ECLI:NL:GHAMS:2021:3143, Gerechtshof Amsterdam, 30-09-2021, BKDH-21/00575
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-09-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
        8:26 Awb. De eigenaar van de woning neemt deel aan het geding als derde-belanghebbende.
        Geen schending van het verbod van reformatio in peius.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Zittingsplaats Den Haag
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BKDH-21/00575
    
    
    
    Uitspraak van 30 september 2021
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 25 april 2019, nummer AMS 17/820.
    
    
    Als derde-belanghebbende heeft deelgenomen aan het geding: 
    
      
        
          [A B.V.] , gevestigd te [Z] ,
      (gemachtigde: E.M. de Bie).
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 58.500 (de beschikking).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Het beroep van belanghebbende is gezamenlijk behandeld met de beroepen van 13 andere huurders. De beslissing van de Rechtbank luidt, voor zover van belang:
      
      
        “De rechtbank:
        - verklaart de beroepen ongegrond;
        - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van de huurders gezamenlijk tot
        een totaalbedrag van € 1.536,-,
        - bepaalt dat de heffingsambtenaar aan ieder van de huurders het door hen betaalde
        griffierecht van € 46,- vergoedt;
        - veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan [belanghebbende] (AMS 17/820) tot een bedrag van € 1.000,-, en
        	(…).”
      
      
      
        1.4.1.
        Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 128. Bij faxbericht van 5 juli 2019 heeft belanghebbende het hoger beroep aangevuld. 
        
      
      
        1.4.2.
        Het Hof heeft [A B.V.] ( [A B.V.] ), de eigenaar van de woning, in de gelegenheid gesteld aan het geding in hoger beroep deel te nemen. Zij heeft hiervan gebruik gemaakt en heeft bij brief van 27 februari 2020 gereageerd op het beroepschrift.
        
      
      
        1.4.3.
        Belanghebbende en de Heffingsambtenaar zijn bij brief van 30 maart 2020 geïnformeerd dat [A B.V.] zich als derde-belanghebbende heeft aangemeld en zij zijn in de gelegenheid gesteld te reageren op haar reactie.
        
      
      
        1.4.4.
        Op 23 april 2020 heeft de Heffingsambtenaar een stuk aangeduid als “Verweerschrift in hoger beroep” ingediend. Bij faxbericht van 27 april 2020 heeft belanghebbende een aanvullend stuk ingediend. Bij brief van 12 mei 2020 heeft de Heffingsambtenaar een nader stuk ingediend. Bij faxbericht van 9 augustus 2021 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend.
        
      
    
    
      1.5.
      In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgehad via videoverbinding (Skype) met het gerechtshof Den Haag op 19 augustus 2021. Partijen zijn verschenen, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is huurder en gebruiker van de woning. De woning heeft een oppervlakte van 18 m2 en maakt deel uit van een gebouw dat oorspronkelijk een kantoorgebouw was, maar dat is verbouwd tot een gebouw met kleine starterswoningen. De woning is gelegen in het stadsdeel [naam stadsdeel] , in de wijk [naam wijk] .
      
    
    
      2.2.
      Het gebouw waarin de woning is gelegen is eigendom van [A B.V.] .
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft, met dagtekening 19 september 2016, een “Kennisgeving Waardebeschikking Medebelanghebbende beschikking Conform Artikel 28 Wet WOZ” (de kennisgeving) ontvangen. De kennisgeving vermeldt een WOZ-waarde van € 58.500.
      
