ECLI:NL:RBOBR:2024:3035, Rechtbank Oost-Brabant, 01-07-2024, 23/2285
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-07-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de voorzieningen en het onderhoud van de woning. Beroep ongegrond. Verzoek van de heffingsambtenaar om de gemachtigde van eiseres een waarschuwing te geven vanwege de kwaliteit van de taxatie en de beroepsgronden, om na te gaan of eiseres via haar gemachtigde een directe opdracht heeft gegeven voor de taxatie en om eiser te veroordelen in de proceskosten. Verzoeken afgewezen.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 23/2285 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juli 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van een woning aan de [adres] in [woonplaats] .
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 24 februari 2023 vastgesteld op € 570.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de onroerendezaakbelasting (OZB), de rioolheffing en de afvalstoffenheffing 2023 opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 16 augustus 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 6 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door de heer [naam] . De gemachtigde van eiseres is zonder van bericht van verhindering niet verschenen, hoewel hij met een aangetekende brief voor de zitting is uitgenodigd. PostNL heeft op 10 mei 2024 de brief bij de gemachtigde van eiseres geprobeerd te bezorgen, maar deze bezorging is niet gelukt. De brief is daarom op 13 mei 2024 bij een PostNL-punt ter afhaling gelegd. De gemachtigde van eiseres heeft de brief niet afgehaald. De brief is daarom retour gestuurd naar de rechtbank. De gemachtigde van eiseres is dus op de juiste manier opgeroepen voor de zitting. Dat de gemachtigde van eiseres de brief niet bij het PostNL-punt heeft afgehaald, komt voor zijn risico. 
      
    
  
  
    Feiten 
    
    
      2. Eiseres is eigenaar (en gebruiker) van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 1997. Bij de woning hoort een aanbouw, een dakkapel, een luifel, een garage en een perceel grond. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        De WOZ-waarde van de woning 
      
    
    
    3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022. 
    
    4. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waardematrix. Met die matrix, op 19 december 2023 opgesteld door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans, is de woning getaxeerd op € 587.000. Eiseres stelt in haar beroepschrift dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 544.000. Eiseres heeft later haar beroep aangevuld met een taxatierapport opgesteld door Phydias, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op een lager bedrag dat niet correspondeert met de bepleite waarde in het beroepschrift.
    
    5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd. 
    
    6. Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de woning onweersproken gelaten. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. 
    
    7. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie in Rosmalen gelegen vergelijkingsobjecten:
    - [adres] ;
    - [adres] ;
    - [adres] . 
    
    
      7.1.
      Voor zover eiseres aanvoert dat de heffingsambtenaar de verkoopcijfers van [adres] en [adres] ten onrechte niet in de vergelijking heeft betrokken, is die beroepsgrond dus niet (langer) actueel. De heffingsambtenaar heeft deze objecten in beroep wel betrokken in de waardeonderbouwing. 
      
    
    
      7.2.
      De waardeonderbouwing is opgenomen in de overgelegde waardematrix. Het betreft twee-onder-een-kapwoningen, die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardpeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De taxateur heeft met zijn waardematrix en de overgelegde marktinformatie over de vergelijkingsobjecten, onderbouwd dat deze referenties goed vergelijkbaar zijn wat betreft bouwperiode en objecttype. De vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbare ligging. De heffingsambtenaar heeft een m²-prijs van € 2959,23 gehanteerd, waarin de verschillen qua KOUDV-factoren (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) en oppervlakte tot uiting komen. 
      
    
    
      7.3.
      De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. Met de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt. 
      
      8. Wat eiseres in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt die gronden hierna. 
      
      9. Eiseres stelt ten eerste dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut van de woning. De rechtbank volgt deze stelling niet. De grondwaarde is berekend volgens de grondstaffel, waarbij inzichtelijk is dat de waarde per m² lager wordt naarmate het totaal aantal m² grond toeneemt. Daaruit volgt dat er rekening is gehouden met het afnemend grensnut.
      
      10. Eiseres stelt ten tweede dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, te weten de badkamer en de keuken. Als onderbouwing van dit standpunt heeft eiseres een foto van de badkamer overgelegd. De heffingsambtenaar ziet geen reden om het voorzieningenniveau bij te stellen en verwijst naar de inpandige opname van 22 november 2023. Het enkele gegeven dat de badkamer gedateerd is betekent niet dat deze niet bruikbaar is. Daarnaast is de keuken in 2014 gemoderniseerd. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Eiseres baseert zich alleen op de leeftijd van de voorzieningen. Uit de foto die eiseres heeft overgelegd kan de rechtbank niet afleiden dat het voorzieningenniveau te hoog is vastgesteld. 
      
