ECLI:NL:RBMNE:2020:4318, Rechtbank Midden-Nederland, 23-09-2020, 8333085 LC EXPL  20-383 BmR/842
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2020-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Het geschil ziet op een huurovereenkomst van een stacaravan op een recreatiepark. De kantonrechter is van oordeel dat de stacaravan als geheel gekwalificeerd moet worden als een onroerende zaak. Art. 7:114 lid 1 BW bepaalt dat de huurkoopovereenkomst ter verkrijging van woonruimte, in dit geval een stacaravan, door een niet-professionele partij niet vormvrij is. Er dient een notariële akte te worden opgemaakt. Dat is niet gebeurd. De kantonrechter vernietigt de huurkoopovereenkomst op grond van artikel 7:114 lid 3 BW. Nadat de kantonrechter is overgegaan tot vernietiging op grond van artikel 7:114 lid 3 BW, kan de kantonrechter in die situatie overgegaan tot toekennen van een gebruiksvergoeding aan de huurverkoper.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Lelystad
    
    
    
      zaaknummer: 8333085 LC EXPL  20-383 BmR/842
    
    
    
      
        Vonnis van 23 september 2020
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats 1] ,
      verder ook te noemen [eiser] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: J. Veenbaas,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,
    wonende te [woonplaats 2]
    
  
  
    
      2 [gedaagde sub 2] ,
    
      wonende te [woonplaats 2] ,
      verder ook te noemen [gedaagde sub 1] c.s.,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      procederende in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding
      - de conclusie van antwoord
      - het tussenvonnis
      - de comparitie van partijen 
      - het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 25 augustus 2020.
    
    
      1.2.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. is niet ter comparitie verschenen.
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Tussen [eiser] als verkoper en [gedaagde sub 1] als koper is op 24 oktober 2018 een overeenkomst van huurkoop tot stand gekomen met betrekking tot de stacaravan, welke zich bevindt op camping [naam camping] te [plaatsnaam] . De koopprijs bedraagt       € 15.000,00 en dient te worden voldaan middels maandelijkse termijnen van € 1.000,00. De eigendom gaat over nadat de koopsom volledig is betaald.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde sub 1] heeft de termijnen niet volledig voldaan.
      
    
    
      2.3.
      Bij brief van 26 december 2018 althans bij WhatsApp bericht van 28 december 2018 heeft [eiser] de huurkoopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft, als huurder van de standplaats, een drietal facturen ontvangen van [naam camping] . 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                factuurnummer
              
              
                factuurdatum
              
              
                omschrijving
              
              
                bedrag
              
            
            
              
                596-BEX8581
              
              
                31-12-2018
              
              
                Verbruik electra periode 1-9-17 t/m 31-12-18
              
              
                € 1.329,10
              
            
            
              
                596-BEX8582
              
              
                6-1-2019
              
              
                Voorschot 2019 GWE
              
              
                € 1.164,00
              
            
            
              
                596-BEX9355
              
              
                29-1-2019
              
              
                Jaarplaats etc. 
              
              
                € 3.334,36
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. om aan [eiser] te voldoen € 12.121,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 17 februari 2020 tot de voldoening en met veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de proces- en nakosten. 
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser] dat [gedaagde sub 1] c.s. jegens [eiser] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurkoopovereenkomst, door de overeengekomen termijnen van    € 1.000,00 per maand vanaf 1 december 2018 tot en met april 2018 voor een totaalbedrag van 5.000,00, ondanks sommaties, onbetaald te laten. Daarnaast is [gedaagde sub 1] c.s. gehouden de aan [eiser] gezonden facturen betreffende in rekening gebrachte energie kosten en stageld van [naam camping] aan [eiser] te voldoen nu [eiser] deze aan [naam camping] heeft voldaan. Ter onderbouwing van de vordering stelt [eiser] subsidiair schadevergoeding te vorderen omdat [gedaagde sub 1] c.s. de verbintenis tot betaling niet is nagekomen en [eiser] daarop de overeenkomst op 26 december 2018 heeft ontbonden en ook voor zover de huurkoopovereenkomst op grond van artikel 7:114 lid 3 BW dient te worden vernietigd. De maandelijkse termijnen moeten dan worden gezien als gebruiksvergoeding voor het gebruik van de stacaravan en ook een vergoeding voor herstel van de door [gedaagde sub 1] c.s. toegebrachte schade, begroot op € 5.000,00. 
    
    
      3.3.
      
        [eiser] maakt aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten nu [gedaagde sub 1] c.s. in verzuim is geraakt, respectievelijk [eiser] de vordering uit handen heeft moeten geven.
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde sub 1] c.s. baseert haar verweer - kort weergegeven - op het volgende. De verkoop van de stacaravan is onder valse voorwendsels tot stand gekomen. Bedoeling was om op de camping te kunnen overwinteren. Het water is op 24 december 2018 afgesloten. De campingmanager heeft op 7 december 2018 aangegeven onmiddellijk te moeten vertrekken. De huurkoop was door [eiser] niet voorgelegd aan [naam camping] en daarmee illegaal. De camping is tot en met maart gesloten. [eiser] heeft [gedaagde sub 1] daarover niet geïnformeerd, terwijl hij wist dat overwinteren noodzakelijk was. Als gevolg daarvan is [gedaagde sub 1] c.s. genoodzaakt geweest de camping eind december 2018 te verlaten. [gedaagde sub 1] stelt dat zij bij brief van 7 december 2018 heeft verzocht een regeling te treffen en over te gaan tot ontbinding van de overeenkomst met ingang van 24 december 2018. [gedaagde sub 1] twijfelt aan de rechtsgeldigheid van de huurkoopovereenkomst, omdat er geen notaris bij betrokken is geweest.
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde sub 1] vordert in reconventie veroordeling van [eiser] om aan [gedaagde sub 1] c.s. te voldoen € 18.534,24.
    
    
      3.7.
      
        Ter onderbouwing van die vordering stelt [gedaagde sub 1] c.s. dat [eiser] jegens [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurkoopovereenkomst. Als gevolg daarvan heeft [gedaagde sub 1] c.s. schade geleden, bestaande uit:
        - kosten verhuizing en kilometervergoeding		€   1.297,62                                                       - verblijfkosten [.....]				€      408,72                                                                     - huurkosten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]			€   3.000,00                                                   - pensionkosten honden					€   1.227,90                                                        - emotionele schade derving inkomsten			€ 12.600,00
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Hoofdelijkheid [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] 
    
      4.1.
      
        
          [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde sub 2] mede moet worden aangemerkt als contractspartner bij de huurkoop van de stacaravan en aldus ook gehouden is de verplichtingen uit de overeenkomst na te komen. [eiser] stelt ter onderbouwing van dit standpunt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een gezamenlijke duurzame huishouding voeren. Bovendien heeft [gedaagde sub 1] [gedaagde sub 2] gemachtigd om voor haar de huurovereenkomst te tekenen. [eiser] kan evenwel niet in dit standpunt worden gevolgd. De huurkoopovereenkomst is gesloten met [gedaagde sub 1] , zoals uitdrukkelijk op de huurovereenkomst staat vermeld. De enkele omstandigheid dat [gedaagde sub 2] de levenspartner van [gedaagde sub 1] zou zijn, maakt [gedaagde sub 2] niet tot contractspartij. De vorderingen van [eiser] jegens [gedaagde sub 2] zullen worden afgewezen.
        
          Huurkoop stacaravan
        
      
    
    
      4.2.
      Voor de beoordeling is van belang welke bepalingen op de huurkoopovereenkomst van toepassing zijn. Op grond van artikel 3:3 BW zijn onroerend de gebouwen (waaronder in dit geval te verstaan een stacaravan) die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Volgens vaste jurisprudentie is van duurzame vereniging met de grond sprake indien het betreffende bouwwerk naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bij de beantwoording van de vraag of een bouwwerk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet onder meer worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten toe kenbaar is. Niet van belang is dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwwerk te verplaatsen (zie onder andere: Hoge Raad 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabin)). Op grond van hetgeen uit de stukken (en dan met name uit de overgelegde foto's) is gebleken en bovendien gelet op hetgeen door [eiser] tijdens de zitting is verklaard, is de kantonrechter van oordeel dat deze stacaravan als geheel gekwalificeerd moet worden als een onroerende zaak. Daarbij betrekt de kantonrechter dat de aanbouw een vaste verbinding met de grond heeft en aangesloten is op de waterleiding. Ook is de cv-ketel in de aanbouw geplaatst. Dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat de stacaravan naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, welke bestemming ook naar buiten kenbaar was. 
    
    
      4.3.
      De onderhavige huurkoopovereenkomst strekt ertoe dat [gedaagde sub 1] een onroerende zaak van [eiser] heeft verkregen met ingang van 24 oktober 2018, terwijl de eigendomsoverdracht pas zal plaatsvinden nadat [gedaagde sub 1] de volledige koopprijs aan [eiser] heeft voldaan. In de overeenkomst staat namelijk: “Zodra de koper zal hebben betaald al datgene, wat door hem ingevolge deze overeenkomst verschuldigd is of zal worden, zal hij de eigendom van de stacaravan op [.] kavel verkrijgen”. Met betrekking tot de betaling van die koopprijs van € 15.000,00 is afgesproken dat [gedaagde sub 1] zal betalen in maandelijkse termijnen van elk € 1.000,00. Hieruit volgt dat [gedaagde sub 1] , die wel al in het genot was gesteld van de onroerende zaak, eerst de opeenvolgende betalingsverplichtingen diende na te komen, voordat zij de eigendom van de stacaravan geleverd zou krijgen.
    
    
      4.4.
      Art. 7:114 lid 1 BW bepaalt dat de huurkoopovereenkomst ter verkrijging van woonruimte, in dit geval een stacaravan, door een niet-professionele partij niet vormvrij is. Er dient een notariële akte te worden opgemaakt. Hoewel de overeenkomst die niet bij notariële akte is aangegaan niet nietig is, is de overeenkomst wel vernietigbaar op grond van artikel 7:114 lid 3 BW. Daarbij geldt dat ieder van de partijen bevoegd is tot vernietiging over te gaan. De vernietiging kan tot stand worden gebracht door een buitengerechtelijke verklaring (art. 3:49 BW). De huurkoper die tot vernietiging overgaat, kan volgens de wetgever terugbetaling van het door hem reeds betaalde vorderen behoudens een vergoeding van het door hem reeds genoten gebruik van de stacaravan. De kantonrechter begrijpt het standpunt van [gedaagde sub 1] aldus, hoewel niet expliciet gedaan, dat zij een beroep doet op de vernietiging van de huurkoopovereenkomst. Zij stelt immers bij conclusie van antwoord dat zij twijfelt over de rechtsgeldigheid van de overeenkomst, omdat een notaris daarbij niet is betrokken. [eiser] erkent het gebrek aan de huurkoopovereenkomst ook en meent dat voor de periode dat [gedaagde sub 1] gebruik heeft gemaakt van de stacaravan dan in ieder geval een vergoeding is verschuldigd gelijk aan de termijnbetalingen van € 1.000,00 per maand.
    
    
      4.5.
      De kantonrechter zal dan ook overgaan tot vernietiging van de huurkoopovereenkomst. Vernietiging van de huurkoopovereenkomst heeft tot gevolg dat die overeenkomst tussen partijen nooit heeft bestaan, zodat er ook geen contractuele plicht tot maandelijkse betaling is van [gedaagde sub 1] aan [eiser] . Aan beoordeling van de door [eiser] ingeroepen ontbinding van de overeenkomst komt de kantonrechter dan ook niet toe. Voor zover het verweer van [gedaagde sub 1] moet worden opgevat als een beroep op dwaling heeft te gelden dat dit beroep onvoldoende is onderbouwd.
    
    
      4.6.
      Echter nadat de kantonrechter is overgegaan tot vernietiging op grond van artikel 7:14 lid 3 BW, kan de kantonrechter in die situatie overgegaan tot toekennen van een gebruiksvergoeding aan de huurverkoper. Onvoldoende is komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] niet tot eind april  permanent in de stacaravan heeft gewoond, althans daar gebruik van heeft kunnen maken, zodat [gedaagde sub 1] naar het oordeel van de kantonrechter alleen al daarom een gebruiksvergoeding aan [eiser] is verschuldigd. Weliswaar heeft [gedaagde sub 1] gesteld dat zij de camping al eind december heeft verlaten, maar niet is gebleken dat [gedaagde sub 1] [eiser] daarvan op de hoogte heeft gesteld. De ontvangst van de door [gedaagde sub 1] overgelegde brief van 7 december 2018 is door [eiser] betwist. Het is juist [eiser] die steeds heeft getracht contact te zoeken met [gedaagde sub 1] , maar kreeg daarop geen of een nietszeggend antwoord. [gedaagde sub 1] is niet ter comparitie van partijen verschenen, zodat het ervoor moet worden gehouden dat het juist is wat [eiser] heeft gesteld, namelijk dat hij eerst per 29 april 2019 weer de beschikking over de stacaravan heeft gekregen. Nu vast staat dat [gedaagde sub 1] vanaf het moment van het aangaan van de huurkoopovereenkomst te weten: 24 oktober 2018 tot 29 april 2019 het gebruik van de stacaravan heeft genoten, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde sub 1] voor die periode een gebruiksvergoeding aan [eiser] is verschuldigd.
    
    
      4.7.
      
        
          [eiser] meent dat de gebruikersvergoeding gelijk is aan de overeengekomen maandelijkse betalingen van € 1.000,00. [eiser] onderbouwt dat evenwel niet. Aannemelijk is immers dat in de maandelijkse vergoeding, naast gebruik, ook een vergoeding zit ten behoeve van de uiteindelijke eigendomsverkrijging. [gedaagde sub 1] heeft zich daar evenmin over uitgelaten. De kantonrechter acht het in dit geval niet redelijk om voor de hoogte van die gebruiksvergoeding enkel aan te sluiten bij het in de overeenkomst genoemde bedrag van € 1.000,00 per maand. De kantonrechter zal de vergoeding naar billijkheid vaststellen op een bedrag van € 500,00 per maand. Dit betekent een bedrag van € 3.000,00    (6 maanden), waarop in mindering strekt de door [gedaagde sub 1] betaalde € 1.000,00, zodat [gedaagde sub 1] nog dient te voldoen een bedrag van € 2.000,00 aan gebruiksvergoeding. Van andere betalingen door [gedaagde sub 1] is de kantonrechter niet gebleken.
        
          De facturen van [naam camping]
        
      
    
    
      4.8.
      
        
          [eiser] meent dat [gedaagde sub 1] de door [naam camping] verzonden facturen, die [eiser] heeft betaald, door [gedaagde sub 1] dienen te worden vergoed op grond van de huurkoopovereenkomst. Echter de huurkoopovereenkomst wordt vernietigd, zodat de verschuldigdheid op grond van die huurkoopovereenkomst niet langer aan de orde is. De factuur van 31 december 2018 betreft de afrekening van energie voor de periode van               1 september 2017 tot en met 31 december 2018 voor een bedrag van € 1.329,10. Nu [gedaagde sub 1] slechts in die periode het gebruik van de stacaravan heeft gehad over de periode 24 oktober 2018 tot en met 31 december 2018 is het redelijk dat [gedaagde sub 1] ook uitsluitend voor die periode kosten in rekening gebracht krijgt. [gedaagde sub 1] is dan een bedrag van            € 166,14 aan energie verschuldigd (16 maanden : 1.329,10 = 88,07 x 2 maanden (november en december 2018). De factuur van 6 juni 2019 betreft het voorschot 2019 voor gas water en energie (GWE) voor een bedrag van € 1.164,00. Nu geacht moet worden dat [gedaagde sub 1] het gebruik had tot 29 april 2019 is zij ook slechts over die maanden de energiekosten verschuldigd, derhalve een bedrag van € 388,00 (12 maanden : 1.164,00 = 97,00 x 4 maanden (januari tot en met april 2019). De factuur voor het jaar 2019 van 29 januari 2019 ziet op de kosten vastrecht elektra, huisvuil, toeristenbelasting, huur slagboomkaart en jaarplaats. Ook deze kosten kunnen niet voor het hele jaar in rekening worden gebracht bij [gedaagde sub 1] . Redelijk is dat zij een bijdrage betaalt gelijk aan de periode van januari tot en met april 2019, dus € 1.111,45 (12 maanden : 3.334,36 = 277,86 x 4 maanden). Dit komt neer op een totaalbedrag van € 1.665,59.
        
          Schade
        
      
    
    
      4.9.
      
        
          [eiser] heeft gesteld dat hij aanzienlijke kosten heeft moeten maken om de stacaravan in oorspronkelijke staat te herstellen. [eiser] begroot dit op een bedrag van        € 5.000,00. [eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergoeding geacht moet worden deel uit te maken van de vordering tot betaling van de huurkooptermijnen. De kantonrechter kan [eiser] hierin niet volgen. Op basis van de door [eiser] overgelegde foto’s is aannemelijk dat [gedaagde sub 1] de stacaravan niet netjes heeft achtergelaten en dat mogelijk door [gedaagde sub 1] aan de caravan schade is toegebracht. Echter [eiser] heeft op geen enkele wijze onderbouwd waar die schade dan precies uit bestaat en wat daarvoor de herstelkosten zouden zijn. Nu elke concretisering hoe een eventuele vergoedingsplicht moet worden berekend en hoe de schade moet worden vastgesteld, ontbreekt, komt de kantonrechter niet toe aan nadere bewijsvoering en/of begroting van de (mogelijke) schade.
        
          Conclusie 
        
      
    
    
      4.10.
      In conventie wordt [gedaagde sub 1] veroordeeld tot betaling van een bedrag van                 € 3.665,59. Over voornoemd bedrag zal de kantonrechter de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van voldoening. De buitengerechtelijk kosten komen voor toewijzing in aanmerking met dien verstande dat deze conform het Besluit vergoedingen buitengerechtelijk incassokosten dient e worden berekend over het toegewezen bedrag. Het bedrag zal worden gesteld op € 491,56.
    
    
      4.11.
      
        De vordering van [gedaagde sub 1] in reconventie zal worden afgewezen. Niet is komen vast te staan dat [eiser] jegens [gedaagde sub 1] toerekenbaar is tekort geschoten in haar verplichtingen dan wel onrechtmatig jegens [gedaagde sub 1] heeft gehandeld. De schade die [gedaagde sub 1] meent te hebben geleden wordt bovendien op geen enkele wijze onderbouwd. 
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde sub 1] zal als de meest in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
      De kantonrechter:
      
        In conventie en reconventie
      
      vernietigt de tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] gesloten huurkoopovereenkomst met betrekking tot de stacaravan; 
      veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 4.157,15 met de wettelijke rente over € 3.665,59 vanaf 17 februari 2020 tot de voldoening;
      Veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten, begroot op € 1.065,29, waarvan     € 720,00 aan salaris gemachtigde;  
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 september 2020.