ECLI:NL:GHARL:2021:8665, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-09-2021, 200.283.323/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-09-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Is de ontbindende voorwaarde uit een akte van levering van een door de gemeente aan appellant geleverde kavel op een industrieterrein in vervulling gegaan? Het hof beantwoordt die vraag, net als de rechtbank, bevestigend.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.283.323/01
      (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 169071)
    
    
    
    
      
        arrest van 14 september 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant,bij de rechtbank: eiser,
      hierna: [appellant],
      advocaat: mr. P. Bollema, die kantoor houdt te Leeuwarden,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
    
      
        de gemeente Ooststellingwerf,
      
      gevestigd te Oosterwolde,
      geïntimeerde,
      bij de rechtbank: gedaagde,
      hierna: de gemeente,
      advocaat: mr. G.P. Wempe, die kantoor houdt te Drachten.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure bij de rechtbank 
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 4 december 2019 en 25 maart 2020 die de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, heeft gewezen.
    
    
    
  
  
    
      2De procedure bij het hof
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding in hoger beroep van 23 juni 2020,
      - de memorie van grieven tevens inhoudende wijziging van eis (met producties),
      - de memorie van antwoord.
      
    
    
      2.2
      Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
    
    
      2.3
      
        
          [appellant] vordert in het hoger beroep (na wijziging van eis) - samengevat - dat het hof uitspreekt (‘voor recht verklaart’) dat hij heeft voldaan aan de verplichting in bepaling E van de akte van levering en dat de gemeente daarom ten onrechte een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde en ook dat het hof de gemeente gebiedt om mee te werken aan de levering aan [appellant] van de onroerende zaken waar het in deze procedure om gaat.3.	Waar gaat het in deze zaak om?3.1	 Het gaat er in deze zaak om of de ontbindende voorwaarde uit een akte van levering van  een door de gemeente aan [appellant] geleverde kavel op een industrieterrein in vervulling is gegaan. 3.2	Het hof is, net als de rechtbank, van oordeel dat dat het geval is, dat de eigendom van de kavel terecht is overgegaan naar de gemeente en dat de vorderingen van [appellant] dus niet toewijsbaar zijn. Het hof zal deze beslissing hierna motiveren, door eerst de relevante feiten te vermelden en vervolgens in te gaan op de standpunten van partijen. Het hof zal in dat verband uiteraard ook de bezwaren (‘grieven’) van [appellant] tegen het vonnis van de rechtbank bespreken.  4.	De vaststaande feiten4.1	Het hof gaat uit van de volgende feiten.4.2	[appellant] heeft van de gemeente een bedrijfskavel gekocht, gelegen op een industrieterrein aan de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] sectie [Y] nummers [nummer1] en [nummer2] (hierna: de kavel), voor de prijs van € 99.888,- exclusief btw. De kavel is door middel van een zogenoemde Groninger akte op 11 april 2016 aan [appellant] geleverd. [appellant] heeft de btw betaald.4.3	De akte van levering luidt onder meer als volgt:
        “B. KOOPOVEREENKOMST
        
          Bij de koopovereenkomst heeft verkoper het hierna omschreven registergoed verkocht aan koper. 
        
        
          De koopovereenkomst is mondeling tot stand gekomen. Partijen bevestigen dat de inhoud daarvan overeenkomt met de uitwerking in deze akte.
        
        
          (…)
        
        
          E. KOOPPRIJS
        
        
          (…)
        
        
          Uitgestelde betaling en kwijting
        
        
          De koopprijs exclusief Belasting Toegevoegde waarde ad (…) € 99.888,00 zal uiterlijk drie (3) jaar na heden, zijnde op (…) 11-04-2019 of zoveel eerder als partijen overeenkomen (hierna te noemen: ‘de betaaldatum’) door koper worden betaald op een daartoe bestemde rekening van mij, notaris.
        
        
          Indien koper na het verstrijken van bovenvermelde termijn van drie (3) jaar voor de financiering van de koopprijs geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling kan verkrijgen en daartoe strekkende bewijzen overlegt, is verkoper bereid de hiervoor genoemde termijn van drie (3) jaar te verlengen met maximaal twee (2) jaar.
        
        
          (…)
        
        
          G. ONTBINDENDE VOORWAARDEN
        
      
      
        1. Ontbindende voorwaarden
      
      
        
          Deze levering vindt plaats onder de ontbindende voorwaarden dat koper niet op de betaaldatum de koopprijs en het verder door hem verschuldigde heeft voldaan op de wijze als hiervoor aangegeven en verder als een of meer van de navolgende (rechts)feiten zich voordoen.
        
        
          (…)
        
      
      
        3. Terugkeer eigendom
      
      
        Als een van de in het eerste lid vermelde ontbindende voorwaarden wordt vervuld, keert de eigendom van het gekochte van rechtswege terug in het vermogen van verkoper.”
    
    
      4.4
      Het notariskantoor De Werven Notarissen te Oosterwolde heeft in een brief van 20 maart 2019 [appellant] uitgenodigd om op 11 april 2019 een akte van kwijting te ondertekenen. In de brief is aangegeven dat de koopsom die dag moest zijn voldaan. Diezelfde dag heeft dat notariskantoor een concept toegezonden van een akte “constatering in vervulling gaan ontbindende voorwaarde”. Deze akte zou op 5 juli 2019 getekend worden. 
    
    
      4.5
      
        In een e-mail van 18 april 2019 heeft ABN AMRO Bank N.V. (hierna: de bank) aan de boekhouder van [appellant] , [naam1] (hierna: [naam1] ), het volgende meegedeeld:
        “Onder verwijzing naar bovengenoemde kredietaanvraag, bevestig ik u hierbij ons gesprek van 28 maart jl.
        
          Met behulp van de door u verstrekte gegevens hebben wij uw kredietaanvraag in behandeling genomen. Helaas hebben wij moeten besluiten, dat wij u op basis van de door ons ontvangen informatie geen kredietfaciliteit bij ABN AMRO kunnen verstrekken.”
        
          [naam1] heeft dit bericht diezelfde dag per e-mail  doorgezonden naar de bedrijvencontactfunctionaris van de gemeente, [naam2] (hierna: [naam2] ). 
      
      
    
    
      4.6
      
        
          [naam2] heeft in een e-mail aan [naam1] van 24 april 2019 het volgende geschreven:
        “Om een goed oordeel te kunnen vellen over de afwijzing van de kredietaanvraag zou ik graag de aanvraag zelf ontvangen inclusief de overlegde stukken.
        
          Aan de hand daarvan zal de gemeente dan een definitief standpunt innemen.”
      
    
    
      4.7
      Partijen ( [appellant] liet zich inmiddels bijstaan door de jurist mr. Coppoolse) hebben daarna gecorrespondeerd over de gegrondheid van het verzoek om informatie van de gemeente. In dat verband heeft [naam2] in een e-mail aan mr. Coppoolse van 22 mei 2019 onder meer geschreven:“Naar aanleiding daarvan heeft u ons verzocht om begrip voor het standpunt van uw cliënt op te brengen om zijn financiële gegevens niet zonder meer aan de gemeente ter beschikking te stellen. Daar kunnen wij wel enig begrip voor op brengen. Wij vragen daarom dat de bank ons rechtstreeks een verklaring afgeeft waaruit blijkt dat de bank heeft besloten dat voor de financiering van de koopprijs ad € 99.888,00 van het gekochte plaatselijk bekend [adres] te [plaats] geen hypothecaire geldlening kon worden verkregen en dat alle voor een zorgvuldige beoordeling benodigde gegevens door de aanvrager tijdig zijn verstrekt.”
    
    
      4.8
      
        In een e-mail van 23 juni 2019 aan [naam2] heeft mr. Coppoolse verwezen naar een e-mail van mevrouw [naam3] van de bank aan [naam1] met de volgende inhoud: “In aanvulling op ons gesprek van 28 maart jl en mijn mail van 18 april jl, heb ik van u, inzake financieringsvraag ten behoeve genoemde relatie, de volgende bescheiden mogen ontvangen:
        
          Voorlopige balans en VW 2018
        
        
          Jaarrekening 2018
        
        
          Aangiften IB 2016
        
        
          Fiscaal rapport 2017
        
        
          Helaas hebben wij moeten besluiten, dat wij u op basis van de door ons ontvangen informatie geen kredietfaciliteit bij ABN AMRO kunnen verstrekken.”
      
