ECLI:NL:GHARL:2015:6336, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-08-2015, 14/00927
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-08-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling vrijstaande woning. Gemeente slaagt in bewijslast

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 14/00927
      uitspraakdatum: 25 augustus 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 juli 2014, nummer UTR 14/339, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Woerden (hierna: de heffingsambtenaar), 
    
    
    
      betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ). 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 40 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2013, naar waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 816.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 december 2013 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 4 juli 2014, verzonden op 15 juli 2014, het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft bij faxbericht van 26 augustus 2014 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juli 2015 te Arnhem. Belanghebbende is vertegenwoordigd door [A] , werkzaam bij [B] te [C] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [D] , bijgestaan door taxateur ing. [E] . 
      
    
    
      1.7.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met een aangebouwde garage (135 m³) en een vrijstaande berging (310 m³). De woning is gebouwd in 1998, heeft een inhoud van 574 m³ en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 11.395 m².
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 695.000. Ter onderbouwing daarvan wijst belanghebbende op een taxatierapport van [F] van 12 augustus 2013, waarin de waarde is getaxeerd op € 654.000, in hoger beroep aangevuld met een taxatiekaart waarin de waarde is getaxeerd op € 695.000. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 816.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix die in hoger beroep is ingebracht. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 695.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix die in hoger beroep is ingebracht. In deze matrix is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 822.585. Gelet op de waardeopbouw van de door belanghebbende ingebrachte taxatiematrix, is volgens de heffingsambtenaar in feite alleen de aan de grond toegekende waarde in geschil. Om die reden zijn in de matrix van de heffingsambtenaar twee onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt die in de nabijheid van de onroerende zaak zijn gelegen en waarvan na aankoop de opstal is gesloopt en een nieuwe woning is gerealiseerd. In onderstaande matrix zijn de twee vergelijkingsobjecten weergegeven: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde
                (01-01-12)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 40
                
                  [Z]
                
                (vrijstaand)
              
              
                1998
              
              
                574 m³
              
              
                € 350 
              
              
                € 200.900 
              
              
                  1.500 m²
                  9.895 m²
              
              
                   € 350
                € 3  
              
              
                € 525.000
                  € 29.685
              
              
                Garage (135 m³) 
                                 € 27.000
                Berging (310 m³) 
                                 € 31.000
                Dakkapel (3 st.)
                                    € 9.000
              
              
                € 822.585
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 43
                
                  [Z]
                
                (na aankoop is woning gesloopt)
              
              
                
              
              
                440 m³
              
              
                € 420 
              
              
                € 184.800 
              
              
                  1.092 m²
              
              
                   € 400  
              
              
                € 436.800
              
              
                Garage (96 m³) 
                                 € 19.200
              
              
                € 640.800
              
              
                € 650.000
                (01-02-2011)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 29
                
                  [Z]
                
                (na aankoop is woning gesloopt)
              
              
                
              
              
                350 m³
              
              
                € 300 
              
              
                € 105.000 
              
              
                  1.500 m²
                     855 m²
              
              
                   € 350
                € 10  
              
              
                € 525.000
                  € 8.550
              
              
                
              
              
                € 638.550
              
              
                € 625.000
                (18-03-2013)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst belanghebbende onder meer op een in hoger beroep ingebrachte taxatiekaart waarin de waarde is getaxeerd op € 695.000. In onderstaande matrix zijn de vergelijkingsobjecten weergegeven: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Bouw-jaar
              
              
                Inhoud
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen
              
              
                Waarde
                (01-01-12)
              
              
                koopsom
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 40
                
                  [Z]
                
                (vrijstaand)
              
              
                1998
              
              
                574 m³
              
              
                € 417 
              
              
                € 239.358 
              
              
                  1.500 m²
                  9.895 m²
              
              
                   € 233
                € 4  
              
              
                € 349.500
                  € 39.580
              
              
                Garage (135 m³) 
                                 € 27.000
                Berging (310 m³) 
                                 € 31.000
                Dakkappel (3 st.)
                                    € 9.000
              
              
                € 695.438
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 7
                
                  [Z]
                
                (2^1 kap)
              
              
                1900
              
              
                770 m³
              
              
                € 382 
              
              
                € 294.140 
              
              
                  1.500 m²
                  2.815 m²
              
              
                   € 250
                € 4  
              
              
                € 375.000
                  € 11.260
              
              
                Garage     € 35.000
                Berging    € 20.000
              
              
                  € 735.400
                
              
              
                € 740.000
                (01-04-2012)
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 37  [Z]
                (2^1 kap)
              
              
                1898
              
              
                777 m³
              
              
                € 298 
              
              
                € 231.546
              
              
                  1.500 m²
                     340 m²
              
              
                   € 250
                € 100 
              
              
                € 375.000
                  € 34.000
              
              
                Garage     € 20.000
              
              
                € 660.546
              
              
                € 660.000
                (01-03-2011)
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 6 [G] (vrijstaand)
              
              
                1994
              
              
                810 m³
              
              
                € 322 
              
              
                € 260.820
              
              
                  1.500 m²
                  4.650 m²
              
              
                   € 240
                € 4 
              
              
                € 360.000
                  € 18.600
              
              
                Gastenverblijf 
                (108 m²)   € 64.800
                Dakkapel (2 st.)
                                    € 6.000
              
              
                € 710.220
              
              
                € 720.000
                (11-05-2011)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.5.
      Het Hof stelt vast dat partijen niet verschillen over de waarde van de bijgebouwen en dat belanghebbende in zijn waardeopbouw een hogere waarde toerekent aan de opstal dan de heffingsambtenaar. Het geschil spitst zich dan ook toe op de aan de grond toe te rekenen waarde.   
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] 43 en [a-straat] 29 wat betreft ligging van het perceel zeer goed vergelijkbaar zijn. Deze objecten zijn aan de rand van de bebouwde kom gelegen in dezelfde buurt van [Z] (de “ [H] ”) en ondervinden in nagenoeg gelijke mate hinder van de nabijgelegen spoorlijn en agrarische bedrijven. Deze vergelijkingsobjecten [b-straat] 43 en [a-straat] 29 zijn voor respectievelijk € 650.000 en € 625.000 verkocht, terwijl het perceeloppervlak van deze objecten aanmerkelijk kleiner is dan van de onroerende zaak (11.395 m² versus respectievelijk 1.092 m² en 2.355 m²) en aan de opstallen van deze objecten een lage waarde moet worden toegekend nu deze na aankoop onmiddellijk zijn gesloopt. De voor deze vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen bieden derhalve voldoende steun voor de waarde die door de heffingsambtenaar aan de grond is toegerekend. Verder wordt deze waarde ondersteund door de gronduitgifteprijzen van de gemeente Woerden. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar namelijk onweersproken gesteld dat de gronduitgifteprijzen van de gemeente Woerden voor percelen vanaf 500 m² tussen de € 500 en € 600 per m² zijn gelegen, zodat de door de heffingsambtenaar voor de grond gebezigde waarde van € 350 per m² niet te hoog is.
      
    
    
      4.7.
      Aan de door belanghebbende ingebrachte taxatiematrix kent het Hof slechts geringe bewijskracht toe. De daarin genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat betreft ligging (niet in de “ [H] ” van [Z] )  niet goed vergelijkbaar. Verder zijn de objecten [d-straat] 37 en [c-straat] 7 wat betreft bouwjaar (1898 en 1900 versus 1998) en  het type woning (twee-onder-één-kap) niet goed vergelijkbaar. 
      
      
        
          Slotsom 
          Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. G.J. van Muijen, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2015.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (E.D. Postema)		(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op; 28 augustus 2015
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.