ECLI:NL:GHDHA:2014:1471, Gerechtshof Den Haag, 23-04-2014, BK-13-00276
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2014-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde bedrijfspand in goede justitie vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-13/00276
    
  
  
    Uitspraak d.d. 23 april 2014
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] te [Z], belanghebbende,
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Waddinxveen, de Inspecteur,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 26 februari 2013, nummer AWB 12/8618, met betrekking tot de hierna vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 27 februari 2012 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (het bedrijfspand), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waarde-peildatum 1 januari 2011 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 3.975.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2012 (de aanslag).
    
    
    
      1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
    
    
    
      1.3. Bij uitspraak op bezwaar van 13 juli 2012 heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van het bedrijfspand nader vastgesteld op € 3.695.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
    
    
    
      1.4. Belanghebbende heeft daarop bij brief aan de Inspecteur van 10 augustus 2012, door de Inspecteur ontvangen op 13 augustus 2012, gereageerd. De Inspecteur heeft de brief van belanghebbende op 5 september 2012 doorgezonden naar de rechtbank ter behandeling als beroep tegen voormelde uitspraak op bezwaar. 
    
    
    
      1.5. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 3.500.000, de aanslag onroerendezaakbelasting verminderd tot een berekend naar een waarde van € 3.500.000, bepaald dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluiten en de Inspecteur opgedragen het betaalde griffierecht van € 42 aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband hiermee is van belanghebbende een griffierecht geheven van € 118. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. In datzelfde geschrift vervat heeft hij incidenteel hoger beroep ingesteld.
    
    
    
      2.2. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend en tevens het incidenteel hoger beroep beantwoord. De Inspecteur heeft een conclusie van dupliek ingediend.
    
    
    
      2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 december 2013. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    
      2.4. Het Hof heeft vervolgens op 20 december 2013 van belanghebbende een faxbericht ontvangen waarna het onderzoek is heropend. Belanghebbende heeft op 16 januari 2014 wederom aan het Hof een faxbericht toegezonden. De Inspecteur heeft bij brief van 17 januari 2014, ingekomen op 21 januari 2014 en van 22 januari 2014, ingekomen op 23 januari 2014 een reactie ingediend op beide faxberichten. Op 3 februari 2014 heeft belanghebbende op de brieven van de Inspecteur gereageerd. 
    
    
    
      2.5. Partijen hebben daarna schriftelijk te kennen gegeven geen prijs te stellen op een nadere mondelinge behandeling. Het Hof heeft daarop het onderzoek gesloten.
    
    
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding gaat het Hof in hoger beroep uit van de navolgende feiten.
    
    
    
      3.
      Belanghebbende is eigenaresse van het bedrijfspand. Het betreft een logistiek distributiecomplex met kantoor uit 1980 met een bruto vloeroppervlak van 4.736 m², 7.006 m² extra grond en 23 parkeerplaatsen, gelegen op [Q] in [Z]. De vrachtwagens dienen op eigen terrein te parkeren. Een gedeelte van het terrein is aangelegd als aanrijroute voor het distributiecomplex. [Q] ligt in de nabijheid van de autosnelwegen A12 en A20. 
      
      
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      4.1. Partijen houdt verdeeld de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum. 
    
    
    
      4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van € 2.920.000 en heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de door de Inspecteur bij de vaststelling van de waarde gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,6 te hoog is. Het bedrijfspand is 30 jaar oud en heeft een beperkte hoogte. Voor dergelijke objecten is in de markt nauwelijks belangstelling. De kapitalisatiefactor voor dit soort objecten bedraagt maximaal 8,3. 
      Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst belanghebbende naar het taxatierapport van [A] vof d.d. 2 juli 2013 waarbij de huurwaarde van het bedrijfspand per 1 januari 2012 is bepaald op € 242.600, exclusief omzetbelasting, resulterend in een totaalwaarde van € 2.120.000, kosten koper. Deze waarde is vastgesteld op basis van de waarderingsstandaarden zoals omschreven in de Practice Statements van de Royal Institution of Charterted Surveyors (“Red Book” van de RICS).
    
    
    
      4.3. De Inspecteur concludeert, na wijziging van zijn standpunt ter zitting, uiteindelijk tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en heeft daartoe onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 17 december 2012 door mr. [B], makelaar en taxateur te [R]. In dit taxatierapport is de waarde van het bedrijfspand getaxeerd op € 3.695.000. Naast gegevens van het bedrijfspand, bevat dit taxatierapport gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten. 
    
    
    
      4.4. Voor een verdere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting. 
    
    
    
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      5.1. Belanghebbende heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de beschikking tot een naar een bedrag van € 2.920.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voor wat betreft het incidenteel hoger beroep heeft hij geconcludeerd tot ongegrondverklaring. 
    
    
    
      5.2. De Inspecteur heeft naar het Hof begrijpt ter zitting uiteindelijk geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft – voor zover hier van belang – het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is geduid als ”eiseres” en de Inspecteur als ”verweerder”:  
      ”(…)
    
    
      5.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de bedrijfspand bepaald op de waarde die aan de bedrijfspand dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    
    
      6.
      Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het bedrijfspand niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Daartoe is het volgende overwogen. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van het bedrijfspand bepaald met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte methode om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde van het bedrijfspand vast te stellen. Als uitgangspunt bij het vaststellen van de waarde van het bedrijfspand heeft verweerder een bruto kapitalisatiefactor van 9,6 toegepast. Ter onderbouwing van deze kapitalisatiefactor heeft verweerder onder meer verwezen naar de verkooptransactie van het vergelijkingsobject [b-straat 1] te [Z]. Dit object is op 30 december 2010 verkocht voor € 850.000. Aan de hand van de getaxeerde huurwaarde heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 9,6 berekend. Verweerder heeft echter niet inzichtelijk gemaakt of en, zo ja, hoe bij het bepalen van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor van het bedrijfspand rekening is gehouden met verschillen tussen het vergelijkingsobject en het bedrijfspand, onder meer met betrekking tot het bruto vloeroppervlak en de ouderdom van de panden. Het bedrijfspand is veel groter dan het vergelijkingsobject. Verwacht mag worden dat dit invloed heeft op de huurwaarde per m² van het bedrijfspand in die zin dat deze lager moet zijn. Verweerder is bij de bepaling van de huurwaarde van het bedrijfspand echter uitgegaan van dezelfde m²-prijzen als gehanteerd bij het vergelijkingsobject. Het bouwjaar van het bedrijfspand is 1980 dat van het vergelijkingsobject 2002. Ook hier is niet inzichtelijk gemaakt waarom, ondanks het verschil in ouderdom en de daarmee samenhangende oplopende onderhoudskosten, tot eenzelfde kapitalisatiefactor is geconcludeerd. Verweerder heeft voorts verwezen naar de respectievelijk per 1 januari 2011 en 25 oktober 2010 beschikbaar gekomen huurcijfers van de objecten [c-straat 1] en [b-straat 2], beide te [Z], waaruit eveneens een kapitalisatiefactor van 9,6 blijkt, aldus verweerder. Bij de stukken ontbreekt echter ook hier een concrete onderbouwing van de bij de waardering van de vergelijkingsobjecten gehanteerde kapitalisatiefactor. Ook de theoretische kapitalisatiefactorberekening zoals deze in het taxatierapport is opgenomen, kan niet dienen ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor, aangezien de daarin gehanteerde uitgangspunten en percentages niet nader zijn onderbouwd. 
      
    
    
      7.
      Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De door eiseres bepleite waarde is enkel gebaseerd op haar stelling dat de kapitalisatiefactor van soortgelijke objecten maximaal 8,3 bedraagt. Eiseres heeft haar stelling echter niet onderbouwd. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, kan de door haar bepleite waarde evenmin dragen. 
      
    
    
      8.
      Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, in goede justitie op € 3.500.000. 
      
    
    
      9.
      
        Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het bedrijfspand alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
        (…)”
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      7.1. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat een waardering naar een peildatum van een voorafgaand jaar in strijd is met het Europese Verdrag voor de rechten van de mens (EVRM) en ziet daarvoor steun in een tweetal uitspraken van de rechtbank Haarlem met kenmerk AWB 11/5838 en 11/5839, LJN: BX0869. Het Hof verwerpt deze stelling. De omstandigheid dat de peildatum met een vertraging van een jaar wordt gevolgd wordt veroorzaakt door de omstandigheid dat de marktindicatoren eerst achteraf beschikbaar zijn en het proces van het bepalen van de waarde in het economische verkeer enige tijd vergt. Die mate van vertraging is niet in strijd met het EVRM, aangezien geen sprake is van willekeur. Zulks leidt tot de conclusie dat de regeling in beginsel evenwichtig is en niet willekeurig van aard en dat de wetgever op algemeen niveau is gebleven binnen de hem toekomende ”wide margin of appreciation”. Van het ondervinden van een buitensporige last op individueel niveau is het Hof niet gebleken.
      Overigens verwijst het Hof naar het arrest van de Hoge Raad van 21 februari 2014, nr.13/00455, ECLI:NL:HR:2014:339, waarbij een standpunt als door de rechtbank Haarlem gehuldigd in cassatie niet als juist werd aanvaard.
    
    
    
      7.2. Op de Inspecteur rust de bewijslast zodanige feiten en/of omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken dat deze de door hem in de beschikking verdedigde waarde van het object kunnen schragen. Daarbij heeft de Inspecteur zich gebaseerd op de huurwaardekapitalisatiemethode hetwelk het Hof een juiste methode van waarderen acht. Naar het oordeel van het Hof is de Inspecteur niet geslaagd in de aldus bij beschikking bepaalde waarde, zoals hij deze in zijn incidenteel hoger beroep heeft verdedigd. De ouderdom van de opstallen van rond 1980, hoewel goed onderhouden, maakt die minder courant. In het bijzonder de hoogte van de opstallen maakt deze minder courant. De nieuwe generatie opstallen kent een gebruikshoogte welke het tweevoud bedraagt van de hoogte van 4,5 meter van de onderhavige opstal.
    
    
    
      7.3. Belanghebbende heeft de bepleite waarde – onder verwijzing naar het in het geding gebrachte taxatierapport van [A] – evenmin aannemelijk gemaakt. Daartoe verwijst het Hof naar het feit dat in het taxatierapport de waardepeildatum op 1 januari 2012 is gesteld, dat de waardebepaling, zoals in de conclusie van dupliek is vermeld, is gebaseerd op een indexatie en niet op gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare objecten, dat de onderbouwing met een verwijzing naar achtereenvolgens een bedrijventerrein in [S] en [T] de gestelde waarde niet kan dragen nu deze objecten buiten het grondgebied van de gemeente Waddinxveen zijn gelegen, andere liggingsfactoren kennen en omtrent inhoud, indeling en ouderdom en vigerend bestemmingplan ook overigens onvoldoende is komen vast te staan.
      Voorts is het Hof van oordeel dat de ligging van het bedrijfspand niet slechts als redelijk maar als goed moet worden geduid nu deze op korte afstand van zowel de A12 als de A20 is gelegen.
    
    
    
      7.4. De Inspecteur heeft naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat het gehele terrein – zulks in overeenstemming met het op 1 januari 2011 vigerende bestemmingplan – mag worden bebouwd ten behoeve van distributie van goederen. Evenzo is als zijnde onvoldoende bestreden komen vast te staan dat op de waardepeildatum en ook op 1 januari 2012 er geen leegstand van belendende objecten aanwezig was. Dat zich nadien een of meer faillissementen van gebruikers/eigenaren van deze op hetzelfde bedrijventerrein gelegen objecten hebben voorgedaan acht het Hof geloofwaardig. Maar dit raakt de waardebepaling per de waardepeildatum niet. Overigens heeft belanghebbende nog gesteld dat dit heeft geleid tot een doorstart dan wel het betrekken van deze objecten door nieuwe gebruikers en/of eigenaren. Daarnevens heeft het Hof acht geslagen op het feit dat het bedrijfspand meer onbebouwde omringende grond heeft dan de als vergelijkingsobjecten in het taxatierapport van de Inspecteur vermelde objecten [c-straat 1] respectievelijk [c-straat 2] hetgeen een waardeverhogend aspect vormt.
    
    
    
      7.5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat het industrieterrein [b-straat] op kosten van de gemeente is gerealiseerd maar dat op het [Q] alle voorzieningen door de ondernemers zelf betaald zijn en dat de heffing van de onroerende zaakbelastingen leidt tot een dubbele betaling waar niets tegenover staat. Het Hof overweegt dienaangaande, dat de ontwikkelaar van [Q] ervoor heeft gekozen de grond te ontwikkelen met mandeligheid. Deze keuze heeft onder andere tot gevolg dat de eigenaren een bijdrage moeten betalen aan de beheerder van [Q] maar dat geen sprake is van betaling van rioolheffing. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het betalen van deze bijdrage invloed heeft op de marktwaarde van de panden aan [Q]. Voor zover wel sprake is van invloed op de waarde is deze verdisconteerd in het huurcijfer van het referentiepand [c-straat 1].
    
    
    
      7.6. Voorts kunnen vraagprijzen van andere objecten – indien en voor zover deze al als vergelijkbaar kunnen worden geduid – die dateren van ver na de waardepeildatum niet bijdragen aan een juiste waardebepaling. Uitgangspunt van de wetgever is de toets aan gerealiseerde verkoopprijzen die zijn behaald op of rond de waardepeildatum. Aan deze premisse wordt niet voldaan. Hetzelfde geldt op overeenkomstige wijze voor braakliggende terreinen nu onvoldoende is aangevoerd welke invloed zij zouden kunnen hebben voor de waardebepaling van het onderhavige object.
    
    
    
      7.7. Nu beide partijen niet slagen in de onderbouwing van de door hen verdedigde waarde zal het Hof deze waarde in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt deze waarde op de waardepeildatum op € 3.300.000. 
    
    
    
      7.8. Gelet op het vorenoverwogene moet worden beslist als hierna is vermeld.
    
    
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      8.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een vergoeding van proceskosten nu belanghebbende daar geen aanspraak op heeft gemaakt. 
    
    
    
      8.2. Het Hof draagt de Inspecteur op aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte bedrag aan griffierecht groot € 118 te vergoeden.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de beslissing omtrent de teruggave van het griffierecht, vernietigt de uitspraak op bezwaar en wijzigt de beschikking aldus dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak voor het jaar 2012 wordt vastgesteld op € 3.300.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerendezaakbelastingen;
      
      
        draagt de Inspecteur op belanghebbende het griffierecht, groot € 118, voor de behandeling in hoger beroep te vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, J.J.J. Engel en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 23 april 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      1.
      
        Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      
    
    
      2.
      
        Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      
      -     - de naam en het adres van de indiener;
      -     - de dagtekening;
      -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      -     - de gronden van het beroep in cassatie.
      
        Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
      
        
          De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.