ECLI:NL:GHARL:2022:489, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-01-2022, 20/00864 t/m 20/00867, 20/00869 t/m 20/00871, 20/00873 en 20/00874, 20/00876 t/m 20/00883
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-01-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woningen en niet-woningen.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers 20/00864, 20/00865, 20/00866, 20/00867, 20/00869, 20/00870, 20/00871, 20/00873, 20/00874, 20/00876, 20/00877, 20/00878, 20/00879, 20/00880, 20/00881, 20/00882 en 20/00883
    uitspraakdatum 25 januari 2022
    
    
      
        Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 25 augustus 2020, nummers UTR 19/1176, UTR 19/1177, UTR 19/1178, UTR 19/1179, UTR 19/1181, UTR 19/1182, UTR 19/1183, UTR 19/1185, UTR 19/1186, UTR 19/1188, UTR 19/1189, UTR 19/1190, UTR 19/1191, UTR 19/1192, UTR 19/1193, UTR 19/1194 en UTR 19/1195
    
    
    
      in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van - onder meer - de navolgende in [plaats] gelegen onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 als volgt vastgesteld: 
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                Kenmerk Hof
              
              
                Kenmerk Rechtbank
              
              
                Vastgestelde waarde
              
            
            
              
                
                  [adres1] 80 BS
              
              
                20/00864
              
              
                UTR 19/1176
              
              
                €    493.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 117 (niet woning)
              
              
                20/00865
              
              
                UTR 19/1177
              
              
                €    134.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 5
              
              
                20/00866
              
              
                UTR 19/1178
              
              
                €    175.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 5 (boven 1e en 2e verd.)
              
              
                20/00867
              
              
                UTR 19/1179
              
              
                €    245.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 118
              
              
                20/00869
              
              
                UTR 19/1181
              
              
                €    202.000
              
            
            
              
                
                  [adres4] 3 BS
              
              
                20/00870
              
              
                UTR 19/1182
              
              
                €    304.000
              
            
            
              
                
                  [adres5] 82 (woning)
              
              
                20/00871
              
              
                UTR 19/1183
              
              
                €    377.000
              
            
            
              
                
                  [adres6] 91
              
              
                20/00873
              
              
                UTR 19/1185
              
              
                € 1.452.000
              
            
            
              
                
                  [adres7] 55
              
              
                20/00874
              
              
                UTR 19/1186
              
              
                €    370.000
              
            
            
              
                
                  [adres8] 21 A
              
              
                20/00876
              
              
                UTR 19/1188
              
              
                €    109.000
              
            
            
              
                
                  [adres8] 21 B
              
              
                20/00877
              
              
                UTR 19/1189
              
              
                €    106.000
              
            
            
              
                
                  [adres8] 21 C
              
              
                20/00878
              
              
                UTR 19/1190
              
              
                €    106.000
              
            
            
              
                
                  [adres8] 21 D
              
              
                20/00879
              
              
                UTR 19/1191
              
              
                €    106.000
              
            
            
              
                
                  [adres8] 21 E
              
              
                20/00880
              
              
                UTR 19/1192
              
              
                €    106.000
              
            
            
              
                
                  [adres8] 21 G
              
              
                20/00881
              
              
                UTR 19/1193
              
              
                €    112.000
              
            
            
              
                
                  [adres8] 21 H
              
              
                20/00882
              
              
                UTR 19/1194
              
              
                €    109.000
              
            
            
              
                
                  [adres8] 21 J
              
              
                20/00883
              
              
                UTR 19/1195
              
              
                €    109.000
              
            
          
        
      
      
      
        Tegelijk met deze beschikkingen zijn voor het jaar 2018 aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) Eigenaar alsmede aanslagen Watersysteemheffing (WSH) Gebouwd vastgesteld, waarvoor de vastgestelde waarde als heffingsmaatstaf geldt. 
      
