ECLI:NL:GHAMS:2000:AA9103, Gerechtshof Amsterdam, 19-12-2000, P00/1093
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2000-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Waardebepaling voor het successierecht van een bedrijfspand dat door erflater was verhuurd aan de B.V. waarvan hij alle aandelen bezat. De huur bedroeg ƒ 144.000 per jaar en was zakelijk bepaald. Waarde in verhuurde staat conform het taxatierapport van de inspecteur vastgesteld op ƒ 1.325.000. Geen betekenis toegekend aan taxatie door makelaar ad ƒ 980.000 in verhuurde staat, welke bij de verdeling door de erfgenamen is gevolgd.

Gerechtshof Amsterdam
    
    Kenmerk: P00/1093 
    
    GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
    
    Eerste Meervoudige Belastingkamer
    
    
    	UITSPRAAK
    
    
    op het beroep van de erfgenamen van X te Z, belanghebbenden,
    
    tegen
    
    een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst Registratie en successie te P, de inspecteur.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    Van belanghebbenden is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 13 maart 2000, namens hen ingediend door A te Z. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur met dagtekening 2 februari 2000, betreffende de aan belanghebbenden ter zake van het overlijden van X (hierna: de erflater) opgelegde aanslagen in het recht van successie. De aanslagen zijn berekend naar een verkrijging door de echtgenote van de erflater van ƒ 825.620 en door drie kinderen van de erflater van ieder ƒ 211.884. Na bezwaar zijn de aanslagen bij de bestreden uitspraak verminderd tot aanslagen, berekend naar een verkrijging door de echtgenote van ƒ 816.382 en door de kinderen van ieder ƒ 209.514.
    
    Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de inspecteur en - naar het Hof begrijpt - vermindering van de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een ver- krijging door de echtgenote van ƒ 621.457 en door de kinderen van ieder ƒ 159.489.
    
    De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
    
    Ter zitting van 14 november 2000 zijn verschenen A namens de erven en B namens de inspecteur, tot bijstand vergezeld van de taxateur C.
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. De erflater, gewoond hebbend te Z en overleden te Q op 22 juli 1998, heeft op 24 december 1996 bij testament over zijn nalatenschap beschikt. In dit testament benoemde hij zijn echtgenote en kinderen tot zijn erfgenamen, ieder voor gelijke delen. Voorts maakte hij in het testament een zogenoemde ouderlijke boedel-verdeling. Daarbij deelde hij toe aan zijn zoon A alle certificaten van aandelen in de besloten vennootschap D Meesterschilders B.V. te Z (hierna: de BV), tegen inbreng van de waarde. Voorts deelde hij aan zijn echtgenote alle overige goederen van zijn nalatenschap toe, zo vele als zij zou verkiezen, onder de verplichting de schulden van de nalatenschap voor haar rekening te nemen en aan de overige erfgenamen hun erfdelen schuldig te erkennen. De erflater bepaalde daarbij dat de vorderingen van de kinderen op de echtgenote renteloos zouden zijn.
    
    2.2. Tot de door de erflater nagelaten onroerende zaken behoorde het bedrijfsgebouw met erf en verdere aanhorigheden aan de a-straat 14 te Z (hierna: het pand). Het pand, gebouwd in 1987, is door de erflater op 14 oktober 1997 gekocht voor ƒ 1.300.000 in onverhuurde staat. Vervolgens verhuurde de erflater het pand aan de BV voor ƒ 144.000 per jaar voor een tijdvak van vijf jaar. De BV bezigt het pand als kantoor, opslagruimte en werkplaats in het kader van haar schildersbedrijf. In de aangifte voor het recht van successie is het pand onder de bezittingen opgenomen voor ƒ 980.000.
    
    2.3. Bij een notariële akte van 24 augustus 1999 verklaarde de echtgenote op grond van het testament een aantal registergoederen, waaronder het pand, niet te verkiezen. Bij die akte vond een verdeling van deze registergoederen plaats en werd onder meer het pand toegedeeld aan A voornoemd. Daarbij werd voor het pand een getaxeerde waarde in verhuurde staat van ƒ 980.000 in aanmerking genomen.
    
    2.4. In een taxatierapport met dagtekening 23 september 1998 heeft makelaar E te Z in opdracht van A de waarde van het pand per 12 september 1998 bepaald. Blijkens dat rapport bedroeg de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik ƒ 1.300.000 en de waarde in verhuurde staat ƒ 980.000. De taxateur heeft deze waarden blijkens een van haar afkomstige notitie als volgt berekend:
    
    
      ”Huurwaarde f 140.000,-- per jaar
      Kapitalisatiefactor 8					f   1.120.000,--
      Ca. 800 m2 ongeb. grond/f 200,-/m2		f      160.000,--
      Onderhandse vrije verkoopwaarde			f   1.280.000,--
      Afgerond							f   1.300.000,--
      Waarde in verhuurde staat: 75% van de onderh. vrije verkoopwaarde
      is f 975.000,-- (afgerond f 980.000,-)”.
    
    
    
      2.5. In een taxatierapport met dagtekening 23 juni 1999 heeft de taxateur onroerende zaken van ‘s Rijks belastingen C de waarde van het pand in verhuurde staat per 22 juli 1998 bepaald op ƒ 1.325.000 en de geschatte huurwaarde van het pand op ƒ 141.825 per jaar. Bij het vaststellen van de in geding zijnde aanslagen is de inspecteur van deze waarde in verhuurde staat uitgegaan.
      2.6. In een brief van 3 november 1999 van F v.o.f. aan A met betrekking tot een voorgenomen verkoop van het pand is onder meer vermeld:
    
    
    ”Gezien de huidige vraag op de markt en de bij ons bekende realisatieprijzen, achten wij een verkoopopbrengst reëel van ongeveer NLG 1.150.000 (...) kosten koper.”.
    
    
    3. Geschil
    
    Tussen partijen is in geschil op welk bedrag de waarde in het economische verkeer van het pand ten tijde van het overlijden van de erflater moet worden bepaald. Belanghebbenden stellen die waarde  op ƒ 980.000, de inspecteur op ƒ 1.325.000.
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
      4.2. Namens belanghebbenden is ter zitting nog het volgende aan hun stellingen toegevoegd.
      De BV exploiteert een schildersbedrijf. Het pand is in 1997 verhuurd aan de BV voor ƒ 144.000 per jaar voor een tijdvak van vijf jaar. Het huurcontract heeft tot gevolg dat niet vrijelijk over het pand kan worden beschikt. Dit is een waardedrukkende factor. Aangezien de erflater het pand wilde verhuren aan zijn eigen B.V. is destijds advies gevraagd aan een makelaar omtrent de hoogte van de huur. Die makelaar heeft de huurwaarde van het pand toen getaxeerd op ƒ 140.000 per jaar. 
      A heeft het pand voor de getaxeerde waarde van ƒ 980.000 uit de nalatenschap overgenomen. Met die prijs waren alle erfgenamen het eens. Tot de nalatenschap behoorden nog andere onroerende zaken die tegen de getaxeerde waarde aan één erfgenaam zijn toegedeeld.
    
    
    
      4.3. Namens de inspecteur is ter zitting het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
      Het huurcontract is bij de wederpartij opgevraagd maar nooit ontvangen. Bij de waardebepaling van het pand moet worden uitgegaan van een kapitalisatiefactor van ongeveer 10. Een waarde van minder dan zeven maal de jaarhuur is te laag. Om welke redenen E de kapitalisatiefactor op 8 heeft gesteld heb ik niet nagegaan. In 1997 heeft een makelaar de huurwaarde van het pand op ƒ 140.000 per jaar getaxeerd en de verkoopwaarde ervan op ƒ 1.300.000.
    
    
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. Vaststaat dat ten tijde van het overlijden van de erflater het pand was verhuurd aan de BV voor een tijdvak van vijf jaar, waarvan toen minder dan een jaar was verstreken, dat de BV het pand gebruikte in het kader van haar onderneming en dat de huur na het overlijden is voortgezet. Er zijn geen feiten gesteld of gebleken op grond waarvan ten tijde van het overlijden redelijkerwijs kon worden verwacht, dat de huur voor het einde van de overeengekomen termijn zou worden beëindigd. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de huurprijs is bepaald op basis van een taxatie van de huurwaarde van het pand door een makelaar. Het Hof leidt hieruit af dat de hoogte van de huurprijs berustte op zakelijke gronden.
    
    5.2. Op grond van het in de voorgaande alinea overwogene is het Hof van oordeel dat bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van het pand ten tijde van het overlijden van de erflater moet worden uitgegaan van de waarde in verhuurde staat en van de huurprijs van ƒ 144.000 per jaar welke de erflater van de BV heeft bedongen. In de onder 2.4 en 2.5 vermelde taxatierapporten is uitgegaan van de huurwaarde van het pand, welke in de onder 2.4 aangehaalde notitie en in het onder 2.5 vermelde rapport is gesteld op onderscheidenlijk ƒ 140.000 en ƒ 141.825 per jaar. Deze in de rapporten kennelijk als grondslag voor de waardering gebruikte bedragen waren derhalve niet te hoog.
    
    5.3. In het onder 2.4 vermelde taxatierapport is de waarde in verhuurde staat van het pand ƒ 320.000 - dat is ongeveer 25% - lager bepaald dan de onderhandse verkoop-waarde vrij van huur en gebruik. Uit dit rapport noch uit de onder 2.4 aangehaalde notitie blijkt op welke gronden deze lagere waardering berust. Een lagere waarde in verhuurde staat ligt in dit geval niet voor de hand, aangezien de huurprijs is bepaald op zakelijke basis en het enkele feit van het verhuurd zijn van het pand niet reeds een waardedrukkende factor oplevert. Het Hof verwerpt dan ook dit rapport als mogelijke grondslag voor de in geschil zijnde waardering.
    
    5.4. Het Hof heeft geen redenen om te twijfelen aan de juistheid van het onder 2.5 vermelde taxatierapport. De daarin vermelde waarde in verhuurde staat van het pand komt het Hof, mede gelet op hetgeen de taxateur ter zitting heeft aangevoerd omtrent de in aanmerking te nemen kapitalisatiefactor, niet te hoog voor.
    
    5.5. Het Hof kent voor de in geschil zijnde waardering geen betekenis toe aan de onder 2.6 vermelde brief van F v.o.f., aangezien deze brief niet een taxatie van de waarde van het pand inhoudt, maar slechts een indicatie geeft van de mogelijke verkoopopbrengst, en wel op een tijdstip dat ruim 15 maanden na het overlijden van de erflater ligt. 
    
    5.6. Het Hof kent evenmin betekenis toe aan de omstandigheid dat bij de onder 2.3 bedoelde verdeling een getaxeerde waarde van het pand van ƒ 980.000 in verhuurde staat in aanmerking is genomen. Dit laatste berust kennelijk op de onder 2.4 vermelde taxatie, welke blijkens het onder 5.3 overwogene voor de beslissing geen rol kan spelen. De waarde waarvan de erfgenamen voor hun onderlinge verhouding uitgaan is niet bindend voor de waardebepaling in het kader van de heffing van het recht van successie.
    
    5.7. Gelet op het hiervoor overwogene is het gelijk aan de inspecteur en moet het beroep ongegrond worden verklaard.
    
    
    6. Proceskosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    7. Beslissing
    
    Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    De uitspraak is gedaan op 19 december 2000 door mrs. Dutmer, Onnes en Blokland, in tegenwoordigheid van mr. Jonk als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
    
    De voorzitter van de belastingkamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij           dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief)
      	2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      	3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      	    a) de naam en het adres van de indiener;
      	    b) de dagtekening;
      	    c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      	    d) de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van het beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
    
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.