sprake van een zodanige functionele connexiteit van het gehuurde ten opzichte van de viskraam, dat de opslagruimte als een 290-bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. De Haringkoning verwijst voor haar standpunt naar het arrest van 14 oktober 1983 van de Hoge Raad (NJ 1984, 253; hierna: het Fietsenstallingsarrest). In dat verband stelt De Haringkoning dat Resto Huis er mee heeft ingestemd dat de opslagruimte ten behoeve van de viskraam en daarmee voor een 290-bestemming zou worden gebruikt. De instemming van Resto Huis blijkt volgens De Haringkoning uit het feit dat de opslagruimte al vóór januari 2005 door de toenmalige exploitant van de viskraam werd gebruikt en uit het feit dat de aard van het gehuurde meebrengt dat zij slechts als onderdeel van de andere door De Haringkoning geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden gezien. De omstandigheid dat de viskraam aan De Haringkoning in eigendom toebehoort en niet door haar wordt gehuurd, leidt volgens De Haringkoning niet tot een ander oordeel. Centraal staat volgens De Haringkoning slechts de vraag of de opslagruimte moet worden gezien als een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. 
    
    4.2 Resto Huis heeft, voor zover in deze van belang, als verweer betoogd dat in de casus, waarop het Fietsenstallingsarrest betrekking had, de ondernemer zowel bedrijfsruimte als opslagruimte huurde. In het onderhavige geval is De Haringkoning eigenaar en geen huurder van de viskraam, zodat naar de mening van Resto Huis reeds daarom geen aanleiding bestaat De Haringkoning ter zake van de gehuurde opslagruimte verdergaande huurbescherming toe te kennen dan artikel 7:230a BW biedt.
    
    
      4.3	Het hof overweegt het volgende.
      Artikel 7:290 lid 1 BW luidt:
    
    
    “De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.”
     
    Artikel 7:290 lid 2 BW luidt voor zover in deze van belang:
    
    
      “Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
      a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; (…)”
    
    
    Artikel 7:290 lid 3 BW luidt:
    
    “Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.”
    
    4.4	Uit deze bepalingen van afdeling 6, titel 4, boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, gewijd aan de huur van bedrijfsruimte, vloeit voort dat het bij bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW in elk geval dient te gaan om een verhuurde (bedrijfs)ruimte. De in eigendom aan De Haringkoning behorende viskraam is naar het oordeel van het hof niet aan te merken als of gelijk te stellen met een verhuurde (bedrijfs)ruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Nu de viskraam niet kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is de door De Haringkoning van Resto Huis gehuurde opslagruimte ook niet aan te merken als een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. 
    
    4.5	Het beroep van De Haringkoning op het Fietsenstallingsarrest gaat om diezelfde reden niet op. In de casus die heeft geleid tot dit arrest van de Hoge Raad was sprake van een combinatie van twee overeenkomsten van huur en verhuur ten aanzien van bedrijfsruimte en dat is in het onderhavige geval, waar sprake is van het eigendomsrecht van De Haringkoning ten aanzien van de viskraam in combinatie met een huurovereenkomst ten aanzien van de opslagruimte, niet aan de orde.
    
    4.6	De toepasselijkheid van de regeling van artikel 7:290 e.v. BW hangt af van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in het tweede lid van artikel 7:290 BW. Beslissend is derhalve hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan (vgl. o.m. HR 24 december 1993, NJ 1994, 215; HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740 en HR 3 december 2004, WR 2005, 14). Tussen partijen is in confesso dat de gehuurde ruimte in overwegende mate is bestemd voor opslag, dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijk gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan en dat dit gebruik ook beantwoordt aan de inrichting van het gehuurde. De gehuurde ruimte is (zelf) niet bestemd voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en het ontbeert dan ook, bijvoorbeeld, een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Het gehuurde kwalificeert derhalve niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW maar als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Het vorenstaande brengt met zich dat dit onderdeel van de eerste grief faalt.
    
    4.7	Ten overvloede wordt overwogen dat het standpunt van De Haringkoning en vooral ook haar interpretatie van het Fietsenstallingsarrest voor de praktijk te verstrekkende, want doorgaans door partijen onbedoelde, rechtsgevolgen met zich brengt. Een dergelijke benadering zou ook het in de wet gehanteerde onderscheid tussen bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW grotendeels doen vervagen. 
    
