ECLI:NL:GHAMS:2017:1641, Gerechtshof Amsterdam, 25-04-2017, 200.194.263/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: uitleg overeenkomst

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I 
    
    
    
      zaaknummer 					: 200.194.263/01 
    
    
    
      zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam	 	: C/13/590109/HA ZA 15-616 
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 april 2017 
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        STOVAGO B.V.,  
      
      gevestigd te Rotterdam,    
      appellante,  
      advocaat: mr. R. Ridder te Amsterdam,  
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DE HOEK-NOORD S-PARK B.V.,
      
      gevestigd te Hoofddorp (gemeente Haarlemmermeer),
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. J.C. van Oosten te Amsterdam.   
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna Stovago en De Hoek-Noord genoemd. 
    
    
    
      Stovago is bij dagvaarding van 19 mei 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 24 februari 2016, onder bovengenoemd zaak- en rolnummer gewezen tussen Stovago als eiseres en De Hoek-Noord als gedaagde.  
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: 
    
    - memorie van grieven, met producties; 
    - memorie van antwoord, met producties.
    
    
      Partijen hebben de zaak ter zitting van 9 februari 2017 doen bepleiten, Stovago door mr. Ridder voornoemd en De Hoek-Noord door mr. Van Oosten voornoemd en mr. A. Span te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Stovago heeft drie producties in het geding gebracht. 
    
    
    
      Stovago heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - toewijzing van haar vorderingen, met beslissing over de proceskosten inclusief nakosten en wettelijke rente. De Hoek-Noord heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten inclusief nakosten en wettelijke rente.
      Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 2 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende. 
    
    
      2.2.
      Stovago en De Hoek-Noord zijn beide vastgoedontwikkelaars.
    
    
      2.3.
      
        Stovago was eigenaar van drie percelen grond, gelegen in de gemeente
        Haarlemmermeer (hierna: de gemeente) aan het bedrijventerrein De Hoek Hoofddorp
        (hierna: de percelen). Stovago heeft de percelen verkocht aan De Hoek-Noord.
      
    
    
      2.4.
      
        De koopovereenkomst (hierna: de overeenkomst) is gesloten op 13 september
        2005 en bepaalt voor zover hier van belang het volgende: 
        
          “1.1 
          “Definitive Zoning Plan”
           A zoning plan (bestemmingsplan) which complies with a masterplan as approved by the Municipality, which has entered into force (van kracht is geworden) and which has been approved by the Provincial Executive (Gedeputeerde Staten) and in respect of which during the period available for public inspection (ter visie legging) no request for suspension has been filed or, if such request has been filed, such request has been denied by the Competent Court;
        
        
          [...]
        
      
    
    
      3.2
      
        Adjustment of purchase price
      
      
      
        
          Additional floor space
        
      
      
      
        
          If, within ten years from the date of this Agreement: (i) with respect to the Property sold a Definitive Zoning Plan applies according to which more than 95.000 m2 gross floor space (B.V.O.) [hof: bruto vloeroppervlak] can be realised on the Property sold, so that in total, the real property that can be developed and realized on the Property sold shall be approximately 50% offices and approximately 50% mixed used (such as laboratories, light industry and/or warehouses) and (ii) no circumstances are known to the parties that could reasonable be expected to prevent the Purchaser from starting construction of one or more of the buildings as foreseen in Appendix 1, then
        
          the Purchaser shall pay to the Vendor an addition to the purchase price which shall be calculated in accordance with the following formula:
        
      
      
      
        
          (the number of square meters B.V.O. - office and mixed space - that can be realised on the Property sold according to the Definitive Zoning Plan 
          minus
           95.000 m2) 
          times
           Euro 200/m2 (exclusive of VAT, not to be indexed);
        
      
      
      
        
          which additional payment shall never exceed the amount of Euro 4 million (this amount shall not be indexed) plus transfer tax and/or turnover tax (if any such taxes are due) […]”
        
      
    
    
      2.5.
      
        De Hoek-Noord heeft een ontwikkelvoorstel gedaan ten aanzien van het
        plangebied, een gebied waar de percelen deel van uitmaken. Vervolgens heeft De Hoek-Noord in juni 2008 ten aanzien van dit gebied het Masterplan De Hoek Noord ontwikkeld (hierna: het masterplan). Dit masterplan is zowel door het college van Burgemeester en Wethouders (hierna: het college) als door de gemeenteraad van de gemeente vastgesteld.
        Dit masterplan stelt voor zover van belang het volgende: 
        
          “PROGRAMMA Voor de ontwikkeling van De Hoek Noord wordt uitgegaan van ca. 65.000 m2 kantoorruimte en 65.000 m2 niet kantoorruimte (logistiek met aanverwante processen).”
        
      
    
    
      2.6.
      
        Door de gemeenteraad is op 23 mei 2013 het bestemmingsplan ‘Hoofddorp De
        Hoek en omgeving vastgesteld (hierna: het bestemmingsplan). Dit bestemmingsplan is onherroepelijk geworden.
      
    
    
      2.7.
      
        Het bestemmingsplan kent aan onder meer de percelen de bestemming
        ‘Bedrijventerrein’ toe. Artikel 5 van de planregels bevat onder meer de
        volgende bepalingen:
        
          “5.1 
          Bestemmingsomschrijving
        
      
      
      
        
          De voor ‘
          Bedrijventerrein’
           aangewezen gronden zijn bestemd voor:
        
        a. ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijf tot en met categorie
        
          3.2.’bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in de bij deze planregels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, waarbij geldt bedrijfsactiviteiten behorende tot
        
        
          bedrijfscategorie 1, 2, 3.1, of 3.2 zijn toegestaan;
        
        
          […]
        
        
          c. zelfstandige kantoren;
        
        
          […]
        
      
      
    
    
      5.2
      
        Bouwregels
      
      
        5.2.1
        
          
            Bedrijfsgebouwen
          
          
            Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:
          
          
            [...]
          
          
            d. ten hoogste 20% van het bruto bedrijfsvloeroppervlakte wordt gebruikt als bij het bedrijf behorend kantoor;
          
          
            e. zelfstandige kantoren zijn toegestaan, met dien verstande dat niet meer dan
          
          
            46.000 m2 bruto bedrijfsvloeroppervlak zelfstandige kantoorruimte is
          
          
            toegestaan.”
          
        
      
    
    
      2.8.
      
        Het bestemmingsplan kent daarnaast een wijzigingsbevoegdheid toe aan het
        college:
        
          “5.6 Wijzigingsbevoegdheid
        
        
          Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en het in artikellid 
          5.2.1
           sub d opgenomen maximum bruto bedrijfsvloeroppervlak zelfstandige kantoorruimte verhogen tot ten hoogste 65.000 m2, indien wordt voldaan aan één van de onder a tot en met d genoemde voorwaarden:
        
        a. er kan een directe relatie worden gelegd met een onherroepelijk
        
          bestemmingsplan in de Metropoolregio Amsterdam waarin bestaande kantoren
        
        
          worden wegbestemd, waarbij als omrekenfactor 1:1,5 van bestaand naar nieuw bedrijfsvloeroppervlak kantoren wordt gehanteerd;
        
        b. er kan een directe relatie worden gelegd met het revitaliseren van
        
          bestaande kantoren in de Metropoolregio Amsterdam, waarbij:
        
        
          1 . aannemelijk is dat zowel de betrokken bestaande als de nieuwe kantoren
        
        
          daadwerkelijk in gebruik zullen worden genomen, blijkend uit een
        
        
          (voor)verhuurpercentage van ten minste 60% van het bedrijfsvloeroppervlak voor een periode van ten minste 5 jaar;
        
        
          2. de omrekenfactor 1:1 van bestaand naar nieuw bedrijfsvloeroppervlak
        
        
          kantoren wordt gehanteerd;
        
        c. er kan een directe relatie worden gelegd met het revitaliseren van
        
          bestaande bedrijfsruimte op binnen het bestemmingsplangebied, waarbij:
        
        1. aannemelijk is dat zowel de betrokken bestaande bedrijfsruimte als de
        
          nieuwe kantoren daadwerkelijk in gebruik zal worden genomen, blijkend
        
        
          uit een (voor)verhuurpercentage van ten minste 60% van het 
        
        
          bedrijfsvloeroppervlak voor een periode van ten minste 5 jaar;
        
        
          2.  de omrekenfactor 1:0,5 van bestaand bedrijfsvloeroppervlak bedrijven naar nieuw bedrijfsvloeroppervlak kantoren wordt gehanteerd;
        
        d. de wijziging past binnen de voor de gemeente Haarlemmermeer
        
          beschikbare ruimte voor nieuwe kantoorlocaties op grond van de Planning Bedrijven en Kantoren Metropoolregio Amsterdam.”
        
