ECLI:NL:GHARL:2022:2747, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2022, 21/00440
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling supermarkt.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00440
    uitspraakdatum: 12 april 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 12 februari 2021, nummer AWB 20/330, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 3.503.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2019 vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om nadeelcompensatie of schadevergoeding afgewezen.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, M.C.H.E. van Rooij, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , WOZtaxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak wordt verhuurd aan [naam2] B.V. en is in gebruik als supermarkt. De onroerende zaak is gebouwd in 2013 en na een brand in 2016 in de oudejaarsnacht in 2017 herbouwd. Het object heeft een oppervlakte van 1.589 m2. De onroerende zaak is verhuurd vanaf 29 oktober 2013. De looptijd van de huurovereenkomst is 15 jaar met vier maal 5 jaar verlenging. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd. De laatst bekende huur (per 1 januari 2017) is € 291.602 per jaar.
    
    
      2.2.
      De aanslag OZB 2019 is gebaseerd op de Verordening onroerendezaakbelastingen 2019 van de gemeente Nijmegen die op 19 december 2018 door de gemeenteraad is vastgesteld en op 24 december 2018 in het gemeenteblad is gepubliceerd (hierna: de Verordening).
      
    
    
      2.3.
      In de gemeente Nijmegen heeft een lastenverschuiving binnen de onroerendezaakbelastingen plaatsgevonden. Met ingang van 2014 is het tarief van de OZB voor gebruikers van niet-woningen verlaagd en met ingang van 2017 op nihil gesteld. Ter compensatie is het tarief van de OZB voor de eigenaren van niet-woningen verhoogd.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      Primair is in geschil of de aanslag OZB voor de eigenaren van niet-woningen terecht en tot het juiste bedrag aan belanghebbende is opgelegd. Hierbij is specifiek in geschil of de Verordening verbindend is. Als de Verordening in stand blijft, is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 in geschil. Ten slotte verzoekt belanghebbende betaling van nadeelcompensatie in verband met een individuele buitensporige last.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Verbindendheid verordening en een individuele buitensporige last
      
    
    
      4.1.
      Gelet op de tekst van artikel 220 van de Gemeentewet kunnen onder de naam onroerendezaakbelastingen twee afzonderlijke belastingen worden geheven, te weten, kort gezegd, a) een belasting van gebruikers van niet-woningen en b) een belasting van genothebbenden van een onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Gelet op de tekst van de aanhef van artikel 220 van de Gemeentewet (“kunnen”), staat het een gemeenteraad in beginsel vrij om geen, beide, of één van deze afzonderlijke belastingen in enig jaar te heffen.
      
    
    
      4.2.
      Het vaststellen van een belastingverordening, waaronder begrepen het belastingtarief, is op grond van artikel 216 van de Gemeentewet de bevoegdheid van de gemeenteraad. De belastingrechter is niet bevoegd over de in de verordeningen vastgelegde tarieven te oordelen, tenzij de tariefstelling in strijd is met een hogere wettelijke regeling of leidt tot een willekeurige of onredelijke belastingheffing die de wetgever bij het toekennen van deze bevoegdheid niet op het oog kan hebben gehad, dan wel in strijd is met enig rechtsbeginsel.
      
    
    
      4.3.
      Een gemeentelijke belasting mag niet afhankelijk worden gesteld van inkomen, winst of vermogen. Artikel 219, lid 2, van de Gemeentewet maakt hierbij echter een voorbehoud voor een heffingsmaatstaf welke is voorgeschreven in paragraaf 2 of 3 van hoofdstuk XV van de Gemeentewet. In paragraaf 2 van dit hoofdstuk is artikel 220c opgenomen. Op grond van dit artikel dient de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf voor onroerendezaakbelastingen. Een gemeente heeft bij de vaststelling van deze heffingsmaatstaf geen vrije keuze. Ten overvloede merkt het Hof op dat met de WOZ-waarde de waarde van een onroerende zaak wordt vastgesteld en niet (de omvang van) het vermogen van een belastingplichtige. Hoewel er een verband bestaat tussen de WOZ-waarde en het vermogen van een belastingplichtige, is de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen dan ook niet van het vermogen afhankelijk gesteld, nog los van het hierboven bedoelde voorbehoud. Verder is noch het tarief, noch de maatstaf van heffing afhankelijk van inkomen, winst of vermogen. De enkele omstandigheid dat de het tarief van een gemeentelijke belasting is verhoogd terwijl het tarief van een andere gemeentelijke belasting is verlaagd, kan die conclusie niet dragen.
      
    
    
      4.4.
      De uiteindelijke tariefstijging van de onroerendezaakbelasting voor eigenaren van niet-woningen is fors te noemen; een ruime verdubbeling vanaf 2014 tot het tarief dat in 2019 gold. Daar staat tegenover dat andere gemeentelijke heffingen zijn afgeschaft of verlaagd. Hierbij zijn legitieme doelen nagestreefd. Het Hof acht aannemelijk dat, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld, met de afschaffing van de belasting gebruikers, de perceptiekosten voor gemeentelijke heffingen zijn gedaald. Verder is gesteld dat de leegstand van niet-woningen wordt tegengegaan, omdat de eigenaar, indien sprake is van leegstand, de hogere onroerendezaakbelasting niet (deels) kan afwentelen op de huurder/gebruiker. Het Hof acht ook dit aannemelijk. Derhalve kan niet worden gesteld dat de tariefverschuiving ‘devoid of reasonable foundation’ is. De tarieven zijn verder niet zodanig hoog, ook niet indien de (relatieve) tariefstijging in ogenschouw wordt genomen, dat geconcludeerd moet worden dat op stelselniveau sprake is van een schending van artikel 1 van het eerste Protocol bij het (Europees) Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden.
      
    
    
      4.5.
      Het standpunt dat de belastingheffing voor haar een individuele en buitensporige last vormt, heeft belanghebbende niet onderbouwd. De enkele stelling dat belanghebbende de lastenverschuiving niet kan doorberekenen, is daartoe onvoldoende. Belanghebbende heeft geen inzicht gegeven in haar inkomens- of vermogenspositie, dan wel waarom het tarief voor haar zwaarder zou wegen dan voor andere eigenaren van nietwoningen in de gemeente Nijmegen met doorlopende huurcontracten.
      
      
        
          Waarde onroerende zaak
        
      
    
    
      4.6.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
    
    
      4.7.
      Ingevolge artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
      
    
    
      4.8.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden vastgesteld met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de waarde wordt berekend met behulp van de voor de onroerende zaak vastgestelde huurwaarde en een kapitalisatiefactor. De gehanteerde huurwaarde is tussen partijen ook niet in geschil. Belanghebbende betwist alleen de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor.
      
    
    
      4.9.
      De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport van 29 juli 2020 overgelegd, opgemaakt [de taxateur] , WOZtaxateur, waarin de waarde, uitgaand van een huurwaarde van € 286.020 en een kapitalisatiefactor van 13,0, is berekend op € 3.721.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. De kapitalisatiefactor is in het taxatierapport afgeleid uit de verkoop van [adres2] 261(met 263 en 263a) op 21 juni 2019.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                M2
              
              
                Prijs per m2 (€)
              
              
                Huurwaarde (€)
              
              
                Kapitalisatie Factor
              
              
                Verkoopprijs (€ )
              
            
            
              
                
                  [adres1] 1
              
              
                1589
              
              
                180
              
              
                286.020
              
              
                13,0
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 261, met 263 en 263a
              
              
                1832
              
              
                180
              
              
                329.760
              
              
                13,9
              
              
                4.600.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met dit marktcijfer waaruit een kapitalisatiefactor blijkt van 13,9 voor eveneens een supermarkt in eveneens de gemeente Nijmegen aannemelijk heeft gemaakt dat de gebruikte kapitalisatiefactor van 13,0 niet te hoog is. Blijkens vaste rechtspraak vormt een kapitalisatiefactor afgeleid uit een verkooptransactie doorgaans een betere onderbouwing van de in de Wet WOZ gezochte waarde dan een die is berekend met behulp van de bottomup methode. De bottom-up methode komt daarom pas aan de orde indien marktgegevens ontbreken ter bepaling van de kapitalisatiefactor. Door een factor 13,0 te hanteren is de heffingsambtenaar ten opzichte van het genoemde verkoopcijfer voorzichtig geweest. 
      
    
    
      4.11.
      Ook indien uitgegaan had moeten worden van een berekende kapitalisatiefactor via de bottomup methode heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Een factor 13,0 correspondeert met een risicoopslag van 5%. Dat is bij een bandbreedte in de taxatiewijzer van minimaal 2,17% voor de beste locaties tot maximaal 5,32% voor de overige locaties ook voorzichtig. Zeker indien in aanmerking wordt genomen dat de onroerende zaak de enige supermarkt is in een grote nieuwe woonwijk. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat door de bestemming supermarkt er nagenoeg geen leegstandrisico is. Het Hof ziet onder deze omstandigheden geen aanleiding voor een hogere risicoopslag dan de gehanteerde 5,0%. Voor zover belanghebbende het niet kunnen doorbelasten van de lastenverschuiving in zijn berekening van de kapitalisatiefactor via een hoger percentage aan leegstand tot uitdrukking heeft willen brengen, merkt het Hof op dat die omstandigheid niet kan worden verdisconteerd in het leegstandsrisico. Met het niet doorbelasten van de lastenverschuiving hoeft – gelet op de WOZ fictie – in het geheel geen rekening te worden gehouden bij het vaststellen van de WOZ-waarde.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. M. Harthoorn en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 12 april 2022.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 april 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2 februari 2021, nrs. 19/01420 en 19/01421, ECLI:NL:GHARL:2021:1071.