ECLI:NL:HR:2010:BK9632, Hoge Raad, 26-03-2010, 08/01935
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2010-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Eigendomsoverdracht verhuurde zaak; geen gebondenheid opvolgende eigenaar aan in huurovereenkomst opgenomen koopoptie van de huurder (art. 7A:1612 (oud) BW/art. 7:226 BW).

26 maart 2010
      Eerste Kamer
      08/01935
      EE/IS
    
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      1. [Eiseres 1], 
      2. [Eiseres 2],
      beiden wonende te [woonplaats],
      EISERESSEN tot cassatie, verweersters in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep, 
      advocaat: mr. D. Stoutjesdijk,
    
    
    t e g e n
    
    
      [Verweerster],
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep,
      advocaat: mr. E. Grabandt.
    
    
    Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] c.s. en [verweerster], eiseressen ieder afzonderlijk ook als [eiseres 1] en [eiseres 2].
    
    1. Het geding in feitelijke instanties
    
    
      [Verweerster] heeft bij exploot van 13 mei 2003 [eiseres] c.s. gedagvaard voor de rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, en, na vermeerdering van eis voorzover in cassatie nog van belang, gevorderd, kort gezegd, nakoming door [eiseres] c.s. van de koopoptie in de huurovereenkomst van 1 januari 1984 tussen [eiseres 2] en [verweerster]. 
      [Eiseres] c.s. hebben de vorderingen bestreden.
      De kantonrechter heeft, na bij tussenvonnis van 16 september 2004 een comparitie van partijen te hebben gelast, bij eindvonnis van 9 juni 2005 de vordering met betrekking tot de koopoptie afgewezen. 
      Tegen het eindvonnis van de kantonrechter heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.
      Bij tussenarrest van 26 september 2006 heeft het hof geoordeeld dat [verweerster] de koopoptie jegens [eiseres] c.s. kan uitoefenen. Na verder processueel debat heeft het hof, na een tussenarrest van 10 juli 2007, bij tussenarrest van 29 januari 2008 geoordeeld dat geen grond bestaat om van voormelde beslissing terug te komen, en partijen verlof verleend om beroep in cassatie in te stellen.
      De tussenarresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.
    
    
    2. Het geding in cassatie
    
    
      Tegen de tussenarresten van het hof hebben [eiseres] c.s. beroep in cassatie ingesteld. [Verweerster] heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
      Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt, zowel in het principale als het incidentele cassatieberoep, tot vernietiging van de daardoor bestreden arresten, met verdere afdoening zoals in alinea 32 van de conclusie vermeld. 
    
    
    3. Uitgangspunten in cassatie
    
    
      3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
      (i) Tussen (de rechtsvoorgangster van) [verweerster] als huurster en [eiseres 2] als verhuurster is met ingang van 1 januari 1984 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een (destijds) aan [eiseres 2] in eigendom toebehorende onroerende zaak (bedrijfspand met erf) te [plaats]. In art. 7 van die overeenkomst is onder meer bepaald: 
      "Ingeval de onderhavige overeenkomst eindigt door welke oorzaak dan ook, is de verhuurder verplicht het gehuurde aan de huurder te vervreemden tegen een in onderling overleg te bepalen koopsom. 
      Wanneer huurder en verhuurder in onderling overleg niet tot overeenstemming kunnen komen met betrekking tot de hierbedoelde koopsom, zal deze worden bepaald door drie taxateurs, door de Kantonrechter te Eindhoven te benoemen, op verzoek van de meest gerede partij."
    
    
    
      Dit beding wordt in navolging van partijen ook aangeduid als het optiebeding.
      (ii) In 1996 heeft [eiseres 2] de onroerende zaak onder voorbehoud van vruchtgebruik verkocht en geleverd aan [eiseres 1].
      (iii) [Verweerster] heeft de huurovereenkomst tegen 1 januari 2004 rechtsgeldig opgezegd, en daarbij aanspraak gemaakt op nakoming van het optiebeding.
    