    
    4.8	Verder stelt De Haringkoning in haar eerste grief dat de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, gelet op de bij partijen bestaande, en bij Resto Huis bekende, intentie om een langdurige huurrelatie aan te gaan. Een langdurige huurrelatie, zo stelt De Haringkoning, omdat de exploitatie van de viskraam zonder opslagruimte niet mogelijk is en De Haringkoning vanaf 2005 omvangrijke investeringen in het gehuurde en de viskraam had gedaan. De Haringkoning tekent hierbij aan dat de kantonrechter er ten onrechte van uit is gegaan dat in het kader van de herontwikkeling van de panden aan de Pletterijkade nrs. 50 en 52 óók de verhuurde opslagruimte zou verdwijnen. De Haringkoning stelt dat het van meet af aan de bedoeling was dat zij na de herontwikkeling van de panden aan de Pletterijkade weer zou terugkeren in het pand aan de Pletterijkade 52 en dat gedurende de herontwikkeling zou worden voorzien in een tijdelijke huisvesting voor De Haringkoning ten behoeve van haar opslagruimte. Om die reden acht De Haringkoning onjuist de overweging van de kantonrechter, dat aan de huurovereenkomst tussen De Haringkoning en Resto Huis slechts korte termijn intenties ten grondslag lagen. Bovendien acht De Haringkoning van belang dat Resto Huis zowel ten tijde van de opzegging op 27 februari 2008 als nadien geen enkele voorziening in het pand aan de Pletterijkade 52 heeft getroffen, die is gericht op de beoogde herinrichting van de opslagruimte als beautysalon.
    
    
      4.9	Resto Huis heeft als verweer betoogd dat het onjuist is, dat de viskraam zonder opslagruimte niet behoorlijk kan worden geëxploiteerd, aangezien de viskraam jarenlang zonder aparte opslagruimte is geëxploiteerd. Ook bestrijdt Resto Huis dat De Haringkoning aanzienlijk in het gehuurde heeft geïnvesteerd. Zij wijst erop dat de door De Haringkoning overgelegde facturen nagenoeg uitsluitend betrekking hebben op de aankoop van horeca-apparatuur die in de viskraam en niet in het gehuurde is geplaatst. Tevens voert Resto Huis aan dat haar niets bekend was van door De Haringkoning in het gehuurde gedane investeringen. Voorts geeft Resto Huis aan dat De Haringkoning in het kader van de herontwikkeling van de panden aan de Pletterijkade een aanbieding voor opslagruimte in het project zou worden gedaan en niet, dat deze opslagruimte in het pand aan de Pletterijkade 52 zou worden gevestigd. In haar verweerschrift in eerste aanleg heeft Resto Huis benadrukt dat het nimmer de bedoeling van partijen is geweest dat Resto Huis de opslagruimte langdurig aan De Haringkoning zou verhuren. Zij verwijst daarvoor naar de bestaande plannen tot herontwikkeling van de panden aan de Pletterijkade en de bekendheid van De Haringkoning met die plannen en het aanbod van haar bestuurder, [bestuurder], om behulpzaam te zijn bij de verkoop van die panden. Daarbij heeft De Haringkoning meegedeeld dat de huur van de opslagruimte in verband met de aanstaande verkoop van de panden aan de Pletterijkade slechts tijdelijk zou zijn en dat De Haringkoning bereid was de huur met wederzijds goedvinden te beëindigen. Omstreeks november 2006 leek definitieve overeenstemming over de verkoop te zijn bereikt en heeft een advocaat van De Haringkoning een concept-beëindigingsovereenkomst ter zake de huur van de opslagruimte aan Resto Huis gestuurd, waarin is bepaald dat de huurovereenkomst eindigt met wederzijds goedvinden twee weken voorafgaande aan de datum van het notarieel transport van het gehuurde.
      Nadat de koper op het laatste moment had afgehaakt, heeft Resto Huis besloten een aanzienlijke verbouwing in het pand aan de Pletterijkade 52 te laten uitvoeren. Resto Huis is voornemens op de begane grond een beautysalon te vestigen en de andere verdiepingen als woning ter beschikking te stellen aan de exploitant van de beautysalon. Om die reden heeft Resto Huis de huurovereenkomst ter zake van de opslagruimte opgezegd.
    
    
    4.10	Het hof stelt voorop dat de Hoge Raad in zijn arrest van 14 juli 2000, NJ 2000, 715, heeft beslist dat de artikelen 28c en 28d van de Huurwet tot uitgangspunt hebben, dat de huur is geëindigd en dat derhalve de vraag of de opzegging geldig is en daardoor de huur is geëindigd, buiten het toepassingsgebied van deze artikelen valt en in hoger beroep aan de appelrechter kan worden voorgelegd. De regeling in de artikelen 28c e.v. Huurwet is “overgeplaatst” naar artikel 7:230a BW. Artikel 7:230a BW komt wat voornoemd uitgangspunt betreft overeen met de regeling in de artikelen 28c en 28 d Huurwet, zodat de overwegingen van de Hoge Raad in vorenbedoeld arrest ook voor artikel 7:230a BW opgaan. Dit brengt met zich dat de stelling van De Haringkoning, dat de opzegging niet geldig is want in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, in hoger beroep dient te worden onderzocht. 
    