    
    
      4.9
      
        
          [naam2] reageerde in een e-mail van 25 juni 2019 aan mr. Coppoolse als volgt:“Wij hebben gevraagd om er voor te zorgen dat de bank ons rechtstreeks een verklaring afgeeft waaruit blijkt dat de bank heeft besloten dat voor de financiering van de koopprijs ad € 99.888,00 van het gekochte plaatselijk bekend [adres] te [plaats] geen hypothecaire geldlening kon worden verkregen en dat alle voor een zorgvuldige beoordeling benodigde gegevens door de aanvrager tijdig zijn verstrekt.
        
          Het stelt ons erg teleur dat niet aan dit verzoek is voldaan. Wij geven u deze week nog de tijd om hier alsnog in te voorzien.”
      
      
    
    
      4.10
      
        In een e-mail van 27 juni 2019 heeft de bank aan mr. Coppoolse geschreven:
        “Onder verwijzing naar uw verzoek de gevraagde bevestigingsmail naar de heer [naam2] te sturen, moet ik u meedelen dat ik hieraan niet kan voldoen. We hebben de door adviseur ( [naam1] ) ingediende financieringsaanvraag t.b.v. de heer [appellant] beoordeeld en afgewezen en dit in de mail aan dhr [naam1] bevestigd. Wij zullen hiervoor niet nogmaals een bevestiging sturen.”
        Mr. Coppoolse heeft de gemeente gevraagd hiermee genoegen te nemen, maar de gemeente wilde dat niet.  
      
      
    
    
      4.11
      
        In een  e-mail van 1 juli 2019 heeft de gemeente aan mr. Coppoolse laten weten:
        “Gelet op alle feiten en omstandigheden constateren wij, na overleg met notariaat De Werven uit Oosterwolde, dat de heer [appellant] geen recht kan doen gelden over verlenging. Wij hebben het notariaat gevraagd om een akte “constatering in vervulling gaan ontbindende voorwaarde” op te maken en er voor te zorgen dat die akte wordt gepasseerd.”
      
      
    
    
      4.12
      Op 8 juli 2019 is een notariële akte verleden waarin is geconstateerd dat de ontbindende voorwaarde als bedoeld in onderdeel G.1 van de akte van levering van 11 april 2016 is vervuld.
    
    
      4.13
      Na verkregen toestemming heeft [appellant] op 15 augustus 2019 conservatoir beslag op de kavel laten leggen. 
      
    
    
      4.14
      
        [naam1] heeft in een e-mail aan mr. Coppoolse van 27 oktober 2020 onder meer het volgende geschreven:“Ik heb eind maart 2018 met [naam4] van de ABN AMRO bij mij op kantoor gesproken over de mogelijkheid of [appellant] überhaupt kon financieren, maar de jaarcijfers gaven een dusdanig slecht resultaat, dat wij al tijdens het gesprek concluderen dat er geen financiering mogelijk was.In de mail die ik 6 juli jl. verstuurd heb zie je dus dat de originele stukken pas achteraf verstuurd zijn naar de ABN AMRO (17 juni 2018). De definitieve jaarrekening 2017 en een voorlopige balans en VW 2018, fiscaal rapport jaar 2016 en 2017 waren de stukken die in deze mail zaten.”4.15	In een brief van 30 oktober 2020 aan mr. Coppoolse heeft de bank het volgende geschreven:“Naar aanleiding van uw verzoek bevestig ik dat de aanvraag van de heer [appellant] d.d. 28 maart 2019 voor de hypothecaire financiering van de koopprijs ad € 99.888,- van het gekochte, plaatselijk bekend [adres] te [plaats] , is afgewezen. Tijdens het gesprek over deze aanvraag met de heer [naam1] , namens de heer [appellant] , zijn alle voor een zorgvuldige beoordeling benodigde gegevens besproken.”
      
      
    
  
  
    
      5De motivering van de beslissing
    
    
      
        De wijziging van eis
        5.1	In de procedure bij de rechtbank heeft [appellant] naast de hiervoor weergegeven verklaring voor recht en de vordering om mee te werken aan levering van de kavel ook gevorderd dat wordt bepaald dat de termijn voor betaling van de koopsom zal worden verlengd met het aantal dagen vanaf 8 juli 2019 tot de dag waarop uitvoering zal worden gegeven aan het door de rechtbank te wijzen vonnis.  
    
