ECLI:NL:GHSHE:2007:BA4846, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-02-2007, C0500956-BR
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2007-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bewijswaardering tijdstip aangaan side-letter met extra-opzegmogelijkheden voor huurder. Opvolgend verhuurder daaraan gebonden.

C0500956/BR
    
    
      ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
      zevende kamer, van 6 februari 2007,
      gewezen in de zaak van:
    
    
    
      de rechtspersoon naar Duits recht
      BAVARIA VERTRIEBS GMBH,
      gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats en kantoorplaats], Duitsland,
      rechtsopvolgster onder algemene titel van
      [X.] VERMÖGENSVERWALTUNGSGESELLSCHAFT GMBH,
      gevestigd te [vestigingsplaats], Duitsland, 
      appellante bij exploot van dagvaarding van 30 mei 2005,
      verder te noemen: [X.],
      advocaten: mr. P. Bavelaar en mr. M.H.P. de Wit,
      procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
    
    
    tegen:
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [Y.] LOGISTICS ([plaatsnaam]) B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats], kantoorhoudende te [kantoorplaats],
      geïntimeerde bij gemeld exploot,
      verder te noemen : [Y.],
      advocaat: mr. M.P. Wolf,
      procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
    
    
    op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom onder rolnummer 03/3203 gewezen vonnis van 27 april 2005 tussen [Y.] als eiseres en [X.] als gedaagde.
    
    1. Het verloop van het geding in eerste aanleg 
    
    Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld (eind)vonnis en de tussenvonnissen van 5 november 2003 (vrijwaringsincident) en 25 augustus 2004 (bewijsopdracht).
    
    2. Het verloop van het geding in hoger beroep
    
    2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] 5 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van [Y.], met veroordeling van [Y.] in de kosten.
    
    2.2. Bij memorie van antwoord heeft [Y.] de grieven bestreden.
    
    2.3. [X.] heeft een akte genomen; [Y.] een antwoordakte met 1 productie.
    
    2.4. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, [X.] door mr. de Wit, en [Y.] door mr. Wolf. Beide advocaten hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities. 
    
    2.5. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
    
    3. De gronden van het hoger beroep
    
    Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
    
    4. De beoordeling
    
    4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
    
    4.1.1. [Y.], een dochter van [Z.] Logistics B.V., huurde sinds 1 september 2000 bedrijfsruimte te [vestigingsplaats] van [A.] Interselect B.V. tegen een aanvangshuurprijs van fl. 1.340.000,- (€ 608.065,49), en voor de duur van 10 jaren.
    
    
      4.1.2. Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing de bepalingen van een schriftelijk (maar niet gedateerd) huurcontract en een eveneens ongedateerde, maar door beide partijen ondertekende ‘side-letter’ waarvan de tekst luidt:
      In het geval dat de huidige cliënt van [Y.] Logistics ([plaatsnaam]) B.V. eerder dan de genoemde tien jaar haar contract met [Y.] verbreekt en derhalve vertrekt bij de Koninklijke [Z.] Groep N.V., zullen zowel [Y.] als [A.] Interselect B.V. ervoor zorgdragen binnen een termijn van twaalf maanden een cliënt te vinden die qua solvabiliteit en moraliteit voor verhuurder acceptabel is en minimaal de financiële gegoedheid van de huurder heeft. De eerste drie jaar van de huurovereenkomst geldt als vast, overeenkomstig het contract dat [Y.] met haar cliënt heeft, derhalve is pas na drie jaar de huurovereenkomst jaarlijks opzegbaar.
      De cliënt van [Y.] waarop wordt gedoeld is APC (American Power Conversion).
    
    
    4.1.3. [A.] Interselect B.V. heeft het gehuurde per 1 september 2000 in eigendom overgedragen aan [X.]. Van deze overdracht is [Y.] eerst in kennis gesteld bij brief van de advocaat van [X.] van 18 december 2002.
    
    4.1.4. Omdat het contract tussen APC en [Y.] op 1 september 2004 zou eindigen heeft [Y.] op basis van de side-letter de huur opgezegd per 1 september 2004. In feite, maar na overleg tussen partijen, is het gehuurde eind 2004 opgeleverd.
    
    4.1.5. [X.] heeft het gehuurde op 10 juni 2004 verkocht en op 1 september 2004 geleverd aan EDCO [plaatsnaam] B.V.
    
    
      4.1.6. Inzet van dit geding vormt thans nog de vraag of [X.], met toepassing van artikel 7A:1612 (oud) BW, thans artikel 7:226 BW, gebonden is aan de side-letter en of aan de voorwaarden voor het intreden van de side-letter, te weten beëindiging van de huurovereenkomst, is voldaan.
      [Y.] vordert, voor zover thans nog van belang: te verklaren voor recht dat de side-letter (…) onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst en dat gedaagde krachtens artikel 7A:1612 BW daaraan is gebonden;
      te verklaren voor recht dat [Y.] de huurovereenkomst rechtsgeldig tegen 1 september 2004 heeft opgezegd en dat alsdan, behoudens nadere afspraken tussen partijen, de huurovereenkomst zal eindigen.
    
    
    
      4.1.7. Bij tussenvonnis van 25 augustus 2004 is door de kantonrechter aan [Y.] bewijs opgedragen, aldus geformuleerd:
      draagt [Y.] op te bewijzen dat [A.] namens [A.] [hof: Interselect B.V.] de side-letter heeft getekend voor de eigendomsoverdracht van het gehuurde aan [X.] op 1 september 2000, alsmede dat APC haar contract met [Y.] per 1 september 2004 heeft verbroken:
    
    
    4.1.8. Na het horen van getuigen en voortgezet debat heeft de kantonrechter in het eindvonnis [Y.] geslaagd geoordeeld in het bewijs en de verklaringen voor recht gegeven. Daartegen keren zich de grieven.
    
    4.2. Grief 1
    
    4.2.1. Deze grief keert zich tegen de bewijswaardering van de ondertekening van de side-letter vóór 1 september 2000.
    
    4.2.2. Tussen partijen staat vast dat de definitieve versie van de side-letter is opgemaakt door de heer [B.], verbonden aan [A.] Interselect B.V. Niet betwist wordt dat de side-letter is ondertekend door de heer [A.]. De datum van ondertekening is in geschil. 
    
    
      4.2.3. De heer [C.], verbonden aan [Y.], verklaarde als getuige daaromtrent onder meer:
      Op 12 juli 2000 bevestigde [B.] dat de stukken geaccepteerd waren. De stukken zijn mij toen electronisch toegezonden door [B.]. Diezelfde dag berichtte [B.] mij later dat de huurovereen-komst onderweg was naar [Y.] [plaatsnaam]. Vervolgens is een koerier van [plaatsnaam] naar [Y.] [plaatsnaam] gegaan, van wie ik beide stukken heb ontvangen, te weten de huurovereen-  komst en de side-letter. Beide stukken waren ondertekend door [A.]. Ik heb toen de side-letter getekend en deze is teruggestuurd naar [A.].
    
    
    
      4.2.4. In de memorie van grieven wordt opgemerkt dat de heer [C.] partijgetuige is (hetgeen juist is) zodat zijn verklaring ingevolge artikel 164 Rv geen bewijs in het voordeel van [Y.] oplevert. Dit standpunt miskent de slotwoorden van lid 1 van artikel 164 Rv waaruit blijkt dat de verklaring wel kan worden gebruikt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Daaromtrent over-weegt het hof dat uit de e-mail van 12 juli 2000 (prod. 15 CvR) van de heer [B.] voldoende blijkt van overeenstemming tussen [Y.] en [A.] Interselect B.V. over het aangaan van de huurovereen-komst, daaronder begrepen de side-letter. Voorts is niet betwist dat de huurovereenkomst op basis van het huurcontract en de side-letter is ingegaan op 1 september 2000 terwijl er geen aanwijzingen zijn waaruit kan worden afgeleid dat deze huur is aangevangen zonder overeen-stemming over en ondertekening van het huurcontract en side-letter, of dat het contract of de side-letter nadien zijn ondertekend. Bovendien is er de verklaring van de heer [D.], medewerker van [Y.]:
      De eerste keer dat ik van een side-letter vernam, was in juni of juli 2000 toen ik deze ondertekend ontving, tezamen met de huurovereenkomst die was ondertekend door [A.].
      Aldus bestaat er voldoende (onvolledig) bewijs dat door de verklaring van de heer [C.] volledig bewijs is geworden.
    
    
    4.2.5. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat bewezen geacht kan worden dat de ondertekening van de side-letter plaatsvond vóór 1 september 2000. De door [X.] genoemde discrepanties in de afgelegde verklaringen doen daar niet aan af, noch maken die de afgelegde verklaringen onbetrouwbaar of ongeloofwaardig op het cruciale punt van de totstandkoming van de side-letter vóór 1 september 2000 (datum levering van het gehuurde aan [X.]).
    
    4.2.6. Daarbij komt dat als de grief zou slagen, en dus onbewezen is dat de handtekening is geplaats vóór 1 september 2000, [X.] daarbij niet gebaat is. Ingevolge de devolutieve werking dient het hof de zaak volledig te onderzoeken. In dat verband valt op dat het probandum van de kantonrechter niet overeenstemt met de overwegingen van de beslissing. In rov. 2.5 van het tussenvonnis wordt – terecht – overwogen dat alleen hoeft vast te staan dat de side-letter is aangegaan vóór 1 september 2000. Een overeenkomst wordt aangegaan door aanbod en aanvaarding. Voldoende staat vast (en is ook niet betwist) dat de side-letter door [A.] Interselect B.V. is aangeboden aan [Y.] en dat [Y.] deze heeft aanvaard, beide rechtshandelingen vóór 1 september 2000. Ondertekening is niet een constitutief vereiste.
    
    4.2.7. Voor zover [X.] betoogt, onder verwijzing naar de getuigenverklaring van de heer [A.], dat de side-letter tot stand is gekomen op voorstel van [Y.], kan haar zulks niet baten. Niet relevant is wie het voorstel deed, wel wie het aanbod deed. Het is volstrekt helder dat de side-letter is aangegaan in het belang van [A.] Interselect B.V., en dat zij daarmee als aanbieder heeft te gelden, terwijl zij, in de persoon van de heer [B.], ook dit aanbod heeft verwoord.
    
    4.2.8. De conclusie is dan dat grief 1 niet tot een ander oordeel kan leiden.
    
    4.3. Grief 2
    
    4.3.1. Deze grief heeft betrekking op de vraag of APC haar rechtsverhouding met [Y.] heeft beëindigd. 
    
    
      4.3.2. De kantonrechter overwoog, en daartegen keert zich de grief:
      [X.] stelt in haar conclusie na enquête dat [Y.] in punt 54 van haar repliek heeft betoogd dat geen schriftelijke overeenkomst tussen [Y.] en APC bestond, zodat [Y.] zichzelf tegenspreekt nu zij als productie 31 toch een contract in geding brengt.
      Deze stelling gaat niet op nu die productie de overeenkomst is van het aangaan van de overeenkomst en punt 54 van de repliek gaat over de beëindiging van de overeenkomst.
    
    
    4.3.3. Tussen partijen staat vast dat de rechtsverhouding tussen [Y.] en APC is geëindigd en dat [Y.] het gehuurde niet meer kan aanwenden voor uitvoering van diensten ten behoeve van APC. Daarmee is aan de voorwaarde voor toepassing van de side-letter voldaan. 
    
    4.3.4. De grief voldoet niet aan de te stellen eisen nu daaruit niet blijkt hoe de betwisting van de gewraakte overweging tot een ander oordeel zou kunnen leiden.
    
    4.4. Grief 3
    
    
      4.4.1. De grief keert zich tegen de volgende overwegingen:
      Verder stelt [X.] dat zowel uit de brief van 31 mei 2004 (productie 30 [Y.]) als uit de verklaring [C.] blijkt dat ook na 1 september 2004 [Y.] nog werkzaamheden voor APC verricht. [X.] heeft daarin gelijk maar niettemin is [Y.] geslaagd in dit onderdeel van haar bewijsopdracht.
      Voldoende is komen vast te staan dat de in beginsel tot 30 september 2004 durende overeenkomst bij brief van 31 mei 2004 tijdig is opgezegd. De omstandigheid dat na september nog werkzaamheden in verband met de overdracht worden verricht, doet aan de definitieve verbreking van de overeenkomst niet af.
    
    
    4.4.2. Het hof deelt de opvatting van de kantonrechter en maakt deze tot de zijne.
    
    4.4.3. [X.] legt in de grief een te grote nadruk op de letterlijke bewoording van het probandum en geeft daaraan ook een verkeerde uitleg, in het bijzonder aan het woordje definitief. Waar het op aan komt is te beoordelen of er een zodanige situatie was ontstaan dat [Y.] de huurovereenkomst met [X.] overeenkomstig de side-letter tussentijds kon opzeggen, derhalve te beoordelen of het vertrek van APC een definitief karakter had. Dit is het geval.
    
    4.4.4. De grief kan dan ook niet tot een andere beslissing leiden.
    
    4.5. Grief 5
    
    4.5.1. Deze grief bevat twee klachten namelijk, ten eerste, dat het oordeel van de kantonrechter dat de bedingen van de side-letter zijn overgegaan op [X.] onjuist is en, ten tweede, dat de kantonrechter voorbij is gegaan aan de stelling van [X.] dat onder de gegeven omstandigheden de side-letter, die mede door toedoen van [Y.] aan [X.] niet bekend is geworden, niet tegen [X.] kan worden ingeroepen.
    
    4.5.2. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de bedingen van de side-letter niet kunnen worden aangemerkt als persoonlijk van aard, noch als staande in zodanig onvoldoende onmiddellijk verband met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde, dat die aard of dat ontbreken van verband meebrengt dat die bedingen niet mee overgaan op een krachtens artikel 7A:1612 (oud) BW opvolgend verhuurder. De bedongen bevoegdheid tot tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst behoort stellig tot de rechten die krachtens artikel 7A:1612 (oud) BW mee overgaan op de verkrijger.
    
    4.5.3. Het betoog van [X.] steunt op de stelling dat het kennelijk de bedoeling van [A.] en van [Y.] is geweest om de side-letter niet ex artikel 7:226 BW over te laten gaan naar zijn rechts-opvolger. Het hof verwerpt deze opvatting. De bedoeling van het beding (voor [Y.]) was, en kan geen andere zijn geweest, dan dat [Y.] zich uit haar verplichting tot betalen van huurpenningen kon bevrijden door tussentijdse opzegging, zodra de klant APC van [Y.] de relatie met [Y.] zou beëindigen, waarmee voor [Y.] het belang van het gebruik van het gehuurde zou komen te vervallen. Zodanig beding gaat over op een opvolgend verhuurder. De bedoeling van [A.] Inter-select bij de side-letter was niet om overgang van dit beding naar en opvolgend verhuurder te blokkeren, maar om zich jegens haar financiers (en mogelijk ook jegens [X.]) een betere onderhandelingspositie te verschaffen. Uit niets blijkt dat [Y.] mede de bedoeling heeft gehad het beding verborgen te houden voor [X.]. In tegendeel, dit zou ook niet in haar belang zijn geweest, terwijl [Y.] ook niet op de hoogte was van de onderhandelingen tussen [A.] Interselect B.V. en [X.] over de verkoop per 1 september 2004, en van de verzwijging door [A.] Interselect B.V. omtrent het bestaan van de in de side-letter neergelegde afspraken.
    
    4.5.4. [X.] stelt ten slotte dat [Y.] zich niet kan beroepen op de side-letter omdat zij, [Y.], er willens en wetens aan heeft meegewerkt om de bedingen van de side-letter buiten het contract te houden, en daarmee die heeft verheimelijkt voor een aspirant-koper. Het hof verwerpt dit betoog. De aspirant-koper van een onroerende zaak moet er niet alleen bedacht zijn op de werking van artikel 7A:1612 (oud) BW, zodat hij zich, in het geval de onroerende zaak is verhuurd, op de hoogte kan stellen van de bedingen, maar die koper dient er ook op bedacht zijn dat tegelijkertijd met of ná het aangaan van de overeenkomst nadere overeenkomsten tussen huurder en verhuurder zijn gesloten. [X.] heeft de huurovereenkomst te aanvaarden zoals ze deze aantreft. Het risico dat [X.] bij de eigendomsverkrijging door de verkoper onjuist of onvolledig is geïnformeerd, komt voor rekening van [X.]. [X.] heeft bovendien, door geen contact op te nemen met [Y.] over de inhoud van de rechtsverhouding die zij zou gaan overnemen, zelf het risico op zich genomen van het bestaan van afspraken waarop huurder zich in de toekomst zou kunnen gaan beroepen en die de verhuurder/aspirant-verkoper hem niet heeft meegedeeld. Uit niets blijkt dat [Y.] het bestaan van de side-letter jegens [X.] verborgen zou hebben gehouden, indien [X.] daarnaar tijdig had geïnformeerd. Artikel 7A:1612 (oud) BW en artikel 7:226 BW beperken de overgang van rechten en verplichtingen niet tot die welke blijken uit het schriftelijke huurcontract. De redelijkheid en billijkheid, die door [X.] nog wordt genoemd, doet een en ander niet anders zijn. Het komt aldus voor rekening en risico van [X.] dat zij door [A.] Interselect B.V. onvoldoende is geïnformeerd over de bestaande huurverhouding en [Y.] handelt niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid door een beroep te doen op de side-letter. 
    
    4.6. De conclusie is dan dat de grieven niet tot een ander oordeel kunnen leiden en dat de kantonrechter terecht de verklaringen voor recht heeft gegeven. 
    
    4.7. [Y.] heeft nog de niet-ontvankelijkheid van [X.] in hoger beroep ingeroepen stellende dat [X.] daar geen belang meer bij heeft nu zij geen hoger beroep heeft ingesteld tegen de beëindiging per 1 september 2004. Dit standpunt wordt verworpen. Inzet van dit hoger beroep voor [X.] is niet de beëindiging per 1 september 2004 (met nog een korte nader overeengekomen verlenging van het gebruik) maar de rechtmatigheid van die beëindiging.
    
    4.8. Het vonnis zal worden bekrachtigd en [X.] zal in de kosten worden veroordeeld.
    
    5. De uitspraak
    
    Het hof:
    
    bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    verwijst [X.] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [Y.] gevallen, tot op heden begroot op € 244,- voor vast recht en op € 3.129,- voor salaris procureur en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Adriaansens en Kleijngeld en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 6 februari 2007.