ECLI:NL:RBNNE:2017:3261, Rechtbank Noord-Nederland, 29-08-2017, 5713754 CV EXPL 17-1275
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2017-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Artikel 7:271 lid 1 BW: tussentijdse opzegging van tijdelijke huurovereenkomst zelfstandige woning

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  Afdeling Privaatrecht
  
    Locatie Leeuwarden
  
  
    zaak-/rolnummer: 5713754 \ CV EXPL 17-1275
  
  
    
      vonnis van de kantonrechter d.d. 29 augustus 2017
    
  
  
    inzake
  
  
    de vennootschap onder firma 
    
      CAMPING-CARAVANPARK [X],
    gevestigd te [vestigingsplaats] ,
    eiseres,
    gemachtigde: GDW+ Gerechtsdeurwaarder*Incasso,
  
  
    tegen
  
  
    
      
        [gedaagde] ,
    
    wonende te [woonplaats] ,
    gedaagde,
    gemachtigde: mr. M.M. van Eeten.
  
  
    Partijen zullen hierna [X] en [gedaagde] worden genoemd.
  
  
    
      Procesverloop
    
    1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
  
  - de dagvaarding
  - de conclusie van antwoord
  - de conclusie van repliek
  - de conclusie van dupliek.
  
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
  
  
    
      Motivering
    
    
      De feiten
    
  
  
    2.1.	[gedaagde] (ook wel genoemd: [gedaagde] ) is vrijwilliger bij de Commissie Diaconaal Maatschappelijke Zorg (de CDMZ) van de Protestantse Kerk in Nederland gemeente te [woonplaats] . In die hoedanigheid is [gedaagde] op 13 september 2016 met mevrouw [Y] (hierna: [Y] ) naar [X] (hierna ook: de camping) gekomen om te praten met de eigenaar van [X] , de heer [Z] (hierna: [Z] ), over de mogelijkheden tot huur van een caravan dan wel een chalet op de camping, te gebruiken door [Y] . [Y] kreeg, voordat zij naar [woonplaats] verhuisde, ondersteuning van het Leger des Heils in [vestigingsplaats] . Op verzoek van het Leger des Heils verleende de CDMZ (financiële) steun aan [Y] . 
    2.2.	Tijdens het gesprek op 13 september 2016, heeft [Z] aan [Y] het chalet [A] (hierna: het chalet) op de camping te huur aangeboden, onder de voorwaarde dat er iemand garant zou staan voor de betaling van de huur. Het maandelijks te betalen bedrag bestond uit een bedrag van € 450,00 voor de huur, en € 50,00 voor gas, water en elektra. Bij e-mailbericht van dezelfde datum, 13 september 2016, met als onderwerp 'Factuur van Caravanpark [X] ' dat naar het e-mail adres van [gedaagde] is verzonden, heeft 
    
      [X] een document ten name van [gedaagde] verzonden, waarop - voor zover thans van belang - de volgende gegevens staan vermeld:
  
  
    "(…)Huurovereenkomst
    
      
        						Factuur: T2160598
      
      
        						Datum: 13-09-2016
      
    
    
  
  
    FactuurReferentie: Object Chalet [A]
    
      
        			Aankomst	: zaterdag 01-10-2016 na 12:00u
      
      
        			Vertrek		: vrijdag 31-03-2017 voor 12:00u
      
      
        			Overnachtingen	: 181
      
      
        			Persoon		: 1
      
    
    
    
      
        	Chalet [A]			€	3000,00
      
      
        	(…)
      
      
        	Aanbetaling:	vóór 01-10-2016 €	3000,00
      
    
    
    
      
        	Opmerkingen: Betaling in 6 gelijke termijnen €500,- uiterlijk voldoen elke eerste dag van de maand. 	Verbruik gas, water en elektra wordt elke maand apart gefactureerd.
      
      
        	(…)
      
      
        	Bij betaling graag vermelden [gedaagde] / T2160598".
      
    
    
    
      Voorts heeft [Z] , eveneens op 13 september 2016, een e-mailbericht aan [gedaagde] gestuurd, waarin hij - voor zover thans van belang - het volgende heeft geschreven:
    
    
    
      
        	"Dag mevrouw [gedaagde] ,
      
      
        	Eerder vanmiddag heb ik u een factuur per mail toegezonden voor de huur van chalet [A] . Het 	is de bedoeling dat mevrouw [Y] hiervan gebruik gaat maken. Zoals ook aangegeven 	dient de huur (€500,-/maand) uiterlijk elke eerste dag van de maand bijgeschreven te zijn op onze 	bankrekening. (…)".
      
    
    
    
      2.3.
      Bij e-mailbericht van 26 september 2016 heeft [gedaagde] het volgende aan [Z] geschreven:
      
      
        
          	"Hartelijk dank dat u de moeite heeft genomen om mevr. [Y] te willen helpen. Wij kunnen echter 	toch niet op uw aanbod in gaan, omdat mevrouw een andere plek heeft gevonden waar ze goedkoper 	en langer kan wonen.
        
        
          	Onze excuses voor deze afmelding, maar we moeten ook een beetje op haar portemonnee letten. Ik 	hoop dat u ook hier begrip voor heeft en een ander vind voor deze mooie chalet."
        
      
      
    
    
      2.4.
      Bij e-mailbericht van 27 september 2016 heeft [Z] aan [gedaagde] geschreven dat hij niet akkoord gaat met haar verzoek om de overeenkomst (kosteloos) te beëindigen en dat [gedaagde] , ook als [Y] niet in het chalet verblijft, de huur verschuldigd blijft.
      
    
    
      2.5.
      Bij e-mailbericht van 28 september 2016 heeft [gedaagde] aan [Z] geschreven dat het niet goed gaat met [Y] en dat zij waarschijnlijk zal worden opgenomen bij de GGZ, waardoor de CDMZ niet meer voor haar garant kan staan. Voorts biedt [gedaagde] in haar e-mailbericht aan [Z] aan om de huur voor oktober ad € 450,00 te betalen en het dan daarbij te laten. [gedaagde] schrijft in dit verband: "Eventueel kan ik u de huur betalen voor oktober, maar kan u niet alles betalen.". [Y] is vervolgens opgenomen bij de GGZ in [vestigingsplaats] .
      
    
    
      2.6.
      Bij e-mailbericht van 28 oktober 2016 heeft [Z] aan [gedaagde] , voor zover van belang, geschreven dat zij de totale huursom verschuldigd is en haar in dit verband een alternatief voorstel gedaan tot gebruik van het chalet.
      
    
    
      2.7.
      
        Bij e-mailbericht van 3 november 2016 aan [Z] heeft [gedaagde] voornoemd voorstel afgewezen en hem verzocht het eerdere voorstel van de CDMZ - om de huur voor oktober 2016 te betalen en dan verder af te zien van het huren van het chalet - te heroverwegen. Dezelfde dag heeft [gedaagde] naar aanleiding van een sommatie die zij die dag 
        - 3 november 2016 - heeft ontvangen ter zake betaling van de huur voor het chalet, nog een e-mailbericht aan [Z] gestuurd waarin zij aankondigt de situatie met de CDMZ te bespreken. 
      
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 7 november 2016 heeft [Z] [gedaagde] aangemaand tot betaling van het bedrag van € 3.000,00 binnen achttien dagen, bij gebreke waarvan de vordering uit handen zal worden gegeven aan een gerechtsdeurwaarder en buitengerechtelijke incassokosten in rekening zullen worden gebracht.
      
    
    
      2.9.
      Bij brieven van 29 november 2016, 7 december 2016 en 13 december 2016 heeft de gemachtigde van [X] [gedaagde] gesommeerd tot betaling van de huursom van € 3.000,00, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten.
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft bij e-mail bericht van 2 december 2016 en van 12 december 2016 aan de gemachtigde van [X] laten weten dat zij de factuur van [X] niet zal betalen omdat de huur van het chalet een afspraak met [Y] (en niet met [gedaagde] ) betreft. De factuur van [X] is tot op heden onbetaald gebleven. 
      
