ECLI:NL:RBROT:2021:2999, Rechtbank Rotterdam, 12-03-2021, 8393680
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kale huur of all-in-prijs, uitspraak Huurcommissie

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 8393680 \ CV EXPL 20-8754
    
    
    
      uitspraak: 12 februari 2021
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        ,
      wonende te [woonplaats A] ,
      eiser in conventie, 
      verweerder in reconventie,
      gemachtigde: mr. A.I.J. Roorda-Visser te Rotterdam, (onttrokken per 20 juli 2020), daarna mr. A. van der Schee te Rotterdam
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon B]
        ,
      wonende te [woonplaats B] ,
      gedaagde in conventie, 
      eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. S. Kroon te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna verder aangeduid als “ [persoon A] ” en “ [persoon B] ”.
    
    
  
  
    
      1.Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.
      
        
          het exploot van dagvaarding van 12 maart 2020, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties;
        
        
          de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie, met producties;
        
        
          de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie, met producties;
        
        
          de conclusie van dupliek in reconventie, met producties;
        
        
          de akte uitlaten producties van [persoon B] , met producties;
        
        
          de akte uitlaten producties van [persoon A] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2.De vaststaande feiten in conventie en reconventie
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
    
    
      2.1.
      
        Tussen [persoon B] als verhuurder en [persoon A] als huurder bestaat met ingang van 
        1 juli 2018 een huurovereenkomst met betrekking tot twee kamers op de tweede verdieping aan de achterzijde van de [adres] te Rotterdam (hierna: ‘het gehuurde’).
      
      
    
    
      2.2.
      De inhoud van de huurovereenkomst luidt – voor zover thans van belang – als volgt:
      
      
      
        
          “(…)
        
        
          Betalingsverplichting, betaalperiode 
        
      
    
    
      4.1
      
         Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit
      
      
        - de huurprijs
      
      
        - de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten)
      
      
        - 2 maanden huur als borg
      
    
    
      4.2.
      
         De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven. 
      
    
    
      4.3.
      
         De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.
      
    
    
      4.4.
      
        Per betaalperiode van één maand bedraagt
      
      
        - de huurprijs									€ 500,-
      
      
        - vergoeding gas, water, licht, CV-ketel onderhoud en eventuele belastingen en heffingen zoals in paragraaf 7.1 is aangegeven komen voor rekening huurder				€ 0,-
      
      
        - vergoeding opstalverzekering t.b.v. verhuurder is voor rekening eigenaar pand		€ 0,- 
      
      
        
          										---------
        
        
          Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen					€ 500,-
        
        
          Zegge vijfhonderd euro
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Leveringen en diensten
        
      
      
        6. 
        De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:
      
      
        - volledige stoffering in goede staat; d.w.z. in dit specifieke geval het tapijt in beiden kamers.
      
      
        - idem gordijnen voorzijde en achterzijde aan tuinkant.
      
      
        - volledige zonwering aan de achterkant van het pand in goede staat werkend.
      
      
        - kosten elektriciteit, water, gas, CV ketel onderhoud en eventuele belastingheffingen, zoals in paragraaf 7.1 aangegeven zijn voor huurder en worden gedeeld met de andere bewoners.
      
      
        - internet en televisie kosten zijn voor de huurder
      
      
        - inboedel verzekering en WA verzekering zijn voor de huurder.
      
      
        (…)
      
      
    
    
      2.3.
      Op 6 augustus 2018 heeft [persoon A] de Huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De Huurcommissie heeft op 28 februari 2019 een voorbereidend onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren, naar aanleiding waarvan een rapport is opgesteld. In het rapport is onder het kopje ‘Algemene informatie’ opgenomen dat de kale huurprijs bij aanvang huurovereenkomst € 500,- per maand bedroeg.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 28 augustus 2019 heeft de Huurcommissie haar uitspraak aan partijen verzonden. De Huurcommissie heeft in deze uitspraak, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:
      
      
        
          “(…)
        
        
          Korte samenvatting verklaring huurder:
        
        
          (…)
        
      
       Ik heb twee kamers op de tweede verdieping en een kledingkast. Ik betaal slechts de huurprijs. Gas, water en licht betaal ik direct aan de bedrijven.
      
        (…)
      
      
      
        
          Korte samenvatting verklaring verhuurder en gemachtigde van verhuurder:
        
        
          (…)
        
      
       In het contract staat ook dat de tuin gemeenschappelijk is en dat de kamer gestoffeerd is. De bedragen voor de stoffering staan niet in het contract.
      
        (…)
      
      
      
        
          IV Beslissing
        
      
       Het puntentotaal van de woonruimte bedraagt 160 punten. De met ingang van 1 juli 2018 overeengekomen huurprijs van € 500,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van € 382,87 per maand met ingang van 1 juli 2018 is redelijk.
      
        (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      De gemachtigde van [persoon A] heeft [persoon B] bij brief van 8 januari 2020 gesommeerd om binnen een termijn van 14 dagen na ontvangst van die brief een bedrag van € 1.639,82 aan te veel betaalde huur aan [persoon A] te voldoen, bij gebreke waarvan [persoon B] tevens een bedrag van € 245,97 aan buitengerechtelijke kosten verschuldigd zal zijn. 
      
    
  
  
    
      3.Het geschil in conventie
    
      3.1.
      
        [persoon A] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [persoon B] te veroordelen tot betaling aan [persoon A] van een bedrag van € 1.639,82, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 december 2019, en een bedrag van € 245,97 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [persoon B] in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Aan zijn vordering heeft [persoon A] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.  
      
      
        De Huurcommissie heeft op 28 augustus 2019 geoordeeld dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs van € 500,- per maand niet redelijk is, doch dat een huurprijs van € 382,87 redelijk is. [persoon A] heeft vanaf aanvang van de huurovereenkomst op 1 juli 2018 maandelijks € 500,- aan [persoon B] voldaan. Dat betekent dat [persoon A] in de periode van juli 2018 tot en met augustus 2019 (in totaal 14 maanden) een bedrag van 
        € 1.639,82 te veel aan huur heeft betaald. [persoon A] heeft [persoon B] gesommeerd tot terugbetaling van voornoemd bedrag over te gaan. Daarbij heeft [persoon A] [persoon B] ook aangezegd dat, indien hij niet binnen de gestelde termijn tot betaling over gaat, [persoon B] een bedrag van € 245,97 aan buitengerechtelijke kosten verschuldigd zal zijn.
      
      
    
    
      3.3.
      
        [persoon B] heeft de vordering betwist en daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.
      
      
        
          [persoon B] is door de Huurcommissie niet correct opgeroepen bij het uitgevoerde onderzoek aanwezig te zijn. [persoon A] heeft daarnaast verzuimd de huurovereenkomst met zijn verzoekschrift mee te sturen. [persoon A] heeft voorafgaand aan de procedure bij de Huurcommissie nimmer eerder aan [persoon B] te kennen gegeven dat hij de huurprijs te hoog vond. 
      
      
    
    
      3.4.
      In de huurovereenkomst is een huurprijs opgenomen voor huur, stoffering en servicekosten De Huurcommissie heeft slechts de kale aanvangshuur getoetst. Dat de kale huur maximaal € 382,87 bedraagt is niet in geschil. Uit de uitspraak van de Huurcommissie volgt dat [persoon B] bovenop de kale huurprijs ook kosten van in totaal € 196,66 voor stoffering en servicekosten in rekening mag brengen, welke kosten bestaan uit:
      - huur stoffering twee kamers en klerenkast kamer	€   17,85 
      - huur gordijnen en lamellen				€   12,35
      - huur zonnescherm en onderhoud			€     5,89
      - administratiekosten					€   11,88
      - voorziening reservering en onderhoudskosten pand	€ 145,00
      - kosten glasverzekering					€     3,69
      
      
        
          [persoon A] is maandelijks de volledige huurprijs van € 500,- aan [persoon B] verschuldigd, zodat [persoon B] niet gehouden is enig bedrag aan [persoon A] terug te betalen. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn ongegrond en niet gespecificeerd.
      
      
    
  
  
    
      4.Het geschil in reconventie
    
      4.1.
      
        [persoon B] heeft in reconventie - kort gezegd - gevorderd bij vonnis:
      - primair [persoon A] te veroordelen tot betaling van te weinig betaalde huur vanaf de uitspraak van de Huurcommissie tot aan het einde van de huurovereenkomst;
      - subsidiair de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
      - tertiair [persoon A] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten en proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en overige kosten.
      
    
    
      4.2.
      
        Aan zijn vorderingen heeft [persoon B] ten grondslag gelegd hetgeen hij in conventie heeft gesteld. In aanvulling daarop heeft [persoon B] gesteld dat [persoon A] na de uitspraak van de Huurcommissie maandelijks € 382,87 heeft betaald. Nu [persoon A] een huurprijs van 
        € 500,- verschuldigd is, betekent dit dat [persoon A] maandelijks € 117,13 te weinig aan huur heeft betaald. 
      
      
    
    
      4.3.
      
        [persoon B] vordert ontbinding van de huurovereenkomst omdat de situatie onhoudbaar is. [persoon A] gedraagt zich niet als goed huurder en betaalt de huur niet tijdig, niet volledig of – zoals in oktober 2019 – helemaal niet. Voorts ontzegt [persoon A] [persoon B] de toegang tot de woning. Daarnaast houdt [persoon A] het gehuurde niet schoon en verwijdert c.q. verandert hij zaken in de woning zonder overleg met [persoon B] .
      
    
    
      4.4.
      
        [persoon A] heeft de reconventionele vorderingen van [persoon B] betwist en heeft hieraan ten grondslag gelegd hetgeen hij in conventie heeft aangevoerd. In aanvulling daarop heeft [persoon A] gesteld dat er van achterstallige huur geen sprake is. [persoon A] betaalt de juiste huurprijs, zoals door de Huurcommissie is vastgesteld. Slechts een enkele keer is de betaling van de maandelijkse huur te laat geweest, doch dit is verwaarloosbaar. De huur voor de maand oktober 2019 heeft [persoon A] inmiddels ook voldaan.
      
    
    
      4.5.
      
        [persoon A] heeft [persoon B] nimmer de toegang tot de woning ontzegd. [persoon A] heeft slechts verzocht of [persoon B] een afspraak wil maken als hij de woning wil bezoeken, hetgeen niet onredelijk is. [persoon A] houdt het gehuurde wel degelijk schoon. De in dat kader overgelegde foto van de badkamer is een oude foto en niet representatief. [persoon A] betwist dat hij rommel op het dakterras heeft gemaakt. Voorts heeft [persoon A] geen zaken veranderd of verwijderd uit het gehuurde. Het is niet juist dat [persoon A] een lege kamer als opslagruimte gebruikt. Met toestemming van [persoon B] had [persoon A] aanvankelijk enkele spullen in de lege kamer opgeslagen, maar na een inspectie door [persoon B] zijn deze op diens verzoek uit de kamer verwijderd. Van escalatie van de situatie is geen sprake, zodat er geen grond bestaat tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
      
      
      
    
  
  
    
      5.De beoordeling
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 7:262 BW worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd. 
      
    
    
      5.2.
      De Huurcommissie heeft op 28 augustus 2019 uitspraak gedaan over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs van het gehuurde. Niet in geschil is dat [persoon A] noch [persoon B] binnen de genoemde termijn van acht weken een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld. Dat heeft tot gevolg dat de “fictie van wilsovereenstemming” als bedoeld in artikel 7:262 BW van toepassing is en partijen derhalve gebonden zijn aan de uitspraak van de Huurcommissie. 
      
    
    
      5.3.
      Een en ander betekent dat de kantonrechter niet toekomt aan de door [persoon B] aangevoerde bezwaren tegen de gang van zaken tijdens de procedure bij de Huurcommissie, bestaande uit het al dan niet correct uitnodigen van [persoon B] voor het onderzoek, het al dan niet aanleveren van de huurovereenkomst door [persoon A] en de stelling van [persoon B] dat [persoon A] voorafgaand aan de procedure bij de Huurcommissie nimmer eerder kenbaar zou hebben gemaakt dat hij de huurprijs te hoog vond.
      
    
    
      5.4.
      De Huurcommissie heeft bepaald dat de overeengekomen huurprijs van € 500,00 per maand niet redelijk is, doch dat een huurprijs van € 382,87 redelijk is. [persoon B] stelt zich op het standpunt dat de overeengekomen huurprijs van € 500,00 niet slechts bestond uit de kale huur, maar tevens uit de kosten voor stoffering en servicekosten. De kantonrechter leidt hieruit af dat [persoon B] van mening is dat er sprake is van een all-in-prijs. Daarover wordt als volgt overwogen.
      
    
    
      5.5.
      Volgens de omschrijving van art. 7:201 BW is huur de overeenkomst, waarbij de verhuurder (een gedeelte van) een zaak in gebruik geeft en de huurder daarvoor een tegenprestatie levert. In artikel 7:237 BW is deze tegenprestatie omschreven in prijs (lid 1), huurprijs (lid 2) en servicekosten (lid 3). Onder prijs wordt verstaan alle overeengekomen verplichtingen van de huurder jegens de verhuurder. Daaronder vallen de periodieke geldelijke betalingsverplichtingen als de huurprijs en de servicekosten. Ten aanzien van de huurprijs heeft te gelden dat daaronder wordt verstaan de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van de woning, dus exclusief servicekosten. Hoewel ook in artikel 4.1. van onderhavige huurovereenkomst een onderscheid wordt gemaakt tussen de huurprijs en de vergoeding voor in artikel 6 van de huurovereenkomst genoemde bijkomende leveringen en diensten (waaronder stoffering en servicekosten), is vervolgens in artikel 4.4. slechts overeengekomen dat de ‘huurprijs’ € 500,- per maand bedraagt. De vraag rijst of hiermee beoogd is een all-in-prijs te hanteren dan wel of dit bedrag als ‘kale huur’ – en derhalve louter de verschuldigde prijs voor het enkele gebruik van de woning – beschouwd dient te worden.
      
    
    
      5.6.
      
        In dat verband is van belang dat artikel 17a van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (Uhw) – kort gezegd – bepaalt dat de Huurcommissie in elke procedure moet toetsen of sprake is van een all-inprijs, ook buiten de separate procedure die daarvoor in art. 7:258 BW is aangewezen. Indien wordt vastgesteld dat de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastgesteld, stelt de Huurcommissie, voordat de uitspraak wordt gegeven, ambtshalve de huurprijs op 55% van de overeengekomen prijs en, voor zover nodig, de servicekosten op 25% van de overeengekomen prijs. 
        Dat betekent dat de Huurcommissie ook in de gevoerde procedure ex artikel 7:249 BW (de toetsing van de aanvangshuurprijs) heeft moeten toetsen of er sprake is van een all-inprijs. In dat kader heeft de rapporteur van de Huurcommissie, uitgaande van de beschikbare stukken, op de eerste pagina van het rapport van onderzoek van 28 februari 2019 reeds opgenomen dat de ‘kale huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst’ € 500,- per maand bedroeg. Hiertegen heeft [persoon B] zowel in zijn bij de Huurcommissie ingediende verweerschrift als ter zitting van 19 juni 2019 geen bezwaar gemaakt. De Huurcommissie heeft derhalve als vaststaand uitgangspunt genomen dat het bedrag van € 500,- (slechts) de kale aanvangshuurprijs betreft, zodat er geen aanleiding bestond aan te nemen dat de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte. Nu geen van partijen hiertegen bezwaren heeft gemaakt, heeft de Huurcommissie ook in haar uitspraak een kale huurprijs van € 500,- per maand als uitgangspunt genomen, ten aanzien waarvan zij in haar beslissing heeft bepaald dat deze huurprijs niet redelijk is. Nu [persoon B] niet binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld, is [persoon B] – gelet op de hiervoor genoemde “fictie van wilsovereenstemming” – gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie en derhalve ook aan het daarbij door de Huurcommissie gehanteerde uitgangspunt dat er sprake is van een kale huurprijs van € 500,- per maand.
      
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter volgt [persoon B] niet in zijn stelling dat uit de uitspraak van de Huurcommissie volgt dat [persoon A] bovenop de kale huurprijs ook kosten voor stoffering en servicekosten in rekening mag brengen. In de procedure bij de Huurcommissie is immers vast komen te staan dat de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijs van € 500,- de kale huurprijs betreft, zodat in dat bedrag geen vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten begrepen is. Nu in de huurovereenkomst is bepaald dat [persoon A] per maand in totaal € 500,- heeft te voldoen en er daarbuiten geen ander concreet te betalen bedrag in de overeenkomst wordt genoemd, levert de huurovereenkomst geen betalingsverplichting op voor eventuele kosten voor stoffering en servicekosten.
      
    
    
      5.8.
      Naast het voorgaande heeft te gelden dat [persoon B] de door hem gestelde kosten voor stoffering en servicekosten onvoldoende heeft onderbouwd en gespecificeerd. Hoewel uit het door [persoon A] in punt 17 van de dagvaarding opgenomen overzicht van stofferings- en servicekosten – waarvan [persoon B] de juistheid niet heeft betwist – volgt dat [persoon B] betaling verlangt van een totaalbedrag van € 196,66 per maand aan stofferings- en servicekosten, stelt [persoon B] vervolgens bij conclusie van antwoord in conventie dat de stofferings- en servicekosten slechts € 117,13 per maand zouden bedragen. Voorts geldt dat het grootste deel van de in het overzicht genoemde servicekosten (de administratiekosten, kosten glasverzekering en voorziening reservering en onderhoudskosten pand) niet in de huurovereenkomst worden genoemd. 
      
    
    
      5.9.
      Het voorgaande leidt ertoe dat de totale maandelijkse betalingsverplichting van [persoon A] uit hoofde van de huurovereenkomst vanaf 1 juli 2018 € 382,87 bedraagt. Tussen partijen staat vast dat [persoon A] in de periode juli 2018 tot en met augustus 2019 maandelijks € 500,- aan [persoon B] heeft voldaan. Dat betekent dat [persoon A] over een periode van 14 maanden maandelijks € 117,13 te veel aan huur heeft betaald. Dat leidt tot de slotsom dat [persoon A] een totaalbedrag van € 1.639,82 onverschuldigd aan [persoon B] heeft betaald. [persoon B] zal daarom tot terugbetaling van het genoemde bedrag van € 1.639,82 worden veroordeeld. 
      
    
    
      5.10.
      De gevorderde wettelijke rente over € 1.639,82 vanaf 13 december 2019 zal, als op de wet gegrond en door [persoon B] niet afzonderlijk weersproken, worden toegewezen.
      
    
    
      5.11.
      
        [persoon A] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De namens [persoon A] aan [persoon B] gezonden aanmaning van 8 januari 2020, waarvan de ontvangst door [persoon B] niet is betwist, voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 245,97 wordt dan ook toegewezen.
      
