ECLI:NL:RBZWB:2024:8642, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-12-2024, 23/9036
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning. Gegrond. Goede justitie € 405.000.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/9036
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
  
    
      de erven [erflater] , belanghebbende,
    (gemachtigde [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 juli 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 422.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbenden ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Partijen hebben nadere stukken overgelegd.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 8 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbenden, bijgestaan door [naam 1] en namens de heffingsambtenaar is [naam 2] verschenen. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1979) met een aangebouwde garage en een grondoppervlakte van 508 m2. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.	De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbenden hebben aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbenden vinden dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 386.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 422.000.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbenden en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Objectkenmerken van de woning
        
      
      
      
        4.	Belanghebbenden stellen dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Zij voeren aan dat het onjuist is dat de heffingsambtenaar 188 m2 in de waardering betrekt als ‘gebruiksoppervlakte’. Belanghebbenden menen dat uitgegaan moet worden van een gebruiksoppervlakte van 173 m2. Daartoe hebben zij een berekening overgelegd. 
      
      
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar betwist dat de gebruiksoppervlakte van de woning inclusief garage 173 m2 betreft. Volgens hem betreft de gebruiksoppervlakte van de woning 148 m2 en die van de aangebouwde garage 40 m2. Daartoe heeft de heffingsambtenaar de bouwtekening van de woning – met daarop een aantal berekeningen – overgelegd. 
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar op de bouwtekening geen berekeningen heeft opgenomen van de oppervlakten van de eerste en tweede verdieping van de woning. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat hij, tegenover de betwisting door belanghebbenden, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem berekende oppervlakte juist is vastgesteld en daardoor is een van de uitgangspunten voor de waardering niet juist. 
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is. 
      
      
        
          Hebben belanghebbenden de door hen voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
    
    
      4.4.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbenden de door hen gestelde waarde van € 386.000 aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat de oppervlakte aan de binnenkant van de buitenmuren met een stahoogte van minimaal 1,5 meter wordt aangemerkt als ‘gebruiksoppervlakte’. Dat betekent dat belanghebbenden in hun berekening van de gebruiksoppervlakte van (in ieder geval) de tweede verdieping ten onrechte de breedte met drie meter heeft verminderd waardoor de oppervlakte lager uitkomt. 
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
    
    
      4.5.
      Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, zal de rechtbank in goede justitie de waarde voor het jaar 2023 bepalen op € 405.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat een nadere toelichting op deze waardering niet goed valt te geven omdat uit de stukken niet blijkt welke waarde de heffingsambtenaar heeft toegekend aan de grond, aan het woondeel en het deel dat als garage in gebruik is.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5.	Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, waardoor deze ook verlaagd moet worden.
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbenden vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is dat belanghebbenden voor vergoeding in aanmerking komende kosten hebben gemaakt.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de waarde van de woning tot een bedrag van € 405.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbenden moet vergoeden. 
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 16 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.