      
        
          Het standpunt van [X] 
        
      
      
    
    
      3.1.
      
        [X] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling, tegen bewijs van kwijting, van:
      1. een bedrag van € 3.434,19;
      2. de rente van 2 % over € 3.000,00 vanaf 24 januari 2017 tot aan het moment van volledige voldoening, althans een zodanig bedrag en zodanige rente als in goede justitie te bepalen;
      3. de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        
          [X] legt aan haar vordering - samengevat - het volgende ten grondslag. Op 13 september 2016 is een (mondelinge) huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen, uit hoofde waarvan [X] een opeisbare vordering ter zake de huurpenningen op [gedaagde] heeft ad € 3.000,00. [gedaagde] heeft de in dat verband gezonden factuur van 13 september 2016 zonder protest behouden. Twee weken na het sluiten van de overeenkomst, laat [gedaagde] weten dat zij geen gebruik meer wenst te maken van het chalet en dat zij de overeenkomst derhalve annuleert. Een annuleringsclausule is echter niet besproken c.q. afgesproken bij het aangaan van de overeenkomst. Eerst nadat [gedaagde] van de huurovereenkomst af ziet en zij (opnieuw) een factuur ter zake ontvangt, laat zij 
        
          [X] weten dat niet zij, maar [Y] aansprakelijk is voor de betaling van de verschuldigde huur, hetgeen [X] uitdrukkelijk betwist. Ondanks sommaties heeft [gedaagde] geweigerd de verschuldigde huur en kosten te voldoen. 
      
      
      
        
          Het standpunt van [gedaagde]
        
      
      
    
    
      4.1.
      
        
          [gedaagde] heeft zich verweerd en in dat verband - samengevat - het volgende aangevoerd. Aangezien afgesproken was dat een schriftelijke huurovereenkomst door 
        
          [X] zou worden opgesteld die door [X] en [Y] zou worden ondertekend, hetgeen niet is gebeurd, was [gedaagde] in de veronderstelling dat er nog niets was overeengekomen. [X] heeft immers enkel een factuur met begeleidende brief via de mail gestuurd, aldus [gedaagde] . Bovendien is [gedaagde] - die slechts optrad als bemiddelaar en begeleider van [Y] - geen partij bij de overeenkomst, maar is [Y] contractspartij. Namens [Y] heeft [gedaagde] aangeboden een maand huur voor oktober 2016 te betalen zodat [Z] het chalet weer aan iemand anders kon verhuren. Voor zover geoordeeld zou worden dat er wel een overeenkomst met [gedaagde] tot stand is gekomen, is deze overeenkomst tijdig - binnen twee weken en voordat de huurperiode zou ingaan - door haar geannuleerd. Bij conclusie van dupliek heeft [gedaagde] aangevoerd dat de mogelijkheid van annulering ook zou blijken uit de algemene voorwaarden van [X] (de zogenaamde Recron-voorwaarden) en deze daarbij overgelegd. Voorts staat de omvang van de door 
        
          [X] gestelde schade volgens [gedaagde] onvoldoende vast, nu bijvoorbeeld niet duidelijk is of het chalet nog aan een derde/derden is verhuurd. De eventuele opbrengsten daarvan dienen in mindering te worden gebracht op de vordering van [X] , aldus [gedaagde] . 
      
      
    
    
      4.2.
      Op de overige stellingen en verweren van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
      
      
        
          De beoordeling van het geschil
          
        
      
    
    
      5.1.
      
        De kern van het geschil betreft de vraag of een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en zo ja, of [X] recht heeft op huurpenningen nu geen gebruik is gemaakt van het gehuurde, hetgeen vóór aanvang van de huurperiode door [gedaagde] aan 
        
          [X] is kenbaar gemaakt. 
      
      
      
        
          Huurovereenkomst
        
      
    
    
      5.2.
      De eerste vraag die moet worden beantwoord is of er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. In dit verband wordt vooropgesteld dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding daarvan. Het aanbod en de aanvaarding kunnen in beginsel in iedere vorm geschieden en deze rechtshandelingen kunnen ook besloten liggen in gedragingen. Het moet evenwel steeds gaan om een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich (uitdrukkelijk of stilzwijgend) heeft geopenbaard. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen aan elkaars verklaringen of gedragingen. 
      
    
    
      5.3.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat op 13 september 2016 een huurovereenkomst tot stand is gekomen en overweegt daartoe het volgende. [gedaagde] heeft de factuur en de bijbehorende e-mailberichten van Wiersma van 13 september 2016 (r.o. 2.2.) - waarvan zij de ontvangst niet heeft betwist - zonder protest behouden. [gedaagde] heeft de inhoud van voornoemde documenten als zodanig niet betwist, zodat de kantonrechter er vanuit gaat dat hetgeen daarop vermeld staat een correcte weergave is van hetgeen op 13 september 2016 mondeling tijdens het bezoek van [gedaagde] en [Y] aan [X] is besproken. 
        
          [X] heeft er dan ook, naar het oordeel van de kantonrechter, gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat overeenstemming bestond over de essentialia, zoals vermeld op de factuur: object, periode, prijs en betalingsvoorwaarden. [gedaagde] wist of had kunnen weten dat sprake was van een huurovereenkomst, temeer nu het woord 'Huurovereenkomst' vermeld stond bovenaan de factuur. Het enkele verweer van [gedaagde] dat geen overeenkomst tot stand zou zijn gekomen omdat - wat daar ook van zij - [X] zou hebben gezegd dat een contract ter ondertekening zou worden toegezonden hetgeen niet is gebeurd, kan haar in het licht van het voorgaande niet baten. 
      
      
      
        
          Contractspartijen
        
      
    
    
      5.4.
      Voorts ligt de vraag voor wie als contractspartij van [X] heeft te gelden: [gedaagde] of [Y] . Vooropgesteld wordt dat de totstandkoming van overeenkomsten wordt beheerst door hetgeen is bepaald in artikel 3:33 BW in verbinding met artikel 3:35 BW. Het antwoord op de vraag wie bij het sluiten van een overeenkomst als wederpartij van de ander moet worden aangemerkt, hangt af van hetgeen de bij het sluiten van de overeenkomst betrokken personen daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en hetgeen zij over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden, waarbij ook betekenis kan toekomen aan latere verklaringen en gedragingen.
      
    
    
      5.5.
      Blijkens hetgeen partijen naar voren hebben gebracht en de door hen in het geding gebrachte stukken zijn, ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst, alle contacten via [gedaagde] verlopen. De bevestigingen van de mondeling gemaakte afspraken zijn verzonden naar het e-mailadres van [gedaagde] en ook aan haar, en niet aan [Y] , gericht en voorts zonder protest door [gedaagde] behouden. De per e-mail verzonden factuur voor de huur is eveneens aan [gedaagde] geadresseerd. Voorts blijkt uit de bewoordingen van [gedaagde] in haar e-mailberichten van 26 en 28 september en van 3 november 2016 aan [Z] (r.o. 2.3., 2.5. en 2.7.) - waarin [gedaagde] tevens een betalingsvoorstel doet - ook niet dat zij namens [Y] spreekt (maar veeleer dat zij daarbij namens de CDMZ spreekt). De kantonrechter is dan ook van oordeel dat, gelet op voormelde feiten en omstandigheden, [gedaagde] bij het sluiten van de huurovereenkomst als contractspartij moet worden aangemerkt, te meer nu zij pas - nadat bleek dat [Z] haar opzegging niet wilde accepteren - aan hem kenbaar heeft gemaakt dat niet zij maar [Y] contractspartij was. Het enkele feit dat [Y] degene was die het chalet zou gaan gebruiken, maakt dit oordeel niet anders. 
      
      
        
          Opzegging
        
      
    
    
      5.6.
      Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of [gedaagde] , met haar e-mailbericht van 26 september 2016 de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Als volgt wordt overwogen.
      
    
    
      5.7.
      Uit de stellingen van partijen en het in het geding gebrachte document van 13 september 2016 waarin expliciet melding wordt gemaakt van een huurperiode van 1 oktober 2016 na 12 uur tot 31 maart 2017 vóór 12 uur, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter, dat een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte tot stand is gekomen.
      
    
    
      5.8.
      Voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor zelfstandige woningen geldt sinds 1 juli 2016 het in artikel 7:271 lid 1 BW bepaalde. Dit artikel biedt de verhuurder en huurder de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte voor een periode van maximaal twee jaar aan te gaan. In de huurovereenkomst moet worden opgenomen hoe lang de huur zal duren. Artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt voorts dat de huurder de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. 
      
    
    
      5.9.
      Nu het huurcontract tussen partijen is gesloten na 1 juli 2016 kon [gedaagde] dus de huur tussentijds opzeggen. In artikel 7:271 BW lid 3 is bepaald dat de opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Voorts is in artikel 7:271 BW lid 5 onder a bepaald dat bij opzegging door de huurder een termijn in acht moet worden genomen gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden. In artikel 7:271 BW lid 6 is vervolgens bepaald dat een opzegging die in strijd is gedaan met (onder andere) de voornoemde leden 3 en 5 onder a niettemin gelden als gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn. 
      
    
    
      5.10.
      Met inachtneming van de voorgaande bepalingen, is de kantonrechter van oordeel dat de opzegging in het e-mailbericht van 26 september 2016 (r.o. 2.3.) door [gedaagde] heeft te gelden als een rechtsgeldige opzegging. Daartoe wordt tevens overwogen dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het vormvoorschrift van de opzegging (bij exploot of bij aangetekende brief) in het belang van de rechtszekerheid is gesteld en dat niet uit de wetsgeschiedenis en de tekst van artikel 7:271 BW blijkt dat opzegging op een andere wijze nietig is. Wel moet de opzegging de geadresseerde daadwerkelijk hebben bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW). Mede uit de reactie van [X] op de opzegging in het e-mailbericht van 27 september 2016 (r.o. 2.4.) blijkt dat de opzegging haar op deze datum heeft bereikt, hetgeen als zodanig ook niet wordt betwist door [X] .
      
    
    
      5.11.
      Ingevolge het bepaalde in artikel 7:271 BW lid 5 onder a diende [gedaagde] de minimale opzegtermijn van een maand in acht te nemen. Nu blijkens de stellingen van partijen en de in het geding gebrachte stukken [gedaagde] (tot twee keer aan toe) heeft aangeboden de huur over oktober 2016 te voldoen en [X] dit heeft geweigerd, is de laatste in schuldeisersverzuim ex artikel 6:58 BW geraakt. Schuldeisersverzuim op zichzelf bevrijdt [gedaagde] echter niet van de op haar rustende verbintenis. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de huur € 450,00 per maand bedraagt en geen bedrag voor gas, licht en elektriciteit is verschuldigd nu geen gebruik is gemaakt van het chalet, hetgeen als zodanig niet is weersproken door [X] . De kantonrechter zal dan ook een bedrag van € 450,00 toewijzen. Gelet op het schuldeisersverzuim van [X] , kan het niet tijdig voldoen van het verschuldigde huurbedrag over de opzegtermijn [gedaagde] niet worden aangerekend en dienen de in dat verband gevorderde rente- en incassokosten voor rekening en risico van [X] te blijven. 
      
    
    
      5.12.
      Gelet op het voorgaande zal een bedrag van € 450,00 worden toegewezen en zullen de vorderingen van [X] voor het overige worden afgewezen. Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
      
    
    
      5.13.
      De kantonrechter ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
      
        
          Beslissing
        
        De kantonrechter:
      
      
      
        veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 450,00 aan [X] ;
      
      
      
        wijst het anders of meer gevorderde af;
      
      
      
        compenseert de proceskosten tussen partijen aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
      
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Aldus gewezen door mr. E.Th.M. Zwart-Sneek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 augustus 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
        c 426.