ECLI:NL:RBDHA:2021:14733, Rechtbank Den Haag, 16-12-2021, SGR 20/ 6666
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De BV heeft een onroerende zaak voor een te laag bedrag overgedragen aan de kinderen van de dga. Voor de overdracht moet worden aangesloten bij de hogere waarde in het economisch verkeer ten tijde van de levering. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat al eerder een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen waarin een veel lagere (zakelijke) prijs is bepaald en dat daarvan uit moet worden gegaan; aan die koopovereenkomst is nooit concreet uitvoering gegeven en uiteindelijk is iets heel anders geleverd dan in de koopovereenkomst was bepaald. Verweerder heeft in dit verband terecht een winstcorrectie bij de BV toegepast en ook terecht belastbare inkomsten uit aanmerkelijk belang bij de dga in aanmerking genomen. Er is sprake van omkering van de bewijslast. De aanmerkelijk belang correctie berust naar het oordeel van de rechtbank op een redelijke schatting, de Vpb-correctie niet; die moet worden verminderd. (Beroep in zoverre gegrond.)

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 20/6666
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 16 december 2021 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: D. Diederik RB),
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2012 een navorderingsaanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (IB/PVV) opgelegd. Daarbij is bij separate beschikking belastingrente in rekening gebracht (de rentebeschikking).
    
    
    
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 juli 2020 de navorderingsaanslag en de rentebeschikking gehandhaafd. 
    
    
    
      Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2021. 
      Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] , mr. [C] en [D] MSc LLM.
    
    
    
      Ter zitting is tegelijkertijd het beroep van [B.V. 1] B.V. met zaaknummer SGR 20/5318 behandeld.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiser heeft op 3 oktober 1997 [B.V. 2] B.V. opgericht. De naam van deze vennootschap is per 12 oktober 2010 gewijzigd in [B.V. 3] Holding B.V. Thans is de naam van de vennootschap [B.V. 1] B.V. (verder: [B.V. 1] ). [B.V. 1] heeft sinds 12 oktober 2010 een 100%-deelneming, [B.V. 2] B.V. ( [B.V. 4] BV).
    
    2. Eiser bezat in het aan de orde zijnde jaar 2012 100% van de aandelen in [B.V. 1] en was daarmee aanmerkelijk belangaandeelhouder in de zin van artikel 4.6 van de Wet IB 2001.
    3. Eiser is gehuwd en heeft tezamen met zijn echtgenote twee kinderen: [kind 1] (geboren [geboortedag 1] 1999) en [kind 2] ( geboren [geboortedag 2] 2002).
    
    4. [B.V. 1] heeft een onroerende zaak (bekend als [weg] [huisnummers] ) aan de kinderen van eiser verkocht. Met betrekking tot deze transactie is de tijdlijn als volgt:
    
    
      
        12 mei 2010
      
      
        [B.V. 1] en de kinderen van eiser hebben een “koopakte bedrijfs-onroerendgoed” getekend waarin zij “verklaren dat zij (…) een koopovereenkomst hebben gesloten inzake een perceel grond, open verhard terrein, parkeerplaatsen, tuin en water van circa 1700 mtr2, deel uitmakend van het hierna te noemen perceel (…) [weg] [huisnummers] te [plaats] .” De koopprijs van de onroerende zaak zal worden vastgesteld door een aan te stellen onafhankelijke makelaar. De akte van levering zal gepasseerd worden op 31 december 2010 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op de datum van eigendomsoverdracht, geheel vrij van huur. De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper, tenzij de feitelijke levering eerder plaats vindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper.
    
    
    
      
        28 juni 2010
      
      Op 28 juni 2010 verleent de gemeente Nieuwkoop aan [B.V. 4] BV een reguliere bouwvergunning, eerste fase, voor het geheel oprichten van 8 bedrijfsunits, 1 showroom en een overdekte kraanhal. De leges voor de aanvraag bedragen € 10.397,63. Binnen 12 maanden moet er een aanvraag voor een bouwvergunning tweede fase worden ingediend.
    
    
    
      
        29 oktober 2010
      
      Op 29 oktober 2010 dient [B.V. 4] BV de aanvraag bouwvergunning tweede fase in.
    
    
    
      
        1 april 2011
      
      
        [B.V. 4] BV geeft schriftelijk de opdracht aan een aannemingsbedrijf ( [B.V. 5]
       ) “voor de bouw van een 8 tal bedrijfsunits ( [weg] [huisnummer 1] ), 1 stuks werkplaats ( [weg] [huisnummer 2] ) en bedrijfshal ( [weg] [huisnummer 3] )
      Conform:
      Calculatie C6008B (excl. Gevelbekleding staalplaat dak constructie, bouwhek, toilet, bouwaansluitingen/verbruik, levering thermisch verzinkte hoeklijnen en hekwerken, bekleding staalconstructie, wanden verdiepingsvloer en inclusief 8 x Duravent, bediening overheaddeur en 2 stuks extra deur.” Totaalprijs € 457.500 exclusief 19% BTW.
    
    
    
      De calculatie "C 6008B ARP [weg] [huisnummers] " komt uit op een totaalbedrag van € 528.830. Op deze calculatie zijn posten weggestreept en bijgeschreven.
      Op bladzijde 11/12 is het volgende handgeschreven genoteerd:
    
    
    
      					€ 417.049,53
      Overzijde				€   16.000,00
      					€ 433.049,53
      Deuren 2 st				€     3.600,00
      7%					€        30.565
      					€      460.000
    
    
    
      	€      457.500
    
    
    
      Met een ander handschrift is er bijgeschreven:
      Opdracht 31-03-2011 (met paraaf)
      Overzijde				€   15.125
      [ [B.V. 1] ] 			€ 200.000
      Kinderen				€ 242.375
      					€ 457.500
    
    
    
      
        16 juni 2011
      
      Naar aanleiding van een opdracht van eiser taxeert registermakelaar en taxateur H. Atsma de bouwgrond [weg] [huisnummer 1] , opnamedatum 27 mei 2011, onbebouwd op € 218.750 (€ 125/m²). Het taxatierapport is niet ondertekend.
    
    
    
      
        18 september 2011
      
      Op 18 september 2011 stuurt eiser een mail aan de aannemer met als onderwerp ‘Calculatie splitsen’. In deze mail schrijft hij: "Zoals afgelopen donderdag besproken hierbij de bedragen voor splitsing van de calculatie d.d. 31 maart Totaalbedrag was € 442.375.
      Gaarne calculatie voor [ [B.V. 1] ] op € 200.000 en overige ad € 242.375 op Gezamenlijk bezit [kind 1] & [kind 2] . Zoals besproken de eerst volgende termijnen ook adresseren op deze naam. Ik zie graag jou calculaties tegemoet."
    
    
    
      Er zijn calculaties gemaakt overeenkomstig de mail van 18 september 2011. Op calculatie C6008E staat “Nieuwbouw [ [B.V. 1] ]”. Op calculatie C6008F staat “Bouw i.o. gezamenlijk bezit [kind 1] en L.D”. De calculatie "Nieuwbouw [ [B.V. 1] ]" (C6008E) komt uit op € 200.000. De calculatie “Bouw i.o. gezamenlijk bezit [kind 1] en L.D” ( C6008F) komt uit op € 242.375. Calculatie C6008F is gedateerd 16 september 2011 en geparafeerd. Calculatie C6008E is gedateerd noch geparafeerd.
    
    
    
      
        24 oktober 2011
      
      
        [B.V. 1] sluit een koopovereenkomst waarbij zij een stuk grond van ongeveer 40 m² koopt van de gemeente Nieuwkoop voor € 7.260 (€ 181,50/m²). Deze grond is nodig voor de latere levering van het bedrijfsterrein aan de kinderen.
    
    
    
      
        23 december 2011
      
      Eiser en zijn echtgenote dienen een verzoek in bij de rechtbank 's-Gravenhage om een machtiging te verlenen zodat de kinderen het bedrijfsterrein aan de [weg] [huisnummer 1] kunnen kopen. In het verzoekschrift wordt aangegeven dat [B.V. 1] “thans eigenaar is van een perceel bedrijfsterrein” en dat op dit terrein ”thans een aantal bedrijfsunits gerealiseerd” worden.
    
    
    
    
    
      
        12 januari 2012
      
      
        [B.V. 1] krijgt het stuk bouwgrond groot ongeveer 40 m² geleverd van de Gemeente Nieuwkoop voor € 7.260 (181,50/m²).
    
    
    
      
        21 februari 2012
      
      De rechtbank 's-Gravenhage verleent de machtiging om namens de kinderen tot koop en levering van het bedrijfsterrein aan de [weg] [huisnummer 1] over te gaan.
    
    
    
      
        24 februari 2012
      
      De akte van levering wordt gepasseerd, waarbij [B.V. 1] een perceel bouwgrond [weg] [huisnummer 1] levert aan de kinderen voor € 209.125 (€ 125/m²).
    
    
    
      
        24 september 2018
      
      De Belastingdienst heeft in verband met de bewuste transactie een taxatierapport uitgebracht. De waarde van het perceel bouwterrein wordt op waardepeildatum 24 februari 2012 getaxeerd op € 450.000.
    
    
    
      
        25 maart 2019
      
      Lopende de bezwaarprocedure betreffende de onderhavige aanslag waardeert een door eiser ingeschakelde taxateur (Jacobus Recourt Taxaties BV) in het kader van een beoordeling van het taxatierapport van de Belastingdienst het perceel op afgerond € 300.000. Met betrekking tot de stichtingskosten merkt men op: “Wij gaan akkoord met de gehanteerde bouwkosten, deze zijn wel naar onze mening aan de lage kant. Bouwkosten voor dit soort complexen liggen vaak vele malen hoger dan de gerealiseerde bouwkosten.”
    
    
    
      
        26 oktober 2020
      
      De taxateurs van de Belastingdienst geven aan dat zij de taxatie van 24 september 2018 intrekken, met als reden dat ten tijde van het doen van de taxatie onjuiste informatie is aangeleverd door eiser en/of [B.V. 1] : de bouwkosten waren significant hoger dan volgde uit de aangeleverde stukken. De waardebepaling volgens de residuele methode zou daarmee lager uitkomen en ook onder de gronduitgifteprijzen van de gemeente, in welk geval een residuele waardebepaling niet bruikbaar is.
    
    
    5. Eiser en [B.V. 1] zijn in hun respectievelijke aangiften voor de IB/PVV en de vennootschapsbelasting (Vpb) voor 2012 uitgegaan van een verkoopprijs van het perceel bouwgrond van € 209.125 (€ 125/m²). De primitieve aanslagen IB/PVV en Vpb 2012 zijn conform de ingediende aangiften opgelegd.
    
    6. Verweerder heeft zich nadien op het standpunt gesteld dat [B.V. 1] de onroerende zaak voor een te laag bedrag aan de kinderen heeft verkocht en heeft in verband daarmee een winstcorrectie bij [B.V. 1] toegepast. Daarnaast heeft verweerder in verband met de bewuste transactie een winstuitdeling aan eiser in aanmerking genomen ten bedrage van € 240.875, welke bij de onderhavige navorderingsaanslag IB/PVV 2012 is geëffectueerd. Hierbij is, naast de conform de ingediende aangifte vastgestelde belastbare inkomens uit werk en woning (€  45.127) en sparen en beleggen (€ 51.849), het belastbare inkomen uit aanmerkelijk belang aldus vastgesteld op € 240.875.
    
    
      
        Geschil
      
    
    7. In geschil is of verweerder in verband met de overdracht van de onroerende zaak door [B.V. 1] aan de kinderen van eiser terecht belastbare inkomsten uit aanmerkelijk belang bij eiser in aanmerking heeft genomen. Meer specifiek is in geschil welke waarde in het economisch verkeer moet worden toegekend aan de onroerende zaak. Daarbij is in geschil of sprake is van de zogenoemde omkering en verzwaring van de bewijslast. Voorts is in geschil of aanleiding bestaat de belastingrente te verminderen. Tot slot houdt partijen verdeeld of, zo het beroep tegen de navorderingsaanslag IB/PVV 2012 gegrond is, recht bestaat op een integrale (proces)kostenvergoeding.
    
    8. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en tot vermindering van de navorderingsaanslag tot nihil (primair en subsidiair) dan wel meer subsidiair tot een vermindering van de correctie op het belastbare inkomen uit aanmerkelijk belang van € 240.875 naar € 77.581, alsmede tot vermindering van de rentebeschikking. Ook concludeert eiser tot toekenning van een integrale proceskostenvergoeding.
    
    9. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    
      
        Omkering en verzwaring van de bewijslast
      
    
    10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat eiser niet de vereiste aangifte heeft gedaan en dat dus sprake is van de zogenoemde omkering en verzwaring van de bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende,
    
    11. De rechtbank stelt voorop dat zij eiser niet volgt in zijn stelling dat op 12 mei 2010 reeds een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen waarin ook de prijs (van uiteindelijk € 125/m²) is bepaald, dat vanaf dat moment het economisch risico volledig bij de kinderen van eiser ligt en dat dus terecht van een verkoopprijs van € 209.125 is uitgegaan. Daarvoor vindt de rechtbank in de gedingstukken geen steun. Verweerder wijst in dit verband terecht op de volgende feiten en omstandigheden:
    
      
        In de koopovereenkomst is geen rekening gehouden met de reeds aangevraagde bouwvergunning. 
      
      
        Na het tekenen van de koopovereenkomst op 12 mei 2010 worden door eiser, noch zijn vennootschap en noch de kinderen stappen gezet om de grond te kunnen leveren op 31 december 2010. 
      
      
        Het exact aantal te verkopen m² wordt niet bepaald. 
      
      
        Er wordt geen makelaar ingeschakeld om de waarde van het perceel grond te taxeren. 
      
      
        Er wordt niet kort na de koopovereenkomst een machtiging aangevraagd bij de rechtbank om de transactie te kunnen uitvoeren.
      
      
        Na het sluiten van de koopovereenkomst wordt ook gehandeld alsof niet door de kinderen aangekocht is:i) [B.V. 1] vraagt de bouwvergunning aan voor het bouwen van de bedrijfsunits, krijgt de bouwvergunning van de gemeente Nieuwkoop om de bedrijfsunits te bouwen en betaalt de kosten voor het aanvragen van de bouwvergunning. ii) [B.V. 1] geeft opdracht tot het bodemonderzoek en betaalt op 4 mei 2011 de kosten van dit onderzoek. iii) [B.V. 1] geeft op 1 april 2011 de opdracht aan een aannemer om de acht bedrijfsunits te bouwen.iv) Op 12 januari 2012 koopt [B.V. 1] een stuk grond (dat nodig is om de bouw van de acht bedrijfsunits te kunnen realiseren) van de gemeente. 
      
      
        Pas op 23 december 2011 wordt de voor de levering aan minderjarige kinderen benodigde machtiging ex art. 3:145 BW aangevraagd bij de rechtbank 's-Gravenhage. Op 21 februari 2012 wordt de benodigde machtiging verleend, waarna op 24 februari 2012 de akte van levering wordt gepasseerd door de notaris. Op dat moment is geen sprake meer van een eenvoudig perceel grond, maar van een perceel met daarop acht bedrijfsunits die bijna klaar zijn.
      
    
    Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat op grond van dit alles geen waarde gehecht kan worden aan de koopovereenkomst van 12 mei 2010; de rechtbank onderschrijft de conclusie van verweerder dat iets geheel anders is geleverd dan overeengekomen in de koopovereenkomst. Gelet hierop is het moment van leveren het moment waarop de prijs van de te leveren zaken op zakelijke gronden bepaald had moeten worden. Immers, pas op het moment van leveren was duidelijk wat geleverd werd door middel van het passeren van de akte. Op dat moment was geenszins meer sprake van het leveren van een te bebouwen perceel, maar van de levering van acht vrijwel gereed zijnde bedrijfsunits. Verweerder stelt dan ook terecht dat de prijs daarop had moet worden gebaseerd. De andersluidende stelling van eiser dat enkel en alleen moet worden uitgegaan van de koopovereenkomst d.d. 12 mei 2010 en de in dat verband getaxeerde prijs van € 125/m², vindt de rechtbank niet alleen onhoudbaar maar ook niet pleitbaar (zie ook verderop onder 16).
    
    12. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat op 16 juni 2011 de onroerende zaak in opdracht van eiser is getaxeerd. In het taxatierapport worden de volgende uitgangspunten genoemd die van invloed zijn op de waardebepaling van de m²-prijs:
    1. Het afvoeren en slopen van asfalt;
    2. Het bouwrijp maken van de grond;
    3. Het verwijderen en afvoeren van fundering en heipalen;
    4. Het plaatsen van nieuwe schoeiing;
    5. Eventueel saneren van de grond.
    Met inachtneming van het eerst uitvoeren van bovengenoemde zaken heeft de taxateur de waarde bepaald op € 125/m².
    
    13. In het beroepschrift heeft eiser hierover het volgende aangevoerd:
    
      “Daarnaast wenst [eiser] te vermelden dat de koopprijs van € 125 per m² lager ligt dan de prijs die op 12 januari 2012 is betaald aan de Gemeente Nieuwkoop voor een perceel bouwgrond van groot 40 centiare door het feit dat ten aanzien van het perceel bouwgrond waar de discussie over gaat, nog de volgende werkzaamheden verricht moest worden:
      a. Het afvoeren en slopen van asfalt;
      b. Het bouwrijp maken van de grond;
      c. Het verwijderen en afvoeren van fundering en heipalen;
      d. Het plaatsen van nieuwe schoeiing;
      e. Eventueel saneren van de grond."
    
    
    14. Vast staat dat op het moment van levering van de onroerende zaak aan de kinderen van eiser, de daarop te realiseren bedrijfsunits al zo goed als gereed waren. Uit de gedingstukken volgt verder dat de bovengenoemde kosten niet door de kinderen van de dga zijn betaald; deze kosten zijn voor rekening van [B.V. 1] dan wel [B.V. 4] BV gekomen. Naast deze kosten zijn ook de kosten met betrekking tot het aanvragen van de bouwvergunning, de kosten van het bodemonderzoek en de aankoop van een stuk grond ten behoeve van de te bouwen bedrijfsunits door [B.V. 1] betaald. Hiervan uitgaande acht de rechtbank aannemelijk dat de met de kinderen overeengekomen prijs van € 125/m² aanmerkelijk lager is dan een zakelijke prijs voor de geleverde onroerende zaak. De rechtbank acht, evenals verweerder, aannemelijk dat de zakelijke prijs voor de geleverde onroerende zaak (met een perceeloppervlakte van 1.673m²) ten minste € 300.000 (exclusief omzetbelasting) bedroeg. Dit wordt enerzijds ondersteund door de door eiseres aan de gemeente Nieuwkoop voor een (kleiner maar qua ligging en gebruik vergelijkbaar) stuk bouwgrond betaalde prijs van € 181,50/m² (1.673m² x € 181,50 = € 303.649) maar volgt anderzijds ook uit de aan eiser gerichte brief van 25 maart 2019 van H.J.A. van Echteld, verbonden aan Jacobus Recourt Taxaties, waarin de grond is gewaardeerd op (afgerond) € 300.000. 
    
    15. Nu desalniettemin aangifte is gedaan alsof door [B.V. 1] slechts bouwgrond aan de kinderen is geleverd, waaraan nog allerlei werkzaamheden zouden moeten worden uitgevoerd om het te kunnen bebouwen, heeft [B.V. 1] de onroerende zaak voor een veel te lage prijs (namelijk € 125/m², oftewel € 209.125 exclusief omzetbelasting) verkocht aan de kinderen van eiser. Door deze te lage prijs te verwerken in de aangifte IB/PVV 2012, is een onjuiste aangifte gedaan. Immers, dit reeds leidt tot een winstcorrectie bij [B.V. 1] van € 90.875 (€ 300.000 -/- € 209.125), en dat leidt weer tot een niet aangegeven verkapte winstuitdeling aan eiser (namelijk een uitdeling/bevoordeling via eiser als dga aan zijn kinderen) van eveneens € 90.875. Hierover zou eiser, uitgaande van het geldende tarief van 25% voor inkomen uit aanmerkelijk belang, € 22.718 aan IB/PVV verschuldigd zijn, een bedrag dat absoluut en in dit geval ook verhoudingsgewijs aanzienlijk is. Dit betekent, zoals verweerder terecht heeft geconcludeerd, dat niet de vereiste aangifte is gedaan.
    
    16. Naar het oordeel van de rechtbank moeten eiser en [B.V. 1] zich hier ook van bewust zijn geweest. Weliswaar is de door eiser en [B.V. 1] gehanteerde prijs van € 125/m² (oftewel € 209.125 exclusief omzetbelasting) gebaseerd op een voor hen door een derde opgestelde taxatie, echter eiser en [B.V. 1] moeten zich er bewust van zijn geweest dat de uitgangspunten in deze taxatie volstrekt afwijken van hetgeen uiteindelijk daadwerkelijk is geleverd is aan de kinderen. Immers, al de werkzaamheden die volgens de taxatie van eiser en [B.V. 1] nog moesten worden uitgevoerd en een waardedrukkende invloed op de onroerende zaak hadden, zijn op kosten van de aanmerkelijk belangvennootschap(pen) van eiser uitgevoerd zonder deze door te berekenen aan de kinderen. Juist nu dit in de taxatie zo specifiek was benoemd als waardedrukkende factor, kan het eiser en [B.V. 1] niet zijn ontgaan dat zij door toch de prijs uit hun taxatie te hanteren de kinderen van de dga een substantieel voordeel (tot ten minste het hiervoor berekende bedrag) deden toekomen.
    
    17. Uit het vorenstaande vloeit voort dat sprake is van omkering en verzwaring van de bewijslast. Dit betekent dat eiser moet doen blijken dat de hier bestreden uitspraak op bezwaar onjuist is. Daarin is eiser met betrekking tot de bijgetelde inkomsten uit aanmerkelijk belang niet geslaagd. Hij heeft de door verweerder in dit verband ingenomen stellingen onvoldoende weerlegd. Eiser heeft, tegenover wat verweerder heeft aangevoerd en overgelegd, van zijn stellingen aangaande de waarde van de onroerende zaak onvoldoende concrete en controleerbare bewijsmiddelen overgelegd om in die verzwaarde bewijslast te slagen. 
    
    
      
        Redelijke schatting
      
    
    18. Het vorenstaande neemt niet weg dat de opgelegde aanslag tenminste dient te zijn gebaseerd op een redelijke schatting. De rechtbank zal in het navolgende beoordelen of daarvan sprake is. 
    
    
    
    
      
        Redelijke schatting op basis van WOZ-waardes van de bedrijfsunits
      
    
    19. Verweerder doet de door hem in beroep verdedigde gecorrigeerde inkomsten uit aanmerkelijk belang primair steunen op de totaalsom van de WOZ-waardes (per 1 januari 2012) van de verschillende bedrijfsunits die zijn gesitueerd op de aan de kinderen geleverde grond en die ten tijde van de levering nagenoeg gereed waren. Verweerder heeft in het verweerschrift gemotiveerd gesteld dat daarvan uitgaande de uitdeling aan eiser € 368.114 zou bedragen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
    
      Totale WOZ waarde 				€ 854.205
      Betaald voor de bouwgrond 			€ 209.125 -/-
      Aan kinderen in rekening gebrachte bouwkosten 	€ 276.966 -/- 
      Uitdeling/te corrigeren ab-inkomen			€ 368.114
    
    
    20. Hoewel de rechtbank de achter deze schatting liggende gedachte niet onredelijk vindt, vindt de rechtbank het aansluiten bij de bewuste WOZ-waardes per 1 januari 2012 wél onredelijk, daar die, naar volgt uit de door verweerder overgelegde WOZ-waardeoverzichten, de waarde betreffen per toestandsdatum 1 januari 2013. Weliswaar staat vast dat de verschillende op de geleverde grond gelegen WOZ-objecten tijdens de levering begin 2012 zo goed als gereed waren, maar dat betekent ook dat ze op dat moment nog niet helemaal gereed waren. Onder die omstandigheid vindt de rechtbank het niet redelijk om voor de schatting van de zakelijke prijs per 24 februari 2012 uit te gaan van de waarde naar de toestand op 1 januari 2013, temeer nu nadere informatie over het verloop van de bouw en/of de waardeontwikkeling gedurende de rest van het jaar 2012 ontbreekt. Om die reden verwerpt de rechtbank de primaire onderbouwing van de correctie van verweerder.
    
    
      
        Redelijke schatting: reële benadering van de aan de kinderen van eiser in rekening te brengen kosten
      
    
    21. Subsidiair heeft verweerder in voornoemd verband het standpunt ingenomen dat voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de aan de kinderen van eiser overgedragen onroerende zaak (bestaande uit de grond met de daarop (nagenoeg gereed zijnde) nieuw gerealiseerde bedrijfsunits) een reële benadering van de aan de kinderen in rekening te brengen kosten als uitgangspunt moet worden genomen. Verweerder heeft vervolgens in zijn verweerschrift uitgebreid gemotiveerd uiteengezet welke kosten aan de kinderen van eiser in rekening gebracht hadden moeten worden met betrekking tot aan [B.V. 1] gefactureerde werkzaamheden en leveranties (zie p. 16 tot en met 22 van het verweerschrift). Daarvan uitgaande zou de uitdeling aan eiser € 248.923 bedragen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
    
      Totaal kosten 8 bedrijfsunits (inclusief grond)	€ 735.014
      Betaald voor de bouwgrond 			€ 209.125 -/-
      In rekening gebrachte bouwkosten 			€ 276.966 -/-
      Uitdeling/te corrigeren ab-inkomen			€ 248.923
    
    
    22. De rechtbank acht deze berekening van verweerder alsmede de door verweerder daaraan ten grondslag gelegde uitgangspunten wel redelijk, ook bezien in het licht van alles wat eiser en [B.V. 1] daartegenover hebben aangevoerd en overgelegd. In zoverre is dus, in ieder geval tot het bedrag van € 248.923 naar het oordeel van de rechtbank wel sprake van een redelijke schatting. 
    
    23. Nu de aldus berekende uitdeling meer bedraagt dan de in de navorderingsaanslag betrokken uitdeling, kan ten aanzien van die laatste niet worden gezegd dat die niet berust op een redelijke schatting. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding het in aanmerking genomen belastbare inkomen uit aanmerkelijk belang te verminderen. Dit betekent dat het beroep tegen de navorderingsaanslag IB/PVV 2012 ongegrond is. 
    
    24. Het vorenstaande betekent dat alles wat partijen overigens over de hoogte van het aanmerkelijk belanginkomen hebben aangevoerd geen verdere behandeling behoeft.
    
    
      
        Belastingrente
      
    
    25. Met betrekking tot de berekende belastingrente stelt de rechtbank vast dat gesteld noch gebleken is dat deze in strijd met enige regel van geschreven of ongeschreven recht is berekend. De rechtbank ziet ook overigens geen aanleiding om de rente te matigen, ook niet in de door eiser in dit verband benadrukte omstandigheid dat inmiddels ruim vier jaar is verstreken sinds de start van het in verband met de verkoop van de grond ingestelde boekenonderzoek. Weliswaar heeft een en ander lang geduurd, maar naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake is van enige noemenswaardige vertraging die is ontstaan door onzorgvuldig handelen van de zijde van verweerder.
    
    
      
        Slotsom
      
    
    26. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    27. Nu het beroep ongegrond is, bestaat voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding. De rechtbank komt dan ook niet toe aan de beoordeling of recht zou bestaan op een integrale kostenvergoeding.	
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, voorzitter, en mr. S.E. Postema en 
      mr. B. Boom, leden, in aanwezigheid van mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 december 2021.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier							voorzitter
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.