ECLI:NL:RBAMS:2023:185, Rechtbank Amsterdam, 19-01-2023, 9971426 CV EXPL 22-8772
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: 7:264 BW. Huur woonruimte. Huur en membership costs in rekening gebracht. Huurrecht van toepassing op hele overeenkomst.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9971426 CV EXPL 22-8772 
      vonnis van:  19 januari 2023
      fno.:  761
    
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING BEWAARDER THE DON, 
      te Amsterdam,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: The Don,
      gemachtigde: mr. K.M. Verdurmen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 27 juni 2022 met producties;- het proces-verbaal van het mondelinge antwoord en de eis in reconventie met producties;- het instructievonnis van 6 oktober 2022;
      - de dagbepaling van de mondelinge behandeling; - de conclusie van antwoord in reconventie met producties.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 november 2022. [gedaagde] is verschenen. Namens The Don zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Partijen zijn gehoord waarbij The Don twee pleitnota’s heeft voorgedragen en partijen vragen van de kantonrechter hebben beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is de datum daarvan op vandaag bepaald.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde van The Don van 1 april 2020 tot en met 31 maart 2022 een zelfstandige woonruimte (hierna: de woning) op het adres [adres] . Hij woonde daar met een medebewoner. 
      
    
    
      2.2.
      Deze woning maakt deel uit van het complex Don Bosco, dat bestaat uit meerdere zelfstandige wooneenheden. Verder bevindt zich in het complex onder meer een ruimte met werkplekken, een gym en andere sportvoorzieningen.
      
    
    
      2.3.
      The Don bracht maandelijks bij [gedaagde] in rekening: kale huur, servicekosten en twee keer membership costs, namelijk voor hem en voor zijn medebewoner. 
      
    
    
      2.4.
      De membership costs voor [gedaagde] en zijn medebewoner bedroegen twee keer € 30,-. Van de 24 maanden dat [gedaagde] de woning huurde, zijn drie maanden geen membership costs in rekening gebracht vanwege COVID19-maatregelen.  
      
    
    
      2.5.
      De schriftelijke overeenkomst die The Don en [gedaagde] zijn aangegaan, heeft als titel “HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE VOOR DE DUUR VAN MAXIMAAL 2 JAAR”. Artikel 4 luidt, voor zover van belang: 
      
      
        “4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:
        
          Cold rent; de netto huurprijs;
        
          Service costs;
        - het voorschot op de vergoeding in verband met de levering van warmte internet tv voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.
        - het voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde. Inclusief de kosten voor The FIZZ/ IC Services house management services
      
      
    
    
      4.2
      De vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, warmte, tv, internet voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter bestaat uit de feitelijke kosten op basis van de meterstanden. (…). Over de afrekening van de totale servicekosten worden 5% administratiekosten gerekend.
      
    
    
      4.3
      De vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde, zoals aangegeven in artikel 7 wordt vastgesteld door de verhuurder.
      
    
    
      4.4
      
        De kosten voor de services en faciliteiten van The FIZZ/ IC Services wordt vastgesteld door de verhuurder zoals aangegeven in artikel 7. Ook indien huurder geen gebruik maakt van de services en faciliteiten van The FIZZ/ IC Services is huurder te allen tijde de in 4.6 bedoelde bedrag verschuldigd.
      
      
    
    
      4.5
      De huurprijs en het voorschot service kosten en de als bedoeld in artikel 4.2, 4.3 en 4.4 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft door middel van automatische incasso via rekeningnummer (…) ten name van (…)
      
    
    
      4.6
      
        Per betaalperiode van één maand bedraagt:
        Cold rent (without VAT) 	895,00
        Service costs 	95,00
        The FIZZ Membership costs 	30,00
        The FIZZ Membership costs 	30,00
        __________
        
          Totaal 	€ 1.050,00	”
      
      
      
        Verder bepaalt de overeenkomst onder meer:
        “7 Servicekosten
      
    
    
      7.1
      De door verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten worden uiteengezet in de huurovereenkomst in artikel 4.5.
      
    
  
  
    
      8Belastingen en andere heffingen
    (…)
    
  
  
    
      17Gemeenschappelijke ruimtes
    
      17.1
      Tot het gehuurde behoren gemeenschappelijke ruimtes waar huurders samen gebruik van kunnen maken. Huurder is verplicht de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen overeenkomstig de bestemming te gebruiken. (…)”
      
    
    
      2.6.
      
        
          [gedaagde] heeft daarnaast een User Agreement gesloten met The FIZZ/ IC Services Netherlands. Die luidt, voor zover relevant:
        “RECITALS:
        
          WHEREAS, Organization is designed for the following purpose, elaborated on more fully below: being part of a community;
        
        
          WHEREAS, User would like to join Organization (…);
        
        
          (…)
        
        This Agreement forms a legally binding agreement between User and Organization and governs the Users access and use of the Organizations services (the User Services) and physical facilities. This Agreement also covers the Organizations provision of services (the “User Services”) and physical facilities. (…)
        (…)
      
      
      
        
          Article 2 - USER SERVICES:
      
      
      
        The User Services provided by Organization are as follows:
      
      
      
        - access to The FIZZ/ IC Services Co-workers
        - free access and use of The FIZZ/ IC Services sports facilities, if applicable
        - access to laundry boutique if applicable
        - access to and participation of community events
        - priority for new apartments
        - exclusive ability to book an apartment at The FIZZ/ lC Services
        - special third party discounts
        - 7 days a week Resident Manager service
        - small maintenance services
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Article 3 - FEES:
        
        User will be responsible for the payment of fees (Fees) to the Organization each month. The monthly Fee (Price index 2020) per location will be:
        (…)
        - The FIZZ/ IC Services Don Bosco: 30 euro per month per User
        (…)
      
      
      
        User agrees that the Fee is paid via automatic bank transfer (SEPA) together with the monthly rent and service costs of the rented object”
      
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft meermaals met The Don gecorrespondeerd over de membership costs, met name over de vraag hoe het bedrag is opgebouwd.
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van de sportfaciliteiten in het complex.
      
    
    
      2.9.
      De laatste factuur voor de huur en de kosten – de factuur over de maand maart 2022 – bedroeg in totaal € 1.070,59 en is opgebouwd uit € 915,59 aan cold rent, € 95,- aan service costs en twee keer € 30,- aan membership costs. De factuur voor de eindafrekening van servicekosten over 2021 bedroeg € 48,32. [gedaagde] heeft die twee facturen niet betaald. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        de vordering van The Don en het verweer van [gedaagde] (in conventie)
      
    
    
    
      3.1.
      The Don vordert na vermindering van de eis – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.125,35, vermeerderd met rente en kosten. Dit bedrag is opgebouwd uit de huur van de maand maart 2022 (€ 1.070,59), de afrekening van de servicekosten over 2021 (€ 48,32) en de wettelijke rente tot aan de dag van dagvaarding (€ 6,44).
      
    
    
      3.2.
      Volgens The Don heeft [gedaagde] het huurbedrag en bijbehorende kosten over de maand maart 2022 niet betaald en evenmin de eindafrekening van de servicekosten. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist dat niet, maar voert in de kern aan dat hij ongeveer dit bedrag van The Don tegoed heeft en verwijst hiervoor naar zijn tegenvordering; de eis in reconventie. 
      
      
        
          de tegenvordering van [gedaagde] en het verweer van The Don (in reconventie)
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert na vermindering van de eis – samengevat – veroordeling van The Don tot betaling van € 1.200,00, althans verrekening van dat bedrag met de laatste huurbetaling en servicekosten, vermeerderd met rente en kosten. 
      
    
    
      3.5.
      Volgens [gedaagde] zijn hem – kort gezegd – ten onrechte de membership costs in rekening gebracht. Hij voert aan dat hij al betaalde voor de kale huur en servicekosten. Hij was daarnaast verplicht het membership af te nemen, maar ook na meermaals navragen kreeg hij geen antwoord waarvoor hij betaalde met die membership costs. Het bedrag dat hij terugvordert is opgebouwd uit 20 maanden van twee keer € 30,- aan membership costs, namelijk die van hem en van zijn medebewoner. Hij heeft hierbij rekening gehouden dat in de huurperiode drie maanden geen membership costs in rekening zijn gebracht en dat hij de membership costs van de maand maart 2022 niet heeft betaald.
      
