ECLI:NL:GHARL:2020:185, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-01-2020, 19/00531
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/00531
    uitspraakdatum: 14 januari 2020
    
    
      
        Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 maart 2019, nummer UTR 17/4639, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 34 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 408.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 430,03.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De woning aan de [a-straat] 34 is een tussenwoning uit 1927 met een gebruiksoppervlakte van 120 m2 en een perceel van 110 m2. De woning beschikt over een berging.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 278.000 en subsidiair een waarde van ongeveer € 380.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 408.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix van 25 januari 2018, opgemaakt door [A] , taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 408.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2016. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur vijf panden, alle te [Z] , als referentieobject gebruikt. De taxateur heeft daarbij de kwaliteit (K) en het onderhoud (O) van de woning en referentieobjecten weergegeven. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                
                
                
              
              
                Bouw-jaar
                
                
              
              
                KO
              
              
                Gebruiksopper
                vlakte
                (m2)
              
              
                Prijs per m2
                
                
              
              
                Perceel
                (m²)
                
                
              
              
                Bijgebouwen
                
                
                
              
              
                Woz/Koopsom
                Datum koop
                
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 34
                
              
              
                1927
                
              
              
                v-m
              
              
                120
                
              
              
                € 2.842
                
              
              
                110
                
              
              
                Berging € 1.000
                
              
              
                € 408.000 (WOZ)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 45
                
              
              
                1928
                
              
              
                v-m
              
              
                127
                
              
              
                € 2.847
                
              
              
                119
                
              
              
                Berging € 1.000
                
              
              
                € 434.000
                06-11-2015
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 40
                
              
              
                1927
                
              
              
                v-v
              
              
                116
                
              
              
                € 2.987
                
              
              
                110
                
              
              
                Berging € 1.000
                
              
              
                € 378.000
                04-03-2015
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  [a-straat] 58
                
              
              
                1927
                
              
              
                v- v/g
              
              
                116
                
              
              
                € 3.116
                
              
              
                110
                
              
              
                Berging € 1.000
                
              
              
                € 390.000
                18-02-2015
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 37
                
              
              
                1936
                
              
              
                v-m
              
              
                110
                
              
              
                € 2.895
                
              
              
                101
                
              
              
                Berging € 1.000
                
              
              
                € 376.200
                06-08-2015
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 78
                
              
              
                1927
                
              
              
                m-m
              
              
                124
                
              
              
                € 2.625
                
              
              
                110
                
              
              
                Berging € 1.000
                
              
              
                € 392.500
                23-03-2016
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd van 19 juli 2015, opgemaakt door [B] , taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 275.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 17 juli 2015. De taxateur heeft zes panden, alle te [Z] , als referentieobjecten gebruikt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
                
              
              
                Bouwjaar
                
              
              
                Inhoud (m3)
                
              
              
                Perceel (m²)
                
              
              
                Woz/verkoopprijs
                Datum koop
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 34
              
              
                1930
              
              
                355
              
              
                110
              
              
                € 275.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 4
              
              
                1928
              
              
                310
              
              
                97
              
              
                € 260.000
                15-03-2013
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 20
              
              
                1930
                1927
              
              
                310
                340
              
              
                98
                98
              
              
                € 354.000, 28-04-2015 (Calcasa)
                € 354.000, 28-04-2015 (NBWO)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 32
              
              
                1926
              
              
                350
              
              
                110
              
              
                € 340.000
                26-06-2012
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 2
              
              
                1927
              
              
                390
              
              
                95
              
              
                € 363.500
                24-11-2014
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 106
              
              
                1930
              
              
                380
              
              
                99
              
              
                € 305.000
                17 maart 2014
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 18
              
              
                1930
              
              
                370
              
              
                98
              
              
                € 327.000
                7 november 2011
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen als de woning, hebben een vergelijkbaar bouwjaar, inhoud en perceelgrootte en - blijkens de tot het dossier behorende foto’s - een vergelijkbare uitstraling. Anders dan belanghebbende bepleit, zijn de referentieobjecten naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar om als referentie te kunnen dienen Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning is in de visie van het Hof voldoende rekening gehouden. Referentieobjecten die beter scoren op kwaliteit en onderhoud hebben een duidelijk hogere m2-prijs en referentieobjecten die hetzelfde of minder goed scoren op kwaliteit en onderhoud een lagere m2-prijs. Nu het door belanghebbende overgelegde taxatierapport het onderhoud van de woning zowel binnen als buiten als ‘voldoende’ omschrijft, acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar door het onderhoud als ‘matig’ te kwalificeren voldoende rekening heeft gehouden met het (iets) mindere onderhoud van de woning en is een lagere kwalificatie van het onderhoud niet aan de orde.
      
    
    
      4.6.
      Het door belanghebbende in het geding gebrachte taxatierapport doet hieraan niet af. In dit rapport is onder meer uitgegaan van de waardepeildatum en toestandsdatum 17 juli 2015 in plaats van 1 januari 2016. Daarnaast zijn vijf van de zes referentieobjecten meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht, waardoor de voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen een beperkt tot geen licht werpen op de gezochte waarde. Het resterende referentieobject ( [a-straat] 20), dat op 28 april 2015 is verkocht voor € 354.000, onderbouwt de primair door belanghebbende voorgestane waarde van € 278.000 per waardepeildatum 1 januari 2016 niet. Ook de subsidiair bepleite waarde van € 380.000 wordt met dit referentieobject niet onderbouwd. Hierbij is van belang dat het taxatierapport niet inzichtelijk maakt op welke wijze is omgegaan met de verschillen tussen de woning en dit referentieobject. Daarbij komt nog dat het taxatierapport verschillende objectkenmerken vermeldt ten aanzien van de [a-straat] 20.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 14 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	Het lid van de enkelvoudige
      	belastingkamer
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 januari 2020.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.