ECLI:NL:GHARL:2016:2287, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-03-2016, 15/00311
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-03-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling vrijstaande woonboerderij. Waardebepaling in goede justitie conform rechtbank.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie: Arnhem
    
    
      nummer 15/00311
      uitspraakdatum: 22 maart 2016
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        de erven [X] 
      
    
    
    
      en het incidentele hoger beroep van
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [H] (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 26 februari 2015, nummer AWB 14/209. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken, gedagtekend 28 februari 2013, de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 46 te [A] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 402.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) opgelegd ter zake van de eigendom van de onroerende zaak. Het aanslagbiljet met WOZ-beschikking is op naam gesteld van de erven [X] . Enig erfgenaam is [B] te [A] (hierna: belanghebbende).
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het door belanghebbende op 28 januari 2013 ingediende bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking/aanslag OZB voor het jaar 2012, de voor het jaar 2013 vastgestelde waarde ambtshalve verminderd tot € 300.000 en, naar het Hof begrijpt, de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. 
      
    
    
      1.3
      Op het op 10 april 2013 ingediende bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar, bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar, de inmiddels ambtshalve verminderde WOZ-beschikking en aanslag OZB gehandhaafd.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij de uitspraak van 26 februari 2015 gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 275.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.5
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en heeft tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep beantwoord.
      
    
    
      1.6
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die partijen nadien in hoger beroep hebben ingediend.
      
    
    
      1.7
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 4 februari 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door mr. [C] ( [D] advocaten te [E] ), alsmede [F] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [G] , taxateur.
      
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een omstreeks 1900 gebouwde, vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 135 m3 met een traditionele deel van 85 m2, een schuur met bouwjaar 2001 van 106 m2, een schuur/stookhok met bouwjaar 2001 van 11 m2, een hooiberg van 29 m2 en twee houten schuren van 223 m2 respectievelijk 17 m2. Bij de onroerende zaak behoort een perceel grond met een oppervlakte van 18.966 m2, waarvan een huiskavel van 2.500 m2  in de waardering is betrokken. De rest van het perceel bestaat uit cultuurgrond die bij de bepaling van de waarde in het kader van de Wet WOZ buiten aanmerking is gelaten. In oktober 2013 heeft belanghebbende 14.516 m2 van deze cultuurgrond verkocht voor € 65.355.  
    
    
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak.
      
    
    
      3.2
      Partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot op € 235.000.
      
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vaststelling van de WOZ-waarde op € 293.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2012.
      
    
    
      4.2
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan waarvan de heffingsambtenaar uitgaat. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op  hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 
    
    
      4.3
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de taxatiematrix van 27 november 2014 van de WOZ-taxateur [G] , waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 293.000.  Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie referentieobjecten, alle vrijstaande en in de periode 1900 tot 1920 gebouwde woonboerderijen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Hoofd-
                gebouw
              
              
                Waarde
                per m³
              
              
                Waarde inhoud
              
              
                Perceel
              
              
                Waarde
                per m² 
              
              
                Waarde perceel
              
              
                Bijgebouwen/overige
              
              
                Waarde/
                koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 46 [A]
              
              
                135 m³
              
              
                € 75 
              
              
                € 10.125
              
              
                2.500 m²
                
              
              
                € 89  
              
              
                € 222.500
              
              
                Deel, schuren 2001, hooiberg, houten schuren 
                 € 60.422
                
              
              
                WOZ-Waarde 
                1-1-2012
                 € 293.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 57 [A]
              
              
                312 m³
              
              
                € 50 
              
              
                € 15.600
              
              
                1.840 m²
                
              
              
                € 105  
              
              
                € 193.200
              
              
                - Deel, schuur         € 23.500   
                - 9.302 m2  grasland
                € 27.906
              
              
                Koopsom 
                16-4-2012
                € 250.000
              
            
            
              
                
                  [b-straat]
                
                 4 [H]
              
              
                608 m³
              
              
                € 156
              
              
                € 94.848
              
              
                1.597 m² 
              
              
                € 109  
              
              
                € 174.073
              
              
                Garage, schuur
                 € 5.900
              
              
                Koopsom 
                18-10-2011
                € 276.200
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 43
                
                  [A]
                
              
              
                381 m³
              
              
                € 198 
              
              
                € 75.438
              
              
                1.603 m²
                
              
              
                € 91  
              
              
                € 145.873
              
              
                Garage, schuur, dakkapel    
                 € 24.577
              
              
                Koopsom 
                31-8-2012
                € 240.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat [a-straat] 57 is verkocht inclusief een perceel cultuurgrond, dat om die reden de aanvankelijk vastgestelde WOZ-waarde van dit object voor het jaar 2013 is verlaagd tot € 200.000 en dat die waarde (vrijwel) volledig aan de 1.840 m2 grond kan worden toegerekend. De objecten [b-straat] 4 en [c-straat] 43 zijn naar de mening van belanghebbende niet voldoende vergelijkbaar met zijn onroerende zaak. 
      
    
    
      4.5
      Blijkens de in de procedure voor de Rechtbank overgelegde taxatiematrix van 24 februari 2014 heeft de heffingsambtenaar het hoofdgebouw van het object [a-straat] 57 aanvankelijk gewaardeerd op € 140 per m3 en dat van de onroerende zaak op € 125 per m3. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur toegelicht dat hij beide objecten destijds heeft bezocht en gewaardeerd maar dat nadien bleek dat bij de koop van het object [a-straat] 57 een perceel cultuurgrond van 9.302 m2 was inbegrepen waarvan de waarde in het kader van de Wet WOZ buiten aanmerking moet worden gelaten. Aangezien de door hem gehanteerde prijs voor de huiskavel van € 105 per m2 in lijn lag met de prijzen van omliggende kavels, moest hij achteraf wel concluderen dat de koper klaarblijkelijk minder geld over heeft gehad voor de - na de koop gesloopte - opstal. Om die reden heeft hij de gehanteerde m3-prijs van het hoofdgebouw van [a-straat] 57 teruggebracht naar € 50. De gehanteerde m3-prijs van het hoofdgebouw van de onroerende zaak heeft hij teruggebracht naar € 75 aangezien dit gebouw naar zijn mening nog enige potentie had om te worden gerestaureerd. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee onvoldoende inzicht gegeven in de onderlinge waardeverhouding tussen beide hoofdgebouwen. Met name heeft de heffingsambtenaar niet voldoende onderbouwd waarom hij aanvankelijk, na bezichtiging van beide objecten, aan het hoofdgebouw van de onroerende zaak een lagere waarde per m3 heeft toegekend dan aan dat van [d-straat] 57 en nadien een hogere. 
      
    
    
      4.6
      De referentieobjecten [b-straat] 4 te [H] en [c-straat] 43 te [A] , zijn naar het oordeel van het Hof niet goed vergelijkbaar om in dezen als vergelijkingsobject te dienen. Het hoofdgebouw van  [b-straat] 4 heeft een veel grotere inhoud dan het hoofdgebouw van de onroerende zaak, ook als de inhoud van de traditionele deel wordt meegerekend. Bovendien is dit object gelegen in een andere dorpskern, [H] , met een, naar belanghebbende heeft gesteld, hoger prijsniveau. De heffingsambtenaar heeft daartegenover, mede gezien de hoogte van de voor dit object gehanteerde grondstaffel, niet aannemelijk gemaakt dat voor de regio waarin de [b-straat] is gelegen een met [A] vergelijkbaar prijsniveau  geldt. Het object [c-straat] 43 is naar het oordeel van het Hof niet vergelijkbaar omdat aan de - overigens na aankoop volledig gesloopte - opstal hogere factoren voor kwaliteit, onderhoud en ligging zijn toegekend dan aan de onroerende zaak en de cijfermatige correcties als gevolg van deze verschillen, naar de taxateur ter zitting van het Hof heeft verklaard, in de matrix niet zichtbaar zijn.
      
    
    
      4.7
      Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verzocht alsnog gegevens van het object [e-straat] 86 te [A] te mogen inbrengen. Het Hof heeft dit verzoek afgewezen omdat de heffingsambtenaar deze gegevens in een eerder stadium van de procedure had kunnen overleggen. Het betreffende object is al eerder in de stukken genoemd en werd aanvankelijk door de heffingsambtenaar niet bruikbaar geacht als referentieobject. De gegevens die in de stukken met betrekking tot dit object naar voren komen zijn onvoldoende om inzicht te geven in waarde(opbouw) van dit object.
      
    
    
      4.8
      Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd, ook niet na de door hem gegeven toelichting ter zitting, aannemelijk te maken dat dat de door hem verdedigde waarde van € 293.000 niet te hoog is.  
      
    
    
      4.9
      Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300).
      
    
    
      4.10
      Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd van 23 januari 2013 van [I] Makelaardij waarin de onroerende zaak inclusief 18.966 m2 grond per 1 januari 2013 wordt gewaardeerd op € 300.000. Verminderd met de verkoopprijs van € 65.355 van de in oktober 2013 verkochte cultuurgrond resteert de door hem voorgestane waarde van circa € 235.000. Met deze stelling heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt, nu dit is gebaseerd op een taxatie naar een andere, onjuiste peildatum.
      
    
    
      4.11
      Belanghebbende heeft verder een taxatierapport overgelegd van 6 mei 2013 van [I] Makelaardij waarin aan de onroerende zaak inclusief een huiskavel van 3.300 m2 per 1 januari 2012 een waarde wordt toegekend van € 275.000. Met dit taxatierapport wordt evenmin de door belanghebbende voorgestane waarde van € 235.000 onderbouwd, ook niet indien de grootte van de huiskavel wordt teruggebracht tot 2.500 m2. Het rapport van [I] geeft geen inzicht in de gehanteerde grondprijs(prijzen) zodat daaruit niet valt af te leiden wat de waarde na correctie zou zijn. Uitgaande van de in 2013 gerealiseerde prijs voor de cultuurgrond van € 4,50 per m2, zou de correctie neerkomen op een (geringe) vermindering met € 3.600 (800 x € 4,50). De stelling van belanghebbende dat [I] niet lager kon waarderen dan op € 275.000 omdat hij, naar achteraf bleek ten onrechte, er vanuit ging dat [a-straat] 57 was verkocht voor € 250.000 exclusief cultuurgrond, acht het Hof niet aannemelijk nu het object [a-straat] 57 blijkens het taxatierapport van [I] niet tot de door hem opgevoerde referentieobjecten behoort. 
      
    
    
      4.12
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, waaronder de waardering van de huiskavel overeenkomstig de door de gemeente gehanteerde grondstaffel op € 222.500 en de omstandigheid dat belanghebbende in zijn pleitnota alleen al aan de schuren en de hooiberg een waarde van in totaal ruim € 30.000 toekent, stelt het hof de waarde van de onroerende zaak evenals de Rechtbank vast op € 275.000. 
      
      
        
          Slotsom
          
        
        Op grond van het vorenstaande is zowel het hoger beroep als het incidentele hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in verband met het incidentele hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten vast op een bedrag van € 992 (2 punten voor de beantwoording van het incidentele hoger beroep en het bijwonen van de zitting van het Hof x € 496 x factor 1).
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 992.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lamens, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 22 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (A. Vellema)
            
            
              (J. Lamens)
              
              
            
          
        
      
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 22 maart 2016
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag.
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.