ECLI:NL:RBROT:2023:1220, Rechtbank Rotterdam, 10-02-2023, 8800012 CV EXPL 20-34987
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eindvonnis na deskundigenbericht. Woonoppervlak en marktwaarde woning. Berekening schade.

RECHTBANK ROTTERDAM




locatie Rotterdam





zaaknummer: 8800012 CV EXPL 20-34987





datum uitspraak: 10 februari 2023






Vonnis van de kantonrechter






in de zaak van







1

[eiser01] ,




2. [eiser02] ,



woonplaats: [woonplaats01] ,


eisers,


gemachtigde: mr. A. van Glabbeek te Tilburg,





tegen:






[gedaagde01] ,



vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] , gemeente [gemeente01] ,


gedaagde,


gemachtigde: mr. D.J. Wolf te Rotterdam.





De partijen worden hierna ‘ [eiser01] c.s.’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.







1

De procedure



1.1.


Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:




het tussenvonnis van 3 juni 2022 en de daarin genoemde stukken;




het deskundigenrapport van Taxatheek Rotterdam d.d. 26 september 2022;




de akte uitlaten deskundigenbericht van de zijde van [eiser01] c.s.;




de antwoordakte uitlaten deskundigenbericht van de zijde van [gedaagde01] .









2

De verdere beoordeling



2.1.


In het tussenvonnis van 3 juni 2022 is het volgende overwogen. Om tot een schatting van de door [eiser01] c.s. geleden schade te kunnen komen is informatie nodig over zowel de marktwaarde van de woning uitgaande van het opgegeven (onjuiste) aantal vierkante meters woonoppervlakte van 120 m² als de marktwaarde van de woning met de juiste woonoppervlakte van 112 m². Daarom is de volgende (aanvullende) vraag aan de deskundige voorgelegd:





VI. Wat was de marktwaarde van de woning op 7 november 2017 uitgaande van een woonoppervlakte van 120 m²? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning op dat moment verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?







2.2.


Ter beantwoording van deze vraag heeft de deskundige op 26 september 2022 een nieuwe versie van het deskundigenrapport uitgebracht. Hierin is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:




“(…) De vastgestelde waarde in het deskundigenrapport wordt onderbouwd met een aantal referentiepanden met vergelijkbare kenmerken. Het verschil tussen 112 en 120m2 is relatief klein wat erop neerkomt dat een taxateur hoogstwaarschijnlijk dezelfde referentiepanden zou gebruiken. De in het onderzoek aanwezige referentiepanden die zijn gebruikt voor de onderbouwing van de waarde zijn alle enkele vierkante meters groter. Daarbij moet opgemerkt worden, dat niet alleen het woonoppervlakte maar bijvoorbeeld ook de perceelgrootte meeweegt in de waardering.





In het vonnis wordt gemeld dat het verschil van 8m2 overeenkomt met een gemiddelde badkamer of (kleine) slaapkamer. Dit is juist, maar de getaxeerde woning heeft een volwaardige indeling met een woonkamer en keuken op de begane grond, twee (voorheen drie) slaapkamers en een badkamer op de tweede woonlaag en een zolderkamer.. De doelmatigheid is dus gelijk aan die van de opgevoerde referenties. De genoemde vertrekken zouden wanneer het verschil van 8m2 gelijkwaardig wordt verdeeld slechts 1.3m2 groter worden. Daarom zou bij deze woning een klein verschil in m2, geen significante invloed hebben op de verkoopbaarheid en dus de waarde.





Als extra bijlage is de prijsontwikkeling van de woning aan het onderzoek toegevoegd. Vertrekpunt is de woning met de juiste kenmerken en een verkoopprijs van € 275.000,- in november 2017. De woning is in september 2019 opnieuw verkocht. De transactieprijs was € 322.500,-. De gecorrigeerde verkoopprijs is € 314.242,-, zo blijkt uit de bijlage.





Taxeren van onroerend goed is niet een simpele optelsom van de m2. Het zijn niet alleen de aanwezige vierkante meters die de doorslag geven. Dit blijkt ook uit de gebruikte referentieobjecten.





Getracht is duidelijk te maken dat er meer indicatoren zijn die de marktwaarde beïnvloeden en dat er wordt geopereerd binnen bandbreedtes.





Alle verschillen zijn meegenomen in de overwegingen, waarna vastgesteld moet worden dat in deze casus enkel het verschil in woonoppervlakte geen invloed heeft op de vastgestelde marktwaarde van de woning. (…)”






(nadere) reactie van partijen







2.3.


[eiser01] c.s. heeft – samengevat - de volgende bezwaren geuit tegen (de nieuwe versie van) het deskundigenrapport. Allereerst heeft de deskundige de aanvullende vraag niet concreet beantwoord. Als de deskundige heeft bedoeld dat de marktwaarde van de woning op 7 november 2017 zowel bij een woonoppervlakte van 112 m2 als van 120 m2 € 277.000,- bedraagt, is [eiser01] c.s. het daar niet mee eens, omdat het een feit van algemene bekendheid is dat een groter woonoppervlak een hogere waardebepaling oplevert. Verder wordt op basis van de definitie van het begrip ‘marktwaarde’ van Het Nederlands Woning Waarde Instituut betwist dat vraag en aanbod in belangrijke mate de marktwaarde van een woonruimte bepalen. Tot slot is onduidelijk welke meetinstructies zijn gehanteerd voor de drie referentieobjecten, aldus [eiser01] c.s.





2.4.


[gedaagde01] heeft – samengevat – het volgende aangevoerd naar aanleiding van (de nieuwe versie van) het deskundigenrapport. In het tussenvonnis van 21 mei 2021 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de eventuele schade dient te worden geschat aan de hand van de marktwaarde van de woning ten tijde van de koop. De kantonrechter mag niet terugkomen op deze bindende eindbeslissing, wat tot gevolg heeft dat de aanvullende vraag aan de deskundige en het antwoord daarop niet relevant zijn, aldus [gedaagde01] . Inhoudelijk merkt [gedaagde01] op dat uit het deskundigenrapport volgt dat [eiser01] c.s. geen schade heeft geleden, omdat [eiser01] c.s. minder heeft betaald voor de woning dan de marktwaarde destijds bedroeg.





berekening van de hoogte van de eventuele schade van [eiser01] c.s.







2.5.


De kantonrechter is van oordeel dat de deskundige de door hem vastgestelde marktwaarde(n) op een voldoende overtuigende wijze heeft onderbouwd. Uit het deskundigenbericht blijkt in voldoende mate dat de deskundige bij de waardering van de woning en de referentiewoningen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen. De kantonrechter zal daarom uitgaan van de juistheid van de verklaringen van de deskundige, ook ten aanzien van de aanvullende vraag.





2.6.


Op grond van de in het tussenvonnis van 3 juni 2022 genoemde conclusie van PG Valk

, is het de kantonrechter gebleken dat de in het tussenvonnis van 21 mei 2021 omschreven wijze van berekening van de eventuele schade van [eiser01] c.s. berust op een onjuiste maatstaf. Anders dan [gedaagde01] stelt, mocht de kantonrechter haar eerdere beslissing wel degelijk heroverwegen. De eisen van een goede procesorde brengen immers mee dat de rechter, aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om, nadat partijen de gelegenheid hebben gekregen zich dienaangaande uit te laten, over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, teneinde te voorkomen dat hij op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen

. Hiervan is in deze zaak sprake.





2.7.


Ter beantwoording van de vraag of [eiser01] c.s. schade heeft geleden door het onrechtmatig handelen en, zo ja, hoe hoog de schade geschat dient te worden, zal - gelet op het voorgaande - een vergelijking worden gemaakt tussen de veronderstelde koopprijs en de door [eiser01] c.s. betaalde koopprijs. De veronderstelde koopprijs wordt berekend door de door [eiser01] c.s. betaalde koopprijs uit te drukken in een percentage van de door de deskundige vastgestelde marktwaarde uitgaande van het opgegeven (onjuiste) aantal vierkante meters woonoppervlakte van 120 m² en vervolgens dit percentage te nemen van de marktwaarde van de woning met de juiste woonoppervlakte van 112 m². Niet gebleken is van omstandigheden die erop duiden dat op andere wijze dient te worden geschat. Door die vergelijking zal worden beoordeeld of sprake is van een afname van het vermogen van [eiser01] c.s., die zich niet zou hebben voorgedaan in de hypothetische situatie dat de koopovereenkomst niet zou zijn gesloten als [eiser01] c.s. als koper wél over de juiste informatie had beschikt.





2.8.


In zijn beantwoording van de aanvullende vraag geeft de deskundige aan dat het verschil tussen 112 m2 en 120 m2 bij de betreffende woning geen significante invloed heeft op de verkoopbaarheid en de waarde van de woning. De kantonrechter leidt hieruit af dat zowel ten aanzien van een woonoppervlakte van 112 m2 als van 120 m2 dus moet worden uitgegaan van een marktwaarde van € 277.000,-. Hiervan uitgaande is de veronderstelde koopprijs (((€ 275.000 / € 277.000) * 100) / 100 * 277.000 =) € 275.000,-, gelijk aan de door [eiser01] c.s. betaalde koopprijs van € 275.000,-. Dat betekent dat [eiser01] c.s. - ondanks het feit dat [gedaagde01] onjuiste informatie heeft verstrekt over de oppervlakte van de woning - niet een te hoge koopsom voor de woning heeft betaald. Dit illustreert duidelijk het gegeven dat de oppervlakte van een woning slechts één van de factoren is, die van invloed kunnen zijn op de koopprijs van een woning, maar niet per definitie doorslaggevend hoeft te zijn.





2.9.


Gezien het voorgaande is niet vast komen te staan dat [eiser01] c.s. schade heeft geleden ten gevolge van het onrechtmatig handelen van [gedaagde01] . Dit leidt tot de slotsom dat de door [eiser01] c.s. gevorderde schadevergoeding van € 19.105,30 en de daarmee samenhangende nevenvorderingen worden afgewezen.





2.10.



De gevorderde verklaring voor recht wordt eveneens afgewezen. Nu vast is komen te staan dat [eiser01] c.s. geen schade heeft geleden door het onrechtmatig handelen van [gedaagde01] , heeft [eiser01] c.s. immers geen belang meer bij toewijzing van dit


deel van de vordering.






proceskosten







2.11.


[eiser01] c.s. krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). Op dezelfde grond blijven de kosten voor het deskundigenonderzoek eveneens voor rekening van [eiser01] c.s.





2.12.


De kantonrechter stelt de proceskosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 1.851,50 aan salaris voor de gemachtigde (3,5 punten x € 529,-). Voor kosten die [gedaagde01] maakt na deze uitspraak moet [eiser01] c.s. een bedrag betalen van € 132,- (1/2 punt x € 529,- met een maximum van € 132,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.





uitvoerbaarheid bij voorraad







2.13.


Dit vonnis wordt - voor wat betreft de proceskostenveroordeling - uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).







3

De beslissing


De kantonrechter:




3.1.


wijst de vorderingen af;





3.2.


veroordeelt [eiser01] c.s. in de proceskosten die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op € 1.851,50 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;





3.3.


verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.




Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.


43416






ECLI:NL:PHR:2021:533; PG Valk (publicatiedatum 9 december 2021)




HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800