ECLI:NL:RBLIM:2022:7990, Rechtbank Limburg, 12-10-2022, C/03/297476 / HA ZA 21-520
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2022-10-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aankoop beleggingspand. Ondanks dat (de makelaar van) verkoper de kopers onjuist heeft geïnformeerd, stranden de ingestelde vorderingen op grond van rechtsverwerking.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/03/297476 / HA ZA 21-520
    
    
    
    
      
        Vonnis van 12 oktober 2022
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    wonende te [woonplaats 1] , 
    2.	[eiser sub 2],
    wonende te [woonplaats 2] , 
    3.	[eiser sub 3],
    wonende te [woonplaats 3] , 
    4.	[eiser sub 4],
    
      wonende te [woonplaats 2] , 
      eisers, 
      advocaat mr. F.H.I. Hundscheid te Sittard,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] , 
      hierna te noemen: [gedaagde]
      gedaagde,
      advocaat mr. R. van Kersbergen te Eindhoven.
    
    
    
      Eisers zullen afzonderlijk “ [eiser sub 1] ”, “ [eiser sub 2] ”, “ [eiser sub 3] ” en “ [eiser sub 4] ” worden genoemd, terwijl zij gezamenlijk als “ [eisers] ” worden aangeduid. Gedaagde wordt als “ [gedaagde] ” aangeduid.
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 4 oktober 2021 met producties 1-13,
        
        
          de conclusie van antwoord met producties 1-17,
        
        
          de nagezonden productie 14 van [eisers] met toelichting,
        
        
          de akte van [gedaagde] met productie 18,
        
        
          de akte vermeerdering van eis van [eisers] ,
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 21 juni 2022, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben voorgedragen,
        
        
          de antwoordakte op akte houdende vermeerdering van eis van [gedaagde] met productie 18 (waarbij de rechtbank opmerkt dat het een andere productie betreft dan de productie die eerder bij akte als productie 18 in het geding is gebracht) en de producties 19-21.
        
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Eisers zijn beleggers die samen optreden onder de naam [eisers] . [eisers] heeft van [gedaagde] een beleggingspand, gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: “het pand”), gekocht. 
    
    
      2.2.
      
        
          [gedaagde] bood het pand in november 2020 te koop aan via onder meer [website] . De vraagprijs bedroeg € 2.195.000,00. [eisers] heeft naar aanleiding daarvan contact opgenomen met de makelaar, Border Estate (hierna: “de makelaar”). Op 24 november 2020 stuurt de makelaar namens [gedaagde] de brochure met betrekking tot het pand naar [eisers] (productie 1 bij dagvaarding). [eiser sub 1] reageert op 26 november 2020 per e-mail (productie 3 bij dagvaarding). Die e-mail bevat, voor zover in deze zaak van belang, de volgende inhoud:
        “(…) kunnen wij een bod uitbrengen ten bedrage van € 1.900.000 k.k.
        
          Aan dit bod zijn wel de volgende voorwaarden verbonden:
        
      
      
        
          
            wij baseren het aanbod op de gegevens zoals gepresenteerd op [website] plus op de verstrekte informatie per email en mondeling toegelicht.
          
        
        
          
            de gegevens met betrekking tot de zakelijke huur zijn exclusief omzetbelasting en de volledige huur is exclusief servicekosten en kosten voor g/w/l. Deze laatste kosten worden kostendekkend doorberekend aan de huurders;
          
        
      
      (…)
       aan alle eventueel verplichte vergunningen wordt voldaan;
      (…)”
    
    
      2.3.
      
        Bij e-mail van 27 november 2020 reageert de makelaar (voor zover in deze zaak van belang) (productie 4 bij dagvaarding) als volgt:
        “Wij kunnen aan alle voorwaarden voldoen behalve de prijs. (…) Wellicht kan ik verkoper dan overhalen om akkoord te gaan tussen de 1.900.000 k.k. en 2.000.000 k.k.”
      
    
    
      2.4.
      Bij e-mail van 28 november 2020, 16.20 uur, stuurt de makelaar de door [gedaagde] getekende koopovereenkomst aan [eisers] toe (productie 6 bij dagvaarding, productie 10 bij conclusie van antwoord). Diezelfde dag bevestigt de makelaar verzending van de huurcontracten en overige stukken ten behoeve van de taxatie van het pand (productie 7 bij dagvaarding).
    
    
      2.5.
      Op 30 november 2020 heeft [gedaagde] de door [eisers] ondertekende koopovereenkomst retour ontvangen.
    
    
      2.6.
      In opdracht van [eisers] is het pand getaxeerd. De taxateur heeft het pand op 2 december 2020 bezichtigd.
    
    
      2.7.
      
        Op 6 december 2020 stuurt [eisers] een e-mail aan de makelaar (productie 9 bij dagvaarding) met, voor zover in deze zaak van belang, de volgende inhoud:
        “(…) We moeten helaas constateren, dat er meerdere zaken ten aanzien van dit pand niet overeenkomen met de eerder gepresenteerde informatie en tevens niet met de door partijen ondertekende koopovereenkomst. Ik benoem daarbij met name de volgende 2 zaken:
      
      
        1. Er is sprake van 1 kamer welke niet is gelegaliseerd, waardoor er feitelijk maar sprake is van 17 gelegaliseerde huurovereenkomsten en niet van 18 zoals opgenomen in jullie verkoopbrochure. Tijdens de bezichtiging van het pand kregen wij van jou in eerste instantie te horen, dat wij deze niet-gelegaliseerde kamer niet konden betreden vanwege een dispuut met de huurder. Gelukkig heeft de taxateur deze kamer uiteindelijk wel kunnen bezichtigen.
      
      
        2. Er is een netto huur van afgerond € 110.000 gepresenteerd, terwijl de daadwerkelijke netto huur slechts afgerond € 89.000 betreft. Het verschil tussen deze bedragen betreft een deel van de servicekosten (gas, water, elektra en bijkomende diensten) welke blijkbaar niet met de huurders worden verrekend. (…)”
    
    
      2.8.
      
        De reactie van de makelaar van 7 december 2020 (productie 10 bij dagvaarding) luidt, voor zover in deze zaak relevant, als volgt:
        “(…) Ten aanzien van punt 1 in uw email meld ik dat ik u, via verkoper, heb geïnformeerd over de betreffende kamer.
        
          Ten aanzien van punt 2 geldt het volgende. Beleggingspanden waar u naar verwijst spreekt over een “totale huuropbrengst minus kosten per jaar € 110.111,84” Dit klopt precies met de aan u verstrekte gegevens. Als uzelf op basis van een andere methode tot een andere huur komt is dat een gelegenheid die uitsluitend voor u zelf is en heeft verkoper daar geen boodschap aan. Indien u verwacht dat u de financiering niet rond krijgt, kunt u de koopovereenkomst nu ontbinden zodat wij direct verder kunnen met potentiële kopers (…)”
      
    
    
      2.9.
      
        Bij e-mail van 8 december 2020, 08.43 uur, (productie 14 bij conclusie van antwoord) bericht de advocaat van [gedaagde] aan [eisers] : 
        “Mijn cliënte heeft de koopovereenkomst ook niet ontbonden, hetgeen de heer [eiser sub 1] in zijn e-mail beweert. Mijn cliënte heeft uitsluitend gesteld dat u in de onderhavige situatie beter kunt ontbinden. (…) Namens cliënte wens ik te benadrukken dat u de overeenkomst onverkort dient na te komen. Ik stel u hierbij individueel en gezamenlijk aansprakelijk /oor alle schade die cliënte lijdt door uw gedragingen. (…) Ik wijs u er op dat u individueel en gezamenlijk zult worden aangesproken voor een direct opeisbare boete van EUR 195.000 alsmede aanvullende schadevergoeding indien u in gebreke blijft. Zoals cliënte u ook al meerdere keren heeft medegedeeld, staat het u vrij om de koopovereenkomst te ontbinden. Cliënte behoudt zich het recht voor om u in rechte te betrekken ten aanzien van iedere schade die is of zal ontstaan door uw handelen. (…) Ik sommeer u mij uiterlijk vandaag voor 18.00 uur schriftelijk te bevestigen dat u de koopovereenkomst zult nakomen en dat u voortvarend medewerking zult verlenen aan de levering.”
      
    
    
      2.10.
      
        Bij e-mail van 8 december 2020, 17.32 uur, (productie 11 bij conclusie van antwoord) reageert de advocaat van [eisers] , voor zover in deze zaak van belang, als volgt:
        “Cliënten hebben mij verzocht u mede te delen dat zij alle rechten en plichten die voortvloeien uit de obligatoire koopovereenkomst d.d. 30 november 2020 zullen respecteren. Cliënten gaan ervan uit dat uw cliënte hetzelfde zal doen.
        
          Cliënten behouden zich alle rechten voor.”
      
    
    
      2.11.
      
        Op 10 december 2020 stuurt de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eisers] , voor zover in deze zaak van belang, het volgende (productie 15 conclusie van antwoord): 
        “Naar aanleiding van uw bericht ga ik ervan uit dat uw cliënten de afgesproken koopsom van EUR 1.950.000 zullen betalen.
        
          Zoals aangegeven in mijn brief van 8 december jl. aan uw cliënten is mijn cliënte, [gedaagde] , niet bereid om de panden te leveren tegen een lagere koopsom. Zij staat ook geen korting op de koopsom of een depot bij de notaris toe. Kortom er zal alleen levering zijn indien mijn cliënte onverwijld na transport de betaling ontvangt van de volledige koopsom.
        
        
          Indien uw cliënten geen genoegen willen nemen met hetgeen wordt geboden, wijs ik namens mijn cliënte op de mogelijkheid om de koop te ontbinden. Mochten ze willen doorgaan met de overeenkomst en ze blijven treiteren, geldt dit als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en zal mijn cliënte de boete van 10 % van de koopsom vorderen, onverminderd het recht tot daadwerkelijke vergoeding van schade.”
      
    
    
      2.12.
      
        Overzicht huurprijzen van makelaar aan [eisers] 18 december 2020 (productie 11 bij dagvaarding):
        “Het bijgevoegd overzicht van de actuele huurprijzen en betaalde waarborgsommen betreft het overzicht, waarin de huren en bijkomende kosten vermeld staan, zoals deze voor de maand december 2020 en januari 2021 aan de huurders zijn gefactureerd.”
      
    
    
      2.13.
      De levering van het pand heeft plaatsgevonden op 30 december 2020 (productie 7 bij conclusie van antwoord).
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vordert, na vermeerdering en wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. voor recht verklaart dat de litigieuze overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, een en ander op de voet van artikel 6:228 lid 1 sub a BW dan wel
        6:228 lid 1 sub b BW;
        II. op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW, niet de vernietiging van de overeenkomst uitspreekt maar de gevolgen van de overeenkomst wijzigt aldus dat gedaagde bij vonnis wordt veroordeeld om aan eisers te betalen een bedrag van € 339.448,00, althans een zodanig bedrag als de rechtbank ten titel van nadeel meent te behoren, een en ander met bepaling dat gedaagde aan eisers de wettelijke rente over dit nadeel is verschuldigd, te rekenen vanaf de datum van levering (30 december 2020) althans vanaf een zodanig moment als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
        III. terzake het ontbreken van een omgevingsvergunning voor kamer 9B voor recht verklaart dat gedaagde jegens eisers toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op gedaagde rustende verplichtingen, met bepaling dat gedaagde jegens eisers aansprakelijk is voor de uit deze tekortkoming voortvloeiende schade.
        IV. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.2.
      Aan die vorderingen legt [eisers] het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft [eisers] onjuiste inlichtingen verstrekt. [eisers] heeft op die inlichtingen vertrouwd en mocht daarop vertrouwen. [eisers] heeft het pand als beleggingspand gekocht. Voor een pand met alle kamers gelegaliseerd en een netto huurinkomst van € 110.111,84 per jaar was [eisers] bereid een bedrag van € 1.950.000,00 te betalen. De komt overeen met een huurfactor van 17,71. Wanneer deze huurfactor wordt berekend over het bedrag aan gemiste huur, leidt dat tot een nadeel van € 339.488,00, welk bedrag ter opheffing van het nadeel wordt gevorderd. Ten aanzien van kamer 9B wist [gedaagde] dat de omgevingsvergunning ontbrak, maar zij heeft dat niet aan [eisers] medegedeeld. [gedaagde] mocht niet aannemen dat de overeenkomst ook zonder de onjuiste inlichting zou worden gesloten.
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist de vorderingen en voert verweer. [eisers] hanteert een onjuiste berekeningsmethode voor de berekening van de huuropbrengst. Er is geen sprake van nadeel. Er is geen sprake van een onjuiste voorstelling van zaken, althans niet door een onjuiste mededeling van [gedaagde] . Als er wel sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken, dan hoort die dwaling voor rekening van [eisers] te blijven op grond van de in het verkeer geldende opvattingen dan wel omstandigheden van het geval. De onjuiste voorstelling van zaken is mede te wijten aan [eisers] . Er is geen tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. [gedaagde] heeft geen garanties afgegeven. [eisers] heeft niet voldaan aan de schadebeperkingsplicht. Bovendien is sprake van rechtsverwerking dan wel heeft [eisers] afstand van haar rechten gedaan, aldus [gedaagde] .
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      De kernvraag die partijen in deze zaak verdeeld houdt, is of [eisers] enig vorderingsrecht op [gedaagde] toekomt. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend en zij zal dat oordeel als volgt toelichten.
    
    
      4.2.
      
        Aan [eisers] moet worden toegegeven dat [gedaagde] , bij monde van de makelaar, haar onjuist althans onvolledig heeft geïnformeerd, voordat [eisers] een bedrag van € 1.900.000,00 k.k. op het pand bood onder de voorwaarde dat 
        (a) de gegevens met betrekking tot de huur exclusief servicekosten en kosten voor gas, water en licht (hierna: “GWL”) waren; en(b) aan alle eventuele verplichte vergunningen werd voldaan (zie hiervoor onder 2.2). 
        De makelaar reageerde op dat voorstel van [eisers] immers met de mededeling dat aan alle voorwaarden voldaan kon worden, behalve de prijs (zie hiervoor onder 2.3). Naar het oordeel van de rechtbank kón [gedaagde] echter niet aan alle voorwaarden voldoen, op grond van de navolgende twee redenen:4.2.1.	De in de brochure (productie 2 bij dagvaarding) gepresenteerde huuropbrengst van € 110.111,84 netto per jaar bestaat uit alle huurbedragen minus de kosten voor Essent en WML. Uit de op 18 december 2020 door de makelaar aangeleverde specificatie (productie 12 bij dagvaarding) blijkt echter dat de in de brochure opgenomen huurbedragen bestaan uit kale huur, een eventuele vergoeding voor meubels, de kosten van GWL en servicekosten. Op de geformuleerde voorwaarde van [eisers] onder (a) had de makelaar dus in ieder geval moeten antwoorden dat de gepresenteerde huur inclusief servicekosten, GWL en - in voorkomend geval - meubels is. 4.2.2.	Tussen partijen is niet in geschil dat er geen omgevingsvergunning voor kamer 9B was. Dat wordt immers bij antwoordakte op akte houdende vermeerdering van eis van [gedaagde] zonder omhaal erkend (randnummer 2). Op de voorwaarde onder (b) had de makelaar dus moeten antwoorden dat er geen omgevingsvergunning voor kamer 9B bestond. 
      
    
    
      4.3.
      De door [eisers] ingestelde vorderingen kunnen desondanks niet worden toegewezen. Dat komt omdat: 
      
        
          
            [eisers] voor de levering bij de notaris van de onjuistheid van de mededelingen van de makelaar op de hoogte was,  
        
        
          de advocaat van [eisers] voorafgaand aan de levering had laten weten dat [eisers] alle rechten en plichten die voortvloeien uit de koopovereenkomst zou respecteren en ervan uitging dat [gedaagde] hetzelfde zou doen en dat [eisers] zich alle rechten voorbehield,
        
        
          de advocaat van [gedaagde] daarop heeft geantwoord dat hij ervan uitging dat [eisers] de afgesproken koopsom van € 1.950.000,00 zou betalen en dat [gedaagde] niet bereid was om de panden te leveren tegen een lagere koopsom en
        
        
          
            [eisers] daarop niet meer heeft geantwoord, maar de levering van het pand heeft laten doorgaan, zonder enig verder voorbehoud, protest of reservering. 
        
      
    
    
      4.4.
      
        Het laten voortbestaan van de onduidelijkheid over wat [eisers] bedoelde met het voorbehouden van alle rechten, ondanks dat [gedaagde] in reactie daarop expliciet heeft geformuleerd waarvan zij uitging, maakt dat [gedaagde] er gerechtvaardigd op kon en mocht vertrouwen dat [eisers] geen aanspraak meer zou maken op de door haar gewenste prijsaanpassing. In dat licht bezien, is de wijze waarop [eisers] zich heeft gedragen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar met het thans nog geldend trachten te maken van enige vordering uit hoofde van dwaling en/of een tekortkoming in de nakoming door [gedaagde] . Anders geformuleerd, [eisers] heeft haar recht om opheffing van het beweerdelijk door haar geleden nadeel te vorderen, verwerkt. Om die reden behoeven de overige stellingen van partijen geen verdere bespreking meer. De vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.
        
          Proceskosten, nakosten, rente, uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht	€	4.200,00
      - salaris advocaat		6.227,50 (2,5 punten × tarief € 2.491,00)
      Totaal	€ 	10.427,50
      
    
    
      4.6.
      De wettelijke rente over deze kosten zal, zoals gevorderd en niet weersproken, worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis. De gevorderde en niet weersproken veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld, zonder wettelijke rente, omdat de wettelijke rente alleen is gevorderd over de proceskosten.
    
    
      4.7.
      De gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal als niet weersproken worden toegewezen.
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 10.427,50, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening,
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen twee weken na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2022.
      
      
      
    
  
  
    type: MD
    coll: