ECLI:NL:GHARL:2019:10844, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-12-2019, 200.193.658
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop warme grond. Bestemmingswijziging laat erg lang op zich wachten. Het hof ziet zich voor de vraag gesteld of de rechter in dit geval moet ingrijpen in de afspraken tussen partijen vanwege onvoorziene omstandigheden dan wel andere feiten en omstandigheden die maken dat het onaanvaardbaar is dat partijen aan hun afspraken gehouden worden. Er is geen sprake van een uitzichtloze situatie waarbij het doel waarvoor de overeenkomst is gesloten, buiten bereik is geraakt. Ook verder onvoldoende extreme feiten en omstandigheden die tot ingrijpen noodzaken.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
      
        afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.193.658
      (zaaknummer rechtbank 261897)
    
    
    
      
        arrest van 17 december 2019
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        , 
      wonende te [A] ,
      appellant in het principaal hoger beroep,geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: eiser,
      hierna: [appellant] ,
      advocaat: mr. M. Wevers,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        mr. J. van der Hel q.q. als curator in het faillissement van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NPB Beheer BV,
      kantoorhoudende te Barneveld,
      geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
      appellant in het incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna: de curator of NPB,
      advocaat: mr. H. Versluis.
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 13 november 2018 hier over. In dit arrest werd een comparitie bepaald. 
    
      1.1
      
        Het verdere verloop blijkt uit: 
        - het verslag van de zitting van 20 november 2019.
      
    
    
      1.2
      Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
    
    
      1.3
      
        [appellant] vordert in het principaal hoger beroep - kort samengevat - het vonnis van de rechtbank Gelderland van 12 november 2014 (hierna: het bestreden vonnis) te vernietigen en de vorderingen van [appellant] alsnog toe te wijzen, zo nodig op grond van de aangevulde rechtsgrond.
    
    
      1.4
      De curator vordert in het incidenteel hoger beroep - kort samengevat - de vernietiging van het bestreden vonnis en te oordelen dat de vorderingen van [appellant] op basis van het gezag van gewijsde moeten worden afgewezen.
    
  
  
    
      2De beoordeling van het hoger beroep
    
      2.1
      Het gaat in dit geschil kort samenvat om het volgende. In 1996 heeft [appellant] aan de rechtsvoorganger van NPB 9,5 ha grond (met enkele schuren) verkocht voor ƒ 77,50 per vierkante meter. Deze overeenkomst is in 2000 vastgelegd in een (notariële) koopakte (hierna: de koopovereenkomst). De grond zou worden afgenomen zodra woningbouw op alle percelen mogelijk was. Toentertijd was daar in het stedenbouwkundig plan voorzien. De bestemmingswijziging laat nog altijd op zich wachten.
    
    
      2.2
      
        [appellant] en NPB hebben eerder tegen elkaar geprocedeerd. Op 3 juni 2013 is een arrest van dit hof gewezen waarin het hof onder meer het beroep van [appellant] om op basis van gewijzigde omstandigheden (artikel 6:258 BW) de koopovereenkomst te wijzigen, heeft verworpen. 
    
    
      2.3
      De gemeente Barneveld heeft in 2014 de Nota Bovenwijkse investeringen 2014 opgesteld. Daarin staat dat het deel van de geplande nieuwbouwwijk waarin het perceel van [appellant] ligt (de Burgt II) in 2025 – 2035 in uitvoering zal komen. Andere percelen dan die van [appellant] in het gebied zijn inmiddels door Van de Mheen Planontwikkeling B.V. aangekocht.
    
    
      2.4
      NPB is op 21 juli 2016 in staat van faillissement verklaard. De curator wenst de koopovereenkomst na te komen en de grond na levering door te leveren aan Van de Mheen. [appellant] heeft daarop afwijzend gereageerd.
    
    
      2.5
      
        [appellant] wil zich bevrijden van de koopovereenkomst. Hij heeft daarvoor ontbinding van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW of een tekortkoming gevorderd, subsidiair de toepassing van artikel 6:248 BW. Meer subsidiair stelt hij dat NPB een onrechtmatige daad pleegt. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. In hoger beroep heeft [appellant] bij akte vóór de zitting nieuwe gronden aan zijn vordering toegevoegd. Ter zitting heeft het hof met toepassing van de twee-conclusie-regel de nieuwe gronden uit de akte niet toelaatbaar geoordeeld. Weliswaar heeft [appellant] in de titel van zijn memorie van grieven opgenomen ‘tevens aanvulling rechtsgrond ontbindingsverklaring’, maar verzuimd die rechtsgrond in de memorie van grieven te noemen en toe te lichten. In het hoger beroep van [appellant] blijft dan over de vraag of zijn vordering uit de eerste aanleg alsnog moet worden toegewezen. In het hoger beroep van de curator wil de curator dat het hof alsnog toepassing geeft aan het gezag van gewijsde van het arrest van het hof van 3 juni 2013. Hij stelt zich op het standpunt dat het hof in 2003 het beroep door [appellant] op artikel 6:258 BW al heeft verworpen en dat dit oordeel gezag van gewijsde heeft tussen partijen.
    
    
      2.6
      Het hof ziet zich voor de vraag gesteld of de rechter in dit geval moet ingrijpen in de afspraken tussen partijen vanwege onvoorziene omstandigheden dan wel andere feiten en omstandigheden die maken dat het onaanvaardbaar is dat partijen aan hun afspraken gehouden worden. Artikel 6:258 BW is als afzonderlijke bepaling in de wet opgenomen maar is volgens de parlementaire geschiedenis te beschouwen als een bijzondere regel voor een extreem geval van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en dus als een uitwerking van artikel 6:248 lid 2 BW. Het hof oordeelt de in aanmerking komende feiten en omstandigheden naar het moment van het sluiten van de overeenkomst, de ontwikkelingen vanaf die tijd en naar de huidige de stand van zaken. 
    
    
      2.7
      Het gaat hier om een koopovereenkomst tussen een agrarische grondeigenaar en een projectontwikkelaar die gesloten is met het oog op toekomstige ontwikkelingen. De projectontwikkelaar beoogt een grondpositie te verwerven in een gebied dat mogelijk zal worden aangewezen voor woningbouw. Hij is bereid daarvoor een hogere dan de agrarische waarde te betalen. In dit geval is een bedrag van ƒ 77,50 per vierkante meter afgesproken, ook destijds een koopsom die ver boven de agrarische waarde lag (en volgens NPB ook hoger dan in vergelijkbare gevallen voor warme grond werd afgesproken). [appellant] heeft deze prijs bedongen, blijkbaar met het oog op de dan vereiste bedrijfsverplaatsing. Hij verkreeg zo een grondprijs die, ongeacht waardestijging en/of waardedaling van grond, bij de bestemmingswijziging betaald zou moeten worden. Afname tegen die prijs hoefde pas bij daadwerkelijke bestemmingswijziging in woningbouw. Voor beide partijen had de overeenkomst dus een speculatief element: ten eerste wanneer de bestemmingswijziging zou plaatsvinden en ten tweede of de overeengekomen koopsom dan boven of beneden de waarde zou liggen. Deze onzekere factoren zijn dus voorzien in de overeenkomst. [appellant] is deze overeenkomst als ondernemer aangegaan en heeft er blijkbaar van afgezien te bedingen dat wanneer de grondpositie niet vóór een bepaalde datum zou zijn afgenomen, de overeenkomst door hem mocht worden ontbonden.
    
    
      2.8
      Of en wanneer er een bestemmingswijziging plaatsvindt, hebben partijen niet in de hand. Dat bepaalt de gemeente. De gemeente heeft in de loop der tijd haar koers gewijzigd en heeft eerst andere plandelen van de nieuwbouwwijk herbestemd en uitgegeven. Dat NPB daarin de hand heeft gehad of onvoldoende invloed heeft aangewend om de gemeente op andere gedachten te brengen, heeft [appellant] onvoldoende concreet toegelicht, zeker gezien het verweer van NPB in eerste aanleg. Daarom kan niet worden aangenomen dat NPB is tekortgeschoten in haar inspanningsverplichting de bestemmingswijziging te bevorderen. 
    
    
      2.9
      Op dit moment zijn er verschillende gegadigden om de percelen van [appellant] te kopen. Daaruit leidt het hof af dat projectontwikkelaars blijkbaar verwachten dat de bestemmingswijziging nabij is. De curator heeft ter zitting toegelicht dat hij de percelen direct kan doorverkopen aan Van de Mheen Planontwikkeling B.V. De curator is bereid de afgesproken prijs (nu ruim € 35 per vierkante meter, dus ruim 3,3 miljoen voor het geheel) te betalen. De boedel zal door de verkoop aan Van de Mheen Planontwikkeling B.V. nog overwaarde kunnen verzilveren, aldus de curator.
    
    
      2.10
      Er is daarom geen sprake van een uitzichtloze situatie waarbij het doel waarvoor de overeenkomst is gesloten, buiten bereik is geraakt. De bijzonder lange duur vanaf het sluiten van de overeenkomst 1996 tot het moment van mogelijke realisatie van het doel van de overeenkomst is onvoldoende om [appellant] uit zijn verplichtingen te ontslaan. Het hof heeft er wel begrip voor dat het voor [appellant] lastig is geweest om beslissingen in zijn onderneming te nemen met de onzekerheid van de toekomstige ontwikkelingen. Maar ook zonder de koopovereenkomst zou die onzekerheid er zijn geweest: het bedrijf van [appellant] ligt al heel lang in een ontwikkelingsgebied. Verder heeft [appellant] weinig concreets aangevoerd voor zijn stelling dat hij (financiële) voorzieningen heeft moeten treffen of anderszins nadelige gevolgen heeft ondervonden van de lange duur. De in eerste aanleg aangevoerde aankoop van 5 ha voor bedrijfsverplaatsing blijkt tijdens de zitting in hoger beroep niet te kloppen. [appellant] had vóór 1996 al 5 ha in Groningen en dus niet aangekocht met het oog op bedrijfsverplaatsing. Dit perceel is in 2006 aangekocht door de provincie waartegen [appellant] een vergelijkbaar perceel in Groningen heeft verworven. De achtergronden van de verkoop van dat perceel in januari 2018 heeft [appellant] niet voldoende toegelicht. Dat die verkoop in verband stond met de koopovereenkomst met NPB is in elk geval niet voldoende toegelicht. Over een beoogde nieuwe bedrijfslocatie heeft [appellant] in hoger beroep verder geen concrete feiten aangevoerd.
    
    
      2.11
      
        [appellant] houdt de levering van de percelen aan de curator op dit moment tegen omdat er zich projectontwikkelaars hebben gemeld die een hogere prijs willen betalen dan de koopsom uit de koopovereenkomst. Die omstandigheid is onvoldoende om [appellant] niet meer te houden aan de koopovereenkomst. 
    
    
      2.12
      Het komt er dan ook op neer dat de aangevoerde feiten en omstandigheden, ook in onderling verband beschouwd, onvoldoende extreem zijn om rechterlijk ingrijpen in de koopovereenkomst van partijen te rechtvaardigen. Voor zover - anders dan het hof heeft gedaan - geoordeeld zou moeten worden dat de aangevoerde omstandigheden als onvoorzien hebben te gelden, zijn het géén onvoorziene omstandigheid op grond waarvan NPB naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De instandhouding van de koopovereenkomst is in de gegeven omstandigheden evenmin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
    
    
      2.13
      Bij deze stand van zaken heeft de bespreking van de stellingen van de curator dat er sprake is van gezag van gewijsde en dat bij een beroep op artikel 6:258 BW er geen beroep meer kan worden gedaan op artikel 6:248 lid 2 BW geen nut meer. Het hof laat dat dan ook achterwege.
    
    
      2.14
      In hoger beroep heeft [appellant] nog verzocht in de overeenkomst een einddatum op te nemen waarna hij bevrijd is van de overeenkomst. In de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden ziet het hof onvoldoende aanknopingspunten om toepassing te geven aan dit beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Bovendien wil de curator nu afnemen. Het opnemen van een datum is dan ook zonder zin. Tot slot resteert de stelling van [appellant] dat NPB onrechtmatig heeft gehandeld door [appellant] aan de koopovereenkomst te houden. Naast de hiervoor besproken feiten en omstandigheden heeft [appellant] aan die stelling geen ander handelen of nalaten van NPB ten grondslag gelegd. De nog gestelde ongelijkheid tussen partijen is onvoldoende voor onrechtmatigheid. De stelling faalt daarom. De stelling dat de curator onrechtmatig jegens [appellant] handelt, is niet begrijpelijk toegelicht.
    
    
      2.15
      Het hoger beroep van [appellant] faalt. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. De beoordeling van het incidenteel hoger beroep is niet nodig. Dit hoger beroep was ook al niet nodig omdat het hof op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep aan de verworpen stellingen van de curator had moeten toekomen bij het slagen van een grief. Daarom zal in dit hoger beroep geen kostenveroordeling worden uitgesproken. 
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      2.16
      Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van de curator zullen worden vastgesteld op € 718 aan griffierecht en op € 2.148 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II). 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 12 november 2014; 
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de curator vastgesteld op € 718 voor verschotten en op € 2.148 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief. 
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, L.R. van Harinxma thoe Slooten en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 december 2019.