ECLI:NL:RBAMS:2018:9140, Rechtbank Amsterdam, 18-12-2018, 18/1747
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-12-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ. Waarde woning. Schending hoorplicht. PKV, geen samenhangende zaken, geen reden matiging. Oppervlakte woning in BAG en WOZ-waardeloket.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 18/1747
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2018 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] , te Amsterdam, eiseres
    (gemachtigde: mr. A. Bakker),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
    (gemachtigde: mr. A. van Beek).
    
    
      Partijen worden hierna [eiseres] en de heffingsambtenaar genoemd.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Met het besluit van 28 februari 2017 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 3] [huisnummer] in Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.310.500,-. Tegen dit besluit heeft [eiseres] bezwaar gemaakt.
    
    
    
      Met de uitspraak op bezwaar van 14 februari 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [eiseres] gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 1.177.000,-. 
    
    
    
      
        [eiseres] heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het beroep is behandeld op de zitting van 6 november 2018. [eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich eveneens laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam] , taxateur.
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Wat is de aanleiding voor deze procedure?
      
    
    
    1. [eiseres] is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is gebouwd in 1929 en is gelegen op een kavel met een oppervlakte van 106 m². 
    
    
      
        Is de hoorplicht geschonden?
      
    
    
    2. [eiseres] voert aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De heffingsambtenaar betwist dit.
    3. Uit de gedingstukken blijkt het volgende. De heffingsambtenaar heeft [eiseres] met een brief aan haar gemachtigde van 4 augustus 2017 uitgenodigd voor een hoorzitting op 21, 22 of 23 augustus 2017. In de brief staat dat binnen één week schriftelijk en gemotiveerd om een andere datum kan worden verzocht. Op 9 augustus 2017 heeft de gemachtigde meegedeeld wegens vakantie verhinderd te zijn. Als verhinderdatum heeft hij onder andere 5 september 2017 opgegeven. Met een e-mailbericht van 10 augustus 2017 heeft de heffingsambtenaar hierop gereageerd. In de e-mail staat dat van een professionele gemachtigde wordt verwacht dat hij zorgt voor plaatsvervanging en dat de belastingdienst een interne planning heeft en zich aan termijnen moet houden. Desondanks is besloten, bij uitzondering, de hoorzittingen te verplaatsen naar 5, 6 en 13 september 2017. Uit een door de heffingsambtenaar verstrekte lijst blijkt dat de zaak van [eiseres] op 5 september 2017 stond gepland.
    
    4. Zoals de rechtbank al heeft geoordeeld in haar uitspraak van 5 december 2018 heeft de heffingsambtenaar met de door hem gevolgde werkwijze [eiseres] niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord. Dit betekent dat de hoorplicht is geschonden. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van wat [eiseres] overigens heeft aangevoerd over de schending van de hoorplicht.
    
    5. Daarnaar gevraagd heeft de gemachtigde van [eiseres] op de zitting verklaard dat het niet nodig is de zaak terug te wijzen naar de bezwaarfase. De rechtbank zal daarom ook de andere beroepsgronden beoordelen.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is?
      
    
    
    6. De heffingsambtenaar en [eiseres] zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woning op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 1.177.000,-. [eiseres] vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op ten hoogste € 1.132.000,-.
    
    7. Uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat de WOZ-waarde gelijk is aan de waarde van de woning in het economische verkeer. Volgens de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
    
    8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2016. Bepalend voor de waarde is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
    
    9. De rechtbank stelt allereerst vast dat [eiseres] beroepsgronden heeft gericht tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie berekent. De gemachtigde van [eiseres] heeft echter zowel in een e-mail van 12 oktober 2018 aan de rechtbank als op de zitting bevestigd dat de erfpachtcorrectie in deze zaak niet wordt betwist. De rechtbank zal de beroepsgronden over de wijze van berekenen van de erfpacht daarom in deze zaak niet beoordelen.
    
    10. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing heeft hij een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning zelfs getaxeerd op € 1.323.500,-. De taxateur heeft deze waarde in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woning van [eiseres] wordt vergeleken met vergelijkbare onroerende zaken (woningen) waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning van [eiseres] , maar er moet wel voldoende rekening worden gehouden met de verschillen. Het taxatierapport bevat een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de matrix), waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om de woningen [adres 1] [huisnummer] en [huisnummer] en de woning [adres 2] [huisnummer] .
    
    11. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning van [eiseres] . Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum. [eiseres] betwist dat ook niet.
    
    12. [eiseres] betwist wel dat het woondeel van de woning een oppervlakte heeft van 197 m². Volgens [eiseres] heeft het woningdeel een oppervlakte van 153 m². Zij baseert zich hierbij op gegevens in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en het WOZ‑waardeloket. 
    
    13. De heffingsambtenaar heeft op de zitting de volgende toelichting gegeven. De woningen worden door de heffingsambtenaar ingemeten vanaf de bouwtekeningen. In sommige gevallen wordt (ook) ter plaatse gemeten. De heffingsambtenaar maakt daarbij gebruik van de NEN-norm 2580. Het woonoppervlak van de vergelijkingsobjecten is op dezelfde wijze gemeten als die van de woning van [eiseres] . De heffingsambtenaar is niet verantwoordelijk voor de gegevens in de BAG. Die gegevens worden bijgehouden door de gemeente. De BAG volgt de gegevens afkomstig van de belastingdienst, in die zin dat wanneer de heffingsambtenaar meldt dat de afmetingen van een woning niet juist zijn, het vervolgens aan de gemeente zelf is om de gegevens in de BAG aan te passen. De gegevens in het WOZ-loket zijn volgens de heffingsambtenaar gebaseerd op de BAG gegevens. 
    
    14. [eiseres] heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar berekende oppervlakte van het woningdeel overeenkomt met de bouwtekeningen van de woning. De rechtbank is van oordeel dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar berekende oppervlakte van het woningdeel van 197 m². De (enkele) verwijzing van [eiseres] naar de oppervlaktegegevens in de BAG en het WOZ‑waardeloket is daarvoor onvoldoende. De rechtbank is overigens van oordeel dat deze beroepsgrond niet kan slagen, omdat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat het oppervlak van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten op dezelfde wijze is opgemeten als het woningdeel van de woning van [eiseres] . Bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van de drie onder 10. vermelde vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar dus aan de hand van een consistent toegepaste meetmethode rekening gehouden met de verschillen in woonoppervlak tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    15 . [eiseres] stelt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Het object [adres 2] [huisnummer] heeft namelijk een balkon en een dakterras. Ook verwijst [eiseres] naar een door haar ingebrachte ‘stamkaart’ van het object [adres 1] [huisnummer] . 
    
    16. De rechtbank is het niet met [eiseres] eens. Onder verwijzing naar de taxatie-technische onderbouwing van 29 mei 2018 heeft de heffingsambtenaar op de zitting nader toegelicht dat de balkons buiten de waardering zijn gelaten. Zowel bij de woning van [eiseres] als de vergelijkingsobjecten is een balkon aanwezig. Door het balkon consequent niet te betrekken bij de waardering, heeft de heffingsambtenaar dus voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat het dakterras bij het vergelijkingsobject [adres 2] [huisnummer] niet is meegenomen in de waardering, maar zou neerkomen op een vaste waarde van € 400,- per m². De rechtbank stelt vast dat de gerealiseerde gemiddelde prijs per vierkante meter van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 6.590,-) substantieel hoger is dan de getaxeerde prijs per vierkante meter van het woningdeel van de woning 
    (€ 5.272,-). De gerealiseerde prijs per vierkante meter van het woningdeel van de [adres 2] [huisnummer] is zelfs € 6.609,-. Wanneer het dakterras zou worden meenomen in de waardering, zou dat niet leiden tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat door de heffingsambtenaar voldoende rekening is gehouden met de (eventuele) verschillen.
    
    17. [eiseres] heeft tot slot aangevoerd dat de waarde moet worden afgerond op duizendtallen. Nog daargelaten of de heffingsambtenaar daartoe gehouden is, stelt de rechtbank vast dat dat in dit geval ook is gebeurd. Deze beroepsgrond zal daarom niet verder inhoudelijk worden beoordeeld.
    
    18. De rechtbank is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van [eiseres] niet te hoog heeft vastgesteld. Aan een beoordeling van de waarde die [eiseres] voorstelt, komt de rechtbank om die reden niet toe.
    
    
      
        Conclusie en slotoverwegingen
      
    
    
    19. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit moet worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op wat hiervoor is overwogen zal de rechtbank bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak geheel in stand blijven. Dit betekent dat de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2017 gehandhaafd blijft op € 1.177.000,-.
    
    20. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan [eiseres] vergoeden.
    
    21. Er is ook aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door [eiseres] gemaakte proceskosten. De heffingsambtenaar is van mening dat in dit geval sprake is van samenhangende zaken, omdat de gemachtigde van [eiseres] in een groot aantal zaken min of meer gelijke beroepsgronden heeft aangevoerd. In ieder geval is volgens hem sprake van een bijzonder geval om op grond van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) een lagere vergoeding vast te stellen, namelijk € 55,- per zaak. Volledige vergoeding in alle zaken zou namelijk leiden tot een disproportionele vergoeding van in totaal meer dan € 250.000,-, aldus de heffingsambtenaar. 
    
    22. Onder verwijzing naar de uitspraak van 5 december 2018is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Bpb. Evenmin ziet de rechtbank aanleiding om het bedrag wegens bijzondere omstandigheden te matigen.
    
    23. De rechtbank stelt daarom op grond van het Bpb de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002,- (2 punten met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1). Daarbij kent de rechtbank 1 punt toe voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de bestreden uitspraak;
      
      
        bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan [eiseres] te vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiseres] tot een bedrag van € 1.002,-.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. van der Linden-Kaajan, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M.N. van den Hazel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 december 2018.
    
    
    
      griffier 
      rechter
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
  
  
    Tegen deze uitspraak is hoger beroep mogelijk
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.
    
  
  
     ECLI:NL:RBAMS:2018:8710, overwegingen 2 tot en met 4. 
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     ECLI:NL:RBAMS:2018:8710, overwegingen 16 en 17.