ECLI:NL:GHAMS:2022:2187, Gerechtshof Amsterdam, 26-07-2022, 200.289.293/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-07-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Na verwijzing Hoge Raad. Vervolg op ECLI:NL:HR:2020:2003 en ECLI:NL:GHDHA:2019:807. Overlast van lichtmasten tennispark door omwonenden. 
        Lichtoverlast is niet van zodanige aard dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Beroep op non-conformiteit slaagt niet.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.289.293/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Den Haag	: C/09/440584/HA ZA 13-385
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 juli 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        HEIJMANS VASTGOED B.V.,
      gevestigd te Rosmalen,
      appellante,
      advocaat: mr. M. Littooij te Breda,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    2. [geïntimeerde 2] ,
    3. [geïntimeerde 3] ,
    4. [geïntimeerde 4] ,
    5. [geïntimeerde 5] ,
    6. [geïntimeerde 6] ,
    7. [geïntimeerde 7] ,
    8. [geïntimeerde 8] , 
    9. [geïntimeerde 9] ,
    10. [geïntimeerde 10] ,
    11. [geïntimeerde 11] ,
    12. [geïntimeerde 12] ,
    
      allen wonend te [woonplaats] ,
      geïntimeerden sub 1 tot en met sub 12,
      advocaat: mr. O.R. van Hardenbroek van Ammerstol te Den Haag.
    
    
    
      Partijen worden hierna Heijmans en [geïntimeerden] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding na verwijzing door de Hoge Raad
    
    
      Bij arrest van 11 december 2020 heeft de Hoge Raad onder zaaknummer 19/03174 het in deze zaak tussen Heijmans en [geïntimeerden] gewezen arrest van het gerechtshof Den Haag van 9 april 2019 vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof. Bij exploot van 22 januari 2021 hebben [geïntimeerden] Heijmans opgeroepen om voort te procederen voor dit hof.
    
    
    
      
        [geïntimeerden] hebben een memorie na verwijzing genomen, waarin zij naar hun eerdere processtukken hebben verwezen, hun standpunten nader hebben toegelicht en een bewijsaanbod hebben gedaan. Zij hebben geconcludeerd dat het hof de vonnissen van de rechtbank Den Haag van 17 juli 2013 (hierna: het tussenvonnis) en 21 december 2016 (hierna: het eindvonnis) zal bekrachtigen, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de gedingkosten, inclusief de nakosten en met rente. 
    
    
    
      Heijmans heeft een memorie van antwoord na verwijzing genomen. Hierin heeft zij de stellingen van [geïntimeerden] weersproken, producties in het geding gebracht, een bewijsaanbod gedaan en, naar het hof begrijpt, geconcludeerd tot vernietiging van het eindvonnis, afwijzing van het door [geïntimeerden] gevorderde en - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen Heijmans ter voldoening aan het eindvonnis aan [geïntimeerden] hebben betaald, met rente, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de gedingkosten, inclusief de nakosten en met rente.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Het hof gaat uit van de feiten die de Hoge Raad in zijn arrest van 11 december 2020 onder 2.1, i tot en met ix heeft vermeld, die overeenstemmen met de feitenvaststelling door het gerechtshof Den Haag in zijn arrest van 9 april 2019, waarvan de juistheid tussen partijen niet in geschil is. Die feiten zijn, aangevuld met andere feiten die als gesteld en niet weersproken zijn komen vast te staan en voor de beoordeling relevant zijn, de volgende.
    
    
    ( a) Heijmans exploiteert een projectontwikkelings- en vastgoedbedrijf op het gebied van woningbouw. Zij heeft in [plaats] 48 eengezinswoningen gerealiseerd, verkocht en geleverd.
    
    ( b) [geïntimeerden] hebben in de periode van juli 2008 tot en met april 2009 met Heijmans koop- en aannemingsovereenkomsten gesloten met betrekking tot nog te bouwen woningen (hierna: de koopovereenkomsten). De woningen zijn gelegen direct naast een reeds bestaand tennispark (hierna: het tennispark).
    
    ( c) De woningen zijn in mei en juni 2010 aan [geïntimeerden] opgeleverd.
    