    
    
      3.2 In dit geding staat, voor zover in cassatie nog van belang, de vraag centraal of [verweerster] tegenover [eiseres] c.s. nakoming van het optiebeding (levering van de onroerende zaak tegen een door taxateurs te bepalen koopsom) kan verlangen. [Eiseres] c.s. hebben zich daartegen verweerd met de stelling, kort gezegd, dat [eiseres 2] geen eigenaresse meer is en derhalve de onroerende zaak niet meer kan vervreemden, en dat [eiseres 1] geen verhuurster is en niet aan de koopoptie gehouden kan worden.
      Nadat de kantonrechter de tot nakoming strekkende vorderingen van [verweerster] had afgewezen, oordeelde het hof in zijn hiervoor in 1 vermelde tussenarresten dat [verweerster] de koopoptie tegenover [eiseres 1] en [eiseres 2] gezamenlijk kan uitoefenen. In zijn laatste tussenarrest heeft het hof partijen verlof verleend tussentijds cassatieberoep in te stellen.
    
    
    
      3.3.1 Het hof heeft, kort samengevat, in zijn eerste tussenarrest het volgende aan zijn oordeel ten grondslag gelegd.
      Mede gelet op de strekking van art. 7A:1612 (oud) BW en art. 7:226 BW, welke bepalingen de huurder in zijn contractuele positie beogen te beschermen na overgang (wijziging) van de goederenrechtelijke positie van de verhuurde zaak, moet geen onderscheid gemaakt worden tussen verschillende vormen van overgang, zodat zowel volle vervreemding als vervreemding onder voorbehoud van vruchtgebruik daaronder valt te rekenen. [verweerster] kan zich dan ook jegens de vruchtgebruiker [eiseres 2] en de blooteigenaar [eiseres 1] gezamenlijk op het optiebeding beroepen, mits het optiebeding vatbaar is voor 'overgang' (in de betekenis van medeschuldenaar worden) op de opvolgend goederenrechtelijk gerechtigde. (rov. 4.8.1 - 4.8.7)
      Bij beantwoording van de vraag of, na overdracht van de verhuurde zaak, de verkrijger gebonden wordt door een beding uit de huurovereenkomst, geldt als maatstaf of het gaat om rechten en verplichtingen die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegen de door de huurder te betalen huurprijs (rov. 4.9.1).
      Bij het aangaan van de koopoptie zal het belang van de onderneming van [verweerster] op de voorgrond hebben gestaan. Bij opzegging van de huurovereenkomst door [eiseres 2] zou [verweerster] in verband met de continuïteit van de onderneming een groot belang hebben gehad de onroerende zaak te verwerven. Daarmee is reeds het onmiddellijk verband met het doen hebben van het gebruik van de zaak gegeven. (rov. 4.9.2)
      De term 'tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie' kan niet zo eng worden uitgelegd dat daarmee uitsluitend wordt gedoeld op een in de periodiek te betalen huurprijs verdisconteerde tegenprestatie. Het desbetreffende verband ligt hier besloten in de totstandkoming van de overeenkomst, die is aangegaan in het kader van de financiële afwikkeling van de nalatenschap van de echtgenoot van [eiseres 2]. Derhalve faalt de stelling van [eiseres 1] dat voor het opnemen van het optiebeding nimmer een vergoeding is voldaan en dat aan het beding niet een element uit de huurprijs toegerekend kan worden. (rov. 4.9.3)
    
    
    
