ECLI:NL:GHARL:2017:656, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 31-01-2017, 200.179.285
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-01-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: 7:397 BW
      
      Gemeente ruilt in 1996 gronden van agrariër voor woningbouw en verpacht op grond van de grondruilovereenkomst nadien die gronden van jaar tot jaar, vanaf 2008 op grond van een geliberaliseerde overeenkomst. In 2014 onderhandelt de gemeente met derden over ander gebruik van de grond. Pachter weigert vanaf dat moment de geliberaliseerde overeenkomst te ondertekenen en beroept zich op reguliere pacht.
      
      Het hof oordeelt dat partijen vanaf in elk geval 1998 ieder jaar uitvoering hebben gegeven aan het voortgezet gebruik zoals overeengekomen, vanaf 2008 in een geliberaliseerde pachtverhouding. De bedoeling van partijen en daarmee wat appellante kon en mocht begrijpen en verwachten ten aanzien van het voortgezet gebruik is daarmee gegeven. De pachter wist dat de gemeente niet anders dan geliberaliseerd aan haar wilde verpachten en dat zijn partijen ook overeengekomen. Indien zij zich daarin niet meer had kunnen vinden, had zij de pachtgrond moeten laten liggen na afloop van de lopende overeenkomst van één jaar. Dat heeft zij niet gedaan. Door de grond te blijven gebruiken en de tussen partijen geldende pachtsom te blijven voldoen, heeft pachter het gebruik voortgezet zoals tussen partijen overeengekomen. Dat gebruik is er geweest en kan tussen partijen alleen voortgaan op basis van een geliberaliseerde pachtverhouding. Daarom dient dus te worden geoordeeld dat tussen partijen vanaf 2013 mondelinge geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor de duur van telkens één jaar tot stand zijn gekomen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
      
        afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.179.285
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3773469)
    
    
    
      
        arrest van de pachtkamer van 31 januari 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellante sub 1] , 
    
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,2. [appellant sub 2] en 3. [appellante sub 3],beiden wonend te [woonplaats] ,
      appellanten,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna: [appellante] (vrouwelijk enkelvoud),
      advocaat: mr. O.C. Struif,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      het publiekrechtelijk lichaam
      
        de gemeente De Friese Meren,
      zetelend te Joure,
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna: de gemeente,
      advocaat: mr. W.H.R. Baron van Boetzelaer.
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg
    Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 7 april 2015 en 29 september 2015 die de pachtkamer (rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden) heeft gewezen.
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 15 oktober 2015,
      - de memorie van grieven, tevens wijziging van eis,
      - de memorie van antwoord,
      - de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.
      
    
    
      2.2
      Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier.
    
    
      2.3
      
        [appellante] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - te vernietigen het vonnis van 29 september 2015 en schriftelijk vast te leggen een reguliere pachtovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 januari 2014.
    
  
  
    
      3De vaststaande feiten
    Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
    
      3.1
      
        [appellante] exploiteerde een melkveebedrijf te [plaats] . Haar eigendomspercelen lagen aan de rand van [plaats] . Rond 1995 hebben tussen [appellante] en de toenmalige gemeente Skarsterlân, rechtsvoorganger van de gemeente, onderhandelingen plaatsgevonden over bedrijfsverplaatsing in verband met geplande woningbouw. In september 1996 hebben voormelde gemeente en [A] , de (schoon)vader van appellanten onder 2 en 3, een grondruilovereenkomst gesloten. In de brief van 5 september 1996 zijn inhoud en voorwaarden van de overeenkomst weergegeven.  Onder randnummer 12 is opgenomen:“De wederpartij heeft te rekenen vanaf de datum waarop het restant van de koopsom (…) wordt voldaan, voorzover de gemeente alsdan nog niet over het door haar gekochte dient te kunnen beschikken ten behoeve van de ontwikkeling van het uitbreidingsplan Skipsleat-Oost, gedurende een periode van 18 maanden het gratis voortgezet gebruik van het door de gemeente gekochte.Indien ook na deze periode voortgezet gebruik nog tot de mogelijkheden behoort, zal het door de gemeente gekochte van jaar tot jaar aan de wederpartij worden verpacht. De vergoeding voor laatstbedoeld mogelijk voortgezet gebruik wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van Skarsterlân, zulks op basis van het Pachtnormenbesluit.”
    
    
      3.2
      In de leveringsakte van 11 december 1996 is vervolgens opgenomen:“- verkoper en de gemeente zijn overeengekomen diverse percelen (…) met elkaar te ruilen (…)Op grond van het vorenstaande levert verkoper hierbij aan de gemeente (…) het verkochte, door koper in de toekomst te gebruiken ten behoeve van woningbouw in het plan “Skipsleat-Oost te Joure”.(…)garanties van verkoper Artikel 5(…)4. Verkoper heeft, te rekenen vanaf de datum waarop het restant van de koopsom (…) wordt voldaan, voorzover de gemeente alsdan nog niet (volledig) over de bij deze akte aangekochte grond dient te beschikken ten behoeve van de ontwikkeling van vermelde uitbreidingsplannen, gedurende een periode van achttien (18) maanden het gratis voortgezet gebruik van de bij deze door de koper aangekochte grond.Indien ook na deze periode voortgezet gebruik door verkoper nog tot de mogelijkheden behoort, zulks uitsluitend ter beoordeling aan koper, zal de bij deze akte overgedragen grond casu quo gedeelten van die grond van jaar tot jaar aan verkoper worden verpacht.”
    
    
      3.3
      In de grondruil is destijds ruim 17 ha van [appellante] tegen een m2 prijs van fl. 16 geruild met ongeveer 30 ha tegen een m2 prijs van fl. 4,50. 
    
    
      3.4
      
        [appellante] heeft rond 1 oktober 1998 het melkveebedrijf verplaatst en heeft de verkochte gronden ongeveer anderhalf jaar om niet in gebruik gehad. Gemeente Skarsterlân heeft het uitbreidingsplan niet tot uitvoering gebracht en de grond aansluitend aan [appellante] van jaar tot jaar verpacht.
    
    
      3.5
      Vanaf 2008 tot en met 2012 heeft gemeente Skarsterlân het perceel, toen kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie D nr 3341 dls, groot 13.49.32 ha, jaarlijks aan [appellante] verpacht met een door partijen ondertekende geliberaliseerde overeenkomst, laatstelijk tegen een pachtprijs van € 7.495. Die overeenkomsten zijn telkens goedgekeurd door Grondkamer Noord. De na afloop van ieder pachtjaar gestuurde nota’s heeft [appellante] steeds voldaan.
    
    
      3.6
      In 2012/2013 is de huidige gemeente ontstaan. De gemeente heeft toen wegens interne miscommunicatie en de reorganisatie per abuis verzuimd een geliberaliseerde overeenkomst voor het jaar 2013 aan [appellante] te sturen. [appellante] heeft de pachtsom voor dat jaar voldaan.
    
    
      3.7
      Begin 2014 heeft [appellante] via gemeentelijke bekendmakingen vernomen dat er aanvragen waren gedaan voor enerzijds een dierenweide en anderzijds een footgolfbaan op de door haar gepachte grond. Bij brief van 2 april 2014 heeft de gemeente aan [appellante] bevestigd dat zij ervoor had gekozen de gronden voor andere doeleinden te benutten.  Partijen hebben nadien op 28 april 2014 nogmaals een gesprek gevoerd waarvan een verslag is opgemaakt.
    
    
      3.8
      Vanwege de fricties over en weer die toen tussen partijen zijn ontstaan, heeft de initiatiefnemer voor de footgolfbaan zijn plannen ingetrokken. Het plan voor de dierenweide, een initiatief van de bewoners van de nabijgelegen wijk, is thans niet meer actueel. De gemeente heeft voor de jaren 2014 – 2016 [appellante] geliberaliseerde pachtovereenkomsten aangeboden die [appellante] niet heeft geaccepteerd. [appellante] is de gronden blijven gebruiken en heeft steeds een pachtprijs van € 7.950 voldaan.
    
  
  
    
      4Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
      4.1
      
        [appellante] heeft in eerste aanleg de schriftelijke vastlegging van een reguliere pachtovereenkomst gevorderd voor het door haar gepachte met ingang van 1 januari 2013 met veroordeling van de gemeente in de kosten.
    
    
      4.2
      De pachtkamer heeft bij vonnis van 29 september 2015 geoordeeld dat het gebruik van de grond in 2013 moet worden aangemerkt als gebruik op basis van wederom een geliberaliseerde pachtverhouding, de vordering afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten.
    
  
  
    
      5Debeoordelingvandegrievenendevordering
    
      5.1
      In hoger beroep heeft [appellante] haar eis gewijzigd. Zij legt zich erbij neer dat in 2013 sprake was van een geliberaliseerde pachtverhouding voor de duur van één jaar. Vanaf 2014 is volgens haar evenwel sprake van een reguliere pachtovereenkomst. In dat jaar heeft [appellante] namelijk aan de gemeente te kennen gegeven dat alleen bij woningbouw een einde aan het gebruik zou komen. Nu de gemeente de grond aan een derde wenst te geven, is [appellante] niet meer bereid de geliberaliseerde overeenkomst te ondertekenen (randnummer 11 en 12 memorie van grieven, producties 6 en 7 bij inleidende dagvaarding). Omdat [appellante] de gronden is blijven gebruiken en daarvoor een pachtsom betaalt, is naar haar mening thans sprake van een reguliere pachtovereenkomst die kan worden vastgelegd.
    
    
      5.2
      Het hof oordeelt als volgt. Gemeente Skarsterlân heeft destijds de gronden van [appellante] geruild tegen – niet de agrarische waarde maar – de marktwaarde (fl.16 per m2 in plaats van de agrarische waarde van fl. 4,50) ten behoeve van de destijds bestaande uitbreidingsplannen. De ruil is geëffectueerd. Partijen hebben daarnaast bepalingen opgenomen in de grondruilovereenkomst en de leveringsakte over het toegestane voortgezet gebruik na de grondruil. Bij de uitleg van die bepalingen is de Haviltexmaatstaf beslissend.
    
    
      5.3
      In de bepalingen is een gebruik om niet (gratis) afgesproken voor de eerste 18 maanden na voldoening van de koopsom indien dan nog niet met het uitbreidingsplan zou worden aangevangen. De koppeling van deze periode met het doel van de transactie is daarmee duidelijk gelegd. Echter, voor de periode daarna heeft de gemeente volgens de tekst van de aangehaalde bepalingen bedongen dat zij slechts aan [appellante] zou verpachten indien dat ‘tot de mogelijkheden behoort’. In de leveringsakte is verduidelijkt dat de vraag of er een mogelijkheid is, uitsluitend ter beoordeling aan de gemeente is. Aan die mogelijkheid zijn verder geen beperkingen gegeven, in het bijzonder niet dat die mogelijkheid er alleen niet meer zou zijn indien de gemeente (alsnog) woningbouw zou plegen. 
    
    
      5.4
      Het ligt ook voor de hand dat de gemeente de handen vrij wilde houden voor planologische herinrichting van de door haar tegen de marktwaarde geruilde percelen. De gronden liggen aan de rand van de stad zodat ook andere ontwikkelingen dan het in 1996 voorziene plan denkbaar waren. Feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de gemeente zich desondanks heeft willen binden aan de beperking tot woningbouw heeft [appellante] niet gesteld en zijn ook niet gebleken. De gemeente heeft verder onweersproken aangevoerd dat het haar bestendige beleid is alleen geliberaliseerde pachtovereenkomsten/overeenkomsten van jaar tot jaar te sluiten voor haar eigendomspercelen. 
    
    
      5.5
      Partijen hebben tot slot vanaf in elk geval 1998 ieder jaar uitvoering gegeven aan het voortgezet gebruik zoals overeengekomen, vanaf 2008 in een geliberaliseerde pachtverhouding. De bedoeling van partijen en daarmee wat [appellante] kon en mocht begrijpen en verwachten ten aanzien van het voortgezet gebruik is daarmee gegeven.
    
    
      5.6
      De enkele omstandigheid dat [appellante] het er in 2014 niet mee eens was dat de gemeente de gronden eventueel wilde herbestemmen tot dierenweide en footgolfbaan - en dat de exploitant van de footgolfbaan niet meer zou betalen voor het gebruik van de grond dan [appellante] deed - is onvoldoende reden om anders te oordelen. De opvatting van [appellante] dat de pacht alleen dan kan eindigen indien de grond nodig is voor woningbouw, moet immers gelet op het voorgaande voor haar rekening blijven. 
    
    
      5.7
      
        Evenmin legt het feit dat [appellante] de jaarlijks door de gemeente aangeboden geliberaliseerde overeenkomsten vanaf 2014 niet heeft geaccepteerd gewicht in de schaal. Een reguliere pachtovereenkomst ontstaat daardoor niet. [appellante] wist dat de gemeente niet anders dan geliberaliseerd aan haar wilde verpachten en dat zijn partijen ook overeengekomen. Indien zij zich daarin niet meer had kunnen vinden, had zij de pachtgrond moeten laten liggen na afloop van de lopende overeenkomst van één jaar. Dat heeft zij niet gedaan. Door de grond te blijven gebruiken en de tussen partijen geldende pachtsom te blijven voldoen, heeft [appellante] het gebruik voortgezet zoals tussen partijen overeengekomen. Dat gebruik is er geweest en kan tussen partijen alleen voortgaan op basis van een geliberaliseerde pachtverhouding. Voor zover nodig, dient dus te worden geoordeeld dat tussen partijen vanaf 2013 mondelinge geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor de duur van telkens één jaar tot stand zijn gekomen (vgl. Pk Hof Arnhem-Leeuwarden 3 december 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9214, [X] c.s./ [Y] ).
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.8
      Het hoger beroep faalt zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Het hof zal de gewijzigde eis afwijzen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten aan de zijde van de gemeente zullen worden vastgesteld op € 711 aan griffierecht en op € 2.682 aan salaris advocaat (3 punten x tarief II).
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer te Leeuwarden (rechtbank Noord-Nederland) van 29 september 2015; 
    
    
    
      wijst de gewijzigde eis in hoger beroep af;
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 711 voor griffierecht en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, E.B. Knottnerus en H.L. Wattel en de deskundige leden mr. ing. H. J. Vinke en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2017.