ECLI:NL:RBAMS:2019:8868, Rechtbank Amsterdam, 27-11-2019, C/13/613131 / HA ZA 16-787
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2019-11-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De erfgenaam van een 81-jarige eigenaresse van een pand heeft terecht een in 2015 gesloten koopovereenkomst vernietigd op grond van misbruik van omstandigheden.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/613131 / HA ZA 16-787
    
    
    
      
        Vonnis van 27 november 2019
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiseres,
      advocaat mr. R.J.J. Hilberts te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        HERSTEL EN BEHOUD AMSTERDAM B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        APLEX HOLDING B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde ,
    
    3.	[gedaagde sub 3],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde ,
      advocaat mr. T.C. Boer te Amsterdam,
    
    4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        
          [gedaagde sub 4]
        ,
      gevestigd te [plaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
    
    5.	[gedaagde sub 5],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
    
    6.	[gedaagde sub 6],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. T. Hovers te Amsterdam,
    
    7. de naamloze vennootschap
    
      
        
          [gedaagde sub 7]
        ,
      gevestigd te [plaats] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. P. de Jong Schouwenburg te Amsterdam.
      Eiseres zal hierna [eiseres] worden genoemd en gedaagden worden gezamenlijk als gedaagden aangeduid en afzonderlijk als volgt:
    
    
      
        sub 1: H&B,
      
      
        sub 2: Aplex,
      
      
        sub 3: [gedaagde sub 3] ,
      
      
        sub 4: [gedaagde sub 4] ,
      
      
        sub 5: [gedaagde sub 5] ,
      
      
        sub 6: [gedaagde sub 6] en
      
      
        sub 7: [gedaagde sub 7] .
      
    
    H&B, Aplex en [gedaagde sub 3] worden gezamenlijk H&B c.s. genoemd. [gedaagde sub 4] , [gedaagde sub 5] en [gedaagde sub 6] worden gezamenlijk [gedaagden sub 4, 5 en 6] genoemd
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 11 juli 2018 waarbij P. Homan (hierna de deskundige) is benoemd als deskundige en aan hem vragen zijn gesteld,
        
        
          het taxatierapport van de deskundige (hierna het rapport),
        
        
          de conclusie na deskundigenbericht van [eiseres] van 29 mei 2019, 
        
        
          de akte uitlating deskundigen van [gedaagden sub 4, 5 en 6] van 26 juni 2019, met producties,
        
        
          de antwoordconclusie van H&B c.s. van 26 juni 2019, met producties,
        
        
          de akte tot referte van [gedaagde sub 7] van 26 juni 2019,
        
        
          de akte uitlaten producties van [eiseres] van 10 juli 2019.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling in conventie en in reconventie
    Het rapport
    
    
      2.1.
      In het tussenvonnis van 11 juli 2018 heeft de rechtbank een deskundigenonderzoek bevolen naar de waarde van het pand aan de [adres] (hierna het pand).
      
    
    
      2.2.
      De deskundige heeft de vragen beantwoord in zijn rapport van 4 april 2019. Vastgesteld kan worden dat de deskundige partijen in de gelegenheid heeft gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen. 
      
    
    
      2.3.
      
        Het rapport vermeldt – voor zover hier van belang - dat, rekening houdend met de in 2.8 van het tussenvonnis van 11 oktober 2017 vermelde omstandigheden, de deskundige de waarde van het pand per 17 juni 2015 heeft getaxeerd op € 880.000. Daarbij is vermeld dat met verschillende scenario’s rekening kan worden gehouden. De taxatiewaarde van 
        € 880.000 geldt voor het scenario “renovatie met doorexploitatie” (hierna scenario 1). Indien echter wordt uitgegaan van een “uitpondscenario” (scenario 2) komt  de waarde volgens de deskundige op de peildatum op € 1.080.000 en bij een “combinatiescenario” (scenario 3) bedraagt de getaxeerde waarde € 875.000.
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eiseres] heeft in haar conclusie na deskundigenbericht erop gewezen dat de deskundige bij de beantwoording van de vragen heeft opgemerkt dat de in scenario 1 genoemde waarde de meest behoudende waarde is.
      
    
    
      2.5.
      H&B c.s. hebben in hun antwoordconclusie, kort gezegd, bezwaar gemaakt tegen de wijze van totstandkoming van het rapport. Zij hebben als productie 32 een taxatiebeoordeling van Roos Vastgoedadvies in het geding gebracht waarvan de conclusie kort gezegd is dat:
      
        
          de werkwijze onnauwkeurig is geweest,
        
        
          verschillende elementen ontbreken ten aanzien van uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten en ook de invloed daarvan,
        
        
          taxatiemethoden ontbreken (vergelijkingsmethode voor verhuurde panden),
        
        
          er sprake lijkt te zijn van ‘hindsight bias’,
        
        
          er ten aanzien van de berekening van het rapport nog kanttekeningen geplaatst kunnen worden. 
        
      
      Volgens Roos Vastgoedadvies is het rapport onvoldoende onderbouwd, komt de conclusie niet geloofwaardig over en is deze ongebruikelijk voor een in 2015 in Amsterdam gangbare waardering.
      
    
    
      2.6.
      Ook [gedaagden sub 4, 5 en 6] hebben bezwaren tegen het rapport naar voren gebracht. Zij stellen dat de uitkomst van een taxatie afhankelijk is van de gekozen waarderingsgrondslag en dat de deskundige vele onjuiste parameters heeft gebruikt. 
      
    
    
      2.7.
      
        De rechtbank neemt tot uitgangspunt dat een deskundigenbericht als hier uitgebracht in beginsel leidend is voor de beantwoording van de aan de orde zijnde vragen, tenzij er een duidelijke objectieve contra-indicatie is om dat niet te doen. Hoewel het partijen vanzelfsprekend vrij staat om kritiek uit te oefenen op de uitkomst, is het hebben van een andere opvatting dan die van deskundige nog niet zonder meer voldoende om de laatstgenoemde niet te volgen; aan succesvolle kritiek moet in dit verband een zwaardere eis worden gesteld. In dit licht bezien zijn de door partijen geuite bezwaren onvoldoende. 
        In de eerste plaats geldt dat aan het door H&B c.s. in het geding gebrachte rapport van Roos Vastgoedkeur niet de waarde kan worden gehecht die H&B c.s. daaraan gehecht zou willen zien, aangezien [eiseres] niet is betrokken bij het door Roos Vastgoedkeur verrichte onderzoek. Daarnaast kan de rechtbank de conclusie van Roos Vastgoedkeur niet onderschrijven daar het rapport van de deskundige met meer dan 250 pagina’s zeer uitgebreid is onderbouwd. Dat de conclusie van het deskundigenrapport niet geloofwaardig overkomt en ongebruikelijk is voor een in 2015 gangbare waardering is daarnaast onvoldoende.
        De bezwaren van  [gedaagden sub 4, 5 en 6] betreffen de gebruikte parameters. Ook deze bezwaren zijn onvoldoende aangezien, zoals [gedaagden sub 4, 5 en 6] ook terecht zelf naar voren heeft gebracht, de uitkomst van een taxatie altijd afhankelijk is van de gekozen uitgangspunten en grondslagen. Nu gesteld noch gebleken is dat de deskundige structureel is uitgegaan van onjuiste veronderstellingen, wordt hieraan voorbij gegaan. Daarbij komt dat de deskundige meerdere scenario’s heeft doorgerekend voor de taxatie en dat in de vraagstelling van de rechtbank geen eisen zijn gesteld aan de te gebruiken parameters.
        De rechtbank neemt dan ook de conclusies van de deskundige in het rapport over en maakt deze tot de hare.
      
      
    
    
      2.8.
      Dat betekent dat voldoende is komen vast te staan dat het pand op 17 juni 2015, rekening houdend met de in 4.3 van het tussenvonnis van 12 april 2017 genoemde omstandigheden, een marktwaarde had van € 880.000.
      
      
        
          Vernietiging
        
      
      
    
    
      2.9.
      Aan de orde is vervolgens of bij de verkoop en levering van het pand in 2015 aan de zijde van [naam] sprake is geweest van een wilsgebrek op grond waarvan de koopovereenkomst en de levering zijn vernietigd, zoals [eiseres] aan haar vordering daartoe ten grondslag legt. 
      
    
    
      2.10.
      Vaststaat het volgende. [gedaagde sub 4] deed al sinds 1981 het beheer van het pand van [naam] . [gedaagde sub 6] was werkzaam bij [gedaagde sub 4] en was voor [naam] daar de contactpersoon. Hij had met haar een vertrouwensband. 
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde sub 3] is de broer van [gedaagde sub 6] . Hij is bestuurder en aandeelhouder van Aplex, die op haar beurt weer bestuurder en aandeelhouder is van Aplex Real Estate B.V. [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 6] zijn ook ieder indirect voor 50% aandeelhouder van H&B. Aplex is gevestigd in hetzelfde pand als [gedaagde sub 4] .
      
