ECLI:NL:RBLIM:2024:10079, Rechtbank Limburg, 20-11-2024, C/03/325446 / HA ZA 23-544
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-11-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aansprakelijkheid notaris voor inschrijving verjaringsakte zonder machtiging en zonder voldoende onderbouwing. Tussentijds appel opengesteld alvorens op schade te beslissen.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/325446 / HA ZA 23-544
    
    
    
      
        Vonnis van 20 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres sub 1] , en 2. [eiser sub 2] , 
    
      beiden wonende te [woonplaats] , 
      eisers, 
      advocaat: mr. S.L. Smits-Emons,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de maatschap 
    
      
        
          [gedaagde sub 1]
        , 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
    
      
        
          [gedaagde sub 2]
        , 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,3. [gedaagde sub 3], 
      kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
      gedaagden, 
      advocaat: mr. W.A.M. Rupert.
    
    
    
      Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] genoemd worden en gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden] genoemd worden. 
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 7 december 2023,
      - de akte overlegging producties van [eisers] , waarbij de producties 1 tot en met 22 zijn overgelegd,  - de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 4,  - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald, 
      - de akte overlegging producties tevens wijziging van eis van [eisers] , waarbij de producties 23 tot en met 31 zijn overgelegd, 
      - de mondelinge behandeling van 26 augustus 2024 en de door beide partijen overgelegde spreekaantekeningen. 
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eisers] hebben op 17 juni 2020 de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente [kadasternummer 1] , met een perceelgrootte van 411 centiare, gekocht (hierna: het perceel [kadasternummer 1] ). 
    
    
      2.2.
      
        In artikel 1 onder optie A van de gesloten koopovereenkomst tussen [eisers] (als kopers) en een derde (als verkoper) van het perceel [kadasternummer 1] staat (onder andere) het volgende opgenomen:
        
          “(…) Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden:
        
      
      
        
          
            plaatselijk bekend (incl. postcode): 
            
              [adres 1] , [woonplaats]
          
        
        
          
            kadastraal bekend 
            gemeente [kadasternummer 1] gedeeltelijk, 
          
        
        
          
            groot 
            circa 4 are en 11 centiare (de oppervlakte van het perceel is circa en dient door het kadaster te worden ingemeten. De kosten voor het inmeten komen voor rekening van buurman, de heer (…) van het adres [adres 2] , [woonplaats] . Aan de koopovereenkomst wordt een kadastrale kaart toegevoegd met de aangegeven nieuwe situatie, die partijen onderling zijn overeengekomen. Verder is het achterste gedeelte van het perceel al in gebruik bij de achterbuurman, hetgeen ook op de tekening is aangegeven).
             (…)”
            
          
        
      
    
    
      2.3.
      Aan voormelde koopovereenkomst is (onder andere) de volgende kadastrale kaart gehecht. 
      
        
          
        
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde sub 1] is een notariskantoor in maatschapsverband, waarvan [gedaagde sub 2] (hierna: [gedaagde sub 2] ) een van de maten is. De heer [gedaagde sub 3] (hierna: [gedaagde sub 3] ) is notaris bij [gedaagde sub 1] en tevens bestuurder van [gedaagde sub 2] .
    
    
      2.5.
      Op 25 september 2020 heeft [gedaagde sub 3] in opdracht van de heer [naam achterbuur 1] en mevrouw [naam achterbuur 2] , te weten de achterburen van [eisers] (hierna: [naam achterburen] ), een splitsingsverzoek van het perceel [kadasternummer 1] ingediend bij het Kadaster. 
    
    
      2.6.
      
        
          [gedaagde sub 3] heeft bij e-mail van 8 oktober 2020 aan [naam achterburen] (met [eisers] in CC) (onder andere) het volgende medegedeeld: 
        
          “(…) Ik heb uw wederpartij gesproken, de heer [eiser sub 2] , en hij deelde mij mee dat hij bekend was met het in gebruik zijn van een stuk grond van hem door een derde o.g.v. een recht (mogelijk ingebruikgeving). 
          
