ECLI:NL:RBZWB:2023:9266, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-12-2023, 10440652 CV EXPL  23-1294 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst woonruimte. Huurder wordt verweten prostitutieactiviteiten in het gehuurde te hebben toegelaten. De kantonrechter is van oordeel dat, voor zover huurder er al mee bekend was dat het plaatsvond in het gehuurde, dit van korte duur was (één nacht). Verdere omstandigheden van huurder rechtvaardigen niet dat dit al meteen leidt tot de ontbinding van de huurovereenkomst. Er wordt een voorwaardelijke ontbinding uitgesproken.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 10440652 \ CV EXPL  23-1294
    
    
    
      
        Vonnis van 20 december 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING, 
      statutair gevestigd en kantoorhoudende te (5038 ED) Tilburg aan het adres Stationsstraat 24,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Tiwos,
      gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens, advocaat te Tilburg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [plaats] aan het [adres] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gedeeltelijk kosteloos procederend middels een toevoeging met [nummer],
      gemachtigde: mr. J. van Boekel, advocaat te Tilburg.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 21 juni 2023 met de daarin genoemde stukken;
      - de brief van Tiwos van 29 september 2023 met producties; - het e-mailbericht van [gedaagde] van 30 september 2023 met één productie.
      - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 10 oktober 2023. 
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen partijen staat het volgende vast:
      - Tiwos is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, werkzaam op het gebied van volkshuisvesting;
      - op 19 augustus 2021 is er tussen partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning, staande en gelegen te [plaats] aan het [adres] (verder: het gehuurde), voor de periode 19 augustus 2021 tot en met 18 augustus 2023. Deze huurovereenkomst is inmiddels omgezet naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd;
      - op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden (versie 1 augustus 2020) van Tiwos van toepassing;
      - op 3 maart 2023 heeft een bestuurlijke controle plaatsgevonden door een toezichthouder van de gemeente Tilburg. In zijn rapport is opgenomen: “(…)Deze controle vond plaats nadat ik met ‘ [naam 1] ’ contact had opgenomen n.a.v. een advertentie op [internetsite] . (…) 
      
      
        
          Ik moest naar [huisnummer] komen, maar ik mocht niet aanbellen. Toen ik ter hoogte van [huisnummer] was, gaf ze door dat ze me zag en dat ik naar [adres] (overkant van de straat) moest komen. Toen ik daar aankwam rond 20:43 uur werd direct de deur op de begane grond open gemaakt. (…) ‘ [naam 1] ’ was compleet naakt onder haar handdoek, die ze om haar lichaam had gerold. We zijn naar boven gelopen om het gesprek aan te gaan. Pas na enkele minuten kwam de bewoner uit zijn woonkamer/muziekstudio. (…) 
        
      
      
      
        
          In de slaapkamer aan de voorkant van het pand, was de werkkamer ingericht. Hier stond een tweepersoonsbed, lagen ongebruikte durex condooms, een rol wc-papier én diverse lotions stonden op het dressoir. 
        
      
      
      
        
          De sekswerker vertelde het volgende:
        
        - Ik werk hier als sekswerker in de woning. Ik sta hier niet ingeschreven. De bewoner is een soort vriend van mij. Ik weet niet precies hoe de bewoner heet.
        - Ik maak mijn eigen afspraken, maar ik heb niet mijn eigen advertentie gemaakt
        - Ik weet niet wie die advertentie heeft gemaakt
        - Ik werk vrijwillig als sekswerker.
        - Ik betaal geen huur, Ik ken de bewoner via vrienden.
        - Ik ben sinds gisteren in Nederland en direct naar deze woning gekomen.
        - Ik heb geen baas/pooier.
        - Ik moet morgen hier weer weg. (…)
      
      
      
        
          De bewoner die ook thuis was verklaarde het volgende;
        
