ECLI:NL:RBAMS:2016:8001, Rechtbank Amsterdam, 05-12-2016, CV EXPL 15-34095
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-12-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Artikel 7:417 lid 4 BW, het dienen van twee heren. Beoogd is niet alleen te voorkomen dat een bemiddelaar, zoals Global Housing, voor het tot stand brengen van één huurovereenkomst twee keer courtage in rekening brengt, maar ook dat bij een tweezijdige bemiddeling alleen de (aspirant) huurder courtage zou moeten betalen. Plaatsing op www.woondetective.nl en verdere behandeling komt ten goede aan verhuurder. Dat is een situatie waarin “iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst” omdat daarin “in beginsel een opdracht besloten [ligt] om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde” (toepassing van HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2016:3099 vgl rov 4.4.2).

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht - team kanton 
    
    
    
      zaaknummer: 4658649  CV EXPL  15-34095
      vonnis van:  5 december 2016
      fno.:  245
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    1. [eiser sub 1]
    2. [eiser sub 2]
    3. [eiser sub 3]
    
      allen wonende te [woonplaats]
      eisers, nader te noemen: [eisers gezamenlijk]
      gemachtigde: mr. W. Boltje
    
    
    
      t e g e n
    
    
    de besloten vennootschap Global Housing B.V.
    
      gevestigd te Amsterdam
      gedaagde, nader te noemen: Global Housing
      gemachtigde: mr. T. Delmee
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    - dagvaarding van 30 november 2015 met producties- antwoord met producties- instructievonnis- repliek met een productie
    - dupliek
    - verzoek [eisers gezamenlijk] om pleidooi
    - antwoord van Global Housing  
    - rolmededeling 
    - dagbepaling pleidooi 
    
    
      Het pleidooi heeft plaatsgevonden op 1 november 2016. Verschenen zijn [eisers gezamenlijk] bij de gemachtigde en namens Global Housing [naam] met de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht (deels aan de hand van een pleitnota). Daarna is vonnis bepaald.
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
    
    
      1.1.
      
        [eiser sub 1] was - als particulier - op zoek naar woonruimte in Amsterdam. [eiser sub 1] wilde met één of meer anderen een appartement gaan huren. In verband daarmee heeft [eisers gezamenlijk] de website www.woondetective.nl bezocht. Op die site (staan en) stond een aantal woonruimtes te huur vermeld, waaronder een woonruimte voor meerdere personen aan de [adres] .
    
    
      1.2.
      Op de site heeft [eisers gezamenlijk] op 13 maart 2015 zijn belangstelling voor de woonruimte aan de [adres] (verder de woning) kenbaar gemaakt door op de button ‘contact verhuurder’ te klikken. Hij heeft vervolgens via de site de ‘verhuurder’ het bericht gezonden dat hij (met drie personen) in de woning geïnteresseerd waren.     
    
    
      1.3.
      Via de site is [eisers gezamenlijk] bij Global Housing terecht gekomen. Global Housing heeft dezelfde dag [eisers gezamenlijk] uitgenodigd voor een bezichtiging op 17 maart 2015, waarbij [eisers gezamenlijk] zich wel “vantevoren” diende in te schrijven bij Global Housing. Die inschrijving was gratis. 
    
    
      1.4.
      
        [eisers gezamenlijk] heeft zich op 13 maart 2015 bij Global Housing ingeschreven voor het zoeken van een woning tot max € 2.500,00 pe rmaand. [eisers gezamenlijk] heeft van Global Housing dezelfde dag per mail een bevestiging van de opdracht tot dienstverlening ontvangen, middels de volgende mail: Dank u wel voor de opdracht tot dienstverlening. Global Housing gaat voor u op zoek naar uw gewenste woning met de door u ingevulde behoefte naar woonruimte. Wij werken op No Cure No Pay basis. Een woning voor uw vinden en een bemiddeling tot stand kunnen brengen, rekenen wij daar één (1) maand huur commissie + 21% btw in rekening. U kunt alleen woningen bezichtigen door deze bevestiging uitgeprint mee te nemen. […]
    
    
      1.5.
      
        [eisers gezamenlijk] heeft de woning bezichtigd. Daar was een medewerker van Global Housing bij en een aantal andere woningzoekenden, klanten van Global Housing. Er was geen vertegenwoordiger van de verhuurder/eigenaar van de woning aanwezig. 
    
