ECLI:NL:GHSHE:2023:2977, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-09-2023, 200.312.272_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2023-09-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verkoop van ‘bouwgrond’/ aanwezigheid van puin en verontreinigingen/normaal gebruik/ uitleg koopakte via Haviltex/ beroep tegen afwijzing non-conformiteitsvorderingen en vordering wegens dwaling/verwerping hoger beroep/ geen eigen onderzoek of vragen gebleken

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.312.272/01
    
    
    
      
        arrest van 19 september 2023
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [de Holding B.V.]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      appellante,
      hierna aan te duiden als [appellante] ,
      advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts te Helmond,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Gebroeders [---] Holding B.V.,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. A. Neophitou te Oss,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 13 mei 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 17 februari 2022, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9208264 21-2966)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep met één productie;
      
      
        de memorie van grieven d.d. 4 oktober 2022 met één productie;
      
      
        de memorie van antwoord d.d. 21 februari 2023.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      
    
    
      2.3.
      In maart 2020 werd op Funda in Business 1232 m2 bouwgrond ten behoeve van een bedrijfspand aangeboden. Het ging daarbij om twee braakliggende percelen grond te [vestigingsplaats] , gezamenlijk ter grootte van 1251 m2.
      
    
    
      2.4.
      
        [appellante] , die op zoek was naar een bouwkavel om daarop een loods te realiseren, nam via haar makelaar contact op met de verkopende makelaar om haar interesse kenbaar te maken. Daarbij heeft zij laten weten dat zij op de percelen wilde gaan bouwen.
      
    
    
      2.5.
      
        Op 24 april 2020 is tussen [appellante] . als koper en [geïntimeerde] , als verkoper, tegen een koopprijs van € 220.000,00 een koopovereenkomst Bedrijfs-Onroerendgoed gesloten inzake:
        
          'perceel bouwgrond c.q. een bouwkavel (koper is op de hoogte van het bestemmingsplan) plaatselijk bekend(...) NAAST [adres] , [postcode] [vestigingsplaats] ,
        
        
          kadastraal bekend gemeente Deurne, [sectieletter] , [sectienummer] (...).'
        In de koopovereenkomst staat verder, onder andere, het volgende vermeld:'artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik 
      
    
    
      5.1.
      
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
        
        (...)
      
    
    
      5.3.
      
        De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: perceel bouwgrond c.q. een bouwkavel.( ... ).
        
      
    
    
      5.4.
      
        
          Koper heeft het recht voor het passeren van de akte van levering het gekochte van binnen en van buiten te inspecteren.
        (...)
      
      
      
        
          artikel 8 Milieubepalingen
        
      
    
    
      8.1.
      
        
          Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 5 lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
        (...)
      
    
    
      8.3.
      
        Aan verkoper is niet bekend of in de onroerende zaak asbest is verwerkt. (...)'
      
    
    
      2.6.
      Vóór de levering hebben [appellante] en [geïntimeerde] overleg gevoerd over een op de percelen geplaatste omheining. Zij zijn ter plaatse naar het hekwerk gaan kijken, nadat dit was geplaatst.
      
    
    
      2.7.
      De percelen zijn op 28 augustus 2020 geleverd. In de akte van levering staat onder meer het volgende:
      
      
        '1. Feitelijke staat van het gekochte
        
          Koper is bekend met de feitelijke staat van het gekochte. Deze komt overeen met de staat waarin het gekochte zich bevond op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst.
        
        
          Het gekochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als perceel bouwgrond casu quo een bouwkavel.
        
        
          Koper is op de hoogte van het bestemmingsplan ter zake.
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.'
      
      
    
    
      2.8.
      Na de levering heeft [appellante] een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren door Archimil B.V (hierna: Archimil). In het rapport van 30 november 2020 schrijft Archimil onder het kopje 'conclusies en aanbevelingen' onder meer het volgende:
      
      
        “(... ) Het doel van een verkennend bodemonderzoek is door een relatief geringe inspanning een inzicht te verkrijgen in de bodemgesteldheid. Uit het onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:
      
      
      
        1.	In de bovengrond is een wisselende bijmenging met puin aanwezig.
      
      
        2.	De puinhoudende grond uit de boven- en onderlaag(...) is licht verontreinigd met PAK's, cadmium, koper, lood en/of zink
      
      
        3.	Het grondwater is licht verontreinigd met barium en xylenen (som).
      
      
        4.	De hypothese niet-verdachte locatie dient te worden verworpen op basis van de onderzoeksresultaten.
      
      
      
        
          Naar aanleiding van bovenstaande conclusies merken wij het volgende op:
        
      
      
      
        1.		De aangetroffen bijmengingen met puin geven formeel aanleiding tot een verkennend onderzoek naar asbest. Uit de resultaten van de tevens uitgevoerde partijkeuring (... ) volgt dat in de puinhoudende grond geen asbest is aangetroffen(... ). Deze resultaten kunnen ons inziens als representatief worden beschouwd. Een onderzoek conform NEN 5707 wordt dan ook weinig zinvol geacht;
      
      
        2.		Ons inziens behoeven er, op basis van de onderzoeksresultaten, geen restricties gesteld te worden aan toekomstige bouwactiviteiten op de onderzochte locatie;
      
      
        (...)
      
      
        5.		Indien, bijvoorbeeld bij bouwactiviteiten, grond vrijkomt die op een andere locatie zal worden hergebruikt dan dient bepaald te worden wat de kwaliteit is in het kader van het besluit bodemkwaliteit.'
      
    
    
      2.9.
      Uit nader onderzoek, waarvan rapport is uitgebracht op 3 december 2020, is gebleken dat de kwaliteit van de grond voldoet aan de klasse industrie en dat geen asbest is aangetroffen.
      
    
    
      2.10.
      De kosten voor het verwijderen van het puin uit het perceel (afgraven, zeven en afvoeren van de grond) zijn geoffreerd voor € 17.695,00 inclusief btw.
      
    
    
      2.11.
      
        [appellante] heeft [geïntimeerde] gesommeerd om de gemaakte kosten voor het bodemonderzoek en het verwijderen van het puin van in totaal € 21.010,40 inclusief btw als schadevergoeding aan haar te betalen.
      
    
    
      2.12.
      
        [geïntimeerde] acht zich niet aansprakelijk voor enige schade. Zij is niet tot betaling overgegaan.
      
      
        3.2.1.
        
          In de onderhavige procedure vordert [appellante] , bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om:
          
            
            Primair :
          te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de door haar geleden schade en nog te lijden schade als gevolg van de aan [geïntimeerde] toe te rekenen tekortkoming en
          
            [geïntimeerde] te veroordelen om aan haar te voldoen € 21.010,40 inclusief btw en te vermeerderen met de wettelijke rente hierover zoals in de dagvaarding gevorderd,
        
        
        
          
            subsidiair:
        
        a.	te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling,
        b.	de gevolgen van die koopovereenkomst te wijzigen in die zin dat de verschuldigde koopprijs wordt verminderd met € 21.010,40 inclusief btw, althans met een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag en
        
          [geïntimeerde] te veroordelen om aan haar de verminderde koopprijs te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover zoals in de dagvaarding gevorderd,
        
        
          
            meer subsidiair:
        
        a.	te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] de door haar geleden schade als gevolg van de door [geïntimeerde] gepleegde onrechtmatige daad moet vergoeden,
        b.	[geïntimeerde] te veroordelen om uit hoofde van die onrechtmatige daad aan haar € 21.010,40 inclusief btw te voldoen, althans een in goede justitie te bepalen
        bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover zoals in de dagvaarding gevorderd,
        
        
          
            zowel primair. subsidiair als meer subsidiair:
          
            [geïntimeerde] te veroordelen om € 1.191,98 inclusief btw, € 985.10 exclusief btw, als vergoeding voor buitengerechtelijke kosten te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover,
          
            [geïntimeerde] te veroordelen in de proces- en nakosten en de wettelijke rente hierover op de wijze als in de dagvaarding gevorderd.
        
        
      
    
    
      3.2.
      
        [appellante] beroept zich primair op non-conformiteit, subsidiair op dwaling en meer subsidiair op onrechtmatige daad (bedrog). Zij legt hieraan het volgende ten grondslag.
      
      
        3.2.1.
        Het geleverde perceel voldoet niet aan hetgeen zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De grond had in zo'n staat moeten zijn dat er een start met de bouwwerkzaamheden kon worden gemaakt. Het aangetroffen puin staat hieraan in de weg. De kosten van het afgraven van het (vervuilde) puin bedragen meer dan 10% van de koopsom. Het perceel is zo verontreinigd met puin dat het niet mogelijk is de grond te gebruiken voor bouwwerkzaamheden. Dit gebrek maakt dat het perceel alle eigenschappen mist die voor een normaal gebruik, als bedoeld in artikel 7:17 BW, nodig zijn. Die non­ conformiteit is op grond van artikel F1 van de akte van levering, en de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie, dan wel op grond van schuld en/of schending van de mededelingsplicht aan [geïntimeerde] toe te rekenen. [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de gesloten koopovereenkomst en moet de hierdoor geleden schade vergoeden.
        
      
      
        3.2.2.
        Subsidiair heeft [appellante] bij het sluiten van de overeenkomst gedwaald. Als zij bij het sluiten daarvan bekend zou zijn geweest met het hiervoor genoemde gebrek zou zij die overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zijn aangegaan. [geïntimeerde] heeft gezwegen daar waar op haar een informatieplicht rustte. [appellante] mocht van de afgegeven garantie uitgaan. Voor zover [geïntimeerde] geen spreekplicht had, wordt een beroep gedaan op wederzijdse dwaling. In plaats van vernietiging wordt een schadevergoeding gevorderd om het nadeel, bestaande uit de geleden en nog te lijden schade, op te heffen.
        
      
      
        3.2.3.
        Uiterst subsidiair wordt schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad gevorderd. Er is sprake van bedrog. [geïntimeerde] was verplicht mee te delen dat het verkochte puin bevatte. Zij heeft de percelen al in 2010 verkregen en wist, althans behoorde te weten, wat zij verkocht. Bij de verkoop heeft zij de aanwezigheid van puin niet vermeld, terwijl zij wel verplicht was hierover inlichtingen te verschaffen. Omdat bedrog ook kwalificeert als een onrechtmatige daad, is [geïntimeerde] op die laatste grond tot schadevergoeding verplicht.
        
      
      
        3.2.4.
        
          [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. [geïntimeerde] concludeert tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten e.d.[geïntimeerde] heeft aangevoerd aan haar leveringsplicht te hebben voldaan, dat er geen sprake is van verzuim en/of non-conformiteit, dat het beroep op dwaling niet houdbaar is en dat door haar niet onrechtmatig tegenover [appellante] is gehandeld.
        
      
      
        3.2.5.
        In het tussenvonnis van 29 juli 2021 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.
        
      
      
        3.2.6.
        In het eindvonnis van 17 februari 2022 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld, na te hebben vastgesteld dat de geleverde bouwgrond aan de koopovereenkomst beantwoordt. Volgens de kantonrechter komt het, omdat partijen met uitzondering van de bestemming van de grond niet met elkaar hebben gesproken over wat onder 'bouwgrond' moet worden verstaan, bij de uitleg van dit begrip in het bijzonder aan op de gebruikte bewoordingen en hoe partijen die redelijkerwijs hebben mogen opvatten. [appellante] heeft niets gesteld waaruit volgt dat zij er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat de bouwgrond “bouwrijp” gemaakt was. Volgens de kantonrechter staat vast dat partijen nooit met elkaar gesproken hebben over de kwaliteit van de grond. Dat overeengekomen zou zijn dat de geleverde bouwgrond uit zwarte grond zou bestaan is niet komen vast te staan. Er is niet gebleken dat [geïntimeerde] wist van het puin. Dwaling en bedrog zijn, aldus de kantonrechter, evenmin aan de orde.
        
      
    
    
      3.3.
      
        [appellante] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.
      
    
    
      3.4.
      Het hof zal eerst grief I behandelen. Door middel van deze grief betoogt [appellante] dat door de kantonrechter de verkeerde maatstaf is gehanteerd.De eerste grief richt zich namelijk tegen de overwegingen 4.1 en 4.2 van de kantonrechter in het vonnis van 17 februari 2022 en voor wat betreft rechtsoverweging 4.2 met name tegen het volgende gedeelte:"... en waarvan [appellante] de aanwezigheid niet behoefte te betwijfelen."
      
        3.4.1.
        
          Volgens [appellante] heeft de kantonrechter het geciteerde gedeelte van overweging 4.2 ten onrechte in haar (hof: zijn) toetsingskader betrokken. Dat gedeelte is volgens [appellante] niet relevant. De maatstaf die gehanteerd moet worden is of het verkochte de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als bouwgrond
          c.q. bouwkavel nodig zijn, zoals volgt uit het eerste gedeelte van rechtsoverweging 4.2. Of [appellante] de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen is verder niet relevant. Het gaat uitsluitend om de vraag of de geleverde percelen de eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als bouwgrond c.q. bouwkavels. Met andere woorden: als vaststaat dat het aangetroffen puin, plastic en hout een eigenschap is die een normaal gebruik in de weg staat, is [geïntimeerde] daarvoor aansprakelijk, aldus [appellante] .
        
        
      
      
        3.4.2.
        Het hof volgt [appellante] hierin niet. Zoals door [geïntimeerde] terecht is aangevoerd in de Memorie van Antwoord heeft de Kantonrechter simpelweg de wet geciteerd en artikel 7:17 BW lid 2 aangehaald: "De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien". De (geobjectiveerde) verwachting van [appellante] is derhalve wel degelijk relevant en zal in het vervolg van de beoordeling – ook door het hof -  meewegen, naast hetgeen hierna zal worden aangegeven. De grief wordt verworpen.
      
    
    
      3.5.
      Grief II richt zich tegen hetgeen in het vonnis van de kantonrechter van 17 februari 2022 is vermeld onder rechtsoverweging 4.3. tot en met 4.15. In die overwegingen is de kantonrechter nader ingegaan op de non-conformiteitsvordering van [appellante] . De kantonrechter heeft - aldus [appellante] - ten onrechte geoordeeld dat die vordering moet worden afgewezen.
      
        3.5.1.
        
          Volgens [appellante] zoekt de kantonrechter terecht aansluiting bij het normaal spraakgebruik voor de vraag wat partijen hebben verstaan onder een normaal gebruik als 'perceel bouwgrond c.q. een bouwkavel'. In dit geval dient volgens [appellante] te worden uitgelegd wat partijen hebben bedoeld en mochten verwachten van het overeengekomen normaal gebruik als 'bouwgrond c.q. een bouwkavel. Uitleg van het normaal gebruik dient te geschieden met inachtneming van de taalkundige betekenis die de woorden bouwgrond c.q. bouwkavel toekomt en de Haviltex-maatstaf, aldus [appellante] . Deze laatste maatstaf brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, ook van groot belang is wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij van elkaar mochten verwachten.
          
            [appellante] wijst erop dat partijen gebruik hebben gemaakt van een standaard NVM-koopakte (bedrijfs-onroerend goed, model 2008). Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van dergelijke standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 (zie onderdeel 2.5) van deze koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, dan zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de (bouw)grond.De taalkundige betekenis die kan worden toegekend aan de woorden 'bouwgrond' en 'bouwkavel' is aldus [appellante] , verwijzend naar Van Dale’s woordenboek, dat het dient te gaan om grond waarop een gebouw kan worden gezet. Door [geïntimeerde] is - aldus [appellante] - door het enkele gebruik van het begrip ‘bouwgrond’ bij [appellante] de verwachting geschapen dat [appellante] grond zou kopen die hij kon bebouwen zonder belemmeringen. Daarbij valt te denken aan belemmeringen als puin, vervuiling en verontreiniging.Ten onrechte heeft volgens [appellante] de kantonrechter in rechtsoverweging 4.5 overwogen dat er voor de uitleg van normaal gebruik uitsluitend moet worden gekeken naar hetgeen partijen elders in de overeenkomst zijn overeengekomen (lees: de bestemming).Met een normaal gebruik als bouwgrond c.q. bouwkavel hebben partijen bedoeld dat de grond geschikt moet zijn om op te bouwen, niet alleen dat het juridisch mogelijk moet zijn maar ook feitelijk. Dat is de kern van [appellante] ’s betoog: de bouwwerkzaamheden (hadden) moeten gestart kunnen worden zonder dat er diverse sanerings-, herstel- en of andere werkzaamheden moeten plaatsvinden. Het gaat immers om bouwgrond, grond die geschikt is om op te bouwen vanuit meerdere perspectieven. [appellante] begrijpt dat zij geen onbeperkte bebouwingsmogelijkheden mocht verwachten. Zij begrijpt dat zij [geïntimeerde] niet kan aanspreken voor een kleine hoeveelheid puin. Het gaat hier echter om een enorme hoeveelheid puin die is aangetroffen, aldus [appellante] . Het aangetroffen puin gaat de te verwachten aanvaardbare norm te boven. Tussen partijen staat vast – aldus [appellante] - dat 1100 m3 puin is aangetroffen (ca. 30 hoge containers). In vergelijking tot de koopprijs van € 220.000,00, bedragen de extra werkzaamheden maar liefst 10 % van de koopprijs. [appellante] hoefde dergelijk bodemvreemd materiaal niet te verwachten en het staat het normaal gebruik van het verkochte in de weg. [appellante] mocht gezien alle omstandigheden van het geval gerechtvaardigd verwachten dat het perceel niet de aangetroffen hoeveelheid puin zou bevatten. Door het aangetroffen puin werd [appellante]  belemmerd in de feitelijke bebouwing. Het puin moet immers worden afgegraven en worden afgevoerd. Dat betekent niet alleen extra kosten, ook liep het bouwproject vertraging op. aldus [appellante] . [geïntimeerde] moet bij het plaatsen van het hekwerk gemerkt hebben dat er zich puin in de grond van het verkochte perceel bevond. [geïntimeerde] heeft de garantie afgegeven dat [appellante] onbelemmerd kon gaan bouwen, aldus [appellante] . In het kader van grief III heeft [appellante] nog opgemerkt dat de prijs, die voor de percelen werd gevraagd (en die door [appellante] is betaald) de prijs is die betaald wordt voor grond die bebouwd mag worden. Er werd immers, afgerond, een prijs betaald van € 180,00 per m2. Deze prijs ligt aanzienlijk hoger dan de marktprijs, die in 2020 in de Gemeente Deurne voor (bouwrijpe) industriegrond betaald werd. Deze prijs lag immers beneden een prijs van € 145,00 per m2.
        
        
      
      
        3.5.2.
        
          
            [geïntimeerde] heeft de stellingen van [appellante] bestreden. Kort gezegd heeft [geïntimeerde] erop gewezen dat de aanwezigheid van puin haar onbekend was, dat [appellante] werd bijgestaan door een makelaar, dat [appellante] geen vragen heeft gesteld en dat bij de gezamenlijke bezichtiging van het terrein geen van partijen iets over puin heeft opgemerkt.Volgens [geïntimeerde] dient onder het begrip "bouwgrond" of "bouwkavel", dat partijen in de overeenkomst niet nader hebben gedefinieerd, verstaan te worden een terrein dat nog niet kant en klaar is om met de feitelijke bouwwerkzaamheden aan te vangen. Een bouwkavel dient wel bestemd te zijn om te worden bebouwd en dient ook geschikt te zijn om daarop te bouwen maar dat betekent niet dat er geen enkele hindernis meer mag bestaan. Het moet wel mogelijk zijn om het terrein te bebouwen (zie – aldus [geïntimeerde] - ECLl:NLRBLIM:2019:9760).  Volgens [geïntimeerde] tracht [appellante] echter het begrip "bouwgrond" ten onrechte op te rekken tot het begrip "bouwrijpe grond".[geïntimeerde] betwist uitdrukkelijk dat partijen bedoeld zouden hebben dat het bouwperceel niet alleen juridisch maar ook feitelijk geschikt moet zijn om op te bouwen zonder hindernis van sanerings-, herstel- en of andere werkzaamheden. Dit heeft [geïntimeerde] namelijk nimmer gesteld noch bedoeld. [geïntimeerde] heeft het bouwperceel uitsluitend over willen dragen in de staat waarin het perceel zich bevond op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dit sluit ook aan bij artikel 5.1 van de koopovereenkomst (zie onderdeel 2.5.).Daarbij komt bovendien dat zelfs volgens de door [appellante] ingeschakelde deskundige Archimil het bouwperceel geschikt is om bebouwd te worden, aldus [geïntimeerde] .De aanwezigheid van puinhoudende grond komt – aldus [geïntimeerde] reeds in haar conclusie van antwoord – in industriegrond in Nederland frequent voor en vormt aldus [geïntimeerde] een feit van algemene bekendheid. Evenmin is er volgens [geïntimeerde] sprake van dat tussen partijen zou vaststaan dat er 1100 m3 puin zou zijn aangetroffen. [geïntimeerde] verwijst in dit verband naar de door [appellante] overgelegde offerte (prod. 6 dagv. eerste aanleg) waaruit blijkt dat er slechts 100 m3 puin aanwezig is. Er is namelijk geoffreerd om 1200 m3 grond te zeven en de na het zeven resterende hoeveelheid grond van 1100 m3 af te voeren. Dat maakt derhalve dat er 100 m3 puin aanwezig is. Deze hoeveelheid van 100 m3 dient vervolgens gezien te worden in het licht van de totale oppervlakte van het bouwperceel ter grootte van 1251 m2. Er is dus geen sprake van een enorme hoeveelheid puin zoals [appellante] wil doen geloven, aldus [geïntimeerde] . Voorts is btw verrekenbaar voor [appellante] dus dat kan geen onderdeel vormen van de gestelde schade.Juist – aldus [geïntimeerde] eveneens in het kader van grief IIII - waar [appellante] aanvullende eigenschappen verlangde die afwijken van het normale begrip bouwgrond c.q. bouwkavel zoals hiervoor betoogd, had volgens [geïntimeerde] het wel degelijk op de weg van [appellante] gelegen om in voldoende mate onderzoek te plegen of het bouwperceel aan de door haar gewenste aanvullende eigenschappen voldeed. In casu heeft zodoende op [appellante] de plicht gerust om vooraf onderzoek te doen naar de bodemgesteldheid. Vast staat dat [appellante] dat heeft verzuimd. [geïntimeerde] bestrijdt (nogmaals) de stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] door haar mededelingen en de inhoud van de overeenkomst de verwachting zou hebben gewekt dat er geen puin in de grond aanwezig zou zijn. Partijen zijn niet overeengekomen dat het bouwperceel geen puin zou bevatten. Wel zijn partijen in artikel 5.1 van de koopovereenkomst overeengekomen dat het bouwperceel aan [appellante] geleverd zou worden in de staat waarin het zich bevond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, waaronder het puin begrepen dient te worden dat pas na graafwerkzaamheden zichtbaar werd.[geïntimeerde] herhaalt dat zij door het plaatsen van de erfafscheiding niet bekend is geraakt met het aanwezige puin. [geïntimeerde] heeft de erfafscheiding namelijk door een gespecialiseerd bedrijf laten plaatsen. [geïntimeerde] is daar niet bij aanwezig geweest en is ook niet geïnformeerd over eventueel puin. De palen van dergelijke hekwerken worden meestal geplaatst met behulp van pneumatisch gereedschap waarbij de palen in de grond worden getrild zonder dat vooraf met behulp van een grondboor een gat is gemaakt. Wat daar ook van zij, [geïntimeerde] is door het (laten) plaatsen van het hekwerk niet bekend geraakt met het gestelde puin. [geïntimeerde] is zodoende niet tekort geschoten in haar informatieplicht jegens [appellante] .
          
            [geïntimeerde] betwist verder de ongestaafde en ongefundeerde stelling dat [appellante] een prijs heeft betaald die aanzienlijk hoger zou liggen dan de marktprijs voor bouwgrond en dat dit een prijs zou zijn die slechts voor bouwrijpe industrie grond in Deurne werd betaald in 2020. Daarover is tussen partijen ook in het geheel niet gesproken. Partijen zijn een prijs overeengekomen en voor zover die al hoger zou zijn dan een marktconforme prijs voor niet bouwrijpe grond, quod non, is dit louter ingegeven door de schaarste in de markt te Deurne. Dat is de reden waarom [appellante] de grond juist zonder enige garantie heeft gekocht, aldus [geïntimeerde] .
        
        
      
    
    
      3.6.
      Het hof oordeelt als volgt.
      
        3.6.1.
        Net zoals de kantonrechter stelt het hof eerst vast dat voor de uitleg van artikel 5.3. van de koopakte uitgangspunt is dat ‘normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik ten tijde van de verkoop wordt verstaan ten aanzien van een perceel bouwgrond c.q. een bouwkavel.
        
      
      
        3.6.2.
        
          De vaststelling van de kantonrechter dat in de koopovereenkomst, net zoals in de akte van levering, niet is uitgewerkt wat onder bouwgrond of een bouwkavel (hierna 'bouwgrond') wordt verstaan, is in hoger beroep als zodanig niet bestreden. 
          Hetzelfde geldt voor de vaststelling van de kantonrechter dat partijen hierover ook niet met elkaar hebben gesproken, anders dan dat [appellante] aan [geïntimeerde] – via de band van hun respectieve makelaars - kenbaar heeft gemaakt dat de grond is gekocht met het doel om daarop een bedrijfsruimte te realiseren. Terecht heeft de kantonrechter vastgesteld dat inzowel de koopovereenkomst als de akte van levering hieraan ook wordt gerefereerd met de zinsnede dat de koper op de hoogte is van het bestemmingsplan. Dat de geleverde bouwgrond niet volgens die bestemming kan worden gebruikt - dat daarop (in het geheel) niet zou mogen worden gebouwd - is niet gesteld noch gebleken, zodat vaststaat dat het geleverde in zoverre aan de overeenkomst beantwoordt.
        
      
      
        3.6.3.
        Gesteld noch gebleken is aldus voorts dat [appellante] dan wel de makelaar die hem als deskundige bijstond aan [geïntimeerde] (of haar makelaar) vragen heeft gesteld over de herkomst van de bouwgrond, eerdere gebruikers, al dan niet aanwezigheid van verontreiniging en /of puin in de bouwgrond etc. Vaststaat voorts dat vóór de overdracht [appellante] geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid als geboden door artikel 5.4. van de koopakte, te weten het recht voor [appellante] als koper voor het passeren van de akte van levering het gekochte van binnen en van buiten te inspecteren.
        
      
      
        3.6.4.
        In het licht van het zowel in eerste aanleg als hoger beroep door [geïntimeerde] betrokken standpunt dat zij het hekwerk niet zelf op de bouwgrond heeft gezet en dat haar door het ingeschakelde bedrijf geen melding is gemaakt van de bij die plaatsing gebleken aanwezigheid van puin in de bouwgrond, is door [appellante] onvoldoende gesteld om haar standpunt dat [geïntimeerde] moet hebben geweten van de aanwezigheid van puin - vanwege de plaatsing van het hekwerk - voldoende te onderbouwen. Voorts is onweersproken door [geïntimeerde] gesteld dat [appellante] en [geïntimeerde] bij de bezichtiging van het hekwerk – omdat het hekwerk niet correct zou zijn geplaatst - geen puin op de bouwgrond hebben opgemerkt. Uitgangspunt van de verdere beoordeling zal zijn dat [geïntimeerde] geen concrete wetenschap had van de aanwezigheid van puin in de bouwgrond.
        
      
      
        3.6.5.
        In het licht van het voorgaande komt het vervolgens conform de Haviltex-maatstaf, omdat partijen met uitzondering van de bestemming van de grond niet met elkaar hebben gesproken over wat onder 'bouwgrond' moet worden verstaan, bij de uitleg van dit begrip in het bijzonder aan op de gebruikte bewoordingen en hoe partijen, die beiden als zakelijke partij optraden begeleid door deskundigen, die bewoordingen redelijkerwijs over en weer hebben mogen opvatten in de gegeven omstandigheden. In het bijzonder moet worden beoordeeld of [appellante] - zoals zij nadrukkelijk aanvoert – mocht verwachten grond te verwerven, die meteen en zonder enige feitelijke belemmering kon worden bebouwd. Kortom (volledig) ‘bouwrijp’ was. Uit de door [appellante] zelf overgelegde rapportage van Archimel blijkt dat er op zich op de bouwgrond kan worden gebouwd, indien de puin c.a. is verwijderd.
        
      
      
        3.6.6.
        
          
            [appellante] heeft onvoldoende gesteld waaruit volgt dat zij er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat de bouwgrond bouwrijp gemaakt was, en dat zij er voorts op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] dit ook zo heeft begrepen. 
          In het bijzonder zijn door [appellante] geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat zij er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat de grond in een zodanige staat zou zijn, dat direct, althans na verwijdering van slechts een kleine hoeveelheid puin, na de levering een start met de bouwwerkzaamheden kon worden gemaakt. 
          Voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft [appellante] het bouwperceel slechts visueel geïnspecteerd althans bekeken. Er is verder geen bodemonderzoek verricht hoewel [appellante] daartoe wel bevoegd was na het sluiten van de koop. Gesteld noch gebleken is dat [appellante] verzocht heeft enig onderzoek te mogen doen vóór de koop. [appellante] heeft vóór de koop evenmin vragen gesteld omtrent het al dan niet bouwrijp zijn van de grond en omtrent de eventuele aanwezigheid van ‘verontreinigingen”, en de haar begeleidende deskundige, haar makelaar, heeft dit evenmin gedaan.
          Door [appellante] is evenmin betwist dat in industriegrond in Nederland regelmatig puin voorkomt, zoals [geïntimeerde] in eerste aanleg uitdrukkelijk heeft betoogd. [appellante] heeft daarentegen zelf erkend dat de door haar gekochte grond wat puin zou (hebben) mogen bevatten (MvG punt 35). 
        
        
      
      
        3.6.7.
        
          Waarom [appellante] desondanks van mening is dat zij mocht verwachten dat de grond zonder enige voorbereidende werkzaamheid klaar voor bebouwing was, is niet nader door haar toegelicht, anders dan door de door haar verdedigde uitleg van ‘bouwgrond’, die het hof in de gegeven omstandigheden en hetgeen partijen redelijkerwijs over en weer van elkaar mochten verwachten, niet deelt. In hoger beroep – weliswaar in het kader van dwaling - heeft [appellante] voorts nog verwezen naar de door haar betaalde prijs per vierkante meter.
          Die zou volgens [appellante] in vergelijking tot de door haar gestelde in 2020 gebruikelijke marktprijs van € 145 per m2 voor (bouwrijpe) industriegrond in Deurne veel hoger zijn geweest, namelijk € 180,= per m2. [geïntimeerde] heeft dit uitdrukkelijk betwist maar bovendien erop gewezen dat in [plaats] sprake is van schaarste, terwijl partijen helemaal niet hebben gesproken over de prijs in relatie tot ‘bouwrijpe industriegrond’.
        
