ECLI:NL:RBROT:2022:7887, Rechtbank Rotterdam, 16-09-2022, C/10/640533 / KG ZA 22-552
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Aanbesteding. Herontwikkeling terrein Codrico-fabriek. Gemeente mocht aannemen dat erfpachter van terrein de enige serieuze gegadigde is voor aankoop/uitgifte in erfpacht. Uitzondering Didam-arrest van toepassing.

vonnis


RECHTBANK ROTTERDAM




Team handel en haven






zaaknummer / rolnummer: C/10/640533 / KG ZA 22-552






Vonnis in kort geding van 16 september 2022






in de zaak van





de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid



HUIZENBEHEER VAN HERK B.V.

,


gevestigd te Rotterdam,


eiseres,


advocaten mrs. R. Sekeris, I. Reidsma en M.P. Smal te Rotterdam,





tegen





de publiekrechtelijke rechtspersoon



GEMEENTE ROTTERDAM

,


zetelend te Rotterdam,


gedaagde,


advocaten mrs. M. van Rijn en C. Muntinghe-Leeffers te Den Haag,





met als tussenkomende partij





de commanditaire vennootschap



RIJNHAVEN BELEGGING C.V.

,


gevestigd te Rotterdam,


advocaat mr. F.G. Horsting.






Partijen worden hierna Van Herk, de gemeente en RBCV genoemd.








1.

De procedure



1.1.


Het verloop van de procedure blijkt uit:




de dagvaarding van 29 juni 2022, met producties 1 tot en met 11,




de incidentele conclusie tot primair tussenkomst en subsidiair voeging van RBCV, met productie 1,




de aanvullende producties 12 tot en met 40 van Van Herk,




de conclusie van antwoord van de gemeente, met producties 1 tot en met 11,




de schriftelijke reactie van RBCV, met productie 2,




de mondelinge behandeling, gehouden op 9 september 2022,




de pleitnota van mrs. Sekeris, Reidsma en Smal,




de pleitnota van mr. Van Rijn, en




de pleitnota van mr. Horsting.






1.2.


Ten slotte is vonnis bepaald.








2.

Het incident tot tussenkomst dan wel voeging



2.1.


RBCV heeft primair gevorderd om te worden toegelaten als tussenkomende partij en subsidiair om zich te mogen voegen aan de zijde van de gemeente. Tijdens de mondelinge behandeling hebben Van Herk en de gemeente verklaard geen bezwaar te hebben tegen toewijzing van de vordering. De voorzieningenrechter heeft de primaire vordering daarop als niet-weersproken en op de wet gebaseerd toegewezen.








3.

De feiten



3.1.


De gemeente is eigenaar van percelen grond en water in en aan de Rijnhaven in Rotterdam. Ten gunste van de heer [naam01] en mevrouw [naam02] (hierna tezamen: [naam01] ) is een aantal percelen van de gemeente aan de zuidzijde van de Rijnhaven en de Veerlaan belast met een recht van erfpacht, dat eindigt op 26 april 2050. Een deel van voornoemde percelen alsmede een daarop staand gebouw, de Codrico-fabriek, is al sinds 1969 in gebruik als fabriek voor de verwerking van mais, granen en andere landbouwproducten tot halffabricaten voor de voedsel- en veevoederindustrie. De exploitant van de fabriek en huurder is Itwaco BV, vennootschapsrechtelijk gelieerd aan Codrico Rotterdam B.V. (hierna: Codrico). De huurovereenkomst loopt tot april 2050.





3.2.


Op 18 juni 2015 hebben de gemeente, [naam01] en Codrico een Convenant afsprakenkader Vaargeul Rijnhaven ondertekend. Daarin is vastgelegd dat ten behoeve van de bedrijfsvoering van Codrico een gedeelte van de Rijnhaven gevrijwaard blijft van permanente objecten en op een overeengekomen diepte wordt gehouden.





3.3.


Van Herk maakt onderdeel uit van een groep ondernemingen die een vastgoedportefeuille beheert en exploiteert. Ook zij heeft een perceel aan de zuidzijde van de Rijnhaven in eigendom.





3.4.


RBCV houdt zich bezig met het verkrijgen van en beleggen in vastgoed. Stichting Beheer Rijnhaven Belegging is commanditair vennoot van RBCV. [naam03] is bestuurder van die stichting. Beherend vennoot is Red Company B.V. (hierna: Red Company), een Rotterdamse projectontwikkelaar.





3.5.


De gemeente heeft de ambitie om de Rijnhaven te ontwikkelen tot een hoogstedelijk woongebied met nieuwe woningen, een strand en een stadspark. Zij heeft die ambitie nader uitgewerkt in het Ambitiedocument Rijnhaven van juni 2018. Daarin is vermeld dat een openbare uitvraag voor de gehele ontwikkeling van de Rijnhaven tot de mogelijkheden behoort, maar dat het uitgeven van bouwlocaties in een door de gemeente geopende grondexploitatie gunstig lijkt om grip te houden op de gebiedsontwikkeling en om goede concurrentievoorwaarden te scheppen.





