ECLI:NL:RBDHA:2018:11472, Rechtbank Den Haag, 24-09-2018, C-09-558979-KG ZA 18-893
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2018-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst onroerende zaak. Eiser heeft de onroerende zaak verkocht aan gedaagde of een nader te noemen meester. Bij nadere overeenkomst zijn partijen daarna overeengekomen dat koper (of de nader te noemen meester) een waarborgsom van € 267.250,-- aan verkoper zal voldoen en dat, als het transport van de onroerende zaak na 1 juni 2018 plaatsvindt, koper ter vergoeding een bedrag van € 10.000,-- aan verkoper zal betalen.  Vast staat dat van de waarborgsom € 207.250,-- niet op de overeengekomen uiterlijke datum (1 juni 2018) door koper is voldaan en dat het transport na 1 juni 2018 zal plaatsvinden. Deze bedragen zijn – samengevat - daardoor opeisbaar. Eerst na het opeisbaar worden van deze bedragen heeft gedaagde (op grond van art. 3:67 BW) een stichting aangewezen als volmachtgever voor wie zij (gedaagde) de woning heeft gekocht, teneinde te bewerkstelligen dat zij niet (langer) als partij bij de koopovereenkomst tot nakoming zal worden aangesproken. Daarbij heeft gedaagde te kennen gegeven dat de volmachtgever niet kan beschikken over de benodigde middelen, nu de deze volmachtgever (de stichting) nog geen bankrekening heeft. Door deze stichting als nader te noemen meester naar voren te schuiven op een moment dat er al opeisbare verplichtingen tot betaling zijn ontstaan heeft gedaagde eiser (verkoper) gekoppeld aan een wederpartij die geen verhaal biedt voor deze betalingsverplichtingen, waarbij voorts ongewis is of deze wederpartij ooit over de middelen zal beschikken om deze betalingsverplichtingen te kunnen nakomen. Deze handelwijze van gedaagde is, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid die zij (gedaagde) in relatie tot verkoper in acht dient te nemen, onaanvaardbaar. De consequentie daarvan is dat gedaagde in deze situatie, waarin zij gold als voorwaardelijke partij bij de koopovereenkomst, zelf gebonden is als koper en dat de beta¬lings-verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst op haar zijn blijven rusten. In het midden kan daarom blijven of, zoals verkoper stelt, koper heeft verzuimd de nader te noemen meester bij hem te introduceren binnen de in art. 3:67 lid 1 BW voorgeschreven redelijke termijn, en gedaagde reeds op die grond zelf (definitief) partij is bij de koopovereenkomst. Evenzeer behoeft niet te worden beoordeeld of een nader te noemen meester nog geïntroduceerd kan worden nadat er reeds verzuim is ontstaan c.q. nadat al een deel van de betalingsverplichtingen is nagekomen. Vordering wordt toegewezen. Gedaagde wordt veroordeeld tot betaling aan eiser van het restant van de overeengekomen waarborgsom (€ 207.250,--) alsmede het overeengekomen vergoedingsbedrag (€ 10.000,--).

Rechtbank den haag
    
    
      Team handel - voorzieningenrechter
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/558979 / KG ZA 18-893
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 24 september 2018
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        
      
      te [plaats 1] ,
      eiser,
      advocaat mr. H. Kroon te Hilversum,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      te [plaats 2] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. R. de Mooij te Den Haag. 
    
    
    
      Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - de dagvaarding met producties 1-15;
    - de door [gedaagde] overgelegde producties 1-7;
    - de brief van 5 september 2018 van mr. Kroon met productie 16;
    - de op 7 september 2018 gehouden mondelinge behandeling, bij welke gelegenheid door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd en vonnis is bepaald op 21 september 2018, op welke datum uiteindelijk vonnis is bepaald op heden.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 7 september 2018 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 
    
    
    
      2.1.
      In hun schriftelijke koopovereenkomst van 20 januari 2018 (hierna: de koopovereenkomst) hebben partijen vastgelegd dat [eiser] de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] [sectie] no. [nummer] (hierna: de woning), voor de koopsom van € 2.672.500,-- verkoopt aan [gedaagde] of “een nader te noemen meester”. [gedaagde] heeft geen financieringsvoorbehoud gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Tot zekerheid van de nakoming van de verplichtingen van koper is in de koopovereenkomst opgenomen dat koper, aanvullend op het reeds gestorte bedrag van € 10.000,--, uiterlijk 1 maart 2018 een bedrag van € 257.250,-- als waarborg zal storten op de kwaliteitsrekening van de behandelend notaris.
    
