ECLI:NL:RBAMS:2024:3676, Rechtbank Amsterdam, 14-06-2024, 11039683 EA VERZ 24-312
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht; verzoek goedkeuring afwijkend beding (art. 7: 291 BW). Hetgeen is bepaald in artikel 21 deel B komt neer op een (gedeeltelijke) uitsluiting van de gebrekenregeling. Dit betreft niet een afwijking van afdeling 6 van titel 7 BW, zodat een dergelijk beding niet voor goedkeuring in aanmerking kan komen.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
      
        Team kanton 
      
      Kenmerk	: 11039683 EA VERZ 24-312
      Datum	: 14 juni 2024
      
        33623
      
    
    
    
    
      Beschikking van de kantonrechter te Amsterdam op een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek, ingediend door:
    
    
    
  
  
    de vennootschap naar buitenlands recht 
    
      
        UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD S.E.
      
      gevestigd te Schiphol
      verzoekster sub 1
      nader te noemen: Unibail / de verhuurster
      vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger 1] en [vertegenwoordiger 2]
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de naamloze vennootschap
    
      
        CONFISERIE LEONIDAS N.V.
      
      gevestigd te Rotterdam 
      verzoekster sub 2
      nader te noemen: Leonidas / de huurster
      vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger 3]
    
    
  
  
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE 
    Verzoeksters hebben op 9 april 2024 een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 Burgerlijk Wetboek ingediend. Het heeft betrekking op bedrijfsruimte gelegen aan het [adres] . Het gehuurde is gelegen in winkelcentrum Stadshart Amstelveen.    
    
  
  
    BEOORDELING VAN HET VERZOEK
    
      
        Verzoeksters hebben op gronden als vermeld in hun verzoek verzocht goed te keuren de in dat verzoek vermelde bedingen welke afwijken van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte.
      
      
        De bedingen waarvoor goedkeuring wordt verzocht zijn opgenomen in de artikelen 3.1 deel A, 3.2 deel A, 3.1 deel B en 21 deel B van de huurovereenkomst en luiden:   
      
    
    “Deel A:
    
      3.1
      
        Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten de duur als opgenomen in deel B, artikel 3.1 van deze overeenkomst. 
      
    
    
      3.2
      
        
          Na ommekomst van de in artikel 3.1 genoemde periode eindigt deze overeenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één der partijen is vereist. Huurder zal het gehuurde op de einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, op de wijze als bepaald in deze overeenkomst en de algemene bepalingen, en huurder kan na ommekomst van de in artikel 3.1 genoemde termijn geen aanspraak maken  op enige vorm van huur-, termijn- of ontruimingsbescherming, noch op enige vorm van schade- of kostenvergoeding waaronder begrepen kosten van verhuizing en herinrichting en doet uitdrukkelijk afstand van enig recht terzake. 
        
        
          Deel B:
        
      
    
    
      3.1
      
        
          Deze overeenkomst is aangegaan voor de bepaalde duur van 10 jaar, ingaande op 1 juni 2024 en eindigende van rechtswege op 31 mei 2034, zonder dat opzegging door één der partijen is vereist. 
        
        
          Artikel 21 Renovatie winkelcentrum 
        
      
      
      
        
          In aanvulling op deel A, artikel 21 geldt het volgende. Huurder is zich er van bewust dat verhuurder bezig is met een grootschalige herontwikkeling/renovatie (hierna: “de herontwikkeling”) van het winkelcentrum met als doel het winkelcentrum op een hoog kwaliteitsniveau te brengen en te houden. Huurder realiseert zich dat de werkzaamheden gefaseerd zullen plaatsvinden en dat huurder mogelijk overlast zal ondervinden van deze werkzaamheden. Huurder verklaart dan ook dat de herontwikkeling van het winkelcentrum waaronder begrepen de daarmee gepaard gaande werkzaamheden, geen gebrek en/of toerekenbare tekortkoming zijdens de verhuurder opleveren. Huurder zal aan de herontwikkeling in alle redelijkheid en billijkheid haar medewerking verlenen en verhuurder, dan wel partijen die daartoe door verhuurder worden aangesteld, in de gelegenheid stellen de herontwikkeling te realiseren, zonder recht te hebben op huurprijsvermindering, vermindering van de betalingsverplichting, geheel of gedeeltelijke ontbinding van deze overeenkomst en/of schadevergoeding. Echter indien het gehuurde als gevolg van de herontwikkeling/renovatie meer dan 5 dagen gesloten is, zullen partijen in overleg treden over een passende huurkorting voor huurder. Huurder zal zich onthouden van (rechts)maatregelen en/of gedragingen die de herontwikkeling op enigerlei wijze kunnen verstoren, vertragen of verhinderen. Indien en voor zover in de toekomst renovatie van het winkelcentrum (weer) nodig is, is al het bovenstaande eveneens van toepassing. Onder het begrip medewerking valt in dergelijk toekomstig geval tevens een verplaatsing naar een andere unit indien dit voor het uitvoeren van de werkzaamheden door verhuurder noodzakelijk en haalbaar wordt geacht.
        
        
          In het geval van een verplaatsing zal verhuurder een vervangende winkelruimte gelegen in winkelcentrum Stadshart Amstelveen zoeken voor huurder. Verhuurder zal huurder een alternatieve locatie aanbieden met marktconforme voorwaarden en vergelijkbare kwalitatieve eigenschappen op het gebied van: (i) locatie in het winkelcentrum en (ii) oppervlakte van het gehuurde. Partijen treden in dat geval in overleg over een redelijke vergoeding voor de verhuiskosten en extra inrichtingskosten van huurder.”
        
      
      
      3. De kantonrechter overweegt het volgende.
      Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar. De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft. Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van  verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
      
      4. Op grond van hetgeen in het verzoekschrift is vermeld wordt geoordeeld dat de maatschappelijke positie van Leonidas in vergelijking met die van Unibail zodanig is dat zij de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft. 
      
      5. De bedingen in de artikelen 3.1 deel A, 3.2 deel A en 3.1 deel B waarvan goedkeuring is verzocht hebben betrekking op bepalingen in afdeling 6 van titel 7.4 BW en kunnen in beginsel voor goedkeuring in aanmerking komen. 
      
      6. Dat geldt echter niet voor artikel 21 deel B. Ten aanzien van dit artikel overweegt de kantonrechter dat hetgeen daarin bepaald is – kort gezegd – neerkomt op een (gedeeltelijke) uitsluiting van de gebrekenregeling. Dit betreft niet een afwijking van afdeling 6 van titel 7 BW, zodat een dergelijk beding niet voor goedkeuring in aanmerking kan komen. Het verzoek is voor zover het dit artikel betreft dan ook niet toewijsbaar.
      
      7. Op grond van art. 279 Rv dient de kantonrechter een mondelinge behandeling te bepalen, tenzij hij zich aanstonds onbevoegd verklaart of het verzoek toewijst. Nu het verzoek niet voor volledige toewijzing vatbaar is, ligt een mondelinge behandeling in de rede. De kantonrechter laat echter aan partijen de keuze of zij een mondelinge behandeling wensen. Indien beide partijen aangeven geen prijs te stellen op een mondelinge behandeling, zal de kantonrechter alleen de hierboven in rechtsoverweging 5. genoemde bedingen goedkeuren en het verzoek tot goedkeuring van het in rechtsoverweging 6. genoemde artikel afwijzen.
      
      8. Indien partijen wel een mondelinge behandeling wensen dan verdient het de voorkeur dat één zitting wordt bepaald waarin deze zaak tegelijk met de gelijksoortige verzoeken van Unibail en grote huurders die eveneens in april 2024 zijn ingediend wordt behandeld, te weten:
      
        11039766 EA VERZ 24-313;
        11049302 EA VERZ 24-333;
        Partijen kunnen zich eveneens uitlaten of daarmee ingestemd kan worden. In dat geval dienen zij tegelijkertijd niet alleen de eigen verhinderdata, maar ook de verhinderdata van alle andere partijen in de maanden juli, augustus, september en oktober 2024 door te geven.
      
      
      9. Partijen wordt verzocht zich uiterlijk binnen twee weken na de datum van deze tussenbeschikking schriftelijk uit te laten over hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 7. is geformuleerd.
      
      10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        stelt partijen in de gelegenheid om zich binnen twee weken na de datum van deze beschikking uit te laten conform het in rechtsoverweging 7. geformuleerde;
      
      
        houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mr. C.W. Inden, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2024 in aanwezigheid van de griffier.