ECLI:NL:RBARN:2009:BH7610, Rechtbank Arnhem, 18-03-2009, 171593
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2009-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Projectontwikkelaar spreekt gemeente aan wegens niet doorgaan project. Vraag is waartoe gemeente zich had verbonden en of zij in de nakoming daarvan is tekortgeschoten. 
        Geen tekortkoming. Toezeggingen of gewekte verwachtingen stonden niet aan de weg van afblazen door gemeente van het project. Afblazen project evennim naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Geen onrechtmatig afbreken onderhandelingen.

vonnis
      RECHTBANK ARNHEM
    
    
    Sector civiel recht
    
    zaaknummer / rolnummer: 171593 / HA ZA 08-1043
    
    Vonnis van 18 maart 2009
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      CIRCUMFLEX ZUID B.V.,
      gevestigd te Son, gemeente Son en Breugel,
      eiseres,
      procesadvocaat mr. P.M. Wilmink,
      behandelend advocaat mr. K.W.H. Albert te Boxtel,
    
    
    tegen
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      DE GEMEENTE [...],
      zetelend te [woonplaats],
      gedaagde,
      advocaat mr. A. van Woerkom te Nijmegen.
    
    
    Partijen zullen hierna Circumflex en de Gemeente worden genoemd.
    
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	het tussenvonnis van 22 oktober 2008
      -	het proces-verbaal van comparitie van 22 januari 2009 
      	(abusievelijk vermeldt het proces-verbaal 22 januari 2008 als zittingsdatum). 
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Circumflex, projectontwikkelaar, heeft omstreeks 2005 het plan opgevat om het p[adres]es] te [woonplaats] - met daarop de monumentale [het perceel] - samen met het perceel [adres] [huisnummer] te [woonplaats] te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Het perceel aan de [adres] (hierna te noemen: [het perceel]) behoorde in eigendom toe aan [betrokkene]. Het perceel [adres] [huisnummer[huisnummer], waarop een school, een gymlokaal en een peuterspeelzaal zijn gevestigd (hierna kortweg te noemen: het plangebied) is van de Gemeente. 
    
    
    2.2.	Op 20 mei 2005 heeft Circumflex bij monde van haar directeur, Erik [betrokkene 2], [betrokkene] benaderd over de mogelijke inbreng van diens pand in deze herontwikkeling. Op 13 juni 2005 heeft Circumflex daarover met de Gemeente gesproken. Naar aanleiding van deze besprekingen heeft Circumflex bij brief van 17 juni 2005 aan het college van burgemeester en wethouders (hierna: B&W) van de Gemeente geschreven, voor zover thans van belang:
    
    
      “(...) Voorafgaand aan een mogelijke opdracht voor een ontwikkelingsstudie willen wij de haalbaarheid eerst onderzocht en aangetoond hebben. (...) Circumflex is bereid, voor eigen rekening, middels een eerste verkenning de haalbaarheid aan te tonen en de kansen voor een mogelijke ontwikkelrichting aan u te presenteren. (...) 
      (...)
      De volgende processing stellen wij hierbij voor:
      1.	Een eerste verkenning moet aantonen of binnen de basale uitgangspunten een herontwikkeling mogelijk is. Daarna volgt het vaststellen van de randvoorwaarden;
      2.	Nadere afspraken met Circumflex omtrent de marktverkenning en scenario’s;
      3.	Het selecteren en inschakelen van adviseurs (Landschapsarchitect, Stedenbouwkundige) om het gewenste scenario verder vorm te geven en tot een structuurschets te komen binnen de vastgestelde randvoorwaarden;
      4.	Aangaan van een koop-/ en ontwikkelingsovereenkomst voor een uitwerking van de beoogde plannen en verkoop van de benodigde gronden;
      5.	Verwerving van de benodigde grond en realisatie van de plannen (desnoods in fases).
    
    
    
      Om de haalbaarheid te onderzoeken en richting te geven aan de mogelijke ontwikkelingsscenario’s hebben wij voor fase 1, geheel vrijblijvend, een aantal basisverkavelingen laten uittekenen. Door hieraan referentiebeelden te koppelen en een financiële paragraaf kan snel tot een beleidsmatige keuze worden gekomen om het proces te vervolgen.
      Op basis van deze informatie, gecombineerd met een presentatie, willen wij de opdrachtgever(s) in staat stellen een keuze te maken om samen met ons deze weg te vervolgen. 
      Het doorlopen van de derde fase zal meer inzage moeten brengen in de gekozen ontwikkelingsrichting. Hierbij is het ook noodzakelijk draagvlak te vinden bij (onder andere) de provincie, gemeenteraad (...). De hiervoor benodigde kosten kan Circumflex voorfinancieren mits zij een intentieovereenkomst voor een ontwikkeling met de betreffende eigenaar(s) kan aangaan. Als alternatief zijn wij bereid deze fase in opdracht van u (voor rekening van de beide grondeigenaars) door te lopen waarna u de vrijheid heeft, bij afronding van deze fase, de relatie met Circumflex te continueren of te verbreken. De te verwachten kosten, inclusief de inschakeling van derden, voor een dergelijke structuurstudie schatten wij in op ca. € 11.500,-- excl. BTW met een doorlooptijd van ca. 2 tot 3 maanden na opdracht. 
      Bij een verdergaande ontwikkeling (fase 4) zal voorafgaand hieraan met de grondeigenaars een koop-/en ontwikkelovereenkomst worden aangegaan. (...)”.
    
