ECLI:NL:GHARL:2024:1287, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-02-2024, 22/1689 t/m 22/1692
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-02-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woningen.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers BK-ARN 22/1689 tot en met 22/1692
    uitspraakdatum: 20 februari 2024
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 20 mei 2022, nummers UTR 21/2905, UTR 21/2972, UTR 21/2992 en UTR 21/2994, ECLI:NL:RBMNE:2022:1977, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres1] 40 en 41 te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 257.000 respectievelijk € 249.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn voor het jaar 2019 onder meer  aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) voor het eigenaarsgedeelte, aanslagen watersysteemheffing gebouwd, alsmede aanslagen rioolheffing eigenaar aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres1] 40 per waardepeildatum 1 januari 2018 verminderd tot € 135.000 en van de onroerende zaak [adres1] 41 tot € 128.000 en de aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaken [adres1] 40 en 41 te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 272.000 respectievelijk € 264.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn voor het jaar 2020 onder meer aanslagen OZB voor het eigenaarsgedeelte, aanslagen watersysteemheffing gebouwd, alsmede aanslagen rioolheffing eigenaar aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.4.
      Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres1] 40 per waardepeildatum 1 januari 2019 verminderd tot € 135.000 en van de onroerende zaak [adres1] 41 tot € 128.000 en de aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende is tegen de in 1.2 en 1.4 genoemde uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep niet-ontvankelijk verklaard voor zover het ziet op de aanslagen rioolheffing en heeft het beroep voor het overige ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De heffingsambtenaar en belanghebbende hebben een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 januari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , woz-taxateur, en [naam3] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres1] 40 en 41 te [woonplaats] (hierna gezamenlijk: de woningen).
      
    
    
      2.2.
      De woningen zijn in het jaar 1904 gebouwd. Het zijn tussenwoningen met een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 165 en 160 m2 en een kaveloppervlakte van 106 m2. De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van de woningen zijn zeer matig.
      
    
    
      2.3.
      De bodem en het grondwater onder de woningen is in het verleden vervuild geraakt door lekkage van een ondergrondse tank en door het morsen van brandstof bij het pompstation van het naastgelegen garagebedrijf aan de [adres1] 42-44.
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft een offerte van 24 november 2016 overgelegd van [naam4] B.V. van een bedrag van € 8.975.000 voor – kort weergegeven – het slopen van (de opstallen inclusief fundering van) de woningen, het tot 6 meter onder het maaiveld uitgraven van de grond onder de woningen en het afvoeren van de restmaterialen en de grond. De totale kosten van deze werkzaamheden per woning heeft belanghebbende becijferd op € 5.986.500 gerekend naar prijspeil op peildatum 1 januari 2018 en € 6.286.000 gerekend naar prijspeil op peildatum 1 januari 2019.
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft ook over eerdere jaren geprocedeerd over de WOZ-waarde van de woningen. Het Hof heeft over de waarde van de woningen voor de jaren 2009 en 2010 op 2 juli 2013 uitspraak gedaan welke uitspraken met de arresten van de Hoge Raad van 31 januari 2014 onherroepelijk zijn geworden. Voor de jaren 2011 tot en met 2013 heeft het Hof uitspraak gedaan op 2 februari 2016 welke uitspraak, na het arrest van de Hoge Raad van 23 december 2016 onherroepelijk is geworden. Voor de jaren 2014 en 2015 heeft het Hof uitspraak gedaan op 12 juni 2018 welke uitspraak, na het arrest van de Hoge Raad van 15 maart 2019 onherroepelijk is geworden. Voor de jaren 2016, 2017 en 2018 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woningen vastgesteld op € 235.000 (nummer 40) en € 228.000 (nummer 41). Bij uitspraak van 28 april 2021 heeft het Hof geconcludeerd dat de heffingsambtenaar er voor de jaren 2016, 2017 en 2018 niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld, en dat belanghebbende de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof heeft de WOZ-waarden van de woningen voor de jaren 2016, 2017 en 2018 in goede justitie vastgesteld op € 135.000 (nummer 40) en € 128.000 (nummer 41). Deze uitspraak van het Hof is met het arrest van de Hoge Raad van 20 mei 2022 onherroepelijk geworden.
      
    
    
      2.6.
      
