ECLI:NL:GHARL:2022:2583, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-04-2022, 21/00548
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-04-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorvilla.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00548
    uitspraakdatum: 5 april 2022
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 maart 2021, nummer UTR 20/1562, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 82 te [vestigingsplaats] (hierna: de kantoorvilla), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 1.685.000. Tegelijk met deze beschikking zijn aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting 2019 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op 4 maart 2022 een nader stuk ingediend dat op 7 maart 2022 door het Hof is ontvangen. 
      
    
    
      1.6.
      Gemachtigde heeft bij brief van 9 maart 2022 verzocht het nader stuk van de heffingsambtenaar buiten beschouwing te laten, dan wel het onderzoek ter zitting uit te stellen teneinde gemachtigde voldoende gelegenheid te bieden adequaat op het nader stuk te reageren. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] (taxateur). 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de in 1856 gebouwde kantoorvilla met parkeerplaatsen. Het object heeft een oppervlakte van ongeveer 1.002 m2, als volgt verdeeld: souterrain 270 m2, begane grond 266 m2, eerste verdieping 266 m2 en tweede verdieping 200 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De kantoorvilla is ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de kantoorvilla. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 1.304.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is en concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
      4.1.
      In reactie op het nader stuk van de heffingsambtenaar (zie 1.5) heeft gemachtigde verzocht om uitstel van de zitting om hem voldoende gelegenheid te bieden het, na het verstrijken van de tiendagentermijn door het Hof ontvangen, stuk te bestuderen. Het Hof heeft gemachtigde bericht de zitting niet uit te stellen en de toelaatbaarheid van het nader stuk ter zitting te zullen bespreken.  
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat de oorzaak van de late toezending is gelegen in voortschrijdend inzicht naar aanleiding van ontwikkelingen in de jurisprudentie. Gemachtigde heeft gepersisteerd in zijn standpunt dat het nader stuk niet toegelaten mag worden, dan wel dat hem alsnog gelegenheid moet worden geboden nader kennis te nemen van het stuk en het te bespreken met zijn taxateur nu hij, als gevolg van het grote aantal zittingen die hij bij moet wonen, daartoe geen kans heeft gehad. 
      
    
    
      4.3.
      In de uitnodiging voor het onderzoek ter zitting heeft het Hof partijen gewezen op de bevoegdheid om tot tien dagen voor de zitting nadere stukken in te dienen. Stukken die buiten deze termijn zijn ingediend kunnen desalniettemin bij de behandeling van de zaak worden betrokken tenzij een goede procesorde zich hiertegen verzet, bijvoorbeeld in het geval (zeer) omvangrijke stukken kort voor de zitting worden ingediend waardoor de wederpartij onvoldoende gelegenheid heeft inhoudelijk op die stukken te reageren en er geen afdoende verklaring voor late indiening is gegeven. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is van oordeel dat, in het licht van hetgeen door partijen is aangevoerd, een goede procesorde zich er in dit geval tegen verzet om het nader stuk van de heffingsambtenaar tot de stukken van het geding te rekenen. Het Hof zal daarom op dit stuk geen acht slaan. 
      
      
      
      
      
        
          Is de vastgestelde waarde te hoog?
        
      
    
    
      4.5.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de kantoorvilla moet worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof zal partijen hierin volgen. 
      
    
    
      4.7.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd waarin de waarde in het economisch verkeer van de kantoorvilla per waardepeildatum is bepaald op € 1.750.000. De waarde is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, uitgaande van een realiseerbare huursom van in totaal € 140.180 per jaar (gebaseerd op een huurprijs per m2 per jaar van € 110 voor het souterrain, € 140 voor de begane grond en de eerste verdieping, € 120 voor de tweede verdieping, en € 500 per jaar per parkeerplaats) en een kapitalisatiefactor van 12,5. Ter bepaling van de realiseerbare huursom is een vergelijking gemaakt met huurtransacties van vergelijkbare objecten die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De kapitalisatiefactor is bepaald aan de hand van kapitalisatiefactoren die zijn afgeleid van gecorrigeerde verkoopprijzen van een drietal referentieobjecten. Het betreft de volgende gegevens: 
      
      
        
          
        
      
      
      
      
      
        
          
        
      
      
        
          
        
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.9.
      Met het overzicht van – op of omstreeks de waardepeildatum – gerealiseerde huurprijzen van andere kantoorvilla’s in de gemeente [gemeente] heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat een gemiddelde huurprijs per vierkante meter van € 137 per jaar niet te hoog is. Voor de conclusie dat daarbij onvoldoende rekening zou zijn gehouden met afnemend grensnut omdat de oppervlakte van de kantoorvilla aanmerkelijk groter is, ziet het Hof geen aanleiding. Het Hof merkt in dit kader op dat uit het taxatierapport van belanghebbende volgt dat op 1 januari 2018 kleinere (onzelfstandige) delen van de kantoorvilla door belanghebbende worden verhuurd aan in totaal negen huurders. In dat licht bezien is aannemelijk dat de realiseerbare prijs per vierkante meter niet wordt beïnvloed door de omstandigheid dat de oppervlakte van de kantoorvilla als geheel aanzienlijk groter is dan die van de referentieobjecten, zodat voldoende rekening is gehouden met afnemend grensnut. Uit het overzicht van gerealiseerde huurtransacties volgt eveneens dat een toename van het oppervlakte zich niet direct laat vertalen in een lagere huurprijs per vierkante meter.
      
    
    
      4.10.
      Het Hof ziet een bevestiging van het oordeel dat de door de heffingsambtenaar bepaalde huurprijs van € 140.180 niet te hoog is, in de door de heffingsambtenaar gestelde – en door belanghebbende onvoldoende weersproken – omstandigheid dat een gedeelte van de kantoorvilla per 22 november 2019 wordt verhuurd voor een prijs van € 150 per vierkante meter per jaar.  
      
    
    
      4.11.
      Nu gemachtigde ook in hoger beroep geen enkel bewijs heeft geleverd ter onderbouwing van het gestelde eigen verhuurcijfer en bijvoorbeeld de datum waarop en de partij waarmee dat cijfer is overeengekomen, ziet het Hof geen aanleiding om voor het bepalen van de waarde van de kantoorvilla het gestelde eigen huurcijfer te verkiezen boven het door de heffingsambtenaar onderbouwde huurcijfer. 
      
    
    
      4.12.
      Het Hof acht voorts de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens van de referentieobjecten in matrix 1b, voldoende ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Door de ter zake van die objecten gerealiseerde verkoopprijzen te delen door de realiseerbare huurprijzen per vierkante meter van vergelijkbare kantoorvilla’s zoals opgenomen in matrix 1a – welke naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar zijn met de kantoorvilla – heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot die factor is gekomen. In het licht van deze gegevens acht het Hof een kapitalisatiefactor van 12,5 niet te hoog. De enkele omstandigheid dat de kantoorvilla een rijksmonument is, terwijl [adres6] 51 en [adres1] 33 gemeentelijke monumenten betreffen, doet daar niet aan af. Niet alleen ondersteunen de gegevens betreffende het rijksmonument 2e [adres2] 54 de gehanteerde kapitalisatiefactor, ook het enkele verschil in aard van de monumentale status maakt nog niet dat de twee andere objecten in het geheel niet ter referentie kunnen dienen. Het Hof wijst er in dit kader tevens op dat de in aanmerking genomen huurprijs per vierkante meter van de kantoorvilla lager ligt dan die van de drie referentieobjecten. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar bij het bepalen van de gecorrigeerde transactieprijs voorts op juiste en voldoende inzichtelijke wijze rekening gehouden met prijsontwikkelingen ten opzichte van de waardepeildatum in de markt voor zakelijk verhuurde onroerende zaken. 
      
    
    
      4.13.
      Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar de parkeerplaatsen dubbel in aanmerking heeft genomen en dat deze normaliter in de huurprijs begrepen zitten. In dit kader volstaat het Hof met de constatering dat de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in beroep en ter zitting – door belanghebbende onvoldoende weersproken – heeft gesteld dat belanghebbende kantoorruimte in de kantoorvilla te huur aanbiedt waarbij afzonderlijk een bedrag van € 600 per jaar wordt gerekend voor een parkeerplaats. 
      
    
    
      4.14.
      Het Hof is ten slotte van oordeel dat de omstandigheid dat de taxateur van de heffingsambtenaar het pand bij de taxatie niet inpandig heeft opgenomen, in dit geval niet met zich brengt dat daaraan geen of minder bewijskracht moet worden toegekend dan aan het door belanghebbende overgelegde taxatierapport. Gelet op de toen geldende coronamaatregelen heeft de taxateur van de heffingsambtenaar ervoor gekozen de kantoorvilla op 20 mei 2020 enkel uitpandig op te nemen en het rapport voor het overige aan te vullen met onder meer bouwtekeningen en recente foto’s van de binnenzijde, die via openbare bronnen beschikbaar waren. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport of overigens aangevoerde biedt geen aanwijzingen voor de conclusie dat de taxateur van de heffingsambtenaar daarbij van onjuiste veronderstellingen is uitgegaan. 
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (M.T.M. Hennevelt)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 april 2022
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.