ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1786, Gerechtshof Amsterdam, 02-04-2013, 200.094.580/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-04-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop/verkoop appartementencomplex als beleggingsobject; artikel 7:15 lid 1 BW verplicht verkoper tot overdracht van de verkochte zaak 'vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen'; afwijking van dit artikel door professionele partijen geoorloofd; zorgplicht makelaar omvat mede een onderzoek naar de ter plaatse geldende regels voor splitsing van panden.

arrest 
      ___________________________________________________________________ _ _
    
    
    GERECHTSHOF AMSTERDAM                                    
                                                                                                   
    afdeling civiel recht en belastingrecht, team II                      
                                                                                                       
    zaaknummer: 200.094.580/01                                                   
                                                                                                       
    zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: 450809 / HA ZA 10-484                   
    
    arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 april 2013
    
    inzake
    
    
      1. [ Appellant sub 1 ],
      wonend te [ plaatsnaam ],
      2. [ Appellante  sub 2 ],
      wonend te [ plaatsnaam ],
      APPELLANTEN,
      advocaat: mr. J.L.W. Nillesen te Amsterdam,
    
    
    tegen:
    
    
      1. [ Geïntimeerde sub 1 ],
      wonend te  [ plaatsnaam ],
      GEÏNTIMEERDE,
      2.  [ Geïntimeerde sub 2 ],
      wonend te [ plaatsnaam ],
      GEÏNTIMEERDE,
      advocaat: mr. M.O. Klaassen te Amsterdam,
    
    
    
      3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      MULTIVISIE MAKELAARDIJ O.G. B.V. tevens handelend onder de naam Brouwer Makelaars,
      gevestigd te Utrecht, 
      GEÏNTIMEERDE,
      advocaat: mr. D.J.M. Volkholz-Plaum te Rotterdam. 
    
    
    
    1.	 Het geding in hoger beroep
    
    
      Appellanten worden hierna gezamenlijk [ Appellanten ] en appellant sub 1 [ [ Appellant sub 1 ]  genoemd. Geïntimeerden sub 1 en 2 worden hierna gezamenlijk [ Geïntimeerden ] genoemd en ieder afzonderlijk [ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Geïntimeerde sub 2 ], geïntimeerde sub 3 wordt Brouwer Makelaars  genoemd.
      [ Appellanten ] zijn bij dagvaarding van 9 september 2011 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 15 juni 2011, gewezen tussen hen als eisers en [ Geïntimeerden ] en Brouwer Makelaars  als gedaagden.
    
     
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
      - memorie van grieven, met producties;
      - memorie van antwoord van [ Geïntimeerden ]; 
      - memorie van antwoord van Brouwer Makelaars; 
    
    
    Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    [ Appellanten ] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog hun vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.  [ Geïntimeerden ] en Brouwer Makelaardij hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    Partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    Partijen hebben de zaak ter zitting van 14 februari 2013 doen bepleiten, [ Appellanten ] en  [ Geïntimeerden ] door hun voornoemde advocaten en Brouwer Makelaars door mr. W.M. Stolk, advocaat te Rotterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
    
    
    2.	Feiten
    
    De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.
    
    
    3.	Beoordeling
    
    3.1	Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep relevant, om het volgende. 
    
    3.1.1 [ Appellanten ] hebben met [ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Geïntimeerde sub 2 ] omstreeks 29 november 2007 een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst) inzake vijf appartementsrechten aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ] tegen een koopsom van € 570.000,--. De levering heeft plaatsgevonden op 1 februari 2008.
    
    3.1.2 [ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Geïntimeerde sub 2 ] zijn bij de verkoop van de vijf appartementsrechten bijgestaan door makelaar Castanea Bedrijfsmakelaars B.V. te Hilversum.
    
    3.1.3 [ Appellant sub 1 ] was ten tijde van de koopovereenkomst een relatie van het assurantiekantoor Multisafe, waarvan Brouwer Makelaars toentertijd voor 50% eigenaar was. Op 16 november 2007 heeft de toenmalige directeur van Brouwer Makelaars, [ X ], namens [ Appellanten ] een bod gedaan van € 570.000,-- voor de aankoop van de vijf appartementsrechten, welk bod [ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Geïntimeerde sub 2 ] hebben aanvaard.
    