        Tot de gedingstukken behoort (een deel van) een ‘rapport grondwatermonitoring 2019 en aanvullend grondwateronderzoek, [adres1] 42-44 [woonplaats] , [naam5] , [nummer1] , versie 1.2, 14-1-2022’ (hierna: het rapport grondwatermonitoring 2019). In dit rapport is onder meer vermeld:
        “5.1 VELDONDERZOEK
        Vanaf de grondwaterspiegel (1,5 à 2,0 m-mv) worden in de bodem ter plaatse van de peilbuizen 801 t/m 804 zwakke tot sterke olie-waterreacties aangetroffen.
      
      
    
    
      5.2
      
        
          GRONDWATER
        
        In het grondwater ter plaatse van peilbuis 801, op het westelijk deel van de perceelsgrens tussen nr. 42-44 (garagebedrijf) en 41 (woning), is een sterke verontreiniging met minerale olie en xylenen aangetroffen, tezamen met een matige verontreiniging met ethylbenzeen en licht verhoogde concentraties benzeen en naftaleen.
        In het grondwater ter plaatse van peilbuis 802 en peilbuis 501-N (ondiep) is een matige verontreiniging met minerale olie aangetroffen, tezamen met licht verhoogde concentraties benzeen, ethylbenzeen, xylenen en/of naftaleen.
        In het grondwater ter plaatse van de peilbuizen 403, 601 (label 103), 702, 803 en 804 zijn maximaal licht verhoogde concentraties minerale olie en vluchtige aromaten aangetroffen. In het grondwater ter plaatse van de peilbuizen 05, 101, 104, 113, 201 en 602 zijn geen verhoogde concentraties minerale olie en vluchtige aromaten aangetroffen.
        Op basis van de resultaten van de grondwateranalyses kan gesteld worden dat op de locatie nog een sterke verontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten (xylenen) in het grondwater aanwezig is, namelijk ter plaatse van peilbuis 801, nabij de perceelsgrens met [adres1] 41. De sterke verontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten (xylenen) is in zuidelijke richting nog onvoldoende in kaart gebracht.
        Daarnaast vallen de volgende zaken op:
        — 	De concentratie minerale olie ter plaatse van peilbuis 501-N (ondiep), waar in 2016 en 2018 een sterke verontreiniging (boven interventiewaarde) met minerale olie in het grondwater aangetroffen werd, is in 2019 iets afgenomen tot een concentratie gelijk aan de interventiewaarde van 600 μg/l.
        — 	In het grondwater ter plaatse van de peilbuizen 501-N (ondiep) en 801 t/m 804 worden relatief hoge concentraties vluchtige minerale olie (C6-C10) aangetroffen. Voor vluchtige minerale olie bestaan geen streef- en interventiewaarden. De aanwezigheid van vluchtige minerale olie kan wel resulteren in (mogelijk) onaanvaardbare humane risico's.
        (…)
        
          6 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
        
      
    
    
      6.1
      
        
          CONCLUSIES
        
        In opdracht van de gemeente [de gemeente] heeft [naam5] B.V. een grondwatermonitoring en een aanvullend grondwateronderzoek uitgevoerd ter plaatse van de locatie [adres1] 42-44 te [woonplaats] . 
        Het doel van het aanvullend grondwateronderzoek is het bepalen of de verontreiniging met (vluchtige) minerale olie in het grondwater ook aanwezig is nabij de perceelsgrens met [adres1] 41, om hiermee meer duidelijkheid te verschaffen over de omvang van de verontreiniging en de eventuele onaanvaardbare humane risico's ter plaatse van de woning aan [adres1] 41.
        De belangrijkste bevindingen uit het onderzoek zijn:
        — 	Alleen ter plaatse van peilbuis 801, op het westelijk deel van de perceelsgrens tussen nr. 42-44 (garagebedrijf) en nr. 41 (woning), is bij de monitoring in 2019 in het grondwater een sterke verontreiniging met minerale olie en xylenen aangetroffen, tezamen met een matige verontreiniging met ethylbenzeen en licht verhoogde concentraties benzeen en naftaleen. In zuidelijke richting, onder de woning aan [adres1] 41, is de sterke verontreiniging nog onvoldoende in kaart gebracht.
        — 	Ter plaatse van peilbuis 802, midden op de perceelsgrens tussen nr. 42-44 en nr. 41, is in het grondwater een matige verontreiniging met minerale olie aangetroffen, tezamen met licht verhoogde concentraties xylenen en naftaleen.
        — 	Ter plaatse van peilbuis 501-N (ondiep) is in het grondwater een matige verontreiniging met minerale olie aangetroffen, tezamen met licht verhoogde concentraties benzeen, ethylbenzeen, xylenen en naftaleen. De concentratie minerale olie is wat gedaald ten opzichte van 2018.
        — 	In het grondwater ter plaatse van de overige peilbuizen zijn maximaal licht verhoogde concentraties minerale olie en vluchtige aromaten aangetroffen.
        — 	In het grondwater ter plaatse van de peilbuizen 501-N (ondiep) en 801 t/m 804 worden relatief hoge concentraties vluchtige minerale olie (C6-C10) aangetroffen. De aanwezigheid van alifatische oliefracties met korte ketenlengte (C6-C8 en C8-C10) resulteren in het programma Sanscrit in mogelijk onaanvaardbare humane risico's omdat de berekende (theoretische) concentratie in de binnenlucht de TCL (Toelaatbare Concentratie in Lucht) overschrijdt.
        Op basis van de resultaten van onderhavig onderzoek kan niet worden uitgesloten dat in het grondwater onder de woning aan [adres1] 41 sterke verontreinigingen met (vluchtige) minerale olie of vluchtige aromaten aanwezig zijn. Ook kunnen onaanvaardbare humane risico's hier niet worden uitgesloten. Zonder aanvullend onderzoek op het perceel [adres1] 41 is een goede beoordeling van de risico's niet mogelijk.
      
    
    
      6.2
      
        
          AANBEVELINGEN
        
        Aanbevolen wordt om:
        — 	Het grondwater op perceel [adres1] 41 te onderzoeken op minerale olie, vluchtige minerale olie en vluchtige aromaten.
        — 	Een binnenluchtonderzoek uit te voeren in de woning ter plaatse van [adres1] 41. Hierbij dient de binnenlucht geanalyseerd te worden op vluchtige aromaten en op de (vluchtige) aromatische en alifatische oliefracties die bij onderhavig onderzoek in het grondwater zijn gemeten.
        — 	Een nieuwe risicobeoordeling uit te voeren waarin de resultaten van het grondwater- en binnenluchtonderzoek ter plaatse van [adres1] 41 worden meegenomen.”
      
      
    
    
      2.7.
      Diverse makelaars hebben op verzoek van belanghebbende verklaard dat de woningen niet verkoopbaar zijn.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woningen voor de belastingjaren 2019 en 2020 (waardepeildata 1 januari 2018 en 1 januari 2019), na vermindering naar aanleiding van de bezwaren, te hoog heeft vastgesteld. Daarnaast is in geschil of de Rechtbank de aanslagen rioolheffing en watersysteemheffing gebouwd voor de [adres1] 40 terecht in stand heeft gelaten. 
      
    
    
      3.2.
      Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de hoorplicht heeft geschonden, of hij ten onrechte het taxatieverslag niet aan belanghebbende heeft toegestuurd, en of hij de op de zaak betrekking hebbende stukken, als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), heeft ingebracht. 
      
    
    
      3.3.
      Tot slot verzoekt belanghebbende om schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen van de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        WOZ-waarde
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woningen een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voor elk jaar verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices van 15 november 2021, opgesteld door [naam6] , taxateur. Hierin is de waarde van de woningen voor beide waardepeildata op € 135.000 (nummer 40) en € 128.000 (nummer 41) onderbouwd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildata zijn verkocht, waarop vervolgens een aftrek in verband met bodemverontreiniging is toegepast van € 91.000. Na deze aftrek liggen de waarden in lijn met de eerder genoemde uitspraak van dit Hof van 28 april 2021 (zie 2.5). Voor de waardepeildatum 1 januari 2018 heeft de taxateur de woningen vergeleken met de volgende referentieobjecten:
      
        
          
            [adres2] 13 te [woonplaats] . Dit betreft een rond 1880 gebouwde in het centrum gelegen tussenwoning met een perceeloppervlakte van 43 m2 en een gebruiksoppervlakte van 110 m2. Op 9 augustus 2019 is voor het object een koopsom van € 445.000 overeengekomen. In de matrix is opgenomen: “Grondwater sterk verontreinigd met VOCl. Grond matig tot sterk verontreinigd met zware metalen en PAK.”
        
