ECLI:NL:RBROT:2017:10376, Rechtbank Rotterdam, 20-04-2017, 5064794 CV EXPL 16-3970
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-04-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Uitleg bepaling algemene voorwaarden en vaststelling servicekosten.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 5064794 CV EXPL 16-3970
    
    
    
      uitspraak: 20 april 2017
    
    
    vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        David Lloyd Health & Fitness B.V.,
      
      woonplaats: Eindhoven,
      eiseres bij exploot van dagvaarding van 15 april 2016, 
      gemachtigde: mr. B.O. Eschweiler, advocaat,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de naamloze vennootschap 
    
      
        Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund N.V.,
      
      woonplaats: Amsterdam,
    
    2. de stichting
    
      
        Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouwnijverheid,
      
      woonplaats: Amsterdam, 
      gedaagden, 
      gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar, advocaat. 
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als David Lloyd, gedaagden (gedaagden gezamenlijk), Bouwinvest en Bpf Bouwnijverheid (gedaagden afzonderlijk).
    
    
  
  
    Het verloop van de procedure
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    1. de dagvaarding van 15 april 2016;
    2. het herstelexploot van 4 mei 2016;
    3. de conclusie van antwoord;
    4. het tussenvonnis van 14 juli 2016, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
    5. de reactie van Servicekosten Consultancy op de conclusie van antwoord;
    6. de aantekening dat de comparitie van partijen is gehouden op 27 oktober 2016;
    7. de akte teller/noemer aan de zijde van gedaagden;
    8. de akte aan de zijde van David Lloyd;
    9. de antwoordakte meting aan de zijde van gedaagden, alsmede de correctie daarop;
    10. de antwoordakte teller/noemer aan de zijde van David Lloyd;
    11. de overgelegde producties.
    
    
  
  
    Omschrijving van het geschil
    1.	De vaststaande feiten
    
      1.1
      In maart 2001 is een huurovereenkomst gesloten op basis waarvan (de rechtsvoorgangster van) David Lloyd van Bpf Bouwnijverheid huurt een bedrijfsruimte in het Maasplaza centrum te Dordrecht. Dit centrum bestaat uit winkels en kantoren. David Lloyd huurt een winkelruimte. Op de overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen voor de Verhuur van Commerciële Ruimten van toepassing (hierna: de Algemene Bepalingen).
      
    
    
      1.2
      
        Artikel 1.1 van die overeenkomst luidt: 
        “Verhuurder verhuurt aan huurder, die van verhuurder huurt, een bedrijfsruimte, hierna “het gehuurde” genoemd, plaatselijk bekend: eerste verdieping van het Maasplaza centrum te Dordrecht, kadastraal bekend: gemeente Dordrecht, sectie D, nummer 6307 (ged.), ca 3327 m2 b.v.o. volgens NEN 2580, zoals aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte en door beide partijen gewaarmerkte tekening van het gehuurde. 
        
          De grootte van het gehuurde kan geen aanleiding geven tot enige aanpassing van de huurovereenkomst.” 
      
      
    
    
      1.3
      
        Artikel 3 van de huurovereenkomst luidt:
        “1. De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
      
      
        - 	de huurprijs;
      
      
        -	de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten met daarvoor verschuldigde omzetbelasting;
      
      
        -	de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting danwel een daarmee overeenkomend bedrag.
      
      
        (...)
      
      
        6. Huurder is tevens een vergoeding verschuldigd voor bijkomende leveringen en diensten overeenkomstig artikel 12.1 t/m 12.13 van de Algemene Bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekeningen toegepast, welke voorschotbetalingen, gelijk met betaling van de huurprijs, per vooruitbetaling moeten worden voldaan, zodat dit bedrag vóór of op de eerste dag van iedere kalenderkwartaal door verhuurder is ontvangen. Het voorschot bedraagt f 83.175,00 exclusief BTW per jaar.”
      
    
    
      1.4
      
        Artikel 12 lid 3 van de Algemene Bepalingen luidt:
        “Indien er tussen partijen bijkomende leveringen en diensten zijn overeengekomen, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoedingen vast op basis van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt. Als één of meer gedeelten van het gebouw of complex niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex volledig in gebruik zou zijn.” 
      
      
    
    
      1.5
      Sinds 1 januari 2010 wordt het winkelgedeelte van Maasplaza verhuurd door Bouwinvest. Bilfinger Real Estate B.V. (hierna: Bilfinger) treedt op als beheerder van het gehuurde.
      
      
        2.	De vordering
      
    
    
      2.1
      David Lloyd vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van gedaagden:
      - tot betaling van een bedrag van € 158.759,43 (inclusief btw) ter zake van teveel betaalde servicekosten;
      - tot betaling van een bedrag van € 46.622,73 aan wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, berekend vanaf de dag der betaling tot 1 februari 2016 en vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 1 februari 2016 tot de dag der algehele voldoening;
      - tot betaling van een bedrag van € 2.720,--, zijnde de kosten ter zake van SKC, te vermeerderen met btw, alsmede te vermeerderen met 35% van het door de kantonrechter te bepalen bedrag ter zake van teveel betaalde servicekosten plus de daarop vallende rente, alsmede vermeerderd met 25% van de besparingen servicekosten gerekend over de boekjaren 2014 t/m 2016, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
      Voort vordert David Lloyd:
      - te verklaren voor recht dat als uitgangspunt van het aandeel van David Lloyd in de formule (BVO DL Oppervlakte) moet worden uitgegaan van 3.327 m2 BVO;
      - te verklaren voor recht dat als uitgangspunt van het aandeel van David Lloyd in de formule (BVO Winkels Totaal) moet worden uitgegaan van 10.274,64 m2 BVO;
      - veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure, inclusief eventuele deskundigenkosten, alsmede de nakosten. 
      Zij voert ter onderbouwing van haar vordering – samengevat – het volgende aan. 
      
    
    
      2.2
      Zij heeft een externe deskundige, Servicekosten Consultancy (hierna: SKC), in 2013 opdracht gegeven om de servicekosten die door gedaagden in de periode van 2008 tot en met 2012 in rekening zijn gebracht te onderzoeken op juistheid. SKC heeft naar aanleiding van die opdracht een onderzoeksrapport uitgebracht. In dat rapport wordt geconcludeerd dat David Lloyd gedurende de gehele periode teveel servicekosten heeft betaald. Het totaalbedrag is € 158.759,43 inclusief btw. Dat David Lloyd teveel heeft betaald heeft diverse oorzaken: zo zijn gedaagden uitgegaan van verkeerde gegevens (vloeroppervlakten) om tot de berekening van het aandeel van David Lloyd in de servicekosten te komen, hebben zij de normen die volgen uit NEN2580 niet juist gehanteerd en hebben zij kosten in rekening gebracht die niet als servicekosten mogen worden aangemerkt. Doordat gedaagden een te hoog bedrag aan servicekosten in rekening hebben gebracht is sprake van een toerekenbare tekortkoming aan hun zijde, dan wel van onverschuldigde betaling.
      
    
    
      2.3
      Voor de vaststelling van het aandeel van David Lloyd in de totale servicekosten dient het door haar gehuurde aandeel te worden gedeeld door de totale oppervlakte van het object. In het geval van Maasplaza is sprake van een onderverdeling tussen de totale kosten voor winkels en totale kosten voor kantoren. De eerstgenoemde kosten zijn van toepassing op David Lloyd. Gedaagden dienen voor de verdeelsleutel uit te gaan van de totale bruto vloeroppervlakte (BVO) van de winkels, zoals bepaald in NEN2580. Aangezien David Lloyd op basis van de huurovereenkomst een oppervlakte van 3.327 m2 BVO huurt, dient deze oppervlakte voor de berekening van de servicekosten te worden gedeeld door het totale BVO Winkels.
      
    
    
      2.4
      Op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 sub a en b BW zijn gedaagden gehouden om de kosten die David Lloyd heeft gemaakt voor het onderzoek van SKC te vergoeden. Deze kosten bedragen € 2.720,- aan vast tarief en daarboven een bedrag van 35% van het totaalbedrag dat David Lloyd van gedaagden terug krijgt, plus een bedrag van 25% van de toekomstige besparingen over drie boekjaren. 
      
      
        3.	Het verweer
      
    
    
      3.1
      Gedaagden verzoeken de kantonrechter om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van David Lloyd af te wijzen en David Lloyd te veroordelen in de proceskosten en in de nakosten. Zij motiveren hun verweer – samengevat – als volgt.
      
    
    
      3.2
      Gedaagden erkennen dat de servicekosten in het verleden niet consequent zijn berekend en dat David Lloyd nog een bedrag terug dient te krijgen. Volgens gedaagden is dat bedrag evenwel vele malen lager dan het bedrag dat David Lloyd in deze procedure vordert. Volgens de uiteindelijke berekening van gedaagden dienen zij over de periode van 2008 tot 2013 een bedrag van € 20.502,21 exclusief btw terug te betalen. 
      
    
    
      3.3
      Op grond van het bepaalde in artikel 12.3 van de algemene bepalingen hebben gedaagden de discretionaire bevoegdheid om het aandeel van David Lloyd in de servicekosten vast te stellen. Gedaagden menen dat de totale verhuurde oppervlakte van de huurovereenkomsten van winkels, zijnde 8.502 m2, als noemer van die breuk moet worden gebruikt en als teller het door David Lloyd gehuurde deel, zijnde 3.327 m2. Het breukdeel dat David Lloyd vordert, zijnde 10.274,64 m2, is niet onderbouwd en niet juist. Ook de overige uitgangspunten van de berekening van David Lloyd zijn niet juist. De gevraagde verklaring voor recht dient daarom te worden afgewezen.
      
    
    
      3.4
      De gevorderde wettelijke handelsrente kan niet worden toegewezen, omdat sprake is van onverschuldigde betaling. Over een vordering met die grondslag is geen handelsrente verschuldigd. Daarnaast heeft David Lloyd geen verzuimdatum gesteld.
      
    
    
      3.5
      De gevorderde vergoeding voor de kosten van SKC dient te worden afgewezen, omdat deze kosten niet in redelijkheid zijn gemaakt en onredelijk hoog zijn.
      
    
  
  
    De beoordeling van de vordering
    4. Tussen partijen staat vast dat David Lloyd op basis van de huurovereenkomst gehouden is om een bedrag aan servicekosten te betalen aan gedaagden. Partijen verschillen evenwel van mening over de vraag op welke wijze het aandeel van David Lloyd in de totale servicekosten moet worden berekend. 
    
    5. Artikel 12.3 van de Algemene Bepalingen (zie hiervoor onder 1.4) bepaalt in dat kader dat door gedaagden het redelijkerwijs voor rekening komende aandeel in de servicekosten wordt vastgesteld, waarbij zij geen rekening hoeven te houden met de omstandigheid dat David Lloyd van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt. Gelet op de verdeeldheid die tussen partijen bestaat, dient te worden beoordeeld hoe dit artikel uit de algemene bepalingen van de overeenkomst moet worden uitgelegd.
    
    6. Ook voor de uitleg van algemene voorwaarden komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling(en) mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex-norm).
    
    7. Met betrekking tot servicekosten heeft als uitgangspunt te gelden dat alle huurders samen de lasten van de servicekosten dragen. Het ligt niet in de rede dat een verhuurder (een deel van) de servicekosten voor zijn rekening neemt. De kosten dienen immers ter facilitering van de huurders c.q. het gehuurde. Dat dat in dit geval anders zou zijn, is door David Lloyd niet gesteld en ook anderszins is dit niet gebleken. Dit betekent dat gedaagden redelijkerwijs mochten verwachten dat de som van de breukdelen die zij voor de verschillende huurders hanteren, uitkomt op 1/1.
    
    8. De nadere uitwerking van de breukdelen roept de vraag op welke gegevens daarvoor als uitgangspunt dienen. Partijen zijn het op zich erover eens dat oppervlakte als meeteenheid bruikbaar is, maar ten aanzien van de concrete oppervlakte(n) die vervolgens als teller en noemer van die breuk moeten worden gebruikt zijn zij het niet eens.
    
    9. Gelet op het hiervoor genoemde uitgangspunt dat de breukdelen tezamen moeten uitkomen op 1/1, zullen de teller en de noemer van de breuk in gelijke eenheden moeten worden geformuleerd. Volgens David Lloyd dient die eenheid BVO te zijn, omdat deze eenheid is opgenomen in artikel 1.1 van de huurovereenkomst (zie hiervoor onder 1.2). Over de vraag hoe het BVO moet worden berekend bestaat tussen partijen geen discussie (vergelijk punt 16 dagvaarding en punt 8 conclusie van antwoord). Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is evenwel gebleken dat de overeenkomst weliswaar 3.327 m2 BVO noemt, maar dat dit niet overeenstemt met de werkelijkheid. Het BVO is immers het totale oppervlakte van een verhuurd gebouw, waarbij ook niet verhuurbare gedeeltes, zoals parkeerruimtes en ruimten voor gebouwinstallaties aan huurders worden toegerekend. Gedaagden hebben uiteengezet dat bij de aanvang van de huurovereenkomst het aantal te huren vierkante meters vanaf tekening is bepaald op 3.327 m2. Die stelling wordt ondersteund door de overgelegde metingen en tekeningen van Grontmij uit 2011 en 2015. Geconcludeerd moet daarom worden dat de in de overeenkomst genoemde oppervlakte van 3.327 m2 ziet op de oppervlakte van de aan David Lloyd verhuurde unit en dat daarin geen oppervlaktes voor niet verhuurbare gedeeltes zijn verdisconteerd.
    
    10. Wanneer de oppervlakte van de gehuurde unit als teller wordt gebruikt voor de berekening van de breuk, heeft dit tot gevolg dat de totale gehuurde oppervlakte van de winkelruimtes als noemer moet worden gehanteerd. De kantonrechter is van oordeel dat de berekeningen en tekeningen van Grontmij op dit punt objectief en concludent zijn. Aangezien ook SKC de metingen en tekeningen van Grontmij als uitgangspunt heeft gehanteerd en David Lloyd geen andere berekening van de door haar gehuurde oppervlakte in het geding heeft gebracht, zal de kantonrechter deze volgen. Geconcludeerd wordt dat de uitleg die gedaagden aan artikel 12.3 van de algemene bepalingen hebben gegeven door hen daaraan mocht worden toegekend. Zij mochten derhalve de volgende breuk hanteren: teller 3.327 m2 en noemer 8.502 m2.  
    
    11. Anders dan David Lloyd stelt, is van een tekortkoming aan de zijde van gedaagden geen sprake. Immers, gedaagden hebben op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen het recht om servicekosten in rekening te brengen bij David Lloyd. Dat daarbij door onjuiste berekeningen en/of veronderstellingen teveel in rekening is gebracht betekent dat David Lloyd een deel onverschuldigd heeft betaald. Dit deel zal dan ook aan gedaagden dienen te worden terugbetaald (artikel 6:203 lid 2 BW). Nu gedaagden ter zitting hebben verklaard dat zij zich kunnen vinden in een hoofdelijke veroordeling en onderling zullen verrekenen, zal de vordering tot terugbetaling op na te melden wijze worden toegewezen.
    
    12. David Lloyd heeft daarnaast nog twee verklaringen voor recht gevorderd. De kantonrechter is met gedaagden van oordeel dat de oppervlakte van 3.327 m2 vooral in de huurovereenkomst is opgenomen ter onderbouwing en vaststelling van de huurprijs. Dat deze oppervlakte ook als een vast gegeven dient te worden gehanteerd voor de berekening van de servicekosten, zoals David Lloyd stelt, is niet de betekenis die zij daaraan redelijkerwijs mag toekennen. De op dit punt gevorderde verklaring voor recht moet dan ook worden afgewezen. Dit geldt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, ook voor de gevorderde verklaring van recht met betrekking tot de noemer.
    
    13. Wat betreft de kosten van SKC heeft te gelden dat onverschuldigde betaling een verplichting tot teruggave tot gevolg heeft en geen verplichting tot vergoeding van schade. De gevorderde vergoeding voor de kosten van SKC zal daarom worden afgewezen.
    
    14. Met betrekking tot de gevorderde wettelijke handelsrente wordt overwogen dat artikel 6:119a BW alleen ziet op de situatie dat betaling van een op grond van een overeenkomst verschuldigd bedrag niet tijdig plaatsvindt. Daarvan is hier geen sprake. Het gaat hier immer om een ongedaanmakingsverbintenis. De meegevorderde wettelijke handelsrente wordt daarom afgewezen. 
    
    15. Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
    
    
  
  
    De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, aan David Lloyd te betalen een bedrag van € 20.502,21 exclusief btw;
    
    
    
      compenseert de proceskosten aldus dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
    
    
    
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      783