      
        2.4.1.
        Bij de kennisgeving is een “Taxatieverslag woning” gevoegd. Het taxatieverslag vermeldt ten aanzien van de woning, voor zover van belang, de volgende gegevens:
        
        
          
            
            
            
              
                
                  Buurt
                
                
                  
                    [naam stadsdeel]
                  
                
              
              
                
                  Soort woning
                
                
                  Woning, gestapeld
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
                
                  1998
                
              
              
                
                  Oppervlakte woning
                
                
                  18 m2
                
              
              
                
                  (…)
                
                
                  
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Kwaliteit
                
                
                  Normaal
                
              
              
                
                  Ligging
                
                
                  slecht
                
              
              
                
                  Onderhoud
                
                
                  Normaal
                
              
              
                
                  (…)
                
                
                  (…)
                
              
              
                
                  
                    WOZ-waarde
                  
                
                
                  
                    58.500
                  
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.4.2.
        Op het taxatieverslag zijn verder gegevens van een drietal woningen vermeld die door de Heffingsambtenaar zijn gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De gegevens van deze woningen zijn, voor zover van belang, als volgt:
        
        
          
            
            
            
            
            
              
                
                  
                    Vergelijkbare woningen
                  
                
                
                  
                    Woning 1
                  
                
                
                  
                    Woning 2
                  
                
                
                  
                    Woning 3
                  
                
              
              
                
                  Adres
                
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Buurt
                
                
                  
                    [naam wijk] (D, F, H)
                
                
                  
                    [naam wijk] (D, F, H)
                
                
                  
                    [naam wijk] (D, F, H)
                
              
              
                
                  Soort woning
                
                
                  Woning, gestapeld
                
                
                  Woning, gestapeld
                
                
                  Woning, gestapeld
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Oppervlakte woning
                
                
                  29 m2
                
                
                  29 m2
                
                
                  30 m2
                
              
              
                
                  (…)
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
                
                  Woning Berg/box
                
                
                  Woning Berg/box
                
                
                  Woning Berg/box
                
              
              
                
                  Transactiedatum
                
                
                  20-05-14
                
                
                  08-05-15
                
                
                  19-05-15
                
              
              
                
                  Transactieprijs
                
                
                  € 70.000
                
                
                  € 67.000
                
                
                  € 72.500
                
              
              
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
                
                  
                
              
            
          
        
        
      
      
        2.5.1.
        In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een reactie van de taxateur op enkele aspecten uit het beroepschrift ingediend. De reactie vermeldt, voor zover van belang:
        
      
    
  
  
    “Vergelijkingsobjecten
    Binnen [woonplaats] blijft het moeilijk om vergelijkingen te vinden voor het complex [wooncomplex] Het wooncomplex betreft een kantoorgebouw dat is getransformeerd tot kleine zelfstandige appartementen. Binnen [woonplaats] gebeurd zo een transformatie van kantoor naar (studenten)appartementen wel vaker, maar de appartementen zijn dan veelal voor de verhuur bedoeld net als het complex van [wooncomplex] . Nu is er een complex getransformeerd van kantoor naar (studenten)appartementen die eveneens in de verkoop is gegaan. Dit voormalige kantoor ( […] gebouw) dat aan de drukke A10 ligt is getransformeerd tot (studenten)appartementen en zijn gelegen aan het [naam straat] . Door de specifieke doelgroep en indeling van het complex is het goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De appartementen hebben wel een minder sociaal karakter dan het (studenten)complex waar de woning van belanghebbende zich in bevindt. Ondanks dat de verkopen aan het [naam straat] niet in de nabije omgeving liggen van het complex aan de [adres] , zijn dit binnen [woonplaats] de meest vergelijkbare verkopen door hun vergelijkbare specifieke eigenschappen.
    
    
      De verkopen [adres 5] en aan de [adres 6] en [adres 7] ) zijn ook aan het overzicht taxatiewaarde toegevoegd, omdat het ook kleine studio's betreft die een gezamenlijk karakter en voorzieningen hebben.
    
    
  
  
    Waarde
    (…)
    
    
      Onder het kopje 'taxatiewaarde per eenheid' is de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van de woning van belanghebbende afgezet tegen de gerealiseerde verkoopwaarde per vierkante meter hoofdgebouw van de vergelijkingsobjecten. De
      getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van de woning van belanghebbende is € 3.272,-. De gemiddelde gerealiseerde prijs van de vierkante meters van de vergelijkingsobjecten bedraagt: € 4.113,-. Hieruit valt af te leiden dat onderhavige woning EUR 841, - per vierkante meter lager is gewaardeerd. Op basis van het overzicht is duidelijk dat, ook als rekening wordt gehouden met de argumenten van gemachtigde, de woning van belanghebbende niet te hoog is gewaardeerd.”
    
    
    
      2.5.2.	Bij de reactie van de taxateur is een “Overzicht taxatiewaarden [de woning]” gevoegd. Het overzicht vermeldt, voor zover van belang:
    
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              Item
            
            
              Object
            
            
              Verkoop 1
            
            
              Verkoop 2
            
            
              Verkoop 3
            
            
              Verkoop 4
            
            
              Verkoop 5
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Adres
            
            
              [de woning]
            
            
              
                [adres 5]
              
            
            
              
                [adres 6]
              
            
            
              
                [adres 7]
              
            
            
              
                [adres 8]
              
            
            
              
                [adres 9]
              
            
          
          
            
              (…)
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Bouwjaar
            
            
              1998
            
            
              1899
            
            
              2014
            
            
              2014
            
            
              1960
            
            
              1960
            
          
          
            
              (…)
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Woningdeel (m2)
            
            
              18
            
            
              31
            
            
              28
            
            
              28
            
            
              28
            
            
              28
            
          
          
            
              (…)
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Woningdeel (m2)
            
            
              3.272
            
            
              4.387
            
            
              4.071
            
            
              4.214
            
            
              4.036
            
            
              3.857
            
          
          
            
              (…)
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Woningdeel (m2)
            
            
              58.896
            
            
              136.000
            
            
              114.000
            
            
              118.000
            
            
              113.000
            
            
              108.000
            
          
          
            
              (…)
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Transactiedatum
            
            
              
            
            
              2-7-2015
            
            
              12-1-2015
            
            
              24-11-2014
            
            
              22-5-2015
            
            
              16-11-2015
            
          
          
            
              Transactieprijs
            
            
              
            
            
              145.000
            
            
              83.613
            
            
              86.863
            
            
              110.000
            
            
              115.000
            
          
          
            
              Erfpacht Correctie
            
            
              
            
            
              2.001
            
            
              31.310
            
            
              31.113
            
            
              12.103
            
            
              10.645
            
          
          
            
              Gecorr. Transactieprijs
            
            
              
            
            
              147.001
            
            
              114.923
            
            
              117.976
            
            
              122.103
            
            
              125.645
            
          
          
            
              Gecorr. Transactieprijs (1/1/2015)
            
            
              
            
            
              136.000
            
            
              114.000
            
            
              118.000
            
            
              113.000
            
            
              108.000
            
          
        
      
    
    
    
      2.5.3.	De Heffingsambtenaar heeft verder de onderbouwing van de erfpachtbijtellingen van de vijf verkochte objecten overgelegd.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De rechtbank heeft, voor zover van belang, geoordeeld:
    
    
      “Hoe beoordeelt de rechtbank de WOZ-waarde?
    
    
    5. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden
    
      toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk
      en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    
    
    6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
      
      
        Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
      
    
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
      
    
    
    7. De huurders vinden de vergelijkingsobjecten niet representatief en hebben zelf gewezen op de woningen gelegen aan de [adres 2] , [adres 10] en [adres 3] te [woonplaats] die zij beter vergelijkbaar vinden.
    
    8. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar in de overgelegde matrix voorgedragen vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar met de woning van de huurders. Weliswaar zijn deze vergelijkingsobjecten net als de woning van de huurders kleine starterswoningen die uit een voormalig kantoorpand zijn ontstaan, maar zij zijn kilometers verderop gelegen in een stadsdeel aan de andere kant van de stad, dichter bij het centrum, en van een geheel ander bouwjaar (1998 respectievelijk 1960). De rechtbank is daarom van oordeel dat de waarde van de woning niet aan de hand van deze
    vergelijkingsobjecten kan worden onderbouwd.
    
    9. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van de huurders zijn beroepsgronden over de erfpachtcorrectie op de zitting heeft ingetrokken.
    
    10. De gemachtigde van de huurders heeft ter zitting betwist dat bet woondeel van de woningen type A een oppervlakte heeft van 15 m² en van de woningen type B een oppervlakte van 24 m². Volgens de gemachtigde van de huurders is de oppervlakte van het woondeel van de woningen type A 15,5 m² en van de woningen type B 20 m². De gemachtigde baseert zich hierbij op gegevens in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en het WOZ-waardeloket. 
    
    11. De rechtbank is van oordeel dat het op de weg van de huurders ligt om de oppervlakte van hun woningen te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van een plattegrond. De huurders hebben dit nagelaten. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij de oppervlakte van de woondelen eerst heeft opgemeten aan de hand van de plattegrondtekening en dat hij de oppervlakte in bezwaar nog eens heeft nagemeten met digitale meetapparatuur en dat hij heeft gemeten volgens de NEN 2580-methode. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze uitleg voor onjuist te houden. De (enkele) verwijzing van de huurders naar de oppervlaktegegevens in de BAG en het WOZ-waardeloket vindt de rechtbank onvoldoende, met name omdat de herkomst van die registratie onbekend is. Dit betekent dat de rechtbank ervan uitgaat dat de oppervlakte van het woondeel van de woningen type A 18 m² en van de woningen type B 24 m² bedraagt.
    
    12. De woningen aan de [adres 2] en [adres 3] waar de huurders naar verwijzen, zijn naar type, bouwjaar en ligging goed vergelijkbare objecten, die ook aan de orde zijn gekomen in de uitspraak van, het gerechtshof Amsterdam van 21 november 2017, kenmerk 17/00496, inzake de WOZ-waarde van een identieke woning aan de [adres 11] met betrekking tot het belastingjaar 2016. [A B.V.] en de heffingsambtenaar verwijzen ook naar deze uitspraak om de door hen voorgestane waarde te bepleiten. In die uitspraak heeft het gerechtshof Amsterdam in overweging 5.3 deze vergelijkingsobjecten goed bruikbaar geacht, zodat kan worden aangenomen dat dit ook voor de onderhavige woningen goede
    vergelijkingsobjecten zijn.
    
    13. Naar het oordeel van ook de rechtbank bieden de verkoopprijzen van deze objecten van € 70.000,-, 67.000,- en € 72.500,- voldoende basis voor een oordeel over de waarde op de waardepeildatum, mits opwaarts gecorrigeerd voor erfpacht en voor prijspeil van de waardepeildatum. In de genoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam leiden die correcties van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum 1 januari 2015 tot waarden van respectievelijk € 94.135,-, € 86.015,- en € 91.100,-voor de objecten aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , waarmee naar het oordeel van het gerechtshof de waarde van € 78.500,- op de waardepeildatum 1 januari 2015 werd onderbouwd voor de woning van 24 m².
    Naar het oordeel van de rechtbank geldt hetzelfde voor de woningen van 18 m² en ook indien rekening wordt gehouden met de gestelde - maar door de heffingsambtenaar en [A B.V.] betwiste — kleine (opleverings)gebreken aan de woningen waarvan de eventuele waardedruk door de huurders niet aannemelijk is gemaakt en met de kleinere oppervlakte van de woning (18 respectievelijk 24 m²) ten opzichte van de vergelijkingsobjecten (29 m² en 30 m²), zoals vastgesteld door het gerechtshof in bovengenoemde uitspraak.
    
    
    
    
      (…)
    
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    23. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de WOZ-waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld.
    
    24. De beroepen zijn ongegrond. De huurders krijgen dus geen gelijk.
    
    25. In de omstandigheid dat de beroepen ongegrond worden verklaard op andere gronden dan in de bestreden uitspraken op bezwaar zijn genoemd, ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van de huurders en het door de huurders ieder betaalde griffierecht van € 46,-.
    
    26. De rechtbank stelt de hoogte van de proceskosten vast op € 1.536,- (1 punt voor het indienen van bet beroepschrift: en 1 punt voor de aanwezigheid op de zitting, met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1,5 in verband met samenhangende zaken).”
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is:
      - of [A B.V.] als derde-belanghebbende in de procedure betrokken had mogen worden;
      - of sprake is van strijd met het verbod op reformatio in peius; en
      - of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. 
      Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag ontkennend en de overige vragen bevestigend. De Heffingsambtenaar en [A B.V.] nemen het tegenovergestelde standpunt in.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep en vermindering van de waarde van de woning tot een bedrag van € 37.000.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert, zo begrijpt het Hof, tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
      
    
    
      4.4.
      
        [A B.V.] concludeert, zo begrijpt het Hof, tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Derde-belanghebbende
      
    
    
      5.1.
      De stelling van belanghebbende dat [A B.V.] beroep heeft ingesteld bij de Rechtbank zonder eerst een bezwaarschrift in te dienen en derhalve niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het beroep als bedoeld in artikel 6:13 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), kan het Hof niet volgen. Deze stelling gaat er immers aan voorbij dat [A B.V.] als (derde-)belanghebbende deelneemt aan het geding zoals bedoeld in artikel 8:26, lid 1, Awb.
      
      
        5.2.1.
        Ingevolge artikel 8:26, lid 1, Awb, kan de bestuursrechter ambtshalve, op verzoek van een partij of op hun eigen verzoek, belanghebbenden in de gelegenheid stellen als partij aan het geding deel te nemen. 
        
      
      
        5.2.2.
        In dit verband volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2020, ECLI:NL:2020:467, BNB 2020/66:
        
        
          “2.4.1 Belanghebbende bij een beschikking is degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken (artikel 1:2 Awb). Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 1:2 Awb volgt dat daarbij in de eerste plaats moet worden gedacht aan de geadresseerde van het besluit, dat wil zeggen degene tot wie het besluit is gericht.
        
        
      
      
        2.4.2
        Artikel 24, lid 3, Wet WOZ bepaalt dat een beschikking als bedoeld in artikel 22 Wet WOZ wordt bekendgemaakt aan zowel degene die aan het begin van het kalenderjaar het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (artikel 24, lid 3, letter a, Wet WOZ) als aan degene die aan het begin van het kalenderjaar de onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit of beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt (artikel 24, lid 3, letter b, Wet WOZ). Opmerking verdient dat deze bepaling de heffingsambtenaar niet verplicht om een beschikking als bedoeld in artikel 22, lid 1, Wet WOZ te nemen ten aanzien van een gebruiker als bedoeld in artikel 24, lid 3, letter b, Wet WOZ indien die gebruiker geen belang heeft bij die beschikking. De heffingsambtenaar kan volstaan met het toezenden van een afschrift van de beschikking die is genomen ten aanzien van de gerechtigde als bedoeld in artikel 24, lid 3, letter a, Wet WOZ.
        
      
      
        2.4.3
        Zoals de Hoge Raad eerder heeft geoordeeld dient te worden aangenomen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft.”
        
      
      
        5.2.3.
        Uit artikel 24, lid 3, onderdeel a, Wet WOZ en hetgeen onder 5.2.2 is overwogen volgt, dat aan een eigenaar van een onroerende zaak een WOZ-beschikking bekend wordt gemaakt en dat aangenomen moet worden dat de eigenaar als belanghebbende kan worden aangemerkt. 
        
      
      
        5.2.4.
        Aangezien [A B.V.] als eigenaar van de woning conform artikel 24, lid 3, onderdeel a, Wet WOZ, een WOZ-beschikking voor de woning uitgereikt heeft gekregen, merkt het Hof haar aan als belanghebbende als bedoeld in artikel 8:26, lid 1, Awb in verbinding met artikel 1:2 Awb. Daarvan uitgaande heeft de Rechtbank [A B.V.] terecht als (derde) belanghebbende zoals bedoeld in artikel 8:26, lid 1, Awb, in de procedure betrokken.
        
        
          
            Reformatio in peius
          
        
      
    
    
      5.3.
      
        De stelling van belanghebbende dat sprake is van strijd met het verbod op reformatio in peius kan het Hof evenmin volgen. Het Hof stelt voorop dat van een overtreding van het verbod van reformatio in peius geen sprake kan zijn indien in een geschil waarin verschillende (derde-) belanghebbenden met tegengestelde belangen zijn betrokken, een (derde-)belanghebbende ten gunste van een of meer andere (derde-)belanghebbenden in een slechtere positie wordt gebracht (toelichting bij artikel 8:69 Awb,  MvA, TK, 1992-1993, 22 495, nr. 6, blz. 54). Daarbij komt dat de stelling van belanghebbende 
        feitelijke grondslag mist aangezien de oorspronkelijk beschikte waarde in de bezwaarfase en de beroepsfase is gehandhaafd zodat belanghebbende niet in een slechtere positie is gekomen door het instellen van bezwaar en beroep. In hoger beroep concludeert [A B.V.] tot handhaving van de beschikte waarde waardoor belanghebbende ook in hoger beroep niet in een slechtere positie zou komen indien [A B.V.] in het gelijk zou worden gesteld. 
      
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.4.
      
        Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank met betrekking tot alle stellingen van belanghebbende terecht en op goede gronden heeft beslist dat het beroep ongegrond is.
        Net als de Rechtbank acht het Hof de objecten aan de [adres 2] en [adres 3] (zie 2.4.2 en r.o. 12 in de uitspraak van de Rechtbank) goed bruikbaar als vergelijkingsobjecten bij het bepalen van de waarde van belanghebbendes woning. Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de Rechtbank (r.o. 13 in de uitspraak van de Rechtbank) dat de verkoopprijzen van voornoemde objecten, na een opwaartse correctie daarvan voor erfpacht, voldoende basis bieden voor de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning van € 58.500
        Hierbij geldt dat de gemachtigde van belanghebbende de door de Rechtbank vastgestelde (gecorrigeerde) verkoopprijzen van respectievelijk € 94.135,-, € 86.015,- en € 91.100,- van de vergelijkingsobjecten niet heeft weersproken. Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de waarde van de woning met € 58.500 niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        5.5.1.
        Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden aangevoerd, anders dan in eerste aanleg, die leiden tot een andere conclusie.
        
      
      
        5.5.2.
        Zijn stelling dat de oppervlakte van het woondeel van de woning 15,5 m² bedraagt in plaats van 18 m² heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door de Heffingsambtenaar, ook in hoger beroep niet aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt voorop dat een medewerker van de Heffingsambtenaar de woning is komen inmeten, terwijl de gemachtigde om hem moverende redenen ervan heeft afgezien bij deze meting aanwezig te zijn. De gemachtigde heeft geen enkele concrete reactie op deze meting gegeven, behalve dan dat deze niet zou kloppen. Zoals de Rechtbank terecht heeft overwogen is de (enkele) verwijzing van belanghebbende naar de oppervlaktegegevens in de BAG en het WOZ-waardeloket onvoldoende. 
        
      
      
        5.5.3.
        De stelling dat uit de omgevingsvergunning volgt dat de woning een goedkope noodwoning betreft, heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [A B.V.] , niet aannemelijk gemaakt. Evenmin heeft belanghebbende de omgevingsvergunning overgelegd waaruit zou blijken dat sprake is van een tijdelijke, goedkope noodwoning.
        
      
      
        5.5.4.
        Ten aanzien van de door belanghebbende gestelde – maar door de Heffingsambtenaar en [A B.V.] betwiste – (opleverings)gebreken geldt dat een eventuele waardedruk niet aannemelijk is gemaakt. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
      
    
    
      5.6.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, A. van Dongen en M.E. Kiers in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 30 september 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.