        
          
            [adres3] 19 te [woonplaats] . Dit betreft een rond 1905 gebrouwde in een woonwijk aan de rand van het centrum gelegen tussenwoning met een perceeloppervlakte van 89 m2 en een gebruiksoppervlakte van 144 m2. Op 8 februari 2018 is voor het object een koopsom van € 465.000 overeengekomen. In de matrix is opgenomen: “Sterk verontreinigd met VOCl (grondwater)”.
        
        
          
            [adres4] 2 te [woonplaats] . Dit betreft een rond 1928 gebouwde in een woonwijk aan de rand van het centrum gelegen eindwoning met een perceeloppervlakte van 114 m2 en een gebruiksoppervlakte van 120 m2. Op 21 maart 2018 is voor het object een koopsom van € 445.000 overeengekomen. In de matrix is opgenomen: “Grondwater sterk verontreinigd met MO, aromaten, PAK en cyanide.”
        
        
          
            [adres5] 32 te [woonplaats] . Dit betreft een rond 1906 gebrouwde in een woonwijk aan de rand van het centrum gelegen tussenwoning met een perceeloppervlakte van 69 m2 en een gebruiksoppervlakte van 110 m2. Op 30 september 2017 is voor het object een koopsom van € 470.500 overeengekomen. In de matrix is opgenomen: “Grond en grondwater sterk verontreinigd met VOCl”.
        
      
      
      
        Voor de waardepeildatum 1 januari 2019 heeft de taxateur de woningen vergeleken met dezelfde referentieobjecten, met dien verstande dat hij het referentieobject [adres5] 32 te [woonplaats] heeft vervangen door [adres6] 3 te [woonplaats] . Dit laatste object betreft een rond 1904 gebrouwde in een woonwijk nabij het centrum gelegen tussenwoning met een perceeloppervlakte van 87 m2 en een gebruiksoppervlakte van 131 m2. Op 18 mei 2018 is voor het object een koopsom van € 525.000 overeengekomen. In de matrix is opgenomen: “Grond en grondwater sterk verontreinigd met VOCL”.
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft de in de taxatiematrices omschreven vervuiling van de referentieobjecten en de omvang van de aftrek in verband met bodemverontreiniging betwist. Hij heeft gesteld dat alle door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woningen wat betreft de aard en omvang van de bij de woningen aanwezige ernstige mobiele carcinogene bodemvervuiling die, zoals blijkt uit het rapport grondwatermonitoring 2019 (zie 2.6), ligt boven de interventiewaarden. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten kunnen volgens belanghebbende daarom niet dienen ter onderbouwing van de waarden van de woningen.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarden van de woningen niet te hoog zijn. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat bij alle referentieobjecten sprake is van carcinogene mobiele vervuiling. Met de verklaring van de deskundige ter zitting, met de verwijzing naar de door hem in de beroepsfase ingebrachte omgevingsrapportages van de referentiepanden waarmee ‘u een indruk [krijgt] van de aan- of afwezigheid van gegevens over mogelijke bodemverontreiniging in het geselecteerde gebied of perceel’ en door er ter zitting op te wijzen dat de vervuilingsgegevens van de referentieobjecten gemakkelijk te raadplegen zijn in openbare bronnen, heeft de heffingsambtenaar die stelling, tegenover de betwisting door belanghebbende, echter onvoldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. Dit betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de referentieobjecten qua vervuiling van de ondergrond voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Het Hof acht de (verkoopcijfers van de) referentieobjecten daarom niet geschikt om de waarde van de woningen te bepalen. Daaraan doet niet af dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de woningen is uitgegaan van een lagere m2-prijs én een aftrek in verband met bodemverontreiniging heeft toegepast en hij op die wijze heeft aangesloten bij de door het Hof in de uitspraak van 28 april 2021 in goede justitie bepaalde waarden van de woningen voor de voorafgaande jaren. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor de onderhavige tijdvakken vastgestelde waarden is daarom slechts van belang of die waarden in overeenstemming zijn met het wettelijk waardebegrip, zoals hiervoor in 4.1 is weergegeven. Daarbij komt geen zelfstandige betekenis toe aan de waarde die daaraan per een vorige waardepeildatum is toegekend. De heffingsambtenaar heeft voorts ter zitting gesteld dat voor dergelijke panden met vervuiling € 700.000 a € 800.000 wordt betaald, maar hij heeft daarvoor geen bewijs geleverd. De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande de waarden, zoals die luiden na de ambtshalve verleende vermindering, onvoldoende onderbouwd. 
      
