ECLI:NL:GHDHA:2013:4078, Gerechtshof Den Haag, 22-04-2013, BK-12/00336
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2013-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde tusseneengezinswoning niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-12/00336
  
  
    Uitspraak van 22 april 2013
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z], belanghebbende,
    
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Inspecteur,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 29 maart 2012, nummer AWB 11/9076, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q] (hierna: de woning), vastgesteld op € 262.000 per 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum). De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2011.
    
    
    
      1.2. Aan belanghebbende is voor het jaar 2011, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Den Haag naar een heffingsmaatstaf van € 262.000 opgelegd.
    
    
    
      1.3. Het biljet waaruit van de beschikking en de aanslag blijkt, is gedagtekend 28 februari 2011.
    
    
    
      1.4. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift, gedagtekend 7 november 2011, vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
    
    
    
      1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 41. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    
    
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 maart 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Ter zitting is tevens behandeld het hoger beroep van [A], die als gemachtigde van belanghebbende optreedt, in de zaak met nummer BK-12/00335.
    
    
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
    
    
    
      3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
    
    
    
      3.2. De woning betreft een tusseneengezinswoning. De bruto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 132 m2. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 140 m2.
    
    
    
      3.3. De Inspecteur heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning is vastgesteld. Uit het taxatieverslag blijkt dat de Inspecteur bij de bepaling van de waarde de volgende vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd:
      . [b-straat 1]. Dit object heeft een woonoppervlakte van 127 m2, een perceeloppervlakte van 135 m2 en is op 31 juli 2009 verkocht voor € 280.000.
      . [c-straat 1]. Dit object heeft een woonoppervlakte van 127 m2, een perceeloppervlakte van 133 m2 en is op 1 maart 2010 verkocht voor € 280.000.
      . [c-straat 2]. Dit object heeft een woonoppervlakte van 127 m2, een perceeloppervlakte van 132 m2en is op 22 september 2009 verkocht voor € 270.000.
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      4.1. In geschil is de vraag of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.
    
    
    
      4.2. Belanghebbende betwist de waardering door de Inspecteur. Hij bepleit een waarde van € 220.000. Hij stelt zich op het standpunt dat de drie in het taxatieverslag genoemde en door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten niet gelijkwaardig zijn aan de woning. Hij heeft verwezen naar een taxatie van de naastgelegen woning [a-straat 2], die een taxatiewaarde heeft van € 297.000 en groter is dan de woning. Gelet op dat laatste dient de waarde van de woning te worden verlaagd.
    
    
    
      4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de drie in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning en dat bij de waardering met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. De woning [a-straat 2] kan wat hem betreft niet als vergelijkingsobject dienen, omdat deze woning niet rond de waardepeildatum is verkocht en van een ander type is. Bovendien bedraagt de waarde van de woning [a-straat 2] per de waardepeildatum € 340.000 en niet € 297.000, zoals belanghebbende stelt.
    
    
    
      4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop de standpunten steunen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
    
    
    
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarde van de woning op € 220.000 per de waardepeildatum en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
    
    
    
      5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      6.
      De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
      
      
        ”(…)
      
    
    
      7.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    
      8.
      Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, de in het verweerschrift opgenomen matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de drie in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten [b-straat 1], [c-straat 1] en [c-straat 2]. Deze drie vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen als de woning en hebben iets kleinere grondkavels en minder bruto vloer-oppervlakte dan de woning. Met het taxatieverslag, de matrix en de door verweerder gegeven toelichting ter zitting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de kaveloppervlakte en de bruto vloeroppervlakte. Dit komt tot uitdrukking in de voor de woning gehanteerde vierkante meterprijs b.v.o. (€ 1.455) die lager is dan de voor de vergelijkingsobjecten vastgestelde vierkante meterprijzen b.v.o. (€ 1.634, € 1.602 en € 1.606).
    
    
      9.
      Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De verwijzing van eiser naar de waardebepaling van de woning [a-straat 2] kan niet slagen, nu deze woning een grotere inhoud heeft, in een andere prijsklasse is gelegen en een ander type woning is.
    
    
      10 .
      Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    
      11.
      De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      7.1. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Terecht heeft de rechtbank voorts overwogen dat de Inspecteur aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    
    
    
      7.2. De rechtbank is terecht en op goede gronden tot het oordeel gekomen dat de Inspecteur hierin is geslaagd. De Inspecteur heeft ter staving van de waardering van de woning een taxatieverslag in het geding gebracht. De waarde van de woning is vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde geschraagd met prijzen die zijn behaald bij rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vergelijkingsobjecten, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.
    
    
    
      7.3. De Inspecteur heeft met de gegevens van de in het taxatieverslag neergelegde vergelijkingsobjecten, de in het verweerschrift opgenomen matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard en bouwjaar vergelijkbaar met de woning en de Inspecteur heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat bij de waardering met verschillen in aard en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Terecht heeft de rechtbank geoordeeld dat het object [a-straat 2] niet ter onderbouwing van de waarde kan dienen, omdat dit een ander type woning is met een grotere inhoud en kaveloppervlakte, die derhalve niet vergelijkbaar is met de woning.
    
    
    
      7.4. Op grond van het vorenoverwogene faalt het hoger beroep. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
    
    
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, M.C.M. van Dijk en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.S. Sterkenburg. De beslissing is op 22 april 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      1.
      
        Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      
    
    
      2.
      
        Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      
      -     - de naam en het adres van de indiener;
      -     - de dagtekening;
      -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      -     - de gronden van het beroep in cassatie.
      
        Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
      
        
          De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.