ECLI:NL:RBUTR:2011:BU4898, Rechtbank Utrecht, 09-11-2011, 751459 UC EXPL  11-6926 MT/4253
Rechtbank Utrecht — Uitspraak 
Datum: 2011-11-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur Renovatie en redelijk voorstel Wijziging van het gehuurde.

RECHTBANK UTRECHT
      sector handel en kanton
      kantonrechter
    
    
    locatie Utrecht
    
    zaaknummer: 751459 UC EXPL  11-6926 MT/4253
    
    vonnis d.d. 9 november 2011
    
    inzake
    
    
      1. [eiser sub 1],
      wonende te [woonplaats],
      2. [eiser sub 2],
      wonende te [woonplaats],
      3. [eiser sub 3],
      wonende te [woonplaats],
      4. [eiser sub 4],
      wonende te [woonplaats],
      verder ook gezamenlijk in meervoud te noemen [eisers],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. D. de Jong,
    
    
    tegen:
    
    
      de vereniging
      R.K. Woningbouwvereniging [woonplaats],
      gevestigd te [woonplaats],
      verder ook te noemen RKW,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. G.E.M. Gijsberts.
    
    
    1.	Het verdere verloop van de procedure
    
    In conventie en reconventie
    
    
      De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 27 juli 2011.
      [eisers] hebben geantwoord op de tegeneis.
      De comparitie is gehouden op 27 september 2011. Daarvan is aantekening gehouden.
      Hierna is uitspraak bepaald.
    
    
    2.	De feiten
    
    2.1.	[eisers] huren ieder van RKW een woning aan de [adres] te [woonplaats]. Van Denderen, Klapkowski en Steenveld huren woningen aan de oneven zijde van de laan (respectievelijk nummers 23, 43 en 63). Van Dellen huurt een woning aan even zijde van de laan (nummer 20). De woningen aan de [adres] hebben diepe tuinen van circa 40 meter.
    
    2.2.	Bij brief van 10 september 2010 heeft RKW een schriftelijk voorstel gedaan aan de huurders van de woningen aan de [adres] tot renovatie. Dit voorstel houdt onder meer in dat de bestaande woningen worden uitgebouwd en grondig worden gerenoveerd en dat er nieuwe seniorenwoningen aan de achterkant van de woningen aan de [adres] - met de oneven huisnummers - worden gebouwd. Door de plannen zullen de tuinen van de huurders aan de [adres] worden verkleind. De tuinen van de huurders aan de even zijde zullen met 15 meter worden verkleind. Voor de huurders aan de oneven zijde resteren na de plannen tuinen tussen de 13 en 27 meter diep.
    
    2.3.	Bij het voorstel tot renovatie hoort ook het Project Sociaal Statuut, Zomerkwartier, oktober 2009 (verder: Sociaal Statuut). Hierin is onder meer opgenomen een regeling voor de vergoeding voor huurders voor door hen zelf aangebrachte veranderingen aan het gehuurde (ZAV) alsmede het Woningstoewijzingplan waarin staat opgenomen de volgorde waarin huurders kunnen terugkeren naar de woningen die gerenoveerd worden. 
    
    2.4.	Bij de brief van 10 september 2010 waren stemformulieren gevoegd waarop de huurders konden aangeven of zij al dan niet instemden met de renovatieplannen. 
    
    2.5.	Op 26 oktober 2010 heeft een vergadering in aanwezigheid van een vertegenwoordiging van de huurders plaatsgevonden. Tijdens die vergadering zijn de enveloppen met daarin de ingevulde stemformulieren geopend en deze zijn anoniem voorgelezen. Na telling van de stemmen bleek dat 64,1% van de huurders vóór het renovatievoorstel was.
    
    2.6.	Bij brief van 27 oktober 2010 van RKW aan de huurders is de uitslag van de stemronde aan de huurders bevestigd. In de brief wordt tevens aangekondigd dat RKW de huurders die ‘blanco’ of ‘nee’ hebben gestemd zal benaderen in een individueel gesprek om hen nog van nadere informatie te voorzien en mogelijk eventuele misvattingen of bezwaren weg te nemen. Vervolgens zal, zo staat in die brief, een tweede ronde plaatsvinden, waarin opnieuw het percentage huurders dat instemt met het renovatievoorstel zal worden bepaald.
    
    2.7.	Bij brief van 2 december 2010 deelt RKW de huurders mee dat het voeren van de individuele gesprekken met en de beantwoording van de vragen van huurders die zich nog niet in de renovatieplannen kunnen vinden nog enige tijd in beslag zal nemen.
    
    2.8.	RKW geeft in de brief van 23 december 2010 aan de huurders te kennen dat inmiddels een meerderheid van 70% van de bewoners instemt met het door RKW gedane renovatievoorstel. Daarnaast geeft RKW in de brief aan de huurders die tegen de plannen zijn de gelegenheid te bieden alsnog met RKW in gesprek te gaan.
    
    2.9.	Bij brief van 23 februari 2011 schrijft RKW dat inmiddels 70,3% van de huurders instemt met het renovatievoorstel zodat dit wordt vermoed redelijk te zijn. Daarbij wordt aangegeven dat een ieder die niet heeft ingestemd met het voorstel dan wel tot dan toe niet heeft gereageerd uiterlijk binnen 8 weken na de ontvangst van de brief een vordering kan instellen bij de rechtbank.
    
    3.	De vordering en het verweer
    
    In conventie
    
    
      3.1.	[eisers] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      - voor recht te verklaren primair dat ter zake het voorstel niet het vermoeden van redelijkheid van artikel 7:220 lid 3 BW geldt, althans subsidiair 
      1. dat het voorstel jegens ieder van de eisers afzonderlijk niet redelijk is,
      2. dat het voorstel voor zover het een inperking van de omvang van de gehuurde tuin met zich brengt geen voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW vormt;
      - veroordeling van RKW in de kosten van deze procedure.
    
    
    3.2.	[eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat het voorstel van de verhuurder tot renovatie geen redelijk voorstel is nu het voorstel niet alleen ziet op renovatie van de woningen maar tevens op een aanpassing van de omvang van het gehuurde. De huurders moeten immers een aanzienlijk deel van hun tuin inleveren ten behoeve van de realisatie van nieuwbouw. Daarnaast hebben [eisers] bezwaren tegen de wijze waarop de verhuurder is gekomen aan 70% van de huurders die voor het voorstel hebben gestemd. Tot slot is het voorstel ten aanzien van ieder van de eisers specifiek niet redelijk nu voor ieder van hen het gebruik van het meest kenmerkende van het gehuurde: de diepe tuin, verloren gaat en bovendien de huurprijs hoger wordt.
    
    3.3.	RKW voert gemotiveerd verweer en vordert veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure. RKW voert aan dat het door haar gedane voorstel een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW is. De renovatiewerkzaamheden worden weliswaar gecombineerd met nieuwbouw in het kader van de doelstelling van RKW van een strategisch voorraadbeleid, maar dat maakt het voorstel niet onredelijk. RKW is zorgvuldig te werk gegaan bij het verkrijgen van een 70% meerderheid die voor het voorstel is. Het voorstel is ook niet onredelijk ten aanzien van de eisers specifiek. Zij behouden het gebruik van een nog steeds diepe tuin. Tot slot dient een belangenafweging in het kader van artikel 7:220 BW in het voordeel van de verhuurder uit te vallen, aldus RKW.
    
    In reconventie 
    
    
      3.4.	RKW vordert veroordeling van [eisers] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      1. om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis RKW toe te laten tot de woningen van [eisers], zoals hieronder omschreven onder 2., en toe te staan dat RKW renovatie- en onderhoudswerkzaamheden uitvoert als bedoeld in het renovatievoorstel van 10 september 2010 en zoals nader uiteengezet in Het Zomerkwartier van augustus 2010, zoals overgelegd als productie 23 bij conclusie van antwoord in conventie;
      2. [eisers] te veroordelen om aan de uitvoering van de onder 1. genoemde werkzaamheden met betrekking tot de volgende woningen van RKW:
      - [adres] 23;
      - [adres] 43;
      - [adres] 63;
      - [adres] 20;
      gelegen te [woonplaats],
      alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is, een en ander op eerste verzoek van RKW, dan wel van degenen die in opdracht van haar de betreffende werkzaamheden uitvoeren, met machtiging van RKW om, indien [eisers] in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, zich eigenmachtig toegang te verschaffen tot de woningen van [eisers] dan wel via een deurwaarder toegang te doen verschaffen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, teneinde de hierboven omschreven werkzaamheden uit te voeren;
      - [eisers] te veroordelen in de kosten van de procedure.
    
    
    3.5.	Aan haar vordering in reconventie legt RKW dezelfde argumenten ten grondslag als aan haar verweer in conventie. 
    
    4.	De beoordeling
    
    In conventie en reconventie
    
    Renovatie
    
    4.1.	Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW is, indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden verricht, de huurder verplicht daartoe de gelegenheid te geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Het tweede lid van dit artikel bepaalt vervolgens dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet. De slotzin van lid 2 bepaalt dat onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging wordt verstaan.
    
    
      4.2.	Tussen partijen bestaat allereerst geschil over de vraag of het renovatieplan van RKW onder de definitie van renovatie als hiervoor vermeld valt. [eisers] hebben betoogd dat feitelijk sprake is van renovatie van de woningen in combinatie met een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst ten aanzien van het deel van de tuin dat niet langer deel zal uit maken van het gehuurde. 
      In een arrest van de Hoge Raad uit 1959 (HR 26 juni 1959, NJ 1959, 573) is reeds uitgemaakt dat de bepaling van artikel 18 tweede lid onder c, van de Huurwet (oud) inhoudende dat ontruiming kan worden gevorderd indien de gewezen huurder niet toestemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot hetzelfde onroerend goed, niet uitsluit, dat de nieuw aangeboden overeenkomst met betrekking tot dat onroerend goed een wijziging van de vroegere overeenkomst bevat in deze zin, dat een deel van het onroerend goed niet langer in de huur zal zijn begrepen. De belangen van de huurder worden immers gewaarborgd door de eis van de redelijkheid van het gedane aanbod. Zo ook Hoge Raad 17 november 1989, NJ 1990, 560 waarin is bepaald dat het enkele feit dat de aangeboden woonruimte slechts een gedeelte vormt van de verhuurde woonruimte, er niet aan in de weg staat dat het betreffende aanbod ‘met betrekking tot’ dezelfde woonruimte wordt gedaan.
      Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7:220 BW volgt verder dat het begrip ‘voortzetting van de huurovereenkomst’ ruim uitgelegd dient te worden. Zo betekent dit niet dat de huurovereenkomst niet zou mogen worden aangepast. Een aanpassing (ook van de huurprijs) staat er niet aan in de weg de overeenkomst in principe als een voortzetting van de eenmaal bestaande overeenkomst te zien. Zelfs indien het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, is sprake van voortzetting van de huurovereenkomst, zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven, zij het dat de kwaliteit is verbeterd (Memorie van toelichting, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 31; Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p.22). Uit het voorgaande leidt de kantonrechter dan ook af dat het voorstel van RKW, waarin de functie en de plaats van de gehuurde woningen gelijk zullen blijven en daarnaast sprake is van een verbetering van die woningen, onder de definitie van renovatie als bedoeld in artikel 7:220 BW valt. Dat daarbij een gedeelte van het gehuurde niet langer gehuurd zal worden staat er niet aan in de weg nog steeds van een voortzetting van de bestaande huurovereenkomst te kunnen spreken. Het is wel zo dat in dat geval de belangen van de huurder, die een gedeelte van het gehuurde niet langer zal huren, tot uiting dienen te komen in het redelijk voorstel. Zo kan de omstandigheid dat tegenover het verlies van bepaald gedeelte van het gehuurde geen vergoeding staat maken dat het voorstel niet redelijk wordt geacht (Rechtbank Amsterdam 6 november 1996, WR 1997, 31). 
      Nu, anders dan [eisers] heeft betoogd, de kantonrechter een wijziging van het gehuurde onder artikel 7:220 BW mogelijk acht, worden zij ook niet gevolgd in de conclusie dat feitelijk sprake is, ten aanzien van het gewijzigde gedeelte van het gehuurde, van partiële ontbinding.
    
    
    4.3.	Door [eisers] is nog betoogd dat in het kader van artikel 7:220 BW geen plaats is voor de belangen van de verhuurder om te komen tot verdichting van de woonvoorraad. De kantonrechter volgt deze opvatting niet. Bij een wijziging van het gehuurde die enkel het belang van de verhuurder dient een nieuwbouwproject mogelijk te maken is geen sprake van renovatie (Hof Amsterdam 22 november 2007, WR 2008, 102). Die situatie doet zich hier echter niet voor. De renovatiewerkzaamheden aan de woningen houden onder meer een vergroting van het woonoppervlak en een verbetering van de isolatie in. Hierbij speelt het belang van de verhuurder om nu en in de toekomst te kunnen voldoen aan de vraag van verschillende doelgroepen (1-persoonshuishoudens, stellen, gezinnen met kinderen) in de sociale sector alsmede het voldoen aan huidige en toekomstige veiligheid- en milieueisen een grote rol. Dat daarbij nieuwbouw zal plaatsvinden, uit financiële overwegingen, en tegen de achtergrond van de wens tot uitbreiding van de woonverraad, is in het kader van dit artikel niet uitgesloten.
    
    Redelijk voorstel
    
    4.4.	Artikel 7:220 BW lid 3 bepaalt dat indien de renovatie tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen, betreft, een voorstel tot renovatie wordt vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. In dit geval is niet in discussie dat het renovatieplan een bouwkundige eenheid van meer dan tien woningen betreft. Van Denderen c.s hebben aangevoerd dat het vermoeden van redelijkheid slechts opgaat indien het voorstel voor alle huurders van de betreffende eenheid dezelfde consequenties heeft. De kantonrechter ziet voor dit standpunt onvoldoende aanknopingspunten in hetgeen namens [eisers] is gesteld. Het vermoeden van redelijkheid heeft alleen procesrechtelijke betekenis. Het is niet zo dat in het geval 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het voorstel vast staat dat het voorstel tegenover alle niet meewerkende huurders redelijk is. Het artikel verlegt slechts het procesinitiatief en de bewijslast naar de huurder die tegen het voorstel wil opkomen. Die huurder zal in het kader van tegenbewijs voldoende aannemelijk moeten maken dat het voorstel jegens hem niet redelijk is. In de inhoudelijke beoordeling van de redelijkheid van het voorstel kan de huurder alle omstandigheden van zijn geval aanvoeren. Gelet op het voorgaande valt niet in te zien waarom het vermoeden alleen op zou gaan als het voorstel voor iedere huurder dezelfde gevolgen zou hebben. De vraag die beantwoord moet worden is of het voorstel gelet op de ongelijkheid in de gevolgen jegens [eisers] niet redelijk is.
    
    4.5.	[eisers] heeft overigens bij gebrek aan wetenschap betwist dat ten minste 70% van de huurders met het voorstel van RKW heeft ingestemd. Vast staat dat bij de stemronde die heeft plaatsgevonden ter vergadering van 26 oktober 2010 door een onafhankelijk bureau is vastgesteld dat 64,1 % van de huurders vóór het voorstel had gestemd. Nadien heeft RKW met de huurders die zich van stemmen hebben onthouden dan wel tegen hebben gestemd gesproken en hen waar nodig van nadere toelichting voorzien. RKW heeft gesteld dat in die gesprekken bleek dat onder andere bij sommige van de huurders geen bezwaar bestond tegen de renovatie, maar dat zij eerst meer wilden weten over het verblijf van hun dieren tijdens de renovatie, over de toekenning van verhuiskosten of de  ZAV-vergoeding, of dat zij niet goed hadden begrepen dat zij te zijner tijd een keuze hebben over de indeling van de begane grond. Die huurders gaven derhalve uiteindelijk wel hun instemming en zijn alsnog meegeteld. RKW heeft gesteld dat van de 23 huurders die niet hadden gestemd dan wel nee hadden gestemd nog slechts 4 huurders resteren die hun instemming niet verlenen. Het had gelet op dit gemotiveerde verweer van RKW vervolgens op de weg gelegen van [eisers] hun stellingen nader te onderbouwen. Nu zij dit hebben nagelaten gaat de kantonrechter van de juistheid van de door RKW opgevoerde meerderheid van 70% uit.
    
    Procedure
    
    
      4.6.	[eisers] hebben verder nog bezwaren aangevoerd tegen de wijze waarop het renovatievoorstel tot stand is gekomen. De kantonrechter stelt voorop dat uit de overgelegde correspondentie tussen RKW en (een vertegenwoordiging van) de huurders blijkt dat RKW zich gedurende een lange periode heeft ingespannen de huurders te informeren en een intensief overleg met hen tot stand te brengen. De huurders zijn daarbij ook uitgenodigd tot het stellen van vragen en het aandragen van ideeën die ook op bepaalde punten zijn overgenomen alsmede hebben zij in het voortraject inspraak gehad op de uiteindelijke variant van het renovatievoorstel.
      [eisers] beroept zich op het feit dat het langere tijd onduidelijk is geweest in hoeverre de renovatieplannen van RKW een inkrimping van de tuin van de huurders zouden opleveren. Wat hier ook van zij, [eisers] laat na hieraan juridische consequenties te verbinden. Bovendien blijkt uit het renovatievoorstel: de brief van 10 september 2010 inclusief informatiebrochure en tekeningen, in ieder geval dat minimaal 13 meter diepe tuinen overblijven gemeten vanuit de achtergevel. Daarnaast bevat het renovatievoorstel de noodzakelijke informatie omtrent de aard en de noodzaak van de werkzaamheden, de gevolgen voor de huurder tijdens de werkzaamheden, de huurprijs en de mogelijkheden voor vervangende huisvesting. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook voor de huurders voldoende duidelijk wat het voorstel ten opzichte van ieder van hen inhoudt en waarop zij hun stem hebben uitgebracht. Dat in de bijbehorende tekeningen wordt gesproken over concept c.q. ontwerptekeningen waarvan, zoals door RKW onbetwist is aangevoerd, nog kan worden afgeweken in verband met de keuzes die bewoners bijvoorbeeld op het gebied van de indeling van de woning hebben, maakt dat voorstel niet onvoldoende concreet en dus onredelijk.
    
    
    4.7.	Voor zover [eisers] bezwaar hebben gemaakt tegen de gang van zaken na de vergadering op 26 oktober 2010 en zij hebben betoogd dat een tweede stemronde had dienen plaats te vinden geldt het volgende. Uit de bepalingen van artikel 7:220 BW volgt niet dat het RKW niet zou zijn toegestaan te trachten door middel van nader overleg met de huurders die nog niet met het voorstel hebben ingestemd deze over te halen dat alsnog te doen. Dit zou slechts anders zijn indien de methoden die daarbij door RKW worden gehanteerd ongeoorloofd zouden zijn. Dat hiervan sprake zou zijn is gesteld noch gebleken. Huurders beschikten zoals hiervoor is overwogen over de noodzakelijke informatie om zich een mening over dat voorstel te vormen, zodat het niet onredelijk is dat zij die hebben ingestemd met het voorstel aan die instemming zijn gebonden. In de stellingen van [eisers] mist verder de onderbouwing op grond waarvan een verplichting tot een tweede stemronde, waarbij ook de huurders die reeds vóór het voorstel hebben gestemd opnieuw hun stem mogen uitbrengen, op RKW zou rusten. Artikel 7:220 BW schrijft dit in ieder geval niet voor. Dat RKW dit oorspronkelijk in de brief van 27 oktober 2010 heeft aangekondigd, maar kennelijk op dit plan is teruggekomen, maakt de uitkomst van de gevolgde procedure niet ongeldig.
    
    Individuele huurders
    
    4.8.	[eisers] stellen tot slot dat het renovatievoorstel ten aanzien van ieder van hen afzonderlijk niet redelijk is. Alle vier verliezen zij een gedeelte van hun tuin. Namens Van Denderen is daarbij aangevoerd dat hij zijn tuin gebruikt voor een volière, Steenveld als moestuin met kassen, Klapkowski heeft in zijn tuin een garage en Van Dellen gebruikt alle grond als tuin. RKW heeft de stelling dat het renovatievoorstel jegens ieder van hen niet redelijk is gemotiveerd betwist. Na uitvoering van de renovatieplannen hebben alle huurders de beschikking over een tuin van ten minste 13 meter diep. Weliswaar raken [eisers] het gebruik van een gedeelte van hun tuin kwijt, maar dat maakt het voorstel ten opzichte van hen nog niet onredelijk. Na uitvoering van de renovatieplannen resteert een tuin van een behoorlijke diepte die het huidige door [eisers] beschreven gebruik bovendien niet uitsluit.
    
    4.9.	Daarnaast is het niet zo dat Van Denderen c.s worden geacht het deel van de tuin zonder meer, dat wil zeggen zonder dat daar een vergoeding tegenover staat, op te geven. Uit het Sociaal Statuut blijkt dat de plannen afspraken bevatten omtrent een vergoeding voor de tuin en voor eventuele ZAV’s. Dat [eisers] niet langer op eigen terrein kunnen parkeren in de nieuwe situatie, maar dat zij voortaan zijn aangewezen op een openbare parkeerplaats, maakt naar het oordeel van de kantonrechter het voortstel ook niet onredelijk. Van belang hierbij is dat RKW ter zitting heeft verklaard dat de capaciteit van de openbare parkeerplaatsen zal worden vergroot overeenkomstig de daarvoor door de gemeente bepaalde normen. Dat indien gewenst een individuele parkeerplek kan worden gehuurd maar dat daar een vergoeding van € 30,00 tegenover staat leidt evenmin tot de conclusie dat het voorstel onredelijk is.
    
    4.10.	Tot slot hebben [eisers] nog betoogd dat zij onevenredig hard getroffen worden door de renovatieplannen ten opzichte van huurders die in de nieuwe situatie een kleiner deel van hun tuin verliezen en de mogelijkheid behouden om te parkeren op hun eigen terrein. RKW heeft ter zitting toegelicht dat om dit verschil in de gevolgen voor de huurders op te vangen, een verschil in de nieuwe huurprijs zal worden doorgevoerd. Huurders die in de nieuwe situatie de beschikking krijgen over een carport en dus kunnen parkeren op het eigen terrein gaan een hogere huur betalen dan degenen die dat niet langer kunnen, vanwege de komst van de nieuw te bouwen woningen. Ook dit punt rechtvaardigt dan ook niet dat het voorstel jegens [eisers] een onredelijk voorstel is.
    
    4.11.	De kantonrechter komt op grond van al het voorgaande tot de slotsom dat de vordering in conventie moet worden afgewezen en de vordering in reconventie moet worden toegewezen. 
    
    Proceskosten
    
    4.12.	[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van RKW worden in conventie tot op heden begroot op € 300,00, zijnde 2 punten x € 150,00 aan salaris gemachtigde. Gelet op de samenhang tussen de conventie en de reconventie worden de proceskosten in reconventie tot op heden begroot op € 150,00, zijnde de helft van 2 punten x het tarief van € 150,00 aan salaris gemachtigde.
    
    5.	De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    In conventie
    
    wijst de vordering af;
    
    veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van RKW, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde;
    
    In reconventie
    
    
      veroordeelt [eisers] om:
      1. binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis RKW toe te laten tot de woningen van [eisers], zoals hieronder omschreven onder 2., en toe te staan dat RKW renovatie- en onderhoudswerkzaamheden uitvoert als bedoeld in het renovatievoorstel van 10 september 2010 en zoals nader uiteengezet in Het Zomerkwartier van augustus 2010, zoals overgelegd als productie 23 bij conclusie van antwoord in conventie;
      2. aan de uitvoering van de onder 1. genoemde werkzaamheden met betrekking tot de volgende woningen van RKW:
      - [adres] 23;
      - [adres] 43;
      - [adres] 63;
      - [adres] 20;
      gelegen te [woonplaats],
      alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is, een en ander op eerste verzoek van RKW, dan wel van degenen die in opdracht van haar de betreffende werkzaamheden uitvoeren, met machtiging van RKW om, indien [eisers] in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, zich eigenmachtig toegang te verschaffen tot de woningen van [eisers] dan wel via een deurwaarder toegang te doen verschaffen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, teneinde de hierboven omschreven werkzaamheden uit te voeren;
    
    
    veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van RKW, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 150,00 aan salaris gemachtigde;
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 november 2011.