    
    
      4.6.
      Het ligt dan vervolgens op de weg van belanghebbende om de door hem bepleite waarden aannemelijk te maken. Belanghebbende heeft onder verwijzing naar de offerte (zie 2.4), het rapport grondwatermonitoring 2019 (zie 2.6) en de verklaringen van de makelaars (zie 2.7) gesteld dat de woningen door de verontreiniging onverkoopbaar zijn en dat de waarden daarom negatief zijn ter grootte van de herstelkosten. Hij stelt dat een potentiële koper het risico loopt dat hij gedwongen moet saneren en dat de kosten daarvan voor rekening van die koper komen. Voor beide huisnummers bepleit belanghebbende een waarde van -/- € 6.727.000 per waardepeildatum 1 januari 2018 en van -/- € 7.063.500 per waardepeildatum 1 januari 2019.
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem bepleite waarden niet aannemelijk gemaakt. Het Hof acht daarbij het volgende van belang. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de grond onder de woningen dusdanig is verontreinigd dat op de waardepeildata een verplichting tot (ex-situs)sanering bestond, waarvan de offerte van [naam4] BV uit gaat. In het onder 2.6 vermelde rapport grondwatermonitoring 2019 is vermeld dat bij peilbuis 801, op het westelijk deel van de perceelgrens tussen de huisnummers 42-44 (garagebedrijf) en nummer 41 (woning), in 2019 in het grondwater een sterke verontreiniging met minerale olie en xylenen is aangetroffen, tezamen met een matige verontreiniging met ethylbenzeen en licht verhoogde concentraties benzeen en naftaleen. In zuidelijke richting, onder de woning aan [adres1] 41, is de sterke verontreiniging nog onvoldoende in kaart gebracht. Op basis van de resultaten van het onderzoek kan niet worden uitgesloten dat in het grondwater onder de woning aan [adres1] 41 sterke verontreinigingen met (vluchtige) minerale olie of vluchtige aromaten aanwezig zijn en dat er onaanvaardbare humane risico’s zijn. Volgens het rapport is een goede beoordeling van de risico’s bij [adres1] 41 echter niet mogelijk zonder aanvullend onderzoek op het perceel. Over de verontreiniging bij de woning aan [adres1] 40 vermeldt dit rapport niets. Nu de verklaringen van de makelaars uitgaan van de verplichting tot sanering, zoals omschreven in de offerte van [naam4] BV, heeft belanghebbende naar oordeel van het Hof met die verklaringen niet aannemelijk gemaakt dat de woningen op de waardepeildata onverkoopbaar waren. Het Hof acht wel aannemelijk dat de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de woningen meest geschikte wijze na de beste voorbereiding negatief wordt beïnvloed door de onder de woningen aanwezige verontreiniging, maar niet dat dit tot negatieve prijzen leidt. 
      
    
    
      4.8.
      Nu geen van de partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarden aannemelijk te maken, stelt het Hof op basis van de gedingstukken en hetgeen partijen ter zitting hebben aangedragen de waarden in goede justitie aldus vast:
      - voor [adres1] 40 voor beide waardepeildata op € 130.000;
      - voor [adres1] 41 voor beide waardepeildata op € 123.000.
      
      
        
          Op de zaak betrekking hebbende stukken
        
      
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar het rapport grondwatermonitoring 2019 als op de zaak betrekking hebbend stuk aan het Hof had moeten sturen. 
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een op de zaak betrekking hebbend stuk, omdat hij niet over het rapport beschikte en dat het daarom ook niet ten grondslag heeft gelegen aan de waardebeschikkingen. Dit is door belanghebbende niet weersproken.
      
    
    
      4.11.
      Nu de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat hij het rapport niet had, en het derhalve niet is gebruikt bij de onderhavige waardevaststellingen, vormt het rapport naar het oordeel van het Hof geen op de zaak betrekking hebbend stuk dat door de heffingsambtenaar had moeten worden ingebracht. Ten overvloede merkt het Hof op dat wanneer het betreffende rapport wel een op de zaak betrekking hebbend stuk zou zijn, het Hof geen gevolgen zou hebben verbonden aan het verzuim van de heffingsambtenaar om het als een op de zaak betrekking hebbend stuk over te leggen, omdat het rapport (door belanghebbende) in de procedure is gebracht, zodat beide partijen en het Hof er kennis van hebben kunnen nemen. 
      
      
        
          Hoorplicht en toezending taxatieverslag
        
      
      
    
    
      4.12.
      In hoger beroep heeft belanghebbende de gronden die hij in zijn bezwaarschrift en in eerste aanleg heeft beschreven gehandhaafd.
      
    
    
      4.13.
      
        Voor de Rechtbank heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar de hoorplicht in de bezwaarfase voor het belastingjaar 2020 heeft geschonden. In hoger beroep heeft belanghebbende deze grief niet nader gemotiveerd. De Rechtbank heeft over de gestelde schending van de hoorplicht geoordeeld (waarbij voor ‘eiser’ moet worden gelezen ‘belanghebbende’):
        “5. (…) De rechtbank is het niet met eiser eens dat de hoorplicht is geschonden. In WOZ-zaken wordt een belanghebbende alleen op verzoek gehoord. Als eiser gehoord had willen worden, had hij dit moeten verzoeken. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift of in een ander stuk over het belastingjaar 2020 echter niet gevraagd om te worden gehoord. De hoorplicht is daarom niet geschonden. De beroepsgrond slaagt niet.”
        Het Hof verenigt zich met deze beslissing van de Rechtbank en maakt de daartoe door de Rechtbank gebezigde gronden tot de zijne.
      
      
    
    
      4.14.
      
        Ter zitting bij de Rechtbank heeft belanghebbende aangevoerd dat hij het taxatieverslag voor het belastingjaar 2020 niet heeft ontvangen. De Rechtbank heeft geoordeeld dat deze grief wegens strijd met de goede procesorde buiten de beoordeling van het beroep blijft. In hoger beroep heeft belanghebbende deze grief gehandhaafd, maar niet nader toegelicht.
        Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarden van de woningen niet te hoog zijn (zie 4.5). Het gevolg daarvan is dat hoger beroep gegrond is en belanghebbende recht heeft op vergoeding van het betaalde griffierecht en van zijn proceskosten (zie 5 hierna). Gelet daarop heeft belanghebbende geen belang bij zijn grief over het niet ontvangen van het taxatieverslag. Het Hof zal dit geschilpunt daarom niet behandelen.
      
      
      
        
          Rioolheffing en watersysteemheffing
        
      
      
    
    
      4.15.
      Belanghebbende heeft in de beroepsprocedure aangevoerd dat de aanslagen rioolheffing en watersysteemheffing gebouwd voor de [adres1] 40 moeten worden vernietigd, omdat die woning geen aansluiting op het riool zou hebben. Belanghebbende heeft dit in hoger beroep herhaald.
      
    
    
      4.16.
      Het Hof komt aan een inhoudelijke behandeling van deze grief niet toe, omdat belanghebbende – zoals hij ter zitting ook heeft bevestigd – geen bezwaar heeft gemaakt tegen deze aanslagen, zodat daartegen geen (hoger) beroep open staat. De Rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat het beroep voor zover het ziet op de rioolheffing niet-ontvankelijk is. De Rechtbank had dit ook moeten oordelen voor de aanslagen watersysteemheffing gebouwd. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht, proceskosten en schadevergoeding
    
    
      5.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Belanghebbende heeft gevraagd om vergoeding van reiskosten voor de hogerberoepsprocedure en van verletkosten voor de bezwaarprocedure, de beroepsprocedure en de hogerberoepsprocedure. De reiskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) te berekenen op € 25,20 voor tweemaal enkele reis met het openbaar vervoer van zijn woning aan de [adres1] 40 te [woonplaats] naar de zitting van het Hof in Arnhem voor de hogerberoepsprocedure. Belanghebbende stelt dat hij recht heeft op vergoeding van de verletkosten van de talloze uren die hij aan de procedures heeft moeten besteden. Het Bpb voorziet, voor zover van belang, in vergoeding van verletkosten voor het bijwonen van de mondelinge behandeling(en), maar niet voor de voorbereidingstijd. De verletkosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Bpb begroot op € 176 (2 x € 88) voor de aanwezigheid ter zitting van de Rechtbank en € 352 (4 x € 88) voor de aanwezigheid ter zitting van het Hof, in totaal derhalve op € 528. Het Hof stelt de totale proceskostenvergoeding daarom vast op € 553,20.
      
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat hij al jaren individueel en disproportioneel wordt gedupeerd, als bedoeld in artikel 1 van het Eerste Protocol bij de Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens. Ter onderbouwing stelt hij dat hij wordt getroffen door onjuiste ficties en aannames van de heffingsambtenaar. Hij verzoekt, naar het Hof begrijpt, met een beroep op de hardheidsclausule om ruime compensatie vanwege alle buitensporige individuele onrechten, lasten en urenderving.
      
    
    
      5.4.
      Het Hof vat dit op als een verzoek om schadevergoeding, als bedoeld in artikel 8:88 Awb. Volgens deze bepaling is de bestuursrechter bevoegd op verzoek van een belanghebbende een bestuursorgaan te veroordelen tot vergoeding van schade die de belanghebbende lijdt als gevolg van (onder meer) een onrechtmatig besluit. In 4.1 tot en met 4.8 heeft het Hof geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de voor hem verdedigde waarden van de woningen niet te hoog zijn. Het Hof stelt de waarden in goede justitie vast op lagere waarden. Dit leidt tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar en tot aanpassing van diens primaire beschikkingen. Daarmee staat vast dat de heffingsambtenaar onrechtmatig heeft gehandeld. 
      
    
    
      5.5.
      Het Hof wijst het verzoek om vergoeding van schade desondanks af en overweegt daartoe als volgt. De door belanghebbende gestelde schade bestaat voor een deel uit ‘urenderving’ (verletkosten) voor door belanghebbende aan deze procedure bestede tijd. Het gaat dus om een compensatie voor proceskosten. Op grond van artikel 8:75 Awb en het Bpb komen dergelijke verletkosten van belanghebbende – behalve voor het bijwonen van de mondelinge behandeling (zie 5.2) – niet voor vergoeding in aanmerking. Het Hof is van oordeel dat geen schadevergoeding op grond van artikel 8:88 Awb kan worden toegekend voor proceskosten die op basis van het Bpb niet voor vergoeding in aanmerking komen. Voor het overige heeft belanghebbende zijn verzoek om schadevergoeding niet onderbouwd en heeft hij geen indicatie gegeven van de omvang van de schade. Belanghebbende heeft bovendien niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een causaal verband tussen de schade die hij stelt te hebben geleden en het onrechtmatig handelen van de heffingsambtenaar in onderhavige procedure. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende in zoverre niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het beroep niet-ontvankelijk voor zover het ziet op de aanslagen watersysteemheffing gebouwd en de aanslagen rioolheffing eigenaar,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep voor het overige gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de WOZ-waarde van de [adres1] 40 per waardepeildatum 1 januari 2018 en per waardepeildatum 1 januari 2019 tot € 130.000,
      – vermindert de WOZ-waarde van de [adres1] 41 per waardepeildatum 1 januari 2018 en per waardepeildatum 1 januari 2019 tot € 123.000,
      – vermindert de aanslagen OZB, watersysteemheffing gebouwd en de aanslagen rioolheffing eigenaar dienovereenkomstig,
      – wijst het verzoek om schadevergoeding af,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 553,20, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 98 (tweemaal € 49) in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Breij, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(M.M. Breij)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 21 februari 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     	ECLI:NL:GHARL:2013:4674 en ECLI:NL:GHARL:2013:4673
  
  
     	ECLI:NL:HR:2014:205 en ECLI:NL:HR:2014:207
  
  
     	ECLI:NL:GHARL:2016:636
  
  
     	ECLI:NL:HR:2016:2932
  
  
     	ECLI:NL:GHARL:2018:5274
  
  
     	ECLI:NL:HR:2019:371
  
  
     	ECLI:NL:GHARL:2021:4155
  
  
     	ECLI:NL:HR:2022:749
  
  
     	Dit is geregeld in artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, dat op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ ook voor WOZ-zaken geldt.