ECLI:NL:RBASS:2012:BV7350, Rechtbank Assen, 14-02-2012, 323697 \ CV EXPL 11-5467
Rechtbank Assen — Uitspraak 
Datum: 2012-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte of kantoorruimte? Kenbaarheid bij het sluiten van de overeenkomst en de inrichting van het pand doorslaggevend. Indeplaatsstelling.

RECHTBANK Assen
      Sector kanton
    
    
    Locatie Assen
    
    zaak-/rolnummer: 323697 \ CV EXPL  11-5467
    
    
    Vonnis van de kantonrechter van 14 februari 2012
    
    
    in de zaak van
    
    
    
      [X],
      hierna te noemen: [X],
      wonende te [adres],
      eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. H.C. Lunter,
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap [Y] B.V.,
      hierna te noemen: [Y],
      gevestigd te Assen,
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
      gemachtigde: mr. P.W. Huitema.
    
    
    
    
      1. Het verloop van de procedure
      1.1  De partijen hebben de volgende stukken in het geding gebracht c.q. proceshandelingen verricht:
      - de dagvaarding van 25 juli 2011;
      - de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;
      - de conclusie van antwoord in reconventie.
    
    
    1.2 Bij tussenvonnis van 8 november 2011 is een comparitie na antwoord gelast, die heeft plaatsgevonden op 12 januari 2012. Partijen zijn verschenen, vergezeld van hun gemachtigden. De gemachtigden hebben pleitaantekeningen overgelegd. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt.
    
    1.3 Ten slotte is in overleg met partijen de datum voor het vonnis vastgesteld op vandaag.
    
    
      2. De vaststaande feiten
      2.1 De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
    
    
    2.2 [X] is medio 1997 in Hoogeveen een onderneming gestart onder de naam The Doors. Die onderneming houdt zich bezig met het voor particulieren op maat maken van kasten en schuifdeuren en maakt onderdeel uit van een landelijke keten. Sprake is van een franchiseformule. 
    
    2.3 [X] heeft in maart 2001 door middel van [Y] (die toen de makelaar was en de besprekingen heeft gevoerd) een huurovereenkomst gesloten met de heer [S] betreffende de huur van het pand aan de Klompmakersstraat 1A + 1B te Assen. Hij wilde zijn bedrijf naar Assen verhuizen. De huurovereenkomst is aangegaan per 1 augustus 2001 voor de duur van vijf jaar met de mogelijkheid om de overeenkomst vervolgens met periodes van vijf jaar te verlengen. De huurovereenkomst is in 2006 voor vijf jaar verlengd. Op 16 november 2009 is het pand in eigendom overgegaan op [Y]. 
    
    2.4 [Y] en [X] zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst per 1 september 2011 in plaats van met vijf jaar, met twee jaar en vervolgens met drie jaar wordt verlengd. De huurprijs bedraagt € 1.850,00 per maand. 
    
    2.5 [X] heeft zijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf 'The Doors Assen' overgedragen aan [Z]. [Z] exploiteert inmiddels de onderneming in het gehuurde.
    
    2.6 [X] heeft [Y] verzocht om in te stemmen met indeplaatstelling van [Z] als huurder. Partijen zijn hierover zonder succes in onderhandeling geweest. 
    
    2.7 Bij vonnis in kort geding van 10 augustus 2011 is [Y] - samengevat - veroordeeld om toe te staan dat [Z] het door deze van [X] overgenomen bedrijf in het pand aan de Klompmakersstraat 1A + 1B te Assen mag exploiteren totdat in de bodemprocedure omtrent de indeplaatsstelling een eindvonnis is gewezen. 
    
    3. De vorderingen en de verweren, samengevat en zakelijk weergegeven
    
    
      in conventie
      3.1 [X] vordert dat hij zal worden gemachtigd om [Z] in zijn plaats te stellen als huurder van het pand aan de Klompmakersstraat 1A + 1B te Assen, met veroordeling van [Y] in de kosten van het geding. [X] legt daaraan ten grondslag dat het gehuurde pand als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is aan te merken. [X] drijft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in dit pand een onderneming in het op maat maken van kasten en schuifdeuren, hetgeen een ambacht is. [X] levert rechtstreeks aan consumenten en er is sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Het is een winkel met reguliere openingstijden waar iedere particulier dagelijks kan binnenlopen om de daar aanwezige kasten en schuifdeuren te bekijken en om een koopovereenkomst te sluiten voor op maat te maken schuifdeuren en kasten. Er is een toonzaal en aan de achterkant van het pand is een werkplaats waar de meubels op maat gemaakt worden. Tevens is aan alle vereisten van artikel 7:307 BW voldaan. [X] heeft een zwaarwichtig belang bij de overdracht, omdat hij voor 100% arbeidsongeschikt is verklaard en reeds geruime tijd naar een koper voor zijn onderneming heeft gezocht. [Z] biedt voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.
    
