ECLI:NL:RBGEL:2022:2686, Rechtbank Gelderland, 27-05-2022, AWB - 20 _ 3361
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2022-05-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 3.94 IB 2001. Eiser koopt met partner van zijn ouders een perceel bouwrijpe industriegrond met daarop twee te slopen woningen en stelt dit perceel ter beschikking aan zijn B.V. De B.V. oefent op het aangrenzende perceel een autobedrijf uit. In geschil is de step-upwaarde van het perceel en het daarmee verband houdende tbs-resultaat. Partijen maken de door hen (met taxatierapporten) voorgestane step-upwaarde niet aannemelijk. De transactie tussen eiser en vader is onderdeel van een package deal en daarom niet zakelijk. De koopprijs vermeerderd met overdrachtsbelasting kan dan niet als uitgangspunt dienen. Verweerder houdt geen rekening met de waardeverhogende omstandigheid dat sprake is van ‘buurmans grond’. De rechtbank stelt zelf de waarde van het perceel in goede justitie vast en vermindert de navorderingsaanslagen.

RECHTBANK GELDERLAND
    Zittingsplaats Arnhem
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummers: AWB 20/3361, 20/3998 en 20/3999
    
    
    uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 
    
    
      in de zaken tussen
    
    
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Almere, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2013 een navorderingsaanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (IB/PVV) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 108.180. Tevens is bij beschikking € 315 aan belastingrente in rekening gebracht.
    
    
    
      Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2014 een navorderingsaanslag IB/PVV opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 89.871. Tevens is bij beschikking € 277 aan belastingrente in rekening gebracht.
    
    
    
      Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2015 een navorderingsaanslag IB/PVV opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 70.964 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 4.941. Tevens is bij beschikking € 172 aan belastingrente in rekening gebracht.
    
    
    
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 mei 2020 de navorderingsaanslag en beschikking belastingrente voor het jaar 2013 gehandhaafd.
    
    
    
      Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 16 juni 2020 de navorderingsaanslagen en beschikkingen belastingrente voor de jaren 2014 en 2015 gehandhaafd.
    
    
    
      Eiser heeft daartegen tijdig beroepen ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft op respectievelijk 4 augustus 2020 en 31 augustus 2020 de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en verweerschriften ingediend, welke stukken zijn doorgestuurd naar eiser.
    
    
    
      Eiser heeft met dagtekening 13 januari 2022 nadere stukken ingediend, welke stukken in afschrift zijn verstrekt aan verweerder.
      Verweerder heeft met dagtekening 18 januari 2022 nadere stukken ingediend, welke stukken in afschrift zijn verstrekt aan eiser.
      Voorafgaand aan de zitting heeft eiser een pleitnota gemaild, welk stuk in afschrift is verstrekt aan verweerder.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2022. De zaken zijn gelijktijdig behandeld met zaaknummers 20/3362, 20/3995 en 20/3996 van [naam 1] .
    
    
    
      Eiser is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde en [naam 2] (kantoorgenoot van de gemachtigde). Namens verweerder zijn [naam 3] , [naam 4] en [naam 5] (taxateur) verschenen.
    
    
    
      Aan het einde van de zitting is het onderzoek gesloten. Het onderzoek is nadien heropend om 
      eiser in de gelegenheid te stellen te reageren op de volgende vraag: “Indien de rechtbank zowel de door eiser als de door verweerder bepleite waarde niet aannemelijk zou vinden, wat is volgens eiser dan de waarde in het economische verkeer?” Daarnaast is verweerder in de gelegenheid gesteld te reageren op de reactie van eiser. 
    
    
    
      Eiser heeft bij brief van 21 maart 2022 een reactie gestuurd. Vervolgens heeft verweerder daar bij brief van 13 april 2022 op gereageerd. De stukken zijn door de rechtbank doorgestuurd aan de wederpartij.
    
    
    
      Partijen hebben binnen de geboden termijn niet kenbaar gemaakt dat zij gebruik willen maken van hun recht op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft overeenkomstig artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht bepaald dat een verdere mondelinge behandeling achterwege kan blijven en heeft het onderzoek gesloten.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiser is in algehele gemeenschap van goederen gehuwd met [naam 1] (partner).
    
    2. Eiser houdt 100% van de aandelen in [bedrijfsnaam 1] (Beheer). Beheer houdt 100% van de aandelen in [bedrijfsnaam 2] (Holding). Holding houdt 80% van de aandelen in [bedrijfsnaam 3] (het autobedrijf). De resterende 20% van de aandelen worden (middellijk) gehouden door de heer [naam 6] . Eiser houdt met zijn vader een maatschap ‘samenwerkingsverband [naam samenwerkingsverband] ', Het autobedrijf is gevestigd op het adres [adres 1] .
    
    3. Naast het perceel [adres 1] is het perceel [adres 2] te [gemeente] gelegen. Laatstgenoemd perceel is eigendom van [namen ouders] (ouders van eiser). Op dit perceel staan twee woningen. 
    4. Over de ontwikkeling van de hoek [adres 1] / [adres 2] is veelvuldig overleg geweest tussen eiser en zijn vader enerzijds en de gemeente [gemeente] anderzijds. Bij brief van 10 januari 2005 bevestigt het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente [gemeente] aan het autobedrijf, voor zover van belang, de volgende afspraken: 
    - de gemeente is bereid het bestemmingsplan voor de hoek [adres 1] / [adres 2] , waarop het bedrijf en de onroerende zaken staan, te wijzigen ten behoeve van het realiseren van nieuwbouw voor het autobedrijf;
    - de gemeente koopt in verband hiermee het perceel [adres 1b] van eiser aan en verkoopt een deel van het perceel [adres 1c] aan hem;
    - de gemeente is bereid, ten behoeve van het realiseren van de nieuwbouw, een strook grond van ongeveer 720 m² gelegen ten zuiden van de onroerende zaken te verkopen voor € 160 per m² exclusief btw;
    - de gemeente is bereid de grond die na afronding van de entree overblijft tussen de [adres 1] en de [adres 2] om niet en vrij op naam te verkopen;
    - de gemeente gaat onderzoeken of op het perceel [kadastraal nummer] aan de [adres 3] (gebied [naam 7] ) een of meer woningen kunnen worden gerealiseerd ter compensatie voor de af te breken onroerende zaken ten behoeve van de nieuwbouw. Als dit niet lukt, zal de gemeente zich inspannen om te onderzoeken op welke andere wijze compensatie kan worden verkregen voor het afbreken van de onroerende zaken.
    5. Op 26 november 2012 hebben de gemeente [gemeente] , eiser en de ouders van eiser de overeenkomst [adres 3] gesloten. Uit deze overeenkomst blijkt dat de gemeente [gemeente] de ouders en eiser benaderd heeft, maar dat de familie [namen ouders] in goed overleg met de gemeente het voortouw heeft genomen om te komen tot de ontwikkeling van het toekomstige bouwperceel met de realisatie van het bouwplan aan de [adres 3] te [gemeente] . Verder blijkt uit artikel 9 dat uiterlijk zes maanden nadat de omgevingsvergunning (voor het plangebied [adres 2] ) onherroepelijk is geworden, tot sloop van de woningen en realisatie van het bedrijfsgebouw aan de [adres 2] moet worden overgegaan. Deze verplichting moet in geval van vervreemding worden doorgelegd aan de rechtsopvolgers (derdenwerking).
    6. Op 31 december 2012 hebben de ouders van eiser het perceel aan de [adres 2] inclusief de woningen voor totaal € 560.000 geleverd aan eiser en zijn partner. Over de verkrijging waren eiser en zijn partner € 11.200 aan overdrachtsbelasting verschuldigd (2% x € 560.000).
    
    7. De WOZ-waarden van de woningen bedroegen voor het jaar 2014, met waardepeildatum 1 januari 2013, € 276.000 en € 240.000. 
    8. De woningen zijn in het eerste kwartaal van 2014 gesloopt en werden tot die tijd gebruikt als kantoor en voor bandenopslag. Na de sloop is de grond in gebruik als verkoopterrein.  
    9. De aankoop van het perceel aan de [adres 2] inclusief woningen hebben eiser en zijn partner (gedeeltelijk) gefinancierd met een lening van de ING Bank (nummer [nummer] ) van € 300.000 en een lening van (schoon)vader van € 190.000.  
    
    10. Eiser en zijn partner hebben het perceel inclusief de woningen per 1 januari 2013 verhuurd aan het autobedrijf. De jaarlijkse huursom bedroeg in 2013 € 30.000, in 2014 € 26.184 en in 2015 € 28.624. Na de sloop van de woningen is de huurovereenkomst met het autobedrijf schriftelijk vastgelegd. Bij deze huurovereenkomst is ook de heer [naam 6] , de andere (indirecte) aandeelhouder van het autobedrijf, betrokken geweest.
    
    11. Met dagtekening 16 december 2015 is aan eiser overeenkomstig de ingediende aangifte een definitieve aanslag IB/PVV 2013 opgelegd, berekend naar een inkomen uit werk en woning van € 105.425. Het hiertoe behorende resultaat uit ter beschikkingstelling van vermogensbestanddelen (tbs-resultaat) ad € 11.805 is als volgt berekend:
    
    
      
        
        
        
          
            
              Huur [adres 1c] (25%)
            
            
              €  28.840
            
          
          
            
              Huur [adres 2] (50%)
            
            
              €  15.000
            
          
          
            
              Rente r-c [bedrijfsnaam 1]
            
            
              €    1.020
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrijving [adres 1c] (25%)
            
            
              € -11.927
            
          
          
            
              Rente [adres 1c] ING .791 (25%)
            
            
              €   -6.433 
            
          
          
            
              Overige kosten [adres 1c] (25%)
            
            
              €      -182
            
          
          
            
              Afschrijving [adres 2] (50%)
            
            
              €   -8.136
            
          
          
            
              Rente [adres 2] ING .218 (50%)
            
            
              € -4.767
            
          
          
            
              Tbs-vrijstelling	
            
            
              
                €   -1.610
              
            
          
          
            
              Netto tbs-resultaat
            
            
              €  11.805
            
          
        
      
    
    
    12. Met dagtekening 5 januari 2016 is aan eiser overeenkomstig de ingediende aangifte een definitieve aanslag IB/PVV 2014 opgelegd, berekend naar een inkomen uit werk en woning van € 85.973 en een inkomen uit sparen en beleggen van € 1.863. Het hiertoe behorende tbs-resultaat ad € 3.912 is als volgt berekend:
    
    
      
        
        
        
          
            
              Huur [adres 1c] (25%)
            
            
              €  25.415
            
          
          
            
              Huur [adres 2] (50%)
            
            
              € 13.092
            
          
          
            
              Rente r-c [bedrijfsnaam 1]
            
            
              €           0
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrijving [adres 1c] (25%)
            
            
              € -14.263
            
          
          
            
              Rente [adres 1c] ING .791 (25%)
            
            
              €   -4.752 
            
          
          
            
              Boeterente [adres 1c] ING .791 (25%)
            
            
              €   -2.508
            
          
          
            
              Overige kosten [adres 1c] (25%)
            
            
              €      -441
            
          
          
            
              Afschrijving [adres 2] (50%)
            
            
              €   -8.030
            
          
          
            
              Rente [adres 2] ING .218 (50%)
            
            
              €   -4.067
            
          
          
            
              Tbs-vrijstelling	
            
            
              
                €      -534
              
            
          
          
            
              Netto tbs-resultaat
            
            
              €    3.912
            
          
        
      
    
    
    13. Met dagtekening 19 augustus 2016 is aan eiser overeenkomstig de ingediende aangifte een definitieve aanslag IB/PVV 2015 opgelegd, berekend naar een inkomen uit werk en woning van € 67.036 en een inkomen uit sparen en beleggen van € 8.040. Het hiertoe behorende tbs-resultaat ad € 9.436 is als volgt berekend:
    
    
      
        
        
        
          
            
              Huur [adres 1c] (25%)
            
            
              €  27.783
            
          
          
            
              Huur [adres 2] (50%)
            
            
              € 14.312
            
          
          
            
              Rente r-c [bedrijfsnaam 1]
            
            
              €           0
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrijving [adres 1c] (25%)
            
            
              € -14.263
            
          
          
            
              Rente [adres 1c] ING .791 (25%)
            
            
              €   -2.714 
            
          
          
            
              Overige kosten [adres 1c] (25%)
            
            
              €      -555
            
          
          
            
              Afschrijving [adres 2] (50%)
            
            
              €   -8.030
            
          
          
            
              Rente [adres 2] ING .218 (50%)
            
            
              €   -4.824
            
          
          
            
              Overige kosten [adres 2] (50%)
            
            
              € -986
            
          
          
            
              Tbs-vrijstelling	
            
            
              
                €   -1.287
              
            
          
          
            
              Netto tbs-resultaat
            
            
              €    9.436
            
          
        
      
    
    
    14. Naar aanleiding van een signalering van de afdeling Waardeonderzoek van de Belastingdienst heeft verweerder voor het eerst op 16 januari 2018 aan eiser vragen gesteld over de vastgoedtransactie [adres 2] . 
    15. In verband met de waardebepaling bij de start van de terbeschikkingstelling van de onroerende zaken op 1 januari 2013 heeft een gezamenlijke taxatie plaatsgevonden. Door eiser is de heer [naam 8] ( [naam 8] ) als taxateur ingeschakeld en door verweerder de heer [naam 5] . Door [naam 8] is op 12 juli 2019 een concepttaxatierapport opgesteld waarbij op de waardepeildatum 31 december 2012 in situatie I de waarde in het economisch verkeer is vastgesteld op € 155.000. Situatie I betreft de kavel bouwrijpe industriegrond (875 m²) met de bestemming bedrijven, waarbij geen rekening is gehouden met de eventueel gesloopte opstallen. Voor situatie II is door [naam 8] de waarde in het economisch verkeer per 31 december 2012 vastgesteld op € 500.000. Situatie II betreft een kavel grond (875 m²) met hierbij aanwezig een dubbel woonhuis (bedrijfswoningen) met ondergrond en overige grond, bestemming bedrijven. De economische huurwaarde is bepaald op € 13.125 per jaar. Eiser heeft niet ingestemd met het concepttaxatierapport; om die reden is er geen definitief taxatierapport opgesteld.
    16. Met dagtekening 30 november 2019 is aan eiser de navorderingsaanslag IB/PVV 2013 opgelegd. Het tbs-resultaat is gecorrigeerd naar € 14.560 en als volgt berekend:
    
    
      
        
        
        
          
            
              Huur [adres 1c] (25%)
            
            
              €  28.840
            
          
          
            
              Huur [adres 2] (50%)
            
            
              €    6.562
            
          
          
            
              Rente r-c [bedrijfsnaam 1]
            
            
              €    1.020
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrijving [adres 1c] (25%)
            
            
              € -11.927
            
          
          
            
              Rente [adres 1c] ING .791 (25%)
            
            
              €   -6.433 
            
          
          
            
              Overige kosten [adres 1c] (25%)
            
            
              €      -182
            
          
          
            
              Afschrijving [adres 2] (50%)
            
            
              €           0
            
          
          
            
              Rente [adres 2] ING .218 (50%)
            
            
              € -1.334
            
          
          
            
              Tbs-vrijstelling	
            
            
              
                €   -1.986
              
            
          
          
            
              Netto tbs-resultaat
            
            
              €  14.560
            
          
        
      
    
    17. Met dagtekening 22 februari 2020 is aan eiser de navorderingsaanslag IB/PVV 2014 opgelegd. Het tbs-resultaat is gecorrigeerd naar € 7.810 en als volgt berekend:
    
    
      
        
        
        
          
            
              Huur [adres 1c] (25%)
            
            
              €  25.415
            
          
          
            
              Huur [adres 2] (50%)
            
            
              €    6.562
            
          
          
            
              Rente r-c [bedrijfsnaam 1]
            
            
              €           0
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrijving [adres 1c] (25%)
            
            
              € -14.263
            
          
          
            
              Rente [adres 1c] ING .791 (25%)
            
            
              €   -4.752 
            
          
          
            
              Boeterente [adres 1c] ING .791 (25%)
            
            
              €   -2.508
            
          
          
            
              Overige kosten [adres 1c] (25%)
            
            
              €      -441
            
          
          
            
              Afschrijving [adres 2] (50%)
            
            
              €           0
            
          
          
            
              Rente [adres 2] ING .218 (50%)
            
            
              €   -1.138
            
          
          
            
              Tbs-vrijstelling	
            
            
              
                €   -1.065
              
            
          
          
            
              Netto tbs-resultaat
            
            
              €    7.810
            
          
        
      
    
    
    
      Daarnaast is het inkomen uit sparen en beleggen verminderd tot € 0.
    
    18. Met dagtekening 22 februari 2020 is aan eiser de navorderingsaanslag IB/PVV 2015 opgelegd. Het tbs-resultaat is gecorrigeerd naar € 13.364 en als volgt berekend:
    
    
      
        
        
        
          
            
              Huur [adres 1c] (25%)
            
            
              €  27.783
            
          
          
            
              Huur [adres 2] (50%)
            
            
              €    6.562
            
          
          
            
              Rente r-c [bedrijfsnaam 1]
            
            
              €           0
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrijving [adres 1c] (25%)
            
            
              € -14.263
            
          
          
            
              Rente [adres 1c] ING .791 (25%)
            
            
              €   -2.714 
            
          
          
            
              Overige kosten [adres 1c] (25%)
            
            
              €      -555
            
          
          
            
              Afschrijving [adres 2] (50%)
            
            
              €           0
            
          
          
            
              Rente [adres 2] ING .218 (50%)
            
            
              € -1.350
            
          
          
            
              Overige kosten [adres 2] (50%)
            
            
              €      -276
            
          
          
            
              Tbs-vrijstelling	
            
            
              
                €   -1.823
              
            
          
          
            
              Netto tbs-resultaat
            
            
              €  13.364
            
          
        
      
    
    
    
      Daarnaast is het inkomen uit sparen en beleggen verminderd tot € 4.941.
    
    
    19. Bij brieven van 17 december 2019 en 25 maart 2020 heeft eiser bezwaar gemaakt tegen de navorderingsaanslagen.
    
    20. Op 13 januari 2022 heeft eiser een taxatierapport van de heer [naam 9] ( [naam 9] ), met dagtekening 10 december 2021, overgelegd, waarin de waarde van ‘buurmans grond’ per 31 december 2012 is getaxeerd op € 460.000.
    
    
      
        Geschil
      
    
    21. In geschil is het tbs-resultaat voor de jaren 2013, 2014 en 2015. In het bijzonder zijn nog in geschil de rentelasten die verband houden met het perceel aan de [adres 2] . Daarvoor is van doorslaggevende betekenis de waarde in het economische verkeer van dit perceel op 1 januari 2013 (step-upwaarde). Vanwege de sloop van de woningen is de afschrijving ook voor het jaar 2013 niet meer in geschil. Eiser heeft, evenals voor de jaren 2014 en 2015, ingestemd met een afschrijving van nihil. Evenmin is tussen partijen nog de huurwaarde in geschil. Tijdens de zitting heeft eiser zich geconformeerd aan een huurwaarde van € 6.562 voor alle drie de jaren. 
    
    22. Eiser stelt de step-upwaarde primair op € 571.200, te weten de koopsom van € 560.000 vermeerderd met de overdrachtsbelasting van € 11.200, en subsidiair op € 469.200 (€ 460.000 vermeerderd met 2% overdrachtsbelasting ad € 9.200). Hij onderbouwt deze waarden met het op 13 januari 2022 overgelegde taxatierapport van [naam 9] . Volgens eiser dienen de volledige rentelasten in aanmerking te worden genomen bij het bepalen van het tbs-resultaat, wat voor 50% aan eiser wordt toegerekend. 
    23. Verweerder stelt de totale step-upwaarde op € 155.000. Verweerder baseert zich hiervoor op het in het kader van een gezamenlijke taxatie opgemaakte concepttaxatierapport van [naam 8] . Volgens verweerder is de koopsom niet op een zakelijke wijze tot stand gekomen en kan het taxatierapport van [naam 9] niet als uitgangspunt dienen, omdat geen rekening is gehouden met de uit de overeenkomst [adres 3] volgende sloopverplichting van de woningen, de derdenwerking daarvan en het vervallen van de woonbestemming. Daarnaast zijn de in het taxatierapport van [naam 9] opgevoerde referenties volgens verweerder ongeschikt. De rentelasten kunnen daarom maar gedeeltelijk ten laste van het tbs-resultaat worden gebracht, aldus verweerder.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    
      
        Wettelijk kader
      
    
    24. Op grond van artikel 3.94 van de Wet IB 2001 wordt het tbs-resultaat volgens het totaalwinstbegrip vastgesteld. Dit brengt mee dat bij de aanvang van de werkzaamheid de vermogensbestanddelen die tot het werkzaamheidsvermogen gaan behoren op de werkzaamheidsbalans worden opgenomen tegen de waarde in het economische verkeer op dat tijdstip. Hierbij moeten onzakelijke elementen uit de werkzaamheidsbalans worden geëlimineerd.
    
    
      
        Step-upwaarde
      
    
    25. De navorderingaanslagen vloeien voort uit de correcties in het aangegeven tbs-resultaat, zoals verweerder die in zijn brief van 27 augustus 2019 heeft toegelicht. De correcties zien op de lagere huurwaarde, het vervallen van de afschrijvingslasten en het verminderen van de rentelasten vanwege het toerekenen van een deel van de schuld aan box 3. Hiervoor is de step-upwaarde van het perceel aan de [adres 2] van belang. Gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder van de door eiser geclaimde zakelijkheid van de aftrekposten ligt het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van eiser om zijn stelling, dat deze step-upwaarde € 571.200 dient te zijn, aannemelijk te maken. Eiser is hierin niet geslaagd.
    
    26. Voorop stelt de rechtbank dat het hier een transactie binnen familieverband betreft en geen transactie tussen onafhankelijke derden. Dit maakt dat in beginsel niet van de zakelijkheid daarvan kan worden uitgegaan (schijn van onzakelijkheid). Ook bieden de taxatierapporten, waaronder het door eiser zelf overgelegde taxatierapport, geen steun voor de door eiser betoogde waarde van € 571.200.   
    
    27. Niettemin is eiser van mening dat de door hem betaalde koopsom zakelijk is en kan dienen als step-upwaarde. Hij voert hiertoe aan dat de hoge koopsom verklaard wordt doordat het perceel aan de [adres 2] voor hem van bijzonder groot belang is. Dit perceel ligt op de hoek van het perceel waarop het autobedrijf wordt uitgeoefend en met de verwerving daarvan wordt het zicht op het autobedrijf aanmerkelijk verbeterd. Dit leidt tevens tot een toename van de waarde van het perceel waarop het autobedrijf is gevestigd. Bovendien komt ‘buurmans grond’ maar éénmaal te koop.
    28. Dit betoog faalt. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. In zijn pleitnota heeft eiser verklaard en ter zitting nader toegelicht dat bij de onderhandelingen over het perceel [adres 2] vader heeft afgezien van de meerwaarde die rustte op een tweetal nog door een besloten vennootschap van eiser te verkrijgen percelen grond van de gemeente (zie onderdeel 4). Verder heeft vader de sloopverplichting op de [adres 2] geaccepteerd in de vooronderstelling dat hij door de gemeente zou worden gecompenseerd middels een bestemmingswijziging op gronden in zijn bezit aan de [adres 3] . Uiteindelijk is dit weliswaar gebeurd, maar dit heeft de nodige jaren geduurd. Dit tijdsverloop heeft volgens eiser in materiële zin de compensatie tenietgedaan. Om die reden wenste vader ter compensatie de oorspronkelijk betaalde koopsom voor de [adres 2] vermeerderd met indexatie te ontvangen. Het voorgaande brengt naar het oordeel van de rechtbank dan ook mee dat vader een koopsom heeft bedongen voor de [adres 2] die niet alleen zag op dit perceel, maar als het ware onderdeel was van een ‘package deal’. Enerzijds liet hij de toekomstige meerwaarde op de andere twee door een besloten vennootschap van eiser te verkrijgen gronden vallen. Anderzijds wenste hij compensatie voor het uiteindelijk niet verkrijgen van een meerwaarde van de [adres 3] . Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank eiser er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat sprake is van een zakelijke koopsom van het perceel aan de [adres 2] en kan deze niet aangemerkt worden als step-upwaarde. Het primaire standpunt van eiser slaagt daarom niet. Maar ook het subsidiaire standpunt van eiser, inhoudende dat de step-upwaarde overeenkomstig het taxatierapport van [naam 9] € 469.200 bedraagt, faalt. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat het taxatierapport van [naam 9] hiervoor niet kan dienen. De in dat rapport genoemde referenties zijn of te ver van de waardepeildatum tot stand gekomen, of zijn inclusief een bedrag aan (plan)schadevergoeding, betreffen de huidige transactie, of onderbouwen een aanzienlijk lagere waarde. Ook de verwijzing naar de WOZ-waarden voor het jaar 2013 kan eiser niet baten, omdat deze waarden zien op het perceel inclusief de twee woningen. 
    
    29. De rechtbank ziet zich vervolgens geplaatst voor de vraag of verweerder de door hem bepleite waarde van € 155.000 wel aannemelijk heeft gemaakt. Dit is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem gestelde waarde verwezen naar het taxatierapport van [naam 8] en ook naar de WOZ-waarde van het perceel na sloop van de onroerende zaken die vanaf het jaar 2015 al jaren € 155.000 bedraagt. In het taxatierapport van [naam 8] wordt voor de waardebepaling uitgegaan van bouwrijpe industriegrond. Met het argument van eiser, dat het perceel aan de [adres 2] ‘buurmans grond’ betreft, wordt in het rapport geen rekening gehouden. Het komt de rechtbank echter aannemelijk voor dat dit een waardeverhogende omstandigheid is. Ook verweerder zelf heeft op dit punt onvoldoende aangevoerd. Dit maakt dat naar het oordeel van de rechtbank verweerder ook de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De verwijzing naar de WOZ-waarde leidt niet tot een ander oordeel.   
    
    30. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat beide partijen de door hen voorgestane step-upwaarden, ook na heropening van het onderzoek, niet aannemelijk hebben gemaakt. 
    
    31. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien. Met inachtneming van wat partijen over en weer hebben gesteld en aangevoerd, stelt zij de step-upwaarde van het perceel aan de [adres 2] in goede justitie vast op € 300.000.
    
    32. Gelet op het voorgaande dienen de beroepen gegrond te worden verklaard en dienen de navorderingsaanslagen als volgt te worden verminderd.
    
    
      
        IB/PVV 2013
        Eiser heeft als rentelasten die zijn toe te rekenen aan de financiering van de grond in zijn aangifte 2013 een bedrag van € 4.767 in aanmerking genomen. Als gevolg van de step-upwaarde van € 300.000 worden deze rentelasten voor 54% (300.000/560.000), te weten € 2.574, in aanmerking genomen in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Indien voor het overige rekening wordt gehouden met een (niet meer in geschil zijnde huur) van € 6.562, een afschrijving van nihil en de toepasselijke tbs-vrijstelling, wordt het resultaat uit overige werkzaamheden € 1.091 lager dan in de navorderingsaanslag voor dat jaar. Gelet hierop dient de navorderingsaanslag IB/PVV 2013 te worden verminderd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 107.089. De rendementsgrondslag in box 3 ondergaat ook een wijziging, omdat door de gewijzigde step-upwaarde 54% van de schulden tot het tbs-vermogen gaat behoren. Maar de grondslag blijft negatief. Het belastbaar inkomen in box 3 ondergaat voor dat jaar om die reden geen wijziging en blijft nihil. 
    
    
    
      
        IB/PVV 2014
        Voor het jaar 2014 wordt aan rentelasten een bedrag van € 2.196 (54% van € 4.067) in aanmerking genomen in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Indien voor het overige rekening wordt gehouden met een (niet meer in geschil zijnde huur) van € 6.562, een afschrijving van nihil en de toepasselijke tbs-vrijstelling, wordt het resultaat uit overige werkzaamheden € 932 lager. Gelet hierop dient de navorderingsaanslag IB/PVV 2014 te worden verminderd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 88.939. De rendementsgrondslag in box 3 ondergaat ook een wijziging omdat door de gewijzigde step-upwaarde 54% van de schulden tot het tbs-vermogen gaat behoren. Maar de grondslag blijft negatief. Het belastbaar inkomen in box 3 ondergaat voor dat jaar om die reden geen wijziging en blijft nihil. 
    
    
    
      
        IB/PVV 2015
        Het jaar 2015 ondergaat de volgende wijzigingen. Aan rentelasten wordt een bedrag van € 2.605 (54% van € 4.824) in aanmerking genomen in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Indien voor het overige rekening wordt gehouden met een (niet meer in geschil zijnde huur) van € 6.562, een afschrijving van nihil en de toepasselijke tbs-vrijstelling, wordt het resultaat uit overige werkzaamheden € 1.729 lager. Gelet hierop dient de navorderingsaanslag IB/PVV 2015 te worden verminderd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 69.235. De rendementsgrondslag in box 3 ondergaat ook een wijziging, omdat door de gewijzigde step-upwaarde 54% van de schulden tot het tbs-vermogen gaat behoren en komt uit op € 95.074. Omdat hiertegen geen gronden zijn aangevoerd, wordt evenals in de navorderingaanslag de gehele grondslag toegerekend aan de man en komt het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen voor het jaar 2015 op € 3.803.
    
    
    33. Omdat eiser geen zelfstandige beroepsgronden tegen de beschikkingen belastingrente heeft aangevoerd, dienen deze beschikkingen te worden verminderd overeenkomstig de vermindering van de navorderingsaanslagen.
    
    
    34.	Proceskosten
    De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.341 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759, en een wegingsfactor 1,5 vanwege zes gegronde beroepen die samenhangen, gedeeld door twee vanwege de zaken van de partner). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart de beroepen gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      
      
        vermindert de navorderingsaanslag IB/PVV 2013 tot een aanslag berekend naar een inkomen uit werk en woning van €  107.089 ;
      
      
        vermindert de navorderingsaanslag IB/PVV 2014 tot een aanslag berekend naar een inkomen uit werk en woning van € 88.939;
      
      
        vermindert de navorderingsaanslag IB/PVV 2015 tot een aanslag berekend naar een inkomen uit werk en woning van € 69.235 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 3.803; 
      
      
        vermindert de beschikkingen belastingrente dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.341;
      
      
        bepaalt dat verweerder het betaalde griffierecht van € 96 aan eiser dient te vergoeden.
      
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              
              
              Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Vaatstra, voorzitter, mr. W.W. Monteiro en mr. L.Y. Gramsbergen, rechters, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg, griffier. 
              De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 
              
            
          
          
            
              
              
              griffier 
            
            
              
            
            
              
              
              voorzitter
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrift verzonden aan partijen op:
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
        
      
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
      
        Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), dan kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Daarna kiest u hoe u wilt verdergaan (als burger, als organisatie of als professional). Vervolgens kiest u als burger voor Rijksbelastingen. Als organisatie en als professional kiest u voor Bestuursrecht. Daarna kunt u (met DigiD of met E-herkenning) inloggen voor Hoger beroep rijksbelastingen op Mijn Rechtspraak. In Mijn rechtspraak kiest u voor “Nieuwe zaak indienen”, zaaksoort “Rijksbelastingen” en als gerecht en behandellocatie “Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden“. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief.
      
      Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak over onroerendezaakbelastingen (WOZ)), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
      
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de datum van verzending;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).