ECLI:NL:GHDHA:2021:1061, Gerechtshof Den Haag, 25-05-2021, BK-20/00645
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-05-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 WOZ. Waardebepaling van de woning. Objectkenmerken en invloed speelplaats op waarde van de woning.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-20/00645
    
    
    Uitspraak van 25 mei 2021
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: G. Gieben)
    
    
      en
    
    
    
      
        de Directeur van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR), de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 5 augustus 2020, nummer SGR 19/7802.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 238.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag) van de gemeente Waddinxveen.
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 april 2021. Partijen zijn verschenen. Eén van de raadsheren en partijen hebben per videoconferentie (Skype) deelgenomen aan de zitting, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
        
          Feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      
        Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij en beschikt over een berging/schuur en een aanbouw. De inhoud van de woning is ongeveer 
        322 m3 (inclusief aanbouw van 40 m3) en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 109 m2.
      
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een rekenkundige matrix (de matrix) overgelegd, waarin de gegevens van de woning van belanghebbende zijn opgenomen, alsmede de gegevens van een drietal, volgens de Heffingsambtenaar vergelijkbare, woningen, gelegen in dezelfde wijk in [woonplaats] en uit hetzelfde bouwjaar: [adres 2] , [adres 3] (de buurwoning) en [adres 4] (tezamen: de vergelijkingsobjecten). In de matrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Inhoud
              
              
                perceel
              
              
                verkoopdatum
              
              
                verkoopprijs
              
            
            
              
                woning belanghebbende
              
              
                282 m3
              
              
                109 m2
              
              
                -
              
              
                -
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                282 m3
              
              
                130 m2
              
              
                11 september 2017
              
              
                € 234.500
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                282 m3
              
              
                109 m2
              
              
                23 februari 2017
              
              
                € 204.000
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                282 m3
              
              
                125 m2
              
              
                6 september 2017
              
              
                € 225.000
              
            
          
        
      
      
      
        Verder zijn in de matrix per vergelijkingsobject de daaraan toegekende objectkenmerken (VLOKS) weergegeven voor ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen en is weergegeven over welke bijgebouwen (daaronder begrepen berging/schuur, aanbouw of dakkapel(len)) elk van de vergelijkingsobjecten beschikt. 
      
      
    
    
      2.3.
      Bij het verweerschrift in hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar onder meer een “Uitleg bij de rekenkundige matrix ten behoeve van beroepen BSGR” (de uitleg) en een “Trendanalyse waardepeildatum 1 januari 2018” voor de drie vergelijkingsobjecten (de trendanalyse) gevoegd.
      
    
    
      2.4.
      In de onder 2.2 bedoelde matrix komt de Heffingsambtenaar op een waarde voor de woning van (afgerond) € 243.000.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
    
    
      “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank verwerpt de stelling van eiser dat verweerder voor de waardebepaling van de woning uitsluitend het buurpand als vergelijkingsobject moet gebruiken. Verweerder is vrij in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt over de waarde te onderbouwen. De rechtbank acht de door verweerder aangedragen objecten goed vergelijkbaar. Dat het buurpand identiek is en als enige bruikbaar is voor de waardering van de woning, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden, 23 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4810). Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte, kwaliteit en uitstraling. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder de kwaliteit van de woning op 4 (boven gemiddeld) heeft gesteld op grond van informatie afkomstig van eiser zelf. Dat de keuken in 2015 is geplaatst is een onbetwist gegeven. Voorts is de woning gelegen aan [adres 4] verkocht op 6 september 2017 voor € 225.000. Dit is gecorrigeerd naar de waardepeildatum € 232.373. Deze woning, met kwaliteit 3, uitstraling 4 en voorzieningen 2, beschikt anders dan de onderhavige woning niet over een aanbouw en is dus 40m² kleiner. Deze verkoop bevestigt de vastgestelde waarde. Eisers stelling met betrekking tot de in de matrix gehanteerde waarde van de aanbouw miskent dat de waarde als geheel dient te worden beoordeeld en niet voor ieder element in de matrix afzonderlijk. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    7. Eisers gedane beroep op de vastgestelde WOZ-waarde van [adres 3] van € 228.000 slaagt niet. De vastgestelde WOZ-waarde is geen op de markt gerealiseerde verkoopsom. Reeds daarom kan de in artikel 17 van de Wet WOZ bedoelde waarde van de woning niet worden herleid uit de WOZ-waarden van andere woningen. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel doordat [adres 3] gunstiger zou zijn gewaardeerd, slaagt dit niet omdat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel geldt: eiser dient aannemelijk te maken dat ten minste twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd (vgl. Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942). Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
    
    8. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    
      Proceskosten
    
    9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning door de Heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend; de Heffingsambtenaar ontkennend. 
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op primair € 220.000 of subsidiair € 228.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot vergoeding van de door hem in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten en de in (hoger) beroep betaalde griffierechten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.3.
      Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, welke regeling een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd bij de waardebepaling (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), wordt de marktwaarde van een woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode). 
      
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. 
      
    
    
      5.5.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de onder 2.2 vermelde matrix, de uitleg daarbij en de trendanalyse overgelegd. Naar volgt uit deze stukken is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van het Hof zijn de verschillen tussen de woning en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zouden zijn. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en aanwezigheid van een aanbouw dan wel opstallen is in de matrix en gelet op de daaraan gegeven onderbouwing in de gedingstukken en ter zitting in voldoende mate rekening gehouden. In zoverre kunnen de gegevens in de matrix als uitgangspunt dienen.
      
    
    
      5.6.
      De indeling in VLOKS, en dan met name die voor wat betreft de objectkenmerken kwaliteit/luxe en voorzieningen is echter in de stukken en desgevraagd ter zitting, in het bijzonder tegenover de door belanghebbende ter zitting nog eens opgeworpen twijfelpunten, onvoldoende onderbouwd. Het is niet inzichtelijk geworden, laat staan met stukken onderbouwd, op welke wijze en met welke reden de indeling voor de woning en de vergelijkingsobjecten in dit geval op verschillende wijze is geschied. Meer in het bijzonder is opvallend te noemen dat de “mooie keuken” in de woning van belanghebbende, die overigens door belanghebbende zelf als bovengemiddeld is benoemd, leidt tot een opwaartse correctie van het objectkenmerk Kwaliteit/luxe, terwijl een door de Heffingsambtenaar als “verouderde keuken” bestempelde keuken bij de vergelijkingsobjecten niet leidt tot een neerwaartse correctie van het objectkenmerk kwaliteit/luxe, maar tot een neerwaartse correctie van het objectkenmerk voorzieningen, terwijl daarbij ook nog eens verschillende waarden per kubieke meter inhoud aan deze beide objectkenmerken zijn gekoppeld. De Heffingsambtenaar heeft hiervoor in de stukken en daarop bevraagd ter zitting geen passende verklaring gegeven.
      
    
    
      5.7.
      Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende stelt allereerst dat uitsluitend het verkoopcijfer van het, in zijn ogen, identieke buurpand [adres 3] als vergelijkingsobject voor de waardebepaling van zijn woning in aanmerking dient te worden genomen en verwijst ter motivering hiervan onder meer naar een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (12 juni 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:2951). Dit standpunt faalt. De Heffingsambtenaar is, anders dan belanghebbende meent, vrij in de keuze van de vergelijkingsobjecten voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning. De door de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde van de woning aangedragen vergelijkingsobjecten, daaronder begrepen het buurpand [adres 3] , zijn, zoals hiervoor reeds overwogen, voldoende vergelijkbaar en kunnen worden gebruikt. Dat het buurpand volgens belanghebbende identiek is en als enige bruikbaar is voor de waardering van de woning, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      5.9.
      Voorts stelt belanghebbende dat zijn woning weliswaar beschikt over een keuken uit het jaar 2015, maar dat het een keuken van IKEA betreft die door een koper direct zal worden vervangen. Ook dit standpunt faalt omdat het uitgaat van een subjectief oordeel en niet past in de geobjectiveerde waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Dit geldt evenzeer voor de stellingname in hoger beroep van belanghebbende omtrent de ligging van de woning tegenover een speelveld en een zogenoemd Cruyff-court, waarbij wordt opgemerkt dat de Heffingsambtenaar de aanwezigheid van een Cruyff-court ter plaatse overigens gemotiveerd, en met een stuk onderbouwd, heeft betwist met de stellingname dat in [woonplaats] geen Cruyff-court gelegen is, hetgeen belanghebbende ter zitting heeft beaamd met de verklaring dat dit in de volksmond (en in de buurt) bekend staat als een Cruyff-court nu het een omheind voetbalveld betreft. 
      
      
        5.10.1.
        Belanghebbende doet tot slot nog een beroep op het gelijkheidsbeginsel omdat naar zijn mening sprake is van een door de Heffingsambtenaar gevoerd begunstigend beleid. Ter onderbouwing voert belanghebbende aan dat de woning en het buurpand [adres 3] twee identieke objecten vormen en de WOZ-waarde voor [adres 3] is vastgesteld op € 228.000. De Heffingsambtenaar heeft dit standpunt gemotiveerd betwist.
      
      
        5.10.2.
        Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende in beginsel de bewijslast rust dat sprake is van een begunstigend beleid. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat de woning en het object [adres 3] feitelijk gelijke gevallen zijn. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve.
      
    
    
      5.11.
      Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde voldoende te onderbouwen, bepaalt het Hof, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde van woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 230.000.
      
      
        
          Slotsom 
        
      
    
    
      5.12.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 530 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (2 punten à € 265 x 1 (gewicht van de zaak)) en € 2.136 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase voor de Rechtbank en voor het Hof (4 punten à € 534 x 1 (gewicht van de zaak)), in totaal derhalve op € 2.666. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
      
    
    
      6.2.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 47, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 131 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 230.000;
      
      
        vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.666, en
      
      
        gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 178 aan griffierecht te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, T.A. de Hek en L.D. van Wijck-Koolstra in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 25 mei 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.