ECLI:NL:GHLEE:2010:BN6428, Gerechtshof Leeuwarden, 07-09-2010, 200.011.693/01
Gerechtshof Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2010-09-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beoordeling meerwaardeclausule in koopcontract en afwijzing van de gevorderde meerwaarde.

Arrest d.d. 7 september 2010
      Zaaknummer 200.011.693/01
    
    
    HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
    
    Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
    
    
      1. De Stichting Protestants-Christelijke Zorg Stichting Philadelphia, 
      gevestigd te Nunspeet, 
      hierna te noemen: Stichting Philadelphia,
      2. De Stichting Philadelphia Egbertsduin Schiermonnikoog,
      gevestigd te Nunspeet,
      hierna te noemen: Philadelphia Egbertsduin, 
      appellanten in het principaal appel, geïntimeerden in het incidenteel appel,
      in eerste aanleg: gedaagden,
      hierna gezamenlijk te noemen: Philadelphia c.s.,
      advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden,
    
    
    
    tegen
    
    
    
      1. [geïntimeerde], 
       wonende te [woonplaats], 
      hierna te noemen: [geïntimeerde],
      2. [geïntimeerde],
      wonende te [woonplaats], 
      hierna te noemen: [geïntimeerde],
      geïntimeerden in het principaal appel, appellanten in het incidenteel appel,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
      advocaat: mr. R.S. van der Spek, kantoorhoudende te Leeuwarden. 
    
    
    
    
      Het geding in eerste instantie
      In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het tussen partijen uitgesproken vonnis van 26 maart 2008 door de rechtbank Leeuwarden.
    
    
    
      Het geding in hoger beroep
      Bij exploot van 24 juni 2008 is door Philadelphia c.s. hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 20 augustus 2008.
    
    
    
    De conclusie van de memorie van grieven luidt:
    
    "te vernietigen het vonnis van 26 maart 2008 door de rechtbank te Leeuwarden tussen partijen gewezen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van geïntimeerden, oorspronkelijk eisers, alsnog niet-ontvankelijk te verklaren, althans hen deze te ontzeggen, met veroordeling van geïntimeerden in een uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest tot terugbetaling van al hetgeen appellanten uit hoofde van het in eerste aanleg gewezen vonnis aan geïntimeerde hebben voldaan, vermeerderd met de rente vanaf de dag der betaling tot aan de dag der algehele terugbetaling met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties."
    
    Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd en incidenteel beroep ingesteld, waarbij zij onder vermeerdering van eis hebben geconcludeerd:
    
    "bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;
    
    In het principaal appel:
    
    Het vonnis van de rechtbank te Leeuwarden, op 26 maart 2008 onder zaak- en rolnummer 81703/HA ZA 07-252 tussen partijen gewezen, zonodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, te bekrachtigen
    
    In het incidenteel appel:
    
    Philidelphia terzake van de doorverkoop van het perceel duingrond, kadastraal bekend gemeente Schiermonnikoog, sectie A (voorheen) nummer 1040, zal veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 80.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 april 2007 (datum passeren akte van levering) tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    Met veroordeling van Philadelphia in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep."
    
    Door Piladelphia c.s. is in het incidenteel beroep geantwoord met als conclusie:
    
    	"Philadelphia het Gerechtshof verzoekt, bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] niet-ontvankelijk te verklaren in het incidenteel appel, althans de door [geïntimeerde] in het incidentele appel ingestelde vermeerdering van eis af te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel."
    
    Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
    
    
      De grieven
      Stichting Philadelphia heeft acht grieven opgeworpen. 
    
    
    
