ECLI:NL:GHARL:2024:3761, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 04-06-2024, 200.329.271
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-06-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Appartementsrecht. Heeft eigenaar van winkelappartement toestemming van Vereniging van Eigenaren nodig om het appartement te verhuren aan New York Pizza? Uitleg splitsingsakte.
        Toegewezen verzoek om voorlopige machtiging o.g.v. artikel 5:121 BW.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN  
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.329.271
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9613381
    
    
    
      
        beschikking van 4 juni 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        
      
      die woont in [woonplaats1]  
      die hoger beroep heeft ingesteld 
      en bij de kantonrechter optrad als verzoekende partij
      hierna: [appellante]    
      advocaat: mr. J.J.D. van Doleweerd
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de Vereniging van Eigenaars [adres]
      
      
      die is gevestigd in [plaats1]die in hoger beroep verweer heeft gevoerden bij de kantonrechter optrad als verwerende partijhierna: de VvE advocaat: mr. L. Gemert-Bosveld 
      
        en 
    
  
  
    
      1
      1. [belanghebbende1]
    die woont in [plaats1]
    
      2. [belanghebbende2] en [belanghebbende3]
      die wonen in [plaats1]
    
      4. [belanghebbende4]
      die woont in [plaats1]
    5. [belanghebbende5] 
    Die woont in [plaats2]
    6. [belanghebbende6] en [belanghebbende7] 
    
      die wonen in [plaats1]
      die in hoger beroep zijn aangemerkt als belanghebbenden
      hierna samen: de VvE-leden.
    
    
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      
        [appellante] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam tegen de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, op 20 januari 2023 heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking). Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          het beroepschrift van [appellante]  
        
        
          de beschikking van het gerechtshof Amsterdam van 20 juni 2023, waarin dat gerechtshof de zaak ter verdere behandeling naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het hof) heeft verwezen
        
        
          het verweerschrift van de VvE.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Hierna heeft op 13 december 2023 de mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden en is de procedure op verzoek van partijen aangehouden om te onderzoeken of partijen het eens kunnen worden. Vervolgens heeft [appellante] het hof verzocht om uitspraak te doen en heeft het hof bepaald dat het uitspraak zal doen met deze beschikking.  
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [appellante] is eigenaar van appartementsrechten die mede recht geven op het uitsluitend gebruik van twee winkelappartementen (hierna: de winkelappartementen) in een appartementencomplex. De VvE-leden zijn gerechtigd tot appartementsrechten die mede recht geven op het uitsluitend gebruik van de boven die winkelappartementen gelegen vijf woningen (hierna: de woningappartementen). [appellante] en de VvE-leden zijn lid van de VvE. [appellante] heeft een van de winkelappartementen (hierna: het winkelappartement) verhuurd aan New York Pizza (hierna: NYP). Hiervoor heeft [appellante] geen toestemming aan de VvE gevraagd. NYP wil reclame aanbrengen op het winkelappartement en wil fietsen en (bezorg)scooters plaatsen op de gemeenschappelijke buitenruimte aan de voorzijde van het appartementencomplex. [appellante] heeft aan de VvE toestemming daarvoor gevraagd, maar de VvE heeft die toestemming niet gegeven. 
      
    
    
      2.2.
      
        
          [appellante] heeft daarna de kantonrechter (op grond van artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)) verzocht om een vervangende machtiging voor:
        i) het plaatsen van reclame-uitingen;
        ii) het plaatsen van (brom)fietsen en/of scooters op de gemeenschappelijke buitenruimte aan de voorzijde van het appartementencomplex.
        De VvE is het niet eens met het verzoek. De kantonrechter heeft het verzoek afgewezen (in de bestreden beschikking). 
      
      
    
    
      2.3.
      
        [appellante] is daartegen in hoger beroep gekomen. Zij wil dat het hof dat verzoek alsnog toewijst. De VvE is daartegen. Het hof is van oordeel dat het verzoek van [appellante] moet worden toegewezen. Het hof legt hierna uit waarom (onder 4). Eerst zal het hof vermelden van welke feiten het hof uitgaat (onder 3). 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [appellante] is eigenaar van twee winkelappartementen aan de [adres] in [plaats1] . 
      
    
    
      3.2.
      
        Deze twee winkelappartementen zijn onderdeel van een appartementencomplex dat
        verder bestaat uit vijf woningen, die boven de winkelappartementen gelegen zijn, een aantal
        bergingen en verdere toebehoren. 
      
      
    
    
      3.3.
      De VvE-leden zijn eigenaren van de woningappartementen.
      
    
    
      3.4.
      
        [appellante] heeft een bouwbedrijf dat het appartementencomplex heeft gebouwd. Zij heeft de winkels gehouden voor haar pensioen en de woningdelen verkocht.
      
    
    
      3.5.
      Het appartementencomplex is gesplitst bij notariële akte van 17 mei 1996. In die akte (hierna: de splitsingsakte) is ook de VvE opgericht. [appellante] en de VvE-leden zijn lid van de VvE.
      
    
    
      3.6.
      
        De splitsingsakte is op 31 juli 2017 gewijzigd, waarbij het splitsingsreglement
        opnieuw is vastgesteld. In het splitsingsreglement staat onder meer het volgende:
        “VI. VASTSTELLING SPLITSINGSREGLEMENTDe eigenaars wensen als hier vermeld voorts over te gaan tot vaststelling van een
        geheel nieuw splitsingsreglement als bedoeld in artikel 5:111 onder d Burgerlijk
        Wetboek waarbij zal gelden het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 
        vastgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, opgenomen in een akte op zeventien januari tweeduizend zes verleden voor notaris mr. A.G. Hartman te Amsterdam met de wijzigingen en aanvullingen daarop, zoals hierna cursief zijn
        aangegeven.
        Aldus aangepast luidt de tekst als volgt:
        
          A. Definities en algemene bepalingen
        
        
          Artikel 1
        
        In het reglement wordt verstaan onder:
        (…)r. ‘privé gedeelte’: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en/of de grond
        dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of worden om als afzonderlijk geheel te
        worden gebruikt;(…)y. ‘vergadering’: de vergadering van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 tweede lid onder d en artikel 5:125 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek;(…)Artikel 21
        1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover deze niet voor
        het verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het plaatsen van voertuigen of
        andere voorwerpen op plaatsen die hiervoor niet zijn bestemd.
        (…)
        3. De vergadering kan tot de in het eerste en tweede lid genoemde handelingen
        toestemming verlenen.
        4. Uit het oogpunt van veiligheid is het niet toegestaan om op enigerlei wijze de
        doorgang door de gemeenschappelijke ruimten, in het bijzonder vluchtwegen, door
        het plaatsen van voorwerpen of andere obstakels (voertuigen, vuilniszakken en al
        of niet verplaatsbare bloembakken daaronder begrepen) te belemmeren.Artikel 22
        1. (…)
        2. Het zichtbaar aanbrengen in of aan het gebouw van naamborden, 
        reclameaanduidingen, uithangborden, zonweringen, windschermen, vlaggen,
        spandoeken, bloembakken, schijnwerpers, (schotel)antennes, antennes van
        zendamateurs, luchtbehandelings- en koelinstallaties en in het algemeen van
        uitstekende voorwerpen, alsmede het in het zicht hangen van wasgoed, mag
        slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te
        bepalen in het huishoudelijk reglement.
        3. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen 
        veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de
        gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.
        4. Per vandaag bestaande situaties dienen te worden gedoogd respectievelijk worden
        
          geacht met toestemming van de vergadering te zijn aangebracht.
          (...)
        
          Artikel 25
        
        1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming zoals bij dat appartementsrecht is omschreven. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
        2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé gedeelten nader worden geregeld.(…)4. Een privé gedeelte dat betrekking heeft op een woning is bestemd om te worden gebruikt voor privé woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met
        
          zijn gezin. Verhuur en/of ingebruikgeving per kamer en/of per bed, onderverhuur en/of onder-ingebruikgeving is zonder toestemming van de vergadering niet
        
        
          toegestaan. Handel, nering of bedrijf, daaronder begrepen de exploitatie van een bed and breakfast-accommodatie of het voor korte(re) periodes in de vorm van (bedrijfsmatige) exploitatie aan derden in gebruik geven (zogenaamde short
        
        
          stay/airbnb en vakantieverhuur), is ook zonder toestemming van de vergadering niet
        
        
          toegestaan.
        
        
          Het is ook niet toegestaan een privé gedeelte dat betrekking heeft op een woning te
        
        
          laten gebruiken door instanties, die zogenaamd ‘begeleid wonen’ ten doel hebben. 
        
        
          5. Het is niet toegestaan in een privé gedeelte een beroep of bedrijf uit te oefenen of te laten uitoefenen dat in strijd is met de goede zeden, waaronder ook wordt verstaan het gelegenheid geven tot het beroepsmatig uitoefenen of laten uitoefenen van het gokspel, de prostitutie of het produceren en/of verkopen van verdovende middelen. Voor de uitoefening van een ander beroep of bedrijf, is vooraf de toestemming van de vergadering vereist. De vergadering kan de toestemming weigeren als de uitoefening van dat beroep of bedrijf overlast en/of hinder aan de andere eigenaars en/of gebruikers zal geven of dat zodanige overlast en/of hinder verwacht kan worden.
          
          6. Op het besluit van de vergadering om toestemming te geven voor een afwijkend gebruik zijn artikel 52 lid 5 en 6 van overeenkomstige toepassing.(…)
        
          Artikel 35
        
        1. Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door
        een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in
        tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als
        bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op 
        een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
        Een eigenaar wordt geacht aan het in dit lid gestelde te hebben voldaan indien het
        in de vorige zin van dit lid bepaalde is opgenomen in de overeenkomst waarbij het
        privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke
        gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken aan een ander wordt verhuurd of op 
        andere wijze in gebruik wordt gegeven en een kopie of een uittreksel van deze
        overeenkomst in tweevoud aan het bestuur is ter hand gesteld en deze kopie of dit
        uittreksel door het bestuur voor akkoord is ondertekend.
        (…)5. Het bestuur zal de gebruiker van iedere aanvulling of verandering van het
        reglement of het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede van eventuele regels
        als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, op de hoogte stellen.
        6. Niettegenstaande de ingebruikgeving van een privé gedeelte aan een ander, blijft
        de eigenaar aansprakelijk voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien
        en voor de gedragingen van de gebruiker van zijn privé gedeelte.(…)”.
      
      
    
    
      3.7.
      
        In artikel 2 van het huishoudelijk reglement staat onder meer:
        	“Het is niet toegestaan in de gemeenschappelijke ruimten:
        1. Fietsen, bromfietsen, autopeds, speelgoed en soortgelijke voorwerpen, alsmede
            vuilniszakken en dergelijke te plaatsen en/of te houden;”. 
      
      
    
    
      3.8.
      
        Sinds enige tijd verhuurt [appellante] het winkelappartement aan de
        
          [adres] in [plaats1] aan NYP. Hiervoor heeft [appellante] geen toestemming aan de VvE gevraagd. Vanaf 1 januari 2022 zit NYP in het winkelappartement. Eerder zat het bedrijf Medipoint erin.
      
      
    
    
      3.9.
      
        NYP wil reclame-aanduidingen aanbrengen op het winkelappartement en
        wil fietsen en (bezorg)scooters plaatsen op de gemeenschappelijke buitenruimte aan de voorzijde van het appartementencomplex. Op grond van het splitsingsreglement is voor beide punten toestemming van de VvE nodig. 
        
          [appellante] heeft tijdens de vergadering van de VvE van 30 november 2021 toestemming hiervoor gevraagd aan de VvE. De VvE heeft de toestemming op beide punten geweigerd.
      
      
    
  
  
    
      4De redenen voor de beslissing
    
    
      
        Belanghebbenden
      
    
    
    
      4.1.
      Bij de beoordeling van het verzoek van [appellante] moet het hof op grond van de wet rekening houden met de mening van de belanghebbenden bij dat verzoek. Het hof heeft de VvE en de VvE-leden aangemerkt als belanghebbenden. Het hof heeft hen de mogelijkheid gegeven hun mening te geven en opgeroepen te verschijnen bij de mondelinge behandeling van het hof. Hierna zal het hof alleen ingaan op de mening van de VvE over het verzoek van [appellante] , omdat de VvE-leden zelf over dat verzoek niets hebben aangevoerd. 
      
      
        
          Vervangende machtiging
        
      
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 5:121 lid 1 BW geldt, voor zover hier van belang, het volgende.Als een appartementseigenaar, zoals [appellante] , voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE, kan die toestemming op verzoek van degene die haar nodig heeft (hier: [appellante] ), worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank. Het gaat daarbij om een bepaalde handeling met betrekking tot: 
      
        
          de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel gebruikt te worden en
        
        
          de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel gebruikt te worden, in het gevaldat het reglement een regeling bevat over het gebruik, het beheer en het onderhoud van die laatste gedeelten. 
        
      
      De machtiging kan worden verleend als de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.
      
    
    
      4.3.
      
        [appellante] stelt dat de VvE zonder redelijke grond heeft geweigerd toestemming te geven voor het plaatsen van i) reclame-uitingen en ii) (brom)fietsen en/of scooters op de gemeenschappelijke buitenruimte aan de voorzijde van het appartementencomplex. De VvE is het daar om verschillende redenen niet mee eens. Op de stellingen en verweren van partijen gaat het hof hierna in. 
      
      
        
          Geen toestemming nodig op grond van artikel 25 en 35 splitsingsreglement
        
      
      
    
    
      4.4.
      Het meest ver strekkende verweer van de VvE is het volgende. De VvE kon de toestemming op redelijke grond weigeren, omdat [appellante] haar privé-gedeelte niet in gebruik mocht geven aan NYP, dit omdat [appellante] voor die ingebruikgeving geen toestemming van de VvE respectievelijk het bestuur had en die ingebruikgeving daarom is gebeurd in strijd met de splitsingsakte (meer precies: artikel 25 respectievelijk artikel 35 van het splitsingsreglement in die akte). Volgens de VvE hoefde de VvE daarom ook niet in te stemmen met het plaatsen van de reclame-uitingen en (brom)fietsen en/of scooters zoals door [appellante] verzocht. 
      
    
    
      4.5.
      Om te kunnen beoordelen of dit verweer gegrond is, is van belang wat de  splitsingsakte hierover bepaalt. Daarvoor moet de splitsingsakte worden uitgelegd. Daarbij gelden in dit geval de volgende uitgangspunten:
      
        
          bij de uitleg komt het aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene(n) die tot vaststelling van die akte is (zijn) overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van die akte;
        
        
          de rechtszekerheid vergt dat bij de uitleg slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsakte kenbaar zijn; wat tussen partijen voorafgaand aan de wijziging van de splitsingsakte is gebeurd, is niet van belang behalve voor zover dat uit de splitsingsakte blijkt;
        
        
          indien de ingeschreven splitsingsakte voor verschillende uitleg vatbaar is, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze akte naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
        
      
      
      
      
        
          Artikel 25
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        Op grond van artikel 25 lid 1 van het splitsingsreglement in de splitsingsakte is iedere eigenaar en gebruiker verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming zoals bij dat appartementsrecht is omschreven en is een gebruik dat afwijkt van deze bestemming slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering van eigenaars. De vraag is hier: is het gebruik door [appellante] via NYP van het winkelappartement overeenkomstig de bestemming zoals bij dat appartementsrecht is omschreven en in dat verband: wat is de bestemming van het winkelappartement? 
        De splitsingsakte benoemt (op bladzijde 2, onder 1 aanhef en b) dat [appellante] de enig rechthebbende is op het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van “het winkelappartement”, zonder dat in die akte is gedefinieerd wat wordt verstaan onder een “winkelappartement”, onder “winkel” en onder “bestemming”. Met partijen gaat het hof ervan uit dat de bestemming volgt uit de omschrijving ‘winkelappartement’. Gebruik overeenkomstig de bestemming is dus gebruik van het appartement als winkel. Bij gebrek aan verdere aanknopingspunten in de splitsingsakte moet het woord “winkel” naar objectieve maatstaven worden uitgelegd. Het gaat er dan om wat volgens de in het verkeer geldende opvattingen onder “winkel” wordt verstaan. Volgens algemeen spraakgebruik is dit een gebouw waar goederen aan consumenten worden verkocht. Het hof houdt die betekenis aan. Het hof is van oordeel dat de bedrijfsvoering van NYP valt onder dit begrip. De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof weliswaar betoogd dat bij NYP ter plaatse geen zaken kunnen worden gekocht en dat het vooral gaat om het bezorgen van op afstand gekochte zaken, maar dat heeft de VvE (tegenover de stelling van [appellante] dat er ter plaatse wel kan worden besteld en afgehaald en in het licht van de opmerking van de VvE, in het verweerschrift voor de kantonrechter onder 3, dat er bij NYP pizza’s en andere etenswaren worden bereid voor afhaal en bezorging) onvoldoende toegelicht. Dat het accent ligt op de bereiding van op afstand bestelde pizza’s en etenswaren betekent niet dat van een winkel geen sprake meer is. Het hof volgt ook niet het standpunt van de VvE dat NYP een horecabedrijf en dus geen winkel is. Met een horecabedrijf wordt in dit verband bedoeld een voor het publiek toegankelijke ruimte waarin dranken worden geschonken en/of spijzen voor directe consumptie worden bereid of verstrekt. Daarvan is bij NYP geen sprake: de pizza’s en andere etenswaren worden niet voor directe consumptie bij NYP bereid of verstrekt. Dat de sluitingstijden voor afhalen dagelijks tot 22.00 uur zijn en dat dat ruimer is dan wat men bij sluitingstijden van een winkel verwacht, zoals de VvE stelt, acht het hof, als het hof dat al als vaststaand zou aannemen, niet van doorslaggevend belang om tot een ander oordeel te komen.
        Uit wat hiervoor staat, volgt dat [appellante] via NYP het winkelappartement overeenkomstig de bestemming gebruikt en dat er dus geen toestemming van de vergadering van eigenaars nodig is in de zin van genoemd artikel 25 lid 1.
      
      
    
    
      4.7.
      Vervolgens is de vraag: is op grond van artikel 25 lid 5 van het splitsingsreglement in de splitsingsakte toestemming van de vereniging van eigenaars vereist voor ingebruikgeving van het winkelappartement door [appellante] aan NYP? Het hof beantwoordt die vraag met “nee” en legt hierna uit waarom. 
    
    
      4.8.
      De splitsingsakte is over het antwoord op de laatstgenoemde vraag voor verschillende uitleg vatbaar en het hof moet dan ook vaststellen welke uitleg van deze akte naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Het hof doet dat aan de hand van de  hierna te noemen verschillende uitleg die partijen aan die akte geven.
      
    
    
      4.9.
      
        De VvE stelt over de uitleg het volgende. 
        In artikel 25 lid 5 is expliciet opgenomen dat voor de uitoefening in een privé gedeelte van een beroep of bedrijf, niet zijnde een beroep of bedrijf waarvan het (laten) uitoefenen in strijd is met de goede zeden, toestemming van de vergadering van eigenaars vereist is. De bewoordingen in de splitsingsakte zijn op dit punt duidelijk. De tweede zin van artikel 25 lid 5 grijpt terug op de eerste zin van artikel 25 lid 5 en vormt daarmee een onlosmakelijk geheel.
        Artikel 25 lid 5 levert geen strijdigheid op met artikel 25 lid 1. Bewust is niet opgenomen dat artikel 25 lid 5 alleen betrekking heeft op een privé gedeelte met bestemming woning, zoals wel is opgenomen in artikel 25 lid 4 (“dat betrekking heeft op een woning”). Als artikel 25 lid 5 ook alleen van toepassing zou zijn voor het gebruik van een privé gedeelte met bestemming woning, dan was dat uiteraard opgenomen in artikel 25 lid 5. Artikel 25 lid 5 heeft betrekking op de bestemmingen woning en winkel, waarbij met het gebruik niet wordt afgeweken van de bestemming, maar waarbij de VvE toestemming kan weigeren als (verwacht kan worden dat) de uitoefening van dat beroep of bedrijf overlast en/of hinder aan de andere eigenaars en/of gebruikers zal geven. Bij verenigingen van eigenaars, waarbij woningen en winkels samen een vereniging vormen, komen dergelijke bepalingen veelvuldig voor. Een dergelijke bepaling is ook in overeenstemming met artikel 35 van de splitsingsakte. Voor het in gebruik geven van een privé gedeelte dient vooraf een gebruikersverklaring door het bestuur afgegeven te worden. Ook dit is een vorm van toestemming.
        Het ligt niet voor de hand dat het [appellante] wel zou zijn toegestaan om een beroep of bedrijf in haar winkelappartement uit te (laten) oefenen dat in strijd wordt geacht met de goede zeden, ook niet als dit in overeenstemming zou zijn met de bestemming ‘winkelappartement’. Er is dan ook geen enkele aanleiding om aan te nemen dat de tweede zin van artikel 25 lid 5 van het splitsingsreglement niet voor [appellante] zou gelden.
        Voor zover [appellante] betoogt dat sprake is van een “zeer verstrekkende en onnodige” ballotageregeling, merkt de VvE op dat daarvan geen sprake is en dat artikel 5:112 lid 4 BW de mogelijkheid biedt tot een ballotageregeling. De reden waarom toestemming kan worden geweigerd, staat duidelijk benoemd in artikel 25 lid 5 van het splitsingsreglement en is voor derden kenbaar. Dat er in het splitsingsreglement ook mogelijkheden zijn om (achteraf) op te treden tegen onredelijke overlast/hinder, doet daar niet aan af, mede gelet op het feit dat die mogelijkheden afwijken van de mogelijkheid genoemd in artikel 25 lid 5.
        Een en ander maakt dat artikel 25 lid 5 ook voor [appellante] geldt: voor de uitoefening van een beroep of bedrijf is toestemming van de vergadering van eigenaars vereist. 
      
    
    
      4.10.
      
        
          [appellante] stelt over de uitleg het volgende. In een winkelappartement moet per definitie een bedrijf worden gevoerd. Artikel 25 kan dan ook niet van toepassing zijn op het winkelappartement. Dat zou namelijk betekenen dat de VvE de bestemming van de winkelappartementen kan wijzigen. Dat lijkt strijdig met de rest van het splitsingsreglement. [appellante] heeft geen toestemming van de VvE nodig om het winkelappartement aan een bedrijf te verhuren. Het winkelappartement is bestemd om aan een bedrijf verhuurd te worden.
        In 2017 is de splitsingsakte gewijzigd, omdat de bewoners van het complex graag een lift wilden. Daaraan heeft [appellante] meegewerkt. In de oude splitsingsakte was helemaal geen sprake van enige toestemming om een bedrijf te (laten) voeren in de winkelappartementen. Er is nooit gesproken over een wijziging van die regel. Het is zo op papier terecht gekomen, maar het kan niet de bedoeling zijn geweest dat [appellante] steeds toestemming van de VvE nodig heeft om haar winkelappartement aan een bedrijf te kunnen verhuren. Als [appellante] had geweten dat die bepaling nu zo zou worden geïnterpreteerd, dan had zij natuurlijk nooit meegewerkt. [appellante] heeft nog nooit toestemming gevraagd om het winkelappartement aan een bepaald bedrijf te verhuren, ook niet bij de bedrijven die na de wijziging van de splitsingsakte in 2017 het winkelappartement hebben gehuurd. Het bestemmingsplan is leidend. [appellante] kan haar winkelappartement op grond van dat bestemmingsplan nooit in gebruik geven aan een huurder die niet aan de bestemming voldoet. Daar ligt de grens. Het is niet aan de VvE om te bepalen aan wie [appellante] haar winkelappartement mag verhuren. 
        Er bestaat spanning tussen het bepaalde in artikel 25 lid 1, dat bepaalt dat het appartement conform de bestemming moet worden gebruikt, en artikel 25 lid 5. Deze spanning bestaat alleen bij de twee winkelappartementen, nu de uitleg van de VvE met zich brengt dat enkel bij de winkelappartementen niet alleen voor gebruik in strijd met de bestemming, maar ook voor gebruik conform de bestemming, toestemming zou zijn vereist. Artikel 25 lid 5 is een nadere uitwerking van artikel 25 lid 1. Voor afwijkend gebruik moet toestemming worden gevraagd op grond van artikel 25 lid 1. Toestemming voor gebruik in strijd met de goede zeden enzovoort is niet toegelaten; daarvoor kan dus geen toestemming worden verleend. Voor ieder ander gebruik kan dat wel en moet dat ook gebeuren - indien dat gebruik afwijkt van de bestemming, want dan is toestemming vereist op grond van artikel 25 lid 1 – als er geen hinder enzovoort te verwachten is.Artikel 25 gaat over het geval dat wordt afgeweken van de gegeven bestemming en dan past artikel 25 lid 6, want dat lid 6 geeft een procedurevoorschrift voor het geval men wil afwijken van het bestemde gebruik.De reikwijdte van de regeling kan niet worden uitgebreid buiten wat in artikel 25 lid 1 staat.
        Volgens de uitleg van de VvE moet voor iedere vorm van het verplichte gebruik als winkelappartement, vooraf toestemming worden gevraagd. Dat is nooit het geval geweest en dusdanig onlogisch en ongerechtvaardigd dat dit geen aannemelijke uitleg is. Zou het al een aannemelijke uitleg zijn, dan is het een zuivere ballotageregeling die alleen geldt voor [appellante] . Voor een dergelijke zware beperking van het gebruik van een privé gedeelte bestaat geen reden.
        Tegen overlast kan worden opgetreden door de VvE op grond van meerdere artikelen van het splitsingsreglement in de splitsingsakte.
      
    
    
      4.11.
      
        Het hof oordeelt het volgende. Uit de splitsingsakte blijkt niet dat wat tussen partijen voorafgaand aan de wijziging van de splitsingsakte is gebeurd, van belang is voor de uitleg van artikel 25. Wat partijen over de voorgeschiedenis hebben gesteld, is daarom niet van belang voor die uitleg. Dat het bestemmingsplan van de gemeente bij die uitleg een rol speelt, zoals [appellante] lijkt te stellen, blijkt ook niet uit de splitsingsakte. De in de splitsingsakte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van die akte, kunnen enerzijds steun bieden voor de uitleg die de VvE aan die akte geeft. Die uitleg volgt de letterlijke tekst en komt erop neer dat vooraf toestemming van de VvE nodig is om in een privégedeelte - ook als het een winkelappartement betreft - een beroep of bedrijf uit te oefenen, waarbij geldt dat de uitoefening van dat beroep of bedrijf sowieso niet in strijd met de goede zeden mag zijn. De in de splitsingsakte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van die akte, bieden daartegenover ook steun voor de uitleg die [appellante] aan die akte geeft. Die uitleg komt erop neer dat (de bedoeling van degenen die tot vaststelling van die akte zijn overgegaan is dat) een winkelappartement volgens de bestemming ‘winkel’ moet worden gebruikt, dat bij afwijkend gebruik toestemming van de VvE nodig is en dat bij hinder daartegen kan worden opgetreden via de in de splitsingsakte genoemde mogelijkheden (zoals van artikel 2 en 3, maar niet met een beroep op artikel 25 lid 5). Het hof is van oordeel dat uitleg van de splitsingsakte, zoals die door [appellante] is gegeven, naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Dat de eigenaar van een winkelappartement niet alleen toestemming van de VvE nodig heeft voor een gebruik in afwijking van de bestemming (dus anders dan als winkel) maar ook voor een bedrijfs-/beroepsmatig gebruik conform de bestemming als winkel ligt minder voor de hand en hoeft men bij dit samenstel van bepalingen niet te verwachten. Als op grond van lid 5 van artikel 25 er ‘altijd’ toestemming nodig zou zijn voor de uitoefening van een beroep of bedrijf (dat niet in strijd is met de goede zeden) valt niet goed te verklaren dat lid 1 van artikel 25 toestemming vereist (alleen) voor gebruik dat afwijkt van de bestemming. 
        
          Artikel 35
        
      
      
    
    
      4.12.
      Vervolgens is de vraag: is op grond van artikel 35 van het splitsingsreglement toestemming van het bestuur vereist voor ingebruikgeving van het winkelappartement door [appellante] aan NYP? Het hof beantwoordt die vraag eveneens met “nee” en legt hierna uit waarom.
      
    
    
      4.13.
      De VvE heeft (bij de kantonrechter en in het verweerschrift in hoger beroep) als verweer aangevoerd dat [appellante] haar privé gedeelte pas aan een derde (in dit geval: NYP) in gebruik mag geven na goedkeuring als bedoeld in artikel 35 en dat [appellante] haar privé gedeelte aan NYP in gebruik heeft gegeven zonder de verkregen toestemming als bedoeld in artikel 35. De VvE heeft daarbij nog het volgende gesteld. [appellante] was slechts gerechtigd haar gebruiksrechten door een ander te laten uitoefenen, indien zij ervoor zorgt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een verklaring van de gebruiker, dat hij de bepalingen van het splitsingsreglement, het huishoudelijk reglement en eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 lid 1 BW zal naleven. Dit volgt uit artikel 35 lid 1 van het splitsingsreglement. Een eigenaar wordt ook geacht aan deze verplichting te hebben voldaan, als het voorgaande in de huurovereenkomst is opgenomen, een kopie van deze overeenkomst aan het bestuur ter hand is gesteld en deze kopie door het bestuur is ondertekend. Aan deze verplichting is vooralsnog niet door [appellante] voldaan. De advocaat van [appellante] heeft (pas) bij mail van 31 januari 2022 een afschrift van de kerngegevens van de huurovereenkomst (dus niet een afschrift van de huurovereenkomst) met de algemene bepalingen (ROZ) gestuurd en verwijst naar artikel 29 van de algemene bepalingen. De inhoud van een overeenkomst prevaleert boven algemene bepalingen. Wellicht is artikel 29 van de algemene bepalingen in de huurovereenkomst uitgesloten. In ieder geval was op dat moment bij de verhuurmakelaar van [appellante] nog sprake van een verhuur onder voorbehoud. [appellante] heeft de huurovereenkomst of het uittreksel daarvan niet in tweevoud ter hand gesteld aan de VvE en deze is niet door de VvE akkoord bevonden. Het enkel verwijzen naar algemene bepalingen is niet gelijk aan de toestemming als bedoeld in artikel 35, aldus de VvE.
      
    
    
      4.14.
      
        [appellante] heeft daartegenover het volgende aangevoerd (wat blijkt uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter). De belangrijkste gegevens (essentialia) van de huurovereenkomst zijn gegeven aan de VvE. Daaruit blijkt dat de standaard bepalingen van de ROZ van toepassing zijn op deze overeenkomst. In die bepalingen staat dat de huurder zich moet houden aan het splitsingsreglement en huishoudelijk reglement. Daarmee is volgens [appellante] voldaan aan artikel 35 van het splitsingsreglement.
      
