ECLI:NL:RBROE:2011:BQ3187, Rechtbank Roermond, 20-04-2011, 290244 \ CV EXPL 10-4130
Rechtbank Roermond — Uitspraak 
Datum: 2011-04-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Levert de aanwezigheid in het gehuurde - waaronder ook te verstaan het schuurtje – van zaken die tezamen genomen een bedrijfsmatige productie van harddrugs vormen, strijd op met artikel 7:213 BW, welke strijd dan weer een tekortkoming aan de zijde van gedaagde oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt? Dit in samenhang bezien met de stelling van de huurder dat zij geen wetenschap had van de gebeurtenissen in het schuurtje nu zij de sleutel van het schuurtje aan haar zoon had gegeven?

RECHTBANK ROERMOND
      Sector kanton
    
     
    
      Zaaknummer: 290244 \ CV EXPL  10-4130
      GPD 1FG3621
    
    
    Vonnis van de kantonrechter te Venlo d.d. 20 april 2011
    
    in de zaak van:
    
    
      de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Woningstichting Venlo-Blerick, statutair gevestigd te Venlo en kantoorhoudende te Blerick, gemeente Venlo,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. H. van Berkum,
    
    
    tegen:
    
    
      [gedaagde], wonende te [woonplaats], gemeente [woonplaats], aan de [adres],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. S.H.J. van der Linden.
    
    
    1. Het verloop van de procedure
    
    
      1.1. Het verloop van het geding blijkt uit het volgende:
      - De inleidende dagvaarding met producties;
      - De conclusie van antwoord;
      - De conclusie van repliek met producties;
      - De conclusie van dupliek met producties.
    
    
    1.2. Na conclusiewisseling is de zaak op vonnis gesteld. De uitspraak daarvan is, nader, bepaald op heden.
    
    2. De vaststaande feiten
    
    2.1. Gedaagde huurt van eiseres de woning c.s., staande en gelegen te [woonplaats], gemeente [woonplaats], aan de [adres]. 
    
    
      2.2. Op 8 september 2010 zijn bij een politie-inval grondstoffen voor het vervaardigen van amfetamine  en verdovende middelen aangetroffen en in beslag genomen. Aangetroffen en inbeslaggenomen werd onder andere:
      - ongeveer 230 gram hennep;
      - ongeveer 440 gram wit poeder;
      - 1 lege 5-liter fles met het opschrift ‘Seasol’;
      - 5 1-liter flessen met het opschrift ‘methanol’ (klein restje);
      - 1 fles zwavelzuur (klein restje);
      - 2 ½-liter flesjes (klein restje);
      - zakje met ongeveer 240 gram wit poeder;
      - 1 1-liter fles zwavelzuur;
      - 1 Spa-flesje met vloeistof (halfvol);
      - (hash)pers met krik en hulpstukken.
    
    
    2.3. Bij brief van 6 oktober 2010 is namens de Burgemeester het voornemen kenbaar gemaakt om de woning te sluiten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Bij brief van 25 oktober 2010 is dit voornemen omgezet in een waarschuwing.
    
    2.4. Tot 23 december 2010 heeft de zoon van gedaagde, [zoon gedaagde], geboren op [geboortedatum] 1983, ingeschreven gestaan op het adres [adres] te [woonplaats]. Vanaf 23 december 2010, althans tot 21 januari 2011, staat [zoon gedaagde] ingeschreven op het adres [momenteel adres van inschrijving].
    
    3.  De vordering van eiseres en de stellingen van partijen
    
    3.1. Eiseres vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en veroordeling van gedaagde tot ontruiming van het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats], gemeente [woonplaats].
    
    
      3.2. Aan haar vordering legt eiseres onder meer – kort en zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag.
      Conform het bepaalde in artikel 5 van de huurovereenkomst van 1 augustus 1992 dient gedaagde het gehuurde – waaronder mede begrepen alle toebehoren – overeenkomstig de bestemming te gebruiken (als woonruimte), het gehuurde als een goed huurder te gebruiken en is het gedaagde zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan in of op het gehuurde enige nering, bedrijf of handwerk uit te oefenen of te laten uitoefenen. 
      Verder bepaalt artikel 6 van de Algemene Huurvoorwaarden van zowel 1 juli 2005 als van 1 juli 2010 dat gedaagde jegens eiseres is gehouden:
      a. het gehuurde te gebruiken en te onderhouden zoals het een goed huurder betaamt (art. 6.3. en 6.4. Algemene Huurvoorwaarden);
      b. Is het huurder ten strengste verboden om in het gehuurde, danwel in de directe woonomgeving van het gehuurde, middelen als bedoeld in de artt. 2 en 3 der Opiumwet te bereiden, te bewerken, te verwerken, te verkopen, af te leveren, te verstrekken, te vervoeren, aanwezig te hebben danwel te vervaardigen, zulks op straffe van onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst (art. 6.7 Algemene Huurvoorwaarden).
    
    
    3.3. Gedaagde heeft de hierboven genoemde contractuele verplichtingen op grove wijze geschonden, doordat bij een politie-inval op 8 september 2010 in het gehuurde onder andere grondstoffen voor het vervaardigen van amfetamine en verdovende middelen zijn aangetroffen en in beslag genomen. Hiermee schendt gedaagde op grove wijze het bepaalde in artikel 7:213 BW en pleegt zij wanprestatie jegens eiseres.
    
    3.4. De Algemene Huurvoorwaarden zijn op de overeenkomst met gedaagde van toepassing nu die samen met de jaarlijkse huurverhogingsbrief van 23 april 2006 in één postzending aan alle op dat moment zittende huurders zijn toegestuurd. Tevens zijn ook met regelmaat publicaties via huis-aan-huiskranten in de gemeente Venlo verschenen en is aandacht gegeven via de lokale omroep met betrekking tot het zero-tolerancebeleid betreffende de activiteiten die in strijd zijn met het bepaalde in de Opiumwet.
    
    3.5. Gedaagde is hoofdelijk aansprakelijk voor hetgeen in het door haar gehuurde plaatsvindt op grond van artikel 7:219 BW, de contractuele bepalingen in de huurovereenkomst als ook op grond van het bepaalde in de Algemene Huurvoorwaarden. De zoon van gedaagde heeft al eerder in detentie gezeten voor drugsgerelateerde feiten en de bij de inval aangetroffen zaken lagen ‘open en bloot’ in de schuur, waardoor eiseres het ongeloofwaardig acht dat gedaagde niet op de hoogte was of kon zijn van de gebeurtenissen in het gehuurde.
    
    
      3.6. Gedaagde heeft verweer gevoerd en stelt daartoe – onder meer – het navolgende.
      De Algemene Huurvoorwaarden waarop eiseres zich beroept zijn niet op gedaagde van toepassing. Gedaagde heeft deze nimmer ontvangen, nooit met de inhoud ingestemd en geen verklaring ondertekend waaruit blijkt dat gedaagde de algemene huurvoorwaarden heeft gelezen en akkoord heeft bevonden. Voor zover de huurvoorwaarden al op gedaagde van toepassing zouden zijn, dan acht gedaagde die vernietigbaar nu zij geen kennis heeft kunnen nemen van de inhoud en deze niet heeft aanvaard.
    
    
    3.7. De zoon van gedaagde, [zoon gedaagde], heeft op het adres van gedaagde ingeschreven gestaan, doch verbleef hier slecht zeer onregelmatig. Het merendeel van de tijd verbleef haar zoon elders.
    
    3.8. De bij de politie-inval aangetroffen zaken behoorden niet toe aan gedaagde. Gedaagde was niet bekend met de aanwezigheid van deze zaken in het schuurtje achter de woning en het handelen van haar zoon. Het schuurtje werd niet door gedaagde gebruikt en gedaagde betwist dan ook dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door in strijd te handelen met artikel 5 van de huuroverkomst.  Artikel 7:219 BW regelt bovendien de risicoaansprakelijkheid van een huurder, welke zich beperkt tot ‘schade aan het gehuurde’. Door het handelen van de zoon is geen schade opgetreden aan het gehuurde. De door eiseres gestelde eerdere detentie van de zoon van gedaagde was niet drugsgerelateerd, doch was het gevolg van een veroordeling op grond van de Wegenverkeerswet.
    
    3.9. Gedaagde heeft een groot belang bij het behoud van haar woning. Indien gedaagde het gehuurde dient te ontruimen zal zij met haar dochter op straat terecht komen. Zij kunnen niet bij familie of kennissen terecht en huren in de particuliere sector is financieel niet mogelijk. Na de inval in het gehuurde op 8 september 2010 heeft gedaagde haar zoon definitief de toegang tot de woning ontzegd.
    
    3.10. Voor een verdere feitelijke en juridische onderbouwing van de vordering en de stellingen van eiseres wordt verwezen naar de gedingstukken. De inhoud daarvan dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd. Waar nodig zal de kantonrechter bij de beoordeling nader ingaan op de afzonderlijke stellingen van partijen.
    
    4. De beoordeling
    
    
      4.1. Partijen houdt verdeeld de vragen of:
      - de Algemene Huurvoorwaarden d.d. 1 juli 2005 en 1 juli 2010 van toepassing zijn;
      - de gestelde tekortkoming/wanprestatie aan gedaagde kan worden toegerekend;
      - de tekortkoming de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt;
      - de belangen van gedaagde bij het behoud van het gehuurde dient te prevaleren boven de belangen van eiseres bij een ontbinding en ontruiming.
    
    
    4.2.  De vraag of de Algemene Huurvoorwaarden op de overeenkomst tussen partijen van toepassing zijn acht de kantonrechter onvoldoende relevant gelet op het volgende. Vast staat dat bij de politie-inval op 8 september 2010 onder andere grondstoffen voor het vervaardigen van amfetamine en verdovende middelen zijn aangetroffen. Reeds de aanwezigheid in het gehuurde - waaronder ook te verstaan het schuurtje – van dergelijke zaken die tezamen genomen een bedrijfsmatige productie van harddrugs vormen, levert naar het oordeel van de kantonrechter strijd met artikel 7:213 BW op. Die strijd levert dan weer een tekortkoming aan de zijde van gedaagde op. Verder is het een feit van algemene bekendheid dat de aanwezigheid van de aangetroffen zaken door een verhuurder nimmer  wordt getolereerd, met of zonder bekendheid van de Algemene Huurvoorwaarden, publicaties in huis-aan-huisbladen en bekendmakingen via de lokale omroep, daargelaten natuurlijk de beoordeling door de rechter.
    
    4.3. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekening deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor een beroep op ontbinding op de voet van artikel 6:265 BW is wel vereist dat de partij tegen wie op die bepaling een beroep wordt gedaan in de nakoming van haar verplichtingen tekort is geschoten, maar niet dat de tekortkoming ook aan die partij toerekenbaar is. Op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW is de huurder ook aansprakelijk voor gedragingen van het die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met diens goedvinden daarop bevinden. Het verweer dat gedaagde niet bekend was met de aanwezigheid van de aangetroffen zaken en het handelen van de zoon van gedaagde acht de kantonrechter ongeloofwaardig. De aangetroffen zaken lagen kennelijk ‘open en bloot’ in het schuurtje. De bij dupliek overgelegde bescheiden tonen naar het oordeel van de kantonrechter niet, althans in onvoldoende mate, aan dat gedaagde niet mobiel genoeg zou zijn om zich buiten de woning te begeven. Gedaagde is verantwoordelijk voor hetgeen er in het door haar gehuurde gebeurt en met het afgeven van een sleutel loopt gedaagde het risico dat er praktijken plaatsvinden die niet door de beugel kunnen en zeer zeker het daglicht niet kunnen en mogen verdragen. Gedaagde had hier rekening mee moeten houden en zij heeft naar het oordeel van de kantonrechter nagelaten maatregelen te treffen die een onjuist gebruik van het gehuurde door haar zoon hadden kunnen verhinderen door bijvoorbeeld de sleutel terug te vorderen. De door gedaagde gestelde ‘schade aan het gehuurde’-eis is gelet op het voorgaande in casu dan ook niet aan de orde.
    
    
      4.4. Eiseres is er veel aan gelegen haar huurders te vrijwaren van drugshandel en 
      alle negatieve aspecten die daaraan mogelijk verbonden zijn. Gelet op de zaken die in het gehuurde zijn aangetroffen wordt het eiseres moeilijk en misschien wel onmogelijk gemaakt om haar doel jegens de overige huurders door toedoen van gedaagde te bereiken. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen de aangetroffen zaken in de schuur van het gehuurde en de feitelijke bestemming van die zaken (de productie van amfetamine) de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 
    
    
    4.5. Gedaagde heeft met het tolereren van het handelen van haar inwonende zoon haar eigen belang – onder meer het behoud van het woongenot – op het spel gezet. Gedaagde heeft het risico kennelijk genomen en in het gehuurde activiteiten laten plaatsvinden die een rechtstreekse schending van de contractuele en wettelijke verplichtingen betekent. Eiseres dient er voor te waken dat de woonomgeving van haar huurwoningen voor haar overige huurders op een bepaald niveau blijft en dat het recht op ongestoord woongenot voor haar huurder niet teloor gaat. 
    
    4.6. Gedaagde heeft de verplichtingen die zij als huurder ten opzichte van eiseres had op ernstige wijze geschonden. Van eiseres kan niet gevergd worden gedaagde nog langer in het genot van het gehuurde te laten. Dat gedaagde daardoor mogelijk in een moeilijke situatie geraakt moge zo zijn, doch dit is ook wel inherent aan het verliezen van woonruimte. Dat is volledig te wijten aan het eigen doen dan wel nalaten (het niet treffen van maatregelen) van gedaagde zelf. Zeer bijzondere omstandigheden die de ontruiming al te onbillijk of onaanvaardbaar maken zijn onvoldoende gesteld.
    
    4.7. Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.	
    
    5. De beslissing
    
    De kantonrechter.
    
    5.1. Ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats], gemeente [woonplaats].
    
    5.2. Veroordeelt gedaagde om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis deze woning te verlaten en te ontruimen met medenemin gvan al de haren en al het hare en het gehuurde leeg en in goede staat ter algehele en vrije beschikking van eiseres te stellen onder afgifte der sleutels, zulks met machtiging op eiseres om na het verstrijken van die termijn de ontruiming zonodig zelf op kosten van gedaagde te bewerkstelligen met behulp van de deurwaarder en zonodig de sterke arm.
    
    5.3. Veroordeelt gedaagde partij in de kosten van de procedure aan de zijde van eiseres gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op EUR 492,93.
    
    5.4. Veroordeelt gedaagde partij van vorenstaande kostenveroordeling te voldoen aan de griffier van de rechtbank Roermond (bankrekening 56.99.90.661 t.n.v. MvJ Arrondissement Roermond (544)) een bedrag van EUR 87,93 wegens explootkosten van deurwaarder M.M.J. Hafkamp te Venlo. 
     
    5.5. Veroordeelt gedaagde partij van vorenstaande kostenveroordeling te voldoen aan eiseres een bedrag van EUR  405,00, waaronder een bedrag van EUR 300,00 aan salaris voor de gemachtigde van eiseres.
    
    5.6. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    5.7. Wijst -voor zoveel nodig- het meer of anders gevorderde af.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. O.M. de Lange, kantonrechter, en ter openbare civiele terechtzitting op 20 april 2011 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.