        
        
          Nu vaststaat dat beide partijen zakelijk opererende bedrijven waren, en [appellante] haar verwachtingen aangaande de bouwrijpheid niet heeft uitgesproken of zelfs maar gesuggereerd, kan naar het oordeel van het hof niet achteraf in een bepaalde prijs - rekenkundig inderdaad iets meer dan € 175,= per vierkante meter - zonder meer al worden gelezen wat partijen zouden hebben bedoeld. De prijsvorming was immers onderdeel van de onderhandelingen tussen [appellante] en [geïntimeerde] en in die onderhandelingen is juist in het geheel niet gesproken over ‘bouwrijp’ (of niet) of gebruikelijke grondprijs. Dit wordt niet anders indien het gebruik van de aanduiding ’bouwgrond’ in de advertentie e.a. hierbij wordt betrokken.
        
        
      
      
        3.6.8.
        Grief II wordt verworpen   
        
      
    
    
      3.7.
      De derde grief richt zich tegen de overwegingen van de kantonrechter in het vonnis van 26 mei 2021 (hof : bedoeld is 17 februari 2022) onder 4.16 over (wederzijdse) dwaling. [appellante] acht deze overweging onjuist, nu de kantonrechter heeft overwogen dat geen sprake is van (wederzijdse) dwaling.
      
        3.7.1.
        
          
            [appellante] meent dat, voor zover de non-conformiteitsvordering niet wordt toegewezen, sprake is van (wederzijdse) dwaling.[appellante] wist niet dat puin van de omvang als aan de orde in het perceel zat. [geïntimeerde] stelt dat ook zij geen kennis had van puin in de bodem. [appellante] betwist dat, maar voor (wederzijdse) dwaling wordt er door [appellante] gemakshalve van uitgegaan dat [geïntimeerde] niet wist dat er puin van dermate omvang in de bodem zit.
          
            [appellante] was ten tijde van de koop op geen enkele wijze bedacht op mogelijke bodemverontreiniging of puin. Die verwachting is geschapen door de mededelingen van [geïntimeerde] en door hetgeen partijen hebben afgesproken in de koopovereenkomst, aldus [appellante] . Indien bij [appellante] wel het vermoeden zou zijn gerezen dat de grond mogelijk vervuild zou zijn, dan had zij voor de koop een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren en daar met [geïntimeerde] afspraken over gemaakt. Dat is niet het geval geweest.
          
            [appellante] hield ten tijde van de koop aldus geen rekening met de mogelijkheid van puin in de bodem. Indien [appellante] had geweten dat in de grond van het verkochte zoveel puin zou zitten, dan had zij de koopovereenkomst niet gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden en zeker niet voor de overeengekomen koopprijs. 
        
        
        
          De omstandigheden van dit geval rechtvaardigen voorts niet dat de dwaling voor rekening van [appellante] komt, gezien a. het feit dat [geïntimeerde] wist dat [appellante] een perceel zocht om op te bouwen;
        
        b. de percelen ook als zodanig (“bouwgrond”) te koop werden aangeboden;
        c. de door [appellante] betaalde prijs, die voor de percelen werd gevraagd en die door [appellante] uiteindelijk is betaald (zie verder de toelichting als behandeld bij grief II).
        
      
      
        3.7.2.
        
          
            [geïntimeerde] heeft deze grief bestreden en het volgende opgemerkt, primair ten aanzien van de gestelde wederzijdse dwaling.[geïntimeerde] heeft zelf immers niet gedwaald. [geïntimeerde] wenste het bouwperceel namelijk te verkopen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, hetgeen zij ook heeft gedaan blijkens artikel 5.1 van de koopovereenkomst. Het bouwperceel bezit ook alle eigenschappen die nodig zijn voor het normale gebruik als bouwgrond c.q. bouwkavel, hetgeen uitvoerig in het voorgaande is betoogd en tussen partijen reeds een vaststaand feit is middels artikel Fl van de leveringsakte.
          
            [geïntimeerde] wil nogmaals benadrukken dat zij niet wist dat [appellante] niet alleen een bouwperceel zocht maar ook een bouwperceel dat bepaalde eigenschappen bezat. Blijkens haar stellingen wenste [appellante] immers een bouwperceel waarop zij zonder enige hindernis direct met de bouwwerkzaamheden zou kunnen aanvangen. [appellante] heeft daarover nimmer gesproken met [geïntimeerde] . Juist waar [appellante] aanvullende eigenschappen verlangde die afwijken van het normale begrip bouwgrond c.q. bouwkavel zoals eerder betoogd, had het wel degelijk op de weg van [appellante] gelegen om in voldoende mate onderzoek te plegen of het bouwperceel aan de door haar gewenste aanvullende eigenschappen voldeed. In casu heeft zodoende op [appellante] de plicht gerust om vooraf onderzoek te doen naar de bodemgesteldheid. Vast staat dat [appellante] dat heeft verzuimd. Om deze reden dient het gevolg van de dwaling van [appellante] voor haar rekening te blijven (6:228 lid 2 BW). Van wederzijdse dwaling is sowieso geen sprake. [geïntimeerde] bestrijdt (nogmaals) de stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] door haar mededelingen en de inhoud van de overeenkomst bij [appellante] de verwachting zou hebben gewekt dat er geen puin in de grond aanwezig zou zijn. Partijen zijn niet overeengekomen dat het bouwperceel geen puin zou bevatten. Wel zijn partijen in artikel 5.1 van de koopovereenkomst overeengekomen dat het bouwperceel aan [appellante] geleverd zou worden in de staat waarin het zich bevond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, waaronder het puin begrepen dient te worden dat pas na graafwerkzaamheden zichtbaar werd.
        
        
      
      
        3.7.3.
        Het hof oordeelt als volgt. Nu [geïntimeerde] de grief heeft opgevat als gericht tegen zowel de verwerping door de kantonrechter van het beroep op dwaling als de verwerping door de kantonrechter van het beroep op wederzijdse dwaling, zal het hof ook beide [appellante] ingeroepen gronden behandelen.
        
      
      
        3.7.4.
        
          Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat moet worden vastgesteld dat de door [appellante] gestelde onjuiste voorstelling van zaken, kort gezegd dat [appellante] dacht dat zij bouwrijpe industriegrond kocht, niet is te wijten aan een inlichting (als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder a BW) of een ongeoorloofd zwijgen van [geïntimeerde] (als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder b BW). Hiervoor is al geoordeeld over de vraag wat [appellante] mocht verwachten bij de aankoop van ‘bouwgrond’ voor de door haar uiteindelijk betaalde prijs. 
          
            [appellante] heeft verder niet aan [geïntimeerde] laten weten dat zij niet alleen een bouwperceel zocht, maar daarbij ook verlangde dat die grond aan bepaalde eigenschappen (‘bouwrijp’, meteen feitelijk geschikt om te gaan bebouwen) voldeed en dit evenmin in de overeenkomst laten opnemen. [appellante] heeft nagelaten naar de door haar gewenste specifieke eigenschappen gericht te (laten) vragen of zelf onderzoek (te laten) uit (te)voeren.Voor zover bij [appellante] al daadwerkelijk sprake is geweest van een onjuiste voorstelling van zaken, dient het gevolg hiervan voor rekening van [appellante] zelf te blijven (6:228 lid 2 BW).
        
        
      
      
        3.7.5.
        Ook het beroep op wederzijdse dwaling (als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder c BW) slaagt niet. Bij het sluiten van de koopovereenkomst zijn partijen juist niet allebei van dezelfde onjuiste veronderstelling uitgegaan. [geïntimeerde] ging er helemaal niet vanuit dat er geen puin in de bouwgrond aanwezig was. Een dergelijke aanwezigheid speelde voor [geïntimeerde] in het geheel geen rol, zoals door haar aangevoerd, en hoefde ook geen rol te vervullen. [appellante] heeft ook niet betoogd en onderbouwd dat dit anders was. Ook hier geldt dat partijen, als door deskundigen bijgestaan, in het geheel niet hebben gesproken over ‘bouwrijp’ dan wel puin in de grond (of niet).
      
    
    
      3.8.
      
        De vierde grief richt zich tegen de overwegingen van de kantonrechter in het vonnis van 26 mei 2021 (hof : bedoeld is wederom 17 februari 2022) onder 4.18.
        Ten onrechte is [appellante] in het ongelijk gesteld, aldus [appellante] . Ten onrechte is [appellante] vervolgens in de kosten veroordeeld. De vorderingen van [appellante] hadden toegewezen moeten worden. [geïntimeerde] had in de proceskosten veroordeeld moeten worden, aldus [appellante] .
        
          [geïntimeerde] heeft deze grief bestreden.
      
      
      
        3.8.1.
        Voor zover [appellante] klaagt over de afwijzing van haar vorderingen na door de kantonrechter in het ongelijk te zijn gesteld – voor zover in hoger beroep aan de orde -, is sprake van een veeggrief zonder bijzondere eigen betekenis. Deze grief faalt vanwege hetgeen ten aanzien van de eerdere grieven is overwogen, en haar vorderingen zijn terecht afgewezen.
        
      
      
        3.8.2
        Voor zover [appellante] klaagt over de proceskostenveroordeling waarin zij is veroordeeld, faalt haar grief. De kantonrechter heeft terecht de vorderingen - voor zover in hoger beroep aan de orde – afgewezen en vervolgens terecht [appellante] veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg.
        
      
      
        3.8.3.
        Het hof zal het vonnis van de kantonrechter – voor zover in hoger beroep aan de orde – dan ook bekrachtigen.
        
      
    
    
      3.9.
      Het hof zal [appellante] veroordelen in de kosten van het hoger beroep als aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen tot op heden, uitgaande van tarief III in het kader van het gebruikelijke liquidatietarief als geldend sinds 1 februari 2023.  
      
        3.9.1.
        Deze proceskostenveroordeling zal zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard en tevens vermeerderd met de wettelijke rente zoals hierna te bepalen.
        
      
      
        3.9.2.
        Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof zal de gevorderde nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
        
        
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter voor zover in hoger beroep aan de orde;
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 2135,= aan griffierecht en op € 1531,= aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. R.R.M. de Moor, A.P. Zweers-van Vollenhoven en M.W.M. Souren en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 september 2023.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer