ECLI:NL:GHARL:2021:2193, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-03-2021, 19/01720
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-03-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01720
    uitspraakdatum: 9 maart 2021
    
    
      
        Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Ede (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      en het incidenteel hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 19 november 2019, nummer AWB 18/6902, in het geding tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 17 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 721.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2017 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 786,61.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 650.000, de aanslag OZB 2017 dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak incidenteel hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 27 januari 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een inpandige garage. De woning heeft een inhoud van 738 m3 en is gelegen op een perceel van 653 m2. Het bouwjaar is 2016.
      
    
    
      2.2.
      Het door belanghebbende betreffende de woning ingevulde inlichtingenformulier nieuwbouwwoningen WOZ vermeldt € 358.750 als koopsom van de bij de woning behorende grond en € 331.540 als aanneemsom van de woning. Als datum van de koopovereenkomst van de bouwgrond is ingevuld 17 maart 2016.
      
    
    
      2.3.
      De bouwgrond voor de woning is op 17 maart 2016 door de gemeente Ede aan kopers overgedragen voor een bedrag van € 359.500 inclusief BTW. 
      
    
    
      2.4.
      Het bouwperceel waar later het buurpand [a-straat] 15 op is gebouwd, met een oppervlakte van 550 m2, is op 13 november 2015 door de gemeente Ede aan kopers overgedragen voor een bedrag van € 319.500 inclusief BTW.
      
    
    
      2.5.
      Het bouwperceel waar later het pand [a-straat] 13 op is gebouwd, met een oppervlakte van 508 m2, is door de gemeente Ede op 31 maart 2015 aan kopers overgedragen voor een bedrag van € 289.500 inclusief BTW.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In (incidenteel) hoger beroep is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. In geschil is enkel nog de waarde van de bij de woning behorende kavel. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van de woning van € 650.000 te laag is vastgesteld en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraken op bezwaar.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende bepleit in incidenteel hoger beroep een waarde van € 620.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2017.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een waarderapport van 13 augustus 2019, opgemaakt door [A] , WOZ taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 721.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is voorzover in hoger beroep nog in geschil het volgende opgenomen ten aanzien van de kavel:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Oppvervlakte kavel in m2
              
              
                Prijs in € per m2
              
              
                Waarde kavel 
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 17	
              
              
                653
              
              
                
              
              
                € 338.254	
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 7
              
              
                936
              
              
                
              
              
                € 256.464	
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 12
              
              
                632
              
              
                
              
              
                € 217.408
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 21A
              
              
                635
              
              
                
              
              