          Indien dit het geval is, kan dat aan een verjaring in de weg staan. Maar het is vreemd dat u daar dan niets van zou weten. 
        
        
          Ik heb hem gevraagd mij stukken te sturen waaruit een en ander blijkt. Om u en hem te informeren stuur ik u beiden wat kopieen uit literatuur toe over verjaring. De voor u belangrijke tekst is onderlijnd. 
          
          Nadat ik die stukken van de heer [eiser sub 2] heb ontvangen zal ik beiden nader informeren, maar het is prettig als u beiden ingelezen bent over dit onderwerp. 
        
        
          Nog even over de positie van de notaris. Ik treed op op verzoek van de heer [naam achterbuur 1] . Maar ik ben objectief. Ik ben geen partijnotaris. De heer [eiser sub 2] heeft niets te vrezen. Indien er redenen zijn om te concluderen dat er van verjaring geen sprake is dan houdt het op. (…)”
          
        
      
    
    
      2.7.
      
        
          [eisers] hebben bij e-mail van 8 oktober 2020 als volgt gereageerd:
        
          “(…) Zoals afgesproken stuur ik u de benodigde stukken als bijlagen toe. Zie foto voor de ‘desbetreffende heg’ die als grens zou moeten dienen. Naar onze mening is deze heg niet eens enkele jaren oud en zouden we er zo tussendoor kunnen lopen. (…)”
          
        
      
    
    
      2.8.
      
        Daarop heeft [gedaagde sub 3] op 8 oktober 2020 het volgende naar [eisers] gestuurd:
        “(…) in de omschrijving staat dat u een gedeelte van een perceel koopt en dat een deel bij de achterbuurman al in gebruik is zoals op de tekening aangegeven.(…)De omschrijving roept vragen bij mij op. Al in gebruik? Wat is daar de strekking/bedoeling van?”
        Het antwoord van [eisers] luidde:
        
          “(…)-Het “gedeelte van een perceel” heeft geen betrekking op de achterburen maar op onze buurman, de heer (…) van het adres [adres 2] . Op deze manier staat het ook vermeld in de koopovereenkomst die we reeds hebben toegestuurd aan u. Dit betreft het perceel aan de linkerzijde van de geschetste stippellijn in de kadastrale kaart(…)- In de huidige bijlage is een diagonaal gearceerd perceel zichtbaar. Deze arcering schetst het perceel dat naar ons gecommuniceerd is als “in gebruik” bij de achterburen. (…)”
      
    
    
      2.9.
      Bij e-mail van 30 oktober 2020 heeft het Kadaster kenbaar gemaakt dat het perceel [kadasternummer 1] is gesplitst in twee percelen, te weten het perceel [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] . 
    
    
      2.10.
      
        
          [gedaagde sub 3] heeft bij e-mail van 23 december 2020 (onder andere) het volgende medegedeeld aan [eisers] :
        
          “(…) Ik ga er van uit dat u al onderzocht heeft, en geconstateerd, dat uw achterburen al in 1979 het gebruik van het tuingedeelte hebben, namelijk toen zijn eigenaar werden van de woning kregen zij dit stuk tuin feitelijk erbij. De haag stond er toen ook al. Dit hebben zij aan mij verklaard. Dat is ook de reden waarom zij in de veronderstelling waren eigenaar te zijn van dat tuingedeelte.
        
        
          Mocht u uit verklaringen van rechtsvoorgangers of (voormalige) buren tot een andere conclusie zijn gekomen, dat verzoek ik u mij dat per omgaande mee te delen. (…)”
          
        
      
    
    
      2.11.
      
        
          [eisers] heeft bij e-mail van 23 december 2020 [gedaagde sub 3] verzocht om de splitsing ongedaan te maken en daarbij onder meer het volgende geschreven:
        “Met verbazing hebben wij kennis genomen van de inhoud van uw mailbericht van vandaag.
        
          (…)
        
        
          Voor een verkrijging van eigendom door verjaring moet echter ook sprake zijn van “bezit” van het perceel grond. Ook daarvan is geen sprake. Het gedeelte van de tuin is niet volledig afgebakend en wij kunnen ons eenvoudig de toegang verschaffen tot dat gedeelte van de tuin. Aan de voorwaarden voor extinctieve verjaring is dus niet voldaan.
        
        
          Daar komt bij dat indien de achterburen volharden in hun standpunt dat zij de eigendom van de strook grond door verjaring zouden hebben verkregen, op hen de bewijslast rust om te bewijzen dat zij zich de afgelopen 20 jaar onafgebroken als bezitter van die strook grond hebben gedragen. U kunt ook niet van ons verlangen dat wij het tegendeel gaan bewijzen.
        
        
          Zoals uit de registers blijtk zijn wij eigenaar van de strook grond. Indien de achterburen een andere mening zijn toegedaan, is het aan hen om dit te bewijzen. Een verklaring van de achterburen zelf is hiertoe onvoldoende.”
      
    
    
      2.12.
      
        Op 30 december 2020 heeft [gedaagde sub 3] in opdracht van [naam achterburen] de verjaringsakte ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. In deze akte is vermeld dat het perceel [kadasternummer 3] door extinctieve verjaring eigendom is geworden van [naam achterburen] Een verklaring van [naam achterburen] is als bewijsstuk bij de verjaringsakte gevoegd, waaruit het volgende blijkt:
        
          “(…) 
        
      
      
        
          
            Het betreffende grondstuk hebben wij sinds de koop van onze woning in 1976 in bezit.
          
        
        
          
            Het grondstuk is aan de betreffende zijde begrensd door een 190 cm hoge ligusterheg.
          
        
        
          
            Toen wij de woning in 1976 kochten stond die heg er al.
          
        
        
          
            Aan de verjaringstermijn is volgens ons dus in zeer ruime mate voldaan. (…)”
          
        
      
    
    
      2.13.
      Op 1 juli 2021 heeft [gedaagde sub 3] een akte verbetering verjaring ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster met daaraan toegevoegd een aanvullende verklaring van een buurvrouw, inhoudende dat [naam achterburen] perceel [kadasternummer 3] sinds 1976 in gebruik heeft gehad.
    
    
      2.14.
      
        [eisers] hebben eerder tegen [naam achterburen] geprocedeerd. In die zaak is een vaststellingsovereenkomst gesloten. Zij zijn overeengekomen dat [naam achterburen] een bedrag van € 12.150,00 aan [eisers] zal betalen, waarbij de inschrijving van de verjaringsakte gehandhaafd blijft met doorhaling van de betwisting van [eisers]
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen na wijziging van eis dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, 
      
        
          voor recht verklaart dat gedaagden, althans gedaagde sub 1 ( [gedaagde sub 1] ), althans gedaagde sub 2 ( [gedaagde sub 2] ), althans gedaagde sub 3 ( [gedaagde sub 3] ), onrechtmatig hebben gehandeld jegens eisers,
        
        
          gedaagden hoofdelijk, althans gedaagde sub 1 ( [gedaagde sub 1] ), althans gedaagde sub 2 ( [gedaagde sub 2] ), althans gedaagde sub 3 ( [gedaagde sub 3] ) veroordeelt tot betaling aan eisers van een schadevergoeding ten bedrage van € 26.487,00 althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 december 2020, subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, 
        
        
          gedaagden hoofdelijk, althans gedaagde sub 1 ( [gedaagde sub 1] ), althans gedaagde sub 2 ( [gedaagde sub 2] ), althans gedaagde sub 3 ( [gedaagde sub 3] ) veroordeelt tot betaling aan eiseres, van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van totaal € 1.258,24, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 dagen na betekening van het in deze tegen gedaagden te wijzen vonnis tot aan de dag van algehele voldoening, 
        
        
          gedaagden hoofdelijk, althans gedaagde sub 1 ( [gedaagde sub 1] ), althans gedaagde sub 2 ( [gedaagde sub 2] ), althans gedaagde sub 3 ( [gedaagde sub 3] ) veroordeelt in de kosten van deze procedure, de deurwaarderskosten daaronder begrepen, gevallen aan de zijde van eisers en verder dat deze kosten worden vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na betekening van het in deze tegen gedaagde te wijzen vonnis, tot aan de dag van algehele voldoening en verder te vermeerderen met:
        
      
      
        - de nakosten van de advocaat van eisers, te begroten conform het liquidatietarief van de rechtbank, althans op een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, waaronder ook de kosten van betekening van het in deze te wijzen vonnis, 
        - de wettelijke rente over de nakosten van de advocaat van eisers waaronder de kosten van betekening van het in deze te wijzen vonnis, vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis aan gedaagden, 
      
      5. gedaagden hoofdelijk, althans althans gedaagde sub 1 ( [gedaagde sub 1] ), althans gedaagde sub 2 ( [gedaagde sub 2] ), althans gedaagde sub 3 ( [gedaagde sub 3] ) veroordeelt tot (terug)betaling van de aan [gedaagde sub 3] betaalde kosten voor het waardeloos verklaren en het inschrijven van een nieuwe akte van verjaring ter hoogte van € 737,50 incl. btw en kadasterkosten, 
      6. gedaagden hoofdelijk, althans gedaagde sub 1 ( [gedaagde sub 1] ), althans gedaagde sub 2 ( [gedaagde sub 2] ), althans gedaagde sub 3 ( [gedaagde sub 3] ) veroordeelt tot betaling van het bedrag van de schadevergoeding waarvoor [eisers] jegens [naam achterburen] aansprakelijk wordt gehouden, nader op te maken bij staat, 
      7. gedaagden hoofdelijk, althans gedaagde sub 1 ( [gedaagde sub 1] ), althans gedaagde sub 2 ( [gedaagde sub 2] ), althans gedaagde sub 3 ( [gedaagde sub 3] ) veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over het bedrag van € 2.150,00 vanaf 20 januari 2024 tot het moment dat de betaling door [naam achterburen] volledig is voldaan, althans tot 11 juni 2024. 
    
    
      3.2.
      
        [eisers] voeren ter onderbouwing van hun vordering – samengevat – aan dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld, meer specifiek dat [gedaagde sub 3] onzorgvuldig en in strijd met de Kadasterwet jegens [eisers] heeft gehandeld. [eisers] stellen zich op het standpunt dat zij hierdoor schade hebben geleden, welke schade volgens hen aan [gedaagden] kan worden toegerekend.  
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] betwisten het gevorderde en concluderen tot afwijzing van de vorderingen. 
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        Toerekenbare onrechtmatige gedraging 
      
      
        4.1.1.
        
          [eisers] stellen zich op het standpunt dat [gedaagde sub 3] jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld door (i) bij het Kadaster een splitsingsverzoek van het perceel [kadasternummer 1] in te dienen en (ii) de verjaringsakte in te schrijven in de openbare registers van het Kadaster. [eisers] betogen dat [gedaagde sub 3] om die reden onzorgvuldig heeft gehandeld en daarmee inbreuk heeft gemaakt op hun eigendomsrecht. Volgens [eisers] had [gedaagde sub 3] alleen met een machtiging van [eisers] , als enige eigenaren van het perceel [kadasternummer 1] , een splitsingsverzoek mogen indienen en deze machtiging had hij niet. [gedaagde sub 3] had bovendien de verjaringsakte niet mogen inschrijven, aldus [eisers] Volgens [eisers] had [gedaagde sub 3] namelijk onvoldoende bewijsstukken die aantoonden dat het achterste gedeelte van het perceel [kadasternummer 1] door verjaring in eigendom was overgegaan naar [naam achterburen] 
      
      
        4.1.2.
        
          [gedaagden] betwisten dat zij c.q. [gedaagde sub 3] onrechtmatig jegens [eisers] hebben gehandeld. [gedaagden] voeren aan dat [gedaagde sub 3] zorgvuldig heeft gehandeld bij de indiening van het splitsingsverzoek en de inschrijving van de verjaringsakte. [gedaagden] betogen dat [naam achterburen] door verkrijgende verjaring bezitter en eigenaar zijn geworden van het achterste gedeelte van het (voormalige) perceel [kadasternummer 1] en [gedaagde sub 3] om die reden gerechtigd was om namens [naam achterburen] als eigenaar met een redelijk belang een splitsingsverzoek in te dienen. [gedaagden] voeren verder aan dat er wel bewijsstukken aanwezig waren waaruit bleek dat [naam achterburen] eigenaar waren geworden van het achterste gedeelte van het perceel op basis waarvan [gedaagde sub 3] gerechtigd was om de verjaringsakte in te schrijven in de openbare registers. 
      
      
        4.1.3.
        In onderhavige procedure staat, gelet op het voorgaande, de beantwoording van de vraag centraal of [gedaagden] jegens [eisers] onrechtmatig hebben gehandeld door (i) bij het Kadaster een splitsingsverzoek van perceel [kadasternummer 1] in te dienen en (ii) de verjaringsakte in te schrijven in de openbare registers van het Kadaster. Door indiening van een splitsingsverzoek wijzigen de eigendomsverhoudingen niet. Nu [eisers] daardoor dus geen schade kunnen hebben geleden, zal de rechtbank de beantwoording van de vraag of [gedaagden] jegens hen onrechtmatig hebben gehandeld door de indiening van het splitsingsverzoek in het midden laten. Dit is anders bij de inschrijving van de verjaringsakte, omdat deze inschrijving de eigendomsverhoudingen wel verandert. De rechtbank overweegt ten aanzien van de inschrijving van de verjaringsakte als volgt. 
      
      
        4.1.4.
        Voor de inschrijving van een verjaring in de openbare registers dient een notariële verklaring (conform artikel 37 lid 1 Kadasterwet) te worden aangeboden, waarin staat dat naar de verklaring van degene die inschrijving verlangt, de verjaring is ingetreden (artikel 34 Kadasterwet). Deze verklaring kan door de notaris worden afgegeven op het moment dat alle betrokken partijen kenbaar hebben gemaakt dat zij instemmen met de inschrijving van de verjaring (sub a) of uit bewijsstukken genoegzaam blijkt dat het in te schrijven feit zich inderdaad heeft voorgedaan (sub b). 
      
      
        4.1.5.
        De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde sub 3] niet aan de vereisten van artikel 37 lid 1 Kadasterwet heeft voldaan en om die reden de verjaringsakte niet had mogen inschrijven. 
      
      
        4.1.6.
        Onbetwist is immers dat [eisers] niet hebben ingestemd met de inschrijving van de verjaringsakte, zodat van een situatie als bedoeld in artikel 37 lid 1 sub b Kadasterwet geen sprake is. 
      
