ECLI:NL:RBNHO:2024:13702, Rechtbank Noord-Holland, 06-11-2024, C/15/351213
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: {eisers} hebben in 2023 een woning gekocht van {gedaagde}. Toen zij de woning gingen verbouwen zijn zij gestuit op brandschade in (onder meer) het plafond op de eerste verdieping. Volgens {eisers} had {gedaagde} moet melden dat er in 1980 een brand heeft gewoed in de woning. Zij vorderen vergoeding van herstelkosten. De rechtbank wijst de vorderingen van {eisers} af. In de koopovereenkomst hebben partijen namelijk afgesproken dat (ook) verborgen gebreken voor rekening en risico van de kopers ({eisers}) komen. Dat {gedaagde} bekend was of had moeten zijn met brandschade in de woning is niet gebleken. Daarom kan niet gezegd worden dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/351213/ HA ZA 24-195
    
    
    
      
        Vonnis van 6 november 2024	
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 2. [eiser 2], 
    
      beiden wonende te [plaats 1],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      advocaat: mr. E.J.H. van Lith,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [plaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      advocaat: mr. F. Jonk.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      
        [eisers] hebben in 2023 een woning gekocht van [gedaagde]. Toen zij de woning gingen verbouwen zijn zij gestuit op brandschade in (onder meer) het plafond op de eerste verdieping. Volgens [eisers] had [gedaagde] moet melden dat er in 1980 een brand heeft gewoed in de woning. Zij vorderen vergoeding van herstelkosten. De rechtbank wijst de vorderingen van [eisers] af. In de koopovereenkomst hebben partijen namelijk afgesproken dat (ook) verborgen gebreken voor rekening en risico van de kopers ([eisers]) komen. Dat [gedaagde] bekend was of had moeten zijn met brandschade in de woning is niet gebleken. Daarom kan niet gezegd worden dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 7 augustus 2024 en de daarin genoemde stukken;
      - de akte houdende overlegging nadere productie met productie 3 van [gedaagde];
      - akte wijziging/vermeerdering eis met producties 12 en 13 van [eisers]; 
      - de mondelinge behandeling van 1 oktober 2024, waarbij beide partijen gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen, en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] zijn de eigenaren van de woning aan de [adres 1] te ([postcode]) [plaats 1]. Zij hebben de woning op 19 februari 2023 gekocht van [gedaagde] voor een koopprijs van € 610.000,-. [gedaagde] had de woning in 2016 gekocht. Het bouwjaar van de woning is 1899. 
      
    
    
      2.2.
      In de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [eisers], die is opgesteld volgens het model van de NVM voor een bestaande eengezinswoning (versie 2021), is in artikelen 6, 20 en 21, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
      
      
        
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).
      
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          artikel 20 Nadere afspraken
        
        
          Artikel 21 Ouderdomsclausule en verborgen gebreken
        
        
          Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van ouderdom of door de aanwezigheid van verborgen gebreken van welke aard dan ook, geheel voor rekening en risico van koper.
        
      
      
    
    
      2.3.
      Bij de koopovereenkomst is een “Vragenlijst over de woning” gevoegd, die is ingevuld door [gedaagde]. 
      
    
    
      2.4.
      Voorafgaand aan de koop van de woning hebben [eisers] op 13 februari 2023 een bouwkundige keuring van de woning laten uitvoeren door ATP Bouwadvies (hierna: ATP). ATP heeft geconcludeerd dat de woning in goede staat is en vooral een schilderbeurt nodig heeft. Zij gaf daarbij een kostenindicatie van € 12.250,- voor direct noodzakelijke werkzaamheden, welke kosten vooral zagen op schilderwerk van de buitengevels en kozijnen en het vervangen van vier ramen in de dakkapel. 
      
    
    
      2.5.
      De woning is op 6 april 2023 aan [eisers] geleverd. In de akte van levering is onder meer opgenomen dat de bepalingen van de koopovereenkomst onverkort van kracht blijven, voor zover daarvan niet uitdrukkelijk is afgeweken en voor zover deze nog van kracht kunnen zijn. 
      
    
    
      2.6.
      Op 11 april 2023 zijn [eisers] begonnen met de verbouwing van de woning. Daarbij hebben zij onder andere (een deel van) een plafond verwijderd op de eerste verdieping, waardoor de plafondbalken zichtbaar zijn geworden. Die balken bleken (deels) verkoold te zijn. Nadat het plafond verder was verwijderd, bleek roet- en/of brandschade aanwezig op een groot deel van de plafondbalken van de eerste verdieping, de vloerdelen van de tweede verdieping en het isolatiemateriaal aldaar. 
      
    
    
      2.7.
      De hypotheekadviseur van [eisers] heeft vervolgens hierover contact opgenomen met de verkopend makelaar van [gedaagde] ([betrokkene]). [betrokkene] heeft toen vanuit [gedaagde] geantwoord dat er geen brand is geweest in de periode dat [gedaagde] eigenaar was van de woning en dat in de oude leveringsakten die tijdens de overdracht aan [eisers] zijn achtergelaten de historie terug is te vinden van de brand die in een ver verleden heeft plaatsgevonden in de woning. De bij de levering achtergelaten notariële akte (eigendomsbewijs) van 19 mei 1982 vermeldt dat de toenmalige koper de woning kocht voor f 27.000,-. De woning (samen met nummer [adres 2]) wordt daarbij beschreven als “de door brand aangetaste beneden en bovenwoning met ondergrond (…)”. 
      
    
    
      2.8.
      
        [eisers] hebben nogmaals een bouwkundig onderzoek laten verrichten door ATP. ATP heeft geconcludeerd dat de onderzochte plafondbalk en het vloerhout niet voldoen aan de (belastbaarheid)eisen. Het metselwerk moet volgens ATP worden gereinigd, geïmpregneerd en opnieuw worden gestuct. 
      
    
    
      2.9.
      Onder meer per brief van 17 mei 2023 hebben [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden. [gedaagde] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen. 
      
    
    
      2.10.
      
        [eisers] hebben inmiddels herstelwerkzaamheden laten verrichten. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen - samengevat en na wijziging van eis - dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
      
        
          primair, [gedaagde] veroordeelt om aan [eisers] te betalen € 42.700,-, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          subsidiair, de koopovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk ontbindt en [gedaagde] veroordeelt op om grond van de ongedaanmakingsverbintenis aan [eisers] te betalen € 42.700,-, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          meer subsidiair, de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen op grond van artikel 6:230 Burgerlijk Wetboek (BW) wijzigt en [gedaagde] veroordeelt om, ter opheffing van het nadeel, aan [eisers] te betalen € 42.700,-, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
      
      met veroordeling van [gedaagde] in de buitengerechtelijke kosten, de nakosten en de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] leggen aan hun vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. De woning beantwoordde ten tijde van de verkoop niet aan de overeenkomst, zoals bedoeld in artikel 7:17 BW, omdat de woning niet alle eigenschappen bezat die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn (artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst). Onder normaal gebruik moet worden verstaan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. [gedaagde] heeft haar mededelingsplicht geschonden, door te verzwijgen dat er een grote brand is geweest. [eisers] hebben op grond van artikel 7:21 lid 1 sub b BW aanspraak gemaakt op herstel van het gebrek, maar [gedaagde] heeft daaraan geen gevolg gegeven, zodat zij de schade, bestaande uit de herstelkosten moet vergoeden. Subsidiair vorderen [eisers] gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:265 jo. 6:270 BW. Meer subsidiair zeggen [eisers] dat er sprake is van dwaling. Zij zeggen dat zij de woning niet – of alleen voor een veel lager bedrag – zouden hebben gekocht als zij wisten van de ernstige brand in het verleden.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij voert onder meer het volgende aan. De woning was ten tijde van de levering geschikt voor normaal gebruik als woonhuis. Sinds de brand 44 jaar geleden is de woning zonder (aan [gedaagde] bekende) aan brand gerelateerde problemen bewoond. Er is geen enkel moment geweest dat [gedaagde] eraan heeft getwijfeld dat de brandschade op goede wijze is afgehandeld. Zij was dan ook niet bekend met enig gebrek. Zij hoefde ook geen kennis te hebben van brandschade: bij het bouwkundig onderzoek is het de deskundige niet opgevallen en ook de andere professionals die voor levering in de woning zijn geweest hebben niets gezien. Zij wist niet van de schade en op grond van de overeenkomst komen onbekende gebreken niet voor haar rekening, aldus [gedaagde]. Ook betwist [gedaagde] (de betrouwbaarheid van) het rapport dat ATP na de levering heeft opgesteld en de hoogte van de gestelde schade. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Aan de rechtbank ligt allereerst de vraag voor of [gedaagde], als verkoper, kosten moet vergoeden die [eisers] hebben gemaakt voor herstel van de in de woning geconstateerde brandschade.
      
      
        
          De eisen die aan de woning gesteld kunnen worden
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] baseren hun vordering (mede) op artikel 7:17 BW. Op grond van het eerste lid van dit artikel moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak gedaan heeft, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Deze bepaling is van regelend recht. Het staat partijen vrij om daarvan in hun overeenkomst af te wijken. Dat hebben partijen in dit geval gedaan. Zij hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM, waarin een regeling is opgenomen die afwijkt van artikel 7:17 BW. De rechtbank toetst de door kopers gestelde non-conformiteit daarom aan de door partijen overeengekomen bepalingen.
      
    
    
      4.3.
      In de koopovereenkomst is bepaald dat de woning aan kopers in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt (artikel 6.1.). Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij kopers ([eisers]) gelegd. Deze gebreken maken in beginsel dus onderdeel uit van hetgeen verkocht is.
      
    
    
      4.4.
      Op die hoofdregel is een uitzondering gemaakt met de bepaling dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis (artikel 6.3). Hiermee staat [gedaagde] (in beginsel) wél in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Bij de uitleg van de term ‘normaal gebruik’ moet worden gekeken naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan. Dit houdt in dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot.
      
    
    
      4.5.
      Het uitgangspunt van deze bepaling is dus dat [gedaagde] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. [eisers] betogen dat sprake is van zo’n gebrek, omdat er een onveilige situatie (omdat de plafondbalken en het vloerhout niet voldeden aan de belastbaarheidseisen) was en de aanwezigheid van roet schadelijk is voor de gezondheid. 
      
      
        
          Beroep van [gedaagde] op artikel 21 van de koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij op grond van artikel 21 van de koopovereenkomst (zie het citaat in 2.2 van dit vonnis) niet aansprakelijk is. In artikel 21 (“Ouderdomsclausule en verborgen gebreken”) is bepaald dat - in afwijking van artikel 6.3 van de koopovereenkomst - het ontbreken van een eigenschap van de woning voor normaal gebruik, als gevolg van ouderdom of door de aanwezigheid van verborgen gebreken van welke aard dan ook, voor rekening en risico van koper komt. 
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank volgt [gedaagde] in dat verweer en zal dat hieronder toelichten. 
      
      
        
          Reikwijdte van artikel 21 (uitleg)
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers] zeggen dat het beroep op artikel 21 van de koopovereenkomst [gedaagde] niet kan baten, omdat dit artikel alleen van toepassing is op verborgen gebreken die gerelateerd zijn aan de ouderdom van de woning en dat niet geldt voor de brand in 1980. 
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank overweegt dat de strekking van artikel 21 moet worden vastgesteld aan de hand van uitleg. Bij die uitleg komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraken zijn gebruikt. Daarbij is ook van belang de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan de bewoording redelijkerwijs mochten toekennen en hetgeen partijen daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de zitting hebben partijen verklaard dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst niet hebben onderhandeld over de inhoud van artikel 21. Daarom komt veel belang toe aan de tekst van het artikel, gezien in samenhang met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen.
      
    
    
      4.10.
      De gekozen bewoordingen van artikel 21 van de koopovereenkomst houden een vergaande exoneratie van aansprakelijkheid van [gedaagde] in. Waar in de eerste zin van artikel 21 de verwachtingen die de koper mag hebben van de bouwkwaliteit worden getemperd vanwege de ouderdom van de onroerende zaak, wordt in de tweede zin het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik, geheel voor rekening en risico van de koper gelaten. Anders dan [eisers] betogen, valt in de bepaling niet te lezen dat deze exoneratie zich beperkt tot gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning. In het artikel wordt geen onderscheid gemaakt tussen de oorzaak van gebreken, maar juist benadrukt dat de exoneratie geldt voor “verborgen gebreken van welke aard dan ook” (onderstreping door de rechtbank). 
      
    
    
      4.11.
      De omstandigheid dat de bepaling is aangeduid als “Ouderdomsclausule en verborgen gebreken” (onderstreping door de rechtbank) en niet alleen als “Ouderdomsclausule”, bevestigt naar het oordeel van de rechtbank de ruime strekking van artikel 21. Uit die aanduiding van de bepaling hebben [eisers] moeten begrijpen dat niet alleen de aansprakelijkheid van [gedaagde] ten aanzien van (zuivere) ouderdomsgebreken is uitgesloten, maar dat dit (ook) gold voor de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor (overige) verbogen gebreken. 
      
    
    
      4.12.
      Met het opnemen artikel 21 hebben partijen naar het oordeel van de rechtbank een uitzondering gemaakt op de garantie met betrekking tot de aanwezigheid van de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Daarmee heeft artikel 6.3. van de koopovereenkomst aanzienlijk aan betekenis ingeboet, maar deze beperking van artikel 6.3 is geen omstandigheid die tegen de hiervoor aangenomen ruime strekking van de clausule spreekt: die beperking wordt in de tekst van artikel 21 immers met zoveel woorden vermeld (“In afwijking van artikel 6.3 (…)”). Voor zover [eisers] dus betogen dat de ruime uitleg van artikel 21 in strijd is met de redelijkheid en billijkheid (althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is), omdat daarmee artikel 6.3 wordt doorkruist, wordt dat betoog van [eisers] daarom niet gevolgd. 
      
    
    
      4.13.
      De verwijzing van [eisers] naar een uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch uit 2019 maakt dit niet anders. In dat arrest was een clausule aan de orde met een meer beperkte formulering (en met als titel “Oudheidsclausule”), waarin (onder meer) de zinssnede “of door de aanwezigheid van verborgen gebreken van welke aard dan ook” ontbrak, terwijl [gedaagde] juist op die zinsnede uit artikel 21 een beroep doet. 
      
    
    
      4.14.
      Het voorgaande betekent dat de rechtbank van oordeel is dat artikel 21 aldus moet worden uitgelegd, dat de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor alle verborgen gebreken is uitgesloten en niet alleen de (verborgen) gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning. Brandschade die zonder het slopen van de plafonds niet waarneembaar was, valt naar het oordeel van de rechtbank binnen de reikwijdte van artikel 21. De stelling van [eisers] dat deze schade geen verband houdt met de ouderdom van de woning (wat daar verder ook van zij), staat daarom niet in de weg aan het beroep van [gedaagde] op artikel 21 van de koopovereenkomst. 
      
      
        
          Schending mededelingsplicht? 
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [eisers] hebben aangevoerd dat [gedaagde] op artikel 21 geen beroep kan doen, omdat zij heeft verzwegen dat er omstreeks 1980 brand heeft gewoed in de woning, terwijl zij daarvan wel op de hoogte was. Volgens [eisers] wist [gedaagde], of had zij moeten begrijpen, dat dit cruciale informatie was voor [eisers] bij de aankoop van de woning. Gelet op de grote waardedaling van de woning die blijkt uit de oude leveringsaktes (in 1979 was de koopprijs f 105.000,- terwijl die koopprijs in 1982 f 27.000 was), wist [gedaagde] ook dat het een ernstige brand was geweest. Volgens [eisers] was [gedaagde] (daarmee) bekend met de aanwezigheid van het gebrek van de woning. Omdat [gedaagde] hier geen mededeling van heeft gedaan, is een beroep op artikel 21 niet mogelijk of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus [eisers].
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank is het met [eisers] eens dat een beroep op artikel 21 over verbogen gebreken naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn (zie artikel 6:248 lid 2 BW). Dat zal het geval zijn als [gedaagde] het gebrek moest kennen, [eisers] het gebrek niet konden kennen en het een (heel) ernstig gebrek is. [eisers] hebben onvoldoende onderbouwd dat die situatie zich voordoet. 
      
    
    
      4.17.
      Het staat tussen partijen vast dat [gedaagde] ten tijde van de verkoop van de woning aan [eisers] op de hoogte was van het feit dat omstreeks 1980 een brand heeft gewoed in de woning. Ook staat vast dat [gedaagde] dat niet voorafgaand aan de verkoop aan [eisers] heeft medegedeeld. Hierbij kan overigens in het midden blijven of [gedaagde] de oude leveringsakte, waarin de brand vermeld stond, al dan niet heeft overhandigd ten tijde van (de inspectie direct voorafgaand aan) de levering van de woning aan [eisers], zoals [gedaagde] stelt en [eisers] betwisten. Zelfs als [gedaagde] dat heeft gedaan, is dat gebeurd ná het sluiten van de koopovereenkomst en dus te laat.
      
    
    
      4.18.
      Dat er veertig jaar eerder een brand heeft gewoed hoefde – gelet op het tijdsverloop en het herstel dat na de brand heeft plaatsgevonden (ook ATP heeft bij het eerste onderzoek geen schade opgemerkt) – door [gedaagde] niet aan [eisers] te worden meegedeeld. 
      
    
    
      4.19.
      Het is op zichzelf ook onvoldoende om te kunnen oordelen dat [gedaagde] ermee bekend was dat er brand- en/of roetschade aan balken, vloerdelen en isolatiemateriaal was. [gedaagde] heeft gezegd dat er niets zichtbaar was van brandschade toen zij de woning kocht en dat zij daarom in de veronderstelling verkeerde, en redelijkerwijs ook mocht verkeren, dat de brandschade door de eigenaar/eigenaren van de woning ná 1980 en vóór 2016, volledig was hersteld. Dat de schade wel zichtbaar was, hebben [eisers] niet onderbouwd. Ook hebben zij geen feiten gesteld die maken dat er voor [gedaagde] aanleiding bestond om te vermoeden dat géén (volledig) herstel van de brandschade had plaatsgevonden. Dat [gedaagde] (volgens [eisers]) bekend was met de ernst van de brand, omdat dit blijkt uit de waardedaling van de woning na de brand rond 1980, doet daaraan niet af. Die informatie geldt de situatie meer dan veertig jaar geleden.
      
    
    
      4.20.
      Voor zover [eisers] betogen dat [gedaagde] redelijkerwijs bekend had moeten zijn met het gebrek, worden zij daarin niet gevolgd. [eisers] hebben niet weersproken dat [gedaagde] jarenlang zonder problemen in de woning heeft gewoond en dat de brandschade - zonder het slopen van de plafonds - niet waarneembaar was. Daarbij komt dat ook tijdens de eerste bouwkundige keuring door [eisers] de brandschade niet is geconstateerd. Kennelijk was de schade zonder breekwerkzaamheden niet te zien. Omdat als door [gedaagde] gesteld en door [eisers] niet weersproken vast staat dat [gedaagde] in de jaren dat zij eigenaar was van de woning géén verbouwingen heeft uitgevoerd waarbij de plafonds op de eerste verdieping verwijderd moesten worden, kan niet worden geoordeeld dat [gedaagde] bekend was of redelijkerwijs bekend had moeten zijn met de schade. 
      
    
    
      4.21.
      
        [eisers] hebben aangevoerd dat als zij voorafgaand aan de koop geweten zouden hebben van de brand uit 1980, zij waarschijnlijk een (diepgaander) bouwkundig onderzoek zouden hebben laten verrichten. Ook hebben zij aangevoerd dat [gedaagde] wist dat [eisers] van plan waren om de woning te renoveren en moderniseren. Deze omstandigheden roepen echter geen verplichting van [gedaagde] in het leven om mededeling te doen van de brand in 1980. [gedaagde] wist immers niet van (resterende) brandschade, zodat er voor haar geen aanleiding bestond om melding te maken van de brand. [gedaagde] hoefde daarom ook niet te begrijpen dat de brand desondanks cruciale informatie was voor [eisers], zoals zij stellen.
      
    
    
      4.22.
      
        [eisers] zeggen ook dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden door in de vragenlijst bij de koopovereenkomst geen bijzonderheden te vermelden. Vooropgesteld wordt dat in de vragenlijst niet is gevraagd of in het verleden in de woning een brand heeft gewoed. Naar het oordeel van de rechtbank bestond er daarom voor [gedaagde] geen aanleiding om melding te maken van de brand uit 1980, nu zij meende dat de brandschade volledig was hersteld. Dat [gedaagde] de vragenlijst onjuist of onvolledig heeft ingevuld is daarom, gelet op het voorgaande, niet gebleken. Daaraan wordt nog toegevoegd dat voor zover [gedaagde] in de vragenlijst bepaalde vragen met “nee” heeft beantwoord, daaruit slechts kan worden afgeleid dat [gedaagde] (terecht) verklaart niet op de hoogte te zijn met gebreken. Daarmee verklaart zij niet dat zij garandeert dat er geen gebreken zijn.
      
    
    
      4.23.
      De conclusie van het voorgaande is dat geen sprake was van bekendheid van [gedaagde] met een bepaald te melden gebrek van de woning. Het enkele gegeven dat [gedaagde] de brand uit 1980 niet heeft gemeld aan [eisers] levert geen schending van de mededelingsplicht op, omdat de brand zelf geen gebrek van de woning vormt en [gedaagde] niet bekend was of hoefde te zijn met een (met die brand samenhangend) gebrek aan de woning. 
      
    
    
      4.24.
      Het gegeven dat [gedaagde] bekend was met de brand uit 1980, maar dat niet heeft gemeld aan [eisers] voorafgaand aan de koop, staat dus niet in de weg aan een beroep van [gedaagde] op artikel 21 van de koopovereenkomst. Van andere omstandigheden die kunnen leiden tot het oordeel dat het beroep op artikel 21 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is niet gebleken. 
      
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.25.
      Het beroep van [gedaagde] op artikel 21 slaagt. Er is sprake van een verborgen gebrek, dat voor risico van [eisers] is. Het antwoord op de vraag of het gebrek aan het normale gebruik van de woning in de weg staat, kan bij deze stand van zaken verder in het midden blijven. 
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.26.
      Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. De woning is namelijk niet non-conform, maar voldoet aan de koopovereenkomst. Evenmin heeft [gedaagde] een (precontractuele) mededelingsplicht geschonden. Omdat geen sprake is van een tekortkoming, is [gedaagde] niet aansprakelijk op grond van artikel 6:74 BW. De primaire vordering wordt daarom afgewezen. Aan de vraag of de gestelde tekortkoming aan [gedaagde] kan worden toegerekend wordt niet toegekomen. 
      
      
        
          Partiële ontbinding
        
      
      
    
    
      4.27.
      Omdat van een tekortkoming niet is gebleken, kan het beroep op (partiële) ontbinding ook niet slagen (vgl. artikel 6:265 BW). Ook de subsidiaire vordering wordt dus afgewezen. 
      
      
        
          (Wederzijdse) dwaling
        
      
      
    
    
      4.28.
      
        [eisers] baseren hun beroep op dwaling op de schending van een mededelingsplicht door [gedaagde] (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). Daarin worden zij niet gevolgd. Verwezen wordt naar hetgeen hierover in 4.15 tot en met 4.23 van dit vonnis is overwogen. 
      
    
    
      4.29.
      Ter zitting (in de tweede termijn) hebben [eisers] een beroep gedaan op wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub c BW). Overwogen wordt dat deze aanvulling van de grondslag van de vorderingen dermate laat is gedaan, dat dit in strijd is met de eisen van de goede procesorde. [gedaagde] is daardoor namelijk niet, althans zeer beperkt, in de gelegenheid geweest op dit nieuwe standpunt van [eisers] te reageren, zodat dit standpunt reeds daarom niet kan leiden tot toewijzing van de vorderingen van [eisers].
      
    
    
      4.30.
      De inhoudelijke beoordeling van dit standpunt zou bovendien ook tot de conclusie leiden dat het beroep op dwaling faalt. Zelfs als er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat sprake is van wederzijdse dwaling, stuit het beroep op dwaling af op artikel 6:228 lid 2 BW, dat bepaalt dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende moeten blijven. Daartoe overweegt de rechtbank dat artikel 21 van de overeenkomst, zoals deze bepaling redelijkerwijs dient te worden uitgelegd (zie hiervoor onder rechtsoverwegingen 4.8 tot en met 4.14), meebrengt dat de dwaling voor rekening van [eisers] dient te blijven. [eisers] moesten begrijpen dat [gedaagde] zich met deze bepaling bedoelde vrij te tekenen voor verborgen gebreken. Door te tekenen voor de exoneratieclausule heeft [eisers] aanvaard dat de weg was afgesneden voor een beroep op verborgen gebreken.  
      
      
        
          Slotsom en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.31.
      Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eisers] alle worden afgewezen. Aan de beoordeling van de overige verweren van [gedaagde] wordt daarom niet toegekomen. 
      
    
    
      4.32.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      - dagvaarding     	€         137,39
      - griffierecht                 	€      1.325,00  
      - salaris advocaat          	€      2.428,00 (2 punten × tarief IV)
      - nakosten                      	€         178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal                            	€      4.068,39‬
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 4.068,39‬, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eisers] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 
        6 november 2024.
      
      
      
        1538
      
    
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414.
  
  
     Zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:11063.
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex).
  
  
     Zie het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 18 juni 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:2166.
  
  
     Zie het arrest van het gerechtshof Den Haag van 23 september 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4527, bekrachtigd in Hoge Raad 13 mei 2016, ECLI:NL:HR:2016:834.