ECLI:NL:GHAMS:2003:AF9791, Gerechtshof Amsterdam, 22-05-2003, 01/01687
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2003-05-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De huurder van een woning verkrijgt van de verhuurder - een woningbouwvereniging - de economische eigendom van de binnenkant van de woning in koophuur. Er is hier geen sprake van een aan overdrachtsbelasting onderworpen verkrijging van economische eigendom van de woning.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
    
    	Vijfde Meervoudige Belastingkamer
    
    
    	UITSPRAAK
    
    
    op het beroep van X te Z, belanghebbende,
    
    tegen
    
    het niet tijdig doen van een uitspraak door het Hoofd van de Belastingdienst Registratie en successie P, vestiging Z.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    
      Op 22 mei 2001 is van belanghebbende een beroepschrift ontvangen, aangevuld bij brief van 6 juni 2001. Het beroep is gericht tegen het niet tijdig doen van uitspraak op een door belanghebbende ingediend bezwaarschrift van 24 april 2000, dat op 28 april 2000 door de belastingdienst is ontvangen. Het bezwaar was gericht tegen het bedrag ad 
      ¦ 3.612,90, dat aan overdrachtsbelasting is voldaan ter zake van de verkrijging op 12 april 2000 door belanghebbende en A van economische eigendom met betrekking tot de woning a-straat 12D te Z (hierna: de woning).
    
    
    Het beroep strekt - naar het Hof begrijpt - tot teruggaaf van de overdrachtsbelasting welke ter zake van voormelde verkrijging is voldaan.
    
    Het Hoofd van de Belastingdienst Ondernemingen 1 te Z, de inspecteur, heeft een verweerschrift ingediend. Hij concludeert tot gegrondverklaring van het beroep voorzover dit is gericht tegen het niet tijdig doen van uitspraak op het bezwaar van belanghebbende. Voorts concludeert hij tot ongegrondverklaring van het beroep, voorzover dit strekt tot teruggaaf van de voldane overdrachtsbelasting.
    
    Belanghebbende heeft gebruik gemaakt van de hem door het Hof geboden gelegenheid om een conclusie van repliek in te dienen. Deze conclusie is mede is ondertekend door zijn echtgenote A. In de conclusie is vermeld dat belanghebbende mede namens haar optreedt en dat zij de conclusie van repliek mede ondertekent ter bevestiging van haar instemming. De inspecteur heeft geen conclusie van dupliek ingezonden.
    
     Ter zitting van 18 april 2002 zijn verschenen A namens belanghebbende, alsmede mr. B namens de inspecteur. Beide partijen hebben een pleitnota voorgedragen en overgelegd. Belanghebbende heeft voorts nog enkele bladen uit een overeenkomst van koophuur en algemene voorwaarden voor koophuur overgelegd. De inspecteur heeft van deze stukken kennis kunnen nemen en zich erover kunnen uitlaten.
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Bij een op 12 april 2000 ondertekende akte hebben Woningbouwvereniging C, gevestigd te Z en in de akte aangeduid als 'koopverhuurder', en belanghebbende en A, in de akte tezamen aangeduid als 'koophuurder', een overeenkomst van koophuur met betrekking tot de woning gesloten. In de akte is, voorzover hier van belang, het volgende bepaald:
    
    
      "Koopverhuurder en koophuurder verklaren (...) een overeenkomst van Koophuur te hebben gesloten ingaande heden, inhoudende:
      a. verhuur respectievelijk huur van het casco van de woning;
      b. verkoop respectievelijk koop van de binnenkant van de woning; 
      (indien er twee koophuurders zijn): waarbij de ondergetekenden sub 2 tezamen huurder zijn van het casco en tezamen, ieder voor de onverdeelde helft, gerechtigd zijn tot (de economische eigendom van) de binnenkant.
    
    
    
      Verhuur en juridische levering
      Op grond van deze overeenkomst geeft koopverhuurder heden het casco in verhuur aan koophuurder, die het casco in huur aanvaardt en levert koopverhuurder bij dezen (de economische eigendom van) de binnenkant aan koophuurder, die (de economische eigendom van) de binnenkant van koopverhuurder aanvaardt.
    
    
    
      Terbeschikkingstelling
      De terbeschikkingstelling van de woning heeft plaatsgevonden op 4-11-1989, zijnde de datum waarop koophuurder de woning als huurder heeft betrokken. (...)
    
    
    
      Artikel 1. Algemene voorwaarden; toepasselijke wetsbepalingen.
      1. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor Koophuur (Bijlage A) van toepassing, tenzij daarvan in deze overeenkomst wordt afgeweken.
      2. Voorts zijn op deze overeenkomst de wettelijke bepalingen voor huurprijzen van zelfstandige woonruimte (…) en de wettelijke bepalingen van koop en verkoop van toepassing, een en ander voor zover daarvan in deze overeenkomst of de Algemene Voorwaarden niet uitdrukkelijk is afgeweken. (…)
    
    
    
      Artikel 3. Duur van de overeenkomst; terugkoop bij beëindiging overeenkomst.
      1. Deze overeenkomst van Koophuur wordt aangegaan voor onbepaalde tijd.
      2. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 27 van de Algemene Voorwaarden kan koophuurder (de economische eigendom van) de binnenkant bij beëindiging van de overeenkomst van Koophuur slechts verkopen en leveren aan koopverhuurder of, na voorafgaande schriftelijke goedkeuring van koopverhuurder, aan een derde.
    
    
    
      Artikel 10. Koopsom binnenkant.
      1. De koopsom van de binnenkant is vastgesteld op basis van de taxatiemethodiek voor koophuur, zoals die thans is vastgesteld door de Nationale Stichting KOOPHUUR. De koopsom bedraagt: ¦ 60.215,00 (...).
    
    
    
      Artikel 11. Kosten en belastingen.
      1. Terzake van de levering van (de economische eigendom van) de binnenkant zijn de navolgende kosten voor rekening van koophuurder: de overdrachtsbelasting (...)
       3. Koopverhuurder zal namens koophuurder zorgdragen voor de aangifte en afdracht van de overdrachtsbelasting (...).
    
    
    
      Artikel 14. Rechten en verplichtingen koophuurder (...), overgang baten, lasten en risico.
      1. (De economische eigendom van) de binnenkant wordt overgedragen met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen, zoals vermeld in deze overeenkomst of de Algemene Voorwaarden. (...)
      3. Vanaf heden komen de baten van de binnenkant koophuurder ten goede en zijn de lasten voor zijn rekening. Vanaf heden draagt koophuurder tevens het risico van de binnenkant."
    
    
    De in artikel 10, eerste lid, van de akte bedoelde koopsom is vastgesteld bij een taxatierapport, dat als bijlage B aan de akte is gehecht en dat tevens tot de geding-stukken behoort.
    
    2.2. De in voormelde akte bedoelde Algemene Voorwaarden voor Koophuur luiden, voorzover hier van belang, als volgt:
    
    
      "Artikel 2. Definities.
      In de overeenkomst van Koophuur en deze algemene voorwaarden wordt verstaan onder:
      binnenkant:	de woning met uitzondering van het casco, waaronder onder meer:
      · de ruimten die zich bevinden in de woning en de daartoe behorende of 		de zich daarin bevindende niet-dragende muren of wanden, zwevende        		vloeren en deuren; (...)
      · de in de binnenkant aanwezige installaties en voorzieningen, zoals         keukeninrichting, sanitair en leidingen tot aan de standleidingen (...);
      casco:	de woning met uitzondering van de binnenkant, waaronder onder meer:
      · de dak- en vloerconstructies, de gevel, het plafond, de dragende binnen-muren en andere dragende onderdelen van de woning (...);
      · de toegangsdeur tot de woning; (...)
      · de kozijnen met glas aan de buitenzijde van de woning en de gevel-, dak- en vloerisolatie (...);
      economische eigendom: de gerechtigdheid in economische zin tot de binnenkant van de woning, zoals nader omschreven in artikel 18 van deze algemene voorwaarden; (...)
    
    
    
      Artikel 12. Algemene verplichtingen van koophuurder.
      (...)
      4. Koophuurder zal gedurende de looptijd van de overeenkomst van Koophuur de woning zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
      5. Koophuurder kan zijn rechten en verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst van Koophuur niet zonder medewerking van koopverhuurder aan een derde overdragen. (...);
    
    
    
      Artikel 18. Rechten en plichten van koophuurder t.a.v. de binnenkant (...).
      1. Op grond van de tussen koophuurder en koopverhuurder gesloten overeenkomst van Koophuur is koophuurder economische eigenaar van de binnenkant, hetgeen inhoudt dat:
       a. het koophuurder - met uitsluiting van koopverhuurder - is toegestaan de (indeling van) de binnenkant naar eigen wensen aan te passen en daarin veranderingen en voorzieningen aan te brengen;
      b. koophuurder - ook in financieel opzicht - verantwoordelijk is voor onderhoud en reparaties in of aan de binnenkant;
      c. koophuurder bij beëindiging van de overeenkomst van Koophuur de in of aan de binnenkant aangebrachte veranderingen en voorzieningen niet hoeft ongedaan te maken c.q. de binnenkant niet hoeft op te leveren in de staat waarin hij/zij de binnenkant heeft aanvaard;
      d. waardeveranderingen van de binnenkant, zowel waardestijging als waardedaling, ten gevolge van het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van de binnenkant door externe oorzaken (brand e.d.), dan wel ten gevolge van het doen of nalaten van onderhoud en reparaties of het aanbrengen van veranderingen en voorzieningen door koophuurder in of aan de binnenkant, volledig voor rekening en risico van koophuurder komen; (...)
    
    
    
      Artikel 27. Verkoop en levering van (de economische eigendom van) de binnenkant door koophuurder bij beëindiging overeenkomst van Koophuur.
      1. Behoudens het bepaalde in lid 3 van dit artikel kan koophuurder (de economische eigendom van) de binnenkant bij beëindiging van de overeenkomst van Koophuur slechts verkopen en leveren aan koopverhuurder. Een verkoop in strijd met het bepaalde in dit lid respectievelijk lid 3 is nietig.
      2. In samenhang met het in lid 1 van dit artikel bepaalde is koopverhuurder verplicht (de economische eigendom van) de binnenkant van koophuurder terug te kopen en te aanvaarden.
      3. Na voorafgaande goedkeuring van koopverhuurder kan koophuurder (de economische eigendom van) de binnenkant ook verkopen en leveren aan een derde, hierna te noemen: derde-koper. Een derde-koper kan slechts zijn een persoon of personen, met wie koopverhuurder, rekening houdend met het door koopverhuurder gevoerde toewijzings- en huurprijsbeleid, een overeenkomst van huur zou hebben gesloten, indien sprake zou zijn geweest van huur van de woning.
      4. De koopsom die koopverhuurder dan wel de derde-koper aan koophuurder verschuldigd is, wordt vastgesteld op de wijze als beschreven in artikel 28 van deze algemene voorwaarden. (…)
    
    
    
      Artikel 28. Taxatie waarde binnenkant bij beëindiging overeenkomst van Koophuur; (...)
      1. Behalve in de gevallen hierna in artikel 29 van deze algemene voorwaarden genoemd en ingeval van geheel tenietgaan van de woning, geschiedt de vaststelling van de koopsom, die koopverhuurder of de derde-koper bij de beëindiging van de overeenkomst van Koophuur aan koophuurder voor de binnenkant moet betalen, door middel van taxatie van de waarde van de binnenkant van de woning.
      2. Taxatie vindt plaats vóór de oplevering door koophuurder van de woning op basis van de taxatiemethodiek voor koophuur, zoals die bij de beëindiging van de overeenkomst van Koophuur is vastgesteld door de Stichting Koophuur. (…)
    
    
    
    
      Artikel 29. Afkoopsom binnenkant ingeval van beëindiging van de exploitatie van de woning.
      1. Ingeval van een besluit tot beëindiging van de exploitatie van de woning (sloop of bestemmingswijziging) zal koopverhuurder aan koophuurder een afkoopsom voor de binnenkant betalen. De hoogte van de afkoopsom bedraagt:
      a. indien sprake is van gedeeltelijk tenietgaan van de woning door externe oorzaken (brand e.d.) en koopverhuurder besluit niet tot herstel/herbouw over te gaan: de waarde van de binnenkant, welke waarde wordt getaxeerd op de wijze als bepaald in artikel 28 lid 2 van deze algemene voorwaarden, verminderd met het bedrag dat koophuurder ontvangt op grond van uitkeringen uit verzekeringen;
      b. indien koopverhuurder om andere redenen dan die onder a genoemd besluit tot beëindiging van de exploitatie: de waarde van de binnenkant, welke waarde wordt getaxeerd op de wijze als bepaald in artikel 28 lid 2 van deze algemene voorwaarden, verminderd met de gekapitaliseerde waarde van de huurprijsverhoging van het casco over 50 jaar, die koophuurder verschuldigd zou zijn indien koopverhuurder zou hebben besloten tot een aanmerkelijke investering in het casco ter verlenging van de levensduur daarvan;
      c. indien het besluit tot beëindiging van de exploitatie van overheidswege wordt genomen: 35% van de vergoeding die koopverhuurder van de overheid voor de woning ontvangt; (…).
    
    
    2.3. Van de in geschil zijnde overdrachtsbelasting is aangifte gedaan bij een op 13 april 2000 door de belastingdienst ontvangen aangiftebiljet. De blijkens dat biljet verschuldigde belasting ad ¦ 3.612,90 is op of omstreeks 19 april 2000 door de belastingdienst ontvangen.
     
    
    3. Geschil
    
    Tussen partijen is in geschil of belanghebbende en zijn echtgenote bij de onder 2.1 aangehaalde akte van 12 april 2000 de economische eigendom van een onroerende zaak, als is bedoeld in artikel 2, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: de Wet), hebben verkregen, hetgeen de inspecteur verdedigt en belanghebbende bestrijdt.
    
    
    4. Standpunten van partijen en behandeling ter zitting
    
    4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
      4.2. Namens belanghebbende is ter zitting - kort samengevat - nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
      Mijn belangrijkste beweegreden tot het aangaan van de koophuur was, dat voor verbouwingen in de woning geen toestemming van de woningbouwvereniging meer is vereist. Ik heb de koopsom zelf gefinancierd. Mijn verzekeringsadviseur achtte aanpassing van de inboedelverzekering niet nodig, omdat het zogenaamde huurders-belang al was verzekerd. Aan het einde van de koophuur wordt de koopsom bepaald aan de hand van het bij verhuur geldende puntenstelsel. Daarbij worden door de koophuurder aangebrachte verbeteringen mede in aanmerking genomen. Als blijkt dat de woning is uitgewoond vindt herstel plaats door de woningbouwvereniging op kosten van de koophuurder. Er is in dit opzicht nauwelijks verschil tussen huurders en koophuurders. Voor de onroerende-zaakbelastingen word ik gezien als huurder.
    
    
    
      4.3. Namens de inspecteur is ter zitting - kort samengevat - nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
      Waardeveranderingen van de woning welke het gevolg zijn van ontwikkelingen op de woningmarkt komen voor rekening van de woningbouwvereniging. Indien die veranderingen het gevolg zijn van het aan de woning aanbrengen van voorzieningen door de koophuurder, dan wel het door hem plegen of nalaten van onderhoud, komen zij voor zijn rekening. Ik verzoek het Hof de uitspraak te zenden naar de Belastingdienst te  Q.
    
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. De inspecteur heeft erkend dat hij geen uitspraak op het bezwaar van belang-hebbende heeft gedaan binnen de in artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen gestelde termijn van een jaar na ontvangst van het bezwaarschrift, en dat die uitspraak evenmin is verdaagd met toepassing van het tweede lid van dit artikel. Aangezien de uitspraak derhalve niet tijdig is gedaan is het beroep in zoverre gegrond.
     
    5.2. Uit artikel 2, tweede lid, van de Wet blijkt dat onder economische eigendom van een onroerende zaak wordt verstaan een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot die zaak dat een belang bij die zaak vertegenwoordigt, welk belang ten minste enig risico van waardeverandering omvat en toekomt aan een ander dan de eigenaar. Het Hof leidt uit de onder 2.1 aangehaalde akte en de daarin van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden af, dat belanghebbende bij die akte een samenstel van rechten en verplichtingen heeft verkregen dat een belang bij de woning vertegenwoordigt als zojuist is omschreven. Dit blijkt in het bijzonder uit de in artikel 18, eerste lid, van die voorwaarden omschreven rechten en plichten van de koophuurder. Uit onderdeel d van dit lid en het bepaalde in de artikelen 28 en 29 van die voorwaarden blijkt tevens dat dit belang ten minste enig risico van waardeverandering omvat.
    
    5.3. Het door belanghebbende verworven belang bij de woning betreft niet de gehele woning, maar slechts het gedeelte ervan dat in de onder 2.1 aangehaalde akte en de daarin van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden is aangeduid als de binnenkant. Dit roept de vraag op of van een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot een onroerende zaak, in de zin van artikel 2, tweede lid, van de Wet, ook steeds sprake is, indien dit samenstel slechts een dergelijk gedeelte van die zaak betreft.
    
    5.4. Het Hof verwijst in dit verband naar de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de huidige tekst van artikel 2, tweede lid van de Wet (Kamerstukken II, 1994/95, 24 172, stuk nr. 3). Daarin is op de bladzijden 34 en 35 (onderdeel A) onder meer het volgende opgemerkt:
    
    "De omschrijving van de economische eigendom is zodanig ruim gekozen dat alle thans bekende vormen van economische eigendom eronder vallen, terwijl tevens andere rechtsverhoudingen die daar niet toe worden gerekend, erbuiten vallen. In deze afbakening zijn de elementen «risico van tenietgaan en van waardeverandering» doorslaggevend, aan beide moet zijn voldaan om economische eigendom aan te nemen. Zo verkrijgt de huurder bij het aangaan van een huurcontract niet de economische eigendom, omdat hij bij voorbeeld niet het risico van waardeverandering loopt. De huurkoper zal wel worden geacht op het moment van het aangaan van de overeenkomst van huurkoop de economische eigendom te verkrijgen. Wel zullen verkrijgingen van een gedeelte van de economische eigendom eronder vallen, zowel in de zin van een gedeelte (percentage) van de volledige economische eigendom als van de verkrijging van een zodanig samenstel van rechten en verplichtingen - inclusief risico van (...) waardeveranderingen - dat de volledige economische eigendom benadert. Voor de heffingsgrondslag houdt de verkrijging van een gedeelte van de economische eigendom het volgende in. Indien een gedeelte wordt verkregen in de vorm van een percentage is de heffingsgrondslag een percentage van de waarde van de volle eigendom, dan wel de hogere tegenprestatie. Indien op andere wijze een gedeelte wordt verkregen, wordt ervan uitgegaan dat de volle economische eigendom wordt verkregen. Het is voor de uitvoeringspraktijk niet mogelijk om daarmee zeer genuanceerd om te gaan; er is economische eigendom of niet. (...)"
    
    5.5. In de onder 5.4 aangehaalde tekst wordt onderscheid gemaakt tussen het geval dat een evenredig deel van de economische eigendom van een onroerende zaak wordt verkregen en het geval dat het verkregene in enig ander opzicht niet de volledige economische eigendom van de zaak vertegenwoordigt. Voor dit laatste geval spreekt de Memorie van Toelichting over een samenstel van rechten en verplichtingen dat de volledige economische eigendom benadert. Het Hof leidt hieruit af dat in de opvatting van de wetgever het ontbreken van één of meer elementen van ondergeschikt belang aan de aanwezigheid van economische eigendom niet in de weg staat, maar dat van economische eigendom niet meer kan worden gesproken indien een op wezenlijke onderdelen beperkt economisch belang bij de zaak is verkregen.
    
     5.6. Belanghebbende heeft niet een evenredig deel van de economische eigendom van de woning verkregen. Voorts zijn de rechten en verplichtingen van belanghebbende met  betrekking tot de woning op wezenlijke onderdelen beperkt. Die beperkingen zien in het bijzonder op de in artikel 2 van de Algemene Voorwaarden als 'casco'omschreven gedeelten van de woning. Die gedeelten zijn in verhouding tot de gehele onroerende zaak van zodanige omvang en betekenis, dat het door belanghebbende verkregen samenstel van rechten en verplichtingen niet de volledige economische eigendom van de woning benadert. Dit laatste blijkt ook uit het feit, dat voor het in artikel 29, eerste lid, onder c, van de Algemene Voorwaarden omschreven geval de door de koophuurder te ontvangen afkoopsom is bepaald op 35% van de vergoeding die de koopverhuurder van de overheid voor de woning ontvangt. 
    
    5.7. Op grond van het hiervoor overwogene is het gelijk met betrekking tot het onder 3 omschreven geschilpunt aan belanghebbende. Hetgeen hij verder nog heeft aangevoerd behoeft niet meer te worden besproken.
    
    
    6. Proceskosten
    
    Belanghebbende heeft in zijn conclusie van repliek afgezien van een vergoeding voor proceskosten. Het Hof acht dan ook geen termen aanwezig de inspecteur op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in die kosten te veroordelen.
    
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof
      ­ verklaart het beroep gegrond;
      ­ bepaalt dat teruggaaf wordt verleend van de op aangifte voldane overdrachts-belasting; en
      ­ gelast de inspecteur het gestorte griffierecht ad € 27,23 (¦ 60) aan belang-hebbende te vergoeden.
    
    
     
    De uitspraak is vastgesteld op 22 mei 2003 door mrs. Onnes, voorzitter, Boersma en Goes, leden, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    
    Cassatie
    
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      ­ Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      ­ Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      ­ Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van het beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de tegenpartij te veroordelen in de proceskosten.