ECLI:NL:GHARL:2013:6257, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-08-2013, 12/00319, 12/00320 en 12/00321
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2013-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz.
        Waardevaststelling woningen. Gemeente heeft in voldoende mate rekening gehouden met bodemverontreiniging.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummers 12/00319, 12/320 en 12/00321
      uitspraakdatum: 20 augustus 2013
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 12 september 2012, nummers Awb 12/503, 12/814 en 12/815, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Urk (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij in één biljet vervatte beschikkingen ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] [1] te [Q],[b-straat] [1] te [Q] en [c-straat] [1] te [Q] (hierna: de onroerende zaken), voor het kalenderjaar 2011 en naar waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld op respectievelijk € 164.000, € 199.000 en € 163.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 2 februari 2012 de waarde van [c-straat] [1] verminderd tot € 137.000 en de bezwaren tegen de vastgestelde waarden van [a-straat] [1] en [b-straat] [1] ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juni 2013 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, tot bijstand vergezeld van [zijn gemachtigde]. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [.], tot bijstand vergezeld van taxateur [A].
      
    
    
      1.7.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en deze aan het Hof en de wederpartij overgelegd. 
      
    
    
      1.8.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      
        
          [a-straat] [1]
      
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft op 1 april 2010 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van de onroerende zaak [a-straat]  te [Q] (hierna: de onroerende zaak 1) voor een bedrag van € 80.000. De notariële leveringsakte is van 15 april 2010. 
    
    
      2.2.
      
        De onroerende zaak 1 betreft een hoekwoning met een inhoud van 300 m³ en is gelegen op een perceel grond van 142 m².  
        
          
            [b-straat] [1]
        
      
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft op 14 december 2010 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van de onroerende zaak [b-straat] [1] (hierna: de onroerende zaak 2) voor een bedrag van € 140.000. De notariële leveringsakte is van dezelfde datum. 
    
    
      2.4.
      In een advertentie in “[B]” heeft [C] Notarissen bekend gemaakt dat de onroerende zaak 2 op 15 december 2010 op een veiling executoriaal verkocht zou worden. Belanghebbende heeft bij de makelaar van de verkoper op 14 december 2010 een bod uitgebracht dat zonder onderhandeling door de verkoper is geaccepteerd.
    
    
      2.5.
      De onroerende zaak 2 betreft een rijwoning met een inhoud van 400 m³ en is gelegen op een perceel grond van 138 m². Het bouwjaar is 1977. 
    
    
      2.6.
      In de procedure voor de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van [A] van 4 juni 2012 overgelegd. Daarin wordt de waarde van de onroerende zaak 2 getaxeerd op € 199.000. De taxatiematrix vermeldt gegevens van drie onderbouwende referentieobjecten: 
      
        
          
            
              
                
                  Object 
                
              
              
                
                  
                    [b-straat] [1] 
                
              
              
                
                  
                    [d-straat] [1]
                
              
              
                
                  
                    [d-straat] [2]
                
              
              
                
                  
                    [e-straat] [1] 
                
              
            
            
              
                soort object 
              
              
                Rijwoning
              
              
                Tussenwoning
              
              
                Rijwoning
              
              
                Rijwoning
              
            
            
              
                bouwjaar 
              
              
                1977 
              
              
                1971 
              
              
                1971 
              
              
                1982 
              
            
            
              
                inhoud woning m³ 
              
              
                400 
              
              
                400 
              
              
                396 
              
              
                344 
              
            
            
              
                prijs per m³ 
              
              
                € 375 
              
              
                € 382 
              
              
                € 383 
              
              
                € 379 
              
            
            
              
                waarde inhoud 
              
              
                € 150.000 
              
              
                € 152.800 
              
              
                € 151.668 
              
              
                € 130.376 
              
            
            
              
                grond m² 
              
              
                138 
              
              
                157 
              
              
                143 
              
              
                150 
              
            
            
              
                prijs per m² 
              
              
                € 339 
              
              
                € 331 
              
              
                € 338 
              
              
                € 336 
              
            
            
              
                waarde grond 
              
              
                € 46.782 
              
              
                € 51.967 
              
              
                € 48.334 
              
              
                € 50.400 
              
            
            
              
                bijgebouwen 
              
              
                berging  
              
              
                berging 
              
              
                berging
              
              
                berging
              
            
            
              
                waarde bijgebouwen
              
              
                € 2.334 
              
              
                € 2.334 
              
              
                € 2.334 
              
              
                € 2.334 
              
            
            
              
                getaxeerde waarde 
              
              
                € 199.000 
              
              
                € 207.000 
              
              
                € 202.000 
              
              
                € 183.000 
              
            
            
              
                transactiesom 
              
              
                - 
              
              
                € 205.000 
              
              
                € 199.000 
              
              
                € 181.500 
              
            
            
              
                transactiedatum 
              
              
                
              
              
                11-02-2010 
              
              
                27-05-2009 
              
              
                16-02-2009 
              
            
            
              
                kwaliteit  
              
              
                3 
              
              
                3 
              
              
                3 
              
              
                3 
              
            
            
              
                onderhoud  
              
              
                3 
              
              
                3 
              
              
                3 
              
              
                3 
              
            
            
              
                doelmatigheid
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                2
              
            
            
              
                ligging 
              
              
                3 
              
              
                3 
              
              
                3 
              
              
                3 
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.7.
      In de procedure voor het Hof heeft belanghebbende een taxatierapport van [D] van 28 november 2012 [Hof: dit moet zijn 28 december 2012] overgelegd. Daarin wordt de waarde van de onroerende zaak 2 getaxeerd op € 155.000. Het taxatierapport vermeldt gegevens van drie onderbouwende referentieobjecten:
      
        
          
            
              
                
                  Object 
                
              
              
                
                  
                    [b-straat] [2]
                
              
              
                
                  
                    [f-straat] [1] 
                
              
              
                
                  
                    [f-straat] [2] 
                
              
            
            
              
                inhoud woning m³ 
              
              
                375 
              
              
                377 
              
              
                360 
              
            
            
              
                grond m² 
              
              
                144 
              
              
                156 
              
              
                138 
              
            
            
              
                transactiesom 
              
              
                € 170.000 
              
              
                € 156.000 
              
              
                € 155.000 
              
            
            
              
                transactiedatum 
              
              
                eind 2010 
              
              
                11-2009 
              
              
                03-2009 
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.8.
      In zijn hogerberoepschrift heeft belanghebbende nog het volgende onderbouwende referentieobject aangedragen, waarbij tevens is vermeld dat de door [D] gebruikte referentieobjecten allemaal als bouwjaar 1977 hebben, [b-straat] [2] een tussenwoning betreft en de twee andere referentieobjecten rijwoningen betreffen:
      
        
          
            
              
                
                  Object 
                
              
              
                
                  
                    [e-straat] [2]
                
              
            
            
              
                soort object 
              
              
                Rijwoning
              
            
            
              
                bouwjaar 
              
              
                1982 
              
            
            
              
                inhoud woning m³ 
              
              
                344 
              
            
            
              
                grond m² 
              
              
                123 
              
            
            
              
                transactiesom 
              
              
                € 150.000 
              
            
            
              
                transactiedatum 
              
              
                08-03-2011 
              
            
          
        
      
      
      
        
          
            [c-straat] [1]
        
      
      
    
    
      2.9.
      Belanghebbende heeft op 23 november 2010 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van de onroerende zaak [c-straat] [1] te [Q] (hierna: de onroerende zaak 3) voor een bedrag van € 100.000. De notariële leveringsakte is van 24 december 2010. 
    
    
      2.10.
      De onroerende zaak 3 betreft een tussenwoning met een inhoud van 320 m³ en is gelegen op een perceel grond van 125 m². Het bouwjaar is 1932. 
    
    
      2.11.
      Bij beschikking instemming saneringsplan ingevolge de Wet bodembescherming van 28 november 2006 van Gedeputeerde Staten van Flevoland is ingestemd met het saneringsplan waarbij het doel van de sanering is de aanwezige verontreinigingen ter plaatse van de onroerende zaak 3 en omgeving functioneel te saneren.
    
    
      2.12.
      In de periode februari 2010 tot en met april 2010 heeft sanering plaatsgevonden. Sindsdien wordt in de woning elke drie maanden de luchtkwaliteit gemeten. 
    
    
      2.13.
      De onroerende zaak 3 werd te koop aangeboden met een bord met de tekst “gifwoning op [Q] te koop”. 
    
    
      2.14.
      
        Op de website [.] heeft de verkoper op 18 november 2010 – voor zover van belang – geschreven:
        “Een bellegger belde ons met de mededeling dat hij ons huis graag wilde kopen met alle lusten en lasten. Omdat wij beiden eigenlijk een beetje aan het eind van ons Latijn zijn, hebben wij na lang overleg uiteindelijk besloten om onze woning te verkopen voor de geboden 100.000,- Euro. Uiteraard is dit bod véél te laag, maar helaas noodzakelijk om een nieuwe start te kunnen maken.”
      
    
    
      2.15.
      In de procedure voor de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van [A] van 4 juni 2012 overgelegd. Daarin wordt de waarde van de onroerende zaak 3 getaxeerd op € 145.000, waarbij rekening is gehouden met een aftrek van 25% (€ 48.577) vanwege de met de bodemsanering samenhangende rompslomp. De taxatiematrix vermeldt gegevens van drie onderbouwende referentieobjecten: 
      
      
        
          
            
              
                
                  Object 
                
              
              
                
                  
                    [c-straat] [1] 
                
              
              
                
                  
                    [c-straat] [2]
                
              
              
                
                  
                    [c-straat] [3]
                
              
              
                
                  
                    [c-straat] [4] 
                
              
            
            
              
                soort object 
              
              
                Tussenwoning
              
              
                Tussenwoning
              
              
                Tussenwoning 
              
              
                Tussenwoning 
              
            
            
              
                bouwjaar 
              
              
                1932 
              
              
                1930 
              
              
                1934 
              
              
                1932 
              
            
            
              
                inhoud woning m³ 
              
              
                320 
              
              
                251 
              
              
                261 
              
              
                301 
              
            
            
              
                prijs per m³ 
              
              
                € 399 
              
              
                € 520 
              
              
                € 405 
              
              
                € 403 
              
            
            
              
                waarde inhoud 
              
              
                € 127.680 
              
              
                € 130.520 
              
              
                € 105.705 
              
              
                € 121.303 
              
            
            
              
                grond m² 
              
              
                125 
              
              
                95 
              
              
                90 
              
              
                116 
              
            
            
              
                prijs per m² 
              
              
                € 515 
              
              
                € 535 
              
              
                € 537 
              
              
                € 519 
              
            
            
              
                waarde grond 
              
              
                € 64.375 
              
              
                € 50.825 
              
              
                € 48.330 
              
              
                € 60.204 
              
            
            
              
                bijgebouwen 
              
              
                dakkapel  
              
              
                - 
              
              
                berging
              
              
                - 
              
            
            
              
                waarde bijgebouwen
              
              
                € 2.254 
              
              
                
              
              
                € 1.167 
              
              
                
              
            
            
              
                rompslomp
              
              
                -/- € 48.577
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                getaxeerde waarde 
              
              
                € 145.000  
              
              
                € 181.000 
              
              
                € 155.000 
              
              
                € 181.000 
              
            
            
              
                transactiesom 
              
              
                
              
              
                € 181.000 
              
              
                € 154.000 
              
              
                € 185.000 
              
            
            
              
                transactiedatum 
              
              
                
              
              
                22-12-2010 
              
              
                01-04-2010 
              
              
                02-02-2009 
              
            
            
              
                kwaliteit  
              
              
                3 
              
              
                3 
              
              
                3 
              
              
                3 
              
            
            
              
                onderhoud  
              
              
                3 
              
              
                4 
              
              
                2 
              
              
                3 
              
            
            
              
                ligging 
              
              
                3 
              
              
                3 
              
              
                3 
              
              
                3 
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.16.
      In de procedure voor het Hof heeft belanghebbende een taxatierapport van [D] van 28 december 2012 overgelegd. Daarin wordt de waarde van de onroerende zaak 3 getaxeerd op € 110.000, waarbij is vermeld dat het door de aanwezige bodemverontreiniging geen zin heeft om gebruik te maken van onderbouwende referentieobjecten.
    
    
      2.17.
      In zijn hogerberoepschrift heeft belanghebbende, naast het door [A] gebruikte referentieobject [c-straat] [3], nog de volgende onderbouwende referentieobjecten aangedragen:
      
      
        
          
            
              
                
                  Object 
                
              
              
                
                  
                    [c-straat] [5]
                
              
              
                
                  
                    [c-straat] [6]
                
              
            
            
              
                soort object 
              
              
                Tussenwoning
              
              
                Tussenwoning 
              
            
            
              
                bouwjaar 
              
              
                1932 
              
              
                1932 
              
            
            
              
                inhoud woning m³ 
              
              
                304 
              
              
                275 
              
            
            
              
                grond m² 
              
              
                onbekend 
              
              
                95 
              
            
            
              
                transactiesom 
              
              
                € 152.500 
              
              
                € 130.000 
              
            
            
              
                transactiedatum 
              
              
                24-12-2009 
              
              
                01-09-2009 
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.18.
      In het inlichtingenformulier marktanalyse woningen is met betrekking tot de overdracht op 1 september 2009 van [c-straat] [6] aangegeven dat het een familietransactie betreft.  
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2010.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende verdedigt voor de onroerende zaak 1 primair een waarde van € 80.000, subsidiair een waarde van € 115.000 en meer subsidiair een waarde van € 130.000; voor de onroerende zaak 2 primair een waarde van € 140.000 en subsidiair een waarde van € 155.000 en voor de onroerende zaak 3 primair een waarde van € 100.000 en subsidiair een waarde van € 110.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt voor de onroerende zaak 1 een waarde van € 164.000, voor de onroerende zaak 2 een waarde van € 199.000 en voor de onroerende zaak 3 een waarde van € 137.000.
      
    
    
      3.4.
      Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarden. 
      
    
    
      3.6.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Algemeen
      
    
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. 
      
    
    
      4.2.
      Indien een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum is verkocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde op de waardepeildatum overeenkomt met de betaalde koopsom. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, LJN AA8610, BNB 2001/52). 
      
    
    
      4.3.
      Indien het in 4.2 vermelde niet van toepassing is, rust, indien belanghebbende gemotiveerd een lagere waarde bepleit, op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien twijfel bestaat over het door de heffingsambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de heffingsambtenaar. 
      
      
        
          
            [a-straat] [1]
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ter zitting zijn partijen, bij wijze van compromis, overeengekomen dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak 1 voor het onderhavige kalenderjaar dient te worden verminderd tot € 115.000. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof zal dienovereenkomstig beslissen. Het hoger beroep is in zoverre gegrond. 
      
      
        
          
            [b-straat] [1]
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende betoogt primair dat voor de waarde van de onroerende zaak 2 moet worden uitgegaan van de door hem betaalde koopsom van € 140.000. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof echter gezegd dat deze koopsom niet reëel is. Dit brengt mee dat deze koopsom niet als maatstaf voor de waarde kan dienen. Het betoog van belanghebbende faalt derhalve.   
      
    
    
      4.7.
      Subsidiair bepleit belanghebbende een waarde van € 155.000, in welk verband hij verwijst naar het in 2.7 vermelde taxatierapport van [D]. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 199.000 naar het taxatierapport van [A]. 
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van het Hof is, mede gelet op de toelichting ter zitting, aannemelijk dat [A] bij zijn taxatie (zie 2.6) – en daarmee de heffingsambtenaar bij zijn waardevaststelling – in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak 2 en de gehanteerde referentieobjecten voor wat betreft ligging, bouwjaar, inhoud, perceeloppervlakte, kwaliteit en onderhoudstoestand. De voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen bieden naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 199.000. 
    
    
      4.9.
      Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [D] (zie 2.7) leidt niet tot een ander oordeel. De redenen hiervoor zijn dat in dit taxatierapport geen waardeopbouw van de onroerende zaak 2 en de referentieobjecten is opgenomen, zodat een vergelijking niet goed mogelijk is, dat (eventuele) bijgebouwen niet zijn gespecificeerd en gewaardeerd en dat door [D] is uitgegaan van een onjuiste toestandsdatum, namelijk 24 december 2012 in plaats van 1 januari 2010. Tengevolge van dit laatste is niet duidelijk geworden of op de toestandsdatum 1 januari 2010 de problemen inzake het platte dak van de uitbouw en de vocht- en schimmelplekken bij de aansluiting met het dak al aanwezig waren en, indien dat het geval zou zijn, welke waardedruk daarvan uitgaat. Verder ontbreken in het taxatierapport van [D] gegevens over ligging, kwaliteit en onderhoud van de referentieobjecten en is uit het taxatierapport zelf niet af te leiden of [D] de onroerende zaak 2 in vrije staat heeft getaxeerd. 
      
    
    
      4.10.
      Met betrekking tot het aangevoerde referentieobject [b-straat] [2] merkt het Hof verder op dat deze onroerende zaak ongeveer een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2010 is verkocht, de onroerende zaak 2 een grotere inhoud heeft en de perceeloppervlakte nagenoeg even groot is. De stelling van belanghebbende dat de onroerende zaak 2 in een veel slechtere staat verkeerde dan[b-straat] [2] vindt geen steun in het taxatierapport waarin [D] het binnenonderhoud, het buitenonderhoud en de bouwkundige constructie als voldoende heeft gekwalificeerd. Belanghebbende heeft niet weersproken de stelling van de heffingsambtenaar dat [b-straat] [2] na aankoop volledig is gerenoveerd. Het Hof is van oordeel dat het voorgaande niet leidt tot een ander dan het in 4.8 gegeven oordeel.
      
    
    
      4.11.
      Van het door belanghebbende aangevoerde referentieobject [e-straat] [2] zijn de inhoud en de perceeloppervlakte van de onroerende zaak 2 groter. Er zijn geen gegevens over eventuele bijgebouwen bekend zijn en dit referentieobject is ruim veertien maanden na de waardepeildatum 1 januari 2010 verkocht. Verder ontbreken gegevens over kwaliteit en onderhoudstoestand. [e-straat] [2] kan daarmee niet als referentieobject dienen. Het Hof is van oordeel dat hetgeen belanghebbende tegen de onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar heeft ingebracht niet leidt tot een ander dan het in 4.8 gegeven oordeel.
      
    
    
      4.12.
      Met betrekking tot de verwijzing van belanghebbende naar de WOZ-waarde van € 175.000 voor de onroerende zaak 2 voor het kalenderjaar 2012, overweegt het Hof dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een volgende waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen referentieobjecten.  
      
      
        
          
            [c-straat] [1]
        
      
      
    
    
      4.13.
      Belanghebbende betoogt primair dat moet worden uitgegaan van de door hem betaalde koopsom van € 100.000. De onroerende zaak 3 is op 23 november 2010 door belanghebbende gekocht, dat wil zeggen bijna elf maanden na de waardepeildatum 1 januari 2010. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de omstandigheden waaronder de verkoop heeft plaatsgevonden, meebrengen dat de koopsom niet de waarde weergeeft. 
      
    
    
      4.14.
      Gelet op de hiervoor in 4.2 geformuleerde regel kan niet worden gezegd dat de onroerende zaak 3 kort na waardepeildatum is verkocht, zodat niet ervan kan worden uitgegaan dat de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010 overeenkomt met de betaalde koopsom. Bovendien heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof terecht opgemerkt dat geen sprake is geweest van een aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak 3 meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De verkoper heeft de onroerende zaak 3 enkel te koop heeft aangeboden met een bord met de tekst “gifwoning op [Q] te koop” (zie 2.13). Verder verwijst het Hof nog naar de in 2.14 vermelde website. Naar het oordeel van het Hof geeft de koopsom van € 100.000 dan ook niet de waarde van de onroerende zaak 3 op de waardepeildatum 1 januari 2010 weer. 
      
    
    
      4.15.
      Subsidiair bepleit belanghebbende een waarde van € 110.000, in welk verband hij verwijst naar het in 2.16 vermelde taxatierapport van [D]. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 137.000 naar het taxatierapport van [A]. 
    
    
      4.16.
      Naar het oordeel van het Hof is, mede gelet op de toelichting ter zitting, aannemelijk dat [A] bij zijn taxatie (zie 2.15) – en daarmee de heffingsambtenaar bij zijn waardevaststelling – in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak 3 en de gehanteerde referentieobjecten voor wat betreft ligging, bouwjaar, inhoud, perceeloppervlakte, kwaliteit en onderhoudstoestand. De voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen bieden naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 137.000. Hierbij merkt het Hof op dat met een aftrek van 25% (€ 48.577) wegens met de bodemsanering samenhangende rompslomp, in voldoende mate rekening is gehouden met de bodemverontreiniging nu kort na de waardepeildatum de sanering is uitgevoerd en daarna nog enkel elke drie maanden in de woning de luchtkwaliteit wordt gemeten (zie 2.12).
      
    
    
      4.17.
      Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [D] leidt niet tot een ander oordeel. De reden hiervoor is dat in dit taxatierapport geen waardeopbouw van de onroerende zaak 3 is opgenomen, zodat geen inzicht wordt geboden in de mate waarin rekening is gehouden met de bodemverontreiniging. Daarnaast ontbreken referentieobjecten waardoor vergelijking niet mogelijk is en is [D] uitgegaan van een onjuiste toestandsdatum, namelijk 27 december 2012. Verder is uit het taxatierapport zelf niet af te leiden of [D] de onroerende zaak in vrije staat heeft getaxeerd.
      
    
    
      4.18.
      De door belanghebbende aangedragen referentieobjecten leiden evenmin tot een ander oordeel. Het referentieobject [c-straat] [6] kan daartoe niet dienen omdat het een familietransactie betreft (zie 2.18). Het referentieobject [c-straat] [3] heeft [A] in zijn taxatie gebruikt voor de onderbouwing van de door het Hof aannemelijk geachte waarde. Ten slotte verwijst belanghebbende nog naar [c-straat] [7] en [c-straat] [5]. Het Hof merkt op dat van deze referentieobjecten de nodige gegevens ontbreken, zoals een waardeopbouw, de kwaliteit en de onderhoudstoestand, zodat een vergelijking niet mogelijk is.
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Het hoger beroep van belanghebbende is derhalve gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 200 voor de taxatiekosten. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat als alleen het hoger beroep betreffende de onroerende zaak 1 gegrond wordt verklaard, hij afziet van een vergoeding voor de kosten van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De reiskosten van belanghebbende stelt het Hof vast op € 45.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof: 
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover deze betrekking heeft op [a-straat] [1]; 
      – vernietigt de uitspraak op bezwaar inzake [a-straat] [1]; 
      – vermindert de vastgestelde waarde van [a-straat] [1] tot € 115.000;
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 245; en 
      – gelast de gemeente [Q] aan belanghebbende te vergoeden het door hem betaalde griffierecht van € 42 ter zake van de procedure bij de Rechtbank en € 115 ter zake van de procedure in hoger beroep, derhalve in totaal € 157. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2013.
    
    
    
    
      De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)						(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 augustus 2013
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.