    
    
      4.15.
      Als het hof al zou moeten aannemen dat [appellante] inderdaad, zoals de VvE stelt, niet alle informatie heeft gegeven die zij op grond van artikel 35 moet geven, dan nog kan dat de VvE niet helpen. De in de splitsingsakte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van die akte, bieden namelijk geen steun voor de uitleg die de VvE aan artikel 35 van die akte geeft. Uit die bewoordingen, als genoemd uit te leggen, volgt namelijk (eerder) dat met artikel 35 wordt beoogd te bewerkstelligen a) dat degene die de gebruiksrechten van een eigenaar gaat uitoefenen tijdig op de hoogte is van de op diegene rustende verplichtingen uit de toepasselijke reglementen, b) dat diegene zal verklaren zich aan die verplichtingen te zullen houden en c) dat het bestuur diegene op de hoogte kan stellen van eventuele veranderingen daarin. De woorden “door het bestuur voor akkoord (…) ondertekend” in artikel 35 lid 1 duiden naar het oordeel van het hof niet op “met toestemming van het bestuur ondertekend”, maar op “door het bestuur voor gezien ondertekend”. Het hof merkt daarbij nog op dat de splitsingsakte niet benoemt in welke gevallen het bestuur wel of niet toestemming moet/mag geven voor ingebruikgeving door een eigenaar aan een derde, terwijl niet voor de hand ligt - en de bedoeling van degenen die tot vaststelling van die akte zijn overgegaan niet kan zijn geweest - dat het bestuur naar vrij inzicht mag bepalen of toestemming wordt gegeven. 
      
    
    
      4.16.
      Uit wat hiervoor staat (onder 4.4. – 4.15.) volgt dat het meest ver strekkende verweer van de VvE, dat voor ingebruikgeving aan NYP toestemming vereist was (zie onder 4.4.), niet opgaat. Het hof komt dus tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Grief 2 van [appellante] , die is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter over de benodigde toestemming van de VvE, slaagt dus.  
      
      
        
          Zonder redelijke grond weigeren van toestemming
        
      
      
    
    
      4.17.
      Het hof komt nu toe aan beantwoording van de vraag: heeft de VvE, zoals [appellante] stelt, zonder redelijke grond geweigerd toestemming te geven voor het plaatsen van i) reclame-uitingen en ii) (brom)fietsen en/of scooters op de gemeenschappelijke buitenruimte aan de voorzijde van het appartementencomplex? Het hof beantwoordt die vraag met “ja”. Dat leidt ertoe dat het hof het verzoek om vervangende toestemming in de zin van artikel 5:121 lid 1 BW alsnog zal toewijzen. Het hof legt hierna uit waarom. Daarbij gaat het hof eerst in op de toestemming over de reclame-uitingen en daarna op de toestemming over de (brom)fietsen en/of scooters.
      
      
        
          Reclame-uitingen
        
      
    
    
      4.18.
      
        [appellante] wenste, op grond van artikel 22 van het splitsingsreglement, toestemming van de VvE voor het plaatsen van reclame-uitingen zoals weergegeven op de tekeningen en foto-impressies, onder ‘optie 2’, die zijn overgelegd als bijlage 4 bij het verzoekschrift dat [appellante] bij de kantonrechter heeft ingediend. 
      
    
    
      4.19.
      
        [appellante] heeft daarbij gesteld (in het verzoek dat zij bij de kantonrechter heeft ingediend) dat de vorige gebruiker van het winkelappartement (Medipoint) - en ook de gebruiker van het andere winkelappartement - soortgelijke reclame voerde, maar dat, omdat NYP andere reclame-uitingen wil aanbrengen dan Medipoint, dit (niet) meer valt onder het bepaalde in artikel 22 lid 4 en dat zij daarom (opnieuw) toestemming nodig heeft. [appellante] stelt dat de exploitant van een winkel zich afficheert door middel van reclame. Volgens [appellante] is de uitvoering weliswaar enigszins anders, maar kan met name van de ‘optie 2’ die zij heeft genoemd niet worden betoogd dat deze, behalve de naam, wezenlijk anders is dan de eerder bestaande reclame. 
      
    
    
      4.20.
      De VvE heeft daartegenover het volgende aangevoerd. De reclame-uitingen hebben als doel om meer verkoop te realiseren en dit leidt tot meer overlast en hinder bij de VvE-leden. Het trekt jongeren aan, gezien ook de aard van de onderneming van NYP. De inmiddels geplaatste reclame-uitingen zijn ‘foeilelijk’ en doen afbreuk aan de uitstraling van het pand. Er is wel degelijk sprake van een wezenlijk verschil ten opzichte van de oude situatie. De lichtgevende reclame bestaat uit knalgroene letters met een rode pizzapunt. 
    
    
      4.21.
      Voor zover [appellante] , in tegenspraak met wat zij schreef in het verzoek dat zij bij de kantonrechter heeft ingediend, in hoger beroep heeft willen betogen dat de reclame-uitingen op grond van artikel 22 lid 4 moeten worden gedoogd respectievelijk moeten worden geacht met toestemming van de VvE te zijn aangebracht, gaat het hof aan dat betoog voorbij. Met de VvE is het hof namelijk van oordeel dat, omdat de reclame-uitingen van NYP niet bestonden ten tijde van de wijziging van de splitsingsakte op 31 juli 2017, geen sprake is van een situatie als waarop artikel 22 lid 4 van toepassing is.
    
    
      4.22.
      Het hof is van oordeel dat, nu is toegestaan dat NYP haar bedrijf uitoefent in het winkelappartement, daarbij ook hoort dat NYP reclame mag maken voor haar bedrijf. Niet is gesteld of gebleken dat de lichtbak met reclame op zichzelf storend of hinderlijk is, bijvoorbeeld doordat zij een knipperlicht heeft of fel schijnt, en in die zin inbreuk maakt op het woongenot van de VvE-leden. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellante] aan het hof en de VvE afbeeldingen laten zien van hoe de reclame eruit ziet en die afbeeldingen zijn niet weersproken door de VvE. Een wezenlijk verschil met de oude situatie die de VvE-leden kennelijk acceptabel vonden ziet het hof niet. Gelet op een en ander en de aard van de reclame is het hof van oordeel dat de VvE zonder redelijke grond heeft geweigerd toestemming te geven voor het plaatsen van de reclame-uitingen waarop het verzoek van [appellante] betrekking heeft (de zogenoemde ‘optie 2’).
      
      
        
          (Brom)fietsen en/of scooters
        
      
      
    
    
      4.23.
      
        [appellante] wenste, op grond van artikel 21 van het splitsingsreglement, toestemming van de VvE voor het plaatsen van (brom)fietsen en/of scooters op de gemeenschappelijke buitenruimte aan de voorzijde van het appartementencomplex, zoals weergegeven op de tekening die is overgelegd als bijlage 6 bij het verzoekschrift dat [appellante] bij de kantonrechter heeft ingediend. 
      
    
    
      4.24.
      
        
          [appellante] heeft daarbij het volgende gesteld (in de procedure bij de kantonrechter). 
        De vorige gebruiker van het winkelappartement – en ook de gebruiker van het andere winkelappartement – maakt op soortgelijke wijze gebruik van de ruimte aan de voorzijde van het appartementencomplex. NYP wil daar, voor haar winkelruimte, gelegenheid bieden voor klanten om hun (brom)fiets of scooter te plaatsen. Daarnaast wenst NYP daar gedurende openingstijden de (brom)fietsen of scooters van haar bezorgers te plaatsen; buiten de openingstijden zullen de fietsen en scooters niet in de gemeenschappelijke ruimte gestald worden.
        Artikel 21 lid 1 van het splitsingsreglement bepaalt dat het plaatsen van voertuigen of andere voorwerpen op plaatsen die hiervoor niet zijn bestemd, niet is toegestaan, tenzij daarvoor toestemming wordt verleend door de VvE. Hoewel niet gespecificeerd in de splitsingsakte, moet de gemeenschappelijke ruimte aan de voorzijde van de winkelappartementen mede zijn bedoeld voor het stallen van (brom)fietsen en/of scooters voor de klanten van die winkelappartementen. Dit is namelijk altijd het gebruik geweest en het is ook passend in de winkelstraat waar het appartementencomplex is gelegen. Om die reden kan artikel 2 van het huishoudelijk reglement in dit geval niet worden toegepast: dit artikel verbiedt weliswaar plaatsing van fietsen, bromfietsen en dergelijke in de gemeenschappelijke ruimten, maar dit totaalverbod verhoudt zich niet met artikel 21 lid 1 van het splitsingsreglement, aangezien daarin sprake is van een verbod op plaatsen die daarvoor niet zijn bestemd. Het bepaalde in het splitsingsreglement gaat voor.
        De gemeenschappelijke buitenruimte aan de voorzijde van de appartementen is feitelijk al vanaf de oplevering juist wel bestemd om fietsen te plaatsen. Dit blijkt ook uit het
        feit dat er nu een fietsenrek voor het stallen van fietsen en scooters vóór het winkelappartement staat. Hiervan werd ook gebruik gemaakt door de klanten van de vorige huurder.
        Het stallen van (brom)fietsen en/of scooters voor de klanten van NYP is mogelijk zonder toestemming van de VvE. Voor het plaatsen van de (brom)fietsen en/of scooters van de bezorgers van NYP is in het splitsingsreglement geen basis te vinden. Daarvoor is wel toestemming van de VvE vereist. Zonder toestemming kan NYP haar beoogde exploitatie onvoldoende uitvoeren. Zij heeft al aangegeven dat bij blijvend ontbreken van toestemming, zij voornemens is de huurovereenkomst te ontbinden. In hoger beroep heeft [appellante] daaraan nog toegevoegd dat het niet gaat om exclusief gebruik van het voorterrein door NYP en dat de VvE met NYP de afspraak heeft gemaakt om de fietsen aan de voorzijde neer te zetten.
      
      
    
    
      4.25.
      
        De VvE heeft daartegenover het volgende aangevoerd. 
        De klanten die pizza’s en andere etenswaren komen afhalen en ook de bezorgers op elektrische fietsen en scooters veroorzaken verkeersbewegingen. De VvE-leden ondervinden overlast van de fietskoeriers. Artikel 2 van het huishoudelijk reglement verbiedt om fietsen en scooters en andere voorwerpen in de gemeenschappelijke gedeelten te stallen. De bezorgers van NYP plaatsen fietsen in de gemeenschappelijke gedeelten waardoor [appellante] in strijd handelt met het huishoudelijk reglement. Juist ter waarborg van rust en netheid is in het huishoudelijk reglement opgenomen dat er geen fietsen in de gemeenschappelijke ruimtes geplaatst mogen worden. [appellante] verzoekt om een vervangende machtiging zodat in strijd met het huishoudelijk reglement fietsen in de gemeenschappelijke ruimtes kunnen staan. De VvE-leden zijn hier pertinent op tegen nu dit tot overlast en viezigheid leidt. De bezorgers hangen ook bij hun fiets. NYP kan de fietsen van haar bezorgers elders stallen. In hoger beroep heeft de VvE daarbij nog het volgende aangevoerd. Het toestaan van de plaatsing van fietsen en scooters brengt mee dat het betreffende gemeenschappelijke gedeelte in exclusief gebruik wordt gegeven aan NYP. Door het intensieve gebruik door NYP kunnen overige leden en gebruikers ook geen gebruik meer maken van het gemeenschappelijke gedeelte. Dat maakt dat sprake zou zijn van een (te) permanente exclusieve ingebruikgeving. De VvE kan en mag daarvoor geen toestemming verlenen. Daarvoor dient namelijk de akte van splitsing te worden gewijzigd. De VvE wil het exclusieve gebruik van het gemeenschappelijk gedeelte niet toestaan, omdat dit leidt tot overlast en de aanblik van het appartementengebouw door plaatsing van de fietsen en scooters wordt aangetast. Het gebruik van een grote hoeveelheid fietsen en bezorgscooters maakt deel uit van de bedrijfsvoering van NYP. Het heeft er geen enkele schijn van dat [appellante] genegen is de huurovereenkomst met NYP op te zeggen, voor zover zij die (het hof begrijpt:) mogelijkheid heeft en er zijn evenmin aanwijzingen dat NYP van plan is zich slechts tijdelijk in het winkelappartement te vestigen. 
      
      
    
    
      4.26.
      
        Het hof is van oordeel dat er geen sprake is van exclusief permanent gebruik door NYP van een gemeenschappelijk gedeelte. Het gebruik van de gemeenschappelijke ruimte aan de voorzijde van het appartementencomplex hangt samen met het gebruik door NYP van het winkelappartement en de VvE-leden mogen die ruimte zelf ook nog gebruiken. Van een permanent gebruik is geen sprake, omdat het gebruik door NYP zal zijn voor de duur van de verhuur van het winkelappartement aan NYP en eindig zal zijn.
        Het hof vindt van belang dat de VvE en NYP een afspraak hebben gemaakt over het stallen van de (brom)fietsen en scooters aan de voorzijde van het appartementencomplex, naar aanleiding van de opmerking van de VvE dat zij deze liever aan de voorzijde gestald wilde zien, omdat de VvE-leden anders steeds de deur hoorden. Het plaatsen van de (brom)fietsen en scooters aan de voorzijde is dus een feitelijke uitvoering van de gemaakte afspraken. Gelet op wat is bepaald in artikel 21 lid 1 van het splitsingsreglement en in aanmerking genomen dat de gemeenschappelijke buitenruimte aan de voorzijde van de appartementen feitelijk al vanaf de oplevering is bestemd om fietsen te plaatsen, heeft de VvE onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat sprake is van een handelen in strijd met artikel 2 van het huishoudelijk reglement.
        Het hof is van oordeel dat, nu is toegestaan dat NYP haar bedrijf uitoefent in het winkelappartement, daarbij ook hoort dat NYP, als met dat gebruik samenhangend, haar klanten en bezorgers hun (brom)fietsen en/of scooters mag laten plaatsen op de gemeenschappelijke buitenruimte aan de voorzijde van het appartementencomplex. De door de VvE gestelde overlast samenhangend met dit plaatsen - waarop hierna onder 4.27. en 4.28 verder wordt ingegaan - vindt het hof onvoldoende zwaarwegend om tot een ander oordeel te komen. Gelet op een en ander is het hof van oordeel dat de VvE zonder redelijke grond heeft geweigerd toestemming te geven voor het plaatsen van (brom)fietsen en/of scooters op de gemeenschappelijke buitenruimte zoals waarop het verzoek van [appellante] betrekking heeft.
      
      
      
        
          Overlast
        
      
    
    
      4.27.
      De VvE heeft nog aangevoerd dat [appellante] , althans via NYP (via haar medewerkers), handelt in strijd met artikelen uit de splitsingsakte, zoals:
      
        
          artikel 2 lid 2, vanwege, kort gezegd, de hinder door: stankoverlast door urenlange pizzaluchten; peuken en bonnetjes die de pizzabezorgers in de gemeenschappelijke gedeelten achterlaten; op de stoep fietsen door pizzabezorgers; fietsen die de uitgang blokkeren; openingstijden in het weekend die strijdig zijn met het huishoudelijk reglement; bedreiging door medewerkers van NYP; het dicht gooien en verplaatsen van rolcontainers;
        
        
          artikel 21, vanwege hinder door luidruchtigheid in de gemeenschappelijke gedeelten; 
        
        
          artikel 22 lid 3, door, kort gezegd: - zonder toestemming van de VvE een ventilatiesysteem in de buitengevel te hebben geplaatst; camera’s te hebben opgehangen aan de voor- en achtergevel (in strijd met de AVG) en een bord te hebben gemonteerd aan de gevel;-  de waardeverlaging van de appartementen van de VvE-leden door het gebruik door NYP van het winkelappartement, veroorzaakt door de overlast van de bezorgers op elektrische fietsen en het hangen van bezorgers en hangjongeren.
        
      
      
    
    
      4.28.
      
        In het midden gelaten of een en ander zo is zoals de VvE heeft aangevoerd, verbindt het hof daaraan geen gevolgen. Het hof is namelijk van oordeel dat die omstandigheden niet van doorslaggevend belang zijn bij de beantwoording van de vraag of de VvE zonder redelijke grond heeft geweigerd toestemming te geven voor het plaatsen van reclame-uitingen en (brom)fietsen en/of scooters. Eventuele schendingen door [appellante] (via NYP) van de toepasselijke artikelen moeten op de daarvoor bedoelde manier worden aangepakt, maar niet via de band van verweer tegen dit verzoek van [appellante] om vervangende machtiging.
        De VvE kan zich waar nodig beroepen op de artikelen in onder meer de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement, die bescherming bieden en waarmee kan worden opgekomen tegen hinder en overlast veroorzaakt door (medewerkers van) NYP. Er is in het verleden ook overleg geweest tussen de VvE, [appellante] en NYP over de door de VvE ervaren overlast en zij hebben destijds kennelijk in overleg ervoor gekozen om de (brom)fietsen en scooters te plaatsen aan de voorzijde van het appartementencomplex, maar dat laat onverlet dat het gebruik van het winkelappartement zonder hinder en overlast moet plaatsvinden. Niet is gebleken dat [appellante] en NYP niet tot afspraken met de VvE kunnen komen.
      
      
    
    
      4.29.
      Aan het bewijsaanbod van de VvE gaat het hof voorbij. De VvE heeft namelijk geen stellingen te bewijzen aangeboden die, als die worden bewezen, leiden tot een andere beslissing. Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, hoeft niet te worden besproken omdat dit niet kan leiden tot een ander resultaat.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.30.
      Het hoger beroep slaagt. De beslissing (de beschikking) van de kantonrechter kan daarom niet in stand blijven en het hof zal die dan ook vernietigen. Omdat het hof de VvE in het ongelijk stelt, zal het hof de VvE veroordelen tot betaling van de kosten van de procedure bij het hof en de procedure bij de kantonrechter. 
      
    
    
      4.31.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      5De beslissing 
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1.
      vernietigt de bestreden beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, van 20 januari 2023 en beslist het volgende:
      
    
    
      5.2.
      verleent vervangende machtiging zoals bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW voor:
      a. het plaatsen van reclame-uitingen zoals weergegeven onder ‘optie 2’ van de als bijlage 4 behorende bij het verzoekschrift in eerste aanleg overgelegde tekeningen;
      b. het plaatsen van (brom)fietsen en/of scooters op de gemeenschappelijke buitenruimte aan de voorzijde van het appartementengebouw, zoals weergegeven op de als bijlage 6 behorende bij het verzoekschrift in eerste aanleg overgelegde tekening;
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt de VvE tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante]              tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
        € 85,- aan griffierecht;
        € 498,- aan salaris van de advocaat (volgens het “Liquidatietarief kanton” per 1 februari 2021);
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in hoger beroep: 
        € 349,- aan griffierecht;
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van [appellante] (2 procespunten x appeltarief II);
      
      
    
    
      5.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst af wat verder is verzocht.
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mrs. H.L. Wattel, D.M.I. de Waele en G.R. den Dekker en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2024.