    
    2.3.	Refererend aan de eerdere gesprekken met de Gemeente heeft Circumflex de Gemeente bij brief van 18 juli 2005 geschreven, na een globaal financieel kader van de herontwikkeling te hebben geschetst:
    
    “(...)Tijdsaspecten
    
    (...) De herontwikkeling van het gemeentelijke deel kan nog enige tijd vergen aangezien de vervangende nieuwbouw nog niet gereed is. (...)”.
    
    2.4.	Nadat Circumflex en de Gemeente op 12 september 2005 nogmaals met elkaar hadden gesproken, heeft Circumflex op 14 september 2005 aan B&W geschreven:
    
    
      “(...) Eerder is door Circumflex een onderzoek- en ontwikkelingtraject besproken en geoffreerd in een brief van 17 juni 2005. Wij hebben begrepen dat de gemeente een expliciete voorkeur heeft om het onderzoek ‘no cure - no pay’ door Circumflex te laten uitvoeren. Hierbij zijn de volgende spelregels met elkaar overeengekomen.
      •	De onderzoeksopdracht zal aansluiten op een opdracht van de heer [betrokkene] voor de inbreng van de [adres];
      •	De onderzoeksresultaten zullen eind november 2005 aan u worden gepresenteerd;
      •	Er zullen objectieve criteria worden opgesteld, die worden onderschreven door de gemeente [woonplaats], waaraan een haalbaar project minimaal moet voldoen. Zonder hierin limitatief te zijn zullen de volgende zaken hierin worden vermeld:
      		-	Grondwaarde voor de gemeente moet meer zijn dan de door u genoemde € 200,--/m2 (voor uw perceel van 6.100m2 komt dit neer op € 1.220.000,--);
      		-	Circumflex en Esenso ontwikkelen een uniek en onderscheidend concept. (...);
      		-	Volkshuisvestelijke (levensbestendige woningen) uitgangspunten;
      		-	Milieu en duurzaamheid, veiligheid etc;
      •	Bij de constatering van een haalbaar project zal Circumflex exclusief de eerste rechten verwerven om deze ontwikkeling verder in te vullen;
      •	Indien het gesprek op voornoemde criteria onhaalbaar blijkt te zijn, zal Circumflex zijn inspanningen beëindigen en geen kosten of claims bij de gemeente [woonplaats] of de heer [betrokkene] deponeren;
      •	Alle kosten voor het uitvoeren van het onderzoek komen voor rekening van Circumflex.
    
    
    Op basis van deze afspraken zullen wij de voorgenomen onderzoeksfase inzetten met het selecteren van gerenommeerde adviseurs. (...)”
    
    2.5.	In reactie hierop is bij brief van 14 november 2005 namens B&W aan Circumflex geschreven:
    
    “In antwoord op uw bovengenoemde brief delen wij u mede, dat wij u in de gelegenheid stellen om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren voor de (her-)ontwikkeling van het gebied gelegen tussen de [adres] en de [adres] te [woonplaats].
    
    
      De volgende voorwaarden zijn daarbij gesteld:
      -	Eind november wordt het resultaat van het vooronderzoek gepresenteerd;
      -	Grondwaarde wordt door de gemeente gesteld op € 200,00 per m² (voor 6100m² komt dit op € 1.220.000,00);
      -	Ontwerp dient te voldoen aan door de gemeente te stellen (technische- en stedenbouwkundige-) eisen;
      -	Indien het project haalbaar blijkt te zijn heeft Circumflex exclusief het recht het project verder te ontwikkelen;
      -	Indien het project niet haalbaar is, zal Circumflex zijn inspanningen beëindigen en geen claims bij de gemeente deponeren.
      (...)”.
    
    
    2.6.	Nadat Circumflex op 21 november 2005 een presentatie had gegeven van het uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek, heeft gemeenteambtenaar [voorletters] [betrokkene 3] in een notitie aan B&W bericht (voor zover hier van belang):
    
    
      “Afweging:
      •	De gepresenteerde gegevens voldoen aan de door het college gestelde uitgangspunten.
      •	(...)
      •	(...)
      •	De (her-)ontwikkeling van het gebied aan de [adres] kan pas beginnen zodra de school of gymzaal zijn afgebroken. M.a.w. dit project is afhankelijk van de realisatie van de voorzieningen op het terrein van Lacet.”
    
    
    2.7.	Op 23 november 2005 heeft Circumflex aan B&W geschreven:
    
    
      “In navolging op de presentatie hebben wij het genoegen u hierbij de ‘hand-out’ in vijfvoud te verstrekken.
      Conform de afspraken zoals deze zijn gemaakt aan het einde van de presentatie, zullen wij het besluit van het college van B&W volgende week dinsdag 29 november 2005 afwachten. Tevens hebben wij het verstandig geacht de gemeenteraad vergadering van 1 december, waarin het principebesluit aangaande de verdere ontwikkeling van het MFC op de agenda staat, af te wachten. Direct aansluitend zullen wij met u een overleg plannen om een vervolg te geven aan de intentie van een samenwerking bij de ontwikkeling van de [het perceel] te [woonplaats].
      Parallel hieraan zullen wij binnenkort een gesprek voeren met de zaakwaarnemer van de heer [betrokkene]. Hierin zullen wij melding maken van de positieve grondhouding van de gemeente [woonplaats] op het voorgestelde concept voor de ontwikkeling.”
    
    
    2.8.	In een raadsvoorstel van B&W van 8 december 2005 is verwoord dat, samengevat, er draagvlak binnen de gemeenteraad voor is het realiseren van een Multifunctioneel Centrum (MFC) binnen [woonplaats], maar dat de reeds bestaande plannen financieel niet haalbaar zijn en dat er daarom een gewijzigd raadsvoorstel nodig is. Ter ontwikkeling van een aangepast plan is volgens B&W een voorbereidingskrediet van EUR 55.000,00 nodig. In dit verband hebben B&W overwogen:
    
    “(...) Als vervolgens de te realiseren grondopbrengsten in [woonplaats] ten gunste komen aan de realisering van een MFC dan achten wij de realisering van een MFC (dorpshuis en gymzaal) en school in [woonplaats] in financiële zin haalbaar. Binnen de genoemde financiële voorwaarden willen wij de raad vragen zich uit te spreken voor de realisering van een MFC in [woonplaats]. Met een raadsuitspraak kunnen wij binnen de gestelde randvoorwaarden de verdere planvorming ter hand nemen. Na afronding van de planvorming wordt het definitieve raadsvoorstel aan u voorgelegd. (...)”.
    
    2.9.	Bij besluit van 8 december 2005 heeft de raad ingestemd met de realisering van een MFC te [woonplaats] en het door B&W voorgestelde voorbereidingskrediet.
    
    2.10.	Op 30 januari 2006 hebben B&W besloten een bestuursopdracht op te stellen om aan de hand daarvan een voorbereidingskrediet bij de gemeenteraad aan te vragen ten behoeve van de herontwikkeling van het plangebied en een intentieovereenkomst met Circumflex te sluiten. 
    
    2.11.	Bij e-mail van 1 februari 2006 is namens Circumflex aan de Gemeente geschreven:
    
    “Ik ben in afwachting van een bericht van de gemeente [woonplaats] omtrent de besluitvorming in het college. (...)
    
    Gisteren hebben wij een constructief gesprek gevoerd met de heer de Waart (...) over de aankoop van zijn woning (...). Hierbij hebben wij hem een aantrekkelijk voorstel gedaan voor de koop. Hij heeft zichzelf enige bedenktijd gegeven en wil de aanbieding eerst op papier. Deze gaat morgen naar hem toe.
    
    Als voorwaarde voor de koop is onder andere een clausule opgenomen dat de gemeente (schriftelijk) zijn medewerking verleend aan de ontwikkeling in de vorm van een samenwerkings-grondaankoopovereenkomst met Circumflex. Tevens willen wij zekerheden mbt de verplaatsing van de school.
    
    Naar mijn oordeel is de beslissing van het college van 31 jan jl. een eerste stap hierin. (...)”.
    
    2.12.	In een voorstel gedateerd 23 februari 2006 hebben B&W het onder 2.6 genoemde voorstel aan de gemeenteraad verwoord. In dat stuk wordt na een weergave van het door Circumflex uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek opgemerkt:
    
    “(...) Indien het project haalbaar blijkt te zijn krijgt Circumflex Projectontwikkeling exclusief het recht het project verder te ontwikkelen.
    
    
      (...) Voor het uitvoeren van de voorbereidende werkzaamheden - zoals te maken uren door het eigen apparaat, externe ondersteuning juridisch en stedenbouwkundig - wordt een bedrag geraamd van € 35.000,00.
      Bij doorgaan van de plannen worden de gemaakte kosten terug ontvangen via de met de projectontwikkelaar af te sluiten samenwerkings- of exploitatieovereenkomst. Bij niet doorgaan dienen de kosten gedekt te worden uit de algemene reserve bouwgrondexploitaties.”
    
    
    2.13.	Op 28 februari 2006 heeft de Gemeente de tekst van een met (onder andere) Circumflex te sluiten intentieovereenkomst opgesteld. Deze concept-intentieovereenkomst, waarin (de zijde van) Circumflex steeds met ‘de ontwikkelaars’ wordt aangeduid, luidt - voor zover hier van belang - als volgt:
    
    
      “(...) IN AANMERKING NEMENDE:
      a)	dat partijen voornemens zijn exclusief met elkaar te onderzoeken of tussen hen een samenwerkings- of exploitatieovereenkomst tot stand kan komen voor de beoogde integrale ontwikkeling van het plangebied ‘[adres] tezamen met [het perceel]’ (...);
    
    
    
      VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:
      1.	DOEL
      	Het doel van deze overeenkomst is het toetsen van de haalbaarheid van een voor rekening en risico van de ontwikkelaars te voeren planontwikkeling en grondexploitatie voor het plangebied op basis van door de partijen geformuleerde uitgangspunten, en het vastleggen van een afsprakenkader tussen partijen ter zake van het uitvoeren van het onderzoek zoals hiervoor sub a) bedoeld en het verrichten van de daarmede verband houdende werkzaamheden om bij gebleken haalbaarheid te komen tot een samenwerkings- of exploitatieovereenkomst. 
    
    
    
      2. 	UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN
      	2.1	De ontwikkeling van genoemd plangebied kan alleen doorgang vinden indien de verplaatsing van de school, gymlokaal en peuterspeelzaal in de vorm van nieuwbouw en in samenhang met de bouw van een Multi Functioneel Centrum op het terrein van het voormalige kassencomplex nabij de [adres] [huisnummer] gerealiseerd wordt.
      	2.2	De ontwikkelaars zullen voor eigen rekening en risico alle noodzakelijke onderzoeken (doen) uitvoeren om te komen tot een wederzijds aanvaardba(a)r(e) stedenbouwkundige opzet, (...) etc. en een voor de ontwikkelaars bedrijfseconomisch acceptabele exploitatieopzet voor het plangebied.
      	2.3	De gemeente zal (...) de ontwikkelaars ondersteunen bij het ontwikkelen van het plangebied.
      	2.4	De in deze overeenkomst voor de gemeente opgenomen inspanningsverplichtingen worden uitgevoerd met inachtneming van haar publiekrechtelijke verplichtingen en verantwoordelijkheden.
      	2.5	Partijen zullen zo spoedig mogelijk na ondertekening van deze overeenkomst voor zover nodig nadere (werk-)afspraken maken (...).
      	(...)
    
    
    
      3.	SAMENWERKINGS- OF EXPLOITATIEOVEREENKOMST
      	Indien de partijen over de onderwerpen bedoeld in artikel 2 en de overige relevante onderwerpen (...) overeenstemming bereiken, zullen zij hun afspraken, onder voorbehoud van goedkeuring door de raad (....) vastleggen in een samenwerkings- of exploitatieovereenkomst.
    
    
    
      4.	DUUR OVEREENKOMST
      	4.1	duur 
      		(...)
      		4.1.2	Bij de beëindiging van de Intentieovereenkomst zonder dat een samenwerkings- of exploitatieovereenkomst tussen de partijen is gesloten, draagt iedere partij de eigen kosten en zullen zij elkaar niet aanspraken in welke vorm dan ook.
      	4.2	tussentijdse beëindiging
      		Indien de gemeenteraad:
      		4.2.1	om haar moverende redenen besluit aan de onder 2.2.1 genoemde realisatie van de nieuwbouw van de school, gymzaal en peuterspeelzaal geen goedkeuring te verlenen
      		(...)
      	is de andere partij bevoegd deze overeenkomst (...) te ontbinden. Hierbij is lid 4.1.2 van toepassing. (...)”.
    
    
    2.14.	Op 3 maart 2006 heeft de raad van de Gemeente met het voorstel van 23 februari 2006 van B&W ingestemd. Op 7 maart 2006 hebben de partijen nader overleg met elkaar gevoerd en is aan Circumflex de concept-intentieovereenkomst overhandigd.
    
    2.15.	Bij e-mail van 9 maart 2006 is namens Circumflex aan de Gemeente geschreven:
    
    “(...) Aangezien het geheel een particulier initiatief betreft, waarin de grond van de gemeente wordt opgenomen, zullen partijen (Gemeente [woonplaats] en Circumflex) tot nadere afspraken moeten komen omtrent de rol en kosten.
    
    
      Besloten is om aan te vangen met een intentie overeenkomst tussen partijen waarin het voornemen deze ontwikkeling tot stand te brengen wordt beschreven. (...) De onderzoeken om de haalbaarheid verder te borgen zullen bestaan uit (onder andere):
      •	(...)
      •	(...)
      •	(...)
      •	(...)
      •	haalbaarheid van het nieuwe MFC en tijdig beschikbaar kunnen stellen van de grond aan de [adres].
    
    
    Bij een positief gevoel op basis van deze vooronderzoeken zal dit aanleiding zijn tot een vervolg van de ontwikkeling. Partijen zullen alsdan een Samenwerking-/grondverkoopovereenkomst met elkaar aangaan. (...)”.
    
    2.16.	Bij brief van 30 maart 2006 heeft Circumflex gereageerd op de concept-intentieovereenkomst en in dat verband aan B&W geschreven (onder meer):
    
    “(...) Ter voorbereiding op de ondertekening van deze overeenkomst, geven wij u hierbij onze aandachtspunten met het verzoek deze in een herziene versie te verwerken.
    
    
      De volgende aandachtspunten:
      Aanhef
      •	In de aanhef zien wij graag vermeld, dat de gemeente wordt vertegenwoordigd door de burgemeester (...) handelend ter uitvoering van het besluit van het college van Burgemeester en Wethouders d.d. ... (...).
      In dat kader verwijs ik de gemeente graag naar artikel 1760 lid 1 sub e. (het college van B&W is bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten) van de gemeentewet;
      •	(...);
      •	(...);
      •	(...);
      •	(...);
      Artikel 3
      •	In dit artikel geven wij er de voorkeur aan de goedkeuring door de gemeenteraad te vervangen door een besluit van het college van B&W. (...)
      Artikel 4.2
      •	Indien de gemeenteraad vervangen door het “college van B&W”;
      •	(...).
    
    
    Wij verzoeken u deze aanvullingen in een herziene versie te verwerken en ons toe te zenden. Na goedkeuring kan ons inziens dan spoedig tot ondertekening van deze intentie-overeenkomst worden overgegaan. Ter informatie melden wij u dat op 18 april aanstaande een ondertekening van de koopovereenkomst met betrekking tot de [adres] is gepland.”
    
    2.17.	In een e-mail van 11 april 2006 is namens Circumflex aan de Gemeente geschreven:
    
    
      “Geachte heer [betrokkene 3],
      Enige tijd geleden hebben wij uw concept voor de intentie overeenkomst (...) van commentaar voorzien. Graag willen wij van u weten hoe het verdere verloop van dit project in uw optiek zal zijn. Dit in verband met de communicatie naar de heer [betrokkene] waarmee volgende week een koopovereenkomst zal worden gesloten voor zijn woning.
      (...)”.
    
    
    Op een door de Gemeente overgelegde uitdraai van deze e-mail is door de heer [betrokkene 3] met de hand geschreven:
    
    
      “overleg 12-april 2006 met [betrokkenen]
      reageren op mail:
      -	afwachten standpunt nieuw college
      -	voor eigen rekening en risico.
    
    
    
      Telefonisch Erik: 	13-april 2006
      		we moeten ergens beginnen.
      		ontsnappingsclausule is ingebouwd.
      		geen verplichtingen voor gemeente.”
    
    
    2.18.	Eind juni 2006 heeft Circumflex met [betrokkene] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning [het perceel]. In deze huurovereenkomst zijn Circumflex en [betrokkene] overeengekomen dat Circumflex deze woning met ingang van 1 mei 2006 huurt tegen betaling van een huurvergoeding van EUR 8.000,00 per maand en dat Circumflex een tot 31 december 2009 durende koopoptie heeft met betrekking tot [het perceel].
    
    
      2.19.	Tijdens een bespreking met Circumflex op 16 juni 2006 heeft de Gemeente aan de orde gesteld dat, samengevat, er onzekerheden bestaan over de financieringswensen en
      -mogelijkheden van de Gemeente ter zake van het te [woonplaats] te realiseren Multifunctioneel Centrum (MFC). Aan Circumflex is meegedeeld dat de beslissingen daarover door het nieuwe college van B&W genomen zal moeten worden.
    
    
    2.20.	Op 14 september 2006 heeft een bespreking plaatsgevonden waarbij de Gemeente aan Circumflex heeft meegedeeld dat het nieuwe college niet voornemens is verdere medewerking te verlenen aan de verplaatsing van de school uit het plangebied naar het MFC op de locatie Lacet aangezien de financiering van het MFC niet sluitend kan worden gemaakt. Nadien hebben de partijen met elkaar gecorrespondeerd over de (financiële) gevolgen en afwikkeling van de kwestie ingeval de herontwikkeling van het plangebied door Circumflex niet zou doorgaan.
    
    2.21.	B&W hebben een raadsvoorstel opgesteld, gedateerd 16 januari 2007, dat – samengevat – inhoudt geen MFC te bouwen en te kiezen voor renovatie van de school en herontwikkeling van het plangebied en afspraken te maken met de huidige partijen over de afwikkeling van de gevolgen van deze keuze. In de raadsvergaderingen van 8 februari 2007 en 7 juni 2007 is dit voorstel ter sprake gekomen en in laatstgenoemde vergadering is besloten de bestaande school in het plangebied te renoveren en de bouw van een nieuw MFC op de locatie Lacet afgeblazen. Bij brief van 2 juli 2007 hebben B&W dit aan Circumflex meegedeeld.
    
    
      3.	Het geschil
      3.1.	Circumflex heeft gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      I	voor recht zal verklaren dat de Gemeente jegens Circumflex primair toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de in het lichaam van deze dagvaarding genoemde overeenkomst, althans subsidiair op grond van de in het lichaam van deze dagvaarding genoemde handelwijze onrechtmatig heeft gehandeld en als gevolg van deze toerekenbare tekortkoming, respectievelijk onrechtmatig handelen jegens Circumflex aansprakelijk is voor de schade die Circumflex geleden heeft en nog zal lijden;
      II	de Gemeente zal veroordelen om aan Circumflex te betalen een bedrag van EUR 407.930,65 exclusief btw, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, althans meer subsidiair de Gemeente zal veroordelen om aan Circumflex te vergoeden de schade die Circumflex geleden heeft en nog zal lijden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, in alle gevallen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 november 2007, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding inclusief de nakosten.
    
    
    3.2.	De Gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat – voor zover nodig – in het navolgende zal worden weergegeven.
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	Aangezien de vorderingen van Circumflex primair berusten op niet-nakoming door de Gemeente van haar contractuele verplichtingen jegens Circumflex, zal allereerst moeten worden vastgesteld op welke overeenkomst Circumflex zich in dit verband beroept. Ter comparitie is namens Circumflex desgevraagd de brief van 14 november 2005 (zie 2.5) genoemd, waarin zij aanvaarding door de Gemeente van het aanbod van Circumflex ziet. 
    
    
    4.2.	Op zichzelf is juist – en door de Gemeente ook niet betwist – dat de partijen afspraken hebben gemaakt over de voorwaarden waaronder Circumflex een haalbaarheidsonderzoek zou verrichten inzake de herontwikkeling van het plangebied met inbreng van [het perceel], zo volgt uit de in 2.2, 2.4 en 2.5 genoemde brieven in onderlinge samenhang bezien. De vraag is echter waartoe de Gemeente zich in dat verband heeft verbonden en of zij in de nakoming daarvan is tekortgeschoten. Het antwoord op die vraag moet worden afgeleid uit de onder 2.5 geciteerde brief van de Gemeente: als tegenprestatie voor het op eigen kosten verrichten van een haalbaarheidsonderzoek door Circumflex heeft de Gemeente Circumflex het exclusieve recht gegund bij gebleken haalbaarheid het project verder te ontwikkelen. Een garantie dat het op enig moment daadwerkelijk tot ontwikkeling van het project zou komen, heeft de Gemeente daarmee echter niet gegeven en ook niet als (resultaats-)verbintenis op zich genomen. Dat het uiteindelijk, ondanks gebleken haalbaarheid van de herontwikkeling van het plangebied, niet tot daadwerkelijke ontwikkeling van het project is gekomen, levert als zodanig dan ook geen tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit hoofde van deze overeenkomst op. Immers, om tot herontwikkeling van het plangebied op de door Circumflex bedachte manier te kunnen komen was (ook) vereist dat de oude school, gymvoorziening en peuterspeelzaal van die locatie zouden worden verplaatst naar een nieuw te bouwen MFC op de locatie Lacet te [woonplaats]. Ook Circumflex was van deze noodzaak op de hoogte, zo blijkt (onder meer) uit de onder 2.3 en 2.11 genoemde berichten van Circumflex. Het gegeven dat Circumflex feitelijk buiten de ontwikkeling van het MFC stond, doet er niet aan af dat de realisering door Circumflex van de herontwikkeling van het plangebied mede daarvan afhankelijk was. De interpretatie die Circumflex geeft aan de door middel van de hiervoor genoemde brieven bereikte overeenstemming met de Gemeente is in dit licht bezien te ruim.
    
    4.3.	De Gemeente heeft uit de dagvaarding begrepen dat Circumflex de Gemeente (voorts) verwijt tekort te zijn geschoten in de nakoming van de intentieovereenkomst. Dit blijkt echter noch uit de dagvaarding, noch uit de ter comparitie namens Circumflex gegeven toelichting op de grondslag van haar vorderingen, zodat hierop niet verder zal worden ingegaan.
    
    4.4.	Nu op grond van het voorgaande moet worden geconcludeerd dat niet is komen vast te staan dat de Gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van enige contractuele verplichting jegens Circumflex wordt toegekomen aan de beoordeling van de subsidiaire grondslag waarop de vorderingen berusten: onrechtmatig handelen van de Gemeente. 
    
    4.5.	De onrechtmatige daad van de Gemeente schuilt volgens Circumflex in het niet behoorlijk nakomen door de Gemeente van jegens Circumflex gewekte verwachtingen en gedane toezeggingen, hetgeen niet alleen in strijd komt met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, maar ook met ‘de’ (door Circumflex niet nader benoemde) algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Circumflex meent dat zij en de Gemeente in een door de redelijkheid en billijkheid beheerste verhouding tot elkaar stonden, dat zij erop mocht vertrouwen dat de partijen in het kader van de ontwikkeling van het plangebied tot overeenstemming zouden komen. Naar de mening van Circumflex was het MFC op de locatie Lacet wel degelijk haalbaar, heeft de Gemeente op basis van onjuiste calculaties tot de onhaalbaarheid ervan geconcludeerd en was de eigenlijke reden voor het afblazen van het project een politieke koerswijziging binnen de Gemeente. Op basis van de met de Gemeente bereikte overeenstemming in het kader van het haalbaarheidsonderzoek, het B&W-besluit van 30 januari 2006, het positief advies van de commissie Ruimte, het raadsbesluit van 23 februari 2006 en de concept-intentieovereenkomst heeft Circumflex met medeweten en instemming van de Gemeente afspraken gemaakt met de eigenaar van [het perceel] en verdere kosten gemaakt, in het vertrouwen dat de partijen in geval van publiekrechtelijke obstakels of gewijzigde politieke inzichten er onderling wel uit zouden komen, aldus Circumflex. De Gemeente heeft hiertegen ingebracht dat Circumflex in de door haar aangehaalde college- en raadsbesluiten meer leest dan daarin staat, dat voor beide partijen steeds duidelijk is geweest dat de (her-)ontwikkeling van het plangebied zou staan of vallen met de realisering van het nieuw te bouwen MFC, dat de Gemeente vooruitlopend daarop nimmer heeft ingestemd met verdere investeringen door Circumflex, dat ook voor Circumflex steeds duidelijk is geweest dat de kosten van de ontwikkeling ook na het haalbaarheidsonderzoek voor haar eigen rekening en risico zouden komen en dat de Gemeente niet heeft gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Overigens is de Gemeente van mening dat onduidelijk is gebleven, ook na de comparitie, waaruit haar  onrechtmatige daad zou bestaan.
    
    4.6.	Met betrekking tot de door Circumflex gestelde toezeggingen en verwachtingen wordt het volgende overwogen. Een onvoorwaardelijke toezegging dat de herontwikkeling door Circumflex van het plangebied daadwerkelijk zou kunnen worden gerealiseerd, kan uit de door Circumflex ingeroepen college- en raadsbesluiten, adviezen en overige stukken (zie hiervoor, met name 2.6, 2.8 tot en met 2.10, 2.12 tot en met 2.14) niet worden afgeleid. In lijn met de in het kader van het haalbaarheidsonderzoek gemaakte afspraken zijn door de Gemeente de ambtelijke molens in werking gezet. Noch uit de vervolgens genomen besluiten, noch uit de daaraan ten grondslag liggende voorbereidende stukken en adviezen, noch uit de concept-intentieovereenkomst kan worden afgeleid dat zeker was dat een nieuw MFC zou worden gebouwd en dat (dus) ook de herontwikkeling van het plangebied zou plaatsvinden. Het stadium waarin het bevoegde gemeentelijke orgaan - in dit geval de raad - daartoe definitief heeft besloten, is nimmer bereikt. Het is bij principebesluiten van de raad gebleven. In het verlengde hiervan kan niet worden gezegd dat de inhoud van de hiervoor genoemde stukken bij Circumflex het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen wekken dat zij de herontwikkeling zou kunnen uitvoeren. Ook uit de met Circumflex gevoerde correspondentie, die een weerslag vormt van de met haar gevoerde gesprekken, kan zij in de hiervoor weergegeven omstandigheden dat vertrouwen in redelijkheid niet hebben verkregen. Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat toezeggingen aan Circumflex of bij haar gewekte verwachtingen aan de weg stonden aan het afblazen door de Gemeente - om welke politieke en/of financiële reden dan ook - van de herontwikkeling van het plangebied. Circumflex heeft, gelet op hetgeen haar bekend was, al die tijd met de reële mogelijkheid van een dergelijke afloop rekening kunnen houden. Van handelen door de Gemeente in strijd met, kort gezegd, de in het maatschappelijk verkeer betamende zorgvuldigheid is hier geen sprake. Ook levert het handelen van de Gemeente geen schending van algemene beginselen van behoorlijk bestuur - waarbij gedacht zou kunnen worden aan het vertrouwensbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het materiële zorgvuldigheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur - op. 
    
    4.7.	Het hiervoor gegeven oordeel over het ontbreken van onrechtmatigheid van het handelen van de Gemeente wordt niet anders indien in aanmerking wordt genomen dat Circumflex is blijven zitten met een financiële strop, bestaande uit de aanzienlijke kosten die zij heeft gemaakt met het oog op de herontwikkeling van het plangebied. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt immers, anders dan Circumflex meent, dat zij er niet op mocht rekenen dat zij met de Gemeente uiteindelijk enige (definitieve) overeenstemming over de herontwikkeling zou bereiken en evenmin, dat de partijen anders hoe dan ook wel tot een afspraak over de gemaakte kosten zouden komen. Circumflex heeft op 7 maart 2006 de concept-intentieovereenkomst ontvangen waarin ondubbelzinnig is opgenomen dat onder alle omstandigheden alle ontwikkelingskosten voor rekening van Circumflex zouden blijven (zie hiervoor, onder 2.13; met name de artikelen 4.1.2 en 4.2.1). Desondanks heeft zij nadien gemeend vooruitlopend op definitieve gemeentelijke besluitvorming over de herontwikkeling en het nieuwe MFC onvoorwaardelijke financiële verplichtingen ter zake van [het perceel] te moeten aangaan en verdere ontwikkelingskosten te moeten maken. Er bestaat in de gegeven omstandigheden geen rechtsgrond voor het afwentelen van de gevolgen van deze beslissing van Circumflex op de Gemeente. Dit geldt te meer waar - zo is op grond van de overgelegde e-mail van 11 april 2006 en de daarop geplaatste, handgeschreven aantekeningen (zie onder 2.17), in het licht van de opmerkingen hierover ter comparitie van de heer [betrokkene 2] namens Circumflex en van de heer [betrokkene 3] namens de Gemeente voldoende aannemelijk - Circumflex door gemeenteambtenaar [betrokkene 3] is gewaarschuwd tegen voorbarige investeringen. De omstandigheid dat de eigenaar van [het perceel] niet langer wilde wachten, ligt in de risicosfeer van Circumflex. Niet kan worden gezegd dat de Gemeente onzorgvuldig heeft gehandeld doordat zij niet (een deel van) de kosten van Circumflex heeft willen vergoeden. Dit nalaten van de Gemeente komt ook niet in strijd met het evenredigheidsbeginsel. De omstandigheid dat Circumflex de gemaakte kosten niet kan terugverdienen valt de Gemeente in dit geval niet aan te rekenen. 
    
    
      4.8.	Circumflex heeft verder nog aangevoerd dat de partijen in een door de redelijkheid en de billijkheid beheerste verhouding tot elkaar stonden, waardoor de Gemeente niet met Circumflex had mogen breken zoals zij heeft gedaan en de Gemeente zelfs Circumflex in de gelegenheid had moeten stellen de gestrande ontwikkeling van het MFC vlot te trekken, zoals door Circumflex is aangeboden. De Gemeente betwist dat zij hiertoe gehouden was. 
      Aangenomen dat de partijen inderdaad verkeerden in een soort onderhandelingsfase en daardoor in de hiervoor genoemde verhouding tot elkaar stonden, geldt bij de hiervoor geschetste stand van zaken niet dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (vgl. HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467) dat de Gemeente met Circumflex heeft gebroken, laat staan dat op de Gemeente de verplichting zou rusten Circumflex (ook) bij de ontwikkeling van het MFC te betrekken. Ook vanuit dit oogpunt levert de handelwijze van de Gemeente geen onrechtmatige daad op.
    
    
    4.9.	Feiten of omstandigheden die een ander oordeel rechtvaardigen zijn gesteld noch gebleken, zodat de rechtbank voorbij gaat aan het bewijsaanbod van Circumflex.
    
    4.10.	Uit al het voorgaande vloeit voort dat de gevorderde verklaring voor recht niet kan worden toegewezen en dat er geen grond is voor veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de door Circumflex geleden schade, bestaande uit de door haar gemaakte ontwikkelingskosten en een deel van het positieve contractsbelang dat met de herontwikkeling van het plangebied was gemoeid. De vorderingen zullen worden afgewezen. Hetgeen de partijen verder nog hebben aangevoerd, behoeft geen bespreking meer.
    
    
      4.11.	Circumflex zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
      - vast recht		EUR	4.784,00
      - salaris advocaat		5.160,00 (2,0 punten × tarief EUR 2.580,00)
      Totaal		EUR 	9.944,00.
    
      
    
      5.	De beslissing
      De rechtbank
    
    
    5.1.	wijst de vorderingen af,
    
    5.2.	veroordeelt Circumflex in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op EUR 9.944,00.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. Lagarde en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2009.