ECLI:NL:RBNHO:2017:8536, Rechtbank Noord-Holland, 11-10-2017, 16/3634
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2017-10-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Het leegstandsrisico voor als supermarkt met parkeervoorzieningen in gebruik zijnde onroerende zaak is nihil. In zo'n geval is er geen reden voor een correctie op de zes maanden voor de waardepeildatum gerealiseerde koopprijs.

uitspraak
    
      
        
      
    
    RECHTBANK   NOORD-HOLLAND
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar zaaknummer: HAA 16/3634
      
        uitspraak van de meervoudige kamer van 11 oktober 2017 in de zaak tussen
      
    
    
    
      
        
          [X] B.V., gevestigd te [Z] , eiseres (gemachtigde: drs. A.J. Endhoven),
    
    
    
      en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente [Q] , verweerder.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) van 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [a- straat 1] te [R] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2016 vastgesteld op€ 3.093.000. Op hetzelfde biljet is de ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2016 aan eiseres bekend gemaakt.
    
    
    
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Op 19 mei 2017 is van verweerder een nader stuk ontvangen. Een afschrift daarvan is aan de wederpartij gezonden.
    
    
    
      Van eiseres is op 18 juli 2017 een pleitnota ontvangen, voorzien van een bijlage; verweerder heeft een afschrift van deze pleitnota en de bijlage ontvangen.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juli 2017 te Alkmaar.
      Namens eiseres zijn verschenen mr. drs. R.A. de Haas en drs. J.B. Meester. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde W.L. Heeremans.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. De onroerende zaak is sinds 1 juni 2004 in gebruik als een supermarkt [[...]] . Vanaf 1 augustus 2014 is de onroerende zaak eigendom van eiseres. Zij heeft de onroerende zaak gekocht van [B] B.V., die na de verkoop de onroerende zaak van eiseres huurt voor een periode van 10 jaar tegen een jaarhuur van
    
    
    
    
      € [aaa] .000. Eiseres heeft voor de aankoop van de op 1 augustus 2014 geleverde - en op 11 juni 2014 gekochte - onroerende zaak een  prijs betaald van €   3.108.070.
    
    
    
      2. De onroerende zaak bestaat uit de volgende onderdelen: een kantine met een oppervlakte van 41  m2 ;
      een magazijn met een oppervlakte van 308 m2 ;
      een verkoopruimte met een oppervlakte van 973 m2 en een parkeerdek met een oppervlakte van 1.723 m2 •
    
    
    
      3. Verweerder heeft in de vorm van een matrix opgenomen gegevens overgelegd over als supermarkt in gebruik zijnde onroerende zaken  in [Q]  en [S] , waarvoor in het jaar 2014  huurcontracten zijn afgesloten, alsmede over als supermarkt  in gebruik  zijnde onroerende zaken in [S] , [U] en [V] , die in 2012, 2015 en 2014 zijn verkocht.
    
    
    
      4. Eiseres heeft een overzicht verstrekt waarin gegevens zijn opgenomen over de onroerende zaak en een daarop gebaseerde berekening van de waarde naar de datum
      1 januari 2015. In dit overzicht is de waarde berekend op€ 1.592.995.
    
    
    
      5. In de motivering van het beroepschrift berekent eiseres de waarde op€ 2.135.667. Voor de berekening van de waarde van de winkel, kantine en opslag is een kapitalisatiefactor van 9,3 in aanmerking genomen. In deze motivering verwijst eiseres naar in 2015 gerealiseerde verkoopcijfers van de winkelruimtes in lege staat [b-straat 1] en [c-straat 1] , beide in [W] .
    
    
    
      6. De bij de pleitnota van eiseres gevoegde bijlage betreft een door de gemachtigde van eiseres opgestelde  matrix.
    
    
    
    
      
        Geschil
      
      7. In geschil is of de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak overeenkomt met dan wel niet hoger is dan de in artikel 17, tweede Jid, van de Wet WOZ bedoelde waarde en meer in het bijzonder of voor de onroerende zaak door eisers betaalde prijs 2014 dient te worden gecorrigeerd  naar de waarde in lege   staat.
    
    
    
      8. Eiseres stelt dat noch de marktsituatie noch de staat van de onroerende zaak sinds 1 januari 2013 zodanig is gewijzigd dat daarin een rechtvaardiging kan worden gevonden voor een waardestijging met€ 1.637.786 naar€ 3.093.000. Eiseres stelt dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van de door eiseres betaalde prijs, nu dit een verkoop in 'verhuurde' staat is geweest en de in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bedoelde waarde ziet op de verkoop in lege staat. Eiseres verwijst daarbij naar de arresten van de Hoge Raad van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982 en 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3514.
    
    
    
      9. Verweerder stelt dat de verkoopprijs in het onderhavige geval overeenkomt  met de  in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde, nu in de huidige markt geen Jeegstandsrisico bestaat voor supermarkten. Verweerder  verwijst naar een door DTZ Zadelhoff verricht onderzoek met de titel 'De zekerheid van supermarkten' over de periode 2007-201 l.
    
    
    
      10. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
    
    
    
    
    
      
        Beoordeling  van  het geschil
      
    
    11. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde overeenkomt met deze waarde.
    
    12. Verweerder heeft daartoe verwezen naar de prijs die ruim zes maanden voor de waardepeildatum tot stand is gekomen voor een levering van de onroerende zaak vijf maanden voor de waardepeildatum. Niet is geschil is dat de verkoper en de koper twee van elkaar onafhankelijke partijen zijn. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de hoogte van zowel de overeengekomen verkoopprijs als de gelijk met die verkoop overeengekomen
    - en naar ter zitting  is komen  vast te staan voor  l O jaar geïndexeerde - huur marktconform  is.
    
    13. Verweerder heeft gemotiveerd en onweersproken gesteld dat de markt voor supermarkten met een parkeervoorziening een goed lopende markt is waarin weinig tot geen fluctuaties optreden en dat in verband daarmee het leegstandsrisico voor onroerende zaken die als zodanig in gebruik zijn nihil is. De rechtbank acht dit aannemelijk.
    
    14. In zo'n geval is er geen reden voor een correctie op de koopprijs, zoals eiseres bepleit. Dat dit in de door haar aangehaalde arresten van de Hoge Raad van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982 en 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3514 anders was, kan eiseres niet baten. In die arresten was immers - anders dan in het onderhavige geval - sprake van een prijs die mede tot stand was gekomen met inachtneming van de omstandigheid dat de krachtens bestaande contracten te ontvangen huurpenningen ten tijde van de koop hoger waren dan toen geldende marktconforme huren. Deze omstandigheid dient voor de bepaling van de waarde op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ buiten beschouwing te blijven, zo heeft de Hoge Raad geoordeeld.
    
    15. Dat het door verweerder aangehaalde rapport betrekking heeft op een periode enkele jaren vóór de waardepeildatum doet daar niet aan af. Verweerder heeft met het inbrengen van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen en huurcontracten voldoende aannemelijk gemaakt dat de markt sindsdien niet is gewijzigd. Daarbij heeft de rechtbank mede acht geslagen op het hiervoor onder 12 vermelde. Voorts is niet gesteld noch anderszins gebleken dat andere factoren een rol hebben gespeeld bij de overeengekomen transactieprijs.
    
    16. Voor zover eiseres zich nog beroept op de prijzen van de door haar genoemde leegstaande winkelpanden in het centrum van [W] en stelt dat deze panden en de onderhavige onroerende zaak vergelijkbaar zijn, acht de rechtbank haar er niet in geslaagd het gestelde aannemelijk te maken. Verweerder heeft immers gewezen op het verschil in grootte, in ligging en op het ontbreken van parkeervoorzieningen.
    
    
    
    
      17. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat deze verschillen meebrengen dat die panden niet geschikt zijn voor gebruik door een vergelijkbare supermarkt als de in de onderhavige  onroerende  zaak  gevestigde supermarkt.
    
    
    
      18. Nu eiseres ter zitting heeft verklaard dat zij zich uiteindelijk slechts beroept op de verkoopprijs van de onroerende zaak en stelt deze gecorrigeerd moet worden met de invloed daarop van het huurcontract, kan de één dag voor het onderzoek ter zitting door haar ingebrachte matrix buiten beschouwing blijven en vervalt het bezwaar van verweerder tegen  het moment van deze inbreng en de daarmee samenhangende vraag of de ingebrachte matrix tardief had moeten worden  verklaard.
    
    
    
      19. Dat verweerder in de voorafgaande jaren de waarde van de onroerende zaak op een aanzienlijk lagere waarde heeft vastgesteld heeft voor de waardering naar de waardepeildatum 1 januari 2015 geen betekenis. Voor zover eiseres zich op eerdere waardevaststellingen beroept, faalt dit beroep.
    
    
    
      20. Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat het beroep ongegrond is.
    
    
    
    
      
        Proceskosten
      
      Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleidin g.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      
        
          
            
          
        Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. S.K.A. Efstratiades en mr. M.M. Verbeme,  leden, in aanwezigheid  van mr. E.G. van der Laan, griffier. De   beslissing  is in het openbaar  uitgesproken  op 11 oktober 201
    
    
      
        
      
    
    
      griffier
    
    
  
  Afschrift verzonden aan  partijen op:f 1 -10- 2017
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen  bij het gerechtshof  Amsterdam  (belastingkamer), Postbus  1312,
      1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1. bij  het beroepschrift  wordt een afschrift van deze  uitspraak overgelegd.
    
    2. het beroepschrift  moet ondertekend  zijn en ten minste het volgende   vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.