ECLI:NL:RBROT:2023:7213, Rechtbank Rotterdam, 17-07-2023, C/10/658358 / KG ZA 23-435
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-07-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: KG. Aanbesteding. Geschil over de uitkomst in de Europese aanbestedingsprocedure van de gemeente Rotterdam met betrekking tot taxatiediensten van woningen.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/658358 / KG ZA 23-435
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 17 juli 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        VAN KLEEF NVM MAKELAARS B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. M.J.S. Spanjersberg te Zoetermeer,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE ROTTERDAM,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde,
      advocaat mr. M. Ricci te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna Van Kleef en de gemeente genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 26 mei 2023, met 7 producties;
        
        
          het herstelexploot van 6 juni 2023, met een herstel van de zittingsdatum;
        
        
          de 7 producties van de gemeente;
        
        
          de mondelinge behandeling op 7 juli 2023;
        
        
          de pleitnota van de gemeente.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      Op 16 november 2022 is de gemeente een Europese aanbestedingsprocedure gestart voor taxatiediensten, onderverdeeld in vier percelen. In het Beschrijvend Document (hierna: het BD) is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
      
      
      
        
          “(…)
        
      
    
    
      2.2
      
        
          Aanleiding en doel van de Opdracht 
        
        
          Binnen de Gemeente worden er door meerdere afdelingen taxatiediensten ingekocht. In het verleden is een gedeelte hiervan reeds aanbesteed en een gedeelte hiervan nog niet. Het doel van deze aanbesteding is het afsluiten van meerdere Raamovereenkomsten voor de meest voorkomende taxatiediensten binnen de Gemeente. Het betreft hier specifiek taxatiediensten waarop de regelgeving van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) van toepassing is, met uitzondering van WOZ-taxaties en taxaties Landelijk en Agrarisch Vastgoed.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.3
      
        
          Scope en perceelindeling van de Opdracht
        
        
          (…)
        
        
          Perceel 1. Woningen 
        
        
          Binnen dit perceel gaat het om een volledige taxatie van een (verhuurde) woning individueel of van een woonruimtecomplex, een hertaxatie of markttechnische update van een of meerdere woningen en specifiek overeengekomen werkzaamheden, niet zijnde een professionele taxatiedienst, voor een individuele woning of voor (delen van) een project.
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.5
      
        
          De Overeenkomst
        
        
          (…)
        
        
          Perceel 1. Woningen 
        
        
          De Gemeente wil voor dit perceel in totaal met maximaal vijf (5) partijen de Overeenkomst sluiten.
        
        
          (…)
        
      
      
    
  
  
    
      5Waar moet u aan voldoen?
    
      
        (…)
      
      
        Om aan deze aanbesteding mee te doen, moet u als Inschrijver aan de volgende eisen voldoen:
      
    
    
      • er mogen geen formele uitsluitingsgronden op u van toepassing zijn; en 
      • u moet voldoen aan de financiële, economische en technische geschiktheidseisen.
    
    (…)
    
    
      5.1
      
        
          Uitsluitingsgronden
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      5.2
      
        
          Geschiktheidseisen
        
        
          (…)
        
      
      
        5.2.1.
        
          
            Financiële en economische draagkracht
          
          
            (…)
          
        
      
      
        5.2.2
        
          
            Technische bekwaamheid en beroepsbekwaamheid 
          
          
            Ten aanzien van de technische bekwaamheid en beroepsbekwaamheid zijn de volgende eisen van toepassing: 
          
          • Kwalificaties personeel. 
        
        
        
          
            Kwalificaties personeel 
          
          
            Hieronder staan de minimale vereiste kwalificaties van het personeel dat noodzakelijk is voor het uitvoeren van de gevraagde werkzaamheden voor perceel 1, 2, 3 & 4. 
          
        
        
        
        
          
            Perceel 1: Wonen 
          
          
            Inschrijver dient op het gebied van wonen minimaal 1 register taxateur in dienst te hebben die geregistreerd staat in de Kamer Wonen van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Inschrijver zal de naam en registratienummer van deze registertaxateur bij Inschrijving indienen door middel van de beantwoording van de vragenlijst op het Aanbestedingsplatform. 
          
          
            De tweede taxateur die bij taxaties mee tekent (kan ook de plausibiliteits toets betreffen) dient geregistreerd te staan in het NRVT in de kamer Wonen.
          
          
            (…)
          
        
        
      
    
    
      5.3
      
        
          Overige (uitvoerings-)voorwaarden 
        
        
          De gemeente Rotterdam vindt het belangrijk dat Ondernemers bij hun bedrijfsvoering rekening houden met het milieu en sociale aspecten. Daarom heeft de Aanbestedende Dienst zich geconformeerd aan de richtlijn om bij het verlenen van opdrachten zo veel mogelijk duurzame en maatschappelijke waarde te realiseren.
        
      
      
      
        5.3.1
        
          
            Duurzaamheid 
          
          
            De gemeente Rotterdam werkt aan een duurzame, bereikbare en energiezuinige stad, met schone lucht en een bloeiende economie. De gemeente Rotterdam heeft te maken met de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie, en daarnaast wil zij een gezonde en klimaatbestendige leefomgeving. 
          
        
        
        
          
            De gemeente Rotterdam streeft ernaar deze ambities zoveel mogelijk met elkaar te verbinden, zodat zij elkaar in de uitvoering kunnen versterken. Als publieke opdrachtgever geeft zij daarin zelf het goede voorbeeld. Daarom zet de gemeente Rotterdam de eigen inkopen strategisch in voor een concrete bijdrage aan de realisatie van het Rotterdamse duurzaamheidsbeleid.
          
          
            (…)
          
        
        
      
    
    
      6.2
      
        
          Gunningscriterium 
        
        
          De Inschrijvingen worden door de Aanbestedende Dienst beoordeeld op basis van het gunningscriterium ‘de beste prijs-kwaliteitsverhouding (BPKV)’. Hierbij wordt bij de beoordeling van de Inschrijvingen onderscheid gemaakt tussen kwalitatieve aspecten en financiële aspecten. Het gewicht van de kwaliteitsaspecten en de prijs, als ook de uitwerking van de subgunningscriteria, worden in de volgende paragraaf omschreven.
        
      
      
      
        6.2.1
        
          
            Subgunningscriteria 
          
          
            De Inschrijvingen worden beoordeeld op basis van EMVI Economische Meest Voordelige Inschrijving. In onderstaande tabellen wordt per perceel de verschillende subgunningscriteria weergegeven, met daarin ook de bijbehorende maximaal te behalen punten.
          
          Perceel 1 Wonen:
        
        
        
          
            
            
            
            
              
                
                  
                    Criterium
                  
                
                
                  
                    Subgunningscriterium
                  
                
                
                  
                    Te behalen punten
                  
                
              
              
                
                  
                    Kwaliteit
                  
                
                
                  KG-1: Uitwerken casus woning
                
                
                  70 punten
                
              
              
                
                  
                  
                    Prijs
                  
                
                
                  P-1: Vaste prijs voor losse taxaties
                
                
                  10 punten
                
              
              
                
                  P-2: Complex 1ste woning
                
                
                  5 punten
                
              
              
                
                  P-3: Hertaxatie
                
                
                  5 punten
                
              
              
                
                  P-4: Markttechnische update 1ste woning
                
                
                  5 punten
                
              
              
                
                  P-5: Een SOW op basis van een uurtarief
                
                
                  5 punten
                
              
              
                
                  
                    Totaal
                  
                
                
                  
                    100 punten
                  
                
              
            
          
        
        
          (…)”
        
      
    
    
      6.3
      
        Kwalitatieve aspecten
      
      
      
        6.3.1
        
          
            Perceel 1: KG-1 Casus woningen 
          
          
            Om het gunningscriterium te kunnen beoordelen wordt Inschrijver gevraagd om een taxatierapport in te dienen van een object van de Aanbestedende Dienst. 
            Let op: 
            Ondernemer dient zich aanmelden voor de schouw van het object zoals beschreven in paragraaf 3.2.2. van het Beschrijvend Document. Aanbestedende Dienst voorziet Ondernemer tevens van documentatie over het object nadat de opname is ingepland. 
          
        
        
        
          
            Inschrijver maakt in het taxatierapport de volgende drie waarderingen: 
          
        
        
          • Marktwaarde 			Vrij van huur en gebruik. 
          • Bijzonder uitgangspunt I 	Marktwaarde in verhuurde staat op basis van de markthuur. 
          • Bijzonder uitgangspunt II 	Marktwaarde vrij van huur en gebruik indien het object 
        
        
          gesplitst zou zijn. 
        
        
        
          
            Het taxatierapport dient aan de volgende voorwaarde te voldoen: 
          
        
        
          • Voldoet aan de algemene NRVT reglementen (Bijlage 12). 
          • Is inclusief rekenmodel(en). 
          • Is inclusief onderbouwing van de waarde berekening van het getaxeerde object. 
        
        
        
          
            Het beoordelingsteam zal de ingediende stukken beoordelen op basis van onderstaand beoordelingskader: 
          
        
        
          • De mate waarin het taxatierapport volledig is (conform NRVT regelgeving). 
          • De mate waarin het taxatierapport concreet en gestructureerd is. 
          • De mate waarin de waardering/berekening wordt gemotiveerd. 
          • De mate waarin de gehanteerde referenties worden gemotiveerd. 
        
        
          (…)”
        
        
      
    
    
      2.2.
      
        Bijlage 1 van het BD bevat het Programma van Eisen (hierna: het PvE). 
        Daarin is als eis nummer 20 kort gezegd bepaald dat taxaties worden uitgevoerd conform de definities, algemene reglementen en praktijkhandleidingen voor registertaxateurs, waaronder de Praktijkhandreiking Wonen van het NRVT (hierna: de praktijkhandreiking). Eis nummer 22 luidt dat de taxateur met zijn inschrijving verklaart voldoende kennis te hebben van de vastgoedmarkt in Rotterdam e.o. alsmede, indien van toepassing, van de landelijke vastgoedmarkt.  
      
      
      
        In de praktijkhandreiking is, voor zover relevant, het volgende vermeld: 
      
      
      
        
          “(…)
        
        
          2. Plaatselijke bekendheid
        
        
          De Register-Taxateur dient te beschikken over voldoende ervaring met betrekking tot taxatie
        
        
          van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt.
        
        
          De Register-Taxateur kan zijn plaatselijke bekendheid aantonen door in het dossier duidelijk
        
        
          vast te leggen hoe en op welke wijze hij de bovengenoemde ervaring heeft verkregen. Een
        
        
          voorbeeld van een dergelijke uitleg is dat de Register-Taxateur zich conformeert aan de
        
        
          Regeling Werkgebied Taxateur Woningen of anderszins zijn kennis en ervaring met de locatie
        
        
          aantoont.
        
        
          (…)”
        
      
    
    
      2.3.
      Van Kleef heeft ingeschreven op perceel 1 (woningen). In die categorie heeft de gemeente 14 inschrijvingen ontvangen. 
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 9 februari 2023 heeft de gemeente aan Van Kleef meegedeeld dat haar inschrijving als vijfde is geëindigd en daarmee behoort tot een van de vijf winnende inschrijvingen.   
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 2 maart 2023 heeft de gemeente aan Van Kleef meegedeeld dat de gunningsbeslissing van 9 februari 2023 wordt ingetrokken en een herbeoordeling zal plaatsvinden. 
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 8 mei 2023 heeft de gemeente aan Van Kleef meegedeeld dat, na de herbeoordeling, haar inschrijving als zesde is geëindigd en dat de gemeente voornemens is de opdracht te gunnen aan vijf andere inschrijvers. Bij de herbeoordeling zijn de eerste vier gegadigden dezelfde gebleven maar is [bedrijf] (hierna: [bedrijf]) als vijfde geëindigd. De gemeente heeft de volgende motivering bij de herbeoordeling gegeven:
      
      
        
          “(…)
        
        
          Onderstaand ziet u de resultaten die zowel uw organisatie als de winnende inschrijvers hebben behaald. In de bijlage kunt u onze motivering teruglezen.
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Uw
                
                
                  resultaat
                
              
              
                
                  Ooms
                
              
              
                
                  Woonvisie
                
              
              
                
                  
                    [naam 1]
                  
                
              
              
                
                  
                    [naam 2]
                  
                
              
              
                
                  
                    [bedrijf]
                  
                
              
            
            
              
                
                  Criterium
                
              
              
                
                  Subgunningscriterium
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                KG-1: Uitwerken casus
                woning
              
              
                52,5
              
              
                70
              
              
                70
              
              
                52,5
              
              
                52,5
              
              
                52,5
              
            
            
              
                
                Financieel
              
              
                P-1: Vaste prijs voor
                losse taxatie
              
              
                7,5
              
              
                10
              
              
                10
              
              
                10
              
              
                10
              
              
                10
              
            
            
              
                P-2: Complex 1e woning
              
              
                3,75
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
            
            
              
                P-3: Hertaxatie
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
            
            
              
                P-4: Markttechnische
                update 1e woning
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
            
            
              
                P-5: een SOW op basis
                van een uurtarief
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
              
                5
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
                  78,75
                
              
              
                
                  100
                
              
              
                
                  100
                
              
              
                
                  82,5
                
              
              
                
                  82,5
                
              
              
                
                  82,5
                
              
            
            
              
                Rangschikking
              
              
                Zesde
              
              
                Eerste
              
              
                Eerste
              
              
                Derde
              
              
                Derde
              
              
                Derde
              
            
          
        
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Bijlage: Motivering behaalde resultaten 
        
        
          In deze bijlage vindt u de motivering van de beoordelingscommissie op de toegekende scores en de door u behaalde resultaten. Ook leest u de kenmerken en relatieve voordelen van de winnende inschrijver ten opzichte van uw inschrijving. 
        
      
      
      
        
          Beoordeling kwalitatief aspect: KG-1 Uitwerken casus woning. 
        
        
          Positieve punten: 
        
      
      
        • Het rapport is conform NRVT-regelgeving. 
        • In het rapport worden de opkoopbescherming en NPRZ benoemd. Het is voor een complete marktvisie van belang om informatie over (toekomstige) plannen en regelgeving, projecten en veranderingen te benoemen die van invloed kunnen zijn op de waarde van de woning. 
        • Het rapport is concreet en gestructureerd. 
        • De referenties zijn gemotiveerd en zijn relevant. 
        • Het gehanteerde rendement in de berekening van bijzonder uitgangspunt één markthuur is voldoende gemotiveerd waardoor de gemeente inzicht verkrijgt in hoe het rendement tot stand is gekomen. 
      
      
      
        
          Aandachtspunt: 
        
      
      • De mate waarin de waardering/berekening wordt gemotiveerd is niet voldoende doordat: 
      
        
          o 	Bij bijzonder uitgangspunt II ontbreken de afzonderlijke marktwaarden van huisnummer [huisnummer 1] en huisnummer [huisnummer 2] en de onderbouwing daarvan. 
        
        
          Samengevat is de uitwerking van uw uitwerking casus woning beoordeeld met een rapportcijfer 3 (Goed). U behaalt hiermee in totaal 52,5 punten op dit subgunningscriterium. 
        
      
      
      
        
          Bijlage: Kenmerken en relatieve voordelen winnende inschrijvingen 
        
        
          De winnende inschrijvingen kenmerken zich door: 
        
      
      
        • De meeste van de ingediende rapporten van de winnende inschrijvingen zijn volledig en voorzien van goed gemotiveerde berekeningen; 
        • In de rapporten van de winnende inschrijvingen zijn onder bijzonder uitgangspunt II de afzonderlijke marktwaarden van huisnummer [huisnummer 1] en huisnummer [huisnummer 2] opgegeven en onderbouwd; 
        • De winnende inschrijvingen hebben een hogere score behaald voor P-1 en P2.”
      
      
    
    
      2.7.
      Van Kleef heeft aan de gemeente laten weten het niet eens te zijn met de herziene gunningsbeslissing van 8 mei 2023. In reactie daarop heeft de gemeente bij brief van 25 mei 2023 gereageerd, dat erop neerkomt dat de gemeente haar standpunt handhaaft.
      
    
    
      2.8.
      De gemeente heeft over, onder andere, de eis van plaatselijke bekendheid contact gezocht met het NRVT. Het NRVT heeft op de vragen van de gemeente gereageerd bij e-mails van 23 februari, 6 april en 24 mei 2023. 
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
    
      3.1.
      Van Kleef vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          de gemeente te verbieden de opdrachten te gunnen aan [bedrijf];
        
        
          de gemeente te veroordelen om de herziene gunningsbeslissing van 8 mei 2023 in te trekken en de gemeente primair te verplichten de gunningsbeslissing van 9 februari 2023 te bekrachtigen dan wel de gemeente subsidiair te verplichten over te gaan tot een herbeoordeling en een nieuwe gunningsbeslissing te nemen;
        
        
          de gemeente te veroordelen in de proceskosten en de wettelijke rente daarover.
        
      
      
    
    
      3.2.
      De gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen en veroordeling van Van Kleef, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.  
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
      
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    Spoedeisend belang
    
    
      4.1.
      Het spoedeisend belang van Van Kleef bij haar vorderingen vloeit voort uit de aard van de zaak en is ook niet betwist door de gemeente.
      
      
        
          Dient [bedrijf] uitgesloten te worden van de aanbestedingsprocedure?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Van Kleef legt aan haar vorderingen allereerst ten grondslag dat [bedrijf] uitgesloten moet worden van de aanbestedingsprocedure, omdat zij niet voldoet aan het volgens de regels van het NRVT vereiste van ‘plaatselijke bekendheid’. Dat wil zeggen: voldoende ervaring met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt. Van Kleef verwijst hiertoe naar de Regeling Werkgebied Taxateur Woningen (hierna: de Regeling), waarin de eis van plaatselijke bekendheid nader is gedefinieerd. Onder meer wordt daarin bepaald dat het te taxeren object, in het geval het object gelegen is in de gemeente Rotterdam (zoals hier aan de orde), maximaal 10 kilometer (hemelsbreed) van de vestigingslocatie van de taxateur ligt. [bedrijf] voldoet daar volgens Van Kleef niet aan omdat zij in Den Haag is gevestigd. 
      
    
    
      4.3.
      De voorzieningenrechter stelt voorop dat partijen het erover eens zijn – en dat blijkt ook uit het BD en het PvE – dat op de taxatiediensten van de aanbestedingsprocedure de regelgeving van het NRVT, waaronder de praktijkhandreiking, van toepassing is. In artikel 2 van de praktijkhandreiking (zie 2.2.) staat dat de register-taxateur dient te beschikken over plaatselijke bekendheid en dat hij zijn plaatselijke bekendheid kan aantonen door in het dossier duidelijk vast te leggen hoe en op welke wijze hij die ervaring heeft verkregen. Anders dan Van Kleef meent, volgt uit de laatste zin van dat artikel dat het voldoen aan de Regeling ‘slechts’ een voorbeeld is om te voldoen aan de eis van plaatselijke bekendheid. Het staat de register-taxateur vrij om ook “anderszins zijn kennis en ervaring met de locatie” aan te tonen (nog daargelaten dat bedoelde regeling slechts geldt voor gevalideerde (woning)taxaties terwijl de gemeente niet-gevalideerde taxatiediensten heeft uitgevraagd). Het is vervolgens aan de gemeente om te beoordelen of de inschrijver zijn ervaring met de plaatselijke woningmarkt voldoende heeft aangetoond. In dat kader heeft de gemeente ter zitting verklaard dat zij, na (herhaalde) verificatie, heeft vastgesteld dat [bedrijf] voldoet aan de NRVT regelgeving en het bepaalde in eis 22 van het PvE. [bedrijf] heeft tegenover de gemeente verklaard dat zij voldoende kennis heeft van de vastgoedmarkt in Rotterdam e.o., doordat zij als taxateur actief is in Rotterdam. Verder heeft [bedrijf] de gemeente desgevraagd voorzien van een lijst met objecten die zij in de periode 2021-2023 heeft getaxeerd in Rotterdam, waaruit volgens de gemeente blijkt dat [bedrijf] een aantal taxaties heeft verricht in de wijk waarin het proefobject (Hoogvlietstraat 14ab te Rotterdam) is gelegen. Van Kleef heeft dat onvoldoende weersproken. 
      
    
    
      4.4.
      Van Kleef heeft ter zitting aangevoerd dat het niet is toegestaan dat de gemeente gaandeweg de aanbestedingsprocedure bij het NRVT om opheldering van haar regels vraagt. Voor zover van Kleef daarmee bedoelt dat de gemeente onzorgvuldig of in strijd met het transparantiebeginsel heeft gehandeld, wordt dat niet gevolgd. Nog daargelaten dat de gemeente navraag bij het NRVT deed naar aanleiding van klachten van [bedrijf] en (daarna) van Van Kleef, volgt uit het BD en in het bijzonder de praktijkhandreiking al dat [bedrijf] de eis van plaatselijke bekendheid op andere wijze kon aantonen, wat zij daarna ook heeft gedaan. Het antwoord van het NRVT op de vragen van de gemeente heeft dat enkel bevestigd en maakt voor de inhoud van de herbeoordeling van de gemeente niet uit.
      
    
    
      4.5.
      
        Daarnaast wijst Van Kleef op paragrafen 5.3 en 5.3.1 van het BD en merkt zij op dat met het gunnen aan een Haagsche taxateur minder duurzame waarde wordt gerealiseerd dan wanneer aan een lokale partij gegund wordt. Dit argument, wat daar ook van zij, kan niet leiden tot een uitsluiting. In paragraaf 5 van het BD (zie 2.2.) is vermeld dat een inschrijver, om aan de aanbesteding mee te doen, moet voldoen aan de volgende eisen: 
        (1) er mogen geen formele uitsluitingsgronden op de inschrijver van toepassing zijn; en 
        (2) de inschrijver moet voldoen aan de financiële, economische en technische geschiktheidseisen. 
        De uitsluitingsgronden en de geschiktheidseisen zijn vervolgens uitgewerkt in paragraaf 5.1 respectievelijk 5.2 (inclusief 5.2.1 en 5.2.2). Paragrafen 5.3 en 5.3.1 gaan over duurzaamheid als overige (uitvoerings-)voorwaarde. Daarin zet de gemeente uiteen dat zij in haar bedrijfsvoering zoveel mogelijk duurzaamheid nastreeft. Gelet op de opbouw van de paragrafen in hoofdstuk 5 en de inhoud van de tekst, kunnen de voorwaarden in paragrafen 5.3 en 5.3.1 niet worden aangemerkt als een uitsluitingsgrond.
      
      
    
    
      4.6.
      Uit het voorgaande vloeit voort dat voldoende gebleken is dat de gemeente redelijkerwijs tot het oordeel heeft kunnen komen dat [bedrijf] voldoet aan de NRVT-eis van plaatselijke bekendheid en er overigens geen sprake is van een uitsluitingsgrond voor [bedrijf].
      
      
        
          Is de inschrijving van Van Kleef conform het beoordelingskader beoordeeld?
        
      
      
    
    
      4.7.
      Van Kleef stelt dat de gemeente ten onrechte punten heeft afgetrokken voor het niet uitsplitsen van de waardering van het object dat Van Kleef en de andere gegadigden moesten ‘proeftaxeren’. De gemeente heeft immers gevraagd om een marktwaarde en niet om marktwaarden van de afzonderlijke gesplitste delen. Dat zou ook niet logisch zijn geweest, omdat (1) het object in beginsel op meerdere manieren kan worden gesplitst, (2) voor een splitsing onder meer een splitsingsplan nodig is en (3) voor dit splitsingsplan moet blijken dat het gebouw zich voor wat betreft de staat van onderhoud of indeling niet tegen splitsing verzet. Ter zitting heeft Van Kleef nog verklaard dat zij ervan uitging dat de gemeente met uitgangspunt II bedoelde het object als een geheel te verkopen en dat de nieuwe eigenaar daarna zou splitsen.
      
    
    
      4.8.
      Deze redenering snijdt geen hout. Blijkens de door de gemeente overgelegde Nota van Inlichtingen 2 heeft de gemeente tijdens de inlichtingenronde aan de inschrijvers desgevraagd meegedeeld dat het doel van de taxatie was om inzicht te verkrijgen in de waarde van de woning ten behoeve van een verkoop. De gemeente heeft voor de proeftaxatie gevraagd om drie waarderingen. Het ligt dan voor de hand dat de gemeente bij uitgangspunt II (zijnde de derde waardering) inzicht wil in de afzonderlijke marktwaarde van [huisnummer 1] enerzijds en [huisnummer 2] anderzijds, ter vergelijking met de marktwaarde van het gehele object (zijnde de eerste waardering), om te kunnen beoordelen of zij het object als geheel of gesplitst zal verkopen. Van de 14 inschrijvers, hebben 12 inschrijvers dat ook zo begrepen. Zij hebben bij de taxatie de afzonderlijke marktwaarden berekend. Tegen die achtergrond kan Van Kleef de kennelijke onduidelijkheid die het woord ‘marktwaarde’ bij haar opriep, niet aan de gemeente tegenwerpen. Indien daarover twijfel bestond, had Van Kleef dat in de inlichtingenfase kunnen navragen. Dat heeft zij niet gedaan. Voor de door Van Kleef betoogde bedoeling (verkoop van het object als geheel, waarna de nieuwe eigenaar gaat splitsen) zijn geen aanknopingspunten te vinden in de aanbestedingsdocumenten. De gemeente heeft voorafgaand aan de proeftaxatie alle inschrijvers voorzien van documentatie met betrekking tot het object, waaronder de leveringsakte in gesplitste staat van 15 februari 2022 (bestaande uit een benedenwoning en een dubbele bovenwoning) en een akte opheffing splitsing van 8 april 2022. Voor Van Kleef was dus duidelijk op welke wijze het object zou worden gesplitst en dat blijkt ook haar eigen taxatierapport, waarin zij vermeldt dat het proefobject, uitgevoerd in een benedenwoning en een dubbele bovenwoning, gesplitst kan worden verkocht, in welk geval de opbrengst veelal hoger ligt dan dat van de referentiewoningen waarbij dit niet mogelijk is. Verder vallen argumenten (2) en (3) niet te begrijpen, omdat ‘bijzonder uitgangspunt II’ niet anders kan worden gelezen dan de waardering van het proefobject in de hypothetische situatie dat het object gesplitst zou zijn. 
      
    
    
      4.9.
      Aldus is niet gebleken dat de gemeente bij de beoordeling van het taxatierapport van Van Kleef buiten haar beoordelingskader is getreden.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      Dat betekent dat alle vorderingen worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Van Kleef wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
      
      - griffierecht	€ 	676,00
      - salaris advocaat	€	1.079,00
      Totaal	€ 	1.755,00
      
      
    
  
  
    
      5. De beslissing
    De voorzieningenrechter:
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Van Kleef in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.755,00;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2023.
        2091 / 2009