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 5 februari 2019 de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland  (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd voor zover die betrekking heeft op de waardevaststelling van [adres6] 91 te [plaats] , de waarde van [adres6] 91 verminderd tot € 1.200.000 en bepaald dat de aanslagen OZB en WSH dienovereenkomstig worden verminderd. De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 500 wegens overschrijding van de redelijke termijn. Verder is de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.050 en is hem opgedragen het griffierecht van € 47 aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
      1.4.
      
        Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
        De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 december 2021. Daarbij zijn  verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels als gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. Het betreft woningen (zelfstandige woonruimtes die door belanghebbende aan derden worden verhuurd) en één niet-woning ( [adres2] 117). 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van de Rechtbank de beroepen met de kenmerknummers UTR 19/1180, UTR 19/1184 en UTR 19/1187 ingetrokken. De beschikkingen en aanslagen met betrekking tot de objecten die onder die nummers bekend stonden, komen in hoger beroep dus niet meer aan de orde.
      
    
    
      3.3.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof uitdrukkelijk zijn beroep op betalingsonmacht ingetrokken. Verder heeft de gemachtigde van belanghebbende de algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en het nadere stuk  uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de ter zitting besproken geschilpunten, te weten:
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  [adres1] 80BS
              
              
                - Referentiepanden hebben andere objectkenmerken - met name een veel kleinere oppervlakte - en zijn niet goed vergelijkbaar
                - Slecht onderhouden
                - Alleen geschikt voor kamerverhuur
              
            
            
              
                
                  [adres3] 5 en
                
                  [adres3] 5 (1e en 2e verd.)
              
              
                - Matig onderhouden
                - Alleen geschikt voor kamerverhuur
                - Kunnen niet als zelfstandige appartementen verkocht worden
              
            
            
              
                
                  [adres4] 3 BS
              
              
                - Matig onderhouden
                - Alleen geschikt voor kamerverhuur
              
            
            
              
                
                  [adres5] 82 (woning)
              
              
                - Niet bestaande woning 
              
            
            
              
                
                  [adres7] 55
              
              
                - Alleen geschikt voor kamerverhuur
                - Veel onderhoud noodzakelijk
              
            
            
              
                
                  [adres8] 21 A-J
              
              
                - Geen eigen meters voor gas, water, elektriciteit (correctie € 7.500 per object)
                - Geen ramen, alleen lichtkoepels (beperkt/geen uitzicht)
              
            
          
        
      
      
      
        Voor de objecten [adres6] 91, [adres2] 117 en [adres2] 118 wordt verwezen naar de overwegingen 4.24 tot en met 4.26.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003: AI0924).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaken een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn. 
      
      
        
          
            [adres1] 80 BS 
        
      
      
    
    
      4.3.
      Dit object betreft een bovenwoning (242 m2), van bouwjaar 1904, gelegen nabij het centrum (Oudwijk West) van [plaats] . De bouwkundige kwaliteit is voldoende. 
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van 3 juli 2019 van taxateur [naam3] , waarin de waarde van deze woning aan de hand van een drietal referentiepanden die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, is bepaald op € 493.000 (gelijk aan de vastgestelde waarde)
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning [adres1] 80 BS per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (bovenwoning), de locatie (Oudwijk West), het bouwjaar (1904-1930) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende) zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentieobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen in, onder andere, oppervlakte. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers van de referentiepanden woningwaarden per m2 volgen van € 3.315 ( [adres1] 22 BS), € 3.990 ( [adres9] 37 BS) en € 2.470 ( [adres10] 5 H), terwijl voor de woning de woningwaarde per m2 neerkomt op € 2.037. Met name de verkoopprijs van het pand [adres1] 22 BS, dat een matig tot voldoende onderhoudstoestand heeft, maar dat veel kleiner is en, in tegenstelling tot de woning, geen monumentale maar een eenvoudige uitstraling heeft, en de verkoopprijs van [adres10] 5 H, welk pand eveneens kleiner is, maar vergelijkbaar is wat betreft bouwjaar en uitstraling, ondersteunen de stelling van de heffingsambtenaar dat de waarde van [adres1] 80 BS niet te hoog is vastgesteld. Voor zover de onderhoudstoestand van het onderhavige object minder is dan die van de referentiepanden, is dit voldoende in de woningwaarde per m2 voldoende tot uitdrukking gebracht.
      
