ECLI:NL:GHLEE:2004:AO7637, Gerechtshof Leeuwarden, 02-04-2004, BK 1046/02 WOZ
Gerechtshof Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2004-04-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.

BELASTINGKAMER         GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN            UITSPRAAK
      Nr. BK 1046/02                                                                                                   2 april 2004
    
    
    Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede       enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z, tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Meppel (: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
    
    
      1. Ontstaan en loop van het geding.
      Ingevolge de Wet heeft de ambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 18 te Z, waarvan de belanghebbende eigenaar is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0000/0000, gedateerd 17 augustus 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op f. 844.000,--.
    
    
    Na bezwaar van belanghebbende, is bij de uitspraak van de ambtenaar waarvan beroep, gedagtekend 18 maart 2002,  de bovenvermelde waarde verminderd tot op f. 681.000,--.
    
    Het beroepschrift (met bijlagen) is op 22 april 2002 ter griffie ingekomen. De ambtenaar heeft op 8 augustus 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
    
    Bij de mondelinge behandeling van 16 januari 2004, gehouden te Assen, waren aanwezig de gemachtigde van belanghebbende, mr. A en de gemachtigde van de ambtenaar, mevr. B, bijgestaan door de taxateur dhr. C, werkzaam bij Taxatiebureau D b.v. te L.
    
    
      Ter voormelde zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende de door hem ter zitting voorgedragen plaitnota overgelegd.
      Het gerechtshof heeft op 30 januari 2004  mondeling uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn op 13 februari 2004, per aangetekende post,  aan de partijen verzonden.
    
    
    Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
    
    
      Op 16 februari 2004 is bij het gerechtshof een verzoek van de belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
      Het door de belanghebbende verschuldigde griffierecht is op
      5 maart 2004 voldaan.
    
    
    
      2. De feiten.
      Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken, het volgende vast:
      2.1. Bij beschikking van 17 augustus 2001 is door de ambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 18 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een winkelpand met een kaveloppervlakte van 127 m2 gelegen in het centrum van Z. Het winkelpand wordt vanaf  juni 2000 verhuurd aan Ahold Vastgoed b.v., die het heeft verbouwd en in gebruik heeft gegeven aan F.
      2.2. De door de ambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 f. 844.000,--. Bij de bestreden uitspraak is de vastgestelde waarde verminderd tot op f. 681.000,--.
    
    
    
      3. Het geschil.
      3.1. Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
      3.2. De belanghebbende is van mening dat de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde dient te worden verminderd met f. 50.000,-- tot op f. 631.000,--, zoals weergegeven in het beroepschrift (met bijlagen).
      3.3. De ambtenaar bestrijdt belanghebbendes bezwaren een en ander zoals weergegeven in het van hem afkomstige verweerschrift (met bijlagen).
      3.4. Partijen hebben ter zitting hun standpunten gehandhaafd zonder daartoe nadere gronden te hebben aangevoerd.
    
    
    
      4. De overwegingen omtrent het geschil:
      4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17 en artikel 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
      4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, sub b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde in het economische verkeer voor onroerende zaken die niet tot woning dienen, gelijk de onderhavige onroerende zaak, te worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van vergelijking, dan wel door middel van de discounted-cash-flow methode.
      4.3. Op de ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Hij heeft de waarde bepaald door middel van kapitalisatie van de bruto huur.
      Ter onderbouwing van deze door hem vastgestelde waarde verwijst de ambtenaar onder meer naar het in augustus 2002 door ing. G, woz-taxateur, verbonden aan D b.v. te L, opgemaakte taxatierapport. De taxateur heeft daarbij onder meer meegewogen huurprijzen van soortgelijke winkelpanden, verkoopprijzen van dergelijke winkelpanden en de geanalyseerde kapitalisatiefactor. Het daarbij door de ambtenaar gehanteerde aantal vierkante meters is daarbij niet in geschil.
      De bepaling van de taxatiewaarde heeft plaatsgevonden conform de onder punt 4.2. bedoelde huurkapitalisatiemethode voor niet-woningen. De waarde is in het taxatierapport gedetailleerd en inzichtelijk onderbouwd en getoetst aan binnen de gemeente Z voor vergelijkbare onroerende zaken gerealiseerde verkoop- en huurprijzen.
      4.4. Naar het oordeel van het gerechtshof is het hoofd, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, zoals dat ter zitting nog nader is toegelicht, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Uitgaande van de door de ambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor alsmede de vergelijkingsobjecten, die - gelet op hetgeen de taxateur daaromtrent heeft opgemerkt - het gerechtshof aannemelijk voorkomen, is aannemelijk geworden dat de waarde van de onderhavige onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      4.5. Belanghebbende brengt daartegen in dat de waarde van de onroerende zaak, op grond van het gestelde in het door hem overgelegde taxatierapport van H, werkzaam bij van I makelaars te M, op f. 550.000,-- dient te worden vastgesteld.
      Dit rapport kan naar het oordeel van het hof de waarde van het rapport van G niet ontkrachten nu uit dat taxatierapport niet is komen vast te staan dat de getaxeerde waarde de waarde is per de peildatum 1 januari 1999. Daarenboven worden in het taxatierapport geen vergelijkingsobjecten met transactieprijzen en -data genoemd.
      4.6. Weliswaar heeft de belanghebbende nog gesteld dat uit een taxatierapport van J Makelaardij een lagere waarde van de onroerende zaak zou blijken, doch dit taxatierapport is door belanghebbende niet bij de stukken gevoegd, zodat het hof daarvan geen kennis heeft kunnen nemen.
      4.7. Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de door de ambtenaar vastgestelde waarde rechtvaardigen is belanghebbendes beroep ongegrond.
    
    
    
      5. De proceskosten
      Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
      6. De beslissing
      Het gerechtshof  verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    Gedaan door mr. Fransen, raadsheer en als voorzitter, plaatsvervangend lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de heer Gerrits als griffier en in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden op 2 april 2004 door voornoemde voorzitter in aanwezigheid van voornoemde griffier.
    
    
    
    
    
    
    
      Op       14 april 2004             afschrift
      aangetekend verzonden aan beide partijen.