ECLI:NL:RBMNE:2022:139, Rechtbank Midden-Nederland, 19-01-2022, 9357609 UC EXPL  21-5388
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst, geen beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang huur, vermoeden uit art. 7:224 lid 2 BW van toepassing

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9357609 UC EXPL  21-5388 CMR/51145
    
    
    
      
        Vonnis van 19 januari 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    wonend in [woonplaats 1]
    
  
  
    
      2 [eiser sub 2] ,
    wonend in [woonplaats 2]
    
  
  
    
      3 [eiser sub 3] ,
    wonend in [woonplaats 2]
    
  
  
    
      4 [eiser sub 4] ,
    wonend in [woonplaats 2]
    
  
  
    
      5 [eiser sub 5] ,
    
      wonend in [woonplaats 2] ,
      verder ook gezamenlijk te noemen (in mannelijk enkelvoud): [eiser sub 1] c.s.,
      eisende partijen,
      gemachtigde: mr. M. Blok,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,
    
      wonend in [woonplaats 2]
      verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. S. Ilkdogan,
    
    
  
  
    
      2 [gedaagde sub 2] ,
    
      wonend in [woonplaats 2] ,
      verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,
      gedaagde partij,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 21 juli 2021 met producties;
      - het proces-verbaal van de rolzitting van 11 augustus 2021 met het mondelinge antwoord van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en met producties;
      - de op 22 oktober 2021 ingekomen aanvullende producties van [eiser sub 1] c.s.;
      - de op 26 november 2021 ingekomen aanvullende stukken van [gedaagde sub 1] ;
      - de op 29 november 2021 ingekomen aanvullende stukken van [gedaagde sub 2] ;
      - de mondelinge behandeling van 3 december 2021, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Hierna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser sub 1] c.s. heeft per 1 december 2016 het pand aan het adres [straatnaam] [nummeraanduiding] , [nummeraanduiding] - [letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding] - [letteraanduiding 2] en [nummeraanduiding] - [letteraanduiding 3] in [plaatsnaam] (hierna: het pand) verhuurd aan [gedaagde sub 1] . Hiertoe hebben zij een huurovereenkomst gesloten. [gedaagde sub 2] is per 10 juli 2018 huurder geworden van het pand in de plaats van [gedaagde sub 1] . Deze indeplaatsstelling is vastgesteld door de kantonrechter van deze rechtbank bij vonnis van 5 augustus 2020.
      
    
    
      2.2.
      In artikel 4.6 van de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
      
      
        “4.6 (…) De verhuurder is voor de volgende zaken eigendom van het volgende: het restaurant inrichting (bar meubilair, toilet ruimte, plafon, voerbedekking, gas, elektra, water (meterkast) de huurder is zowel verantwoordelijk voor alle aansluitingen en leidingen. Tevens dienst de huurder zorg te dragen voor volledige onderhoud aan: restaurant inrichting (bar meubilair, toilet ruimte, plafon, vloerbedekking, kozijn, deuren, gas, elektra, water (meterkast). Hoe de oplevering van het bedrijfsruimte is opgeleverd, dient bij beëdiging van het huurcontract het bedrijfsruimte als bij aanvang achter te laten aan de verhuurder, zoals op de foto’s zichtbaar, zie bijlage.”
      
      
    
    
      2.3.
      De huurovereenkomst is op 26 maart 2020 ontbonden. Op diezelfde dag vond de oplevering van het pand plaats. [gedaagde sub 2] heeft bij de oplevering de sleutels ingeleverd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser sub 1] c.s. vordert, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser sub 1] c.s. een schadebedrag van € 21.590,00 te betalen, met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente hierover. 
      
    
    
      3.2.
      Aan zijn vordering legt [eiser sub 1] c.s. het volgende ten grondslag. [eiser sub 1] c.s. verhuurde aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is ontbonden en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben het gehuurde ontruimd. Bij oplevering heeft [eiser sub 1] c.s. gebreken geconstateerd, waaronder gaten in wanden en plafonds. Ook zijn er spullen weggenomen die eigendom van [eiser sub 1] c.s. zijn. Als gevolg hiervan heeft [eiser sub 1] c.s. schade geleden van € 21.590,00 om het gehuurde weer in goede staat te brengen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] baseren hun verweer - kort weergegeven - op het volgende. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben het pand niet gelijktijdig, maar na elkaar gehuurd. [gedaagde sub 1] heeft het pand na afloop van zijn huurperiode in verbeterde staat opgeleverd als het wordt vergeleken met de staat van het pand bij aanvang van zijn huurperiode. [gedaagde sub 2] heeft het pand in dezelfde staat opgeleverd na ontbinding van de huurovereenkomst, zoals deze was bij aanvang van zijn huurperiode. Zij zijn daarom niet gehouden om de gestelde gebreken aan het pand te herstellen. Ook zijn de spullen die zijn weggenomen geen eigendom van [eiser sub 1] c.s. De inventaris is namelijk in 2016 aan [gedaagde sub 1] verkocht en bij overname van de huurovereenkomst in 2018 heeft [gedaagde sub 2] de inventaris overgenomen. Mochten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wel gehouden zijn tot herstel van het pand, dan kunnen zij niet gehouden zijn de kosten van het herstel te betalen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn namelijk niet in de gelegenheid gesteld om tot herstel van de schade over te gaan. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    Is voldaan aan de substantiëringsplicht?
    
    
      4.1.
      Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het verweer naar voren gebracht dat de dagvaarding niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen, omdat niet voldaan is aan de substantiëringsplicht uit artikel 111 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Dit verweer wordt verworpen, omdat de dagvaarding voldoet aan de daaraan gestelde vereisten en omdat gelet op de inhoud van het verdere verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zij niet in hun rechtsbelangen zijn geschaad.
      
      
        
          Is er een grond om [gedaagde sub 1] voor de gevorderde schade aan te spreken?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Vast staat dat [gedaagde sub 1] van 1 december 2016 tot 10 juli 2018 het pand heeft gehuurd. [gedaagde sub 2] is op 10 juli 2018 huurder geworden in de plaats van [gedaagde sub 1] en hij heeft het pand gehuurd tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst. Bij indeplaatsstelling ontstaat er geen nieuwe huurovereenkomst, maar neemt een derde, in dit geval [gedaagde sub 2] , de al bestaande huurovereenkomst over van de oorspronkelijke huurder, in dit geval [gedaagde sub 1] . Dit heeft tot gevolg dat alle rechten en verplichtingen die in de al bestaande huurovereenkomst staan, overgaan op [gedaagde sub 2] , waaronder de verplichtingen met betrekking tot de staat van oplevering van het pand. De verplichting om het pand op te leveren in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst, is door de indeplaatsstelling dus overgegaan op [gedaagde sub 2] . Deze verplichting rust niet meer op [gedaagde sub 1] , omdat hij ten tijde van de eindoplevering op 26 maart 2020 geen partij meer was bij de huurovereenkomst. Wanneer [eiser sub 1] c.s. dus gebreken vaststelt bij de eindoplevering, kan [gedaagde sub 1] niet op grond van de huurovereenkomst aansprakelijk zijn voor deze schade.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser sub 1] c.s. heeft tijdens de mondelinge behandeling nog gesteld dat [gedaagde sub 1] op grond van onrechtmatig handelen aansprakelijk is voor de schade. Dit onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 1] blijkt nergens uit en is door [eiser sub 1] c.s. ook niet nader gemotiveerd.
      
    
    
      4.4.
      Omdat er dus geen rechtsgrond is voor de vordering tegen [gedaagde sub 1] , zal deze worden afgewezen.
      
      
        
          Is [gedaagde sub 2] gehouden de schade aan de wanden, de plafonds en de wandbetimmering te vergoeden?
        
      
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter stelt voorop dat het door [eiser sub 1] c.s. gevorderde bedrag van € 21.590,00 gebaseerd is op een offerte die [eiser sub 1] c.s. heeft overgelegd. De beoordeling kan dan ook alleen plaatsvinden op grond van deze offerte. De offerte ziet op het herstellen van de wanden en plafonds in het pand. Ook staat er in de offerte een schadepost die ziet op de wandbetimmering aan de bar. Andere schadeposten die [eiser sub 1] c.s. stelt te hebben, zoals het ontbreken van de inventaris, vallen buiten dit geschil omdat deze niet vallen onder de posten op de offerte zoals gevorderd en deze ook niet worden gevorderd met bijvoorbeeld een ander bedrag.
      
    
    
      4.6.
      De vraag die beantwoord moet worden, is of [gedaagde sub 2] gehouden is de gevorderde schade van [eiser sub 1] c.s. te vergoeden. Omdat [gedaagde sub 2] ten tijde van de eindoplevering huurder was, is hij op grond van de huurovereenkomst gehouden het pand in dezelfde staat op te leveren zoals deze was bij aanvang van de huur. Tussen partijen staat vast dat bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde pand is opgemaakt. Als partijen geen beschrijving hebben opgemaakt, dan wordt de huurder op grond van artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Het is dan aan de verhuurder om het tegendeel te bewijzen.
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van de kantonrechter, heeft [eiser sub 1] c.s. onvoldoende onderbouwd dat de staat van de wanden en de plafonds bij de eindoplevering anders was dan bij aanvang van de huur. [eiser sub 1] c.s. heeft foto’s van het door [gedaagde sub 1] geëxploiteerde restaurant in het geding gebracht, maar niet is komen vast te staan wanneer deze foto’s zijn gemaakt. Bovendien kan uit deze foto’s niet worden opgemaakt in welke staat de wanden en de plafonds zich op dat moment bevonden. Omdat [eiser sub 1] c.s. zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd, wordt aan tegendeelbewijslevering niet toegekomen. Daarom staat vast dat het pand bij aanvang van de huur in dezelfde staat was als bij het einde van de huurovereenkomst. Het bedrag dat [eiser sub 1] c.s. vordert voor het herstellen van de gebreken aan de wanden en de plafonds kan daarom niet bij [gedaagde sub 2] in rekening worden gebracht.
      
    
    
      4.8.
      Wat betreft de wandbetimmering aan de bar, heeft [gedaagde sub 2] tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij dit heeft meegenomen. Uit artikel 4.6 van de huurovereenkomst volgt dat de verhuurder eigenaar is van de inrichting van het restaurant, waaronder ook het barmeubilair valt (zie overweging 2.2). De wandbetimmering aan de bar kan worden gezien als barmeubilair. In beginsel is [gedaagde sub 2] dus gehouden de schade te vergoeden die [eiser sub 1] c.s. heeft geleden door het wegnemen van de wandbetimmering. [gedaagde sub 2] stelt echter dat niet [eiser sub 1] c.s., maar hij de eigenaar is van de wandbetimmering. [gedaagde sub 1] heeft namelijk op 7 december 2016 de inventaris van de heer [A] gekocht, waarna [gedaagde sub 2] de inventaris op 1 augustus 2018 van [gedaagde sub 1] heeft overgenomen, aldus [gedaagde sub 2] . Ter onderbouwing van deze stelling heeft [gedaagde sub 2] een notariële akte overgelegd, waarin de koop van de inventaris is vastgelegd. In deze notariële akte wordt verwezen naar een bijlage waarop de gekochte roerende zaken staan beschreven. Deze bijlage is niet overgelegd. Daarom kan niet worden vastgesteld of de wandbetimmering aan de bar onderdeel is van de door [gedaagde sub 1] en daarna door [gedaagde sub 2] gekochte roerende zaken.
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangegeven een verklaring te hebben van de heer [B] . [B] zou aanwezig zijn geweest bij de gesprekken over de overname van de inventaris. Niet is duidelijk geworden wanneer deze gesprekken hebben plaatsgevonden en wie daar bij waren. [eiser sub 1] c.s. betwist bij dit gesprek met [B] aanwezig te zijn geweest. Ook is niet gesteld dat [B] specifiek heeft verklaard over de overdracht van de wandbetimmering aan de bar. De kantonrechter zal daarom, ook gezien hetgeen in 4.8 is overwogen, geen akte laten nemen over deze verklaring en is van oordeel dat [gedaagde sub 2] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij eigenaar is van de wandbetimmering van de bar. [eiser sub 1] c.s. is gezien artikel 4.6 van de huurovereenkomst eigenaar hiervan. Door de wandbetimmering mee te nemen en daarmee het pand niet in dezelfde staat als bij aanvang op te leveren, is [gedaagde sub 2] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Had [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 2] de mogelijkheid moeten geven om over te gaan tot herstel?
        
      
      
    
    
      4.10.
      Voordat [eiser sub 1] c.s. schadevergoeding kan vorderen van [gedaagde sub 2] , dient [gedaagde sub 2] in verzuim te zijn. [gedaagde sub 2] stelt dat hij door [eiser sub 1] c.s. niet in de gelegenheid is gesteld om de gebreken te herstellen en dat hij daarom niet gehouden is de schade te vergoeden.
      
    
    
      4.11.
      De verplichting om het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als bij aanvang van de huur, is een verplichting die de huurder slechts kan nakomen op het tijdstip dat de huurovereenkomst eindigt. Indien deze verplichting niet is nagekomen, dan is de huurder in verzuim zonder dat daar een ingebrekestelling voor nodig is. Omdat [gedaagde sub 2] bij het einde van de huurovereenkomst zijn verplichting niet is nagekomen, is hij van rechtswege in verzuim geraakt. Dat [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 2] niet de gelegenheid heeft gegeven om de gebreken te herstellen, is ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [eiser sub 1] c.s. was daartoe niet verplicht gezien het van rechtswege ingetreden verzuim van [gedaagde sub 2] .
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.12.
      Op grond van wat in overwegingen 4.5 tot en met 4.11 is besproken, luidt de conclusie dat [gedaagde sub 2] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting om het gehuurde pand in dezelfde staat op te leveren als bij aanvang van de huurovereenkomst, door de wandbetimmering aan de bar mee te nemen. [gedaagde sub 2] is na de oplevering van het pand van rechtswege in verzuim geraakt en is daarom gehouden de schade te vergoeden die [eiser sub 1] c.s. hierdoor heeft geleden. In de door [eiser sub 1] c.s. overgelegde offerte is voor het herstel van de wandbetimmering aan de bar een bedrag van in totaal € 1.055,34 exclusief BTW berekend. De hoogte van dit bedrag is door [gedaagde sub 2] niet betwist. Een bedrag van € 1.276,96 (inclusief 21% BTW) zal daarom worden toegewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser sub 1] c.s. zal in de proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld, omdat hij ten aanzien van de vordering tegen [gedaagde sub 1] ongelijk heeft en ten aanzien van de vordering tegen [gedaagde sub 2] in overwegende mate ongelijk heeft. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op € 187,00 (1 punt x tarief € 187,00) aan salaris gemachtigde. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] worden begroot op nihil.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] om aan [eiser sub 1] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.276,96;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 187,00 aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2021 en ondertekend door mr. J.F. Haeck.
      
    
  
  
     HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790 ([achternaam] /Beter Wonen).