ECLI:NL:GHARL:2023:7704, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-09-2023, 21/01600
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-09-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/01600
    uitspraakdatum: 12 september 2023.
    
    
      
        Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 september 2021, nummer UTR 21/784, ECLI:NL:RBMNE:2021:4741, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (BGHU) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres1] 63 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 484.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 12 januari 2021 de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 23 september 2021 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 4 november 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Het hogerberoepschrift heeft hij gemotiveerd per brieven van 28 februari 2022 en 6 mei 2022. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op 27 juni 2022 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft op 19 mei 2023 een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 1 juni 2023. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] .
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak betreft een in 2003 gebouwde bovenwoning met een oppervlakte van 118 m2, een berging, een eigen parkeerplek en een dakterras van 22 m2. De perceeloppervlakte bij de onroerende zaak bedraagt 25 m2. Belanghebbende is via een erfpachtrecht gerechtigd tot dit perceel.
      
    
    
      2.2.
      De benedenverdieping van de woning bestaat uit de toegang tot de woning, een toilet en een trap naar het woongedeelte. Het woongedeelte bevindt zich (grotendeels) boven een, met een hek afgesloten, weg. De weg behoort kadastraal toe aan de gemeente Utrecht. Voor de woning is ten behoeve van belanghebbende een recht van opstal gevestigd in verband met de (gedeeltelijke) bebouwing boven het perceel van de gemeente Utrecht.  
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft de koopovereenkomst van de onroerende zaak gesloten op 25 oktober 2016 voor € 363.000. De akte van levering is gepasseerd op 1 maart 2017. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 421.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 484.000. Beide partijen hebben ter staving van de door hen verdedigde waarden taxatierapporten ingebracht. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 421.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 484.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van taxateur [naam4] van 30 maart 2021. De taxatiematrix, waarin de waarde op basis van de vergelijkingsmethode is vastgesteld, ziet er als volgt uit:
      
      
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Bijkomend
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 63 [woonplaats]  (appartement)
              
              
                2003
              
              
                118 m2
              
              
                € 3.881
              
              
                € 457.958 (afgerond op € 458.000)
              
              
                Berging € 4.000
                Parkeerplek € 15.000
                Dakterras 22  m2
                € 11.000
              
              
                € 484.000
                (01-01-19)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 171 [woonplaats] (maisonnette)
              
              
                2005
              
              
                119 m2
              
              
                € 4.282
              
              
                € 509.558 (afgerond op € 509.500)
              
              
                Berging € 4.000
                Parkeerplek € 15.000
                Terras 19  m2 € 9.500
              
              
                € 545.000
                (12-12-2018; incl. VvE reserve)
                
                  Gecorr:
                
                
                  € 538.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 200 [woonplaats] (appartement)
              
              
                2012
              
              
                104 m2
              
              
                € 4.827
              
              
                € 502.008
                (afgerond op € 502.000) 
              
              
                Berging € 4.000
                Parkeerplek: € 15.000
                Terras 44  m2 € 22.000
                
              
              
                € 517.500
                (13-06-2018; incl. VvE reserve)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 543.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 83 [woonplaats]  (appartement) 
              
              
                2008
              
              
                100 m2
              
              
                € 4.640
              
              
                € 464.000 
              
              
                Berging € 4.000
                2x parkeerplek € 30.000
                Balkon 6  m2 € 3.000
                
              
              
                € 539.009
                (06-09-2019; incl. VvE reserve)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 501.000
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 19 [woonplaats] (appartement)
                
              
              
                2008
              
              
                100 m2
              
              
                € 4.815
              
              
                € 481.500 
              
              
                Berging € 4.000
                Parkeerplek € 15.000
                Terras 19  m2 
                 € 9.500
                
              
              
                € 477.000 
                (19-05-2018; incl. VvE reserve)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 510.000
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op een taxatierapport van taxateur [naam5] van 12 maart 2020. De taxatiematrix, waarin de waarde op basis van de vergelijkingsmethode is vastgesteld, ziet er als volgt uit:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Bijkomend
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 63 (tussenwoning)
              
              
                2003
              
              
                118 m2
              
              
                € 3.280
              
              
                € 387.097
              
              
                Bijgebouwen € 14.600
                Perceelwaarde
                € 19.850 (25  m2)
              
              
                € 421.547
                (01-01-19)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres4] 8 (tussenwoning)
              
              
                1996
              
              
                119 m2
              
              
                € 2.223
              
              
                € 264.528
              
              
                Bijgebouwen € 26.300
                Perceelwaarde
                € 83.370 (105  m2)
              
              
                € 385.000
                (27-06-2019)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 374.198
                
              
            
            
              
                
                  [adres5] 20 (tussenwoning)
              
              
                1996
              
              
                118 m2
              
              
                € 2.958
              
              
                € 349.093 
              
              
                Perceelwaarde
                € 73.842 (93  m2)
              
              
                € 395.000
                (22-02-2018)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 422.935
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft als referentieobjecten appartementen en een maisonnette opgenomen. Naar het oordeel van het Hof wijken deze referentieobjecten zodanig af van deze zeer specifieke onroerende zaak, dat onderbouwt dient te worden hoe deze verschillen tot uitdrukking komen in de waarde. Zo “zweeft” de woning grotendeels boven een afgesloten weg, beschikt de woning – in tegenstelling tot maisonnettes en appartementen – over een eigen perceel met een eigen toegang, is belanghebbende via een erfpachtrecht gerechtigd tot het perceel en (gedeeltelijk) via een recht van opstal tot de woning en is, in tegenstelling tot de referentieobjecten, geen sprake van een Vereniging van Eigenaren. Hetzelfde heeft te gelden voor de referentieobjecten die belanghebbende aanvoert. Die referentieobjecten zijn tussenwoningen zonder onderdoorgang. Ook in deze taxatie wordt niet onderbouwd hoe de zeer wezenlijke verschillen tot uitdrukking komen in de waarde. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 25 oktober 2016 voor € 363.000 gekocht. Het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak -  zeker als het een bijzonder object is, zoals in het voorliggende geval, dat lastig vergelijkbaar is met referentieobjecten – is een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan de verkoopcijfers van de referentieobjecten. Het eigen verkoopcijfer hoeft – in tegenstelling tot de verkoopcijfers van de referentieobjecten – immers ook niet te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, inhoud en/of oppervlakte, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere, voor de waarde relevante, factoren. Vanwege die veel grotere nauwkeurigheid leidt de herleiding van de marktwaarde van deze zeer specifieke onroerende zaak op waardepeildatum uit het eigen verkoopcijfer tot het meest betrouwbare resultaat om de waarde in het economisch verkeer vast te stellen per waardepeildatum. In dit geval is dat verkoopcijfer 26 maanden vóór de waardepeildatum gelegen. De heffingsambtenaar heeft op basis daarvan gesteld dat het eigen verkoopcijfer in tijd te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Het Hof volgt de heffingsambtenaar daarin niet. Gelet op de zeer bijzondere aard van deze onroerende zaak, acht het Hof een periode van net iets meer dan twee jaar nog geen te ver verwijderd verband tussen het eigen verkoopcijfer en de waardepeildatum. Het Hof neemt daarom het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak tot uitgangspunt voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Dit verkoopcijfer moet, gelet op het tijdsverloop tussen het gerealiseerde verkoopcijfer en de waardepeildatum, worden geïndexeerd om de waarde per waardepeildatum te kunnen vaststellen.  
      
    
    
      4.7.
      Partijen verschillen van mening over de vraag wat de uitkomst moet zijn van de berekening van de geïndexeerde verkoopprijs. Belanghebbende heeft in zijn nader stuk van 19 mei 2023 de indexatiecijfers van VastgoedPro overgelegd. Uit dat nader stuk volgt een geïndexeerd verkoopcijfer van € 446.698. De heffingsambtenaar heeft dit cijfer betwist en gesteld dat de berekening tot een andere uitkomst leidt. Ter zitting heeft hij in dat kader ook indexatiepercentages van 9,4% (geheel 2016), 15,3% (2017) en 13,4% (2018) genoemd. De  percentages en achtergrond daarvan heeft hij niet verder onderbouwd aan de hand van stukken. Het Hof volgt daarom belanghebbende in het, aan de hand van stukken onderbouwde, geïndiceerde verkoopcijfer van € 446.698 per waardepeildatum 1 januari 2019 en stelt de WOZ-waarde op de waardepeildatum aldus (afgerond) vast op 446.000.  
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.8.
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      5.3.
      Bij Ministeriële regeling van 12 december 2022, nr. 4343031 (Stcrt. nr. 34448) heeft de Minister voor Rechtsbescherming de bedragen vermeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) gewijzigd. Op grond van het aangepaste Bpb en gelet op artikel III van de hiervoor bedoelde Ministeriële regeling en de daarop gegeven toelichting dient het Hof de proceskostenvergoeding in het onderhavige geval vast te stellen op basis van de voor 2023 geldende tarieven. Daarbij wordt in het aangepaste Bpb – evenals in het vanaf 1 juli 2021 en voor het jaar 2022 geldende Bpb – onderscheid gemaakt naar gelang sprake is van – kort gezegd – BPM/WOZ-procedures enerzijds en overige procedures anderzijds. De Hoge Raad heeft in zijn in arrest van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752), geoordeeld dat dat onderscheid in strijd is met het discriminatieverbod van artikel 1 van de Grondwet, omdat geen objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat voor het gemaakte verschil in behandeling. Naar het oordeel van het Hof geldt dit evenzeer voor het in de per 1 januari 2023 van kracht zijnde Bpb gemaakte onderscheid.
      
    
    
      5.4.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken met inachtneming van het voorgaande vast op € 592 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), € 1.674 voor de kosten in beroep (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940. 
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof: 
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 vast op € 446.000; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een totaalbedrag van € 3.940, en;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 49 (beroep) en € 134 (hoger beroep) te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, lid van de vierde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 september 2023.
    
    
    
      De griffier,			De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (G.J. van de Lagemaat)	 (R.A.V. Boxem)
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 14 september 2023.
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.