    
      2.3.
      Bij e-mailbericht van 26 maart 2018 heeft [gedaagde] [eiser] en makelaarskantoor [Makelaarskantoor] bericht over - samengevat - vertraging in het vanuit het buitenland vrijkomen van de voor de aankoop van de woning benodigde gelden en dat van doorzetten van de koop eerst sprake kan zijn “als de gelden op naam van de nieuw op te richten Stichting staan”.
      
    
    
      2.4.
      Omdat [gedaagde] haar betalingsverplichting niet (tijdig) nakwam, heeft mr. Kroon [gedaagde] bij brief van 26 maart 2018 in gebreke gesteld. Daarbij is - verkort weergegeven – [gedaagde] , conform het bepaalde in de koopovereenkomst, een termijn van acht dagen gegeven om te komen tot nakoming van haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      2.5.
      Na ommekomst van de aan [gedaagde] in de ingebrekestelling gestelde termijn zijn partijen in gesprek gegaan en hebben zij op 23 april 2018 een “NADERE OVEREENKOMST BIJ KOOPOVEREENKOMST WONING” (hierna: de nadere overeenkomst) gesloten, waarin onder meer is vastgelegd:
      
      
        
          “
          Partijen
        
      
      
      
        
          De heer [eiser] , hierna “verkoper”
        
      
      
      
        
          en
        
      
      
      
        
          Mevrouw [gedaagde] of nader te noemen meester, hierna “koper”
        
      
      
      
        
          In aanmerking nemende:
        
      
      
      
        
          A.	Partijen hebben op 20 januari 2018 een koopovereenkomst gesloten
        
        
          voor de woning aan het adres [adres] 
        
        
           . Koopprijs is € 2.672.500,-.
        
      
      
      
        
          B.		Artikel 5.1 verplicht koper tot betaling van een waarborgsom van 
        
        
          	€ 267.250,- op 1 maart 2018.
        
      
      
      
        
          C.	Transport is bepaald op 1 juni 2018.
        
      
      
      
        
          D.		Koper wenst te kopen voor een op te richten stichting en de koop te 
        
        
          	financieren met een hypothecaire lening vanuit een buitenlandse 
        
        
          	trust aan de stichting in oprichting. Koper is daarbij zijdens de 
        
        
          	betrokken bank en trust geconfronteerd met compliance 
        
        
          	vraagstukken welke meer due diligence, en de daarmee gemoeide 
        
        
          	tijd, vereisen dan vooraf was voorzien. 
        
      
      
      
        
          E.	Koper heeft verkoper verzocht om mee te werken aan een uitstel van
        
        
          	haar betalings- en afnameverplichtingen. Verkoper is bereid daaraan
        
        
          	onder voorwaarden zijn medewerking te verlenen.
        
      
      
      
        
          Komen overeen:
        
      
      
      
        1.	Koper betaalt aan verkoper een bedrag van € 60.000,- door 
      
      
        	overmaking op zijn privérekening op uiterlijk 1 mei 2018.
      
      
      
        2.		Koper betaalt aan verkoper een bedrag van € 207.250,- door 
      
      
        	overmaking op zijn privérekening op uiterlijk 1 juni 2018.
      
      
      
        3. 	Transport zal plaatsvinden op uiterlijk 2 juli 2018.
      
      
      
        4.	De bedragen genoemd onder 1) en 2) strekken in mindering op de
      
      
        	voor het transport te betalen koopsom.
      
