ECLI:NL:RBGEL:2017:5865, Rechtbank Gelderland, 07-11-2017, 326456
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2017-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: ontruiming van een executoriaal verkocht pand na goedkeuring voorzieningenrechter van onderhandse verkoopovereenkomst

vonnis
    RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/05/326456 / KZ ZA 17-236
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 7 november 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        TEN BRINKE BOUW B.V.,
      gevestigd te Doetinchem,
      eiseres,
      advocaat mr. G. Hamers te Rosmalen,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        CIBA VASTGOED B.V.,
      gevestigd te Gaanderen,
    
    2.	[naam gedaagde sub 2],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden,
      
        [gedaagde sub 2] verschenen in persoon en Ciba Vastgoed B.V. vertegenwoordigd door [gedaagde sub 2] .
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Ten Brinke en Ciba c.s. genoemd worden. Gedaagden worden afzonderlijk van elkaar Ciba en [gedaagde sub 2] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding
        
        
          de mondelinge behandeling. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      In 2003 hebben gedaagden met een rechtsvoorganger van de ABN AMRO Hypotheken Groep B.V. (hierna: de bank) een overeenkomst van hypothecaire geldlening gesloten. Ciba en [gedaagde sub 2] zijn hoofdelijk aansprakelijk voor terugbetaling van de door de bank verstrekte lening van € 371.000,00. Bij notariële akte van 16 mei 2003 heeft Ciba de bank een recht van eerste hypotheek verleend op het woonhuis met café, erf en tuin, aan de [adres] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , [kadastrale gegevens] (hierna: het pand). 
    
    
      2.2.
      Bij deurwaardersexploot van 13 januari 2017 heeft de bank de executie van het pand aan Ciba c.s. aangezegd omdat Ciba c.s. in verzuim is met behoorlijke voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekte. Ciba c.s. is in het exploot aangezegd dat de openbare verkoop van het pand zal plaatsvinden op 21 februari 2017. 
      
    
    
      2.3.
      Voor afloop van de in artikel 547 lid 2 Rv genoemde termijn heeft Ten Brinke een onderhands bod van € 195.000,00 op het pand uitgebracht bij de notaris die de verkoop begeleidde. 
      
    
    
      2.4.
      In de “verklaring notaris omtrent onderhandse biedingen” van 8 februari 2017 heeft de notaris verklaard dat van de zes biedingen op het pand die hem hebben bereikt, de bieding van Ten Brinke de hoogste is. Vervolgens hebben de bank en Ten Brinke op 10 februari 2017 een koopovereenkomst getekend waarin is bepaald dat de akte van levering het pand binnen 6 weken na de datum van onvoorwaardelijke rechterlijke goedkeuring van die overeenkomst conform artikel 3:268 lid 2 BW zal worden verleden. 
      
    
    
      2.5.
      Bij verzoekschrift van 13 februari 2017 heeft de bank de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, verzocht om goedkeuring te verlenen aan onderhandse verkoop van het pand aan Ten Brinke ex artikel 3:268 lid 2 BW. Naar aanleiding van het verzoekschrift heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij Ciba en [gedaagde sub 2] als verweerders zijn verschenen met hun toenmalig advocaat, mr. A.P.P.D. Rouwet. 
      
    
    
      2.6.
      
        In de beschikking van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 8 mei 2017 is onder meer het volgende overwogen: 
        
          “(…) 
        
      
    
    
      2.2.
      
        Verweerders hebben in de eerste plaats opgeworpen dat verzoekster ten onrechte tot executie van haar recht van hypotheek is overgegaan. De betalingsachterstand is ontstaan omdat [gedaagde sub 2] als gevolg van zijn detentie geen betalingen kon verrichten en daarover ook niet met verzoekster kon communiceren, aldus verweerders. In de onderhavige verzoekschriftprocedure kan de rechtmatigheid van de executie echter niet worden beoordeeld. Daarvoor dient de voorzieningenrechter in kort geding te worden aangezocht. In zoverre treft het verweer derhalve geen doel.
      
    
    
      2.3.
      
        
          Vervolgens is aan de orde of, zoals verweerders hebben aangevoerd, aanleiding bestaat het verzoek af te wijzen en een dag voor de veiling te bepalen omdat redelijkerwijs aangenomen moet worden dat bij openbare executieverkoop een hogere opbrengst zal worden gerealiseerd dan € 195.000,00. In dit verband is van belang dat verzoekster een taxatierapport in geding heeft gebracht waarin is vermeld dat de onroerende zaak een executiewaarde heeft van € 170.000,00. Verweerders hebben geen concrete aanknopingspunten verschaft voor twijfel aan de juistheid van deze waardering, bijvoorbeeld door het overleggen van een tegentaxatie. Het is gebleven bij het noemen van de aankoopprijs van het pand en van de vraagprijs van het pand in de vrije verkoop. Daaraan kunnen echter geen redelijke verwachtingen omtrent de huidige executiewaarde van de onroerende zaak worden ontleend. Ook dit verweer slaagt niet.
        
        
          (…) Het verzoek is in beginsel toewijsbaar.
        
      
    
    
      2.5.
      
        Verweerders hebben echter aangegeven dat zij aan verzoekster willen voldoen hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, alsmede van de reeds gemaakte executiekosten, zoals in art. 3:269 BW is voorzien. Zij hebben daartoe reeds de nodige concrete stappen gezet die kunnen worden voltooid als [gedaagde sub 2] in vrijheid zal zijn gesteld. Dat zal uiterlijk op 18 mei 2017 gebeuren, aldus [gedaagde sub 2] . Verweerders hebben met het oog op deze lossing verzocht om aanhouding van de zaak voor de duur van vier weken. (…)
      
    
    
      2.5.
      
        
          Lossing is mogelijk tot op het tijdstip van de goedkeuring door de voorzieningenrechter van de onderhandse verkoop. Aannemelijk is dat [gedaagde sub 2] vanwege zijn detentie is beknot in het regelen van zijn geldzaken. Zijn inspanningen om tot lossing over te gaan zijn bovendien concreet en komen de voorzieningenrechter serieus voor. Aan verweerders zal daarom voor de voldoening van verzoekster nog de gevraagde gelegenheid van vier weken worden geboden. Voor aanhouding van de zaak bestaat echter geen aanleiding. Verzoekster dient op 5 juni 2017 om 12.00 uur schriftelijk, onder gelijktijdige verzending van een afschrift van dat bericht aan mr. Rouwet, aan de voorzieningenrechter te laten weten of zij is voldaan op de in art. 3:269 BW bedoelde wijze. Als dat op dat moment niet het geval is zal het verzoek in beginsel worden toegewezen.”
        
        De voorzieningenrechter heeft vervolgens bepaald dat verzoekster op 5 juni 2017 om 12.00 uur schriftelijk, onder gelijktijdige verzending van een afschrift van dat bericht aan mr. Rouwet, aan de voorzieningenrechter zal laten weten of zij is voldaan op de in art. 3:269 BW bedoelde wijze en iedere verdere beslissing aangehouden.
      
      
    
    
      2.7.
      Bij beschikking van 9 juni 2017 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, het verzoek om goedkeuring te verlenen aan onderhandse verkoop van het pand toegewezen omdat (samengevat) door Ciba c.s. niet binnen de gestelde termijn is voldaan en er geen aanleiding is voor verder uitstel. 
      
    
    
      2.8.
      Op 20 juli 2017 heeft de levering van het pand aan Ten Brinke plaatsgevonden door inschrijving van de daartoe opgemaakte notariële akte in de openbare registers.
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 14 augustus 2017 heeft mr. Hamers namens Ten Brinke Ciba c.s. verzocht om vóór 21 augustus 2017 het pand te ontruimen en de sleutels ervan af te geven bij de notaris. 
      
    
    
      2.10.
      Ciba c.s. heeft vervolgens niet aan het verzoek van mr. Hamers voldaan. 
      
    
    
      2.11.
      Bij e-mailbericht van 23 oktober 2017 heeft de gemeente Oude IJsselstreek mr. Hamers bericht dat door de politie melding is gemaakt van het feit dat er onlangs nog horeca-activiteiten in het pand hebben plaatsgevonden, terwijl er voor het pand niet langer sprake is van een geldende horecavergunning. De gemeente heeft in het kader van de openbare orde en veiligheid gevraagd het pand op slot te doen, zodat er geen illegale activiteiten meer kunnen plaatsvinden. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Ten Brinke vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      1. primair te bepalen dat Ciba c.s. op grond van de beschikking van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 9 juni 2017 tot ontruiming van het pand wordt genoodzaakt, zoals bedoeld in artikel 525 lid 3 Rv;
      
        subsidiair Ciba en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen het pand met al het hunne en de hunnen te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Ten Brinke te stellen. 
      2. ten aanzien van het onder 1 primair en subsidiair gevorderde, de termijn als bedoeld in artikel 555 Rv in te korten tot nihil;
      3. Ciba en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding. 
      
      
    
    
      3.2.
      Ten Brinke legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de bank bij verzoekschrift van 13 februari 2017 niet heeft verzocht om ontruiming van het pand en de voorzieningenrechter daarom Ciba c.s. niet heeft veroordeeld tot ontruiming. Ten Brinke stelt dat, ook in het geval er wél een veroordeling tot ontruiming in de beschikking was opgenomen, Ten Brinke daar niets aan zou hebben gehad omdat dan sprake zou zijn van een aan de bank toekomende bevoegdheid op grond van artikel 3:268 lid 2 BW die niet overdraagbaar is aan de executoriale koper. In de wet is immers geen bepaling opgenomen waarin staat dat die bevoegdheid kan worden overgedragen, aldus Ten Brinke. Ten Brinke stelt zich op het standpunt dat artikel 525 lid 3 Rv een zelfstandige ontruimingstitel geeft aan de koper indien sprake is van onderhandse verkoop als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW omdat de executieleer meebrengt dat de verplichting van de geëxecuteerde om het goed ter beschikking te stellen evenzeer inherent is aan de executie als de bevoegdheid van de executant tot juridische levering. Het begrip executie impliceert automatisch het recht van de koper om ontruiming af te dwingen krachtens de titel waarbij hem het goed wordt toegewezen, aldus Ten Brinke. Nu Ten Brinke diverse deurwaarders heeft benaderd met het verzoek op grond van de beschikking tot ontruiming van Ciba c.s. over te gaan, maar die deurwaarders weigeren tot ontruiming over te gaan zonder ontruimingsvonnis, stelt Ten Brinke belang bij haar vordering te hebben.    
      
    
    
      3.3.
      Ciba c.s. voert ten verwere aan dat zij het pand in 2016 heeft verkocht aan de heer [naam 1] . Ciba c.s. vindt het onterecht dat het pand executoriaal is verkocht. Ciba c.s. stelt dat [gedaagde sub 2] had kunnen voldoen aan de verplichtingen jegens de bank. Het lukte niet een en ander op tijd te regelen omdat [gedaagde sub 2] , toen de bank executoriaal wilde gaan verkopen, in detentie zat en zijn bankzaken toen niet kon regelen. Na het uitstel dat de voorzieningenrechter had gegeven in de beschikking van 8 mei 2017, is [gedaagde sub 2] vrij gekomen, maar toen was zijn geld verdwenen. Ciba c.s. stelt de sleutel niet te zullen afgeven ten behoeve van Ten Brinke omdat het pand in 2016 aan [naam 1] is verkocht.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Gebleken is dat de bank het pand onderhands aan Ten Brinke heeft verkocht op 10 februari 2017 en dat het pand na goedkeuring van die onderhandse verkoop door de voorzieningenrechter op 20 juli 2017 is geleverd. Ciba c.s. stelt zich allereerst op het standpunt dat de bank niet had mogen overgaan tot die executoriale verkoop omdat [gedaagde sub 2] destijds aan de bank had kunnen betalen en het pand in 2016 aan [naam 1] is verkocht.
      
    
    
      4.2.
      Ciba c.s. wordt niet in haar standpunt gevolgd. Uit de beschikking van 8 mei 2017 blijkt dat Ciba c.s. bij de behandeling van het verzoekschrift van 13 februari 2017 ook al had gesteld dat [gedaagde sub 2] aan de verplichtingen jegens de bank kon voldoen. De voorzieningenrechter heeft de zaak daarom aangehouden en Ciba c.s. in de gelegenheid gesteld binnen vier weken aan de bank te voldoen. Ciba c.s. heeft vervolgens niet binnen die termijn voldaan, waarna de voorzieningenrechter in de beschikking van 9 juni 2017 heeft geoordeeld dat Ciba c.s. onvoldoende aanknopingspunten heeft geboden om aan te nemen dat nader uitstel tot daadwerkelijke lossing zal leiden en de onderhandse koopovereenkomst heeft goedgekeurd. Dat Ciba c.s. de bank had kunnen betalen, wordt dan ook niet aannemelijk geacht.
      
    
    
      4.3.
      De stelling van Ciba c.s. dat het pand in 2016 is verkocht kan haar evenmin baten. Ciba c.s. heeft geen koopovereenkomst overgelegd. In de door Ciba c.s. ter zitting overgelegde (handgeschreven) stukken staat dat het pand op 2 november 2016 zou worden overgedragen. Dat het pand is overgedragen aan [naam 1] , heeft Ciba c.s. niet aannemelijk gemaakt. Zo heeft zij geen notariële akte van overdracht overgelegd en blijkt uit het kadaster ook niet van overdracht aan [naam 1] . Als Ciba c.s. het pand daadwerkelijk in 2016 had verkocht, is het bovendien bevreemdend dat zij niets over die verkoop aan [naam 1] heeft gesteld bij de behandeling van het verzoekschrift van 13 februari 2017 en geen executieprocedure heeft gestart om de verkoop aan Ten Brinke tegen te houden. 
      
    
    
      4.4.
      Ten slotte heeft Ciba c.s. zich op het standpunt gesteld dat Ten Brinke veel te weinig heeft betaald voor het pand. Ciba c.s. heeft dit standpunt niet onderbouwd, terwijl Ten Brinke een taxatierapport heeft overgelegd waarin staat dat een opbrengst van € 170.000,00 reëel wordt geacht bij gedwongen verkoop. Overigens is dit punt ook al aan de orde gekomen bij de beoordeling van het verzoekschrift van 13 februari 2017, zodat het nu niet meer tot een ander oordeel kan leiden. 
      
    
    
      4.5.
      Uit het voorgaande vloeit voort dat de bank het pand executoriaal heeft verkocht aan Ten Brinke en dat ook mocht doen. Vervolgens dient te worden beoordeeld of Ten Brinke op grond van de goedkeuring van de onderhandse verkoop door de voorzieningenrechter tot ontruiming van het pand mag overgaan en zo niet, of haar vordering tot ontruiming toewijsbaar is. 
      
    
    
      4.6.
      
        Artikel 3:268 lid 2 BW luidt – na wijziging – sinds 1 januari 2015 als volgt:
        
          “Op verzoek van de hypotheekhouder de hypotheekgever of degene die executoriaal beslag heeft gelegd kan de voorzieningenrechter van de rechtbank bepalen dat de verkoop ondershands zal geschieden bij een overeenkomst die hem bij het verzoek ter goedkeuring wordt voorgelegd. Indien door de hypotheekgever of door een hypotheekhouder, beslaglegger of beperkt gerechtigde, die bij een hogere opbrengst van het goed belang heeft, voor de afloop van de behandeling van het verzoek aan de voorzieningenrechter een gunstiger aanbod wordt voorgelegd, kan deze bepalen dat de verkoop overeenkomstig dit aanbod zal geschieden. Desverzocht veroordeelt de voorzieningenrechter bij de goedkeuring van een verzoek tot onderhandse verkoop tevens de hypotheekgever en de zijnen tot ontruiming van het verhypothekeerde goed tegen een bepaald tijdstip. De ontruiming vindt niet plaats voor het moment van inschrijving, bedoeld in artikel 89 van Boek 3.”
        
