ECLI:NL:GHARL:2016:114, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-01-2016, 15/00118
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-01-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling hoekwoning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 15/00118 
      uitspraakdatum: 12 januari 2016 
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 januari 2015, nummer UTR 14/4098, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 90 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 452.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 491.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 januari 2015 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 december 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [B] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (taxateur).
    
    
      1.7
      De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een hoekwoning met een aanbouw van 29 m² en een berging. De woning is gebouwd omstreeks 1928, heeft een oppervlakte van 138 m2 (incl. aanbouw) en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 364 m². Er is een recht van overpad gevestigd op een deel van het perceel.
    
    
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde voor de Wet WOZ te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 397.000.
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      De heffingsambtenaar draagt ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde het taxatierapport van [D] aan. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door [E] . Beide taxatierapporten gaan van dezelfde – in [Z] gelegen – vergelijkingspanden uit. In de taxaties zijn beide taxateurs uitgegaan van dezelfde oppervlakten van de woning en het perceel en hebben zij aan de bijgebouwen dezelfde waarde toegekend. Ook zijn zij beiden ervan uitgegaan dat op de erven van de onroerende zaak en [a-straat] 128 het recht van overpad is gevestigd.  In de taxaties zijn de taxateurs van de volgende gegevens uitgegaan:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  
                    [a-straat] 90
                
              
              
                
                  
                    [a-straat] 128
                
              
              
                
                  
                    [a-straat] 137
                
              
              
                
                  
                    [b-straat] 50
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Soort object
              
              
                Hoekwoning
              
              
                Hoekwoning
              
              
                2-onder-1-kap
              
              
                2-onder-1-kap
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1928
              
              
                1933
              
              
                1927
              
              
                1922
              
            
            
              
                Gebruiksoppervlak
              
              
                138 m2
              
              
                117 m2
              
              
                104 m2
              
              
                122 m2
              
            
            
              
                Kaveloppervlak
              
              
                364 m2
              
              
                321 m2
              
              
                282 m2
              
              
                240 m2
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Verkoopprijs
              
              
                
              
              
                € 485.000
              
              
                € 366.000
              
              
                € 415.000
              
            
            
              
                Verkoopdatum
              
              
                
              
              
                1-2-2012
              
              
                2-4-2012
              
              
                15-3-3013
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Waardeopbouw volgens de heffingsambtenaar
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woning
              
              
                € 265.000
              
              
                € 299.500
              
              
                € 220.000
              
              
                € 290.000
              
            
            
              
                Bijgebouwen
              
              
                € 5.000
              
              
                € 25.000
              
              
                € 5.000
              
              
                € 5.000
              
            
            
              
                Grond (€ 500 per m2)
              
              
                € 182.000
              
              
                € 160.500
              
              
                € 141.000
              
              
                € 120.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Prijs per m2
              
              
                € 1.920
              
              
                € 2.560
              
              
                € 2.115
              
              
                € 2.377
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Waardeopbouw volgens belanghebbende 
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Geindexeerde verkoopprijs
              
              
                € 445.432
              
              
                € 329.217
              
              
                € 427.450
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woning
              
              
                € 226.122
              
              
                € 270.702
              
              
                € 183.217
              
              
                € 302.450
              
            
            
              
                Bijgebouwen
              
              
                € 5.000
              
              
                € 25.000
              
              
                € 5.000
              
              
                € 5.000
              
            
            
              
                Grond
              
              
                € 166.089
              
              
                € 149.730
              
              
                € 141.000
              
              
                € 120.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Prijs per m2
              
              
                € 1.638
              
              
                € 2.314
              
              
                € 1.762
              
              
                € 2.479
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar is van mening dat de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden niet gecorrigeerd behoeven te worden voor de waardeverandering tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum. Hij heeft daarvoor aangedragen dat de woningen aan de [a-straat] zeer gewild zijn, dat hij woningen heeft gebruikt van voor en na de waardepeildatum en dat uit de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden volgt dat van een waardedaling geen sprake is. Belanghebbende heeft hiertegen ingebracht dat uit informatie van de Waarderingskamer blijkt dat de WOZ-waarden van woningen in [Z] in 2012 met gemiddeld 6% zijn gedaald en dat het van algemene bekendheid is dat de waardedaling in de duurdere segmenten, boven het gemiddelde ligt. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende met de enkele verwijzing naar een algemeen gemiddeld prijsindexcijfer voor [Z] de stelling van de heffingsambtenaar onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken.
    
    
      4.3
      De heffingsambtenaar meent bij de waardering voldoende rekening te hebben gehouden met het op het erf van de onroerende zaak rustend recht van overpad, omdat bij het vergelijkingspand [a-straat] 128 ook sprake is van een dergelijke erfdienstbaarheid. Een eventuele waardedruk vanwege het recht van overpad is derhalve in de koopsom voor dit pand verdisconteerd, aldus de heffingsambtenaar. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft de heffingsambtenaar ter zitting een passage uit de leveringsakte van [a-straat] 128 voorgedragen waarin het recht van overpad is beschreven. Belanghebbende weerspreekt dat een recht van overpad op het perceel van de [a-straat] 128 rust, omdat daarvan geen aantekening in het kadaster is gemaakt. Met de verwijzing naar hetgeen over het recht van overpad in de leveringsakte van [a-straat] 128 is vermeld, heeft de heffingsambtenaar voldoende aangedragen voor zijn stelling dat op het erf van dit vergelijkingspand een recht van overpad rust. Ook de door de heffingsambtenaar overgelegde kaart geeft aanleiding aan te nemen dat een recht van overpad ten behoeve van de belendende percelen is gevestigd. 
    
    
      4.4
      De heffingsambtenaar heeft bij zijn taxatie ermee rekening gehouden dat de onderhoudstoestand van de vergelijkingspanden [a-straat] 128 en [b-straat] 50 beter is dan die van de onroerende zaak. Uit de door belanghebbende overgelegde taxatie volgt dat het verschil in onderhoudstoestand tot een waardedruk van 8% (twee punten in de KOLDU-score, 4% per punt correctie) moet leiden. De heffingsambtenaar meent dat de toepassing van een percentage van 4 per punt leidt tot een te hoge correctie voor het verschil in onderhoud. Toepassing van dit hoge percentage leidt volgens de heffingsambtenaar tot ongerijmde correcties van de waarde bij grote verschillen in de KOLDU-score. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof onvoldoende gemotiveerd waarom in de taxatie van dit percentage gebruik wordt gemaakt.
    
    
      4.5
      Belanghebbende weerspreekt de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde voorts met een verwijzing naar het vergelijkingspand [a-straat] 118a. Ten opzichte van de andere vergelijkingspanden waarvan beide partijen in hun taxaties zijn uitgegaan, is deze woning naar het oordeel van het Hof minder geschikt als vergelijkingspand. Het betreft een tussenwoning, waarvan op het erf geen erfdienstbaarheid is gevestigd, dat op een aanzienlijk kleiner perceel is gelegen en waarvan de oppervlakte van de woning niet vaststaat. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht dit vergelijkingspand niet in zijn waardering betrokken.
    
    
      4.6
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangedragen aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hierbij slaat het Hof mede acht op het vergelijkingspand [a-straat] 128 dat de meeste overeenkomsten met de onroerende zaak vertoont en waarbij eveneens een recht van overpad op een deel van het perceel is gevestigd. Ter zitting heeft belanghebbende nog erop gewezen dat [a-straat] 128 over een volledig ingerichte tweede verdieping beschikt, terwijl de tweede verdieping van de onroerende zaak enkel als opslag wordt gebruikt. Door bij de waardering van de onroerende zaak een prijs per m2 te hanteren van € 1.920, welke prijs aanzienlijk lager ligt dan de prijs per m2 van [a-straat] 128 (ad € 2.560), heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen zoals die door hem en door  belanghebbende zijn aangedragen. 
    
    
      4.7
      Belanghebbende beroept zich op schending van het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel. Een schending van deze beginselen moet volgens belanghebbende ertoe leiden dat het Hof zelf in de zaak voorziet. Nu het Hof reeds zelf in de zaak heeft voorzien, behoeven deze grieven van belanghebbende geen behandeling. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. J.J. Westerbaan, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 12 januari 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (S. Darwinkel)
            
            
              (R.F.C. Spek)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 januari 2016
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.