ECLI:NL:GHARL:2017:6177, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-07-2017, 200.171.309/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-07-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woon- annex praktijkruimte, aangegaan voor 2x10 jaar. Tegenprestatie: renovatie en onderhoud woning. Verrekening meerwaarde bij einde huur. Opzegging huur door verhuurder niet rechtsgeldig; vordering tot verrekening en vaststelling nieuwe huurprijs afgewezen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.171.309/01
      (zaaknummer rechtbank Amsterdam 2987358 CV EXPL 14-11088)
    
    
    
    
      
        arrest van 18 juli 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        DE STICHTING OPENBAAR GOLFTERREIN DE HOGE DIJK
      
      gevestigd te Amsterdam Zuidoost,
      appellante in het principaal hoger beroep, 
      geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg eiseres,
      hierna te noemen: de Stichting,
      advocaat: mr. J. de Groot, kantoorhoudende te Amsterdam, die ook heeft gepleit,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
      appellant in het incidenteel hoger beroep,
      in eerste aanleg gedaagde,
      hierna te noemen: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. S. Braaksma, kantoorhoudende te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg 
    
    
      1.1
      
        Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 
        2 juni 2014, 2 februari 2015 en 13 april 2015 die de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft gewezen.
      
      
      
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep 
    
    
      2.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding in hoger beroep van 29 april 2015,
      - het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 26 mei 2015 waarin de zaak ter verdere behandeling en beslissing is verwezen naar het hof Arnhem-Leeuwarden,
      - de memorie van grieven (met producties),
      - de memorie van antwoord/tevens van incidenteel hoger beroep (met producties),
      - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte uitlating producties in het principaal appel,
      - de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities van partijen.
      
    
    
      2.2
      Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.
      
    
    
      2.3
      De Stichting vordert in het (principaal) hoger beroep - kort samengevat - dat het hof het tussenvonnis van de rechtbank Amsterdam van 2 februari 2015 vernietigt en de vorderingen in eerste aanleg van de Stichting alsnog toewijst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de gedingkosten in beide instanties.2.4	De vordering van [geïntimeerde] in incidenteel appel strekt eveneens tot vernietiging van het tussenvonnis van 2 februari 2015, maar dan met afwijzing van de vorderingen van de Stichting. 
      
      
    
  
  
    
      3De vaststaande feiten
    
    
      3.1
      Het hof gaat in hoger beroep uit van de vaststaande feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 1.1 tot en met 1.12 van het bestreden tussenvonnis van 2 februari 2015. In aanvulling daarop zal het hof nog enige vaststaande feiten opnemen, waarbij rekening is gehouden met de opmerkingen van de Stichting onder nummers 1.1 - 1.3 van de memorie van grieven. Dit betekent dat het hof bij de beoordeling van deze zaak uitgaat van de volgende, tussen partijen vaststaande, feiten.
      
    
    
      3.2
      De Stichting is opgericht in 1989 en heeft ten doel het aanleggen, in stand houden en exploiteren van een golfterrein in Amsterdam. De Stichting is ondererfpachter van een terrein gelegen aan de Abcouderstraatweg/Tafelbergweg te Amsterdam. Het terrein wordt door de Stichting als golfterrein geëxploiteerd.
      
    
    
      3.3
      Op het terrein bevindt zich een gebouw, dat bekend is [a-straat] te [A] (verder het woonhuis). Eind 1995 bevond het woonhuis zich in een weliswaar bewoonbare, maar in bouwkundig opzicht verwaarloosde staat. Op 17 januari 1996 is het woonhuis getaxeerd op een bedrag van fl. 550.000,- herbouwwaarde in de verwaarloosde staat van toen en op fl. 640.000,- na verbouwing in goede staat.
      
    
    
      3.4
      
        Per 1 januari 1996 heeft [geïntimeerde] het woonhuis betrokken. Bij overeenkomst
        van 20 april 1996 heeft de Stichting het woonhuis aan [geïntimeerde] met ingang van 1 januari 1996 verhuurd (verder de huurovereenkomst). Deze huurovereenkomst is genaamd: “Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW”. De bestemming van het woonhuis is in de overeenkomst omschreven als “Sportbegeleidingsruimte met woonhuis”. Er zijn algemene voorwaarden van toepassing.
      
      
    
    
      3.5
      
        Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft [B] , de makelaar die destijds de huurovereenkomst heeft opgesteld, bij brief van 6 november 1995 aan [geïntimeerde] het volgende bericht:
        
          “(…) Afgesproken is dat [geïntimeerde] de kosten van de verbouwing volledig op zich neemt. Bij aanvang van de overeenkomst wordt de waarde van het huis vastgesteld door een deskundige. De marktsituatie wordt hierbij buiten beschouwing gelaten. Dit kan door het maken van een bouwkundig rapport. Bij het einde van de overeenkomst wordt opnieuw getaxeerd. Het door [geïntimeerde] geïnvesteerde bedrag wordt bij beëindiging aan [geïntimeerde] vergoed. Per maand dat hij het huis bewoont, wordt huur berekend van fl. 500,- (event. met indexering). Deze bedragen worden met elkaar verrekend. Hoe dit moet gebeuren is nog niet besproken.(…) Ik heb op grond van het bovenstaande voorgesteld om een huurcontract voor bedrijfsruimte te maken. Hiermee komt de nadruk op de praktijk te liggen. Voor [geïntimeerde] betekent dit dat hij voor 20 jaar zekerheid heeft voor bewoning met praktijk en voor de Stichting dat het sportieve element gewaarborgd is en tevens dat het niet een doorlopende overeenkomst is. (…)”
        
      
      
    
    
      3.6
      
        Bij brief van 11 december 1995 heeft deze makelaar [geïntimeerde] bericht:
        
          “(…) Voor de periode na 10+10 jaar kan nog een optie periode worden opgenomen van bijvoorbeeld twee maal een jaar. Het is normaal dat een jaar voor het eindigen van de overeenkomst verhuurder en huurder ofwel opzeggen ofwel onderhandelen over een nieuwe overeenkomst. Het is niet zo dat er automatisch wordt verlengd. Indien het gewenst is dat er na 10+10 jaar automatisch verlengd wordt, dient dit uitdrukkelijk te worden overeengekomen tussen huurder en verhuurder. (…)”
        
      
      
    
    
      3.7
      
        In de huurovereenkomst is - voor zover van belang - vervolgens opgenomen:
        
          “(…)
        
        
          3. Duur, verlenging en opzegging.
        
      
    
    
      3.1
      
        Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 januari 1996 en lopende tot en met 31 december 2005.
      
    
    
      3.2
      
        Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 10 jaar, derhalve tot en met 31 december 2015.
      
    
    
      3.3
      
        Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden.
      
    
    
      3.4
      
        Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
      
    
    
      3.5
      
        
          Tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst is mogelijk in een omstandigheid als genoemd in 7 van de algemene bepalingen en indien er sprake is van negatieve uitstraling voor de Stichting.
        
        
          4. Betalingsverplichting, betaalperiode.
        
      
    
    
      4.1
      
        
          De betalingsverplichting van huurder bestaat uit: Het opknappen van het gehuurde perceel en het volledig onderhouden daarvan.
        
        
          (…)
        
        
          9. Bijzondere bepalingen.
        
      
    
    
      9.1
      
        
          Bij beëindiging van de overeenkomst is verhuurder gehouden aan huurder de meerwaarde van het gehuurde te vergoeden, volgens:
        
        
          De waarde van het gehuurde dient bij beëindiging van de overeenkomst te worden vastgesteld door een beëdigd taxateur. Partijen verrekenen onderling de meerwaarde/minderwaarde ten opzichte van de aanvangswaarde. (Waarde van het gehuurde bij aanvang: f. 550.000, = [zie aangehecht taxatierapport].
        
        
          Voor elke maand van gebruik van het gehuurde door huurder wordt door verhuurder 
        
        
          f. 500, = in mindering gebracht op de eventueel door verhuurder te vergoeden meerwaarde.
        
      
    
    
      9.2
      
        De enige betaling aan verhuurder is het opknappen van het gehuurde.
      
    
    
      9.3
      
        Onderhuur in verband met sportbegeleidingspraktijk is toegestaan.
      
    
    
      9.4
      
        
          De huurder heeft een optie op de naburige stal onder dezelfde voorwaarden als genoemd in deze overeenkomst. De enige betaling is het opknappen van de stal. Gebruik hiervan wordt sportbegeleidingspraktijk. 
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      3.8
      
        In 2005 hebben partijen geprocedeerd over de huurovereenkomst en met name de uitleg van het bepaalde in de artikelen 3, 4 en 9 daarvan. Bij tussenvonnis van 25 oktober 2005 (gewezen onder rolnummer CV 05-719) heeft de kantonrechter te Amsterdam onder meer overwogen:
        
          “De tweede vordering strekt ertoe te bepalen dat [geïntimeerde] huur moet gaan betalen zodra hij de meerwaarde van de woning heeft opgesoupeerd omdat hij deze zoveel maanden heeft bewoond dat de meerwaarde voornoemd gedeeld door 500 gelijk is aan het aantal maanden dat hij de woning bewoond heeft. Ook deze vordering moet worden afgewezen waartoe de kantonrechter het volgende overweegt.
        
        
          De bepalingen van de huurovereenkomst kunnen in samenhang niet anders worden uitgelegd dan dat [geïntimeerde] geen betalingen hoeft te doen. De huurwaarde die in het contract wordt genoemd ad fl. 500,00 heeft slechts een rekenwaarde in die zin dat de meerwaarde welke De Hoge Dijk (hof: de Stichting) dient te vergoeden verminderd wordt met een bedrag gelijk aan zoveel maanden maal fl. 500,00 als [geïntimeerde] de woning heeft bewoond. Een betalingsverplichting voor [geïntimeerde] ontstaat niet onder het contract waarbij de kantonrechter aantekent dat dit slechts geldt voor de periode tot 2015.”
        
      
      
    
    
      3.9
      Bij vonnis van 6 januari 2006 heeft deze kantonrechter vervolgens beslist dat het regime van artikel 7:230a BW (overig gebouwde onroerend zaken) op het woonhuis en de huurovereenkomst niet van toepassing is.
      
    
    
      3.10
      Tegen de vonnissen van 25 oktober 2005 en 6 januari 2006 is geen hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      3.11
      Per aangetekende brief van 13 december 2013 heeft de Stichting de huurovereenkomst opgezegd per 31 december 2015. Bij die opzegging is vermeld dat deze er op is gericht met [geïntimeerde] af te rekenen per 1 januari 2016 en per die datum te komen tot een reële huurprijs voor het woonhuis.
      
    
    
      3.12
      
        [geïntimeerde] heeft niet in de opzegging bewilligd.
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
    
    
      4.1
      
        De Stichting heeft in eerste aanleg - kort samengevat - gevorderd dat de kantonrechter, na ingewonnen deskundigenbericht, zal vaststellen wat de herbouwwaarde is van de woning aan de [a-straat] te [A] per 31 december 2015 en welk bedrag partijen, rekening houdend met een herbouwwaarde per 1 januari 1996 van 
        € 249.579,- (fl. 550.000,-) en een door [geïntimeerde] te verrekenen bedrag aan huur per 
        1 januari 2016 van in totaal € 54.454,- (fl. 120.000,-), met elkaar dienen te verrekenen en voorts zal vaststellen welke reële en commerciële huurprijs [geïntimeerde] vanaf 
        1 januari 2016 maandelijks aan de Stichting dient te betalen voor de huur van bedoelde woning.
      
      
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 2 februari 2015 geoordeeld dat de in de huurovereenkomst bedoelde afrekening niet op 1 januari 2016 dient plaats te vinden, maar eerst bij het einde van de huurrelatie. Pas dan zal de daarvoor benodigde taxatie van het pand moeten plaatsvinden. Ook heeft de kantonrechter geoordeeld dat de regeling tussen partijen ten aanzien van een fictief bedrag aan huur na de periode van 10+10 jaar, dat wil zeggen vanaf 1 januari 2016, geen gelding meer bezit. De kantonrechter heeft daarbij geoordeeld dat partijen voor de periode na 1 januari 2016 geen expliciete afspraken hebben gemaakt, zodat per 1 januari 2016 een nieuwe huurbetalingsverplichting moet worden bepaald. De kantonrechter heeft overwogen dat de huurbetalingsverplichting per 1 januari 2016 moet worden bepaald op een bedrag gelijk aan een vanaf 1 januari 1996 geïndexeerde huurprijs van fl. 500,00 per maand en heeft partijen gevraagd zich daarover bij akte nader uit te laten.
      
    
    
      4.3
      Bij vonnis van 13 april 2015 heeft de kantonrechter de Stichting toestemming verleend voor het instellen van hoger beroep tegen voornoemd tussenvonnis.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling van de grieven en de vordering
    
    
      5.1
      De Stichting heeft tegen het bestreden vonnis van 2 februari 2015 een zevental grieven aangevoerd. Het hof leest in het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] dat hij één grief tegen het bestreden vonnis aanvoert. De Stichting betoogt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat geen regeling is getroffen voor de situatie dat de huurovereenkomst na ommekomst van de periode van 10 + 10 jaar zou worden voortgezet (grief 1) en dat door [geïntimeerde] per 1 januari 2016 niet afgerekend hoefde te worden (grief 2). Ook meent de Stichting dat de kantonrechter ten onrechte haar bewijsaanbod ter zake van de partijbedoelingen heeft gepasseerd (grief 3) en geen deskundigenbericht heeft gelast om de herbouwwaarde van het woonhuis per 31 december 2015 te kunnen vaststellen (grief 4). In de grieven 5 en 6 maakt de Stichting bezwaar tegen de overweging van de kantonrechter dat het redelijk is om voor de bepaling van een nieuwe huurprijs per 1 januari 2016 uit te gaan van een indexering vanaf 1 januari 1996 van het bedrag van fl. 500,- per maand dat als (reken)huur is gebruikt. In grief 7 ten slotte maakt de Stichting er bezwaar tegen dat de kantonrechter geen deskundige heeft benoemd voor de vaststelling van een nieuwe huurprijs per 1 januari 2016. [geïntimeerde] voert als incidentele grief aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat partijen geen expliciete afspraken hebben gemaakt voor de periode na 1 januari 2016 en dat de huurovereenkomst tussen partijen wel moet worden voortgezet, maar dat dit niet geldt voor de daarvan integraal onderdeel uitmakende verrekeningsafspraak.  
      
    
    
      5.2
      Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling, aangezien zij alle betrekking hebben op de wijze waarop de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen heeft uitgelegd en de consequenties die zij daaraan heeft verbonden. Daarmee staat ook in dit hoger beroep de vraag centraal hoe de huurovereenkomst tussen partijen van 20 april 1996 dient te worden uitgelegd en wat die uitleg betekent voor de vordering van de Stichting.
      
    
    
      5.3
      De Stichting stelt zich blijkens haar toelichting op haar grieven op het standpunt dat partijen er destijds vanuit gingen dat de huurovereenkomst uiterlijk op 1 januari 2016 zou eindigen en dat dan tussen partijen zou worden afgerekend. Het oordeel van de kantonrechter (in 2006) dat het gaat om de huur van woonruimte en dat de Stichting daarom niet eenzijdig de huur kan opzeggen, maakt dit niet anders. Het was volgens de Stichting de bedoeling van partijen om na maximaal 20 jaren af te rekenen, waarna eventueel een  nieuwe huurovereenkomst tussen partijen tot stand zou kunnen komen. Over de voorwaarden van die nieuwe overeenkomst hebben partijen geen afspraken gemaakt. De Stichting heeft ook in hoger beroep bewijs van deze stelling aangeboden. Indien pas zou behoeven te worden afgerekend bij het eindigen van de huurrelatie, zou dat betekenen dat [geïntimeerde] zelf zou kunnen bepalen wanneer de afrekening plaats zal vinden. De Stichting acht dat onredelijk, omdat partijen er steeds van zijn uitgegaan dat de huurovereenkomst per ultimo 2015 zou eindigen, waarna afrekening zou plaatsvinden op basis van de herbouwwaarde op 31 december 2015. Daarna kan de huurrelatie worden voortgezet, maar dan wel tegen een reële, commerciële markthuur. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis miskend dat de huurovereenkomst één geheel vormt en dat op grond daarvan niet door de ene bepaling een streep kan worden gezet, terwijl een andere bepaling (naar de letter) wordt toegepast.
      
    
    
      5.4
      
        [geïntimeerde] bestrijdt het standpunt van de Stichting. Hij meent dat uit de huurovereenkomst voortvloeit dat de afrekening op basis van de herbouwwaarde pas kan plaatsvinden bij het einde van de huurrelatie tussen partijen. Vast staat dat de huuropzegging door de Stichting geen effect heeft gehad waardoor de huurovereenkomst ook na 1 januari 2016 is blijven doorlopen, zodat er geen verplichting is om over te gaan tot de in de huurovereenkomst genoemde afrekening op basis van de herbouwwaarde. Op dezelfde grond kan er volgens [geïntimeerde] geen sprake zijn van de vaststelling per 1 januari 2016 van een reële en commerciële huurprijs, zoals door de Stichting gewenst, omdat dit in strijd is met de hem toekomende huurbescherming. Omdat de kantonrechter in het bestreden vonnis wel uitgaat van een nieuw vast te stellen huurprijs, kan het bestreden vonnis volgens hem niet in stand blijven.
      
    
    
      5.5
      Het hof stelt voorop dat de overeenkomst tussen partijen van 20 april 1996 moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW, waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. De Stichting heeft aan [geïntimeerde] het gebruik verstrekt van het pand aan de [a-straat] te [A] , terwijl [geïntimeerde] ingevolge artikel 4.1 van de huurovereenkomst als tegenprestatie daarvoor het gehuurde perceel opknapt en volledig onderhoudt. Hij betaalt dus geen maandelijks huurbedrag aan de Stichting.
      
    
    
      5.6
      Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime op deze huurovereenkomst van toepassing is, moet worden onderzocht wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het verhuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Hierbij is niet zonder meer beslissend de wijze waarop dit gebruik in de overeenkomst is omschreven of gekwalificeerd, nu het aankomt op de zin die verhuurder en huurder in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 29 mei 2009, NJ 2009, 246). 
      
    
    
      5.7
      
        Bij vonnis van 3 januari 2006 heeft de kantonrechter te Amsterdam de vraag beantwoord of op het gehuurde de bepalingen van artikel 7:230a BW van toepassing zijn. De kantonrechter heeft in dat kader het pand ter plaatse bezichtigd en concludeert op grond daarvan het volgende: 
        
          “Het onroerend goed in casu is een voormalige boerderij bestaande uit een woonhuis met daarachter schuren. De schuren zijn in gebruik bij de Hoge Dijk, het woonhuis is in gebruik bij [geïntimeerde] .
        
