ECLI:NL:GHARL:2021:74, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-01-2021, 19/01475 en 19/01476
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-01-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling winkelruimte.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Locatie Arnhem
    
    
      nummers 19/01475 en 19/01476
      uitspraakdatum: 5 januari 2021 
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 22 oktober 2019, nummers UTR 18/5089 en UTR 18/5100, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 31 mei 2018 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 (inclusief nummer 18), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 348.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor eigenaren/gebruikers van niet-woningen ten bedrage van € 2.033,37 aan belanghebbende opgelegd alsmede de aanslag watersysteemheffing ten bedrage van € 91,18. 
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 31 mei 2018 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 (inclusief nummer 18), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 355.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende de aanslag OZB 2018 voor eigenaren/gebruikers van niet-woningen ten bedrage van € 2.036,29 opgelegd alsmede de aanslag watersysteemheffing ten bedrage van € 93,37. 
    
    
      1.3
      Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij in afzonderlijke geschriften vervatte uitspraken op bezwaar, de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
    
    
      1.5
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2020 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B] als gemachtigde van belanghebbende en [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] RT (taxateur). 
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [A] . Het betreft een in rond 1900 gebouwd winkelpand, gelegen in [E] (ligging B2) waarin een bloemenwinkel is gevestigd. Het object bestaat uit een bloemenstal, werkplaats, winkel/showroom en kantoor.
    
    
      2.2
      
        De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarden een taxatieverslag van 2 juli 2019 van de onroerende zaak overgelegd, opgesteld door [D] (taxateur). De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode en uitgaande van een verhuurbaar vloeroppervlak van 225 m2 als volgt vastgesteld:
        
          Voor de waardepeildatum 01-01-2016:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                v.v.o.
              
              
                huur per m2
              
              
                huurwaarde
              
              
                kapitalisatiefactor
              
              
                waarde
              
            
            
              
                225 m2
              
              
                € 155
              
              
                € 34.875
              
              
                10,0
              
              
                € 348.750
              
            
          
        
      
      
      
      
        Als referentie-objecten heeft de heffingsambtenaar daarbij de navolgende verkopen gebruikt:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                bouwjaar
              
              
                ligging
              
              
                v.v.o. m2
              
              
                datum
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 617 te [A]
              
              
                1972
              
              
                B2
              
              
                101
              
              
                14-11-2017
              
              
                € 147.000
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 414A te [A]
              
              
                1930
              
              
                B2
              
              
                155
              
              
                26-08-2016
              
              
                € 259.400
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 6A te [A]
              
              
                1935
              
              
                B1
              
              
                125
              
              
                26-10-2015
              
              
                € 275.000
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          Voor de waardepeildatum 01-01-2017:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                v.v.o.
              
              
                huur per m2
              
              
                huurwaarde
              
              
                kapitalisatiefactor
              
              
                waarde
              
            
            
              
                225 m2
              
              
                € 155
              
              
                € 34.875
              
              
                10,2
              
              
                € 355.725
              
            
          
        
      
      
      
        Als referentie-objecten heeft de heffingsambtenaar daarbij de navolgende verkopen gebruikt:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                bouwjaar
              
              
                ligging
              
              
                v.v.o. m2
              
              
                datum
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 617 te [A]
              
              
                1972
              
              
                B2
              
              
                101
              
              
                14-11-2017
              
              
                € 147.000
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 414A te [A]
              
              
                1930
              
              
                B2
              
              
                155
              
              
                26-08-2016
              
              
                € 259.400
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 64 [A]
              
              
                1909
              
              
                B1
              
              
                145
              
              
                19-05-2016
              
              
                € 395.000
              
            
          
        
      
      
      
        Uit de verkopen van de referentie-objecten heeft de heffingsambtenaar aan de hand van een marktanalyse een (theoretische) huurwaarde voor de referentie-objecten berekend, en daaruit en uit de gerealiseerde verkoopprijs een kapitalisatiefactor.   
      
      
    
    
      2.3
      Ter ondersteuning van de door de heffingsambtenaar gehanteerde markthuurwaarden heeft hij een overzicht van huurgegevens van de gemeente Utrecht overgelegd, waarin – onder meer – zijn opgenomen de huurprijzen van een viertal objecten gelegen aan de [c-straat] te [A] welke tot stand zijn gekomen in de periode 2016-2017. De oppervlakte van die objecten varieert van 65 m2 tot 105 m2 en de huurprijzen van € 148/ m2 tot € 205/ m2. Van deze vier objecten zijn geen verdere objectgegevens vermeld. Verder heeft de heffingsambtenaar een kopie van een publicatie van de [a-bank] met het opschrift “ [F] ” overgelegd, met daarin opgenomen een aantal globale huurgegevens voor winkelruimte in – onder meer – een aantal straten in de stad [A] .
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
      3.1
      In geschil is of de vastgestelde waarden van de onroerende zaak op de hiervoor bedoelde waardepeildata te hoog zijn. Meer in het bijzonder is in hoger beroep nog in geschil of de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte van de onroerende zaak juist is, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het gebruik van de onroerende zaak en of de door de heffingsambtenaar gebruikte referentie-objecten voldoende vergelijkbaar zijn.
    
    
      3.2
      Naar de mening van belanghebbende zijn de vastgestelde waarden op de verschillende waardepeildata te hoog. Het perceel is volgens belanghebbende 137 m2 groot en niet 225 m2, zoals de heffingsambtenaar stelt. Verder is de onroerende zaak – aldus belanghebbende – ten onrechte geheel gewaardeerd als winkel. 
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd bestreden. Hij stelt dat de oppervlakte terecht is vastgesteld op 225 m2 en dat de onroerende zaak eveneens terecht geheel is gewaardeerd als winkelruimte.
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de voor de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgestelde waarde van de onroerende zaak naar € 335.000, en tot vermindering van de voor de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgestelde waarde van de onroerende zaak naar € 339.000, met overeenkomstige vermindering van de aanslagen OZB en watersysteemheffing. 
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2016 respectievelijk 1 januari 2017.
    
    
      4.2
      Het Hof is met partijen van oordeel dat de gezochte waarde in de onderhavige situatie kan worden bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode.
    
    
      4.3
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, zoals hier, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 
    
    
      4.4
      Het perceel is volgens de gemachtigde 137 m2 groot en niet 225 m2, zoals de heffingsambtenaar stelt. De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat de gemachtigde de oppervlakte van één perceel noemt. De winkel ligt echter op twee kadastrale percelen. De totale oppervlakte is dan ook groter dan 137 m2, namelijk 225 m2, aldus de heffingsambtenaar. In hoger beroep heeft de taxateur van de heffingsambtenaar de oppervlakte nogmaals nagemeten en als bijlage bij het verweerschrift een bouwtekening van de onroerende zaak overgelegd.
    
    
      4.5
      Het Hof acht gegeven de door de heffingsambtenaar in het verweerschrift en ter zitting gegeven toelichting en de ter zake door de heffingsambtenaar overgelegde bouwtekening, aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte van de onroerende zaak juist is. 
    
    
      4.6
      Met betrekking tot het gebruik stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar het object ten onrechte geheel waardeert als winkel. Een deel van het object is echter in gebruik als opslagruimte, magazijn en kantoor. Bij de referentieobjecten wordt wel onderscheid gemaakt tussen de verschillende ruimten. De heffingsambtenaar stelt daar tegenover dat de taxateur en de gemachtigde van belanghebbende gezamenlijk in de onroerende zaak zijn geweest en dat de taxateur daarbij heeft geconstateerd dat als de bloemenzaak eruit zou gaan, de hele ruimte als winkel kan worden gebruikt. Daarom is het hele object als winkelruimte gewaardeerd. Een ruimte die uitsluitend als opslagruimte kan worden gebruikt en niet als winkelruimte, wordt – aldus de heffingsambtenaar – apart als opslagruimte gewaardeerd. In het onderhavige geval gaat het om verse producten die in de winkel staan. Dan is er geen behoefte aan een magazijn.
    
    
      4.7
      Het Hof acht de verklaring van de heffingsambtenaar met betrekking tot het gebruik van de onroerende zaak aannemelijk zodat naar het oordeel van het Hof de heffingsambtenaar bij zijn waardering van de onroerende zaak terecht is uitgegaan van waardering van het geheel als winkelruimte.
    
    
      4.8
      Belanghebbende stelt ten slotte dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentie-objecten ongeschikt zijn en niet kunnen dienen als onderbouwing van de vastgestelde waarden van de onroerende zaak. 
    
    
      4.9
      Naar het oordeel van het Hof zijn de referentie-objecten [b-straat] 617 (bouwjaar verschilt 72 jaar), [d-straat] 6A en [e-straat] 64 (beide hebben een ligging op duidelijk een andere locatie, namelijk B1 tegenover B2 voor de onroerende zaak) bij gebreke van andere dan slechts zeer algemene objectgegevens welke inzicht zouden kunnen verschaffen bij een vergelijking met de onroerende zaak, niet geschikt om als referentie-objecten voor de onroerende zaak te dienen.  
    
    
      4.10
      Het referentie-object [c-straat] 414A kan in beginsel wel als referentie-object dienen. Van dit object is echter alleen het verkoopgegeven direct ontleend aan concrete marktgegevens. De huurwaarde van dit object, en daarmee indirect ook de kapitalisatiefactor, onderbouwt de heffingsambtenaar met het overzicht van huurgegevens van de gemeente Utrecht (2.3.). Daarmee maakt de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde huurwaarde naar het oordeel van het Hof echter niet aannemelijk. Het betreffende overzicht biedt immers geen enkele informatie met betrekking tot de objectkenmerken (bouwjaar, staat van onderhoud, uitstraling, indeling, aard van de verhuurde ruimte) van de in dat overzicht opgenomen (kennelijk) verhuurde objecten, zodat een correcte vergelijking met de onroerende zaak nagenoeg onmogelijk is. Het overgelegde overzicht van de [a-bank] biedt die inzichten evenmin.
    
    
      4.11
      Het Hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarin vermelde referentie-objecten, in het licht van hetgeen namens belanghebbende is aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de onroerende zaak door hem niet te hoog zijn vastgesteld. 
    
    
      4.12
      Belanghebbende is er evenmin in geslaagd de door hem verdedigde waarden aannemelijk te maken. Anders dan belanghebbende stelt, acht het Hof het immers niet aannemelijk dat de oppervlakte van de onroerende zaak slechts 137 m2 bedraagt (4.4. en 4.5.) en anders dan belanghebbende stelt, acht het Hof de waardering als winkelruimte van het geheel van de onroerende zaak correct (4.6. en 4.7.). 
    
    
      4.13
      Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde, met inachtneming van hetgeen over en weer door partijen is gesteld, waaronder de stellingen dat de huurwaarde van de onroerende zaak in 2016 en 2017 gelijk was, in goede justitie voor zowel de waardepeildatum 1 januari 2016 als de waardepeildatum 1 januari 2017 vaststellen op € 340.000.
    
    
      4.14
      
        Met betrekking tot de vermindering van de aanslagen watersysteemheffing wijst het Hof op het bepaalde in artikel 131 van de Waterschapswet, waarin is bepaald dat de heffingsambtenaar in een geval zoals het onderhavige uitspraak doet op het desbetreffende bezwaar op het tijdstip waarop de WOZ-beschikking onherroepelijk is komen vast te staan.
        
          Slotsom
          
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 530 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 265), € 1.068 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534) en € 1.068 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534), ofwel in totaal op € 2.666.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken op bezwaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 tot € 340.000,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 tot € 340.000,
      – vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig,  
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.666 en
      – gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 92 (2x € 46) in verband met het beroep bij de Rechtbank, en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.J.C. Pieterse, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 januari 2021.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (E.D. Postema)
            
            
              (M.G.J.M. van Kempen)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 januari 2021.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.