ECLI:NL:RBUTR:2012:BV7485, Rechtbank Utrecht, 29-02-2012, 748244 UC EXPL  11-5973
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2012-02-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beëindiging huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik van de verhuurder (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Studentenhuisvesting. Huurder is geen student meer. Het beschikbaar stellen van de gehuurde woonruimte aan een student kan gelden als een eigen belang van de verhuurder. Belangenafweging in voordeel verhuurder.

RECHTBANK UTRECHT
      sector handel en kanton
      kantonrechter
    
    
    locatie Utrecht
    
    zaaknummer: 748244 UC EXPL  11-5973 HV/4061
    
    vonnis d.d. 29 februari 2012
    
    inzake
    
    
      de stichting
      Stichting Studenten Huisvesting,
      gevestigd te Utrecht,
      verder ook te noemen SSH,
      eisende partij,
      gemachtigde: mr. T.J. de Groot,
    
    
    tegen:
    
    
      [gedaagde],
      wonende te [woonplaats],
      verder ook te noemen [gedaagde],
      gedaagde partij,
      gemachtigde: mr. J. van Ravenhorst.
    
    
    
     1.	Het verloop van de procedure
    
    In conventie en (voorwaardelijke) reconventie 
    
    
      De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 6 juli 2011.
      Zowel SSH als [gedaagde] heeft voorafgaand aan de comparitie nog stukken in het geding gebracht.
      De comparitie is gehouden op 21 oktober 2011, gelijktijdig met de comparitie in de zaken 748238 UC EXPL 11-5969, 748247 UC EXPL 11-5975, 748251 UC EXPL 11-5979 en 748255 UC EXPL 11-5983. Van de zitting is aantekening gehouden. 
      Hierna is uitspraak bepaald.
    
    
    
    2.	De feiten
    
    In conventie en (voorwaardelijke) reconventie 
    
    
      2.1.	Tussen SSH, destijds Stichting Sociale Huisvesting, en [gedaagde] bestaat sinds 
      16 maart 2000 een huurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte gelegen aan het adres [adres] [woonplaats]. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. 
    
    
    2.2.	[gedaagde] heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst desgevraagd aan SSH een bewijs getoond dat hij student was. 
    
    2.3.	Op 26 maart 2009 heeft SSH haar naam gewijzigd in ‘Stichting Studenten Huisvesting’ en haar in de statuten opgenomen doelstelling veranderd. SSH stelt zich sedertdien ten doel:
    
    “de verzorging van de huisvestingsbelangen van kleine huishoudens, waaronder vooral begrepen studerenden en overige jongeren.”
    
    2.4.	Bij brief van 2 november 2009 heeft SSH aan [gedaagde] haar te voeren doorstromingsbeleid aangekondigd:
    
    
      “(…)
      Aankondiging doorstromingsbeleid
      Om ervoor te zorgen dat de woonruimte in De Uithof en Stadspanden wordt bewoond door de doelgroep studenten, heeft SSH het campuscontract ingevoerd. SSH gaat deze bewoners jaarlijks vragen om een bewijs dat ze nog studeren.
      Wij sturen jou dit bericht, omdat je bewoner bent van de [adres]. Bij aanvang van de huurovereenkomst moest je aantonen dat je studeerde. Daarom ben je op de hoogte dat de woonruimte die je huurt specifiek bedoeld is voor studenten.
      Over zes maanden vragen wij je aan te tonen dat je nog tot de doelgroep studenten behoort. In maart 2010 ontvang je hierover van ons bericht.
    
    
    
      Nieuwe huurovereenkomst
      Als je ons hebt laten zien dat je studeert, bieden we je een nieuwe huurovereenkomst aan met een campusclausule. Hierin staat dat de duur van de huurovereenkomst is gekoppeld aan het bewijs van inschrijving aan een onderwijsinstelling. Als je de nieuwe huurovereenkomst hebt getekend kun je op je huidige woonadres blijven wonen. Rond maart 2011 vragen we je opnieuw aan te tonen dat je student bent.”
    
    
    
      Geen student?
      Wanneer je geen student meer bent, dit niet op tijd aantoont of niet akkoord gaat met het ondertekenen van een huurcontract met campusclausule, zullen wij je huurovereenkomst opzeggen. Wij hebben vanwege de grote woningnood onder Utrechtse studenten deze woningen en kamers hard nodig voor deze doelgroep. 
    
