ECLI:NL:GHARL:2021:9806, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-10-2021, 20/00990
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-10-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer 20/00990
    uitspraakdatum: 19 oktober 2021
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats]  (hierna: belanghebbende)
    
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 oktober 2020, nummer LEE 19/719, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Stadskanaal (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 69 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 285.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2018 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 september 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1975 gebouwde vrijstaande woning. De onroerende zaak heeft een aangebouwde garage van 36 m2, een vrijstaande stenen garage van 70 m2 en een overkapping. De inhoud van de woning is circa 675 m³ en de kaveloppervlakte is 1.544 m². De woning is in 1995 voorzien van een aangebouwde woonruimte (serre). Ook is het dak in 1995 vernieuwd. De onroerende zaak is in de periode 2010 tot en met 2017 gemoderniseerd. In 2012 zijn de woonkamer en keuken uitgebouwd met 10 m3. Ook is in 2012 een nieuwe tegelvloer (met vloerverwarming) aangebracht en is de keuken vernieuwd.  
      
    
    
      2.2.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van de hand van taxateur [naam1] overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd is op (afgerond) € 316.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende vrijstaande woningen ten grondslag gelegd, waarvan de eerste drie in [woonplaats] zijn gelegen:
      
      1. [adres2] 23, perceel 1.378 m², inhoud hoofdgebouw 615 m³, bouwjaar 1997, met een inpandige garage, carport, berging, tuinhuis en vijver, op 8 augustus 2016 verkocht voor € 288.750;
      2. [adres3] 22, perceel 720 m², inhoud hoofdgebouw 350 m³, bouwjaar 1982, met een garage, een tuinhuis en een overkapping, op 5 november 2016 verkocht voor € 200.000;
      3. [adres4] 28, perceel 685 m², inhoud hoofdgebouw 420 m³, bouwjaar 1976, met een garage, carport en tuinhuis en zonnepanelen, op 29 juni 2017 verkocht voor € 255.000;
      4. [adres5] 16a te [plaats1], perceel 1.310 m², inhoud hoofdgebouw 500 m³, bouwjaar 1990, met een garage, tuinhuis en een berging, op 13 april 2015 verkocht voor € 305.000.
      De verkoopgegevens ter zake van dit laatste referentieobject zijn gecorrigeerd wat betreft een oppervlakte van 4.800 m2 aan grond tegen een prijs van € 4 per m2 (in totaal € 19.000). Deze grond is een afzonderlijk perceel en ligt aan de overkant van de woning achter een spoorbaan. Het perceel heeft een agrarische bestemming.  
      
      
        In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid. De waardering is als volgt, waarbij ‘5’ staat voor uitstekend, ‘4’ voor goed, ‘3’ voor voldoende, ‘2’ voor matig en ‘1’ voor slecht. 
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                kwaliteit
              
              
                onderhoud
              
              
                uitstraling
              
              
                doelmatigheid
              
              
                prijs per m3 woning/hoofdgebouw
              
            
            
              
                
                  [adres1] 69
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                2 (geen badkamer op 1ste verdieping)
              
              
                € 312
              
            
            
              
                
                  [adres2] 23
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 346
              
            
            
              
                
                  [adres3] 22
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 404
              
            
            
              
                
                  [adres4] 28
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                € 375
              
            
            
              
                
                  [adres5] 16a
              
              
                4
              
              
                4
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                € 418
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Vanaf 2010 zijn er plannen voor de bouw van een grootschalig windmolenpark in het gebied van de Veenkoloniën. Op 7 februari 2015 zijn die plannen geconcretiseerd in die zin dat 50 windmolens, verdeeld over 7 lijnopstellingen, in het gebied [gebied1] / [gebied2] geplaatst zouden worden. Op 19 september 2015 is bekend gemaakt dat het aantal te plaatsen windmolens is teruggebracht naar 45 en verdeeld wordt over zes lijnen. Aan de zuidwestelijke kant van de onroerende zaak zijn 8 windmolens geplaatst. Op 1 januari 2018 waren de windmolens nog niet geplaatst. De afstand van de windmolens tot de onroerende zaak is 630 m, tot het referentieobject [adres2] 23 911 m, [adres3] 22 1.085 m, [adres4] 28 1.492 m en [adres5] 16a 811 m. 
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, dat op 1 maart 2018 is opgesteld door [naam2] (hierna: [naam2] ) en dat is aangevuld met een in 2020 opgemaakte waardematrix. In de matrix is de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 268.000. In het taxatierapport en de daarbij behorende matrix zijn drie in [woonplaats] gelegen vrijstaande referentieobjecten opgenomen: 
      
        
          
            [adres6] 31, verkocht op 16 februari 2017 voor € 205.000, 
        
        
          
            [adres7] 140, verkocht op 27 december 2017 voor € 262.500,
        
        
          
            [adres8] 18, verkocht op 9 november 2016 voor € 104.000. 
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld. 
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 268.000. De heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend. 
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      4.3.
      Met de in hoger beroep overgelegde matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2017, niet te hoog is. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof zijn de gekozen vier referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Anders dan belanghebbende stelt, hoeft de heffingsambtenaar in de keuze van de referentieobjecten zich niet te beperken tot woningen die gebouwd zijn in de jaren 70. Juist de omstandigheid dat de onroerende zaak vanaf 1995 is uitgebouwd en gerenoveerd maakt dat de heffingsambtenaar terecht gekozen heeft voor referentieobjecten met een bouwjaar na 1975. Het verschil in de kwaliteit voor [adres2] 23 (factor ‘4’) en voor de onroerende zaak (moet volgens belanghebbende factor ‘3’ zijn door een scheur in de buitenmuur van de woning en de garage) maakt evenmin dat die woning niet als referentieobject kan dienen. Het gaat erom of bij de waardering rekening is gehouden met dat kwaliteitsverschil. Wat betreft de (komst van de) windmolens stelt belanghebbende dat de bewoners van de woningen aan de [adres3] 22 en [adres4] 28 daarvan geen last ondervinden – naar het Hof begrijpt – omdat die windmolens op ruime afstand staan en omdat er voor die woningen geen zichtbelemmeringen zijn of sprake is van slagschaduw. Hoewel de afstand van de onroerende zaak tot de windmolens kleiner is dan die van de referentieobjecten [adres3] 22 en [adres4] 28 en er bij die referentieobjecten sprake is van een tussenliggend bosperceel en/of van tussenliggende huizen, is het Hof van oordeel dat die verschillen niet zodanig zijn dat deze woningen niet als referentieobjecten kunnen dienen. Het gaat erom of bij de waardering rekening gehouden is met de onderlinge verschillen. Dat de transactie van het referentieobject  [adres5] 16a in de markt tot stand is gekomen, heeft de heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende met een verwijzing naar de verkoopgegevens voldoende aannemelijk gemaakt. Van een door belanghebbende vermeende transactie binnen familieverband is niet gebleken. Ook heeft de heffingsambtenaar de transactieprijs van dat object terecht gecorrigeerd door die prijs te verminderen met de waarde van het aan de overkant van de woning achter de spoorbaan gelegen perceel, waarbij terecht is uitgegaan van een agrarische bestemming. Dat partijen verschillen over de hoogte van deze correctie – de heffingsambtenaar is uitgegaan van € 19.000, terwijl belanghebbende een correctie van ten minste € 40.000 bepleit – maakt niet dat het object [adres5] 16a niet als voldoende vergelijkbaar heeft te gelden. De door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen correctie komt het Hof, mede gelet op de agrarische bestemming van dit stukje perceel en in het licht van de niet onderbouwde en overigens eerst ter zitting van het Hof door de gemachtigde van belanghebbende genoemde waarde van € 40.000, aannemelijk voor. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof deelt, mede gelet op de tot het taxatierapport van [naam2] behorende foto’s, de opvatting van de heffingsambtenaar dat een enkele scheur in de buitenmuur van de woning van belanghebbende en in haar garage geen kwaliteitswaardering van factor ‘3’ in plaats van factor ‘4’ rechtvaardigt. Terecht is wegens de verbouwing en renovatie van de onroerende zaak een factor van ‘4’ voor kwaliteit gehanteerd. Naar het oordeel van het Hof is, in het licht van wat belanghebbende naar voren heeft gebracht, gelet op de gehanteerde m3-prijs van € 312 vergeleken met de hogere gehanteerde m3-prijzen voor de referentieobjecten in de matrix van de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Ook als het Hof het referentieobject [adres5] 16a in de beoordeling buiten beschouwing zou laten, zoals belanghebbende bepleit, kan uit de transactieprijzen van de overige referentieobjecten de voor (het hoofdgebouw van) de onroerende zaak gehanteerde m³-prijs worden herleid, waarvan kan worden gezegd dat die in vergelijking tot het hoofdgebouw van de referentieobjecten, waarbij rekening moet worden gehouden met de onderlinge verschillen, niet te hoog is. Daarbij merkt het Hof op dat in die matrix de onroerende zaak op een hogere waarde is getaxeerd (€ 316.000) dan bij beschikking is vastgesteld (€ 285.000, verschil € 31.000). Het door belanghebbende gestelde waardedrukkende effect van de scheur in de buitenmuur van de woning en de garage heeft zij ter zitting berekend op € 3.000 en het waardedrukkende effect van de komst van de 8 windmolens op circa € 16.000 (5% van de waarde), in totaal derhalve op € 19.000. Dit betekent dat, ook indien belanghebbende gevolgd zou worden in haar stelling dat in de matrix met de komst van de windmolens en met de scheuren onvoldoende rekening is gehouden, de heffingsambtenaar gelet op het genoemde verschil van € 31.000 aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.6.
      Het Hof neemt bij zijn oordeel dat de heffingsambtenaar voldaan heeft aan zijn bewijslast ook het taxatierapport en de matrix van [naam2] in aanmerking. De heffingsambtenaar betwist de vergelijkbaarheid van de door [naam2] gehanteerde referentieobjecten. Hij wijst erop dat het object aan de [adres8] 18 ten tijde van de verkoop ernstig achterstallig onderhoud had, niet voorzien was van een eigen oprit en naast een oud garagebedrijf lag. De gemachtigde heeft dit onvoldoende betwist. Ter zake van de objecten aan [adres7] 140 en [adres6] 31 is niet in geschil dat deze in een met huizen bebouwd (stedelijk) gebied liggen, terwijl de onroerende zaak evenals drie van de vier door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten in de lintbebouwing van de gemeente [woonplaats] ligt. Naar het oordeel van het Hof is ook voor het overige onvoldoende inzichtelijk gemaakt of en in hoeverre de door [naam2] gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en op welke wijze rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Gelet op het voorgaande zijn het taxatierapport en de matrix van [naam2] onvoldoende om te twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde waarde. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2021.
    
    
    
    
      
        De griffier is verhinderd de uitspraak	De voorzitter,
      
        te ondertekenen. 
      
    
    
    
    
    
    
      	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 oktober 2021.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.