ECLI:NL:GHARL:2014:3168, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-04-2014, 13/00679 t/m 13/00686
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-04-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling kantoorpanden. Waardebepaling in goede justitie door het hof.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummers 13/00679 t/m 13/00686
      uitspraakdatum: 15 april 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        Stichting [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland, van 16 mei 2013, nummers AWB 12/2174, 12/2175, 12/2177 t/m 12/2181 en 12/2183 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de volgende onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012, als volgt vastgesteld.
      
      
        Beschikte waarde	Na uitspraak op bezwaar
        
          [a-straat] 13a te [L]	€ 1.455.000		€ 1.455.000
        
          [b-straat] 15 te [M]	€    602.000		€    448.000
        
          [b-straat] 17 te [M]	€    604.000		€    450.000
        
          [c-straat] 21 te [L]	€    100.000		€      75.000
        
          [c-straat] 25 te [L]	€    100.000		€      75.000
        
          [c-straat] 27 te [L]	€    100.000		€      75.000
        
          [d-straat] 1 te [N]			€    510.000		€    168.000
        
          [e-straat] 22 te [M]		€    686.000		€    580.000
      
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen met betrekking tot de onroerende zaak [a-straat] 13a te [L] gehandhaafd en de vastgestelde waarde van de overige onroerende zaken zoals hierboven weergegeven verlaagd, alsmede de opgelegde aanslagen.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank), de uiteindelijke opvolger van de rechtbank Arnhem, heeft het beroep bij uitspraak van 16 mei 2013 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 maart 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] namens belanghebbende, bijgestaan door mr. [B] en drs. [C], alsmede [D] en [E] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [F] (taxateur).
      
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten  
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn alle kantoorpanden.
      
    
    
      2.2
      De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de onroerende zaken taxatierapporten laten opstellen door [F] (hierna: de taxateur). De waarde van de onroerende zaken is vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: hwk). De taxateur komt tot een waarde in het economische verkeer (hierna: wev) van € 1.461.000 voor de [a-straat] 13a te [L] en een waarde van € 168.500 van de onroerende zaak [d-straat] 1 te [N]. De in de rapporten getaxeerde waarde van de overige onroerende zaken is gelijk aan de waarden zoals die zijn vastgesteld in de respectievelijke uitspraken op bezwaar. De taxateur heeft in de rapporten verder de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, Wet WOZ (hierna: gvw) van de onroerende zaken getaxeerd.
      
    
    
      2.3
      Belanghebbende heeft rapporten laten opstellen door de deskundige drs. [C] (hierna: [C]). In deze rapporten wordt een andere (lagere) kapitalisatiefactor en gvw bepleit. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaken. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke kapitalisatiefactor in aanmerking moet worden genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaken met behulp van de hwk. Daarbij is de huurwaarde van de onroerende zaken tussen partijen niet in geschil en evenmin het feit dat de kapitalisatiefactor – bij gebrek aan voldoende vergelijkbare marktgegevens - bepaald dient te worden met de bottom-up-methode. Partijen verschillen van mening omtrent de juiste toepassing van deze bottom-up-methode. Verder is tussen partijen de gvw van de onroerende zaken in geschil. De heffingsambtenaar bepleit een wev van de onroerende zaken volgens de hwk zoals bepaald in de respectievelijke uitspraken op bezwaar en – op basis van de taxatierapporten van de taxateur - een gvw van de onroerende zaken zoals hieronder weergegeven. Belanghebbende bepleit een wev van de onroerende zaken zoals hieronder weergegeven en voorts een lagere gvw dan de door haar bepleite wev van de onroerende zaken. Voor beide standpunten wijst zij op de uitkomsten in de rapporten die opgesteld zijn door [C]. 
      
      
        						wev volgens		gvw volgens
        						belanghebbende 	heffingsambtenaar
        
          [a-straat] 13a te [L]	€ 1.214.815		€ 1.691.000
        
          [b-straat] 15 te [M]	€    370.727		€    415.000
        
          [b-straat] 17 te [M]	€    371.768		€    416.000
        
          [c-straat] 21 te [L]	€      64.292		€      82.000
        
          [c-straat] 25 te [L]	€      64.292		€      82.000
        
          [c-straat] 27 te [L]	€      64.292		€      82.000
        
          [d-straat] 1 te [N]			€    148.230		€    224.000
        
          [e-straat] 22 te [M]		€    509.161		€    871.000
      
      
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarden zoals door haar bepleit.
      
    
    
      3.4
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
      
    
    
      4.3
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.4
      De heffingsambtenaar verwijst ook in hoger beroep naar de door hem in eerste aanleg overgelegde taxatierapporten die zijn opgesteld door [F] (hierna ook: de taxatierapporten). Het Hof is echter van oordeel dat zowel de wev als de gvw van de onroerende zaken in deze rapporten onvoldoende is onderbouwd om aannemelijk te achten dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarden niet te hoog zijn. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
    
    
      4.5
      Bij de bottom-up-methode wordt de kapitalisatiefactor onder andere bepaald door een inschatting te maken van het door een investeerder (potentiële koper) gewenste rendement. Dit rendement bestaat uit een risicovrij rendement en een risico-opslag. Tussen partijen is niet in geschil dat het risicovrije rendement voor alle onroerende zaken 3,6 percent bedraagt. Tussen partijen is verder niet in geschil dat, op basis van de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 (waardepeildatum 1 januari 2010), de risico-opslag voor alle onroerende zaken tussen de 2,5 en 5,7 percent moet liggen, waarbij 2,5 percent de risico-opslag voor de landelijk bezien “beste” kantoorpanden weergeeft en 5,7 percent de risico-opslag voor de landelijk bezien “slechtste” kantoorpanden. Een hogere risico-opslag leidt in de bottom-up-methode tot een lagere kapitalisatiefactor en een lagere wev, een lagere risico-opslag tot een hogere kapitalisatiefactor en een hogere wev. Tussen partijen is niet in geschil dat de risico-opslag voor een (op landelijk niveau) “gemiddeld” kantoorpand 4,1 percent bedraagt (het ongewogen gemiddelde van 2,5 en 5,7 percent).
      
    
    
      4.6
      Met betrekking tot alle onroerende zaken heeft de taxateur een risico-opslag gehanteerd die lager is dan het (landelijk) gemiddelde van 4,1 percent. Bij de onroerende zaken [b-straat] 15 (4 percent) en 17 (4 percent) en [d-straat] 1 (3,8 percent) heeft de taxateur deze risico-opslag zonder motivering gehanteerd. Bij de onroerende zaak [a-straat] 13a (4 percent) is deze risico-opslag gehanteerd met de motivering dat “rekening (is) gehouden met de ligging van het object nabij het NS-station alsmede de bruikbaarheid van het object”. Bij de onroerende zaken [c-straat] 21, 25 en 27 (steeds 3,5 percent) is deze risico-opslag gehanteerd met de motivering dat de units courant zijn en bruikbaar zijn voor een grote groep potentiële huurders. Bij de onroerende zaak [e-straat] 22 (3,9 percent) is deze risico-opslag gehanteerd omdat het object is gelegen op een centrale locatie. Naar het oordeel van het Hof is met deze zeer summiere, niet nader onderbouwde motivering tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat niet een te lage risico-opslag is gehanteerd. Hetgeen de taxateur voor de door hem gehanteerde risico-opslag ter zitting verder als onderbouwing heeft aangevoerd – te weten dat de locaties binnen de respectievelijke gemeenten een bovengemiddelde locatie hebben – brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Immers, de relatieve aantrekkelijkheid van een object binnen een gemeente zegt zonder nadere gegevens – welke ontbreken -  niets over de relatieve landelijke positionering van deze objecten.
      
    
    
      4.7
      Het leegstandsrisico is in de taxatierapporten voor alle onroerende zaken ingeschat op 5 percent. Dit percentage is gemotiveerd door de niet nader onderbouwde stelling dat dit aansluit bij het gemiddeld percentage frictieleegstand waarmee eigenaren van commercieel vastgoed rekening houden. Met betrekking tot de onroerende zaken aan de [c-straat] 21, 25 en 27 is verder opgemerkt dat het pand [c-straat] 25 recentelijk is verhuurd nadat het vijf weken te huur was aangeboden en het pand aan de [c-straat] 27 is verhuurd nadat het negen maanden te huur was aangeboden. Belanghebbende heeft bestreden dat het leegstandsrisico 5 percent bedraagt en heeft gemotiveerd gesteld dat dit minimaal op 10 percent dient te worden ingeschat. Naar het oordeel van het Hof geven de taxatierapporten geen goede onderbouwing voor het in deze rapporten gehanteerde leegstandsrisico. Het gemiddelde van 5 percent is niet onderbouwd en verder te algemeen om zonder nadere motivering toe te passen op de onderhavige onroerende zaken. De nadere motivering bij de onroerende zaken [c-straat] 21, 25 en 27 brengt het Hof niet tot een ander oordeel omdat iedere informatie omtrent de gesloten huurovereenkomst ontbreekt.  Immers, een pand dat na negen maanden leegstand voor een periode van één jaar wordt verhuurd heeft een ander leegstandsrisico dan een pand dat na negen maanden leegstand voor een periode van 20 jaar wordt verhuurd, zodat alleen al door het ontbreken van deze informatie geen conclusies kunnen worden getrokken omtrent het leegstandsrisico.
      
    
    
      4.8
      Het bovenstaande brengt het Hof tot het oordeel dat de taxatierapporten niet aannemelijk maken dat de wev van elk van de onroerende zaken zoals door de heffingsambtenaar bepleit niet te hoog is.
      
    
    
      4.9
      De heffingsambtenaar heeft bepleit dat de gvw van de onroerende zaken hoger is dan de door belanghebbende bepleite wev. Belanghebbende heeft dit gemotiveerd bestreden. Het Hof zal aldus eerst bezien of de door de heffingsambtenaar bepleite gvw door hem aannemelijk is gemaakt.
      
    
    
      4.10
      Bij de berekening van de gvw is de taxateur in de meeste gevallen uitgegaan van de gronduitgifteprijzen van de respectievelijke gemeenten waarbinnen de onroerende zaken gelegen zijn. Hij heeft daarbij niet aangegeven voor welk jaar deze gronduitgifteprijzen golden, dan wel de door hem gehanteerde gronduitgifteprijzen op enigerlei andere wijze onderbouwd. In één geval ([d-straat] 1) is de taxateur niet uitgegaan van de gronduitgifteprijzen van de gemeente, maar van één aankoop van een naastgelegen perceel in 2005. Belanghebbende heeft gemotiveerd bestreden dat de door de taxateur genoemde prijzen voor de grond een juiste weergave vormen voor het prijspeil van de grond van de onroerende zaken in 2010. Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met de verwijzing naar de taxatierapporten niet aannemelijk dat de vervangingswaarde van de grond behorend bij de onroerende zaken minimaal de waarde heeft zoals in deze rapporten berekend. De motivering daarvoor in de rapporten is daarvoor ontoereikend. Het bovenstaande brengt mee dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite gvw van de onroerende zaken ook niet aannemelijk heeft gemaakt, nu de gvw voor een groot deel wordt gevormd door de vervangingswaarde van de grond.
      
    
    
      4.11
      Ook de door belanghebbende bepleite wev van elk van de onroerende zaken acht het Hof niet aannemelijk. Belanghebbende verwijst hiertoe naar de door [C] opgestelde rapporten. Echter, ook in deze rapporten ontbreekt een adequate onderbouwing van de in deze rapporten gehanteerde risico-opslag. Weliswaar is ter zitting aangegeven dat hiervoor rapporten van [G] zijn gebruikt, waarin de risico-opslag per regio is gedifferentieerd en dat de risico-opslag is bezien door een taxateur, doch dit is noch ter zitting, noch in de rapporten inzichtelijk gemaakt. Verder heeft, voor zover de risico-opslag is gedifferentieerd per regio, binnen deze regio geen nadere verfijning plaatsgevonden. Dit laatste klemt, nu door de heffingsambtenaar onweersproken is gesteld dat de onroerende zaken binnen de respectievelijke gemeenten een bovengemiddelde locatie hebben, hetgeen een voor de regio relatief lage risico-opslag zou rechtvaardigen. Verder wordt in deze rapporten rekening gehouden met een ontwikkeling van de exploitatielasten van 1 percent, terwijl niet (zichtbaar) rekening wordt gehouden met een ontwikkeling van de huuropbrengsten, hetgeen naar het oordeel van het Hof getuigt van een inconsistentie. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat wel rekening is gehouden met een ontwikkeling van de huuropbrengsten, maar dat deze is gesteld op nihil. Indien dit zo is, is het Hof van oordeel dat deze aanname in de rapporten onvoldoende (inzichtelijk) is onderbouwd.
      
      
    
    
      4.12
      Nu geen der partijen de door hen bepleite waarden van de onroerende zaken aannemelijk heeft weten te maken, stelt het Hof de WOZ-waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2010 in goede justitie als volgt vast.
      
      
        
          [a-straat] 13a te [L]	€ 1.300.000
        
          [b-straat] 15 te [M]	€    396.000
        
          [b-straat] 17 te [M]	€    397.000
        
          [c-straat] 21 te [L]	€      67.000
        
          [c-straat] 25 te [L]	€      67.000
        
          [c-straat] 27 te [L]	€      67.000
        
          [d-straat] 1 te [N]			€    155.000
        
          [e-straat] 22 te [M]		€    533.000
      
      
      
      
        
          Slotsom
          
          
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
        
        
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het eerste lid van artikel 2 van het Besluit vast. Daarbij is het Hof van oordeel dat [C], anders dan de heffingsambtenaar heeft bepleit, als deskundige is aan te merken. Gelet op de bijzondere expertise die, gelet op de aard van de onroerende zaken en de aard van het geschil is vereist, acht het Hof een uurtarief van € 85 redelijk. Tussen partijen is verder niet in geschil dat de deskundige 24 uur heeft besteed en dat deze tijdsbesteding redelijk is, zodat met betrekking tot de kosten van de deskundige een bedrag van € 2.040 voor vergoeding in aanmerking komt. Met betrekking tot de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft het volgende te gelden. Anders dan belanghebbende heeft gesteld is in deze zaak geen sprake van 4 of meer samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Met betrekking tot het (hoger) beroep komt aldus een bedrag van € 2.922 voor vergoeding in aanmerking (2 punten voor het (hoger) beroepschrift en een 2 punten voor het bijwonen van de zittingen bij de Rechtbank en het Hof à € 487 per punt) met wegingsfactor 1,5, ofwel in totaal € 4.962.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
    - verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroepen gegrond;
    - vernietigt de uitspraken op bezwaar;
    - vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2010 tot die zoals die in onderdeel 4.12 zijn weergegeven;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.962; en
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 2.480 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 478 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. A. Klein als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 15 april 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A. Klein)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 april 2014
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.