    
    3.2 [Y] voert verweer. Het regime van artikel 7:290 BW e.v. is niet van toepassing. [X] heeft bij het sluiten van de overeenkomst niet uitgelegd dat hij vanuit het gehuurde aan particulieren zou leveren. De huurovereenkomst zou niet tot stand zijn gekomen als hij die uitleg wel had gegeven. Voorts is er geen voor het publiek toegankelijke ruimte en kan bij gebreke aan een verkooppunt niet rechtstreeks worden geleverd aan de klanten, zodat slechts sprake is van een toonzaal en daarmee van zogenoemde 230a-bedrijfsruimte. De (mogelijke) arbeidsongeschiktheid van [X] maakt niet dat hij een zwaarwichtig belang heeft om het bedrijf over te dragen, nu zijn echtgenote feitelijk de onderneming dreef. [Z] biedt onvoldoende waarborgen nu uit niets blijkt dat hij over financiële middelen beschikt. Hij heeft geen ervaring en is betrokken geweest bij een faillissement.  
    
    
      in reconventie
      3.3 [Y] vordert primair dat [X] wordt veroordeeld tot het ter beschikking geven van een bankgarantie van € 6.604,50, alsmede om al het mogelijke te doen om het gehuurde in overeenstemming te brengen met de contractuele bestemming en het bestemmingsplan, en subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden per 1 november 2011, en zowel primair als subsidiair met veroordeling van [X] in de kosten van het geding. Daaraan legt zij ten grondslag dat [X] op grond van de overeenkomst gehouden is een bankgarantie te verstrekken. [X] oefent een detailhandelsbedrijf uit en dat is in strijd met de overeenkomst en met het vigerende bestemmingsplan. Dat levert een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
    
    
    3.4 [X] verweert zich. De bankgarantie  is - inmiddels- verstrekt. [X] handelt niet in strijd met de huurovereenkomst, maar juist in overeenstemming daarmee. De gemeente gedoogt de wijze van bedrijfsuitoefening.
    
    De beoordeling
    
    in conventie
    
    4. De eerste vraag die ter beantwoording voor ligt, is of het gehuurde moet worden gekwalificeerd als zogenoemde 290-bedrijfsruimte. Daarvoor is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. De enkele benaming die in de overeenkomst is opgenomen, is niet beslissend. 
    
    5. De kantonrechter stelt bij de beantwoording van die vraag voorop dat [Y] bij gelegenheid van de comparitie en aan de hand van een plattegrond van het gehuurde, die door partijen en kantonrechter gezamenlijk is bestudeerd, heeft gesteld dat het gehuurde beschikt over een voor het publiek op reguliere openingstijden toegankelijke ruimte waarin de kasten en schuifdeuren worden gemaakt alsmede worden getoond en verkocht aan particulieren. Getoonde interesse kan ter plekke worden omgezet in het sluiten van een koopovereenkomst, waarvoor een verkoopbalie is ingericht. Deze inrichting is door [X] bij het aangaan van de huur met medeweten en instemming aangebracht, aldus [X]. [Y] heeft zijn verweer, dat geen sprake is van een voor publiek toegankelijke ruimte, laten varen en het overige onweersproken gelaten, zodat de kantonrechter van de juistheid van de stellingen van [X] zal uitgaan. 
      
    
      6. De kantonrechter wijst er op, dat in het kort gedingvonnis van 10 augustus 2011 is overwogen dat [Y] ter zitting heeft erkend dat [X] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst heeft verteld dat zijn bedrijf is gericht op het aan particulieren verkopen van door hem zelf op maat gemaakte schuifdeuren en kasten. Dit is ter comparitie door [Y] niet tegengesproken.
      De kantonrechter overweegt voorts dat het voornemen van [X] ook blijkt uit een door hem overgelegde verklaring van [S]. Met [S] sloot [X] de huurovereenkomst en [Y] was daarbij als begeleidend makelaar betrokken. Uit deze verklaring blijkt dat het leveren aan particulieren voor [X] van doorslaggevend belang was om de huurovereenkomst te tekenen. 
    