      
    
    
      2.9.
      
        Over de ratio achter de wijzigingsbevoegdheid is in de toelichting op het
        bestemmingsplan opgenomen:
        
          “In de gemeentelijke inzet voor de Plabeka II-afspraken is voor het gebied De Hoek-Noord uitgegaan van 35.000 m2 aan kantoren. Gezien de huidige situatie van de kantorenmarkt vindt de gemeente het direct bestemmen van 65.000 m2, zoals opgenomen in het Masterplan, niet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Derhalve kan maar 35.000 m2 beleidsmatig worden toegestaan.
        
      
      
      
        
          Recent heeft SEGRO in het gebied De Hoek-bestaand een oppervlakte van 11.000 m2 bestaande kantoren gerevitaliseerd, waarmee incourante ruimte uit de markt is genomen. De gemeente wil revitalisering stimuleren met dezelfde beloning als het uit de markt halen van kantoren. Derhalve worden deze 11.000 m2 opgeteld bij de 35.000 m2. Dit bestemmingsplan geeft daarom een bouwtitel voor de realisatie van 46.000 m2 kantoor in het plangebied De Hoek-Noord. De overige 19.000 m2, ten opzichte van het oorspronkelijke programma uit het masterplan, wordt indirect mogelijk gemaakt.”
        
      
    
    
      2.10.
      Van deze wijzigingsbevoegdheid is binnen de periode van 10 jaar zoals bedoeld in artikel 3.2 van de overeenkomst geen gebruik gemaakt.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1.
      Stovago heeft in eerste aanleg gevorderd De Hoek-Noord te veroordelen tot betaling van (a) € 4.000.000,- (exclusief btw), vermeerderd met wettelijke handelsrente, (b) € 6.775,- (buitengerechtelijke kosten) en (c) de proceskosten. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen, onder veroordeling van Stovago in de proceskosten, vermeerderd met rente en nakosten. De grief is gericht tegen deze afwijzing.
      
    
    
      3.2.
      Stovago voert als grondslag voor haar vordering aan dat is voldaan aan de in artikel 3.2 van de overeenkomst opgenomen voorwaarden, zodat zij recht heeft op een additionele koopsom van € 4.000.000,-. Binnen 10 jaar na het aangaan van de overeenkomst is immers een onherroepelijk bestemmingsplan van kracht geworden, op basis waarvan meer dan 95.000 m² bruto vloeroppervlak van de percelen kan worden gerealiseerd als kantoorruimte en gemengd gebruik als bedoeld in artikel 3.2. Weliswaar is om deze grens te passeren noodzakelijk dat het college gebruik maakt van haar wijzigingsbevoegdheid om (een gedeelte van) de extra 19.000 m² bruto vloeroppervlak als kantoorruimte te bestemmen, maar het enkele bestaan van deze mogelijkheid maakt dat aan de voorwaarden van artikel 3.2 is voldaan (‘can be realised’). Bovendien is voor de berekening van het aantal vierkante meters kantoorruimte in de zin van artikel 3.2 niet alleen het aantal vierkante meters zelfstandige kantoorruimte bepalend, maar ook het aantal vierkante meters (onzelfstandige) kantoorruimte. Ook het aantal vierkante meters waarop parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd, moet worden opgeteld bij het aantal vierkante meters kantoorruimte en/of gemengd gebruik als bedoeld in artikel 3.2, aldus nog steeds Stovago.
      
    
    
      3.3.
      Het hof stelt voorop dat artikel 3.2 van de overeenkomst niet alleen moet worden uitgelegd aan de hand van de bewoordingen van deze bepaling maar ook aan de hand van de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De stelplicht en de bewijslast van feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat de door Stovago voorgestane uitleg de juiste is, rusten op haar.
      
