ECLI:NL:GHSHE:2022:562, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23-02-2022, 21/00340
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-02-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De WOZ-waarde per 1-1-2018 van een in 2015 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van 404 m³, een aanbouw van 41 m³, een vrijstaand schuur van 16 m³ en een perceel van 190 m² is vastgesteld op € 270.000.
        De heffingsambtenaar maakt niet aannemelijk dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De door belanghebbende bepleite waarde acht het hof eveneens niet aannemelijk. Het hof stelt de waarde van de woning op de peildatum in goede justitie vast op € 265.000.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer: 21/00340
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] wonend in [woonplaats] ,
      
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 11 januari 2021, nummer AWB 19/3071, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken(hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2021 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen, [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [taxateur 1] .
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2015 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van 404 m³, een aanbouw van 41 m³ en een vrijstaand schuur van 16 m³. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 190 m².
      
    
    
      2.2.
      
        De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 270.000. 
        Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      
        Belanghebbende concludeert primair tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 208.000, subsidiair tot vaststelling van de waarde op € 260.000 en meer subsidiair tot vaststelling van de waarde op  € 269.000.
        De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatierapport van 1 april 2020 met een daarbij behorende taxatiekaart, opgesteld door [taxateur 1] , WOZ taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 is getaxeerd op € 270.000. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . Het taxatierapport is voorzien van fotomateriaal van zowel de onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiematrix (hierna taxatiematrix 1) zijn de waardes van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader gespecificeerd. Bij zijn conclusie van dupliek bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar een aangepaste taxatiematrix overgelegd (hierna: taxatiematrix 2). Bij zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar tenslotte opnieuw een aangepaste taxatiematrix overgelegd met dezelfde vergelijkingsobjecten (hierna: taxatiematrix 3).
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard:
      
        
          dat in taxatiematrix 3 niet langer de grondstaffel is gehanteerd zoals bij de taxatiematrices 1 en 2,
        
        
          dat de taxateur zich in taxatiematrix 3 heeft gebaseerd op zijn deskundigheid en dat hij de onderlinge verkopen van de vergelijkingsobjecten zelfstandig heeft vergeleken, hetgeen heeft geleid tot een prijs per m² van € 139 en een prijs per m³ van € 555,
        
        
          dat hij de vastgestelde waarde met taxatiematrix 3 verdedigt, ook al is daarbij de grondstaffel niet gevolgd.
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft daar tegenover op de zitting aangevoerd:
      
        
          dat hij zich afvraagt wat taxatiematrix 3 bijdraagt aan het standpunt van de heffingsambtenaar,
        
        
          dat de zaak met het in hoger beroep loslaten van de grondstaffel, het in geding brengen van een niet nader verklaarde prijs per m² en het wijzigen van de prijzen per m³ onduidelijker en oncontroleerbaar wordt en dat de heffingsambtenaar hem daarmee belemmert in zijn verdediging,
        
        
          dat hij het overleggen van taxatiematrix 3 daarom in strijd acht met een goede procesorde en het hof vraagt taxatiematrix 3 buiten beschouwing te laten voor het door de heffingsambtenaar te leveren bewijs. 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Het hof is van oordeel dat er geen reden is om taxatiematrix 3 buiten beschouwing te laten, omdat deze matrix bij het verweerschrift in hoger beroep is overgelegd, zodat belanghebbende voldoende gelegenheid heeft gehad om op deze matrix te reageren. Op de zitting is gebleken dat belanghebbende ook in staat was te reageren op deze matrix. Een andere vraag is of de heffingsambtenaar met de taxatiematrix 3 aan zijn bewijslast heeft voldaan en aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Op deze vraag zal het hof hierna ingaan.  
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft met het overgelegde taxatierapport van 1 april 2020 en de daarbij behorende taxatiekaart aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. 
      
      
        4.8.1.
        Het betreft woningen van eenzelfde type (twee-onder-een-kapwoningen), gelegen in elkaars directe nabijheid, uit dezelfde bouwperiode en qua bouwstijl nagenoeg gelijk aan de onroerende zaak. De woningen aan de [adres 3] en de [adres 4] hebben bovendien een vergelijkbare grootte. De woning aan de [adres 2] is weliswaar groter  maar daar is rekening mee gehouden, zoals blijkt uit de lagere prijs per m³. 
        
      
      
        4.8.2.
        Ondanks dat de verkoop van de woningen aan de [adres 2] en de [adres 4] iets meer dan een jaar (13 maanden) vóór de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, acht het hof deze woningen bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, omdat het zeer vergelijkbare woningen zijn.. De heffingsambtenaar heeft deze woningen dan ook mogen betrekken bij de waardebepaling van de onroerende zaak. 
        
      
      
        4.8.3.
        
          De geschiktheid van de woning aan de [adres 3] als vergelijkingsobject staat tussen partijen niet ter discussie, nu ook belanghebbende deze woning - gelet op de door hem overgelegde taxatiekaart van taxateur [taxateur 2] - aan zijn subsidiaire waardering van de onroerende zaak van € 260.000 ten grondslag heeft gelegd. Anders dan de heffingsambtenaar heeft taxateur [taxateur 2] de inhoud van de aanbouw (zijnde een bijgebouw) betrokken bij de inhoud van de hoofdbouw van de woning en vervolgens vanwege het afnemend grensnut een lagere prijs per m³ bepaald.
          De heffingsambtenaar daarentegen heeft de hoofdbouw en de bijgebouwen afzonderlijk getaxeerd. De bijgebouwen zijn getaxeerd tegen eenheidsprijzen per m³ (aanbouw woonruimte, schuur, garage). Dit laatste acht het hof juist omdat op deze wijze het onderlinge verschil tussen de objecten op zichtbare en duidelijke wijze tot uitdrukking is gebracht.
        
        
      
      
        4.8.4.
        De heffingsambtenaar heeft in zoverre op inzichtelijke wijze en in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen in relevante objectkenmerken van de onroerende zaak en de vergelijkingspanden. Het hof kan de heffingsambtenaar echter niet volgen voor zover hij in taxatiematrix 3 de in de eerdere taxatiematrices gehanteerde grondstaffel heeft losgelaten en de waarde van de grond heeft gebaseerd op zijn deskundigheid. De heffingsambtenaar heeft voor het losalten van de grondstaffel geen afdoende verklaring gegeven en evenmin een verklaring gegeven voor het feit dat de waarde van de grond in deze benadering veel lager is dan bij het hanteren van de grondstaffel en ook in een andere verhouding is komen te staan tot de waarde van de grond van de vergelijkingspanden. De aan de grond toegekende waarde is derhalve niet inzichtelijk, een beroep op deskundigheid volstaat daarvoor niet. Nu de heffingsambtenaar desgevraagd heeft verklaard dat hij voor de onderbouwing van de WOZ-waarde uitsluitend naar deze taxatiematrix 3 verwijst en derhalve niet meer naar de eerdere matrices, ziet het hof geen aanleiding deze matrices bij de beoordeling te betrekken en heeft de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast voldaan en de vastgestelde waarde niet onderbouwd. 
        
      
    
    
      4.9.
      Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [A] van 22 april 2017, waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 13 april 2017 is vastgesteld op € 238.000, is niet bruikbaar als bewijs voor de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Dit rapport is opgemaakt met een andere waardepeildatum en met een ander doel dan het vaststellen van de WOZ-waarde, namelijk het verstrekken van een hypothecaire lening en daarbij worden andere uitgangspunten gehanteerd dan in de Wet WOZ. Daarnaast zijn de drie door taxateur [A] gebruikte vergelijkingspanden ver voor de waardepeildatum verkocht en daarom niet goed bruikbaar.
      
    
    
      4.10.
      Gelet op hetgeen is overwogen in onderdeel 4.8.3 is ook de door belanghebbende overgelegde taxatiekaart van taxateur [taxateur 2] niet bruikbaar als bewijs voor de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2018.
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.  Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak evenmin aannemelijk gemaakt. Het hof stelt de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 265.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.12.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. 
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.13.
      De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 47 (rechtbank) en € 134 (hof) te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.
      
      
        
          Ten aanzien van de kosten van het bezwaar 
        
      
      
    
    
      4.14.
      De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het verzoek om vergoeding van de kosten van dat bezwaar afgewezen. De kosten van bezwaar dienen alleen te worden vergoed als het bestreden besluit wordt herroepen wegens een onrechtmatigheid die aan het bestuursorgaan te wijten is. Die onrechtmatigheid bestaat in dit geval uit het te hoog vaststellen van de WOZ-waarde. Het hof veroordeelt daarom de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      4.15.
      Het hof stelt de kosten van bezwaar op 2 (punten) x € 269 x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1 (factor samenhangende zaken) is € 538.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Nu het hoger beroep van belanghebbende gegrond is, veroordeelt het hof de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof. 
      
    
    
      4.17.
      
        Het hof stelt deze tegemoetkoming op 4,5 (punten) x € 541 (waarde per punt) x 1 (gewicht van de zaak), is € 2434,50. 
        Tevens ziet het hof aanleiding voor vergoeding van de kosten van de taxatiematrix van € 64,13.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    - verklaart het hoger beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
    - verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - wijzigt de WOZ-beschikking, stelt de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2018 vast op € 265.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 evenredig;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 181 vergoedt; 
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar van € 538;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van, in totaal, € 2498,63.
    
    
      De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, voorzitter, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Artikel 7:15, lid 2, Awb.
  
  
     1 punt voor bezwaarschrift en 1 punt voor het horen in bezwaar, zie Besluit proceskosten bestuursrecht.
  
  
     1 punt voor beroepschrift en 0,5 punt voor conclusie van repliek en 1 punt voor het verschijnen op de zitting bij de rechtbank, alsmede 1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting bij het hof.