ECLI:NL:RBAMS:2014:283, Rechtbank Amsterdam, 16-01-2014, 2074893 \ CV EXPL 13-13869
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2014-01-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Woonruimte – niet redelijk voordeel: verbod dubbele courtage; lastgeving; zelfstandige woning; huur huurder niet in kader beroep of bedrijf; courtagekosten huurder onverschuldigd (art. 7:417; art. 7:264 BW)

vonnis
    
    
      
        RECHTBANK AMSTERDAM
      
    
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 2074893 \ CV EXPL  13-13869
      vonnis van: 16 januari 2014
      fno.:  869
    
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      
        
          [eiser],
      
      wonende te [woonplaats],
      eiser,
      nader te noemen [eiser],
      gemachtigde: G.C. Zijlstra van GZ Huurrecht, Incasso en Advies,
    
    
    
      t e g e n
    
    
  
  
    
      1
      [bedrijf],
    
      gevestigd te [plaats],
      hierna te noemen: [bedrijf]
    
    
      2. [vennoot 1], vennoot van gedaagde sub 1,
    wonende te Amsterdam,
    
      3. [vennoot 2], vennoot van gedaagde sub 1,
    gevestigd te Amsterdam,
    
    
      gedaagden,
      gezamenlijk nader te noemen [bedrijf],
      gemachtigde: mr. H.M. Hielkema.
    
    
    
    
      
        VERLOOP VAN DE PROCEDURE
      
    
    
    
      
        dagvaarding van 23 mei 2013 met producties;
      
      
        antwoord met producties;
      
      
        instructievonnis;
      
      
        repliek met producties;
      
      
        dupliek;
      
      
        dagbepaling vonnis.
      
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        GRONDEN VAN DE BESLISSING
      
    
    
  
  
    
      1Feiten
    
    
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
      1.1
      
        [eiser] heeft in juli 2011 op de [website] gezien dat [bedrijf] een huurwoning aan de [adres] aanbood. Daarop heeft hij met [bedrijf] contact opgenomen.
    
    
    
      1.2
      
        [bedrijf] heeft een huurovereenkomst opgesteld en [eiser] in contact gebracht met de verhuurder, [verhuurder] (hierna: [verhuurder]).
    
    
    
      1.3
      
        [eiser] heeft van [bedrijf] een factuur d.d. 1 augustus 2011 ontvangen, waarin, naast huur en een waarborgsom, een bedrag van € 1.130,50 inclusief BTW aan “[bedrijf]” in rekening wordt gebracht. [eiser] heeft dit bedrag voldaan aan [bedrijf].
    
    
    
      1.4
      Met ingang van 5 augustus 2011 is tussen [eiser] en [verhuurder] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres].  
    
    
    
  
  
    
      2De vordering en het verweer
    
    
      2.1
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        primair:
      
    
    
      
        
          [bedrijf], [vennoot 1] en [vennoot 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser] van:
        a. onverschuldigd betaalde “commissie”		€ 1.113,50
        b. buitengerechtelijke kosten				€    205,19
        c. de wettelijke rente per 26 maart 2013	tot de voldoening;.
      
      
      
        
          subsidiair:
        
      
    
    
      voor recht verklaart dat het beding dat [eiser] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst een bedrag van € 1.130,50 aan [bedrijf] verschuldigd was, onredelijk is zoals bedoeld in art. 7:264 lid 2 BW en dit beding nietig verklaart;
    
    
      
        
          [bedrijf], [vennoot 1] en [vennoot 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser] van:
        a. onverschuldigd betaalde “commissie” 		€ 1.113,50
        b. buitengerechtelijke kosten				€    205,19
        c. de wettelijke rente per 26 maart 2013	tot de voldoening;
      
      
      
        
          primair en subsidiair:
        
      
    
    
      met hoofdelijke veroordeling van [bedrijf], [vennoot 1] en [vennoot 2] in de kosten van deze procedure.
      
      
        2.2
        
          [eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Hij betwist dat hij als opdrachtgever van [bedrijf] heeft te gelden en daarom “commissie” verschuldigd was. [eiser] heeft de commissie onverschuldigd aan [bedrijf] voldaan op grond van art. 7:427 BW jo. 7:417 en 7:418 BW. De verhuurder dient als opdrachtgever van [bedrijf] te worden aangemerkt en niet [eiser]. Het is [bedrijf] dan ook niet toegestaan om ook [eiser] commissie in rekening te brengen. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst [eiser] naar diverse rechterlijke uitspraken, alsmede naar de antwoorden van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juni 2011. Voor zover [bedrijf] stelt dat de in rekening gebrachte commissie niet alleen op bemiddelings-activiteiten ziet, maar ook op andere werkzaamheden die zij heeft verricht in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst, gaat dit niet op, omdat ook deze werkzaamheden primair in opdracht van de verhuurder zijn verricht. Daarvoor kunnen geen kosten bij [eiser] in rekening worden gebracht.
        Indien het beroep op voornoemde wetsartikelen niet slaagt, dan moet het beding dat [eiser] aan [bedrijf] € 1.135,50 verschuldigd is voor het opmaken van een huurcontract als onredelijk worden aangemerkt in de zin van art. 7:264 lid 2 BW. Een dergelijk beding is nietig, zodat [eiser] de commissie onverschuldigd heeft betaald.
      
      
      
        2.3
        
          [bedrijf] heeft het volgende verweer gevoerd. Zij stelt dat zij voor de betaling van haar diensten onderscheid maakt tussen twee situaties: enerzijds de situatie dat een eigenaar/verhuurder haar opdracht geeft om een huurder te zoeken voor een woning. In dat geval betaalt de eigenaar/verhuurder courtage. Anderzijds de situatie dat de eigenaar/verhuurder niet de opdrachtgever is van [bedrijf] (in welk geval deze zich heeft gewend tot een collega-makelaar). In dat geval brengt [bedrijf] aan de huurder bemiddelingskosten in rekening gelijk aan één maand huur, te vermeerderen met BTW. In deze situatie behartigt [bedrijf] uitsluitend de belangen van de huurder. 
        
          [eiser] stelt ten onrechte dat hij de commissie onverschuldigd heeft betaald, op grond van het volgende:
      
      
        
          in de eerste plaats is [eiser] akkoord gegaan met het betalen van de commissie;
        
        
          daarnaast stuit de vordering af op art. 6:89 BW, omdat [eiser] niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt, of redelijkerwijze had kunnen ontdekken, bij [bedrijf] heeft geprotesteerd;
        
        
          het standpunt van [eiser] is tegenstrijdig en kan daardoor niet worden toegewezen: enerzijds stelt hij dat [bedrijf] zowel van de verhuurder als van [eiser] een opdracht tot bemiddeling had gekregen, anderzijds ontkent hij opdracht te hebben gegeven tot bemiddeling;
        
      
      in werkelijkheid is wel een bemiddelingsopdracht ex art. 7:425 BW met [eiser] tot stand gekomen;
      
        
          het beroep op art. 7:417 lid 4 en 7:418 lid 2 BW gaat niet op, omdat [bedrijf] geen bemiddelingsovereenkomst met de eigenaar/verhuurder had, [bedrijf] had uitsluitend contact met de door de verhuurder/eigenaar ingeschakelde makelaar;
        
        
          het beroep op art. 7:418 lid 2 BW gaat niet op, omdat niet aan de orde is dat [bedrijf] enig belang voor [eiser] verzwegen heeft: haar enig belang bij de totstandkoming van de huurovereenkomst was immers het verkrijgen van commissie;
        
        
          het beroep op art. 7:264 lid 2 BW gaat evenmin op, omdat er geen sprake is van een niet redelijk voordeel. De door [bedrijf] in rekening gebrachte commissie is redelijk en gebruikelijk in verhouding tot de verrichte werkzaamheden. Evenmin is sprake van een misstand in verband met de ongelijkwaardige positie van de huurder zoals bedoeld in de uitspraak van HR 6 april 2012, LJN BV1767, terwijl er evenmin sprake van is dat tegenover de in rekening gebrachte commissie een verwaarloosbare tegenprestatie staat.
        
      
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1
      Aan de orde is de vraag of [bedrijf] gerechtigd was commissie (hierna: bemiddelingscourtage) in rekening te brengen bij voor haar werkzaamheden in verband met het tot stand komen van de huurovereenkomst tussen [eiser] als huurder en [verhuurder] als verhuurder.
    
    
    
      3.2
      
        [eiser] heeft zich beroepen op zowel de art. 7:427 BW jo. 7:417 lid 4 en 7:418 lid 2 BW, als op art. 7:264 lid 2 BW.
      Art. 7:264 lid 2 BW bepaalt dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. 
      In de wetsgeschiedenis van art. 7:264 BW (Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, p. 31) valt te lezen dat het er bij dit artikel vooral om gaat grenzen te stellen aan de vrijheid van partijen om een voordeel te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat en om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. In aanvulling daarop overweegt de Hoge Raad in het arrest van 6 april 2012, WR 2012, 69, LJN BV1767:
      “Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door de wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen.” 
    
    
    
      3.3
      Van een “niet redelijk voordeel” in de zin van art. 7:264 lid 2 BW kan in ieder geval gesproken worden indien zich de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie voordoet.
      Dit artikellid bepaalt het volgende:
      “Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3, en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning.” 
    
    
    
      Kort gezegd: indien een makelaar of andere tussenpersoon als lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt en één van deze lastgevers is een natuurlijk persoon die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, dan mag de makelaar geen bemiddelingscourtage bij de huurder in rekening brengen, mits het gaat om een zelfstandige woning.
      Aan art. 7:714 lid 4 BW ligt dezelfde bedoeling ten grondslag als die welke de Hoge Raad in het hiervoor geciteerde arrest voor art. 7:264 lid 1 BW heeft geformuleerd: het beschermen van de partij die niet in een gelijkwaardige positie ten opzichte van de andere partij verkeert om daarmee misstanden bij het aangaan van een huurovereenkomst te voorkomen.
      Van art. 7:417 lid 4 BW kan niet ten nadele van de (koper of) huurder worden afgeweken, tenzij het gaat om verhuur van zogenaamde onzelfstandige woonruimte.
    
    
    
      3.4
      De kantonrechter is van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie, op grond van het volgende.
      In de eerste plaats is er, indien opdracht wordt gegeven aan een derde tot het doen verhuren van een woning, dan wel tot het zoeken van een huurwoning, sprake van een overeenkomst van lastgeving als bedoeld in art. 7:414 lid 1 BW. De opdracht ziet immers op het verrichten van een rechtshandeling, te weten het sluiten van een huurovereenkomst.
      Aldus is van belang om vast te stellen wie de opdrachtgever(s)/lastgever(s) van [bedrijf] zijn geweest.
    
    
    
      3.5
      
        [bedrijf]. heeft de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op haar website. Belangstellenden voor deze woning dienden contact op te nemen met [bedrijf]. Feitelijk gezien komt dit er op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website van [bedrijf] en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van [bedrijf] is. Daaraan doet niet af dat [bedrijf] zoals zij stelt, de eigenaar van de woning niet kent en slechts contact had met de makelaar die opdracht van de verhuurder had gekregen om de woning te verhuren. Door de woning op haar website te zetten handelde [bedrijf] feitelijk in opdracht van de eigenaar/verhuurder, in dit geval door vertegenwoordiging van de eigenaar/verhuurder door de door hem/haar ingeschakelde makelaar die de woning aan [bedrijf] heeft doorgegeven ter plaatsing op haar website.
      Dat de eigenaar/verhuurder geen bemiddelingskosten aan [bedrijf] heeft betaald, doet niet af aan de totstandkoming van een bemiddelingsopdracht tussen de eigenaar/verhuurder en [bedrijf]. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat deze schriftelijk wordt vastgelegd, noch dat partijen een vergoeding hebben afgesproken, dan wel dat een bemiddelingscourtage is betaald.
    
    
    
      3.6
      Met betrekking tot de vraag of [bedrijf] (ook) met [eiser] een overeenkomst van opdracht of lastgeving heeft gesloten overweegt de kantonrechter het volgende. Van een opdracht tot bemiddeling is in ieder geval geen sprake: [eiser] heeft [bedrijf] immers niet verzocht een woning voor hem te zoeken, hij reageerde slechts op deze specifieke woning. Ook uit het feit dat, zoals [bedrijf] stelt, [eiser] expliciet heeft ingestemd met betaling van de commissie volgt niet dat [eiser] een opdracht tot bemiddeling heeft gegeven. 
      Uit het reageren van [eiser] op de advertentie op de website en het instemmen met het betalen van de commissie volgt wel dat hij [bedrijf] opdracht/last heeft gegeven voor hem een huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning te sluiten. Dit is een lastgevingsovereenkomst in de zin van art. 7:414 lid 1 BW.
    
    
    
      3.7
      Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie: het (door [bedrijf]) dienen van twee heren, waarbij vaststaat dat het hier om een rechtshandeling gaat die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak.
      Daarnaast staat vast dat [eiser] een persoon is als bedoeld in art. 7:408 lid 3 BW:
      “(…) Een natuurlijk persoon die een opdracht heeft verstrekt anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf (…)”
      
        [eiser] heeft immers contact met [bedrijf] gelegd om voor zichzelf een huurovereenkomst voor woonruimte aan te gaan. Aldus heeft hij niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf gehandeld.
      Ook staat niet ter discussie dat de onderhavige woning een zelfstandige woning in de zin van art. 7:234 BW is, zodat van het in art. 7:417 lid 4 BW bepaalde niet kan worden afgeweken.
      Op grond daarvan is art. 7:417 lid 4 BW van toepassing en heeft [bedrijf] aldus geen recht op loon jegens de huurder. 
      Nu art. 7:417 lid 4 BW van toepassing is, hoeft niet meer beoordeeld te worden of art. 7:418 BW toepasselijk is.
    
    
    
      3.8
      Hierboven in rov. 3.3 is reeds overwogen dat dit feit tevens impliceert dat [bedrijf] zich jegens [eiser] een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 lid 2 BW heeft bedongen, hetgeen gelet op het dwingende karakter van deze wetsbepaling tot nietigheid leidt van het beding waarop de aan [eiser] in rekening gebrachte bemiddelingscourtage is gebaseerd.
    
    
    
      3.9
      Het verweer van [bedrijf] dat de vordering van [eiser] afstuit op art. 6:89 BW verwerpt de kantonrechter. De zogenaamde “kikplicht” geldt alleen indien aan de orde is of de geleverde prestatie een gebrek heeft. De ratio van dit wetsartikel is dat de wederpartij op tijd dient te onderzoeken of de prestatie beantwoordt aan de verbintenis. In het onderhavige geval is echter niet aan de orde dat [bedrijf] een gebrekkige prestatie heeft geleverd, doch gaat het om de vraag of [eiser] een bedrag onverschuldigd heeft betaald.
    
    
    
      3.10
      Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, luidt de conclusie dat de bemiddelingscourtage onverschuldigd betaald is, zowel op grond van het in art. 7:417 lid 4 BW bepaalde als wegens nietigheid van het bemiddelingscourtagebeding op grond van art. 7:264 li d 2 BW. 
      Het verweer wordt derhalve verworpen en de primair gevorderde terugbetaling van de bemiddelingscourtage zal derhalve worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente wordt eveneens toegewezen, nu deze niet is betwist. Gelet op de bij de dagvaarding overgelegde aanmaning(en) als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW wordt een bedrag aan buitengerechtelijke kosten toegewezen als na te melden. De over de buitengerechtelijke kosten gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, daar gesteld noch gebleken is dat deze kosten reeds zijn voldaan.
    
    
    
      3.10
      Bij deze uitkomst van de procedure worden [bedrijf] c.s. veroordeeld in de proceskosten.
    
    
    
    
      
        BESLISSING
      
    
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt [bedrijf], [vennoot 1] en [vennoot 2] hoofdelijk, in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.113,50 aan onverschuldigd betaalde bemiddelingscourtage, alsmede € 205,19 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.113, 50 vanaf 26 maart 2013 tot de voldoening;
      
    
    
      
        veroordeelt [bedrijf], [vennoot 1] en [vennoot 2] hoofdelijk, in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:
        griffierecht					€ 213,00
        explootkosten					€   99,33
        salaris gemachtigde				€ 300,00
        					--------------------------
        						€ 612,33
      
      
      
        	voor zover van toepassing inclusief BTW;
      
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 januari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.