      
      
    
    
      4.7.
      Bij een openbare executieverkoop zijn op grond van artikel 525 lid 3 Rv de geëxecuteerde en degene die zich op het moment van de inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing zonder recht of titel in de verkochte zaak bevindt en als zodanig niet bekend was aan de koper op grond van het proces-verbaal tot ontruiming genoodzaakt. Een vergelijkbare bepaling ontbreekt voor het geval van goedgekeurde onderhandse verkoop, zoals in de onderhavige zaak aan de orde is. Uit de bepaling in artikel 3:268 lid 2 blijkt dat de wetgever voor de executerend hypotheekhouder de mogelijkheid heeft geschapen om ook in geval van onderhandse verkoop op eenvoudige wijze een ontruimingstitel te verkrijgen door daarom te verzoeken. Daaruit is af te leiden dat de voorzieningenrechter over ontruiming beslist als daarom is verzocht en een goedkeuring van onderhandse verkoop (waarbij dat niet is verzocht) geen ontruimingstitel inhoudt.  
      
    
    
      4.8.
      In het verzoekschrift van 13 februari 2017 betreffende de goedkeuring van de onderhandse verkoop van het pand aan Ten Brinke heeft de bank niet tevens om ontruiming van het pand verzocht. De voorzieningenrechter heeft daarom geen veroordeling tot ontruiming van het pand uitgesproken en de goedkeuring van de onderhandse verkoop impliceert dat ook niet gelet op het hiervoor overwogene. De bank beschikte op grond van de beschikking van 9 juni 2017 derhalve niet over een ontruimingstitel. De door Ten Brinke opgeworpen vraag of een ontruimingsbevoegdheid van degene die executoriaal verkoopt overgaat op de koper, hoeft in deze zaak niet te worden beantwoord. Omdat de bank geen ontruimingsbevoegdheid had, is de vraag of zo’n bevoegdheid op de koper wordt overgedragen voor deze zaak immers niet relevant.  
      
    
    
      4.9.
      Het voorgaande brengt met zich dat het primair onder 1 gevorderde niet toewijsbaar is. De voorzieningenrechter overweegt met betrekking tot de subsidiair gevorderde ontruiming als volgt. 
      
    
    
      4.10.
      Ten Brinke is eigenaar van het pand. Ciba c.s. of [naam 1] hebben – mede gelet op het in 4.3 overwogene – geen recht of titel om in het pand te verblijven. Dat brengt met zich dat de vordering tot ontruiming kan worden toegewezen als aannemelijk is dat Ten Brinke een spoedeisend belang heeft ontruiming. Bovendien dient te worden beoordeeld of ontruiming op korte termijn de belangen van Ciba c.s. op onevenredige wijze zou schaden in verhouding tot de belangen van Ten Brinke.
      
    
    
      4.11.
      Ten Brinke heeft ter onderbouwing van haar spoedeisend belang verwezen naar het e-mailbericht van de gemeente van 23 oktober 2017 (weergegeven onder 2.11) en onder meer gesteld dat de onderhoudstoestand van het pand zeer slecht is en direct ingrijpen nodig is om verdere schade te voorkomen. Ciba c.s. heeft niet weersproken dat de onderhoudstoestand van het pand slecht is en ter zitting zelfs gesteld dat de situatie in het pand het levensgevaarlijk is. Daarnaast heeft [gedaagde sub 2] gesteld dat [naam 1] een tijdje in het pand heeft gewoond maar dat hij thans in Den Haag verblijft. Ciba c.s. heeft het door Ten Brinke gestelde spoedeisend belang gelet op het voorgaande niet weersproken. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat ontruiming op de korte termijn de belangen van Ciba c.s. op onevenredige wijze zou schaden in verhouding tot de belangen van Ten Brinke. De vordering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar als hierna volgend.  
      
    
    
      4.12.
      Ciba en [gedaagde sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ten Brinke worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	 86,78
      - griffierecht		618,00
      - salaris advocaat		816,00
      Totaal	€ 	1.520,78
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      veroordeelt Ciba en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om binnen twee dagen het woonhuis met café, erf en tuin, aan de [adres] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , [kadastrale gegevens] met al het hunne en de hunnen te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Ten Brinke te stellen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Ciba en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Ten Brinke tot op heden begroot op € 1.520,78;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2017.
      
      
      
      
        jo/vr