                € 247.650	
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het Hof stelt het volgende vast. Uit deze matrix volgt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de bij de woning behorende kavel is uitgegaan van een waarde per m2 (hierna: eenheidsprijs) van € 518. Eveneens blijkt uit bovenstaande matrix dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een eenheidsprijs voor de kavels behorend bij [b-straat] 7, [c-straat] 12 en [d-straat] 21A van respectievelijk (afgerond) € 274, € 344 en € 390. De gemiddelde eenheidsprijs van de kavels van de referentieobjecten bedraagt uitgaande van deze bedragen € 336.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar stelt dat aannemelijk is dat de bij de vastelling van de waarde van de woning door hem gebruikte eenheidsprijs voor de bij de woning behorende kavel (€ 518) niet te hoog is. Ter onderbouwing van zijn stelling wijst de heffingsambtenaar op de stichtingskosten die naar eigen opgave van belanghebbende (zie 2.2) voor de bouwgrond € 358.750 bedragen hetgeen bij een oppervlakte van 653 m2 neerkomt op afgerond € 549 per m2. De overdrachtsprijs van de bouwgrond bedroeg € 359.500 (zie 2.3) hetgeen neerkomt op afgerond € 550 per m2. Rekening houdend met de stijgende markt tussen de overdrachtsdatum van de grond (17 maart 2016) danwel het moment van afsluiten van de aanneemovereenkomst (bouwvergunning verleend op 7 december 2015) en de waardepeildatum 1 januari 2017 kan reeds hieruit worden geconcludeerd dat de vastgestelde waarde van de kavel niet te hoog is. Voorts wijst de heffingsambtenaar op de in de directe nabijheid van de woning gelegen percelen [a-straat] 13 en 15. [a-straat] 13 (kavel: 508 m2) is door de Gemeente Ede op 31 maart 2015 overdragen voor een bedrag van € 289.500 (zie 2.4) en [a-straat] 15 (kavel: 550 m2) op 13 november 2015 voor een bedrag van € 319.500 (zie 2.5) hetgeen neerkomt op eenheidsprijzen van afgerond € 569 en € 580. Eind 2019 stonden deze objecten te koop voor € 899.000 en € 1.495.000 en zijn verkocht op respectievelijk 15 juli 2020 voor € 889.000 en € 1.275.000. De vraagprijzen kunnen niet dienen ter onderbouwing van de door hem voorgestande waarde maar zijn wel een indicatie voor de waarde van die objecten en laten zien dat dat [a-straat] een bijzondere locatie is. De verkoopcijfers, rekeninghoudend met een waardestijging van 8% per jaar, geven een waarde op waardepeildatum voor deze objecten van € 664.000 en € 953.000 terwijl de woz-waarden op die datum € 620.000 en € 718.000 bedroegen. Dit alles maakt aannemlijk dat de waarde van de kavel en daarmee de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast voert de heffingsambtenaar aan dat het op het minder gewilde voormalige ENKA-terrein gelegen perceel [e-straat] 19 (565 m2) op 18 augustus 2015 door de gemeente Ede is verkocht voor € 272.500 hetgeen neerkomt op € 482,30 per m2.  De lagere eenheidsprijs van dit object maakt aannemelijk dat de woning een zeer bijzondere ligging heeft, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt dat het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is voor de bepaling van de waarde van de woning omdat het object is gekocht als bouwperceel met een nog te bouwen woning. Die koopsom ziet derhalve op een koop-/aannemingsovereenkomst. Ook de door de heffingsambtenaar genoemde vraag- en gerealizeerde verkoopprijzen kunnen niet dienen als onderbouwing van een WOZ-waarde. Het zijn geen gerealiseerde koopsommen en dateren van bijna 3 jaar na waardepeildatum. De waarde van de woning dient te worden bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Voor de eenheidsprijs van de bij de woning behorende kavel geldt de gemiddelde eenheidsprijs van de referentieobject, te weten € 336. De waarde van de woning dient gesteld te worden op € 620.000 aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat alleen aan de hand van een vergelijkig met de verkoopcijfers van referentieobjecten aannemelijk kan worden gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (zie 4.1) is ontleend aan de bepalingen in de Gemeentewet betreffende de onroerendezaakbelastingen en leidt tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De door belanghebbende genoemde gerealiseerde koopsommen is één van de hulpmiddelen om te bereiken dat dit wettelijke waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald. (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd (4.5) aannemelijk gemaakt dat de woning in vergelijking met de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten zo’n bijzondere ligging heeft dat de eenheidsprijzen van de kavels van die referentieobjecten niet bruikbaar zijn voor de bepaling van de waarde van de bij de woning behorende kavel. 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met hetgeen in 4.5 is vermeld aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de bij de woning behorende kavel niet te hoog heeft vastgesteld. Zowel de stichtingskosten per m2 van de kavel als de eenheidsprijs van de nabij gelegen percelen [a-straat] 15 en [a-straat] 13 (€ 550,53, € 580,91 en € 569,88) zijn hoger dan de voor de kavel gebruikte eenheidsprijs. Bovendien zijn deze transacties tot stand gekomen op data voor de waardepeildatum. Gezien de stijgende markt is niet aannemelijk dat de grondprijzen zijn gedaald in de periode tussen de respectievelijke aankoopdata en de waardepeildatum. Belanghebbende heeft dit ook niet gesteld. De door de heffingsambtenaar genoemde, door belanghebbende niet bestreden, vraag- en gerealiseerde verkoopprijzen van eind 2019, van na de waardepeildatum bevestigen, in combinatie met de stichtingskosten van deze objecten, dat de door de heffingsambtenaar gebruikte eenheidsprijs voor de kavel niet te hoog is. Nu de overige elementen van de waardering van de heffingsambtenaar niet in geschil zijn, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2021.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter,
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
    
      	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 maart 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.