ECLI:NL:GHARL:2022:9500, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-11-2022, 21/01483
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-11-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01483
    uitspraakdatum: 8 november 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 12 augustus 2021, nummer UTR 20/3186, ECLI:NL:RBMNE:2021:6729, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Laren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 3 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 1.496.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord ir. B.A.M. Slockers als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande semibungalow. 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatiematrix in beroep, zoals gedeeltelijk gewijzigd en aangevuld in zijn verweerschrift in hoger beroep. In die matrix is de waarde per 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) bepaald op € 1.496.365. Die waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie eveneens in [plaats1] gelegen vergelijkingsobjecten, te weten de vrijstaande woning [adres2] 33 (hierna: [adres2] ), de vrijstaande semibungalow [adres3] 12 (hierna: [adres3] ) en de vrijstaande villa/landhuis [adres4] 45a (hierna: [adres4] ). Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in de matrix onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij zijn de ligging (“L”), kwaliteit (“K”), uitstraling (“U”), doelmatigheid (“D”), voorzieningen (“V”) en het onderhoud (“O”) gewaardeerd op ondergemiddeld (2), gemiddeld (3) of bovengemiddeld (4).
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw-jaar
                
              
              
                
                  Inh. in m³
                
              
              
                
                  Waarde per m³
                
              
              
                
                  Kavel-
                
                
                  opp. in m²
                
              
              
                
                  Waarde per m²
                
              
              
                
                  Overige
                
              
              
                
                  L
                
              
              
                
                  K
                
              
              
                
                  O
                
              
              
                
                  U
                
              
              
                
                  D
                
              
              
                
                  V
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde / verkoopprijs
                
                
                  en datum verkoop
                
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                1950
              
              
                603
              
              
                € 1.155
              
              
                625
              
              
                € 700
              
              
                Berging (20 m³): € 3.600
                Kelder (14 m³): € 3.675
                Souterrain (118 m³): € 123.900
                Aanbouw (195 m³): € 225.225
                Dakkapel (2x): € 6.000
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 1.496.365
              
            
            
              
                
                  [adres2]
                
              
              
                1937
              
              
                360
              
              
                € 985
              
              
                955
              
              
                € 725
              
              
                Aanbouw (317 m³): € 312.245
                Aanbouw (122 m³): € 115.900
                Zolder (22 m³): € 9.900
                Kelder (20 m³): € 4.400
                Berging vrij (20 m³): € 3.600
                Luifel (30 m²): € 4.800
                Dakkapel: € 3.000
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 1.530.000
                (11-01-2019)
              
            
            
              
                
                  [adres3]
                
              
              
                1951
              
              
                622
              
              
                € 1.088
              
              
                1.230
              
              
                € 454
              
              
                Aanbouw (60 m³): € 29.160
                Kelder (56 m³): € 12.320
                Berging vrij (25 m³): € 4.050
                Dakkapel (5x): € 15.000
                Dakterras (7 m²): € 840
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 1.470.000
                (31-10-2019)
              
            
            
              
                
                  [adres4]
                
              
              
                1975
              
              
                376
              
              
                € 915
              
              
                662
              
              
                € 678
              
              
                Aanbouw (82 m³): € 38.622
                Souterrain (44 m³): € 9.680
                Garage (101 m³): € 20.200
                Dakkapel (7x): € 21.000
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                € 1.111.400
                (24-04-2018)
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 1.381.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 1.496.000. 
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van het hier toepasselijke artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld.
      
    
    
      4.3.
      Niet in geschil is dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten op zichzelf geschikt zijn voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Volgens belanghebbende is de waarde niettemin te hoog vastgesteld, omdat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een te gunstige uitstraling en een te hoge waarde van het souterrain van de onroerende zaak. Het Hof zal beide punten hierna bespreken.
      
      
        
          Uitstraling
        
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar ten onrechte ervan is uitgegaan dat de uitstraling van de onroerende zaak bovengemiddeld is in verhouding tot de uitstraling van de vergelijkingsobjecten. Hierdoor is de gehanteerde kubiekemeterprijs € 105 (en daarmee de vastgestelde waarde € 83.790) te hoog, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.5.
      Volgens de heffingsambtenaar kan van een bovengemiddelde uitstraling worden uitgegaan gelet op de straat waaraan de onroerende zaak ligt in combinatie met de positie van de onroerende zaak op de kavel, de werkelijke uitstraling van de onroerende zaak en een interne renovatie van de begane grond van de onroerende zaak die grotendeels heeft plaatsgevonden vóór de waardepeildatum. De onroerende zaak is in zijn omgeving eenvoudigweg beter dan heel veel vergelijkbare objecten. In de matrix is dit tot uitdrukking gebracht door van een bovengemiddelde uitstraling uit te gaan, maar in feite heeft het voorgaande in belangrijke mate (ook) met de ligging van de onroerende zaak te maken, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof acht niet aannemelijk dat de uitstraling van de onroerende zaak zoveel beter is dan die van de vergelijkingsobjecten dat dit de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen hogere kubiekemeterprijs rechtvaardigt. Met name op basis van de tot de stukken van het geding behorende foto’s van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten acht het Hof de uitstraling van de onroerende zaak veeleer vergelijkbaar met of minder goed dan die van de vergelijkingsobjecten. Daarbij weegt het Hof mee dat deze foto’s van een zodanige afstand zijn genomen, dat zij onvoldoende duidelijkheid verschaffen over de (interne) renovatie van de begane grond van de onroerende zaak en het eventuele effect van die renovatie op de uitstraling. 
      
    
    
      4.7.
      Ook voor zover de heffingsambtenaar stelt dat het in feite niet de uitstraling, maar de ligging is die een waardeverhogend effect heeft op de onroerende zaak, acht het Hof dat niet aannemelijk. Daartoe overweegt het Hof dat de onroerende zaak zeer dicht bij de [adres2] is gelegen en dat niet aannemelijk is dat en waarom de ligging van de onroerende zaak niettemin aantrekkelijker is dan die van de [adres2] . Daarnaast heeft de in beroep ingeschakelde taxateur van de heffingsambtenaar ten aanzien van de [adres4] verklaard, en acht het Hof aannemelijk, dat de ligging van dat object in een woonwijk nabij het centrum van [plaats1] gelijk is aan die van de onroerende zaak. Tot slot is ook de ligging van de [adres3] door de heffingsambtenaar als bovengemiddeld aangemerkt en valt dus ook in vergelijking tot dat object niet in te zien dat de ligging van de onroerende zaak beter zou zijn. 
      
      
        
          Souterrain
        
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar ten onrechte ervan is uitgegaan dat het souterrain kan worden gewaardeerd als een gemiddelde woonruimte. Volgens belanghebbende zou op de waarde van het souterrain een korting van 25% moeten worden toegepast. Hij wijst in dit kader erop dat een dergelijke korting ook is toegepast bij de [adres4] . Hierdoor is de gehanteerde kubiekemeterprijs € 262,50 (en daarmee de vastgestelde waarde € 30.975) te hoog, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      4.9.
      Volgens de heffingsambtenaar vormt het souterrain van de onroerende zaak een volwaardige woonruimte.
      
    
    
      4.10.
      Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat het souterrain van de onroerende zaak terecht is gewaardeerd als een volwaardige woonruimte. Hiertoe overweegt het Hof dat de tot de gedingstukken behorende foto’s van het souterrain laten zien dat deze ruimte als kantoorruimte kan worden gebruikt. Omdat deze foto’s eveneens laten zien dat daglicht in meer dan beperkte mate tot het souterrain kan toetreden door de raampjes ervan, gaat de verwijzing van belanghebbende naar de uitspraak van het Hof van 12 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:5905 niet op. Ook de verwijzing naar de gehanteerde kubiekemeterprijs voor het souterrain van [adres4] doet aan het voorgaande niet af, alleen al omdat de heffingsambtenaar blijkens zijn verweerschrift in hoger beroep niet langer ervan uitgaat dat het souterrain van dat object lager gewaardeerd moet worden dan de rest van de woonruimte en belanghebbende de juistheid van de matrix overigens niet betwist.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
    
    
      4.11.
      Gelet op wat hiervoor onder 4.6 en 4.7 is overwogen, komt het Hof tot de conclusie dat niet aannemelijk is dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.12.
      Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Daartoe overweegt het Hof dat belanghebbende gelet op wat hiervoor onder 4.10 is overwogen met name niet aannemelijk heeft gemaakt dat voor het souterrain een korting van 25% in aanmerking zou moeten worden genomen.
      
    
    
      4.13.
      Gelet op het voorgaande zal het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen op € 1.412.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt die kosten vast op € 538 voor de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 269), € 1.518 voor de beroepsfase (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759) en € 1.518 voor de hogerberoepsfase (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759), ofwel in totaal op € 3.574.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.412.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.574 en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2022.
    
    
    
    
      	De raadsheer,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
      	(R. den Ouden)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 november 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.