ECLI:NL:GHARL:2022:3224, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-04-2022, 21/00475
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-04-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling bedrijfspand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00475
    uitspraakdatum: 26 april 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder (hierna: de heffingsambtenaar) 
    
    
    
      en het incidentele hoger beroep van
    
    
    
      
        B.V. [belanghebbende] te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2 maart 2021, nummer UTR 20/3147, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 568.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.205,29 (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 500.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord als de gemachtigde van belanghebbende A. van den Dool, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en, via beeldbellen, ing. [naam3] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres1] 16 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een in 1952 gebouwd bedrijfspand (kantoorpand van een bank) met een kelder, een begane grond en twee verdiepingen met in totaal een bruto vloeroppervlakte van 790 m², en een grondoppervlakte van 330 m². In de kelder bevindt zich een ruimte voor de kluis. De bruto vloeroppervlakte hiervan is 55 m². De kantoorruimten zijn gelegen op de begane grond, de 1e en 2e etage. De begane grond heeft een bruto vloeroppervlakte van 289 m². De 1e en 2e etage hebben ieder afzonderlijk een bruto vloeroppervlakte van 223 m².
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde van € 568.000 onderbouwd met een taxatierapport van 7 oktober 2020, opgesteld door ing. [naam3] . Het rapport vermeldt een waarde van € 585.000 en bevat een matrix met vergelijkingsobjecten (hierna: de matrix). Het rapport vermeldt onder meer het volgende: ‘Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering in bijlage 1 Matrix. In de matrix wordt aangegeven welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. De taxatiekaarten van de in de matrix vermelde objecten zijn bijgevoegd in de bijlagen. Op grond van de gerealiseerde verkoopcijfers in relatie tot de getaxeerde huren blijkt een netto aanvangsrendement van circa 4,42 % inclusief de correctie voor algemeen risico, opslagrisico en leegstandsrisico, bij gelijke berekening, tot berekende waarden te leiden die corresponderen met de gerealiseerde verkopen. Daarbij rekening houdend met de verschillen  tussen de waardepeildatum in de datum van verkoop.’
      
    
    
      2.3.
      In de matrix zijn de volgende verkochte kantoorpanden in [plaats1] opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Bvo in m²
              
              
                verkoopdatum
              
              
                Verkoopprijs in €
              
            
            
              
                
                  [adres1] 10
              
              
                414 
              
              
                29-6-2020
              
              
                430.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 2
                
              
              
                450
              
              
                1-9-2017
              
              
                335.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 26
              
              
                153
              
              
                28-12-2017
              
              
                210.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 28
              
              
                175
              
              
                27-6-2017
              
              
                210.000
              
            
          
        
      
      
      
        En de volgende verhuurde kantoorpanden in [plaats1] : 
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                Bvo in m² 
              
              
                verhuurdatum
              
              
                Verhuurprijs in €
              
            
            
              
                
                  [adres2] 10
              
              
                368
              
              
                1-10-2017
              
              
                49.200
              
            
            
              
                
                  [adres2] 4
              
              
                185
              
              
                30-7-2018
              
              
                32.955
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft een taxatierapport van [naam4] ingebracht, waarin de onroerende zaak is gewaardeerd op € 290.000 (vrij van huur en/of gebruik) danwel € 380.000 (voortgezet gebruik) met een peildatum van 30 september 2018. Dat rapport is opgesteld met als doel: de balanswaardering van het pand voor de eigenaar. Het taxatierappport bevat geen vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      2.5.
      De onroerende zaak is in 2021 verkocht voor een bedrag van € 616.008. De akte van levering dateert van 30 april 2021 en het koopcontract is van 18 april 2021.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak al dan niet terecht door de Rechtbank is vastgesteld op € 500.000. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 568.000; belanghebbende bepleit een waarde van € 380.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted cash flow methode.
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is, ligt bij de heffingsambtenaar. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt  mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft ingebracht.
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat het gaat om een courante niet-woning, en dat een methode van huurwaardekapitalisatie een geschikte methode is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen, waarvoor de benodigde gegevens uit de vergelijkingsobjecten worden herleid. Evenals bij de Rechtbank is in hoger beroep niet in geschil dat de panden aan de [adres2] met huisnummers 26 en 28 niet goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, en dus moeten worden geëlimineerd uit de door de heffingsambtenaar gebruikte herleidingsgegevens. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof, evenals tijdens de zitting bij de Rechtbank, aangegeven dat hij het kantoorpand aan de [adres1] 10 het best vergelijkbaar vindt met de onroerende zaak, en dat genoemde kantoorpanden aan [adres2] 2, 4 en 10 minder goed bruikbaar zijn. Verder heeft de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de beschikte waarde in hoger beroep verwezen naar het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak (zie 2.5). 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof stelt voorop dat alle door de heffingsambtenaar in de matrix betrokken vergelijkingsobjecten in belangrijke mate van de onroerende zaak verschillen. Die verschillen uiten zich met name in oppervlakte en uitstralingvan de objecten. Voorts liggen de data van de gerealiseerde verkopen veraf van de waardepeildatum van de onroerende zaak (zie 2.3). Voor wat betreft het volgens de heffingsambtenaar best vergelijkbare kantoorpand [adres1] 10 is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe rekening is gehouden met het feit dat de verkoopprijs van dit pand ongeveer 17 maanden na de onderhavige waardepeildatum ligt. Voorts heeft hij niet inzichtelijk gemaakt of en hoe hij rekening heeft gehouden met de woonbestemming van twee verdiepingen in dit pand, terwijl bij de onroerende zaak een woonbestemming ontbreekt. Verder heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt of en hoe hij rekening heeft gehouden met het verschil in bruto vloeroppervlakte tussen het vergelijkingspand [adres1] 10 van 414 m² (inclusief twee woonverdiepingen) en de onroerende zaak van 790 m². Hij heeft de getaxeerde huur per m² voor de [adres1] 10 (met een bvo van 414 m²) gesteld op € 85, voor [adres2] 2 (met een bvo van 450 m²) op € 75, en voor de onroerende zaak (met een bvo van 790 m²) op € 74. De heffingsambtenaar maakt met zijn stelling dat de getaxeerde huur per vierkante meter hoger wordt naarmate het bruto vloeroppervlakte kleiner is, in het licht van de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk dat hij voldoende rekening heeft gehouden met het afnemende grensnut bij het berekenen van de getaxeerde huur van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.5.
      Zelfs indien de overige door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten wel als basis zouden kunnen dienen voor het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak, dan heeft de heffingsambtenaar, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet  aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de door hem voor de onroerende zaak gestelde huurwaarde en kapitalisatiefactor niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.6.
      Voor wat betreft het door de heffingsambtenaar vermelde bruto aanvangsrendement van 4,42% wijkt de heffingsambtenaar af van de in de taxatiewijzer ‘Huurwaardekapitalisatie 2019’ genoemde range van 6,8%-12,6%. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij dit aanvangsrendement heeft berekend. Voor zover de heffingsambtenaar zich voor de taxatie van de onroerende zaak baseert op een GVW-berekening heeft hij de onderbouwing daarvan evenmin inzichtelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.7.
      Voor wat betreft de stelling van de heffingsambtenaar dat de per 1 januari 2019 gezochte waarde kan worden onderbouwd met het eigen verkoopcijfer van april 2021 overweegt het Hof als volgt. Als uitgangspunt heeft te gelden dat het eigen verkoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde, als het verkoopcijfer kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen. In dit geval heeft de verkoop ruim 27 maanden na de waardepeildatum plaatsgevonden. Het Hof is van oordeel dat het verkoopcijfer in dit geval niet bruikbaar is. Voor het tijdsverloop tussen waardepeildatum en verkoopdatum heeft de heffingsambtenaar immers geen (transactie)gegevens overgelegd  waaruit een indexatie van de verkoopprijs van april 2021 naar de waardepeildatum van 1 januari 2019 zou kunnen worden afgeleid. Al met al is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd. Het hoger beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende is er evenmin in geslaagd de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [naam4] is blijkens de omschrijving in dit rapport opgemaakt in het kader van een “balanswaardering” en niet in het kader van een WOZ-waardering, en is bovendien opgesteld naar de waardepeildatum 30 september 2018. Het rapport maakt niet inzichtelijk op basis van welke marktgegevens is gekomen tot de getaxeerde waarde en bevat voorts geen vergelijkingsobjecten. Het incidentele hoger beroep slaagt dus ook niet. 
      
    
    
      4.9.
      
        Beide partijen zijn niet in hun bewijslast geslaagd. Het Hof zal daarom, alle feiten in ogenschouw nemend en gelet op de stukken van het onderhavige dossier, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019, gelijk de Rechtbank, in goede justitie bepalen op € 500.000.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is zowel het hoger beroep als het incidentele hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond verklaart, zal van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht worden geheven van € 541. 
    
    
    
      Het Hof ziet ook aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op  € 1.082 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (verweerschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 541).
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.082, en
      – bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 541.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Harthoorn, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 april 2022.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter is verhinderd de uitspraak
      	te ondertekenen. In verband daarmee is de 
      	uitspraak ondertekend door mr. R.A.V. Boxem.
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 april 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.