      11. Eiseres stelt tot slot dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning. Het schilderwerk is matig en er is sprake van een lekkage in de buitenmuur. Eiseres heeft een tweetal foto’s overgelegd van de buitenmuur en een kozijn als onderbouwing van dit standpunt. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud. De heffingsambtenaar heeft in de waardematrix het onderhoudsniveau als redelijk (6) gekwalificeerd. Hiermee heeft de heffingsambtenaar er naar het oordeel van de rechtbank blijk van gegeven dat rekening is gehouden met het onderhoudsniveau. Op grond van enkel de door eiseres aangeleverde foto’s is niet aannemelijk gemaakt dat het onderhoudsniveau lager gekwalificeerd moet worden. 
      
      
        
          Conclusie over de waarde 
        
      
      
      12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde van € 570.000 niet te hoog is.
      
      
      
      
        
          De verzoeken van de heffingsambtenaar
        
      
      
      13. Uit het uitgebreide verweerschrift van de heffingsambtenaar blijken duidelijk de worsteling en het gevoel van frustratie dat deze partij voelt en heeft bij deze zaaksoort en bij deze gemachtigde. Het steekt de heffingsambtenaar dat namens eiseres alleen maar algemene gronden ingediend worden, dat er onvoldoende maatwerk wordt verricht en dat er bijvoorbeeld door de gemachtigde van eiseres nog steeds met inhoudsmaten wordt gewerkt in plaats van de inmiddels gebruikelijke oppervlaktematen. Ook heeft de gemachtigde van eiseres het over cijfermatige kwalificaties met een schaalverdeling die de heffingsambtenaar niet gebruikt. Dit alles staat volgens de heffingsambtenaar in schril contrast met de grote hoeveelheid werk die de taxateur van de heffingsambtenaar moet verrichten om de beschikte waarde aannemelijk te maken. Ook is in deze zaak namens eiseres een taxatie overgelegd waarvan de heffingsambtenaar vindt dat deze ondermaats is. Dit alles maakt dat de heffingsambtenaar een aantal verzoeken heeft gedaan:
      
      
        a) wilt u de eisende partij een waarschuwing geven met betrekking tot de kwaliteit van de beroepsgronden en de overgelegde taxatie?
        b) wilt u nagaan of WOZMeldpunt opdracht heeft gegeven voor de taxatie en of daarvoor ook een factuur is gestuurd (en betaald)?
        c) wilt u de eisende partij veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar voor een bedrag van € 35,00?
      
    
    
      13.1.
      De rechtbank heeft het voorgaande uitgebreid op de zitting met de heffingsambtenaar besproken. Eiseres en haar gemachtigde waren niet aanwezig op de zitting zodat zij niet hun visie op deze verzoeken hebben gegeven. Uit het gesprek op zitting kwam duidelijk naar voren dat de maat vol is wat de heffingsambtenaar betreft. De heffingsambtenaar heeft daarom zijn verzoeken kracht bijgezet hoewel het opviel dat het verzoek om veroordeling in de proceskosten van de heffingsambtenaar kennelijk in de vergetelheid was geraakt bij de heffingsambtenaar. Hoewel daaruit zou kunnen worden afgeleid dat het verzoek minder urgent is, is het verzoek niet ingetrokken op de zitting en zal de rechtbank zich hierna daarover uitlaten. 
      
      
        
          Kwaliteit van gronden en taxatie van eiseres
        
      
      
    
    
      13.2.
      De rechtbank beoordeelt iedere zaak op zich en kijkt niet snel naar patronen van ingediende gronden in andere zaken. Als een gemachtigde ervoor kiest om algemene gronden in te dienen, dan zal de heffingsambtenaar daarop in beginsel met (in gelijke mate) algemene opmerkingen mogen reageren. Met dergelijk maatwerk krijgt elk beroepschrift het verweerschrift dat het verdient. Uiteindelijk betreffen WOZ-zaken (uitzonderingen daargelaten) zakelijke geschillen en daarbij past ook een zakelijke aanpak. Hoewel de gevoelens van frustratie bij de heffingsambtenaar voor de willekeurige buitenstaander misschien begrijpelijk zijn, is het ondanks dat aan diezelfde heffingsambtenaar om keuzes te maken in de diepgang van zijn reactie en de uitgebreidheid van het verweerschrift en de bijbehorende taxatie. Dat de heffingsambtenaar daarbij – net als zijn tegenpartij – een inschatting maakt van de slagingskans van het verweer is logisch. Dat dat gevolgen heeft voor de omvang van het verweer en de daarbij behorende taxatie en matrix is een gegeven.
      
    
    
      13.3.
      De rechtbank ziet geen aanleiding voor een waarschuwing richting de gemachtigde van eiseres. Dat betekent niet dat de rechtbank de werkwijze en de proceskeuzes van dat kantoor onderschrijft. Maar het is aan de gemachtigde van eiseres om te bepalen met welke aandacht hij naar een zaak kijkt en met welk maatwerk hij zijn beroepsgronden vorm geeft. Ook daar is een rechtstreekse correlatie met de slagingskans van het beroep en de gevolgen van de gemaakte keuzes komen geheel voor rekening van de partij die deze gemachtigde inschakelt. 
      
    
    
      13.4.
      Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting gewezen op twee uitspraken van de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Het ECLI-nummer ECLI:NL:RBZWB:2024:170 betreft een uitspraak die niet ziet op een WOZ zaak. De uitspraak bevat ook niet de door de heffingsambtenaar genoemde rechtsoverweging 7.2. Wel vindbaar is de tweede uitspraak onder ECLI:NL:RBZWB:2024:831. Daarin is over een rapport van dezelfde taxateur als in de onderhavige zaak het volgende gezegd:
      
      
        “Uit het taxatierapport van belanghebbende kan niet worden opgemaakt welke rol de twee ondertekenaars bij het opstellen van het rapport hebben vervuld. Door de heffingsambtenaar is aangevoerd dat mevrouw [naam] kennelijk een juridisch administratief medewerker is. Nu belanghebbende dit niet heeft betwist, neemt de rechtbank dit aan. Het is onduidelijk of taxateur [naam] zelf ook een bijdrage heeft geleverd aan de opstelling van het rapport of slechts een handtekening heeft gezet. Het valt daarom te betwijfelen of dit een rapport van een deskundige is. Ook de zeer beperkte onderbouwing van de waarde, met name in relatie tot de genoemde referentiewoningen, wijst er niet op dat het rapport door een taxatiedeskundige is opgesteld. Om die reden is de rechtbank van oordeel dat de bepleite waarde van belanghebbende niet wordt onderbouwd.”
      
      
      
        De door de rechtbank Zeeland-West-Brabant in die zaak gezette vraagtekens kunnen ook bij het rapport van Phydias in de onderhavige zaak gezet worden. Daarnaast correspondeert het bedrag van de taxatie niet met het namens eiseres bepleite bedrag. Dit alles geeft de heffingsambtenaar reden voor overpeinzingen over de kwaliteit van de procesvoering door zijn tegenpartij. Het is echter de heffingsambtenaar die als eerste aannemelijk moet maken dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is. Als de tegenpartij daar niets of te weinig tegenoverstelt, zal dat niet leiden tot het oordeel dat die beschikte waarde niet aannemelijk is. Met andere woorden, dit is niet in het nadeel van de heffingsambtenaar. Nu de gronden niet de grens van een pro forma beroep onderschrijden, is er voor de rechtbank geen aanleiding om de gemachtigde van eiseres hierop aan te spreken. Dat neemt niet weg dat elke zaak er bij gebaat is als alleen gronden aangevoerd worden die specifiek betrekking op het object en waarover enige discussie kan plaatsvinden. 
        
          
          Opdracht en factuur voor taxatie eiseres
        
      
      
    
    
      13.5.
      Of er een directe opdracht is namens eiseres via haar gemachtigde aan het bureau Phydias en of Phydias daarvoor een factuur stuurt waarvan zij ook betaling verwacht, zijn vragen die alleen aan de orde komen bij een gegrond beroep en als de rechtbank zich moet uitlaten over vergoeding van de met het inschakelen van Phydias gemoeide kosten. Nu dit beroep ongegrond is, ziet de rechtbank geen aanleiding om de zaak te heropenen en eiseres daarover gericht vragen te stellen. 
      
      
      
        
          Proceskosten ten laste van eiseres
        
      
      
    
    
      13.6.
      Volgens het bepaalde in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht kan een natuurlijke persoon slechts in de kosten worden veroordeeld in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. Daarmee wordt volgens de parlementaire geschiedenis misbruik van recht bedoeld. Het gaat daarbij om verwijtbaar onnodig procederen. Daarvoor moet nodig zijn dat het eiseres en haar gemachtigde evident was dat van het beroep geen positief resultaat viel te verwachten. Daarvan is in deze zaak geen sprake. De in de jurisprudentie te vinden voorbeelden zien bijna allemaal op een herhaling van rechtsmiddelen (meestal herziening) om daarmee iets anders (bijvoorbeeld vergoeding van kosten) te bewerkstelligen. Bij de huidige stand van zaken en op basis van dit dossier kan niet worden vastgesteld dat eiseres tegen beter weten in procedeerde. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding ten laste van eiseres, laat staan een niet-ontvankelijkverklaring in verband met misbruik van recht.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten. 
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. M.P. Kool, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 juli 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ).