ECLI:NL:GHLEE:2004:AO2992, Gerechtshof Leeuwarden, 30-01-2004, BK 1543/02 WOZ
Gerechtshof Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2004-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999

BELASTINGKAMER	GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN	UITSPRAAK
      Kenmerk: BK 1543/02                                                                                                             30 januari 2004
    
     
    Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarderadeel (: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
    
    
      1. Ontstaan en loop van het geding.
      Ingevolge de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 24 te Z (:de onroerende zaak) waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij is de waarde voor de onroerende zaak  vastgesteld op € 152.016,-- (ƒ 335.000,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 27 mei 2002, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd. Het beroepschrift (met bijlagen) is op 4 juli 2002 ter griffie ingekomen, waarna belanghebbende op 27 september 2002 de gronden van het beroep heeft ingediend. De heffingsambtenaar heeft op 31 januari 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend. Bij de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting van 15 december 2003, gehouden te Leeuwarden, is belanghebbende in persoon verschenen, terwijl namens de heffingsambtenaar aanwezig waren A, werkzaam bij de gemeente Leeuwarderadeel, en mr. B, werkzaam als WOZ-taxateur bij C te L. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
    
    
    
    
    
      2. De feiten.
      Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
      2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 24  te  Z de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1994 gebouwde vrijstaande woning met garage. De woning heeft een bruto-inhoud van circa 400 m³ en is gelegen op een grondkavel van 480 m². 
      2.2   De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde is bij voormelde beschikking per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 152.016,-- (ƒ 335.000,--). Bij de bestreden uitspraak heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
    
    
    
      3. Het geschil en de standpunten van partijen.
      3.1   Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
      3.2  Belanghebbende is van mening dat vergelijkingsobjecten in M niet kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van onroerende zaken in Z. In Z wordt meer geluidsoverlast ondervonden van de vliegbasis Leeuwarden dan in M, terwijl in die plaats bovendien het voorzieningenniveau hoger ligt dan in Z. Voorts bevreemdt het belanghebbende  dat in de bezwaarfase door de heffingsambtenaar pas de fraaiere ligging van zijn woning ter verklaring van de lagere waarde van het referentieobject a-straat 13 te Z wordt genoemd, maar niet met enkele waardedrukkende factoren van zijn woning ten opzichte van a-straat 13. Belanghebbende acht deze handelwijze van de heffingsambtenaar voorts in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met de hoorplicht doordat hij niet opnieuw gehoord is naar aanleiding van het na de hoorzitting uitgebrachte tweede ambtelijke advies. In dat verband bevreemdt het belanghebbende voorts dat na de hoorzitting op 27 januari 2003 alsnog een taxatierapport is opgemaakt.   Belanghebbende bepleit een WOZ-waarde van  € 136.134,-- (ƒ 300.000,--) of,  indien wel rekening wordt gehouden met vermelde betere ligging, een waarde van € 142.940,- (ƒ 315.000,--). 
      3.3    De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.
    
    
    
      4. De overwegingen omtrent het geschil:
      4.1  Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
      4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
      4.3   Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatierapport van 27 januari 2003 dat is opgemaakt door WOZ-taxateur onroerende zaken D, werkzaam bij C BV te L, waarin een aantal referentiewoningen zijn genoemd als bedoeld onder punt 4.2.
      4.4   Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens voormeld taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De relevante verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en belanghebbendes onroerende zaak in onder meer de bruto-inhoud, de perceelsgrootte en bouwjaar zijn in deze taxatierapporten voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten in dezen niet goed bruikbaar zijn. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingobjecten te allen tijde ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen. Om die reden is het de heffingsambtenaar  toegestaan ook woningen in M als referentieobject te gebruiken voor de WOZ-taxatie van de woning van belanghebbende als in het dorp Z onvoldoende referentieobjecten voorhanden zijn. Hierbij geldt uiteraard wel als voorwaarde dat de verschillen in de vastgestelde waarde voldoende tot uitdrukking moeten worden gebracht. De WOZ-taxateur heeft de verschillen tussen beide dorpen voor wat betreft het voorzieningenniveau en de geluidsoverlast van de vliegbasis tot uitdrukking gebracht in de gehanteerde kavelprijs. Voor de onroerende zaak van belanghebbende in Z is gerekend met een kavelprijs van ƒ 190,-- per m², terwijl voor de referentieobjecten in M is uitgegaan van een kavelprijs van ƒ 200,-- per m². Het hof acht dit een juiste benadering om genoemde verschillen tussen Z en M tot uitdrukking te brengen. Immers met het vaststellen van de kavelwaarde op het ter plaatse geldende niveau wordt eveneens de waarde van een referentieobject als geheel tot uitdrukking gebracht. Dat hiermee volgens belanghebbende het onderlinge verschil in prijsniveau van onroerende zaken tussen beide dorpen onvoldoende tot uitdrukking wordt gebracht, heeft het hof niet uit het taxatierapport kunnen afleiden.  
      4.5  Ten aanzien van de grief van belanghebbende dat gedurende de procedure diverse referentieobjecten zijn gehanteerd, overweegt het hof  dat dit geen beletsel vormt  en dat dit aan de waarde van de in de loop van de procedure in het geding gebrachte objecten op zich niet afdoet. 
      4.6   Voorts kan het hof belanghebbende niet volgen in zijn stelling dat bij de waardeverhouding met het referentieobject a-straat 13 geen rekening mag worden gehouden met de minder mooiere ligging van deze woning, omdat dit niet uit het eerste taxatieverslag zou zijn af te leiden. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat het achterwege laten van dit feit niet betekent dat de mooiere ligging niet is meegewogen bij de eerste vaststelling van de WOZ-waarde. De bezwaarschriftprocedure is nu juist bij uitstek bedoeld om alle feiten en omstandigheden nogmaals opnieuw tegen het licht te houden. Bij deze herbeoordeling behoren zowel de plus- als de minpunten en daarvan is het hof niet gebleken dat de heffingsambtenaar bij de onderlinge vergelijking tussen beide objecten de onroerende zaak van belanghebbende heeft overgewaardeerd. Van schending van het gelijkheidheidsbeginsel, althans de uitleg die belang-hebbende hieraan in dit verband wenst te geven, is daarom hier geen sprake. 
      4.7  Ten slotte overweegt het hof nog van oordeel te zijn dat de heffingsambtenaar de hoorplicht niet heeft geschonden. Ter zitting heeft gemachtigde A uitdrukkelijk verklaard dat alle gegevens die ten tijde van de hoorzitting bij de heffingsambtenaar in het bezit waren, onverkort aan belanghebbende ter hand zijn gesteld. Hieraan staat niet in de weg dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de bestreden uitspraak of in het kader van de beroepsprocedure, ter nadere onderbouwing van de motivering zich documenteert, bijvoorbeeld in de vorm van een uitgewerkt taxatierapport.Gelet hierop ziet het hof dan ook geen aanleiding het  griffierecht ten laste van de heffingsambtenaar te brengen dan wel de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten.
    
       	
    
      5. De conclusie
      Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren. 
    
    
    
      6. De proceskosten
      Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
      7. De beslissing
       Het  gerechtshof:
       verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    Aldus vastgesteld en ter openbare zitting van het gerechtshof Leeuwarden op 30 januari 2004 uitgesproken door prof. mr. E. Aardema, vice-president, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong als griffier en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
    
    
    
    
    
    
      Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen 
      op: 4 februari 2004