ECLI:NL:GHSHE:2024:518, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-02-2024, 22/00925
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-02-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is de WOZ-waarde van een niet-woning, meer specifiek of de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge restwaarde. Belanghebbende bestrijdt de restwaarden uit de taxatiewijzer en maakt aannemelijk dat de taxatiewijzer voor het bepalen daarvan in dit geval niet kan worden gevolgd. De heffingsambtenaar voldoet – ook met een extra verwijzing naar een aantal transacties – daarmee niet aan de op hem rustende bewijslast. Belanghebbende maakt de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk. De waarde wordt in goede justitie vastgesteld.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 22/00925
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 22 maart 2022, nummer ROE 21/831, in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde [adres 1] 1 te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak) op 1 januari 2019 (hierna: waardepeildatum) vastgesteld op € 540.000. 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de WOZ-waarde vastgesteld op € 510.000. 
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 14 september 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [taxateur 1] en [taxateur 2] (taxateur), namens belanghebbende, en [taxateur 3] en [taxateur 4] (taxateur), namens de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.7.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden. 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1976 gebouwde en in 1986 uitgebreide dagbestedingslocatie voor mensen met een beperking. Tot de onroerende zaak behoren twee dagverblijven, een tuinhuis en een fietsenstalling. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 1.550 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd van 15 juli 2021, waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum door taxateur [taxateur 5] , die is verbonden aan de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, is bepaald op € 599.000.
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd van [bedrijf] van 30 mei 2022, waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum door taxateurs [taxateur 2] en [taxateur 6] is bepaald op € 353.000.
      
    
    
      2.4.
      De Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019, van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de Taxatiewijzer), archetype [nummer] , vermeldt de volgende kengetallen: 
      
      
        
          
        
      
    
    
      2.5.
      De rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie bepaald op € 510.000.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot een gegrond hoger beroep en verlaging van de WOZ-waarde naar een bedrag van € 353.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden        
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      
        Gecorrigeerde vervangingswaarde
      
    
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient bepaald op de vervangingswaarde als dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economisch verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
      - de aard en de bestemming van de zaak;
      - de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
      
    
    
      4.2.
      De vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond, de waarde van de opstal van de onroerende zaak op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en een factor wegens functionele veroudering. De correctie wegens technische veroudering wordt gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde. De correctie wegens functionele veroudering wordt gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verder hebben beide partijen de Taxatiewijzer, archetype [nummer] , als uitgangspunt aanvaard. Het hof volgt partijen daarin, nu niet is gebleken dat deze uitgangspunten onjuist zijn.
      
    
    
      4.4.
      Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar is geslaagd in het leveren van het van hem verlangde bewijs, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
      
        
          Technische levensduurverlenging
        
      
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank heeft met betrekking tot de technische levensduur als volgt geoordeeld:
      
      
        ‘13. Zoals onder 4.2 is vermeld, heeft verweerder de levensduur van de afbouw en installaties van de oorspronkelijke en de aangebouwde dagverblijfgedeeltes verlengd. De levensduur van die onderdelen is ten opzichte van de maximale levensduur van archetype [nummer] verlengd met respectievelijk 13 (afbouw uit 1976), 28 (installaties uit 1976), 3 (afbouw uit 1986) en 18 (installaties uit 1986) jaar. Verweerder heeft gesteld dat, nu zijn taxateur niet is gebleken dat de onroerende zaak op de waardepeildatum niet gebruikt kon worden in overeenstemming met de aard en bestemming die de eigenaar / gebruiker daaraan heeft gegeven, de gehanteerde gebruiksperiode aannemelijk is. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en geconstateerd dat de staat ‘goed’ is. Verder heeft hij betrokken dat de kozijnen in 2005 en een groot gedeelte van de dakbedekking in 2013 zijn vervangen.
      
      
      
        14. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Volgens verweerder moet de levensduur van de afbouw en installaties van het oorspronkelijke deel en de aangebouwde dagverblijfgedeeltes van de onroerende zaak op een langere periode worden gesteld dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en wordt de restwaarde op een later tijdstip bereikt. De bewijslast hiervan rust op verweerder, ook omdat eiseres dit betwist.
      
      
      
        15. De rechtbank moet dan ook beoordelen of verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk maakt dat een verlenging van de levensduur van de afbouw en installaties gerechtvaardigd is.
      
      
      
        16. In eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 is op dit punt als volgt geoordeeld. (…)
      
      
      
        17. Bij uitspraak van 2 april 2020 heeft het gerechtshof ’s-Hertogenbosch met toepassing van voormeld arrest van de Hoge Raad het volgende geoordeeld (voetnoot: ECLI:NL:GHSHE:2020:1121). (…)
      
      
      
        18. In de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020 staat het volgende. (…)
      
      
      
        19. De rechtbank overweegt dat uit de onder 16 tot en met 18 genoemde jurisprudentie volgt dat de omstandigheden dat de afbouw en installaties van de onroerende zaak nog in gebruik zijn en normaal worden onderhouden, niet volstaan voor een verlenging van de levensduur hiervan. De enkele inschatting van de taxateur dat de staat van die onderdelen ‘goed’ is, is daarom, nu die kwalificatie volgens zijn rapport inhoudt dat alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd, op zichzelf onvoldoende voor een verlenging van de levensduur. De genoemde vervanging van de kozijnen in 2005 en een groot gedeelte van de dakbedekking in 2013 ziet enkel op twee onderdelen van de afbouw en acht de rechtbank daarom een niet afdoende onderbouwing van de verlengde levensduur van zowel de afbouw als de installaties.’
      
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft zich bij dit oordeel neergelegd. Het hof acht dit oordeel juist en op goede gronden gegeven. Het hof neemt dit oordeel over en maakt het tot het zijne.
      
      
        
          Restwaarden
        
      
      
    
    
      4.7.
      Beide partijen nemen de Taxatiewijzer, archetype [nummer] , als uitgangspunt. Belanghebbende heeft immers ter zitting verklaard dat zij alle onderdelen van de taxatiewijzer accepteert behalve het onderdeel restwaarden. De partij die voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wil afwijken van de richtsnoeren van de taxatiewijzer draagt de bewijslast om een dergelijke afwijking aannemelijk te maken. Voor de onderhavige zaak betekent dit dat de heffingsambtenaar mocht uitgaan van (de gemiddelden van) de restwaarden zoals opgenomen in de taxatiewijzer en dat belanghebbende de gronden voor afwijking van de taxatiewijzer moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken.
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties van de dagverblijfruimtes percentages van 30, 25 en 15% gebruikt. Deze percentages blijven binnen de bandbreedtes van archetype [nummer] . Hij heeft de restwaarden nader onderbouwd met verkoopgegevens van [adres 2] 37 in [plaats 2] , [adres 3] 175 in [plaats 3] en [adres 4] 1 in [plaats 4] . Daaruit volgen restwaarden van 56,73%, 20,14%, 44,73% en 40,40%. Die percentages laten, aldus de heffingsambtenaar, zien dat hij niet uitgaat van te hoge restwaarden. 
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft de geschiktheid van deze vergelijkingsobjecten betwist omdat die objecten nog niet het einde van hun levensduur hebben bereikt bij verkoop, het zijn dus geen verkopen van objecten op de restwaarde, maar het gaat om de dagwaarde van deze objecten gedurende de levensduur. Verder heeft de taxateur van belanghebbende tijdens het onderzoek op de zitting nader toegelicht dat de wijze waarop de restwaardepercentages door de VNG worden bepaald volgens hem onjuist is. Hij heeft betoogd dat die percentages tot stand komen aan de hand van analyses van alle landelijke transacties van vergelijkbare onroerende zaken. Daarbij heeft hij aangegeven dat in die analyse echter niet alleen de verkoopcijfers van onroerende zaken zijn opgenomen die hun levensduur al hebben bereikt maar ook die van onroerende zaken waarbij dat nog niet het geval is. De taxateur van belanghebbende betoogt dat in die gevallen wordt uitgegaan van de dagwaarde van de onroerende zaken en niet van de restwaarde. Dat betekent volgens de taxateur dat een dergelijke analyse van de restwaarden en de percentages die daaruit volgen niet juist is. Belanghebbende verdedigt op basis van zijn berekeningen een restwaarde percentage van 7,5%. Ter onderbouwing daarvan legt hij een twaalftal berekeningen over van verkochte gezinsvervangende tehuizen waarin de berekende restwaarde percentages op 11 tot 0 uitkomen. 
      
    
    
      4.10.
      In het algemene deel van de Taxatiewijzer voor 1 januari 2019 is het volgende opgenomen over de restwaarde:
      
      
        	‘Inschatting van de restwaarde en levensduur bij een jaarlijkse waardebepalingBij de taxaties in het kader van de Wet WOZ, moeten de resterende levensduur en de restwaarde van een object bij iedere herwaardering worden ingeschat. Daarbij wordt allereerst naar de gemiddelde restwaarde en gebruiksduur van vergelijkbare objecten gekeken. Op basis van deze ervaringscijfers zijn de kengetallen in de taxatiewijzers opgesteld, die het uitgangpunt vormen voor de restwaarde en de resterende levensduur van het te taxeren object. Vervolgens moet worden beoordeeld of het te taxeren object afwijkt van de gemiddelde objecten die de basis hebben gevormd voor de kengetallen en of er andere omstandigheden zijn die er toe leiden dat de resterende levensduur of de restwaarde afwijkt van de kengetallen. Gezien het objectieve karakter van de WOZ-waarde, is in de verschillende taxatiewijzers per type object een inschatting gegeven van de beoogde gebruiksperiode en een inschatting van de restwaarde. Deze kengetallen zijn gebaseerd op objectieve, landelijke cijfers en vormen daarmee de basis voor de objectieve taxatie.’
      
    
    
      4.11.
      Deze uitgangspunten acht het hof juist. Maar deze sluiten niet uit dat bij het vaststellen van die landelijke cijfers is gehandeld zoals de taxateur van belanghebbende op zitting heeft betoogd. In de Taxatiewijzer is immers niet uiteengezet hoe specifieke landelijke kengetallen totstandkomen nu voor buitenstaanders niet zichtbaar is welke data er zijn gebruikt en hoe deze zijn omgezet in deze kengetallen. Belanghebbende heeft gesteld dat bij het totstandkomen van de kengetallen ter bepaling van de restwaarden ook rekening wordt gehouden met de dagwaarde van panden die nog niet het einde van hun levensduur hebben bereikt en daarom ook niet met hun restwaarde. De heffingsambtenaar heeft de stelling van belanghebbende niet weersproken. Dit terwijl van de heffingsambtenaar kan worden verlangd, nu hij zich beroept op de Taxatiewijzer, dat hij inzicht geeft in de bij de totstandkoming van de Taxatiewijzer gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames, omdat anders belanghebbende zich geconfronteerd ziet met een black box, waartegen zij zich niet kan verweren.
      
    
    
      4.12.
      Het hof is van oordeel dat de restwaarden moeten zijn gebaseerd op verkoopcijfers van panden die wel het einde van hun levensduur hebben bereikt. Wanneer dergelijke verkoopcijfers niet of niet voldoende voor handen zijn, is het hof van oordeel dat inzichtelijk moet worden gemaakt hoe bij verkoopcijfers van panden die hun levensduur nog niet hebben bereikt rekening wordt gehouden met deze omstandigheid. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat hij mag uitgaan van de percentages uit de Taxatiewijzer, maar hij heeft (dus) niet bestreden dat ter bepaling van de restwaarden in de Taxatiewijzer ook rekening wordt gehouden met panden die het einde van hun levensduur nog niet hebben bereikt. Dit betekent dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat op dit punt de Taxatiewijzer niet kan worden gevolgd. 
      
    
    
      4.13.
      Ten aanzien van de door hem aangevoerde objecten [adres 2] en [adres 3] heeft de heffingsambtenaar erkend dat de restwaarde nog niet was bereikt; ten aanzien van het object [adres 4] heeft hij zich daar niet over uitgelaten. Wat het voorgaande betekent voor de door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde restwaardeberekeningen van de vergelijkingsobjecten en hoe deze zich verhouden tot de restwaarden in de Taxatiewijzer, is niet duidelijk geworden. Evenmin heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat voor de objecten [adres 2] en [adres 3] de levensduur nog niet was verstreken. De enkele verwijzing naar de door de heffingsambtenaar overgelegde berekeningen van de restwaarden acht het hof, in het kader van het door belanghebbende gestelde, onvoldoende.
      
    
    
      4.14.
      Dit betekent dat de heffingsambtenaar ook met de verwijzing naar de vier transacties, niet aan de op de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De heffingsambtenaar voert, onder verwijzing naar Hoge Raad 23 oktober 2020, aan dat belanghebbende haar afwijkingen van de in de Taxatiewijzer bepaalde restwaarde aannemelijk moet maken. Gelet op dat wat onder 4.11 is overwogen is belanghebbende erin geslaagd aannemelijk te maken dat de Taxatiewijzer op het punt van de restwaarden niet kan worden gevolgd. 
      
    
    
      4.15.
      Vervolgens komt het hof toe aan de vraag of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde juist is. 
      
    
    
      4.16.
      Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde van € 353.000 onderbouwd met een taxatierapport. Enerzijds heeft de taxateur daarbij de taxatiewijzer en de kengetallen die horen bij archetype [nummer] gevolgd, maar anderzijds is de taxateur uitgegaan van een restwaarde van 7,5%. Dit percentage is tot stand gekomen aan de hand van een twaalftal door de taxateur geselecteerde transacties, waaronder transacties waarbij de taxateur voor elk van de onroerende zaken op zeer lage percentages tot op 0% voor restwaarden uitkomt. Het hof kan de keuze voor juist deze transacties niet controleren en ook overigens de berekeningen niet volgen. Het is immers niet duidelijk geworden hoe belanghebbende telkens op de door haar gehanteerde restwaarde percentages uitkomt. Dit leidt ertoe dat het hof belanghebbendes taxatie niet zal volgen en belanghebbende de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.17.
      De rechtbank heeft de waarde van de onroerend zaak per de waardepeildatum in goede justitie vastgesteld op € 510.000. Het hof neemt deze waarde over. Dat betekent dat het hoger beroep ongegrond is, omdat de waarde niet wordt verminderd.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.18.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.19.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.20.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, P. Fortuin en R.W.G. Rouwers, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2024 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      K.M.J. van der Vorst	J.M. van der Vegt
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling Wet WOZ.
  
  
     HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671
  
  
     Vgl. HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.
  
  
     ECLI:NL:HR:2020:1671.