ECLI:NL:GHARL:2013:6385, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-08-2013, 12/00669 en 12/00670
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2013-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. 
        Waarde bouwpercelen in goede justitie vastgesteld door hof.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      Nummers 12/00669 en 12/00670
      uitspraakdatum: 27 augustus 2013
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X BV te Z]
         (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 10 oktober 2012, nummers AWB 12/929 en 12/930, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken[a-straat 1] en[b-straat 1] [X] gelegen te [Q], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 626.000 respectievelijk € 1.162.000.
    
    
      1.2
      Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 10 oktober 2012 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord,[...] als de gemachtigde van belanghebbende, en[...], namens belanghebbende, alsmede[...] namens de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem, bijgestaan door [...], taxateur. 
    
    
      1.7
      De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onder 1.1. vermelde stukken grond. Het zijn twee bouwpercelen op het industrieterrein[C] te [Q] nabij de snelweg A18. Het stuk grond, aangeduid als “[a-straat 1]” (hierna: perceel A) heeft een oppervlakte van 11.195 m². Belanghebbende heeft dit stuk grond gekocht in het jaar 2005 voor € 657.067. Het stuk grond, aangeduid als [b-straat 1] [X]”(hierna: perceel B) heeft een oppervlakte van 17.695 m². Belanghebbende heeft dit stuk grond in het jaar 2008 gekocht voor € 1.196.190.
    
    
      2.2
      Ten tijde van de koop gold voor beide percelen het bestemmingplan [D]. Van perceel A was de bestemming deels “groen” en deels “wonen met groen”. Perceel B had de bestemming “agrarisch”. Op grond van genoemd bestemmingsplan was er geen potentiële ontwikkelingsmogelijkheid.
    
    
      2.3
      Op de waardepeildatum gold voor de beide percelen het bestemmingsplan “[E]”. Dit bestemmingsplan biedt onder strikte voorwaarden de mogelijkheid de bestemming van beide percelen te wijzigen in “Bedrijventerrein of Detailhandel”.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2011.
    
    
      3.2
      Belanghebbende stelt dat bij de prijsbepaling ten tijde van de aankoop van de percelen de verwachting deze te kunnen aanwenden voor perifere detailhandel, in aanmerking is genomen. Voorts speelde bij de prijsbepaling een rol dat belanghebbende bouwopdrachten die zouden voortvloeien uit de op dat moment bestaande ontwikkelingsplannen, zou gunnen aan een zusterbedrijf. Belanghebbende neemt het standpunt in dat ten tijde van de waardepeildatum geen sprake meer was van een reële mogelijkheid om de beide percelen rendabel te herontwikkelen. Weliswaar is de bestemming sinds de aankoop van de percelen gewijzigd, doch deze wijziging biedt minder mogelijkheden de beide percelen (rendabel) te ontwikkelen en is in die zin veel minder gunstig dan verwacht was ten tijde van de aankoop. In hoger beroep verdedigt zij een waarde van de percelen van respectievelijk € 5 (agrarisch) en € 3,50 per m² (gras en bos).
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar die bij de waardevaststelling de aankoopprijs van de onderhavige percelen en een aantal gerealiseerde verkoopprijzen van naar zijn inzicht vergelijkbare percelen in aanmerking heeft genomen, neemt het standpunt in dat onder het huidige bestemmingsplan de genoemde mogelijkheid de percelen te ontwikkelen beter is dan ten tijde van de aankoop van de percelen en dat daarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden.
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.5
       Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Ambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarden.
    
    
      3.6
      De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
      4.2
      De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is, rust op de Ambtenaar. De beantwoording van de vraag of de Ambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij ter ondersteuning van die stellingen heeft bijgebracht.
    
    
      4.3
      Belanghebbende stelt dat, anders dan waarvan de heffingsambtenaar uitgaat, bij de waardebepaling de aankoopprijzen van beide percelen buiten beschouwing moeten blijven. Zij stelt dat de bestemmingswijziging die sinds de aankoop door belanghebbende van de percelen is doorgevoerd, veel minder mogelijkheden biedt de percelen te ontwikkelen. Als gevolg daarvan is - anders dan ten tijde van de aankoop was verwacht - een rendabele ontwikkeling van de percelen in de nabije toekomst niet mogelijk.  De omstandigheden ter zake van de percelen, sinds de aankopen in april/juni 2005 en april/mei 2008 zijn zodanig gewijzigd dat er een volledig nieuwe situatie omtrent de ontwikkelmogelijkheden en de invloed daarvan op de waarde van de percelen is ontstaan. De heffingsambtenaar heeft deze stelling over verminderde ontwikkelmogelijkheden niet (gemotiveerd) bestreden zodat het Hof voor dit geding van de juistheid daarvan zal uitgaan. De voor de percelen betaalde koopsommen kunnen daarom naar het oordeel van het Hof niet als uitgangspunt worden genomen bij de bepaling van de waarden van de percelen per de waardepeildatum 1 januari 2011.
    
    
      4.4
      Ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarden van de onderhavige percelen niet te hoog is vastgesteld, wijst de heffingsambtenaar mede op het taxatierapport van[...] van 30 januari 2013, waarin de waarde van perceel A op de waardepeildatum 1 januari 2011 is getaxeerd op € 626.000 en die van perceel B op € 1.162.000. In het taxatierapport zijn de verkoopresultaten van acht vergelijkingspercelen vermeld. 
    
    
      4.5
      Anders dan de meeste vergelijkingspercelen zijn belanghebbendes percelen gelegen in de zogenoemde “wro-zone – wijzigingsgebied 3” van het bestemmingsplan[C]. Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de wro-zone weliswaar het bestemmingsplan wijzigen in onder meer de bestemming Bedrijventerrein of Detailhandel, doch zij zijn hiertoe slechts bereid onder voorwaarden die dermate strikt zijn dat een rendabele ontwikkeling van de percelen ernstig wordt bemoeilijkt. Behoudens het eveneens in de wro-zone gelegen vergelijkingsperceel[c-straat 1] hebben de vergelijkingspercelen ongeclausuleerd de bestemming Bedrijventerrein of Detailhandel, zonder dat aan dergelijke strikte voorwaarden dient te worden voldaan. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de gerealiseerde verkoopprijzen van de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar vermelde vergelijkingspercelen die niet gelegen zijn in het “wro-zone – wijzigingsgebied 3” geen steun bieden aan de in geding zijnde waarde van belanghebbendes percelen. De verkoopprijzen van de vergelijkingspercelen zijn slechts een indicatie van de potentiële waarde van belanghebbendes percelen indien deze een met de vergelijkingspercelen vergelijkbare bestemming en ontwikkel-/exploitatiemogelijkheid zouden hebben of krijgen. Daar was ten tijde van de waardepeildatum echter nog geen enkel zicht op. 
    
    
      4.6
      Het naast belanghebbendes perceel gelegen vergelijkingsperceel[c-straat 1] is op 14 januari 2011 aangekocht voor projectontwikkeling voor een prijs van € 700.000. Dit perceel heeft dezelfde bestemming en dezelfde potentiële ontwikkelingsmogelijkheid als de percelen van belanghebbende, doch belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat van een marktconforme verkoop geen sprake is geweest. Ter zitting van het Hof heeft [...] de feiten en omstandigheden waaronder deze verkoop tot stand is gekomen nader toegelicht. De heffingsambtenaar heeft deze feiten en omstandigheden niet betwist. Op grond daarvan komt het Hof tot het oordeel dat inderdaad geen sprake is van een marktconforme verkoop, zodat de gerealiseerde verkoopprijs van dit perceel evenmin steun kan bieden aan de door hem verdedigde waarden van belanghebbendes percelen.
      
    
    
      4.7
      Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting niet erin is geslaagd de vastgestelde waarde van de percelen aannemelijk te maken.
      
    
    
      4.8
      De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, betekent niet dat dan zonder meer wordt uitgegaan van de door belanghebbende bepleite waarde. Op belanghebbende rust de last de door hem verdedigde waarde van de percelen A en B van respectievelijk € 5 (agrarisch) en € 3,50 (gras en bos) per m², aannemelijk te maken. Hierin is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Belanghebbende maakt, tegenover het onderbouwde betoog van de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat geen enkele meerwaarde kan worden toegekend aan de mogelijkheid – zij het onder strikte voorwaarden - de percelen te ontwikkelen tot bedrijventerrein. Zo heeft belanghebbende, hoewel hiertoe door haar wel onderzoek is gedaan, geen kostencalculaties van een dergelijke ontwikkeling overgelegd waaruit zulks zou kunnen blijken. Voorts acht het Hof van belang dat namens belanghebbende ter zitting is verklaard dat zij de percelen wenst aan te houden in verband met mogelijke ontwikkelingen op lange(re) termijn.
      
    
    
      4.9
      Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende de bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de beide percelen in goede justitie bepalen.
      
    
    
      4.10
      
        Gelet op een en ander stelt het Hof de waarde van de percelen A en B per 1 januari 2011 in goede justitie vast op € 40 per m².
        
          Slotsom
          
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep voor het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Gelet op artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 4 punten ((hoger)beroepschrift en verschijnen ter zitting bij de Rechtbank en het Hof) × 1 (gewicht van de zaak) × € 472, ofwel op € 1.888 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Niet gesteld of gebleken is dat andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      – vermindert de vastgestelde waarde van de beide percelen voor het jaar 2011 tot € 40 per m² [a-straat 1]: € 447.800 en [b-straat 1][X]: € 707.800);
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.888,
      – gelast dat de gemeente Doetinchem aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 310 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 466 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 27 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (J.L.M. Egberts)
            
            
              (R.A.V. Boxem)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 augustus 2013
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.