ECLI:NL:GHSGR:2007:BB5647, Gerechtshof 's-Gravenhage, 19-04-2007, 05/600
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2007-04-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop onroerende zaak. Vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst (artikel 7:2 BW).

Uitspraak: 19 april 2007
      Rolnummer: 05/600
      Rolnummer rechtbank: 04-2376
    
    
    
    HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, eerste civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
    
    
      1. [APPELLANT 1], en 
      2. [APPELLANT 2],
      beiden wonende te [plaatsnaam],
      appellanten,
      hierna: appellant,
      procureur: mr. J. Verhoeven,
    
    
    tegen
    
    
      1. [GEïNTIMEERDE 1], en
      2. [GEïNTIMEERDE 2],
      beiden wonende te [plaatsnaam]
      geïntimeerden,
      hierna: [geïntimeerde],
      procureur: mr. H.J.A. Knijff.
    
    
    Het geding
    
    Bij exploot van 21 april 2005 is appellant in hoger beroep gekomen van het eindvonnis van 2 februari 2005, door de rechtbank Dordrecht gewezen tussen partijen. Appellant heeft bij memorie van grieven (met productie) vijf grieven opgeworpen, die door geïntimeerde bij memorie van antwoord is bestreden. Daarop heeft appellant een akte na memorie van antwoord (met producties) genomen waarop geïntimeerde met een antwoordakte heeft gereageerd. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
     
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      1. 	Partijen zijn niet opgekomen tegen de in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis door de rechtbank als vaststaand aangenomen feiten. Hierover bestaat tussen partijen verder ook geen geschil. Het hof zal daarom eveneens van deze feiten uitgaan. Met inachtneming hiervan en gezien de stukken gaat het in deze zaak, samengevat, om het volgende.
      1.1	Geïntimeerde is eigenaar van het perceel met woonhuis aan de [adres] (hierna: het perceel).
      1.2	Op 12 april 2004 heeft appellant het perceel (de tuin) bekeken.  Appellant had interesse in het perceel om er een nieuw woonhuis te bouwen.
      1.3	Op of omstreeks 12 april 2004 heeft appellant telefonisch aan geïntimeerde het aanbod gedaan om het perceel te kopen voor € 585.000,-. Dit aanbod heeft hij bij e-mailbericht van 15 april 2004, onder voorbehoud van financiering, bevestigd.
      1.4	Op 15 april 2004 heeft geïntimeerde telefonisch aan appellant meegedeeld dat hij het hoogste bod had gedaan en dat dit bod akkoord, althans acceptabel was.
      1.5	Bij e-mailbericht van 19 april 2004 heeft geïntimeerde aan appellant bericht dat hij akkoord ging met het bod van € 585.000,- onder voorbehoud dat hij een arbeidsovereenkomst in Zeeland zou verkrijgen.
      1.6	Bij e-mailbericht van 26 april 2004 heeft geïntimeerde aan appellant meegedeeld zijn huis niet te zullen verkopen, omdat de arbeidsovereenkomst te Zeeland niet tot stand was gekomen.
      1.7	Appellant vordert in dit geding op de grond dat op 15 april 2004 tussen partijen volledige wilsovereenstemming is bereikt over de koop van het perceel met slechts één voorbehoud, namelijk het door appellant gemaakte voorbehoud van financiering:
      a. geïntimeerde  te veroordelen, primair, mee te werken aan het opstellen van de schriftelijke koopovereenkomst tussen partijen en aansluitend mee te werken aan de levering van het perceel, subsidiair, de afgebroken onderhandelingen met appellant voort te zetten, en
      b. geïntimeerde c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de door appellant geleden schade, nader op te maken bij staat.
      1.8	De rechtbank heeft de vorderingen van appellant afgewezen.
    
    
    2.	Met grief I komt appellant op tegen de rechtsoverwegingen 8 tot en met 11 van het bestreden vonnis waarin de rechtbank tot het oordeel komt dat, ook al zou vast (komen te) staan dat partijen - zoals appellant stelt en geïntimeerde betwist - overeenstemming hadden bereikt over de essentialia voor een koopovereenkomst (met uitzondering van de schriftelijke koopakte), het wettelijk systeem in de weg staat aan toewijzing van de primaire vordering. Appellant stelt dat de rechtbank uit de bewoordingen van artikel 7:2 BW en de parlementaire geschiedenis van dat artikel niet zonder meer tot nietigheid van de onderhavige koopovereenkomst of wilsovereenstemming had kunnen concluderen. Appellant betoogt dat artikel 3:39 BW toepassing mist, althans niet automatisch leidt tot nietigheid, en dat, in het belang van de te beschermen consumentkoper, vernietigbaarheid beter past bij schending van het schriftelijkheidsvereiste dan nietigheid. Verder voert appellant als subsidiaire grondslag voor zijn primaire vordering aan dat tussen partijen een voorovereenkomst tot stand is gekomen.
    
