ECLI:NL:GHARL:2023:5860, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-07-2023, 200.312.112/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-07-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:766 BW. Ontbinding gerechtvaardigd? Wijze van berekening van de schadevergoeding.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.312.112/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 179987)
    
    
    
    
      
        arrest van 4 juli 2023 
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellant] , h.o.d.n. [naam1] ,
      
      die woont in [woonplaats1] ,
      appellant in het principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
      bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiser in reconventie, 
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. S. Madjidi, die kantoor houdt te Drachten,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] ,
    
      die woont in [woonplaats2] ,
      
        2. [geïntimeerde2] ,
      
      die woont in [woonplaats2] ,
      geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
      appellanten in het incidenteel hoger beroep,
      bij de rechtbank: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden], 
      advocaat: mr. K. Zeylmaker, die kantoor houdt te Leusden.
    
    
    
  
  
    
      1De verdere procedure bij het hof
    
    
      1.1
      
        Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit het tussenarrest van dit hof van 7 februari 2023, waarin een mondelinge behandeling van de zaak is bevolen. Van de op 
        12 juni 2023 gehouden mondelinge behandeling is een verslag (proces-verbaal) gemaakt dat zich bij de stukken bevindt.
      
      
    
    
      1.2
      
        Vervolgens is het hof gevraagd arrest te wijzen. Het hof heeft de datum van arrest bepaald op heden, op basis van het voorafgaand aan het arrest overgelegde procesdossier, aangevuld met genoemd verslag.
        2. Waar gaat deze zaak over?
      
      
    
    
      2.1
      Deze zaak gaat in de kern over de vraag of [appellant] terecht de met [geïntimeerden] gesloten aanneemovereenkomst heeft ontbonden en, als dat niet het geval, welk bedrag aan schadevergoeding hij aan hen moet betalen.
      
    
    
      2.2
       Het geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.
      
    
    
      2.3
      
        [appellant] voert een eenmanszaak onder de naam [naam1] .
      
    
    
      2.4
      
        [appellant] had een koopoptie op een bouwkavel aan de [adres] te [woonplaats2] (hierna: het bouwkavel) en heeft advertenties geplaatst voor een daarop te bouwen woning.
      
    
    
      2.5
      
        [geïntimeerden] heeft naar aanleiding van een van die advertenties omstreeks maart 2018 contact opgenomen met [appellant] . [appellant] heeft [geïntimeerden] daarop voorzien van een folder van het nieuwbouwproject waarin een prijs werd genoemd voor de te bouwen woning van € 315.000,- vrij op naam. De kosten van de grond, de bouw, overdracht en de kosten van de notaris waren in die prijs inbegrepen.
      
    
    
      2.6
      
        [geïntimeerden] heeft naar aanleiding van een en ander navraag gedaan bij zijn financier over zijn financieringsmogelijkheden. Het bleek voor [geïntimeerden] slechts mogelijk om een hypothecaire lening af te sluiten tot een bedrag van € 280.000,-.
      
    
    
      2.7
      Partijen hebben overleg gevoerd over de mogelijkheid het project zodanig aan te passen dat het binnen het budget van [geïntimeerden] zou passen en zijn overeengekomen de nieuwbouw (hierna: de woning) kleiner te maken teneinde de bouwkosten te reduceren. Daarnaast is afgesproken dat [geïntimeerden] het bouwkavel zelf rechtstreeks van de gemeente zou kopen. Ook dit zou [geïntimeerden] in de kosten schelen.
      
    
    
      2.8
      
        Op 27 september 2018 schreef [geïntimeerden] aan [appellant] :
        
          “Zou het jou lukken om een aannemersovereenkomst mee te nemen tot 280.000?? Kosten van het tekenen kan er uitgelaten worden.”
        
      
      
    
    
      2.9
      Op 5 december 2018 heeft [geïntimeerden] met de gemeente Ooststellingwerf een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het bouwkavel. Overeengekomen is dat al vooruitlopend op de levering met de bouw kon worden begonnen.
      
    
    
      2.10
      
        
          [geïntimeerden] en [appellant] hebben daarna op respectievelijk 22 april 2019 en 
        29 april 2019 een overeenkomst van aanneming van werk met Algemene Voorwaarden (COVO 2010) getekend. Deze overeenkomst vermeldt een aanneemsom van totaal 
        € 280.000,-. In de aanneemsom zijn een aantal stelposten begrepen en verrekenbare hoeveelheden wapening en constructiestaal. De overeenkomst bevat verder de volgende termijnbetalingen:
      
      
      - kosten bouwkavel € 119.950
      - fundering met vloer klaar met verrekening meer minderwerk € 25.000
      - verdieping vloer gelegd met verrekening meer minderwerk € 25.000
      - metselwerkverdieping klaar met verrekening meer minderwerk € 25.000
      - kap geplaatst met verrekening meer minderwerk € 25.000
      - glas en waterdicht met verrekening meer minderwerk € 20.000
      - dakpannen gelegd met verrekening meer minderwerk € 20.000
      - binnen timmerwerk klaar met verrekening meer minderwerk € 13.500
      - oplevering met verrekening meer minderwerk € 7.000’
      
    
    
      2.11
      Overeengekomen is dat [geïntimeerden] het installatiewerk in eigen beheer zou laten uitvoeren.
      
    
    
      2.12
      De financier van [geïntimeerden] heeft op basis van deze aannemingsovereenkomst een bouwdepot verstrekt van € 280.000,-.
      
    
    
      2.13
      In juli 2019 is [appellant] met de werkzaamheden begonnen. Op 2 september 2019 heeft [appellant] de eerste factuur gestuurd voor een bedrag van € 17.934,24. Op 27 november 2019 zond [appellant] een factuur voor € 27.843,41, op 9 januari 2020 een factuur voor € 13.263,92 en op 20 januari 2020 een factuur voor € 17.762,89. De facturen vermelden bovenaan het woord “nacalculatie”. Deze vier facturen, voor een totaalbedrag van € 76.804, zijn ten laste van het bouwdepot volledig door [geïntimeerden] voldaan.
      
    
    
      2.14
      
        [appellant] zond op 7 februari 2020 de vijfde factuur voor een bedrag van € 8.739,25. De factuur vermeldt een betalingstermijn 14 dagen na factuurdatum. Omdat de financier van [geïntimeerden] eerst een taxatie wilde maken van het tot dan toe geleverde werk, kon deze factuur niet onmiddellijk uit het bouwdepot worden betaald. Partijen hebben dit besproken.
      
    
    
      2.15
      Op 3 april 2020 ontving [geïntimeerden] een tweede betalingsherinnering voor deze factuur. In dezelfde periode ontstond tussen partijen discussie over de kwaliteit van het werk. Op 4 april 2020 hebben partijen over gebreken aan het werk gesproken. [appellant] heeft in april 2020 herstelwerkzaamheden verricht.
      
    
    
      2.16
      
        Op 18 april 2020 ontving [geïntimeerden] nogmaals een betalingsherinnering voor de vijfde factuur. Anders dan in de eerdere betalingsherinneringen werd [geïntimeerden] deze keer uitdrukkelijk een termijn gesteld voor de nakoming:
        
          “Wij verzoeken u vriendelijk het openstaande bedrag van € 8.739,25 binnen 10 dagen nadat deze brief bij u is bezorgd, te betalen op ons rekeningnummer NL (…)
        
      
      
      
        
          Als wij het openstaande bedrag niet binnen de hiervoor gestelde termijn hebben ontvangen, dragen bij de vordering ter incasso over aan DAS Incasso. In dat geval komen de buitengerechtelijke incassokosten voor uw rekening.”
      
      
    
    
      2.17
      
        In reactie op deze aanmaning schreef [geïntimeerde1] op 20 april 2020 een brief aan [appellant] (abusievelijk gedateerd op 9 april 2020) waarin hij zijn klachten uitte over het tot dan toe geleverde werk. [geïntimeerde1] schreef, voor zover hier van belang:
        
          “Ik heb u meerdere malen gevraagd het product te repareren of te vervangen. Ter verstaan 21-12-2019 en 06-03-2020 Tot nu toe heeft dat niet gedaan. Via deze brief bied ik u voor de laatste keer de mogelijkheid om de klachten op te lossen. Ik vraag u daarom het product binnen vier weken na de datum van deze brief alsnog te repareren of te vervangen. Bovendien stel ik uw bedrijf aansprakelijk voor de meerprijs van de stucadoor (…)
        
      
      
      
        
          Wanneer u geen van bovenstaande zaken doet, dan dient u de overeenkomst als ontbonden te beschouwen. Bovendien stel ik u in dat geval nu alvast aansprakelijk voor alle schade die ik heb geleden en nog zal leiden. Bovendien ben ik niet van plan om factuur 20200017 verzonden op 03-04-2020 te betalen totdat alle bovengenoemde punten verholpen zijn.”
        
      
    
    
      2.18
      
        
          [appellant] heeft per brief van 21 april 2020 geantwoord geen werkzaamheden meer uit te voeren aan de te bouwen woning en het materieel dat eigendom is van zijn bouwbedrijf te zullen verwijderen:
        
          “Vanaf 21-04-2020 voeren wij geen werkzaamheden meer uit aan de te bouwen woning aan de [adres] 7 te [woonplaats2] .
        
      
      
      
        
          Wij zenden na ondertekening van deze brief een creditfactuur op van factuurnummer 20200017d.d.07-02-2020 en hiermede geen verplichtingen meer wederzijds te hebben.”
        
      
      
      
        Onderaan de brief is [geïntimeerden] gelegenheid gegeven de brief voor akkoord te ondertekenen. [geïntimeerden] heeft de brief niet ondertekend.
      
      
    
    
      2.19
      
        [appellant] heeft op 27 april 2020 zijn materieel daadwerkelijk verwijderd.
      
    
    
      2.20
      Op 25 mei 2020 heeft ingenieur [naam2] van Expertise Bureau Noord (hierna: EBN) het werk op verzoek van [geïntimeerden] geïnspecteerd. [appellant] was hierbij aanwezig. Op 22 juli 2020 heeft EBN hiervan een rapport uitgebracht. In het rapport wordt opgemerkt dat de begroting een eindbedrag van € 295.703,- vermeldt terwijl de aanneemsom € 280.000,- groot is. Het rapport neemt de aanneemsom als uitgangspunt en vermeldt dat [geïntimeerde1] tijdens de inspectie heeft aangegeven dat sommige onderdelen uit de begroting zijn gehaald (zoals installatiewerk) en dat hij ook heeft geholpen tijdens de bouw. In het rapport worden vier tekortkomingen aan het werk genoemd. De kosten voor het herstel van de gebreken worden begroot op € 2.742,-. De uitgevoerde werkzaamheden worden begroot op € 76.310. De kosten voor het voltooien van het werk worden aanvankelijk geraamd op € 189.437,00 inclusief installatiewerk en stelposten voor de trap, tegelwerk en aankoop keuken. Na correctie (met name het installatiewerk behoorde niet tot het werk) komt EBN op een nog te betalen som van € 139.499,22.
      
    
    
      2.21
      
        [geïntimeerden] heeft door bouwbedrijf Veenstra Makkinga een offerte laten opmaken voor het voltooien van de woning, die op 12 mei 2021 sluit op € 141.696,95 inclusief btw. Deze offerte is inclusief het herstel van gebreken aan de bouw maar exclusief installatiewerk.
      
    
    
      2.22
      
        
          [geïntimeerden] heeft op 19 maart 2021 de aannemingsovereenkomst partieel ontbonden en [appellant] gesommeerd om aan [geïntimeerden] een bedrag te voldoen van 
        € 58.996,78 inclusief btw.
      
      
    
    
      2.23
      Het bouwdepot bevat nog een bedrag van € 84.189,92.
      
      
    
  
  
    
      3De vorderingen en grieven van partijen
    
    
      3.1
      
        [geïntimeerden] hebben - kort weergegeven - de rechtbank gevraagd om [appellant] te veroordelen tot betaling van diverse bedragen, te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.
      