    
    
      5.12.
      Als de in het ongelijk gestelde partij dient [persoon B] verwezen te worden in de kosten van het geding in conventie. Nu [persoon A] procedeert op basis van een toevoeging, blijven de verschotten beperkt tot het verschuldigde griffierecht. De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten. 
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [persoon B] vordert primair betaling door [persoon A] van de door hem te weinig betaalde huur vanaf de uitspraak van de Huurcommissie. Hiervoor in conventie is reeds geoordeeld dat, op grond van de uitspraak van de Huurcommissie, de maandelijkse betalingsverplichting van [persoon A] in totaal € 382,87 bedraagt en dat uit de huurovereenkomst geen concrete betalingsverplichting volgt voor een hoger bedrag dan de kale huur. Uit de door partijen overgelegde betalingsbewijzen volgt dat [persoon A] vanaf de uitspraak van de Huurcommissie maandelijks ook telkens € 382,87 heeft voldaan. De vordering van [persoon B] dienaangaande zal dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      5.14.
      
        [persoon B] heeft subsidiair de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te (doen) ontbinden. Dat is alleen anders wanneer de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daaromtrent wordt als volgt overwogen.
      
    
    
      5.15.
      Uit de door partijen overgelegde betalingsbewijzen en betalingsoverzichten volgt dat [persoon A] een aantal malen de maandelijkse huur te laat heeft voldaan. Nu uit de huurovereenkomst volgt dat de huur maandelijks bij vooruitbetaling, d.w.z. vóór of op de eerste dag van de maand, dient te worden voldaan, is [persoon A] aldus zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet steeds correct nagekomen. Gebleken is echter dat het in vrijwel alle gevallen gaat om een overschrijding van slechts enkele dagen. Weliswaar is in de maand oktober 2020 de huur eerst op 19 oktober 2020 voldaan, maar daarbij geldt dat [persoon A] een e-mail aan [persoon B] heeft gezonden waarin hij heeft medegedeeld dat er iets is misgegaan met de betaling en hij de huur alsnog direct heeft overgemaakt. Van enige huurachterstand is, in elk geval tot en met november 2020, niet gebleken. Gelet op deze feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkoming van een dermate (zeer) geringe betekenis is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen. 
      
    
    
      5.16.
      
        [persoon B] heeft voorts gesteld dat [persoon A] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Zo heeft [persoon B] gesteld dat [persoon A] hem de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd. [persoon A] heeft dit betwist. Uit de door [persoon B] overgelegde WhatsApp-gesprekken tussen partijen volgt niet dat [persoon A] [persoon B] de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd. Daaruit volgt slechts dat [persoon A] [persoon B] heeft verzocht in het vervolg wat eerder te laten weten wanneer [persoon B] het gehuurde wil bezoeken. Daarbij heeft [persoon A] ook duidelijk aan [persoon B] medegedeeld dat een bezoek van [persoon B] aan het gehuurde geen probleem is, als [persoon B] daar maar een afspraak voor maakt. Dat sluit ook aan op het uitgangspunt dat, ondanks het eigendomsrecht van [persoon B] , het recht op privacy van de huurders in beginsel gerespecteerd moet worden, ook indien er sprake is van een pand met een gezamenlijke voordeur en kamers met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen worden verhuurd. Dat [persoon A] het in dat licht bezien niet op prijs stelt dat [persoon B] het gehuurde betreedt op het moment dat er geen andere bewoners aanwezig zijn, is geen onredelijk standpunt en kan dan ook niet als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst worden beschouwd. 
      
    
    
      5.17.
      Ook de stelling van [persoon B] dat [persoon A] het gehuurde niet schoon houdt, kan niet tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden. [persoon B] heeft in dat kader slechts foto’s in het geding gebracht van gemeenschappelijke ruimtes zoals de badkamer en het dakterras, ten aanzien van welke ruimtes niet in geschil is dat deze ook in gebruik zijn door de andere huurders in het pand. Naar het oordeel van de kantonrechter tonen de foto’s hoogstens aan dat de badkamer en het dakterras op enig moment niet opgeruimd waren. Uit de foto’s kan niet afgeleid worden dat er sprake is van structurele situatie – uit de foto’s blijkt ook niet wanneer deze zijn gemaakt – en evenmin is gebleken dat de op de foto’s waar te nemen situatie aan [persoon A] te wijten is. Niet uitgesloten kan worden dat andere huurders van het pand hiervoor (mede) verantwoordelijk zijn. Zelfs als er op dit punt wel van een tekortkoming door [persoon A] kan worden gesproken, schetsen de foto’s niet het beeld van een zodanig verwaarloosde en/of slecht onderhouden woning, dat dit een voldoende rechtvaardiging vormt om de huurovereenkomst met [persoon A] te ontbinden. 
      
    
    
      5.18.
      Ten slotte heeft [persoon B] aangevoerd dat [persoon A] zaken in het gehuurde wijzigt en/of verwijdert zonder toestemming van [persoon B] . In dat kader heeft [persoon B] gesteld dat [persoon A] , zonder overleg, een wand heeft geverfd. De kantonrechter overweegt dat, nu in artikel 10 lid 2 van de huurovereenkomst is bepaald dat alle soorten van verf en kleurveranderingen binnen het pand bij het verlaten van het pand in de originele staat of kleur hersteld dienen te worden, het [persoon A] geenszins verboden is gedurende de huurperiode de wanden te verven. Daarvoor hoeft [persoon A] niet voorafgaand toestemming aan [persoon B] te vragen. Dat geldt ook voor het al dan niet verwijderen van lamellen. De kantonrechter is van oordeel dat hier sprake is van een verandering die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt, in die zin dat de lamellen dan weer teruggeplaatst kunnen worden. Ook op dit punt is derhalve geen sprake van een tekortkoming aan de zijde van [persoon A] die ontbinding rechtvaardigt.
      
    
    
      5.19.
      Het bovenstaande – zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang bezien – leidt tot de slotsom dat er geen sprake is van een zodanige tekortkoming van [persoon A] in de nakoming van de huurovereenkomst, dat deze een voldoende rechtvaardiging vormt voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Hetgeen [persoon B] voor het overige daaromtrent heeft opgemerkt, kan niet tot een ander oordeel leiden. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      5.20.
      Nu de primaire en subsidiaire vorderingen van [persoon B] worden afgewezen, deelt de door [persoon B] gevorderde veroordeling van [persoon A] in de buitengerechtelijke kosten hetzelfde lot, nog daargelaten dat [persoon B] deze vordering op geen enkele wijze heeft onderbouwd.
      
    
    
      5.21.
      Nu de vorderingen van [persoon B] worden afgewezen, zal [persoon B] in reconventie eveneens in de proceskosten van [persoon A] worden veroordeeld.
      
    
  
  
    
      6.De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      veroordeelt [persoon B] om aan [persoon A] te betalen € 1.639,82 aan hoofdsom en € 245,97 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over € 1.639,82 vanaf 13 december 2019 tot de dag van algehele voldoening;
    
    
    
      veroordeelt [persoon B] in de proceskosten in conventie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [persoon A] vastgesteld op:
      - € 83,00 aan verschotten en 
      - € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde, 
      - voornoemde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
      en indien [persoon B] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 93,50 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [persoon B] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening. Voorts geldt dat [persoon B] al deze bedragen rechtstreeks aan de gemachtigde van [persoon A] dient te voldoen;
    
    
    
      verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      
        in reconventie
      
    
    
    
      wijst de vorderingen af;
    
    
    
      veroordeelt [persoon B] in de proceskosten in reconventie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [persoon A] begroot op € 467,50 aan salaris voor de gemachtigde, rechtstreeks aan die gemachtigde te voldoen;
    
    
    
      verklaart dit vonnis in reconventie voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      44487