ECLI:NL:GHARL:2021:10720, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-11-2021, 20/00941
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-11-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00941
    uitspraakdatum: 16 november 2021
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] , gemeente Stichtse Vecht (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 september 2020, nummer UTR 19/4912, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Stichtse Vecht, Weesp en Wijdemeren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 25 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 306.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (eigenarenbelasting) vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2021. Daarbij is namens belanghebbende verschenen en gehoord, [naam1] (gemachtigde). Namens de heffingsambtenaar is verschenen en gehoord [naam2] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De woning is een tussenwoning met tuin uit 1972 in een rij van vijf woningen gelegen in een woonwijk.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
       In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde naar € 281.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt de onder 3.1 vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
       Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
       Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport met daarin een taxatiematrix. In het taxatierapport is de woning naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018 getaxeerd op € 306.836 en de waarde is vastgesteld op € 306.000. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij drie nabij gelegen panden in [woonplaats] als referentieobject zijn gebruikt.
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw- jaar
                
              
              
                
                  Li, kw, oh, ut, dm, vz
                
              
              
                
                  Woning (m3)
                
              
              
                
                  Prijs per m3 (€)
                
              
              
                
                  Perceel (m2)
                
              
              
                
                  Prijs per m2 (€)
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Vastgestelde waarde
                
              
              
                
                  Verkoop-datum
                
              
              
                
                  Verkoop-prijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 25
              
              
                1972
              
              
                3-3-3-3-3-3
              
              
                381
              
              
                 €         438 
              
              
                149
              
              
                 €         692 
              
              
                Dakkapel € 4.000
              
              
                 €         306.000 
              
              
                -
              
              
                 €              -   
              
            
            
              
                aanbouw
              
              
                
              
              
                
              
              
                75
              
              
                 €         438 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 19
              
              
                1972
              
              
                3-3-3-3-3-3
              
              
                381
              
              
                 €         434 
              
              
                149
              
              
                 €         692 
              
              
                Berging € 3.500
              
              
                 €         271.000 
              
              
                2-7-2018
              
              
                 €    265.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 22
              
              
                1972
              
              
                3-3-3-3-3-3
              
              
                381
              
              
                 €         438 
              
              
                147
              
              
                 €         697 
              
              
                Dakkapel € 4.000
              
              
                 €         301.000 
              
              
                9-10-2018
              
              
                 €    305.000 
              
            
            
              
                aanbouw
              
              
                
              
              
                
              
              
                50
              
              
                 €         438 
              
              
                
              
              
                
              
              
                Berging € 6.300
              
              
                
              
              
                18-10-2017
              
              
                 €    317.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 4
              
              
                1972
              
              
                3-3-3-3-3-4
              
              
                381
              
              
                 €         469 
              
              
                160
              
              
                 €         664 
              
              
                Dakkapel € 4.000
              
              
                 €         322.000 
              
              
                3-4-2018
              
              
                 €    330.000 
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                77
              
              
                 €         438 
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft, onder meer, gesteld dat de vastgestelde waarde te hoog is, omdat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde ten onrechte is uitgegaan van een oppervlakte van het perceel van 149 m2 zonder rekening te houden met de omstandigheid dat 6 m2 fysiek is afgescheiden van de rest van het perceel en in gebruik is als brandgang door belanghebbende en zijn buren. Daarnaast betwist belanghebbende de door de heffingsambtenaar gebruikte verkoopprijzen van [adres1] 19 en 22 ter onderbouwing van de prijs per kubieke meter van de woning. Ten slotte stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te grote inhoud van de woning. De heffingsambtenaar heeft deze stellingen weersproken. 
      
    
    
      4.6.
      
        Ten aanzien van de in aanmerking te nemen oppervlakte van het perceel is het bepaalde in artikel 16 van de Wet WOZ van belang. Hierin is bepaald dat, voor de toepassing van de Wet WOZ, als één onroerende zaak wordt aangemerkt:
        a. een gebouwd eigendom;
        b. een ongebouwd eigendom;
        c. een gedeelte van een in onderdeel a of b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
        d. een samenstel van twee of meer van de in ondereel a of b bedoelde eigendommen of in c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
      
      
    
    
      4.7.
      Vaststaat dat de woning, de tuin en de brandgang zijn gelegen op één kadastraal perceel waarvan belanghebbende eigenaar is. Evenmin is in geschil dat de brandgang fysiek is afgescheiden van de rest van het perceel en niet alleen in gebruik is bij belanghebbende maar ook bij de eigenaren van de naastgelegen woningen. Het Hof is van oordeel dat onder die omstandigheden de brandgang niet bij de woning en de rest van het perceel behoort. De heffingsambtenaar is aldus uitgegaan van een onjuiste objectafbakening door de brandgang tezamen met de woning en de rest van het perceel aan te merken als één onroerende zaak, in bovenvermelde zin (vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5838). Het Hof zal hierna beoordelen of dit in het onderhavige geval leidt tot een gegrondverklaring van het hoger beroep tegen de vastgestelde waarde. 
      
    
    
      4.8.
      Hoewel het geconstateerde verschil slechts 6 m2 bedraagt, is het Hof van oordeel dat hieruit in dit geval volgt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht aannemelijk dat aan de 6 m2 brandgang slechts een zeer beperkte waarde kan worden toegekend nu het gebruik en genot beperkt zijn. Dat tegenover het waardeverminderend effect als gevolg van de onjuiste objectafbakening een evengroot waardeverhogend effect zou staan omdat de woning door de brandgang ook aan de achterzijde bereikbaar is, acht het Hof niet aannemelijk. Uit de fotobijlage ‘Ligging van de objecten’ (bijlage 11 bij het verweerschrift in beroep) blijkt namelijk dat de referentieobjecten eveneens via de achterzijde benaderbaar zijn, zonder dat daarvoor een gedeelte van het eigen perceel is opgeofferd als brandgang. De in de taxatiematrix opgenomen prijzen per kubieke en vierkante meter moeten dus worden geacht te zijn gebaseerd op het uitgangspunt dat de woning via de achterzijde bereikbaar is. De overige in de taxatiematrix opgenomen gegevens bieden geen aanknopingspunten op grond waarvan het aannemelijk is dat de meestbiedende gegadigde bereid zou zijn om voor het perceel van de woning een hogere prijs per vierkante meter te betalen dan de € 692 waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan.
      
    
    
      4.9.
      Wat betreft de door de heffingsambtenaar gehanteerde prijs per kubieke meter is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gegevens van [adres1] 22 en [adres2] 4 aannemelijk heeft gemaakt dat de prijs van € 438 per kubieke meter niet te hoog is. Het Hof volgt belanghebbende niet in diens stelling dat de verkoopprijs van [adres1] 22 gecorrigeerd moet worden voor de waarde van de garage van € 25.000. Ten eerste is de woning per 9 oktober 2018 verkocht voor een prijs van € 305.000 exclusief garage. Daarnaast kan zonder nadere informatie over de splitsing van de verkoopprijs in 2017 van € 317.000 niet zonder meer worden gezegd dat de waarde in het economisch verkeer van de garage gelijk is aan de vraagprijs van € 25.000 zodat de woning dus voor € 292.000 is verkocht. Ten aanzien van het, al dan niet juist, gecorrigeerde verkoopcijfer van [adres1] 19 merkt het Hof op dat hieruit nog niet volgt dat niet aannemelijk is dat de meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding niet bereid zou zijn geweest om € 438 per kubieke meter te betalen. 
      
    
    
      4.10.
      Wat betreft de inhoud van de woning ziet het Hof in dit geval geen reden om aan te nemen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud van de woning onjuist is. De enkele omstandigheid dat uit een berekening op de website woningweter.nl zou volgen dat de inhoud kleiner is, is daartoe onvoldoende. Niet valt in te zien dat slechts de inhoud van de woning kleiner zou zijn dan waar de heffingsambtenaar vanuit is gegaan en die van de referentieobjecten niet, nu de buitenmaten van de woning en de referentieobjecten (exclusief de aanbouw) geen aannemelijke verklaring bieden voor een dergelijk verschil. Daarbij neemt het Hof mede in aanmerking dat uit de informatie op desbetreffende website volgt dat de nauwkeurigheid 97% is, zodat beperkte verschillen ook gelegen kunnen zijn in de beperkte nauwkeurigheid van de gebruikte rekentool. 
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het in 4.6. tot en met 4.8. overwogene is de heffingsambtenaar er naar het oordeel van het Hof niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.  
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende is er evenmin in geslaagd de door hem verdedigde waarde van € 281.000 aannemelijk te maken. Belanghebbende heeft geen taxatierapport of andere gegevens van gelijk gewicht overgelegd welke de door hem verdedigde waarde ondersteunen. 
      
    
    
      4.13.
      Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken, zal het Hof, met inachtneming van hetgeen over en weer door partijen is gesteld, in goede justitie de waarde voor de waardepeildatum 1 januari 2018 vaststellen op € 302.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 47 respectievelijk € 131 te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof ziet tevens aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep. Anders dan de heffingsambtenaar heeft gesteld, ziet het Hof in de handelswijze van de gemachtigde in dit geval geen aanleiding om af te wijken van de forfaitaire regeling zoals neergelegd in het Besluit proceskosten bestuursrecht. Uit de uitspraak op bezwaar volgt namelijk dat belanghebbende reeds in bezwaar heeft gewezen op het waardeverminderend effect van de omstandigheid dat een gedeelte van het perceel is afgescheiden van de tuin en in gebruik is als brandgang. Mede gelet daarop kan niet worden geoordeeld dat belanghebbende de fasen in de procedure niet optimaal heeft benut, dan wel dat de kosten van beroepsmatig verleende bijstand geen kosten zijn die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken. 
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 530 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 265), € 1.068  voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534) en € 1.068 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534), ofwel in totaal op € 2.666.
    
    
    
    
      
        Beslissing
      
    
    
    
      Het Hof:
    
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar,
      – stelt de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en de toestand op die datum vast op € 302.000,
      – vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.666,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 16 november 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (mr. P.W.L. van den Bersselaar)	(mr. T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 november 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.