    ( d) In oktober 2010 zijn zeven tennisbanen in het tennispark omgebouwd van gravel naar all weather-banen. Daarbij is ook de lichtinstallatie van het tennispark aangepast en uitgebreid.
    
    ( e) Naar aanleiding van klachten van [geïntimeerden] over overlast van de verlichting op de tennisbanen, heeft Lichtconsult.nl in opdracht van de Milieu inspectie van de Afdeling Ruimtelijk Beheer van de gemeente [plaats] lichtmetingen uitgevoerd waarvan de resultaten zijn getoetst aan de richtlijnen van de Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde (NSVV). In het eerste rapport dat op basis van deze metingen is opgesteld, zijn enkele overschrijdingen geconstateerd van de grenswaarden voor lichtoverlast. 
    
    ( f) Op 25 januari 2011 is namens [geïntimeerden] een brief aan Heijmans gestuurd waarin – onder meer – is vermeld:
    
    
      
        Inmiddels zijn bijna alle woningen bewoond en zijn de nieuwe bewoners geconfronteerd met een enorme lichtoverlast welke afkomstig is van de tennisbaanverlichting van de achter de woningen gelegen tennisvereniging (…).
      
    
    
    
      
        Deze lichtoverlast komt met name door een openstelling van de tennisvereniging in het winterseizoen.
      
    
    
    
      
        Tot en met het vorige seizoen was er echter sprake van een wintersluiting van de tennisvereniging, welke wintersluiting een belangrijke waarborg was tegen de overlast van de tennisbaanverlichting.
      
    
    
    
      
        Van het opheffen van de wintersluiting zijn wij als (toekomstige) bewoners niet op de hoogte gebracht.
      
    
    
    
      
        Namens de bewoners (...) verzoek ik u mij mede te delen op welk moment en door wie de verantwoordelijken bij Heijmans Vastgoed B.V. op de hoogte zijn gebracht van het opheffen van de wintersluiting (…).
      
    
    
    ( g) Op 18 februari 2011 heeft Heijmans (onder meer) als volgt geantwoord:
    
    
      
        De lichtoverlast die u ervaart van de tennisvereniging is in principe een kwestie van de gemeente die er voor moet zorgen dat e.e.a. aan de wettelijke eisen voldoet. Natuurlijk lopen wij niet weg voor onze verantwoordelijkheid aangezien wij een huis aan u hebben verkocht.
      
    
    
    
      
        Wij hebben dan ook een lichtonderzoek bekostigd. Later is gebleken dat de lichtsterkte toch meer is dan toegestaan. Naar ik heb begrepen is er door experts overleg geweest en zijn de lampen nu gedraaid om de overlast te beperken (...).
      
    
    
    
      
        Wij hebben er altijd op aangedrongen dat er bepaalde lampen omgedraaid moesten zijn voordat er opgeleverd zou worden, dit is dan ook gedaan. Dit zodat onze kopers geen overlast zouden ervaren. Teruglezend in de vele verslagen is het omdraaien van de lampen gekoppeld aan het aanleggen van de “winterharde” banen. Wij zijn hier dus van in kennis gesteld maar hebben dit nooit ervaren als het belangrijkste; het omdraaien van de lichtmasten en het beperken van de overlast heeft namelijk altijd onze prioriteit gehad.
      
    
    
    ( h) In het tweede rapport van Lichtconsult.nl van 10 maart 2011 (hierna: het rapport Lichtconsult) is, voor zover hier van belang, het volgende vastgesteld:
    
    
      
        Samenvatting en conclusie
      
      
        (…)
      
      
        De lichtinstallatie blijkt de tennisbanen die lichthinder veroorzaken kruislings aan te stralen. De masten aan beide zijden langs een baan, verlichten de baan aan de andere zijde.
      
      
        Door het wijzigen van de schuine stand van de schijnwerpers wordt inmiddels de aanliggende baan verlicht. Door herhaling van de lichtmeting met betrekking tot de hinderende mastarmaturen en het opnieuw meten van de verticale verlichtingssterkte hebben wij vastgesteld dat er geen lichthinder volgens de NSVV richtlijnen wordt veroorzaakt.
      
    
    
    
      
        Uit metingen is gebleken dat er volgens de eerder genoemde richtlijn, geen sprake is van lichthinder.
      
      
        (…)
      
      
        Ecologie-zone
      
    
    
    
      
        Wij hebben vastgesteld en door de Afdeling Ruimtelijk Beheer bevestigd gekregen dat de [adres] te [plaats] met aanliggende terreinen en gebouwen voldoet aan de kenmerken voor ecologie-zone E3: Woongebieden met gemiddelde omgevingshelderheid.
      
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
                ZONE
              
            
            
              
                OMSCHRIJVING
              
            
          
          
            
              
                E1
              
            
            
              
                natuurgebieden met een zeer lage omgevingshelderheid; 
              
              
                voor de definitie van natuurgebied wordt uitgegaan van de vastgelegde Ecologische Hoofdstructuur door de rijksoverheid
              
            
          
          
            
              
                E2
              
            
            
              
                gebieden met een lage omgevingshelderheid; 
              
              
                in het algemeen buitenstedelijke en landelijke woongebieden
              
            
          
          
            
              
                E3
              
            
            
              
                gebieden met een gemiddelde omgevingshelderheid; 
              
              
                in het algemeen woongebieden
              
            
          
          
            
              
                E4
              
            
            
              
                gebieden met een hoge omgevingshelderheid; 
              
              
                in het algemeen stedelijke gebieden gecombineerd met woon- en industriegebieden met intensieve nachtelijke activiteiten
              
            
          
        
      
    
    
      
        tabel 3.2 Grenswaarden voor lichtemissie uit deel 1 van NSVV
      
      (…)
      
        Lichthinder grenswaarden
      
    
    
    
      
        De NSVV hanteert de term grenswaarden om aan te geven wat de maximale waarden zijn voor de relevante zone. Voor de volledigheid rapporteren wij de grenswaarden volgens die richtlijnen. (…) 
      
      
        U vindt de tabel met deze waarden hieronder. 
      
    
    
    
      
        
      
    
    
      
        (…)
      
      
        Conclusie
      
      
        (…)
      
      
        Uit onze metingen is gebleken dat de grenswaarden volgens de NSVV richtlijnen, voor de lichtsterkte en de verticale verlichtingssterkte niet worden overschreden. Daarom is er in die zin geen sprake van lichthinder.
      
    
    
    
      
        Bijlage: Overzicht van alle lichthindermetingen nrs. 6+16
      
      
        (…)
      
      
        Fam [geïntimeerde 9] , [adres] [plaats]
      
    
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              
                Lichthinderbron/schijnwerper code
              
            
            
              
                C
              
            
            
              
                C’
              
            
            
              
                D
              
            
            
              
                D’
              
            
            
              
                C
              
            
            
              
                C’
              
            
            
              
                D
              
            
            
              
                D’
              
            
          
          
            
              
                De uit de meting gecorrigeerde lichtsterkte is:
              
            
            
              
                1.297,07 Cd
              
            
            
              
                918,72 Cd
              
            
            
              
                777,35 Cd
              
            
            
              
                724,46 Cd
              
            
            
              
                1.188,17
              
              
                Cd
              
            
            
              
                868,30 Cd
              
            
            
              
                654,92 Cd
              
            
            
              
                489,04 Cd
              
            
          
          
            
              
                De lichtsterkte in procenten, ten opzichte van de grenswaarde (=100%)
              
            
            
              
                13%
              
            
            
              
                9%
              
            
            
              
                8%
              
            
            
              
                7%
              
            
            
              
                12%
              
            
            
              
                9%
              
            
            
              
                7%
              
            
            
              
                5%
              
            
          
          
            
              
                Wordt de maximum toegestane lichtsterkte overschreden?
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
          
          
            
              
                Verticale verlichtingssterkte Ev, gemeten en gecorrigeerd:
              
            
            
              
                6,03 
              
              
                Lux
              
            
            
              
                6,03 Lux
              
            
            
              
                6,03 Lux
              
            
            
              
                6,03 Lux 
              
            
            
              
                6,70 
              
              
                Lux
              
            
            
              
                6,70 Lux
              
            
            
              
                6,70 Lux
              
            
            
              
                6,70 Lux
              
            
          
          
            
              
                Wordt de maximum toegestane verticale
              
              
                verlichtingssterkte overschreden?
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
            
              
                Nee
              
            
          
        
      
    
    
    
    ( i) Bij brieven van 19 maart 2012 hebben [geïntimeerden] onder meer Heijmans aansprakelijk gesteld voor de schade die zij hebben geleden en nog zullen lijden.
    
    ( j) Heijmans heeft de gestelde aansprakelijkheid van de hand gewezen en daarbij onder meer het volgende geschreven:
    
    
      
        In juni 2008 is de verkoop van de woningen in de eerste fase (…) gestart. Op de contracttekeningen zijn de tennisbanen duidelijk weergegeven. Heijmans Vastgoed B.V. is tijdens een overleg met de gemeente op 19-11-08 ervan op de hoogte gebracht dat als gevolg van de aanleg van winterharde banen de lampen vervangen/gedraaid moesten worden om lichtoverlast voor de nabij gelegen woningen te voorkomen. Er staat tevens genoemd in het verslag van dit overleg dat aanleg van de winterbanen niet op korte termijn zou gebeuren. Heijmans Vastgoed B.V. heeft altijd het standpunt verkondigd dat haar kopers geen lichtoverlast zouden mogen ondervinden van de lampen van de tennisbanen, uitgaande van de (objectieve) wettelijke normen. De lampen dienden dan ook vervangen/gedraaid te zijn vóór de oplevering van de eerste woning in fase 1.
      
    
    
    ( k) In een bestuursrechtelijke procedure zijn onder meer geïntimeerden sub 6 tot en met 8 opgekomen tegen het besluit van de gemeenteraad [plaats] van 15 december 2011 tot vaststelling van het bestemmingsplan “West”. Zij hebben bezwaar gemaakt tegen de bestemming “Sport” op gronden ten noordoosten van hun woonpercelen voor zover deze bestemming lichtmasten toelaat. In die procedure heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de StAB verzocht een onderzoek in te stellen naar de gevolgen van het plan. Voor zover hier van belang, vermeldt het StAB verslag van 12 juli 2012 (hierna: het StAB verslag), het volgende:
    
    
      
        Zoals ook op de luchtfoto is te zien, liggen het tennispark en de woningen van appellanten aan de rand van de bebouwde kom van [plaats] . Langs het
      
      
        fietspad staan op grote afstand van elkaar slechts lage lantaarnpalen (…). In die situatie lijkt hier ter plaatse van de gevels van de woningen van appellanten aan de buitenzijde van de woonwijk sprake van een zekere donkerte. In het kader van een bescherming tegen lichthinder acht ik, gelet op de beschrijvingen van de omgevingskenmerken, het hanteren van categorie E2 (normstelling 5 lux/7500 cd) hier meer passend dan die van E3 (normstelling 10 lux/10000 cd). Anders gezegd, bij de hiervoor aangegeven grenswaarden voor omgevingscategorie E2 zal mijns inziens een goede waarborg tegen lichthinder worden geboden.
      
    
    
    
      
        Naar aanleiding van klachten van omwonenden over de directe lichtuitstraling van
      
      
        enkele lampen en een verzoek om handhaving bij de gemeente is door een
      
      
        specifiek lichtbureau gemeten en is geconstateerd dat enkele armaturen moesten
      
      
        worden bijgesteld in verband met een directe inkijk. Uit een vervolgmeting
      
      
        (rapport van 11 maart 2011) is gebleken dat aan de grenswaarden voor categorie
      
      
        E2 (verlichtingssterkte en intensiteit) bij de woningen kan worden voldaan, met
      
      
        uitzondering van de woning [adres] waar een maximale waarde van 6,7 lux is gemeten voor de verticale verlichtingssterkte.
      
    
    
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1
      Bij de inleidende dagvaarding hebben [geïntimeerden] , voor zover van belang, een verklaring voor recht gevorderd dat Heijmans jegens [geïntimeerden] aansprakelijk is voor de door Kopers geleden en nog te lijden schade, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en te worden vereffend volgens de wet, met veroordeling van Heijmans in de proceskosten. Aan hun vordering hebben [geïntimeerden] ten grondslag gelegd dat hun woningen non-conform zijn als bedoeld in artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW). Heijmans als verkoper heeft niet voldaan aan haar mededelingsplicht dat de tennisvereniging ook in de winter geopend zou worden kort na de oplevering van de woningen van [geïntimeerden] , terwijl Heijmans vóór 2008 door de gemeente op de hoogte is gebracht van de voorgenomen winteropenstelling. Door de ernstige lichtoverlast die de winteropening van het tennispark voor [geïntimeerden] veroorzaakt, bezitten de woningen niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn. Volgens [geïntimeerden] veroorzaakt de winteropening van het tennispark structurele en objectief ernstige overlast in de vorm van lichthinder. 
      
    
    
      3.2
      In het bestreden eindvonnis heeft de rechtbank de vordering van [geïntimeerden] tegen Heijmans toegewezen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de woningen van [geïntimeerden] non-conform zijn. De mate van lichthinder zoals deze door [geïntimeerden] in de wintermaanden wordt ondervonden, acht de rechtbank van zodanige aard dat de verkochte woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan [geïntimeerden] de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen (rov. 4.3). In dat kader heeft de rechtbank (ook) geoordeeld dat Heijmans een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden door [geïntimeerden] niet te informeren over de voorgenomen ombouw van de tennisbanen naar all-weather-banen (rov. 4.5); Heijmans kan zich daarom niet op een mogelijke schending van de onderzoeksplicht door Kopers beroepen (rov. 4.11). De rechtbank heeft verder vastgesteld dat er sprake is van langdurige lichthinder met een hoge intensiteit (rov. 4.12-4.13). 
      
    
    
      3.3
      Heijmans heeft hoger beroep ingesteld van de bestreden vonnissen. Het gerechtshof Den Haag heeft het hoger beroep niet-ontvankelijk verklaard voor zover het is gericht tegen het tussenvonnis, het eindvonnis vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerden] afgewezen. Daartoe heeft het gerechtshof Den Haag, samengevat en voor zover van belang, overwogen dat Heijmans als verkoper van de woningen niet gehouden was [geïntimeerden] te informeren over de voorgenomen winteropenstelling van het tennispark omdat [geïntimeerden] in het licht van de gemotiveerde betwisting door Heijmans onvoldoende onderbouwd hebben dat zij Heijmans ervan op de hoogte hebben gesteld dat de mogelijkheid van een (toekomstige) winteropenstelling voor ieder van hen cruciaal was. [geïntimeerden] hebben ook geen feiten en omstandigheden aangedragen waaruit volgt dat het voor Heijmans duidelijk had moeten zijn dat de winteropenstelling in verband met de avondverlichting voor [geïntimeerden] van belang was. Op Heijmans rustte dan ook geen verplichting om [geïntimeerden] uit eigen beweging te informeren over de beoogde winteropenstelling (rov. 4.5-4.6). Indien het bestaan van een winteropenstelling van zo wezenlijk belang was als [geïntimeerden] stellen, had het op hun weg gelegen om daar nader onderzoek naar te doen. Voor zover [geïntimeerden] menen dat zij voldoende onderzoek hebben gedaan, volgt het gerechtshof Den Haag [geïntimeerden] hierin niet (rov. 4.6). 
      
    
    
      3.4
      
        [geïntimeerden] hebben tegen het arrest van het gerechtshof Den Haag principaal beroep in cassatie ingesteld. Heijmans heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. [geïntimeerden] hebben met succes geklaagd dat het gerechtshof Den Haag heeft nagelaten te beoordelen of de woningen de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan [geïntimeerden] de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. De Hoge Raad overweegt dat het gerechtshof Den Haag de stelling van [geïntimeerden] dat de woningen niet aan de koopovereenkomsten beantwoorden, heeft verworpen op de grond dat Heijmans geen mededelingsplicht had met betrekking tot de winteropenstelling van het tennispark en dat het op de weg van [geïntimeerden] had gelegen naar die winteropenstelling nader onderzoek te doen, als deze voor hen van wezenlijk belang was. Het hof heeft echter niet kenbaar beoordeeld of de lichtoverlast van zodanige aard is dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan [geïntimeerden] de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen, aldus de Hoge Raad. 
      
    
    
      3.5
      Het voorgaande betekent dat het hof in deze procedure na verwijzing moet beslissen of de lichtoverlast van zodanige aard is dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan [geïntimeerden] de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. Bij memorie van grieven voor verwijzing heeft Heijmans zeven grieven aangevoerd. Met haar tweede grief komt Heijmans vanuit verschillende invalshoeken op tegen het oordeel van de rechtbank in het bestreden eindvonnis dat de woningen van [geïntimeerden] non-conform zijn. Het hof ziet aanleiding om deze grief als eerste te bespreken. 
      
    
    
      3.6
      Heijmans brengt, kort gezegd, het volgende naar voren. De rechtbank heeft haar oordeel dat de woningen non-conform zijn gebaseerd op (i) de mededelingsplicht van Heijmans en (ii) de aard en omvang van de hinder. Voor wat betreft de aard en de omvang van de hinder wordt onder meer de getrouwheid van de ter comparitie overgelegde foto betwist. De woningen zijn niet gelegen in een buitenstedelijke en landelijke omgeving. Hiertoe verwijst Heijmans naar de als productie overgelegde satellietfoto van het plangebied. De woningen liggen in een woongebied met een gemiddelde omgevingshelderheid, waarvoor moet worden voldaan aan de grenswaarden voor ecologie-zone E3. Alle woningen voldoen aan die waarden. Op één woning na is zelfs voldaan aan de (strengere) grenswaarden voor ecologie-zone E2. Ten onrechte heeft de rechtbank de resultaten uit het rapport Lichtconsult niet gevolgd. Het oordeel dat de woningen non conform zijn kan dan ook niet in stand blijven, aldus nog steeds Heijmans. In haar memorie van antwoord na verwijzing brengt Heijmans, voor zover van belang, verder nog naar voren dat [geïntimeerden] onvoldoende concrete feiten en/of omstandigheden hebben aangevoerd waaruit de conclusie kan worden getrokken dat sprake is van naar objectieve maatstaven vast te stellen lichthinder, laat staan zodanig ernstige lichthinder dat de woningen als gevolg daarvan niet geschikt zijn voor normaal gebruik. 
      
    
    
      3.7
      
        [geïntimeerden] hebben in hun memorie van grieven het standpunt ingenomen dat de lichthinder maakt dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Zij hebben dat in hun memorie na verwijzing nader toegelicht als volgt. Volgens hen is de lichthinder langdurig met een hoge intensiteit gedurende de wintermaanden, waardoor normaal gebruik van de woning wordt belemmerd. De lichtoverlast doet afbreuk aan het woongenot van [geïntimeerden] en als gevolg daarvan is de waarde van de woningen bij verkoop aanzienlijk afgenomen. Verder moet – net als de rechtbank in het bestreden eindvonnis heeft gedaan – worden meegewogen dat het gaat om 44 lampen die de tennisbanen verlichten, dat deze op relatief korte afstand staan en dat er geen maatregelen zijn getroffen ter beperking van de overlast, zo betogen nog steeds [geïntimeerden] .
      
    
    
      3.8
      Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet de verkoper een zaak leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien de zaak, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over die zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW).
      
    
    
      3.9
      Uit het rapport Lichtconsult en het StAB verslag blijkt dat de metingen bij de woningen van [geïntimeerden] de maximale grenswaarden van zowel ecologie-zone E3 als ecologie-zone E2 niet overschrijden. Dit geldt alleen niet voor de woning van geïntimeerden sub 9 en 10 gelegen aan de [adres] 16. Op die locatie wordt een verticale verlichtingssterkte van 6,03-6,70 lux gemeten. Bij toepassing van ecologie-zone E2, buitenstedelijk en landelijk woongebied, is de maximum verticale verlichtingssterkte 5 Lux en bij die van E3, woongebied, 10 Lux. Dat betekent dat uitsluitend bij deze woning voor zover ecologie-zone E2 van toepassing zou zijn, de grenswaarde van de maximum verticale verlichtingssterkte wordt overschreden. 
      
    
    
      3.10
      Echter, naar het oordeel van het hof is op de woningen van [geïntimeerden] ecologie-zone E3 met de bijbehorende hogere grenswaarden (zoals een maximum verticale verlichtingssterkte van 10 Lux) van toepassing, overeenkomstig de bevindingen in het rapport Lichtconsult. Weliswaar wordt in het StAB verslag opgemerkt dat in het kader van een bescherming tegen lichthinder, gelet op de omgevingskenmerken, het hanteren van ecologie-zone E2 hier meer passend wordt geacht, maar dit legt onvoldoende gewicht in de schaal gelet op de ligging van de woningen. Immers, uit de als productie overgelegde satellietfoto van het projectgebied blijkt dat dit aan twee zijden wordt omringd door het dorp [plaats] en aan de andere zijden door de tennisvereniging dan wel, kennelijk achter het in het StAB verslag bedoelde fietspad, een spoorlijn en direct daarachter een industrieterrein. In het licht van het voorgaande hebben [geïntimeerden] onvoldoende toegelicht waarom ecologie-zone E2 in plaats van E3 hier van toepassing zou moeten zijn. In het StAB verslag wordt daaraan onvoldoende nadere onderbouwing gegeven. Daartoe is onvoldoende de beschrijving van de verlichting van het fietspad en de, gelet op locatie niet zonder meer begrijpelijke, opmerking dat de woningen van Kopers aan de rand van de bebouwde kom van [plaats] liggen. 
      
    
    
      3.11
      Omdat de maximum grenswaarden van de toepasselijke ecologie-zone E3 volgens het rapport Lichtconsult bij geen van de woningen van [geïntimeerden] wordt overschreden, is naar het oordeel van het hof niet vast komen te staan dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van [geïntimeerden] op non-conformiteit niet slaagt.
      
    
    
      3.12
      
        [geïntimeerden] hebben geen andere feiten en omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan ecologie-zone E2 en dus de daarbij behorende lagere maximum grenswaarden van toepassing moeten zijn op hun woningen of dat zij daarvan mochten uitgaan. Gelet op het ontbreken van non-conformiteit inzake de door [geïntimeerden] ondervonden lichtoverlast is niet meer van belang of [geïntimeerden] al dan niet behoefden te verwachten dat dit vermeende gebrek op enig moment na de koop zou ontstaan. Aan het door [geïntimeerden] gedane bewijsaanbod wordt mede daarom niet meer toegekomen. [geïntimeerden] hebben ook voor het overige geen concrete feiten aangeboden die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden.
      
    
    
      3.13
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de tweede grief van Heijmans in zoverre succes heeft. De vorderingen van [geïntimeerden] moeten om die reden worden afgewezen. Dit betekent dat de tweede grief voor het overige en de overige grieven, voor zover na verwijzing nog aan de orde, geen bespreking behoeven.
      
    
    
      3.14
      Het bestreden eindvonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerden] zullen alsnog worden afgewezen. Het gerechtshof Den Haag heeft reeds overwogen dat Heijmans in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis niet ontvankelijk is wegens het ontbreken van daartegen gerichte grieven en omdat dit een vonnis is waarbij een comparitie van partijen is gelast als bedoeld in artikel 131 Rv waartegen geen hogere voorziening open staat. Tegen dat oordeel was geen cassatiemiddel gericht zodat thans wederom aldus zal worden beslist. Als de in het ongelijk gestelde partij dienen [geïntimeerden] de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep, voor en na verwijzing, te dragen. 
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verklaart Heijmans niet ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van 17 juli 2013;
    
    
    
      vernietigt het eindvonnis van 21 december 2016 voor zover gewezen tussen Heijmans en [geïntimeerden] ;
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      wijst de vorderingen van [geïntimeerden] af;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen Heijmans ter voldoening aan het eindvonnis aan [geïntimeerden] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door Heijmans tot aan de dag van de gehele terugbetaling;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in eerste aanleg en hoger beroep, aan de zijde van Heijmans:
    
    - in eerste aanleg begroot op € 589,00 aan verschotten en € 1.130,00 voor salaris; 
    en 
    - in hoger beroep tot de verwijzing begroot op € 819,97 aan verschotten en € 2.148,00 aan salaris advocaat en na de verwijzing tot heden begroot op € 1.114,00 voor salaris advocaat en op € 163,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na dit arrest;
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, mr. D. Kingma en M.E. Hinskens-van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2022.