    
    
      2.12.
      
        Vanaf 2010 heeft [gedaagde sub 6] met [naam] overleg gehad over de mogelijkheid dat funderingswerkzaamheden aan het pand zouden moeten plaatsvinden. Vaststaat dat [naam] zeer tegen dergelijke werkzaamheden opzag. 
        Op 23 maart 2015 heeft [gedaagde sub 6] de randvoorwaarden voor verkoop van het pand besproken met [naam] . Op 26 maart 2015 heeft [naam] een verkoopopdracht aan [gedaagde sub 4] gegeven waarin een minimale verkoopopbrengst van € 500.000 is vermeld. Op 17 juni 2015 is het pand verkocht aan Aplex Real Estate of nader te noemen meester voor een bedrag van € 521.000 waarna het op 2 september 2015 is geleverd aan H&B.
      
      
    
    
      2.13.
      
        [eiseres] heeft onder andere gesteld dat sprake is geweest van misbruik van omstandigheden. Artikel 3:44 lid 4 BW bepaalt dat daarvan sprake is wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Kenmerkend voor de in artikel 3:44 BW genoemde bijzondere omstandigheden is dat een contractspartij zich in een hulpbehoevende situatie bevindt waarin hij naar eigen inzicht op het sluiten van een overeenkomst aangewezen is of bij de contractspartij sprake is van persoonlijke factoren als gevolg waarvan hij niet bij machte is zijn zakelijke belangen te overzien of naar behoren te behartigen. Tevens is van belang dat de andere contractspartij juist als gevolg van deze omstandigheden in belangrijke mate de inhoud van de overeenkomst heeft kunnen bepalen.
      
    
    
      2.14.
      Voorop gesteld wordt dat slechts de omstandigheden voorafgaand aan en ten tijde van de koopovereenkomst op 17 juni 2015 van belang zijn in deze en dat, indien wordt geoordeeld dat de koopovereenkomst is vernietigd, daarmee aan de levering de rechtsgrond is komen te ontvallen. Dat betekent dat in dat geval niet afzonderlijk hoeft te worden beoordeeld of bij de levering op 2 september 2015 sprake is geweest van een wilsgebrek.
      
    
    
      2.15.
      
        Met [eiseres] wordt geoordeeld dat aan de zijde van [naam] bij het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van afhankelijkheid. Zij was 81 jaar oud en bedlegerig, zij had het beheer van het pand al sinds de aankoop ervan in 1981 uitbesteed aan [gedaagde sub 4] althans de rechtsvoorganger van [gedaagde sub 4] , althans [gedaagde sub 5] zelf. In de laatste jaren was haar contactpersoon bij [gedaagde sub 4] steeds [gedaagde sub 6] geweest op wie zij helemaal vertrouwde. Verder is van belang dat de partner van [naam] , [eiseres] , ten tijde van de koopovereenkomst eveneens oud en bedlegerig was. Zij stelt dat zij niet op de hoogte was van de door [naam] voorgenomen transactie. De stelling van H&B c.s. dat zij daarvan wel op de hoogte was heeft [eiseres] voldoende concreet bestreden zodat ervan kan worden uitgegaan dat [naam] over de verkoopplannen kennelijk alleen met [gedaagde sub 6] overleg heeft gehad.
        
          [gedaagden sub 4, 5 en 6] hebben aangevoerd dat [naam] niet afhankelijk was van [gedaagde sub 4] omdat zij kon gaan en staan waar zij wilde en zich kon omringen met de adviseurs die haar goed dunkten. Daarmee gaan zij eraan voorbij dat dit voor [naam] gelet op haar omstandigheden – dat zij bedlegerig was en geen toegang tot het internet had, hebben [gedaagden sub 4, 5 en 6] niet bestreden – geen reële optie was, maar ook dat zij dat kennelijk niet nodig vond in de aanloop naar de verkoop aangezien zij voldoende vertrouwen stelde in [gedaagden sub 4, 5 en 6]
      
      
    
