ECLI:NL:GHARL:2015:9290, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-12-2015, 200.149.034/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-12-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil over beëindiging huurovereenkomst woonruimte. Vraag of opzegging door huurder rechtsgeldig is geschied en ook de medehuurder betreft. Beding dat bij opzegging een boete is verschuldigd, is nietig wegens strijd met artikel 7:271 lid 2 BW. Nietigheid ambtshalve toegepast.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.149.034/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 2388132\ CV EXPL 13-7795)
    
    
    
    
      
        arrest van 8 december 2015
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante] ,
      
      wonende te [woonplaats 1] ,
      appellante,
      in eerste aanleg: eiseres,
      hierna: [appellante],
      advocaat: mr. P. van Bommel, kantoorhoudend te Franeker,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      wonende te [woonplaats 2] ,
      hierna: [geïntimeerde 1],
      
        2. [geïntimeerde 2] , 
      
      wonende te [woonplaats 2] ,
      hierna: [geïntimeerde 2],
      geïntimeerden,
      in eerste aanleg: gedaagden,
      hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden], 
      advocaat: mr. P.R. Logemann, kantoorhoudend te Harlingen.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg 
    
    
      In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 12 november 2013 en 11 februari 2014 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter).
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep 
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure is als volgt:
      - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 8 mei 2014,
      - de memorie van grieven (met producties),
      - de memorie van antwoord.
      
    
    
      2.2
      Vervolgens heeft [appellante] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
      
    
    
      2.3
      
        De vordering van [appellante] luidt:
        
           "Het is op deze gronden, dat appellante de eer hoeft te concluderen, dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, Locatie Leeuwarden, Sector Privaatrecht moge behagen het vonnis d.d. 11 februari 2014 door de Rechtbank Noord-Nederland, Locatie Leeuwarden, sector Kanton, gewezen tussen appellante als eiseres en geïntimeerden als gedaagden met zaaknummer 2388132 \ CV EXPL 13-7795 geheel conform de door appellante ingestelde Grieven te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, zonodig met verbetering c.q. aanvulling der gronden, de vorderingen van thans appellante, eiseres in eerste aanleg alsnog geheel danwel gedeeltelijk toe te wijzen, alsmede geïntimeerden te veroordelen in de kosten van beide instanties."
          
        
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling van het geschilvaststaande feiten
    
      3.1
      De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.9) van het vonnis van 11 februari 2014 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling is geen grief gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken. Het hof zal dan ook van de door de kantonrechter vastgestelde feiten uitgaan die, aangevuld met enkele andere feiten, op het volgende neerkomen.
      
        3.1.1
        
          [appellante] is eigenares van een woning aan [adres] (hierna: de woning).
      
      
        3.1.2
        
          Op of omstreeks 23 augustus 2010 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan [appellante] de woning aan [geïntimeerden] heeft verhuurd. De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. In het huurcontract is - voor zover van belang - het volgende bepaald:
          
            “3.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor 12 maanden ingaande op 01-09-2010 en lopende tot en met 31-08-2012.
            
            3.2 Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. 
            nvt
            
            3.3 Beëindiging of voortzetting van de overeenkomst zal door verhuurder en huurder worden besproken 3 maanden voor het aflopen in 3.1 genoemde huurperiode, anders dient huurder opzegging te geschieden overeenkomstig 20.1 van de algemene bepalingen.
          
        
      
    
    
      3.4
      
        
          Opzegging door huurder van deze overeenkomst is alleen mogelijk tegen een boete van 10% van de koopsom zie koopovereenkomst. Huurder geeft na ondertekening nadrukkelijk aan hiermee bekend te zijn en heeft toegestemd in deze constructie daar het hun de mogelijkheid bied een passende financiering te regelen. Huurder geeft aan al het mogelijk te doen om de huurovereenkomst zo kort mogelijk te houden zodat een levering van het onderpand een feit word.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      4.4
      
        Per betaalperiode van één maand bedraagt
      
      
        - de huurprijs € 750,=
      
      
        - waterkosten € Eigen rekening”
      
      
        3.1.3
        Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, zoals vastgesteld in 1998, van toepassing verklaard. Hierin is onder meer bepaald dat de huurder, die in de voldoening van zijn verplichting als huurder tekort komt, een opeisbare boete verbeurt van € 25,-- per dag onverminderd de rechten van de verhuurder anderszins. 
      
      
        3.1.4
        
          Op 23 augustus 2010 hebben partijen tevens een schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [appellante] de woning voor € 170.000,-- aan [geïntimeerden] heeft verkocht. In het door partijen ondertekende koopcontract is - voor zover van belang - het volgende bepaald:
          
            “3.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op n.t.b. doch uiterlijk 15 september 2012 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, (…)
          
          
            (…)
          
        
      
    
    
      11.2
      
        
          Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 17.000,= (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      17.1
      
        
          Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (…)
        
        
          b. op nvt koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van KOOPSOM PLUS KOSTEN geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast of een rentepercentage niet hoger dan % ( jaar vast) bij de volgens hypotheekvorm:
        
        
          (…)
        
        
          Anders dan genoemd in deze overeenkomst geeft verkoper koper toestemming het onderpand in alle opzichten te verbouwen en aan te passen tegen de huidige woon en bouwnormen, zonder dat koper recht heeft op vergoedingen van verkoper.
          
          Alle kosten die betrekking hebben op bovengenoemd onderpand zal ten tijde van de huurovereenkomst, komen voor rekening van koper.
          
          Verkoper en koper komen overeen dat de huurovereenkomst voorloper is van de koopovereenkomst, en koper dient zich maximaal in te spannen om de financiering zo snel mogelijk rond te krijgen, daarbij zal de levering van genoemd onderpand terstond en wel binnen 3 maanden na bekendmaking financiering zijn beslag hebben.”
        
      
      
        3.1.5
        
          In een brief van 1 juli 2013 heeft [geïntimeerde 1] onder meer het volgende aan [appellante] geschreven:
          
            “In antwoord op je aangetekende brief:
            
            Hieruit blijkt dat jij mijn betalingsregeling voor de lekkage onder de vloer in je pand [adres] waarvan ik de huurder ben, afwijst. Daarmee vervalt deze betalingsregeling.
            
            Omdat ik besloten heb te gaan verhuizen zal ik het pand niet veel langer gebruiken en is mijn besluit als volgt: Ik zal de lekkagekosten inhouden op de huur, zolang ik nog niet ben verhuisd. Mocht de rekening nog niet volledig zijn vereffend wanneer ik vertrek dan zal ik je voor het resterende bedrag een rekening sturen.
          
          
            Je dreigement dat wanneer ik het pand niet meer van je huren wil, ik jou 10% van een of andere koopsom zou moeten betalen, neem ik niet serieus. De koopovereenkomst en het daaraan gekoppelde huurcontract wat ik het eerste jaar met je had, werd aangegaan voor de periode van 1 jaar. Ik heb je tegen het eindigen van dat jaar meegedeeld dat ik niet in staat ben het pand van je te kopen en heb aangeboden te vertrekken zodat jij kon overgaan tot verkoop. Jij gaf toen aan dat je wel blij was met mij als huurder en bood aan dat ik het pand gewoon van je kon huren als ik dat wilde. Dit hebben we nooit op papier gezet, zodat ik ook nergens aan gebonden ben.
            
            (…)
          
          
            Op het moment dat ik klaar ben met verhuizen zal ik je daarvan op de hoogte brengen.”
          
        
      
      
        3.1.6
        In een brief van 9 juli 2013 heeft de advocaat van [appellante] gereageerd op de brief van [geïntimeerde 1] van 1 juli 2013. In deze brief heeft hij onder meer geschreven dat de koop- en de huurovereenkomst beide zijn verlengd, dat [geïntimeerde 1] gehouden is beide overeenkomsten na te komen, dat bij opzegging van de huurovereenkomst de geldende opzegtermijn in acht moet worden genomen en dat bij ontbinding of opzegging van de overeenkomsten een boete verschuldigd is van 10% van de koopsom. Tevens wordt in deze brief aangegeven dat [geïntimeerden] ten onrechte een bedrag van € 150,- op de huur heeft ingehouden en de huur over de maand juli 2013 volledig onbetaald hebben gelaten. [geïntimeerden] worden gesommeerd de achterstallige huur binnen twee weken te betalen. 
      
      
        3.1.7
        
          In een brief van 16 juli 2013 heeft [geïntimeerde 1] onder meer het volgende aan [appellante] geschreven:
          
            “Bij deze doe ik je de sleutel van de [adres] toekomen. Ik heb gisteren het pand bezemschoon achtergelaten en mijn laatste huurdatum zet ik op vandaag.
          
          
            Zoals in mijn vorige brief al gezegd, ben ik bereid om de Vitens waterrekening t.g.v. het ondergrondse lek op de [adres] die jij nog aan mij moet betalen, zoveel mogelijk te verrekenen met wat je anders nog van mij als huur ontvangen zou hebben. Dit houdt in dat dat er een restschuld voor je overblijft van 1034 euro en omdat ik ervoor kies om je sleutel per aangetekende brief te doen toekomen en dit een dag of 2 extra duurt, ben ik bereid om het bedrag af te ronden op 1000 euro. (…)”
          
        
      
      
        3.1.8
        
          [geïntimeerden] hebben de woning ontruimd. Daarbij hebben zij onder meer paardenboxen uit de bij de woning behorende schuur verwijderd. [geïntimeerden] hebben voorts een bedrag van in totaal € 900,-- op de huur over de maanden juli en augustus 2013 ingehouden.
      
      
        3.1.9
        Bij brief van 29 juli 2013 heeft de advocaat van [appellante] [geïntimeerde 1] gesommeerd tot betaling van de boete op grond van artikel 3.4 van de huurovereenkomst en tot betaling van de ingehouden en toekomstige huurtermijnen, van schade ontstaan door het verwijderen van eigendommen, van wettelijke rente en incassokosten, in totaal een bedrag van € 20.878,65. 
      
      
        3.1.10
         Bij brief van 21 augustus 2013 heeft de gemachtigde van [appellante] [geïntimeerde 1] onder meer het volgende geschreven:“Cliënte wenst zich jegens u weer vrij te achten, zodat zij de ontbindingsbepalingen, zoals opgenomen in de koopovereenkomst inroept.Cliënte stelt vast, dat u zich blijkbaar niet meer wilt houden aan deze koopovereenkomst. Meer in het bijzonder leidt cliënte uit uw handelswijze af, dat u de voor u uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen niet meer wilt nakomen, zodat u jegens cliënte nalatig bent.Ingevolge artikel 11 stel ik u dan ook middels dit schrijven formeel in gebreke. U krijgt thans voor de laatste keer de gelegenheid om de koopovereenkomst binnen acht dagen na heden gestand te doen.Met andere woorden, in geval u niet voor 30 augustus a.s. (…) het schriftelijk bericht heeft gegeven, dat u zich zult houden aan de overeengekomen verplichting om het registergoed (…) van cliënte op korte termijn af te nemen tegen de overeengekomen koopsom ad € 170.000,- k.k. stel ik u reeds nu voor alsdan in gebreke en acht mij vrij om namens cliënte de koopovereenkomst vanaf voormelde datum buitengerechtelijk op grond van toerekenbare tekortkoming te ontbinden.”
      
      
        3.1.11
        
           [geïntimeerden] hebben niet gereageerd op de brieven van 29 juli 2013 en 21 augustus 2013.
          
            
            procedure in eerste aanleg
          
        
      
    
    
      3.2
      
        [appellante] heeft [geïntimeerden] gedagvaard. Zij heeft gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat tussen partijen een huurovereenkomst geldt met betrekking tot de woning totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Daarnaast heeft zij gevorderd dat de koopovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden, althans ontbonden wordt verklaard en dat [geïntimeerden] worden veroordeeld (naast de boete van € 17.000,-) tot betaling van € 92.000,- aan schadevergoeding, althans schadevergoeding op te maken bij staat. Ten slotte heeft zij betaling gevorderd van een bedrag van € 20.853,38, uit hoofde van achterstallige huur, schade wegens het verwijderen van paardenboxen, de boete van € 17.000,- en buitengerechtelijke incassokosten, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente, te vervallen huurtermijnen, een boete van € 25,- per dag en schadevergoeding op te maken bij staat, alsmede veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.    
    
    
      3.3
       [geïntimeerden] verweer hebben verweer gevoerd. Nadat een comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat tot 1 september 2013 een rechtsgeldige huurovereenkomst tussen partijen geldt en heeft hij [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.880,-. De kantonrechter heeft de vorderingen voor het overige afgewezen en de proceskosten gecompenseerd.bespreking van de grieven
    
    
      3.4
      De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen na ommekomst van de het eerste jaar voor onbepaalde tijd is aangegaan of verlengd, zodat de overeenkomst op grond van artikel 7:271 lid 2 BW door elk van partijen kan worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Nu [geïntimeerden] de huurovereenkomst bij brief van 16 juli 2013 rechtsgeldig hebben opgezegd, is de huurovereenkomst per 1 september 2013 geëindigd, aldus de kantonrechter. [appellante] komt met grief I tegen dit oordeel op. 
    
    
      3.5
      
        [appellante] betoogt allereerst, naar het hof haar op dit punt niet in helderheid uitblinkende betoog begrijpt, dat de huurovereenkomst na ommekomst van de termijn van één jaar voor een periode van vijf jaar is verlengd, zodat de kantonrechter ten onrechte van een overeenkomst voor onbepaalde tijd is uitgegaan. Zij wijst er, naar het hof begrijpt, in dat verband op dat de huurovereenkomst moet worden bezien tegen de achtergrond van de koopovereenkomst tussen partijen.   
    
    
      3.6
      
        [geïntimeerden] hebben gemotiveerd betwist dat zij na ommekomst van de overeengekomen bepaalde termijn een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaren zijn overeengekomen. Partijen zijn, toen duidelijk werd dat [geïntimeerden] de woning niet konden kopen, mondeling een nieuwe huurovereenkomst aangegaan. De bepalingen van het oude huurcontract, waaronder artikel 3.4, zijn op die huurovereenkomst niet van toepassing. 
    
    
      3.7
      Het hof kan, gelet op deze gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] , niet zonder bewijslevering uitgaan van de juistheid van de stelling van [appellante] . [appellante] heeft op dit punt echter geen concreet bewijsaanbod gedaan. Zij heeft volstaan met een algemeen bewijsaanbod betreffende “al haar posita”, dat het hof als te weinig gespecificeerd zal passeren. 
    