    
    Je hebt dan tot 31 maart 2011 de tijd om vervangende woonruimte te vinden. We raden je aan tijdig op zoek te gaan en je in te schrijven bij WoningNet. (…)”
    
    2.5.	Bij brief van 26 maart 2010 heeft SSH [gedaagde] gevraagd op uiterlijk 29 april 2010 op haar bezoekerscentrum aan te tonen dat hij nog tot de doelgroep studenten van SSH behoort. 
    
    2.6.	Bij brief van 10 mei 2010 heeft SSH [gedaagde] wederom gevraagd om uiterlijk op 10 juni 2010 aan haar verzoek te voldoen. 
    
    2.7.	Bij brief van 28 juni 2010 heeft SSH de huurovereenkomst met [gedaagde] per 31 maart 2011 opgezegd op grond van dringend eigen gebruik dan wel het door [gedaagde] niet ingaan op het aanbod van SSH om een nieuwe huurovereenkomst met campusclausule met haar aan te gaan. Omdat [gedaagde] niet heeft gereageerd op de eerdere brieven van SSH, heeft SSH geconcludeerd dat [gedaagde] niet meer tot de doelgroep studenten behoort. SSH heeft [gedaagde] verzocht aan te geven of hij met de beëindiging van de huurovereenkomst instemt.
    
    2.8.	Bij brief van 9 augustus 2010 aan SSH heeft [gedaagde] zich verzet tegen de beëindiging van de huurovereenkomst. Voorts heeft [gedaagde] aangegeven dat hij geen student meer is.
    
    2.9.	Bij brief van haar gemachtigde van 5 oktober 2010 heeft SSH [gedaagde] laten weten dat zij persisteert bij de beëindiging van de huurovereenkomst.
    
    2.10.	Bij brief van 8 november 2010 heeft [gedaagde] SSH laten weten dat hij uitsluitend akkoord gaat met beëindiging van de huurovereenkomst indien hem een langere termijn wordt gegund om een nieuwe woning te vinden en hij een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting ontvangt. 
    
    2.11.	Op 4 januari 2011 heeft er een overleg plaatsgevonden tussen enkele vertegenwoordigers van SSH en [gedaagde]. [gedaagde] heeft in dit gesprek aangegeven dat hij instemt met beëindiging van de huurovereenkomst per 31 maart 2012 (vanwege een werkgerelateerde uitzending naar Suriname in de periode van mei tot en met november 2011) en dat hij voorts een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten wil ontvangen.
    
    2.12.	Per e-mail van 10 januari 2011 heeft een verhuurmedewerker van SSH ([A]) [gedaagde] gewezen op het beschikbaar komen van een woning in Vletweide te Bunnik. [gedaagde] heeft SSH dezelfde dag per e-mail laten weten dat wonen in Bunnik voor hem geen optie is. 
    
    2.13.	Bij brief van 20 januari 2011 heeft de gemachtigde van SSH laten weten dat SSH niet ingaat op het voorstel van [gedaagde] van 8 november 2010 en dat zij over zal gaan tot het nemen van rechtsmaatregelen. 
    
    2.14.	Bij brief van 25 januari 2011 heeft [gedaagde] zijn voorstel gehandhaafd (zonder nog een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten te vragen) tot het moment dat SSH overgaat tot het nemen van rechtsmaatregelen. 
    
    2.15. 	Per e-mail van 28 januari 2011 heeft [A] [gedaagde] laten weten dat SSH bereid is de datum van beëindiging van de huurovereenkomst te verschuiven naar 31 juli 2011, evenwel zonder toekenning van een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. 
    
    2.16.	Per e-mail van 4 maart 2011 heeft [gedaagde] laten weten dat hij niet ingaat op het door SSH gedane voorstel van (naar de kantonrechter begrijpt) 28 januari 2011. Daarnaast was de aangeboden woonruimte in Bunnik volgens [gedaagde] niet passend en niet beschikbaar. 
    
    2.17.	Per e-mail van 9 maart 2011 heeft [A] [gedaagde] laten weten dat SSH de rechter zal vragen te oordelen over de rechtmatigheid van de opzegging van de huurovereenkomst. 
    
    2.18.	Van mei 2011 tot december 2011 verbleef [gedaagde] in Suriname vanwege een werkgerelateerde uitzending. 
    
    
    3.	Het geschil
    
    In conventie en (voorwaardelijke) reconventie 
    
    
      3.1.	SSH vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      1. 	het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] betreffende de woonruimte gelegen aan de [adres], te [woonplaats], zal eindigen;
      2.	[gedaagde] veroordeelt de woning aan de [adres], te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten uiterlijk op de dag dat de huurovereenkomst eindigt, met al het zijne en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormeld pand verblijven en dit pand ter vrije en algehele beschikking van SSH te stellen;
      3.	[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
    
    
    3.2.	SSH legt aan haar vordering - kort gezegd - ten grondslag dat zij de door [gedaagde] gehuurde woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Deze woonruimte is voor studenten bestemd. [gedaagde] is geen student meer. De woningnood onder studenten is hoog en de wachttijd voor de betreffende woonruimte is lang. Voor [gedaagde] is in de regio Utrecht voldoende andere passende woonruimte beschikbaar. 
    
    
      3.3.	[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert dat de kantonrechter primair de vordering van SSH afwijst, met veroordeling van SSH in de proceskosten.
      Subsidiair, bij toewijzing van de vordering van SSH tot ontruiming van het gehuurde, vordert [gedaagde] - naar de kantonrechter begrijpt - in (voorwaardelijke) reconventie dat de kantonrechter SSH bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling aan [gedaagde] van een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten ad € 5.327,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een door de kantonrechter te bepalen tijdstip, met veroordeling van SSH in de proceskosten. 
    
    
    3.4.	Op wat partijen verder over en weer hebben aangevoerd wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
    
    
    4.	De beoordeling
    
    In conventie en (voorwaardelijke) reconventie 
    
    4.1.	Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter geen aanleiding ziet tot het schriftelijk voortzetten van deze procedure door middel van re- en dupliek, zoals door [gedaagde] ter comparitie is verzocht (artikel 132 lid 2 Rv). Bij brief van 30 augustus 2011 is (de gemachtigde van) [gedaagde] op de hoogte gesteld van de datum van de behandeling in deze zaak, waarbij rekening is gehouden met de (eerder) opgegeven verhinderdata van de gemachtigde van [gedaagde]. [gedaagde] had vervolgens voldoende tijd om maatregelen te treffen opdat hij persoonlijk bij de comparitie aanwezig kon zijn. Door de aanwezigheid ter zitting van de gemachtigde van [gedaagde], alsmede door de omstandigheid dat iedere zaak individueel aan de orde is geweest valt niet in te zien dat de belangen van [gedaagde] door de behandeling op 21 oktober 2011 zijn geschaad. De aard van de onderhavige zaak maakt dit niet anders. 
     
    
      4.2.	Ter beoordeling ligt thans dan ook voor de vraag of de huurovereenkomst tussen 
      SSH en [gedaagde] dient te worden beëindigd op de grond dat SSH het door [gedaagde] gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, van SSH verlenging van de huurovereenkomst met [gedaagde] niet kan worden gevergd en tevens is gebleken dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). 
      Vastgesteld wordt dat aan de wettelijke formaliteiten om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen is voldaan. Uit productie 8 bij dagvaarding blijkt dat de brief van SSH van 28 juni 2010 aangetekend is verzonden, hetgeen niet is weersproken. Voorts zijn in deze brief de gronden van opzegging vermeld en is de in artikel 7:271 lid 5 BW voorgeschreven termijn in acht genomen. 
    
    
    
      4.3.	[gedaagde] heeft in de eerste plaats weersproken dat sprake is van een eigen belang van SSH, althans dat hij niet tot de doelgroep behoort waarop SSH zich blijkens haar statuten richt. Nu als onweersproken vaststaat dat de doelgroep van SSH inderdaad ruimer is dan studenten alleen, is naar het oordeel van de kantonrechter daarom van belang of de gehuurde woonruimte uitsluitend als studentenhuisvesting is verhuurd, hetgeen SSH heeft gesteld en [gedaagde] heeft weersproken. 
      In dit kader wordt vooropgesteld dat sinds 15 juli 2006 in artikel 7:274 lid 4 BW een regeling wordt gegeven voor het beroep op dringend eigen gebruik ten dienste van de huisvesting van studenten. Daarvoor is vereist (sub 1°-3°) dat - kort gezegd - de woonruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten, de huurder niet heeft voldaan aan het (jaarlijkse) verzoek van de verhuurder een bewijs van inschrijving bij een onderwijsinstelling te overleggen en in de huurovereenkomst is bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd. Blijkens artikel 7:274 lid 1 sub c BW is bij beëindiging van een dergelijk ‘campuscontract’ niet vereist dat blijkt dat voor de huurder passende woonruimte beschikbaar is. 
      Niet in geschil is dat voornoemde vereisten niet zijn opgenomen in de tussen SSH en [gedaagde] geldende huurovereenkomst. Bovendien is de huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] aangegaan voordat artikel 7:274 lid 4 BW in werking is getreden.
      Van belang is derhalve of de woonruimte feitelijk als studentenhuisvesting is verhuurd. In dat kader wordt mede verwezen naar de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 4 BW (TK 2003-2004, 29707, nr. 3, p. 7) waar het volgende wordt vermeld: “De woorden ‘krachtens huurovereenkomst’ in artikel 7:274 lid 4 sub 1° BW drukken uit dat het moet gaan om een woning die als studentenhuisvesting moet zijn verhuurd, hetzij omdat het om een campuswoning gaat, hetzij omdat deze bestemming bij de huurovereenkomst aan de woning is gegeven.” Als volgt wordt overwogen.
    
     
    
      4.4.	In de door SSH overgelegde vestigingsovereenkomst en de akte van de erfpacht d.d. 9 december 1996 tussen - kort gezegd - de Universiteit Utrecht als eigenaar van het perceel grond gelegen aan de [adres] en SSH en de Stichting Bo-Ex ’91 als erfpachter, wordt uitdrukkelijk gewezen op de doelgroep voor wie de (op dat moment nog te stichten en te verhuren) wooneenheden aldaar bestemd zijn (nagezonden productie 1a en 2a). In artikel 2 lid 1 sub a van de vestigingsovereenkomst worden primair genoemd ‘(buitenlandse) studenten aan de Universiteit en de hogescholen in de gemeente Utrecht, daaronder begrepen assisten(ten; ktr)- en onderzoekers-in-opleiding’. Pas bij (dreigende) leegstand komen andere doelgroepen in aanmerking (artikel 2 lid 1 sub b en c). 
      Niet gesteld of gebleken is dat deze bestemming nadien tussen de bij de erfpacht betrokken partijen is gewijzigd, zodat deze vaststaat. 
    
    
    
      4.5.	De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst redelijkerwijs had kunnen begrijpen dat sprake was van studentenhuisvesting. 
      In de eerste plaats staat vast dat [gedaagde] bij toewijzing van de woonruimte heeft moeten aantonen dat hij student was. De enkele stelling van [gedaagde] dat slechts sprake was van een toelatingseis doet aan de bestemming van het gehuurde niet af, te meer nu een nadere onderbouwing van deze stelling ontbreekt. 
      In de tweede plaats wordt op de door SSH getoonde kopie van haar website uit 1998 en 2000 (productie 16 en 17 bij dagvaarding) expliciet melding gemaakt van ‘studenteneenheden’ aan de [adres] (‘in het universiteitscentrum De Uithof’). Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] deze websites vóór het aangaan van de huurovereenkomst nooit onder ogen heeft gehad. Het is redelijk te verwachten dat het bewonen van studenteneenheden gekoppeld is aan het volgen van een studie. Overigens geldt blijkens de door SSH overgelegde kopie van haar website van 23 maart 2011 nog steeds als vereiste dat men studeert aan de universiteit of hogeschool.
      In de derde plaats is van belang dat de [adres] is gelegen in ‘De Uithof’. ‘De Uithof’ staat algemeen bekend als centrum voor hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. Dit was in 2000 niet anders (verwezen wordt naar de aanhef in de vestigingsovereenkomst). Het gehuurde is feitelijk een ‘campuswoning’. 
    
     
    4.6.	Nu [gedaagde] geen student meer is, behoort hij niet meer tot de doelgroep waarvoor de woningen aan de [adres] bestemd zijn. Het beschikbaar kunnen stellen van de door [gedaagde] gehuurde woonruimte aan een student kan dan ook gelden als een eigen belang van SSH in het licht van artikel 7:274 lid 1 sub c BW (vergelijk HR 20 september 1985, NJ 1986, 261 Zonshofje II). Tussen partijen is ook niet in geschil dat de woning in ieder geval na beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde] door SSH aan een student zal worden verhuurd. 
    
    4.7.	Nu [gedaagde] de woningnood onder studenten in Utrecht en de wachttijd van ongeveer 24 maanden voor de woonruimte van SSH aan de [adres] niet, althans niet gemotiveerd heeft weersproken, is voorts aannemelijk dat sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van SSH. Uit de door SSH overgelegde Kamernoodinventatisatie 2011 van de Landelijke Studenten Vakbond LSVb op basis van gegevens van gemeenten en woningcorporaties (nagezonden productie 3a) blijkt overigens van een kamertekort in Utrecht van 6.700, een gemiddelde wachttijd voor een onzelfstandige woning van 21 maanden en een gemiddelde wachttijd voor een zelfstandige woning van 60 maanden. Voorts wordt daarin gewezen op een stijging van deze aantallen ten opzichte van 2010. Ook uit het door SSH overgelegde rapport StudentenWoonMonitor Utrecht 2011 (nagezonden productie 4a) blijkt dat het aantal studenten dat actief op zoek is naar een kamer of huurwoning in de regio Utrecht ten opzichte van 2007 is toegenomen. 
    
    
      4.8.	Voldoende aannemelijk is voorts dat niet van SSH kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt verlengd. Het belang van SSH bij een goede doorstroming van huurders in de studentenwoningen aan de [adres] is bij het bestaan van een kamertekort in Utrecht evident. Studentenwoningen hebben immers in het algemeen ten doel de reistijd naar en van de onderwijsinstelling zoveel mogelijk te bekorten. Hiertegenover staat weliswaar het belang van [gedaagde] bij voortdurend huurgenot, maar in de gegeven omstandigheden is dit belang van [gedaagde] niet zodanig dat het belang van SSH daarvoor moet wijken. Weliswaar is SSH met [gedaagde] op 16 maart 2000 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan, maar nu het gehuurde een campuswoning betreft was voor [gedaagde] te verwachten dat hij daar niet tot in lengte van dagen na beëindiging van zijn studie zou kunnen blijven wonen. 
      In de tweede plaats doet de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheid dat hij vanwege de maximale inkomensgrens van € 33.000,-- bruto per jaar niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning afbreuk aan zijn belang bij een (goedkope) studentenwoning. In de derde plaats heeft [gedaagde] eerder aan SSH laten weten dat hij kon instemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst per 31 maart 2012, welke datum thans vrijwel genaderd is. 
      Van bijzondere belangen aan de zijde van [gedaagde] is voorts niet gebleken. De omstandigheid dat [gedaagde] vrijwel de enige niet-student is die op grond van een huurovereenkomst zonder campusclausule nog aan de [adres] woont, kan hem niet baten gelet op het hiervoor genoemde kamertekort en de wachttijd voor een woning aan de [adres].
      Overigens kan aan SSH niet worden tegengeworpen dat zij nu pas begint met het doorvoeren en handhaven van campuscontracten, terwijl ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst de mogelijkheid hiervan reeds bekend was. SSH heeft gesteld dat er eerder (vóór 2009) geen noodzaak was tot invoering van het campuscontract. Gelet op het hiervoor vermelde (stijgende) kamertekort is de beleidswijziging van SSH gerechtvaardigd. De wetgever heeft er ook niet toe verplicht direct uitvoering te geven aan artikel 7:274 lid 4 BW. Tot slot is de stelling van [gedaagde] dat wat betreft deze beleidswijziging geen overleg is gevoerd met huurdersorganisaties en bewonerscommissies, hetgeen SSH heeft weersproken, niet relevant voor de vraag die in deze procedure voorligt. Het gaat immers om de vraag of de huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] moet worden beëindigd op grond van - kort gezegd - dringend eigen gebruik van SSH.
      Van een verzoekschrift van een huurdersorganisatie in de zin van artikel 8 Wet op het overleg huurder verhuurder (Wohv) is geen sprake, terwijl in dat geval de kantonrechter geen inhoudelijk oordeel kan geven over de voorgenomen beleidswijziging van de verhuurder. Overigens blijkt uit de door [gedaagde] overgelegde gegevens niet dat SSH in het geheel geen overleg met de BewonersKoepel SSH (BoKS) en de Bewonerscommissie heeft gevoerd over haar doorstromingsbeleid en haar statutenwijziging. 
    
    
    
      4.9.	In het licht van het voorgaande dienen naar het oordeel van de kantonrechter geen hoge eisen te worden gesteld aan de mogelijkheden voor het vinden van passende woonruimte door [gedaagde]. Gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] kennelijk een eenpersoonshuishouden voert, blijkbaar een baan heeft waarmee hij een inkomen genereert van meer dan € 33.000,-- bruto per jaar en een dergelijk inkomen in beginsel voldoende mogelijkheden biedt om in de vrije sector een woning te vinden, valt niet in te zien dat hij, indien hij zich daarvoor de nodige inspanning getroost of had getroost, geen passende woonruimte in of rondom Utrecht kan verkrijgen. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat hij moeilijkheden ondervindt bij het vinden van een andere woning, gelet op zijn financiële positie en de ook onder starters bestaande woningnood, maar heeft geen enkel inzicht verschaft in de inspanningen die hij daartoe heeft verricht, in het bijzonder in de periode na 2 november 2009. Daarbij komt dat [gedaagde] de door SSH op 10 januari 2011 aangeboden woning te Bunnik, los van de vraag of deze daadwerkelijk beschikbaar was, meteen van de hand heeft gewezen, hij zich niet willen inschrijven bij WoningNet en dat de omstandigheid dat hij wegens verblijf in het buitenland in de periode van mei 2011 tot december 2011 niet op zoek kon naar een nieuwe woning in zijn risicosfeer ligt. 
      Tot slot heeft SSH ter zitting ook hulp toegezegd bij het vinden van nieuwe woonruimte (in en rondom Utrecht) en heeft zij gesteld dat SSH-huurders exclusief toegang hebben tot kleinere woningen van SSH. 
    
    
    
      4.10.	Het voorgaande brengt mee dat de vordering van SSH tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is. De omstandigheid dat SSH geen huisvestingsvergunning ten behoeve van een nieuwe huurder heeft overgelegd staat hieraan niet in de weg. Gelet op het kamertekort onder studenten is voldoende aannemelijk dat op korte tijd een huurder zal worden gevonden, terwijl als onweersproken vaststaat dat dit een student zal zijn. 
      Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het tijdstip van de ontruiming wordt vastgesteld op 1 mei 2012. 
    
    
    4.11.	De kantonrechter ziet geen aanleiding tot toekenning van de door [gedaagde] in (voorwaardelijke) reconventie gevorderde vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. Weliswaar wordt de vordering van SSH tot ontruiming van het gehuurde toegewezen, de onder 4.8. en 4.9. genoemde omstandigheden maken niet dat dit zonder tegemoetkoming aan [gedaagde] in de verhuis- en inrichtingskosten onredelijk is te noemen. Bovendien bestaat in geval van een beroep op dringend eigen gebruik bij studentenhuisvesting in het algemeen minder aanleiding om aan een ex-student bij gedwongen ontruiming een verhuiskostenvergoeding toe te kennen. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld op grond waarvan dat in zijn geval anders zou moeten zijn. 
    
    
      4.12.	[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de door SSH gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis.
      Een opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht totdat onherroepelijk is beslist over de vordering van de verhuurder. Uit artikel 7:272 lid 1 BW volgt dan ook dat een uitvoerbaar bij voorraad verklaring in onderhavig geval uitgesloten is. In (lagere) jurisprudentie is dit strikte uitgangspunt echter genuanceerd, in die zin dat een uitvoerbaar bij voorraad verklaring slechts mogelijk is indien er omstandigheden aanwezig zijn die onder meer wijzen op misbruik van recht of wanneer van de verhuurder niet langer kan worden verlangd het gehuurde nog langer ter beschikking te stellen, bijvoorbeeld bij wangedrag of wanbetaling (Hof ’s Hertogenbosch 28 februari 2006, Prg. 2006, 96).  Degelijke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken, zodat de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring wordt afgewezen. 
    
    
    
      4.13.	[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie aan de zijde van SSH. Deze kosten worden begroot op € 90,81 aan explootkosten, € 106,-- aan griffierecht en € 400,-- aan salaris gemachtigde (2 punten à € 200,--). In de gezamenlijke behandeling van de vijf zaken tijdens de comparitie ziet de kantonrechter geen aanleiding het salaris gemachtigde te beperken. Iedere zaak is individueel behandeld. 
      Als de in het ongelijk gestelde partij in (voorwaardelijke) reconventie zal [gedaagde] eveneens worden veroordeeld in de kosten van de procedure in (voorwaardelijke) reconventie aan de zijde van SSH. Gelet op de samenhang met de vordering in reconventie worden deze kosten begroot op nihil. 
    
    
    
    5.	De beslissing
    
    In conventie 
    
    De kantonrechter:
    
    stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] betreffende de woonruimte gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats] zal eindigen vast op 1 mei 2012;
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, doch niet eerder dan 
      1 mei 2012, het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van SSH te stellen;
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van SSH, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op 
      € 596,81, waarin begrepen € 400,-- aan salaris gemachtigde;
    
    
    wijst het meer of anders gevorderde af; 
    
    In (voorwaardelijke) reconventie
    
    wijst de vordering af; 
    
    veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van SSH, begroot op nihil.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. drs. R. in ’t Veld, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 februari 2012.