ECLI:NL:RBZWB:2019:623, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-02-2019, BRE - 18 _ 49
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2019-02-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ / Waardevaststelling kantoorpand
        De heffingsambtenaar heeft bij het vaststellen van de waarde van het kantoorpand de vergelijkingsmethode gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en in hoeverre de vergelijkingsobjecten verschillen vertonen en hoe met eventuele verschillen rekening is gehouden in de vergelijking met het kantoorpand. De heffingsambtenaar is daarom niet in zijn bewijslast geslaagd. Belanghebbende maakt de haar voorgestane waarde niet aannemelijk. De rechtbank bepaalt de waarde van het kantoorpand in goede justitie.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Belastingrecht, enkelvoudige kamer
    
    
      Locatie: Breda
    
    
    
      Zaaknummer BRE 18/49
      uitspraak van 12 februari 2019
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
        
      
    
  
  
    
      [belanghebbende] N.V., gevestigd te [plaats1] ,
    belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,
    de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    De bestreden uitspraken op bezwaar 
    De in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 24 november 2017 op de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (hierna: het kantoorpand), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2017 ter zake van het gebruik (hierna: de aanslag).
    
    
  
  
    Zitting 
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 januari 2019 te Tilburg. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende zijn gemachtigde [naam 1] , verbonden aan [kantoor] te [plaats 2] , en namens de heffingsambtenaar, [naam 2] en [naam 3] (taxateur).
    
    
    1.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde tot € 670.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
      
    
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.704,30;
    - gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 338 aan haar vergoedt.
    2.	Gronden
    
    
      2.1.
      Belanghebbende, een financiële instelling, is gebruiker van het kantoorpand. Het kantoorpand is een vrijstaand gebouw, bestaande uit drie bouwlagen, met een eigen parkeergelegenheid voor 15 auto’s. Belanghebbende heeft het kantoorpand in gebruik als bankfiliaal. Het kantoorpand beschikt over verschillende kantoorruimten met op de begane grond een ontvangstruimte, een magazijn en een pinautomaat. Het kantoorpand heeft een totale vloeroppervlakte van 668 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.165 m2.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 760.000. Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende de aanslag opgelegd. De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar gehandhaafd.
      
    
    
      2.3.
      In geschil is of de waarde van het kantoorpand op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 440.000. De heffingsambtenaar verdedigt de, bij de beschikking vastgestelde, waarde van € 760.000. 
      
    
    
      2.4.
      Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
      
    
    
      2.5.
      Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [naam 3] (voornoemd) op 22 januari 2018. In dit taxatierapport is gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gewezen op de opbrengst van een drietal ter vergelijking met het kantoorpand opgevoerde objecten, te weten [pand 1] , [pand 2] en [pand 3] , alle eveneens gelegen in [plaats] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Naast beeldmateriaal van het vooraanzicht en het bovenaanzicht van het kantoorpand bevat het taxatierapport ook een foto’s van de voorzijden van de vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      2.6.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het kantoorpand niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt hierbij dat de in het taxatierapport vermelde gegevens van de vergelijkingsobjecten onvoldoende zijn om te kunnen beoordelen of en in hoeverre de objecten voldoende vergelijkbaar zijn om als basis te kunnen dienen voor toepassing van de vergelijkingsmethode. In het bijzonder wijst de rechtbank op het ontbreken van gegevens over de oppervlakte van het perceel van elke van de vergelijkingsobjecten. Daardoor is naar het oordeel van de rechtbank niet mogelijk om te kunnen vaststellen of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in perceelgrootte tussen het kantoorpand en de vergelijkingsobjecten. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan niet worden beoordeeld in hoeverre de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten mede is bepaald door de grootte van het perceel waarop de vergelijkingsobjecten zijn gelegen. De stelling van de heffingsambtenaar dat dezelfde berekeningswijze is toegepast als bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de grondprijs geacht wordt verdisconteerd te zijn in de huurprijs, wordt door de rechtbank verworpen. Bij de vergelijkingsmethode worden marktgegevens van verkooptransacties gekoppeld aan specifieke objectgegevens. In het onderhavige geval is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt of en in hoeverre de objectgegevens verschillen vertonen en hoe met eventuele verschillen rekening is gehouden in de vergelijking met het kantoorpand. De heffingsambtenaar is daarom niet in zijn bewijslast geslaagd.
      
    
    
      2.7.
      Dat de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, betekent niet dat de door belanghebbende voorgestane waarde juist is. Op belanghebbende rust evenzeer de last de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.
      
    
    
      2.8.
      Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd waarin is vastgesteld dat het kantoorpand een waarde heeft van € 440.000. Het rapport is niet ondertekend, heeft op elke pagina de vermelding ‘concept’ en maakt melding van een waardepeildatum van 30 september 2017. Op één van de pagina’s van het (ongenummerde) taxatierapport staat bovendien vermeld: ‘Doel van de taxatie: balanswaardering’. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd verklaard dat dat taxatierapport niet in het kader van de Wet WOZ is opgesteld. Gelet op het voorgaande kan aan de waardeberekening in het rapport onvoldoende betekenis worden toegekend om te voldoen aan de bewijslast die op belanghebbende rust in het kader van de onderhavige procedure. Voor het overige heeft belanghebbende geen onderbouwing van de gestelde waarde ingebracht. Belanghebbende is daarom evenmin erin geslaagd de waarde van het kantoorpand aannemelijk te maken.
      
    
    
      2.9.
      Nu geen der partijen de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank – gelet op hetgeen over en weer is aangevoerd – de waarde van het kantoorpand voor de toepassing van de Wet WOZ in goede justitie vaststellen op € 670.000. Nu de waarde dient te worden verminderd, geldt dat ook voor de aanslag.
      
    
    
      2.10.
      Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.
      
    
    
      2.11.
      De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.532 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar ermee ingestemd dat de kosten van de taxatiekaart ten bedrage van € 157,30 en van de kadastrale uittreksels ten bedrage van € 15, zoals door belanghebbende in bezwaar is gesteld, eveneens dienen te worden vergoed. De totale proceskosten bedragen dus € 1.704,30.
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan op 12 februari 2019 door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van  mr. B.W. van Eeken-Liu, griffier. 
      
      
      
        De griffier,	De rechter,
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
      
      
      
        Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR). 
      
      
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 
      5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: 	a. de naam en het adres van de indiener;
    
      	b. een dagtekening;
       	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
       	d. de gronden van het hoger beroep.
    
    
    
      Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.