ECLI:NL:GHSHE:2016:4606, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 13-10-2016, 15/01233
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2016-10-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Het Hof stelt, nu noch de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak (een agrarisch bedrijf) aannemelijk hebben gemaakt, de waarde in goede justitie vast op € 750.000.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer   
    Kenmerk: 15/01233       
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V., 
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 5 oktober 2015, nummer SHE 15/702 in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 5] - [plaats 3] , 
        hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en aanslagen onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB).
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2014 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 27 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 vastgesteld op € 1.285.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen OZB 2014 bekendgemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 27 januari 2015 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar een bedrag van € 937.000 en de aanslagen OZB 2014 dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 331. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum verminderd tot € 895.000 en de aanslag(en) OZB 2014 dienovereenkomstig verminderd. De Rechtbank heeft verder bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 331 dient te vergoeden en heeft de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 980. 
      
    
    
      1.3.
      
        Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
        Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 497. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.4.
      Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 24 juni 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende, de heer [A] , verbonden aan [B] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [C] en de heer [D] .
      
    
    
      1.6.
      De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van pagina 122 uit de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen naar waardepeildatum 1 januari 2013 en een kopie van de taxatiekaart van een onroerende zaak aan de [b-straat] 7 te [plaats 1] . 
      
    
    
      1.7.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.8.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een agrarisch bedrijf. Het bedrijf houdt legkippen voor de eierenproductie. De onroerende zaak stamt uit bouwjaar 2004 en omvat pluimveestallen (eierenproductie) met een totale oppervlakte van 5.472 m2, een magazijn/sorteerloods van 485 m2 en een kantoor van 128 m2. Het perceel heeft een oppervlakte van 9.862 m2.
      
    
    
      2.2.
      
        De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum onderbouwd met een taxatierapport van 31 juli 2015, opgesteld door de heer [E] , WOZ taxateur, gecertificeerd bij [F] te [plaats 2] . De onroerende zaak is gewaardeerd aan de hand van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten (hierna: de Taxatiewijzers). 
        Bij het taxatierapport is een opbouw van de WOZ-waarde bijgevoegd. De gemiddelde waarde per m² van de pluimveestallen is daarin vastgesteld op € 178, van het magazijn op                 € 275 en van het kantoor op € 375. Voor de grond is een waarde van € 11 per m² in aanmerking genomen. De taxateur heeft een correctie van € 58 per m² toegepast voor de pluimveestallen wegens het eenvoudige staltype. Dit resulteert in een correctie van (€ 58 x 5.472 =) € 317.376, en per saldo een gemiddelde waarde per m² van de pluimveestallen van € 120. Verder is een correctie toegepast van € 50.000 wegens de beperkte uitbreidingsmogelijkheden van het agrarisch bedrijf. 
      
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van maximaal € 500.000, een ‘Analyse referentie bedrijven’ overgelegd waarin van vijf pluimveebedrijven de transactiecijfers uit de periode medio 2012 tot begin 2016 zijn vermeld. Het betreft de volgende referentieobjecten:
      
        
          
            [c-straat] 7 te [plaats 3] , verkoopdatum 25 september 2013;
        
        
          
            [d-straat] 9 te [plaats 4] , verkoopdatum 6 oktober 2013;
        
        
          
            [b-straat] 7 te [plaats 1] , verkoopdatum 11 juli 2012;
        
        
          
            [e-straat] 15 te [plaats 5] , verkoopdatum 2 maart 2016; en
        
        
          
            [f-straat] 26-28 te [plaats 6] , verkoopdatum 13 februari 2015.
        
      
      De waarde van een eventueel aanwezige bedrijfswoning is uit de transactiecijfers geëlimineerd, evenals de waarde van de cultuurgrond. Verder heeft belanghebbende de staloppervlakte en bedrijfscapaciteit (hoeveelheid dieren) als waardebepalende factoren in aanmerking genomen. Belanghebbende heeft op basis van al deze gegevens een gemiddelde prijs per m² opstalruimte van de referentieobjecten van € 73,35 berekend.  
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft verder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 1 februari 2016 door haar gemachtigde de heer [A] , makelaar/beëdigd taxateur van onroerende goederen. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 15 januari 2016 is in voormeld rapport vastgesteld op € 430.000. De betreffende taxatie is verricht in het kader van een voorgenomen (fiscale) herstructurering van het agrarische bedrijf.
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 500.000. De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 895.000.
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van zijn hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de waarde voor de Wet WOZ van de onroerende zaak tot een waarde van   € 500.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB 2014. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4.1.
      Ter zake van de stukken die belanghebbende minder dan tien dagen voor de zitting heeft ingediend (zie 1.4) overweegt het Hof dat deze tot de gedingstukken worden gerekend. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard geen bezwaar te hebben tegen toelating van deze stukken en het Hof is ter zitting ook gebleken dat hij daarop heeft kunnen reageren. 
      
      
        
          Ten aanzien van het geschil
        
      
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.3.
      Op de Heffingsambtenaar rust de last om te bewijzen dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft ingebracht.
      
    
    
      4.4.
      Bij de beoordeling van dit geschil stelt het Hof voorop dat de onroerende zaak een bijzonder object is en dat er niet of nauwelijks vergelijkbare objecten te vinden zijn die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Hoewel in het algemeen aan de Taxatiewijzers geen beslissende betekenis kan worden gehecht, is het Hof in het onderhavige geval van oordeel dat de Heffingsambtenaar terecht bij de Taxatiewijzers aansluiting heeft gezocht. 
      
    
    
      4.5.
      De Heffingsambtenaar heeft eerst ter zitting van het Hof een nadere onderbouwing van de waarde van de stallen verstrekt (zie 1.6), bestaande uit één pagina van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen, met daarop vermelding van het archetype: ‘Pluimveestal eierenproductie (scharrel & volière)’. De Heffingsambtenaar heeft geen enkele onderbouwing gegeven van de waardering van het bij de onroerende zaak horende magazijn en kantoor. Aldus is niet inzichtelijk geworden hoe de waarde van € 275 per m² van het magazijn en € 375 per m² van het kantoor is bepaald. Deze twee onderdelen zijn in de taxatie-opbouw voor substantiële bedragen van € 133.584 respectievelijk € 48.000 opgenomen en het had op de weg van de Heffingsambtenaar gelegen ook deze bedragen met gegevens uit de Taxatiewijzer dan wel anderszins te onderbouwen. 
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar er niet in geslaagd is aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Vervolgens komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.7.
      De door belanghebbende genoemde referentieobjecten [c-straat] 7 te [plaats 3] en [g-straat] 9 te [plaats 4] zijn door de Heffingsambtenaar niet bruikbaar bevonden. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in zijn standpunt. Onweersproken is dat de stallen van [c-straat] 7 dateren uit 1979/1980 en niet aannemelijk is geworden dat deze stallen later zijn gerenoveerd. Verder is de staloppervlakte van 3.852 m² aanmerkelijk kleiner dan die van de onroerende zaak. Daarbij komt dat uit de tot de gedingstukken behorende leveringsakte van het object [c-straat] 7 blijkt dat de koopovereenkomst dateert van 26 september 2014 en de nadere mondelinge koopovereenkomst van 30 april 2015 zodat niet gezegd kan worden dat deze transactie rond de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Het object [g-straat] 9 is evenmin vergelijkbaar vanwege de verschillen in oppervlakte en ouderdom van de stallen. Twee van de vier pluimveestallen zijn van het bouwjaar 1978 terwijl latere renovatie niet aannemelijk is geworden. Over de oppervlakte van de pluimveestallen aan de [g-straat] 9 bestaat overigens ook geen duidelijkheid: tegenover de door belanghebbende vermelde oppervlakte van 4.362 m² stelt de Heffingsambtenaar dat deze 3.070 m2 bedraagt. Dat volgens belanghebbende de capaciteit van de stallen aan de [c-straat] 7 en [g-straat] 9 groter is dan die van de onroerende zaak maakt het oordeel van het Hof niet anders. 
      
    
    
      4.8.
      Ten aanzien van de andere drie referentieobjecten die belanghebbende in de ‘Analyse referentie bedrijven’ heeft vermeld, overweegt het Hof dat twee transacties - [e-straat] 15 te [plaats 5] en [f-straat] 26-28 te [plaats 6] - te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en om die reden niet bruikbaar zijn als referentieobject. Het object aan de [b-straat] 7 te [plaats 1] heeft een kleinere oppervlakte en is ook wat bouwjaar (1983, 1989 en 1994) betreft niet goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Aldus zijn ook deze drie referentieobjecten niet geschikt ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde. 
      
    
    
      4.9.
      Het Hof is ten slotte van oordeel dat het taxatierapport van belanghebbende van 1 februari 2016 niet kan worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van € 500.000. De datum van deze taxatie is drie jaar na de waardepeildatum gelegen en de taxatie is opgemaakt in het kader van een mogelijke overdracht van het bedrijf in de familiesfeer. 
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde van € 500.000 niet te laag is. 
      
    
    
      4.11.
      Aangezien de Heffingsambtenaar en de belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op een bedrag van               € 750.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.12.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten, en de uitspraken op bezwaar van de Heffingsambtenaar, behoudens de beslissingen omtrent de vergoeding van de kosten van het bezwaar, dienen te worden vernietigd. De waarde voor de Wet WOZ dient vastgesteld te worden op een bedrag van € 750.000 en de aanslagen OZB 2014 dienen dienovereenkomstig verminderd te worden. 
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.13.
      Aangezien het hoger beroep gegrond is, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 497 te vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. 
      
    
    
      4.15.
      Het Hof stelt, gelet op artikel 8:75 van de Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, de te vergoeden kosten van de hoger beroepsfase op 2 (punten; 1 punt voor het indienen van het hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting) x € 496 (tarief per punt) x 1 (gewicht van de zaak) =             € 992.
      
        5. Beslissing
      
      
      
        Het Hof:
      
      
      
        
          verklaart het hoger beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten; 
        
        
          vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar, behoudens de beslissingen omtrent de vergoeding van de kosten van het bezwaar;
        
        
          vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 750.000;
        
        
          vermindert de aanslagen OZB 2014 dienovereenkomstig;
        
        
          gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 497 vergoedt, en
        
        
          veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 992. 
        
      
      
      
        Aldus gedaan op 13 oktober 2016 door A.J. Kromhout, voorzitter, V.M. van Daalen-Mannaerts en F.P.G. Pötgens, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
      
      
      
        
          Het aanwenden van een rechtsmiddel:
        
      
      
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
      
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
        
        
          Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
        
      
      
        
          de naam en het adres van de indiener;
        
        
          een dagtekening;
        
        
          een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
        
        
          e gronden van het beroep in cassatie.
        
      
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
        In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.