ECLI:NL:RBLEE:2005:AT7224, Rechtbank Leeuwarden, 31-05-2005, 156113 /CV EXPL 04-4986
Rechtbank Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2005-05-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Pachtrecht. Schriftelijke vastlegging mondelinge pachtovereenkomst. Geen tekortkoming pachtster in nakoming verplichtingen.

Rechtbank Leeuwarden
      Sector Kanton
      Pachtkamer locatie Leeuwarden
    
    
    VONNIS
    
    
      156113 /CV EXPL 04-4986 
      Uitspraak: 31 mei 2005
    
    
    in de zaak van
    
    
      [a],
      hierna te noemen: [a],
      wonende te [woonplaats],
      eiseres in conventie,
      gedaagde in (deels voorwaardelijke) reconventie,
      gemachtigde: mr. A.J. Boonstra,
    
    
    tegen
    
    
      1. [b],
      wonende te [woonplaats],
      gemachtigde: mr. P. Stehouwer,
      2. [c],
      wonende te [woonplaats],
      3. [d],
      wonende te [woonplaats],
      4. [e],
      wonende te [woonplaats],
      gemachtigde: mr. W. Sleijfer,
      hierna te noemen: [B c.s.],
      gedaagden in conventie,
      eisers in (deels voorwaardelijke) reconventie.
    
    
    
    OVERWEGINGEN
    
    Het verdere procesverloop
    
    1. Bij tussenvonnis van 15 maart 2005 heeft de pachtkamer een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft blijkens het daarvan opgemaakte proces-verbaal plaatsgevonden op 26 april 2005.
    
    Vervolgens is vonnis bepaald op de stukken, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast geldt.
    
    De feiten
    
    2.1. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.
    
    2.2. Partijen zijn de erfgenamen van [x], overleden op 13 april 2001, en [y], overleden op 10 oktober 1999. Tot de nalatenschap behoren percelen grasland, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie A, nummers 197, 550, 551, 924, 927, 1095, 1097, 1409, 185, 198, 199, 203, 1219, 1222, 1456, 1458, 1459, 1599 en 1600.
    
    2.3. Bij, door de Grondkamer goedgekeurde, pachtovereenkomst van 9 augustus 1984 heeft [x] aan [a] verpacht de melkstal alsmede enige percelen weiland, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie A, nummers 1217, 550, 1218, 198 en 1999 tezamen groot 16.24.40 hectare.
    
    2.4. In april 1999 heeft [x] met [y] een overeenkomst gesloten waarbij laatstgenoemde de percelen 1219 en 1458 tegen betaling in gebruik kreeg.
    
    2.5. Op 9 maart 2002 zijn hiervoor vermelde onroerende zaken getaxeerd. Het taxatierapport vermeldt onder meer:
    
    
      	Waarbij ten overvloede nogmaals gewezen wordt op het onverlet
      	aanwezig zijn van overige (mondelinge) pachtrechten van de pachtster
      	Mw. [a]. Zulks met betrekking tot onder meer de eerder genoemde
      	opstallen [adres] met erf en ondergronden alsmede enige weilanden
      	aldaar.
    
    
    2.6. [a] beschikt over een melkquotum van 146.630 kilogram, met een vetpercentage van 4,21%.
    
    Het standpunt van [a]
    
    3.1. [a] stelt dat zij, naast de schriftelijke pachtovereenkomst uit 1984, meerdere mondelinge pachtovereenkomst heeft gesloten met haar vader. Deze mondelinge overeenkomsten hebben betrekking op de volgende percelen:
    
    
      gepacht sedert		grootte						
      ____________________________________________________________________
    
    
    
      5 maart 1985		3.71.00 ha (perceel 197)
      5 maart 1995		1.58.10 ha (perceel 1599)
      12 mei 1995		00.52.00 ha + 00.73.00 ha. (perceel 1456 ged.)	
      			(boerderij [adres])
      5 maart 1999		10.48.40 ha (percelen 1219, 1458)		
      1 juli 2001		10.78.60 ha (percelen 203 en 1222)		
      5 maart 2002		1.44.80 ha (perceel 1459) en 00.50.00 ha (perceel 1456 ged.)
    
    
    3.2. De pachtprijs is altijd door [a] voldaan. De pachtprijs voor de mondeling gepachte percelen is nog niet opeisbaar, omdat ten aanzien van die percelen er geen mondelinge pachtovereenkomst bestaat. De percelen zijn altijd gebruikt voor de door [a] gedreven veehouderij. Nu er sprake is van gebruik voor agrarische doeleinden tegen betaling van een pachtprijs is er sprake van pacht in de zin van artikel 1 Pw. Dat er sprake is van wilsovereenstemming blijkt uit het feit dat de voormalige verpachter de pachtpenningen altijd heeft behouden. [B c.s.] hebben [a] ook nog aangemaand tot betaling van de pacht. Uit het taxatierapport blijkt eveneens van het bestaan van mondelinge pachtovereenkomsten. Het gepachte vormt de grondslag van het maatschappelijk bestaan van [a]. De schriftelijke pachtovereenkomst is niet geëindigd, maar loopt van rechtswege door.
    
    3.3. In reconventie betwist [a] dat er sprake is van een achterstand in de pachtbetalingen. Ten aanzien van het onderhoud heeft [a] gesteld dat het bedrijfsgedeelte van de boerderij als gevolg van een drietal stormen is ingestort. Ten aanzien van het herstel van het dak is tussen [a] en verpachters overeenstemming bereikt. De schade komt niet voor rekening van pachter, maar voor rekening van verpachters. [a] heeft veel groot onderhoud gepleegd aan de onder de schriftelijke pachtovereenkomst vallende melkstallen. Met betrekking tot de door [B c.s.] gemaakte verwijten betreffende het melkquotum heeft [a] gesteld dat zij nog twee jaar de tijd heeft om het melkquotum weer aan te wenden voor de eigen melkproductie.
    
    Het standpunt van [b]
    
    4.1. [b] erkent dat de schriftelijke pachtovereenkomst uit 1984 nog doorloopt. Zij betwist echter dat er mondelinge pachtovereenkomsten zijn gesloten. [a] geeft niet aan op welke wijze en onder welke omstandigheden overeenstemming zou zijn bereikt over de pachtovereenkomsten. Van wilsovereenstemming is niets gebleken. Uit de stukken blijkt dat [x], naast de schriftelijke pachtovereenkomst uit 1984, geen pachtovereenkomst met [a] wilde. [a] heeft geen pachtbetalingen aan haar vader dan wel aan de boedel  gedaan. Voor zover er wel betalingen hebben plaatsgevonden moeten deze betalingen niet als pacht maar als gebruiksvergoeding in de zin van artikel 3:169 BW worden aangemerkt. Na het overlijden van haar ouders heeft [a] meer grond in gebruik genomen omdat de grond toch moest worden gebruikt. Dat gebruik vond niet plaats op grond van een pachtovereenkomst. De grond is niet in gebruik gegeven ten behoeve van de landbouw. Een gebruiksregeling behoeft op grond van de jurisprudentie niet als pacht te worden aangemerkt.
    
    4.2. Het gepachte levert [a] geen rendement op. [a] voert een zeer extensief bedrijf. Voor pacht is vruchttrekking met economisch oogmerk vereist. Dat oogmerk ontbreekt in dit geval.
    
    4.3. Aan haar tegenvorderingen heeft [b] ten grondslag gelegd dat [a] wanprestatie pleegt. Er bestaat een betalingsachterstand ten aanzien van de pachtpenningen. Daarnaast verzaakt [a] haar onderhoudsverplichting; zij laat na de geringe en dagelijkse reparaties uit te voeren. Er is thans sprake van zwaar achterstallig onderhoud. Ten slotte verleast [a] het melkquotum, hetgeen na de inwerkingtreding van van de Regeling superheffing en melkpremie 2004 niet meer mogelijk is. [a] dient op grond van die regeling minimaal 70% van haar melkquotum vol te melken. [a] diende vanaf het melkprijsjaar 2004/2005 de melkproductie te hervatten, maar heeft dat tot op heden niet gedaan. Dit levert wanprestatie op. [b] meent dat [a] het melkquotum heeft ingebracht in een samenwerkingsverband met een derde waarmee zij in strijd handelt met haar verplichting tot persoonlijk gebruik van het gepachte (inclusief het melkquotum).
    
    Het standpunt van [c], [d] en [e]
    
    5.1. Door [B c.s.] wordt betwist dat tussen hen en [a] pachtovereenkomsten zouden bestaan. Uit niets blijkt dat [x] meer percelen heeft verpacht dan de percelen die bij de schriftelijke overeenkomst uit 1984 zijn verpacht. Voorts blijkt uit niets dat er pachtbetalingen zijn verricht. Bij de aangifte successierechten en bij de taxatie heeft [a] erkend dat er geen sprake is van mondelinge pachtovereenkomsten. Op het door [a] ingevulde Overzicht gewaspercelen 2002 blijkt tevens dat er geen sprake is van mondelinge pachtovereenkomsten. In dit overzicht heeft [a] met code 02 aangegeven de gronden die zij stelt te pachten (de 16.24.40 ha) en met code 08 de percelen die door haar worden gebruikt zonder dat sprake is van een pachtovereenkomst. Die laatste percelen zijn de percelen waarvan [a] in deze procedure stelt dat zij deze gebruikt op basis van mondelinge pachtovereenkomsten. Ten slotte blijkt uit de brief van [x] van 7 december 2000, waarin hij schrijft dat de gronden door [a] zonder titel in gebruik zijn gegeven en waarin hij [a] sommeert de gronden vrij te geven, dat er geen sprake is van mondelinge pachtovereenkomsten zoals door [a] gesteld. De percelen 1219 en 1458 zijn niet door [a] gepacht. Uit een overeenkomst uit 1999 tussen [x] en een derde blijkt dat laatstgenoemde percelen aan die derden in gebruik zijn gegeven.
    
    5.2. Aan hun vorderingen in reconventie hebben [B c.s.] het navolgende ten grondslag gelegd. De op 9 augustus 1984 gesloten pachtovereenkomst, die was aangegaan voor de duur van twaalf jaar, is op 9 augustus 1996 geëindigd. [a] maakt sedert die datum zonder recht of titel gebruik van die gronden zonder daarvoor enige vergoeding te betalen. Voor het overige verwijzen [B c.s.] naar hetgeen de gemachtigde van [b] aan haar vordering in reconventie ten grondslag heeft gelegd.
    
    De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
    
    De schriftelijke pachtovereenkomst van 1984
    
    6.1. De pachtkamer is van oordeel dat, anders dan [B c.s.] kennelijk menen, de schriftelijke pachtovereenkomst van 9 augustus 1984, die is aangegaan voor de duur van twaalf jaar, nog geldt. Een pachtovereenkomst eindigt bij het verstrijken van de overeengekomen duur niet van rechtswege. Ingevolge artikel 36, eerste lid, Pw wordt een pachtovereenkomst, die voor tenminste twaalf jaren geldt, telkens van rechtswege verlengd. Wenst de verpachter geen verdere verlenging dan dient hij dit op de in de wet aangegeven wijze aan de pachter kenbaar te maken. In deze procedure is gesteld noch gebleken dat verpachters een dergelijke kennisgeving hebben doen uitgaan zodat vastgesteld dient te worden dat de pachtovereenkomst thans nog geldt. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat deze pachtovereenkomst is geëindigd zal mitsdien als ongegrond worden afgewezen.
    
    De mondelinge pachtovereenkomsten
    
    6.2. Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of, en zo ja welke mondelinge pachtovereenkomsten zijn gesloten met [a]. De pachtkamer overweegt ten aanzien van die vraag het navolgende. Uit de door [a] overgelegde betalingsbewijzen blijkt dat zij, naast de op grond van vorenbedoelde schriftelijke pachtovereenkomst verschuldigde pacht,  pacht heeft betaald. Het gaat om een bedrag van fl. 4.000,00. [a] stelt dat aanvankelijk voor de pacht van perceel 197 een pachtprijs van fl. 4.000,00 is overeengekomen. Dit is ter comparitie door [d] ook erkend. Door [b] en [e] is voorts gesteld dat [x] het gebruik door [a] van het perceel 197 toestond. De pachtkamer gaat er dan ook van uit dat ten aanzien van perceel 197 een mondelinge pachtovereenkomst is gesloten. Ten aanzien van de duur van de overeenkomst zijn partijen kennelijk niets overeengekomen. De pachtkamer zal de duur van de overeenkomst, nu het gaat om de pacht van los land, ex artikel 12 lid 1 Pw vaststellen op zes jaar. Deze pachtovereenkomst dient, ingevolge de artikelen 11, derde lid, juncto de artikelen 5 en 6 Pw ambtshalve door de Grondkamer te worden goedgekeurd. De pachtkamer zal toepassing geven aan het bepaalde in artikel 144, leden 1 en 2, Pw en drie afschriften van dit vonnis aan de bevoegde Grondkamer inzenden ter goedkeuring.
    
    6.3. De pachtkamer is van oordeel dat het bestaan van de overige door [a] gestelde  mondelinge pachtovereenkomsten onvoldoende aannemelijk is geworden. Voor het ontstaan van een pachtovereenkomst is zowel aan de zijde van pachter als aan de zijde van verpachter vereist dat er sprake is van wilsovereenstemming ten aanzien van alle essentialia van de pachtovereenkomst. Uit de verklaringen van partijen ter comparitie gedaan en in hun onderlinge samenhang beschouwd kan worden opgemaakt dat [x] nimmer heeft ingestemd met het aangaan van een pachtovereenkomst. Hij was juist voornemens zijn bedrijf aan derden te verkopen. Bepaalde percelen land werden (tijdelijk) aan derden verpacht. Gebleken is dat de percelen 1219 en 1458 in april 1999 aan een derde zijn verpacht. Uit het vorenstaande volgt dat van enige wilsovereenstemming van [x] met betrekking tot het in pacht uitgeven van gronden aan [a] niet, dan wel onvoldoende, is gebleken. Dat er geen sprake is van verdere mondelinge pachtovereenkomsten blijkt voorts uit het overgelegde Overzicht Gewaspercelen 2002 waarin [a] heeft aangegeven slechts de percelen te pachten die zijn verpacht bij de schriftelijke overeenkomst uit 1984. Ten aanzien van de overige percelen heeft [a] aangegeven dat deze door haar worden gebruikt zonder dat er sprake is van een pachtovereenkomst.
    
    6.4. Omdat partijen in conventie over en weer (deels) in het (on)gelijk zijn gesteld acht de pachtkamer aanleiding aanwezig om de proceskosten tussen hen op na te melden wijze te compenseren.
    
    6.5.1. Omtrent de vorderingen in reconventie overweegt de pachtkamer als volgt.
    
    
    De achterstand in de pachtbetalingen
    
    6.5.2. De pachtkamer is van oordeel dat niet voldoende is aangetoond dat [a] een achterstand in de pachtbetalingen heeft, althans dat er sprake is van een zodanige achterstand in de betaling van de pacht dat ontbinding van de pachtovereenkomst gerechtvaardigd is. [B c.s.] hebben de betalingsachterstand niet gespecificeerd. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [a] door [B c.s.] in gebreke is gesteld (en derhalve in verzuim is geraakt) ten aanzien van haar verplichting tot betaling van de pacht. De enige aanmaning dateert van 11 september 2002, doch daarna is - blijkens de door [a] overgelegde bankafschriften - de pacht wederom betaald. Aan deze aanmaning kan in deze procedure derhalve geen belang worden gehecht. Voor zover [B c.s.] de pachtachterstand baseren op het feit dat in 2000 geen pacht is betaald, kan de pachtkamer deze stelling niet volgen. Door [a] is onweersproken gesteld dat de pacht in 2000 niet is betaald, omdat deze in 2001 zou worden betaald.
    
    Het onderhoud
    
    6.5.3. Uit de stellingen van [B c.s.] blijkt dat de klachten over de staat van onderhoud betrekking hebben op de gebouwde onroerende zaken. De pachtkamer overweegt ten aanzien van de klachten met betrekking tot de bij pachtovereenkomst van 1984 gepachte melkstallen dat [a] door overlegging van de facturen genoegzaam heeft aangetoond dat zij aan deze opstallen voldoende onderhoud heeft gepleegd. Bovendien is [a] door [B c.s.] met betrekking tot het beweerdelijke toerekenbaar tekortschieten nimmer in gebreke gesteld. Voor zover er ten aanzien van de overige opstallen sprake is van achterstallig onderhoud, kan dat niet bijdragen aan het oordeel dat er sprake is van wanprestatie als gevolg van het tekortschieten tot het verrichten van onderhoud. Uit hetgeen hiervoor in conventie reeds is overwogen vloeit voort dat niet is aangetoond dat er ten aanzien van vorenbedoelde opstallen sprake is van een of meerdere (mondelinge) pachtovereenkomst(en). Nu er geen sprake is van een pachtovereenkomst, kan er logischerwijs geen sprake zijn van enig tekortschieten met betrekking tot een verplichting tot onderhoud, voortvloeiende uit een dergelijke overeenkomst.
    
    Het melkquotum
    
    6.5.4. Ten slotte kan naar het oordeel van de pachtkamer ook het niet door [a] hervatten van de melkproductie niet als grondslag voor de vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst dienen. Op grond van artikel 3 lid 2 van de Regeling Superheffing en melkpremie 2004 wordt van een producent die minder dan 70% van zijn individuele referentiehoeveelheid op de markt brengt met ingang van 1 april van het daaropvolgende kalenderjaar de ongebruikte referentiehoeveelheid geheel aan de nationale reserve toegevoegd. Blijkens artikel 4 lid 2 van de Regeling kan in een dergelijk geval echter de referentiehoeveelheid - vermits aan bepaalde voorwaarden is voldaan - wederom aan de producent worden toegekend. In een situatie als de onderhavige, waarin gesteld noch gebleken is dat het melkquotum thans reeds aan de nationale reserve is toegevoegd - kan van wanprestatie aan de zijde van [a] (nog) geen sprake zijn. Dit zal slechts anders zijn indien het melkquotum door toedoen van [a] onherroepelijk aan de nationale reserve zou zijn toegevoegd. In een dergelijk geval zal een zodanig ernstig toerekenbaar tekortschieten aanleiding zijn om de pachtovereenkomst te ontbinden, doch zoals uit het vorenstaande blijkt is van een dergelijk ernstig tekortschieten thans nog geen sprake.
    
    6.6. Uit hetgeen hiervoor werd overwogen vloeit voort dat de tegenvorderingen van [B c.s.] niet toewijsbaar zijn. [B c.s.] zullen als de in reconventie in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in reconventie worden veroordeeld.
    
    
    BESLISSING
    
    De pachtkamer:
    
    in conventie
    
    legt vast de pachtovereenkomst tussen oorspronkelijk [x] als verpachter, doch thans de gezamenlijke erfgenamen van [x] als verpachters en [a] als pachtster, met betrekking tot het perceel weiland, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie A, nummer 197, groot 3.71.00 ha voor de duur van zes jaren, ingaande op 5 maart 1985 tegen een pachtprijs van fl. 1.078,18 per hectare per jaar tot 5 maart 1992 en ingaande 5 maart 1992 voor een pachtprijs van fl. 750,00 per hectare per jaar;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde;
    
    compenseert de kosten van het geding in conventie zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    in (deels voorwaardelijke) reconventie
    
    wijst de vorderingen af;
    
    veroordeelt [B c.s.] in de kosten van het geding in reconventie, tot op heden aan de zijde van [a] begroot op € 360,00 wegens salaris van de gemachtigde.
    
    Aldus gewezen door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter-voorzitter en de leden F. Sterkenburgh en E.J. Stienstra en uitgesproken door de voorzitter ter openbare terechtzitting van 31 mei 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.