ECLI:NL:RBGEL:2024:7748, Rechtbank Gelderland, 06-11-2024, 11164183
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: beëindigen huurovereenkomst kavel recreatiepark is in dit geval onrechtmatig. Geen zwaarwegend belang voor de verhuurder voor opzegging van de duurovereenkomst

RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Apeldoorn
    
    
    
      Zaaknummer: 11164183 \ CV EXPL  24-2137
    
    
    
      
        Vonnis van 6 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M.A. Woudenberg (DAS),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ VITALE VAKANTIEPARKEN B.V ., 
      te Zwolle ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: OMVV ,
      procederend in persoon, via R.J. Koopmeiners.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de conclusie van repliek, tevens akte vermindering van eis- de conclusie van dupliek.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt sinds 1 april 2022 een kavel/standplaats op recreatiepark [naam park] te Putten (hierna: het park). Op de standplaats heeft hij een dubbel chalet geplaatst. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 1 jaar, met stilzwijgende verlenging. In de overeenkomst is voor de verhuurder een opzegtermijn van 6 maanden opgenomen. Op de overeenkomst zijn geen algemene voorwaarden van toepassing.
    
    
      2.2.
      OMVV is sinds 18 juli 2023 eigenaar van het park. OMVV heeft in een brief van die datum aan [eiser] geschreven dat zij parken koopt om deze te beheren, transformeren of te investeren in kwaliteitsverbetering, met het doel het park te verkopen.
    
    
      2.3.
      Bij brief van 26 september 2023 heeft OMVV de huurovereenkomst van [eiser] opgezegd tegen 1 april 2024.  Bij brief van 14 november 2023 heeft OMVV een verplaatsingsvergoeding toegezegd van € 2.223,00.[eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen de huuropzegging en een verlenging van de huurtermijn van vijf jaar gevraagd.OMVV heeft bij brief van 24 april 2024 (gedateerd op 22 februari 2024) het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst afgewezen en voorgesteld de einddatum te verschuiven naar 1 juli 2024.
    
    
      2.4.
      De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief van 15 maart 2024 aan OMVV geschreven dat [eiser] door de onrechtmatige opzegging schade lijdt en aanspraak gemaakt op een schadevergoeding van € 28.874,23 aan transportkosten, kosten voor montagewerkzaamheden en kosten voor ontruiming van de kavel en inrichting van een kavel elders. Daarbij is meegedeeld dat alvast in gebreke wordt gesteld en is vergoeding van wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten aangezegd.
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft de standplaats ontruimd en heeft zijn chalet laten vervoeren naar een ander recreatiepark.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat – na wijziging van eis veroordeling van OMVV tot betaling van € 9.471,60, vermeerderd met wettelijke rente en daarnaast betaling van € 1.234,10 aan buitengerechtelijke incassokosten en een vergoeding voor proceskosten en nakosten met wettelijke rente
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt hieraan ten grondslag dat OMVV onrechtmatig heeft gehandeld jegens hem door de huur op te zeggen zonder de juiste opzegtermijn in acht te nemen, zonder dat er duidelijkheid was over de toekomst van het park en zonder aan hem een toereikende vergoeding toe te kennen. De gemeente had toegezegd dat het park een recreatieve bestemming zou blijven houden en de vorige eigenaar had aan de huurders toegezegd dat het park ook na de verkoop nog tenminste vijf jaar ongewijzigd zou blijven. OMVV had naar redelijkheid en billijkheid een schadeloosstelling moeten aanbieden aan [eiser] . Omdat OMVV geen (redelijke) vergoeding aangeboden heeft, heeft [eiser] zijn vordering uit handen moeten geven en buitengerechtelijke incassokosten moeten maken. Hiervoor dient OMVV een vergoeding te betalen.
      
    
    
      3.3.
      OMVV voert verweer. OMVV concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.OMVV voert daarvoor aan dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en door [eiser] geaccepteerd. Hij heeft de standplaats verlaten. Op grond van de huurovereenkomst heeft [eiser] geen recht op enige vergoeding, maar uit coulance is hem een vergoeding van € 2.223,- aangeboden. Voor een andere of hogere vergoeding is geen grond aanwezig. Een uitlating van de vorige parkeigenaar kan OMVV niet worden aangerekend. OMVV betwist verder de hoogte van de door [eiser] gestelde verplaatsingskosten.
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De huurovereenkomst heeft betrekking op de huur van een kavel, dus op onbebouwde grond. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd, namelijk één jaar, aangegaan. Volgens artikel 7:228 lid 1 BW eindigt de huurovereenkomst dan als die tijd is verstreken, zonder dat daar een opzegging voor nodig is. Als de huurovereenkomst is verlengd, zoals hier, is wel een opzegging vereist. Omdat is overeengekomen dat de huurovereenkomst van partijen jaarlijks automatisch wordt verlengd en door de verhuurder alleen door opzegging kan worden beëindigd, is het in feite een duurovereenkomst, dus een overeenkomst voor onbepaalde tijd. 
    
    
      4.2.
      Volgens vaste rechtspraak wordt de vraag of en zo ja, onder welke voorwaarden een duurovereenkomst opzegbaar is, bepaald door de inhoud ervan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen. Ook is vaste rechtspraak dat de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat opzegging van een duurovereenkomst slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat, dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat bij de opzegging een aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding moet worden gedaan.
      
    
    
      4.3.
      
        De redelijkheid en billijkheid en de aard van de relatie tussen huurder en verhuurder brengen in dit geval mee dat een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging moet bestaan. [eiser] heeft vanzelfsprekend een duidelijk en voorstelbaar belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Er is (veel) geld en energie in gestoken om op de gehuurde standplaats een eigen plek te creëren die tegemoet komt aan zijn specifieke behoeften en wensen. Een opzegging van de huur van zo’n standplaats/kavel heeft dus relevante en voor de verhuurder kenbare (financiële) gevolgen voor de huurder. Een chalet is immers niet eenvoudig verplaatsbaar, zeker niet zonder aanzienlijke kosten. 
        
          [eiser] stelt verder, dat hij voor de aankoop van het chalet en het aangaan van de huurovereenkomst aan de toenmalige eigenaar heeft gevraagd of er plannen waren voor herstructurering en dat hem toen is meegedeeld dat die plannen er niet waren. Ook toen de verkoop aan OMVV bekend werd is aan hem door de vorige eigenaar van het park is verteld dat het park na de verkoop nog 5 jaar ongewijzigd zou blijven. OMVV betwist niet dat dergelijke uitspraken gedaan kunnen zijn, maar merkt op dat die uitspraken niet voor haar rekening komen. Dat is uiteraard zo, maar dat neemt niet weg dat deze omstandigheid een rol had behoren te spelen bij de belangenafweging, die OMVV voor de opzegging van de huurovereenkomst had moeten maken.
      
      
    
    
      4.4.
      OMVV had ten tijde van de opzegging nog geen concreet en uitvoerbaar plan voor de reorganisatie. Zoals uit de door [eiser] overgelegde stukken blijkt, was OMVV in april 2024 nog in gesprek met de gemeente Putten over een tijdelijke opvanglocatie voor Oekraïense gezinnen op het terrein en moesten de plannen voor die opvang en voor een ‘toekomstbestendig recreatiepark’ nog verder worden uitgewerkt. Op 26 september 2023, toen de huur werd opgezegd, had OMVV nog geen belang bij het einde van de huurovereenkomst per 1 april 2024, laat staan een zwaarwegend belang. Hoewel de in de recreatiebranche gebruikelijke RECRON-voorwaarden niet van toepassing zijn op de overeenkomst van partijen, kan daaruit wel een indicatie worden gekregen van wat door maatschappelijk relevante organisaties wordt beschouwd als een redelijke en billijke handelswijze van een ondernemer in deze branche bij de opzegging van een huurovereenkomst van een kavel in verband met herontwikkeling van een recreatieparkDeze voorwaarden zijn immers tot stand gekomen door overleg tussen zowel ondernemers in de recreatieve sector als belangenbehartigers van recreanten.
      
    
    
      4.5.
      In de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen zijn onder andere in de artikelen 11 en 12 bepalingen opgenomen over herstructurering van het recreatiepark. Hierin is bepaald dat de ondernemer om tot opzegging over te kunnen gaan vanwege herstructurering een concreet en uitvoerbaar plan moet hebben, in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend dan wel op redelijke termijn te verwachten is. Bij opzegging om deze reden dient een opzegtermijn van één jaar te worden gehanteerd en, de ondernemer moet, als geen gelijkwaardige andere plek op het terrein beschikbaar is, aan de recreant een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten aanbieden. Ook hoeft de recreant voor de laatste zes maanden van de opzegtermijn geen plaatsgeld te betalen (maar wel vergoeding voor gebruik van voorzieningen).
      
    
    
      4.6.
      Hoewel deze voorwaarden niet rechtstreeks op de overeenkomst van partijen van toepassing zijn, hebben partijen in hun stellingen er wel naar verwezen en daarmee aangegeven dat de daarin opgenomen intenties ook voor hen richtinggevend zijn. [eiser] voert onder andere aan dat de opzegging onrechtmatig is omdat er geen concreet plan was voor wat er met het recreatiepark ging gebeuren en dat een te korte opzegtermijn is gehanteerd. OMVV heeft voor haar aanbod voor een verplaatsingskostenvergoeding expliciet aangesloten bij de hoogte van de vergoeding volgens de RECRON-voorwaarden.
    
    
      4.7.
      
        Uit het voorgaande volgt, dat de opzegging van de duurovereenkomst op 26 september 2023 in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid wegens het ontbreken van voldoende zwaarwegende grond voor opzegging. De opzegging is dan ook onrechtmatig. 
        
          [eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de schade die hij door het onrechtmatig handelen van OMVV lijdt. Dit betreft de daadwerkelijke schade en staat dus los van de door OMVV in het kader van de opzegging aangeboden tegemoetkoming voor verplaatsingskosten. OMVV heeft vraagtekens gezet bij de omvang van de door [eiser] gevorderde schadevergoeding, maar onderbouwt haar verweer verder niet. OMVV wijst er slechts op dat [eiser] bij dagvaarding een hogere schadevergoeding heeft gevorderd en bij repliek de vordering meer dan halveert, zodat zij veronderstelt dat [eiser] een claim indient voor kosten die niet gemaakt zijn. OMVV kan hierin niet worden gevolgd. [eiser] heeft bij repliek uiteen gezet dat hij aanvankelijk aan de hand van offertes begroot heeft wat zijn schade zal zijn als hij het chalet moet demonteren, verplaatsen en opbouwen, namelijk € 9.471,60 inclusief btw, en daarnaast kosten van € 15.019,73 inclusief btw begroot voor laten opleveren van de oude standplaats en het laten aanleggen van een tuin op een nieuw park. Bij de eiswijziging heeft [eiser] zijn eis beperkt tot alleen de kosten van demonteren, verplaatsen en opbouwen. Van die kosten heeft hij ook de facturen en betaalbewijzen overgelegd. [eiser] heeft hiermee zijn schade voldoende aangetoond, zodat de vordering tot dat bedrag toegewezen kan worden. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de data van de betalingen door [eiser] , dus vanaf 6 mei 2024 voor € 7.100,00 en vanaf 13 mei 2024 voor € 2.371,60.
      
    
    
      4.8.
      De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is inhoudelijk niet betwist en is eveneens toewijsbaar. Gelet op de toe te wijzen hoofdsom wordt hiervoor een bedrag van € 848,58 toegekend volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      4.9.
      Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - hoofdsom 
              
              
                €
              
              
                9.471,60 
              
              
                
              
            
            
              
                - buitengerechtelijke incassokosten
              
              
                €
              
              
                848,58
              
              
                +
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                10.320,18
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      OMVV is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                139,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                706,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                (2 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.066,42.
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
        
          5.	De beslissing
        
      
      
      
        De kantonrechter
      
      
    
    
      5.1.
      veroordeelt OMVV om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 10.320,18, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over:
      - het bedrag van € 7.100,00 met ingang van 6 mei 2024,- het bedrag van € 2.371,60 met ingang van 13 mei 2024,
      - het bedrag van € 848,58 met ingang van tien dagen na heden, telkens tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt OMVV in de proceskosten van € 2.066,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als OMVV niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt OMVV tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.