    
      2.16.
      Ook moet [eiseres] gevolgd worden in haar standpunt dat [naam] onervaren was bij de verkoop van het pand daar zij het beheer van het pand steeds had uitbesteed, geen toegang had tot internet, langs welke weg zij zich had kunnen informeren over de huizenmarkt, en slechts – zoals [eiseres] onbetwist heeft gesteld – één keer eerder een vastgoedtransactie had gedaan, namelijk toen zij het pand in 1981 kocht. Bij dit alles komt dat [naam] (mogelijk ten onrechte) in de veronderstelling verkeerde dat zij geen andere keuze had dan verkoop van het pand, of dat nou was omdat zij funderingsherstel vreesde, zoals [eiseres] heeft gesteld, of omdat zij dacht dat zij – mogelijk ten onrechte – de onderhoudskosten niet langer kon opbrengen omdat verplichte renovatie dreigde, zoals [gedaagden sub 4, 5 en 6] heeft gesteld. 
      
    
    
      2.17.
      Van belang is verder dat [gedaagde sub 6] en dus ook Aplex Real Estate B.V., de vennootschap van zijn broer [gedaagde sub 3] (de broers die, zoals hierna wordt overwogen, gezamenlijk opereerden op de vastgoedmarkt), dit alles wisten ten tijde van de verkoop van het pand. Vaststaat ook dat [gedaagde sub 6] , althans [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] , uit hoofde van hun professie bij uitstek bekend waren met de huizenmarkt in Amsterdam. Tenslotte kan uit alle feiten en omstandigheden in deze zaak (in onderlinge samenhang bezien) worden afgeleid dat [gedaagde sub 6] , althans [gedaagde sub 4] grote invloed hebben gehad op de inhoud van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      2.18.
      
        Bij dit alles komt nog dat bij [gedaagde sub 6] sprake is geweest van een tegenstrijdig belang. Weliswaar is de verkoopopdracht formeel verstrekt aan [gedaagde sub 4] , maar [eiseres] heeft onbetwist gesteld dat bij [gedaagde sub 4] , naast eigenaar en bestuurder [gedaagde sub 5] , slechts [gedaagde sub 6] werkzaam was. Hij was ook degene die steeds contact heeft gehad met [naam] in het kader van het beheer van het pand en in de aanloop naar de verkoop. [gedaagde sub 6] heeft de verkoop, althans het proces daarnaartoe begeleid. Dat [gedaagde sub 6] niet bij [gedaagde sub 4] in dienst is als makelaar en dat [gedaagde sub 5] zelf op enig moment ook betrokken is geweest bij de verkoop (zoals [gedaagden sub 4, 5 en 6] hebben aangevoerd), maakt dat niet anders. Voor [naam] was hij immers de contactpersoon in wie zij haar vertrouwen stelde. In die hoedanigheid rustte op [gedaagde sub 6] , althans [gedaagde sub 4] , de verplichting om voor [naam] een zo hoog mogelijke verkoopprijs te bewerkstelligen.
        Tegelijkertijd was [gedaagde sub 6] , blijkens een volmacht van 14 januari 2015 door zijn broer gemachtigd “om (register)goederen te verkrijgen, te vervreemden en te bezwaren (…)”. Dat de volmacht slechts was afgegeven opdat [gedaagde sub 6] bevoegd zou zijn om namens de vennootschappen van [gedaagde sub 3] te tekenen en dat [gedaagde sub 6] niet op de hoogte was van het bestaan van deze volmacht, wat daar ook van zij, maakt niet dat daaruit niet het beeld oprijst van gezamenlijk op de vastgoedmarkt optrekkende broers waarbij de een, [gedaagde sub 6] , het vastgoed zou opspeuren en de ander, [gedaagde sub 3] , althans een van zijn vennootschappen, als koper zou optreden. Dit beeld wordt ook bevestigd door het feit dat het pand uiteindelijk is verworven door H&B dat voor gelijke delen eigendom is van de broers. In die hoedanigheid had [gedaagde sub 6] begrijpelijkerwijze belang bij een zo laag mogelijke verkoopprijs.
        H&B c.s. hebben nog aangevoerd dat [naam] op de hoogte was van de familieband (hetgeen [eiseres] overigens heeft betwist). Overwogen wordt dat ook als zij die kennis inderdaad had, dit niet reeds daarom in de weg staat aan een geslaagd beroep op misbruik van omstandigheden. Zoals al is overwogen verkeerde [naam] in een afhankelijke positie, was zij onervaren op de vastgoedmarkt en had zij vertrouwen in [gedaagde sub 6] . Dat vertrouwen was kennelijk zo groot dat zij, ook als zij wist dat zij het pand verkocht aan een vennootschap van diens broer en uiteindelijk aan een vennootschap van beide broers, daarin geen kwaad zag en dus niet vermoedde dat zij misschien niet goed was geadviseerd. 
      
      
    
    
      2.19.
      In het licht tenslotte van de prijs van € 521.000 die voor het pand is betaald, afgezet tegen de door de deskundige vastgestelde marktwaarde van € 880.000 ten tijde van de verkoop – waarvan [gedaagde sub 6] en [gedaagde sub 3] in het licht van hun deskundigheid op de hoogte moeten, maar in elk geval konden zijn geweest - wordt geoordeeld dat het op de weg van [gedaagden sub 4, 5 en 6] althans Aplex Real Estate B.V. en dus [gedaagde sub 3] had gelegen om [naam] te weerhouden van het aangaan van de koopovereenkomst. Dat [naam] had bedongen dat minimaal een verkoopopbrengst van € 500.000 zou worden behaald, maakt het voorgaande niet anders. Zoals al is overwogen had zij geen andere bron van informatie over de marktwaarde van het pand dan [gedaagde sub 6] , althans [gedaagde sub 4] . Nu gesteld noch gebleken is om welke reden [naam] deze minimumprijs als voorwaarde stelde, moet het er voor worden gehouden  dat die uit de koker van [gedaagde sub 6] , althans [gedaagde sub 4] , en in het verlengde daarvan [gedaagde sub 3] en diens vennootschappen, is gekomen.
      
    
    
      2.20.
      
        [gedaagden sub 4, 5 en 6] hebben nog aangevoerd dat de notaris heeft vastgesteld dat [naam] zich bewust was van haar eigen handelen en dat haar wil gericht was op het sluiten van de koopovereenkomst. Wat hier ook van zij, dit enkele feit staat niet in de weg aan een geslaagd beroep op een wilsgebrek aangezien het bij dit laatste gaat om de gebrekkig wijze waarop de wil gevormd is, en niet om de vraag of de wil op het moment van tot stand komen van de overeenkomst aanwezig was.
      
    
    
      2.21.
      Al met al wordt geoordeeld dat [gedaagde sub 6] , althans zijn broer [gedaagde sub 3] wiens vennootschap in juni 2015 optrad als koper van het pand, [naam] had moeten weerhouden van het sluiten van de koopovereenkomst op 17 juni 2015. Door daarentegen het sluiten van die overeenkomst te bevorderen, hebben zij met hun vennootschap H&B, misbruik gemaakt van de omstandigheden als hiervoor besproken. Dat betekent dat de raadsman van [eiseres] de koopovereenkomst bij brief van 5 april 2016 op goede gronden heeft vernietigd waardoor ook aan de levering van het pand in september 2015 de rechtsgrond is komen te ontvallen.  
      
      
        
          In conventie voorts
        
      
      
    
    
      2.22.
      De vordering als weergegeven in het tussenvonnis van 12 april 2017 in 3.1 onder 1 zal in zoverre dan ook worden toegewezen. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat [eiseres] beoogt de koopovereenkomst van 17 juni 2015 te vernietigen die is gesloten tussen [naam] enerzijds (en niet [eiseres] zoals het petitum vermeldt) en de pas bij levering bekend geworden “nader te noemen meester”, zijnde H&B. 
      
    
    
      2.23.
      
        De in 3.1 van het tussenvonnis van 12 april 2017 onder 2 weergegeven vordering zal in zoverre worden toegewezen dat H&B zal worden veroordeeld om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering van het pand aan [eiseres] . De dwangsom zal worden toegewezen als gevorderd en gemaximeerd als in het dictum vermeld. Voor oplegging van een dwangsom ziet de rechtbank geen aanleiding.
        H&B heeft verzocht om bij een eventuele toewijzing van deze vordering te bepalen dat [eiseres] de koopsom van € 521.000 aan H&B voldoet. Dit verzoek zal worden gehonoreerd daar ook aan de betaling van de koopsom de titel is komen te ontvallen. Voor de vermeerdering van de koopsom met de wettelijke rente is geen aanleiding daar geen sprake is van verzuim aan de zijde van [eiseres] .
      
      
    
    
      2.24.
      De in 3.1 van het tussenvonnis van 12 april 2017 onder 3 weergegeven vordering zal worden toegewezen tegen H&B. Het door haar gepleegde misbruik van omstandigheden levert een onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 BW jegens [eiseres] op. Door misbruik te maken van de omstandigheden zoals hiervoor is weergegeven heeft H&B gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Voor toewijzing van de vordering onder 3 tegen Aplex en Appelman alsmede de vordering onder 4 ziet de rechtbank geen aanleiding nu niet duidelijk is welk belang [eiseres] daarbij heeft.
      
    
    
      2.25.
      
        De onder 5 weergegeven vordering tegen [gedaagde sub 7] zal worden afgewezen, nu daartoe onvoldoende is gesteld. 
        De vordering onder 6 om H&B c.s. te veroordelen om geïnde huurpenningen aan [eiseres] te voldoen zal worden toegewezen ten aanzien van H&B daar zij het pand sinds de levering op 2 september 2015 in haar bezit heeft gehad en niet concreet heeft betwist dat zij de gevorderde huurpenningen heeft geïncasseerd. 
        De onder 7 gevorderde terugbetaling van de courtage zal worden toegewezen tegen [gedaagde sub 4] . Met de vernietiging van de koopovereenkomst is ook aan de betaling van de courtage immers de rechtsgrond ontvallen. 
        Tenslotte wordt geoordeeld dat de onder 8 weergegeven vordering, in het licht van het onrechtmatig handelen door H&B jegens [eiseres] , toewijsbaar is tegen H&B.  De kosten die [naam] heeft gemaakt ten behoeve van de levering kunnen immers worden aangemerkt als schade door het onrechtmatig handelen van H&B.
      
      
    
    
      2.26.
      Aan de voorwaardelijk ingestelde schadevordering wordt niet toegekomen.
      
    
    
      2.27.
      H&B c.s. hebben verzocht om een toewijzend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat [eiseres] het pand aan een derde zal verkopen en geen verhaal zal bieden alsmede vanwege hun plannen om van een toewijzend vonnis in hoger beroep te gaan. De rechtbank begrijpt dat H&B c.s. met name doelen op de teruglevering van het pand en stelt vast dat in dat verband sprake is van een declaratoir deel van de veroordeling (zie 3.1) en een veroordelend deel (zie 3.2) waarbij wordt opgemerkt dat declaratoire vonnissen zich niet lenen voor een uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Voor het onthouden van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring aan de veroordeling om mee te werken aan de levering van het pand ziet de rechtbank gelet op de wederzijdse belangen geen aanleiding.
      
    
    
      2.28.
      H&B c.s. en [gedaagden sub 4, 5 en 6] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen allen hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op:
      
        
          dagvaarding 		€ 77,75,
        
        
          salaris advocaat 		€ 13.945,50 (4,5 punten x tarief € 3.099),
        
        
          griffierecht 		€ 1.260,00
        
        
          kosten deskundige	€ 1.936,00
        
      
      Totaal			€ 17.219,25
      
      
        deskundige
      
      
    
    
      2.29.
      
        [eiseres] heeft gevorderd H&B c.s. en [gedaagden sub 4, 5 en 6] te veroordelen tot betaling van de conservatoire beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar tegenH&B  en [gedaagde sub 4] .  Deze kosten worden aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op€ 288 voor griffierecht en € 3.099 (1 punt x tarief € 3.099) voor salaris advocaat. De verschotten van het ten laste van H&B gelegde beslag worden begroot op € 339,22 en de verschotten van het ten laste van [gedaagde sub 4] gelegde beslag worden begroot op € 357,20. 
      
    
    
      2.30.
      Nu de vordering tegen [gedaagde sub 7] wordt afgewezen, zal [eiseres] worden veroordeeld in de kosten aan de zijde van [gedaagde sub 7] . Deze worden tot op heden begroot op € 3.903 voor griffierecht en € 7.747,50 (2,5 punten x tarief € 3.099), in totaal € 11.650,50.
      
    
    
      2.31.
      De nakosten zullen worden toegewezen als in het dictum vermeld.
      
      
        
          In reconventie voorts
        
      
      
    
    
      2.32.
      De in reconventie gevorderde opheffing van de door [eiseres] ten laste van H&B en [gedaagde sub 4] gelegde beslagen zal worden afgewezen gezien de uitkomst van de vorderingen in conventie. 
      