    
    
      3.4.
      Partijen zijn het erover eens dat ingevolge het bestemmingsplan 46.000 m² bruto vloeroppervlak van het gekochte perceel als zelfstandige kantoorruimte mag worden bebouwd en dat dit oppervlak, vermeerderd met 46.000 m² bruto vloeroppervlak gemengd, niet voldoende is om de drempel van 95.000 m² bruto vloeroppervlak als bedoeld in artikel 3.2 van de overeenkomst, te passeren. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of de enkele mogelijkheid dat voormeld vloeroppervlak zelfstandige kantoorruimte door het college (op basis van de wijzigingsbevoegdheid van artikel 5.6 van het bestemmingsplan) kan worden verhoogd tot 65.000 m² (een verhoging van 19.000 m²), tot gevolg heeft dat wél aan voorwaarden van artikel 3.2 wordt voldaan. Naar het oordeel van het hof volgt uit een grammaticale uitleg van artikel 3.2 niet dat de eventuele mogelijkheid om het bruto vloeroppervlak zelfstandige kantoorruimte te verhogen, tot gevolg heeft dat “more than 95.000 m² gross floor space (B.V.O.) can be realised on the Property sold, so that in total, the real property that can be developed and realised on the Property sold shall be approximately 50% offices and approximately 50% mixed used”.  Het ligt veeleer voor de hand dat met “can” in deze zin wordt gedoeld op het daadwerkelijk kunnen ontwikkelen en realiseren van meer dan 95.000 m² bruto vloeroppervlak (met de bestemmingen van 50% kantoorruimte en 50% gemengd gebruik). Dat de mogelijkheid bestaat dat het college ingevolge artikel 5.6 van het bestemmingsplan (op verzoek) dit plan wijzigt en het maximum bruto vloeroppervlak zelfstandig kantoorruimte verhoogt tot 65.000 m², impliceert volgens deze uitleg niet dat de 19.000 m² extra vloeroppervlakte daadwerkelijk kan worden ontwikkeld en gerealiseerd als bedoeld in artikel 3.2. De stelling van Stovago dat de mogelijkheid tot bebouwing als zelfstandige kantoorruimte van de 19.000 m² de facto bestaat omdat een verzoek om bedoelde wijziging van het bestemmingsplan door het college zonder meer zal worden ingewilligd, heeft zij - mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door De Hoek-Noord - onvoldoende onderbouwd. Tegen de door Stovago voorgestane uitleg pleit bovendien dat deze voor De Hoek-Noord wel zeer ongelukkig zou uitpakken wanneer zij er niet in zou slagen de mogelijkheid (van ontwikkeling van extra vierkante meters vloeroppervlakte) te benutten omdat een verzoek als hiervoor bedoeld door de gemeente niet zou worden ingewilligd; Stovago zou in dat geval wél een additionele koopsom verschuldigd worden maar geen extra ontwikkelmogelijkheden krijgen. Ook daarom heeft Stovago niet op deze uitleg mogen vertrouwen. De stelling van Stovago dat de gang van zaken tussen partijen vóór de totstandkoming van de overeenkomst (ingevolge Haviltex) tot gevolg moet hebben dat artikel 3.2 op de door haar voorgestane wijze wordt uitgelegd, heeft zij - in het licht van de gemotiveerde betwisting door De Hoek-Noord - onvoldoende concreet en duidelijk toegelicht. Dit geldt met name voor de stelling van Stovago dat zij bij het sluiten van de overeenkomst eenzijdig alle (bestemmings)risico’s op zich heeft genomen. Ook de stelling dat De Hoek-Noord het onder de gegeven omstandigheden ertoe had moeten leiden dat het bestemmingsplan (ingevolge artikel 5.6 van dit plan) zou worden gewijzigd, dan wel tenminste dit had moeten proberen, is door Stovago onvoldoende toegelicht. Overigens hebben beide partijen bij het pleidooi in hoger beroep desgevraagd verklaard dat de percelen op dit moment nog in het geheel niet zijn bebouwd (volgens De Hoek-Noord tengevolge van de economische crisis).
      
    
    
      3.5.
      
        Stovago legt voorts aan haar vordering ten grondslag dat voor de berekening van het aantal vierkante meters kantoorruimte als bedoeld in artikel 3.2 van de overeenkomst niet alleen het aantal vierkante meters zelfstandige kantoorruimte meetelt, maar ook het aantal vierkante meters van (onzelfstandige) kantoorruimte (dat deel uitmaakt van bijbehorende bedrijfsruimte). 
        Het gaat hier over de uitleg van de frase “50% offices and (…) 50% mixed used (such as laboratories, light industry and/or warehouses)” uit artikel 3.2 van de overeenkomst. Naar het oordeel van het hof duidt een grammaticale uitleg van het woord “offices” eerder op zelfstandige kantoorruimte dan op onzelfstandige kantoorruimte. Bij onzelfstandige kantoorruimte hoort (onlosmakelijk) ook bedrijfsruimte, hetgeen uit het woord “offices” niet blijkt. Wanneer met “offices” ook onzelfstandige kantoorruimte was bedoeld, had voor de hand gelegen dit woord nader te definiëren, zoals even verderop is gebeurd bij het begrip “mixed used” (dat tussen haakjes wordt toegelicht). Onzelfstandige kantoorruimte met de daarbij behorende bedrijfsruimte, lijkt ook eerder te vallen onder de aanduiding “mixed used”. Stovago heeft haar standpunt dat uit de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, volgt dat ook onzelfstandige kantoorruimte viel onder het begrip “offices” onvoldoende concreet toegelicht. Stovago stelt weliswaar dat in het bestemmingsplan bij de beschrijving van het begrip kantoor geen onderscheid wordt gemaakt tussen zelfstandige kantoorruimte en onzelfstandige kantoorruimte, maar het betoog van De Hoek-Noord dat het bestemmingsplan ten tijde van het aangaan van de overeenkomst nog niet bestond en dat de hierin opgenomen begrippen toen ook geen rol hebben gespeeld, heeft zij niet betwist. 
      
      
    
    
      3.6.
      
        Stovago legt tot slot aan haar vordering ten grondslag dat het aantal vierkante meters waarop parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd, moet worden opgeteld bij het aantal vierkante meters kantoorruimte en/of gemengd gebruik als bedoeld in artikel 3.2. 
        Artikel 3.2 van de overeenkomst bepaalt voor zover hier van belang “(…) a Definitive Zoning Plan applies according to which more than 95.000 m2 gross floor space (B.V.O.) can be realised (…) 50% offices and (…) 50% mixed used (such as laboratories, light industry and/or warehouses) 
        
          (…) 
        
        
          in accordance with the following formula: 
        
        
          (the number of square meters B.V.O – offices and mixed space – (…)“. Het is niet duidelijk of Stovago bedoelt dat het oppervlakte aan parkeerplaatsen dat op de percelen mag worden gebouwd moet worden opgeteld bij de “50% offices” of de “50% mixed used” of los van deze twee categorieën daarbovenop moet worden meegeteld. Voor zover Stovago dit laatste bedoelt wordt haar standpunt verworpen. Uit voormelde bewoordingen van artikel 3.2 volgt dat enkel het totale bruto vloeroppervlak “50% offices” en “50% mixed used” meetelt bij de berekening of meer dan 95.000 m² bruto vloeroppervlak mag worden bebouwd. Voor zover Stovago bedoelt te stellen dat het te bebouwen oppervlak parkeerplaatsen onderdeel uitmaakt van de “50% offices” en/of “50% mixed used”, wordt haar standpunt evenzeer verworpen. Het ligt niet voor de hand deze woorden uit artikel 3.2, die een geheel eigen en andere betekenis hebben, aldus uit te leggen dat hieronder ook parkeerplaatsen vallen. Wanneer dit was bedoeld was logisch geweest de woorden (tussen haakjes) nader te definiëren, maar dat is niet gebeurd (terwijl het begrip “50% mixed used” nader wordt geduid zonder aan te geven dat hieronder ook parkeerplaatsen vallen). Stovago heeft onvoldoende duidelijk en concreet  toegelicht waarom met de woorden “50% offices” en/of “50% mixed used” van artikel 3.2 - taalkundig en/of via Haviltex - wél (mede) parkeerplaatsen werden bedoeld. Het gegeven dat parkeerplaatsen een economische waarde hebben, is hiertoe niet voldoende. 
      
      
    
    
      3.7.
      Hetgeen Stovago voor het overige heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. De bewijsaanbiedingen van Stovago worden als onvoldoende relevant en/of specifiek verworpen, daargelaten dat zij is tekortgeschoten in haar stelplicht. 
      
    
    
      3.8.
      Nu de grief niet slaagt, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Stovago zoals de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis; 
    
    
    
      veroordeelt Stovago in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Hoek-Noord begroot op € 5.213,- aan verschotten en € 13.740,- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot indien betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen 14 dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. L.R. van Harinxma thoe Slooten, J.C. Toorman en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 april 2017.