ECLI:NL:RBROT:2022:4167, Rechtbank Rotterdam, 04-05-2022, C/10/590558 / HA ZA 20-122
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-05-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aansprakelijkheid makelaar. Onjuiste vermelding van woonoppervlakte in verkoopbrochure. Eindvonnis na twee tussenvonnissen: ECLI:NL:RBROT:2021:698 en ECLI:NL:RBROT:2021:6107. Deskundigenbericht. De rechtbank neemt de conclusie van de deskundige over. Nu de door de deskundige vastgestelde marktwaarde van de woning destijds hoger ligt dan de koopprijs die eiser voor de woning heeft betaald, moet worden geconcludeerd dat hij geen schade heeft geleden. Afwijzing vordering.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/590558 / HA ZA 20-122
    
    
    
      
        Vonnis van 4 mei 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser,
      advocaat mr. R.A. van Rooijen te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de vennootschap onder firma
    
      
        STAD & LAND V.O.F.,
      gevestigd te Rotterdam,
    
    2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        S&L B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
    
    3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        R.J.D. VAN OPSTAL HOLDING B.V.,
      gevestigd te Schiedam,
    
    4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        S.A. PUPER HOLDING B.V.,
      gevestigd te Dordrecht,
    
    5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        TSP BEHEER B.V.,
      gevestigd te Dordrecht,
    
    6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      
        E.E. PUPER HOLDING B.V.,
      gevestigd te Dordrecht,
      gedaagden,
      advocaat mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam.
    
    
    
    
      Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als Stad & Land.
    
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 23 juni 2021 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
        
        
          het deskundigenbericht van 3 november 2021;
        
        
          de conclusie na deskundigenbericht van [eiser] ;
        
        
          de antwoordconclusie na deskundigenbericht van Stad & Land.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2.De verdere beoordeling
    
      2.1.
      In het tussenvonnis van 23 juni 2021 heeft de rechtbank J. Bens benoemd tot deskundige die de rechtbank kan informeren over de marktconforme prijs van de woning ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, teneinde de vraag te kunnen beantwoorden of en welke schade [eiser] heeft geleden. Aan de deskundige zijn de volgende vragen voorgelegd:
      
      1. Wat was de marktwaarde van de woning gewaardeerd naar de stand van de woningmarkt in (de omgeving van) Rotterdam ten tijde van de transactiedatum, 29 augustus 2015? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning op dat moment verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?
      
      2. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
      
    
    
      2.2.
      Op 3 november 2021 heeft de deskundige een deskundigenrapport uitgebracht. In het deskundigenrapport is onder meer vermeld:
      
      
        “Wat is de marktwaarde van de woning?
        Ik heb de woning en wat daarbij hoort getaxeerd. De waarde hieronder is de marktwaarde op 29 augustus 2015. Marktwaarde: € 434.000,-
      
      
      
        
          Hoe kom ik aan deze waarden?
        
        Op basis van vergelijking. Hierbij is gekeken naar het totaalplaatje van het object. (…)
      
      
      
        
          Nadere mededelingen (…)
        
        Taxateur mocht de woning niet betreden van de huidige eigenaar. Derhalve mocht NWWI het rapport niet valideren. Verkopend makelaar heeft de foto’s ter beschikking gesteld voor deze taxatie. Op basis van deze foto’s, verkooptekst en overige informatie van het procesdossier is taxateur tot een marktwaarde gekomen.“
      
      
    
    
      2.3.
      Vooropgesteld wordt het volgende. De waarde die in deze procedure aan het deskundigenbericht dient te worden toegekend, staat ter beoordeling van de rechtbank. Daarbij dient echter te worden opgemerkt dat - juist vanwege het feit dat de bijstand van de deskundige is ingeroepen op een terrein waarop zijn specifieke deskundigheid noodzakelijk wordt geacht en het hier een oordeel van de deskundige betreft dat berust op een inschatting, gemaakt op basis van kennis en ervaring - de juistheid van de conclusies van de deskundige zich door de rechtbank niet in volle omvang laat toetsen. Indien een deskundigenbericht dat is uitgebracht op verzoek van de rechtbank op een zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de conclusies van de deskundige deugdelijk zijn onderbouwd en voortvloeien uit de door hem in het rapport vermelde gegevens, zal de rechtbank het oordeel van de deskundige niet snel naast zich neerleggen. Daarvan zal eerst sprake kunnen zijn wanneer gegronde bezwaren bestaan met betrekking tot de wijze van de totstandkoming of de inhoud van het deskundigenbericht.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft bij conclusie na deskundigenbericht bezwaren geuit tegen het deskundigenrapport. [eiser] meent dat het deskundigenrapport onvoldoende informatie geeft voor het nemen van een beslissing in de onderhavige zaak. [eiser] voert daartoe allereerst aan dat de deskundige de woning niet heeft betreden en dat de deskundige de taxatie dus enkel heeft gebaseerd op stukken uit het procesdossier. [eiser] heeft voorts naar voren gebracht dat de deskundige zich (onder meer) heeft gebaseerd op informatie van de verkopend makelaar, welke informatie door de rechtbank als onjuist en misleidend was aangemerkt. De op die informatie gebaseerde marktwaarde van € 434.000,- dient daarom volgens [eiser] ook als onjuist te worden gezien.
      
    
    
      2.5.
      De rechtbank overweegt dat de deskundige vrij is in de wijze waarop hij zijn onderzoek inricht. De door de deskundige gekozen onderzoeksmethode kan niet ter discussie staan, tenzij blijkt dat deze methode evident onjuist is. Dit laatste is gesteld noch gebleken. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de deskundige zijn taxatie heeft laten controleren door een tweede taxateur. De controlerend taxateur heeft verklaard dat het deskundigenrapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden. Dat de deskundige zijn onderzoek heeft gebaseerd op informatie van de verkopend makelaar, leidt - anders dan [eiser] meent - niet tot de conclusie dat de door de deskundige vastgestelde marktwaarde onjuist is. Stad & Land c.s. merkt in dit verband terecht op dat de rechtbank in het tussenvonnis van 3 februari 2021 slechts met betrekking tot de in de verkoopbrochure van Stad & Land genoemde woonoppervlakte van de woning heeft geoordeeld dat die informatie onjuist is. De deskundige heeft die informatie (dan ook) niet overgenomen: in het deskundigenrapport is als uitgangspunt een (juist) woonoppervlak van 125 m2 vermeld. Dat de deskundige de woning niet heeft betreden heeft de deskundige klaarblijkelijk niet als een onoverkomelijk bezwaar aangemerkt om de waarde van de woning ten tijde van het sluiten van de koop van de woning in augustus 2015 te bepalen. De rechtbank kan zich daarmee verenigen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom een bezichtiging door de deskundige van de woning in 2021 noodzakelijk was.
      
    
    
      2.6.
      Ook wat betreft de stelling van [eiser] dat de deskundige geen gebruik heeft gemaakt van een zogeheten modelvergelijking, geldt dat de deskundige vrij is om te kiezen op welke wijze hij de woning vergelijkt met referentiewoningen en ook welke referentiewoningen hij daarvoor gebruikt. [eiser] verwijst naar een woning aan de [adres] en vraagt zich af waarom de deskundige die woning niet als referentieobject heeft gebruikt, omdat de marktwaarde van die woning in mei 2021 € 353.000,- was. Nog daargelaten dat deze stelling door Stad & Land c.s. gemotiveerd is betwist, ziet de rechtbank niet in waarom de recente marktwaarde van die woning relevant zou zijn voor het onderzoek van de deskundige, nu het onderzoek zich toespitst op de marktwaarde van de woning in 2015 en niet in 2021. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan deze stelling.
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft voorts aangevoerd dat uit de conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad volgt dat het ‘veel te kort door de bocht is’ om uit een marktwaarde van een woning (uitgaande van de juiste woonoppervlakte) die niet beneden de koopprijs ligt, af te leiden dat het causaal verband ontbreekt (of anders gezegd: dat er geen schade is). In deze zaak hebben partijen, zoals ook is overwogen in het tussenvonnis van 3 februari 2021, bepleit dat de omvang van de schade van [eiser] kan worden vastgesteld op het verschil tussen de door [eiser] betaalde koopprijs en de marktwaarde van de woning destijds. Dat was het door beide partijen geaccepteerde uitgangspunt en de deskundige is ook met het oog daarop benoemd en gevraagd om die marktwaarde vast te stellen. Indien het al zo zou zijn dat de omvang van de schade op een andere wijze dan hiervoor bedoeld moet worden vastgesteld, bijvoorbeeld zoals in de conclusie van de procureur-generaal staat aan de hand van twee marktwaardes, heeft [eiser] daaromtrent niets gesteld. 
      
    
    
      2.8.
      Uit het voorgaande volgt dat de bezwaren van [eiser] met betrekking tot het deskundigenbericht ongegrond zijn en dat voorbij moet worden gegaan aan de stelling van [eiser] dat het deskundigenrapport onvoldoende informatie verschaft voor de beslissing in deze zaak. Het deskundigenrapport is volledig in de beantwoording van de gestelde vragen en is tevens voldoende inzichtelijk. Een nadere toelichting of aanvulling op het deskundigenrapport acht de rechtbank dan ook niet op zijn plaats.
      
    
    
      2.9.
      Nu van gegronde bezwaren tegen de wijze van totstandkoming of de inhoud van het deskundigenbericht naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is, zal de rechtbank de conclusie van de deskundige overnemen. Dat betekent dat de rechtbank als vaststaand aanneemt dat de marktwaarde van de woning op 29 augustus 2015 € 434.000,- bedroeg. Reeds eerder is geoordeeld dat de marktwaarde beslissend is voor de begroting van de schade van [eiser] . Nu de koopprijs die [eiser] voor de woning heeft betaald (€ 430.000,-) lager ligt dan de marktwaarde van de woning (€ 434.000,-), moet worden geconcludeerd dat [eiser] geen schade heeft geleden. 
      
    
    
      2.10.
      De vorderingen van [eiser] dienen dan ook te worden afgewezen. 
      
    
    
      2.11.
      Resteert de vraag of de afwijzing van de vorderingen van [eiser] moet leiden tot een proceskostenveroordeling aan zijn zijde. [eiser] heeft, voor het geval de rechtbank onverhoopt van oordeel zal zijn dat de vorderingen dienen te worden afgewezen omdat hij geen enkele schade heeft geleden, verzocht de proceskosten te compenseren op de grond dat partijen ieder deels in het ongelijk zijn gesteld. Onder verwijzing naar de opmerking van Advocaat-Generaal Valk in zijn conclusie voor HR 10 december 2021 ECLI:NL:HR:2021:1842, onder 3.62 (sub 16), dat het doorgaans in de rede zal liggen dat de rechter ook bij afwijzing van de vordering van de koper op de grond dat hij/zij geen schade heeft geleden, de proceskosten compenseert op de grond dat partijen ieder deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de rechtbank in het onderhavige geval aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren op de in artikel 237 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering vermelde grond dat ieder van hen op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld. Voor wat betreft Stad & Land c.s. is dat laatste het geval aangezien zij onterecht heeft betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld, zoals in het tussenvonnis van 3 februari 2021 is overwogen en beslist. De omstandigheid dat [eiser] wordt bijgestaan door een rechtsbijstandsverzekering die de eventuele proceskosten waarin [eiser] wordt veroordeeld zal betalen, en dat Stad & Land c.s., naar zij stelt, de proceskosten, ondanks het feit dat zij tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd, zelf moet dragen, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
      
    
    
      2.12.
      
        De rechtbank zal de proceskosten tussen partijen dan ook compenseren. Aangezien Stad & Land c.s. het voorschot van de deskundige heeft betaald, leidt dit ertoe dat [eiser] de helft daarvan, zijnde € 450,-, aan Stad & Land c.s. dient te voldoen.
        
      
    
  
  
    3. De beslissing
    
      
        
          
        
        De rechtbank
      
      
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van € 450,- aan Stad & Land c.s. ter zake de (door Stad & Land voorgeschoten) deskundigenkosten;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis voor zover deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      compenseert de proceskosten tussen partijen voor het overige, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar. Het is door de rolrechter ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022.[3085/3152]