ECLI:NL:GHARL:2021:2195, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-03-2021, 20/00093
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-03-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00093
    uitspraakdatum: 9 maart 2021
    
    
      
        Uitspraak van de vierentwintigste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 11 december 2019, nummer AWB 19/125, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 69 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 225.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (hierna: de aanslag) vastgesteld op € 269,77.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via beeldbellen op 11 februari 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende zijn gemachtigde mr. [A] en namens de heffingsambtenaar [B] , taxateur. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1988/1989 gebouwde, helft van een dubbele woning met een inhoud van 406m³ en een aangebouwde garage van 24m² op een perceel van 250 m².
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de woning op 30 november 2015 gekocht voor een koopprijs van € 220.000. De woning is op 2 februari 2016 aan hem geleverd. In 2016 zijn een nieuwe cv-ketel, badkamer en keuken geplaatst, zijn openslaande tuindeuren aangebracht, is het buitenwerk geschilderd en is de tuin vernieuwd.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de woning.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de beschikking tot een waarde van € 195.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Hij baseert zich hierbij, naar ter zitting van het Hof is verklaard, op de koopsom, verhoogd met een prijsstijging voor het tijdsverloop naar waardepeildatum van € 5.000 en verlaagd met een bedrag van € 30.000 vanwege niet in de koopsom verdisconteerde houtstookoverlast van de overburen ( [a-straat] 64). 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Het ontbreekt volgens de heffingsambtenaar aan feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat de door belanghebbende betaalde prijs niet de waarde van dat moment weergeeft. De heffingsambtenaar stelt voorts dat de door belanghebbende betaalde prijs correspondeert met de verkoopprijzen van de referentie-objecten. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de heffingsambtenaar bij het verweerschrift in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd.
      
    
    
      3.4.
      Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.
      
    
    
      4.2.
      Volgens artikel 4, lid 1, aanhef en letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in rechtsoverweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
      
    
    
      4.3.
      De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, voor zover hier van belang, het volgende geoordeeld:
      
      
        “De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, lid 2, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, bevatten - blijkens de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.1 tot en met 3.4 weergegeven wetsgeschiedenis met het oog op de uniformiteit van wetstoepassing voorgeschreven - hulpmiddelen om te bereiken dat dit wettelijke waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en die waarde kan, zoals het Hof met juistheid heeft overwogen, ook op andere manieren worden bepaald. (…)
        In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. (…) De enkele omstandigheid dat waardering overeenkomstig artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling mogelijk tot een andere waarde zou leiden, noopte het Hof niet tot 
        nadere motivering.”
      
      
    
    
      4.4.
      Niet in geschil is dat de koop tot stand is gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen en dat de woning op de vrije markt is aangeboden. Met partijen is het Hof van oordeel dat het aankoopcijfer van de woning voorts voldoende kort voor de waardepeildatum is gerealiseerd om de in 4.3 vermelde rechtsregel in onderhavig geval van kracht te doen zijn. Dit betekent dat het eigen aankoopcijfer het vertrekpunt vormt voor de waardebepaling op waardepeildatum. Dit neemt niet weg dat die aankoopprijs in voorkomend geval gecorrigeerd kan worden in verband met de prijsontwikkeling tussen de datum van aankoop en de waardepeildatum. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat – met voorbijgaan aan de houtstookoverlast – voor de waardevaststelling per 1 januari 2017 kan worden uitgegaan van de door belanghebbende betaalde koopprijs na indexatie van € 225.000.
      
    
    
      4.5.
      Nu belanghebbende een lagere waarde dan de geïndexeerde koopprijs bepleit, rust op hem de bewijslast  feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat deze prijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigde op waardepeildatum. Gelet op de gegeven toelichting van belanghebbende acht het Hof aannemelijk dat belanghebbende overlast ervaart ten gevolge van de houtstook door zijn overburen. Dat is echter onvoldoende om te kunnen concluderen dat belanghebbende in zijn bewijslast is geslaagd. Anders dan belanghebbende mogelijk meent, is in dit verband immers niet bepalend of belanghebbende, met de kennis en wetenschap van nu, de woning niet zou willen kopen of alleen voor een (veel) lager bedrag. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat de houtstook van zijn overburen zodanige invloed heeft dat op 1 januari 2017 potentiële kopers van de woning niet ten minste € 225.000 hadden willen betalen voor de woning. Het Hof ziet daarom geen aanleiding om aan de door belanghebbende ervaren houtstookoverlast de door hem voorgestane gevolgtrekking te verbinden, hoe begrijpelijk ook dat de houtstook van de overburen voor belanghebbende een negatieve factor vormt. 
      
    
    
      4.6.
      
        Belanghebbende heeft in dat kader een beroep op het vertrouwensbeginsel gedaan. Hij wijst daartoe op onderstaande toelichting die o.a. als toelichting bij het taxatieverslag door de heffingsambtenaar is verstrekt:
        “Vastgestelde WOZ-waarde
        Dit is de officieel door taxateurs getaxeerde marktwaarde van uw woning. Volgens de officiële internationale definitie is de marktwaarde het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum.
        Koper en verkoper zouden daarbij hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang (bron: International Valuation Standards, IVS).”
        Volgens belanghebbende volgt uit voormeld citaat dat de heffingsambtenaar niet artikel 17 van de Wet WOZ toepast maar de International Valuation Standards. Belanghebbende stelt de woning niet zorgvuldig, overdacht en doordacht, en daarmee niet prudent, te hebben gekocht omdat hij destijds niet wist van de ernstige overlast door het stoken van een houtkachel door de overburen.
      
      
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van schending van het vertrouwensbeginsel.  Hij betwist dat belanghebbende ten tijde van de aankoop niet van de houtkachelstook van de overburen wist. Indien belanghebbende er niet van zou hebben geweten, heeft hij zijn onderzoeksplicht geschonden, zo stelt de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      4.8.
      De in 4.6 vermelde toelichting brengt naar het oordeel van het Hof niet mee dat de juiste wetstoepassing moet wijken. Het Hof stelt voorop dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij ten tijde van de koop onwetend was betreffende de houtstook door de overburen. Om die reden faalt het beroep op het vertrouwensbeginsel. Overigens zij opgemerkt dat informatie zoals de onderhavige toelichting moet worden beschouwd als een algemene inlichting, door de heffingsambtenaar verstrekt vanuit zijn voorlichtende taak. Voor een dergelijke algemene inlichting geldt dat deze niet kan leiden tot een rechtens te beschermen vertrouwen, tenzij de belastingplichtige naar aanleiding van die inlichting een handeling heeft verricht of nagelaten, ten gevolge waarvan hij niet alleen alsnog de verschuldigde belasting moet betalen, maar bovendien schade lijdt. 
      
    
    
      4.9.
      Gelet op het eigen aankoopcijfer in samenhang bezien met de niet in geschil zijnde indexatie ervan, is de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.10.
      In aanvulling op het voorgaande merkt het Hof op dat de uitkomst van het hoger beroep niet anders was geweest indien het eigen aankoopcijfer geheel buiten beschouwing zou zijn gelaten. Het door de heffingsambtenaar aangedragen verkoopcijfer van [a-straat] 83 is bij uitstek goed bruikbaar. [a-straat] 83 is qua type, inhoud en perceelsoppervlakte identiek aan de woning, zij het dat de kavel van dit vergelijkingsobject 12 m² groter is. [a-straat] 83 is met transactiedatum 2 november 2016 verkocht voor € 228.000. [a-straat] 83 is achter de woning gelegen. Zoals partijen ter zitting hebben bevestigd grenzen de achtertuinen van beide objecten aan elkaar. Beide objecten liggen in dezelfde windrichting ten opzichte van de houtstokende overburen. De heffingsambtenaar heeft onbestreden gesteld dat [a-straat] 83 in een ietwat gedateerde staat is verkocht. Gelet op het verkoopcijfer van [a-straat] 83 in combinatie met de aanpassingen die op de waardepeildatum aan belanghebbendes woning hebben plaatsgehad is het Hof van oordeel dat ook met toepassing van de vergelijkingsmethode de vastgestelde waarde voldoende is onderbouwd en aannemelijk gemaakt. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet leiden tot een andere conclusie.
      
      
        
          Slotsom
          4.11.	Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. W.A.P. van Roij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2021.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(W.A.P. van Roij)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 maart 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.