    
    
      3.6.
      The Don betwist dit en voert onder meer aan dat [gedaagde] met haar een gemengde overeenkomst heeft gesloten, namelijk een huurovereenkomst voor de woning en een overeenkomst van opdracht voor het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en bijbehorende voorzieningen. De kosten die [gedaagde] voor die overeenkomst van opdracht verschuldigd is, zijn de membership costs van maandelijks € 30,- per bewoner. Voor het geval de membership costs wel als servicekosten moeten worden beschouwd, verzoekt zij een uitsplitsing te mogen maken voor de door te belasten kosten.  
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Vanwege de samenhang van de vordering van The Don en de tegenvordering van [gedaagde] , beoordeelt de kantonrechter deze gezamenlijk.
      
    
    
      4.2.
      Voordat beoordeeld kan worden of membership costs al dan niet verschuldigd zijn, moet eerst vastgesteld worden waaruit deze bestaan. Vervolgens moet beoordeeld worden of dat onder huur valt of onder een andere grondslag.
      
      
        
          Waaruit zijn de membership costs opgebouwd?
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt vast dat de in 2.5 geciteerde overeenkomst alleen vermeldt dat membership costs verschuldigd zijn, maar niet waaruit deze zijn opgebouwd. Hoewel artikel 4 van die overeenkomst, meer in het bijzonder artikel 4.3 en 4.4, voor een onderbouwing van overige zaken, diensten, services en faciliteiten verwijst naar artikel 7 van de overeenkomst, staat daar niets vermeld. Dat artikel bevat namelijk slechts één lid, artikel 7.1, en heeft als enige inhoud een terugverwijzing naar artikel 4.5, waar staat hoe de verschuldigde huurprijs en bijkomende leveringen en diensten betaald moeten worden.  
      
    
    
      4.4.
      In haar processtukken en op de zitting heeft The Don aangevoerd dat de membership costs zijn opgebouwd uit de volgende posten:
      - het gebruik van Community ruimten, namelijk: 
      
        - een co-workruimte met keuken, koffie en theevoorzieningen en high speed internet, 
        - een gym, 
        - een spinningruimte, 
        - een wasmachineruimte waar tegen betaling van de wasmachines gebruik gemaakt kan worden, 
        - een speelruimte met tafeltennistafel en dartbord en
        - een yogaruimte;  
      
      - het gebruik van Community services, namelijk:
      
        - het house management die het community concept faciliteert;
        - het serviceplan voor kleine herstellingen aan de woningen, met een waarde van € 5,99;
        - de afschrijvingen van de inrichting van de community ruimten;
        - de verwarming van de community ruimten;
        - het onderhoud wifi en camera’s van de community ruimten;
        - de evenementen als bootcamp-, yoga- en spinningklassen, lezingen en workshops.
      
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft niet betwist dat de memberships costs hieruit zijn opgebouwd, zodat de kantonrechter uitgaat van deze posten. Temeer omdat deze posten ook min of meer gelijk zijn met wat in de user agreement staat opgesomd.
      
      
        
          Wat van de membership costs valt onder huur?
        
      
      
    
    
      4.6.
      Gelet op de posten waaruit de membership costs zijn opgebouwd en de omvang van het gehuurde, valt een deel van de membership costs onder de prijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 1 BW en is daarmee als huur aan te merken.
      
    
    
      4.7.
      Allereerst kunnen de in de membership costs opgenomen posten voor het gebruik van de Community ruimten niet naast de kale huur in rekening gebracht worden. De kantonrechter stelt namelijk vast dat de gemeenschappelijke ruimten uit het complex bestemd zijn tot gebruik door de huurders van de woonruimten van dat complex. Daarmee zijn deze gemeenschappelijke ruimten aan te merken als onroerende aangelegenheden als bedoeld in artikel 7:233 BW. Uit artikel 7:237 lid 2 BW volgt dat de kapitaals- en onderhoudskosten daarvan met de kale huur moeten worden gedekt. Datzelfde geldt ook voor de post ‘afschrijving van de inrichting van de community ruimten’, voor zover deze inrichting onderdeel uitmaakt van de onroerende aanhorigheden. 
      
