ECLI:NL:GHSHE:2024:2006, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-06-2024, 22/1349
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-06-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning 2020. Het hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de waarde van de woning dient te worden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn bewijslast dat de WOZ-waarde voor het jaar 2020 niet te hoog is vastgesteld. Wegens de overschrijding van de redelijke termijn kent het hof een vergoeding van immateriële schade toe van € 500. Het geheel van de schadevergoeding komt voor rekening van de heffingsambtenaar.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer: 22/1349
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 1 juni 2022, nummer ROE 21/206, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . 
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning van het bouwjaar 1983 met een wooninhoud van 356 m3 op een perceel van 260 m2. Tot de woning behoren een garage van 45 m3, een aanbouw van 53 m3, een carport van 10 m2, een berging/schuur van 76 m3 en een overkapping van 22 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning naar de waardepeildatum vastgesteld op € 243.000.
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van deze waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport – opgesteld op 5 oktober 2021 door taxateur [taxateur] – overgelegd. In de bijbehorende waardematrix zijn de volgende - alle in [woonplaats] gelegen - referentiewoningen opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  [adres 2] :
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
            
            
              
                Verkoopdatum
              
              
                1 maart 2019
              
              
                26 september 2018
              
              
                5 september 2019
              
            
            
              
                Verkoopprijs
              
              
                € 241.600
              
              
                € 220.000
              
              
                € 206.500
              
            
            
              
                Grondoppervlakte 
              
              
                226 m2
              
              
                221 m2
              
              
                298 m2
              
            
            
              
                Wooninhoud 
              
              
                359 m3
              
              
                359 m3
              
              
                335 m3
              
            
            
              
                Type woning
              
              
                Hoekwoning
              
              
                Hoekwoning
              
              
                Hoekwoning
              
            
          
        
      
      
      
        Uit dit taxatierapport volgt een waarde voor de woning van € 250.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is of de WOZ-waarde naar de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot een waarde van de woning van € 86.400. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat uitgaande van de maandelijkse huursom van € 720 en kapitalisatiefactor 10 de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 86.400 (huurwaardekapitalisatiemethode). 
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij op de correcte wijze de WOZ-waarde heeft bepaald. De heffingsambtenaar verwijst naar artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
      
    
    
      4.6.
      Ingevolge artikel 4, lid 1, aanhef en letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Ondanks dat deze methode slechts een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd, acht het hof de stelling van belanghebbende dat in dit geval de huurwaardekapitalisatiemethode de geschiktste waarderingsmethode is, onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gekozen referentiewoning [adres 2] gunstiger is gelegen. De referentiewoning heeft volgens belanghebbende meer rust, ruimte en uitzicht, terwijl de onderhavige woning aan een doorgaande weg ligt. Daarnaast stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de woning ongunstiger is gelegen dan de referentiewoningen, omdat die op een rechte lijn ligt met de naastgelegen woning.
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de woning gunstig in de woonwijk is gelegen. Op korte loopafstand is veel openbaar groen en er zijn sportfaciliteiten aanwezig. Volgens de heffingsambtenaar is de [adres 2] niet beter gelegen dan de woning. Aan de achterzijde van de referentiewoning zijn in 2019 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Op de peildatum was al bekend dat deze woningen gebouwd zouden worden. De door belanghebbende aangegeven waardeverhogende aspecten van rust, ruimte en uitzicht waren daardoor reeds aanmerkelijk ingeperkt. Verder stelt de heffingsambtenaar dat de [straat] doorgaans slechts zal worden gebruikt door bestemmingsverkeer en zodoende niet kan worden aangemerkt als een doorgaande weg. De waardering van de ligging is daardoor, volgens de heffingsambtenaar, goed vergelijkbaar met de referentiewoningen. Verder stelt de heffingsambtenaar dat de drie gekozen referentiewoningen uit drie verschillende straten een goed afgewogen waardebepaling mogelijk maken. 
      
    
    
      4.9.
      Het hof oordeelt ten aanzien van de ligging als volgt. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging van de woning vergelijkbaar is met de ligging van de referentiewoningen. De woningen zijn namelijk alle gelegen in dezelfde woonkern. Het hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de woning is gelegen aan een doorgaande weg en daardoor meer last heeft van verkeersintensiviteit. De heffingsambtenaar heeft deze stelling betwist en gesteld dat de [straat] doorgaans slechts zal worden gebruikt door bestemmingsverkeer en zodoende niet kan worden aangemerkt als een doorgaande weg. Belanghebbende heeft zonder verdere onderbouwing daarmee niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een grotere verkeersoverlast dan bij de referentiewoningen. Het hof volgt belanghebbende ook niet in zijn stelling dat de ligging ten opzichte van het naastgelegen pand invloed heeft op de waarde, aangezien deze stelling niet is onderbouwd. Met betrekking tot de referentiewoning aan de [adres 2] heeft de heffingsambtenaar onbetwist verklaard dat in 2019 nieuwbouwwoningen zijn gebouwd aan de achterzijde van deze referentiewoning. Aangezien op de peildatum reeds bekend was dat de woningen gebouwd zouden worden,  zijn de door belanghebbende aangegeven waardeverhogende aspecten van rust, ruimte en uitzicht toen al ingeperkt. De ligging van de woning is daardoor goed vergelijkbaar met de ligging van de [adres 2] . 
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat er een correctie moet plaatsvinden, omdat de woning - in tegenstelling tot de referentiewoningen - geen hoekwoning is, maar een rijwoning. Voor belastingjaar 2021 heeft er volgens belanghebbende wel een correctie plaatsgevonden. 
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat er sprake is van een hoekwoning als er sprake is van het einde van een dakdeel, ook als de woning is geschakeld met een naastgelegen woning door een tussenstuk van een enkele bouwlaag (zoals een garage). Een woning heeft dan – in tegenstelling tot een rijwoning – een groter perceel. Dat is het geval bij de woning, alsmede bij twee van de drie referentiewoningen. Het hof acht de verklaringen van de heffingsambtenaar aannemelijk, mede op basis van de foto’s van de woning en de referentiewoningen in de gedingstukken. Daarnaast kan uit de uitspraak op bezwaar voor belastingjaar 2021 niet worden afgeleid dat er voor belastingjaar 2021 een correctie heeft plaatsgevonden, omdat de woning geen hoekwoning zou zijn. 
      
    
    
      4.12.
      Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport, de bijbehorende waardematrix en zijn verklaringen in het hoger verweerschrift en ter zitting, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft voldaan aan zijn bewijslast dat de WOZ-waarde voor het jaar 2020 niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn vergelijkbaar met de woning. Het zijn immers hoekwoningen uit een vergelijkbaar bouwjaar en gelegen in dezelfde woonkern. Met de onderlinge verschillen, zoals onderhoud en voorzieningen is, blijkens de waardematrix, voldoende rekening gehouden. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.13.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het verzoek om (immateriële) schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.14.
      Belanghebbende heeft voor het eerst ter zitting bij het hof verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens de overschrijding van de redelijke termijn voor beslechting van dit belastinggeschil.
      
    
    
      4.15.
      Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn voor beslechting van een belastinggeschil is overschreden gelden de volgende uitgangspunten. De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat de redelijke termijn is overschreden indien de rechtbank niet binnen twee jaar na die datum uitspraak doet. Bij de toerekening heeft in belastingzaken als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat het hoger beroepschrift door het hof is ontvangen. Indien de redelijke termijn is overschreden, wordt als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden. 
      
    
    
      4.16.
      Het hof stelt vast dat het bezwaarschrift op 10 april 2020 is ontvangen door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft op 11 december 2020 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank heeft op 1 juni 2022 uitspraak gedaan. Het hof doet heden uitspraak. Het hof stelt op grond van het voorgaande vast dat de redelijke termijn in deze procedure met afgerond drie maanden is overschreden. Het totaal van de overschrijding wordt naar boven afgerond. Het hof is van oordeel dat de overschrijding van (afgerond) drie maanden reden vormt voor een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 500. Omdat de bezwaarfase afgerond negen maanden heeft geduurd, en daarmee twee maanden te lang, komt het geheel van de schadevergoeding voor rekening van de heffingsambtenaar.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.17.
      Het hof is van oordeel dat, vanwege de toekenning van een immateriële schadevergoeding in hoger beroep, aanleiding bestaat om het griffierecht van € 136 te laten vergoeden door de heffingsambtenaar. 
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.18.
      Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten. Het hof stelt deze tegemoetkoming op 1 (punt) x € 875 (waarde per punt) x 0,25 (factor gewicht van de zaak) is € 218,75‬.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van € 136 vergoedt;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding het hof van € 218,75.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door E.P.A. Brakeboer, raadsheer, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
      E. Royakkers	E.P.A. Brakeboer
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, r.o. 3.3. 
  
  
     Hoge Raad 7 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:266.
  
  
     Hoge Raad 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, r.o. 3.4.4.
  
  
     Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.