ECLI:NL:RBNHO:2022:1400, Rechtbank Noord-Holland, 24-01-2022, 9588873 \ VV EXPL 21-167
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Lekkages in wisselwoning. Van verhuurder kan redelijkerwijs niet meer worden verwacht dan zij al doet. Huurprijsvermindering in kort geding. Gebruik wisselwoning naar zijn aard van korte duur?

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9588873 \ VV EXPL  21-167
      Uitspraakdatum: 24 januari 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiseres] 
      
      wonende te [woonplaats]
      eiseres
      verder te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. A. Ang
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Pré Wonen 
      
      gevestigd te Velserbroek 	
      gedaagde  
      verder te noemen: Pré Wonen
      gemachtigde: mr. D. de Vries
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] heeft Pré Wonen op 21 december 2021 gedagvaard. 
    
    
      1.2.
      	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 januari 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Pré Wonen heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Pré Wonen bij brieven van 5 en 6 januari 2022 nog stukken toegezonden. 
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft de zaak vervolgens aangehouden tot 10 januari 2022 in verband met schikkingsonderhandelingen tussen partijen. De gemachtigde van [eiseres] heeft op 10 januari 2022 bericht dat partijen niet tot een schikking zijn gekomen en vonnis gevraagd. De overige mededelingen en de nadien door de gemachtigden toegestuurde correspondentie worden door de kantonrechter buiten beschouwing gelaten. 
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt sinds juli 2019 van Pré Wonen een woning aan [adres] . Zij woont hier met haar echtgenoot en vier kinderen. Het betreft een zogenaamde wisselwoning omdat de oude woning van [eiseres] wordt gesloopt. Oorspronkelijk zou [eiseres] met haar gezin in juni 2020 naar een nieuwe woning verhuizen, maar de oplevering is in ieder geval uitgesteld tot in mei/juni 2022.
    
    
      2.2.
      In een brief van 1 juli 2021 heeft [eiseres] bij Pré Wonen geklaagd over lekkages in de douche, het toilet en de berging van de woning. Volgens haar is ook sprake van schimmelvorming en stank. [eiseres] schrijft dat haar dochter ongeveer zeven weken geleden hierover met Pré Wonen heeft gesproken, maar dat er nog geen actie is ondernomen door Pré Wonen. Er zijn alleen foto’s gemaakt. 
    
    
      2.3.
      Bij brief van 30 augustus 2021 heeft [eiseres] opnieuw bij Pré Wonen geklaagd over de vochtproblemen in de woning. 
    
    
      2.4.
      Op 25 oktober 2021 heeft (de advocaat van) [eiseres] een sommatiebrief aan Pré Wonen gestuurd. Daarin staat dat Pré Wonen de gebreken uiterlijk op 12 november 2021 moet verhelpen. Daarnaast wordt Pré Wonen onder meer verzocht een huurprijsvermindering van 60% toe te kennen vanaf 1 juli 2021. 
    
    
      2.5.
      Op 26 november 2021 heeft een aannemer de woning bezocht.
    
    
      2.6.
      Bij brief van 2 december 2021 heeft Pré Wonen aan [eiseres] geschreven dat op 26 november 2021 werkzaamheden zijn verricht aan de standleiding. Pré Wonen kondigt ook aan dat er een vervolgafspraak wordt gemaakt over de bestrijding van de schimmel. 
    
    
      2.7.
      In een brief van 9 december 2021 heeft Pré Wonen geschreven dat de aannemer heeft bevestigd dat de lekkage op 26 november 2021 is verholpen en dat ze graag een afspraak willen maken om de gevolgschade op te lossen. Een beslissing over de huurprijsvermindering wordt uitgesteld tot na de werkzaamheden.
    
    
      2.8.
      Op 13 december 2021 heeft [eiseres] aan Pré Wonen geschreven dat de lekkage nog niet is opgelost. Aan Pré Wonen wordt een termijn van 24 uur geboden om de problemen alsnog op te lossen.
    
    
      2.9.
      Op 14 december 2021 is een aannemer langs geweest bij de woning. Deze constateert dat de plek in de badkamer waar de lekkage zich bevindt inmiddels droog is. Op 23 december 2021 wordt de vochtplek in de badkamer gesaust. Pré Wonen verneemt later dat de lekkage in de berging nog niet is opgelost. 
    
    
      2.10.
      Op 28 december 2021 heeft Pré Wonen bevestigd dat zij zo snel mogelijk iemand zal langs sturen, waarna op 30 december 2021 een vakman naar de lekkage in de berging heeft gekeken. 
    
    
      2.11.
      Op 3 januari 2022 heeft [eiseres] aan Pré Wonen gemeld dat er nog steeds sprake is van een lekkage in de berging. Pré Wonen biedt daarop [eiseres] onder meer het kosteloze gebruik van een andere berging in hetzelfde complex aan.
    
    
      2.12.
      Op 4 januari 2022 heeft [eiseres] wederom melding gemaakt van een lekkage in de badkamer/wc. 
    
    
      2.13.
      Op 5 januari 2022 heeft Pré Wonen een vakman naar de woning gestuurd om de lekkage te bekijken. Hij heeft vervolgens twee voorstellen gedaan om de lekkages blijvend te verhelpen. Deze zijn neergelegd in een e-mailbericht van 5 januari 2022, waarin onder meer staat: Wat ons betreft zijn er twee opties:1. Om absoluut uit te sluiten dat de lekkage ergens vanuit de standleiding komt, zouden tenminste de koof van de woning [1] en mogelijk ook nog van [2] opengemaakt moeten worden  om te zien of er wellicht ergens een koppeling niet helemaal goed aansluit.2. Alternatief is om de standleiding als het ware preventief te spraycoaten. Daarmee wordt een waterdichte laag als een soort kous aan de binnenzijde van de standleiding aangebracht. Daarmee zouden eventuele lekken gedicht worden. (…)
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert dat de kantonrechter Pré Wonen veroordeelt de gebreken binnen drie dagen, danwel een door de kantonrechter te bepalen periode, na dit vonnis volledig en adequaat te verhelpen. Daarnaast vordert [eiseres] een huurprijsvermindering van 60% vanaf 1 juli 2021 tot de dag waarop alle gebreken volledig en adequaat zijn verholpen. Ook wil [eiseres] dat Pré Wonen een immateriële schadevergoeding van € 2.500,00 aan haar betaalt.  
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat zij al sinds mei 2021 te maken heeft met lekkages, vochtoverlast en schimmelplekken. In het bijzonder gaat het om vochtplekken in de badkamer/wc en een lekkage in de berging. Deze leiden volgens [eiseres] tot schimmelvorming en stank. Dit zijn gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is Pré Wonen verplicht deze gebreken zo spoedig mogelijk te verhelpen. Dit heeft zij niet gedaan. Daarnaast heeft [eiseres] op grond van artikel 7:207 lid 1 BW wegens de gebreken recht op een evenredige huurprijsvermindering. Verder is sprake van immateriële schade omdat de zoon van [eiseres] vanwege de gebreken de woning heeft moeten verlaten.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Pré Wonen heeft verweer gevoerd tegen de vordering. Zij vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. De kantonrechter zal de verweren van Pré Wonen hierna bespreken.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Het verhelpen van de gebreken
      
    
    
    
      5.1.
      De kantonrechter zal eerst beoordelen of Pré Wonen moet worden veroordeeld de gestelde gebreken aan het gehuurde te herstellen. Voorop gesteld wordt dat deze vordering alleen kan worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. [eiseres] stelt in dit kader dat zij sinds mei 2021 meerdere keren bij Pré Wonen over de lekkages en vochtplekken heeft geklaagd maar dat deze nog altijd niet zijn verholpen. 
      
    
    
      5.2.
      In het algemeen geldt dat wanneer een verhuurder in een geval van dergelijke gebreken niet (spoedig) tot herstel overgaat, een huurder een spoedeisend belang heeft bij een veroordeling daartoe door de rechter. Van een huurder kan immers in een dergelijke situatie niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De kantonrechter komt echter in deze zaak tot een ander oordeel. 
      
    
    
      5.3.
      Uit de stukken die [eiseres] heeft overgelegd kan weliswaar worden afgeleid dat Pré Wonen in eerste instantie onvoldoende voortvarend heeft gereageerd op de klachten van [eiseres] , maar op dit moment is daar naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van. Uit de behandeling op zitting is voldoende gebleken dat Pré Wonen de klachten van [eiseres] zeer serieus neemt en dat zij daartoe ook de nodige actie heeft ondernomen. Zo is in ieder geval sinds 26 november 2021 meermaals een aannemer langs geweest om de problemen te inventariseren en verhelpen. In december 2021 en januari 2022 leken de problemen verholpen, maar toen bleek dat dit niet het geval was is Pré Wonen direct opnieuw in actie gekomen. Er zijn, recentelijk nog, concrete voorstellen gedaan om de lekkages blijvend te verhelpen. Ook is aan [eiseres] kosteloos een andere berging aangeboden. Met andere woorden: Pré Wonen doet momenteel wat zij kan. Meer kan in de gegeven omstandigheden in redelijkheid niet van Pré Wonen worden gevergd. De kantonrechter ziet dan ook niet welk (spoedeisend) belang [eiseres] nog heeft bij een veroordeling van Pré Wonen om de gebreken (al dan niet binnen drie dagen) te herstellen. 
      
    
    
      5.4.
      
        Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen. De kantonrechter gaat er daarbij wel van uit dat Pré Wonen alles in het werk blijft stellen om de door [eiseres] ervaren problemen op zo kort mogelijke termijn volledig en adequaat te verhelpen.
        
          Huurprijsvermindering
        
      
    
    
      5.5.
      Vervolgens zal de kantonrechter beoordelen of [eiseres] recht heeft op vermindering van de huurprijs. De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:207 lid 1 BW een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. De kantonrechter is van oordeel dat deze vordering in beginsel alleen in een bodemprocedure kan worden ingesteld. Vermindering van de huurprijs betreft immers een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst (waarbij de door de huurder te leveren prestatie evenredig wordt verminderd aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van huurgenot). Als de rechter de vordering toewijst, stelt hij daarmee een (gewijzigde) rechtstoestand tussen partijen vast. Dit is in kort geding niet mogelijk. Een oordeel van de kantonrechter in kort geding is immers slechts een voorlopige beoordeling van het geschil tussen partijen. 
      
    
    
      5.6.
      Er bestaat echter geen beletsel om bij wijze van ordemaatregel vooruit te lopen op de beslissing die in een bodemprocedure over een huurprijsvermindering zal worden genomen. De kantonrechter meent dat een dergelijke (minder vergaande) vordering in het petitum van [eiseres] besloten ligt. De kantonrechter zal de vordering derhalve als zodanig beoordelen. Pré Wonen wordt door dit oordeel niet geschaad in haar verdediging, nu zij ook inhoudelijk op de vordering tot huurprijsvermindering is ingegaan. 
      
    
    
      5.7.
      Voor toewijzing van de vordering is wel vereist dat [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Hiervoor geldt hetzelfde als voor geldvorderingen in kort geding, namelijk dat de vordering voor toewijzing in aanmerking komt als het bestaan en de omvang ervan voldoende aannemelijk zijn, terwijl van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. Bij de afweging van de belangen van partijen zal bovendien het restitutierisico moeten worden meegewogen. Aangetekend wordt daarbij dat deze criteria communicerende vaten vormen: hoe zekerder de vordering, hoe minder het restitutierisico meeweegt en hoe sneller een voldoende spoedeisend belang aanwezig mag worden geacht. 
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter zal bij de beoordeling van de vraag hoe zeker de vordering is, eerst ingaan op het verweer van Pré Wonen dat [eiseres] geen beroep kan doen op artikel 7:207 BW. Pré Wonen heeft er in dit verband op gewezen dat deze bepaling expliciet in de huurovereenkomst is uitgesloten omdat sprake is van gebruik van woonruimte die naar haar aard van korte duur is. Er is immers sprake van een wisselwoning. Pré Wonen stelt dat deze uitsluiting is toegestaan omdat artikel 7:242 lid 1 BW waarin is bepaald dat niet ten nadele van de huurder van (onder meer) artikel 7:207 BW mag worden afgeweken niet van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst. Artikel 7:232 lid 2 bepaalt immers dat afdeling 5 (waarvan artikel 7:242 lid 1 BW onderdeel uitmaakt) niet van toepassing is op gebruik van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is. 
      
    
    
      5.9.
      De kantonrechter deelt het standpunt van Pré Wonen niet. De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van gebruik van een woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De enkele omstandigheid dat het gaat om een zogeheten wisselwoning is daartoe onvoldoende. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt immers dat deze uitzonderingsbepaling restrictief moet worden opgevat: het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Als voorbeelden wordt in de parlementaire geschiedenis naast de vakantiewoning weliswaar ook de wisselwoning genoemd, maar hieraan wordt toegevoegd: die voor enkele weken wordt gebruikt. In het onderhavige geval gaat het om een woning, waarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst al duidelijk was dat [eiseres] hier langer dan enkele weken zou verblijven. Bovendien staat vast dat [eiseres] inmiddels al 2,5 jaar in de woning verblijft en dat het nog niet zeker is dat haar nieuwe woning in mei/juni van dit jaar zal worden opgeleverd. 
      
    
    
      5.10.
      Overigens is ook de kwalificatie in de huurovereenkomst zelf niet eenduidig. In de uitgangspunten die in de huurovereenkomst zijn opgenomen staat: “Partijen beogen een huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’ (artikel 7:232 lid 2 BW) te sluiten maar indien de werkzaamheden gemeten vanaf aanvang van de huurovereenkomst 22 maanden of korter duren, beogen zij overeen te komen en zullen zij de regeling volgen van verhuur voor ‘bepaalde tijd’ (artikel 7:271 lid 1 BW)”.  Deze (enigszins raadselachtige) formulering impliceert dat de huurovereenkomst gedurende de eerste 22 maanden als huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft te gelden en na die periode als naar zijn aard van korte duur. Dit zou betekenen dat [eiseres] de eerste 22 maanden wel een beroep toekwam op beschermingsbepalingen van afdeling 5 van boek 7 BW en na die 22 maanden niet meer. De kantonrechter acht dit in strijd met de fundamentele beschermingsbepalingen van de huurder van woonruimte. De kantonrechter acht het dan ook voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure het beroep van Pré Wonen op de uitsluiting van artikel 7:207 BW niet slaagt wegens strijd met semidwingend recht danwel dat het beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar wordt geacht. 
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter acht het verder op basis van de stukken in het dossier, in het bijzonder de foto’s die [eiseres] heeft ingebracht, zeer aannemelijk dat al gedurende langere tijd sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot en dat Pré Wonen daarvan in elk geval in juli 2021 in kennis is gesteld. Pré Wonen heeft ook erkend dat de lekkages er niet horen te zijn en zij spant zich niet voor niets in om deze te verhelpen. De kantonrechter acht het onder deze omstandigheden voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [eiseres] recht heeft op een huurprijsvermindering. De kantonrechter is van oordeel dat van [eiseres] daarom in redelijkheid niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De kantonrechter acht voorshands voldoende aannemelijk dat tenminste sprake is van gebreken van categorie C van het Besluit Huurprijzen Woonruimte en dat in een bodemprocedure zal worden bepaald dat de huurprijs in ieder geval met 20% verlaagd zal moeten worden totdat de gebreken zijn hersteld. De kantonrechter zal de vordering dan ook in zoverre - bij wijze van voorschot - toewijzen. Gelet op deze beperkte toewijzing acht de kantonrechter het restitutierisico beperkt. 
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding
        
      
    
    
      5.12.
      
        [eiseres] vordert € 2.500,00 aan immateriële schade. [eiseres] heeft haar vordering gebaseerd op een ‘aantasting in de persoon’ in de zin van artikel 6:106 BW. [eiseres] heeft in dat kader gesteld dat haar zoon – die herstellende is van een levensgevaarlijke ziekte – onnodige gezondheidsrisico’s heeft gelopen doordat de gebreken niet (tijdig) zijn hersteld. Hij heeft hierdoor zelfs de woning moeten verlaten, terwijl hij in deze fase erg leunt op de steun van zijn ouders. 
      
    
    
      5.13.
      
        De kantonrechter zal deze vordering afwijzen. Niet is gebleken dat [eiseres] een spoedeisend belang bij de vordering heeft. Bovendien heeft [eiseres] de vordering onvoldoende onderbouwd. Zonder afbreuk te doen aan de ernst van de situatie is de kantonrechter van oordeel dat uit de stellingen van [eiseres] niet zonder meer volgt dat [eiseres] zelf in haar persoon is aangetast. Dat sprake is van een inbreuk op het recht op eerbiediging van het familie- en gezinsleven van artikel 8 EVRM, zoals [eiseres] stelt, is onvoldoende onderbouwd. Bovendien is onvoldoende duidelijk in hoeverre Pré Wonen verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gestelde schade. 
        
          
          De proceskosten
        
      
    
    
      5.14.
      Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. 
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt Pré Wonen om aan [eiseres] een huurprijsvermindering van 20% per maand toe te kennen vanaf 1 juli 2021 tot de dag waarop de gebreken volledig en adequaat zijn verholpen;
    
    
      6.2.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
    
    
      6.3.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. I. de Greef en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter