ECLI:NL:RBMAA:2004:AO7890, Rechtbank Maastricht, 01-04-2004, 151758 ej 04-337
Rechtbank Maastricht — Uitspraak 
Datum: 2004-04-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Voetbalveld is geen gebouwde onroerende zaak.

RECHTBANK MAASTRICHT 
      Sector Kanton
    
    
    Locatie Heerlen
    
    BESCHIKKING OP VERZOEK EX ARTIKEL 7:230a B.W.
    
    
      Beschikking d.d. 1 april 2004
      Zaak/repertoirnr. 151758 ej 04-337
    
    
    
    De kantonrechter 
    
    gezien het op 30 januari 2004 ter griffie ontvangen ver-zoek-schrift van de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid ROOMS-KATHOLIEKE VOETBALVERENIGING [naam], gevestigd te [K.], gemachtigde mr. J.G.L. van Nus te Maastricht, waarin zij verzoekt de termijn waarbinnen ontruiming van het voetb[adres]n de [adres] moet plaatsvinden te verlengen;
     
    voorts gezien de overige stukken, waaronder het op 27 februari 2004 ter griffie ontvangen verweer-schrift van de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE [K.], zetelende aldaar, gemachtigde mr. A.N.A.G. Boer te Heerlen, alsmede de aantekeningen van de mon-delinge behandeling op 4 maart 2004;
    
    gehoord partijen.
    
    Overweegt
    
    1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist staat tussen partijen vast:
    
    Bij huurcontract d.d. 1 juli 1981 heeft (de rechtsvoorgangster van) de gemeente verhuurd aan [M.], die in huur heeft aangenomen, de aan de [adres] gelegen 2 gemeentelijke sportvelden en één halfverhard oefenveld en de grond, behorend bij kleed- en clubgebouw (artikel 1), waarbij partijen onder meer zijn overeengekomen:
    
    De huurovereenkomst geldt voor de tijd van drie jaar, ingaande 1 juli 1981, met stilzwijgende verlenging van telkens één jaar, onder voorbehoud dat verhuurster de huur te aller tijde kan doen beëindigen. Buitengewone omstandigheden voorbehouden, wordt door verhuurster een opzegtermijn van één jaar in acht genomen (artikel 2 eerste alinea).
    
    De huurprijs van de sportvelden wordt telkenjare berekend aan de hand van het aantal senioren- en juniorenteams, met een minimum van f 792,-- en een maximum van f 843,-- t.b.v. 4 seniorenteams (artikel 10 eerste zin).
    
    De gemeente heeft op haar kosten op dit terrein voorzieningen gerealiseerd, omdat [M.] bereid was geweest met achterlating van haar toenmalige accommodatie naar het terrein aan de [adres] te verhuizen, waartegenover [M.] zich heeft verplicht tot het doen van het gehele onderhoud van de ter beschikking gestelde opstallen en outillage met uit-zondering van het buitenverfwerk van de kleedgebouwen. De onderhoudswerken dienen naar behoren te worden verricht. Onder onderhoud wordt niet verstaan, noodzakelijke ver-nieuwingen, een en ander ter beoordeling van Burgemeester en Wethouders van [K.] (artikel 4 aanhef en sub c huurcontract). Eind tachtiger jaren heeft [M.] de accommodatie op eigen kosten uitgebreid.
    
    - 2 -                               Zaak/repertoirnr. 151758 ej 04-337
    
    De gemeente heeft de huurovereenkomst bij brief van 15 oktober 2003 voor zoveel nodig nogmaals aan [M.] opgezegd tegen 1 december 2003 met aanzegging van de ontruiming tegen deze datum, waartegen [M.] bij brief van 27 oktober 2003 een bezwaarschrift bij de gemeente heeft ingediend voor het geval de opzegging als een publiekrechtelijk besluit moet worden aangemerkt. 
    
    2. [M.] verzoekt op de voet van artikel 7:230a lid 1 BW de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden met één jaar te verlengen, waaraan zij in hoofdlijnen ten grondslag legt:
    
    De huur heeft betrekking op een gebouwde onroerende zaak in de zin van voormelde wette-lijke bepaling, een sportterrein met een gebouwde clubaccommodatie, omdat zij zich ook voor het gebruik van de opstallen verbonden heeft tot een tegenprestatie te weten het doen van het gehele onderhoud hiervan en het voorzien in de outillage.
    
    De eerdere huuropzeggingen zijn niet juist geadresseerd, hebben haar niet bereikt, bevatten geen aanzegging tot ontruiming en zijn mitsdien als nietig aan te merken. Zij heeft nimmer in de beëindiging van de huurovereenkomst toegestemd. Bij de huuropzegging van 15 oktober 2003 is de overeengekomen opzeggingstermijn van één jaar niet in acht genomen doch van bijzondere omstandigheden is geen sprake.
    
    De voorgenomen verplaatsing zou de vierde verhuizing ingegeven door een overheidsmaat-regel zijn. Realisering daarvan is jegens haar redelijkerwijs onaanvaardbaar en onrechtma-tig. Hierbij is van belang dat de gemeente niet alleen gehouden is om het privaatrecht na te leven, maar ook het publiekrecht dat daarin uitdrukkelijk doorwerkt. Dit brengt met zich mee dat het verbod van onevenredigheid voorkomt dat de huurovereenkomst wordt opgezegd zonder schadeloosstelling c.q. nadeelcompensatie. Er is ook geen redelijk aanbod gedaan voor een vervangende locatie, die met inachtneming van de KNVB-condities voor voetbal-exploitatie geschikt is.
    
    De nota Voetbal 2000 kan geen grondslag vormen voor de beoogde verplaatsing. Bij deze nota is overigens aangedrongen op verplaatsing voortvloeiend uit de beoogde clustering c.q. verbetering van sportaccommodaties. Bij de opzegging van 15 oktober 2003 wordt een volstrekt andere reden opgegeven namelijk het beoogde gebruik van haar sportcomplex door de hockeyclub. Deze ontruimingsgrondslag ontbeert een basis bijvoorbeeld voortvloei-end uit een bestemmingsplan ten behoeve van het uiterlijk 2005 te voltooien [naam park], waardoor de hockeyclub haar sportvoorziening niet meer zou kunnen gebruiken. Uit publiciteit is haar bovendien nog een andere grondslag bekend te weten de beoogde aanleg van een tuincentrum met enkele wooneenheden, zodat van willekeur aan de zijde van de gemeente kan worden gesproken.
    
    Verplaatsing van haar exploitatie betekent wederom kapitaalverlies wegens het teloorgaan  van de clublokalen en een speelveld dat aan de normen voldoet. Ook de bereikbaarheid voor haar spelers en bezoek neemt daardoor sterk af. Zij is bovendien bereid om haar huidi-ge locatie samen met de hockeyclub te gebruiken. Het huidige voetbalseizoen is reeds aangevangen en het is onmogelijk de competitie te onderbreken.
    
    Haar belangen worden dan ook door de ontruiming ernstiger geschaad dan die van de gemeente bij voortzetting van haar gebruik.
    
    - 3 -                               Zaak/repertoirnr. 151758 ej 04-337
    
    3. De gemeente is van mening dat [M.] in haar verzoek tot verlenging niet-ontvankelijk is omdat geen sprake is van verhuur van een gebouwde onroerende zaak, het verzoek te laat is ingediend althans [M.] in ieder geval in 1996 en 1999 heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. Subsidiair dient het verzoek volgens haar te worden afge-wezen omdat het beroep op ontruimingsbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is althans de belangen van [M.] door de ontruiming niet ernstiger worden geschaad dan die van de gemeente bij voortzetting hiervan. Daartoe voert de gemeente in hoofdlijnen aan:
    
    Uit de huurovereenkomst blijkt dat er geen opstallen worden verhuurd, maar slechts twee sportvelden en een half verhard oefenveld. Ook nadien is de huurovereenkomst niet uitge-breid met de verhuur van opstallen. De verplichting van [M.] tot onderhoud hiervan gaat niet verder dan die van een gewoon gebruiker en is bovendien niet voldoende bepaalbaar, hetgeen wordt bevestigd door de deplorabele staat waarin de gebouwen verkeren. Zelfs al zou er sprake zijn van een tegenprestatie voor het gebruik van de opstallen dan is het ka-rakter hiervan onvoldoende overheersend om het gehele complex als een gebouwde onroe-rende zaak te beschouwen.
    
    De huurovereenkomst is door haar eerdere opzeggingen geëindigd per 1 juli 2002, 1 au-gustus 2003 althans 1 december 2003, waarbij de ontruiming is aangezegd tegen 1 juli 2002, 1 augustus 2003 respectievelijk 30 november 2003 zodat de termijn waarbinnen [M.] haar verzoek tot verlening had moeten indienen op 1 september 2002, 1 oktober 2003 althans 31 januari 2004 was verstreken. Dat er soms een vergissing bij de adressering is gemaakt, betekent niet dat [M.] de betreffende stukken niet heeft ontvangen.
    
    Bij de opzegging per 1 juli 2002 is een termijn van één jaar in acht genomen, bij de opzeg-gingen per 1 augustus 2003 en 1 december 2003 doet zij terecht een beroep op bijzondere omstandigheden, omdat op dat moment is gebleken dat de hockeyclub in verband met de aanleg van het [naam park] naar het huidige complex van [M.] dient te verhuizen.
    
    In het kader van het reeds vanaf 1996 gevoerd overleg heeft [M.] aan de gemeente bevestigd dat zij vrijwillig aan beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming zou meewerken. Dit standpunt heeft [M.] aan de gemeente bij brief van 31 januari 2001 bevestigd. In een gesprek op 20 augustus 2003 heeft [M.] nogmaals aan de gemeente kenbaar gemaakt te willen vertrekken, maar hiervoor een vergoeding te willen ontvangen hetgeen echter niet met de eerder bereikte overeenstemming valt te verenigen. 
    
    Reeds vanaf 31 januari 2001 was [M.] op de hoogte dat zij moest vertrekken, maar zij heeft hiertegen nooit zodanig geageerd dat de gemeente moest verwachten dat zij daartoe niet zou overgaan. [M.] is altijd op de hoogte gebracht van de gemeentelijke besluiten en maakt thans misbruik van de ontstane situatie.
    
    De reden tot beëindiging van de exploitatie van het voetbalcomplex is gelegen in de Voet-balnota 2000 en de Nota inkrimping voetbalaccommodaties. Omdat [M.] de kleinste voetbalclub is, minder jeugdleden heeft en minder wijkgebonden is alsmede in verband met het project [H.] heeft de gemeente besloten om haar voetbalcomplex te sluiten. Zij heeft op goede gronden tot dit besluit kunnen komen en handelt niet onrechtmatig, onzorgvuldig of willekeurig.
    
    - 4 -                               Zaak/repertoirnr. 151758 ej 04-337
    
    Indien [M.] ve[H.]aar [H. of C.] kan zij beschikken over een goed voetbalcomplex, waarbij de gemeente bereid is bij verhuizing naar het complex [H.] de opstallen aldaar voor € 136.000,- te renoveren, alsmede aan [M.] € 50.000,- ter be-schikking te stellen onder voorwaarde dat zij dit bedrag investeert in de opstallen van het complex waarnaar zij verhuist. Van kapitaalverlies door [M.] is dus geen sprake.
    
    In verband met de aanleg van het [naam park] dient de hockeyclub uiterlijk per 1 september 2004 haar eigen complex te verlaten. Omdat met de aanleg van een nieuw hockeycomplex tenminste vijf maanden zijn gemoeid, is het noodzakelijk uiterlijk 1 april 2004 te kunnen starten op de nieuwe locatie, waartoe het terrein van [M.] is aangewezen. De gemeente is zorgvuldig nagegaan of de hockeyclub niet naar een ander terrein zou kunnen verhuizen dan wel [M.] samen met de hockeyclub op haar huidige locatie zou kunnen functione-ren, hetgeen niet het geval is. Indien de verhuizing van de hockeyclub niet vóór 1 september 2004 zou hebben plaatsgevonden dan loopt de aanleg van het [naam park] ernstige vertraging op, hetgeen leidt tot een schade van minimaal € 400.000,- en verlies van EFRO-subsidies.
    
    De gemeente verzoekt bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, de termijn te bepalen waar-op [M.] het gehuurde met al de haren en al het hare dient te ontruimen met machtiging aan de gemeente zo nodig de ontruiming op kosten van [M.] en met inroeping van de sterke arm van politie en justitie uit te voeren. Dit ook in het geval dat [M.] in haar ver-zoek niet ontvankelijk wordt verklaard, omdat zij anders genoodzaakt is bij weigering tot ontruiming een kort geding aan te vangen waarin [M.] geen inhoudelijk verweer heeft. 
    
    4. De overeenkomst tussen partijen wordt hierdoor gekenmerkt dat [M.] van de ge-meente een onbebouwd stuk grond heeft gehuurd, bestemd tot sportterrein, tegen een aan het aantal daarop spelende teams gerelateerde huurprijs en aldus geen betrekking heeft op een gebouwde onroerend zaak als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW. 
    
    Dat wordt niet anders nu de gemeente wegens de bereidheid van [M.] om met achterla-ting van haar vorige accommodatie naar dit terrein te verhuizen daarop opstallen heeft gerealiseerd en [M.] het normaliter voor rekening van een bruiklener komend, mitsdien niet als relevante tegenprestatie aan te merken onderhoud hiervan op zich heeft genomen.
    
    Bovenstaand leidt tot de slotsom dat [M.] in haar op artikel 7:230a lid 1 BW gebaseerd verzoek in conventie tot verlenging van de ontruimingstermijn niet-ontvankelijk dient te wor-den verklaard met haar veroordeling in de proceskosten in conventie.
    
    Het verzoek van de gemeente in reconventie om [M.] tot ontruiming van het gehuurde te veroordelen behoort niet tot de zaken ten aanzien waarvan uit de wet voortvloeit dat zij met een verzoekschrift worden ingeleid als bedoeld in artikel 261 lid 2 Rv. 
    
    Krachtens artikel 282 lid 4 Rv mag een verweerschrift een zelfstandig verzoek bevatten, mits dit betrekking heeft op het onderwerp van het oorspronkelijk verzoek. Dit zelfstandige ver-zoek kan evenwel geen betrekking hebben op een zaak die bij dagvaarding moet worden ingeleid, tenzij sprake is van een nauwe samenhang tussen de afwijzing van het verzoek tot verlenging en de ontruiming die evenwel tussen de niet-ontvankelijkheid van dit verzoek en de ontruiming ontbreekt nu de ontruiming geen logisch gevolg van de niet-ontvankelijkheid is, zodat het verzoek van de gemeente niet als betrekking hebbend op het oorspronkelijke verzoek toelaatbaar kan worden geacht (vgl. HR NJ 1977/152). 
    
    - 5 -                               Zaak/repertoirnr. 151758 ej 04-337
    
    Er dient daarom krachtens artikel 69 Rv te worden bepaald dat de procedure in reconventie in de stand, waarin zij zich bevindt te weten voor conclusie van antwoord aan de zijde van [M.], wordt voortgezet volgens de regels die voor de dagvaardingsprocedure gelden.
    
    Beschikt
    
    in conventie:
    
    Verklaart [M.] in haar verzoek niet-ontvankelijk;
    
    Veroordeelt [M.] in de aan de zijde van de gemeente gerezen proceskosten, welke worden begroot op € 540,- salaris gemachtigde;
    
    in reconventie:
    
    Bepaalt dat de procedure in de stand, waarin zij zich bevindt te weten voor conclusie van antwoord aan de zijde van [M.], wordt voortgezet volgens de regels die gelden voor de dagvaardingsprocedure en de zaak daartoe op de rol van woensdag 14 april 2004 om 10.00 uur wordt geplaatst.
    
    Aldus gewezen door mr. B.A.J. Broekman, kantonrech-ter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoor-dig-heid van de griffier.