      
      
        5. 		In het geval dat het transport onverhoopt geen doorgang mocht 
      
      
        
          	vinden vanwege omstandigheden gelegen aan de zijde van koper die 
        
        
          	voor haar risico komen conform de regeling zoals uitgewerkt in de 
        
        
          	koopovereenkomst, zullen de bedragen genoemd onder 1) en 2) aan 
        
        
          	verkoper toevallen bij wijze van de contractuele boete, voor zover
        
        
          	die boete verschuldigd is conform de regeling zoals uitgewerkt in de 
        
        
          	koopovereenkomst.
        
      
      
      
        6. 	Koper heeft reeds aan verkoper betaald een bedrag van € 10.000,-,
      
      
        
          	als omschreven in artikel 5.1 van de koopovereenkomst. Dit bedrag
        
        
          	is als boete voor de te late betaling van de waarborgsom naar de
        
        
          	privérekening van verkoper overgemaakt. Koper zal hier geen
        
        
          	aanspraak meer op maken voor verrekening met de te betalen
        
        
          	waarborgsom of koopsom.
        
      
      
      
        7.		In het geval dat het transport zal plaatsvinden na 1 juni 2018 zal 
      
      
        
          	koper aan verkoper een bedrag van € 10.000,- betalen. Dit bedrag is 
        
        
          	een gefixeerde vergoeding.
        
      
      
      
        8.		Verkoper zal bij nakoming van de onderhavige overeenkomst geen 
      
      
        
          	verdere boetes of schadevergoeding vorderen, en zal 
        
        
          	de koopovereenkomst niet ontbinden.
        
      
      
      
        9.		Verkoper zal voor 1 mei 2018 een positieve/negatieve 
      
      
        
          	hypotheekverklaring tekenen ten gunste van koper tot zekerheid van 
        
        
          	nakoming van zijn leveringsverplichting.
        
      
      
      
        10.		Verkoper garandeert dat hij niet bekend is met gebreken of ander 
      
      
        	onheil met betrekking tot de woning.”
      
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft voldaan aan haar in de nadere overeenkomst neergelegde verplichting tot betaling van € 60.000,-- door betaling vanaf haar eigen bankrekening op 27 april 2018. 
      
    
    
      2.7.
      
        Bij e-mailbericht van 2 juni 2018 heeft [gedaagde] mr. Veltkamp-Van Paassen van GMW advocaten het volgende bericht:
        
          “Bijgaand het bewijs van de overboeking van de gelden vanuit de buitenlandse trust per 31/5.
        
      
      
      
        
          De stichting die de woning gaat aankopen, Stichting [X], is inmiddels opgericht (…) [vzr: per 29 mei 2018], maar heeft nog geen bankrekening.
      
      
      
        
          Derhalve zullen de verschuldigde gelden as maandag op mijn rekening zijn bijgeschreven en vervolgens naar de privérekening van de heer [eiser] worden doorgeboekt”.
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] heeft, in de verwachting de woning op korte termijn te moeten leveren aan [gedaagde] , vervangende woonruimte gehuurd tegen een huurprijs van € 9.250,-- per maand, met als ingangsdatum 1 mei 2018.
      
    
    
      2.9.
      Vanwege het uitblijven van de in de nadere overeenkomst overeengekomen betaling van € 207.250,-- heeft mr. Kroon [gedaagde] bij e-mailbericht van 11 juni 2018 in gebreke gesteld. Daarbij is [gedaagde] een termijn van acht dagen gegeven om alsnog aan deze betalingsverplichting te voldoen. De betaling van het verschuldigde bedrag van € 207.250,-- is uitgebleven.
      
    
    
      2.10.
      Omdat op de overeengekomen transportdatum 2 juli 2018 de koopsom niet was overgemaakt op de bankrekening van de behandelend notaris heeft de geplande eigendomsoverdracht geen doorgang gevonden en is het transport tot nader order uitgesteld.
      
    
    
      2.11.
      Mr. Kroon heeft [gedaagde] namens [eiser] bij e-mailbericht van 2 juli 2018 andermaal in gebreke gesteld met wederom een termijn van acht dagen om alsnog aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen.
      
