ECLI:NL:RBAMS:2022:3089, Rechtbank Amsterdam, 02-06-2022, 9555441 \ CV EXPL 21-16678
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-06-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De huur van een kantoorruimte is tussen 29 december 2020 en 1 december 2021 verlaagd met 60 procent per maand omdat er loden waterleidingen waren. Dat is een huurgebrek dat recht geeft op die huurkorting.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 9555441 \ CV EXPL 21-16678
      vonnis van:  2 juni 2022
    
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
    
      
        LIBRA INTERNATIONAL B.V., 
      
      gevestigd te Amsterdam, 
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie, 
      nader te noemen: Libra, 
      gemachtigde: mr. R.N.E. Visser, 
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde] , h.o.d.n. [gedaagde] , 
    
      wonende te [woonplaats] , 
      gedaagde in conventie, eiser in reconventie, 
      nader te noemen: [gedaagde] , 
      procederend in persoon. 
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit: 
    
    - de dagvaarding van 17 november 2021, met producties;- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;- het instructievonnis, waarin een mondelinge behandeling van de zaak is gelast; 
    - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties. 
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 mei 2022. Voor Libra is 
      
        [naam 1] verschenen, vergezeld door mr. L.C. Strating. [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is het vonnis bepaald op heden.
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten in conventie en reconventie
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde] heeft van 1 maart 2002 tot 1 december 2021 van Libra een kantoorruimte aan het adres [adres] gehuurd. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 2.303,63 per maand. 
    
    
      1.2.
      Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] een bankgarantie aan Libra verstrekt van € 4.180,00. 
    
    
      1.3.
      In de algemene voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst is onder meer opgenomen -kort gezegd- dat [gedaagde] een contractuele boete verbeurt indien hij de huur niet op tijd betaalt. 
    
    
      1.4.
      Eind november/begin december 2020 is geconstateerd dat in sommige woonappartementen die boven en naast het gehuurde zijn gelegen en eveneens eigendom zijn van Libra, een verhoogde loodconcentratie in het drinkwater bestond. Libra heeft de betreffende loden toevoerleidingen vervangen door een kunststof watertoevoerleiding.  
    
    
      1.5.
      
        Op 29 december 2020 heeft [gedaagde] het volgende aan Libra gemaild, voor zover relevant: 
        “Onlangs zijn de loden waterleidingen van de appartementen boven ons kantoor. ( [adres] ) De secretaris van mijn kantoor vernam van een van de loodgieters, dat de waterleidingen in het gehuurde Kantoor niet zouden worden vervangen, omdat wij binnenkort zouden gaan verhuizen. 
        
          Kunt u mij laten weten of de leidingen inderdaad niet worden vervangen? De huurovereenkomst loopt immers in ieder geval nog door tot mei 2022. Indien wij inderdaad tot voornoemde datum -of langer- in het gehuurde blijven zitten dan lijkt het mij dringend noodzakelijk, dat ook de waterleidingen van ons kantoor op korte termijn worden vervangen.”
      
    
    
      1.6.
      Sinds december 2020 heeft [gedaagde] per maand nog maar (circa) 50% van de maandelijkse huur betaald. 
    
    
      1.7.
      
        Op 3 mei 2021 heeft [gedaagde] Libra nogmaals bericht over de aanwezigheid van loden leidingen in het gehuurde. Dit bericht luidt, voor zover relevant: 
        “U bent in ieder geval al reeds sedert 2020 op de hoogte van het feit, dat loodgehalte in het drinkwater van de door ons gehuurde panden te hoog was. U heeft er zelf voor gekozen de leidingen van de door ons gehuurde panden niet te vervangen, omdat de huurovereenkomst per 1 maart 2022 zou eindigen. Op een uitdrukkelijk verzoek van 29 december 2020 om tot vervanging van de leidingen over te gaan heeft u niet gereageerd. (...) In het licht van het vorenstaande maak ik – volgens geldende jurisprudentie – aanspraak op een huurkorting van 60% per maand met ingang van december 2020 tot het moment, dat de loden leidingen volledig zijn vervangen.”.  
      
    
    
      1.8.
      
        Op 21 mei 2021 heeft Libra per e-mail gereageerd op de berichten van [gedaagde] . Dit bericht luidt, voor zover relevant: 
        “Een aantal huurders in het door u gehuurde complex hebben in 2020 bij ons melding gemaakt op de aanwezigheid van loden leidingen. Het is ons namelijk niet bekend of in het gehuurde loden leidingen aanwezig zijn. Wij vragen onze huurders vervolgens om hiervoor een test te doen om dit aantoonbaar te maken. (...) Voor zover ons bekend, maakt u gebruik van drinkwater vanuit [adres] . Op de eerste etage is hier geen verhoogde loodconcentratie waargenomen. Dat is voor ons dan ook reden om niet preventief over te gaan tot vervangen van de mogelijk aanwezige loden waterleidingen. Mocht u zekerheid willen hebben, dan stellen wij u in de gelegenheid om op onze kosten een test aan te vragen en de resultaten van deze test met ons te delen.” 
      
    
    
      1.9.
      Bij brief van 29 juni 2021 van [gedaagde] aan Libra, heeft [gedaagde] aangegeven dat zowel de sanitaire voorzieningen op nummer 97-hs als op 95-hs dagelijks worden gebruikt. Verder heeft hij geschreven dat de loodconcentratie in het pand 95-hs de norm van 120 ug/l bedraagt en het pand 97-hs uitkomt op 12.3 ug/l. [gedaagde] concludeert in zijn brief dat dit een extreem hoog loodgehalte is. Hij herhaalt dat sprake is van een ernstig gebrek en dat toepassing van een huurkorting van 60% gerechtvaardigd is.   
    
    
      1.10.
      Bij brief van 2 september 2021 van Libra aan [gedaagde] , heeft Libra zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een gebrek, dat het [gedaagde] niet is toegestaan zichzelf een huurprijsvermindering te geven en dat een huurprijsvermindering van 60% niet gerechtvaardigd is. Libra heeft [gedaagde] verder gesommeerd tot betaling van de op dat moment bestaande huurachterstand, contractuele boete en incassokosten. 
    
    
      1.11.
      Op 16 september 2021 heeft [gedaagde] de rapportages van de metingen van de loodconcentraties in het gehuurde aan Libra verstrekt. Libra heeft vervolgens op 28 september 2021 haar loodgieter opdracht gegeven de leidingen in het gehuurde te vervangen. De vervanging heeft uiteindelijk pas plaatsgevonden nadat [gedaagde] het gehuurde had verlaten.  
      
    
  
  
    Vordering en verweer in conventie
    
    2. Libra vordert dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:a.	€ 16.947,08 aan achterstallige huurpenningen, berekend tot en met november 2021,	te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119a BW vanaf de	respectievelijke vervaldata, althans vanaf de datum van dagvaarding, tot aan de dag	van algehele voldoening;  b.	€ 1.361,40 aan contractuele boete; c.	€ 944,47 aan buitengerechtelijke incassokosten; d.	de proceskosten.
    3. Aan haar vordering legt Libra ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan. 
    
    4. [gedaagde] voert aan dat Libra willens en wetens niet is overgegaan tot vervanging van de loden waterleidingen in het gehuurde, terwijl die een ernstig gevaar vormen voor de gezondheid van [gedaagde] en zijn medewerkers. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat Libra hiermee een onrechtmatige daad heeft begaan, waardoor hij (immateriële) schade heeft opgelopen. Daarbij vormen de loden leidingen een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Vooruitlopend op een huurkorting van 60% heeft [gedaagde] sinds december 2020 steeds de helft van de maandelijkse huur betaald. 
    
  
  
    Vordering en verweer in reconventie 
    
    5. [gedaagde] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:a.	een verklaring voor recht dat Libra onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagde]	door ondanks de wetenschap van de aanwezigheid van loden leidingen in het	gehuurde, geen enkele actie uit haarzelf te ondernemen en [gedaagde] en zijn	medewerkers willens en wetens bloot te stellen aan de gevolgen van lood in het	drinkwater;  b.	te bepalen dat Libra een huurkorting toepast over de periode 29 december 2020 tot 
    
      1 december 2021 ter hoogte van:
      - primair: 75% van de huurprijs van € 2.303,63 is € 1.727,72 x 12 maanden zijnde een totaalbedrag van € 20.732,67, waarin ook een vergoeding is opgenomen voor de immateriële schade die [gedaagde] en zijn medewerkers hebben opgelopen door het gebruik van het kraanwater met een te hoog loodgehalte, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2020; 
      - subsidiair: 60% van de huurprijs van € 2.303,63 is € 1.302,18 x 12 maanden zijnde een totaalbedrag van € 16.586,14 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2020; 
    
    c.	veroordeling van Libra tot het verlenen van medewerking aan het vrijgeven van de	bankgarantie door de ING-bank nu Libra 100% akkoord is gegaan met de	oplevering van het gehuurde op 2 december 2021 en geen opmerkingen heeft	gemaakt ten aanzien van het opgeleverde bij de eindcontrole. Bij gebreke waarvan	Libra een dwangsom van € 250,00 per dag zal verbeuren, zolang zij geen	medewerking verleent aan het vrijgeven van de bankgarantie; d.	veroordeling van Libra in de proceskosten in conventie en reconventie.
    
    6. Libra voert verweer tegen de vorderingen in reconventie, welk verweer voor zover relevant bij de beoordeling aan de orde komt. 
    
  
  
    Beoordeling 
    
    7. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk behandeld worden. 
    
    8. Tussen partijen is in de kern in geschil of [gedaagde] recht heeft op een huurkorting. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
    
    
      
        Huurkorting op grond van onrechtmatig handelen 
      
    
    
    9. Dat Libra onrechtmatig heeft gehandeld en dat [gedaagde] op grond daarvan aanspraak kan maken op schadevergoeding in de vorm van een huurkorting van 75% is onvoldoende vast komen te staan. Hetgeen [gedaagde] op dit punt heeft aangevoerd is onvoldoende om te kunnen concluderen tot onrechtmatig handelen of nalaten van Libra. Het enkele feit dat Libra -voor zover dat in dit vonnis komt vast te staan- is tekortgeschoten in haar verplichting tot (tijdig) herstel van de loden leidingen vormt op zichzelf geen onrechtmatig handelen jegens [gedaagde] in de zin van artikel 6:162 BW. De hierop door [gedaagde] gebaseerde huurkorting en de verklaring van recht zijn derhalve niet toewijsbaar. 
    
    
    
    
    
      
        Huurkorting op grond van de gebrekenregeling
      
    
    
    10. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere aan de huurder niet toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. 
    
    11. Niet in geschil is dat zich in het gehuurde loden waterleidingen hebben bevonden. Uit de overgelegde meetresultaten blijkt dat zich in het drinkwater in beide delen van het gehuurde (zowel in 95-hs, als in 97-hs) een normoverschrijdende hoeveelheid lood (meer dan 10 microgram/L) bevindt. Naar vaste jurisprudentie vormt een dergelijke overschrijding voor wat betreft woonruimte een ernstig gebrek (zie onder meer ECLI:NL:RBAMS:2021:24 en ECLI:NL:RBAMS:2021:177). Naar het oordeel van de kantonrechter geldt dit in de onderhavige zaak ook voor het gehuurde, ook al gaat het hier niet om een woning, maar om een kantoorruimte. In de onderhavige zaak is [gedaagde] als huurder voor de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie op zijn kantoor ook van zijn verhuurder afhankelijk en moet hij er vanuit kunnen gaan dat hij, zijn medewerkers en zijn bezoek gezond en veilig drinkwater op kantoor kunnen betrekken. In beide delen van het gehuurde bevinden zich sanitaire voorzieningen die – zo is onvoldoende betwist – vrijwel dagelijks door [gedaagde] en zijn medewerkers werden gebruikt. Gelet op de gemeten loodconcentratie in het drinkwater mag er (net als bij woonruimte) vanuit worden gegaan dat de kans op gezondheidsschade aanwezig is. Dat maakt dat sprake is van verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek. 
    
    12. [gedaagde] heeft op 29 december 2020 voor het eerst verzocht om de leidingen van het gehuurde te vervangen. Libra is op grond van artikel 7:206 BW verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. De enkele mededeling van de huurder is daarvoor voldoende. Bovendien had Libra enkele leidingen voor de bovenwoningen al vervangen, dus zij was bekend met het feit dat er loden leidingen in de kruipruimte waren. Dat niet in alle bovenliggende woningen een hoge loodconcentratie is gemeten, verandert niets aan de wetenschap bij Libra dat er loden leidingen aanwezig waren. In dit geval heeft Libra niet gereageerd op het verzoek dat [gedaagde] heeft gedaan in de mail van 29 december 2020. Pas op 21 mei 2021 schreef Libra dat [gedaagde] op haar kosten een onderzoek kon laten uitvoeren. Zij heeft dan ook zelf het risico genomen dat het gestelde gebrek er inderdaad was en intussen is zij passief gebleven. Zij kan zich er onder die omstandigheid niet op beroepen dat zij pas in september 2021 de meetresultaten heeft ontvangen van [gedaagde] . Bovendien zijn de meetresultaten in de brief van 29 juni 2021 al genoemd door [gedaagde] . Libra heeft niet gesteld noch aangetoond dat er reden voor haar was aan de juistheid van deze mededeling te twijfelen. Er was een gebrek – dat staat nu genoegzaam vast – en daar heeft Libra niet adequaat op gereageerd.  
    
    13. De vordering tot huurprijsvermindering kan ingevolge artikel 7:207 BW worden gedaan vanaf de dag dat de huurder behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder van het gebrek tot de dag waarop het gebrek is verholpen. De kennisgeving van het gebrek is in dit geval op 29 december 2020 door [gedaagde] gegeven. Het gebrek is pas verholpen nadat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 december 2021 is geëindigd. Dat dit aan [gedaagde] is te wijten omdat hij weigerde een afspraak met de loodgieter van Libra te maken, is onvoldoende gebleken. De overgelegde e-mail van de loodgieter aan Libra van 7 oktober 2021 waarin hij schrijft dat [gedaagde] hem niet heeft teruggebeld voor het maken van een afspraak is onvoldoende om daaruit te concluderen dat [gedaagde] niet wilde meewerken aan de vervanging van de leidingen. Dat betekent dat de huurprijsvermindering zal worden toegewezen vanaf 29 december 2020 tot 1 december 2021. 
    
    14. De kantonrechter ziet voldoende aanleiding om aan te sluiten bij het gangbaar gehanteerde huurverlagingspercentage bij woonruimte. Dat betekent dat de huur zal worden verlaagd met een percentage van 60%.  
    
    15. Gelet op de niet betwiste door Libra bij dagvaarding (productie 4) overgelegde specificatie van de huurachterstand en met inachtneming van al het voorgaande kan het volgende worden geconcludeerd: 
    
  
  
    MaandVerschuldigd BetaaldSaldo
    
      			incl. huurkorting
      december 2020	€ 2.140,38 	€ 1.136,16	€ 1.004,22	
      januari 2021		€ 908,93		€ 1.136,16	- € 227,23 
      februari 2021	€ 908,93		€ 1.154,25	- € 245,32
      maart 2021		€ 908,93		€ 1.154,25  	- € 245,32
      april 2021		€ 908,93		€ 1.154,25	- € 245,32
      mei 2021		€ 908,93		€ 1.154,25	- € 245,32
      juni 2021		€ 908,93		€ 1.154,25	- € 245,32
      juli 2021		€ 908,93		€ 1.154,25	- € 245,32
      augustus 2021	€ 908,93		€ 1.154,25	- € 245,32
      september 2021	€ 908,93		€ 0,00		€ 908,93
      oktober 2021		€ 908,93		€ 0,00		€ 908,93
      november 2021	€ 921,45		€ 0,00		€ 921,45 
      
        € 1.799,06
      
    
    
    16. Dat betekent dat [gedaagde] nog een huurachterstand van € 1.799,06 aan Libra moet betalen. Dat bedrag zal worden toegewezen, met wettelijke handelsrente.
    
    17. De gevorderde contractuele boeterente over de huurachterstand wordt afgewezen. Deze boeterente is bedoeld als een prikkel voor de huurder tot nakoming van haar betalingsverplichtingen. In het onderhavige geval heeft [gedaagde] niet (volledig) aan zijn betalingsverplichtingen voldaan omdat een principieel meningsverschil tussen partijen bestond over de hoogte van de huurprijs en de toepassing van een huurkorting in de periode tussen december 2020 en december 2021. Dit heeft niet te maken met de prikkel tot nakoming waarvoor de boeterente bedoeld is.     
    
    18. De buitengerechtelijke kosten zijn toewijsbaar over de toe te wijzen hoofdsom van 
    € 1.799,06, zijnde een bedrag van € 269,85.
    
    
    
    
      
        De bankgarantie 
      
    
    
    19. [gedaagde] vordert verder nog veroordeling van Libra om medewerking te verlenen aan het vrijgeven van de bankgarantie. Libra heeft verklaard dat zij de bankgarantie nog niet heeft vrijgegeven in verband met de in deze procedure gevorderde huurachterstand met nevenvorderingen. Met dit vonnis is duidelijkheid gegeven over de verschuldigdheid en de hoogte van de huur die [gedaagde] nog aan Libra moet betalen. Het bedrag van de bankgarantie overstijgt dit bedrag (€ 4.180,00 tegenover € 1.799,06). Dat betekent dat Libra in ieder geval € 2.380,94 van de bankgarantie zal moeten vrijgeven nu er geen aanleiding is om dit bedrag vast te houden.  
    
    20. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. Libra zal de dwangsom verbeuren vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis. 
    
    
      
        De proceskosten 
      
    
    
    21. Nu partijen beiden gedeeltelijk in het (on)gelijk zijn gesteld, wordt aanleiding gezien de proceskosten zowel in conventie als in reconventie te compenseren. 
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        In conventie:
      
    
    
    
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Libra van:
        - € 1.799,06 aan huurachterstand tot en met november 2021,	te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119a BW vanaf de respectievelijke vervaldata;
        - € 269,85 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      
      
      
        
          In reconventie:
        
      
      
    
    
      bepaalt dat de huurprijs van de kantoorruimte aan de [adres] vanaf 29 december 2020 tot en met 1 december 2021 zal worden verlaagd met 60% per maand; 
      
    
    
      
        veroordeelt Libra tot het verlenen van medewerking aan het vrijgeven van de bankgarantie, in ieder geval tot een bedrag van € 2.380,94 binnen 14 dagen vanaf heden, bij gebreke waarvan Libra na betekening van dit vonnis een dwangsom van 
        € 50,00 per dag zal verbeuren met een maximum van € 5.000,00;   
      
      
      
        
          In conventie en reconventie: 
        
      
      
    
    
      compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.