ECLI:NL:GHSHE:2023:3683, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 07-11-2023, 200.310.157_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2023-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De gemeente heeft in 2012 een bouwkavel aan appellanten verkocht. In dat jaar zijn zeven van de negen bouwkavels verkocht. In 2015 is de grondprijs van de twee - op dat moment nog niet verkochte – bouwkavels alsnog verlaagd door de gemeente. Appellanten hebben geen prijsverlaging gekregen op grond van het gelijkheidsbeginsel. Het hof oordeelt dat de gemeente en appellanten geen afspraken hebben gemaakt, dat de gemeente geen toezegging aan appellanten heeft gedaan en dat de gemeente ook niet heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH  
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.310.157
      zaaknummer rechtbank Oost-Brabant 368536
    
    
    
      
        arrest van 7 november 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      2. [appellante], 
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      appellanten in het principaal hoger beroep,
      geïntimeerden in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: eisers,
      hierna: [appellanten] ,
      advocaat: mr. G.D. Bosman,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon 
      
        Gemeente Oirschot,
      Zetelend te Oirschot,
      geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
      appellante in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna: de gemeente,
      advocaat: mr. M.C. Willems-Muller.
    
    
    
  
  
    
      1Waar het in deze zaak over gaat
    
    
      Het gaat in deze zaak (onder meer) om de vraag of de gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van afspraken die zij met [appellanten] heeft gemaakt, dan wel of de gemeente onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld door gedane toezeggingen niet na te komen, dan wel door te handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Het hof oordeelt dat partijen geen afspraken hebben gemaakt, dat de gemeente geen toezegging aan [appellanten] heeft gedaan en dat zij ook niet heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
    
    
  
  
    
      2Het geding in eerste aanleg
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 26 mei 2021 en 12 januari 2022 die de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven heeft gewezen. 
    
    
    
    
  
  
    
      3Het geding in hoger beroep
    
    
      3.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding in hoger beroep van 6 april 2022,
      - de memorie van grieven, tevens houdende akte aanvulling gronden van eis, met producties,
      - de memorie van antwoord in principaal hoger beroep tevens memorie van grief in 
        (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep, met producties,
      - de memorie van antwoord in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,
      - de op 20 september 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij zijn verschenen:
      
          [appellant] en [appellante] in persoon, bijgestaan door mr. Bosman;
          namens de gemeente [persoon A] , jurist, bijgestaan door mr. Willems-Muller;
          en waarbij mr. Bosman spreekaantekeningen heeft overgelegd. 
      
      
    
    
      3.2
      Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.
      
    
  
  
    
      4De vaststaande feiten
    
    
      4.1
      In hoger beroep kan van het volgende worden uitgegaan. 
      
    
    
      4.2
      
        [appellanten] zijn sinds 16 mei 2012 eigenaar van het perceel aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente Oirschot, [sectienummer] , [nummer X] .
      
    
    
      4.3
      
        De gemeente heeft in 2011 negen bouwkavels te koop aangeboden in het
        woningbouwproject [X] te Oirschot, waaronder ook het perceel van [appellanten]  hebben ter verkrijging van dit perceel van 754 m2 een koopovereenkomst gesloten met de gemeente voor een bedrag van € 282.750,00 exclusief BTW (€ 336.472,50 inclusief btw), dus tegen een prijs van € 446,25 inclusief BTW per m2.
      
      
    
    
      4.4
      Naar aanleiding van een telefoongesprek met [appellanten] heeft [persoon B] , destijds werkzaam bij de gemeente als projectleider woningbouw, op 20 maart 2012 een e-mail (productie 5 bij de dagvaarding eerste aanleg) aan [appellanten] gestuurd met (voor zover relevant) de volgende inhoud: 
      
      
        
          “(…)
        
        
          Vanochtend heb ik u telefonisch gesproken over het woningbouwproject [X] , in het bijzonder kavel 5 en de suggestie om in de koopovereenkomst een passage over een prijsverlaging op te nemen. In dat gesprek gaf ik aan e.e.a. per mail aan u te bevestigen. Zie hieronder.
        
