ECLI:NL:RBDHA:2013:11159, Rechtbank Den Haag, 22-07-2013, C-09-445622 - KG ZA 13-731
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2013-07-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding, huurrecht. 
        Tussen partijen bestaan overeenkomsten op grond waarvan gedaagden tegen een bescheiden vergoeding (voormalige) bejaardenwoningen bewonen. Overeengekomen is dat gedaagden de woningen mogen bewonen in afwachting van de in het kader van een herontwikkelingsproject voorziene sloop. Thans is eiseres voornemens de woningen te verkopen, waarna deze door een derde worden gerenoveerd en daarna opnieuw verhuurd. De tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst voor het gebruik van woonruimte die naar zijn aard van kort duur is en aan gedaagden komt daarom geen beroep toe op huurbescherming. Dat gedaagden bij het uitblijven van concrete sloopplannen de hoop hebben gekregen dat zij het door hen als prettig ervaren gebruik van de woningen konden voortzetten, maakt het voorgaande niet anders. De opzegbrieven van 1 maart 2013 voldoen niet aan de daaraan te stellen eisen, maar de betekening van de dagvaarding op 28 juni 2013 kan wel als rechtsgeldige opzegging worden aangemerkt. De ontruiming wordt daarom toegewezen per 1 oktober 2013.

Rechtbank den Haag
    
    
      Team Handel - voorzieningenrechter
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/445622 / KG ZA 13-731
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 22 juli 2013
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        Vijverhof, Stichting tot exploitatie van de aanleunwoningen van [naam gebouw] te [plaatsnaam],
      gevestigd te Oegstgeest,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat mr. S.A.J. van der Horst te Haarlem,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1
      [bewoner sub 1],
    2. [bewoner sub 2],
    3. [bewoner sub 3],
    4. [bewoner sub 4],
    5. [bewoner sub 5]
    6. [bewoner sub 6],
    7. [bewoner sub 7],
    
      allen wonende te [woonplaats],
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      advocaat mr. L.W.B. Dijkstra-Devillers te Den Haag.
    
    
    
      Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Vijverhof’ en ‘de Bewoners’.
    
    
    
  
  
    
      1De feiten in conventie en in reconventie
    
    
      Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 10 juli 2013 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 
    
    
    
      1.1.
      Vijverhof is een zorginstelling en exploitant van een aantal aanleunwoningen gelegen aan (onder meer) de [straat] te [woonplaats]. De aanleunwoningen, verdeeld over meerdere blokken van zes woningen elk, zijn gelegen in de nabijheid van het woongebouw [naam gebouw] dat beschermd wonen biedt aan ouderen. Enig bestuurder van Vijverhof is de stichting Marente.
      
    
    
      1.2.
      In 2005 hebben onder meer Vijverhof en Marente het voornemen opgevat om het complex te ontwikkelen tot een zogenoemd ‘woonzorgpark’ voor ouderen.
      
    
    
      1.3.
      In het kader van het herontwikkelingsproject heeft Vijverhof met ingang van 2005 diverse aanleunwoningen in gebruik gegeven aan niet tot de doelgroep van Vijverhof behorende personen. Hiertoe zijn overeenkomsten gesloten op basis van de Leegstandswet. Blijkens de tussen Vijverhof en de Bewoners sub 4 en 5 gesloten tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Leegstandswet bedroeg de maandelijkse huurprijs voor de woning aan de [adres 1] met ingang van 15 juni 2010 € 436,-, te vermeerderen met een voorschotbedrag van € 8,- aan servicekosten.
      
    
    
      1.4.
      
        In verband met het aflopen van de aan voormelde overeenkomsten ten grondslag liggende vergunning zijn tussen Vijverhof en (een aantal van) de Bewoners op 18 mei 2011 met betrekking tot een vijftal woningen gebruiksovereenkomsten gesloten. Deze gelijkluidende overeenkomsten bepalen voor zover hier relevant het volgende:
        “IN AANMERKING NEMENDE:
        
          (…)
        
      
      
        
          
            de woning is bestemd om te worden gesloopt, op het moment van het aangaan van deze overeenkomst staat nog niet definitief vast op welk tijdstip met de sloop van de woning zal worden gestart;
          
        
        
          
             ingebruikgever is in afwachting van de sloop bereid de woning op onderstaande voorwaarden tijdelijk om niet in gebruik af te staan aan gebruiker, zulks tot aan het moment dat ingebruikgever deze woning zelf nodig heeft, teneinde de woning te kunnen slopen;
          
        
        
          
            gebruiker is met de bestemming tot sloop bekend en beseft dat de woning hem slechts tijdelijk huisvesting zal bieden.
          
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          De overeenkomst wordt met ingang van 1 september 2011 aangegaan voor onbepaalde tijd.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      4.1
      
        
          Gebruiker is voor het enkele gebruik van de woning geen vergoeding verschuldigd aan ingebruikgever. Gebruiker is aan ingebruikgever wel maandelijks een niet verrekenbare bijdrage verschuldigd als vergoeding voor geleverde zaken en diensten.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      4.3
      
        
           	Het maandelijks door gebruiker verschuldigde bedrag bedraagt € 175,- (…)
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      8.1
      
        De overeenkomst eindigt door opzegging. (…) Ingebruikgever kan de overeenkomst opzeggen tegen de eerste van de maand, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste drie maanden.
      
      
    
    
      8.2
      
        
          Opzegging geschiedt bij aangetekende brief.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      11.1
      
        Indien gebruiker de woning zal moeten verlaten, kan hij jegens ingebruikgever generlei aanspraken doen gelden op vervangende woonruimte.”
      
    
    
      1.5.
      
        Op 11 januari 2013 is tussen Vijverhof en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Sedos B.V. (hierna ‘Sedos’) een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan Sedos tegen een koopprijs van € 2.900.000,- (onder meer) de aanleunwoningen koopt van Vijverhof. In deze koopovereenkomst staat voor zover relevant het volgende vermeld:
        “1. De akte van levering zal worden verleden op dertig juni tweeduizend dertien of zoveel eerder of later als partijen gezamenlijk overeen zullen komen ten overstaan van de notaris.
      
      
        2. 	De aflevering (feitelijke levering) van het gekochte vindt plaats bij het ondertekenen van de akte van levering.
      
      
        3. 	Het gekochte zal bij het ondertekenen van de akte van levering leeg en ontruimd zijn, vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming.
      
      
        4. 	Indien verkoper op het moment van de juridische levering het gekochte niet leeg en ontruimd oplevert verbeurt hij ten behoeve van koper een boete van zeshonderd vijfenzeventig euro (…) per maand per niet leeg- en ontruimde woning (…)” 
      
    
    
      1.6.
      
        Bij brieven van 1 maart 2013 heeft Marente aan de Bewoners – voor zover relevant – het volgende meegedeeld:
        “U heeft (…) een antikraakovereenkomst gesloten met Marente of 1 van haar rechtsvoorgangers. Hierbij delen wij u mee dat de overeenkomst door Marente met ingang van heden wordt ontbonden. U wordt verzocht de woning uiterlijk voor 1 juli 2013 leeg en volledig ontruimd van alle inboedel aan ons over te dragen. (…)
      
      
      
        
          Onlangs heeft Marente de woning die door u wordt gebruikt verkocht. De nieuwe eigenaar is Sedos Vastgoedontwikkeling & Beleggingen uit Noordwijk. Sedos zal de woningen renoveren ten behoeve van verhuur en eventuele verkoop. Mocht u interesse hebben in huren of eventueel kopen van een gerenoveerde woning, dan kunt u contact opnemen (…).” 
      
      
    
    
      1.7.
      
        Bij brief van 8 maart 2013 heeft Sedos aan de Bewoners sub 4 en 5 – voor zover hier relevant – het volgende meegedeeld:
        “Ons voornemen is de woningen te renoveren vooralsnog enkel ten behoeve van verhuur.
      
      
      
        
          De renovatie van de woningen zullen wij gefaseerd (…) uit (laten) voeren.
        
        
          De eerste fase van de renovatie zal begin juli 2013 aanvangen en zal betrekking hebben op de renovatie van ca. 20 tot 26 woningen. Welke woningen dit betreffen hangt onder andere af van de interesse voor de verschillende woningtypen. Hier komt onze makelaar nog nader op terug. Naar verwachting zal de duur van een fase circa vijf a zes maanden bedragen.
        
      
      
      
        
          Eerst nadat alle woningen van fase één zijn verhuurd zal een volgende fase aanvangen.
        
        
          Met de renovatie willen wij de woningen weer in goede staat brengen en ze - voor zover mogelijk - voorzien van modern comfort. U moet hierbij denken aan vervanging van tegelwerk en sanitair, een nieuwe keuken en CV-ketel, schilderwerk binnen en buiten, het aanbrengen van ventilatie en zo nodig isolatie, etc. Bovendien krijgen de grondgebonden woningen aan de achterzijde dakkapellen. Voormelde maatregelen/verbeteringen zullen afhankelijk van de huidige toestand van de woning(en), per woning kunnen verschillen.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          De gerenoveerde woningen zullen tegen marktconforme prijzen worden verhuurd.
        
        
          De huurprijzen zijn onder andere afhankelijk van bepaalde maatregelen/verbeteringen die wij zullen treffen. Aangezien deze nog niet volledig bekend zijn kunnen wij u slechts een indicatie (…) van de huurprijzen (per maand) voor fase één geven (…):
        
      
      
      
        
          Hazenboslaan 2- 36  (grondgebonden woningen): huurprijs: € 800 tot € 900,--
        
        
          (…)”
      
    
    
      1.8.
      Bij brief van 15 april 2013 heeft Sedos bij de gemeente Oegstgeest een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik (woonfunctie) voor onder meer de woningen aan de [straat] [huisnummer] tot en met [huisnummer]. De aanvraag vermeldt dat Sedos na renovatie voornemens is de woningen te verhuren aan de vijf navolgende doelgroepen in voorkeursvolgorde: ingezetenen van Oegstgeest met een zorgindicatie, senioren (55+) op de woningmarkt in Oegstgeest, starters op de woningmarkt in Oegstgeest en overige geïnteresseerden.
      
    
    
      1.9.
      Bij brieven van 27 mei 2013 heeft Marente de Bewoners verzocht haar te laten weten wanneer zij de woning verlaten. 
      
    
    
      1.10.
      Bij brieven van 1 juni 2013 hebben de Bewoners aan Vijverhof meegedeeld dat zij geen gehoor zullen geven aan de verzoeken van Marente.
      
    
    
      1.11.
      Thans wonen nog drie senioren in de aanleunwoningen. Een aantal woningen is onbewoond. De Bewoners sub 1 en 2 bewonen de woning aan de [adres 2], de Bewoners sub 4 en 5 die aan de [adres 1], de Bewoners sub 3, 6 en 7 bewonen respectievelijk de woningen aan de [adres 3], [adres 4] en[adres 5].
      
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      2.1.
      Vijverhof vordert – zakelijk weergegeven – de Bewoners te veroordelen de door hen bewoonde woningen te ontruimen en ontruimd te houden en in nette staat op te leveren aan Vijverhof, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      
    
    
      2.2.
      
        Daartoe stelt Vijverhof het volgende. De tussen partijen gesloten overeenkomst betreft een gebruiksovereenkomst en anders een huurovereenkomst die naar zijn aard van tijdelijke duur is. Dat de woningen niet worden gesloopt maar gerenoveerd en dat het niet Vijverhof is die de renovatie ter hand neemt, maakt het tijdelijke karakter van de overeenkomst niet anders. Dit klemt temeer nu Vijverhof zelf geen financiële middelen heeft voor sloop of renovatie.
        Vijverhof heeft een spoedeisend belang bij toewijzing van haar vorderingen aangezien zij een boete verbeurt indien de woningen niet leeg en ontruimd zijn op 27 augustus 2013, de met Sedos nader overeengekomen leveringsdatum.
      
      
    
    
      2.3.
      De Bewoners voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      2.4.
      De Bewoners vorderen – zakelijk weergegeven – Vijverhof te veroordelen de CV-installaties in hun woningen te onderhouden, zulks op straffe van een dwangsom; en voor het geval de vorderingen in conventie worden toegewezen, Vijverhof te veroordelen aan de Bewoners te betalen een tegemoetkoming in de verhuis- en wederinrichtingskosten van € 5.658,-.
    
    
      2.5.
      Daartoe stellen de Bewoners het volgende. De tussen Vijverhof en de Bewoners gesloten overeenkomst, die gekwalificeerd moet worden als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dient te worden gerespecteerd. De CV-installaties in de woningen dateren uit de jaren negentig en zijn ernstig verouderd en mogelijk gevaarlijk. Vijverhof dient deze installaties te onderhouden.
      
    
    
      2.6.
      Vijverhof voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. 
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling van het geschil
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      3.1.
      Tussen partijen is in geschil of de Bewoners gehouden zijn de woningen te ontruimen. In deze procedure dient de voorzieningenrechter te beoordelen of het in zodanig hoge mate waarschijnlijk te achten is dat de vordering van Vijverhof in een eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijsbaar is, dat het verantwoord is daarop bij wijze van voorziening bij voorraad vooruit te lopen.
      
    
    
      3.2.
      Als meest verstrekkend verweer hebben de Bewoners aangevoerd dat de vordering van Vijverhof zich niet leent voor behandeling in kort geding. Dit betoog kan niet worden gevolgd. Hoewel toewijzing van een ontruiming in een kort geding een diep ingrijpende maatregel is die in de praktijk vaak een definitief karakter heeft, volgt daaruit niet dat toewijzing van een ontruiming in kort geding niet mogelijk is. Wel dient het zwaarwegende karakter van de ontruiming in de beoordeling te worden betrokken. Nu Vijverhof heeft betoogd dat zij de woningen op korte termijn in ontruimde staat wenst over te dragen, is het voor deze procedure spoedeisend belang gegeven.
      
    
    
      3.3.
      Tussen partijen staat allereerst ter discussie of de laatstelijk tussen hen gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een gebruiksovereenkomst of als een huurovereenkomst. Aangezien de tussen partijen gesloten ‘gebruiksovereenkomsten’ erop neerkomen dat  de Bewoners tegen betaling van € 175,- per maand het genot krijgen van bepaalde woningen, moet het ervoor gehouden worden dat de in mei 2011 tussen Vijverhof en de Bewoners gesloten overeenkomsten – net als de voordien tussen partijen gesloten overeenkomsten op grond van de Leegstandswet – huurovereenkomsten betreffen. De omstandigheid dat in de overeenkomsten is bepaald dat voor het gebruik van de woningen geen vergoeding is verschuldigd en dat de overeengekomen gebruiksvergoeding aanmerkelijk lager ligt dan de eerder overeengekomen huurprijs, maakt het voorgaande niet anders. Hoewel dat wel op haar weg lag, heeft Vijverhof – tegenover de gemotiveerde betwisting door de Bewoners – niet aannemelijk gemaakt dat de maandelijks overeengekomen vergoeding betrekking had op concrete zaken of diensten anders dan het gebruik van de woning.
      
    
    
      3.4.
      Aangezien het partijen bij het aangaan van de laatst gesloten overeenkomsten, alsmede bij het sluiten van de eerdere overeenkomsten, bekend was dat het aanleunwoningen betrof die in het kader van het onder 1.2 en 1.3 vermelde herontwikkelingsproject op de nominatie stonden om gesloopt te worden, moeten de overeenkomsten naar voorlopig oordeel worden beschouwd als huurovereenkomsten die het gebruik van woonruimte betreffen dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zodat aan de Bewoners geen beroep op huurbescherming toekomt. De omstandigheid dat de overeenkomsten zijn aangegaan voor onbepaalde tijd, dat de in de overeenkomsten voorziene sloop geen doorgang zal vinden, en dat sommige Bewoners al sinds 2005 de woningen bewonen maakt niet dat het aanvankelijk tijdelijke karakter van de overeenkomsten gaandeweg is komen te vervallen en dat een beroep op huurbescherming nu wel openstaat. Beslissend is immers dat partijen bij het aangaan van de overeenkomsten voor ogen stond dat het gebruik van de woningen voor beperkte duur zou zijn. Dat de Bewoners bij het uitblijven van concrete sloopplannen de hoop hebben gekregen dat zij het door hen als prettig ervaren gebruik van de woningen konden voortzetten, doet aan het voorgaande niet af.
      
    
    
      3.5.
      Nu Vijverhof en de andere betrokken partijen voornemens zijn concreet een aanvang te nemen met de uitvoering van het herontwikkelingsproject – zij het in gewijzigde vorm – heeft zij belang bij ontruiming van de woningen en derhalve bij opzegging van de overeenkomsten met de Bewoners. De omstandigheid dat zij kennelijk niet gelijktijdig overgaat tot ontruiming van alle woningen, maakt dat niet anders. Nu aan de Bewoners geen beroep op huurbescherming toekomt, is Vijverhof in beginsel gerechtigd de overeenkomsten – duurovereenkomsten aangegaan voor onbepaalde tijd – op te zeggen. De daarvoor in de overeenkomsten bepaalde opzegtermijn komt de voorzieningenrechter niet onredelijk voor. Mede gelet op de bescheiden huurprijs behoefde deze opzegging naar voorlopig oordeel ook niet gepaard te gaan met een aanbod tot betaling van schadevergoeding. 
      
    
    
      3.6.
      Met de Bewoners is de voorzieningenrechter van oordeel dat de opzegbrieven van 1 maart 2013 alsmede de herinneringsbrieven van 27 mei 2013 niet voldoen aan de daaraan te stellen eisen, nu deze niet afkomstig zijn van Vijverhof en zij ook niet aangetekend zijn verstuurd. De betekening van de dagvaarding op 28 juni 2013 is wel aan te merken als een rechtsgeldige opzegging. De voorzieningenrechter ziet daarin aanleiding te bepalen dat de Bewoners de respectievelijk door hen bewoonde woningen vóór 1 oktober 2013 dienen te ontruimen.
      
    
    
      3.7.
      Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. Voorts zal worden bepaald dat de op te leggen dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.
      
    
    
      3.8.
      De Bewoners zullen, als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.9.
      Nu in conventie de ontruiming per 1 oktober 2013 zal worden toegewezen, en niet is gesteld of gebleken dat de CV-installaties in de woningen voordien dringend onderhoud behoeven, zal de vordering strekkende tot het uitvoeren van onderhoud aan die CV-installaties worden afgewezen.
      
    
    
      3.10.
      De voorwaardelijk in reconventie gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten leent zich niet voor toewijzing in kort geding. Nu de tussen Vijverhof en de Bewoners gesloten overeenkomsten moeten worden aangemerkt als huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn en in die overeenkomsten is bepaald dat de Bewoners geen aanspraak kunnen maken op vervangende woonruimte, valt zonder nadere toelichting – die door de Bewoners niet is gegeven – voorshands niet in te zien op welke grond zij jegens Vijverhof aanspraken kan doen gelden op een verhuisvergoeding. 
      
    
    
      3.11.
      Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen in reconventie worden afgewezen. De Bewoners zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de vergoeding voor het salaris van de advocaat van Vijverhof te bepalen op € 408,-, zijnde de helft van het gebruikelijke tarief.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    - veroordeelt de Bewoners de door hen bewoonde woningen gelegen aan de [adres 2], [adres 3], [adres 1], [adres 4] en [adres 5] te Oegstgeest voor 1 oktober 2013 met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden en in nette ontruimde staat op te leveren aan Vijverhof, zulks op straffe van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag dat de betreffende Bewoner daarmee in gebreke blijkt, zulks met een maximum van € 15.000,-;
    
    - bepaalt dat bovenstaande dwangsom vatbaar is voor matiging op de wijze zoals onder 3.7 is vermeld;
    
    - veroordeelt de Bewoners in de kosten van dit geding, aan de zijde van Vijverhof tot dusver begroot op € 1.497,82, waarvan € 816,- aan salaris advocaat, € 589,- aan griffierecht en € 92,82 aan dagvaardingskosten;
    
    - verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - wijst af het meer of anders gevorderde;
    
    
      
        in reconventie
      
    
    
    - wijst het gevorderde af;
    
    - veroordeelt de Bewoners in de kosten van dit geding, aan de zijde van Vijverhof tot dusver begroot op € 408,- aan salaris advocaat.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2013. 
      WJ