    
    
      2.12.
      Op grond van een hem door de voorzieningenrechter van deze rechtbank daartoe op 17 juli 2018 verleend verlof heeft [eiser] , gezien zijn vordering jegens [gedaagde] uit hoofde van de koopovereenkomst en de nadere overeenkomst, op 18 juli 2018 ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag doen leggen onder ABN AMRO Bank N.V. en onder Kas Bank N.V.
      
    
    
      2.13.
      In augustus 2018 hebben partijen gecorrespondeerd over een te sluiten vaststellingsovereenkomst. In de conceptovereenkomst wordt vermeld dat [gedaagde] optreedt als gevolmachtigde van Stichting [X]. Deze overeenkomst is ongetekend gebleven.
      
    
    
      2.14.
      Partijen hebben nog steeds nakoming van de koopovereenkomst voor ogen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - zakelijk weergegeven - [gedaagde] op basis van de door partijen op 23 april 2018 gesloten nadere overeenkomst te veroordelen om bij wijze van voorschot op de door [gedaagde] aan [eiser] te betalen koopsom te voldoen een bedrag van € 207.250,--, te vermeerderen met € 10.000,-- bij wijze van gefixeerde vergoeding, dit met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
      
    
    
      3.2.
      Daartoe wordt – samengevat – het volgende aangevoerd. In de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat van de zijde van de kopende partij een waarborgsom van € 267.250,-- wordt voldaan. Met betrekking tot die waarborgsom zijn partijen in de nadere overeenkomst van 23 april 2018 overeengekomen dat koper zal betalen een bedrag van € 60.000,--, uiterlijk op 1 mei 2018, en het restantbedrag van € 207.250,--, uiterlijk op 1 juni 2018, in beide gevallen over te maken op de privérekening van [eiser] . In de nadere overeenkomst is vastgelegd dat deze bedragen strekken in mindering op de voor de woning te betalen koopsom. Voormeld bedrag van € 60.000,-- heeft [gedaagde] op 27 april 2018 aan [eiser] overgemaakt vanaf haar eigen bankrekening. [gedaagde] is op grond van de nadere overeenkomst gehouden ook het bedrag van € 207.250,-- te voldoen. Voorts is [gedaagde] gehouden de in de nadere overeenkomst gefixeerde vergoeding ad € 10.000,-- te voldoen, nu aan de daartoe in deze nadere overeenkomst gestelde voorwaarde is voldaan. Met het oog op tijdelijke vervangende woonruimte in verband met de verkoop van de woning is [eiser] een huurovereenkomst aangegaan. Door de opgetreden stagnatie in de afname van de woning blijven ook de aan de woning verbonden lasten voor rekening van [eiser] , die daardoor thans te maken heeft met dubbele woonlasten. Voorts ontbeert [eiser] thans noemenswaardige inkomsten, waardoor hij is aangewezen op het aanspreken van zijn vermogen, gelegen in de overwaarde van de woning. [eiser] heeft er daarom spoedeisend belang bij dat [gedaagde] de overeengekomen betalingstermijnen voldoet. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert gemotiveerd verweer, dat hierna - voor zover nodig - zal worden besproken. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] stelt dat hij in financiële problemen is komen te verkeren doordat [gedaagde] haar betalingsverplichtingen niet nakomt terwijl hij maandelijks een aanzienlijke huursom moet betalen. Het spoedeisend belang van zijn vordering is daarmee gegeven.
      
    
    
      4.2.
      Ten aanzien van geldvorderingen in kort geding is terughoudendheid geboden. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is, hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken dient te worden.
      
    
    
      4.3.
      Op grond van de nadere overeenkomst had [eiser] op 1 juni 2018 het bedrag van € 207.250,-- moeten ontvangen. Doordat betaling uitbleef is er sprake van verzuim. Eerst nadat het verzuim was ingetreden heeft [gedaagde] de “nader te noemen meester”, de Stichting [X], geïntroduceerd bij [eiser] .
    
    
      4.4.
      Niet ter discussie staat dat deze stichting op dat moment niet over middelen beschikte en ook nu niet over middelen beschikt, terwijl het, zo bleek tijdens het kort geding, ongewis is of de stichting ooit over middelen zal beschikken om de betalingsverplichtingen uit de koopovereenkomst c.q. de nadere overeenkomst te kunnen nakomen. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] voert nu als primair verweer dat [eiser] zijn vordering had moeten richten tegen de Stichting [X], omdat deze, na haar introductie, wederpartij is van [eiser] . Dat verweer is echter, naar het oordeel van de voorzieningenrechter, tevergeefs voorgedragen.
      
    
    
      4.6.
      
        Door Stichting [X] als nader te noemen meester naar voren te schuiven op een moment dat er al een opeisbare verplichting tot betaling van € 207.500,-- en van € 10.000,-- bestond, heeft [gedaagde] [eiser] willen koppelen aan een wederpartij die evident geen verhaal biedt voor deze betalingsverplichtingen. Met deze introductie heeft [gedaagde] , getuige haar verweer, willen bewerkstelligen dat zij niet (langer), als partij, gebonden is en niet tot nakoming aangesproken kan worden. Deze handelwijze van [gedaagde] is, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid die zij in relatie tot [eiser] in acht dient te nemen, onaanvaardbaar. Daarbij is van belang dat gesteld noch gebleken is dat [eiser] – die geen principieel bezwaar had tegen een al of niet buitenlandse entiteit als nader te noemen meester – ermee heeft ingestemd dat het daarbij zou kunnen gaan om een entiteit waarvan onzeker is of deze de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst zou kunnen nakomen. De consequentie hiervan is dat [gedaagde] , in deze constellatie waarin zij gold als voorwaardelijke partij bij de overeenkomst, zelf gebonden is als koper; de 
        betalingsverplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst c.q. de nadere overeenkomst zijn op haar blijven rusten.
        In het midden kan daarom blijven of, zoals [eiser] stelt, [gedaagde] heeft verzuimd de nader te noemen meester bij hem te introduceren binnen de in artikel 3:67 lid 1 BW voorgeschreven redelijke termijn, en reeds op die grond zelf (definitief) partij is bij de koopovereenkomst. En evenzeer behoeft niet te worden beoordeeld of een nader te noemen meester nog geïntroduceerd kan worden nadat er reeds verzuim is ontstaan c.q. nadat al een deel van de betalingsverplichtingen is nagekomen.
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft voorts nog als verweer opgeworpen dat, nu zij nog voornemens is de woning alsnog af te nemen, nog niet vaststaat dat het transport van de woning geen doorgang zal vinden en dat er daarom geen sprake van kan zijn dat het bedrag van € 207.250,-- aan verkoper toevalt bij wijze van contractuele boete, zoals onder 5. In de nadere overeenkomst is opgenomen. Aan dit verweer wordt echter voorbijgegaan. [eiser] vordert dat bedrag uitsluitend als nakoming van de verplichting tot betaling van een deel van de koopsom, exact zoals partijen dat zijn overeengekomen in de nadere overeenkomst. [eiser] is dus niet voornemens, zo bevestigde hij tijdens de behandeling, dit bedrag te verrekenen met een verschuldigde boete.
      
    
    
      4.8.
      Een en ander voert de voorzieningenrechter tot de slotsom dat de bodemrechter – wordt diens oordeel gevraagd – de vordering van [eiser] zeer waarschijnlijk zal toewijzen, zodat – mede gezien het al eerder aan de orde gekomen spoedeisend belang – er voldoende grond is voor toewijzing van het gevorderde.
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis uit hoofde van de tussen partijen op 23 april 2018 tot stand gekomen nadere overeenkomst bij wijze van voorschot op de door [gedaagde] te betalen koopsom aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 207.250,--, te vermeerderen met € 10.000,-- bij wijze van gefixeerde vergoeding; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [eiser] begroot op € 2.643,01, waarvan € 980,-- aan salaris advocaat, € 1.565,-- aan griffierecht en € 98,01 aan dagvaardingskosten;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en bij zijn ontstentenis in het openbaar uitgesproken door mr. G.P. van Ham op 24 september 2018. 
      
      
      
        fl