    
      3.1.4 In de koopovereenkomst is opgenomen dat de koopovereenkomst betreft: 
      “De appartementsrechten rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond, 
      het appartementsrecht  rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte,
      het appartementsrecht  rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woonruimte gelegen op de eerste verdieping met balkon, dakterras en verdere aanhorigheden,
      het appartementsrecht  rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woonruimte gelegen op de tweede en zolder  verdieping, dakterras gelegen op de eerste verdieping en verdere aanhorigheden,
      het appartementsrecht  rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woonruimte gelegen op de eerste, tweede en zolder  verdieping , een dakterras gelegen op de eerste verdieping en verdere aanhorigheden. 
    
    
    plaatselijk bekend (incl. postcode) [ straatnaam ] [ nr ],[ nr ],[ nr ],[ nr ] en[ nr ](…)
    
    
      3.1.5 Voorts bepaalt de koopovereenkomst, voor zover relevant:
      “(…)
      Artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik 
      5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…)
      (…)
      5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.(…)
      Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als:beleggingsobject, zijnde een winkelunit op de parterre alsmede de appartementsrechten op de verdiepingen, hetgeen partijen zien als het normale gebruik. 
      (…)
      5.6 Verkoper staat er voor in dat hem tot op de dag van het tot stand komen van deze overeenkomst door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren, zijn uitgevoerd. Indien na het moment van het sluiten van deze koopovereenkomst en voor het moment van levering een verbetering of herstelling door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven, zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van koper. De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van verkoper indien deze verband houdt met het niet-nakomen van uit de wet of deze overeenkomst voor hem voortvloeiende verplichtingen.
      (…)”
    
    
    
      3.1.6 In de akte van levering van 1 februari 2008 staat, voor zover relevant:
      “(…)
      Toekomstig gebruik
      Het verkochte is door verkoper gebruikt als beleggingsobject, zijnde een winkelunit op de begane grond alsmede drie bovenwoningen op de verdiepingen. Koper en verkoper zien dit als het normale gebruik.
      (…)
      3. Feitelijke leveringsverplichting
      (…)
      2. Koper aanvaardt het verkochte in de staat, waarin het zich bij de totstandkoming van de koopovereenkomst (de sluitingsdatum) bevond, behoudens normale slijtage.
      (…)
      F. BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN 
      Splitsingsreglement
      Op het verkochte is van toepassing het reglement van splitsing bestaande uit:
      (…)
      b. het bijzondere reglement van splitsing, vastgesteld bij akte verleden voor mr. Ph. J. Simons, notaris te Hilversum, op achtentwintig oktober tweeduizend en vier (…)
      Koper heeft een exemplaar van dit reglement ontvangen en aanvaardt de daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen. 
      (…)” 
    
    
    3.1.7 De splitsingsakte waarbij de panden aan de [ straatnaam ] [ nr ] en [ nr ] te [ plaatsnaam zijn gesplitst in vijf appartementsrechten, is in opdracht van [ Geïntimeerde sub 1 ] en [ Geïntimeerde sub 2 ] op 28 oktober 2004 gepasseerd voor notaris  Mr. P.J. Simons en op 29 oktober 2004 ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Amsterdam. 
    
    3.1.8 Op of omstreeks 1 april 2009 heeft de gemeente [ plaatsnaam ] aan [ Appellanten ] laten weten dat voor de splitsing van de panden [ straatnaam ] [ nr ]  [ nr ] door de gemeente geen bouwvergunning is afgegeven en dat daarvoor ook nimmer een vergunning is aangevraagd. De gemeente heeft te kennen gegeven dat de panden bij haar nog steeds geregistreerd stonden als twee eenheden, te weten [ straatnaam ] [ nr ] en [ nr ], waardoor de appartementen illegaal zijn.   
    
    
      3.1.9  In een brief van 21 april 2009 van notaris Simons aan de advocaat van [ Appellanten ] staat, voor zover van belang:
      ”(…)
      Zoals wellicht bekend , is – in tegenstelling tot bijvoorbeeld Amsterdam – in Hilversum geen vergunning op grond van de Huisvestingswet vereist om tot privaatrechtelijke splitsing in appartementsrechten over te mogen gaan. De controle daarop is uitdrukkelijk bij de notaris neergelegd (zie bijvoorbeeld de vereiste verklaring van de notaris onder het in de openbare registers in te schrijven afschrift van de akte van splitsing). 
      De privaatrechtelijke bevoegdheid tot splitsing in appartementsrechten wordt derhalve in Hilversum niet beperkt. Het staat de eigenaar mitsdien vrij om de aan hem toebehorende registergoederen te splitsen in appartementsrechten op de wijze als door hem wordt gewenst.
      Dat ten aanzien van registergoederen diverse andere publiekrechtelijke regels van toepassing (kunnen) zijn, welke door de eigenaar(s) van die registergoederen dienen te worden nageleefd, betekent niet dat de controle op die naleving in voorkomende gevallen  – zoals in casu de splitsing in appartementsrechten – ook door de notaris dient te worden uitgevoerd. De verantwoordelijkheid daarvoor ligt bij de desbetreffende eigenaar van het registergoed waarop die regels betrekking hebben. 
      (…)”
    
    
    
      3.1.10 In een notitie van 4 februari 2010 van [ K ], ambtenaar werkzaam bij de gemeente Hilversum, staat voor zover relevant: 
      ”Op 14/10/2009 gesproken met de heer [ Appellant sub 1 ], eigenaar. Op grond van een kadastrale splitsingsakte meent hij recht te hebben op vijf huisnummers en zelfstandige eenheden:107,107-1,107-2,109 en 109-1.
      Historie 
      Er zijn in het recente verleden geen bouwvergunningen afgegeven voor deze panden. Uit de oprichtingsvergunning blijkt dat nr 107 van origine een winkel is met zelfstandige bovenwoning en nr 109 een kantoor met zelfstandige bovenwoning.(…)
      De begane grond van nr 107 en 109 is samengevoegd tot één winkel. Hier is geen bouwvergunning van. Het is niet duidelijk hoe dit constructief is opgelost (doorbraak dragende muur). Er is geen scheurvorming of zetting in het pand. 
      (…)
      Huisnummers 
      In de huidige situatie is er recht op drie huisnummers. Eén voor de winkel en één voor elke zelfstandige bovenwoning. Het extra appartement komt pas in aanmerking voor een huisnummer als het is gelegaliseerd. Het huisnummer ‘109’ voor zover betrekking hebbend op het voormalige zelfstandige kantoor op de begane grond zou moeten worden ingetrokken, aangezien dit kantoor nu een deel van de winkel is. Het totaal maximaal haalbare aantal huisnummers/zelfstandige eenheden is dus 4, en niet 5. Overigens zal er bij toekenning van huisnummers sprake zijn van a en b nummers, en niet van -1 en -2 nummers zoals in de kadastrale akte. 
      Legalisatie
      Twee aspecten komen in aanmerking voor legalisatie en zouden in een legalisatie-aanvraag om bouwvergunning moeten worden opgenomen:
      1. De verbouwing van 107-boven tot twee appartementen
      2. De samenvoeging van de begane grond tot één winkel.
      (…) De toevoeging van een appartement leidt tot een toename van parkeerbehoefte met + 1,3parkeerplaats. In het kader van het legalisatieproject voor oude appartementen kan deze parkeerplaats worden afgekocht voor     € 1500,-- per parkeerplek.  Aan de aanvraag bouwvergunning zij legeskosten verbonden, die afhankelijk zijn van de bouwsom. Er zullen ook plattegrondtekeningen van de oude en de nieuwe situatiemoeten worden ingediend. Hier stellen wij geen hoge eisen aan. De kosten voor de aanvraag schat ik op € 500,-- à € 1000,--. De kosten voor bouwkundige aanpassingen  kan en wil de gemeente niet schatten.(…)” 
    
    
    
      3.1.11 Bij brief van 17 juni 2010 heeft de gemeente Hilversum aan [ Appellant sub 1 ] bericht dat [ straatnaam ] [ nr ] voldoet aan de voorwaarden voor deelname aan het Legalisatieproject, maar dat als eerste een aantal verbeteringen aan het pand moeten worden uitgevoerd. In een bij de brief gevoegde lijst staan de “verbeterpunten” opgesomd onder de kopjes:
      “COMPARTIMENTERING-DEUREN EN KOZIJNEN”;
      “ROOKMELDERS”;
      “INSTALLATIES-ELEKTRA”;
      “VLUCHTROUTES, TRAPPEN EN GANGEN”.
    
    
    
      3.1.12 Op 29 november 2010 heeft de gemeente aan [ Appellanten ] een bouwvergunning verstrekt voor legalisatie als omschreven in 3.1.10, onder voorwaarde van storting van een bedrag van € 1.500,-- in het mobiliteitsfonds als compensatie voor het verlenen van een ontheffing van de parkeereis om op eigen terrein een parkeerplaats te realiseren. 
      Op 6 december 2010 zijn de bestaande huisnummers [ nr ]en [ nr ] ingetrokken en zijn vier nieuwe nummers toegekend – [ nr ]; [ nr ]A;[ nr ]B en [ nr ]– en wel als volgt (MvG, productie 14): 
    
    
    Perceel [ straatnaam ][ nr ].
    
    
      Begane grond, de winkel gelegen op BG doorgetrokken met voormalige BG [ straatnaam ] [ nr ] krijgt:
      [ straatnaam ] [ nr ] (winkelfunctie)
    
    
    
      1e etage: appartement:
      [ straatnaam ][ nr ]A (woonfunctie)
    
    
    
      2e etage: appartement:
      [ straatnaam ] [ nr ]B (woonfunctie)
    
    
    Perceel [ straatnaam ] [ nr ].
    
    
      Begane grond: 
      Zie [ straatnaam ] [nr ]
    
    
    
      1e en 2e verdieping appartement:
      [ straatnaam ] [ nr ] (woonfunctie) 
    
    
    3.2 Voor zover in dit hoger beroep van belang vorderen [ Appellanten ] – kort samengevat – voor recht te verklaren dat [ Geïntimeerden ] en Brouwer Makelaars ernstig en toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst respectievelijk de overeenkomst van opdracht, althans dat [ Geïntimeerden ] onrechtmatig hebben gehandeld, althans dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en zowel [ Geïntimeerden ] als Brouwer Makelaars te veroordelen tot betaling van de deswege door [ Appellanten ] geleden schade en de buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en tot betaling van de proceskosten. De rechtbank heeft de vorderingen van [ Appellanten ] afgewezen. 
    
    3.3 In hoger beroep specificeren [ Appellanten ] hun schade in zoverre dat zij een bedrag van € 5.791,80 vorderen, bestaande uit de kosten die zij hebben moeten maken om de appartementen alsnog gelegaliseerd te krijgen (kosten verbouwing, bijdrage parkeerfonds en leges), alsmede een nog te begroten bedrag aan schade als gevolg van het feit dat zij slechts vier appartementsrechten hebben in plaats van vijf. 
    
    3.4 Tegen de beslissing van de rechtbank en de daaraan ten grondslag liggende motivering komen [ Appellanten ] op met hun grieven die ertoe strekken dat het hof hun vorderingen alsnog zal toewijzen. 
    
    De vorderingen jegens [ Geïntimeerden ]
    
    3.5 De grieven I tot en met VIII zien op de afwijzing door de rechtbank van de vorderingen, voor zover gericht tegen [ Geïntimeerden ] Bij pleidooi hebben [ Geïntimeerden ] hun verweer ingetrokken dat voor een verbouwing in de panden geen bouwvergunning vereist was.  Derhalve draait het om de vraag of, zoals de rechtbank onder 4.6 heeft overwogen en vervolgens ontkennend heeft beantwoord, het ontbreken van de vereiste bouwvergunning tot gevolg heeft dat de geleverde appartementsrechten daardoor niet voldoen aan hetgeen [ Appellanten ] op grond van de overeenkomst mochten verwachten en of [ Geïntimeerden ] daarvoor aansprakelijk zijn. De daarop betrekking hebbende grieven I tot en met VI lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
    
    
      3.6  [ Appellanten ] komen op tegen het oordeel van de rechtbank dat op grond van artikel 5.1 van de koopovereenkomst het risico dat bij levering een gebrek aanwezig is dat reeds aanwezig was ten tijde van het sluiten van die overeenkomst voor hun rekening komt, tenzij het gebrek aan een normaal gebruik als beleggingsobject als omschreven in artikel 5.3 in de weg staat. Daartoe voeren zij, kort samengevat, aan:  
      - primair dat het ontbreken van een vergunning voor de in het verleden gerealiseerde verbouwing een beperking van publiekrechtelijke aard en dus een rechtsgebrek is in de zin van artikel 7:15 BW;
      - subsidiair dat sprake is van non conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW;
      - dat beide bepalingen eraan in de weg staan dat [ Geïntimeerden ] een beroep kunnen doen op artikel 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst, althans dat het beroep daarop in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. 
      Uitgaande van het feit dat tussen partijen niet (langer) in geschil is dat sprake is van non conformiteit en evenmin dat artikel 5.1 uit de koopovereenkomst als een exoneratiebeding moet worden aangemerkt overweegt het hof als volgt.
    
    
    
      3.6.1 Van het bepaalde in artikel 7:15 lid 1 BW, dat de verkoper verplicht de verkochte zaak over te dragen “vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen” tenzij de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard,  kan in geval van consumentenkoop niet worden afgeweken. [ Geïntimeerden ] en [ Appellanten ] zijn evenwel professionele partijen die de appartementsrechten hebben verkocht respectievelijk gekocht als beleggingsobject zodat zij gerechtigd waren een van genoemd artikellid afwijkende bepaling overeen te komen gelijk zij in artikel 5.1 van de koopovereenkomst hebben gedaan. 
      Voor zover [ Appellanten ] een beroep doen op de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:15 lid 2 BW (waarvan niet kan worden afgeweken) kan dat beroep niet slagen. Dit artikellid ziet op het door de verkoper instaan voor de afwezigheid van lasten of beperkingen die voortvloeien uit inschrijfbare rechtsfeiten, waartoe niet behoort het ontbreken van een bouwvergunning als hier aan de orde. 
      Artikel 7:15 BW staat er derhalve niet aan in de weg dat [ Geïntimeerden ] zich op de exoneratie van artikel 5.1 van de koopovereenkomst kunnen beroepen.
    
    
    3.6.2 Artikel 7:17 BW vormt evenmin een beletsel voor [ Geïntimeerden ] om zich op de exoneratie te kunnen beroepen. De in dit artikel neergelegde conformiteitseis brengt mee dat de koper van een woning in beginsel ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op de gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning, behoudens andersluidende afspraken. In dit geval bestaat die andersluidende afspraak  uit de exoneratie zoals vermeld in artikel 5.1 van de koopovereenkomst in samenhang met artikel 5.3. Op deze exoneratie kunnen [ Geïntimeerden ] zich beroepen, ook voor zover zij hadden behoren te weten dat een bouwvergunning ontbrak. Niet is immers komen vast te staan dat [ Geïntimeerden ] daadwerkelijk wisten dat voor de verbouwing een bouwvergunning was vereist, terwijl evenmin is gebleken van andere omstandigheden op grond waarvan hen een zodanig ernstig verwijt kan worden gemaakt dat een beroep op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
    
    
      3.6.3 Rest de vraag of het ontbreken van een bouwvergunning in de weg staat aan normaal gebruik van de appartementsrechten als beleggingsobject. Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Zoals bepaald in de koop- en leveringsakte is het verkochte door verkoper gebruikt als beleggingsobject, bestaande uit een winkelunit op de begane grond alsmede drie bovenwoningen op de verdiepingen, hetgeen koper en verkoper als het normale gebruik zien. Ook in hoger beroep hebben [ Appellanten ] niet toegelicht wat hen bij normaal gebruik als beleggingsobject voor ogen staat. De stelling van [ Appellanten ] dat zij slechts vier appartementsrechten hebben in plaats van vijf is niet juist. De panden [ straatnaam ] [ nr ]-[ nr ] zijn kadastraal gesplitst, waarna vijf appartementsrechten zijn ontstaan die ook aan [ Appellanten ] zijn geleverd. Dat deze vijf rechten betrekking hebben op slechts vier appartementen, drie woningen en één winkel die twee appartementsrechten omvat, doet daar niet aan af. Voor zover [ Appelanten ]. betogen dat zij de winkelruimte beneden niet als twee afzonderlijk overdraagbare appartementsrechten geleverd hebben gekregen, gaat het hof aan dit betoog voorbij. Zoals door hem op vragen van het hof bij pleidooi toegelicht, heeft [ Appellant sub 1 ] voorafgaand aan de koop de feitelijke situatie ter plaatse bekeken, bestaande uit één (winkel) ruimte op de begane grond. Deze feitelijke situatie hebben [ Appellanten ] als kopers aanvaard conform het bepaalde in artikel 3.2 van de leveringsakte. 
      Ook het beroep op artikel 5.6 van de koopovereenkomst en artikel 5.1 van de leveringsakte kan [ Appellanten ] niet baten, nu zij niet althans onvoldoende hebben toegelicht welke “tot op de dag van het tot stand komen van deze overeenkomst door de overheid of door nutsbedrijven (...) verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren, zijn uitgevoerd.”
      De grieven falen.
    
    
    
      3.7  Met grief VII betogen [ Appellanten ] dat [ Geïntimeerden ] onrechtmatig ten opzichte van hen hebben gehandeld bij verkoop van de appartementsrechten (en zich schuldig hebben gemaakt aan bedrog), waarop zij hun subsidiaire vordering baseren. Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat [ Appellanten ] deze stelling onvoldoende hebben onderbouwd, mede in het licht van wat het hof reeds in het voorgaande heeft overwogen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat ook in hoger beroep onbetwist is gebleven dat [ Geïntimeerden ] geen verbouwingswerkzaamheden in of aan de panden hebben uitgevoerd. 
      Het beroep op dwaling dat [ Appellanten ] met grief VIII aan het hof ter beoordeling voorleggen als grondslag voor hun meer subsidiaire vordering, slaagt evenmin bij gebrek aan voldoende feitelijke onderbouwing. Beide grieven falen.
    
    
    
    
    
    De vorderingen jegens Brouwer Makelaars
    
    3.8 Grief  IX ziet op de afwijzing van de vorderingen jegens Brouwer Makelaars en richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de opdracht aan Brouwer Makelaars zich beperkte tot het voeren van prijsonderhandelingen en dat het verrichten van onderzoek naar vergunningen daar niet toe behoorde. Volgens [ Appellanten ] had Brouwer Makelaars zich op de hoogte behoren te stellen van de plaatselijk regelgeving ter zake splitsing van panden en daarnaar onderzoek behoren te doen bij de gemeente, hetgeen zij heeft nagelaten. Brouwer Makelaars heeft bij de uitvoering van de aan haar verleende opdracht derhalve niet de zorg betracht die van haar als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht en zich niet als goed opdrachtnemer gedragen, zodat zij de dientengevolge geleden schade moet betalen,  aldus [ Appellanten ] Dat voor de opdracht geen courtage in rekening is gebracht, is volgens [ Appellanten ] niet beslissend voor de vraag of van een opdracht kan worden gesproken. Ter toelichting voeren [ Appellanten ] aan dat zij bij Brouwer Makelaars terecht zijn gekomen op advies van assurantiekantoor MultiSafe, waarvan Brouwer Makelaars op dat moment 50% aandeelhouder was. MultiSafe bemiddelde bij de financiering voor de aankoop van de panden aan welke werkzaamheden courtage/provisie was verbonden, die tevens gezien moet worden als beloning voor het uitvoeren van de gegeven makelaarsopdracht, aldus nog steeds [ Appellanten ] 
    
    3.9 Het hof acht de grief gegrond. Uit hetgeen deze partijen over en weer hebben aangevoerd en Van der Linden heeft verklaard (productie G1, CvA) valt op te maken dat laatstgenoemde (al dan niet meerdere malen) [ Appellanten ] thuis heeft bezocht in aanwezigheid van de hypotheekadviseur van MultiSafe, de aan te kopen panden heeft bezichtigd en – naar [ Appellanten ] onweersproken hebben gesteld –  aanwezig is geweest bij de notaris. Gelet op voornoemde door Van der Linden verrichte werkzaamheden kan niet worden gezegd dat de opdracht aan Brouwer Makelaars was beperkt tot het voeren van prijsonderhandelingen. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat [ Appellanten ] Brouwer Makelaars hebben ingeschakeld op advies van MultiSafe, waaruit moet worden afgeleid dat kennelijk behoefte bestond aan de expertise van een makelaar. Tot diens expertise behoort (zo niet bij uitstek) kennis van de plaatselijke regelgeving met betrekking tot splitsing van panden. Derhalve omvatte de opdracht aan Brouwer Makelaars mede een onderzoek naar de ter plaatse – Hilversum – geldende regels voor splitsing van panden, hetgeen zij heeft nagelaten. Brouwer Makelaars heeft aldus bij de uitvoering van de aan haar verleende opdracht niet de zorg betracht die van haar als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht en zij heeft zich niet als goed opdrachtnemer gedragen. De omstandigheid dat Brouwer Makelaars voor haar werkzaamheden geen courtage in rekening heeft gebracht, maakt dit niet anders omdat de overeenkomst van opdracht om niet kan worden aangegaan. Evenmin pleit mogelijk onrechtmatig handelen van de verkopend makelaar jegens [ Appellanten ] Brouwer Makelaars vrij van schending van de op haar rustende onderzoeksplicht. 
    
