ECLI:NL:GHSHE:2021:1934, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 22-06-2021, 200.266.814_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2021-06-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: vordering op grond van non-conformiteit woning afgewezen, vordering op grond van dwaling afgewezen.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.266.814/01
    
    
    
      
        arrest van 22 juni 2021
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant,
      hierna aan te duiden als [appellant] ,
      advocaat: mr. R.G.N. le Roy te Haarlem,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
    
      2. [geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] ,
      advocaat: mr. C.E. Obdam te Amsterdam,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 9 september 2019 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 12 juni 2019 en 14 augustus 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7020233 CV EXPL 18-2688)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep;
      
      
        de memorie van grieven met productie 20;
      
      
        de memorie van antwoord;
      
      
        de bij H12 formulier van 30 maart 2021 met brief van 30 maart 2021 van de zijde van [appellant] ingebrachte producties 21 tot en met 24 en agenda punten;
      
      
        het pleidooi van 13 april 2014, waarbij partij [appellant] pleitnotities heeft overgelegd en partij [geïntimeerden] een pleitnota heeft overgelegd.
      
    
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      
      
        3.1.1
        In mei 2016 heeft [appellant] de woning te ( [postcode] ) [plaats] , aan [adres] (hierna: de woning) van [geïntimeerden] gekocht tegen een koopsom van € 335.000,-. De woning heeft als bouwjaar 1974.
        
      
      
        3.1.2
        In de vier jaren voorafgaand aan de koop heeft [geïntimeerden] de woning niet zelf bewoond, maar verhuurd aan een derde (derden).
        
      
      
        3.1.3
        Voorafgaand aan de koop heeft [appellant] de woning tweemaal bezichtigd. Tijdens één van die bezichtigingen, waarbij [appellant] , zijn vader en de verkopend makelaar aanwezig waren, heeft [appellant] strepen/vlekken zowel op de binnen- als de buitenmuur onder de dakkapel waargenomen. Naar aanleiding daarvan heeft [appellant] aan de verkopend makelaar gevraagd of er lekkages waren.
        
      
      
        3.1.4
        Partijen hebben vervolgens een schriftelijke koopovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst is opgenomen:
        
        
          “(…) Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
        
      
    
    
      6.1.
      
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
        
        (…)
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          woonhuis met garage.
           Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
        
        (…)
        
          Artikel 20 Nadere afspraken.
        
        
          Koper verklaart ermee bekend te zijn dat:
        
      
      
      
        -  de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, gevels, (platte) daken, kozijnen, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering, de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht, asbest, houtaantasters etc.;
      
      
      
        -  er een lekkage is (geweest) aan de voorzijde van de onroerende zaak.
      
      
      
        (…)”. 
      
      
        3.1.5
        De woning is op 5 augustus 2016 bij akte van levering aan [appellant] geleverd.
        
      
      
        3.1.6
        Bij e-mail van 13 november 2016 heeft [appellant] aan [de makelaar] (de verkopend makelaar: hierna de makelaar) geschreven:
        
        
          “(…)  
          
            Zoals eerder afgesproken zou ik je nog laten weten wat het kosten zou om het dak te laten repareren, omdat het lekken van het dak ondanks belooft geen gebreken meer zou hebben en verholpen zou zijn.
          
        
        
        
          
            Dit bleek niet het geval te zijn en na inspectie bleek dat het dakkapel en de goten in dusdanige staat bleken te verkeren dat zij vervangen moesten worden.
          
        
        
        
          
            De goot was overal nog lek en de draagbalken verteerd(zie foto’s).
          
        
        
        
          
            De vervanging hiervan heeft de volgende kosten met zich mee gebracht, de kosten voor het in huis vervangen heb ik niet meegerekend of opgeteld omdat deze mijns inziens feitelijk onder de verbouwing/vernieuwing vallen, desondanks dat ze wel hadden moet plaatsen omdat hier ook dusdanige waterschade was dat er muren opgebroken moesten worden om het geheel te verbouwen.
          
        
        
        
          
            Het totale bedrag voor het vernieuwen van de dakkapel en de twee goten rondom het huis komt neer op 6652,43€. De kosten voor het inpandig vervangen van balken en planken die door het water dusdanig beschadig waren niet meegerekend.
          
        
        
        
          
            De kosten voor de twee timmermannen. (Een timmeran heeft op basis van mijn uurloon gewerkt in mijn huis en op die manier heb ik nog veel geld weten te besparen)
          
        
        
        
          
            Als je een gespecificeerde materiaal kosten lijst kan deze nog aangeleverd worden.
          
        
        
        
          (…)”.
        
        
      
      
        3.1.7
        Bij e-mail van14 november 2016 15:17 uur heeft de makelaar daarop als volgt gereageerd:
        
        
          “(…) 
          
            Ik heb je email doorgestuurd aan de verkoper.
          
          
            Deze geeft aan er niet mee bekend te zijn.
          
        
        
        
          
            Tevens is er het volgende in de koopovereenkomst opgenomen.
          
        
        
        
          
            Artikel 20 Nadere afspraken.
          
        
        
        
          
            Koper verklaart ermee bekend te zijn dat:
          
        
        
          -  de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, gevels, (platte) daken, kozijnen, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering, de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht, asbest, houtaantasters etc.;
        
        
          -  er een lekkage is (geweest) aan de voorzijde van de onroerende zaak.
        
        (…)”. 
        
      
      
        3.1.8
        Bij e-mail van 14 november 2016 21:09 uur aan de makelaar heeft [appellant] daarop als volgt gereageerd:
        
        
          “(…) 
          
            Tijdens de bezichtiging zagen we veel bruine vlekken en strepen aan binnen en buitenkant van het huis. Toen heb jij gezegd op mijn vraag “of er lekkages waren ?” gezegd dat dit veroorzaakt zou zijn door oude lekkages.
          
        
        
        
          
            Alles zou namelijk gerepareerd zijn en er geen lekkages meer waren . Echter bij de eerste regenbui stond het halve huis blank. Toen hebben we er een plaatselijke loodgieter bijgehaald en die constateerde dat er op verschillende plekken rotte lekkende gaten zaten.
          
        
        
        
          
            Kortom er werd gelogen (door jou of door de eigenaar) en is er een verborgen gebrek geweest.
          
        
        
        
          
            In de overeenkomst staat: 
            - er een lekkage is (geweest) aan de voorzijde van de onroerende zaak.
          
        
        
        
          
            Er was namelijk niet alleen aan de voorzijde een lekkage maar middenin het huis ! de dakkapel was net een vergiet.
          
        
        
        
          
            Als de waarheid verteld was, dat er lekkages waren, had ik namelijk een lager bod uitgebracht.
          
        
        
        
          
            Als de eigenaar niet wil praten over een vergoeding, ga ik mijn advocaat erachter zetten.
          
        
        
        
          (…)”.
        
        
      
      
        3.1.9
        Bij e-mail van 15 november 2016 aan [appellant] heeft de makelaar daarop als volgt gereageerd:
        
        
          “(…) 
          
            De eigenaar heeft de woning een aantal jaren in de verhuur gehad.
          
          
            Dat is ook de reden dat we artikel 20 hebben opgenomen.
          
        
        
        
          
            Op moment dat een koper twijfels heeft aan de bouwkundige staat dan kan hij een keuring laten uitvoeren.
          
          
            Volgens mij hebben jullie er ook twee keer doorheen gelopen alvorens te bieden.
          
        
        
        
          
            Ik kan hier dan ook verder niets mee. 
          
        
        
        
          (…)”. 
        
        
      
      
        3.1.10
        Bij brief van 29 november 2016 aan de makelaar heeft de advocaat van [appellant] zich, kort gezegd, op het standpunt gesteld dat de woning non-conform is en heeft zij [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor alle daaruit voortvloeiende schade. Voor het geval [geïntimeerden] weigert de door [appellant] geleden schade te vergoeden is onder andere aangezegd dat de koopovereenkomst per direct gedeeltelijk wordt ontbonden dan wel gedeeltelijk wordt vernietigd wegens dwaling.
        
      
      
        3.1.11
        Bij brief van 13 maart 2017 aan [geïntimeerden] heeft de advocaat van [appellant] geschreven:
        
        
          “(…) In het kort komt het er op neer dat cliënt niet de woning van u geleverd heeft gekregen die aan de overeenkomst beantwoordt. Mede gelet op de mededelingen die er zijn gedaan, bezit de woning immers niet de eigenschappen die cliënt mocht verwachten en die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Kortom; er is sprake van non-conformiteit. U bent aansprakelijk voor alle daaruit voortvloeiende schade.
        
        
        
          
            Bij deze deel ik u tevens mee dat tijdens de laatste storm op 23 februari jl., ook het dak van de woning - aan de andere kant - is gaan lekken. Cliënt stelt u ook voor die schade aansprakelijk. 
          
        
        
        
          
            Aangezien er sprake is van een tekortkoming aan uw zijde, ontbind ik namens cliënt hierbij de koopovereenkomst gedeeltelijk, of althans vernietig ik de koopovereenkomst gedeeltelijk wegens dwaling. Het daarop betrekking hebbende gedeelte van de koopsom - ter hoogte van de schade -  zal volledig in rechte van u worden gevorderd.
          
        
        
        
          (…)”.
        
        
      
      
        3.1.12
        Bij brief van 17 maart 2017 aan de advocaat van [appellant] heeft [geïntimeerden] iedere schadevergoeding afgewezen.
        
      
      
        3.1.13
        Bij e-mail van 13 september 2017 heeft de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerden] geschreven:
        
        
          “(…) 
          
            Client stelt u bij deze nog wel, geheel onverplicht, voor de laatste keer in de gelegenheid het dak zelf aan een onderzoek te (laten) onderwerpen. 
            U heeft hiervoor slechts één week de tijd
             aangezien cliënt reeds met herstelwerkzaamheden is aangevangen. Indien u hier gebruik van wenst te maken verzoek ik u mij dat 
            binnen 48 uur kenbaar te maken
            , bij gebreke waarvan deze gelegenheid komt te vervallen.
          
          (…)”.
        
        
      
      
        3.1.14
        Bij e-mail van 14 september 2017 aan de advocaat van [appellant] heeft [geïntimeerden] gewezen op de inhoud van zijn laatste brief en verzocht de zaak te laten rusten.
        
      
      
        3.1.15
        
          Bij e-mail van 14 september 2017 aan [geïntimeerden] heeft de advocaat van [appellant] , ter bevestiging van een telefonisch contact tussen [geïntimeerden] en de advocaat van [appellant] die ochtend, geschreven: 
          “(…) U heeft mij overigens gezegd dat u de woning niet heeft geïnspecteerd en ook niet zal inspecteren omdat u de woning als uw broekzak kent. Dat mag en ook dat staat u vrij. (…)”
        
        
      
      
        3.1.16
        Hierna zijn de rotte gedeeltes vernieuwd en is de nieuwe dakbedekking aangebracht, zodanig dat er geen water meer onder kon komen. De lekkages zijn daarmee volledig verholpen.
        
      
      
        3.1.17
        Op 10 januari 2018 heeft [naam medewerker] van [bedrijf] te [plaats] schriftelijk verklaard als volgt:
        
        
          “(…) 
          
            Bij deze omschrijf ik wat we zijn tegen gekomen tijdens de werkzaamheden 2e helft 2017, aan uw huis gelegen aan de [adres] te [plaats] .
          
        
        
        
          
            Na het verwijderen van de bestaande dak bekleding bleek dat de constructie platen van het dak nagenoeg volledig waren aangetast door langdurige blootstelling aan vocht.
          
          
            Omdat er tijdens de werkzaamheden in het verleden (aanbrengen aluminium dakplaten) geen rekening is gehouden met de benodigde ventilatie, toepassen juiste folie en verwijderen oude bitumineuze dak bedekking is er een condens probleem opgetreden in de constructie.
          
        
        
        
          
            Tevens waren er diverse lekken aanwezig omdat het lood om het platte dak niet goed was ingewerkt in de muur. Hierdoor kwam er voortdurend water onder de dak bekleding.
          
          (…)”.
        
        
      
      
        3.1.18
        
          Op 19 januari 2018 heeft [eigenaar Installatie- en schilderwerken] , van [Installatie- en schilderwerken] , schriftelijk verklaard als volgt:
          “(…)
          
            Hierbij verklaar ik dat de reparaties aan dakgoten en het lood langs de dakkapel niet afdoende waren om waterdichtheid te garanderen. Het was amateuristisch opgelost waarbij de lekkages niet waren verholpen.
          
          (…)”.
        
        
      
      
        3.1.19
        
          Op 18 december 2018 heeft [huurder] , huurder van de woning in de periode 24 november 2014 tot en met 30 juni 2016, de volgende schriftelijke verklaring afgelegd:
          “(…)
          
            Hierbij bevestig ik dat ik, in de hoedanigheid als huurder van de woning aan de [adres] , te [postcode] [plaats] , gedurende mijn huurperiode van 24 november2014 tot en met 30 juni 2016 geen last heb gehad van lekkage of water in de woning.
          