    4.11	Bij de beoordeling van hetgeen de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen ten aanzien van de vraag of de overeenkomst opzegbaar is, kunnen alle omstandigheden van het geval een rol kunnen spelen (vgl. HR 21 april 1995, NJ 1995, 437). Niet is tussen partijen komen vast te staan dat zij ofwel een langdurige huurrelatie hebben beoogd, zoals De Haringkoning betoogt, dan wel een tijdelijke, zoals Resto Huis stelt. De twee omstandigheden die De Haringkoning aanvoert, te weten dat de exploitatie van de viskraam zonder opslagruimte niet mogelijk is en dat zij omvangrijke investeringen in het gehuurde en in de viskraam heeft gedaan, dwingen immers niet zonder meer tot de slotsom dat partijen een langdurige huurrelatie hebben beoogd en zijn overigens door Resto Huis betwist, zodat daarvan niet kan worden uitgegaan. Wel staat vast dat partijen geen specifieke afspraak over de duur van de huurovereenkomst hebben gemaakt. Bij die stand van zaken moet worden aangenomen dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:228 lid 2 BW en dat een dergelijke overeenkomst vatbaar is voor opzegging (vgl. HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209, r.o. 3.5.1). Het voornemen van Resto Huis om de huurovereenkomst betreffende de opslagruimte op te zeggen, teneinde op de begane grond een beautysalon te realiseren en de andere verdiepingen als woning ter beschikking te stellen aan de exploitant van de beautysalon, is niet in strijd met redelijkheid en billijkheid te achten, ook niet indien Resto Huis ten tijde van de opzegging nog geen voorziening in het pand aan de Pletterijkade 52 had getroffen, die gericht was op de beoogde herinrichting van de opslagruimte als beautysalon. Dit betekent dat ook het tweede onderdeel van de eerste grief faalt.
    
    4.12	In haar tweede grief stelt De Haringkoning dat de huurovereenkomst met een te korte opzegtermijn is opgezegd. De huurovereenkomst heeft tot de datum van opzegging drie jaar geduurd en dan wordt volgens De Haringkoning het in acht nemen van een korte opzegtermijn al snel als onredelijk beoordeeld. De Haringkoning acht de opzegtermijn van iets meer dan een maand te meer onbillijk, nu de opslagruimte voor de exploitatie van de viskraam onontbeerlijk is. Reeds daarom had Resto Huis een veel ruimere opzegtermijn in acht moeten nemen, waarbij aansluiting had moeten worden gezocht bij de gebruikelijke opzegtermijn van een jaar die bij commerciële bedrijfsruimten in acht wordt genomen. Niet rechtens relevant is dat Resto Huis bij brief van 5 december 2007 De Haringkoning op de hoogte heeft gesteld van haar wens om te komen tot beëindiging van het huurcontract, nu de brief geen opzegging bevat en ook niet uit de brief blijkt tegen welke datum in 2008 zal worden opgezegd. Voorts stelt De Haringkoning dat tussen de brief van 5 december 2007 en de opzeggingsbrief van 27 februari 2008 een zeer korte tijdspanne is gelegen. Om deze reden sorteert de opzegging volgens De Haringkoning geen effect, althans is deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
    
    4.13	Resto Huis heeft als verweer betoogd dat de opzegging en de opzegtermijn geen betrekking hebben op een voorvraag, zodat dit een onderwerp betreft waarop het appelverbod van art. 7:230a lid 8 BW ziet. Resto Huis stelt dat De Haringkoning in deze grief niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, althans dat deze grief dient te worden verworpen. In haar verweerschrift in eerste aanleg bestrijdt Resto Huis dat de opslagruimte voor de exploitatie van de viskraam onontbeerlijk is.
    
    4.14	Het hof heeft bij rechtsoverweging 4.10 uiteengezet dat de vraag of de opzegging geldig is en de huurovereenkomst daardoor is geëindigd, in hoger beroep als voorvraag aan de orde kan worden gesteld en moet worden onderzocht. Ook de stelling van De Haringkoning dat een te korte opzegtermijn in acht is genomen, raakt aan die voorvraag, zodat ook deze stelling in hoger beroep dient te worden beoordeeld. In het kader van de beoordeling van de vraag of Resto Huis bij de opzegging van de huurovereenkomst een ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ korte opzegtermijn in acht heeft genomen, dient het hof alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en de wederzijdse belangen van partijen af te wegen. De Haringkoning voert aan dat de opslagruimte voor de exploitatie van de viskraam onontbeerlijk is, terwijl Resto Huis dit betwist. De Haringkoning heeft onvoldoende feitelijk onderbouwd waarom het gehuurde “onontbeerlijk” zou zijn, want zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom De Haringkoning geen alternatieve ruimte zou kunnen vinden. Overigens heeft De Haringkoning ook geen bewijs van haar stelling aangeboden. Hierdoor is in deze procedure niet komen vast te staan, dat het gehuurde voor de exploitatie van de viskraam onontbeerlijk is, zodat dit ook niet in de beoordeling kan worden betrokken. In haar pleitnota (sub 2.10) stelt De Haringkoning dat de opzegtermijn niet in relatie staat tot de (lange termijn) intenties van partijen bij aanvang van de huurovereenkomst. In rechtsoverweging 4.11 heeft het hof overwogen dat niet is komen vast te staan dat partijen een langdurige huurrelatie hebben beoogd, zodat ook dit buiten beschouwing dient te blijven. Verder stelt De Haringkoning dat de huurovereenkomst drie jaar heeft geduurd en dat een opzegtermijn van iets meer dan één maand dan te kort is, waarbij de brief van 5 december 2007 van Resto Huis met de vooraankondiging van de opzegging volgens De Haringkoning buiten beschouwing moet worden gelaten. Voor de opzegging van de huurovereenkomst ten aanzien van de opslagruimte is artikel 7:228 lid 2 BW toepasselijk. Op grond van de tweede zinsnede van dit artikellid dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. In de brief van 27 februari 2008 heeft Resto Huis een opzegtermijn van een maand in acht genomen. Anders dan De Haringkoning acht het hof in dit verband wel relevant dat Resto Huis al bij brief van 5 december 2007 kenbaar heeft gemaakt dat De Haringkoning de opslagruimte zo spoedig mogelijk leeg en bezemschoon diende op te leveren. De Haringkoning was hierdoor al twee maanden op de hoogte van het voornemen van Resto Huis om de huurovereenkomst te beëindigen, zodat de daarna gehanteerde opzegtermijn van (nog eens) een maand naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar (kort) is. Voor aansluiting bij de gebruikelijke opzegtermijn van een jaar in geval van commerciële bedrijfsruimten bestaat geen aanleiding, gezien het bepaalde in artikel 7:228 lid 2 BW en gelet op het ontbreken van door De Haringkoning aangevoerde en daartoe nopende gronden. Ook uit de toe te passen afweging van de wederzijdse belangen volgt in de gegeven omstandigheden niet dat de opzegtermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kort was. Daarbij is verder van belang dat een gewezen huurder, die meent dat zijn belangen in geval van ontruiming van een onroerende zaak waarop artikel 7:230a BW van toepassing is, ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder in geval van voortzetting van het genot door de gewezen huur, ingevolge artikel 7:230a lid 1 BW binnen de genoemde termijn kan verzoeken dat de termijn van schorsing van de verplichting tot ontruiming wordt verlengd. Het vorenstaande betekent dat ook de tweede grief faalt.
    
    4.15	Als derde grief stelt De Haringkoning dat de kantonrechter haar ten onrechte niet niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar primaire verzoek. De Haringkoning heeft deze grief niet van een zelfstandige toelichting voorzien. Zij volstaat met een verwijzing naar haar toelichting op de eerste en op de tweede grief. 
    
    4.16	Deze derde grief faalt. Voor de motivering wordt kortheidshalve verwezen naar hetgeen is overwogen ter bespreking van de eerste en de tweede grief. 
    
    5.	De slotsom is dat het hoger beroep moet worden verworpen. Bij deze uitslag past een kostenveroordeling ten laste van De Haringkoning.
    
    
    Beslissing
    
    Het hof:
    
    - 	verwerpt het hoger beroep van De Haringkoning tegen de beschikking van 29 oktober 2008 van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, tussen partijen gegeven;
    
    -	veroordeelt De Haringkoning in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Resto Huis begroot op € 2.050,-, waarvan € 262,- voor griffierecht en € 1.788,- voor salaris advocaat.
    
    Deze beschikking is gegeven door mrs. S.W. Kuip, C.G. Beyer-Lazonder en R.C. Schlingemann en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 april 2009 in aanwezigheid van de griffier.