      
        
          
            [adres3] 5 en [adres3] 5 (1e en 2e verd.)
        
      
      
    
    
      4.6.
      Deze objecten betreffen een in hetzelfde gebouw gesitueerde benedenwoning (50 m2) en bovenwoning (77 m2), van bouwjaar 1904, gelegen in het centrum (Binnenstad Oost) van [plaats] . De bouwkundige kwaliteit is voldoende, de staat van onderhoud matig. 
      
    
    
      4.7.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices van 9 juli 2019 van taxateur [naam3] , waarin de waarde van deze woningen aan de hand van een viertal referentiepanden die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, is bepaald op € 175.000  ( [adres3] 5) en € 245.000 ( [adres3] 5, 1e en 2e verdieping), derhalve gelijk aan de vastgestelde waarden.
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woningen [adres3] 5 en [adres3] 5 (1e en 2e verd.) per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien de soorten objecten (benedenwoningen respectievelijk bovenwoningen), de locatie (Binnenstad Oost/West), het bouwjaar (1900-1904) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende) zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met de woningen om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarden. Bij de herleiding van de waarde van de woningen uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentiepanden, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking. Voor de benedenwoning [adres3] 5 komt de woningwaarde per m2 neer op € 3.500, terwijl uit de verkoopcijfers van de referentiepanden woningwaarden per m2 volgen van € 4.475 ( [adres11] 29), € 4.960 ( [adres12] 19A), € 4.851 ( [adres13] 2) en € 3.878 ( [adres14] 11 S). Voor de bovenwoning [adres3] 5 (1e en 2e verd.) komt de woningwaarde per m2 neer op € 3.182, terwijl uit de verkoopcijfers van de referentiepanden woningwaarden per m2 volgen van € 3.688 ( [adres15] 1 C), € 3.603 ( [adres5] 304 BSA), € 3.961 ( [adres16] 20) en € 4.199 ( [adres15] 1B). De stelling van de heffingsambtenaar dat de waarde van de benedenwoning niet te hoog vastgesteld wordt met name ondersteund door de verkoopprijs van het pand [adres11] 29 dat eveneens dateert uit 1904 en waaraan dezelfde uitstraling (eenvoudig), bouwkundige kwaliteit (voldoende) en onderhoudstoestand (matig) is toegekend. De vastgestelde waarde van de bovenwoning wordt met name ondersteund door de verkoopprijs van het pand [adres15] 1 C dat eveneens dateert uit 1904 en waaraan dezelfde uitstraling (eenvoudig) en bouwkundige kwaliteit (voldoende) is toegekend, terwijl het verschil in de staat van onderhoud voldoende tot uitdrukking komt in de hogere waarde per m2 voor dit pand. De stelling van belanghebbende dat de woningen [adres3] 5 en [adres3] 5 (1e en 2e verd.) niet als zelfstandige appartementen verkocht kunnen worden kan, gelet op de fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, niet tot een ander oordeel leiden. Overigens is niet in geschil dat de objecten beide terecht zijn aangemerkt als een onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ.
      
      
        
          
            [adres4] 3 BS
        
      
      
    
    
      4.9.
      Dit object betreft een bovenwoning (80 m2), van bouwjaar 1904, gelegen nabij het centrum (Oudwijk West) van [plaats] . De bouwkundige kwaliteit is voldoende. 
      
