ECLI:NL:GHARL:2023:4802, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-06-2023, 22/01083
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-06-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Behandeling door enkelvoudige kamer. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK-ARN 22/01083
    uitspraakdatum: 6 juni 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 april 2022, nummer UTR 21/3827, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 56 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 191.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 127,59.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 13 april 2023 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. R. van der Weide als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] en [naam2] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1965 gebouwde flatwoning met een berging en twee balkons. De gebruiksoppervlakte is 71 m2.
    
    
    
      De onroerende zaak is op 17 september 2018 door belanghebbende gekocht voor een bedrag van € 159.000, op welk moment het aandeel in de VvE-reserve € 5.432,77 bedroeg. In 2018 en 2019 is een bedrag van ongeveer € 12.500 in de onroerende zaak geïnvesteerd.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar staat een waarde voor van € 191.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 179.000.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft zich verzet tegen de behandeling van de onderhavige zaak door een enkelvoudige belastingkamer en er onder verwijzing naar de wettelijke bepalingen, de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie op gewezen dat uitgangspunt in hoger beroep een behandeling door een meervoudige kamer is en dat van een verwijzing naar een enkelvoudige kamer niet is gebleken. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende toegelicht dat hij niet van de ‘grillen’ van één rechter afhankelijk wil zijn en dat een uitspraak meer gewicht heeft indien deze door een meervoudige kamer wordt genomen, hetgeen voor toekomstige zaken van belang kan zijn. Hij heeft het Hof verzocht de behandeling van de zaak alsnog door een meervoudige kamer te laten plaatsvinden.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 8:108, eerste lid, in combinatie met artikel 8:10a, eerste, tweede en derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), worden zaken die bij het Hof aanhangig worden gemaakt behandeld door een meervoudige kamer. Indien een zaak naar het oordeel van de meervoudige kamer geschikt is voor verdere behandeling door één rechter, kan deze naar een enkelvoudige kamer worden verwezen. Daar staat tegenover dat zaken die naar het oordeel van de enkelvoudige kamer ongeschikt zijn voor behandeling door één rechter, naar een meervoudige kamer worden verwezen. 
      
    
    
      4.3.
      Ook bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is uitgangspunt dat zaken door een meervoudige kamer worden afgedaan. Vanuit overwegingen van tijdigheid en doelmatigheid wordt – mede gelet op de grote instroom van met name WOZ- en BPM-zaken – echter niet elke zaak door een meervoudige kamer behandeld, maar wordt beoordeeld of een zaak zich leent voor een behandeling door één raadsheer. Dit betreft een kwestie van interne organisatie binnen het gerechtshof. Naar het oordeel van het Hof volstaat de vermelding op de uitnodigingsbrief om partijen ervan op de hoogte te stellen door welke (enkelvoudige dan wel meervoudige) kamer hun zaak ter zitting zal worden behandeld. Partijen kunnen hieruit opmaken of verwijzing in de zin van artikel 8:10a van de Awb heeft plaatsgevonden. Steun voor deze (pragmatische) handelwijze ontleent het Hof aan de wetsgeschiedenis van het voormalige artikel 27k van de Algemene wet inzake rijksbelastingen waarin uit wordt gegaan van een eenvoudige procedure onder toezicht van een rechter (Kamerstukken II, 29 251, nr. 5, blz. 12 en Kamerstukken II, 29 251, nr. 6, blz. 14-15).
      
    
    
      4.4.
      Het Hof benadrukt dat indien gedurende de procedure blijkt dat een zaak bij nader inzien ongeschikt is voor behandeling door een enkelvoudige kamer verwijzing naar een meervoudige kamer plaatsvindt. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding daar in het onderhavige geval toe over te gaan. Naar het oordeel van het Hof zijn belanghebbendes grondwettelijke rechten met een behandeling door een enkelvoudige kamer voldoende gewaarborgd.
      
      
        
          Waarde
        
      
      
    
    
      4.5.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.7.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem in beroep overgelegde taxatiematrix, opgemaakt door taxateur [naam3] waarin aan de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 191.000 (hierna: de taxatiematrix). De onroerende zaak is op 16 december 2021 inpandig opgenomen. In de taxatiematrix zijn op basis van de vergelijkingsmethode vier onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt, die alle vier in hetzelfde complex zijn gelegen, en wel als volgt: 
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Onroerende zaak
              
              
                
                  [adres1] 28
              
              
                
                  [adres1] 44
              
              
                
                  [adres1] 42
              
              
                
                  [adres1] 66
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                flatwoning
              
              
                flatwoning
              
              
                flatwoning 
              
              
                flatwoning
              
              
                flatwoning
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1965
              
              
                1965
              
              
                1965
              
              
                1965
              
              
                1965
              
            
            
              
                Gebruiksoppervlakte
              
              
                71 m2
              
              
                71 m2
              
              
                71 m2
              
              
                60 m2
              
              
                60 m2
              
            
            
              
                Prijs per m2
              
              
                € 2.592
              
              
                € 3.042
              
              
                € 2.437
              
              
                € 2.630
              
              
                € 2.771
              
            
            
              
                Waarde gebr. opp.
              
              
                € 184.000
              
              
                € 216.000
              
              
                € 173.000
              
              
                € 157.800
              
              
                € 166.250
              
            
            
              
                Balkon(s)
              
              
                € 2.500
              
              
                € 2.500
              
              
                € 2.500
              
              
                € 2.500
              
              
                € 2.500
              
            
            
              
                Berging
              
              
                € 4.500
              
              
                € 6.500
              
              
                € 6.500
              
              
                € 6.500
              
              
                € 6.500
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                matig
              
              
                matig
              
              
                matig
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                normaal
              
              
                normaal
              
              
                eenvoudig
              
              
                eenvoudig
              
              
                eenvoudig
              
            
            
              
                VvE-reserve
              
              
                
              
              
                € 5.687
              
              
                € 5.122
              
              
                € 5.400
              
              
                € 5.500
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 225.000
                (18-9-2019)
              
              
                € 178.000
                (31-5-2019)
              
              
                € 186.000
                (08-9-2020)
              
              
                € 195.250
                (28-8-2020)
              
            
            
              
                Geïndexeerde koops.
              
              
                
              
              
                € 225.000
              
              
                € 182.000
              
              
                € 166.800
              
              
                € 175.250
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                € 191.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        Verder is bij de taxatiematrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen voor de jaren 2019 en 2020 respectievelijk 9,1% en 12,4% bedragen.  
        
          Eigen aankoopprijs
        
      
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat hij de onroerende zaak op 17 september 2018 voor € 159.000 heeft gekocht en dat – rekening houdende met de in de taxatiematrix aangegeven marktontwikkelingen – de waarde van de onroerende zaak in beginsel kan worden berekend op een bedrag van € 172.000. Daarnaast moet volgens belanghebbende rekening worden gehouden met de investeringen in de onroerende zaak. Er is een bedrag van € 12.500 geïnvesteerd en toepassing van de zogenoemde 60%-regel leidt tot een waardevermeerdering van (60% x € 12.500 =) € 7.500, resulterende in een waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 van € 179.000.
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten zich niet in een heel hoog marktsegment bevinden. De woningen worden in de huidige markt vrij snel verkocht, met hoge bedragen, waardoor het eigen verkoopcijfer niet (meer) het meest geschikte uitgangspunt is. Verder heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de onroerende zaak is gekocht van de Stichting [naam4] , een woningbouwvereniging die zich richt op verhuur van (sociale) woningen aan bepaalde groepen. Deze laat volgens de heffingsambtenaar ook andere, niet-commerciële, doelen bij de verkoop van woningen meespelen. De zelfbewoningsplicht, die ook als voorwaarde in het koopcontract staat, brengt mee dat de woningbouwvereniging bij de verkoop een groep van kopers heeft uitgesloten.
      
    
    
      4.10.
      In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort (vóór of) na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar in het onderhavige geval van de eigen aankoopprijs mogen afwijken omdat er dichter bij de waardepeildatum gerealiseerde verkopen zijn van goed met de onroerende zaak vergelijkbare objecten en de woningmarkt in de periode tussen de aankoop van de onroerende zaak en de waardepeildatum sterk in ontwikkeling is geweest. De aankoopprijs van de onroerende zaak op 17 september 2018 is in het onderhavige geval naar het oordeel van het Hof te ver van de waardepeildatum (1 januari 2020) gelegen om een betrouwbaar beeld van de hier gezochte waarde te geven.  
      
      
        
          Vergelijkingsobjecten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat het vergelijkingsobject [adres1] 28 niet bruikbaar is omdat dit een zogenoemde duokoop is geweest. Duokoop is een opzet waarbij een woning feitelijk door twee partijen wordt gekocht. Het erfpachtrecht wordt gekocht door de koper en de bloot eigendom door de erfverpachter. Op deze manier wordt een woning voor meer mensen betaalbaar, hetgeen een hogere koopprijs tot gevolg heeft, aldus belanghebbende. De overdrachtsbelasting wordt berekend over een bedrag van €173.000, hetgeen volgens belanghebbende de koopsom van [adres1] 28 is, waar in de taxatiematrix rekening mee moet worden gehouden. 
      
      
    
    
      4.13.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof gesteld dat de duokoop de prijs zijns inziens niet heeft opgedreven, dat er derhalve geen reden is dit vergelijkingsobject buiten beschouwing te laten en dat uitgegaan zou moeten worden van het door de verkoper ontvangen bedrag van € 225.000. 
      
    
    
      4.14.
      Het is voor het Hof onduidelijk gebleven of en in hoeverre de duokoop van invloed is geweest op de bij de transactie gerealiseerde prijs van € 225.000. Dit brengt naar het oordeel van het Hof mee dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres1] 28 niet kan worden gebruikt ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde.
      
    
    
      4.15.
      Belanghebbende heeft met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres1] 44 opgemerkt dat het object, in tegenstelling tot wat de heffingsambtenaar verdedigt, niet in een matige staat van onderhoud verkeert, maar dat het onderhoud zowel aan de binnen- als aan de buitenzijde als voldoende kan worden bestempeld. Bovendien zijn de voorzieningen als normaal te kwalificeren. In dit kader heeft belanghebbende verwezen naar verkoopinformatie van de makelaar, die overigens niet tot de stukken van het geding behoort.
      
    
    
      4.16.
      De heffingsambtenaar heeft in dit kader verwezen naar de iWOZ-gegevens en de bijbehorende foto’s, waaruit volgens de heffingsambtenaar blijkt dat het vergelijkingsobject [adres1] 44 een matige staat van onderhoud heeft en dat de keuken en badkamer eenvoudig zijn.
      
    
    
      4.17.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof, door aan te geven dat de taxateur de onderhoudstoestand van het vergelijkingsobject [adres1] 44 op basis van de foto’s als matig heeft beoordeeld, maar dat de hem ter zitting ter beschikking staande foto’s niet duidelijk genoeg zijn om aan te kunnen geven waarop dit oordeel is gebaseerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de staat van onderhoud van het vergelijkingsobject [adres1] 44 matig zou zijn. Gelet op de foto’s en het betoog van belanghebbende ter zitting van het Hof acht het Hof het veeleer aannemelijk dat de staat van onderhoud voldoende is. Het Hof volgt de heffingsambtenaar wel in zijn betoog dat de voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres1] 44 eenvoudig zijn.
      
    
    
      4.18.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar echter met de in taxatiematrix vermelde vergelijkingsobjecten [adres1] 42 en 66 aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 191.000 niet te hoog is. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de onderliggende verschillen wat betreft gebruiksoppervlakte, onderhoud en voorzieningen tussen de onroerende zaak en deze vergelijkingsobjecten, voldoende rekening heeft gehouden. Het Hof merkt in dit kader op dat de onroerende zaak en genoemde twee vergelijkingsobjecten deel uitmaken van hetzelfde complex en wat betreft bouwjaar en kwaliteit dezelfde scores hebben. Het oordeel dat de staat van onderhoud van [adres1] 44 voldoende is, leidt niet tot een ander oordeel omdat in de onroerende zaak recent een bedrag van € 12.500 is geïnvesteerd en de voorzieningen normaal zijn in plaats van eenvoudig. Ook merkt het Hof nog op dat de onroerende zaak inpandig is opgenomen en dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde niet groot is, namelijk € 12.000. Ten slotte wijst het Hof er nog op dat belanghebbende ter zitting van het Hof heeft gesteld dat de twee bedoelde vergelijkingsobjecten ook door Stichting [naam4] zijn verkocht, wat meebrengt dat niet iedereen op deze objecten heeft kunnen bieden.
      
      
      
      
        
          Slotsom
        
        
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(B.F.A van Huijgevoort)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 7 juni 2023.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.