    
    
      2.33.
      
        H&B heeft verder, onder de voorwaarde dat in conventie de vernietiging van de koopovereenkomst komt vast te staan, gevorderd om [eiseres] te veroordelen om aan H&B de koopsom van € 521.000 te betalen. Nu de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld is ingetreden, zal daarop worden beslist. 
        Overwogen wordt dat de vernietiging van de koopovereenkomst ook aan de betaling van de koopsom de titel heeft ontnomen zodat de betaling onverschuldigd is geweest. De vordering is daarom in zoverre toewijsbaar. Voor de vermeerdering van de koopsom met de wettelijke rente is geen aanleiding daar geen sprake is van verzuim aan de zijde van [eiseres] . 
      
      
    
    
      2.34.
      H&B en [gedaagde sub 4] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 3.099 voor salaris advocaat (2 punten x tarief € 3.099 x 0,5).
      
    
    
      2.35.
      De nakosten zullen worden toegewezen zoals in het dictum vermeld.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat de op 17 juni 2015 gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het pand tussen enerzijds [naam] en anderzijds Aplex Real Estate B.V. althans H&B, zijnde de daarin vermelde “nader te noemen meester”, op 5 april 2016 rechtsgeldig is vernietigd op grond van misbruik van omstandigheden,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt H&B om op haar eigen kosten binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering van het pand aan [eiseres] ,
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt H&B om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 2.000,- voor iedere dag dat zij zich niet houdt aan de veroordeling in 3.2, met een maximum van € 521.000,-,
      
      
    
    
      3.4.
      verklaart voor recht dat H&B aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade, zulks op grond van onrechtmatige daad,
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt H&B om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 4.400 (vierduizend vierhonderd euro) ter zake van de door haar onverschuldigd betaalde huurpenningen voor de benedenwoning en een bedrag van € 6.779,95 (zesduizend zevenhonderd negenenzeventig euro en vijfennegentig cent) ter zake van de door [eiseres] misgelopen huurpenningen voor de bovenwoning, te vermeerderen met € 400 per maand (voor de benedenwoning) en € 616,35 per maand (voor de bovenwoning) vanaf augustus 2016 tot de dag van levering aan [eiseres] van het pand,
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt [gedaagde sub 4] om aan [eiseres] € 7.564,92 (zevenduizend vijfhonderdvierenzestig euro en tweeënnegentig cent) en € 332,75 (driehonderdtweeëndertig euro en vijfenzeventig cent) ter zake van de door [eiseres] onverschuldigd betaalde courtage, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 2 september 2015 tot aan de voldoening,
      
    
    
      3.7.
      veroordeelt H&B om aan [eiseres] € 326,29 (driehonderdzesentwintig euro en negenentwintig cent) te betalen, 
      
    
    
      3.8.
      veroordeelt H&B en [gedaagde sub 5] hoofdelijk in de beslagkosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden voor griffierecht en salaris advocaat begroot op € 3.387, 
    
    
      3.9.
      veroordeelt H&B in de beslagkosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden voor verschotten begroot op € 339,22,
      
    
    
      3.10.
      veroordeelt [gedaagde sub 4] in de beslagkosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden voor verschotten begroot op € 357,20,
      
    
    
      3.11.
      veroordeelt H&B c.s. en [gedaagden sub 4, 5 en 6] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 17.219,25,
      
    
    
      3.12.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 7] tot op heden begroot op € 11.650,50,
      
    
    
      3.13.
      wijst het anders of meer gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.14.
      veroordeelt [eiseres] om € 521.000 (vijfhonderdeenentwintig duizend euro) te betalen aan H&B, 
      
    
    
      3.15.
      veroordeelt H&B en [gedaagde sub 4] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 3.099,
      
    
    
      3.16.
      wijst het anders of meer gevorderde af
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.17.
      veroordeelt H&B c.s. in de na dit vonnis aan de zijde van [eiseres] ontstane nakosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, 
    
    
      3.18.
      veroordeelt [gedaagden sub 4, 5 en 6] in de na dit vonnis aan de zijde van [eiseres] ontstane nakosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, 
    
    
      3.19.
      veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis aan de zijde van [gedaagde sub 7] ontstane nakosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, 
    
    
      3.20.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J. Thomas en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2019.
      
    
  
  
    type: EMH
    coll: