ECLI:NL:RBAMS:2024:3655, Rechtbank Amsterdam, 25-06-2024, 10557762 CV EXPL 23-8668
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak; Woningcorporatie Ymere moet de door huurders aan de energieleverancier betaalde kosten voor het gebruik van een warmtepomp in het gehuurde vergoeden. De kantonrechter oordeelt dat de warmtepomp moet worden aangemerkt als onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW en onderdeel is van de huurovereenkomst tussen partijen. De kapitaals- en onderhoudslasten worden daarom verondersteld te zijn inbegrepen in de (kale) huurprijs voor de woning.

RECHTBANK 
    AMSTERDAM
  
  
    Civiel recht
    Kantonrechter 
  
  
    Zaaknummer: 10557762 \ CV EXPL  23-8668
  
  
    Vonnis van 25 juni 2024
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      1. [eiser 1], 
    2. [eiser 2] , 
    
      beiden wonend te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna afzonderlijk te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
      en gezamenlijk: [eisers] ,
      gemachtigde: mw. mr. E.D. Claes-Klerks,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    de stichting STICHTING YMERE, 
    
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Ymere,
      gemachtigde: mr. P. Eymaal.
    
    
    
  
  
    De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - de dagvaarding van 23 mei 2023 met producties;
    - de conclusie van antwoord met producties;
    - het tussenvonnis van 29 augustus 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
    - de mondelinge behandeling van 6 februari 2024.
    
    
      Tijdens de mondelinge behandeling zijn verschenen [eiser 1] met de gemachtigde. Voor Ymere zijn verschenen [naam] en mr. S.A. du Long met de gemachtigde. [eisers] hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling aanvullende producties in het geding gebracht. Partijen zijn gehoord, [eiser 1] mede aan de hand van spreekaantekeningen, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
  
  
    De feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
    
      1.1.
      
        [eisers] huren van Ymere sinds 11 maart 2016 de woning aan het [adres] (hierna: de woning of het gehuurde). De woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex.
    
    
      1.2.
      Op grond van de huurovereenkomst moeten zij daarvoor op dit moment maandelijks € 718,87 aan kale huur betalen. Inclusief servicekosten betalen [eisers] € 781,55 per maand.
    
    
      1.3.
      Bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben partijen een opnamestaat van de woning getekend (gedateerd 10 maart 2016). Daarop staat vermeld dat de installaties tot het gehuurde behoren.
    
    
      1.4.
      In de woning is een warmtepomp aanwezig. Deze warmtepomp was ook al aanwezig toen [eisers] de huurovereenkomst aangingen. 
    
    
      1.5.
      De warmtepomp in de woning is aangesloten op een (niet gebouw gebonden) warmte-koudeopslag-installatie (hierna: WKO-installatie) die (een groot deel van) de gebouwen op de Oostelijke Handelskade van energie voorziet. De warmtepomp zorgt voor het verwarmen en koelen van de woning, en voor de levering van warm tapwater.
    
    
      1.6.
      
        In de bewonersbrochure die destijds door Greenspread Warmte B.V. (hierna: Greenspread) aan de bewoners is verstrekt over het energiesysteem staat onder meer het volgende vermeld:
        “(…)
        
          2.	Inleiding
        
        Voor de Oostelijke Handelskade in Amsterdam is een duurzaam energiesysteem ontwikkeld waarop alle gebouwen (…) zijn aangesloten. Centraal in het project is een ondergronds energieopslagsysteem met warme- en koudebronnen aangebracht. Via een distributienetwerk zijn de warmtepompen in de gebouwen met het energieopslagsysteem verbonden.
        (…)
        
          4.	Kenmerken van de ruimteverwarming en de warm tapwaterbereiding
        
        De productie van warmte voor ruimteverwarming en warmtapwaterbereiding vindt in uw appartement plaats door middel van een combi-warmtepomp. De combi-warmtepomp is aangesloten op het energieopslagsysteem en wordt verder gevoed via een aparte elektriciteitsgroep vanaf de eigen elektriciteitsaansluiting van uw appartement;
        Er is een vloerverwarmingssysteem in uw appartement aanwezig voor de afgifte van warmte aan uw appartement. De ruimtetemperatuur wordt geregeld met behulp van een kamerthermostaat.
        Het warmtapwater wordt bereid met behulp van een combi-warmtepomp. In de combi-warmtepomp is een voorraadvat aanwezig waardoor u verzekerd bent van een hoog warmtapwatercomfort.
        (…)
        
          5.	Contract en tarieven
        
        (…)
        U betaalt een vast bedrag per maand aan Greenspread Warmte ter dekking van de exploitatiekosten van de combi-warmtepomp, het distributiesysteem, de centrale techniek en onderhoud/storingsafhandeling van de complete installatie. Tevens betaalt u uw eigenverbruik, namelijk het elektriciteits- en tapwaterverbruik. (…).”
      
    
    
      1.7.
      
        [eisers] moesten voor het gebruik van de warmtepomp onder de noemer “vastrecht” maandelijks een voorschot van € 60,00 (inclusief btw) aan Greenspread betalen. Uit de door [eisers] van Greenspread ontvangen eindafrekening van 17 januari 2017 blijkt dat de totale kosten van 11 maart 2016 tot en met 1 januari 2017 € 585,27 (inclusief btw) bedroegen. 
    
    
      1.8.
      Per 1 mei 2017 betalen [eisers] aan Eteck Warmte Holding B.V. (hierna: Eteck) onder de noemer “vaste kosten” een maandelijks voorschot van € 76,71 voor huur van de warmtepomp en vaste kosten bronenergie (koude en warmte).
    
    
      1.9.
      
        [eisers] betalen aan Vattenfall voor verbruik van elektriciteit en aan Waternet voor verbruik van water.
      
    
  
  
    De vorderingen 
    
    2. [eisers] vorderen kort gezegd dat Ymere wordt veroordeeld tot
    
      
        nakoming van de huurovereenkomst door de kosten voor de huur van de warmtepomp en de vaste kosten bronenergie (warmte en koude) voor haar rekening te nemen;
      
      
        vergoeding van de door [eisers] aan Eteck (en haar rechtsvoorgangster) betaalde en te betalen bedragen, tot en met april 2023 begroot op € 5.351,05;
      
      
        betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 462,40 (inclusief btw) en
      
      
        de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
      
    
    
    3. [eisers] stellen dat de in het gehuurde aanwezige warmtepomp bij het aangaan van de huurovereenkomst eigendom was van Greenspread en in 2017 in eigendom is overgedragen aan Eteck. Volgens [eisers] neemt dat niet weg dat de warmtepomp een onroerende aanhorigheid is in de zin van artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en daarom tot het gehuurde behoort. Dat betekent dat de vaste kosten daarvoor (bestaande uit de kapitaals- en onderhoudskosten) onderdeel uitmaken van de (kale) huurprijs die [eisers] betalen. Doordat [eisers] voor het gebruik van de warmtepomp ook kosten aan Eteck (en Greenspread) moe(s)ten betalen, betalen zij in feite dubbel. [eisers] zijn van mening dat Ymere op grond van de huurovereenkomst gehouden is die kosten voor haar rekening te nemen (door rechtstreekse betaling aan Eteck, door vergoeding van de kosten aan [eisers] of door vermindering van de huurprijs). Door dat niet te doen schiet Ymere tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ymere dient de door [eisers] aan Greenspread/Eteck betaalde kosten als schade te vergoeden, primair op grond van wanprestatie en subsidiair op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Ter onderbouwing van hun standpunt wijzen [eisers] op de uitspraak van de Hoge Raad van 21 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:61 (Acantus).
    
  
  
    Het verweer
    
    4. Ymere heeft aangevoerd dat de warmtepomp – anders dan de binnen installatie van de woning die bestaat uit de kunststof buizen in de vloer en het expansievat – een roerende zaak en geen bestanddeel van de woning in de zin van artikel 3:4 lid 2 BW en/of onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW is. De warmtepomp kan zonder noemenswaardige beschadiging worden afgescheiden van de woning. De stroomtoevoer vindt plaats door een losse stekker in het stopcontact te steken, zodat de warmtepomp ook in die zin niet vast verbonden is aan de woning. De huurovereen-komst omvat dan ook niet de verplichting van Ymere om de warmtepomp te verschaffen of de lasten daarvoor te dragen. Daarvoor zijn [eisers] een overeenkomst met (de (toenmalige) eigenaar van de warmtepomp) Greenspread/Eteck aangegaan.
    
    5. Volgens de verkeersopvattingen (artikel 3:4 lid 1 BW) maakt de warmtepomp evenmin onderdeel uit van de woning. Door de constructie – waarbij het verbruik van de warmtepomp zelf met een aparte meter wordt bijgehouden – is juist sprake van een losse zaak. Als de warmtepomp zou ontbreken, is de woning bovendien niet als onvoltooid te beschouwen. Aanwijzingen daarvoor zijn te vinden in het feit dat (kort gezegd)
    
      
        het Bouwbesluit 2012 (en ook het Bouwbesluit 2003) bij nieuwbouw slechts opstelplaatsen voor een verwarmingstoestel en een warmwatertoestel vereist,
      
      
        het Besluit servicekosten uitdrukkelijk voor mogelijk houdt dat apparaten voor tapwater en ruimteverwarming roerend kunnen zijn,
      
      
        (de toelichting bij) Bijlage I onderdeel A bij het Besluit huurprijzen woonruimte twee verschillende manieren van puntenwaardering aanwijst (namelijk die waarin de verhuurder de gehele collectieve verwarmingsinstallatie ter beschikking stelt en die waarin een externe warmteleverancier daaraan bijdraagt),
      
      
        het ontbreken van een verwarmingsinstallatie niet als een gebrek is aangewezen in de gebrekenlijst (van bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte);
      
      
        het mogelijk is om de woning anders te verwarmen (bijvoorbeeld door middel van een losse elektrische kachel of infraroodpanelen) en door middel van een boiler van warm water te voorzien.
      
    
    
    6. Of in een bepaald geval naar verkeersopvattingen sprake is van een bestanddeel, moet verder in het licht van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld. Daarvoor moet worden gekeken naar de opvattingen die daarover in de praktijk bestaan. In de praktijk komt het vaak voor dat de warmtepomp buiten de huur van de woonruimte wordt gehouden, zodat die door een derde ter beschikking kan worden gesteld en verhuurd. Daarbij komt dat aan [eisers] over de huur van de warmtepomp btw in rekening wordt gebracht. Dat zou niet mogelijk zijn als de warmtepomp onroerend is, aangezien onroerende zaken zijn vrijgesteld van btw.
    
    7. Voor zover zou worden geoordeeld dat de warmtepomp wel een bestanddeel van de woning (en daarmee een onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW) is, maakt die enkele omstandigheid nog niet dat de warmtepomp onderdeel is van de huurovereenkomst en is mee verhuurd. Op grond van artikel 7:201 lid 1 BW is het immers mogelijk dat een gedeelte van een zaak wordt verhuurd. Doorslaggevend is dan ook wat partijen daarover zijn overeengekomen. Wat partijen zijn overeengekomen wordt bepaald door hun bedoelingen. Uit de feitelijke gang van zaken blijkt dat partijen niet bedoeld hebben om de warmtepomp als onderdeel van de woning te verhuren. 
    
    8. Als er al reden is om Ymere ergens toe te verplichten, dan geldt dat hoogstens voor de huurkosten van de warmtepomp en niet voor het bedrag ten aanzien van verbruik en levering van warmte en koude. [eiser 1] heeft onvoldoende duidelijk gemaakt dat de door hen betaalde kosten voor het gebruik van de warmtepomp onderhouds- en afschrijvingskosten zijn die uit de huurprijs moeten worden bestreden.
    
    9. Voorts is geen sprake van onverschuldigde betaling door [eisers] , aangezien hun betalingen aan Eteck (en haar rechtsvoorgangster) gebaseerd zijn op een overeenkomst. In de door Ymere gerekende huurprijs zitten geen verborgen kosten voor de verwarmingsinstallatie, zodat er geen sprake is van dubbele betaling en een verrijking van Ymere. Als Ymere risicodrager zou zijn van de door [eisers] aan Greenspread/Eteck betaalde kosten, dan zou zij die kosten via de huurprijs aan hen in rekening hebben gebracht. Ook in dat geval zou de huurprijs onder de in 2016 geldende liberalisatie- en huurtoeslaggrens zijn gebleven. [eisers] zijn in hun totale woonlasten niet duurder uit dan als zij aan Ymere hadden moeten betalen en hebben dus geen schade. Ymere vindt het bovendien onredelijk dat zij belast wordt met de genoemde kosten zonder dat deze kunnen worden gedekt.
    
  
  
    De beoordeling
    
    10. In de kern gaat het in deze zaak om de vraag of Ymere (als verhuurder van een sociale huurwoning) de door [eisers] aan Greenspread/Eteck betaalde vaste kosten voor gebruik van een warmtepomp in het gehuurde moet vergoeden. Die vraag wordt bevestigend beantwoord. Waarom dat het geval is, wordt hierna uitgelegd.
    
    11. Op grond van artikel 7:233 BW wordt, voor zover hier van belang, onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel onzelfstandige woning is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk verbonden zijn met de gehuurde woonruimte. Of dat het geval is, kan mede worden beoordeeld aan de hand van de criteria van artikel 3:4 BW, met dien verstande dat het voor de toepassing van artikel 7:233 BW niet relevant is of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid (arrest Acantus).
    
    12. In artikel 3:4 lid 1 BW is bepaald dat al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel is van die zaak. Op grond van artikel 3:4 lid 2 BW wordt een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, bestanddeel van de hoofdzaak.
    
    
      
        Warmtepomp roerend of onderdeel van de woning?
      
    
    
    13. In dit geval is sprake van een WKO-installatie die meerdere gebouwen in het gebied van de Oostelijke Handelskade van warmte en koeling voorziet. De warmtepomp is aangesloten op de WKO-installatie en maakt daarvan onderdeel uit (zie 1.6 hiervoor). Partijen zijn het er over eens dat de WKO-installatie/warmtepomp eerst eigendom was van Greenspread en sinds 2017 van Eteck.
    
    14. Ymere heeft uitgelegd dat deze buiten het gebouw gelegen collectieve WKO-installatie de warmtebron aanboort en de warmte distribueert naar het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt. De bij het gebouw aangekomen warmte wordt via het inpandig leidingstelsel (dat buiten de woning ligt) getransporteerd naar de individuele warmtepompen van de woningen. Indien de bewoner een warmtevraag heeft, transporteert de in de woning gelegen warmtepomp deze warmte naar de leidingen in de woning. 
    
    15. Het voorgaande impliceert dat het gebouw – waarvan de woning onderdeel is – constructief is afgestemd op WKO-installatie, in die zin dat deze specifiek bedoeld is om de woningen in het gebouw via individuele warmtepompen in het gehuurde van warmte (en koeling) te voorzien. Tegen deze achtergrond behoren de WKO-installatie en de warmtepomp – die fysiek met de woning  van [eisers] verbonden is en al aanwezig was in de woning toen [eisers] daar kwamen wonen – tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van de woning van [eisers] en maakt de warmtepomp naar de verkeersopvatting onderdeel uit van die woning. Zonder warmtepomp is de woning immers niet te verwarmen via de (de daarvoor bedoelde) WKO-installatie, zodat bij het ontbreken daarvan de woning als onvoltooid moet worden beschouwd. Dat het in theorie mogelijk is om de woning op een andere manier te verwarmen, bijvoorbeeld door elektrische radiatoren of infraroodpanelen en dat het mogelijk is om de warmtepomp zonder noemenswaardige beschadiging af te scheiden van de woning, maakt dat niet anders. Dat geldt ook voor de andere door Ymere genoemde aanwijzingen (weergegeven onder 5 hiervoor). Deze aanwijzingen zijn opgenomen in lagere regelgeving en kunnen alleen al daarom de wettelijke bepalingen van artikel 7:233 en 7:237 BW niet opzij zetten. De onderhavige situatie met betrekking tot de WKO-installatie is in zoverre vergelijkbaar met de situatie die aan de orde was in het arrest Acantus. Dat in dat geval de vaste lasten voor de WKO-installatie door de verhuurder aan de huurders in rekening werden gebracht, is – net als de eigendomssituatie van de WKO-installatie – niet van belang bij de beantwoording van de vraag of de WKO-installatie als roerend of onroerend moet worden beschouwd. De conclusie is dan ook dat de warmtepomp moet worden aangemerkt als onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW.
    
    
      
        Onroerende warmtepomp geen onderdeel van de huurovereenkomst?
      
    
    
    16. Ymere heeft verder aangevoerd dat het op grond van artikel 7:201 BW mogelijk is om een gedeelte van een zaak te verhuren en dat partijen in afwijking van artikel 7:233 BW zijn overeengekomen dat de warmtepomp geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde, omdat is afgesproken dat [eisers] een warmteovereenkomst met een derde partij aangaan. In dat standpunt wordt Ymere niet gevolgd. Daargelaten of het gelet op het dwingendrechtelijk karakter van artikel 7:233 BW mogelijk is om een voorziening die tot het gebruikelijk uitrustingsniveau van de woning behoort (zoals de aansluiting op een WKO-installatie met een warmtepomp) contractueel van het gehuurde uit te sluiten, geldt dat dat in dit geval niet is gebeurd. Artikel 15 lid 1 van de algemene huurvoorwaarden – aangenomen dat deze van toepassing zijn, hetgeen [eisers] hebben betwist – verplicht slechts tot het aangaan van een overeenkomst tot de levering van energie met een energieleverancier en het sluiten van een aansluit- en transportovereenkomst met de netbeheerder, precies zoals dat ook geldt voor huurders met bijvoorbeeld een gas-cv-installatie die een overeenkomst voor de levering van gas en elektra met een energieleverancier sluiten. [eisers] hebben dat ook gedaan door met Vattenfall een overeenkomst te sluiten voor de levering van elektriciteit. Op de opleverstaat van het gehuurde staat bovendien juist vermeld dat de installaties in de woning wel onderdeel uitmaken van het gehuurde. Een uitzondering voor de warmtepomp (of het door Ymere bepleite onderscheid tussen de binnen installatie bestaande uit de vloerverwarmingsleidingen en de warmtepomp) is daarbij niet gemaakt. Uit het enkele feit dat uit de [eisers] gedurende een aantal jaren kosten voor de warmtepomp (met btw) aan Greenspread en Eteck hebben voldaan en uit de aanwezigheid van een tussenmeter die het elektriciteitsverbruik van de warmtepomp meet, valt evenmin op te maken dat zij bedoeld hebben om de warmtepomp buiten het gehuurde te houden en hun rechten in dat verband prijs te geven. 
    
    
      
        Kapitaals- en onderhoudslasten
      
    
    
    17. Nu de warmtepomp onderdeel uit maakt van de woning worden de kapitaals- en onderhoudslasten verondersteld te zijn inbegrepen in de (kale) huurprijs voor de woning (artikel 7:237 lid 2 en artikel 7:233 BW). Tegen de achtergrond van onderdeel 5 van de bewonersbrochure (zie 1.6 hiervoor) en de omschrijvingen op de door [eisers] van Greenspread en Eteck ontvangen facturen (zie 1.7 en 1.8 hiervoor), heeft Ymere haar stelling dat de door Eteck en Greenspread bij [eisers] in rekening gebrachte kosten andere kosten betreffen dan kapitaals- en onderhoudslasten voor warmtepomp en/of WKO-installatie onvoldoende onderbouwd. In onderdeel 5 van de bewonersbrochure staat vermeld dat [eisers] een vast bedrag per maand betalen ter dekking van de exploitatiekosten van de combi-warmtepomp, het distributiesysteem, de centrale techniek en onderhoud/storingsafhandeling van de complete installatie. De omschrijvingen op de facturen sluiten daarbij aan. Daaruit blijkt genoegzaam dat aan [eisers] onder de noemer “vastrecht”/”vaste kosten” alleen kapitaals- en onderhoudslasten in rekening worden gebracht en geen verbruikskosten. [eisers] hebben bovendien onvoldoende weersproken aangevoerd dat zij – zoals ook staat vermeld in de bewonersbrochure – voor eigen elektriciteitsverbruik aan Vattenfall betalen. 
    
    
      
        Wie moet de kapitaals- en onderhoudskosten betalen?
      
    
    
    18. Doordat de vaste kosten voor de WKO-installatie/warmtepomp in dit geval door Greenspread/Eteck apart aan [eisers] in rekening worden gebracht, ontstaat de situatie dat enerzijds Ymere (op grond van het wet en de huurovereenkomst) die kosten hoort te dragen en anderzijds [eisers] worden verplicht die kosten te betalen op grond van (naar wordt aangenomen) een overeenkomst met een derde. De kantonrechter sluit zich in dat verband aan bij het oordeel van de kantonrechter in de uitspraak van rechtbank Midden-Nederland 10 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2068, waarin is geoordeeld dat daarmee in feite sprake is van een verkapte huurverhoging waarmee [eisers] geen rekening hadden hoeven houden. Op grond van de huurovereenkomst (en het bepaalde in artikel 7:233 en 7:237 BW) hadden [eisers] mogen verwachten dat de door hen overeengekomen huurprijs mede betrekking heeft op de vaste lasten van de warmtevoorziening. Nu het in hun onderlinge verhouding aan Ymere is om de vaste lasten van de WKO-installatie/warmtepomp te bestrijden uit de huurprijs, ligt in de huurovereenkomst besloten dat zij de door [eisers] betaalde (en te betalen) kosten aan hen vergoed.
    
    19. Dat in de huurprijsopbouw geen rekening is gehouden met het feit dat Ymere geen kosten in rekening brengt voor de verwarmingsinstallatie en Ymere een hogere aanvangshuurprijs had kunnen vragen zonder de liberalisatiegrens te overschrijden, betekent nog niet dat achteraf in strijd met de overeengekomen huurprijs en het wettelijk systeem kan worden geconcludeerd dat [eisers] de vaste lasten van de WKO-installatie/warmtepomp moeten voldoen. Een ander oordeel zou er toe leiden dat de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurprijzenrecht kunnen worden omzeild door de exploitatie van een WKO-installatie uit te besteden aan een derde. Het beroep van Ymere op de redelijkheid en billijkheid slaagt evenmin. Daargelaten dat Ymere dat verweer niet concreet heeft onderbouwd, staat het dwingendrechtelijk karakter van het huurrecht er aan in de weg dat over die boeg een daarmee strijdig resultaat wordt bereikt. Uit het voorgaande vloeit bovendien niet voort dat, zoals Ymere heeft gesteld, het gebruik van de WKO-installatie/warmtepomp gratis is als de vordering wordt toegewezen. De kosten maken immers onderdeel uit van de door hen betaalde huurprijs.
    
    20. Gelet op het voorgaande zal de vordering onder 2i) tot nakoming van de huurovereenkomst worden toegewezen.
    
    21. Voor de hiervoor (althans hieraan vergelijkbare) moeilijk werkbare problematiek heeft de Hoge Raad al aandacht gevraagd in r.o. 3.4 van het arrest Acantus. De Hoge Raad heeft opgemerkt dat het op de weg van de wetgever ligt hiervoor een oplossing te bieden. Daarbij is verwezen naar een lopend wetgevingsproces met betrekking tot het Besluit servicekosten. Dat besluit is echter geen wet in formele zin en zal (zoals hiervoor al is overwogen) niet af kunnen doen aan de werking van de regels van het BW. Bovendien heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening op 27 juni 2022 in antwoord op kamervragen te kennen gegeven niet voornemens te zijn de wet- en regelgeving op dit punt te wijzigen. Het is aan de wetgever daar al dan niet op terug te komen.
    
    
      
        Verjaring
      
    
    
    22. [eisers] vorderen de door hen aan Greenspead/Eteck betaalde kosten vanaf het begin van de huurovereenkomst (maart 2016). Hiervoor is geoordeeld dat in de huurovereenkomst besloten ligt dat Ymere de door [eisers] voorgeschoten kosten vergoedt. Het gaat in dit verband derhalve om een vordering van [eisers] tot nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 3:307 lid 1 BW verjaart een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst tot een geven of een doen door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. In artikel 6:38 BW is bepaald dat van een verbintenis terstond nakoming kan worden gevorderd als geen tijd voor de nakoming is bepaald. Nu [eisers] een maandelijkse betalingsverplichting hadden aan Greenspread/Eteck, wordt in lijn daarmee geoordeeld dat [eisers] ook jegens Ymere maandelijks een opeisbare vordering hadden. [eisers] hebben onbetwist gesteld dat zij de verjaring bij brief aan Ymere van 31 januari 2023 hebben gestuit, waardoor een nieuwe verjaringstermijn is gaan lopen. Dit betekent dat de betalingsvordering van [eisers] met betrekking tot de voor 31 januari 2018 gemaakte kosten, is verjaard.
    
    23. De conclusie is dan ook dat de vordering van [eisers] onder 2ii) zal worden toegewezen voor de door hen betaalde kosten tussen 31 januari 2018 en heden. Wegens het ontbreken van een specificatie zal geen concreet bedrag worden toegewezen. 
    
    
      
        Kosten
      
    
    
    24. [eisers] hebben door overlegging van hun sommaties van 31 januari 2023 en 28 februari 2023 voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is lager dan het in het Besluit bepaalde tarief en zal – nu tegen de hoogte daarvan verder geen verweer is gevoerd – worden toegewezen.
    
    25. Ymere wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.
    
    26. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
    - kosten van de dagvaarding	€	130,48	
    - griffierecht			€	244,00	
    - salaris gemachtigde		€	678,00	(2,00 punten × € 339,00)
    - nakosten	€	  68,00 (plus de kosten van betekening			 zoals vermeld in de beslissing)
    
      Totaal				€        1.120,48, 
      voor zover van toepassing inclusief btw.
    
    
    27. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
    
    
  
  
    De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      I.	veroordeelt Ymere tot nakoming van de huurovereenkomst door binnen 14 dagen na datum van dit vonnis de kosten voor de huur van de warmtepomp en de vaste kosten bronenergie (warmte en koude) voor haar rekening te nemen door die kosten aan [eisers] te vergoeden of in mindering te brengen op de huurprijs;
      
    
    
      II.	veroordeelt Ymere tot betaling van de tussen 31 januari 2018 tot en met heden door [eisers] aan Greenspread/Eteck betaalde kosten voor de huur van de warmtepomp en de vaste kosten bronenergie (warmte en koude);
      
    
    
      
        III.	veroordeelt Ymere tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van
        € 462,40 inclusief btw;
      
      
      
        IV:	veroordeelt Ymere in de proceskosten van € 1.120,48 van [eisers] , voor zover van toepassing inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Ymere niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
      
    
    
      
        V.	veroordeelt Ymere tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in
        artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving
        zijn betaald;
      
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      IV.	verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      V.	wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar 
        uitgesproken op 25 juni 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
        42146