ECLI:NL:RBOBR:2014:1903, Rechtbank Oost-Brabant, 02-04-2014, C/01/268120
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2014-04-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Projectontwikkeling. Als gevolg van financiële crisis is koper niet meer in staat bouwkavels af te nemen. Verkoper verlangt nakoming. Beroep op overmacht, onvoorziene omstandigheden en beperkende werking redelijkheid en billijkheid wordt verworpen. Partijen zijn overeengekomen dat korting op koopprijs zal gelden als verkoper nakoming verlangt. Uitleg overeenkomst voor wat betreft de bepaling van de verschuldigde koopprijs.

vonnis
      
        RECHTBANK OOST-BRABANT
      
    
    
    
      Handelsrecht
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/01/268120 / HA ZA 13-645
    
    
    
      
        Vonnis van 2 april 2014
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiseres 1],
    wonende te [woonplaats],
    2.	[eiseres 2],
    wonende te [woonplaats],
    3.	[eiseres 3],
    
      wonende te [woonplaats],
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      advocaat mr. H.G.M. van der Westen te Eindhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaat mr. Ph.C.M. van der Ven te ‘s-Hertogenbosch.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 4 december 2013
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 20 maart 2014.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiseres] is de erfgenaam van de [vader eisers] (hierna: [vader eisers]), overleden op 9 juni 2011.
      
    
    
      2.2.
      
        [vader eisers] heeft bij koopovereenkomst van 11 november 2009 (hierna: de koopovereenkomst) aan [gedaagde] verkocht de vrijstaande woonboerderij met ondergrond, terrein en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [woonplaats], plaatselijk bekend [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie C nummers 3342, 3246, 3247 en 3252 (geheel of gedeeltelijk), (hierna: de bouwkavels) voor de koopprijs van € 1.495.000,00 kosten koper. 
      
    
    
      2.3.
      
        In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
        
          ‘de koopprijs wordt als volgt uitgesplitst:
        
        
          Bouwkavel 1				€   300.000,00
        
        
          Bouwkavel 2				€   300.000,00
        
        
          Bouwkavel 3 inclusief voorhuis		€   475.000,00
        
        
          Bouwkavel 4 inclusief achterhuis		€   420.000,00+
        
        
          Totaal					€1.495.000,00
        
      
      
      
        
          Over de koopprijs van de onroerende zaak is 
          geen
           omzetbelasting verschuldigd.
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 3 Eigendomsoverdracht
        
      
    
    
      3.1.
      
         De akte van levering zal gepasseerd worden op 
        uiterlijk 31 december 2011
         of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen, (…). Voor nadere afspraken met betrekking tot de levering wordt verwezen naar artikel 18 van deze overeenkomst.
      
      
      
        
          Artikel 11 Ingebrekestelling, ontbinding
        
      
    
    
      11.1.
      
        
          Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft (…) kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      11.3.
      
         Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve  van de wederpartij na afloop van de in 11.1 vermelde termijn van acht dagen (…)  een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn (…)
      
      
      
        
          Artikel 18 Aanvullende afspraken met betrekking tot de overdracht
        
        
          Inzake de overdracht van de, in de considerans van deze overeenkomst, genoemde bouwkavels (met eventuele opstallen) komen partijen als volgt overeen:
        
      
    
    
      18.1
      
         De afspraak betreft de kavels 1 t/m 4 als nader aangeduid in de aan deze overeenkomst aangehechte situatieschets.
      
    
    
      18.2
      
         Koper is voornemens de genoemde kavels door te verkopen aan eindgebruiker en voor eindgebruiker de betreffende kavels te bebouwen.
      
    
    
      18.3
      
         Direct na het ondertekenen van deze overeenkomst mag en zal koper een aanvang maken met de verkoop van de genoemde kavels.
      
    
    
      18.4
      
         De overdracht geschiedt, zonodig in delen, zodra de koper de betreffende kavels of een deel daarvan heeft verkocht aan de eindgebruiker.
      
    
    
      18.5
      
         Op eerste verzoek van verkoper na 31 december 2011 zal koper medewerking verlenen om het verkochte of een deel daarvan in eigendom aan hem (koper) over te dragen.
      
    
    
      18.6
      
         Indien één of meer van de genoemde kavels worden overgedragen op verzoek van verkoper zijn de genoemde prijzen per bouwkavel prijzen inclusief BTW, en zal aan verkoper het bedrag exclusief deze BTW worden uitbetaald.
      
      
      
        
          Artikel 19 Afspraken bouw eigen woning verkoper
        
      
    
    
      19.1
      
        
           Verkoper gaat op “kavel 5” een nieuwe woning bouwen en koper bouwt deze woning van verkoper.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      19.4
      
         Verkoper zal de verlopen termijnen van de nieuw te bouwen woning betalen, zodra hij (een deel van) de koopsom van de te verkopen kavels heeft ontvangen. De betaling zal niet meer bedragen dan het door koper ontvangen (deel van) de koopsom.
      
      
      
        
          (…)’
        
      
      
    
    
      2.4.
      Omdat [gedaagde] niet in staat was de bouwkavels af te nemen heeft zij op 21 januari 2011 met [vader eisers] een aanvullende overeenkomst behorende bij de koopovereenkomst (hierna: de aanvullende overeenkomst) gesloten. Bij de aanvullende overeenkomst zijn [vader eisers] en [gedaagde] onder meer als volgt overeengekomen:
      
      
        
          ‘Het artikel 3.1 luidt na de wijziging als volgt:
        
      
    
    
      3.1.
      
         De akte van levering zal gepasseerd worden op 
        uiterlijk 30 juni 2013
         of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen, (…). Voor nadere afspraken met betrekking tot de levering wordt verwezen naar artikel 18 van deze overeenkomst.
      
      
      
        
          Het artikel 18.5 luidt na de wijziging als volgt:
        
      
    
    
      18.5
      
        
          Op eerste verzoek van verkoper na 30 juni 2013 zal koper medewerking verlenen om het verkochte of een deel daarvan in eigendom aan hem (verkoper) over te dragen. 
        
        
          (…)
        
        
          Het toe te voegen artikel 22 luidt als volgt:
        
        
          Artikel 22 Rentevergoeding
        
        
          Partijen zijn overeengekomen dat koper aan verkoper met ingang van 1 april 2011 over de koopsom een rentevergoeding betaald. Deze vergoeding zal maandelijks op de 15e van de maand worden voldaan en het rentepercentage bedraagt 2,4% op jaarbasis over de koopsom.
        
        
          (…)’
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft op ‘kavel 5’een woning gebouwd (hierna: de nieuwbouwwoning). De kosten hiervan ad € 453.086,52 zijn gefinancierd door [gedaagde]. [eiseres 3] heeft deze woning in gebruik genomen. 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft in mei 2013 aan [eiseres] te kennen gegeven dat zij niet in de gelegenheid was de bouwkavels af te nemen. Partijen zijn met elkaar in overleg getreden om tot een oplossing te komen. [eiseres] heeft aan [gedaagde] een voorstel gedaan en daarbij aangegeven dat volledige nakoming van de koopovereenkomst in rechte zal worden gevorderd indien [gedaagde] niet schriftelijk en onvoorwaardelijk uiterlijk voor 1 juli 2013 met dat voorstel zou instemmen. [gedaagde] heeft niet met het voorstel ingestemd.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert  samengevat – na vermeerdering van de eis bij akte en vermindering van de eis ter comparitie;
      - veroordeling van [gedaagde] tot het verlenen van medewerking aan de (notariële) akte van levering van de bouwkavels tegen betaling van de koopprijs ad 
      € 1.495.000,00 k.k. minus een bedrag van € 453.086,52 ter zake de nieuwbouwwoning, op straffe van een dwangsom;
      - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de onmiddellijk opeisbare boete van 3 promille per dag over € 1.495.000,00, vanaf de dag dat [gedaagde] in verzuim is met de afname van de bouwkavels, zijnde 15 augustus 2013, tot de dag van nakoming;
      - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.849,06 en om door te gaan met betaling van de rentevergoeding van € 1.850,42, 
      vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert voorwaardelijk, voor het geval de koopovereenkomst volledig wordt ontbonden,  samengevat - hoofdelijke veroordeling van [eiseres] tot betaling van € 453.086,52, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseres] voert verweer. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    in conventie
    
      4.1.
      De vordering van [eiseres] is onder meer gegrond op nakoming van de koopovereenkomst middels levering van de bouwkavels en betaling van de koopprijs. Ingevolge het bepaalde in de artikelen 3.1 en 18 zoals die luiden op grond van de koopovereenkomst en de aanvullende overeenkomst, vindt de overdracht van de bouwkavels plaats zodra [gedaagde] deze heeft verkocht aan een eindgebruiker dan wel nadat [eiseres] daartoe na 30 juni 2013 aan [gedaagde] het verzoek heeft gedaan. In dat laatste geval, dat hier aan de orde is, is [gedaagde] gehouden haar medewerking te verlenen aan de levering van de bouwkavels. Zijdens [eiseres] is ter comparitie nog aangevoerd dat er geen sprake is van een overdracht op zijn verzoek nu het voorstel van [eiseres] tot afname van bouwkavels 3 en 4 door [gedaagde] niet is geaccepteerd en thans afname op vordering van [eiseres] plaatsvindt. Dit verweer slaagt niet. Er is immers sprake van een overdracht van de bouwkavels op initiatief van [eiseres] en dat is de situatie waarop artikel 18.5 van de koopovereenkomst ziet.
      
    
    
      4.2.
      
        
          [gedaagde] heeft betwist dat zij tot nakoming van de koopovereenkomst kan worden gehouden. Zij beroept zich daarbij op grond van door haar aangevoerde feiten en omstandigheden op overmacht ex artikel 6:75 BW, onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW. 
        
          [gedaagde] heeft gesteld dat de economische crisis, als gevolg waarvan de koopprijs voor haar niet financierbaar is, een onvoorziene omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 6:258 BW. Dit is door [eiseres] niet weersproken, zodat daarvan kan worden uitgegaan. Deze omstandigheid is echter niet van dien aard dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet zou mogen verwachten. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen. Bij aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden dient terughoudendheid te worden betracht. De redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. [gedaagde] heeft als bouwbedrijf de bouwkavels van [vader eisers] gekocht met de bedoeling de kavels aan eindgebruikers te verkopen en de kavels voor de eindgebruikers te bebouwen, naar moet worden aangenomen om daarmee winst te behalen. Daarbij hebben partijen voorzien dat de situatie zich zou kunnen voordoen dat [gedaagde] de bouwkavels op verlangen van [vader eisers] zou moeten afnemen op een moment dat er nog geen verkoop aan eindgebruikers zou hebben plaatsgevonden. [gedaagde] zou in dat geval de aan [vader eisers] verschuldigde koopsom voor de bouwkavels op andere wijze moeten financieren dan middels van de eindgebruikers te ontvangen betalingen. Het hiermee gepaard gaande risico dat [gedaagde] geen financiering zou kunnen verkrijgen is een risico dat, bijzondere omstandigheden daargelaten, moet worden aangemerkt als normaal ondernemersrisico voor een bouwbedrijf dat zich met ontwikkeling van onroerende zaken bezig houdt. Als een bijzondere omstandigheid kan niet worden aangemerkt dat er een financiële crisis is opgetreden die heeft meebracht dat [gedaagde] geen financiering voor de koopsom kon verkrijgen. Het is een feit van algemene bekendheid dat de economie aan schommelingen onderhevig is, waarbij zich grote verschillen kunnen voordoen die grote gevolgen kunnen hebben voor de onroerend goed markt. In dat licht bezien is de economische crisis waarop [gedaagde] zich heeft beroepen niet een zo uitzonderlijke gebeurtenis dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op nakoming tegenover [gedaagde] geen aanspraak zouden kunnen maken. 
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft nog gewezen op een aantal andere omstandigheden die volgens haar meebrengen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst verlangt. De door haar genoemde omstandigheden betreffen de door partijen gevoerde onderhandelingen, het bij de aanvullende overeenkomst bedongen rentepercentage, de nieuwbouwwoning en de kosten met betrekking tot de woonboerderij.
      
        4.3.1.
        Tussen partijen staat vast dat zij hebben onderhandeld over, een tweede, aanpassing van de koopovereenkomst. Volgens [gedaagde] bleef [eiseres] daarbij op onjuiste gronden meer eisen dan waarop hij recht had. [gedaagde] heeft in dit verband gedoeld op de omstandigheid dat een voorstel van [eiseres] er op neer kwam dat [gedaagde] de bouwkavels 3 en 4 zou overnemen tegen een koopprijs waarin niet de in artikel 18.6 genoemde BTW-korting was begrepen. Uit het voorstel van [eiseres] volgt dat hij bereid is geweest tot onderhandelingen om tot aanpassing van de koopovereenkomst te komen en niet onverkort heeft vastgehouden aan de nakoming daarvan. De voorstellen van [eiseres] hielden onder meer in dat [gedaagde] enkel de kavels 3 en 4 zou afnemen, zonder BTW-korting, en dat de koopovereenkomst voor wat betreft de kavels 1 en 2 zou worden ontbonden, zodat [gedaagde] niet langer gehouden zou zijn die kavels af te nemen. Daarbij is [gedaagde] ook nog de keus geboden tussen een zekere korting op de koopprijs en termijnbetaling van de koopprijs. Dat [eiseres] aldus meer heeft geëist dan waar hij recht op had, zoals [gedaagde] heeft gesteld, kan het geheel beziend niet worden volgehouden. Van een onredelijke opstelling van [eiseres] die mee zou brengen dat hij bij afwijzing van zijn voorstel geen aanspraak zou kunnen maken op ongewijzigde nakoming van de koopovereenkomst, is geen sprake.
      
      
        4.3.2.
        
          Partijen zijn bij aanvullende overeenkomst overeengekomen dat [gedaagde] over de koopsom een rentevergoeding zou betalen. Volgens [gedaagde] is [eiseres] door de rentebetalingen gecompenseerd voor financieel nadeel als gevolg van de uitgestelde levering en blijft bij een verder uitgestelde levering de rentevergoeding onverkort gehandhaafd, zodat [eiseres] daarvan geen schade zou lijden. 
          
            [gedaagde] heeft gesteld dat [eiseres] ter zake de in gebruik genomen nieuwbouwwoning evenmin schade lijdt, nu [gedaagde] de kosten van die woning heeft voorgefinancierd. 
          Daarnaast heeft [gedaagde] gesteld dat de woonboerderij nu leeg staat en dat zij met [eiseres] heeft meegedacht om ‘ter overbrugging’ er voor te zorgen dat [eiseres] geen althans geringere kosten met betrekking tot de woonboerderij zou hebben, zoals het vinden van een huurder, maar dat [gedaagde] hieraan geen gevolg heeft gegeven. 
        
      
      
        4.3.3.
        De omstandigheid dat de schade als gevolg van nader uitstel van de levering van de bouwkavels beperkt zou worden brengt, in aanmerking nemende ook dat [eiseres 3] de koopprijs wenst te gebruiken om een schuld bij de bank af te lossen en zij ter comparitie heeft verklaard dat het voortduren van de onzekere situatie aangaande de levering voor haar onrust oplevert, evenmin mee dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet zou mogen verwachten.   
        
      
    
    
      4.4.
      Hetgeen hiervoor is overwogen brengt mee dat het beroep van [gedaagde] op het bepaalde in de artikelen 6:75, 6:258 en 6:248, tweede lid, BW niet kan slagen. Er bestaat geen grond voor de door [gedaagde] verlangde ontbinding dan wel wijziging van de koopovereenkomst of voor afwijzing van de vordering tot nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] is gelet op het vorenstaande gehouden mee te werken aan de overdracht van de bouwkavels. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat, voor zover zij zou worden veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst, de koopprijs dient te worden vastgesteld met inachtneming van het bepaalde in artikel 18.6 van de koopovereenkomst. [eiseres] heeft daartegenover gesteld dat deze bepaling enkel ziet op de twee onbebouwde kavels en niet op de bebouwde kavels. Partijen verschillen derhalve over de uitleg van deze bepaling. 
      
        4.5.1.
        De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
      
      
        4.5.2.
        De tekst van artikel 18 van de koopovereenkomst (zie hiervoor 2.3) houdt een duidelijke verwijzing in naar de vier bouwkavels waarop die overeenkomst ziet (‘de, in de considerans van deze overeenkomst, genoemde bouwkavels (met eventuele opstallen)’, ‘De afspraak betreft de kavels 1 t/m 4’, ‘Indien één of meer van de genoemde kavels’ ). Uit de tekst van de overeenkomst kan niet worden afgeleid dat de in artikel 18.6 genoemde BTW-korting is beperkt tot de twee onbebouwde kavels, bouwkavels 1 en 2. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat [vader eisers] en [eiseres] hebben bedoeld die BTW-korting enkel op de onbebouwde kavels van toepassing te doen zijn. [eiseres 3] heeft bovendien ter comparitie erkend dat er tijdens de besprekingen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst voor wat de betreft de BTW-korting als genoemd onder 18.6, geen onderscheid is gemaakt tussen de bebouwde kavels 3 en 4 en de onbebouwde kavels 1 en 2. Volgens [eiseres 3] heeft zij op enig moment nà het ondertekenen van de koopovereenkomst aan [vertegenwoordiger] van [gedaagde] gezegd dat de BTW-korting alleen zou gelden voor de onbebouwde kavels. Uit deze mededeling volgt echter niet dat zulks de bedoeling van [vader eisers] en [gedaagde] is geweest bij het sluiten van de overeenkomst.
      
      
        4.5.3.
        Er moet gelet op het voorgaande van worden uitgegaan dat artikel 18.6 van de koopovereenkomst inhoudt dat de prijzen waartegen de bouwkavels moeten worden afgenomen in het geval de overdracht op verzoek van [eiseres] plaatsvindt, prijzen inclusief BTW betreffen, en dat [eiseres] enkel aanspraak kunnen maken op een bedrag exclusief BTW.    
      
      
        4.5.4.
        
          De BTW is door partijen op 21% gesteld hetgeen meebrengt dat de koopprijs 
          € 1.235.537,19 bedraagt. Hierop strekt in mindering de waarde van de nieuwbouwwoning op kavel 5 die door partijen is gesteld op € 453.086,52 zodat resteert door [gedaagde] te voldoen een bedrag van € 782.450,67.
        
        
      
    
    
      4.6.
      De veroordeling tot het verlenen van medewerking aan de levering van de bouwkavels zal worden toegewezen onder verbeurte van een dwangsom, waarbij de te betalen koopprijs zal worden gesteld op € 782.450,67. De gevorderde dwangsom zal worden verbonden aan een maximum en aan de dwangsom zal een rechterlijke matigingsbevoegdheid worden verbonden. 
      
    
    
      4.7.
      
        
          [eiseres] heeft de boete ex artikel 11 lid 3 van de koopovereenkomst gevorderd vanaf de dag na afloop van de in artikel 11, eerste lid van de koopovereenkomst vermelde termijn van acht dagen, zijnde 15 augustus 2013. [gedaagde] heeft hiertegen onder meer het verweer gevoerd dat [eiseres] zich niet op deze bepaling kan beroepen omdat [gedaagde] niet aan de vordering tot nakoming kon voldoen. 
        Ingevolge het bepaalde in artikel 11, leden 1 en 3, van de koopovereenkomst is [gedaagde] een boete verschuldigd indien zij, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen. De stellingen van [eiseres] impliceren dat [gedaagde] op 7 augustus 2013 in gebreke is gesteld. Van een dergelijke ingebrekestelling is echter niet gebleken. Bovendien heeft [eiseres], voor zover zij al gehele of gedeeltelijk nakoming van de overeenkomst heeft verlangd, zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] gehouden was de koopprijs zonder BTW-korting te voldoen. Uit hetgeen hiervoor onder 4.5 is overwogen volgt dat [eiseres] dit standpunt ten onrechte heeft ingenomen. Zij heeft derhalve van [gedaagde] nakoming verlangd van tegenover [eiseres] niet bestaande verplichtingen. Onder deze omstandigheden is [gedaagde] geen boete verschuldigd geworden. De vordering ter zake zal daarom worden afgewezen. 
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eiseres] heeft betaling van de contractuele rente gevorderd over de maand juli 2013 en met ingang van maart 2014, alsmede hetgeen te weinig aan rente zou zijn betaald over de maanden augustus 2013 tot en met februari 2014. [eiseres] heeft gesteld dat de maandelijks verschuldigde rente € 1.850,42 bedraagt en dat [gedaagde] met ingang van augustus 2013 slechts € 1.564,90 is gaan betalen. Ter comparitie heeft [eiseres] verklaart dat [gedaagde] in een gesprek met [eiseres] uitleg heeft gegeven over de verlaging van de rente en dat [eiseres] die verlaging heeft geaccepteerd. Er zal daarom van worden uitgegaan dat de met ingang van augustus 2013 maandelijks verschuldigde rente € 1.564,90 bedraagt. [gedaagde] heeft voor het overige geen verweer gevoerd tegen de gevorderde rente. Dit brengt mee dat de achterstallige contractuele rente over de maand juli 2013 ter hoogte van € 1.850,42 en de contractuele rente ingaande maart 2014 ter hoogte van € 1.564,90, voor toewijzing in aanmerking komen. Tegen de gevorderde wettelijke rente over de achterstallige rente is geen verweer gevoerd zodat deze eveneens zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] heeft de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten betwist. Uit hetgeen [eiseres] dienaangaande heeft gesteld blijkt niet dat er sprake is van kosten voor andere werkzaamheden dan werkzaamheden waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding beoogt in te houden. De correspondentie die de raadsman van [eiseres] met [gedaagde] heeft gevoerd, houdt niet meer in dan een herhaling van het reeds door [eiseres] ingenomen, en ter zake de BTW-korting: onjuiste, standpunt. De vordering op dit onderdeel zal daarom worden afgewezen. 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. 
    
    
      4.11.
      De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
      - dagvaarding	€      98,27	
      - betaald griffierecht	€ 1.474,00
      - salaris advocaat	€ 5.160,00  (2,0 punten tarief VII × factor 1,0 × tarief € 2.580,00)
      Totaal	€ 6.732,27
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      4.12.
      De vordering is ingesteld onder de voorwaarde dat de koopovereenkomst in conventie volledig wordt ontbonden. Aan deze voorwaarde is niet voldaan. De rechtbank komt daarom niet toe aan de beoordeling van deze vordering.
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] dient te worden aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij en zal worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 2.580,00 (2 punten tarief VII × factor 0,5 × tarief € 2.580,00) aan salaris advocaat.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan de (notariële) levering van de bouwkavels tegen betaling van de koopprijs van € 1.235.537,19 k.k. minus een bedrag van 
        € 453.086,52 ter zake de nieuwbouwwoning, derhalve een bedrag van € 782.450,67;
      
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] na veertien dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking aan de (notariële) levering van de bouwkavels niet verleent, tot een maximum van € 1.000.000,00;
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.850,42, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 5 maart 2014 tot aan de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de maandelijkse rentevergoeding van € 1.564,90 ingaande maart 2014 tot aan de (notariële) levering van de woonboerderij; 
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 6.732,27, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.9.
      wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.10.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eiseres] gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op € 2.580,00;
      
    
    
      5.11.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2014.