    
    7. [Y] heeft aangevoerd dat [S] onbetrouwbaar op haar is overgekomen en dat diens verklaring uit wraak is geboren. Dit verweer is niet onderbouwd en een nadere toelichting heeft [Y] niet gegeven. [Y] heeft dan ook naar het oordeel van de kantonrechter de stellingen van [X] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. De kantonrechter zal tot uitgangspunt nemen dat de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst was het exploiteren van een ambachtsonderneming dan wel een detailhandelsbedrijf in de zin van (thans) artikel 7:290 BW. Daarbij betrekt de kantonrechter dat van de totale oppervlakte van 450 m² een ondergeschikt gedeelte van zo'n 60 m² kantoorruimte betreft en 150 m² werkplaats. Meer dan 50% is ingericht en heeft te gelden als bedrijfsruimte (verkoop en showroom). De omstandigheid dat het publiek uit het schap geen schuifdeur of kast kan halen om die vervolgens bij een kassapunt af te rekenen doet daaraan niet af. Rechtstreekse levering hoeft niet slechts plaats te vinden in de zuivere fysieke betekenis van het begrip 'rechtstreeks'. Evenmin is vereist dat het publiek zich ook daadwerkelijk bij een verkooppunt vervoegt. Alleen als elke bedoeling van de ondernemer om aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt, is geen sprake van een dergelijk verkooppunt (Hof Arnhem, 24 november 2009, BL8298). 
    
    8. Nu de kantonrechter tot uitgangspunt neemt dat sprake is van 290-bedrijfsruimte, zal de tweede vraag, of indeplaatsstelling gerechtvaardigd is, worden beantwoord. 
    
    9. [Z] heeft inmiddels de bedrijfsvoering van [X] door middel van een koopovereenkomst overgenomen. De voor indeplaatsstelling vereiste bedrijfsoverdracht staat dan ook niet ter discussie tussen partijen, zodat de kantonrechter hiervan uit gaat. 
    
    
      10. Beoordeeld moet worden of [X] een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van zijn bedrijf. Daartoe heeft hij gesteld, en dit is met een verklaring van zijn arbeidsgeschiktheid-verzekeraar onderbouwd, dat hij sinds 2009 100% arbeidsongeschikt is en dat deze arbeidsongeschiktheid voortduurt tot aan het einde van de looptijd van zijn verzekering, over
      4 jaar als [X] 60 jaar is. In 2010 heeft hij ook nog een hartinfarct gehad. [X] heeft sinds de aanvang van zijn arbeidsongeschiktheid twee jaar gezocht naar een koper voor zijn onderneming. Door [X] is ten slotte nog gesteld dat verhuizing van het bedrijf geen optie is, omdat deze veel goodwill zou kosten. [Y] heeft in dit kader ter zitting erkend dat de onderneming van [X] en de locatie waar deze is gevestigd grote bekendheid genieten bij het publiek. [Y] heeft weliswaar aangevoerd dat de echtgenote van [X] feitelijk de zaak dreef maar dit is gemotiveerd betwist door [X] en vergt derhalve bewijslevering. Nu [Y] geen (algemeen of specifiek) bewijsaanbod heeft gedaan, zal zij hiertoe niet worden toegelaten. Gelet op deze omstandigheden kan van [X] niet worden verwacht dat hij de exploitatie langer voortzet. 
    
    
    11. Voorts moet worden beoordeeld of [Z] voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering. Door [X] zijn stukken overgelegd waaruit blijkt dat de ING-bank bereid is als financier van [Z] op te treden voor een bedrag van € 125.000,00. [Z], bij gelegenheid van de comparitie aanwezig, heeft desgevraagd en onbetwist bevestigd dat hij nog steeds de beschikking heeft over deze financiering waarmee hij een bankgarantie kan afgeven. Anders dan [Y] aanvoert, kan de kantonrechter niet inzien dat de correspondentie en overzichten van de ING-bank, waarin de financiering uiteen gezet is, schimmig zouden zijn. Een nadere toelichting van [Y] op dit punt ontbreekt. Een aantal argumenten van [Y], zoals in verband met de inschrijving bij de Kamer van Koophandel en de financiering door ABN-AMRO-bank, is door [X] en [Z] ter comparitie afdoende weerlegd. Voorts heeft [Z], sinds hij de onderneming voortzet, een omzet gemaakt van € 75.000,00, hetgeen [X] alleszins acceptabel acht, ook gelet op de moeilijke economische tijd. [Z] heeft voorts tien jaar ervaring als monteur en installateur van bedrijfspanden en heeft zich binnen het bedrijf waar hij werkte opgewerkt. In dat inmiddels gefailleerde bedrijf was hij gewoon werknemer en had hij met het faillissement niets van doen. Gelet op deze omstandigheden biedt [Z] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende waarborgen voor de volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.
    
    12. Nu aan alle vereisten van de indeplaatsstelling is voldaan, resteert ten slotte de vraag of de vordering moet worden afgewezen op grond van een belangenafweging. Door [Y] zijn in dit kader echter geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd dan met betrekking tot de waarborgen en de bedrijfsvoering van de zijde van [Z]. Deze zijn hierboven al besproken en deze kunnen in het kader van een belangenafweging niet leiden tot een andere beslissing. De slotsom is dat de kantonrechter, gelet op bovenstaande, de vordering tot indeplaatsstelling zal toewijzen.
    
    13. [Y] krijgt ongelijk en zal de proceskosten van [X] dienen te betalen.
    
    in reconventie  
    
    14. [X] heeft inmiddels de bankgarantie verstrekt, zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen. De kantonrechter merkt op dat [X] onweersproken heeft aangevoerd dat [Y] voor het eerst op 8 september 2011 om de bankgarantie heeft verzocht. Voor een gedeeltelijke kostenveroordeling in deze reconventie ziet de kantonrechter dan ook geen aanleiding.
    
    15. Uit wat is overwogen in conventie volgt dat [X] niet in strijd handelt met wat tussen partijen is overeengekomen. Dat kan dus geen reden zijn om de overeenkomst te ontbinden. Wel neemt de kantonrechter op basis van de brief van 20 juli 2011 van de gemeente als vaststaand aan, dat de detailhandelszaak van [X] niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingplan. Uit de stukken en uit wat ter comparitie is besproken blijkt dat [X] al zo'n tien jaar een detailhandelszaak drijft vanuit het gehuurde en dat ook ten minste één ander bedrijf in het gebouw dat (inmiddels) doet. Verder is aannemelijk gemaakt dat de gemeente daarvan op de hoogte is maar daartegen niets onderneemt. Tot slot blijkt niet, anders dan door [Y] is gesteld, dat de gemeente op dit punt voornemens is stappen te zetten tegen [Y] als verhuurder. De kantonrechter leidt uit het voorgaande af, dat de huidige situatie door de gemeente wordt gedoogd, zoals ook door [X] is aangevoerd. Dit betekent dat de kantonrechter het primair gevorderde zal afwijzen. Ook kan dit naar het oordeel van de kantonrechter geen reden zijn om - subsidiair gevorderd - de overeenkomst te ontbinden. Deze vordering zal de kantonrechter eveneens afwijzen.
    
    16. [Y] krijgt ongelijk en zal de proceskosten van [X] dienen te betalen. Nu er voldoende samenhang bestaat tussen de vorderingen in conventie en reconventie, ziet de kantonrechter aanleiding het aantal punten per proceshandeling te halveren. 
    
    
    De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    in conventie
    
    machtigt [Z], wonende te [adres], ingaande 15 februari 2012 in zijn plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte, gelegen aan de Klompmakerstraat 1A + 1B te Assen; 
    
    veroordeelt [Y] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [X] begroot op € 76,31 aan dagvaardingskosten, € 71,00 aan vastrecht en € 300,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na heden, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover indien betaling niet binnen veertien dagen na heden heeft plaats gehad;
    
    in reconventie
    
    wijst de vorderingen af;
    
    veroordeelt [Y] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [X] begroot op  € 150,00 aan salaris gemachtigde;
    
    in conventie en in reconventie
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2012.
      typ/conc: 217/EJ
      coll: