ECLI:NL:GHARL:2014:8844, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-11-2014, 13/01166
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ.  Waardevaststelling kantoorgebouw. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    Sector belastingrecht
    
    
      nummer 13/01166
      uitspraakdatum: 18 november 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] N.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 oktober 2013, nummer UTR 13/769, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 25 te [L] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 11.019.000.
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 9.939.000. 
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is hiertegen in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 oktober 2013 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle andere stukken die door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [B], alsmede drs. [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] (WOZ-taxateur).
      
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak is een kantoorgebouw met bouwjaar 1983 en is gelegen in het de wijk [E] dichtbij de kantorenwijk [F]. Het beschikt over een verhuurbare vloeroppervlakte (hierna: vvo) van 8.507 m², verdeeld over zes verdiepingen, en parkeerplaatsen. Van de onroerende zaak zijn rond waardepeildatum geen marktgegevens bekend.
      
    
    
      2.2
      De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde onderbouwd met een taxatierapport van 25 maart 2013 (hierna: het taxatierapport), opgesteld door [G], WOZ-taxateur. In dit rapport wordt aan de onroerende zaak per waardepeildatum een waarde toegekend van € 9.939.000. In het taxatierapport wordt de waarde getaxeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode en onderbouwd met verkopen van kantoorpanden in [L], gelegen aan de [b-straat] 2, [c-straat] 7-9, [d-straat] 700 en de [e-straat] 93. Aan de hand van deze gegevens wordt in het taxatierapport geconcludeerd dat de huurwaarde dient te worden gesteld op € 1.080.389 (€ 127 per m² inclusief parkeren) en de kapitalisatiefactor op 9,2.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Meer specifiek is in geschil of hij aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem daarbij toegepaste kapitalisatiefactor van 9,2 niet te hoog is. 
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt bovenstaande vragen ontkennend, de heffingsambtenaar bevestigend.
      
    
    
      3.3
      Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.4
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot gegrondverklaring van het beroep, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2011. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde het best kan worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
      
    
    
      4.2
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank met juistheid geoordeeld dat de bewijslast voor de stelling dat de waarde van de onroerende zaak niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld op de heffingsambtenaar rust.
      
    
    
      4.3
      De heffingsambtenaar heeft daarvoor gewezen op het taxatierapport. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, waaraan onder meer de verkoopgegevens van het kantoorpand gelegen aan de [c-straat] 7-9 te [L] ten grondslag worden gelegd. Dit pand is op 25 februari 2010 verkocht voor € 10.000.000 (hierna: de onderbouwende verkoop).
      
    
    
      4.4
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak het best kan worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit laat echter onverlet dat naar het oordeel van het Hof de heffingsambtenaar reeds met de onderbouwende verkoop aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak in ieder geval niet te hoog is. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
    
    
      4.5
      Het pand aan de [c-straat] 7-9 is gelegen in de wijk [H]. Tussen partijen is niet in geschil dat deze ligging slechter is dan de ligging van de onroerende zaak. Evenmin is in geschil dat de staat van onderhoud van dit pand (gewaardeerd met het cijfer 2) slechter is dan de staat van onderhoud van de onroerende zaak (gewaardeerd met het cijfer 3). Het pand [c-straat] 7-9 beschikt weliswaar over 272 m² (3,2%) meer vvo (8.779 m²) dan de onroerende zaak (8.507 m²), maar het leegstandsrisico is significant groter dan dat van de onroerende zaak. Blijkens de Vastgoedmonitor [L] 2010 bedraagt het leegstandsrisico medio 2010 voor [H] immers 15,2% tegenover 6,4% voor [E] en 6,7% voor [I] en blijkens de Vastgoedmonitor [L] 2011 bedraagt het leegstandsrisico medio 2011 voor [H] 17,1% tegenover 6,6% voor [E] en 2,5% voor [I]. Naar het oordeel van het Hof wegen de pluspunten van de onroerende zaak ten opzichte van de onderbouwende verkoop - betere staat van onderhoud en een betere ligging met minder leegstandsrisico - zodanig op tegen het minpunt daarvan - een iets kleinere vvo-  dat het Hof gelet op de koopsom van € 10.000.000 per 25 februari 2010 van het kantoorpand [c-straat] 7-9, een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van € 9.939.000 niet te hoog acht.
      
    
    
      4.6
      Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
          
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 18 november 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (A. Vellema)
            
            
                (R.A.V. Boxem)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 18 november 2014.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.