ECLI:NL:RBROT:2022:627, Rechtbank Rotterdam, 28-01-2022, 9074080 CV EXPL 21-9079
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur bedrijfsruimte; berekening huurprijsvermindering i.v.m. corona

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      zaaknummer: 9074080 CV EXPL 21-9079
    
    
    
      uitspraak: 28 januari 2022
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        [bedrijf A]
      
      ,
      gevestigd te [plaats A] ,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk,
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        H & M Hennes & Mauritz Netherlands B.V.,
      gevestigd te Amsterdam ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. A. de Fouw.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [bedrijf A] ’ en ‘ H&M ’.
    
    
  
  
    
      1.Het verloop van de procedure
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
      
        het tussenvonnis van 30 juli 2021 en de daarin genoemde stukken;
      
      
        de akte van de zijde van H&M ;
      
      
        de akte van de zijde van [bedrijf A] .
      
    
    
    
      De datum voor de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op vandaag.  
    
    
  
  
    
      2.De verdere beoordeling
    Huur
    
      2.1
      De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 24 december 2021 een model gegeven dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat, als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, de vermindering van de huurprijs kan worden berekend overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. De kantonrechter zal de huurprijsvermindering conform dit model berekenen. De NOW en kostenbesparingen maken geen deel uit van dit model van de Hoge Raad. De kantonrechter zal bij de berekening de NOW en de kostenbesparingen daarom buiten beschouwing laten. In zoverre wordt teruggekomen op wat is overwogen in het tussenvonnis van 30 juli 2021.
    
    
      2.2
      Volgens de vastelastenmethode moet eerst de overeengekomen huurprijs worden uitgedrukt als een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten. Vervolgens wordt het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs. Niet in geschil is dat H&M in het jaar 2021 aanspraak kan maken op TVL. H&M kan voor het eerste kwartaal van 2021 aanspraak maken op een bedrag van in totaal € 600.000,- en voor het tweede kwartaal van 2021 op een bedrag van in totaal € 1.200.000,-. H&M stelt dat de vaste lasten voor de winkel in Spijkenisse 0,6% uitmaken van haar totale vaste lasten. [bedrijf A] heeft dit niet weersproken, zodat hiervan zal worden uitgegaan. H&M kan voor haar winkel in Spijkenisse dan ook aanspraak maken op een bedrag van € 3.600,- voor het eerste kwartaal van 2021 en € 7.200,- voor het tweede kwartaal van 2021. Dit resulteert in de volgende tabel: 
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  I. Berekening van het bij de huurprijsvermindering in aanmerking te nemen deel van de huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  periode
                
              
              
                
                  A. vaste lasten
                  
                
              
              
                
                  B. overeengekomen huurprijs
                  
                
              
              
                
                  C. huur als % van de vaste lasten
                
              
              
                
                  D. aanspraak TVL
                
              
              
                
                  E. overeengekomen huurprijs – (aanspraak TVL × huur als % van de vaste lasten)
                
              
            
            
              
                2020
              
              
                maart
              
              
                € 44.900,00 
              
              
                 € 37.499,92 
              
              
                83,5%
              
              
                € 0,00
              
              
                € 37.499,92
              
            
            
              
                april
              
              
                € 37.332,00 
              
              
                 € 37.499,92 
              
              
                100,4%
              
              
                € 0,00
              
              
                € 37.499,92
              
            
            
              
                mei
              
              
                € 38.455,00 
              
              
                 € 37.499,92 
              
              
                97,5%
              
              
                € 0,00
              
              
                € 37.499,92
              
            
            
              
                juni
              
              
                € 37.720,00 
              
              
                 € 37.499,92 
              
              
                99,4%
              
              
                € 0,00
              
              
                € 37.499,92
              
            
            
              
                juli
              
              
                € 37.649,00 
              
              
                 € 38.149,14 
              
              
                101,3%
              
              
                € 0,00
              
              
                € 38.149,14
              
            
            
              
                augustus
              
              
                € 38.748,00 
              
              
                 € 38.149,14 
              
              
                98,5%
              
              
                € 0,00
              
              
                € 38.149,14
              
            
            
              
                september
              
              
                € 40.506,00 
              
              
                 € 38.149,14 
              
              
                94,2%
              
              
                € 0,00
              
              
                € 38.149,14
              
            
            
              
                oktober
              
              
                € 45.016,00 
              
              
                 € 38.149,14 
              
              
                84,7%
              
              
                € 0,00
              
              
                € 38.149,14
              
            
            
              
                november
              
              
                € 40.146,00 
              
              
                 € 38.149,14 
              
              
                95,0%
              
              
                € 0,00
              
              
                € 38.149,14
              
            
            
              
                december
              
              
                € 43.223,00 
              
              
                 € 38.149,14 
              
              
                88,3%
              
              
                € 0,00
              
              
                € 38.149,14
              
            
            
              
                2021
              
              
                januari
              
              
                € 38.306,00 
              
              
                 € 38.149,14 
              
              
                99,6%
              
              
                € 1.200,00
              
              
                € 36.954,05
              
            
            
              
                februari
              
              
                € 47.871,00 
              
              
                 € 38.149,14 
              
              
                79,7%
              
              
                € 1.200,00
              
              
                € 37.192,84
              
            
            
              
                maart
              
              
                € 40.513,00 
              
              
                 € 38.149,14 
              
              
                94,2%
              
              
                € 1.200,00
              
              
                € 37.019,16
              
            
            
              
                april
              
              
                € 38.833,00 
              
              
                 € 38.149,14 
              
              
                98,2%
              
              
                € 2.400,00
              
              
                € 35.791,40
              
            
            
              
                mei
              
              
                € 43.836,00 
              
              
                 € 38.149,14 
              
              
                87,0%
              
              
                € 2.400,00
              
              
                € 36.060,49
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3
      In het tussenvonnis van 30 juli 2021 is overwogen dat de kantonrechter van oordeel is dat het niet onaannemelijk is dat een deel van de omzet, die normaliter door H&M in haar fysieke winkels zou zijn behaald, middels online verkopen is weggevloeid richting de webshop en dat het zo kan zijn dat Nederlandse consumenten online hun aankopen hebben gedaan, in plaats van in de winkel van H&M . 
    
    
      2.4
      In de conclusie van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad is onder 5.19.1 uiteengezet dat het omzetverlies dient te worden bepaald voor het huurobject waarop de overeenkomst betrekking heeft. Daarbij gaat het niet om de omzet die de huurder met andere activiteiten heeft behaald of de omzet die door met de huurder gelieerde vennootschappen is behaald. De kantonrechter ziet in de door partijen in onderhavige zaak aangevoerde feiten en omstandigheden onvoldoende aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken. In zoverre wordt teruggekomen op wat in het tussenvonnis van 30 juli 2021 is overwogen. Eventuele meer behaalde omzet middels online verkopen zal dan ook niet worden meegenomen in de berekening van de omzetdaling.
    
    
      2.5
      De procentuele omzetdaling wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: referentieomzet) volgens de volgende formule: 100% − (100% × (omzet tijdens pandemie ÷ referentieomzet)). Daarbij wordt opgemerkt dat de maanden maart 2021 tot en met mei 2021 zullen worden vergeleken met dezelfde maanden in het jaar 2019 en niet in het jaar 2020, omdat deze maanden in 2020 in de coronapandemie vielen.
    
    
      2.6
      Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder. In dit geval wordt er dus van uitgegaan dat [bedrijf A] en H&M ieder 50% van het nadeel draagt. 
    
    
      2.7
      Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) × percentage omzetdaling × 50%, oftewel kolom E uit tabel I × kolom H uit tabel II × 50%.
    
    
      2.8
      Dit resulteert in de volgende huurprijsvermindering per maand:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  II. Berekening percentage omzetdaling in kolom H en van huurprijsvermindering in kolom I uitgaande van huurdeel resterende vaste lasten na aftrek TVL onder E (tabel I)
                
              
            
            
              
                
                  periode (voor pandemie)
                
              
              
                
                  F. referentie-omzet
                  
                
              
              
                
                  periode (tijdens pandemie)
                
              
              
                
                  G. omzet tijdens pandemie
                  
                
              
              
                
                  H. % omzet-daling
                
              
              
                
                  I. bedrag huurprijs-vermindering
                
              
              
                
                  J. % huurprijs-vermindering
                
              
            
            
              
                2019
              
              
                maart
              
              
                € [bedrag 1] 
              
              
                2020
              
              
                maart
              
              
                 € [bedrag 13] 
              
              
                62,8%
              
              
                 € 11.772,86 
              
              
                31,4%
              
            
            
              
                april
              
              
                € [bedrag 2] 
              
              
                april
              
              
                 € [bedrag 14]
              
              
                100,0%
              
              
                 € 18.749,96 
              
              
                50,0%
              
            
            
              
                mei
              
              
                € [bedrag 3] 
              
              
                mei
              
              
                 € [bedrag 15]
              
              
                17,4%
              
              
                 € 3.263,74 
              
              
                8,7%
              
            
            
              
                juni
              
              
                € [bedrag 4] 
              
              
                juni
              
              
                 € [bedrag 16] 
              
              
                8,4%
              
              
                 € 1.574,67 
              
              
                4,2%
              
            
            
              
                juli
              
              
                € [bedrag 5] 
              
              
                juli
              
              
                 € [bedrag 17] 
              
              
                6,2%
              
              
                 € 1.182,21 
              
              
                3,1%
              
            
            
              
                augustus
              
              
                € [bedrag 6] 
              
              
                augustus
              
              
                 € [bedrag 18] 
              
              
                stijging
              
              
                 € 0,00
              
              
                0,0%
              
            
            
              
                september
              
              
                € [bedrag 7] 
              
              
                september
              
              
                 € [bedrag 19] 
              
              
                14,7%
              
              
                 € 2.808,95 
              
              
                7,4%
              
            
            
              
                oktober
              
              
                € [bedrag 8] 
              
              
                oktober
              
              
                 € [bedrag 20] 
              
              
                14,2%
              
              
                 € 2.702,72 
              
              
                7,1%
              
            
            
              
                november
              
              
                € [bedrag 9] 
              
              
                november
              
              
                 € [bedrag 21] 
              
              
                31,1%
              
              
                 € 5.941,49 
              
              
                15,6%
              
            
            
              
                december
              
              
                € [bedrag 10] 
              
              
                december
              
              
                 € [bedrag 22] 
              
              
                62,5%
              
              
                 € 11.926,94 
              
              
                31,3%
              
            
            
              
                2020
              
              
                januari
              
              
                € [bedrag 11] 
              
              
                2021
              
              
                januari
              
              
                 € [bedrag 14]
              
              
                100,0%
              
              
                 € 18.477,03 
              
              
                50,0%
              
            
            
              
                februari
              
              
                € [bedrag 12] 
              
              
                februari
              
              
                 € [bedrag 14]
              
              
                100,0%
              
              
                 € 18.596,42 
              
              
                50,0%
              
            
            
              
                2019
              
              
                maart
              
              
                € [bedrag 1] 
              
              
                maart
              
              
                 € [bedrag 23] 
              
              
                64,7%
              
              
                 € 11.982,10 
              
              
                32,4%
              
            
            
              
                april
              
              
                € [bedrag 2] 
              
              
                april
              
              
                 € [bedrag 24] 
              
              
                58,6%
              
              
                 € 10.494,23 
              
              
                29,3%
              
            
            
              
                mei
              
              
                € [bedrag 3] 
              
              
                mei
              
              
                 € [bedrag 25] 
              
              
                20,7%
              
              
                 € 3.726,05
              
              
                10,3%
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.9
      Op de huurprijsvermindering van de maand mei 2021 zal een correctie worden toegepast, omdat H&M vanaf de (vrijwillige) sluiting van de winkel geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Aangezien de winkel 26 dagen open was zal de huurprijsvermindering voor deze maand worden vastgesteld op € 3.125,07 (€ 3.726,05 ÷ 31 × 26).
    
    
      2.10
      De totale huurprijsvermindering bedraagt € 122.598,39. Op de door [bedrijf A] gevorderde huurachterstand van € 142.132,78 komt dit bedrag dus in mindering, zodat in conventie een bedrag van € 19.534,39 aan huurachterstand zal worden toegewezen.
    
    
      2.11
      
        Gelet op het bovenstaande zullen de gevorderde verklaringen voor recht in reconventie worden afgewezen, nu H&M daarbij geen belang meer heeft.
        
