ECLI:NL:RBSGR:2011:BT7154, Rechtbank 's-Gravenhage, 04-04-2011, 388485 / KG ZA 11-241
Rechtbank 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-04-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil met betrekking tot de huur van een bedrijfsruimte in verband met herstel van illegale aanbouw.

RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
    
    Sector civiel recht - voorzieningenrechter
    
    zaak- / rolnummer: 388485 / KG ZA 11-241 
    
    
    Vonnis in kort geding van 4 april 2011
    
    in de zaak van
    
    
      1. de besloten vennootschap met bep[de B.V.]ijkheid
      [BV] B.V.,
      gevestigd te Zoetermeer,
      2. [X], h.o.d.n. Restaurant [restaurant],
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      advocaat mr. A.G.A. van Rappard te 's-Gravenhage,
      [Y], h.o.d.n. [Y] Vastgoed,
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat mr. E. van Engelen te 's-Gravenhage.
    
    
    Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als '[de B.V.]', '[X]' en '[Y]'.
     
    
    1.	De feiten in conventie en in reconventie
    
    Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 25 maart 2011 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 
    
    1.1.  Met ingang van 1 juli 2008 huurt [de B.V.] van [Y] de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te Den Haag (hierna: 'de bedrijfsruimte'). In de huurovereenkomst staat onder meer vermeld: 
    
    "11 	De meerpremie van de brandverzekering ontstaan door de uitoefening van het horecabedrijf zal worden voldaan door de huurder per kwartaal vooraf € 420,- en jaarlijks geïndexeerd voor het eerst op 21-07-2008"
    
    1.2. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte van toepassing verklaard (hierna: 'de algemene bepalingen'). Daarin staat onder meer vermeld:
    
    
      "4. Huurder is verplicht het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt voor de bestemming die huurder daaraan moet geven. Verhuurder heeft de geschiktheid van het gehuurde niet onderzocht en is enkel gehouden huurder op de hoogte te stellen van aan verhuurder bekende gebreken waarvan hij weet dat die aan de geschiktheid afbreuk doen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die verhuurder niet kende en niet behoorde te kennen.
      (...)
      6.8.2 Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven. Indien op grond van overheidsvoorschriften of op grond van voorschriften van andere daartoe bevoegde instanties bij aanvang van de huurovereenkomst of op een later tijdstip in, op, of aan het gehuurde wijzigingen of voorzieningen nodig zijn in verband met de bestemming die huurder aan het gehuurde wil geven of heeft gegeven, dient huurder die wijzigingen of voorzieningen op zijn kosten uit te voeren, zulks na voorafgaande toestemming van verhuurder.
      (...)
      6.13.7 Indien door huurder aangebrachte zaken (waaronder begrepen reclame of andere aanduidingen) in verband met onderhouds- of reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde c.q. het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt tijdelijk moeten worden verwijderd, zullen de kosten van verwijdering, eventuele opslag en het opnieuw aanbrengen voor rekening en risico van huurder komen, zulks ongeacht of verhuurder voor het aanbrengen van de betreffende zaken toestemming heeft verleend.
      (...)
      11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt (...)"
    
    
    1.3. [de B.V.] heeft de bedrijfsruimte met ingang van 1 juli 2008 onderverhuurd aan [X]. [X] heeft het in de bedrijfsruimte geëxploiteerde grillrestaurant van de vorige huurder overgenomen.
    
    1.4.  Op 16 juli 2009 heeft de gemeente schriftelijk onder meer het volgende aan [Y] bericht:
    
    
      "Onderwerp
      Opleggen last onder dwangsom voor [adres]
      (...)
      Op 20 mei 2009 heeft een stadsdeelinspecteur van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling geconstateerd dat zonder bouwvergunning, bouwvergunningplichtige werkzaamheden zijn uitgevoerd op bovengenoemd perceel.
    
    
    De uitgevoerde werkzaamheden betreffen : het maken van een aanbouw aan de achterzijde.
    
    
      Op grond van artikel 40 lid 1 van de Woningwet had vóór het uitvoeren van deze bouwwerkzaamheden een bouwvergunning moeten worden aangevraagd en vervolgens door ons zijn verleend. Door te bouwen zonder bouwvergunning is gehandeld in strijd met artikel 40 lid 1 van de Woningwet. Daardoor zijn wij bevoegd en in beginsel verplicht om handhavend op te treden.
      Aangezien u degene bent die het feitelijk en juridisch in uw macht heeft om aan de illegale situatie een eind te maken, beschouwen wij u in het onderhavige geval als overtreder van artikel 40 van de Woningwet.
      (...)
      Gelet op het bepaalde in artikel 5:32 van de Algemene wet bestuursrecht gelasten wij u dat u op bovengenoemd perceel, binnen vier weken na dagtekening van dit besluit, de strijdigheid met artikel 40 lid 1 van de Woningwet heeft opgeheven. Deze strijdigheid kan worden opgeheven door het verwijderen van de illegaal geplaatste aanbouw.
      (...)
      U kunt de werking van dit dwangsombesluit - begunstigingstermijn en verbeuren van dwangsommen - opschorten door binnen 14 dagen na dagtekening van dit besluit een ontvankelijke aanvraag om een bouwvergunning in te dienen."
    
    
    1.5.  Op 5 januari 2010 heeft [Y] een bouwvergunning aangevraagd teneinde de aanbouw van de bedrijfsruimte te legaliseren. De bouwvergunning is op 1 juni 2010 verleend. De aanbouw moest daarvoor wel op een aantal punten worden aangepast.
    
    1.6. De aannemer van [Y] heeft in september 2010 een aanvang gemaakt met de werkzaamheden om de aanbouw aan te passen. Daarbij is onder meer (een substantieel deel van) het dak van de aanbouw verwijderd. Vanaf 4 oktober 2010 zijn de werkzaamheden gestaakt.
    
    1.7. Op 19 oktober 2010 heeft de heer [eigenaar B.V. ], eigenaar van [de B.V.] (hierna: '[eigenaar B.V. ]'), schriftelijk aan mevrouw [echtgenote van Y], echtgenote van [Y], bericht:
    
    "Op 21 september 2010 is de aannemer gestart met de sloopwerkzaamheden van de illegale aanbouw. Op 4 oktober 2010 worden de werkzaamheden door de aannemer gestaakt om een tweetal redenen: Er diende nog een aanpassing in de bouwtekening te komen, daar een buitenmuur niet was opgenomen en ten tweede moest [X] op zijn kosten de koelinstallatie demonteren en na het gereedkomen van de bouw op zijn kosten de koelingen weer laten herplaatsen. Het behoeft geen betoog dat deze kosten, alsmede de kosten van de herinrichting van deze ruimte geheel voor uw rekening komen.
    
    
      U kunt noch van de huurder noch van de onderhuurder verlangen enige bijdrage in deze kosten mee te laten delen, daar het bij Wet vaststaat dat u als de pandeigenaar de illegale aanbouw dient op te heffen.
      Voorts staat vast dat de onderhuurder veel schade lijdt door het gemis van het gebruik van de volledige keuken in verband met de nieuwe aanbouw. (...)
    
    
    Wilt u derhalve ter voorkoming van meerdere schade direct de werkzaamheden weer hervatten en alle kosten voor de aanbouw en de herinrichting daarvan voor u rekening nemen."
    
    1.8. Op 12 november 2010 heeft [echtgenote van Y] schriftelijk onder meer geantwoord:
    
    
      "Dan wat betreft de uitbouw na klachten van de buren veroorzaakt door de heer [X] kwam de gemeente kijken en kwamen wij en ook de gemeente er achter dat de uitbouw illegaal was
      Wij hadden twee opties of afbreken, of een vergunning aanvragen met de nodige hoge kosten
      Wij kozen ervoor om een nieuwe uitbouw te plaatsen zodat dat ook een mooie ruimte zou zijn voor de heer [X]
      De spullen die er in staan moeten eruit anders kan er geen fundering worden gestort en de heer [X] weigert om zijn spullen er uit te halen waaronder een grote koelcel
      wij dragen geen verantwoordelijkheid voor deze spullen
      want weten niet hoe de staat is van deze spullen
      De heer [X] moet ons zo spoedig mogelijk laten weten wanneer de uitbouw leeg is zodat de werkzaamheden weer kunnen beginen"
    
    
    
    2.	Het geschil
    
    in conventie
    
    
      2.1. [de B.V.] en [X] vorderen, zakelijk weergegeven:
      I. veroordeling van [Y] op straffe van een dwangsom om binnen veertien dagen na dit vonnis de werkzaamheden aan de keuken te voltooien op een zodanige wijze dat deze in overeenstemming is gebracht met de thans geldende vergunningsvoorschriften en voor het overeengekomen gebruik geschikt is;
      II. veroordeling van [Y] tot betaling van € 30.000,-- als voorschot op de geleden omzetschade, primair aan [X] en subsidiair aan [de B.V.];
      III. veroordeling van [Y] tot betaling van € 15.250,-- excl. BTW als voorschot op de vergoeding van de geleden schade aan de koel- en vriesinstallatie, primair aan [X] en subsidiair aan [de B.V.];
      IV. vermindering van de huurprijs met 90% met ingang van 19 september 2010 tot aan de dag dat de gebreken aan de keuken zijn hersteld;
      V. veroordeling van [Y] tot betaling van € 6.463,15, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, aan [de B.V.] ter zake van onverschuldigd betaalde huur.
    
    
    
      2.2.  Daartoe voeren [de B.V.] en [X] het volgende aan. Het ontbreken van een bouwvergunning voor de aanbouw is een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). [Y] is daarom verplicht om de gebreken aan de keuken te herstellen, die bestaan uit het ontbreken van de benodigde vergunningen en de gebreken die ten gevolge van de niet voltooide verbouwingswerkzaamheden zijn ontstaan. De aannemer heeft het werk gestaakt zonder deugdelijke maatregelen te treffen om de keuken wind- en waterdicht te maken. Met ingang van 19 september 2010 heeft [X] het restaurant moeten sluiten omdat de keuken door de werkzaamheden grotendeels onbruikbaar was geworden. [X] heeft hierdoor aanzienlijke omzetschade geleden. Eind 2010 is een vorstperiode ingetreden. Hierdoor is het isolatiemateriaal van de koel- en vriesinstallatie in de keuken bevroren en uit gaan zetten. De installatie is onherstelbaar beschadigd en dient daarom geheel vervangen te worden. De omzetschade en de schade aan de inventaris van de bedrijfsruimte zijn een rechtstreeks gevolg van het onrechtmatig handelen van [Y] en komen derhalve voor vergoeding in aanmerking. 
      Het huurgenot is door de gebreken aan de bedrijfsruimte substantieel verminderd. Zonder functionerende keuken is de exploitatie van het restaurant immers niet mogelijk. Daarom is een huurprijsvermindering van 90% met ingang van 19 september 2010 redelijk. Daaruit vloeit voort dat [de B.V.] over de maanden september, oktober, november en december 2010 teveel huur heeft betaald.
    
    
    2.3. [Y] voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
    
    in reconventie
    
    
      2.4. [Y] vordert, zakelijk weergegeven:
      I. veroordeling van [de B.V.] tot betaling van de achterstallige huurpenningen ad € 6.336,42, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
      II. veroordeling van [de B.V.] tot betaling van de achterstallige verzekeringspremies ad € 3.172,30, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
      III. veroordeling van [de B.V.] en [X] op straffe van een dwangsom om de bedrijfsruimte binnen zeven dagen na dit vonnis te ontruimen, onder afgifte van de sleutels aan [Y].
    
    
    
      2.5. Daartoe voert [Y] het volgende aan. [de B.V.] heeft de huurbetalingen ten onrechte gestaakt en is onverkort gehouden de verschuldigde huurpenningen te voldoen. Op grond van artikel 11 van de huurovereenkomst is [de B.V.] daarnaast gehouden tot betaling van een bedrag van € 420,-- per kwartaal ter zake van een opslag op de brandverzekering. [de B.V.] heeft deze opslag tot op heden nimmer betaald.
      Gelet op de huur- en premieachterstand is ontruiming gerechtvaardigd. [Y] heeft er belang bij de bedrijfsruimte zo spoedig mogelijk te verhuren aan een huurder die wel aan zijn verplichtingen voldoet.
    
    
    2.6. [de B.V.] en [X] voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. 
    
    
    3.	De beoordeling van het geschil
    
    
    3.1. [de B.V.] en [X] hebben allereerst bezwaar gemaakt tegen de aan de pleitnota van de advocaat van [Y] gehechte producties. De voorzieningenrechter acht het tijdstip van overhandigen van deze producties dermate laat dat dit, hoewel deze producties een reactie betreffen op een nagekomen productie van de wederpartij, in strijd is met de regels van een goede procesorde. De producties zullen daarom buiten beschouwing worden gelaten.
    
    in conventie 
    
    3.2. [Y] heeft het spoedeisend belang van [de B.V.] en [X] betwist, daarbij verwijzend naar het tijdsverloop van bijna zes maanden tussen de aanvang van de werkzaamheden en het aanhangig maken van deze kortgedingprocedure. Gelet op het recent tussen partijen ontstane geschil met betrekking tot de huur van de bedrijfsruimte is de voorzieningenrechter evenwel van oordeel dat [de B.V.] en [X] hun spoedeisend belang bij het gevorderde voldoende aannemelijk hebben gemaakt.
    
    voltooiing werkzaamheden
    
    3.3. In geschil tussen partijen is onder meer wie van hen de koel-en vriesinstallatie in de aanbouw dient te verwijderen, zodat de werkzaamheden hun voortgang kunnen hebben. [Y] beroept zich in dat kader op artikel 6.13.7 van de algemene bepalingen. Daaruit blijkt volgens hem dat [de B.V.] (en vermoedelijk [X] jegens haar) gehouden is de koel- en vriesinstallatie op eigen kosten te verwijderen. Voor de uitleg van deze bepaling zijn in beginsel de bewoordingen daarvan, gelezen in het licht van de gehele tekst van de algemene bepalingen, van doorslaggevende betekenis. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het herstel van een illegale aanbouw niet valt onder het woord "reparatie" zoals genoemd in artikel 6.13.7. Het woord "reparatie" ziet immers op het herstel van iets wat kapot is. Gelet daarop is artikel 6.13.7 niet van toepassing op onderhavig geschil.
    
    3.4. Los van de vraag of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, staat vast dat de aanschrijving van de gemeente aan [Y], als eigenaar van de bedrijfsruimte, is gericht. Daarmee rust de verplichting om de aanbouw in overeenstemming te brengen met de bouwvergunning in beginsel op [Y]. Daarnaast mochten [de B.V.] en [X] bij het aangaan van de (onder)huurovereenkomst uitgaan van de legaliteit van de gehele bedrijfsruimte. Hoewel een huurder in zijn algemeenheid zelf verantwoordelijk is om te controleren of en er eventueel zorg voor te dragen dat de door hem gewenste bestemming verwezenlijkt kan worden, zoals tussen partijen ook vastgelegd is in artikel 6.8.2 van de algemene bepalingen, strekt die verplichting zich niet uit tot onderhavige situatie. De benodigde vergunning ziet immers niet op de door [de B.V.] en [X] gewenste bestemming van de bedrijfsruimte, namelijk de exploitatie van een restaurant, maar op de bouwconstructie van de bedrijfsruimte. De illegaliteit van de aanbouw is een omstandigheid die voor rekening en risico van [Y] als eigenaar komt, ook indien hij daar niet daadwerkelijk van op de hoogte was. Dat brengt eveneens met zich dat [Y] gehouden is de noodzakelijke maatregelen te (doen) treffen teneinde de illegale situatie te herstellen. Op grond van het voorgaande zal de vordering onder I worden toegewezen.
    
    3.5. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gemaximeerd. Voorts zal er worden bepaald dat de op te leggen dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.
    
    voorschot omzetschade en schade aan koel- en vriesinstallatie
    
    3.6. Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is - hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen -, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken dient te worden.
    
    3.7. Nog daargelaten of [Y] gehouden is door [X] geleden schade te vergoeden, is de voorzieningenrechter met [Y] van oordeel dat de gestelde omzetschade niet of nauwelijks is onderbouwd. Daarbij komt dat de aanwezigheid van een drastische omzetdaling aan de zijde van [X] door [Y] is betwist. Voor wat betreft de gestelde schade aan de koel- en vriesinstallatie geldt dat niet meer dan de waarde van de beschadigde koel- en vriesinstallatie voor vergoeding in aanmerking kan komen. Nu niet is weersproken dat de koel- en vriesinstallatie gedurende een langere periode heeft blootgestaan aan weer en wind is wel aannemelijk dat sprake is van schade. De hoogte van deze schade is echter volstrekt onduidelijk, nu het gevorderde bedrag is gebaseerd op de aanschafwaarde van een nieuwe koel- en vriesinstallatie. Gelet op het voorgaande is niet met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten dat de bodemrechter de vorderingen II en III in die vorm zal toewijzen. Daarom zullen deze vorderingen worden afgewezen.
    
    vermindering huurprijs
    
    3.8. Aan [Y] dient te worden toegegeven dat het enkele ontbreken van een bouwvergunning voor de aanbouw op zichzelf niet leidt tot een vermindering van het huurgenot voor [de B.V.] en/of [X]. Wel kan worden vastgesteld dat sprake is geweest van een vermindering van het huurgenot vanaf het moment dat [Y] is aangevangen met de op hem rustende verplichting tot herstel van de illegale aanbouw. [de B.V.] en [X] hebben immers onweersproken gesteld dat zij sindsdien geen gebruik meer hebben kunnen maken van de in de aanbouw aanwezige keuken. [Y] heeft onder verwijzing naar onder meer artikel 11.6 van de algemene bepalingen aangevoerd dat [de B.V.] geen recht heeft op een vermindering van de huurprijs.
    
    3.9. In artikel 7:209 BW wordt bepaald dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van het in artikel 7:207 BW beschreven recht op huurprijsvermindering indien het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Aan de vermindering van het huurgenot van [de B.V.] en [X] ligt ten grondslag dat een bouwvergunning voor de aanbouw van de bedrijfsruimte ontbrak. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit een gebrek is dat [Y], als eigenaar van de bedrijfsruimte, bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, zo vloeit uit het onder 3.4. overwogene voort. Het beroep van [Y] op de artikelen van de algemene bepalingen die de mogelijkheid van een vermindering van de huurprijs uitsluiten, kan onder deze omstandigheden niet slagen. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat [de B.V.] recht heeft op vermindering van de huurprijs.
    
    3.10. Een huurprijsvermindering dient te worden gerelateerd aan de vermindering van het genot van het gehuurde. Partijen verschillen van mening over de mate van genotsvermindering in casu. [de B.V.] en [X] stellen dat de in de aanbouw aanwezig ruimte als volwaardige keuken voor het restaurant werd benut en dat de werkzaamheden er daarom toe hebben geleid dat het restaurant, met uitzondering van een afhaal- en bezorgservice, niet meer kan worden geëxploiteerd. [Y] heeft daartegenover aangevoerd dat in de aanbouw slechts een bijkeuken was gesitueerd en het restaurant met behulp van een in een ander deel van de bedrijfsruimte aanwezige keuken nog steeds geëxploiteerd zou kunnen worden. Nu de stellingen van partijen over de feitelijke situatie niet eenduidig zijn, is een nader onderzoek vereist voor de vaststelling daarvan. Voor een dergelijk onderzoek leent dit kort geding zich niet. 
    
    3.11. Ook indien zich in de aanbouw slechts een bijkeuken bevindt, die thans niet kan worden gebruikt, is evenwel een genotsvermindering ten aanzien van het gebruik van de bedrijfsruimte aanwezig. De voorzieningenrechter acht het redelijk de huurprijs daarom met ingang van 19 september 2010 met 25% te verminderen.
    
    terugbetaling onverschuldigde huur
    
    3.12. [de B.V.] en [X] hebben onweersproken gesteld dat over de maanden september, oktober, november en december 2010 de volledige huur van € 2.112,14 per maand is betaald. Gelet op de huurprijsvermindering met 25% met ingang van 19 september 2010 is vanaf die datum een bedrag van (25% van 3,4 * € 2.112,14 =) € 1.795,32 aan onverschuldigde huur betaald. Vordering V zal daarom tot een bedrag van € 1.795,32 worden toegewezen.
    
    in reconventie
    
    betaling achterstallige huurpenningen
    
    3.13. [de B.V.] heeft geen huurbetalingen verricht voor de maanden januari, februari en maart 2011 en is daartoe wel gehouden. De huurprijs per kwartaal bedroeg € 6.336,42. Gelet op de huurprijsvermindering met 25% zal de vordering onder I van [Y] daarom worden toegewezen tot een bedrag van (75% van € 6.336,42 =) € 4.752,32.
    
    betaling achterstallige verzekeringspremies
    
    3.14. In de huurovereenkomst tussen [Y] en [de B.V.] is onder artikel 11, zoals geciteerd onder 1.1., opgenomen dat [de B.V.] per kwartaal € 420,-- aan verzekeringspremie dient te betalen. Die overeenkomst is door [eigenaar B.V. ] namens [de B.V.] ondertekend, zodat zij daaraan gebonden is. Nu onbetwist is gesteld dat [de B.V.] de verzekeringspremie nimmer heeft betaald, is de vordering onder II toewijsbaar. Dat partijen kennelijk in een discussie zijn verwikkeld over de mogelijkheid tot het afsluiten van een goedkopere verzekering, maakt dat niet anders. Een en ander leidt ertoe dat onderhavig bedrag, € 3.172,30, tezamen met de hiervoor genoemde € 4.752,32, totaal € 7.924,62 toegewezen zal worden.
    
    veroordeling tot ontruiming
    
    3.15. Gelet op hetgeen ten aanzien van de vorderingen in conventie is overwogen, bestaat geen aanleiding tot toewijzing van de vordering tot ontruiming. De voorzieningenrechter is bovendien van oordeel dat de hoogte van de huur- en premieachterstand een ontruiming van de bedrijfsruimte niet rechtvaardigt. De vordering onder III zal daarom worden afgewezen.
    
    in conventie en in reconventie
    
    3.16.  In de omstandigheid dat partijen over en weer deels in het gelijk zijn gesteld, wordt aanleiding gevonden te bepalen dat iedere partij (zowel in conventie als in reconventie) de eigen proceskosten draagt. 
    
    
    4.	De beslissing
    
    De voorzieningenrechter:
    
    in conventie
    
    - veroordeelt [Y] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de werkzaamheden aan de keuken van de bedrijfsruimte te voltooien op een zodanige wijze dat deze in overeenstemming is gebracht met de thans geldende vergunningsvoorschriften en voor het overeengekomen gebruik geschikt is, op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag of gedeelte daarvan dat [Y] nalaat gehoor te geven aan deze veroordeling, met een maximum van € 50.000,--;
    
    - bepaalt dat bovenstaande dwangsom vatbaar is voor matiging op de wijze zoals onder 3.5. is vermeld;
    
    - vermindert de huurprijs voor de bedrijfsruimte met 25% met ingang van 19 september 2010 tot aan de dag dat aan voormelde veroordeling is voldaan;
    
    - veroordeelt [Y] tot betaling van € 1.795,32 aan [de B.V.], te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    - verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    - wijst af het meer of anders gevorderde;
    
    in reconventie
    
    - veroordeelt [de B.V.] tot betaling van € 7.924,62 aan [Y], te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf ieder afzonderlijke vervaldatum tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    - verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    - wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Paris en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2011. 
    
    hvd