ECLI:NL:GHARL:2018:3301, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-04-2018, 200.205.755
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-04-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: 7:367 lid 3 BW. Minnelijke pachtbeëindiging. De vraag die beantwoord moet worden is of de verpachter de pachter aan zijn akkoord met de inhoud van de brief tot minnelijke beëindiging van de pacht mag houden. Het komt er dan op aan of de verpachter gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat pachter de pachtovereenkomst onder de in de brief gegeven condities wilde beëindigen. Het hof beantwoordt de vraag bevestigend op grond van de in het arrest opgesomde feiten en omstandigheden.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem					
      
        zaaknummer gerechtshof 200.205.755
      (zaaknummer rechtbank Overijssel 5132620)
    
    
    
      
        arrest van de pachtkamer van 10 april 2018
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellant,
      hierna: [appellant] ,
      advocaat: mr. J. de Ruiter,
    
    
    
      tegen:
      
        de naamloze vennootschapKampereiland Vastgoed N.V.,gevestigd te Kampen, 
      geïntimeerde,
      hierna: Kampereiland,
      advocaat: mr. B. Nijman.
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
    Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 5 december 2017 hier over. 
    
      1.1
      
        Het verdere verloop blijkt uit: 
        - het proces-verbaal van comparitie van 22 maart 2018.
      
    
    
      1.2
      Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
    
    
      1.3
      
        [appellant] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - het vonnis van 25 oktober 2016 te vernietigen en de vordering van Kampereiland af te wijzen en te verklaren voor recht dat de bestaande pachtovereenkomst niet is geëindigd met veroordeling van Kampereiland in de kosten van beide instanties.
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
    
      2.1
      
        [appellant] pacht van Kampereiland percelen ter grootte van ongeveer 19,5 ha (erf 171) te [plaats] . De pachtovereenkomst is in 1961 door de vader van [appellant] aangegaan en betrof hoevepacht. In 1999 is [appellant] zijn vader als pachter opgevolgd. In 2007 heeft [appellant] de bedrijfsgebouwen overgenomen van Kampereiland en is daarvoor een pachtafhankelijk recht van opstal gevestigd.
    
    
      2.2
      
        [appellant] exploiteerde op het gepachte een melkveehouderij. In 2012 heeft [appellant] het melkquotum overgedragen aan een andere melkveehouder. In 2013 heeft de rentmeester van Kampereiland, [X] , geconstateerd dat op een aan [appellant] verpacht perceel van ongeveer 4 ha onderstammen voor perenbomen werden geteeld. Er bestond toen een betalingsachterstand van € 13.500. [appellant] werkte in die tijd vijf dagen per week buitenshuis voor derden en verkocht voornamelijk gras op stam.
    
    
      2.3
      In 2013 en 2014 heeft de rentmeester gesprekken gevoerd met [appellant] . Besproken is dat de pacht beëindigd zou worden, [appellant] in de boerderij zou blijven wonen op burgervoorwaarden en dat de onderstammen tot einde teelt, najaar 2015, zouden mogen blijven staan. In februari 2014 heeft een taxatie plaatsgevonden van de opstallen om antwoord te geven op de vraag welke bedragen gemoeid zouden zijn met de beëindiging van het pachtafhankelijk recht van opstal en het vestigen van een recht van opstal onder burgervoorwaarden. Bij brief van 27 februari 2014 heeft de rentmeester een en ander samengevat en geschreven: “vooruitlopend op onze nieuwe afspraak zou u bovendien contact opnemen met uw boekhouder om de zaken door te nemen en te onderzoeken waar u rekening mee moet houden bij beëindiging van de reguliere pachtovereenkomst en de vestiging van het opstalrecht onder burgervoorwaarden”.
    
    
      2.4
      Op 8 december 2014 heeft de rentmeester met [appellant] de taxatie besproken. Uit de getaxeerde waarden volgde dat [appellant] € 100.000 diende bij te betalen indien het pachtafhankelijk recht van opstal werd beëindigd en een opstalrecht met burgervoorwaarden werd aangegaan.
    
    
      2.5
      In februari 2015 heeft [appellant] met de rentmeester gesproken over zijn wens een samenwerking aan te gaan met een akkerbouwer. De rentmeester heeft daar toen geen toestemming voor gegeven onder verwijzing naar de tussen partijen gemaakte afspraken.
    
    
      2.6
      Bij brief van 5 november 2015 heeft de rentmeester aan [appellant] bevestigd hetgeen voorheen tussen hen was besproken. In de brief staat onder meer: “Met inachtneming van het geconstateerde en rekening houdende met het feit dat u feitelijk zelf geen landbouwbedrijf meer uitoefent, zijn wij overeengekomen de pachtovereenkomst met ingang van 22 februari 2016 te beëindigen.(…) Beëindiging van de pachtovereenkomst betekent ook dat het recht van opstal onder agrarische voorwaarden wordt beëindigd. Wel bieden wij u het recht van opstal onder burgervoorwaarden aan. Het waardeverschil van de opstallen onder agrarische voorwaarden en onder burgervoorwaarden is reeds in 2014 bepaald op € 100.000. Dit is eveneens met u besproken.Onder de opschortende voorwaarde dat u de pachtbeëindigingsovereenkomst ondertekent en het nu nog door u gepachte per 22 februari 2016 oplevert vrij van gebruik oplevert, kunnen wij u in dit specifieke geval aanbieden dat u tegen betaling van een bedrag van € 50.000 k.k. het opstalrecht onder burgervoorwaarden kunt vestigen.”
    
    
      2.7
      
        [appellant] heeft deze brief op 14 november 2015 voor akkoord ondertekend.
    
    
      2.8
      Nadien heeft [appellant] contact gekregen met [Y] , accountant – administratieconsulent. Deze heeft contact opgenomen met de rentmeester met het doel de pachtbeëindiging terug te laten draaien. Kampereiland heeft [appellant] aan de overeenstemming van november 2015 gehouden.
    
  
  
    
      3Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
      3.1
      Kampereiland heeft in eerste aanleg primair een verklaring voor recht gevorderd dat de geaccordeerde brief van 5 november 2015 een pachtbeëindigingsovereenkomst inhoudt, subsidiair vastlegging van een pachtbeëindigingsovereenkomst, met veroordeling van [appellant] de gepachte percelen te ontruimen.
    
    
      3.2
      De pachtkamer heeft bij vonnis van 25 oktober 2016 de primaire vordering toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
    
  
  
    
      4De beoordeling van het hoger beroep
    
      4.1
      Ook in hoger beroep voert [appellant] aan dat hij de pacht niet daadwerkelijk wilde beëindigen en dat de strekking van de afspraken hem niet duidelijk was. Hij voert aan dat hij een eenvoudige agrariër is, die makkelijk instemt met wat anderen van hem willen. Hij ervoer druk vanuit de rentmeester. Indien [appellant] zelf tot pachtbeëindiging had willen komen, had hij de pacht overgedaan aan een pachter van Kampereiland en daarvoor € 10.000 pachtvergoeding per hectare kunnen krijgen. Nu moet hij toebetalen. Naast het ontbreken van wilsovereenstemming beroept [appellant] zich op dwaling.
    
    
      4.2
      Net als de pachtkamer in eerste aanleg oordeelt het hof dat de vraag die beantwoord moet worden is of Kampereiland [appellant] aan zijn akkoord met de inhoud van de brief van 5 november 2015 mag houden. Het komt er dan op aan of Kampereiland gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat [appellant] de pachtovereenkomst onder de in de brief gegeven condities wilde beëindigen. Evenals de pachtkamer in eerste aanleg beantwoordt het hof die vraag bevestigend. Hierbij acht het hof het volgende van belang. Partijen raakten in gesprek op een moment dat er sprake was van een pachtachterstand, de agrarische bedrijfsvoering als melkveebedrijf was gestopt en een voor [appellant] branchevreemde teelt was geplant. In 2013/2014 heeft [appellant] meegedeeld dat hij van het landbouwbedrijf niet kon leven en dat hij vijf dagen per week als zzp-er werkte. In die context, waar het bestaansrecht van het agrarisch bedrijf kwestieus was geworden, hebben partijen gesproken over beëindiging van de pacht waarbij [appellant] de wens heeft uitgesproken om in de boerderij te blijven wonen. Daaraan heeft Kampereiland medewerking verleend. Bij het einde van de pacht zou het pachtafhankelijk recht van opstal ook eindigen en er moest een nieuwe voorziening worden getroffen. Dat werd een recht van opstal onder burgervoorwaarden. Eén en ander is herhaaldelijk met [appellant] besproken en tot twee keer toe op schrift gesteld. Niet weersproken is dat de rentmeester [appellant] meerdere keren heeft geadviseerd om advies te vragen. [appellant] heeft dit niet, althans niet genoegzaam gedaan. Hij heeft zijn toenmalige boekhouder wel ingelicht maar die heeft hem geen advies gegeven. [appellant] heeft het daarbij gelaten. Tot slot heeft [appellant] de brief van 5 november 2015 zonder protest en na enige bedenktijd ondertekend. Uit deze gang van zaken volgt dat Kampereiland het gerechtvaardigd vertrouwen mocht hebben dat [appellant] instemde met de inhoud van de brief van 5 november 2015. In hoger beroep heeft [appellant] nog een stuk overgelegd van een therapeut/onderzoeker waaruit volgens hem volgt dat hij onvoldoende assertief is en confrontatie mijdend. Voor zover dat al het geval is, staat buiten kijf dat [appellant] tot 2012 een agrarische onderneming heeft geëxploiteerd, samenwerkingen met collega-boeren is aangegaan, regelmatig in gesprek is geweest met de rentmeester en gereageerd heeft op brieven. In de onderhandelingen heeft [appellant] bedongen dat hij in de boerderij kon blijven wonen en dat het bedrag van € 100.000 werd verlaagd, uiteindelijk naar € 50.000. Daaruit volgt niet dat [appellant] in een zo beperkte mate in staat is (geweest) om zijn eigen belangen te behartigen dat Kampereiland er niet op mocht vertrouwen dat zijn akkoord niet overeenstemde met zijn wil.
    
    
      4.3
      Ook de financiële gevolgen voor [appellant] zijn geen aanleiding om hierover anders te denken. Ter zitting heeft [appellant] erkend dat hij wist waarvoor de taxatie in februari 2014 werd verricht. Het hof oordeelt dat voorts voldoende duidelijk was dat de omzetting van een agrarisch recht van opstal naar een recht van opstal onder burgervoorwaarden zou leiden tot een betaling door [appellant] aan Kampereiland en niet andersom. Tot slot brengt de aanleiding tot de onderhandelingen, die volgens Kampereiland tot ontbinding van de pachtovereenkomst had kunnen leiden, mee dat [appellant] niet kon verwachten dat Kampereiland bereid zou zijn hem een afstandsvergoeding te betalen. In deze context is het standpunt van [appellant] dat hij een ander onderhandelingsresultaat had kunnen bereiken, namelijk minnelijke pachtbeëindiging waarbij hij van een opvolgend pachter € 10.000 per hectare zou kunnen krijgen, niet erg realistisch. Verder is [appellant] herhaaldelijk geadviseerd om zich over de onderhandelingsresultaten te laten adviseren. Dat [appellant] dat heeft nagelaten, althans daar onvoldoende invulling aan heeft gegeven, moet voor zijn eigen risico blijven. Het hof sluit zich aan bij rov. 3.5 en 3.6 van het vonnis van 25 oktober 2016.
    
    
      4.4
      Wat betreft het beroep op dwaling sluit het hof zich aan bij rov. 3.7 waarin de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen dat het beroep op dwaling onvoldoende is uitgewerkt en onderbouwd. In hoger beroep heeft [appellant] nog aangevoerd dat hij niet wist dat er geen fruitbomen mochten worden geteeld. Nog daargelaten dat de teelt niet de enige reden is geweest om te streven naar pachtbeëindiging, dient een dergelijke rechtsdwaling voor rekening van de dwalende te blijven. Voor zover [appellant] in hoger beroep betoogt dat de rentmeester zich de belangen van [appellant] meer had moeten aantrekken door hem erop te wijzen dat er een beter onderhandelingsresultaat bereikt kon worden door minnelijke pachtbeëindiging dan wel ruilverkaveling of het opstarten van een nieuwe samenwerking, gaat het hof daaraan voorbij. Zover strekt de verantwoordelijkheid van een rentmeester niet, die immers optreedt voor de verpachter en in die zin partijdig is. Waarom dat in dit geval desondanks anders zou moeten zijn, heeft [appellant] niet toegelicht. De rentmeester kon volstaan met de herhaalde mededeling zelfstandig advies in te winnen. 
    
    
      4.5
      Het door [appellant] gedane bewijsaanbod passeert het hof, omdat de te bewijzen aangeboden feiten en omstandigheden, indien bewezen, niet tot een andere conclusie kunnen leiden.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.6
      Het hoger beroep faalt zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Het hof zal een nieuwe ontruimingsdatum vaststellen als na te melden. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Kampereiland zullen worden vastgesteld op € 718 aan griffierecht en op € 1.788 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer te Zwolle, rechtbank Overijssel, van 25 oktober 2016; 
    
    
    
      veroordeelt [appellant] om de gepachte percelen landbouwgrond, kade, dijk, wegen en bermen, groot 19.51.13 ha binnen twee weken na betekening van dit arrest geheel te ontruimen en ontruimd te houden onder verbeurte van een dwangsom van € 500 per dag dat hij niet of niet geheel aan deze vordering voldoet met een maximum van € 50.000;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Kampereiland vastgesteld op € 718 voor griffierecht en op € 1.788 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief. 
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, B.J.H. Hofstee en W.C. Haasnoot en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ir. H.B.M. Duenk, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 april 2018.