          Boete
        
      
    
    
      2.12
      
        [bedrijf A] heeft verder in conventie gevorderd H&M te veroordelen tot betaling van € 32.334,14 aan boeterente. H&M heeft daartegen aangevoerd dat zij geen contractuele boete verschuldigd is omdat zij niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, nu zij niet gehouden was de volledige huurprijs te betalen. H&M heeft verder aangevoerd dat de contractuele boete, gelet op de gevolgen van de coronacrisis, moet worden gematigd tot nihil op grond van artikel 6:94 BW. 
    
    
      2.13
      Aangezien H&M een deel van de huur niet (tijdig) heeft voldaan, heeft [bedrijf A] in beginsel terecht op grond van artikel 14.2 van de algemene bepalingen een bedrag aan boete in rekening gebracht. Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter echter een boete, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, matigen. Hiermee dient terughoudend omgegaan te worden. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
    
    
      2.14
      
        De kantonrechter is van oordeel dat onverkorte toepassing van het boetebeding in dit geval zou leiden tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. Door de maatregelen in verband met de coronacrisis is een onvoorziene en uitzonderlijke situatie ontstaan, waardoor H&M tijdelijk niet volledig aan haar betalingsverplichtingen kon voldoen. Gesteld noch gebleken is bovendien dat H&M reeds voor de coronacrisis een huurachterstand heeft laten ontstaan. Gelet hierop, alsmede op het feit dat H&M op terechte gronden een beroep heeft gedaan op wijziging van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat de in rekening gebrachte boete disproportioneel is, zodat de boete, gelet op voornoemde omstandigheden in onderlinge samenhang bezien, zal worden gematigd tot nihil.
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
    
    
      2.15
      
        H&M maakt in reconventie aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Niet gesteld of gebleken is echter dat [bedrijf A] in verzuim verkeert, zodat zij geen vergoeding voor buitengerechtelijke kosten verschuldigd is. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen.
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.16
      De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren. Partijen zijn beide, zowel in conventie als in reconventie, deels in het (on)gelijk gesteld. Bovendien past compensatie van de proceskosten bij het uitgangspunt dat beide partijen de last van de coronacrisis samen verdelen. De proceskosten worden zowel in conventie als in reconventie gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
    
  
  
    
      3.De beslissing
    
      De kantonrechter:
      
        in conventie:
      
      veroordeelt H&M aan [bedrijf A] te betalen een bedrag van € 19.534,39;
      
        in reconventie:
      
      wijzigt de huurovereenkomst tussen [bedrijf A] en H&M ter zake de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] in die zin dat de huurprijs voor de maanden maart 2020 tot en met mei 2021 zal worden verminderd met:
    
    
      
        € 11.772,86 voor de maand maart 2020;
      
      
        € 18.749,96 voor de maand april 2020;
      
      
        € 3.263,74 voor de maand mei 2020;
      
      
        € 1.574,67 voor de maand juni 2020;
      
      
        € 1.182,21 voor de maand juli 2020;
      
      
        € 0,00 voor de maand augustus 2020;
      
      
        € 2.808,95 voor de maand september 2020; 
      
      
        € 2.702,72 voor de maand oktober 2020;
      
      
        € 5.941,49 voor de maand november 2020;
      
      
        € 11.926,94 voor de maand december 2020;
      
      
        € 18.477,03 voor de maand januari 2021;
      
      
        € 18.596,42 voor de maand februari 2021;
      
      
        € 11.982,10 voor de maand maart 2021;
      
      
        € 10.494,23 voor de maand april 2021;
      
      
        € 3.125,07 voor de maand mei 2021;
      
    
    
      
        in conventie en in reconventie:
      
      compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
      26975
    
    
  
  
     Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.
  
  
    Productie 40 van de akte van H&M van 28 september 2021.
  
  
     Productie 13 bij antwoord in reconventie, wijziging van eis in conventie.
  
  
     Conclusie Procureur-Generaal bij de Hoge Raad van 30 september 2021, ECLI:NL:PHR:2021:902.
  
  
     Productie 19 bij antwoord in conventie, eis in reconventie.
  
  
     Productie 19 en 20 bij antwoord in conventie, eis in reconventie en productie 41 van de akte van H&M van 28 september 2021.
  
  
     HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 (Intrahof/Bart Smit).