ECLI:NL:RBZWB:2024:6417, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-09-2024, BRE 23/1818
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-09-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning, gegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/1818
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 september 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 februari 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 260.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende voor het jaar 2022 ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB), aanslag rioolheffing en de aanslag watersysteemheffing van de gemeente Breskens opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [naam 1] .  
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en de zaak twee weken aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen om te onderzoeken of een overeenstemming mogelijk is. Partijen hebben ter zitting ermee ingestemd dat zij na twee weken de rechtbank informeren over het overleg en dat geen vervolgzitting wordt gehouden.   
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft op 16 juli 2024 een stuk ontvangen waarin de standpunten van partijen worden weergegeven en waarin staat dat geen overeenstemming is bereikt tussen partijen. Dit stuk wordt door de rechtbank meegenomen bij de beoordeling van het geschil. De rechtbank heeft op 18 juli 2024 het onderzoek gesloten en aangekondigd binnen zes weken uitspraak te doen. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande tweelaagse recreatiewoning (bouwjaar 2015) met een oppervlakte van 70 m², voorzien van een berging en gelegen op een perceel van 376m². De woning ligt op het [recreatiepark] te [plaats 2] . 
    
    
    
      2.1.
      Op 19 maart 2023 is door dhr. [naam 2] , verbonden aan [bedrijf] , een (definitief) deskundigenrapport opgemaakt ten aanzien van de recreatiewoningen op het [recreatiepark] te [plaats 2] . In het deskundigenrapport is onder meer gepoogd om helderheid te krijgen over de werkelijke technische opbouw en het exacte schadebeeld. 
      
    
    
      2.2.
      
        In een e-mail van dhr. [naam 2] aan belanghebbende van 29 mei 2024 staat – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:“(…)
        
          Bij het uitbrengen van deze CONCEPT schadeinspectie dd 11-11-2022 bleek dat er verborgen constructiefouten gemaakt zijn door de producent, met name in de toepassing van houten materialen in combinatie met een systeem van gevelisolatie. Het blijkt dat het systeem van gevelisolatie in het geheel niet geschikt is om in zeeklimaat, zoals is [sic] Nederland heerst, toe te passen op houtachtige ondergronden. Eind 2022 begon de schade zichtbaar te worden. In de loop van 2023 is het herstel gestart. Bij het openmaken van de gevels en vloeren bleek dat aantasting nog verder te zijn dan gedacht. Op meerdere plaatsen is het rottingsproces van zowel de houten buitenplaats als in sommige gevallen de houtskeletbouw-wanden in gang gezet. Indien er geen reparatie had plaatsgevonden dan is de verwachting dat binnen 1 tot 2 jaar forse schade zichtbaar was geworden, waarbij verzakking en zelf instorting niet uitgesloten kon worden. Zeker bij de 2-laagse lodges, waar op de begane grond aantasting van een stabiliteitswand bleek te zijn die de bovenste verdieping moet ondersteunen.(…)”
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt primair dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 75.000 is en subsidiair dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 112.450 is. De heffingsambtenaar verdedigt in beroep een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 219.000. Deze waarde is lager dan de bij de beschikking vastgestelde waarde.
    
    
    
      3.1.
      Nu de door de heffingsambtenaar bepleite waarde lager is dan de bij beschikking vastgestelde en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van de woning, is het beroep in zoverre reeds gegrond. De rechtbank zal beoordelen of de door de heffingsambtenaar nader bepleite waarde stand kan houden. 
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
    
    
      3.3.
      Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2022. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling. 
      
    
    
      3.4.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door partijen
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix en onderzoeksverslag ten grondslag gelegd dat door [taxateur] is opgemaakt. Hierin wordt de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een waarde van € 219.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te Breskens. In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de woning onderhevig is aan ernstige constructiefouten en dat daarvoor moet worden gecorrigeerd in de waarde. Wat partijen verdeeld houdt is de hoogte van die (neerwaartse) correctie. De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift een correctie voor van € 563 per m² woonoppervlak en € 125 per m² van de berging. Dit resulteert in een totale neerwaartse correctie van € 40.410 en daarmee in een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 219.000. In het nader stuk van 16 juli 2024 stelt de heffingsambtenaar voor om de waarde te verlagen naar € 174.000, overeenkomstig de correctie zoals die bij andere recreatiewoningen – met eenzelfde problematiek - is toegepast.    
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de waarde van de woning bestaat uit de waarde van de grond minus de sloopkosten. Dit brengt een waarde van € 75.000 met zich. Subsidiair voert belanghebbende aan dat de waarde van de woning € 112.450 is. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarden onderbouwd aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verder stelt belanghebbende dat bij andere recreatiewoningen – met dezelfde problematiek – een hogere correctie is toegepast, te weten een correctie van € 88.000. Belanghebbende stelt dat de hoogte van de correctie, in het kader van het gelijkheidsbeginsel, dus ten minste € 88.000 moet zijn.  
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de door hem voorgestane gecorrigeerde waarden niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. De door de heffingsambtenaar voorgestane correcties zijn op generlei inzichtelijk gemaakt of onderbouwd. Ook het gegeven dat de heffingsambtenaar het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel volgt en bij andere vergelijkbare woningen een correctie van € 88.000 heeft toegepast maakt dat de door hem – bij verweerschrift – voorgestane correctie niet aannemelijk is. De rechtbank is zich bewust van het feit dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is, maar overweegt dat van de heffingsambtenaar wél mag worden verwacht dat hij ten minste inzicht biedt in de gemaakte keuzes, aannames en gegevens die hebben geleid tot de door hem voorgestane correcties. Nu de heffingsambtenaar de door hem voorgestane correcties niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank ook de door hem voorgestane waarden niet aannemelijk gemaakt. De hoogte van de correctie is immers inherent aan de beantwoording van de vraag of de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.7.
      Doordat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarden van primair € 75.000 en subsidiair € 112.450 aannemelijk heeft gemaakt. Dat is niet het geval. Daartoe overweegt de rechtbank dat het door belanghebbende gebruikte waarderingsvoorschrift – de gecorrigeerde vervangingswaarde – niet aansluit bij de wijze waarop een woning dient te worden gewaardeerd conform de Wet waardering onroerende zaken. De waarde van een woning wordt vastgesteld aan de hand van de waarde in het economisch verkeer. 
      
    
    
      4.8.
      Nu geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 schattenderwijs op € 155.000. De rechtbank neemt daarbij in ogenschouw dat het niet aannemelijk is dat de waarde van de opstal toeneemt naarmate de gevolgen van de constructiefouten groter worden. Daartegenover staat dat de waarde van het perceel wel kan stijgen, omdat het niet aannemelijk is dat de waarde van het perceel negatief wordt beïnvloed door gebreken aan de opstal. 
      
    
    
      4.9.
      Al het overige dat door partijen is aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat in deze procedure slechts de beoordeling van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 aan de rechtbank voorligt. De rechtbank is niet bevoegd om een oordeel te geven over andere jaren. 
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in de werkelijke kosten van deze procedure. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van de kosten van een door derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, reis- en verblijfkosten van € 150 en verschotten van € 11.000 exclusief BTW. 
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank wijst het verzoek om proceskostenvergoeding af, omdat belanghebbende zijn verzoek niet heeft onderbouwd met objectief verifieerbare gegevens en niet is gebleken dat belanghebbende zich heeft laten bijstaan door een derde beroepsmatige rechtsbijstandverlener. Hierdoor is niet gebleken van proceskosten die gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht of anderszins voor vergoeding in aanmerking komen. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 155.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 18 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	.
  
  
     Artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken.