ECLI:NL:RBROT:2021:6738, Rechtbank Rotterdam, 09-07-2021, 8957007
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-07-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurprijsvermindering i.v.m. corona

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 8957007 \ CV EXPL 21-581
    
    
    
      uitspraak: 9 juli 2021
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
      
        Scotch & Soda Retail B.V.,
      gevestigd te Hoofddorp,
      eiseres in conventie, 
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. R.A. Veldman te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
      
        Herbel I B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde in conventie, 
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. I. Reidsma te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna verder aangeduid als “Scotch & Soda” en “Herbel”.
    
    
  
  
    
      1. Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
      
        
          het exploot van dagvaarding van 24 december 2020, met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties;
        
        
          het tussenvonnis van 12 april 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overleggen producties en akte wijzigen eis, met producties;
        
        
          de brief van Herbel van 20 mei 2021, met producties;
        
        
          de akte houdende eisvermeerdering van Herbel, met producties.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 mei 2021. Namens Scotch & Soda zijn verschenen [naam 1] (CFO), [naam 2] (Retail Director NL), [naam 3] (General Counsel), [naam 4] (Procurement Director) en [naam 5]
         (Legal Counsel), bijgestaan door de gemachtigde mr. R.A. Veldman. Namens Herbel is verschenen [naam 6] (Commercieel Medewerker), bijgestaan door haar gemachtigde mr. I. Reidsma. Partijen hebben ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht, waarbij beide partijen zich hebben bediend van de door hun gemachtigde overgelegde spreekaantekeningen. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
      
      
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2. De vaststaande feiten
    Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
    
    
      2.1.
      Scotch & Soda is een modebedrijf en actief op het gebied van het ontwerpen, produceren en verkopen van kleding en aanverwante artikelen. Herbel is een onderneming die zich toelegt op de aan- en verkoop van en de exploitatie van met name bedrijfs-onroerend goed. 
      
    
    
      2.2.
      Herbel verhuurt aan Scotch & Soda de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedraagt per 1 juli 2019 € 9.169,59 exclusief btw per maand en per 1 juli 2020 € 9.298,38 per maand. Het gehuurde is bestemd voor gebruik als winkelruimte voor de verkoop van kindermode en aanverwante artikelen.
      
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van 11 juli 2003 (hierna: ‘de algemene bepalingen’). De algemene bepalingen luiden - voor zover thans van belang - als volgt:
      
      
        
          ‘(…) 
        
      
    
    
      11.6
      
        Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen en diensten. Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die derden ter zake.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      18.2
      
        
          Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      In verband met de uitbraak van het coronavirus zijn vanaf 15 maart 2020 diverse maatregelen genomen door de overheid. Burgers en bedrijven - waaronder winkels - worden verplicht hun gedragingen en activiteiten aan te passen, waaronder het in acht nemen van anderhalve meter afstand. 
      
    
    
      2.5.
      Partijen hebben in april 2020 een regeling getroffen ten aanzien van de betaling van de huur over de maanden april en mei 2020, inhoudende dat Scotch & Soda in april en mei 2020 50% van de huur aan Herbel zal voldoen en de overige 50% over een periode van 6 maanden in gelijke delen zal voldoen, met ingang van 1 juli 2020.
      
    
    
      2.6.
      
        Op 3 juni 2020 heeft de incassogemachtigde van Herbel Scotch & Soda gesommeerd een totaalbedrag van € 35.526,10 aan Herbel te voldoen, bestaande uit de huurachterstand tot en met juni 2020 ad € 33.285,60, boeterente ad € 900,00 en buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.340,50. Scotch & Soda heeft het totaalbedrag van € 35.526,10 op 
        25 juni 2020 aan Herbel voldaan.
      
      
    
    
      2.7.
      Vanaf 15 december 2020 worden nieuwe maatregelen ter bestrijding van het coronavirus afgekondigd, welke maatregelen er (onder meer) uit bestaan dat alle niet-essentiële winkels - waaronder Scotch & Soda - dienen te sluiten.
      
    
    
      2.8.
      Partijen zijn in de periode van december 2020 tot en met maart 2021 opnieuw met elkaar in gesprek geweest over de wijze van huurbetaling gedurende de coronacrisis, maar hebben geen overeenstemming kunnen bereiken.
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      3.1.
      Scotch & Soda hebben, na eiswijziging, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        Primair:
        a) de huurprijs te verminderen over de periode waarin de coronacrisis leidt tot één of meerdere overheidsmaatregel(en) die het aantal toegestane bezoekers van het gehuurde beperken, met een percentage gelijk aan het percentage waarmee het aantal bezoekers dat het gehuurde volgens het klantentelsysteem van Scotch & Soda aandoet, afwijkt van het aantal bezoekers in dezelfde maand in 2020 waar het de maanden januari en februari betreft, respectievelijk 2019 waar het de andere maanden betreft;
        b) Herbel te veroordelen tot (terug)betaling aan Scotch & Soda binnen een week na vonnis van een bedrag van € 67.025,95, te vermeerderen met de wettelijke rente alsmede met hetgeen Scotch & Soda over de periode na april 2021 onverschuldigd betaalt;
      
      
      
        Subsidiair:
        c) de huurbetalingsverplichting te verminderen over de periode waarin de coronacrisis leidt tot één of meerdere overheidsmaatregel(en) die het aantal toegestane bezoekers van het gehuurde beperken, met een percentage gelijk aan het percentage van de omzetderving ten opzichte van dezelfde maand in 2020 waar het de maanden januari en februari betreft, respectievelijk 2019 waar het de andere maanden betreft, onder de verplichting van Scotch & Soda om iedere maand een omzetoverzicht aan Herbel te verstrekken, met aan het einde van elk jaar op eerste afroep door Herbel voorzien van een door de accountant van Scotch & Soda afgegeven omzetverklaring;
        d) Herbel te veroordelen tot (terug)betaling aan Scotch & Soda binnen een week na vonnis van een bedrag van € 57.721,87, te vermeerderen met de wettelijke rente alsmede met hetgeen Scotch & Soda over de periode na april 2021 onverschuldigd betaalt;
      
      
      
        Zowel primair als subsidiair:
        e) Herbel te veroordelen tot terugbetaling aan Scotch & Soda binnen een week na vonnis van een bedrag van € 2.240,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van onverschuldigde betaling;
        f) Herbel te veroordelen in de kosten van dit geding, inclusief de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Aan haar vorderingen heeft Scotch & Soda - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. De maatregelen in het kader van de coronacrisis leveren een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Herbel kan aan Scotch & Soda niet het genot verschaffen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, nu de maatregelen het gebruik van het gehuurde als winkelruimte belemmeren. Primair maakt Scotch & Soda op grond van artikel 7:207 BW aanspraak op een huurprijsvermindering evenredig aan de genotsbeperking die zij door de coronacrisis ondervindt. Nu het huurgenot wordt gevormd door het ontvangen van publiek in de winkels dient de evenredige vermindering van de huurprijs gekoppeld te worden aan het verminderde aantal bezoekers van het gehuurde ten opzichte van dezelfde periode in 2019. Nu Scotch & Soda tot op heden de volledige maandelijkse huur heeft voldaan, heeft zij - bij toewijzing van de huurprijsvermindering - tot en met april 2021 een bedrag van € 67.025,95 onverschuldigd aan Herbel betaald.
      
    
    
      3.3.
      Subsidiair stelt Scotch & Soda zich op het standpunt dat de coronacrisis en de daaruit voortvloeiende overheidsmaatregelen onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren, die van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht. Door de coronacrisis is het evenwicht tussen de wederzijdse prestaties verstoord. Nu geen van partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk de tegenvaller in volle omvang op Scotch & Soda af te wentelen. De aard en ernst van de betrokken en geschade belangen duiden er op dat meer dan de helft van de pijn door Herbel gedragen zou moeten worden. De winkels van Scotch & Soda heeft te kampen met sterk tegenvallende omzetcijfers, terwijl de vaste lasten doorlopen. Scotch & Soda maakt aanspraak op neerwaartse aanpassing van de huurbetalingsverplichting met een percentage gelijk aan de omzetderving. Nu Scotch & Soda tot op heden de volledige maandelijkse huur heeft voldaan, heeft zij - bij toewijzing van de gevorderde aanpassing van de huurbetalingsverplichting - tot en met april 2021 een bedrag van € 57.721,87 onverschuldigd aan Herbel betaald.
      
    
    
      3.4.
      
        Scotch & Soda heeft de huurachterstand tot en met juni 2020 van € 33.285,60, een bedrag van € 900,00 aan boeterente en een bedrag van € 1.340,50 aan buitengerechtelijke kosten aan de incassogemachtigde van Herbel voldaan. Bij toewijzing van de gevorderde aanpassing van de huurbetalingsverplichting heeft Scotch & Soda een totaalbedrag van 
        € 2.240,50 aan boeterente en buitengerechtelijke kosten onverschuldigd aan Herbel betaald. De grondslag daarvoor is eveneens gelegen in artikel 6:258 en/of 6:248 BW, dan wel in artikel 6:94 BW.
      
      
    
    
      3.5.
      Herbel heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. De coronamaatregelen kwalificeren niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, maar zijn te beschouwen als een feitelijke stoornis door derden. Het ligt bovendien niet in de macht van Herbel om een einde te maken aan de beperkingen, zodat zij niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. De coronamaatregelen komen op grond van de verkeersopvattingen en op grond van de huurovereenkomst voor rekening van Scotch & Soda. Daarnaast staat ook artikel 11.6 van de algemene bepalingen aan een beroep op huurprijsvermindering in de weg, nu in die bepaling een beroep op huurprijsvermindering uitdrukkelijk is uitgesloten. Er bestaat geen aanleiding voor de huurprijsvermindering aan te sluiten bij (niet-verifieerbare) bezoekersaantallen.
      
    
    
      3.6.
      Bij de toepassing van artikel 6:258 BW moet volgens vaste jurisprudentie de nodige terughoudendheid worden betracht. Een beroep op het intreden van een onvoorziene omstandigheid mag slechts bij uitzondering worden gehonoreerd. Scotch & Soda heeft niet aan haar stelplicht voldaan, nu zij geen financiële gegevens heeft verstrekt. Daarnaast heeft Scotch & Soda verzuimd inzichtelijk te maken op welke steun- en/of subsidiemaatregelen zij een beroep heeft gedaan. Tevens dient rekening te worden gehouden met de door het concern behaalde omzetten en de verdubbeling van het aantal online-verkopen. Er is voorts niet voldaan aan de vereisten van artikel 6:258 BW. Er is geen sprake van een onvoorziene omstandigheid. Daarnaast zijn de omstandigheden niet van dien aard dat aanpassing van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Scotch & Soda heeft niet gesteld dat zij niet aan haar huurverplichtingen kan voldoen. Van (acute) financiële nood aan de zijde van Scotch & Soda is niet gebleken. 
      
    
    
      3.7.
      Scotch & Soda is de boete en buitengerechtelijke kosten ten aanzien van de huurachterstand tot en met juni 2020 wel degelijk verschuldigd. Scotch & Soda is in april 2020 tussen partijen getroffen regeling niet nagekomen, zodat Herbel juridische kosten heeft moeten maken en terecht aanspraak heeft gemaakt op betaling van de boete en buitengerechtelijke kosten.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.8.
      Herbel heeft, na eisvermeerdering, in reconventie gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. Scotch & Soda te veroordelen aan Herbel te voldoen een bedrag ad € 28.427,60, te vermeerderen met de contractuele boete ex artikel 18.2 van de algemene bepalingen van € 300,00 per maand dat de tekortkoming voortduurt per 1 juni 2021;
        II. Scotch & Soda vanaf 1 juni 2021 te veroordelen tot betaling aan Herbel van de maandelijkse huurpenningen van € 11.251,04 incl. BTW per maand, te vermeerderen met een boete van € 300,- per maand voor zover er niet, niet tijdig of niet volledig wordt betaald;
        III. te bepalen dat de bedragen waartoe Scotch & Soda Retail B.V. op voet van de hiervoor onder II ingestelde vordering wordt veroordeeld jaarlijks dienen te worden geïndexeerd, voor het eerst op 1 juli 2021, op de wijze zoals bepaald in artikel 4.5 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst; en
        IV. Scotch & Soda Retail B.V. te veroordelen in de proceskosten van dit geding in reconventie, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6: 119 BW daarover, te rekenen vanaf de 15e dag na het vonnis, alsmede de na dit vonnis te maken kosten, welke nakosten dienen te worden begroot op EUR 157,00, te vermeerderen met EUR 89,00 in geval van betekening, indien betaling niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover, te rekenen vanaf de 15e dag na het vonnis.
      