    
      1.6.
      
        [eisers gezamenlijk] heeft Global Housing laten weten dat hij de woning wilde gaan huren. Na enige correspondentie en/over de (tweede) bezichtiging en de betaling van de huur en waarborgsom heeft [eisers gezamenlijk] een huurovereenkomst, opgesteld door het kantoor van de beheerder van de verhuurder Keij & Stefels (verder K&S) ont-vangen. De kale huur was € 2.500,00 per maand. Over de hoogte van de huur is niet onderhandeld. 
    
    
      1.7.
      De huurovereenkomst is op 7 april 2015 ten kantore van K&S getekend. Een mede-werker van Global Housing was daarbij aanwezig. Global Housing heeft [eisers gezamenlijk] een op 23 maart 2015 gedateerde rekening van € 3.025,- gezonden, die door [eisers gezamenlijk] tijdig (voor 14 april 2015) is voldaan. Vanaf 15 april 2015 woont [eisers gezamenlijk] in de woning. 
    
    
      1.8.
      Bij email van 9 juni 2015 heeft Global Housing [eisers gezamenlijk] het volgende bericht: […] Ik heb een vraagje; per 1 september komt de woning naast jullie vrij, deze wil ik graag weer verhuren. Zou, als het jullie een keertje schikt volgende week, graag eventjes met de kandidaat bij jullie willen kijken, kan dat? […] 
      
    
    
      1.9.
      Bij brief van 31 oktober 2015 heeft [eisers gezamenlijk] de betaalde courtage teruggevorderd op een termijn van 7 dagen, onder aanzegging van buitengerechtelijke kosten. 
    
    
      1.10.
      Global Housing heeft geweigerd het bedrag terug te betalen.  
      
    
  
  
    Vordering en verweer
    2. [eisers gezamenlijk] vordert veroordeling van Global Housing tot terugbetaling van de courtage ten bedrage van € 3.025,- te vermeerderen met de over dit bedrag verschuldigde wette-lijke rente vanaf 14 november 2015, althans vanaf de dag de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. Daarnaast maakt [eisers gezamenlijk] aanspraak op de buiten-gerechtelijke kosten ten bedrage van € 453,75, alles met veroordeling van Global Housing in de kosten van de procedure.
    
    3. [eisers gezamenlijk] stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat doordat Global Housing de te verhuren woning op www.woningdetective.nl heeft geplaatst, Global Housing diensten heeft verricht voor de verhuurder dan wel diens vertegenwoor-diger. Er was dus sprake van een bemiddelingsovereenkomst, dan wel een lastgevingsovereenkomst tussen de verhuurder (of diens vertegenwoordiger) en Global Housing alvorens een bemiddelingsovereenkomst tot stand kwam tussen [eisers gezamenlijk] en Global Housing. Omdat Global Housing heeft bemiddeld voor zowel [eisers gezamenlijk] als de verhuurder bij de aan- en verhuur van een zelfstandige woning, en bij huurder bemiddelingskosten in rekening  heeft gebracht, heeft Global Housing in strijd gehandeld met artikel 7:417 lid 4 BW jo 7:427 BW. Global Housing heeft met andere woorden twee heren gediend.         
    4. Zo men zou oordelen dat Global Housing niet twee heren heeft gediend, staat het door Global Housing aan [eisers gezamenlijk] in rekening  gebrachte bedrag niet in verhouding tot de werkzaamheden van Global Housing voor [eisers gezamenlijk] . Die werkzaamheden - zoals het plannen en begeleiden van de bezichtiging, het opvragen van documenten, het opstellen van huurcontract - zijn van de verhuurder afgeleid en mogen niet bij [eisers gezamenlijk] in rekening gebracht worden. [eisers gezamenlijk] verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099).         
    
    5. Het zijdens [eisers gezamenlijk] betaalde bedrag aan bemiddeling van € 3.025,- dient derhalve door Global Housing te worden terugbetaald op grond van onverschuldigde betaling en/of onredelijk voordeel. [eisers gezamenlijk] heeft kosten gemaakt om het bedrag buiten rechte te verkrijgen, welke kosten tot het bedrag van € 453,75 Global Housing dient te vergoeden.  
    6. Global Housing meent dat de vordering van [eisers gezamenlijk] moet worden afgewezen. Allereerst wijst zij er op dat het arrest van de Hoge Raad nog niet was gewezen op het moment dat Global Housing haar diensten heeft verleend. Zo het al zou gelden, dan bepleit Global Housing dat het geldt vanaf het moment van wijzen van het arrest. Bovendien geldt het arrest niet voor de onderhavige situatie, nu het ziet op verhuurmakelaars. Global Housing is een zogenoemde aanhuurmakelaar. Dat betekent dat zij alleen optreedt voor aankomende huurders; niet voor verhuurders. Alleen de belangen van huurders worden door Global Housing behartigd. Niet die van verhuurders.    
    7. Zo ook in dit geval. Global Housing is alleen voor [eisers gezamenlijk] opgetreden. Met de verhuur-der heeft zij geen relatie (gehad). Daar wordt Global Housing ook niet door betaald.  Voor de verhuurder trad op K&S. Ter onderbouwing brengt Global Housing een (ongedateerde en niet op naam gestelde) verklaring van K&S in de procedure. 
    8. Dat meerdere personen, allemaal woningzoekenden een opdracht aan Global Housing hebben verleend en gezamenlijk de woning hebben bezichtigd, doet hier niet aan af, aldus Global Housing. Global Housing staat meerdere woningzoekenden bij. Die komen - volgens de werkwijze van Global Housing - eerst in de woning voor een algemene bezichtiging. Daarna, als men geïnteresseerd is, gaat Global Housing voor haar woningzoekenden in onderhandeling met de verhuurder. 
    9. Global Housing heeft de belangen van [eisers gezamenlijk] behartigd, niet de belangen van de verhuurder, heeft geen overeenkomst met de verhuurder, heeft de woning voor [eisers gezamenlijk] gevonden, heeft de woning niet voor de verhuurder gepresenteerd op zijn website, heeft van de verhuurder geen enkele beloning ontvangen heeft onderhandeld over de huurovereenkomst en was aanwezig bij het tekenen van de huurovereenkomst. Global Housing heeft dus niet twee heren gediend.  
    10. Daarnaast voert Global Housing nog aan dat het in casu geen zelfstandige woonruimte betreft, nu er meerdere personen samen wonen.
    
  
  
    Beoordeling
    
    
      11. Allereerst wordt vastgesteld, dat tussen [eisers gezamenlijk] en Global Housing een bemiddelings-overeenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW tot stand is gekomen. Uit die overeenkomst vloeit voort dat Global Housing voor [eisers gezamenlijk] bemiddelde bij het tot stand komen van de huurovereenkomst met K&S, althans de eigenaar van de woning. Op deze bemiddelingsovereenkomst is via het bepaalde in artikel 7:427, artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing. Dat artikel 7:417 lid 4 BW beoogt niet alleen te voorkomen dat een bemiddelaar, zoals Global Housing, voor het tot stand brengen van één huurovereenkomst twee keer courtage in rekening brengt, maar ook dat bij een tweezijdige bemiddeling alleen de (aspirant) huurder courtage zou moeten betalen. 
      11. Dat een bemiddelingsovereenkomst bestond tussen [eisers gezamenlijk] en Global Housing, betekent niet dat er niet ook een relatie kan hebben bestaan tussen de eigenaar/verhuurder (of diens beheerder) en Global Housing. Is dat het geval, dan brengt het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW mee, dat Global Housing geen bemiddelingskosten aan [eisers gezamenlijk] in rekening  mag brengen. De kernvraag is derhalve of er een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder/eigenaar en Global Housing aanwezig was. [eisers gezamenlijk] is van oordeel dat zulks het geval is, maar Global Housing heeft het betwist.   
      11. Overwogen wordt als volgt. Uit de geschetste feiten en omstandigheden volgt dat [eisers gezamenlijk] door het op de site www.woondetective.nl kenbaar maken van zijn belang-stelling voor de woning, is doorgeleid naar Global Housing. [eisers gezamenlijk] diende zich vooraleer men de woning kon bezichtigen, bij Global Housing in te schrijven. Alleen na een inschrijving kon de woning worden bezichtigd en ten bewijze diende [eisers gezamenlijk] een print van de inschrijving mee te brengen naar de bezichtiging. 
    
    
    
      14. Global Housing heeft weliswaar ter zitting de mogelijkheid opgeworpen dat [eisers gezamenlijk] reeds eerder, op andere wijze bij Global Housing terecht is gekomen en haar dus geheel los van de woning heeft verzocht te zoeken naar woonruimte, maar zij heeft nagelaten dit standpunt ook maar enigszins te onderbouwen. Reden waarom deze eerst in een zeer laat stadium geopperde mogelijkheid verder buiten beschouwing zal worden gelaten. 
      14. Ook in het volgende traject heeft Global Housing de verhuurder/eigenaar zorgvuldig  afgeschermd van [eisers gezamenlijk] . Bij de bezichtiging door allerlei klanten van Global Housing was er niemand van de verhuurder/eigenaar aanwezig, de naam van de eigenaar of de verhurende makelaar is niet aan [eisers gezamenlijk] bekend gemaakt en het was voor [eisers gezamenlijk] feitelijk onmogelijk om rechtstreeks en zonder de tussenkomst van Global Housing met de verhuurder/eigenaar in contact te treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen. Het huren van de woning diende of kon slechts via Global Housing te verlopen. 
      14. Daarbij gevoegd het feit dat de plaatsing van de woning op www.woondetective.nl ook de belangen van de verhuurder diende en dit overeenkomstig de wens van de verhuurder zal zijn geweest, kan worden geconcludeerd dat die plaatsing in elk geval met toestemming van de verhuurder is geschied. Illustratief is in dit verband de mail van Global Housing van 9 juni 2015, weergegeven in rov 1.8, waaruit blijkt dat zij zichzelf ook (in elk geval deels) als verhuurder ziet. Tot slot is niet gebleken dat Global Housing voor [eisers gezamenlijk] heeft onderhandeld over de inhoud van de huurovereenkomst.      
      14. Daarmee is sprake van een situatie waarin “iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst” omdat daarin “in beginsel een opdracht besloten [ligt] om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde” (vgl HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2016:3099 in rov 4.4.2). In zo’n situatie is het door de wetgever ongewenst geacht dat de adspirant-huurder bemiddelingskosten in rekening  werden gebracht. 
      14. De kantonrechter gaat bij dit alles voorbij aan de stelling van Global Housing dat het geen zelfstandige woonruimte betreft. Het enkele feit dat er 4 personen wonen is daartoe onvoldoende en meer heeft Global Housing niet aangevoerd. Ook het argument dat het arrest nog niet was gewezen ten tijde van het leveren van de diensten, wordt gepasseerd.  Het bewuste artikel 7:417 lid 4 BW bestond immers wel reeds, dus van een overgangsrecht of -situatie is geen sprake.  
      14. Dit alles impliceert dat Global Housing aan [eisers gezamenlijk] geen courtage in rekening had mogen brengen. Het bedrag dat door [eisers gezamenlijk] is betaald, is onverschuldigd voldaan en de vordering van [eisers gezamenlijk] ten aanzien van de hoofdsom kan dan ook worden toegewezen. Ook de wettelijke rente wordt toegewezen, nu deze volgt uit de wet. 
      14. Voor wat betreft de meegevorderde buitengerechtelijke kosten geldt deze worden afgewezen, omdat niet gesteld en/of gebleken is dat (volledig) is voldaan aan de voorwaarden uit artikel 6:96 lid 6 BW zoals die gelden vanaf 1 juli 2012. 
      14. Global Housing wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van [eisers gezamenlijk] belast, zoals hieronder bepaald.  
    
    
  
  
    BESLISSING 
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      Veroordeelt Global Housing tot betaling aan [eisers gezamenlijk]  tegen behoorlijk bewijs van kwijting het bedrag van € 3025,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 november 2015 tot aan de dag der voldoening en wijst de vordering voor het overige af;
      
    
    
      veroordeelt Global Housing in de kosten van het geding, aan de zijde van [eisers gezamenlijk] tot heden begroot op: - € 103,43 aan explootkosten- € 221,00 aan griffierecht- € 425,00 aan salaris gemachtigdetotaal € 749,43 voor zover verschuldigd inclusief BTW; 
      
    
    
      veroordeelt Global Housing tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Aldus gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 december 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
      
        Griffier 								Kantonrechter