      3.3.2 Nadat het hof in zijn tweede tussenarrest partijen in de gelegenheid had gesteld zich uit te laten naar aanleiding van het kort voordien gewezen arrest van de Hoge Raad van 15 juni 2007, nr. C06/011, LJN BA1955, NJ 2007, 445 (hierna: het Vendex-arrest), heeft het in zijn derde tussenarrest, kort samengevat, als volgt overwogen.
      De wettekst of het systeem van de wet dwingen niet ertoe aan te nemen dat bij toepassing van de in art. 7:226 lid 3 BW vermelde maatstaf alleen een financiële tegenprestatie in ogenschouw genomen moet worden, noch dat een zodanige tegenprestatie verdisconteerd dient te zijn in de huurprijs. De tegenprestatie kan ook anderszins verdisconteerd zijn. (rov. 10.7)
      In het onderhavige geval zijn de huurovereenkomst en de huurprijs mede bepaald door familieverhoudingen, en de huurovereenkomst maakt deel uit van de verdeling van de onderneming na het overlijden van de echtgenoot van [eiseres 2] en de voortzetting van het bedrijf door haar zwager. De in art. 7:226 lid 3 bedoelde samenhang en tegenprestatie liggen in dit samenstel van rechtsverhoudingen (verdeling onderneming, toedeling onroerende zaak, en aangaan huurovereenkomst) besloten. Hoewel niet kan worden vastgesteld of en in hoeverre de tegenprestatie mede in de huurprijs tot uiting komt, is op grond van het voorgaande sprake geweest van een door de huurder te betalen tegenprestatie. (rov. 10.8 - 10.10)
      Mede gelet op de feitelijke ligging van de verhuurde zaak (gelegen achter en aansluitend aan de terreinen van zowel [verweerster], als [eiseres 2], als [eiseres 1]), het verband tussen de koopoptie en de continuïteit van het bedrijf van [verweerster], de familiebanden en de daarmee samenhangende wijze van totstandkoming van het optiebeding, kan door de onderhavige verkoop en levering aan [eiseres 1] de koopoptie niet tenietgedaan worden, en heeft de huurder een gerechtvaardigd belang bij 'overgang' van het beding (rov. 10.11 - 10.17).
      Het hof ziet dan ook geen aanleiding terug te komen van zijn beslissing dat [verweerster] haar koopoptie geldend kan maken tegen de blooteigenaar en vruchtgebruiker tezamen (rov. 10.18).
    
    
    4. Beoordeling van het middel in het principale beroep
    
    4.1 Tussen partijen geldt als in cassatie onbestreden uitgangspunt dat in dit geding het tot 1 augustus 2003 geldende huurrecht, en derhalve art. 7A:1612 (oud) BW, moet worden toegepast. Voor de hierna volgende beoordeling van het geschil maakt dat overigens geen verschil met hetgeen bij toepasselijkheid van het huidige art. 7:226 BW geldt.
    
    4.2 Het onderhavige geval wordt daardoor gekenmerkt dat de (volle) eigendom van de verhuurde zaak door de eigenaar/verhuurder ([eiseres 2]) door middel van een eigendomsoverdracht onder voorbehoud van vruchtgebruik is gesplitst in een bloot eigendom die aan de verkrijger ([eiseres 1]) toekomt, en een recht van vruchtgebruik dat aan de vervreemder ([eiseres 2]) toekomt. Bij een dergelijke splitsing blijft de vervreemder op grond van zijn recht van vruchtgebruik de verhuurder (vgl. art. 3:217 BW), zodat de huurder zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten tegenover de vruchtgebruiker geldend kan maken. Evenwel kan tegelijkertijd de blooteigenaar aangemerkt worden als 'verkrijger' in de zin van art. 7:226 lid 1, zodat de huurder zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten, voor zover die ingevolge art. 7A:1612 (oud) en art. 7:226 lid 3 tegen de verkrijger kunnen worden ingeroepen, zonodig jegens de vruchtgebruiker/verhuurder en de blooteigenaar tezamen geldend kan maken (bijvoorbeeld indien beider medewerking noodzakelijk is). Aldus wordt recht gedaan aan de strekking van deze bepalingen dat de huurder zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten, binnen de grenzen van (thans) art. 7:226 lid 3, ook na overdracht van de verhuurde zaak behoudt.
    
    4.3 Het voorgaande brengt mee dat het hof (in rov. 4.8.7 van het eerste tussenarrest) terecht heeft geoordeeld dat [verweerster] zich jegens de vruchtgebruiker [eiseres 2] en de blooteigenaar [eiseres 1] gezamenlijk op het optiebeding kan beroepen, mits het optiebeding vatbaar is voor 'overgang' (in de betekenis van medeschuldenaar worden) op de opvolgend goederenrechtelijk gerechtigde. De tegen dat oordeel gerichte onderdelen 9 en 10 falen mitsdien. 
    
    
      4.4 De vraag of [verweerster] het met [eiseres 2] overeengekomen optiebeding ook tegenover [eiseres 1] als nieuwe blooteigenaar kan inroepen, moet beantwoord worden aan de hand van art. 7A:1612 en hetgeen de Hoge Raad daaromtrent heeft overwogen in het hiervoor in 3.3.2 vermelde Vendex-arrest. 
      Genoemd arrest houdt in dat art. 7A:1612 blijkens eerdere rechtspraak een afwijking inhoudt van de algemene regel dat overeenkomsten slechts van kracht zijn tussen de handelende partijen, dat die afwijking alleen betrekking heeft op huur zodat de bepaling uitsluitend een opvolging regelt in die rechten en verplichtingen die het doen hebben van het genot van een zaak gedurende een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs betreffen, en dat daarom de in art. 7A:1612 vervatte rechtsopvolging niet bedingen omvat als die betreffende het recht tot koop van het goed. De regel van art. 7A:1612 is sedert 1 augustus 2003 in gemoderniseerde vorm neergelegd in art. 7:226, waarvan lid 3 bepaalt dat de verkrijger slechts gebonden wordt door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Blijkens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1997-1998, 26 089, nr. 3, blz. 36) heeft de wetgever hiermee de rechtspraak van de Hoge Raad over koopopties in een huurovereenkomst willen codificeren met dien verstande dat bedingen houdende een koopoptie waarbij het door de huurder periodiek te betalen bedrag naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging in zich bergt, zoals in leaseovereenkomsten, wel van rechtswege gelden tussen de huurder en de opvolgende verhuurder, omdat daarbij wel degelijk aan de eis van voldoende verband is voldaan.
    
    
    4.5 De onderdelen 1 en 2 berusten op de opvatting dat een koopoptie reeds naar haar aard niet onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie, omdat een dergelijk kooprecht immers ertoe strekt het gebruik van het gehuurde te beëindigen waarmee ook aan de tegenprestatie de grond komt te ontvallen. Deze opvatting is echter blijkens het hiervoor in 4.4 overwogene in haar algemeenheid onjuist, omdat mogelijk is dat het door de huurder periodiek te betalen bedrag naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging ingevolge de koopoptie in zich bergt, in welk geval voldaan is aan de eis van voldoende verband als bedoeld in art. 7:226 lid 3. Deze onderdelen falen derhalve.
    
    
      4.6 De onderdelen 3 en 4 zijn evenwel gegrond, nu zij terecht erover klagen dat het hof zijn oordeel over het verband tussen de koopoptie en het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door [verweerster] te betalen tegenprestatie, niet heeft gebaseerd op een in de huurprijs verdisconteerde vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van de zaak ingevolge de koopoptie. Van een onjuiste rechtsopvatting geven dan ook blijk de oordelen van het hof
      - dat de term 'tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie' niet zo eng kan worden uitgelegd dat daarmee uitsluitend wordt gedoeld op een in de periodiek te betalen huurprijs verdisconteerde tegenprestatie (rov. 4.9.3), 
      - dat niet vereist is dat alleen een financiële tegenprestatie in ogenschouw genomen wordt of dat een zodanige tegenprestatie verdisconteerd is in de huurprijs, aangezien de tegenprestatie ook anderszins verdisconteerd kan zijn (rov. 10.7), en
      - dat de in art. 7:226 lid 3 bedoelde samenhang en tegenprestatie in dit geval besloten liggen in de totstandkoming van de overeenkomst (rov. 4.9.3), dan wel in het samenstel van rechtsverhoudingen (verdeling onderneming, toedeling onroerende zaak, en aangaan huurovereenkomst) mede gelet op de feitelijke ligging van de verhuurde zaak, het verband tussen de koopoptie en de continuïteit van het bedrijf van [verweerster], de familiebanden en de daarmee samenhangende wijze van totstandkoming van het optiebeding (rov. 10.8 - 10.17).
    