    
    
      3.2
      In reconventie heeft [appellant] de rechtbank gevraagd [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van € 8.739.25, te vermeerderen met wettelijke rente. Ook heeft hij gevraagd om veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in conventie en reconventie.
      
      
    
    
      3.3
      De rechtbank heeft, na het wijzen van een tussenvonnis op 27 oktober 2021, in haar vonnis van 30 maart 2022 (hierna: het vonnis) de vorderingen van [geïntimeerden] grotendeels toegewezen, die van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten in conventie en reconventie veroordeeld.
      
    
    
      3.4
      
        [appellant] heeft in hoger beroep een vijftal bezwaren (grieven) tegen het vonnis van de rechtbank geformuleerd die ertoe moeten leiden dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen en die van [geïntimeerden] worden afgewezen. [geïntimeerden] hebben in incidenteel appel op hun beurt een viertal grieven tegen het vonnis in stelling gebracht. De grieven van partijen worden in samenhang met de vorderingen in het principale en incidentele appel hierna zo veel mogelijk thematisch en in onderlinge samenhang besproken. 
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      
        Schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:766 BW 
      
    
    
    
      4.1
      De eerste grief van [appellant] ziet op het oordeel van de rechtbank dat, vanwege het schriftelijkheidsvereiste in artikel 7:766 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW), enkel de door partijen ondertekende aanneemovereenkomst relevant is voor de vraag welke contractuele afspraken partijen met elkaar hebben gemaakt en dat eventueel andersluidende, niet op schrift gestelde afspraken nietig (ongeldig) zijn. [appellant] meent dat dit oordeel onjuist is. Hij meent dat de uitzondering van lid 3 van genoemd wetsartikel van toepassing is en dat tussen partijen daarom geen schriftelijkheidsvereiste geldt. 
      
    
    
      4.2
      Genoemd lid 3 van artikel 7:766 BW bepaalt dat de leden 1 en 2 daarvan niet van toepassing zijn indien de overeenkomst strekt tot de bouw van een woning op grond die de opdrachtgever reeds toebehoort én indien de (aanneem-)overeenkomst niet met de koop van deze grond in verband staat. Anders dan [appellant] - en met de rechtbank - is het hof van oordeel dat de uitzondering van lid 3 zich hier niet voordoet. Allereerst deelt het hof niet de mening van [appellant] dat het in lid 3 gebruikte woord “reeds” niet volgens zijn gebruikelijke betekenis moet worden begrepen. Uit het gebruik van dat woord volgt dat in dit artikellid de voorwaarde wordt gesteld dat de grond de opdrachtgever ten tijde van de overeenkomst al toebehoorde. Tussen partijen is niet in geschil dat de grond waarop zou worden gebouwd op het moment van het sluiten van de aanneemovereenkomst nog niet aan [geïntimeerden] was geleverd en dus nog niet hun eigendom was. Alleen al hierom is niet voldaan aan de vereisten van lid 3. Daarnaast kan uit de stukken en het verhandelde ter zitting (waaronder de eigen brochure van [appellant] betreffende de te bouwen woning) in redelijkheid niet anders worden afgeleid dan dat de koop van de voor de bouw benodigde grond in een duidelijk verband stond met de te sluiten aanneemovereenkomst. Dit verband kan mede worden afgeleid uit de hulp die [appellant] [geïntimeerden] bij de verwerving van de grond heeft geboden. Dat betekent dat ook aan het tweede vereiste van de uitzondering van lid 3 niet is voldaan.
      
    
    
      4.3
      Gelet op het voorgaande doet de uitzondering van lid 3 zich in deze zaak niet voor en is enkel de door partijen ondertekende overeenkomst van aanneming relevant voor het bepalen van de (inhoud en omvang van de) tussen hen geldende contractuele afspraken. Eventueel andere of latere, niet op schrift gestelde afspraken dienen dus buiten beschouwing te blijven. Die schriftelijke overeenkomst gaat uit van een vaste prijs van € 280.000,- (inclusief de benodigde grond). Zonder nadere toelichting, die [appellant] niet gegeven heeft, valt uit hetgeen daarnaast in de overeenkomst over meer- en minderwerk is opgenomen niet af te leiden dat ( [geïntimeerden] moesten begrijpen dat niettemin) op basis van nacalculatie tussen partijen zou worden afgerekend. 
      
    
    
      4.4
      Gelet op dit alles faalt grief 1. 
      
      
        
          Ontbinding gerechtvaardigd?
        
      
      
    
    
      4.5
      Met zijn tweede grief stelt [appellant] de vraag aan de orde of de rechtbank terecht heeft beslist dat zijn ontbindingsverklaring geen doel heeft getroffen, omdat daarvoor onvoldoende rechtvaardiging bestond. 
      
    
    
      4.6
      Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 6:265 BW iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Door de Hoge Raad is bepaald dat de hiervoor aangehaalde hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking brengen dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de beoordeling of de tenzij-formule van toepassing is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, NJ 2019/446, (Eigen Haard)). Op deze tenzij-formule is door [geïntimeerden] in elk geval in hoger beroep uitdrukkelijk een beroep gedaan. 
      
    
    
      4.7
      Het hof neemt wat betreft dit geschilpunt, nu daartegen in de grieven niet met steekhoudende argumenten wordt opgekomen en die overwegingen het hof ook juist voorkomen, de overwegingen van de rechtbank over en voegt daar nog het volgende aan toe. 
      
    
    
      4.8
      Uit de stukken en het verhandelde ter zitting bij het hof is voldoende duidelijk geworden dat aan de kant van [appellant] groeiende ergernis is ontstaan over het herhaalde commentaar van [geïntimeerden] over de uitvoering van zijn werkzaamheden en dat de ‘brief op poten’ die zij [appellant] in dat kader hebben gestuurd voor hem de spreekwoordelijke “druppel” was. Dit heeft volgens hem geresulteerd in het van zijn kant wegvallen van vertrouwen in een goede samenwerking met [geïntimeerden] Dit een en ander – nog daargelaten of de door [appellant] gehekelde handelwijze van [geïntimeerden] in een tekortkoming heeft geresulteerd – is onvoldoende grond om een zwaar en ingrijpend middel als de ontbinding van een aanneemovereenkomst betreffende een woning van stal te halen, zeker nu het hier een particuliere opdrachtgever betrof. Ook als het ter zitting bij het hof besproken incident met het door de heer [geïntimeerde1] naar beneden gooien van een prefab bouwelement bij dit alles wordt betrokken, wordt de afweging niet anders: nog afgezien van het feit dat de heer [geïntimeerde1] ter zitting heeft weersproken dat het bouwelement door hem naar [appellant] zelf zou zijn gegooid (volgens hem stond [appellant] op dat moment samen met hem op de steiger), heeft [appellant] niet weersproken dat na dat incident diezelfde dag nog het normaal contact tussen partijen is hervat en er kennelijk toen voor [appellant] geen aanleiding is geweest om op dat moment de handdoek in de ring te gooien. 
      
    
    
      4.9
      Dat de bewuste brief van [geïntimeerden] door [appellant] kon en mocht worden opgevat als een mededeling niet meer te zullen betalen (vgl. artikel 6:83 sub c BW), vermag het hof zonder deugdelijke toelichting, die [appellant] niet gegeven heeft, niet in te zien. Evenmin voldoende reden voor ontbinding vormde het feit dat [geïntimeerden] in verband met een lopende discussie over de kwaliteit van het werk de betaling van een factuur hadden opgeschort. Reeds de geringe omvang van die factuur (in relatie tot de overeengekomen totaalprijs) levert niet een voldoende grond voor ontbinding op, ook niet in samenhang met de hiervoor beschreven ergernis van [appellant] , het genoemde incident en de bewuste brief.     
      
    
    
      4.10
      Het had, gegeven het evidente belang van [geïntimeerden] bij de voortgang en voltooiing van de aanneemwerkzaamheden, in de rede gelegen dat [appellant] , toen hij zijn groeiende ergernis jegens [geïntimeerden] gewaar werd, als professioneel aannemer tijdig met [geïntimeerden] het overleg had gezocht om, al dan niet met hulp van een bemiddelaar, tot werkbare afspraken over de verdere uitvoering van zijn werkzaamheden te komen. Door te handelen, zoals hij heeft gedaan – kortweg: ‘de stekker eruit halen’ – heeft hij de belangen van [geïntimeerden] in hoge mate veronachtzaamd en is hij zelf jegens hen te kort geschoten en in verzuim geraakt (vgl. HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1684). 
      
    
    
      4.11
      Gelet op al het voorgaande faalt ook de tweede grief. 
      
      
        
          De wijze van berekening van de schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.12
      Met zijn derde grief bestrijdt [appellant] de wijze van berekening door de rechtbank van de aan [geïntimeerden] toegekende schadevergoeding. Dragend voor zijn grief is de ook in zijn grief I betrokken stelling dat niet de schriftelijke aanneemovereenkomst en de daarin genoemde vaste aanneemsom bepalend zijn voor de te maken gevalsvergelijking. Dat wil zeggen, de vergelijking tussen de huidige situatie (met onterechte ontbinding) en de situatie dat de woning door [appellant] gewoon zou zijn afgebouwd. Volgens [appellant] zijn andere dan de op schrift gestelde afspraken voor die gevalsvergelijking bepalend. Hij  wijst daarbij specifiek op het leidende karakter van de begroting en prijsdrukkende afspraken omtrent het structureel meewerken van de heer [geïntimeerde1] . 
      
    
    
      4.13
      Deze grief faalt reeds vanwege het feit dat, om de redenen zoals hiervoor door het hof uiteen gezet, enkel de schriftelijk vastgelegde afspraken (met name de vaste aanneemsom) en niet eventueel andersluidende, niet op schrift gestelde en prijsdrukkende afspraken bepalend zijn voor wat tussen partijen als afgesproken heeft te gelden. Het betoog van [appellant] over de onjuiste berekeningswijze van de schade door de rechtbank schiet tekort, aangezien door [appellant] niet is gesteld dat die berekeningswijze ook onjuist zou zijn als die schriftelijke overeenkomst en daarin genoemde vaste aanneemsom inderdaad bij uitsluiting bepalend zijn voor de genoemde gevalsvergelijking.
      
    
    
      4.14
      Wat verder nog door partijen in dit kader is aangevoerd, kan onbesproken blijven.
      
      
        
          Extra kosten hypotheek
        
      
      
    
    
      4.15
      Daarentegen slaagt de eerste grief in het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] In de toelichting op deze grief leggen zij uit dat als gevolg van de tekortkoming van [appellant] de bouwtijd langer is geworden, zij nog steeds over een bouwdepot dienen te beschikken en daarom ten belope van € 3.720,- kosten hebben moeten maken in verband met het moeten afsluiten van een nieuwe hypotheek. [appellant] verweert zich daartegen met het betoog dat [geïntimeerden] deze kosten hadden kunnen vermijden door na zijn ontbindingsverklaring voortvarend(er) de afbouw van hun woning ter hand te nemen. Hij legt echter niet uit wat [geïntimeerden] dan concreet anders en beter (sneller) hadden moeten doen dan zij hebben gedaan en evenmin dat en waarom vanwege de door [geïntimeerden] daarmee te behalen tijdwinst het afsluiten van een nieuwe hypotheek onnodig zou zijn geweest. Daarmee is [appellant] beroep op eigen schuld (artikel 6:101 BW) aan de kant van [geïntimeerden] onvoldoende concreet onderbouwd en wordt dit door het hof gepasseerd. Nu [appellant] de hoogte van het in dit kader gevorderde bedrag enkel in algemene termen en daarmee niet voldoende inhoudelijk heeft bestreden, komt dit voor toewijzing in aanmerking. 
      
      
        
          Bouwplaatskosten
        
      
      
    
    
      4.16
      Ook de tweede grief van [geïntimeerden] treft doel. Met [geïntimeerden] is het hof van oordeel dat uit het feit dat de stroomkast en waterput op het bouwterrein zijn achtergebleven niet kan worden afgeleid dat er dus geen verdere bouwplaatskosten door hen behoefden te worden gemaakt. Nu [geïntimeerden] de hoogte van het door hen in dit kader gevorderde bedrag van € 6.105,99 exclusief BTW in eerste aanleg hebben onderbouwd en dit een en ander niet met steekhoudende argumenten door [appellant] is bestreden (bijvoorbeeld door een concreet bedrag aan te wijzen dat voor de achtergebleven waterput in mindering zou moeten worden gebracht), komt dit bedrag, onder aftrek van het bedrag voor de stroomkast, eveneens voor toewijzing in aanmerking. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten, expertisekosten
        
      
      
    
    
      4.17
      Met hun derde grief stellen [geïntimeerden] de vraag aan de orde of zij recht hebben op vergoeding van de door hen gemaakte buitengerechtelijke kosten. Ook deze grief slaagt. In een procedure zoals de onderhavige komen dergelijke kosten op grond van het bepaalde in art. 6:96 lid 2 aanhef en onder c BW eerst voor vergoeding in aanmerking indien aan de zogenoemde dubbele redelijkheidstoets is voldaan. Dat betekent dat deze kosten niet alleen binnen een redelijke omvang moeten blijven, maar ook dat het in de gegeven omstandigheden redelijk moet zijn deze kosten te maken. Dat namens [geïntimeerden]  buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht en dat zij hiertoe genoodzaakt was, is op basis van de stukken voldoende aannemelijk geworden. Gelet op de omvang van de verrichte werkzaamheden die meer hebben omvat dan de gebruikelijke aanmaningen, zijn de gevorderde incassokosten ten bedrage van € 1.335,82 naar het oordeel van het hof redelijk te noemen. Het gevorderde bedrag zal daarom worden toegewezen.
      
    
    
      4.18
      De gevorderde expertisekosten zijn in eerste aanleg al toegewezen en behoeven daarom niet opnieuw te worden toegewezen.
      
      
        
          Overige grieven van partijen   
        
      
      
    
    
      4.19
      De grieven IV en V van [appellant] bouwen voort op zijn hiervoor verworpen grieven I-III en moeten het lot daarvan delen.
      
    
    
      4.20
      Bij de behandeling van grief IV in het incidenteel appel hebben [geïntimeerden] geen belang, nu zij op dit punt geen voor het hof kenbare eisvermeerdering hebben gedaan en hun grief derhalve niet doorwerkt in het petitum (het gevorderde). 
      
      
        
          De slotsom: het principaal hoger beroep slaagt niet, het incidenteel hoger beroep slaagt deels.
        
      
      
    
    
      4.21
      De conclusie van het voorgaande is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt, dat het hoger beroep van [geïntimeerden] deels wel slaagt en dat het vonnis daarom niet geheel in stand kan blijven. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten van het principaal en incidenteel appel worden veroordeeld. Onder die kosten vallen ook de nakosten en de wettelijke rente daarover, zonder dat het hof deze kosten in het dictum hoeft te specificeren. De proceskostenveroordeling van de rechtbank blijft in stand.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor wat betreft de hoogte van het toegewezen bedrag aan schadevergoeding en de afwijzing van de vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten,
    
    
    
      doet in zoverre opnieuw recht,
    
    
    
      veroordeelt [appellant] tot betaling van € 59.801,53 aan schadevergoeding aan [geïntimeerden] , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van 19 augustus 2020 tot de dag van volledige betaling,
    
    
    
      veroordeelt [appellant] tot betaling van € 1.335,82 aan buitengerechtelijke incassokosten aan [geïntimeerden] , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
    
    
    
      veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten in hoger beroep van [geïntimeerden] : 
      € 783,- aan procedurele kosten (griffierecht)
      € 4.314,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief IV) in principaal hoger beroep
      € 2.157,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x ½ appeltarief IV) in incidenteel appel en 
    
    
    
      verklaart dit arrest wat betreft bovengenoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
    
    
    
      wijst af wat verder is gevorderd.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, M.W. Zandbergen en A.G.J. van Wassenaer van Catwijck en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2023.
    
    
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.