ECLI:NL:RBROT:2015:7843, Rechtbank Rotterdam, 30-10-2015, 4318920 CV EXPL 15-32443
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2015-10-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Bemiddelingskosten. 'Dienen van twee heren' als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW. Betekenis arrest HR 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099).

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 4318920 CV EXPL 15-32443
    
    
    
      uitspraak: 30 oktober 2015
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam, 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te Rotterdam,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. L.C. Zandwijk, advocaat te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , handelend onder de naam [VG]
      wonende en kantoorhoudende te Rotterdam,
      gedaagde,
      in persoon procederend.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” en “[gedaagde]”.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      
        
          het inleidend exploot van dagvaarding van 20 juli 2015 met 5 producties;
        
        
          de aantekening van het mondeling antwoord d.d. 28 juli 2015 met het daarbij overhandigde schriftelijke antwoord;
        
        
          het tussenvonnis van 28 juli 2015 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
        
        
          de nadere stukken van [eiseres];
        
        
          de nadere stukken van [gedaagde];
        
        
          het proces-verbaal van de op 21 september 2015 gehouden comparitie van partijen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft bepaald dat heden vonnis wordt gewezen. 
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – voor zover thans van belang – het volgende vast:
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] verhuurt, beheert en bemiddelt beroepsmatig in woonruimte. Daartoe beschikt hij, onder meer, over een website. Op deze website, www.[handelsnaam gedaagde].nl, biedt hij woonruimte aan die kan worden gehuurd. De woonruimte die wordt getoond wordt met een korte beschrijving en een foto gepresenteerd. Ook wordt een adres genoemd, evenwel zonder huisnummer. Op de website is vermeld dat het woningaanbod indicatief is en verder is vermeld: “zodra we een zoekopdracht van u hebben gaan we op zoek naar een passende woonruimte voor u”. De bemiddeling vindt plaats op basis van no cure no pay, nu op de website voorts is vermeld: “U bent slechts bemiddelingskosten verschuldigd bij een geslaagde bemiddeling”  Op de website is een inschrijvingsformulier opgenomen dat kan worden ingevuld en, na het aanvinken van een vakje waarmee algemene voorwaarden worden geaccepteerd, kan de inschrijving, die gratis is, plaatsvinden.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] heeft belangstelling getoond voor een van de aangeboden woonruimtes en contact opgenomen met [gedaagde]. [gedaagde] heeft meegedeeld dat [eiseres] zich allereerst diende in te schrijven en [eiseres] heeft dat vervolgens gedaan.
      
    
    
      2.3.
      Op 10 februari 2015 heeft [eiseres] vervolgens met [gedaagde] een appartement bezichtigd aan de Jonker Fransstraat te Rotterdam. Vervolgens heeft zij op 10 februari 2015 een intentieverklaring tot huur voor dat appartement ondertekend, een waarborgsom en bemiddelingskosten betaald. 
      
    
    
      2.4.
      Op 13 februari 2015 heeft [eiseres] haar intentie ingetrokken, zodat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. De waarborgsom is aan haar gerestitueerd, maar de bemiddelingskosten ad € 968,-- incl. BTW werden niet gerestitueerd. 
      
    
    
      2.5.
      In de intentieverklaring is vermeld welke werkzaamheden zullen worden verricht door [gedaagde] (kort samengevat uit het Engels):
      - vaststellen van de woonwensen van de klant en het aan de hand daarvan zoeken en selecteren van geschikte woningen;
      - vaststellen welke woningen worden bezichtigd met de klant;
      - organiseren van de bezichtigingen en het bezichtigen in aanwezigheid van de bemiddelaar of zijn medewerkers;
      - dossier samenstellen van de klant om deze te kunnen presenteren als kandidaat bij een potentiele verhuurder;
      - het verstrekken aan de klant van informatie over huur en verhuurzaken, zoals woonvergunning, huurbescherming en huurtoeslag.
      Wanneer de verhuurder tot verhuur bereid is zal de makelaar ook de volgende werkzaamheden uitvoeren:
      
        
          onderhandelen namens de klant over de huurvoorwaarden;
        
        
          huurcontract opstellen;
        
        
          uitleg aan de klant;
        
        
          regelen van een tekensessie;
        
        
          verzekeren dat de eerste betaling aan de verhuurder tijdig plaatsvindt;
        
        
          het overhandigen van de sleutels;
        
        
          opstellen van een inspectierapport;
        
        
          assistentie bij het aanvragen van gas, water, elektra;
        
        
          assistentie bij het regelen van onderhoudscontracten, verhuizing, verven, behangen vloerbedekking en dergelijke;
        
        
          het aanspreken van de verhuurder wanneer dat nodig is over het nakomen van de contractuele verplichtingen;
        
        
          eerste aanspreekpunt zijn voor de klant gedurende de huurtermijn.
        
      
      Uit de intentieverklaring blijkt voorts dat de klant de bemiddelaar machtigt om de eerste huurbetaling door te storten naar de verhuurder.
      
    
    
      2.6.
      
        Uit de Algemene Voorwaarden Verhuurbemiddeling Woning (verder AV) die worden geaccepteerd door het aanvinken van het vakje op de website is onder meer opgenomen:
        “Artikel 4.2 (...) aan deze inschrijving zijn geen kosten verbonden. Bemiddeling door [handelsnaam gedaagde] geschiedt op basis van No Cure/No Pay, behoudens gemaakte kosten voor reclamedoeleinden. Woningzoekende is pas een vergoeding verschuldigd indien een succesvolle bemiddeling heeft plaatsgevonden.”
        “artikel 5.1: Voor een succesvolle bemiddeling ontvangt [handelsnaam gedaagde] een vergoeding van de woningzoekende. De vergoeding omtrent bemiddeling is een volledige maandhuur exclusief 21% BTW.
        
          Artikel 5.2: indien een woningzoekende door succesvolle bemiddeling van [handelsnaam gedaagde] de aangeboden woonruimte mondeling of schriftelijk accepteert (door een intentieverklaring of een huurovereenkomst) dan dient de eenmalige bemiddelingsvergoeding(…) te worden voldaan(..).
        
        
          artikel 5.4: Restitutie van betalingen is na mondelinge of schriftelijke acceptatie van de te huren ruimte door woningzoekende dan wel huurder niet mogelijk.”
        “artikel 6: acceptatie van een woning door woningzoekende/huurder kan plaatsvinden door mondelinge overeenstemming (…) gevolgd door intentieverklaring en/of door ondertekening van de huurovereenkomst.”
        “artikel 10.1: Indien, nadat mondeling of schriftelijk is overeengekomen dat woningzoekende een bepaald object definitief accepteert, om welke reden dan ook de totstandkoming van de huurovereenkomst vanwege woningzoekende/huurder geen doorgang vindt, is woningzoekende/huurder aan [handelsnaam gedaagde] een bemiddelingsvergoeding verschuldigd gelijk aan een maand huur (exclusief 21% BTW)”.
      
      
    
    
      2.7.
      Op de eerder genoemde website is ook een pagina gewijd aan de verhuurder. Het betreft een uitnodiging aan verhuurders om contact met [gedaagde] op te nemen. [gedaagde] biedt aan kandidaten voor de te verhuren woning te zoeken, te selecteren en te presenteren, na een controle van financiële achtergronden. [gedaagde] zorgt voor een ID en een loonstrook/arbeidscontract en verzorgt de bezichtiging. Als een match tot stand komt verzorgt [gedaagde] de huurovereenkomst en de inspecties van het gehuurde. Daarnaast kan [gedaagde] het beheer verzorgen.
      
    
  
  
    