        
          In het woonhuis is een kamer ingericht als praktijkruimte annex kantoor. Voorts wordt een losstaand gebouwtje gebruikt voor de praktijk. [geïntimeerde] oefent zijn praktijk uit vanuit voornoemde ruimten. Hij heeft geen praktijk of praktijkruimte elders. De benedenverdieping bestaat uit een grote woonkamer, een keuken en voornoemde praktijkruimte. Boven zijn volgens [geïntimeerde] slaapkamers hetgeen de Hoge Dijk niet heeft betwist. Het door [geïntimeerde] gehuurde onroerend goed gedeelte is evident als woning opgezet. Het wordt ook thans nog gebruikt voor het overgrote gedeelte als woning. Blijkens de huurovereenkomst is de bestemming van het gehuurde sportbegeleidingspraktijkruimte en woonhuis. De kantonrechter kan er niet omheen gelet op hetgeen partijen hebben afgesproken en hetgeen ter plekke is te zien, te constateren dat het hier gaat om een woning met een kleine praktijkruimte bedoeld om als zodanig te gebruiken blijkens de huurovereenkomst. Dat zal in 1995 naar de kantonrechter moet aannemen ook wel te voorzien zijn geweest. In een gemiddeld gezin wordt een woonkamer annex eetkamer gebruikt, een keuken en een of meer slaapkamers en een badkamer precies zoals het huis ook is ingericht. Onder die omstandigheden is het niet mogelijk het huis aan te duiden als een gebouwd onroerend goed op voet van artikel 7:230a BW.”
        
      
      
      
        Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld, zodat dit tussen partijen gezag van gewijsde heeft verkregen en derhalve vast staat dat artikel 7:230a BW niet van toepassing is.
      
      
    
    
      5.8
      Uit de beschrijving van het pand door de kantonrechter blijkt onmiskenbaar dat het een woonfunctie heeft, aangezien het geheel als woonhuis is ingericht. Daarop wijst ook het taxatierapport van 19 januari 1996 van makelaar [B] waarin deze het pand omschrijft als “woonhuis met tuin”. [B] heeft in haar brief van 6 november 1995 echter geadviseerd om hiervoor een huurcontract voor bedrijfsruimte op te maken, omdat daarmee de nadruk op de praktijk komt te liggen en [geïntimeerde] daardoor de zekerheid van 20 jaar woning en praktijk heeft, terwijl voor de Stichting het sportieve element is gewaarborgd en geen sprake is van een doorlopende huurovereenkomst. Kennelijk op grond van dit advies staat bovenaan de huurovereenkomst van 20 april 1996 vermeld: “Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW”. De Stichting heeft hierop ook gewezen. Het hof is evenwel van oordeel dat deze betiteling van de huurovereenkomst niet tot de conclusie kan leiden dat geen sprake is van verhuur van woonruimte. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat het begrip “woonruimte” van artikel 7:233 BW ruim dient te worden uitgelegd en dat het gaat om hetgeen partijen, ook als zij hun overeenkomst anders betitelen, werkelijk hebben beoogd met de huurovereenkomst, waarbij met name het gebruik en de inrichting van het gehuurde een belangrijke rol spelen. Uit de hiervoor vermelde overweging van de kantonrechter blijkt dat de inrichting die van een normaal woonhuis is, terwijl er voor het uitoefenen van de sportpraktijk van [geïntimeerde] in de woning slechts één kamer annex kantoor beschikbaar was en voor het overige daarvoor gebruik werd gemaakt van een losstaand gebouwtje. Niet is gesteld of gebleken dat het pand in dat opzicht ten opzichte van de beginsituatie in 1996 wezenlijk is gewijzigd. 
      
    
    
      5.9
      Het voorgaande leidt het hof tot de conclusie dat partijen met de huurovereenkomst van 20 april 1996, de aanduiding van het contract ten spijt, hebben beoogd dat [geïntimeerde] bedoeld pand ten behoeve van bewoning van de Stichting ging huren.
      
    
    
      5.10
      Op grond daarvan kon en kan [geïntimeerde] aanspraak maken op de dwingendrechtelijke huurbescherming welke uit Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek voortvloeit, in het bijzonder de artikelen 7:271-7:274 BW. Hieraan kan niet afdoen dat [geïntimeerde] in het kader van onderhandelingen tussen partijen de mogelijkheid van beëindiging destijds wel heeft willen bespreken. Deze huurbescherming leidt ertoe dat de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2015 slechts kon plaatsvinden met instemming van [geïntimeerde] , dan wel door opzegging, gevolgd door toewijzing door de rechter van een daarop gebaseerde vordering van de Stichting. 
      
    
    
      5.11
      De Stichting heeft erop gewezen dat zij bij brief van 16 december 2013 aan [geïntimeerde] de huur heeft opgezegd. Deze brief bevat echter niet één of meer van de opzeggingsgronden genoemd in artikel 7:274 BW, welke ingevolge artikel 7:271 lid 4 BW op straffe van nietigheid moeten worden vermeld. De Stichting vermeldt in de opzeggingsbrief slechts dat zij wil afrekenen en tot een reële huurprijs wenst te komen. Dit kan niet als een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW, worden beschouwd, aangezien de Stichting hiermee (naast de afrekening in verband met de renovatie) slechts wenste te komen tot een wijziging van de huurprijs. Van een rechtsgeldige opzegging van de huur door middel van deze brief kan dan ook geen sprake zijn en de vordering van de Stichting om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen is door de kantonrechter dan ook niet gehonoreerd. De stelling van de Stichting dat zij en ook [geïntimeerde] destijds niet het oogmerk hadden om de huurovereenkomst langer dan 20 jaar te doen voortduren, wijst, ook als van de juistheid daarvan wordt uitgegaan, er slechts op dat partijen destijds kennelijk over het hoofd hebben gezien dat [geïntimeerde] door de huurovereenkomst aanspraak kon maken op de bij wet voorziene huurbescherming, zodat alleen de rechter de huurrelatie op basis van opzegging zou kunnen beëindigen, ondanks de in de overeenkomst genoemde huurtermijnen van twee maal 10 jaar. 
      
    
    
      5.12
      Als gevolg daarvan is de huurovereenkomst tussen partijen ook na 31 december 2015 blijven voortduren. Dat heeft als consequentie dat van de in artikel 9.1 van de huurovereenkomst bedoelde beëindiging van de huurrelatie nog geen sprake is en dat ook onzeker is wanneer die zal plaatsvinden. De vraag is welke consequenties dit heeft voor de uitleg van de overige bepalingen van de huurovereenkomst en met name de daarin voorziene afrekening tussen partijen, inclusief de daarbij genoemde gebruiksvergoeding van fl. 500,- per maand.
      
    
    
      5.13
      Een afrekening tussen partijen, als bedoeld in artikel 9.1 van de huurovereenkomst, zoals gevorderd door de Stichting zal er onvermijdelijk toe leiden dat een nieuwe huurprijs moet worden vastgesteld, zoals door de Stichting ook wordt bepleit. Een afrekening vóór beëindiging van de huurrelatie vereist echter een uitleg van de huurovereenkomst die de inhoud en strekking daarvan te buiten gaat en bovendien ten koste gaat van de dwingendrechtelijke huurbescherming van [geïntimeerde] . Het hof zal deze door de Stichting bepleite uitleg dan ook niet volgen. Het hof tekent daarbij nog aan dat het in artikel 9.1 van de huurovereenkomst genoemde bedrag van fl. 500,- per maand geen aanknopingspunt biedt voor de vaststelling van een huurprijs, nu dit niet is bedoeld als huurprijs, maar als een bedrag dat kan dienen als rekeneenheid in het kader van de afrekening tussen partijen. Wanneer op enig moment tussen partijen zal worden afgerekend, zal dit bedrag dan ook nog steeds als zodanig onderdeel moeten uitmaken van de afrekening.
      
    
    
      5.14
      De Stichting heeft nog aangevoerd dat deze uitkomst voor de Stichting onredelijk zou zijn, omdat die ertoe leidt dat de duur van de huurovereenkomst afhankelijk is van [geïntimeerde] en hij dus eenzijdig kan bepalen wanneer hij wenst af te rekenen. Dat heeft partijen destijds niet voor ogen  gestaan. Daardoor zal mogelijk gedurende nog lange tijd  niet tussen partijen kunnen worden afgerekend, terwijl de Stichting geen commerciële huurprijs voor de woning zal kunnen vragen. Voor zover de Stichting hiermee wil betogen dat deze uitkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, overweegt het hof dat in gevallen waarin een huurder wegens de hem toekomende huurbescherming aanspraak kan maken op voortzetting van de huurovereenkomst, daarvan slechts kan worden afgeweken indien in de gegeven omstandigheden voortzetting van de huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dergelijke omstandigheden doen zich in dit geval echter niet voor. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat partijen uitvoerig en langdurig hebben onderhandeld over de overeenkomst en zich daarvoor hebben laten bijstaan door een makelaar. Op basis daarvan is de huurovereenkomst gesloten waarbij de Stichting genoegen heeft genomen met een lange periode van 20 jaar waarin zij al heeft afgezien van een commerciële huurprijs. Daar staat echter tegenover dat de betrokken woning op kosten van [geïntimeerde] volledig is opgeknapt, hetgeen destijds voor de Stichting in verband met een professionele uitstraling van de golfbaan van groot belang was en ongetwijfeld nog zal zijn. Het is aan [geïntimeerde] om daarvoor te (blijven) zorgen. Het hof ziet niet in dat het voortzetten van die situatie voor de Stichting onaanvaardbare gevolgen zou hebben, ook al is de duur van die voortzetting ongewis. Daarentegen zouden een afrekening en een vaststelling van een nieuwe huurprijs als door de Stichting bepleit, ingrijpende gevolgen hebben voor [geïntimeerde] . Van hem, in zijn hoedanigheid van huurder van woonruimte, behoeft niet te worden gevergd dat hij die gevolgen aanvaardt. Hetgeen partijen oorspronkelijk voor ogen zou hebben gestaan doet daar verder niet aan af. Gelet hierop zal het hof het ter zake door de Stichting gedane bewijsaanbod ten aanzien van de bedoelingen van partijen als niet relevant passeren.
      
      
    
  
  
    
      6De slotsom
    
    
      6.1.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven in het principaal appel falen en dat de incidentele grief slaagt, hetgeen tot de vernietiging van het bestreden vonnis zal moeten leiden. Het hof zal de zaak vanuit een oogpunt van doelmatigheid op de voet van artikel 356 Rv aan zich houden en afdoen, nu de belangen van partijen zich daartegen niet verzetten.
      
    
    
      6.2.
      
        Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof de Stichting in de kosten van beide instanties veroordelen. 
        De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
      
      - griffierecht		    nihil
      subtotaal verschotten		
      - salaris advocaat		€ 1.130,- (2,5 punten x tarief II)
      Totaal		€ 1.130,-
      
      
        De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
      
      - griffierecht		€   311,-
      subtotaal verschotten		€   311,-
      - salaris advocaat		€ 2.682,- (3 punten x tarief II)
      Totaal		€ 2.993,-
      
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 2 februari 2015 en doet opnieuw recht;
    
    
    
      wijst de vorderingen van de Stichting af;
    
    
    
      veroordeelt de Stichting in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op nihil voor verschotten en op € 1.130,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 311,- voor verschotten en op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. D.J. Keur, mr. W. Breemhaar en mr. O.E. Mulder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
      18 juli 2017.