ECLI:NL:GHARL:2023:4488, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-05-2023, 22/01686
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-05-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/01686
    uitspraakdatum: 23 mei 2023
    
    
      
        Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 mei 2022, nummer AWB 21/4275, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 20 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op 1 januari 2021, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 223.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] en [naam3] namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres1] 20 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1959 gebouwde hoekwoning met een berging/schuur. De inhoud van de woning (inclusief de zolder) bedraagt ongeveer 304 m3 en die van de berging/schuur 19 m3. De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 160 m2, waarvan 149 m2 in de waardering is betrokken (een brandgang van 11 m2 is niet meegenomen).
    
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaak gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Daarbij staat het de heffingsambtenaar vrij om de door hem vastgestelde waarde in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 19 november 2021, opgesteld door taxateur [de taxateur] . Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 260.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode twee hoekwoningen en een rijwoning als referentieobject gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:
      
      
        
          
            [adres2] 40 (hoekwoning), bouwjaar 1952, inhoud woning 272 m3, inhoud berging/schuur 19 m3, oppervlakte perceel 156 m2. Verkocht op 11 maart 2020 voor € 280.000.
        
        
          
            [adres2] 41 (hoekwoning), bouwjaar 1952, inhoud woning 272 m3, inhoud berging/schuur 19 m3, oppervlakte perceel 173 m2. Verkocht op 28 november 2019 voor € 275.000.
        
        
          
            [adres3] 20 (rijwoning), bouwjaar 1959, inhoud woning 304 m3, inhoud berging/schuur 17 m3, oppervlakte perceel 142 m2. Verkocht op 26 juni 2020 voor € 350.800.
        
      
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij overweegt het Hof dat met name [adres2] 40 en [adres2] 41 goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en steun bieden aan het standpunt van de heffingsambtenaar omtrent de vastgestelde waarde. Deze referentieobjecten betreffen, net als de onroerende zaak, voormalige sociale huurwoningen met vergelijkbare scores voor ligging (3), onderhoud (2), kwaliteit (2) en doelmatigheid (3). De onroerende zaak heeft weliswaar slechtere voorzieningen dan [adres2] 40 en [adres2] 41, maar hiermee is rekening gehouden door bij de onroerende zaak uit te gaan van “1” (slecht) en bij beide referentieobjecten uit te gaan van “2” (matig). Het Hof is, gelet op de tot de gedingstukken behorende foto’s van de onroerende zaak en van [adres2] 40 en [adres2] 41, van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van deze scores kon uitgaan. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de scores van de onroerende zaak voor kwaliteit en onderhoud, in beide gevallen “2” (matig), gemiddelden betreffen van de binnenzijde “1” (slecht) en buitenzijde “3” (gemiddeld). Voor wat betreft de buitenzijde mocht de taxateur van een gemiddelde score uitgaan, gelet op (onder meer) de dakrenovatie die in 2019 heeft plaatsgevonden. Naar het oordeel van het Hof is met de gehanteerde m3-prijzen (€ 575 voor de onroerende zaak en € 658 voor  [adres2] 40 en [adres2] 41), voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft erop gewezen dat de zolder niet kan worden gebruikt omdat deze door het ontbreken van een vaste- of vlizotrap niet bereikbaar is. Om deze reden is volgens belanghebbende de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud niet juist en moet deze worden gecorrigeerd met de inhoud van de zolderverdieping. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de berekening van de inhoud van zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten terecht is uitgegaan van de buitenmaten, dus inclusief de zolderverdieping. Een mogelijke belemmering in het gebruik van de zolder is daarop niet van invloed. Wel kan de bereikbaarheid van de zolder van invloed zijn op de doelmatigheid van de onroerende zaak. Het Hof is van oordeel dat de doelmatigheid van de onroerende zaak vergelijkbaar is met die van [adres2] 41, omdat de zolder van dat referentieobject - zoals volgt uit de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s en de door hem gegeven toelichting ter zitting - evenmin bereikbaar is met een vaste- of vlizotrap. Beide objecten scoren voor doelmatigheid een “3”. Dat [adres2] 40 voor doelmatigheid ook een score “3” heeft, terwijl de zolder van dit referentieobject wel bereikbaar is met een vlizotrap, heeft naar het oordeel van het Hof niet een zodanige invloed op de getaxeerde waarde van de onroerende zaak (€ 260.000) dat deze uitkomt beneden de beschikte waarde (€ 223.000).
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De door belanghebbende in hoger beroep overgelegde waardebepaling van “eerlijke woz” (€ 182.000) leidt het Hof niet tot een ander oordeel, aangezien volstrekt niet duidelijk is hoe tot die waarde is gekomen. De door belanghebbende zelf gemaakte waardebepaling (augustus 2021) volgt het Hof evenmin, aangezien die, zoals de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, is gebaseerd op transacties onder een koopgarantregeling en de prijzen daarmee in mindere mate de gezochte waarde in het economische verkeer weerspiegelen. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)	(V.F.R. Woeltjes)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 mei 2023.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.