      
      
      
        
          Waar ik in eerste instantie in de veronderstelling was dat dit op college-niveau besproken zou worden, hebben we dit ambtelijk en in overleg met de wethouder besproken. Conclusie daaruit is om géén bepaling op te nemen in de koopovereenkomst over een eventuele prijsverlaging. Reden hiervoor is dat een prijsverlaging absoluut niet aan de orde is op deze locatie. Wij zien daarom geen noodzaak om hiervoor het college een besluit te laten nemen om de koopovereenkomst hierop aan te passen. Bovendien zou dat betekenen dat we bij iedere grondverkoop deze discussie kunnen krijgen. Mochten we onverhoopt toch overgaan tot een prijsverlaging (nogmaals: absoluut niet aan de orde), dan kan
        
        
          men zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel (hogere wetgeving). (..)"
        
      
      
    
    
      4.5
      
        
          [appellanten] hebben op 25 maart 2012 deze e-mail van [persoon B] aan de makelaar gestuurd met de navolgende begeleidende e-mail (productie 6 bij dagvaarding eerste aanleg):
        
          "( ... ) Onderstaande mail heb ik van de gemeente Oirschot ontvangen. Hun motivatie voor het niet opnemen van een clausule, voor teruggaaf als er een prijsverlaging op de andere kavels door gevoerd zou worden, was dat er in die week 6 bouwkavelcontracten ondertekend zouden worden. Het is een ambtelijk besluit met de mededeling dat wanneer alsnog tot verlaging over gegaan zou worden dat wij hierop recht zouden hebben. Wij gaan er vanuit dat hun uitspraak op waarheid berust en verzoeken je derhalve ons de contractstukken toe te sturen zodat wij tot ondertekening over kunnen gaan. (... )" .
      
      
    
    
      4.6
      
        [appellanten] hebben vervolgens de koopovereenkomst ondertekend op 8 april 2012. 
      
    
    
      4.7
      
        Op 15 april 2012 hebben [appellanten] de e-mail van [persoon B] doorgestuurd naar de notaris met daarbij de volgende mededelingen (productie 8 bij dagvaarding eerste aanleg):
        
          "(...) Voor ondertekening van de akte hebben we meerder keren overleg gehad met [persoon B] , van de gemeente Oirschot, aangaande een toevoeging in de artikel waarover [persoon B] hieronder bericht. Omdat wij vertrouwen hebben in de toezegging zijn we over gegaan tot de ondertekening. (..)"
        
      
      
    
    
      4.8
      Het perceel is op 16 mei 2012 aan [appellanten] geleverd. In diezelfde periode heeft de gemeente nog zes bouwkavels geleverd aan verschillende verkopers. Bij deze koopovereenkomsten is dezelfde vierkante meter prijs gehanteerd als bij [appellanten] . 
      
    
    
      4.9
      Twee van de negen bouwkavels uit het woningbouwproject werden in 2012 en daarna niet verkocht.
      
    
    
      4.10
      De gemeente heeft advies ingewonnen bij [makelaarskantoor] (Makelaars/Hypotheekkantoor). [persoon C] , directeur en beëdigd makelaar/taxateur, heeft in zijn brief, gedateerd op 4 februari 2014 (beide partijen gaan er van uit dat 2014 een verschrijving is en zij lezen in plaats daarvan: 2015), geadviseerd om de bouwkavels 1 en 4 in prijs te verlagen. 
      
    
    
      4.11
      Het college van burgemeester en wethouders heeft op 8 september 2015 besloten de grondprijs van de niet verkochte bouwkavels 1 en 4 te verlagen. Op 13 oktober 2015 en 4 februari 2016 zijn deze twee resterende bouwkavels verkocht voor een prijs van achtereenvolgens € 199.150,- en € 269.250,- inclusief BTW en die zijn respectievelijk op 4 april 2016 en 17 juni 2016 geleverd. Volgens de advertentie van de makelaar heeft kavel 1 een oppervlakte van 571 m2 en kavel 4 telt 718 m2. De prijs van de kavels is dus € 348,77 en € 375 per m2.
      
    
    
      4.12
      
        
          [appellanten] hebben bij brieven van 29 januari 2016 en 16 maart 2016 aanspraak
        gemaakt op vergoeding van het verschil in prijs tussen hun kavel en de twee hiervoor
        genoemde kavels. 
      
      
    
    
      4.13
      De gemeente heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen en heeft in haar brief van  11 februari 2016  (productie 14 bij dagvaarding eerste aanleg) onder meer het beroep van [appellanten] op het gelijkheidsbeginsel afgewezen:
      
      
        
          “(…) Het gelijkheidsbeginsel is hier niet van toepassing. Zoals u waarschijnlijk weet is het, gezien de economische situatie van de laatste jaren, in het algemeen moeilijk om huizen/grond te verkopen. De marktwerking heeft er toe geleid dat veel huizen en grond minder waard zijn geworden dan de waarde die  zij een paar jaar geleden vertegenwoordigden. Dit geldt overigens ook voor bestaande woningen. Ook die zijn soms flink in waarde gedaald. Gelet hierop hebben wij de grondprijs in het plan [X] opnieuw onder de loep genomen. Wij hebben daarvoor de makelaar om advies en een taxatie
        
        
          van de grond gevraagd. Daaruit blijkt dat de oorspronkelijke prijs niet marktconform meer was. Gezien het feit dat de markt nu heel anders is dan een paar jaar geleden, hebben we daarom een prijsdaling doorgevoerd. 
        
      
      
      
        
          Op het moment dat uw cliënten de grond van ons hebben gekocht, hebben wij er geen garantie bijgegeven dat de waarde van de grond altijd hetzelfde zou blijven.
        
        
          Op het moment dat uw cliënten besloten de grond te kopen, hebben zij een risico genomen dat de grond meer of minder waard zou worden na verloop van tijd. Een waardedaling kunt u daarbij niet afwentelen op de verkoper. (…)”
        
      
      
      
        In de brief van de gemeente van 15 juni 2016 (productie 16 bij dagvaarding eerste aanleg) heeft zij haar standpunt - dat [appellanten] geen beroep toekomt op het gelijkheidsbeginsel en dat zij geen gerechtvaardigd vertrouwen aan de e-mail van 20 maart 2012 mochten ontlenen - gehandhaafd: 
      
      
      
        
          “(….) 
          Gelijkheidsbeginsel
        
        
          Wij blijven bij ons standpunt dat wij het ontstane verschil in prijzen niet aan uw cliënten hoeven terug te betalen. Hoewel u in uw brief suggereert dat u zich kunt beroepen op het gelijkheidsbeginsel, zijn wij van mening dat dit beginsel hier niet van toepassing is. Het gelijkheidsbeginsel suggereert dat er sprake is van gelijke gevallen. Echter, de woningmarkt verandert continu en zeker in een situatie met een tijdsverloop van minimaal twee jaar is er geen sprake van een gelijke woningmarkt en gelijke (verkoop)omstandigheden, zoals een veranderende situatie waarin de gemeente die de kavels uitgeeft, zich bevindt.
        
      
      
      
        
          Gerechtvaardigd vertrouwen
        
        
          Daarnaast kunnen uw cliënten niet een gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen aan een mail
        
        
          van een ambtenaar, die niet bevoegd is om namens het voltallige college te handelen. Er ligt
        
        
          geen collegebesluit aan ten grondslag, en voor dergelijke veranderingen en toezeggingen is
        
        
          dat wel noodzakelijk.
        
      
      
      
        
          Overigens, ook in het geval uw cliënten dat gerechtvaardigde vertrouwen wel hadden gehad, is het de vraag of uw cliënten een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel hadden kunnen
        
        
          doen.
        
      
      
      
        
          Op basis van redelijkheid en billijkheid is het logisch dat wij op grond van diverse redenen,
        
        
          zoals bijvoorbeeld marktwerking en gewijzigde inzichten, na verloop van tijd alsnog tot andere grondprijzen komen. Vooral gelet op het grote tijdsverloop zijn wij van mening dat ons niet te verwijten valt dat wij de prijs hebben aangepast. Uw cliënten kunnen immers niet verlangen dat een prijswijziging tot in het einde der dagen niet zou kunnen plaatsvinden. Hadden we dat een maand na de overdracht gedaan, dan was dat misschien anders geweest. Echter, nu is de situatie dat er sprake is van twee jaar tijdsverschil tussen de laatste verkoop onder de oude prijs en de eerste verkoop onder de nieuwe prijs. In dat licht vinden wij het niet redelijk om uw cliënten daarin tegemoet te komen. (…)”
        
      
      
      
        
          5.	Het geschil en de beslissing in eerste aanleg en de vordering in hoger beroep
        
      
      
    
    
      5.1
      
        [appellanten] hebben in eerste aanleg -samengevat – veroordeling van de gemeente tot betaling van een bedrag van € 53.722,50 gevorderd, vermeerderd met de wettelijke rente. 
      
    
    
      5.2
      De gemeente heeft verweer gevoerd. 
      
    
    
      5.3
      De rechtbank heeft bij vonnis van 12 januari 2022 de vorderingen van [appellanten] afgewezen. 
      
    
    
      5.4
      
        [appellanten] zijn met vijf grieven in hoger beroep gekomen van dit vonnis. Daarnaast hebben zij in de memorie van grieven de gronden van hun eis aangevuld. Zij vorderen in hoger beroep:
      - veroordeling van de gemeente tot betaling van een bedrag van € 53.722,50, met rente;
      - veroordeling van de gemeente tot betaling van een bedrag van € 1.587,79 aan 
         buitengerechtelijke incassokosten, met rente;
      - veroordeling van de gemeente tot terugbetaling van al hetgeen [appellanten] ter uitvoering 
        van het bestreden vonnis aan de gemeente hebben voldaan,  met rente;
      - veroordeling van de gemeente in de proceskosten. 
      
    
  
  
    
      6De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    
      
        feitenvaststelling
      
    
    
      6.1
      Het hof begrijpt dat de grieven I en II in het principaal hoger beroep zich richten tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank. Bij deze grieven hebben [appellanten] geen belang omdat het hof de feiten hiervoor zelfstandig heeft vastgesteld, daarbij - voor zover relevant - aansluitend bij hetgeen in deze grieven is opgemerkt. 
      
      
        
          het geschil
        
      
    
    
      6.2
      
        [appellanten] vorderen ook in hoger beroep (schade)vergoeding van de gemeente. Zij handhaven daarbij hun standpunt (grief III in het principaal hoger beroep) dat zij met de gemeente afspraken hebben gemaakt, dan wel dat de gemeente toezeggingen heeft gedaan, inhoudende dat de prijs van andere kavels in het woningbouwproject [X] absoluut niet verlaagd zouden worden en dat [appellanten] anders met een beroep op het gelijkheidsbeginsel de prijsverlaging ook zouden krijgen. Deze gestelde afspraken en/of toezeggingen zouden zijn gedaan door [persoon B] , destijds werkzaam bij de gemeente als projectleider woningbouw, in zijn e-mail van 20 maart 2012 en dus voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst door [appellanten] Bij [appellanten] is door dit e-mailbericht het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaan dat de kavelprijzen niet zouden worden verlaagd door de gemeente en dat, als dat wel zou gebeuren,  zij ook voor een prijsverlaging in aanmerking zouden komen. Dat zij aanspraak zouden kunnen maken op een prijsverlaging bij het verlagen van de kavelprijs was volgens [appellanten] voor hen ook een essentiële voorwaarde voor het sluiten van de koopovereenkomst. In 2015 is de grondprijs van de twee - op dat moment nog niet verkochte – bouwkavels alsnog verlaagd door de gemeente. [appellanten] hebben geen prijsverlaging gekregen op grond van het gelijkheidsbeginsel. Volgens [appellanten] is de gemeente primair aansprakelijk voor de door hen geleden schade die is ontstaan door het niet nakomen van de door hen gestelde afspraken en/of toezeggingen. Subsidiair is de gemeente aansprakelijk voor de door hen geleden schade, omdat de gemeente heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel. 
      
      
        
          geen  afspraak
        
      
    
    
      6.3
      Voor zover [appellanten] met de door hen gestelde afspraak doelen op een overeenkomst als bedoeld in artikel 6:261 BW tussen hen en de gemeente, hebben zij – gelet op de gemotiveerde betwisting door de gemeente – onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld voor de conclusie dat door aanbod en aanvaarding een dergelijke overeenkomst tussen hen en de gemeente tot stand is gekomen. Dit kan niet uit de door [appellanten] ingenomen standpunten of uit de e-mail van [persoon B] van 20 maart 2012 worden afgeleid. Integendeel: uit die mail van 20 maart 2012 volgt dat in de koopovereenkomst geen passage over een prijsverlaging wordt opgenomen, terwijl dit wel was gevraagd door [appellanten] in een aan die mail voorafgaand telefoongesprek met [persoon B] (mvg, nr 7.). 
      
      
        
          geen toezegging  
        
      
    
    
      6.4
      Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een toezegging, sluit het hof aan bij de door de bestuursrechter ontwikkelde maatstaf (ABRvS 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694). Van een toezegging is sprake als ambtenaren of derden, zoals een advocaat die door het bestuursorgaan is ingeschakeld, uitlatingen en/of gedragingen hebben gedaan die bij de betrokkene redelijkerwijs de indruk hebben kunnen wekken van een welbewuste standpuntbepaling van het bestuur over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend. Eén van de relevante aspecten daarbij is de deskundigheid van de betrokkene. Een vereiste is dat de uitlating en/of gedraging op een concrete situatie ziet. De Raad van State heeft met deze maatstaf er bewust voor gekozen dat voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een toezegging het minder aankomt op wat het bestuursorgaan bedoelde en meer van belang is hoe de uitlating of gedraging bij een redelijk denkende burger overkomt..
      
    
    
      6.5
      Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] de e-mail van 20 maart 2012 (zoals hiervoor weergegeven r.o. 4.4) redelijkerwijs niet kunnen en mogen begrijpen als een welbewuste standpuntbepaling van het bestuur van de gemeente dat de gemeente de toezegging deed dat de prijzen van kavels die niet op of omstreeks de uitgifte in 2012 werden afgenomen en dus op dat moment onverkocht bleven in het woningbouwproject [X] , na 2012 nooit zouden worden verlaagd door de gemeente en dat als dat toch wel zou gebeuren dat [appellanten]  dan voor een prijsverlaging in aanmerking zouden komen ter grootte van het verschil tussen de door hen, [appellanten] betaalde m2-prijs en de later betaalde lagere m2-prijs voor de grond.  
      
      
        6.5.1.
        In de e-mail staat weliswaar dat een “prijsverlaging absoluut niet aan de orde is op deze locatie”, maar er staat niet in dat een prijsverlaging nooit aan de orde zal kunnen zijn op deze locatie. De zinsnede in de mail “Mochten we onverhoopt toch overgaan tot een prijsverlaging (…)”, duidt nu juist wel op de mogelijkheid dat prijzen kunnen worden verlaagd. Daarbij komt dat de opmerking dat een prijsverlaging absoluut niet aan de orde is op deze locatie, gezien moet worden in het licht van de op dat moment reeds verkochte 7 kavels van de 9 die te koop werden aangeboden in het project. Gezien de mail van [appellanten] van 25 maart 2012 aan de makelaar kenden [appellanten] die achtergrond. In die mail aan de makelaar schrijven [appellanten] namelijk: “Onderstaande mail (hof: dat is de mail van [persoon B] van 20 maart 2012) heb ik van de gemeente Oirschot ontvangen. Hun motivatie voor het niet opnemen van een clausule, voor teruggaaf als er een prijsverlaging door gevoerd zou worden, was dat er in die week 6 bouwkavelcontracten ondertekend zouden worden.”. Hieruit volgt dat [appellanten] wisten dat de mededeling dat prijsverlaging absoluut niet aan de orde was, gebaseerd was op de op dat moment voortvarende verkoop van 7 van de 9 kavels. 
        
      
      
        6.5.2.
        
          .	Bovendien mochten [appellanten] de zinsnede in de mail dat in geval van een prijsverlaging “kan men zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel” redelijkerwijs niet zo begrijpen dat bij een prijsverlaging op een later moment na de mail van 20 maart 2012, aan hen altijd een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel toekomt. Uit voormelde zinsnede kan worden begrepen dat aan [appellanten] weliswaar een beroep op het gelijkheidsbeginsel toekomt, maar dit sluit niet uit dat de vraag of dit beroep slaagt zal afhangen van de op dat moment geldende omstandigheden en de op dat moment te maken afwegingen in het kader van het gelijkheidsbeginsel. 
        
      
      
        6.5.3.
        Ook uit de overige gedragingen van partijen kan niet worden afgeleid dat door de gemeente een toezegging aan [appellanten] is gedaan. [appellanten] hebben de door hen aan de makelaar en de notaris verzonden e-mails niet ook aan de gemeente doen toekomen, zodat de gemeente niet op de hoogte was van - en niet kon reageren op - de bij [appellanten] levende veronderstelling dat door de gemeente aan hen een toezegging was gedaan. Ook is door [appellanten] niet gesteld dat de makelaar en/of de notaris bevoegd waren om de door [appellanten] aan de makelaar en de notaris toegezonden e-mails namens de gemeente te ontvangen. 
        
      
      
        6.5.4.
        In dit geval hadden [appellanten] als redelijk denkende burgers kunnen en moeten begrijpen dat de uitlatingen van [persoon B] in de e-mail van 20 maart 2012 ter zake de prijzen zagen op de periode in 2012 waarin de kavels in het woningbouwproject [X] te koop werden aangeboden door de gemeente, maar dat daarmee geen onbeperkte toezegging voor de toekomst werd afgegeven. 
        
      
    
    
      6.6
      Gelet op het voorgaande komt het hof niet toe aan de vraag of de toezegging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend en evenmin aan een belangenafweging. Grief III faalt.
      
      
        
          geen strijd met het gelijkheidsbeginsel
        
      
    
    
      6.7
      Het hof stelt voorop dat aan de gemeente in beginsel contractsvrijheid toekomt bij het aangaan van de koopovereenkomsten met betrekking tot de kavels in het woningbouwproject [X] . Deze contractsvrijheid wordt voor de gemeente als overheidslichaam begrensd door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:14 BW.
      
    
    
      6.8
      
        [appellanten] hebben aangevoerd dat de gemeente het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door het in rekening brengen van een hogere koopprijs voor kavel 5 (de kavel van [appellanten] ) dan aan de kopers van de kavels 1 en 4. Volgens [appellanten] bestond voor het in rekening brengen van verschillende prijzen binnen hetzelfde project geen objectieve rechtvaardiging. De gemiddelde grondprijzen binnen de provincie Noord-Brabant waren ten tijde van de prijsverlaging van de kavels 1 en 4 al weer geruime tijd (vanaf 2013) aan het stijgen. De gemeente heeft, mede gelet op haar mededeling in de e-mail van [persoon B] van 20 maart 2012 dat [appellanten] in het geval van - de absoluut niet aan de orde zijnde – prijsverlaging met een beroep op het gelijkheidsbeginsel een deel van de koopprijs terug kan vragen aan de gemeente, door vervolgens bij de prijsverlaging  het verzoek van [appellanten] tot terugbetaling van een deel van de koopsom niet te honoreren onzorgvuldig en in strijd met het gelijkheidsbeginsel jegens hen gehandeld, aldus [appellanten] . 
      
    
    
      6.9
      De gemeente heeft hiertegenover aangevoerd dat op haar niet de verplichting rustte om door het stellen van dezelfde voorwaarden een gelijk speelveld voor deelnemende partijen te creëren, omdat zij niet gelijktijdig met alle partijen in gesprek was. Tussen het moment van de verkoop aan [appellanten] en het moment van verkoop van de resterende kavels (1 en 4) is een periode van ruim vier jaar gelegen. De twee resterende kavels stonden al jaren te koop en bleken geen marktconforme prijs te hebben. De veranderende marktomstandigheden, kavels die langdurig onverkocht bleven en het advies van de taxateur boden voor de gemeente een objectieve en redelijke rechtvaardiging om voor de resterende bouwkavels een andere prijs te vragen. De gemeente heeft daarmee binnen de grenzen van het gelijkheidsbeginsel en niet onzorgvuldig gehandeld, aldus de gemeente.  
      
    
    
      6.10
      Het hof oordeelt als volgt. Van ongelijke behandeling kan alleen sprake zijn als gelijke of vergelijkbare gevallen ongelijk worden behandeld zonder dat daarvoor een objectieve of redelijke rechtvaardiging bestaat. Dat hiervan in de verhouding tussen de verkoop van de kavel van [appellanten] (kavel 5) en de verkoop van de kavels 1 en 4 sprake is geweest, hebben [appellanten] – tegenover de gemotiveerde betwisting door de gemeente – onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      6.11
      De gemeente heeft de koopovereenkomst met [appellanten] gesloten op 8 april 2012. Zij heeft destijds de prijs bepaald aan de hand van een doorrekening van de Grontmij van 17 oktober 2006, die daarbij de methode vaste grondprijs per woning hanteerde. De gemeenteraad heeft uit drie scenario’s de grondprijs van € 375,00 per m² exclusief BTW, overeenkomende met € 446,25 inclusief BTW, gekozen. In 2012 zijn 7 van de 9 kavels voor deze prijs verkocht. De overige 2 kavels zijn vervolgens pas op 13 oktober 2015 en 4 februari 2016 verkocht. De gemeente heeft voldoende uiteengezet en onderbouwd dat zij in 2015 heeft besloten tot prijsverlaging van de kavels 1 en 4 over te gaan, omdat deze langdurig onverkocht bleven, omdat er sprake was van veranderende marktomstandigheden in die zin dat de grondwaarde aanzienlijk was verminderd, en omdat zij hiertoe waren geadviseerd door [makelaarskantoor] . Naar het oordeel van het hof heeft de gemeente hiermee voldoende onderbouwd dat er sprake was van een objectieve rechtvaardiging om bij de verkoop van de kavels 1 en 4 een andere prijs te hanteren dan drie-en-een-half respectievelijk drie jaar en 10 maanden jaar eerder bij kavel 5 van [appellanten] is gehanteerd. Uit de brief van [makelaarskantoor] van 4 februari 2015 (productie 9 bij de dagvaarding eerste aanleg) volgt immers dat zij de prijzen van bouwkavels de laatste jaren flink hebben zien dalen en dat de prijzen van de bouwkavels in het plan [X] nog steeds gelijk zijn aan die van 2011. Uit enkele recente verkopen volgt dat kavels verkocht zijn voor prijzen die aanzienlijk lager liggen dan de grondprijs van € 446,25 per m² die in 2012 in het woningbouwproject [X] werden gehanteerd. Het betreft dan prijzen van € 204,82, € 285,71, € 290,70, € 310,06 en € 341,67 per m2. Uit de brief volgt, gezien het voorgaande en de conclusie in de brief dat het aanbod van bouwkavels in Oirschot een prijs per m2 van kavels, minder dan 1.000 m2, laat zien die ligt tussen € 280 en € 380 per m2, voldoende dat er in Oirschot sprake was van veranderde marktomstandigheden sinds de verkoop van kavel 5 aan [appellanten]  konden tegenover deze specifieke informatie niet volstaan met de enkele stelling dat de grondprijzen in de provincie Noord-Brabant al weer geruime tijd (vanaf 2013) aan het stijgen waren. Ook uit de door [appellanten] bij de memorie van grieven overgelegde producties 18, 19 en 20 (rapport Stec Groep, grafiek grondprijzen per provincie en artikel EW van juni 2022) volgt niet dat in Oirschot sprake was van een stijging van de grondprijzen sinds 2013. De omstandigheid dat de gemeente in 2012 een andere waarderingsmaatstaf bij de bepaling van de grondprijs gebruikte dan in 2015, maakt dit niet anders. Het tijdsverloop, het feit dat de kavels 1 en 4 niet werden verkocht en de na onderzoek gebleken gedaalde grondprijs in Oirschot, waren voldoende objectieve rechtvaardiging om in 2015 de verkoop van de kavels 1 en 4 anders te behandelen dan de in 2012 verkochte 7 kavels. 
      
    
    
      6.12
      Gelet op al het voorgaande verwerpt het hof dan ook het standpunt van [appellanten] dat er sprake is geweest van ongelijke behandeling van gelijke gevallen, zonder dat daarvoor een objectieve of redelijke rechtvaardiging bestaat. 
      
      
        
          bewijsaanbod
        
      
    
    
      6.13
      Aan de bewijsaanbiedingen wordt voorbijgegaan omdat geen feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die, indien deze worden bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. 
      
      
        
          voorwaardelijk incidenteel hoger beroep 
        
      
    
    
      6.14
      De gemeente heeft (naar het hof begrijpt:) voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld, namelijk voor het geval het door de gemeente gedane beroep op verjaring ondanks de devolutieve werking van het hoger beroep niet in de beoordeling van het principaal hoger beroep is betrokken. Naar het oordeel van het hof is aan deze voorwaarde niet voldaan. De grieven van [appellanten] falen, zodat niet aan de devolutieve werking van het hoger beroep en niet aan het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep wordt toegekomen.
      
      
        
          proceskosten
        
      
    
    
      6.15
      Grief IV in het principaal hoger beroep richt zich tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Deze grief faalt. [appellanten] dienen, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van zowel de eerste aanleg als het hoger beroep te worden veroordeeld. 
      
      
        
          veeggrief
        
      
    
    
      6.16
      Grief V in het principaal hoger beroep is een veeggrief die zelfstandige betekenis mist en deelt het lot van de overige grieven.  
      
    
  
  
    
      7De slotsom
    
    
      
        - in het principaal hoger beroep
      
    
    
    
      7.1
      De grieven falen. Het bestreden vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, van 12 januari 2022 zal worden bekrachtigd;
      
    
    
      7.2
      Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten (inclusief nakosten) van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de gemeente zullen worden vastgesteld op:
      - griffierecht		€ 2.135,00
      - salaris advocaat	€ 4.314,00 (2 punten x tarief IV € 2.157,00)
      - nakosten		€    173,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing),
      Totaal			€ 6.622,00;
      
    
    
      7.3
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing;
      
      
        
          - in het incidenteel hoger beroep
        
      
      
    
    
      7.3
      Het incidenteel hoger beroep behoeft geen behandeling. 
      
      
      
    
  
  
    
      8De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, van 12 januari 2022; 
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van € 6.622,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellanten] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [appellanten] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest zijn voldaan;
    
    
    
      verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, E. Loesberg en C.B.M. Scholten van Aschat en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 november 2023.
    
    
    
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer