ECLI:NL:HR:2024:1906, Hoge Raad, 20-12-2024, 24/00180
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2024-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Caribische zaak. Goederenrecht. Landsverordening op uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan Sint Maarten. Is hoofdstuk III van deze landsverordening, met titel ‘Vervreemding’, van toepassing op bevoegdheid minister om gronden in erfpacht uit te geven?

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
    
    
    
      CIVIELE KAMER
    
    
    
    
    
      
        Nummer	24/00180
      
        Datum	20 december 2024
    
    
    
    
      ARREST
    
    
    
      In de zaak van
    
    
    1. TESI N.V.,
    
       	gevestigd in Sint Maarten,
      	hierna: Tesi, 
    
    2. CARIBBEAN BEACH RESORT DEVELOPMENT N.V.,
    gevestigd in Sint Maarten,
    3. PORT DE PLAISANCE MEDICAL CENTER N.V.,
     	gevestigd in Sint Maarten,
    4. PORT DE PLAISANCE HOTEL MANAGEMENT N.V.,
    
       	gevestigd in Sint Maarten,
      VERZOEKSTERS tot cassatie,
      hierna gezamenlijk: Tesi c.s.,
      advocaten: J.H.M. van Swaaij en R.J. ter Rele,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      HET LAND SINT MAARTEN,
      zetelende in Sint Maarten,
      VERWEERDER in cassatie,
      hierna: het Land,
      niet verschenen,
    
    
    
    
    
      en
    
    
    
      
        [naam],
      wonende in [woonplaats],
      GEVOEGDE PARTIJ bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie,
      niet verschenen.
    
    
  
  
    
      1Procesverloop
    
      Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
      a. de vonnissen in de zaak AR 2016/29 van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten van 23 augustus 2016 en 31 mei 20217;
      b. de vonnissen in de zaak SXM201600345-SXM2017H00061 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 28 juli 2020, 2 september 2022 en 18 oktober 2023.
      Tesi c.s. hebben tegen het vonnis van het hof van 18 oktober 2023 beroep in cassatie ingesteld.
      Het Land en [naam] hebben geen verweerschrift ingediend. 
      De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot vernietiging en tot terugwijzing.
    
    
  
  
    
      2Uitgangspunten en feiten
    
      2.1
      
        In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten en omstandigheden vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 1.1. Deze komen, samengevat, op het volgende neer.
        (i) Tesi c.s. beogen percelen land gelegen in het gebied Kim Sha Beach in Sint Maarten in erfpacht van het Land te verkrijgen om daar een resort te bouwen.
        (ii) Bij besluit van 18 november 2015 heeft [naam] in zijn toenmalige hoedanigheid van (demissionair) minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Milieu en Infrastructuur (hierna: VROMI) van Sint Maarten bepaalde percelen grond in dit gebied in erfpacht uitgegeven aan Tesi, in het kader van een grondruil waarmee hij heeft ingestemd. 
        (iii) De opvolgend minister van VROMI heeft bij brief van 16 december 2015 aan Tesi de nietigheid ingeroepen van het hiervoor onder (ii) genoemde besluit.
      
      
    
    
      2.2
      In deze procedure vorderen Tesi c.s. onder meer een veroordeling van het Land om mee te werken aan de uitgifte in erfpacht van de hiervoor in 2.1 onder (ii) genoemde percelen aan Tesi. Het gerecht heeft deze vordering afgewezen.
      
    
    
      2.3
      Het hof heeft het vonnis van het gerecht bevestigd. Het heeft daartoe, voor zover in cassatie van belang, overwogen:
      
      
        “2.5. De LANDSVERORDENING op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan Sint Maarten luidt, voor zover hier van belang:
      
      
      
        
          HOOFDSTUK I
        
      
      
      
        
          Uitgifte in erfpacht
        
      
      
      
        Artikel 1
        De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Milieu en Infrastructuur, hierna te noemen: de minister, is bevoegd tot uitgifte van gronden in erfpacht volgens de bepalingen van dit hoofdstuk.
      
      
      
        Artikel 2
        De uitgifte van grond in erfpacht geschiedt:
        a. onder de algemene voorwaarden vervat in de artikelen 5 tot en met 25 en de bijzondere voorwaarden door de minister in elk afzonderlijk geval te stellen;
        b. tegen een canon, bedragende 8% per jaar van de door de minister vastgestelde grondwaarde;
        c. voor een tijdvak van niet langer dan 60 jaren;
        d. bij notariële akte.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          HOOFDSTUK III
        
      
      
      
        
          Vervreemding
        
      
      
      
        Artikel 27
        1. Behoudens het bepaalde in het tweede en derde lid van dit artikel wordt bij landsverordening besloten tot het vervreemden van gebouwde en ongebouwde eigendommen van Sint Maarten, voor zover de minister daartoe niet is gemachtigd.
        2. De minister is bevoegd tot verkoop van gronden voor zover het percelen betreft, die geen zelfstandig bouwperceel vormen en een oppervlakte van 500 m² niet te boven gaan, noch ook met andere door landsorganen verkochte percelen een zelfstandig bouwperceel vormen of een oppervlakte van 500 m² te boven gaan.
        3. Vervreemding van gronden door middel van ruiling kan geschieden bij besluit van de minister, indien de waardeverhouding van de te ruilen gronden als gelijkwaardig kan worden aangemerkt en de leggerwaarde van de te vervreemden gronden niet meer dan NAf 3.000,- bedraagt.
      
      
      
        (…) 
      
      
    
    
      2.7.
      In het onderhavige geval verplichtte het Land zich tot vestiging van erfpacht ten behoeve van Tesi op een aan het Land in eigendom behorend stuk grond en verplichtte Tesi zich daartegenover eigendom van een stuk grond, dat haar toebehoorde, over te dragen aan het Land.
      
    
    
      2.8.
      De prestaties waartoe de partijen zich over en weer jegens elkaar verbinden, zijn van elkaar afhankelijk gesteld. Tesi c.s. en [naam] beschouwen in hun akten en antwoordakten de verplichting van het Land tot erfpachtuitgifte ten onrechte geïsoleerd. Er was geen sprake van een reguliere erfpachtuitgifte als bedoeld in artikel 1 van de Landsverordening op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan Sint Maarten (‘de minister, is bevoegd tot uitgifte van gronden in erfpacht volgens de bepalingen van dit hoofdstuk’), maar van erfpachtuitgifte ter nakoming van een ruiling als bedoeld in artikel 27 lid 3 van deze landsverordening.
      
      
        (…) 
      
      
    
    
      2.12. ‘
      Vervreemding’ en ‘vervreemden’ in het opschrift van Hoofdstuk III en in artikel 27 leden 1 en 3 van de Landsverordening op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan Sint Maarten omvatten, behalve de overdracht van een goed, onder meer de vestiging van een beperkt recht op een zodanig goed (vergelijk artikel 3:98 BW). ‘Vervreemding van grond door middel van ruiling’ als bedoeld in artikel 27 lid 3 kan dus geschieden door de vestiging van erfpacht (zijnde een vermogensrecht). Ook in dat geval is Hoofdstuk III van toepassing (en niet alleen artikel 1 uit Hoofdstuk I).
      
    
    
      2.13.
      Het staat echter vast dat de leggerwaarde van de te vervreemden gronden meer dan NAf 3.000,- bedraagt zodat in dit geval artikel 27 lid 3 toepassing mist. Dit betekent dat ingevolge artikel 27 lid 1 voor de ruil een landsverordening is vereist. [naam] was niet tot ruil bevoegd, ook niet indien hij de instemming van overige ministers of de ministerraad had (wat het Land betwist). Het hierop gerichte verweer van het Land slaagt. Gelet hierop zijn de vorderingen van Tesi c.s. terecht afgewezen.”
      
    
  
  
    
      3Beoordeling van het middel
    
      3.1
      Het middel is gericht tegen rov. 2.12 van het bestreden vonnis, waarin het hof heeft geoordeeld dat de begrippen ‘vervreemding’ en ‘vervreemden’ in het opschrift van hoofdstuk III en in art. 27 lid 1 en lid 3 van de Landsverordening op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan Sint Maarten (hierna: de Landsverordening), behalve de overdracht van een goed, onder meer de vestiging van een beperkt recht op een zodanig goed omvatten, en dat ‘vervreemding van grond door middel van ruiling’ als bedoeld in art. 27 lid 3 Landsverordening kan geschieden door de vestiging van erfpacht. Het middel klaagt dat deze oordelen onjuist zijn. Het voert daartoe kort gezegd aan dat hoofdstuk III van de Landsverordening, waartoe art. 27 behoort, niet van toepassing is op de vestiging van erfpachtrechten.
      
    
    
      3.2
      Ingevolge art. 1 Landsverordening is de minister van VROMI bevoegd tot uitgifte van gronden in erfpacht volgens de bepalingen van hoofdstuk I van deze landsverordening. Uit de tekst van deze bepaling en de systematiek van de Landsverordening (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.14) volgt dat op de uitoefening van deze bevoegdheid niet de bepalingen van hoofdstuk III van de Landsverordening, en het daartoe behorende art. 27, van toepassing zijn. Dat in dit geval tegenover de uitgifte van grond in erfpacht door het Land, de verplichting van Tesi staat om grond in eigendom aan het Land over te dragen, maakt dat niet anders. Het hof heeft dus ten onrechte geoordeeld dat (ook) hoofdstuk III van de Landsverordening van toepassing is op de bevoegdheid van de minister van VROMI om gronden in erfpacht uit te geven. Het middel slaagt.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
      De Hoge Raad:
      - vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 18 oktober 2023;
      - wijst het geding terug naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing;
      - veroordeelt het Land in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Tesi c.s. begroot op € 873,-- aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien het Land deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
    
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, F.J.P. Lock, S.J. Schaafsma en F.R. Salomons, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op 20 december 2024.
    
  
  
     Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten 31 mei 2017, ECLI:NL:OGEAM:2017:25.
  
  
     Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 18 oktober 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:189.