ECLI:NL:GHARL:2022:8886, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-10-2022, 21/00512
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/00512
    uitspraakdatum: 18 oktober 2022
    
    
      
        Uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 12 maart 2021, nummer UTR 20/2826, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Veenendaal (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres1] 28 te [woonplaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 421.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.  
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2022. Daarbij is belanghebbende verschenen en gehoord. Namens de heffingsambtenaar is niemand verschenen. 
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1970 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een garage en een carport. De onroerende zaak heeft gebruiksoppervlakte van 173 m2, exclusief een aanbouw aan de voorzijde van 2 m2 en een aanbouw aan de achterzijde van 4 m2, en is gelegen op een perceel van 334 m2. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 365.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 421.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar is bij aangetekende brief van 15 juli 2022, gericht aan het door de heffingsambtenaar opgegeven adres, uitgenodigd voor de zitting met vermelding van datum, plaats en tijdstip. Tot de gedingstukken behoort een schermprint van Post NL track & trace. Hieruit volgt dat de uitnodiging voor de zitting op 18 juli 2022 op het door de heffingsambtenaar opgegeven adres is afgeleverd. Op grond hiervan is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar op de juiste wijze is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 421.000 gemotiveerd betwist. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix met daarin een aantal referentiepanden, gelegen in de gemeente Veenendaal, te weten: [adres2] 9 (bouwjaar 1975, gebruiksoppervlakte 133 m2 en 23 m2 aanbouw; en 321 m2 grond), [adres3] 8 (bouwjaar 1975, gebruiksoppervlakte 140 m2 en 13 m2 aanbouw; en 314 m2 grond), [adres4] 2 (bouwjaar 1980, gebruiksoppervlakte 178 m2 en 319 m2 grond). Ook zijn opgenomen als extra onderbouwing [adres5] 45 (bouwjaar 1939, gebruiksoppervlakte 151 m2 en 52 m2 aanbouw en 459 m2 grond), [adres5] 72 (bouwjaar 1965, gebruiksoppervlakte 125 m2 en 17 m2 aanbouw en 490 m2 grond) en [adres5] 78 (bouwjaar 1958, gebruiksoppervlakte 147 m2 en 25 m2 aanbouw en 395 m2 grond). Alle referentiepanden zijn twee-onder-één-kapwoningen. De waarde van de onroerende zaak is, rekening houdend met waardeverminderende correctie voor de KOUDV-factoren van € 11.063, vastgesteld op € 421.000. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de correctie aangeeft welke investering nodig is om de woning op een gemiddeld niveau te brengen. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.6.
      De waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode). De heffingsambtenaar komt bij deze methode een zekere vrijheid toe bij de keuze van de referentieobjecten. De referentieobjecten dienen wel voldoende vergelijkbaar te zijn met de onroerende zaak. Ook dient met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak in voldoende mate rekening te worden gehouden. Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten in beginsel voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om als referentieobject te kunnen dienen. Belanghebbende stelt zich echter op het standpunt dat een correctie van € 11.063 onvoldoende is om het verschil in KOUDV-factoren te compenseren en de woning op een gemiddeld niveau te brengen. Daartoe heeft hij - bij nader stuk gedateerd op 14 maart 2022, dat werd doorgezonden aan de heffingsambtenaar op 16 maart 2022 - een rapport kostencalculatie ingediend van een bouwbedrijf uit [woonplaats1] , waarin gedetailleerd is opgenomen dat noodzakelijke c.q. basisaanpassingen om woning op een enigszins gemiddeld niveau te brengen (afgerond) € 38.000 kosten, en dat het in goede staat brengen van de woning ten minste het dubbele van dit bedrag zou gaan kosten. Daarop is door de heffingsambtenaar niet gereageerd. Voorts heeft belanghebbende in zijn nadere stuk onweersproken gesteld dat – volgens lokale makelaars – deze kosten weliswaar niet één op één in mindering op de uiteindelijke waarde kunnen worden gebracht, maar wel voor een percentage van 60%. Gelet hierop is niet aannemelijk geworden dat met een correctie van € 11.063 voldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar de door hem beschikte waarde niet afdoende heeft onderbouwd.  
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft de door hem in hoger beroep bepleite waarde onderbouwd met een rapport prijsontwikkeling woningen van een lokale Veenendaalse makelaar. Hierin is de waarde van de onroerende zaak bepaald door de koopsom per 1 januari 1999 met behulp van de prijsindex voor de regio Utrecht te indexeren naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Naar het oordeel van het Hof geven dergelijke algemene prijsindexcijfers onvoldoende inzicht in de waardeontwikkeling van een specifieke twee-onder-een-kap-woning in [woonplaats1] . Ook onder het rapport zelf staat de waarschuwing dat deze berekening (gebaseerd op CBS-gegevens) geen waardebepaling door een officiële makelaar vervangt en slechts een indicatieve trend op provincieniveau betreft die geen directe relatie met een individuele woning heeft. Met de overlegging van deze berekening heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak van € 365.000 niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.8.
      In beroep heeft belanghebbende nog aangevoerd dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld ten opzichte van de WOZ waardes van [adres1] 13, 16, 18, 20, 22 en 36. Het Hof vat dit op als een beroep van belanghebbende op schending van het gelijkheidsbeginsel. Nu belanghebbende niet heeft gesteld dat sprake zou zijn van begunstigend beleid of het oogmerk van begunstiging, beperkt het Hof zich tot de vraag of in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven (meerderheidsregel). De toepassing van de meerderheidsregel wordt in WOZ-zaken beperkt tot objecten die identiek zijn aan de onroerende zaak, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. De bewijslast hiertoe ligt bij belanghebbende. In het licht van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd heeft belanghebbende een schending van de meerderheidsregel niet aannemelijk gemaakt. Zo heeft de heffingsambtenaar er terecht op gewezen dat [adres1] 13 en 16 niet identiek zijn omdat dit vrijstaande woningen zijn, en dat [adres1] 36 niet identiek is omdat deze een kavelgrootte van 505 m2 heeft. Voor zover de overige genoemde panden al voldoende identiek zouden zijn, heeft de heffingsambtenaar voor wat betreft [adres1] 18 en 22 inzichtelijk gemaakt dat gerekend is met dezelfde grondstaffel en een iets hogere m2 prijs voor deze woningen ten opzichte van de onroerende zaak. Bij [adres1] 20 is wel gerekend met een lagere m2 prijs voor de woning. Dat betreft echter maar één geval. Er is dus geen sprake van een lagere waardering in een meerderheid van gelijke gevallen, zodat het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel faalt. 
      
    
    
      4.9.
      Beide partijen zijn niet in hun bewijslast geslaagd. Het Hof zal daarom, alle feiten in ogenschouw nemend en gelet op de stukken van het onderhavige dossier, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie bepalen op € 410.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
    
    
    
      De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) te berekenen op zijn reiskosten voor het ten kantore van zijn deskundige bijwonen van de digitale zitting in beroep van € 38 en voor het bijwonen van de zitting in hoger beroep van € 18, in totaal € 56. Van kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de zin van artikel 1, letter a, Bpb is naar het oordeel van het Hof geen sprake, omdat belanghebbende feitelijk zelf optreedt in zijn zaak, ook al geschiedt dit namens een rechtspersoon.
    
    
    
      Voorts heeft belanghebbende verzocht de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige ten bedrage van € 845 te vergoeden. Dit bedrag wordt gespecificeerd als 4 uur à € 130 per uur voor de werkzaamheden in beroep en 2,5 uur à € 130 per uur voor de werkzaamheden in hoger beroep. Naar het oordeel van het Hof is sprake van kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken en komt een aantal van 6,5 uur niet onaannemelijk voor. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting bij de Rechtbank of in zijn verweerschrift in hoger beroep ook niet tegen vergoeding van de in beroep geclaimde kosten verzet. 
      Op grond van het bepaalde in artikel 1, aanhef en onderdeel b, en artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van het Bpb, in verbinding met artikel 8:36, tweede lid, van de Awb, geldt voor de hoogte van het ter zake van de kosten van een te vergoeden bedrag de Wet tarieven in strafzaken. Krachtens artikel 3, eerste lid, van laatstgenoemde wet is in artikel 6, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (het Besluit strafzaken) een tarief van ten hoogste € 136,19 per uur vastgesteld. Het Hof constateert dat het uurtarief van de door belanghebbende ingeschakelde deskundige binnen deze bepalingen valt. Het Hof stelt de te vergoeden kosten voor het inschakelen van de deskundige vast op € 845.
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
      –	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      –	verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      –	vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      –	vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 410.000;
      –	vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      –	veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 901, en
      –	gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Harthoorn, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2022.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(M. Harthoorn)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 oktober 2022.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.