      
        4.1.7.
        Ten tijde van de inschrijving waren ook geen bewijsstukken voorhanden waaruit bleek dat de verjaring zich heeft voorgedaan. De door [gedaagde sub 3] bijgevoegde verklaring van [naam achterburen] bij de verjaringsakte van 30 december 2020 is daartoe onvoldoende. Daarbij is van belang dat [gedaagde sub 3] tijdens de mondelinge behandeling kenbaar heeft gemaakt dat de verklaring van de buurvrouw (welke verklaring bij akte van verbetering verjaring op 1 juli 2021 is overgelegd) bij de eerste inschrijving van de verjaringsakte niet aanwezig was. Ten tijde van de inschrijving van de verjaringsakte was er dus enkel de verklaring van [naam achterburen] en de gemotiveerde betwisting van [eisers] . De rechtbank neemt verder ook in aanmerking dat [eisers] in meerdere e-mails gemotiveerd kenbaar hebben gemaakt dat zij bezwaar maken tegen de inschrijving van de verjaringsakte en [gedaagde sub 3] desondanks de verjaringsakte heeft ingeschreven en bij het Kadaster heeft ingediend. [gedaagde sub 3] heeft nagelaten om de door [eisers] aangevoerde steekhoudende verweren te onderzoeken, laat staan om op de e-mails van 8 oktober 2020 en 23 december 2020 te reageren, terwijl [eisers] naar het oordeel van de rechtbank wat betreft de bewijslast de spijker op z’n kop hebben geslagen in hun hiervoor onder 2.11 vermelde standpunt. Die e-mail schreeuwt om een (inhoudelijke) reactie van [gedaagde sub 3] , welke reactie is uitgebleven. Die handelwijze van [gedaagde sub 3] is onbegrijpelijk en onzorgvuldig. De rechtbank is gelet op het hiervoor overwogene van oordeel dat [gedaagde sub 3] door zijn onzorgvuldige handelswijze toerekenbaar onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld. 
      
    
    
      4.2.
      
        Schade en causaal verband
      
      
        4.2.1.
        
          [eisers] stellen zich op het standpunt dat zij door de onrechtmatige gedraging van [gedaagde sub 3] schade hebben geleden. Dit wordt door [gedaagden] betwist. [gedaagden] betogen dat de inschrijving van de verjaringsakte niets verandert aan de bestaande rechtstoestand, omdat [naam achterburen] door verjaring al eigenaar zijn geworden van perceel [kadasternummer 3] . [eisers] zijn derhalve het perceel [kadasternummer 3] niet kwijtgeraakt, omdat zij deze grond überhaupt niet meer in eigendom hadden, aldus [gedaagden] 
      
      
        4.2.2.
        Nu naar het oordeel van de rechtbank sprake is van onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 3] jegens [eisers] , dient [gedaagde sub 3] de schade te vergoeden die van [eisers] als gevolg daarvan heeft geleden. Met de bij [gedaagde sub 3] ten tijde van de inschrijving van de verjaringsakte bekende informatie acht de rechtbank het geenszins een uitgemaakte zaak dat destijds inderdaad sprake was van verjaring. Dat er sprake is van schade, is in dat licht aannemelijk. Ook door het onrechtmatig handelen kan, los van de eigendomsverhoudingen, schade zijn ontstaan. Daarmee hebben [eisers] voldoende belang bij de gevorderde verklaring voor recht die dan ook zal worden toegewezen. 
      
    
    
      4.3.
      
        Eigen schuld 
      
      
        4.3.1.
        
          [gedaagden] voeren het verweer dat sprake is van eigen schuld van [eisers] in de zin van artikel 6:101 BW en wel in die mate dat de schade geheel voor rekening van [eisers] dient te blijven. [gedaagden] betogen primair dat [eisers] kan worden toegerekend dat zij bij proces-verbaal van 9 mei 2023 met [naam achterburen] zijn overeengekomen dat [naam achterburen] het stuk grond voor een lager bedrag dan de door [eisers] gestelde waarde in eigendom mag behouden. [gedaagden] voeren subsidiair aan dat [eisers] voorafgaand aan de koop van het perceel niet hebben onderzocht of de voor hen zichtbare situatie (de tuin) overeenstemde met de gegevens in de openbare registers bij het Kadaster. 
      
      
        4.3.2.
        
          [eisers] betwisten dat sprake is van eigen schuld. [eisers] stellen zich op het standpunt dat [naam achterburen] heeft gesteld en aangetoond dat zij financieel niet in staat zijn om een hoger bedrag dan € 12.150,00 aan hen te vergoeden. Daarbij betogen [eisers] dat zij niet juridisch onderlegd zijn en van hen niet kon worden verwacht dat zij nader onderzoek deden voorafgaand aan de aankoop van de woning. Zij gingen uit van de informatie van [gedaagde sub 3] . 
      
      
        4.3.3.
        De rechtbank verwerpt het primair door [gedaagden] gevoerde verweer. [eisers] hebben namelijk schadebeperkend gehandeld door met [naam achterburen] overeen te komen dat zij de eigendom van het stuk grond tegen de overeengekomen prijs mogen behouden. Als zij die regeling niet hadden getroffen, zou de schade wat betreft de door [gedaagden] te vergoeden waardevermindering nog groter zijn geweest. Er is dus geen sprake van eigen schuld zijdens [eisers] Ook het subsidiair gevoerde verweer van [gedaagden] slaagt niet. In de koopovereenkomst van [eisers] staat namelijk vermeld dat het achterste gedeelte van het perceel in gebruik is bij [naam achterburen] Ten tijde van de koop van de woning met het perceel was de bestaande situatie dus gelijk aan wat in de koopovereenkomst vermeld stond en bij het kadaster zichtbaar was. Het splitsingsverzoek en inschrijving van de verjaringsakte dateren immers van na de aankoop van het perceel door [eisers] . De rechtbank is om die reden van oordeel dat eventueel onderzoek door [eisers] niet tot een andere uitkomst had geleid. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat [gedaagde sub 3] wel een schadevergoedingsplicht heeft jegens [eisers] 
      
    
    
      4.4.
      
        Welke gedaagde(n) aanspreken?
      
      
        4.4.1.
        
          [eisers] hebben [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gedagvaard. [gedaagde sub 1] is, zoals gezegd, een notariskantoor in maatschapsverband, waarvan [gedaagde sub 2] een van de maten is en waar [gedaagde sub 3] weer bestuurder van is. Nu de feitelijke handelingen zijn verricht door [gedaagde sub 3] , zijn volgens [eisers] daarmee kennelijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook aansprakelijk. Deze impliciete stelling, wordt expliciet niet door [gedaagden] betwist. De rechtbank zal om die reden de vordering om voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] onrechtmatig jegens [eisers] hebben gehandeld, toewijzen. 
      
    
    
      4.5.
      
        Toestemming tussentijds appel ex artikel 337 lid 2 Rv
      
      
        4.5.1.
        De rechtbank zal in onderhavige procedure tussentijds hoger beroep toestaan, omdat de rechtbank het van belang acht dat ten aanzien van de vraag of [gedaagden] onrechtmatig jegens [eisers] hebben gehandeld onherroepelijk is beslist alvorens in wordt gegaan op de omvang van de schade. 
      
      
        4.5.2.
        In afwachting van het in te stellen beroep, althans het verstrijken van de appeltermijn, zal de rechtbank de zaak naar de parkeerrol verwijzen. Zodra beide partijen aangeven geen appel in te zullen stellen, de appeltermijn is verstreken of zodra de uitspraak van het hof onherroepelijk is geworden, kunnen partijen vragen om een rolinstructie, welke zal inhouden dat de rechtbank vonnis zal wijzen ten aanzien van de overige geschilpunten.
      
      
        4.5.3.
        In afwachting van het onherroepelijk worden van bovenstaand oordeel over de vraag of [gedaagden] onrechtmatig jegens [eisers] hebben gehandeld, zal de rechtbank iedere verdere beslissing over de door [gedaagden] te betalen schadevergoeding en alle overige vorderingen aanhouden. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eisers] ,
    
    
      5.2.
      bepaalt dat van dit tussenvonnis hoger beroep kan worden ingesteld voordat het eindvonnis is gewezen,
    
    
      5.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan,
    
    
      5.4.
      
        verwijst de zaak naar de parkeerrol.
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024.
      
    
  
  
    productie 1 [eisers]
  
  
    productie 4 [eisers]
  
  
    productie 5 [eisers]
  
  
     Productie 6 [eisers]
  
  
     Productie 8 [eisers]
  
  
    Productie 10 [eisers]
  
  
     Productie 10 [eisers]
  
  
     Productie 12 [eisers]
  
  
     Conclusie van antwoord sub 1.1.2