    
    
      4.10.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van 6 december 2019 van taxateur [naam3] , waarin de waarde van deze woning aan de hand van een viertal referentiepanden die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, is bepaald op € 304.000 (gelijk aan de vastgestelde waarde).
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning [adres4] 3 BS per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de woning wordt gebruikt voor kamerverhuur en dat belanghebbende daarom de woning niet, of in elk geval zo min mogelijk, pleegt te onderhouden, zodat de staat van onderhoud in de taxatiematrix onjuist is gekwalificeerd. In het licht van die stelling heeft de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwd en derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de staat van onderhoud van de woning voldoende is en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit het verkoopcijfer van het referentiepand [adres17] 14 BS, welk object wat betreft bouwjaar, ligging, uitstraling en bouwkundige kwaliteit gelijk is aan de woning en eveneens wordt gebruikt voor kamerverhuur, maar dat een matige staat van onderhoud heeft, een woningwaarde per m2 volgt van € 3.554, terwijl voor de woning de waarde per m2 neerkomt op € 3.800. Belanghebbende heeft hiertegenover geen lagere waarde aannemelijk gemaakt. Het Hof zal daarom de waarde van de woning [adres4] 3 BS in goede justitie bepalen en verminderen tot € 285.000.
      
      
        
          
            [adres5] 82 (woning)
        
      
      
    
    
      4.12.
      Dit object betreft volgens de heffingsambtenaar een benedenwoning (102 m2), van bouwjaar 1900, gelegen in het centrum (Binnenstad West) van [plaats] , de bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud zijn voldoende. 
      
    
    
      4.13.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van 6 december 2019 van taxateur [naam3] , waarin de waarde van deze woning aan de hand van een viertal referentiepanden die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, is bepaald op € 377.000 (gelijk aan de vastgestelde waarde).
      
    
    
      4.14.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hem uit een locatiebezoek met mw. [naam4] en taxateur [naam5] (beiden BghU) in oktober 2021 is gebleken dat het gebouw aan de [adres5] 82 bestaat uit een op de benedenverdieping gelegen winkel, op de bovenverdiepingen en in de kelder gelegen appartementen en een aantal aan de achterzijde gelegen appartementen. Er is echter geen sprake van een achterwoning van 102 m2 op de begane grond maar van een aantal veel kleinere, zelfstandige units. Uit gesprekken met de bewoners kwam naar voren dat dit ook de situatie op de waardepeildatum was. Hij verzoekt om terugwijzing naar de heffingsambtenaar voor een nieuwe afbakening en waardebepaling.
      
    
    
      4.15.
      De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat bij een inpandige opname op 22 december 2015 een woning van 102 m2 is aangetroffen en dat in de gemeentelijke basisadministratie op dit adres één bewoner ( [naam6] ) staat ingeschreven. Tijdens een schorsing van het onderzoek ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar telefonisch contact opgenomen met taxateur [naam5] , die hem verklaarde dat hij bij het bezoek in oktober 2021 meerdere aan de achterzijde van [adres5] 82 gelegen objecten heeft aangetroffen waaronder het onderhavige object van 102 m2. 
      
    
    
      4.16.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de bevindingen bij de inpandige opname in december 2015 en de bevindingen van taxateur [naam5] in oktober 2021 aannemelijk gemaakt dat op de waardepeildatum aan de achterzijde van [adres5] 82 in elk geval een woning met een gebruiksoppervlakte van 102 m2 was gelegen en dat de onderhavige beschikking daarop betrekking heeft.
      
    
    
      4.17.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning [adres5] 82 per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (benedenwoning/appartement), de locatie (binnenstad Oost/West), het bouwjaar (1904) en de bouwkundige kwaliteit (voldoende) zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentieobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers van de referentiepanden woningwaarden per m2 volgen van € 3.458 ( [adres18] 102), € 4.712 ( [adres5] 88 L),  € 3.192 ( [adres19] 9) en € 4.217 ( [adres20] 107), terwijl voor de woning de woningwaarde per m2 neerkomt op € 3.696. De stelling van belanghebbende dat de waarde per m2 van de woning gelijk moet zijn aan die van het pand [adres19] 9 dat dezelfde gebruiksoppervlakte heeft als de woning, kan niet tot ander oordeel leiden omdat het pand [adres19] 9 - anders dan de onderhavige woning - een matige staat van onderhoud heeft hetgeen tot uitdrukking komt in de lagere waarde per m2 van dat pand. 
      
      
        
          
            [adres7] 55
        
      
    
    
      4.18.
      Dit object betreft een bovenwoning (133 m2), van bouwjaar 1900, gelegen in het centrum (Binnenstad West) van [plaats] . De bouwkundige kwaliteit is voldoende en de staat van onderhoud is matig. 
      
    
    
      4.19.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van 6 december 2019 van taxateur [naam3] , waarin de waarde van deze woning aan de hand van een drietal referentiepanden die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, is bepaald op € 370.000 (gelijk aan de vastgestelde waarde).
      
    
    
      4.20.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning [adres7] 55 per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (bovenwoning), de locatie (Binnenstad West), de uitstraling (monumentaal), het bouwjaar (1904), de bouwkundige kwaliteit (voldoende) en de staat van onderhoud (matig-voldoende) zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentieobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers van de referentiepanden woningwaarden per m2 volgen van € 3.352 ( [adres21] 26 BS), € 3.964 ( [adres21] 4 BS) en € 3.372 ( [adres19] 11), terwijl voor de woning de woningwaarde per m2 neerkomt op € 2.782. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat de heffingsambtenaar een te lage waarde heeft toegekend aan de bij de referentiepanden behorende balkons en dakterras. Deze vormen volgens hem een zeer waardeverhogende factor voor in de binnenstad gelegen bovenwoningen. Naar zijn mening moet de waarde van een balkon of dakterras worden gesteld op € 4.000 per m2. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat de gehanteerde waarde van € 400 per m2 is afgeleid uit de gegevens van de permanente marktanalyse en dat balkons van een paar m2-s geen enorme waardeverhoging meebrengen. Naar het oordeel van het Hof kan deze stelling belanghebbende niet baten omdat, ook indien wordt uitgegaan van de door belanghebbende voorgestane waarde van een balkon/dakterras van € 4.000 per m2, er voldoende ruimte tussen de woningwaarden van de referentiepanden en van de onderhavige woning resteert om steun te bieden aan de vastgestelde waarde.
      
      
        
          
            [adres8] 21 A, B, C, D, E, G, H en J
        
      
      
    
    
      4.21.
      Deze objecten betreffen in hetzelfde gebouw gesitueerde benedenwoningen met een gebruiksoppervlakte variërend van 31 tot 33 m2, van bouwjaar 1931, gelegen in de wijk [naam7] te [plaats] . De bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud zijn voldoende. 
      
    
    
      4.22.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van 22 juli 2020 van taxateur [naam5] , waarin de waarde van deze woningen aan de hand van een viertal referentiepanden die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, als volgt is bepaald:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  
                    [adres8]
                  
                
              
              
                
                  GO (ca)
                
              
              
                
                  Waarde in €
                
              
              
                
                  Woningwaarde per m2
                
              
            
            
              
                21 A
                21 B
                21 C
                21 D
                21 E
                21 G
                21 H
                21 J
                
              
              
                 32 m2
                 31 m2
                 31 m2
                 31 m2
                 31 m2
                  33 m2
                  32 m2
                32 m2
                
              
              
                109.000
                106.000
                106.000
                106.000
                106.000
                112.000
                109.000
                109.000
                
              
              
                € 3.406
                € 3.419
                € 3.419
                € 3.419
                € 3.419
                € 3.394
                € 3.406
                € 3.406
                
              
            
          
        
      
      
      
        De getaxeerde waarden zijn telkens gelijk aan de vastgestelde waarden.
      
      
    
    
      4.23.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woningen per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (appartement/benedenwoning), de locatie (in [naam7] ), de uitstraling (normaal) het bouwjaar (omstreeks 1926-1931), de gebruiksoppervlakte (30 m2 - 41 m2), de bouwkundige kwaliteit (voldoende) en staat van onderhoud (voldoende), zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met de woningen om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarden. Bij de herleiding van de waarde van de woningen uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentiepanden, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers van de referentiepanden woningwaarden per m2 volgen van € 3.967 ( [adres22] 24 C), € 3.301 ( [adres23] 106), € 3.609 ( [adres24] 9) en € 3.824 ( [adres25] 59 A), terwijl voor de woningen de woningwaarden per m2 neerkomen op afgerond € 3.400. Het ontbreken van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit, voor zover dat al als een waardeverminderende factor kan worden beschouwd, is voldoende in de woningwaarde per m2 van gemiddeld € 3.400 verdisconteerd. De taxateur heeft voorts geloofwaardig verklaard dat hem uit eerdere procedures niet is gebleken, dat het al dan niet hebben van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit leidt tot duidelijke verschillen in gerealiseerde verkoopprijzen. Daarbij wordt opgemerkt dat het door belanghebbende veronderstelde waardedrukkende effect niet noodzakelijkerwijs gelijk is aan de te plegen investering om dergelijke aansluitingen te realiseren (begroot op € 7.500). De stelling van belanghebbende dat bij de waardebepaling niet voldoende rekening is gehouden met de - door de heffingsambtenaar niet weersproken - omstandigheid dat deze woningen alleen lichtkoepels hebben en geen (verticale) ramen, kan naar het oordeel van het Hof niet tot vermindering van de vastgestelde waarden leiden. Ook indien wordt uitgegaan van de juistheid van deze stelling, resteert voldoende ruimte tussen de gemiddelde woningwaarde van de referentiepanden en van de onderhavige woningen, om steun te bieden aan de vastgestelde waarden.
      
      
        
          
            [adres6] 91
        
      
      
    
    
      4.24.
      Partijen zijn ter zitting van het Hof overeengekomen dat de waarde per de waardepeildatum van de woning [adres6] 91 € 1.100.000 bedraagt. 
      
      
        
          
            [adres2] 117 (niet woning) en 118 (woning)
        
      
      
    
    
      4.25.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zijn grieven met betrekking tot het pand [adres2] 117 (niet woning) laten varen. 
      
    
    
      4.26.
      Uit de omstandigheid dat partijen ter zitting van het Hof hebben aangegeven in te stemmen met een waarde per de waardepeildatum van de woning [adres2] 118 van € 205.000, concludeert het Hof dat belanghebbende zijn grieven tegen de voor deze woning vastgestelde waarde van € 202.000 heeft laten varen.
      
      
        
          Kostenvergoeding bezwaarfase
        
      
      
    
    
      4.27.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de Rechtbank ten onrechte geen kostenvergoeding heeft toegekend voor de bezwaarfase. Het Hof zal dat alsnog doen.
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.28.
      Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep bestaat geen aanleiding, aangezien die termijn niet is overschreden. De door de Rechtbank toegekende schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in eerste aanleg is in hoger beroep niet in geschil.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden (€ 131). De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar reeds opgedragen het in beroep betaalde griffierecht te vergoeden. De uitspraak van de Rechtbank zal in zoverre in stand worden gelaten.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 538 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en bijwonen hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 269), € 1.082 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 541) en € 1.082 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 541), ofwel in totaal op € 2.702.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de schadevergoeding en het griffierecht,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, maar uitsluitend voor zover gericht tegen de beschikkingen en de aanslagen OZB Eigenaar en WSH Gebouwd betreffende de woningen [adres6] 91 en  [adres4] 3 BS,
      – vernietigt de daarop betrekking hebbende uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de waarde van [adres6] 91 tot € 1.100.000,
      – vermindert de waarde van [adres4] 3 BS tot € 285.000,
      – vermindert de desbetreffende aanslagen OZB Eigenaar en WSH Gebouwd dienovereenkomstig,
      – wijst het verzoek om schadevergoeding af,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.702,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2022.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
      		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (V.F.R. Woeltjes)
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 januari 2022.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.