      3De stellingen van partijen
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert betaling van een bedrag van € 968,-- te verhogen met rente en kosten. Zij baseert haar vordering op de navolgende stellingen.
        Ten eerste is geen bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen. [eiseres] heeft alleen gereageerd op het woningaanbod. De intentieverklaring moet worden gekwalificeerd als een aanbod tot het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst. De intentieovereenkomst is ingetrokken voordat het aanbod werd aanvaard. Door [gedaagde] is ook niet daadwerkelijk bemiddeld.
        Ten tweede zijn geen bemiddelingskosten verschuldigd omdat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. De woning is nooit door [eiseres] geaccepteerd zodat op grond van artikel 10.1 AV geen betalingsverplichting is ontstaan. 
        Verder heeft [eiseres] de intentieverklaring op grond van artikel 5AV ingetrokken door een reden die aan [gedaagde] kan worden toegerekend. [eiseres] heeft gezegd dat de woning te duur was voor haar. [gedaagde] heeft gezegd dat [eiseres] voor huurtoeslag in aanmerking zou komen, hetgeen onjuist bleek te zijn. Toen haar dat duidelijk werd heeft zij de intentie meteen ingetrokken. [eiseres] heeft de nietigheid van artikel 5 AV ingeroepen omdat sprake is van een onredelijk bezwarend beding althans dat sprake is van een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbare bepaling.
        Tenslotte stelt [eiseres] dat [gedaagde] mede handelt in opdracht van de verhuurder waardoor sprake is van het dienen van twee heren. Ook als [gedaagde] geen vergoeding ontvangt van de verhuurder is sprake van een overeenkomst met de verhuurder. Uit het feit dat [gedaagde] een antecedentenonderzoek doet en diverse, financiële, bescheiden van de huurder vraagt, blijkt dat hij werkzaamheden in opdracht van de verhuurder uitvoert.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert een inhoudelijk verweer. [eiseres] heeft een bemiddelingsovereenkomst gesloten en er is voor haar bemiddeld. De woonruimte is bezichtigd en de verhuurder is bereid gevonden de woonruimte te verhuren aan [eiseres]. Er is onderhandeld omdat [eiseres] de huur te duur vond en een oven geregeld alsmede gratis internet. [eiseres] heeft niet naar een bepaalde woning gevraagd. Omdat er alleen indicatief woningen op de website staan kan dat niet. Nadat de huurintentie ook door de verhuurder is geaccepteerd heeft [eiseres] zich teruggetrokken omdat ze geen huursubsidie kon krijgen. [gedaagde] treedt alleen op voor de huurder en verzorgt absoluut geen diensten voor de verhuurder. De vergoeding staat in een redelijke verhouding tot zijn gederfde winst. Voor de verhuurder presenteert [gedaagde] slechts de woonruimte aan potentiële huurders. Dat doet hij niet exclusief. Hij maak foto’s en een beschrijving en plaatst die op zijn website en op andere websites, zoals Pararius. Het presenteren gebeurt gratis. Door [gedaagde] wordt aan de verhuurder bekend gemaakt dat hij alleen bemiddelt voor de huurder en dat hij alleen aan de huurder een courtage vraagt.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil  
    
      4.1.
      Allereerst stelt [eiseres] dat zij de bemiddelingskosten onverschuldigd heeft betaald omdat geen bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen. Uit de vaststaande feiten blijkt dat [gedaagde] diverse woonruimten aanbood en dat [eiseres] belangstelling had voor een aangeboden woning. Zij was vervolgens aangewezen op het invullen van het inschrijvingsformulier om in aanmerking te kunnen komen voor de aangeboden woning, althans een soortgelijke woning. Op deze wijze werd zij gedwongen om een overeenkomst met [gedaagde] aan te gaan. Zonder inschrijving zou zij immers niet kunnen reflecteren op een van de aangeboden woningen. [eiseres] heeft zich ingeschreven en zij heeft, om dat te kunnen doen, de AV geaccepteerd. Daarmee is een overeenkomst tot stand gekomen tussen partijen. Partijen stellen beiden dat deze overeenkomst als een bemiddelingsovereenkomst moet worden aangemerkt. Er is dus een bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen. [eiseres] stelt dat de intentieverklaring moet worden beschouwd als een aanbod tot het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst. Nu de intentieverklaring niet ziet op het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst, maar op het aangaan van een huurovereenkomst, kan deze stelling niet juist zijn. Mogelijk is de bemiddelingsovereenkomst niet geheel naar vrije wil aangegaan nu [eiseres] slechts de intentie had om te reageren op een bepaald aanbod, maar daarover kan de kantonrechter niet oordelen nu [eiseres] dit niet aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd. Of [gedaagde] wel of niet feitelijke bemiddelingswerkzaamheden heeft uitgevoerd doet aan het tot stand komen van de bemiddelingsovereenkomst niet af.
      
    
    
      4.2.
      
        De beoogde huurovereenkomst is niet tot stand gekomen. [eiseres] heeft de woning aan de Jonker Fransstraat bezichtigd en bij die gelegenheid heeft zij de intentieverklaring getekend. Uit de productie 2 overgelegde e-mail van 10 februari 2015 blijkt dat [eiseres] direct na de bezichtiging al is gaan twijfelen aan de haalbaarheid van deze huur, gelet op de huurprijs. Desondanks heeft zij de gevraagde bedragen betaald. Op 13 februari 2015 heeft zij meegedeeld toch niet te willen huren. De vraag is dan of de bemiddelingskosten verschuldigd zijn.
        Uit de intentieverklaring blijkt dat de klant door ondertekening bekend maakt dat zij in de woonruimte geïnteresseerd is en dat zij bereid is te gaan onderhandelen over de totstandkoming van een huurovereenkomst. De klant moet dan zorgen voor diverse bescheiden die het voor de bemiddelaar mogelijk maken de verhuurder te vragen of deze bereid is te gaan verhuren. Wanneer de verhuurder die bereidheid uitspreekt dan beginnen de onderhandelingen over het tot stand komen van de huurovereenkomst. In deze zaak hebben die onderhandelingen niet tot een huurovereenkomst geleid. De bemiddeling is derhalve niet succesvol (daarmee wordt bedoeld dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen) geweest.
        Artikel 5 van de bemiddelingsovereenkomst bepaalt dat de bemiddelingsvergoeding verschuldigd is zodra de aangeboden woonruimte door de woningzoekende wordt geaccepteerd door een intentieverklaring of een huurovereenkomst. In deze zaak heeft [eiseres] de aangeboden woonruimte niet geaccepteerd en er is geen huurovereenkomst tot stand gekomen. De intentieverklaring kan, door de inhoud ervan die hiervoor werd weergegeven, niet op één lijn worden gesteld met het tot stand komen van een huurovereenkomst. Het is immers de intentie om te gaan onderhandelen over het tot stand komen van een huurovereenkomst en de voorwaarden daarvan. Deze onderhandelingen hebben niet geleid tot een huurovereenkomst zodat moet worden vastgesteld dat er geen succesvolle bemiddeling is geweest. Op grond van het bepaalde in artikel 5 van de bemiddelingsovereenkomst zijn dan geen bemiddelingskosten verschuldigd. 
        Het bepaalde in artikel 10.1 AV maakt dat niet anders. In dit artikel wordt bepaald dat de woningzoekende de vergoeding verschuldigd is wanneer de huurovereenkomst vanwege de woningzoekende niet tot stand komt, echter nadat mondeling of schriftelijk is overeengekomen dat de woningzoekende een bepaald object definitief accepteert. Nu van een definitief accepteren geen sprake is, gelet op de tekst van de intentieovereenkomst, kan ook deze bepaling niet bewerkstelligen dat de woningzoekende de bemiddelingskosten verschuldigd is.
        Een en ander leidt tot het oordeel dat de bemiddelingskosten onverschuldigd werden betaald.
      
      
    
    
      4.3.
      
        De kantonrechter wijst de vordering af op grond van het hiervoor overwogene, maar hij zal ook een enkele overweging ten overvloede wijden aan de betekenis van het arrest van de Hoge Raad dat op 16 oktober 2015 werd gewezen (ECLI:NL:HR:2015:3099).
        De Hoge Raad heeft, in antwoord op pre-judiciële vragen, geoordeeld dat:
      
      
        
          in beginsel heeft een overeenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar waarbij de verhuurder het recht verkrijgt om niet woonruimte te huur aan te bieden op een website van de bemiddelaar te gelden als een bemiddelingsovereenkomst, waarop via artikel 7:427 BW artikel 7:417,4 BW van toepassing is;
        
        
          het maakt geen verschil of de verhuurder de bemiddelaar benadert of omgekeerd;
        
        
          het voorgaande is alleen anders wanneer de bemiddelaar stelt en zo nodig bewijst dat de website alleen als elektronisch prikbord fungeert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant verhuurder en –huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen;
        
        
          voor beantwoording van vraag a maakt het dus verschil of de bemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld.
        
      
      
    
    
      4.4.
      Gelet op deze antwoorden van de Hoge Raad moet de presentatieovereenkomst tussen de verhuurder en [gedaagde] als een bemiddelingsovereenkomst worden gezien. In deze zaak is de aspirant huurder immers alleen in staat de woonruimte te huren door bemiddeling via [gedaagde] en is het niet mogelijk gebleken de verhuurder rechtstreeks te benaderen. Dit impliceert dat sprake is van het dienen van twee heren, als bedoeld in artikel 7: 417 lid 4 BW. Daarom is [eiseres] geen bemiddelingskosten verschuldigd.
      
    
    
      4.5.
      De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf 9 april 2015, nu [gedaagde] op 1 april 2015 werd gesommeerd tot betaling, uiterlijk op 8 april 2015.
      
    
    
      4.6.
      Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] belast met de kosten van het geding.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter,
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te voldoen het bedrag van € 968,-- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 9 april 2015 tot de dag der algehele voldoening;
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te voldoen de kosten van het geding, welke tot op dit moment worden vastgesteld op € 101,95 voor de dagvaarding, op € 78,-- voor het griffierecht en op € 200,-- voor het salaris van de gemachtigde van [eiseres]
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      401