    
      3.8
      Op grond van artikel 7:230 BW wordt een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst na ommekomst van de overeengekomen termijn voor onbepaalde tijd verlengd indien de huurder het gebruik van het gehuurde met goedvinden van de verhuurder behoudt, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Nu van die andere bedoeling is gebleken, dient te worden uitgegaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een dergelijke overeenkomst kan inderdaad, zoals de kantonrechter heeft overwogen, door beide partijen worden opgezegd tegen de voor de huurbetaling overeengekomen dag (artikel 7:271 lid 2 BW). Partijen zijn het erover eens dat indien de brief van [geïntimeerde 1] van 16 juli 2013 als een rechtsgeldige opzegging heeft te gelden de dag waartegen kan worden opgezegd 31 augustus 2013 is, zodat de huurovereenkomst ten aanzien van degene die heeft opgezegd in dat geval per 1 september 2013 is geëindigd. 
    
    
      3.9
      Volgens [appellante] is geen sprake van een rechtsgeldige opzegging doordat niet is voldaan aan de vormvereisten van artikel 20 van de algemene voorwaarden (opzegging per aangetekende brief of deurwaardersexploot en met een juiste termijn). Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellante] de bewuste brief nog in de maand juli 2013 heeft ontvangen. Dat volgt al uit de brief van haar advocaat van 29 juli 2013. Onder deze omstandigheid is het beroep van [appellante] op het feit dat de brief niet per aangetekende post of deurwaardersexploot is verzonden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, zoals het hof het oordeel van de kantonrechter dienaangaande begrijpt. De ratio van het vormvoorschrift is dat geen onduidelijkheid bestaat over de vraag of de opzegging de andere partij heeft bereikt. Nu die onduidelijkheid niet bestaat, en daarmee is bereikt wat het vormvoorschrift beoogt, kan het feit dat niet aan het vormvoorschrift is voldaan niet aan [geïntimeerden] worden tegengeworpen (vgl. Hoge Raad 22 oktober 1999,ECLI:NL:HR:1999:ZC2996 / NJ 2000, 209). 
    
    
      3.10
      Dat [geïntimeerden] niet tegen de juiste dag hebben opgezegd, betekent - anders dan [appellante] betoogt - evenmin dat de opzegging geen gevolg heeft. Op grond van het bepaalde in artikel 7:271 lid 6 BW geldt een opzegging die tegen een kortere termijn dan de (op grond van artikel 7:271 lid 5 onder a BW) geldende termijn is gedaan als gedaan tegen de voorgeschreven dag. 
    
    
      3.11
      
        [appellante] heeft verder nog betoogd dat de opzegging alleen [geïntimeerde 1] betreft, maar niet [geïntimeerde 2] . Het hof volgt [appellante] niet in dit betoog. Voordat [geïntimeerde 1] de brief van 16 juli 2013 had ontvangen, hadden beide partijen gecorrespondeerd over de huurovereenkomst. Die correspondentie is steeds gevoerd tussen [geïntimeerde 1] en [appellante] , terwijl voor beide partijen duidelijk was dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] contractuele medehuurders waren. In de correspondentie is geen onderscheid gemaakt tussen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , ook niet door de advocaat van [appellante] . Diens brief van 9 juli 2013 was alleen aan [geïntimeerde 1] gericht, voor de brief van 29 juli 2013 geldt hetzelfde. In die brief is aangegeven dat “u” de woning metterwoon heeft verlaten en dat de consequentie daarvan is dat een boete van € 17.000,- is verbeurd. Onder “u” kunnen alleen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tezamen worden verstaan, omdat indien [geïntimeerde 2] nog in de woning zou verblijven [appellante] geen aanspraak zou hebben kunnen maken op de boete. Partijen zijn er dan ook steeds van uitgegaan dat wat door en aan [geïntimeerde 1] is geschreven mede namens en aan [geïntimeerde 2] is geschreven. Dat ook [appellante] daarvan is uitgegaan, volgt uit hetgeen zij zelf in de punt 4 van inleidende dagvaarding heeft laten optekenen over de brieven van 1 juli 2013 en 16 juli 2013 van [geïntimeerde 1] : “Op 1 juli 2013 hebben gedaagden aan eiseres geschreven, dat zij de woning niet meer willen huren (…). Op 16 juli 2013 hebben gedaagden de woning metterwoon verlaten. Op diezelfde dag is door gedaagden [onderstrepingen hof] aan eiseres een tweede schrijven aan eiseres gestuurd, waarin staat vermeld, dat de sleutel van de woning door gedaagden aan eiseres is geretourneerd (…). ”Met “gedaagden” doelt [appellante] op [geïntimeerde 1] èn [geïntimeerde 2] . 
    
    
      3.12
      
        [appellante] heeft verder opgemerkt dat [geïntimeerden] in “schuldeisersverzuim” verkeerden, en om die reden niet konden opzeggen. Het hof neemt, gelet op de verdere stellingen van [appellante] , aan dat [appellante] bedoelt te stellen dat [geïntimeerden] “in verzuim” verkeerden. Het betoog dat de huurder die ten aanzien van de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst in verzuim verkeert de huurovereenkomst niet kan opzeggen, vindt geen grond in het geldende recht. Het hof zal er dan ook aan voorbij gaan. 
    
    
      3.13
      De slotsom is dat [geïntimeerden] de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd tegen 1 september 2013, zodat zij de huur tot dat moment verschuldigd zijn. De grief faalt dan ook.
    
    
      3.14
      De vraag die ten aanzien van de opzegging resteert, is of [geïntimeerden] ondanks deze (rechtsgeldige) opzegging de in artikel 3.4 voorziene boete bij opzegging verschuldigd zijn, zoals [appellante] betoogt. De kantonrechter heeft die vraag ontkennend beantwoord. Volgens de kantonrechter geldt artikel 3.4 slechts gedurende de bepaalde tijd, maar niet voor de daar op volgende periode dat de huur voor onbepaalde tijd was aangegaan. Met grief IV, die het hof nu zal bespreken, komt [appellante] tegen dit oordeel op. 
    
    
      3.15
      Het hof stelt vast dat de in artikel 3.4 voorziene boete het [geïntimeerden] slechts mogelijk maakt de huurovereenkomst op te zeggen tegen betaling van een forse boete, waarvan het bedrag gelijk is aan de huurprijs voor een periode van ruim 22 maanden. Opzegging van de huurovereenkomst door de huurder wordt daardoor onmogelijk, althans uiterst moeilijk gemaakt. Het beding komt daarmee in strijd met artikel 7:271 lid 2 BW, inhoudende dat de huurder de huurovereenkomst kan opzeggen tegen een voor bepaling van de huurprijs overeengekomen dag. Elk met (onder meer) die bepaling strijdig beding is nietig, op grond van artikel 7:271 lid 7 BW. De rechter kan die nietigheid ambtshalve toepassen (vgl. Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 3, p. 9). [appellante] kan zich reeds om die reden niet op artikel 3.4 van de huurovereenkomst beroepen. Indien deze bepaling zo dient te worden uitgelegd zoals zij betoogt, is de bepaling immers nietig. 
    
    
      3.16
      
        [appellante] baseert haar vordering tot betaling van de boete ook op artikel 11.6 van de koopovereenkomst. Wat er ook zij van de interpretatie van deze bepaling door [appellante] , indien die interpretatie juist is, is ook deze bepaling wegens strijd met artikel 7:271 lid 2 BW nietig, omdat deze [geïntimeerden] de facto belet de tussen partijen (na ommekomst van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd) geldende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op te zeggen. 
    
    
      3.17
      De slotsom is dat de vordering om [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 17.000,- wegens de opzegging van de huurovereenkomst, of deze vordering nu gebaseerd is op artikel 3.4 van de huurovereenkomst of op artikel 11.6 van de koopovereenkomst, niet toewijsbaar is. Grief IV faalt dan ook. 
    
    
      3.18
      Met grief II komt [appellante] op tegen afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot betaling van de contractuele boete van € 25,- per dag vanaf 16 juli 2013, de datum waarop [geïntimeerden] in verzuim zijn geraakt ten aanzien van de betaling van de huurprijs. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen, nu [appellante] niet alleen betaling van de boete, maar ook betaling van de wettelijke rente heeft gevorderd en de wettelijke rente de schadevergoeding is die verschuldigd is wegens vertraging in de voldoening van een geldsom. Daarmee heeft de kantonrechter, naar het hof haar oordeel begrijpt, toepassing willen geven aan artikel 6:92 lid 2 BW. 
    
    
      3.19
      Wat er ook zij van dit oordeel van de kantonrechter, de vordering van [appellante] tot betaling van de boete van € 25,- per dag is naar het oordeel van het hof niet toewijsbaar. In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] , naast andere verweren tegen deze vordering, ook een beroep gedaan op matiging van het boetebeding. Dat beroep slaagt. Het beding komt erop neer dat indien de huurprijs of een deel van de huurprijs onbetaald blijft, [appellante] aanspraak heeft op een boetebedrag van € 25,- per dag, € 750, - (of bij een maand van 31 dagen € 775,-) per maand. Als de huurprijs een jaar te laat wordt betaald, bedraagt de boete € 9.125,-, (afgerond) 1.217 % van de maandelijkse huur. Bij een huurachterstand van € 150,-, de huurachterstand over de maand juli, is dat percentage (afgerond) 6.083. [appellante] heeft aangevoerd dat de boete heeft te gelden als contractuele rente en daarmee dat de boete geldt als schadevergoeding voor de vertraging in de betaling van een geldsom. Nu het met de boete gemoeide bedrag in geen enkele verhouding staat tot de wettelijke schadevergoeding (in juli 2013 3%, thans 2% per jaar) en onduidelijk is gebleven op grond waarvan een enkele honderden malen hoger percentage gerechtvaardigd zou zijn, zal het hof de boete matigen tot de wettelijke rente. Nu niet meer ter discussie staat dat [geïntimeerden] over de maand juli 2013 nog € 150,- aan huur verschuldigd zijn en zij de huur over de maand augustus 2013 ad € 750,- onbetaald hebben gelaten, zijn [geïntimeerden] de boete, gematigd tot de wettelijke rente over deze bedragen verschuldigd. Evenmin staat ter discussie dat de huur vóór of op de 15e van elke maand diende te zijn betaald. Deze dag heeft dan ook als een fatale datum te gelden, zodat [geïntimeerden] vanaf die dag in verzuim verkeerden. De boete gelijk aan de wettelijke rente is dan ook toewijsbaar, zoals (subsidiair) gevorderd, vanaf 16 juli 2013 over € 150,- en vanaf 16 augustus 2013 over € 900,-. 
    
    
      3.20
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, behoeft grief III, die de ingangsdatum van de wettelijke rente betreft, verder geen bespreking meer. De grief slaagt, met dien verstande dat de wettelijke rente verschuldigd is in de vorm van een boete. 
    
    
      3.21
      
        [appellante] heeft in de inleidende dagvaarding aangevoerd dat [geïntimeerden] de woning “in strijd met de huurbepalingen” hebben bewoond en achtergelaten. [geïntimeerden] zouden de woning “in volstrekt desolate toestand” hebben gebracht. Zij hebben de woning geheel onttakeld en ontdaan van wandbekleding, stopcontacten en dergelijke. Zij heeft om die reden een bedrag van € 92.000,- aan schadevergoeding gevorderd. Zij geeft dit bedrag berekend door een taxatierapport van 23 januari 2008 betreffende de woning te vergelijken met een rapport van 12 september 2013. In eerstgenoemd rapport wordt een onderhandse verkoopwaarde van € 157.000,- vermeld, in laatstgenoemd rapport van € 65.000,-. 
    
    
      3.22
      De kantonrechter heeft deze vordering van [appellante] afgewezen. Volgens de kantonrechter is de vordering onvoldoende onderbouwd. Met grief V komt [appellante] op tegen dit oordeel. 
    
    
      3.23
      Het hof stelt bij de bespreking van deze grief voorop dat het enkele feit dat de woning volgens de taxatierapporten in de periode van januari 2008 tot september 2013 aanzienlijk in waarde is gedaald nog niet betekent dat [geïntimeerden] schadeplichtig zijn jegens [appellante] . Het hof laat dan nog daar dat [geïntimeerden] de woning slechts gedurende een deel van die periode hebben bewoond. Doorslaggevend is of [geïntimeerden] hebben voldaan aan hun opleveringsverplichting, die erop neerkomt dat zij het gehuurde in de staat dienen op te leveren waarin deze door hen is aanvaard. Daarbij geldt dat, nu gesteld noch gebleken is dat bij het aangaan van de huurovereenkomst een beschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat [geïntimeerden] de woning hebben ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (artikel 7:216 lid 2 BW) en dat zij niet verplicht zijn geoorloofde veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken (artikel 7:216 lid 2 BW). [appellante] dient dan ook te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat [geïntimeerden] niet aan hun opleveringsverplichting hebben voldaan. 
    
    
      3.24
      
        [appellante] verwijst ter onderbouwing van haar betoog dat [geïntimeerden] de woning niet in de staat hebben teruggebracht waarin deze zich bevond allereerst naar de beide taxatierapporten. Uit hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen, volgt dat het enkele feit dat de waarde van de woning sterk is verminderd, niet betekent dat [geïntimeerden] hun opleveringsverplichting niet zijn nagekomen. Dat volgt ook niet uit het feit dat in het laatste taxatierapport is vermeld dat sprake is van fors achterstallig onderhoud, nu in het rapport niet wordt vermeld wat de aard van dat achterstallig onderhoud is, of het onderhoud betreft dat voor rekening van de huurder of van de verhuurder komt. [appellante] heeft vervolgens gewezen op het ontbreken van de paardenboxen. De kantonrechter heeft [appellante] vanwege het ontbreken van de paardenboxen een schadevergoeding van € 1.980,- toegekend en tegen deze beslissing is geen grief gericht, zodat ervan dient te worden uitgegaan dat de schade vanwege het ontbreken van de paardenboxen met dit bedrag is vergoed.  [appellante] heeft zich ook beroepen op foto’s van de woning bij het einde van de huur. De foto’s zijn weinig duidelijk en er volgt niet uit dat de woning zich niet in dezelfde staat bevond als bij het begin van de huur, omdat foto’s over de staat van de woning bij het begin van de huur ontbreken.Verder heeft [appellante] aangevoerd dat het leemzand in de paardenbak vervuild is. Dat het leemzand is vervuild door ander gebruik dan door normaal gebruik van de paardenbak heeft zij echter niet gesteld, zodat haar vordering op dit punt onvoldoende is onderbouwd. Dat geldt ook voor hetgeen zij heeft aangevoerd over het verwijderen van palen door [geïntimeerden] bij de door [geïntimeerden] aangebrachte zitkuil. Gesteld noch gebleken is dat deze palen bij de aanvang van de huur aanwezig waren. [appellante] heeft voorts gesteld dat de kozijnen verrot waren en vervangen moesten worden. Het vervangen van verrotte kozijnen komt voor rekening van de verhuurder, zodat ook indien de kozijnen bij de aanvang van de huur nog niet verrot waren - dat heeft [appellante] niet gesteld -, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat de kosten van het vervangen van de verrotte kozijnen in het kader van de opleveringsverplichting op [geïntimeerden] kunnen worden verhaald.[appellante] heeft, ten slotte, nog aangevoerd dat [geïntimeerden] stopcontacten die voorafgaand aan de huurovereenkomst in de woning aanwezig waren hebben verwijderd. [geïntimeerden] hebben die stelling niet weersproken, zodat het hof van de juistheid daarvan zal uitgaan. Het hof zal, nu verdere gegevens over de kosten van het opnieuw aanbrengen van de stopcontacten ontbreken de daarmee gemoeide kosten, en daarmee de schade van [appellante] , ex aequo et bono, begroten op € 250,-. 
    
    
      3.25
      De conclusie is dat de grief voor een klein deel gegrond is. Het hof zal, naast het door de kantonrechter reeds toegewezen bedrag betreffende de paardenboxen, een bedrag van € 250,- toewijzen vanwege de stopcontacten. 
    
    
      3.26
      
        De grieven VI tot en met VIII hangen met elkaar samen. Met deze grieven komt [appellante] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van haar vorderingen betreffende het niet afnemen van de woning door [geïntimeerden] Het betreft de vordering tot ontbinding, subsidiair ontbonden verklaring van de koopovereenkomst en de vordering tot betaling van een boete van € 17.000,-, 10% van de overeengekomen koopsom. 
    
    
      3.27
      Het hof stelt, met de kantonrechter, vast dat in het koopcontract een financieringsvoorbehoud is opgenomen waarin geen uiterste datum voor het inroepen hiervan is bepaald. Uitgangspunt is dan ook dat [geïntimeerden] het recht om zich op het financieringsvoorbehoud te beroepen niet na verloop van tijd hebben verloren. Naar het oordeel van het hof stond het [geïntimeerden] aldus vrij om zich ook na ommekomst van de oorspronkelijke huurperiode nog op het financieringsvoorbehoud te beroepen. [appellante] is daar zelf ook vanuit gegaan. Bij gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg heeft zij verklaard dat [geïntimeerde 1] gedurende het eerste jaar heeft aangegeven de financiering niet binnen dat jaar voor elkaar te krijgen en dat toen is afgesproken “dat de termijn om de financiering te regelen met vijf jaar zou worden verlengd en dat zij de woning bleven huren.”Verder stelt het hof vast dat in artikel 3.1 van het koopcontract weliswaar de datum van 15 september 2012 als uiterste leveringsdatum is genoemd, maar dat deze datum kennelijk geen ’harde’ datum betrof. In deze bepaling is immers op twee plaatsen “n.t.b.” toegevoegd en is verder aangegeven dat de levering zoveel eerder of later zal plaatsvinden als partijen nader zullen overeenkomen. Bovendien zijn partijen het erover eens dat [geïntimeerden] de woning niet op 15 september 2012 dienden af te nemen. [appellante] heeft ook geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij niet op 15 september 2015 behoefden af te nemen. 
    
    
      3.28
      Uit hetgeen hiervoor is vastgesteld, volgt naar het oordeel van het hof dat [appellante]  [geïntimeerden] na 15 september 2012 niet op grond van een eenzijdige actie kon dwingen de woning op korte termijn af te nemen. Volgens de eigen stellingen van [appellante] was afgesproken dat [geïntimeerden] na het einde van de huurperiode voor bepaalde tijd nog vijf jaar de tijd hadden om financiering te verkrijgen. [geïntimeerden] waren dan ook niet verplicht de woning al in 2014 af te nemen en zeker niet op zo korte termijn dat het voor hen redelijkerwijs niet mogelijk was om na te gaan of zij financiering zouden kunnen verkrijgen.  
    
    
      3.29
      De in rechtsoverweging 3.1.10 aangehaalde brief van de advocaat van [appellante] van 21 augustus 2013 bevat blijkens de tekst een ingebrekestelling van [geïntimeerden] Voor zover de ingebrekestelling (ook) de overtreding van artikel 11.6 betreft - duidelijk is dat niet -, heeft de ingebrekestelling vanwege de nietigheid van deze bepaling (vgl. rechtsoverweging 3.16) geen effect. Voor zover de ingebrekestelling de nalatigheid van [geïntimeerden] in de nakoming van de leveringsverplichting betreft, is de ingebrekestelling voortijdig gedaan. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat [geïntimeerden] in augustus 2013 niet verplicht waren de woning af te nemen. Volgens de eigen stellingen van [appellante] hadden [geïntimeerden] nog jaren de tijd om de woning, mits zij financiering konden verkrijgen, af te nemen. Van een (onvoorwaardelijke) verplichting tot medewerking aan de levering was in augustus 2012 geen sprake. Voor het geval de brief (ook) moet worden gezien als een aanmaning in de zin van artikel 6:80 lid 1 onder c BW - [appellante] heeft dat niet (uitdrukkelijk) gesteld -, geldt dat een dergelijke aanmaning (onder opgave van gronden) een redelijke termijn dient te bevatten waarbinnen de schuldenaar zich bereid dient te verklaren aan zijn verplichtingen te voldoen. De in de brief gestelde termijn van acht dagen is naar het oordeel van het hof niet redelijk, omdat het voor [geïntimeerden] niet mogelijk was om binnen die termijn te onderzoeken of zij de woning konden financieren. [geïntimeerden] konden de gewenste duidelijkheid dan ook niet binnen die termijn van acht dagen verstrekken. Ook is in de aanmaning de verplichting van [geïntimeerden] onjuist omschreven, te weten als een (kennelijk onvoorwaardelijke) verplichting om op korte termijn af te nemen. Door de brief is dan ook niet bereikt dat de gevolgen van niet-nakoming intreden voor de vordering tot nakoming van de afnameverplichting opeisbaar werd. Het hof laat dan nog daar dat artikel 11 van het koopcontract, waarop [appellante] zich beroept, geen aanmaning in de zin van artikel 6:80 lid 1 onder c BW, maar een ingebrekestelling vereist, zodat ook indien sprake zou zijn van een rechtsgeldige aanmaning het door [appellante] beoogde rechtsgevolg, ontbinding en de verschuldigdheid van een boete, niet is ingetreden.    
    
    
      3.30
        De slotsom is dan ook dat de vorderingen van [appellante] tot verklaring van recht dat de overeenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, althans tot ontbinding van de koopovereenkomst en tot veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van de contractuele boete niet toewijsbaar zijn. De vorderingen zijn, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet deugdelijk onderbouwd. De grieven hebben alleen om deze reden al niet het beoogde resultaat. Hetgeen [appellante] in de grieven hebben aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter kan verder dan ook onbesproken blijven. 
    
    
      3.31
      
        Grief IX betreft de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen, omdat de vordering onvoldoende is gespecificeerd. De grief faalt, nu gesteld noch gebleken is dat [appellante] [geïntimeerden] een brief heeft gestuurd, die voldoet aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wijst het hof erop dat in de in rechtsoverweging 3.1.9. vermelde brief van 29 juli 2013 [geïntimeerden] geen termijn van 14 dagen is gesteld met de vermelding dat bij niet betaling buitengerechtelijke kosten zijn verschuldigd, maar dat in die brief al onvoorwaardelijk aanspraak wordt gemaakt op buitengerechtelijke kosten. 
    
    
      3.32
      
        Grief X heeft naast de andere grieven geen zelfstandige betekenis. 
    
    
      3.33
      De slotsom is dat het hof het vonnis van de kantonrechter grotendeels zal bekrachtigen en alleen zal vernietigen op het punt van de ingangsdatum van de boete (gelijk aan de wettelijke rente) en op dat van de schade vanwege de opleveringsverplichting, waar het hof naast het door de kantonrechter toewijsbaar geoordeelde bedrag een bedrag van € 250,- met wettelijke rente van de dagvaarding (de gevorderde ingangsdatum) zal toewijzen. 
    
    
      3.34
      In appel is [appellante] grotendeels in het ongelijk gesteld. Het hof zal haar om die reden veroordelen in de proceskosten (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief V). 
    
  
  
    
      4De beslissingHet gerechtshof:vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 11 februari 2014, voor zover [geïntimeerden] onder 5.2 van het dictum van dat vonnis zijn veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.880,- met wettelijke rente en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
      veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk, met dien verstande dat de een betalen de ander zal zijn bevrijd, om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 3.130,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 150,- vanaf 16 juli 2013 tot en met 15 augustus 2013, over € 900,- vanaf 16 augustus 2013 tot en met 17 september 2013 en over € 3.130,- vanaf 18 september 2013 tot aan het tijdstip van algehele voldoening;
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 11 februari 2014 voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen, op € 1.601,-- aan verschotten en op € 2.632,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
    
    
    
      verklaart de hiervoor vermelde (proceskosten)veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. M.E.L. Fikkers en mr. L. Groefsema en
      is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 8 december 2015.