    
    4.7 De gegrondbevinding van de onderdelen 3 en 4 brengt mee dat de onderdelen 5 - 8 geen behandeling behoeven. 
    
    5. Beoordeling van het middel in het voorwaardelijk incidentele beroep
    
    De voorwaarde waaronder het incidentele beroep is ingesteld, is vervuld. Het middel klaagt dat de overweging van het hof (rov. 10.14) dat [verweerster] niet met zoveel woorden een beroep heeft gedaan op de continuïteit van de onderneming als een van de gronden voor het opnemen van de koopoptie, onbegrijpelijk is. Deze klacht kan evenwel, gelet op hetgeen hierna onder 6 wordt overwogen, bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden.
    
    6. Verdere behandeling
    
    6.1 De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. De vordering van [verweerster] onder 1 van haar petitum in eerste aanleg is door de kantonrechter toegewezen, en speelt in hoger beroep en cassatie geen rol meer (vgl. rov. 4.3 van het eerste tussenarrest). De vorderingen onder 2 en 5 zijn in hoger beroep ingetrokken (rov. 2.1 van het eerste tussenarrest). In hoger beroep waren derhalve uitsluitend nog aan de orde de vorderingen onder 4 (veroordeling van [eiseres 1] en [eiseres 2] tot medewerking aan het leveren van de onroerende zaak aan [verweerster]) en onder 3 (aanwijzing van taxateurs om de door [verweerster] te betalen koopsom van de onroerende zaak te bepalen).
    
    6.2 De stukken van het geding laten geen andere lezing toe dan dat [verweerster], ook nadat zij in de gelegenheid was gesteld zich uit te laten naar aanleiding van het Vendex-arrest, aan haar beroep op het optiebeding tegenover [eiseres 1] niet ten grondslag heeft gelegd dat in de door haar te betalen huurprijs een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van de zaak ingevolge de koopoptie was verdisconteerd. Dat brengt, gelet op hetgeen hiervoor in 4.4 is overwogen, mee dat geen grond bestaat om te oordelen dat het met [eiseres 2] overeengekomen optiebeding onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de gehuurde zaak tegen een door [verweerster] te betalen tegenprestatie. De conclusie moet dan ook zijn dat [eiseres 1] als opvolgende (bloot)eigenaar niet ingevolge art. 7A:1612 (oud) BW gebonden wordt door het tussen [eiseres 2] en [verweerster] overeengekomen optiebeding.
    
    
      6.3 Het hof heeft, in cassatie onbestreden, geoordeeld dat de vordering tegen [eiseres 1] tot levering van de onroerende zaak niet toewijsbaar is op de grondslag van onrechtmatige daad (rov. 4.5 van het eerste tussenarrest).
      Al het voorgaande brengt mee dat de vordering tegen [eiseres 1] niet toewijsbaar is.
    
    
    6.4 Voorts staat als onweersproken vast dat [eiseres 2], na de overdracht van de zaak aan [eiseres 1], als vruchtgebruiker niet meer in staat is om zelfstandig, zonder de medewerking van [eiseres 1] als blooteigenaar, mee te werken aan levering van de onroerende zaak aan [verweerster]. Dit brengt mee dat de vordering tegen [eiseres 2] niet toewijsbaar is.
    
    7. Beslissing
    
    
      De Hoge Raad:
      in het principale beroep:
      vernietigt de arresten van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 26 september 2006, 10 juli 2007 en 29 januari 2008;
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank 's-Hertogenbosch (kantonrechter te Eindhoven) van 9 juni 2005;
      veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] c.s. begroot
      - in hoger beroep op 2.926,00
      - in cassatie op € 469,62 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;
    
    
    
      in het incidentele beroep: 
      verwerpt het beroep;
      veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] c.s. begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
    
    
    Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, A. Hammerstein, F.B. Bakels en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 26 maart 2010.