ECLI:NL:GHSHE:2022:1742, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 01-06-2022, 21/00531
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-06-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde van een zorgcentrum. De heffingsambtenaar heeft de restwaarde niet aannemelijk gemaakt. In de taxatiewijzer, waaraan de restwaarde is ontleend, ontbreekt immers een onderbouwing van de restwaarden. De twee door de heffingsambtenaar gehanteerde verkoopcijfers van referentieobjecten zijn niet geschikt. Ook belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Het hof stelt de waarde schattenderwijs vast.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 21/00531
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 19 februari 2021, nummer SHE 20/741 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZBE) voor het jaar 2019 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [taxateur] (taxateur) alsmede, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een zorgcentrum. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak betreft de percelen, kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [--] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] (hierna: de percelen). De percelen hebben een (toegekende) oppervlakte van 21.233 m2. Op de percelen rust de bestemming “Maatschappelijk”.
      
    
    
      2.3.
      Op de percelen zijn in 1986, 1992, 1997, 2003 en 2006 opstallen gebouwd. Het betreft verpleegruimten, een kantoor, een werkplaats en een fietsenstalling. De bruto vloeroppervlakte (BVO) is 9.168 m2, waarvan 8.828 m2 op de begane grond.
      
    
    
      2.4.
      De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 4.970.000. De heffingsgrondslag voor de OZBE is door de heffingsambtenaar eveneens bepaald op € 4.970.000.
      
    
    
      2.5.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Meer in het bijzonder is in geschil of de restwaarde van de onderscheiden deelobjecten te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 2.973.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer). De waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het hof volgt partijen hierin omdat dit standpunt niet noodzakelijkerwijs onjuist is.
      
    
    
      4.3.
      De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZwaarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing een taxatierapport overgelegd, waarin is vermeld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde (afgerond) € 6.877.000 bedraagt. De heffingsambtenaar heeft daarbij in aanmerking genomen (i) een verlenging van de technische levensduur van de installaties en afbouw en (ii) restwaarden voor de diverse deelobjecten variërend van 10 tot 30 procent. Ook in hoger beroep gaat de heffingsambtenaar primair uit van deze waarde. Subsidiair heeft de heffingsambtenaar gesteld dat het niet toepassen van de levensduurverlenging niet kan leiden tot een verlaging van de waarde. Het elimineren van de levensduurverlening leidt volgens het door de heffingsambtenaar overgelegde rekenblad tot een waarde van € 5.869.352. Omdat ook deze waarde hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde, heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat van levensduurverlenging in de onderhavige procedure kan worden geabstraheerd en dat het rekenblad het uitgangspunt vormt. Daarom zijn uitsluitend de restwaarden voor de diverse deelobjecten in geschil.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar geen onderbouwing heeft gegeven voor de door hem bepleite restwaarden en dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van te hoge restwaarden.
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de door hem per deelobject gehanteerde restwaarden zijn ontleend aan de “Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 9 VERZORGING” met waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de taxatiewijzer). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de taxatiewijzer geen onderbouwing met marktgegevens bevat voor de in die taxatiewijzer genoemde restwaarden en dat hij ook niet op een andere wijze toegang heeft tot de bedoelde onderbouwing. Ter onderbouwing van de in de taxatiewijzer genoemde restwaarden heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de verkoopcijfers van twee objecten (hierna: de referentieobjecten). Ten aanzien van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 2] in [plaats 2] , zijnde een ziekenhuis, heeft de heffingsambtenaar ter zitting erkend dat het verkoopcijfer niet bruikbaar is, omdat dit object niet vergelijkbaar is. Daarom resteert de onroerende zaak gelegen aan de [adres 3] in [plaats 3] , zijnde een verzorgings-/bejaardentehuis, dat is omgebouwd tot 30 tweepersoonskamers en 32 appartementen voor één persoon en die in gebruik zijn als verpleegafdeling. Ten aanzien van dit referentieobject heeft de heffingsambtenaar uitsluitend verdichte cijfers overgelegd. De restwaarde van dit referentieobject is gesteld op 37,48%, waarbij een nadere toelichting of uitsplitsing ontbreekt. Daarom kan de aan de [adres 3] in [plaats 3] toegekende restwaarde ook niet dienen als onderbouwing van de restwaarde van de onderscheiden deelobjecten van de onroerende zaak van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft, in het licht van de stellingname van belanghebbende, niet inzichtelijk gemaakt dat de restwaarden van de onroerende zaak van belanghebbende niet te hoog zijn vastgesteld. Dat brengt met zich dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.7.
      Het hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar voorgestane restwaarden evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft geen enkel inzicht verschaft in de onderbouwing van de door haar bepleite restwaarden van de deelobjecten.
      
    
    
      4.8.
      Uit het vorenstaande volgt dat geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het hof zal daarom, rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum in goede justitie bepalen op € 5.500.000. Dat betekent dat de door de heffingsambtenaar op € 4.970.000 vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, voorzitter, P.C. van der Vegt en V.M. van Daalen-Mannaerts, in tegenwoordigheid van M.M. Stassen-Kanters, als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 17, lid 3, Wet WOZ.
  
  
     HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169.