    3.	De stelling van appellant dat de rechtbank uit de bewoordingen van artikel 7:2 BW en de parlementaire geschiedenis op dat artikel niet zonder meer tot nietigheid van de onderhavige koopovereenkomst of wilsovereenstemming had kunnen concluderen, gaat niet op. Volgens de memorie van antwoord bij het desbetreffende wetsvoorstel  bevat het eerste lid van artikel 7:2  een vormvereiste dat de belangen van beide partijen (en van eventuele andere gegadigden) dient door duidelijkheid te verschaffen omtrent het moment waarop partijen overeenstemming hebben bereikt en omtrent de aanvang van de bedenktijd van de koper en is, zolang het vormvereiste van een schriftelijk koopovereenkomst nog niet is vervuld, de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand gekomen. De sanctie op het niet voldoen aan dit vormvereiste is nietigheid van de koop, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 3:39 BW.
    
    4.	Appellant voert ter onderbouwing van zijn stelling dat partijen wilsovereenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst (object en prijs) hebben bereikt aan dat geïntimeerde zijn aanbod tijdens het telefoongesprek op 15 april 2004 zonder enig voorbehoud heeft aanvaard. Geïntimeerde erkent weliswaar dat partijen op 15 april 2004 overeenstemming hebben bereikt over object en prijs, maar voert daarbij aan dat het verkrijgen van de baan bij de Hogeschool Zeeland waarop hij had gesolliciteerd, altijd als voorwaarde is gesteld voor de totstandkoming van een koopovereenkomst en heeft deze stelling gestaafd met de schriftelijke verklaringen van [geïntimeerde 1] en [de buur].
    
    5.	Ook deze door appellant aangevoerde grond kan hem niet baten. Uit de eerste schriftelijke reactie van geïntimeerde op het aanbod van appellant, het e-mailbericht van 19 april 2004, blijkt dat geïntimeerde dit aanbod slechts heeft aanvaard onder het voorbehoud dat hij een arbeidsovereenkomst in Zeeland zal verkrijgen. Deze voorwaarde dient tot de essentialia van de overeenkomst te worden gerekend. De werking van artikel 7:2 BW brengt in dit geval mee dat er geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat partijen ook niet geacht kunnen worden overeenstemming over de essentialia van deze overeenkomst te hebben bereikt. Grief I wordt verworpen.
    
    
      6.	Met de grieven II en III komt appellant op tegen de overwegingen die de rechtbank aan de afwijzing van de subsidiaire vordering tot dooronderhandelen ten grondslag heeft gelegd (rechtsoverweging 13 van het bestreden vonnis). Deze grieven bouwen voort op de stelling dat partijen wilsovereenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst hebben bereikt en kunnen appellant 
      derhalve evenmin baten.
    
    
    7.	Grief IV betreft de afwijzing van de vordering tot schadevergoeding. Appellant voert aan dat bij hem het vertrouwen was gewekt dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen en stelt dat de onderhandelingen daarmee in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken ervan in strijd is met de redelijkheid en billijkheid dan wel geïntimeerde daarmee onrechtmatig jegens appellant heeft gehandeld. 
    
    8.	Uit de schriftelijke verklaring van [de buur] blijkt dat geïntimeerde appellant op of omstreeks 12 april 2004 heeft meegedeeld dat duidelijkheid over de baan in Zeeland nog twee weken zou duren. Appellant heeft niet betwist dat geïntimeerde hem op 23 april 2004, direct nadat geïntimeerde de mededeling had ontvangen dat hij geen aanstelling bij de Hogeschool Zeeland kreeg, telefonisch heeft verteld dat de verkoop van de woning niet doorging. Onder deze omstandigheden heeft geïntimeerde door de onderhandelingen af te breken met een beroep op de betrokken voorwaarde niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid dan wel onrechtmatig jegens appellant gehandeld.
     
    9.      Dit is ook niet het geval indien hierbij in aanmerking wordt genomen dat geïntimeerde  zou hebben meegedeeld dat het voor 99% zeker was dat [geïntimeerde 1] die baan zou krijgen, zoals appellant nog heeft gesteld, en dat geïntimeerde  zelf al in Zeeland op zoek was geweest naar een woning en appellant in dat verband heeft verzocht zijn e-mailbericht van 15 april 2004 nogmaals per fax en ondertekend aan hem toe te zenden. Dat geïntimeerde  een verwijt kan worden gemaakt dat hij de baan bij de Hogeschool Zeeland niet heeft gekregen, is niet gesteld en ook niet gebleken. Grief IV faalt dus eveneens.
    
    10.	Grief V bouwt voort op de grieven I tot en met IV en deelt het lot daarvan.
    
    11.	De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Appellant zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
    
    Beslissing
    
    
      Het hof:
      -	bekrachtigt het bestreden vonnis;
      -	veroordeelt appellant  in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van geïntimeerde  vastgesteld op € 291, - voor griffierecht en € 1.341,- voor salaris procureur.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. M.L. Vierhout, A.H. de Wild en A.V. van den Berg en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 april 2007 in bijzijn van de griffier.