ECLI:NL:RBZWB:2024:835, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-02-2024, AWB-22_1423
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, gegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/1423
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 februari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
    
    
      en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Zundert), de heffingsambtenaar, 
    
    
    
      en 
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 februari 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 536.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 6 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] (verbonden aan [b.v.] ). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1] . 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1924) met een inhoud van 383 m² exclusief de garage (80 m²), dubbele berging/schuur (238 m² en 197 m²), dierenverblijf (6 m²) en drie overkappingen (35 m², 20 m² en 40 m²) op een perceel van 3490 m² en 2625 m² extra grond. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 450.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 536.000.
      
      4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 20 juni 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
      
      
    
    
      6.1.
      In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 568.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
    
    
      6.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 536.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
      
        7. Belanghebbende voert aan dat referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat dit vrijstaande woonboerderijen zijn en de woning van belanghebbende een twee-onder-een-kapwoonboerderij is. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat vanwege de grootte van de woning, geen aansluiting kon worden gezocht met vergelijkbare twee-onder-een-kapwoningen. Om die reden is een vergelijking gemaakt met verkochte woningen type woonboerderijen. 
      
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met vrijstaande woonboerderijen, omdat er geen vergelijkbare twee-onder-een-kap-woningen rond de waardepeildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank is dit toegestaan. Wel dient de heffingsambtenaar rekening te houden met de verschillen. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
        
      
      
    
    
      7.2.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van het achter de woning gelegen kassencomplex en naastgelegen café. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de verschillen onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt, omdat onvoldoende rekening is gehouden met de achter de woning van belanghebbende gelegen kassen en het op korte afstand van de woning gelegen café. 
      
    
    
      7.3.
      Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar met de onderbouwing in het  taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
      
        8. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 450.000 aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
    
    
      8.1.
      Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 14 januari 2022 door [taxateur 3] en [naam 3] naar de waardepeildatum 1 januari 2020, waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op € 505.000. Aan deze taxatie zijn de referentiewoningen [adres 3] , [adres 5] en [adres 6] te [plaats 1] ten grondslag gelegd.
      
    
    
      8.2.
      De rechtbank overweegt als volgt. Uit het taxatierapport van belanghebbende kan niet worden opgemaakt welke rol de twee ondertekenaars bij het opstellen van het rapport hebben vervuld. Door de heffingsambtenaar is aangevoerd dat mevrouw [naam 3] kennelijk een juridisch administratief medewerker is. Nu belanghebbende dit niet heeft betwist, neemt de rechtbank dit aan. Het is onduidelijk of [taxateur 3] zelf ook een bijdrage heeft geleverd aan de opstelling van het rapport of slechts een handtekening heeft gezet. Het valt daarom te betwijfelen of dit een rapport van een deskundige is. Ook de zeer beperkte onderbouwing van de waarde, met name in relatie tot de genoemde referentiewoningen, wijst er niet op dat het rapport door een taxatiedeskundige is opgesteld. Om die reden is de rechtbank van oordeel dat de bepleite waarde van belanghebbende niet wordt onderbouwd.
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
      9. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 525.000.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      10. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
    
    
      10.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 29 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 13 februari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 11 maanden.
      
    
    
      10.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      10.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 21 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 11 maanden geduurd en daarmee 5 maanden te lang. Dit brengt mee dat 5/11 deel (€ 45,45) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 54,55) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt wel toegewezen. 
    
    
    
      11.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. De kosten van de door belanghebbende ingebrachte taxatie komen niet voor vergoeding in aanmerking.
      
    
    
      11.2.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 310,-, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,-, met een wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370. Ook deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 525.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 45,45;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 54,55;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van W.M.C Oomen, griffier, op 13 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