3.6.


In juni 2018 heeft [naam01] de gemeente benaderd met het initiatief om, onder meer, de Codrico-fabriek te verplaatsen. Op 13 maart 2020 hebben de gemeente en RBCV een intentieovereenkomst gesloten. Daarin zijn afspraken vastgelegd over onder meer de verhuizing van de fabriek naar een vervangende locatie in de Spaanse Polder te Rotterdam, de herontwikkeling van het fabrieksterrein en de ontwikkeling van een maritiem centrum in de Rijnhaven.





3.7.


In het Masterplan Rijnhaven van de gemeente uit 2020 is de visie van de gemeente beschreven als basis voor de ontwikkeling van de Rijnhaven. Het Masterplan Rijnhaven bouwt voort op het Ambitiedocument Rijnhaven uit juni 2018 (zie 3.5) en de reacties daarop, maar houdt voorts wijzigingen in.





3.8.


In 2020 zijn door Red Company meerdere participatie-bijeenkomsten belegd, voor bewoners en anderen, onder wie projectontwikkelaars, onder meer met het oog op het verkrijgen van de instemming van de gemeenteraad.





3.9.


Op 1 december 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente een Nota van Uitgangspunten Codrico en een Nota van Uitgangspunten Maritiem Centrum vrijgegeven. In de nota’s staan de uitgangspunten beschreven waaraan het plan van RBCV en de aan haar zijde betrokken partijen, waaronder de projectontwikkelaar, dient te voldoen. De gemeenteraad heeft de nota’s op 18 februari 2021 vastgesteld.





3.10.


In het Gemeenteblad met nr. 119523 van 17 maart 2022 (hierna: het Gemeenteblad) staat vermeld:




“

VERKOOP EN UITGIFTE IN ERFPACHT PROJECT HERONTWIKKELING CODRICO







Objectinformatie







Object A. Huidige locatie Codrico-fabriek



Adres: Veerlaan en Rijnhaven Zuidzijde


Percelen: [perceelnummer01] , [perceelnummer02] , [perceelnummer03] gedeeltelijk en [perceelnummer04] geheel


Perceelgrootte: circa 8.461 m²






Object B. Restpercelen openbaar gebied (grenzend aan object A)



Adres: Veerlaan en Rijnhaven Zuidzijde


Percelen: P2453, 2511 en 2688 allen gedeeltelijk


Perceelgrootte: circa 1330 m²






Object C. Perceel Spaanse Polder



Adres: [adres01] Percelen: [perceelnummer05] geheel en [perceelnummer06] gedeeltelijk


Perceelgrootte: circa 14.547 m²






Object D. Waterkavel in de Rijnhaven



Adres: Rijnhaven Percelen: [perceelnummer07] gedeeltelijk


Perceelgrootte: circa 5.524 m² (t.b.v. ontwikkelvolume van max 15.000 m2 b.v.o.)






Object E. 10.000 m² bvo ontwikkelvolume op het land in de Rijnhaven



Adres: Rijnhaven


Percelen: [perceelnummer07] gedeeltelijk


Perceelgrootte: nog onbekend / nader te bepalen (t.b.v. ontwikkelvolume van max 10.000 m2 b.v.o.)






Object F. 35.000 m² byo ontwikkelvolume op het land in de Rijnhaven



Adres: Rijnhaven


Percelen: [perceelnummer07] gedeeltelijk


Perceelgrootte: nog onbekend / nader te bepalen (t.b.v. ontwikkelvolume van max 35.000 m² b.v.o.)






Voornemen tot aangaan overeenkomsten HERONTWIKKELING CODRICO



De gemeente Rotterdam is voornemens om diverse overeenkomsten te sluiten met Rijnhaven Belegging C.V. (

Initiatiefnemer

) met betrekking tot het project herontwikkeling Codrico (

Project

) en de daaruit voortvloeiende verkoop en/of uitgifte in erfpacht van de in de aanhef genoemde objecten.





Het gaat hierbij om volgende voorgenomen overeenkomsten.





• Anterieure overeenkomst herontwikkeling Codrico (

AO Codrico

). Uit deze overeenkomst vloeit voort i) de voortijdige beëindiging van het erfpachtrecht door de huidige erfpachters op de percelen Rotterdam, sectie P. nummers [perceelnummer01] en [perceelnummer03] en ii) de verkoop en/of uitgifte in erfpacht van het in de aanhef genoemde object A en de verkoop en/of uitgifte in erfpacht van het in de aanhef genoemde object B.


•

Ontwikkelovereenkomst Spaanse Polder

, waaruit voortvloeit de verkoop en/of uitgifte in erfpacht van het in de aanhef genoemde object C.


•

Voorreservering Maritiem Centrum

, waaruit voortvloeit de verkoop en/of uitgifte in erfpacht van de in de aanhef genoemde object D met een maximaal ontwikkelvolume van 15.000 m² b.v.o.


•

Voorreservering Bouwclaim Maritiem Centrum

, waaruit voortvloeit de verkoop en/of uitgifte in erfpacht van de in de aanhef genoemde object E met een maximaal ontwikkelvolume van 10.000 m² b.v.o.


•

Voorreservering Bouwclaim Codrico

, waaruit voortvloeit de verkoop en/of uitgifte in erfpacht van de in de aanhef genoemde object F met een maximaal ontwikkelvolume van 35.000 m² b.v.o.






Initiatiefnemer is enige serieuze gegadigde



Naar het oordeel van de gemeente is de Initiatiefnemer de enige serieuze gegadigde die in aanmerking komt voor het geheel van de bovenstaande overeenkomsten met betrekking tot het Project en de daaruit voortvloeiende verkoop van gronden en/of uitgifte in erfpacht daarvan.






Het Project






Het Project is een veelomvattende integrale gebiedsontwikkeling en behelst op hoofdlijnen de volgende onderdelen: de verplaatsing van de Codrico-fabriek naar een perceel in de Spaanse Polder, de herontwikkeling van het huidige Codrico-terrein van fabriekslocatie naar woningbouw, de ontwikkeling van een Maritiem Centrum in de Rijnhaven (op het water en op het land), alsmede een ontwikkeling in een van de drie gebouwen die voorzien zijn binnen de gebiedsontwikkeling Rijnhaven. Voor meer informatie over het Project verwijst de gemeente naar de volgende website: [naam website01] .





De herontwikkeling van het huidige Codrico-terrein bevat een programma van in totaal 165.000 m2 bvo. Daarbinnen worden 1.500 woningen gerealiseerd waarvan ten minste 50% in het betaalbare segment (10% sociale huurwoningen en 40% middencategoriewoningen (huur en/of koopwoningen), alsook commerciële voorzieningen, exclusief de daarbij behorende ondergrondse parkeervoorzieningen.





Om de herontwikkeling van het huidige Codrico-terrein mogelijk te maken wordt de operationele fabriek (die een langjarig huurcontract tot 2050 heeft) verplaatst naar een hiervoor gereserveerd perceel in de Spaanse Polder. Dit voor risico van de Initiatiefnemer. Hiervoor heeft de gemeente in 2020 reeds een voorreservering verleend aan de Initiatiefnemer. Dit ten behoeve van behoud van deze fabriek en werkgelegenheid binnen de gemeentegrenzen van Rotterdam, op een passende (watergebonden) locatie, tevens rekening houdend met de benodigde ruimte en noodzakelijke milieucategorie. Er zijn geen alternatieve locaties van deze omvang en voor dit type bedrijvigheid binnen de gemeentegrenzen beschikbaar.





Met het verplaatsen van de Codrico-fabriek kan het convenant afsprakenkader Vaargeul Rijnhaven van de fabriek in de Rijnhaven worden opgeheven om plaats te maken voor een iconisch Maritiem Centrum dat publiek toegankelijk is. Dit maakt de ontwikkeling van de Pols van Katendrecht af. Rotterdammers kunnen dan straks langs alle kades van de Rijnhaven flaneren; het zogenaamde 'Rondje Rijnhaven' is dan compleet. De realisatie van het Maritiem Centrum maakt aldus integraal onderdeel uit van het Project.





De Initiatiefnemer heeft aangegeven dat voor een sluitende businesscase voor het verplaatsen van de


operationele fabriek een ontwikkelvolume van 200.000 m² bvo nodig is op het Codrico-terrein. Voor een sluitende exploitatie van het Maritiem Centrum met gedeeltelijk een publieke functie is een volume van 25.000 m² bvo nodig. Op basis van de planvorming heeft de gemeente een ontwikkelvolume van respectievelijk maximaal 165.000 m² bvo en in het water 15.000 m² bvo passend geacht binnen de stedenbouwkundige kaders. Om tot een sluitende businesscase te komen is de gemeente voornemens om naast een financiële compensatie ontwikkelrechten van respectievelijk 35.000 m² bvo en 10.000 m² bvo aan de Initiatiefnemer toe te kennen. Daarbij is beoogd dat eerstgenoemde ontwikkelrechten kunnen worden uitgeoefend in een van de drie gebouwen die voorzien zijn binnen de gebiedsontwikkeling Rijnhaven.





(…)






Hoe worden gemeentelijke beleidsdoelen bereikt?






Aan de Rotterdamse Rijnhaven liggen nu nog twee fabrieken in de Pols van Katendrecht; waarvan de Codrico-fabriek er een van is. Door de fabriek uit te plaatsen komt er ruimte vrij voor (betaalbare) woningen en kan het vrachtverkeer op Katendrecht worden verminderd. In de toekomst kan dan op het fabrieksterrein en aan de haven worden gewoond, gewerkt en gewandeld. Het 'Rondje Rijn haven' is dan af. Het is belangrijk voor Rotterdam en het behoud van de werkgelegenheid om de verhuizing van de fabriek zorgvuldig te doen, waarbij wordt ingezet op een nieuwe locatie in de gemeente Rotterdam.





Het Project draagt bij aan de opgave van de stad om het grote tekort aan woningen op te lossen en de (woon)kwaliteit van Katendrecht verder te versterken. Er worden 1500 woningen toegevoegd aan de Rotterdamse woningvoorraad in de verschillende categorieën, van betaalbaar, midden duur tot duur. Het woonprogramma met minimaal 50 procent betaalbare woningen sluit bovendien aan bij de gemeentelijke Woonvisie 2030, het Actieplan Middenhuur 2019 en het Actieplan Middenkoop. Dit betekent onder meer dat op de middendure koopwoningen een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding van toepassing zullen zijn. Ook sluit het Project naadloos aan op het – in opdracht van de gemeente opgestelde – Masterplan Rijnhaven 2020.





In december 2021 heeft het Rijk een bijdrage uit de Woningbouwimplus toegekend aan de gemeente, waarmee de gemeente in staat wordt gesteld om de realisatie van betaalbare woningen te faciliteren en de noodzakelijke uitplaatsing van de Codrico-fabriek mogelijk te maken. Mede in dat verband is het wenselijk dat het Project op korte termijn wordt gerealiseerd.





De Initiatiefnemer zal een marktconforme prijs betalen voor de koop van de gemeentegrond c.q. een marktconforme canon voor de uitgifte in erfpacht. De gemeente is voornemens een eenmalige bijdrage in de eventuele onrendabele top van het Project aan de Initiatiefnemer te verstrekken, onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad ten aanzien van genoemde ontwikkelrechten en mits deze bijdrage staatssteunrechtelijk is toegestaan en dit er niet toe leidt dat het recht op de bijdrage uit de Woningbouwimpuls verloren gaat.






Initiatiefnemer is de enige serieuze gegadigde die in aanmerking komt voor Project.






Het project vraagt om te beginnen om de medewerking van de huidige erfpachters. Zonder hun medewerking is het immers niet mogelijk om het Project op korte termijn te realiseren. Gelet op zijn verbondenheid met de huidige erfpachters, is de Initiatiefnemer de enige partij die op deze medewerking kan rekenen.





Daarnaast vraagt het Project om een combinatie van ontwikkelkracht, technische en financiële bekwaamheid en ruime ervaring met grootschalige binnenstedelijke ontwikkeling, met gestapelde woningbouw – in het bijzonder in het sociale en middenhuursegment – commerciële en maatschappelijk/sociaal culturele voorzieningen en ondergronds parkeren. Alle benodigde kennis en kunde om het Project voortvarend te ontwikkelen en te realiseren is aanwezig bij de Initiatiefnemer (en met name de door hem ingeschakelde projectontwikkelaar).





Daarbij is – zoals hiervoor reeds toegelicht – ook bijzonder van belang dat de Initiatiefnemer reeds vanaf 2018 op eigen initiatief een uniek plan heeft uitgewerkt voor het Project en daarvoor het nodige draagvlak heeft verworven, zodat ook hier verzekerd is dat het Project op korte termijn gerealiseerd kan worden.





Gelet op het voorgaande is de gemeente van oordeel dat er op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor het realiseren van het beoogde Project en daarmee voor het aangaan van het geheel van de bovengenoemde overeenkomsten met betrekking tot het Project herontwikkeling Codrico en de daaruit voortvloeiende verkoop van de in de aanhef van deze publicatie genoemde objecten en/of de uitgifte in erfpacht daarvan, namelijk de Initiatiefnemer. Ten overvloede zij erop gewezen dat de gemeente daarbij een ruime mate van beleidsvrijheid toekomt.






Vervaltermijn



Indien u zich niet kunt verenigen met dit voornemen, dan dient u dit uiterlijk 5 april 2022, 12.00 uur,


kenbaar te maken (…).





Met deze publicatie geeft de gemeente uitvoering aan het arrest van de Hoge Raad d.d. 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).”






3.11.


Bij brief van 4 april 2022 van haar advocaten heeft Van Herk zich tegenover de gemeente op het standpunt gesteld dat het besluit tot verkoop en uitgifte in erfpacht aan RBCV alsook de samenwerking met deze partij niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen en niet deugdelijk is gemotiveerd en dat zij zich niet met het voornemen kan verenigen. Naast deze brief heeft de gemeente nog van drie andere partijen bericht ontvangen dat zij zich niet met het voornemen kunnen verenigen.





3.12.


Bij brief van 10 juni 2022 heeft de gemeente aan (de advocaten van) Van Herk bericht dat zij op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria heeft beoordeeld of Van Herk eveneens kan worden aangemerkt als serieuze gegadigde voor het project. Volgens de gemeente is dat niet het geval en heeft zij ook in de andere reacties geen aanleiding gezien om terug te komen op haar oordeel dat RBCV de enige serieuze gegadigde is. Ten slotte is opgemerkt dat indien Van Herk zich niet kan verenigen met dit oordeel, zij uiterlijk op 30 juni 2022 een kort geding aanhangig dient te maken.








4.

Het geschil




4.1.



Van Herk vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:



primair:






de gemeente gebiedt – conform de voorwaarden die in het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 zijn geformuleerd – alsnog ruimte te bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de onroerende zaken die zij voornemens is te vervreemden c.q. te bezwaren, zoals gepubliceerd in het Gemeenteblad,




de gemeente gebiedt alsnog criteria op te stellen die objectief, toetsbaar en redelijk zijn, aan de hand waarvan wordt geselecteerd wie de koper/erfpachter zal worden van de onroerende zaken die zij voornemens is te vervreemden c.q. te bezwaren, zoals gepubliceerd in het Gemeenteblad,




de gemeente verbiedt om uitvoering te geven aan haar voornemens om overeenkomsten te sluiten met RBCV, zoals gepubliceerd in het Gemeenteblad, waaronder in het bijzonder doch niet uitsluitend de volgende voorgenomen overeenkomsten:






Anterieure overeenkomst herontwikkeling;




Ontwikkelovereenkomst Spaanse Polder;




Voorreservering Maritiem Centrum;




Voorreservering Bouwclaim Maritiem Centrum;




Voorreservering Bouwclaim Codrico;




tot het moment dat de gemeente alsnog heeft voldaan aan het onder 1 en 2 gevorderde, althans tot het moment dat de gemeente alsnog heeft voldaan aan de eisen die het gelijkheidsbeginsel stelt,


4. de gemeente verbiedt om de onroerende zaken die zij voornemens is te vervreemden c.q. te bezwaren, zoals gepubliceerd in het Gemeenteblad, te verkopen, in erfpacht uit te geven, althans anderszins te vervreemden of bezwaren tot het moment dat de gemeente alsnog heeft voldaan aan het onder 1 en 2 gevorderde, althans tot het moment dat de gemeente alsnog heeft voldaan aan de eisen die het gelijkheidsbeginsel stelt,



subsidiair:



5. steeds die voorzieningen, bevelen en/of verboden die in de gegeven omstandigheden juist voorkomen aan de gemeente oplegt en ieder van die voorzieningen, bevelen en verboden versterkt door een in goede justitie te bepalen eenmalige dwangsom en voorts een periodieke dwangsom,



zowel primair als subsidiair:



6. ten aanzien van vordering 1 en 2 bepaalt dat de gemeente een dwangsom verbeurt van

€ 100.000,00 ineens, te vermeerderen met een dwangsom van € 10.000,00 per dag(deel) dat de gemeente vanaf twee maanden na het wijzen van het vonnis in gebreke mocht blijven volledig uitvoering te geven aan het onder punt 1 en 2, gevorderde, dan wel een in goede justitie te bepalen dwangsom,


7. ten aanzien van vordering 3 en 4 bepaalt dat de gemeente een dwangsom verbeurt van

€ 10.000.000,00 ineens indien zij zich niet houdt aan het verbod zoals gevorderd onder punt 3 en 4, dan wel een in goede justitie te bepalen dwangsom,


8. de gemeente veroordeelt in de kosten van dit geding, waaronder de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis, en – voor het geval voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf de termijn voor voldoening tot aan de dag der algehele voldoening.





4.2.


De gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Van Herk, met veroordeling van Van Herk in de kosten van het geding, zulks met bepaling dat over die proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van de vijftiende dag na datum van het vonnis en met verklaring dat deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.





4.3.


RBCV vordert – na vermindering van eis – dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Van Herk niet-ontvankelijk verklaart in haar vorderingen, althans de vorderingen afwijst, met veroordeling van Van Herk tot betaling aan RBCV van de kosten van deze procedure en de nakosten, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen veertien dagen na de dagtekening van het vonnis worden voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd.





4.4.


Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.








5.

De beoordeling


spoedeisend belang




5.1.


Van Herk stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Zij meent dat met het sluiten van de voorgenomen overeenkomsten een proces in gang wordt gezet dat moeilijk kan worden teruggedraaid.





5.2.


Ten aanzien van het gevorderde onder 3 en 4 is het spoedeisend belang niet in geschil en vloeit dat voort uit de aard van de vorderingen. Nu die vorderingen volgens Van Herk de belangrijkste zijn zullen die eerst worden beoordeeld.





beleidsruimte gemeente







5.3.


Vooropgesteld wordt dat de gemeente een aanzienlijke beleidsruimte heeft als het gaat om gebiedsontwikkeling zoals hier aan de orde. Zij heeft ook de vrijheid om, mede gelet op relevante (maatschappelijke) ontwikkelingen, eerder geformuleerd en bekend gemaakt beleid te wijzigen, op voorwaarde dat zij zich houdt aan de voor haar in het algemeen geldende eisen zoals die met name voortvloeien uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.





5.4.


Van Herk heeft zich beroepen op het eerdere, in 2018 bekend gemaakte beleid (zie 3.5.). Uit het in het Gemeenteblad gepubliceerde voornemen blijkt dat de gemeente haar oorspronkelijke plannen heeft verlaten en dat daarvoor andere plannen in de plaats zijn gekomen. Uit het Ambitiedocument Rijnhaven volgt immers dat het uitgangspunt was dat bouwlocaties apart door de gemeente op de markt zouden worden gebracht, terwijl thans wordt uitgegaan van een integrale gebiedsontwikkeling (

package deal

).





5.5.


De gemeente heeft haar plannen kennelijk naar aanleiding van een initiatief van [naam01] gewijzigd. De voorzieningenrechter overweegt in algemene zin dat de publieke taak van een gemeente als redelijk handelende overheid toelaat dat zij haar beleid laat beïnvloeden door private initiatieven als dat van [naam01] , als die initiatieven in lijn zijn met de meer algemene beleidskaders en de maatschappelijke ontwikkelingen. De wijziging van het beleid valt naar voorshands oordeel op zichzelf dan ook binnen de beleidsruimte die de gemeente had en heeft.





5.6.


Tegen die achtergrond moet worden uitgegaan van de thans geldende beleidsdoelen die, mede gelet op de verstrekte toelichting, in de kern inhouden:


- een integrale gebiedsontwikkeling voor de Rijnhaven (zowel land als water), tot aantrekkelijk hoogstedelijk woongebied, met recreatiemogelijkheden,


- waarbij de Codrico-fabriek naar elders in Rotterdam wordt verplaatst, en


- in het Rijnhavengebied op korte termijn woningbouw wordt gerealiseerd.




De voorzieningenrechter begrijpt dat Van Herk zich op het standpunt stelt dat de beleidswijziging eerder en duidelijker bekend had moeten worden gemaakt. Dat standpunt snijdt geen hout. In 2020 hebben participatiebijeenkomsten hebben plaatsgevonden (zie 3.8.) waarin de gewijzigde plannen zijn gepresenteerd en waaraan ook Van Herk heeft deelgenomen althans had kunnen deelnemen. De gemeente en [naam01] hebben dit ter zitting nader toegelicht. Van Herk heeft dit niet voldoende gemotiveerd weersproken. In elk geval is op 18 februari 2021 door de gemeenteraad de Nota van Uitgangspunten Codrico en Nota van Uitgangspunten Maritiem Centrum vastgesteld, waarmee het gewijzigd beleid vast stond. Op de gemeente rustte geen verplichting om voor de besluitvorming in de gemeenteraad het gewijzigd beleid kenbaar te maken. Uit het voorgaande volgt dat deze beleidsdoelen de achtergrond vormen en mogen vormen van het voornemen van de gemeente om de aangekondigde overeenkomsten te sluiten.






Didam-arrest en de toepassing daarvan







5.7.


Met de bekendmaking in het gemeenteblad is de verkoop/uitgifte in erfpacht aangekondigd van zes objecten aan RBCV. Tussen partijen is, tegen voormelde achtergrond, in geschil of de gemeente heeft voldaan aan de voorwaarden die gelden voor de uitzondering op de verplichting tot het in het kader van die verkoop doorlopen van een openbare selectieprocedure, zoals door de Hoge Raad geformuleerd in zijn arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (het Didam-arrest).





5.8.


In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat op grond van artikel 3:14 BW een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot die regels behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Een overheidslichaam moet bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals de verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.





5.9.


Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen (of in erfpacht uit te geven), ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval dient het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria op te stellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn (rov. 3.1.4 van het arrest).





5.10.


Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen (rov 3.1.5 van het arrest).





5.11.


De onder 5.5. bedoelde uitzondering houdt in:




“De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt” (rov 3.1.6 van het arrest).






5.12.



Volgens de gemeente doet zich deze uitzondering hier voor. Zij heeft drie criteria voor serieuze gegadigden geformuleerd, die samengevat op het volgende neerkomen:


1) a) beschikken over de medewerking van de erfpachter [naam01] , b) bereid zijn alle delen van de integrale gebiedsontwikkeling voor eigen risico te ontwikkelen, en c) aan de voorwaarden uit de Woningbouwimpuls voldoen,


2) bereid en in staat zijn om de Codrico-fabriek te verplaatsen naar het perceel in de Spaanse polder,


3) beschikken over ontwikkelkracht en technische en financiële bekwaamheid.





Volgens de gemeente voldoet alleen RBCV aan al deze criteria. RBCV onderschrijft deze positie.






5.13.


Van Herk bestrijdt dit. Zij meent dat de gemeente zich ten onrechte niet aan de hoofdregel heeft gehouden. Zij voert daartoe in hoofdlijnen aan dat de gemeente ten onrechte doorslaggevende betekenis toekent aan de positie van RBCV waar het gaat om de rechten op het Codrico-perceel c.a. (criterium 1a en 2) en dat bij de toelaatbaarheid en passendheid van de andere deelcriteria vraagtekens te plaatsen zijn. Zij stelt dat zij, Van Herk, evenzeer in staat zou zijn om tot de gewenste gebiedsontwikkeling te komen en dus als serieuze gegadigde moet worden beschouwd.





5.14.


Naar het oordeel van de voorzieningenrechter komt de gemeente in het onderhavige geval een beroep toe op de uitzondering op de verplichting tot het doorlopen van een openbare selectieprocedure. De gemeente mocht, bij voorbaat, redelijkerwijs aannemen dat RBCV de enige serieuze gegadigde is die in aanmerking kwam voor de aankoop/uitgifte. Daarbij mocht de gemeente van doorslaggevend belang achten dat zonder medewerking van [naam01] /RBCV de integrale gebiedsontwikkeling niet kan worden gerealiseerd, omdat de fabriek dan niet, binnen afzienbare tijd, kan worden verplaatst. [naam01] , die bij RBCV rechtstreeks betrokken is, is rechthebbende op het terrein en heeft, tezamen met Codrico, een vaargeul in de Rijnhaven. RBCV is als vehikel door [naam01] aangewezen en wenst(e) het project zelf uit te voeren. Dat was de gemeente bekend. Die wens bestond ondanks de omstandigheid, zo stelde [naam01] ter zitting, dat door meerdere belangstellenden (doch niet door van Herk) contact met [naam01] is opgenomen.





5.15.


De door Van Herk genoemde andere mogelijkheden om de Codrico-fabriek te verhuizen (uitkoop, grondruil, onteigening of tussentijdse beëindiging op grond van de erfpachtakte en algemene bepalingen) stuiten, naar de gemeente in redelijkheid mocht inschatten, op zowel praktische als juridische bezwaren. Zo is daar de verplichting om eerst een minnelijk traject te proberen en de te bieden mogelijkheid tot zelfrealisatie. Die andere mogelijkheden zouden voorts, als zij al realistisch waren, in elk geval aanzienlijk meer tijd vergen.





5.16.


Daarmee is naar voorlopig oordeel duidelijk dat RBCV voor de gemeente bij voorbaat de enige serieuze gegadigde was en is voor de realisatie van de gebiedsontwikkeling en dus voor de aankoop van de objecten, omdat zij als enige aan criterium 1a en 2 kon en kan voldoen.




Die criteria zijn, net als criterium 1b en 3, objectief, toetsbaar en redelijk en deze mocht de gemeente aanleggen om te bepalen wie kwalificeert als een serieuze gegadigde. Criterium 1c is eveneens toetsbaar en objectief. Of dat criterium ook redelijk is kan in het midden blijven, nu ook als criterium 1c niet meegewogen mag worden RBCV nog steeds bij voorbaat de enige serieuze gegadigde was.





In dit verband is nog van belang dat Van Herk zelf sedert begin 2021, toen zij in elk geval wist van het gewijzigde beleid, geen pogingen heeft ondernomen om met [naam01] afspraken te maken. Zij heeft ook tegenover de gemeente niet kenbaar gemaakt dat zij interesse had in de gebiedsontwikkeling. Zij heeft wel contact met de gemeente gezocht, maar dat had betrekking op de ontwikkeling van haar eigen perceel.






5.17.


De gemeente heeft in het Gemeenteblad haar voornemen tot verkoop en uitgifte in erfpacht bekend gemaakt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dit op tijd gebeurd. Uit de hiervoor geciteerde overweging in het Didam-arrest blijkt, dat het voornemen tot verkoop (of uitgifte in erfpacht) bekend gemaakt moet worden. Zowel dat arrest als het achterliggende gelijkheidsbeginsel noopt niet tot het reeds bekend maken van het voornemen tot het sluiten van voorovereenkomsten, zoals Van Herk stelt. Er is voorts geen enkele concrete onderbouwing voor de stelling dat Van Herk, als zij al begin 2020 van het gewijzigde beleid en de (toen te sluiten) voorovereenkomsten op de hoogte was geweest, anders zou hebben gehandeld dan zij nu heeft gedaan en wel zou hebben gekwalificeerd als serieuze gegadigde omdat zij ook kon voldoen aan criteria 1a en 2.





5.18.


De onder 3.9 geciteerde bekendmaking voldoet ook overigens aan de daaraan te stellen eisen. De gemeente heeft daarin deugdelijk gemotiveerd op grond van welke criteria zij tot het oordeel is gekomen dat redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde voor het project in aanmerking komt.





5.19.


De stelling van Van Herk dat de voorgenomen overeenkomsten een schending opleveren van het staatssteun- en aanbestedingsrecht, kan niet leiden tot toewijzing van de onder 3 en 4 gevraagde voorzieningen. Er is voorshands geen sprake van schending van het aanbestedingsrecht, nu niet valt in te zien en ook niet behoorlijk is onderbouwd waarom deze verkoop/uitgifte aanbestedingsplichtig zou zijn.





5.20.



De bezwaren van Van Herk vanuit het gezichtspunt van verboden staatsteun zien enerzijds op de prijs van de objecten en anderzijds op de in de overeenkomst voorziene, van overheidswege ter beschikking te stellen gelden en andere compensatie. Deze bezwaren snijden geen hout.De objecten zullen worden getaxeerd naar marktwaarde, zodat in dat opzicht in beginsel geen problemen te verwachten zijn. In die taxatie zullen immers de waarde verhogende omstandigheden waarop Van Herk wijst verdisconteerd zijn.


Of de ter beschikking te stellen aanzienlijke bedragen vanuit de Woningbouwimpuls en de gemeente en de waarde van de andere compensatie (bijv. ontwikkelrechten) aan te merken zijn als unierechtelijk verboden staatsteun valt op dit moment onvoldoende te beoordelen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben zowel de gemeente als RBCV te kennen gegeven dat daartoe in de overeenkomsten voorzieningen zijn getroffen, die neerkomen op ontbindende voorwaarden en/of ertoe leiden dat de bijdragen niet zullen worden uitgekeerd als dat staatssteunrechtelijk niet is toegestaan. Dat blijkt ook uit de beschikbare teksten van de te sluiten overeenkomsten. Mede tegen die achtergrond is voorshands niet aannemelijk dat het verbod op staatssteun zal worden overtreden. Daarom kan nu niet worden vastgesteld dat de gemeente, door haar voornemens niet te melden bij de Europese Commissie, de standstill-verplichting schendt. Mede in aanmerking nemend de spoedeisende aard van de situatie op de woningmarkt behoeft de gemeente het onderzoek op dit punt niet af te wachten en kan zij voortgaan met het sluiten van de overeenkomsten.






5.21.


Voor zover Van Herk zich beroept op het gebrek aan transparantie, strandt dat beroep op de omstandigheid dat de gemeente RBCV terecht als enige serieuze gegadigde heeft aangewezen. In die situatie kon zij vertrouwelijk onderhandelen met RBCV en is de door Van Herk gewenste mate van transparantie niet nodig, omdat geen gelegenheid tot mededinging gegeven behoeft te worden. Met de bekendmaking is thans voldaan aan de op het punt van transparantie te stellen eisen.





5.22.


De belangenafweging valt in het voordeel van de gemeente en [naam01] uit. Het maatschappelijk belang van het nu voortvarend voortgaan met het verplaatsen van de fabriek en het realiseren van de beoogde woningbouw in de Rijnhaven weegt zeer zwaar. Voorts is aannemelijk dat al aanzienlijke kosten zijn gemaakt ten behoeve van het project. Daarnaast behoort de gemeente zich als een betrouwbare overheid te gedragen en dus haar reeds met [naam01] en RBCV gemaakte afspraken na te komen, nu hiervoor is vastgesteld dat dat toelaatbaar is. Daartegenover weegt het belang van Van Herk onvoldoende zwaar. Dat zij daadwerkelijk de integrale gebiedsontwikkeling zou kunnen doen is gelet op het bovenstaande onaannemelijk, terwijl haar wil daartoe niet uit haar daden tot dusver blijkt. Dat lucratieve ontwikkeling door Van Herk van haar perceel in de Rijnhaven onmogelijk wordt gemaakt door de onderhavige verkoop, is ook onvoldoende aannemelijk.





5.23.


De vorderingen onder 3 en 4 worden dus afgewezen. Daaruit vloeit voort dat ook het gevorderde onder 1 en 2 wordt afgewezen, nu uit de omstandigheid dat de gemeente de voorgenomen overeenkomsten met RBCV mag sluiten reeds volgt dat zij daarvoor geen selectieprocedure hoeft te volgen en evenmin criteria hoeft op te stellen. Daarbij is nog daargelaten of Van Herk bij die vorderingen wel spoedeisend belang heeft. Het enkele feit dat Van Herk de wens heeft om tot de ontwikkeling van haar eigen perceel te komen, leidt er niet toe dat zij een spoedeisend belang heeft bij een vordering die betrekking heeft op de andere (gedeelten van) percelen waarop de aankondiging in het Gemeenteblad ziet. Voorts verdient opmerking dat aan de gemeente de vrijheid toekomt om van de aangekondigde verkoop en uitgifte in erfpacht af te zien.





conclusie en proceskosten







5.24.


Het vorenstaande leidt ertoe dat het gevorderde onder 1 tot en met 4 wordt afgewezen. Het vorenstaande geeft evenmin aanleiding voor het treffen van een andere voorziening, zoals subsidiair onder 5 gevorderd door Van Herk, nu deze vordering gelet op het vorenstaande niet voldoende bepaald is. De vorderingen 6 en 7 zijn nevenvorderingen, die het lot van de vorderingen 1 tot en met 4 delen.





5.25.


Nu de vorderingen van Van Herk worden afgewezen, behoeft de vordering van RBCV, die na vermindering nog slechts tot die afwijzing strekt, geen afzonderlijke bespreking.





5.26.


Van Herk wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de gemeente en RBCV veroordeeld. De kosten van deze partijen worden begroot op € 1.692,00 (€ 676,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als gevorderd.





5.27.


Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de voorzieningenrechter af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.








6.

De beslissing


De voorzieningenrechter




6.1.


wijst de vorderingen af,





6.2.


veroordeelt Van Herk in de proceskosten van de gemeente, tot op heden begroot op € 1.692,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,





6.3.


veroordeelt Van Herk in de proceskosten van RBCV, tot op heden begroot op

€ 1.692,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,





6.4.


verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.





Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2022.


[2971/106]