        - Ik ken mevrouw niet die hier nu is.
        - Ze betaald me niets. Daar moest ik het nog met haar over hebben.
        - Ik ben vandaag pas teruggekomen uit Ghana. Daar ben ik voor muziek naar toegegaan.
        - Ik heb veel op straat geleefd, en als ik mensen kan helpen, help ik ze graag. Daarom heb ik haar in huis genomen.
        - Ik heb de sleutel achter gelaten en via via is de dame in mijn woning gekomen. Iemand anders heeft de sleutel overhandigd, Ik weet niet wie die persoon is, die mij heeft benaderd om de dame in mijn woning te laten. (…)”;
      
      - op 8 maart 2023 heeft de gemeente Tilburg Tiwos op de hoogte gesteld van de door haar toezichthouder gedane constateringen en spreekt zij het voornemen uit een last onder dwangsom op te leggen aan [gedaagde] . Zij ziet geen aanleiding een herstelsanctie aan Tiwos op te leggen;
      - op 8 maart 2023 heeft Tiwos [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen met de toezegging, dat als hij daar niet toe overgaat er juridische stappen zullen worden ondernomen door Tiwos;
      - de heer [naam 2] , werkzaam als toezichthouder bij de gemeente Tilburg, verklaart in zijn e-mailbericht van 15 maart 2023: ”(…) Ik heb de beste man aan de telefoon gehad en op locatie gesproken. (…) Hij zei; “ik heb mijn sleutel achtergelaten vanwege onderhoud aan mijn balkon” (…) Daarna zei hij:
      
        	“ja ik ben gebeld door een vriend (die naam weet hij niet), en die wilde mijn woning gebruiken” (…)”;
      - op 23 maart 2023 heeft [gedaagde] aan Tiwos bericht dat hij niet tot opzegging van de huurovereenkomst zal overgaan. Hij voert onder andere aan: “(…) Mijn cliënt vermoedt dat er misbruik van het gehuurde is gemaakt in zijn afwezigheid. Mijn cliënt had namelijk de sleutel in de brievenbus gedaan, omdat er onderhoud aan het gehuurde zou plaatsvinden en zin oom, die in de buurt woont, die sleutel zou kunnen pakken als er mensen in het gehuurde zouden moeten zijn om werkzaamheden uit te voeren.
      
      
        
          	Mijn cliënt vermoedt dat iemand de sleutel heeft gepakt en in het gehuurde is getreden zonder dat mijn cliënt wist wat die persoon aldaar wilde doen. (…)”.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Tiwos vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en de ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten.
      
    
    
      3.2.
      Tiwos stelt dat [gedaagde] het gehuurde heeft laten gebruiken ten behoeve van een seksinrichting c.q. van (illegale) prostitutieactiviteiten. Op 3 maart 2023 is dit vastgesteld tijdens een bestuurlijke controle. Gelet op het voorgaande is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, zodat het gerechtvaardigd is de huurovereenkomst te ontbinden. In het kader van de belangenafweging is aan de zijde van Tiwos van belang dat Tiwos steeds vaker wordt geconfronteerd met de misbruik van haar woningen voor illegale of anderszins verboden activiteiten. Tiwos dient hiertegen streng op te treden om gevaar en/of overlast te voorkomen en vanuit haar taak de leefbaarheid in de desbetreffende wijk te waarborgen. Ook heeft zij een zwaarwegend belang bij de bestrijding van woonfraude, oneigenlijk gebruik van haar woningen en precedentwerking. Tot slot wordt mogelijk een last onder dwangsom opgelegd door het handelen van [gedaagde] . 
      
    
    
      3.3.
      Op het verweer van [gedaagde] voert Tiwos aan dat [gedaagde] vroeg op de dag van de controle weer terug in Nederland was, zodat hij al een aantal uur in het gehuurde moet zijn geweest voordat de afspraak zou plaatsvinden. Het is dan ook ongeloofwaardig dat hij de desbetreffende prostituee, dan wel de wijze waarop ze de slaapkamer van het gehuurde had ingericht, niet heeft gezien. Daarbij heeft [gedaagde] meerdere malen zijn standpunt aangepast, zodat dit zijn verklaringen ongeloofwaardig maakt. Het feit dat hij voor die dag niet in het gehuurde was wegens vakantie, doet niet af aan de tekortkoming, nu [gedaagde] toestemming heeft gegeven aan de prostituee om vanuit de woning haar werkzaamheden uit te voeren. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert primair en subsidiair tot niet-ontvankelijkheid van Tiwos, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Tiwos, met veroordeling van Tiwos in de proceskosten, de wettelijke rente daarover en de nakosten. Meer subsidiair vraagt hij de kosten te matigen.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] betwist dat hij in het gehuurde (stelselmatig) prostitutieactiviteiten heeft laten plaatsvinden. De woning was ingericht als een reguliere woning en niet als sexinrichting. Bovendien is hooguit gebleken van één afspraak, die niet heeft geleid tot seksuele handelingen. Het gehuurde is dan ook niet bedrijfsmatig gebruikt. [gedaagde] heeft het gehuurde ook niet onderverhuurd, nu hij betwist dat hij heeft gezegd dat de prostituee nog een bedrag zou moeten betalen voor haar verblijf in het gehuurde. [gedaagde] heeft zich dus als goed huurder gedragen. Voor zover sprake zou zijn van (stelselmatige) prostitutie volgt uit de algemene voorwaarden van Tiwos dat zij een boete heeft bedongen. Tiwos kan dan ook geen beroep meer doen op ontbinding. 
      
    
    
      3.6.
      Daar komt bij dat [gedaagde] niet wist dat er prostitutieactiviteiten in het gehuurde zouden plaatsvinden. Hij is tijdens zijn verblijf in het buitenland gebeld vanuit Italië met de vraag of er iemand in zijn woning kon verblijven. Hij is zelf als vluchteling uit Sierra Leone naar Europa gekomen. Hem is toen hulp geboden en hij heeft die hulp ook willen bieden aan een andere vluchteling. [gedaagde] heeft er dan ook mee ingestemd dat er iemand twee nachten in zijn woning zou verblijven. Hij kwam pas laat die dag thuis, omdat hij lange tijd heeft moeten wachten op Schiphol tot geld werd overgemaakt door zijn oom, zodat hij naar huis kon. Hij is direct gaan bidden en heeft zijn gast niet gesproken voorafgaand aan de controle. 
      
    
    
      3.7.
      Tot slot dient rekening te worden gehouden met het woonbelang van [gedaagde] . Hij studeert in Nederland, loopt stage en heeft zich aangemeld voor een vervolgopleiding. Hij heeft geen vrienden of familie in Nederland waar hij kan verblijven, zodat hij geen alternatieve woonruimte heeft. De ontbinding is, mede gelet op de belangen van Tiwos, niet gerechtvaardigd. Te meer, nu de dwangsom van de gemeente hem boven het hoofd hangt. Ook is hij bereid toe te staan dat de verhuurder het gehuurde periodiek komt controleren.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. 
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen staat vast dat op 3 maart 2023 een bestuurlijke controle heeft plaatsgevonden door een toezichthouder van de gemeente Tilburg in het gehuurde. Uit de rapportage van de toezichthouder volgt, naar het oordeel van de kantonrechter, dat hij een afspraak heeft gemaakt met een prostituee via [internetsite] en dat de afspraak was gepland in het gehuurde. De kantonrechter ziet dan ook geen reden om eraan te twijfelen dat de in het gehuurde aangetroffen persoon in het gehuurde aanwezig was met als doel het verrichten van prostitutieactiviteiten. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] betwist vervolgens dat hem iets kan worden verweten, nu hij een derde enkel de toestemming had gegeven een aantal dagen in het gehuurde te verblijven. Hij was pas laat thuis die dag, omdat hij op Schiphol moest wachten tot hij naar huis kon, en wist niet dat die derde prostitutieactiviteiten zou ondernemen vanuit het gehuurde. Tiwos betwist het voorgaande en wijst erop dat [gedaagde] al vroeg op die dag op Schiphol landde. Zij vindt het ongeloofwaardig dat [gedaagde] een groot deel van dag op Schiphol moest verblijven.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter overweegt dat hiervoor al is overwogen dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Ongeacht of [gedaagde] al eerder op de dag thuis is aangekomen is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende toezicht heeft uitgeoefend op het gebruik door een derde van het gehuurde. Daarmee heeft hij zich niet als een goed huurder gedragen en is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. In beginsel kan Tiwos dan ook een beroep doen op de ontbinding van de huurovereenkomst (en de ontruiming van het gehuurde).
      
    
    
      4.5.
      Het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in een sociale huurwoning is voorts geen tekortkoming van geringe betekenis. Het is een feit van algemene bekendheid dat prostitutie kan leiden tot overlast voor de leefomgeving in een wijk, zodat Tiwos een zwaarwegend belang heeft bij het streng optreden tegen illegale prostitutie.
      
    
    
      4.6.
      Aan de zijde van [gedaagde] is voorts van belang dat de tekortkoming, ook als hij ervan wist, is beperkt tot één avond (en één overtreding). Uit de rapportage volgt immers dat [gedaagde] en de prostituee hebben verklaard dat zij maar één nacht in het gehuurde aanwezig zou zijn. Onweersproken is vervolgens door [gedaagde] gesteld dat er nimmer sprake is geweest van een (andere) tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Tot slot is van belang dat niet is weersproken dat [gedaagde] als jonge vluchteling naar Nederland is gekomen en dientengevolge een klein netwerk heeft. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde kunnen bovendien een blijvend negatief effect hebben op zijn opleiding en stage. 
      
    
    
      4.7.
      Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat in de onderhavige zaak een onvoorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. [gedaagde] verdient nog een nadere kans om zich als goed huurder te blijven gedragen. De kantonrechter ziet aanleiding een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst toe te kennen, waarbij als voorwaarde wordt gesteld dat [gedaagde] voor minimaal één jaar ervoor zorgdraagt dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ziet op overlast of prostitutie.
      
    
    
      4.8.
      Voor de volledigheid overweegt de kantonrechter dat het voorgaande er niet toe leidt dat [gedaagde] binnen dat jaar op een andere manier mag tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst of na dat jaar wel weer prostitutieactiveiten in het gehuurde mag laten plaatsvinden. [gedaagde] dient zich immers, zolang de huurovereenkomst loopt, aan de tussen partijen geldende huurvoorwaarden te houden.
      
    
    
      4.9.
      Of sprake was van bedrijfsmatig gebruik of onderhuur aan een derde leidt niet tot een ander oordeel. Bovendien is onvoldoende door Tiwos onderbouwd dat het de bedoeling was dat de prostituee voor lange tijd in het gehuurde zou blijven. Aan deze stellingen en weren gaat de kantonrechter dan ook voorbij.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proces- en nakosten. [gedaagde] vraagt deze te matigen, maar geen grondslag voor dit verzoek genoemd of het verzoek onderbouwd. De kantonrechter zal dan ook de gebruikelijke forfaitaire proceskosten toekennen, zijnde:- dagvaardingskosten		€ 129,14
      - griffierecht			€ 128,00
      - gemachtigdensalaris		€ 398,00 (2,00 x € 199,00)
      - nakosten			€   99,50+
      Totaal				€ 754,64
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      ontbindt de overeenkomst van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning, staande en gelegen te [plaats] aan het [adres] voorwaardelijk, namelijk op het moment dat binnen één jaar na heden wordt geconstateerd dat er prostitutieactiviteiten in het gehuurde plaatsvinden en/of sprake is van daarmee samenhangende overlast in/rondom het gehuurde;
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] , als de huurovereenkomst wordt ontbonden, om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Tiwos te stellen; 
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Tiwos tot op heden begroot op € 754,64, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
    
    
    
      verklaart de veroordelingen in dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.