      
    
    
      3.9.
      Aan haar gewijzigde vorderingen heeft Herbel - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. Scotch & Soda is in verzuim met tijdige betaling van de maandelijkse verschuldigde huurpenningen. Zij betaalt vanaf januari 2021 slechts de helft van de huurpenningen en betaalt deze bovendien te laat. Berekend tot en met de maand mei 2021 is er sprake van een huurachterstand van € 28,427,60. Omdat Scotch & Soda de huur niet of niet correct betaald, maakt Herbel op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen aanspraak op een contractuele boete van € 300,00 per maand vanaf april 2021. Herbel vordert ten slotte betaling van de toekomstige huurtermijnen, nu Herbel uit mededelingen van Scotch & Soda afleidt dat zij ook in de toekomst zullen tekortschieten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen. 
      
    
    
      3.10.
      Scotch & Soda heeft de reconventionele vorderingen van Herbel betwist en heeft hieraan ten grondslag gelegd hetgeen zij in conventie (r.o. 3.2. tot en met 3.4.) heeft aangevoerd. In aanvulling daarop heeft Scotch & Soda aangevoerd dat zij in de periode maart tot en met december 2020 de volledige maandelijkse huur heeft voldaan. Bij toewijzing van de in conventie gevorderde huurprijsvermindering of aanpassing van de huurbetalingsverplichting heeft Scotch & Soda daarmee een voorstand in de huurbetalingen over laatstgenoemde periode opgebouwd, hetgeen (meer dan) voldoende is om het vanaf januari 2021 verschuldigde bedrag te dekken. Ook de vordering ten aanzien van de toekomstige huurpenningen en boetes dient te worden afgewezen, nu het betalingsgedrag van Scotch & Soda geen enkele aanleiding geeft te veronderstellen dat zij in de toekomst zal tekortschieten in de nakoming van haarbetalingsverplichtingen.
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat Scotch & Soda op grond van de huurovereenkomst met Herbel maandelijks huur verschuldigd is en dat zij de helft van de tussen partijen overeengekomen huur over de maanden januari tot en met mei 2021 onbetaald heeft gelaten.
      
    
    
      4.3.
      De kern van het geschil is de vraag of Scotch & Soda, in verband met de coronacrisis en de gevolgen daarvan, gehouden is haar huurbetalingsverplichtingen jegens Herbel volledig na te komen.
      
      
        
          Gebrek in de zin van artikel 7:204 BW
        
      
      
    
    
      4.4.
      Scotch & Soda stelt primair dat Herbel door de coronamaatregelen niet het huurgenot kan verschaffen dat Scotch & Soda bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, nu deze maatregelen het gebruik van het gehuurde als winkelruimte belemmeren althans in belangrijke mate beperken. Scotch & Soda heeft om die reden gesteld dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dat aanleiding geeft tot huurprijsvermindering. Scotch & Soda koppelt deze huurprijsvermindering aan de verminderde bezoekersaantallen sinds de aanvang van de coronacrisis.
      
    
    
      4.5.
      Scotch & Soda komt echter geen beroep op huurprijsvermindering toe, gelet op artikel 11.6 van de algemene bepalingen. Op grond van deze bepaling heeft de huurder geen recht op huurprijsvermindering of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van gebreken. De stelling van Scotch & Soda dat de uitsluiting van de huurprijsvermindering buiten werking dient te worden gesteld op grond van artikel 6:258 BW wordt verworpen. Artikel 11.6 van de algemene bepalingen bevat immers een ruime exoneratie, in die zin dat sprake is van een uitsluiting van huurprijsvermindering ten gevolge van elk gebrek, zonder dat in het artikel onderscheid wordt gemaakt naar de aard en oorzaak van het gebrek en of het wel of niet voorzienbaar was. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat niet alleen de stoffelijke toestand van de gehuurde zaak, maar elke daarop betrekking hebbende omstandigheid die het genot beperkt, een gebrek vormt en dat ook een (onvoorziene) overheidsmaatregel die het gebruik van het gehuurde verbiedt of inperkt als gebrek wordt aangemerkt. Dat betekent dat ook onderhavige situatie, ondanks het feit dat het onvoorziene overheidsmaatregelen betreffen, binnen het bereik van  artikel 11.6 van de algemene bepalingen valt, zodat Scotch & Soda geen beroep toekomt op huurprijsvermindering langs de weg van artikel 7:207 BW. De kantonrechter ziet op dezelfde gronden geen reden een beroep op artikel 11.6 van de algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten, nog daargelaten dat met een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid met de nodige terughoudendheid dient te worden omgegaan.
      
    
    
      4.6.
      Het bovenstaande leidt ertoe dat de primair gevorderde huurprijsvermindering langs de weg van artikel 7:207 BW zal worden afgewezen. De daaraan gekoppelde en eveneens primair gevorderde terugbetaling van een bedrag van € 67.025,95 aan onverschuldigd aan Herbel betaalde huur deelt hetzelfde lot.
      
      
        
          Onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW
        
      
      
    
    
      4.7.
      Door Scotch & Soda is ten aanzien van de huurbetalingsverplichting subsidiair een beroep gedaan op het bestaan van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.
      
    
    
      4.8.
      In artikel 6:258 BW is bepaald dat de rechter op verzoek van een van de partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en dat aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht kan worden verleend.
      
    
    
      4.9.
      In lijn met de heersende jurisprudentie (zie onder meer het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604) en de uitspraken van de kantonrechter te Alkmaar van 21 oktober 2020 (ECLI:NL:RBNHO: 2020:8300) en de kantonrechter te Den Haag van 21 januari 2021 (ECLI:NL:RBDH:2021:461) is de kantonrechter van oordeel dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren. Er bestaat geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad.
      
    
    
      4.10.
      Vervolgens moet beoordeeld worden of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat Herbel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst voor wat betreft de huurbetalingsverplichting mag verwachten. De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake moet zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst en daarvan is in dit geval sprake. Herbel stelt het gehuurde feitelijk wel beschikbaar, maar Scotch & Soda kan het gehuurde niet, althans niet in volle omvang, exploiteren zoals was afgesproken in de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.11.
      Hoewel zoals hiervoor is overwogen ten aanzien van de gevorderde huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW - gelet op de zeer ruime exoneratie op dat punt - een beroep op onvoorziene omstandigheden niet mogelijk is, is de kantonrechter van oordeel dat deze onvoorziene omstandigheden wel van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat Herbel ten aanzien van de huurbetalingsverplichting een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen. De verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als winkelruimte) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur) is immers uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de kantonrechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt of ontbindt. Nu geen van partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat het nadeel in volle omvang op de huurder of verhuurder wordt afgewenteld, maar dient dit nadeel naar het oordeel van de kantonrechter over beide partijen te worden verdeeld. 
      
    
    
      4.12.
      Bij de beoordeling op welke wijze de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden dienen alle omstandigheden van het geval betrokken te worden, zoals de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen, alsmede de aard en ernst van de betrokken belangen van beide partijen en de mate waarin partijen door de overheid zijn gecompenseerd. Daaromtrent overweegt de kantonrechter in deze concrete situatie het volgende.
      
    
    
      4.13.
      Door Scotch & Soda is aangevoerd dat haar winkels te kampen hebben met sterk tegenvallende omzetcijfers, terwijl haar vaste lasten blijven doorlopen. Niet in geschil is dat Scotch & Soda Retail B.V. deel uitmaakt van een concern. Tot dat concern behoort tevens Scotch & Soda E-commerce B.V., welke onderneming de online-verkoop van kleding verzorgt. Hoewel Scotch & Soda heeft betoogd dat Scotch & Soda E-commerce B.V. een andere rechtspersoon betreft en (ook voor wat betreft de verkoopresultaten) gescheiden dient te worden gehouden van Scotch & Soda Retail B.V., is de kantonrechter van oordeel dat het niet onaannemelijk is dat een deel van de omzet, die normaliter door Scotch & Soda Retail B.V.in haar fysieke winkels zou zijn behaald, is weggevloeid richting de online-verkopen via de webshop. Door de coronamaatregelen, waaronder de sluiting van de fysieke winkels per 15 december 2020, is het winkelend publiek immers voor het doen van aankopen vooral aangewezen op de webshop. In dat licht bezien acht de kantonrechter het niet redelijk om de vanuit Nederland behaalde omzet uit de online-verkoop via de webshop volledig buiten beschouwing te laten.
      
    
    
      4.14.
      Scotch & Soda heeft ter onderbouwing van de gestelde omzetdaling over de periode maart 2020 tot en met april 2021 een accountsverklaring van BDO in het geding gebracht, waaruit valt af te leiden dat de behaalde omzet van Scotch & Soda over de genoemde periode aanzienlijk lager is ten opzichte van diezelfde periode in 2019. De omzetcijfers in de accountantsverklaring zien evenwel alleen op de behaalde omzet in de winkels en níet op de behaalde omzet via de webshop. Gelet op het hiervoor overwogene is het in het kader van de beoordeling van de wijze waarop de huurbetalingsverplichting tijdelijk dient te worden gewijzigd en ter vaststelling van de omzetdaling in de winkels van belang dat Scotch & Soda zich nader uitlaat over de vraag of, en zo ja in hoeverre, de omzet van de winkels van Scotch & Soda is weggevloeid richting de webshop, waarbij volledigheidshalve wordt opgemerkt dat hier louter de vanuit Nederland via de webshop behaalde omzet relevant is. Scotch & Soda zal in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte hierover nader uit te laten, waarbij zij haar standpunten dienaangaande met stukken (waaronder in elk geval de relevante objectieve omzetcijfers) dient te onderbouwen.
      
    
    
      4.15.
      Ten aanzien van de vraag in welke mate Scotch & Soda door de overheid is gecompenseerd heeft Scotch & Soda gesteld alleen een beroep te hebben gedaan op de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW). Deze regeling dient in het kader van de omzetdaling buiten beschouwing te worden gelaten. Deze tegemoetkoming maakt weliswaar in boekhoudkundige zin onderdeel uit van de omzet maar betreft een tegemoetkoming die geoormerkt is om bij te dragen aan de loonkosten. Daarmee is dat deel van de omzet niet relevant bij de vaststelling van de omvang van de omzetdaling. Daarentegen dient het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat verband houdt met de huur wel bij de omzet te worden betrokken. Dat deel van de TVL is immers bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en heeft dus direct een dempende werking op de negatieve financiële gevolgen van de coronamaatregelen. Scotch & Soda heeft in dit verband echter onweersproken gesteld dat zij geen aanspraak kan maken op de TVL, nu voor toekenning daarvan vereist is dat er ten aanzien het concern, waartoe Scotch & Soda behoort, sprake is van een omzetdaling van minstens 30% en het concern als geheel die drempel niet haalt. De Opslag Voorraad Gesloten Detailhandel (VGD) maakt onderdeel uit van de TVL, zodat Scotch & Soda ook geen aanspraak kan maken op de VGD. Verder is niet in geschil dat Herbel als verhuurder geen aanspraak kan maken op steunmaatregelen van de overheid. Een en ander leidt er toe dat er van enige voor onderhavige beoordeling relevante compensatie van partijen door de overheid geen sprake is. 
      
    
    
      4.16.
      In het kader van de beoordeling van de omstandigheden van het geval dient eveneens het belang van Herbel te worden meegewogen. Herbel heeft gesteld zelf ook veel schade te ondervinden van de coronacrisis, er uit bestaande dat haar inkomsten uit de huurpenningen teruglopen doordat haar huurders de huur niet meer (volledig) kunnen betalen. Daarnaast blijven de vaste lasten van Herbel doorlopen. Herbel heeft echter tot op heden haar financiële situatie niet met stukken onderbouwd. Ook Herbel zal daartoe bij akte alsnog in de gelegenheid worden gesteld, waarbij geldt dat zij, deugdelijk onderbouwd, inzichtelijk zal moeten maken hoe hoog haar omzet, voortvloeiende uit de huurinkomsten, is en in hoeverre er door haar huurders - ten opzichte van de periode voorafgaand aan de coronacrisis - minder aan huur betaald wordt.
      
    
    
      4.17.
      De zaak zal, zoals hierna vermeld, naar de rolzitting van donderdag 5 augustus 2021 te 14.30 uur worden verwezen, teneinde beide partijen in de gelegenheid te stellen zich op die rolzitting bij akte nader uit te laten omtrent de hiervoor onder r.o. 4.14 respectievelijk 4.16 genoemde punten en haar standpunten daaromtrent van een nadere onderbouwing te voorzien.
      
    
    
      4.18.
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. 
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        zowel in conventie als in reconventie
      
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 5 augustus 2021 om 14.30 uur, voor het nemen van een akte door beide partijen als onder r.o. 4.14 respectievelijk 4.16 vermeld;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      44487