ECLI:NL:GHARL:2013:6522, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-09-2013, 13/00077
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2013-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. 
        Waarde vrijstaande woning in goede justitie bepaald door het hof.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN		
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/00077
      uitspraakdatum: 3 september 2013
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 30 november 2012, nummer SBR 12/566, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de heffingsambtenaar),
    
    
    
      betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak[a-straat 1] te[Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2011, naar de waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld op € 1.018.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 januari 2012 de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 november 2012 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2013 te Arnhem. Belanghebbende is daar vertegenwoordigd door [[.]], werkzaam bij [[.]]. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [[.]].
      
    
    
      1.6.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met aanbouwen, een berging, een carport en een zwembad. De woning heeft een inhoud van 455 m³. De aanbouwen hebben een inhoud van in totaal 94 m³. Het bouwjaar van de woning is 1926. De oppervlakte van het perceel bedraagt 1687 m². 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 936.000. Ter staving daarvan wijst belanghebbende op een taxatierapport van[A] van 14 februari 2012 waarin de waarde is getaxeerd op € 936.000. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.018.000. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
    
    
      
        4.2. 	Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Voor de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd, zal mede acht worden geslagen op hetgeen door belanghebbende is aangevoerd en daartegen is ingebracht, en dus ook op het door hem overgelegde taxatierapport.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van [B], WOZ-taxateur van de gemeente Zeist, waarin de waarde is getaxeerd op € 1.018.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode twee vrijstaande woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze twee vergelijkingsobjecten weergegeven.
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                WOZ
                (01-01-10)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat 1]te [Z] (vrijstaand)
              
              
                1926
              
              
                455 m³
                
              
              
                € 610
                
              
              
                € 277.550
                
              
              
                1.687 m²
              
              
                € 397
              
              
                € 669.739
                
              
              
                Aanbouw (94 m²)      € 45.000
                Carport                         € 3.000
                Berging                        € 5.000
                Zwembad                   € 15.000
                Dakkapel                      € 3.000
              
              
                   € 1.018.000
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat 1] te [Q](vrijstaand)
              
              
                1917
              
              
                780 m³
              
              
                € 598
                
              
              
                € 466.440
              
              
                1.105 m²
              
              
                € 463
                
              
              
                € 511.615 
              
              
                Carport                         € 1.000
                Berging                        € 6.000
                Hobbyruimte             € 25.000
              
              
                   € 1.010.000
              
              
                € 1.020.000 (31-07-09)
              
            
            
              
                
                  [c-straat 1] te[Z] (vrijstaand)
              
              
                1920
              
              
                681 m³
                
              
              
                € 510
              
              
                € 347.310
              
              
                2.000 m²
                
              
              
                € 350
              
              
                € 700.000
              
              
                Aanbouw (176 m²)    € 80.000
                Buitensauna                 € 2.000
                Tuinhuisje                    € 1.000
              
              
                   € 1.130.000
              
              
                € 1.132.500
                 (01-03-10)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Ter staving van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht van [A] van 14 februari 2012 waarin de waarde is getaxeerd op € 936.000. Ter zitting is opgemerkt dat deze taxatie, anders dan in het rapport is vermeld, is geschied naar de toestandsdatum van 1 januari 2010. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende woningen als vergelijkingsobject gebruikt:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                WOZ
                (01-01-10)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat 1] te [Z] (vrijstaand)
              
              
                1926
              
              
                455 m³
                
              
              
                € 591
                
              
              
                € 268.905
                
              
              
                1.687 m²
              
              
                € 357
              
              
                € 602.259
                
              
              
                Aanbouw (94 m²)      € 41.830
                Carport                         € 2.000
                Berging                        € 4.000
                Zwembad                   € 15.000
                Dakkapel                      € 3.000
              
              
                   € 936.000
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat 2]te [Z] (vrijstaand)
              
              
                1902
              
              
                725 m³
              
              
                € 493
                
              
              
                € 357.425
              
              
                4.000 m²
              
              
                € 200
                
              
              
                € 800.000 
              
              
                Garage                        € 18.000
                
              
              
                
              
              
                € 1.175.000 (15-04-09)
              
            
            
              
                
                  [c-straat 1] te [Z](vrijstaand)
              
              
                1920
              
              
                681 m³
                
              
              
                € 590
              
              
                € 401.790
              
              
                2.000 m²
                
              
              
                € 325
              
              
                € 650.000
              
              
                Aanbouw (176 m²)    € 77.440
                Buitensauna                 € 2.000
                Tuinhuisje                    € 1.000
              
              
                
              
              
                € 1.132.500
                 (01-03-10)
              
            
            
              
                
                  [d-straat 1]  te [Z]
                (vrijstaand)
              
              
                1918
              
              
                450 m³
                
                
              
              
                € 538
                
                
              
              
                € 242.100
              
              
                1.770 m²
              
              
                € 348
              
              
                € 615.960
              
              
                Gastenverblijf            € 30.000
              
              
                
              
              
                   € 887.825
                (02-09-09)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.5.
      Het Hof stelt vast dat door beide partijen het object [c-straat 1] als vergelijkingsobject is aangevoerd, zodat het Hof ervan uitgaat dat dit object goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. In het kader van de vergelijking met [c-straat 1] heeft belanghebbende een groter deel van de voor dat object gerealiseerde koopsom toegerekend aan de opstal (€ 590/m³) dan de heffingsambtenaar heeft gedaan (€ 510/m³), terwijl belanghebbende zelf heeft betoogd dat aan[c-straat 1] – gelet op de grotere inhoud, de matige onderhoudstoestand en de niet praktische indeling – een lagere waarde per m³ moet worden toegekend dan aan de onroerende zaak (€ 591/m³). Gelet daarop hecht het Hof meer gewicht aan de door de heffingsambtenaar toegepaste toerekening van de koopsom voor[c-straat 1] naar de opstal (€ 510/m³) en het perceel (€ 350/m²). Ervan uitgaande dat een kleiner perceel in de regel leidt tot een hogere gemiddelde waarde per m², is de door de heffingsambtenaar aan het (kleinere) perceel van de onroerende zaak toegekende waarde (€ 397/m²) in vergelijking met de aan het perceel van [c-straat 1]toegekende waarde (€ 350/m²), niet te hoog vastgesteld. De koopsom voor [c-straat 1] kan derhalve een goede indicatie zijn voor de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.6.
      Daarentegen stelt het Hof een aanzienlijk waardeverschil (€ 130.000) vast tussen het door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobject [d-straat 1] en de onroerende zaak, welke objecten grote gelijkenis vertonen wat betreft type woning (vrijstaand), ligging ([Z], op korte afstand van elkaar gelegen), bouwjaar (1918-1926), perceeloppervlakte (1.687 m²-1.770 m²) en inhoud van de woning (455 m³-450 m³). Ter verklaring voor dit waardeverschil heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de inhoud van [d-straat 1]geen 450 m³ maar 502 m³ bedraagt, dat[d-straat 1] twee vrijstaande bergingen heeft, dat het voorzieningenniveau gedateerd is, dat [d-straat 1]weliswaar groter is maar een verdieping minder heeft, dat het een voormalige tuinmanswoning is die ingeklemd ligt tussen twee grotere panden en dat het perceel relatief smal is. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft daartegen ingebracht dat de grotere inhoud van [d-straat 1] en de aanwezigheid van twee bergingen reden te meer is de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak te hoog te achten, dat blijkens de makelaarsadvertentie de woning aan de [d-straat 1] in 2005 grondig is gemoderniseerd en dat ook van de ontbrekende verdieping en het relatief smalle perceel geen waardedruk uitgaat. 
      
    
    
      4.8.
      Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, acht het Hof niet aannemelijk gemaakt door de heffingsambtenaar dat het waardeverschil tussen het door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobject [d-straat 1] en de onroerende zaak wordt verklaard door hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. Ook de koopsom voor [d-straat 1] kan dus een goede indicatie zijn voor de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.9.
      Nu de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof ten onrechte het vergelijkingsobject [d-straat 1] niet heeft betrokken bij de waardevaststelling, terwijl dit pand tot een andere, lagere waarde aanleiding geeft en hij evenmin een verklaring heeft kunnen geven waarom de verkoopprijs van de [d-straat 1]zo sterk afwijkt van de vastgestelde waarde, heeft hij naar het oordeel van het Hof de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      4.10.
      Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378).
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde onderbouwd met zowel het pand [d-straat 1] als [c-straat 1] Gelet op hetgeen het Hof hiervoor onder 4.5. heeft overwogen heeft belanghebbende de verkoopprijs van [c-straat 1] op een onjuiste wijze gesplitst over de opstal en het perceel. Nu belanghebbende voorts van een onjuiste inhoud van [d-straat 1]is uitgegaan heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof met het door hem ingebrachte taxatierapport evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. 
    
    
      
        4.12.  	Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 975.000. 
      
      
        
          Slotsom 
          
          Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende gegrond te worden verklaard.
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      5.1.
      Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 470 voor de bezwaarfase (1 punt voor bezwaarschrift, 1 punt voor hoorzitting, waarde per punt € 235), € 944 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 472), en op € 944 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 472).
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat hij afziet van een vergoeding voor de kosten van het taxatierapport. 
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – verklaart het hoger beroep gegrond; 
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 975.000;
    
    –	veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.358;
    – gelast dat de gemeente Zeist de door belanghebbende betaalde griffierechten van in totaal € 157 (€ 42 in verband met het beroep en € 115 in verband met het hoger beroep) aan hem vergoedt.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 september 2013.
    
    
    
    
      De griffier,						De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)						(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.