ECLI:NL:GHARL:2015:7345, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-09-2015, 14/00776
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-09-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling hoekappartement. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00776
      uitspraakdatum: 29 september 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        de erven van [X] te [Z] (hierna: belanghebbenden)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 30 juni 2014, nummer Awb 13/2836, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ten name van belanghebbenden op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4E te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 273.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 346.
    
    
      1.2
      Namens belanghebbenden heeft [B] tegen de beschikking bezwaar aangetekend. Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 juni 2014 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbenden, [C] , als de gemachtigde van belanghebbenden, alsmede [D] namens de heffingsambtenaar.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Mevrouw [X] is [in] 2012 overleden. Mevrouw [X] was eigenaresse van, en woonachtig te, [a-straat] 4E te [A] (hierna: de onroerende zaak). 
    
    
      2.2
      De onroerende zaak betreft een in het jaar 2006 gebouwd driekamer hoekappartement, gelegen op de begane grond van een appartementengebouw. Tot de onroerende zaak behoort een parkeerplaats in de parkeergarage van het appartementengebouw alsmede een separate berging. De onroerende zaak heeft een inhoud van 413 m³.
    
    
      2.3
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ten name van belanghebbenden op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 273.000. 
    
    
      2.4
      Naar aanleiding van daartegen door belanghebbenden ingediend bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde bij uitspraak op bezwaar van 15 november 2013 gehandhaafd. Het hiertegen door belanghebbenden ingediende beroep is door de Rechtbank bij uitspraak van 30 juni 2014 ongegrond verklaard.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      3.2
      Belanghebbenden beantwoorden die vraag bevestigend.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.5
      Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en primair tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 235.000 en subsidiair tot vermindering van die waarde tot € 250.000, alsmede tot veroordeling van de heffingsambtenaar in vergoeding van de door belanghebbenden gemaakte proceskosten.
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2012.
      
    
    
      4.2
      Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
      
    
    
      4.3
      Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald.
      
    
    
      4.4
      Nu belanghebbenden de juistheid van de vastgestelde waarde hebben betwist rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.5
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in beroep een taxatierapport overgelegd, gedagtekend 23 januari 2014 en opgemaakt door [E] , werkzaam voor [F] BV. [E] voornoemd concludeert tot een waarde van de onroerende zaak van € 275.000. Daartoe heeft hij de in de markt gerealiseerde verkoopcijfers van vier referentieobjecten aangevoerd en in een zogenoemde taxatiematrix weergegeven, welke – door het Hof schematisch samengevat – als volgt luidt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  [a-straat] 4E 
                
                  [A]
                
              
              
                
                  [b-straat]
                
                34B  [A]
              
              
                
                  [c-straat] 10F 
                
                  [G]
                
              
              
                
                  [d-straat] 11
                
                  [H]
                
              
              
                
                  [e-straat] 204
                
                  [I]
                
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                Hoekapp b.g
              
              
                App. 1e etage
              
              
                App. 1e etage
              
              
                App. 1e etage
              
              
                Hoekapp. 2e etage
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2006
              
              
                2003
              
              
                2012
              
              
                2003
              
              
                2012
              
            
            
              
                Inhoud m3
              
              
                413
              
              
                353
              
              
                493
              
              
                314
              
              
                372
              
            
            
              
                Prijs per m3
              
              
                € 515
              
              
                € 557
              
              
                € 445
              
              
                € 523
              
              
                € 578
              
            
            
              
                Waarde woning
              
              
                € 212.695
              
              
                € 196.621
              
              
                € 219.385
              
              
                € 164.222
              
              
                € 215.016
              
            
            
              
                Bijgebouwen
                - parkeerplaats
                - berging
              
              
                
                €     9.442
                
              
              
                
                €     9.442
                €     1.650
              
              
                
                €     9.442
                €     2.200
              
              
                
                
                €     1.650
              
              
                
                
                €     3.200
              
            
            
              
                Kavelwaarde
              
              
                €   53.174
              
              
                €   49.155
              
              
                €   54.846
              
              
                €    41.056
              
              
                €   53.754
              
            
            
              
                Waarde op 1-1-2012
              
              
                € 275.311
              
              
                € 256.868
              
              
                € 285.873
              
              
                € 206.928
              
              
                € 271.970
              
            
            
              
                Verkoopdatum
              
              
                
              
              
                30-12-2013
              
              
                21-03-2012
              
              
                10-04-2013
              
              
                01-02-2012
              
            
            
              
                Verkoopprijs
              
              
                
              
              
                € 235.750
              
              
                € 292.500
              
              
                € 196.000
              
              
                € 280.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6
      Belanghebbenden hebben ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarde in beroep eveneens een taxatierapport overgelegd, gedagtekend 5 december 2013 en opgemaakt door [J] van [K] , makelaars en taxateurs. Daarin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 233.000. Als referentieobjecten worden daarbij gebruikt [f-straat] 16D te [G] (maisonnette), [c-straat] 10F te [G] (appartement) en [g-straat] 5A te [G] (maisonnette). In hoger beroep hebben belanghebbenden dit rapport aangepast (primaire stelling) en een matrix opgesteld op basis van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten (subsidiaire stelling) waarbij rekening wordt gehouden met door belanghebbende gestelde verschillen in kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging tussen de onroerende zaak en die referentieobjecten.
      
    
    
      4.7
      Tussen partijen is niet in geschil dat het referentieobject gelegen aan de [c-straat] 10F te [G] een goed met de onroerende zaak te vergelijken object betreft. Anders dan de heffingsambtenaar, die een vrij op naam prijs van € 292.500 per transportdatum 21 maart 2012 verdedigt, gaan belanghebbenden uit van een vrij op naam prijs per 24 februari 2012 van € 275.000. Teruggerekend naar de waardepeildatum 1 januari 2012 komt de heffingsambtenaar tot een waarde van het vorenbedoelde object van € 286.000 terwijl belanghebbenden tot een waarde van € 266.000 komen. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbenden nader gesteld dat uitgegaan dient te worden van een waarde vrij op naam op waardepeildatum van € 234.000. Uit de tot de stukken van het geding behorende koopakten van 21 maart 2012 en 12 april 2012 blijkt dat de aankoopprijs (vrij op naam) van het referentieobject [c-straat] 10F (appartement inclusief één parkeerplaats) € 275.000 heeft bedragen. De akte van 12 april 2012 ziet op de (afzonderlijke) aankoop van een extra parkeerplaats voor een bedrag van € 17.500. Het Hof zal het referentieobject [c-straat] 10F daarom op de door belanghebbenden nader voorgestane wijze in de vergelijking betrekken. 
      
    
    
      4.8
      De door beide partijen ingebrachte taxaties bevatten een rekenkundige opbouw met waarden voor de afzonderlijke elementen. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat het gaat om de waardevaststelling van de onroerende zaak als geheel, waarbij deze taxatieopbouw als hulp- en controlemiddel kan dienen.
      
    
    
      4.9
      Beide partijen hebben voor de relevante objectkenmerken van de onroerende zaak en de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten verwezen naar de betreffende verkoopdocumentatie van deze objecten inclusief fotomateriaal. Op grond hiervan acht het Hof de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak.
      
    
    
      4.10
      Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, ook bezien in het licht van het onder 4.7 gestelde en de door belanghebbenden opgestelde matrix met de referentieobjecten van de heffingsambtenaar (subsidiaire stelling), geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht het – anders dan belanghebbenden stellen – op grond van de overgelegde verkoopdocumentatie en de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting aannemelijk dat geen sprake is van significante verschillen in kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Met verschillen zoals inhoud en bijgebouwen is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de referentieobjecten in voldoende mate rekening gehouden.
      
    
    
      4.11
      Met de Rechtbank acht het Hof de door belanghebbenden gebruikte referentieobjecten [f-straat] 16D te [G] en [g-straat] 5A te [G] minder geschikt omdat dat, anders dan de onroerende zaak, maisonnettes zijn. 
    
    
      4.12
      
        Belanghebbenden hebben nog gewezen op de verkoop van het met de onroerende zaak goed vergelijkbare object [a-straat] 4B te [A] . Dit object werd, nadat het lange tijd te koop had gestaan, in februari 2013 uit een nalatenschap verkocht voor  € 200.000. 
        De vraagprijs bedroeg aanvankelijk, begin 2010, € 309.000 en is vervolgens verlaagd naar € 299.000 en in september 2012 nogmaals naar € 275.000. Daarna is besloten het pand te koop aan te bieden voor een bedrag van € 200.000, welk bedrag vervolgens maandelijks zou worden verhoogd met € 12.500. Het Hof acht het onder deze omstandigheden gerealiseerde verkoopcijfer van [a-straat] 4B niet goed bruikbaar voor de waardebepaling van de onroerende zaak omdat aldus geen sprake is van een prijs “welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. De verkopen van de door partijen aangedragen objecten [a-straat] 4D en [a-straat] 4I, beide te [G] , welke eind 2014 respectievelijk in 2015 werden gerealiseerd acht het Hof te ver verwijderd van de waardepeildatum om deze objecten als referentie-object te kunnen gebruiken.
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 29 september 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (C.E. te Brake)
            
            
              (M.G.J.M. van Kempen)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 01-10-2015
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.