ECLI:NL:GHARL:2024:4722, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-07-2024, 200.328.249
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop van woning die in opdracht van verkoper door VEH bouwkundig is gekeurd. Geen sprake van oneerlijke handelspraktijk van VEH c.s., onrechtmatige daad van bouwkundige tegenover koper van woning, onrechtmatige daad van VEH tegenover koper van woning als lid van VEH.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.328.249
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 503506 
    
    
    
      
        arrest van 16 juli 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
  
  
    
      1 [appellant]
    
      
        2. [appellante]
      
      die beiden wonen in [woonplaats1]
      die hoger beroep hebben ingesteld
      en bij de rechtbank optraden als eisers
      hierna: [appellanten]
      advocaat: mr. L.I. Boes
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1Vereniging Eigen Huis,
    die is gevestigd in Amersfoort
    2. Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V.
    die is gevestigd in Amersfoort
    
      3. [geïntimeerde3]handelend onder de naam [naam1]
    
      die woont in [woonplaats1]
      en die alle drie bij de rechtbank optraden als gedaagden
      hierna samen: VEH c.s. en afzonderlijk: VEH, EHBA en [geïntimeerde3]
      advocaat: M.J.G. Boender-Lamers
    
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het arrest van 23 januari 2024 heeft op 30 mei 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). VEH c.s. hebben bij brief van 9 juli 2024 een reactie op het proces-verbaal gezonden; die reactie is aan het procesdossier toegevoegd. Indien dit voor de beslissing relevant mocht zijn, komt het hof daarop in het arrest terug.
      
    
    
      1.2.
      Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Deze zaak gaat over de vraag of VEH, EHBA en [geïntimeerde3] ten opzichte van [appellanten] onrechtmatig hebben gehandeld. [appellanten] hebben in 2016 een woning gekocht. Bij de verkoopdocumentatie zat een rapport van een bouwkundige keuring van VEH. Deze bouwkundige keuring is na bemiddeling van EHBA uitgevoerd door [geïntimeerde3] , een zelfstandig bouwkundige. Volgens [appellanten] was er een onderlinge samenwerking tussen VEH en de verkoopmakelaar van de woning die maakt dat geen sprake is geweest van een onafhankelijke bouwkundige keuring en keurder. 
      
    
    
      2.2.
      Het hof gaat uit van de feiten zoals vastgesteld door de rechtbank in rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 4.11 van het vonnis van 22 juni 2022 voor zover daartegen geen bezwaren zijn gericht. De volgende feiten zijn in hoger beroep (ook) van belang.
      
      
        2.2.1.
        VEH zet zich als consumentenorganisatie in voor haar leden daar waar het gaat om de belangen van eigenwoningbezitters. VEH biedt op haar website verschillende diensten aan, waaronder het uitvoeren van een bouwkundige keuring. Wanneer een bouwkundige keuring wordt aangevraagd, dan bemiddelt EHBA, een 100% dochter van VEH, bij de totstandkoming van (een afspraak voor) die keuring. De bouwkundige keuring wordt uitgevoerd door zelfstandige bouwkundigen die bij EHBA zijn aangesloten. [geïntimeerde3] is zo’n zelfstandige bouwkundige. Hij voert sinds 2005 keuringen uit via bemiddeling van EHBA. 
        
      
      
        2.2.2.
        
          [appellanten] (zelf ook lid van VEH) hebben in 2018 een woning gekocht in [woonplaats1] . Het betreft een monumentaal grachtenpand uit de 16e eeuw. De verkoper werd bijgestaan door verkoopmakelaar [de verkoopmakelaar] (hierna: [de verkoopmakelaar] ). [appellanten] hebben zich niet laten bijstaan door een aankoopmakelaar. 
        
      
      
        2.2.3.
        Tot de verkoopstukken die aan [appellanten] zijn verstrekt behoorde een rapport van een bouwkundige keuring van VEH, uitgevoerd door [geïntimeerde3] . In het bouwkundige rapport is onder meer vermeld dat de keuring een momentopname betreft, dat de bouwkundige alleen een visuele inspectie uitvoert en dat het rapport alleen bedoeld is voor de opdrachtgever. Verder is vermeld dat de algehele onderhoudsconditie goed is en dat de kosten voor het in functionele staat brengen van het pand worden geraamd op € 5.865,-. Dit is exclusief kosten ten aanzien van daken, gevels, schoorsteen en asbestverdachte materialen. In het rapport is specialistisch onderzoek aanbevolen, onder meer naar “Daken en gevels”. 
        
      
      
        2.2.4.
        
          [appellanten] hebben na oplevering enkele weken in de woning gewoond. Na sloopwerkzaamheden ten behoeve van een verbouwing bleek volgens [appellanten] dat er ernstige gebreken waren aan de woning. Zij hebben hiervoor de verkoper en de verkoopmakelaar aangesproken. De rechtbank Den Haag heeft de vorderingen tegen de verkoper grotendeels afgewezen en de vorderingen tegen de verkoopmakelaar volledig afgewezen. Hierover loopt een procedure in hoger beroep bij het gerechtshof Den Haag. 
        
      
    
    
      2.3.
      
        [appellanten] hebben in deze zaak bij de rechtbank onder meer een verklaring voor recht gevorderd dat de handelwijze van VEH c.s. onrechtmatig is en dat zij aansprakelijk zijn voor de schade van [appellanten] Verder hebben zij een rectificatie gevorderd en een vergoeding van buitengerechtelijke kosten en proceskosten. [appellanten] hebben hieraan ten grondslag gelegd dat VEH c.s. [appellanten] hebben misleid doordat op de website van VEH is vermeld dat consumenten via VEH een onafhankelijk bouwkundig rapport kunnen krijgen. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen.
      
    
    
      2.4.
      In hoger beroep hebben [appellanten] hun vorderingen gewijzigd. [appellanten] vorderen verklaringen voor recht die samengevat inhouden dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk en dat VEH c.s. daarom onrechtmatig hebben gehandeld, dat VEH en [geïntimeerde3] ook los daarvan onrechtmatig hebben gehandeld en dat VEH aansprakelijk is voor de door [geïntimeerde3] begane fout. Verder vorderen [appellanten] een vergoeding van buitengerechtelijke kosten en van proceskosten. 
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      
        
          [appellanten] krijgen geen gelijk in hoger beroep
      
    
    
    
      3.1.
      
        [appellanten] voeren drie argumenten aan voor hun vorderingen. Er is volgens [appellanten] sprake van (1) een oneerlijke handelspraktijk van VEH c.s., (2) een onrechtmatige daad van [geïntimeerde3] door het afgeven van een ondeugdelijk bouwkundig rapport en (3) een onrechtmatige daad van VEH tegenover [appellanten] als leden van de vereniging doordat VEH in strijd met haar statuten heeft gehandeld. Het hof zal oordelen dat deze argumenten niet opgaan. [appellanten] krijgen daarom ook in hoger beroep geen gelijk. Dit zal hierna worden uitgelegd. 
      
      
        
          Er is geen sprake van een oneerlijke handelspraktijk 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [appellanten] voeren aan dat zij erop hebben vertrouwd dat er een onafhankelijke bouwkundige keuring van VEH aanwezig was, terwijl in werkelijkheid de verkoopmakelaar, VEH/EHBA en [geïntimeerde3] een regeling met elkaar hebben die in de praktijk inhoudt dat de makelaar steeds dezelfde bouwkundige opdracht kan geven en dat die vaste bouwkundige dan een rapport opstelt dat met het logo van VEH betrouwbaarheid en gezag uitstraalt. Op de website van VEH is vermeld: “met de bouwtechnische keuring van Vereniging Eigen Huis krijg je inzicht in de staat van de woning. Voorkom verrassingen en weet wat je koopt.”. Verder staat onder het kopje “Wat is een Bouwtechnische keuring?” dat een Bouwtechnische keuring “een onafhankelijke, visuele keuring” van een bestaande woning is. VEH promoot haar keuring als onafhankelijk en haar keurders als onafhankelijk en gecertificeerd, zij beschrijft op haar website het aanvraagproces waaruit volgt dat dit uitsluitend door een consument die lid is van VEH kan worden aangevraagd en zij doet voorkomen alsof de consument erop kan vertrouwen dat VEH uitsluitend in haar belang handelt. In werkelijkheid maakt VEH gebruik van een waardecheque-constructie en van praktische afspraken die zij niet openbaar heeft gemaakt. Deze praktische afspraken zorgen ervoor dat een commerciële partij (een makelaar) herhaaldelijk aanvragen voor een keuring kan doen en dat deze keuringen door een bouwkundige naar keuze van de makelaar worden uitgevoerd, in dit geval telkens door [geïntimeerde3] . Beide factoren ondergraven de onafhankelijkheid van de bouwkundige keuringen, aldus steeds [appellanten] Dit alles levert volgens [appellanten] een oneerlijke of misleidende handelspraktijk op.
      
    
    
      3.3.
      VEH c.s. betwisten oneerlijk of misleidend te hebben gehandeld. VEH c.s. wijzen erop dat de bouwkundige keuringen worden uitgevoerd door onafhankelijke zelfstandige bouwkundigen die bij EHBA zijn aangesloten. Deze bouwkundigen, onder wie [geïntimeerde3] , zijn persoonsgecertificeerd op basis van een extern getoetst kwaliteitssysteem. Uitgangspunt van de bemiddeling door EHBA is dat de aanvraag voor de keuring door een consument wordt gedaan. In het verleden bood VEH professionele partijen de mogelijkheid om bij haar zogeheten waardecheques (kortingsbonnen) te bestellen ter waarde van een jaarlidmaatschap en/of (een deel van) de kosten van een keuring. Onder meer makelaars maakten gebruik van waardecheques om een deel van de kosten van een bouwkundige keuring aan klanten cadeau te doen. De consument die de waardecheque ontving, kon die alleen verzilveren als lid van VEH. Hoewel uitgangspunt was dat door leden zelf een keuring werd aangevraagd is om praktische redenen met [de verkoopmakelaar] (en enkele andere professionele partijen) in verband met het bestellen van waardecheques een iets ander proces afgesproken, namelijk dat het kantoor van de makelaar de gegevens van de consument die de keuring wilde laten verrichten doorgaf, zodat EHBA met de consument een afspraak kon inplannen. De reden dat [geïntimeerde3] in veel gevallen waarbij [de verkoopmakelaar] als makelaar optrad als bouwkundige is ingeschakeld, komt omdat hij zowel kennis van de regio heeft en omdat hij in [woonplaats1] woont. Dit geldt dus voor alle keuringen in [woonplaats1] , en heeft niet specifiek met [de verkoopmakelaar] te maken; [geïntimeerde3] keurde ook woningen in [woonplaats1] die via andere makelaars dan [de verkoopmakelaar] werden aangeboden. 
      
    
    
      3.4.
      Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een oneerlijke handelspraktijk is het volgende toetsingskader van belang. Een handelaar handelt op grond van artikel 6:193b lid 1 BW onrechtmatig jegens een consument indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Een handelspraktijk is oneerlijk indien de handelaar handelt (a) in strijd met de vereisten van professionele toewijding, waarbij (b) het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar wordt beperkt of kan worden beperkt, waardoor deze consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen dat hij anders niet had genomen. 
      
    
    
      3.5.
      
        Een handelspraktijk is op grond van het derde lid van artikel 6:193b BW in het bijzonder oneerlijk indien een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in artikel 6:193c tot en met 193g BW. Van een misleidende handelspraktijk in de zin van artikel 6:193c BW is sprake indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, zoals ten aanzien van:
        (a) het bestaan of de aard van het product, 
        (b) de voornaamste kenmerken van het product,
        (f) de hoedanigheid, kenmerken en rechten van de handelaar of zijn tussenpersoon, of
        (g) de rechten van de consument.
        Een handelspraktijk is op grond van artikel 6:193d BW bovendien misleidend indien sprake is van een misleidende omissie. Daarvan is volgens het tweede lid sprake wanneer essentiële informatie die de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen wordt weggelaten waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Van een misleidende omissie is volgens het derde lid ook sprake indien essentiële informatie als bedoeld in het tweede lid verborgen wordt gehouden of op onduidelijke, onbegrijpelijke, dubbelzinnige wijze of laat verstrekt wordt, of het commerciële oogmerk, indien dit niet al duidelijk uit de context blijkt, niet laat blijken. 
      
      
    
    
      3.6.
      Op grond van artikel 6:193a BW wordt onder het begrip “handelaar” verstaan de natuurlijk persoon of rechtspersoon die handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf of degene die ten behoeve van hem handelt en onder het begrip “handelspraktijk” iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten. Hoewel het begrip “handelspraktijk” in de Richtlijn ruim wordt gedefinieerd, neemt dit niet weg dat de aldus beoogde praktijken van commerciële aard moeten zijn, namelijk van handelaars moeten uitgaan, en bovendien rechtstreeks verband moeten houden met de verkoopbevorderingen, het verkopen of leveren van hun producten aan consumenten. Gelet op de definitie van “handelaar” kan de regeling van toepassing zijn in een situatie waarin een andere onderneming dan de ondernemer, die in naam en/of voor rekening van laatstgenoemde optreedt, tot de handelspraktijken overgaat.
      
    
    
      3.7.
      Het hof is van oordeel dat het beroep op de regeling van de oneerlijke handelspraktijken om twee redenen niet kan slagen. 
      
    
    
      3.8.
      
        [appellanten] hebben geen bouwkundige keuring van VEH afgenomen. Van het beïnvloeden van [appellanten] tot het sluiten van een overeenkomst van opdracht met VEH tot het verrichten van een bouwkundige keuring is dus geen sprake geweest. Dat stellen [appellanten] ook niet; volgens [appellanten] is door de wijze waarop de bouwkundige keuring plaatsvond de verkoop van de woning (het product) bevorderd. VEH heeft de woning echter niet verkocht, en EHBA en [geïntimeerde3] evenmin. Het is de verkoper die, al dan niet op advies van de verkoopmakelaar, ervoor kiest om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren en om vervolgens het bouwkundig rapport onderdeel te laten uitmaken van de verkoopdocumentatie. VEH heeft daar geen invloed op en handelt in het kader van de verkoop van de woning ook niet in naam of voor rekening van de verkoper of de verkoopmakelaar. De omstandigheid dat VEH een bouwkundige keuring voor de woning verricht, is daarvoor onvoldoende. Van verkoopbevordering van de woning door VEH (of EHBA en [geïntimeerde3] ) is daarom geen sprake (nog daargelaten dat [appellanten] niet hebben aangevoerd dat de verkoper een handelaar is en dit evenmin uit de stukken blijkt). Bovendien volgt uit het hiervoor aangehaalde arrest van het Hof van Justitie van 17 oktober 2013 dat het bij de handelspraktijk moet gaan om de verkoopbevordering van de handelaar van zijn product, en dat is de bouwkundige keuring en niet de woning. Het voorgaande staat dus aan een geslaagd beroep op de regeling van de oneerlijke handelspraktijken in de weg. 
      
    
    
      3.9.
      Het hof is daarnaast van oordeel dat de mededeling op de website van VEH dat een bouwtechnische keuring een onafhankelijke, visuele keuring is, niet misleidend is. VEH heeft gemotiveerd toegelicht dat de bouwkundige keuring plaatsvindt in opdracht van de consument. De omstandigheden dat er een regeling van waardecheques heeft bestaan, dat [de verkoopmakelaar] daarvan gebruik heeft gemaakt, dat er met onder meer [de verkoopmakelaar] praktische afspraken waren, en dat [geïntimeerde3] in de praktijk veel bouwkundige keuringen in [woonplaats1] heeft verricht voor woningen waarvan [de verkoopmakelaar] verkoopmakelaar was, maken niet dat geen sprake meer is van een onafhankelijke keuring en dat de informatie op de website van VEH dus onjuist of misleidend is. Daarmee is ook geen sprake van het weglaten van essentiële informatie. Het is immers nog steeds de consument met wie de overeenkomst van opdracht tot een bouwkundige keuring wordt gesloten en die keuring wordt uitgevoerd door een zelfstandige bouwkundige. 
      
    
    
      3.10.
      De stellingen van [appellanten] veronderstellen dat er sprake is geweest van een nauwe samenwerking tussen [de verkoopmakelaar] en [geïntimeerde3] en dat [geïntimeerde3] daarom niet als onafhankelijk kan worden beschouwd. Volgens [appellanten] is een verkoopmakelaar gebaat bij een gunstige bouwtechnische keuring en is het aannemelijk dat, daar waar financiële belangen om de hoek komen kijken, bouwkundigen de staat van de woningen gunstiger zullen voordoen. Dit zijn echter veronderstellingen van [appellanten] waarvoor geen onderbouwing bestaat. Dat [geïntimeerde3] daadwerkelijk (vanwege financiële belangen) de staat van een woning in zijn bouwkundige keuringen gunstiger dan de werkelijkheid doet voorkomen, is nergens uit gebleken. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde3] veel bouwkundige keuringen heeft verricht bij woningen waarvan [de verkoopmakelaar] de verkoopmakelaar is geweest, is in dit verband onvoldoende. VEH c.s. hebben immers toegelicht dat [de verkoopmakelaar] in de praktijk het gros van de woningen in [woonplaats1] voor VEH heeft gekeurd, dus ook in situaties waarbij andere makelaars betrokken zijn. VEH c.s. hebben ook erop gewezen dat [geïntimeerde3] geen enkel belang heeft bij het bewust opstellen van een te rooskleuring bouwkundig rapport, mede omdat dit het risico meebrengt dat hij hiervoor zal aangesproken. Zelfs als het zo zou zijn dat [geïntimeerde3] in de onderhavige bouwkundige keuring een fout zou hebben gemaakt (waarop hierna zal worden ingegaan), kan een dergelijke, vergaande gevolgtrekking niet zonder meer worden genomen. Daarvoor zijn onvoldoende aanknopingspunten. 
      
    
    
      3.11.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat van feitelijk onjuiste informatie, misleidende informatie of een misleidende omissie al met al geen sprake is, zodat ook hierom het beroep op de oneerlijke handelspraktijk niet opgaat.
      
      
        
          
            [geïntimeerde3] heeft niet onrechtmatig gehandeld ten opzichte van [appellanten]
        
      
      
    
    
      3.12.
      De vraag is vervolgens of [geïntimeerde3] bij het opstellen van het bouwkundig rapport voor de woning van [appellanten] onrechtmatig ten opzichte van [appellanten] heeft gehandeld en of VEH hiervoor mede aansprakelijk is. Het hof is van oordeel dat dit niet het geval is.
      
    
    
      3.13.
      Vooropgesteld wordt dat [appellanten] niet de opdrachtgevers voor de bouwkundige keuring zijn geweest, zodat tussen [appellanten] en VEH en/of [geïntimeerde3] geen contractuele relatie bestaat. In dit geval was [geïntimeerde3] in de gegeven omstandigheden wel gehouden om bij het uitvoeren van de opdracht voor de verkoper mede acht te slaan op de voor hem kenbare belangen van [appellanten] [geïntimeerde3] wist immers dat de verkoper een bouwkundige keuring had verzocht in het kader van de verkoop van de woning. Ook al staat er in het rapport dat het alleen bedoeld is voor de opdrachtgever, [geïntimeerde3] moest er rekening mee houden dat zijn rapport aan een mogelijke koper zou kunnen worden verstrekt en dat die koper daar ook acht op zou slaan in het kader van de aankoopbeslissing. 
      
    
    
      3.14.
      Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde3] bij het uitvoeren van de bouwkundige keuring niet zodanig onzorgvuldig heeft gehandeld dat sprake is van een onrechtmatige daad tegenover [appellanten] Volgens [appellanten] betreffen de meest ernstige gebreken aanpassingen aan de dakconstructie waarbij sprake is van (naar boven) verplaatste hanenbalken en verwijderde trekbalken. Van belang is echter dat het bij deze bouwkundige keuring om een visuele inspectie gaat, waarbij het uitvoeren van specialistisch onderzoek, hak- en breekwerk of het maken van constructieberekeningen geen onderdeel uitmaken van de bouwkundige keuring. Ook is van belang dat [geïntimeerde3] juist heeft geadviseerd nader specialistisch onderzoek uit te laten voeren naar de daken en gevels. [geïntimeerde3] heeft namelijk in het overzicht van de kostenraming in het rapport bij de onderdelen “Daken en gevels” de codes “PM” en “SO” vermeld. Deze codes betekenen volgens het bouwkundig rapport dat een bouwkundige keuring voor die onderdelen niet goed mogelijk is en daarvoor specialistisch onderzoek nodig is. Daarbij wordt de waarschuwing gegeven dat voor deze onderdelen bij gebreken de herstelkosten hoog kunnen zijn. Een dergelijk onderzoek naar de daken en gevels hebben [appellanten] niet laten verrichten voorafgaand aan de koop. Verder is van belang dat [geïntimeerde3] erop heeft gewezen dat de keuring plaatsvond op een moment dat de woning nog bewoond was en dat hij bij de verkoper navraag heeft gedaan of er gebreken aanwezig waren waarop de verkoper daarop heeft laten weten dat die er niet waren. Er hadden geen recente verbouwingen plaatsgevonden, dat wist [geïntimeerde3] bij de keuring ook, en de situatie zoals [geïntimeerde3] die beoordeelde was al zo sinds (in ieder geval) 2004. Dit roept het beeld op dat al die tijd de woning zonder problemen is bewoond en dat [geïntimeerde3] dat wist. Volgens [geïntimeerde3] waren er ook geen uiterlijke kenmerken van instabiliteit. De gebreken die [appellanten] naar voren hebben gebracht, zijn pas aan de orde gekomen tijdens verbouwingswerkzaamheden nadat het pand door de aannemer was gestript. Er is niet gebleken dat op die gebreken al eerder was aangeslagen, door bijvoorbeeld de aannemer, een taxateur of de gemeente die het pand eerder had bezocht. 
      
    
    
      3.15.
      Volgens [appellanten] waren hanenbalken en afdrukken van de kramplaten zichtbaar ten tijde van de keuring en had [geïntimeerde3] moeten opmerken dat de hanenbalken verhoogd waren en de trekbalken verwijderd. Zij wijzen daarvoor onder meer op een verklaring van de bouwinspecteur van de gemeente en op berichten van ingeschakelde experts [de expert1] , [de expert2] en VDE Keuring en Advies B.V. VEH c.s. hebben hierover naar voren gebracht dat het verhogen van de hanenbalken niet betekent dat sprake is van een gebrek en dat uit het door [appellanten] zelf ingebrachte advies van [de expert2] volgt dat de aanwezige spantbenen/hanenbalken voldoende sterk zijn. Verder hebben VEH c.s. erop gewezen dat het steekspant direct op de onderliggende balklaag met onderliggende sloffen lijkt te rusten, in welk geval de krachten op het steekspant via de onderliggende sloffen en balklaag van de vloerconstructie naar de muur worden overgedragen. Als dat inderdaad zo is, vormen die sloffen en de balklaag deel van de constructie en vangt dit de spatkrachten op, waardoor de (al voor 2004) afgezaagde trekbalken geen gebrek opleveren. In het licht hiervan volstaan de verwijzingen van [appellanten] niet en is onvoldoende duidelijk geworden waarom de verplaatste hanenbalken en verwijderde trekbalk op zichzelf al meebrengen dat sprake is van zodanig evidente gebreken aan de (dak)constructie dat [geïntimeerde3] die ten tijde van de bouwkundige keuring, ook in het licht van de daaraan verbonden beperkingen, had moeten opmerken en melden. 
      
    
    
      3.16.
      Op de mondelinge behandeling hebben [appellanten] nog tien gebreken genoemd die [geïntimeerde3] had moeten opmerken. Dit betreft punten die (deels, zonder enige uitwerking) ook al genoemd zijn in de spreekaantekeningen van de advocaat van [appellanten] voor de mondelinge behandeling bij de rechtbank. Deze punten zijn toen niet aan de orde gekomen en hebben dus geen onderdeel uitgemaakt van het debat bij de rechtbank. In de memorie van grieven hebben [appellanten] hierover alleen opgemerkt dat deze punten alsnog als ingelast moeten worden beschouwd. In de memorie van grieven zijn deze gestelde andere gebreken niet verder uitgewerkt. In de memorie van antwoord is ook niet ingegaan op deze punten. Pas ter zitting hebben [appellanten] deze gestelde gebreken (enigszins) uitgewerkt. VEH c.s. hebben tegen het naar voren brengen van deze punten bezwaar gemaakt en aangevoerd dat zij niet in staat zijn hierop pas tijdens de zitting bij het hof te reageren. Dit bezwaar daargelaten, is het hof van oordeel dat [appellanten] , in het licht van de betwistingen van [geïntimeerde3] en de bewoordingen van zijn keuringsrapport, met deze opsomming onvoldoende hebben uitgewerkt dat deze (gestelde) gebreken zo evident zichtbaar waren dat [geïntimeerde3] hierop ten tijde van de bouwkundige keuring en in het licht van de daaraan te stellen beperkingen had moeten acht slaan en dat ten onrechte niet heeft gedaan.
      
    
    
      3.17.
      Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellanten] , omdat het van oordeel is dat [appellanten] hun stellingen onvoldoende hebben onderbouwd met feiten en omstandigheden, die, als ze zouden worden bewezen, tot toewijzing van de vorderingen zouden kunnen [woonplaats1] . 
      
    
    
      3.18.
      Aangezien de conclusie is dat [geïntimeerde3] niet onrechtmatig heeft gehandeld, gaat het beroep van [appellanten] op artikel 6:171 BW ten aanzien van VEH ook niet op. De andere argumenten die VEH c.s. op dit punt naar voren hebben gebracht, hoeven niet meer te worden besproken. 
      
      
      
        
          VEH heeft niet onrechtmatig gehandeld ten opzichte van [appellanten] als leden van de vereniging
        
      
      
    
    
      3.19.
      Volgens [appellanten] heeft VEH in strijd met haar statuten gehandeld en daarom onrechtmatig gehandeld tegenover [appellanten] als leden van VEH en heeft VEH voorts gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid die zij op grond van artikel 2:8 BW ten opzichte van [appellanten] in acht moet nemen. Ander onrechtmatig handelen van VEH hebben [appellanten] , zo verklaarden zij op de zitting, niet aan hun vorderingen ten grondslag gelegd. [appellanten] wijzen erop dat de maatschappelijke en persoonlijke belangen in het geding zijn ten aanzien van een onafhankelijke keuring van een te koop staande woning door VEH. Daarnaast heeft VEH gehandeld in strijd met de op haar rustende zorgvuldigheidseisen, gelet op de handelingen van het bestuur van VEH omtrent de verborgen gehouden waardecheque-constructie en de praktische afspraken. De activiteiten zijn in strijd met haar statuten gezien haar statutaire doel om de belangen van haar leden op het gebied van de huidige of toekomstige woning te behartigen. Deze praktijken zijn niet in jaarverslagen vermeld en zullen niet ter goedkeuring zijn voorgelegd aan de raad van toezicht van VEH terwijl dat wel had gemoeten gelet op hetgeen de statuten bepalen over duurzame samenwerking die voor VEH van ingrijpende betekenis is, aldus steeds [appellanten] 
      
    
    
      3.20.
      Het hof heeft hiervoor al geoordeeld dat [appellanten] niet gevolgd wordt in zijn standpunt dat geen sprake is van een onafhankelijke keuring. De omstandigheid dat sprake is geweest van de mogelijkheid om waardecheques af te nemen en van praktische afspraken, is onvoldoende voor de conclusie dat VEH in haar handelen de belangen van haar leden niet heeft behartigd of in strijd met op haar rustende zorgvuldigheidseisen heeft gehandeld of (in strijd met de statuten) een duurzame samenwerking van ingrijpende betekenis is aangegaan. 
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.21.
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] geen gelijk krijgen, bestaat er ook geen grondslag voor het alsnog toewijzen van de gevorderde nevenvorderingen (de buitengerechtelijke incassokosten of proceskosten), zoals [appellanten] in hoger beroep opnieuw hebben bepleit. De op dit punt nog naar voren gebrachte grief 4 kan daarom ook niet slagen. 
      
    
    
      3.22.
      Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      3.23.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 22 juni 2022; 
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van VEH c.s.
        € 783,- aan griffierecht
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van VEH c.s. (2 procespunten x appeltarief II van € 1.214,-)
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag en bepaalt dat als niet op tijd wordt betaald, die kosten dan worden verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      4.4.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. G.P. Oosterhoff, C. Bakker en V. van der Kuil, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2024. 
      
      
      
      
      
    
  
  
     HvJ EU 17 oktober 2013, C-391/12, ECLI:EU:C:2013:669, r.o. 37 en 38
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.