ECLI:NL:RBLIM:2022:1548, Rechtbank Limburg, 23-02-2022, C/03/288247 / HA ZA 21-71
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-02-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Leidt hoogte van de servicekosten tot een geslaagd beroep op non conformiteit of dwaling jegens verkoper van een appartementsrecht? Is notaris tekortgeschoten bij het verlijden van de splitsingsakte en/of leveringsakte of heeft hij onrechtmatig gehandeld?

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      zaaknummer: C/03/288247 / HA ZA 21-71
    
    
    
    
      
        Vonnis van 23 februari 2022
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    2.	[eiseres sub 2],
    
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      eisers,
      advocaat: mr. C.S.B.E. Reinders te Ubachsberg, gemeente Voerendaal,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        SWENTIBOLD PROJECTONTWIKKELING B.V.,
      gevestigd te Sittard, gemeente Sittard- Geleen,
      gedaagde,
      advocaat: mr. L. Isenborghs te Heerlen,
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        TEAM NOTARISSEN B.V.,
      gevestigd te Maastricht,
      gedaagde,
      advocaat: mr. P.H. Kramer te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna “ [eisers] ”, “Swentibold” en “Team Notarissen ” genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 21,
        
        
          de conclusie van antwoord van Swentibold en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 4,
        
        
          de conclusie van antwoord van Team Notarissen en de daarbij overgelegde producties 1 en 2,
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 december 2021 en de daaraan gehechte spreekaantekeningen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Ten slotte is vonnis bepaald.
        
          2.	De feiten	
        
      
    
    
      2.1.
      Swentibold  is een projectontwikkelaar. [eisers] hebben op 12 oktober 2018 met Swentibold een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het (nog te formeren) appartementsrecht, omvattende (kort gezegd) een penthouse (inclusief een zich in de kelder bevindende berging) gelegen op de tweede verdieping van het appartementencomplex “blok C” zijnde onderdeel van het in zijn geheel nog te realiseren project " [naam project] " te Valkenburg, plaatselijk bekend als [adres 1] te ( [plaats] , kadastraal bekend als gemeente [kadasternummer] (hierna: “het penthouse”), alsmede drie parkeerplaatsen (kortheidshalve: nummers [X] , [Y] en [Z] ). 
      
    
    
      2.2.
      De bij deze koopovereenkomst betrokken verkoopmakelaar was [naam bv 1] (hierna: “de verkoopmakelaar”). [eisers] hebben voorafgaand aan het sluiten van de  koopovereenkomst een optie genomen op het penthouse. Op 8 augustus 2018 hebben zij in verband daarmee een gesprek gehad met de verkoopmakelaar, in de persoon van de heer [naam makelaar] . De heer [naam makelaar] heeft hen op diezelfde dag per e-mail de verkoopcontractstukken en de stukken van de VvE toegezonden, waaronder de concept splitsingsakte en een document met daarin een concept kostenbegroting (productie 11 bij dagvaarding).
      
    
    
      2.3.
      De koopsom voor het penthouse (de “grondcomponent” van het na de bouw in appartementsrechten te splitsen grondperceel) bedroeg € 470.000,00 inclusief overdrachtsbelasting. Gelet op het feit dat het project nog gerealiseerd moest worden, maakte van de koop voorts deel uit de door [eisers] gesloten aannemingsovereenkomst met BAS Bouw B.V.. De aanneemsom bedroeg € 530.000,00 inclusief btw.
      
    
    
      2.4.
      Team Notarissen heeft ten behoeve van de afzonderlijke verkoop van de appartementen van het project “ [naam project] ” op verzoek van Swentibold  de concept splitsingsakte opgesteld. Op 16 januari 2019 is de splitsingsakte voor Team Notarissen  verleden. Op diezelfde datum is ook de leveringsakte tussen Swentibold en [eisers] voor Team Notarissen verleden. Team Notarissen is hierbij vertegenwoordigd door [naam notaris] (hierna: “ [naam notaris] ”), als notaris werkzaam bij Team Notarissen . Op enig moment voorafgaand aan het daadwerkelijk verlijden van de leveringsakte heeft [naam notaris] de splitsingsakte met [eisers] doorgesproken. 
      
    
    
      2.5.
      Het penthouse (excl. parkeerplaatsen) heeft een oppervlakte van ca. 325 m² (woonoppervlak 271 m² en buitenpatio van ca. 38 m²) en maakt deel uit van het Blok C waartoe verder nog zes andere appartementen behoren. Het penthouse behelst blijkens de splitsingsakte een onverdeeld aandeel van 271/1.000ste in de gemeenschap, terwijl de overige appartementen een onverdeeld aandeel van respectievelijk 93/1.000ste, 100/1.000ste, 103/1.000ste, 96/1.000ste, 93/1.000ste en 92/1.000ste van die gemeenschap uitmaken. Het verschil in aandeel vloeit voort uit het gegeven dat het penthouse in oppervlakte (bijna) driemaal zo groot is als ieder van de overige appartementen, die allen een oppervlakte van om en nabij 100 m²  hebben.
      
    
    
      2.6.
      Gelijktijdig met het verlijden van de hiervoor genoemde akten is Swentibold overgegaan tot oprichting van de VvE "Vereniging van Eigenaars [adres 2] tot en met [adres 1] te [plaats] " (hierna: “de VvE”). Als bestuurder van de VvE is [naam bv 2] aangesteld.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen dat het de rechtbank behage om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          Ten aanzien van Swentibold :
        
      
      
      
        I. primair de koopovereenkomst partieel te ontbinden wegens non-conformiteit, tevens toerekenbare tekortkoming in de nakoming;
        
          subsidiair ex artikel 6:228 jo 3:41 BW de koopovereenkomst tussen partijen partieel te vernietigen dan wel de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen ex artikel 6:228 jo 6:230 lid 2 BW ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel te wijzigen wegens dwaling;
        II. primair Swentibold te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan [eisers] ten titel van schadevergoeding een bedrag ad € 87.390,00, 
        
          subsidiair een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, zulks uit hoofde van die partiële ontbinding dan wel (subsidiair) partiële vernietiging van de koopovereenkomst, nog te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 maart 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
      
      
      
        
          Ten aanzien van Team Notarissen 
        
      
      
      
        I. te verklaren voor recht dat Team Notarissen aansprakelijk is voor al de schade die [eisers] lijden ten gevolge van de aan haar toerekenbare tekortkomingen zoals in het lichaam der dagvaarding omschreven in het kader van de door haar uitgevoerde opdrachten ter zake het door [eisers] aangekochte appartementsrecht. 
        II. primair Team Notarissen te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan [eisers] ten titel van schadevergoeding een bedrag ad € 87.390,00, 
        
          subsidiair een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, nog te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 januari 2019, subsidiair 6 maart 2020, althans meest subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
      
      
      
        
          Ten aanzien van Swentibold  en Team Notarissen:
        
        III. Swentibold  en Team Notarissen primair hoofdelijk, des de een betalende de ander zij bevrijd, subsidiair elk op hun eigen in het lichaam der dagvaarding gespecificeerde grondslag voor het door hen uit dien hoofde te dragen deel daarvan, te veroordelen om tegen behoorlijke bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen ter zake de buitengerechtelijke kosten de somma van € 1.649,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 
        IV. Swentibold  en Team Notarissen primair hoofdelijk, des de een betalende de ander zij bevrijd, subsidiair elk op hun eigen in het lichaam der dagvaarding gespecificeerde grondslag voor het door hen uit dien hoofde te dragen deel daarvan, te veroordelen in de kosten van deze procedure tegen behoorlijk bewijs van kwijting met uitdrukkelijke bepaling dat Swentibold en Team Notarissen de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigde zullen zijn als zij de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het ten dezen te wijzen vonnis zullen hebben voldaan;
        V. Swentibold  en Team Notarissen te veroordelen in de nakosten zoals genoemd in artikel 237 lid 4 Rv ad € 157,00 per gedaagde indien gedaagde aan de veroordeling voldoet zonder dat het vonnis aan hen hoeft te worden betekend en € 239,00 per gedaagde indien het vonnis aan hen betekend moet worden.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] stellen ter onderbouwing van hun vorderingen dat de aan het penthouse verbonden servicekosten substantieel hoger blijken te zijn dan zij, op basis van de verwachtingen die Swentibold voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft gewekt, mochten verwachten. Het genot van het penthouse wordt door deze afwijking c.q. dit gebrek wezenlijk aangetast. [eisers] betogen dat het penthouse daardoor niet voldoet aan de koopovereenkomst, althans daaraan een ernstig gebrek kleeft, dat non-conformiteit oplevert. Subsidiair beroepen [eisers] zich op dwaling. Met betrekking tot de vorderingen jegens Team Notarissen stellen [eisers] dat deze niet de zorg jegens hen heeft betracht die zij had moeten betrachten. Team Notarissen had [eisers] op zijn minst moeten wijzen op de mogelijkheid van de toepassing van een afwijkende regeling voor de kostenverdeling c.q. kostendifferentiatie in de statuten. 
      
    
    
      3.3.
      Swentibold  en Team Notarissen voeren verweer. In de kern genomen betwisten Swentibold en Team Notarissen dat [eisers] onjuist of onvolledig zijn voorgelicht.
      
    
    
      3.4.
      Op de standpunten van partijen zal hierna, voor zover deze door de rechtbank relevant worden geacht, nader worden ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Ten aanzien van de vorderingen jegens Swentibold 
    
    
      
        non-conformiteit?
      
    
    
    
      4.1.
      Nu [eisers] stellen dat de aan het penthouse verbonden servicekosten substantieel hoger blijken te zijn dan zij, op basis van de verwachtingen die Swentibold voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft gewekt, mochten verwachten, zal de rechtbank in de eerste plaats beoordelen of het penthouse daarmee non-conform is, zoals [eisers] betogen (randnummer 49, 51 en 53 dagvaarding). 
      
    
    
      4.2.
      Ter onderbouwing van de door [eisers] gestelde non-conformiteit voeren zij het navolgende aan. [eisers] stellen dat de verkoopmakelaar hen namens Swentibold op 8 augustus 2018 heeft voorgelicht over de geschatte servicekosten voor het penthouse en de parkeerplaatsen en dat hen medegedeeld is dat deze kosten tussen € 300,00 en € 400,00 per maand zouden bedragen. Weliswaar hebben [eisers] diezelfde dag van de heer [naam makelaar] een daarvan afwijkende kostenbegroting ontvangen, maar daarover maakten zij zich geen zorgen en zij hebben daar ook geen acht op geslagen. Op de eerste vergadering van de VvE van 8 juli 2019 bleek [eisers] eerst dat de begroting van de servicekosten incompleet was, omdat een forse kostenpost, de kosten van de opstalverzekering, daarin niet was meegenomen. Daarnaast bleek [eisers] toen dat, krachtens de splitsingsakte, alle schulden en kosten over de gezamenlijke eigenaars worden verdeeld overeenkomstig de hierboven onder rechtsoverweging 2.5 genoemde breukdelen. Van de meer voor de hand liggende, en in dit geval ook meer passende, mogelijkheid om in artikel 10 van de splitsingsakte een afwijkende regeling op te nemen, waarbij bepaalde kostenposten in een andere verhouding ten laste van de eigenaars wordt gebracht, bleek geen gebruik te zijn gemaakt. Dit had volgens [eisers] wel moeten gebeuren en op zijn minst had die mogelijkheid door Swentibold onder hun aandacht moeten worden gebracht. Swentibold heeft ook van dit tekortschieten geweten, omdat zij de partij is die aan Team Notarissen de opdracht heeft verstrekt om de splitsingsakte op te stellen, zulks in de wetenschap wat daarvan de implicaties voor [eisers] , als eigenaar van veruit het grootste appartementsrecht, zouden zijn voor wat betreft de hoogte van de servicekosten. [eisers] heeft in de vergadering van de VvE van 25 juni 2020 verzocht om aanpassing van de splitsingsakte, maar dat voorstel is door de overige eigenaren weggestemd. Het gevolg is dat de maandelijkse servicekosten voor [eisers] € 543,62 bedragen. Dat is, zowel relatief als absoluut, een hoge bijdrage voor het penthouse dat een waardedrukkend effect tot gevolg heeft, aldus [eisers]
      
    
    
      4.3.
      Swentibold  betwist dat zij een conceptbegroting van de servicekosten heeft gemaakt of een indicatie daarvan heeft afgegeven aan [eisers] Voorts betwist zij dat de verkoopmakelaar, onder verwijzing naar een e-mailbericht van de heer [naam makelaar] (overgelegd als productie 2 bij conclusie van antwoord), de door [eisers] gestelde bedragen ter zake servicekosten heeft genoemd. De heer [naam makelaar] geeft in dit e-mailbericht aan dat de beweringen van [eisers] pertinent onjuist zijn. Volgens de heer [naam makelaar] zijn de conceptstukken, inclusief de conceptbegroting van de servicekosten over 2018, gebruikt als leidraad bij het gesprek van 8 augustus 2018 met [eisers] Volgens de heer [naam makelaar] heeft hij aan [eisers] medegedeeld dat het gaat om voorlopige bedragen en dat het de VvE is die de servicekosten moet vaststellen alvorens zij definitief zijn. Swentibold heeft als productie 3 bij conclusie van antwoord de conceptbegroting van de servicekosten over 2018 overgelegd en er op gewezen dat daaruit een bedrag € 493,06 ter zake servicekosten blijkt. 
      
    
    
      4.4.
      Ingevolge artikel 7:17, eerste en tweede lid BW, moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. De afgeleverde zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. 
      
    
    
      4.5.
      Artikel 7:17 BW ziet op de materiële aspecten van de afgeleverde zaak, in dit geval het penthouse. Naar het oordeel van de rechtbank moet de hoogte van de aan het penthouse verbonden servicekosten niet tot de materiële aspecten van het penthouse worden gerekend, zodat de vordering uit hoofde van non-conformiteit reeds hierom strandt. 
      
      
        
          dwaling?
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eisers] hebben zich subsidiair op dwaling beroepen. Dat beroep is met name gebaseerd op de stelling dat Swentibold heeft gezwegen over de volgens [eisers] voor de situatie irreëel te noemen servicekostenverdeling en daarmee haar mededelingsplicht heeft geschonden (randnummer 59 dagvaarding).
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van de rechtbank moet echter op basis van de stukken en hetgeen door partijen tijdens de mondelinge behandeling is verklaard, worden vastgesteld dat [eisers] juist en volledig zijn geïnformeerd. Aan hen is op 8 augustus 2018 de conceptsplitsingsakte en de conceptbegroting 2018 toegezonden en [eisers] hebben de ontvangst daarvan niet betwist. In de conceptsplitsingsakte, waarvan nu niet anders door partijen gesteld is, de rechtbank aanneemt dat de tekst gelijkluidend is aan de op 16 januari 2019 verleden splitsingsakte zijn (a) de breukdelen van de appartementsrechten vermeld, is (b) – in artikel 8 – bepaald dat iedere eigenaar voor zijn breukdeel gerechtigd is in de gemeenschap en dat de grondslag van het aandeel is gebaseerd op de oppervlaktematen van het privé-gedeelte van elk appartementsrecht van iedere eigenaar en (c) - in artikel 10 - dat de eigenaren verplicht zijn om voor hun breukdeel bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn en in de jaarlijkse reservering voor het reservefonds. [eisers] konden aan de hand van de conceptsplitsingsakte kennis nemen van de wijze waarop de breukdelen worden berekend en wat de gevolgen daarvan zijn voor de servicekosten. Daarnaast is in de conceptbegroting 2018 een berekening gemaakt van de verwachte servicekosten per appartementsgerechtigde. [eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling erkend dat zij deze berekening, die sluit op een bedrag van € 493,06 ter zake de voor [eisers] verwachte servicekosten (inclusief drie parkeerplaatsen), voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben gezien. De omvang van de servicekosten is nadien weliswaar wat hoger uitgevallen, maar dat kan Swentibold niet worden verweten. De daadwerkelijke hoogte van de servicekosten stond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst immers nog niet vast, maar is pas naderhand door de VvE  definitief bepaald. Bovendien was voor [eisers] kenbaar dat het om een conceptbegroting ging en ook de verkoopmakelaar heeft bevestigd dat hij hen erop heeft gewezen dat het een concept betrof.
      
    
    
      4.8.
      Onder deze omstandigheden komt het voor rekening en risico van [eisers] dat zij naar aanleiding van de door hen ontvangen conceptsplitsingsakte en conceptbegroting 2018 geen vragen aan Swentibold hebben gesteld over de hoogte van de servicekosten en/of zich nader hebben laten informeren, voordat zij tot ondertekening van de koopovereenkomst overgingen, terwijl het wel op hun weg lag om zulks te doen. Het beroep op dwaling slaagt daarom evenmin.  
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat de vorderingen van [eisers] jegens Swentibold moeten worden afgewezen. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Swentibold  worden begroot op:
      - griffierecht		2.076,00 
      - advocaat		3.414,00 (2,0 punten × tarief € 1.707,00)
      Totaal	€ 	5.490,00
      
    
    
      4.10.
      De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zal worden toegewezen vanaf de veertiende dag na betekening van het vonnis.
      
      
        
          Ten aanzien van de vorderingen jegens Team Notarissen 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Beoordeeld zal moeten worden of Team Notarissen tekortgeschoten is, dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] door bij het verlijden van de splitsingsakte en/of de leveringsakte [eisers] niet te wijzen op de mogelijkheid van kostendifferentiatie. 
      
    
    
      4.12.
      
        [eisers] stellen ter onderbouwing daarvan dat Team Notarissen een van artikel 10 van de splitsingsakte afwijkende bepaling in de splitsingsakte had moeten opnemen, althans bij hen in ieder geval die mogelijkheid onder de aandacht had moeten brengen. Team Notarissen wist of had behoren te weten dat in gevallen, waarin een groot verschil bestaat tussen de grootte van de diverse appartementsrechten en daarmee de  breukdelen, het niet differentiëren van kosten tot gevolg heeft dat bepaalde kosten, terwijl die naar hun aard bij ieder appartementseigenaar thuishoren, als het ware door één appartementsgerechtigde (in dit geval [eisers] als eigenaars van het penthouse) worden betaald. Team Notarissen heeft zodoende niet de zorgvuldigheid jegens hen betracht die zij had moeten betrachten c.q. niet gehandeld als een redelijk handelend en bekwaam notaris. Indien [eisers] wel voldoende zouden zijn geïnformeerd door Team Notarissen, dan hadden zij de mogelijkheid gehad en ook genomen om te staan op een wijziging van de splitsingsakte dan wel was voorkomen dat zij het penthouse hadden gekocht, althans niet tegen dezelfde voorwaarden.  
      
    
    
      4.13.
      Team Notarissen stellen zich op het standpunt dat de splitsingsakte door hen is opgesteld enkel in opdracht van Swentibold. [eisers] waren noch de opdrachtgevers van Team Notarissen noch partij bij de splitsingsakte. Zij hadden daarmee geen enkele zeggenschap over de inhoud van de splitsingsakte. Van een toerekenbare tekortkoming jegens [eisers] kan reeds daarom geen sprake zijn. Ook van een onrechtmatige gedraging is geen sprake. Op verzoek van Swentibold is in de splitsingsakte opgenomen dat de grondslag voor de breukdelen berust op de oppervlaktematen van de verschillende appartementsrechten en er is voor gekozen om geen afwijkende regeling op te nemen. De regeling zoals in de akte opgenomen is zeer gebruikelijk en veel voorkomend. Een afwijkende regeling zoals door [eisers] voorgestaan, komt aanzienlijk minder vaak voor. Voor een dergelijke regeling wordt doorgaans, zo heeft [naam notaris] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht, gekozen in een situatie, waarbij er bijvoorbeeld commerciële ruimten op de begane grond zijn, die niet of minder delen in bepaalde voorzieningen en de daaraan verbonden kosten van onderhoud, zoals bijvoorbeeld de lift ten behoeve van daarboven gelegen appartementsrechten. Die situatie doet zich hier niet voor. De inhoud van de splitsingsakte komt overeen met de wil van Swentibold. Voor Team Notarissen bestond er geen aanleiding om ambtshalve te onderzoeken of die splitsingsakte wel aansloot bij de wensen van de uiteindelijke kopers van de appartementen, aldus Team Notarissen. Op het moment dat de leveringsakte werd verleden, hadden [eisers] de koopovereenkomst bovendien al getekend en was de splitsingsakte al verleden. De splitsingstekening en de leveringsakte zijn voorafgaand aan de daadwerkelijke levering door de notaris met [eisers] doorgesproken. Het betrof een eenvoudige akte en [eiser sub 1] is zelf jurist. De notaris heeft vastgesteld dat [eisers] de inhoud begrepen en dat die overeenkwam met hun wil. Team Notarissen betwist dan ook dat zij haar zorgplicht jegens [eisers] heeft geschonden. Dat er bij het opstellen en verlijden van de leveringsakte in dit geval een bijzondere waarschuwingsplicht op haar zou hebben gerust wordt door Team Notarissen eveneens betwist. Zij stelt zich dan ook op het standpunt dat zij niet onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld.
      
      
        
          tekortkoming bij het verlijden van de splitsingsakte?
        
      
      
    
    
      4.14.
      De rechtbank stelt vast dat, zoals door Team Notarissen ook is aangevoerd, [eisers] geen partij zijn geweest bij het opstellen van de splitsingsakte. Team Notarissen heeft bij het opstellen van die akte gehandeld in opdracht van enkel Swentibold. Team Notarissen is, gelet op het ontbreken van een contractuele relatie tussen [eisers] en Team Notarissen met betrekking tot de inhoud van de splitsingsakte, dan ook niet tekortgeschoten jegens [eisers] . 
      
      
        
          onrechtmatig handelen bij het verlijden van de splitsingsakte?
        
      
      
    
    
      4.15.
      De rechtbank stelt in dit verband voorop dat het Swentibold vrij stond om haar eigen keuzes te maken met betrekking tot de inhoud van de splitsingsakte en dus ook met betrekking tot de methode van de verdeling van kosten. Zoals Team Notarissen terecht heeft aangevoerd, zag haar zorgplicht er primair op om de met de splitsingsakte beoogde rechtsgevolgen te laten intreden. Aan die zorgplicht heeft Team Notarissen voldaan. Dat geldt te meer nu, hetgeen ook niet weersproken is door [eisers] , gekozen is voor een gebruikelijke en veel voorkomende verdeelsleutel. Er bestond voor Team Notarissen geen reden om uit eigen beweging te onderzoeken of de inhoud van de splitsingsakte wel aansloot bij de wensen van de uiteindelijke appartementseigenaren, waaronder [eisers] Voor het aannemen van een dergelijke bijzondere zorgplicht jegens derden in het kader van het verlijden van de splitsingsakte bestaat geen grond. 
      
      
        
          tekortschieten of onrechtmatig handelen bij het verlijden van de leveringsakte?
        
      
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven of Team Notarissen tekortgeschoten of onrechtmatig gehandeld heeft jegens [eisers] bij het verlijden van de leveringsakte, omdat de vordering al om een andere reden niet tot succes kan leiden. Team Notarissen heeft immers terecht aangevoerd dat een causaal verband tussen enige tekortkoming en/of onrechtmatige gedraging van Team Notarissen (voor zover die al zou kunnen worden aangenomen) ontbreekt. [eisers] zien over het hoofd dat zij, ten tijde van het verlijden van de leveringsakte, al geen invloed meer konden uitoefenen op de in de splitsingsakte opgenomen verdeelsleutel met betrekking tot de servicekosten. Uit artikel 13 van de tussen [eisers] en Swentibold gesloten koopovereenkomst blijkt immers dat het ontwerp van de splitsingsakte (waarin de verdeelsleutel overeenkomstig de breukdelen, die bepaald zijn op basis van de oppervlakte van de verschillende appartementsrechten voorkomt) een onverbrekelijk geheel vormt met de koopovereenkomst. Op het moment dat [eisers] de koopovereenkomst ondertekenden hebben zij zich, zonder enig voorbehoud, geconformeerd aan die verdeelsleutel. Wanneer al aangenomen zou kunnen worden dat Team Notarissen over de (gevolgen van de) verdeelsleutel had moeten waarschuwen, welke waarschuwing eerst bij het doornemen van de leveringsakte aan de orde zou zijn geweest, dan had zulks geen verschil meer gemaakt voor de positie van [eisers] Op dat moment waren [eisers] jegens Swentibold immers al definitief gebonden aan de inhoud van de (concept)splitsingsakte en dus ook aan de daarin opgenomen verdeelsleutel.  
      
    
    
      4.17.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dienen de vorderingen jegens Team Notarissen ook te worden afgewezen.
      
    
    
      4.18.
      De kosten aan de zijde van Team Notarissen worden begroot op:
      - griffierecht		2.076,00 
      - salaris advocaat		3.414,00 (2,0 punten × tarief € 1.707,00)
      Totaal	€ 		7.614,00
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Swentibold  tot op heden begroot op € 5.490,00, en aan de zijde van Team Notarissen tot op heden begroot op € 5.490,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over deze bedragen met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, aan de zijde van zowel Swentibold als Team Notarissen begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2022.
      
    
  
  
    type: EvdS
    coll: