ECLI:NL:HR:2008:BC5710, Hoge Raad, 06-06-2008, C06/298HR
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2008-06-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vervroegde onteigening; vaststelling van schadeloosstelling, gelijkwaardig woongenot, maatstaf; redelijke vervanging van onteigend object; motiveringseisen; passeren essentiële stellingen?

6 juni 2008
      Eerste Kamer
      Nr. C06/298HR
      IV/IS
    
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      De publieke rechtspersoon DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Verkeer en Waterstaat), 
      zetelende te 's-Gravenhage,
      EISER tot cassatie, 
      advocaat: mr. M.W. Scheltema,
    
    
    t e g e n
    
    
      [Verweerder],
      wonende te [woonplaats],
      VERWEERDER in cassatie, 
      advocaat: mrs. J.G. de Vries Robbé en J.A.M.A. Sluysmans.
    
    
    Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Staat en [verweerder].
    
    1. Het geding in feitelijke instanties
    
    
      De Staat heeft bij exploot van 20 oktober 2005 [verweerder] gedagvaard voor de rechtbank Roermond en gevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank de onteigening ten name van de Staat en ten algemene nutte van het ter onteigening aangewezene vervroegd zal uitspreken en het bedrag van de schadeloosstelling zal bepalen. 
      [Verweerder] heeft de vordering voor wat betreft de vervroegde onteigening niet bestreden, doch zich niet accoord verklaard met de geboden schadevergoeding en zijnerzijds een hem passende vergoeding gevorderd. 
      De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 7 december 2005 de vervroegde onteigening uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 375.600,--. 
      De rechtbank heeft bij eindvonnis van 30 augustus 2006 de schadeloosstelling ten gunste van [verweerder] vastgesteld op € 516.020,--.
      Het vonnis is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
    
    
    2. Het geding in cassatie
    
    
      Tegen het eindvonnis van de rechtbank heeft de Staat beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot verwijzing.
      De advocaat van [verweerder] heeft bij brief van 7 maart 2008 op de conclusie gereageerd.
    
    
    3. Beoordeling van de middelen 
    
    3.1.1 Het eerste onderdeel van het middel keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de inmiddels door [verweerder] gekochte vrijstaande woning op een perceel van 16.270 m2 met een paardenstal en een loods moet worden beschouwd als een redelijke vervanging van het onteigende (met inbegrip van het op de voet van art. 38 van de Onteigeningswet door de Staat overgenomen gedeelte daarvan). De rechtbank heeft in dit verband onder meer overwogen dat de uit te keren schadeloosstelling [verweerder] in staat moet stellen om een gelijkwaardig woongenot terug te krijgen, en dat daarbij rekening gehouden moet worden met de bijzondere levensstijl van de bewoners en met de bijzondere eigenschappen van het object.
    
    3.1.2 Onderdeel 1.1 voert aan dat niet zonder meer valt in te zien waarom de omstandigheid dat [verweerder] aan het bestuderen van, doceren over en ontwikkelen van flora en fauna levensvreugde ontleent en dat hij die activiteiten voorheen op een rondom het onteigende gelegen perceel kon uitoefenen, meebrengt dat voor het verkrijgen van een gelijkwaardig woongenot noodzakelijk is dat hij die activiteiten op (een perceel gelegen rondom) een te verwerven vervangend perceel kan uitoefenen: het is immers denkbaar dat hij die activiteiten (gedeeltelijk) ontplooit op andere dan op of rondom het aan hem toebehorende perceel gelegen terreinen die in de omgeving van zijn perceel liggen, en zulks geldt temeer nu de deskundige in zijn advies is uitgegaan van vervanging met een bestaande woning in een bosrijke omgeving en nabij een vrij toegankelijk natuurgebied. Volgens het onderdeel had de rechtbank in beginsel dienen vast te stellen wat een redelijk handelende koper, de onteigening weggedacht, in het normale economische verkeer voor het onteigende zou hebben betaald, en vervolgens moeten onderzoeken of de mogelijkheid bestond tot verwerving van een vervangend perceel in de omgeving waarvan [verweerder] zijn activiteiten kon ontplooien. De door de rechtbank vermelde omstandigheden brengen niet zonder meer mee dat de vervangende aankoop in het onderhavige geval redelijk is en de daarmee samenhangende investering voor vergoeding in aanmerking komt, aldus nog steeds het onderdeel.
    
    3.1.3 Het onderdeel is tevergeefs voorgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of en op welke wijze [verweerder] in staat zou worden gesteld zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen, heeft de rechtbank terecht de levenswijze van [verweerder] in aanmerking genomen. Het oordeel dat de, kort gezegd, op het bestuderen en ontwikkelen van flora en fauna gerichte activiteiten van [verweerder], die naar het in cassatie onbestreden oordeel van de rechtbank een integrerend deel van zijn levenswijze uitmaken, op en rondom het onteigende konden worden verricht en dat zulks bij een tot het verschaffen van een gelijkwaardig woongenot aan te kopen vervangend woonhuis ook mogelijk zou moeten zijn, is niet onbegrijpelijk. Dit oordeel stemt in zoverre met het advies van de deskundige overeen, dat ook deze van oordeel was dat tot herstel van het woongenot een vervangende locatie buiten de stad (een (half)vrijstaande woning met voldoende privacy) met een erf of tuin met eenzelfde "flora- en faunageschiktheid" in aanmerking kwam. Voorts heeft de rechtbank niet miskend dat bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een redelijke vervanging en de vaststelling van een daarop gebaseerde vergoeding ter verkrijging van een gelijkwaardig woongenot, de werkelijke waarde van het onteigende moet worden betrokken. 
    
    3.1.4 In onderdeel 1.2 wordt in het bijzonder gewezen op de omstandigheid dat [verweerder] zijn natuurtuin niet alleen op zijn eigen erf (van in totaal 765 m2), maar ook op een bij hem in gebruik zijnd aangrenzend perceel van N.V. Waterleiding Maatschappij Limburg (WML) van 1.150 m2 had ingericht, waar een grote diversiteit aan plantensoorten groeide, en waar ook een salamandervijver was. Voorzover het woongenot van [verweerder] werd verhoogd doordat hij op dat aangrenzend terrein zijn activiteiten kon uitoefenen, kan het derven van woongenot niet worden aangemerkt als een gevolg van de onteigening van het aan [verweerder] toebehorende perceel, aldus het onderdeel.
    
    3.1.5 Dit onderdeel kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. De rechtbank heeft immers kennelijk, anders dan de deskundige, bij de beantwoording van de vraag of het vervangende perceel [verweerder] een vergelijkbaar woongenot verschaft, geen rekening gehouden met de voorheen voor [verweerder] bestaande mogelijkheid het WML-terrein voor zijn activiteiten te gebruiken. Zo heeft de rechtbank bij de vergelijking met het vervangend perceel in aanmerking genomen dat de oppervlakte daarvan veel groter is (16.270 m2) dan de oppervlakte van het onteigende (765 m2), waarbij dus het WML-terrein van 1.150 m2 niet is meeberekend, en heeft zij overwogen dat het onteigende alle mogelijkheden voor de bedoelde activiteiten bood: er was weliswaar sprake van een 2/1-kapwoning, maar deze bood zeer veel privacy, was gelegen boven op een steilrand met natuurlijke gradiëntverschillen hetgeen de variatie in beplanting ten goede kwam, en de locatie maakte deel uit van een natuurgebied. Ook overigens blijkt niet dat de rechtbank het verlies van de mogelijkheid tot gebruik van het WML-terrein in de vergelijking heeft betrokken.
    
    3.1.6 Ook onderdeel 1.3 betreft het reeds vermelde aanzienlijke verschil in oppervlakte tussen het onteigende en het vervangende perceel, en voert aan dat, mede gelet op het advies van de deskundige die van oordeel was dat het door [verweerder] gekochte perceel, gelet op een aantal in onderling verband beschouwde factoren, niet een redelijke vervanging van het onteigende is, het andersluidende oordeel van de rechtbank rechtens onjuist, althans ontoereikend gemotiveerd is. De vervangende aankoop van het perceel van 16.270 m2 is niet op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf te beschouwen als een redelijke vervanging voor het onteigende en het omliggende WML-terrein tezamen (in totaal 1.915 m2). De door de rechtbank vermelde omstandigheden dat panden in het buitengebied nagenoeg altijd worden aangeboden met een groot perceel, dat een - vergelijkbaar - pand met een perceelsoppervlakte als dat van het onteigende niet zal zijn te vinden en dat het aangekochte perceel grotendeels belast zal gaan worden met de bestemming natuur en ook als zodanig ingericht zal worden, brengen volgens het onderdeel niet mee dat het veel grotere geheel in eigendom verworven perceel met het onteigende vergelijkbaar wordt. In onderdeel 1.4 wordt voorts aangevoerd dat ook het door de rechtbank vermelde verlies van het gebruik dat [verweerder] kon maken van de niet op zijn perceel gelegen garageboxen en overdekte carport de vervangende aankoop niet zonder meer met het onteigende vergelijkbaar maakt. 
    
    3.1.7 Bij de beoordeling van deze klachten wordt vooropgesteld dat de vergoeding die aan de eigenaar van de onteigende woning moet worden toegekend teneinde hem in staat te stellen zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen, op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf moet worden vastgesteld, waarbij met de belangen van de onteigenende overheid rekening wordt gehouden in die zin, dat de schadeloosstelling niet hoger mag zijn dan het bedrag dat iemand die in gelijke financiële en andere omstandigheden verkeert als de onteigende zich redelijkerwijs nog als offer voor het verwerven van een gelijkwaardig woongenot zou getroosten. Ter motivering van haar van het advies van de deskundige afwijkende oordeel heeft de rechtbank overwogen dat het gekochte een agrarisch tuinbouwbedrijf is dat niet op, maar onder aan de steilrand ligt, en dat naar het oordeel van de rechtbank door de ligging vergelijkbare unieke eigenschappen als het onteigende heeft, waaronder met name de mogelijkheid om natuur te ontwikkelen, waar te nemen en te ervaren vanuit de eigen leefomgeving. Die motivering is evenwel niet toereikend om, met inachtneming van hetgeen hiervoor is vooropgesteld, het oordeel te kunnen dragen dat de aan [verweerder] toe te kennen vergoeding ter verkrijging van een gelijkwaardig woongenot moet worden gebaseerd op de financieringslasten in verband met de aankoop van het door [verweerder] gekochte perceel. Daarbij is in aanmerking te nemen dat de rechtbank wel heeft overwogen dat een (vergelijkbare) halfvrijstaande woning niet te vinden zou zijn, zodat van een vrijstaande woning moet worden uitgegaan, en dat een - vergelijkbaar - pand met een perceelsoppervlakte als dat van het onteigende niet te vinden zal zijn, maar niet blijkt of de rechtbank heeft onderzocht of, zoals de deskundige kennelijk meende, gelijkwaardige vervanging door een vrijstaande woning in een bosrijke omgeving en nabij een vrij toegankelijk natuurgebied met een perceelsoppervlakte van om en nabij de 1.000 m2 niet een reële en minder kostbare mogelijkheid was, zoals door de Staat was aangevoerd. Hetgeen de rechtbank in dit verband overigens overwoog, levert evenmin een toereikende motivering op. De hierop gerichte klachten van de onderdelen slagen derhalve.
    
    3.1.8 Anders dan in onderdeel 1.5 wordt verondersteld, heeft de rechtbank haar oordeel dat het aangekochte perceel ondanks de veel grotere oppervlakte ervan vergelijkbaar is met het onteigende, niet erop gebaseerd dat het aangekochte perceel na bestemming en inrichting ervan als natuur geen of nagenoeg geen waarde in het economisch verkeer zal hebben. Het onderdeel kan daarom niet tot cassatie leiden. 
    
    3.2.1 Onderdeel 2 keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het door [verweerder] gekochte object per saldo gezien kan worden als een redelijke vervanging van het onteigende object en dat de stellingen van de Staat dat voor de waardering van het onteigende uitgegaan dient te worden van het naast het onteigende gelegen perceel op diezelfde gronden gepasseerd dienen te worden. Het onderdeel moet kennelijk worden gelezen in samenhang met - het naar enkele stellingen van de Staat betreffende de werkelijke waarde van het onteigende verwijzende - onderdeel 3, dat zich keert tegen het oordeel dat de Staat geen (voldoende onderbouwd) verweer heeft gevoerd tegen de door de deskundige redelijk geachte opstelling van de kosten ter zake van de vervangende aankoop. Die opstelling sluit met een bedrag van € 516.020,-- en is gebaseerd op een berekening waarin de werkelijke waarde van het onteigende is gesteld op € 371.450,--. 
    
    3.2.2 De onderdelen 2.1 en 2.2 treffen doel. Voor de waardering van het onteigende is niet van belang of hetgeen is gekocht ter vervanging van het onteigende met het oog op het verschaffen van een vergelijkbaar woongenot, als een redelijke vervanging kan worden beschouwd. De stellingen van de Staat betreffende de waardering van het onteigende konden dan ook niet door een enkele verwijzing naar de voorafgaande overwegingen van de hand worden gewezen. 
    
    3.2.3 Het hierop aansluitende onderdeel 3.1 slaagt eveneens. De stellingen van de Staat dat de (werkelijke) waarde van het onteigende zowel door [verweerder] als de deskundige te hoog is ingeschat, waarbij de Staat heeft verwezen naar de verkoopprijs van de naastgelegen woning, alsmede naar een aantal andere transacties waaruit een (veel) lagere werkelijke waarde voortvloeit, zijn niet toereikend weerlegd door een verwijzing naar de redelijkheid van de vervangende aankoop. Dat de Staat met deze stellingen geen voldoende onderbouwd verweer tegen de in de bedoelde opstelling verwerkte werkelijke waarde van het onteigende van € 371.450,-- zou hebben gevoerd, valt zonder nadere toelichting niet in te zien. 
    
    3.2.4 Onderdeel 3.2 klaagt dat de rechtbank heeft miskend dat de handelwijze van [verweerder] leidt tot kosten die hoger zijn dan het bedrag waarvan redelijkerwijs aannemelijk is dat iemand die wat financiële en andere omstandigheden betreft in een gelijke positie verkeert als [verweerder], zich voor het verwerven van het aan het onteigende verbonden woongenot nog het offer zou getroosten. De rechtbank mocht daarom niet zonder toereikende motivering voorbij gaan aan het betoog van de Staat dat sprake is van een onrendabele investering doordat agrarische grond en gebouwen in natuurlijke gronden worden omgezet, aldus het onderdeel.
    
    3.2.5 Deze klacht is eveneens gegrond. Blijkens het advies van de deskundige gold voor het door [verweerder] aangekochte complex de bestemming agrarisch gebied, hetgeen uitsluitend het gebruik "gronden ten behoeve van agrarisch bedrijf" toelaat, maar stond volgens opgave van [verweerder] de Gemeente Venlo bewoning toe en zegde de gemeente toe de bestemming te zijner tijd daarmee in overeenstemming te brengen. Nu [verweerder] ook zelf betoogde dat de agrarische bestemming hem op geen enkele wijze zou baten in verband met de te verwachten bestemming van het perceel tot natuurgebied, mocht de rechtbank niet zonder motivering voorbijgaan aan het betoog van de Staat dat in zoverre sprake was van een onrendabele investering.
    
    3.2.6 Onderdeel 3.3 houdt de klacht in dat de rechtbank heeft verzuimd in te gaan op drie volgens het onderdeel essentiële stellingen. Deze stellingen betreffen in de eerste plaats het bezwaar van de Staat tegen de in het advies van de deskundige voorkomende taxatie van de afzonderlijke waarde van de tot het onteigende behorende tuin als "tuin/natuurelement" ten bedrage van € 20.000,--. De Staat heeft voor de rechtbank betoogd dat een redelijk handelend koper aan de tuin geen meerwaarde toekent. Bovendien heeft de Staat aangevoerd dat een afzonderlijke taxatie van de natuurtuin strijdig is met het eigen oordeel van de deskundige dat de aanpassingskosten in de nieuwe situatie integraal moeten worden vergoed. In samenhang hiermee betoogde de Staat in de tweede plaats dat, voorzover de natuurtuin een meerwaarde vertegenwoordigt voor een toekomstige koper, de bedoelde kosten niet voor integrale vergoeding in aanmerking komen, maar als (her)investering moeten worden beschouwd. 
    
    3.2.7 De door het onderdeel bedoelde tegenstrijdigheid doet zich naar het kennelijke en niet onbegrijpelijke oordeel van de rechtbank niet voor. Zij heeft enerzijds als tot de onverkort te vergoeden werkelijke waarde van het onteigende gerekend een (extra) bedrag dat een redelijk handelende koper voor de natuurtuin over zou hebben. Anderzijds heeft de rechtbank kennelijk het oordeel van de deskundige gevolgd dat de kosten van het ontwikkelen van een natuurtuin op het vervangend perceel niet tot een navenante verhoging van de waarde daarvan zouden leiden, waarin, nu de deskundige integrale vergoeding van die kosten aangewezen achtte, besloten ligt dat die kosten niet of slechts in verwaarloosbare mate als rendabel zijn te beschouwen. In het licht van het door de rechtbank in dit opzicht kennelijk gevolgde advies van de deskundige behoefde dit een en ander geen nadere motivering. 
    
    3.2.8 De in onderdeel 3.3. bedoelde derde stelling, inhoudende dat de kosten van de aan te leggen natuurtuin door de deskundige veel te hoog zijn begroot omdat de in aanmerking genomen oppervlakte veel te groot is, heeft de rechtbank niet als essentieel behoeven te beschouwen nadat zij tot uitgangspunt had genomen dat het door [verweerder] aangekochte perceel was te beschouwen als een redelijke vervanging en dit perceel een grotere oppervlakte had dan de door de deskundige geadviseerde fictieve vervanging. 
    
    4. Beslissing
    
    
      De Hoge Raad:
      vernietigt het vonnis van de rechtbank Roermond van 30 augustus 2006;
      verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
      veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 462,05 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
    
    
    Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren P.C. Kop, A. Hammerstein, J.C. van Oven en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 6 juni 2008.