ECLI:NL:GHARL:2021:7704, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-08-2021, 20/00293
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-08-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
      
      locatie Arnhem
      nummer 20/00293
      uitspraakdatum: 10 augustus 2021
    
    
    
      
        Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 20 december 2019, nummer Awb 18/2392, ECLI:NL:RB:2019:4830, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van gemeente Ommen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2a te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2017 voor het jaar 2018 vastgesteld op € 402.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrifte vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter (digitale) zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 4 maart 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord: namens belanghebbende [naam1] (taxateur), alsmede – namens de heffingsambtenaar – [naam2] (taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      
    
    
      1.6.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende verklaard dat hij niet beschikt over het verweerschrift in hoger beroep. Het Hof heeft daarop het onderzoek ter zitting geschorst en het vooronderzoek heropend ten einde belanghebbende in de gelegenheid te stellen om kennis te nemen van het verweerschrift in hoger beroep en daarop schriftelijk te reageren. Belanghebbende heeft hiervan bij faxbericht van 3 mei 2021 gebruik gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 10 juni 2021 op dit faxbericht gereageerd. Partijen hebben vervolgens schriftelijk verklaard geen nadere mondelinge behandeling van de zaak te wensen. Het Hof heeft daarop bepaald dat een nader onderzoek ter zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres1] 2a te [woonplaats] . De onroerende zaak is een in 1963 gebouwde semi-bungalow (inhoud 553 m³) met onderpandige garage (112 m²) en berging/schuur (34 m²). De perceeloppervlakte bedraagt 6.020 m2. De onroerende zaak is in het bos gelegen in het buitengebied van de gemeente Ommen.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2018, per waardepeildatum 1 januari 2017, bij beschikking van 28 februari 2018 vastgesteld op € 402.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende een aanslag OZB 2018 opgelegd. Hiertegen heeft belanghebbende op 6 april 2018 bezwaar aangetekend.
      
    
    
      2.3.
      Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard, de beschikking en de aanslag gehandhaafd en het verzoek van belanghebbende om toekenning van een proceskostenvergoeding voor de bezwaarprocedure afgewezen.
      
    
    
      2.4.
      In de procedure bij de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, opgemaakt door taxateur [naam2] (hierna: de taxateur) op 6 februari 2019, waarin een waarde aan de onroerende zaak is toegekend per waardepeildatum 1 januari 2017 van € 402.000. De taxatiematrix behelst onder meer het volgende: 
      
      
        
          
        
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        De taxateur heeft voorts de volgende opmerkingen in de taxatiematrix opgenomen:
      
      
      
        “(…)Ten aanzien van de onroerende zaak: “WOZ-waarde op basis van in matrix opgenomen referentiewoningen te laag vastgesteld. Reële waarde € 445.000,-.”
        Ten aanzien van vergelijkingspand [adres2] 2: “Ten tijde van verkoop matig onderhouden woning. Na aankoop opgeknapt.”
        Ten aanzien van [adres3] 15: “Ten tijde van de verkoop in betere staat van onderhoud dan onderhavige woning en referentiewoningen 1, 2 en 4.”
        (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      Met betrekking tot het referentieobject [adres2] 2 heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep aan de hand van een tot de gedingstukken behorende bouwtekening en de verkoopadvertentie ervan aangevoerd dat dit object na verkoop in 2017 is uitgebreid. Uit handmatige berekeningen aan de hand van de bouwtekening bedroeg de inhoud van [adres2] 2, anders dan in de matrix is vermeld (zie onder 2.4), ten tijde van de verkoop 535 m3.
      
    
    
      2.6.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 11 oktober 2019 nadere stukken aan de Rechtbank overgelegd. Deze stukken zijn op 16 oktober 2019 ter griffie van de Rechtbank ingekomen. Een afschrift van deze stukken is door de Rechtbank op 16 oktober 2019 doorgezonden aan de heffingsambtenaar. In hoger beroep heeft de gemachtigde van belanghebbende een afschrift van een communicatie resultatenrapport gedagtekend 11 oktober 2019 overgelegd. Uit het communicatie resultatenrapport kan worden opgemaakt dat op 11 oktober 2019 om 16:31 uur 9 pagina’s met status “OK” is verzonden. In de rapportage is vermeld “bestemming Rechtbank Zwolle”. Een faxnummer waarnaar het rapport is verzonden, ontbreekt.
      
    
    
      2.7.
      De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. Hiertegen heeft belanghebbende hoger beroep aangetekend. 
      
    
    
      2.8.
      In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een in opdracht van belanghebbende – in het kader van een bezwaarprocedure voor het jaar 2019 – door [naam3] en [naam4] op 1 oktober 2019 opgemaakt taxatierapport overgelegd. Daarin is als referentieobject [adres3] 13 te [woonplaats] vermeld. In het taxatierapport concluderen Brandsen en Oostlander tot een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 van € 408.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 2017.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 345.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 402.000.
      
    
    
      3.3.
      In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar het object [adres4] 7 als referentieobject laten varen nu dit object een ander type betreft.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Tardiefverklaring nader stuk en nieuw geschilpunt door Rechtbank
      
    
    
      4.1.
      De Rechtbank heeft met betrekking tot het nader door belanghebbende overgelegde stuk en de eerst op de zitting ingenomen stelling het volgende overwogen:
      
      
        “(…) Bij schrijven van 11 oktober 2019 heeft eisers gemachtigde nadere gegevens in het geding gebracht van de referentieobjecten [adres2] 2 en [adres4] 7. Een faxbericht van de toezending van dit schrijven op 11 oktober 2019 heeft de rechtbank niet bereikt. De originele versie van dit schrijven is bij de rechtbank ontvangen op 16 oktober 2019 en op dezelfde datum doorgezonden naar verweerder. Verweerder heeft ter zitting aangegeven deze nadere gegevens slechts in algemene zin te hebben kunnen beoordelen. De rechtbank oordeelt dat deze gegevens zijn ingekomen binnen de termijn van 10 dagen voorafgaand aan het onderzoek ter zitting, terwijl er tijd genoeg is geweest om deze gegevens eerder en voor de aanvang van die termijn in het geding te brengen. De rechtbank acht dit in strijd met een goede procesorde, omdat verweerder daarop niet adequaat heeft kunnen reageren. De betreffende gegevens dienen derhalve buiten beoordeling te worden gelaten. Ook de stelling van gemachtigde dat de prijsindexatie van de referentieobjecten niet juist is doorgevoerd laat de rechtbank buiten beoordeling. Dit aspect is voor het eerst ter zitting aan de orde gesteld, wat de rechtbank eveneens in strijd acht met de goede procesorde. Verweerders gemachtigde heeft daar niet adequaat op kunnen reageren. Dit komt voor rekening en risico van de gemachtigde. (…)”
      
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) kunnen partijen tot tien dagen vóór de zitting nadere stukken indienen. Uit het door belanghebbende ingebrachte communicatie resultatenrapport kan worden opgemaakt dat op 11 oktober 2019 om 16:31 uur 9 pagina’s met status “OK” zijn verzonden. Weliswaar is in de rapportage vermeld “bestemming Rechtbank Zwolle”, maar uit die rapportage is niet af te leiden naar welk faxnummer het stuk is verzonden. Belanghebbende heeft verder geen, althans onvoldoende bewijs bijgebracht op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat de nadere stukken uiterlijk tien dagen voor de zitting bij de Rechtbank zijn ingediend. De conclusie van de Rechtbank dat de nadere stukken niet tijdig zijn ingediend, is daarom terecht. Gelet op de belangen van de wederpartij en de eisen van een goede procesorde, kon de Rechtbank de nadere stukken in dit geval buiten beschouwing laten. Uiteraard kunnen die nadere stukken in hoger beroep wel in ogenschouw worden genomen.
      
    
    
      4.3.
      Met betrekking tot de pas ter zitting van de Rechtbank ingenomen stelling inzake de prijsindexatie, stelt het Hof voorop dat in beginsel door partijen in elke fase van het geding nieuwe stellingen mogen worden betrokken, tenzij een goede procesorde zich daartegen verzet. Nu belanghebbende pas op zitting de stelling omtrent de prijsindexatie van de referentieobjecten heeft ingenomen en hij geen reden heeft gegeven waarom dit niet eerder had gekund, heeft de Rechtbank in redelijkheid kunnen oordelen dat de heffingsambtenaar in zijn procesbelang is geschaad nu hij door dit late moment niet meer in de gelegenheid was om een nadere onderbouwing te verstrekken. Weliswaar had het onderzoek ter zitting kunnen worden geschorst en het vooronderzoek worden hervat teneinde de heffingsambtenaar de gelegenheid te bieden te reageren op de nieuwe stelling, maar dat zou hebben geleid tot een ongewenste vertraging in de behandeling van de zaak. Het Hof kan zich – al deze belangen afwegende – daarom vinden in het oordeel van de Rechtbank dat de ter zitting ingenomen nieuwe stelling tardief is. Ook met betrekking tot dit punt geldt echter dat in hoger beroep de kwestie van de indexatie aan de orde kan komen.
      
      
        
          Motiveringsbeginsel
        
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbendes klacht over schending van het motiveringsbeginsel slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft belanghebbendes grieven tegen de vastgestelde waarde in de uitspraak op bezwaar uitvoerig besproken. Hij was niet gehouden op alle door belanghebbende in bezwaar aangevoerde stellingen afzonderlijk in te gaan. Dat de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix heeft overgelegd ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde maakt niet dat aan de uitspraak op bezwaar een motiveringgebrek kleeft. Het staat de heffingsambtenaar vrij zijn standpunt nader te onderbouwen en in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen. Dit neemt overigens niet weg dat een heffingsambtenaar in de bezwaarprocedure uiteraard zorgvuldig te werk dient te gaan en niet kan volstaan met een standaard afdoening van de bezwaren van een belanghebbende, zonder in te gaan op de specifieke grieven die een belanghebbende heeft aangevoerd. Van een zodanig ernstig gebrek aan motivering, dat belanghebbende daardoor nodeloos rechtsmiddelen heeft moeten aanwenden en dat zou moeten uitmonden in een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskostenvan belanghebbende, is in het onderhavige geval naar het oordeel van het Hof geen sprake.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      4.5.
      Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.6.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde gemotiveerd betwist, rust in eerste instantie op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat deze aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.7.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 van € 402.000 niet te hoog is. In de taxatiematrix is ingegaan op de vergelijkbaarheid en de verschillen tussen de onroerende zaak en de gehanteerde referentieobjecten. In dit kader acht het Hof het object [adres3] 13 in het bijzonder zeer goed vergelijkbaar. Het betreft eenzelfde type woning (vrijstaande semi-bungalow), gelegen in vergelijkbare wijk met vergelijkbare ligging, die binnen een jaar rond de waardepeildatum is verkocht (verkoopopvereenkomst 6 oktober 2017, transactiedatum 20 december 2017), en waarvan de verkoopprijs is geïndexeerd naar de waardepeildatum. Het object heeft een kleinere inhoud, minder grond en verkeerde ten tijde van de verkoop in matige staat en heeft in oktober 2017 € 402.000 opgebracht. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de onroerende zaak en de (overige) referentieobjecten, waaronder de inhoud, de aanwezigheid van bijgebouwen/garage en de perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden. 
      
    
    
      4.8.
      Dat de referentieobjecten ook verschillen met de onroerende zaak vertonen, doet aan het voorgaande niet af. De heffingsambtenaar heeft de onderlinge verschillen tot uitdrukking gebracht door middel van zogenoemde KOLD-factoren. Ter zitting van de Rechtbank, en herhaald ter zitting in hoger beroep, heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat ieder punt in de KOLD-score staat voor een waarde van € 25. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzicht verschaft met betrekking tot de hem voorgestane waarde.
      
    
    
      4.9.
      Met betrekking tot de inhoud van het referentieobject [adres2] 2 heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de bouwtekening, naar de toestand van het object ten tijde van de verkoop ervan een herberekening gemaakt en geconcludeerd dat de inhoud van dat object ten tijde van de verkoop 535 m3 bedroeg in plaats van 527 m3. Belanghebbende heeft dat niet betwist. Om bij dat referentieobject uit te gaan van een grotere inhoud (na verbouwing uitgevoerd na verkoop), zoals belanghebbende voorstaat, ziet het Hof dan ook geen aanleiding. Met de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat het geconstateerde verschil van 8 m3 dermate gering is dat dit aan de vergelijkbaarheid van het referentieobject met de onderhavige onroerende zaak geen afbreuk doet. Belanghebbendes grief faalt. 
    
    
      4.10.
      Bij de taxatie van de onroerende zaak heeft de taxteur van de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Het staat de heffingsambtenaar vrij om daarbij gebruik te maken van (naar de waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van referentieobjecten die zijn verkocht vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van ná de waardepeildatum. De hier gebruikte referentieobjecten zijn alle binnen een jaar na de waardepeildatum verkocht. De transactiegegevens hiervan zijn door de taxateur geïndexeerd naar het waardeniveau op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat uitgaande van de positieve waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de verkoopdata de waarde van de referentieobjecten logischerwijs onder de gerealiseerde verkoopprijzen ligt. Het Hof acht deze stelling, nu sprake is van een ‘stijgende’ markt in deze periode, aannemelijk. Het – weliswaar in het kader van de bezwaarprocedure 2019 in opdracht van belanghebbende opgemaakte – taxatierapport van 1 oktober 2019 (zie 2.8) biedt daaraan steun. Anders dan belanghebbende betoogt, ziet het Hof geen grond voor de conclusie dat de heffingsambtenaar van een te hoge kubieke meterprijs is uitgegaan bij de waardebepaling van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.11.
      Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd over de waarde van onroerende zaak doet aan het voorgaande niet af.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 10 augustus 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De raadsheer,
      te ondertekenen.
    
    
    
    
      	(R. den Ouden)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 augustus 2021
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.