ECLI:NL:GHARL:2021:2961, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-03-2021, 20/00338
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-03-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00338
    uitspraakdatum: 30 maart 2021
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 16 januari 2020, nummer Awb 19/1567, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de ambtenaar belast met de heffing van gemeentelijke belastingen van de Regionale
      
        Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 25 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 440.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar belanghebbende voor het belastingjaar 2019 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 716,76.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2021 via videobellen (een tweezijdig elektronisch communicatiemiddel als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1
      
        Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 25 te [Z] . Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 2009, met een inhoud van 566 m³ en een kaveloppervlakte van 546 m². De woning heeft drie dakkapellen en een aangebouwde garage met een carport. Bij de onroerende zaak hoort een tuinhuis. Belanghebbende heeft de woning op 27 december 2016 gekocht voor € 434.000. De overdracht heeft plaatsgevonden op14 maart 2017. 
        3. Geschil
      
      
      
        In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog heeft vastgesteld, hetgeen belanghebbende bepleit en de heffingsambtenaar betwist.
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Dit brengt mee dat grieven omtrent de procentuele stijging van de vastgestelde waarde in vergelijking met voorgaande jaren dan wel met deze of met andere gemeenten niet kunnen leiden tot een gegrond beroep.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd door te wijzen op het eigen verkoopcijfer, rekening houdend met de waardeverandering sinds 27 december 2016 tot 1  januari 2018. Verder heeft de heffingsambtenaar gewezen op het (geautomatiseerd gegenereerde) Taxatieverslag Woning (hierna: het taxatieverslag). In het taxatieverslag zijn de verkopen opgenomen van [b-straat] 66, [a-straat] 53 en [c-straat] 22, alle te [Z] .
      
    
    
      4.3.
      Het Hof is van oordeel dat het eigen verkoopcijfer reeds een waarde van € 440.000 aannemelijk maakt. Bij een verkoopprijs van € 434.000 per 27 december 2016 bedraagt de waardevermeerdering tot de waardepeildatum minder dan 1,4%. Het Hof acht een dergelijke stijging in ruim een jaar, gelet op algemene marktgegevens in deze periode, zonder meer aannemelijk. Het Hof ziet geen reden het eigen aankoopcijfer bij te stellen in verband met het feit dat belanghebbende de verkopers, de familie [A] , aansprakelijk heeft gesteld vanwege vermeende verborgen gebreken. Het Hof stelt daarbij voorop dat de bewijslast voor de stelling dat een tussen derden overeengekomen aankoopprijs geen goede weergave vormt van de waarde in het economische verkeer op dat moment, ligt bij diegene die deze stelling inneemt, te weten belanghebbende. Zoals hieronder zal worden gemotiveerd acht het Hof een verborgen gebrek met betrekking tot het tuinhuis niet aannemelijk, zodat geen reden bestaat het aankoopbedrag met het door belanghebbende in dit verband geclaimde bedrag van € 3.460 te verminderen. Het geclaimde bedrag met betrekking tot het schilderwerk dakkapel bedraagt € 4.500. Dit bedrag is niet onderbouwd. Ten overvloede overweegt het Hof dat, zelfs indien het gehele bedrag van € 7.960 in mindering dient te worden gebracht op de aankoopprijs, dit het Hof niet tot een ander oordeel brengt. In dat geval resteert een waardestijging van minder dan 3,3% in de periode van 27 december 2016 tot 1 januari 2018. Ook deze waardestijging acht het Hof aannemelijk.
      
    
    
      4.4.
      De video-opname van het tuinhuis dateert van na de sneeuwperiode in februari 2021 en geeft derhalve de situatie weer van ruim 3 jaar na de waardepeil- en toestandsdatum. Hetgeen op deze opnamen is te zien maakt het naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat het tuinhuis aan enig onderhoud toe is, doch niet dat de waarde lager is dan de € 1.500 waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan, laat staan dat de waarde negatief zou zijn.
      
    
    
      4.5.
      De eventuele waardevermindering als gevolg van de verkeershinder en de hinder van de afvalcontainer in de nabijheid van de onroerende zaak, zijn verdisconteerd in het eigen aankoopcijfer, nu deze feiten bekend waren bij de aankoop.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof heeft niet geconstateerd dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de verplichting om alle op de zaak betrekking hebbende stukken in te brengen, zoals neergelegd in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. Het feit dat het verslag van de hoorzitting is meegezonden met de uitspraak op bezwaar en niet voordien aan belanghebbende is gezonden, kan hem niet baten, nu geen rechtsregel de heffingsambtenaar verplicht dit te doen.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 30 maart 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd                                        Het lid van de tweede enkelvoudige 
      de uitspraak te ondertekenen,                               belastingkamer,
    
    
    
    
    
      	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 maart 2021.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.