      De beoordeling
      In het principaal en het incidenteel beroep
      1. 	Niet in geschil zijn de tussen partijen vaststaande feiten, zoals in voormeld vonnis onder 2 verwoord. Deze feiten komen kort gezegd op het volgende neer:
      1.1 	In maart 2004 hebben [geïntimeerden], eigenaren van [hotel], staande en gelegen aan de [adres], aan Stichting Philadelphia verkocht en geleverd het eveneens aan de [adres] gelegen St. Egbertshuis, zijnde een voormalig koloniehuis;
      1.2 	In de desbetreffende akte van levering van 12 maart 2004 is onder artikel 9 een meerwaardeclausule opgenomen die verwijst naar artikel 20 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, luidend als volgt:
      "MEERWAARDECLAUSULE
      Artikel 20
      Partijen verklaren te zijn overeengekomen, dat de koper het verkochte zal gebruiken en blijven gebruiken conform haar statutaire doelstelling.
      Aangezien dit voor verkoper een belangrijke reden is om de voornoemde voorwaarden met koper te zijn aangegaan (waaronder andere begrepen voornoemde koopprijs) zal dit voor de nabije toekomst gewaarborgd worden.
      Partijen verklaren teneinde het vorenstaande te waarborgen het volgende te zijn overeengekomen:
      In geval de koper of haar rechtsopvolger binnen tien jaar na de datum van levering overgaat tot gehele of gedeeltelijke vervreemding van het verkochte (vestiging zakelijk recht daaronder begrepen), alsmede bij ingebruikgeving van het geheel of een gedeelte van het verkochte binnen tien jaar na de datum van levering, aan een koper of gebruiker die het verkochte niet zal gebruiken voor hetzelfde doel als waar de koper of diens rechtsopvolger het voor dient te gebruiken, is de koper of diens rechtsopvolger alsdan gehouden aan de verkoper een vergoeding te betalen, welke is gebaseerd op de huidige meerwaarde van vierhonderd duizend euro (EUR 400.000).
      Deze meerwaarde zal ieder jaar aflopen met een jaarlijkse afbouw van tien procent (10%). Dit houdt in, dat indien koper of diens rechtsopvolger na tien jaar van de datum van levering overgaat tot vervreemding of ingebruikgeving er geen verrekening van vergoeding meer dient plaats te vinden.
      Het hiervoor bepaalde zal niet gelden in geval van vervreemding als bedoeld in artikel 268 Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek."
      1.3 	Volgens de statuten van Stichting Philadelphia heeft deze stichting tot doel, vanuit haar grondslag, het bieden van begeleiding, zorg en hulp aan mensen met een handicap en anderen die zorg behoeven;
      1.4 	Stichting Philadelphia heeft bij akte van 21 december 2004 het St. Egbertshuis geleverd aan de door haar, speciaal voor de exploitatie van het Egbertshuis, opgerichte stichting Philadelphia Egbertsduin (appellante sub 2). Ingevolge artikel 2 lid 1 van de statuten heeft deze stichting tot doel “het opzetten, in stand houden en exploiteren van hotel- en congresaccommodaties en aanbieden van horecafaciliteiten. De stichting richt zich met name, doch niet uitsluitend, op mensen met een handicap en anderen die zorg, ondersteuning en begeleiding behoeven”.  
      Artikel 4 lid 1, eerste en tweede zin van deze statuten luidt: “Het bestuur van de stichting bestaat uit evenveel natuurlijke personen als waaruit de raad van bestuur van de te Nunspeet gevestigde stichting Protestants-Christelijke Stichting Philadelphia Zorg, hierna te noemen “Philadelphia” bestaat. Tot bestuurslid kunnen slechts worden benoemd personen die deel uitmaken van de Raad van Bestuur van Philadelphia.” 
      Artikel 5 lid 2 van deze statuten luidt: “De stichting is een aangesloten rechtspersoon als bedoeld in de statuten van Philadelphia.” 
      1.5 	Ook in deze leveringsakte van 21 december 2004 is een meerwaardeclausule opgenomen, waarbij gebruik gemaakt is van de hiervoor geciteerde meerwaardeclausule. 
      1.6 	Nadien is Philadelphia Egbertsduin het St. Egbertshuis gaan exploiteren onder de naam Hotel Egbertsduin.
    
    
    
      2. 	Voorts is in hoger beroep het volgende komen vast te staan.
      Blijkens een akte van levering van 11 juni 2004 hebben [geïntimeerden] aan Stichting Philadelphia ook een perceel duingrond, gelegen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Schiermonnikoog, sectie A nummer 1040, groot dertig are twintig centiare verkocht en geleverd; in deze akte is tevens onder A onder meer het volgende opgenomen:
      "(...) het verkochte door koper te gebruiken in het kader van haar statutaire doelstelling"; 
    
    
    3. 	Aanleiding tot het onderhavige geding is het inroepen door [geïntimeerden] van de onder 1.2 genoemde meerwaardeclausule. In eerste aanleg is de daarop gebaseerde vordering van [geïntimeerden] tot betaling van € 400.000,- (met rente) jegens Stichting Philadelphia toegewezen. De vordering tegen Philadelphia Egbertsduin is afgewezen. Stichting Philadelphia en Philadelphia Egbertsduin hebben tegen voormeld vonnis hoger beroep ingesteld. De grieven in het principaal beroep zijn gericht tegen - kort gezegd - diverse rechtsoverwegingen, dienende ter motivering van de toewijzing jegens Stichting Philadelphia. Nu de vorderingen tegen Philadelphia Egbertsduin in eerste aanleg zijn afgewezen, valt haar belang bij het principaal beroep niet in te zien en moet haar beroep deswege worden verworpen. 
    
    
      In het principaal beroep
      4. 	De eerste grief is gericht tegen de overweging van de rechtbank (in rechtsoverweging 4.3) dat sprake is geweest van vervreemding in de zin van de meerwaardeclausule. 
      Volgens Stichting Philadelphia is geen sprake van vervreemding in de zin van de meerwaardeclausule, aangezien het desbetreffende hotel feitelijk niet uit handen van Stichting Philadelphia is geraakt. Volgens haar ziet deze clausule slechts op strijdige activiteiten van een koper (“buitenstaander”) van Stichting Philadelphia; Philadelphia Egbertsduin kan echter met Stichting Philadelphia vereenzelvigd worden en is geen “buitenstaander”, reden waarom de meerwaardeclausule in het onderhavige geval - volgens Stichting Philadelphia - niet van toepassing is.
      [geïntimeerden] hebben dit standpunt bestreden, in die zin dat zij stellen dat met de overdracht aan Philadelphia  Egbertsduin overdracht heeft plaatsgevonden aan een van de Stichting Philadelphia te onderscheiden rechtspersoon zodat er sprake is van  vervreemding overeenkomstig de meerwaardeclausule. 
    
    
    
      5. 	Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Partijen verschillen van mening over de uitleg van het begrip “vervreemding” in de omstreden clausule. Bij de uitleg van deze clausule komt het ingevolge HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze clausule mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
      In de clausule wordt (zie rechtsoverweging 1.2) overwogen dat de wijze waarop Stichting Philadelphia het verkochte zal gebruiken en zal blijven gebruiken conform haar statutaire doelstelling, voor Talma c.s. een belangrijke reden is voor verkoop tegen de thans overeengekomen verkoopprijs. Na voorop stelling van deze strekking volgt, teneinde het in de overeenkomst genoemde gebruik te waarborgen, de bepaling dat bij vervreemding of ingebruikgeving aan een koper of gebruiker die het pand niet voor hetzelfde doel zal gebruiken een meerwaarde van EUR 400.000,- verschuldigd is. Volledigheidshalve merkt het hof op dat de meerwaardeclausule dus geen toepassing vindt indien Stichting Philadelphia zelf gebruik van het pand zou maken in strijd met haar doelstelling, zoals Stichting Philadelphia ook onbestreden heeft gesteld.
      De vraag is thans of Stichting Philadelphia door het pand te verkopen en te leveren aan Philadelphia Egbertsduin heeft "vervreemd" in de zin van de meerwaardeclausule, zoals door [geïntimeerden] aan hun vordering ten grondslag is gelegd.
      Stichting Philadelphia heeft dit uitvoerig en gemotiveerd betwist sub 2.1 tot en met 2.24 van haar conclusie van dupliek in eerste aanleg. Stichting Philadelphia heeft in de toelichting op de grief naar dit betoog verwezen. De kern van dit betoog is dat (i) de meerwaardeclausule niet van toepassing is op gebruik door Stichting Philadelphia zelf, (ii) Stichting Philadelphia slechts om fiscale en aanverwante redenen het pand intern heeft doorgeschoven naar Philadelphia Egbertsduin, (iii) Philadelphia Egbertsduin blijkens haar statuten een aangesloten stichting vormt van Stichting Philadelphia en beide stichtingen dezelfde bestuurders hebben, (iv) bij de overdracht dezelfde prijs is gehanteerd als bij de overdracht door [geïntimeerden] aan Stichting Philadelphia en (v) dat van vervreemding in de zin van "in andere handen brengen" zoals bedoeld in de meerwaardeclausule dan ook geen sprake is geweest. 
      [geïntimeerden] hebben op dit betoog slechts in summiere zin gereageerd door in navolging van de rechtbank te benadrukken dat Stichting Philadelphia en Philadelphia Egbertsduin twee onderscheiden rechtspersonen zijn - met ook een verschillende doelstelling - en dat er sprake is van overdracht door middel van een notariële transportakte. Zij hebben daaraan toegevoegd dat bij een andere uitleg Stichting Philadelphia de meerwaardeclausule eenvoudig zou kunnen omzeilen door onder haar vleugels een nieuwe rechtspersoon in het leven te roepen die zich van de overeengekomen bestemming niets zou hoeven aan te trekken. 
    
    
    
      6. 	Het hof is van oordeel dat een tekstuele uitleg van de meerwaardeclauslule niet noodzakelijkerwijs dwingt tot de gevolgtrekking dat bij iedere juridische overdracht van het verkochte de meerwaardeclausule toepassing vindt, zoals door [geïntimeerden] feitelijk wordt verdedigd.  De tekst spreekt immers niet over "overdracht" maar over "vervreemding". [geïntimeerden] hebben niet bestreden dat hieronder dient te worden verstaan "het in andere handen brengen"  zoals Stichting Philadelphia heeft gesteld. De tekst biedt daarmee ruimte voor een andere uitleg dan die van [geïntimeerden], namelijk die van Stichting Philadelphia, welke uitleg meebrengt dat de clausule geen toepassing vindt in een geval als het onderhavige. Het had daarom op de weg van [geïntimeerden] gelegen om nader te onderbouwen (bijvoorbeeld aan de hand van uitlatingen of gedragingen van partijen) op grond waarvan Stichting Philadelphia had moeten begrijpen dat ook een "intern doorschuiven" van het verkochte zoals dat in casu heeft plaatsgevonden onder het bereik van de meerwaardeclausule valt.  [geïntimeerden] hebben dat evenwel niet gedaan. Met hun opmerking dat Stichting Philadelphia bij de door haar gevolgde uitleg de meerwaardeclausule gemakkelijk kan omzeilen door onder haar vleugels een nieuwe rechtspersoon in het leven te roepen die zich van de overeengekomen bestemming niets zou hoeven aan te trekken, miskennen zij dat de clausule geen toepassing vindt bij strijdig gebruik door Stichting Philadelphia zelf. Bovendien staat iedere situatie op zichzelf en zal uitleg te allen tijde geschieden met in achtneming van de redelijkheid en billijkheid. In het onderhavige geval leidt de uitleg van Stichting Philadelphia naar het oordeel van het hof niet tot een onredelijk of onbillijk resultaat.
      Het hof overweegt ten slotte dat het, anders dan de rechtbank, de uitleg van Stichting Philadelphia niet als niet voor de hand liggend oordeelt om reden dat de meerwaarde volgens de clausule ook verschuldigd is bij ingebruikgeving van de onroerende zaak. Het hof ziet niet in op grond waarvan Stichting Philadelphia daaruit had moeten afleiden dat een "intern doorschuiven" zoals in casu onder het bereik van het begrip "vervreemding'" zou vallen. Het hof merkt nog op dat door [geïntimeerden] niet (onderbouwd) aan hun vordering ten grondslag is gelegd dat Stichting Philadelphia het pand feitelijk in gebruik heeft gegeven aan Philadelphia Egbertsduin.  
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat in het onderhavige geval de meerwaardeclausule toepassing mist, zodat de eerste grief slaagt. 
    
    
    7. 	Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoeven de overige grieven geen behandeling. 
    
    
      In het incidenteel beroep
      8. 	[geïntimeerden] hebben hun eis vermeerderd. De door Stichting Philadelphia c.s. aangevoerde gronden kunnen er niet toe leiden dat deze eiswijziging in strijd is met een goede procesorde. Ook ambtshalve ziet het hof daarvoor geen bezwaar. Aldus kunnen [geïntimeerden] in hun gewijzigde vordering worden ontvangen.
    
    
    9. 	De desbetreffende vordering van [geïntimeerden] strekt tot betaling van € 80.000,- ter zake van schadevergoeding wegens wanprestatie. Subsidiair wordt dit bedrag gevorderd als aanvulling van de koopprijs bij wijze van wijziging van de koopovereenkomst krachtens dwaling. Voorts wordt over dit bedrag wettelijke rente gevorderd. Deze vordering heeft betrekking op de doorverkoop door Stichting Philadelphia van het hiervoor onder 2 genoemde perceel. Stichting Philadelphia betwist de gestelde wanprestatie, dwaling en schade. Ook weerspreekt zij de gevorderde wettelijke rente.  
    
    
      10. 	Het hof oordeelt hieromtrent als volgt.
      Ingevolge artikel A van de akte van levering van 11 juni 2004 (productie 5 bij memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidenteel appel) zal het door [geïntimeerden] aan Stichting Philadelphia verkochte perceel dienen te worden gebruikt in het kader van haar doelstelling (" (…) door koper te gebruiken in het kader van haar statutaire doelstelling (…)"). Die doelstelling van Philadelphia is, vanuit haar grondslag, het bieden van begeleiding, zorg en hulp aan mensen met een handicap en anderen die zorg behoeven. Een meerwaardeclausule zijn partijen bij deze verkoop en levering echter niet overeengekomen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk op welke wijze Stichting Philadelphia met de verkoop van dit perceel aan projectontwikkelaar Kapenglop B.V. in strijd met haar doelstelling handelt. Op welke wijze Stichting Philadelphia met deze verkoop ten opzichte van [geïntimeerden] wanprestatie pleegt, is evenmin gesteld. Gesteld, noch anderszins is gebleken welke verplichting Stichting Philadelphia daarmee schendt. Dat [geïntimeerden] hebben gedwaald, is ook onvoldoende onderbouwd. Niet gesteld is welke dwalingsgrond zich in het onderhavige geval voordoet. De door [geïntimeerden] gestelde winst die door Stichting Philadelphia zou zijn gerealiseerd is daartoe niet voldoende. Aldus hebben [geïntimeerden] voor deze vordering onvoldoende gesteld, reden waarom het hof van oordeel is dat [geïntimeerden]  aan bewijslevering niet toekomen. De gewijzigde vordering zal worden afgewezen. 
    
    
    
      Slotsom
      11.	Het beroep van Philadelphia Egbertsduin zal worden verworpen (zonder kostenveroordeling). De eerste grief in het principaal beroep slaagt, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Opnieuw recht doende zal de (gewijzigde) vordering worden ontzegd. Stichting Philadelphia heeft ook terugbetaling gevorderd van al hetgeen zij uit hoofde van het in eerste aanleg gewezen vonnis aan [geïntimeerden] heeft voldaan (met rente). Zij heeft echter niet gesteld om welk bedrag het hier gaat. Aldus staat de omvang van deze vordering niet vast, reden waarom deze vordering niet voor toewijzing vatbaar is. Het incidenteel beroep zal worden verworpen. [geïntimeerden] zullen, als de in het ongelijk te stellen partijen, worden veroordeeld in de kosten in eerste aanleg en in het (principaal en incidenteel) beroep (tarief VII, in eerste aanleg 2 punten, in principaal beroep 1 punt en in incidenteel beroep 50% tarief  IV,1 punt). 
    
    
    
    
      De beslissing
      Het Gerechtshof:
    
    
    in het principaal en het incidenteel beroep
    
    1.  verwerpt het beroep van Philadelphia Egbertsduin;  
    
    2.  vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 26 maart 2008 van de rechtbank Leeuwarden voor zover tussen [geïntimeerden] en Stichting Philadelphia gewezen, 
    
    en opnieuw recht doende
    
    3.  ontzegt de (gewijzigde) vordering;
    
    4.  verwerpt het incidenteel beroep; 
    
    5.  wijst af de door Stichting Philadelphia ingestelde restitutievordering;
    
    
      6.  veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding en begroot die aan de zijde van Stichting Philadelphia in eerste aanleg op € 5.160,- voor geliquideerd salaris van de advocaat en € 1.136,-- voor verschotten en in principaal beroep op  
      € 3.895,- voor geliquideerd salaris van de advocaat en € 6.066,44 voor verschotten en in incidenteel beroep op € 815,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
    
    
    7. verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de onderdelen 2 en 6.
    
    Aldus gewezen door mrs Janse, Groefsema en Van Rijssen en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 7 september 2010 in bijzijn van de griffier.