    
    
      5.2
      Deze laatste vordering heeft [appellant] bij memorie van grieven gewijzigd. Hij vordert nu dat wordt bepaald dat de koopprijs op 11 april 2021 zal moeten worden betaald of, wanneer het arrest na die datum wordt gewezen, 30 dagen na de levering van de kavel aan hem. 
      
    
    
      5.3
      De gemeente heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze wijziging van eis. Het hof ziet ook geen reden om de wijziging, die tijdig (in het eerste inhoudelijke processtuk in hoger beroep) is gebeurd, ambtshalve buiten beschouwing te laten. Het hof zal dan ook beslissen op de gewijzigde eis. 
      
      
        
          De kern van het geschil
          5.4	De gemeente heeft de kavel aan [appellant] geleverd onder de ontbindende voorwaarde dat [appellant] de koopprijs niet op “de betaaldatum” heeft voldaan. Die betaaldatum is 11 april 2019, maar deze datum wordt volgens onderdeel E van de akte van levering verlengd met twee jaar indien [appellant] op 11 april 2019 “geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een geldverstrekkende instelling kan verkrijgen en daartoe strekkende bewijzen overlegt”.  Uit deze bepaling volgt dat de op 11 april 2019 eindigende termijn met twee jaar wordt verlengd wanneer aan twee vereisten is voldaan: [appellant] kan op 11 april 2019 
        (geen aanbod voor een) hypothecaire geldlening voor het financieren van de koopsom verkrijgen én hij legt daarvan de bewijzen over.  5.5	De centrale vraag in het geschil tussen partijen is of [appellant] aan deze vereisten heeft voldaan.
      
      
      
        
          Heeft [appellant] aan de vereisten voor verlenging voldaan?
          5.6	[appellant] heeft naar het oordeel van het hof in elk geval met de in hoger beroep (bij 4.15) overgelegde brief van de bank van 27 oktober 2020 voldoende aannemelijk gemaakt dat hij bij de bank vóór 11 april 2019 een aanvraag om een hypothecaire geldlening ter financiering van de koopprijs van de kavel heeft gedaan en dat de bank die aanvraag heeft geweigerd. 
        
          Aan de gemeente kan worden toegegeven dat uit de onder 4.8 aangehaalde e-mail van de bank volgt dat de bank pas later een aantal bescheiden betreffende de financiële situatie van [appellant] heeft ontvangen. Dat komt ook naar voren in de onder 4.14 aangehaalde e-mail van [naam1] . Maar dat doet er niet aan af dat de bank al eerder, in een gesprek met [naam1] op 28 maart 2018, op basis van de toen verstrekte informatie over de financiële situatie van [appellant] te kennen had gegeven de kavel niet te willen financieren. 
      
      
    
    
      5.7
      
        [appellant] heeft dan ook aan het eerste vereiste voor verlenging - een weigering van de bank om een hypothecaire financiering te verstrekken en daarmee het ontbreken van een aanbod voor een hypothecaire geldlening voor de financiering van de koopprijs - voldaan. Het hof merkt daarbij op dat de brieven en e-mails van de bank en van [naam1] geen enkele steun bieden voor de gedachte dat de weigering van de bank is veroorzaakt doordat [appellant] de bank onvoldoende informatie heeft verstrekt. Indien de gemeente heeft willen aanvoeren dat om die reden niet aan dit vereiste is voldaan, heeft zij dat onvoldoende onderbouwd.  
      
    
    
      5.8
      
        Om te voldoen aan het tweede vereiste diende [appellant] aan de gemeente de bewijzen over te leggen van het niet kunnen verkrijgen van een hypothecaire financiering. Opmerkelijk is dat in de akte van levering niet wordt gespecificeerd welke bewijzen daarvoor moeten worden overgelegd en wanneer dat uiterlijk moet gebeuren. Het hof volgt, voor wat betreft dat laatste aspect, de gemeente in haar opvatting dat de gemeente daarvoor een termijn mocht stellen. De gemeente heeft dat in haar e-mail van 25 juni 2019 (aangehaald onder 2.9) ook gedaan, door een uiterste termijn van een week, dus tot 2 juli 2019, te stellen. Dat betekent dat beoordeeld dient te worden of [appellant] uiterlijk op 2 juli 2019 bewijsstukken heeft overgelegd van het niet kunnen verkrijgen van hypothecaire financiering. De eerder vermelde brief van de bank dateert van 
        30 oktober 2020, dus van ver na 2 juli 2019, en telt daarom  niet mee bij het antwoord op de vraag of [appellant] tijdig bewijzen heeft overgelegd. 
      
      
    
    
      5.9
      Ten aanzien van het eerste aspect - welke bewijzen moeten worden overgelegd - kunnen naar het oordeel van het hof geen al te strenge eisen worden gesteld. In de akte worden die eisen immers ook niet gesteld. Het gaat er dan ook om of [appellant] bewijsstukken heeft overgelegd waaruit volgt (“daartoe strekkend”) dat hij geen (aanbod voor een) hypothecaire geldlening ter financiering van de koopprijs kan verkrijgen. In beginsel is daarvoor een schriftelijke verklaring van een bank dat geen hypothecaire financiering kan worden verstrekt voldoende.  
      
    
    
      5.10
      Het hof is met de gemeente van oordeel dat de in punt 4.5 aangehaalde e-mail van de bank van 18 april 2019 vaag is. Weliswaar blijkt uit de e-mail dat [appellant] een kredietaanvraag heeft gedaan, maar de hoogte van de aanvraag en dat de aanvraag een hypothecaire geldlening betreft, blijkt er niet uit. Dat de gemeente - uiteindelijk - heeft aangedrongen op een aanvullend bewijs, in de vorm van een verklaring van de bank waaruit blijkt dat zij heeft besloten dat voor de financiering van de koopprijs van de kavel geen hypothecaire geldlening kan worden verstrekt (zie de onder 4.7 aangehaalde e-mail van de gemeente van 22 mei 2019) is dan ook niet onredelijk.  
      
    
    
      5.11
      De bank heeft deze verklaring, om welke reden dan ook, niet willen afgeven. Daarvan kan [appellant] geen verwijt worden gemaakt, maar het komt wel voor zijn rekening. Hij diende immers (tijdig) bewijsstukken over te leggen waaruit volgt dat hij geen hypothecaire financiering kan verkrijgen. Toen de bank ‘niet thuis gaf’ lag het op de weg van [appellant] om alsnog voor bewijsstukken te zorgen, bijvoorbeeld door alsnog een afschrift van de door hem ingediende financieringsaanvraag (met bijlagen) over te leggen, of een verklaring van [naam1], waarin een toelichting wordt gegeven op de aanvraag, de behandeling en de weigering ervan. Een dergelijke verklaring heeft [appellant] in de procedure in hoger beroep alsnog overgelegd, zodat niet valt in te zien waarom hij dat niet voor 2 juli 2019 had kunnen doen. 
      
    
    
      5.12
      De conclusie is dat [appellant] niet heeft voldaan aan het tweede vereiste voor verlenging. Dat betekent dat de termijn van betaling niet is verlengd tot 11 april 2021 en, dus, dat de ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan; [appellant] heeft de koopprijs immers niet op 11 april 2011 betaald. 
      
    
    
      5.13
      
        [appellant] heeft nog aangeboden te bewijzen dat hij geen hypothecaire financiering heeft kunnen verkrijgen, maar dat aanbod doet niet ter zake. Het gaat er niet (meer) of [appellant] geen hypothecaire financiering kon verkrijgen, maar of hij daarvan tijdig de bewijsstukken aan de gemeente heeft verstrekt. Dat hij andere dan de hier besproken bewijsstukken aan de gemeente heeft verstrekt, heeft [appellant] niet gesteld. 
      
      
        
          De conclusie
          5.14	De conclusie is dat de rechtbank de vorderingen van [appellant] terecht heeft afgewezen. Het hof zal het eindvonnis van de rechtbank dan ook bekrachtigen. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II). 
      
      
    
  
  
    
      6
      6.	De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep en bepaalt deze kosten, voor zover tot nu toe door de gemeente gemaakt, op € 760,- aan verschotten en op € € 1.114,- voor geliquideerd salaris van de advocaat; 
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, R.E. Weening en G. van Rijssen en is uitgesproken op 14 september 2021 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.