ECLI:NL:RBMNE:2023:2020, Rechtbank Midden-Nederland, 26-04-2023, 9257253 UC EXPL  21-4123 JW/1350
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurdersvereniging is geen huurdersorganisatie in de zin van artikel 1 lid 1 sub f WOHV; niet alle huurders kunnen zich aansluiten en huurders worden niet betrokken bij standpuntbepaling.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9257253 UC EXPL  21-4123 JW/1350
    
    
    
      
        Vonnis van 26 april 2023
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Bo-Ex '91,
      gevestigd te Utrecht,
      verder ook te noemen: Bo-Ex,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. F.J. Ringnalda,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
      
        De vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Stedelijk Overleg Kommissies Bo-Ex '91,
      gevestigd te Utrecht,
      verder ook te noemen: STOK,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. Th. Gardenbroek.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het exploot van de dagvaarding met producties 1 tot en met 16 die op 28 mei 2021 aan STOK is betekend (er zouden ook exploten van dagvaardingen aan de heer [A] en mevrouw [B] zijn betekend, naar de kantonrechter uit de dagvaarding begrijpt in hun hoedanigheid van bestuurder van STOK);
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 14;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie met producties 16 en 17 ;
        
        
          de door Bo-Ex overgelegde producties 18 tot en met 38;
        
        
          de door Bo-Ex overgelegde producties 39 en 40;
        
        
          de door Bo-Ex overgelegde producties 41 tot en met 61;
        
        
          de door STOK overgelegde (eerder ontbrekende) productie 10;
        
        
          de door STOK overgelegde producties 15 tot en met 18;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 december 2021;
        
        
          de correspondentie van partijen waarin zij aangeven dat de mediation niet tot een oplossing heeft geleid;
        
        
          de aanvullende correspondentie over het voornemen van de kantonrechter om een nieuwe mondelinge behandeling te plannen.
        
      
    
    
      1.2.
      De tweede mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 februari 2023. Mr. Gardenbroek heeft namens STOK spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen verder met partijen is besproken. 
    
    
      1.3.
      Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter in overleg met  partijen bepaald dat vonnis zal worden gewezen. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Bo-Ex is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. 
    
    
      2.2.
      
        STOK heeft blijkens artikel 3 van haar statuten van 9 juli 2001 ten doel:
        “1. 	het behartigen van de belangen van huurders van Bo-Ex, indien en voor zover die belangen het niveau van het complex overstijgen;
      
      2. het bevorderen van de organisatie van huurders op complexniveau in de vorm van bewonerscommissies die de collectieve belangen van de huurders van het desbetreffende complex behartigen en er toe bijdragen dat zij deze taak goed kunnen vervullen;
      3. het bieden van informatie en advies om individuele huurders in staat te stellen zelf hun belangen zo goed mogelijk te behartigen, voor zover de bewonerscommissie - indien aanwezig in het complex waar de desbetreffende huurder woont - hierin niet kan voorzien.”
    
    
      2.3.
      
        In artikel 4 van de statuten van STOK is bepaald:
        “1. 	Leden van de vereniging kunnen alleen bewonerscommissies van complexen zijn.
      
      2. Een bewonerscommissie kan als lid van de vereniging worden toegelaten nadat deze een schriftelijk verzoek daartoe bij het bestuur heeft ingediend. Het bestuur beslist over zijn toelating.
      3. Voorwaarden voor toelating zijn:
      
        1.	de bewonerscommissie moet uit ten minste drie leden bestaan die huurder zijn in het complex dat de bewonerscommissie vertegenwoordigt,
        2.	de bewonerscommissie moet ten minste één maal per jaar de huurders informeren over haar activiteiten, en
        3. 	ten minste eenmaal per jaar organiseert de bewonerscommissie een vergadering waarvoor alle huurders van haar complex worden uitgenodigd. Ingeval de bewonerscommissie de achterban regelmatig informeert via een nieuwsbrief kan het bestuur besluiten, van deze eis af te zien.
      
      4. Een bewonerscommissie kan tegen een besluit tot niet-toelating in beroep komen bij de algemene vergadering; het bepaalde in artikel 6 lid 4 is van overeenkomstige toepassing.”
    
    
      2.4.
      
        Verder staat in artikel 2, 7 en 17 van de statuten van STOK:
        “Artikel 2
        In deze statuten wordt verstaan onder:
        (…)
      
      f.	abonnees: huurders van de Bo-Ex die zich zullen kunnen abonneren op een informatie- en adviesservice van de vereniging; zij hebben geen formele zeggenschap binnen de vereniging. Bij het daadwerkelijk invoegen van dit service-abonnement zullen rechten en verplichtingen van de abonnee, waaronder begrepen het indienen van een klacht over de service en de afhandeling daarvan, nader bij reglement worden vastgesteld.
      
      
        (…)
      
      
      
        Artikel 7
      
      
        
          Huurders in complexen waar geen bewonerscommissie bestaat, worden in de algemene vergadering vertegenwoordigd door contactpersonen. Deze contactpersonen dienen er voor te zorgen dat zij bekend zijn bij en bereikbaar zijn voor deze huurders.
        
        
          Contactpersonen treden niet op als belangenbehartiger namens één of meerdere complexen naar de Bo-Ex.
        
      
      
      
        Artikel 17
        (…)
      
      2. Huurders van de Bo-Ex kunnen al dan niet tegen betaling een abonnement nemen op een door het servicebureau uit te voeren dienstverlenging en een uit te geven huurdersblad.”
    
    
      2.5.
      
        Bo-Ex heeft lange tijd overleg gevoerd met STOK. Op 16 januari 2019 hebben Bo-Ex en STOK een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin onder andere is bepaald:
        “Artikel 3
      
      1. Bo-Ex erkent STOK als gesprekspartner voor alle onderwerpen van beleid en beheer die voor de huurders van belang kunnen zijn onder voorwaarde dat:
      
        a. STOK alle huurders en bewonerscommissies, waarvoor ze de belangen behartigt in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten;
        b. (…)
        c. STOK de huurders en bewonerscommissies op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling;
        (…)
        
          Artikel 13
        
      
      
        
          De overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd en treedt in werking met ingang van ondertekening van de overeenkomst.
        
        
          Elke 3 jaar worden overeenkomst, aard en inhoud van het overleg geëvalueerd.
        
        
          Partijen kunnen deze overeenkomst opzeggen. Voordat de overeenkomst kan worden opgezegd, zal er overleg tussen partijen plaatsvinden. Eenzijdige opzegging geschiedt schriftelijk en gelet op de inhoud en strekking van deze overeenkomst met redenen omkleed en met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal zes maanden.”
        
      
    
    
      2.6.
      
        Binnen het bestuur STOK hebben zich de afgelopen jaren discussies voorgedaan. Begin 2020 is een groot deel van het bestuur door de ALV uit haar functie ontheven. Bo-Ex heeft daarop op 5 februari 2020 (productie 7 bij de dagvaarding) onder meer aan STOK geschreven:
        “Op vrijdag 24 januari jongsleden ontvingen wij uw brief waarin u mij informeert dat alle zittende bestuursleden van STOK (de heer [C] , mevrouw [D] , de heer [E] en de heer de [F] ) door de Algemene Leden Vergadering van hun functie zijn ontheven. Daarmee zit STOK op dit moment zonder bestuur. Met deze brief reageren we op de ontstane situatie. 
      
      
      
        
          Gevolg bestuurscrisis STOK
        
        De vertegenwoordiging van huurders, onder meer in de vorm van de huurdersbelangenvereniging STOK, vinden wij van groot belang. Het doel van de vertegenwoordiging is dat we voortdurend in gesprek zijn met huurders over het beleid en de koers van Bo-Ex. Helaas was dat de laatste tijd steeds minder het geval Wij betreuren het dat er binnen het STOK bestuur reeds lange tijd onderlinge discussies waren. Deze crisis binnen het STOK bestuur bevestigt voor ons het beeld dat STOK onvoldoende tijd en aandacht heeft en had voor het goede gesprek over de volkshuisvesting, de belangen van de huurders en het beleid van Bo-Ex. 
      
      
      
        
          Besluit tot opschorting
        
        Het besluit tot aftreden van alle bestuursleden van STOK in de ALV was vast een lastig besluit voor u als leden. Maar ook een moedig en wijs besluit. U toont hiermee als leden van de ALV van STOK dat er wat moet veranderen. Bovendien maakt u hiermee ruimte voor een nieuwe start en vorm van bewonersparticipatie. Want met de huidige conflicten in het STOK bestuur was niemand gebaat: haar leden niet (de bewonerscommissies), de STOK bestuursleden zelf niet, Bo-Ex niet en de huurders al helemaal niet. Wij steunen het besluit van de ALV dan ook. Er is, ook in onze ogen, een niet werkbare situatie met het STOK bestuur ontstaan. We weten dat bewonerscommissies ook deelgenoot zijn gemaakt van de discussies en strijd binnen het STOK bestuur, met grote verdeeldheid als gevolg. Hierbij zien wij dat STOK als gevolg van de onenigheid binnen het bestuur de verschillende bewonerscommissies onvoldoende vertegenwoordigt. Gezien de ontstane situatie en de structurele aard daarvan, heb ik er geen vertrouwen in dat Bo-Ex en STOK in de huidige structuur verder kunnen met elkaar.
      
      
      
        Enkele jaren geleden was er ook een bestuurscrisis binnen STOK. Ook toen is een aantal bestuursleden opgestapt en is een aantal nieuwe bestuursleden gestart. De sfeer en samenwerking was ook toen een groot probleem. Bo-Ex heeft sindsdien flinke extra investeringen gedaan, bijvoorbeeld door het bekostigen van een mediator en een tijdelijk externe interim voorzitter. De huidige situatie vertoont veel overeenkomsten met die van 2016-2017.
      
      
      
        Op grond van het bovenstaande informeren wij u met deze brief dat Bo-Ex de samenwerking met STOK opschort tot 1 juni 2020. 
      
      
      
        
          Nieuwe vorm en structuur van participatie
        
        Bo-Ex pleit voor een nieuwe vorm van participatie en een nieuw platform voor alle huurders, conform de Overlegwet. We willen graag met u, de leden van STOK én andere huurders die hier ideeën voor hebben, van gedachten wisselen. De basis voor een nieuwe vorm van participatie is in ieder geval dat we op een positieve en constructieve manier samenwerken. Met respect voor ieders rol, vanuit vertrouwen in plaats van wantrouwen. De samenwerking moet niet afhangen van individuele personen, maar moet breed gedragen worden door huurders. We geven u tot 1 juni 2020 de gelegenheid om uw input of plan aan ons voor te leggen om invulling aan een nieuwe vorm van participatie te geven.” 
      
    
    
      2.7.
      
        Op 12 februari 2020 heeft een Algemene Ledenvergadering van STOK plaatsgevonden. Tijdens deze vergadering is een commissie benoemd met de opdracht vanuit de Algemene Ledenvergadering om te komen tot een voorstel voor een nieuw bestuur. Vijf personen zijn benoemd tot leden van deze commissie, waaronder [A] en [B] . Verder is tijdens de vergadering besloten (zie bladzijde 13 van productie 6 bij dagvaarding) dat [A] en [B] werden benoemd:
        “als waarnemend bestuur van STOK, met de afgebakende opdracht om de volgende ALV uit te schrijven waarin het voorstel voor een nieuw bestuur wordt besproken met de leden van STOK.”
      
    
    
      2.8.
      
        Op 19 maart 2020 heeft Bo-Ex de samenwerkingsovereenkomst met STOK opgezegd. In de brief van 19 maart 2020 (productie 14 bij de dagvaarding) staat onder meer:
        “Het is inmiddels ruim een maand geleden dat uw ALV heeft plaatsgevonden, waarop een commissie en een interim-bestuur is benoemd. Op die ALV lichtte ik al toe dat Bo-Ex streeft naar een huurdersoverleg waarin huurders directer inspraak hebben en bovendien breder zijn vertegenwoordigd. De huidige inrichting van STOK en het handelen ervan sluiten niet meer aan bij de huidige tijd en bovendien ook niet meer bij de Overlegwet.
        De ALV heeft – ook met het oog daarop – een commissie benoemd en een interim-bestuur, welk interim-bestuur zij een zeer afgebakende opdracht heeft gegeven. Namelijk het uitschrijven van een nieuwe ALV.
        De interne aangelegenheden van STOK zijn geen zaak van Bo-Ex. Bo-Ex hecht echter wel aan huurdersvertegenwoordiging die op een transparante wijze opereert, actief de meningen van huurders ophaalt en bovendien zorgt voor de hiervoor genoemde directe inspraak en brede vertegenwoordiging van huurders. Daarover zijn ook afspraken gemaakt. In dat verband heb ik u gevraagd om met een plan te komen, hoe STOK denkt dat te kunnen realiseren. Dat is immers een interne aangelegenheid, die STOK zelf ter hand dient te nemen, 
        De afgelopen periode heb ik helaas moeten constateren dat het interim-bestuur (althans, daarbij ga ik er vooralsnog vanuit dat zij als zodanig dient te worden bevestigd) zich met allerlei zaken heeft beziggehouden, maar dat ik van veranderingen in het geheel nog niets heb gezien. Er is nog geen begin van een plan gepresenteerd. In plaats daarvan heeft het interim-bestuur namens STOK vooral wantrouwen geuit, onjuiste conclusies getrokken, toezichthouders benaderd en zich daarbij onder andere (al dan niet bewust) bediend van onjuistheden. Hierbij lijkt van afstemming met de achterban en brede vertegenwoordiging geen sprake. 
        Op basis van het voorgaande moet Bo-Ex concluderen dat er onvoldoende vertrouwen bestaat in voldoende voortgang en verandering. Namens Bo-Ex zeg ik daarom hierbij per 1 oktober 2020 de samenwerkingsovereenkomst op, op grond van artikel 13 lid 3. 
        Dit laat uiteraard onverlet dat als STOK de beoogde veranderingen wel op een voldoende wijze weet door te voeren, Bo-Ex te allen tijde bereid is om in gesprek te gaan om te bezien of er gronden zijn om nieuwe afspraken te maken. De opzegging biedt echter de ruimte om de beoogde veranderingen door te voeren en biedt daarnaast de ruimte aan eventuele andere initiatieven van huurders om de huurdersparticipatie op een goede wijze te organiseren. Bo-Ex streeft – zoals hiervoor geschreven – naar een meer directe huurdersvertegenwoordiging, waarin huurders van alle achtergronden voldoende vertegenwoordigd (kunnen) zijn, die transparant opereert en bovendien actief de meningen van huurders ophaalt. Op dit moment is bijvoorbeeld niet duidelijk of een advies van STOK gedragen wordt door de meerderheid van de huurders die betrokken (willen) zijn. Niet alle complexen hebben immers een bewonerscommissie en niet alle bewonerscommissies worden bovendien vertegenwoordigd op de ALV’s. Met deze opzegging hoopt Bo-Ex de ruimte te bieden die nodig is, om te komen tot het beoogde huurdersoverleg.”
      
    
    
      2.9.
      
        STOK heeft op 29 juli 2020 de Huurcommissie verzocht een uitspraak te doen in het kader van de Wohv. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 3 april 2021 onder meer geoordeeld: 
        “VI.3 (…) Uit de statuten blijkt dat het bestuur van STOK getrapt wordt gekozen door en uit de bewonerscommissies in plaats van individuele huurders. Hierover overweegt de Huurcommissie dat het bepaalde in artikel 1, lid 1, sub f, onder 1 Wohv, waarin onder andere is gesteld “… gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt…”, getrapte verkiezingen niet uit sluit. In maatschappelijk opzicht zou het onredelijk zijn de stelling van de verhuurder op dat punt over te nemen. Immers, anders zou iedere koepel van huurdersorganisaties geen huurdersorganisatie in de zin van de Wohv zijn. Een dergelijke benadering heeft geen basis in de Wohv en vindt ook geen steun in de Memorie van Toelichting op die wet.
        Daarnaast overweegt de Huurcommissie dat aan een huurdersorganisatie niet (meer) de eis wordt gesteld dat zij een bepaald percentage van de huurders vertegenwoordigt.
        VI.4 Ten aanzien van de vereisten van artikel 1, lid 1, sub f onder 2, 3 en 4 oordeelt de Huurcommissie dat voldoende is aangetoond dat STOK, ondanks haar beperkte middelen, daar aan voldoet. Naar het oordeel van de Huurcommissie is STOK daarom een huurdersorganisatie volgens artikel 1, lid 1 sub f Wohv.” 
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    In conventie:
    
      3.1.
      Bo-Ex vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          te verklaren voor recht dat STOK niet voldoet aan de vereisten van artikel 1 lid 1 sub f Wohv en daarom niet kan worden gekwalificeerd als huurdersorganisatie;
        
        
          te verklaren voor recht dat STOK geen recht heeft op vergoeding van kosten als bedoeld in artikel 7 Wohv.
        
      
    
    
      3.2.
      STOK heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Bo-Ex in de proceskosten en de nakosten. Verder vordert STOK:
      
        
          te verklaren voor recht dat STOK een huurdersorganisatie is als bedoeld in artikel 1 lid 1 sub f Wohv en mitsdien,
        
        
          te verklaren voor recht dat STOK als huurdersorganisatie recht heeft op vergoeding van haar kosten door Bo-Ex overeenkomstig het bepaalde in artikel 7 Wohv.
        
      
      
        In reconventie
      
    
    
      3.3.
      STOK vordert voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat STOK de in conventie gevorderde verklaringen voor recht krijgt:
      
        
          te verklaren voor recht dat de samenwerkingsovereenkomst 2019 tussen Bo-Ex en STOK door Bo-Ex onrechtmatig is opgezegd;
        
        
          Bo-Ex te veroordelen tot betaling aan STOK binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis van € 18.090,00 als definitieve kostenvergoeding als bedoeld in artikel 7 Wohv over 2020, onder verrekening van de door Bo-Ex feitelijk aan derden namens STOK in 2020 betaalde bedragen, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, een en ander te verhogen met de wettelijke rente vanaf 4 augustus 2020 tot aan de dag algehele betaling;
        
        
          Bo-Ex te veroordelen tot betaling aan STOK binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis van € 103.649,00 als budget over 2021 – waarvan STOK tijdens de mondelinge behandeling op 21 december 2021 heeft gesteld dat die inmiddels als begroting over 2022 moet worden gezien –   als bedoeld in artikel 7 Wohv over 2020, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, een en ander te verhogen met de wettelijke rente vanaf 4 augustus 2020 tot aan de dag algehele betaling.
        
      
    
    
      3.4.
      STOK vordert verder – onvoorwaardelijk en na wijziging van eis – veroordeling van Bo-Ex tot restitutie aan STOK van de zonder rechtsgrond op 15 januari 2020 aan Bo-Ex gedane betaling van € 24.815,71 binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, te verhogen met de wettelijke rente daarover vanaf 15 januari 2020 tot aan de dag algehele betaling, althans subsidiair vanaf 4 augustus 2021 tot aan de dag van algehele betaling. 
    
    
      3.5.
      Bo-Ex heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen in reconventie met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van STOK in de proceskosten en de nakosten.
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling 
    In conventie
    
      4.1.
      Tussen partijen is in geschil of STOK kan worden gekwalificeerd als een huurdersorganisatie als bedoeld in artikel 1 lid f van de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Wohv). Bo-Ex is van mening dat STOK niet aan de eisen voldoet die daaraan in de Wohv zijn gesteld. Zo kunnen er alleen bewonerscommissies, en geen individuele huurders, lid worden van STOK. Verder kunnen niet alle bewonerscommissies lid worden van STOK: het bestuur van STOK kan beslissen dat een bewonerscommissie geen lid mag worden. Huurders van eengezinswoningen kunnen ook geen lid worden. Daarnaast betrekt STOK volgens Bo-Ex de huurders niet bij haar standpuntbepaling. Dit alles is volgens Bo-Ex door de Huurcommissie miskend. Bo-Ex vordert daarom een verklaring voor recht dat STOK niet voldoet aan de eisen van artikel 1 lid 1 sub f Wohv en een verklaring voor recht dat STOK geen recht heeft op een vergoeding van kosten zoals bedoeld in artikel 7 Wohv.
    
    
      4.2.
      STOK is het daar niet mee eens. Volgens haar is zij al sinds 1989 gesprekspartner van Bo-Ex en is zij sinds 2001 een formele vereniging. Zij heeft al sinds de invoering van de Wohv in 1998 de status van huurdersorganisatie. Vertegenwoordigers van bewonerscommissies hebben toegang tot de algemene vergadering van STOK. Alleen de bewonerscommissie hebben stemrecht. Alle huurders van Bo-Ex kunnen zich als abonnee aanmelden op de informatie- en adviesservice van STOK. Volgens STOK is het toegestaan een getrapte ledenorganisatie te hebben en de verkiezing van het bestuur van STOK getrapt te laten plaatsvinden. STOK vindt daarom dat zij voldoet aan de regels uit de Wohv en moet worden gekwalificeerd als een huurdersorganisatie. 
    
    
      4.3.
      
        De kantonrechter oordeelt als volgt. In artikel 1 lid 1 onder f van de Wohv is gedefinieerd aan welke eisen een organisatie moet voldoen om te worden gekwalificeerd als een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv. Het moet gaan om een vereniging of stichting die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en:
        1° van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
        2° die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling;
        3° die ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en
        4° die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten;
        
          De onder 4° genoemde voorwaarden
      
    
    
      4.4.
      De discussie tussen partijen gaat met name over de vraag of STOK voldoet aan de onder 2° en 4° genoemde voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel STOK niet voldoet aan de onder 4° genoemde voorwaarden, om de volgende redenen: 
      
        
          allereerst hebben niet alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen waarvoor STOK de belangen behartigt de gelegenheid zich bij STOK aan te sluiten. In artikel 4 lid 1 van de statuten van STOK is namelijk bepaald dat alleen bewonerscommissies van complexen lid kunnen worden van STOK. Er zijn echter ook complexen zonder bewonerscommissie. STOK heeft toegelicht dat bewoners van die complexen zich via een contactpersoon kunnen laten vertegenwoordigen op vergaderingen van STOK, zoals ook is bepaald in artikel 7 van de statuten. Zij hebben echter geen stemrecht;
        
        
          in artikel 4 lid 2 van de statuten is bepaald dat het bestuur beslist over een verzoek van een bewonerscommissie tot toelating. Het bestuur kan een dergelijk verzoek dus ook afwijzen. Ook dat is een beperking in de onder 4° genoemde voorwaarde dat huurders zich moeten kunnen aansluiten;
        
        
          huurders van ‘losse’ huizen kunnen geen lid worden van STOK maar op grond van artikel 2f en 17 van de statuten alleen ‘abonnee’ worden van een informatie- en adviesservice. 
        
      
      
        De kantonrechter is van oordeel dat voor al deze categorieën geldt dat de desbetreffende huurders zich niet kunnen aansluiten bij STOK, zoals bedoeld in de Wohv. Dit ‘aansluiten’ impliceert namelijk dat de huurders invloed kunnen uitoefenen op de besluitvorming binnen STOK. In verband met het ontbreken van stemrecht bij deze categorieën huurders kan daarvan niet, althans in onvoldoende mate worden gesproken. 
        
          De onder 2° genoemde voorwaarde
      
    
    
      4.5.
      De onder 2° genoemde eis is dat een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv huurders op de hoogte moet houden van haar activiteiten en hen moet betrekken bij haar standpuntbepaling. Tussen partijen is in geschil of STOK daaraan in voldoende mate voldoet. De kantonrechter is van oordeel dat het in beginsel op de weg van STOK ligt om aan te tonen dat zij hieraan voldoet, met name als daar twijfels over bestaan. 
    
    
      4.6.
      Bo-Ex vindt dat niet gebleken is dat STOK de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen bij haar standpuntbepaling betrekt. Zo heeft Bo-Ex gesteld dat er al sinds 2015 onrust is binnen STOK, wat heeft geleid tot verschillende (bestuurs)crises in 2015, 2017 en vanaf 2019. Als gevolg daarvan hebben verschillende bewonerscommissies hun lidmaatschap van STOK opgezegd. Volgens Bo-Ex is het gevolg hiervan dat de interne problematiek in de weg staat aan het functioneren als huurdersvertegenwoordiging. Volgens Bo-Ex betrekt STOK haar leden niet bij haar standpuntbepaling; uit de overgelegde stukken blijkt geen enkele inhoudelijke discussie. 
    
    
      4.7.
      Bo-Ex heeft verder gewezen op de discussie rond het leefbaarheidsbudget. Daarover speelde volgens Bo-Ex het volgende. Volgens de Woningwet mag een woningcorporatie alleen uitgaven doen aan de leefbaarheid als daarover overleg is gevoerd met de huurdersorganisatie en de gemeente. Ten tijde van het ondertekenen van de prestatieafspraken in december 2020 had Bo-Ex de samenwerking met STOK opgezegd. Het interim-bestuur van STOK had aan Bo-Ex niet kunnen laten zien dat zij mandaat had van de leden om onderhandelingen over de prestatieafspraken te voeren. [A] en [B] stonden op dat moment ook nog niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel als bestuursleden van STOK. Bo-Ex heeft toen een besluit genomen over prestatieafspraken. STOK heeft daarop de Autoriteit Woningcorporaties verzocht handhavend op te treden. De Autoriteit Woningcorporaties heeft geconcludeerd dat huurders van Bo-Ex (bijvoorbeeld via bewonerscommissies) ten onrechte niet zijn uitgenodigd om deel te nemen aan het overleg over prestatieafspraken. De Autoriteit overwoog daaromhandhavend op te treden. Gevolg daarvan zou zijn geweest dat de leefbaarheidsuitgaven stop zouden worden gezet en de uitgaven die al waren gedaan zouden worden teruggedraaid. Bo-Ex heeft dit voorgelegd aan de verschillende bewonerscommissies en aan STOK. In antwoord daarop hebben negen bewonerscommissie geantwoord. Deze hebben alle aangegeven het niet in het belang van de huurders te vinden dat de leefbaarheidsuitgaven zouden worden gestopt. Van deze negen bewonerscommissie (die zijn genoemd in de brief van 19 oktober 2021 die als productie 29 door Bo-Ex is overgelegd) zijn er volgens het overzicht dat STOK als productie 1 heeft overgelegd acht lid van STOK. Volgens Bo-Ex blijkt hieruit dat STOK niet overlegt met haar achterban.
    
    
      4.8.
      STOK heeft daartegenover gesteld dat zij in 2020 en 2021 vergaderingen heeft gehouden en dat zij in 2018 en 2019 nog Werkplannen heeft opgesteld, die door Bo-Ex in het geding zijn gebracht als productie 13 en 16 bij dagvaarding. Er moet volgens STOK mede gekeken worden naar eerdere jaren omdat Bo-Ex de financiering en administratieve ondersteuning vanaf 2020 heeft stopgezet en dat mede van invloed is op de wijze waarop STOK vanaf dat moment haar activiteiten kan ontplooien. 
    
    
      4.9.
      
        Tussen partijen staat niet ter discussie dat Bo-Ex de samenwerking met STOK op 5 februari 2020 heeft opgeschort en vervolgens op 19 maart 2020 heeft opgezegd tegen 1 oktober 2020. Dat dit van invloed is geweest op de mogelijkheden voor STOK om te overleggen, zoals door STOK is gesteld, is voor de kantonrechter onvoldoende vast komen te staan. Allereerst is niet duidelijk geworden hoe STOK functioneerde in de periode voor 2020 en welke activiteiten STOK in die periode ontplooide om huurders op de hoogte te houden van haar activiteiten en om hen te betrekken bij haar standpuntbepaling. STOK heeft alleen verslagen overgelegd van de algemene ledenvergaderingen van 2020 en 2021. STOK heeft verder niet weersproken dat er in die periode sprake was van interne discussies. Gelet op deze omstandigheden had het op de weg van STOK gelegen om nader toe te lichten welke activiteiten zij ontplooide in de periode voordat Bo-Ex de overeenkomst in maart 2020 opzegde. Verder heeft STOK hetgeen door Bo-Ex is aangevoerd over het leefbaarheidsbudget niet weersproken. Dit voorval roept vragen op over de mate waarin en de wijze waarop STOK haar achterban betrekt bij het bepalen van haar standpunten. Uit de reacties van verschillende bewonerscommissies leidt de kantonrechter af dat dit niet is gebeurd. De kantonrechter verwijst in dit kader naar de door Bo-Ex als productie 30 overgelegde verklaringen van bewonerscommissies, waarin onder andere is geschreven:
        “Het is spijtig dat het huidige STOK er juridisch in geslaagd is Bo-Ex ten aanzien van de bestedingen van het leefbaarheidsbudget in te perken. Helaas heeft Bo-Ex ook dit deels aan zichzelf te danken door de huurders (in welke vorm dan ook) niet te betrekken bij de prestatieafspraken. Maar het is tekenend voor het huidige STOK dat ze het juridische gelijk krijgen voorrang geven boven het huurdersbelang. Want het stopzetten van (een deel van) het leefbaarheidsbudget dient de belangen van de huurders niet.” 
        “Door de [bewonerscommissie] is het vertrouwen in STOK opgezegd en wij voelen ons niet vertegenwoordigd door de STOK. Per 31 december 2021 is het lidmaatschap van de [bewonerscommissie] bij STOK opgezegd en vanaf die datum boycotten wij elke communicatie met STOK.De [bewonerscommissie] stemt in met de uitgaven ter bevordering van de leefbaarheid.”
        “Hoewel de ‘deadline’ van 15 september om te reageren gepasseerd is, wil ik toch nog laten weten dat wij het er (vanzelfsprekend) mee eens zijn dat Bo-Ex uitgaven doet ter bevordering van de leefbaarheid.”
        “We vinden het terecht van Bo-Ex alles op alles heeft gezet om de activiteiten die bewoners en leefomgeving direct raken, uit te sluiten en zijn verheugd dat en steunen deze keuze. Het is goed om te horen dat er geen handhaving zal plaatsvinden.”
        Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat STOK – ook vóór de opzegging door Bo-Ex – huurders op de hoogte hield van haar activiteiten en hen betrok bij haar standpuntbepaling. Dat dit na de opzegging wel is gebeurd is evenmin gebleken, maar de kantonrechter is met STOK van oordeel dat de omstandigheden door de opzegging door Bo-Ex sterk waren veranderd, zodat dat op zichzelf niet doorslaggevend is. De kantonrechter concludeert op grond van het voorgaande dat ook aan het tweede vereiste niet is voldaan.
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.10.
      
        Vanwege hetgeen hiervoor is overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat STOK niet voldoet aan de in de Wohv opgenomen voorwaarden om te worden aangemerkt als een huurdersorganisatie in de zin van die wet. De vorderingen van Bo-Ex tot het afgeven van een verklaring van recht van die strekking zullen daarom worden toegewezen. De vordering van STOK om te verklaren voor recht dat zij wèl een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv is, zal worden afgewezen. De door Bo-Ex gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal worden afgewezen voor zover deze ziet op de te geven verklaringen van recht, omdat deze zich niet lenen voor executie.
        
          In voorwaardelijke reconventie
        
      
    
    
      4.11.
      STOK heeft in voorwaardelijke reconventie vorderingen ingesteld. De voorwaarde waaronder die vorderingen zijn ingesteld is dat de kantonrechter in conventie oordeelt dat STOK een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv is. Zoals hiervoor is overwogen, is dat niet het oordeel van de kantonrechter, zodat de voorwaarde waaronder de vorderingen in reconventie zijn ingesteld, niet is vervuld. 
    
    
      4.12.
      Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat de vorderingen in reconventie ook zouden zijn afgewezen als ze onvoorwaardelijk zouden zijn ingesteld. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van STOK dat deze vorderingen zijn gebaseerd op de samenwerkingsovereenkomst die partijen hebben gesloten op 16 januari 2019. In die overeenkomst is bepaald dat deze is gesloten voor onbepaalde tijd, maar dat partijen deze met redenen omkleed kunnen opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. Bo-Ex heeft op 5 februari 2020 de samenwerking met STOK opgeschort tot 1 juni 2020. De reden daarvoor was dat Bo-Ex – nadat dat in 2016/2017 ook al was gebeurd – werd geconfronteerd met een bestuurscrisis binnen STOK, die tot gevolg had dat STOK de verschillende bewonerscommissies onvoldoende vertegenwoordigde. Aan STOK is de gelegenheid gegeven tot 1 juni 2020 om invulling aan een nieuwe vorm van participatie te geven. Volgens Bo-Ex werd al snel duidelijk dat de samenwerking met de interim-bestuurders niet goed liep, terwijl bovendien bleek dat die interim-bestuurders de bestuurders van STOK werden. Daarom heeft Bo-Ex de termijn van 1 juni 2020 niet afgewacht maar heeft zij de overeenkomst met inachtneming van de contractuele opzegtermijn op 19 maart 2020 opgezegd tegen 1 oktober 2020. STOK heeft niet weersproken dat de samenwerking niet goed liep en dat het niet in de rede lag om aan te nemen dat er voor 1 juni 2020 invulling zou zijn gegeven aam een nieuwe vorm van participatie. De kantonrechter is daarom van oordeel dat Bo-Ex gebruik mocht maken van haar contractuele bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen. Dat wordt niet anders door het feit dat er al een veel langere samenwerking tussen partijen was. Het staat namelijk niet ter discussie dat er al sinds 2016 problemen waren binnen STOK en dat Bo-Ex heeft getracht er aan bij te dragen dat die werden opgelost. De opzegging door Bo-Ex kan onder die omstandigheden voor STOK niet geheel uit de lucht zijn komen vallen. Daar komt bij dat Bo-Ex de opzegtermijn in acht heeft genomen, en ook niet ter discussie staat dat Bo-Ex de kosten tot 1 oktober 2020 heeft vergoed. 
    
    
      4.13.
      Voor wat betreft de vordering tot betaling van een bedrag van € 18.090 overweegt de kantonrechter als volgt. STOK heeft een begroting voor 2020 overgelegd die sluit op het gevorderde bedrag van € 18.090 (productie 7 bij conclusie van antwoord en eis in reconventie). Het grootste deel van deze kosten is volgens STOK zelf rechtstreeks voldaan door Bo-Ex. De enige bedragen waarvoor dit niet geldt zijn de posten van € 2.000 (bestuurskosten) en € 3.400 (vergoeding bestuur). 
    
    
      4.14.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft STOK echter verklaard dat de bestuurskosten in 2020 in werkelijkheid enige tientjes hebben bedragen. Er zijn geen stukken overgelegd waaruit het precieze bedrag kan worden afgeleid. Deze vordering komt alleen al om die reden niet voor toewijzing in aanmerking.
    
    
      4.15.
      Voor wat betreft het bedrag van € 3.400 aan bestuurskosten overweegt de kantonrechter dat niet is komen vast te staan op welke grondslag Bo-Ex dit bedrag aan STOK verschuldigd zou zijn. STOK heeft dat niet nader toegelicht. STOK heeft wel gesteld dat er in het verleden per vergadering aan de bestuursleden een vergoeding werd betaald. Voor zover al zou komen vast te staan dat dat een grondslag zou vormen voor de vordering van STOK, had het op de weg van STOK gelegen hoeveel vergaderingen er in 2020 zijn geweest en welk bedrag er volgens STOK per vergadering door Bo-Ex betaald zou moeten worden. Nu informatie hierover ontbreekt, komt ook deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking. 
    
    
      4.16.
      
        STOK heeft verder gevorderd dat Bo-Ex een bedrag van € 103.649 betaalt als voorschot voor 2021. De kantonrechter heeft hiervoor al overwogen dat de samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd per 1 oktober 2020. Daarmee is de grondslag aan deze vordering komen te ontvallen.
        
          In onvoorwaardelijke reconventie
        
      
    
    
      4.17.
      STOK heeft ten slotte onvoorwaardelijk gevorderd dat Bo-Ex wordt veroordeeld om aan STOK een bedrag te betalen van € 24.815,71. Volgens STOK is dit bedrag onverschuldigd door haar betaald aan Bo-Ex. Het vormde een eigen vermogen van STOK maar het bedrag is op enig moment overgemaakt aan Bo-Ex. 
    
    
      4.18.
      Bo-Ex heeft daarover gesteld dat het gebruikelijk was dat Bo-Ex STOK voorschotten betaalde, dat STOK gebruikte bij het ontplooien van haar activiteiten. STOK maakte jaarlijks een afrekening, waaruit bleek wat de werkelijk hoogte hiervan was. Als er dan geld ‘over’ was, werd dat gebruikt ten behoeve van de begroting voor het komende jaar. Bo-Ex heeft er op gewezen dat dat geld niet zonder enige verantwoording mocht worden gebruikt door de huurdersorganisatie. Het is Bo-Ex op grond van de Woningwet zelfs niet toegestaan om zonder grondslag gelden aan derden over te maken. 
    
    
      4.19.
      
        STOK heeft de stellingen van Bo-Ex niet (gemotiveerd) weersproken. De heer [A] heeft verder tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de enige inkomsten van STOK van Bo-Ex afkomstig zijn. Gelet op de niet weersproken stelling van Bo-Ex dat het geld jaarlijks verantwoord moest worden, valt dan ook niet in te zien op welke grondslag STOK nog aanspraak zou kunnen maken op het bedrag van € 24.815,71. Aan het eind van de samenwerking moest namelijk worden vastgesteld welke bedragen er nog betaald moesten worden (waarvoor Bo-Ex zou betalen) en wat er dan over bleef. Het meerdere moest aan Bo-Ex worden terugbetaald, omdat het om voorschotten ging. Kennelijk is dat wat er nu ook gebeurd is. Ook deze vordering van STOK wordt daarom afgewezen.
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.20.
      Gelet op het voorgaande is STOK de in conventie en in reconventie in het ongelijk gestelde partij. Zij zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden in conventie begroot op:
      - dagvaarding	€	114,97
      - griffierecht	€	126,00
      - salaris gemachtigde	€ 	2.778,00	(3 punten x tarief € 926,00)
      Totaal	€	3.018,97
      
      
        En in reconventie op een bedrag van € 1.389,00 (3 punten x factor 0,5 x tarief € 926,00). 
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
      De kantonrechter:
      
        In conventie:
      
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat STOK niet voldoet aan de vereisten van artikel 1 lid 1 sub f Wohv en daarom niet kan worden gekwalificeerd als huurdersorganisatie;
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat STOK geen recht heeft op vergoeding van kosten als bedoeld in artikel 7 Wohv;
    
    
      5.3.
      veroordeelt STOK tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Bo-Ex, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 3.018,97, waarin begrepen € 2.778,00 aan salaris gemachtigde;
    
    
      5.4.
      veroordeelt STOK, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Bo-Ex volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde;
    
    
      5.5.
      
        verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
        
          In reconventie:
        
      
    
    
      5.6.
      wijst de vorderingen af;
    
    
      5.7.
      veroordeelt STOK tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Bo-Ex, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.389,00 aan salaris gemachtigde;
    
    
      5.8.
      veroordeelt STOK, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Bo-Ex volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde; 
    
    
      5.9.
      
        verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 april 2023.