ECLI:NL:GHLEE:2011:BR5328, Gerechtshof Leeuwarden, 16-08-2011, BK 10/00161 WOZ
Gerechtshof Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2011-08-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2008 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

GERECHTSHOF LEEUWARDEN
      Sector belastingrecht
    
    
    
      nummer 10/00161
      uitspraakdatum:	 16 augustus 2011
    
    
    Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X te Z (hierna: belanghebbende)
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 21 juni 2010, nummer AWB 09/1776, in het geding tussen belanghebbende en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Meppel (hierna: de Heffingsambtenaar)
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1	De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 72 03 te Z per waardepeildatum 1 januari 2008 voor het jaar 2009 vastgesteld op € 273.000. Deze waarde is vermeld op het aanslagbiljet ‘Gecombineerde belastingen 2009’, tezamen met de aanslag in de onroerende-zaakbelasting (OZB), eigenaarsdeel.
    
    1.2	Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
    
    1.3	Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 21 juni 2010 ongegrond verklaard.
    
    1.4	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    1.5	Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    1.6	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juli 2011 te Leeuwarden. Daarbij is verschenen namens de Heffingsambtenaar A. Bij aangetekende brief gedagtekend 19 mei 2011 met handtekening retourkaart is belanghebbende uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van zijn hoger beroep. De ontvangst door belanghebbende van deze uitnodiging heeft hij bevestigd doordat de voormelde retourkaart getekend retour is gekomen. Belanghebbende is evenwel niet verschenen. 
    
    
    
    2.	De vaststaande feiten 
    
    Het Hof ziet aanleiding de feiten als volgt vast te stellen.
    
    2.1	Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 72 03 te Z (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een in 2008 gebouwd appartement met berging en parkeerplaats, gelegen op de 2e bouwlaag van appartementencomplex “B”. De onroerende zaak is een tussenappartement en ligt in het centrum van Z.
    
    2.2	Belanghebbende heeft de onroerende zaak in april 2008 gekocht voor een bedrag van € 244.000 (vrij op naam). Dit bedrag is na onderhandelingen tot stand gekomen. Belanghebbende is de eerste eigenaar van de onroerende zaak.
    
    2.3	De onroerende zaak is voor de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de staat daarvan per 1 januari 2009 vastgesteld op € 273.000. 
    
    
      2.4	 De Heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg geconcludeerd tot verlaging van de waarde tot € 264.000. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de Heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Daarin zijn de verkoopprijzen van de referentieobjecten met een aantal van de daarbij behorende kenmerken, afgezet tegen die van de onroerende zaak, de volgende.
      Bouwjaar	Inhoud	m3 prijs	Waarde 		Verkoopprijs	Datum
      				bijgebouwen
      Onroerende zaak 2008	350 m3	€ 720	€ 12.280	
      b-kade 43	2004	282 m3	€ 838	€ 11.900	€ 263.000	15-05-2008
      c-straat 45	2005	339 m3	€ 647	€ 9.940	€ 223.000	30-05-2007
      d-straat 40	1990	430 m3	€ 711	€ 7.660	€ 325.000	23-04-2008
      e-straat 24	2001	275 m3	€ 924	€ 13.040	€ 260.000	21-02-2007
      b-kade 104	2004	302 m3	€ 774	€ 11.900	€ 245.000	01-08-2007
    
    
    2.5	De voormelde referentieobjecten zijn hoekappartementen of appartementen gelegen op de bovenste bouwlaag. Alle referentieobjecten zijn gelegen in Z.
    
    2.6	De Rechtbank heeft in haar uitspraak van 21 juni 2010 op grond van artikel 26a van de Wet WOZ geoordeeld dat de vastgestelde waarde van € 273.000 juist moet worden geacht. 
    
    
    3.	Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1	Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2008 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
    
    
    3.2	Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting zijn standpunt en conclusies nader gemotiveerd. 
    
    3.3	Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2008 tot - naar het Hof begrijpt - maximaal € 223.000. 
    
    3.4	De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2008.
      4.2	Op grond van artikel 18, derde lid, onderdeel b, van de Wet WOZ - voor zover hier relevant - wordt de waarde, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar, waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing of verbetering, bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Toegepast op het onderhavige geval betekent dit dat de waarde van de onroerende zaak, waarvan de bouw en oplevering in 2008 hebben plaatsgevonden, wordt bepaald naar de staat daarvan per 1 januari 2009, maar naar waardepeildatum 1 januari 2008.
      4.3	Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2008 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. 
      4.4	De Heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde waarde te hoog is, maar concludeert dat de Rechtbank in haar uitspraak van 21 juni 2010 op grond van artikel 26a van de Wet WOZ terecht die vastgestelde waarde heeft gehandhaafd. Het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 2010, LJN BL1943, waarin de Hoge Raad artikel 26a van de Wet WOZ onverbindend heeft verklaard, maakt daarop volgens de Heffingsambtenaar geen inbreuk. Volgens de Heffingsambtenaar moet de Rechtbank de vastgestelde waarde toetsen naar de stand van de jurisprudentie op het moment van haar uitspraak.
      4.5	Het Hof volgt deze zienswijze van de Heffingsambtenaar niet. De Hoge Raad heeft in voormeld arrest uitdrukkelijk in punt 3.4.11 bepaald dat het bestuursorgaan en de rechter artikel 26a van de Wet WOZ in alle gevallen buiten toepassing moeten laten. Dit betekent dat de vastgestelde waarde in ieder geval verminderd dient te worden tot € 264.000. 
      4.6	Nu belanghebbende ook de waarde van € 264.000 betwist, rust op de Heffingsambtenaar de bewijslast ter zake van deze waarde.
      4.7	Voor zijn bewijslast verwijst de Heffingsambtenaar naar de hiervoor genoemde taxatiematrix. Tegen deze matrix voert belanghebbende onder andere aan dat de daarin gehanteerde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn en dat de Heffingsambtenaar niet rekening heeft gehouden met bepaalde (waardeverhogende) kenmerken van deze objecten, die de onroerende zaak niet heeft. Belanghebbende wijst daarbij op de ligging in Z, op de omstandigheid dat de referentieobjecten hoekappartementen zijn of appartementen gelegen op de bovenste bouwlaag en op de omstandigheid dat het appartement aan de a-straat een dakterras van 95 m2 heeft. Ook wijst belanghebbende op de lagere aankoopprijs van de onroerende zaak in april 2008. 
      4.8	Met hetgeen belanghebbende tegen de taxatiematrix heeft ingebracht, heeft de Heffingsambtenaar niet voldaan aan zijn bewijslast. De taxatiematrix geeft namelijk geen blijk met de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden voldoende rekening te hebben gehouden. Deze omstandigheden zijn de - door de Heffingsambtenaar onbetwiste - stelling van belanghebbende dat aan hoekappartementen en appartementen op de bovenste bouwlaag een hogere waarde toegekend moet worden dan aan een tussenappartement. Ook de omstandigheid dat drie van de vijf referentieobjecten niet in het centrum zijn gelegen en de omstandigheid dat één bepaald refentieobject is voorzien van groot dakterras, terwijl de overige objecten en de onroerende zaak dit niet hebben, zijn op onvoldoende wijze tot uitdrukking gebracht in de waardematrix. Het Hof hecht wat betreft het oordeel of de Heffingsambtenaar in zijn bewijskracht is geslaagd, ook betekenis toe aan de gerealiseerde, door belanghebbende betaalde, koopprijs van € 244.000 voor de onroerende zaak in april 2010. De omstandigheid dat die aankoopprijs in 2008 na onderhandelingen met de verkoper tot stand is gekomen maakt dat die prijs een goede indicatie is van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak, ongeacht de omstandigheid dat de prijs ‘vrij op naam’ is. Daarbij merkt het Hof op dat gesteld noch gebleken is dat aan de onroerende zaak in de periode na aankoop tot 1 januari 2009 verbeteringen zijn aangebracht. 
      4.9	Alsdan is het de vraag of belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 223.000 aannemelijk heeft gemaakt. Deze vraag beantwoordt het Hof ontkennend. Ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep bepleite waarde heeft belanghebbende het taxatierapport van de Technische buitendienst van verzekeringsmaatschappij C overgelegd. De daarin opgenomen (verzekerde) herbouwwaarde komt niet overeen met het waardebegrip van een woning in de Wet WOZ zodat het Hof de uit dit taxatierapport af te leiden waarde van de onroerende zaak niet volgt. Ook anderszins maakt belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk. 
      4.10	Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de staat per 1 januari 2009 in goede justitie vast op € 244.000. 
      Slotsom
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
    
    
    5.	Kosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Voor de door belanghebbende verzochte vergoeding van portokosten en kopieerkosten is in het Besluit proceskosten vergoeding bestuursrecht geen plaats. 
    
    
    6.	Beslissing 
    
    
      Het Hof 
      vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
      vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      vermindert de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 tot € 244.000;
      gelast de Heffingsambtenaar de aanslag OZB voor het jaar 2009 dienovereenkomstig te verminderen; en
      gelast de gemeente Meppel aan belanghebbende het griffierecht te vergoeden ten bedrage van in totaal € 152, te weten € 41 in verband met het beroep en € 111 in verband met het hoger beroep.
    
    
     
    
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    De beslissing is op 16 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    (mr. K. de Jong-Braaksma)	(mr. E. Polak)
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op  17 augustus 2011
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      	Postbus 20303, 
      	2500 EH  Den Haag. 
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.