ECLI:NL:RBZWB:2023:7091, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 04-10-2023, 10385302 CV EXPL 23-803 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-10-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Woningruil 7:270 BW

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 10385302 \ CV EXPL  23-803
    
    
    
      
        Vonnis van 4 oktober 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING THUISVESTER, 
      te Oosterhout,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Thuisvester,
      gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De procedure gaat over de ruil van een huurwoning. 
      
    
    
      1.2.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 31 mei 2023
      - de akte van Thuisvester 
      - de akte van [eiser]
      - de mondelinge behandeling van 14 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - de brief van mr. Bakker waarin zij bericht dat zij zich onttrekt als gemachtigde van [eiser] . 
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Tussen partijen staan de volgende feiten – voor zover relevant – vast:
    
    
      
        
          [eiser] huurt met ingang van 6 januari 2015 van Thuisvester de woning aan het [adres 1] te [plaats 1] voor een bedrag van € 705,47 per maand;
      
      
        
          [naam 1] huurt van Woonkracht10 een woning aan de [adres 2] te [plaats 2] tegen een huurprijs van € 670,16 per maand;
      
      
        
          [eiser] heeft Thuisvester gevraagd om een woningruil met [naam 1] op 
      
    
    12 oktober 2022. Thuisvester heeft dit verzoek in het bericht van 17 oktober 2022 en 18 oktober 2022 afgewezen met de redenen dat het inkomen van de ruilkandidaat door Thuisvester niet passend werd gevonden en dat ook de gezinssamenstelling van de ruilkandidaat niet passend is voor de woningruil;
    
       het gezin van [naam 1] bestaat op dit moment uit vijf personen. Er bestaat een wens tot gezinsuitbreiding;
       in de brief van 6 december 2022 hebben [eiser] en [naam 1] kenbaar gemaakt zich niet te kunnen vinden in het besluit van Thuisvester en verzocht om alsnog met het verzoek in te stemmen;
       Thuisvester heeft in de brief van 21 december 2022 aan [eiser] en [naam 1] laten weten dat zij [naam 1] met haar partner ( [naam 2] ) uitnodigt voor een kennismakingsgesprek op 5 januari 2023 en dat zij bereid is haar medewerking te verlenen aan de indeplaatsstelling onder een aantal voorwaarden die genoemd zijn in de brief. Ook is vermeld: “Na het gesprek zullen wij uw cliënten informeren of wij definitief akkoord gaan met de indeplaatsstelling.”;
       op 9 januari 2023 heeft Thuisvester laten weten dat zij niet akkoord gaat met het verzoek tot indeplaatsstelling: “(…) Op basis van de aangeleverde stukken en gegeven toelichting biedt mevrouw [naam 1] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur. (…) De situatie is dan ook anders dan eerder aan Thuisvester is voorgehouden. (…) Thuisvester is, onverplicht, bereid om met mevrouw [eiser] in gesprek te blijven over andere, passende woonruimte. (…)”;
       in het e-mailbericht van 16 januari 2023 heeft de [eiser] Thuisvester een laatste mogelijkheid gegeven om haar medewerking te verlenen, bij gebreke waarvan zij een juridische procedure zal opstarten;
       Thuisvester heeft in de brief van 1 februari 2023 gemeld dat zij heeft besloten niet in te stemmen met de beoogde woningruil voor deze specifieke woning: “(…) Na het gesprek heeft Thuisvester haar eigen belangen in het kader van haar taakstelling alsmede die van de betrokken partijen afgewogen en is, mede gelet op kennismakingsgesprek en de veranderde feitelijke en financiële situatie, besloten om niet in te stemmen met de beoogde woningruil voor deze specifieke woning. (…)”.
    
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        Vordering & standpunt [eiser]
      
    
    
    
      3.1.
       vordert haar te machtigen dat [naam 1] in haar plaats gesteld wordt als huurder van de woning aan de [adres 1] te [plaats 1] , met veroordeling van Thuisvester in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Aan haar vordering legt [eiser] ten grondslag dat zij op grond van artikel 7:270 BW recht heeft op woningruil, nu zij een zwaarwichtig belang heeft en [naam 1] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Het zwaarwichtige belang van [eiser] bestaat er onder meer uit dat het voor een goede behandeling van haar PTSS en depressie van belang is dat zij niet meer woonachtig is op een plek waar nare gebeurtenissen hebben plaatsgevonden. Dit geldt ook voor de nog bij haar wonende kinderen. De PTSS en depressie zijn ontstaan doordat huiselijk geweld heeft plaatsgevonden door haar ex-man. De kinderen zijn hier getuige van geweest en hierdoor ook emotioneel belast. Uiteindelijk heeft zij ervoor gekozen om een echtscheiding in gang te zetten en is zij toch teruggekeerd naar de woning. Het sociale netwerk van [eiser] is erg klein doordat zij in de relatie door haar ex-man altijd is beperkt. Hierdoor is zij onder meer de Nederlandse taal niet machtig en onwetend wat de mogelijkheden zijn om te verhuizen. De enige vriend en vriendin die [eiser] heeft wonen in [plaats 2] . Ook dat is een reden dat zij graag daarheen wil verhuizen. Zij kunnen haar op weg helpen en begeleiden. Het is voor [eiser] belangrijk dat zij een nieuwe start kan maken in een andere stad. Tot slot is de huidige woning inmiddels te groot voor haar en de nog bij haar wonende kinderen, omdat een aantal van haar zes kinderen inmiddels niet meer bij haar woont. 
      
      
        
          Standpunt Thuisvester
        
      
      
    
    
      3.3.
      Thuisvester voert verweer. Thuisvester betwist dat [eiser] een zwaarwichtig belang heeft voor deze specifieke woningruil. Zij voert daartoe aan dat dit belang onvoldoende gesteld is door [eiser] . Het had op de weg gelegen van [eiser] om zelf eerder actie te ondernemen als zij graag de woning wilde verlaten. Het is namelijk al enige tijd geleden dat zij van haar ex-man is gescheiden. Thuisvester begrijpt dat [eiser] graag een nieuwe start wil maken en daarom wil verhuizen, maar het is haar niet duidelijk waarom alleen deze specifieke woningruil een mogelijkheid is voor [eiser] . Thuisvester voert aan dat zij meerdere keren heeft aangeboden te willen helpen bij het zoeken naar een andere, passende woning, maar dat [eiser] hier niet voor openstaat. Verder heeft Thuisvester ook geprobeerd [naam 1] tegemoet te komen in haar wens om dichter bij haar zus in [plaats 3] te komen wonen, door twee keer een woning aan te bieden met minimaal drie slaapkamers en een vaste trap naar zolder, gelegen in [plaats 3] en op korte afstand van de woning van haar zus. [naam 1] heeft geen bereidheid getoond om het aanbod in overweging te nemen. Thuisvester voert verder aan dat [naam 1] weliswaar voldoende financiële waarborgen biedt maar dat haar bezwaar tegen de woningruil er vooral in zit dat door [naam 1] telkens nieuwe feiten en omstandigheden worden aangedragen. Zo stond op de eerste aanvraag vermeld dat alleen [naam 1] samen met twee kinderen zou verhuizen. Op de tweede aanvraag stonden ook haar partner, met wie zij afgelopen [datum] is getrouwd, en haar oudste zoon vermeld. De zoon heeft ook een garantstelling opgemaakt en overgelegd. De zoon staat zelf ook ingeschreven als woningzoekende. Volgens Thuisvester volgt hieruit dat de zoon niet van plan is om lang bij [naam 1] te blijven wonen. Tot slot voert Thuisvester aan dat de belangenafweging in haar voordeel zal moeten uitvallen. Zij heeft als sociale verhuurder een belang om ervoor te zorgen dat een eerlijke en evenwichtige verdeling plaatsvindt van de schaarse woonruimte. Het betreft namelijk een grote woning die erg geschikt is om een groot (statushouders)gezin te huisvesten. In dit kader zijn prestatieafspraken gemaakt met de gemeente [plaats 1] , reden waarom Thuisvester er belang bij heeft om deze woning voor deze doelgroep beschikbaar te krijgen. Zij heeft ter onderbouwing een stuk overgelegd waaruit volgt dat er een gezin op de wachtlijst staat die goed in deze woning geplaatst zou kunnen worden. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
    
      4.1.
      
        Uit artikel 7:270 lid 2 BW volgt dat een vordering van een huurder tot woningruil moet worden beoordeeld waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval en slechts kan worden toegewezen als de huurder een zwaarwegend belang heeft bij de woningruil. De vordering moet worden afgewezen als de voorgestelde huurder (in dit geval [naam 1] ) vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huur. De kantonrechter licht hierbij toe dat als er een voldoende financiële waarborg is en [eiser] een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, dit zwaarwegende belang nog zal moeten worden afgewogen tegen het belang van Thuisvester. Pas als de belangen van [eiser] bij de beoogde woningruil zwaarder wegen dan het belang van Thuisvester bij afwijzing van de vordering tot woningruil, is plaats voor toewijzing van de vordering. Dit volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 
        19 november 2004 (vindplaats ECLI:NL:HR:2004:AP4500).
      
      
      
        
          Financiële waarborg
        
      
      
    
    
      4.2.
      Bij een indeplaatsstelling neemt de nieuwe huurder (hier: [naam 1] ) de bestaande huurrelatie volledig over. Dit betekent dat de huurvoorwaarden die zijn overeengekomen met de oorspronkelijke huurder (hier: [eiser] ) gaan gelden voor de huurder die in de plaats treedt van de oorspronkelijke huurder. Ook de huurprijs blijft ongewijzigd. In de wet is dwingend voorgeschreven dat de vordering wordt afgewezen als de ruilpartner onvoldoende financiële draagkracht heeft om de huurverplichtingen na te komen. De wet geeft geen voorschriften voor de toetsing van de draagkracht. Uit de rechtspraak (uitspraken van rechterlijke instanties) volgt dat te verlenen huurtoeslag en/of door derden aangeboden zekerheid (bijvoorbeeld in de vorm van een borgstelling of bankgarantie) kunnen worden meegewogen. De kantonrechter vindt dat ook aan deze voorwaarde is voldaan. Door Thuisvester is tijdens de zitting gezegd dat zij niet betwist dat [naam 1] op dit moment vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, maar dat zij wel twijfelt of de financiële waarborg ook op langere termijn blijft bestaan. De kantonrechter kan zich niet vinden in de door Thuisvester geuite twijfel. In de toekomst kan er namelijk altijd een wijziging plaatsvinden in de persoonlijke situatie van [naam 1] of een van haar gezinsleden. Dit geldt voor alle huurders. Op dit moment voldoet [naam 1] aan de eisen, zoals Thuisvester ook heeft bevestigd. Zo zijn [naam 1] en haar partner in [datum] getrouwd, wonen zij al enige tijd samen in [plaats 2] en ontvangen zij een bijstandsuitkering voor gehuwden. Daarnaast is een garantstelling afgegeven door de meerderjarige zoon van [naam 1] , [naam 3] . [naam 3] woont bij [naam 1] en werkt fulltime. Zijn inkomen zal mogelijk tot een lager bedrag aan huurtoeslag leiden, maar met zijn inkomen zal hij bij kunnen dragen aan het betalen van de huur. De kantonrechter vindt het met [naam 1] , anders dan Thuisvester, begrijpelijk dat [naam 3] staat ingeschreven als woningzoekende. Door de schaarste op de woningmarkt kan het lange tijd duren voordat hij in aanmerking zal komen voor een woning omdat hiervoor vaak een inschrijfduur van jaren voor nodig is. Dat is de reden dat [naam 3] zich, ook op advies van [naam 1] , heeft ingeschreven als woningzoekende. Het voorgaande betekent dat de kantonrechter vindt dat aan deze voorwaarde is voldaan.
      
      
      
        
          Zwaarwichtig belang
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter vindt, anders dan Thuisvester heeft aangevoerd, dat [eiser] een zwaarwichtig belang heeft bij de gewenste woningruil. Zij licht dit hieronder toe. [eiser] heeft in de stukken en ter zitting haar persoonlijke situatie uitgebreid uitgelegd. De kantonrechter vindt dat [eiser] voldoende heeft aangetoond dat zij uit een heftige situatie komt die bestond uit huiselijk geweld, waar haar kinderen ook getuige van zijn geweest. De kantonrechter kan zich voorstellen dat de woning haar herinnert aan dit heftige verleden en dat het haar belemmert in haar herstel als zij in deze woning blijft wonen. Dat [eiser] graag een nieuwe start wil maken in een nieuwe woonplaats vindt de kantonrechter daarom begrijpelijk. [eiser] heeft ook duidelijk verteld waarom zij zich niet eerder heeft ingeschreven als woningzoekende, namelijk omdat zij de taal niet machtig is en ook niet wist hoe en waar zij dit moest doen. Tijdens de relatie met haar ex-man is zij beperkt in haar doen en laten en heeft daardoor niet de mogelijkheid gehad, de Nederlandse taal te leren, een eigen sociaal netwerk op te bouwen en zich op andere vlakken te ontwikkelen en kennis tot zich te nemen. Omdat zij een vriend en vriendin in [plaats 2] heeft wonen, die haar enige sociale netwerk vormen, en zij hebben aangegeven haar te willen helpen en begeleiden ziet zij de woningruil naar [plaats 2] als enige optie. Daar heeft Thuisvester niets tegenin gebracht. Het zwaarwichtig belang van [eiser] is door al het voorgaande daarmee vast komen te staan.
      
      
        
          Belangenafweging huurder en verhuurder
        
      
      
    
    
      4.4.
      Dan komt de kantonrechter toe aan de afweging van de belangen van [eiser] en de belangen van Thuisvester. De belangenafweging valt in het voordeel uit van [eiser] . De kantonrechter licht dit hieronder toe. Beide partijen hebben uitgebreid toegelicht waarom zij vinden dat hun belang zwaarder weegt. Zo heeft Thuisvester daartoe aangevoerd dat de woning in [plaats 1] een van de weinige grote woningen is die zij in bezit heeft en dat zij daarom een groot belang heeft om in deze woning een statushoudersgezin te huisvesten dat uit negen personen bestaat. Onder meer omdat zij prestatieafspraken heeft gemaakt met de gemeente [plaats 1] over het plaatsen van grote gezinnen. Thuisvester erkent dat [eiser] een belang heeft bij de woningruil, maar is van mening dat zij hier geen zwaarwegend belang bij heeft. De kantonrechter heeft begrip voor de belangen van Thuisvester gelet op haar taakstelling en de schaarste aan grote woningen. Maar ook als de belangen van Thuisvester in samenhang worden bezien, vindt de kantonrechter dat deze niet opwegen tegen het zwaarwegende belang van [eiser] zoals eerder is beschreven. Daar komt nog bij dat de gewenste woningruil past binnen het maatschappelijk streven om huurders passend te huisvesten. Het gezin van [eiser] bestaat namelijk op dit moment uit haarzelf en twee kinderen en het gezin van [naam 1] bestaat uit vijf personen. Dat Thuisvester vrijwillig en onverplicht bereid is (geweest) om een kleinere, passende woning voor [eiser] te zoeken en [eiser] geen medewerking hieraan heeft willen verlenen, maakt de belangenafweging niet anders.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        De kantonrechter vindt dat [eiser] aan alle voorwaarden van artikel 7:270 lid 
        2 BW heeft voldaan. Dit betekent dat de woningruil tussen [eiser] en [naam 1] door kan gaan.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.6.
      Thuisvester is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de door de griffier voorgeschoten exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk. De kantonrechter ziet aanleiding om twee punten toe te kennen aan salaris voor de (voormalig) gemachtigde van [eiser] , voor het opstellen van de dagvaarding en voor de mondelinge behandeling. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - verschotten
              
              
                €
              
              
                3,28
              
              
                (verschotten)
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                  86,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
                - nakosten
              
              
                €
                €
              
              
                398,00
                99,50
              
              
                (2,00 punten × € 199,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                586,78
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      machtigt [eiser] om [naam 1] in haar plaats te stellen als huurder van de woning aan de [adres 1] te [plaats 1] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Thuisvester in de proceskosten van € 586,78, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet Thuisvester ook de kosten van betekening betalen,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 
        4 oktober 2023.