ECLI:NL:RBROT:2016:10097, Rechtbank Rotterdam, 29-07-2016, 4231192
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschil tussen huurder/verhuurder over het door de verhuurder in rekening brengen van kosten voor de inzet van een wijkbeheerder.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 4231192 CV EXPL 15-26301
    
    
    
      uitspraak: 29 juli 2016
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres],
      
      wonende te [plaatsnaam],
      eiseres, hierna ‘[eiseres]’ genoemd,
      gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting Stichting Havensteder,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde, hierna ‘Havensteder’ genoemd,
      gemachtigde: mr. R. Benneker.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      Dit blijkt uit de volgende processtukken: 
      
        
          het exploot van dagvaarding van 15 juni 2015, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties;
        
        
          het vonnis d.d. 7 september 2015, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
        
        
          het proces-verbaal van de op 19 oktober 2015 gehouden comparitie van partijen;
        
        
          de akte van Havensteder, met producties;
        
        
          de conclusie van repliek, met producties;
        
        
          de conclusie van dupliek, met producties.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De datum voor het wijzen van vonnis is door de kantonrechter nader bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt sinds 24 januari 2011 van Havensteder de eengezinswoning aan het [straat- en plaatsnaam]. Thans bedraagt de huurprijs maandelijks € 646,02. 
      
    
    
      2.2.
      Havensteder heeft bij brief van 14 oktober 2014 [eiseres] verzocht om toestemming om een deel van de kosten voor de inzet van wijkbeheer aan haar door te berekenen. In de brief staat verder dat de servicekosten daarvoor zullen worden verhoogd met € 3,20 per maand en dat als 70% van de bewoners van het complex instemt met het voorstel, de wijziging zal ingaan op 1 januari 2015. Bij de brief heeft Havensteder een antwoordformulier gevoegd en een functiebeschrijving van de door de wijkbeheerder te leveren diensten en werkzaamheden.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres] heeft aan de hand van het bij de brief van 14 oktober 2014 gevoegde antwoordformulier aan Havensteder kenbaar gemaakt geen toestemming te geven voor het doorberekenen van de kosten voor wijkbeheer.
      
    
    
      2.4.
      
        Bij brief van 23 april 2015 heeft Havensteder aan [eiseres], voor zover van belang, het volgende geschreven:
        
          “(…)
        
        
          Vanaf 1 januari 2016 berekenen wij een deel van de kosten voor de inzet van de wijkbeheerder aan u door. U betaalt vanaf die datum € 3,20 per maand extra. 
        
        
          (…)
        
        
          Voor het doorbelasten van een deel van de kosten van wijkbeheer moet meer dan 70% van de huurders toestemming geven. (…) Uw woning valt onder ons wijkteam [naam van de wijk]. In dit gebied betalen 3493 huurders voor wijkbeheer, zij gaven al eerder toestemming. Wij vroegen vorig jaar november 1276 huurders met een brief om toestemming. Hiervan gaven 179 huurders toestemming. In totaal gaven hiermee 3672 huurders toestemming om een deel van de kosten van wijkbeheer door te belasten. Dat is meer dan 70% op wijkteamniveau. Daarmee mogen wij de overige huurders in [naam van de wijk] een deel van de kosten van de inzet van wijkbeheer aanzeggen en doorbelasten.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        In de door Havensteder opgemaakte functiebeschrijving voor wijkbeheerder staan de volgende diensten opgesomd:
        
          “(…)
        
        
          Resultaatgebied 1: Sociaal beheer
        
      
      
         Signaleert problemen (technisch of sociaal van aard) en onderneemt actie hierop: volgt de voorgang van de oplossing, betrekt hierbij indien nodig in- en externe partners, en schaalt op indien de oplossing stokt;
         Controleert de woonomgeving en draagt zorg voor de handhaving (brengt eventueel kosten in rekening);
         Voert kennismakingsgesprekken met nieuwe bewoners;
         Informeert bewoners en verwijst hen waar nodig door naar instanties of collega’s;
         Spreekt bewoners aan bij het niet naleven van de wet- en regelgeving op het vlak van schoon-heel-veilig binnen de wijk;
         Onderhoudt regelmatig contact met externe partijen (zoals gemeenten);
         Weet wat er in de wijk speelt en deelt deze kennis waar relevant met collega’s (deelname in IPT’s);
         Onderneemt actie indien bewoners hun woonomgeving verwaarlozen (bijvoorbeeld tuinaanpak, grofvuil portiek, schotels);
         Zorgt voor correspondentie richting de bewoners (standaardbrieven);
         Neemt deel aan bewonersoverleggen, met als doel te inventariseren wat er speelt in de wijk en de bewoners te informeren over de lopende zaken en ontwikkelingen vanuit Havensteder;
         Monitort de vooruitgang van uitgezette acties/oplossingen en stuurt waar nodig bij;
         Zet zich indien nodig in voor VvE’s.
      
      
      
        
          Resultaatgebied 2: Leefbaarheid, schoon, heel en veilig
        
      
      
         Draagt bij aan een prettige leefomgeving voor de bewoners;
         Stemt de uitvoering van werkzaamheden af met aannemers en derden op het vlak van schoonheel-veilig binnen leefbaarheidsprojecten;
         Informeert en stemt waar nodig af met bewoners over de uitvoering en voortgang van de lopende zaken binnen leefbaarheidsprojecten;
         Kan eigen acties ontwikkelen en budget Wijkbeheer inzetten ten behoeve van de leefbaarheid;
         Spreekt bewoners aan en voert overlastgesprekken, bij klantgedrag dat ‘schoon, heel en veilig’ negatief beïnvloedt;
         Voert bemiddelingsgesprekken tussen huurders om overlast te voorkomen of verhelpen;
         Treft preventieve maatregelen ten behoeve van leefbaarheid (kan leefbaarheidsprojecten initiëren/voorstellen);
         Verricht technische taken volgens het 5-minutenprincipe.
      
      
      
        
          Resultaatgebied 3: Toezicht complexen en woonomgeving
        
      
      
         Houdt tussentijdse- en eindcontroles van uitgevoerde reparaties in (algemene ruimtes) en om de complexen door aannemers of collega’s;
         Houdt toezicht op de schoonmaak van complexen;
         Onderneemt zelfstandig actie bij geconstateerde onregelmatigheden bij het niet naleven van de algemene huurvoorwaarden;
         Houdt toezicht in algemene zin op zijn complex(en) en de woonomgeving.
      
      
        (…)”
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiseres] verzoekt, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat het voorstel van Havensteder omtrent het doorberekenen van kosten wijkbeheerder niet redelijk is, met veroordeling van Havensteder in de kosten van het geding. 
      
    
    
      3.2.
      Aan haar verzoek legt [eiseres], sterk samengevat weergegeven, ten grondslag dat het voorstel van Havensteder niet redelijk is, omdat de diensten die een wijkbeheerder verricht niet onder de wettelijke definitie van servicekosten vallen. 
      
    
    
      3.3.
      Havensteder voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt bij de beoordeling, voor zover daartoe van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        [eiseres] beroept zich kennelijk op het bepaalde in artikel 7:261 lid 2 BW. Dat artikel bepaalt: “(…) De huurder is gebonden aan een wijziging van de levering van zaken of diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op zaken of diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden, en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (…)”. 
      
    
    
      4.2.
      Nu [eiseres] niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist dat Havensteder met tenminste 70% van de huurders overeenstemming heeft bereikt over het voorstel en Havensteder van haar kant niet betwist dat [eiseres] tijdig een beslissing vordert over de redelijkheid van het voorstel, is [eiseres] ontvankelijk in haar vordering. 
      
    
    
      4.3.
      
        
          [eiseres] voert, ter onderbouwing van haar standpunt dat het voorstel niet redelijk is, aan dat de diensten die de wijkbeheerder levert c.q. de werkzaamheden die worden verricht niet vallen onder de wettelijke definitie van servicekosten. Volgens [eiseres] gaat het namelijk om diensten c.q. werkzaamheden die niet dan wel in een te ver verwijderd verband staan met het huren c.q. bewonen van een eengezinswoning zoals [eiseres] dat doet. De diensten komen ook niet dan wel niet rechtstreeks ten goede aan de huurders en behoren grotendeels ofwel tot de primaire beheerstaak van Havensteder ofwel tot die van gemeente of politie.
        Bovendien ontvangt Havensteder voor die beheerstaken al een vergoeding uit de kale huurprijs. In het verleden werden de diensten niet doorbelast omdat Havensteder daar destijds een subsidie voor ontving. Niet valt in te zien dat het redelijk is dat door het wegvallen van subsidies de rekening mag worden doorgeschoven naar de huurders. Het kan nooit redelijk geacht worden dat Havensteder de kosten van de wijkbeheerder doorberekent. 
      
      
    
    
      4.4.
      Havensteder betwist gemotiveerd dat door de wijkbeheerder geleverde diensten niet onder de wettelijke definitie van servicekosten vallen. Daartoe voert zij aan dat ook diensten, geleverd in het kader van bijvoorbeeld veiligheid, aangemerkt worden als diensten, geleverd in verband met de bewoning van de woonruimte. De diensten hoeven zich niet te beperken tot enkel het gehuurde zelf. Verwezen wordt naar het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie. Voorts heeft de minister voor Wonen, Wijken en Integratie recentelijk bevestigd dat het mogelijk is om diensten van een huismeester of toezichthoudende taken van een buurtconciërge door te berekenen aan de huurders in de vorm van servicekosten, zolang deze in verband met de bewoning worden geleverd. De wijkbeheerder verricht diensten die vrijwel uitsluitend in het belang zijn van haar huurders. Om discussie over één of enkele werkzaamheden te voorkomen worden niet de volledige kosten voor wijkbeheer aan de huurders doorberekend, maar wordt - in lijn met het beleid van de Huurcommissie - 70% van de kosten voor rekening van de huurders gebracht en blijft 30% van de kosten voor eigen rekening. De kosten worden daarnaast gelijkelijk omgeslagen over het aantal woonruimten dat profiteert van de diensten van de wijkbeheerder. Havensteder wijst erop dat zij is ontstaan uit een fusie van twee woningbouwvereniging, te weten Com.Wonen en PWS. Zowel Com.Wonen als PWS leverde haar huurders in het verleden diensten op het gebied van wijkbeheer. Voor de fusie bracht PWS voor deze diensten een bedrag aan servicekosten in rekening aan haar huurders. Com.Wonen deed dit niet en nam deze kosten -onverplicht-  voor eigen rekening. Derhalve betalen de voormalig PWS-huurders reeds een vergoeding voor de diensten voor wijkbeheer. 
      
      
        
          Diensten die onder het begrip servicekosten vallen?
        
      
    
    
      4.5.
      Niet ter discussie staat dat de wijkbeheerder de diensten levert en de werkzaamheden verricht zoals opgesomd in de door Havensteder opgemaakte functiebeschrijving van wijkbeheerder. Tussen partijen is allereerst in discussie of de door de wijkbeheerder geleverde diensten onder de wettelijke definitie van servicekosten vallen. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
      
    
    
      4.6.
      Vooropgesteld wordt dat artikel 7:237 lid 3 BW bepaalt wat onder servicekosten moet worden verstaan: “(…)de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte(…)”. Het artikel bepaalt voorts dat bij algemene maatregel van bestuur zaken en diensten kunnen worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten. Deze algemene maatregel van bestuur is het Besluit servicekosten (hierna het Besluit). Artikel 1 van het Besluit bepaalt dat de vergoeding voor de in de bij dit besluit behorende bijlage genoemde zaken en diensten in ieder geval wordt aangemerkt als servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW. In de bijlage staan elf zaken en diensten opgesomd waaronder diensten te leveren in het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning (Huismeester) zoals “(…) a. het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hun bezoekers en derden, b. het houden van toezicht op de veiligheid van de tot de woonruimten behorende gehuurde delen en de gemeenschappelijk gedeelten, c. het reageren op inbraakalarmering vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde, d. het verspreiden van post en e. andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt, bevorderen, waaronder in elk geval het verrichten van de ten laste van huurders komende kleine herstellingen (…)”. De in de bijlage staande opsomming is niet limitatief, zodat ook vergoedingen voor andere in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten als servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW in rekening kunnen worden gebracht. 
      
    
    
      4.7.
      
        [eiseres] onderbouwt haar stelling dat de zinsnede uit het Besluit ‘in verband met de bewoning van de woonruimte’ zo beperkt moet worden opgevat dat enkel zaken of diensten die samenhangen met het zelf daadwerkelijk gebruiken van de woning of de eigen woning van de huurder, kunnen worden aangewezen als diensten waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten onvoldoende. Deze uitleg vindt geen steun in de wetsgeschiedenis bij voornoemd wetsartikel en wordt door Havensteder gemotiveerd betwist. Voorts geldt dat een deel van de diensten, waarvan het Besluit bepaalt dat de vergoeding daarvoor in ieder geval aangemerkt dient te worden als servicekosten, zich niet enkel en alleen beperken tot het gehuurde van de huurder zelf. Dit geldt bijvoorbeeld voor diensten te leveren door een huismeester in het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning. 
      
    
    
      4.8.
      Ook de Huurcommissie is van oordeel dat de kosten voor diensten te leveren door een buurtconciërge c.q. flatwacht aan de huurder in rekening mogen worden gebracht. Daarbij wordt door de Huurcommissie ervan uitgegaan dat het takenpakker van de buurtconciërge c.q. flatwacht er veelal als volgt uitziet: “(…) toezicht houden in openbare ruimten van flatgebouwen en/of buurten; toezien op een juist gebruik van de gemeenschappelijke ruimten als parkeergarages, containerruimten e.d., volgens regels gesteld in huur- en gebruikersovereenkomsten; preventief aanwezig zijn in het aangegeven werkgebied; oplossen van kleine technische onvolkomenheden in de voor algemeen gebruik bestemde ruimten; verstrekken van informatie aan gebruikers van (flat)woningen, met behulp van de daarvoor beschikbaar gestelde middelen en mogelijkheden; assisteren van GG en GD, brandweer en politie bij calamiteiten(…)”. Uit de hiervoor gegeven opsomming van de te leveren diensten door een buurtconciërge, die grotendeels overeenstemmen met de diensten van een wijkbeheerder van Havensteder, kan evenmin steun worden gevonden voor de [eiseres] voorgestane uitleg. Weliswaar is de kantonrechter niet gebonden aan het door de Huurcommissie gevoerde beleid, maar in dit geval bestaat voldoende aanleiding om hierbij aansluiting te zoeken. 
      
      
        
          Diensten ten goede aan de huurders?
        
      
    
    
      4.9.
      
        Voorts is in geschil of de diensten van de wijkbeheerder ten goede komen aan de huurders. Havensteder legt bij conclusie van antwoord een overzicht over van één van haar wijkbeheerders, waarop door de wijkbeheerder een werkweek lang een urenverantwoording is bijgehouden. Uit dit overzicht blijkt dat de wijkbeheerder zich bezig houdt met (1) het houden van toezicht op/controleren van de openbare ruimten, tuinen en gemeenschappelijke ruimten, (2) dat hij reageert op klachten in het kader van leefbaarheid (zoals geluidsoverlast, drugsoverlast, overlast van bewoners die zaken van hun balkon werpen), (3) hij toeziet op de veiligheid in de wijk, onder meer door het houden van overleg met gemeente en de wijkagent, (4) zich bezighoudt met het oplossen van kleine technische onvolkomenheden en (5) dat hij informatie verstrekt aan huurders. Uit het overzicht, waarvan de juistheid onvoldoende gemotiveerd door [eiseres] is betwist, blijkt voldoende dat de wijkbeheerder zich grotendeels bezighoudt met het verrichten van diensten in het belang van de huurders in een wijk en dat de diensten voldoende samenhangen met de bewoning van de woningen van de huurders in de wijk. 
        Dat de door de wijkbeheerder geleverde diensten reeds tot de primaire beheerstaak van Havensteder dan wel de overheid zouden behoren onderbouwt [eiseres] niet dan wel onvoldoende. Zo brengt het enkele feit dat de politie verantwoordelijk is voor veiligheid in een wijk niet mee dat diensten die een wijkbeheerder in dat kader levert overbodig zijn nu de aanwezigheid van een wijkbeheerder in een wijk een meer preventieve werking heeft en hij meer pro-actief kan handelen terwijl het handelen van de politie eerder reactief van aard is nu zij gewoonlijk naar aanleiding van een melding in een wijk zal verschenen. 
      
      
      
        
          conclusie
        
      
    
    
      4.10.
      Op grond van het vorenstaande wordt het verzoek van [eiseres] om te bepalen dat het voorstel van Havensteder om een deel van de kosten voor wijkbeheer, waar [eiseres] tegen de hoogte geen verweer heeft gevoerd, aan haar door te berekenen niet redelijk is, afgewezen.
      
    
    
      4.11.
      Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eiseres] veroordeeld in de proceskosten. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      wijst het verzoek van [eiseres] af;
    
    
    
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 525,00 aan salaris voor de gemachtigde;
    
    
    
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.J. Smits en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      918