        
        
        
          
            In deze periode is de dakgoot aan de voorzijde gerepareerd. Dit heeft voor mij als huurder gedurende deze periode ook niet tot verdere overlast gezorgd.
          
          (…)”.
        
        
      
      
        3.2.1.
        
          In de onderhavige procedure heeft [appellant] in eerste aanleg, kort gezegd,  gevorderd [geïntimeerden] te veroordelen tot vergoeding aan [appellant] van een bedrag van 
          € 23.851,68, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten met nakosten.
        
        
      
      
        3.2.2.
        
          Aan deze vordering heeft [appellant] , kort gezegd, het volgende ten grondslag gelegd. Uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen dient te hebben zodat deze als woonhuis kan worden gebruikt. De woning had niet de eigenschappen voor een normaal gebruik. Het dak was zo lek als een mandje. Mede gelet op de door de makelaar, die namens [geïntimeerden] optrad, voorafgaand aan de koop gedane expliciete mededeling dat de lekkages waren verholpen en daarmee de oorzaak van die lekkages, hoefde [appellant] geen rekening te houden met een lekkend dak en nieuwe lekkages. Laat staan dat hij dat had moeten onderzoeken. De in opdracht van [geïntimeerden] verrichte herstelwerkzaamheden zijn niet deugdelijk geweest en het is gelet op de ernst van de lekkages onmogelijk dat dit [geïntimeerden] is ontgaan. Daarmee is sprake van non-conformiteit. Tevens staat vast dat [geïntimeerden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen jegens [appellant] , voortvloeiende uit de koopovereenkomst, zodat [geïntimeerden] aansprakelijk is voor de door [appellant] als gevolg van die tekortkoming geleden schade. Daarnaast is gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst ter hoogte van de schade gerechtvaardigd. Tot slot is sprake van dwaling zodat ook een gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst ter hoogte van de schade in de rede ligt, naast eventueel opheffing van het nadeel.
          De door [appellant] gevorderde schade bestaat uit:
          Herstelkosten dak, bestaande uit:
        
        
          
            materiaalkosten € 1.065,71
          
          
            timmerman € 2.570,35
          
          
            factuur [Installatie- en schilderwerken] van 7 november 2016 ad 
          
        
        € 3.016,37
        - factuur [bedrijf] van 18 september 2017 ad € 17.199,25.
        
      
      
        3.2.3.
        
          [geïntimeerden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en zich beroepen op artikel 20 van de koopovereenkomst. Het verweer van [geïntimeerden] zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
        
      
      
        3.2.4.
        In het tussenvonnis van 10 oktober 2018 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald. De mondelinge behandeling is gehouden op 1 februari 2019.
        
      
      
        3.2.5.
        Bij vonnis van 12 juni 2019 waarvan beroep heeft de kantonrechter, kort gezegd, geoordeeld dat [appellant] - indien al zou komen vast te staan dat sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat - gezien artikel 20 van de koopovereenkomst niet gerechtvaardigd mocht verwachten dat het dak geheel in orde zou zijn en dat geen sprake is van non-conformiteit. Dat [geïntimeerden] niet te kort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, zodat er geen grond is voor toewijzing van schadevergoeding op die grond, dan wel op grond van gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en dat het beroep op dwaling strandt. De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
        
      
      
        3.2.6.
        Bij (herstel)vonnis van 14 augustus 2019 heeft de kantonrechter een kennelijke fout, kort gezegd, betrekking hebbende op de veroordeling in de nakosten hersteld.
        
      
    
    
      3.3.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep elf grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis van 12 juni 2019 en tot vernietiging van het herstelvonnis van 14 augustus 2019 en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, en veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties.
      
      
        
          Met betrekking tot de grieven 
        
      
      
    
    
      3.4
      Met grief I betoogt [appellant] dat in r.o 3.7 van het bestreden vonnis van 12 juni 2019 ten onrechte is verwezen naar foto’s die als productie 2 zijn overgelegd. Volgens [appellant] betreft productie 2 een e-mail, geen foto’s. De foto’s zijn als productie 19 overgelegd. Het hof oordeelt als volgt. [appellant] heeft onder randnummer 14 dagvaarding verwezen naar productie 2 waarin als bijlage bij de e-mail van 13 november 2016 foto’s zouden zijn overgelegd. Blijkens de brief van 28 augustus 2018 van de zijde van [appellant] zijn bedoelde foto’s per abuis niet bij productie 2 overgelegd, maar als bijlage bij deze brief alsnog aan de rechtbank gezonden met het verzoek de bijlage alsnog aan het dossier toe te voegen. Bij brief van 17 januari 2019 heeft [appellant] een productie 19 overgelegd, deze betreft foto’s, maar deze productie is niet hetzelfde als productie 2. De kantonrechter heeft zijn beslissing niet op foto’s gebaseerd. Aldus kan de grief niet leiden tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en behoeft deze geen verdere beoordeling. Indien van belang zal het hof beide producties bij de beoordeling betrekken. 
      
    
    
      3.5
      Met de grieven V, VI, VII, IX en X en de toelichting daarop, betoogt [appellant] in de kern dat hij er mede gelet op hetgeen de makelaar, naar aanleiding van de vraag van [appellant] over de zichtbare strepen, mondeling heeft verklaard - naar het hof begrijpt voorafgaand aan de koop - gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er geen lekkages meer waren aan het dak. Artikel 20 (tweede gedachtestreepje) dient volgens [appellant] zo te worden uitgelegd dat sprake is van een garantie dat er geen verdere lekkages zijn. 
      
    
    
      3.6
      Volgens [geïntimeerden] is artikel 20 een exoneratiebepaling. [geïntimeerden] had de bedoeling om zich met artikel 20 te vrijwaren van mogelijke aansprakelijkheid voor de in artikel 20 eerste gedachtestreepje genoemde gebreken. Het tweede gedachtestreepje dient in samenhang te worden gelezen met het eerste, artikel 20 dient in zijn geheel te worden gelezen als exoneratie. 
      
    
    
      3.7
      
        Het hof oordeelt als volgt.
        
          [appellant] betoogt, onder randnummer 8 van de dagvaarding in eerste aanleg, dat de makelaar op de vraag van [appellant] , naar aanleiding van strepen langs zowel de binnen- als buitenkant van de woning, of er lekkages waren te kennen heeft gegeven:
        “(…) dat de strepen een gevolg waren van oude lekkages maar dat deze volledig verholpen waren. (…)” en dat het dak deugdelijk zou zijn gerepareerd en van lekkages geen sprake meer was. Onder randnummer 3 van zijn memorie van grieven betoogt [appellant] dat de makelaar op de vraag van [appellant] gericht op strepen aan de binnen- en buitenzijde van de woning, heeft geantwoord: (i) dat de strepen een gevolg zijn van oude, verholpen lekkages, (ii) dat die lekkages deugdelijk gerepareerd zijn, en (iii) dat er geen lekkages meer zijn. [geïntimeerden] heeft het voorgaande betwist. [geïntimeerden] stelt dat de makelaar tijdens de bezichtiging enkel heeft aangegeven wat [geïntimeerden] wist, namelijk dat er in 2016 een lekkage is geweest en dat deze lekkage verholpen was.
        Het hof oordeelt dat [appellant] de door hem gestelde beantwoording door de makelaar kennelijk mede baseert op hetgeen de makelaar niet heeft gezegd. [appellant] heeft het betoog van [geïntimeerden] dat de makelaar slechts heeft gesproken over de door [geïntimeerden] verholpen lekkage begin 2016 niet betwist. Onder randnummer 34 van zijn memorie van grieven betoogt [appellant] immers dat [geïntimeerden] bij monde van de makelaar heeft verklaard dat de vlekken en strepen gerelateerd zijn aan een recent verholpen lekkage aan de dakgoot aan de voorzijde. Onder randnummer 37 van zijn memorie van grieven betoogt [appellant] dat wanneer naar aanleiding van een concrete vraag wordt gezegd dat er een lekkage is (geweest) aan de voorzijde, zonder voor het overige een beroep te doen op onbekendheid met eventuele gebreken, bij de koper het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaat dat het voor het overige dus in orde is. Anders dan [appellant] betoogt betekent het achterwege laten van een mededeling dat men niet bekend is met andere lekkages niet, zonder meer, dat [appellant] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er geen verdere lekkages aan het dak waren. Dat [appellant] dit wel zo heeft mogen begrijpen, omdat [geïntimeerden] een mededelingsplicht zou hebben geschonden, hetgeen [appellant] betoogt met grief III en de toelichting daarop, gaat niet op. [appellant] heeft niet voldoende onderbouwd dat [geïntimeerden] van andere lekkages op de hoogte was of behoorde te zijn. De door [appellant] weergegeven verklaring van [naam medewerker] , aannemer, op de zitting in eerste aanleg “Ik betwijfel dat verkoper dit niet heeft geweten, onze indruk was dat e.e.a. is weggewerkt dmv verf, kan bijna niet anders dan dat men het gemerkt heeft” is daartoe niet voldoende. 
        
          [appellant] heeft niet concreet onderbouwd betoogd om welke lekkages het gaat en waarom [geïntimeerden] , die in de vier jaren voorafgaand aan de verkoop niet zelf in de woning heeft gewoond, daarvan moest weten. De grieven III, V, VI, VII, IX en X falen in zoverre.
      
      
    
    
      3.8
      Nu niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] heeft gegarandeerd dat er in het geheel geen lekkages waren, dient te worden beoordeeld of de gestelde lekkages, die [appellant] heeft laten repareren, bij eigendomsoverdracht van de woning aan normaal gebruik van de woning in de weg stonden (artikel 6.3 koopovereenkomst). Wanneer niet kan worden geoordeeld dat dat zo is, behoeft de vraag of [geïntimeerden] zich kan beroepen op artikel 20 van de koopovereenkomst geen beoordeling.
      
      
        3.9.1
        
          
            [appellant] stelt dat na levering van de woning in augustus 2016 bleek dat het dak zo lek was als een vergiet, bij regen stroomde het water langs de binnen- en buitenmuren. De door hem ingeschakelde loodgieter constateerde dat zowel de dakkapel, stukken van het dak en de goten aan de voorkant vervangen moesten worden. Hier en daar was pek in verrotte gaten gestopt en wel zodanig dat bij flinke regenbuien het water niet weg kon lopen via de goot. De goot bleek niet alleen lek, maar kon door de aangebrachte pek het water niet in zijn geheel afvoeren. Hierdoor bleef alles nat (ook onder de bedekking van de goot) en waren de draagbalken verteerd. De hele dakgoot moest daarom worden vernieuwd.  
          Bij e-mail van 13 november 2016 heeft [appellant] opgave van herstelkosten aan de makelaar gedaan, in totaal € 6.652,43 voor het vernieuwen van de dakkapel en de twee goten rondom het huis. [appellant] heeft dit bedrag toegelicht met een overzicht van materiaalkosten € 1.065,71 en timmerman € 2.570,35, een factuur van [Installatie- en schilderwerken] d.d. 7 november 2016 ad € 3.016,37. Zonder nadere toelichting, die [appellant] niet heeft gegeven, heeft hij met het voorgaande onvoldoende onderbouwd dat sprake was van lekkages/gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg stonden. De aard van het gebrek - een lekkage - brengt niet zonder meer met zich dat dit aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De omvang van het bedrag voor de herstelkosten van in totaal € 6.652,43 wijst daar ook niet op, terwijl ook uit de als productie 2 (bij brief van 28 augustus 2018) overgelegde foto’s en de als productie 19 overgelegde foto’s niet valt af te leiden dat sprake was van lekkages/gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg stonden. Dit volgt evenmin uit de door [appellant] overgelegde verklaring van [eigenaar Installatie- en schilderwerken] , zie hiervoor onder 3.1.18. 
        
        
      
      
        3.9.2
        
          Volgens [appellant] dienden verdere omvangrijke herstelwerkzaamheden te worden verricht aan het schuine dak en heeft hij [geïntimeerden] daarvan bij e-mail van 13 september 2017 op de hoogte gebracht. De factuur van 18 september 2017 van [bedrijf] , betreffende herstelkosten van het dak ad € 17.199,25 ziet daarop. [appellant] heeft verklaard dat op het schuine dak, met de uitbouw, naar het hof begrijpt de dakkapel, een vervangend dak van ijzeren golfplaten was geplaatst, dat niet goed als afwatering heeft gefunctioneerd. [geïntimeerden] heeft ter zitting betoogd dat het geen golfplaten betreft maar metalen dakpanplaten welke duurzamer zijn dan bitumen. Deze liggen ook op het andere lessenaarsdak.
          
            [appellant] heeft een verklaring van [naam medewerker] van 16 januari 2019 overgelegd, naar het hof begrijpt, mede, als toelichting bij voornoemde factuur. In deze verklaring staat: 
        
        
        
        
        
          “(…) 
        
        
        
          
            Deze factuur ziet uitsluitend op werkzaamheden aan de dakkapel en het schuine dak aldaar.
          
        
        
        
          
            Verder hebben ik duidelijk kunnen zien dat de werkzaamheden die uitgevoerd waren verre van afdoende zijn, ook had ik de indruk dat er was geprobeerd de lekkage en schimmel die op meerdere plaatsen aanwezig was te maskeren.
          
        
        
        
          
            Door het ondeugdelijk aanbrengen van de aluminium dakplaten zonder het houden van voldoende ventilatie en verwijderen van bestaande bitumen leien is er een groot condens probleem ontstaan waardoor de constructieve dakplaten en dakkapel ernstig waren aangetast. 
          
          (…)”. 
        
        
        
          Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] met laatste genoemde verklaring niet voldoende onderbouwd, ook niet in onderling verband met wat [appellant] op dit punt voor het overige heeft aangevoerd waaronder de hiervoor onder 3.1.17 opgenomen verklaring van [naam medewerker] en de onder 3.7 opgenomen verklaring van [naam medewerker] , dat sprake was van een of meerdere lekkages/gebreken die bij de eigendomsoverdracht aan een normaal gebruik van de woning in de weg stonden. Dat blijkt niet uit het voorgaande. Ook het betoog van [appellant] , onder verwijzing naar hetgeen [naam medewerker] ter zitting in eerste aanleg heeft verklaard, dat het dak voor 80% rot was, aangetast door vocht, dat je daar zo doorheen trapte, dat er te weinig ventilatie tussen twee lagen was waardoor een condens probleem en schimmel was ontstaan dat echt heftig was, betekent zonder nadere onderbouwing, die [appellant] niet heeft gegeven, niet dat de woning op het moment van levering niet geschikt was voor normaal gebruik. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het pand van 24 november 2014 tot en met 30 juli 2016 was verhuurd en dat is gesteld nog gebleken dat het niet werd bewoond. [appellant] heeft in elk geval onvoldoende onderbouwd dat reeds ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van gebreken aan het dak die het noodzakelijk maakten dat het dak werd vervangen, zoals in het najaar van 2017 is gebeurd en ter zake waarvan hij schadevergoeding vordert, en dat niet met minder vergaande aanpassingen had kunnen worden volstaan om de woning geschikt te maken voor normaal gebruik. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat tussen de eigendomsoverdracht en de vervanging van het dak ruim een jaar is verlopen en dat vroeg in die periode reparaties aan het dak hebben plaatsgevonden die de noodzaak van vervanging van het dak kennelijk nog niet aan het licht hebben gebracht. 
          Gezien de onvoldoende onderbouwing is bewijslevering niet aan de orde. Dat [geïntimeerden] niet zelf is komen inspecteren maakt het voorgaande niet anders. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] van een of meerdere concrete lekkages/gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg stonden op de hoogte is gesteld. 
        
        
      
    
    
      3.10
      Gezien hetgeen hiervoor is geoordeeld, gaat het beroep van [appellant] op dwaling, artikel 6:228 lid 1 sub a en/of b niet op. Grief XI faalt.  
      
    
    
      3.11
      
        Nu het overige dat met de grieven is aangevoerd niet kan leiden tot het oordeel dat [appellant] er op mocht vertrouwen dat er geen verdere lekkages meer waren of dat de gestelde gebreken/lekkages bij de eigendomsoverdracht aan een normaal gebruik van de woning in de weg stonden en daarmee niet tot toewijzing van de vordering van [appellant] behoeven de grieven (in zoverre) geen afzonderlijke beoordeling.
        Het hof zal de vonnissen waarvan beroep bekrachtigen. [appellant] zal in de proceskosten worden veroordeeld.
      
      
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep zover deze aan het oordeel van het hof zijn onderworpen;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 741,- aan griffierecht en op € 4.326,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
      en bepaalt dat de bedragen van € 741,- en € 4.326,- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
    
    
    
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het anders of meer gevorderde.
    
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, S.C.H. Molin en J.G.A. Struycken en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 juni 2021.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer