ECLI:NL:RBROT:2021:13129, Rechtbank Rotterdam, 22-12-2021, C/10/616817 / HA ZA 21-345
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-12-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bouwtechnische keuring voor aankoop woning. Tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van opdracht? Art. 6:89 BW. Beroep op klachtplicht slaagt. Eiseres heeft niet binnen bekwame tijd geklaagd. Gedaagde heeft zich hierdoor niet kunnen verweren tegen de aansprakelijkstelling, zodat zij in haar belangen is geschaad. Afwijzing vordering.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/616817 / HA ZA 21-345
    
    
    
      
        Vonnis van 22 december 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [persoon A] in haar hoedanigheid van enig erfgenaam van wijlen [persoon B],
      wonende te [plaats C] ,
      eiseres,
      advocaat mr. K.W.G. Heesterbeek te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        HOMEKEUR B.V.,
      gevestigd te Ridderkerk,
      gedaagde,
      advocaat mr. A.Th. de Haan te Alblasserdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [persoon A] en Homekeur genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 1 april 2021, met producties 1 tot en met 29;
        
        
          de conclusie van antwoord;
        
        
          de mondelinge behandeling op 25 oktober 2021, waarbij mr. Heesterbeek spreekaantekeningen heeft overgelegd en de griffier aantekening heeft gehouden van het verhandelde;
        
        
          de akte tot schorsing en hervatting van het geding ex artikel 225 lid 1 sub a Rv jo artikel 227 lid 1 sub b Rv;
        
        
          de antwoordakte van Homekeur.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Bij akte tot schorsing en hervatting van het geding heeft de advocaat van wijlen [persoon B] te kennen gegeven dat haar cliënte op 21 mei 2021 is overleden, dat [persoon A] haar enig erfgenaam is en dat het geding - na de (tevens) bij akte ingeroepen schorsing - wordt hervat. Homekeur heeft zich ter zake gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank. Gelet op het voorgaande wordt de zaak thans voortgezet op naam van [persoon A] . De betreffende informatie was overigens al bekend ten tijde van de mondelinge behandeling; de aktewisseling daarna betreft het op juiste wijze vastleggen van de formaliteiten.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2.De feiten
    
      2.1.
      
        [persoon A] is de dochter van [persoon B] (hierna: [persoon B] ), die op 21 mei 2021 is overleden.
      
    
    
      2.2.
      Op 30 mei 2020 heeft [persoon B] een woning gekocht aan de [adres] te Loenen (hierna: de woning). De koopsom bedroeg € 755.000,-.
      
    
    
      2.3.
      Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [persoon B] Homekeur ingeschakeld voor het verrichten van een bouwtechnische keuring van de woning. De schriftelijke bevestiging van de opdracht aan Homekeur dateert van 6 mei 2020. 
      
    
    
      2.4.
      In de algemene voorwaarden van Homekeur is onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        “(…) 
        Artikel 3 - SPECIFIEKE BEPALINGEN OVER BOUWTECHNISCHE KEURINGEN
      
      
      1. De bouwtechnische keuring bestaat uit een globale, non-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het object en is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
      (…)
      
      
        Artikel 11 - KLACHTEN EN AANSPRAKELIJKHEIDSSTELLINGEN
      
      
      1. Opdrachtgever dient klachten jegens Homekeur B.V. met betrekking tot de uitvoering van zijn opdracht en/of aansprakelijkheidstelling voor schade binnen uiterlijk 14 dagen na de uitvoering van de opdracht, danwel binnen 14 dagen nadat de tekortkoming of schade redelijkerwijs door opdrachtgever had kunnen worden geconstateerd, schriftelijk en gedetailleerd bij Homekeur B.V. te hebben gemeld. In ieder geval geldt een vervaltermijn van twaalf maanden na het afronden van de inspectie of het uitbrengen van de rapportage door Homekeur B.V. (…)”
      
    
    
      2.5.
      De bouwtechnische keuring door Homekeur heeft plaatsgevonden op 12 mei 2020. De kosten van de inspectie bedroegen € 349,00 inclusief btw.
      
    
    
      2.6.
      In het rapport van Homekeur van 12 mei 2020 staat dat de verwachte kosten binnen één jaar € 220,00 en binnen vijf jaar € 6.095,00 zijn.
      
    
    
      2.7.
      De levering van de woning aan [persoon B] heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2020. 
      
    
    
      2.8.
      Na de overdracht van de woning heeft bouw- en timmerbedrijf Van Reen (hierna: Van Reen) in opdracht van [persoon B] op 28 augustus 2020 een bezoek gebracht aan de woning, waarbij het hang- en sluitwerk van de achterdeur en de ramen is geïnspecteerd. Van Reen heeft daarna de woning nog twee keer bezocht, op 11 en 25 september 2020.
      
    
    
      2.9.
      Op 2 oktober 2020 heeft Van Reen aan [persoon B] in een brief het volgende gemeld:
      
      
        “(…) Op 28 Augustus 2020 hebben wij op uw verzoek een bezoek gebracht aan uw woning aan de [adres] ten Loenen. De opdracht was om de achterdeur, aan de zijkant van de huiskamer, te stellen. De deur moest met kracht dichtgedaan worden om te kunnen sluiten en kon alleen met moeite op slot gedaan worden. Verder moest het hang- en sluitwerk van alle ramen nagelopen worden omdat sommige slecht of met veel moeite dicht gingen. (…)
        Verder is het hang- en sluitwerk van alle ramen nagelopen en bij vier ramen zijn er dusdanige problemen geconstateerd, dat bij de nieuwe afspraak ook verder onderzocht moet worden of reparatie mogelijk zal zijn. (…)
        Op 11 en 15 september 2020 vonden de vervolgafspraken plaats. Ten aanzien van de achterdeur was de conclusie dat reparatie van de deur niet mogelijk was en er een nieuwe deur geplaatst zou moeten worden. (…) Het raam links van de achterdeur moet ook vervangen worden. (…)”
      
      
    
    
      2.10.
      Koller Installatietechnieken (hierna: Koller) heeft (onder meer) op 11 september en 10 november 2020 de woning bezocht. Koller heeft daarbij de dakgoot, de badkamer, de technische ruimte en de zonnecollectoren geïnspecteerd. In een brief van 15 september 2020 van Koller aan [persoon B] staat onder meer het volgende: 
      
      
        “(…)
        Aan de achterzijde van de woning heb ik een scheur in de dakgoot ontdekt. Deze scheur zit in een soldeernaad.
        Omdat de dakgoot [betimmerd] is zou het raadzaam zijn de lekkage z.s.m. te verhelpen om verdere schade aan het hout en schilderwerk te voorkomen. 
        (…)
        In de badkamer is ooit een flinke lekkage geweest. Aan de onderzijde van de poten van de wastafel is 1 a 1,5 cm houtrot te zien als gevolg van water/vocht.
        (…)
        De slang van de handdouche is in erg slechte staat en dient vervangen te worden.
        Ik heb navraag bij een dealer gedaan. Deze keurt de jacuzzi af. Repareren wordt te duur. Hij geeft aan dat de jacuzzi economisch Total Loss is. 
        (…)
        De CV ketel behoeft nodig onderhoud. In ons systeem is niet terug te vinden dat de ketel de laatste 2 jaar onderhoud heeft gehad.
        (…)
        De zonnepanelen die tevens de warmwatervoorziening verzorgen werkt niet optimaal.(…)”
      
      
    
    
      2.11.
      Perfectkeur B.V. (hierna: Perfectkeur) heeft in opdracht van [persoon B] op 2 november 2020 onderzoek verricht in de woning.
      
    
    
      2.12.
      Op 5 november 2020 heeft Perfectkeur een conceptrapport uitgebracht en op 7 december 2020 een definitief rapport. Dit rapport vermeldt een bedrag van in totaal € 28.371,- aan directe kosten (in of aan de woning) binnen één jaar.
      
    
    
      2.13.
      Bij brief van 22 januari 2021 heeft [persoon B] Homekeur aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade als gevolg van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door Homekeur. [persoon B] heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat Homekeur bij de uitvoering van de inspectie niet de van haar geëiste zorg in acht heeft genomen.
      
    
    
      2.14.
      Homekeur heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen. In een e-mailbericht van 29 januari 2021 aan (de advocaat van) [persoon B] heeft Homekeur onder meer het volgende geschreven:
      
      
        “(…) Als er al sprake is van verwijtbare gebreken welke u ons wilt aanrekenen, en welke nog niet zijn hersteld dan ontvangen we daarvan graag een specificatie. Wij kunnen dan zelf bepalen of wij een herinspectie op locatie nodig achten en/of reageren op de gebreken welke door u aan Homekeur worden toegerekend, waarna een eventuele volgende stap in dit proces genomen kan worden. (…)”
      
      
    
    
      2.15.
      Na op 5 februari 2021 een bezoek te hebben gebracht aan de woning, heeft Homekeur in een e-mailbericht aan (de advocaat van) [persoon B] het volgende geschreven: 
      
      
        “(…) Heden hebben wij de locatie betreffende onderstaande klacht bezocht en elkaar ontmoet. Ter plaatse was al snel duidelijk dat bijna geen enkel gebrek gezien kon worden, de hele woning is compleet gerenoveerd, alles is vernieuwd en de door u benoemde vermeende gebreken waren niet aanwezig. (…)
      
      
      
        Ter plaatse zijn 2 zaken benoemd te weten glasbreuk en een niet functionerende zonneboiler.
        • Voor wat betreft het glasbreuk: op uw aanwijzing was een pitje zichtbaar in de beglazing, deze was niet aanwezig ten tijde van de keuring, de schade was recent en is vermoedelijk tijdens de renovatie ontstaan.
        • Voor wat betreft de installaties staat meerdere keren in het rapport vermeld dat deze niet zijn onderzocht, heel specifiek verwijs ik naar het rapport artikel 14.17
      
      
      
        Samengevat is uw hele klacht en claim totaal ongegrond en nergens op gebaseerd. Deze wijzen wij volledig af. (…)”
      
      
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
      3.1.
      
        [persoon A] vordert - samengevat - om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          te verklaren voor recht dat Homekeur aansprakelijk is jegens [persoon A] en gehouden is de dientengevolge door [persoon A] geleden schade en nog te lijden schade te vergoeden, eventueel nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2021, althans vanaf veertien dagen na dit vonnis; 
        
        
          Homekeur te veroordelen tot betaling aan [persoon B] van € 68.181,42, de tot nu toe bekende (herstel)kosten, althans tot betaling van een bedrag van € 28.371,-, de herstelkosten zoals beraamd door Perfectkeur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2021, althans vanaf veertien dagen na dit vonnis;
        
        
          Homekeur te veroordelen in de kosten van het ingewonnen advies van Van Reen en Koller Installatietechnieken en het uitgevoerde onderzoek door Perfectkeur, tezamen € 3.669,56, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          Homekeur te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          Homekeur te veroordelen in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [persoon A] heeft aan haar vorderingen - kort samengevat - het volgende ten grondslag gelegd. Homekeur is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, nu zij daarbij niet de zorg van goed opdrachtnemer in acht heeft genomen. Homekeur heeft visueel waarneembare gebreken niet gerapporteerd dan wel nagelaten nader onderzoek te adviseren. [persoon B] heeft daardoor niet onder een juiste voorstelling van zaken kunnen onderhandelen over de koopprijs van de wonning en kunnen besluiten over het al dan niet ondertekenen van de koopovereenkomst. Homekeur dient de als gevolg van de tekortkoming geleden schade van [persoon B] te vergoeden, bestaande uit herstelkosten en de kosten voor een tijdelijk verblijf elders.
      
    
    
      3.3.
      De conclusie van Homekeur strekt tot afwijzing van de vorderingen van [persoon A] en veroordeling van [persoon A] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
      4.1.
      Centraal staat de vraag of Homekeur is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en is gehouden tot vergoeding van de schade die [persoon A] daardoor heeft geleden.
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank zal eerst het meest verstrekkende verweer van Homekeur behandelen, te weten het verweer dat de klachtplicht (artikel 6:89 BW) is geschonden. 
      
    
    
      4.3.
      Ingevolge artikel 6:89 BW kan een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd.
      
    
    
      4.4.
      Bij de beantwoording van de vraag of is voldaan aan de klachtplicht van artikel 6:89 BW, dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard van het gestelde gebrek in de prestatie. Ook is van belang of de schuldenaar nadeel lijdt door het late tijdstip waarop de schuldeiser heeft geklaagd. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in artikel 6:89 BW vermeld - te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming - en anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend. (HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600).
      
    
    
      4.5.
      Het beroep op schending van de klachtplicht slaagt. Daartoe is het volgende redengevend.
      
      
        4.5.1.
        Vaststaat dat [persoon B] vlak na overdracht van de woning, eind augustus/begin september 2020 zowel Van Reen als Koller heeft ingeschakeld om diverse plaatsen in de woning te onderzoeken. Van Veen en Koller hebben de woningen verschillende keren bezocht. Gelet op deze bezoeken, in combinatie met de verklaringen die Van Reen en Koller hebben afgegeven (zie rechtsoverwegingen 2.9 en 2.10), waarin onder andere is vermeld dat de achterdeur, diverse ramen in de woning en de jacuzzi dienden te worden vervangen, kan niet anders worden geconcludeerd dan dat het [persoon B] medio september 2020 al duidelijk was dat de toestand van de woning anders was dan zij afleidde uit het rapport van Homekeur.
        
      
      
        4.5.2.
        
          [persoon B] heeft echter vervolgens niet direct contact gezocht met Homekeur. Zij heeft eerst nog op 2 november 2020 door Perfectkeur een onderzoek laten uitvoeren in de woning. Het heeft daarna nog ruim een maand geduurd voordat Perfectkeur met een definitief rapport kwam. Ook daarna heeft [persoon B] nog anderhalve maand gewacht met een aansprakelijkstelling aan Homekeur. In de tussentijd heeft [persoon B] diverse verbouwingen in de woning laten verrichten.
        
      
      
        4.5.3.
        Door ruim vier maanden te wachten voordat Homekeur op de hoogte werd gesteld, heeft [persoon B] niet binnen bekwame tijd geklaagd. Het is juist dat [persoon B] niet kan worden verweten dat zij in de periode tussen de inspectie van Homekeur (mei 2020) en de overdracht van de woning (augustus 2020) geen actie heeft ondernomen; zij woonde er immers nog niet en hoefde van de door haar gestelde gebreken niet op de hoogte te zijn. Het had echter wel op haar weg gelegen om vanaf het moment van overdracht voortvarend te handelen bij het bekendraken met eventuele gebreken. Zulks temeer nu Homekeur als onvoldoende weersproken heeft aangevoerd dat op het moment dat zij de woning (na de aansprakelijkstelling van [persoon B] ) in februari 2021 bezocht, niets van de gestelde gebreken te zien was, omdat [persoon B] de woning grotendeels had gerenoveerd. Homekeur heeft zich daardoor niet adequaat tegen de aansprakelijkstelling van [persoon B] kunnen verweren, zodat zij ter zake in haar belangen is geschaad.
        
      
    
    
      4.6.
      In het midden kan blijven of, zoals in dit geding is gesteld, artikel 11 van de algemene voorwaarden van Homekeur (welke bepaling strekt tot verkorting van de termijn in artikel 6:89 BW, zie rechtsoverweging 2.4), vernietigbaar is. Ook zonder die verkorting is de redelijke termijn immers overschreden.
      
    
    
      4.7.
      Uit het voorgaande volgt dat [persoon B] geen beroep meer kon doen op gestelde gebreken in de prestatie van Homekeur. [persoon A] , die de positie van haar moeder heeft ingenomen, kan daar dus ook geen beroep meer op doen. Hierop stuiten alle vorderingen af.
      
    
    
      4.8.
      
        [persoon A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Homekeur worden begroot op:
      - griffierecht	€	2.076,00
      - salaris advocaat	€ 	2.228,00 (2,0 punten × tarief € 1.114,00)
      Totaal	€ 	4.304,00
      
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, aan de zijde van Homekeur tot op heden begroot op € 4.304,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J. van den Bos. Het is ondertekend door de rolrechter en door deze in het openbaar uitgesproken op 22 december 2021.
        [3085/1407]