ECLI:NL:RBZLY:2011:BQ2951, Rechtbank Zwolle-Lelystad, 05-04-2011, 490329 CV 10-3
Rechtbank Zwolle-Lelystad — Uitspraak 
Datum: 2011-04-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Pachtzaak. Nadat de verhouding van partijen door eerdere procedures in het spoor van de pachtregelgeving is gekomen, blijven die regels bepalend. Het door verpachter verlangen van de hogere, door de Grondkamer vastgestelde, pachtprijs is echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, gezien de bijzondere achtergrond en de bijzondere afspraken van partijen. Pachtprijs blijft ongewijzigd.

RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
      PACHTKAMER – locatie Zwolle
    
    
    
      zaaknr.: 490329 CP EXPL 10-3
      datum  : 5 april 2011
    
    
    Vonnis in de zaak van:
    
    
      de besloten vennootschap [eisende partij],
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      eisende partij,
      gemachtigde mr R.K.E Buysrogge, advocaat te Zwolle,
    
    
    tegen
    
    
      [gedaagde partij],
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde partij,
      gemachtigde mr. P.H. Rappa, advocaat te Hardenberg.
    
    
    Partijen zullen hierna worden aangeduid als [eisende partij] respectievelijk [gedaagde partij].
    
    
    De procedure
    
    
      De pachtkamer heeft kennisgenomen van:
      - het tussenvonnis van 23 november 2010
      - het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 31 januari 2011
      - de uitlating na comparitie door elk van de partijen. 
    
    
    De verdere beoordeling
    
    
      1.
      Partijen hebben de pachtkamer laten weten dat hun pogingen om gezamenlijk tot een oplossing te komen niet succesvol zijn geweest en hebben vonnis gevraagd.
    
    
    
      2.
      Bij het tussenvonnis heeft de pachtkamer reeds als haar oordeel uitgesproken dat de vordering dient te worden afgewezen waar die strekt tot ontbinding van de pachtovereenkomst en ontruiming van het gepachte. Derhalve heeft de pachtkamer nog te oordelen over de vordering [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 28.681,81 wegens achterstand in het betalen van de pachtprijs.
    
    
    
      3.
      Als primair en meest verstrekkend verweer tegen deze vordering heeft [gedaagde partij] aangevoerd, dat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat het zich niet verdraagt met de eerder tussen partijen gemaakte afspraken en met het tussen partijen gewezen arrest van de pachtkamer van het gerechtshof van 26 juni 2001.
    
    
    
      4.
      De pachtkamer heeft bij het tussenvonnis reeds als vaststaand aangenomen dat de afspraken gemaakt tussen [gedaagde partij] en de rechtsvoorganger van [eisende partij], onder meer inhielden het recht van [gedaagde partij] om levenslang op het gepachte te blijven wonen voor een lage vergoeding. 
      Gelet op het feit dat [eisende partij] bij akte na tussenvonnis alsnog heeft aangevoerd dat een dergelijke afspraak niet is gemaakt, zal de pachtkamer de feitenvaststelling op dit punt nader toelichten.
      [eisende partij] heeft bij dagvaarding gerefereerd aan het verweer van [gedaagde partij] dat met hem zou zijn overeengekomen dat hij zijn hele leven ter plaatse mocht blijven wonen tegen de afgesproken lage pachtprijs en daarop volstaan met de enkele ontkenning dat een dergelijke afspraak zou zijn gemaakt. Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagde partij] beargumenteerd en onderbouwd aangevoerd dat met hem wel een afspraak is gemaakt als door hem gesteld. In dit verband heeft hij een, bij notariële akte vastgelegde, verklaring in de procedure gebracht van [H], die verklaart uit de mond van de rechtsvoorgangster van [eisende partij] vernomen te hebben dat [gedaagde partij] “daar zijn leven lang mocht blijven wonen onder de mondeling overeengekomen financiële condities van fl. 500 per jaar, met als tegenprestatie het afbreken van het bestaande en het realiseren van het nieuw te bouwen woonhuis met stallen aan de [straatnaam] te [woonplaats, waarvan mevrouw [eisende partij] de materiaalkosten zou betalen.” 
      Ook heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat hij zich in de procedure bij de pachtkamer van het Hof op het standpunt heeft gesteld dat met hem de afspraak was gemaakt dat zijn verblijf op het landgoed levenslang was en dat de pachtkamer, de afspraken van partijen vastleggend, hem daarin is gevolgd, blijkens het vaststellen van een lagere pachtprijs en wel voor de maximale termijn die de wet toeliet.
      Daarop is door [eisende partij] bij repliek niet meer gereageerd, terwijl dat wel verwacht had mogen worden, met name door aan te geven hoe de tussen haar rechtsvoorgangster en [gedaagde partij] gemaakte afspraken volgens haar dan wel luidden. Om deze reden heeft de pachtkamer de stelling van [gedaagde partij], als onvoldoende weersproken, voor juist gehouden.
    
    
    
      5.
      Hoewel aanvankelijk tussen partijen niet over pacht is gesproken is hun relatie in ieder geval met het arrest van de pachtkamer van het Hof in het spoor van de pachtregelgeving gekomen en wordt die relatie door die regelgeving beheerst. De consequentie daarvan is de dat [gedaagde partij] zich niet langer kan beroepen op de afspraak dat hij levenslang op het gepachte mag blijven wonen. In het kader van de pachtregelgeving zal zijn recht om het gepachte te blijven gebruiken niet langer kunnen duren dan hij in staat is het gepachte ter uitoefening van de landbouw als een goed pachter te beheren. Ook betekent het dat voor de beantwoording van de vraag, wat moet worden verstaan onder de lage pachtprijs, niet de oorspronkelijk tussen partijen gemaakte afspraken leidend zijn maar het arrest van de pachtkamer van het Hof, en voor de vraag wat de hoogte van de tegenprestatie zou moeten zijn ingaande 1 oktober 2007, de beschikking van de Centrale Grondkamer. 
    
    
    
      6.
      De dwingendrechtelijke bepalingen van het pachtrecht sluiten echter niet uit dat een vordering tot betaling van de pacht conform de door de Grondkamer vastgestelde pachtprijs afstuit op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Daarvoor moet dan wel aan zware eisen zijn voldaan. Niet voldoende is, zoals door [gedaagde partij] betoogd, dat er sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid, maar het verlangen van nakoming moet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Met betrekking tot de vraag of de door [gedaagde partij] aangevoerde omstandigheden in het licht van deze maatstaf van voldoende gewicht zijn overweegt de pachtkamer het volgende.
    
    
    
      7.
      De intentie van partijen is geweest dat [gedaagde partij] zijn arbeidskracht zou inbrengen voor het afbreken van de oude en het realiseren van de nieuwe opstallen zonder daarvoor op dat moment vergoeding te ontvangen. Als tegenprestatie zou hij ter plaatse mogen blijven wonen voor een vergoeding die in verband daarmee sterk gereduceerd was. Ook in het arrest van de pachtkamer van het Hof is het recht van [gedaagde partij] om voor een lage vergoeding het gepachte te gebruiken niet gekoppeld aan, en beperkt tot de periode van de bouwwerkzaamheden, gedurende welke er uiteraard sprake zou zijn van een verminderd genot, maar vastgesteld voor de maximale wettelijke termijn, rekening houdend “met de door de pachter te verrichten werkzaamheden”, daarmee doelend op het afbreken en vervangen van de opstallen. De afspraken tussen partijen zoals vastgelegd door de pachtkamer van het Hof, houden feitelijk in dat [gedaagde partij] zijn ingebrachte arbeid in de loop van de tijd kan verzilveren door het betalen van een sterk gereduceerde vergoeding.
    
    
    
      8.
      De pachtkamer heeft in het tussenvonnis geoordeeld dat, uitgaande van de op dat moment voorhanden gegevens, er grond was voor de conclusie dat de nieuwe, door de Grondkamer vastgestelde pachtprijs wel rekening houdt met het feit dat [gedaagde partij] geen rendement heeft van zijn investering in de totstandkoming van de nieuwe opstallen, maar dat in die prijs niet (langer) een verrekening is verdisconteerd van de waarde van die opstallen, voor zover die aan de arbeid van [gedaagde partij] is toe te rekenen. Partijen hebben naar aanleiding daarvan geen gegevens aangedragen die tot een ander oordeel nopen, zodat de pachtkamer thans definitief tot deze conclusie komt.
    
    
    
      9.
      Het zonder meer toepassen van de nieuwe hoge pachtprijs, zoals [eisende partij] thans verlangt, betekent dat voor [gedaagde partij] de mogelijkheid wordt afgesneden om zijn arbeid te verzilveren op  de wijze zoals door partijen was afgesproken, terwijl hij in het ongewisse wordt gelaten over de vraag op welke wijze en tot welk bedrag hij dan wel vergoeding tegemoet kan zien voor het hem toe te rekenen deel van de waarde van de opstallen. Gesteld noch gebleken is dat [eisende partij] getracht heeft hierover met [gedaagde partij] tot overeenstemming te komen of zelfs maar een redelijk voorstel heeft gedaan. Tegen de vorengeschetste achtergrond en gelet op deze consequenties acht de pachtkamer het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat thans  van [gedaagde partij] voldoening wordt verlangd van de nieuwe, hoge pachtprijs. De pachtkamer laat daarbij meewegen dat, afgaande op de stukken – [gedaagde partij] heeft [eisende partij] laten weten de nieuwe pachtprijs niet te kunnen opbrengen – deze eis meebrengt dat [gedaagde partij] het gebruik niet  zal kunnen voortzetten. 
    
    
    
      10.
      Het vorenstaande brengt de pachtkamer tot het oordeel dat, ook op het punt van de pachtprijs, de vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. 
    
    
    
      11.
      Zoals in het tussenvonnis is overwogen en in lijn met het hetgeen hiervoor onder 5 is overwogen, komt het de pachtkamer niet onredelijk voor indien [eisende partij], in geval van continuering van de lage pachtprijs, ondanks de oorspronkelijke afspraken, toch een zekere periodieke verhoging daarvan verlangt, bijvoorbeeld overeenkomend met de reguliere pachtprijsverhogingen sinds het arrest van de pachtkamer van het Hof. Aangezien de vordering daar niet op ziet, zal de pachtkamer zich op dit punt echter van een beslissing onthouden.
    
    
    
    
      12.
      [eisende partij] zal, als de in het ongelijk gesteld partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
    
    
    De beslissing
    
    De pachtkamer:
    
    I	wijst de vordering af;
    
    II	veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten, voor zover gevallen aan de zijde van [gedaagde partij] tot op heden bepaald op € 1.200,- voor salaris gemachtigde.
    
    Aldus gewezen door mr. H.C. Moorman, kantonrechter-voorzitter, en ing. J.W. Buning en W.G.M. Kleinlangevelsloo, leden, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 5 april 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.