ECLI:NL:RBROT:2018:9275, Rechtbank Rotterdam, 04-10-2018, 6607964 CV EXPL 18-899
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-10-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Dringend eigen gebruik bedrijfsruimte. Verhuis- en inrichtingskosten.

RECHTBANK ROTTERDAM
    zaaknummer: 6607964 CV EXPL 18-422
    
    
      uitspraak: 4 oktober 2018
    
    
  
  
    vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Aldi Vastgoed B.V.,
      
      gevestigd te Culemborg,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. J.M. Fluitsma,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        Jumper Nederland B.V., 
      
      gevestigd te Hardenberg,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. A.E. Klomp.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna Aldi en Jumper genoemd. 
    
    
    
  
  
    Verloop van de procedure
    
    
      De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
    
    1. het tussenvonnis van 14 juni 2018 en de daarin genoemde stukken;
    2. de akte van Aldi met producties;
    3. de antwoordakte van Jumper.
    
  
  
    De verdere beoordeling van het geschil
    
    1. In het tussenvonnis van 14 juni 2018 is Aldi – in het kader van de vraag of zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik – in de gelegenheid gesteld bij akte nadere informatie te verschaffen over de praktische en/of juridische haalbaarheid van haar plannen, waarna Jumper mocht reageren.  
    
    2. Aldi heeft vervolgens bij akte gesteld dat haar plannen praktisch en juridisch haalbaar zijn. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de gemeente Dordrecht enthousiast op de plannen heeft gereageerd en dat de reacties op de gehouden bewonersbijeenkomst eveneens positief waren zodat er geen bezwaren worden verwacht. De gemeente is bereid de plannen in behandeling te nemen en positief te besluiten, aldus Aldi. Zij heeft de aanvraag voor de omgevingsvergunning inmiddels op 31 mei 2018 ingediend. Zij heeft voorts een vijftal rapportages overgelegd ter onderbouwing van de aanvraag. De plannen zijn in overeenstemming met de ruimtelijke ordening, het voorgenomen gebruik is niet in strijd met de regels voor veiligheid, de plannen voldoen aan de toets voor duurzame verstedelijking, bouwen op het perceel is toegestaan en de plannen voldoen aan de nationale natuurwetgeving en provinciaal natuurbeleid. Tenslotte geldt dat de plannen voldoen aan de normen die gelden met betrekking tot het aantal parkeerplaatsen, aldus nog steeds Aldi. 
    
    3. Jumper heeft bij antwoordakte de praktische en juridische haalbaarheid van de plannen van Aldi betwist. Jumper acht het niet aannemelijk dat de vergunning zal worden verleend. Op dit moment is slechts nog sprake van een aanvraag. Uit de stuken blijkt ook niet dat de vergunning zal worden verleend. Deze stukken zijn slechts ondertekend door een ambtenaar bij de gemeente. Aldi kan niet voldoen aan de geldende parkeernorm, zodat alleen al om die reden aannemelijk is dat de vergunning niet zal worden verkregen. Voorts geldt dat een advies van de Veiligheidsregio ontbreekt en dat Aldi niet heeft onderbouwd waarom ruimere geluidsgrenswaarden dan de norm acceptabel zouden zijn. Ook geldt dat de bewonersbijeenkomst op 24 mei 2018 niet zo goed is verlopen als Aldi schetst; er werden talloze kritische vragen gesteld. 
    Als de vergunning al wordt verleend, kunnen nog in twee instanties rechtsmiddelen worden aangewend. Jumper zal daarvan dan gebruik maken, zo stelt zij. De onderhavige vordering is prematuur en voorbarig. Er is ook geen sprake van dringendheid, zodat de vordering moet worden afgewezen. Jumper verzoekt een eventuele toewijzing niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
    
    4. Partijen zijn het erover eens dat Aldi naast een omgevingsvergunning voor bouwen, ook een omgevingsvergunning nodig heeft voor het afwijken van het bestemmingsplan. Zoals in het tussenvonnis al overwogen, hoeft Aldi niet al over de benodigde vergunningen of toestemming te beschikken, maar moet zij de praktische en/of juridische haalbaarheid van haar plannen aannemelijk maken. Dat heeft zij met de door haar ingenomen standpunten en overgelegde stukken gedaan. Duidelijk is geworden dat de gemeente Dordrecht positief tegenover de plannen staat. Dat blijkt allereerst uit de e-mail van 31 oktober 2017 van [S.], gebiedsmanager stadsontwikkeling bij de gemeente Dordrecht (hierna: [S.]), waarin zij het volgende heeft bericht:
    
      
        ‘(…) Allereerst wil ik nogmaals melden dat jullie plannen goed worden ontvangen. Een nieuwe Aldi voegt wat mij betreft een kwaliteit toe op deze locatie. 
      
      
        (…)
      
      
        Waar het om gaat is dat de gestelde parkeernorm gehaald wordt. (…) We vinden de norm van 5,5 passend voor deze plek. (…)’
      
    
    
    
      Vervolgens heeft [S.] bij brief van 10 juli 2018 nog het volgende aan Aldi bericht:
      
        ‘Al geruime tijd zijn wij met u in overleg omtrent de herontwikkeling van uw gedateerde vastgoed aan de Dubbeldamseweg te Dordrecht. Dit heeft geleid tot een ontwerp dat de gemeente als gewenst bestempeld. Het ontwerp behelst een toekomstbestendige duurzame supermarkt. Het ontwerp biedt ruimte om in de parkeervraag te voldoen en wordt op een passende manier in de omgeving gepland.
      
      
        Wij hebben geconstateerd dat de gepresenteerde plannen op de goed bezochte bewonersavond van 24 mei 2018 door de bewoners enthousiast zijn ontvangen. Op basis hiervan heeft u een omgevingsvergunning ingediend met de vraag om het bestemmingsplan aan te passen. De gemeente neemt het ontwerp in behandeling met een positieve grondhouding.’
      
    
    
    5. Met deze uitlatingen van [S.] is weliswaar niet gezegd dat de gemeente uiteindelijk positief voor Aldi zal beslissen, maar die uitlatingen kunnen wel worden aangemerkt als indicatie voor het standpunt van de gemeente. 
    
    6. Het standpunt van Jumper dat de bewonersbijeenkomst niet zo goed is verlopen als Aldi heeft gesteld heeft zij niet onderbouwd. Dat had gelet op de onderbouwde stellingen van Aldi 
    – verwezen wordt naar de brief van [S.] van 10 juli 2018 – wel op haar weg gelegen. Bovendien zegt het stellen van kritische vragen nog niet dat sprake zal zijn van bezwaren. 
    
    7. Dat de plannen van Aldi niet zouden voldoen aan de parkeernorm is niet gebleken. Het is gelet op de e-mail van 31 oktober 2017 reëel om uit te gaan van een norm van 5,5 parkeerplaatsen per 100 m2. Bij het bouwplan van 1550 m2 levert dat een aantal parkeerplaatsen op van 85. Naar de stelling van Aldi kunnen die 85 parkeerplaatsen in haar plannen worden gerealiseerd. 
    
    8. Voorts heeft Aldi met de door haar als producties 9 tot en met 13 overgelegde rapportages ‘Ruimtelijke Onderbouwing’, ‘Quickscan flora en fauna’ en ‘Ruimtelijk-functionele effectenanalyse’ door BRO en ‘Onderzoek industrielawaai’ en ‘Onderzoek externe veiligheid’ door Econsultancy, onderbouwd dat tenminste aannemelijk is dat haar plannen praktisch en juridisch haalbaar zijn.
    
    9. Gelet op al het voorgaande heeft Aldi de praktische en/of juridische haalbaarheid van haar plannen voldoende aannemelijk gemaakt. Daarmee is ook voldaan aan het vereiste van dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Voor een belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW is daarmee geen plaats  Het verzoek van Aldi zal dan ook worden toegewezen. 
    
    10. Het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal worden vastgesteld op 1 januari 2019. Daarbij is rekening gehouden met het belang van Jumper om voldoende tijd te hebben om een andere bedrijfsruimte te zoeken en in te richten. Anderzijds is er ook rekening mee gehouden dat de opzegging door Aldi al dateert van 
    25 september 2017, zodat Jumper ook al ruim de tijd heeft gehad om zich te oriënteren op andere bedrijfsruimte. 
    
    11. Vervolgens komt de vraag aan de orde of aan Jumper een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toekomt, zoals zij heeft verzocht. Op grond van artikel 7:297 BW kan de rechter een bedrag vaststellen dat Aldi aan Jumper moet betalen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. Het gaat daarbij uitdrukkelijk niet om een vergoeding van alle door Jumper te maken kosten of schadeloosstelling, maar om kosten verbonden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte. Deze bepaling geeft de rechter de vrijheid de hoogte van de vergoeding te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. Van een exacte berekening van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten is daarbij geen sprake.
    
    12. Jumper heeft aanspraak gemaakt op een bedrag van in totaal € 209.924,37. Aldi heeft daar tegenover gesteld dat maximaal een bedrag van € 3.500,-- kan worden toegewezen. 
    
    
      
        Verhuiskosten
      
    
    13. Ten aanzien van de verhuiskosten geldt allereerst dat een vergoeding kan worden toegekend voor kosten van de verhuizing zelf, dus de transportkosten. De door Jumper opgevoerde transportkosten van in totaal € 1.500,-- zijn door Aldi erkend, zodat dit bedrag zal worden toegewezen. 
    
    14. Voorts geldt dat onder verhuiskosten ook vallen de kosten voor de bekendmaking van de verhuizing aan klanten en leveranciers. Jumper heeft een bedrag van € 2.000,-- gevorderd aan advertentiekosten voor ‘opruiming oude winkel’. Aldi heeft die kosten erkend, zodat dit bedrag zal worden toegewezen. Jumper heeft voorts een bedrag van € 10.000,-- gevorderd aan advertentiekosten voor ‘openen nieuwe winkel’. Zoals hiervoor reeds overwogen kan voor dergelijke kosten een vergoeding worden toegekend. Aldi heeft deze kosten als exorbitant hoog en niet aannemelijk geworden betwist. Nu Jumper de hoogte van deze kosten vervolgens niet heeft onderbouwd, zal voor deze advertenties eveneens een bedrag van € 2.000,-- worden toegewezen onder afwijzing van het meer gevorderde.
    
    15. Als verhuiskosten kunnen blijkens de jurisprudentie voorts in aanmerking komen kortdurende dubbele huurlasten. Aldi heeft de door Jumper opgevoerde bedragen van 
    € 10.700,-- aan dubbele huur en € 2.000,-- aan dubbele gwe-lasten betwist. Jumper is uitgegaan van twee maanden dubbele lasten, terwijl Aldi ter zitting heeft aangevoerd dat een verhuizing ook in 3 weken tot een maand te realiseren moet zijn. Aldi zal daarin worden gevolgd zodat bedragen van € 5.350,-- (één maand dubbele huur) en € 1.000,-- (één maand dubbele gwe-lasten) zullen worden toegewezen, onder afwijzing van het meer gevorderde. 
    
    16. Voorts geldt dat makelaarscourtage met betrekking tot het werven van nieuwe bedrijfsruimte voor vergoeding in aanmerking kan komen. Jumper vordert daartoe een bedrag van in totaal € 9.104,93 aan manuren (18 dagen). Blijkens haar stellingen huurt zij geen makelaar in, maar doet zij het werk zelf. Aldi heeft op dit punt aangevoerd dat interne kosten geen verhuis- dan wel inrichtingskosten zijn en dus niet voor vergoeding in aanmerking komen. Dat standpunt wordt niet gevolgd. Dat Jumper er voor kiest de werkzaamheden zelf uit te voeren en niet met behulp van een makelaar, maakt nog niet dat geen enkele vergoeding voor deze werkzaamheden verschuldigd kan zijn. Dat 18 dagen benodigd zijn wordt evenwel niet aannemelijk geacht en dat wordt door Jumper ook niet onderbouwd. De toewijsbare kosten worden ex aequo et bono bepaald op € 3.500,--. 
    
    17. Tenslotte kunnen blijkens de jurisprudentie als verhuiskosten worden aangemerkt de kosten voor de inzet van eigen personeel bij de verhuizing. De stelling van Aldi dat interne kosten geen verhuis- dan wel inrichtingskosten zijn en dus niet voor vergoeding in aanmerking komen wordt dan ook verworpen. 
    
      Van de door Jumper gevorderde manuren ziet alleen het ‘afbreken bestaande winkel’ (15 dagen, in totaal € 5.011,95) en ‘inrichting nieuwe winkel’ (54 dagen, in totaal € 19.595,85) op het daadwerkelijke verhuizen van de winkel naar het nieuwe pand. In totaal gaat het om een bedrag van € 24.607,80 aan door Jumper gevorderde kosten voor de verhuizing. Dat wordt buitenproportioneel geacht. Het is niet aannemelijk dat in totaal 69 dagen aan manuren benodigd zijn voor de verhuizing. De toewijsbare kosten worden ex aequo et bono bepaald op 
      € 10.000,--. 
    
    
    18. Gelet op al het voorgaande wordt in totaal aan verhuiskosten toegewezen een bedrag van € 25.350,-- (€ 1.500,-- + € 2.000,-- + € 2.000,-- + € 5.350,-- + € 1.000,-- + € 3.500,-- + 
    € 10.000,--).
    
    
      
        Inrichtingskosten
      
    
    19. Ten aanzien van de inrichtingskosten geldt dat het gaat om een tegemoetkoming in de kosten die Jumper moet maken om in de nieuwe bedrijfsruimte aan de slag te kunnen. Volgens vaste jurisprudentie ligt het voor de hand de tegemoetkoming in de inrichtingskosten te relateren aan de omvang en inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimte. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de staat waarin de inrichting van het bedrijfspand verkeert en de reeds gedane afschrijvingen. 
    
    20. Bouwkundige aanpassingen en voorzieningen vallen niet onder inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW. De door Jumper opgevoerde posten ‘GWE-installatie, verlichting, brandbeveiliging’ en ‘Electrische toegangsdeur’ zullen dan ook worden afgewezen. Het is ook overigens niet aannemelijk gemaakt dat deze voorzieningen niet in een nieuw door Jumper te huren pand aanwezig zullen zijn. 
    
    21. Ten aanzien van de posten ‘vloer’ ad € 3.750,-- en ‘muren’ ad € 3.000,-- geldt dat dit niet kan worden meegenomen uit de huidige bedrijfsruimte naar de nieuwe. Aldi heeft ook erkend dat investeringen in sauswerk en vloeren vallen onder inrichtingskosten, nu het gaat om kosten voor het gereedmaken van de nieuwe bedrijfsruimte voor verhuizing. Deze posten zullen dan ook worden toegewezen. 
    
    22. Ten aanzien van de pantry geldt dat Jumper heeft gesteld dat de huidige pantry op maat gemaakt is en niet zonder schade kan worden verwijderd. Dat is aannemelijk, zeker nu Aldi dat niet heeft betwist. Ter onderbouwing van haar kosten heeft Jumper een factuur overgelegd uit juni 2017 met betrekking tot een pantry in Bergen op Zoom. De daarin opgenomen overnachtingskosten en avondeten vergoeding zullen in ieder geval niet worden toegewezen. Voorts geldt dat Jumper niet heeft gesteld of onderbouwd hoe oud haar huidige pantry is en in welke staat deze thans verkeert. Ook is niet duidelijk of de grootte van de gefactureerde pantry overeenkomt met de pantry van Jumper te Dordrecht. Rekening houdend met deze omstandigheden en onder toepassing van een correctie van nieuw voor oud, zal op dit punt een vergoeding worden toegekend van € 5.000,--, onder afwijzing van het meer gevorderde. 
    
    23. Voor wat betreft de diverse posten aan ‘stellingen’ geldt dat Jumper niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze niet kunnen worden meegenomen uit de huidige bedrijfsruimte naar de nieuwe. Haar stelling dat de huidige stellingen niet bruikbaar zijn voor een nieuwe bedrijfsruimte is daartoe zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende. Voor het verhuizen van (onder meer) de stellingen is al een vergoeding opgenomen onder de verhuiskosten. 
    Wel kan worden aangenomen dat er werkzaamheden nodig zijn om de huidige stellingen passend te maken voor de nieuwe bedrijfsruimte. Daartoe zal een bedrag van € 1.500,-- worden toegewezen, onder afwijzing van het meer gevorderde. Hieronder worden begrepen de posten Stellingen Bruvo deel 1 en 2, stellingen BODT, Aquaja visstelling en Fauna Trading vogelstellingen. 
    
    24. De post ‘Van Keulen interieurbouw’ ziet op de realisatie van een counter en een koelingombouw. Ten aanzien van deze zaken geldt dat Jumper niet heeft gesteld of aannemelijk gemaakt dat deze niet kunnen worden meegenomen uit de huidige bedrijfsruimte naar de nieuwe. Voor het verhuizen van (onder meer) deze zaken is al een vergoeding opgenomen onder de verhuiskosten. 
    Ook ten aanzien van deze post kan worden aangenomen dat er werkzaamheden nodig zijn voor aanpassing van de counter en koelingombouw voor de nieuwe bedrijfsruimte. Daartoe zal een bedrag van € 1.000,-- worden toegewezen, onder afwijzing van het meer gevorderde. 
    
    25. Aldi wordt gevolgd in haar standpunt dat roerende inventaris niet voor vergoeding in aanmerking komt. Het gaat immers bij uitstek om zaken die kunnen worden meegenomen naar de nieuwe bedrijfsruimte. De volgende posten zullen dan ook worden afgewezen: diepvriezers, winkelwagens, pompwagen, weegschalen, formule artikelen, manutan, kantine meubilair en huishoudelijke apparatuur en kant en klaar strokengordijn.
    
    26. Ten aanzien van de post ‘binnen- en buitenreclame’ geldt dat vaste jurisprudentie is dat dergelijke kosten niet vallen onder de verhuis- en inrichtingskosten. Slechts de reclamekosten voor het bekend maken van de verhuizing en het nieuwe adres komen voor toewijzing in aanmerking en daarvoor is onder de verhuiskosten reeds een vergoeding opgenomen. Deze post zal dan ook worden afgewezen. 
    
    27. Jumper heeft ten aanzien van de kluis gesteld dat deze is verwerkt in het huidige gehuurde en niet zonder schade kan worden verwijderd. Nu Aldi dat niet heeft weersproken is dat komen vast te staan. De vordering zal op dit punt dan ook worden toegewezen. Het gaat om een bedrag van € 951,50. 
    
    28. Met betrekking tot de radio en randapparatuur en de post winkelautomatisering heeft Jumper gesteld dat deze zaken niet kunnen worden meeverhuisd, omdat er dan storingen zullen ontstaan. Aldi heeft zich op het standpunt gesteld dat hierbij sprake is van roerende inventaris die kan worden verhuisd. Niet valt in te zien waarom de radio zelf niet zou kunnen worden meeverhuisd. Hetzelfde geldt voor de apparatuur die blijkens productie 5.24 valt onder winkelautomatisering. Het gaat daarbij onder andere om kassa’s, klantendisplays, bonprinters, scanners, kassalade’s, laserprinter, labelprinter en pinapparatuur. Het is evenwel aannemelijk dat voor de aansluiting en configuratie van de radio en winkelautomatisering kosten moeten worden gemaakt. Die kosten worden begroot op € 1.000,--. 
    
    29. Tenslotte resteert de post manuren voor intekening winkel en projectvoorbereiding nieuwe winkel. Dat valt niet onder verhuis- en inrichtingskosten en zal dan ook worden afgewezen.
    
    30. Gelet op al het voorgaande wordt in totaal aan inrichtingskosten toegewezen een bedrag van € 16.201,50 (€ 3.750,-- + € 3.000,-- + € 5.000,-- + € 1.500,-- + € 1.000,-- + € 951,50 + 
    € 1.000,--).
    
    31. Concluderend zal in totaal aan verhuis- en inrichtingskosten worden toegewezen een bedrag van € 41.551,50. 
    
    32. Alvorens aldus te beslissen, wordt Aldi ex artikel 7:297 lid 2 BW gedurende vier weken in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en desgewenst haar vordering in te trekken.
    
    33. Er wordt aanleiding gezien de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Als Aldi de vordering intrekt zal zij de kosten moeten dragen. In dat geval worden de kosten van Jumper begroot op € 1.200,-- aan salaris gemachtigde (2 punten van € 600,-- per punt). 
    
    34. Het vonnis zal, conform het verzoek van Jumper en gelet op artikel 7:295 BW, niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
  
  
    De kantonrechter:
    
    
      bepaalt dat Aldi gedurende vier weken na vandaag de bevoegdheid heeft om de vordering in te trekken;
    
    
    
      als Aldi de vordering intrekt:
      veroordeelt Aldi in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Jumper begroot op € 1.200,-- aan salaris gemachtigde;
    
    
    
      als Aldi de vordering niet intrekt:
    
    
    
      stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen Aldi en Jumper met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Dubbeldamseweg 74 te Dordrecht zal eindigen vast op 1 januari 2019; 
    
    
    
      veroordeelt Jumper de bedrijfsruimte met al degenen en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden/bevindt voor of uiterlijk op 1 januari 2019 volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, met afgifte van de sleutels aan Aldi en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
    
    
    
      stelt het bedrag dat Aldi aan Jumper moet betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast op € 41.551,50; 
    
    
    
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      773