ECLI:NL:RBAMS:2017:3637, Rechtbank Amsterdam, 21-04-2017, CV EXPL 16-27927
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-04-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Ter huisvesting van werknemers sluiten partijen een huurovereenkomst woonruimte tot de einddatum van een project. Verhuurder vordert onder meer huur over de opzegtermijn, omdat huurder niet heeft opgezegd tegen die einddatum. Uit de totstandkoming van de overeenkomst blijkt echter dat partijen zijn afgeweken van 7:271 lid 1 BW. Die afwijking is volgens artikel 7:271 lid 7 BW nietig, waarmee blijkens de wetsgeschiedenis vernietigbaarheid wordt bedoeld. Op vernietigbaarheid is echter geen beroep gedaan en de kantonrechter ziet geen aanleiding ambtshalve te vernietigen. De huur over de opzegtermijn wordt daarom afgewezen.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 5383773  CV EXPL  16-27927
      vonnis van:  21 april 2017 
      fno.:  8622
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter (bij vervroeging)
    
    
      I n z a k e
    
    
    de stichting Stichting Volkshuisvesting Utrecht
    
      gevestigd te Nieuwegein
      eiser in conventie, gedaagde in reconventie
      nader te noemen: SVU
      gemachtigde: mr. S. Eernstman
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde in conventie]
    
    
      gevestigd te [plaats]
      gedaagde in conventie, eiser in reconventie
      nader te noemen: [gedaagde in conventie]
      gemachtigde: mr. J.J. Perrels
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      In het dossier bevinden zich:
    
    
    - de dagvaarding van 12 september 2016 met producties;
    - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
    - het tussenvonnis van 2 december 2016;
    - de conclusie van repliek, tevens antwoord in reconventie met producties (deels bij afzonderlijke akte in het geding gebracht;
    - de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie, met producties;
    - de conclusie van dupliek in reconventie.
    
    
      Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
    
    
      1.1.
      Ter huisvesting van werknemers voor een project dat liep tot 30 april 2016 is [gedaagde in conventie] in contact getreden met SVU. Op 3 december 2015 liet SVU aan [gedaagde in conventie] per e-mail het volgende weten:De 16 kamers op de begane grond zullen medio december beschikbaar zijn. (…) de kamers zullen te huur zijn vanaf 15 december tot en met 30 april, indien wenselijk kan het contract vervolgens worden verlengd mits hierover uiteraard van te voren overeenstemming is tussen beide partijen. (…)In de bijlage treft u alvast een concept van de huurovereenkomst zoals wij deze hanteren voor het object in Amsterdam.
    
    
      1.2.
      De concept huurovereenkomst bij deze e-mail vermeldt als huurperiode 15-12-2015 tot en met 30-3-2016.
    
    
      1.3.
      
        Partijen hebben op 21 december 2015 een huurovereenkomst getekend, getiteld Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte, die onder meer het volgende vermeldt:1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder (…): [straat] [plaats] , betreffende woonruimte gelegen in op de linkerzijde van de begane grond, bestaande uit 16 kamers en faciliteiten bestaande uit badkamers, keukens en toiletten.1.2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor maximaal 32 personen. (…)3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd ingaande op 18-12-2015 en eindigt op 30-3-2016(…)4.4 Per betaalperiode van 3 maanden bedraagt de huur:- De huurprijs							€ 23775,00- Internet en TV aansluiting					€     125,00- Afvalverwerking						€     184,00Gas-Water-Elektra						€   2136,00(…)Zodat huurder omgerekend per kwartaal in totaal heeft te voldoen 	€ 26220,00
        
          (…)
          
          4.5 Met het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst, heeft de eerste betaling betrekking op de periode 18 december 2015 tot en met 29 februari 2016 en is het over deze periode verschuldigde bedrag € 21145,16. Huurder zal dit bedrag voldoen voor of uiterlijk op 18 december 2015.
          
          (…)
          
          10. Tussen partijen is voorts overeengekomen:
          
          • In aanvulling op c.q. ter verduidelijking van artikel 19 van de algemene bepalingen (…) is de betaalperiode, te weten 3 kalendermaanden, gelijk aan de opzegtermijn van eveneens 3 kalendermaanden, echter altijd vóór de eerste van de maand.
          
          (…)
          
          • De huur dient voor de eerste van de maand op rekening van de verhuurder te zijn ontvangen, indien later dan geldt er een boete van € 750,00 per week of een gedeelte daarvan.
        
      
    
    
      1.4.
      De voor een volle maand verschuldigde huur bedroeg € 8.740,00.
    
    
      1.5.
      
        [gedaagde in conventie] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom betaald van € 8.000,00. Daarnaast heeft hij in totaal € 17.480,00 voldaan.
    
    
      1.6.
      Op 8 mei 2016 heeft [gedaagde in conventie] het gehuurde verlaten.
      
    
  
  
    vordering en verweer in conventie
    
    2. SVU vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling va € 96.342,76, te vermeerderen met de contractuele boete van € 750,00 voor iedere week dat [gedaagde in conventie] na 31 juli 2016 zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. Daarnaast vordert SVU afgifte van drie koel-vriescombinaties, althans een bedrag van € 1.047,00. [gedaagde in conventie] dient in de proceskosten te worden veroordeeld, aldus SVU.
    3. Aan haar vorderingen legt SVU ten grondslag dat [gedaagde in conventie] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. Met inachtneming van de opzegtermijn is die overeenkomst geëindigd op 31 juli 2016. De openstaande huur dient alsnog betaald te worden, onder aftrek van de waarborgsom en vermeerderd met de contractuele boete, buitengerechtelijke kosten, het gebruik van 2 extra kamers en een vergoeding van schade aan een deur. 
    4. [gedaagde in conventie] voert verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.
    
  
  
    vordering en verweer in reconventie
    
    5. In reconventie vordert [gedaagde in conventie] vergoeding van geleden schade doordat vijf van zijn werknemers het gehuurde voortijdig hebben verlaten omdat het complex een bouwput was en bouwvakkers het gehuurde hebben betreden. Als gevolg hiervan zijn inkomsten misgelopen bij de opdrachtgever van [gedaagde in conventie] , in totaal € 20.000,00, met wettelijke rente.
    6. SVU voert verweer. Daarop zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
    
  
  
    beoordeling in conventie
    
    7. [gedaagde in conventie] heeft erkend dat hij het bij aanvang van de huur in rekening gebrachte bedrag – dat ziet op een deel van december 2015 en de maanden januari en februari 2016 – niet heeft voldaan. In hoofdsom is dus in ieder geval een bedrag van € 21.145,16 toewijsbaar. Partijen zijn het er over eens dat de waarborgsom hierop in mindering kan strekken, zodat € 13.145,16 resteert. [gedaagde in conventie] heeft niet concreet gemaakt en onderbouwd hoe en wanneer hij zich op opschorting heeft beroepen, zodat dit verweer reeds om die reden gepasseerd zal worden.
    8. Vervolgens is de vraag of [gedaagde in conventie] ook de huur over de maanden mei tot en met juli 2016 dient te voldoen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft SVU onvoldoende weersproken dat partijen voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst overeenstemming hadden bereikt over een huur tot 30 april 2016. Het was dan aan SVU om te stellen en onderbouwen dat partijen later wilsovereenstemming hebben bereikt over een kortere huurperiode. Het feit dat 30 maart 2016 als einddatum in de schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst is opgenomen is daarvoor wel een aanwijzing, maar niet voldoende, nu uit niets blijkt dat die datum het resultaat is van (nadere) onderhandelingen tussen partijen. Veeleer lijkt sprake van een vergissing, nu 30 maart niet de laatste dag van de maand is. Bovendien stond 30 maart 2016 ook in de eerste conceptovereenkomst, terwijl in de begeleidende e-mail 30 april 2016 als einddatum stond vermeld. 30 april 2016 heeft dan ook als overeengekomen einddatum van de huur te gelden. 
    9. Tussen partijen staat niet ter discussie dat sprake is van huur van woonruimte. Volgens artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) diende de huurovereenkomst dus te worden opgezegd. Uit hetgeen partijen zijn overeengekomen volgt echter dat zij van dat wettelijke uitgangspunt zijn afgeweken, nu in de e-mail van SVU van 3 december 2016  is opgenomen dat enkel indien partijen daarover voorafgaand aan de einddatum overeenstemming bereiken, van een verlenging sprake kan zijn. Dat in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden (standaard)bepalingen over opzegging zijn opgenomen is hiermee niet in strijd, nu deze in geval van verlenging relevant zullen worden. Voornoemde afspraak, die neerkomt op een beding dat de huur doet eindigen zonder opzegging (tenzij een afspraak over verlenging tot stand komt, wat hier niet is gebeurd), is volgens artikel 7:271 lid 7 BW nietig. Uit de memorie van toelichting bij dit wetsartikel volgt echter dat hier sprake is van vernietigbaarheid. De wetgever heeft daar immers overwogen: Ook zijn er gevallen dat beide partijen bescherming behoeven en de rechter de nietigheid van een beding ambtshalve moet kunnen toepassen (Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 9). Deze formulering duidt erop dat de effectuering van de bescherming aan de belanghebbende wordt overgelaten, waarbij ter vergroting van die bescherming ook de rechter – ambtshalve – de nietigheid kan uitspreken. Dit past ook bij doel en strekking van de overtreden bepaling. SVU heeft op de vernietigbaarheid geen beroep gedaan en de kantonrechter ziet geen aanleiding ambtshalve tot nietigheid te komen. Beide professionele partijen hebben immers welbewust een overeenkomst gesloten voor de duur van een project. Daarbij hebben zij de afspraak gemaakt dat enkel als zij voor het einde van de overeengekomen duur nieuwe afspraken zouden hebben gemaakt, voortzetting van de overeenkomst aan de orde zou komen. Van een partij die bescherming behoeft is in deze rechtsverhouding geen sprake.
    10. Dit betekent dat de huurovereenkomst op 30 april 2016 is geëindigd. Nu vast staat dat [gedaagde in conventie] nadien nog een week in het gehuurde heeft verbleven, zal hij daarvoor op de voet van artikel 7:225 BW moeten betalen. Hiervoor is een bedrag toewijsbaar van (0,25 x € 8.740,00) € 2.185,00. Opgeteld bij het onder 7 genoemde bedrag levert dit een toe te wijzen bedrag op van € 15.330,16.
    11. Dan is vervolgens de vraag of de door SVU gevorderde boete over de achterstallige huur toewijsbaar is. [gedaagde in conventie] beroept zich op vernietigbaarheid van het onderliggende beding. Dit beroep wordt verworpen. Dat over het beding niet is onderhandeld kan enkel dienen om te onderbouwen dat sprake is van een beding in algemene voorwaarden. Het enkele feit dat de boete in dit geval hoog is opgelopen is onvoldoende voor de conclusie dat het beding onredelijk bezwarend is, al was het maar omdat het beding moet worden beoordeeld naar het moment van totstandkoming. 
    12. De kantonrechter ziet wel aanleiding de boete te matigen. De gevorderde boete van € 51.000,00 is buitensporig in verhouding tot het openstaande bedrag. Overigens is dit boetebedrag gebaseerd op een onverklaarbare ingangsdatum van de huur. Het beding is ook niet gemaximeerd. De boete zal – zoals bepleit door [gedaagde in conventie] – worden beperkt tot 1 % per maand, zoals opgenomen in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, met ingang van aanvang huur.
    13. SVU heeft onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde in conventie] meer dan de overeengekomen 16 kamers in gebruik heeft genomen. Voor zover [gedaagde in conventie] twee andere kamers in gebruik heeft genomen dan partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen stond, is onvoldoende onderbouwd dat SVU hierdoor schade heeft geleden. Twee andere kamers zijn dan immers vrij gebleven. [gedaagde in conventie] heeft op dit punt dan ook niet onrechtmatig gehandeld. 
    14. [gedaagde in conventie] heeft niet gemotiveerd betwist dat schade is ontstaan aan een deur van het gehuurde en evenmin dat drie koel-vriescombinaties uit het gehuurde zijn meegenomen uit het gehuurde. De schade die hiermee gemoeid is van (€ 193,60 + €1.047,00) € 1.240,60 is toewijsbaar.
    15. De buitengerechtelijke kosten zijn door SVU onvoldoende onderbouwd en zullen worden afgewezen.
    16. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde in conventie] in de proceskosten in conventie worden veroordeeld, te berekenen op de voet van de toe te wijzen hoofdsom.
    
  
  
    beoordeling in reconventie
    
    
      17. De vordering in reconventie zal worden afgewezen. SVU heeft niet betwist dat zich bij aanvang van de huur problemen hebben voorgedaan en dat bouwvakkers zich in gehuurde ruimtes hebben bevonden. Dat werknemers van [gedaagde in conventie] als direct gevolg hiervan hun arbeidsovereenkomst hebben opgezegd is echter niet onderbouwd. Gegevens over de door werknemers aangevoerde reden van opzegging van arbeidsovereenkomsten zijn niet in het geding gebracht. Een overgelegde brief van de inlener ziet op ziekmeldingen en niet op opzegging(en). Reeds hierom is de vordering niet toewijsbaar. 
      17. [gedaagde in conventie] zal worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie.
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      in conventie:
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde in conventie] tot betaling van € 15.330,16 aan achterstallige huur;
      
    
    
      veroordeelt [gedaagde in conventie] tot betaling van een boete van 1% per maand over voornoemde achterstallige huur vanaf 21 december 2015 tot de dag van betaling;
      
    
    
      veroordeelt [gedaagde in conventie] tot betaling van € 1.240,60 aan schadevergoeding;
      
      
    
    
      veroordeelt [gedaagde in conventie] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van SVU begroot op:exploot	€	94,08salaris	€	750,00griffierecht	€	941,00		-----------------totaal	€	1.785,08voor zover van toepassing, inclusief btw;
      
      
        in reconventie:
      
      
    
    
      wijst het gevorderde af;
      
    
    
      veroordeelt [gedaagde in conventie] in de proceskosten, aan de zijde van SVU begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde;
      
      
        in conventie en reconventie:
      
      
    
    
      veroordeelt [gedaagde in conventie] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde in conventie] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
      
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Aldus gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 april 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.