ECLI:NL:GHDHA:2015:1055, Gerechtshof Den Haag, 29-04-2015, BK-14-00484
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2015-04-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende staat een waarde voor van € 537.000. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde terecht is vastgesteld op € 687.000.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-14/00484
  
  
    Uitspraak d.d. 29 april 2015
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z], belanghebbende,
    
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de heffingsambtenaar,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (hierna: de rechtbank) van 17 april 2014, nummer SGR 14/253, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 687.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Alphen aan den Rijn.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 44. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 4 februari 2015. Aldaar is de heffingsambtenaar wel, doch belanghebbende niet verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 9 januari 2015 aan belanghebbende op het adres [Y] te [Z], onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Blijkens de op de website van PostNL ingewonnen informatie, waarvan een uitdraai in het dossier is gevoegd, is de vorenbedoelde brief op 14 januari 2015 door een medewerker van PostNL op het voormelde adres aan belanghebbende uitgereikt. 
      
    
    
      2.3.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    De Verordening
    
    
      3.	De raad van de gemeente Alphen aan den Rijn heeft in zijn openbare vergadering van 22 november 2012 de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2013 (hierna: de Verordening) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken zijn de Verordening en de wijziging daarvan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
    
    
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
    
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met carport. De inhoud van de woning is ongeveer 750 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 300 m2. 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft bij schriftelijk aangegane overeenkomst van 20 september 2011 de bedrijfsruimte, plaatselijk bekend als [A] (hierna: het object [A] en de woning gekocht voor – tezamen – € 850.000. Belanghebbende heeft op 2 november 2011 door inschrijving van een notariële akte van levering in de openbare registers de eigendom van de woning verkregen. De zoon van belanghebbende, [B], heeft op dezelfde dag door inschrijving van dezelfde akte de eigendom van het object [A] toen verbouwd met bestemming woning, verkregen. In de notariële akte is als koopprijs van de woning € 700.000 en als koopprijs van het object [A] € 150.000 vermeld. 
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens betreffende de woning en twee naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat.
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                
                  
                    [Y]
                  
                
              
              
                
                
                  
                    [C]
                  
                
              
              
                
                
                  
                    [D]
                  
                
              
            
            
              
                Inhoud hoofdgebouw
              
              
                
                750 m3
              
              
                
                314 m3
              
              
                
                520 m3
              
            
            
              
                Rekenprijs per m3
              
              
                € 726
              
              
                € 799
              
              
                € 690
              
            
            
              
                Factoren voor:
                - kwaliteit
                - onderhoud
              
              
                
                3
                4
              
              
                
                3
                5
              
              
                
                3
                4
              
            
            
              
                Berekende waarde
                hoofdgebouw
              
              
                
                € 545.212
              
              
                
                € 251.043
              
              
                
                € 358.800
              
            
            
              
                Oppervlakte perceel
              
              
                300 m2
              
              
                108 m2
              
              
                 218 m2
              
            
            
              
                Rekenprijs per m2
              
              
                € 450
              
              
                € 450
              
              
                € 450
              
            
            
              
                Factor voor ligging aan het water
              
              
                
                150
              
              
                
                --
              
              
                
                150
              
            
            
              
                Berekende waarde grond
              
              
                € 140.062
              
              
                € 47.700
              
              
                € 120.217
              
            
            
              
                Rekenprijs bijgebouwen:
                
                - carport
                
                - dakopbouw 110 m3; € 500 per m3
                
                - aanbouw woonruim-
                te met plat dak 30 m3; € 450 per m3
              
              
                
                
                € 2.500
                
                --
                
                
                --
              
              
                
                
                --
                
                € 41.400
                
                
                --
              
              
                
                
                --
                
                --
                
                
                € 13.500
              
            
            
              
                Verkrijgingsdatum
              
              
                2 november 2011
              
              
                31 mei 2011
              
              
                24 juni 2011
              
            
            
              
                Verkrijgingsprijs
              
              
                € 700.000
              
              
                € 349.000
              
              
                € 510.000
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    5. De rechtbank heeft – voor zover hier van belang – het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder. 
    
    
      "3.	In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 537.000. Daartoe voert eiser aan dat voor de woning en nummer [A] gezamenlijk een bedrag van € 850.000 is betaald en dat dit bedrag in de koopakte verkeerd is verdeeld over de beide objecten. Aan de woning had slechts een bedrag van  € 550.000 toegerekend moeten worden, omdat bij de woning sprake is van optrekkend vocht en houtrot, de woning niet is afgewerkt en er opnieuw moet worden gevoegd. Hij wijst in dit verband tevens op de WOZ-waarde van € 300.000 van nummer [A] op de waardepeildatum. Dat bevestigt volgens eiser dat de betaalde totaalprijs voor de woning en nummer [A] verkeerd is verdeeld over beide objecten. 
    
    
    
      4.	Verweerder heeft de waarde vastgesteld aan de hand van de prijs die eiser volgens de koopakte voor de woning heeft betaald. Hierbij heeft hij rekening gehouden met het tijdsverloop. Verder verwijst verweerder naar het door hem overgelegde taxatierapport waarin twee verkooptransacties staan vermeld van objecten die in dezelfde straat zijn gelegen als de woning. Verder hebben er volgens verweerder na de waardepeildatum en voor het belastingjaar verbeteringen plaats gevonden aan de woning waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden.
    
    
    
      5.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
      6.	Zoals de Hoge Raad in het arrest van 29 november 2000, nr. 35785 (ECLI:NL:HR:2000:AA8604), heeft geoordeeld, moet in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde van die woning overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank geldt dit evenzeer voor de situatie waarin de woning kort voor de peildatum is aangekocht. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de prijs die hij volgens de akte voor de woning heeft betaald onjuist is. De enkele verwijzing naar de staat van onderhoud en de door eiser gestelde gebreken zijn daarvoor onvoldoende, omdat dit al bekend was op het moment van aankoop van de woning. Deze gebreken moeten daarom geacht worden reeds te zijn verdisconteerd in de koopprijs. De verkooptransacties uit het taxatierapport bieden evenmin steun voor de stelling dat de prijs, zoals vermeld in de koopakte, niet de waarde in het economisch verkeer zou weergeven. Die objecten hebben ongeveer 200 m2 respectievelijk 100 m2 minder oppervlak en ongeveer 400 m3 respectievelijk 200 m3 minder inhoud en zijn verkocht voor € 349.000 respectievelijk € 510.000. Verweerder is dan ook terecht uitgegaan van de prijs zoals die blijkens de akte voor de woning is betaald. Nu hij daarbij voldoende rekening heeft gehouden met het tijdsverloop tussen de levering en de peildatum, is verweerder geslaagd in het van hem te vorderen bewijs dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hierbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat eiser ter zitting heeft erkend dat er tussen de peildatum en het belastingjaar een nieuwe keuken in de woning is geplaatst.
    
    
    
      8. 	Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
    
    
    
      9.	Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen
    
    
      6.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende staat een waarde voor van € 537.000. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde terecht is vastgesteld op € 687.000. 
      
    
    
      6.2.
      Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof verder naar de stukken van het geding.
      
    
    
      6.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 537.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. 
      
    
    
      6.4.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      7.1.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
      
    
    
      7.2.
      De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar daarin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      7.3.
      Er is geen reden om aan te nemen dat de door belanghebbende overeengekomen kooprijs van € 850.000 voor de woning en het object [A] tezamen afwijkt van de prijs die de meestbiedende koper op de waardepeildatum zou besteden bij aanbieding ten verkoop van beide zaken op de voor deze zaken meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de koopprijs korte tijd vóór de waardepeildatum op zakelijke grondslag tussen twee van elkaar onafhankelijke partijen (de verkoper en belanghebbende) tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 687.000 de prijs is die door de meestbiedende koper op de waardepeildatum besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop van de woning op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de verdeling van de door belanghebbende overeengekomen koopprijs van € 850.000 over de woning en het object [A] hetzij eenzijdig door belanghebbende is vastgesteld, hetzij door twee in een familierelatie tot elkaar staande partijen (belanghebbende en zijn zoon) is overeengekomen. Zonder nader bewijs, dat ontbreekt, kan de in de notariële akte van levering vermelde koopprijs van de woning van € 700.000 daarom niet bepalend zijn voor de waarde van de woning als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.  
      
    
    
      7.4.
      Ook hetgeen de heffingsambtenaar in het onder 4.3 vermelde taxatierapport heeft aangevoerd, schiet als onderbouwing van de vastgestelde waarde tekort. De heffingsambtenaar heeft de in het taxatierapport gebruikte gegevens aan de hand waarvan de vastgestelde waarde is herleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, te weten de rekenprijzen per m2 grond en per m3 inhoud van het hoofdgebouw, (het gewicht van) de toegekende factoren voor ligging, kwaliteit en onderhoud en de rekenprijzen voor de bijgebouwen, niet onderbouwd met marktgegevens of andere objectieve, voor het Hof controleerbare gegevens. 
      
    
    
      7.5.
      Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan,    komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de woning van € 537.000 niet te laag is. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend. De verklaring van belanghebbende dat hij ten tijde van de aankoop van de woning door privéproblemen genoodzaakt was snel te verhuizen waardoor hij een veel te hoge prijs voor de woning heeft betaald, is onvoldoende om op grond daarvan te oordelen dat de vastgestelde waarde van de woning verminderd dient te worden tot € 537.000. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel.
      
    
    
      7.6.
      Aangezien geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 625.000. Bij deze schatting is het Hof uitgegaan van de door belanghebbende overeengekomen koopprijs van de woning en het object [A] tezamen van € 850.000 en van de verhouding tussen de voor het jaar 2013 door de vastgestelde waarde van de woning (€ 687.000) en de vastgestelde waarde van het object [A] (welke waarde, naar belanghebbende in beroep onweersproken heeft gesteld, € 300.000 bedraagt).  
      
    
    
      7.7.
      Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      8.	Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 244 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt à € 244 x 1 (gewicht van de zaak)). Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 44, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 122 te worden vergoed.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld  op € 625.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in bezwaar aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 244;
      
      
        gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende de door deze betaalde griffierechten ten bedrage van € 166 te vergoeden. 
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst,  J.E.H.M. Pinckaers en J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 29 april 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      
        
          Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
        
      
      
        
          Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
        
      
    
    
      - de naam en het adres van de indiener;
    
    
      - de dagtekening;
    
    
      - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
      
        De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.