    
    
      4.8.
      Verder zijn enige posten uit de membership costs servicekosten in de zin van artikel 7:237, lid 3, van het BW. Die zijn namelijk genoemd in de bijlage bij het Besluit servicekosten en worden daarom als servicekosten aangemerkt. Hier vallen in ieder geval het serviceplan voor kleine herstellingen aan de woningen onder, genoemd onder 4 in de bijlage bij het Besluit servicekosten en het house management voor zover het werkzaamheden voor de bewoning betreft, genoemd onder 6 in die bijlage.
      
      
        
          De overige posten; gemengde overeenkomst?
        
      
      
    
    
      4.9.
      Van de resterende posten staat niet vast dat het kosten in verband met de bewoning betreft. Dat zijn de verwarming van de community ruimten, het onderhoud wifi en camera’s van de community ruimten, de roerende zaken uit de afschrijvingen van de inrichting van de community ruimten, en het organiseren van evenementen. 
      
    
    
      4.10.
      Deze resterende kostenposten hebben betrekking op het complex waar [gedaagde] ’s woning zich in bevindt, zodat geen splitsing in twee aparte overeenkomsten mogelijk is. Voor zover The Don heeft bedoeld dat de user agreement als geciteerd onder 2.6 die andere overeenkomst is, volgt de kantonrechter dat ook niet. [gedaagde] heeft die user agreement met een andere partij gesloten dan The Don. Verder brengt The Don de kosten daarvoor op grond van de huurovereenkomst bij [gedaagde] in rekening. 
      
    
    
      4.11.
      Omdat geen splitsing van de overeenkomst mogelijk is, volgt uit het arrest van 28 juni 1985 van de Hoge Raad dat de bepalingen van het huurrecht op de hele overeenkomst van toepassing zijn, tenzij het andere element duidelijk overheerst. Voor zover al gesteld, blijkt uit niets dat de resterende posten duidelijk overheersen ten opzichte van de huur van de woning. Dat betekent dat de resterende posten beoordeeld moeten worden met artikel 7:264 lid 1 BW, namelijk; levert het overeenkomen hiervan The Don al dan niet een niet-redelijk voordeel op. 
      
      
        
          De betalingsverplichting van de verschillende posten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Onder 4.7 is al geoordeeld dat de genoemde posten van de membership costs die met de kale huur moeten worden gedekt, niet daarnaast via membership costs nogmaals in rekening kunnen worden gebracht.
      
    
    
      4.13.
      De verschuldigdheid van de als servicekosten aangemerkte posten van de membership costs moet beoordeeld worden met de artikelen 7:259 en 7:260 BW. Namelijk of The Don reële en werkelijke kosten heeft gemaakt tegenover die als servicekosten aangemerkte posten. Op de zitting heeft The Don verzocht om hiervoor een nadere uitsplitsing van kosten te mogen maken. Vanwege het wisselen van gemachtigde kort voor zitting, is The Don niet verder gekomen met uitsplitsen dan dat de reële kosten van de membership costs op € 32,23 per bewoner per maand uitkomt. Een kostenverdeling per post is niet uitgewerkt op de post serviceplan, kleine herstellingen, na van € 5,99, aldus The Don op de zitting.
      
    
    
      4.14.
      Anders dan op de zitting is gesuggereerd, laat de kantonrechter The Don niet toe om deze uitsplitsing te maken. Allereerst heeft [gedaagde] tijdens zijn huur al meermaals verzocht om onderbouwing van deze kosten. Volgens artikel 7:259 BW had The Don hier op moeten reageren; het artikel is immers van dwingend recht. The Don heeft hier alleen niet op gereageerd. Omdat het hier gaat om zogenoemde geliberaliseerde huur, staat er geen sanctie op het niet verstrekken van een overzicht. Het is uiteindelijk vanwege [gedaagde] ’s initiatief dat The Don toch werk moet maken van de onderbouwing van membership costs. [gedaagde] heeft namelijk de laatste huur en de afrekening van de servicekosten niet betaald, waarop The Don hem heeft gedagvaard en het geschil nu voorligt. Een gevolg daarvan is dat The Don de kosten in beginsel voor de mondelinge behandeling met stukken had moeten onderbouwen. The Don kan namelijk niet helemaal verrast zijn dat de membership costs als servicekosten zijn aan te merken. The Don ging er namelijk zelf bij het sluiten van de huurovereenkomst al vanuit dat het servicekosten waren. Dit staat zowel in artikel 4.1 als in de artikelen 4.3 en 4.4 in samenhang met artikel 7 van de huurovereenkomst. Bij deze gang van zaken is het in deze stand van de procedure daarom te laat voor The Don om alsnog een nadere onderbouwing in te dienen. Dat The Don kort voor de mondelinge behandeling van gemachtigde is gewisseld zodat zij slechts een begin kon maken van de onderbouwing, kan juist zijn. Maar dat komt voor rekening en risico van The Don.
      
    
    
      4.15.
      Dat betekent dat van de als servicekosten aangemerkte posten alleen de post serviceplan, kleine herstellingen, maandelijks voor € 5,99 in rekening gebracht mag worden.
      
    
    
      4.16.
      Van de posten die onder artikel 7:264 lid 1 BW vallen, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een niet-redelijk voordeel voor The Don, omdat The Don ook hier niet heeft uitgesplitst en onderbouwd welke kosten zij voor deze specifieke posten in rekening heeft gebracht. Evenmin heeft The Don onderbouwd hoe dat bedongen voordeel zich verhoudt tot de tegenprestatie voor de huurder. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.17.
      Samengevat betekent dit dat The Don van de membership costs slechts 20 x € 5,99 = € 119,80 in rekening had mogen brengen. Voor de vorderingen betekent dit het volgende.
      
      
        - in conventie
      
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde] erkent dat hij de uit de huurovereenkomst verschuldigde laatste huur en afrekening van de servicekosten niet heeft betaald. Daarom slaagt deze vordering van The Don, in zoverre dat de twee keer € 30,- aan in rekening gebrachte membership costs niet toewijsbaar zijn. Daarvan is slechts € 5,99 toewijsbaar, zoals hiervoor is overwogen. De vordering is dan ook toewijsbaar tot € 1.118,91 – € 60,- + € 5,99 = € 1.064,90. 
      
    
    
      4.19.
      De door The Don gevorderde wettelijke rente is volgens de wet toewijsbaar, zij het dat het bedrag tot aan dagvaarding opnieuw berekend moet worden, omdat minder wordt toegewezen dan gevorderd.
      
      
        - in reconventie
      
      
    
    
      4.20.
      Uit het voorgaande volgt dat The Don in totaal (20 x € 60,-) – €119,80 = € 1.080,20 te veel bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht. De tegenvordering is voor dat bedrag toewijsbaar. Ook hier geldt dat de door [gedaagde] gevorderde wettelijke rente volgens de wet toewijsbaar is. De dag waarop de wettelijke rente aanvangt, bepaalt de kantonrechter op de dag van het instellen van de tegenvordering.
      
      
        
          Kostenveroordelingen in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.21.
      Omdat The Don de meest in het ongelijk gestelde partij is, veroordeelt de kantonrechter The Don in de kosten van de procedure zowel in conventie als in reconventie. De kosten worden aan de zijde van [gedaagde] vooralsnog begroot op nihil omdat hij in persoon heeft geprocedeerd.
      
      
      
        
          BESLISSING
        
      
      
      
        De kantonrechter:
      
      
      
        In conventie:
      
      
      
        I. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan The Don van € 1.064,90 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot aan de voldoening;
      
      
      
        II. veroordeelt The Don in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op nihil;
      
      
      
        In reconventie
      
      
      
        III. veroordeelt The Don tot betaling aan [gedaagde] van € 1.080,80 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van het instellen van de tegenvordering, 22 september 2022, tot aan de voldoening;
      
      
      
        IV. veroordeelt The Don in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op nihil;
      
      
      
        In conventie en in reconventie 
      
      
      
        V. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
      
        VI. wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten en in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2023.
      
      
      
      
      
        761
      
    
  
  
     ECLI:NL:HR:1985:AC8975 (NJ 1986, 38)