ECLI:NL:GHARL:2015:4469, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-06-2015, 14/01004
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-06-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling agrarische bedrijfsgebouwen. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/01004
      uitspraakdatum: 16 juni 2015 
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 12 augustus 2014, nummer AWB 13/4527, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Berkelland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 712.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2012 (OZB) vastgesteld op € 1.074.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 12 augustus 2014 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 650.000, de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd en de heffingsambtenaar veroordeeld tot betaling van een proceskostenvergoeding en een vergoeding van het griffierecht.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A], als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [B], de zoon van belanghebbende, en [C], taxateur, alsmede [D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E].
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaresse van agrarische bedrijfsgebouwen en de ondergrond daarvan aan de [a-straat] 4 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De maatschap [F] maakt van de onroerende zaak gebruik voor het drijven van een varkenshouderij en melkveebedrijf. Het betreft een in een agrarisch gebied gelegen landbouwbedrijf, bestaande uit een aantal deelobjecten (een schapenstal, een stal voor fokvarkens, drie stallen voor vleesvarkens, twee ligboxenstallen, diverse al dan niet tot de stallen behorende mestkelders, een deel, schuren, een mestsilo, verhardingen, een open en een gesloten werktuigberging en een plaat-/ sleufsilo) en de grond. De ondergrond onder de bedrijfsgebouwen en het agrarische erf heeft een oppervlakte van ongeveer 10.485 m². De bouwjaren van de diverse objecten zijn gelegen tussen 1970 en 2009. 
    
    
      2.2
      
        In een rapport van het Landbouw-Economisch Instituut (LEI) van januari 2012 is het volgende opgemerkt over de economische ontwikkeling van de varkenshouderijen: 
        “Voor 2013 moeten varkenshouders investeren om aan de strengere wettelijke eisen van dierenwelzijn en milieu te kunnen voldoen. (…) De verwachting is dat een fors deel van de varkensbedrijven niet wil of kan investeren in de bedrijfsaanpassingen. Op de korte termijn zal dit leiden tot een versnelde afname van het aantal bedrijven en ook van de varkensstapel. Productiedalingen tot 20% van zowel de zeugen- als vleesvarkensstapel in Nederland zijn mogelijk.”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ op de waardepeildatum.
    
    
      3.2
      Belanghebbende is van mening dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 350.000. Daarnaast heeft de Rechtbank volgens belanghebbende ten onrechte geen proceskostenvergoeding toegekend voor de aanwezigheid van de taxateur bij de zitting en de nadere taxatie.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar conformeert zich aan de door de Rechtbank verminderde waarde van € 650.000.
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot € 350.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB en een proceskostenvergoeding waarin een vergoeding voor de taxateur is begrepen.
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        WOZ-waarde onroerende zaak
      
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
    
    
      4.2
      De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
    
    
      4.3
      Naar het oordeel van het Hof zijn de hiervoor genoemde methoden bruikbaar voor de bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven (HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375, BNB 2004/251). Over een waardering volgens de Taxatiewijzers, uitgegeven door het WOZ-datacenter, merkt het Hof het volgende op. De Taxatiewijzers zijn gebaseerd op gegevens van geanalyseerde verkopen van vergelijkbare objecten en vormen aldus een invulling van de vergelijkingsmethode om te komen tot een waarde in het economisch verkeer. Daarbij zullen, indien nodig, de gegevens uit een Taxatiewijzer zoveel mogelijk moeten worden herleid tot plaatselijke omstandigheden. Uitgangspunt blijft dat de Taxatiewijzer slechts een hulpmiddel is voor het geval voldoende vergelijkingsverkopen in de omgeving van het te waarderen object ontbreken. Resultaten uit analyse van plaatselijke of regionale transacties hebben de voorkeur boven de landelijke kengetallen in de Taxatiewijzers. Dat het daarbij steeds moet gaan om vergelijkbare objecten, spreekt voor zich.
    
    
      4.4
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld aan de hand van de Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ (hierna: de Taxatiewijzer). De waarde van de varkensstallen zijn naar zijn mening niet te hoog vastgesteld mede gelet op de alternatieve aanwendingsmogelijkheden. 
    
    
      4.5
      Belanghebbende bestrijdt de aldus vastgestelde waarde. Naar haar mening ziet de Taxatiewijzer niet op een gemengd bedrijf waarin melkvee en varkens worden gehouden. Daarnaast houdt volgens belanghebbende de Taxatiewijzer onvoldoende rekening met de ontwikkelingen rondom de waardepeildatum in de varkenshouderijsector. Door (aangekondigde) strenge regelgeving hebben de varkensstallen voor een nieuwe eigenaar weinig nut. Het is belanghebbende onduidelijk of, en zo ja welke verkopen van varkenshouderijen in de Taxatiewijzer zijn opgenomen. Evenmin is duidelijk of het recente verkopen zijn, aangezien uit de bij de Taxatiewijzer geleverde lijst met verkochte agrarische objecten volgt dat de Taxatiewijzer is gebaseerd op verkopen uit de periode 2005 tot en met 2010. Voorts is onvoldoende rekening gehouden met de geringe omvang van het bedrijf, waardoor een aanpassing van de varkensstallen niet rendabel is. Belanghebbende draagt drie, ver van de waardepeildatum gelegen verkopen van varkenshouderijen in de regio aan. 
    
    
      4.6
      Tegenover de gemotiveerde weerspreking door belanghebbende dat de (voor de waardepeildatum reeds bekend gemaakte) aanscherping van de regelgeving, alsmede de relatief geringe omvang van haar bedrijf tot een aanzienlijk lagere waarde van de onroerende zaak moet leiden, heeft de heffingsambtenaar met zijn verwijzing naar de Taxatiewijzer niet aannemelijk gemaakt, dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 650.000 niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting niet kunnen aangeven welke recente verkopen van varkenshouderijen in de Taxatiewijzer waren verwerkt. Evenmin kon hij aangeven of de “gemengde bedrijven” waarnaar in het overzicht van verkopen bij de Taxatiewijzer wordt verwezen, agrarisch bedrijven betreffen waarin zowel landbouw als veeteelt plaatsvindt, dan wel gemengde veeteelt bedrijven. Daarnaast volgt uit de Taxatiewijzer niet hoe met de ontwikkelingen in de varkenshouderij rondom de waardepeildatum rekening is gehouden. Hieraan doet niet af dat, zoals de heffingsambtenaar stelt, er rondom de waardepeildatum geen verkopen van varkenshouderijen zijn geweest, zodat er geen andere keuze was dan terug te vallen op een waardebepaling met de Taxatiewijzer als grondslag. Belanghebbende heeft immers drie verkopen aangedragen die weliswaar verder van de peildatum zijn gelegen, maar die wel als ondersteuning van de waarde gebruikt hadden kunnen worden. 
    
    
      4.7
      Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). 
    
    
      4.8
      De Rechtbank heeft over het door belanghebbende overgelegde taxatierapport geoordeeld dat daaraan niet de waarde kan worden toegekend die belanghebbende hieraan toegekend wenst te zien. Hierbij heeft de Rechtbank onder meer erop gewezen dat in het rapport niet alle bedrijfsopstallen zijn gewaardeerd en dat het rapport geen onderbouwing bevat van de waarden van de objectonderdelen. Op geen enkele manier blijkt volgens de Rechtbank waarom de taxateur voor die onderdelen is uitgekomen op de gehanteerde bedragen. In hoger beroep heeft belanghebbende volstaan met een verwijzing naar de getaxeerde waarde die uit het bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport voortvloeit. Het oordeel van de Rechtbank over voornoemde gebreken wordt in hoger beroep niet bestreden. Gelet op hetgeen de Rechtbank – naar het oordeel van het Hof – terecht heeft geoordeeld over het taxatierapport en gelet op hetgeen belanghebbende in hoger beroep verder heeft aangedragen, is het Hof van oordeel dat belanghebbende de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
    
    
      4.9
      Nu de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 550.000.
      
      
        
          Proceskostenvergoeding 
        
      
    
    
      4.10
      Belanghebbende heeft zich er in hoger beroep over beklaagd, dat de Rechtbank geen vergoeding heeft toegekend voor de aanwezigheid van de taxateur bij de zitting van de Rechtbank. De Rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en de partijen in de gelegenheid gesteld nader overleg te voeren over de waardering van de onroerende zaak. Bij dit overleg is overeenstemming bereikt over de inhouds- en oppervlaktematen van de gronden en opstallen alsmede de bouwjaren en bouwaard van de verschillende objectonderdelen. Ook voor deze nadere taxatie heeft de Rechtbank geen vergoeding toegekend. 
    
    
      4.11
      Belanghebbende geeft aan dat de taxateur aan de zitting van de Rechtbank, de nadere taxatie en de zitting van het Hof telkens twee uren heeft besteed. Verder heeft zij opgemerkt dat zij de omzetbelasting kan verrekenen. De taxateur heeft ter zitting aangegeven dat hij in totaal zes uren heeft besteed, hetgeen het Hof redelijk voorkomt.
    
    
      4.12
      Het Hof zal daarom overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, 26039 de vergoeding van de taxateur voor het bijwonen van de zittingen in beroep en hoger beroep alsmede de nadere taxatie met inachtneming van een uurtarief van € 65 exclusief omzetbelasting vaststellen op € 390 (= 6 uren x € 65).
    
    
      4.13
      
        De heffingsambtenaar heeft tegen de toekenning van deze vergoeding geen bezwaren geuit. Evenmin heeft hij zich verzet tegen een verletkostenvergoeding van € 48 (= 6 uren x € 8) voor [B].
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 980 (2 punten (hogerberoepschrift en zitting)  wegingsfactor 1  € 490) aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, € 390 aan kosten van de taxateur en € 48 aan verletkosten, in totaal € 1.418.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 550.000 en vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.418 en 
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht van € 122 vergoedt.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 16 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (E.D. Postema)
            
            
              (R.F.C. Spek)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 18 juni 2015
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.