ECLI:NL:RBHAA:2007:BG3823, Rechtbank Haarlem, 19-02-2007, AWB 05/4290
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2007-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde; verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de invloed van de beurskrach op de huizenprijzen

RECHTBANK HAARLEM
      Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
      Procedurenummer: AWB 05/4290
    
    
    Uitspraakdatum: 19 februari 2007
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    X, wonende te Z, eiser,
    
    en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft bij beschikking van 15 februari 2005 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de A-weg 1 te Z in de gemeente Q (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 31 december 2006 op € 2.796.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
    
    Eiser heeft hiertegen een bezwaarschrift ingediend, dat door verweerder is ontvangen op 25 februari 2005. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 juli 2005 de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
    
    Eiser heeft tegen deze uitspraak een beroepschrift ingediend bij brief van 23 augustus 2005, ontvangen bij de rechtbank op 24 augustus 2005. Bij brief van 30 september 2005 heeft eiser de gronden van het beroep aangevuld.
    
    Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2007 te Haarlem, alwaar namens verweerder is verschenen A. Eiser is daar in persoon verschenen, tot bijstand vergezeld van B, taxateur.
    
    
    2.	Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
    
    2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning betreft vrijstaand woonhuis met inpandige garage, ondergrond en erf. De inhoud van de woning is ongeveer 1500 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 6253 m².
    
    2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de woning per 1 januari 2003 is bepaald op € 2.796.000. Verweerder heeft de waarde bepaald na plaatselijke opname op 21 juni 2005. In het rapport worden de volgende vergelijkingsobjecten genoemd:
    
    
      Straat en huisnummer	Kad.opp.	Inhoud 	Verkoopprijs	Verkoopdatum	WOZ-waarde				hoofdgebouw
      B-weg 1		3.424 m²	2.005 m³	€ 3.482.763	15-01-2002	€ 3.425.000
      C-laan 1		3.052 m²	1.100 m³	€ 2.600.000	15-01-2003	€ 2.548.000
      D-weg 1		1.297 m²	1.245 m³	€ 2.198.523	02-07-2002	€ 1.934.000
      E-laan 1		4.683 m²	1.356 m³	€ 2.155.456	11-09-2001	€ 2.058.000
    
    					
    De woning		6.253 m²	1.540 m³			€ 2.796.000
    
    2.3. Bij de stukken bevindt zich een in opdracht van eiser door B opgemaakt taxatierapport, gedateerd 26 september 2005, waarin de waarde van de woning per 1 januari 2003 is bepaald op € 1.850.000. In dit rapport worden de volgende vergelijkingsobjecten genoemd:
    
    
      Adres	Verkocht d.d.	Verkoopprijs 	Grondopp.
      F-laan 1	03-03-2003	€ 1.600.000	2400 m²
      G-laan 1	02-04-2003	€ 1.425.000	1710 m²
      C-laan 2	16-06-2003	€ 1.358.000	2562 m²
    
    
    
    3.	Geschil en standpunten van partijen
    
    3.1. In geschil is of verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
    
    3.2. Eiser stelt zich op het standpunt dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. Hij staat een waarde voor van € 1.850.000. Daartoe wijst eiser in de eerste plaats op het taxatierapport van taxateur B, die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 1.850.000.  Eiser heeft voorts - samengevat en zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn. In het in opdracht van eiser opgemaakte taxatierapport is een aantal andere vergelijkingsobjecten genoemd. Daarnaast heeft eiser gesteld dat er bij de waardering door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat een groot deel van zijn perceel bestaat uit bos, dat in het bestemmingsplan als natuurterrein is aangegeven en derhalve niet als effectieve tuin dient. Verder heeft eiser aangevoerd dat zijn woning beschikt over een inpandige garage in  tegenstelling tot de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten en dat met dit verschil in de waardebepaling geen rekening is gehouden. Ten slotte stelt eiser dat bij de waardering van de woning ten onrechte geen rekening is gehouden met instorting van de huizenprijzen in dit segment van de woningmarkt tengevolge van de beurskrach. Eiser stelt dat er in 2003 nauwelijks transacties zijn geweest in dit segment. 
    
    
      3.3. Verweerder is de tegenovergestelde mening toegedaan en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder heeft onder verwijzing naar het onder 2.2. genoemde taxatierapport - samengevat en zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de woningen die in het door eiser ingebrachte taxatierapport zijn gebruikt  niet vergelijkbaar zijn. Verweerder heeft gesteld dat, afgezien van de verschillen in inhoud, deze woningen een andere uitstraling hebben en twee van de drie woningen op een mindere locatie gelegen zijn dan de woning van eiser. 
      Verweerder heeft tevens aangevoerd dat de omstandigheid dat een groot deel van het perceel van belanghebbende uit bos bestaat niet met zich brengt dat hier geen waarde aan kan worden toegekend en dat hij bij de bepaling van de grondwaarde rekening heeft gehouden met de aanzienlijke oppervlakte van het perceel.
      Ook heeft verweerder gesteld rekening te hebben gehouden met de inpandige garage van de woning door een lagere m³-prijs te hanteren voor de garage.
      Tot slot heeft verweerder aangevoerd dat uit de marktanalyse van de verkopen die de gemeente Q conform de richtlijnen van de Wet woz bijhoudt blijkt dat als gevolg van de beurskrach de prijzen van de woningen in het segment waartoe ook de woning van belanghebbende behoort niet of nauwelijks zijn gestegen. Verweerder stelt dat van een instorting van de prijzen zoals belanghebbende stelt geen sprake is geweest.
    
    
    3.4. Voor het overige wordt verwezen naar de stukken van het geding, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden beschouwd.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    4.2. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe met name verwezen naar het onder 2.2. genoemde taxatierapport.
    
    4.3.1. De rechtbank acht de door verweerde gehanteerde vergelijkingsobjecten, met uitzondering van de woning gelegen aan B-weg 1 te Z, qua ligging en uitstraling zodanig vergelijkbaar met de woning van eiser dat de marktgegevens van die objecten gehanteerd kunnen worden bij het onderbouwen van de waarde van de woning van eiser. Het vergelijkingsobject B-weg 1 te Z laat de rechtbank buiten beschouwing, nu eiser ten aanzien van dit object onder verwijzing naar een uittreksel van het kadaster heeft gesteld dat dit op de transportdatum "met meer onroerend goed" is verkregen en verweerder dit niet gemotiveerd heeft weersproken.
    
    4.3.2. De vergelijkingsobjecten zoals genoemd in het in opdracht van eiser opgestelde taxatierapport acht de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar met eisers woning, nu deze vergelijkingsobjecten naar haar oordeel een andere, mindere, uitstraling hebben dan de woning van eiser. Deze objecten worden door de rechtbank dan ook buiten beschouwing gelaten.
    
    
      4.4 De rechtbank is tevens van oordeel dat door verweerder bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de tussen de gehanteerde vergelijkingsobjecten en de woning van eiser bestaande verschillen in inhoud van de hoofdgebouwen en oppervlakte van de percelen. De rechtbank acht uit het door eiser naar voren gebrachte niet aannemelijk geworden dat de omstandigheid dat het perceel van eiser voor een groot gedeelte bestaat uit bos een waardedrukkend effect heeft, nu is komen vast te staan dat de (door eiser genoemde: effectieve) tuin bij eisers woning ongeveer 1.800 m² bedraagt. Nu voorts als onweersproken vaststaat dat verweerder bij de bepaling van de grondwaarde door het gebruik van een grondstaffel rekening heeft gehouden met de aanzienlijke oppervlakte, acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder de grondwaarde juist heeft vastgesteld. 
      Met de inpandige garage is naar het oordeel van de rechtbank door verweerder eveneens voldoende rekening gehouden, nu als onweersproken gesteld vaststaat dat door verweerder bij de waardebepaling van een lagere prijs per m³ voor de garage is uitgegaan.
    
    
    4.5. Eiser heeft gemotiveerd gesteld dat de prijzen in het topsegment van de woningmarkt, waartoe ook de woning van eiser behoort, door de beurskrach die blijkens het door eiser overgelegde verloop van de AEX-index zijn dieptepunt had in de periode van medio 2002 tot medio 2003, zijn gedaald. Deze stelling is ter zitting onderschreven door de taxateur B. Hiertegenover heeft verweerder slechts gesteld dat uit de hem bekende indexcijfers van vrijstaande woningen in R [regio] wel een stabilisering, maar geen daling van de prijzen in het topsegment volgt. Gelet hierop acht de rechtbank aannemelijk dat de beurskrach een groter (waardedrukkend) effect heeft gehad dan waarvan verweerder is uitgegaan. De verkoopprijzen van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten D-weg 1 en E-laan 1 zijn vóór het dieptepunt op de beurs overeengekomen. Eiser heeft ten aanzien van het vergelijkingsobject C-laan 1 onweersproken gesteld dat hoewel de transactiedatum 15 januari 2003 is, de verkoopprijs reeds in de zomer van 2002 is overeengekomen tussen partijen. De rechtbank is op grond van het bovenstaande van oordeel dat er door verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de invloed van beurskrach op de huizenprijzen en dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
    
    
      4.6. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond en kan de bestreden uitspraak niet in stand blijven. De rechtbank stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op 
      € 2.500.000 en zal aldus zelf in de zaak voorzien.
    
    	
    
    5.	Proceskosten
    
    De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht in samenhang met art. 6 Besluit tarieven in strafzaken 2003 voor het in opdracht van eiser opgemaakte taxatierapport vastgesteld op (2 uur à € 81 =) € 162.
    
    
     
    6.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	vermindert de vastgestelde waarde tot € 2.500.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats 		treedt van het vernietigde besluit;
      -	vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 		2.500.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      -	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 162 en wijst de gemeente 		Bloemendaal aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
      -	gelast dat de gemeente Bloemendaal het door eiser betaalde griffierecht van € 37 aan hem vergoedt.
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 19 februari 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E. Jochem, rechter, in tegenwoordigheid van mr. M. Kangarani, griffier.
    
    
    
      De griffier is buiten staat 
      deze uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
    
    Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
    De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.