    3.10 Brouwer Makelaars dient derhalve de geleden schade te vergoeden, bestaande uit de kosten die [ Appellanten ] hebben moeten maken om de appartementen alsnog gelegaliseerd te krijgen en waarvan de hoogte niet wordt betwist. Gelet op het feit dat [ Appellanten ] de voor legalisatie benodigde maatregelen hebben getroffen die tot een bouwvergunning hebben geleid en aldus hun schade hebben beperkt, behoeft het hof niet meer in te gaan op het door Brouwer Makelaars gevoerde eigen schuld-verweer. 
    
    3.11 Voor nog te begroten schade als gevolg van het feit dat [ Appellanten ] vier in plaats van vijf appartementsrechten hebben, acht het hof geen termen aanwezig. Zoals hierboven vermeld, heeft [ Appellant sub 1 ] voorafgaand aan de koop de feitelijke situatie ter plaatse bekeken, bestaande uit één (winkel) ruimte op de begane grond. Aangezien deze situatie overeenkomt met de omschrijving in de koop- en de leveringsakte, acht het hof geen grond aanwezig voor toewijzing van (verdere) schade. Dit onderdeel van de vordering wordt dan ook afgewezen.
    
    3.12 Het hof ziet, in navolging van de rechtbank, geen aanleiding voor toewijzing van een bedrag van € 904,-- aan buitengerechtelijke incassokosten, zoals [ Appellanten ] in grief X naar voren brengen. Ook in hoger beroep hebben [ Appellanten ] tegenover de gemotiveerde betwisting van Brouwer Makelaars niet onderbouwd dat en zo ja tot welk bedrag zij deze kosten hebben gemaakt. Dit onderdeel van de vordering wordt eveneens afgewezen.
    
    Conclusie
    
    
      3.13 De grieven van [ Appellanten ] falen voor zover gericht tegen de afwijzing van hun vorderingen jegens [ Geïntimeerden ], zodat het bestreden vonnis in zoverre zal worden bekrachtigd. [ Appellanten ] hebben de kosten van het hoger beroep te dragen. 
      Ten aanzien van de afwijzing van de vorderingen jegens Brouwer Makelaars heeft de grief van [ Appellanten ] deels succes, zodat het vonnis waarvan beroep in zoverre zal worden vernietigd en het bedrag van € 5.791,80 zal worden toegewezen. Brouwer Makelaars zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties. De bewijsaanbiedingen zullen worden gepasseerd omdat deze niet zijn gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. 
    
    
    
    4.	Beslissing
    
    Het hof:
    
    vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover tussen [ Appellanten ] en Brouwer Makelaars gewezen;
    
    en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    veroordeelt Brouwer Makelaars  om aan [ Appellanten ] te betalen € 5.791,80 te vermeerderen met  de wettelijke rente vanaf 19 januari 2010 tot de dag der voldoening;   
    
    bekrachtigt het vonnis voor het overige; 
    
    
      veroordeelt  Brouwer Makelaars  in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van [ Appellanten ] tot op heden begroot: 
      in eerste aanleg op € 350,93 aan verschotten en € 904,-- voor salaris van de advocaat en in hoger beroep op € 360,31 aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris van de advocaat;
    
    
    veroordeelt [ Appellanten ] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [ Geïntimeerden ] begroot op € 284,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris van de advocaat;
    
    verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. J. H. Huijzer,  E.M. Polak en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 april 2013.